证券时报｜统租之下，一个静下来的深圳城中村

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在摩天大楼鳞次栉比、高度繁华的深圳里，同样有很多密集且残旧的城中村，这里虽然普遍楼体老旧、环境脏乱，但因为房租便宜，成为大多数外乡人来城市闯荡时最先选用的居所地。白芒村就是其中很普通的一个，最近因为统租，租客们被迫集中搬家而被市场关注。

现在的白芒村很安静

昨天，记者特意驱车前往，车一进入白芒村，道路很畅通，很快就找到了停车位，目光所到之处，还有很多空车位。这与记者此前多次来这里的感觉不一样，与网上视频里白芒村人群聚集的热闹景象更是大相径庭。

这几天，网上出现了一些有关深圳白芒村的视频。视频中，白芒村里闹得沸沸扬扬，很多人聚集在白芒村综合整治项目的现场指挥部里等待一个说法。也有许多人大包拖小包离开村子，表情复杂。据说，因为整村被 “统租”，租客们被要求在规定时间内集中清退。

以前，记者就曾来过这个位于深圳南山区的白芒村。那时，甭管白天还是晚上，这个不大的城中村永远是熙熙攘攘的，人来人往，车行进村只能缓行，停车更难，兜半天都未必找得到车位。村里新旧不一、风格迥异又紧密相连的村屋下，开着各类五花八门的平民店铺，这些店铺的商品大多价格便宜、种类丰富，满足生活各种需求。小店里、巷口处，广东话夹杂着普通话，处处弥漫着烟火气。

然而这次进村，白芒村里显得特别安静。进村没多远，路口 “南山区白芒村综合整治项目现场指挥部” 的蓝色指示牌很清晰，循着指示牌的方向，远远地就看到指挥部旁高墙上醒目地提醒：您，今天签约了吗？此前聚集了众多人群的指挥部里，此时也并没有什么人，签约的人不多，咨询、投诉的人也没有，并无异常。

村里也没什么人，安安静静的。记者在村里兜了一圈，擦肩而过的行人并不多，零零星星的路人里，要么警惕地看着陌生人，要么埋头自顾自地搬东西、拖行李。

偶尔有在聊天的村民，用着本土的方言小声交谈着，从他们零星的言语中，记者能听出他们在讨论 “清退”、“租金”。巷口间的几个小学生也在叫嚷着：“你家啥时候搬？” 显然，搬家、清退成了这里近期的主要话题，连学生娃们都知道，这里要 “统租” 了。

事实上，也的确很难不知道，统租的宣传工作在这里已经深入各处，高墙上 “国企统租，收益稳定，省心便捷，安心无忧”、“同心协力促统租，共建美好新白芒” 的红色横幅随处抬眼可见。

大多店铺依旧开着门，却没什么顾客，店主们大多无精打采地守着空店，看护着儿童节放假在家的孩子们。餐馆、冷饮店里生意更是清淡，有的店干脆关了门。平时人声鼎沸、热闹的白芒村，现在，路面空了，行人少了。

村里的租客们应该没有全部 “清退”，尽管大多出租屋紧闭大门，楼道里也没有出入的人影，但从阳台上晾晒的衣物来看，这里至少还有三分之一的租客们并没有搬出去。“晚上会热闹些，但比以前还是冷清多了。有些人已经搬走了，留下的人，也在陆陆续续往外搬。” 一位便利店的老板对记者说。

据说白芒村的农民房租金几乎是南山区域租金最低的，单间空房 900 元左右，一房一厅也就 1500 元左右。住在这里的，有周边制造业工厂上班的打工人，也有刚毕业不久没有积蓄的大学生，还有方便娃就近读书的普通家庭。因为房东们的房子被统租，他们很多人都收到了搬家通知书。

统租背后，有人喜悦有人忧

近期，深圳城中村统租事件引起较大的反响。

官资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，在十四五 40 万套的基础上，官方提高保租房规划的任务目标，2021-2027 年还要筹建 100 万套保租房。其中，城中村统租是最重要的渠道。2023 年，深圳提出要新开工建设 60 个项，建设筹集 16 万套 (间)。

因为有政府补贴，统租企业给白芒村房东们的租金不低。对比来看，大量租客高温下被迫搬家，则显得有点仓促和苦不堪言。于是，很快就有居住在白芒村的打工人在各大自媒体平台上哭诉：西丽白芒村这边 5 月中村里要改建统租，今天房东要求 6 月底全部搬走，周边的几个村子也都在改建，让搬到哪去？周边根本没有多余的房子可租。也有网友在人民网 “领导留言板” 上提出：因白芒村综合治理引起在读小学家庭无房居住等问题。

除了被迫搬家，更让这些被清退的租客揪心的事情是，未来是不是房租涨了，以后租房子更贵了。有一个租客在网上留言：统租前一房一厅租金 1000 元，统租后租金涨到 2000 元。

这样的担忧不是没有依据。大规模介入深圳城中村的租房改造，这并不是第一次，今天的深圳统租，让很多人想起之前万科的 “万村计划”。

几年前，万科曾从深圳上百个城中村的房东中 “统租” 近 2000 栋 “农民房” 以高于市场价的租金和农民房房东签 10-12 年的长约，经过改造包括房屋底商、办公空间等房屋后，移交给万科长租公寓品牌 “泊寓” 进行运营。很快，当时就有众多租户认为，由于万科的进驻，原来低廉的城中村房租猛涨。尽管万科方面回应 “升级改造会推高租金” 是一个误会，但最终因各方压力和困难，“万村计划”还是以高管辞职、收房按下暂停键，宣告试错失败而结束。

统租利民但要慢慢来

出租屋能实行统筹管理吗？一连串的问号成了业主、租住人员、二手房东、企业方的共同疑惑。这其中，统租价格更是各方讨论的焦点。此外，统租后的安全管理也是租住人员首先关注的问题，而二手房东们则为统租后或将面临失业而忧心忡忡。企业方也希望通过政府引导统筹出租屋，给员工提供舒适的生活环境，减轻他们的后勤服务管理压力……

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，统租城中村是深圳多渠道公共住房供应的重大创新，贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造，也是存量盘活的重要渠道，而且也符合高质量发展，供给侧改革和积极探索新模式。

但目前看，这个工作推进得有些疾风暴雨，急于在短期内实现大体量任务增长。俗话说，萝卜快了不洗泥。太快了，就会导致工作方式上存在很多瑕疵，比如对现有租户的大规模清退，必须以更高的租金统租，导致房源供应短期内急剧减少，而搬离的租客需要寻找新的居所，需求短期内释放，不利于稳定租金，实现职住平衡，不利于稳定社会情绪。

这本来是一项民生工程和民生实事，完全可以做得更好。李宇嘉认为，首先应该做好统租片区供需评价和影响评估，即要统租一个项目时，要评估现有租客在周边是否有适宜的同类房源选择，以降低搬家的成本，尽量不影响其职住平衡的诉求。

如果周边房源供应紧张，最好保持租赁供需现状，不要去安排统租，以避免对现有的租赁生态造成冲击，导致短期内供需失衡和租金上涨。或者，安排少量统租以丰富片区内多元业态，构建高中低档租赁供应，提高可选择性。

当下，城中村是片区租金的稳定器，适应深圳外来人口的租赁需求，其 “低租金、小户型、区位优” 的原生特征，是对庞大低收入外来人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供给，这是最好的安排。政府不应该用洁癖的眼光来看待所谓的低端和脏乱差。

政府要做的，就是把物业管理，咖啡厅和篮球场等新市民需要的引进来，把水电管气路网等短板和缺失补上，尽量不要大改室内空间，以降低运动式改造对市场供需和情绪的无谓扰动。如果确实需要改空间的，也应该逐步推进而不是一阵风，原有租户尽量避免短期内大规模搬离。

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