如何看待大量城投公司拿地？

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知乎用户 许哲​ 发表

土地出让金是地方政 F 的收入，而城投的钱是地方政 F 自己的钱，乍一看是左口袋到右口袋。

但从另外一个角度去看这事儿，可以类比自成交做（la）市（pan）

城投公司是一个名义上不是地方 z 府，实则大家都知道是政 f 延展的一个公司主体。其作用是给地方政 F 融资的一个工具，购买城投债的本质是一个地方债，以绕过一些限制。

房地产项目最大的资金流向是土地出让金，也就是说土地是地方 Z 府出售部分自己的 “类股权”，和城投债这样的“类债融资” 不同，购买土地能分享城市发展的收益但并没有刚性兑付兜底。

当你买了一个城市的某个土地做开发，无论是住宅还是商业地产，这是一个 “不保本” 项目，如果你自己做亏了是你自己的问题，好处是上限可能是很高的，如果该城市腾飞的话。

城投债是债，土地是股

那如今土地卖不动了，本质上是什么？就是城市的 “股票” 跌到没人买了。

而城投债本身的抵押物又是土地。

这一联立：

类似于某上市公司拿自己的股权抵押去融资贷款，然后用融来的资去托自己的股价。

这是什么征兆…… 老股民朋友们都是明白的。

知乎用户 王克丹​​ 发表

都变成金融产品了，反正总有人为了高收益去买，反正也总有任务，至于未来违约，政府是政府信用，城投是城投的投资，完全翻脸不认不是没可能，理财都打破刚兑了，最近几年城投违约的也不少，如果想不通，可以观察下河南的存款问题处理方法。

从货币流通角度来看，不管是谁拍地，想要赚钱总是要企业和个人最终高价接盘，房地产周期下，房子永远涨，地价永远涨，涨的过资金成本，缝缝补补拆东补西还是可以玩下去的，现在谁敢举跟多的债置换他人的风险和投资收益，房地产金融属性自然下降，击鼓传花玩不下去，以房地产为中心，一条链条上所有人的收益都无法保障，怎么可能还能兑付高息融资产品呢。

我们经济体虽然没有次贷危机时的一些金融创新工具，但应用到的并不比美国次贷危机的金融创新差，核心还是和美国次贷问题一样，一条链条上所有人收益取决于中下层的解盘能力，就看居民还能加多少杠杆吧。

知乎用户 陆鱼 发表

房地产行业是高周转行业，一般的商业住房三年就要力争清盘。保障性住房再慢也要两年建成，三年卖完。更不要说更不值钱的厂房租赁和销售了。因为如果做不到，光是银行利息就能吃垮原项目的应得利润。所以，过去的房地产行业虽然能赚钱，但真不是一般企业能玩的转的。

现在的城投公司大可以 2022，2023，2024 年大规模拿地，然后呢？我不相信现在城投公司所付的土地款是完全经营性所得，而是应该基本都是借款。那么好了，就算按最低国企平台融资利率来算，三亿元的土地款每一年贷款利息就要 1200 万元，所以城投公司根本不可能拿了地就捂着土地不开发。可是开发呢？一般房企每平米房屋造价是 2500 元到 3000 元每平，但是到了城投这里，就会因为各类稀奇古怪的原因直接就涨到 3500 元每平，原本底价拿的地，最后的综合成本并不低。而且，过了三年后，建好的房子卖给谁呢？根据国家统计局数据，截至 2022 年 4 月末，全国商品房待售面积是 5.57 亿平方米！

而且城投公司拿地开发房地产还有个弊端，就是贷款规模太大。100 亩地，基本可以建 20 万平的住宅。举个中西部地方城市的例子，拿地价便宜些，200 万一亩，造价低些，房屋造价 3000 元每平，那么总的支出规模在 9 亿元左右。这 9 个亿的项目在最长的贷款周期 5 年内还会产生各种费用，最后总贷款规模会有 11 个亿左右。如果房子卖不掉，就是净亏这么多钱。而且不要看 20 万平的住宅规模很大，换算成平均套数也就 1500 套左右，对比现在一个城市动辄就是几万套库存的规模，背后的贷款总量真的挺让人心惊胆寒的。

所以指望城投公司靠拿地交土地款来解决政府财政问题的，真的说句难听的，从现在算起估计最长还能撑五年，然后就是大家一起抱团死吧。不论是地方政府，还是城投公司，还是各家贷款行。因为房地产行业说一千道一万，还是一个长期靠人口，中期靠供给，短期靠政策的行业。那么你告诉我，一个 14 亿人口的国家，出生人口都快要跌破 1000 万了，每个城市还有大几万的库存住宅，得出台什么样惊天地泣鬼神而且还得持久的政策，才能拉得住现在的房地产市场。

就算走极端路线，现在就把十五年以上的住房全定义成危房开始拆除，开始走大规模棚改，然后原本的货币化全改成郑州那样的房票，全年取消首套房二套房政策，首付直接变成零首付，三年期以上贷款利率降到 2 个点以下，估计也仅仅能保证现有的存量消化掉而已。可是现在正在建，然后两三年后建成的巨量住宅靠谁消化？真的除非是外星人登录地球来买房，才能继续玩击鼓传花吧。

所以我反正最近也被限制流量了，只有关注者才能看文章。那么有谁愿意跟我对赌下以后的情况？我预判三年后中西部地区的房地产市场崩盘，城投公司大规模倒闭。五年后除杭州，上海，苏州，广州这类高度工业化的城市，其他所谓新一线二线城市房地产市场也会崩盘，城投公司也会大规模倒闭。

因为在我看来，如果现在城投公司少拿地，谨慎的开展城市更新，产城融合，保障房建设，那么还有一救。可是现在的情况，除了用饮鸩止渴外，我想不到第二个词来形容了。

知乎用户 扯个锤子 发表

城投的定位，就是政府的投融资平台，所以说城投也是政府的分身，自身的的信用，也是是政府绑定的。

城投拿地，特别是违背市场价格的情况下拿地，其目的就是不是拿来搞市场化开发。而是刷单，造成地方基金性收入的假象。但最为恶劣的是，就是自己卖给自己，然后套取花呗。

具体可以参考这个回答。

地方城投公司会不会破产？ - 知乎 (zhihu.com)

知乎用户 OwlLite​​ 发表

在 1994 年进行分税制改革之后，中央政府在经济权力和利益分配中重新获得主动 [1]， 但也导致地方政府与中央政府的财政收入 - 支出不均衡的问题——地方财政收入占比低，但财政支出占比高，特别是在教育、社会保障等方面，地方财政支出是中央财政支出的 10 倍左右。

这种收入和支出的不匹配，实际上是地方政府在整个政府系统中 “权利” 与“义务”的不匹配 [2]. 但是土地出让制度，为打破地方政府这种矛盾的状态提供了机会。地方政府拍卖土地资产（土地出让金），房地产公司拿地之后以获得的土地为抵押物到地方银行进行贷款融资，房子造的差不多之后，购房者通过首付去银行撬动另一波贷款。如果房子价格上涨，购房者还可以卖出房产，让二手房买房以此撬动更大的贷款。这整个过程就是典型的 “信贷创造货币”(Credit Creation) 过程 [3].

在这个过程中，房地产公司 和 地方银行 就是地方政府印钞机的两个关键部件。如果以房子卖出比作 IPO，那么房地产公司、地方银行 和 地方政府就是一级市场玩家，获取了这个发币过程的绝大部分收益，购房者和炒房客是二级市场玩家，获取了少部分收益。当二级市场景气时候，房价越来越高，一级市场也会景气，卖地 - 土地抵押贷款 - 建设 - 准售 的周期就短，而且房地产可以上更高的杠杆撬动更多信贷，也就是 “发币” 速度更快。而当二级市场不景气，比如居民收入受到经济危机、疫情管控等因素打击时候，房价上不去，房子在房地产公司积压的周期会变长，一级市场也会变得不景气。可见，地方政府的这个 “印钞机” 是天然顺周期的——经济形势好时，印钞速度快，经济下行时，印钞速度慢。在这个印钞过程中，地方政府获得了天量货币，可以进行更多投资，从而带动地方 GDP 增长和税收增长，获得更好的政绩，也可以给公务员开出越来越高的工资。

但是，当经济状况变差的时候，也是需要地方政府拿出财政政策进行刺激的时候，所谓刺激，无非就是积极的财政政策和货币政策。前者意味着政府更积极的花钱（特别是基建），后者意味着政府加大印钞机的印钞速度。而地方政府 “印钞机” 的工作状态在此时是天然慢的，这就需要地方政府对这个 “印钞机” 进行调控，比如 “托市”。调动城投公司取代之前房地产公司的角色拿地就是“托市” 的关键步骤。城投公司跟政府关系相比于房地产公司更密切，可以更快地拿到银行的抵押贷款，甚至可以以政府信用担保发债（城投债）。也就是说，对于地方政府来说，城投公司是相比于房地产公司更可控的角色，在经济下行时，是让 “印钞机” 加快运行的关键。

这个 “卖地 - 发债 / 币 - 税收” 的循环本质上就是 MMT(Modern Monetary Theory)[4][5]. MMT 认为，政府可以以本币借贷更多，只要银行保持低利率，政府的还贷能力可以通过发币能力增强多倍。这个观点跟主流经济学中的货币以实物、货币指标、通货膨胀或者利率目标等经济指标为锚的观点完全不同 [6]. 在 MMT 中，政府既似乎是一个既当裁判又当运动员的角色。

但是，MMT 无疑会让政府支出和债务暴涨，并且挤压私人经济部门。在 “卖地 - 发债 / 币 - 税收” 循环中，政府通过天量发币快速推高房价，使得除房地产外实体经济的投资收入预期低于投资房地产行业，同时高房价还增加企业经营成本，员工居住成本，也就打击了私人部门的投资积极性。“干啥不如买房”在这种机制下逐渐成为共识。

而政府在整个经济体中毕竟是一个成本部门，当私人部门和其他生产部门收缩时候，政府部门不可能继续扩张，所以经济下行在这种循环下必然会到来，而且只要政府不放弃挽救这个循环，彻底跳出 MMT，经济下行就不会结束。

地方政府在长期的 MMT 制度下，花钱惯性已经形成了，庞大的公务员群体也不可能快速收缩，地方政府财政在经济下行时出现严重问题是必然的。此时私人部门收入紧缩，政府的税收也必然会收缩，会进一步加剧这个问题。在彻底扭转之前，地方政府部门一定会尽全力挽救 “卖地 - 发债 / 币 - 税收” 循环（过去的“四万亿”、“涨价去库存”，如今的城投拿地），将经济情况推到政府认为不可以更差的地步。

参考

1. ^Loo, B. P., & Chow, S. Y. (2006). China’s 1994 tax-sharing reforms: one system, differential impact. Asian survey, 46(2), 215-237.
2. ^Wong, C. P. (2000). Central-local relations revisited the 1994 tax-sharing reform and public expenditure management in China. China Perspectives, 52-63.
3. ^Stoop, M. (2010). Credit creation and its contribution to financial crises. An Unpublished Master Thesis Submitted To The Department Of Management, Technology And Economics (Mtec), Swiss Federal Institute Of Technology.
4. ^Tcherneva, P. R. (2002). Monopoly money: The State as a price setter. Oeconomicus, 5, 30-52.
5. ^Juniper, J., Sharpe, T. P., & Watts, M. J. (2014). Modern monetary theory: contributions and critics. Journal of Post Keynesian Economics, 37(2), 281-307.
6. ^Crockett, A. (2005). In search of anchors for financial and monetary stability. In Adapting to Financial Globalisation (pp. 19-28). Routledge.

知乎用户 好好睡觉 发表

还记得前两年吗？我们痛骂花呗的广告。

用花呗给女儿过个生日。用花呗给父母买东西

用花呗。。。

当时把马云当成汉奸走狗一样骂

再看看今天的房地产政策，熟悉吗？

不是我帮马云洗，你用了花呗，吃的喝的，该享受的服务，起码是实实在在享受过了。

你要是买了烂尾楼呢？

又或者农村父母，不会用支付宝，他们相信政府，把钱存在乡镇银行呢？

有些事真的不能多想。

——————————————————

更新一波吧，关于房子

房地产也是个大骗局。别以为炒狗通过房地产赚到钱，很值得羡慕。实际上，炒狗跟刚需的都被人当傻子玩，幕后推手，还是银行（也就是政府）。

钱这玩意，也就对于我们来说是命根子，但是对于政府来说，这玩意就是废纸，垃圾，想要多少，印就是了。房子同理，我们宝贝得不行，对于他们来说，一堆破砖头而已。他不要钱，不要房子，只要社会繁荣，有生产力，怎么办？我们每个人都有自己的生产力，这样社会才会运转。但是因为都是个人，都有生活，除非迫不得已，不然没人拿命去拼的。

那政府想繁荣，想榨干你，想让你拿命干，你说该怎么办？简单啊，我印钱，我用废纸，去买你的破砖头，这不就释放出一个信号：房子有搞头。那你们看见了信号，不就去拼命了？

所以，涨价去库存来了。政府拿废纸，买点砖头，然后把你的破砖头拆了，重新垒砖头。那炒狗当然开心啊，自家的破砖头原来这么值钱，一夜暴富。但是，只要炒狗继续炒，把钱继续投在房地产，那炒狗就没有赢。

炒狗笑嘻嘻，刚需不就 mmp 了。但是没办法啊，行情看涨，拿命也要去拉杠杆啊，上车啊，毕竟买了就是赚到啊。

这个时候，炒狗本来有 10 套的钱（全款现金），但是炒狗还是贪，也有可能怕房产税这玩意。所以，炒狗心一横，也拉杠杆，直接 10 套换两套大别野。虽然杠杆也不小，但是房子看涨啊。虽然资产过千万，但是依然上班，但是心里甜甜的，以为房价还能涨，自己还能上一个台阶。

刚需也是，虽然心里痛骂炒狗，但是自己也上车了。虽然辛苦上班，但是心里也甜蜜蜜的，毕竟终于有房的，而且还幻想着 100 万的房子明年变 200 万呢。

也许到了某一个点，确实，大家都不买了。不是不想买，是真的太贵，真的买不起了，暴风雨要来了。

后面的事都知道了，房子他突然就不涨了。

炒狗跟刚需人都傻了，都是拉杠杆上车的，这下子成大冤种了，打工仔了（还银行利息）。

唯一的赢家只有银行（政府）了。爽啊，突然多了这么多打工仔，而且他们怕断供，都在那拼命干呢。

他唯一没想到的是，疫情来了。疫情意味着什么？想干都没得干，没有命可以拼了。

于是，断供法拍，失业跳楼，躺平摆烂，全部出来了。

你别以为他（政府，银行）很惨。只要你一天不摆烂，还在努力还债，他始终都是赚麻的一个。你以为他心这么好呢？天天喊着保房价，以为在保打工仔的资产？实际上怕你真的摆烂而已。

所以，你要问我们存在的价值是什么？我们就是用来还债的，还那印废纸的债。

最后的最后，再结合一下现在社会的时事，物价高，房子烂尾等等，答案就出来了。

记住，你存在的价值，就是生产，就是电池，就是被榨干，然后还债。

你一个工具，为什么需要住房子？为什么房子烂尾要闹？你凭什么，有什么资格啊？想太多了吧。

知乎用户 雪岩​ 发表

不要存地方银行！不要存地方银行！不要存地方银行！

重要的事情说三遍。

什么，你问我地方国企高价那地，我扯什么地方银行？驴头不对马嘴？

但如果我告诉你，它们是一家的呢？

地方国企高价屯地，卖不出去不是都砸手里了？你这么春的人都能想到的，人精环集的党和政府，它们会想不到？

但如果地方国企本来就无所谓卖房子呢？房子卖不卖的出去不重要，最重要的是地方国企手里有了可以质押的硬通货: 土地！

有了这个地，就可以向银行贷款，贷款政府就有钱花，地方财政就可以运转。

不过银行也不是傻子，国有大银行是不会轻易上套的，但如果是地方银行呢？领导统一安排，这边高价卖地，那边高价评估，左手倒右手，储户的钱就到了政府手里。

这些钱如果能高效回报也好，但很多钱其实是消耗掉了，比如发工资，补窟窿。这些钱政府是绝对还不上的。

地方国企破产，地方银行村镇银行破产，党和政府片叶不沾身，只是苦了储户。

这就是最近沸沸扬扬的河南村镇银行丑闻的真相。

那个什么吕奕，他只是个背锅的。400 亿？你宰了他，他也吞不掉四百亿！

正常这种人根本跑不掉，只能是有人故意放跑的。他跑了扛锅，政府装包青天甩锅，顺便给储户泼点脏水，“谁叫你们贪图高额利息的”，然后再拨点财政资金安抚民心，根据国家政策，50 万以上的存款，最多顶格赔偿五十万。这么一通骚操作，本来让人咋舌的四百亿地方债务，可能就变成了四十亿，四个亿。完美。这赖账才叫高手。

知乎用户 奶包的大叔 发表

知乎用户 匿名用户 发表

相传，东方大国出现了一门失传已久的神功——左脚踩右脚然后 右脚踩左脚 ，可以升天！

我们拭目以待吧！

楼下各位道友所说的功夫，不能日天，还算不上神功啊

知乎用户 智慧熊 发表

这说明民营房企已经无力拿地了。看一下目前民营房企的资产负债表，全都债台高筑，除了少数几家，几乎全线暴雷。民营房企即将谢幕，而在商业领域，私企的效率远高于国企，民营房企的谢幕，也代表着中国房地产走了二十年的辉煌旅程，即将迎来终结。

之所以由城投公司拿地，是因为城投公司在用银行的钱给地方政府输血。今年以来，随着税收的减少，加上卖地收入的持续下降，还有救市投入的加大，地方政府全都负债累累，我很多公务员的朋友已经减薪，而他们还是生活在大城市的，一些小地方的公务员据说工资都已经拖欠数月了。所以地方政府才会不顾一切的搞钱，有些地方，像青岛这样，还搞起了卖房摊派，因为房价的 6~7 成是税（主要是卖地的钱），每卖出一套房子，地方政府就可以收巨额税收。现在房子不好卖了，则又瞄上了地方性银行里的钱。

城投公司本应该是从银行借钱搞基建的，并由地方政府以卖地收入为担保，而现在下场直接买地，就很搞笑了。相当于城投公司向银行借钱购买了自己借款的担保品，再简单一点说，城投公司的主营业务是 A，拿 B 做担保，现在它直接买起了 B，那么担保是什么呢？没错，就是已经没有担保了。所以，目前来看，地方政府在从银行套最后一波钱，并且直接把风险直接转嫁给了银行。那些把钱借给城投公司的银行，大家要注意了，这些银行的风险日后极大，河南村镇银行已经给树立了榜样。

所以，我建议，为了安全起见，看到文章的朋友还是把钱从地方性银行转存到四大行吧，这些为地方政府输血的银行日后风险极大。目前地方政府的财政已经出现了严重亏空，还欠了一屁股债，地又已经卖不出去了，以后拿什么还债。而地方性银行的钱又来自于地方的储户和公司的存款，那么一个地方的个人、企业、政府日后若还不了钱了，就意味着这个银行的储户和公司的存款的损失。

趁着还有机会，债务还没爆，先脱身吧。不然，存款一旦被套牢，再想脱身就难了。

知乎用户 好好睡觉 发表

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知乎用户 奶包的大叔 发表

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之所以由城投公司拿地，是因为城投公司在用银行的钱给地方政府输血。今年以来，随着税收的减少，加上卖地收入的持续下降，还有救市投入的加大，地方政府全都负债累累，我很多公务员的朋友已经减薪，而他们还是生活在大城市的，一些小地方的公务员据说工资都已经拖欠数月了。所以地方政府才会不顾一切的搞钱，有些地方，像青岛这样，还搞起了卖房摊派，因为房价的 6~7 成是税（主要是卖地的钱），每卖出一套房子，地方政府就可以收巨额税收。现在房子不好卖了，则又瞄上了地方性银行里的钱。

城投公司本应该是从银行借钱搞基建的，并由地方政府以卖地收入为担保，而现在下场直接买地，就很搞笑了。相当于城投公司向银行借钱购买了自己借款的担保品，再简单一点说，城投公司的主营业务是 A，拿 B 做担保，现在它直接买起了 B，那么担保是什么呢？没错，就是已经没有担保了。所以，目前来看，地方政府在从银行套最后一波钱，并且直接把风险直接转嫁给了银行。那些把钱借给城投公司的银行，大家要注意了，这些银行的风险日后极大，河南村镇银行已经给树立了榜样。

所以，我建议，为了安全起见，看到文章的朋友还是把钱从地方性银行转存到四大行吧，这些为地方政府输血的银行日后风险极大。目前地方政府的财政已经出现了严重亏空，还欠了一屁股债，地又已经卖不出去了，以后拿什么还债。而地方性银行的钱又来自于地方的储户和公司的存款，那么一个地方的个人、企业、政府日后若还不了钱了，就意味着这个银行的储户和公司的存款的损失。

趁着还有机会，债务还没爆，先脱身吧。不然，存款一旦被套牢，再想脱身就难了。

知乎用户 思考的水​ 发表

这个问题从根源上来说关系到地方政府竞争、分税制改革、房地产行情和我国的金融制度等，我尝试来做个回答。

首先，我国地方政府之间是一种竞争的关系，每个地方政府都有点类似于一个大号的公司，只有这个公司业绩快速增长了，公司的董事长升迁的可能性更大，同时公司更有钱了董事长能调动的资源也会更多，无论是给下面人发奖金福利，还是给自己小舅子做的副业也才有资本。具体到地方政府，结合官员任期，于公于私都需要 GDP 快速增长。

拉动 GDP 增长三架马车投资、消费、和出口，作为一个地方政府对于出口和消费的影响很有限，最快速带来政绩的就是投资，投资就需要钱，而地方政府的钱来源主要以下几类：

1. 以税收为主的一般公共预算收入

这里涉及到分税制改革后税收的大部分被中央分走了，短期内大幅度提升的可能性不大，但是有个转移支付是例外，这一块拼主政地方领导人的中央关系了，牛逼的领导能够多拉来转移支付，但这个不是每个地方领导都牛逼。

2. 以土地财政为主的政府性基金收入

这部分收入构成了主要地方收入，也是地方政府最能发挥能力的地方；

3. 国有资本经营预算收入

主要是地方国企上交的利润，这个更要靠命了，和地方政府领导的能力关系不大。

4. 社会保险基金预算收入

这部分也是很稳定的，不大幅度减少都已经是万幸了。

通过上面的内容大家可以看出，地方领导想要升迁就需要 GDP，而创造 GDP 就需要钱，而地方政府来钱的渠道中地方政府能通过自身努力能在短时间内获得大幅度增长的基本上只有转移支付和土地财政收入，而获得更多的转移支付难度又太大，所以大家都不约而同的通过土地财政搞钱。

在房地产市场行情好的时候地方政府可以通过各种政策，土拍，学区房，新区，棚改等方式吸引开发商来高价拿地，获取大额的土地财政收入，这部分是收入基本上平均占地方财政收入的 60% 以上。但是这两年房地产行情不好了，开发商房子卖不出去拿地，利润空间被无限制压缩，瞬间开发商的拿地热情直接下降 80% 以上。

开发商拿地下降 80% 也意味着地方土地财政收入下降 80%，对应的整个地方财政收入下降 50% 以上。而地方政府是没有办法承受在短期内地方财政收入下降 50% 的这个巨大压力的。这个时候地方政府能采取的措施无非以下三种：

1. 出台房地产刺激政策，让原来开发尽可能的多拿地，目前来看效果很有限；

2. 鼓励本地国企，特别是本来就是做房地产开发的国企多在本地拿土地，再让一部分账面上资金富裕的国企也拿一点土地，但是即使把有富裕资金的所有国企都逼去拿地也没办法弥补下降的缺口；

3. 最后一个就是通过城投公司了，虽然很多城投公司本身也没有钱，但是政府可以通过提供隐形担保和注入资产的方式提供担保，让城投公司去发行债权，去金融机构借钱来买土地，而各地城投公司拿地的多少就取决于地方政府的融资额度及预算资金缺口，严格意义上来说只要融资额度够用城投公司可以无限制拿地。

至于城投公司拿地土地怎么办？一般有两种方式：

1. 城投公司自己成立开发公司，自己开发项目来卖房，毕竟开发房地产业不是什么高科技的事情，组建开发团队也不是难事，比如说重庆市政府的城投公司重庆地产集团下属就有康田置业公司来进行房地产开发，只是城投公司开发的房子很多时候有个通病，设计比较差，整体风格、调性都偏保守，造价普遍还偏高，城投公司也知道自己的问题，所以城投公司直接开发的项目不多；

2. 大多数城投公司普遍选择找一家在当地做的比较好的地产公司合作，城投出土地，另外一个地产公司出管理、销售团队，通过合资公司的形式开发项目，城投主要是管财务和重大事项的审批权，这样相对比较灵活，兼顾了国企和私企的优点。

最后关于城投的债怎么换就比较复杂了，大多数城投的债是一辈子都还不完的，甚至少数城投公司连自己债务的利息钱都还不起的都有，还债方式大概有以下几种：

1. 项目收入还钱，比如说卖了房子的收入可以还债；

2. 借新还旧，发新的债券去还旧的债券是最常用的方式；

3. 债务置换，通过把城投的债直接置换成地方政府的债；

4. 债务重组，就是地方政府给城投公司重新装入资产、重新进行公司重组合并、拆分之类的。

反正地方城投公司就是一个任人打扮的小姑娘，具体如何还债还得看背后的主人怎么打扮，各种创意和想法千奇百怪。

看到这里还想了解城投及地方政府和房地产市场运营关系的推荐看两本书

《置身事内》和《结构性改革》

知乎用户 tianpei-guo 发表

操纵市场。

在国外这就是丑闻。

自 2014 年开始，央企国企在国家要求下，下场抢地王、炒房价，当托。

与民争利！

把国家信用都搞没了……

你要是都下场踢球了，那你说你自己作为裁判的公正性还有没有？

………………

陕西西安市高新管委会下面有三家国企：

紫薇、天地源、高新地产。

其中天地源的资产净负债率 236%，其中欠的主要是信托的钱还有秦农银行的钱（秦农银行就是陕西的原来信合！）。

知乎用户 十年一 发表

城投是 08 年末大面积搞的左手倒右手，自己搞钱自己花的骚操作，地价 09 年四月大涨，涨价了能吸引那时候体制外的供养还能支撑债务，16 年大面积棚户区改造那波已经没什么逻辑可言，纯粹的给地方政府的财政续命而不管不顾了。

2009 年城投

2016 年棚户区改造涨价摇号去库存

今天的应贷尽贷

除非你地方政府能批量搞出人口来，这几年几个发展快于平均的城市清一色是城镇化晚、计划生育晚周边有人口可吸的城市，货币政策不能创造出财富

搞明白这十几年的大政府的经济政策的操作，什么一线城市的选择，是否考公务员还是润，考哪里的公务员，是否学门手艺做蓝领，哪里工作哪里买房子这些，都大致搞明白了。

下图对应的几个波峰高度就是市场真金白银对城投的态度，如果不是 07/15 年牛市，剩下的就是对当时货币政策的反应，真金白银在中期都是最理性的。棚户区改造那波算是最后一杯毒酒了，透支完了未来的预期收益和人口红利。

15 年能拖到现在，大面积棚户区改造都能干出来也匪夷所思，地皮税已经榨出社会可承担能力的极限了，09 年距离今天十三年了，人又老了很多，后继年轻人在哪里？政府支出占社会财富比例扩大了多少比例 https://www.zhihu.com/question/36014002/answer/65907364

知乎用户 驭风飞翔的鱼 发表

这是彻底撕掉遮羞布了！
城投是政府的左口袋，银行是政府的右口袋，这种左口袋出右口袋进的方式，简直是一举多得：
①. 保证了政府能继续通过土地财政拿到钱办想办的事;
②. 保住了后续土拍的地价；
③. 通过保地价保住了房价；
④. 造成楼市依然火爆的假象，继续吸引韭菜。

现在的问题是，新韭菜根还没扎好，老韭菜刚割完一茬。

如果项目暴雷，房子卖不出去，城投欠银行的钱还不上，会不会变成地方政府的债务？

地方政府会不会拆东墙补西墙的挪用其他款项来填窟窿？

被挪用款项的会是哪个部门？目前实体经济形势连年下行的大趋势下，税收是不可能增加的，那么大概率会是社保养老这一块吧？毕竟只要你开公司，只要你上班，公司和个人每个月就要雷打不动的要往这个资金池里持续注水。

所以你看，城投大量拿地的话，获利了是归政府的，暴雷了，那就是间接的又割了一次老百姓的韭菜。

现在这个阶段，如果某个地方的土拍是由城投或国企央企为主，这种楼盘大家买之前一定要有抗风险的能力和心理预期。

如果是私企拿地，又是距离交房 1 年以上的期房，我劝你还是看看同位置的二手房，最起码一手交钱一手交货，还能落个踏实。

知乎用户 水鱼​ 发表

我觉得这是个大好事。

以前都骂房产商，掏空年轻人六个钱包。

掏空六个钱包的房产公司，不是正在破产，就是准备破产。

现在好啦，国家拆迁，国家建设，国家卖房。

以后，大家都知道到底是谁掏空了六个钱包

知乎用户 万事如噫闻太师​ 发表

凡事多讲正能量！

你们要相信下一代的智慧，他们一定能解决遗留下来的这些问题。

既然无论留下什么问题都能解决，那就不怕问题，只要眼前过得去就行了，操那么多心干什么？

趁着现在地价还在半空中悬着，趁着现在银行还拿得出钱来，赶紧弄出来花吗！你不花别人就会去花，万一都被取走了怎么办？

未来的事情，自然有未来的人解决，散会！

知乎用户 图图是只大耳朵猫 发表

广州某人买了南沙恒大半月岛的房子，但是房子停工了，他们业主对于施工进度有意见，反馈了一下。

然后半夜他准备睡觉了，结果派出所打电话让他去做个笔录，他问出了什么事，派出所支支吾吾最后说是让去这个保证书。

好家伙，这还是广州，可不是唐山，不是人人黑的河南和东北。就是不知道城投公司的房子会不会烂尾，烂尾了怎么维权？以后买房子就当赌身价了。

知乎用户 肥托尼 发表

国企央企出来帮土地财政站台，城投公司帮忙接盘而已。

这已经说明今年 1~5 月份的放开房地产调控，刺激房地产投资拉动经济的计划已经失败了。

根本原因还是中国房地产底层逻辑决定了中国房价泡沫必然破灭。

百年未有之大变局必定孕育着百年未有之大变革。

这里的产房静悄悄。

这里的房产也静悄悄。

“人口负增长，房价就暴跌。” 这是中国人民基于自己的切身体验所确认的客观真理。

最新的政治经济工作会议，再提房住不炒，通篇未提 “住房消费” 这 4 个字，资本市场说了 90 多个字，以前叫人家小甜甜，现在叫人家牛夫人。

郑州是中国烂尾楼之都，所以郑州的银行不良率最高，比如郑州城商行，而且郑州是第一个撒绝户网的城市。没想到赣州比郑州更狠：让 70 岁的人背负 30 年的房贷；无锡最狠：凭大学在读证购房，挖韭菜根！广西玉林买房送工作！珠海一人买房全家公积金帮忙！

想千方设百计挖大坑请老百姓和年轻人买房接盘。

互联网大裁员，深圳杭州的房价因此而继续暴跌。

杭州亚运会延期举行。

杭州房价因为亚运会延期举行而继续暴跌。

深圳：对恒大的处置坚持市场化、法治化的原则。不良资产的处置价格是市场价的 2~3 折。

融创就是第二个恒大。谁是第三个恒大？谁是第四个恒大？

宝能城 484 套豪宅将拍卖、变卖，用以清偿平安银行债务！

深圳湾豪宅开发商半岛置业宣布豪宅停工，全员待岗，公司债务爆雷！

2022 年第一季度全国住宅用地流拍和撤牌地块数量达到 836 宗！流拍撤牌率高达 23.5%！

中国房地产的真实成交顶点是 2017 年，从 2018 年开始全国各地请演员请房托表演，从此之后房价阴跌变阳跌，阳跌变暴跌，暴跌变量价齐跌无人接盘，断供与法拍齐飞，爆雷与流拍共舞。

本来要给广东省的订单转移到了越南，中低端制造业向越南转移；十四五期间制造业由东部地区向中西部转移，人口也要随着制造业朝中西部转移，本来全国总人口从 2020 年就实际每年减少，东部地区房价还要暴跌。

2021 年末深圳常住人口数为 1768.16 万人，比 2020 年仅增加 4.78 万人。

2021 年末广州常住人口数为 1881.06 万人，比 2020 年仅增加 7.03 万人。

广东每年的新生人口都是潮汕地区支撑着的，广州和深圳的房价还要继续暴跌。

有的人因为股价暴跌而不得不卖房，有的人因为房价暴跌而不得不卖股票。

人口负增长的时代就是房地产长期下行的年代，日本主动房地产去杠杆，中国被迫房地产去杠杆，房地产去杠杆时代就是通货紧缩的时代：现金不仅是王道，还很霸道。

那些指望买房抗通胀的，通胀没看到，倒是把自己真金白银搭进去，高位买房接盘了！而且还是 30 年的房奴接盘侠！

世界各国央行推出 20 年来最广泛的加息措施，全球进入加息加息加息时代。

我国的货币政策是以人民为中心的，坚决不搞大水漫灌，坚决不会使用所谓的现代货币理论。中国货币政策的首要目标是维持物价和人民币币值的稳定。

现在所有人都看到的房地产不行了，现实其实早就已经不行了，这是客观规律。

推动房地产税实施，地方政府推三阻四的，今年 1~5 月全国除一线城市以外绝大部分城市都已经放松了房地产调控，可是新房卖不掉，土拍是国企央企在捧场，二手房挂牌量激增：现在收你房地产税，没意见了吧？没话说了吧！

房地产税是最猛的一剂催化剂，会加速中国房地产负动产时代的到来。

2022 年 10 月份党的二十大再提房地产税，12 月底全国房地产信息联网，2023 年在深圳杭州厦门首先试点房地产税。

指望年轻人买房接盘的还是算了吧，中国的房子是用来收税转移支付给公务员和基础设施建设以及银行自己狂收利息用的，所以读书多而且聪明的年轻人才不买房：白嫖永不为奴。

中国是稳汇率还是稳房价？跟美元 PK，能稳住汇率就不错了：中国房价还要暴跌。

大部分都是一些国企央企在拿地而已。新房卖不掉，二手房又来抢肉吃，土地卖不出去，土地财政不可持续，房地产税势在必行。

对 50 后 60 后等的房子遗产，还要征收 50% 的遗产税，遗产税是直接税，可以直接补充地方财政，是房地产税的重要补充。

2022 年第一季度，国家统计局给人看的数据全国新房均价降到每平米万元以下，同比暴跌 10.3%，新房都量价齐跌，二手房更加惨不忍睹。4 月份全国房屋销售膝盖斩！五一假期重点城市新房成交量价齐跌，同比再降 52.3%！而非重点城市新房销量是脚踝斩！

牛市不言顶，熊市不言底：人口负增长的年代，中国房地产市场还会继续下行，中国房价还会继续暴跌。

仅仅 2022 年第一季度全国各类返乡入乡创业人员就超过 1100 多万，全国总人口实际从 2020 年就开始每年减少了：全国重点城市房价因为总人口每年减少和乡村振兴人员回流所以还要继续暴跌

普通老百姓和年轻人不消费，投的那么多大消费怎么赚钱？投的那些硬科技企业劲儿往哪儿使？

新冠疫情两三年了，俄乌战争给中美战争打了个样板，2018 年中美贸易战没有觉醒，现在老百姓已经普遍觉醒了，所以在降低自身负债，增加持有的现金。

千万不要被所谓的改善型需求给洗脑了！租房才是消费，买房就是投资。中国房价泡沫还会继续破灭，普通家庭辛苦赚的钱不要给房价泡沫做了陪葬。

跟谁有仇，劝谁买楼。

流动性是金融资产的生命：甭管你什么时候买的房，买的哪里的房，只要卖不出去，没换成现金，那都是纸面财富，啥都算不了。

房子换成现金是最惊险的一跃，这个跳跃如果不成功，摔坏的不是房子，而是房子持有人。

一瞬间，买盘虚空，而卖盘奔涌，大单小单，争先恐后地逃命……

2022 年美元加息 7 次并从 6 月开始每月缩表近 950 亿，还带着欧元英镑港币一起加息，这个时候的人民币降息降准，A 股还得跌，中国房价还要跟着暴跌。

2022 年 1-4 月份房贷直接转负增长，新增的贷款也是在借新还旧。说明居民房贷能力已经到极限了，全国制造的韭菜盒子过剩而韭菜不足，而且韭菜的接盘能力没有了：没人买房接盘，中国房价就是继续暴跌。

少子化降低房地产需求，老龄化加剧房地产抛压，房地产产能过剩供大于求，政策性住房保障性租赁住房加速加量降价供应，美元提前缩表又加息，房地产税加大房子持有成本、缩短限售期到期踩踏式卖房：中国房价断崖式暴跌

所有的泡沫终将破灭，无论是大众自发炒成的，还是政府政策炒成的。

只要是泡沫，必然破灭。这是不以人意志为转移的客观规律，忽悠老百姓房价软着陆是自欺欺人的，泡沫早刺破比晚刺破害的人更少，剩下的人才能以大消费为主的内循环：房地产不死，大消费不兴；打掉房地产，经济内循环！房地产不死，大 A 股不兴。

这次不一样？中国不一样？你的房地产泡沫都已经集齐了所有的金融投机泡沫的共性特征，你能有什么不一样！

说好的房价永远涨，买房抗通胀呢？！房价怎么一直在暴跌？想打折低价卖房平台不让上架？房产中介忽悠的大通胀在哪里？

一方面忽悠别人忽悠自己 “钱放在手里会贬值”，另一方面 “能贷款就别全款”“能贷多少贷多少，能贷多久贷多久”——现在又抱怨房贷利率太高了，贷款利息比本金还多：这是多么前后矛盾的人生啊？自欺欺人！

租房才是刚需，买房就是投资。投资买在了房价泡沫最高点╭╮高位买房接盘，那就是 30 年的接盘侠。

这么好的买房机会，你自己怎么不多买点儿，发动你亲戚朋友代持也行，你干嘛大张旗鼓煞费苦心地说出来，然后忽悠别人买房接盘？

2022 年第一季度 20 多家房地产上市企业宣布延迟发布 2021 年财报，美元 6 月开始每月缩表近 950 亿并加息 7 次，房地产美元债爆雷，人民币内债又集中到期：房企爆雷越多中国房价越暴跌

吃不穷，穿不穷，买房接盘一世穷。

阿 Q 买房接盘后房价跌了卖不出去，首付现在不见了！说是算被儿子拿去了罢：我比没买房的阔多了，你算什么东西！他使尽了平生的力卖房，生怕被人笑话，立志要卖出去，但这可恶的新房二手房不但很多，并且不好卖…… 但是不多时他也释然了：孙子才卖得出去房子呢。

2022 年清明假期重点城市新建商品住宅成交面积同比下降 64.7%，房地产二手房和新房量价齐跌，互相促进，恶性循环。

疫情、战争等加速所有国家的总人口减少，包括中美战争，总人口减少房价就暴跌，因为房住不炒。

租购同权、老龄化少子化 + 房地产税导致的负动产时代，租售比过低导致的现金流黑洞，日元升值（人民币也在国际化升值），日本房价泡沫破灭后，东京核心地段房价暴跌到最高点时候的 1/9。2019 年 12 月的新冠疫情，2020 年的远程办公、在线学习、火遍全球的元宇宙未来，全社会数字化转型，都是对所谓的核心地段价值的削弱——土地被技术平权了。学区房是炒作起来的中国最大的智商税，移动互联网的现在和元宇宙的未来，炒作核心地段是为了自己脱手变现而已。

贪婪和恐惧，买房接盘的人全都占了。他们自己还不敢承认 30 年的房贷是真金白银被人割了韭菜，还执迷不悟地对客观事实进行否认。

学区房是炒作起来的中国最大的智商税。北上广深房价暴跌就是从学区房开始的。

数据是任人打扮的小姑娘：全国 2021 年出生并已进行户籍登记新生儿共 887.3 万。中国总人口实际从 2020 年开始就已经负增长了——国家统计局的数字维稳工作是掩盖不住客观现实和社会历史规律的。

2015 年至今买房接盘的人会高位套牢一辈子，他们不仅买在了房价泡沫最高点╭╮而且永远也找不到接盘侠了，他们因房致贫成为新穷人：房价上涨觉得自己跨入高资产人群成为人上人；房价下跌又把自己归类到底层人民。

全中国所有城市都缺人，都在想方设法大规模抢人，中国总人口实际从 2020 年就已经开始负增长了：在总人口萎缩的时代，没有任何城市能够成为所谓的抢人大战赢家。

为什么全国的房价一直在暴跌？不仅暴跌，还卖不出去？不仅卖不出去，还要收房地产税？

为什么全国断供房法拍房的数量连续每年增加？

新冠疫情这两年多，法拍房数量为什么激增？

为什么房地产企业无论规模大小，都排着队爆雷？

为什么房子严重供大于求，政府还要加速加量供应保障性租赁住房？

为什么深圳这样的城市要搞商改租？

为什么香港在 2019 风波事件之后要建设北部都会区吸引内地人才？

为什么 2016 年 12 月房住不炒之后，新生儿越来越少，连印度都超越中国变成人口世界第一？

为什么房企借了那么多美元债，而且美元要在 2022 年房企还债高峰年强势缩表又加息？

为什么部分地方政府降首付吸引买不起房的人去贷款买房？

为什么年轻人选择躺平，不婚不育保平安？

为什么关于楼市的任何问题，知名经济学家和专家的结论都是要老百姓买房？

为什么不看泡沫化程度就炒作核心区域居然还有人傻乎乎相信？

跟电商刷单一样：房子挂在网上的价格是给国家统计局和老百姓看的，真实的价格都是大幅度打折的，而且即便是打折也很难成交。没有交易量的价格都是虚伪的价格。

中国比日本更快速度进入老龄化少子化社会，而且是以世界上最大的发展中国家的身份。日本的房地产负动产时代，中国进入定了！

2022 年中国房价还要暴跌，并周期性下跌到 2035 年。新时代 2012 年出生的人口 2035 年也才 23 岁。周期之下，玉石俱焚。永言配命，自求多福。

1985-1995 年出生的人对房子的价值观还是受到了 “必须买房，不然不能结婚孩子没学上” 的恶毒影响，土地财政、开发商、炒房利益集团等房地产利益相关者正是利用这种痴念般的社会文化观念，相互配合大规模地 30 年房贷割韭菜的。老韭菜割完了，而 1996 年出生的人大学毕业就是 2018 年中美贸易战，房价开始隐裂，只是绝大部分人还没觉察到而已；1996 年及其以后的人对房子的价值观改变了：不会觉得买房是必须的，婚姻和孩子也不是必需的，所以社会文化观念发生了天翻地覆的变化

北京、上海、广州、深圳已经连续三年出现幼儿园和小学招不满的情况了，2022 年是第 4 年幼儿园和小学招不满。

国家金融委、央行、银保监会再次强调房住不炒。房住不炒写入 2022 年中国政府工作报告，2018 年来 4 次将房住不炒写入中国政府工作报告。正如郭树清所言 “押注房价永远涨的人要付出沉重代价。” 中国房价还要暴跌

狼吃肉，狗吃屎。狼吃完肉已经离场了，剩下的狗还在吃屎，狗吃屎不说，狗还以为自己吃的是肉，屎没有交易量了而且价格暴跌了，还说吃屎很香，还嘲笑其他狼说你们连屎都没得吃。

“拥有超出其抚养能力的子女数量的个体，大多数是出于愚昧无知才这么做的，而不能称之为恶意滥用，在我看来更应该受到质疑的是那些刻意鼓励这种行径的人。”——《自私的基因》

“新冠一代” 出生的婴儿，普遍在大运动、精细运动和沟通技能测试中平均得分偏低，言语、运动、整体认知能力显著下降。新冠病毒会加重孕妇早产和死胎概率：美国加利福尼亚大学旧金山分校生殖内分泌科 Marcelle Cedars 教授分享了相关数据研究，指出妊娠过程增加了女性感染后患严重疾病、机械通气甚至死亡的风险。妊娠早期感染病毒会增加妊娠并发症如早产和胎儿死亡的风险。

2022 年政府工作报告 4 次提及保障性租赁住房，保障性租赁住房作为十四五期间国家基础设施建设会加速加量降价供应，跟商改租一起，分流新房和二手房的需求：新房更难卖，二手房不仅比新房更难卖，还租不出去

香港北部都会区，定位在科技生活区，容纳 250 万人口，既可以吸引香港人，也可以吸引深圳人，等于是同时增加了香港和深圳的土地供应，降低了香港和深圳的房价。

印度超越中国成为世界第一人口大国。我国平均年龄 38.8 岁，印度平均年龄 29 岁。中国老龄化少子化的速度和趋势比所有资本主义国家美国欧洲日本都要快！中国总人口从 2020 年就每年减少了：人口负增长房价就暴跌

年轻人要晚婚晚育少生优生，尽量不生，多存钱给自己养老，先把自己活明白，不要害了自己，更不要害了别人。不要被房价泡沫、消费主义和自由主义所愚弄。

房地产税是直接税，可以直接调节贫富差距，还能转移支付给乡村振兴战略，支持乡村建设行动。国防开支也需要房地产税，房地产税有助于共同富裕。深圳杭州厦门的房地产税已经确定了，北上广深杭房价泡沫正式破灭。

房地产税是在中国城镇化率已经到顶的基础上提出来的，是合情合理也合法的，是变过去的农村反哺城市为现在的将城市资源转移支付给农村：农村户口开始变现。

房地产高排放高污染高能耗还产能过剩，碳达峰碳中和之下中国房价还要暴跌；共同富裕要取得实质性进展中国房价还要暴跌；房地产税加大房子持有成本中国房价还要暴跌；中美战争摩擦美元提前缩表又加息中国房价还要暴跌。

希望中国共产党早日兑现共同富裕的承诺。

中美之间由过去的合作大于竞争变成现在的竞争大于合作：中国的民族危机加深了；低收入群体消费意愿强烈但没钱消费，中等收入群体数量巨大但被收了 30 年的税，高收入群体有钱但消费不足以拉动经济，不仅如此他们有人还想着债务危机留在国内，自己去美国生孩子买房子移民：中国的社会矛盾激化。

改革也是革命，革命革到自己头上的时候就不革了！

一个党，一个国家，一个民族，如果一切从既得利益出发，政策反复，改革停滞，那它就不能前进，它的生机就停止了，就要亡党亡国。

知乎用户 自由的喵 发表

眼下情况是，政府，城投，国企，之间倒手本质上并未发生任何交易。

再带上银行是一样的。

本来同时存在市场经济和 “计划” 经济。

现在不如说在地产领域，“计划” 经济把市场经济吞掉了，以市场经济之名假装存在，假装城市繁荣。

市场经济的本质是自由交换。

计划经济的本质是上级下指令。

虽说没有绝对意义上的市场经济和计划经济，但以现实中的概念来看。

市场经济才存在价格，计划经济没有价格。

因此当下的房价是 “虚拟” 的，不是真实的，更准确的说法是虚拟的更多一些。

因此我们也会知道，如果当地政府通过真实的企业倒手了一下地皮也是毫无意义的，只要不是企业基于自己盈利为目的发生的交易，都是非市场的，只会扩大社会的损失。

因此半计划经济的弊端，必然要暴露无疑。

这便是当下最大的危机。

知乎用户 消防工程师 发表

建议没事多读读 KK 大神 10 年的文章，摘选如下
垄断，国家队的垄断，可以解决眼红问题，也就是社会稳定问题。
银行和民营开发商之间，是官与民之间的问题。
而银行和国家队央企，是左兜和右兜的问题。

国家垄断控制风险的意义还在于：需求可以拆出来。

以后的路，民营开发商的日子将变得越发艰难。
土地是地方政府的，商品房开发是央企和国企的。
处于金字塔下层的 40% 家庭，如果还没有一套自己的房子，那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。
商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。
处于金字塔下层 40% 的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。
租金的快速上涨期将到来，政府已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱，更具有操作性。

知乎用户 老岳 发表

为啥说创新是发展之源呢，这其实是一个挺悲哀的问题，因为旧的东西总是在不断劣化的。正如加尔布雷斯在《正常的终结》一书中所指出的那样，金融活动总有向着庞氏骗局移动的趋势。如果说你在市场上以 4% 的利率吸储，还有一个骗子以 4.5% 吸储，那当然是你竞争不过他，结果就是你也会慢慢变成一个骗子。如果不在监管模式上进行创新来识别骗子，那么最后一定市场上全是骗子。

没想到啊，中国的旁氏骗局化正在以疯狂的速度推进。

民营房企肯定都不拿地了，因为他们个个都要暴雷，六七月份民营房企还有一千多亿的债务要到期，目前看来没有能渡过的，到了七月底中国还有几成民营房企能不暴雷真的很不乐观。国营房企也是一样，他们也许资金链不那么紧张，从银行拿贷款稍微容易点，但是谁会拿钱往水里扔呢？**房企拿地熄火了，就是花钱从政府买地再盖成房子卖给韭菜这种模式熄火了。**那么地方怎么用地换钱呢，就只能用城投公司出来顶上了。

城投拿地的本质，就是地方把土地抵押给银行套钱，因为城投就是地方的白手套，这个大家都很清楚，不需我多说。对于这种事情定性就是庞氏骗局到了最后一步，没有韭菜接了，隔着一层白手套接到了自己手上。

说句老实话，难道银行看不清楚吗？当然不可能了，银行都是人精，但是有啥办法呢，整套模式没有任何问题，捏着鼻子也要掏钱。但是这模式的风险在于估值泡沫，说这片地值十个亿那是因为有历史价格做参考，可是如果梦碎了这片地只能种红薯了，可能就只值一千万了，那银行的抵押贷款就暴雷了，你的存款也就危险了。

房子卖不出去是中国经济最大的噩梦，因为这条线上的蚂蚱太多了，房企、地方、银行、一直到海尔美的再到建筑工人。地方不经过房企直接从银行拿钱，就证明房企太拉跨已经被这条线抛弃了。后面又是那一个环节被抛弃呢？

想说点啥又觉得无话可说，就祝各位韭菜尽量不挨雷吧。

知乎用户 ZT135 发表

我突然想到，城投公司和城镇银行应该结合起来看。

地方政府要出让土地，以前是民营房企拿地，房企向四大国有银行贷款，这条路因为中央划的几条红线现在走不下去了。

那么是不是每个普通地市都可以成立一个自己的银行，地方政府的国资委也不用全资，51% 就可以，剩下的就从暴发户手里融资，还是很好融资的。然后利率高一点，吸收当地那些贪这么点利息的人的存款。

再用吸来的存款，放贷给城投公司，毕竟银行自己不能下场拿地嘛。城投公司再用这些贷款买下当地政府出让的土地。这样资金来源就解决了，毕竟城投公司和城市银行破产也没多大金融风险，而且都是一个地方国资委的下属企业，银行放贷也比中央的银行松。

希望这不是真的

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然后我还意识到，其实地方国资委出资成立银行的时候可以更加省钱，可以先成立两个个投资公司，每个都由地方国资委持股 51%，然后两个投资公司各向地方城市银行注资 25%-30%，总和超过一半就行，这样就可以用 30% 的注册资金，掌控一家银行。

如果哪天银行破产了，那是不是城投公司欠城市银行的贷款都不用还了？

希望这不是真的

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我又想到，对于那些地方国资委直接持股 51% 的城市银行，还可以进行股权改革，比方说先找随便一个人成立一个投资公司，然后这个投资公司放出消息，他们要从地方国资委手里收购当地城市银行 20% 的股份，然后和一些暴发户商讨融资。

具体过程就不说了，反正结果最好是这家投资公司融资后。51% 的股份是地方国资委，剩下的是有钱人的股份，然后用这家投资公司从地方国资委手里收购当地城市银行 20% 的股份。

由于当初城市银行初创的时候注册资金少，就比方说总共 500 万吧，地方国资委出资 255 万，后来城市银行发展的不错，那从地方国资委手里收购城市银行 20% 的股份就不止 255*20% 了，因为有收益前景（毕竟发展的不错嘛）。

比方说最后决定用 1000 万收购 20% 股权，那么在那个地方国资委出资 51% 的投资公司里，地方国资委出资 510 万，然后卖出城市银行 20% 股权获利 1000 万，最终在不丧失任何公司控制权的情况下入账 490 万。

我不知道我这种瞎想的情况会不会在现实中出现

知乎用户 冲盈​ 发表

城投公司，大股东是谁，明白人都知道。

地方政府出资，也可能是银行贷款，城投出面拿地，地方政府获得合理合法地方财政收入，税务局取得合理合法的税收收入，银行获得合理合法的利息收入。

最后卖地收入又回到了政府兜里，左手倒右手，财政收入解决了，税收增长解决了，GDP 解决了，烘托渲染楼市氛围也起来了，多么精美操作。

一举多得，何乐而不为。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

我们通常把这种行为称做 “自摸”，但和麻将不同，这种自摸很难给自摸方带来利益，纯粹是让土拍数据不至于太难看。平台自摸后，会下来找民营开发商谈合作，基本不会自己独立开发。

自去年下半年开始，城投大量拿地意味着土地财政收到房地产的影响了，所以大家看到后面陆陆续续刺激政策出台，但能不能嚷市场真正回暖，就很难说了。

知乎用户 橡树子​ 发表

这个问题要和河南村镇银行的四百亿结合起来看，两个问题就都有答案了。

现在城投左手倒右手维持土地财政，城投的钱只能从和当地政府一条裤子的地方小银行手里拿，至于怎么拿的，贷款这样批违不违规就不好说了。然后土地买了房子盖了，钱花了，但是房子卖不掉，城投的贷款还不上，怎么办呢？

真要爆出来的话就是暴雷，连着天量城投债和地方政府信用一起破产。所以只能说是私人卷款逃跑，系统性风险降为监管风险，这应该是从上到下都心照不宣的，毕竟没得选。

至于老百姓的四百亿，不是说肯定就拿不到了，重要性只能往后放。本质上还是要维稳的，不能引起小银行的连锁反应。只是 400 亿窟窿太大，谁来出怎么出是个大问题。

最近很多回答都貌似很专业的去剖析这个事情，内容重合度很高，本质上都是说卷款跑路。四百亿怎么跑？郑州一年财政才 1200 亿？下面还有很多水军评论，不知道是哪里的来路。

知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

城投拿地意味着地价绝不容有失

城投拿地的意义更大的还是作为抵押物获得银行贷款，这种情况下抵押物的价值如果崩盘结果是很可怕的

当然，是不是真的能做到是另一回事

人定胜天嘛，你选的咯，偶像

知乎用户 观众席上的阿景​ 发表

城投这时候拿地，说白了就是地方政府在融资。地方上拿一块地给自己儿子城投，城投以地抵押从银行拿出钱来给政府，这土地财政就从城投这里收上来了。

这样一来，地方上的到期债可以还了，公务员工资可以发了，养老，消费补贴等政策可以落实了，就算将来还不上，银行不还落一块地呢么！

反正现在什么活久见都有，地方政府也要活，税源又跟不上，疫情和补贴支出又大，那就城投拿地把财政收入撑住呗，撑到啥时候算逑，只要顶层不叫停，这样还可以撑住当地的地价，就是后期烂账又得消化消化了。

知乎用户 未来的主人翁 发表

很多回答都从理论上面把这个行为进行了分析，我作为城投公司的地产从业者我就说说实际操作过程中为什么会产生这一现象。

很多回答把城投比喻成政府的左右手、左右口袋。但我觉得城投跟政府更像父子关系，城投是政府生的，政府说话你得听，但是儿子长大了，也不是所有话都听。儿子挣钱要孝敬父亲，儿子没钱父亲该接济也得接济，但是从本质上还是两个独立的人，最重要的是如果儿子出了事情是不会连坐到父亲的。

下面开始说城投拿地的问题，从政府和城投公司来说都是既有不得不干的无奈，又有想要这么干的诉求。

从政府角度来说，不得不干的无奈在于，第一，减少土地流拍，提问里面说地价贵，地价取决于多方面原因，但是由于其稀缺性，地价肯定是逐年上涨的，尤其核心区域，不会因为房子不好卖，地价就便宜，而且作为执政者来讲，谁敢把地价定低？造成资金流失，谁能担这个责任？所以地价不能降低，房地产遇冷，房企不愿拿地，要想土地不流拍怎么办？城投托底。有人说土地流拍就流拍吧，大面积流拍对投资人、当地招商、甚至老百姓的生产生活都会产生极大影响，哪个政府都害怕面对这种局面；第二，政府各项财政收入近年锐减，减租、退税等各项政策都需要政府掏钱，找不到新的收入，如果土地财政保不住，很多政府的日常运转都会受影响；第三，很多土地涉及到拆迁补偿、配套建设等各类问题，许多地块比如成交价格 10 个亿，额外再拿两个亿解决历史问题是很正常的，即使政府等得起，等拆迁补偿的老百姓等得起吗？等新建学校上学的孩子等得起吗？

政府这边目前也更倾向于让城投公司拿地，第一，房地产天天暴雷，动不动项目就烂尾，目前政府也不敢说非常信任哪个企业，城投公司相对来说稳定性有保障，减少后期舆情、上访等风险；第二，城投公司基本承担了各自片区一级土地开发、土地整理等工作，前期垫资非常多，以前土地热的时候，土地回款随便拨一笔就够还给城投的，现在土地卖不出去，城投的钱也给不了，不如让他们直接拿地，有可能前期的钱还可以免除；第三，目前各家城投的负债及偿债压力也比较大，政府也不能看着城投倒下，没钱给，就让城投拿地，再用土地融资，盈利不盈利是后话，只要能融资，城投就能活下去。

从城投公司来讲，不得不干的原因，第一，肯定是政府要求，城投公司除了要进行国有资产保值增值，还得完成国资委考核目标，政府安排的任务你不干，考核目标完不成，牵扯到每个人的考核升迁；第二，城投公司目前也面临着发展的困境，前期为城市建设，为政府背负的债务过大，如果没有新的资产进入，发债融资都会受影响；第三，城投公司体量也不小，人员少则五六百多则五六千，牵扯地产业务的也得占个 30-50%，这些人得吃饭，最重要的是得干活，活累不累是其次，最重要的是得有活干，有活干这些人才能存活，公司才能运转，房地产有活干的第一步就是拿地；第四，前期政府欠的城投公司的钱，短期看不到还钱的希望，而且即便政府有钱，大概率也不会还，还不如拿块地，苍蝇虽小也是肉。

从城投自身来讲，现在也是千载难逢的机会，第一，以前对政府来说，都是优先让外来企业拿地，比如恒大、融创这种，只要过来投资，政府都奉为上宾，大片好地块奉上。因为这些外来企业能带来新的税收、新的就业岗位等等优势明显，如果还是原来的环境，城投公司根本就拿不到地；第二，以前土地溢价没有限制，城投公司真刀真枪拿钱去拼根本不是大房企的对手，先说监管限制，溢价拿地纪委肯定要找你，为什么溢价那么多，是不是造成了国有资产流失，而且城投公司相比大房企，拿地后的建设成本确实高，这取决于城投决策的效率低下，造成建设周期长，也取决于没有战略供应商导致成本降不下去等等，现在对城投公司来说是很好的拍地机会，大部分地底价就可以成交。如果不趁现在储备用地，等这一轮房企淘汰完成后，剩下的都是资金健康的企业，甚至是华润保利这种巨头，到时候城投又会在土地市场被碾压。第三，城投公司相对房地产企业来说，融资成本低很多，恒大这种 8%-10% 很正常，城投只需要 4%-5%，也就是说我拿了地不开发每年的资金成本也比别的企业低，现在可以拿了地等两三年，看看市场，后面不管是找别的企业合作还是自己开发，土地在手里才有资本。

最后说城投的房子能不能卖出去，首先城投的房子烂尾的可能性低很多，不是说完全不会，但是确实可能性比较小。原因在于城投公司地产业务可能只是他的一部分业务，园区建设，城市运营，物流、金融、大宗商品贸易等等，大的城投公司都会做，所以地产不好并不会危及城投公司的根本，还有其他的营收来补这部分。而且有些城投公司在当地可能同时开发的就三四个盘，也就占用三五亿元的资金流水，对比本身五六百亿的资产规模，不会产生大的影响。如果房子卖不出去不好卖，首先会给施工单位抵工程款，这算是常规操作，其次城投公司也可以等，因为其融资成本低，等得起。

最后说一下城投的债怎么还，在我看来，城投的债是不用还的或者说是换不清的，每年稳定在一个风险较小的负债率，到了偿债高峰期融到新的钱再还前面的，这才是城投生存的根本。其实城投公司自身的运营是不会产生太多的问题和负债，坏就坏在替政府干了太多，出了太多钱都收不回来，这才导致的负债，政府不还钱你怎么也降不下负债来，但是目前的情况让政府还钱显然不现实，再一个对于银行来说，都是借钱，更愿意借给城投公司，因为城投的资产是实打实的房子、土地、债权，其他房地产公司的资产现在银行敢放心吗？

知乎用户 雁丘 发表

斯大林、赫鲁晓夫和勃列日涅夫一起在苏联卖地皮，卖着卖着，突然卖不动了。斯大林一拍桌子，怒吼道：“枪毙地产商！”，可是地还是卖不出去。接着赫鲁晓夫说：“给地产商输血救市！”，地依然卖不出去。勃列日涅夫说：“同志们，不如我们自己搞城投公司，左手倒右手，做出房价还在涨的样子。

知乎用户 哈哈像条狗​​ 发表

金融从业者观点。

和题主说的情况相反，实际上目前很多城投拿地，是为区域房地产市场托底，一般是土拍一拍流拍调低起拍价后，城投底价拿地。一方面是为财政输血，另一方面是防止地方房地产市场冷却过于迅速，为周边房价设定一个 “锚”，只要有新拍的地楼面价还在，已经在售的房价就有了底气。

城投长期以来被称为 “第二财政”，是地方政府的第二个钱袋子。这两年因为经济周期叠加疫情，很多地方财政比较紧张，而金融市场相对宽松，虽然中央三令五申严控地方政府 “隐性债务”，但是通过城投信用融资，然后市场化招拍挂拿地，缴纳土地出让金，资金就闭环进入了财政预算体系，充实预算内支出。

另一方面，参考我之前的回答，房住不炒，但是房价失速下跌也是经济所不能承受的。城投就是那只看得见的手，去托举市场，稳定预期和地价。这两年房企纷纷暴雷，也是进入市场的一个比较好的时机，所以不光是城投，国企央企，AMC，银行都有统一步调入场纾困，有点逆周期调节的意思。

所以说最近的土拍，拿地的身影里城投公司越来越多，当然一二线城市和三四五线城市的情况也很不一样，一线城市因为土地市场前景依然良好，集中供地央企地产公司参与会比较积极，比如 6 月 8 号上海土拍，招商蛇口 169.45 亿拿了 4 块地，铁建、华发、建发、保利、金地也是一溜的国企央企，而三四五线城市由于关注度较低，则由当地城投亲自下场了，比如 XX 城投、XX 交投等等。

至于题主说的是否会刺激房价，则大可不必担心，这轮调整还没有到底，城投也是市场化改革的，这些都属于非公益项目，要卖也是和房地产企业一样的流程，只不过可能用于拆迁安置、棚改、公租等特定用途，也许还能卖得便宜一点。至于城投债则要另开一个专题详细讲了。

以上。

我的其他回答：

地产裁员，这批人最后都去了哪里？

土地财政为什么玩不下去了？

中国央行为何不印发更大面额的纸币（500 元、1000 元）？

央行大放水，但是房价和股市都没有大涨，那么，钱去哪里了？

央行上缴 1 万亿利润，支持助企纾困、稳就业保民生，释放了哪些信号?

知乎用户 啊疯 发表

城投和地方银行，一个是政府的左手，一个是政府的右手。

这两都是政府的钱袋子，也是地方政府的隔离垫。

当民企不拿地以后，就需要地方城投公司对土地价格进行托底，给地方政府输血

城投公司一般都会选择做大资产负债表，装入一堆公园、公路、水厂等资产，便于向银行融资，

至于这些资产真正有多少价值，或者说能产生多大的收益，很难说。

只要源源不断地向银行融资，总能一直活下去，而且城投的融资成本还很低。

但是，债务、风险都转给地方银行了，尤其是那些规模小的地方性银行，

一方面需要高吸揽储，另一方面借给自己人的钱利息还不能太高，

可怕的是，城投手里抵押给银行的资产还不是优质资产。

当小地方土地卖不出以后，这些地方的银行就很危险了，

能避就避开这些小银行吧，多事之秋，别贪图这一两个的利息了

知乎用户 李猴 发表

高赞非常 naive，看了最近几条新闻就开编，现实中绝壁没和任何一家城投打过交道。

说的什么鬼城投在当地小银行信用社贷款左手倒右手，跟这些小地方的银行有屁关系，纯属强行蹭热点。

实际上比这个糟糕多了，完全两码事。

我就把话放这了：中西部地区 80% 以上的区县级城投大概 2、3 年前就已经几乎无法从当地银行借出新增贷款了，目前的贷款只是还旧债罢了。放到发达省份这个比率能略高，但也半斤八两。

现在还能和银行有健康互动的城投，都是日子过得滋润的有钱城投，要么手上有利润可观的垄断产业和优质资产，要么当地财政爸爸实力感人，基本是市级以上的平台，没有小门小户的。现在大手笔拿地的城投基本也就是这些，不信自己去看数据。

帽子保卫战是闹着玩的吗？天天三条红线摆在那，就是再揭不开锅也不会傻到再让本地几家苦逼城投跑去继续借钱搞投资。活着不好吗非要这时候踩无序扩张债务的红线。

不管是银行还是发债还是非标，现在要多融点钱来地方自己是做不了主的，报到省里去批你晓得多少道流程吗？13 号国办的新文件刚下，省里统一管辖，省级财政负责兜底，get it？

城投买地回去，必须不会刺激房价。因为这些城投就算再有钱，很大一部分也没有实打实的干过房地产，市场运营的能力是有限的，和几个老牌房企有本质差距，所以我个人不是很看好。

不过现在低价买入，竞争又少，总不至于亏。城投拿了地也不一定着急开发，可以理解成是一种尝试，说不定也就囤货而已。都是市场行为，很正常，但也不会因此发什么大财。

至于城投的债，现在还有钱买地的这一批，你不用担心怎么还，他有办法，事实上也不需要都还掉。

而没钱的那一批，这辈子都没法还，就是这么残酷，就是这么现实。他们的终极使命是尽量保障存量债务能正常续发，利息付的出来别暴雷，别再把债务滚的越来越大，就可以功成身退了。

知乎用户 赞同了你的回答 发表

第一步，地方注资成立地方城投公司

第二步，地方城投公司拿着现有的资金拍地

第三步，地拍到以后，拿来做抵押给银行

第四步，地方是有地方壁垒的，这些城投的在地方掌控下，肯定希望把所有东西都留在当地，缺钱咋办？

第五步，地方再成立地方的银行（如：河南村镇银行）

第六步，地方银行一部分靠注资，一部分靠出售所谓的高息理财产品或存款，吸钱

第七步，地方银行用吸纳来的存款，给地方城投放贷，收取更高的利息作为收入给够买理财产品的人兑付

好了，现在差不多了，一切都在地方的控制当中，地是地方的，开发商是地方的，银行是地方的，连钱都是地方的。

第八步，房地产市场下行压力加大，房子卖不出去

第九步，地方城投开发商资金量断裂

第十步，地方城投还不起地方银行的钱

第十一步，地方银行没法给购买理财的老百姓兑付承诺

第十二步，赖账

第十三步，红马

400 亿，全部都被吕某卷走了吗？

并不是，绝大多数资金都给了地方，只是地方实在没招了，里面当然有各种猫腻

所以，赶紧把吕某打发走了

这根本就不是谁的错，更不是某一个人的错。

错在监管上，未来随着恒大的 2 万亿和融创的 1 万亿暴雷，就如同多米诺骨牌式的倒下，可能撬动的杠杆会非常非常庞大，现在谁都不知道间接影响有多么巨大。

会不会最终影响到四大行，我也不知道。

你说这事怪谁呢？挣钱的时候，大家你好我好他好~ 不挣钱的时候就开始了

这应该就是系统性金融风险吧？

知乎用户 404 诺特福德 发表

因为城投公司背后是地方国资委。

地方国资委上边是地方政府。

城投公司虽然是企业，但本质上还是政府的派出机构。

利润只是他们领导考核的一部分，

是可以舍弃的那一部分。

所以城投公司可以在领导层无损耗的前提下消化长期负债，而不至于还不上钱第一时间跑路。

另外城投公司有开发资质，而且好管，听话，红头文件一下说干啥就干啥。

现在的套路是这样。

城投公司拿完地，做保障性住房。

保障性住房的质量不会差，应该算是中上。

但造价是同类型住房最高的，

保障性住房以租赁为目的，租金和市场持平，甚至偏高。

保障性住房大头会给地方政府、事业单位、央国企住。租金员工掏一部分，企业掏一部分，两边掏的都少，但是加起来比市场价高。

剩下的对社会租赁。

项目能保证微亏就好，就算活下来了。

至于项目建设赔进去的钱，城投慢慢消化。

以上是理论可行的做法，目前仅有一线（北上）、强二线都在这么干，并且有落地项目。

但是这个流程猫腻太多太多了，没有强有力的政府监管与把控，大概率会出另一个黑洞。

知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 BioMedAdv​ 发表

用力摇晃身体，假装火车还有前行的动力。

知乎用户 成都串儿哥说房子 发表

第一，城投公司一般是地方平台公司，也就是拥有政府背书。

第二，成都今年也出现了大量类似的平台公司接盘。主要原因就是，地价起拍价过高，限价过高，房子建出来可能并不好卖，开发商信心不足，不敢报名。但总不至于流拍吧，持续流拍就意味着要降低配建要求，或者降低起拍价格，对市场信心的打击非常大。地方楼市需要这些平台公司托底，给予市场信心。

第三，平台公司拿地，绝对不会是长期行为。就比如成都，今年 4 月第一批次集中供地，很多偏门的地块，开发商不敢买，就出现大量平台公司接盘。6 月即将第二批次供地，拿出了大量优质地块，这次就会是市场化行为了。最主要的原因是这中间出了一次宽松政策，刺激了开发商的拿地信心。

第四，很多人说，平台公司拿了那些偏门的垃圾地块，价格又贵，卖得掉嘛？那肯定是不好卖的。就比如成都的人居，现在应该有十七八个新盘，大多分布冷门区域的冷门板块，只有持续打价格战，降价！进渠道。平台公司资金链相对健康，相对于一般的民企，时间耗得起罢了。

第五，债？你或许只看到它在这个项目上亏了，但是你没看到它在其它方向猛赚~ 格局打开！

成都串儿哥说房子

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知乎用户 糊面包 发表

现在可能真的一代新人没有人记得 10 年前 kk 这位神秘人的撰文了。

城投公司和国企进入地产，能割你两刀的话，就不会割你一刀。如果我用三道红线，把高周转的民营地产商都挤出去。我城投拿地，拿了地银行抵押，政府得了一笔钱。然后建设完，我也不会卖，只搞公租房。

以后来城市的，只能长期将租金交给政府出租的公租房。市面上只有房价极高的二手房，和租金比公租房高一档的出租房。你来了，就只能住公租房。等于土地财政一次过变成租金财政，华丽转身，完美……

知乎用户 烤鸡要没咯​ 发表

不要碰理财，不要碰地方银行的任何业务，不要碰跟城投债扯上关系的任何产品。

城投债最大的买家是谁？理财产品，地方银行。你看上人家 5% 的收益，人家就没打算还你本金。就现在这状况，城投债任何时候暴雷都不奇怪。

理财打破刚兑你以为是为了什么？就现在这一点点暴雷的至于么？

银行理财从资金池制度改为明确对应项目，不影响银行报表是为了什么？会发生什么才需要银行做这样的风险隔离？

信托领导基本全部被查是因为什么？

自己想想

知乎用户 香茶​ 发表

我今天想画了一副画，以我目前的水平，这幅画市场价是 5W，可是我希望他能卖的 10W
打听了一圈，没人愿意花 10W 买的我画，于是我找到我的儿子，对他说
“儿子啊，我借你 10W，你去拍卖场把他给我买回来”
于是现在儿子白白拿到了画，我的 10W 又回到我的手里。
最关键的是，儿子以后可以宣传这幅画价值 10W，而我以后画的画也可以” 价值 10W“。

知乎用户 紫罗畅想​ 发表

这是因为土地首先是被国土资源局土地储备中心。

这个过程中，建筑物补偿，青苗补偿等都赔偿到位了。

先一步这个土地就会变更土地性质。

是住宅用地，还是商业用地。

到这一步前期的工作就做完了。

下一步就是招拍挂。

政府出让的所有土地都需要走这一步，任何没有招拍挂的土地都是不被允许的。

但是现在经济环境非常差，房地产商经常烂尾。

更多的时候是土地流拍。

这个时候城投公司就出现了。

他就是政府招拍挂雇佣来的同伙。

如果有开发商竞价，这个土地自然给开发商了。

如果没人竞拍，他们城投公司直接拿下。

等土地拿下后，他们缴纳土地出让金给政府爸爸。

然后再把拿到的土地抵押给银行就可以了。

政府是没办法把自己的土地直接抵押给银行的。

银行要的土地是经过招拍挂流程，土地性质明确，用途明确，可建设面积明确的土地。

只有这样的土地才有质押价值。

只有这样才合法。

知乎用户 云淡风轻 发表

前面一文我说过房地产就是一庞氏骗局。

假如不是我资质不够，我也去拿地，你们当我准备弄好房子卖吗？开玩笑！经济和人口形势在哪，谁会干那事儿呵！

我就准备利用现在的各项优惠，准备捞一把，房地产业就是个坑蒙拐骗的行业，当我捞好了钱，然后烂尾就结束了，交房？开玩笑的！

房子烂尾了，有房地产商受审的吗？贷款银行有什么事儿吗？主政官员出啥事了了吗？至于买了烂尾楼的，可以不讨论这个事，这根本没事，西安那地儿都烂尾十几年了，有啥事儿吗？

我真想在这救市的潮水中捞一筐！这真是个很好的机会，就说地皮便宜，新房价保客户满意，不愁匡不到钱的，有意向的朋友可以联系我，咱们可以合作的！

知乎用户 江河 发表

民营被三道红线干趴了

但是土地财政还没有找到替代性收入来源

只能由城投拿过接力棒，各种中小银行成了提款机，例如荷兰村镇，吕姓商人带不走 400 亿，只不过是撒豆子一样撒到各种项目上了，本想着靠下一轮房地产暴涨换回泼天富贵，奈何，遇上郑州又是暴雨，又是疫情，房地产市场低迷，没熬住。

国有大行则为大央企（华润、保利之类）输入并购贷，接盘民营房企，为下一步推出公租房做准备…

接下来，分两类：一类是省会城市及省内中心城市

继续虹吸本周其他城市和小县城，比如给各类体制内人员 kpi，全员卖房，甚至直接房抵工资（房抵工资在绝大多数中心城市只有小概率会出现）。

（奉劝此时还想着高杠杆买房的朋友，即便在省会城市也不行，因为会冷冻二手房交易量，后续即使涨价，但你的房子变不了现，叠加收入可能受影响，面临可能的断供，白白当了几年房租保管员，白掏了几年利息，最后财房两空，务必慎重～～～）

之后城投建公租房加回购法拍房，先给体制内的无房人弄个什么人才公寓之类的（低租金），接着扩大公租房的租户范围，在采用租购部分同权后，逐步提高租金。

同时，做好大红本的登记工作。

做好两条腿走路的准备；其一：租金收入；

其二：房产税收入（征税范围刚开始会局限于以省内为征收对象）。

以上部分参考十四五规划中的 19 个城市群

另一类是省内非中心城市

财政收入无以为继，（建议将手头除自住房以外的其他房产提早换购到中心城市。广大非中心城市的房产跌个 20%—70% 都有可能（这里并非指全部，因为有些非中心城市可能因为经济结构以及全球大环境的影响异军突起。比如广西北部湾地区，越南承接代工厂以后，北部湾经济逆势增长也未可知）相比省内中心城市，非中心城市更可能面临的是体制内全员卖房 kpi 以后，直接房抵工资（人在家中坐，房从天上来），城投拿地，成了左脚踩右脚，伴随着这些区域的中小 jr 机构暴雷（不紧局限于 yh，还有 bx，zq）。从经济结构的角度来说，只能变成中心城市的卫星城，承担一些较高污染的产业，以及规模化种植农业。

知乎用户 闹东大师​ 发表

知乎用户 水水不哭​ 发表

城投公司的主要控股人就是政府财政部门，所以说白了就是左手换右手，拿了地他们也不会自己开发，因为政府是需要通过卖地来获得收益的，自己投钱开发的情况少之又少，最多也就是找到合作方持股共同开发。在地产下行的行情下，政府不得不通过这种方式去试探行情是否有好转，抱着 “可能有哪个黑马” 跑出来拿地的心态，能卖掉一块是一块，如果没有开发商拿地，最多也就是自己拖底拿走，不会有什么损失。另一方面通过拍地的火热程度也可以判断市场的冷热。但也是需要注意控制频率和数量，否则大量的地挂出来都被城投拖底了，市场会更加没有信心。

知乎用户 王宝来 发表

我十分看好中国房地产的未来，房价还要大涨。

估计十年后的房价是 100 万每平方！

知乎用户 硅基生物 发表

李嘉诚携款去越南投资房地产啦！

让我们看看，到底谁技高一筹

知乎用户 老拳师 发表

庄家做事

知乎用户 和阳 发表

看看物价 油价的涨幅，你很快就会知道，现在城投拿地的价格，那都是白菜价。现在是一平米地三五万，等卖房的时候，一颗大白菜就三五千了。

知乎用户 匿名用户 发表

我之前项目就是帮城投代建。

那块地囤了得有七八年，去年下半年形势不好，第二块地直接不干了。

建设过程中通过和城投打交道我几天就，官僚主义和贪污腐败，不是一般的严重，他们工作人员水平不是一般的低。

对了，他们的钱来自于财政拨款，也也就是纳税人的钱和卖地的钱。

知乎用户 青城山说 发表

一市场不好，二左手倒右手，三买房者最终接手

知乎用户 AKAX 发表

国戚或城头纳迪并且现在是只有它们拿的话，其实已经实质性进入旁氏尾声。可以了解一下郁金香骗局。只不过这回是泥巴骗局。

进入尾声的具体表现就是市场已经没有人参与交易，说白了就是无人接盘。

无人接盘有什么要紧？反正泥巴得来全无成本。本来确实是这样，但由于自身在运营过程中也给自身加了杠杆以求最快速度炒高泥巴价格赚取最多利润。并且自身运营也大肆参与进入利润的分肥中去。故而对于维持泥巴价格有最大的动机。

那么一旦无人接盘，如何维持泥巴价格就成了首要考虑的问题。因为你不维持泥巴价格，你自身加的杠杆也无法覆盖，跟着你分肥的弟兄每月还要发钱，他们的工资也是跟着杠杆上升的，现在你要说降他们肯定不愿意。说白了就是万一手上的泥巴卖不出现在高位的价格就会资不抵债。

所以在面对无人接盘的情况下，为了让市场认可这个价格，就安排自己人拿钱进场跟自己交易泥巴。但由于自己人也没钱，那么怎么办？想办法借债，也就是发债。为什么要发债而不是贷款呢？因为银行也不是傻逼，知道你想玩泥巴抵押贷款这套。银行出于各种因素只愿意出头寸，其余部分你必须自己发债来解决。

一旦最后暴雷，银行实质性损失只有头寸部分，而且银行作为弱势群体，会首先拿到你的优质资产抵债。其余劣质资产就抛给债权人了，这是最稳妥的方法。

这么看似乎没问题。no，这里边最关键的是不管是银行头寸，还是债权人借给你的钱，其标的价格都是按无人交易的杠杆价格来评估核算的。你可以想象这个泡沫有多大。

如果有人愿意接这些债，那么最终他们穿仓是肯定的，因为相当于他们在加杠杆接债，因为这些债务是按高杠杆价格来评估发行的。以上一堆啰啰嗦嗦的过程都是要产生成本开销的。而标的物只是泥巴，还是加了杠杆的泥巴。。。一旦最终还是无人大量接盘这些泥巴，那么尘归尘土归土。。。因为运营过程也是按杠杆价格来计算开销的。。。

知乎用户 一杯紅咖啡 发表

击鼓传花的游戏已经进入尾声，原本是私营房企，私营房企一片暴雷之后有国企接手，国企发现虽然可以依靠银行贷款来支撑拿地，但是利润根本无法覆盖利息支出，不想再当冤大头，所以政府只能出动最后白手套，各地城投纷纷出动，可是这左手拿右手的游戏，是百分百得亏损利息的的，只是亏的是未来的债务，现在地方政府手头没钱才是第一要务，卖地的现金流得先维持。

未来就未来再说吧，儿孙自有儿孙福，大不了城投再来

知乎用户 Larry 发表

以下数据仅能代表招行聚益生金九款产品，虽然不能整体的表现出那个时代银行理财对非标的疯狂、2020 年城投非标的 “癖好”，但管中窥豹一下也不错。

一、招行聚益生金系列产品简介

招行聚益生金产品有许多款，具体在招行官网都可以找到：

招商银行理财产品统一查询平台​link.cmbchina.com/CmbFinProd/

差不多 2017 年（高赞回答中指出 2018 年左右开始资管新规，算是在高潮吧）招行打造了年化收益率 5% 左右（现在只有 3.4% 左右了，而且分不同款）的聚益生金，依据招行 app 约有 500 万人次买过聚益生金 90 天 A 款，然而聚益生金还有别的款式，总共算下来可能有几千万人次买过这一款产品。


产品说明书也点明可以买非标资产（信托计划等），至于比例，0% 也行，100% 也行（0% 对应着只有债券资产，因为说明书把债券资产、资产管理计划、信托计划放在一起列了一个 10% 到 100% 的比例）。


买卖非标（飞镖）会发公告，如下：

招商银行 – 个人理财产品 – 招商银行聚益生金系列 35 天 A 款理财计划（产品代码：600035）​www.cmbchina.com/cfweb/Personal/productdetail.aspx?code=600035&type=prodnotice#toTarget

把上述网址中 600035 改成 600060 就是聚益生金 60 天 A 款，改成 601060 就是 60 天 B 款。

依据每次官网披露的项目金额、剩余金额计算产品规模如下：

2019 年聚益生金上图款式基本没有非标资产买卖，所以我们也不知道其中的规模变化（不买卖就没有公告，没有公告就不会披露产品规模）。2022 年由于银保监会要求银行理财净值化，也许因为这，聚益生金系列慢慢走到它的终点了。

二、疑似城投非标准化债券资产统计

当然，利用上图数据我们可以做更好玩的事情，如果非标资产名称含有 “城市”、“建设”、“城建”、“棚改”（棚改除了国开行的钱也有类似的非标）、“交通”（对应交投），就当做疑似城投债，用数据透视表计算截止到近日其非标持仓占比如下：

2020 年左右城投非标开始增多。

当然，上图没有给出 “其他” 这一口径，但部分款聚益生金产品非标持仓确实很高。

其实，有心的投资者肯定会发现这一点：

聚益生金收益率与货币基金、债券基金不太同步，也许暗示着这一点。

如果我们上天眼查，把所有交易对手穿透，还真能找到一个 “无锡城投”（天眼查上的标签）的：

不过就算实锤，这家公司也没和几款聚益生金产品做过交易：

600090=90 天 A 款，601060=60 天 B 款。

毕竟吧，坏人脸上不可能写着 “坏”，城投公司这种慢慢被大家知道的公司大概率也会打着“xx 城市发展基金” 啥的名号。

房地产等融资情况比城投非标好一些，原文如下，数据（上边 Excel）是朋友的，想要可以找他要

聚益生金非标资产对比（完结）​mp.weixin.qq.com/s/ozaIs1aGuuq20iRf79iBIg招行 “聚益生金 90 天 A 款” 非标资产分析​mp.weixin.qq.com/s/VbmflDnht-VH3f56rw1Nuw

知乎用户 政策解读学习交流​ 发表

国务院《关于分类推进人才评价机制改革的指导意见》提出的 “健全以市场和岀资人认可为重要标准的企业经营管理人才评价体系，突出对经营业绩和综合素质的考核，建立社会化的职业经理人评价制度” 的文件精神，推动职业经理人才评价工作的社会化、专业化和规范化，切实提高职业经理人素质和能力水平，加强职业经理人才队伍建设，提升企业经营管理水平和国际竞争力；

职业经理人制度的建设是深化国有企业改革中一项重要改革任务，并在改革进程中逐步清晰、明确 2020 年关于印发《“双百企业” 推行经理层成员任期制和契约化管理操作指引》和《“双百企业” 推行职业经理人制度操作指引》推行国有企业经理层成员任期制和契约化管理、建立职业经理人制度的决策部署, 指导 “双百企业” 率先全面推进相关工作。

证书颁发（双证）

（1）人力资源和社会保障部设立的国家职业资格培训鉴定实验基地颁发《职业经理人》证书。

（2）由全国职业信用评价网（国资委下属事业性单位）颁发《职业经理人》人才入库证书。

《职业经理人证书》是对企业经营管理人员知识、能力、经验和业绩的认可，企业内部任用、聘用、考核和职称评定及人才流动的重要依据。证书终身有效，全国通用。

知乎用户 卓小张 发表

这个我会。

城投现在拿地拥有便宜的融资成本以及健康的现金流，包括各种政府国企内部的灵活操作性。

在房地产市场进入现在这个局面的情况下，城市化的脚步逐步放慢，现在已经不是城市建设期，而是进入了城市更新期。

所以现在几乎所有城市的城投公司有了新一轮的使命和业务范围，城市更新成为了城市进程的一环。

而城投拿地一部分要负责城市的更新任务，另外一部分则是满足居民的居住以及改善需求。

房地产行业经过之前二十年的野蛮发展，泡沫有多大显而易见，从面前局面来看，泡沫虽然大但并不是不可处理，硬着陆是不可能的，所以只有慢慢由国有企业带头改变现状，真正做到房住不炒，才能实现经济稳步发展。

城投拿地开发，也就大大降低了烂尾的风险，同时提高了房产未来的保值。

大势所趋。

以上。

知乎用户 骑上一只骆驼 发表

这又得从 2020 年出台的地产企业融资三条红线说起了。

这三条线的内容 简单来说就是要让房地产企业把自己的负债和杠杆在三年时间内降下来。降到政府要求的范围标准内。那么部分知名民营地产企业是超了 1 条甚至 3 条红线的。这意味着他们的想办法还钱！！！ 而基本上央企国企是没超红线的。（可以自行搜索融资三条红线的具体）

21 年上半年大多数二线城市第一次开始玩集中土拍，部分民营地产拿地还是风头很劲的。当时很多企业想着一年就那么 3-4 次集中土拍，怕后面拿不到地。或者更高价拿地。同时各地产分公司具备自主权的团队也会考虑说，此时不拿地，团队后期可能面临无盘可操的境地。所以直接导致大多一二线城市土拍又创新高。带来了一波土拍市场的火热，也带来了一波楼市的火热。（可以自行搜索重点城市集中土拍政策）

时间转眼来到了，21 年的下半年第二次土拍的时候。这个时候很多城市修改了土拍规则，也延迟了土拍，对于拍卖的土地做了更多的限制要求（比如建更多的公建配套）。 同时为了给楼市降温和风险的防范，各地房管单位对房企监管资金看的更严，个人信贷方面不仅利率不断攀升，贷款要求也是不断收紧的。 这就让很多开发商处在了，1. 首付的监管资金不能轻易使用，2. 后续的按揭回款变慢，3. 不能借新债且要还旧债的局面。4. 同时因为没有真正的购房政策利好，只是一波炒作带动的短暂火热，市场没有持续下去。 这几点直接让开发商不仅没啥钱了，回钱慢，还得还钱。 所以，其实当年第二次土拍，基本就是央企国企在拿地稳住重点城市的土拍市场。地方政府想发展开拓的板块但前景又不明朗的区域就依靠城投地产去拿。。

那你可能会问其他民营房企去哪儿了？ 1. 有的暴雷了 2. 有的没爆自救中 3. 有的到处还钱中 4. 极少运行良好的拿地变的更谨慎了。 所以民营地产暂时没能力玩这个拿地游戏了。

最后，土地价格也不算标高，大多只是和之前的土地价格大概持平而已。当土地价格明显降的时候也就是地方土地财政崩塌的时候。所以当大部分民营房企拿不了地，央企国企优质民企不愿拿的情况下**，要稳住土地财政要开发建设城市就只有派城投上了**。此举也不会刺激房价（有大量人进场买才刺激，大量人进场买得更高层面的政策刺激），后续城投修的商品房也是可以卖的。 至于城投的债怎么还，这我回答不了。

知乎用户 cxycxy 发表

不仅卖的动，而且卖的俏。

坐标长三角。

城投在土地市场中往往扮演的是托标的角色，使得土地不至于流标。

可万一砸手里怎么办？那不就造成国有资产流失了？

别慌。

引入高端房企代建嘛，人家出团队，城投出地，打造高品质住宅，收割中产韭菜，这个思路行不行？

当然，我指的不是 hd，bgy 这些质量有目共睹的房企。而是一些以逼格，品质著称的房企。

比如——某只曾经冠名浙江球队的知名房企。

这家房企的老总的确高瞻远瞩，在 15 年的前夕就已经借着机会涅槃重生，走出了另一条路。

轻资产化运营。

你没听错。房地产也能玩轻资产，而且是不同于万达他们家的轻资产。

他的新企业，正在长三角的城市里大杀四方。

靠的啥招？代建！

谁说城投拿的地就要建小高层，烂尾楼，豆腐渣了？我建叠拼，联排，大平层可不可以？

靠着背后地方政府亲爹给的各种资源倾斜。

我再冠上这个传奇房企在土浙省里十多年攒下的口碑。

是不是能对那些小民企造成降维打击？

我亲身参与，这个合作盘开盘当晚就抢完了。1：5 的摇号比，还没轮到我抢就已经售罄了。

似乎是尝到了甜头，今年新的城投合作盘又上马了。

你问我怎么看待。

我说，普通小市民还不如有空多去挣点钱。

骑单车去酒吧，该省省，该花花。

知乎用户 腾小飞 发表

先说结论，很难维系。

讲个身边发生的事，某一线地方开发想退出一个参股的公司，手里有很多之前拍的地，想要做一个高价卖出去，可没有开发方案（估计就是兜底，所以就没有什么开发计划），这样地就只能是成本价评估，实际上卖不上价。

这个事情我认为恰好反映了城投、地方国企兜底拍地的困境。地方政府拍地就好比商家卖东西，可以找自己人（国企、城投、央企）过来抬高地价赔本赚吆喝，然后吸引新的客户（真正的开发商）来买。所以前几年房子卖的不错的时候，10 块地能有 1-2 块不好的地段让城投兜底来维持地价，剩下的 8-9 块卖开发商，这种模式是可以持续下去的。

现在就完全不同了，房子卖不动了，开发商不愿意拿地了。即使城投、地方开发拍地，但是他们并没有开发方案和开发能力，再说房地产下行期，也不敢投入大量的资金进行房地产开发，这样的话地就只能囤在手中。不仅不能获得正常的利润，为了拍地还要背负一大笔利息，因为绝大多数城投是没有正常、稳定的利润来源的，所以基本不可能靠自有资金去拍地（就是之前的民营开发都做不到，更遑论城投和国企了）。

所以说，城投兜底拿地，就看银行能够给予多大的支持，好的地块可以开发，坏的拿去抵押，如果是国有四大行，估计人家也不傻，也就是地方农商、城商可以帮助做左右手互导。

所以现在就看到了河南农商行储户不能提款，南京银行因为换个董事长和公章流言满天飞。

但正所谓有借债的周期，就有还债的周期，民营开发从 15 年开始到现在暴雷，城投国企相比民营开发商其盈利能力更差、现金流更弱，又不太会开发，开发了成本价也很高，高价更难卖，那这个钱怎么还，这种利用城投吸地方银行的做法只会加速烟花的到来，

知乎用户 南猪 - 巨能吃 发表

间接税变直接税。

知乎用户 Sagun 发表

说点实在的。

对政府来说，本想通过卖地获取财政资金，结果没有民企接盘，为了稳住市场又不能降价，一来降价会导致银行放贷崩盘，二来会严重影响经济发展，甚至很有可能产生治安问题（国内已有多处先例）。只能让自己的城投公司名义接盘，血亏。

对城投公司，本身并没有太多实力开发项目，以前的玩法是和民企共同操盘，现在民企一个比一个惨，没有操盘手只能暂时晒地皮，或者找个办法融资转嫁成本（已有先例）。

对市场，地价稳定没有下跌就是最大的好事，目前最重要的是稳字当头，避免大面积崩盘。

没有民企接盘绝对是个利空，随着美元债继续暴雷，这波地产债务危机完全没有结束的意思，雷越爆越大。美元债违约只是个信号，国内大量商票拒付挤兑导致的下游崩盘正在慢慢浮现，这个雷只会比美元债严重的多。

知乎用户 Carl 发表

说明土地财政已经破产，成交的土地拍卖，是城投公司买下来，地方政府左手倒右手。健康码将把购房者锁定在原地，预付的房款和银行存款一样，人间蒸发了。每个人都是这段荒唐历史的见证者、亲历者和受害者。

知乎用户 我就是个中介 发表

说一说个人看法

A 不能向银行借款发工资

但 A 可以把口袋交给 B，

B 再拿着口袋去银行装钱

钱自然而然就到了 A 口袋里

然后 B 再对 C 讲，我这个口袋，你缺了不可，这个口袋至少可以装 6 个钱包

C 当然知道这个口袋包罗万象，能容万物，至少牵涉产业链 60 多个。而且知道谁经手口袋就能沾点油水，没有口袋的 C 只有死路一条。所以，C 不能不接手这个口袋。

如此，以上。

知乎用户 放逐之刃 发表

城投、国企托底撑住城市地价，希望能以时间换空间，逐步实现房地产市场的软着陆。但时间能不能换来空间只有天知道。

知乎用户 Gaarmat​ 发表

这不就是中国版的次贷危机吗？只不过从穷人买房子变成还不起债的城投公司拿地罢了。欠银行的钱不用还了？大面积坏账怎么办？谁负责？

美版次贷危机直接让美国 14 年缓不过来，中国发生一次次贷危机怎么办？

还是那句话，中央政府多负债，通过转移支付扛起地方政府的硬性支出。同时限制死地方政府的土地财政，禁止地方再通过卖地拿到额外资本盲目投资项目。

知乎用户 rascal 发表

非城投工作人员，以下属于个人猜测。

对于土拍来说，上策是由地产公司买走，地方政府拿到了钱。而对于城投公司拿地来说，只要国内房地产不崩盘，拿地了之后相当于增加了资产，能够从银行或者其他金融机构利用这个土地融到一笔低成本的钱然后度过当前的难关。

由于目前，大多数地方缺乏自我造血功能，且央地的职能与财权不匹配，导致了很多三四线以下城市地方财政直接依赖与转移支付，一旦卖不出地直接就崩盘。

因此对于楼主的问题，个人猜测有如下方式：

1）房价，大家可以看到由于房地产的流动性低，如果短期内放水时能够快速冲高资产价格，风险留到 3 年之后，因此房价的风向标是看国内政策性银行是否对应发债去支持一些类似于货币化棚改的项目，如果有大量资金出来，部分城市还是存在上涨的可能。

2）个人觉得大部分城投公司不具备运营房地产项目成熟的能力，后续可能的方式还是拿到地之后与一些公司合作开发一些项目，造房子反正也不是他们造的，不过是甲方而已，这个完全不用担心。房子卖不卖的出去也是看 1）中是不是要涨，如果不涨，去化周期会很长。

3）城投债怎么还？城投债目前看基本上就是 cover 利息而已，如果是专项债且项目具备现金流能力，可能打包成 reits 在市场上出售，但是目前国内具备良好现金流的项目可能屈指可数。如果政府能力强大一些，可以请一些专业机构作一些债务重组，实现可持续化发展。

总结：

目前城投债的根源在于央地的财权和事权不匹配，地方经济又长期以来依赖于基础设施投资，因此积累了天量的负债。由于当前人民币并非美元，最佳的方式可能还是作一些出清，让地方政府能够轻装上阵。从这个角度，未来地方债打破刚兑的可能性是存在的，部分县级平台可能存在风险。

对于房价来说，其仅仅在于政策性银行是不是继续放水，这个其实并不复杂。

知乎用户 刘方擒妖 发表

房地产市场下行以来，土地市场的温度也出现骤降。

2022 年 1-4 月，全国供地收入为 12,806.80 亿元，同比下降 43.58%，仅福建、北京两个省份供地收入同比实现正增长。吉林、上海、青海、江苏和天津为供地收入同比降幅最大的五个省份。

土地出让金是地方政府的重要财力来源之一，而地区政府性基金预算收入的骤降，将直接影响到地区整个系统的正常运转。

民企与国企集体躺平，拿地意愿减弱。要维持地方政府的财政收入不出现大幅度降低，只有依托城投平台拿地。

以广州、武汉、成都为例。2022 年的首轮集中供地中，城投拿地比例相比于 2021 年均出现较大幅度增长，其中广州甚至达到了 67.3%。

今天，要给大家介绍的是。城投大规模拿地，意味着什么，以及后续会对地区会有什么影响。

要明白城投拿地增多意味着什么，首先要明白城投拿地的用途。

**第一，拿地就是用于市场化经营的房地产开发业务。**也就是和一般的开发商一样，通过公开市场拿地、建房、销售。

此类情况下，区域内地产销售情况正常。土地成本主要由城投后续地产经营性销售回笼覆盖。

由于土地出让收入实打实地变成了地产销售，对应政府性基金收入也不存在虚增。

**第二，拿地是用于棚改项目或者保障住房建设项目。**此类项目，通常建成后由政府回购。

虽然城投承担了拿地成本与后续建设，但地方政府通常会通过返还土地款或者打包返还的形式给到城投回款。由于是非市场化定价模式，而出售土地方与回购项目方都是地方政府。是地价 5 元，建房 5 元，回购价 10 元。还是地价 50 元，建房 5 元，回购价 55 元，对于地方政府来说，并没有什么区别。

但是，对于区域政府性基金收入而言，会构成虚增。

第三，就是城投拿地后，地块长期闲置在城投账面上，或用于抵押融资。

此类土地阶段性并没有开发价值。并且与该种情况相伴的，往往可能还有大比例土地出让金返还，属于政府变相给城投公司注入土地资产。而城投公司再以土地资产作为抵押，向银行等金融机构贷款，或者发债。

例如城投花 10 元拍得一块地，政府返还 5 元给城投，而城投通过这块价值 10 元的地，抵押贷款 5 元。整套下来，城投没有付出本金，仅需要支付的是 5 元的利息。而政府性基金收入为 5 元，实现了无中生有。

这种情况下，当地政府性基金就会存在较大比例虚增。

所以说，城投拿地，能够在土地市场下行时期，防范土地大面积流拍，让数据不那么惨淡。另一方面，如果土地出让规模骤降，也会导致后续新房供应断崖式下跌。城投托底，对于稳定一个城市房地产市场，还是有积极作用的。

**但城投本质也是企业，需要盈利。**如果城投拿地多的城市，在后续开发销售过程中，不能平衡现金流，也会增加区域的整体信用风险。

而对于第三种情况，可能就是纯粹的托底土地市场，顺便解决当地财政的政府性基金收入这一问题。

不过这样不仅会有地方政府性基金收入虚增问题。同时如果城投企业已经有较多土地用于质押融资，那么风险则会更大。

当然了，土拍市场上没办法判断城投拿地的实际目的。但从多个维度来分析，还是能够看出一二。

土地财政依赖度

土地财政依赖度，一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。 根据最新数据显示。2021 年主要大中城市里，13 城土地财政依赖度超过 100%，其中杭州、佛山两地超过 140%。 武汉、南京、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过 100%，这其中不乏弱二线乃至三四线城市。

相比而言，北京、上海、深圳土地财政依赖度全国最低，是少有的几个不到 50% 的城市。

也就是有大量的城市，卖地收入已经超过了狭义上的财政收入，成为地方主要的财力来源。 但一般来说，大部分支出又是刚性的。所以说，土地财政依赖度越高的地方，出现土地出让金骤降，财政的赤字可能性就会更大。从而就更需要城投拿地，稳住政府的财政收入。

广义库存

房地产库存里有狭义库存和广义库存的概念。狭义库存指已经建好未售的房子，广义库存不仅包含了已经建好未售部分，还包含了未建成部分，还有获取土地未动工的部分。

这部分合在一起，全国达到了 38.5 亿平方米。

如果按照人均住房面积 40 平米计算，全国 38.5 亿平米的库存，建好可以住 1 亿人。

最新数据显示，广义库存量最高的 20 个城市，基本都属于弱省会与强三线城市。其中贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台广义库存量均超过了 1 亿平方米。

以贵阳为例，根据七普数据，贵阳常住人口约 600 万人，其中城镇人口约 480 万人。

然而，根据统计年鉴数据显示，贵阳城镇人口人均住宅面积为 37 平方米。

也就是说，完全消化 1.8 亿的广义库存，贵阳的城镇人口，还需要增加 486 万人。也就是现有城镇人口还要翻一倍，且这些人都还要买房。

这里需要注意的是，这仅仅是需求端。也就是假设在全国人口达到峰值，马上迎来负增长的大背景下，贵阳都还能从周边虹吸到现有城区一倍的人口，且这些人都有能力买房。至于另一面的供给端，还得完全停止供地。

根据以前高周转房企的运作方式，为了最小化资产闲置，拿地即动工基本成了标准操作。这里面严重违背市场规律的天量广义库存，大部分只可能属于城投公司的闲置土地。

城投发债利率

都说利率是风险的最好对价。作为投资者来说，高风险，就得有高回报。 比如昔日的美元债利率排行榜，现在就可以直接改名为房企暴雷榜。

而城投公司，虽然以地方政府背书，债务违约的可能性会比房企小很多。但实际上，每个地区的财政水平，债务规模也有很大的差异。这种差异，最直接的体现，就是各地城投公司的发债利率。

根据研报数据显示，贵州省发行利率最高，为 7.75%，吉林省发行利差最高，为 507.98BP。

其中这里面的利率很好理解，发行利率高，通常说明发行机构认为当地基础差风险大，需要更高利率补偿。而发行利差，是发行利率与国债利率之间的差额，主要反映的是发行时机。前者高与后者低，就放大了发债成本。

利率与发行利差都高的地区，说明当地政府议价能力差，对于资金需求更为迫切。在土地出让金收入骤降的时候，就存在更大的风险。

城投公司报告

当然，最直接的方式，就是探寻这些土地的真正现状。例如城投公司发债时候的信用等级评级报告，里面一般都会有资产构成状况。

以成都市某下辖县的某城投公司，2020 年的一份信用等级评级报告为例。此公司的总资产 184.4 亿元，其中应收款与存货占了 96.35%。

有意思的是，存货部分，均为未开发净地，土地账面价值为 62.03 亿元。其中 86.49% 的土地资产已经用于抵押。

而查阅清单发现，这些土地，为当地政府于 2013 年与 2015 年，以无偿划拨或者出让的形式转让给了该城投公司。土地性质均为商服用地与二类居住用地，可用于商品房开发。

这些土地部分位于县城，部分位于乡镇。根据当地商品房售价情况，这些土地的评估价存在较为严重的虚高情况。也就是说，这些土地抵押贷款额度是高于土地实际价格的。

**我们知道，一宗土地必须要偿还掉抵押欠款，才能开发销售。**所以说，这些土地短期内，也不具备开发条件，可能还会继续闲置。

在去年 11 月的深圳，召开了一个不存在于媒体上的神秘会议。

参会嘉宾包括房产商万科、卓越，佳兆业，其他还有深圳房协以及多家金融机构代表。 这场 “团结紧张、严肃活泼” 的调研会中，领导让大家对地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见为主三个问题，畅所欲言。

参会方对于房产税是否落地，不约而同地都提出了审慎的建议。与房企的诉苦卖惨表演不同的是，某信托公司领导表达的核心观点只有一句：

政府债的风险远大于开发商。

作为有政府信用背书，土地作为主要资产的城投公司。面对土地价格大幅降低，金融机构也难以要求他增加抵押，或者提前还款。但不可否认的是，房地产市场下行，作为地方政府，不仅是土地出让金的增量收益减少，与之伴随的还有存量债务的风险暴露。所以就不难理解，作为房地产调控中，“稳地价” 也是重要的一环。

关于城投拿地的动机，还有城投债务的真实数据，可能很难排查清楚。但可以肯定的是，放之全国，肯定是一个庞大的数字。

而这些债务的绝大部分，也包含在市场上销售的各种理财产品之中，最终会关系到每一个人。

要让地方政府摆脱对房地产的依赖，是迟早需要面临的事情。毕竟房子，不可能无休止的无限盖下去。

并且最终还有人埋单。

**作者：**有个锤子
来源：今日头条
原文链接：https://www.toutiao.com/article/7102079114680631846/?channel=&source=search_tab

知乎用户 踟蹰无语静观天地​ 发表

城投公司不能破产，这是与地方政府捆绑在一起的，但是逾期及土地的库存问题不解决，城投的压力很大，还是需要开展新业务，走出困局才是啊。

主要思路为发行房屋债券： 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题

说明：城投的文字引用自川渝政信专栏 专注于政信定融研究与服务，欢迎合作交流 15102871774

不建议无房的普通打工者在一线城市购买住房，一线城市的住房压力不应是从事普通工作的打工者能负担的，中国的一线城市的房价必是个全球化的过程，北京上海广州等必与纽约伦敦巴黎东京等持平，普通打工者不具备抗风险能力，收入不足以对抗风险，建议有做好后路的打算，把自己最终的落脚安家点设为三四五线城市。

现在的三四五线城市去库存的问题可以解决，国家发行房屋债券就可以了，替购房者把这个首付给交了，月供从房管局下属的租赁公司对于购房者者的旧房的出租收益中支付，这样钱就流动起来了，对于一二线城市老旧小区的房屋持有者如果需要置换并保留原来一二线城市的住房面积的权力并不需要花钱，库存的新房很快就可以消化掉。

对于建筑行业 在 2007 年经济下滑时很多人说房子太多了 脱离了收入水平 不看好建筑行业 结果这 10 几年建筑业的发展超出了大家的认知范围 部分人错判了形势 没在当年买房 后悔了 现在盖好的住宅很多价格比前 2016 年降了不少 写字楼空着不少 又有说法说房子过剩了 我现在在这儿发表一下我的意见 大家没听过的 房子不但不是盖多了 而是盖的远远不够 因为虽然人均住宅面积已超发达国家 但农村的住宅不应该统计在内 农民工在城里打工谁不想在城里有套住宅 要是有个底层商铺家里老人卖个菜就更好了 不是不想要而是没有这个闲钱 有钱后这个想法会实现的 城市化远远没有结束 得达到百分之七十才能停下进行修修补补 早着呢 为什么国家不这样宣传 国家是实干 干就是了 说这个干啥 明面上说农民工没钱别来城里买房子买商铺这不是拉仇恨吗 中国的建筑行业还有大发展 已经批下地铁项目的城市围绕地铁环线还有建设高潮 中国的大飞机接着迎来很多国内订单 为什么以前不多买飞机 这个红利应该让中国自己的企业获得 随着大飞机的项目开展 中国的机场还要有大发展 机场建设 周边配套建设都是很大的建筑工程 长期向好 另外阿联酋 埃及 毛里求斯的国外的机场地铁酒店购物中心桥梁基本是中建字头企业中标施工 虽然艰苦 收入的确高 房地产行业还会有大发展

日本当年崩盘了 泡沫巨大 但现在中国的房地产市场崩不了盘，可以有序发展，现在是刚起步而已。

经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。

中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。

房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。

我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还不适应，全面加强基础设施建设，对保障国家安全，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

我说的设想是由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买三四五线城市新房的首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题

城投债务和地方债的区别

正月十六
创作声明：包含投资理财内容
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随着民营企业的经营风险和道德风险不断显现，即便有着 “上市公司”、“500 强” 等标签的企业也并非绝对安全。与此同时，有着各级政府信用背书的国债、地方政府债以及城投债的优势逐渐显现。即便已出现流动性风险的内蒙、青海、韩城等地城投平台也在积极筹措资金进行罚息回款。
国开行已经逐渐对接债务较高的地区进行定向化解，镇江成为债务化解的试点城市，将获国开行低息贷款置换债务，缓解地方政府债务压力。
那么，有些投友就有以下 “黑人三问” 了：
1、这些政府债是怎么区分的呢？
2、通过哪里购买呢？
3、收益大概又有多少呢？
绑定政府信用的债权主要分为四类：国债、政策性金融债、地方政府债、城投债。
国债根据存储目的主要分为记账式国债和储蓄式国债；地方政府债根据资金用途又有一般债券和专项债券；地方各级政府控制的融资平台也根据融资渠道的不同主要分为标准债券和非标债权。国债是理论上的无风险债券，而地方政府债和城投债被海通证券首席经济学家姜超解读为实际上的无风险债券。根据近期已经出现风险的城投债情况来看，当地政府都会积极筹措资金进行兑付。
国债
国债的发行主体是财政部，有国家信用作为背书，安全性极高。国债收益一向视为无风险利率。除国债外的任何理财产品，理论上都不存在绝对安全的说法。我国目前发行的国债可以分为储蓄式国债和记账式国债两种，此外早年也发行过凭证式国债及特别国债。
相对来说：
储蓄式国债的收益更高，三年期和五年期收益分别达到 4% 和 4.27%，但只在特定时间内才开放购买，且不可流通，可提前赎回，但需要损失一定的收益。
记账式国债的收益相对较低，但可在市场流通，通过网银和证券户在交易日就可以随时购买。
第一，储蓄式国债。
储蓄式国债和银行定期存款类似，可以提前支取，但需要支付给承销商 0.1% 的手续费，同时会损失部分收益。通过工商银行或建设银行的网银或柜台就可以购买。同时国债一般比较紧俏，有购买意向的投友尽量在发行之初就赶紧下手。
第二，记账式国债
记账式国债分为附息国债和贴现国债。不难理解，一个是附息的，也就是票面价值是 100 元，持有期间定期分配收益，一般期限较长；一个是贴现的，也就是票面价值不足 100 元，持有期间没有收益，到期后按 100 元给你兑付，一般期限较短。记账式国债的发行量和发行频率远高于储蓄式国债。记账式国债实际收益率还是有一点点想象空间的。
以上是国债，做一点敲黑板的小结：
第一，没有什么产品会比国债更安全，我们所说的无风险利率和机会成本指的是同期国债的收益；
第二，记账式国债比储蓄式国债灵活，也容易买到，但不如储蓄式国债收益高；
第一， 如果想买，推荐储蓄式国债，以及国开行发行的政策性金融债。
地方政府债
地方政府债就是省、直辖市、计划单列市财政部门向市场发行的债券，根据资金用途和还款安排分为一般债券和专项债券。
一般债券，用于纯公益性事业，项目本身无回报收益，用一般财政预算收入进行偿还；专项债券，用于具有一定收入的公益性事业，用政府性基金收入进行偿还。地方政府债的发行，必须在国务院批准的政府债务限额内发行，有上限。由国务院分给各省财政，省财政部门再分给下辖的市县，兑付也是由省财政统一兑付。
经第人大会议审议批准，2019 年全国地方政府债务限额为 240774.3 亿元。其中，一般债务限额 133089.22 亿元，专项债务限额 107685.08 亿元。此外，今年 3 月地方债开始在柜台试点交易了，宁波、浙江、陕西、北京、山东、四川在柜台发行地方债，票面收益 3.3% 左右。
为什么地方债通过银行柜台开始面向个人销售了？
大概两点原因：
第一，债券的安全性很高，发行方政府主体评级 AAA，违约风险极低，个人基本上无需承受风险；第二，随着地方债规模攀升，承销团的压力也越来越大，承销团基本都是当地银行，银行的揽储成本上升，去买入低息债券，也是欲哭无泪。
小结：
第一，如果想尝试地方债的话，最直接的方法就是通过手机银行购买，最佳买入收益的查询方式参考国债。
第二，原则上不太建议持有地方债，综合考虑、安全性、流动性三者，不如国债和政策性金融债。
第三，地方债的安全性理论上取决于地区财政实力和发展潜力，但肯定是不会有风险的。
城投债
“城投”是对各级政府的地方性融资平台统称，一般承担了地方政府的投融资功能以及基础设施建设。由地方国资委或财政局控股，公司名带有 “城投”、“建投”、“交投”、“水务” 等简称。
据进元财富粗略统计，截至 2018 年末，地方政府债务约为 59 万亿，地方债约为 18 万亿、城投债约为 41 万亿，其中城投信贷 28 万亿，占地方总债务近半。此外，城投债券和城投非标各约为 7 万亿和 6 万亿体量。
先说城投债券。
也就是在银行间和交易所发行和流通的债券，据国金证券统计，2018 年的城投债券中，发行主体以省市级居多，两者占比合计高达 90%。
对于发行主体而言，AAA 和 AA + 评级发行为主，AA 以下评级的很难在交易所发行债券。
目前城投平台发行债券的票面收益在 5～8% 之间，主体评级越高、保障措施也齐全相对票面收益就越低。
购买这种债券，需要认证为合格投资人，也就是需要 300 万的金融资产证明。
城投非标
说到最后一个城投非标了。
首先，什么叫非标？不在 “一行两会” 直接监管下的融资通道叫非标通道，区别于银行间市场、上交所、深交所这些标准通道，信托、资管、私募、地方金交所都属于非标通道。
城投非标产品，也称之为 “政信类” 资产，目前主要以信托以及地方金交所通道发行为主。
既然是私募产品，怎么购买这些债权呢？
第一，信托公司；
第二，券商的资管计划；
第三，专业的财富管理机构或理财师。
总结来看城投非标：
1、行政级别越高、地区财政实力越强的政府债权产品，安全性就越高，国债视为无风险产品。
2、经济形势越差，越需要通过基建投资带动经济活力，城投债务优势越明显。
3、从绝对安全上来说，优先考虑国债和政策性金融债；从性价比而言，同是地方政府隐性债务，城投非标比城投债券的收益更高，门槛也相对可以降低。

城投公司是什么呢？川渝政信之家
融资平台是由当地政府以及部门和机构等经过财政拨款或引入土地，股权等资产设立，担负政府投资项目融资作用，并有着单独法人资格的经济实体。

平台公司是 “由当地政府以及部门和机构等经过财政拨款或引入土地、股权等资产调整” 突显了融资平台的地方国企属性。

政府投资项目：

按照最新的界定，政府投资指的是在我国地区使用预算分配的资金开展固定资产项目投资建设活动，包含新建，扩建，改建、技术改造等，并注重政府投资的资金投向要以非经营项目为主导。

平台公司项目投资目标区域：

平台的作用是为政府投资项目融资，但是项目投资目标的区域一直在变动，现在最新的范围是 “公益性或准公益性項目”。这儿的公益性項目指的是：市政道路、公共交通、保障性住房等。准公益性項目现在沒有文件对其界定，大体上包含：1. 公共服务項目：包含供水、供电（电力）、供气、供热等；2. 公共交通基本建设经营項目：包含高速公路项目投资经营、铁路、港口、码头、机场（民航）基本建设经营、轨道交通基本建设经营、城市交通基本建设经营等。

融资平台有各种分类方法，按业务归类可分成下列几类：

1. 城市基础设施基本建设：主要指的是交通运输、机场、港口、水利工程等设施，是确保城市设施运作的安全保障；

2. 土地整治与开发：土地整治开发指的是按照土地规划，经过经济、法律、技术等手段对土地利用状况开展调研、改造、综合整治来提高土地集约利用率和产出率的工作任务；

3. 公共事业：公共事业指的是具备各企业、机关事业单位和住户共享的基本特征的，服务于城市生产、流通和住户生活的各项事业的统称。从总体上包含卫生环境、安全事业；交通运输事业；日常自来水、电力、煤气、热力；别的公共日常如文化娱乐场所等；

4. 国有资产经营：即国有资产的每个人或代理人为确保国有资产的优化配备、有效运用所开展的筹划、管理决策活动；

5. 棚改：即公益性住房，包含棚户区、保障房、安置房、经济实用房、廉租房等；

政策是对城投企业影响最大、最明显的因素。从城投企业设立起，国家政策一直指引着城投企业的发展方向。

2010 年以前政策以引导城投企业快速发展为基调。2010 年以后，针对城投快速发展时期遗留下的大量问题，国家开始出台一列政策对城投企业进行调控。

为控制迅速膨胀的地方政府债务问题，2010 年，《国务院关于加强地方政府投融资平台公司管理有关问题的通知》发布，提出要规范融资平台公司的发展。

2014 年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》出台，明确提出剥离平台公司的政府融资职能，平台公司的融资渠道只能是 PPP 模式和地方政府发行债券，对城投企业的业务模式进行调整。

近几年在防范金融风险、化解地方隐形债务的顶层要求之下，国家政策愈发严格。

2021 年更是城投企业的生死劫，三大政策文件成为压垮传统城投企业的最后一根稻草。

《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发 5 号文），明确清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能。

交易所和银行间率先推出了红黄绿发债政策，城投发债受限。

《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发 [2021]15 号文）规范地方政府相关融资业务，明确提出“对承担地方政府隐性债务的客户，银行保险机构应遵守以下要求：一是不得新提供流动资金贷款或流动资金贷款性质的融资。二是不得为其参与地方政府专项债券项目提供配套融资”。“15 号文” 促使城投公司去杠杆、彻底打破以旧借新的融资方式。

在严苛的政策影响下，城投企业将接受严峻的考验，不能摆脱债务问题的城投公司将会消亡。城投企业必须转型，增强自身造血能力，从单纯的融资、建设工具走向运营性的市场主体。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

中国未来五年内的房地产发展应该朝着什么样的目标去进行呢？

作者：抑郁失眠
链接：https://www.zhihu.com/question/416944219/answer/2393875098
来源：知乎
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黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的 很有价值 启发意义也很大
我是无名之辈 借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了 暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 怎么办呢 下面给出解决方案的参考性思路
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）

背景与引子：
这几天有一问题 也是新闻 如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答 大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 个别地方居然交警罚款的收入加大了 竟然占据了地方政府收入的相当大的份额 依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大 即便是依赖性最小的深圳 也有一定的份额 大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的 另外 地方政府除了正常开支外 还想本地大发展 全国经济发展很不均衡 富的富 穷的穷 很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的 有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿 就是想依靠转移支付 自己能提供的配套资金只有几千万 想向中央政府哭穷 富的个别地方就想是否藏着掖着 大家都想本地大发展 这个愿望是好的 但干什么事情不能违背经济规律 中央政府可以有引导 但是个别地方政府不管不顾的追求大发展 逮住中央的钱狠花 这个做法是不是有些自私呢 我想起了原来的南泥湾精神 大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变 真是令人惊喜赞叹 但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭 怎么就不是那么回事呢 地方上的发展固然很重要 国家要平衡各个地区的发展水平 但有些地方明摆着是人口流出城市 还在大兴土木 搞城市化的高大上的建设 把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群 这得投入多少资金 什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来 管理者算过这笔账吗 能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗 能为中央政府省点钱吗 能减轻点百姓的负担吗 能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗 这都是要认真思索的问题 有部分网友担心政府少了卖地收入 又在讨论房产税的问题 想把这个房产税的问题提到现在来 实际上好几年前就一直讨论这个问题 但现在时机成熟吗 有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子 挣着每个月几千块钱的工资 和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比 按房屋价值的什么比例交 他们交的起吗 能实现社会公平吗 不会诱发社会矛盾吗 这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案 仅是我的个人思路 属于学术性探讨 与政府制定政策无关 抛砖引玉 集思广益
我曾经写过文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的 这也是一种创新式发展 这也是我国能够在道路建设 基本城市设施 工业用地等方面快速发展 远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设 搞配套 道路 交通 水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高 这是双赢的结果 当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群 否则只有住宅 没有产业 也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集 城市化提供的高效才能真正发挥出来 这是相辅相成的 随着城市便利性的提高 房价的上涨 地价也在上涨 最终形成一个越来越大规模的房地产市场 土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了 那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了 国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因 中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成 看看现在的农村年轻人 还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗 有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了 宁肯做个销售 房屋中介 保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中 早期已经买房的人享受到了资产的升值 但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民 就错失了获得局这个财富增值的机会 这只有后来才能看得明白 城市建设不光是住宅 如果工业用地带来的产业未发展起来 周围人群没有相应的消费能力 还是会造成住宅卖不动的情况 容易形成鬼城 也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让 所以必须有产业 工业 商业或者旅游 反正不是单纯为了住宅而住宅 那会是无根之木 长久不了
我再声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地
举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 重写如下 方案探讨 虚拟设计 大胆假设 小心求证 抛砖引玉 集思广益 和平统一 天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去

土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）

前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展 和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的 只有将城市建设好了 才能吸引外来的投资和人员购房安家 形成良性循环 可是有些四五线城市是属于人口流出的地方 哪怕建的很好也很难吸引投资方 那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准 大家都想发展 这是需要有制度和规定 先说一下人口流出的县城 我以前写过一篇文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势 从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显 地方政府对土地财政的依赖性很强 这个资金规模也是非常巨大的 到底是能不能继续保留土地财政的政策呢 有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政 我先不谈法理 我说实操 这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗 怎么可能与之相比 老百姓有很多房贷都没还完 突然加上房产税 那是多大的负担 怎么可能承受得了 即便是自己父辈留下的房子 有的城市人口的收入很低 也承受不了房产税 房产税的征收时机现在还不到 具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的 但这有条件 就是不能造成浪费 那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政 人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理 但土地财政可以搞 我有搞的建议 在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明 至于县城 参照刚才说过的四五线城市 还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子 尽量不构成浪费 重复利用的使用权住房是避免浪费的策略 我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过四五百元 大家不买房了 经济压力就小了 可以响应政府号召多生孩子了 以后房子不是大问题 生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化 这也就是我所构想的投机资金的蓄水池 围绕着建这些使用权的房子既投入了资金 也给房地产企业带来了任务和活力 房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求 这就容易搞活经济 资产证券化以后 容纳了投机资金 不至于给地方政府带来过大的压力 也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢 地要变成住宅 住宅就是要有人住 这个需求在哪里呢 一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声 有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁 结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固 居民很失望 甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善 有的老年居民想要住养老院 没有钱 又想把房子留给子女 自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入 这个问题如何让解决呢 能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗 这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答 这里只说明一点 土地财政现在还不能丢 国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障

土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）

下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了 在一线二线生活的老年人的生活状态 在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住 或者两头跑 等到孩子上了学 也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了 老两口又处于了自己单过的状态 逢周末或者节假日 有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望 对于老年人来说 有的退休金高有的退休金低 有的没有退休金 比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的 若住的小区仍是老旧小区 拆迁遥遥无期 那再换个条件好的居住环境也几乎不可能 因为即使卖掉房子 也拿不出贴补房价差额的钱来 孩子也不一定同意他们卖掉住房 因为可能是学区 或者以后未来的几十年后可能会拆迁 孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子 老年人住的房子实际上是赔本买卖 因为按照房价来说 房子的价格的利息比房租是高的 但现在因为上述原因房子住着 不可能卖的 也就实现不了任何收益来改善生活 那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题 出租给谁呢 在北京工作的有社保的年轻人 减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本 本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方 现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租 那也保证了出租收益的稳定性 这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的 而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现 当然上面还有地理位置的系数 最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的 但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的 而是经过政府的测算 也许就是房租收益的百分之六十 这只是打个比方 提供一个思路 并不是真实的 大家可以参考看看 假如原房主获得的收益是三千元 那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右 三十年的房贷 每个月还两千 还剩一千来改善生活 大房子也住上了 改善了居住条件 还有钱来改善生活 那另外的百分之四十呢 前面说过 新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的 债券的收益要有出的地方 也许百分之十五就可负担债券收益 那还有百分之二十五 百分之十五用来支付运营费用 百分之十上缴国库 相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢 因为原房主手里持有土地流转的房票 这是可以兑现的 房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时 可公示进行本地区周边五公里范围内的开发 盖大户型房子 持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中 不够的差额要么按照按照市场价格 要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额 不允许为此套房子贷款 还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元 还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上 由子女继续偿还原来的贷款 因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里 这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金 为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢 因为现在一线城市很多房产交易都是置换了 因为实在拿不出买一套房子的钱来 为什么不让为此套房子再进行贷款呢 我是考虑按照共产主义的目标 应该居者有其屋 但不应是一人在一地占多套房屋 不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关

土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）

我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关

北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的 这个价格肯定是高昂的 不是一般以能负担得起的价格 在伦敦等地 也有食利阶层 靠着祖先留下的房屋出租收取利益 实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人 最终如果愿意的话 他们能买得起住房 但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊 是否继续持有房屋 这就给房屋的流动性带来了活力 有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市 至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地 但这个租房管局公司福利房子的时间有限制 例如年龄不超过三十五岁 那但随着自己事业的发展 如果自己挣不到高薪 高企的的房价会让他们萌生退意 也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展 至于生活在一二线城市的老年人 随着年老生命的交替也就慢慢退出了 旧房子迟早要拆迁 一二线城市还是需要新鲜血液 特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替 所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的 不如未雨绸缪 采取我说的在三四线城市无成本买房的策略 既有了房租收益的补贴 不用付首付 月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨 也用不到钱

至于购买的房屋的位置 各人有各人的看法 有的想回老家所在的城市 有的想去风景好生活便宜的地方 有的不想离孩子距离远 例如老北京的 可能就会选择燕郊之类河北的地方 这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系

如果采用这种措施的话 一个是地方政府卖地的收入保证了 因为房子通过这种方式会消化掉很多 另外在一二线城市 拆迁也容易了 有两三辈家庭的子女可以选择大户型 提高了生活质量 家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 这就是我写这一些列文章的目标思路 房产税不是不征收 还是要看时机和征收对象 是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 这是促进经济发展的合理措施 这篇文章用于抛砖引玉吧 属于学术探讨 很多不当之处 还需海涵 集思广益 才能维护全体老百姓的切身利益 也促进房地产行业的健康发展

知乎用户 大锤八十 发表

有风度，讲规矩。

人家明明能学 hn，直接从银行抢的。

现在还得让手套出来过一手

体面 确实体面

知乎用户 一叶孤城​ 发表

城投公司拿地，然后与开发商合作，城投公司负责建设，开发商负责操盘。既降低房企的成本，又让房企维持生存的基本盘。

知乎用户 我不是蓝朋友​ 发表

其他省我不清楚，我这省内很多地方房价之所以降不下去，就是城投公司们在左右手的买卖地，强行撑着房地产不降价。背后的逻辑，有答主说的很清楚了。

河南那边现在烂尾楼频繁爆发的一个前奏就是土地价格在一年内跌了平均跌了一半，开发商看到继续投资下去是亏本，不如转移资金跑路。去年我母亲老家的南阳市，他们那连房管局买的团购房都烂尾了，买的价格低于当时市场价的一半，地价一掉，亏的是开发商，立马跑路。（这些人还真敢买）

省内很多地方也是这情况，如果家里不富裕的人，不要买期房当婚房，现在几乎所有房地产，都陷入了现金流问题，去年以来，省内新增烂尾楼的数量其实是很惊人的，但是不被承认这是烂尾楼，宣称只是暂时停工。很多地方停工快一年了，甚至有些商业综合体也在烂尾。

除非有政策，不顾黎明百姓，强行救市。未来几年房地产崩盘是注定的事情，这回真的可以参考隔壁日本了。

知乎用户 行走尘都 发表

首先要搞清楚，城投公司钱从哪里来的。

一是国家开发银行贷款。这个等于印钞。

二是抵押贷款。这个是子卖爷粮。

三是城镇银行，就是郑州暴雷那个，

本质上，城投公司拿地，就是左手倒右手，空手套白狼。最后谁买谁倒霉。

城投公司怎么赚钱？一群公务员太太团和本地太子们，那着公布的城镇平均以上工资，什么也不做，什么也做不了，每天在办公室东家长，西家短。谁家老公升官了，谁家儿子国外留学了，今天家里保姆炖了鸡汤，明天家里司机送了一筐土特产。

这就是城投公司。

他们可以拿地，可以每年把你小区外面的路挖开修一遍。

知乎用户 齐昊 发表

理解为刷单。

知乎用户 匿名用户 发表

城投拿地，抵押换钱，钱补窟窿，下次再拿。

利益相关：曾经国土资源人员。

知乎用户 无名小卒 发表

很多人看问题就很片面，你要是有 “xx 要崩，以后完蛋了” 这种想法，只能说明你既不乐观，也不尊重历史。

中国几千年文明，多少盛世乱世，美国三百年建国史多少个经济危机？

世界是循环往复，活下去才是根本，什么样的人能活下去，树大根深的家族，人多势众，活下去的机会总是大一些吧。

所以人（家族、国家）关键的一点在于穿越周期，所以为什么国企、城投拿地？

1，民企没钱拿不起，拿了可能还烂尾搞事，不如自己人拿，肉烂在自己锅里；

2、城投负债属于地方 zf 隐藏债务，虽然城投是企业，但是又是特殊的可以有地方 zf 权力背书的特殊企业，土地这东西是啥，是万民立身根本 ，值钱吧，价格是谁定的？那值钱东西就是好的抵押品，是源源不断的现金流；

3、zf、国企、城投、对土地自产自销一体化，地价、房价会不会稳定了，稳定了是不是就没系统性风险？

以上这些都是应对衰退的办法，美联储、日本央行、香港现在都是亲自下场买买买的，那这兴盛的世界经济都是 zf 在负重前行，熬过去就有希望！

至于你讲蛀虫什么的，这都是过程产物，我也无解哦

知乎用户 朱会来 发表

既当运动员，又当裁判。

知乎用户 匿名用户 发表

去年新来这个二线城市工作，事业单位，同一批来的还有几个。我最早去看楼房的，有一个楼盘暂且称作 A 吧，房价特别低，大概是其他同等楼盘的四分之三，然后我多问了一句：车库怎么算？

对方说车库用地还没批下来。

？？？

我当时就感觉不对，恰好 A 楼盘我也没看上。位置倒是不错，户型也都很好，价格还低，但是楼太高且密集，感觉根本不是给人住的。

初来乍到，没几个人问， 我就去蹭各种房产中介问，终于让我问到一个和 A 楼盘没关系的，他告诉我，那个楼盘是这边当地政府的地，交给某著名（喜欢暴雷）的房企开发。很多证还没有办全，但是应该没啥问题。

我之后就感觉有些可怕，没敢再多问，后来我买的现房，确实贵一些好在质量好买完了价格依然坚挺甚至因为周围落户新中学价格还涨了一千多。

买完房子之后，同一批进来的同事买房子就来打听我，结果打听我经验的有两个买了房子，却都买的 A 楼盘。这两个人问该楼盘的时候，我都嘱咐他们多打听一下到底是咋回事，结果都没有听。因为真的是便宜——从去年到现在，又经历了三连降，已经降附近其他房子的一半了，这明显是要暴雷……

他们是去年买的，然后将近 10 个月过去了，承诺的 2023 年交楼，我前些日子看装修回单位，绕远路去看看 A 楼盘怎么样了，结果看到的和去年夏天看到的毫无区别。还是只有一片片密集高耸的水泥架子。看这个样子后期密集赶工估计第一批卖出去的要交也要等到 2024 年了，然而工地上根本不像是赶工的样子。售楼大厅还在那里，门口已经没啥车了。

这两个同事已经有一个顾不上上班了，经常上班一半跑出去不知道干啥。哎。我前一阵跟我爸打电话还说太阳底下吃人，居然还有这种事。

知乎用户 宋扬 发表

幻想着屁名彻夜排队买房呗。城投当然是做做样子。一堆西瓜放在官位上都比这些人强。除了卖地真的啥也不会呵!

知乎用户 带带小向晚 发表

左手倒右手只是维持明面价格罢了

但是大家又不是傻子，不让便宜卖那就没有流动性

不管怎么样，把政府部门的负债转移到居民部门已经不可能了，土地财政名存实亡

接下应该考虑的是地方没钱要怎么补亏空。如果要指望中央那肯定要自己先节流。想要继续富贵就只能靠自己，工具中央已经给了，积极性想来是不会缺的。

但是补亏空也不是一朝一夕的事情，现在还有城投公司拿着老百姓的理财钱去接盘。但如果政府问老百姓借钱还要挥霍无度那政治影响是很坏的，就河南这个事情搞个无中生有的工程让亲戚转包获益花了那么多预算结果连 400 亿的口子都填不上。

将心比心，官僚也是人也有人的欲望，我不期望人家一点个人好处都不要，但是捞钱之余也要把活干了呀。

知乎用户 翻车学堂 发表

城投公司能买得起地的地区

应该都是财政富裕地区了

城投拿地，也基本上都是底价拿地

能保证一个房产市场不崩，但是城投公司拿了地之后，并不意味着就是自己去盖房子，可能还会转手给地产公司、建筑公司。

反正我看下来都是问题………

只是权宜之计吧

知乎用户 Diway HHO System 发表

开始搞老鼠仓传销模式了……

知乎用户 南方安康 发表

据我多年来和城投公司打交道的经验，结合国家的产业政策，大体上是城投公司自救和继续土地财政的工具。

城投公司除了是国资办出资之外，和地方政府有说不清的关系，不仅资金是财政出的、主要领导是政府选的、主要业务是围绕地方政府做的，承担了很多政府的职能，比如修建基础设施、为政府融资等。

关于自救，经历多年的城市化进程，城投公司承担了大量的政府性负债，城投公司本身就是非盈利的性质，自身造血功能很弱，每年偿付本金和利息的压力很大。大部分城投公司还是后知后觉，近年才大规模参与房地产，毕竟利润摆在这里。除了房地产之外，供水、供气、河沙、混凝土、供应链、市政物业等等只要你能想到的、带有行政特许经营的业务城投都在参与。这几年国家严控地方政府违规举债，金融机构对城投的授信都要穿透，只能投有现金流的业务，因此城投多方面发展是自身自救和发展的要求。

另外一块很大的原因也是和财政收入有关，地方财政收入很大一块是基金收入，基本就是卖地收入，现在房地产不景气，开发商拍地非常谨慎，为维持土地收入，城投公司会举牌拍地，拍地收入财政还可以返还一部分给城投，相当于左手倒右手。沙石、混凝土、渣土车、施工基本被城投垄断了，城投去开发多少有点优势。另外，凭借财政亲儿子的优势，国有企业去融资开贷或者按揭还是有很大的优势，对于银行来说，国有企业融资风险比民营的小多了。

再就是对城投公司来说，拍下的土地也是自己的资产，不管开不开发，留在手里还是好的，起码能抵给银行贷点款。

我县领导大会公然号召城投拿地：好的地段自己开发，不好的当做资产去银行抵押贷款。

知乎用户 王旭 发表

你家有一千亩大牧场，养了一千只奶牛。

这些奶牛每天要给你两升牛奶作为回报。

奶牛自由恋爱，幸福结合，产下很多小牛犊，他们很快乐，你很开森。

不过很快你发现一个问题，那就是奶牛棚不够住了，不仅挤，而且还漏光漏雨。

这时候大灰狼出现了。

大灰狼说别怕，大善人，有的是办法。我有个表哥做工程的，你给我二百亩土地，我给你盖牛棚。地还是你的，你不仅不用花一分钱，我还要给你两万升牛奶作为回报。

你很开森。

大灰狼先盖了十亩，新牛棚采光良好，通风除湿，市场反映很好。

牛棚很畅销，奶牛们争鲜恐后的买牛棚。虽然还没开始盖，只有一张效果图，但是奶牛们争先恐后掏钱，大灰狼的牛棚已经卖到了第二百期了。

但是你没想到，大灰狼给了你两万升牛奶，然后拿下剩下的钱，跑了。

奶牛们很沮丧，因为他们已经掏空了六个钱包。

你的管家告诉你，已经有三百头奶牛跑路了，剩下的奶牛开始摆烂，不吃不喝不产奶，每天只顾闲逛，看着蓝天发呆，不恋爱也不产崽。

你算了一下，再这么下去，还怎么赶超米帝农场。

没办法，你只好捡起大灰狼留下的破败的图纸，亲自下场，继续他的事业。

但是你发现一个问题，那就是经过大灰狼的洗劫，奶牛们已经没奶了。

这时候管家劝你，先别管这些了，先把牛牛留住，留的牛牛在，不怕没奶喝。以后草种少点，牛奶收多点，牛棚盖小点，引进德国挤奶机，每天多挤点，那不就有了么。

你恍然大悟。

你给奶牛们开会，痛诉大灰狼王八蛋，连自己也被骗了，但是大善人关心大家，决定零利润造牛棚，改善大家的居住环境，你重申自己永远，永远不会跑路。

并且你还宣布了一系列好消息，提升草场质量，每只奶牛每天少交一升奶，鼓励多生牛牛，多生一头奶牛能多买一套牛棚，优秀奶牛免费入住牛棚等一系列举措。

众奶牛欢呼。

奶牛们很开森，望着回来的三百头奶牛和新出生的小牛，你也很开森。

从此，大家又过上了幸福的生活。

知乎用户 独孤有趣​ 发表

城投去拿地是为了有一个理由从地方银行往外薅钱，你难道拿嘴薅？？好吧也不是不行，但是去拍地然后地抵押薅，链子上的一串都有说得过去的理由。左手卖右手，就有钱发工资发福利了。但是钱哪里来？其实往简单了想，说一千道一万还是老百姓的钱。

知乎用户 猪猪侠 发表

自己人托自己的地价

只要土地要素抬起来

就是滚滚而来的新增贷款或热钱啊

知乎用户 睡不醒的田田 发表

城投的债怎么还，是下一任区长、市长、省长的问题

现在没想过

还不出是上一任区长、市长、省长的问题，我也没办法

所以换岗是个皆大欢喜的事情

知乎用户 贝壳焊牟 发表

左手右手一个慢动作 右手左手慢动作重播

知乎用户 顺其自然 发表

自己的地，

自己定了价格

自己公司买了，

然后用地去银行抵押出贷款

给自己发工资。

真会玩，只有没爆炸就当没事可还行

知乎用户 吃饭睡觉打硕硕 发表

目前公布的社融数据很好，但是我肯定钱肯定不会再去房地产了，银行的钱只会锦上添花，不会雪中送炭，房地产以后肯定会产能出清，目前各地土地市场那叫一个惨，现在应该关注大 a。

知乎用户 默默的青云 发表

地方财政的饮鸩止渴。

地方政府不愿低价卖地，只能城投高价拿，再城投抵押贷款，套出银行的钱来。

这操作有几个好处:

1，可以快速搞到钱，让地方政府把拖欠的工资发了。

2，地价在表面上，还是按照以往的高价成交的，关键领导做决策没有压力。

3，地价还是以前的水平，有利于房地产市场稳定。

但是，这一套的玩法的原则是要地价往上走或者经济继续往上走的才可以玩的通。现在城投的土地抵押贷款利息在 8%-10%，很多地方上的收入连利息都还不起，别说本金了。

鹅城的税已经收到 70 年后了，还来玩这个游戏，自欺欺人。

知乎用户 白木 发表

短期看好房价，很简单的道理，城投公司拿地就是国有资产，这房价跌了岂不是国有资产流失？城投公司和地方就是一桌吃菜的，所以地方必定会比过去更加尽心尽力保房价促增长，这个弹药箱还是有很多子弹没打出去的，保房价这事还没到山穷水尽的地步。

而且房价崩了也不是什么大事，下一步加征房产税就好了，跑得了和尚跑不了庙，不交税和美国一样直接把你拖出去。

知乎用户 乖乖 boy 发表

很多人还是不懂中国的举国体制。

中国中央政府的控制力，是全世界首屈一指的大政府。

只要明确目标，就没有干不成的事！

五年计划、太空计划、核武器计划、抗疫、对印对越自卫反击战、航母计划、军事现代化……

房地产根本就不是类似股市的泡沫，很多人类比美国股市，真是太扯了。

以房地产为代表的中国基建，是中国经济发展腾飞的重要推手！

围绕商品房建设的电力、供水、道路等等城市化建设，以及辐射配套的通讯基建搭建出来的中国互联网内网！提供了一个能让实体经济自由发展的经济温床！

商品房提供的海量地税、房税、商品税也让中国经济内劲十足，奠定了全品类实体基础。

房地产还有前景么？没有！但也有！

为什么没有前景？

第一，过度庞大畸形，严重影响了实体经济发展，居民负债率急剧升高，生育率下降，天下苦房价高企久矣！

第二，城镇化已经走到尽头，棚改退出历史舞台，房地产按道理已经完成自己的历史使命了，可以说棚改就是给房企最后的体面退出的机会，错过就不会再有了。接下来如果各大房企资不抵债，破产清算，那就是国家出面兜底，一旦国家兜底，房企退出不体面，结果就是优质资产廉价并入国企。比如最近的土地由城投接手，将来很多烂尾楼，也会由国企接手，重新开发，但这需要一个漫长的过程。

第三，人口结构老龄化，新生人口日趋减少，医院最闲的科室稳稳的确定为产科，大量病房空置。这就意味着，新生人口骤减，未来刚需必然减少！韭菜不够用了。

但为什么还有前景？

第一，中央政府不允许，房地产对经济的助力无可替代，在实体经济转型升级遇挫、中美贸易战、疫情影响经济、房地产的红利无可替代等等。注定了政府不会放弃房地产！

第二，人民不愿意，不仅仅是已经上车的有房者，还有大量房地产相关从业人员，配套基建行业等等。其表现为大量的房产交易，有价无市，有房者宁愿放在那，也不降价出售，就连断供法拍房，也都是挺价不跌，大量断供房由银行和法院接手托管。

第三，中国人口基数大，人均住房面积只有 40 平，还不到欧美日韩的三分之一，这也就意味着，人口老龄化需要一个长期的过程，反映在新生人口接盘房价上，还需要一个漫长的过程，至少要到人口降到合理预估的八亿左右。而现在人口出生率和死亡率堪堪持平，远没到需要鼓励生育的时候，现在只是不再处罚超生而已。

第四，中国未来产业升级，第一产业和第二产业将向着无人化、机械化和智能化发展，多余的人口将全部向第三产业，服务业转型。别觉得灵活就业是个笑话，未来大量人口从事直播、送外卖、文化创作、自媒体等服务业将非常普遍，人口素质提升，收入增加，物质需求增加，房地产将转型，从有房到优房，改善房和别墅的兴起只是时间问题。

（送外卖现在的乱象是互联网大厂坐地起价，利用垄断进行剥削，实际收入是能够很可观的。）

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阴阳人太多，张口赢麻，闭口傻 X。

最起码得教养都没有，最基本的爱国都做不到。

我就问你们一句，这个国家这么差劲，这个政府这么不行，那这个国家从哪来的？这个政府从哪来的？它难道不是由一个个你们组成的？公务员不是从你们中间筛选出来的？你是什么样，这个国家就是什么样，一副人间清醒的样子，翻墙看过世界的优越感真让人恶心，谁还没翻过墙一样，能被翻墙洗脑还悠然自得，殊不知自己才是被忽悠瘸的那个。

1949 至今，中国由弱到强，实现了全面小康，就冲这份功绩，你有什么资格喷政府？有什么资格对当下不满？你为这个国家做了什么？中国现在的经济运行在美国主导的全球化框架下保住了经济独立和实体不死，除了中国还有谁？中国互联网世界保持独立，诞生了大量的自主 app，没有在移动互联网拉下，光凭这一点，日韩欧印哪个不是被美国 app 一统天下了？

自己什么样都还没看清，就拿着手电筒照照这个，照照那个，先看清楚自己是什么吧！

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我们的房地产，透支了未来，掏空了储蓄，破坏了实体。我承认房地产的负面影响。但是！

不然呢？不透支未来谁给你机会现代化？靠着工农剪刀差积累起来的工业基础，想再进一步现代化，你不透支未来，你怎么实现短期的跳跃式进步？产业升级要钱吧？高端研发要钱吧？军事建设要钱吧？就连抗疫也要钱吧？免费治疗新冠、全民抗疫不要钱？你指望外国人给你贷款？你指望外国资本家发善心给你机会现代化？到现在还搞不清楚我们透支未来，用房地产转化出来的实体经济的底子有多难得，多少发展中国家做梦都想有的机会，而这样的机会，已经被发达国家用碳中和、温室协议焊死了车门，以后都不会有了！

未来只要我们稳住地区局势，实现现代化，透支的未来，会以各种形式回报我们，以后美元的福利，我们人民币也有！低价的俄罗斯矿产能源、廉价的东南亚工业品都会在不远的将来，源源不断的送来，我们都能过上美国人上人的日子。而代价，就是现在的房地产！只要房地产泡沫不破，只要我们坚持到美股、美债的泡沫破裂，我们就能从中获得天大的利益，只要美国衰退，我们就能接替美国留下的利益空间，而这就是房地产透支未来带给我们的机会！

房地产对实体的支撑，举个栗子，二战时期衡量国家实力的钢铁产量，我们在和平年代能建设和维持起来的钢铁生产线，大多数靠房地产的螺纹钢消耗。成果就是中国是全球钢铁产能第一的大国。2020 年，中国粗钢产量占全球的 56.5%，为 10.53 亿吨。而日本的粗钢产量则仅为 8320 万吨，全球占比只有 4.4%。这种钢产量，用到军工上，你自己算吧。

类似的还有造枪炮的无缝钢管，造碉堡掩体的混凝土螺纹钢，不知道大家有没有观察过自家底下车库，都有钢的隔断门吧？那是能防核辐射、轰炸的军工级设施。

中国人为什么拼了命的用混凝土钢筋造起一座座就像军事堡垒一样的房子，然后住进去，因为我们把整个国家，都当成了军事堡垒，我们面对过日本的全面侵华，美国的轰炸，苏联的威胁。

房地产实现了中国方方面面的需求，现在负债率达到顶底，国家也好，房企也好，都知道继续这样下去不行了，但是现在这么大的实体产能，如果没有一个足够大规模的产业去承接，中国就不可避免的走上二战德国和美国的老路，把过剩产能转化成军工。

现在国家提出用大基建代替房地产，但是大基建的投资规模根本比不上房地产，房地产还是无法替代，只能通过放松贷款限制，解除限购政策来继续维持房地产，维持到我们有一个替代的产业出现。

我觉得半导体、海外投资是一个方向，而这就需要远洋海军和足够的空军投送力量，而这也是最近我国军事发展的方向。在实现这一设想之前，我们还是得靠房地产。

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评论区真是触目惊心，现在的社会反政府情绪已经这么严重了么？你生活不顺，你买不起房，你工作不好 996，这些为什么会都怪到国家头上？

我真是一脸的问号，国家收了你的税，还要管你生不生孩子？还要管你买不买得起房？还要管你工作轻不轻松？哪来那么大脸？

996 累，你可以辞职换工作，不想生孩子就别生，找不不到老婆就承认自己失败，买不起房就租房。

真是好人就该被枪指着，河山硕这种人真是越多越好，不多一点我都要怀疑是不是我有问题了，整天指责国家政府，互联网上指点江山，张口房价暴跌，闭口金融崩溃。你这么能？怎么不去央行主持国家金融工作啊？

做人最起码要顾家爱国，尊师重道，敬父爱母吧？放碗骂娘的事做出来不嫌丢人？承认自己无能很难？眼睛在自己身上，别只看着别人，多看看自己，在中国这种政府无限责任的国家都能抱怨活不下去的人，指望去国外一展宏图！跟那些整天看着爽文以为自己是主角的卧龙凤雏有什么区别？都成年人了，还活在梦里呢？

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我之前一直想不明白，为什么会有人因为我说中国房价不会下跌而愤怒，甚至不看我认为房价会下跌的可能。只是一个劲的发泄情绪。

直到昨天，我遇到了一群人，是我家附近一个楼盘的业主，楼盘悄咪咪降价了，不仅降价，还送装修，而前一批业主。啥都没有，只有毛坯。

于是吵了起来。

然后我才意识到为什么会有人来我这发泄情绪了，因为大家都不是不患寡而是患不均！

大家都没房，大家都你好我好大家好。

而一部分人有房了，一部分人没房，于是嫉妒就开始蔓延，明明昨天大家还一样。都没房，凭什么你有我没有。

而眼看着房价一天天攀升，无房者越来越急。他们急什么？你们真以为他们急着房价崩盘？不！他们急着上车，他们就跟国外那些希望中国像苏联一样崩盘，然后围拢上来吸血的国际炒家一样，希望大家一日返贫，然后用他们手里不多得筹码，买房买地，从而实现阶级跨越！

他们的梦太美了，美到他们一旦醒来，看到现实，又不由的心生不满，房价怎么还没跌？什么？竟然有人挺房价？什么？竟然央行又放水了？

房价会跌。不会暴跌。因为经济基础，人口规模在那摆着。

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你知道这世上最搞笑的是什么么？为什么大城市医疗，教育好，就一定要去大城市？大城市的繁华和普通人有关系么？人人都以为自己是主角，都往一线，超一线挤。实际上这世上大部分人都只是普通人，超出自己能力承受范围的事，那就是在赌博！你能承受三四线房价，就待在三四线，能承受一二线，就去一二线，量力而行，否则和赌博有什么区别？都认为自己买房不会买在半山腰，实际上呢？头部城市房价远超其他城市，超一线远比一线高，一线远比二线高，二线更是远远超过三四线几倍，三四线的节奏慢，压力小，就算房价崩了，到底是超一线跌的厉害还是三四线跌的厉害？超一线有什么优势值得倾尽全家之力去买一套房？想上大学简单，你去西藏海南不行？400 分上重点，想医疗不简单？有病了在北上租个房不方便？

说来说去，就是自己贪，以为一线超一线只要进去了，就是稳赚不赔，最后血本无归，房贷换不上，只怪自己没有自知之名。

一线和超一线，有多少常住人口？不过都是靠着产业集中，资源密集养出来的钢铁丛林罢了，为什么东部沿海城市发达，因为海洋贸易繁荣，外汇挣的容易，可是一旦国外有变，外汇不好挣了，东部沿海经济下行，务工人口各回各家，各找各妈，什么一线，超一线，分分钟打回原形。

中西部城市差了什么？武汉、成都、重庆、西安、合肥、郑州……

其他很多有优势产业的三四线城市潜力一大把，这些城市房价才多少？六千，七千，一万。

北上广动辄四万，六万一平的售价对比起来，根本不值一提。以前大家北上广收入高，能支撑高房价，大家都能买的起，住的起，现在外汇少了，收入降了，供不起房，甚至租不起房，这时候在老家和北上广之间选择，你会怎么选？回去啊，至少老家还有块地，有拖拉机吧，总归饿不死吧。

房价倒了就倒了，中国不是只有北上广，日本只有一个东京湾，韩国只有一个首尔圈，我们有 960 万平方公里，就算垮了北上广，还有一大堆中西部省会撑着，中西部省会垮了，还有几百个地级市撑着，房地产垮了我们暂时没有产业能承受，但是我们可以让房地产定死在一个位置不动，央行缓慢防水，房企减少收地和建房，增加公共性基建投入，实现稳房价完全可以做的到！

当然，还有一条我们不想走，但是不得不走的路，那就是将这个庞大的国家变成一部战车，也只有这条路能全部吃下房地产带来的产能过剩和经济危机，只是这是一条极其危险的路，国虽大，好战必亡，天下虽大，忘战必危。全球陷入衰退的不止我们一个，我们托着房地产的包袱锻炼身体，就等着有不开眼的挑衅我们，我们就可以顺理成章的扔掉包袱，全力一搏。

什么负债率，什么杠杆，什么债务危机，统统扔掉！动员令一下，全国军管，船台上的龙骨全都换成航母驱逐舰，钢铁厂的螺纹钢直接转到卷钢特种钢，窗帘桌布转成军装伪装布，混凝土堆砌一座座堡垒…… 没有什么是举国一战解决不了的，美国能在一战二战冷战里吃的脑满肥肠，我们凭什么不能？就因为我们好欺负？有种你欺负一个试试看，房地产重压下的我们，就是一头择人而噬的猛兽！

还有国家在不知死活的对我们极限施压，真以为我们怕了？我们只是在尽力守卫当初的诺言，绝不率先动手罢了！

知乎用户 山河 发表

跟股市一样，股价太高没人接盘了，庄家左手倒右手拉高股价营造虚假繁荣。

知乎用户 高牛探 发表

先说结论：房价继续涨！

为什么？请看下文分析，有点长，请耐心读完，一定对你有启发：

01

土拍大变天，开发商要玩完了

先讲个故事。

王员外坐拥良田 100 万亩，富甲一方。但这 3 年不好彩，连遇瘟疫天灾，大户富农纷纷打电话发短信来哭诉：

员外老爷，我们这年年欠收，佃农交不起租，都闹着要减租，否则来年不种地。仓库已断粮大半年了，还得靠老爷你来救济！

王员外眉头紧皱三尺，却发不上火。眼看马上又到田地招标日，如果大家都不来承租，后果不敢想象。

事不宜迟，王员外放下身段，连鞋都来不及换，马不停蹄跑下去找几个铁杆地主老李、老刘、老钱们逐个谈心，软硬兼施达成一个协议：

明天的田地招租会上，你们一定要认租托底。超出低价部分，咱五五分成！

果然，第二天招标会上，往年的热烈喧哗不再，冷冷清清凄凄惨惨戚戚，大部分田地被老李老刘几个大地主中标，且多以底价承租，现场只有个别大户认租…

好了，故事讲完。

聪明如你，一定想到什么了吧。

没错。给你看一幅图。

来自 CRIC 中国房地产决策数据显示，2019 年以来全国 300 个城市，土地成交量价环比持续下跌，2022 年一季度成交规模同比下降 59%。

自 2021 年始，土地出让方式进行了大改革——由过去的各城随性卖地到先向上报备再集中出让，有上层的眼睛盯着，地方不得不收敛，至少不能藏着掖着。

屋漏偏逢连夜雨。在欠收的寒冬做买卖，就算是财大气粗的王员外也刚硬不起来，该服软时还得软。

与过去相比，2022 年各城土地首拍不一样，主要有以下特征：

一，国家队救场，民企打酱油。

跟大家预料得不差，今年首轮拿地的房企，基本是国企央企和地方钱袋子（城投公司）。拿 4 个一线城市给大家看看：

北京：成交 17 块，国家队 16 块，民企 1 块
上海：成交 4 块，国家队 3 块，民企 1 块
深圳：成交 8 块，都是国家队
广州：成交 17 块，国家队 15 块，民企 2 块

二三线城市如郑州、苏州、武汉、福州和青岛等，拍了个寂寞，还基本靠国家队扛着。只有网红城市，杭州有点看头——民企相当活跃，但占大头的 85% 仍是 G 企 Y 企。

颇有深意的是，亚洲前首富李超人也参与了广州首拍，这是和记黄埔时隔 10 年重回内地捡漏。但可惜只举了一次牌就离席了，留下一堆人绝尘而去。

没有民企参与的土拍不是好土拍。

为什么会这种局面？

答案是早在几年前就埋下了，主因无外乎 2 个，一是民企现在没钱，忙碌着卖楼还债去了；二是对后市信心不足，换句话说，不怎么敢玩了。

二，底价成交多，溢价少。

论抄楼市的底，李嘉诚绝对是个优秀且精明的 “凯子”。

此时从大英格兰杀回来，肯定是做足了功课，知道大家没钱了，是捡漏的好时机。

50 年前，他在香港就是这样搞起来的，而广州这样实诚的城市，底价地，更是可以收的！

这容易理解：当前环境下，土地有人要都算好了，哪还能奢求溢价呢？

事实的确，无论一线，还是二三线，基本都是底价成交，偶尔放出一两块 “靓女地”，客官们也没有围追得太放肆。

总体来说，溢价在 10% 以内，意思一下给个面子得了。

当然，底价成交还有一个重要原因是，许多地方今年新改了土拍规则，如限制了顶部价，超过了就竞自持或公配，所以 “靓女地” 看起来就没那么飘了。

但是，地价却并没大降。也不能降，这是后话了。

三，以主城、中心区好地为主。

为了卖出信心，父母官也是伤透了脑筋，思来想去，最后一咬牙：

把压箱底的好地块拿了出来。

没办法啊，舍不得孩子套不着狼！

都这个时候了，谁还听你忽悠呢？所以，今年首轮土拍，我们看到，基本清一色的靓地，80% 位于主城区、中心区。

要配套有现成的配套，要人口有大把的需求人群，要钱？大佬你只管开句口…

现在，给足了房企拿地的面子和里子。

也因为，如今拿地的，都是大爷！

四，有意识死控流拍，提振市场信心。

当前楼市任何一次行为都关系重大，特别是土拍，不能有半丝马虎。

所以，土拍前唯有做足沟通，方可保证通过率。就如新项目在开盘前，需要精准地落位诚意金客户一样，地方对每个房企都得仔细 “拜访” 一二遍。

如果民企拿不动，就说服 G 企 Y 企。仍然吃不完，那就摊到 “亲生儿子”——城建公司头上。

于是，成绩总算还不错：

杭州放出 60 块，成交了 59 块
北京推出 18 块，成交了 17 块
广州出让 18 块，成交了 17 块
青岛出售 16 块，成交了 15 块
重庆拿出 13 块，全成交了…

你看到没有，在如此恶劣的大环境下，土拍的流拍率居然妥妥控制在 6% 以内。

是的，这么干的目的，无非是给楼市打一针信心剂。说一千道一万，惟有真正的实惠才能换来真爱！

但是，如果你仔细品，会发现，房地产行业正在发生微妙且重大的变革：

楼市入场券基本都交到了国家队手上，民企的椅子撤了。

历史舞台上又要换人了！

02

天下的鸟一样黑

土地只给国家队也不能降房价


看到这里，有人开始鼓掌，说终于看到为富不仁的开发商要倒了，房价终于快支撑不住了！

因为民企拿不到地，他们今后玩不下去该 S 翘翘了，是不是又会回到国家分配房子的时代？共同富裕的时刻终于要来临…

好吧，趁天没黑，允许你多梦一会。

在高牛探的文章后台，有粉丝留言说，房地产经过 20 多年的变演，开发商已完成历史使命，该退场了。

其实还远不到时候。

简单来说，只要城市化率未到 80%，GDP 增幅不下 3%，M2 增幅不下 5%，那么，超发的货币就需要房地产这个变态的吞金兽去承接。

因为大水不能让它肆意流到 CPI（生活用品物价）上，猪肉不能胀到 200 块一斤，大米面粉不能胀到 100 块一斤吧！

而放眼望去，只有房地产，这个大家都放心的大宗商品，才能承受得住。

只是，在大家日子都不好过的时候，拍地入场发生了变局：当民企不敢拿入场券时，地方只能一边说服 G 企 Y 企进场，另一边叫亲儿子们去拖地 / 托底。

于是，我们看到之前并没做过房地产的城市公司如地铁、交投等也跑来凑热闹拿地了，明白其中道道了吧：

先撑满它一个场，至于后续怎么搞，等会后吃饭喝酒时再聊吧。

但是，从地产行业开发的专业度考虑，房企未来主要会有 3 个趋势和模式：

一，民企因拿不到地而退出二级市场，国家队则把持一二级开发，而民企只做承建方，为甲方服务，赚取运营费服务费，比如建房卖楼收租等；

二，国家队暂时代持土地，待民企缓过神融到钱后，再把地转卖给他们，继续发挥专业开发优势。

三，合作开发，民企与国家队一起开发，发挥民企灵活性优势操盘。

毕竟这个行业太大，单凭国家队也吃不完整个市场，况且还得靠占比 90% 以上数量的民企解决大部分就业问题呢，不能不让他活下去啊！

这个时候，你再想，地价和房价能不能下降呢？

不能。

举个例子，一个房企总资产 100 亿（地块和房产的价值），融资贷款 75 亿，则负债率为 75 亿 ÷100 亿 = 75%。

如果地价或房价下跌 20%，意味着总资产只剩下 80 亿，负债率就是 75 亿 ÷80 亿 = 93.75%。（咦！负债怎么还增长了呢？）

如果地价或房价下跌 30%，意味着总资产只剩下 70 亿，全卖掉还不够还贷款 75 亿。负债率 107%！完蛋！资不抵债。

所以说，如果楼价持续下降，让拿地的 G 企 Y 企亏本卖，那将会导致国有资产流失！谁能承担这个风险？还有谁愿意帮你地方托底？

而如果地价持续下跌，那么地方城投公司手上的土地能融资的价值将越来越少，从银行融来的钱甚至不够偿还过去几年的旧债，直接结果会导致破产。

但地价如果高了，拿地的企业少了，后续房子的供应又会减少，房价还将不得不升上去。

所以说，房地产不能够倒退，毕竟人们追求品质居住环境的意愿也没变嘛！

再直白点，楼价不能跌。

让楼价不跌容易做到。事实上，过去 2 年前就开始这么干了：

各地房管局规定，网签价只能在备案价基础上下浮动 10%，就是说 KFS 你不能随便降价，最多给你打 9 折的空间，否则不予成交。

限楼价真是一狠招！

在市场猛涨疯涨的时候，把备案价降低，而楼市冬季里，则反过来操作就好了。

03

正确的认知和买房姿势

当前楼市，外行的看寂寞，内行的看逻辑。

很多人知道有钱就该买房，因为抗通胀，但看到楼市被反复蹂躏、调教进入冬天，便又失望又担忧又焦虑，不知如何是好。

这里总结楼市十条底层逻辑，供你参考：

一，当前国家队包揽拿地，而民企集体缺席，说明民企的确没钱玩不转了，但并不会因此会降地价降楼价，更不会回到 GJ 分配房子的旧时代。

如果有这个幻想，建议趁早打消念头。

二，今后楼市将向 2 级 4 类分化。

2 级是由商品房和保障房构成，商品房交给市场解决，保障房由 ZF 提供。

4 类是从 2 级向下裂变成 4 类，保障房分为租公租房和买共产房 2 类，商品房分为刚需上车和改善享受 2 大类。

在城市落户了，但没钱的可以住廉租房，想租好点的可以租公租房，有点钱且符合条件的，可以买 ZF 提供的共产房。

而有点钱但不符合条件的，也想先上车的，可以买刚需商品房，比如中心区的老破小先将就过渡一下，等有钱了再置换改善大房，以及再后来买豪宅。

未来趋势：保障性租房租金不涨或缓涨，刚需过渡性商品房少涨或不涨，改善性住房大涨或暴涨…

三，当前楼市仍在下跌筑底期，还未到发动上攻行情阶段。

传说中的夜壶已经亮出来了，至于有没有尿装，得取决于放水量：喝得多自然会放得多。

目前从上面到地方，绝大多数城市已松绑了限购、限售、限价、限贷等政策，央妈大概率会继续降准降息，扩大放水范围。

但要等到 4 大一线城市也动真格时，才称得上是全面启动上攻大行情。要看 2-3 季度楼市成交量价，逐步推进，不会这么快打光子弹。

四，真正的房住不炒并非你想象中那样。

房价是炒房客推高的吗？若还相信这句话就肤浅了。实际上，这不过是游戏制定者转移视线的舆论导向而已。深入思考一下，房地产是个多么大的市场，超 400 万亿的体量，单凭炒房团那几条枪几匹马，能翻起多大的波浪？

而究竟谁是最大的利益收割者呢？我们算一笔大数：

假如地价 2 万元每平，建安 + 装修 0.5 万每平，卖到 4 万每平，增值税 + 土增税及附加按 25% 约 1 万每平交，营销费管理费约 5-8% 约 0.2 万元每平，剩下的利润率 7.5%。

看到没？先不算建安装修营销管理费，只拿出土地费和增值税 2 项来看，就占了房价的 75%，这最直接的四分之三。究竟谁拿走了呢？

你懂的。

五，未来的房子白菜价？

别听忽悠，玩概念的说法。房产已占人们家庭资产的 70% 以上，白菜是想让大家都破产吗？

数千年来，房子都是我们华夏民族追求的根基，哪怕在农村没住几个人，也会有人想盖个房子，哪怕清明中秋偶尔回去半天也有许多人觉得值。

而在城市里，尤其是大中城市，没房的想买房，有房的想买更好的房。人们追求优质居住环境的理想是无止境的，因为房子除了用来居住，还被用来保值升值。

凡是有人要的房子，就会有价值，只是多少不一而已。

六，买房至少考虑到 5 年后。

房子是绝大多数人一生中最大宗的交易，决不能一时性起，而至少要想到 5 年后是留是换，当然有些限售的城市要想到 7 年（限售 5 年 + 拿证 2 年）。

如果 5-7 年后要换房，那么买入时就得考虑其流动性，是否好卖。并且尽量在买后不要豪装修，不要投入太多精力金钱在布置上，因为装修太容易折旧，你心中的豪装也许在别人眼中一文不值。

如果想继续留住，要考虑 5 年后是否用到学位，这个因素一定得排首位，因为教育是后代乃至家庭实现进阶的最具性价比的途径。

此外，还有交通、购物、园林、物业、文化公园等是否满足家庭需要。保障自己住得舒适一定没错，对未来转手也有利。

七，坚决买 70 年产权的住宅。

如果不是土豪，千万别碰小产权房、度假房产、商铺、法拍房、公寓、办公类物业。因为泡沫大，回本慢，风险高。

八，把研究股票的精力用到研究房子上。

股市是投机，至少我们华夏如此，对个人来说，10 个炒股 9 个亏。不如把这个卖白粉的心放在研究房子上，提升专业认知，多看盘，多交行业人士，有助你做投资判断。

九，建议先买房后结婚。

无论是单身还是正谈朋友中，强烈建议结婚前买房。这样做的优点很多（前提是咬牙踮脚能够得上）：

第一，每人只有 1 次首房首贷名额，充分用好低息杠杆工具，启动人生财富之车。第二，结婚前买房对个人是保障，因为房子一直属于你不会跑，尤其在限购的城市，婚前两人各自买房，既独立又和谐，更易婚后加速财富之车。

十，一线城市房价还会涨。

房子不是匀速增长的，而是一波一波拉升。4 个一线城市房价现在来看仍不见顶，比如深圳南山中心，5 年涨到 2 倍是有可能的，核心区好房子超 35 万是大概率的事。

-–end—

（PS：因平台限制，许多干货发不出，欢迎搜索工种豪【高牛探】，给你分享楼市底层逻辑。）

高牛探 入地产 15 年，做过记者，供职过头部房企（TOP50 前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从 “道、法、术”3 个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势，选对房避踩坑。

知乎用户 天枢​ 发表

卖地是目前地方政府财政收入的主要来源，就是所谓的土地财政。

房地产不景气，地产商拿地意愿下降。地方的地要么卖不出去要么卖不起价。

土地财政难以为继。

城投公司登场，城投公司可以看着是地方政府的马甲。

我国央行不能直接印钱买国债，地方政府也不能直接找银行借贷，但是城投公司可以。

城投公司拿下地产商不要的地，但是城投公司没钱，只能找地方银行贷款。

城投公司的债务归根结底就是地方政府的债务，城投公司还债的能力最终还是要依靠地方政府的财政收入。

地方财政入不敷出，钱都拿去给公务员发工资、大兴土木搞基建修路修桥修地铁等等。

某种程度上，地方银行可以看作是地方政府的印钞机。

地方银行借给城投公司的钱到期如果收不回来？

那也没关系，有些地方银行行长可以 “突发” 辞职。

代价嘛当然是由代价来承受喽

知乎用户 曾阿牛 发表

怎么看，吃瓜群众看热闹呗。懂的都懂……

知乎用户 赞美猴小猴​ 发表

一点不稀奇，还鼓励城投储备房产呢，金融创新，金融创新，银行敢借钱，央妈也不同意啊。

知乎用户 清风一缕浮萍远 发表

不一定，城投大量那地不一定会刺激房价，而且时下房地产最大的问题是交易量下滑，也就是慢慢的有价无市了。

至于城投说白了普通人可能对于城投不了解但是那帮子搞房地产的能不了解？对于城投那地他们肯定清楚是什么。

再说了城投本身其实地方政府为了向银行借钱搞出来的，因为早期地方政府欠债管的比较严，所以便出现了这个看起来像企业又像部门的产物。

(其实这招挺厉害的因为有些城投公司挂的有限责任公司也就是说真欠了一屁股债就申请破产，擦屁股走人就是)

知乎用户 防腐管干部 发表

其实真正把地卖出去一点都不难，只要私下和开发商承诺，不追究烂尾责任，哪怕地基都不打有没有关系。至于卖不卖的出去，也承诺能解决。

其实把房子卖出去一点都不难，现在不是就业特别卷吗，完全可以搞海量的人才引进，然后安家费只能购买指定的楼盘。有地方的人才引进政策背书，引进的人才自然不用担心会烂尾，期房肯定能卖出去。

至于后面怎么办，那就靠后人的智慧了。

知乎用户 老白已中年​ 发表

城投公司更多意义是兜底与利益分成。

在房价不准上涨的前提下，现在的地价已经高到正常开发商无法承受，拿地策略、价格测算都已经失效了，很多开发商的投拓部门已经处于无效工作状态，因为根本就算不过来账。

另一方面，城市的运营成本也是不断提高，比如地铁，全国的地铁几乎都是亏本运营，还有高铁、航空，盲目上马的众多产业园，这些都是成本，都注定了地价降不下去。

于是大量土地流拍不断发生，城投公司就是用来对此兜底的。并且现在很多城投公司的负债率其实已经高的很吓人。

知乎用户 jibuzhuF 发表

卖地的，亲自下场了，能有好下场吗

知乎用户 吉哈克​ 发表

地方财政离不开土地，地产公司不敢买地。银行要放款，城投有钱且适合拿地。

一、地方财政

从土地供给方来看，大多数城市的政府性基金收入（主要是卖地收入）已经超过一般预算收入，卖地对于地方财政至关重要。

2021 年，网红 h 市，一般预算收入 2386 亿，卖地收入 3084 亿。房价低出名的中部省会 C 市，去年一般预算收入 1200 亿，卖地收入 823 亿。经济下行叠加防疫成本，不卖地，地方财政根本撑不住。就算直接举债，财政部也是有规模限制的，哪有卖地好用？

二、地产公司

从土地需求方来说，这波房地产监管政策极其严厉，头部的玩高杠杆的直接被打倒。某大，某创已违约，还有很多民营地产公司自顾不暇，即使融资成本低廉的头部国营地产现在拿地也非常谨慎。

地产公司的需求方，自住或者投资者都能看出来，房地产大涨的时代已经过去，配置动力不足，房地产公司也不敢拿地。

三、银行

2021 年，中国银行业总资产 344 万亿，增长 7.8%。银行业规模仍然在稳步增长。

原本房地产都是各大银行重要放贷行业，受房地产政策及地产违约的影响，现在银行都在逐步降低房地产贷款占比。能容纳房地产贷款缺口、相对安全、且能承担高成本的行业，他还能是谁，不就是城投吗？

今年以来，资产荒更加明显。J 省 z 市作为全国城投债四大网红城市之一，3 年期城投债利率不到 4%，更是创下超过 20 倍的申购。

和股市不同，债券市场是机构投资者为主导，主力是银行。目前，机构投资者对城投刚兑的一致性预期非常明显。

四、城投公司

大家也许会问，这不是左手倒右手，一个慢动作吗？

大家要知道对于城投此前的资产主要是对政府及当地国企的往来款，基础设施建设、土地开发整理形成的存货。如今有缴纳土地出让金的住宅地产，这特么还不算优质资产吗？金融机构怎么会不帮助他融资？

至于大家说的城投债违约，20 年某中部省份的某煤国企债（非城投）违约，立马影响当地城投债发行，至今该区域仍然被一些机构拉黑。

就连西部 g 省，非标天雷滚滚，也一再强调确保公开债不违约。因为，你敢躺平，金融机构会马上抽贷，直接停止供血。哪些投资者是软柿子，哪些是硬茬，城投这点还是搞得清的。

知乎用户 怪物 发表

真★此地无银三百两

知乎用户 三七 发表

知乎用户 三峰 发表

这是玩儿游戏钱捶死挣扎把大招都按一遍还是连续按那种，有没有发现这两年城投公司变多了，就是从政府不能负债开始的，城投目前就是帮地方政府背锅的，效益好有肉，不好就直接破，反正政府是没事儿的，我们县两大城投县委班子会上就说争取不要做市里第一个倒的就行，城投招的大部分关系户，平时 tm 的也在考编，拿地是因为地方财政没收入啊，只能自己左脚踩右脚直接升天

知乎用户 林先生 发表

扫一眼，有人说的挺透，其实就是稳定自己的土拍市场。流拍的话，会有连锁反应，你这个区域就是靠地价养活自己，价格跌了或者压根没人买，都会影响到你未来的收入和偿债能力。

但是最可怕的还不是流拍，而是地卖没了。

知乎用户 东西南北中原​ 发表

坐标：某新跻身所谓” 新一线 “的省会城市（HF）

省 XX 委副处长，岁数 35，硕士

名下房产：

（1）卖了父母的一套老房子，反手就在向下某国资系开发商（低速地产）手上买了一套蜀东湖畔洋房；

（2）当地有互保贷款的方式，当然是面向党政机关事业单位公立学校国企等单位，大概形式是 5 人互保，可以享受相当规模的杠杆和贷款下浮；于是，该兄弟单位里除了正常业务外，大家讨论的最多的就是搞房子，当然搞房子这种行为在该省该市广泛出现，毕竟是曾经被中央多次点名过热的城市之一（对就是 HF），于是，在一个距离市区 40 分钟车程的新机场旁边又买了一套；

（3）对了，团购的总归是要买，2010 年前后，该市省市两级主要单位基本都完成了团购房的建设，比如市一级是在市政务中心（DLL100 号）旁边的天鸟湖畔小区，从 2850 的团购价涨到了目前的 5W+，而省里眼红了 3 年，终于在中央放开厅堂馆舍口子后，搬离了那个 50 年代就盖起来的、大门向着北京的老省委，入驻了比紫禁城还大的省政务中心（ZHL），那么多公务员过去总要盖房子，于是望 X 城就盖起来了；

这里面每个环节都有城投的参与，顺利的提高了公职人员的幸福指数，赶上这几波红利的公职人员，正常操作，手里应该有 2-3 套房子，这是非常清廉完全可以公布的资产，大概市值在 1500-2000 万左右；至于那些老处长，老副主任们，骚操作一点的，即使没有在 FX 花园有房子，带上房改房，名下资产也有 3000 万左右是稳的，对了那个是省级干部公有住房实在不行叫周转房也行。

这里面国资向下城投城改城建城开的功劳居功至伟。

当然说的不是我是我的话我还会说？！我肯定说我家庭向下只有一套房，工资就照网上的口径，不要问，问就是打折了县处级从 20 多降到 10 科技创新能力特别强政策不加码来的都是客伞肯定没有形势特别好。

知乎用户 宅叔​ 发表

看看城投是谁的？

广州城投集团集团简介 — 武汉城投集团集团简介 - 成都城投集团

城投都是地方财政，且皆为国企，那么钱从哪里来呢？

城投公司_百度百科

百度第一段

“城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台，起源于 1991 年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。

此类城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。”

所以，在房地产市场下行，实质上这就是市政府左右手。而政府实质上属于裁判下场。既然裁判下场，就意味着原有市场规则无效，在市场规则无效的情况下，实质上是市场恐慌且不看好该市场未来，资金不流入，政府下场实质上是维持泡沫不那么快破裂的手段。

知乎用户 Marvelous sky​ 发表

为了使我的花呗账单好看点，到了年底我也自己给自己转几笔钱。

没事，都是现实需求，不能过于苛责。

总不能让所有土地都流拍吧。

知乎用户 李丹丹 发表

嗯，表面看起来是左右手互倒，但是钱哪里来的呢？本地银行啊，银行的钱呢？这不就答案出来了吗，最终还是我们是长工，地主依然是地主。

知乎用户 武志囯 发表

需要国企先锋托底，否则房地产行业崩塌

知乎用户 Stelip Comound 发表

淘宝店铺刷单中

当然

也可以用来洗黑钱、收黑钱

知乎用户 西安贷款经理 发表

房地产的运行模式在转变，也可能以后的买房会成为租房，这个大蛋糕，是政府要先期进入的

知乎用户 长刀归介错人 发表

城投拿地的钱，可都是有成本的。

真的能看到烟花吗？

知乎用户 墨棋 发表

只能说基建发展到这就差不多了，那些基建还没有完成的地方自求多福了。

要说发展只能看本地有没有企业能带动拉起来，靠金融的地方也就差不多到头了，有的城市金融资产都干到那么高了，看看怎么落地。

知乎用户 狗子你变了​ 发表

随他去。

知乎用户 郝君​ 发表

象征性拿地，稳人心以及过渡用的，后面还有更大的计划。如果真要顶的话后果不堪设想，xx 没那么傻

知乎用户 利康 发表

现代版魔术表演

左手倒右手

左脚踩右脚

武当梯云纵

知乎用户 晨曦的风 发表

将十四亿人看作股东 政府看作职业经理人就能捋顺

知乎用户 灰不动老​ 发表

说明城投们还能从银行拿到钱

知乎用户 柳下惠 发表

中国依旧跳不出历史周期规律。

知乎用户 六朝松 发表

按照 94 分税制的顶层设计，地方政府已经黔驴技穷了，只能静等明年国开行棚改 2.0 版了

知乎用户 好菜娃 发表

左手倒右手

知乎用户 反正是突发奇想想聊天 发表

我提醒大家一个问题，就是目前的建安成本已经到了 3000 元了，2 年内很可能冲上 5000，以当前的工资收入水平，必然是有价无市。

知乎用户 修改界面​ 发表

城投公司拿地难道真的会按你看到的价格拿吗？

自己卖自己买的东西，想卖多高卖多高，又不用拿出真金白银来，只有散户买的时候拿的都是现钱

钱只有花出去享受了才是真正有价值的东西，不然就是个价值符号

知乎用户 文四爷笑一个 发表

韭菜盒子

知乎用户 天蓝河绿 发表

左手倒右手炒高地价，以前好用，现在就不好说了。

知乎用户 匿名用户 发表

自从 P2P 大量暴雷的时候起

我大概就预感到国内金融 “普遍失信” 的时代已经来临了

官商勾结沆瀣一气不足以形容现在的国内金融秩序

可以说凡跟钱沾点边的金融产品，几乎和明摆着抢劫是没有差别的

以上是对本答案的看法，至于普遍失信的恶果会在何时以何种方式体现，也许下场就是跟彩票一样，整个金融体系越来越被普通民众漠视，最终沦为一些人自己左手倒右手的玩具

知乎用户 宁静致远 发表

历史上每个王朝都是玩火的高手，但是最终都被火所焚。

知乎用户 匿名用户 发表

坐等次贷危机

知乎用户 小显同学 发表

刺激房价？城投的债怎么处理？城投拍地后建设的房怎么处理？

这个问题很有意思。

先搞清楚城投公司成立的原因。早期中国地方政府不允许负债、不允许发债、不允许破产，但是地方要发展需要 Money，那怎么办呢？城投公司出现了，城投公司明面上是企业，但是大家心里都默认：城投的背后是地方政府，只要地方政府存在，债务一定有保障，不会违约。然后都懂得，城投债那就是雪球越滚越大，原来还能通过基建收入、卖地收入偿还债务，但问题是收入越来越小于支出，风险越堆越大。中央政府一看情况不对劲，紧急叫停，急刹车，要求各地核算地方债务，统一上报中央政府。结果可想而知，地方官员为了乌纱帽，都把债务往少了报，中央政府一看情况还不错，债务不大，于是大手一挥，决定地方债务中央兜底偿还，并且为了规范往后新发债务情况，出台新预算法，允许发行政府债。一顿操作下来，地方官员傻眼了，这不按套路来啊，这瞒着未报的债务从此成了城投公司隐形债务，谁也不清楚里面到底有多大的窟窿。

通过上面这一段，你大概明白了城投公司成立原因及城投背后的黑窟窿。按照常理，已经允许发行地方债，城投应该退出历史舞台，No，城投依旧滚雪球，因为地方债的发行管理严格，远远没有城投发债宽松。

所以城投为什么拿地？因为房企没钱拿地，而政府需要土地出让金，怎么办？城投公司上，大手一挥，拿下地块。负债就从政府转移到城投公司再转移到购买城投债的人。至于城投公司怎么还债？两个方法齐头并进：一是发新债还旧债，二是等待土地升值卖出。但我只能不乐观的说，城投债已经…… 难以为继。

最后城投债怎么处理？实在不行就破产重组呗，欠的债多了，债务人就是大爷，参考某房企。至于刺激房价，那倒是不可能的。北上广深和二线有涨的潜力，三四五线大概率阴跌，房价这玩意买的就是信心，新一代人信心崩了、观念变了。

知乎用户 帅帅帅 发表

资本主义国家是靠殖民他国或通过金融手段直接掠夺他国财富来成就自己。

委内瑞拉则是注定是靠自己 “境内” 牛马辛苦劳作日夜耕耘来造富自己。

当上述两个个体产生竞争的时候。资本主义就加大殖民的力度，镰刀挥舞得更用力收割多几个国家。

委内瑞拉的就是牛马们 实现伟大复兴只干 12 小时不够。16 小时给我冲。赚钱了交给我们，再送你个水泥盒子当奖励。

最后委内瑞拉是富强了。牛马们却累死了。

最可恨就是来生还得瑞拉家。属实难绷。

知乎用户 匿名用户 发表

可以去天涯看看 kk 大神的帖子，又是一语中的。

“垄断是没有风险的”

知乎用户 小黄老师​ 发表

最近十年，国家明面上干了许多事情，但背后都有一条暗线：压缩地方债务。地方债就是个击鼓传花的游戏，不可持续，总有鼓停下来的一刻，反正花传到谁手里，危机在谁任上爆了，谁就挨骂背锅，所以不管谁上来，都要想方设法把这个爆炸时间往后推。上边知不知道这个隐患？当然知道，可是知道也没用。地方必须融资，必须上项目，才能出政绩，那些跟着他们的小兄弟也才能挣到钱，甚至只有如此才能创造出更多就业岗位，社会才稳定。所以，明知道是毒药，也只能继续喝。问题真的是某一任造成的？并不是。冰冻三尺非一日之寒。许多地方融资平台，还有银行与信托，都只剩下一个空架子了。现在骑虎难下：经济这么差，为了保就业，只能继续扩张债务，投资刺激；可是继续扩张债务，未来债务危机爆炸的威力也会更大。怎么解决呢？只有天知道。

知乎用户 大杂烩 Top 发表

要明白城投拿地增多意味着什么，首先要明白城投拿地的用途。

**第一，拿地就是用于市场化经营的房地产开发业务。**也就是和一般的开发商一样，通过公开市场拿地、建房、销售。

此类情况下，区域内地产销售情况正常。土地成本主要由城投后续地产经营性销售回笼覆盖。

由于土地出让收入实打实地变成了地产销售，对应政府性基金收入也不存在虚增。

**第二，拿地是用于棚改项目或者保障住房建设项目。**此类项目，通常建成后由政府回购。

虽然城投承担了拿地成本与后续建设，但地方政府通常会通过返还土地款或者打包返还的形式给到城投回款。由于是非市场化定价模式，而出售土地方与回购项目方都是地方政府。是地价 5 元，建房 5 元，回购价 10 元。还是地价 50 元，建房 5 元，回购价 55 元，对于地方政府来说，并没有什么区别。

但是，对于区域政府性基金收入而言，会构成虚增。

第三，就是城投拿地后，地块长期闲置在城投账面上，或用于抵押融资。

此类土地阶段性并没有开发价值。并且与该种情况相伴的，往往可能还有大比例土地出让金返还，属于政府变相给城投公司注入土地资产。而城投公司再以土地资产作为抵押，向银行等金融机构贷款，或者发债。

例如城投花 10 元拍得一块地，政府返还 5 元给城投，而城投通过这块价值 10 元的地，抵押贷款 5 元。整套下来，城投没有付出本金，仅需要支付的是 5 元的利息。而政府性基金收入为 5 元，实现了无中生有。

这种情况下，当地政府性基金就会存在较大比例虚增。

所以说，城投拿地，能够在土地市场下行时期，防范土地大面积流拍，让数据不那么惨淡。另一方面，如果土地出让规模骤降，也会导致后续新房供应断崖式下跌。城投托底，对于稳定一个城市房地产市场，还是有积极作用的。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

今天和同事聊天，有几个 2020 年销售火爆、抢购还要交茶位费的楼盘，现在都遇到各种交付延期了，理由不同——归根结底，没钱了。

去年 9 月份拍过一次地，全都是城投拿去了。今年眼看着半年过去了，一次土拍没搞过。

这么下去，只能凉拌了。

知乎用户 钢镚系扫地僧 发表

老百姓不能理解的点在于，黄老爷借钱和个人不一样，它借钱就是挣钱，是不用还的。

知乎用户 躺平青年 发表

房价都惨不忍睹了还拿地？傻到几点了，四线地级市，都找中介帮忙清盘了。郑州又开启拆迁清库存了，真的很逗。。。

知乎用户 dihao1983 发表

这就像股市里的庄股，

玩到最后，就是庄家自拉自唱，左手倒右手，维持股价了，维持账面资产了！

资金就是敢进来，也怕出不去，因筹码高度集中，流通盘太小，没人敢进来玩了。

里面的赌徒都在想啥时候解套，又或者套现。谁去当雷锋！

现在就看，会不会玩一字断魂刀，跌停板出货了，外面总会有赌徒喜欢抄底！

………

外人进来，

那是要拿真金白银的，

谁的钞票也不是大风刮来的！

庄家自己拉抬，连毛票都不用出，都是嘴上价，账面价格，没有流通意义的账面价格，账面资产。

有人接盘，这个账面资产就会成真；

没人接盘，这个账面价格就是假的，

所以，这就是个金融魔术 / pianshu。

知乎用户 宇发的 发表

风险说高也高，说低也低。业务说行也行，说不健康也确实不健康。关键就在于地方 zf 亲孙子的地位上。

1. 服务地方经济社会发展的初心非常坚定。城投拿地说好听的也算支持房住不炒、增加住房供给、让百姓有房住。从城建和融资来看，确实有效。

2. 经营现金流或者说债务存续模式总体可靠。借旧还新，账面永续。有地方背书的 ps，yyds

3. 在地方经营有客观竞争优势——地利人和

4. 对债权人有应对之法。

面对市场化机构可以：讲抵押，房子、土地多的是；讲政策，地方是我爷爷；讲法律，鱼死网破大不了破产清算。

面对地方基石投资者——体制人，工作还想不想干了？高息（相比存款）还想不想要了？反正工资收入用不完，也没有好的投资渠道，乡里乡亲的，也不坑你，之前那么多年利息也没少你一分，好意思全部拿回家？多少不得再投点

知乎用户 凉州刀笔吏 发表

收入支配的优先级：

军费＞维持重要机关的费用＞维持命脉行业的费用＞重要人员的吃喝玩乐＞重要基础设施建设＞维持人们基本生存的费用＞城市建设＞维持管理人员队伍稳定的费用＞人们的吃喝玩乐

毕竟城市建设搞烂尾，还能留下混凝土墩子。而吃喝玩乐掉，只会变成二氧化碳。

不要跟我说这个过程中你享受到了啊，这不在考虑范围。你享受了，六十五退休；你不享受，还是六十五退休，有什么区别呢，对吧？

知乎用户 大巍子 发表

知乎用户 你猜一猜 发表

都说香港人为李嘉诚打工，

我看，中国人是为各种公务员编制打工。

知乎用户 赵牛牛 发表

能躺着挣的钱，为什么要站起来挣？

这就是城投公司拿地的根本逻辑。

从一开始，城投公司都是有历史包袱的，都是以完成政府的政治目标为第一使命。挣钱这事从来就不是城投公司最看重的。

所以现在城投公司拿地绝非这几年地产行业的国进民退，而是有两个核心目标：

一是拖底，维护行业基本面正常。政府供地如果大量流拍，不仅会直接影响地产公司拿地积极性，也会传导到消费市场，影响房价，进而影响整个经济基本面。

二是融资，毫不夸张地说，现在很多地方政府的财政就是靠卖地及地产上下游贡献的税收。用城投的钱哪来的？本质还是政府提供的，用政府的钱来解决政府钱不够用，逻辑上乍看有问题，但城投是可以通过市场来筹集资金的，无论是质押，合作，都可以获得拿地及后续开发的资金。这些融来的钱，大部分是直接进政府财政的，会直接帮政府解决现金流压力。是的，政府也有现金流断裂的风险，不然，你看为啥很多地方政府公务员都降薪了，不到万不得已，政府不会动这个脑筋的，毕竟这可是直接影响公务员群体的直接利益。

当然，很多城投公司拿地，都是城投参与一级开发下左手转右手，有为自己解套的成分。

知乎用户 匿名用户 发表

讲真，就这种靠抵押手段拿地方银行当取款机的玩法，我钱放在万恶资本家的微信账户和支付宝账户里都比各种村镇银行安全

知乎用户 without sighing 发表

以前是夜壶（地产公司）融资，现在夜壶自身难保，所以就用替身融资，然而替身有巨大的问题，也就是替身本身是发债的金融平台，建筑商的成分较低，没有完整的地产公司生态，保交楼的能力差，未来还账的能力也差，最后一定是最大的坏账制造者，国有银行在 2020 年第二季度以来一直是去房贷化的，因此这些城投公司的资金来源可想而知了，奉劝储户快点从私有银行跑路，并不是说你不买房就不会祸从天降了

知乎用户 月华娇 发表

预警如果在地方银行有存款，赶紧取出来存到几个国有大行吧，每个银行存款不要超过 50 万。千万别为了那多百分之零点几的利息让自己的本金损失。

现在正查呢，我们的公共维修基金、公积金基本都存在这些银行的。

中央真的应该切断城投、地方银行贷款这种想怎么套钱就怎么套钱的套路。

知乎用户 rpia 发表

开发商没钱拿地，政府又靠卖地发工资。只能让城投顶上去了，但是这样做是很危险的，房价维持不住的话，城投直接就凉了，还会有下一个城投顶吗？而且房价真有可能顶不住了，干电池不多了。

知乎用户 牛大卫 发表

美元加息，境内资金外流，境内流动性出问题，消费吃紧，企业预期转弱。地方政府税收受限，公务员及教师工资发不下来。

企业预期转弱，裁员，大量人员失业。

政府必须搞基建，从而吸纳就业。

政府搞基建的钱来自卖地。

城投公司买地。

人员实现就业。

消费变好。

企业收入变好。

人员就业持续变好。

城投公司再将资产证券化，持续好转的就业人员通过二级市场持有证券。

城投公司拿到钱，偿还拿地的债务。

这是国企的担当，

这是国企的担当，

这是国企的担当。

重要的事情说三遍。

如果城投不买地，政府没钱，搞不了基建，人员不能充分就业，消费吃紧，企业破产，外部资本趁机收购优质资产，美元信贷扩张，再来一波潮汐，吃掉我们全民劳动成果。

如果政府不卖地，城投不负债买地，整个资金链条就断了，没有任何缓冲。

从金融上看，美元加息，资金回流美国，境内 M2 降低，要么政府负债，要么企业负债，要么个人负债，来扩大美元加息资金回流带来的 M2 缺口。

居民负债，因房贷和疫情导致的就业不稳定已经不行了。

企业，疫情导致预期转弱。

那么，只能政府负债。中国的政府不允许直接负债，也不允许对债务提供担保。那么只能政府的壳公司城投进行负债。也包括大量的国企。

其实，就是以土地资产为依托，变相的给人民发钱。

这是国家的担当。

知乎用户 大胖 发表

左手倒右手

两手都有油

再说了

那么多土地，

没一个竞拍的

多尴尬

学学日照

没人举牌

自己举三次抬价

牛逼不？

知乎用户 岳不群和猪油简 发表

官方刷单行为，而且不用缴税，我真替我那些因为刷单被封店罚款的同行不值…

RNM, 退钱，还店！

知乎用户 Aries 发表

行情好的时候 左脚踩右脚 房价上天

至于行情不好的时候嘛 死得最惨的就是杠杆 参考币圈 Ust 和 Luna

知乎用户 冰雪下的小松树 发表

这种度左手倒右手的游戏不玩不行，因为地方政府有大量的债务用土地做的抵押，如果没有稳定的现金流来维持地方政府的债务，就要全盘崩雷！现在各地方政府尤其是三四线城市，为了稳住经济基本盘大量上马基建项目，把乡村公路都修成了双向 4 车道，甚至是 6 车道，一个乡一年的产出不到 1,000 万，修了一个双向 6 车道花了几十亿，你觉得这样的投资能有回报吗？管他呢，反正偿还债务永远是下一任的问题，一任就 4 年，权力不用过期浪费，大基建的过程当中，老爷们赚了回扣，赚了人情，开发商地产商赚了利润，又解决了就业，还拉动了 GDP，大家都很欢快，这样很好！现在很多三四线城市，即使是偿还所欠债务的利息都非常困难，更不用说本金了！眼下情况，各大房地产企业的日子都非常难过，就连国有企业绿地集团都开始暴雷债务违约了，其他的小地产公司就更不用说了，总的来说债务负担越来越重了，偿还利息也越来越艰难了，投资收益比也越来越差了，钱倒是越印越多了。

都是为了天下苍生百姓啊，图个啥呢，大家开心就好！

知乎用户 匿名用户 发表

银行法规定央行不能亲自下场买债，但是没说地方政府不可以搞个皮包公司左手倒右手实质化自己给自己发钱。

嗯，土地就是个幌子。

知乎用户 阿姆斯壮 发表

不买，什么都不买，低欲望。问就说忆苦思甜，艰苦朴素

知乎用户 路阔任我行 发表

庞氏骗局骗无可骗，只好自己买自己的债务。这是一般庞氏骗局的最后一步，割完这最后一波不信邪的韭菜，一般的骗子就跑路了。但似乎有个不一般的骗子在这里。

知乎用户 陈扬 发表

如何看到日本股市大量由日本央行持股

知乎用户 池大大 发表

躺平胜利一小步，中国回归正常一大步

知乎用户 看见风 发表

城投公司就是最后一脚油门。城投的钱哪里来？银行呗。

现在有俩选项：

1. 从四大行贷的钱

2. 从地方小银行贷的钱

假设，城投拿了地，房子卖不出去，资金不能回笼，这个窟窿怎么补？

知乎用户 子不语 发表

地主老王，家产有个几百亩地。

刚开始的时候，老王就是兢兢业业带着地上的佃户一起慢慢发展，慢慢建设，慢慢种地，慢慢攒钱。

过了几年，老王觉得这样太慢了。把土地租出去几亩，换了点钱，加快了基础建设的步伐，于是吸引了更多的佃户来给老王干活。

老王一看这样可行，就又租出去几亩。

没过两年，老王发现这样租出去的地太便宜了。

于是找来自己儿子城头，带领着城投的几个叫房地产公司的小兄弟，大家一起哄抬地价。

于是老王租出去的地越来越贵，收到的钱越来越多，基础设施建设的就越来越快，越来越好，地上的佃户就越来越多，交的人头税也越来越多。

老王尝到了甜头，就反复这样操作。直到有一天，土地上的佃户们都背上了高利贷，没有钱了，借不动了，地也租不出去了。

老王又怕地价下降的太快，这些佃户容易坏账，跑路。于是让自己的儿子成投，即使亏钱也继续高价租地，把租地换来的钱继续投到基础设施建设上，让佃户们有个工作干，继续还钱。

知乎用户 五陵散人 发表

投资房地产，就是投资党和国家的未来。

知乎用户 无中生有 发表

这个我熟。刷单

知乎用户 李超然​ 发表

拿地—抵押贷款—缴税

一口锅里的饭再怎么来回搅合也变不出两锅饭来…

什么，你换了两口小锅，还都盛满了？

哎，你还别说，你小子真 tm 是个人才……

知乎用户 匿名用户 发表

没关系， 自己人拿地，铁定卖的出去，不信你看，恶意不买房来了。

（图片来自网络）

知乎用户 行者凯欣 发表

前些年县里发展大棚，县委书记要求银行给农户们贷款。工农建三家都不尿他，书记只能指挥动信用社，但信用社首先得有钱贷，于是县里把财政工资发放给了信用社，后来农民只要有意愿，一亩地可以贷三万元发展大棚。

好在效益不错，多数农户还了贷款，但并不代表没有坏账。比起国有大银行，地方小银行操作的空间太多啦。

知乎用户 一匹帅狼 发表

相当于地方政府和银行间的 “自买自卖”，既是运动员又是裁判。

只要这个利率足够低，银行可以源源不断给城投输血（同时解决自己的放贷压力），城投拿了钱可以稳住当地低价、新房价，地方政府有钱开工资、做基建。

短期内的缺钱问题瞬间解决。

好家伙，这不是跟美债一样的玩法么，有啥创新之处……

知乎用户 万物生 00999 发表

1. 房价会有小幅度下跌，但会以曲线慢慢回温，顶多是滞销，不会大跌。

2. 开始大量建设公租房，提供给体制内人才。

3. 买不起房不婚不育的新生代会被放弃，转为服务已有房的不缺钱的新生代。

4. 地会由城投卖个当地房企，融资 + 联合开发

5.3 年内法拍房数量会翻几倍

知乎用户 周 XX​ 发表

这就是新世纪土地财政的玩法。

城投公司是政府的平台公司，政府从银行贷款，交给城投公司搞基建，完了推高地价，政府以此抵押可以从银行再贷出更多的款，城投公司把自身管理费拿了以后再拿着贷款继续搞基建，再推地价，如此形成闭环。

只要地价还看涨，这个闭环就永远还在，这其中的命门就是地价。

这两年房地产行业不景气，所以国资就必须下场，不能让土地流拍，保的就是地价这个命门。

知乎用户 泫氓​ 发表

城投公司 = 地方财政借款工具

易得：城投公司拿地 = 地方政府直接从银行提款

银行的钱 = 储户的钱

易得： 城投公司破产 → 银行产生坏账 → 储户的钱灰飞烟灭 → 储户恶意上访 → 储户健康码赋红

根据墨菲定律和中国特色定律可得：城投公司一定破产

政府在直接从银行拿储户的钱，根本就没想过还

特色定律的补充说明

XX 政府无愧为伟大、光荣、正确的人民政府

易得：政府从来没有，也不可能承担任何责任

知乎用户 labbra 发表

好事，起码腿子够了。以前是政府企业金融居民四个人打麻将，感觉上还有二三家各有输赢。现在变成了政府，政府的企业，政府的金融，居民这四个人打麻将了，各位猜下谁赢谁输？我想下条鱼赢点儿

知乎用户 胡教授 发表

国进民退在房地产行业的典型表现

知乎用户 匿名用户 发表

很好的把人民的定位体现的淋漓尽致

知乎用户 书影亮话 发表

万科、碧桂园、恒大等民企不敢拿地了，所以你看到了这种现象

知乎用户 呆呆的小仙女 发表

还有什么好说的呢 我们不如直接点名天津吧～

知乎用户 曹节 发表

城投拿地，类似于网店自己刷单。

如果后面行情转好，问题不大。行情一直不好，就会是大窟窿了。

知乎用户 11 劫 发表

zf 和城投套走了钱，发奖金去了，留给地方和银行土地和债务

知乎用户 XXXX 发表

左手倒右手稳住地价。

知乎用户 吃我一棒 发表

城投拿地，就好比春晚变魔术的节目，要在观众里安排一些托儿，一来营造抢地气氛，二来哄抬地价，三来从银行套现。

即便不小心砸在手里，也可以找个理由退地或者找个大头联合开发。

知乎用户 茶树菇 发表

地方之前大手大脚花钱习惯了，由奢入俭难，土地财政不敢停，私企最敏感，早就不敢拿地咯，只能是让央企和城投继续把这个游戏玩下去，反正最后买单的不是个人。

知乎用户 肄业 PHD 发表

房地产游戏的模式三个环节：dfzf 卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售

dfzf 卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商

dfzf 卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和权贵的挥霍。

dfzf 只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高 dfzf 收入。

税收从来都是向下游转嫁的，zf 多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。

当然，也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。

垄断的市场是没有风险的，土地是完全垄断的，所以 dfzf 完全没有风险。

而商品房是自由竞争的市场，是具备风险属性的，尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，但随着房价的高涨，风险也在积聚。

dfzf 土地垄断没有风险，完全可以置身事外。

可是银行呢？属于国家的银行。

银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

这是 zy 不允许看到的，dfzf 受益，而风险全部甩给 zy。

既然垄断的市场是没有风险的，那还是让房屋和土地一起垄断好了。

知乎用户 1264 发表

拿地 ，建房 ，卖， 既然民营房企房价这么高也会爆雷摆烂 ，那么自己来，城投拿地很正常， 关键在于拿了地以后有没有建设并去化，有就是救楼市 无就是救地市

知乎用户 马小跳 发表

城投得了地还融了资，地方拿了钱发了工资，银行放贷有了业绩。赢，赢，赢

知乎用户 风清扬​ 发表

一句话，忽悠

知乎用户 ocycyo 发表

政府自拉自唱，不唱鸡的屁不保，官位不保，唱了至少能保住官位，至于欠的债有继任者来还吧

知乎用户 我不行了快服我 发表

快饿死的人，实在没其它食物来源，饿的不行，就去在自己和别人的屎里翻找还能果腹的东西，那玩意总比观音土强，尽管强得有限。活一天算一天。

知乎用户 匿名用户 发表

等过了今年城投公司集中偿付月份的那个坎儿，我再来回答。

知乎用户 是非 发表

城投债是什么？

这玩意就是责任转移

貌似有地方政府信用作为背书实际上屁都不是，没看见这次河南银行时间吗？地方银行难道没有政府做信用背书？爆雷后照样按一般公司处理地方政府根本不管，中央也明说不管这些东西了你还敢往里扔钱？

理论上地方政府是不能破产的，但有地方政府做信用背书公司可以破产，这样一来就把风险从地方政府转移到了城投公司上进而转移到了每一个投资者身上。

知乎用户 没风飞 发表

炒股的都懂不要碰庄股。

知乎用户 手里的笔​ 发表

受一位答主启发。一间办公室里关着 3 个受处分写材料的人，他们互相问起彼此是问什么来这里。“我恶意降价卖房。” 第一位说。“我恶意不买房” 第二位说。“房是我修的” 第三位说。

知乎用户 匿名用户 发表

兜底，托市，不给地价跌

知乎用户 xxlthegreat​ 发表

希望城投集团拿地后一方面稳住房产市场，另一方面加快长租房建设

知乎用户 rou-roug 发表

有赚钱的，强一二线城市拿地只是暂时的 政策继续出，信心起来了后就能转手让了。国资新闻消息，某市城投拍地三个月后正在转让项目公司，同时本月房产成交量六千套，对比 4 月上涨两千套。

保本的可以以此为资产融资，国开行 专项债敞开怀抱

亏本的就随便吧。

知乎用户 周博 发表

政府没钱了，地又卖不出去，地方债又不好发，弄个城投过下收，拿块烂铜表当金表当呗，反正没打算还。

知乎用户 Yo Mama​ 发表

@奶包的大叔

辛苦了

知乎用户 Doing 发表

拿了，会建房吗？

建了，会有人买吗？

知乎用户 宁哥 发表

因为土地财政红利已经过去了，新的材质模式要来了。

知乎用户 请叫我绅士 发表

地方 城投 银行，除了把钱存在银行的你，别人都是一伙的。

知乎用户 忽兰忽失温​ 发表

你们这样的刷单有意思吗

知乎用户 庄周梦蝶 发表

政府规划的容积率改一下，房价照样涨

知乎用户 姆肆陆直 发表

城投公司背后是谁？

知乎用户 llynosy 发表

房子没人买了，地卖不出去，怎么办呢？不如成立一个公司，让自己的公司买自己的地，假装市场很火热。

知乎用户 kying127 发表

城投拿地，是从哪里融资……

城投拿地后，抵押给哪些金融公司换钱……

银行理财里面，有多少是城投债……

知乎用户 likebtcworld​ 发表

城投一般都是国家队，明显，本次房市后期看涨，而且是大涨，当然也就是最后一次。

知乎用户 十一 发表

城投的钱是哪来的

知乎用户 李点染 发表

房地产进入国企时代，以后真就是想怎么割就怎么割。

知乎用户 Demon 发表

1· 城投拿地，而且还是加价拿，是不是体现出了担当，不让房价突然蹦？

2· 城投拿地，接下来建房子，然后房子出租，实打实的政府公租房，是不是又能继续收租金嘛。

3·gj 诚不欺我，说了大力发展公租房事业。

知乎用户 小牛奶与黑饼干 发表

国进民退，无奈的挽救之举！

土地不成交，意味着，土地财政持续走空，固定资产投资减弱，政府债务无法化解，更多的建设无法获得批准（如铁路，高铁，轨道交通等），所以最近频频爆出 n 个国有房企成功转为国有资产公司，对内消化不良资产，处置存量，对外投资输血，另外顺便纠正房地产乱象。

可以看看下面的故事，看明白了就明白了。

老李家有四块土地，其中一块地租给老张种蔬菜，另外两块租给老王种果林，还有一块闲置。后来因为整个市场环境都不好，加上自然灾害，老张和老王的种植收益都不佳，于是两人去找老李，请求老李减少租地的租金，老李一口回绝了，原因是老张和老王的租金是一次性交够 20 年的，租金已经被老李用在其他地方了，没法返还租金。无奈的老张和老王只能作罢。

日子一天天的过去，市场的环境依旧不温不火。聪明的老王，想了个办法，把果林的果树进行一方整理，开垦出一块平整的草坪，架起帐篷，开发露营微旅游 + 体验式采摘的农业观光旅游，顿时翻了好几倍。隔壁老张看了，着急去找老李说，为什么老王可以搞观光农业，我只能老老实实的种菜？老李淡淡的说：这是市场决定的，不是我决定的。

老王的观光农业生意越来越好，于是把老李闲置的最后一块土地也高价租了过来，开设民宿。随着时间的推移，老王的规模愈来愈大，相关的配套也越来越完善。老李和老王都觉得，老张的菜地非常影响这个大型观光农业的形象，于是两人计划把老张租赁的土地收回来。通过一系列老李的打压和老王的利益许诺，最终老李入股了老张的观光农业项目，老王则以 “腰斩” 的价格获得了老张剩余租赁期 17 年的土地。老李只能拿着微薄的收购款，在更偏远，交通更差的地方重新租赁一块菜地，继续种菜为生，勉强度日。

突然有一天，老李找到老张，对老张说：因为现在旅游市场不景气，老王的观光农业的生意很不好，之前在你种菜的菜地上建设的房子，卖不掉也出租不了，于是我就把这个房子低价收了回来，现在对自己人低价出售，老张你的孩子不是要结婚了吗？现在正好合适，交了钱，立马就能住进去。你种了一辈子地，又是本地人，我给你打个打折扣。你来买，如果首付不够的话，你承诺给老王的观光农业供应 10 年的新鲜蔬菜，我让老王给你，冲抵总房款，这样你就可以给你孩子买房了，让他以后尽量避免与你一样的辛劳。老王听后，盘算了家产，计划了种菜的收益，觉得有可能够通过买房让孩子以后少受一点苦，于是咬牙接受了老李的建议。

从此老张辛勤的种菜还贷，他的孩子则顺利结婚生子。老李受到 “乐于助人” 的嘉奖，老王因为有了资金来源获得了喘息的机会。

知乎用户 开阳北部 发表

最近通货膨胀收入减少，我连狗粮都买不起了。

知乎用户 男儿无泪 发表

2

知乎用户 大眼娃仔 发表

还不如搞次级贷

知乎用户 山雨芝年 发表

中式金融，绝不走美国次贷的老路

知乎用户 陈二狗 发表

我老家的玩法跟这个不一样。我同学在老家县城（湖北四线小县城，前两年才摘掉贫困县的帽子，实际上还是贫困县）里面搞房地产开发，现在我们县里的城投公司征收我们当地的土地，土地上面本身的房子按每平方 3000 元征收，主要征收人口密度小的地方，大部分是耕地和山，包刮坟山。然后城投公司再按另外一个价格卖给我同学，具体多少没问，城投公司肯定是赚了。我同学盖上房子，以每平米 4000-5000 的价格又卖给我们。

知乎用户 FFAA 发表

003 号航母的钱你以为是哪里来的？

知乎用户 言與酒爭烈 发表

政治任务

知乎用户 汉特诚 发表

就是把地押银行，新增贷款。这样财政收入有了，银行贷款任务也完成了不是。

知乎用户 眼睫毛 发表

我们这现在能活得像个样子的房企都和政府联合开发了，小开发商基本上不了台面了，准备死光了

知乎用户 巴西烤又吼吼吃 发表

你以为你们那里四五线城市，政府天天大兴土木，路修了挖挖了修，公园高速修个不停，钱大风刮来的。现在是房地产的寒冬，民企拿地都很谨慎，政府土拍不顺，卖不到预想的价格就只能让城投顶上，不然公务员工资咋办，地方财政怎么维持？城投以拿地为由反正可以很轻松的从地方银行拿到贷款。击鼓传花的游戏，知道能玩到什么时候。所以，在地方银行还有存款的，到期赶紧转移到工农建交中招。

知乎用户 大块头​ 发表

有钱赚的时候，轮不到城投去赚的。

我上面是胡说八道，正确的是不能让资本垄断关系民生的重要产业。

知乎用户 晚睡是会猝死的 发表

武当梯云纵，走路好轻松～～～

知乎用户 车来了 发表

新浪出过一条拍地新闻，拿地的是三家有两家城投公司，我评论一句大家可以查查城投是什么背景，然后被禁言了，呵呵

知乎用户 cheeler 发表

城投公司都是兜底的，地方政府财政基本全靠卖地，如果地都卖不出去了，财政不就崩了，城投公司的钱是银行融来的，相当于从银行给政府输血，最后谁买单我想大家都明白了！

知乎用户 rabbitxp 发表

所有都是手段，目的就是尽可能提高权力的盈余公积。

知乎用户 ZBNICE 发表

国家队不亲自下场拿地的话，以后怎么当房东收你租金啊。

通过卖地的收入已经快不可持续了，怎么来获取稳定的财政收入，怎么收房产税还是个问号，收多了肯定会引起社会矛盾被骂死影响稳定，收少了庞大的财政支出拿什么补。

怎么才尽可能多的拔鹅毛不让鹅叫?

直接收税要钱不符合中国温婉含蓄的国情，你租我房子，房租还给你打个折扣，你给我租金不仅天经地义，你还会感恩戴德。而且房租不像一锤子买卖的卖地，稳的一批。

知乎用户 也曾爱过 发表

左脚踩右脚，然后升天，

我知道这个是小亮的绝活：操！走、忽略

知乎用户 吃早饭了吗 发表

自己卖，自己买，表演给谁看呢？

真把开发商都当大冤种么？

知乎用户 匿名用户 发表

是不是觉得像极了 ppp。

知乎用户 默默的奔仔 发表

自己拉屎自己吃，此诚以待有缘人

知乎用户 匿名用户 发表

因为上面需要钱钱钱，都在玩旁氏骗局

知乎用户 免疫力 发表

稍微看看报道就知道，这是质押式回购，2021 年就出现了。

知乎用户 Eric-Reset 发表

未必还希望以前那种房开不顾一切的抢地的情况？

三条红线卡得死死的，除了城投左手转右手，其他的房企还有多少地主家有余粮的。

一众私企之前有多辉煌，现在就有多慌张，生怕在寒冬中悄无声息的就没了。能稳定把手上的债务和资产处理好就很不错了，别说高价拿地了，就算是平价拿地的，除了位置条件各方面特别优质的，其余的还有谁敢先前几年一样不顾一切的拿地？

特别是依靠土地财政厉害的市级和县级地方政府，土地占了财政收入的比例动不动达到一个令人害怕的数字，一旦土拍停止了收入，地方政府的收支出现的问题会特别严重。尽管城投公司是地方政府的白手套，但是总好过地方政府的财政上只有支出没有收入。

知乎用户 军师 发表

我想起一些好笑的事情。

例如前苏联笑话。

知乎用户 乘风遇上仙 发表

炒股的时候

主力左手倒右手，刷点手续费，就会让散户误以为新的主力成本就这价位，然后就会追进去。

知乎用户 无名氏 发表

哎呀，这喝汤，多是一件美事啊。

哎呀，啧啧啧啧，不咸不淡，味道真是好极了。

看看，没事吧。

喝吧，趁热喝啊。

诶，都，都 都看我干什么呀。

喝呀，喝呀，喝，快，快。

趁热喝，嘿，趁热喝呀！

艾！TNND，为什么不喝？

喝！喝！不，不，不喝是吧。

不喝，不喝我喝。

都不敢喝，都怕死是吧。

知乎用户 阿刁​ 发表

左手倒右手，地方政府还要给教师公务员事业单位的员工发工资呢。

知乎用户 七居 发表

政府，银行，城投，三缺一，就等你入座了

知乎用户 合肥小鳄鱼 发表

最后的疯狂。土地没人要，所以城投拿地。

但是城投需要把房子卖出去呀，其实城投公司并不擅长卖房子的。房子砸手里就好玩了。

知乎用户 A shaw 发表

所以现在选择去城投工作，到底算不算好呢？

知乎用户 斗战神狒 发表

没想好，是庞氏骗局还是拆东墙补西墙，能不能玩转下去。

知乎用户 东海骑鲸客 发表

武当梯云纵！

知乎用户 郭荣 发表

合法刷单！

我们又赢了！！！

知乎用户 苦不哭啊 发表

左手倒右手拿钱，左脚踩右脚升天，然后找回过血来的民企或者开发商当缓冲，不指望一下落地，但是半路垫垫还是可以。

变相吸一口，吸到哪口是哪口。

知乎用户 西北小鹿鹿 发表

1，土地利用年度计划要求每年的供地率，另外，现在要求增存挂钩。所以必要的时候需要手套。

2，房地产

知乎用户 呼啸 发表

就说一点，本人所在的山东某三线城市，城投基本都是和房企搞联合开发，十个楼盘九个都是这样。可以说明一些问题了。

知乎用户 匿名用户 发表

破罐破摔死马当活马医吧。不然怎么办，不拿地城投都解散吗？百万漕工什么的。

知乎用户 但是额外 发表

不然呢, 弄个土地出让金 0 得数据多难看！

知乎用户 西瓜山河豚鬼 发表

城投拿地不代表城投会去开发，可能会和不同的房企合作开发，然后用品牌效应推高单价

知乎用户 杨先生 发表

城投公司在目前的市场环境下生存已经受到了挑战，前几年的棚改、片区开发都有城投公司的身影，城投公司作为地方政府的投资平台，更多的是承接了原来由政府直接投资又因无预算无法投资的项目，棚改和片区开发的资金来源大部分都是土地出让收入分成，现在地出让不出去了，城投公司的生存也受到了挑战，城投公司现在需要还原来的旧账，支付现有在建工程的工程款，现在城投公司自己接手土地，无非是为了给土地市场打一针强心剂，让其他房企看到希望，同时城投公司也是为了从金融机构套现，让资金周转起来，延缓自身出现危机的时间，但这是一个豪赌的行为，如果国内经济一致不出现复苏的拐点，拿地行为无异于饮鸩止渴。目前。金融环境房地产市场一直处于低迷状态，各地政府都在陆续出救市政策，但是从市场变化来看效果甚微，主要原因还是，一发展不均衡，收入差距越来越大，资金集中在部分人手里，而普通人现在手里没钱了，对未来的收入预期都降低了，逐渐失去了消费信心，且现在各地不断变换的政策和不断爆出的金融问题和房企暴雷，让人更要捂紧口袋不敢消费，现在国家急需出台新政策来刺激经济，不然难以应对外部的局势变化

知乎用户 老广​ 发表

因为第二财政要为第一财政兜底，把牌亮明

知乎用户 火神零零一 发表

耍猴？

知乎用户 你好吗我很好 发表

反正花的不是自己的钱，左手倒右手，但这样一来一回一进一出促进了资本在社会的流动，带动了城投和银行以及上下游一大批就业。

知乎用户 酷哥 发表

苏州城投拿地并推出去的地价真不菲，太湖边都有房子卖到 3W 一平。有钱人肯定有。

苏高新在鸟不拉屎的地方卖的房子 220W 起步。

住房不炒—- 至于降不降价就另说了。或者说根本没想降价。

还有，同等条件下，貌似苏州地段好的地方，大面积的户型均价会比小面积的户型均价高 1W。

知乎用户 AuguryBot​ 发表

壮哉我大宋？

知乎用户 firstday 发表

刚刚看了统计局发的 5 月份经济数据。

里面社会融资增量近一半是地方政府债务提供的。

看来地方政府拿到这些钱就是买地去了。

而且好像地方政府还要继续的大量发债，

土地价格还会越来越高。

至于对房价的刺激效果，个人感觉有但不大。

因为老百姓手里没钱，负债也很高了，

没了大众接盘侠怎么大涨？

知乎用户 匿名用户 发表

一来托住房价，有人买地价就不会降，房价自然不降

二来可以从银行贷款，抵押就用买下的地来抵押就好了，不过闹不好后果就是河南的村镇银行

对普通人的启示就是房地产一死必定是地动山摇，有门路的早做准备，没门路的吃好喝好。

知乎用户 马超 发表

这是一茬韭菜，它的命运就是被割。而且不论被割多少次，依然前赴后继无怨无悔地长出来。

生命力之顽强，令人忍不住想举起镰刀。

割韭菜的次数，一般整个冬春季三次最佳。收割后大约每隔 30~35 天再割，让韭菜感觉到家的温暖，才会更努力地生长。理论上韭菜可以割很多年，它是怎么做到镰刀割不尽，春风吹又生的呢？原因在于根和叶。韭菜的根是弦状须根，每株韭菜约有 40 多条须根，长度 30 厘米左右，分布在表土以下 20 厘米，可以最大限度地从土壤里汲取养分。

收割后，满足标准的成品韭菜，就可以上市，成为盘中餐了。

知乎用户 股独李逍遥 发表

近期各地的土地拍卖，当地城投大量拿地，说白了就是托底土地价格，造成土地热卖的假象，有点像电商平台明令禁止的 “刷单” 行为。拿到地之后再找银行抵押贷款套现，然后要么土地闲置要么转手卖掉。不过就目前的市场行情，房子难卖，民营房企几乎不买地了，土地很难再次流转起来。

2021 年集中供地项目近八成尚未开工！国企大规模拿地，主要是为地方财政托底？

据某知名地产机构宣称，“22 个热点城市在 2021 年通过集中供地出让的项目，仅有 21% 已经开工，余下近八成尚未开工。” 其中主要的原因，就是很多土地其实是被城投公司和国企托底拿下的，根本没有开发计划，拿地的目的是给地方财政托底。

如果这些热点城市都这样，那其他三四线城市就可想而知了。

城投公司为拿地 “大户”

“三道红线” 出台使得房企资金压力越来越大。因此，“囊中羞涩” 的房企在 2021 年拿地时显得格外谨慎，观望情绪也较为浓重。2021 年前两轮集中供地时，不少房企选择补仓优质地块，拿地计划在前两轮已经完成。

随后，第三轮集中供地，房企 “躺平” 态度更加明显。城投公司则上升为拿地主力，为土地市场贡献了大部分交易额。中指研究院发布数据显示，在 2021 年第三轮土拍中，深圳、无锡、广州、南京、苏州 5 个城市当地城投公司是主要力量，参与率超过 70%。

以广州为例，2021 年广州第三批集中供地的 13 宗地块全部底价成交。其中，白云城市建设、南沙开发建设等城投企业是投资主力，地方城投在第三批集中供地中累计斩获 9 宗地块。

此外，无锡第三批集中供地一共成交 20 宗地块，其中 15 宗被城投公司纳入囊中，而苏州和南京的第三批集中供地中，也有超过半数的地块被城投公司拍下。诸葛找房方面认为，城投企业在土地市场上的参与度与城市自身热度存在一定正相关关系。长三角经济圈城市以及武汉、广州等发展比较稳健的城市，城投企业的活跃度也比较高。

诸葛找房方面认为，城投公司拿地比例提升，在一定程度上缓解了开发商谨慎拿地导致地块流拍的问题，承接了房企的职能。同时，地方政府还可以通过土地出让金返还的形式，减轻城投公司资金压力。

警惕城投风险

近年来，城投公司在房地产领域的参与度越来越高。中债资信发布的数据显示，截至 2021 年末，2400 家城投主体中，有 900 多家城投主体的业务类型包含房地产销售业务，占比超过 37%。

华创证券发布的研报显示，城投公司拿地比例上升，在一定程度上弥补了开发商谨慎拿地导致出让收入大幅减少的问题。同时，从 2021 年第三批集中供地的结果来看，城投公司在土地市场温度下降的背景下，仍然大手笔拿地，也起到了 “托底” 的作用。

不过，诸葛找房也在研究报告中指出，城投公司大规模拿地也蕴藏一定风险，城投公司的项目操盘能力有待考察，未来项目去化情况也具有不确定性，这也或将驱动后期城投公司与优质品牌房企合作，取长补短，共同开发。

值得关注的是，近期，城投公司和城投债均有波动风险。在 2022 年 1 月初，市场有消息传出，城投债发行收紧，银行间市场交易商协会出台新政，城建相关企业发债政策大幅收紧，橙色、红色区域的发债客户后期只能采用借新还旧的模式。

同时，1 月 14 日，彭博社发布报道称，中国最大的几家银行对地方政府融资平台的房地产项目融资变得更加挑剔，担心这些公司取代民营开发商成为土地的主要买家后，银行会承担过多的风险。

有关报道称，2022 年至少有 5 家国有银行对向寻求购买土地和开发新房产项目的实力较弱的地方融资平台提供贷款增加新的限制，银行在评估当地经济财政实力和项目销售前景方面更加严格。

不断释放的收紧信号也让城投债发行规模有所下滑。Wind 数据显示，截至 2022 年 1 月 24 日，今年城投债发行规模为 3455.11 亿元，相比较去年同期超过 4600 亿元的规模来看有较为明显的下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期土地市场的动态来看，一些城投公司可能也面临新的问题和挑战，比如拿地后资金亏空较大、或者后续亟需引入房企来进行合作。类似银行态度转向是需要警惕的，对于看似一片繁荣的城投公司拿地这一现状也需要提出一些疑问，这样有助于更加客观地看待城投企业经营状态和土地市场的风险，也可以起到提前预警的作用。

知乎用户 尽量不生气 发表

憋不住要亲自操盘了属于是。

知乎用户 秋弥 发表

马上把钱取出来，村镇银行，地方银行，危险度增加了

知乎用户 Maverick 发表

就是庄家在对敲

知乎用户 名字叫 tgc 发表

城投转型

知乎用户 绍兴小鲁 发表

稳拍地的唯一办法吧，民企不拍了，地又还得卖，也就只能这样了。

短期是中性，城投的拿地成本，资金利率大概率比民企低；反过来，城投又不太可能像民企那么高周转，快进快出，会使得整体资金成本升高，供给变慢

中长期看，要是长期这么下去，住宅的品质，设计，甚至价格，可能恶化，或者进步放慢，毕竟充分的竞争才是进步的东西，这要靠民企

知乎用户 沈工说土木 发表

因为民企是真的手头太紧了，所以为了让这个击鼓传花的游戏能进行下去，必须要让亲儿子干儿子们来帮忙抬一波轿子，不然土地持续流拍，财政收入从哪里来，工资都要发不出了。

至于亲儿子干儿子借的钱怎么还？唯 “借新还旧” 尔。

知乎用户 杭州湾跳跳鱼 发表

你错了，标价高，不是刺激楼市，主要是因为财政没钱，土地可以做银行抵押，变向从银行资金到财政口袋！

知乎用户 建筑景观市场业务 发表

看了很多人的回答，讲的都非常的有道理！不知道是不是行业内人事，如果是的话 求联系方式。我做建筑设计、景观设计的，有需要帮忙的您言语！

知乎用户 总有刁民想害朕 发表

房地产市场这几年很难恢复

之前的刹车踩的太用力了

如果在 2020 年，放松政策，还能缓一缓

目前很多家不敢拿地

对未来预期，尤其是政策的连续性，有担心

另外一些大集团，资金杠杆比例太大

这几年内自保都难

庞然大物，看的威武

轰然倒下，可能也就是一愣神的瞬间

无论如何政策调控

**一是抑制建设规模，**建太多了，没有那么大的需求市场，泡沫太大。一家买多套房，也是要闲置的能出租，不是都空着。

二是控制价格上涨过快。千万不要认为调控是降价，让所有人买得起，那是不可能的，也做不到。保障房是温饱，不是吃美了。

房产税，估计暂时不会推出了

疫情下经济变冷，不能再折腾这些

让投资人、老百姓有投资和消费信心是很关键的

土地拍卖成交信息，要看哪些单位买了

如果是本地国企，那是左右口袋，凑数的！！！

知乎用户 小黑屋常客​ 发表

众所周知，榜一大哥刷了钱才能吸引更多人来刷火箭。

知乎用户 淡定 发表

看到很多说什么左手倒右手的，真是无语。

城投是融资平台这个事情不是应该是常识吗？

这不是左手倒右手，实际是从银行拿钱，也就是储户的钱。

为什么银行每年躺赚那么多钱，但是市盈率一直都不好，而蚂蚁金服当时如果上市是市盈率高到爆。。你猜啥原因？少看那些自媒体在那胡咧咧什么风险大，风险高市盈率应该低才对。

就是因为蚂蚁金服可能是当时国内，风险最小的金融放贷机构。因为他的客户主要是个人和小微企业小额贷款，老赖跟终生，中国没有个人破产制度。

蚂蚁金服比传统银行少了房地产的业务和城投国企的业务。

知乎用户 sunyuw​ 发表

我是说有没有一种可能性，城投买地，地方银行借钱 公务员发工资 至于收的回来不根本不重要？

知乎用户 画画 发表

既然人定胜天，那就词美语赞咯。

目前房地产市场虽有诸多挑战，困难只是暂时的，在大家齐心协力下是可以战胜的。城投公司做为地方经济的头部企业，要积极发挥主观能动性，创新式协调地方银行的融资渠道（还不懂的这辈子也就这样了)，灵活参与地方的基础设施建设的规划中，共同推动 xx 市经济可持续发展。带动就业，保障民生。公务员要以高昂的工作热情支持城市建设，发挥出个人积极性为城市发展助力。展示改革开放的成果，谱写城市建设的新篇章！

知乎用户 叶流云 发表

诸位：把钱存在城商行≈城投公司靠拿地可以抵押使用≈地方政府可以随意支用≈钱没了

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

地方债 - 2：2021 年末城投有息债务余额与地方债的关系，各省市债务总额是多少？

《从地方债务规模反推房地产税征收额度，你需要缴纳多少税》上文我们对于 2020 年我国地方债的测算额度为 70w 亿，实际上根据精确测算，2020 年我国地方债 + 城投有息债务（包括债券、银行贷款）达到了 72.86w 亿的规模。2021 年我国地方总债务达到了 83.64w 亿，年增速达到了 14.79%；与此同时 2020 年我国居民住户贷款余额 63.19w 亿，2021 年住户贷款余额 71.1w 亿，年增速 12.53%，政府债务增速远快于居民。很显然债务驱动已经成为了我国 gdp 保持稳定增长的一种必要保证，政府高杠杆与居民高杠杆共同构成了我国社会的高杠杆的新常态。

在初期的地方政府运营过程中，城投企业只是作为一种平台企业去承接地方重大工程，例如地铁、公路、桥梁、水利、管道等。但是随着基建扩张和城市扩建的需要，城投企业的整体业务也开始多元化，大部分的城投企业均涉及房地产建筑行业，即承建了大量的开发商的楼盘，承建企业需要垫付一部分工程款，开发商根据施工进度给予承建企业一些回款，后续随着我国建筑市场的发展，承建行业也涌入了大量的民营企业、全国性央企，例如我国看到的中国建筑，它就是著名的承建商。

我们把城投企业的业务模式做了区分，严格意义上，城投企业承接政府项目一本万利，而政府的资金来源于专项债，那么城投债基本意义上属于刚性兑付。

但是如果该城投企业除去公益性质的业务以外还有大量的房地产开发业务呢？

如果房地产行业处于下行区间，那么该城投企业是不是面临巨大的市场风险呢？

因此我国城投性企业的风险均来自经营性业务，这部分业务并没有刚性兑付的保证，这也是城投债和城投有息负债的巨大风险来源。

有多少城投企业参与房地产业务呢？

2022 年土地财政面临枯竭，大量的地方城投企业参与土拍，充当了房企的角色，预计**这部分城投企业将承接 2w-3w 亿的土地，那么这些土地又能及时变现吗？**城投企业拿地是权宜之计，且不可长久，房企拒绝拿地已经表明房地产行业的增量市场已经结束，增量的新房已经无法带来巨大的利润，而且很可能导致巨大的亏损。2021 年城投债余额 15.25w 亿，城投企业有息债务余额 53.27w 亿，我们相信大多数的城投债是健康的，但是未来少部分的城投债违约将会直接摧垮整个市场，造成多米诺骨牌效应。

截止至 2022 年 6 月，我国房企债务余额达 2.8w 亿，海外债占比 47%，今年到期债务 9500 亿，其中海外债占比 33.2%。

2018-2022 年主要房企公开债务违约规模达到了 932.78 亿，已偿还额 2.38 亿，偿还比例较低，后期债务重组、资产重组难度较大。

且上述违约债券中并未统计恒大、融创等知名房企债务。

2021 年末地方债余额 30.36w 亿，地方债余额代表政府已经向城投企业购买了近 30w 亿的服务，地方融资平台有息债务余额 53.27w 亿，即代表为了地方政府还得购买 53w 亿规模的服务，才能真正做平这个收支，因此我们认为广义的、实际意义上的地方总债务 = 地方债 + 城投有息债务，未来的发展方向就是城投企业慢慢退出市场或者转型。

转变为适应新的政府购买的公益性的平台。大规模的城投债扩张即将成为历史，地方债和国债一样，永远是扩张的，但是城投债未来一定进入存量时代。

《从国铁（铁总）财报看大基建 - 承接着我国 GDP 的中坚力量》我国基建时代会在未来的几年内全部结束，转而会进入一个新的科技时代。

至于那些天量债务的省份，难道真的有人认为他们创造了惊世骇俗的 GDP 吗？

一切都只不过是一种信贷泡沫效应，他们的师医公难道真的创造了年薪 30w 的价值吗？《2021 年我国银行业资产结构及涉房贷款情况，以工行为例，它的风险敞口是多少？资产负债表收缩有多可怕？》存款派生贷款，贷款又产生存款，因此银行体系有了多余的货币去供给实体经济，去给城投企业融资。

城投企业的大部分资金均来自于银行，银行资产负债表扩张时期城投债也在扩张，当银行资产负债表收缩时，城投债谁又会去买呢？

日本债券市场不就进入到了这个死循环吗？

[1]

导致日本债券、中国房地产、美国股市成为了全球三大泡沫。参考《世纪决战：中房、美股、日债，三方最终的剧本是什么？》

参考

1. ^ 地方债 - 2：2021 年末城投有息债务余额与地方债的关系，各省市债务总额是多少？ https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247488527&idx=1&sn=63398c247714f77e27e57ed165a26dac&chksm=fb84bd35ccf3342353b087d0f015d3edfa98e9f0049759f584ee6bc97758b074428412d9559a&token=1020798890&lang=zh_CN#rd

知乎用户 如是我闻一时佛在 发表

政府挣了钱，城投有业绩，银行有抵押物，房价稳住了，老百姓喜笑颜开，共赢啊。

知乎用户 匿名用户 发表

你见过最无耻的双标是什么？

知乎用户 寒塘鹤影 发表

城投基本都没多少运营经验，拿下来了找个民营的合作，公私合营

知乎用户 学习不说话 发表

击鼓传花，大哥敲鼓，我们来传

知乎用户 leo 宝宝 发表

房子不好卖，地价又不降开发商自然不愿意拿地，就让城投来兜底，城投拿了地不开发到银行抵押贷款，钱就来了

知乎用户 唯有清风知 发表

用城投买地的钱给体制内人员发绩效？

知乎用户 材料品质价格 发表

拿城商行的钱，托市。

小心城商行

知乎用户 风王结界 发表

急了急了

知乎用户 言成说 发表

好多区县城投债的收益率都给到 10% 了，说明城投平台公司经营好，能付得起这么高的资金利息。

对了

2018 年银保监会主席郭树清表示，在打击非法集资过程中，努力通过多种方式让人民群众认识到，高收益意味着高风险，收益率超过 6% 的就要打问号，超过 8% 的就很危险，10% 以上就要准备损失全部本金。

知乎用户 xuhuang21 发表

一坨屎标价 20 亿，城投举牌抬价到 25 亿拍下来，这坨东西依然是屎，变不成金子。

刺激房价？由它们刺激好了，它们鹤岗标价 10 万一平米也不关我事，谁爱当冤大头谁买。

城投也是有限公司，还不起债为啥不能破产？

知乎用户 IIIIIIII 发表

猜猜城投钱都是哪来的？

知乎用户 沉钧 发表

左手高价拿地，右手抵押贷款。你知道这叫什么吗？这叫凭空创造货币啊，这是央行的事儿啊，居然被国企给干了！

我也不知道怎么还，但我知道要相信后人的智慧。

知乎用户 卓阳 发表

城投拿地就是 自卖自买。

城投 本质上 就是 地方财政 隐形担保的融资平台，基本上资不抵债的。

这不就是 相当于 地方财政 自己买自己的地？ 或者是地方政府 自己借债？ 土地只是个道具而已。

知乎用户 止戈为武谷月轩 发表

私企倒是想拿，现在融资那么困难的情况下，还规定了冻结资金，除了几家大央企，谁还有余力拿地啊，可不就只能左右互捣了。

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