为什么房地产还没崩盘？

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知乎用户 西西瘦 发表

严肃结论：烂尾楼就是中国式房地产崩盘的体现。

大家熟悉的美日两国房地产崩盘，都是房价到顶后，出现初步下跌，开放商和投资客为了回笼资金，降价出售，然后陷入降价 - 卖不出去 - 继续降价 - 更卖不出去的恶性循环，直到开放商破产和投资客破产，房价跌到高位 30% 左右触底。

但国内不同，预售制导致风险是买房者和地产商共担，下跌时限跌令让开放商更没办法回笼资金，开放商资不抵债但不让破产（比如恒大），就出现了这样的怪状：

买房者房子没拿到已经付了首付，还起了月供；

开放商已经资不抵债，但还是维持不关门；

这种烂尾楼的现状更折磨人，如果是拿了房的投资客亏损至少可以自己住，或者出租，或者出卖变现。

而烂尾楼连感受亏损都感受不到，直接是本金全亏 + 30 年债务。

知乎用户 hardy​ 发表

其实已经崩了。

十几家千亿房企债务违约，连国企绿地都暴雷了，这还不算崩盘？

郑州作为河南省会，遍地烂尾楼，连人才房都烂尾了。连省会都已经兜不住了，下面的小弟什么情况可想而知。再说房地产卖期房是有政府信誉背书的，预售证是政府颁发的，现在政府公开给开发商站台，我不装了，我摊牌了。但是都没人买房。这还不算崩盘？（那些小城市开发商跑路的就不拿出来讲了，经常有，连新闻都上不了，搭个帐篷在售楼部门口住一年都没用）

上面每次谈到房地产都说要软着陆，要是泡沫小，需要软着陆？

前几天，恒大的境外债主在香港发起对恒大的清算，意思就是恒大这样拖着也不是办法，干脆破产算了。恒大能拖到现在，国家是拉了偏架的，让所有恒大的诉讼都放到广州中院统一审理。国内民众好欺负，境外债主能吃你这套？自由市场搞庞氏骗局还想一直这样耗着，想的倒是挺美。

为什么要发起对恒大的清算？之前恒大不是有国家保护，政府兜底么？你看外资能不能认可你天朝的信誉……

之前说国企央企精准帮扶民营房地产，帮扶效果怎么样？还不是一个个炸开。国企央企最多把好资产半价拿走，垃圾资产谁愿意要？最后还不是炸的更快。

现在城市拍地都是地方城投城建兜底，这些城投城建跟银行借钱不用还，还个利息就好了，利息还很低，然后连利息都还不上，村庄银行不就爆了嘛。手上都是一些劣质资产，都是搞一些好看的政绩，而且全部抵押给了银行，银行的钱收不回来，然后储户的钱取不出来。不想给储户闹事，一个红码就怼在储户脸上。

还是那句话，别想着投资房地产了，千亿万亿的房企多大能耐都躺平，你一个小散户就看好自己的钱包，别想着炒房了。手持重枪重炮的都逃了，你拿着木棍上去干什么？

别动不动说自己刚需，刚需的意思就是宰你没商量。现在到处掉价，半年能跌几十万，火急火燎的去买房，你这是钱多闹的？

让子弹再飞一会吧，下半年的大型烟花汇演，非常漂亮。

都说我写爽文，喜欢看爽文的话，关注我的公众号，里面有一些被删的文章。

知乎用户 匿名用户 发表

前五跪了四个 你还要怎么崩？非要全军覆没么

知乎用户 飞雪连天​ 发表

国家都没有便宜卖地，房价为什么降。

指望开发商跑路。

房东赔本。

其实房地产，己经崩了，成交冰点，开发商没几个活的下去。

小心烂尾楼吧。

知乎用户 实在哥 发表

中国的房地产制度，跟国外有很多不一样的地方。

如果房价暴跌，顺带带来的经济下跌，失业率飙升，会造成不可预计的灾难。

比如在美日，实行的是无追溯权房贷制度，也就是说如果你断供了房贷，那么只用把你的房子拍卖了即可，哪怕由于房价暴跌。房子资不抵债，你只用承担你的首付和已经交了的按揭款，剩下的由银行承担。

这就保证了你哪怕倾家荡产，但还可以在清零的状态下从头再来，不会欠一屁股烂账过得生不如死。

但是在天朝，如果金融危机，失业率飙升，房价暴跌，你的房子抵押给银行，卖得钱依然不够还房贷的话，剩下的债还是要你自己背着，银行没有一点责任，这可能是毁灭人一生的巨大惨剧。

而且，你买了烂尾楼，住不进房子，出现这种情况，依然是你跟银行的债务关系，这辈子玩完。至于房地产商，他早就跑路了，人都找不到。

这个看似小小的制度上的不同，其实就使得国内的房价崩盘风险，要远远高于国外房价崩盘。

因为国外房价崩盘，老百姓最差的结果，无非就是房子没有了而已，只要自己工作还能干下去，另外租房子住就是了，自认倒霉而已，很容易从新开展新生活。

而天朝房子崩盘的话，会出现大量法拍房难民，烂尾楼难民，这些人辛辛苦苦地当韭…… 哦不对，辛辛苦苦地为城市建设添砖加瓦奋斗了几十年，最后落得个无家可归不说，还要倒欠一辈子都还不清的债务。

这种人少了倒无所谓，最多不过是跳楼而已，如果房价大崩盘。这种人变多了，并且聚集在一起…… 这必然就成为社会极不稳定的大地雷，随时都可能爆发。

所以，无论如何，不管房价多离谱，都一定要稳住，一定要给人一种感觉，虽然你天天 996 活的不如狗，但你是身价上百万的城市中产精英。

知乎用户 GNK48 发表

别急，你想看的烟花迟早都会有，历朝历代谁不放烟花？你急也没用，都一样

知乎用户 August 发表

我突然理解了 “非必要不出境” 的另一层或者说是真正含义。

刚刚看了知乎上有个新问题，如下：传言河南银行老板携巨款出国了…… 如果这是真的，那么 “非必要不出境” 应该是还没严格执行，或者说并不是对每个人执行。这才是悲哀的地方。

河南村镇银行老板疑似已携储户存款赴美，真实性如何？若属实，该资金如何转移？

其实我之前特别 “恶毒地” 希望房价使劲跌，如此一来，炒房的人最好跳楼。但是现在觉得这个想法太不分青红皂白了：那些买房的散户并没有错，只是想买个住的地方。

很多答主提到越南和美国那边的房产政策的差异：在美国，你还不起房贷可以不还了，房子也给你收了，其他事情银行负责；但是在越南，有个规定更恶毒，那就是你不想房贷，要把房子法拍，法拍的金额如果低于最开始的买房合同价格，你还得把差额补上。我看有的答主还说，买房的时候会让登记家人信息，就是为了以后你自己还不起，还可以找你家人抵债。我和朋友说这个事，他说登记家人就登记呗，家人到时候不管就行了。但是在越南，不管还真不行，老爷们可以搞各种事情来卡你，光是一个红码就让人生不如死了。

假如我在越南买了房子，现在不想还了，想放弃房子，但是放弃之后钱还得还，我会怎么办？我会 run，大不了不要越南国籍了，在外边打黑工，干个十年八年，入个籍。但是呢，这条路显然是被锁死了的，因为现在 “非必要不出境”，护照以及签证发放已经严格到发指的程度。想跑没门，先把钱补上，虽然补上也不一定让你走。从这个角度看，可能 “非必要不出境” 这个规定会实行若干年，直到老爷们觉得房地产市场稳定下来。（如果今后出入境政策变更的时间点和房地产市场开始稳定的时间点很接近，那么至少说明以上猜测不算完全错误，先立个 flag）

之前有人问越南房地产市场能不能软着陆。很多人说，太难了，参考上世纪的日本。但是，越南的房地产市场是一定可以软着陆的，难道血肉之躯还不够软吗？

知乎用户 雷宇​ 发表

因为有相当一部分人在宣传房价会一直涨！

他们大抵分为五类人：

深深依靠土地税收支撑当地财政的地方头头、房产企业或参股不小的其他企业、散户投资者和提前上车得利者、相关从业人员、部分不明真相被误导的韭菜！

当你站在他们的立场考虑问题，一切就豁然开朗了！

1，好不容易爬到这个位置，平安度过最后这段任期，就会升迁一个级别，去另一个地方当头头，如果此后六年，不犯错，跟对人，运气好，也许还能去京城。

结果来了幺蛾子，房地产疲软了，成交量减半了，土地拍卖进行不下去了，GDP 下滑了，地方债利息快还不上了，公务员工资拖欠了，基建也没钱了，年底的述职报告怎么写？

如此下去，别说升迁，能不降职都谢天谢地了！

为了自己，必须救市，我能决定的事全改：

公积金政策给我调整，二套可以贷款；

之前禁止的新房首付分期，开一条口子，只要别写这几个字就行；

银行那边，贷款给我松一点，那些假收入证明，全当真的，只要征信没问题，5000 收入月供 6000 都给贷；

小开发商没钱给我说，我让银行通融，大不了找城投担保；

资金监管账户别看的太严，我知道这帮开发商也是一屁股债；

……

总之，只要能保住乌纱帽，等我走后，洪水滔天又如何？

2，当年房产低迷，有一个开发商资不抵债，正在走拍卖流程，当时我看到数据，说城镇率 56%，看来房地产的游戏还可以玩十年，目前只是政策下的停滞，一旦放水，肯定反弹！

我靠做合资汽车起家，现在是本地身价前五的富豪，但我不满足。

人这辈子，就是折腾，地位、名次、身份、尊贵是我等阶级的追求。

人生如逆水行舟，不进则退，还不到天命之年，我还要奋斗！

想让资产翻倍，苦哈哈地研发产品、占领市场、收割客户实在太慢，期间任何一个环节没走对也许就是满盘皆输，还是投资来的快，人家巴菲特就靠这玩意儿成了神！

投资什么一本万利，当然是房地产啦！

我找来了一大帮小股东，大家一起，凑了 1 个亿，把那家房企的资产拍了下来，然后改了个名——房利美置业发展有限公司！

第一年我就赌对了，那块地楼面地价才 2500，开盘 5500，一个月就卖了 320 套，让我担心了良久的资金压力瞬间卸了去。

后来，我一路涨到了 7000，1200 套房子半年就卖了光！

一共赚了两个亿，作为 59% 控股的绝对话事人，我立刻把另一块地开了，你问我开盘价多少？

——至少 7200！

是的，当时拿地才 2600！

三年的龙争虎斗，尔虞我诈，我成了本地首富！但也是首负！

一次又一次的赌赢，让我失去了判断，那是 2019 年底，手底下的总管告诉了我统计局和住建部的内部信息。

一大堆数据，看的我眼花缭乱，总结为一句话，那就是：库存太大，人口下滑，房产要变天！

其实我早就知道了，但我的设想里，两年内，把手里的地全部开发成房产卖掉，赚最后一波钱！

民众都是后知后觉的，毕竟信息壁垒是他们永远越不过的鸿沟，一切的定局于他们，是最后一批知情者。

并且，这四线城市，就算一年内房产疲软，风声吹到这里至少半年，到时候我一定能全身而退！

但是，我算错了！

三年时间，城镇率涨到了 63%，新建项目太多，完全超过了需求，民众压力飙升，工资又没涨，经济下行后百姓成穷鬼了，没油水可榨了！

这些我其实都预料到了，而我最大的误判是：观念改变的如此之快，年轻人躺平的这般彻底，妈的，连婚都不结了，还买个屁的房！最新数据显示，平均初婚年龄在短短十年间从 24 岁升到了 29 岁！

房地产完蛋了！

我也要完蛋了，资产打包也就五六个亿，负债我却超过 5 个亿，账面上的资金最多能撑三个月，利息都快没钱还了！

不行，为了自己，我不能认输！

所以，我花了一千万做宣传，干了这些事儿：

找了一个过气三线明星，拍了一条短片，投放全市，重点是其中的一句话——躺平，也要有一个家；

单价不能低于备案价的 80%，这个价根本没有吸引力，那就送东西——物业费十年起、车位免费用二十年、抽奖最低家电三件套，最高一辆奥迪、首付两成，可以分期，没有利息……

和本地中介合作，卖一套房，佣金 6% 起步，奖励最少 1 万，这招是关键，他们的能量巨大，谁给的钱多卖谁的房；

再找一批人，去乡下宣传——可以用粮食抵扣房款，小米 4 元一斤，谷子 2 元一斤。这帮农民，眼见很低，这种换汤不换药的噱头最有用。

……

泡沫已经非常大了，这四线城市毫无未来，以后房地产腰斩都是轻的，待到烟花巨响之时，我已抽身，这些和我毫无关系！

3，我做了十来年装修，买了房，娶了妻，生了子，开上了宝马，存了一百万！

领先同龄人太多，但圈子里的人都比我有钱，所以，我不满足这点成功！

苦于没有赚钱门路时，那天我回老小区看二舅，出门时发现我两个月前卖掉的那套房的单元楼有四五个中介出入，我很是好奇，走了上去，进了门！

古旧的装修焕然一新，紧跟潮流的风格，全套的家电家具，让我突然有些后悔 33 万就卖掉了这套房！

房内有六七人走动，三四个西装，两三个客户，这时一人女子问：多少钱？

一男子答：53.8 万！

我想也差不多，但又突然觉得不对：

当初买我房的客户不是给孩子做婚房吗？

这才两个月就装好了？我装的再快也要两个半月？

咦，这门怎么这么轻？

……

带着怀疑，我把整个屋子都检查了一遍！

实话，从业十来年，没见过这么缺德的事儿！

最差的材料，最垃圾的家具，唯一能看的格力空调还是二手的！

这一套下来，要不了八万块！

回家后，我算了下成本，这个炒房客就算卖 50 万，也能赚七八万啊！

比我干装修来钱快的多，我这装三四套房，费无数心血也就这点利润！

……

可是，猛然一想，这般说来，我岂不是也可以这么干？

我就是干装修的啊！

然后，我找了当初卖我房的中介吃了一顿饭，给了他一千红包，他干这行六七年了，告诉了我这里面的所有细节！

三年后，我成了一名专业炒房客，一年十来套房子进出，收入比我装修还要高一倍，一年 50 万！

是的，我成为了专门干缺德事的那个人！

这又何妨呢？

一锤子买卖，炒房又不犯法，都是成年人，签了合同就要认，谁叫你看不懂装修，这是学费！

……

入行五年，十套房子一年才卖了两套，剩下的八套最长的滞销了一年半！

三个朋友入股，我投了 200 多万，这是我所有的现金！

是的，我被套牢了！

房价跌了两成，这是我的利润！

但我不愿意底价卖，因为我必须要赚到钱！

当然，也是不甘心，我一直都是赚，这次凭什么就不能赚？

所以，我花了几天时间，这般行事：

找人做了一个本地公众号，发布楼市利好消息，宣传这是最佳买房时机，但末了有一个广告，推荐几套甩卖房源，当然，都是我的房；

继续给中介涨奖励，从过去一套 5000 块直接飙到 1.2 万，我就不信他们不卖；

加了无数个业主群，每个群一百块红包，然后连续发几天广告；

……

大不了让三成利，一套房我还能赚 3-4 万，比干装修强多了！

我知道你们想说啥，骂就骂吧，人不为己，天诛地灭！

4，干了四年中介，这行是越来越干不下去了！

以前一年可以挣十来万，工作轻松，时间自由，一个月累个几天，其他日子也就打个卡上下班，偶尔带下客户，日常是耍手机和聊微信，或者找人吃喝玩乐。

咱们的宗旨，只要对方有资本买房，就算一起 PC 都是工作范畴！

但现在不行了，成交量缩水了一半，竞争越来越大！

今年整个公司的中介费没有收齐的例子，多数都打折 6 成，最气人的是昨天总店一单全部只收了一个点，不然就签不成。

虽然佣金很高，50 万的新房，我可以赚一两万，但是返佣太普遍了，前几天遇到一个客户，人家直接问我：

这个楼盘可以返佣吗？人家鹊徳中介答应可以在签完合同后，给我 2 万！

这还赚个屁钱啊？3 万直接砍两万，卖一套房只能提成三四千！

都几个月没开单了，同事走了一半，店面就剩三人了！

到底要不要离职干其他的，但我一没学历，二没经验，能干啥？

再说，乐山的平均工资也才 4000 左右，让一年挣十来万的我心理实在不平衡！

况且，论工作时间，工作强度，工作精力，我们这个行业都是最少的，何苦多干活少拿钱呢？

那就继续干，我不关心楼市如何，也不考虑他们买了房生活如何，更不在乎以后房价大跌后如何自处，我只关心能不能赚到钱，所以，我对客户说：

楼市就这样，三年一轮回，这两年低迷，明年肯定回升；

房地产支撑着国家的经济，上面肯定不会让楼市垮掉，房子以后还会涨；

钢筋、水泥、人工、材料都在涨，一件商品，成本涨了，价格肯定上升；

八十年代存一万，现在也就多了几千利息，要是买了房子，翻上百倍。

……

这些逻辑感觉有点道理，但不尽知其意，可我管那么多干嘛？

能让人掏钱买房不就得了。

5，年纪不小了，还是单身，家里有些存款，他们说买套房子吧！

我不想买，在我老家，一套房再怎么也得五六十万，首付四成，一个月也要月供两三千，我这五千的工资，余下的生活会多么拮据？

生活不只有工作和挣钱，还有消遣和娱乐，否则人生的意义在哪？

所以我一直没买，即便在房价低迷的日子里！

那年，朋友圈铺天盖地的消息传来，什么一个月涨价十万、今年不买房，全款变首付、放水几万亿，楼市将迸发、买房守住资产，创业失败时助你东山再起……

我住的房旁边的是一个楼盘，每天上班时售楼部门庭若市，常常听到里面传来尖叫声。

那天经过门口，一个西装革履的人对我说：帅哥，看房吗？

我忍不住地一问：多少钱一平米？

他说：单价 6800-7500，现在特价房 89 平米的 60 万出头！

我猛地摇头，然后走开了，房价这么贵了吗？记得前年，朋友买房单价才 4800 啊？

我开始有点慌，无论如何，结婚生子是我必须要走的路，房子再怎么也要有一套吧？

万一再涨个一两千，几年工资就没了啊！

所以，我开始去看房，半个月下来，怎么都这么贵？

找一个电梯小三室，房龄十年的二手房都要五十好几万！

我犹豫了，决定再看看，哪来这么多有钱人啊？

但父母逼的急，每次打电话就说房价如何如何的！

一个多月的唠叨，打不完的电话，我妥协了！

万达旁一个新楼盘，是外地大开发商的，一个 91 的户型，8 楼，总价 65 万，首付 25 万，贷款 25 年，月供近三千！

一年后，楼市疲软了，我去售楼部打听，这个户型的特价房只要 59 万！

又过了半年，几家大房企暴雷了，全国的成交量腰斩，我又去售楼部套话，这个户型已经没了，但那个 82 的最小户型，总价才 49 万！

是的，我买贵了十万块！

大家都在唱衰楼市，说以后房价都要腰斩，遍地是房子，不值钱了！

我不想听，凭什么我买的时候就是七千多，你们就想花四五千捡漏，这一两千块的差价，我要挣多久？

所以，我和他们据理力争，把当初房产中介对我说的话复述给身边的人，甚至在一些视频下这般留言。

是的，就算我不卖房，我也不想资产缩水，更不想看到只有我吃了亏！

前四种人的欢呼凌驾在最后那类人所对应的整个群体之上，只有他们纷纷入场，才是前四种人存在的根本！

但作为血源的他们，掉了血却赢不来尊重和保障，还留下无数的后遗症！

天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往！

多数世间逻辑，都可以用经济链条来分析。

但可悲的是，最惨的那批人，被坑的体无完肤，却有不少人在为吸血鬼们吆喝，间接地帮助他们继续吸血！

知乎用户 抠桑 发表

比你傻的人多的是，我们那里几个大楼盘都烂尾了，还有人为了便宜两三百一个平方去买期房。

知乎用户 黄杰 发表

因为不敢让他崩盘，郭嘉虽然把风险转嫁给了老百姓，不管你的抵押物如何贬值，你抵押出来的钱照样千秋万贷的一分不少连利息都得还，理论上郭嘉没有任何风险，银行也是稳稳的躺赚，奈何这里面有个 BUG，就是郭嘉卖地皮的钱来的太容易，大家都懂的，人性的本质就是来的快去的快，这么一大笔钱按照之前过紧日子的过法能过几百年了，可是郭嘉没想到的是居然这么快就被这些大老爷们用各种巧立名目（类似于挖了再建建好了再挖这种或者假借各种投资项目等中饱私囊就不一一列举了）败光了，甚至还欠了一大笔钱，属于是入不敷出了，傻眼了傻眼了，然后郭嘉赶紧说以后卖地皮的钱由我们负责收上来，要花钱先打个申请吧，可惜为时已晚，房地产要崩盘了，地皮不好卖了，这到底咋弄呀你说？没钱花的日子大老爷怎么能忍？

知乎用户 匿名用户 发表

说明真正的炒房客，早都套现离场了。

没有大量低价卖出挤兑，就不会有恐慌抛售。

但这也不是啥好事。

房价维持在一个高位横盘，潜在客户压根没什么购房欲望，传导下来就是卖房困难、房企违约、大量烂尾、卖地困难、财政枯竭。

那就是真的抉择时刻了。

是选择收房产税？房价崩盘，系统性金融风险。

还是大量印钱主动贬值？贬值最吃亏的是银行，借出 100 万实际收回 50 万，可能导致更大的风险。

还是再来次货币棚改？这个放心，前两个最多是伤筋动骨，这个就真的是自掘坟墓了。

所以，别看海面还是风平浪静，其实下面已经暗潮汹涌了。

咱们普通老百姓，也别守着那俩钱忧心忡忡了，咱们小胳膊小腿在大势面前，改变不了什么。还不如放松心态，看场百年一遇的奇景。

知乎用户 CrazyJ20 发表

不得不承认，如果不是 “不准恶意降价” 和限定了价位（最多降价 20%），现在房地产已经崩了！

这两天碧桂园也撑不住了，直接股价评级辣鸡级；

这种情况下，能保住房价的实际上也就是政策了。

只要控制住了一首价，那么二手就基本稳得住，只要一手价格低不了，那么二手价格也不会太夸张。这就是人类的心理；

如果一手崩盘了，那么二手就不会幸免，所以 “不准恶意降价” 的背后实际上就是在支撑二手。

官方人为的画了一条红线来作为支撑：这让我想到在 N 年前看到新闻，北京某区修了官方的廉价房，4 万一平，我当时就在想，官方这么定价实际上就是将价位钉死了在了 4 万，而当时周边房价 5 万 6 万，看似好像 4 万很便宜，但实际上也意味着如果二手想卖房，那么低于 4 万就是吃亏。。。这变相的保证了高房价不会垮掉。

而且别忘了现在还有很多房子价格倒挂，二手还坚挺得很，即使二手出现了抛售潮开始抛售，价格低于一手也不会差距太多。

但是炒房就是炒房，一旦发现市场开始萎缩且注定不可能再继续涨价，那么炒房客的抛售潮一定出现。

那些手里几十套几百套甚至几千套的不可能眼睁睁的看着手上的房子贬值，抛售是必然的。

现在 “压死骆驼的最后一根稻草” 主要就是官方严格控制了北上广深的一线房价价格，人为的控制了一个价格红线，造成市场紧张，比如找找新闻，北京的二手房挂牌量下降了，据说前几个月因为疫情导致成交量下跌，现在一起没了，所以成交上升，挂牌量下跌，这背后到底是真是假谁也不知道；所以一线不崩，那么二线就保得住，二线保住了，那么三线就能稳定到不至于崩盘。。。当然剩下的四五六七就管不了了。

那么，官方能不能控制住房价真的不让跌呢？当然不可能，不增值就贬值。北京房价均价大概 60000 左右，一套一百平的房子就是 600 万，如果拿去投资，1 年就算 5% 的利润，10 年是多少？162 万！如果北京 6 万一平的房子 10 年后不到至少 9 万一平，那就亏了。

那么问题来说，2032 年北京的房价能到均价 9 万么？

PS：前不久我买了长安的股票，均价 12.4 元。。。现在 21 元了。。。这不比炒房来得简单？

现在能割肉的都是有大智慧的，只有傻子还在期望着 “和过去一样，只要跌一点就会涨回去”！

知乎用户 吕不非 发表

已经遍地烂尾楼了

崩不崩的那是表象而已

学习一下历史，看看九十年代，曾经的海南烂尾楼和北海烂尾楼

实际上这一波，最惨的是那窝买到烂尾楼的，背着几百万债务，看着烂尾楼房子。。

整个代价其实就是这些苦人儿承担了

你比较一下，就算学当年倭鳖泡沫时代一千万炒楼，跌到五百万，至少手里还有五百万吧？亏一半，但是房子还能住一下。。

知乎用户 陈放 发表

范哥：前年被忽悠生二娃，说政府打算给钱花，孩子教育低收费，养个孩子真不贵。结果生完才知上了当，啥都涨价工资降，处处要钱来结账，这还没上幼儿园，家里穷得就剩个炕。哎呀…… 去年又被忽悠说官方鼓励消费，我寻思吃点苦受点累，买辆小车摆个摊位，刚出摊就被通知要办证交税，我说有钱谁出来遭这个罪，我先挣点钱再办给个机会，城管大哥说你也配，啐！你说我这点怎么这么背，听说最近又出了个恶意不买房罪，卡里钱够不买房就是跟正义作对，不多说了，我得赶紧去趟银行把钱取出来藏好，说什么也不能被套走了二老的养老费！

高秘书：紧跟领导赚钱忙，去年卖车，今年卖房，困了找床，饿了找粮，想幸福你就得买房，买房就得靠爹娘。卖房嘞~ 卖房~

高秘书：哎，那不去年被咱忽悠生二胎买小货车那小子吗？

赵领导：别着急，这回房子有销路了。

高秘书：去年他就说他没钱了。

赵领导：没钱？买车前不也说没钱吗，你记着，不怕他没钱，就怕他不信，今年你看我怎么给他忽悠得买房的。

范哥：别动！

赵领导：hello！

范哥：站住！你把我坑苦了你知道不知道？啊？去年你告诉我上面刺激经济允许市民摆摊赚钱，我听你的买了货车，没想到转身你就翻脸不让我干，现在车子也被你们扣了，货也压手里了，油价也涨上了天，孩子奶粉都要断了，走，找个地方私了去！

高秘书：兄弟兄弟，别这样，你把车给我们，我们把钱还给你，领导咱回单位吧。

赵领导：你别跟着掺和，过来。请问那辆车为你赚了多少钱？

范哥：赚什么钱，你们压根儿就是坑我！

赵领导：完了，我最担心的事儿发生了。

高秘书：领导我就说咱这么瞎搞不行，人家现在找上门来了，你看咋整。

赵领导：小高他完了，你看看，这一年变化有多大。

高秘书：要说变化吧…… 他好像比去年更穷了。

赵领导：看着没，就连小高都能看出来，你越来越穷了！你知道因为啥吗？你穷不是因为别人，而是因为没有积极乐观的心态！没有灵活变通的头脑！没有伟大的格局，这才导致你口袋里的钱越来越少，现在负能量已经占据了你的大脑，一个崭新的穷逼即将诞生！

范哥：忽悠，接着忽悠。是不是还想让我花钱呐？

赵领导：我就问你这一年来，你的钱是不是越来越少。

范哥：是。

赵领导：是不是感觉到自己越来越没有奔头。

范哥：是。

赵领导：这一切都是因为什么。

范哥：你忽悠的。今天不用你忽悠了，我让你看看，你不是爱看吗？这是我的银行卡，支付宝，钱包，贷款逾期短信，裁员通知，哎，看吧，毛都没有！还有花呗，哎，信用卡，哎，借条，哎，我不光没钱我还负债！我还负债！哎！

高秘书：他比去年惨多了哈！

赵领导：看见没，这个人不光穷，脸皮还越来越厚了！

范哥：我再厚能厚过你们吗？

赵领导：可悲啊，同样都是中国人，我怎么越来越富裕了呢？我怎么就感觉不到压迫呢？看着没，他到现在都没有意识到是自己的格局有问题，还是习惯性地把失败的原因推到别人身上！

范哥：你别跟我整这个没用的，我就是让你们忽悠的！

赵领导：好，既然你不信，敢不敢让我问你几个问题。

范哥：随便问！

赵领导：如果你能回答对了，就证明你没问题。

范哥：来！

赵领导：请听题。

范哥：你说！

赵领导：说，1 在什么时候等于 10？

范哥：1 在什么时候都不等于 10！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：在统计生育率的时候！

赵领导：听见没？1 在统计生育率的时候等于 10。

范哥：别跟我来这套！那在统计事故死亡人数的时候 100 还等于 1 呢！

赵领导：那是，在统计满意度的时候 1 还能等于 14 亿呢你没答上啊。

范哥：有能耐你再来一个。

赵领导：请问，世界上什么工作最危险？

范哥：高压电线维修工！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是临时工。

赵领导：正确！

范哥：哎？

赵领导：下一题，世界上最惊险的山是哪座山？

范哥：喜马拉雅山！

赵领导：错！高秘书回答。

高秘书：是唐山！真笨呢。

范哥：哎？这我咋没想到呢，来来，你再说一个。

赵领导：说！有七匹颜色各不相同的赛马同时起跑，请问哪个颜色的赛马先到达终点？

范哥：这个我知道，是黑色的马！因为我们常把冠军称为黑马！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是红马！因为红码一步也走不了，出门就拘留。

赵领导：听见没？错没错？

范哥：你你你你再来一个！

赵领导：请听题，说有一个地方，那里的人都耳聋，但是口才却很好，请问是什么地方？

范哥：这个我知道，是聋哑学校！聋哑人听不见，但是经过练习能熟练讲话，对吗？！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：人名日报社！

范哥：啊？日报社啊？哎呀，这题我应该会啊，这怎么能答错呢，哎…… 你再来一个！我就不信了！

赵领导：说有这么一个神秘人员，只要他喊一嗓子，立马有穿警服的跑过来给他帮忙，如果他惹了事儿，上面也不打不骂，顶多给他换一间屋，请问他是什么人员。

范哥：是服刑人员！

赵领导：错！高秘书答。

高秘书：是借用人员！

范哥：那…… 那不还是临时工吗？你这个跟前面那个是一个答案啊！

赵领导：不一样，俩答案弄混了是你自己的问题，跟我没关系，请听下一题！

范哥：来！

赵领导：假如你有一笔巨款，这些钱放在哪里最安全。

范哥：放在银行的金库里最安全！

赵领导：错！高秘书。

高秘书：放在国外留学的孩子那儿最安全！真笨啊你真笨！

范哥：嗯？这我怎么就没想到呢？

赵领导：那可不，你要想到了咱俩不就成同事了么，听下一题吧。

赵领导：问！中国压力最大的人是谁？

范哥：又来这一套是不是？是山！

赵领导：请问为什么。

范哥：因为压力山大！不就脑筋急转弯吗，还跟我玩儿这个！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是房地产开发商！

范哥：为什么呢？

赵领导：因为他们常年背着一口大锅。

赵领导：问！中国最贵的东西是什么，提示你一下，跟民生有关。

范哥：呃…… 是是是房子！因为房价高！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是小麦，因为小麦能换房子，就没见你这么笨的。

范哥：这我上哪猜去啊，听说前一阵子农民把麦苗都卖了，我还以为不值钱呢，咋还能换房了呢？

赵领导：说有一个地方，你在那里做错什么事都要负责任，但是它做错什么事都不需要负责，请问是什么地方。

范哥：土匪窝子！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是银行呗，这都能答错，你没救了。

范哥：来你再继续说。

高秘书：兄弟你别答了你快回家吧。

范哥：你别拦我，我再试试。

赵领导：请听题。

范哥：说。

赵领导：有一个人，阴险狡诈、面目可憎、平时吃不饱、穿不暖、生活不幸福还浑身是病，眼看整个人都要不行了，但是！人人都想成为他，请问他是什么人。

范哥：呃呃呃…… 是…… 是一个生病的富豪！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是美国人！兄弟啊你可别答了，你答不上。

范哥：别别，我要为我的人生讨个说法！继续出题！

赵领导：说，在我国，最安全的食物是什么。

范哥：是水！因为没有人会喝水喝死！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是盐。

范哥：为什么呢？

高秘书：因为有位大领导说过，在我国不会有人因 “盐” 获罪！你快别答了，你脑子真不行，快回去吧。

范哥：不不，我再试一次，就一次，来。

赵领导：问，什么学校毕业的学生犯罪率最高？

范哥：刑满释放人员再教育学校！

赵领导：错！

高秘书：是美国政法大学！

范哥：啊？又错了啊，你再来一个！

赵领导：说个关于文章的题，世界上最难懂的是什么文？

范哥：甲骨文！

赵领导：错误！小高你说。

高秘书：是美国官方的情况通报！

范哥：这我应该能猜到啊这个，哎呀我这头脑是不太行哈，要不你再来一个。

赵领导：问，谁的办事效率最高效？

范哥：是执法部门！

赵领导：错！高秘书答。

高秘书：是网友。哎呀大兄弟你快别回答了，听姐的回家吧啊。

范哥：你别，我还想再试最后一次。

赵领导：好，一个没答对啊，最后一题，请问咱们国家繁殖最快的动物是什么。

范哥：是鱼！

赵领导：错！高秘书你答。

高秘书：是韭菜！

范哥：韭菜啊…… 哎？不对，韭菜是植物，你问的是动物啊！

高秘书：赵领导说的是咱们国家！

赵领导：你看看，他是不是没救了，连自己是植物动物都闹不明白。

范哥：我还是没弄明白……

赵领导：你弄不明白，你要弄明白了也不至于成这下场，你听我的不听。

范哥：听啥？

赵领导：我能给你调理过来，让你将来越来越富裕，钱越来越多，头脑越来越灵光，整个人的格局唰就打开你信不信？

范哥：到底咋弄啊？

赵领导：你现在缺东西，就这么简单。

范哥：我缺啥，我就觉得我有点缺心眼现在。

赵领导：比心眼还重要。

范哥：那是什么？

赵领导：你缺套房。

范哥：我还以为让我做点小买卖呢，买房多贵啊，我哪有那钱买。

赵领导：看见没？你这个人就是格局太小，老想着做小买卖，小买卖有什么出息？摆个摊能赚多少钱？阴天下雨还能出摊吗？我打个电话城管就给你抄了，你还赚什么钱？

范哥：那我买套房怎么赚钱？

赵领导：我问你，现在房价高不高？房子保不保值？过几年你一卖，赚不赚钱？

范哥：现在是保值，那将来降了呢？我不赔了吗？

赵领导：我不让它降它能降吗？我手里三十多套房子，我能让它降？

范哥：大哥你有三十多套房子呢？

赵领导：那可不么，我还有好几块地呢，要是这东西不好，我能囤这么多？

范哥：哎大哥，你那房子和地都在哪啊？

赵领导：我买那地方偏，我媳妇儿老家是山东滨州的，我在滨州买的。

范哥：可我也没资本像你一样倒腾房子赚钱啊。

赵领导：谁让你倒腾了，你往外租啊，收的租金用来交房贷，你一分不用花白赚一套房，我给你介绍熟人办贷款，低息贷款，保证让你还最少的月供，你看这套怎么样，这是新开盘的一个小区，你先了解了解。

范哥：我看看…… 不对吧，你这地理位置这么偏，房租肯定很低啊。

赵领导：哎哟我的妈，要不说脑袋大有福呢，今天碰上我算你抄上了！就这个地方，看着没？这里马上就要开建一所大型商场，旁边，这个位置马上开地铁口，这儿，这儿是三甲医院，那边是重点小学，再往旁边点就是即将要迁过来的铁路南站，你这房子就在正中央，这叫什么，定鼎中原！就这房子，昨天刚开盘，今天就剩三分之一了，那叫一个火爆，这事儿都内部消息，定死了，外人不知道也就是我跟你说，我这人实在，要换了别人，人家能告诉你？

高秘书：领导要不别卖他了，你看他现在多可怜，咱换个人吧。

赵领导：可怜？小高啊，你就是太年轻，你现在看他没钱，等这套房他一入手，过几年你再看！你就再也看不着这个人儿喽。

范哥：啊？我活不了几年了？

赵领导：想啥呢，过几年你就成大富豪了！这些穷鬼就再也没资格见你了！

范哥：首付我也没钱交啊。

赵领导：你还有多少存款？

范哥：还有三四千吧。

赵领导：是三还是四，说准喽，别弄这些不三不四的官腔，说真话。

范哥：四千。

赵领导：好，你父母还有多少存款？

范哥：他们没钱。

赵领导：指定有，我这到银行都能查出来，骗我没用，照实说，我这是救你啊，别不知道好歹。

范哥：他们就剩 20 万养老钱了，那是老两口一辈子的积蓄啊。

赵领导：说这都没用，钱放银行里那就不是你的钱，你得买东西，花出去的钱才是你的钱。你今天投了 20 万，明天就能回来 40 万，这样的投资才有价值，这才叫钱，懂吗？等有了房子，谁不得高看你一眼？

范哥：那我买套房子格局就能打开了吗？头脑就能灵光了吗？生活就能幸福了吗？

赵领导：你啊，你就是当年的我，我像你这个年纪的时候也笨，直到我买了人生第一套房子！买完之后，我突然就感觉灵光乍现了，宛如一道晴天霹雳，让我的头脑茅厕顿开！就靠着这套房子收租，然后卖了又买，倒腾几次之后我的钱越来越多越来越多，到现在都花不完，不是跟你吹，我在家蒸包子都拿钱垫着。

范哥：那我这 20 万零 4000，交首付也不够啊。

赵领导：买小的啊，你非得买大户型啊。你这样，你先来套 200 万的，首付 10% 就行，然后贷 50 年。

范哥：还能贷 50 年呢？

赵领导：特事特办嘛，我帮你找人办，谁让我向着你呢。

范哥：你确定这一套房就能让我过上好生活是吧？

赵领导：你信我的，来，你先签这个合同，签完了你也能茅厕顿开，你试试吧。

范哥：哦。

赵领导：好嘞，高秘书，合同收好。兄弟，合同签完了，钱也交上了，有没有感觉自己现在神清气爽？

范哥：好像是有点冷飕飕的。

高秘书：那可不冷么，裤衩都快被扒了。

范哥：啊？你说啥？

赵领导：她说你户口要安新家了。

范哥：大哥，你再出几道题考考我，我再试试，看看我的格局打开了没有。

赵领导：你先等会，高秘书，他的首付款到账了没？

高秘书：到账了。

赵领导：到账了就行，那个兄弟，我再诚心实意地问你一句，你卡里还有钱没。

范哥：大哥我一分都没了。

赵领导：那好，那个高秘书，咱走。

范哥：哎？大哥，你不考我了啊？

赵领导：没必要费这功夫儿了，你赶紧回去吧，给你一句忠告，回家之前先去买瓶速效救心丸给家里老人预备着，回去吧。

范哥：你这啥意思啊大哥？

赵领导：没意思，走了。松手，松手！保安！

范哥：大哥！领导！领导…… 高秘书，赵领导怎么说得好好的突然翻脸走了呢？

高秘书：大兄弟啊，我是真没想到，你这副样子居然还能榨出来二十多万，还是我们领导说得对，不怕你穷，就怕你不信。就这房扔大街上都没人捡，你竟然交钱买，啧啧。

范哥：那赵领导不也在滨州买了三十多套吗？

高秘书：人家说的是宾州，宾夕法尼亚州！

范哥：啊？美国啊？那…… 那我现在不买了行吗？

高秘书：反悔？银行立马收你房子，你想钱房两空？

范哥：那我是不是就只能等交房以后再转手卖出去了？

高秘书：这破玩意儿谁要啊！那片地方再过 30 年也是郊区！而且内部有消息，这小区 90% 的几率是烂尾了！

范哥：那我咋办啊？

高秘书：咋办？你这身份除了认命还能办个啥，找个厂打螺丝，乖乖给银行还钱吧。

范哥：哎哟你说我这叫什么命哟…… 不行…… 我就不信了，别人能骗我，我就不能让别人也上一当！卖房喽，卖房！48 平商住毛坯公寓甩卖了啊！公摊只有 30% 便宜了啊！

无意翻到男朋友的病历本，发现上面写着已婚已育，爱人及子女健康。男朋友解释到是医院写错的，可能吗？上海隔离，找不到工作，没钱交房租了怎么办？你愿意无条件把苹果换成华为吗?如何评价央视报道上海超市画面被质疑「摆拍」？你中 8000 万彩票了会和身边的人说吗？马云拜访金庸，看到金庸书房有很多书籍，就问了一句这些书您都看完了吗？金庸说没有。马云为什么微笑点头？

知乎用户 行路难 发表

人民是跟着国家走的。

只要国家没有转变土地财政的思路，那地产就不会崩。

恒大去年才爆雷，土拍今年才出问题，美联储上个月才开始加息，老龄化才刚开始加速，你那么急干什么。

知乎用户 世间行者​ 发表

小麦换房、恶意不买房…… 为什么政府铁了心要救房地产？还能救起来吗？

房地产的救市政策，一波接着一波，房地产的救市措施，一次比一次猛烈

简直是不达目的誓不罢休的架势

放开限购、放开限售、降低利率、降低首付，这些传统的所谓大杀器，早就用过了

减免契税、送家电、送车位、送现金这种真金白银的让利，也祭出来了

一些更加突破想象的招数，也正源源不断地出台

看看下面几个例子，是不是刷新大家对救市政策的认知

例一，房子下乡

与家电下乡，汽车下乡的套路是一样的：

送钱给补贴，6 千到一万

减免税费，契税减半

价格优惠，两万

提供就业的，现在县城的人都没工作了，也不知道政府还能提供什么工作岗位；安排小孩子上学；实行医疗养老保险政策

例二，小麦换房，大蒜换房

例三，还有更绝的，你再不买房，就判你违规了：恶意不买房

先不说这种方法有没有效，合不合逻辑。单说为了救楼市，政府是不是怎么招都使出来了，政府是不是铁了心要救房地产

可以说，如果还不起作用，那么针对楼市的救市政策就不会停止，政府工具箱里的大杀器还会源源不断地使出来

不达目的，誓不罢休

那么，为什么政府，铁了心要救房地产。国民经济，百行千业，哪一行业没有受到疫情的冲击，哪一行业不需要政府的救济。为什么单单房地产行业，受到如此的重视，又是如此的特殊，被政府如此区别对待

不达目的、誓不罢休

今天，我们就试着来聊一聊这个话题，为什么？

因为

1、房地产是国民财富的压舱石

先给大家直观看一下上面这张图，人类社会财富的占比构成。其中房地产占了绝大部分。在人们眼中无比重要的股市，不到房地产的一半，金光闪闪的黄金，更是连房地产的零头都不到

在我们国家，房地产占家庭财富比重超过 60%。所以说房产，是财富的压舱石。

不管你承不承认，喜欢不喜欢，都无法否认这个事实。

人类十次经济危机，有 9 次和房地产有关。一旦房地产大幅下跌，不但人们财富大幅缩水，消费下降，经济萧条，还会引起银行信贷抵押资产的大幅下挫，进而引起银行坏账激增，引发整个金融系统出现风险

所以，房地产不能不救

2、房地产是国民经济绝对支柱行业

房地产一个行业占国民经济比重接近 10%，更不要说其拉动上下游数十个行业的能力，进而带动数万家企业，数千万人的饭碗

救房地产就是救中国经济，就是救老百姓的就业和饭碗

房地产，不能不救

3、房地产是地方政府最重要的收入来源，没有之一，救房地产就是救政府本身，就是救政府的钱袋子

当一个组织竭尽全力去干一件事情的时候，从动机理论来分析，到最后获益最多的，肯定是组织本身，而不是躺着不动的局外人

因为，房地产才是最大的抽水管

其他的，都不顶事

都知道，一旦出现经济危机，就要加大投资，减免税收，刺激消费

但这一切的前提，是花钱，花钱，是花钱，得有钱花

钱从哪来？

从个税中来？量太小，杯水车薪，不顶事，再说，疫情冲击下，个人不是减薪就是裁员，已经无米下锅了

加大企业税收？疫情冲击之下，企业都活不下去了，都指望政府税收减免呢

央行印钞，这是一条路子，但后果也很严重。本来疫情冲击之下，人们收入降低，大规模印钞，物价上涨，到时基本生活得不到保证，难免会出现什么乱子。所以，印钞可以解决一部分问题，但不能大规模搞，得保障人们的基本生活，物价可以小规模上涨，不能大幅度爆涨

何以解忧，唯有房地产

房地产是地方政府最重要的钱袋子

2021 年地方一般公共预算本级收入 111077 亿，而其中土地出让收入高达 87051 亿，土地出让收入相当于地方财政收入的近八成！而这还是建立在去年土地出让收入增长率大幅度下滑的情况下，也就是说在这之前，土地出让收入在地方财政收入的占比只会有高无低。

土地财政事关地方政府的钱袋子，一点都不夸张

不管是个人还是家庭，或是组织，最重要的一件事就是赚钱，就是有收入。一个政府或组织，最重要的一件事，也是钱从哪里来

一般来说，地方政府收入来源主要有三类：

一是地方所属企业收入和各类税收收入。包括地方政府以投资者身份参与利润分配的收入，各种税收收入，比如营业税、所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城镇维护建设税、房产税、车船使用税、印花税、契税等等

二是土地转让收入，也就是俗称的土地财政收入

三是中央财政的调剂收入，补贴拨款收入及其它收入。

其中税收收入本来占比就不大，这两年由于疫情原因，各地企业时不时地停产停工，人们收入普遍下降，还要各种减免税收。税收收入，对各地方政府来说，杯水车薪，根本不顶事

中央财政拔款，本来也不多，还有各种指标卡着，指望中央财政拔款解决问题，也不现实

因此，各地政府只能寄希望于卖地收入上

而土地能不能卖出去，取决于房子能不能卖出去，如果房子卖不出去，开发商谁敢拿地。开发商不拿地，地方政府地卖不出去，地方政府钱从哪来？

因此，为了让开发商拿地，地方政府必须要救楼市，楼市起来了，开发商房子卖出去了，开发商才可能买地，地方政府才有卖地收入

救房地产，就是救地方政府的钱袋子

所以大家看到，从去年底开始，各地政府一波接一波地出台各种救市政策

现在明白了吧，为什么政府铁了心要救房地产

不当家，不知道柴米油盐贵，公务员工资要发，老师工资要发，警察工资要发，投资医院、地铁、公园等基础设施，一桩桩，一件件都是天量支出。这些都要花钱，而且是很多很多钱

不管是个人，还是组织，还是政府，什么都可以缺，就是钱不能缺，因此，我们也就能理解了，为什么现如今，百业萧条的情况下，政府单独把房地产拎出来，专门针对房地产行业，出台了那么多的救市措施

因为房地产来钱最快，来钱最猛，见效最快，简单、粗暴、有效

所以大家有幸看到小麦换房、大蒜换房、房子下乡、恶意不买房这样的操作

所以也就明白了，政府为什么一定要铁了心救房地产

那么问题来了，房地产还能不能救得起来

由于篇幅有限，再说今天周末，就不搞那么累了，这个问题我们留到下一期再聊

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知乎用户 turboshaft 发表

我来写爽文啦！先上结论：假如没有涨价去库存 2.0，国内的房价必然崩盘，其中三四线以及二线一般地段的房价大崩，二线黄金地段和一线的房价小崩。

在论证上述结论之前，首先介绍一个常识，一个简化和两个公式。

**一个常识：决定房价的不是收入，而是房贷。**我举一个例子，住北京朝阳区某老破小的一对五十岁左右的土著夫妇，没学历收入低，男的开公交女的当清洁工，辛苦三十年也没多少工资收入。现在他们发现，自己住的老破小居然值一千万元人民币了。为什么？这是因为，对门同户型的老破小被人以一千万元人民币买走了。这位购房者花了三百万首付，以房子作为抵押向银行贷款了七百万本金，未来要连本带息把贷款还清。银行向购房者放了七百万贷款，银行慌不慌？答案是不慌，因为银行手上有价值一千万的房产作为抵押物。但是假如房价下跌三成，银行就会有资不抵债的风险，将引起系统性的金融危机。因此，贷款一旦放出去，房价不能下降，至少不能大幅下降。对于一套房子而言，其总价值由抵押这套房子所能放出来的贷款来决定；对于全国所有的城镇住宅而言，其总市值由其中拿去抵押的房子所能放出来的总房贷余额来决定。全社会的总房贷余额越高，全国城镇住宅的总市值越高，两者呈线性关系。

一个简化：家庭部门的贷款包括了房贷，但是还有其他部分，比如经营贷。有研究显示，国内的非房贷家庭部门贷款与房贷同样呈强正相关，因此可以在这里做一个简化，即家庭部门的贷款余额越高，城镇住宅的总市值越高，两者呈线性关系。

**两个公式：【公式一】**家庭部门贷款余额 = 名义 GDP * 家庭部门杠杆率 **【公式二 】**城镇住宅总市值 = 城镇住宅总面积 * 城镇住宅平均单价 = 城镇人口 * 城镇人口平均住房面积 * 城镇住宅平均单价 = 总人口 * 城镇化率 * 城镇人口平均住房面积 * 城镇住宅平均单价

有了上述准备工作，我们来计算几个数据。

2008 年，全国人口 13.28 亿，城镇化率 45.68%，城镇人口人均住房面积 28.3 平方米。因此，根据公式二计算得到 2008 年全国城镇住宅总面积 171.68 亿平方米。

2021 年，全国人口 14.11 亿，城镇化率 64.72%，城镇人口人均住房面积约 39.6 平方米。因此，根据公式二计算得到 2021 年全国城镇住宅总面积 361.63 亿平方米。

由以上数据可知，2021 年全国城镇住宅总面积是 2008 年的 361.63/171.68=2.10 倍。13 年来，全国城镇住宅总面积的年化增速为 2.10^(1/13)-1=5.9%。记住这个数据，待会还会用到。

继续计算：

2008 年，名义 GDP 总额 31.4 万亿元人民币，家庭部门杠杆率 17.9%，家庭部门贷款余额 5.62 亿元。

2021 年，名义 GDP 总额 114.4 万亿元人民币，家庭部门杠杆率 62.2%，家庭部门贷款余额 71.16 亿元。

由以上数据可知，2021 年全国家庭部门贷款余额是 2008 年的 71.16/5.62=12.66 倍，因此 2021 年全国城镇住宅的总市值也应该是 2008 年的 12.66 倍。由于 2021 年全国城镇住宅总面积是 2008 年的 2.10 倍，因此 2021 年全国城镇住宅的平均单价应该是 2008 年的 12.66/2.10=6.01 倍。注意这是全国平均，在一线城市或者二线城市的黄金地段，这个数字恐怕会达到八到十倍，而三四线或者二线的一般地段，这个数字会小很多，只有两到三倍。

2021 年全国城镇住宅的平均单价是 2008 年的 6.01 倍，**13 年的名义年化增速高达 6.01^(1/13)-1=14.8%，远远高于房贷利率，也远远高于长期定期存款的利率，**这是过去 13 年买房能够致富的根源。早买房的、多买房的、高杠杆买房的，在这轮盛筵中大赚特赚。

现在是 2022 年，国内的宏观杠杆率是 268%，处于绝对的高位；家庭部门杠杆率是 62.1%，自 2020 年 9 月份以来就已经横盘。假如：（1）不能进一步推升宏观杠杆率，那么中国经济的增速将完全由内生增速决定，我估计在未来五年内名义 GDP 年化增速不会高于 6.5%；（2）家庭部门杠杆率继续横盘，那么家庭部门贷款余额的增速将等于名义 GDP 的增速 6.5%，这意味着全国城镇住宅总市值的年化增速同样是 6.5% 。另外，已知过去 13 年城镇住宅总面积的年化增速为 5.9%，假如未来五年该增速继续保持在 5.9%，那么未来五年，全国城镇住宅平均价格增速将下跌到 1.065/1.059-1=0.57%，这个指标不仅远低于房贷利率，甚至远低于长期定期存款的利率。换言之，假如未来五年宏观杠杆率和家庭部门杠杆率不发生明显变化，那么买房是纯亏钱的。这一局面肯定无法长期维持，在未来短期内必然导致房地产市场的彻底反转。

有人可能会问，已知全国城镇住宅平均单价 = 全国城镇住宅总市值 / 全国城镇住宅总面积，既然现在全国城镇住宅的总市值只能以 6.5% 的年化增速上涨，假如控制全国城镇住宅总面积的增速，比如说从之前的 5.9% 压低到 1%，那么全国城镇住宅平均单价的增速将有 5.5%，不就超过房贷利率了吗？对于这种想法，我只能说数学上成立，但是实际操作完全不可行。压低全国城镇住宅总面积的增速只有两种方法：一是控制人口城镇化的速度甚至进行逆城镇化，这将降低名义 GDP 的增速，使之明显低于 6.5%，这相当于降低分子；二是减少新房销售，但是这会影响房企的现金流，导致房企大面积破产，最终导致名义 GDP 增速下滑，极端情况下甚至会引发系统性危机，出现美国 2008 年式的硬着陆，导致 GDP 被动收缩。

总结一下，过去 13 年国内房价上涨的根源并不是收入水平的提升，而是家庭部门杠杆率的暴涨。家庭部门杠杆率上涨叠加名义 GDP 的上升，导致家庭部门贷款余额的暴涨，从而推动城镇住宅总市值的暴涨，最终推高了城镇住宅的平均单价。目前家庭部门杠杆率开始横盘，这导致家庭部门贷款余额无法快速上涨 ，因此城镇住宅总市值无法快速上涨，最终导致城镇住宅平均单价的涨速严重降低，甚至无法超过银行长期定期存款的利率。

那么，为什么现在需要涨价去库存 2.0？因为这可以迅速推升家庭部门的杠杆率，从而迅速推升家庭部门的贷款余额，带动城镇住宅总市值的暴涨，最终推动城镇住宅的平均单价的上涨速度超过房贷利率。我在这里给大家简单计算一下：

首先，根据我对美国 2001-2007 年次贷泡沫数据的粗略估算，宏观杠杆率每上升 4.83 个百分点，名义 GDP 增速可以被强行推升一个百分点（具体计算过程可以看我在这里的回复）。现在全国的宏观杠杆率是 268%，其中家庭部门杠杆率是 62.1%，假如未来五年非家庭部门的杠杆率保持不变，家庭部门杠杆率每年上涨 4.83 个百分点，那么 2026 年家庭部门杠杆率将达到 62.1%+5*4.83%=86.25%。而由于家庭部门杠杆率上升带动了宏观杠杆率的上升，未来五年，名义 GDP 的年化增速将被强行拔高一个百分点，达到 7.5%，因此 2026 年的名义 GDP 将为 114.4*1.075^5=164.23 万亿元，家庭部门贷款余额将达到 164.23*86.25%=141.65 万亿元，将是 2021 年的 141.65/71.16=1.99 倍，这意味着 2026 年城镇住宅总市值将达到 2021 年的 1.99 倍。假定未来五年全国城镇住宅总面积继续维持 5.9% 的年化增速，那么 2026 年全国城镇住宅总面积将是 2021 年的 1.059^5=1.33 倍。因此，2026 年全国城镇住宅平均单价将达到 2021 年的 1.99/1.33=1.50 倍，五年平均年化增速 1.5^0.2-1=8.4%，这个增速将明显超过房贷利率，更要高于长期定期存款利率，必然造就一批新的炒房致富的人生赢家，人均净资产一个小目标完全不是梦。

知乎用户 蒙古上单 发表

土地国有制的优秀就体现在这。如果土地是私有的，商家一旦亏损了，就会立刻采取措施变卖资产，第一批消费者在倒霉后也会有所行动，最终导致市场的萎缩。但现在土地是国有的，商家和消费者在行动前都必须先问问国家意见，让国家决定他们能不能行动以及亏损算谁的，最终拿出一个基于公有制的处理方案以保护经济。

自由市场的弊端就这样被特色规避了，真好。

知乎用户 西村疯婆子 发表

崩不崩国家一定会大力隐瞒和拖延，我想了想，唯一的办法就是你们可以去走访一下有 2 套房以上的房东，问问他们如果 7 折能立马卖掉的话卖不，如果十个里面有八个说愿意卖，那说明房价已经崩了。

因为现在的限购令也许是担心如果撤销所有限制，必然迎来恐慌性抛售，到时候肯定比七折还低。

当然有朋友提到房东没有持有成本根本不慌，但是我们也得考虑经济环境和物价，要是长期通胀，也会有很多人考虑卖房提现。只是现在这方面的数据国家不让我们知道。

我感觉现在就是在维持纸面价格而已，反正没人买爱写多少都行。之所以还在强撑，是为了再割最后一茬韭菜了，现在谁上车谁就相当于 49 年加入国军。

房子失去流动性，交不起房贷的只好断供，但是断供的信息也被屏蔽。而且断供了一样要给银行做牛马。

而且维持纸面价格还有一个好处就是将来的房产税可以按纸面价格收钱。

另外很多人认为大多数房东都是低价入手根本不慌，其实不是的，这里有一组数据你们可以看看。

很多一部分人都是 16 年后上车，至今还在还房贷。如果物价和经济下行导致他们扛不住房贷开始卖房，对市场将造成很大的冲击。

知乎用户 Erika 发表

我给我的洋大人朋友陈述本地房价和本地普通人收入的时候，洋大人说 100 年都不可能还得完房贷。然后他问我能不能自己盖房子？

我就说这个土地啊它是被垄断的。

然后他心领神会 “那我明白了”。

知乎用户 小透明 发表

房地产已经崩了，之所以你觉得没崩，是因为由此导致的扩散效应和破坏性影响尚未表现。

但是这个行业的运作已经基本完蛋了。

你所说的房地产崩盘更准确的形容应该是由房地产崩盘引发的社会崩溃，这个倒是真的还没出现。真要是出现了，咱也没功夫在这平台上瞎哔哔了。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

现在楼市还能维持的住，没有崩，核心还是房东的心态没有崩，或者说大部分房东的心态没有崩。真正的那种跌破了底价往出卖房的人，还是少数。
举个简单的例子来说，这个房东他在 2018 年的时候，以 200 万的价格，全款买入了一套核心位置的改善房，等到了现在往出卖，持有了四年时间，算上持有成本，他的这套房子，他要卖到 230 万以上，他才能保本，卖到 250 万，他才能有盈利，然后这个时候你和他谈价，他给让你低到 230 万的时候，他就很难给你再降下去了。因为他会觉得他这个房子他都持有 4 年了，好歹不能亏，而且他这个房子的位置，又是核心区域，又是改善房，怎么能亏呢，他不赚钱，他可以接受，但是你让他亏钱，他就很难接受了。
现在房东普遍的心态是可以接受不赚钱，平卖，但是让他们亏钱卖，这种房东比较少。
如果说这种房东比较多的话，那么楼市基本就那啥了。

彭叔房产粉丝群第 13 次拉人了，全国各地房产群都有，不卖房纯交流

知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

为啥要崩盘？垄断的计划经济市场，崩盘只会崩一次，崩了就再也起不来，我 d 还没到前苏联的地步呢

知乎用户 zcbenz 发表

中国的房地产不会崩盘的，按现在的趋势国家准备让民企全部完蛋，以后都是国家卖地国企买地盖房，房地产全部国有化。

既然房地产要变成国家垄断行业，那定价权就由不得市场，房价不但不会跌，大家手上的优质房产都会变成稀缺资源还有得涨。毕竟国家垄断盖出来的房子嘛，和市场经济盖出来的房子肯定不一样的。

而且未来房地产应该会吸取社会的优秀经验，施行双轨制，参考医保和社保，普通人只能买普通标准的房子，对社会有突出贡献的老干部可以低价或者免费获得优质公房。

国有化房地产既有大家梦寐以求的福利分房时代的社会主义优越性，又吸收了商品房时代对经济的催化作用，所有人都有光明的未来。

当然有人肯定会说生育率下降没人买房了怎么办，这也不用担心，你不买房但总得租房吧，国家盖出来的房子租给你就是了。为了防止恶意炒房哄抬房价，国家以后会禁止私人出租房产，自己买的房子只许自己住。以后租房也是国家统一管理，租金设置合理每年稳步上涨，同时限定合同最长期限，每租满两年就必须搬家，如果你想过安稳日子就不得不去买房。

知乎用户 82 年的农夫山泉 发表

讲个事情吧，有人还记得 97 年的东南亚金融危机吗？

当时的中国各大银行坏账率超过三分之一，大部分国企全靠着银行无限量放贷维持着苟延残喘的局面，国家直接命令银行保住这些国企，因为要是这些企业破产了，那可是几千万失业潮。

在抵御金融危机后，中国怎么做的呢？

对各大银行定向注资，成立三大资产管理公司，将银行坏账全部剥离出来，银行得以轻装上阵，在美股港股上市融资，从而才有了现在的宇宙行等巨无霸银行。

那么你觉得房地产捆绑的相关产业工作人员有没有几千万呢？

现在房地产局面再差也没有之前 97 年中国遇到的局面差。

要是把各大房地产企业的坏账（烂尾楼，卖不出去的房子）全部剥离，统一成立专门资产管理公司，进行处理，然后再对各大房地产公司定向注资，最后上市融资，那么这些房地产企业是不是就又生龙活虎了？而那些资产管理公司的坏账则通过时间换空间方式来慢慢消化掉。

并且在出台一些政策鼓励买房。

比如：对各大城市老区或城中村进行拆迁，拆完后只给房票，房票只能用于特定区域购买房子。并且价格上高于拆迁补偿。让拆迁户补差价去购买比较难卖掉的区域的房屋。政府还能把拆迁的地皮高价卖了。

各大城市成立政府租房平台，房东只要把房子上架平台签长期合同，就能享受再次购房的首套房贷款利率。后期还能通过立法规定租房只能去政府平台租；然后就能开始收房地产税了。

降低首付比例，延长贷款年限到 40 或 50 年。

这样子是不是就崩不了了，至少再续个五六年不是大问题。

知乎用户 沅芷湘兰 发表

6/28 增补: 从 6 月土拍的情况看，通过城投或其他地方国资背景的企业来拿地，基本算是把土拍市场的面子维持住了。下一步地方政府会用尽浑身解数去促进新房的销售，否则循环就卡在了这些城投和国企身上。如果新房市场的交易量仍然萎缩，那么只能要么把土地还给地方政府，要么就质押给地方性银行然后把烫手山芋转移给银行。

谈 “房地产崩盘” 恐怕首先还是要明确定义，究竟什么是 “房地产崩盘”？

如果是讲价格，那么房地产价格现在没有崩，将来也未必会崩。

如果将崩溃定义为 “大量民营开发商濒临破产，乃至于变成僵尸企业，各地产生大量烂尾楼”，那么可以说“崩溃” 已经开始。

作为一项资产，不管是以价格进行不同国家间横行比较还是以价格与收入比较，都不可谓 “不高”，但是从很多方面来说如今的价格又很难称之为会崩溃 “泡沫”。

讨论这个 “泡沫” 会不会崩溃以及何时崩溃，一个可行的分析思路是从这个 “泡沫” 的根源进行分析。之所以会出现今天如此之高的房价，根源还在于分税制改革后地方财力匮乏。地方政府在经济方面最主要的诉求在于 GDP 的增长与收入的增长。这既是政绩又同时是实际。土地财政依存度的数据汗牛充栋，我就不再赘述。

地方土地循环的一个基本的模型：起点是多种方式以土地作为抵押物获得资金，投资基础设施，同时辅以刺激房价的手段使房价上升，卖地获取土地收入，偿还最初的基建债务并有很大盈余，再进一步扩大投资。

在上述循环模型中环环相扣，少了哪一环都不行，其中最重要最关键的一环是要保证房价的上涨。保证上涨才能保证有足够的资金去购买房产并引致土地购买形成土地收入。但是由于房产购买者的特性，也就是我国居民部门的一些特性，会导致二级市场中的房价可以维持相当高的价格粘性。这个后面有时间会进一步解释，现在简而言之一句话，在几乎没有持有成本的条件下，大多数人既不愿意承担降价销售所带来的损失，同时也有能力承担微小的持有成本。

二级市场粘性颇高的价格，结合地方政府维持房价上涨（或至少是横盘稳定）的意愿。不管是一级市场还是二级市场房价都是可以维持相当长时期的稳定的。具体而言，开发商如果希望降价来快速收拢资金，会产生争相降价的囚徒困境，乃至于踩踏。地方政府首先要考虑的就是避免这种状况的发生。地方政府一方面可以通过价格管控手段禁止房地产商降价销售（不允许调整备案价并且叫停变相降价手段），另一方面可以减少土地供给、挤压二级市场交易驱使需求向新房市场，如果能维持新房供给略少于房产需求，甚至还能保持价格的微涨（去化周期两年以上的地区几乎不可能做到）。当然代价就是土地交易量的下降。这一点已经在各地土拍的行情中体现了。

综上所述，更大可能先出现危机的是地方财政而非房价。新房市场维持价格的条件下缩量直接传导到地方土地收入的下降，进而传导到相关的两个方面：基建投资、基本财政支出。这两项支出都是刚性的。土地收入因为房地产市场缩量而下降的同时支出刚性，就带来了地方财政的巨大风险。

基建投资的刚性。GDP 方面，基建投资的边际收益已经越来越低了，通过投资拉动 GDP 进而提高居民及政府收入的路径受阻。但是为了保持 GDP 的增长，又严重依赖于惯用的大基建。同时基建投资具有很大惯性，一个工程建设周期 3-5 年甚至更久，需要持续的资金投入。

基本财政支出刚性主要体现在财政供养人员的部分。对政府来说体制内的基本工资支出是刚性的，可以缩减 “奖金” 的部分但很难进一步减少。永远的“医师公” 中至少公和师的收入会受到一定影响。但是医师公群体并不会因为奖金收入降低而断供或出售自己的房产。影响更多的是新购入房屋的信心和意愿，这就回到了一级市场缩量的问题上。会产生恶性循环。

回顾过去的经济危机，一般的规律是 “危机的爆发爆发总是从危机的源头开始”。所以我判断“崩溃” 也是从地方财政开始。

总结：

1、不论是一级市场还是二级市场，新房和二手房的价格都可以在相当长的时间，相当大的范围以及相当高的价格下维持稳定，并不会轻易出现 “价格崩溃”；

2、民营房地产开发商的情况会恶化，违约、破产。烂尾的情况会普遍且严重，这可以视作具有 “特色” 危机形式。的如果崩溃是指这一点，那么已经发生了。而且看不到任何解决的办法。

3、地方财政会出现危机。体制内收入会受到一些影响，但 “医师公” 不会断供，影响的是新房市场的信心。基建会沿着过去的路线继续下去。赤字会增加，债务会进一步膨胀。但是目前看政府部门（特别是中央政府）杠杆率整体还不是很高，还有加杠杆的空间。极限在哪还不好说，但短期来看还有办法维持。

附：

为什么从本回答开始的地方就提出了 “价格未必会崩溃” 这样一个判断？为什么房产价格具有相当高的粘性？

首先不管我们把房产看作是一种 “金融资产”还是一种 “普通商品”，当产生下跌预期的时候，人们会倾向于持币观望并推迟购买决策。降价预期会带来“刚需不刚” 的效果。基于这个（不言自明的）基本前提，我们首先把视角放在二手房市场上，在这里房价并非外生变量。考虑一个基本理性人模型，持有 N 套商品住宅。这个人在什么条件下会选择以比市场价格为低的价格去出售自己的房产，从而实现市场价格的降低呢？

这里首先要说明一下什么是市场价格？或者说市场交易价格的形成机制。我倾向于张五常在《卖橘者言》中简明易懂的价格形成机制描述。凡是之前发生的（同等位置同等户型等条件或可由其他位置或户型推断）真实交易价格，就是市场价格。上一宗交易的成立，即确定了市场价格（姑且先不论信息的获取）。市场价格的走低，即为下一桩实际发生的交易价格低于可比的现时市场价格。

回到基本模型的问题中，假设不存在信息不对称，持有房产者可掌握真实的市场价格，在什么情况下他会选择以比市场价低的水平出售自己的房产？在市场具有升值预期的时候，理性人不会放弃资产增值的机会。在市场具有降价预期的时候，会遇到需求减少难以出售的问题（注意这里只是降价的预期而并未实现），市场中任何一个理性人在非特殊压力下，都不会选择真的降价出售房产，去实现降价的市场预期。因为一旦这样做了将承担资产的实际贬值。而只要不出售，就会因上一个市场交易价格的存在而维护了自己资产的名义价格。

以上模型成立的前提条件，在于房产占个人资产比重达到 70% 以上。（来源《中国金融》2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查）。如果 N=1，也就是房产为唯一的自住房，那么即使租金回报率仅为 1.5% 以下，不管市场是升值预期还是降价预期，都不会导致人们把自己的房子卖掉改为租赁。租房市场对租客的不友好只能退居次要因素了。如果 N 大于或等于 2，房产持有者仍旧会仅在购买者愿意出价高于或等于市场价时才愿意出售，不愿因自己的交易行为降低自己的资产价值。

那么作为金融资产的房产为什么不像股票一样容易出现 “割肉离场”？除了上述“降价预期导致需求减少” 和“交易行为降低了自己的资产价值”这种在股票上也成立的特点，房产与其他资产最大的不同在于：1、上述房产占个人资产比例大；2、房产难以分割成小份交易；3、房产交易周期长（预期不好时 3-6 个月）；4、特定位置与条件下的房产交易（换手率）非常低。这里面每一个因素都不容小觑，更不用说叠加起来看。既然持有成本极低（在没有房产税的条件下仅有大多数人忽略了的折旧成本）。

同时，也正是因为房产价格确实存在前述的粘性。那么至少作为一项资产，贬值的风险也是相对小的。你可以说我把房子卖了轻松可以获得更高的投资回报。在今时今日的股票 / 基金表现下至少把房子出售投入股票市场不能看作是理性和多数人的选择。

真正对房价会造成致命打击的也可能是唯一致命的黑天鹅是出现大规模和长时间的失业。但凡还能找到工作，中华民族的传统文化会让人宁肯打三份工也要把个人无限责任的房贷持续供下去的。不到万不得已也不会降价出售手中唯一可称得上 “资产” 的房子。而不需要偿还贷款的人同时大概率也并不需要为生计奔忙，在几乎没有持有成本的情况下低价售卖资产的行为仍旧不是决定性的，越是在市场预期不好时反而如此（因为减少了购房者，使得出售房产不得不大规模减少自己的资产价值）。只要不卖，挂牌价 - 资产名义价格就不会降。

知乎用户 云淡风轻 发表

别的国家城市化是以制造业为基础可升级可持续，所以别的国家城市化会不断加深。这个中国特色的就是以房地产为支柱产业，不能升级不能持续，房子盖成世界名牌也没用，外国人不要你的。

当库存到现在这步，人均住房 40 平多，市场已几乎饱和，房地产上下游产业链开始萎缩，并且无法逆转，房地产业可以容纳几亿的建筑装修及材料生产工人，不谈那六亿，大学里房地产相关专业有多少大家都知道，什么救市政策可以让数亿人有工作呢？成亿的人灵活就业，那购买力呢？有人说不是还有四亿中产吗！别闹！中产都在考虑怎样不断供，阿里数据江苏法拍房近 21 万套了，浙江 19 万套了。

不谈美元加息及俄乌战争啥的国际形势，我们自己就开启逆城市化进程，表现为大学应届毕业生找不到工作，广东上次还弄个缴钱实习的，中航上海某单位部门，去年 7 月 20 号以前入职的六个新人，现在剩一个，都去苏州武汉沈阳哈尔滨及原籍了，最后的这一个也对我说准备换个地方，见瓶水之冰而知天下之寒也。

城市化已经不能持续，现有的城市人都开启回乡村之旅，诸位以为房价能死犟到什么时候？

有人说不是有限跌令吗？那黑白绿服装的九千万人啥活呢？现在农村乡村公路上已开始查头盔搞创收了，化肥从去年 115 涨到现在 260 块了，农民身上也没钱了，个税也不行了，开征房地产税吧，商房价死得更快，当然也可以开动印钞机的自尽模式，就是没有让房价不回归理性的模式！

知乎用户 牧之​ 发表

一二线，省会城市不会崩，中西部小县城分分钟爆，四五线小城市也可能快了，其他地方不好一概而论。

首先，就如古代盐铁专营一样，房地产本质上是一种税（鹅城的税收到三十年以后喽），你的购房款至少一半都归 zf 了。这个税，套上中国人买房置地的文化惯性，又绑上医疗教育等等社会服务，加之舆论造势（丈母娘什么的），大家缴的不要太积极，现在搞得有些家里没个起征点（30% 首付）的都大上杠杆来缴。还有什么税种，能这么好用呢？你换其他直接税，吊民们可是会搞事的，参考江西老表推动农业税取消的故事。当然，收这个税也有风险，这税是我 zf 找银行借走钱先花了，我跟你银行保证钱未来三十年我治下的韭菜会连本带利还给你银行的，我有这个加上这个（张麻子拍在桌上的），可以站着把钱挣了，韭菜们不敢不还。如果房价大崩，刚需韭菜们一看房子只值一百万了还要我还个两三百万的，直接摆烂不还了。至于投资客，断供，割肉跑路，就当买了一只垃圾股。这大面积断供银行崩盘，zf 也是兜不住的。所以才会有限跌令这种东西出现，略微跌一点，韭菜们，投资客们只会摇摆抱怨，但不至于大面积断供。另外还有一些是杠杠太大首付都是全靠借强行上车的，这些人即使房价不崩，个人收入稍有波动也会断供，这种就要查资金来源直接不许上车。还有各种投机炒房的也要打击。这些说是防止系统性金融风险，本质是用手里的这个和这个，履行给银行许下的韭菜们会还钱的保证。

其二，我们印钞 / 放水停不下来，为什么停不下来，这是另一个很大的话题了本文先不说。印出来的钞，又不能像阿美的绿纸一样收割全球（为什么最近几年四处推人民币结算，也是打了小算盘的），那总得有个去处，所以肯定会炒高某个全民必须商品，衣食住行选一个吧。衣，这个不太好炒，你价高我消费降级，少买几件衣服又不碍事；食，这个傻子都知道万万不可，米面油暴涨，那可就全体大乱斗了；行，炒汽车没意义，基本公益化的公共交通也不太敢炒，如果要炒也是对整个交通运输网（比如油价，高速费这些和房价一样起飞），但这价格炒起，运输成本传递给所有商品，这可能粮食都被炒起来了，怕是兜不住；那最好的选择，不就是剩下一个住了吗。天量的钞，再怎么监管，再怎么定向，一波一波不还是滔滔不绝进了房地产，推动房价起飞。房地产的需求方，一方面是有住房需求的人，另一方面是不断印出来的钞，是资本。

你说什么空置率那么高了，现在人口不增长了，韭菜们真的买不起了，供大于需了。这就不透彻，供永远被 zf 控制，需也可以由 zf 创造。这个税太好用不可能不收，那么结果就是长远看不可能供大于需。下面细说。

现在的情况是，开发商瞎搞，上一波 zf 放水救你们，你们不好好清库存，还给玩中国速度拼命建，库存又高了，还四处烂尾偷工减料激起民粪，还觉得自己大到不能死，想绑架 zf。那就怪不得 zf 了，长痛不如短痛，直接做掉这些开发商（三条红线为什么要出，明知道会让很多人的房子烂尾还是出，开发商想打折急着回笼资金但我出限跌令堵死）未来的土地财政，民营地产公司死掉退出，国家队接盘。要是发展还行韭菜还有奔头就继续维持现状，不理想就切换成开发长期公租房的模式，用房租收割彻底买不起房想躺平的韭菜。

需求方面：城镇化继续推进，你说城镇化已经差不多了？那就做掉中西部那些个死气沉沉的小县城，引导这里的人去更大的城市，一二线和省会持续虹吸三四五线人口，重新定义城镇化。

供给方面：消灭大城市城中村，整治群租，避免人来了窝到这里去割不到。你说大城市已经建好的商品房也多了，哪怕来这么些人也够了。不打紧，有些房子没学校没医疗没交通周边也没工作机会，zf 就是不给配，房子老化无人维修摇摇欲坠，最后沦藏污纳垢之所，那这种地方的房子还能算进供给里吗？怕不是原来住里面的也急急忙忙想搬走，反而需求扩大了。

这样两手抓，就又有源源不断的人口来大城市了，精准控制之下，需求还是大于供给。到时进可国家队开发商卖新房割之，退可公租房割之。炒房的，各种方式限制二手流通，房价上涨的红利那本该是我 zf 的税收，岂能让你们这些投机倒把的人套现离场，那不是从 zf 口袋里偷钱嘛。你们就等着我的房产税制裁吧，要不然就把多余房子低价托管给 zf 做公租房，给你抵税。说到房产税，也许会出，但规则一定很妙，和个人所得税一样，最后针对的还是平头百姓，毕竟大量空置房子在谁手里大家心知肚明，刀不能割自己人。盼房产税迫使姥爷们卖房从而降房价？醒醒，没学会走就想跑，第一步还不如盼姥爷们的财产什么时候全面公示。看都不给你看的东西，还便宜卖给你，春秋大梦。

总体来说，未来中西部县城和四五线小城市的人口一定会被引导去一二线城市或省会，上面发几张 A4 纸的事。这些小地方未来可能会裁撤合并，就像现在有些地方并村。同时，因为迁移来的人口的需求，一二线城市好地段的房价只会继续缓慢上升。买的起的人还是有的，这点不用质疑，一线汇集全国富人，二线也汇集全省富人，福布斯富豪排行榜上涨最快是哪国啊？买不起的去略差的地段，还买不起就去公租房吧，反正到时都是 zf 的，人人都是韭菜，难逃被割。

除非发生极端场景，不然就是这么个路了。长远来看，有能力还是得去一二线城市好地段置业，但务必注意，买房说白了买的就是位置，有些位置不行的房子，尤其超高层，以后极有可能就会是前面所说的藏污纳垢之地，小心选择。眼下这个当口，应该正是转型期，先观望吧。

评论区慎言，被删了很多，可不是我干的。

知乎用户 龙弥尼 发表

说起房价这个事情，2006 年那会

某二线城市房价 3000，工资 1000，单平米房价收入比价差 3 倍，不吃不喝要干 25 年。

如今那城市房价 23000，工资 4500，单平米房价收入比价差 5 倍，不吃不喝要干 43 年。

人命越来越贱，劳动越来越不值钱，房子越来越贵。

与其苦逼奋斗，不如来和我一起玩 STEAM

现在真是 STEAM 一年一度的夏促打折季，快来拉上你的小伙伴和我一起躺平耍游戏。

知乎用户 知乎让我改名字 发表

这才哪儿到哪儿，还没有断供潮呢！

现在的状态下，政府地卖了，税收了，该赚的都赚了。地产商呢，钱拿了，转移或者花了，该赚的都赚了。银行呢，款放了，业绩完成了，利息还收着，利润大的吓人，奖金提成一个没少，该赚的都赚了。

只有购房者，甭管是自主还是炒房，付了首付还得还月供。房价就不用看了，糟心，该亏的都亏了。

拉条幅上访是没用的，政府也没余粮啊，还有几千万吃财政的等着呢。

想来想去只有断供一条路了。爱咋咋滴！

要有 **** 的觉悟。

失去的是枷锁，***** 整个世界！

英特纳雄耐尔一定要实现！

知乎用户 水寒 发表

政府在托底。

房地产崩盘后，第一个完蛋的就是地方政府的信用。

知乎用户 木剑先生 发表

利益集团宁愿左手倒右手死撑土地价格，暂时还崩不了，那就出手人口崩呗，统计局再发功，今年也是全国人口减少元年了，值得载入史册。当年牵牛把屋都挡不住中国人民生育热情，被房地产为代表的各类资本干趴下了

知乎用户 TOM DIG 发表

因为人的主观能动性

几年前要崩，涨价去库存

去年要崩，放开限购，锁死二手房

今年要崩，降低首付

前天要崩，降低利率

昨天要崩，给衙差下指标

今天要崩，大蒜、小麦、西瓜顶首付

明天要崩，给衙差下指标

后天要崩，共有产权搞一搞

现在的房地产就像温水煮蛙，在里面热死，跳又跳不出去，主要是现在适应了温水，很舒服，根本不想跳出去。跳出去那么冷，舒服日子习惯了，为什么要跳出去？

知乎用户 狂奔的小魔头​ 发表

房地产的长期逻辑归根结底是城市潜力和人口，关于是否有泡沫这个问题，不能一味的只凭主观臆想去推断，如果从顶级一线城市来说，北京、上海、深圳，现在的高点房价换算到美国纽约和日本房地产泡沫前的房价，还有很长一段距离，所以对于这类人口继续流入的顶级一线城市来说，还有顶级二线城市，指成都，这类城市的城市潜力和资源就确保了房地产依然是保值的，依然是抗通胀的手段，特别是刚需的机会是没问题，但是，三四线城市和一般的二线城市，基本已经确定没有任何机会了。

这个结论以后会继续分化，这几个大城市情况会越来越好，而剩下的会越来越差，因为没有城市潜力来支撑，即使有虚拟的泡沫也已经破了，价格都会下跌，所以你说的崩盘，对三四线城市，已经可以说崩盘了。

最后说个大家可能意向不到的结论，美国那边这一年，大城市的房价还上涨了 12%，在我们的惯性理解中美国的房价是早就没戏了的，而我们天天盯着人家 8% 的通胀好像美国是什么意想不到手忙脚乱的，但实际是，美国的失业率数据不到 4%，各方面经济数据还挺好，就股市回调了，这说明了什么，通胀更可能是人家是一步步计划好的，从 2020 年的放水，引到如今的通胀，让全世界买单来稀释债务，其实人家经济数据不错，而我们的失业问题却相当严重。

知乎用户 周哥​ 发表

崩了如果有好处，那肯定会崩，要不然，就像股市，会有托市行为，以时间换空间。

收不起来钱，那只好多印刷亿点点用，物资价格可能会跌，但是你还能指望不被收割？

房子崩盘了，房子还在，多大个事。

绝大多数老百姓，买房是为了住，买房是为了存钱。

难以崩盘，就像古代的地。

知乎用户 资本不眠 我不眠​ 发表

美国财政部接盘了房地美和房利美

放弃了雷曼，没想到雷曼的威力这么大

所谓的金融创新，不同评级证券的杂锦煲仔饭

上桌后各种打包盒整容，拍照的时候还加美颜

然后卖出去，卖给美国，欧洲，卖给全世界

然后，雷曼一到下，包装拆开，

一个炸弹嘣地让全球都一起放烟花

你要说如果救了雷曼，会不会结局不同，这个估计没人敢给答案

再看看日本的地产泡沫破裂，这典型的政府也没法救

股市，外汇，楼市都是泡沫，日本政府发现了来加息

不但救不了空中楼阁，反而加速了恐慌出现

救不了，救不了！！！

以上，你可以说美帝是不救了，日本是救不了！

然后，看看国内的地产，很多人都说为啥不崩盘？

我就觉得奇怪，地产崩盘？对谁有利呢？

如果让房价回到大清时期? 那时我们真的有信心购房吗？

地产崩，不是地产行业失业问题，地产产业链上的都要失业

更可怕的是，银行里边如果一堆坏账，金融系统凉了

其它需要贷款的行业，还能拿到钱吗？

这一波操作下来，覆巢之下，富人都撑不住，工人阶级还谈买房？

回到题目，国内的地产没有崩

其实不是没有崩，而是没有出现地产内部负面效应的大规模外溢

这里的原因有两个大方面

一是我们没那么多金融创新，
房企贷款以银行为主，可控可监测性强；
二是国企地产纷纷入局接盘民企大块头，
已经是把对经济的负反馈加了一重隔离网；

很多人在说关于烂尾楼，这就是地产内部炸的一个体现

这个世界没有所谓完全自由的市场，都会有干预的

自由经济和政府干预西方都有搞过

什么理论有用，就用什么理论去搞建设！

聊一聊 15 年以来这一波地产是如何起来的

中国两大流动性蓄水池 - 股市 & 房地产

2015 年 04 月份 是当年房地产的标志性拐点

04 月环比 0.37% 05 月 1.36% 06 月 2.31% 07 月 3.32%

对比之下 2015 那年 04 月份 A 股开启了泡沫赶顶行情

04 月月线 A 股上涨 18% 05 月 3.83%
06 月 - 07 月最高跌倒最低 跌了 39%

不难看出 从 4 月份资金已经逐步从楼市转移入方式

楼市越嗨 资金抽离 股市风险就越大

股市崩落 楼市在 6、7 月份环比也迎来高潮

楼市环比：06 月 2.31% 07 月 3.32%

股市涨幅：06 月 - 07 月最高跌倒最低 跌了 39%

地产政策口子开了洼地，还需要钱进来灌水抬高

14 年 9 月份降低首房贷款利率 15 年 3 月 二套房最低首付比例降低至 40%
但是房价抑制没有大的动静 还有其它政策，
挖出了京杭大运河，没水也只能干等着

股市的财富慢慢转移，资产的狂欢开始转变

二线城市 资金的过渡

2016 年，一线城市开启限购 热钱涌入二线城市

二线城市开启一波上涨潮

2016 年 1 月环比 0.33%
随后环比直线拉满级别
2016 年 9 月环比 2.47%

当时最火爆的，央视财经都报道了 - 楼市四小龙

南京、厦门、合肥、苏州。

4 月份 70 城房价指数显示，合肥新建商品房价格环比上涨 5.8%， 二手房价格环比上涨 6.8%，均甩出北上深 2 个百分点以上，
并且合肥的新建商品房和二手房价在 4 月的环比涨幅均位列全国第一。【关注】房价涨幅已赶超北上广！楼市惊现新版 “四小龙"​mp.weixin.qq.com/s/Id10S450Hsvfr7sKuI2iAA

上面文章里边写了几个卖了上海房

回到合肥安家的，估计现在也是看着上海的房价

感叹和千万富翁插肩而过吧

三四线城市 政策挖水库 政策引水注

三四线城市是房地产去库存的 “困难户”

原本就没有什么产业得城市 后果就是 要人口没多少 要消费能力弱得很
大家都喜欢自建房 - 宽敞 住的宽 邻居互助
这也是中国【熟人】社会的重要形成因素

然而，办法总比困难多 先有了个**【棚改货币化政策】**

以前征地 大家都喜欢房换房

棚改货币化就是现在征地 给大家发钱，不换房了

但是这个政策也没有消化三四线库存 因为它只是挖了水库

原因是因为货币安置对于地方财政压力大 各地还是选择以实物安置为主

在 2016 年 水库终于等来了水 棚改的钱有着落了

2016 年 5 月 三大政策行银行开始通过抵押补充贷款给棚改提供资金
抵押补充贷款是央行设立的主要支持国民经济重点领域、 薄弱环节和社会事业发展，
而对金融机构提供的期限较长的大额融资

于是乎，水涨船高

16 年下半年走出了一波环比大上攻行情

环比峰值达到了 1.56%

大的宏观环境和政策造就了地产行业从 15 年以来的扩张

房地产的金融属性和大而不倒的思想 让房企扩张欲望无限放大

大环境 + 大欲望，一下把中国的房价给顶了起来

房地产的金融属性就是预售 + 借贷

想要预售好，银行给的贷款多，就需要搞到好的地段

于是乎，房企在抢地皮这一阶段就开始往上抬价

然后，你发展规模越大，银行越喜欢借钱给你

钱一多，又想要加快跑马圈地

毕竟，这个游戏的机制是：圈越多，越有钱圈

资本抓住大而不倒的心态，拼命贷款给大企业

这样一来，房企抢地盘，抢规模就成了最简单有效的玩法

钱是个好东西，原本为了解决物物交换的不便

现在为了钱，处处给自己找不便了

知乎用户 嘎嘎嘎嘎嘎 发表

从全国来看，其实房地产已经崩盘了，你说不崩盘那只是各大一线、新一线、省会等重要城市而已。

小地方的房价其实早已经跌了很多了，我两个亲戚在老家隔半年时间先后买的碧桂园的房子，先买的 8k / 平，后买的 5k / 平，还送车位，你说崩没崩，老家还有大把房子都难卖出去。

全国城市不是只有省会，不是只有一线的，大把城市的房价都是疯狂下跌。人人都在想一线城市房子崩，想想有可能吗？如果中国一线房子都崩那国家经济绝对出了问题，何况一线远郊房价实际也是下跌的，但凡多去楼盘逛逛，都知道。

现在广州地价这么贵，房价是不可能低的了，政府不可能让房市崩盘的，现在大房企基本都是国企央企，恒大这些基本都在暴雷，接下来卖房的钱你自己想想去了哪里？何况放水这么多，不用房市拦一下洪水，真想感受大水灌溉的滋味啊，那时候你吃个饭都嫌贵。

去年看政策我是真以为房价有机会下来，今年我算是看透了，别抱着不切实际的幻想吧。一线房子照样涨，小城市房子别说泡沫了，啥都挤不出来了。

知乎用户 ba aa 发表

毕竟这是一个降价会处罚的神奇国度

知乎用户 浮生 发表

如果没有强制措施强行不让房地产崩盘。

15 年经济就崩溃至少三十年内起不来了。

知乎用户 小呆呆 发表

因为中国制造还撑得起现在的房价

日本当年房价崩盘，主要原因是当年的日本制造已经撑不起当年日本的房价了

知乎用户 易道论內 发表

看了很多，感觉很多朋友都没写到点子上，不请自来，如果写的不实请见谅！

如果说房地产崩盘其实早就已经崩了只是人们关注的少而已，从去年恒大开始摆烂开始，房地产都已经开始崩盘了，中国排名前十的房企中，恒大最先崩盘了，其次是绿地，融创，碧桂园也不久了，剩下的大大小小的房企死的不计其数，郑州西安长沙这些省会城市开始大规模烂尾，排名前十的房地产企业死的还剩下几个？如果这都不算崩盘那什么叫崩盘？

可能你们说的崩盘是房价一泻千里，房价降价成白菜价这样，抱歉国家一纸禁令让房企禁止降价，所以看不到房价崩盘，但是销量表明了一切，从恒大爆雷开始，房地产的销量就被腰斩，各个月下来全国各地的房子成交量少了很多，这些数据都是有目共睹的！那为什么房价价格不能降，这个涉及到国家层面的东西，不好说，也不能明说！

首先大家需要明白一点百姓进城买房就是给国家交的进城税，不管你认不认可都是这样的！国家从有钱人手里收的进城税！假设房价 100W 一套，那其中 40～50% 是土地出让金，这一部分是国家卖地的钱，建安成本在 20～30%，这个是建筑成本！各种税费大概在 13% 左右，企业运营成本 8%，剩下的 8% 左右是房地产的利润。这其中银行没有参与的，银行参与的是你贷款，首付 30W，贷款 70W，利息 70W，老百姓要还银行 140W 左右，另 70W 是银行所赚的！（以上所有数据不太准，还请见谅）

看到这个比例构成就知道一套房子的价格大头都是国家或者政府收走了，银行也算国有的！也就是说实价 100W 的房子，老百姓付款金额是 170W，银行拿走 70W，国家土地拿走 45W，税费占 13W，企业利润 8W，企业运营成本 8W，建筑成本 28W！那么如果房价要下降，降哪一部分呢？我估计哪一部分都不好降，所以这是个死局，目前各地出台的各个政策中大概了解了一下，降利率，降首付，降买房资格，离谱到在职大学生就有买房资格了！这种竭泽而渔的做法真是让人无奈！

说点心酸的，中国普通老百姓的收入大概只占 55% 左右，也就是说企业给你 1W 一个月，那实际上你到手最多只有 5500，或者更低！因为社会保险个人交 8%，企业交 21% 医疗保险公司交 9% 个人交 2% 失业保险 3%，这已经占你工资的 43% 了，公积金按最低的 10% 交，这都 53% 了，当然公积金这一部分能提出来，其余的都不行！这个时候你工资高于 5000 了还得交税，嗯，非常棒，国家的税率高不高你说了算，我除了骂娘无话可说！有人说养老金到时候会再发给你的，其实这个很扯淡因为养老金的钱国家根本不够花，预计到 2030 年到 2035 年之间养老金就会入不敷出，到时候你指望国际还怎么发钱？延迟退休已经提上日程了！你愿意拿 53% 的收入去赌一个看不到明天的未来吗？反正我是不愿意，如果可以不交我一定会选择不交！

国家收了这么重的税还是不够花怎么办，国家又弄了一个增值税，之前是 17%，现在是 13% 除了免税的产品，其余都是要交税的，小到平时吃的馒头，大到电视洗衣机冰箱等都要交税！有些进口商品税率更高！还有一样东西国家抽取了重税那就是汽油 柴油等 汽油里添加了养路费，城市建设费，教育附加费等，导致汽油里面税费高达 46%，你去加 1000 元的油，有 460 都是税，感谢给国家做的贡献！至于抽烟的就不说了，烟草税大概在 50% 左右，具体看不同的款！

国家收了这么重的税还是不够花怎么办？地方政府想方设法的卖地，让农民去城里买房，收取入城费，土地这一块成了政府部门的香饽饽小金库！所以给大家的感觉就是国家一直在扶持房地产行业，一直在卖地振兴房地产！因为除了房地产行业以外国家找不到另外一个可以割老百姓的韭菜割的如此之爽快的政策了，对，他找不到！如果有那绝对是呼吸税了，毕竟每个人活着都要呼吸，每次呼吸都对中国的碳排放行业造成了不可估计的损害，所以要对每一个活着的人收取呼吸费！

所有人都在唱衰房地产行业，觉得房地产行业快不行了，房子卖不动了，要降价，那肯定是不可能的，房地产的大头是国家拿了，降利率是损害银行利益，降首付是增加系统性风险，降材料成本？这种百年大计，动不动要使用六七十年的东西，谁敢瞎胡闹？降土地成本？政府愿意吗？不挣钱的生意你觉得政府会花费大力气去做吗？降开发商的利润，那开发商只会将房子封顶以后套出监管账户里面的钱，然后提桶跑路！

下一步政府会逼着你去城里买房，禁止翻修农村房屋，禁止批复农村宅基地，将卖房成绩纳入公务员考核，作为地方官员政绩的一部分！如果成绩还不理想不知道会使出什么样的下三滥对策，具体可以参考七八十年代的计划生育政策！

有时候我常常在想：国家强制征收打工人一半的收入充盈国库，有没有想过剩下这一半是要养活老婆孩子，赡养老人，交房租，日常开销，吃饭喝水的，是要让孩子们上学的？国家会不会考虑年轻人这一半的收入够不够他们花的？年轻人手里仅有的这点钱在想方设法的给弄走，设这个税那个税，有没有考虑过年轻人的死活？

中国很美好，中国的未来很可期，可这一切都与我无关…… 如果没有仅存的道德观驱使我前行，我就是另一个三和大神了！

河南很好，中国也很好，下辈子不想再来了……

知乎用户 Larry 发表

还嫌法拍房不多啊。

每套法拍房折价率 = 起拍价 / 评估价 - 1

最有意思的是成都市的法拍房几乎都可以一键贷款。2022-05-31 的结果：

2022-04-30 的结果，看成都。。。

2022-05-31

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q

2022-04-30

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q

知乎用户 张志谋​ 发表

因为看空房地产的人都是穷人（买不起房的人），而看涨房地产的人多是有钱人，至少买了一套房。中国那么多房子，说明买房的人很多，没有经过统计，也没有相关数据，但我凭感觉估计：拥有房产的人多过没有房产的人。

知乎用户 柯文 发表

从去年下半年开始，我国 100 个大中小城市的房价就进入了普跌状态，在一些经济发展程度较慢的三四线城市，地方政府甚至要出台强制的 “限跌令” 来阻止房价持续降温，给社会经济带来的恶劣影响。这是房地产改革二十年来为数不多的情况，就以往的经验来看，以前房价下跌用不了多久就会回归至稳定水平，从那时至今很多购房者就对买房失去了信心，认为我国的楼市可能要崩盘了。因为房价下跌时大家并不想买房，都害怕入手后房价一跌再跌，届时自己既要承担家庭资产缩水的风险，又要按照原先贷款合同上约定好的金额还款，由此产生的经济和心理压力会特别大，进而成为当之无愧的接盘侠。价值规律中需求多少又会影响价格的高低，此时房价必然会一降再降，楼市就逐渐进入了一个恶性循环。

业内人士就此问题给予了相应的回答，给出了我国楼市永远不可能崩盘的结论，告诉购房者们不必太过担心，这究竟是为什么呢？看完以下 4 点你就知道其中的缘由了：

第一，房地产是我国经济的支柱

提起我国经济的支柱，房地产数第二没人敢称第一，因为首先房子除了能提供给广大老百姓一个安身立命的场所，还与人们日常生活中必须要面对的教育、落户等事情息息相关，这全部都是我们的大事；其次住宅具有金融和投资属性，比如当有房一族遇到什么急需用钱的事情时，可以将名下房子卖出换钱用，也可以选择将其做抵押，这都是比较快速的变现方式。随着时间的推移，当小区周边诸如交通、医疗等资源逐渐完善起来时，房子的价值相较之前肯定有了一定的提升，届时我们将其低买高卖出去也能使家庭增收。

赚取的差价可以帮助我们换取一套各方面条件更好的房子，大家也能把这些钞票投资到其它方面，这样资金的安全性能得到更好的保障；最后也是最重要的一点是，房地产衍生出了承建商、房屋中介等五花八门的行业，这些行业为数以万计的劳动者提供了大量的工作机会，也反哺给政府大量的财政收入。正因如此社会的就业率才得到了很好的提升、相关部门才有更多的资金用于城市基础设施建设。

如果楼市崩盘，首先那些尚未买房的年轻人，好不容易攒够了钱也很难找一个可以满足自己基本生活需求的房子，连居住都保障不了生活的幸福感自然少之又少。虽然我据国家统计局颁布的数据显示，我国住房拥有率已经超过了 96%，但剩下的 4% 仍要得到重视；其次当大家遇到诸如老人生病等需要一大笔资金的事情时，想破了脑袋也没有经济基础来解决自己所遇到的问题；最后就是各地的失业率将不断增加，久而久之社会秩序就会因此混乱，政府也没有足够的储备资金为城市增加保障老百姓日常生活便利的设施。

第二，新业主的心理会不平衡

楼市崩盘换句话来说就是房价大跌，此时那些刚买了房的新业主势必会感觉心里十分不平衡，因为虽然房价一直在跌，但在社会平均工资涨幅十分有限的今天，大部分家庭买房动辄还是要掏空大部分家底、再承担长达二三十年高额的贷款利息。大家即使不炒房也不想看着自己家庭资产平白无故的缩水，这样作为业主整天看着房子就会陷入无尽的忧愁之中，每每到了还款的日子，更是感觉压力倍增。想出售发现自己找不到一个更合适的房子，个人也不想再麻烦地重新看房选房；想断贷却又感觉不划算，毕竟影响的是个人征信，这样做的话未来自己再想申请信用卡和贷款都有可能被拒，情况严重的话，个人出行、上学会受到一些限制不说，就连名下的房子也可能保不住。

但若真的到了消极情绪压抑许久的那一天，一些法律意识淡薄或者真的遇到困难的家庭，也不可避免地会走上房闹或者弃房断贷的道路。这样一来，广大开发商和购房者之间的关系将逐渐恶化，从而进一步影响消费者积极入市的热情；各地法拍房和空置房的数量将逐渐增加，当社会资源得不到合理分配时，人与人之间的贫富差距会不断拉大，这非常不利于国家保障全体人民住有所居目标的实现；随着时间的推移，银行的坏账数量是一天比一天多。

第三，实体经济需要长远发展

实体经济是我国经济的重要组成部分，其可以让人们生活水平不断提高，也是国家强盛的重要保障，更是提高我国国际地位的重要因素。俗话说经济基础决定上层建筑，实体经济发展的最大基础来源就是房地产行业，如果楼市崩盘，人们生活的物质资料将大幅减少，即使是经济发展程度很高的一二线楼市也不能幸免于难。

第四，房地产行业有一定的行规

各行各业都有属于自己的潜规则，房地产行业也不例外，其最显而易见的一点就是，当房价下跌时，各大开发商会以最快的速度报团取暖，这样最起码能延缓房价降温的速度。那些原本想顺应潮流的房企，考虑到自己未来发展的可持续性，以及同行之间的合作关系，宁愿将房子囤积在手，也不愿降价出售。否则非常容易与同行形成恶意竞争，谁也不想逞一时之快，让自家企业陷入难堪难办的境地之中。

综上所述我国楼市永远不可能歇菜和崩盘，2022 年想买房的刚需家庭其实不必草木皆兵。

我的微信公众号：军师柯文，欢迎关注，一起聊投资。

关注柯文的五大理由：

（1）看不懂 k 线图，MACD，KDJ 等技术指标

（2）不会选股，无法区分劣质公司

（3）把握不住市场主线，风口行业总是错过

（4）买入总是被套，卖出总是卖飞

（5）炒作没有计划，买卖全凭运气

本文不存在任何推荐，所聊到的股票不构成任何推荐仅供参考学习，股市有风险，投资需谨慎！

作者：山药蛋视频
来源：今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

知乎用户 Tanlislee 发表

已经崩了。

崩 = 欠钱不还

你说房价啊？买了不让你卖，怎么崩。

知乎用户 常悬咨询​ 发表

衣食住行都是市场刚需，也是人们日常生活离不开的。

房地产如今已经左右了婚姻、家庭、消费的基本格局，也左右了职场和官场。

要买房或者已经买房的，就不敢辞职。

要想有政绩，任上的城区改造或者新建商业区成绩如何，都是 “作业” 或者“考试”。

房地产关联的不只是房地产本身，更重要的是背后的金融体系，包括住房公积金、住房贷款等产业和行业。

房地产是大宗商品，每一次交易产生的经济效应都要比其他商品交易要高得多。

特别是房地产衍生的住房贷款业务，加大了资本杠杆的力度，能够刺激区域经济在短期内迎来大爆炸（但是，也会增加购房族的资产负债）。

房地产是最好的社会财富转移工具，也是资本财阀最容易操控经济命脉的载体。

很多国家和地区都会把房地产看着是支柱产业，包括日本、韩国、美国、法国、英国等发达的资本主义国家。

只是房地产金融以及衍生产业必需进行有效控制，不能放任资本操控，否则一定会引发经济危机。

2008 年美国次贷危机爆发的原因就是房地产金融导致的。

因为住房是刚需，被很多资本财阀和企业通过各种正规非正规的方式进行刺激，特别是一线净流入人口多的大城市，竞争激烈，再加上各种炒家和玩家的操纵，房价高居不下，已经脱离了房屋本身的属性，更多的是金融高杠杆工具。

中央出台房住不炒也已经好几年了，房价也没有降下来，是因为房价一旦暴跌，更房地产关联的产业包括家装、建材、金融信贷、房地产中介等行业都会受到大幅度冲击，一定会造成 GDP 大幅下滑。

所以，房价不会出现过山车的上涨，但是也不会呈现自由落体的下降。

维系房地产的稳定，最基本的措施就是稳房价，至少在短期内不会出现房价大涨或者大跌。

现在很多大城市的房价高到接近 95% 的人都买不起，但是也不会大幅降下来，去满足刚需群体。

房价与地方财政还有这不可分割的关系，房地产开发商从地方政府管理部门拿土地，然后建设成住宅或者商业区。

这些住宅区或者商业区的房子，要么卖出去，要么住出去，总有办法现金回流。

房价的控制权，实际上掌握在地方政府相关管理部门，而不是房地产开发商，更不是购房者。

只要国家机器还能够正常运转，只要行政治理体系还健全，房地产就不会崩盘，除非发生不可预测的颠覆事件。

知乎用户 Carl 发表

分价格和成交量两个维度。

从成交量来说中国房地产，交易量永远回不去了，而且未来持有成本上涨是大概率。当然，单纯看全国尺度没意义，因为城市与区域发展呈现出分异趋势，要尺度下移到城市尺度分析才有趣。对购房者来讲，就是邻里和社区的尺度才。以前是城市分化，现在是同一城市内不同区域还有分化，甚至同一区域不同小区价格也完全不同。

知乎用户 空白​ 发表

啥叫自由市场，就是房子会从一万涨到十万，再跌到一万一。然后再从一万一涨到 20 玩，跌到 2 万。

换了你，你是不是也不确定自己在哪里进？连续十个涨停就足矣忽悠大多数人了。

到时候一堆跳楼的，政府能怎么办？

价格必然会涨，因为通胀啊。

当然了，我们指的只有一二线的房子，其他的我不清楚，不敢瞎说。

知乎用户 崔丁 发表

美股都没有崩，泡沫大到天上去，我们的房地产最起码还是有实物抵押的，凭什么要先崩盘。

再要崩盘，也是美股先崩盘为上。

知乎用户 温婉明媚香独秀​ 发表

我有一言，且说与诸位：

历史的发展由盛及衰需要时间来孵化，势必是会分几个阶段的，而在这些阶段中，又有各种变数，各个阶段都不会只是放着不管，但越到阶段后期，就越需要下猛药，不然小打小闹无力回天是显而易见的。

在房产中，以近期刷到的一些新闻（短视频）举例。

1. 郑州房票问题

我出一百八十万，三大家族再出一百八十万，出的多，赚得多。

2**. 高学历烂尾楼事件**

剿匪是不会剿匪的，但靠剿匪的名义，敛财的胆子还是很大。

3**. 收房发现房子悬在半空中没有地基**

三天之后，定给县长一个惊喜。

4. 住了四五年的房子，开发商跑路，因为没有网签被法院强制执行

你说到底是钱重要，还是我重要？不会是我吧？

第一阶段——百姓成穷鬼了，没油水可榨了。

第二阶段——谁有钱挣谁的，黄老爷，你有钱。

第三阶段——麻匪，一定要剿，你想想，你带着老婆出了城，吃着火锅唱着歌，突然就被麻匪劫了。

第四阶段——屁股，屁股在树上了。

第五阶段——枪在手，跟我走，杀四郎，抢碉楼！

第六阶段——上海就是浦东，浦东就是上海。

黄四郎走了，张麻子也没留在鹅城继续当县长，太阳照常升起，日子还得过，鹅城的人们，该吃吃，该喝喝，没事看看房价又涨了，房价又跌了，哈哈..

知乎用户 paopao 发表

房地产市场不够公开透明，尤其是和股市这种相比，交易数据你很难获取，部分信息你根本得不到，再加上强有力的 control，所以核心地段你确实看到很坚挺。但是像恒大这种如日中天的都完了，称之为崩盘也不为过。

知乎用户 ltl123 发表

东北房地产已经崩了，水电齐全物业完备交通方便的小区，两三千一平方米可是比比皆是。

东北房地产为什么第一个完犊子？

人口血崩了呗。

自己算一算中国人口出生率追东北的速度。

基本就全明白了。

有人说北上广深全世界接盘？

想多了，全世界有钱人都是郊区加别墅。

住什么高端小区的基本都是富裕中产。

你算一算全世界富裕中产能不能接北上广深这么大盘子不就明白了？

知乎用户 de nn 发表

看过天涯 kk 写的帖子的，大概都知道这到哪个阶段了吧。以下是个人观点，勿喷。

1. 国家队下场接盘房地产私企

2. 大量建公租房，商品房以后都是豪宅居多，改善盘，刚需盘会更少

3. 发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金有关工作

4. 个人猜测，本次放水后房地产牛市结束，但是一线及强二线会缓慢上涨，弱二线核心区也一样

5. 说房子现在高了的，我实在不知道，水能往哪儿放，毕竟 a 股就是割割，壮大这个金那个金的

6. 国家发展一直有通胀

7. 想交流的点下面链接。

交流​jq.qq.com/?_wv=1027&k=4tjspfFN​jq.qq.com/?_wv=1027&k=cxbXQVfn

知乎用户 少即是多​ 发表

谈论房地产，“土地财政” 是绕不开的话题，简单来说，土地财政的本质，就是通过出售未来 70 年土地的增值，为城市公共服务和基础设施进行融资。土地财政使得土地成为中国地方政府最重要的信用来源。
如果将房地产看作露出水面的冰山，那么土地财政就是隐藏在水面之下的巨大的部分。
土地财政帮助地方政府以无法想象的速度积累起城市化的原始资本，地铁，高速路，高铁、机场、摩天大楼…… 一个一个拔地而起。直到现在，基建也一直是发展的主旋律，基建狂魔的核心逻辑在哪？
回答这个问题，我们得回到房地产的角度，思考一个问题：
我们买房，到底买了什么？
我们来对房地产做一个微观金融上的解析——把买房视作购买一个资产组合：买入一份看涨期权（也就是多头）和买入一份永续债券。
永续债券代表了房屋的消费品特性和物理属性，债券利息即无成本享受城市现有公共服务、基础设施的收益（虽然这部分收益并不是显性的），未来卖出可以享受时间价值和隐性收益的价差；看涨期权代表房屋的投资品特性和公共服务、基础设施的价值，标的为城市公共服务和基础设施的建设情况。当城市发展到下图拐点以上时，房价也随城市之发展而上升。
这在一定程度上解释了两个现象：
1. 为何在一些高速发展的城市，房价节节攀升；而在一些城市，房子仅能够用于居住，而没有哪怕丝毫的投资品作用（举个例子：鹤岗）？
这是因为部分城市的公共服务和基础设施仍未达到图中增长点，比如人才政策、社会保险、医疗水平等，此时房屋仅包含消费属性。
超过增长点的房地产，其价值便会随着城市的发展而上升，房价的上升速度取决于城市的发展速度。
2. 为何在部分高度发达的城市，房价处在高位，却没有暴涨的基础呢？
在一些城市，政府已经不再需要通过土地财政进行融资——而且城市发展也已经到了一个相当的瓶颈。此时房价代表了城市隐含福利的价值折现。为什么学区房的价格如此夸张？从这里能够得到解释。在这一类城市里，购买房屋仍能获得收益（别忘了还存在着永续债属性），但是想和十多年前一样一夜暴富，对不起，已经不再可能了。

大部分老百姓买房，除了掏空 6 个钱包，还得向银行贷款付给开发商。

贷款是商业银行的主要资产。在一定意义上，“六大行” 几乎可以代表整个银行业的情况，而在国内银行业的严监管现状下，国有商业银行的经营逻辑是大体相同的。因此我们先以工行为例，探索银行的贷款结构。
从 19 年工行发布的年报来看，从业务类型来划分，公司类贷款占比达到了 59.4%，其中交通运输、仓储和邮政业占到了 24.9%，房地产业占到了 7.5%。个人贷款占总信贷投放量的 38.1%，其中个人住房贷款占个人贷款的 80.9%。将个人按揭贷款称作银行信贷资产 “压舱石”，不是没有道理的。
简单的计算就可以得出，工行投向房地产的信贷投放量比例最高，达到 35.27%，第二名投向交运、仓储和邮政业的贷款占 14.79%，仅占首位的一半。
其他国有银行情况也基本相同。从宏观来看，有关数据显示，A 股 36 家上市银行涉房贷款合计达 33.98 万亿元，占总贷款金额的 32.99%，其中，36 家上市银行个人住房贷款金额高达 27.6 万亿元，占比达 26.7%。
可以充分认为，商业银行最主要的资产是房地产信贷，这是保证商业银行偿债能力的基础。我们也就在层层穿透中得出了第一条结论——在人民币发行的信用基础中，房地产占有了很大一部分比重。
只要房地产依然坚挺，房地产信贷就是可靠的抵押资产，人民币的信用就有保障。
这是为什么我们讲，中国的货币制度实际上是 “土地本位制”。
对中国的宏观经济来说，房地产是发动机，而绝非蓄水池。大众总是有这样的一种观点：房地产作为 M2 的蓄水池，吸纳了难以想象的货币。而一旦房地产崩盘，资金将呈泄洪之势，瞬间形成巨大的泡沫，造成严重的通货膨胀。
但事实真的是这样吗？
在我们所说的货币中，纸币只是很少的一部分，绝大多数都是以信用形式存在。货币供应量——也就是 M2——并不是央行开动印钞机印出来的钱，而是在银行体系和借贷过程中被一次次派生出来的，这个过程简单来说就是：A 把 100 万元存进银行，扣除央行规定的 10 万准备金（假设存款准备金率是 10%）后，银行把剩余的 90 万贷出去给 B。但是此时 A 依然可以取出或使用他之前存的 100 万元，也就是说社会上的货币供给凭空增加了 90 万，这就是所谓的存款派生机制（当然我们将该过程大大简化了）。
纵观房地产整条产业链的信贷，简单来说就是房地产企业贷款，拿地盖房；公众贷款买房。一方面传统观念和房价上涨的预期强化了公众购房潮，另一方面，公众高昂的购买欲又吸引了房地产企业拿更多地、盖更多房。这是一个显著的双向因果关系。
在这条产业链中，每贷款一次就创造了 M2，每还一次贷款就消灭了 M2。但我们知道，贷款是一瞬间完成的事，还贷却要很多年。因此整体来看房地产还是在创造信用，房地产就这样拉动了整个经济体的繁荣。
实际上，一旦房价崩盘，不光不会引起恶性通胀，反而会导致更加严重、更难以处理的通缩。不信我们可以看看地球上曾发生过的两次房产崩溃：
日本房地产泡沫破灭后，日本陷入了长达 20 年的通缩，史称 “日本消失的二十年”。
美国次贷危机后，美联储为了防止通缩的风险，进行了 4 轮 QE（量化宽松），向经济体中注入了大量的流动性。
当然，中国现在还远远没达到房地产崩溃的程度，但当前，中国面临着供需修复不同步、全球经济衰退等现实环境，总需求不足导致通缩风险。这就是为什么我们提 “既要防通胀，又要防通缩”。
对于这样一个超级大国来说，稳定是必须压倒一切的。在此情况下，政府绝不可能任由房地产出现过大波动——无论是上涨还是下跌——导致通缩预期的加剧。

知乎用户 守护最好的纯纯纯 发表

怎么崩，你知道后果么

土地财政占地方财政大头，崩了，那不只是银行烂账，居民资产贬值，破产。

需要地方财政养的公务员，教师，地铁，高铁等等通通都可能发不出工资 = 基本公共服务，基础设施瘫痪。

要我看，只能软着陆，然后国家使劲印钱。通货膨胀，鼓励消费。

知乎用户 筑屋匠 (乡村别墅) 发表

因为房地产不能硬着陆，只能软着陆，这就注定不能出现崩盘，它涉及到的行业之广、群体之多，世界上没有处理的先例，只能一步步地来。

筑屋匠给很多农村家庭建房子，就从自建房的角度来谈谈房地产吧

1、土地

我国土地性质是全民所有的，是 14 亿中国人民共同的生产资料，私人是没有土地产权的。具体分为国有土地和集体土地。

城市建设用的是国有土地，农村建房用的是村集体宅基地。国有土地有出让金，以及交易契税，这部分资金入财政账户，构成了地方财政收入。相比于办厂开店收上来的税，土地交易环节的税收更快捷、体量更大，久而久之就形成了 “土地财政”。土拍市场不活跃，财政收入就会随之下滑，

2、开发商

开发商通过土拍市场拿到了土地开发使用权，交完了土地出让金，就着手开发，囤地行为是不允许的，否则地块就会被收回。

有些开发商一时拿不出钱怎么办？通常会通过抵押方式，从银行贷款获取资金，等到楼盘全部卖出去了，把贷款还上就行了。

融到钱的开发商，就会开始三通一平，开始规划楼盘，开始炒作销售，工地一开工，各方面的供应链都开工起来了

3、银行

开发商一边在开工建房，一边卖房销售。这时候银行手握 2 种风险，一种是开发商的借贷，一种是买房人的借贷。

两头贷款在手里，银行也心慌，毕竟银行的钱也不是凭空来的，它一方面吸收储户资金，一方面从央行那里融资。如果开发商跑量、购房断供，就会形成不良贷款。要是存钱的知道银行金库钱都贷出去了，不能正常兑现，那会是怎样的景象？

4、供应链

地产商搞建设一下子没有那么多资金去买材料、找工人，一下子也不能预付工程款，往往是施工单位、建材厂商先货后款垫资支持楼盘开发，只要楼盘房子都卖出去了，开发商拿到钱了，工程款、材料钱就有盼望了，如果房子卖不出去，开发商也没有余粮去货款。

5、买房子

老子 2 万 5 一平买回来的房子，结果你告诉我只要 1 万 8 一平，买房人心里肯定是一亿个 mmp。作为既得利益者，当然是房子继续涨才好，这样购房人的还贷压力就不那么大，不然一路降降降，只能断供 2 万 5

知乎用户 花狐狸 发表

银行不同意 房地产商不同意 精英们手里握有大量房源也不会同意 地方政府更不同意 这些可都是权贵

知乎用户 Weibin Wu 发表

今天跟小孩玩，孩子说为什么每次玩具枪瞄准了之后却不一定能打中目标，我说因为现实世界不是玩电脑游戏，瞄准了也要看其他的因素。

房地产没有崩盘，因为房地产不是电脑游戏，不是说你政策怎么出，它就该怎么动。实际上，房地产调控搞了很多年很多次，经常出现打压政策刚出来，房价反而网上涨的情况。目前的房地产状态，是多种因素叠加的结果。其中的政策肯定很关键，但是也不是唯一的。

目前除非再出一些反常的政策（比如之前出的指导价，这个当时看着觉得已经不是一个正常的政策了），举个例子，按家庭人口计算住房面积，如果拥有的住房面积大于规定面积，直接低价强制回购，这样的政策就还能发挥作用。不过有指导价珠玉在前，再出这类政策，就不能算反常了吧？

知乎用户 刘知远 发表

因为 七月一号，八月一号，九月一号

知乎用户 逝影绝忧 发表

机枪可以有效的杀伤骑兵，但是需要坦克才可以把骑兵淘汰战场。

一个事物的消失是需要取代的力量。

美国等外在秩序无法提供一个国内的新秩序

国内的反对与苦难也没有给出更好的答案，

那么当下的秩序便是可以维持的，

单靠否定不能创造新的世界。

哦，对了，虽然房家你可以认为当下不算崩盘，

但是想想上海，河南等等事情，还没有更加到什么吗？

那个判断我是在西安疫情时作出的，现在又出了这么多事情，真的一点感觉都没有吗？

知乎用户 培根配西柚​ 发表

全国房产交易量每年都在涨，全国平均价格每年都在涨。

就这还说崩盘，为时尚早

知乎用户 黄河明月​ 发表

一个产业的规模有两部分构成，销售量和销售价格。前 100 大房企销量下降 40%，已经完蛋。销售价格变化不大。

美国佬的次贷危机，美国 20 城市综合房价指数从 200 跌到 140 以下，跌幅 30% 多，通过价格调整，刺激需求增长，加上放水，2020 年已经完全恢复。市场机制发挥了作用。

中国说的是市场经济，但是地产市场实行价格管制。导致需求大幅度下降，价格也不能调整。结果地产企业死的好惨。

最终的结果，可能像香港，价格恶贵，人民住小房子。

要么调整价格，刺激需求。

知乎用户 红旗漫 发表

因为多数人不接受租房

刚需们房价就算归零也不卖，也愿意继续住，你说怎么崩

知乎用户 王国桢 发表

崩盘？可能在你有生之年你都看不见房地产崩盘了，别拿日本对比较，我们的经济体系跟日本不一样，没有参考性。

2016 年，2017 年，房地产已经完成了去库存，实际上去的是 40 年产权的商业房产。接下来每年的政策基本都是让房地产健康发展，什么叫做健康，就是房价波动范围不能太大，最危险的时候已经过去了，崩盘的希望彻底没了。

在过去的 20 年，中国的经济发展突飞猛进，房地产作为拉动经济的带头大哥，功不可没，没有房地产，我们的航母，我们的歼 20，我们国家的军事能发展的如此迅猛？我们的基建，我们的高铁，能四通发达？我们国家能全面脱贫？这些千古功绩，房地产的贡献功不可没。

要是房地产崩盘了，就意味着中国经济崩盘了，大量的人员失业，没有收入，可能连吃饭都是问题，房地产怎么可能崩盘。所以该买就买，崩盘这个词在中国房地产上面不适用！

知乎用户 锻神锋​ 发表

他本来就没有泡沫怎么崩，搞笑

知乎用户 白颐路观潮 发表

因为中国根本没有需要崩的房地产泡沫，现在的房价泡沫是可以随着经济继续发展消解掉的。

现在国内一二线城市均价大概是深圳 7 万，京沪五六万，杭州厦门四万，南京三万，天津两万，合肥 1.8 万左右，武汉成都 1.5 万左右，沈阳郑州重庆长沙一万左右，剩下大多数三四线城市五千到一万，大多数县城五千左右。前几年喊房价高的声音很大，因为那时候中国人均年收入只有两万多元，平均一个劳动力一年只能挣五万左右（大多数人挣得当然更少），一线城市大多数人六七千，二三线城市很多四五千，再小的地方两三千，当时大多数城市房价比现在还要高一些甚至高不少，确实压力很大。

而这两年大多数地方的房价已经明显降低，之后无论从政府的意愿还是市场供需基本面看，未来几年房价都不可能再普遍大幅上涨，全社会也基本失去了房子保值的迷信，房子的金融价值已经大大降低。按未来十年平均 4.5%、之后十年平均 3% 的经济增速，中国人的收入还能增长 115% 左右，之后十年还很可能增长接近 80%，也就是说十年后现在的房子价格相对于那时的中国人收入只相当于现在的房价的 47%，而二十年后现在的房子价格仅相当于现在房价的 26%，哪怕房价依然有温和的上升，十年后的实际房价也应该还是现在的一半左右，而二十年后的实际房价大概率不超过现在的三分之一。试想，如果你所在的城市房价变成现在的一半，你还会觉得不可接受压力巨大吗？

而且中国越是高房价的城市，一线和强二线城市，越是发展动能强，现在的房价水平依然不过就是全球发达国家普通大城市的水平，随着中国越来越强大，这些城市的房子以后国外接盘侠都不会缺，商品房高房价对部分当地居民造成的不便需要通过经济适用房和廉租房等等方式解决，但是单纯的房价泡沫谈不上有太多，地方政府对卖地收入的依赖程度也低。弱二线和三线城市大多数也会在下一个十年发展起来，维持现在的房价甚至略升一点都没什么问题。小地方的房价当然有一些是虚高，而且大量楼盘根本不可能短期卖出去，很多闹剧肯定要以部分投资者背负损失收场，但是毕竟这些房子单价便宜，大多数这些地方的房企规模也小，出现一些风波对整个金融和经济体系产生的影响不会有多大，也就像前几年的互联网理财那样，小打小闹中收场。

知乎用户 h 汉唐气象 发表

如果单纯按照经济学的现象来判断，房地产已经崩盘了。大型房企几乎都深陷债务危机，房子根本卖不出去，烂尾楼就不说了。如果不是外力强行锁定价格，房子价格估计只能剩下三成。而外力强行干涉的结果就是严重扭曲了市场，造成有价无市的局面。正是这一有价无市的局面给了部分房主信心，让他们误以为房地产还没崩。

知乎用户 Roger Wang 发表

你以为崩盘很容易？

那个就是金融造反。古往今来，有几次？会掉脑袋的。

知乎用户 墨子 发表

你会感觉到地球在转动吗？

知乎用户 哦哦哦​ 发表

部分需求还在，只是价格过高了的大回调。

知乎用户 高牛探看楼 发表

房地产不能硬着路，否则就会大崩盘！
从侧面上来说，当前楼市低迷到可怕，已到了要重新吸睛卖楼的局面，也说明救市的必要性。
如果任由房地产继续掉下去，那不亚于 2008 年，民族经济全部完蛋。
为什么这么说呢？
自 1978 年以来，中国经济发展主要经历过 3 个阶段，节点清晰，很有规律。
第一个阶段：1978-1998 年，农业化转为工业化，GDP 高波动增长。
彼时，刚开启改革开放，全球订单雪花一般飘来，勤劳的国人用 20 年时间穿越现代工业化之路，“中国制造” 扬名海外，当然好处非常明显，我们出口贸易全球第一，赚到了大把美金外汇，拉升了 GDP 高位增长。
但是，外贸出口的负面影响也大，就是得看外国金主的脸色吃饭，创汇不稳定。今年他开心就给你大订单，明年不高兴或没钱了，就缩水一大半甚至不下单，这最直接导致 GDP 增长大波动。
第二个阶段：1998-2008 年，全面实施商品房市场化，而取消福利分房。
在《一个地产牛人谈五一买楼》中，我们写了当年朱总理与王石一段对话，正是从那以后，房地产被正式扶上 “支柱产业” 宝座。
那 10 年，房地产犹如一台大马力发动机，强势拉着经济轰隆隆向前跑。请注意， GDP 持续 10 年向上野蛮生长，年平均增速超 10%。
值得一提的是，这 10 年，中国的城镇化率从 1998 年的 1/3（约 33.35%）增长到 1/2（2010 年统计局数据）。

第三阶段：2008 年到现在，大基建投资 + 城市化。
此时一个重要里程碑是，2010 年，中国经济首次超越日本，排名世界第二。
其中，大规模的基建投资是拉动 GDP 增长的主要力量，越来越多的世界第一就是此时诞生的：高铁路网、普通铁路网、高速公路网、世界级港口群、机场、桥梁、水电站等全球第一。
这期间，我们城镇化进度在加速，至 2021 年，中国城镇化率达到 64.72%。
过去的 40 多年，我们从农业化转为现代工业化，依赖科技第一生产力，不断向上突破，创造出的财富比数千年的总和还多，而这伴随而来的城市化规模也创下历史纪录，并且城市群仍将不断扩大。
说到这，很多人会问，这跟房地产救经济有什么关联呢？
当然有！关联还大着呢！
我们都知道当前的经济大环境：低迷、下滑。公司赚不到钱而躺下、裁员；个人赚不到钱便会躺平、焦虑，整个社会都在失去信心。
经济怎么救呢？
拿过往的 3 驾马车模式来说：第一个外贸出口，外部的订单正被分流减少，而内部人工和原材料成本又不断增高，身边一位做外贸的朋友，苦笑说每睡一觉醒来就发现利润又少了一台宝马 5 系。所以这辆马车不可寄太大希望。
第二个基建投资，当前我们高速高铁桥梁等该修的基本差不多了，旧上马的还没完工那能这么快又上新工程？
第三个消费，难道学老美发现金？大家都发就是都没发，要么被重新存入银行空转，要么会推高 CPI，反正不适合我们。那怎么办呢？
眼睁睁看着企业一家家倒下去，要不要救呢？
当然救。但是，企业是救不过来的。
救企业无非 2 种方式，第一是给钱帮忙还债，第二是债务扶持，如增加授信贷款额度，降低其贷款利息和税费。显然第一种不实际，全国那么多你能救得了几家？
而第二种方式，现在正在这么干：对实体企业又是免税费，又是给贷款和降利息。但是，最后发现，企业就算贷到款，但出产出的产品仍没人买，销售不出去也没用啊。企业哪敢扩大生产？只能将贷款资金存在银行空转。
所以说，现在的经济形势下，单靠投资不能恢复，只有消费才能拉动经济。
而众多消费种类，能牵一发而动全身的，够量的只有房地产。
为什么？因为资金投入在这里可以快速流转。
比如 200 万的房子，消费者首付 20% 即 40 万，银行贷款 80% 即 160 万，于是房开公司收到 200 万，还贷还债、交税费、付供应商款、再拿地开发等，资金就迅速被激活了。
此时，与地产相关联的上下游产业链，数百个行业近亿从业人口的就业也有了，而业主入住新居，也需要消费，于是又将小区经济也盘活了。
你看，整个社会的经济是不是都被房地产带动起来了！
这时，有人会说，如果又像 2008 年大水漫灌，岂不造成更多高负债的恒大？此外，现在动不动就是过百万甚至近千万的房子，哪是普通人能买得起的？
是的，一次性当然买不起，那就降低首付和利率。通过国家担保，大幅度补贴刚需和改善性需求，比如 2 成首付，3% 的贷款利率，先把市场的现金流给激活。
只有足够的刺激力度，用房地产行业做资产转移，盘活货币的债权，形成市场中庞大的现金流，各地的经济就会最快得到恢复。

**值得划重点的是：**此次我们的信贷方式与 2008 年大水漫灌截然不同，前者是从供应端放水，而此次是从需求端放水，再流入整个房地产产业链，小水细流，集腋成裘。
02
房价大涨前夕 3 个征兆
当然，我们能想到的救经济的招，上面的能人智士早已想到，并将优劣利弊一一预演过了，并且多已实操，只是我们很多人不留意罢了。
如果我们总结 2009 年、2015 年、2020 年等历史楼市规律，其实可以找到大涨前的共性。
当楼市出现以下 3 大征兆时，房价大概率要大涨了：
1、利好政策频出
2、库存＜10 个月
3、楼市信心回归
一，先说利好政策
楼市流传这句话：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。政策就好似房地产的 G 点，一刺激就容易高潮。
主要政策包括首付比例、房贷利率、限贷、限购，限售，限价和税费等，前 3 项从信贷端调控，后 4 项从供求端调控。
信贷宽松对楼市的影响最快速，因为 1 套房动不动就是上百万，甚至数百万，普通人不太可能一次性买得起，绝大多数都会用到房贷杠杆。
以首付为例，比如一套房 200 万，只需三成首付 60 万就可买入，不足的 140 万可以贷款，许多普通人能承受。而如果首付降到 2 成，同样 60 万的首付便可以买到 300 万的更大的房子，真是天降馅饼啊！
为什么降首付能最大化刺激到楼市？
因为降首付就是加杠杆，意味着在房价上升的过程中，能最大化升值你的财富，3 成首付就是 3.33 倍杠杆，2 成首付就是 5 倍杠杆。一套 200 万的房子，如果首付 3 成即 60 万买入，若上涨 50% 到 300 万，则净赚 100 万，不计贷款利息净赚 1.65 倍。而若首付 2 成 40 万买入，同样上涨 50% 到 300 万，不计贷款利息净赚 2.5 倍…
降准降息就不用多讲了，意味着我们月供会少还钱，如果每月少还 500-1000 块，每年就是 6000-12000 元，10 年就少还 6 万和 12 万。
我们看 2009 年前后，上面连续 5 次降息 4 次降准，房贷利率打 7.5 折，许多城市首套房下降到 2 成首付，于是很多刚需客纷纷拿 20-40 万冲入楼市，而改善客卖掉自己 300 万的房子，加杠杆（3 成首付）买入 600 万的房子，而那个 600 万的房主卖掉后也加杠杆买入 1000 万的，那个 1000 万的房主卖掉后，加杠杆可以去买到 2 套优质大房子…
大家都来买房，楼市自然大涨，那些先前还在观望的人终于憋不住了，纷纷慌忙冲进楼市，从而启动一轮楼市大涨行情。
在上文《12 万亿！今年楼市，不是 2008 年 3 倍那么简单》中，我一个广州的朋友用 2 成首付即 20 万不到买入一套总价近 100 万的房，2 年后翻番，而现在挂盘价 1100 万，不计利息净赚 50 多倍。
而放开限购、限售和限价，更是给楼市加了一把大火，尤其是觊觎许久的投资客，就如一群 40 岁的光棍遇到绝世美女，口水都流了一地，有谁会不心动？
所以，如果遇到连续降准降息，放开首付比例，松绑限购限售限价等，那么楼市上涨的行情大概率就要来了。
二，再说库存。
库存就是楼市还有多少房子可以买。
这是从供应端分析楼市，可以给我们最直接的观感和判断。举个例子，一个城市当前每个月销售 2000 套房子，但目前库存量 80000 套，这意味着什么？就是说该城即使不开发不上新盘，按现在消化速度，需要 80000 套 ÷2000 套 / 月 = 40 个月（合 3.33 年）才能卖完库存房子。
40 个月去化周期就意味着高库存量，明显的供大于求，楼市积压这么多货，买房可以慢慢挑慢慢决定，自然不着急买。
正因为不急买，楼盘销售不快，回款慢，开发商自然就着急，于是采取打折促销优惠等方式，变相的降价让买房者更犹豫入市，因为买涨不买跌的心理使然，于是月成交量就更少，结果导致去化周期更长…
恶性循环！
再举另外一个例子。如一个楼盘计划当年推 600 套房，老板要求 10 个月卖完，每个月卖 60 套，慢慢提价（如每个月涨 300 元 /㎡），结果第 1 个月就卖掉了 200 套，第 2 个月又卖掉 100 套，你说老板会不会采取行动？
当然会。在供不应求的情况下，楼盘最常见的做法是首先马上收回优惠折扣甚至涨价，其次控制销售节奏，比如第 3 个月开始只放出 30 套，捂盘提价把后面的利润给拉回来。
所以我们判断一个城市楼价会不会大涨，库存量是一个很关键的因素。那具体多少个月是判断标准呢？
一般来说，小于 10 个月即是供不应求的局面，而小于 6 个月更说明楼市缺货，房子不够卖的局面一旦形成，那么接下来的走向肯定是涨价。
库存越少，涨价越猛！
这是楼市供求关系中的底层逻辑。你想想，老板看到房子不够卖 10 个月，开始提价限买，而买房人看到没房卖自然心急，担心明天就涨价还没房子买自然会抢着要，于是楼市就火爆起来，房子更不够卖…
也是恶性循环！
三，楼市信心回归。
楼市信心就是一种情绪和气氛，当刚毕业的小伙子都知道赶紧买房能赚钱的时候，售楼部的看房大妈大爷开始多起来，说明楼市信心回归了。
一旦楼市信心回归，楼价大涨势不可挡。
怎么判断楼市信心回归呢？除了看售楼部的人气外，还有以下 2 个现象：
**第一，中介行为反常。**当你发现接到中介的电话信息越来越少了，之前每天接到 10 几个电话而现在中介爱理不理时，说明房子好卖，他们不愁客户了。
当你看到楼下空置的铺面突然变成了房产中介，一口气装修了 2-3 家，花篮红地毯一家接一家开业，说明中介的生意重新火起来。还记得几个月前中介门店相继关门，而此时的大反转，说明楼价大概率要涨了。
**第二，二手房业主频频返价。**楼市信心回归，自然会反映在二手房上，业主放盘价一口气加价 10 万数十万甚至过百万都可能，全看业主的心情。
我自己就亲身经历过。记得 2013 下半年，广州楼市明显火起来，中介门店小二接待不过来。
当时看中一套 18 楼二手房，尽管楼龄已超过 12 年，但下午回家后，我思考后决定定下来。而那时业主已回去深圳上班了，于是我带着卡与中介开车去深圳签合同。
记得那晚我们一行 4 人赶到深圳时已是 22 点半，约在 KFC 办手续，但左等右等半个钟后业主才过来，我们一看他两手空空，预感坏菜了！果然，业主说房子不卖了，哪怕加 50 万也卖。
当买家不再观望，或者决策时间大幅降低，而卖家也对后市充满期待时，楼市信心就回归了。此时，若有换旧买新，换小买大，换郊区买市区的想法，是最好的时机，因为你的二手房有人接盘了，也能卖个好价钱，或者说你解套的时期到了！
总结，影响房价大涨的 3 个因素是一环紧扣一环，犹如 “三步曲”：
利好政策频出→→刺激买家入市→→成交量上升→→库存下降→→KFS 捂盘提价→→楼市信心回归→→买家纷纷抢着入市→→成交量上升…
这就形成了楼市大涨的闭环。
然而，当楼市火热起来，房价大涨起来，楼市调控政策又会重新启动了！
因为房住不炒，你懂的。
再看 2022 年楼市，对比后，我们发现：尽管楼市利好政策不断飘落下来，但房价为什么还没大涨？
因为楼市成交量还没明显上升，许多城市库存量还在 10 个月以上，楼市信心还在酝酿中。
但是，大家一定要注意的是：
既然多项利好政策已出，上面出台目的就是刺激消费，恢复经济，要见到效果才会结束。只有楼市激发，把银行的资金通过房地产导入市场拉动社会消费才算达到目的。而只要目的没达成，就会持续猛击。
当前，三步曲已开启了第一步，按照楼市周期规律，接下来就会迈出第二步第三步，而我们能做的就是顺势而为，尽早捕捉到时代趋势，抓住当前的窗口红利期，在大涨前果断出手。至于窗口期有多久，看目的什么时候达到。
切记：行情会来迟，但不会缺席！
目前国家的风向是鼓励支持自住和改善，无论信贷还是价格都利于买房，据我周末假日走访一线楼市发现，一些逐渐恢复信心的人开始出手了，喝头啖汤的一般能得到较多便宜，而当大多数人情绪恢复之时，必是上面收回优惠甚至严控的时候。
以上仅供参考，买房切记先筹划自己的现金流以便还月供，其次是首付。
-–end—
（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

知乎用户 咸鱼 发表

很多地方早就出台限跌令了。

当然名头要好听点，要大义凛然一点，美名其曰：为了人民福祉，防止房地产价格大幅度上升，所以限制房地产价格超出范围的波动。（多及时啊，之前没人影，房价到顶立刻就来了）

房企也不傻，自己早点跑，多跑出去一点，就能在大萧条多一分活下去的机会，各种曲线救国。

房子还是那个价格，只是我这高价收菜，当然名头要好听，要大义凛然，美名其曰：给农民的福利，爱心助农。于是有了西瓜买房、大蒜买房。（实际操作上，菜都不用拉过来，商量一下就好了）

广东省地产商会倒是直接喷出来了：凭什么国企可以低价买走民企的优质地产资源，老百姓就不能低价买房？

我看今年这房价是老逼登憋不住——大的要来了。

知乎用户 伍亦勤 发表

聪明的赶紧撤，留一套常住的就可以。

趁大量韭菜还在心存侥幸的时候，落袋为安。

知乎用户 七嘴八舌聊电竞​​ 发表

你想想中国为什么要禁枪，你就明白房地产为什么还没崩盘了。

西安烂尾楼三百户居民，十年之久无人问，掀不起什么风浪；郑州人才引进，发烂尾楼无人管，也掀不起什么风浪。

但如果是三千户，三万户，三十万户人呢？谁家做饭不买把菜刀呢？

而且房产税为什么推不下去，你让一个住了十年烂尾楼的老百姓看到，他投诉了多年的公务员自己有五六套房，他怎么想

知乎用户 Joker 发表

没崩？我看已经崩了。

以下是郑州市商品房销售数据，数据来自 360 房产网（网站主办方：郑州市住宅与房地产业协会，侵删）。

自己品吧，觉得不过瘾可以结合法拍房、烂尾楼、二手房挂牌量等数据一起食用。

知乎用户 Anewworld 发表

我有套房子正想卖，目前价格不满意还没卖出去。可是我希望房价崩盘。因为我卖房是想换套更大的，如果房价大跌，虽然我卖的少了，可是买新房我付出的更少。所以我不急降价卖，房价涨我手头的房子卖的高，房价跌我置换的总成本更少，涨跌我无所谓。

知乎用户 栉风沐雨 发表

有网友爆料，“中部某五线城市”的一家单位开会，鼓励 “自愿买房，非必要不存钱”。单位领导在会上承诺，“自愿” 主动买房者给予年终考核优秀等级，同时威胁称，“凡恶意不买房者，或者在银行查到巨额存款者，一律谈话提醒”。

看看这 2 个孩子在爬什么？就用这 1 个字就可以找到很多优秀工具！

知乎用户 大元帅 发表

已经开始崩了，你没有看到，只是因为行政限制导致市场价格不公允，比如限跌令。

债务出清，市场下行，总会找到新的释放口，如果开发商不能选择降价回笼资金以求自保，那么当政策逼着价格卡在某一点位的时候，资金链断开的那一天，就是烂尾楼的那一天。

所以大概率，我国的房地产崩盘，是以大量资金实力较弱的地产公司破产清算、烂尾楼接踵出现为表现的。

敬请观察吧。

知乎用户 百里钟鸣 发表

就是烂尾也不可能给你！

白花花的银子给穷人，作孽啊！！

杀人还要……

知乎用户 yangentao 发表

已经崩盘了. 卖地收入崩盘, 开发商崩盘, 成交量崩盘.

你说没崩是指的房产价格.

价格这个东西是被 ZF 控制的, 有买卖才有价格, 理论上可以维持目前的价格一直到地老天荒, 只是成交量会少的可怜. ZF 控制房产价格也是必须的,

一是维持高地价, 地价影响地方 ZF 的收入.

二是维持开发商的资产不缩水, 开发商资产一旦缩水, 90% 都会资不抵债, 股票斩到脚后跟.

三是减少二手房抛盘. 天量的二手房抛售会踩踏房市, 后果更恶劣.

所以, 即使烂尾, 也不能降房价. 这才有 ZZ 烂尾 30%, 发房票精准向房地产放水的骚操作.

房产税目前也不敢收, 一旦收房产税, 持有房产的成本变高, 买房积极性被打压, 地更卖不出去. 还有二手房你得放开交易吧, 收我税, 又不让我卖是什么鬼.

各地方政府这几年只能靠发债度日, 公务员降薪等节流操作. 这种压力会传导到地方企业, 让子弹飞那种税收到 99 年后的事情, 去年已经在河北某地发生过了.

三两年之后, 房产税的收益比卖地收益高的时候, 房产税会强势出台, 因为没得选了.

知乎用户 猪猪侠 发表

再抗一阵子

因为房地产掏空了家庭储蓄，又增加了未来几十年的负债

再崩盘降价，底层会什么反应不敢想

另外中上层也靠价格上涨，维持货币增发和债务持续

对了，还有新增贷款，都靠一个价格资产来维持

知乎用户 Carlo 发表

“崩盘” 需要放量下跌

需要有人获利套现，同时需要有大量的承接盘，在价格下降的过程中买房，降价 5％挂出来成交，之后降价 8% 挂出又有成交…. 这样在不断的降价成交中，房价才会短时间内快速下跌。

如果只有卖盘，没有买盘，卖房者发现挂的价格，根本成交不了，甚至挂单降了 5%、10％、15% 还是卖不掉，反而就不卖了，

结果就是有价无市，房价反而不会崩盘，成交量非常小，慢慢阴跌，再加上成交信息不透明，很多人都不知道房价跌了。

现在的情况是之前太多年，房价高位运行，该上车的都已经上车了，剩下的甚至房价腰斩都不会买。楼市根本没有承接盘，所以即使很多人都想卖房，但根本卖不掉，只能自己留着，少量低价成交的也不被注意，所以形成不了大规模下跌，但是会持续下行。

知乎用户 加菲 DB 发表

持有房产没有成本，即便卖不掉，可以简单装修租出去嘛。每个月也有大几千收入。

一年几万租金收着。除非租都没人租了，房价才可能下跌。

鹤岗，乳山，玉门都是人口外流，租房没人要，房价才跳水。

通胀是始终存在的，资产天然抗通胀，再过 30 年，房价多少，还真不好说，当然你非要说房子以后白菜价，那是你对。

知乎用户 匿名用户 发表

这么说吧，除非真开打了，不然崩不了。

崩也是除北上广核心区的崩，就算北上广核心区降价也是短期降，长期来看永远涨，这是死的。

要记住你买的不是房，是房下面的那块地皮。

还想说啥忘了，熬夜保证不了脑子是清醒的。

哦想起来了，

你要知道，北上广以外和第三世界郭嘉的相似性、北上广和第一世界郭嘉的相似性要比北上广和北上广外的相似性大的多。

不多说了，这两年也准备收拾东西跑路了，不管跑哪，

总归是要跑的。

知乎用户 拭心尘 发表

之前有一个网友说了这么一句话，非常有道理

在国家没有找到另一个稳定的经济增长点之前，房地产不会破产

听了，我觉得确实非常有道理，也非常叫人悲哀

改革开放四十年，似乎产业这么多，能成才的没几个

你说是我们积累少，发展太晚，我还真不信，我曾经了解过一些企业的内幕，真心好好搞研发的是有，（我说的是核心技术，不是那种容易被腾讯抄袭的），大多数企业急功近利

万幸的是，当今的世界是一个比烂的世界，西方绝大多数国家比我们更烂而已，各有各的毛病，人到了一定年级，可能对世界的看法会越发的悲观

还记得小时候四季分明，冬天冷夏天热、春天有蜜蜂在四处遍地的油菜花飞，秋天的落叶铺满黄灿灿的地面

现在的孩子还没有那种体会，十分可惜

大自然如此，社会也是如此，有些问题积累到现在，已经是到了说都不能说的地步了

从唐山事件以及相关的一系列事，可以看出，当今的有些人是害怕老百姓有血性到什么地步，四十年改革的成果归了谁

大片的国有土地怎么成了少数人的盘中餐

几千万先烈流血牺牲换来的社会主义是否还真正的走下去

有些问题，甚至说都不能说了

而那房地产还算个什么

知乎用户 糊面包 发表

因为真崩盘的地方，你又不关心。如果有一个地方所有人都关心，人家为啥要崩盘。

以上……

你才不会在乎某个贵州山区的县城的房子是不是卖出去了，你才不会关心某十八线小开发商是不是跑路了。甚至你都不关心某些三线城市房子是不是烂尾了。你觉得只有北上广深才配叫房地产呗……

知乎用户 啦啦啦啦啦啦 发表

其实已经崩了，但是和西方日本不一样，我们不准跌不准破产，表面的价格还在，众所周知规律是没法违背的，但是风险和代价可以转移，所以维持住表面不崩的代价是谁在承担呢，烂尾楼业主们，法拍房业主们，房子卖不掉的业主们，沉浸在房子不会跌我赚了的刚需们，你很难说他们是赚了还是亏了，他们自己可能只有在生活出问题卖房的时候才知道，这个模式的代价还有很多，很多都被隔离了，没出现在大家身边，出现在了新闻上，也许这就是制度优势吧

知乎用户 钮铫 发表

房地产捆绑了金融。金融捆绑的政府。政府就是党。

永远不可能崩的，除非党自我变革了。但目前看，有这个趋势吗？

知乎用户 wang 发表

很显然在保房价啊。

如果是自由市场，你以为自由市场就不能保了？就比如房票的政策，房票政策我不认为它哪里不自由了，甚至可以说是非常有想法的金融创新，而且对稳房价有极大的作用，相当于定向放水。

另外房价实际上就是在肉眼可见的下跌，只是你过多的关注一线城市核心地段的房价罢了。

至于崩盘，因为通过行政手段压低了交易量和稍微稳住了价格，崩盘并不那么容易。政府想拖延并不是什么难事，实在不行也不过是学日本一样宽松几十年。其实大家也差不多是一样的模式，只是没有日本那么极端而已。经济增长乏力，大家都是通过宽松的货币政策粉饰太平，体现在数据上就是利率长期走低，负债越来越高，通胀拉不上去，经济一潭死水。

知乎用户 下棋看三步 发表

问这个问题的主要目的是什么？希望崩盘还是不希望崩盘。其实你可以问一个更深刻的问题，为什么中国经济还不崩盘？可能这是你更希望的。还好，我们的政府掌控尺度，我们的船还算平稳。至于房地产，也是一样。这条路不容易，但是我们一定会走下去。不过，有一句话是可以说的：没有什么东西可以不付出就得到。当房价上涨时，获益的是有钱人，当房价下跌时，获益的肯定还是有钱人。只有经济平稳时，才是老百姓获益的时候。这其中的原因很简单，有钱人靠冒险争取财富，老百姓靠勤劳争取财富。那些希望房价大跌捞一把的人，你给自己选好道路了吗？你有胆量和智慧冒险吗？我没有，但是我知道有钱撑腰，胆量会大一点，有上次冒险的经历，经验和智慧会多一点。在风暴来临时，这些赚到钱的人比老百姓更会赚钱。

知乎用户 emmmmmm 发表

知乎用户 丁世来 发表

个人感觉房地产已经完了。

我家是辽宁营口鲅鱼圈，一个滨海小城，但身这么多年没听说过谁家买了新房，房价平均六 K，但又有多少人会买呢？

一说谁有几套几套房子，多少钱多少钱一平，但有几个能卖出去呢，又有多少年轻人会接盘呢？

一个是现在需要买房的人确实少了，

二是想小房换大房的，按揭利息就把你搞死了，像我二十五万贷款，十五年利息就十五万多，买的时候是 44 万，还完贷款差不多要 60 万，实际上我的房子同款的只要 46 万。

二是现在真没有人了，我今年三十四岁，买房的时候和我同村同龄的有五六十个人，现在我们村二十几岁小伙子有五六个吧？房子卖给谁，但房子永远不会降价，很简单啊，印钞机一开，通货膨胀节节高，十年前我的工资是 180 左右，现在今年行情不好也有 340 元一天，巧的是十年前房价也刚好是现在的一半。房价不会崩溃的另一个原因是现在有多少背负按揭的人，他们是不希望房子降价的，有房的盼涨，没房的盼降

知乎用户 雪岩​ 发表

快了。要不你以为这次河南储户精准赋红码事件是什么？是姓吕的卷款潜逃吗？背景就是房地产崩盘的信号。

银行取不了钱和房地产崩盘有什么关系？关系大了。为什么取不了钱？银行没钱了。为什么银行没钱了？都放贷款了，贷款都收不回来了。为什么收不回来？借钱的破产了。借钱的是谁？地方政府和房地产公司。地方政府钱是要不回来的，拿它没办法，房地产公司的钱为什么要不回来？因为房地产崩盘了，卖不出去了。

所以河南村镇银行储户取款取不出来，绝不会是唯一，它只是一个序曲。赋红码本来只是争取压下去换处置空间，却没想到捅了娄子，这是对直接责任人罚酒三杯的关键原因，因为真不是它们的责任，这个郑州政法委副书记冯某、团委书记张某，真的只是背锅的，几十万人精准挂红，它们没有那个能力。

可要调 400 亿堵窟窿，河南是真没这个能力。但处理不好，造成恐慌，蔓延到其他省其它乡镇银行，那就有乐子瞧啰

知乎用户 夏天的雨​ 发表

为啥要崩盘？

崩盘的也只是一些自己绷不住玩脱了的

最多是分化。也就是前些年被开发商、中介相关产业忽悠、货币拆迁、福利分房二代买房，房产集体上涨，以后是大浪淘沙，优秀城市、地段、 品质的楼盘上涨，浑水摸鱼的下跌，仅此而已。

知乎用户 fisher 发表

房地产崩就是意味着要看烟花了，你觉得能崩吗？

知乎用户 江小鱼 发表

没有崩盘是因为购买者的家财收入还能支持的住

其实房价已经涨的慢了，有的地方价格几年没变甚至有所下降

知乎用户 TYPE30 发表

神州大地真荒唐

烂尾楼盘坑人忙

村镇银行把钱装

红码随意禁人足

烧烤店里真惊慌

不婚不育不买房

人生时刻是高光

知乎用户 熊斌​ 发表

交易越慢，崩的越慢。

比特币说崩就能在几分钟内下一半。

房地产，说崩，那都得按年算。

知乎用户 匿名用户 发表

本人建筑施工行业来说一下，山东 18 线小县城，下有 9 个乡镇、街道办，常住人口 55 万，县城常住人口 10 万，目前位置最好新房房价 6500-7000。

18 年开始的棚改，县城有四大安置区（今年新开一个算 5 个），每个安置区超过 30 万平方。

19 年开始的美丽乡村建设，9 个乡镇，每个乡镇安置区超过 10 万平方。

县城内在建、在售开发项目（含碧桂园等大企业）超过 20 个，平均建筑面积约 15 万平方。

自己公司开发的两个项目，不到 800 套房子，总共卖了三套，目前顶账了三十几套。

县城内的开发项目，有送地下车位的、送储藏室的、送 25 件家具家电的，还有总房款直接打折的。政府补贴、银行利率下调等等等措施。

本人一套小房子，想卖了换个大平层，挂了一年无人问津，你猜我会接盘吗？

知乎用户 赞美猴小猴​ 发表

多少烂尾房苦主没法发声，本质上就已经崩盘了，各地恒大，绿地一堆烂尾，说多了不利于和谐。

知乎用户 我去给你买个橘子 发表

看到你们在那里把锅甩给地价，我要是资本家做梦都要笑醒。

房地产为什么居高不下？

假设 1 因为地价居高不下。

那么开发商便宜拿地，后有两种可能

1. 开发商良心发现，把房价中的地价减去。
2. 开发商继续高价卖房，得到更多的利润。

你选哪种？

假设 2 因为房地产至今不缺买家。

这也就意味着房地产没有泡沫，或者说房地产泡沫并没有很多人想象的大。

举个例子，显卡之所以下降时因为比特币价格下跌，矿老板赚不到钱，而不是因为打击挖矿行为。那么想要房价下降，所需要做的就是减少买房者。

知乎用户 小黑猫 发表

中国这么大，一个问题就想问遍中国或者答遍中国真的很幼稚。

房价崩了吗？崩了，鹤岗早就崩了。

房价坚挺吗? 坚挺，上海的房东不肯以鹤岗的房价卖给我他上海的房子，生气。

知乎用户 一碗醍醐​ 发表

每一个在车上的都希望加速前进！

每一个追赶想上车的都期望车子抛锚！

在人均年薪百万的 B 乎提这种问题，暴露了你自己拉低 B 乎人均收入的小心思。

知乎用户 财经晏哥 发表

为什么房地产还没有崩盘？
先上结论：烂尾楼就是中国式房地产崩盘的体现。
大家熟悉的美日两国房地产崩盘，都是房价到顶后，出现初步下跌，开放商和投资客为了回笼资金，降价出售，然后陷入降价 - 卖不出去 - 继续降价 - 更卖不出去的恶性循环，直到开放商破产和投资客破产，房价跌到高位 30% 左右触底。

但国内不同，房地产崩盘的风险是买房人和开发商共担。
房价下跌时出现限跌令，限跌令让开放商没办法回笼资金，开放商资不抵债但又不让破产（比如恒大），就出现了这样的怪状：

买房者房子没拿到已经付了首付，还起了月供 (而且还不允许你断供，无限责任制，只要你还活着，借钱都会还月供)；
开发商资不抵债，还要继续开门营业 (虽然房企是有限责任公司，但是不允许你破产清算，没钱怎么办，只能无限期停工)。

房价不允许跌，房贷不允许断供，房企不允许倒闭，那也只能这样子崩盘了

作者：超超超吖
来源：今日头条
链接：为什么房地产还没有崩盘？
声明：著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。

知乎用户 昭阳 发表

题主想问的分明是国内房价为什么还没暴跌，结果一群人答非所问的说多少房企爆雷。我也很反感对某些阶层用房地产对普通人敲骨吸髓，还有房地产折射出的人性，可参照我以前的回答。

6 月 3 日珠海实行「一人购房全家帮」政策，此举具有哪些重大意义？

但是我还是想说，国内一线城市（北上广深），二线强城市（远郊除外）在 ZF 操盘下会很稳，即便短暂小幅下跌也会很快涨回来，甚至优质核心区域依旧会不断处于上涨。即便无数人再怎么唱空，在国内的现行体制和分配体系没有改变的前提下，这些地区也很难暴跌崩盘。而这些城市恰恰又是对外来人口吸引力最大的地区。房地产开发商对房地产的影响其实很有限，真正操盘的不是开发商，而真正有操盘能力的某股力量，除非你让他们找到了能取代土地财政的新手段。否则他们是真的能违反经济常识，使用各种手段不断给你来内循环把高房价抬着。

至于二线弱、还有三四五六七八线城市只能自求多福。

知乎用户 文蟆乐 发表

让子弹

知乎用户 Yang Wang 发表

今年最后一波韭菜割完

之后房产税开征，一鸡多吃

增加持有成本

知乎用户 凹凸霍克 发表

你们只相信自己相信的，那有什么办法？

我也希望我买股票，一买就暴涨，一卖就暴跌，说实话，每次我都是有充足的理由的，市场，资本 环境等等…

可惜，总是不准

知乎用户 西安贷款经理 发表

那得看有人愿不愿意让崩。这个才是关键

知乎用户 安吉丽娜圖图 发表

崩盘的核心含义是，价格断崖式下降。

价格，在交易中确认。

因此房地产的崩盘，必然体现在交易中。

现在需要的是足够多的，理性的人，做出促使房产价格下降的交易，就可以实现。

开发商降价 + 二手房东降价

知乎用户 高登高​ 发表

这问的，题目是 “房地产行业为啥没崩盘”，注释是 “房价为啥还没崩”。

区别是，有人托的绷住了的，没人管的绷不住了。

知乎用户 我的天空 发表

实际上已经崩了，燕郊就是个例子，别的地方不知道，不好说。

燕郊大家知道的，三分之一是肯定的。

还有恒大第一个，，，，，后边的奥园，碧桂园什么的。

知乎用户 国王 发表

不会崩盘的，你了解一下 zf 靠税收养还是靠土地养，谁会砸了自己的饭碗，就算不好吃，总比饿死强吧，中国经历那么多朝代，分崩离析时大多是朝廷没钱了，再没有找到替代收入之前的，都崩不了

知乎用户 诺曼地豆腐 发表

无需置疑，现在已经趋于崩盘中

这个问题官方不能新闻播报把

你就看看 身边有多少正在施工的小区，再身边有多少卖不掉的小区

知乎用户 Siger 发表

房地产没蹦只是各种政策的表象而已。

真实的地产是：1、恒大、碧桂园、融创等地产公司暴雷；

2、土拍大量流拍，且拍地的都是地方城投（左手倒右手）；

3、降低房贷利率已经刺激不懂房地产市场了。

知乎用户 Yuxuan Deng 发表

现在已经崩了。不信去问问现在房产出售价格多少。

知乎用户 jibuzhuF 发表

正在进行时哦

知乎用户 浪里个浪 发表

为什么要崩？

知乎用户 红叶 发表

因为房地产被垄断了。垄断的产品，定价权可不是靠供需关系而由市场自由定价。

知乎用户 待天下有变 发表

没那么容易崩 需求还是有的 我们农村里的年轻人一般上班都去城里 如果要娶老婆的话 还是考虑住城市

知乎用户 匿名用户 发表

教辅行业崩的时候也有人在吹：“不可能，绝对不可能。”

知乎用户 whillims 发表

任何事情都有两面性，房价和有待提高的居民收入之间，哪个是主要矛盾？

如果大家只存钱，不花钱！经济会是怎样的？

所有人都希望需要的一切都非常便宜，现实么？

知乎用户 ZyzWyw​ 发表

不可能，有郭嘉护盘呢。产业升级、高新科技，扯了几十年的蛋了，占 GDP 和税收比例，还是没法看。卖地卖房，不需要脑子，不需要技术，反正有独家供地权，囤着，就不大量供应，就饥饿营销，就卖出天价，你能咋滴！有本事你别住房子。

知乎用户 高牛探 发表

先说结论：房地产不能崩盘！！

因为这不只关系到一个行业，而是整个国民经济。如果房地产崩塌，那无异于一场大危机，继而引发全球性经济大衰退！！

每当前经济下行，房地产作为定海神针，便被拿出来护大盘。并且目前我们必须拉起房地产，因为只有房地产才能救经济。

为什么这么说呢？（说这话可能会被网友喷，但请允许不同的独立思考，看完再思考好吗）

自 1978 年以来，中国经济发展主要经历过 3 个阶段，节点清晰，很有规律。

第一个阶段：1978-1998 年，农业化转为工业化，GDP 高波动增长。

彼时，刚开启改革开放，全球订单雪花一般飘来，勤劳的国人用 20 年时间穿越现代工业化之路，“中国制造” 扬名海外，当然好处非常明显，我们出口贸易全球第一，赚到了大把美金外汇，拉升了 GDP 高位增长。

但是，外贸出口的负面影响也大，就是得看外国金主的脸色吃饭，创汇不稳定。今年他开心就给你大订单，明年不高兴或没钱了，就缩水一大半甚至不下单，这最直接导致 GDP 增长大波动。

第二个阶段：1998-2008 年，全面实施商品房市场化，而取消福利分房。

在《一个地产牛人谈五一买楼》中，我们写了当年朱总理与王石一段对话，正是从那以后，房地产被正式扶上 “支柱产业” 宝座。

那 10 年，房地产犹如一台大马力发动机，强势拉着经济轰隆隆向前跑。请注意， GDP 持续 10 年向上野蛮生长，年平均增速超 10%。

值得一提的是，这 10 年，中国的城镇化率从 1998 年的 1/3（约 33.35%）增长到 1/2（2010 年统计局数据）。

第三阶段：2008 年到现在，大基建投资 + 城市化。

此时一个重要里程碑是，2010 年，中国经济首次超越日本，排名世界第二。

其中，大规模的基建投资是拉动 GDP 增长的主要力量，越来越多的世界第一就是此时诞生的：高铁路网、普通铁路网、高速公路网、世界级港口群、机场、桥梁、水电站等全球第一。

这期间，我们城镇化进度在加速，至 2021 年，中国城镇化率达到 64.72%。

过去的 40 多年，我们从农业化转为现代工业化，依赖科技第一生产力，不断向上突破，创造出的财富比数千年的总和还多，而这伴随而来的城市化规模也创下历史纪录，并且城市群仍将不断扩大。

说到这，很多人会问，这跟房地产救经济有什么关联呢？

当然有！关联还大着呢！

我们都知道当前的经济大环境：低迷、下滑。公司赚不到钱而躺下、裁员；个人赚不到钱便会躺平、焦虑，整个社会都在失去信心。

经济怎么救呢？

拿过往的 3 驾马车模式来说：第一个外贸出口，外部的订单正被分流减少，而内部人工和原材料成本又不断增高，身边一位做外贸的朋友，苦笑说每睡一觉醒来就发现利润又少了一台宝马 5 系。所以这辆马车不可寄太大希望。

第二个基建投资，当前我们高速高铁桥梁等该修的基本差不多了，旧上马的还没完工那能这么快又上新工程？

第三个消费，难道学老美发现金？大家都发就是都没发，要么被重新存入银行空转，要么会推高 CPI，反正不适合我们。那怎么办呢？

眼睁睁看着企业一家家倒下去，要不要救呢？

当然救。但是，企业是救不过来的。

救企业无非 2 种方式，第一是给钱帮忙还债，第二是债务扶持，如增加授信贷款额度，降低其贷款利息和税费。显然第一种不实际，全国那么多你能救得了几家？

而第二种方式，现在正在这么干：对实体企业又是免税费，又是给贷款和降利息。但是，最后发现，企业就算贷到款，但出产出的产品仍没人买，销售不出去也没用啊。企业哪敢扩大生产？只能将贷款资金存在银行空转。

所以说，现在的经济形势下，单靠投资不能恢复，只有消费才能拉动经济。

而众多消费种类，能牵一发而动全身的，够量的只有房地产。

为什么？因为资金投入在这里可以快速流转。

比如 200 万的房子，消费者首付 20% 即 40 万，银行贷款 80% 即 160 万，于是房开公司收到 200 万，还贷还债、交税费、付供应商款、再拿地开发等，资金就迅速被激活了。

此时，与地产相关联的上下游产业链，数百个行业近亿从业人口的就业也有了，而业主入住新居，也需要消费，于是又将小区经济也盘活了。

你看，整个社会的经济是不是都被房地产带动起来了！

这时，有人会说，如果又像 2008 年大水漫灌，岂不造成更多高负债的恒大？此外，现在动不动就是过百万甚至近千万的房子，哪是普通人能买得起的？

是的，一次性当然买不起，那就降低首付和利率。通过国家担保，大幅度补贴刚需和改善性需求，比如 2 成首付，3% 的贷款利率，先把市场的现金流给激活。

只有足够的刺激力度，用房地产行业做资产转移，盘活货币的债权，形成市场中庞大的现金流，各地的经济就会最快得到恢复。

**值得划重点的是：**此次我们的信贷方式与 2008 年大水漫灌截然不同，前者是从供应端放水，而此次是从需求端放水，再流入整个房地产产业链，小水细流，集腋成裘。

02

房价大涨前夕 3 个征兆

当然，我们能想到的救经济的招，上面的能人智士早已想到，并将优劣利弊一一预演过了，并且多已实操，只是我们很多人不留意罢了。

如果我们总结 2009 年、2015 年、2020 年等历史楼市规律，其实可以找到大涨前的共性。

当楼市出现以下 3 大征兆时，房价大概率要大涨了：

1、利好政策频出

2、库存＜10 个月

3、楼市信心回归

一，先说利好政策

楼市流传这句话：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。政策就好似房地产的 G 点，一刺激就容易高潮。

主要政策包括首付比例、房贷利率、限贷、限购，限售，限价和税费等，前 3 项从信贷端调控，后 4 项从供求端调控。

信贷宽松对楼市的影响最快速，因为 1 套房动不动就是上百万，甚至数百万，普通人不太可能一次性买得起，绝大多数都会用到房贷杠杆。

以首付为例，比如一套房 200 万，只需三成首付 60 万就可买入，不足的 140 万可以贷款，许多普通人能承受。而如果首付降到 2 成，同样 60 万的首付便可以买到 300 万的更大的房子，真是天降馅饼啊！

为什么降首付能最大化刺激到楼市？

因为降首付就是加杠杆，意味着在房价上升的过程中，能最大化升值你的财富，3 成首付就是 3.33 倍杠杆，2 成首付就是 5 倍杠杆。一套 200 万的房子，如果首付 3 成即 60 万买入，若上涨 50% 到 300 万，则净赚 100 万，不计贷款利息净赚 1.65 倍。而若首付 2 成 40 万买入，同样上涨 50% 到 300 万，不计贷款利息净赚 2.5 倍…

降准降息就不用多讲了，意味着我们月供会少还钱，如果每月少还 500-1000 块，每年就是 6000-12000 元，10 年就少还 6 万和 12 万。

我们看 2009 年前后，上面连续 5 次降息 4 次降准，房贷利率打 7.5 折，许多城市首套房下降到 2 成首付，于是很多刚需客纷纷拿 20-40 万冲入楼市，而改善客卖掉自己 300 万的房子，加杠杆（3 成首付）买入 600 万的房子，而那个 600 万的房主卖掉后也加杠杆买入 1000 万的，那个 1000 万的房主卖掉后，加杠杆可以去买到 2 套优质大房子…

大家都来买房，楼市自然大涨，那些先前还在观望的人终于憋不住了，纷纷慌忙冲进楼市，从而启动一轮楼市大涨行情。

在上文《12 万亿！今年楼市，不是 2008 年 3 倍那么简单》中，我一个广州的朋友用 2 成首付即 20 万不到买入一套总价近 100 万的房，2 年后翻番，而现在挂盘价 1100 万，不计利息净赚 50 多倍。

而放开限购、限售和限价，更是给楼市加了一把大火，尤其是觊觎许久的投资客，就如一群 40 岁的光棍遇到绝世美女，口水都流了一地，有谁会不心动？

所以，如果遇到连续降准降息，放开首付比例，松绑限购限售限价等，那么楼市上涨的行情大概率就要来了。

二，再说库存。

库存就是楼市还有多少房子可以买。

这是从供应端分析楼市，可以给我们最直接的观感和判断。举个例子，一个城市当前每个月销售 2000 套房子，但目前库存量 80000 套，这意味着什么？就是说该城即使不开发不上新盘，按现在消化速度，需要 80000 套 ÷2000 套 / 月 = 40 个月（合 3.33 年）才能卖完库存房子。

40 个月去化周期就意味着高库存量，明显的供大于求，楼市积压这么多货，买房可以慢慢挑慢慢决定，自然不着急买。

正因为不急买，楼盘销售不快，回款慢，开发商自然就着急，于是采取打折促销优惠等方式，变相的降价让买房者更犹豫入市，因为买涨不买跌的心理使然，于是月成交量就更少，结果导致去化周期更长…

恶性循环！

再举另外一个例子。如一个楼盘计划当年推 600 套房，老板要求 10 个月卖完，每个月卖 60 套，慢慢提价（如每个月涨 300 元 /㎡），结果第 1 个月就卖掉了 200 套，第 2 个月又卖掉 100 套，你说老板会不会采取行动？

当然会。在供不应求的情况下，楼盘最常见的做法是首先马上收回优惠折扣甚至涨价，其次控制销售节奏，比如第 3 个月开始只放出 30 套，捂盘提价把后面的利润给拉回来。

所以我们判断一个城市楼价会不会大涨，库存量是一个很关键的因素。那具体多少个月是判断标准呢？

一般来说，小于 10 个月即是供不应求的局面，而小于 6 个月更说明楼市缺货，房子不够卖的局面一旦形成，那么接下来的走向肯定是涨价。

库存越少，涨价越猛！

这是楼市供求关系中的底层逻辑。你想想，老板看到房子不够卖 10 个月，开始提价限买，而买房人看到没房卖自然心急，担心明天就涨价还没房子买自然会抢着要，于是楼市就火爆起来，房子更不够卖…

也是恶性循环！

三，楼市信心回归。

楼市信心就是一种情绪和气氛，当刚毕业的小伙子都知道赶紧买房能赚钱的时候，售楼部的看房大妈大爷开始多起来，说明楼市信心回归了。

一旦楼市信心回归，楼价大涨势不可挡。

怎么判断楼市信心回归呢？除了看售楼部的人气外，还有以下 2 个现象：

**第一，中介行为反常。**当你发现接到中介的电话信息越来越少了，之前每天接到 10 几个电话而现在中介爱理不理时，说明房子好卖，他们不愁客户了。

当你看到楼下空置的铺面突然变成了房产中介，一口气装修了 2-3 家，花篮红地毯一家接一家开业，说明中介的生意重新火起来。还记得几个月前中介门店相继关门，而此时的大反转，说明楼价大概率要涨了。

**第二，二手房业主频频返价。**楼市信心回归，自然会反映在二手房上，业主放盘价一口气加价 10 万数十万甚至过百万都可能，全看业主的心情。

我自己就亲身经历过。记得 2013 下半年，广州楼市明显火起来，中介门店小二接待不过来。

当时看中一套 18 楼二手房，尽管楼龄已超过 12 年，但下午回家后，我思考后决定定下来。而那时业主已回去深圳上班了，于是我带着卡与中介开车去深圳签合同。

记得那晚我们一行 4 人赶到深圳时已是 22 点半，约在 KFC 办手续，但左等右等半个钟后业主才过来，我们一看他两手空空，预感坏菜了！果然，业主说房子不卖了，哪怕加 50 万也卖。

当买家不再观望，或者决策时间大幅降低，而卖家也对后市充满期待时，楼市信心就回归了。此时，若有换旧买新，换小买大，换郊区买市区的想法，是最好的时机，因为你的二手房有人接盘了，也能卖个好价钱，或者说你解套的时期到了！

总结，影响房价大涨的 3 个因素是一环紧扣一环，犹如 “三步曲”：

利好政策频出→→刺激买家入市→→成交量上升→→库存下降→→KFS 捂盘提价→→楼市信心回归→→买家纷纷抢着入市→→成交量上升…

这就形成了楼市大涨的闭环。

然而，当楼市火热起来，房价大涨起来，楼市调控政策又会重新启动了！

因为房住不炒，你懂的。

再看 2022 年楼市，对比后，我们发现：尽管楼市利好政策不断飘落下来，但房价为什么还没大涨？

因为楼市成交量还没明显上升，许多城市库存量还在 10 个月以上，楼市信心还在酝酿中。

但是，大家一定要注意的是：

既然多项利好政策已出，上面出台目的就是刺激消费，恢复经济，要见到效果才会结束。只有楼市激发，把银行的资金通过房地产导入市场拉动社会消费才算达到目的。而只要目的没达成，就会持续猛击。

当前，三步曲已开启了第一步，按照楼市周期规律，接下来就会迈出第二步第三步，而我们能做的就是顺势而为，尽早捕捉到时代趋势，抓住当前的窗口红利期，在大涨前果断出手。至于窗口期有多久，看目的什么时候达到。

切记：行情会来迟，但不会缺席！

-–end—

（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

知乎用户 国际主义孝道 发表

崩盘了，咱们的人民公仆可都要饿死辣！

你难道忍心看到吗？

知乎用户 辛卯 发表

给我个会崩盘的理由，年轻人买不起房？振兴乡村经济了解一下。生育率降低？这两年全在打造低密度居住社区，今天城中村还没拆完呢，要是明天开始拆 90 年代前后的房子了，你说能够释放出来多少刚需？市场经济只会回归他本来的价值，而不会持续跌或者涨，你知道一个新小区和一个十年的小区同在一条街，价格可以差距多大吗？可以新小区 2w 左边门庭若市天天有人在看房，右边老小区 1w 门可罗雀。城市更迭的人和资本比你想象的现实得多。

我这里说过商品会回归本来的价值，不会持续涨跌，我不认为房地产会崩盘，只有可能变为理性发展，恒大，融创这些疯狂杠杆的公司和那些疯狂加杠杆炒房的人有啥不一样吗？

理性分析，你有你的观点你可以说，我可以不认同你的观点，但是我尊重你说话的权利，你也可以不认同我的观点，没问题，用事实说话讲道理。

那些不会说话上来就怼人的拜托你免开金口，没人问你什么意见。

知乎用户 西风急流​ 发表

你猜房地产市场真正的幕后黑手是谁

这个行业整个一个严重畸形发展，开发商不挣钱因为毛利实在是太低了，比餐饮还低，同时购房者购买能力被透支，钱最后都流到政府那里去了。

这两年房地产市场总体不景气，因为接盘的人少了，房价还不能大降，因为一旦出现大规模降价影响的是整个经济循环。但是接盘的人少了之后开发商回款就拿的少了，分分钟资不抵债，然后就是债务违约，依旧影响经济循环，只不过和前一种相比可能更温和一些，而且出现这种情况国资可以接盘抄底，在一定程度上还能稳住房地产市场，但是只不过又把危机爆发的时间延后了而已。

如果感兴趣，东方财富上的研报里有房地产行业的相关数据可以看一看，今年无论是土拍市场还是成交量都是断崖式下跌，虽然这两个月开始有大量的刺激政策出台，但到今天依旧只能说是边际回暖，整个市场还是非常低迷的状态。从这里看这个经济循环已经难以在维系下去了，虽然有国企接盘土拍市场，但是成交量上不去这个经济循环就难以为继，而成交量上不去根源一在房价二在收入现实和预期的不景气，所以这个经济循环可以预见的已经不能维系很长时间了，现在的关键在于能不能利用好国家资本接盘后争取出来的时间至少是把全国大市场的框架建设起来，尽早地转换动能。

知乎用户 默默的池塘​ 发表

中国民间有很多的资金盘

我不是调侃，真的很多，也真的很多人参与

其中有部分人不是不知道那是传销性质，他们本质只是在赌，赌两件事

1 自己判断的周期够准

2 自己跑的够快

资金盘是一种土狗艺术，花样繁多，各有各的算法

万变不离其宗的就是两点：

1 后边必须不断的有钱进来，前边的人才有收益

2 后边的人不是无限的，所以早晚要崩

这种盘到了尾期，当前边的人赚够了，并发现收益开始降低，风险开始增高，就开始退本金，准备退出，这时，新进入的资金在减少，老用户又开始退本金，盘面就更难支撑

通常到了这个阶段，运营方会开始做规则调整

1 提高资金退出的手续费

例如，你有十万在里边，你要提出去，交 2 万的手续费

2 提高资金退出的额度门槛

例如，你有十万在里边，你不能一次全提，每次你只能提 5000

3 提高资金退出的全盘总额度门槛

例如，你要提十万，可以，但是我每天只允许提一百万，排的上你就排，排不上你就等着

4 提高资金退出的时间门槛

例如，你要提十万，需要等半个月的时间

5 提高资金退出的条件门槛

例如你要提十万，你需要再拉 3 个人头进来

6 以上的门槛可以组合，设置综合条件

例如，你要提十万，我允许你先提三万，排队半个月，后续的 7 万，你需要再拉 3 个人头进来，并且这三个人的入金需要达到 10 万。

以上只是举例了和资金退出相关的规则调整，一个盘除了资金退出之外，还有很多其他规则，总之，到了尾期的特征就是，规则改来改去

但是结果是不会变的，通常这种规则的改变，可以延续一段时间的生命周期，但是该下来还是会下来，因为大条件没变，后边没人进来了

最后一般会怎么崩？

无论你是控制资金退出的速度，还是限制交易价格，总不给人提现，时间长了就会有人闹事报警了，警方介入就会直接崩，当然，也有的项目方会提前跑路，项目方跑路也会直接崩。

如果项目方没跑路的，警方也没介入的，说实话，资金盘这玩意还真有挺多种办法延续生命周期的，只要大家不闹事，理论上它可以一直撑下去。

例如：新发一个代金券，我不给你提现了，发给你代金券，这个代金券只能在我的商城里买东西。

例如：开设第二个项目，按照你现在的本金，换成第二个项目的持有证明，平移过去，类似于债务重组

回头说到地产，你肯定是没法报警了，所以国家如果想让它的价格撑下去，办法其实多的是。

但是这不代表你能卖出去。价格不下去很容易通过调整规则做到，但是你想挣到钱，就回到了最根本的条件，后边进来的人得足够多，什么规则都很难改变这种数学本质。

知乎用户 郝说郝道 发表

因为已经崩盘了，但是没有成交量，在价格上体现不出来。

换句话说，在潜在卖家远远大于潜在买家的情况下

如果降价不能大幅提高买家数量

大家都降价等于大家都不降价

降价只会造成践踏，互相伤害而已

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典型的例子就是鹤岗。

有个哥们花三万块钱买了一套房

后来卖的时候只有两万块了。

因为没有买方，看不到成交的可能性

所以就不会降价

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如果仅考虑租售比，月租金与房价的比值差不多 1：1000

这就意味着，仅靠房租收益，房东不如卖了存银行，还不用存村镇银行

房东为什么要做慈善呢

因为卖不掉

如果按照百分之三的收益率

那么房价至少要降到现有房价的三分之一才卖得出去

这当然是不可能的

知乎用户 留白 发表

明确一个观点房地产是印钞机，不是蓄水池，并不是里面藏了天量资金，只是根据房价上涨印了天量纸面资金，但是只要没有人接盘，印的资金是流不进市场的，银行也会考虑贷款和房产抵押规模，基本不会出现大范围挤兑，只要没有大范围挤兑发生大规模崩盘不太可能出现，但是小规模局部崩盘会出现，套用股票就是大盘能稳住，但是个股不一定，就好像股票退市一样，楼盘也可能烂尾。股市出现的离谱事情，房地产最终一样会出现。

在交易贷款违约问题上，大规模违约是影响贷款人和银行，违约高了银行也放贷款少了，没有杠杆就交易减少 (因为价格太高，贷款就好像买一手茅台要二十万，达不到门槛只能融资)，没有交易是钱就流不出来，股票没有买卖在账面还只是浮亏或者浮盈，最后违约法拍的就是上高位杠杆的人，就是打爆融资盘，不过房地产周期比股票操作周期长，会令人造成错觉房价一直升，所以融资上车，楼价不断升高不断降低风险意识，但借的总要还的，还不起老赖多了，就不容易借了，信贷规模就会收缩。

所以为什么打击炒房的，因为炒房要变现的，属于增量交易，大量增量交易就是不断成交造成资金流出，对于大庄家来说是不利的，因为大庄家就是要卖地，就是发新股增发配股，大庄家赚一级市场的钱，二级市场风险大成本高，只能通过引入投资者分担风险。而且从房价来看，变现的大部分都赚钱，就会造成一部分人高位接盘，也就是抗风险更加低，容易贷款违约。所以大庄家真正需要的只是不断增加的稳定的现金流，而不是暴涨暴跌炒作妖股。

同样房产不是集中这几年成交的，有买一两年的人，有买三五年的，有买十几年的，同样杠杆比例也不一定很高，不少人房产纸面价值已经翻了很多倍，像股票崩盘一样受损失的是所有人，但是上天台的只会是高位接盘的人，只要是像长期股东不是高位买入持有，最后成交价高一些低一些还是能承担的。但是对应交易价格越高，贷款比例就应该越高，有些人早年贷款数额和现在工资水平根本不算事，所以高成本持有的比例决定是否会出现崩盘规模，房产不是集中在高位成交的，而且有人亏钱就有人赚钱，除了银行赚了贷款利息，很多个人也享受房价上涨带来的收益。

而且影响是否崩盘因素还很多，但是是否被崩盘影响归根到底还是有持有成本，只要持有成本不高，总能熬过去。只要大部分人能熬过去，少数的会被遗忘。

知乎用户 苦瓜 发表

实际已经崩盘了，不是要等媒体大肆报道的时候才算崩盘，仔细观察就能发现土拍很难像过去那样一年强过一年了，现在拿地的基本都是央企国企，这些企业的领导们都是中央委任的，决策与个人考核紧密相连，与公司经营策略是否正确没有必然关系，所以勉强维持住土拍局面。各地公务员都开始在削减福利待遇，也侧面反映了土地财政到头了；

民营的地产公司们，随便网上搜一下就知道，80% 以上处于债务展期困难，现金流短缺，暴雷等状态中；

另外中国人太多了，任何一个大趋势的转变，总有一部分人很滞后。所以到了此时此刻，我们依然能见到坚定认为房价永远上涨，不可能下跌的人，他们愿意就 “某一个碎片化的人事物” 赌上六个钱包积蓄 + 未来三十年现金流；

所以房地产没有马上崩溃，而是在 ICU 里抢救，但也分分钟断气。

知乎用户 道貌岸然 发表

更新！ 合理化建议！建议银行超过准备金的部分现金，国企，央企，以及所有的公积金机构把现金拿出来买房，作为员工宿舍。有以下几个好处。

第一，不需要超发货币！不会导致通胀。

第二，房价大涨，提振房产牛市信心！

第三，用途为给员工居住，正所谓房住不炒，取之于民用之于民！

第四，如果第三条有效，那么资产持续升值，可以慢慢出货！

第五，给房企还债，维持地产上下游繁荣，金融就业双稳定！

第六，最近准备去国企了。

原回答：

我所在的地产公司还勉强没有暴雷，但是如果 zf 允许破产，老板肯定迅速的选择破产。然而经济现状外部政治和强权手段都不允许现在崩盘。

现在的任务就是尽快但是不允许大幅度降价的为一手房去库存，直到开发商收上来的款项能把欠银行的债务还的七七八八。大规模的地产公司破产潮才有可能出现。这一过程中，政策会为一手房大开绿灯（举例：某一线城市未发文允许商品房预售进度由 2/3 减为 1/3，赣州某市为购买新房家庭进行补贴，以及各种我根本不想知道但是被强行灌脑的什么大蒜西瓜，六个公积金，爷贷孙还，甚至我认为，有一天会实现一成首付甚至零首付）。

接着由国企出来收拾残局，一些能交付的，想办法慢慢的复工，实在没有价值的，持续性烂尾。（目前一级土地市场正在沦为国资的市场，国企，zhengfu，银行如何进行内循环拭目以待 ）

最终不严谨的推测，政府卖地收入一段时间内减半（结合房地产上下游，大约相当于减少财政收入的五分之一到三分之一？），这种情况下减少不必要的开支是能维系社会和 zhengquan 稳定的。小部分开发商和著名 fubai 分子因违法犯罪收到惩戒，大部分破产的开发商老板仍然享受荣华富贵，且手握大量的现金寻找其他的路子或者干脆资产抄底（如果既得利益集团促使房产税政策彻底失败）。不小心买到烂尾楼的人，也可能会被允许暂时不还贷款，增缴一些费用结合财政补贴尽量复工交付。部分暂时断供的可能会被允许债务 “展期”，并且减免利息。少部分地方发展行挤兑破产（挤兑破产还好有保险，耍流氓可就没办法了，其实最近比较火的郑州储户是幸运的，因为他们挤兑的早，zhengfu 会想办法帮他们解决，一如我丈人七年前的烂尾楼，因为烂尾的早，反而已经被解决，幸亏去年拿到产权）。

鄙人胡乱建议，减少不必要的消费，（比如一些地区目前压宝的目前大火的新能源和汽车），尤其是闲钱少并且在近几年买了房子需要还房贷的朋友。万一政策某一瞬间允许房价大幅回撤，手里的现金能够填上回撤的房产价值（不过 zhongguo 的银行业一塌糊涂，也可能不需要补充抵押物），撑过这波小波动，未来总要涨上去的。

以上是以地产现状结合多年与相关部门打交道的经验做的不太靠谱的推测。

最后希望我们会实现社会主义式软着陆（软着陆之必要条件增加居民收入我是绝口不提，现在据说要广开言路，有想法的朋友可以大展身手了）大家都会有一个美好的未来。

知乎用户 老蒋 发表

因为（）通过限购、限售等各种方式限制交易，从而保住房价不跌。

因而可以推论一旦（）无力托举，必然跳崖。

那么（）到底还能托举多久，对这个问题的认识取决于你对这个社会的理解程度。

知乎用户 从来风花雪月动人 发表

如果没有国家的严控，三四线城市的价格估计血崩了，目前的房价收入比在整个地球上都算是异常了，如果这种情况还能继续涨价，那就是只能说，中国的奴隶太多了，一群不会反抗的螺丝钉，不管哪一个国家都不会允许一个支柱型产业崩盘，首先，我们要理清地价，房价之间的关系，大头被谁赚去了，如果房价崩盘，直接影响的就是地价，那就是直接影响了国家的经济收入，所以，房价不能崩，那么房价还能涨吗，个人预估，几个一线和新一线的核心地段还有非常大的上涨空间，其他地段还有微弱的上涨空间，而三四线，人口流出城市，基本很难再爆发式涨价了

知乎用户 英才哥 发表

扯半天，全是臆想的数据我卖过房，天津武清比较边缘的小区六层到顶 1w 一平米，什么样的人买的起呢？

一个北京上班的中国农业大学博士买下来了，他的月收入每个月 15000 除去北京的花销（小孩上学租房交通吃饭）能拿来还贷款的就 6k 而且这 6k 如果工作或是家人生病可能还剩不下来。

武清本地公司招一个大学生能可以满额缴纳 5 险 1 金的企业一个月放 4 天最后能到手多少钱？

5k! 买房买个 p

19 年有个朋友要买房，要买黄庄的一个新楼盘 17000 一平米忘记首付是多少了月供每个月还款 7800 还款 20 年还是 30 年

咬咬牙买了，结果 22 年在看一平米已经赔了 4000 块钱了。（15 年不吃不喝白干）

这时候还让人抄底的人不是赚流量就是压根没安好心死道友不死贫道，你说房价阶段性最低您了怎么不买？为什么大好前途下 2 手房存量还是玩命加？

拉倒吧，这就是个瘤你不割了还继续养，什么时间换空间。纯扯蛋

你知道之前一个购房资格多少钱才能买么？

现在跟白给一样，为啥房子太多了要钱接盘呢，工资不涨的同时公司还开始裁员，20~30 年的贷款就像在钢丝上跳舞，要保证接下来不能出现一点突发情况。父母老了年龄大了出问题管不管？孩子上学高考考了个 3 本上不上？

冷静下来，先看看自己的承受能力。这期时间段传统行业不存在什么致富快车了。

知乎用户 checheche4 发表

已经崩了 但是崩了也买不起

知乎用户 大杂烩 Top 发表

2017 房价下降，已经是 “社会共识”，有政策原因，也有市场原因，更因为大家实在买不起房子了。但如果说 2017 年房地产崩盘，这也是不可能的。

一直以来，很多人，都在预计中国房地产会崩盘，但中国房价却在此起彼伏的崩盘论中，一路高歌，奔向天价、太空价。虽然房价与收入比，与国际惯例差异巨大，房价就是坚挺不泄。因为至少有四个因素，来维护房地产价格会有下调，崩盘不会发生。

首先是城市化的需求。

很多国家都曾经发生过房地产崩盘，为什么中国就那么特殊呢？中国人最熟悉的，莫过于上世纪日本的房地产泡沫破裂，日本不但是邻居，而且房价走势与现在的中国类似。但有一点很重要的区别是，日本房地产泡沫破裂的时候，城市化已经基本完成。

而现在，中国的城市化率才 56%-57%，距离发达国家的 85% 及以上，还有非常大的差距。提高 1% 的城市化，就意味着 1300 多万人口进入城市生活，至少需要 400 万套的房子需求。城市化带来的刚需，才是中国房地产不会崩盘的核心原因。

**其次是首付。**2008 年发轫于美国的金融危机，其实就是房地产危机，本质上是由次级贷引起的。所谓次级贷，就是房地产商房子卖不出去，零首付卖房。那些没钱付首付的人，也能买房子，然后收入有限，供应不起银行贷款，刚脆就不还贷了，反正我没花多少钱，这些就是次级贷的主要来源，也是 2008 年金融危机的核心因素。

而中国人买房子都是要首付的，至少也是 20% 起，多的就是 30%、40% 也有。对于这样的购房者来说，除非房价腰斩，他们才会断供，不然都是会想方设法供房贷：首付已经付了几十万，断供了这些钱都没了，而且银行还不会放过你。2016 年年初，有部分城市也想推出零首付，结果是白天出政策，晚上就叫停。还有一些中介机构，推出了首付贷，很快也被查处。

关键是，稍微房价下跌，买房者就开始 “维权”，这给社会管理，也带来巨大的压力，所以地方政府为了维稳，不可能让房价腰斩，或者暴跌。

然后是土地出让。

最重要的说，房地产崩盘，会引发金融危机。现在国内地方债很多，各种口径的数据也是让人眼花缭乱。有 30 万亿、17 万亿等等说法，总而言之，地方政府负债比较重。地方政府主要是依靠土地作为债务担保，土地下降，这些债务怎么还的起？

只要地方政府的土地财政没有得到有效解决，那么房地产就不会崩盘。数据显示，现在部分地方政府，40% 左右的财政收入，都是靠卖地来满足，如果房地产崩盘，那地方政府不是没钱花？这些大爷没钱花，那可是天大的事儿。他们会有节奏地控制土地出让，采取饥饿营销方式，保持土地价格高企，这样才能保证自己的高收入，从而间接控制房价。

**最后最重要的一点是，中央也不会让房地产崩盘。**如果房地产崩盘了，那么中国经济至少衰退 20 年，这是整个社会都承受不起的。所以会采取多种措施，保持房地产不崩盘。房价可以下跌，产业不能崩溃，这是底线。

那么这样讲，房地产泡沫就永远在那戳着么？不会。

按照波士财经的观察，在今后一段时间，房价会逐渐走弱，这样可以减轻购房者负担；同时经济依旧保持中高速发展，让人们收入不断增加。在房价走弱或者相对稳定的情况下，收入不断增加，这样房地产泡沫逐渐挤压出去，这样就避免了潜在的金融危机的发生。这是以时间换取空间，来抑制房地产泡沫的破裂。

当然，这是一种理想的状态，市场这个东西，从来不会以人们理想状态发展，中间肯定会有起伏，有波澜。但对于与整个国民经济重相关的房地产业来说，崩盘论不具备现实基础，哪怕现在房价已经让很多人，高不可及。

知乎用户 匿名用户 发表

假设房地产崩盘，天量的货币要流到哪里去？菜市场？面包店？还是大癌股？

所以，假设不成立。

假设房地产崩盘，已知房地产对 GDP 的贡献在 30%-40%，房地产崩了，什么产业能够替代这一体量？难道大家一起吃灰？

所以，假设不成立。

假设房地产崩盘，已知地方财政收入 60%-70% 来自于房地产，如何填补这一窟窿，防止地方债务危机爆发？（别告诉我房地产税，房地产崩了还有毛线的房地产税）

所以，假设不成立。

因为买不起就盼着崩盘的，祝你好运。（哪来的好运，真崩了你的生计都难找）务实一点，别让情绪主导你的认知和判断。

结论：

房地产绝不会崩，只是结构变了（由于人口流动和人口下滑三线及以上慢慢萎缩），分蛋糕的角色变了（民企出去，央国企主导），存在和发展的逻辑没变，国家经济最大支柱的地位没变。

我话撂这儿：

2022-2023 一二线城市房地产一定继续上涨。

知乎用户 睡意朦胧 发表

看懂的就明白为什么了，反正最后有人接盘

知乎用户 大升 发表

因为我们有中国特色的烂尾楼，把企业的破产转变为了无数买房人的家庭破产或者 30 年负债。

政府的预售制度，土地国有，户口政策，人才引进，乃至健康码，全都在保证这件事情的发生。

前几年一直在操作的降低企业杠杆，执行的非常好。但不会告诉你，杠杆跑去居民部门了。

那么这次转移企业破产，驾轻就熟。

期待一个大烟花？

大烟花只会被分成一个个的小烟花，在每个购买烂尾楼的家庭点燃。

就如当年的国企改革，分蛋糕和分烟花是一体两面。

知乎用户 兮幂熙熙 发表

崩盘肯定是突然到来的，不会是渐进的，历史上没有泡沫是慢慢破的，现在的烂尾楼、法拍房、恒大融创碧桂园这些只不过是前奏，真正崩盘的日子还没来呢，并且崩盘不以国家意志为转移

知乎用户 想太多的不开心 发表

没崩只是时间问题，现在中国老龄化刚刚开始，人口红利持续下降。

19 年买的房 1 万左右，现在 6000 卖不出去 还烂尾了，之前薪资 1w，现在 4k，房贷就 4k，没有生活基本花销了。没崩都是在硬撑

知乎用户 吃鱼丸的丸子 发表

有没有一种可能 大家都觉得一二线不会崩，但是实际上覆巢之下岂有完卵，要是都崩了呢？大家对一二线的房地产也过于乐观，经济危机下来 哪有偏安之地

知乎用户 乱七八糟的想法 发表

因为老爷们还没跑掉，

怎么可以崩盘呢？

崩盘前一般会有一个预兆，有权有势的人一两年前就看出来了，他们提前收拾东西跑路，

那这个泡沫层得有人填吧？是谁填呢？只能穷老百姓了

知乎用户 趟 Jolly 发表

在关于楼市和房价的问题之上，永远不缺杠精！只要房价一涨就开始有人拿出：HK、日本、美国的经历说事。所要表达的核心思想只有一个，就是房价上涨之后一定会导致崩盘！殊不知，想让楼市崩盘也并不是一件简单的事。

楼市的崩盘一定需要一个诱因，诱因之余也要有一些特殊的内在矛盾，否则房价和楼市的崩盘不会有绝对的联系。那么什么会是楼市崩盘的诱因呢？楼市崩盘的诱因主要有三个：

第一、购房者对于房价的绝对信心（过于自信土地住房资源有限，房价只涨不跌，不论房价多高都愿意接盘）

第二、极其宽松的贷款政策，贷款利率极低（购房门槛极低，供需关系被打破）

第三、房价短期内的快速激增（人为炒作、需求输出过量导致价格疯涨）

第四、金融危机爆发（股市大跌、汇率大跌购房者资不抵债）如果楼市当同时出现其中的两项诱因，那么楼市崩盘的风险就大了。其实总结起来，楼市崩盘的最核心问题是贷款，如果大家都不贷款，那么就算房价跌了大家也不会弃房，楼市自然不会出现较大的风险。

HK 的楼市泡沫破裂是因为金融危机导致了港币贬值，最终经济倒退，收入锐减，贷款者资不抵债，最终只能弃房。而资不抵债的原因就是房价快速上涨之后的高位接盘，让还款者压力重重。原本寄托于房价上涨增值资产的愿望破灭后，楼市也就应声倒下。

日本的楼市泡沫破裂是因为房价短期的快速上涨和日本人对于土地资源的错误判断，以及日本超低利率的贷款政策。让大部分家庭都能以最低的首付和成本购房。但是最终泡沫破裂，连锁反应下金融危机出现，日本楼市被打回原形。

美国则是源于次贷危机，不良贷款导致买房的人没有能力还款最终次贷危机带动美国楼市泡沫的破裂。而在此之前美国也是以低廉的利率吸引购房者买房，房价短期内也是水涨船高，并且在房价下跌之后购房者弃房可以不用继续偿还剩余的贷款，所以说美国的楼市泡沫破裂也因为房价快速增长和宽松化的信贷政策导致的。

我国大陆个别城市也出现过楼市泡沫破裂的情况。也都是因为炒房者炒作房价和购房者信心过足接盘之后雪球越滚越大，泡沫也就破裂了。总的来说，如果当前国内的房价只是高那么是一定不会有楼市崩盘的风险。因为还缺少诱因诱导房价走向崩盘。当前我国楼市的现状是有政策统一把控，想让楼市出现大方向上的偏离是很难的。只要调控政策不放松，那么我国的楼市就是稳定的，房价的涨幅只要不越线，那么风险就是相当小的。当前世界上房价高的城市和国家并不算少，但是真的崩盘的却非常少，这也说明现在世界各国对于本国楼市的调控和调整力度以及方向还是非常准确的。否则楼市的崩盘也不会是一个小概率的事件。

宏观来说，中国还处于城镇化加速发展的阶段，国家统计局统计 2016 年中国城镇化率达到 57.35%，而发达国 家的城镇化率达到 85%-95%，目前，中等发达国家和地区的城市化率是 85%，西方发达国家的城市化率都在 95% 左右，国外是 97%，中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近 20 年左右。这说明还有大量的人需要购房。

而从政策上来说，也能体现出目前国家在这方面的意志在打击泡沫的决心。

2022 年下半年来说，收紧房贷，显示房企融资，颁布楼市限制令；加快保障性住房的供应等等，都是为了建立健全的房地产长效机制。

除非中国经济大崩盘，或者说全球经济崩溃，更或者房地产完全市场化，以上哪一条都不是太容易发生，所以说房地产泡沫碎至崩盘的可能性非常小。如果真的崩盘了，可能就又将是一次严重的金融危机。

知乎用户 重估 发表

以政府的控制能力，只要不利令智昏，崩盘是不可能的。有许多手段是其他地方用不了或用了不但没用反而有害但在此却是很管用的。

但 “房地产模式” 已经到头了，它是要崩的，大概率的时间应是 60 后全部退休后。目前还可以割韭菜，也还有缓冲，调整时间。

知乎用户 匿名用户 发表

国外的失业叫失业，国内的失业叫毕业、灵活就业，待业

国外的房地产崩盘就叫崩盘，国内叫着陆，不管软硬着陆，都算着陆，

最可怕的是，灵活就业这个词是临时想出来的，着陆嘛，十几年前就想好了 ^_^

好好研究这个词，就能明白当初的想法

知乎用户 85 年肥牛​ 发表

烂房产会降吧，穷人真没钱了；核心房产会升吧，富人真有钱啊。社会上的钱其实没有少，集中起来了而已。

知乎用户 熊猫 发表

雪崩前普通人看得出来吗？

但是只要有一个二线以上城市有点征兆，你再看。

知乎用户 清净无为 发表

好日子还在后头呢，急什么，现在的房地产平稳着陆已经很难了。

几乎所有人都把杠杆拉到了极致，甚至身边没有稳定收入的人都去囤积不止一套房产。

出问题只是时间问题，至少不会超过这几年了。。。现在棚改货币化，限售政策再一次松绑，可以看出还是老一套。。。。。现在的问题是传统的高薪行业正在衰退，新的经济增长点没有爆发出来，老百姓的收入停止增长，这种情况下中国的房地产可能比想象的更加危险。。。中国房地产的资产约等于中国四五年 gdp 总和 400 多万亿，这还不算上下游企业；最重要的是，中国的房价收入比太高了是美国的三倍以上；银行利率也远远高于欧洲，日本等两倍有余，是美国 1.5 倍；中国的城市化率达到了 65%，居民负债达到了 70%，所建住宅可以居住 37 亿人。。。这真的是玩到了极致，而且国家居民口钱的比例要远低于欧美，只有欧美的百分之七十，居民收入仍需提高。

所以不要笑话美国居民负债了，如果算收入，中国居民真的远高于欧美。这一些列的数据说明，我国房地产这艘船真的已经千疮百孔了，已经不是修修补补能拯救的了。。。。而且我们的高端制造业还没有起飞，新的经济增长点还没有萌芽，居民收入真的难以提高。现在居民消费持续走低，靠消费来拉动经济几乎不可能了，而且疫情又为此加了把火，躺平的年轻人也越来越多了，像我身边现在很多连结婚生娃都不考虑了，好多人都是觉得单身还好一些，至于需求那些 现在各种社交例如陌陌啊悦技这些也能找到解决，尤其悦技还很多直奔主题见面活动的，约个电影啊娱乐的，对眼了各取所需的也大有人在，或者直接低欲望了，大家都只想着一人吃饱全家不饿了。所以后面如果一旦发生经济危机后果更加不可预计了。

然而，现在还有多少人想着在赚最后一个铜板，有人说还是有企业在拿地建房比如杭州，感觉还是让子弹飞那句话，豪绅捐了款。百姓才能掏钱，事成之后，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。。。我在想以后会不会国家大放水，把钱持续流入基建，农业类的底层企业来行成通胀，从而逐渐消除这个泡沫呢？类似于 98 年国企改革，大量国企员工发一大笔钱下岗，然后让他们推动市场经济繁荣。。。但是也是从此万元户不再是稀罕物了。。。之前有人说中国房产不会崩，从文化，传统观念讲了一圈。其实海南房产就大崩溃过，而且连带一家国有银行海南发展银行破产，这也就是二十几年前的事情。某些大佬提前跑路躲过一劫。。。。目前，中国贷款买房比例高达大约 90%，全款购买的人只有大约 10%。中国家庭存款超过 30 万的只有 2%(今年的数据), 即使银行破产赔付金额上限也只有 50 万而已。所以有多少人首付是借的可想而知。作为底层，首付靠借真的不要太频繁，这些人是真正的贷中贷，随时在暴雷的风险边缘。信贷的存在本来是为了通过金融工具用未来的钱完成技术积累或者生产资料建设来提高生产力，但是实际上，房地产的信贷，抵押和负债玩的花活不断，且不说期房这种骚操作，就说恒大如何负债 2 万亿事儿，通俗讲 20 年每天负债增加 3 亿。信贷层层套娃，这些企业不出事儿才出鬼了。说到接盘，多数人觉得只要不接最后一棒就完事大吉，但是，信息不对称一直存在。普通人以为发现了一个商机，实际上正走在接棒的路上

作为房地产企业，其利润其实并不高，王健林谈到房地产说到，其实房地产利润在 10% 左右。然而高杠杆加上高周转的模式从而使得房地产的利润层层叠加。房地产的高杠杆毫无疑问，所有房产企业的资金都存在巨大杠杆；然而房企拿到预售款又马上开始新一轮拿地，盖房，预售，而不是尽快交房。。。如此套娃式发展，类似于庞氏 PJ，因此，频繁资金周转中也存在套利空间。尤其是与教育资源绑定的学区房更是如此。但是这个机制可能快要玩不下去了，首先房地产的销售数据确实不好看，资金回笼困难，市场情欲处于恐惧当中，买房意愿下降，2022 年第一季度的销售额下降 23 个百分点，其中东北下降 35 个百分点。其实这才是开始，随着裁员潮，大学毕业生就业困难，企业利润下滑，以后可能会越来越差。其次高周转的预售制越来越不被接受，尤其是频繁暴雷以后，各个房企风声鹤唳，购房者宁可买二手也不愿意买期房。其实预售制并不是今天的产物，当年的海南甚至只有一张图纸就敢预售，如此畸形的发展，当然下场就是一地鸡毛。历史上十次危机九次房地产，人从来不能从历史中得到任何教训。

有人可能在质疑觉得这些观点有些刻意摸黑房产的前景。但是，朋友，这个不光是房地产的前景，可能也是大多行业的前景。不管怎么样的商品，都需要买卖的商业行为来变现；商品的增值还涉及到增值税这一支柱税收。然而，未来很长一段时间内消费会持续疲软，制造业尤其是低端制造业会持续走低，甚至最终大幅度影响就业率。我们国家的发展确实很快，我们有了很多发达国家都没有的军事技术，航天技术，通讯技术，我们有东风 41，国产航母，超音速导弹，歼 20，甚至独此一份的空间站。但是问题仍然有很多。比如我们也拥有极高的基尼系数大约 0.48 远大于欧美 0.4，以及较低的工资性收入 - GDP 比例 8%(郎咸平说的)，前者说明贫富分化仍然巨大，这也是 ZY 反复提到共同富裕的原因，超过 0.5 就会出现大的社会问题；后者是我们的收入占 GDP 的比例，这一数据远低于发达国家的 50%。这说明，居民收入占生产总值的比例仍旧太低，只有老百姓真的富起来了，才能真的提高内循环。我们明白，对于没有原始积累的国家需要用这些财富来搞建设，但是，这个游戏肯定不会一直持续，苏联就是前车之鉴。网上的躺平族，废宅文化就是这一问题的缩影，因为看不到希望。接下来不管用什么方法，必须提高居民收入，不然，大多数行业的下场是一样的，越来越多的大企业会出问题甚至不值得上热搜，只是房地产是最先爆的。提高收入除了撒币，要不就是新技术突破，但是后者可遇不可求，现在的风口行业包括新能源其实都没有真的革命性技术突破。所以未来房地产的日子可能会很难过。

许多人对郎咸平工资性收入比 GDP 只有百分之八表示怀疑，这是 09 年左右给出的数据，当时的统计是根据有数据可查的工人，公务员, 国有企业员工等工作，然而，最上层前 4% 富人可能没计入在列。如果我们完全按照 2021 的平均工资来除以人均 GDp 来算，这个值大约是 23%。但是据招商银行的大数据统计显示金葵花客户和私人银行客户占比 2.12%。这些人的总资产达到了 88364.09 亿元，占比高达 82.13%。如果考虑这个比例，直接套用于工资收入的话，那么中国最普遍的购买人群的人均收入只有人均 GDP 的 4.2%。房地产或者是多数商品都需要以中下层来消费，即是富人囤地也是为了最后卖给底层。所以，最终这个问题还是无解。苏联休克疗法寡头瓜分了国有资产，经济一塌糊涂，穷人连吃饭都成了问题。以后先富带后后富这一契约需要富人认真履行了，毕竟那帮企业家很难忽悠 00 后了。

有的读者指出，之前 08 年也有人说房地产会崩，但是后来一波大涨。这是种刻舟求剑的想法，首先，08 年的城市化率只有 45%，现在已经高达 65% 接近发达国家水准了，城市化进程一定会放缓。其次，居民负债率从 08 年的 18% 提高到了 65%，这是决定房价天花板的数据。所以，无论怎么说，房价的支撑都快见顶了，市场经济规律摆在这里。在说什么延长贷款周期，降低首付比例，都是在饮鸩止渴。就算政府限制交易，出台限跌令只是维持了纸面财富，有什么用？

有的评论指出房地产是货币的蓄水池，如果房价倒了，白菜得 50 一颗。这是不对的，房地产从来不是蓄水池反而是货币超发的导火索，居民财富的稀释器。银行超发的货币大约 30% 流入了房地产，来对冲其中的债务。这直接导致了货币的大规模贬值。更有甚者，就算房地产暴跌，房地产积蓄的财富真的能流出来吗？并不是。现在所谓的钱更像是一种信用，一种债务，房地产的套娃抵押机制大大增加了货币乘数，换句话讲，就是凭空多出来了很多钱，而房价大跌只是跌去了这部分而已。。。实践证明，日本房价的泡沫后物价持续通缩二十年，恩师提到日本现在的钱比他读书的时候更值钱。所以，白菜五十元一斤不可能的。

有人对于房地产是货币超发器不太理解。其实最简单的，大家买房都需要贷款，从银行贷出来的钱给了土地财政变成了公务员工资，给了建筑工人成了工资存款，给了开发商上下游企业，贷款越多，社会上的货币越多，也就派生了更多的货币。而随着房子的价格上涨，逐渐派生更多的货币，因此为什么房子是货币超发器。更重要的是，房产作为良好的抵押物，起到了货币放大的作用。甲向银行贷款 1000 万用房子抵押，这 1000 万上还在银行账上，还是相当于存款。然后，乙通过抵押房产可以从中获得 950 万 (扣除储备金)。之后丙仍然能通过房产抵押获得 900 万贷款，然后是丁的 855 万。。。循环往复，最初的 1000 万变成了 1 个亿或者更多，大家都觉得有钱了，这就是简单的货币乘数效应，房产起到了关键作用。所以，说房地产是蓄水池的，搞倒了因果关系。

中国房地产家庭收入比为 1：30，美国等发达国家在 15 左右，韩国在 25 左右，其实不管怎么看，泡沫都很大这是不争的事实。以后贷款利率肯定会一降再降，最终达到一个类似于西方的较低值，从而进一步刺激房地产市场。但是这也是最后的办法，剩下的只有努力转型了，比如收房产税等。然而，回归本质，如何提高居民收入才是最头疼的？看看现在的考公大军就知道企业确实不好干。

知乎用户 股海老者 发表

宇宙第一房企碧桂园被评级公司穆迪降级了！

这一消息对碧桂园的具体影响如何，暂且不论，但是对于当下本来就极其脆弱的楼市和房地产行业信心而言，可谓晴天霹雳！不是碧桂园刚刚被作为民营优秀房企代表，与龙湖、美的置业、旭辉、新城发行了附带外部增信工具的债券嘛，怎么突然就被降级了？不是碧桂园刚刚赎回了一笔 6.83 亿美元的票据且公告本年内已无到期美元债了？难道这是穆迪阴谋 “抹黑” 碧桂园，试图打压刚刚稍有起色的行业复苏的同时，又在有意打脸相关部门呢？

此轮行业调控以来，随着从资金端到市场端调控措施力度的持续加大，尤其是去年下半年以来楼市的急剧走弱，民营百强房企排队暴雷成为行业一景。行业四大天王的 “恒碧万融” 除了万科，也就剩下碧桂园一家硕果仅存了。而连一向以白骑士姿态施救同行的融创，在用尽各种办法自救，且年初时账面资金超过 1600 亿港元，并自称可覆盖一年内的债务与开发需要不久之后也暴雷了。目前头部民营房企尚未暴雷的，数得上的也就是刚刚发行过附带外部增信工具融资产品的碧桂园、龙湖、新城、旭辉与美的置业了，而在江湖传闻中唯一暂时还与违约风险不沾边儿的，似乎也只龙湖一家了。

去年第四季度以来再促进行业复苏的政策暖风频吹之下，被行业满含期待的 “小阳春” 在没有任何起色的状态下过去了，而在各地刺激力度不断加大之下的传统销售旺季的四月和五月也过去了，但百强房企四月份的销售收入平均下滑 40% 以上，五月份环比虽有反弹却同比依然呈大幅下降状态。房地产行业的这个春天，真可谓寒风刺骨。低迷的销售回款之下，大力压缩资本性开支和管理费的房企们依然暴雷不止，对外一向以现金流健康和流动性良好、财务快速回归稳健的宇宙第一房企碧桂园，也一改去年同期土拍市场勇立潮头且大肆趁机收购花样年物业、蓝光嘉宝、富力物业与中梁物业的市场形象，而只是象征性进入了今年拿地排名的前 20 名。这除了表明碧桂园在流动性管理方面趋向谨慎与稳健之外，在今年以来销售收入下降幅度较大的情况下，更表明了碧桂园在现金流预期上的冷暖自知。

不过，从高周转时代走过来，并以永续债、明股实债和阶段性少数权益等层层加杠杆玩得滚瓜烂熟的一众房企们，到底靓丽的业绩报表和表观负债率、表观现金流状况之下有多少真实的负债，以及真实的负债率、净现金流、真实的企业流动性如何，恐怕也只有少数最为核心的内部人知道了。当然，对于早就多次公开声称 “恒大和我许家印的一切都是党给的”的许皮带而言，可能对于企业真实的偿债能力，实际上早就已经不用关心和没有必要清楚了。不过不少表面看起来光鲜无比的房企，甚至企业账面在拥有可观现金的情况下突然发生现金流断裂而停止偿债的暴雷事件已屡见不鲜。把高周转玩到极致，以至于在业内留下 “生不进恒大，死不进万达，生死不进碧桂园” 传说的碧桂园杨老板，以其向来的低调务实和商业敏感性，再加上其运营团队的超强执行能力，应该是知道自身业务状况、企业现金流和流动性 “底盘” 的。

这也就是碧桂园近年来从曾经的主战场三四线城市向一二线城市以尽可能快的速度撤离的原因，同样也是碧桂园今年以来急速收缩拿地规模并优化组织结构、压缩管理开支的原因，真可谓做到了因应形势的 “君子豹变”。可是形势比人强，企业的各种努力往往只能改变局部状况而无法改变行业大势，在行业信心普遍下挫和市场经过长时间刺激而回暖乏力的情况下，纵使宇宙第一的房企碧桂园，也同样遭受了销售回款大幅下滑的窘境，这对于家大业大的碧桂园很难说不是压力山大。在上半年即将过过去而众所期待的行业复苏与楼市回暖尚未到来，而且不知道下半年会不会走过行业拐点而成为大家共同疑问的时候，行业信心的脆弱也就是自然而然的事情了。

如果今年的行业 “小阳春” 能够如期而至，如果今年上半年的四、五月份能够如过往那样成为销售回款的旺季，那么在多次行业周期中勇做白骑士，并实现跨越式发展的融创中国就不会暴雷，尚未出险的头部房企们就能够获得更高的市场占有率从而斩获更高的销售规模，进而再一次实现规模和排名的跃升。可惜今年的春天没有 “如果”，夏至已过也依然没有等到旺季出现。这既是行业流动性耗尽状态下，对于连续出台和力度不断加大的各项回暖政策失去响应能力的反应，也是行业主管和监管部门对行业问题与态势判断失准而导致政策空转的必然结果。如果行业信心不能尽快恢复，楼市预期不能逆转，纵使再多的强心针式的刺激政策和再大力度的对于房企的单方面融资式 “输血”，恐怕也是难以唤回行业复苏的。

行业状态跌落到如今这个样子，连宇宙第一的碧桂园都被评级公司降级了，这自然是各方面都不愿意看到的，也是钱袋羞涩的地方政府们更不愿意看到的。这种状况，我很不愿意用惨不忍睹这个词来形容。不过，如果连宇宙第一的碧桂园也面临可能的偿债风险而无法避免倒下的可能时，这个行业确实到了必须猛醒的时候了。再如此下去，房地产行业恐怕就将只剩下国央平（国企、央企、地方平台公司）了，而当国央平们由主角变身绝对支配地位的时候，地方政府土地财政的钱袋，恐怕也就自然消失不见了。

柏文喜表示，形势比人强，企业的各种努力往往只能改变局部状况而无法改变行业大势，在行业信心普遍下挫和市场经过长时间刺激而回暖乏力的情况下，纵使宇宙第一的房企碧桂园，也同样遭受了销售回款大幅下滑的窘境，这对于家大业大的碧桂园很难说不是压力山大。在上半年即将过过去而众所期待的行业复苏与楼市回暖尚未到来，而且不知道下半年会不会走过行业拐点而成为大家共同疑问的时候，行业信心的脆弱也就是自然而然的事情了。

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作者：柏文喜
链接：今日头条
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知乎用户 上海人金碗乞讨 发表

从抖音上不让说房地产的负面言论开始，味就不对了。试问谁还敢买房？

不让说房地产的负面，就是下视频，限流。但不会对该视频后面的视频下手，被下视频的抖主都会再发个视频说一下【聊房地产的视频被下架了，所以不聊了，大家都懂】。

虽然看不到之前的，但看到这个，还多个抖主都这么说过自己视频被下了，谁还敢买房子。

知乎用户 陈俊逸 发表

还没人跳楼，怎么能算崩

知乎用户 一个人的夜色 发表

现在的情况是，都知道这是泡沫，但是有人拦着你，不让你戳破。

房企不能死，死了会出大问题。比如恒大，恒大想破产可以，你得把现在的房子修完交房，不给社会添麻烦。预言一下，等恒大的房子都交房了，恒大就死了。

降价也是不可能的，1 个月钱 9000 一平，1 个月后只要 6000，先买的那批购房者不闹？观望的购房者敢买？买了继续跌怎么办？

至于上涨？正常随着货币通股膨胀的涨，是一定的，其它想都不要想。

市场的情况是，买房主力军，80,90 后的韭菜已经割完了，根都快给你拔了。到了 00 后这一代，父母一套房，还有老一辈的房子，缺房子吗？不缺；必须买吗？不必；买得起吗？得行。

所以现在啊，不敢涨价，不敢降价，整一些套路，想喊你买房。

救市、放水、房票、低首付、就差哭着求着喊你买了

知乎用户 飞白 发表

计划生育都没搞蹦的人口增长，被房价搞崩了。

再过两年，就要预防人口负增长了！

知乎用户 云淡风轻 发表

这或许是根本原因

知乎用户 六味地黄丸 发表

曲未终 人散场 再歌一阕又何妨

雁斜飞 知为谁 留绝响

知乎用户 匿名用户 发表

因为还没有到底层的极限

知乎用户 世间过客 发表

作为一个资深的外卖小哥我来说两句

房地产可千万不能崩盘

要是学小日子不错那样

天天楼上飞下来的

那么可就太可怕了

万一砸坏了我的电瓶车

我就没饭碗了

还得买新车

诶？我好像想到了一个问题

外卖电瓶车好像不让骑进去的哦

算了，崩不崩无所谓了

知乎用户 大可 Duck 发表

它背后是你强大的祖国。

知乎用户 非扯迦南​​ 发表

先看看几个房地产相关的数据吧：

2020 年全国土地收入占到全国财政总收入 18.2895 万亿元的 46%，占到地方财政总收入 10.0124 万亿元的 84.03%。
房地产及上下游产业链对我国 GDP 占比区间在 **(21.4%，30.2%)，**地产从业人员超 **1000 万，**商业建筑业服务人员超 4000 万。
2021 年中国房地产贷款余额达 52.17 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的 27.07%；另加企业各类贷款中抵押类（房产及土地抵押）综合与房地产相关贷款余额超 100 万亿，占比超 50%。
2021 年我国 GDP 总额 114 万亿。

如果房地产崩盘了，地方政府受不了，全国财政受不了，银行金融机构受不了，全国经济受不了，对超过 5000 万就业人员影响巨大。

在找到地产可替代物之前，国家慢慢挤泡沫可以，但，崩盘不行。

知乎用户 匿名用户 发表

说实话啊，说房地产不能崩多少都还有些资产，既得利益者，又或者是车上的韭菜们，房地产崩盘最惨的就是他们了。至于那些光脚的不怕穿鞋的，说实话，大不了回家种地。这些人的下限比韭菜们的下限低得多得多。

知乎用户 戏梦巴黎主义 发表

看看各地新政、郑州房票、街道社区卖房纳入绩效。

苟延馋喘了。

知乎用户 匿名用户 发表

房子每一年都在崩，崩在空空们的嘴里。。。

知乎用户 Ji Yu 发表

因为在房地产这件事上，富人说了算，买得起的说了算，穷人，买不起的，天天烧香拜佛也没用的…

知乎用户 走过路过不要错过 发表

我现在就怕它们把损失转嫁到所有人身上

知乎用户 暗中观察的小老板 发表

自己掂量

知乎用户 小国寡民 发表

双轨制。有钱人有多有钱你想象不到。赖小民多少个情妇来着？

知乎用户 清灵 发表

本来国家是想控制楼市软着陆，但是因为疫情，导致楼市硬着陆。崩倒不至于，跌个 1/4～1/5，买不起的依然买不起

知乎用户 别说你寂寞 发表

为什么一定要崩，就因为你买不起？

知乎用户 城北徐公 发表

就这么说吧，大家都觉得房价 ，但是未来三年内绝对还有一波增幅，拭目以待

知乎用户 hhh 发表

希望世界毁灭，已经是最垃圾最垃圾了

崩盘后说不准会更好，没饭吃就造反，该死就死吧

知乎用户 小坡留学狮​ 发表

不会崩盘，最大的房东就是政府，怎么崩?

知乎用户 williamluke 发表

朱门重重千万间，可怜草荒何处眠。滴滴汗下粒粒麦，盈斗满钵砖一片？蒜苗凄凄满川碧，汗牛累车屋半间？绿妆丹心西瓜怨，颗颗情浓纸一笺。蜜桃昨夜粉泪透，只为晓来契身签。更苦西风黄花瘦，流年无计暗朱颜。

知乎用户 布宜若斯艾利斯 发表

崩盘了让你来捡漏？？做梦去吧。反正我几套房是不会降价卖的。

武汉市中心地段，核心资产，只有涨的没有跌的，整个小区有价无市，一堆人天天扑在中介问有没有房子

知乎用户 Miles 锦心万年 发表

房地产崩不了盘！

都说烂尾楼多，企业暴雷，房地产人员哀鸿遍野，这就是崩盘。

请问：

这是系统性的吗？

大面积的断供违约了吗？

在社会上引发了大动荡了吗？

能在世界上引起再一次经济衰退吗？

房地产是我国重要的转移劳动剩余价值的方式，现在是，未来很长的时间里也是。

房地产能真正回归到本身住的意义的时候，或者说可以崩盘的时候：

人民币代替美金成为全球主要流通货币，至少是全球经济中占到 50% 的时候！或者出现一种大家都想不到的方式，比收割全球财富更好的方式！

知乎用户 王建和 发表

涨百姓苦，跌百姓苦

知乎用户 灭了个霸 发表

很多地方其实都崩了，比如鹤岗这类。但是崩了的地方，未必是大多数人想拥有的。

崩的表现，未必是房价下跌，大家都有房子住了。也就是说，崩了也不意味着大家就可以轻松买房了

知乎用户 说不清楚​ 发表

崩盘对大家都没好处，无数人还指望着房地产吃饭呢！

所以房地产不能崩盘！

知乎用户 贵族学府 发表

房地产事关各个行业，一旦崩盘对国家影响太大了，所以不能崩

知乎用户 Art Hayek 发表

经济发展过程中债务和通胀不可避免，中国处理的主要方式是做大资产分母抗债务风险分子，通过房地产吸纳货币抗通胀，特别是后者已经无法继续，社会问题已经显现。但国家政策造就的海量货币流向岂是朝夕可掉转的，何况房产在国人生存方式中地位极其重要。

知乎用户 dhdsbcvkjd 发表

真无聊，我要看到……

知乎用户 dzldzm 发表

中国房地产交易成本很高，流通性也差，买房容易卖房难，一开始就是如此。还有，房地产建筑税，等等，房地产泡沫就是个笑话。

房价上涨，首先是交易推高和人为有意拔高的，那个不属于泡沫。现在的问题是房地产误区，超高楼建设过度，对未来产生巨大压力，大规模持续建设超高楼是对子孙后代不负责任的行为。

知乎用户 choate 发表

总要有一个行业带动国家经济，如果调控的好不会崩盘，不然的话 也是会崩盘的

知乎用户 九心巧克力​ 发表

别急，快了！

知乎用户 Vince 发表

体制问题，国家控制土地供给，真的价格上不去，可以 10 年不批复一块住宅用地都可以的。宁然荒废一片片土地，用来种菜停车也好，就不开发住宅。倒逼市场撑住价格。也是可以的。

还有预售的市场，还有违约后房子抵押拍卖后，不抵消债务等法规。

知乎用户 特地 · 负离子瓷砖​ 发表

其实房地产，己经崩了，成交冰点，前五跪了四个，开发商没几个活的下去。大家还是小心烂尾楼吧。

知乎用户 wayheng 发表

很多人的错觉是崩了就会掉价，其实不然。

之前看了张捷的节目，有一种观点是哪怕崩了，哪怕烂尾，开发商都不会低价卖给你。道理跟资本倒牛奶扔面包一样。。。

知乎用户 匿名用户 发表

在郑州到处都是烂尾楼，这不比崩盘还可怕，你不仅住不进去还得还房贷，去投诉还能被红码。

知乎用户 匿名用户 发表

我不知道房价崩盘不 假如房价崩盘 我只是个普通人 腰斩 我就直接不还房贷了 爱干嘛就干嘛 拍卖之后还倒欠银行 一样不还 给爷 gun 跌到 7 或者 8 我忍 算我倒霉 6 成 就开始考虑拜拜 爷不玩了

知乎用户 陌上花开可缓归否 发表

每个国家的房地产市场环境都不一样，说白了就是土地出让金的归属，房地产开发资金来源及占比，消费者在其中基本是无视的。

1、政府、银行在房地产行业的地位决定了国内房地产市场崩盘的可能性很低。除非是突发事件，譬如新冠疫情。

2、价格短期内肯定是不可能上涨的，增长速度肯定是下降的。

3、崩盘与否，在于暴雷的房地产开发企业的困局如何收尾？是摆乱还是地方主导接收？还是彻底的央进民退？都是大问题，毕竟房地产盘量资金太大。

所谓成也萧何，败也萧何。三十年的城市化高速发展，才有如今现代化的都市圈便捷生活，房地产是做出了卓越贡献的。但一旦出现问题，后果也是非常严重的。日本就是前车之鉴。

知乎用户 光影 发表

首先我的观点是国家不会让房地产崩盘。

原因有三：

一是房地产业是中国经济的支柱产业，房地产崩塌国家的 GDP、财政收入就没有了支撑，即使再困难也会把房地产大盘稳住。比如：今年疫情冲击，国家调控大规模启动留抵退税帮助企业纾困解难，同时延缓公积金还款时限，还有部分地市启动下调首套房首付比例，如南昌、阜阳等，这些举措都在进一步为房地产业注入新的活力。

二是房子在中国老百姓看来还有金融属性，起着保值增值的作用，哪天房子掉价，老百姓花了半辈子的投资一夜打水漂，搁谁心里也不好受，毕竟房子在中国老百姓心中占据着分量。不可能完全受资本市场左右，一旦房地产业遭受波动，国家必然会出台相关政策进行调控。

三是中国正处于城镇化转型的重要时期，虽然城镇化率较十年前相比已然提升巨大，但中国当下的人口基本面总量大，大部分人居环境还没有得到有效改善，所以这就导致年青一代购房刚需、中年一代购房换置、老年一代住房改善等三重因素的叠加。

综上，房地产业必然不会全面崩盘。

但各地方显示的一些变化情况也让人关注，七普人口调查数据显示，我国将在不远的将来进入深度老龄化和人口净减少的社会，人少房多的情况必然会出现，受市场影响，房子的价值势必会缩水，但这需要一个周期，目前来看应该是处在一个震荡横盘且略微上扬的局面，但长期看来会是温和下跌的盘面。

知乎用户 周静 发表

都拿西瓜换房了，你说呢？

知乎用户 不倒 发表

你说的崩盘指的什么？房地产公司破产？楼盘统统砸到银行手里？先不说银行绝不允许这种事发生，在整个房地产的供销链里面参与的单位从卖地的政府到买单的客户（购房者）涉及到的经济利益牵扯到的单位数量个体数量那是相当惊人的。土地和房产和金钱作为资源，只是被这个链条里面的参与者用来获得利益的工具而已，房地产公司是组织者，他把这一切整合到一起，才能实现资源变现，就算是破产崩盘，对那些利用资源的人来说也没什么大的损失。现在的房地产崩盘不崩盘已经不是简单的会影响个人或者团体利益了，会影响到方方面面，甚至包括政治稳定和国家利益。现在已经骑虎难下，只能硬着头皮撑，让损失降低。只是目前看不管是资源掌控者还是资本方都在继续玩火，炸楼保房价之类的损人不利己的做法绝对不是区区房地产开发商能够做到的。这里面涉及到的庞大的利益集团的能量大到不能想象。最好的结果是扩大需求让购房者买单，淘汰劣质房地产让泡沫慢慢破灭。但是这个很难，因为房地产的过剩比实体过剩其实不遑多让，只是这个庞大的利益集团不愿接受，而他们的能量又足够大，所以可以硬撑可以用浪费子孙资源的做法继续掩盖或者推迟泡沫破灭。供应严重过剩，也不能找到更大的需求替代，房地产不像实体和金融它们可以流动，总之细思极恐。其实房地产暴利本就不是可持续的，但是你架不住上层大鳄他不甘心啊。

知乎用户 角落里的微光 发表

坦白说，我反而希望继续涨，这样也许某个时候就来的更快一点

知乎用户 FFAA 发表

本人献计: 2 条

1：首先宣布个人持有黄金非法必须兑换成纸币，然后宣布废除纸币，不在规定时间把钱存到银行的纸币一律作废。

1：国有银行以房屋断供过多为由，把账目做成亏损，然后破产。所有兔兔的存款一律清零，50 万以下的全额赔付，50 万以上的统一支付 50 万。

这样就达到了兔兔们希望的贫富差距缩小。

大老爷们有了钱，兔兔们出了气。

皆大欢喜，皆大欢喜。

知乎用户 H 先森 发表

为什么天天盼着中国房地产崩盘呢，是攒了多少现金等着抄底呢。

我不喜欢扣帽子，但是你问问题让人感觉就是你在等着崩盘，崩盘对谁有好处？别想着自己损失八百，让既得利益者损失一千，既得利益者他们掌握的消息和可利用的资源比普通韭菜多上万倍，房地产崩盘这个烂摊子还得普通人去承受。

如你所说，如果是自由市场，基本上逃不过泡沫炸裂的那一天，但是中国房地产不是自由市场，他可以随时冻结你的流动性，拿时间换空间的战术也不是第一次用了。

而且信心是支撑市场价格的基础，只要有刚需相信房价不跌，他就会接盘。不瞒你说，我的家乡在河南某小城市，一个新楼盘开盘预售人山人海（不知道是托还是吃瓜群众），一边省会高学历楼盘烂尾，一边小城市前呼后拥，这可能就是在一个个信息隔间里，大多数人根本不知道隔壁发生了什么吧。

所以知乎上大家一片唱衰的声音，也影响不了平头老百姓迈出坚实跟政策走的脚步。

知乎用户 布雷泽​ 发表

布雷泽科技是一家全球软件设计与定制领袖企业。ITIT 创立 2015 年 1 月，是一家以技术服务为主，同时提供产品咨询、IT 顾问、架构设计以及项目管理等全方位项目解决方案的科技公司。公司致力于使用先进的产品理念与技术方法，帮助全球客户实现数字化业务、智能化转型，并成为相关领域的领军团队。客户遍及互联网、金融、银行、能源、汽车、运输等数十个行业及领域，已成功交付上百个项目案例。专注用户体验的设计与程序的开发，主要经营的项目有高端网络的定制、软件定制开发、高端 APP 定制、UI 设计，核心技术团队有着都是有着 10 几年的技术沉淀，在 APP、小程序、网站建设等架构系统开发上积累了丰富的开发经验，保障了能够全方位为客户提供可拓展的技术支持。产品经理会跟客户整体确认需求，详细了解软件的应用环境以及实施细节，然后会以书面的形式，形成项目需求书，需求书会详细描述项目的所有功能和细节以及报价，客服联系电话：136-6221-0596 /0755-86522920，专业的软件定制开发企业—布雷泽科技

ITIT 布雷泽科技 - 全球软件定制开发领军企业 - 专注软件外包服务 10 年

知乎用户 Cassie 发表

已经崩了，到了低谷，等着触底反弹吧

知乎用户 那兔 发表

小地方房间会崩盘，核心城市可以再翻一倍。

为什么没有人说清北分数线高？

知乎用户 爱丽丝艺术 发表

房地产崩盘的破坏力是我们普通老百姓所无法接受的，现在稍有下滑各地都慌忙出救市政策，一旦房价爆跌各行各业都会快速下滑，到那时咱们诸位就不是像现在这里悠哉悠哉的做讨论，而是忙着抢吃抢喝了

知乎用户 笑一笑 发表

房地产是市场经济的产物，但掺杂太多的政策因素。因为土地始终是国家的，房产的私有性质就大打折扣。

高价房中，有的土地交易成本占 60% 以上，而土地的所有权始终是国家的，购房者只有 70 年土地使用权。

如果房地产崩盘，受害者是购房人和政府财政，而没有受益者。

知乎用户 曹博瀚​ 发表

除了居住和投资之外，房子在中国人心目中的地位非常高，是 “成家立业” 的一种标志性东西，同时房子在国内与户籍、社会福利、教育等东西挂钩。这些东西的价值是没法衡量的，更多是人们的一个心理价值。既然如此，我们就不能用常规的投资逻辑来看中国的房地产市场了。但高房价带来的问题也是不容忽视的，曾经出现过“清华毕业的父母买不起学位房” 的尴尬局面，这也算是高房价带来一种社会发展的畸形。

我们大众能看到的问题，高层当也能看到。“房住不炒” 的基调几年前已经确定下来，这些年也能看到政府在解决高房价的问题作出了努力。但房地产在中国的问题是很深刻的，不是靠一两项政策、短时间可以解决的**。一个很简单的问题，中国的房价虽高，但是不能大跌，中国的房地产不是不会崩盘，是压根就不能崩盘。**中国老百姓大量财富都沉淀在房子里，中层阶层的更是这样。一旦大跌，这些财富都会灰飞烟灭，再谈消费升级或是消费驱动就是空谈。而且房价如果真的大跌，很容易动了国内金融系统的元气，有可能引发规模性的经济危机。

所以，我们看到这些年政策，主要还在建立双轨制。一方面通过保障性住房的供应来满足一部分居民的基本居住需求；另一方面也在打破与房子挂钩的社会属性。但是不管是哪一项政策，都不是为了把房地产一棒子打死，让房价大跌。目前的 “短效政策” 仍在执行，防止房价继续上涨；长效机制的相应政策也在陆续出台，但都是 “和风细雨” 式的执行，为了是不引发房价的大跌。

从多方面来看，国家对房地产的定位已经很清楚，就是 “房住不炒”。**但是房地产目前仍然是中国经济的基本盘，不能有大的波动，最理想的方式就是房价不要有大波动，为国家解决这个老大难的问题创造足够的空间。**未来当几个情况出现后，中国房地产的问题就算是真正解决了：

1. 中国找到新的经济增长点，这个增长点的经济带动能力超过或是可以等同于房地产；

2. 房价在一定时间保持稳定或是小幅上涨，但居民收入增长明显高于房价涨幅，房价实际上就是相对下跌；

3. 一二线城市新居民以及低收入人群，即便是短时间无法购买住房，也可以通过保障性住房解决其基本居住需求；

4. 社会福利（比如教育）与住房完全脱钩，更多去关注个人或是家庭对社会贡献度以及效率。

知乎用户 匿名用户 发表

带火门不就是软着陆的泡沫吗？

就像我想这个本子平稳的从高处下落，假如本子想要无损而且干净的落地，只需要一个黑色的筒子里面填充数以亿计足够多的泡沫来满满消耗掉本子下落的力（因为考虑到泡沫会向下润出筒子所以我临时用风力把泡沫留在筒子里），本子就能如我所愿的落地，目的就达到了。

甚至是因为碾碎了很多的泡沫，本子上原有的灰尘脏东西都洗的一干二净，至于泡沫虽然废了些力但是本子更贵不是吗？

现在唯一的问题是我如果在筒子中段的观察窗看见泡沫不能消耗掉这股力又该怎么办呢？

知乎用户 胡超 发表

如果是自由市场，像日本当年，香港当年，泡沫破了后就会崩一下，至于大崩还是小崩就看国力和市场恢复速度了，咱们并不是自由市场，有危险的时候可以限购可以出任何匪夷所思的政策来做调整，避免突然崩盘，类似股票市场中设置跌停板或者熔断。咱们的地产公司倒闭破产，大量烂尾楼，基本上就相当于区域性小规模的崩盘了。但只要政府能接盘，就没问题。

知乎用户 方块君小世界 发表

你说的对 也不对

对的是，房地产普遍现金流紧张，普遍出现资金周转缓慢，原材料价格上涨等问题，但是仍在运转之中。

不对的是，房地产是经济发展的重要组成部门，很多房地产也都是国家企业和地方国投投资，一定程度上是为了满足民生的保障住房，从这个角度出发，是不可能崩盘的。

知乎用户 町秋 发表

谁给你的错觉地产还没崩盘？

今年随处可见的各地房地产救市的各项措施，放开限购，放宽社保限制，降低首付比例，政府组团看房的新闻此起彼伏。如果一个行业处于欣欣向荣的阶段，你可能看到这样的新闻吗？

下面看看 6 月 23 日中国社科院房地产蓝皮书

蓝皮书预计，在房地产政策相对平稳的条件下，全年商品房销售面积将增速回落，增长 1.7%；房地产开发投资增速下降，增长 0.8%，住宅开发投资由正转负，下降 0.2%；在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长 2.8%。

那中国的房企的日子过得怎么样呢？

上面是排名前 10 的房企，在这里我们剔除有国资背景的中国海外发展、保利地产和华润置地，剩下 7 家民营属性的房企。都说股市是国民经济的晴雨表，那我们看看他们的股价走势如何。

除了龙湖集团，哪个不是腰斩的走势？其中中国恒大、融创中国跌幅 90% 以上，恒大因为债务违约问题，现在还在停牌中。其违约债务规模或在万亿以上，波及的相关上下游产业链甚广。

结论：房地产已经处于崩盘中，不要抱有侥幸心理。非自主性住房，不建议在这个位置接盘。如果一定要买房，优选有国资背景属性的房企。中国一线二线核心城市核心区域受影响相对较小，三四五线城市最先崩盘。

知乎用户 太阳壳壳​ 发表

小麦、西瓜都可以拿来抵房款了，你说崩没崩？
马云说：2025 年房价如葱
看来，大葱抵房款的日子 不远了
赶紧囤大葱去

知乎用户 沈先良 发表

有国家在兜底，崩盘等于毁基业。

知乎用户 东方有钰 发表

国家不让！

知乎用户 纸绘 发表

房地产是棍子上的萝卜，房地产可以没有，但棍子上的萝卜不能没有，哪天有新萝卜了，旧萝卜就可以送你了

知乎用户 风悠不寂​ 发表

已经崩了，今年土地成交量已经大跳水了。

知乎用户 贵阳工商代办 发表

这是国家的战略，带动行业很多是不是能崩盘的，利益链条不是那么容切割的

知乎用户 张三 发表

这事又不会敲锣打鼓宣传不是！

知乎用户 长右表 发表

一直都在崩，只是现在在让崩的泡沫慢慢变大，然后消化而已

知乎用户 你说什么呢​ 发表

其实 已经崩盘了，但说实话，个人觉得，现在房地产经济还不能崩，涉及面太广了。税收、教育、周边实体经济（材料、装修、工人）都需要靠它拉一波生计。

当然希望能找到新出路，替代一下。毕竟现在建 的房子的体量，恐怕以现有的人口，也住不完…… 未来如果出生率持续走低，劳动力资源也很紧缺…… 那经济？

知乎用户 无聊 123 发表

崩盘？中国的房地产主要成本在于土地，土地掌控在地方政府。房贷银行主要是国有银行，在中央政府手里。

举个例子啊，一个十八线的百强县小县城，当地 300 平左右别墅 500 万左右，有个搞出口的朋友在自己家宅基地，索要了同样的建筑图纸，自己盖了个同样的 300 平小别墅。你猜猜建筑成本多少钱？还不到三十万。价格差异在哪里？土地。

中国人口分布严重不均衡，绝大多数都来了东部，不光本地户籍，中西部的人也是大量流入。然后优良的耕地也是在东部，为了保证国人的口粮安全，必须控制建筑用地和耕地的比例。

如果没有耕地红线，土地放开供应，如果东西部开始工业化，来自东西部的人口回流，新毕业的学生拥入，房产能到啥程度

在看到房产价格的同时，也要看到工资涨幅和其他物价涨幅。

国内除了个别的地区，大多数房价还没有到那么恐怖的程度。甚至很多地方的开发商也都是当地国资委的。在控制着当地的房价。

国资委的开发商，房贷也多是国资银行，能让你轻易崩盘么？

然后，中国前些年主要人口都在农村，城镇化程度非常低，十三亿人口，八亿农民。看看现在各个农村的新婚青年，多数都要求至少在当地县城有房子。

所以，除了个别特别没有谱的城市外，大多数的房价很难崩盘。

在耕地和人口都集中在东部的情况下，解决房地产问题，必须先解决耕地、就业人口的问题。

同时，国内还有产业升级的问题，靠谱的方案是，国家发改委和银行，在审批企业升级扩建的时候，应该收紧东部新增工厂指标，而引导企业在中西部地区开建，引导企业分流人口流向中部地区。同时解决中西部地区物流的高成本问题，高速货运铁路是目前能办到的。

人口流向中部地区，东部地区包括土地在内的资源才不会这么紧张。

同时，开辟新的良田，才是解决问题的根本办法。因此红旗河工程尽快开始么

知乎用户 匿名用户 发表

已经出台政策农村宅基地只能盖三层半了。后面不让盖房，逼着买房应该也快了

知乎用户 中国大叔 发表

中国的房地产不会崩盘，也不能崩盘，最多也就是洗盘，洗干净了，也就健康了。

为什么中国房地产的 “泡沫” 迟迟没有破灭？或者说为什么中国房地产没有经历过像美国和日本一样的崩盘？即便如去年，房地产行业经历了前所未有的危机，但是房价并没有崩溃。

要回答好这个问题，就需要我们了解中国房地产的更多属性。除了居住和投资之外，房子在中国人心目中的地位非常高，是 “成家立业” 的一种标志性东西，同时房子在国内与户籍、社会福利、教育等软性但重要的东西挂钩。这些东西的价值是没法衡量的，更多的是人们的一个心理价值。既然如此，我们就不能用常规的投资逻辑来看中国的房地产市场了。但高房价带来的问题也是不容忽视的，曾经出现过 “清华毕业的父母买不起学位房” 的尴尬局面，这也算是高房价带来一种社会发展的畸形。

我们大众能看到的问题，高层当然也能看到。“房住不炒” 的基调几年前已经确定下来，这些年也能看到政府在为解决高房价的问题作出了努力。但房地产在中国的问题是很深刻的，不是靠一两项政策、短时间可以解决的。一个很简单的问题，中国的房价虽高，但是不能大跌。

中国的房地产不能崩盘，所以也不会崩盘。

中国老百姓主要的财富都沉淀在房子里，中层阶层的更是这样。一旦大跌，这些财富都会灰飞烟灭，再谈消费升级或是消费驱动就是空谈。而且房价如果真的大跌，很容易引发一系列的金融问题，甚至有可能引发规模性的经济危机。房价可以不涨、可以微跌，但不能大跌。

但是房地产发展的问题毕竟还是要解决的，只是需要一个过程。这些年的政策导向主要还在建立住房 “双轨制”。一方面通过保障性住房的供应来满足一部分居民的基本居住需求；另一方面也在打破与房子挂钩的社会属性。但是不管是哪一项政策，都不是为了把房地产一棒子打死，让房价大跌。目前的“短效政策” 仍在执行，防止房价继续上涨；长效机制的相应政策也在陆续出台，但都是 “和风细雨” 式地执行，为了解决 “高房价” 带来的系列问题又不至于引发房价的大跌。

从多方面来看，国家对房地产的定位已经很清楚，就是 “房住不炒”。但是房地产目前仍然是中国经济的基本盘，不能有大的波动，最理想的方式就是房价不要有大波动，为国家解决这个老大难的问题创造足够的空间。未来当几个情况出现后，中国房地产的问题就算是真正解决了：

1. 中国找到新的经济增长点，这个增长点的经济带动能力超过或是可以等同于房地产;

2. 房价在一定时间保持稳定或是小幅上涨，但居民收入增长明显高于房价涨幅，房价实际上就是相对下跌；

3. 一二线城市新居民以及低收入人群，即便是短时间无法购买住房，也可以通过保障性住房解决其基本居住需求；

4. 社会福利（比如教育）与住房完全脱钩，更多去关注个人或是家庭对社会的贡献度以及效率。

我相信这些问题会慢慢解决，其实现在很多政策开始向这些方面来引导，但需要时间。

可以预计，未来房地产会逐渐 “淡出” 国民经济的支柱产业，但肯定不能以崩盘的方式退出。同时这并不意味着，这个行业会萎缩甚至消失，毕竟房地产还是占据了人们最重要 “衣食住行” 中“住”这一环，存量物业的保养维护、物业服务、社区服务等都是这个行业未来新的课题。

知乎用户 玉树挡风 发表

因为整幅、地产商、多房阶层在强力续命

知乎用户 纵横 发表

从四处可见的烂尾楼到各大地产商暴雷，再到开放商因为限跌令花式促销，房地产已经开始崩了，只是有人一直撤着遮羞布，不让他那么快露底。

知乎用户 守仁 发表

国情不一样，中国房地产市场不可能崩盘，房地产市场和很多基础产业和行业绑定在一起，尤其是银行，一旦房地产崩了，对银行的影响是全面的，中国经济将会倒退许多年。楼市相关产业太多了，房产业占中国经济比重到底是多少，目前没有官方的数据出台，当然也不会有相应的数据出台。其次是民间贷款或集资的冲击。楼市不但集中了大量的银行贷款，更集中了民间大量的贷款，虽然非法，但存在是谁也无法忽略的事实。货币贬值更加严重。然后就是失业加剧的问题。楼市崩盘，带来的是上下游相关产业都有可能崩盘，整个经济也会全面崩溃，这样，就业者就会大量失业。财富更加集中，贫富差距加大，经济萧条，失业激增，各行各业都不景气，受伤的永远只能是老百姓，没有收入来源的老百姓，吃饭都会成问题。

所以地方政府都在千方百计的保稳定，政策是让房产降温，而不是毁灭，尤其是近几年以来房子的价格一直都是比较稳定的，不管是在大城市还是在小城市，很多地方政府会想尽各种方法接手已经破产的房企，相信过段时间，淘汰掉一大批投机者后，房地产行业会稳定向好。


知乎用户 丁译 发表

普通人还是小心把，

以前烂尾的少，

受害者就少，

不成气候，

现在烂尾的多了，

个个都背着 30 年的贷款，

这群人很容易走向极端，

走向极端的弱者，

只会挥刀向更弱者，

知乎用户 智能驾行小弥勒​ 发表

在关于楼市和房价的问题之上，永远不缺杠精！只要房价一涨就开始有人拿出：HK、日本、美国的经历说事。所要表达的核心思想只有一个，就是房价上涨之后一定会导致崩盘！殊不知，想让楼市崩盘也并不是一件简单的事。

楼市的崩盘一定需要一个诱因，诱因之余也要有一些特殊的内在矛盾，否则房价和楼市的崩盘不会有绝对的联系。

那么什么会是楼市崩盘的诱因呢？

楼市崩盘的诱因主要有三个：

第一、购房者对于房价的绝对信心（过于自信土地住房资源有限，房价只涨不跌，不论房价多高都愿意接盘）

第二、极其宽松的贷款政策，贷款利率极低（购房门槛极低，供需关系被打破）

第三、房价短期内的快速激增（人为炒作、需求输出过量导致价格疯涨）

第四、金融危机爆发（股市大跌、汇率大跌购房者资不抵债）

如果楼市当同时出现其中的两项诱因，那么楼市崩盘的风险就大了。其实总结起来，楼市崩盘的最核心问题是贷款，如果大家都不贷款，那么就算房价跌了大家也不会弃房，楼市自然不会出现较大的风险。

HK 的楼市泡沫破裂是因为金融危机导致了港币贬值，最终经济倒退，收入锐减，贷款者资不抵债，最终只能弃房。而资不抵债的原因就是房价快速上涨之后的高位接盘，让还款者压力重重。原本寄托于房价上涨增值资产的愿望破灭后，楼市也就应声倒下。

日本的楼市泡沫破裂是因为房价短期的快速上涨和日本人对于土地资源的错误判断，以及日本超低利率的贷款政策。让大部分家庭都能以最低的首付和成本购房。但是最终泡沫破裂，连锁反应下金融危机出现，日本楼市被打回原形。

美国则是源于次贷危机，不良贷款导致买房的人没有能力还款最终次贷危机带动美国楼市泡沫的破裂。而在此之前美国也是以低廉的利率吸引购房者买房，房价短期内也是水涨船高，并且在房价下跌之后购房者弃房可以不用继续偿还剩余的贷款，所以说美国的楼市泡沫破裂也因为房价快速增长和宽松化的信贷政策导致的。

我国大陆个别城市也出现过楼市泡沫破裂的情况。也都是因为炒房者炒作房价和购房者信心过足接盘之后雪球越滚越大，泡沫也就破裂了。

知乎用户 南方岛主 发表

很多看热闹不嫌事大的人，总觉得房地产是暴力行业，房地产公司都要倒闭算了？难道房地产不想降价？

房地产为什么卖那么贵？

知道建设一套房子的成本是最多是哪块吗？

一套房子要交多少种税、多少比例的税吗？

真实房地产的利润远远比不上一瓶矿泉水；

知乎用户 东西南北中原​ 发表

这个方法很简单，土地出让部分已经到手了

你们，倒下，

我们，接手

缴纳部分既往不咎了，不让你们狗带算是给你们一条活路，

带个红帽子，大不了给房子换张皮，继续割

谁让你们的爸妈和你们那么爱买房子，

那我就鼓励你们生三胎，再来三套，卷死你们

知乎用户 瞌睡 发表

因为房产不是普通商品，流通性受限制了。为什么二手房限贷？就是为了限制房产的流动性。只要房产的流动性限制了，大量锁在房产的资金出不来，自然不会崩盘。这就是目前的政策，简单但有效。房产资金锁住，然后拉长时间去消化泡沫，只要经济继续增长，光靠通胀也能将泡沫消化。

但是这虽然不会让房产价格崩盘，但是土地财政是走到头了。所以地方财政未来一段时间会比较困难，为什么最近公务员、老师都在降薪资？因为这些薪资都是靠地方财政支撑的。地方财政不行了，自然削减开支。

知乎用户 拉格萨菲罗斯 发表

瘦死的骆驼比马大，你还想崩成啥样？

知乎用户 Sagun 发表

目前的行情其实前几年房地产行业已经有预言了：

一二线稳中有涨，三四线雪崩。

不管房子是用来自住还是投资，作为资产想要变现的时候总得有接盘侠。投资三四线城市的，赌的就是这个城市的未来。如果这个城市没有大规模发展起来，那最后一个高位买入的就是接盘侠。

还有一点要认清：无论从哪个方面考虑，政府都不会允许房价大面积下跌。

知乎用户 Me1ody 发表

想解答这个问题，还是需要了解房地产这个行业运行的逻辑是什么

改革开放以来，地方为了发展经济，将土地做了两个方向的处置：

一是投资盖厂房，通过低利率等优惠政策吸引制作企业迁入，一方面增加地方财政，另一方面可将一部分通过乡镇企业从农民变成工人的人转化为城镇常驻人口，增加城市人口规模；

另一方面人口和工业规模的扩大，住房需求就会升高，随之地价升高，就可以将一部分地高价卖给地方持股的城投公司投资的房地产商。

而因为有政府背书的房地产商，又有不断扩大规模的人口和工业，银行就会降低利率，增加投资，不断贷款出去，让增加的人口去买房，让房地产商去买地，地方经济于是飞速发展。

但随着经济增速的放缓，这种粗放的发展方式带来的债务风险越来越大；个人对银行的债务因为有房产和收入去抵消，还不算什么；房企的债务，会因为回款周期长，银行因为政府风险提高利率收紧借贷，这两头堵的方式，造成了房企资金周转困难。

你会发现越是大的房企爆的雷越大，就是因为这个行业就是依靠借贷进行资金周转。不过我觉得不存在什么泡沫，也没有什么中国崩溃论，只是特定的经济发展阶段的必然做出的调整。不用过分解读，新的政策也是减少土地金融往更偏向人的方向倾斜，包括集体用地可以作为熟地出售，跨区域住房用地可以交易等利好政策下，房价会稳定一段时间，毕竟房价 = 地价 = 投资人的风险。

如有兴趣，建议去读一下《置身事内》这本书，全面了解国内经济发展的脉络和未来的方向。

知乎用户 LAO 徐 发表

既得利益者和韭菜仍怀揣幻想，但这不过是时间问题。

知乎用户 DAOKO 舔血 发表

知乎用户 让人民服务 发表

上行下效，挥霍无度，便掠之于民，民变在即，便掠之于商。侯非侯，王非王，千骑万乘奔北邙！’

知乎用户 鲤鱼 发表

我弟今年 28 岁，女朋友从上高中开始处，在我们老家这个年龄已经不小了，迟迟没结婚只是因为还没有在市里买房。我弟的同学 朋友，有对象没对象的，都刚刚买房或者在买房的路上，不要说什么有地方住就不是刚需，市里没房子丈母娘不同意嫁呀，自己心里也过不去这个坎。眼看着房地产市场不景气，再等等不知道会发生什么，可是等得起吗？

知乎用户 沿途的风景​ 发表

还没崩吗？全国这么多烂尾房，在外国是要上拉横幅的。只是中国很少有人拉横幅而已。

知乎用户 拈花煎茶 发表

有央妈保护

知乎用户 Reynard​ 发表

二手房至少房还在，期房可能真的是个空

知乎用户 华孙杨张合体无敌 发表

中国房地产市场发展到今天，真的是什么牛鬼蛇神都有。

中国特色也好，市场畸形也罢。

不过看到部分高赞回答又是：

“中国的房地产因为是中国，肯定有罪，一定有罪，因为中国背负原罪。外国的房地产制度他们也说不清但是肯定是比中国好，谁让人家月亮比中国圆。反正不管就是要砸中国人民的脚”

解释解释，为什么一个中国的房地产问题，又要 TM 的转进吹嘘洋人们，吹嘘洋人们哪怕同样房地产崩盘引发世界级金融海啸，但还是要吹嘘洋人们是 “良心资本家”？

国内房地产真么崩了，难道率先跳楼的不是那些坐拥数十上百套房产的 “前浪”“后浪” 们？

反正我只知道每到人类大大小小的金融危机来的时候，跳楼的绝大多数都是资本家们。

所以你们一天到晚在知乎上向群众兜售这些夸大苦难、贩卖焦虑的是想做什么？

骗老百姓掏出自己最后的积蓄来挽救自己之前在房地产市场的 “沉没成本”？

曲线救资本家？

作为西部人民，说真的，我是希望房地产市场好好崩一崩，好好把泡沫挤一挤。让 “前浪”“后浪” 们多跳几个楼。

知乎用户 匿名用户 发表

我租房住的这个地方，房价高的小区四万多直逼五万。最近，有两套房，分别两万五和两万六成交了，中介说是原房主急用钱。

知乎用户 塔木德 发表

大而不能倒… 看看房地产工人 上下游相关产业 银行多少钱跟房地产有关

知乎用户 ing 发表

房地产崩了，但房价依然坚挺

知乎用户 刘公羊 发表

1. 预售制是上世纪我国社会财富总量极低时采取的筹资措施，2022 年社会对郑州烂尾楼事件的讨伐，为预售制的终结做了铺垫。

2. 作为我国主营业务之一，天朝房地产公司内部只会洗牌，而不会让生意崩盘。洗牌怎么洗？断掉小开发商的资金链，让国企低价收购他们的优质资产，完成 “国进民退”。既完成房地产业务进一步国有，又将体量小、模式不健康的小开发商踢出局，接下来房地产是不需要预售和高利贷来筹资的国有巨头的游戏。

3. 一个房地产公司希望暂时压制自己的房地产业务，使资金流入其他行业带来产业升级，就如同恒大某天宣布自己要靠造车填补两万亿债务，顶不住了还是得回到自己的主营业务上来。

知乎用户 汤米谢尔比 发表

歪个题，虽然我也想让房地产崩掉，到时候买房便宜 但是房地产如果这一二十年就崩，国内经济就彻底完了，上面一直在喊科技喊实业，但是又是疫情又是制裁，实业还没起来，各地方政府都靠着卖地拿钱，没有了房地产，地方政府也没办法刺激经济了，再叠加上疫情，经济停摆个一二十年都是轻的，到那时我们下场可能比日本都惨。

我的意思就是，最好不要期盼房地产崩盘，万一爆发经济危机，所有人都得跟着遭殃

知乎用户 匿名用户 发表

房地产直接和国家命运挂钩。

你想房地产崩盘，潜台词是什么？

知乎用户 鸡蛋灌饼加烤肠 发表

有时间去所在城市、所在省城或者你要是在北上广深杭的可以去楼盘走走，特别是周末的时候，看看售楼处有没有人，人多不多。

知乎用户 匿名用户 发表

崩了但又没完全崩。

你在微博和贴吧搜一下 断供 和 烂尾。

对比下两年或三年前的数据，就能有一个大概的了解。

知乎用户 wang 发表

政府强强控制住，不让他崩，否则怎么卖地。

知乎用户 朱哲 发表

房地产泡沫已经破灭，只是大家都不愿意承认。

知乎用户 最爱猪头肉 发表

千万别崩呢

我还要卖楼的天天捧我的臭脚呢

万一崩了，谁来做舔狗？

知乎用户 飘飘然 发表

坐标上海

前几年上海试点房产税 但是也没催交过 这次封城以后 相信所有的两套以上房业主都收到函了吧

一个人 60 平免交 超过就要交房产税 我一亲戚是一年交 10800 不交房子不能出租不能过户

好日子是真来了

知乎用户 琪澳 发表

相信我，房地产不会崩盘，就算是崩了，那也不叫崩，那叫偏硬着陆或者稍软着陆，反正就是不会硬着陆。

知乎用户 梧秋 发表

已经蚌埠住了

说个小细节供大家参考，以前在百度搜索 “xx 市房价”，出来肯定是有一个近期房价走势图，还有新房二手房，各个区的走势。

现在搜，没有了，只有你自己点进去各种网站看才能有详细数据，而且不知道哪个更准确，不像以前百度直接把搜索结果放给你看，更 “权威” 吧。

知乎用户 xiaoppdo 发表

因为房地产还和上学上幼儿园绑定，这个需求还在就不会崩。希望崩的人都希望价格低了能买，为什么要买，不买孩子上不了学上不了幼儿园。

如果买房和上学上幼儿园解绑，租房买房都一样，那还有多少必须买房的刚需呢？房价跌就等一等，租房也一样，都不买就继续跌，房价不就崩了。

现在要上学的等不起，多贵都得买，那怎么跌的下来。当然还有一种可能，都不生了，你非得绑定高价卖给我，那我不生了，不玩了，适龄入学人口大幅下降，那也没人买，就崩了。

2016 年二胎放开，当年开始计划怀孕，2017 年出生的比较多，2023 年 9 月入学高峰，所以房价要崩，得等到 2023 年九月过后了。放开三胎效果就比较差了，毕竟要先有二胎才能三胎，很多都是高龄产妇，生不动了。

大胆预测一波 2024 年房价崩盘。

知乎用户 小黑狼的狗窝 发表

《限跌令》

知乎用户 知乎用户 发表

这才看得出社会主义制度的神奇，

不过诡异的是，

奇怪的手头钱不值钱了。

知乎用户 我真的爱吃橙子 发表

这是现在进行时 该发生的都发生后 崩盘是将来完成时 是个结果

知乎用户 崩溃的油条 发表

我记得我很久前就说过，国内房价不会崩，但是是表面上不会崩，实则已经开始崩了，当然一线的另说

当然他们会维持价格不暴涨也不暴跌，毕竟干电池的情绪要安抚一下，然后稍实手段，把这个捅出来的窟窿，会用另外一种方式来弥补的

你回头看看现在的物价、以及生活必需品的价格

岛国以前是有制造业可以接盘直接捅破房价。国内你想好了有什么产业可以接盘这个窟窿了吗？

那唯一只有…………………. 提高各方面物价，按这个操作下去以后指不定还有各种奇葩魔幻的税收

来看看

以前是铁桶，现在是黄金桶镶钻石了？

按照正常，不应该是工业化越来越进步，制造成本越来越低，为什么价格会越来越高，而原材料却越来越低？

知乎用户 阿辉 发表

只要没着陆，就不会崩盘。房住不炒，但是房子以及其他不动产的金融属性越来越强，感谢这么多年的金融创新了；

大家有没有发现，证券市场，去年出现了一个新品种，Reits，不动产的资产证券化。目前主要是产业园的不动产为主，还在大力推进，我觉得后期肯定把住房市场甚至是租房市场也纳入。

不动产投资，和金融机构，政府部门以及有产阶层（中产及以上富豪）深度绑定，这些角色才是房子定价的主力军，涨跌都是他们说了算。
宁愿卖不动，也不能降价，房子降价，利益方的资产就是缩水了，居民断供、银行资产减值；
这里面，只要政府不靠卖地，不靠地产了，那么房地产就可以崩了的。
如果不想发钞恶心通胀，那么就只能向多套房产（中产富豪、炒房客）的人收税了，把压力转给他们；改革么，总是刀子向内来做分配的。
指望农民进城买房子，太难了，别人还指望农民买新能源汽车呢。

那些住着大房子，手里持有几千 W 甚至是上亿的有关房子的金融资产（股票、基金、信托等），虽然我被收了税，但是我金融资产没有减值啊。当然，不能像东哥那样，跑到外国去消费了。

知乎用户 小马 发表

快了，居民部门的负债率到极限了

知乎用户 踩着疯丫​ 发表

我其实不太懂为什么一直认为房地产崩盘 = 房价崩盘？

想象一下，换到任何一个行业，如果排名前十的行业巨头们纷纷离破产倒闭就差一口气了，原材料供应商也快无米下锅了，新品销售数据惨不忍睹不管什么手段都杯水车薪，二手在闲鱼挂一两年都卖不出去，甚至出现许多人到手的东西质量烂到没等用就坏了，商家还退不了货因为企业已经倒闭了。

那哪一个行业这种情景下可以说没崩盘呢？

而我们得出没崩盘的理由仅仅是因为商品标价没降价？？？

…… 还是说你们理解的崩盘是类似教培那种一夜间灰飞烟灭……

知乎用户 李凯 发表

崩不了，但是会出现天价房和鬼城共存的情况。另外房产税肯定是收不了的。

知乎用户 Innocencia 发表

还有几波呢，新一轮的韭菜马上就要来了

知乎用户 百升飞上天 发表

因为不是自由市场呗

知乎用户 小船热​ 发表

如果房地产没有崩的话，为什么会出现一个限跌令这玩意儿？

知乎用户 小码童 发表

烂尾楼以后会不会叫业主自己继续建设，就和以前修水道一样

知乎用户 吉川富朗 发表

想太多。虽然现在有很多人没有能力买房，本着 “我得不到的，别人也别想得到” 的心理，期望房地产崩溃。但房地产已经深度绑定一个国家的经济，要是房地产真 “炸” 了，国民经济也连着一起崩，国体也随之跟着崩。上面的人至少在房地产和国民经济根基未发生解绑之前，是绝对不会让房地产崩的。

知乎用户 世界不会错 发表

就算要崩也是十八线崩，一二线城市不会受影响的

日本经济泡沫崩的那么狠，东京房价依然坚挺

再加一个，国内没房产税，持房没代价

知乎用户 温行江 发表

房地产重点在于政府的税收，

若政府税收下降得太厉害，

那政府不得不让房产商降价卖房。

若政府税收有很多，不急于降价赚钱，

甚至国企能有余力把开放商的房子买下，

那房地产就不会降价。

财政收入主要取决于人口规模和工业化水平，

东北人口下降，房价下降。

某些三四线城市工业化水平落后，

房价会绷不住。

日本房价腰斩大约十年，

中国房价腰斩估计也要这么久。

也许中国更久，毕竟中国更大，

人口更多，城乡更不均衡。

知乎用户 西西弗斯 发表

因为有些人穷到吃土还要生

知乎用户 司颜 发表

因为人的寿命太短，

房子并非不会老化 但人等不起。

我有几个朋友，给我描绘 100 年以后，

俄罗斯没落，东北崛起，我说 我活不到那时候了。

只想 50 年内 快活快活。

要是 1000 岁 我根本就不发愁 肯定给空置房 耗倒了。

真

1000 岁 我也不用买商品房了 大海就是免费的家。

知乎用户 一只小小鸟 发表

我觉得中国的房地产业不太可能被摆脱。尽管中国的房地产业有泡沫塑料，但并没想像的那么大。缘故如下所示：

1. 中国我国很大，大城市过多，不一样大城市的状况十分不一样。终究，每平米几万块的楼价是极少数。绝大多数全是万余元上下的平均价。中国的城镇化进程是一个人口数量从乡村到乡镇. 县里流入二线城市，二线流入一线城市。一线城市一直比较有限的，北京、上海和广州的房子价格只有增涨。

2. 中国有一线. 二线. 在三线城市，仅有一线城市的房子较为热，亦在其他地区，房地产业依然泡沫塑料很少。

知乎用户 匿名用户 发表

严格落实房住不炒，……

知乎用户 一次您基地哦 发表

什么时候人人都在知乎上问房价还能涨么，那就是真的崩盘了，降价了。

越是多人希望房价跌，它越跌不下来。

还有那些营销号天天说跌了几十万几百万的，先涨一百再降 20 那能叫降么

知乎用户 吉表的人生 发表

保住中国房价的是中国经济，你看如果 gdp 增长慢了，房价是不是要跌。

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金