初善君｜房地产的钱都去哪了？

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很多人问房地产公司的钱都去哪儿了，几千亿的企业怎么就暴雷了，这里我用万科给大家举个例子，看看房地产公司的钱究竟去了哪里？

首先房地产公司赚了多少钱看什么？看卖房子收回了多少钱，也就是现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金，**2011 年 - 2022 年十二年间万科卖房子一共收到 34791 亿元，**这是房地产公司最核心的钱。同时还有一些当年预收的购房诚意金、合作方款项，十二年收了 3022 亿，同时公司支付的其他现金流加起来 4270 亿元，这两者由于主要是合作款，我们可以不予考虑，只看核心业务。

这些钱去哪了呢？

第一分红。很多人会说地产公司分红分走了很多钱，尤其是给实际控制人。我们看分红大户万科，十二年间分红 906 亿元，占收到的现金比例仅为 2.6%。这是实实在在分走的钱，分走了就不会再回来了。恒大、碧桂园的这个比例只会更低，不会更高：恒大十二年间分红 808 亿元，碧桂园十二年间分红 794 亿元。

第二是支付给员工的工资。不得不说，我们的房地产牛市造就了不少从业者的造富神话，很多房地产从业者赚了不少钱。以万科为例，2011 年至 2022 年十二年间更支付给员工 1197 亿元，人均年工资 12.5 万元，不算高，也不算低。但是这个钱占收到的现金比例仅为 3.44%。

第三是支付给银行的利息。支付给银行的利息不仅在利润表中有反应，还有很多资本化利息，万科 2011 年至 2022 年十二年间更支付给银行 1780 亿元，这个钱比支付给员工和分红的钱都要多不少。这个钱占收到的现金比例为 5.12%，说房地产公司给银行打工有点过分了。

第四是支付给上游客户的材料款。很多人都说房地产企业养活了一堆上游企业，事实上也是。万科 2011 年至 2022 年十二年间共支付给上游企业 12248 亿元，占收到现金的比例为 35.2%，这是万科现金流向的大头。

第五是拿地金额。我们都知道房地产想有土地，必须买。据统计，2011 年至 2022 年万科拿地金额为 237 亿元、722 亿、870 亿元、325 亿元、684 亿元、1320 亿元、2189 亿元、1351 亿元、1610 亿元、1349 亿元、1274 亿元、241 亿，合计 12172 亿元，占收到现金的比例为 34.99%，这是现金去向的另一个大头。

第六是支付的各项税费。很多人一直说税费是房地产的大头，其实还好。万科 2011 年至 2022 年支付的各项税费 4647 亿元，占收到的现金比例为 13.36%，确实比支付员工、分红和银行的加起来都多。

第七是形成的固定资产，也就是构建固定资产支付的现金，万科十二年间只有 530 亿元，占比 1.5%，算是比较低的。

上面七项加起来差不多是 96.2%，基本上把公司赚来的现金去向全部理清楚了吧。其中拿地花了 12172 亿元，占比 35%；支付的税费 4647 亿元，占比 13.36%。两者合计 48.36%，差不多接近 50% 了。然后是上游企业，包括建筑、材料等等几十万家企业，拿走了 12248 亿元，占比 35%。最后才是银行、员工和股东（分红），一共 11.16%，而股东永远是最少的。

万科如此，碧桂园、融创、恒大的现金流向也大差不差，这就回答了钱去哪儿的问题。

十几年赚的钱究竟去哪儿了，应该一目了然了，大家也知道了自己支付的房款去了哪里 。

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