地产大佬冯仑居然劝我：别急着买房，先看看判断房价的5个因素

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两年前开始，我邀请很多明星、学者参与新世相Live，分享自己的故事和观点。我认为这是有帮助的，能给你提供很多精神层面的力量。

这一次，是新世相Live的第 20 期演讲。有些特殊。探究精神生活的同时，还想和你聊聊我们生活中绕不开的物质基础——房子。

于是我请来万通集团的创始人 冯仑 。他是国内第一批房地产创业者，著名的“万通六君子”之一。

这一次，他从房子、安全感和自由这三个看似存在递进关系的关键词出发，解答了很多藏在房子背后的问题：

房子和我们的关系是什么？

一套房子是如何交到你手中的？

怎样用最简单的方式预测房价？

拥有房子，我们得到又失去了什么？

我整理了他的演讲整文稿，希望你能耐心读完。因为这些经验和方法，或许会让你的人生规划发生改变——

演讲者：冯仑

相信很多人是奔着房子、事业才来深圳，所以今天，特别适合和大家聊聊房子这个话题。

第一件事是，房子到底跟我们有什么关系：我们人为什么要住在房子里？能不能像狮子、老虎一样不要房子……

我们遥远地看，房子其实是人类生存必要的一个容器。

有多遥远呢？大概几十万年以前，我们的竞争者还不是彼此，主要是老虎、狮子，每天考虑的是怎么才能在东非大草原上跑过他们。大家想，人生下来躺十个月才能立起来，狮子、老虎生下来就能跑。所以先天的，人就输了。

那人类是怎么活下来的呢？你去看马赛人的视频，50个人拿着叉子围着狮子乱跑，狮子也吓得乱跑，最后，他们还真把狮子给吃了。

人是怎么战胜这些竞争者的，靠群居，也靠一项重要的能力——长跑——狮子是短跑动物，只要你让它撒丫子跑，你就能够活下来。

长跑会导致大量出汗，为了方便排汗，人类的毛发就越来越少。可散热快了，人对温度的变化也更敏感了，皮肤也容易被划伤，就需要一个壳。

你观察，那些毛短或者没毛的动物通常都在洞里边待着，保护自己。同样，人也找到了一个洞。后来，又模仿这个自然的空间，开始盖房子。

所以房子带给我们一种最原始的安全感，让我们有了安身立命的地方。

1978 年，我们中国的人均建筑面积大约 5 平米。那时候人口是多少呢？8 亿，80% 的人口还在农村。就这么点建筑面积，城里根本不够住。40 年过去，人口涨了不到一倍。人均建筑面积呢？40 平米，是之前的 8 倍。

可即使这样，你可能还是会说，那我的房子还没着落呢，跟我有什么关系？

这就是我们今天要讨论的一个很有意思的话题。房子怎么到你手里？

站在政策制定者的角度，要考虑怎么既让大家有积极性把房子盖起来，又很合理地让需要的人得到这个房子。不仅能得到，还能升级、获得幸福。这实际上是考验全世界的问题。

目前为止，世界上有三种解决方案。

一种是 美国制度 ，特别简单，挣了钱就能买房。

这个制度好的一面是，感觉上人人是公平的，只要努力赚钱就能买房。但公平很有意思，一种叫结果平等，还有一种叫机会均等。美国是后者，只讲起点公平，不讲终点公平。

所以美国年轻人的压力也很大，本科、研究生、博士，一路都是贷款上学。就算 22 岁开始工作，五六年后也不可能攒够买房的钱。所以美国人第一次买房的平均年龄大概在 40 岁。

第二种是 德国制度 ，叫“房住不炒”。

德国不鼓励靠房地产赚钱。什么意思？50% 的德国人租房住，剩下一半人可能买房，但也不好倒腾。如果炒卖房子超过一定的利润率，还会因为谋取暴利触犯刑法，有可能坐牢。

所以你到德国没有人给你谈房地产，大部分人一辈子最多也就买一次房。我们十几年前就想找德国的地产公司合作，但发现德国的地产业根本没有大公司。房子只能住，不能炒。

第三种是 新加坡制度 ，走两条路，但分得很清楚。

一条叫组屋。新加坡人只要正常上班，就能用公积金非常便宜地买到组屋。土地、图纸、施工单位都是政府的，大家抽签领，能住 99 年。所以 80% 可新加坡人从来不操心买房这件事。

但也有愿意折腾的人吧？所以新加坡留 20% 的房子自由买卖。二八分，20% 私人房地产，80% 政府提供。但如果你创业失败，再申请组屋，那不行。

所以总结起来，三种模式各有利弊，我们也都试过。

1999 年开始的十年学美国，取消福利分房，激发了包括我们在内的一大批地产公司。

2009 年到 2015 年的时候学新加坡，推出很多经济适用房、保障房、廉租房、公租房……有二十多种。但到底有多少人需要这种房呢？分得很不清楚。

最近五六年，我们提出来“房子是住的，不是用来炒的”，就功能清晰界定，鼓励每个人有安定的住处就行。指着房子发财，那是过去的故事了。

所以到你们这一代，也许真的赶上一个 不用操心房子的时代

——盖这么多了，你们肯定能租到房子。虽然还需要很多法律配套支持，但我们想在一个城市里获得安全感，未来靠租房也可以实现。

房子是我们安全感的重要来源。但很多时候，我们只是迫于房子之外的种种压力，才非要在房子上找安全感。

如果你了解下 房价的故事 ，就会发现，其实没必要这么担心。

过去 20 年，中国的房价故事是这样。1999 年 4 月份，我们第一次提出调控房价，那时候北京房价 2000 块一平米，觉得太高。到了 2019 年我们还在调控房价，房价涨到了 50000 块一平米。20 年的调控、20 年的发展、20 年的房价上涨。

前段时间我到纽约看房。一个 500 米高的公寓楼，很漂亮，可以看中央公园全景，人民币 45 万一平米（纽约的人均GDP 14 万美元，深圳 2 万美元）。我问这个楼卖了多长时间。不到 200 套，竟然要三年才能卖完。

我们对比下纽约和北京的新房供给量就会发现。去年，纽约提供了 4000 套新住宅，北京则在 40000 到 45000 之间——发展到纽约这个阶段，盖多了卖不出去，就是让房价涨，它也涨不上去。

所以我们发现，过往历史中， 人均GDP 10000 美金，特别 8000 美金以下的时间，房价涨得最快 。

美国、欧洲二战以后的 20 年叫“房荒时代”，迅速建了很多房子，房价上涨。过去 20 年，这个故事发生在中国。未来 20 年在哪呢？在东南亚、非洲、印度，那些人均GDP才 1000 美金的地方。

我教大家一个判断房价最简单的办法，五个因素：

一是人口。如果人口不断地在某个城市或者城市中的某个区域聚集，房价上涨。

大家知道鹤岗，人口快跑空了， 5 万块钱就可以在鹤岗买房。

二是基础设施。

比如说修了地铁、医院、学校。一个城市快速成长的时候，房价有很多机会改变。当然，它也总有建完的那一天。

三是经济成长和就业。

北京的律师市场一年有两三百亿人民币，大律师的收入在千万左右，这就是经济成长的表现。

四是金融。

我们的利息、汇率，包括遗产税。如果遗产税太高了，大家就不太愿意买房，买房会害了孩子。

五是制度。

刚才已经讲了很多。从总体判断，现在中国的房价其实是趋稳的情况。如果你敏感，去看北京四环往外一点的写字楼。只要是空置的，那就说明人跑了。

写字楼里的人一般购买力很强，这些人少了，房价也应该开始降了。

所以未来总的趋势，是稳中有降的一个趋势 。大家不用太担心价格的问题。

最后我们说回自由。

自由和房子的关系，其实是一个 价值观、生活方式和生活态度 的选择。

有的人特别实在，拼命攒钱，攒了一辈子弄了一个房子，然后和媳妇吵了一辈子架。我说得比较悲观，吵架也是恩爱的一种方式。但多数人用保守的态度对待房子，还了一辈子贷款。说实话，反而就失去了自由。

我看过一个报道。几年前，有个北京人把她在四环边上的房卖了，卖了 1200 多万。她拿 200 万在洱海边上买了个别墅。剩下 1000 万干嘛呢？拿去理财，保守理财按 5% 算，一年还有 50 万，可以在国贸租一个高级公寓。她没有守在那儿，而是把房子变成了一个自由的手段。

租来的房子质量好，幸福感、安全感也很强。

一度，很多 从外地来北京的年轻人 想明白了这件事。北京挣钱，老家买房。自己先租房，然后把老家涨了价的房子卖出去，或者回老家住，人生也很幸福。

所以如果把房子和自由联系起来，就分成 两种态度 ：

你要是特别着急生孩子，养家过日子，确定要在北京，那就按揭。这会限制你的旅行、创业、生活方式的选择，但房子会给你提供安全感。

另一种是，如果你把房子打理好，特别一个人生活的时候就把它打理好，人生可以多出很多机会。

说到底，我们在不同阶段都会获得一定机会。但我们是不是为房子活着呢？我觉得不是，因为有三件事你算不清楚：

你算不清楚自己一辈子挣多少钱; 算不准自己有多少痛苦和幸福; 算不准什么时候以什么方式结束生命。

所以房子固然很重要，给我们提供安全的空间，让我们过上稳定的生活。我们也可以在快速增长的时期把房子的价值变现，创造新的生活的可能性。

但更重要的是积极的人生态度。不要纠结于房子一两天的价值，要聚焦在你最有兴趣的一件事上，做个能够决定自己命运的人，这些事其实不需要很多钱。

如果你就坐在那，等待别人安排你的命运，等待所有好事从天而降，你每天都不会开心。一种被动的人生，就是一辈子不开心的人生；一种积极、主动的人生，一辈子都很快乐。这是我最后想跟大家说的话。

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