买了烂尾楼的他们决定动态还贷：你动工我才还贷

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两口子打工数年攒的积蓄，加上两边父母的支持，终于凑够首付买了新房。虽然房子还是一片荒地，但过上了每月还贷的日子，似乎心里也就踏实了下来。

直到日夜期盼的新房成了一片烂尾楼……

烂尾楼的的故事年年有，今年格外多。烂尾楼的故事一直都一样，直到今年有了全新的剧情。收房无望的业主们开始联合起来，告知开发商和银行，他们决定集体停止还贷。

哦，不对，不是停止还贷，是决定开始“动态还贷”：你动工我才还贷。

虽然是个巧妙的段子，但心酸至此，我是真的笑不出来。作为一名在一线城市打拼，还过多年房贷的新广州人，我特别能够理解工薪阶层还贷的压力。换位思考一下，也能想象到每个月省吃俭用还贷款填黑洞，然而房子却始终是一堆砖头和水泥的绝望感。

楼盘烂尾

不该让买房人承受一切

我也曾经很傻很天真地以为房地产业属于建筑业的分支，直到几年前才终于醒悟过来，房地产的本质是金融业的分支。而金融业最显著的特点就是四个字：

结构复杂

从土地规划和拍卖开始，金融大佬们借助结构复杂的金融工具撬动社会资源，互相借贷、抵押、担保、授信、融资，最终将一位位房奴绑定在一套套房子上。绝大部分买房的人跟我一样，是搞不清楚这里面弯弯绕绕的。

买房人的认知很简单，很朴素：

我凑一些钱，再从银行贷一些钱，找你房地产公司买房子，等贷款还完，房子就完全属于我了。

然而，当一个楼盘因各种各样奇葩的原因开始烂尾的时候，买房的人才发现，事情没那么简单：

我自己的钱全投进去了，从银行贷的款已经全部生效，可整个环节中最核心的东西——房子变得遥遥无期了。银行说钱已经打给了开发商，我欠的钱一分都不能少还，可开发商又说他们没钱盖房子。

那钱去哪儿了呢？

本该躺在监管账户里专门用来盖房子的钱，去哪儿了呢？

作为商品房预售制度顺利运转的核心，监管账户怎么没有发挥应有的保障作用？

等到楼盘彻底烂尾没救的时候，开发商可以申请破产清算，银行可以搞强制催收，政府还可以收回土地再拍一次，他们都有光明的未来。而买房的人没有做错任何事，却要承受全部的后果，房子没了，贷款还在。

这显然是不合理的。

追问监管账户

到底出了什么问题？

预售制度无处不在，包括我们现在习以为常的在电商网站买东西，你以为买的是现货，其实也是某种意义上的预售。从你付款到收快递拿到商品，中间会有几天的时间差。

二十年前，这种一手交钱另一手不能拿货的交易模式被认为在中国很难行得通。原因很简单：

卖家收了钱不发货怎么办？

直到支付宝等支付工具的出现，才从根本上解决了这个信任问题。你的钱先打给支付宝，等确认收货了，支付宝再把钱打给卖家。一个简单却伟大的设计，开启了中国波澜壮阔的电商时代。

在这个交易模式里，支付宝就是起到监管账户的作用。

如果支付宝监管不严，卖家找它哀求一下说缺钱周转了，它就把货款提前打给卖家，那么这个模式就会崩溃。

如果支付宝只监管20%的货款，在买家还没收到货的时候就把80%的货款打给卖家，那这个模式也迟早会崩溃。

如果支付宝监管着全部的货款，但老板马云可以随意从账户里提钱去买玛莎拉蒂，那这个模式就肯定会崩溃。

切换到商品房预售的场景：

如果银行允许地产商动用监管账户里的钱去拍新的土地……

如果规定的监管资金比例严重偏低根本不足以支撑工程进度……

如果地方政府打起了监管账户的主意把钱挪去先发工资……

那房地产预售制度也一定会崩溃，烂尾楼的出现就只是时间问题。关键在于，到底是监管账户的哪个环节出了问题？关键在于，谁应该为烂尾楼盘的出现负责？

开发商、银行、地方政府，都可能有责任，只有贷款买房的人肯定是无辜的。

道理再简单不过了，只是他们不愿意承认。

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项栋梁

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