如何看待 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成？

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知乎用户 王克丹​​ 发表

其实一些四线城市早就开始 20% 首付了，提前透支了需求能力，一般人买房还要以来父母的资助，亲朋的借贷来完成首付，明面杠杆加隐形杠杆撬动了房地产在一段时期的繁荣，没有人想过之后的事情。现实就是亲朋间信用越来越弱，父母辈为了子女买房更加拮据，农村的五六十岁还得外出打工，亲朋间违约一部分是主观原因，另一部分则是居民杠杆过高导致的确实没钱还债，一个人的不还债引起另一个人资金的减少，形成链式反应。

那么没买房的年轻人储蓄足够接盘吗？也并不是如此，除了房地产与土地财政困境以外，还有另外一个经济问题，消费通缩与扩大内需，消费主义专门盯着这类群体，创造身份认同和所谓的奢华感，年轻人越来越难以形成储蓄，甚至发现越来越多的说不上什么原因就负债累累了。

总结起来，透支是该问题的核心，寅吃卯粮表现在方方面面，信贷支撑的经济短期繁荣就会面临此问题，还债的时候压力一并袭来且伴随着链式反应，一些利益相关者把 1 月的货币供应量和社融增加解读为大放水，其实更可能的用途是防止以前经济透支下的信贷塌方，允许举新债还旧债，并没有太多的水流出影响房地产和消费端。

寅吃卯粮一些人会在寅时向周围人展示自己各项数据多好，让人们忽略掉未来卯时的潜在风险，以此极高的繁荣证明担心未来是多余的，又引用所谓的长期来看我们都死了，其实早就处于动用信贷扩张的长期了，客观上很多人的日子越来越难过，很多路径依赖的模式也将失效，内债不是债，但你的债是债啊。

知乎用户 倬彼昊天 发表

以后没必要去鹤岗买房了，到处都是鹤岗。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

说明三四线城市已经失去投资价值，而一旦失去投资价值，仅靠本地居民是无法支撑起三四线城市的房地产市场的。

同时另外一个侧面也反映，如恒大这样在三四线城市有大量土储的地产，其财报账面上的资产有很多是虚的，资不低债的情况将更严重。

知乎用户 王子君​ 发表

谢邀。

资本集中与资产价值分化。

这是前段时间的新闻：

我三脚猫日语水平就不逐字翻译了，总之是 “东京及周边新建公寓价格超过泡沫期顶点”。

这个バブル，指的是 1990 年。

这张图更直观：

要知道日本的物价与工资，在过去三十年里几乎持平。

以 00 年实际购买力平价计算，日本 20 年的平均年薪是 3.85 万美刀，比三十年前仅增长了 4%。

我知道世行的数据不算特别靠谱，但为了给你们一个直观感受，我把中日两国的世行 CPI 数据摆一下（注意看左侧的刻度）：

说日本失去了三十年也不过分，因为人家本土真是总体停滞的。

聊房地产绕不开人口，“长期看人口、中期看政策、短期看金融”，by 某位被闭麦的老哥。

那简单，看日本：中国一条腿踩进老龄化这个大坑，坑中心里躺着日本。

日本人口 90 年 1.24 亿人，去年 1.26 亿人，总数差距不大；但 90 年时，日本 65 岁及以上的老年人人口占比是 11.9%，20 年时是 28.4%。

中国现在是 11.4%。

至于什么 “中低端工业化空间已尽”、“城市化中后期”、“负债率过高” 这些老生常谈的问题，日本当年都有，且持续至今。

但就是这样的三十年，东京的房价居然又回来了。

大道理也不复杂：麻绳专挑细处断，资本总往肥里钻（后半句是我编的）。

你这里老龄化少子化、本地市场萎缩、增长预期和偿债预期双双转负？

崩溜卖撤，不能走的不动产转成可以走的货币，涌进更大的城市。

而本地的投资和交易总额一旦暴跌，就业、社保、工资水平就跟着一块跌，有点能力的青壮年劳动力不得不跟随资本的流动进城。

北海道的道民就天生愿意去东京打拼了？还不是因为留在老家只能扫雪。（只是打个比方，札幌还是不错的）

外地流入的青壮年和资本是大城市的筑底。

大城市永远不跌吗？

不可能。你也看到开头的那张图，东京就暴跌出了一个大坑。

但是东京能起来，而日本很多地方再也没有爬起来过，例如夕张。

谁跟你说要救整盘棋？

很多人抱有一些 “过于美好” 的预期，在我看来是想象力不足：

不敢想象政府部门负债率超 200%，不敢想象更深层次更大规模的 “合村并居”，不敢想象部分地区在官方托底下永久横盘、最终整片地区彻底转为不良资产。

受过去普惠式的增长影响太久，不愿面对进一步分化的可能。

但你看一眼日本非三大都市圈地区、看一眼美帝铁锈带，就该反应过来了：任何经济危机下的第一优先，都是保增长能力。

哪怕这个能力是吸血式的、最终要以远方某些区域的全面衰败为代价，也得保。

损不足以奉有余。

日本人口 1.26 亿，东京都市圈 3700 万人；韩国人口 5200 万，首尔都市圈 2600 万人。

这些庞然大物背后，有一堆本国三四五线城市沦为代价，实质上丧失城市功能，只留下老人和挂在账面上的债务数字。

泡沫就是债务，债务的出清就是一头熊，政策只要确保有一些城市能跑过这头熊就行。

政策不必然体现公平性。

知乎用户 曹多鱼​ 发表

在不考虑救市措施的状况下，财政可能会全面承压。

单从数据层面上讲，这组数据的冲击力还是强的，它直接将不同城市成交数额摆在大家面前的冲击力还是很强的，于是你看到了一线城市百分百的增加率，二线城市打了折，三四线就直接被砍没了。

似乎直接就放烟花了。

但大家需要注意的一点是，这毕竟是小样本数据，现实情况肯定没大家看到的这么惨，这个数据报告在最后也对这个结果进行了找补。

趋势毕竟是走出来了的。

按照其它相关统计口径来看，三四线城市春节期间成交量大致下降了 3-5 成，虽然没有报告里写的 5 成那么多，但下降趋势还是很明显的。

不同于一二线城市的多渠道财政收入，三四线城市在实际运营中的可选择余地实际是完全没有的，说穿了只能靠卖地维持。

卖地收入最终能靠新房销售来消化，现在新房卖不出去，明年房地产拿地积极性就会下降，跟着的就是财政出现亏空。

大家别看着过去几年房地产商好像赚了个盆满钵满的样子，实际上三四线房地产商在 15 年那波暴涨之后基本都是勒着裤腰过日子的。

三四线城市不像一二线那样有基本盘做维护，时不时的房价还能跟着涨一涨，它说白乐就是跟着趋势，大趋势涨，房价就跟着跳跳，大趋势不涨，房价就跟着横盘，逻辑清晰地一批。

一二线城市所认同的房地产逻辑在三四线城市完全是展不开的。

你说搞信贷吧，三四线城市居民购买房产的逻辑也跟信贷宽松实际没多大关系，就算是你给到降低首付这些优惠，这套政策在三四线城市也是基本行不通的。

就更别说什么限购政策了，三四线城市能卖出就算不错了，限购政策根本就无从谈起。

现行房地产的优惠政策对于三四线的刺激力度不大，三四线居民对买房的需求说实话从始到终就只有一个，就是买涨不买跌。

房子卖不出，财政跟着就出问题，但地方总归是要收入的。

积极点的例子就是霸州，前些年因为环保关停了钢铁厂，有房地产维系的时候还好点，没有房地产维系立刻就显了行，开始运动式罚款，靠各种行政手段来创收。

营商环境直接就变得糟糕了起来。

但躺平派也好不哪里去，就跟鹤岗一样，财政早就被整垮了，日常就只能靠举债维系，具体操作的时候就是玩躺平了，要不就是想办法仗着上级政府兜底原则去借债维系，另一部分就是靠财政转移来维系。

但财政转移也是有个极限的，你说个别几个地方搞搞财政转移还说的过去，要是全国上下这些三四线城市都亏空都要搞财政转移怎么呢？

就算是再想想法子创收也搞不来这么多钱啊。

反正逻辑就摆在这里，大家看着三四线城市新房成交量下跌，给到的想法肯定就是赶紧抛售，顺带跑路就完事了，但总归是有 run 不出去人的。

从房地产大局考虑，三四线房产是不能暴雷的，这块资产标的虽然不好，但涉及面太广，一不小心就可能酿成大错，而且大家别看着三四线城市跟一二线城市似乎没啥关系的样子，想想次贷危机的逻辑就好了嘛。

想着三四线城市暴雷，一二线城市风景独好是不存在的。

反过来再看这个数据，坏的一方面就是上述这些了，但好的一面也不是没有，如果大家乐观一点的话，越是房地产想要暴雷的时候，可能越是它最安全的时候。

因为当救市成为唯一选择的时候，短期逻辑是会被改变的。

知乎用户 在线吃瓜张小花 发表

鹤岗化，是未来中国中小城市的常态！

什么是鹤岗化，就是老年多，青年少，没有支柱性产业，也没啥经济发展前景，可能保持个 1% 的增长，或者直接不增长，城市经济停滞。

现在各大三、四线城市房地产本来就虚高，中国大部分的三四线城市，一来没有大公司，二来没有资源，三来没有港口，不是交通要到。本地大学生回来，只能进入政府工作，或者直接就是无工作可做。什么都干不了，人才就进不来，人才进不来，城市发展，创新自然上不去，然后形成死循环。

人才流向更好的大城市，三四线城市，主要作用往养老靠近……

这样的城市，房价早应该垮了，早先地方政府可能还需要卖地，收入，但到如今，那些能买的起的当住房的，基本都买完了。就像我老家外婆那边的人们，早在几年前都去镇上买了房子了。自己在农村修一个现在也得 30 来万，再镇上买一个也不过 10 多 20 万。这一批买房子的，都是我父辈哪一些人，最年轻的也 40 多了，他们对房子的需求早完成了。而下一批的 80 后也快 40 了，能想办法买房子的，基本都买了。

如今剩到 90 后了，根据第六次人口普查显示，中国的 90 后人口比 80 后人口少了 5400 万，而如今 90 后成为购房主力军后，市场上的房价不下跌，才是奇怪的事情，下跌反而是正常。

买房子是看人，没有人，谁买房子！

三四线城市更是如此，有多少 90 后呆在小城市，我能看到的我周围的朋友呆在小城市的，要么本身学历不高，职业要求不高，在哪儿都可以找到工作。要么家里有关系，回去就继承家产，或者进入政府。其余的大部分，都在一二线大城市之中，那么三四线城市房价，凭什么不降，为什么不降。

经济学中对价格的定义是指: 单位货物或服务的价值，其水平由市场供需关系决定，即价格是单位价值（单价）。

现在需求少了，不是说不买房了，是买房的 90 后相比 80 后少了太多了，房价本就该降了……

这是正常的发展趋势，过去全国各地那种泡沫化的趋势，才是病态！

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然后我说一下大城市吧，其实大城市的泡沫也很严重，上周我才去看了成都房价：

成都的房价主要集中在，南贵北贱。

南边房价，高薪自不必说，2.5 万起。

再往南到双流，也是 1.9 万，更远南湖又是 2 万多。

而北面房价，总体也不过 1.5 万。好的小区也有 2 万多的，除去新房基本很少去北门买房子的……

这种房价，是地形决定的，成都的地形西，东都是山，基本没啥发展的，只有南北好发展，但是北边是老成都，南边才是成都发展重心，南边房价瞬间高出一大截儿。

大家买房子都冲着，未来升值去，纯粹的投资房，挤破脑袋，花钱去买，就是想未来，能保值甚至多赚…… 但是想生活的大多去北面了，所以炒房子的反而少了，而价格就突然降下来很多，新房区别还不大，而二手房，最南边都有 2 万多的，而北边一环内最高的也才 2 万多。生活和炒房一下子就，区分开了。

如果有一天人们买房真想生活，那么成都北面的房价才是最好的参考对象，南边的都是未了未来买的虚高而已。

知乎用户 hardy 发表

坐标中山。

年前的时候，我考虑买房，去售楼部找置业顾问。置业顾问带我和老婆看了一下样板房。

看完后觉得还行，就开始问价格。

置业顾问跟我说 17000 多一平方，要买还要加 5 万块钱团购费，我算了一下，要两百多万。

我说：这种鸟不拉屎，旁边就是工业区的房子，你们怎么可能卖那么贵。

置业顾问指着石歧河的另一边，跟我说：你看看，那就是岐江新城，就像未来的珠江新城一样。就隔了一条河，以后这边会开一座桥。买房子买的是未来。

我看了他一眼，说：等于是你按十年后的房价现在卖给我啰……

他看了我一眼，一句话没说。气氛尴尬。

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所以你问我为什么成交量大幅度降低，因为很多地方的房价，基本上已经透支了 10 年。

开发商在赌，炒房客在赌，刚需韭菜只是被迫带进来的。当赌局玩不下去了，很多地方的房子建到封顶卖不出去，居然炸掉，炸掉的都是血汗。

这是一场玩不下去的游戏，谁会再买呢？怎么会再买呢？

买个房子住而已，你居然加价那么多卖个未来给我。

我真金白银的跟你谈生意，是过来听你跟我讲故事？

卖个房子就卖房子，还扯什么修座桥，这个城市你来规划，金山你都搬到这里来。

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

岂止是短短的春节几天呢？

1 月份也是如此

参考《弱二线城市分析：南昌、南宁、太原、贵阳、昆明、哈尔滨、长春、沈阳、兰州，成交量断层离房地产软着陆有多远？》

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北方炒作重灾区为燕郊，南方为惠州，燕郊随着国家调控的到来，房价腰斩，燕郊地区最高房价接近于 3w / 平，而惠州房价最高为 1.5w / 平。单从价格角度来看，惠州还有价格优势，但是从惠州的商品房销售面积来看，远远超越了燕郊。

2000-2021 年惠州一共出售了 1.7 亿平的商品房，而惠州户籍人口 389w 人，与北方城市太原相同，即惠州商品房足够惠州本地人居住了。惠州商品房销售面积经历了五年的大促销，每年都接近 15w 套，远远超越了当地结婚需求，而惠州的商品房繁荣的景象，恰好是深圳楼市的溢出效应。

没有钱买房的人可以在一墙之隔的惠州去购房，深房理的炒作手段及资金杠杆模式也被用在了惠州地界。《惠州 0.5 成首付？南方背后的疯狂你无法想象》，在深圳楼市强力调控之下，对惠州产生的资金溢出效应迅速消失，即惠州的购房人数迅速下降。

惠州商品房成交面积从 5 月份就开始面临暴跌，**2022 年 1 月份惠州的商品房销售面积同比去年下跌了 74.81%，商品住宅仅仅只成交了 34.95w 平。**按照惠州的人口数据测算，常住人口结婚对数在 4w / 年，则每年的新房、二手房实际需求要低于 4w。那么炒房时代落幕以后，惠州实际的新房销量可能还有比现在低，实际刚需可能在 3w 左右。

2022 年 1 月份惠州二手房不完全统计，合计成交 226 套，链家挂牌量合计 56600 套，二手房套现的途径基本被堵死。炒房客要想从惠州全身而退都成了奢望，而潜在的挂牌量和恐慌盘还有没有真正的展示出去来，至少在 60w 套以上。

惠州房价何去何从可想而知了，惠州房价不是腰斩的问题，而是当地金融系统风险的问题。

燕郊房地产泡沫破裂，基本上市场不痛不痒，而惠州呢？

当地的金融机构可能面临巨大的坏账风险，且参考我们对于惠州投机客低首付高杠杆的研究，最终其 “血腥” 程度可能远远超过我们的想象。2022 年惠州的新房成交量一旦接近 400w 平，那么等待这些投机客的又是什么呢？消耗完仅有的储蓄还月供后只能在家祈福了。-—

大约是在 2016-2017 年，环京楼市集体猛涨，北京限购以后，大量的上班族开始瞄准燕郊，无产恐慌感让他们冲进了燕郊楼市。当时还有一种声音，大城市的城市群会不断地扩大，类似于首尔经济圈和东京经济圈，燕郊会纳入到北京的版图中，类似于西安的西咸新区，成都的天府新区。

按照这种逻辑，西咸新区和天府新区自然集结了大量的投机客和刚需，那么打垮燕郊楼市的是什么呢？是规划。当北京表示绝不扩城绝不容纳更多人口时，燕郊就完蛋了，而与此同时上海也一样，十年间人口增加仅限于自然增长率。这些超级大城市非但没有发展成东京商业区和首尔商业区，而且要缩小居住人口，为什么呢？

**因为马尔萨斯定律决定了城市的高度不是依靠人口和面积。**反而人口和面积必须相匹配才能够发展地更好，过多的人口只能冲击掉医疗、教育和社会福利。因此就有了后来的清理群租房，拆迁改造那些外地人聚集地的事件。一旦城市不再扩张，而环城楼市必然暴跌，此时燕郊从 3w 跌到了 6000 元。有人说，不对，是 1.2w，还没跌到 6000 元。实际意义上从 1.8w-2.5w 之间燕郊形成了巨大的套牢盘，1.2w 只是套牢盘止损的一个心理价位，根本不是成交价，也没有人花 1.2w 去这里再买了。而 6000 元 / 平也只是一个形式，实际成交者寥寥无几。

2020-2021 年，深圳楼市暴涨，主要原因是击鼓传花，而不是产业政策，而限购严重的深圳旁边惠州充当了北京版的燕郊。惠州楼市出现了大面积的倾销，我们看到此时出现了大量的首付贷和经营贷，惠州才是他们最大的舞台。无数信徒，把原本 30% 的首付，拆成四五份，外加小贷公司配资，接手了大量的惠州楼盘，计划两年内出手，赚个盆满钵满。

深圳房价是 7w，惠州房价只有 1w 出头，当时北京房价 6w，燕郊只有 7000，燕郊炒出了三倍空间，那么惠州也有 2 倍的空间，也就是到 2-2.5w 之间，此时炒房客大约是 20 倍的高杠杆，30w 进入，600w 拿出，多划算。然后还没等惠州投机客出货，深圳就开始了指导价买房，深圳都卖不出去了，惠州投机客还如何投机呢？

于是，大量的这种盘子开始急售，当然至少要保本，这就进入到第一步房价心理博弈期，然而这时候还博弈个鬼，房子最后一定是炒房客资本不低债，无法偿还高利贷和银行房贷为结束。作为放高利贷的企业，最大的理性就是卖房子，然而 95 折卖房高利贷才可能回本，此时断然不可能了。这些配资公司大概率血本无归，而银行就等着每个月的房贷入手，炒房客原先预留了两年的月供，只要消耗完月供，基本就断贷了。最终比燕郊还要惨。

广州、深圳、东莞要打造大湾区，把这三个地区的地铁连在一起，这个巨大的构想，又给这些炒房客无数的信心，那么又得套住多少人呢？如果五年后北京、深圳、广州、上海楼市回到了 2w 块左右，那么燕郊、惠州、昆山这些地方又值多少钱呢？6000 块都没人会去买，因为前期开发的体量太大了，炒房客要不断供形成坏账，要不就继续还款，然而未来还得加上房地产税，亏得裤衩子都没了。2000 块 / 平有人接盘就不错了，此时房地产就成为了居民手中的所谓负资产。

核心地区的房子抛售还有接盘侠，郊区那些投机盘，只能是城市和个人的负资产，不可能用全国人的未来去支撑这一堆虚拟的东西。有人说上海、北京的户均是 0.9 套，依旧稀缺呀。2010-2020 年北京、上海人口仅限于自然增长率，为什么呢？因为**超级城市在我国不会存在的，我国国土辽阔，超级城市的管理难度和成本很大，因此北京、上海不会去扩城，也不会多修那么多房子，**现在人房矛盾比较大，比较紧张，但是当人口负增长的时候，就没有这种事情了。

上海、北京的户均 0.9 套不支持其房价上涨，反而是支持其人口降低，类似于韩国的低生育率，这是一种人口淘汰的自然规律。上海、北京的老龄化人口已经占到了四分之一，而年轻人主要依靠外地输血，去掉郊区、工厂人口以外，其实有效新房需求并没有那么多，多的只是投机资金。**一线城市未来依靠的是自身人口参与基础就业，全国人才参与高端就业，**而自身人口总是通缩的，因此整体一线可以维持一个相对平衡的人口供应，而不是现在这种畸形的千军万马过独木桥的景象。

藏富于民、保护韭菜才是立国之本，因此不要被 0.9 这个数字欺骗了。楼市目前最大的问题是空置率问题，大量的房子交房以后被长期空置出来，导致供需矛盾长期没有解决。

2020 年全国商品房基本意义上实现了供给 = 需求，不存在所谓的供需矛盾了，而目前抢房热潮还是羊群效应导致的惯性思维。我们预计 2023 年底，全国住房将会出现 20% 的过剩，主要集中在二线三线城市，目前最大的楼市过剩效应就是淘汰的老小区。—

弱二线和强三线都出现了成交量断层，楼市的美好光景要过去了。（《弱二线城市分析：南昌、南宁、太原、贵阳、昆明、哈尔滨、长春、沈阳、兰州，成交量断层离房地产软着陆有多远？》）

知乎用户 米斯特汤​​ 发表

怎么看？

一是价值回归；

久涨必跌，久跌必涨。

二是房住不炒，不要对政策错误解读。

房地产市场本质上不是真正的市场，最终要受到政策调控的影响，大家还记得吧，就在去年的双 11 那天，中国 A 股市场罕见出现房地产板块集中大幅上涨，甚至还有多家股票涨停，这在房地产市场调控极其严格的大环境下，极其少见的，为什么会出现这种情况呢，我当时做了个定性分析。

房住不炒，提出了很多年，也许很多人不太清楚，央行、银行监会其实早在十多年前就对房地产信贷健康发展采取了措施，可是效果一直不好，越调房价越涨，越控人们越要抢着买房，把房价炒到天上去了。

直到 2020 年，监管层一系列组合拳打出来，“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、“二手房指导价” 等等，房地产市场立即做出强烈的反应，于是蝴蝶效应出现，政策小的变动，市场就有了过度反应，很多人感到房贷审批越来越难了，贷款发放的时间越来越慢了，还有就是多个地区地块流拍，以及开发商促销力度加大仍然有价无市。

看来，房住不炒的调控目的基本达到了，但是任何事情过犹不及，房价持续下跌不是我们想看到的结果，市场过冷，大家没有了信心，于是某大、某兆业资金链出问题，爆雷的开发商越来越多，还有更多的负面影响，是房地产行业的上游下游都遭到重创，这是各级层面都不希望看到的现象。

既然达到了房住不炒的目的，那就要适时调整。

所以，去年 10 月份，人民银行发布 10 月份金融数据，专门把 10 月份的居民住房贷款数据单独列出来，这个做法也是极其罕见。10 月份房贷数据如何呢？

增加住房贷款 3400 亿，比 9 月份多了 1000 亿，这个消息公布，直接提振投资者的信心，首先在资本市场上表现出来。

不过，提振信心，跟房住不炒并不矛盾，宏观调控，并不是要求房价一定要下跌。政策制定者是希望稳定，稳字当头，稳中求进！

暴涨暴跌都不是稳定。

新年以来，政策助力似乎又来了一波，先是全面降准，增加流动性：

接着是麻辣粉来一波：

然后是利率下调：

“种种迹象表明，房地产的春天来了，赶紧上车吧，错过这一班，后悔一辈子！“

注意，这只是房产中介的心态。

很快，火爆的资本市场来得快去得快，只不过是昙花一现。

其实，无论政策怎样调整，高层怎么表态，房住不炒短期内不会变，稳地价、稳房价、稳预期不会变。之所以不想让房价大跌，还是为了 “两个维护”：配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

知乎用户 二十九野 发表

最近身边发生的几件事，都是亲身经历，感触很深。

1. 前两年因为疫情一直没回老家，今年过年回去感觉到很明显的萧条。

老家在鄂西北山区，前些年已经村村通了水泥路，这次回去不少路段已经破裂的非常厉害，偶尔遇到有雨季塌方的路段，只留了单行道，其他的泥沙都还在路上。

二叔是个小包工头，这些年一直在外面工地做工程，之前一般是腊月回来，过了正月十五再出去，据他讲去年 11 月就停工回来了，他上面的工头明说了，今年不用去，有活会通知。

2. 年前公司进行了第一轮优化，初七复工，初八开始第二轮优化。

第一轮优化的时候，人力让我帮忙谈，有两个印象深刻。一个是入职还没满一年的小朋友，从助理做起，算是我手把手带的，9 月份转正的时候还因为争取薪资跟人力吵了一架，不到 3 个月就被裁，赔偿很少，她一脸茫然，我无言以对。另一个是入职七八年的事务岗，有两个儿子，一个 5 岁，一个 3 岁，经常带到办公室来玩。她进来的时候满脸笑容，说哈哈你们一起找我果然没好事，但是眼泪不停，像两汪泉眼，从开始到谈完，一颗接一颗的掉。

年后第二轮优化的赔付标准骤降，我跟人力说这不是人干的事，我张不开嘴，你自己去谈吧。

到昨天全部谈完，我的部门，从二十多人，砍到只剩 4 个，晚上给大家饯行，一群人先是笑的嘻嘻哈哈，然后哭得稀里哗啦。

3. 今天去银行办事，经理一直跟我推贷款，请我帮忙贷 10 万，下个月还清，利息他帮我出，但是一定要以消费贷的名义。

3 件事放在一起，很可以说明一些问题。

三四线及五六七八线的经济活力正在枯竭，进城打工曾经是下面村镇人口的主要收入来源，如今这扇大门正在缓缓关闭，三四线及三四线以下的城市置业基本盘正在坍塌。

地产行业本身还在进一步探底，开发商断臂求生的意向明显，拿地的热情基本为 0，结合 GWY 年终奖未发的情况，地方债务的大烟花已经微见火星。

4 万亿的大水，并没有被引灌到最需要的中小企业，从目前看，仍在金融体系里空转。消费低迷的情况上面心知肚明，千方百计想呼唤人们的消费热情，奈何牛马们已经无奈躺平。

都说地产是周期之母，危机之源，从目前来看，风暴可能已经开始了。

祝福每一个人。

知乎用户 刘八一​ 发表

坐标潍坊，说几句：

去年市场非常热闹，出现了几个降价房、烂尾房、准烂尾房（延期）、开盘忽悠房，让市场的信心越来越不足，而且购房者也越来越理性（但是，遇到降价的那是真上啊，丝毫不管后期建筑质量、烂尾问题、保值问题）

几个降价房：

很难想象降价的都是所谓的一线房企：碧桂园全线产品、金科礼悦东方

碧桂园的坊子凤翔府，去年 10 月份，推出几栋并未开挖，就有《预售许可证》的楼座，10 层洋房 4800 精装修，其他楼层在 5500 左右，在全潍中介的朋友圈、快手、抖音、楼市小 V 的推广下，乌拉拉的抢的一塌糊涂，树大招风，老业主不干了啊，买的时候 8700，这一下子 5000 还了得？

于是，八仙过海各显神通，后来，ZF 统一回复：

信用分算个嘚啊，某园每年砸死的人都好几个。一看这招好使，处罚不痛不痒，继续如法炮制：洋房复式 175 平米精装修 105 万一套，抢吧！

于是，又乌拉拉去了一波人，抢到的人兴高采烈，没抢到的人垂头丧气，他们却不知道，还有一波更大的福利等着。不到 20 天，又推出 175 平米的，这次带地下车位位 99 万，生生便宜了 20 万，惊不惊喜意不意外。

碧桂园的降价，只有你想不到，没有他做不到，就像他的建筑质量，你永远不知道下一个倒塌的售楼处是哪一个。

过了年到现在卖的比较好的，反而是他另一个项目：浞河原著

就这样的规划、密度、楼层高度，不死才怪，客户群体本来大部分是针对潍柴的员工，不想潍柴自建住宅小区，比他强的多。

能难住碧桂园吗？不能！

浞河原著带精装修的均价 6400，18 层的均价 7200，玩溜中介的套路继续上演：一套房子佣金 25500 起，然后跳点。

于是，又乌拉拉乌拉拉去了一波，当然，不排除演技不错的托。

但是，真不值，除非刚需上车，但是能敢赌碧桂园如期交房、建筑质量没有问题、后期出现 4000 一平米财产减半的风险。

第二个说说金科：

金科在潍坊有两个项目，都在潍城区，分别是奥体片区的金科礼悦东方，潍坊火车站南广场（近）片区的金科集美天宸。

奥体中心片区，当时备受关注，国内三大开发商共同集聚，足以撩动该区域的发展 —– 万科城、绿地新里程、金科礼悦东方外加本地的龙润紫宸华府，划片智群学校、公立光正实验、89 医院、古德锦（已开业）、奥体中心，还未算 30 万平米的绿地缤纷广场和 8 万平米的万科自持商业。

写金科的原因，是因为一天之内听到两个他的消息：

1、礼悦东方无法网签。

2、集美天宸洋房楼顶 92 平米不到 40 万。

打败金科的只有金科，前段时间金科 26 层的楼顶报价 4328 元，刷新了潍城新房的前三低价，今天，集美天宸打破了自己兄弟的记录。

作为一线房企，说真的，金科的两个项目在潍坊做的并不是很成功，和绿地新里程一路之隔，金科礼悦东方一期竟然规划了大量 2 梯 4 户带消防连廊 26 层的产品，这是对自己品牌过度认知和对潍城区域供需关系的不了解。

洋房产品在唐宁郡北侧，前面就是后者整个小区的配电站，洋房的私密性和采光基本上都，，，，，，真真可惜了他 140 平米的好户型了。

至于 26 层的没得说，纯粹刚需卖出了刚改的价格。

我记得开盘的时候，他们的营销总监说了一句话：我们金科的产品，26 层的就敢比某地 18 层的卖的高，为什么？因为我们是洋房专家，而且我们从来不降价。

估计被辞了吧！

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其实这个统计忽略了一个问题：部分地区的习俗问题。

潍坊的成交量倒还可以，春节成交的大多数都是刚需客户，因为潍坊的生意人有一个习惯，过了腊月不出钱， 所以，每年的 3-5 月份是潍坊的房地产第一个旺季。

今年市场呈现了两极分化的状态，拿高新来说，最便宜的碧桂园浞河原著（精装修 18 层的 7XXX，26 层的 6XXX），最贵的下一步估计是歌尔绿城桂花园四期（洋房 15000 起），包括奎文金融中心金谷、茂业、弘阳这些 25-30 层大公摊、绿化少、堵车拥挤的也得均价 12000，因为他近实验和广文（个人感觉不值，因为 2022 年越来越的私立转公立学校了）。

2022 不建议投资，除非是特别优质的房产，有需求的，不管是刚需、刚改、改善、高改善、终改，多看看多比比，总有一套属于你的房子，当然，买房子得有自己的判断能力，质量反而其次，能顺利交房这种天经地义的事情，反而成了某些企业营销的口号。

不建议迷信品牌，潍坊的绿地、恒大、新力、世茂（云图）、金科一个个烂尾的烂尾、延期的延期、保全的保全、苟延残喘，最后苦的还是刚需的老百姓。

愿天下无烂尾。

我是刘八一，你身边的房产交易咨询专家（知识时代，拒绝白嫖）。

知乎用户 托卡马克之冠​ 发表

价值规律一如既往的证明了自己的强大。

政策层面不允许房价下降，很多地方的试探性降价手段或者变相降价手段也一律被驳回，房企经过多次尝试也逐渐发现政策层面对房价 “维持稳定” 的态度是极其强硬的，一些企业搞点打折和送公摊都被约谈，久而久之也就没人敢再去触这个霉头了。

既然价值规律无法以价格形式表现出来，那么自然只能以供需方式表现出来了，这再正常不过了，和价值规律斗，输的永远是人。

另外，三四线城市的房价是依靠吸纳周边乡镇县州的人口才逐步升高的，也就是所谓的城市化红利，现在人口不够，红利到头了，房价自然也就绷不住了。

实际上那些被三四线城市吸纳人口的乡镇州县的房价早就绷不住了，像我们这边一个县，房价 1700 一平，照样没人要，只不过乡镇州县人微言轻，没人在乎。

现在人口问题导致城市化红利进一步集中到一二线城市，那三四线城市就承担了原来由各地乡镇州县承担的生态位，成了一二线城市面前的乡镇州县，一二线城市超大化，三四线城市乡镇化，人口流失和房价绷不住也就顺理成章了。早年乡镇州县人微言轻，现在轮到三四线城市了，三四线城市好歹还有那么一点发言权，自然就引起关注。

就像码农 996 人人知，机务白夜休无人晓，一个道理。这个世界，连义愤都是趋利避害的。

多说两句，现在一提起房子都说资本如何如何，跟流量密码似的，但实际上城市化红利永远只会向价值洼地集中，这跟资本不资本没关系，就算是当年计划经济年代，一二线城市也照样是享受政策优待的，各种政策资源和经济资源也是向中心城市倾斜的，只有发生了类似于 1 号命令这样的突发政治事件时，才会搞类似于三线建设这种逆价值规律而动的事情。

永远不要以为遵循价值规律是只有资本才会做的事。

当年打一黑二白经济战争，全国资源也是往上海调，没听说过在莲花乡赤水沟子打经济战的。

知乎用户 妄明 发表

世界上没有新鲜事，看日本，看美国，所有发达国家走过路的，我们都会模仿照搬。

如何评价男子花 5 万块在黑龙江鹤岗买房，发帖直播全过程？

东京郊区的奥多摩町，距离东京市中心约 80 公里，因为人口流出，老龄化严重。

奥多摩町从几年前开始，就实行了免费送房子的政策，只要年轻人肯来长住，房子免费送。

距离北上广市中心 80 公里，离市区 40 公里的大多数郊县，

最多 20 年，房子都是要白送，求着年轻人去住，去工作交税的。

老龄化对整个社会的改变是颠覆性的，固有的思维，社会的风气都要天翻地覆。

一个社会 80% 的人都是年轻人的时候，这时候年轻人有足够的未来，有六个钱包可以去透支。

等到社会 50% 的人年龄在 40 岁以上，30% 的人年龄 60 岁以上，就没有未来可以透支了。

人到了老了，不管是否有意愿，不管多想阶级跨越，不管马云的福报喊得多响亮。

那些 50 岁，60 岁的人，是不可能去 996 为房价奋斗，努力再贷款 30 年去接盘。

老龄化的社会，不管是房子，车子，还是古董，黄金，任何的投资品都没有接盘侠的。

日本在 20 年前就走到了这样的状况。

老龄化一旦开始，社会要整个变成老年社会。

当一个国家步入老龄化，当一个国家 30% 的人口超过 60 岁，韭菜年轻人只占 30% 的时候。

任凭资本家舌灿莲花，用尽办法洗脑。也没法让 50 岁的劳动者，再去为了福报拼搏 30 年。

奥多摩町从 1994 年，也就是 25 年前，开始实行促进年轻人定居的政策。

对照前段时间，中国大城市的抢人，抢韭菜，让年轻人买房的政策。

中国距离日本 20 年前的状况非常近，非常近，也许几年，也许十几年。

中国的人口和房地产状况，正在沿着日本 20 年前的路，坚定而持久的走下去。

知乎用户 Jarvis​ 发表

一二线城市早晚也逃不脱一样的命运，诚然有一众巨佬们把核心城市房子当做投资项目来看，但是无论何种情况下，普通人才是房价最大的支撑。以现在一线城市房地产过百万亿的存量市值，任何巨佬都不可能一己之力支撑这么大的盘子。

当前低线级城市房价明显已经顶不住了，房价这个财富虹吸链条肯定在萎缩的过程之中，没了 “新 XX 人”6 个钱包的输入，靠所谓富人真的能顶住这百万亿的盘子？何况富人之所以把房地产当做投资项目，本质上还是有人出了那部分 “投资回报”，这部分回报必然不是富人自己给自己转着玩的，那么是谁支撑起了这部分投资属性？失去这部分回报注入之后，富人还会不会继续把大量资金放在房地产呢？这个答案应该不难得出。

现在的过程只能说是传导链条暂时还没有到核心城市而已。

这就来看看一二线房价支撑是怎么来的，已经这种虹吸会带来什么。

一二线高企的房价，其实相当于变相把三四五线城市老一辈人在最近四十年社会快速变革中积累的财富也吸到一二线城市来。

举个例子，一个三线城市的年轻人到一线城市来，比如说我。我在提供了劳动力的情况下，买房则需要家里至少支持一下首付。这种情况下我爸妈会把积累的资金以及出售不动产的收益从山东拿到上海来买房子。这样，一个要在山东安家置业的人的钱到了我爸妈这里，然后再通过我在上海的购房的行为转到了上海的大爷大妈们手里，以及我未来 30 年的一部分收入。

这样子简单说就是，一套一二线的房子的组成就是三四五线本地老一辈人本可以用于本地消费的资金 + 年轻人在一二线城市未来很长一段时间的劳动力。

一二线城市得到了人才、三四五线城市的积累、以及一大票本地消费市场。

三四五线城市则流失了人才、老一辈人几十年的财富积累、以及本地消费市场以及产业的凋零。

一二线土著获得了无法通过自身劳动力获取的大量财富，实现了财富自由，继续用过置换的形式搅动市场提升资产价格，以期收割更多外来人群未来的收入。

三四五线来一二线打拼的年轻人则是获得了大城市的梦想、形形色色的消费场景以获取精神上的快感，对应的付出了老一辈人的积累以及自己的未来。

祝大家未来都能一切顺利。

再来个房价不能继续拉的原因分析吧，以前写过，直接贴过来吧。

**十年前的基本盘和现在已经不一样了。**十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势。GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。
彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限还有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都是很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在青椒这个物种。大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。考个研究生、考个 CPA 司考就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满还要去谈各种能力和纷繁复杂的能力特长这种玄学。此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准确保自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。人均 GDP 一万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱这个问题。
与之对应的是，**十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配问题。而现在已经开始反复强调做好一二三次分配了。**这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值（去除炒作价值）必然难以继续上涨了。

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如果你你想找一份可以持续拿到高收入的工作，可以考虑一下金融。这里有一个金融财会求职交流群，里面有各路金融圈的大神，来听听有经验的过来人是如何处理上述问题的，并且还可以进行招聘信息的共享。希望帮助你理顺思路，更加清晰、客观的面对这些问题。

如果对于 CPA 和法考有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~
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Jarvis：分析师视角看应届生的 offer 选择问题

Jarvis：为什么需要从基础会计进阶高级财务？

法考和 CPA 都过了会有怎样的优势呢？

财务在不同行业例如制造业、快消行业、金融行业中有什么差别？

如果对于房地产、宏观有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~

2021 年中国 GDP 突破 110 万亿元，比上年增长 8.1% ，有哪些信息值得关注？

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？

如何解读中国第一座「 4 万亿」城市诞生，有什么现实意义？

Jarvis：如何像咨询公司分析师一样去进行行业分析

知乎用户 斐波那契的美 发表

哥几个又来看爽文啦

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

现在各地情况都不太乐观，不管是楼市，还是其它的层面，都不太行。虽然说彭叔也很想给大家打个鸡血，但这个鸡血真的不好打。

今天彭叔才第一天上班，开会的时候，不少负面消息就已经出现了，微观层面是地方上收入锐减，我们的收入要下降，各种福利待遇还要继续压缩，宏观层面，那就是外面对我们越来越不友善了，留给我们的空间越来越少了。

如果你有机会能接触到一个 CHU 级的或者一些不错的 KE 级人员，你会发现外面的很多事，我们内部都知道的。只是这些消息不能太让大家知道，否则会不太好。

因为我们这边也任务指标，就是招商引资的任务，今年的压力非常大，一个是之前招商过来的企业，他们的销售量面临很大的问题，我们单位招来是玩具加工厂，是做毛绒玩具的，之前还好，但是现在订单不行了，如果订单减少，意味着肯定要裁员，工厂会减少就业岗位，还有一个今年招商任务，也不好搞，企业越来越少，招商也越来越难。

从我们招商的时候，就能感受的到，很多问题正在逐渐显现。

虽然我们国内对国外的一些事情不怎么转播，但是你可以通过一些细节，也能看出来，比如说，你看国外的体育赛事转播，又或者是一些新闻，你可以观察出现在电视里面的人，他们是不是戴着口罩。你通过一些细节，就能观察出来国外的一些情况。

现在国外基本上已经是完全放开了，可以自由流动，尽管老美那边每天的确诊都非常多，但是人家已经把这个当成一个流感了，根本不在意，所以你看老美的失业率，越来越低了，这等于是给老美创造了很大的加息空间。

如果老美下个月就开始加息，那么意味着留给我们的时间，只有一个月了。我们今年要完成的任务那么多，但问题却那么多，压力非常大。

今年要是外贸真的萎靡下去了，我们三辆马车，基本上就都歇菜了，三辆马车是投资、消费、外贸，这三辆马车里面，投资的话，基本上也不太行了，就冲大家这个心里期望，投资就很难搞成，至于消费，看看目前的情况，大家还有钱消费吗？外贸是我们这两年经济快速增长的一个主要原因，而现在外贸也要不太行了。后面的问题就比较多了。

之前彭叔为什么跟大家说 2022 年，既要保护你自己的财产不要受损，也要保证你自己的人身安全不要受损。就是因为当大环境不是很好的时候，各种骗子都会很活跃，而投资市场里面的风险会无限放大，并且在经济不太行的时候，失业率一增加，犯罪率就会增加，所以大家可以看到这些年一些 JD 的事情，越来越多了。所以大家在 2022 年里面，最重要的是保护自己的钱，还有自己的人身安全。

彭叔的工作经历比较丰富，所以各种三教九流的人都接触过，有的时候，有的人被逼急了，他们会为了 1000 块钱，甚至几百块钱，就走上了坏路，他们不是不知道打工赚钱，而是在那一刻，他们就急眼了，脑子转不过来了。所以大家还是要注意安全。

再说回楼市，当下的楼市，风险依旧比较高，各大房企的问题，依旧没有解决，也就说，房企最难的日子，还没有结束。

这个是 1 月份全国各大主要城市的新房成交量，我们可以看到，全国这么多城市里面，大部分都是同比减少了，只有一个成都是同比增加的。

从这个表就能看出来，全国楼市并不乐观，你说像是西安这种城市，成交量跌的那么惨是因为大家都在家里，这个正常，但是像是苏州、长沙等等城市，成交量都跌的这么惨，这里面已经说明很多问题了。

2022 年那些房企还有那么多的美债要还，而房子卖出去，这些债务怎么办？

现在我们各地对于楼市调控都那么谨慎，像是上次厦门那个事，后来各个平台都撤下了文，就是因为当下楼市太脆弱了，而上次厦门那个事差点就把这个脆弱的平衡给打破了。

这里面不是大家想的那么深，就是什么既得利益者在里面阻挠之类的，这里面最大的问题，是房地产泡沫不能硬着陆的问题。

如果这个泡沫被刺破的话，那么房价肯定会大跌，那就等于是房地产硬着陆了。

我们调控楼市的核心，是为了让楼市稳，让楼市软着陆，而不是让楼市硬着陆，所以当上次看到厦门那个事引起了那么大的关注时，发现超过了当时的预期，后来就删了相关内容。

其实我们国内的房地产已经畸形了，不是正常的房地产市场了。因为大家现在不管是自住买房，还是投资性买房，都是在看着房价涨跌而买房。

如果说 2015 年之前，彭叔身边大部分人买房都没有想过靠买房赚钱，而且也愿意接受房价会随着楼龄变老而不值钱，也就是买房会亏钱，新房 8 千，买到手成了二手房，就只值 7 千。现在身边大部分人对房价的心态，就是房价要涨，如果房价不涨，买房干什么？

这就导致了一个很残酷的问题。

如果房价不涨，那么在大家心态没有扭转的情况下，房子就很难卖出去，房子卖不出去，房地产最后还是要硬着路的。

如果房价上涨，大家继续去买房，而大家的收入又没有增加，大家买房靠的是房贷，而不是实际收入，那么房价越高，大家的负债就会越多，而当大家的收入连房贷都交不起的时候，房地产还是会崩。

这也是为什么全球那么多年以来，没有一个房地产软着陆成功的原因。

收入是不可能无限制上涨，事实上我们现在也已经进入到了中等收入陷阱里面了，要怎么破解中等收入陷阱，方法大家都知道，说起来非常简单，那就是只要把科技发展起来，让我们的产业从中下游，往中上游走，从过去的那种低端的组装，转变成自己掌握核心技术。

这个话是说的很简单，但实际上做起来，如果你认真看看科研资料，就会发现这里面有多难了。

现在国内学术界氛围不太好，彭叔就随便说一点，很多科研组，不是真的为了搞科研，是为了用项目的名义赚钱，而搞学术这玩意，还是要讲情怀的，纯为了赚钱，学术也很难搞起来。但是当下房价那么高，生活压力那么大，处处都要钱，没钱买学区房，连孩子上学都搞不成，你让人家科研人员为爱发电，也比较难。过去我们的科研人员能讲情怀，是因为当时大家的生活条件都差不多，没有差距，都是住集体宿舍，你看不出来差距，同时你又满足了基本的生活所需，自然心态就不一样了。现在你打开各种软件一看，你心里的落差感会非常大的。这也是为什么当下三声五令的不准炫富的原因，不能让那种对比感再发酵下去了。

开年第一天工作，感觉不太好，目前还没看到什么好消息。

最后：

2022 年的主线，是守，不是攻。你一无所有的话，可以博一下，但是你已经拥有很多东西了，那么最好就是守。

知乎用户 时代之 发表

最近两年，我一直在写文章，认为三四五线城市的房子，投资价值已经完全归零。

这一点，最大的逻辑，就是人口拐点来临。

2021 年，我们的人口净增 40 万，预计 2022 年，100% 会陷入负增长。

而根据第七次人口普查的数据，绝大部分三四五线城市人口已经净流出了！一个省基本上只有省会和一两个经济强市，人口还能流入。

这个趋势，在未来 10 年，还会演变得更加明显！

所以，未来 10 年，只有一线城市和热点二线城市的房子，还能够保持稳定，或者是略有上涨，当然，这还是建立在我们的货币继续保持宽松，市场利率不断下跌的基础上的。

而绝大部分三四线城市，房地产市场将是量价齐跌！

看看碧桂园发布的 1 月份报告，房子的平均售价，同比下跌超过了 10%，而碧桂园的主战场，就是这次三四五线城市。

当然，不可否认，今年 “就地过年”，减少了返乡置业的需求。今年春节旅客发送量比 2019 年，几乎是腰斩的。

我是时代之，一个_独立投资人￥_心理咨询师，关注金融投资及自我升级，更多干货，欢迎关注公众号 jingji-xinli，或者微信搜索公众号 “时代之”。

知乎用户 不成村落夕陽邊 发表

我已经说过了，老龄化和少子化会一层一层的击穿你们有些人的所有幻想，包括上海亦是如此，软着陆? 不好意思脸着陆。（话说回来，软着陆这个词十来年前就炒过）

几年前关注国内新闻，说中国平均房价已经破万，一百多个城市破万。但凡对社会和现实有一丁点认知就知道，现在全国上下就没有几个地方的房子是本地普通人能负担的，你要买房子得错级来进行，什么叫错级，你要买上海得把武汉房子卖了凑首付。你要在武汉买你得在上海北京工作。你在上海置换，你得把你现在住的卖了上车。县城工作机会少的可怜，两三千的工资，房价却是七八千。北京工作北京花，一分别想带回家。（真实情况恐怕没这么乐观，一线上班拿个平均工资你买不起武汉老破小，首付都不够的，三线四线一样买不起，得你父母掏钱）

所以能在武汉工作跑北京买房的人，在 2022 年，绝对不是一般人，钱怎么来的都未必能说清楚，以人口流动从农村县城到地级市省会的城市化已经结束了，接下来靠一批人凋亡来被动提升。

很多人总喜欢拉日韩下水，动不动什么东亚，什么内卷，也不洗把脸照照镜子，我就不说房贷利率公摊，永久产权这一类细枝末节的事，就一点，房价过万（RMB）在日本可是实打实排到 top10 的水平，举个例子，日本相当不错的千叶，拥有亚洲次顶级的千叶大学和世界级的迪士尼，房价也不过一万出头

知乎用户 福源​ 发表

虎年春节没有返乡置业潮，三四线城市新房成交暴跌 9 成

“春节回老家看房，售楼处冷冷清清，各楼盘的优惠力度倒是很大，其中一个楼盘全款能打 8. 6 折， 280 万的房子直接砍掉 40 万。” 开工后，小巴同事讲起了他的春节看房记。

大年初三，他和家人前往老家（浙江某县城）的几个售楼处看房。先是来到 A 楼盘，现场仅有一个销售，对方正在接待另一组客户，于是门口保安带他们看了样板房。

转头来到 B 楼盘，去之前，销售员称 “这个楼盘很火，抢的人很多，要赶紧下手”，结果到了售楼处发现仅有两三个买房者在看房。

这次小巴同事看的是 B 楼盘的二期， 2021 年元旦该楼盘的一期开售时，他也去过，“当时售楼处挤满了人，销售员压根没时间招待我。短短一年时间，差别如此之大。” 他感慨道。

此外，令这位同事印象深刻的，还有力度非常大的优惠：最夸张的楼盘就是开头说到的，全款直接打 8. 6 折，一次性砍掉 40 万，即使是组合贷（商业贷 + 公积金贷款）也能打 9 折，砍掉近 30 万。

房子卖得更优惠，但买房者似乎更迷茫。

“现在是买房好时机吗？”“房子还会跌吗？” 王璐（化名）是浙江诸暨的一名房地产从业者，这个春节她被问到最多的便是这类问题，但大多数人在问后便没了下文。

“这个春节格外冷清，售楼处只留了值班的同事。”王璐说，往年春节不管是除夕还是初一初二，都有很多人跑来看房。她的亲戚朋友返乡后也会很快联系她，询问 “哪几个楼盘比较好”“有没有现房能买” 等问题，这些亲戚朋友的购房意愿很强烈，有看中的直接就买了。

根据中指监测数据， 2022 年春节期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积与去年春节相比下降 51%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示， 2022 年春节假期重点 15 城新房成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%。

注：重点 15 城市包括上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南、温州、莆田、泰安、淮安，春节假期一律依据法定节假日计算

从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近 100%，其余城市成交均回落，而返乡置业潮主要发生地——三四线城市，同比跌幅超九成。

其中，一线城市的涨幅基本是被上海拉动， 2022 年春节假期上海新房成交 505 套，同比上涨超 300%。深圳、广州春节期间新房分别成交 98 套和 9 套，同比下跌 20.3% 和 84.5%。

二线城市中，苏州新房成交 94 套，同比上涨 27%，武汉前两年因为疫情导致春节期间零成交，今年武汉新房成交了 81 套。其他城市都出现回落，宁波、济南零成交，大连同比跌幅超 8 成。

这或许也是近一个月来，政策和银行方面比较积极的原因。

1 月 20 日，与房贷紧密挂钩的 5 年期以上 LPR 下调 5 个基点，随后，包括北上广深、苏州、珠海、惠州等多地的银行纷纷下调房贷利率，直接利好购房者。

房贷利好的同时，不少城市还出台了各种公积金贷款条件放宽、人才补贴等政策。

只是，目前看来这些利好政策并没有见效，未能在春节楼市激起什么浪花。

那么，春节楼市惨淡行情背后，原因何在？ 2022 年的楼市又会有哪些变化？想买房或想卖房的朋友，又该注意些什么？

小巴采访了两位大头，他们认为：

1. 房地产税即将出台，对购房者决策心理影响大。

2. 小城市的房地产市场正在失去流动性。

3. 除少数城市外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。

知乎用户 pure 日月​ 发表

值得大惊小怪？不都在我预料之内么！说了一万遍，房价下降走 “农村包围城市路线”！

大部分人也不懂房价上涨和下跌的方向，我国房价下行的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

一线城市也逃不脱时代洪流，但是北京 / 上海绝不可能跌回 3 万。大家别臆想北京均价腰斩，我国房价问题不是房价上涨了，而是涨多了！臆想北京上海房价腰斩的，要不要你的工资跌回月薪几百块？

我国房地产行业有个有趣的现象，炒房地产股票的说 “房地产已死不代表房地产股票不行”，炒房地产的说 “房地产股票不行不代表房子不具备投资价值”。

他们可能都不清楚价值回归的力量吧。还有，我必须要告诉那群自以为是的人，这不是割自己的肉，高阶玩家遵循的是 “他好我也好，大家好才是真的好” 的玩法。

维系游戏系统永续健康发展，是智慧管理者的必然选择。

最近很多朋友向我发来喜报——【房价降了，幅度还不小】，我真的为他们感到开心，这样他们购房压力会下降很多。

虽然其中低线城市案例更多，但请记住我几年前咋说的：房价上涨走的城市蔓延农村之路，房价下降则是走的农村包围城市之路。（现在这个观点已经被很多人引用了）

下面分享几个最新例子：

21 年我还说过可能等 2-3 年，不仅房子有了，而且车子也有有了，房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如（这个居然都被一些人抄袭，换个类似马甲）：

• 一线的朋友，晚 3 年上车，一辆卡宴就有了；
• 二线的朋友，晚 3 年上车，一辆 X5 就有了；
• 三线的朋友，晚 3 年上车，一辆 A6 就有了；
• 四线以下朋友，晚 3 年上车，一辆亚洲龙就有了。

考虑房贷的杠杆效应，以上汽车都可以上顶配。

这绝不是开玩笑，上述最新真实案例就是证明！

如果您高位接盘，债务自然不必多说（甚至可能家庭破产），然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

中下层朋友，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的屁股后面跑，你们永远只能做接盘侠。

近 1 年各种爆雷，华夏幸福、泰禾、佳兆业、恒大、花样年、蓝光发展、新力……（数不过来啦），无不彰显国家去房地产泡沫坚定意志。

真的，别再臆想国家走房地产老路了，不可能的，大环境完全不一样（人口、经济大环境等），刻舟求剑只会自寻死路。

压死恒大最后一根稻草就是国家的 “三条红线”“两条杠” 导致融资受阻，现金流遇险，佳兆业亦如是。

很多人看不懂国家大政方针，那么，恒大、华夏幸福、泰禾集团、新力地产、花样年、蓝光发展、佳兆业、…… 也看不懂吗？耳朵、眼睛和脑袋要发挥功用，从限涨令到限跌令，意味还不够明显吗？

对于利益相关者，你们与其骂我还不如趁早止损，因为这种大势不是我嘴巴掀起来的，我只不过是看出来了一些迹象，然后分享给大家，大势就是大势，不以个人意志为转移的。

【补充：房产买点】（这是我的原创，但是被人到处剽窃，特此声明）

接下来的第一个上车时机是房地产税试点落地，这个 1 年内可以实现，紧急刚需的朋友可以抓住这个机会；非紧急刚需朋友可以放心等待第二个机会，就是房地产税全面落地之时。

我国接下来的房地产税绝不是像上海 / 重庆有名无实般过家家小打小闹，而是货真价实的，因为房地产税体量要替代掉土地出让金收入。而且由于地方财政捉襟见肘，房地产税全面落地绝不是利益集团说的 10 年之后，不超过 5 年就落地了，看好 3 年内全面铺开。

前几日央行公布最新一期 LPR，一年期下降 0.05%，五年期以上 LPR（这个与房贷利率直接相关）维持不变。维持我的原先判断：

**房地产泡沫去除，房价一旦回归合理，而且房地产税也遏制住了金融天花板，那么，我国房贷利率会迅速下降到 4% 甚至 3% 以内，那个时候是购房最好时机。**不过对于刚需家庭不用等这么久，按照上面的两个节点上车就行了。

时间再拉长一些，10 年后，我国住房贷款利率下降到 2% 以内也不足为奇，到时候公积金贷款很可能与商业贷款合并，也不用存在公积金了，可以将公积金划转到养老金账户。

国家会通过下调 LPR 减轻房贷压力，这将是国家给房贷朋友最大的让利。利率下行，符合我国经济发展长远逻辑。

现在的城镇化、人口老龄化、人均居住面积、经济发展速度、地方财政与房地产税的关系，无不揭示了，房地产泡沫要破碎了，房价会显著下降回归到合理水平！

结合最近国家要求不动产**信息联网共享、**前几天东南某著名旅游城市那个新闻就是明确信号，试点城市已经出炉，只不过还没有正式对外公布。

劝大家别跟着某些水货大 V 和自媒体人云亦云，很多人连未来的财富载体都没弄清楚，还在一意孤行刻舟求剑。整天耍些不入流的阴谋论哗众取宠。

但凡会一点数据分析，比如城镇化、中日韩对比、人均居住面积，10 年前就不可能认为房价高。

但是，此一时彼一时，现在喊房价不会跌的和 10 年前等房价跌的人，都是不折不扣的认知不足。

最怕有人刻舟求剑，没有一点儿系统性思考能力，就喜欢跟着一些水货自媒体或者大 V 人云亦云。

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西安 3 月 31 日房地产新政解读！主动刺泡沫可能临近！独乐不如众乐，一起享受奋斗呗！

pure 日月的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1361030065363562496)

现在的城镇化、人口老龄化、人均居住面积、经济发展速度、地方财政与房地产税的关系，无不揭示了，房地产泡沫要破碎了，房价会显著下降回归到合理水平！

绝大部分人根本不懂得分析，更不懂什么是根本矛盾，我的万字长文本来就把房地产之根本分析完了，事实也是朝着我的分析发展的，喜欢听故事、看旁门左道分析就一边去吧。

喜欢什么态度温柔的，骗子最温柔，对你有所图当然温柔了，我特么就没想过图你什么，用不着对认知低下的你客客气气，何况你们其中很多不是笨、而是坏，一群利益集团装什么理中客和好人啊。

聪明人看文字的价值，笨蛋只会看什么态度，不是我态度不好，而且笨蛋遇到得太多了，好态度透支完了，现在发现，很多人根本不值得救。

12 月降准、1 月降息也难挡价值回归。市场已经形成共识，房地产命运板上钉钉！2020 年借助疫情流动性扩张造成某些地区房价回春就是房地产最后一舞。

数据显示，2022 年 1 月 TOP100 房企实现销售操盘金额 5256 亿元，单月业绩规模同比降低 39.6%，较 2021 年月均水平降低 43%。不仅如此，数据显示，2022 年 1 月，百强_房企_拿地总额 837 亿元人民币，同比下降 62.6%。

结合最近国家要求不动产**信息联网共享、**前几天东南某著名旅游城市那个新闻就是明确信号，试点城市已经出炉，只不过还没有正式对外公布。

以上信息表明了国家去房地产泡沫的意志坚定不移，同时也再一次给那些造谣的房地产利益集团一记大耳光。

自 2021 年 10 月份正式发文授权 gwy 开展房地产税改革试点工作以来，房地产利益集团无时无刻在制造假新闻混淆视听，说什么房地产税不可能落地，房地产税延期放鸽子了，我虽然不厌其烦写文章【正本清源】，但是因为人微言轻又没有流量支撑，帮不了多少人。

现在好了，终于有地方政府透露了官方消息，这个消息将会被各大媒体广泛传播，让更多的人知道最新的房地产趋势。别接盘，别让那群利益集团顺利套现。

房地产领域，没看我的深度分析，看再多的分析也白搭，因为绝大部分分析流于表面、根本就毫无价值！房地产税基本和我历史分析路径一直，有历史文章佐证：

（1）18 年 4 月我发布第一篇综合信性分析中国房地产的文章，字数不多，但都是核心点。其中就包含了对房（地）产税的分析，现在看还是一针见血。

（2）关于【房地产税】分析文章我过去三年写过很多篇了，详见公众号【悟空新之助】，您可以按照下面操作步骤去公众号搜索房地产税相关旧文。

（3）看房地产分析文章，没看我的，看再多也是白搭；已经看了我的，看其他人就纯属浪费时间。我就是一支军队，房地产分析，看我足矣。

房地产领域：爱我的、恨我的，最终都得信服我！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

• 房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
• 房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
• 房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成需求侧不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

再次劝诫大家：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 刘峰 发表

众所周知，国外 2021 年房价普遍上涨了 20% 以上，美国房价涨了 28%。反观国内房价基本没涨，全世界只有我国政府维护老百姓的利益，将房住不炒的政策落到实处。此生无悔入华夏，来世还来种花家。

知乎用户 理想三和 发表

大胆开麦，三四线房产都是负资产，买了就亏

知乎用户 夏喵爱吃韭菜​ 发表

倡导非必要不下跌

知乎用户 奢侈品从业者​​ 发表

说明三四线城市真的后继无人了啊。

中国的房地产说到底。是以牺牲农民和小城市居民的利益，建立起来的架构。

农村的去县城，县城的去市区。市区的去省会，省会的去一线城市。大部分人是符合这样的一个规律。

小城市卖不起来，说明县城的人不去接盘了。

县城还能把农村的人给拉进去，比如说不买房就不能上小学。

小城市拿什么去引导别人进去呢？如果大城市放开抢人，县城不放人。中小城市就是这个结局了。

知乎用户 羊迪​ 发表

我现在正在从三四线（旅顺）去一二线（沈阳）的大巴车上，如图：

坐在车上，听售票的大姐说，她从来没见过人这么少的时候，过去三年都没见到过。

然后我回忆了一下，春节期间，除了原本就在旅顺的，回旅顺的高中同学，好像就只有我和另外 1 个人，他还是在同省上班的，我还是个不上班的。我们高中班级，一共 45 个人。

大家可以回忆一下在北上广深上班的朋友们，他们有几个回来的。在我印象里，没有一个人能回来，对，没有一个。

春节期间，就是这么严。

其实我大概懂，大家拿一月份（春节期间，成交量原本就少，还是今年的特殊情况）、拿三四线（本身就不是成交的活跃地区，且因为统计口径不统一，数据失真情况也明显）、拿成交量（而不是成交价）说事情的原因：

就是希望看到房价能跌。

而房价是否真的跌了？

在我看来，很多地方，确实比以前的最高点要低。

不过，大家看看一月的 CPI 和 PPI 数据吧：

CPI、PPI 同比增量持续低位徘徊，但 CPI 的同比增量（0.9）明显弱于 PPI 的同比增量（9.1），这是通缩的表征了。

说人话就是，物价上升落后于成本价上升，即便物价涨了，商家也没有之前赚得多了，甚至不少商家还是赔钱做生意的。

这说明不只是卖房子的，就连卖猪肉的，都过得没以前好了。

这个时候再来看看房价的情况：

（以上图表都来源于财新数据通）

看到这条线，是不是也就还好？

房产也是商品中的一种，不会超脱于经济大环境而独立存在。

皮之不存，毛将焉附？

皮都可能没了，还关心个毛？

前段时间有个数据，我希望大家能够重视一下：

如果你读过辜朝明的《大衰退》，大概就知道他有这样一个观点：

经济的大衰退始于居民部门资产负债表的缩表。

说人话：

就是经济不行的前期表现是老百姓都不愿意贷款、背杠杆乃至消费，只敢把钱存银行里。

此时此刻的中国，就是这个样子。

我这个月，也把自己所有的贷款，包括我的房贷，都给还了。

并不是希望大家效仿我，也没有觉得自己的决定正确。

我只是因为自己的收入不确定性很高、没有看到什么稳妥保本且理财收益率高于房贷的产品（如果你有保本且年化高于 5% 的长期理财产品，请务必告诉我），且手上有闲钱，且不喜欢负债的感觉（影响心情），所以才打算全部还掉的。

如果你的现金流很稳定，你是风险偏好者，你的未来一片光明，你理财年化收益率稳定地比房贷高，就把我这个决定当作放屁就好。

说回房地产，直接说观点吧：

1. 我不怎么关心房价，也希望大家不要关心房价了，因为有更重要的事情需要我们关心。

比如，我们的工作，我们的未来。

如果接下来房价真的产生了大家口中所希望的大跌，那么很多家庭的经济来源可能也会出现问题。先活下去，再去考虑自己猜对了还是猜错了房价。

2. 相信国家，是我这种普通人能做的、该做的，最重要的事情。

我从 2016 年年中就脱离了房地产一线（北京新房 ¥，那个时候市场太热了，总觉得物极必反，所以不敢干了。

但紧接着在 2016 年 10 月，各个城市房住不炒的具体政策就倾泻而出。那时，我就感叹国家不简单，在对的时候，做了对的事情，上面一定有高人的。所以那个时候起，我就在举手赞同房住不炒。（还记得那时候很多人都在嘲讽它）

普通人以为，“房住不炒” 的目的是降房价，不是的，是降风险。

国家希望我们可以长久地可持续地发展下去。而降了这么多年风险后，在 2022 年的当下，危机真正来临的时候，我更加认为国家当时的选择是正确的。

试想一下，如果那个时候不出政策，现在我们将会面临多么巨大的泡沫？而提前六年开始挤泡沫到现在，我们已经做了很多的准备。

3. 希望大家可以减负债、降杠杆、买保险，做好过冬的准备。有多少能力做多少事，不作死就能活下去。

至于房产？

你的房子既然是自住房，关心房价涨跌也没必要，好好干活，少关心自己改变不了的事情。

知乎用户 PlazaBrother​ 发表

一群人排队打饭，结果打饭阿姨把锅砸了，这种情况下，无论你排在队列的前面还是后面，你最终都会饿肚子。

只不过排在队列前面的人先看到这一幕，排在队列后面的人后看到而已。

甚至在锅被砸之后一个时间段内，队列后面排队打饭的人还会增加，因为他们并不知道前面发生了什么。

反映到现实层面，任何一个国家，整体房价下跌一定是从低线城市开始的，甚至在低线城市价格堡垒刚开始瓦解的时候，会有部分资金抢逃进入高线城市，在个别高线城市形成一个时间段内的上涨态势，但这注定是昙花一现，最终的资产泡沫破裂一定是全域范围内的。

**“即便整体房价出现下跌，也会主要集中于低线城市，一线城市和核心二线城市房价会一直涨。“**这可以说是一个经典的关于房价的谬论。

当然，另外两个典型谬论，即 “房价即使不再上涨，也不会跌，会长期横盘。” 以及 “行政力量可以通过限跌令的方式抑制房价下跌。” 也会经常出现在大家的视野中。

这三种言论的反智程度一种比一种高，为了排除理性思考中的一些杂音，对这三种观点进行系统驳斥，我认为是很有必要。

1. 即便整体房价出现下跌，也会主要集中于低线城市，一线城市和核心二线城市房价会一直涨。

任何一个国家的房产价格，不论是否存在泡沫，或者泡沫有多大，都呈现从高线城市到低线城市价格递减的态势，这是一个普遍现象。

究其原因，高线城市由于区位和现有实力的比较优势，对人口和资源具有更强的吸附能力，其不动产因此具有较高的投资属性。

而投资资金大部分来自于其所辐射的整个区域，实际上只有少部分资金来自于真正将肉身迁移到该城市中的人群中。

可以看到，北、上、广、深四个一线城市的购房客群中，分别只有 36.1%、47.1%、55.8%、22.5% 的客户来自省内。而这部分区域外资金中，必定会有很高的比例来自于抛售低线城市的多余房产，再通过增加杠杆，把投资沉淀在高线城市的房产中。

所以说，任何国家，一线城市和区域中心的房地产市场都不是空中楼阁，他们高企的价格泡沫也要建立在低线城市的房价泡沫之上。

一旦低线城市的房价大幅下跌，也就缺乏足够多的变现资金，从所在区域或者全国范围内涌向中心城市接盘房地产，那么价格随之下跌也就是必然。

所以历史上任何国家的资产泡沫破裂，一定都会是全域范围内的，而不可能是局部的，无非下跌的幅度有些许差别而已。

所以说，只要锅被砸了，你排队排在前面还是后面，都没有区别，都会饿肚子，崩盘面前，人人平等。

2. 房价即使不再上涨，也不会跌，会长期横盘。

任何投资品，不论是股票、房产、古玩、贵金属还是藏獒，拉长时间线，只会有上涨和下跌两种可能，长期横盘是不可能做到的。

只有没有任何泡沫存在的、不具备长期投资价值的生活必需品会有长时间横盘的可能。

试想，各种信息都告诉你，一个会掏空你六个钱包、透支未来 30 年收入，并且变现非常困难的资产标的，其价值未来若干年内都只会在一定范围内小幅波动，不会明显上涨，请问你还会买吗？

真到这种情况下，你发现曾经所谓的刚需也无迹可寻了，在房价上涨的周期内，才会有刚需和非刚需的概念被发明出来，在房价下跌周期，只会有聪明人和傻子的对立存在。

3. 行政力量可以通过限跌令的方式抑制房价下跌。

限跌令只能针对新房销售这种可控性比较强的 B2C 销售场景，而无法针对二手房这种 C2C 场景。

因为二手房市场一旦形成降价潮 + 抛售潮，限跌令制造出的冗余部分价格，会轻松被买卖双方以各种私下交易的形式规避掉，而且由于 C2C 市场具有的海量规模以及不易监管的特征，私下交易是不可能被完全控制的。

绝对意义上的零细菌环境是不可能实现的，监管强度和惩罚力度强如朝鲜，也长期存在外汇和食品黑市，根本无法完全打掉。

不要寄希望于任何形式的拯救者，人要逆天改命，终归还是需要自救。

谣言和谬论终于智者，与大家共勉。

目前来讲，2022 年房价是否还会继续下行？

知乎用户 正能量的波波波 发表

随便说几个对未来的预测吧

1⃣️未来三四线城市上演的就是过去十数年农村衰败的剧本；

2⃣️绝大多数人都没得选择，为了生存只能去强省会或者一线城市当沙丁鱼；

3⃣️大城市房价依旧是年轻人的痛苦之源，过了而立之年还合租在火柴盒房子的人以后比比皆是；

4⃣️鉴于多数青年人的生存境况，可以预见结婚数据和生育率会以自由落体的姿态继续加速向下；

最后给农村家庭的年轻筒子一点建议，现在是公元 2022 年，如果你的家庭条件不能在强省会或者一线城市安家落户，请珍惜你的农村户籍、农民身份，把户口死死钉在村里。

知乎用户 草莓味儿的樱酱 发表

闭嘴吧，房价根本没有跌

知乎用户 無何有之鄉​ 发表

不要危言耸听！这种负面信息让正在三四线城市搞房产开发的老板最不爱听，这不动摇军心么？

今年春节很多三四线城市购房主力响应 “就地过年” 政策，没有回家；留守人员忙于看春晚、看国足、看冬奥，没有时间去购房而已…；钱放好的，请房开企业放心，等这段时间过后，他们会“报复性消费” 的疯狂购房的。

在一线城市挣钱的三四线城市购买主力把钱暂时寄存在一线城市，让一线城市的新房购买力保持在一个相当的水平上，然后会由一线带动三四线再次发力…

就特么的鬼扯淡！

事实上，三四线城市的购买主力現在都在疲奔命，忙于保命，还考虑个铲铲的买房，成交下跌九成这个数据应该正常。就目之所及，三四线城市的开发项目要死不活的情况比比皆是，往年成群结队看房买房的情景难得一见，原因就是普遍没搞到钱嘛。

如何看待？就象看待猪肉，蔬菜，米面粮油的价格涨落不定一样看待算球，卖不出去房，开发商就消停一些，不要老是打别人口袋里保命钱的主意，使三四线瘦得更瘦，而把财富转移到一线城市使其肥得更肥。

知乎用户 明镜磨心 发表

这个问题延伸地看，就是未来经济发展的重心是否会畸形地偏向于大城市群，而中小城市是否会沦落到人口被大城市吸血的境地。

再延伸一点看，乡村劳动力是否会继续被城市吸走？如果被吸走导致乡村衰落，基建投入是否会荒废？

我翻阅了一下乡村振兴局网站的部分内容，发现长远地看，乡村振兴一直在做补齐农村公共服务和公共设施短板的活，只有补齐这样的短板才有可能吸纳人才返回、留在乡村。说句不好听的，如果回乡村连如厕环境都很糟糕的话，哪有姑娘家愿意待在农村。

所以一季度的重点工作内容部分是

稳步推进农村厕所革命，持续推进农村人居环境整治提升，继续加强和改进乡村治理

短期来看，乡村振兴的重点还是要在经济上防止返贫发生。为了达成这一目的，乡村振兴局安排了三个 “稳中有”：

要深化省际间劳务协作，中西部省份要多措并举促进脱贫劳动力跨省务工规模稳中有升，东部省份要把跨省务工脱贫劳动力稳岗就业作为 2022 年东西部协作协议重要内容，落实好帮扶责任。要探索市县间劳务协作，促进脱贫劳动力省内县外务工规模稳中有增。要通过特色产业带动就业、开发乡村公益岗位扩大就业、助力帮扶车间发展吸纳就业、推广以工代赈方式拓展就业、支持自主创业灵活就业等方式，促进脱贫劳动力县内务工规模稳中有增。

注意看我标的黑体字。按照排序来看，跨省务工这一块还是大头，但政策倾斜还是向省内乃至县内务工。无他，留得住乡愁，不然全给城市吸去了，异地搬迁留不住人，基础设施难不成长期来看要荒废、白搭了。

配套先跟上，政策辅助之下，逐渐将人留在乡村县城，同时由于人口结构的变化，倒逼制造型企业提升管理、提高待遇、提质转型。另外大城市确实吸血，这样的吸血也确实能保证大城市的房价不降太多，但能不能保证房价继续提升？以及，现有房价不降的话，能不能筛掉一批在大城市打拼不下去的年轻人回乡？

大城市病、大国大城。

这就是我去年反复翻看大国大城都快把书翻烂的原因，每次遇到新的形势变化，我都要重新翻一遍。

是经济聚集性发展，是人口因为不同的吸引力而自然迁徙，是房价调控着大城市病，还是不同地方的硬件投资回报完全不一样？

在我看来，如果只有上海一城的涨幅明显，未来可能的趋势是，一线城市依然能有人口流入，而三四线乃至县城乡村可以逐渐实现 “家门口” 就业，有些地方能勉强保住原有的人口规模。

然后再远的未来，真到了总人口降到 10 亿以下的时候…… 就不好说了。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

1、

同类问题回答挺多的了，总结一下就是大家还是 “屁股在哪，言论就在哪”。

买房的说房价不会跌，没买的说房价必须跌，哪有什么客观言论？

不信你去看看，房空们多是没买房的，房多们不是中介就是地产自媒体要不就是 “我的房子你一辈子买不起” 的业主，

泾渭分明，不正是说明了彼此言论都不合理吗？

2、

比如这个春节期间大跌成交量，其实就是关注了一些特定的数据造成的片面解读。

**而这种不合理，其实代表着利益的割裂，也就代表着房住不炒不会放松。**我先申明，我偏空。

因为从心理上看，但凡你 “房住不炒” 放松一点点，炒房利益体立刻能还你一个更大更爆炸的债务漏洞。

3、

回到市场上来，房多们常说 2020 年以来的 “房住不炒” 的措施是非市场经济的，那么我也想问问 2015 年以来俗称“棚改货币化”和 “涨价去库存” 是市场经济吗？现在的房住不炒与过去的两个大概念又有什么本质区别呢？所以在这点上，就不要拿前面的政策攻讦后面的政策了，都一样是市场经济。

那既然都一样，当年能托的起来，现在自然能压得住。

4、

但是第二层问题是财政收入，毕竟疫情过后最新的 CPI 连 1% 都不到了， 通缩焦虑已经开始显现了。但从土地财政来说，大部分人光看到卖地的收入高，说房地产税不能补充到那个位置。但却从未想过卖地收入之外，还有卖地支出的。土地财政真的有那么高吗？

房地产税除了征收没有成本，卖地还需要征收。两相权衡，房地产税明显可以弥补土地财政的不足。而且房地产税从来不是替代土地财政，而是两者互为补充。

5、

再看经济形势。国外的躺平已经几成定局，等到在国外 “新冠” 定性为大型感冒之后，因为 “新冠” 造成的停产停工可能都不复存在——毕竟你听说过哪个公司因为感冒人多了就停工的？那么国外的生产力就会快速恢复（恢复后会不会变异到更大的中断，还存疑）。

那么疫情期间我国的供给优势将会缩小，投资消费外贸三驾马车，能跑的还有谁大家自己会看。这时候房价不跌，还能怎么办？当国家一直在提稳房价的时候，很多人理解为 “托底要涨”，实际上是 “保持平稳”，什么叫平稳？不涨不跌。

6、

那么不涨不跌对于刚需来说确实无所谓，毕竟买房子也不是为了赚钱，问题是已经持有房子的那批人是不是刚需呢？换句话说，现在的成交量，是真实的 “刚需成交量”，还是“需求压抑后的成交量” 呢？你自己判断。但是之前那些炒房客们杠杆可是上满了，不涨不跌，他们就在持续亏钱了。

7、

而二手房的不涨不跌，导致一手房因为限价造成的二手倒挂，进而形成的购买热潮，也必然会受到影响。买房能赚，你来一亿套都会抢购。毕竟有钱人可以不断买，当理财了嘛。买房不赚，你来 1000 万套都滞销，无他，买了就亏，这时候就要考虑是不是有真的购买需求了。

8、

这时候就有很多人说了，放水房价自然会涨。你看最近的降准降息。

这就把央行的大佬们看错了。我想任何一个能分析央行政策愿意的人都能看到，近期的降准降息，宽货币宽信用，无非就是央行自己觉得应该要放水了，要支撑经济了，要提前准备美联储加息造成的资金外流了。**美联储加息的资金外流当然不是好资金，俗称短线资金。**但是他们走了是对市场货币有影响的，这时候央行提前操作，正体现了他们一直在说的 “超前调控”“预期管理”“逆周期管理”，一如 2021 年经济良好时提前收水一样。没有当时的收水，现在能有多少水可以放？能放？

所以这时候，在房住不炒的措施没有放松的情况下，放水不会流入房市，顶多有一些水花。

但我们假如，只是假如，大水漫灌的放水，真的解决了普通人购买房子的困难吗？

炒房客们总是利用这套说辞，仿佛放水就能让普通人拿到水，需求增多，自然而然房子就涨价了。实际上呢？大水漫灌只会造成炒房客各种上杠杆，造成房子越多的人越多，房子越少的人越少。

这种偷换概念的荒谬之处大概等于，去年我跟马斯克平均每人资产 1370 亿（马斯克并不认识我，我也不持有特斯拉股票），今年特斯拉又赚了。所以我也赚了？

9、

当然，人口形势，经济发展形势等等中长期的概念就更不支撑房价涨了，不跌就是好事儿。所以，2022 年乃至以后，每个人买房之前都应该要问问自己 “我是自己需要买房吗？如果房价不涨不跌，我能否接受”。这两个问题都是正面答案，再决定吧。

10、

最后，我个人否决几个观点。

1）总有人把一线城市和三四五线及以后的城市分开分析，并得出结论 “小城市会跌，大城市会涨”。诚然，因为我国幅员辽阔，经济发展程度不同，城市扩张和城市萎缩在不同城市同时上演，但房地产市场依旧是一个一荣俱荣一损俱损的市场。就像 2018 年我说房住不炒要从顶层下达管控设计，否则城市之间“因为竞争而不能也不敢率先猛烈调控” 一样，事实证明，三道红线和指导价等明显顶层指导或设计的政策一出，房价应声刹车。再看看日本，房价大跌时东京置身事外了吗？没有。

2）也有一些人总是说 “随着经济发展，大城市房价长远看是会涨的”。首先我得说我认同这个观点，但是这个观点等于正确的废话。因为经济发展伴随的就是经济良性通胀，未来价格高于现在那是必然的。但问题是“未来” 有多“未来”，是 5 年还是 50 年，这就值得说道了。

• 如果你买了一套房 1000 万，5 年跌到 500 万，10 年后又涨到了 1200 万，你会觉得你投资对了吗？
• 如果你卖了一套房 1000 万，5 年跌到 500 万，30 年后才涨到 1200 万，你还觉得你投资对了吗？

所以光强调长远看是涨的对个人买房毫无任何指导意义。你的生活是实实在在的，不是一个个数据。

知乎用户 光暗 发表

《居民》

告诉政府我已尽力。

告诉银行我决不贷款。

告诉中介我身无分文。

知乎用户 阿部茶茶​ 发表

真的是受虐受习惯了，整一个变态。

就算是日韩美房价泡沫最高的时候，别人核心城市房价收入比也没超过 20 比 1，中小城市更是没有被波及，基本盘稳的很。

我们深圳 63 比 1，小城市 20 比 1

一群人还高兴的很，一辈子的甚至几辈子的奋斗被封印起来，不准你润和取钱。

好日子还在后面呢！

知乎用户 雨桐​ 发表

2017 年我本科毕业，我妈想在老家（四线）再买套大一点的三居室给我做婚房，当时市区新房均价 9000，被我阻止了。今年我妈说，老家市区新房均价不到 7000。这一下直接给家里省了三十万。

知乎用户 吴凛凛 发表

讲个故事，在各种普惠金融的帮助下，一季度西安广州上海的房价已经开始涨了，深圳被压着还没动。倒是三四线没怎么动静。

知乎真正做过房地产项目的时候还是少。一般看区域，有几个重要指标: 房地产库存量、年去化量，去化周期。

以武汉为例，全市去化周期大约 13 个月，算上土储待开发的，隐含去化周期能去到 26 个月，这属于相当糟糕的。一般 10 个月以内算好的，10 个月以上就比较差。但具体到区域，武汉三环以内集中了大部分人口，这就导致整个武汉的楼市冷热不均，三环以外也就 1w+，三环内能去到两三万。

未来由于人口的虹吸效应，一二线和三四线会走出不同的走势。过年回老家，开车看了一眼，房地产库存量很大，很多房子没怎么亮灯，容积率又高，江景房的旁边还有不少烂尾楼，这注定是极其糟糕的。

反观深圳，深圳房地产最诟病的问题是没地，土地要么已经建成各类高楼大厦，要么在土著村民手上，要么成为公园和高尔夫球场。再加上深圳的产业发展，各种工业园和以产业噱头建的没几个公司入驻、空置率 30%-50% 的商业物业大楼，能出售的土地并不多，剩下的那些人家要建成公园啊、高尔夫球场啊、别人家的别墅啊、某某大厂的大楼啊，甚至还有刷政绩的人才房，本来也安排多少给新增人口的刚需，这就是一线内卷的原因。

至于人口为啥非要流入一线…… 看看丰县就知道了。

知乎用户 小希瑞 She-ra​ 发表

2022 年以来，尤其是春节期间，全国楼市惨淡，连深圳、广州、杭州这样核心一二线城市也未能幸免。看市场数据：1 月全国 54 个重点城市商品住宅成交平均环比下降 37%，同比下降 44%。 分各城市能级看：一线、二线和三四线城市的 1 月商品住宅成交同比去年 1 月降幅分别是 - 34%、-45% 和 - 47%。可见三四线城市市场成交降幅最大，市场低迷最严重。

当前，不同能级的市场虽然普降，但背后的逻辑还是有很大的不同：

一线城市：价格坚挺，预期悲观，持币观望合适时机

二线城市：以价换量的效果渐差，供应萎缩，市场热度下滑

三四线城市：需求透支严重，后市预期严重不足。

高能级的城市，如上海、北京等一线城市，或杭州等高能级二线城市，并非购房需求不足，主要是因为房价较为坚挺，而市场骤冷后，对后市预期转为悲观。人口规模支撑下，市场真实潜在需求量还在。

低能级城市面临的问题，更为严峻。主要就是人口不足、收入下降，以及前期房价快速拉升后的需求严重透支问题。而这才是釜底抽薪的问题，也是为什么政策已经放松了 3 个月，市场仍难以起色的原因。

根据权威机构克而瑞的春节全国楼市调研结果，**2022 年春节期间三四线城市 “返乡置业” 落空，受访者推迟买房计划的主要原因，是收入降低而难以凑成首付！同时，珠三角和中西部是客户推迟买房的重灾区。**众所周知，这两大片区都是人口迁徙规模较大的省份，珠三角大量劳务人员和年轻人涌入广深莞核心城市就业，中西部大量人口流入东部沿海城市寻求就业机会。而在疫情影响、经济下滑压力加剧时，大量就业人群收入降低甚至失业，再也无力购置房产。


三四线城市中，全国 293 个地级市，每个城市房地产市场特征各不相同，但大致可以分为以下两类：

1. 内生型城市。

这类城市经济发展较弱，人口增长缓慢。购房者以本地居民为主，新增需求量较小，市场萎缩风险较大。本轮调整中尤其下滑严重。典型城市如浙江湖州。

湖州新房成交在 2021 高开低走，2022 年初以来低位企稳。从 2021 年湖州月签约数据来看，签约量在 3 月到达高点，而后续 “限贷”、“限购”、“限售”、“集中供地”、“摇号新政” 等一系列政策收紧之下，市场快速滑落，至 12 月的月均成交量仅为 3 月高峰期的不到 50%。

湖州楼市进入 2022 年以来市场依然低位徘徊，2022 年 1 月，新房成交面积较 2021 年 1 月同比下降了 64%，环比 12 月下降了 41%。

从基本面来看，湖州楼市的内生型特色十分明显。，2020 年湖州市拥有常住人口 336.8 万人，人口数规模位列全省第 8 位，占全省的人口比重由 2010 年的 5.3% 下降到 2020 年的 5.2%；2020 年全市户籍人口数为 268.1 万人。从全市近 10 年的常住人口和户籍人口看，湖州市虽然人口是净流入的状态，但人口增速低于全省均值，面临明显的人口流失的问题。

此外，湖州的老龄化问题比较严重。从第七次人口普查数据的从年龄结构来看，全市常住人口中，0-14 岁人口为 40.2 万人，占 11.9%；15-59 岁人口为 224.7 万人，占 66.7%；60 岁及以上人口为 71.9 万人，占 21.3%。与全省相比，0-14 岁的人口比重低于全省 1.5 个百分点，15-59 岁的人口比重低于全省 1.1 个百分点，60 岁及以上的人口比重高于全省 2.6 个百分点。

湖州的购房者以本地购房者为主，且年龄多在 30-45 岁的中年人。根据对透明售房网的调研，2021 年湖州中心城市新房中本地购买面积约占 65.6%，外籍户口人员在本市购买面积约为 34.4%。按购房人群年龄来看，30-45 岁中年人为购房主力，占比达 48.8%，其次为 45-60 岁中老年及 18-30 岁青年人群，占比为别为 23.3%，23.2%。

其实，湖州的经济基础并不差，还拥有德清、安吉工业强县，但是由于被周边苏州、杭州所围绕，且有太湖阻隔，与上海交通的便捷度也一般 (尚无直达高铁开通)，因此湖州年轻人很容易就外流至杭州、上海，导致老龄化严重。且当地富裕居民也会选择在经济、教育、医疗更发达城市买房。因此，湖州的楼市很大一部分是依靠本地人改善和更低能级市县流入外来人口支撑。

外来人口购房是刚需，具有市场托底功能，但购买力有限，而本地人改善需求，一大部分是投资需求构成的，因此在本轮调整下，压缩较大的就是这部分市场。 2021 年，90㎡以下户型占比较 2020 年大幅增加，改善类的排屋占比大幅减少。

2. 承接外溢型城市。

这类城市紧邻经济发达的核心城市，形成紧密的经济联系，人口往来流动频繁，楼市往往同频波动。例如珠三角的东莞和深圳。

从过去 20 年的房价数据看，莞深两城房价曲线整体呈上涨态势。但两城楼市特征也有所不同，深圳为 6 年一大涨，东莞基本处于稳涨；深圳出现 2 次小幅度下降，而东莞未出现过下跌情况。

莞深两城的关系紧密，只要深圳有了利好，利好就会相应的辐射到东莞。因此深圳好，东莞就好。但是，东莞与深圳必须保持一个房价剪刀差，有了这个剪刀差，就会源源不断的深圳客户来东莞投资买房。

从深圳和东莞的房价走势图可以看到，2016 年深圳和东莞的房价差突然被拉大了。主要原因是，当年楼市火爆，中央定调 “房住不炒”，东莞出台了重大举措——全市启动限购，导致深圳客大幅撤退，至此东莞开始走出自己的楼市行情，房价涨幅趋稳，但整体而言，东莞与深圳的楼市依然有千丝万缕的关联，东莞的很大部分需求是深圳流入的，这点也是为什么东莞楼市临深板块常年较火的原因。

此外，东莞是外来人口较多的城市，春节期间，市民返乡，许多企业进入休假状态，因此市场成交萎缩明显。2022 年春节期间，据中原地产研究院对市场监测数据统计显示，从每周住宅成交量来看，今年春节当周，住宅签约量环比明显下跌，环比下跌 87%，呈现低位运行。因此**，东莞这样承接外溢型、候鸟型的三四线城市，由于内生需求支撑力量不足，市场很容易受到核心城市、经济周期和其他外部因素的扰动，加大了楼市的不稳定性。**

在 2015-2016 年，全国三四线城市楼市依靠一波 “货币化棚改” 而掀起一波市场高潮。但近年来，政府对棚改量有所控制，加上中央对地反政府债务的红线监管，运动式棚改逐渐减少了，因此，当前的三四线城市中，除了少数几个依靠经济发展和城市建设利好，例如金华义乌的高铁规划，涌现出零星的楼市小高峰，已经几乎不可能再出现普涨的现象了。

知乎用户 诗与星空​​ 发表

粗粗算了下

这 15 个城市

差不多 2 亿人口

新房成交 959 套，

同比去年春节下跌 42.1%。

还有人煞有介事的分析了几千字，

我想问下，这点样本量，

大家的数理统计都怎么学的？

知乎用户 Vinicius​​ 发表

房地产行业已连续第七个月销售额同比下降。人在地产，日子难过，补贴取消，待遇变少，人人背指标，卖房做营销。

地产开发商的主要资金来源仍然是销售收入 。如何提振销售，去化库存，开源节流是所有开发商目前都需要面对和克服的。鉴于房住不炒，政府似乎下定决心要放缓房价涨势，刺破楼市泡沫，许多购房者也对整个房地产市场持保留态度，买涨不买跌，持币观望。

春节期间，本是返乡置业的旺季，但多地铺天盖地的大雪，让这个冬天有点冷，这个冬天格外长。营销中心冷冷清清，门可罗雀，置业顾问们都可以在售楼部门口玩儿起少年闰土装弶捉小鸟雀的把戏。2022 年伊始，地产开发商销售业绩惨淡，开局不利。尽管最近官方试图对陷入困境的房地产行业放松限制，一些城市降低了房贷利率，银行也缩短了放款周期，但消费者依旧意兴阑珊、提不起劲。

十几家开发商近日发布的 1 月份合同销售金额数据显示，一些公司的销售额同比出现下降，降幅从 10% 左右到 80% 以上不等。数据还反映出碧桂园、融创等业内重量级企业的降价行为。

据数克尔瑞房地产研究中心早前发布的数据，我国地产 100 强 1 月份合同销售总额同比下降近 40%。自去年夏天行业巨头恒大集团的财务问题开始惊扰市场以来，房地产行业已连续第七个月销售额同比下降。已发生美元债券违约的恒大尚未公布 1 月份数据，但该公司之前披露的信息显示，在 2021 年最后几个月，公司新房销售基本陷入停滞。

2021 年最后几个月，房地产开发商的合同销售额大幅下降，致使许多房企未能实现年度销售目标。根据克而瑞的数据，去年全年前 100 名开发商的合同销售额下降了 9%，反映出房屋销售量和价齐跌的局面。官方数据显示，2021 年开发商新开工面积下降超过 11%，房地产开发投资去年下半年也在萎缩。

有的房地产开发商财务状况脆弱，如中国奥园、当代置业和花样年控股，据它们的交易公告，1 月销售额同比下降逾 70%。与此同时，一些实力较强的房地产开发商也没能逃脱销售放缓的命运。万科的销售额下降 50% 以上，至 330.7 亿元。

虽然受春节假期影响，每年 1 月和 2 月的房屋销售往往比其他月份要低，但即便不考虑这个因素，上个月的数据依然很疲软。买涨不买跌，购房者仍然很谨慎，许多人可能在观望楼市的情况，然后再决定是否买房。

然而，房地产开发商的问题是，月复一月的销售额急剧下降也意味着现金流入量大大减少，这会对公司的债务和其他财务义务产生影响。私企开发商的土地购买活动也明显放缓，因为它们的借款已被大幅削减。房地产开发商内部资金的主要来源仍然是销售收入。

**美元债违约增加。**一些开发商未能履行偿债约定，这些公司的未偿境外债券合计达到数百亿美元。一些开发商的利息或本金支付逾期，另外一些开发商则说服了债券持有人将债务置换成新证券，无疑新证券的吸引力将减弱。这一过程被称为不良债务置换，通常被评级公司和投资者认为等同于违约。

**债券市场强弱分化。**投资者已纷纷抛售恒大等财务状况较差的房地产开发商的债券，从中不难看出，他们深深怀疑这些债务能否得到全额偿付。抛售助长了一种恶性循环，几乎导致新债发售市场关闭，从而会让许多陷入困境、无法对债务进行再融资的开发商更有可能在无奈之下违约。

最近几个月来，监管部门推出了一些支持性措施，以缓解对房地产开发商融资渠道的限制。上周政府开始着手放宽对房企使用预售金的限制。不过分析人士表示，许多公司目前面临的流动性压力不太可能因此解除。政府此举可能有助于重振资金紧张的开发商，前提是这些开发商的合同销售能够持续强劲。

几位分析师预计，购房需求面临的更大考验可能会在 3 月份到来。有分析师表示，预计 3 月份销售额将较过去几个月略有回升，这可能导致同比降幅放缓。分析师指出，各地政府最近对房地产行业加大鼓励购房政策力度，一些城市降低了房贷利率，银行也缩短了放款周期。他说，这些政策可能会释放房地产行业被压抑许久的市场需求。

何去何从，我们拭目以待。

不多言了，出去卖房去了。

知乎用户 兔兔他爸​ 发表

只能说写新闻的记者没有楼市常识，对楼市数据分析能力，还不如地产公司入职一个星期的应届本科毕业生，一条楼市新闻写得颠三倒四、云山雾罩。

为了帮助大家更好理解这条新闻，我试着从头到尾分析下。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022 年春节假期重点 15 城（上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南、温州、莆田、泰安、淮安）新房成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%。

我首先百度了下诸葛找房，发现这是一家打着大数据旗号，做着新房和二手房买卖的网络公司，有网站和手机 APP。

你把它想象成一个低配版，且假房源比较多的 58 爱房就行，反正都是靠线上流量恰房地产这碗饭的。

目前全国各地市新房和二手房交易都是网签，所以这些大数据公司是拿到政府公开的楼市成交数据不难。

南京市房管局官网

这种机构的数据从长期看是没有问题的，但在春节假期这种短周期内未必会如实反映楼市实际情况，这个留到后面再说。

但记者选择的这 15 个城市让人很费解，我把它们分了下类：

一线城市有上海、深圳、广州；

强二线城市有重庆、武汉、苏州；

二线城市有大连、宁波、福州、青岛、济南；

三线及以下城市有温州、莆田、泰安、淮安。

感觉记者把 15 个不搭噶的城市凑在一起，就是因为它们春节期间成交量低，用来强行论证春节楼市不行。

如果第一段是强扭逻辑，论证春节楼市不行的话，第二段就是脑洞清奇，天马行空了。

从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近 100%，其余城市成交均回落，而返乡置业潮主要发生地 - 三四线城市，同比跌幅超九成。

众所周知，我国的一线城市只有北京、上海、广州、深圳四个，那么记者说的 “一线城市新房成交量增长近 100%” 只能理解为这四个城市合计新房成交量增长 100%。

但记者明明在前一段说过，包括上海、深圳、广州在内的十五个城市 “新房成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%”。

好嘛，前一段三个一线城市春节成交量创新低，后一段四个一线城市新房成交量增长近 100%。

如果一定要强行解释的话，只能理解为北京一个城市的新房成交，扛起了四大一线城市 100% 的增量。

但我的这种强行解释，瞬间被记者的下一段文字打脸。

其中，一线城市的涨幅基本是被上海拉动，2022 年春节假期上海新房成交 505 套，同比上涨超 300%。深圳、广州春节期间新房分别成交 98 套和 9 套，同比下跌 20.3% 和 84.5%。

原来上海春节新房销量和价格双双上升，那把它放在开头的十五个城市里面，说 “创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%” 干啥？

不行了，我已经快裂开了？

还是看下一段新闻，希望能对缓解情绪有帮助。

二线城市中，苏州新房成交 94 套，同比上涨 27%，武汉前两年因为疫情导致春节期间零成交，今年武汉新房成交了 81 套。其他城市都出现回落，宁波、济南零成交，大连同比跌幅超 8 成。

第一段分析里十五个城市，在这一段里出现了五个，分别是：

强二线城市武汉、苏州；

二线城市有大连、宁波、济南。

原来那十五个 “创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%” 的城市里，不光上海上涨了，苏州和武汉也上涨了。

不是，我就想请教写报道的记者，你选择这十五个城市用的是什么标准？

你第一段论证的那个 “创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%”，到底有啥用？

但这话问了也是白问，估计记者写这篇报道时脑子里也是一团浆糊。

这段新闻里，比较吸引眼球的是 “宁波、济南零成交”，不明真相的群众看到后会以为宁波、济南楼市崩盘，动作快的估计已经准备买车票去抄底了。

但我搜了下宁波楼市新闻，发现八成售楼处春节正常营业，怎么看都不是楼市崩盘的节奏。

2021 年宁波新房总成交量 63259 套，平摊到全年 50 多周，每周平均也有 1000 多套。

你要说春节七天期间一套房子都不卖，那肯定是不可能的。

况且数据统计一般都是用的签约口径，即便宁波楼市再差，平均新房周签约也有 1000 套。

况且春节假期大家都有空，八成售楼处也开着门，总有那么三五个人去售楼处签合同呀，难道非得等到春节后上班请假来签约？

所以济南、宁波春节期间挂零，只能用技术原因来解释，无非就是下面几条里面的一个：

1、春节期间房管局服务器维护，全市都没有打新房合同；

2、1 月份成交价格太高，超过了政府调控红线，春节假期暂停签约调整下，免得被海子里喊去喝茶；

房价领涨 14 个月！这座城市被约谈后，终出调控 “大招”

3、全市断网七天……… 开玩笑，别当真。

反正这就是一个脑子里一团浆糊的记者，写的一条牛头不对马嘴的新闻，是不可能从里面得到太多有效信息的。

所以看完这条新闻后，一定要站在自身立场上，按着自己的喜好来理解，否则就是自寻苦恼。

如果您已经买房上车，看完后就当房价会暴涨，资产蹭蹭蹭升值；

如果您在持币观望，看完后就当房价会下跌，再等等就能买便宜的房子；

如果你和我一样是吃瓜看戏，那就一起多了解点房地产知识，毕竟奇怪的知识多一点总没错的。

知乎用户 经传股事汇 发表

一、基本盘现象：房价快速上涨，为何如今难以为继了？

我们要知道，十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势，而 GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。

彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限，尚有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都有很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在所谓 “青椒” 这个物种。

那时大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。比如要是能考个研究生、考个 CPA 司考等，你就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满，还要去谈各种能力和纷繁复杂的特长等。

此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准，确保我们自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。如今人均 GDP 已经突破 1 万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱的这个问题。

与之对应的是，十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配的问题。而现在已开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。

也就是说，这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值，尤其是去除炒作的价值后，必然是难以继续上涨了。

二、深入解析：为何三四线城市新房成交量会下滑？

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟时，一般资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌。

比如 A 股，在 2015 年大牛市结束后，就很少有整体性大涨大跌，除了 2018 年熊市外，都是以结构化的特征出现。

比如白酒，近些年总产量和总销量迅速萎缩，但中高端白酒非常火爆，白酒三巨头谁没扩产？小型白酒企业关门大吉的不要太多，大型白酒企业市场份额上涨，利润多到能数不过来的成都。

其实房子和白酒没有太大区别。实际上在 2010 年之后，我们就有大量农村房子空置，或者两三层小楼只住了两个老人，但农村房屋过剩并没有影响到 2012-13 年、2015-17 年的两轮房地产量价齐升。

我们参考白酒行业的投资逻辑，可以把房子做一个分层：

A、一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；

B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；

C、二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；

D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；

E、三四五六线城市的市区新房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；

F、三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；

G、农村房——土酿。

大概估算下：2010 年 G 就已经过剩，2013 年 F 就已经过剩，2016 年的棚改货币化之后 E 已经过剩，到 2021 年 D 可能也已经过剩。

但 CBA 这三类房子，目前并没有到过剩阶段：一线城市、好地段、高品质，这种房子肯定是稀缺的。实际上也只有 CBA 这三类房子，能够称得上是资产，具有长期的抗通胀保值功能，下边 EFG 基于城市经济活力和新增人口减少，买房只能算是消费，几乎没有保值功能。

总结起来就是：缩毒圈模式早就开启，每一轮上行周期都会导致一类房产过剩，从 G 逐渐推进到 F，到 E，再到 D。CBA 将具备长期价值，缩毒圈缩到 C 这里是不是会结束无法预测，但 B 和 A 一定会像其他发达国家一样，步入稳定增长的后半程。

三、最后，我们购房者该如何理性对待房产投资呢？

从 2021 年末起，除了房企理财产品暴雷外，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得我们关注。那就是 2021 年 12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%。

我再给大家普及下基准利率的概念，它是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往我们听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。最终银行实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的结果。

可以说，LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率，我们把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终就能得出 LPR 利率。而 LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

我们为什么要推行 LPR 利率？央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方，市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

那有人就会问：LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？现在答案无人知晓，但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归居住属性，过去炒房客随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本结束了。

房地产之所以还被定义为支柱产业，主要还是从整体经济稳定的角度出发。毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。但对想要通过投资房产实现财富快速升值的朋友，我再次强调：

做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。有一句话很贴切：当你看中它的高利息，他看中你兜里的本金。银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过：理财收益率超过 6% 就要打问号。

可是，很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。如今我们在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态，尤其是房产。

最后的话：我们一定要抛开古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维

从总量角度看，房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多，对房子总需求自然增加，反之减少。也就是说，净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化。其实这是一种古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维，已经不适合现在的情况。因为房子够了，就认为房价要大跌，这纯粹是一种整体思维，并没有考虑到结构分化。

知乎用户 拜 deng 发表

坐等救市

弱二线城市分析：南昌、南宁、太原、贵阳、昆明、哈尔滨、长春、沈阳、兰州，成交量断层离房地产软着陆有多远？

接上文《全国第一个实现楼市成交量软着陆的城市 - 哈尔滨，是如何走完这个历程的？初步探讨价格断层形成的条件》

《17 个主要城市人均商品房面积，2021 年全国二手房成交量，供过于求的城市有哪些？》

《2002-2020 年太原、昆明、长春、哈尔滨商品房销售面积，中国房地产的三种状态，哈尔滨、长春房价反应了什么？》。

《四五线城镇化步入尾声，是什么导致四五线城市新房销量出现反弹暴增？孝感与鹤岗的对比结果是什么？究竟有多少人要进城》

前几篇文章我们初步分析了 31 个省会及重点城市的房地产现状，以哈尔滨商品房的成交量和价格作为样本，描述了什么是成交量断层以及价格断层的初步条件，并且对非热点城市楼市回光返照的情况做了研究。

那么新的问题来了，县级市、地级市楼市正在经历一次回光返照，2023-2025 年为县级市、地级市的刚需断层即房地产供需拐点，那么省会城市目前的投资者断层多久会达到了成交量断层呢？

南昌每年刚需的结婚对数就在 4w 左右，而 2021 年南昌新房成交量预计为 3.2w 套，二手房为 2.02w 套，合计 5.22w 套，基本接近于刚需人群，投机客已经不多了。

2021 年下半年南昌也出现了小规模的成交断层，按照这个断层的成交增速推演，2022 年南昌的新房销售大概是 2.03w 套，即比 2021 年降低 30% 左右，投机客彻底离开市场。

南宁人口比南昌多 50%，因此我们看到 2021 年南宁的商品房销售面积要比南昌大很多，大概是四倍左右，南宁以小户型为主，因此实际参与人数要远大于南昌。

2020 年南宁商品住宅成交 963w 平，2021 年南宁商品住宅成交 778w 平，按照 2021 年下半年的成交增速预测，2022 年商住房预计成交 507w 平，2020 年南宁结婚仅有 4.2w 对，即便到 2022 年底，南宁商品房依旧充斥着投机客，但是总体趋势已经回落下来了。

很多城市商品住宅和商品房存在巨大的差距，一些城市为了追求高大上的城市形象，上马了很多非住宅项目，因此商品房数据还不能真正反映该地区的房地产现状。

贵阳的商品房住宅 2021 年已经回落到 2014 年水平了，贵州、云南主要以旅游业为主，贵州还有贵州茅台作为支柱性产业，但是下面的地市财政情况非常不乐观，多年以来都依靠发债和国家的财政转移支付。

也就是大基建越发达，贵阳的房地产就越发达，从大基建中赚到的超额利润都会返还到房地产中，债务规模越大越有钱。贵阳户籍人口 427w，那么刚需数量也就在 3w 左右，2022 年底就新房成交量就可以回到刚需位置。

2021 年下半年贵阳新房住宅确实出现了断层，而且同比 2019 年跌幅也不少。

长春和沈阳的走势也一目了然，2021 年同比 2020 年均出现了下跌，跌幅都在 20% 以上，2022 年预计还将继续暴跌，但是离哈尔滨的水平还较远。

昆明的商品房与商品住宅差距非常的大，而且整个城市分为主城和郊区，从主城数据来看，确实出现了分化，主城的成交量从 2019 年就见顶了，2021 年已经回调到了 2014 年的位置，而官方公布的总数显示的反而没有那么明显。

兰州的数据更加出乎我们的判断，2021 年竟然走出了涨价去库存的趋势，但是从 2022 年 1 月份数据来看，去年的行情只是昙花一现。

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2022 年 1 月份，太原新房成交面积预计为 13.2w 平，同比下跌 73.12%，沈阳新房住宅成交面积 56w 平，同比下跌 61.19%，兰州商品房成交 38.4w 平，同比下跌 68.05%，长春新房住宅成交面积为 24.66w 平，同比下跌 52.49%，南宁成交 38.98w 平，同比下跌 54.94%，昆明住宅成交 48.1w 平，同比下跌 19.86%，南昌新房住宅成交 22.4w 平，同比下跌 45.31%。

为何这些城市 1 月份的数据比去年 12 月的数据同比跌幅继续扩大呢？

12 月份开发商已经卯足干劲去促销了，因此能买的 12 月份已经买了，1 月份同等力度的促销手段无法吸引更多客户了，而真实的成交量就展示出来了。

我们之前测算过，当房价下跌 20% 时，大部分开发商是没有利润的，因此开发商的调价空间已经没有了，降价去库存也黔驴技穷了。

这些弱二线城市表现出应该有的楼市真实状态，即楼市成交量 = 刚需结婚对数，大部分买房者已经开始回归刚需了，投机客已经大量的退潮了。

以太原为例，2021 年 1 月份贝壳带看人次 17161,2022 年 1 月份贝壳带看人次 11972，即平台带看量下跌 32%，二手房中介最终更希望客户去买新房，最终二手房的成交量会更低。（此带看量包括网上浏览商品房，不仅仅指实际带看）

从贝壳 50 城成交量指数来看，50 城二手房成交量 1 月份同比去年接近腰斩，跌幅达 50%，克而瑞 10 个重点城市，二手房成交量第 5 周，同比跌幅扩大至 56%。即新房暴跌的同时，二手房比新房的跌幅还要大，因此我们得出一个问题，**贵阳、兰州、哈尔滨、南昌、南宁、太原、长春、沈阳、南宁这些城市房价为何不一致呢？**为何兰州可以卖 1.4w，而哈尔滨只值 1w，以一个刚大学毕业的学生收入计算，这九个省会城市恐怕给出的待遇都差不多吧，均在 3000-5000 元左右，那么为何有些地方的房价却贵出 4000 元 / 平呢？

**是否越穷的地方，富人就越富，商品房价格越离谱呢？**省会存在的价值就是人口虹吸和资源虹吸，来吸取地市的人口红利和资源，本身并不需要什么特色的产业结构，晋陕蒙主要是能源红利，黑吉辽主要是农业和工业，黔贵川主要是国家产业帮扶和政策支持。

归根到底并没有什么科技、文化和制度优势，还是属于内陆经济体，沿海主要是外贸经济，因此稍微发达一些，比内陆城市多一种谋身之道。房地产退潮已经成为大势所趋，2022 年必然是关键的拐点之年。

知乎用户 老钱​ 发表

灰犀牛趋势一旦开始兑现，速度总是让人如此地猝不及防。

逃离三线及以下城市，越快越好，不管任何情况，一律卖出，把钱置换成人口长期净流入的二线城市的砖头，收租。

在三线老家完全可以长期租房，这里的房子供过于求，没有金融属性，只剩居住属性，长租和买的差别不大，拿到一份长期稳定的租约很容易，房东会谢谢你的。

知乎用户 神忍 发表

建议和热榜另一问题同时看。

我国 1 月 CPI 同比上涨 0.9%， PPI 同比上涨 9.1%，这一数据说明了什么？

一个是数据表现，一个是案例说明。

然后说一句，我始终是不看好房地产的，但是，这个数据有问题，并没有真实的反馈三四线房地产市场，所以分析意义不大。

大家看个高兴就好，不管是准备抄底的，还是准备割肉的都慎重一些，别被这种搏噱头的媒体数据耍了。

知乎用户 乘风破浪的爷爷 发表

我没有理解。重点 15 城里包括莆田、泰安、淮安这几个城市，是个什么逻辑？

知乎用户 大观园的保姐姐 发表

分化是市场经济下竞争的结果，房价只是其中一个缩影

1 优秀是一种破坏

上大学的时候学过这样一个观点——资产阶级并不是毁于无产阶级的革命，而是毁于其自身的成功

那个时候还不太懂这个说法，直到大四加入考研大军，工作后不停的考试，努力并没有给我太多奖励，反而是更多的迷茫

当真切体会到内卷的精神时，优秀变成一种无可奈何的命运

尽一切力量获得稀缺，用一切能力 pk 掉所有

要么在比较中获胜，要么在平庸中过剩

清华北大的光环靠二本的暗淡称托，三四线的沉沦构成北上广深的璀璨烟火

你的高薪来自别人的低酬，大都市圈的繁华有无数小镇异乡人的颠簸，只要成为第一，你才会有成就，只能成为第一，你才会有选择，否则，就是沦落

所以优秀的要更优秀，失去的只能永远失去，一边是傲人的美满，一边是疮痍的败落，明明是同一片土地，却是两样的地图

大城市急速扩张，小城市萎靡不振，北京 CBD 的灯火阑珊和东北小镇的荒废的工厂在卫星地图上泾渭分明

2. 内卷，无效的竞争

我们一直以为内卷只会发生在人的身上，其实不然，城市间的内卷更加严重惨烈

工业化席卷大地，每个城市都摩拳擦掌迫不及待想要分一杯羹

东南沿海占尽天时地利，大批劳动力孔雀东南飞来此筑巢，劳动密集型产业撑起中国世界工厂的名号

内陆的城市也不甘示弱，各个新区拔地而起，旧城改造轮番上映，都是国家级重点，都是辉煌又遥不可及的明天

一栋栋相同的高楼，一座座相似的城市，实验区智慧型，连宣传语都像复制粘贴

每座城市都在努力复刻繁荣，恰如每个人都在内卷成功

然而，好像没有人知道，真正的核心竞争力是别人想模仿却又模仿不到的

我们在风潮的大浪里随波逐流，看似努力，却从未形成过拥有壁垒的竞争力

只有高起的房价还在倔强的硬撑 “我很值钱，我很骄傲”，卷不动的人已经选择另一种方式——躺平

低生育率像无声的抗议，要放弃无效的竞争

3. 学会长尾效应

现在很多城市开始反应过来房地产只是短期金融手段，人口才是持久发展的现金流纷纷加入抢人大战

持续才是发展的硬道理

普通人没办法控制生产关系，能掌握的就是自己的职业线

所以我们选工作要尽可能选择可以积累长尾效应的

长尾效应这两年因为互联网电商被频频提起

长尾效应，英文名称 Long Tail Effect。从人们需求的角度来看，大多数的需求会集中在头部，而这部分我们可以称之为流行，而分布在尾部的需求是个性化的，零散的小量的需求。而这部分差异化的、少量的需求会在需求曲线上面形成一条长长的 “尾巴”，而所谓长尾效应就在于它的数量上，将所有非流行的市场累加起来就会形成一个比流行市场还大的市场。

长尾效应的精神在于用极小的成本换来几乎无限长的发展空间

比如网点，可以用网页换取几乎无限长的货架

比如亚马逊，可以用网络搜罗各类书籍，尤其是小众书籍，这种对应用户太分散且稀少的商品，在线下书店根本找不到，而亚马逊就可以利用网络极近零成本的把用户和商品拉在一起

比如我，一个卖保险的，因为有了知乎我可以把自己的专业知识和展业思考写在上面，有缘的客户通过我大量长时间输出从而信任我，选择我，这简直是解决了我们展业里最艰难也是最核心的一个问题——客户信任

以前卖保险都是自家亲戚走起，没办法，不相熟的人谁会相信你？

卖房子的好歹还有个房子可以看看，保险最后就是卖合同，总不能拿着合同跟客户说我的比他的厚吧

但是有了网络就可以把客户和我的关系用最低的成本拉到最近，出去扫楼未必有人理我，但是我在知乎每个答案里都说我是卖保险的，日阅读量一万，就说明有一万个人跟我打过招呼，想想这个效应率还是很夸张的

当然不是每份工作都是销售思维，公务员，医生，教师这类都是铁饭碗，但如果你是技术类，或者销售，资源置换中介类的，你应该想想，有没有办法让你的潜在用户可以以极低的边际成本找到你并取得联系

你的工作可不可以让你在经验积累中获得长尾效应，渗透某一个微小市场里并完全掌握它

我们并不需要吃下所有市场，也不需要在所有竞争中面面俱到，找到合适的自己的领域，形成正真属于自己的竞争壁垒，就像城市的发展，上海很好，但不是所有城市都要成为上海。

知乎用户 燃烧的猪肉脯 发表

房地产金融化，就是挣未来的钱，把未来的钱挪到今天花。过去过的好，是因为未来总是有钱。

现在为什么没钱了，因为未来没钱了。

知乎用户 锦江老师的真爱粉​ 发表

既要又要也要还要更要是不可能的。

知乎用户 包子西施 发表

土地多的是，房子多的是。

但问题是，全国有钱点的人，都扎堆在一线城市和省会城市买房子。

看看这次数据的另一面——一线、二线、三四线成阶梯式下降。

当然，这是由这些城市房子的资产价值决定，谁也改变不了。

但是现实是：

一方面大量县城、村庄人口锐减，年轻人迫于谋生，不得不去大城市工作。

另一方面超大城市越来越拥挤，土地资源越来越稀缺。

似乎有美国铁锈区与东西海岸超大城市群那味儿了。

知乎用户 大舔狗 发表

为什么越来越多的人预测房价要下跌？

人口恶化的结果已经传递到市场了，就这么简单

很多人都在说房子卖不出去导致地方政府财政崩溃，真的是舍本逐末，缘木求鱼了

根本原因是人口恶化，以人口为基础的稅基逐渐崩溃的恶果

更别说中国这种人均资源匮乏的国家除了人力优势一无所有了

知乎用户 大闸蟹 发表

人口数除以套数得出的平均数没有意义。

你会去鹤岗吗？平均数可把你算进去了哈。

有多少人想去一座城，才是这座城的人口支撑。

有多少大学生毕业以后开开心心去三四线的，上轮去库存，三四线不少人已经欢天喜地抢了几套了，年年抢吗，晾着风干炒菜吃呀。

卖了一线的房去三四线享受人生，那是网络文案，现实中有多少拥有这种共同价值取向的夫妻呢。

男人可能还算算这笔账，老婆早一巴掌呼过来了，练级越练越低了哈。

凡是抱怨价格高的，都是想要而不得的，实际上抱怨的人反而是支撑人口，他们一旦获得足够的资金马上会出手入局。喜欢吃小龙虾的人才会关注小龙虾今年的价格，才会喊贵，想娶美女的才会喊彩礼好贵，火箭贵吗卫星贵吗，怎么没人喊贵。

这座城值不值得去，知乎上探探风就行了，没人对着这座城的房价抱怨撕逼抬杠，那就 pass。

可能我的回答和全面崩溃论不合拍，凑合着看，自己的资金投准了，回答可以重写，口号可以重喊，时间过了就是没了。

回答不为抬杠，就是说一下自己的真实看法，年轻人赚钱不容易，投资是早晚会有的经历，希望大家的投资收益高一点，不要进坑。

我要说话好听呢就找点理由跟着喊崩盘，但是误导人家有什么用呢，我也没有看见别人亏钱或者投资失误就兴奋的爱好。

不要很幼稚的说我就不听，我就不买，我就躺平，这和我没半毛钱关系吧。成熟一点，早晚要做家长的人。

知乎用户 StoneChuanm​ 发表

欧美的零首付、低利率，

中国楼市市场还有很大的政策空间。

2022.2.16

房住不炒的政策效果初步呈现。

知乎用户 江鹭​ 发表

我自己在一线城市，今年整个城市有涨有跌，现在买的地方涨了一点，以前卖的地方跌了一点。我一看到那些问北京涨不涨，上海涨不涨的问题就想笑，这些城市的房价分裂的比饺子馅还碎，一个政策下去，有人去政府门口下跪，有人在家客厅滑跪，同一个城市对他们来说，是涨了？是跌了？

春节回家看了一下小县城的房子，说跌吧，我所在的小区还涨了点，甚至有三家亲戚想在我们小区置业，说涨吧，新房确实不好卖，而且大家普遍担忧交房问题。

总体来说需求还在。毕竟 20 岁年轻人没房，在农村连老婆也说不上，大家普遍要求是现房，装修过的现房，付款方式是全款，不要小看农村人，有技术的农村人完爆双非大学生，我在其他答案也写过。

为什么在农村那些高中就辍学的，现在过得依然很开心，而那些上大学的却会被父母嫌弃？

我们小区十几年了，周边早已成熟，属于位置好的地方，一个 140 多方的房子，80 多万，从事技术行业的人最多四年就能挣一套，所以亲戚们都想在我们这边置业。

而我留在家乡的同学们更喜欢买新区，小县城不大，新区老区开车一个多小时就能溜一圈，这些朝九晚五的同学们就没有这么壕了，一般多多少少都要贷款一点。

知乎上一看出生人口跌了，下面兴奋的如同中了 500 万，我很理解这种心情，房产长期看人口这句话看起来也挺有道理，但是跟现实却对照不上。

日本，韩国，香港都是老龄化几十年，属于没治的地区，但是房价这几年都是涨的，韩国，香港甚至是暴涨。

以我所在的城市为例，越秀区过去十年人口净减少 11.8 万，房价翻了 4 倍不止。

当然我并不是说房地产没有风险，恒大不是也暴雷了。

买房与其说是科学，倒不如说是玄学，同一个城市不同片区房价千差万别，同一个小区不同楼层都不一样，房价分布比电子层还离散，爱因斯坦来也看不清。

大家这么关心房价，说明还是想买的，说明房子还没有变成像名人字画这样的富豪游戏。

如果真想买房，应该走出家门，好好一个小区一个小区去看看，现在属于房价稳定期，对想买房的人还是很友好的。

我有两次买房，正好是暴涨期，去看房的人门口排着队，经常上午看完，回去一讨论，晚上业主签约了，再看下一套，涨了几十万。

想买房的人，无一不是每逢休息就看房，在实践中获得认知，而不是在网上看别人辩经，甚至花钱看一些付费文字，颅内高潮一番，帮公众号主或者这样那样的大 V 众筹了首付，自己却离心仪的房子渐行渐远。

知乎用户 波多野猫叔​​ 发表

之前就回答过有关房产未来的问题！

有兴趣的欢迎往回抛坟！

[

以后您的房子能卖给谁？人口数据告诉你

波多野猫叔的视频

 · 57.7 万播放

](https://www.zhihu.com/zvideo/1268221551398502400)

比如这个回答：2020 年还敢投资房地产吗？

2020 年还敢投资房地产吗？

普通人视角

首先我们不站队！ 如果你说你的房子是用来住的，以后永远不变现，不卖！ 那么这东西你就该买就买，毕竟它在我们的传统中承载的概念是 “家”。

投资人视角：

但如果你用投资人的视角去看待楼市，那么你就要思考一个问题！它的投入产出和未来溢价的空间！

1：先说投入产出！你的花出去的钱一定先问问自己，你投的东西是资产还是负债？ 简单来讲资产就是让钱源源不断靠近你的东西，而负债就是让钱不断远离的！ 显然车是赤裸裸的负债！因为它除了会烧掉你得钱以外毫无卵息熟悉和溢价属性！ 那么房子是资产还是负债呢？ 放在 10 几年钱它算，毕竟租售比超过 5%，且有上涨的溢价空间！，但此时此刻，如果算上税、折旧、贷款成本、

最后你会发现你的钱是离开你的！ 贷款点位算你住房公积金 3.25% 贷款， 但可惜你的房子租售比连 2% 都不到！ 自己还赔 1.25%，这就相对于你花钱买房子的同时还在用自己的钱去贴补你的租客，有人说不对！我买房子是用来以后上涨了再卖的！但你有没有想过房子是不是真的可以一直涨下去？它上涨的逻辑是什么？往下看

2：溢价！ 涨幅！先说一个常识，那就是任何资产都会有波峰和波谷！没有任何一块资产可以永远在地上、也没有任何一块资产可以涨到天上去！ 大家之所以认为房产是好投资是它从来都没有跌过！预期的强化会让普通人天真认为它可以涨到天上去！

支撑房价的基本要素是：人口、利率、预期、政策、周期

周期：

先说房地产周期 18 年一个轮回！比我们的资本支出周期都要长，但是我们的房地产已经跑了 20 年！若非不是 “棚改货币化”。。这里不能说！但结论很清晰，那就是风险大于收益！

人口：

人口增速的下滑意味着未来有多少人能从你手里接走房子？大家以后是否还需要！ 做个简单的比喻，如果身有 200 万权益资产，股债均配的那一种！那么安全平均回报至少是一个年化 8%，这样稳定卵息的资产我去租房不香么？

政策、利率、预期：

对于购房成本，利率是最大的变量同时左右着人们做决定的钟摆！即使大家能看到最近的社融反弹、央妈的各种操作，但是你应该不知道社融划分的比例，个人购房贷款的额度占比越来越低，这是趋势！毕竟管理预期非常重要，我们之前有个测算，房地产的涨幅增速如果不超过 7% 基本就是赔钱！ 但是如果大家都知道赔钱了，预期就破了，系统性风险就来了，所以最后的办法就是既然房地产的球已经在空中，那么我们就把地平线拉高！消化泡沫的同时、不破预期！

举个具体操作的例子：贷款成本上升 + 限购限售 + 高昂交易成本 =【目的：主动锁死流动性】外 + 每年涨 1%=【不破预期被动锁流动性】

这操作下来我们梳理一下：

新房可卖，缓解房企、银行压力，一路路灯 = 进来容易！

但二手房间接锁定！贷款成本、时滞限制出售、交易成本 = 出来难！

结论：

自己住为了消费一个字【买】

为了投资！【呵呵哒】

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知乎用户 虎哥推荐 发表

对于 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成，其实有各种原因在一起，不是那样容易说得清楚的。以目前来看的话，是大家对于购房的意愿比以前降低许多。经过疫情的一段经历以后，大家对于经济方面的考虑会比较许多方面的。在没有疫情的情况下，大家可能都不会考虑经济方面的问题，毕竟收入是稳定的。目前大家对于购房的态度，比以前谨慎许多。他们除了要考虑基本的生活条件，还要考虑以后购买房子以后的月供问题，还有考虑工作收入的稳定性问题，接着能否有大力的经济能力支撑住月供的能力，并且不在影响基本生活的情况下，他们才会有所出动的。对于房地产企业来说，目前市场上的房子可能会比较偏多，并且目前大家的购买欲望下降，这会影响一些开发商开发房产的速度，也会让一些房地产企业看清楚一些情况。所以，目前才会出现购买房子热度降低的情况。你们也可以在下面的评论区，说说你们的看法。请关注，点赞，转发，谢谢！

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知乎用户 xiaoppdo 发表

天天说成交下跌，为啥没有说房价下跌了呢。

以后房价下跌九成再分析，成交下跌，不过说明他们就是不降价卖，没人买就拖着，根本不着急。

当然，可能政府也不敢，新房降 90%，原来买了的业主就会掀翻天，只能限制不能降价卖了。

知乎用户 飞跃本屯 发表

1. 棚改红利早就过去，三四线城市普遍处于人口减少住房还在增多的时候，虽然有限购限降价等魔法道具在能阻挡一会房价下跌，但阻挡不了没人买呀。
2. 一线城市因为还处在人口涌入期，还有炒的价值，三四线炒房客找不到其他投资渠道，于是涌入这里，进一步拉高刚需人群的购房成本。而国家推出的商改租等降低新人口住房成本的政策，在各个一线城市全都执行不下去。
3. 三四线城市房价下跌的影响不仅限于地方财政危机，更会导致地产产业移出、就业岗位移出。从而导致地方彻底衰败，因为我国很多地方产业园都是地产企业在建设招商运营的，产业园区的运营企业赔钱，那走的可就是一批当地的核心制造业与服务业了。
4. 这个坑太大，国家不能都来救，目前看还是采取两个三角内部自救（长三角经济带和粤港澳大湾区内）、对西南地区重点投资经营、东北西北华北（华北雷少还好一些）不要出大乱子就好的办法。西南省份虽然雷更大，但有托底会更稳定。
5. 真的要大规模暴雷了，在福建南坪示范了四年的 “生态银行” 就该出山，用生态资源产业化的方式，把绿水青山变成真金山银山。人为的把蛋糕放大一倍，承载灌水，维持地方的财政与经济。

知乎用户 Larry 发表

房价崩除了对房子这个资产有影响以外能波及到的别的资产有限。

先说说货币基金重仓的商业银行同业存单，以下数据参考自东方财富天天基金网披露的货币基金、债券基金重仓债券情况。

要是平安银行等股份制银行被大规模断供整残了，那。。。

债券基金确实也拿着一部分商业银行发行的二级资本债（近似就当做次级债吧）：

但毕竟没那么多。

图表来自朋友的研究，图是 Excel 画出来的。

货基、债基四季度重仓债券调仓分析

再说说银行理财产品里的非标资产（非标准化债券资产，近似可以认为除了银行间、交易所流通的债券，其他都是）：

招商银行聚益生金 90 天 A 款有一小部分房地产企业的非标资产投资（依据招商银行官网披露，甚至有万科的尾款）：

注意看 89 行，是万科的尾款、未回款制作成的非标资产哦，干净又卫生！

虽然只是一小部分：

但架不住人家利率高啊：

甚至还有万科的购房尾款、未回款制作而成的非标资产：

接下来的话不说也都知道了吧，接着奏乐接着舞。

所有图片是朋友用 Excel 画的，他的原文如下：

招行 “聚益生金 90 天 A 款” 非标资产分析​mp.weixin.qq.com/s/VbmflDnht-VH3f56rw1Nuw

里头也把聚益生金 90 天 A 款疑似城投债持仓分析了一下：

知乎用户 清心品茗 发表

很正常吧，毕竟连年入百万的逼乎 er 都知道不能把钱投到房地产了，这些它还不彻底凉？

知乎用户 中山房哥 发表

1、去年房地产哀嚎一片。春节从大城市回小县城过年的地产从业者 David 及 Lucy 除了被问及婚姻问题外，还会被多问一句：

还在干地产呢？

地产不再是那个光鲜的职业，毕竟已从黄金时代到了黑铁时代。

所以，买房这件事在今年这个春节都不怎么愿意被讨论。

反而是春节联欢晚会上两个小品在宣传 “卖房”——

一个是《父与子》，里面有 “卖房投资”；一个是《还不还》，说的是 “卖房还债”。

这是多强烈的卖房暗示？

气氛很重要，就这样的氛围下，还有买房的意愿？

一说买房，他就来一句，“还得跌”。

无法继续唠了。

2、过年时，一位做商业地产的朋友分享他在春节假期时是如何积极分享转发关于县城房价的观点：

绝大部分县城缺乏投资价值，亲友一定不要将钱投在县城的房子；
县城就那么点人，房子饱和了；
大城市把县城年轻人吸光了；
有亲戚朋友投资了县城的房子和商铺，没赚到钱；

诸如此类的 “劝说”，就更少人买了。

3、我过年回老家时，看到不少户外楼盘广告打出 5 字头。

还记得 4 年前有个外地开发商到老家城区拿了地王，号称未来房子要卖接近 1 万元 /㎡。

拿地王时，城区房子普遍都是 7 字头。

可能，4 年前是全国普遍很多县城房产的高光时刻。

未来如何，就得看每个县城的实力、每个县城具体楼盘及位置了。

普涨是不可能的，但具体项目还是有可能。比如备受大家 “调侃” 的鹤岗，去年当地也有楼盘是涨价的。

从高光到下跌，伤透了一批买家的心，过年喝酒吹牛时也不好意思说自己在县城买房了。

我买的时候是 3000 元，现在涨到 1 万了。

这样的说辞是可以为春节吃饭喝酒助兴的。

我买的时候是 7000 元，现在跌到 5000 元了。

这个话谁提？谁爱提？提了还要不要继续吃饭喝酒？

氛围没了。

4、分析说，是各城市号召就地过年，减少了回乡的人。

没人回去，自然就没有 “回乡置业”。

5、我记得前几年，各种微信群都是抢红包的。

今年异常冷清，即使我发了，也没人回发。

也没气氛。

大概抢红包的热闹劲在过去几年早过气了，不吸引了；

也可能是很多人 2021 年没怎么挣到钱。

知乎用户 一株冬青 发表

二三四线城市投资价值不大，而且影响房价最主要的是什么？

是人啊，

一线以下城市，人员流失非常严重，而且留在三四线城市能活得好的只是少数人，

几个朋友在老家的地级市做生意，做啥亏啥，不管你投资多大，因为消费能力弱，竞争还不小，

返乡置业很难的，奉劝各位没有资源、没有过硬技术，没有扛风险能力的人不要轻易尝试。

知乎用户 kisbear 发表

同样作为风险资产，楼市和股市虽然周期长短差距较大，但是运行规律基本是一样的。参见股市，经济增长乏力，资金面紧张时，股市普涨结束，各种赛道脱颖而出，主要就是资金的避险需求增大，为了减缓、减少资金损失，资金抱团优质赛道，这种抱团的初衷是减少损失，达到的效果是推升了股价，当然，最后的结果还是只能是减少损失。楼市也一样，18 年房价到顶后，各路资金开始抱团一、二线城市和有热点炒作的三、四线城市，全国房价到顶了，但是热点城市，特别是一二线城市仍将有较大涨幅，热点城市的个别区域甚至可以涨 2-3 倍，但是与之对应的，资金逃离的城市——三四线城市就和被抛弃的赛道一样，价格面临回落。由于楼市的流动性很差，在价格回落之前必定有一定时间的成交量回落，股市里也有对应的观点，即量为价先。

知乎用户 宝宝大葱 发表

房屋的本质是旁氏金融，当资本无法增值，居民收入无法增加的时候问题就来了。房价的本质是进的人多出的人少，所以短期看空一线以下楼市。长期不确定，但全国都不会乐观。因为房价崩了的本质就是大家都没钱了，这不是好事。但也是没有办法的事，经济规律不以人的意志为转移。我因为从大学开始在上海呆了 10 来年，所以比较熟悉这里就拿上海举例吧。

大家老说上海不缺钱，卖地只占 30%，但问题来了，30% 不重要么？非常重要。上海其实维持现状不乐观，2500w 常驻人口，1500w 户籍人口，500w 退休人口，医保养老保险支出是巨大的。上海养老保险是不够用的。截图来自上海统计局，上海 2020 年养老保险收入只有 1500 亿，支出却有 3000 亿，缺口高达 1500 亿。而 2021 全国土拍小高峰，上海卖了 3000 亿地，全国第一。足以看出土地财政对上海这种城市都非常重要 。

那么买房的人都啥样呢，其实一个非常大的误解就是有钱人都来上海买房，国内的户籍制度导致人口很难流动买房，真正有钱人更多的也是配置海外资产，而且大家要注意。上海 2021 年成交 27w 套房，21w 套在 400w 以下，达到 80%，而那 6w 套里真正有钱人的豪宅占比应该 1w 套都没，这些人根本不是楼市关键。

中介爱鼓吹的什么市区豪宅，秒空的。是什么呢？举个例子瑞虹新城，一般一套 1000 多万，这个算豪宅么？单论价格是，但 30 多层，高密度，建筑面积 100m 的三室叫豪宅？各位想想是不是老家房子就这样。我杨浦恰巧有同学就在参与这类房子摇号，我给大家说下这类人画像，家住老杨浦或虹口，家里有原来国有单位房子，后来房价低的时候周浦一类地方买了套房子，现在两套房子卖掉了，家里拥有了 700w 左右现金。但注意这类老上海收入并没有多高，上海平均社保月工资只有 1w，抢这类新盘是要用父母去抢，因为社保年限高，而这些人的钱大部分来自别人买了他们的原始房产，家里还不止一套的人，交换比是大于一的，也就是起码两户外来人才能让他们换房。你真正做生意有钱的人，为什么要来跟这群人挤？上海天天上新闻的小区几乎没有一个是真正建设标准上的豪宅，只是承受了区位新房价格的标准商品房。

还有外环附近 600w 的融创未来金融城 21 年初开盘，那阵 60 多分，年底融创不行了一次 1000 多套，猜猜怎么了，原来所谓 60 多分的好盘，卖不出去了，而卖了一个月，只卖光了 90 平户型。这说明啥，真没那么多有钱人，房地产主要玩家就是普通人。而这个盘恰好也有我同学去抢，抢这类盘的同学就比较多了，我给大家再来个画像。大家就明白为什么房子本质是旁氏金融，我们都是上海或外地差不多学校研究生，要不海外留学生，毕业积分落户。作为上海除新生儿外，年增几万户籍一员，恰巧行业赶上风口，工资高大概借的起 300w 贷款，也就是首付还要凑 200 至 300w 左右，但其实风口来了，大部分新人一年多挣的钱到你买房年龄无济于事。核心资本是家里提供的，这里问题就来了，大部分家庭没有那么多现金，但是有资产，这个资产是什么？房子，老家省会房子，这群同学家基本都在西安，南京，青岛有房，只要卖掉就可以有钱。到这里大家发现问题了么，目前一线买房需要大于 1 数量的人接手他们的老房子，而全国无论城镇化率和出生人口都很难再支撑这个数据。

这跟上海买 1000w 房子同学遇到了一个问题 ，就是必须卖掉老房子，因为国内真没有多少能有那么多现金的人 。上海人目前还好，因为他们手里 400w，300w 房子可以给那些拿了户口但家里没钱的人，所以资金回笼快。而去年年初很多地房价涨了一波，那些房子在老家的人没及时卖 就跟股票一样，套现窗口一旦错过，就会连跌，然后缩量，这会问题很尴尬。手里资产贬值，上海房子借了一堆钱拿下了，卖掉贬值资产还不上就很尴尬，不卖，现金流更吃紧 。而二三线城市接盘侠没那么多了，大家都想去一线，都是要抛售，反而更卖不出去。但现在还是缩量下跌，不厉害，大家也有分歧。真正恐怖的是放量下跌，而放量下跌一定会级级传导，因为每个城市买房人目前都是这个方式，最底层韭菜已经不够了。

90 到 95 目前买房主力有 2000w 出生人口，而 00 后只有 1000 来万了，人是会往一线集中，不买三四线房子。但大家经常忽略一个问题，其实国内没有多少人手里有现金，小城市人房子卖不出去，就没法买二三线房子，二三线卖不出去，就没钱接盘一线房子，而没人接一线房子，本地居民就没法买所谓千万豪宅。这本质就是个旁氏过程，出生人口无法维系这个过程。

知乎用户 肥叔 发表

有很多人说最终完成城市化之后，楼市就完结了。但是呢，城市化之后，还有一个阶段，那就是群体化。

其实想想城市化到底本质是什么，就很容易理解了。

城市化是人们流向生活更轻松，收入更高，保障更好，条件更好的城市。

那么农村没人之后，这个过程会消失的么？当然不会。

人们还会继续向生活轻松收入高，条件好的城市流动。

这个过程就是群集化，也就是人口向大城市周边的城市群汇聚。

最终之前的小城市变成现在的农村，大城市逐渐变成紧密聚集在一起的城市聚合体。

中国的这种聚合体不会超过十个，现在看起来珠江口，长江口，北京附近，大湾区，成都重庆，武汉，这些地方，会是新一轮房产增长区域。

城市化没赶上的朋友，赶紧上车吧，没多少机会了。

知乎用户 Rogger 发表

没买过房子总买过股票、基金、虚拟币吧，买入一个币种是因为它的币值高、底层算法好吗？不是，是预期，预期看涨，屎币也能上天，预期横盘，ETH 前几天爆仓的排长龙，至于预期下跌，就看谁跑得够快了。

很多人用各种理由说明房子不是金融品是消费品，乱七八糟的理论说的头头是道，其实最简单的方法，就是去显卡吧问问显卡能理财吗？一个保修期 3 年，价值千把块的游戏必需品，只要人为制造短缺，价格稍一哄高，所有的 “游戏玩家” 都迫不及待地出手自己的“刚需”，趁机小捞一笔，更别说一栋房子两年增值上百万了，什么是消费品？韭菜是、芹菜是、青椒是，今儿一块五、明儿一块六、后天两块你想套现的时候就蔫不拉几只能自己“内耗”，其他能长久保存的都可以用来炒，如果不是国家管控，现在吃口白面馒头可能都得考虑考虑钱包了。

其他地方不清楚，青岛市南的土著们在 16-18 年房价暴涨之后换了一大批，老破小、老破大套现千万直接移民，哪有什么 “刚需就一套房卖了睡大街”，只是涨的不够快。只要人民币贬值速度跟不上房价上涨，卖了一定是有利可图的，北京的老邻局割舍不开，成都的新街坊就聊不一块了？钱不够多罢了。

所以稳房价其实就是稳预期，政策偏向房企，就有人考虑买入，政策收紧，大部分人就开始观望，至于高位横盘，除非是锁死流动性，不流通自然不会有涨跌，否则人心是善变的，上一秒准备梭哈的人，下一秒可能就会下赌桌，拿政策考验人性，有点自作多情。

现在都在观望一个重大利空，人口确确实实实是在急速减少的，不管大 V 们怎么站台短期房价与长期人口关联性不大，在没有重大的政策性利好的情况下，观望仍旧会持续。所以在 “稳房价” 的基调下，下一轮大放水不会远了。

除了放水，还有别的招没？都淹了好伐。

知乎用户 电商狗 - 老李 发表

根据我对各大城市的观察，中国目前的经济是：

房地产行业垮掉；

旅游行业垮掉；

教培行业垮掉；

零售行业垮掉；

各大城市市中心都出现很多门面在降价招租，而不是转让，为何？

因为电商几乎挤垮了零售业，门面就只能租给教培、旅游、餐饮、酒店、会所、KTV、电影等服务行业；现在这些服务行业也因为各种原因（疫情 + 政策）倒闭一大片，门面自然就空出来了。下一轮破产潮，就是背负巨额房贷的房东们。

养猪亏本，猪肉价格下跌，养殖业垮掉；

玉米保护价被取消，价格下跌，很有可能是下一个垮掉的行业；

CPI 跌破 1%，意味着居民消费不振，消费意愿下滑，很大可能是收入下降没有购买力了；

整个经济循环出现了非常大的问题。

这就好比你在高速上以 120 码狂奔时，突然一脚急刹车，结局会怎样？

目前，中国经济就是这样。

很多行业以前睁只眼闭只眼，突然哪天就有人拿着放大镜盯着这个行业的害处看，对优点无视，然后禁止了，再加上疫情的打击，这个行业就集体阵亡了。

疫情时代，经济本来就不行，如果人为再打击一下，不出现大量破产潮才有鬼。

今年银行、小贷违约公示的案子也明显超过往年。反正我从各个县市的公众号、地方新闻上，就能看到大量老赖公示名单频繁出现，远远高于以前。这说明了什么？说明破产潮即将来临。

现在什么情况？

CPI 只有 0.9%，真实情况可能是负数，毕竟多个重要行业下滑，没有强劲增长的行业，大家工资和投资收入普遍下滑，大家也不贷款买房了，CPI 怎么可能会是正值？

0.9% 只不过是为了掩人耳目，以免引起市场恐慌而已。但真实情况，绝对比 0.9% 严重得多。

2008 年全球经济危机，国内消费疲软，外贸形势也很严峻，国家选择出台四万亿政策刺激投资和消费，保住了 10 多年的高速增长，一至到今天；

这两年，因为疫情，国内消费低迷，面对内需市场的企业都很困难。但没想到的是，我们是反而实行紧缩政策，这时候打击房地产是一步大错棋，而且是致命的。

首先要搞明白房地产市场的本质是什么？

房地产是对社会财富的重构，本质是 “劫富济贫” 的。

一线城市高价房子是谁买走了？要么是收入高的，家庭至少也得 20 万以上的富裕家庭吧？要么是家里本来就很富裕，没有几百万资产敢在一线买房？你如果只是一个月薪 5000 元的打工仔，一线房价哪怕再跌一万，跟你又有什么关系？

有人测算过，房价的 70%，通过卖地、契税等方式，被地方 ZF 收走了。

ZF 收走干什么去了？

公共服务，比如医疗保险、公共交通（如公路公交地铁）、免费教育、城市安保、基础投资（如水电煤网）等方面，穷人也能免费享受，而且穷人反而比富人更有机会享受，受惠比重高得多。

比如公交车，2 元坐满全城，富人开车是不会坐的，但穷人不买房也能坐，而且便宜的公交车反而大多数是穷人在享受；

九年免费义务教育，你月薪 5000 以下，没买房，你的子女也能享受；富人子女都送贵族学校、国外去了，反而没享受 ；

还有医疗保险，每年交 200~300 元，就能享受大病住院报销 50% 以上；富人生大病都送香港、日本去治病了，这国内的医保他们反而用不上。

请问，穷人享受的这些服务不要钱？钱都从哪里来的？政府又不赚钱，只收钱，当然是通过收税收来的。

好了，如果没有房地产找富人收税，ZF 怎么搞钱？

所以，我为什么说大城市的房地产是劫富济贫，因为大城市的房子本来跟低收入阶层没什么关系，降价一半也跟低收入阶层没关系。低收入阶层怎么解决住房问题？要么去中西部小县城买房，要么就租廉租房，这两者都需要财政的转移支付，也就是找富人收税，转移支付给中西部小县城，或者在大城市建设廉租房。

好了，现在呢, 打击房地产交易，穷人本来买不起无所谓，富人因为政策限制有钱也不能买，富人的钱就只能投资到国外，比如送子女出国留学，去欧美买不动产，甚至移民出去了。

然后呢，就是地方没钱投资了，保险支付下降，免费教育降质量，12 年免费义务教育遥遥无期，甚至设置门槛比如买房才能入学….. 谁受损更严重？

实际上，中国不仅不能限制富人买房，还要鼓励富人买多套房，这是将他们的钱搞出来的最好的办法；他们买了房以后，跑也不方便了，税已经交过了；以后再出个遗产税，比如第二套房继承要征 50% 的遗产税（或每年 1%），富人挂了给儿子，又可以用遗产税的名义撸掉一半进国库。

中国应该做的不是限制房地产交易，而是应该出台政策规定房地产卖地收入和契税的用途。

比如明确规定这些资产只能用来搞普惠免费义务教育、穷人医保、公共交通、廉租房等惠及穷人的项目，并明示出来。强化审计制度，减少无用投资、重复投资、虚假投资、贪污受贿、钱权交易。

好了，现在中国直接一刀切，将房地产打垮，其实这不是好事啊，吓走了富人，富人的钱都跑国外去了，税要从哪里来？

知乎用户 村头老光棍 发表

春节期间谁买房啊，况且今年春节和去年春节就不是一个月份，这没法对比啊

知乎用户 Zpuzzle​​ 发表

当你选的样本足够小、时间足够短的时候，数据你想捏成什么样就能捏成什么样。

就拿这里面提到的泰安来说，就算是个三线城市吧，2022 年第 5 周（春节期间）住宅成交量是 10 套，去年同期是 112 套。看起来没错，的确下降了 90% 以上。

但泰安第四周（春节前一周）的成交量是 202 套，春节后一周是 281 套，跟去年同期相比有所下降，但也没到 90% 那么夸张。

如果把数据拉长到 1 个月，泰安去年 1 月的住宅成交量是 1700 多套，今年 1 月是 1200 多套，下降了 500 多套。这其中最主要的差别来自于泰山开发区——去年 1 月泰山开发区卖出了 900 多套，今年是 400 多套，整个 1 月下降的数字全都来自这里。其他的几个城区成交量几乎没有变化，岱岳区甚至还有大幅上涨。

简单点说，泰安的新区建设可能玩砸了。

当然，这不是说三四线城市的房产没有问题，只不过那这种短时间内的数据变化，造一个下跌超九成的标题，说不上是危言耸听吧，但也没啥可参考的地方。否则，按照他这个逻辑，我也完全可以选一个成交量为 0 的日子，然后说去年这一天成交了 10 套，今天成交量降成了 0。不就是玩震惊体么，搞得谁不会一样。

相对靠谱的房产数据，至少得是以月或者季度为单位进行统计的，并且统计区间也不能就那么三五个城市，因为影响房产成交的不一定是价格，也有可能是各地的房产管理政策、贷款政策等等，只有统计范围扩大到几十个乃至于更多城市的时候，才能说明房产市场的整体变化。至于这种 “下跌九成” 的数据，当个乐子看个乐呵也就得了。

知乎用户 商淌 发表

春节期间本来就是淡季。

返乡置业没了，仅此而已。

2020 年因为疫情没回家，2021 年报复性回家，基数本来就高，下跌是正常的。

只能说明大城市的打工人没赚到钱，回家不买房了。

知乎用户 巨兽 发表

还是用我在知乎上看到的一个解释股票涨跌很好的回答。

股票涨跌其实是所有市场参与者的博弈。

看多的人多，且不断涌入。就涨。

当涨到一定高度，价格越高，看多的人越少。

比如茅台 1000，大家都去买。可 2000 的时候，买的人就少了一半。3000 的时候，百分之九十九的人都认为不会继续涨了，这个时候股票就失去了继续上涨的动力。

就会横盘。

而如果这时看跌的人更多，那么随着一些持有者在高点卖掉离场，买的人越来越少，卖的人越来越多，价格就开始下跌。

同样，跌到某个点，当看多的人跟看跌的人力量持平时，又进去平台期。当继续下跌，买入的人就会增加，这个时候股票就会止跌，上涨。

同理，房地产市场作为投资市场，其实也是这样。但伴随着政策利好的消失（房住不炒），以及客观上宏观经济的需要。它不得不退出历史舞台。

会有新的继任者来承担他的使命和百万亿的身价。

会是谁呢？

知乎用户 夜色 发表

玩数据的能不能正经点，春节期间。

我不知道春节期间房产销售有什么意义，我只知道春节期间乡下都堵车了，春节回来打滴滴，滴滴司机还在怀念过年那几天路上好跑得很。

好歹给个一月份的数据吧！

顺便问一下，春节期间怎么办贷款的呢？

知乎用户 听风君 发表

一定是三四线城市的新房不努力

知乎用户 琳 Talk​ 发表

看大家分析的都挺有道理，我就想得比较简单，主因还是大家手里没钱（狗头）

知乎用户 梦琅琊 发表

房价和货币问题的本质只有分配，少写点，聊点本质的吧。

A：身无分文的穷人。B：手眼通天的富豪。C：兢兢业业的打工人。

A 没钱消费，B 太多钱消费不完，所以一个良性的社会应该是 C 占主流的社会。

经济危机的本质是天灾人祸导致部分 C 变成 A，大量 A 身无分文导致消费不振，消费不振导致工厂利润下降，进而导致裁员，导致更多的 C 变成 A，循环往复变成经济危机。

而印钱的本质是，“掠夺”B 和 C 的钱免费补贴 A，从而将 A 变成 C，提振消费，恢复经济。（这个 “掠夺” 不懂的可以评论区留言，我专门开一贴）

解决经济危机最简单的方法，是从打工人 C 口袋里掏钱，补贴身无分文的 A，从而让 A 和 C 一起消费，盘活经济。但这种方法用多了会导致 C 摆烂主动做 A，导致方法失效。

解决经济危机最根源的方法，是从富豪 B 口袋里掏钱，补贴身无分文的 A，毕竟，富豪 B 掏钱后仍在金字塔顶端，所以不会像打工人 C 一样丧失希望摆烂。但这种方法对政府的执行力度要求极高。

而现在深陷通胀危机的漂亮国作为资本至上的国家，孱弱的政府无力拿走富豪 B 一分一毫的钱。那既不能损害 B，又不能损害 C，又要给 A 发钱，就只能出去抢其他国家了。

发展初期 C 比较多且脑子不好使，抢 C 补 A 好用又简单，现在抢 C 补 A 用的差不多了。下一步，就要看抢 B 补 A 进展如何了。

知乎用户 旭崽子 发表

回祁东老家，走亲戚，一个亲戚说他走亲戚，看到 20 岁到 30 岁的男孩子有七八个，都没有结婚。我问，是女方要求太高了，还是适龄的女孩子少了。

亲戚说，适龄的女孩子少了，要求也高了。要求基本上彩礼接近 10 万，县城有房，最好有车。这个很多人达不到，已经躺平了。就算借了钱，在三四线城市买房，还得去一线城市打工挣钱，两地分居，离婚的很多。这种现象导致更多人躺平。

请问这种情况下，房子卖给谁？卖给一些城市打工，家在农村的么？城市里的娃，很多都是独生子女，家里房子买得早，没那么缺房。

短短六七年，农村结婚变得越来越难。

知乎用户 疾风之科基​ 发表

我国的房地产需求不是商品需求，而是落户需求。

我国的房地产供给不是商品供给，而是土地财政供给。

开发区就那么些，土地卖不出去了，三四线户口也没有那个价值，供需两端量价齐跌崩犊子了，意料之中。

只是大家话说开，当年您躺澡盆子里洗白白搓泡泡，信誓旦旦说房价会涨，现在泡泡破了，别老把消费者当冤大头，这个屎盆子老百姓不想接，也接不住。

靡不有初，鲜克有终

知乎用户 薏米春秋 发表

几乎所有回答都是在谈大盘的预期，很少见到与这次这一年数据的相关性分析。

长期以来，都是如此。想找看衰文，到处都是，想看鼓吹文，也不是找不到，也都没什么新鲜词儿。还有一种是短期猜想文，只提出观点，把猜想当公理抛出来就信誓旦旦，却不去证明。如果真想看短期趋势的靠谱的数据相关性分析，几乎没有。

因为这种，才是真正关系切身利益的，才是值钱的信息。

简言之，这个题目关注不是大盘，这个题目是，今年的暴跌是否异乎寻常，为什么偏偏是今年开始暴跌，不是去年，也不是明年？知道这个答案，再去预判长期，会更明确更准确，但是，想知道，只能靠自己。

没辙。

另，举例我想要的，比如，这一年的成交下跌量，在时间轴上处于多么特殊的地位，这是一张汇总图表，来定义问题。同时这也是时间分析，来提出与时间相关的猜想，比如疫情，比如人口普查带来的恐慌，比如二宝三宝政策带来的连锁反应，然后依次以数据证明其可能性。比如猜疫情影响，那么可以采样疫情频发和疫情稳定的同体量城市，对比下跌幅度。比如猜人口政策带来的影响，那就不用只盯着冬天行情，而是把整个时间轴拉细，看两者的时间相关性。不排除用长期人口数据和房价挂钩看长期相关性，但这个只是辅助，不能说明这一年突崩的原因。

以上，只是抛砖引玉说数据分析如何做，没有数据本体，也没有太多专业观点，领会精神就好。我只是想表达，这样的文章，真没有，有种写手没有理科生的既视感。

这说的也不止是乎乎。

知乎用户 黄律师 发表

这样的爽文看着很爽。

知乎用户 松仁饼 发表

挺正常的，后续肯定会回暖。

但能暖到什么程度，全看人有多大胆。

2016 年全面开放二胎，并提出来 “房住不炒” 的补丁（90 后适婚 / 晚婚的年龄）

但是随着 70/80 后的需求释放以及 14~18 年的一波棚改提速，推动房价在 2018 年（滞后两年）再度高歌猛进，一线城市的某些潜力新区被拉升了将近 1W / 平，一周一个价。那时候恒大正在意气风发，万科刚未雨绸缪的喊出来 “活下去”。

2020 年是 90 后这一代正式步入 30 岁，开始成为中流砥柱的元年。同样是滞后 2018 年两年，经过统计局加持的生育率一路血崩。现在又是到了熟悉的第二年……

90 后这代人其实不缺房。小地方出来的人，不少都是乡下老家有宅基地，县城有套自住房，去到大城市了，如果咬咬牙掏空六个钱包，上车甚至是一步到位都可以。至于一二线城市的本地人就更别说了，棚改的直接飞升，心思活络的靠小产权房能旱涝保收，老实人也身价不菲。

整个局面就成了正常的改善需求因为种种原因得不到释放，发达地区畸形的繁荣粉饰了太平。而需要接盘的地区，则因为 90 后观念转变以及人口的后继乏力，直接懵逼。

过年期间回县城，还没回到传统的核心区，就能看到一排排的小区。但整个县城里家庭条件稍微好一些的，会选择自建住宅楼或者去县城里最高端的小区；差一些的，则会选择买小产权房。很多不上不下的小区的空置率超过 50%…… 当然我猜测是有些人买了，只不过过年期间因为疫情的原因没有回来住而已。

按照价值观点，不住的话，买了有什么用？呵呵，当然还是有用的，比如作为金融杠杆……

知乎用户 Erika 发表

只要接盘侠数量不为 0 就永远不能说越北的房市触底了。

还有太多太多愚昧无知的人不肯接受现代化，不肯破除 [] 残余。

我预计抢人大战的人才政策还没结束，几个二线（新一线）城市还在冲击千万人口，只要把人骗进来了，就不愁接盘侠……

三四线就是太淳朴了，不骗怎么有人来。

知乎用户 深具世界眼光​ 发表

能不能给我降十成？

知乎用户 进阶的农农​ 发表

如果条件可以，还是去大城市买房子吧！

先来看看这张图，体会一下这个时代下的严峻趋势：

我们要体会到：

1、地方对全国财政贡献率为正的仅有广东、上海、北京、江苏、浙江、山东、天津、福建和辽宁，这 6 省 3 市养全国；

2、各地贫富差距在不断扩大，本质是地区创造财富的能力在被不断拉大；

3、尽量生活在经济好的大城市。

然后，我们再来说一件事情。

一同学，16 年大学毕业时，和家里商量在石家庄买了套二手学区房，有人选择了其它。

2017 年 10 月，该小区二手房指导价 2.5 万 / 平，16 年买入的时候才 1.2 万 / 平。

一套房子，113 平，你买入，在手里不到一年，再卖出，手上已经比别人多了 100 多万。

体会一下，选择比努力更重要，还有城市福利带来的福利升级，刚毕业第二年，就有 100 多万存款是啥感觉。

100 万，可能在抖音里都是分分钟就能挣到的，但是在石家庄，在那个特定时期，就是一个普通的人才城市红利。

在未来，城市和城市之间的博弈、差距，会继续分化，即好的会越好！

而伴随着大城市对于人口流动的虹吸效应，会导致大城市的房价会更加抗压，三四线城市的房子会慢慢贬值。

展望 2022 年的宏观调控趋势：货币政策宽松，加大财政刺激。

说白点，央妈要放水了。这个水，你怎么接？肯定是排在队伍的前头。那么这个 “前头” 是哪？

答案是：大城市

在商学院授课中有一堂课：一线已过时的模式 + 二线中不溜的团队 + 去三四线城市里重新做一遍 = 稳稳的赚钱。

这当中的道理，你可以细细品味一下。

选择比努力更重要？

2008 年，北京二环房价是差不多 8000 / 平，你老家的县城差不多也要 1500 / 平吧。如果，你们在那时候，手里有个十几万块钱，在北京付两个首付，就已经跑赢了你一生其他方面 99% 的努力了。

如今，你家的县城房价也到了 8000 / 平，我们再看看北京二环，十几万 / 平。能说你不努力吗？NO！只是没有作对选择。

有很多的选择，我们看不透，但对于你未来的发展，你孩子的未来，你家庭的规划，你的正确选择，可以说是一张明牌。

南北分化、城市分化，在未来，人口流动、资金虹吸、基建虹吸、政策虹吸，南方大城市会有更多的机会！

看到这里，你在看看自己的家庭，是不是要好好的去规划一下，哪怕是为了自己的孩子呢？

钱从何而来？

跟随大势。站在风口上，猪都能起飞！这句话其实是对的。

你再努力、再辛苦、再激情、再聪明，不顺大势，是很难积累财富的。

人的一生，有 4 个时间节点非常重要，真的，有时候，你得信命运。

1、你在哪出生？这决定了你人生的起点高低。

2、你的大学！决定你人生可谓是最为重要的关系圈。

3、你的结婚对象！结婚的背后，是两个家庭之间的资源整合，能决定你人生黄金期是否能扶摇直上。

4、你从事的行业。真的是只有出来工作了，你才能理解：选择比努力更重要。

你目前能给孩子决定的，就是 “他在哪个地方出生”！

身在三四五线城市和农村的人，会有更好的资产吗？资产有金融属性吗？有风投环境吗？金融环境吗？很少的。

所以：买房的时候，要优先考虑自己能承受范围内，经济发展更好的城市。

地级市和县城的房子还能不能买？

在说这个问题的时候，我们要知道，你买房的目的是啥？如果是为了家中父母有个好的居住环境，同时，不用背井离乡，那肯定是有必要去买的，因为我们的根在这里，这里有家人，有亲戚，有故乡。

事实上，除了核心城市之外的三四五线城市的房子，只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。

所以，在三四五线的房子买一套自助就行，不用再多加投资。

为什么选择大城市呢？有最 NB 的教育，最 NB 的医疗资源，最 NB 的就业机会，最 NB 的城市服务。

所以，地级市、县城的房子只具备自住属性，这也是 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成的原因之一。

记住：县城和地级市的房产，一套自住足够，把所有的钱存起来给孩子买大城市的房子，那个才能叫做资产。

2022 年，不建议创业开店，安稳的拿份工资好好生活。

过着平平淡淡的生活，这样才是最好的，不求大富大贵，但能确保自己生活，不踩坑。父母的钱不是大水飘来的，不要拿这份钱去追逐你那不切实际的梦想。

那么，如何利用你手里的 20 万呢？

对于大对数人来说，最好的方式还是买房。但是不能乱买。

第一级别选择：上海，深圳、杭州。

第二级别选择：苏州、南京、广州。

第三级别选择，北京、珠三角、长三角。

第四级别选择，成都、合肥、西安。

第五级别选择：武汉、郑州、济南、青岛、厦门、长沙、海口、天津、重庆、福州，城市也没问题。

第六级别选择：昆明、南昌、南宁、贵阳、石家庄、沈阳。

最后，给大家一个建议就是：多生一个孩子！在能力范围类！

不要喷，真的就是这样。不要说什么两个儿子两套房，等咱们老了，你就知道了，多一个孩子，真的是多了一份保障。

知乎用户 原木 发表

老家地处广东湛江，三线城市。

10 年代以来房地产呈现指数型增长，供严重大于求

本地工资低，体制外在本地工作有刚需的人，根本不可能买得起一万多平方的房

房价那么高，据说原因在于有某个炒房团过来讲房价炒高，而后卷资逃走

留下低收入、高房价的恶果让本地人尝

现在无论市区还是处于郊区的海东新区，大量的小区房

本地购买的人大部分是体制内的公务员和教师

他们有许多是在下面县城工作，只有在周末和假期才到市区的房小住一下

也就是所谓的人随房转

平常的夜晚这些小区熄灯占绝大多数

当前体制内的人基本都买了一套房，但是新建的小区还是源源不断

明眼人都能看出其中有巨大的泡沫

至于当地政府为什么还不断批地批建的原因，建议可以看一下**《置身室内》**这本书

书中很详细地解释了房地产和地方政府财政收入的关系

因为税制改革后地方政府收入大量减少，为了增加收入，发展房地产是一个很好的办法

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知乎用户 香酥辣 发表

流动性恶化

知乎用户 岁余 发表

它急了，急了，急了

找不到接盘侠了吧

不消费，不结婚，不买房，不买车，不谈恋爱，我就想看烟花

同志们再坚持一下，他们就爆了

我已经看到很多人失业了

也看到很多企业破产了

淘宝上法拍房一堆了

感恩

我们将努力工作，卷死别人

但是就是不消费

你咬我啊

知乎用户 唐果​​ 发表

当腾讯开始给员工发股票做年终奖的时候，我们可以想象一下广大的大厂日子会有多好过，于是寒冬腊月盼天明成为高净值收入群体内心独白。

当企鹅感受到经济寒冬难以忍受的时候，其他独角兽更是嗷嗷待哺了。三四线城市里除了公务员和事业编及国央企，剩下的私企及生意者都处于拉饥荒当中。

这当然是宏观调控阵痛期的一些表皮症状，微观经济学关注的是现象级经济规律，也就是共享经济消退和元宇宙的崛起，还有就是方兴未艾的虚拟经济中区块链。

说了这么多无外乎是为了散播个人对经济消极一面的立场，当疫情进入第三个年头，数字经济需要线上线下流通结合与疫情严格清零政策有对立的地方，于是我们开始要想办法搞战区下内循环。

我看到许多地方都宣布集中开工了一些重大新基建项目，这些项目能够弥补房地产市场消退带来部分空缺，各地政府在发改委放松地方债政策背景下开始新一轮增发债券为地方这些重大项目筹集资金，这些债券变成了二级市场理财产品通过券商和银行及信托进行消化，最终银行大客户的你成为这些债券目标客户。

当资本完成了一个循环，我们发现我们都是中国房地产的贡献者，而真正挣到钱的却是海外资本，这些极具耐心的国际战略资本在改革开放初期进入中国市场以合资建厂和投资商业及基建而完成跑马圈地，而后他们谙熟级差地租的经济规律不断通过垄断商业领域哄抬物价而形成如今中国通货膨胀局面，我们的土地价值从深圳土地交易所第一声拍卖落锤开始到如今增长百倍，战略资本收割了旺盛的韭菜。

奶头经济

从中国地产获得极大受益后，国际资本巨头和发达国家政治及经济和军事等领域精英聚集旧金山开始讨论经济全球化带来的贫富差距越来越大的现状和未来解决之道，其中包括乔治 · 布什、撒切尔夫人、比尔 · 盖茨等大名鼎鼎的全球热点人物。

精英们一致认为，这个世界上的贫富差距会进一步扩大。将有 20% 的人占有 80% 的资源，而 80% 的人会被 “边缘化”。

布热津斯基当时献计献策：为了防止那 80% 的底层人作乱反抗，就要像安抚大声哭闹的婴儿一样，给他们嘴中塞一个 “奶嘴”，让他们满足当下，不再哭闹。这就是著名的 “奶头乐” 战略。就是说如果要让 80% 的人口的底层人安分守己，另外 20% 的人高枕无忧，就得采取娱乐、麻醉、低成本的办法卸除底层人的不满。

而 “奶嘴” 的形式有两种：一种是发泄性娱乐，比如鼓励暴力网络游戏、鼓动口水战；一种是满足性游戏，比如拍摄大量的肥皂剧和偶像剧，大量报道明星丑闻，播放很多真人秀等大众娱乐节目。以此来达到最终目的：占用人们大量时间，让其在不知不觉中丧失深度思考、努力奋斗、突破自我的能力。

清北之争，电竞该不该入奥运

这种阴谋论的传说没有被证实属于美国陷阱一部分，但是我们却切切实实感受到奶头经济这张大网将我们网络其中，以致于电竞该不该成为奥运项目成为国际最顶级大学辩论主题。

第十届世界华语辩论锦标赛 8 强赛上，热点话题 “电竞应当 / 不应当进入奥运会” 成为了辩题。而辩论双方的成员也均为重量级，来自于国内两所顶级学府，正方为清华大学，反方则是北京大学。

比赛的结果是北大横扫清华以 5：0 获胜，文科状元战胜理工魁首，我们深层次解读为资本战胜科技，电竞入奥运天时地利人和都不成熟，战略资本需要蛰伏下来好好挣现金就好而不是到风口浪尖关联政治正确。

这场非常有意义的辩论赛让我们可以管中窥豹看看中国最顶级两所大学的舆论场，奶头经济的电竞该不该成为巨婴的营养品赋予其更高更快更远的奥运精神呢？

正方：清华支持电竞入奥运

正方表示，早在 2003 年，国家体育总局就将电子竞技列为了体育运动，奥委会则在 2017 年将其认定为正式体育项目，很高的反应速度以及对于手部肌肉群的精准控制，是电竞突破成绩的必备要素，靠着手部肌肉的稳定与准确性，方能百步穿杨。

并且电竞选手有着令人惊讶的操作频次，十人团战，人均拥有 1 秒 8 次的操作，无论求生还是反击都考验着不亚于球类运动的反应与预判，一切的目标不外乎更快的手速、更强的战绩与竞技展现。

与此同时，近年来随着热门电竞产品，以及电子竞技联盟的推动，赛事人气长盛不衰，观看量也屡创新高。比如去年《英雄联盟》全球总决赛创下了 7386 万的收视峰值，平均 3000 万的观看人数相较于同年 NBA 高出了 3 倍。

之于奥运，入不敷出是其近年来主要的难题，根据官方数据，2020 年东京奥运会净亏损 73 亿美元，2016 年里约奥运更直逼 90 亿，庞大的财政赤字使得后来承办方几乎 “后继无人”。

电子竞技从来不缺乏资金来源与关注目光，奥运则不缺乏普世的认可与赞扬，电竞入奥能够让二者实现互补，是一场盛大的双赢。电子竞技是年轻一代对更高、更快、更强的追求，当竞技运动成为人类挑战身体极限的舞台时，奥运这座巴别塔就不该错过电子竞技。

在反方立论后，正方首先以电竞与游戏的区别，以及电竞对于体能的需求展开阐述。

正方认为，电子竞技与游戏并不能混为一谈，电竞本身对选手的身体素质有一定的要求。有研究发展，电竞运动员的手眼协调压力比乒乓球还要高，脉搏甚至和田径运动员差不多，而诸如《英雄联盟》这样的赛事一场 BO5 下来可能会达到好几个小时，所以必须要有强硬的身体素质才能顶住赛事中巨大的体能消耗。

而在后续的环节里，正方举例射击项目进行类比论证，正方认为射击运动与电竞类似，运动员在外形上可能有别于传统体育的运动员，因此奥运项目并非比拼 “卡路里的消耗”，而是身体任何一个方面都可以被认同。

并且正方认为，电竞选手每日的训练强度很高，为了支撑高强度的训练，选手需要拥有足够的体能支撑。同时，为了提升赛事对抗中的竞技水平，电竞选手也会对身体肌肉、整体协调进行针对性的训练。

反方：北大反对电竞入奥运

开篇理论中，反方首先阐述广义的体育运动包括体质运动与智力运动，前者重在身体的活动，后者强调智力的决定性，而电竞已经被亚运会认定为一项智力运动。

近年来，电竞飞速发展已经能够举办国际性的大型赛事，但如何争取社会的认同成为关键。面对挑战，电竞有两条发展道路，其一便是如正方所言，推动电竞入奥为其正名，但反方更提倡电竞与奥运独立并行发展，因为入奥的选择不利于双方达成当代的使命。

反方认为，对于奥运而言，电竞入奥不利民众强身健体，违背奥运强身健体的原则。奥运宪章篇第一则便指出，奥林匹克主义重在提高身体素质，现代奥林匹克之父顾拜旦也指出，奥林匹克就是力量的宗教，致力让大众从僵硬的生活中脱离出来强健体魄。

对电竞而言，电竞入奥限制了自身的发展方向，不利于达成使命。具体而言，电竞要担负的是剥离身体，于虚拟世界中创造力之美的独特使命。

电竞入奥，一方面理念上默认了奥运会强调了体质的原则，更表达出只有奥运认证过的才是合理的、正当的，这是一种自身正当性的丧失。

另一方面，反方引援了北京体育大学副教授对于奥委会第八届峰会的分析，奥委会想要把电竞作为传统体育的陪衬，让企业开发出能模拟传统体育的游戏，这样一来，越贴合奥运的游戏越被认可，进而吸引资本，从而将削弱电竞真正发展其独特价值的动力。

在后续的辩论环节中，反方的论点也与正方类似主要集中在电竞是否能够称作为体育项目上。

面对正方举出射击运动员的案例，反方则刨析了射击运动的锻炼强度，反方认为射击对于身体的锻炼强度是电竞的 5-10 倍以上，对于人类的肩颈、腰肌均有巨大的锻炼作用。同时，电竞所需的手眼协调实际上并不属于体质运动的范畴，而是属于脑力运动。

此外，在反方还强调了奥运与电竞这二者本身的使命存在冲突，因为奥运强调的是对身体的锤炼与突破，而电竞强调的是对身体的剥离，在虚拟世界中，人类之间博弈可以达到怎样的水平。

国际奥委会的可以决策的专家说，电竞项目太过于庞大需要谨慎探索成为体育分项科学管理机制。国际资本巨头则表示电竞入不入奥不是重要的事情，关键是他可以给人类精神娱乐。

我们从中国房地产资本成长之路聊到了奶头经济阴谋论，这些都是为我们客观看待返乡置业潮流消退做铺垫，国家既然开启共同富裕建设和三胎政策，那么就一定会考虑满足民众追求幸福感的衣食住行。

大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！

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知乎用户 碎碎念的杰哥​​ 发表

1. 中国的城市圈规划布局已经接近 20 年，成效也很是明显。本来三四线就没啥机会。

而随着人口增长的放缓，各大城市都开始抢人。2021 年上海也加入抢人战团，落户增长 137%。

与之对应的，是一个省一般只有一两个城市人口增长。小镇崩坏，村庄合并。我老家前年搞完五村合并，现在在搞镇域合并。

2. 三四线城市房价凭什么涨？没有人口支撑，没有大放水支持，没有产业。

3. 房价增长停滞，居民债务高企，全国房地产都难，那么核心资产（一线）最扛跌，三四线崩坏是必然的。

多数三四线城市房价鹤岗化，是必然。

知乎用户 听雨客舟中​ 发表

这是强省会战略和特大城市群发展的必然结果，再加上中西部基建潮后继乏力，电商经济的繁盛又持续的抽走了当地商品经济的血。输血的管道在枯竭，抽血的速度加大了，这三四五线面临又缺人又缺钱的局面。所以很正常，毕竟什么好东西好工作都在省会，而人往高处走，三四五线自然留不住人，你不能既要又要。后面会发生什么我基本都能想到，只能说，普通人很难发家了，而我正担心自己要怎么做才能上船，以及在船上找个好位置。

知乎用户 初来乍到诚惶诚恐 发表

但是，跑不掉了！

知乎用户 李猴 发表

好悲观，燃鹅三四线城市的悲观是无法改变的事实。

先说结论：有价值的不动产依然有市场，而且会稳步上涨，但三四线以及更多十八线城市的房子，显然不属于这个范畴，趋势也不可逆了。

从总量的角度来看，房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多了，对房子总需求数量自然增加。总人口减少，对房子的总需求数量自然减少。净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化。

这是一种古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维，已经不适合现在的情况。因为房子足够了，就认为房价要大跌，这纯粹是一种整体思维，没有考虑到结构分化。

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟的时候，资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌。

比如 A 股，在 15 年大牛市结束之后，就很少有整体性大涨大跌（除了 18 年熊市），都是以结构化的特征出现。

比如白酒，近些年总产量和总销量迅速萎缩，但中高端白酒非常火爆，白酒三巨头谁没扩产？小型白酒企业关门大吉的不要太多，大型白酒企业市场份额上涨，利润多到能顺手帮省里化债的程度。

房子和白酒没有太大区别。实际上在 2010 年之后就有大量农村房子空置，或者两三层小楼只住了两个老人。但农村房屋过剩并没有影响到 12-13 年、15-17 年的两轮房地产量价齐升。

参考白酒行业的投资逻辑，可以把房子做一个分层：

A 一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；

B 一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；

C 二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；

D 二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；

E 三四五六线城市的市区新房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；

F 三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；

G 农村房——土酿。

大概估计一下，2010 年 G 就已经过剩，2013 年 F 就已经过剩，2016 年的棚改货币化之后 E 已经过剩，到 2021 年 D 可能也已经过剩。

但 CBA 这三类房子，目前并没有到过剩阶段：一线城市、好地段、高品质，这种房子肯定是稀缺的。实际上，也只有 CBA 这三类房子，能够称得上是资产，具有长期的抗通胀保值功能，下边的 EFG 由于城市经济活力不足和新增人口的减少，买房只能算是消费，几乎没有保值功能。

现在之所以会看到越来越多关于三四五六线城市房地产方便的负面新闻，就是出于这个原因。除了少部分肥肠刚的刚需，以及少部分钱烧的没处花的人，置业都要考虑保值增值问题，毕竟谁也不傻。

缩毒圈模式早就开启了，每一轮上行周期都会导致一类房产过剩，从 G 逐渐推进到 F，到 E，再到 D。CBA 将具备长期价值，缩毒圈缩到 C 这里是不是便会结束无法预测，但 B 和 A 一定会像其他发达国家一样，步入稳定增长的后半程。

以后我们谈论房产时，大概率会默认谈论的是 CBA 类房产。就像国内资本市场谈论白酒时，默认谈论的就是茅五泸，那些已经不行的小酒厂，谁管他是什么洗脚婢。产销量不断下降，白酒市值却不断新高，这个向头部越来越集中的现象将会在很多行业上演。

知乎用户 南瓜包子来俩 发表

这有鸡毛好分析的。。。

九百来套，这个量值得分析各屁，真佩服有些人，像老太太的裹脚布一样，又长又臭。

知乎用户 熵变咨询 发表

大陆的经济体系逐渐从土地红利和人口红利转向资本红利和新型科技红利。

即土地红利和人口红利已经日趋饱和，而资本红利和新型科技红利将是未来几十年众星捧月的对象，特别是创新创造与发明将逐渐引起新的 “社会震荡”。

基于土地发展起来的发地产泡沫在 2017 年达到高峰之后，近五年的时间都是在消化这个巨型泡沫带来的负面冲击。

从 2015 年到 2019 年这五年间，大部分房地产企业和地方政府相互配合，房地产加杠杆，大力投入新基建，很多地方小城镇到处拿地建房子、建公园以及各种噱头为由的土地项目，同时增加了房地产企业和地方政府的负债。

而房产是大额消费产品，后疫情时代，在房地产宏观调控政策之下，能够有资格买房和炒房的 “消费群体” 除了资本（或者资本家、资本财团），普通老百姓购买力有限，工薪阶层已经被收割差不多了，剩下的就是一地鸡毛了。

评定一个城市房产潜力的参考因素有城市人口净流入量、人才激励政策、大型企业数量、城市基础建设、教育资源、幸福指数这六个关键指标。

目前的国内发展状况而言，特别是后疫情时代，除了一线城市和新一线城市的核心竞争力还能够保持以外，三、四线城市几乎都是人口净流出的占多数，导致新房成交下跌是必然的。

人往高处走，很多三、四线城市的城市规划和建设都存在这样那样的不足，最关键的就是没有强有力的大型企业和科研院所吸引更多顶流人才，也没有优厚的人才激励政策。

大型企业数量越多的城市，经济发展实力越雄厚，对人才的吸引才能够持续，才能带动其他更多产业发展，特别是粗放型经济还在持续的今天，大型企业数量也是衡量一个城市竞争力的指标之一。

城市基础建设，特别是公共设施建设，包括交通出行、文化休闲娱乐设施、主题公园、教育资源等解决普通老百姓的衣、食、住、行、教、乐的需要。

城市幸福指数，老百姓主人公角色明显，与城市高度融入，获得感强烈的城市，更能够吸引人才。

三、四线城市的大部分城市都是净人口流出的城市，很多人在外地工作，老家有房，节假日回家有主的地方，就不会再在市区买新的商品房，以避免增加自己的负债。

现在国家的乡村振兴政策，一方面把跟多人留在三、四线地区的农村，不至于让更多土地荒废；另一方面，城市化进程达到了一定的比例，就不能在继续了，特别是没有那么多就业机会的城市，让大量农村人口进城反而增加诸多不稳定因素，影响城市治理。

知乎用户 大可 Duck 发表

跌了吗？没有吧，抖音的广告还是你一年前的价格啊。

如果房价真的跌了，股市基金也跌了，那印出来的钱去哪了？

不会发给谷爱凌了吧。

知乎用户 张政 发表

春节新房成交下降 51%。

内行人指出四点，一是疫情导致购房者观望情绪；二是多地为节后储备客户；三是防止节日政策有变化；四是刚需购房更注重品质。

2022 年春节后，楼市大幅度继续降温的可能性不高，但想让楼市重新回归火热，放假再大幅上涨的几率也比较低，随着购房者买房更加理性，政策逐渐从矛盾过渡到互相衔接，楼市将在此基础上保持一个稳定态势。

知乎用户 摆渡人鹿先生​ 发表

强者恒强！分化时代到来！放眼全球，当经济发展到一定程度，必然会是这样。所以，提高稀缺资源的占有率，别继续在三四线买房了！！！

知乎用户 马清宇 发表

想清楚，房价就是富人的吸血工具！

吸走 6 个人的钱包，年轻人未来二三十年的劳动力。

如果国家想要富人继续富裕，那么房价必将上涨，直到走向泡沫

现在国家想要共同富裕，你在想掏空穷人的钱包，还容易吗？

最关键，穷人的钱包早 TM 已经被掏空了！

一线城市上涨，缘于土地的稀缺，地理位置足够优秀，中产以上的小地主还是有钱可掏！

二线城市震荡，缘于卖房团的死撑，哪怕没有成交量，哪怕半年无人问津，也不降价卖，降价更没人买，涨的钱就是我的钱，怎么能跌回去呢？业主群微信：过完年咱们集体把价格抬两千，往外面挂一挂，刺激性傻子们！这个 XXX 价格谁挂的，你是想和大家作对嘛！

三线四线城市下跌，缘于买房人的观望，不是给你们 20% 的首付，更好的政策了嘛，你们怎么还不买？专家都说三四线城市房价会先跌，不敢买不敢买。

你看看大家买房都看着投资属性了，不看投资的，真正有居住需求的就那 10%。

有钱的早买上房了，没钱的也不会再当傻子了，指望啥时候有钱买房，不如等老家拆迁县城分房来的实际！

知乎用户 老郎中 发表

意料之中的事情，但是疫情让这个时间点明显提前了。没钱的更没钱，有钱的也不消费。

人口数据在那里放着，人口净增去年估计是最后一年的正值，48 万。今年不出意外中国应该出现人口负增长。

大跃进后的婴儿潮今年开始正式退休，一年 2000 万人离开就业市场，持续十年。

新增劳动力，算上巨量的本科生，22 岁毕业，已经是人口每年千多万的 00 后。

每年近大几百万的劳动力的减少。

而且还有少子化，低结婚率，高离婚率，婚龄推迟，育儿年龄推迟。

前几年本来我估计是木桶理论，最先在没资源没前途的三四线城市出现房价危局。波及到一线城市可能需要几年。但是疫情明显扩大了波及规模，提前了时间。

去年和前年北京上海已经陆续加入地方抢人大战，看来寒冬真的来了。

各地此起彼伏的炸楼是多么震撼和让人愤怒。

去年北京竟然出现 20 几块土地流拍，让我这个吃瓜群众瞠目。我曾在知乎多次劝人不要买三四线城市作为投资，尽量买北上广深和明星二线。这个打脸感觉很强烈。

中国在美国摇旗呐喊收缩回流美元的时候做出的宽松的策略，中美的金融争夺已经进入白热化，马上就是一带一路和防疫战役成果展现的时刻。今年可能两会会有大的利好，有些防疫专家的乐观表态，也让我不禁对两会和政策走向有了更多期待，防疫可能会有大的调整。不过也只能救一线和明星二线了，其他地方无可奈何了吧。拭目以待。

知乎用户 杨泽康 发表

如果我没记错，一月份全国商品房成交同比下跌 3-4 成。这里面既有去年基数高的原因，也有今年确实冷的事实。

二月份的情况大概率更差，春节基本是成交淡季，2021 年春节成交却出奇的高涨，可能是疫情影响下没处花钱？结果两年疫情是真没钱了，这个从去年下半年开始的社销龟速增长就体现出来了。

为啥三四线下降更多，因为一二线吸虹太厉害。谁买三四线城市的房子，一般都是周边县市的市民，自主比例高投资比例低，单个城市辐射的人群是很有限的。而且随着交通改善，去一线和省会城市更方便，对本地房地产市场越负面，除非一种情况，这个地方是大城市下一个新区或者发展方向。

中国房地产市场的成交高点是 2021 年（16 万亿规模），以后只会越来越低，买房作为一种投资手段，比重也会逐步下降。

但是，虽然不买房了，进入股市更要谨慎哦

知乎用户 自费转世仁波切 发表

不像很多云答主空口说白话，我是用真金白银投票的（实图放下面），我唠点干货心得

低线城市就业机会萎缩

低线城市物价飞涨

回乡青年将考虑回一线

人员大量流入一线

一线将成为置业首选

政府不得不重新放开一线，依赖财政做地区间转移支付

于是新的周期开启

为了孩子读书，也为了加码押注国运，去年 Q4 没办法又再弄了一套，（从签合同到批贷款，单价已经涨了小一万。望江的户型要茶水费。）请大家看看今天广州珠江新城的某集团的办理贷款盛况，还没有开始办理，全部坐满了买家。外面还在排队拿号。

来一线核心区吧青年们，一线核心区才有流动性，有流动性才有活力，有活力才有未来。

经济寒冬里，流动性就是火炬之光，就是生的希望。

连买从化花都增城的都在往市区挪，何况低线城市？

不要觉得你在低线城市，房价掉了是好事，房价是一个城市综合实力和服务的定价，人口走完了，房价自然会掉，但是人口走完了，城市也完了。

对于一线和准一线核心区，知乎老说交易下跌，房价跌，但明明想买的小区还是涨，我都怀疑我们是不是生活在一个世界。

我们这些想读个好学校的太难了。

这些年的心得，就是跟着政府指导走是不会错的，主要的消息渠道就是央视新闻。

政府说万众创新，我搞了工作室赚了点钱。

政府提出深圳作为社会主义模式先行示范区，我南山买了房。

政府说房住不炒，我就把贷款陆续还了去杠杆。

政府说挖矿非法，我把 16 张 588 全出了，588 那时能卖 2500。

政府说要节能减排，我又买了台混动凯美瑞。

听政府的，不要瞎搞，不要投机，包你平平安安。

也不要觉得我党不懂经济，想看笑话，别忘了当年进城的时候就打赢两白一黑经济战一战成名了。

再举个例子，杭州，

一张图说明所有问题了，

不要再思考了，快逃离低线城市

再举个例子，汕头

亲戚有个女儿，十年前护理专业毕业，

为了去某前首富医院上班，花钱找人。

花了多少钱呢？28 万（十年前的 28 万）。

月薪多少钱呢？3800 元。

你们感受一下。

知乎用户 M28 星云星主 发表

因为疫情，全世界普通人的收入都在降低，

而最富的那百分之一的人收入却增加了百分之 7.8 十。

世界都如此，更别说我们。

知乎用户 简单的复杂 发表

其实你们都说错了，房地产已经起不来了

今天 2022 年的消费跟 10 年前或者 20 年前压根不是一个等级，一个是天一个是地

90 后的父母能拿出来钱给孩子买房，但是 90 年的人以后能给自己孩子全款买房吗？

别说全款了 首付都拿不起！

还记得 13 年的时候 首付 40 万 贷款 20 年 大概一个月还 2000

现在呢 2022 年 你首付得 80 多万吧 贷款 29 年 补得 4000 啊？

你拿什么搞首付 拿什么还贷款？压根就是攒不下钱

小孩幼儿园费用 一个月就得 3000-5000 吧！

你拿什么还贷款？日常消费的钱都被房地产搞没了

不要 什么高深的数据分析 没用的

房地产就该死 房地产白菜价了 其他行业才有市场 这个逻辑没啥问题的 以后的经济会越来越好 就是因为房地产的衰落

但是学区房还是贵 不过至少大多数人 有钱消费了

知乎用户 tim 未来之光 发表

房价没有回头路，完全没有回头路。

有人说房子可能硬着陆像日本一样，听起来像是警告和劝诫，但我看来这群人乐观到无以复加。怎么可能像日本那么平和，日本房价暴跌的结局不过是 30 年经济不增长，这么美好的事情怎么可能在这里发生的。

房子是整个土地财政的基石，是整个金融体系的最重要最关键的抵押物。房子是把所有人的命运都捆绑进去的，没有例外。

所以支持看最大最美的烟花是可以的。毕竟这烟花比日本要大的多。

但是很多人想的是房子暴跌自己可以低价接盘，这是不可能的。

知乎用户 伊芸 发表

也就十几套而已，这也能分析什么。起码的数学规律要讲。这个达不到统计显著性。

知乎用户 小区是业主的 发表

我是房地产相关行业的，实质是卖建材。

我从每天点外卖到每天带饭，能写一本书。

我还是支持打掉房地产。

毕竟我举着火柴看着张教授和陈学士也可以取暖。

知乎用户 刑天唐伯志 发表

人类是趋利的动物。在利益面前屁股正或者不正没有意义。

很简单的道理。全国最大的城市就是北上广深四个，所有有钱人没有一个不想拥进这些城市。他们的子女也同样被带入到了这个城市。这些有钱人，有的是存量，有的是刚刚赚到，有的是正在赚到。

人过来了钱也就过来了，人没过来钱先过来了置业了。这就是大城市物业高挺的根本原因。

其次，是投资。一线城市物业作为优质的资产，这是毋庸置疑的。以北京为例，只要是北京的房产，去任何一个银行都可以抵押物业 7 折的款来。对于小额贷款则更为便利，有房信用贷个 50 万很轻松。博差价出售更不是问题，即便在今天限购的情况下，出手的房屋也只是赚多赚少问题。

那么穷人呢？北上广深也是穷人的乐土，至少这里有希望让自己成为有钱人。

所以，大学毕业生纷纷挤进大厂，只要进了大厂也就留在了北上广深。只要进入了大厂，北上广深的高房租就可以忽视。为啥？以某手为例，一个员工每月房屋补贴 2000 元。每天车费 100 元，车费 100 元的意思是，只要你加班到 21 点，你就可以有车补，打车钱 100 以内实报实销。很多刚上岗的大学生就是为了过滴滴打车的瘾而加班。

伙食：一天三顿公司管加班还有夜宵。所以，年轻人基本不开火，公司全管了，剩下的就是自己能攒多少钱。

后厂村的工资待遇。一个普通后厂村村妞，前台 8K，五险一金。大专外地的苦孩子会个 C++ 和 JAWA 第一个月拿 10K 这是常见的。

咋了？大城市和故乡建设，选谁？答案很清楚。在利益面前，没有谁选择情怀。大城市像磁石一样吸引着那些试图改变自己命运的苦孩子穷孩子。大城市的夜生活像磁石一样吸引着那些试图开开眼界的穷孩子苦孩子。

进入大城市没钱可以。但是，你要有知识。进入大城市没钱可以，没有知识也可以，但是，你要有能力。进入大城市你没钱可以，没有知识也可以，没有能力还可以，但是，你要努力，你要敢于冒险。

所以在北京能看到个土著你都要谢天谢地。

大城市，像吸血鬼一样把小城市的精华吸收殆尽。在这种情况下，小城市的物业不跌倒是奇怪的事儿了。

鹤岗就是一个典型的例子。

鹤岗房价很便宜，鹤岗不会堵车，鹤岗有辆宝马奔驰跑过，全城都当成了新鲜事儿。

但是，鹤岗无人问津，只有彻底失败者才会去那里悄悄置业。

然而，没有谁天生就是会被打败的。海明威这么告诉了大家。所以，即便失败了也要留在大城市，因为，这里提供了东山再起的可能。

有人说 AG 者，热爱家乡的人会去那里买房子。

真是这样吗？遗憾的是鹤岗没有这样的 AG 者，至少不会很多，否则，鹤岗的房价早就飙起来了。

还是那句话，在个人利益面前 AG 只能停在口头上。别刚！刚也没用！A**G 者组团 800 万人，一夜之间就可以振兴鹤岗。**你见过谁去了？没有人，迄今为止没有人。所以，嚷嚷 AG 的人和你我一样首先是爱自己。只是他们不说出来而已，但是，身体是真实的。

结论：三四线城市下跌，和统计样本无关，这是趋势，在可见的未来这几乎是必然的趋势，谁也没辙。因为，没有谁不关心自己的利益。鹤岗化的城市不能让自己的个人利益最大化，这就是现实，所以，它们理所当然的成为时代的弃履就不足为奇了。

知乎用户 小豆丁 qaq 发表

如何看待我国灵活就业人数达 2 亿人？

知乎用户 成都购房师 发表

诸葛找房的近期开盘界面：首项目 “云溪宸居” 取证日期为 2022 年 1 月 30 日，是半个月前的项目。当次开盘单价从 1.0 万 - 2.2 万，均价 1.8 万，并不是 22022 元 / 平。开盘产品为 4-6 层的 T2 洋房和 T4 多层产品，总价 100 万起，称不上别墅。

看看真实的开盘列表

诸葛找房的新房地图，高新区，住宅商业混杂，不知道是不是二手房也混进去了。像【红树湾】这种上次取证快要 8 年前的项目，理论上才属于没售磬的新房吧。

看看真实的高新地图，80% 的建设力集中在了新川，一目了然嘛。

两个字总结，粗糙。

知乎用户 yt477 发表

我只说个我身上的真事

十年前

我老家房价四五千

南京三万

我选择在南京买了房

十年后

当年这套房价已经涨到了八万

兴高采烈回老家一看

老家涨到一万五了……

说的难听点

10 年前没倾家荡产买房的人

哪怕真的年入百万

拿个算盘打打

哦豁

十年白干

至少我觉得，这样子挺离谱的

知乎用户 红旗漫 发表

三四线城市，春节期间回家，周围人确实想买房的在增加

甚至比 19 年之前还多，主要是因为这几年累积

但是大家不敢买，在观望，虽然三四线没怎么跌，但是隔壁青岛二线从 17 年开始房价难看，都怕传导

现实问题是一家三四年（19 年以后）存款就几十万，够首付了，攒七八年的都可以全款了，现在大 A 又不行，钱没地方去

当前三四线持币的非常多，啥都不敢买，去售楼处都是座上宾

如果有一天房价稳定了，甚至说不涨不跌横盘十年，这些人都敢买，毕竟换个新房子享受一下也可以，三四线上一波买房潮是 08 年四万亿，房子都十年了，作为消费品改善一下生活

当然，现阶段是观望，特别是等房产税进一步消息

知乎用户 JinDo 发表

明明是一片大好啊

一线城市购房上升近 100%，三四线城市下跌。这说明什么？说明人们有钱了啊，人家根本看不上家乡的房子，直接在一线城市投资。

一片大好。

什么？你说三四线城市，三四线城市和我大城市有啥关系。

知乎用户 啊啊啊啊 发表

不知道为啥老推荐给我这类问题…..

以前公司是做房地产的，拿的地皮一般都是三四线城市里面犄角旮旯的地方，然后捂着一阵，等风向好一些就赶紧造楼卖。为了更好的卖楼盘，就会在楼盘附近造个商场。那有些商场要招商吸引人气，那肯定要影院啊啥的大项目，但是大项目很多公司又不愿意去担风险去犄角旮旯的地方开，所以商场自己弄

这就是我遇到的一个闭环，至少我遇到的大多如此。那既然这样，房地产商花那么多真金白银去造房子，造商场，肯定不是为了做慈善的~ 那就有一个逻辑问题，如何在犄角旮旯里面把钱给挣了

以前很简单，各位听了千八百遍了，农村人口流入城市，大部分买不起市中心或者贵的地方的人，就买了这块，毕竟便宜嘛，而且配套设施齐全，想着以后也慢慢总会有人的，人多了自然一切都会好的，而且商场很多都会通过无租金或者优惠租金吸引商家入驻，商家多了人多了自然会形成正循环，慢慢的人气就起来了，人气起来了房子也差不多卖完了，商场人流量起来了是不是就可以挣钱了，这样房地产商就可以通过收商场租金源源不断的挣钱了，虽然没卖房子那么来钱快，但是胜在稳定持久，而且一般开发商不会一口气把这一片地方全部开发了，那等这犄角旮旯的地方人气起来了，就可以顺势把剩余的地皮开发了，更高价卖出，很简单但是很实际有效的逻辑闭环，也是大部分什么新城的发展模式，在此期间，政府可以收地皮钱，房租钱，人口流入了这边也就有了可以收钱的地方，也就有个 gdp 增长，标准的你好我好大家好

现在各位一直听说一个词，叫城市化，也一直听各种专家说城市化快完成了，农村没人了，所以三四线城市的房子泡沫严重，不要买不要买

昨天我还发小作文说，全国我就看好三个城市，北京上海成都，别的城市不看好不推荐买。

但就上面的这些问题而言，我还是想延伸一下，或者说标新立异一下，就是

三四线城市的房子还是有市场的，只是要看着买

我不是做房地产这行的，写小作文纯粹就是来划水，不挣钱，单纯说说自己的理解，所以不存在恰烂钱的说法，写这个纯粹就是给各位一个思路

为什么我这么标新立异，因为很简单的一件事，就是**农村还有 5 亿多人口，就算城市的也有绝大部分在非市中心区域**

昨天刷微博，看到葫芦岛疫情，对这个城市很陌生，就百度了一下，发现这个城市有两百七十多万人，市区人口九十多万

这是什么概念呢？美国人口第十的是圣荷西，一百万人口，加上其周边乡镇，预计三百万吧，欧洲 200 万人口城市一共十个（当然，应该没算附近城镇）

我们随便一个三四线城市，人口就是上百万，就算是鹤岗这样的网红城市，也有八十多万人

而很多人某乎或者其他平台上多了，就会有一种感觉，除了成都上海苏州广州北京杭州等个别城市，其他城市都是没前途的那种。但这摆明了不把 x 当 x 了

想多了，三四线城市的人也是要生活的，就譬如对于我非常陌生的广元城市，都有三百多万人。而三四线城市大部分人还是会留在三四线城市，出来的毕竟还是占小部分

那就很简单了，这些城市难道就一点未来都没有吗？怎么可能！既然如此，那这些城市对于其周边乡镇人员吸引力，难道一定就比遥远的大城市大吗？那肯定不会啊~ 那就再近一步问，这些三四线城市的市区，就一定差吗？除了工作和有些更高端的生活细节外，其实三四线城市核心地段不一定比一二线的差，毕竟互联网那么发达，有啥信息和东西弄不到的

所以，回到问题，这些三四线城市虽然未来不一定比一二线有潜力，但是对于周边乡镇大众而言，更适合生活和落根，而周边乡镇大众的人口，还是占中国绝大部分人口的，这些人员消费能力不一定强，但是不代表没有消费能力和购房需要

那么问题来了，为什么新房成交那么低？很简单，房子太贵呗。大部分是需要买房，但是不代表他们是沙子，以前大众知道买房肯定稳赚不赔，现在知道有风险，可能会亏，而且有别的选择的时候，你会买？

我不用看就可以先下结论，这些新房地理位置肯定很差，而且没啥明确的发展规划，房价肯定和周边比很离谱，或者连好一些的工厂都没有，所以导致卖不掉（当然，新房一般都很偏僻，毕竟市区没啥地方造房子了）

但是这不代表三四线城市房子崩了，核心地段价格只要不离谱，照样很贵

所以，大众别老人云亦云的，被几个砖家或者小作文就没了自己的思想。现在大陆除了极个别城市，买房不是稳赚不赔的了，但也不代表好地段的房子会崩，不代表三四线一定不能买，只是要看准买，刚需还是不要考虑了，该买还是要买，不然你去相亲都没资格~ 有时候别被一些网上舆论带偏思路，别老一定要买新房，市中心的二手房大概率比偏远郊区新房保值~

知乎用户 小般般 发表

说明六个钱包也用完了，已经榨不出来钱了。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

阳光城吴建斌直言：未来百强房企中，有 70%、80% 的房企会躺下。

地方政府卖地上面有管家了，这被限制了，出手的人都在出手

6 月 4 日，有一份文件，名字叫做《关于将**国有土地使用权出让收入**、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》

以前大家买房赌房地产涨，无非是跟着地方政府走，

大家觉得地方政府不能失去土地财政，

但现在地方政府上面有一个管家了。

目前税务局属于国家税务总局为主与省 (自治区、直辖市) 政府双重领导管理体制。

这是真正干货，我觉得值得赞了。

恩施市新房房价从 8000 多元跌到 5000 多元（2 年左右时间），

襄阳 2021 年拿地中大开发商唯有碧桂园拿了一块地，

武汉蔡甸二手房房价最高峰从证没有满 2 年，净得价格是 11000 元 / 平米，

到现在蔡甸二手房证满 2 年，净得价格是 7000 多元 / 平米，

深圳 2021 年二手住宅共成交 40699 套，同比减少 57.3%，创下近 15 年的新低，

2022 年二手住宅过户 1557 套也跌至十年来新低。

因为中国房价跌起来，从来都是三，四，五线城市开始的。

接着一路向上，二线，新一线，一线。

这也是我让大家卖房的原因：

啊啊啊啊啊：怎么高价卖房，让你多赚几万块？（1），

当然如果有 2015 年那波政策放水情况，

涨幅是从一线城市开始，再到新一线城市，接着到二线，

最后到三，四，五线城市。

可目前中国楼市不能再普涨了：

如果楼市再次暴涨（15% 以上）你会怎么办？，

现在大家知道 2022 年三四线城市房价在跌，

三四线城市居民谁去买房了？

本身三四线城市购房者因为疫情影响这 2,3 年收入也少。

祝福大家财源滚滚，

麻烦点个赞

我叫啊啊啊啊啊，有需要可以加 xiaojianghexiaochen，

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

这个太正常了，投资者断层已经发生，接下来投机客很快耗尽

知乎用户 横风 发表

雪崩的时候，谁还在意雪花是山顶的还是半山腰的。

知乎用户 热心市民甲 发表

时下流行的一句话是 “年轻人对国家未来充满希望，对自己未来一片迷茫！” 答案是因为年轻人不掌握生产资料。

生产资料所有者在生产关系中占据着天然优势，私有化条件下必然导致贫富分化，进而造成一系列社会问题（高房价、996、鸡娃、内卷、不敢生、佛系、躺平、一日爽、潘家柳家、房哥房姐等等），当下社会上的绝大多数问题的根源就在于此。因此生产资料所有权掌握在谁的手里非常非常关键，也就是一直以来的公有制和私有制的争论，革命先烈抛头颅洒热血为的就是这个。年轻人要有未来，必须要坚持生产资料公有制！

社会生产的总收益可分为生产资料收益（占比大约 80%）和劳动收益（占比大约 20%）。依托生产资料获得的收益应该全民平均分配，避免出现掌握生产资料的个体躺着收租子；个体劳动收益应该按劳分配，避免出现全民大锅饭。一些人把生产资料私有化，将生产资料获得的收益归入少部分个体名下，这是导致社会矛盾激化的根源。

在生产资料私有化剥削体制下，劳动者的总工资不足以买走劳动者自己产出的所有商品，导致商品相对过剩，俗称的产能过剩，又名内需不足，这是社会生产力被破坏的表现。人是最重要的生产力，生育率低下则是生产力遭到严重破坏的表现，第七次人口普查显示生育率 1.3，差不多全球倒数了。

随着生产力逐渐被破坏，经济开始失去活力，为维持发展，向劳动者灌输借钱消费，鼓励提前消费成为资本主义的唯一出路，当然这条路治标不治本。

GDP 还能继续保持增长，但负债率会越来越高，经济增长越来越依赖负债，负债对经济的拉动效果也愈发不明显，负债拉动经济增长逐渐成为一个击鼓传花的游戏。年轻人负债率高企、贷款买房成为常态、恒大暴雷 2 万亿就是击鼓传花游戏的现实写照。1975 年的中国既无内债又无外债，1995 年中国宏观杠杆率在 100% 左右，2008 年达到 143%，2020 年上升至 279%。

最后科普一下。无产阶级和资产阶级里的产指的是生产资料，而不是生活资料，很多朋友会将两者混淆。共产主义就是生产资料收益全民平均分配，与个人生活资料受到保护并不冲突。

知乎用户 波波 发表

各路媒体已经开始强调资产价值了。

地方 gov 财政情况了解一下。

城投了解一下。

房产税消息也拿下头条了。

为国分忧的时候到了。一两百万您也不在乎，掏钱吧，老太太。砰砰砰

知乎用户 太平哥 发表

有限购政策的城市要买的可以关注下利率，今年是个货币宽松年，政府出台一揽子房地产政策是大概率事件。

利率降的话，赶紧上车，尤其是想换房的小夫妻，不知道该不该换，买哪里的，听老婆的就行了，女人对买房有种天生的敏感。

据我观察，身边老婆做主，哭着喊着买房的家庭一般都不差。

恒大暴雷，国家队排队入场，房地产国进民退，国有化趋势很明显，要是国家把王老板，许老板，万老板们踢下车，自己掌握方向盘的话，大概率几年一个盘，地方政府纯靠房产税过活。

到那时，普通人就只剩公租房了。

知乎用户 锻神锋 发表

不怎么看待

三四五房价跌，会有人买不可思议，

一个不能出租，卖不出去，税收还高，配套设施还不行。 有大学吗？

我就反问一句，大城市跌的人群？

你的子女读好的大学，是不是得去大城市？

我就反问一句，是大城市就业机会多，还是小城市就业机会多？

地方与地方差距太过于悬殊了，政策到哪里，哪里就有发育权，早年东北，中年沿海，晚年西北部。

最近边疆不断有利好信息，中老高铁，西安，巴基斯坦，伊朗，尼泊尔，战略项目。

一二线房价还是需要降低，如果一二城市还是提高医院，教育，养老资源，

有资源作为支撑地方，我不觉得有泡沫。

知乎用户 不想上吊邓铂鋆​ 发表

赢

知乎用户 superyl2007 发表

这进一步印证了：中国城市化进程已经进入了尾声，早已过了高速发展阶段。

1）万科郁亮总刚提出来的 “黑铁时代” 是真实的。房地产行业走过了黄金时代、白银时代、青铜时代，现在已经开始进入行业衰退周期。

这就是市场经济下，产业发展周期的力量，某个产业的发展周期，一般都会经历 “产生期—扩张期—成熟期—衰退期” 等四个阶段，只是时间长短不同而已，这就如同一个人要度过完整的一生，要经历 “出生—成长—成熟—衰老” 这个过程。当然，也有些产业会出现突然消亡的情况，这就如同某人因为意外事件突然死亡一样，但这里论证的房地产行业明显不属于这种情况。

需要特别说明的是，这并不是那种长期看空中国房地产市场的群体的胜利，而是客观规律的力量。

2）城市化进程从 “developing” 到“developed”，未来的中国楼市会有哪些变化？

长期有人拿着 “租售比”、“房价收入比” 来论证 “中国房价不合理”，这其实是因为不懂“产业发展周期规律” 的刻舟求剑式的错误。

租售比、房价收入比规律在中国依旧成立，这就如同处于产业成熟期行业的上市公司市盈率的倒数可以对标社会基准利率一样。但问题就在于，处于行业高速增长期的公司，市盈率会明显高于成熟行业。租售比、房价收入比就是房产估值的市盈率，我相信，只要周期到了，这种客观规律一定会对房价估值起到决定性作用。

所以我们看着吧，从 “developing” 到“developed”，中国的房地产价格一定会回归，要么房价跌、要么收入涨、要么通货膨胀抹平差距、要么房租涨，这种趋势已经开始了，将来必然愈演愈烈。

3）所有三四线城市、以及大部分一二线城市的普通房产，将越来越向 “消费品” 靠拢，投资属性将逐渐丧失。

4）远期看，房地产税将最终成为我国地方政府的主要税收来源（经济发达的少数地区除外），征税方式为：普征，税率为 1%-2%。这个时间期限为 10-15 年之内。

2021 年中国城市化率为 65%，但考虑到目前的农民工城市务工群体，如果将这部分群体及其家属算作城市常住人口的话，目前中国城市化率已经高达 75% 左右。作为参照，美日欧等发达经济体，在数十年前就已经完成了城市化，城市化率一般维持在 80%-90%。

从趋势看，中国完成城市化进程，也就是未来 10 年之内的事情。这个时代到来之后，土地出让金在地方财政中的占比将逐渐下降至忽略不计，而房地产税将取代其位置。

2020 年，全国土地出让金总额为 8 万亿 RMB，同期中国房产总市值约 450 万亿 RMB。450 万亿 RMB 的 1%，为 4.5 万亿；2%，为 9 万亿 RMB。静态测算的话，房地产税对土地出让金的契合度很高，这也许就是发达经济体的普遍经济规律，美加等国的平均房地产税率亦为 1%-2% 之间。

5）一线城市的高端房产，将是未来房地产领域最具有价值的投资标的。

因为有钱人实在太多了，且每年的增量也很大，而真豪宅供应相对太少了。新一代有钱人并不会把房产作为主要的资产配置手段，但对一两套自住房的要求很高，所以真豪宅根本就不缺买家。

一线城市总价超过 3000 万的高端住宅，是未来很长一段时间内最好的投资品之一，除了钱之外，购买资格更稀缺。

知乎用户 钥匙 发表

房产税预期啊，因为不管房产税怎么收有个结论是肯定的，二线以下全负资产

知乎用户 樱桃小丸子 发表

1. 首先疫情原因，“就地过年” 导致返乡人数减少。另外，疫情导致很多人的收入不稳定，没有过多的闲钱投资房产。

2. 2021 年，房贷利率上涨，再加房产税的推行，虽然房地产税还没有实施，但让房产投资者也更加冷静。

3. 三、四线小城市经济增长乏力，产业缺失，工作机会少，导致人口流失严重，没有人口的支撑，鹤岗就是最好的例子，虽然房价便宜，但是没有就业机会，买了房子也没法生活下去，其实老百姓的愿望很简单，能安居，能有稳定的收入就足够了。但很多三、四线城市慢慢成了年轻人回不去的家乡，所以，三、四线城市的房产流动性和投资价值相对偏弱。

4. 一二线城市的落户政策不断放宽，越来越多的年轻人在一二线城市安家立业，所以返乡置业的人也开始减少。

5. 政府对房地产行业的调控，让更多人意识到，政府对房地产调控的决心和态度，房住不炒的观念也更加深入人心。这也是导致三、四线城市成交下降的原因之一。

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知乎用户 赞美猴小猴​ 发表

广东中山，房价 15000 跌倒 5500 参考一下，没有人口支撑的城市必然宿命。

知乎用户 UD 岚 发表

老百姓都是看涨不看跌的，涨得时候会有人追，跌的时候大家都期望跌的更多，会有更多人持观望态度，有现金也不急于买房，毕竟房子就算降价也是百万级的商品，没有人敢随随便便用这么多钱试水。

再加上三四线城市对人才的吸引力有限，更多的年轻人都选择大城市发展，人口下降是迟早的事情，没有人口的增长拉动房产需求，新房成交量下降是必然的。

知乎用户 Vane 发表

没想到大连这次被点名竟然是因为这个。。。

知乎用户 流云 发表

一句话，正常。一切都在预计之中。所有东西都逃不过周期，虽然算命先生在知乎很招黑，但是有些算命先生还是是有水平的

知乎用户 银色夏生 发表

前段时间经常看相亲帖子，发现了一群傻子女人。

一方面，她们自称独立女性，要婚前有房。这一点是没错的，但是另一方面，她们钱不够。毕竟中国没有倾家荡产给女儿付首付的传统。

然后她们纷纷选择了一二线城市，中心城区，50-70 平的一居室，二居室老破小。年龄起码 20 年起步哦。。。

她们不仅自己这样干，还劝别人这么干。我苦口婆心劝了她们半天，硬是被她们打成了不怀好意的恶心男人。。。

我。。。哎。买不起好的就别买，买一堆注定的破烂房子，不仅房贷难还，以后那个男人敢接近她们啊。

偏偏她们还一付，老娘有房就牛逼的模样，择偶要求更高了。。祝她们。。。幸福吧。。

借用安生大哥的一段话。

原先不理解《乌合之众》所描述的群体性心理特征，现在充分了解了。

大多数人往往保持沉默选择随波逐流，有活动能力的极少数傻瓜，拉低了整个群体表现出来的智商。

傻瓜们以为自己有独立的思维能力，实际上不过是反刍某些特定信息渠道给他们提供的反智信息。

那些试图表达不同观点的人，则会遭到捍卫这些反智信息的傻瓜们不择手段的攻击。

所以，最终在群体中能流行的只有这些情绪化、低智商的信息。同时，几乎没有异议的声音。

傻瓜往往在群众运动发挥远超过他们的智商所对应的作用，这是让人悲哀的结论。

女性婚前买房——可以，战术上是绝对的好棋！但是买一二十年的两居室老破小，战略上，简直是傻瓜中的傻瓜。

知乎用户 浮云作商 发表

三四线城市的下跌只是刚起步，继续下探是历史的必然。

能够决定房价最根本的因素就是需求，然而有人流的地方才有江湖；

小城市的人口大多是外流，流向更大的城市，尤其是年轻高学历人群，高学历大多数与收入挂钩，收入高房价才有支撑，因为年轻所以房产的需求尤为迫切。

小城市的家庭培养出一批又一批优秀的孩子，这些孩子学成并不归来，而到了更具有魅惑的大城市，并且带着全家的资产一并交给当地的房产，这就是大城市房价上涨的逻辑。

空心农村的缩影正指引小城市与他一起成长，一起变空，尤其是未来人口的减少，人以群居才能享受更好的教育、医疗、治安、文体…，

所以，人越少，小城市越留不住人，反而还在不断地输送优秀的人力，到达更大的城市；

当一个地方二手房交易惨淡的时候，也就意味着这座城市的房产已没有投资属性，二手房能否交易活跃，是房价能否上涨的晴雨表，显然小城市二手房都不太乐观，一手房只能为刚需创造最后的狂欢。

未来将以大城市为核心经济圈，比如上海，每年大量年轻人口的流入，必然造就房产的需求，然而土地供应有限；

同时上海也不是原住民的上海，外地人口早已超越，市中心原住民拆迁后获得补偿款，逐步外移到外环乃至郊环，形成新的购买力，取而代之的是全国各地集全家之力的外地人渐渐占据城心。

所以上海是个不缺钱的城市，积分 80 分的一手房，单价 10 万 / 平可以半天清空；除非刚需、已婚、名下无房、无贷款，否则不可能有购热门一手房的门槛，所以上海的房价早已和炒房无关。

如今小城市一手房之所以还有价，大多是婚姻下的附带价值，没房在小地方几乎等同于判光棍，属被动性需求。

另外，现在应该是哪里限购哪里买，哪里不管哪里卖，回乡别置业，没年轻人流入的城市，房价不可能有上涨的趋动力，三四线城市伴随人口进一步减少的必将繁华落幕。

知乎用户 山河 发表

别人恐惧我加仓，别人小亏我破产

知乎用户 斯坦达达 发表

我老家在春节假期重点 15 城里面的泰安下面的一个县级市，新泰。

说新泰，大家可能没听说过，但是大家还记得为了应付检查在山上刷绿漆的那个事件吗？发生在新泰。

杞人忧天这句话知道吗？发生在新泰（新泰是春秋战国时期杞国的首都）。

很好，现在估计有些知友能记住新泰了。

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下面，我上一张图，这是今年过年，我跟弟弟妹妹们在外面玩狼人杀的时候拍的一张照片。

包括我在内四个参加工作的年轻人生力军，大表妹二表妹在济南，大表弟在泰安读研，但是毕业后也准备到南方发展，加上我一个在无锡的。

新泰年轻一代的生力军全军覆没，没有任何一个人选择呆在这里。

我时刻关注我的家乡，我记得上一次在百度词条里，新泰的城市人口总数是 138 万，这次看的时候是 127 万，这 10 万人都走了，去哪里了？都去更好的城市发展了。

新泰有原来世界上最大的高中，新泰一中，我 08 年参加高考，我们下一级不算复课班级有 88 个班，每个班大概 75 个人，分三个校区，这可只是一个高中年级，大概有 6000 人，这还不算没考上高中的年轻人。现在呢，新泰今年新生儿大概 1000 人。

每个人都在用脚投票。

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新泰以前支柱产业是煤矿产业，但是煤矿采没了，还剩下啥？

经商环境特别差，几年前我在一家商会做过志愿者工作，有机会认识到了一些企业家，想给自己的家乡引来一些产业，我招到了负责人，我一看那腔调，官老爷，算了。

之前黑社会还特别多，我家里有两个比较近的亲戚，涉黑，一个进去了八年，一个进去了 20 多年，都是为了赚钱，不择手段。

就在此时此刻，我在的一个山东老乡做企业的群里，刚看到这样的一条信息。

这都是个人的心声。

为啥没人买房，没钱，没人口，没产业，疯狂自己搞自己，干嘛去买那里的房子？奔着你给矿山刷漆，还是奔着你黑社会多，还是奔着你经济条件不好？

——————————————————————————————————————

当然，我还是认为，我的家乡有发展的前景，没有什么其他原因，就是真的在变好。

我记得我读大学的时候，是可以做选调生回自己家乡的，但是我不敢。

现在，自从国家打黑以后，新泰没有黑社会了，也不敢有人说自己是社会人了，没有暴力的干涉，经济的发展是越来越好了。

大学城好像正在建设，城际高铁也要开过去了。

因为家里有在政府工作的，所以听他们说现在政府很务实，自己的工作很多，都能起实际的作用，我也特别高兴，我感觉自己的家乡是有希望的，是能往前发展的，以后房价会跌，但不至于跌的那么厉害。

但是依然还有让我很担忧的地方，就是政府的改变是有滞后性的，领导改变，到下面的基层改变，会需要一段时间。

————————————————————————————————————————

以我们的当地的一个毛主席纪念馆为例。

有民间人士，捐了 2000 多件毛主席相关的纪念品，政府因此成立了一个纪念馆，现在这个纪念馆现在成了有编制的岗位，一直有两个人值班，但是关着，原因是为了防控疫情。

我真的很想笑，全市最大的商场不关门，娱乐场所不关门，为什么一个博物馆要关门？

还一直说发展旅游，怎么发展？

当旅客来了这里，想要进去看看，又看见两个官老爷堵在门口不让进的时候，旅游能得到发展？

不知道这个评论能不能通过，但是，乡情深深，我心昭昭！

知乎用户 庞广龙 发表

又要不厌其烦的扔出这个回答了。

2022 年房价真的要跌了吗 ?

商品房价格说到底是一种对土地价格的侧面表现形式，宏观层面说得够多了这里就不再论述了，感兴趣的可以按着上面的回答一直看到底，相信你会知道今年房价该怎么走。

从 08 年开始，三四线城市的房价经过至少三次加速，本来价格就达到了不合理的程度，这种 “不合理” 其实是多方合力的结果，简单一点这个多方有以下几方: 当地 zf（包括本地融资平台），银行，当地居民，炒房团，地产商等等，这里那些可以绑在一起？自然就是当地 ZF、银行、地产商，韭菜自然就是当地居民，加速器炒房团。三四线城市容量小、池子浅，所以一阵小风就能把这个池子搞得天翻地覆，三四线城市的房价合理么？一个很明显的例子就是看当地体制内人员的基本工资，举个例子：

问：某城市体制内月工资到手 3000 出头，双边算你 1600，一个月 4600 块的到手工资，请问如何能买平均房价 1.4W 的房子？

问：房贷申请是需要个人或者家庭基本支出月工资至少高出负债的 2.2 倍，请问按照首付 30 万算，一个月需要还多少钱？

上面两个问题如果你放在实际上来论述，怎么论述怎么不合理，所以这才有了各种刷流水、结婚买房、掏空 6 个口袋等等说法，从上上一年老龄化现象被讨论开始，这种透支现在以及未来的方式注定是不可能持续的，从 “你还不了先用你爹的养老金还、然后再到你还，接着你孩子还” 这种模式到了 “你爹养老金还、现在到你还、然后你负债上天台我收你房子” 这种模式，原本很多人负债买房是没有任何缓存机制的**（月工资几乎全部拿来还房贷，除了基本开资几乎承受不了任何突发变故以及突发事件）**，再加上疫情、贸易战等等宏观因素，压低了普通老百姓的工资（绩效没有了，工资打折），恶性循环开始了，并且这种恶性循环对于普通人来说很快的，为了防止房子被收回去，你东拼西凑借钱甚至铤而走险杠杆炒股等等，等待你的就是加速崩溃。

对于中国这种普遍负债率高的家庭以及个人来说，对于每个月都给银行打工的人来说，宏观经济下探，老龄化出现没人接盘，等待他们的就是无尽的煎熬，而这里面 80、90 更甚，我就不说给父母养老这种让人喘不过气的负担了，你自己都养不起自己了，你还要还消费贷、房贷、医药费等等，想想就让人害怕。

三四线城市新房下跌超九成？别急嘛，这才哪跟哪呀，我们现在是坐着车俯冲，没负债的坐后头，有负债的坐前头，靠近车头的人都有种幻想：俯冲越快越觉得准备拐头向上，好日子就要来了！殊不知拐头的前提是：你们不死，它就不转头。

知乎用户 房地产营销脑图 发表

2022 年的地产春节营销格外冷；

从自己项目的案场数据以及和朋友聊天的数据看出，

返乡热潮，比以前要冷很多；

究其原因

1、人穷了；

近几年的政策，让高收入行业（地产、金融、互联网）都有所影响；

消费的减少，一层一层的影响，2022 年开年开始显现；

2、春节的氛围淡了。

过年由于疫情，或者对春节感情的淡泊，

很多都没有回家，本地休息大牌，把父母接过来也挺好；

供给端和转化端都有影响，如果不下降；

地产行情不好，影响最大的就是地产从业人员，

可能面临被裁和降薪风险，

又加剧了消费萎缩；

地产营销人到底要不要转型，这样考虑，你就会很清楚。

不仅地产营销人可以看，其他的也可以看，要不要转行、怎么转行！

知乎用户 阿彪 发表

二三线城市房子的投资属性渐渐剥离，作为商品溢价高到天际，供远大于求，不跌爆那是有大手在撑着。

知乎用户 平哥看地产​​ 发表

这提问不对，应该叫：如何看待 2022 年春节假期上海新房成交 505 套，同比上涨超 300%，而其他城市包括广州深圳，重点 15 城（含上海）新房总共也就成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%？

一周时间，卖了 500 多套，上海厉害了。

1 月上海有 43 个项目 “扎堆” 入市，开盘战线延长至春节前夕，其中 28 个项目在开盘当日售罄。

市场两极分化，整体下行，上海也是因集中推盘带来的集中成交，加上 1 月成交的滞后，市场在下行中渐趋稳定，一些刚需假期置业，才会出现比去年春节同期高出 3 倍的假象。

大胆预测，2022 市场仍会保持一定的下探，购买者也会继续理性面对，刚需群体会慢慢进入市场，同时，投机者会更谨慎甚至退出！

知乎用户 Parsley 发表

挺正常的啊

允许涨就不允许跌？

涨的时候没人管，跌的时候，又限跌，又软着陆。

真是既要又要还要，啥都要

知乎用户 Andy 发表

我不想看，我不想看，我不想看。作为一名合格的搬砖人，你知道房地产不景气对我们全行业的打击有多大吗？

已经好多天睡不好觉，白头发都不知道添了多少，年前一个月，啥也没干，净要帐了。。。去年投入几十万做工程，至今一分没要过来。。。

每天都在祈祷：卖房吧卖房吧，卖房吧…… 卖房老板就有资金周转了，我就能拿到点钱了。。。

可是，呵呵。我自己家的房子都卖不出去，别说项目上的了。

我看去年三大惨：股市，教培，房地产。嗯，我占了两项了，唯一幸运的是前几年差点投资个辅导班，后来缺钱没下手。

我觉得这几年，躺平就是赚钱，比投资都强。

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知乎用户 网中求财 发表

我们那边十八线的山东小县城，现在新房价格 7000-8000。

价格再高一点成交就上去了。

知乎用户 Felix​ 发表

前些年地方债务危机的时候开始改革：逐渐的把一部分债务引导和释放到普通人身上，可以理解为用空间换时间。

结果呢，时间用完了合着白换了啊？单纯的风险转移是不负责任的！看看现在居民借贷率与存款率就知道基本没有继续换的余地了。这也解释了内需拉动为什么越来越难，因为已经被透支了消费能力而增速无法保证的前提下一定消费疲软。

在没有实际措施的前提下继续鼓励消费不是蠢就是坏。任何事情的发生都需要传导时间，希望过程中能够出现一些真正的变局足以改变这个结果，不然空间换完了时间最终也会用完的，基本规律。

知乎用户 杨建华 发表

居民手中没钱了，收入和资产增殖已覆盖不了杠杆利息了。

“做交易都知道，震荡缩量后，对于流通良好的标的，市场下一步是什么。"

当然由于房子流通性能不佳，杠杆也未证卷化，所以限制交易条件，也还能稳住一下。

最重要的是二手房量价。

知乎用户 沈先生评电商 发表

三四线城市的房子千万别买，谁买谁后悔！

现在估计没人敢指着三四线的房子说一句，5 年后肯定涨了，即使有我也不信的！

如果你是刚需的话，那就在一线打工，二线买房，也别找杭州这种，价格太高买不起的，找一般的二线，主要考虑经济承受能力就行了。这种买房不是为了投资，只要他能横盘不跌就行，稍微跌点也无所谓，总比待在西部好点。要知道你一个一穷二白原生家庭一点忙都帮不上的，能在二线定居已属不易，没必要跟本来就在二线出生的比。其实要是你真的能狠下心，买张去西欧的单程机票得了！

如果不是刚需的话，聚焦一线城市就行了。二线的话不好预判，上车难度低于一线，毕竟总价在那放着，不过风险也高于一线，我说的 28 年之前房价不会跌，可我是针对一线说的，二线搞不好 25 年就跌了，谁知道呢？因此如果买二线，首选杭州这种有产业的二线，其他的不要考虑。有产业的毕竟还能聚集点人，不至于跌的那么快。其实最好还是买一线的，房价 30 年之前大概率不会跌的，要跌也是 30 年之后的事儿了。

知乎用户 历非妤 发表

上海 959 套成交，就算涨了 400% 又如何，新房成交完全不看买方而是卖方，反应不了市场。明年供应 9590 套新房，价格腰斩，成交就再涨 1000%。

跟市场还是没关系，新房不是流动。

知乎用户 情感魔方 发表

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟时，一般资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌。

A、一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；

B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；

C、二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；

D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；

E、三四线城市的市区新房和市区老房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；

F、五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；

G、农村房——土酿。

随着 90 后成为买房子的主体，以前的家乡情怀不再是三四线城市的刚需，原来大家想奋斗几年回家乡养老，因为北上广深的房子实在太贵，家乡的房子还能挺住，三四线城市的购买还是吸引人的，可是北京周边的房子跌成狗，北京也有很多已经那个百十万就能够买的房子，尽管边远，但也是北京的房子，比起家乡跌成狗的房子，北京的房子面子上个很好看，还有如果在过年回家乡买买房子，基本上是家乡相亲必备，现在年轻人婚都懒得结，家乡的房子不知道放到什么时候才能住，自己干不动，回家养老，呵呵，能混到退休都够呛，996，007，老百姓不堪重负。

凡是人口流出城市的房价都不可支持的，北京之所以房价高，是每年不断有新的人口流入中国大陆。最后推高房价。

三四线城市想人口流入好难呕，尤其是北方的城市就更难。

没有投资价值，就像许许多多农村的空房，许多几乎都是留守老人，年轻人往大城市还是更好的沿海城市。

知乎用户 曾经年少 发表

以后都往大城市跑，县级市、一般地级市都会慢慢衰败、萎缩。

知乎用户 橘尭叶 发表

完全没啥好意外的，这事现在你还可以说是按周算，以后几年会是按月算按季算，甚至你得反过来算一年里有多少时间不是量价齐下。

出生率下滑、疫情风险、经济下滑、房企陆续暴雷、灵活就业人数上升、出口增速下滑、三道红线和半锁仓二手房，这么多因素堆叠起来不下滑才奇怪。

就算今年个别月份和城市出现销量增长或房价上升也没什么奇怪的，毕竟各个地方进入土地财政末期的时间点和需要缩减的开支都不同，但是今年整体肯定会进入下滑通道。

后面保障性住房，房产税，租售同权，去公摊，低利率和 0 首付，能玩出花的操作还多了去，只不过任何敢盲目去抄底房价的，只能说你注定会抄在半山腰上。

后面的主流莫过于放任一些杠杆奇高的民营房企躺下或半瘫，然后国家队出手接盘再慢慢降低土地出让金，从重增量税推进到重存量税。

更明白地说，不把居民部门的杠杆赶紧降低，消费和出口都拉不起来，投资具备收割力的产业更是下一个大阶段能否雄起的关键，如果为了房地产而放弃上面任何一点，那之后无论是国家还是居民要面临的问题可远比区区房地产严重的多。

今年不单单是房地产，漂亮国的一系列操作也都是为了驱赶欧洲的肥羊和美食进入自己的地盘，我们国家也必然得为了种种远超出普通人认知的大事件做好迎接准备，比如漂亮国加息这事无论怎么走，对我们国家整体层面都有一些可以反向操作并收割的机会，当然这个过程肯定有点坎坷必须得要积攒力量和稳扎稳打。

当然房地产的纸面价值下滑过快也有问题，大量企业的资产都有房地产，银行放贷重头也是房贷，房地产纸面价值在短时间内狂跌的话会牵扯到非常多的企业和股市，何况还有金融系统的坏账和债务风险，国家肯定不会希望这种事发生，所以今年一再强调的就是 “稳”，毕竟一旦挤兑发生后面很多事就会一发不可收拾。不过纸面不暴跌，实际买卖起来有多大空间就是另外一回事了。

所以完成了历史使命的房地产，国家不会继续再去救了，和人民币国际化、人口结构、经济循环以及中美金融战相比，房地产根本没任何犹豫的必要，无非是必须明面上不能让房地产一下子死太快，而是得维持表面稳定的情况下慢慢抽丝剥茧，想要保房地产的只会是无能的地方利益集团，只进不出或易进难出的盘，除了个别在长远的未来都能保持虹吸效应的一二线的热门区域外，这几年谁接盘谁傻。

不能兑现的银票就是废纸而已，完成印钞工作和转移杠杆后谁还会费心费力拉着房地产在 ICU 上来回挣扎啊，更别说今年还有注册制这事和极大概率的连续降息降准，完全就是要把资金挤到股市去扶智新兴产业和具备竞争力的企业的节奏，基建也是以光伏等内容为主的新基建，传统土地财政还想舒舒服服躺着挣钱么……

知乎用户 刘超 发表

一二线城市，价格应该还能扛一段时间。四五线、小县城价格回到十年前了！

碧桂园开盘 4000+，全款 4000-

知乎用户 radiohead​ 发表

看到这个新闻你是高兴的还是难过的。

至少我是高兴的，哈哈哈。

知乎用户 二民​ 发表

一线城市就四个，他们核心地区的房产不会贬值。

新一线城市是依托于地产圈由第一财经生生创造出来的，省会城市除啦长沙，网红城市东莞佛山之外，别的不跌就不错。

二线城市分化更严重，不过绝大部分沿海城市都没什么上升空间。内地城市依靠以前的江湖地位，从周边地级市吸血，还能维持微跌。

三四线城市肉眼可见的衰落，除啦中心地带那一块，其余的地方死气沉沉。人口断崖式下跌主要就是他们。没人还卖什么房子。

五线及以下县城，反而比较平稳。不发疯没什么人投资房地产，现在新楼盘基本上没有，剩下的也大多烂尾。皮带哥和那些问题房企在哪里的投资都是一地鸡毛。

总之，房子现在已经回归基本属性。想要出手以前的成果，今明两年是最好时机，市区打个八折还可能有接手的，市郊就不好说啦。

无论如何不要碰写字楼和公寓楼，再好的地点，再低的价格也不要碰。

最危险的就是东莞佛山的房地产，现在没问题，不代表五到十年之后会有人接盘。

刚性发布政策不允许房价下跌，是三线以下城市今年的主流。

三四线以下城市的命运看明清时候的清江浦就知道，现在有几个人知道清江浦在哪里。

明清时期，由于河务、漕运的繁荣，拥有 “南船北马，九省通衢” 显赫交通要冲地位的清江浦，达到了鼎盛时期。乾隆四十年，清江浦人口达 54 万，超越同期的汉口、南京。明清时，以清江浦为重要组成部分的淮安，与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的 “四大都市”、“东南四都”，有“中国运河之都” 之称。

美国电影《大空头》反应的是次贷危机，我们可以看看其中的精髓。同时，能保护我们市场的唯一好处就是不允许做空。

不会有人相信的事情正在悄悄地发生，这些人恰恰是行业精英。

即使这样，次贷全面发生也是一年以后。

现在，何其相似。

知乎用户 Dr. 北海 发表

现在支撑房价的就是人口流入。

现在人口达峰了。

大部分地方人口一旦停止流入，甚至流出。

那接盘侠是谁？？？

知乎用户 rossetta 发表

尺蠖之屈，以求伸也。

这是正在为下一次起飞做准备，都抓好扶稳了。

知乎用户 沉雾 发表

两极分化越来越名新啊，三四五六线不好卖会成为正常。

一二线，核心区，学校周边还是不愁卖的。

知乎用户 hl128k 发表

这题我会

三四线跌，一线二线就是吸引人才虹吸要涨。

一二线跌，三四线就是人才返乡建设家乡要涨。

知乎用户 大树 发表

房价高企的原因根本不是普通消费者造成的，其始作俑者原本就是地方政府和处于垄断地位的大型开发商，正是他们，为了自己的政绩，为了好看的 GDP，也为了不断充实自己鼓胀的荷包，不惜一切手段联合将房价不断炒高，他们才是导致房价畸形高的真正罪魁祸首！而那些所谓的炒房团相对他们来说只不过是闻风而动的小角色而已，充其量起到了配合的作用，即使那些被大肆渲染的所谓炒家，也并非能够呼风唤雨，他们不过是被当成了掩人耳目的活靶子和替罪羊。央行和财政部放着那么明显的大老虎不打，放过房价高涨的真正的始作俑者，却偏偏把利斧砍向无权无势的无辜消费者，如此舍本逐末，房价怎么可能真正降的下来？？？

知乎用户 江辰冕 发表

本来想放烟花，突然发现我们这禁止放烟花，要罚 2000 的

知乎用户 hzq-tk 发表

这热榜是怎么搞的啊，明明前两天还无人问津的。

这新房没人买，土地不好卖，政府就没钱，公共资源跟不上，三四线和鹤岗看齐也不是不可能。

村里没落就去县里，县里没落就去市里，三四线没落就去一二线，底层没落反而成就顶层，顶层爆炸大家一起倒霉，反正北上广深永远不亏。

感觉很多三四线原住民会有这样的感受，莫名其妙房价就涨了，莫名其妙人才都走了，莫名其妙公共资源跟不上了，莫名其妙一个烂摊子就摆在面前了。是，这可能是社会发展必经的过程，但也没必要人为加速啊。别人是经历几十年感叹沧海桑田，我们这是三五年就是天地二重奏。

下次能不做过山车吗？

知乎用户 安燕 发表

房子的购买越来越理性

我看的这个新闻的第一就想到了，前几天我和我朋友聊他的房子，我朋友就在三、四线城市居住，前几年三、四线的房子的价格都炒到 1 万左右 1 平米，但是三、线城市的工资、贷款额度这些都没有跟上，不说三、四线城市的工资没有跟上，一、二线城市的工资都没有跟上房价的涨幅。我认为三、四线新房的成交下跌是因为以下几点：

1、因为疫情的影响，现在手里没有多少钱了，这几年的疫情，把一部分人的存款都搭进去去了，还有一部分做生意的因为疫情都负债不少钱，就不用说买房子了。

2、现在能买的起房子的人，本身就已经有房子居住了，现在再买房子就是为了投资，改善生活，或者防止钱贬值而购买固定资产。但是这几年，因为疫情的影响，想法已经改变，现在不是想的投资、改善生活，而是要在疫情的爆发下，能够保证正常的生活和突发的各种情况（比如得病）。所以要买房子的人就会减少。
3、现在三、四线城市的房子出租便宜，租不上价格，买上一套房子每年都要付物业费、暖气费等。这样每年都要再支持一部分钱财。使得买房子不挣钱还的每年赔钱。有人说可以出租，但是据我了解的，自己把房子装修好，出租出去，把装修时花的钱收回来最低都的是 5 年，有的可能的 10 年，毕竟，新房的配套不成熟，过去租房的人少。

总结以上三点，我认为现在除必要买房，是不会在买房投资等。

知乎用户 山顶大树​​ 发表

看看所谓 “重点 15 城”，作为直辖市的北京、天津都没列入，却把莆田、泰安、淮安列入进来，就知道这个抽样城市是有偏颇的，得到的数据自然不能正常应用，看看就行了。

知乎用户 晴天 发表

奈，奈何取之尽锱铢，用之如泥沙

知乎用户 爵爷​ 发表

我觉得返乡置业退潮是正常的现象，毕竟近几年受到疫情的冲击，经济发展都比较低迷，很多人都在考虑生计问题，哪还有多余的钱用来置业。

买方源自本地富有家庭和返乡置业的游子，但这两者的本质区别在于本地家庭兼具实用和投资两种需求的兑现，即使无法实现投资收益，依然可以自住，但返乡购房，除了给老人提升养老环境，但这代价未免昂贵，也不太可能自住，如果出租，三四线的租金收益率可以想象。

三四线城市人口导出严重，一二线虹吸效应明显，人口导出意味着本地购买力的急剧下降，返乡置业既然不是自住，那更多的目的就是投资，但是后续接盘需求的颓弱，投资收益前景实在堪忧，甚至可能出手回本都有压力。

近年来，为了抑制房价的过度增长，国家采取了一系列房地产和货币政策，为炙手可热的房地产市场降温。部分投资者的投资热情下降，市场整体投资热情不高，投资者处于观望状态，这是春节购房潮退潮的重要原因。过去，春节期间回家的购房者大多出现在三四线城市。三、四线城市在医疗资源、教育资源、基础设施等方面与一线城市存在较大差距。近年来，三四线城市住房市场不温不火，投资者投资热情不高，资金大多流向大城市。正是前段时间恒大的资本危机，让人们在一定程度上对房地产企业感到担忧。大多数购房者选择观望，期待后续政策出台后做出选择。，近年来，由于疫情的影响，各行各业陷入萧条，经济下行压力加大。人们会选择把一些热钱留在手中，而不是投资。所以，不是卖方不努力，而是买方更理性了。

如果一、二线城市的房价太高，就回老家买房子。如今，年轻人在一线和二线城市辛勤工作。由于许多人能力有限，他们用自己的生活财富来供应一线和二线房屋。中国没有这样的生活水平，用一生的财富买一套一、二线的小房子，回到三四线城市的老家买房，是一个需要仔细考虑的问题。为什么许多专家建议在大城市买房子？由于未来有机会摆脱它，建议更多地了解当前的城市经济发展。在城市买房子就像买股票，了解这个城市未来的发展前景非常重要。

知乎用户 刘祥勇​ 发表

房地产市场普涨的时代应该已经过去了。

当居民购买乏力的时候，也就是狂欢结束的时候。有人欢喜有人忧。

有一组数据：1.4 亿家庭，背负 280,000 亿房贷。大多数背负房贷的年轻人透支了未来二三十年的时间。而有人说，废掉当代年轻人最狠的办法，就是让他背负房贷度其一生。

问过去 10 年房价暴涨，很多人都说自己还没有注意到房地产行业，转眼间房价就已经高不可攀了。

房子本来是用来住的，没想到却成了草房客牟利的工具，他们的腰包是鼓了，可是踏踏实实工作的年轻人却成了受害者。

少少年强，则中国强。

这么多的年轻人选择躺平了，未来还何谈希望？

讲多了，回到正题。

房地产市场的行情应该会出现分化。三四线城市对年轻人的吸引力较弱，那么刚需乏力，支撑不了房价上涨的动力。

成交量下跌只是第 1 步。接下来就应该是房价下跌了。

但某些一二线城市黄金地段的优质楼盘，房价可能还会继续上涨。只要城市能够吸引年轻人不断涌入，房价就能涨。

可是当代年轻人，苦高房价久矣。

知乎用户 张婷 发表

房地产是一个带动性极强的产业。

曾经从 14 年踩刹车到 16 年松刹车的时候，高层就幻想捏住一线，引流二三四线来实现财富分配的利益均沾。当然，事后看除了喂饱了地产商啥也没留下。

长期的和谐健康的房地产发展水平是靠一地的可支配收入来维系的，而一线城市靠的是全国塔尖人士的可支配收入。

说这么多是在告诉大家，疫情对每个人的影响都不同。越有钱的财富增值速度越快，越没钱反而可支配收入受影响越大。

麻绳专找细处断，厄运偏挑苦命人。

某种程度而言，中国正在选择符合经济规律的以点带面的发展模式，而放弃了曾经幻想过的摊大饼。未来哪里都有机会，前提是你得有熬到未来的底子，未来也可能直接把你埋了，任何风吹艹动都能让你看不到下一个黎明。

无论是人类还是我们较为常见的各种动物，之间有着两个共同点，那就是都需要吃和拉。不知道大家有没有思考过这样一个问题，像是有人吃肉，有人吃素，动物更是有着各种各样不同的食物链，但奇怪的是无论我们吃进体内的是什么，排泄出来的排泄物却都是同一气味，都是臭的。

虽然这是一个 “天经地义” 的问题，是每个人都知道的问题，但造成这一现象的原因却并不简单，它还与人类进化相关。

生物排泄物就没有不臭的吗？

很多人看到这里自然会说，那只要是屎，肯定就是臭的啊，谁见过香的屎？

要知道狗的嗅觉是比人类灵敏很多的，那为什么狗还吃屎呢？这说明在狗的 “意识” 里，排泄物并不像我们人类意义上的那么臭。还有屎壳郎就更加无需多说了，它应该是极其喜欢排泄物的，其实这一点与人类储存腊肉有相似之处，屎壳郎储存粪球，也是通过时间让其自然发酵，从而增加天然香味。

所以我们不妨换个角度来思考下这一问题，虽然我们人类认为排泄物是臭的，但这并不代表其它生物也这么认为。那为何人类不同，认为所有的排泄物都是臭的呢？

无论你吃香的还是喝辣的，最终拉出来都是臭的。无论我们吃哪种美味的食物，在体内经过消化道处理之后都会变为食物残渣，并且当我们排泄的时候，还会掺杂一些消化道脱落的上皮细胞，以及肠道细菌等等。这一过程就是人体食用食物后消化、吸收、排泄的过程。在人体消化食物的时候，就需要体内各部位的各种微生物参与，从食物进入胃部开始，它们也就随之开始了整个食物的消化过程，当食物经过微生物分解消化后，也会随之产生各种副产品，就像是当细菌分解糖类或脂肪类物质后，就会将其转化成一部分甲烷等气体。

当微生物分解蛋白质之后，则还会将一部分物质转化为氨、组胺、硫化氢以及吲哚等物质，而此类物质就都是臭的，就像是每个公共厕所都具有的那种味道，其实就是氨的刺激性味道。

总体来看，就是排泄物内基本都是剩余难以消化的食物残渣，加上微生物分解食物后形成的大量具有刺激性气味的物质，还有部分体内微生物的尸体，这所有的东西加起来，气味传送到人类鼻子内自然就是臭的了。

但是，上面的答案只是比较浅显的一层，如果我们继续深入探索这一问题，会发现还是有一些不解的地方。既然排泄物内都是上述的物质，那为何像狗和屎壳郎等生物并不会感觉排泄物臭呢？为何单单人类特殊呢？

这就要提到硫化氢了、吲哚此类物质了，它们会让人类嗅觉感到臭味，这其实是人类有意识进化后的结果。

一个比较有意思的问题，假如自明天清晨起床开始，我们人类的嗅觉都出现了改变，我们嗅到排泄物的气味不再是臭味，反而会感到十分的香，是否有人会开始 “享受” 它，开始爱上它呢？

如果从人类个体，每个人具有每个人的自由角度而言，当然，如果有人喜欢，那不影响他人的话是没有任何问题的。但我们经过科学分析早已知道，排泄物内已经不具有营养物质成分了，排出体内的物质里大部分都是一些毒素，如果有人想要以此为生，那显然营养供应是无法满足的，身体会因此出现各种问题，这根本不符合生物演化的方向。

说到这里答案已经十分明了，人类在生物演化过程之中，会有意识的抛弃那些对我们不利或是没有太大用途的东西，就像是食物，慢慢的我们会将它们列为不喜欢的食物，而那些营养物质丰富，对人类有所帮助，十分有益的食物，也会慢慢变得越来越符合人类的口味，只有如此，人类才能更加高效的生存和发展。

大家试想一下，为什么自然界中大部分有毒的物质人类都不会吃，也会感到不好吃，这难道单纯的就是口感或气味问题吗？难道就是如此的巧合？营养物质丰富的食物气味与口感更好？

所以说排泄物确实会令人类感到臭，但这却不是一个单纯的气味问题，实际上这是关系着人类生存发展的大问题，这就是人类演化史上的大智慧，是人类成为 “天选之子”，主宰地球的一项重要因素。

知乎用户 红尘破劫 发表

房地产进入了黑铁时代。

如果一二线城市也是如此，老百姓才可以真正的买得起房。房子才会成为，老百姓安身立命的地方，而不是负债，老百姓才不用再做房奴。

知乎用户 毛毛 发表

只要明白一个道理，以后全国各地的人都会选择去一线城市，其次少量几个二线。因为只有在这几个城市工作才配的上高端大气上档次的中产阶级。

其它地方，我觉得能离开早离开吧，即便在大城市呼吸充满自由的 996# 香型 D 的空气，或者在握手楼里面吃着小地方没有的各种外卖，以及早晚顺带享受一波人肉沙丁罐头的地铁，这些都是福气。

小地方有这样的福气吗？没有，不会有，现在不会有，未来也不会有，所以，早点离开吧。

大城市欢迎光临！

知乎用户 爱 life 桑​ 发表

一线城市和三四线城市的成交，一个是增加了近一倍，一个是减少了近一倍，说明了什么？

其实，也说明不了什么，看 2019、2020、2021 都不怎么地，所以说这只是疫情之下的正常表现罢了。

本来这两年大家经济都不富裕，再加上房地产调控，除非是着急用房，否则大家也不是很愿意购置这种大额的资产。

三四线城市返乡置业前些年很火，但是这几年也不行了，很多优惠也都是噱头，所以大家也都比较理性了。除非家里着急有结婚啥的，不然也不愿意买。

知乎用户 踩死那只老鼠人 发表

三四线买房的人，你们要接盘了啊，这都敢买。

我说几个城市，合肥，郑州，西安，南通，中山，成都，重庆，南昌，贵阳，南宁，武汉。这些别买，大概率凉。

县城更不用说了。一线周边通地铁还行，否则超过 9000 就是坑。

不要想回县城了，县城没有保值资产，说一二线混不下去回县城的人，你们到县城也是接盘，不如到一二线买鸽子笼呢。

知乎用户 怪物 发表

越救死的更快

只能卡在这里

别指望放水了

放的越多坏账越多 一旦崩塌 那就是九级地震

非一二线 无重点文旅 必凉

另外只关注房地产的怕是忘了 另一个巨大的隐形债务 地方债

越是不行的地方为了表面越是肯花钱

房地产还是地方债要是大规模转为长期债那才是大事

知乎用户 sheepherder 发表

还有较大降价空间

知乎用户 越努力越幸运​ 发表

正常的，不但三四线城市，还有一二线城市也类似，关键是老百姓口袋的钱多不多，敢不敢花才行！

房价太高的现实逼得很多人不敢买，也买不起啊！这才是本质！

知乎用户 田大伟 发表

我们通过三个方面来解释一下为什么会出现这样的现象。

1、**开发商，**生活在三四线的居民是否会发现 5 年或者 10 年前家乡的开发商大多都是本土开发，这些本土开发商资金产业链比较小、整体企业规模比较小、开发出来的产品比较落后、没有园林规划等等问题。为什么本地开发商会出现这样的现象？可以咨询家乡老人，这些本土开发商大多都是在前些年做小工程的老板或工程领域内的一些老板，因为城市比较小所以小城内的 “结构” 很牢固，因此企业贷款以及土地问题就不是问题。从 2012 年开始，就会发现三四线城市都在宣传类似于恒大、万达、碧桂园这样的开发商，因为此时这些大开发布局重点是以三四线城市为主，一线城市土地资源有限再加上土地成本较高所导致。但是在 2019 年后，这些大开发陆续出现各种问题尤其是 2020 年的 “三道红线” 政策更是给此类开发商当头一棒，由于在三四线城市投资规模较大，因此此类开发商将本土的优质开发进行收并购，所以我们会在三四线城市看到满地的恒大、碧桂园、万达！现在各开发陆续出现问题，消费者对此类开发没有足够的信心，因此导致成交量大幅下跌；

2、**炒房团，**从 2015 年去库存开始，我国炒房团群体全国都在寻找优质地产！此时的炒房团在一线城市享受到了房地产的红利，所以对投资房产拥有足够的信心。2020 年开始，“炒房团” 群体陆续跟随地产政策选择新的投资渠道，因此对三四线城市的成交也受到不少的影响；

3、**返乡置业，**其实返乡置业相比较 5 年前陆续减少！为什么会发生这样的情况？主要和城市结构有很大的关系，如：小明老家是陕西渭南人，考入 211 大学后就在北京发展因此成为了一名赤裸裸的北漂，但是眼看小明 30 岁了，小明的父母不断催婚。此时小明每月 2 万左右的收入但是仍然无法在北京购房，但是已经习惯一线城市生活模式的小明已无法接受四线城市的生活模式，现实无法留在北京但是又不想回老家，小明会如何选择？一般情况下，小明会选择老家的省会城市西安。虽然没有像北京城市繁华但至少比老家渭南好很多，而且更有机会！所以现在的返乡置业基本属于新一线城市置业了，因此没有足够的人口去支撑三四线的房价所以导致新房成交下跌。

目前全国的房企、消费者对房地产业市场没有足够的情绪，未来重点还是在于国家对房地产的政策如何。

（码字不易，感谢关注）

知乎用户 韩多鱼 发表

售楼处放假了吧

知乎用户 房住不炒抖泥丸 发表

一个容身之地，本来一个钱包就够用了，非要人家掏出六个来，谁会一直犯傻？

知乎用户 MAINtain 红闪电 发表

怎么才九成？

至少也得十成啊！

知乎用户 原来是人心啊 发表

没啥好说的，涨不涨、降不降十年八年跟供需关系无关，而是看放水情况以及是否想要提高居民杠杆

不到二十年发展成发达国家城市水平？点头的同学大概不清楚现在中国与发达国家的距离有多大

现在减少放水，除了看老美咋做的之外，还要看农民啊，莫非大家忘了课本怎么介绍的了么，我们还是农业大国啊

其实这盘棋太大了，跨度几十年，覆盖 960 万平方公里，涉及 14 亿人，不是我等能够看懂的，能够知道自己是棋子就很不容易了

知乎用户 防腐管干部 发表

解决成交量低的问题一点都不难，股市里面经常有庄家左手倒右手制造高成交量假象。楼市也完全可以让庄家搞一些左手倒右手的操作，做一个放量大涨趋势出来，这样房子就卖出去了。

知乎用户 逍遥哥哥 发表

看评论就知道房价后面还要涨！！

房价低的三四线地方不想去，房价高的一二线地方又没有能力买，能不痛苦吗？这波就叫自作自受！

三四线城市的房子看不上，都想去一二线又想一二线房价降有这么好的事吗？所以，评论里很多人并不是买不起房子，非得想一二线城市白菜价可能吗？

知乎用户 Nick 发表

不少人是不是就光看了个图 强答？

一线城市 100% 增长率，那真是全部一线城市吗？那完全是上海撑起来的 好嘛

知乎用户 hdhdh 发表

房产市场最大的问题是大部分人都是贷款上车的，而贷款带来短期债务波动跟长期债务危机。得益于我国连续几十年的繁荣，大部分人对未来充满了信心，贷款消费的额度大幅度超过了自己当前的能力，毕竟收入每年都在增长，房价也在涨。1990 年弄个 30 年期限的贷款去北上炒楼现在怕是成亿万富翁了。

然而你的消费是另外一个人的收入，当还房贷的人开始削减支出还债的时候，基于乘数效应，社会的总收入指数式下降，降薪与失业席卷而来，有人只得割肉卖房，甚至还不上贷款房子被法拍。这就是泡沫破裂的开始，引起的市场恐慌带来大规模抛售使得市场价格跳水。

到时候怕是遇到基于央行大放水的大规模基建来增加总支出，以及无上限量化宽松来稳定市场价格，物价会迎来一波飞涨。不过 mei 国毕竟几个月就从次贷危机中缓过来了，倒霉的是那些加足杠杆炒房的，以及不顾风险盲目放贷的。大部分人只是少了纸面上的财富，该吃吃该喝喝，经济衰退期熬过去了会发现自己生活反而更好了。

知乎用户 顶缸专家 发表

草，我家刚进房地产没两年就又要破产跑路了

知乎用户 菊香书屋管理员 发表

春节期间的数据说明不了什么，要以年为单位来看趋势。经济不景气，等着吧，先搞基建，接着地产放松。只要你想 GDP 保 5。

目前不过是顶部区间整理，一个长期趋势不会立刻牛转熊，先进去的是区间震荡。

人口目前来看是逐渐负增长的，那长期来看，一线房价依旧稳健，只是其他落后地区要衰退罢了。

住在日本落后地区的人，人口负增长下，还不是买不起东京别墅。

只要还有人，只要建立核心城市，核心地产不会崩。

分化而已。

Ps.

1. 没有地产，财政困难怎么解决。

2. 没有地产，周边挂钩的一系列产业链危机怎么解决。

3. 没有地产，几亿农民工的就业问题怎么解决。

4. 没有地产，配套的一系列服务业和就业又怎么解决？

太多问题解决不了了，你以为就是打压房价这么简单？有那么容易，上海房价能立刻给你腰斩。显然，他们找不到其他办法。

你们对政策解读有问题，所有文件放在一起，正确的结论是：

地产以后别想着大涨，没有基础了。但是也别想着大跌，跌了，大家一起完蛋。维持目前的状况，稳健发展，才是真相。

知乎用户 二蛋​ 发表

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，房价不动安如山

知乎用户 阿口乌 发表

新房肯定成交下降，因为不是好的学区房，也没人敢在这时买新房。

学区房就不一样了，当年开放二胎生的这两年都达到适龄上学，

这么卷，没有好的学区以后就是药丸。

学区房价格不会降，新房肯定没人敢买的了

知乎用户 壹只猫 发表

估计真相掌握在少数人手里。

二十年前的东北农场，每家每户都有人气，土路，砖房，路两边挖出深深的排水沟，没有污水，干干净净又无杂草，菜园里一垄一垄的萝卜、白菜、大葱、柿子，整整齐齐的，小院子用栅栏围起来，房前屋后，种着几颗果树，每到放学的时候，各家烟充冒着烟，一家挨着一家，大人、小孩，老人家家住满了人。那时候，夜晚的路，用手电筒照着亮，周围漆黑黑一片，但感觉很美好，有幸福感。

二十多年过去了，土路变成水泥路，两边竖起路灯，街上只能看到零零散散的几个人，还是年纪比较大的，和几个上学的小孩，年轻人都不知道哪里去了……，原来一排排的烟火气的房子里，都是空空的，只有局部区域几幢楼里有人住着。

不是人口少了，而是人都往外走了，去了城市里。某几个城市大量人口流入，就意味着某些城市和区域人口的大量流出，决定因素还是需求，就业机会多，医疗好，教育好，创业政策好，配套设施好，而需求，就是在人多的地方，人就会去那。

不光是房子，其他行业，也一样，哪里有人流量，哪里就有生意。这是自然规律，人的本性。

第六次人口普查，农村 16 岁以上的劳动力人口数量约 5.12 亿，其中从事农业劳动的仅有 2.79 亿，也就是有一半的农村劳动力进入了城市，这种趋势正在加快，而企业进入城市当中的人，大量进入城市的人还有大量的需求。供不应求，在大城市越来越严重。

未来，房子可能出现两极分化，价格区域和价格低的区域，有极大的价差。一二线和三四线是两个极端，南北方是两个极端，价格都会有明显的价差。

鹤岗，可能是大部分小城市的命运。

停滞或 “微增长”，才是常态

处理好停滞和微增长情况下，不出问题才是关键，财政的刚性支出和日益萎缩的财政收入之间的矛盾。人员流动到东部城市。

人类近五千年的历史，低速和停滞是常态，过去四年的高速发展，是非常态，这种非常态本身是一种因缘际会，迸发出了前所未有的经济活力，正好摊上了一个技术周期的成熟，又有一大波人才红利，先让一部富起来等，多种这些因素叠加在一起，才有这般突飞猛进。

如今，这些因素都在淡去，接下来，其实是回归常态，大多数地方下降的多，少数地方可能会发展的更猛。旧优势褪去，新优势在少数大城市里已经形成了。

知乎用户 shalen 发表

稍微偏个题，有人说房价跌了地方政府没有土地出让金收入，所以房价不会跌。还有人说，土地出让金收入没有，可以用房地产税征收来补足，所以房价可以跌。

实际上这两种说法都不符合当前实际情况，用这两种思考方式判断房价涨跌也不是主要因素。实际情况是，在中国经历了城市化进程的飞速发展后，由于城镇化率的见顶，房地产市场客观上见顶了，房地产对中国经济的推动作用将逐渐地减少，最终逐步退出舞台。投资依旧是火车头，但烧的煤却不是房地产领域了。

中国经济的发展未来将主要依赖于中高端制造业，产出更优秀的工业品，这也是主要发达国家走过的路，即跨过房地产＋卖矿卖石油等中等收入陷阱后，通过更优质的工业品，来实现本币价值和对外出口的同步增长，从而使人均 GDP 飞速提升，通过十年左右时间，从人均一万美元跨越到人均两万美元。与此同时，政府的主要税源也将转为制造业企业的企业税。

上面是宏观，下面说说微观。分人口流入地区和人口流出地区两种。人口流入地区往往是北上广深这种一二线城市，特别是上海及其后的苏杭，形成前店后厂的模式，具有产业集聚性，便于更多的高新制造业在这里安家落户，其主要税源早就已经逐步转向到企业税，政府不因为土地出让金的减少而有什么变化，而且这些地方的房子由于人口流入，房地产市场依旧保持一个比较良性的态势，土地出让金收入没有锐减。但与此同时，为促进共同富裕，吸引更多贫寒家庭但高学历的技术人才落户，这些城市是房地产税征收的主要地区，在于抑制这些地区房东对新入人口的吸血和扩大城市承载的人口。并且还能抑制房地产市场对制造业的吸血，不要再出现企业从银行借来低息贷款转头就拿去炒房的事件。所以人口流入地区虽然会征收多套房的房产税，并且税收规模未来较为可观，但并不成为地方财政主要收入，短期内也不会征收太高，房价会从目前的高位温和回落到合理范围。

这里补充一下还有人说美元加息对一二线房市的影响。我认为影响不大，第一点是一二线房市的主要持有者是中国老百姓，在外汇管制下，海外投资并不算多，不会造成大规模资金流出效应。第二点是，中国作为新兴经济体，投资回报率较高，和当前美元的 0 利率有很大的利差，外资企业不一定愿意大规模资金流出。而且美联储虽然叫的欢，但大概率今年只会加息四次到 1%，想加息七次，美股就崩给美联储看，到时候大规模经济危机，拜老头的屁股就坐不住了。况且中国当今的体量和国力已经不是当年任人宰割的时候了，船大不怕浪。且中美利差如此大，金融工具箱内的工具还不少，我个人认为美元加息不是未来房价下跌的主要因素。主要因素还是将要落地的房地产税。

接着说一说广大的人口流出地区，这也是知乎 er 们较少关注但又爱又恨的老家。先说结论，这些地区未来不会征收大规模的房产税，而且即使少量征收，税源也不多，远不足以覆盖土地出让金的亏空。首先，这些地区没有太多炒房人口和过高的房价，你听说过深房理，你听说过有人到曹县炒房子吗？真去炒就是套牢的大傻子，因为没有经济的高速发展，房地产市场天然不吸印炒房客。主要都是刚需房和改善房，人均免征面积下，大部分家庭都不用或很少交税。税收的不划算自然也就不需要收，此外中央政府也不希望给这些地区的政府更大的财权，因为这会激化这些地区的政府干部与群众的矛盾。

这部分我重点说一下，鹤岗算是大家熟知的出头鸟，正在进行债务重组，但我在此预言，鹤岗模式一旦摸索出成功经验。未来会在短短几年内迅速覆盖大部分人口流出的城市，特别是人口流出严重的十八线县城。以鹤岗为例，这部分城市有个通病，地方债务规模越来越大。在中国发展的千禧后 10 年，借着城镇化催生下的经济高速发展的东风，这些地级市和县级市短暂的辉煌过，并且由于此时的一些原因，腐败问题较为猖獗。形成了所谓的公务员热，也出现了较为庞大的地方财政供养人员。党的十八大以来，腐败问题得到遏制，不敢腐的态势至今已经形成，但由俭入奢易，由奢入俭难。较为冗余的地方财政供养人员胃口只能转到新的领域，即一些地方的基建项目，特别是旅游这种低门槛且与房地产行业跨度不大的景观项目。这不仅仅在中国出现，在很多其他国家的铁锈带地区试图挣扎一下的城市都出现过。这条逻辑是这样的，即在地方干部合法收入不高且逐渐透明的背景下，行使地方拥有的独立财权，上马一些新的公园，景观类项目，通过吃回扣的方式来增加灰色收入，并且面子上也做出了政绩，实现了经济发展，给地方大量的失业人口找到了一份工作。看起来是三赢，问题是，钱从哪里来。地方选择的方式是借城投债，通过银行的金融手段放款。但债务是要有借有还的，公园等旅游业只有较少的财政税源，说白了就是挣得远远比不上花的，为还旧债只得再借新债。债务规模越来越大，只到政府抵押物耗尽，最终像鹤岗一样暴雷。

摆在中央面前的是，地方政府的这些行径最终会削弱国家的信用，造成严重的干群矛盾，怎么办？中央的办法是债务重整，这点在鹤岗模式中已经体现。第一步，收回地方独立财权，不允许再上马新项目，根治腐败问题，对不断积累的债务刹车，第二步，社会不再招收新的公务员，逐步消化冗余的地方财政人员，进一步降低财政消耗。第三步，将地方的财政供养人员的工资支出和养老金支出由国家转移支付，降低债务规模。第四步，将原来欠下的旧债，分门别类，一些欠老百姓的钱，尽量都还，欠脑满肠肥的资本家的钱，反腐加敲打，争取庭外和解，少还些钱。只到消减债务后，实现新的收支平衡，此时要评价该地区是否有独立财权的可能，大部分没有的，降低地区标准，地级变县级，合并部分县级，财务支出加强上级监管。客观上，逐渐消亡是这些十八线城市的宿命，也正好在国家耕地改革下打破小农经济，实现大规模机械化生产。在这种背景下，这些地区的房价会逐渐减少到很低的土地出让金，即三四千的房价。鹤岗更低的主要原因是，原来修的房子太多卖不出去了。本质还是因为鹤岗人口流失过于严重。

未来的中国也会如大部分发达国家一样，形成连片的城市群创造的主要的 GDP，大部分偏远的孤岛城市，人口少，政治意义大，农村合并，农业大规模机械化生产。

小小房价问题，亦看百年变局。

知乎用户 秋一猫 发表

一共 900 多套，上海就 500 多，其他一，二，三，四线加起来才 400 多，这数据没啥意义，其他城市量太少了。

知乎用户 xyPROBLEM9x 发表

哥们，我，

全！都！要！.jpg

一群 e 意不买房的家伙，逐一发送 sensha！

知乎用户 良心 发表

结合整体市场表现可知，2022 年楼市已经基本出现了企稳迹象，预计 2 月份后有望见底企稳回升，进入 3 月份后，虽然三、四线城市返乡置业热度不再，但一、二线城市将迎来此消彼长的轮动行情，楼市整体可能出现小阳春现象。

春节长假期间，多个城市楼盘售楼处虽正常营业，但成交情况却未及去年同期水平。

返乡置业，历来是三、四线城市开发商非常重视的营销良机。

过去几年，不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施，且效果良好。不过，2022 年春节期间，开发商期待的三、四线城市返乡置业热潮，并未出现。

今年春节期间，各大房企纷纷推出联动打折促销活动，其中一些楼盘最高直接优惠几十万元。除传统的打折、特价房优惠外，不少楼盘还推出了到访送红包、砸金蛋、大转盘抽奖、全民 / 老带新成交现金奖励等，成交即送品牌家电、送车位、免物业费，以及舞狮、全家福摄影、手作、书画展、观影等春节专属优惠活动。

良心：新一线城市返乡置业热度高涨，购房迎来最佳窗口期了吗？

知乎用户 一个简单的人 发表

房子失去投资价值很自然就被抛弃了呗。

知乎用户 已读 发表

有些人呐，是该低价甩卖现有的房子还债了，@皮带

知乎用户 执着的小满​ 发表

我们老家前几年全国房价都一片大好的时候也跟着涨了涨，这两年已经降了下来。去年本地比较好的小区降幅都很大，本来就地广人稀，一般夏天晚上大家都出来乘凉聊天，整个小区看见的人都不多。就这情况还在不断的建设新小区，很大程度超出了需求。当地的工作机会有限，很少有外地人来这面找工作生活，更不用说购房了。

知乎用户 重楼​ 发表

项目从拿地到开盘的平均周期是半年，因此春节期间的新房成交下跌，对应的是 21 年 8 月前后的那批土地集中出让，如今的成交量早就可以预见。

唱空房价是政治正确，大家等不及要看房市放烟花。但理性来看，暴冷暴热的市场对社会都不是好事。

我们应该打击的是房地产 “投机” 而不是”投资“，而中国一直是将两者混为一谈的。在任何健康经济体的金融系统内，房地产都是重要的组成部分，房地产本身就是金融投资品，良好的房地产投资环境是经济的重要组成部分。

我们真正应该深恶痛绝的是什么？

炒房团。大批量买进一个地方房子，引发价格上涨，再统一提价卖出，把一些平均工资只有三四千块的小县城炒到一万两万，成功套现后功成身退，留下掏空六个钱包高位站岗的一地鸡毛。

“深房理” 事件。以合资入股、众筹等名义，教唆骗贷，非法集资，抬高房价。

部分中介平台。数据造假，曲解政策，制造焦虑，买家卖家两头吃，推波助澜抬房价 。

。。。。。。

我们需要打击的是这些投机行为，维护健康平稳的投资环境，因为普通老百姓真的很难接触到优质投资产品。是的，哪怕在房价未来几年大概率横盘或阴跌的情况下，我也认为房子是优质的投资产品。

因为社会需要房地产，房地产在过去 30 年也很好地完成了历史使命。

国家发展需要城镇化，城市建设需要资金，而房价 80% 的组成是土地出让金，出让金用以修路、建桥、盖新区，支持城市建设，城市配套的完善推高房价，高房价再推高地价，继续建设更多的新区。大家赞叹中国是基建狂魔，却不想想基建资金都是怎么来的吗？

只要城镇化的进程一天不结束，高房价就有支撑，因为这是国家需要。

那么城镇化的进程结束了吗？

《城市规划原理》里讲，城镇化率在 30%~70% 时是快速发展期，70% 以上城镇化速度开始放缓，再往后随着大城市病的日益严重，进入 “逆城镇化” 和“再城镇化”。中国这 30 年完美复刻了这个理论，目前城镇化率在 65% 左右，已经接近尾声。因为发展不平衡，有些前期扩张太快，部分新区出现空城鬼城，这一批房价下跌也是各新区领衔。

那么，既然城镇化已放缓，国家是不是不需要房地产了？

首先，城市需要更新，其次，地方需要土地财政，土地财政占地方财政总收已然过半。

这也是我不看好房产税的房价调节作用的原因。

税种的制定，不能影响人们购买行为。房产税的目的是在卖地难以为继的现状下，对存量征税，以代替土地财政。既然房产税大概率是以房子市值为税基，国家怎么会让房价崩盘，影响自己的税收收入呢？

我们是在等房产税的靴子落地吗？炒股的朋友可能熟悉，市场看的是预期。市场如果认为一个公司会亏损，在财报出来之前，股价就会跌到位，如果财报出来后亏损比预期少，对股价反而是利好，会涨几天弥补超跌，房价也是一样的，如果全社会都对房产税降低房价这一点预期很高，等房产税落地后，影响都没预期大，那房价会不会超跌反弹呢？

也许我们诟病的多是房贷利息，中国的房贷利率确实很高，但资金是有时间价值的，用年金的形式还 30 年房贷，对大部分人来说都是有利的。温和通胀是健康经济体的常态，房子仍是普通百姓抵御通胀的绝佳投资，总比大 A 好（手动笑哭）。

买了房的同学大可不必焦虑，短期看有房价可能有波动，长期看，考虑资金的时间价值，考虑居住价值，考虑学区配套等附加价值，多半不会亏。

但房价已经远不是以前那种动辄翻倍的年代，没买房的也可以慢慢挑慢慢选。

长效稳定的调控机制思路是对的，保持大部分地区房价稳定，让人们的关注点转移，回到工作生活中。

我也并不是什么理中客，13 年毕业去深圳，那时房价才两万多，14 年开始看房，已经与房东谈到要交定金了，因家里不同意没买成，一年后那套房子翻倍，我就感觉自己已经没有能力在深圳安家了，17 年均价到六万后彻底死心，离开时那套房已经是所谈价格的五倍。回到青岛时房价还没开始大涨，回来当天被限购，然后就是炒作峰会概念，一路上涨，深圳青岛两头挨打，有时真的觉得是上天在跟我开玩笑。

我对房价肯定是有怨念的，怨念自己这么努力，仍要不得不背负比别人重的多得多的三十年。连续几年都食不安寝不眠，房价带来的负能量已经严重影响到生活。

随着房价稳定，以后的年轻人会更轻松些，至于我们，大概是被时代牺牲的一代人吧。

回到问题，如何看待？房价低迷给了我们很足的议价空间，能从容选择，房价也许还能下探，而且在这样的市场形势下，国家会在利率等方面继续优惠。房价过高，继续观望，新区郊区，一定慎重，既不唱多，也不唱空，狂欢之际希望我们都能保持理性。

知乎用户 暖阳​ 发表

先说一下三、四线城市和一、二线城市的房产现状，是个很明显的两极分化。

三、四线城市的房产明显过剩，这个源头来自于房地产蓬勃发展期时开发商的过渡开发，开发带来的必然是拆迁，拆迁安置房是一方面，开发商自己开发的商品房是另一方面，两相叠加，拆迁户自然是不缺房，多余的想卖了变现资助子女去大城市买房，没拆迁的人本身在三、四线城市工资就有限，对于被炒得难望项背的房价大多是摇头叹息，有买的也是咬紧牙关、勒紧裤腰带去拼上一家几个人的口袋，真是旱的旱死，涝的涝死。

再加上一、二线城市的虹吸效应，很多三、四线城市的青壮年为了多挣钱、为了家庭生活都被吸引而去，这些生力军本是家乡的购房主力军，也没有了。

更别说有外来人口加入三、四线城市的购房人群了，那根本是不太可能的事，没有经济支撑没有发展的城市想反吸人实在太难，房产过剩，成交下跌就不足为奇了。

一、二线城市房产过剩吗，至少在未来一段时间是不过剩的，甚至是不足的，不然国家十四五规划中也不可能提出增加租房的建设，而且是长效的，这一方面是为了调控房价的措施需要，另一方面也说明了一、二线城市目前房产还不足于满足居住人群的需求，而这部分人群却大都来自于这些大城市的虹吸效应，带来的外来人口，即前面所讲的三、四线城市。

知乎用户 adol 发表

崩崩崩崩，崩崩崩崩…

请阅读者用命运交响曲的旋律去哼唱

知乎用户 青年闰土 发表

正常，只要智商正常的人都知道二线以下的房价除非当地外出经商的很多，要不然维持不了。

知乎用户 Hero 发表

春节期间大家都在家过年买什么房，中价也都放假了，这个数据有什么意义？别说三四线城市了，难道一、二线城市春节假期是挤破脑去买房吗，可笑的话题。

知乎用户 心倦​ 发表

说了是春节期间，所以数据样本其实不大，因为时间很短，参考价值一般吧，但是能窥见一些东西。

房地产价值本质还是人口的价值，所以一线 ，三四线 很正常，大城市的人口虹吸效应非常明显。

为什么上海在这份数据里面如此刺眼，很简单，他一直在持续的吸引人，不仅吸引江浙沪的人，更是吸引全国的人口往上海跑。

有办法么？没办法。

是我们愿意去上海拼死拼活么？并不是。

只是留在本地更加没有出路。

更多的话大家都懂了吧，现实就是这么直接，哪个城市更吸引资本，资本就往哪里去，人也就跟着去了。

知乎用户 会奔跑的蜗牛 发表

这种现象，我认为就是买涨不买跌的现象，全国各地的房子都跌了，想买的也不买了，都等着再降，所以就产生了这种现象，现在不光是三四线不行，一线城市也不行。

现在国家一直强调房子是用来住的，可毕竟是市场经济，资本掌握在少数人手里，我们普通人看不懂的。

知乎用户 XXXXXX 发表

目前房价对于 ** 来讲稳中有升，一切向好，贯彻保房价、保地价、坚决不降价的政策，在各级领导的关心下，各级政府、各级部门、各个开发商坚决落实，齐心协力，本着宁愿炸掉也绝不便宜卖地、卖房的决心，已经形成了平盘到微涨到大涨趋势。。

我们全面推进国家政策，统筹兼顾群众对高品质生活的需求，综合治理，融入其中，贯穿始终，切实抓好，扎实推进，加快发展，持续增收，积极稳妥，狠抓落实，从严控制， 严格执行，坚决制止，明确职责，高举旗帜，坚定不移，牢牢把握，积极争取，深入开展，注重强化，规范程序，改进作风，积极发展，努力建设，依法实行，良性 互动，优势互补，率先发展，互惠互利，做深、做细、做实、全面分析，全面贯彻，持续推进，全面落实、全面实施，逐步扭转，基本形成，普遍增加，基本建立， 更加完备，逐步完善，明显提高，逐渐好转，逐步形成，不断加强，持续增效，巩固深化，大幅提高，显著改善，不断增强。。。。

知乎用户 刘剑峰 发表

这个是环比数据不是同比数据吧？

知乎用户 滚去学习​ 发表

之前就说过了，一二线会经历一个短暂的回调期，三四线准备暴跌吧。一切都将价值回归。

知乎用户 秀如 发表

我们的大城市太大了，小城市太小了。但这个趋势还在扩大。

我觉得吧，

像太原这样的地方，作为中心城市，该加密周边的交通网，而不是：盖房子，圈地。

知乎用户 东风夜放花千树 发表

上海 二套房首付要 7 成 虽然本人很想置换前几年买的郊区老破小 但首付必须面临 3 成变 7 成，直接冻住了很多人置换的念想 。再者 经济不好 消费降级 房子这种大宗 流动性又不好 我有钱囤点茅台生肖酒不好嘛 这波总归是利好茅台

知乎用户 德国师爷德国法律 发表

价格涨不上去了，还不便宜。没人买了！

知乎用户 BIM 交通新动态 发表

2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成！专家分析，字字珠玑，请看视频！

知乎用户 心若冰清 发表

小城市的房子，没有任何价值，甚至比不上农村的

虚高的房价，下跌是早晚的事儿，一点都不觉得奇怪

知乎用户 卢枫 发表

这个时候反而应该赶紧往一线城市跑。

知乎用户 EEEE LUU 发表

今年，

TOP3 城市核心区域 50% 的房子，

TOP10 的 30%，

TOP20 的 15%，

其余城市的 1%-2%

可以维持住纸面数字上不贬值甚至反超。

此外的都是完犊子的命。

知乎用户 老风 发表

不知从什么时候起，流行一个说法，说是北上广深等一线城市，已经是完全体的资本主义发达社会，去那里赚钱，就跟出国去日美欧赚钱一个意思。

所以，小城市里的人，带着资本疯狂往那边涌。

然后导致现在的农村没了年轻人，大城市一寸土地几辈子难求。

我们这边山东沿海 18 线的小县城，开发商把公园拆了，把竹子挖了，把松树扒了，盖楼，盖楼，盖楼。

甭管住不住的下，甭管卖不卖的了，就先盖了再说。

据说我们这 18 线的小县城房价还在涨呢，我反正是买不起，只是看着那好好的公园，好好的绿植，就这么被挖掘机推平，心如刀绞，唉，这样的折腾，什么时候是个头呢？

最后贴一张小公园没拆完的地图，留个纪念吧。

知乎用户 抬杠小程序 发表

这个故事告诉我们，房价永远涨在某些地方是神话，再某些地方是真理……

知乎用户 安融征信 发表

地产商资金周转不过来，很大概率已经在施工的楼房会出现延期、减配、烂尾的情况

知乎用户 紫霄子 发表

说明还有下跌空间。

知乎用户 英雄一起去超越 发表

现在的人普遍有钱，三四线的房谁买吖，都是穷的不能再穷的人才买。

珠海的房价看了下居然还涨了 0.2%，一二线房价持续上涨，就很烦。

知乎用户 唧唧复唧唧 发表

和媒体反着干没什么毛病，你又不知道数据是不是骗人的。

我们没有感受过资本主义的毒打，外国人感受过啊。

而且当年的留学一代（社科生)，现在怕是一个个站在高位了吧

知乎用户 陈三藏 发表

三四线城市人口流失那么严重，本地人谁没有房？

知乎用户 苍月彻 发表

房价这东西，就是要看有没有愿意接盘。长期价格能到多高，就要看这里是人口净流入还是净输出，流入的量有多大。中国正在进入并将长期维持人口低增长，人口像大型城市集中的阶段。在房价上的体现就是，长期下去（最多 20 年），大部分省只有省会或特色资源型城市会保持一定增长率，其他地区很难跌但房子送人也没人要

对于房价还是那句话，你想去的地方房价一定不会跌，房价跌的地方送你你也不一定要

知乎用户 JJJ 发表

蒙代尔三角讲的是国家货币

你房价不也一样？既又还，咋不上天呢？世上能一直升空的只有飞出去的卫星

还有一点就是，这个社会是个整体，不存在说跌了三四线城市，一二线就安全了。作为原材料和劳动力储备仓库的三四线城市一定会拉一二线下水的。

知乎用户 Garfield 发表

要不然。

试试 0 首付、10 年后开始还贷、贷款 40 年、写上六个人名？

开发商再配合一波，涨个 50% 助助兴？

知乎用户 数风人 发表

一代人见证几代人的历史

知乎用户 毛毛 发表

别看它成交量跌几成。要看它 “爆跌” 了多么点儿价格。 人们都不傻，原来越明白，物有所值的道理，一个东西，它的价格远超过它的实际价值。 谁会买？

知乎用户 徐凤年和小地瓜 发表

房子 = 人口 = 生二娃、三娃

一线城市不管如何 对于人口净流入 有一定吸睛效应

三、四线呢？拿什么支撑快速上涨的高房价？

房真的不能再炒了

否则长期看 赚的都是断子绝孙的钱

知乎用户 苏堤春晓 发表

未来解决地方财政收入和基本就业的手段，很可能会是：对现有商品房征收房地产税 + 地方政府组织公租房获得租房收入 = 覆盖目前的大部分卖地收入

有没有想过：你现在买房，地方政府的人觉得你家挺有钱的，而地方上工资都发不出来，收你们保护费都要把收下的工资收出来哟

主要观点，千万不要高估地方政府，存在被收税养师医公的可能性，不要急着买房结婚生娃（这套一条龙相当于把人未来所有生产力贴现到现在）

知乎用户 西游记菜鸟 发表

小城市房价 人口都会流失

知乎用户 冬冬冬 发表

又是这种危言耸听的数据理论，看到这种标题最高兴的就是那些想买房还没买的人，他们会错误的以为房价马上就要下跌，楼市就要崩盘的节奏。

房地产行业是一个地域性非常强的行业，一个城市一个月的成交量下跌根本不能代表什么，只提成交量而不提供应量纯粹就是耍流氓，房价是多少？为什么成交量会下跌，下跌的原因是什么，成交的都是什么房源，买房的都是哪类客户，这些因素全都闭口不提，只是抓住一个成交量下跌大做文章。

如果你真的想知道自己所在城市的成交量是不是真的下跌了，最好的办法不是去网上查什么备案数据，也不是盲目的相信这些专门做数据糊弄人的网站，而是亲身去当地的各个售楼部转一转，这个售楼部真实成交情况，这个售楼部有没有房托，这个售楼部置业顾问的精神状态，都可以很好的反映这个楼盘的销售情况。

知乎用户 时耕科技​ 发表

作者：小时，公众号：时耕科技（SG-TIMEWORK）：深耕商业地产 14 年，现已形成以大商圈、智慧园区及 IT 服务为三大核心业务的软件企业。服务过华润、万达、华侨城、碧桂园文旅、大悦城等中国知名商业地产 50 强客户。

根据 2022 年的春节期间，一些城市的数据来看，除了个别城市有业绩上扬的现象以外，其他众多城市的行业整体数据明显处于下滑状态。这直接表明今年的春节销售量，是远远低于，往年春节的销售量。

数据显示，截止到 12 月，三四线城市的新房库存已经达到了 2.24 亿平方米，在连续 37 个月同比增长的推动下，创下近 5 年的新高。

总结 2022 年 1 月数据，29 个重点检测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降了 43% 和 58%，成交面积环比下降 37%，同比跌幅扩至 46%。

不过，最近的楼市调控也非常多，仅 1 月一个月，就已经有超过 66 次楼市调控，其中公积金政策宽松，人才购房补贴等成为了重点项目。

——京津冀新房价格环比微涨 0.05%；——珠三角新房价格环比上涨 0.01%；——环比涨幅前十的城市中，长三角及珠三角经济圈，共占 9 席，西北城市仅 1 席。

目前，在房住不炒主旋律下，信贷逐渐缓和，补贴力度也在不断增大。

相信在不久未来，房地产还会又一波小高潮。

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知乎用户 A 哥聊房 发表

不光是三四线城市，一线城市特别是深圳的数据其实也不好看，深圳整个春节期间一二手房基本接近零成交（新房 0 成交，二手房成交了 1 套）。

但是根据往年的数据来看，通常来说春节期间是返乡置业的好时机，会出现这种情况主要有以下几点原因：

1、购房预期回落，购买力下降；
2、人口外流严重，住房需求萎缩，大部分返乡置业的人变少了，要么在外地已买房，要么准备在自己工作的地方买房；
3、买涨不买跌，目前房价还在回调期；
4、楼市仍在深度休整期，一二线城市还没有恢复元气，而大部分三四线城市和县城的房子也因产业、人口，土地的基本面较弱决定了未来会越来越过剩。

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知乎用户 归去来兮​ 发表

坐标四川东南二线城市，以酒出名。这几年拆了很多地，修了很多园区和新房。

以前房价 3000 出头，自打碧桂园来了以后，房价蹭蹭蹭地往上涨，甚至有些市区的楼盘能叫到 1w 多…… 怎么敢的哦

前两年我们镇上新开了至少 10 个楼盘，均价都在 5000~7000，而且听说有钱还只能买 3 年以后的期房，现房没有…… 可真敢

20 年的样子，我妈给我打电话，说我们家对面新开的小区，现在外面 5300 的房子，我们占地了的可以 4500 买，要不要买一套。我说首先，我们不缺住的，每年就回去那么 2、3 次，买来空着没意义；而且这两年修那么多房子，我们这个城市，哪里来那么多人去消化这么多房子啊，这个价格肯定会跌，此事作罢。

然后上个周，跟我妈打电话的时候问我，上海的房子跌了哇？我还很好奇她为啥关注这个，下一句就说，小区对面的房子已经跌到 4100 了，还好当时没买。我说再看看吧，明年估计就 3000 多了……

在我们老家这种三四线城市，人口也就那么多，也没什么支柱产业，社平工资 3500，外出上大学回老家工作不到 30%，拿什么来支撑房价啊？梦想嘛？

知乎用户 吴下阿辉 发表

一、近期看，房价大涨大跌都不不可能。大跌，国家不允许。大涨，国家也不允许。横盘中等待变局。

二、中期看，需求决定供给，一二线、省会城市楼市会松动复阳，因为人口净流入，有人口才有住房需求。其他城市楼市进入寒冬大概率事件。

三，长期看，楼市黄金时代已经终结。人口缓增长、负增长，没有接盘侠，70 后、80 后、90 后解决居者有其屋问题，意味着 00 后可以继承房屋数量大于等于 1 套，接盘侠何在？

知乎用户 沉吟 发表

最近只有成交量下跌的新闻，但是你从来看不到房价下跌的新闻，联系之前海南岛的恒大项目，说明房子就算空着、就算炸了，也不会便宜卖给你。

爽文的含义就是得不到的幻想，只能看一看。

知乎用户 惑香正气水 发表

买什么房子，大家都不买，等着看好戏吧，买了还贷款一直还到 60 岁，期间都不敢生一场病，生一场病就什么都没了，物价一直都在贵，就没见工资在涨，辛辛苦苦一辈子，自己什么也没享受到，都在为一套房子，最后死了什么也没有，一辈子过的毫无意义，自己的一生都给某势力做了垫脚石，成了供血站

知乎用户 开心保 - 五月妈妈 发表

人口只净增长 48 万，房子能卖出多少就不言而喻了。无论是房价的红利、人口的红利，抑或是婚姻的红利，都在下降，当然会影响房子成交量。

我们做一个大胆的预测，在未来的两年时间里，暴雷的财富产品、房地产公司必然不止现在的这几家。

而国内绝大部分三四线城市，甚至是部分二线城市的房价都不容乐观。

除了房企理财产品暴雷，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得关注。

12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%：

先简单说几个概念：

基准利率是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。

实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的最终结果。

LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率。把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终得出 LPR 利率。

LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

为什么要推行 LPR 利率？

央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。

国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的一些经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方。

市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

我们再来看看今天的市场行情，LPR 下调的新闻一出，地产股纷纷大涨，其中有 27 支涨停：

当然，上涨的板块并不仅仅局限在房地产板块。

房地产周边题材——建材家具、建筑装饰、公共设施也纷纷大涨。

此外，住宿餐饮、纺织业、服装、文体传媒也如期反弹。

从以上信息中，我们也能看出此次下调 LPR 的一些端倪，这里就不用细说。

有人会问：

LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？

现在，**「答案」**无人知晓。

但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归**「居住」**属性。

过去炒房客们随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本已经结束了。

房地产之所以还被定义为**「支柱产业」**，主要还是从整体经济稳定的角度出发。

毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。

对想要通过投资房产或其它金融产品，实现财富快速升值的朋友，小开在过去的文章里，一直强调：

做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。

有一句话很贴切：

当你看中他的高利息，他看中你兜里的本金。

银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过，理财收益率超过 6% 就要打问号。

很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。

抛开房地产话题，在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态。

就在几个月前，北大毕业卖猪肉董事长曾表示**「年轻人最重要是发财不是理财」。**

他还补充道：

一万月薪当然是月光族，但是如果有十万月薪，这种情况就不会出现。 所以说年轻人理财，能理多少呢？ 三五十万、一两百万能理出多少东西来呢？ 所以说年轻人应该去发财而不是理财。

大家看看，这才是真正过来人说的话，而不是那些劝你拿 100 块钱去理财，或者买理财网课、理财书籍的毒鸡汤！

其实，并不是每个人都适合投资理财，也不是所有的投资理财都可以保证只赚不赔。

很多人觉得大机构和明星基金经理们炒股、炒基，肯定可以做到稳赚不赔，坐收渔利。

可就在去年，云南白药被爆炒股赔了 15 亿。

该新闻一时间炸开了微博热搜，让成千上万的吃瓜群众惊掉了下巴。

我别的倒是不咋关心，但就这赔掉的 15 亿，得卖多少管牙膏、多少支牙刷才能赚出来呀？

同样是在 11 月，某知名 600 亿基金经理英年早逝。

该基金经理历任基金的收益情况如下：

可以看到，其中有 7 支年化回报超过 14%，但也有两支早年运营的基金年化回报并不理想，甚至为负数。

至于蔡某新任职的基金业绩则出现严重的滑铁卢，年化一个是 - 25.79%，一个是 - 40.36%。

市场行情虽然有波动，但这种收益水平用**「惨淡」**来形容绝不过分。

对于一位明星基金经理来说，自然是如坐针毡，压力可想而知。

就理财这件事来说，我们的要求往往并不高。

只要拿到 5%-10% 的年化收益就 ok，可人家盯着的却是我们的本金。

股市、基金本就有风险，信托一方面最近几年也有很多暴雷的新闻，另一方面还有投资门槛。

P2P、比特币这些就更别提了……

所以，从收入和储蓄水平、消费习惯，以及理财投资的安全性来说，年轻人通过理财暴富的路很难走得通。

我是五月妈妈，九年保险从业经验，专业 + 亲历，为你精选好保险~ 有问题私信！

知乎用户 没有的阿吉 发表

对于成都来说，100 平方的房子

2 万一平方！降价 1000 元，也就降价 5%

也就是便宜 10 万块钱！！如果贷款 20 年加上利息就便宜得 20 万！

大伙可知道 10 万块钱什么概念不？？

猪肉成都最近 10 元一斤。也就是能买 1 万斤猪肉

一天 1 斤，就能吃 1 万天，一年 365 天，也是 27 年左右！！也就是 tm 的西历 2050 年

房价便宜 1000 一平方影响够大吧关乎 30 年猪肉

知乎用户 叨叨 发表

非房地产相关行业，所以不能说有很准确的数据支撑，只能说感受

1、近两年大环境差，普遍裁员潮、降薪潮让很多人都没钱了或者不敢花钱了

答主在重庆，最近重庆法拍房量我感觉是有明显增加的，具体表现在刷抖音都能看见同城中介的法拍房介绍视频以及在小区车库都看见了本小区的法拍房小广告。这就等于，有很多人房贷断供或者资金链出现问题了，简言之，大环境没钱了

2、有购买力的人群信心不足

大部分城市房产保有量大，有购买力的人口净流入少，所以买房主力其实一直是那些手里有点钱的城市常住人口和投资客

在这些城市，买得起房的人，早就有房了甚至不止一套，没有房价上涨的预期，觉得近期没有投资价值且经济环境不好，自然就会很谨慎，宁愿把钱攥在手里，也没有很强的意愿再去做投资，自然交易量就会下跌

买不起的，在现在的经济环境下那是真没办法突然买得起。。。

知乎用户 AilF 发表

无论几线城市，高房价永远是在赚 “断子绝孙” 的后代钱。现在物价飞涨，薪资却没有大的提升，新房交易量下跌是正常现象。打跑了地主，新时代来了房东，众多无产阶级最后还是佃户的角色，受苦的还是打工人而已。搞不懂这种话题有啥可讨论的…

知乎用户 别讲道理 · 征服 发表

刚需房本身就是一个自我欺骗。

我在上海租房十几年了，从来没后悔过不买房。

我完全买得起，但一想到花十五年的收入买一个会把自己绑住的东西，完全是找虐。

十几年来，我一直租住两居室，从月租两千多，到月租两万多，虽然房租涨了十倍。但是，我两千租的是闵行 70 平的普通装修老破小，两万租的是内环（伪）富人区 150 平的豪华装修带新风、地暖、全套日本进口家具家电的大平层。从来没有因为房子而影响过事业发展规划。

就我现在住的房子，全款买的话，至少一千两百万，这还是已经超过二十年房龄的老房子了，我之所以说这是伪富人区，因为第一波住户大部分都搬走了，70% 住户都是租户。同样档次的新房一千五百万也打不住！让我自己花一千多万买一个房子住，真舍不得，毕竟这钱是我纯靠自己工作赚来的，一千万就算不考虑理财增值，都够我过三十年的高质量生活了，拿来买房太浪费了！而且，我真不觉得我会在上海生活一辈子，就算真的生活一辈子，我也不希望里面有房子的因素。我十几年来给房子添置的东西加起来不到二十万，而且大部分都是可以搬走的，我也从来没有因为那是租的房子而影响我不去添置某些需要的东西，反而让我少花了很多不必要的钱。其实要不是为了方便父母来住，我租 70 平米的小两居足够了，大房子反而经常让我觉得在家里的效率低，去哪都得十几秒，打扫也费时间，让我不得不雇家政。我北京出差去过大学室友租的合租房，卧室 + 公共卫生间 / 客厅 / 厨房，只要素质都足够高，住的也很和谐，毕竟单身青年除了睡觉，在家里待的时间很少，大房子属实浪费。

我父母在三线城市，从结婚到 15 年一直是租房，20 年卖掉房子又开始租房住了，不算现在住的房子，租住的时间最短的一个房子也住了七年；

我爷爷 70 多岁从农村出来，到现在 92 岁，一直都是租房，住的时间最短的一个房子也住了八年；

所以，买房从来都不是刚需。

比起房子，自由才是刚需。所以我也是坚定的不婚主义者。

知乎用户 没事就瞎折腾 发表

地主家的地多的是，佃户奋斗一辈子也不一定能买上地。

数据看着很爽，实际价格没降多少。

二手房在手里压着不卖，降价的少，拿着不卖的多。

新房目前还扭扭捏捏，送车位、送家电，就是不讲价。

等看看什么时候房子能大幅降价促销吧~~

目前还是买不起~~~

多套房的人不在意价格，在意价格的一套房都困难。

表面看是房价问题，深层次还是分配问题吧，贫富差距太大了。

知乎用户 艾薇拉旅行者 发表

数据大家都看到了，也不知道准确不准确，我只分析自己肉眼能看到的部分。

1. 这次春节回家在农村老家待的几天，我有个习惯，每次回家都去村里转转，看看曾经在哪个坑里游过，爬过哪棵树等等，看的过程中，发现村里已经空心化到几乎没有人了，曾经的大村现在长年只有几户人家。我想房地产也是吧，它的走势一定是从底部开始的，先是农村，再是乡镇，这两个在北方地方，尤其是没有资源，没有特色的地方更是严重，说实话已经算是被放弃的地方咯，年轻人不会待的地方。然后是县城，最后扩展到二线城市。

2. 跟家里人聊，挣钱越来越难了，之前村里好多人靠电商，淘宝挣了不少钱，今年不用说了，言谈见悲观了很多。整体来说大家看不到未来的好的预期，红利对普通人越来越不友好。

3. 人口，走在县城，到处都是房子，县城人口有 80 万，但能在县城生活的少之又少，都去外地打工了，但打工的工资跟物价涨幅真的差了很多。我认识几个做招聘的，他跟我说 5 年前找临时工，干十个小时大约在 120 左右，五年过去了，现在几乎还是这个价。但这中间物价涨了多少，钱越来越不值钱了，当生存出了问题，人就会为了生存减少其他的消费。

4. 人压力太大了，别的不说，有兴趣的可以统计，明显感觉这几年 ZS 的人多了，为什么？浮躁的社会压力呀！而且呈现年轻化的趋势！

先写这些吧，总之，这些事上面肯定看到了，但是不好管了。

知乎用户 gaara 发表

不知道多少人还记得初中思想政治课本里面一幅图

两个老太太聊天

老太太 A：我存了三十年的积蓄，总算在前几天全款买了房

老太太 B：我三十年前贷款买的房，前几天刚刚还完房贷

当时年纪小不懂事，看到这图感觉有点懵

现在回过头想想，唉 ‍ …

知乎用户 逍遥羽​ 发表

经济整体形势下行，上面要求稳字当头，一线城市情况房价应该比较稳定，但二三线城市就难说了，就这，央视财经还在旁敲侧击，哈哈哈哈！

知乎用户 牛奋​ 发表

市场成交下跌只有 2 个原因：卖方惜售、买方观望。

目前，卖方惜售似乎不成立，那原因只有一个 “买方观望”。

买方为何不买房，原因只有 2 个：自住、投资。

房住不炒，理解了国家政策，知道 “投资” 房赚不到钱，那这部分人就不买房了。

剩下的原因只有一个：自住买房，如何提振。

自住买房，原因只有 2 个：婚房、改善住房。

农村男青年找对象难，所以小城市婚房就卖不动；

本地人士改善住房，前几年有能力改善的都好几套房了，这部分需求也少了。

所以小城市房子成交下跌了。

如上分析，开放商要提振成交，办法有 1 个——“帮着农村青年找对象”，

对象找到了婚房就卖出去了。

捆绑销售、互补产品策略，一直是开放商的拿手好戏，

以前，买房送学校、买房送工作、买房送车，都用过，

现在 “买房“就不能搭配——” 介绍对象”？

说不定，这就是房企的新蓝海。

知乎用户 秦一鸣 发表

怎么看？

躺着看

三四线城市基本人口净流出了 (高铁站也修好了，年轻人外出务工更方便了)，也就是只有本地人才买，炒房客投资客脑子瓦特了才到三四线屯房，前几年新上项目不少，现在都还没修完哪。

现在唯一接盘希望就是农民进城了，但农民他首先得有钱啊，你就是发放无息贷款，很多农民也不会贷，自己几层小楼住得好好的，为啥要去城里挤鸽子笼？除非你把地全收了，不进也得进

春节回家感觉老家明显萧条了，人少了，除了车站人多一点，其他地方一点不热闹，完全看不出过年的气氛，对面卖肉的摊位两扇猪肉居然都没卖完，往年那可是供不应求的。过年啊，猪肉居然滞销了，这是什么征兆啊？

再去新区转了圈，一问长辈新房房价居然比前几年还低，说好的房价只涨不跌呢？

考虑到出生率，三四线这就是妥妥存量市场了，不要有任何妄想有人接盘 (除非国家出政策把首都迁到你们市)，三四线你要有房自住也就罢了，要是有几套的，留下位置最好的，其他赶紧出了，打六折也要出，不然后面就真砸手里了，位置不好的一个月几百块都租不出去你信不信？

知乎用户 大大的叶子 发表

根据监测数据显示：2022 年春节假期重点 15 城，包括上海、重庆、深圳、广州等新房成交仅 959 套，同比下跌 42.1%，创近五年春节新低，其中返乡置业潮发生地的三四线城市，同比更是跌幅超九成。

众所周知，2021 年国外房价普遍上涨 20% 以上，美国房价就涨了 28%，反观国内房价基本没涨，并将房住不炒的政策落到实处。那么，这到底一种什么样的现象？为何三四线城市新房成交量下滑，购房者该如何理性看待房产投资呢？

一、基本盘现象：房价快速上涨，为何如今难以为继了？

我们要知道，十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势，而 GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。

• 彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限，尚有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都有很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在所谓 “青椒” 这个物种。

那时大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。比如要是能考个研究生、考个 CPA 司考等，你就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满，还要去谈各种能力和纷繁复杂的特长等。

此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准，确保我们自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。如今人均 GDP 已经突破 1 万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱的这个问题。

与之对应的是，十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配的问题。而现在已开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。

• 也就是说，这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值，尤其是去除炒作的价值后，必然是难以继续上涨了。

二、深入解析：为何三四线城市新房成交量会下滑？

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟时，一般资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌。

比如 A 股，在 2015 年大牛市结束后，就很少有整体性大涨大跌，除了 2018 年熊市外，都是以结构化的特征出现。
比如白酒，近些年总产量和总销量迅速萎缩，但中高端白酒非常火爆，白酒三巨头谁没扩产？小型白酒企业关门大吉的不要太多，大型白酒企业市场份额上涨，利润多到能数不过来的成都。

• 其实房子和白酒没有太大区别。实际上在 2010 年之后，我们就有大量农村房子空置，或者两三层小楼只住了两个老人，但农村房屋过剩并没有影响到 2012-13 年、2015-17 年的两轮房地产量价齐升。

我们参考白酒行业的投资逻辑，可以把房子做一个分层：

A、一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；
B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；
C、二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；
D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；
E、三四五六线城市的市区新房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；
F、三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；
G、农村房——土酿。

大概估算下：2010 年 G 就已经过剩，2013 年 F 就已经过剩，2016 年的棚改货币化之后 E 已经过剩，到 2021 年 D 可能也已经过剩。

但 CBA 这三类房子，目前并没有到过剩阶段：一线城市、好地段、高品质，这种房子肯定是稀缺的。实际上也只有 CBA 这三类房子，能够称得上是资产，具有长期的抗通胀保值功能，下边 EFG 基于城市经济活力和新增人口减少，买房只能算是消费，几乎没有保值功能。

• 总结起来就是：缩毒圈模式早就开启，每一轮上行周期都会导致一类房产过剩，从 G 逐渐推进到 F，到 E，再到 D。CBA 将具备长期价值，缩毒圈缩到 C 这里是不是会结束无法预测，但 B 和 A 一定会像其他发达国家一样，步入稳定增长的后半程。

三、最后，我们购房者该如何理性对待房产投资呢？

从 2021 年末起，除了房企理财产品暴雷外，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得我们关注。那就是 2021 年 12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%。

我再给大家普及下基准利率的概念，它是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往我们听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。最终银行实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的结果。

• 可以说，LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率，我们把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终就能得出 LPR 利率。而 LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

我们为什么要推行 LPR 利率？央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方，市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

那有人就会问：LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？现在答案无人知晓，但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归居住属性，过去炒房客随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本结束了。

房地产之所以还被定义为支柱产业，主要还是从整体经济稳定的角度出发。毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。但对想要通过投资房产实现财富快速升值的朋友，我再次强调：

• 做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。有一句话很贴切：当你看中它的高利息，他看中你兜里的本金。银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过：理财收益率超过 6% 就要打问号。

• 可是，很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。如今我们在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态，尤其是房产。

最后的话：我们一定要抛开古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维

从总量角度看，房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多，对房子总需求自然增加，反之减少。也就是说，净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化。其实这是一种古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维，已经不适合现在的情况。因为房子够了，就认为房价要大跌，这纯粹是一种整体思维，并没有考虑到结构分化。

• 我大胆预测，2022 年市场仍会保持一定的下探，购买者也要继续理性面对，刚需群体会慢慢进入市场，同时，投机者会更谨慎甚至退出。

知乎用户 倒吊喵 发表

看啥看啊 知乎上一个个都分析的头头是道 哪个 15 年前分析出房价暴涨去屯房子了 房价的事要是这么简单 知乎上就得出几万个是亿万富翁

知乎用户 吴师傅​ 发表

前地产行业打工人，现在也很多朋友仍旧在这个行业里。恰好之前也是服务在题目所讲的 “三、四线城市甚至更下沉市场”。

拉动房地产的，一定是外来人口的流入。所以一线城市的房价虽然涨不动了，但成交量依旧妥妥的稳步向前。

而地级市、县城市场，其实是一个非常凝固的市场：

• 常住人口低于户籍人口（都出去打工了）
• 缺乏产业支持（当地居民平均收入不高）
• 刚需购买力逐年下降（人口出生率降低）

再经过前面这么多年一拨又一拨的割韭菜，完全是透支了有限的购买力。之前能上车的都上车了，而没有上车还在观望的，不是不敢出手，实在是手里没钱钱。

加上最近两年众所周知的大环境，更加让大众不敢轻举妄动，show hand 置业。留点现金在手里，总是最保险的。

新房成交量下跌，YQ 只是诱因，但不是决定性因素。

主要原因还是在于供求关系在前几年就已经失衡了，小地方上没产业，搞农业、旅游什么的，周期长，投资大，地方政府没钱。

搞制造业呢…… 愿意呆在内地小城市的人，大多数都是好吃懒做，哪里吃得下珠三角世界工厂流水线那个级别的辛苦。年轻小伙子和小姑娘都愿意去服务业，很多内地的制造业工厂连工人都招不到。

转了一大圈，还是房地产是为 GDP 数字添光彩的最佳工具。

可…… 黄金时代真的过去了。

还有没有跳出这个行业的旧同事，依旧在观望。前几天一个朋友就约我吃饭，问我要不要换跑道？

他从大学毕业就进了地产行业，一口干了十多年了，从置业顾问到自己接项目，挣了不少钱，也欠着不少钱。

现在不做地产销售了，一下子之间不晓得路往何处去。

这是很多中年人的困境，产生职业依赖以后，看着船沉，却无能为力。

我给他说：不要指望这个行业会重回好时光了，二线以上城市还行，我们所在的小地方，基本无望了。

我也鼓励他：你在这个行业的思维逻辑、为人之道能带走，去换个行业一样用得上，别恐惧自己会一夜清零，没那么糟糕。不要觉得换个跑道就连走路都不会了。

给各位年轻的朋友分享一点人生经验：

过去老一辈 “干一行，爱一行” 的祖训，在今天其实有点失效。

各位要好好工作，努力提升自我。但也要做好自己所在行业会被革命的心理准备。

在这个时代，没有什么是不可能的。

知乎用户 合肥小鳄鱼 发表

一、不管大城市，还是小县城房价都是投资驱动，已经没多少刚需了。只是小县城的房价外地人已经不相信他还能继续涨了。外地人不会去投资，本地穷人也买不起了，所以需求极少，房子卖不动了，这个就是恒大出问题的根源。1.42 万亿的存货，预收款只有一两千亿，大部分房子卖不掉，没人接盘。

想让小县城的房子都卖掉有两条路，让投资客接盘或者让无房的穷人。只有继续大幅上涨，投资客才有可能接盘，小城市涨起来有点难，但是穷人没钱，房价下跌速度又慢，穷人想接盘难度也大。

二、现在很多人又在出点子了。爆炒一二线城市，让大城市房价暴涨带动三四线、小县城去库存。

其实 2020 年，2021 年已经开始这么玩了，深圳、杭州房价暴涨，但是三四线城市房价没动。房子还是不好卖。后来恒大暴雷，三四线楼市一下冷了。

三，再次爆炒一二线城市的可能性是有的。炒到什么时候才是头，我还真不知道。

四、大城市的房价难说，因为还是有很多人愿意去大城市里面投资的。

我是小鳄鱼，雪球 5000 多粉丝，合肥的地产中介。欢迎关注过，一同探讨。

知乎用户 猫南北狗东西 发表

记得好像四五年前就有口号说房子是用来住的，不是用来炒的，然后我爸信了，结果就是县里的房子看着他从四千涨到了现在的八九千一平。

后面最近两年也老有人流传，说马上要取消学区房了，别买了，到时候肯定掉价的，结果就是县里最好的学区房在最近几年暴涨，县里最贵的房子就是中学附近的，一万三一平还一房难求。

坐标三四线城市，宿迁下面小县城。都说江苏苏北不发达，但是房价确实没有一点不发达的迹象，上一辈人奋斗大半辈子，勉勉强强够个首付罢了。平时跟朋友开玩笑的都是，这挣工资的速度，根本跟不上房价涨的速度，所以这也是为什么现在房子卖不动了，就拿我们县城为例子，如果不是为了孩子上学，很少有人会选择学区房，那地方比其他地方贵的不是一点半点，不考虑学区的因素，那住城东城西还是城南也就不那么重要了，现在家里都有车，你就是住郊区也就几脚油门的事情，但是还是挡不住地产商想拿地的 “潮流” 看别人房价那么高，就觉得现在拿地不亏，只能比他更高，最后供大于求自然而然的就有剩余了。

知乎用户 茹毛饮血​ 发表

看到这里，大家肯定心中一紧，高居不下的房价终于要开始下跌了吗？

虎年正式开工。今年的 “返乡见闻” 中，一个话题持续火爆，那就是三四线城市的返乡置业潮彻底落幕了。

自媒体同仁所罗列的数据可谓一个比一个惨淡：

无锡春节期间 60 个在售项目中，约 1/3 的项目每天仅有 1 套成交；

绍兴、温州去化率基本上 20%，而且以价换量没效果；

芜湖只有一个项目成交超过了 10 套，阜阳仅有三个项目在 10 套左右；

云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近 200 组，但也只认购了 4 套。

各大机构的统计结果则在宏观上印证了虎年春节返乡置业到底有多冷：

据 CRIC 监测，40 个重点城市在春节周（2021 年 1 月 31 日 - 2 月 6 日）成交量仅为 44.5 万平方米，环比下降 84%，同比下降 40%，与 2019 年同期相比降幅也达到了 13%。

据中指监测数据，2022 年春节期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积与去年春节相比下降 51%。

这里面，更依赖于返乡置业的三四线城市，成交量降幅尤为明显。

从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近 100%，其余城市成交均回落，而返乡置业主要发生地——三四线城市，同比跌幅超九成。

这到底是什么原因造成的？难道是 “老家” 的房子突然不香了？

返乡置业潮的退潮，并不是在今年春节突然发生的。事实上，至少从公开报道来看，关于返乡置业退潮的消息，以及持续了几年。

但今年尤其有代表性。

一方面，今年返乡置业潮的落幕不是孤立发生的。

比如，二线城市在春节期间的交易量也下跌了 50% 左右。哪怕是一线城市看似接近 100% 的增长，但主要也是因为上海、和北京，且尤其是上海——同比上涨超 300%，来带动的。

而深圳、广州，同比下跌 20.3% 和 84.5%。

当然，这里面有偶然性因素的作用。比如，受疫情影响，春节期间的返乡人群规模有所下降，一些项目甚至春节期间未开放。

此外，当前调控背景下，购房者的观望心态加剧，出手更犹豫。

而房企 “暴雷” 声不断，也影响到购房者的出手积极性。

但是，更主要的原因，还是楼市的拐点确实到来了。

俗话说得好，大河涨水小河满。现在，楼市面临的窘况是，一二线城市的 “大河” 水位也出现了告急的迹象。如此一来，多数三四线城市、县城楼市的萎靡，也就成为必然了。

在这一点上，购房者确实不应该有侥幸心理了。

有两点主要依据。

一是人口基本面。

2021 年，全国人口总量净增长只有 48 万人，创下数十年来的新低。有专家预测，在今年，我国或许就将迎来总人口的 “零增长”。

而在全国 357 个城市中，已有 155 个城市出现了常住人口负增长，占比接近一半。

这种情况下，购房尤其是投资购房 “踩坑” 的几率变得越来越大。这里面，人口流失最严重的三四线城市，特别需要警惕。二是，过去的返乡置业潮其实在很大程度上，是建立在一二线城市和三四线城市的户籍阻隔之上的。

而近几年随着一二线城市落户门槛的普遍降低，人口往一二线集中的趋势变得更明显。至少，更多人看到了在一二线城市安家落户的希望。在这样的背景下，三四线城市 “老家” 的房子，自然也就变得没那么香了。

当然，考虑到不同城市的人口、产业、区位、政策、调控等的差异，一二线、三四线城市楼市的走向不能一概而论。但是，总体上，城市能级越高，房子保值力越强的规律，在今天及未来将体现得更强烈。

一句话，留给三四线城市、县城楼市的时间，真的不多了。可以说，在缺乏人口、区位基本面支撑的低能级城市购房，只有两种情况属于例外。一是为情怀买单，二是，确实做好了在老家 “躺平” 的准备。

一直以来，房价这座大山都压的老百姓喘不过气来。除了那些炒房者和既得利益者，房价下跌实乃民心所向。

自从中美贸易战开始以来，国内经济或多或少受到很多影响。尽管紧随其后的新冠疫情得力于政府正确指导被控制住，使得中国成为全球少数在疫情期间经济仍保持正增长的庞大经济体。

但是高速增长的经济开始增长疲软，大家也是看在眼里。再加上人口出现负增长现象，部分城市房价在这段特殊时期也产生了下跌的苗头。

毕竟，房地产绕不开人口，“长期看人口、中期看政策、短期看金融”，某大佬经验之谈。

小编认为，房价下跌是必然的，只是不会像 20 世纪日本房价那样急剧下跌。

三、四线城市因为竞争力不如一二线城市，大城市虹吸效应会更加明显。

所以在未来，三、四线城市的房价下跌幅度肯定会很大，呈逐年下降趋势。

至于下跌多少，则要视具体情况而定。

一、二线城市，房价也会跌，但在包含政策在内多种情况因素影响下，这些城市的房价就算下跌也不会太过夸张，跌幅不同罢了。

要知道自从房地产泡沫被戳破后的日本，即使出现了三十年经济不再增长现象，现如今东京地段的房价仍是呈缓慢增长趋势。

在当前，无论在哪，闭着眼买房都可以躺赢的时代，已经彻底过去。

不夸张地说，买房，越来越成为一个技术活。

知乎用户 赵创 发表

我都三十三了，每次相亲没房就靠后，现在有点钱了，看这情况买了就是接盘，算了，不买了，一套四五十万的时候再买吧，不然就飘着吧，无所谓了

知乎用户 lee 发表

首先房价下行没问题，人口支撑点已经消失，房子却越来越多，一进一出，房子投资跟保值价值连年俯冲。

打掉学区房，磨平差距，促进教育公平，最后压低房价，把年轻人从沉重育儿负担中拯救出来，让年轻人剩下点闲钱生孩子。这是大势所趋，并且是接下来的重点问题。

有购房需求的同志们，可以继续观望，现在一手房源大量堆积，都在死撑，到时候有人撑不住开始断尾逃生的时候，会卷到连妈都不认识。

现在买房的是大爷。看着就是了。

但分析东西也要严谨可靠啊，不能随便搞点什么就开始大家一起煞有介事的讨论起来。

文章第一句根据诸葛找房数据……….……

我就是上面提到的重点 15 城里的，这一听就是个找房软件，可我根本没听过这个软件。

我们这 58 同城，安居客，贝壳还有本地房产网占领整个找房市场。

所以重点 15 城的房管局给诸葛找房提供了官方数据？？

扯呢，这是 2 月 7 号的新闻，2 月 7 号大年初 7，当地房管局开没开工还不知道，总不能 15 个城市的房管局第一天上班就先整理了份数据先拿给诸葛找房吧。诸葛找房这是什么面子什么地位？

再说春节成交，开年就急吼吼的去过户的绝不会占多数。

或者是其他软件给诸葛找房提供了他们自己的数据？

扯呢，同行之间没互捅刀子就算很有素质了。

所以我想来想去，这大概率就是诸葛找房他们自己的数据。

那么问题来了，我不知道诸葛找房在其他城市的占有率如何，反正在我们这城完全没有使用率，趋近于零，

所以你这数据有什么用？

知乎用户 一个哈哈哈的人 发表

说那么多，就是不说啥时候降价，我还准备上车一线呢

知乎用户 世界安静 发表

几乎成大家公认的事实是：三四线城市房价没有前途，成交量下跌不意外。

我想逆向思维反推以下几个问题：

① 三四线城市房价会暴跌吗？不会的。有些四线房价还没有当地县城房价高，基本不超过一万，三线城市房价不超过 2 万，**三线城市暴跌能从 2 万跌到 8 千吗？四线城市暴跌能从 8 千跌到 3 千？由于单价相比较一二线城市不高，所以下跌空间有限。**但是！

但是！可能卖不掉！卖不掉如果还不住又租不出去那就悲剧。

为什么说可能卖不掉，这和位置有很大的关系。鹤岗的房子大家看到几万一套，难道整个鹤岗房子都几万一套吗？

② 三四线城市房子还能买吗？如果不能买，难道那些在一二线买不起房子的人就不置业了吗？

**并不是所有人都买得起一二线城市的。**那买不起一二线城市的青年怎么办？

买三四线小学初中好学区的房子，该城市重点高中对面或者旁边的品质好的房子。

为什么？

①无论一二线城市再怎么虹吸，三四线城市都是有常住人口，这个人口会不断流出，但三四城市不可能消失。有人就需要住房，需要住房，房子就能买。

② 从权贵到底层，没有哪个家庭不重视教育。无论城市怎么扩张，重视教育的观念永远不变。

③ 这些房子在三四线城市里抗跌抗坑，不愁卖也不愁租，有学生就有家长，有学生有家长就有商业需求。退一万步，还能住和留给娃上学。

知乎用户 HappyBird​​ 发表

这只是短期波动。八亿农民中还有很多没有城里的房子呢。

三、四线城市最大的购房者是农民，不是精英人士。因为中国的大环境，城镇化远未完成。

三，四线城市里，原本的城市人口以改善性需求为主，毕竟家家户户都有房，大小不论；一个重要的购房主力军是新时代的农民。

在如今，农业人口中，青壮年很多脱离了农村。农产品的产出很低，满足不了农民的生活需要。

青壮年农民成为了城市里面实际的常住人口，尽管没有身份。他们在城市里面做工，经商带来的收入，远大于在农村里面。

他们对下一代的教育需求也在提高。乡镇的学校，生源逐渐在萎缩。大家都在往城里赶。他们把自建房的预算转化成了购房款。这也是情理之中的事情。即便是不购房，农民结婚啥的，也要自建房。现在自建房的需求降低了。

另外，医疗需求也是一个方面。

目前，乡镇的学校和医院的客源都在萎缩。

这就是为啥县城的房子还能卖得掉的一个重要原因。

另外，我家初中毕业在老家开厂的表哥说，今天的 100 元的东西，明天同样 100 元就买不到了，身上有钱赶紧变成东西。

啥时候，中国的城镇化接近完成，就是房地产饱和的时候。

知乎用户 我要做懂哥 发表

21 年的时候我就和朋友说过了，一线还会涨

其余多半还是靠基建拉动经济

消费已经很明了，新能源汽车这个东西算明牌了

我听说家里表哥在城里准备买第二套房，劝他在重庆主城买可能会更好，我们这里也属于主城都市圈，产业相对来说也够支撑，所以我也没强烈改变他的想法，而且别人不一定领情不是？

很多人很悲哀的就是对世界抱有美好的幻想，可惜世界远比普通人想得要肮脏。作为玩金融的我来说，家里人无论是买一些垃圾理财类保险，又或者说投资基金股票，我都是默不作声，除非决策特别失败，我可能提一句 “好像这玩意儿不太行”。至于他们能不能听进去，我觉得与我无关。毕竟我也挺忙的，尤其是从基金跳到 VC 过后，到压根儿不想工作了。我觉得我骨子里也是一个冷静和冷血的人，我看到了某种趋势，只想去获利，不想去改变。

大体来看我的每一次直觉都是正确的

很早以前我就对社会形态和改革有个一个基本的判断方向，而且这些年的改变更多加深了我的猜想。我已经不再年少，也过了追逐爱和梦的年龄，我将利用我的智慧和方向 (挺感谢自己学的金融，毕业过后也从事金融) 去为自己博取利益。关键是就是一个我自认为比大多数人都有方向去寻找这个蛋糕的我，也苦于资源的搭建和沟通。

大 LP 约定好的钱也没来，朋友家是做房地产的 (具体我不透露)，还有好多。

其实我是一个普通人，普通上学，普通读书，普通痛苦，运气好那么一点。我从来不羡慕真正思想深刻的人，因为那是用无数个饱受折磨的沉思换来的。

这个问题不能匿名，不能就算了，本来这个号是用来抖机灵；我也准备好不正经回答的准备了，但是还是看到了想写一下。

知识不值钱，思维认知眼界人脉才值钱，我每一次分享自己的经验都会觉得亏了……(也不知道咋出现这种感觉。)

好吧，正经回答

数据是体现结果的方式，并不是决定结果形成的原因，所以第一点得自己去寻找数据变动后的原因。这个可以说是微观上的东西，需要一定的专业素养，没有接受过金融市场打磨的人，光每天看经济的人不一定能真的理解。

宏观上的很多我不想说也不能说

第一点原因解析出来无非就是两个层面：有意向无能力，有能力无意向。但是不管是哪一种，都指向了非核心资产贬值和消费疲软的问题。这种问题这么简单你觉得大家会看不到吗？那么既然能看到还不是很慌那又是为什么……

因为有兜底的解决方案

房价高吗？我觉得是个伪命题，房价有支撑吗？我觉得是有的。很多人不懂我说的是什么意思，因为真话很难接受，也说不出来。我去年就让我的朋友们趁着一线大跌，让他们尽量去购买一线房产。二线其实也还可以，但是也不是所有二线可以，强核心二线可以。

你要知道有些东西就不是给你准备的

你住农村，住四线，还是住一线；对社会经济的运转毫无影响。你能不能持续工作，社会能不能继续稳定，才是社会经济的运转规律，所以很现实的一个问题就是你被淘汰也没什么大不了。(已删除部分回答)

当然这也是一个经济周期的问题，每个国家都会经历。

我能说的想说的基本都说完了

说个有用的

核心一二线城市核心区，还可以再买 30 年

知乎用户 大牙 发表

哥几个又来看房市爽文啦~

知乎用户 水利专家朱厚熜 发表

群众买涨不买跌，建议政府涨价去库存。房价在一年内翻倍的官员，提拔重用。涨一半的，原地踏步，不涨的提出批评。降价的追究到底。

知乎用户 Felix​ 发表

对大部分生活在三四线的人而言，正常的工资 20 年工作能买得起当地的房吗

知乎用户 寡言少语 发表

房价是称量三胎政策能否落地，能否满足人民对美好生活向往，能否增强人们获得感的重要指标。

2010 年，河南四线小城，房价 2500，一百平的房子 25 万，入职第一个月工资 800，之后工资 2000。

2014 年，房价 4000，100 平花要花 40 万，月工资 3000。

2018 年，房价 9000，100 平要花 90 万，月工资 4000。

2022 年，房价 8500，看着房价下降了，工资 4500，工资也涨了。

但是想想孩子，上学，吃饭，还有日益增长的年龄，真是有心无力。

这房价涨或跌，与我无关！

知乎用户 十一种孤独 发表

现在各大三、四线城市房地产本来就虚高，中国大部分的三四线城市，一来没有大公司，二来没有资源，三来没有港口，不是交通要到。本地大学生回来，只能进入政府工作，或者直接就是无工作可做。什么都干不了，人才就进不来，人才进不来，城市发展，创新自然上不去，然后形成死循环。

人才流向更好的大城市，三四线城市，主要作用往养老靠近……

这样的城市，房价早应该垮了，早先地方政府可能还需要卖地，收入，但到如今，那些能买的起的当住房的，基本都买完了。就像我老家外婆那边的人们，早在几年前都去镇上买了房子了。自己在农村修一个现在也得 30 来万，再镇上买一个也不过 10 多 20 万。这一批买房子的，都是我父辈哪一些人，最年轻的也 40 多了，他们对房子的需求早完成了。而下一批的 80 后也快 40 了，能想办法买房子的，基本都买了。

三四线城市更是如此，有多少 90 后呆在小城市，我能看到的我周围的朋友呆在小城市的，要么本身学历不高，职业要求不高，在哪儿都可以找到工作。要么家里有关系，回去就继承家产，或者进入政府。其余的大部分，都在一二线大城市之中，那么三四线城市房价，凭什么不降，为什么不降。

经济学中对价格的定义是指：单位货物或服务的价值，其水平由市场供需关系决定，即价格是单位价值（单价）。

现在需求少了，不是说不买房了，是买房的 90 后相比 80 后少了太多了，房价本就该降了……

这是正常的发展趋势，过去全国各地那种泡沫化的趋势，才是病态！

知乎用户 恋爱先生 发表

现阶段买房实在是不明智的决定，如果不是因为结婚，肯定很多人都不愿意去买。

房价的上涨不是因为真的具有购买力，而是杠杆、和房价上涨的预期。

15、16 年成都南边部分房子也就五六千，17 年、18 年就翻了 3 倍，短时间房价大幅上涨，并不是因为都具有购买力，而是有杠杆，70% 的房贷，部分地方甚至是 80%，因为有房价上涨的预期，所以很多人才会凑首付再去买房、贷款，通过杠杆方式让财富快速升值。

而目前房价已经没有上涨的动力了，好多城市房贷月供都已经接近城市的平均工资水平了，这也是这几年消费下降的一个重要原因，房子占用了太多资金。

我们再算一个账，租金回报率。

房价不涨，以重庆为例，目前照母山 100 平总价应该 170 万，每月租金不到 3000，如果购买首付三成需要 51 万，每月房贷需要 7000 元，装修需要 20 万。这样大概挤占 70 万现金，同时每个月要还 7000 元。

但是如果租房，把 70 万用来做保守的理财，你会发现每年的利息完全可以支付房租，还有剩余，还不用还房贷，生活品质完全不受影响。

所以目前阶段租房绝对比买房划算。

知乎用户 一枝野马 发表

很正常。一二线本身也下跌了很多，据新闻报道，广州春节期间也只成交了 10 套，成交面积 1770 方，也就是差不多一套是 100 多方而已，那就更别提三四线城市了。

再说下自己回老家的感悟。老家十八线，距离广州 400 公里，也是广东一个小城。两三年前，同学纷纷在大楼盘置业，当时该大楼盘是当地最大的带装修楼盘，很多同学也跟我们在广州一样，羡慕这种不用自己装修的盘，可以拎包入住，一时洛阳纸贵。当时均价 7500 一方，而且楼盘开到了六、七期，期期售罄。

当时我也心动，心想要不也购置一套，自己不住也可以给父母住。但是父母觉得离市区太远，不愿意，作罢。但我姐姐买了一套，还是摇号中的，可见当时的热门程度，就是靠抢，还要听天由命，没多少选择。

去年父母身体不好，姐姐照顾麻烦，于是我们姐俩左思右想，干脆还是再买一套吧，不然天天跑，姐姐身体也吃不消。姐姐去中介问了，确实也有一些放盘，而这个放盘是什么呢，就是这个楼盘建起来后，周边农村的人来买的。当时人家考虑这也算是到城里置业了，大型小区，绿化管理都好，算是洗脚上田，但是后面又在农村自己的地里建了房子，几层小楼好不惬意，一下就觉得大型小区不香了，距离还远。中介那边反馈，是有人放盘，但是买的人不多。姐姐就连续去看了好几套。最后看中的这套，100 多方，户型方正，连带全屋装修一起过给我们，均价 7200。

想想也过了好几年，三四年前 7500，去年底成交 7200（还带了全屋家电），三四线或者十八线城市的房价基本持平或略有下跌，这个是常态了。

所以我们经常说，投资房产的话，还是要投资有升值空间的。像我老家这种房子，目前看基本就维持在这样的一个水平，很难大跌，但是也涨不起来。现在也不着急了，以后真要回去住，到时候再买吧。

知乎用户 小小的太阳 发表

主要还是手里没粮啊。。过去一年经历了多少次疫情啊。。经济不景气，哪有钱买房子啊？

再加上，现在的地产行业，青黄不接，都在勒紧裤腰带过日子，谁还敢把钱投到那里面啊？

日子都勉强过下去，现在的首要是解决温饱啊。。还跟我谈啥物质啊？

知乎用户 明日之后 发表

根据监测数据显示：2022 年春节假期重点 15 城，包括上海、重庆、深圳、广州等新房成交仅 959 套，同比下跌 42.1%，创近五年春节新低，其中返乡置业潮发生地的三四线城市，同比更是跌幅超九成。

众所周知，2021 年国外房价普遍上涨 20% 以上，美国房价就涨了 28%，反观国内**房价**（7.8%）基本没涨，并将房住不炒的政策落到实处。那么，这到底一种什么样的现象？为何三四线城市新房成交量下滑，购房者该如何理性看待房产投资呢？

一、基本盘现象：房价快速上涨，为何如今难以为继了？

我们要知道，十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势，而 GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。

• 彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限，尚有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都有很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在所谓 “青椒” 这个物种。

那时大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。比如要是能考个研究生、考个 CPA 司考等，你就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满，还要去谈各种能力和纷繁复杂的特长等。

此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准，确保我们自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。如今人均 GDP 已经突破 1 万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱的这个问题。

与之对应的是，十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配的问题。而现在已开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。

• 也就是说，这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值，尤其是去除炒作的价值后，必然是难以继续上涨了。

二、深入解析：为何三四线城市新房成交量会下滑？

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟时，一般资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌。

比如 A 股，在 2015 年大牛市结束后，就很少有整体性大涨大跌，除了 2018 年熊市外，都是以结构化的特征出现。
比如白酒，近些年总产量和总销量迅速萎缩，但中高端白酒非常火爆，白酒三巨头谁没扩产？小型白酒企业关门大吉的不要太多，大型白酒企业市场份额上涨，利润多到能数不过来的成都。

• 其实房子和白酒没有太大区别。实际上在 2010 年之后，我们就有大量农村房子空置，或者两三层小楼只住了两个老人，但农村房屋过剩并没有影响到 2012-13 年、2015-17 年的两轮房地产量价齐升。

我们参考白酒行业的投资逻辑，可以把房子做一个分层：

A、一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；
B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；
C、二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；
D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；
E、三四五六线城市的市区新房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；
F、三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；
G、农村房——土酿。

大概估算下：2010 年 G 就已经过剩，2013 年 F 就已经过剩，2016 年的棚改货币化之后 E 已经过剩，到 2021 年 D 可能也已经过剩。

但 CBA 这三类房子，目前并没有到过剩阶段：一线城市、好地段、高品质，这种房子肯定是稀缺的。实际上也只有 CBA 这三类房子，能够称得上是资产，具有长期的抗通胀保值功能，下边 EFG 基于城市经济活力和新增人口减少，买房只能算是消费，几乎没有保值功能。

• 总结起来就是：缩毒圈模式早就开启，每一轮上行周期都会导致一类房产过剩，从 G 逐渐推进到 F，到 E，再到 D。CBA 将具备长期价值，缩毒圈缩到 C 这里是不是会结束无法预测，但 B 和 A 一定会像其他发达国家一样，步入稳定增长的后半程。

三、最后，我们购房者该如何理性对待房产投资呢？

从 2021 年末起，除了房企理财产品暴雷外，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得我们关注。那就是 2021 年 12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%。

我再给大家普及下基准利率的概念，它是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往我们听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。最终银行实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的结果。

• 可以说，LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率，我们把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终就能得出 LPR 利率。而 LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

我们为什么要推行 LPR 利率？央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方，市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

那有人就会问：LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？现在答案无人知晓，但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归居住属性，过去炒房客随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本结束了。

房地产之所以还被定义为支柱产业，主要还是从整体经济稳定的角度出发。毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。但对想要通过投资房产实现财富快速升值的朋友，我再次强调：

• 做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。有一句话很贴切：当你看中它的高利息，他看中你兜里的本金。银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过：理财收益率超过 6% 就要打问号。

• 可是，很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。如今我们在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态，尤其是房产。

最后的话：我们一定要抛开古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维

从总量角度看，房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多，对房子总需求自然增加，反之减少。也就是说，净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化。其实这是一种古典的供给 - 需求、同涨 - 同跌的思维，已经不适合现在的情况。因为房子够了，就认为房价要大跌，这纯粹是一种整体思维，并没有考虑到结构分化。

知乎用户 何逍遥 发表

前几天和一个在房地产一线干了几十年的长辈吃饭。

他这两年在广东某二线城市一家房地产公司做销售老总，去年实在卖不动，压力大辞职不干了。

吃饭期间，他聊了聊未来十多二十年国家的房地产行业，有下面几个重点。

01 房价暴涨的年代一去不复返；

02 行业会向头部企业集中，买房要买大开发商的；

03 要投资就买核心城市核心地段的改善型房子，例如市区内地铁站学校医院旁边的大平层；

04 位置不错的别墅将来是稀缺货；

05 公寓不要买，买住宅；

06 要投资，除了一线和准一线城市，其他城市不要买；

07 中国一线城市的房子还有 20 年左右的增值期，2040 年后价格会迅速下跌，这是人口决定的。

以上。

知乎用户 大石说事​ 发表

房价有涨有落是很正常的，近两年来房价就一直平稳，不像那以前那么疯涨啦，平稳对于那些炒房客来说，就是重大的打击，不用说降价了就是不涨价，也能把那些炒房客拖死，房子是买来住的，不是用来炒的，拿老百姓安身立命的房子来赚钱，那些炒房客花钻这样赚来的钱能安心吗？如果现在还没有从房地产退出来，那就等着把黑心赚来的钱退出来吧。

知乎用户 一二三四 发表

跌没跌不知道（没去售楼部）

反正有价无市那是真的

知乎用户 道听途​ 发表

我一直觉得，大家有了闲钱都去买房了，追求房价飞增，这不是庞氏骗局吗？看谁跑得快？年化远远超过百分之五了吧，如果股市有一个股票，每年增长百分之二十以上，大量人买入还在疯狂增长，突然有一天，哎，涨停了，哈哈哈奇怪了

知乎用户 花樽与花 发表

上海成交量上涨是因为最近陆陆续续拆了不少城中村。这样做带来的后果就是最近上海房租不断上涨，外地来上海打拼的年轻人更加苦逼，房东乐开了花，不得不说城中村是房租的定海神针。

知乎用户 此处应略​ 发表

够了，天天给我喝高汤，我痛风都犯了！

知乎用户 水杉君 发表

难呢

我弟弟在镇江房价的顶峰时期买了一套那边新区的新房，这两年也降价了不少，这事怪我，那时候是我催着他买的。

我心里有点后悔，不应该那个时候催他买。

我们家没钱，给他买房把我家的一点积蓄还有他的积蓄都用光了，现在却便宜了十几万，有点心痛。

那时候催着他买房的原因是我自己想在南京买房子，但是总感觉不给他先买房，我买的话，他和我妈妈都不开心。所以我就催着他买房子，那时候他还在南京上班，但南京的房价他肯定是买不起的，我妈妈也没有那么多钱，我当时是想让他在无锡买房的，无锡我们去看了几次房，那时候无锡房价已经过万了，他觉得过万的房子不值得买，都是被人炒起来的，而且无锡的常住人口很少，大部分房子都是空着的，他不想在无锡买。常州他也不想去，那我们就去镇江看房了。

去了几次看了几次二手房，没有很满意的，正好碰到一个新盘在开盘，我们就去看了，结果他就看上了一个顶楼带阁楼的房子，那时候房市很红火，中介说看中就定，不然就没了，我们就急匆匆地定了，原本还有一点优惠的，不知道为什么中介也没有给我们，我们当时也很傻没有问这些。

现在他才去在那边工作了半年，还经常出差，最近还外驻了，房子住的不多。没有发挥它什么价值，却还降价了不少。要说有满意的地方，那就是带的阁楼比较大能用面积大，顶楼比较高，几乎百分百利用，所以相当于买了一个复式。

给我弟弟买过房两年，我也在南京房价最顶峰买了一个老破小，没有车位，小区很小。虽然在地铁口，但地铁还在 2024 年左右才能开通。房价也没涨什么，而且现在还是有价无市。

虽然我暂时也没能力换房，但确实也是有点后悔买这个房子的，房子的户型很满意，不喜欢的是小区太小，没有停车位，很无奈。我弟弟每次开车来我这边都不能停留，都是要付钱的车位，很不划算。

在镇江生活很舒服，人少环境好，但消费水平并不比南京低，有的比南京还高。但停车位很多，到处可以停车，很少有收费的地方。

我现在开始打算努力攒钱，争取早日换大房子，带电梯的大房子新房子带车位。

我不知道自己还能不能结婚，所以对学区房没有太多执念，主要是要自己住的舒服开心吧。

知乎用户 鱼香肉丝盖浇饭 发表

黔北的一个县级市 河对岸就是四川，总人口 31 万，其中城镇人口 14 万，农村人口 17 万。

找了 2 个数据出来，当时就觉得当地的房地产已经快要凉了。

第一个：

2017 年我爸在本地买了一套 91 平的毛坯房（电梯房），单价 3080 元 / 平，总价算下来 27.72W。装修花了 13 万左右，总投入大概在 41 万，算下来总投入 4505 元 / 平。但是同个小区的二手房算下来都在 4000 左右，本地二手房基本在 2500-4000 元 / 平，一手房都是毛坯（只有碧桂园是精装 3600 / 平） 价格在 3300-4000 左右。除非是自住，而且还要选好地段，投资的话基本都是亏本的。

第二个：

政府为了去库存，搞了房交会，今年的成交额直接断崖式下跌了，而且大多数还是外地人购买。本地人的购买力都被掏空了，等外地人的购买力被掏空的时候才知道哪些人在裸泳啊

2016 年第一届房交会：
4 天成交 2.75 亿元

2017 年第二届房交会：
4 天成交 2.94 亿元

2021 年第三届房交会：
5 天成交 8.43 亿元

2022 年第四届房交会：

5 天成交 9402.73 万元

知乎用户 Yep 发表

国家稳房价、搞双减、打击校外培训，除了民生之外的另一层目的是为了释放居民的消费空间，实现经济的内循环。然而事实却是，房价下来了，并没有换来消费的欣欣向荣，反而越来越糟糕。房地产的萎靡和相关政策，再加上疫情原因，促成了失业抬升，民众对经济的信任度也同样大幅降低。

三四线城市成交量暴跌，从短期来看，这的确是一件很糟糕的事情。如果导致房地产的硬着陆，那垮掉的就不仅仅是地产行业了，而是整个国民经济。所以，各地政府包括国家层面也扛不住经济下行的巨大压力，陆续出台了房地产激励政策，包括降低首付，降准降息等等。我想，政府工作会议上提出提前扩大基础建设这样的论调，也表明了国家不指望地产在 2022 年能给经济带来多大的助力，或者说做好了接受地产拖累经济的准备也要把房地产拉到健康的道路上来的决心。

所以，三四线城市地产的持续萎靡或许将成为常态直至房地产回到 “房子是用来住的” 这样的健康状态。

知乎用户 卖报的小行家 发表

每天一问，八孩母亲是谁，被解救了吗？徐州那些恶魔被惩罚了吗？

跌呗，反正我又不结婚不买房。不买不买不买，要割韭菜就割你们生的下一代吧。下一题

知乎用户 李雲風​ 发表

出现这种情况的原因有几个方面导致

1、前几年房地产市场的火爆 以及一二线城市的限购政策导致很多的购房者及投机客都涌向三、四线城市，这几年基本把很大一部分的人都给消化了。

2、目前国家的房地产政策还是坚持之前的 “住房不炒”，同时在信贷上收紧的基础上， 又限制了很多投机客短期出手房产，这就导致了很多人没有能力再买房。而那些投机客想亏损离场都没有机会，也限制了很多成交的机会。

3、房地产随着政策强调房是用来住的，已经逐渐回归它居住的本质，它的投资价值和溢价空间都是大幅缩水，想要靠房子发财的梦想在三、四线城市基本破灭，目前只有一、二线城市的房价还有一定的上涨空间。

4、目前的房市正处在比较低迷的时期，很多的刚需人群也开始观望起来，寄希望房价能继续下降，从而导致成交量的低迷。

知乎用户 呆石头 发表

一线城市只有放开社保户口才能买房的政策，房地产才算真的崩盘；

现在才哪到哪。

未来二十年，一线城市核心地段，不会降!

但是这么说没人喜欢呀，只有唱空才能有粉丝，才能收割

事实就是这么赤裸裸，你看空房产的空军，哪个不是在有了一堆粉丝流量后疯狂收割。

这叫啥！这叫精准定位目标人群，通过唱空的行为，吸收一批相信他的粉丝，这部分粉丝的逻辑思考能力有限，但是可能手上又有一点钱，正好可以被收割！

知乎用户 starsfox 发表

我在苏南四线小城的一个镇上开店，2020 年时一条街上店铺是全满的，现在在我的店左右大概 400 米长的距离内有 13 间空店面在出租，街上商铺的逗比房东还在那涨房租，不知道是不是眼瞎看不到满街的空店面。马上我这要成第 14 间出租的店面了。

知乎用户 上个号被停用了 发表

图为全球城市房价收入比排名，前十名里中国的城市占一半。其他五名是世界上最贫穷落后的国家的首都，分别是叙利亚首都、加纳首都、斯里兰卡首都、伊朗首都、菲律宾首都。

Property Prices Index 2022

知乎用户 曾经和未来 发表

本身未来房地产只在一，二线城市还会有发展，准确的说是一线城市和新一线城市，只有这些地方的房产才能和金融挂钩，其它地方只能贬值，成为真正的 “商品房”

知乎用户 键盘车侠 发表

哥几个又来看爽文了？

知乎用户 徐英强 发表

再这样下去，买房的人都要断供了，大家手上快没钱了

知乎用户 那说不准 23333 发表

我在新疆某经济发达的五线城市 这两年肉眼可见的人口减少 就这还大片大片地盖新房 卖给鬼去？

知乎用户 彭夫​​ 发表

去淘宝京东看看法拍房数量和起拍价，你会对房价有新认识。

知乎用户 云浩​ 发表

近年来，诸如 “深圳房价贵”“北京房价贵” 的消息比比皆是，让人目不暇接。而在这两天，2022 年春节其间三四线城市新房成交下降了九成的消息不胫而走。

从住建委，房管局和诸葛找房数据研究中心可以看出，三四线春节假期成交仅为 37 套，相比北上广深的一线城市来说，差了 16 倍多，与武汉，成都为代表的二线城市差了 8 倍多，可见三四线城市和一二线城市差距之大。

从这幅图中可以看出，2018 年以来，全国春节新房成交量整体还是大规模下降，虽然在 2021 年有 21% 的增幅，但是可见，新一代的年轻人对买房的兴趣不大。

其实，我们可以从不同角度看待一二线城市和三四线城市的不同比较。

第一，一二线城市和三四线城市的地理不一样。相较于三四线城市，一二线城市大多集中在东南沿海地区或者沿江沿湖地区，三四线城市则集中于中国中西部地区。

第二，一二线城市和三四线城市的人文条件不一样。一二线城市的物质条件丰富，精神条件充足，教育水平好，人口素质普遍较高，且有丰富的创业前景和就业机会，而三四线城市就没有一些充足的教育条件，大部分城市都会出现一些社会保障和生态保障的问题，也没有将本地人口留下来的想法。

总之，房价的下调跟我们的生活需求有着密切的联系。最后，我希望大部分青年人都回来，为自己的家乡做出一些贡献（包括我自己）。

知乎用户 lzyrapx 发表

新房成交量下跌但房价并没有跌。

人口数量和年龄结构决定了新房成交量而已。

老龄人数量早就超过年轻人已经是很多年了，老年人普遍聚集区域都在农村，乡镇，三四五线城市，而大城市都是年轻化的，各地的年轻人都涌过大城市，还有老的干不了活的农民工又没能力留下，才会主动返乡。而这些人里能在三四五线城市新购置新房的根本就没有多少…

未来还是人口收缩期，大量年轻人会涌入大城市，三四五线城市就等着成为二代鹤岗吧。

虽然中国三四五线城市依然会有回乡养老的人，但这又能改变得了什么呢？

知乎用户 孔已巳 发表

以前我们这新城的核心房，捧着全款还要茶水费，销售都不鸟你。这段时间之前联系我的销售还和我来那一套，我直接怼了回去。我问她周边现房哪个价格不比你们家便宜？她还舔着脸给我道歉。

以前去售楼处买房，谈折扣想都别想；现在去买房，你不提他自己动手给你降。

这才是现在市场的行情，而不是有些大 V 和中介说的市场回暖。

知乎用户 问天羽​ 发表

体制内降薪，体制外裁员

生活成本高，就业压力大

房租交不起，买房真渺茫

知乎用户 百服财税小管家​ 发表

成交下跌 9 成是多重因素造成的结果：

1. 回调降温：从长远的角度来看房市逐步的稳定是必然的。在近二十年，我国房地产飞速发展，但就如股市一样，超涨了必然要回调，只不过房产的低流动性，导致回调的速度与过程，都不会像股市那样迅速。

2. 国家政策：国家的宏观调控也起到了非常重要的效果。国家一直坚定的执行房住不炒的政策，但是，由于疫情对经济的影响，国家金融大放水，导致了 2020 年房价的再次上涨，以至于国家出台了最为严厉的房产三道红线政策，才抑制住了房价的持续增长。

3. 人口的流失：随着第七次人口普查数据的出台，我们可以明显的看到，最近五年，人口在快速的向一二线城市聚集，东北、中部人口，快速的向东南沿海聚集，三四线人口的快速流失，这些都导致购房需求量在逐步降低，成交量自然也就下降了。

4. 疫情：不知不觉，新冠已经伴随我们的生活两年多了，口袋多了一口罩也变成了生活的日常。国外疫情的持续影响，加上疫情带来的诸多不便，对经济确实造成了不可逆转的影响。经济大环境不好，房市遇冷也是必然。

对于现在的年轻人来说，如果是首套房，那还是刚需产品，你需要一个家，一个遮风挡雨的地方。但是如果是第二套住房，或者是把房产作为投资选项，那么现在已经和 10 年前完全不同了。基金，银行理财，贵金属等等，投资的方式越来越多，投资的难度也越来越低。所以，寻找合适的投资方向，才是投资成功的第一步。

知乎用户 三人行 发表

三四线只会继续跌，一二线会被继续限涨！

道理很简单，都往一二线跑，有啥办法？最简单的道理

知乎用户 平凡的人 发表

正如一些大咖说的，房地产进入了黑铁时代。

黄金时代就是闭着眼睛买房，躺着赚钱的时代。

白银时代就是你不能在闭着眼睛买了，需要睁开眼睛稍微选一下地点了，有的地方涨得慢有的地方涨的快。

青铜时代就是有知识，专业性的炒房人才能赚钱的时代，已经到了大多数人都不赚钱的时代。

黑铁时代就是炒房专家也不一定赚钱的时代；也是房地产行业洗牌的时代，弱肉强食，很多实力不济的地产公司或倒闭或者被兼并。拥有多套房产的炒家到了卖房难，房子很可能砸在手里的时代。

现在看来大咖说的也不太准确；现在四、五城市恐怕要进入黑铁时代了；一二线城市进入了青铜时代；三线城市介于两者之间。

奉劝炒房者要小心了，中国已经过了炒房的时代了。

买房擦亮眼睛，住房不炒。

知乎用户 Tony.li 发表

我觉得市场趋于饱和。

拿我们村举例，我们县是戴了差不多几十年全国贫困县帽子，一直至前几年，不知道这两年在新领导人的扶贫脱贫的政策下，全国还没有没贫困县了，如果有，那肯定我们县要占一席之地。虽为贫困县的贫困村，我们那里的人在改革开放之初，就为了生计远走他乡，南下北上，东奔西走，上海，北京，深圳，广州，新疆和海南都有我们县的人在异乡默默的打拼。

现在回老家，鲜见人声。因为都去外地买房了。全村 95% 的家庭在城市买房。留下三三两两的老年人不习惯城市生活，就选择留在农村了。前几年还有留守儿童，感觉这两年留守儿童也是少之又少，能随父母去城里上学的都去城里了。

所以现在大部分家庭在城市里都有了房子，那新房成交自然下跌。每个家庭都背负着高昂的房贷，他们也没有多余的钱够买改善型住房，可能再过几年，房子真的成了白菜价。

知乎用户 masklv 发表

知乎在压热度，上午 1780 万的热度，中午变成 880 万热度，现在变成 780 万热度。。。。

知乎用户 Jadensky 发表

这还不好理解吗，甩了那么多数据，因为 2020 年底股市起飞了，很多人套现有闲钱就买房了，在国内投资无非就是炒股和买房，但是 2021 年底股市萎靡不振，1 月份更是血崩，都套里面了，哪来的钱买房子，说了那么多没用的。

这次过年回鹤岗，发现房价涨起来了，和外地所谓抄底买房的人没什么关系，涨的都是 “中高档” 电梯花园小区，普遍都在 4000-5000 元 / 平米了，因为过去几年动迁房遍地开花，每家都能分得几套动迁房，导致供大于求，开发商也不去投资盖新小区了，导致近几年市场中可流动的中高档电梯房变成了稀缺资源，眼睁睁看着他们从不到 3000 飚到了 4500+，去年煤炭价格起飞，鹤岗税收几年来最佳，经济部分回暖，电梯楼新楼盘又拔地而起了。

鹤岗在落魄也是有着接近 90 万人口的城市，人口大多数都居住在城镇，加之房子便宜，很多人还是有改善住房条件的需求，并不是那种像前些年防城港、北海鬼城那种感觉。还有这次得知了为什么会有 2 万元房子的存在：动迁给房子时通常无电梯的 7 楼或者 8 楼房子顶层是没人要的，遂都征询 6 楼左右的意见，加一万元再给你一套要不要，大多数人都是要的，然后挂个 2、3 万卖，少赚点也是赚。

知乎用户 明暗之间 发表

小城市竞争力越来越小，大城市房价越来越贵。

还是得感恩。

知乎用户 洪晨硕 发表

河南永城，一个不入线的县级市。在刚刚过去的春节期间，开了几个新盘，那场面是相当火爆。一个号被炒到了总房价的百分之五！

知乎用户 夏之 发表

民众不富裕, 就算有购买需求，也没有钱。坐标临沂市, 楼房一座一座的盖，就是没几人买。

知乎用户 逗逼 发表

我们四五线城市 赣州还在涨？ 网上一个个都说在跌，实际去到楼盘看房，又都在涨！

知乎用户 周天 发表

哥几个，又来看爽文了？

知乎用户 Umbilical cord​ 发表

作为刚上车的人，这房价早点崩了吧，累了。一起毁灭吧。

知乎用户 蓝小星 - fuxin 发表

如何看待 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成？

答：疫情导致全球放水，天量资金进入楼市。导致不少三、四线城市的房价上涨了一波，然后也经历严格的调控，部分城市的房间也开始回落。

房住不炒也是大趋势。未来租赁市场也会在发展，而且越来越多的年轻人选择去大城市发展，选择一、二线城市，选择在大城市安居。现在三四线城市的新房的需求者，未来会越来越少。得青年者，得天下也。大城市也是一样，大城市有着更多的机会，更大的发展空间，更好的待遇，更好的生活环境，更好的教育资源，更好的医疗服务体系。选择在大城市安居，是一个不错的选择。但是选择在三、四线城市安居也是不错的选择。每个人都有着自己不同的追求，才有着，这么美好的社会，也就有着多彩缤纷的世界。

知乎用户 梦中猫 发表

其实最主要的还是二手房限贷。

主动的减缓楼市泡沫继续无限制扩大，以时间换空间，先遏制房价，再慢慢依靠经济发展抹平高房价的影响。

其实只要放开二手房贷款，现在全国房价还能再翻个几倍，现在离上限还差得远呢。

知乎用户 obsessive​ 发表

给大家讲个笑话

我们市里的房价

我们县里的房价

谁能告诉我市里和县里的房价差别不大

知乎用户 风帽穿甲弹 发表

这个现象是必然发生的经济现象，没什么好奇怪的。房价就是这样，到顶了就要暴跌，不可能高位横盘。

现在，风子就说说逻辑。

我们不说道德，就说事实。房价的利益链条是什么？政府卖地，房地产商盖房，然后卖给居民。房价无论是 10 万还是 100 万，最终买单的人都是进入城市的居民，最终拿走钱的都是政府，赚钱的都是房地产商。

在这个逻辑链条里，居民的钱就等于房地产市值。因为无论你卖多贵，最终都是居民买单。当然，居民的钱不仅仅是存款，也包括贷款。但是不管怎么样，这笔钱是有限的！哪怕房地产把所有行业的钱都抽走了，也是有限的。

那么问题来了，这笔钱是多少呢？

2021 年，房地产总市值 418 万亿，是 GDP 的 4 倍。2021 年，房地产销售总额 18 万亿。同一年，中国居民存款余额 101 万亿，贷款余额 77 万亿。两者抵消，中国老百姓大约还剩下 24 万亿的存余。

按照 2020 年国家统计局的数据，当年可支配收入中位数是 2.6 万，人均支出中位数是 2.1 万，结余 7 万亿。结余 7 万亿，房子卖 18 万亿。

如果以上数字没有问题，那么 24 万亿的结余还能再顶 2 年！

真实的数字远没有这么乐观，因为民间借贷根本不在银行体系里反应。

2021 年居民负债率（杠杆率）已经达到 60%，负债人口超过总人口一半，人均负债 14 万。这个数字意味着什么呢？美国次贷危机的时候，杠杆率超过 90%，日本、欧洲大约在 60% 往上。现在，中国人也 60% 了。

2018 年的数据

这种时候，房价只有两种可能。要么，再加一波杠杆，赶上 2008 年美国人的水平。要么立即暴跌，刺破泡沫，因为无数炒房客的资金成本是极高的，一年十个百分点，不涨他就要离场。

当地政府当然不可能刺破泡沫，因为这等于 GDP 倒退好几年，特别是某些只有房地产的城市。

那么好了，涨不上去，又不能降价，谁去买？傻子不够用了好吧。

于是，没有成交量。

知乎用户 狗剑不是剑狗​​ 发表

呵呵，现在是跌成交量，未来是跌房价。

价格和供应 & 需求关系紧密，未来很多老年人都不在了，房子空出来了，人均几套房，然后房产税出来割大家了，必然是抛售。

如果没有居住需求，房子算个啥，房子和白菜唯一的区别就是房子可以住，但是如果聪明点拿白菜搭个窝，其实也不是不能住！

知乎用户 闻声听味 发表

房子的本质就是一件商品，而且还不是必需品。在经济大好的情况下被某些金融资本作为投机市场，营造出那种没有房就 没有家，没有房就不算成功。没有房连找媳妇都没人看得上你的一种氛围，大势宣扬，将房地产从一个商品转变成了投资理财产品？当经济不景气的时候，人们的消费观念会趋于理性，这是房子并不是一个很好的消费品，甚至对于已经有多套房产的人来说还变成一个想要去抛弃的商品。

现今房价已经推至高点，就会出现两极分化的情况。因为买房对于大多数普通家庭来说都不是一个个人行为，而是一个家庭行为。能够买的起房的家庭通过孩子之间的婚姻结合家庭重组必然会存在多套房的剩余特备是 80 年代到 2000 年之间的因计划生育而造成的独生子女家庭，很多夫妻双方家庭都给孩子准备有房子，当老人百年归老后家庭拥有房产变得富余，而这部分人又是现在最具有房产购买力的人群，因此房地产始终都不会是一个好的投资理财产品，日本就是前车之鉴

加之现在疫情造成的全球经济低迷，更降低了人们对购房的欲望。因此房地产成交率逐步下降也是情理之中的事！

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知乎用户 爱喝茶的基金经理 发表

万物有周期，强弱而已。

一个时代终将过去。

知乎用户 明天更美好 发表

聊城四线城市房价一万二，一万三，合理吗？人口流失这么严重，就是靠人口多可以多流失几年！

知乎用户 飘哥 发表

**手里有钱才会置业，没有钱何来置业。**疫情已经 2 多了，经济受到打击，人手里的票子不断减少，当流入手中的钱不断减少，还有断流的情况存在，还敢冒大风险去购置房子，再给自己压一座大山吗？三四线城市的就业机会更加有限，持币过冬才是大家现在来看最佳的选择。

**人们的判断能力在提高，知道购置有价值的资产。**现在 90，00 后都是伴随着互联网成长起来的一代，伴随着大学扩招成长起来的一代，在受教育程度，在获取知识方面都有比老一代不可比拟的优势，互联网又在填平地域之间的知识差异，他们会从资产增值方面考虑，什么是有价值的，什么是没有价值的，所以在购买房产的时候会判断，要不要买，什么时候买，三四线城市肉眼可见未来，年轻的一代会花冤枉钱吗？

**国家引导，大势明确，还购置房产为何？**当房子失去了投资价值之后，变成纯粹就是住宿，那还购置更多的房产为何？国家不提倡，国家已经明文规定，个人还逆风而行，我们应该成为追风少年而不是风雪夜归人。

知乎用户 我不撕不在​ 发表

淮南房价，虽然是比较偏的。但可窥一斑。

知乎用户 方鸿渐 发表

才刚刚开始，接下来还会面临大批年轻人债务暴雷还不起房贷，引发危机。身边不少 30 左右的伙计都是负债累累，信用卡套现已然不够了，都在各个小平台进行小额贷，拆东墙补西墙。这就是崩溃边缘！

地产这个本该是最健康的板块儿，偏偏演变成最大的毒瘤

虽然我也是个刚需房奴，但我还是要跟那些无良地产还有银行说一声 “时日曷丧，予及汝皆亡”

知乎用户 尚无忧 发表

根据某房屋中介大数据研究中心监测数据显示，2022 年春节假期重点 15 城（上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南、温州、莆田、泰安、淮安）新房成交 959 套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌 42.1%。

从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近 100%，其余城市成交均回落，而返乡置业潮主要发生地 - 三四线城市，同比跌幅超九成。

其中，一线城市的涨幅基本是被上海拉动，2022 年春节假期上海新房成交 505 套，同比上涨超 300%。深圳、广州春节期间新房分别成交 98 套和 9 套，同比下跌 20.3% 和 84.5%。

二线城市中，苏州新房成交 94 套，同比上涨 27%，武汉前两年因为疫情导致春节期间零成交，今年武汉新房成交了 81 套。其他城市都出现回落，宁波、济南零成交，大连同比跌幅超 8 成。

知乎用户 大黑儿​ 发表

中国居民部门杠杆率是各个部门中攀升最快的，从 2000 年不到 5% 增长至当前的 62.2%，当前已超过了德国的水平，与日本较为接近。尽管总体上我国居民部门债务风险可控，但考虑到居民部门内部分化严重，相应的居民杠杆率风险也在加大。

美国次贷危机的一个重要教训就是居民部门负债率过高，且低收入家庭的杠杆率远远大于高收入家庭，正是这种内部的结构分化，引发了危机。

我国相应居民杠杆风险值得警惕，结构分化是居民债务危机的重要导火索，并不是居民部门整体资不抵债，而仅仅是一部分人没有足够的现金流来还本付息就可能引发一系列的债务风险。

根据《中国家庭金融调查报告》中的数据：30——40 周岁的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的 32 倍。

按照当前住房贷款的平均利率 5.6% 来算，这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的 2 倍，对这部分家庭来说，根本无法通过收入来覆盖每年的还本付息支付，一旦出现房价下降，就会有断供风险，从近两年来看，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量也暴涨，从 2019 年的 50 万套增长至 2021 年的超过 160 万套。

疫情冲击导致结构分化是这样的：高收入者受到的冲击较小，甚至一些平台经济，金融科技兴关的领域获得了更好的发展机会；但较为低端的服务业，个体工商户，农民工等受疫情的冲击较大，这部分群体在收入上的波动对整体居民债务风险具有边际上更为重要的影响！

文章摘自：国家金融与发展实验室 NIFD 季报

知乎用户 袁克己 发表

鹤岗一套房子只需要 5 万块

这个就是现实，我们老家是三四线小城市，之前房产也出现了繁荣现象，但是疫情开始之后我们真的是遇见了一种奇怪的现象，新房价格没有太多明显的变化，二手房却很惨。

我一个朋友有一个小户型准备出售，但是半年多可以说是问的人寥寥无几，要不就是倒房的二手贩子，去年暑期之后连倒房的二手贩子都不在接盘了，因为他们手里砸了大量的房子根本卖不出去，最后我朋友的房子以及其凄惨价格成交了。

用她的话感觉现在不卖两种结果要么卖不出去要么就是更便宜。

其实这种状况很正常，我们差不多上大学的，多半都出来了，很少有在回老家的，就拿我来说我可能能力不足，无法在一线城市买房子，但是我最后选择在二线城市购买，在我看来不论从生活还是之后教育方向都会比回老家好很多，人口的严重外流就导致住房需求没有那么大，以前还有炒房团去炒热地产，现在也不会了。看看现在二手房市场，我们老家的二手房基本就是无人问津的状态，一部分老破小还是可以的，很多农村人会去接盘，其他大户型或价格高一些的就没有人接盘。

知乎用户 热带森林 发表

看了一部分高赞回答，大家好像都只关注三、四线城市新房成交量跌了九成，难道没人看到一线城市新房成交量涨了九成，如果引用资料不变，换个题目为 “如何看待一线城市 2022 年春节新房成交量涨了九成”，估计很多人的答案又会不一样。

知乎用户 哟哟哟 发表

月薪 1800，整天笑哈哈

知乎用户 小师傅 发表

大家爱看啥, 就制造什么 . 爽文看多了伤脑

知乎用户 坚果酱​ 发表

根据监测数据显示：2022 年春节假期重点 15 城，包括上海、重庆、深圳、广州等新房成交仅 959 套，同比下跌 42.1%，创近五年春节新低，其中返乡置业潮发生地的三四线城市，同比更是跌幅超九成。

众所周知，2021 年国外房价普遍上涨 20% 以上，美国房价就涨了 28%，反观国内房价基本没涨，并将房住不炒的政策落到实处。那么，这到底是一种什么样的现象？为何三四线城市新房成交量下滑，购房者该如何理性看待房产投资呢？

一、基本盘现象：房价快速上涨，为何如今难以为继了？

我们要知道，十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势，而 GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。

彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限，尚有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都有很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在所谓 “青椒” 这个物种。

那时大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。比如要是能考个研究生、考个 CPA 司考等，你就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满，还要去谈各种能力和纷繁复杂的特长等。

此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准，确保我们自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。如今人均 GDP 已经突破 1 万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱的这个问题。

与之对应的是，十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配的问题。而现在已经开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变得重要起来。

也就是说，这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值，尤其是去除炒作的价值后，必然是难以继续上涨了。

二、深入解析：为何三四线城市新房成交量会下滑？

当经济发展到后半段，市场逐渐走向成熟时，一般资产之间的分化将会拉大，结构性分化将成为主要特征，很难再出现整体性的大涨或大跌

比如 A 股，在 2015 年大牛市结束后，就很少有整体性大涨大跌，除了 2018 年熊市外，都是以结构化的特征出现。

比如白酒，近些年总产量和总销量迅速萎缩，但中高端白酒非常火爆，白酒三巨头谁没扩产？小型白酒企业关门大吉的不要太多，大型白酒企业市场份额上涨，利润多到能数不过来的成都。

其实房子和白酒没有太大区别。实际上在 2010 年之后，我们就有大量农村房子空置，或者两三层小楼只住了两个老人，但农村房屋过剩并没有影响到 2012-13 年、2015-17 年的两轮房地产量价齐升。

我们参考白酒行业的投资逻辑，可以把房子做一个分层：A、一线核心城市的市区新房——龙头（贵州茅台）；

B、一线核心城市的郊区新房和市区老房——一线品牌（五粮液、泸州老窖）；

C、二线城市的市区新房——省内龙头 (汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井贡)；

D、二线城市的郊区新房和市区老房——省内知名（牛栏山、今世缘、老白干）；

E、三四五六线城市的市区新房——地方品牌（西凤、四特、剑南春、舍得、迎驾）；

F、三四五六线城市的郊区新房和市区老房——区域品牌（景芝、杜康、琅玡台）；

G、农村房——土酿

知乎用户 tkryjkn 发表

最后一棒。

开发商是一级市场

炒房客是二级市场

开发商一级市场都嗝屁了二级市场岂能安然无恙？

现在是只允许民营开发商的把资产打骨折卖给国企但不允许民营把房子打骨折卖给韭类…

太有趣了

知乎用户 盎格鲁萨克逊​ 发表

靓仔，你又来看爽文了哦

知乎用户 好猫教育周老师 发表

“回家” 是春节的主旋律，无论走多远，归家才有家。离别的家乡又发生了哪些变化？春节返乡见闻系列，亿翰的小伙伴们来跟大家聊聊自己家乡的房地产市场。

“亿翰返乡计划”

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2022 春节 返乡见闻【华南】

广东省佛山市

交通改善为 “佛系” 之城带来新变化

广东省惠州市惠阳区

惠州楼市的高速发展及背后的隐忧

广东省梅州市

疫情之下的梅州楼市

广东省湛江市

“返乡置业潮” 下的湛江楼市

广东省中山市

返乡见闻

广西壮族自治区南宁市

市场骤变下地产开发端的取与舍

广西壮族自治区南宁市

天气寒楼市更寒，回暖待何时？

广西壮族自治区南宁市

南宁春节探温，冷冷冷

广西壮族自治区崇左市扶绥县

扶绥小城的变化

广 东

佛山市

交通改善为 “佛系” 之城带来新变化

1

外人眼中的 “佛系” 佛山

佛山市地处珠三角腹地，东接广州、南邻中山，与广州共同构成 “广佛都市圈”。佛山作为广府文化的发源地之一，其城市气质与内敛低调的广州类似，骨子里总是透着一股 “佛系”，就连其老一辈市民们的生活节奏也是温温吞吞的。近年来，在广佛同城化合作及两城间的交通等规划不断落地推进，其城市知名度才有了提高。

作为土生土长的佛山人，笔者在成长中的闲谈难免会谈及各自的家乡，每每与身边的外地朋友说起家乡佛山，他们对佛山的第一印象总离不开 “叶问故里、黄飞鸿功夫、佛山无影脚”一类的电影中刻板的元素联想，但若是你再进一步询问他们关于佛山这座城市的印象，则大概率会得到 “广佛同城”、“陶瓷之都”、“与东莞齐名” 一类较为含糊的的答案。由此可见，佛山这座城市所向世人展示的城市特征并不是那么明确且能够清晰定义的。作为从小生长在此的佛山人，笔者想这或许是这座成城市低调的气质以及佛山市五个区曾经的相对独立的发展历史导致的。

2

松散的五区 “联邦” 及分化的房价

整体而言，佛山市内部是 “撕裂” 的，受曾经行政区划的历史变迁以及地理位置上承接广州产业转移影响，其城市内部的经济发展及人口分布并不平衡，其市辖的五个区由于部分传统产业的同质化竞争阻碍了佛山全市整体的经济发展，导致佛山全市总是给人一种的松散 “联邦” 的感觉。近年来，在 “广佛同城” 发展规划的利好下，五区间各自探索不同的发展方向，同时其五个区的经济发展趋势的分化则愈发严重，相比于佛山市内的南海、顺德、禅城产业发展较快、经济基础扎实的三区而言，三水、高明这两个经济相对落后的区则显得较为边缘化。

回顾佛山的地产发展也是如此，在 “买房尽量往中心区域优质房产靠拢” 购房逻辑下，“禅南顺”三个中心城区的因价格抗跌性更强、距离省会广州的距离更近，而更受开发商和外来购房者的青睐。具体到各镇而言，佛山限购区的镇街往往都是涨价的主力，房价垫底的镇街，跌幅也最大。从 2021 年来看，大沥、里水、陈村、石湾、北滘和大良等中心城区房价涨幅都在 10% 以上，而高明更合、高明明城、三水乐平、三水南山等偏僻远郊市场冷清，跌幅最大接近 30%。过年回家时听到在高明区乡镇工作的一名亲戚说 2021 下半年高明区市面上甚至出现了 3 字头、4 字头房源，但笔者认为这类房源即使成本价入手，也缺乏足够的人口来接盘，因此除了当地自住购房者基本无人问津。

3

佛山楼市发展回顾及现状

回顾佛山楼市发展，印象中最为深刻的是 2010 年和 2015-2016 年两个较为关键的节点。

2010 年广佛地铁的首次开通，开始助推广佛间楼市逐步建立紧密联系。笔者家的房子恰巧坐落在途经禅城区的地铁沿线周边，那时街坊邻里都说 “地铁一响，黄金万两”。广佛地铁的开通在让“广州上班，佛山生活” 成为可能，大量广州购房需求外溢带动当时尚未进行限购的佛山房价快速攀升，经查证佛山市住建局官网的数据可知，2009 年当时佛山房价仅 5855 元 / 平，但到了 2010 年均价就涨到了 7448 元 / 平，短短一年间涨幅高达 27%，直至 2011 年 3 月 18 日佛山版 “新国八条” 细则落地广州人在佛山买房被一夜叫停，但佛山房价上涨的趋势并没有因此停止。

2014-2015 年全国连续两年房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比下滑，佛山也不例外。在大环境行情低迷的下，2015 年 5 月 1 日佛山全市取消限购，刚需、投资等群体的购房热情再次被勾起，还记得那时身边很多亲戚朋友也是在这一时期购入了第二套新居。2015 年火热的市场带动土地市场亦水涨船高，同年当代地产以 11539 元 /㎡斩获金融高新区地块，佛山地价进入万元时代。2016 年初宽松的货币政策，央行降准，买房即可入户佛山等一系列利好措施，从年初就给早前低迷的房地产市场带来了一片生机。2016 年 10 月 7 日，佛山针对禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、乐从、陈村、大良，这 8 个热门临广区域开始执行的新建商品房差别化限购和限贷政策。在笔者的记忆里从那时起 “房价” 就成了逢年过节亲戚口中闲谈绕不开的话题。

2016 年后，伴随着城市间综合竞争力分化现象加剧，人才流动的分化趋势日趋明显，跨城置业也呈现出新的特点，佛山在广州的影响下，与深圳周边的东莞、惠州及等城一道成为了典型的 “迁徙” 型城市，开通其相对广州更低的房价成为了更多 “广佛候鸟” 人群的置业首选。2021 年全国楼市跌宕起伏，在行业引发连锁反应中，佛山这个“佛系的城市在巨浪中也难逃时代裹挟前进的命运时代，从上半年的小阳春，到下半年广州客回流、整体新房成交量缩价升持续，板块分化加剧。

2010-2021 十余年间，随着地铁及各类城际交通规划的逐步落实，笔者见证了家旁周围破败的低矮工厂仓库变成了崭新的高层住宅，地铁周边的房价也从 6-7 千元 / 平、50 万可买到小三房，涨到了如今的 2.5 万元 / 平的水平。

今年过年笔者惊喜地发现，佛山地铁 2 号线已经开通了，“禅南顺” 三区间的交通通达度也在一定程度上有了提高，曾经出行需要多次辗转于各类公交、城际客运站的路程，现在 2 号线也能一站式到达了，真期待交通的便捷能给家乡带来更好的变化！

惠州市惠阳区

惠州楼市的高速发展及背后的隐忧

2022 年再次被疫情耽误了返乡计划，但是 2021 年中秋回家的所见所闻历 “久” 弥新。

我的家乡在惠州市惠阳区，我们家也是 90 年代打工潮下迁移过去的。与内陆城市相比，惠州这个城市第二产业占比较高，提供了较多的工作机会，也留下了很多人。根据惠州市统计局数据，2006-2020 年常住人口持续增长，且 2020 年增速高达 14.2%，惠阳区 2020 年增速更是达到了 27.7%。

印象中，惠州一直在高速发展，且 2013 年以后有明显加速。2013 年 12 月 28 日厦深铁路全线通车运营，其中惠州南是厦深铁路上距离深圳最近的一站，坐动车从深圳北到惠州南仅需 30 分钟左右，票价也仅 20 元。铁路通车拉进了惠州和深圳的距离，也带动了惠州楼市的发展，甚至使越来越多的购房需求开始从深圳外溢至惠州。

从统计局的数据来看，2013 年惠州住宅投资额为 469.8 亿元，比 2012 年增加了 103.8 亿元。商品房销售金额由 2012 年的 478.4 亿元，增加至 2013 年的 613.9 亿元。在 2015 年以后，惠州楼市成交更是持续上行，2016 年住宅销售金额突破 1000 亿元，2020 年销售金额突破 2000 亿元。

从我家周边的情况来看，在 2013 年以前，我家附近的住房多是自建房，商品房很少。但是这几年附近的商品房越来越多，甚至有很多的外来房企进入，比如 2021 年金辉在我们家附近就有楼盘开盘。其中就有可能是外溢需求增加，因此供应与成交也在持续增长。

我认为，从深圳外溢到惠州惠阳区的需求也分为两种。一是刚性需求。比如，有朋友在深圳工作，但是深圳房价太高，惠州房价低，所以他们 2016 年左右就在惠州买了一套 140 平的房子，房子交付后，父母与小孩都安置在了惠州。二是投资型需求。据了解，在 2020 和 2021 年上半年市场较热的时候，也有很多外地客（深圳为主）去惠州买房。爽快的买家会仅听朋友介绍，觉得不错也同时下单一套。

外地客之所以能外溢到惠州市惠阳区，不仅因为惠阳区离深圳近，还因为惠阳区此前不限购。即使在 2021 年惠州调控加码后，外地人仍然能在惠阳区购买一套商品住房。

高速发展以后，也让人担心惠州楼市的商品房存量问题。2021 年从深圳回惠州的动车上，我也明显感觉到铁路两侧有很多的楼盘。但是仔细看，其实很多房子都是建成了但是还没人入住。当然，一个可能是这些楼盘是近两年建的，还没有交付；另外一个可能就是这些楼盘建成交付了，但是没人住。从前文的统计数据也可以看到 2015-2020 年惠州楼市成交量急剧上升，因此，可能面临着商品房存量较大的问题。商品房的使用周期较长，如果某个城市商品房成交大幅增长，很可能意味着城市商品房存量饱和。对于开发商而言，投资去化难度可能加大，对于投机客而言，手上的房子可能有价无市。

梅州市

疫情之下的梅州楼市

1

基本情况

梅州，位于广东省东北部，地处闽粤赣三省交界，下辖两区五县，代管一市，为国家生态文明先行示范区、红色革命老区及汕潮揭都市圈城市之一。

梅州市城市风貌

逢山必有客，无客不住山，讲的便是中原南下，依山而居的梅州土著 – 客家人。客家人重教育、好宾客、讲风水，多聚族而居，客家属性表现在房屋建筑上，古为客家围龙屋，今为大户型小区建筑。

客家围龙屋

地处五岭山脉以南，群山围绕的地貌、交通基础设施较为落后及远离珠三角核心城市等因素限制了梅州的经济发展，作为人口流失大市，梅州房地产市场为传统的内生型市场，购房客群以本地自住客为主，其次为外来返乡置业客，主要购房逻辑为乡镇 - 县城 - 市区等市内流动导向。

梅州市地势

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2021 年房地产市场回顾

土地市场：土地供应减少，开发商信心不足，拿地趋于谨慎

从供给端看，梅州市土地供应减少，2021 年共供应 169 宗地块，同比下降 5.4%，供应土地以工业用地为主，宅地仅占比 30%。

从需求端看，土地流拍率上升，多数土地底价成交，交易热度下降，2021 年梅州市共成交 134 宗地块，成交面积为 333 万平米，同比下降 18.8%。

商品住宅市场：后疫情时代，市场行情向下，量价齐跌

受疫情及房地产宏观调控收紧影响，梅州市 2021 年商品住宅销售面积为 355 万平米，同比下降 11%，销售均价为 5942 元 / 平米，同比 2020 年 6197 元 / 平米，下跌 4.1%。

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2022 年春节房地产观察

梅州市逢年过节素有回老家团聚的习惯（从其他各市回村镇 / 从梅州市城区回村镇），加之 2022 年春节期间市内出现新冠阳性案例，政府加强了疫情管控，梅州市市区相比前几年较冷清，各街道人流量少，房地产商线上线下营销活动亦不多，但仍有部分过年返乡客或本地客趁市场价格下行期购置房屋，截止 2022 年 2 月 8 日，梅州市 2 月份共成交有 502 套商品住宅。

从整体上看，由于梅州房地产市场受疫情及政策调控影响较大，购房者信心相对不足，2022 年梅州市房地产市场预计仍将处于低迷状态。


湛江市

“返乡置业潮” 下的湛江楼市

春节刚过，在与亲朋好友聚会之际，总免不了会聊到人生大事，其中买房置业便是避不开的话题。在湛江本地工作生活的亲戚，聊到买房子，总是感叹一句，“之前高铁一开通，房价就涨了不少，但是终归是要住的，在县城也不好买地自己盖房，那自然是要买房了，房价再涨也得买”，刚需买房无可厚非。但在与同学交流中发现返乡置业的也不在少数，但他们大多是在广州、深圳等地工作，买了房子也只能在过年时住上两三天，“大城市租房回老家买房” 成了常态。

2022 年返乡置业意愿统计中显示，41.2% 的人计划回家乡（包括家乡省会、非省会城市）买房，对比上次统计的 37.85%，今年回乡买房欲望有明显提升。


而随着高铁开通、城市定位提升，湛江在三线返乡置业热度城市中排名有明显提升，更是占据广州返乡置业榜首位，紧随其后的是佛山、汕头、茂名。而从土地市场、住房市场等来看，虽受全国市场基调影响，湛江市场亦出现局部下滑趋势，但整体保持平稳。

宏观规划：加快建设省域副中心城市

2018 年，广东省两会确定湛江为省域副中心城市；2021 年，广东省委、省政府正式发布《关于支持湛江加快建设省域副中心城市 打造现代化沿海经济带重要发展极的意见》，并通过省长定点联系、推动湛江与广州深度协作等一系列措施为湛江赋能。此次规划之高、力度之大、措施之实，前所未有，将对湛江发展具有重大而深远的意义。

土地市场：土地出让金维稳，但溢价率走低

今年湛江公开出让土地金额达 79.8 亿元，今年政府大力供地，共成交 46 宗地块，虽然对比 2020 年增加了 18 宗，但由于市场降温，房企理性拿地，成交金额方面维稳，溢价率持续走低。



住宅市场：商品住宅供需回落，但价格维稳

2021 年，湛江商品住宅供需对比去年有所下降，其中供应 658 万平，同比持平；成交 527 万平，同比下降 12.5%。由于下半年金融和信贷调控政策的持续显效，房企爆雷，客户观望情绪加重，市场陷入低迷，住宅市场持续出现供过于求，整体成交较差。


湛江房价经历了 16、17 两年的快速上涨后趋于稳定，今年湛江住宅成交均价 10087 元 /㎡，在市场下行背景下，仍能维持平稳发展。


从近两年区域成交量来看，区域成交出现分化，2021 年 6 个区域成交量萎缩，但 3 个区域成交上涨。

从以上可见，在市场下行大环境下，湛江楼市仍能维持较为平稳的发展态势，市场韧性彰显。同时随着政府支持湛江加快建设省域副中心城市、建设全国性综合交通枢纽、打造湛茂都市圈等一系列规划利好兑现，湛江未来的发展得到有力支撑；以及一二线城市楼市政策持续从严不放松等影响下，或将有部分投资者外溢到湛江等三四线城市，预计湛江 2022 年需求复苏趋稳，区域分化明显。如此长远来看，择湛江返乡置业，或不失为一个不错的选择。

中山市

返乡见闻

从我 17 年考入广东一所大学的研究生开始，中山就成为了我的第二个故乡，同时作为粤港澳大湾区的枢纽城市，它具有多个侧面和不同角度的城市吸引力，在过去几年的时间里，我见证了这座城市的点点变化，它带有激情澎湃的红，丰收喜悦的黄，以及满载梦想的蓝，那么下面就由我带领大家去深入了解一下这座城市的独特魅力。

中山城市面貌

• 交通篇：条条大路通我家

2021 年，中山迎来**广中江高速和南沙港铁路两大重点交通项目通车，**此外，2021 年深中通道桥、岛、隧工程也纷纷迎来阶段性进展，目前进展最快的属中山西环高速，预计 2022 年可建成通车。

另外古镇快线、南朗快线有望在今年春节前实现主线通车；105 国道南段改造工程的 10 座跨线桥也已通车，主线预计今年 6 月可通车。

**2 年打通 38 条 “瓶颈路”，惠及多个住宅小区。**这 38 条 “瓶颈路” 分别位于石歧、东区、西区、坦洲、小榄等 14 个街镇，这些 “瓶颈路” 的畅通，为周边小区居民的出行提供了便利。

此外这座正在崛起的城市还计划在 2022 年完成的基础设施工程包括：珠海市香海大桥工程、中山西环高速公路、国道 G105 线中山沙朗至古鹤段改建工程等等。

• 人口篇：车如流水马如龙

根据《广东省第七次全国人口普查公报》发布，广东全省及 21 个城市主要人口状况揭开谜底，中山市 2020 年人口数 441.8 万人，在全省排名 11 位。10 年间人口增长数为 129.72 万人。十年增长率达 41.56%，排名全省第 4，仅次于深圳、珠海、广州。

**从常住人口年龄及性别构成上看，**中山是广东省 “最青春” 的城市之一，60 岁及以上人口占比仅为 8.87%，比全省平均低 3.48 个百分点，比全国平均低 9.83 个百分点。同时，中山 15-59 岁人口占比为 75.44%，在全省排名第 3。

**在人口受教育程度上，中山也跻身全省前列。**10 年间，中山每 10 万人口拥有的大学程度人口增加了 5581 人，从 7775 人上升到了 13356 人，排名全省第 5。

• 经济篇：大鹏一日同风起

2021 年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，中山坚持稳中求进工作总基调，为 “十四五” 的开局奠定了良好的基础。

根据广东省地区生产总值统一核算结果，2021 年中山市地区生产总值为 3566.17 亿元，同比增长 8.2%，两年平均增长 4.8%。分产业看，其中第一产业增加值为 90.81 亿元，同比增长 20.4%，两年平均增长 18.9%；第二产业增加值 1761.78 亿元，同比增长 11%，两年平均增长 6.1%；第三产业增加值为 1173.58 亿元，同比增长 5.0%，两年平均增长 3.0%。

全年全市居民消费价格指数同比上涨 1.1%。其中，12 月份全市 CPI 同比上涨 1.45，环比下降 0.3%。

• 土地篇：横看成岭侧成峰

2021 年中山土拍市场呈现出两种不同面貌。以 7 月为分水岭，7 月前土拍市场火热，刷新中山土拍各项记录：龙光玖悦臺楼面价挤进前三；码头综合体、文旅生态项目地块总价分别占位第一、第三。

而 7 月后土拍市场转冷，大多以底价成交。

据统计，2021 年中山全市成交商住地快 10 宗，金额 193.42 亿，共计占地面积 161.36 万㎡，同比宗数下降 29%，面积上升 13%，成交楼面价 5359 元 /㎡，同比下降 35%，主要因为多宗商务综合用地成交拉低价格。其中万科与深业共同竞得的码头综合体地块以总价约 81.9 亿元，夺得土拍总价榜第一。


从各镇区商住地块成交宗数上看，南朗镇成交 3 宗最多，小榄镇成交 2 宗紧随其后。其中东区、港口镇，古镇镇、民众镇和石岐区各成交 1 宗。

• 楼市篇：平平淡淡才是真

在过去的一年里，中山楼市迎来了各种变数，在市场最火热之际，犹如被泼下了一盆冷水，瞬间冷静不少。

2021 年 12 月中山新房均价 17775 元 /㎡，从 1 月到 10 月，房价整体波动不大，呈上升趋势，但 10-11 月期间房价有所下跌，随后到了 12 月再度回升。


二手方面，2021 年 12 月中山二手成交均价为 13748 元 /㎡，对比年初有所下降，但价差不大。


从历年中山住宅网签套数走势看，2017 年由于限购政策发布，网签量断崖式下降，2021 年中山全市住宅网签量约 51667 套，对比去年 53864 套略有下降，同比下降 4%。


• 房企篇：逆风也要飞翔

尽管 2021 年下半年市场相对低迷，但总有几个盘，逆风而上，取得好成绩，比如马鞍岛楼市 2021 年就相当火热，不仅一连拍出三宗地块，刷新土拍总价榜，而且有多个项目入市开卖。

住宅成交套数 TOP3 中，就有 2 个来自马鞍岛，分别是恒大悦珑湾和保利天汇。而南区碧桂园凤凰城也在下半年不断推出优惠价，打折力度相当强大，也卖出了不错的成绩。

住宅成交面积前三甲依然是碧桂园凤凰城、保利天汇和恒大悦珑湾，只不过位置顺序倒转，碧桂园凤凰城占据榜一。

如果按照成交面积来算，2021 年中山住宅网签 TOP3 的开发商为雅居乐、保利、敏捷。


总的来说，中山不仅带有不同的颜色，也有不一样的温度，小到儿女情长，大到家国情怀，是无数个你我共同注入的温暖人情，“中山温度”以交警的绿色通道，深中通道蛙人，外卖小哥等构建 “温度” 的不同切面。

2022 的中山会更加美丽，深中通道全线通车指日可待，这里即将迎来又一个历史性的发展机遇，中山也正在铆足全力、做好准备开创高质量的新局面，再创发展新辉煌。

广 西

南宁市

市场骤变下地产开发端的取与舍

南宁，是广西壮族自治区的省会城市，有着独特的称呼名曰首府。受到如北部湾开发、西部大开发、一带一路、东盟会展等多项政策规划的扶持及利好，在 2016 年后伴随着全国房地产行业的上行周期到来，南宁的楼市也如雨后春笋般崛起，城市建设速度达到了史无前例的速度，但伴随着 2020 年一场突如其来的疫情及国际环境的变化，国家多项政策的限制及调控，南宁的楼市逐渐降温直至冰点。

早年间，由于市场的上行，新开项目数量的增加，为了解决项目的建设效率、质量及异地执行等问题，地产行业对开发端人才的需求上升，大量招募拥有地产开发经验的地产开发端工作人员。在楼市骤变、市场缩表的情况下，在经历了 2020 年的复工、赶工交付后地产开发端的工作人员也开始陆陆续续的遭到了优化及裁员，曾经浩浩荡荡的工程部、造价部逐渐变得寂寥无人。过年期间随着工人们的返乡，南宁的项目工地本就冷清，加上项目部办公室中数顶早已积灰的白色安全帽更是添上了一层寂寥的气息。

时至今日，地产开发端所需要思考的问题早已与往日不同，从早年间的效率至上高周转开工到现在精细化的质量、成本、效率控制需要面临的最大问题便是取与舍，例如由同地域多盘大盘开发转为少盘小盘开发后铝模的应用取舍；不采用铝模后效率与质量的取舍；在不采取新施工工艺下成本控制的取舍。比起一味的追求效率，能够在质量、成本、效率这个三维模型中取得平衡在这个时代显得更为困难，加之目前在开发端能够应用的新工艺并不多，较为被大众熟知的铝模爬架工艺对项目的规模体量有一定需求，在这个市场缩表的时代呈现出一定程度上的不适应，而另一项专注于对工程全周期控制的软件建筑模型信息化技术简称 BIM 技术正在走上时代的舞台。据悉许多知名房企如中海、碧桂园等都在通过 BIM 这项技术来对项目进行更全面的管控，目前从事该项技术应用的企业大都迎来了房企订单数量的暴涨期。

可以预见的是，未来地产开发端将要面对的难题仍然不少，但整体基调仍然是保质提效，且伴随着各项技术及工艺的逐渐完善及更新，成本大概率会有所降低，或许届时沉寂在项目办公室积灰的白色安全帽将会再次焕然一新。

南宁市

天气寒楼市更寒，回暖待何时？

今年广西春节返乡防疫政策异常严格，被网友戏称 “桂一刀”，成功“出圈” 闻名全国。

受严格的地方防疫要求影响，很多在外地工作的南宁人未能顺利返乡过年，而这也对南宁今年的返乡置业季造成了一定的影响。加之春节期间南宁遇上极寒天气，气温骤降，阴雨绵绵，导致人们也不愿意出门了。我和家人大年初一出门时，明显可见南宁最火热的商场万象城的人流量也大幅减少。

春节期间，我在家附近的几个售楼部逛了一圈，虽然春节期间各大售楼部也推出了不少新春优惠活动，但是售楼部的访客量很少，置业顾问也失去了热情；与一线销售交流之后获知，春节期间成交较为惨淡，换句话说就是今年的南宁是没有 “返乡置业潮” 的 。

但是话说回来，受整体大环境影响，南宁楼市从 2021 年下半年开始便一路下行，进入了深度调整期，总体呈现几大特征：

1. 房企拿地热情下降，土地流拍频现
2. 新开盘项目去化表现平平，项目盈利微薄
3. 市场花式促销频出，房企以价换量抢占市场
4. 片区分化严重，五象新区成交量领跑全市

提到五象新区，不得不说此次回去，可以看到五象新区发展已经初现雏形：玉洞大道双向十六车道，道路宽广；高楼耸立，多家总部企业入驻；多个大型商业中心如万象汇、宜家陆续开业，吸引了大量人气，夜晚的五象新区也能看到不少窗户亮起了灯火。

2020 年南宁提出强首府战略，目标提出：至 2035 年，全面建成面向东盟开放合作的区域性国际大都市、“一带一路” 有机衔接的重要门户枢纽城市、北部湾城市群与粤港澳大湾区融合发展的核心城市、具有浓郁壮乡特色和亚热带风情的生态宜居城市。2021 年南宁全面落实强首府战略进一步强化实施。

**强首府战略的实施里，最重要的一环就是要重点建设五象新区，**南宁市十四五规划也提出：要以世界眼光、国际标准、高点定位加快五象新区规划建设。到 2025 年，新区发展空间规模拓展至 120 平方公里，核心区建成区面积达 90 平方公里。政府的利好规划，使得五象新区即使在楼市寒冷的当下，也能维持一定的热度。

但是近几年，五象新区被媒体过度吹捧，房企拿地积极，新盘如雨后春笋般涌出，需求均被提前释放，出现供给远远大于需求的情况。

五象新区面临的企业入驻不足，产业跟不上区域发展的现实状况，正是南宁发展中面临的主要问题。虽然作为广西的首府城市，南宁的发展主要还是依赖房地产，没有核心产业，产业作为短板一直制约着南宁的发展。

展望未来，南宁楼市的可持续发展离不开人口的持续流入，而想要吸纳更多的人才，则必须要强经济，强经济则必须要强产业，加大自主发展的同时也离不开积极招商引资，通过吸纳更多更优秀的企业进驻一起共创南宁更美好的未来。

南宁市

南宁春节探温，冷冷冷

春节假期转瞬即逝，仿佛没来过一般。如今疫情在广西百色德保卷土重来，困住了计划返工的人们。不由得感慨，这一波返乡过年，代价有点大。2022 年的返乡置业没有如期而至，春节期间的南宁仿佛一座空城，多处冷清的售楼部与各处热闹的灯火形成鲜明对比。

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现象：新春不打烊，但缺乏喜气

①线上持续刷屏，线下活动暖场

春节假期朋友圈晒聚餐的 、周边游的、同时还少不了各大开发商的刷屏广告，作为地产人春节当然是要坚守岗位。2022 年春节，南宁市房地产业协会和南宁市勘测设计院集团有限公司 “邕有家” 联合主办了 “幸福筑家 春节不打烊” 房企迎新春系列活动，共有 56 家企业携 112 个项目参与到活动中。在线上，企业推出优惠房源、开启直播；线下则开展剪窗花、做灯笼、画年画等年俗活动进行暖场。

图片来源：南国早报

如万科、建发等企业结合春节、冬奥会等节点，多盘联动，线下推出民俗活动进行暖场；彰泰等企业也纷纷开启线上直播卖房。近日，随着复工复产，不少企业及项目已经开始晒出来自身的业绩。如彰泰晒出春节期间卖了 239 组，并提前完成春节销售指标。阳光城 · 檀映滨江对外宣称春节期间销售业绩近 8000 万元，来访量达到 638 人。



图片来源：广西万科地产、广西建发地产公众号

②到访量少，成交多为老带新

南宁春节期间各置业顾问留守值班，即使放了个短假在年初三也要基本到岗。虽然各大售楼部都在努力促销，但更多像是一厢情愿。据统计，2021 年春节期间网签 183 套商品住宅，2022 年 130 套，成交套数比去年更少（网签数据略有延迟）。据许多销售人员反馈，春节市场整体较为冷淡，在配合春节节点宣传造势下，大多数售楼部每天到访客户约 5-10 组；相对热门一些的也就 10-15 组客户。幸运的话一天整个售楼部大约能有 1-2 组成交，但多数时候是挂零状态。去年销售火热的红盘华润江南中心在整个春节期间也就去化 6 套。

纵观成交情况，春节期间以老业主推荐成交为主，渠道带看和自然到访较少。且 2022 年成交均价 13900 元，较去年春节高了近千元，究其原因在于成交的多为改善项目，返乡置业的刚需客户少之又少。

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原因：人烟稀少，天寒宅家，持续观望

返乡置业热潮并没能在南宁掀起，深究南宁春节期间楼市的冷淡行情，我们分析主要原因有三：

①南宁春节人口以外流为主

一直以来，南宁市多为广西各地地级市的打工人务工的城市。临近春节时，深圳、上海等一线城市疫情反复，阻挠了这些外省人员的返乡步伐。在区内，各地级市之间没有设置返乡门槛，在追求 “阖家团圆” 的乡土情怀下，不少在南宁务工的人们纷纷奔赴老家，其中主要流向周边的崇左、钦州、玉林、贵港等城市。于是不同于乡镇的热闹，南宁市区在春节人烟稀少了许多。

南宁市近几年春节人口迁出趋势


数据来源：百度地图

南宁市人口迁出目的地


数据来源：百度地图

②天气寒冷，南宁人开启居家模式

2022 年春节想必是近几年来南宁人经历过最冷的春节，除了立春当天天气短暂地明媚了一天，其余均为阴雨天气。于是南宁人纷纷抱着小火炉开启宅家模式，偶尔出门，也是到各大商超闲逛。2 月 4 日唯一的一个大晴天，纷纷跑到公园打卡晒天阳。寒冷天气下许多售楼部到访量少得可怜。

南宁春节期间天气状况

数据来源：天气史

③信心不足，持币观望

虽然当前利率开始下调，但南宁人对于楼场反应基本麻木。与亲友聚餐时聊起买房问题，已经买了房的朋友直言后悔，尚未买房的朋友表示并不着急。疫情之后大家的消费观有所改变，一致认为钱只有握在手上才有安全感。疫后部分朋友收入受到了明显的影响，暂时还较为稳定的朋友也危机感重重，大家理财观念更强了。对于房子，更注重其居住属性，对于手上的金钱，攒着不敢乱花，持币观望情绪浓厚。

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小结

整体而言，南宁的春节几乎不存在返乡置业，甚至需求比平时更少。随着虎年的到来，作为地产人也祈祷着新的一年能龙腾虎跃，但结合当前情况，楼市需求整体低迷是不争的事实。需求恢复及信心重塑仍是一个漫长的过程。对于购房者而言，目前还是适合捡漏的上车点。对于企业而言，专注于品质于服务才能利于长久之计。

崇左市扶绥县

扶绥小城的变化

我的家乡在扶绥县，县名与 “福随” 同音，喻意幸福相随。扶绥县位于广西西南部，首府南宁市西面、崇左市东面；县城虽隶属于广西崇左市，但县治新宁镇距离南宁市区直线距离仅 48 公里，故扶绥又被称为南宁的后花园。

扶绥县域中部被左江贯穿，南部和北部是高山土岭，山水风景秀丽，有九龙岩区、黑头叶猴珍稀动物保护区等旅游景点，是优秀的养生休闲旅游名县。县城整体面积不大，全县总面积 2836 平方公里；常住人口 40 万人，以本地人口为主、外来人口不多，流动性较弱。

我每年过年同父母返乡探望亲人，都可以看到扶绥这座小城日新月异的发展，近几年来，老城区城市界面不断美化，南部新区多个产业园区落地，房地产市场保持着较快的增长。

我过年期间住在县城沿江的老城区，这一片区内以单位房、老小区为主，如恒福花园、深圳花园、怡景苑小区、电影小区等，其二手房价约在 4000 元 /㎡左右，与全县新房均价基本一致；小区周边生活配套十分完善，步行就能可以到达多个小学中学、万达城（购物中心）以及扶绥县文化广场。近几年该片区内新出现的住宅项目较少，但是街道修建的更干净宽敞，公共设施不断完善齐全。

扶绥南部新区近几年在空港经济区飞速发展带动下，叠加南宁至崇左铁路工程（扶绥段）开工建设的利好，房地产开发投资增速快速上升，2020-2021 年扶绥房地产项目投资同比增长均超 80%；相应的，中央花园、新伟城、裕达尊府等多个商品住宅项目落地。过年期间，一本土房企打出三盘联动的营销活动，我也借此去逛了逛热销项目新伟城，该项目位于空港大道，桂林理工大学（空港校区）附近；建面约 18 万平，整体由 8 栋高层组成，楼距较大；小区绿化较好，并且设有泳池、喷泉、健身广场、儿童游乐场等配套；小区户型以 110-130 平方米的改善户型为主，目前的优惠价是 3680 元 /㎡，购房者主要以本地年轻家庭或者周边乡镇居民为主。另外，小区外围是临街商铺，但是目前基本上空置状态，小区一路之隔是某产业园区，生活会受到一定影响。

总体而言，扶绥的老城区相对于新区发展缓慢，但二手房均价仍保持较高水平；扶绥新区发展较快，房地产投资建设火热，但由于小城人口体量小，住宅和商业市场的去化表现从感官上看不太理想，存在一定的空置状况，近几年新房价格维持在四字头的水平，部分项目价格仍在下调。

知乎用户 星间絮语 发表

哥几个来看爽文了？

知乎用户 一宁​ 发表

不讨论别的、不去分析历史和根因，这种大家去看相关报告就可以知道。

就凭咱们平头老百姓眼里看到的：东西贵了，钱少了。

买新房？拿什么买？

这物价、这工资、这行业波动带来的失业、这资本带来的恶性竞争….

买给谁？给谁去住？

老人不需要，中年人很多也买不起、害怕几十年不稳定的负债。

给小孩留一套？算了吧，小孩在哪里？先结婚了再说。

结婚？为什么结婚？拿什么结婚？结婚了又为什么生小孩？

这些都是现实的问题。

不要说太多的道理和理论，就这几个基本、最关切的问题就可以看得出。

这是大趋势，这是民心所向，这是人民群众的需求。

解决这些问题，就知道了。

至于你关注的三四线城市、新房成交量的变化数据，我想：

不要关注这些数据，有何用？

你研究了这些，对以上解决的问题有什么用？

难道不用你的这些数据和调研，上面的问题就不知道吗？就会隐藏吗？

真是笑话。

人民永远是第一位。

公众号：职场的学问与实践。

有缘可关注，邀你聊聊天。

知乎用户 枫笙​ 发表

这他么有啥分析的，还一本正经的分析货币、分析政策，春节期间，中介放假、房屋交易所放假、银行办理房贷的业务员也放假啊，交易双方也要回家找妈妈，往哪办理交易合同、过户手续、房贷去，这没下降到百分之百都不错了，你好歹分析一下全年或者某个季度呀，这热搜哪个啥比放出来的。[捂脸][捂脸][捂脸]

知乎用户 Dream. 怀念 发表

好事开香槟

知乎用户 野生分析师​ 发表

三四线 已经卷不动了。就拿 1 月一个月，这在三四线都算高工资了，大部分人还有这个数。我老家开出租的也就 6000 多。现在三线的房价，基本也就破万了。假设一个家庭需要个 100 平的房子吧。1 个月一万的人，假设最后省 3000。100 万 / 3000/12= 27 年。这还没算利息，算利息估计 40 年都打不住。我从 20 开始干到 60 岁，搞个房子，我图个啥。我是喜欢银行，还是喜欢还房贷。租个房子过个小日子算了，而且三四线城市，各种拆迁啥的。人们获得房子的途径不一定要买，自己盖或者等拆迁都可以。大家对于新房的热情本来就没有一二线那么高。再加上，这两年经济不景气，各种工厂裁员，关闭啥的。严重影响人们收入。能够的上生活就不错了，别说买房了。因为大量出差，我和很多三四线出租车司机，他们经常和我聊的都是无奈。现在钱很难挣，攒点钱遇到个啥病啥的还可以治治。不然有病都没钱治。咋说呢，房地产，消费品，食物都涨的太快了，一般工作的人们工资涨幅根本赶不上，而且非金融，互联网的工资还有下调的趋势。不是不想买，是真的没能力。估计这就是中国未来房地产市场的现状吧，让那些大量持有房屋的人和金融和互联网新贵们，对着卷吧。感觉之后，租房市场会是一个大型刚需，希望未来房东素质提高提高，别老搞矛盾，太割韭菜。让人们再不买房的时候，还有一个在外地居住的勇气吧。

知乎用户 小十二丶 Xxxx 发表

我也想买啊，春节大雪封路，雪消融了又要去上班，那都不是钱的事，主要是没空啊。

哈哈哈哈～哈哈哈哈哈～

知乎用户 奇奇学长 发表

这意味着：大多数的人越来越赚不到钱，钱赚得越来越少的情况下，当然无法接盘高房价，因为每个月的房贷都承受不起。

这同时也意味着：消费力会越来越差。

自 15 年肇始，地方 ZF 靠城投债靠拆迁，把你的旧房子拆了，再给你钱让你去买新房子；但是，这里存在着一个循环：

1）当社会上作为消费力的个人赚不到钱的时候，接盘人变少，循环会掉链子

2）接着城投债会越来越多，钱收不回钱来

3）收不回钱，房地产商不敢拿地，尽全力销售以前的库存来争取现金流

4）现金流断裂，房地产商破产

5）地产大规模倒塌，作为大债主的银行……

所以，棚改货币化的效果越来越差，一直 down

PS： 炒作出来的 “元宇宙房产” 概念已经彻底破灭了。

知乎用户 椰子派的猫 发表

写一个回答吧，看到热搜第一，又看到数据中 15 城中有泰安。

那泰安本地人来回答一下吧。

泰安应该算是一个四线城市，平均工资在四千，房价 2021 的平均均价为一万二，市里两三万平平常常。

我一个破三本毕业，我不明白为什么这么破的一个城市却有的这么高的房价，之前看有文章分析说泰安企业经济不行，ZF 只有不断的通过提高地价来完成 ZF 的经济目标。

前几天还看到文章指出，泰安是山东省唯一一个人口净流出人口，房价虚高，经济不行，工资不行。我身边的上过大学的朋友很少回来了，都基本在外地工作。整个城市公司企业工业都不多，还很大一部分不给缴纳公积金。

但是泰安的房价确实也在降，不过都是远离市区的房价在降，市里依然坚挺上涨。

作为当地人毕业一年半的年轻人已经开始躺平了。

知乎用户 也无风雨也无晴​ 发表

能用政策解决的问题，都不叫问题。实在没有人买，还可以成立产权贷款合同分配局嘛，枪杆子、银行、土地甚至开发商，都是一家人，如果说其他问题都解决不了，抓着手摁手印还不会吗？

知乎用户 自由风​ 发表

我特别推荐你看一下由陆铭老师写作的《大国大城》这本书，里边观点清晰的描述了未来城市发展趋势，这样我们就能对现状做很好的理解。

越是将历史拉长了看，我越是相信，决定人类发展轨迹的是普遍规律，每个国家的特色只会在普遍规律下开花结果 - 陆铭

在这本书的第二章中有一些关键词：集聚、效率、平衡、自由移民和要素流动

纵观发达国家几百年的发展历史，我们不难看出，所有国家的发展规律都是会实现大城市的聚集效应的，这种规律的背后不仅是人们对美好生活的追求。更多的是国家层面推动下的效率提升。

打个比方：所有行业从起始到壮大都会经历一个资源分散，人才分散，技术分散，到资源集中，人才集中，技术集中的过程。从国家的层面来说，不管是国营单位，还是民营企业，做大做强永远是第一要务，占据行业百分之 40 以上的比例才有可能实现行业话语权的掌控，这些本质特征会让以上描述的要素自然而然的向头部力量集中。

去年下旬，国家成立了中国物流集团就是例证，为了实现成本降低，效率提升，聚集是必然趋势。

造船企业、互联网龙头，地产大鳄都是一样的道理。

那么我们放大来看，城市的发展也是一样的，陆老师在书里提到，目前中国大城市群的发展主要约束来自于两个层面：

1. 区域间主要是省一级单位产业重合严重；

2. 人口户籍制度

目前中国大规模工业经济投入国家层面倡导的都是向中西部倾斜，但是由于产业重合度过高，导致闲置严重，因此当地人不仅没能因为产业收益，反倒需要继续以外来打工者的身份向东部地区流动。

合理的做法是，各区域之间，各省级单位之间，应该形成产业互补优势，把自己擅长的，有积累的做大做强，让区域之间，区域内部，形成很好的产业链结构，这样才能保证，区域内的人留在区域内的大城市，而不是随意流动。

第二是户籍制度

因为户籍制度的限制，我国的人口流动是不自由的，外来人口无法享受当地人应该享受的福利待遇，因此大部分人口虽然在流动，但是流动带来的效率是极低的，造成阶段内不得不离开家乡，第一让家乡劳动力成本集聚上升，而流入区域又要面对人口膨胀带来的问题。

以上都是这些就是目前我们的现状。

如何实现平衡，我们国家也在采取行动。比如产业布局合理调整，人口落户政策调整都是在做符合未来趋势的举措。

有的人会问？这和地产成交下跌有什么关系？

目前的地产成交下跌因素大部分还是受现实经济环境和政策调整的影响。

我开篇描述的这些才是未来地产走势的最根本原因。

要实现经济可持续，稳定合理的发展，就需要我们看清未来形式。

把握规律，才能赢得未来

知乎用户 热点在这里 发表

如何看待 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成？

我想这和整体经济不景气相关。新冠疫情的发生，让各行各业都受到影响，自然各行各业的员工也受影响。企业、公司因扛不住而倒闭，小商业门店关门，各种必须要人气的行业受到重创，失业、降薪成了必然，不少的打工者除了努力让自己的生存不受影响，买房已经成了奢望，新房售卖自然也受到影响了。

另外一个原因就是房地产本身也因疫情和经济大环境的影响，资金成了问题，比如某世界五百强的房地产，因资金链断，导致很多房不能如期交房，让很多本就因疫情影响还贷困难、租房困难的购房者，更是雪上加霜。

还有就是三、四线城市发展缓慢，常住人口少，多数人都去了就业机会较多的一二线城市，自然三、四线城市住房就没有人买了。

在这样的状态下，很多人都对新房的买卖望而却步，特别是期房的买卖，更不敢轻易下手。

这样的情况原因之一是疫情影响，原因之二还是国家政策，所以，要扭转这样的局面，还需要国家对房产市场合理管理，有效管理。

知乎用户 炸鸡 ai 啤酒 发表

醉了, 中国有钱人就那么多, 在资本家不断的炒房运作下, 房价已经到了一个普通人打工一辈子才能触摸的高度

如果房价不跌, 不管控那些炒房的团队, 房子成交率必然下跌, 躺平人员不断会出现, 甚至抑郁自杀的机率会越来越高

现在的年轻人啊, 活着真累 “房子”(上百万甚至几百万), “车子”(十几万) , “彩礼 (十几万甚至几十万)” , “小孩子”(未知数) 不知道的人还以为现在人均收入到了年收入 30w 的高度了

真是可笑啊, 还在这问房子成交率为啥下跌? 咋了 你是不懂普通人的工资 还是你就是一个炒房的团队 隔这带节奏呢?

知乎用户 贪吃的小田鼠 发表

新房成交下跌是必然趋势，而且又恰逢特殊时期的春节，这种崩塌式的下降并不奇怪，主要有以下几个原因：

1、如今，三四线城市开发过于饱和，房价溢价严重，很多地区的泡沫效应已经显现。所以，即使有买房需求的刚需人群，也不免要观望一下，这也直接导致了如今的三四线城市房地产行业的不景气；

2、春节前后，疫情再次反复，现有西安封城，天津全员核酸，后有北京弹窗，让很多在一二线城市闯荡的返乡人不得不将回家的计划搁置。原地过年的方式，让原本准备春节迎客的房地产开发商们扑了个空。所以受不可控的外力影响，也是导致春节新房售卖低迷的原因之一；

3、人们购房的理念正在发生变化，早年间，三四线城市是农村包围城市的模式，人们并没有买房的意识，而是选择在自家的宅地基建房。随着时间的推移，国家政策发生变化，农村的城市化建设被推上日程，更多的人开始选择走出农村在城市定居生活。到如今，商品房房价日趋走高，而农村则收紧了宅基地的分配政策，让很多人又动起农村自建房的心思，毕竟常年在一二线城市打拼，即使老了落叶归根，也想更接地气一些。这部分人想法的转变，也让三四线的房地产商失去了一些准客户。

纵观以上几点，导致了 2022 年春节期间三、四线城市新房成交大幅下跌。希望房价更趋于稳定和合理，用更好的品质和服务，赢回消费者。

“贪吃的小田鼠”，寻找发掘原生态的健康营养美食，还原食材最初的纯正香味。

知乎用户 路子辰 发表

很棒！经过掏空六个钱包和划走人生三十年的操作，现在处于欲做房奴而不得和对做房奴无所谓、不感冒两大波人群的拉锯战时间段。

让我们再看看电影票房和旅游收入的变动：

知乎用户 吃饭睡觉减肥 发表

我就说说自己，步入 2022 年，越来越担心自己会被裁员，而公司发布的政策，也是每月 10% 比例淘汰，哎

知乎用户 礼哥聊投资​ 发表

房住不炒！房住不炒！房住不炒！

礼哥简单分享一下房地产的供需逻辑。

下跌指的是需求下跌，需求下跌分新房下跌和二手房下跌。

新房下跌就是需求不足，影响需求的变量主要是价格、收入、预期、嗜好等等。

目前房住不炒各种楼市管控重锤的条件下，影响需求的主要因素是买房者的预期变了。买涨不买跌。

根据马太效应来看，强者恒强，弱者越弱。一二线和三四线是分化行情。这里出现一二线持平和上涨，三四线下跌就是符合事物的发展规律的。

人性也天然慕强凌弱，人往高处走，因为一二线提供的资源和效率更好，在需求有限的情况下，强一二线的需求被先满足，弱三四五线的需求必然被挤出。

礼哥想说的是，一二线和三四五线的分化行情会越来越严重。

个人选择方面，不要浪费一二线的房票，特别是首房首贷的机会，宁愿多攒几年钱买一二线，也不要为了目前的短期压力而匆忙选择买三四五线的房子。

不然三五十年后的资产保值增值差距会让你拍断大腿。

关注礼哥，让我们一起慢慢变好。

知乎用户 迦勒底分部 发表

高赞答案回答了那么多，总归一句话，人民没钱了，政府没钱了，那问题来了，钱到哪去了？我记得统计过，疫情期间，全国最富有的那批人，资产依然是在净增长的，钱呢？大明为什么完了，东南富商不交税啊。

知乎用户 哈斯塔 发表

很多人从人口老龄化、年轻人不结婚或者整体经济层面分析了。不过我的看法可能稍有不同：房价下跌不是新房成交少的果，而是因。

为什么这么说呢。

首先，介绍一个概念，就是 “租售比”。也就是房屋租金与售价的比例。

这个比例决定了在没有投机的情况下，持有房子值不值得。

当租售比过低时，只靠房屋出租很难甚至永远无法回本。

根据统计数据，2020 年我国 50 个重点城市的租售比 1:611。也就是靠租金的话，需要 611 个月（50 年）才能回本。

看出来这个数据有多离谱了么？年轻时买一套房，不考虑通胀也得等 50 年才能回本。

也就是说，除非房价上涨，否则持有房产是铁定亏本的买卖。

而国际上比较健康的租售比，通常在 1:200-1:300 之间。

之前房价还在上涨时，大家当然有动力购买房子。而一旦房价停止上涨，多套房的人肯定不会再买不说。即使无房的年轻人也不会愿意购买，因为显然 1:611 的租售比之下，租房更加合算。

所以该怎么做呢。

一个是压房价，但是已经明确说了不准跌；另一个就是提高租金，会这样做么？我也不知道，拭目以待吧。

知乎用户 水木年华 发表

好戏刚开始，吃瓜看吧。身处这个剧烈的时代，就像那句话，时代的一粒沙，在个人身上就是一座山。你无力改变大趋势，只能顺势而为。

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