仓储之王
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工业废弃地何以成为地产巨头的新战场
上世纪 90 年代末，出生于伊朗的地产开发商何慕德 (Hamid Moghadam) 向美国生鲜杂货电商 Webvan 投下了 500 万美元。这笔投资以失败告终。Webvan 是互联网泡沫破灭时损失最惨重的公司之一。更令人恼火的是，何慕德拒绝了投资另一家名叫亚马逊的电商新贵的机会，他认为它专注于图书，与生鲜杂货相比业务过于狭窄。不过，有些人即使失败也是为了赢。在网络热潮中嗅到潜在商机之后，他共同创办的 AMB 公司卖掉手上的购物中心资产，转而买入了美国机场停机坪上数百万平方英尺的仓储空间。「我们押错了公司，但押中了大方向。」他说。20 年之后，他掌管的安博 (Prologis) 已成为亚马逊最大的房东。现年 63 岁的何慕德也在全球仓储业务中独占鳌头。
从斯坦福大学毕业后，何慕德投身地产业，因为在伊朗革命期间美国没有其他公司肯雇他。他通过一系列大胆押注闯出了一番事业。2011 年，房地产行业仍在 2007 至 2009 年的金融危机之后苦苦挣扎，他牵头完成了一桩大手笔交易，将 AMB 与体量更大的竞争对手 Prologis 合并，自有资产和管理资产总值合计达到 460 亿美元。自此，这家地产投资公司开始了全球扩张。它拥有 1250 亿美元的资产，建筑面积达 90 平方公里 (相当于 1.5 个曼哈顿)。新冠疫情期间电子商务活动激增，推高了公司股价，目前市值达到 680 亿美元，仅略低于历史最高水平。不过，并非只有何慕德一人独具慧眼地意识到，在电子商务时代，简陋的库房也能成为极好的投资，正如淘金热时期的铁锹一样。世界最大的另类资产管理公司黑石集团 (Blackstone) 去年在美国和欧洲的仓库投资逾 250 亿美元。黑石将物流称为「全球最令人信服的投资主题」。一场对工业废弃地的争夺战正在打响。
很难想象黑石集团的名流老板苏世民 (Stephen Schwarzman) 会像何慕德 (身家只有苏世民的一个零头) 一样热情洋溢地谈论物流的运作细节。但仓储之王和私募大亨之间的竞争值得关注。这不仅将塑造电子商务未来的面貌，还会改变城市的景观。
要了解个中缘由，不妨像本专栏记者在近日的一个周末那样，跨上自行车，从涂鸦密布的伦敦东区出发，沿着伦敦的利河谷向北骑行，一路上是运河船只与河畔菜园的田园风光。在 Ravenside 零售园驻足，这里到处是门窗紧闭的店铺，例如英国知名品牌 Mothercare 和电子产品零售商 Maplin。这里注定要成为零售业末日的原爆点。今年 1 月，就在新冠疫情令其余租户的困境雪上加霜之前，安博斥资 5100 万英镑 (6800 万美元) 买下了这块物业。等再过几年这些租户倒闭或者租约到期，安博希望将这个地方改造成为服务像亚马逊那样的电商企业的多层仓库。这已经成为一种全球模式。在美国，这样的物流中心正纷纷从荒废的购物中心中崛起。
仓储业务很容易被人忽略。正如一位业内老板所言，以往投资者觉得仓库不过是「四面墙加一个屋顶，不漏水就好」——换言之，就是高度日常商品化的东西。但何慕德说它激动人心。他说，首先要决定靠近供应链的哪一端。他在全世界都选择了靠近大众消费市场而不是去服务生产商，他说这是因为「消费者不会动，但工厂会」。因此，他的仓库都紧邻土地稀缺的大都会地区。还需要有耐心。在美国，电子商务花了几十年时间才艰难拿下了零售支出的两位数份额。各地封城大大加速了这一转变。在疫情大流行之前，安博的仓库中只有大约五分之一用于电子商务，其余用于其他形式的物流。现在电子商务的占比已经高达 40%，何慕德表示。
仓储空间竞赛
仓库开发商面临的另外两个挑战是确保客户忠诚度以及源源不断的融资。在第一点上，股市分析师并不认为黑石是一大威胁。他们表示，私募股权「买下，改善，出售」的思路让物流公司难以与客户建立起长期关系，然而只有长期关系才能让它们跟随着客户去到世界各地。但黑石的耐力不可小觑。它十年前就开始了仓储投资组合，目前在全球拥有 8.5 亿平方英尺的物流空间。它有 450 亿美元的投资者资金专门用于物业交易。安博表示拥有超过 130 亿美元的此类「干火药」。它还在近期交易中采用了换股的手法。
这次疫情可能会使仓储业务的吸引力进一步提升。随着租户无力承担租金，坏账正不断增加。但是与十年前的经济衰退不同，这次疫情前仓储利用率就很高，而电子商务又增加了对仓储空间的需求，因为线上零售商必须为更多种类的产品备货。「这是我见过最紧俏的房地产市场。」何慕德说。他认为这将给未来的租金构筑一道底线。
随着线上零售商竭力缩短送货时间，这样的前景愈趋于在大城市或城郊地区成为现实。直至最近，这种趋势还受到土地和劳动力短缺的制约。无论市政官员还是劳动者，都对仓库缺乏好感。疫情可能会使情况改观。生意萧条的商店和酒店将会腾出空间。失业潮之下，物流工作会更有吸引力，正如亚马逊最近所展示的那样。
此外，安博还想美化这个行业的形象。想知道它怎么做，请再沿着利河谷骑行，回到伦敦东区的核心地带。在这里，安博希望翻新一个可追溯到维多利亚时代的受保护的四层仓库建筑。其目标是综合仓储、轻工业、创意产业，还有一家健身房和一个咖啡馆。该建筑将使用太阳能供电，四周绿地环绕。几十年前，废弃的工业仓库变成了时髦的居住场所。未来，它们甚至可能会成为诱人的工作场所。
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