为什么房价涨了反而容易去库存？

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知乎用户 相信凯撒​ 发表

去库存是一个特别荒谬的事情！当我第一次听别人说起还以为他说的是假的，直到看到新闻上一口一个去库存，才知道这恶心玩意儿竟然真的是政府提的。

啥叫去库存？你拍地拍猛了，开发过度了，搞了一堆没有吸引力的房子，然后让我掏真金白银买未来没人要的三四线城市房子，美其名曰去库存，这不搞笑么？

北上广深从来不用去库存，只有没有吸引力的城市才需要去库存。而谁去帮这种城市去库存，就是对自己的资产耍流氓。

正因为这个提法本身荒谬，也就不可能达到目的。于是政府信贷宽松的结果就是一二线强市房价连续暴涨，而真正积累了库存的三四线城市继续无人问津。这说明这届人民素质还行！

未来中国人口红利坍塌，各城市会发起对人口，特别是人力资源的激烈争夺，有自媒体管它叫城市战争，凯撒觉得再合适不过。就业机会、基础设施、医疗教育，甚至户籍制度，都会成为城市争夺人口的武器。而结果就是部分明星城市坐大，强者恒强，吸纳大量的产业人口形成产业高地，再利用这个实力建设更强大的基础设施，以及城市服务水平。强大的二线城市，即使一时用力过猛，造成了鬼城，也很快因为产业的聚集和人口导入而复活，不服请看郑东新城，实力打脸外国媒体。一线城市？“鬼城是个什么鬼？” 我们都建到崇明朱家角滴水湖了，临港新城 16 号线挤的上不去车。虽然上海还有大片的空地，但是从来不担心没人来的。

而弱势城市则人口流失，产业空心化，日渐消解。在整个过程中，也会反映着楼市上，全国大多数的城市会房子多的没人要，不叫崩盘，而是真正的需求塌陷。而少数城市则房价继续上涨，成为高地。

如果中国人口红利可以持续，如果中国二三线城市未来不分化，如果小城市能很好的发展而不凋零，那本无所谓买房不买房，你来时就买房，走时就卖掉就好。但很可惜，这种局面即将被打破。而如果你的判断是未来人口聚集，强弱分化的格局会发生，那么楼市就变成了尽早买票、尽早上车的争夺战。而这个争夺战正在愈演愈烈。无奈也好，残酷也罢，人口聚集的经济大势如此，无人能阻挡。

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“相信凯撒”（inCaesarwetrust）

不谈城市谈楼市都是耍流氓

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

其实高层在 2015 年决定棚改去库存的时候，自己也没有想到楼市会变成这样。

当时的想法很美好，2015 年的时候全国大量新房卖不出去，房地产泡沫就要硬着路，看到这种情况，高层只能选择救一下房地产，搞了个棚改，这样既能翻新城市，又能凭空造出很多刚需拆迁户，变相的等于是砸钱给楼市。然后等把楼市的库存给降下来以后，再出台各种政策，限制住各地不能再把库存搞高了，然后再把楼市给锁住，让房价不涨，通过时间来换空间，让房价不涨，然后大家的工资慢慢涨，这样就能把这波涨价去库存的负面影响给消化掉。

但是后来事态的发展出乎了意料，首先是没有想到棚改去库存会把房价抬高 2、3 倍，原来是预期只是上涨不到 50%，但没有想到翻倍了，其次是国内制造业不景气，收入增加来化解高房价的办法没成功，最后又遇到了 2020 年天灾疫情，被迫又放水救了楼市，房价又抬高了一波。

最后就成了现在这样，几次想要化解房地产泡沫，但都无形中把泡沫吹的更大。

[今天，学区房的格局彻底被改写，从此处处都是学区房​mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3NTQ5NjEzNQ==&mid=2247493160&idx=1&sn=a87e852572bd9658847b723e7568634c&chksm=eb014b80dc76c2969013857b7948c80783039269a7298ac7f89948153bca50e9d48b598c151e&token=2077485777&lang=zh_CN#rd

](https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI3NTQ5NjEzNQ%3D%3D%26mid%3D2247493160%26idx%3D1%26sn%3Da87e852572bd9658847b723e7568634c%26chksm%3Deb014b80dc76c2969013857b7948c80783039269a7298ac7f89948153bca50e9d48b598c151e%26token%3D2077485777%26lang%3Dzh_CN%23rd)

知乎用户 排骨​ 发表

09 年其实房价降过一次。降价的结果就是住户去闹，要求退房，而买主观望，觉得还可以再降降。等到房价一涨，住户也不闹了，买主纷纷购入。追涨杀跌本来就是人性。

知乎用户 netsys 发表

中国人民几千来都是买涨不买跌（正宗的右侧交易）

但去库存是不一定的。现在一线城市不需要去库存，三四线城市去不掉。

知乎用户 随心 发表

买涨不买跌

知乎用户 中国优秀外号师 发表

1. 第一回合，去库存主要是三四线城市，地方 zf 主要靠卖地维持生活，这几年是卖爽了，天价地王屡见不鲜，卖着卖着突然发现卖猛了，房子多的没人买，不能全压开发商手里，更不能降价，开发商还欠着银行钱呢，银行没钱了地方 zf 怎么活，那就大佬牵头去库存吧，各地炒房团一拥而上干完二线干三线干完三线干四线干完四线干县城，以中国人买涨不买跌的尿性，大家刚需观望的也一拥而上，库存没了，房价上来了，地方又满血复活了，杠杆也分给散户了。完美
2. 好啦，开始第二回合，同上，地方继续卖地，能卖多少卖多少，靠这几年大力发展，全力吸引人才回归，什么落户，什么医疗，什么教育，都好说都好说，都来都来，什么？离大城市远？？不知道基建狂魔吗？北京一小时上海一个半小时，都来吧都来吧，不远不远，能吸引多少吸引多少，后期这都是钱啊，全靠这吃饭啦，然后稳定房价。
3. 第三回合开始了，房产税落地，之前卖了多少地盖了多少房子就有多少房产税，地方不在靠卖地吃饭，开始依靠房产税。接着还是不会让房价跌，但是你很难卖，不刚需的不会在买房，实在买不起的，没关系，开始杀富济贫，房子多的又卖不出去的又不想交房产税的没关系，政府接盘可以申请给政府当公租房，政府给予一定补贴，并免除房产税，看公租房政策，住满五年还是多久可以申请买下，然后各位刚需在没钱的情况下给你时间接盘。
4. 第四回合开始了，房地产平稳落地，万物复苏，百业待兴，大量资本又回归实业，被吸引回来的各类人才不用再被房子压的喘不上来气，人才们开始一拥而上开始更好的建设美好家园。
5. 第五回合开始，物价工资同步上涨，房价不涨，不在有房贷的困扰，大家购买力增强，农民伯伯也富了，工厂叔叔也不愁眉苦脸了，各类实业都盘活了，税收也多了，全面小康，国家富强，一个新时代开始了，大家皆大欢喜，都过上了幸福美满的生活。
以上内容纯属扯淡，欢迎讨论

发布于 17:45 ・著作权归作者所有

知乎用户 融资商业计划书 发表

首先要明确，我国与西方市场不同，二者的市场前提不一样，我国并非自由市场，国民惯有买涨不买跌的投机心理，要去库存就必须涨价，跌价是无法去库存的。

涨价去库存，其实就是利用制度优势，把成本转嫁出去了。相当于大众一起给盲目扩张的房地产企业买单。这就是我国的特殊操作，与西方经济学普遍原理有所区别。具体来说涨价去库存有以下几个原因导致：

1．落户抢人竞争

一般国内的城市是个人就给落户，但负责买房子就是个人的事情了。城市之间的恶性竞争，间接推动了一二三线城市房价的上涨。

2．棚改货币化。

棚户拆迁政策由以前的拆迁给房变成现在的不给房，只给钱。没有房子的群体只能买商品房，以此达到去库存的目的。这样一来，市场上买家多了，供不应求，房价上涨就很自然了。

3. 商品房供给压缩

可用于建设商品房的部分少了，相当于变相减少了实际供地，制造了短缺预期，本来上涨的房价已经引起买家的恐慌情绪，然而短缺预期又限制了供给侧，新盘供应也不足。所以，二手市场刚需就被炒起来了。

4．限购政策

没有限购的时候没人问津的新盘，一般会在原价基础上打七八折，而一旦摇号限购，居民顿时排队排到天亮。这种买房热潮多半也是由于限购政策所激起的，而并非是房价优惠折扣，现在很多城市打折都不限购了，但仍会迎来排队维权的住户。

所以，当政府调控放弃了经济规律的一般原理后，有些经济现象就不能用普遍规律去解释了。在去库存的过程中，政府部门杠杆下降了，而居民杠杆却上升了，去杠杆其实质是转移杠杆。房价飙升，也多半是群众盲目投资所造成的。

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知乎用户 小二爷伐开心 发表

在市场中造成恐慌情绪，让人觉得抢不到就还要涨——越抢越涨——民众不满情绪滋生——出台限购政策——房价回稳或小幅波动——地方政府出台利好政策——再来一轮 ···

知乎用户 超级 vip 发表

你这是在第一层

看到的只是表象

主要目的在效果上实现了人口去库存

知乎用户 lebron tezuka 发表

房价到现在已经是金融属性极强的产品了，只有预期涨价才能吸引资金不断投入。

即使是在一线城市，房价也需要上涨才能更好的卖出去，14 年的时候上海房价横盘，除了极少数盘，去化都很慢，内环高架盘的陆家嘴锦绣前城那时候 5W 出头点，被人挑了无数刺，一年卖了 1 成都不到，到 15 年底的高速上涨期，即使该楼盘已经开到 7W 多，即使开盘当天下起暴雨，无数人依然排着长队等候开盘，有的时候竟然需要偷偷开盘，足见火爆。

去库存的大政策下，16 年以合肥，郑州为首的二线城市连续跳涨。现在还没上涨的二线城市估计也就重庆了（毕竟太大了）。
8 月，三线城市的无锡开始连续上涨，大约 2 个月不到的时间 3 成的涨幅已经有了，9 月，三线偏弱的号称鬼城的常州成交量也逐渐放大，很多楼盘开始上涨。战火已经延伸到三线城市。
估计到今年底，常在排行榜的 70 个城市都会有不同程度的上涨（除去个别）。

可是房市如此火热，全国总库存并没有什么减少，中西部的 4,5 线城市很难受到资金的青睐，怎么去库存呢？ 中国还有庞大的农民群体，等 1,2,3 线房价都拉高了，然后慢慢农转非，虽然这群个体资金不多，无非承受拉高的 1,2,3 线，但是总人数大，总资金量也是巨大的。去库存的最后一步就完成了。

知乎用户 张家考拉​ 发表

因为大部分人都觉得房子是个大件了，买房子要谨慎，套牢了可不行。结果房价跌就大家观望，房价一涨都争先恐后。

换句话说，人人都理智，还要什么经济学？

知乎用户 lurry hughes 发表

买涨不买跌，卖跌不买涨！

知乎用户 chasxuan​ 发表

在中国，房地产只有打压。只要不打压，房价就暴涨。这些年人民养成的习惯了。迟早出问题

知乎用户 彗星的尾巴 发表

房子对刚需来说是吉芬品，涨价情况下会使购买者降低其他消费买入房产

知乎用户 念念碎专用号 发表

阳谋

假设你家房子均价 100W，又刚好拆迁你家

给你同等置换面积【99% 不愿意拆】

给你同等置换面积 + 50W 现金【60% 不愿意拆】

给你同等置换面积 + 100W 以上现金【99% 愿意拆】

之前的为什么不愿意拆是因为拆迁到置换有三年左右的时间差。

因为这三年期间你需要承担房租、生活、寄人篱下、上学、上班等一系列差异。拆迁户都是整个家庭，和年轻人光棍一条的是不一样的。

此时你手上刚好有买房的钱你买不买。

你家有 1W 户拆迁户。买和不买的各占一半。市场上就凭空出现了 5000 套的需求。

能不涨价吗

知乎用户 Word 发表

地方：最近没钱搞投资，地区发展不起来，愁～（看向身边的分行行长）

地方上的分行：老哥，虽然央行刚开了口子，但这是给中小企业和创业企业的啊～（害怕）

地方：也对，得支持实体经济。只是这群企业难伺候的狠，发展起来了也不好收税，况且你们学金融的，也明白中小企业融资成本高本来就和他们的风险有关～

地方上的分行：老哥你说也有道理～

地方：那你看这样，我们先用你这钱把城市基础设施搞起来，创造有利于吸引企业的环境，吸引劳动力的环境，那才是真正的扶持中小企业～

地方上的分行：好啊好啊，老哥，你买单的话我肯定敢借钱的，不怕你不还，反正上面会救你，可是政策不支持你们直接借钱啊～

地方：老弟你看这样，我找个香港人来，卖他一块地，拍卖的时候我起拍价定的高高的，他也抬的高高的，然后呢，你把钱借给他，他再用这个钱当作土地出让金支付给我，不就行了？这钱就算他借的，到时候让他还你钱，正常的向企业放贷，有什么问题？

地方上的分行：老哥你是真的稳啊

香港人：嘿，这好事，我又能把公司资产做大，又稳，来来来，咱们一起干。可是我看不少人有房子啊，我做那么多房怎么卖？

地方：老百姓也知道央行发钱，自作聪明的人立马就要说什么利率降低，通货膨胀资产价格上涨之类的了，到时候肯定有人想买。而且这钱又不全部借给你，我们也给老百姓房贷开个口子，然后我们又把地价推高，他们肯定抢着买哒～

老百姓：卧槽，央行又搞货币刺激了，嗯。卧槽，这里地价又涨了，家人们赶紧上

知乎用户 zhy.Sunow 发表

就是阴谋啊，买的是涨价预期，不是房子，换句话说就是鼓励炒房，不然没人接盘。

知乎用户 熊猫 发表

手握 2700 + 套房的副区长给了你答案

知乎用户 兔吉吉 发表

厉害了。。。还阴谋，zf 大手一挥，给劳资涨！就涨了，是不是？

不是啊。本意是二三线此前供给过多，需要去库存，否则对银行、开发商等都有压力。刚好顺手借着棚改货币化，去做了。

后来的问题是，市场，它就是投机和逐利的啊。。货币化安置，增加了对市场的需求，人们买涨不买跌，观望者当然是买预期未来会上涨的东西啊！【投机者与刚需的区别】，当然了，因为人性。看到跌了，反而思考未来是否会更便宜，更加按兵不动。

综上，你还保持着 “你给我涨” 的命令式想法，我们就没法交流了

知乎用户 匿名用户 发表

大城市涨价，多的是想去大城市人接盘，十八线的小县城表示房价早已经停滞……. 房产建材付个款都得好几年…..

知乎用户 花间晚照 发表

涨的是房价，去的是人口，没毛病

知乎用户 老豆 发表

给你一个假象，买到就是赚到，最起码利润 10 个点起

知乎用户 凉凉 发表

哈哈哈哈哈，2021 年再回头看。

优秀。

知乎用户 擅长颓废 发表

纯文科误国

纯文科多少要学点常识，不行的话下个乡

知乎用户 孤云尘 发表

股价涨了才有人追捧 整天要死不活或者一路向下明眼人都知道会跌谁买啊

房价持续上涨提高了人们对于这种资产的收益率预期，需求增加，价格提高又推动这一过程。对于持续的上涨大家怎么还会有回归性预期呢 当然是扩张性预期喽 回归预期的人已经在之前就被市场捶死了

国民不是天然的买涨不买跌（扩张性预期），而是过去几十年历史告诉民众 这种手法胜率高 高得多，回归性预期的人早就被市场教育了。

怎么能叫阴谋呢 这叫宏观调控 是在统筹规划下做出的审慎且高明的举措 深刻学习了理性预期的概念 考虑了民众对于政策的预期 然后利用他们的预期进行调控 比一般的高了一层。这种手法通常在金融市场比较常见 。

知乎用户 zsppp 发表

不过是增加了投资增值的属性。人有保值增值的愿望，资本也一样。由使用变为投资，这路子就走宽了。但这只能应急，一方面不能根本上消化库存，甚至可能因为需求的旺盛，让问题变得更难解决。再者，你想让他接盘，他想借鸡生蛋，胜负还是得看手段啊。

知乎用户 亚当斯密 发表

房价确实是看不懂。不过都认为只涨不跌，那就不会跌的。

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