两部门将首套住房商业性个人住房贷款利率下调，下限较原先下调 20 个基点，将产生哪些影响？

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知乎用户 贝壳财经​ 发表

一、我们先回顾一下常识

2021 年贷款利率的基准 LPR 为 4.65%。

2022 年贷款利率的基准利率 LPR 降为 4.60%。

2022 年 5 月 15 日，首套房子贷款利率基准为 4.60%-0.20%=4.4%。

二、你的贷款利率是多少

如果你在 2022 年之前已经买房子。

房贷利率合同一般表述为_LPR + 若干基点 %_。

简单的说，A 某人 2021 年 5 月买房，利率为 5.65%。

那么他的房子合同利率应该是 4.65%+100%＝5.65％。

2022 年初已经降过一次息了。

我们假设 “银行上调的基点若干” 都是 100%（假设情况，为了方便比较）。

我们再看，如果 A 某在 2022 年 4 月才买房子。

那么他此时的利率合同应该是 4.60+100%＝5.60%。

我们按照最新的政策来看。

如果 A 某一直没买房子，一直到 2022 年 6 月才买房。

那么他此时的利率合同应该是 4.40+100%＝5.40%。

这样贷款利率在同样的条件下，由 5.65% 变成了 5.40%。

三、为啥定向调整房贷利率

因为现在房子卖不动了。

2022 年 4 月房地产销售同比下降 40%。

而且现在是几乎全部区域都在下降。

一线城市忙着抗疫，静默（北京、上海、广州、深圳），没人能去买。

二线城市忙着调整政策（福州、长沙、郑州、苏州等已经出台），很多还在观望。

三四线城市的房子，量价都不好，开发商和购房业主日子都不好过。

2022 年 5 月，融创宣布债券到期利息违约。

这样民营开发商巨头几乎全军覆没（虽然暂时安全的是龙湖）。

恒大、融创、泰禾、华夏幸福、蓝光、协信、世贸、福晟、新力等传统百强全部违约。

当然，巨头开发商碧桂园也不太稳健了。

在这个环境下，我们的经济要保持 5.5% 的增长。

房地产今年销售和投资肯定是负增长。

那么房地产就会拖累经济发展。

四、未来房市会怎样

2017-2021 年，房地产迎来竞争性调控的五年。

只为那一句话：“房住不炒”。

各个地方层层加码，创新调控，只为了落实要求。

目的只为了给房地产市场降火。

现在房子卖不出去，地也卖不出去，调控政策是满分。

现在竞争性调控又开始了，只不过是反向的。

现在是竞争性放松。

央行说，你看我没拖后腿。

长沙说，您看我通过租赁放开了房票。

苏州说，你看我变相取消了限购。

那么还有谁的尺度更大？

可以让人再去接盘楼市，拯救土地出让金市场。

其实只要告诉大家，我又要放水了就行。

知乎用户 娓娓道来 886 发表

禽兽之变诈几何哉？止增笑耳。

知乎用户 风雪夜归 发表

中国大陆: 5.64%
美国: 3.69%
英国: 2.75%
法国: 1.69%
德国: 1.89%
日本: 1.41%
韩国: 2.47%
中国香港: 2.02%
中国台湾: 1.92%
房贷 100 万，贷款 30 年，等额本息：
如果是 5.64% 利率：总利息为 107.58 万
如果是 5% 利率：总利息为 93.25 万
如果是 4% 利率：总利息为 71.86 万
如果是 3% 利率：总利息为 51.77 万
如果是 2% 利率：总利息为 33.06 万
如果是 1.5% 利率：总利息为 24.24 万。

知乎用户 一叶落而知秋归 发表

说一千道一万，始终没说过老百姓的买房钱从哪来。

供给端、政策端各种利好，需求端如何？

知乎用户 公子豹 发表

实际上，在这个看似简单的操作背后，也产生了一个诺贝尔经济学奖级别的问题：在全球主要经济体中，哪个经济体的房贷利息最高？

为了便于计算和比较，以下对比统一为银行按揭贷款 200 万、货币单位均为当地本币。

在国内，大陆地区在银行按揭贷款 200 万 RMB 的情况下买房，那么按照央行最新的政策，房贷利率将从 2021 H1 的 5.65% 左右下调至现在的 5.3%~5.4%。如果按照最低值 5.3% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 159.4 万（等额本金）、199.8 万（等额本息）。

HK 地区在银行按揭贷款 200 万港币的情况下买房，那么按照 HK 房贷利率 2.02% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 60.7 万（等额本金）、66.8 万（等额本息）。

TW 地区在银行按揭贷款 200 万台币的情况下买房，那么按照 TW 房贷利率 1.92% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 57.7 万（等额本金）、63.3 万（等额本息）。

在美国，在银行按揭贷款 200 万美元的情况下买房，那么按照美国房贷利率 3.69% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 111 万（等额本金）、131 万（等额本息）。

在日本，在银行按揭贷款 200 万日元的情况下买房，那么按照日本房贷利率 1.41% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 42.4 万（等额本金）、45.4 万（等额本息）。

在英国，在银行按揭贷款 200 万英镑的情况下买房，那么按照英国房贷利率 2.83% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 85.1 万（等额本金）、97 万（等额本息）。

在德国，在银行按揭贷款 200 万欧元的情况下买房，那么按照德国房贷利率 1.89% 来计算，那么 30 年贷款的总利息为 56.8 万（等额本金）、62.2 万（等额本息）。

也就是说，在国内大陆银行按揭贷款 200 万买房，那么 30 年贷款的总利息为贷款本金的 79.7%（等额本金）、99.9%（等额本息）；不仅远远高于欧美日发达经济体，甚至还远远高于国内的 HK、TW 地区。

如果考虑到欧美日经济体的房屋是永久产权，那么这个差距就更加不忍直视了。

于是，诺贝尔经济学奖级别的问题，就变成了一个和经济学无关的哲学问题。

约翰 · 梅纳德 · 凯恩斯说，如果总是靠印钞来解决危机，那么最后的结局就是崩溃。

楼下保安则说，如果你总是对高房价感到失望、甚至绝望，那么你应该反思一下，究竟是谁给了你勇气、让你觉得有希望的，梁静茹吗？

知乎用户 奶包的大叔 发表

房贷领域，利率下降属于必然且没什么用的操作

利息这东西本质上就是风险对价，而房贷的利率解构其实可以反着看。

房贷利率的下降是吸引大家上车，但是上车是有风险的，因此你需要给我一个更低的利率，让我认为结合现阶段方方面面风险，值得我去上车。

但现在下降的那部分利息，对于大部分人来说就是一个月三位数甚至开头数字都不超过 5 的影响。

这么一点让利，指望能对冲现在收入不稳定带来的灾难性后果吗？显然不会有什么效果。

至于降首付那就更加无聊了，如果房子能持续上涨，低首付是高杠杆、高周转，可以赚钱。

现在这么一个横盘态势，降首付只意味着后面月供反而上升了，而且买家需要背的利息负担更重了，这显然也让人很难接受吧？

感觉现在降准降息搞宽松，已经成为绝大多数人遇到经济困难期条件反射了

但这东西并不能 “包治百病”，至少现阶段的主要矛盾根本不是降息能解决的。

现阶段的核心问题是资金流动利用率低而非市场缺乏资金。

造成这一现象的主要原因在于需求端的持续疲软，房地产和消费已经很明确了，而外贸在欧美逐渐复工的情况下也面临拐点问题。

而且前段时间央行发布《2022 年一季度金融机构贷款投向统计报告》其实也说明了为什么房地产要有动作，下面一起来看一下相关数据吧。

一季度金融机构各项贷款余额数据

横向来看，今年一季度的增速其实也没有高于前两年，而且这还是建立在 2021 年三四季度增速甚至低于 19 年同期的情况下。

这说明现在信贷扩张实际上确实有压力，所以降息并不难理解。

而从结构上来看：

人民银行统计，2022 年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额 201.01 万亿元，同比增长 11.4%；一季度人民币贷款增加 8.34 万亿元，同比多增 6636 亿元。

而以平均增速为标尺，显著高于 11.4% 的部分是：

工业中长期贷款余额 14.39 万亿元，同比增长 20.7%；
基础设施中长期贷款余额 30.26 万亿元，同比增长 13.2%；
普惠小微贷款余额 20.77 万亿元，同比增长 24.6%；
绿色贷款 3 余额 18.07 万亿元，同比增长 38.6%

这意味着，基建、制造业、小微和环保新能源相关是第一季度信贷投放的重点，明显超过其他部分。

这其实也比较清晰的展现出今年重基建的基调，尤其是新能源部分会是重点。

但是小微的投放，这块总是感觉没有那么踏实，可能是 2020 年那一波直接给大家搞怕了。

而显著低于 11.4% 的有：

房地产开发贷款余额 12.56 万亿元，同比下降 0.4 个百分点；
其中个人住房贷款余额 38.84 万亿元，同比增长 8.9%；
住户其他消费性贷款（不含个人住房贷款）余额 16.42 万亿元，同比增长 7.1%；
服务业中长期贷款余额 52.22 万亿元，同比增长 9.2%

而显著低于均值的部分，其实都是大家天天挂在嘴上的老大难问题了 — 房地产和消费。

其中房地产部分，与开发商的开发贷款余额相比，个人房贷的增长放缓都显得那么温和。。。

而消费那就真的是稳定的放缓，而且这还是 1-3 月，4-6 月数据到底会是什么样子？

一季度金融机构贷款投向所表现出来的内容，简单说就是：

重点在基建和新能源，拉动制造业，捞小微企业；

同时房地产和消费市场持续低迷，需要进一步的动作来进行改善。

但是宽松政策约束太多，空间已经不大了

现阶段如果不解决需求问题，只是一味降准降息放水，那么除了推高资产甚至物价之外，并不会对供需关系有实质性帮助。

当前中美收益率其实已经处在大范围倒挂状态，也就是现在反而是作为发达国家的美国国债收益率更高，这已经离外资流出的平衡点不远了。

而且美联储还在持续加息，咱们这时候不跟着加息已经是在承压了，如果此时咱们采取过于宽松的货币政策，可能就会越过那个平衡点，近期的汇率表现也在说明这个问题。

**基于此，降息这个工具已经轻易不能用了。**如果一味降息调入流动性陷阱，那就真的很难往回捞了。

流动性陷阱：国家任何货币供给量的增加，都会以 “闲资” 的方式被吸收，仿佛掉入了“流动性陷阱”，因而对总体需求、所得及物价均不产生任何影响。

所以现阶段货币政策的操作空间实际上不是那么大了，必须把注意力更多的集中到生产生活方面来。

短期内走出疫情影响作用最大

这一波疫情面前，生产的影响还是十分巨大的，实际感觉没有完全准备好。

就像最受 sh 偏爱和照顾的特斯拉，在高调复产 20 天后，又面临了第二波停工。

而且全国百强城市大多数都在采取着不同程度的防疫控制措施。不要说中小微企业，连余承东、何小鹏这样的人都出来喊话了，压力之大可见一斑。

如果后续疫情情况能明显缓解，生产力恢复，很多当下的供需问题，短时间内就能得到大幅缓解。

后疫情阶段，保中小微企业成核心

其中最核心的问题，我觉得都已经不少房地产暴涨或者暴跌了。

如何保住海量的中小微企业，是一个必须想清楚的问题了。

昨天看到了一组调研数据

市场调研机构 CEI 企业研究所，花了一周的时间，系统地做了 2603 家上海的中小微企业家的经营信心电话调查。

这个调查数据显示，目前在上海的中小微企业（四大行业）中按照企业家的表述，其中近九成的企业主已经基本上放弃营业的信心了，如果算上拒接中的客户数量，很可能这个数据会更高一些。
表示要在今年进一步加大投入的企业家仅仅占比不到 1%。
表示还能熬一熬，等待机会的占 9% 左右。

实话说，跟股市比，房子是刚需，但是跟收入来源和吃饭比，房子甚至都显得可有可无了。。。

以前拉房地产说拉动上下游产业，拉动就业。

但现在房地产已经在切实绞杀中小微企业，大幅推高中小微企业运营和员工生活成本。

本质还得是提升营业收入才行，现在上游 PPI 涨幅始终大幅高于 CPI，消费者的销售热情又不高。

对小微企业来说就是成本高企的同时，产品非但提不了价，还卖不出去，这营业收入不会好的。

信贷能做的也就是借给你钱，去弥补运营过程中这两者之间缩小的那部分，好维持正常运行。

但是借的钱终归要还的，而且还有利息。

显然信贷只是个救得了一时，救不了一世的过渡措施了。

现阶段疫情大环境下，叠加高企的土地房屋和用人成本，再加上供应链和外贸其实也受挫，中小微企业的生存环境可想而知。

这肯定也体现在税收收入上，近期国内几大城市 4 月财政收入就很说明问题。

已经到这个阶段了，捞一下中小微企业吧，这才是最广大群众的饭碗，去尽可能维持他们的运营，度过眼前的困难期。

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如果想要走 CPA 法考双证路线，但是又不知道双证持证的作用，可以看看我的这篇文章。

Jarvis：CPA 和法考双证持有人：持证后的效用和感悟

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CPA 如何规划备考？

如果你想从事经济分析类的工作，可以看看我的这篇关于分析方法的文章，文中整理总结了我在行业分析方面关于思考视角、分析工具、分析方法和分析案例的详细经验，有兴趣的可以看一下。

Jarvis：金融分析师 | 如何像金融咨询公司分析师一样去进行行业分析

如果对于房地产、宏观有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~

中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？

央行决定于 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，这释放出什么信号?

央行发布中国 3 月份货币供应 M2 同比增长 9.7％ ，透露了哪些信息？

此次上海疫情是否会成为上海这座城市的滑铁卢，导致大规模企业和人才流失？

如何解读中国第一座「 4 万亿」城市诞生，有什么现实意义？

知乎用户 Jarvis​​ 发表

刚出的政策，江苏南通如皋市买房：

1. 先补贴购房款 1%-1.5%，

2. 然后再补贴 500 / 平，硕士博士补贴 800 / 平；

3. 二孩 500 / 平，三孩 600 / 平；

一百平的房子大概能补贴 10w-30w 这个区间

（背景：如皋主城区新房房价在 1w-2.5w 之间，中国长寿之乡，老龄化严重，前几年搞新能源汽车被骗 60 多亿，财政困难）

2022 年这个情况，又面临 2008 和 2014 类似的考验。

2008 给的答案是 4 万亿大放水，

2014 给的答案是货币化棚改，

这么多年过去了，地方政府对土地财政的依赖有增无减！

现在又是疫情又是美元回流，

题目更难了，不知道 ZF 会给出一个怎样的答案。

知乎用户 胡师傅你好 发表

央行发布的最新数据显示，4 月份住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元。其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。

知乎用户 杂货铺 发表

晚了。

人口放开在 2000 年左右最好。2005 年左右尚可。2010 年就晚了。2015 太晚了。

房价改革，在 2008 年左右最好。2013 年左右尚可。2018 年就晚了，2022 年太晚了。

知乎用户 谢丹​ 发表

你买的房子是你的？别人随便进

知乎用户 狗头教主 发表

杯水车薪。买得起的不差这点钱，买不起的也不差这点钱。

房贷的存在不是为了让大家能买上房。而是为了抬高房价透支未来。

假如没有房贷，那房子也就能卖到目前首付的价钱，多了也就没人掏的起了。现在很多人就是在砸锅卖铁东拼西凑凑首付，多了也掏不起。你要几倍卖，那就是有价无市，等大家凑够钱再说。现在有了房贷，就可以上几倍杠杆了。感觉赚到了，实际上，**没有这个杠杆，房价也没法涨。**假设本来普遍能接受的价格就是 50 万，没房贷只能卖到 50 万。有了房贷，涨一倍还是 50 万你先用着，但你还欠银行 50 万。再涨一倍还是 50 万你先用着，但你还欠银行 150 万。涨价归政府归开发商，利息归银行。

知乎用户 陈圣 发表

少交 0.2% 的啊！你知道银行损失多少钱吗？仁至义尽了哈！

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知乎用户 臧大为​ 发表

昨天清华大学五道口金融论坛上刚说完建议给居民发钱，今天就真的 “发钱了”

我们来算一下这次发了多少钱

全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限 LPR 调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点（按 4 月 20 发布的 5 年期以上 LPR 计算为 4.4%）

昨天的 LPR 利率是 4.6%，按照下降 20 个基点后 4.4% 计算

假设你房子贷款 50 万元，按 30 年分期，降息之后平均每个月可以少给银行 60 块钱，每天可以少给银行 2 块钱。

还有另外一点比较值得关注

在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照 “因城施策” 的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

也就是说，这次下调 20 个基点是全国统一的政策，如果当地政府还有更刺激的政策你们可以看着弄。比如之前的佛山和昨天的东莞，后续的广州、深圳已经开始跃跃欲试了。

今天的政策出台可谓迅速，主要原因还是 4 月的数据指标太难看了

2022 年 4 月新增人民币贷款 0.65 万亿，预期 1.45 万亿，去年同期 1.47 万亿；新增社融 0.91 万亿，预期 2.03 万亿，去年同期 1.86 万亿；

这个指标出来，市场直接没信心了，同比 “腰斩” 的数据甚至低于 2020 年疫情爆发之前。

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对学习 CPA 感兴趣但不知道怎么复习的，欢迎阅读以下回答：

4 月初开始准备注册会计师，计划报考会计和税法和经济法三个科目，在职备考，有什么好的建议?想考注会，但培训机构上万的网课有点承担不起，想问下大家都是怎么学的，资源在哪找的呀？上班族如何复习考注会？

知乎用户 新一​ 发表

读作商业性个人住房贷款利率下调，写作减税降费。

但现在的问题不是税费太高，而是缴得起税的人太少。

减税降费对达不到税费起征线的人有啥影响？

结论不言自明。

知乎用户 陆仁贾 发表

核心意思就一个：买它，买它，买它。

知乎用户 阅读修身​ 发表

我现在还十分感谢刚上班时候带我的老经理

说是经理，其实就是个包工头

那时候 2003 年，联通正在推 ip 长途电话卡

在外边有不少代理商，招业务员，没底薪，卖一张提二十块钱，我刚毕业，在路边看到他们卖，说自己是联通的，我说你们招人么？他看看我说这小伙真挺精神的，看气质还念过书，啥学历?

我说本科刚毕业，他就乐了，说来来来，你方便的话中午吃个饭，然后下午就上班。

跟他混了半年，这老家伙真够得上四个字 - 老奸巨猾，看啥事眼力忒毒。

我特别怵他，跟他就说不了瞎话，感觉被他拿捏的死死的，后来联通推 cdma，在代理商现有业务员里招劳务派遣，我因为是几百个里边唯一有正规本科学历的，被招到总部大客户去了。

后来跟他的来往就少了

但是他确实让我受益匪浅

那时候他表面是个经理，其实经济也不宽裕，他脑筋虽然活，可是还有底线，很多事他说死不干 所以混得很一般，但是他在 03 年，手里没多少钱，千方百计地凑了几万块钱付了首付，买了套一百多平的商品房，后边我们这些他的手下经常被他喊去在装修和搬家过程中白干活，连饭都不管，可是我还是感谢他。

我问过他，房子这么贵（1500 一平），为啥到处借钱也得买? 他说傻小子，你现在的一百块钱跟你刚上大学的一百块是一个概念吗？你是经济学的，你知道这叫通货膨胀，房子是不动产，是高价值资产，这玩意将来一定跟通货膨胀同步甚至更快，这叫保值。如果你确定将来一定通货膨胀，那你现在买房子，就相当于拿一百块钱买往后一千块钱的东西，而你每个月还的贷款，是现在就定好的，通货膨胀越严重，你现在买房子就越合算。

说实话，他的话我没怎么当回事，他平时太能忽悠了，可是他的行动，拼了命买房子这事触动了我，后来我攒点钱够首付就买了第一套房子，后来跟媳妇喝双方家里有了闲钱都攒着买房子，甚至中间还假离婚一次。

不过 2012 年之后，女儿出生了，把两个小的换了一套大的之后，在想买房子就很难了，因为房价起来了，不是十万八万就能交首付的时代了。

现在两套已经还完了，还有两套在还，买的早，一个月俩房子加起来贷款不到三千。加上老人原有的房子，我姑娘将来有六套房子等着继承。我和媳妇家境都穷，现在这种日子，已经是很满足了。当然，沈阳这小地方落后，这些房子加起来，还没有北上广一个老破小值钱呢。

知乎用户 白起​ 发表

手头还有现金的朋友加速跑步进场，十载难逢的抄底机会！房贷是通胀日益严重的今天，普通人能够借到的最便宜的大额资金了！

4 月份的经济数据不容乐观，国家为了保证 5.5% 的计划增速，后半年乃至明年一定会出台力度更强的楼市刺激政策，加上目前实业凋敝，其他消费疲软，产业升级一时半会难以看到效果，唯一的抓手只有房地产了！

抓住机会啊兄弟们，为国护盘，力挽狂澜，天下兴亡，匹夫有责！


知乎用户 德胜 发表

杠杆加不动了，4 月社融数据一出，央妈怕把股市砸下来，愣是等到了收盘后才发布消息。

从 4 月社融来看，房贷、企贷、消费贷全面下滑，彻底躺平。不买房，不做生意，不消费成为很多人的共识，自然没有什么人来借钱了。

所以为了对冲负面消息，在这个周末赶紧降 20 个 BP。

你要问我降这点 BP 有啥用，其实是没啥用，我现在一周能接 4-8 个问我做不做经营贷的电话，经营贷才多少，3.85%！征信好的还会更低一点。

不管懂不懂，现在基本都是全款买房，然后做个经营贷。谁还会借下降 20BP 的按揭呢？

这点消息无非是告诉新韭菜们，我要放水了，你们赶紧冲啊。

昨天晚上中介在朋友圈里特别嗨，全是转发这条新闻的，可谓久旱逢甘露。但是房子是怎么卖出去的，他们不比你们清楚吗？他们手里有多少客户是全款走了经营贷的呢？

降 20BP 根本构成不了实质性利好，很多城市限购都取消了，不还是一潭死水。

再说了，降了很多，贷款利率还是很高，面对现在无限的风险，以及有限的收益来说，不管是贷款、创业、购房都需要谨慎。

现在形势比 15 年严峻多了，这点刺激措施太小了没有用，最后利率还有大幅下降的空间，并且首付大幅度下调才有用。

首套刚需不着急可以继续等，存量利率不会变，新买房才打折，政策狠鸡贼。

知乎用户 逸杯二锅头 发表

消费问答：老百姓的买房钱从哪来？

供给端、政策端各种利好，需求端如何？

问：中国的中下层真的没钱了吗？

答：中国的中下层什么时候有过钱？

你敢想吗？普通劳动者有钱是这样的：

有钱是真的好——

你敢想吗？

我年纪轻轻工资就达到了 3200 一个月——

上班花 20 块钱打车，一个人打，不是拼车哦！

“买 10 块钱的泡面，我眼睛都不眨一下~”

“中午吃炒面加了 2 个鸡蛋，2 个哦。你敢想吗？”

你说：中国的中下层消费真的枯竭了吗？

财富数据会说话：

——实是求是。实话实说。

——40 年的经济奇迹：并不是人民和草民的盛世，而是权贵和资本的分赃盛宴。

1、财富数据。

40 年来的经济奇迹是内外资本的盛宴。是买办的盛宴。是权贵的盛宴。

一边是中国占全世界 6％的商业体系：诞生了全世界 44%（其中 13% 移民）的亿万富豪。

2020 年福布斯富豪榜我国亿万富翁数量有 745 个，位居全球第一！

一边是有 6 亿人月收入 1000 元。有 9 亿人月收入 2000 元左右。

居民杠杆率达到了惊人的 70％。

——这是 40 年中国商业社会分配格局的缩影。

40 年来的分配格局，从来都不是经济要素博弈的产物，而是资本和特权集团权力建构的结果。

就整个社会的即时或极短时刻而言，社会财富遵守 “即时财富守恒定律”，

某部分人在极短时期内暴富，必定是掠夺了众多老百姓的财富。

2、经济结构。

——经济奇迹和社会奇迹。

亚洲那些成功越过中等收入陷阱的经济体，

即早先的日本和后来的 “四小龙” 韩国、新加坡、台湾和香港，在经济起飞的 30 多年时间里，

不仅实现了经济奇迹，从贫穷经济体提升为发达经济体即高收入经济体，

还实现了社会奇迹，即培养了占这些经济体 70% 的庞大中产阶层。

相比之下，尽管中国的改革开放将近 40 年，取得了同样的经济奇迹，但社会奇迹并没有出现。

中产社会没有形成的主要原因，是国家的收入分配机制出了问题，即财富集中在绝对少数人手中。

在任何社会，中产阶层是财富的载体。

中产阶层没有壮大，表明财富没有积累起来而流失了。

这几多年象联想和恒大这样——

国内资产少负债多，国外资产多负债为零的人民富豪应该是越来越多。

富人都润了：以后国内有钱的富人也越来越少。国外有钱的富人越来越多。

基尼系数难道不直线下降吗？所以，数据会好看一些。

别特么的天天惦记穷人干扁的钱包。积点德吧！

知乎用户 妖刀明月​ 发表

下午刷抖音的时候，刷到的中介全是讲这个的。

比如说：2022 年是最适合买房的时候了，你不买房后悔一辈子。

不用被带节奏，感到焦虑，屁股始终是决定脑袋的。中介要卖房子，中介不这样说怎么说？那么多库存房子，烂尾房子，国家要救市很正常，会降利率早就猜到了。15 年的时候，房贷利可以打 8 折，当时是 4.9 的基准利率，打八折相当于 4 左右。

现在很多地方的利率，再降 20 个基点，也就是 4.7 左右，你要是说已经降到底？这才哪跟哪？

唯一让人猜不到的是：调控如此密集，而且调控一直没用。

一个月一次调控都很夸张了，现在居然一个礼拜一次。强二线城市，如东莞苏州这些全国前十的城市，一直在想办法抢跑。很多地方的卖地收入占到地方财政收入的 50% 以上。三四线城市自然不必说，一线城市，强二线城市扛不住的可能性也不是没有。有些三线及以下城市那操作就更骚了，购房直接发钱（江门），免除购房款 1.5%（南通），免契税等等。

深圳的事业编和公务员已经第二次降薪了。大湾区其他城市已经降过一次了。目前房价高企，六个腰包已经掏空，再降他们就还不起房贷了（这算是明显搬起石头砸自己的脚了）。

所以进退两难，目前房价已经是空中楼阁，完全脱离了当地民众的收入水平，泡沫极大。但是如果不卖地，地方财政又支持不下去，由俭入奢易，由奢入俭难。

现在大环境依然不好，互联网还在裁员，房地产还在不断暴雷，外贸持续下滑，实体依然很差。目前为止，看不到有比较大的转机，反而继续这样下去，一身是债的地方财政，不知道能不能扛多久。

很明显，如果市场一直起不来，那么卖高价地，高价房就不能再维持下去，土地财政的遮羞布将会被彻底撕开。随着房产税的到来，房地产会进入下一个时代。

2022 年不是买房的好时机，但绝对是是卖房的好时机，不管你是开发商还是二手炒房客，这个时间点要赶紧走，快跑！

对于二手房东，已经错过了 20 年的高位套现，再错过 22 年的离场机会，那要恭喜你成为永久房东了。当下不亏本就已经很不错了，如果还想着高价卖房，那么谢谢你，因为有你，撑住了价格让隔壁老王成功跑路套现了。

对于想要购房的人来说，不要焦虑，别听中介和置业顾问胡诌，才到哪跟哪……

目前没什么非常实质性的利好，遍地是坑。不要在售楼部两百块钱一天的托面前，刷卡做了主演，最后几户人占了一个小区。你以为你只是韭菜，其实你是韭皇。

愿天下没有那么多悲惨的韭菜。

知乎用户 hardy​ 发表

三问差别化住房信贷政策调整，背景如何？各地同步吗？有何影响

5 月 15 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照 “因城施策” 的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

新京报贝壳财经记者采访相关专家，对此政策做出解读。

坚持 “房住不炒”

个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，人民银行、银保监会联合发布通知，明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。

遵循 “因城施策” 原则

我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循 “因城施策” 原则，采用 “全国 + 地方 + 银行” 三层确定机制。本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照 “因城施策” 原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

对于居民家庭有什么影响？30 年期 50 万贷款利息可节省 2 万元

通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点 (按 4 月 20 日发布的 5 年期以上 LPR 计算为 4.4%），如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额 50 万元、期限 30 年、等额本息还款估算，利率下调 20 个基点，平均每月可减少月供支出约 60 元，未来 30 年内共减少利息支出约 2 万元。

编辑 方静怡

校对 刘军

知乎用户 贝壳财经​ 发表

下调首套房的商业贷款利率目的不就是为了让大家买房吗，但是说句实在话，现在的这个情况之下还有人敢买房吗？尤其是贷款买房。

今年的疫情断断续续就没有间断过，很多人提议银行能不能对于因为疫情，没有工作，没有收入，被隔离在家的，能够给予延迟还款，结果都被驳回了。后来人们反映的多了，有那么几家银行作出了同意延迟还款的决定，还是针对某个城市，不是针对所有的发生疫情的地方。

那么在这种情况下，人们都已经不敢消费了，就怕疫情在来一次，隔离在家手里，没钱吃不上饭，谁还会在这个时候买房子。

而且现在的房价这么高，开发商宁可破产也不降价，很多城市还公布了限跌令，在房价这么高的时候接盘，那真的就是接盘侠了，所以，这个降息的事情公布之后，老百姓其实就想问一句话：买房的钱从哪来？

知乎用户 看娃老爹 发表

表面意义大于实质意义。

按 30 年等额本息，每 100 万元贷款因利率下降 20 个基点的每月影响：

大概在 120 元左右，下降了 2.3%。

每月从 5120 元降到了 5000 元。

而且针对的还是首套房；

现在一二线城市，动则一两百万的首付；

动则每月一二万元的月供。

有条件买房子的，还是会买；

没条件买房子的，还是买不起。

近两三年多少失业人口，考公多么火热；

多少爆雷地产公司；

贷款 30 年这么长远的事，

是得多谨慎起见了！

知乎用户 盗道導​​ 发表

谢邀。

仅仅一年，房贷利率变天了。

按照该通知，首套住房贷款房贷利率最低可以低至 4.4% 了，去年还是普遍 6%+ 呢，前几天郑州是借人才名义最低给到 4.5% 。

不过需要指出本次下调房贷利率是通过减少 “加减点数” 实现的，5Y-LPR 依旧没变，也就是说存量房贷家庭利息并不会下降。

除了炒房客，我国所有人都应该支持国家赶快去房地产泡沫，对于已经购房的家庭，只有房地产泡沫去掉了，LPR 才能下降，房贷利息才能减少。去房地产泡沫，除了炒房客，利好其他所有人。

这个通知出台直接推动就是最新央行公布的货币金融数据很让人忧愁——居民部门房贷连续两个月负增长，居民已经发动主观能动性主动降杠杆，大趋势基本上不可逆。

当收入不稳定，工作甚至朝不保夕，都会知道家庭以及个人不能轻易上负债，有钱就存银行以防万一了，这是很好的一次全民系统性风险教育。

注解：身处全球加息缩表大周期，我国不可能不要汇率，而要所谓的混凝土；也不可能为了短暂纸面经济数据，而不顾我国经济更长远的利益。

别把这个政策理解为我国要走老路，这只不过是在布置安全垫，尽可能减轻下坠的冲击力伤害，凡是说什么走老路、夜壶的，都特么是小白，不清楚我国当前大环境。

人口（老龄化和生育率）、城镇化率、居民负债率、全球加息大周期、中美关系激烈、居民就业情况等都不支持房地产，尤其是前两个是核心，走不了土地财政老路了，三线以下的土地几乎没有市场了，都在收缩。房地产税只待经济大环境好转就必须落地了。

【温故知新】房贷利率下行是大势所趋

今日，“百余城市下调房贷利率” 引发广泛关注，大部分人还是对政策关注度太低了，以至于一惊一乍。

对于房贷利率的下行其实在我预料之内，关注我的朋友自然对此新闻风轻云淡了。

房地产贷款利率 = LPR（5Y）+ 加减点数；其中央行控制 LPR 锚点，地方可以灵活控制 “加减点数”。

目前，地方是通过调节 “加减点数” 来调降房贷利率，此前也是通过调节 “加减点数” 来调高房贷利率。代表国家意志的 5Y-LPR 并没有大幅下调，只在今年 1 月象征性下调 0.05%。

前几天央行公布了最新 LPR 报价，本次 LPR 报价低于市场预期，并没有降低，不过这是情理之中的事情。国家意志清楚告诉你们不会放水、不会走房地产末日绝路。

这体现了我国住房不炒没变，国家去房地产泡沫的意志坚定。我国现在不能大幅降低 5Y-LPR 主要原因是房地产泡沫太大了，如果大幅降低，市场必然恢复炒房热情，付出的代价将更严重，飞得越高、摔下来死得越惨。

房地产泡沫去除，房价一旦回归合理，而且房地产税也遏制住了金融天花板，那么，我国房贷利率会迅速下降到 4% 甚至 3% 以内，那个时候是购房最好时机。

当初不听我的劝、不换浮动利率（lpr）的，现在可能后悔了吧。为什么有的人宁愿选择信阴谋论、口嗨内容，也不愿意信我有理有据、逻辑完备的系统性分析？！

希望国家再给大家机会换浮动利率（LPR）的时候，大家别再迟疑了。而且，我认为国家肯定会给机会。

3、关注并信任我的朋友，您就相当于已经赚了一辆好车、甚至一套房，或者说中了一次双色球头奖！

下面分享几个五湖四海朋友最近分享给我的案例。最近一年多时间我收到的五湖四海房价下跌案例非常多，而且越来越多，和 18-19 年被追着骂完全不同了，这个感觉真的很棒！

**案例 1：**哈尔滨的朋友，20 年 9 月咨询我买房问题，前几天私信我 “还愿（感谢）”，两年不到节省 20 万，不仅如此，最重要是避免买了烂尾楼。

这位朋友的咨询我还有点印象，依稀记得是问融创在哈尔滨打造了一个特色小镇，可不可以买。我综合研判建议别买，没想到 2 年不到，融创都暴雷了。

**案例 2：**南京一位朋友，这位朋友分享过几次案例，今年南京房价下行已经很明显了，历史上也不少南京朋友咨询我，很开心帮助了不少南京家庭。

**案例 3：**能获得从业人员的认同，这是对我最高的赞美。

**其他案例：**花钱咨询我的朋友，真的没有白费银子，我的每份咨询都是认真回答，房地产领域咨询绝对物超所值哈。

我是一个支点，我有信心带领相信我的朋友实现人生大翻盘（最起码在房地产板块翻盘）。


**房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由，反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？**可能等 2-3 年，不仅房子有了，而且车子也有了，房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如：

• 一线的朋友，晚 3 年上车，一辆卡宴就有了；
• 二线的朋友，晚 3 年上车，一辆 X5 就有了；
• 三线的朋友，晚 3 年上车，一辆 A6 就有了；
• 四线以下朋友，晚 3 年上车，一辆亚洲龙就有了。

考虑房贷的杠杆效应，以上汽车都可以上顶配。如果您高位接盘，债务自然不必多说（甚至可能家庭破产），然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

中下层朋友，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的屁股后面跑，你们永远只能做接盘侠。

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市（现在变成某个地段、甚至小区），但是却无视整体的大趋势**。犹如大决战，局限于某个小战役的胜利，却无视整个战局的大形势。**

要有战略思维，而不是局限于草寇思维。

没有城市可以逃过此劫，落地可能有先后，但是终会殊途同归。千万要避免出现 “一叶障目，不见泰山” 的判断错误！

如果明知道一个人是水货，就特么别关注了。一个人看的内容会潜移默化改变一个人的思维或者思想，网络上绝大部分的内容就是垃圾，尤其是自媒体时代，垃圾更胜，垃圾看多了。

一些荒谬的观点重复多次可能就会不知不觉重塑你的思维模式，而且，很多自媒体就是抄袭，其观点并不是深度思考也没有延续性，大多数东抄西借，这样的内容看多了只会让自己思维混乱。

即便是网络那种插科打诨的玩笑话，看多了也有副作用，现在大数据时代，你看一次垃圾，那么则会推荐更多的垃圾内容给你，恶性循环。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月​ 发表

这次房价不说会升，起码房价稳的目标应该可以达到了！

因为这回的信号就很明显，是要救市了

对，要救房地产

不过，不是由国家来救，已经明确不会搞大水漫灌，就是国家不会买单。

但是，国家鼓励全民救市！

松绑楼市，买不买？

宽松政策，买不买？

解开限购，买不买？

降低贷款利率！

如果还不买单，那 9 号宣布的存款利率市场化就要慢慢发挥威力了。

简单说，通过不断调整存款利息，甚至做到市场化负利息，都没有利息收益，你还存银行干嘛？

要拿钱出来？

现在 5 万现金都要审查哦

哎，太难了

该买就买吧，真的只能这样了吗？

什么没钱买房？

那就拿钱出来消费吧

支持内循环嘛 [允悲]

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

今天下午央行发了一个公告，即下调房贷利率：

首套房利率为 LPR-20bp（1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR 为 4.6%）对应一手房房贷利率可以调整为 4.45%，且不限地域，信号意义强烈，实际上是 “结构性降息”。

此前，4 月贝壳跟踪的首套房利率为 5.17%，二套为 5.45%，所以理论上本次利率下调幅度是 60bp 以上。

周五金融数据很差，周日央行就通过降息来稳地产，因为对于中国经济而言，最简单直接的方法就是松地产。

特别在 4 月金融数据非常差的背景下，央行已经着急了。

2022 年 4 月社会融资规模增量为 9102 亿元，比上年同期少增 9468 亿元。4 月份住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元，房地产市场仍然冰冷，百强房企 1-4 月销售金额同比下滑 50%，疫情封控冲击经济。

因为急迫，所以本次政策力度是很强的，房贷利率短期有望下降 40bp，一方面是推动贷款需求，另一方面也可以节约居民利息来促进消费。

国内地产销售、投资已经恢复在即。

映射到投资上，房地产行业继续值得关注，保利、金地、滨江集团都是重点关注对象。

房价会不会涨？

其实无脑押注涨房价的时代已经过去，未来房地产可能更多是稳字当头，小幅波动为主。部分重点城市重点地域还是有机会，但普遍性的买房投资时代已经结束了。

知乎用户 飞翔的勇士​​ 发表

实际效果：越是急迫，越是没人买。

真正有效的方法只有一种，今天买，明天就翻倍的预期。

靠教育、医疗绑架这一招已经破产（年轻人根本不生人质，不和你玩）。

只有发财！唯有发财！制造更多的人上人。更明确的金字塔。更大的 boom。

知乎用户 南猪 - 巨能吃 发表

一步入困局，步步受牵制。感觉这个操作有点像 “朱伟民拉杆”……

不知道他们是真知道，还是真不知道社会中下层群体对于买房的看法由 “追涨不追跌” 向 “涨跌都不顾，躺平等烟花” 的方向发展，他们还企图想通过降贷款利率这样的方式刺激楼市。这下好了，大家都知道上面没辙了，“路径依赖” 的老套路给本来就勃起不了的市场信心一个大嘴巴子，下个月的社融数据绝对不会有太大起色。

有钱的勒令裤腰带，没钱的都在等跌。

5 年前人们对楼市的态度是涨！涨！涨！上面提出 “房住不炒”。

5 年后人们对楼市的态度是跌！跌！跌！上面继续保持 “房住不炒” 的口号。

不过，换位思考一下，从上到下对房子的认知，**确实已经基本实现了 “房住不炒”。**这五年，上面也挺难的。国外形势严峻，国内暗流涌动，一切 “稳中向好”。现在，能稳住括局面就已经很不错了。毕竟，真真的危机才刚开始呀！

知乎用户 杨修丢鸡肋​​ 发表

我认为降息不如把房贷改成有限追索，你先跟国际借接个鬼行不行。降这么点息你逗我玩呢吧。

现在中国那些勉强能买得起房的人不得不考虑一个问题：我 35 岁被优化了，怎么办，我所处的这个合理合法放全世界都挑不出毛病的行业被铁拳砸了怎么办？很多不得已断供的人发现：我房没了，我欠银行的钱却一分都没少，我前十年还房贷还了个寂寞。而国际惯例是房给了银行剩余债务就消了，风险是个人和银行共同承担。

我等于租了十年的房子换来一个永世不得翻身，还把六个钱包贡献给了各位英雄好汉。

降利息？我去你母亲的。

知乎用户 赵刚 发表

聪明人谁现在买房子啊。

是啊

你买么？

我不买

你买吗？

谁能现在买房子啊？

现在买房子的能叫聪明人？

知乎用户 粽子​ 发表

先来段现实爽文。再看分析

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你不买我不买，每平小降几千块。

你要买他要买，烂尾维权没人甩

你要闹他要闹，抓进局子睡午觉

你分销他分销，惨得没有油水捞

你软文他软文，靠吹靠骗带进坟

你停工他停工，美梦全都变成空

你不听他不听，烂尾看得肉心惊

你爆雷他爆雷，杠杆炒房遭爆锤

你捂盘他捂盘，最后骨折眼泪含

你拿地他拿地，疯狂杠杆把命毙

你地王他地王，潮水退去站岗凉

你裁员他裁员，地产相关全缺钱

你发债他发债，毁约丧誉把命害

50 强，100 强，最后大多都凉凉

你新区他新区，房产税来全鬼区

你来炒他来炒，最后都是坟头草。

你来吹他来吹，大势已去全炮灰

你天真他天真，20 年地产真尾声

你法拍他法拍，盲目杠杆要遭栽

你后悔他后悔，恶兆在前你想太美

你不慌我不慌，慌得只有小西装

炒房狂投机狂，秋天的蚱蜢要灭亡

不看大势不看报，高位接盘你睡不着觉

顶层这次决心大，刮骨去毒你怕不怕

此一时，彼一时，唯有自住最踏实。

市场回归真本质，合理租售才最值。

莫再抱着毒药喝，高速扩展负债多。

此时如不关阀门，洪水滔天在后人。

国家转型在此时，技术革命才本质。

要想走进新时代，回归正途趁现在。

笑。

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说多了没用，

看得出来是博弈 ，先抛个 - 02. 看看市场反映，不行就再 - 0.4 ,-0.6 ……

看得出来，政策还是偏向刚需，刚需不结婚，生娃也就延后了。人口咋办？

但是又怕大家以为是个利好。不停强调房主不炒。

实际上，-0.2，-0.4 用处不大，大家想的是直接 3%，2% 更好。当然这个银行就要出血了。

而且现在任何政策都面临这老美加息的大屠刀。所以国内各种刺激政策都是投鼠忌器。

已经被抓住软肋了。没法。

再更，，

道理好简单且明显。

因为如果不剥离房地产比重，就会像黑洞一样虹吸打压其他行业，那么你的国际竞争力就会衰退，不赚老外的钱，那么你的收入就会不涨甚至下降，收入不涨房价就成无水之源，再空涨崩起来就没底。

你要收入涨，就必须转型搞高科技，高科技的钱又被地产吸完，不打压地产就没法发展高科技和其他有国际竞争力的行业，地产本就是钢筋水泥的低端的行业，大家都可以搞，就没什么技术含量，国际上更没竞争力，

如果说房地产的历史功绩，一句话概括，就是短时间内，合理合法的，把大量民间资本吸收到政府手里的一种手段。闲散资本聚集起来办大事。就是一种强心针做法。目前从各种情况来看，其历史使命基本结束，再靠它只能成为抱着毒药来解渴。

所以剥离地产短期看起来是阵痛，但是对于长期来说是转型关键。

日本当年太明白这个道理，所以选择立马刺破，既保住中端，也保住了高端。

我们现在处境更难，日本 80-90 年代已经是人均 3W 个美刀的发达国家，2022 年我们才 1W 出头。

而且国际形势更加恶劣，制度和意识形态不同，被各种围堵打压，高端制造被老美举起屠刀一顿砍废，中端和日本韩国欧盟一堆国家冲突竞争你死我活，低端又大有被印度，越南取代之势。

更要命的是全球开启了去全球化，WTo 岌岌可危。那么作为三驾马车唯一还能打的外贸也是肉眼可见的危机，海量工人毕业将可能不期而至…………

这就是一直依赖搞低端地产的后果，中间吃得油头肥肠的早就国外潇洒去了，留下些啥也不懂的小白还在拍手喊涨涨涨。

也难怪，他们主要就是被套慌了，胡乱上杠杆，负了自己承受不了的债务，因为好像看起来这几十年来发展顺顺利利，房子也形成了惯性涨价趋势，没有经历过危机，处处以为我们立马能赶超世界第一，你当时人家都是铺平了路让你超啊？

盲目乐观，大胆加杠杆，大胆贷款，大胆创业开店，最后一旦增速放缓，内卷加重，包括疫情，还有各种国内国外不利因素，断供法拍那是家常便饭，这还是危机才开始，就在这里喊天喊地了？

危机发展到最后你喊都喊不出来。

杠杆负债，被迫毕业，每天睁开眼睛就还房贷，没法了。看到别人说跌，心里那个悲。

但是你就算把每个唱空的人恨个遍，也无法改变现在国内国际的大环境呀。 日本韩国当年自杀的多少，跳楼的多少，还不是一样过来了。

改革和自我疗伤，哪会一帆风顺呢，必须得有炮灰呀。炮灰就是哪些盲目举债，认为房子是资产的，那是你负债买来的，叫负债好不好，你还希望大通膨来让钱不值钱，多恶心和心黑的人才这么来制造焦虑， 负债的人，在通货膨胀时，你的利息一样会涨，20% 利率了解下，而且危机时刻，大量失业还会加剧你的负债风险。

纵观二战后各国，有了稳定的五常和联合国，有了 imf 等现代金融组织， 主权稳定的民族和国家基本都不会发生恶性通膨或者金圆券这种事。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

三遍牢记！

什么投资黄金，投资这样那样，还去抄底的，被那些抖音毒鸡汤一灌，在我看来这些人脑子都不太好使。

老百姓就别太惦记抄底，资产大拿都不敢随意抄底你去抄底？特别是还有人高负债加杠杆抄底，那是直接会叫你继续穿仓，负油价了解下。

大危机还在后面呢，几周前我就说了日元开启主动贬值，就是要打货币汇率战，跟着就会带东东亚制造业地区集体贬值。现在果不其然，中国只能被迫跟进，资产贬值大潮不久将会席卷全东亚。

这次老美的阳谋非常明显了，就是要将你的万亿外汇储备全部打掉。

这次将是核弹级别的危机。好自为之吧诸位。

知乎用户 30 秒看穿本质 发表

5 月 15 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、**对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，**二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照 “因城施策” 的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

意味着，首套房的利率，可以调整为不低于贷款市场报价利率减 20 个基点，也就是说是≥LPR-20 个基点，即 4.6-0.2，首套最低可以做到 4.4%！

知乎用户 八卦疯批​ 发表

这个通知出台直接推动就是最新央行公布的货币金融数据很让人忧愁——居民部门房贷连续两个月负增长，居民已经发动主观能动性主动降杠杆，大趋势基本上不可逆。

仅仅一年，房贷利率变天了，基本上首套房的房贷利率平均下降 1.5%，贷款 200 万算，仅利息就节省约 60 万！转自

@pure 日月

按照该通知，首套住房贷款房贷利率最低可以低至 4.4% 了，去年还是普遍 6%+ 呢 。

不过需要指出本次下调房贷利率是通过减少 “加减点数” 实现的，5Y-LPR 依旧没变，也就是说存量房贷家庭利息并不会下降。

除了炒房客，我国所有人都应该支持国家赶快去房地产泡沫，对于已经购房的家庭，只有房地产泡沫去掉了，LPR 才能下降，房贷利息才能减少。去房地产泡沫，除了炒房客，利好其他所有人。

这个通知出台直接推动就是最新央行公布的货币金融数据很让人忧愁——居民部门房贷连续两个月负增长，居民已经发动主观能动性主动降杠杆，大趋势基本上不可逆。

当收入不稳定，工作甚至朝不保夕，都会知道家庭以及个人不能轻易上负债，有钱就存银行以防万一了，这是很好的一次全民系统性风险教育。

注解：身处全球加息缩表大周期，我国不可能不要汇率，而要所谓的混凝土；也不可能为了短暂纸面经济数据，而不顾我国经济更长远的利益。

别把这个政策理解为我国要走老路，这只不过是在布置安全垫，尽可能减轻下坠的冲击力伤害，凡是说什么走老路、夜壶的，都特么是小白，不清楚我国当前大环境。

人口（老龄化和生育率）、城镇化率、居民负债率、全球加息大周期、中美关系激烈、居民就业情况等都不支持房地产，尤其是前两个是核心，走不了土地财政老路了，三线以下的土地几乎没有市场了，都在收缩。房地产税只待经济大环境好转就必须落地了。

1、仅房贷利息差就可以省一辆卡宴

去年，我写过一篇文章《晚 3 年购房，一辆卡宴就省下来了！》，还远不到 3 年，这篇文章的结论就被时间和事实论证是正确的。

不仅如此，战果还扩大了一步，最新的事实证明：晚 3 年买房，很可能首付变全款。对于二线以上明星城市 3 年时间首付变全款比较难，但是依旧会省很多，百万级别节省。

目前是仅房贷利息的下降就足矣省下一辆卡宴，以下为最近两位朋友的留言。这还是半年就实现的，记得去年中旬各大城市首套房房贷利率都普遍高达 6%，当时我写过一篇文章评语就是：打劫。（旧文《楼市 “加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》）

第三张图是我根据不同房贷利率算的情况，基础条件都是贷款金额 200 万，贷款期限 30 年，还款方式等额本息。可以看到不同的房贷利率对于贷款人还款压力影响很大，房贷利率 3% 的每月还款金额相当于房贷利率 6% 的 7 折。

2、房贷利率下行是大势所趋

今日，“百余城市下调房贷利率” 引发广泛关注，大部分人还是对政策关注度太低了，以至于一惊一乍。对于房贷利率的下行其实在我预料之内，关注我的朋友自然对此新闻风轻云淡了。

房地产贷款利率 = LPR（5Y）+ 加减点数；其中央行控制 LPR 锚点，地方可以灵活控制 “加减点数”。

目前，地方是通过调节 “加减点数” 来调降房贷利率，此前也是通过调节 “加减点数” 来调高房贷利率。代表国家意志的 5Y-LPR 并没有大幅下调，只在今年 1 月象征性下调 0.05%。

前几天央行公布了最新 LPR 报价，本次 LPR 报价低于市场预期，并没有降低，不过这是情理之中的事情。国家意志清楚告诉你们不会放水、不会走房地产末日绝路。这体现了我国住房不炒没变，国家去房地产泡沫的意志坚定。

我国现在不能大幅降低 5Y-LPR 主要原因是房地产泡沫太大了，如果大幅降低，市场必然恢复炒房热情，付出的代价将更严重，飞得越高、摔下来死得越惨。

房地产泡沫去除，房价一旦回归合理，而且房地产税也遏制住了金融天花板，那么，我国房贷利率会迅速下降到 4% 甚至 3% 以内，那个时候是购房最好时机。（旧文《财富密码，未来最佳购房时机在何时？！》和《最佳购房机会在何时？500 字道尽购房的终极逻辑！》）

当初不听我的劝、不换浮动利率（lpr）的，现在可能后悔了吧。为什么有的人宁愿选择信阴谋论、降智口嗨内容，也不愿意信我有理有据、逻辑完备的系统性分析？！

希望国家再给大家机会换浮动利率（LPR）的时候，大家别再迟疑了。而且，我认为国家肯定会给机会。

3、关注并信任我的朋友，您就相当于已经赚了一辆好车、甚至一套房，或者说中了一次双色球头奖！

下面分享几个五湖四海朋友最近分享给我的案例。最近一年多时间我收到的五湖四海房价下跌案例非常多，而且越来越多，和 18-19 年被追着骂完全不同了，这个感觉真的很棒！

**案例 1：**哈尔滨的朋友，20 年 9 月咨询我买房问题，前几天私信我 “还愿（感谢）”，两年不到节省 20 万，不仅如此，最重要是避免买了烂尾楼。

这位朋友的咨询我还有点印象，依稀记得是问融创在哈尔滨打造了一个特色小镇，可不可以买。我综合研判建议别买，没想到 2 年不到，融创都暴雷了。

**案例 2：**南京一位朋友，这位朋友分享过几次案例，今年南京房价下行已经很明显了，历史上也不少南京朋友咨询我，很开心帮助了不少南京家庭。

**案例 3：**能获得从业人员的认同，这是对我最高的赞美。

**其他案例：**花钱咨询我的朋友，真的没有白费银子，我的每份咨询都是认真回答，房地产领域咨询绝对物超所值哈。

我是一个支点，我有信心带领相信我的朋友实现人生大翻盘（最起码在房地产板块翻盘）。


**房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由，反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？**可能等 2-3 年，不仅房子有了，而且车子也有了，房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如：

• 一线的朋友，晚 3 年上车，一辆卡宴就有了；
• 二线的朋友，晚 3 年上车，一辆 X5 就有了；
• 三线的朋友，晚 3 年上车，一辆 A6 就有了；
• 四线以下朋友，晚 3 年上车，一辆亚洲龙就有了。

考虑房贷的杠杆效应，以上汽车都可以上顶配。如果您高位接盘，债务自然不必多说（甚至可能家庭破产），然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

中下层朋友，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的屁股后面跑，你们永远只能做接盘侠。

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市（现在变成某个地段、甚至小区），但是却无视整体的大趋势**。犹如大决战，局限于某个小战役的胜利，却无视整个战局的大形势。**

要有战略思维，而不是局限于草寇思维。

没有城市可以逃过此劫，落地可能有先后，但是终会殊途同归。千万要避免出现 “一叶障目，不见泰山” 的判断错误！

4、增强认知、明辨是非、坚定信心

最近很多经济不好的城市在打房地产这张烂牌，然后唯利是图的中介、大 V 为了赚高额佣金趁机煽风点火制造恐慌。

他们这种伎俩重复很多次了，历次降准、有关部门的发言没少被这群无良人断章取义，结果如何？还不是挡不住房地产泡沫瘪下去的大趋势。现在正常人都知道所在地房地产多么惨，唯有别有用心的人才会颠倒黑白。

对于下图这种弄虚作假、胡说八道的营销中介，怎么怼都不为过分，太坏了！

不要对这种人讲究礼仪，看到就重拳出击，除四害讲究什么仪态？干就完了！

如果明知道一个人是水货，就特么别关注了。一个人看的内容会潜移默化改变一个人的思维或者思想，网络上绝大部分的内容就是垃圾，尤其是自媒体时代，垃圾更胜，垃圾看多了。

一些荒谬的观点重复多次可能就会不知不觉重塑你的思维模式，而且，很多自媒体就是抄袭，其观点并不是深度思考也没有延续性，大多数东抄西借，这样的内容看多了只会让自己思维混乱。

即便是网络那种插科打诨的玩笑话，看多了也有副作用，现在大数据时代，你看一次垃圾，那么则会推荐更多的垃圾内容给你，恶性循环。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 Young 斯基 发表

举个不太好的栗子，假设某汽车品牌的市场部做出这样一个促销方案：

价格 50 万的家用车，购买时可以给予 2 万的折扣优惠。但不能一次性抵扣在任何费用当中，厂商会在未来 30 年的时间内，每个月返还客户 60 元。

如果现实真有厂家用这种促销方案，大概率会被喷的直接社死。

知乎用户 风逝的忧伤 发表

像一切降息降准类的政策，核心逻辑其实都是降低上车门槛，让本来无房的人，购买第一套房

但买房本身买的就是一个未来的预期，就目前这个大环境下，大家都对未来预期比较悲观，这种类型的政策很难造成什么市场动荡

真的会影响市场大动荡的，都是松绑有 “资本一族” 的政策

比如放开限购令，放开限贷令之类的

知乎用户 天晓贰​ 发表

1990-2044 年中国人口年龄断层与投资者断层，房贷利率降多少才能救楼市

接上文《货币政策 - 4：好消息，老乡们，首套房贷利率下调 20 个基点》

我们提出了一个观点，央行要想救楼市，就不是下调 20 个基点的问题，下调 20 个基点根本救不了楼市。参考美联储的利率调节经验，央行要想救楼市利率应该下调多少呢？

为了确保房奴不断供，央行一定会在房价暴跌后，下调房贷利率，而按照每次 0.4% 的幅度，我国房贷利率一共可以调降 9 次，最终房贷利率最低为 2%。房贷利率下调 3.6%，购房者的月供还款将同比下跌 35.62%，将最大程度地缓解房贷偿还压力，降低经济危机下的断供率。

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25-35 岁购房人群的峰值是 2018-2022 年，如果我们把这个年龄段继续拆分以后，25-30 岁的购房人群峰值是 2016 年。

在我们中国 30 岁前买房是大部分人的选择，30-35 岁购房者属于初婚末班车。

我们再以 10 年为一个周期进行测算，2020 年 25-30 岁的购房人群 1.1087 亿，2030 年 25-30 岁的购房人群为 0.8319 亿，跌幅达到了 24.9%。

由于我国独有的 Birth control，导致了这种年龄断层在全世界范围内只有我国存在，经历过房地产泡沫崩溃的日本和美国并不存在。

计划生育 - 年龄断层与涨价去库存 - 购买力断层共同组成了我国投资者断层，参考《密：投资者断层与购买力断层、韭菜断层是如何计算的，为什么 2023 年是终点？》

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

买房的动力不是利息，以前 6 的时候照样有人买，为什么，对未来有个预期，什么预期，房价涨的预期，和学区房的概念。但是从 2020 年下半年开始，风向变了，房价可以说大跌，那买涨不买跌的思想和股市一样，你说短期一个政策能起来吗，难。

加上今年防疫政策（我为什么不是疫情不讨论），人们对未来减薪甚至失业有担忧，那现在减少支出就是必然，尤其是房子，动辄几百万，这个的确要慎重慎重的。

现在还想要人接盘投资，有点难，我送决策机构 4 个字，你们黔驴技穷了。

知乎用户 budongdashi​ 发表

全世界的无产阶级团结起来！

知乎用户 一颗很逊的卤蛋 发表

你是一个失业青年

手里只有一万块钱

晚上你只敢吃外卖

但这时候有人给了你一份工作

你每个月可以有一万工资了

这时候你晚上就敢吃火锅儿了

但实际上你兜里的钱一毛都没多

这就是信心的作用

房地产现在丢失的是信心了

大家已经不会相信买了房子可以有增值的信心了

更别说还有烂尾风险

什么政策都没有用咯

知乎用户 hiccup 发表

就跟，宽带运营商们，为了增加营业收入，为新入网用户做优惠活动。

现在说白了，能买的起房的早就上车了，前几年改善买房的也上车了。

剩下的要不就是差点首付的，要不就是这个价位买不起。见过网鱼没有，网子孔隙大，能捕大鱼。孔隙小，还能再捞一波小鱼。

有能力买房的富人群体、炒房客。在观望。他们要的是明确大涨，特大涨的预期。

早买早享受，晚买享折扣。

竭泽而渔！

具体是，先降首付比例→再降利息→最后房产税，一波捞起。

现在官方想的是，比较理想的目标，腾笼换鸟。农村去县城和小城市，三线去二线，二线去一线，一线扎紧口袋。

知乎用户 社会主义不养懒汉 发表

先说结论：预期大于实质，但是预期很重要。

5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照 “因城施策” 的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

2022 年 1 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，此前为 3.8%，这是连续第二个月下调 。5 年期以上 LPR 为 4.6%，此前为 4.65%，这是连续 20 个月维持不变后的首次调整。

虽然这个政策并非直接降息，也需要等待各地落地细则来执行。但是在中美利差倒挂，限制降息空间的当下，下调 LPR 基础利率，给了地方 ZF 更多的空间来缓冲越来越艰难的 FDC 行业。

越来越多的积极信号在持续释放，最近有张图片很火，当前的处境和态度，大概就是这个意思吧：

关于更多的宏观分析，菜头在昨天的专栏总结里面已经写过，下面这一段是关于房地产的：

下面这篇文章，是菜头花了整整一年的时间总结出来的，A 股有哪些公司值得长期投资？重磅干货 [1]

如何系统地学习股票投资？

其中，一个是选股思路，一个是抄作业的方法，渔和鱼都有了；通过筛选，找到好行业、好公司和好价格的股票。

投资有一个非常重要的原则就是，不懂的公司不投。[2]

写在最后

1、投资上有什么疑惑，可以关注公众号 “菜头日记” 直接在文章下面留言，能力范围内的，菜头会用心解答。

2、留言的时候，不要问” 有什么股票推荐的，菜头不荐股，请直接留下完整问题，菜头会集中时间解答。

以上为菜头的个人思考和总结，不构成任何操作建议，请结合自身的实际情况，获取属于你自个儿那份成长和认知。

参考

1. ^A 股有哪些公司值得长期投资？重磅干货 https://mp.weixin.qq.com/s/LCZDQP1hqcgFEW22N58tDQ
2. ^ 怎么才能获得最低佣金开户？ http://www.hemuhe.com/kaihu/100.html

知乎用户 菜头日记​ 发表

4 月的金融数据出来，各项指标直接腰斩，还在担心金融危机啥时候来，好像我们早就在金融危机中了。

每一次经济下滑，都必然拿房地产的这个夜壶出来刺激经济，这一次也不例外。

回过头看当时

08 年，四万亿

15 年，各种降准

都在疯狂刺激房地产。

再看看当时这两次救市房地产有底线吗？

好像没有，一定会大量印钞、疯狂降准、降息，把房地产硬生生从一个大泡沫，刺激成为一个更大的泡沫。

房地产这个经济引擎一定会使劲踩油门，踩到彻底爆炸，才会停下来。

至于这一次是，把居民负债拉到爆，还是人口再腰斩，得等最后才能知道。

知乎用户 啊疯 发表

几个月没开工了，没钱买哦！

利率是 0 也买不起哦！

知乎用户 初中英语黄老师​ 发表

影响不大。类似于晴天送伞，雨天收伞。

没买首套房的是缺这点月供利息吗？很明显是缺首付款啊！

真正在乎利息的其实是二套房以上的业主。

真正刺激政策应该是，

给购买首套房的直接降低首付比例，比如降到 5%。

给二套房以上的降低利息，比如降到 1%。

如此全民购房狂潮必将卷土重来。

现在的政策，就是驴唇不对马嘴。怎么看都像是纯恶心人的。

知乎用户 雪泥鸿爪 123 发表

眼看地方债（地方 gov 的大窟窿）和房地产开发商还不了债（地产商高额负债很多都资不抵债快倒下了），银行也害怕了，那么就要倒逼 central bank 和 xxxx 部门，然后只能把利率打折尽量让买房者出钱把高额债务先分担一些，地方 gov 卖地来钱太容易了都上瘾了，地产商都是大规模举债借钱买的地，银行靠着住房信贷也是赚钱赚的盆满钵满，可是啊这几年正好碰到了疫情，又碰到了疫情防控大范围长时间封锁，老百姓收入普遍也枯竭了，这两年（尤其是今年前四个月）商品房销售断崖式下跌，向下传导的话就是地产商破产，银行坏账呆账大量增加，地方 gov 卖地卖不出去没了卖地收入只能再借债，恶性循环啊

知乎用户 梁肖松 发表

没上车的不妨再苟一年

知乎用户 司空星星啊 发表

房地产真成了傻子盘

去年买的利息高，据说都有 6.5 左右

今年还不能降低

因为降低上面银行的收入，就降低了

知乎用户 李非 发表

你随意，你就是不要利息我也买不起

知乎用户 杨瑾荣 发表

竟然还有人说最好把上车的人的房贷利率一并下调，有助于扩大内需。

就像那下面的评论，你合同都签了，已经不在统战的范围里了。

放水没毛病，但是我们用最朴素的小学数学算一笔账。

新接盘的人由于生育率和支付能力不断降低而不断减少，房地产要想维持增长，只能无限降低门槛。

但是门槛不是可以无限降低的，家门口还有条河呢，你要是把门槛挖得比河床还低，家就没了。

想得到好，一方面想让门槛内的园林小桥檐廊庭院光辉富丽，一面想隔绝洪水滔天怕对不起门内岁月安好。

但是，那筑堤的都是人血，是另一个问题下青年人破败的青春。

现在的问题已经不是经济和大环境的问题。

而是在问无数年轻人，你们是要当防潮堤，还是当自由的海燕。

暴风雨来了，你是赌上一生共赴难，还是学着高尔基，逆风飞翔，嘲笑孱弱的海鸭和蠢笨的企鹅？

知乎用户 胖总​ 发表

与其建立一个危机 = 降息降准的反馈，不如建立危机 = 政府发钱的反馈

起码还重建了消费信心

当然中国人太多了 和美国欧洲不同

所以建议给每个独生子女家庭或者失独家庭都发限期三个月必须用完的消费券或者数字人民币

然后开放农村宅基地和耕地的购买

让那些已经事实上无人居住或者撂荒的土地也能进入市场循环变成 GDP 和农民的资本

知乎用户 王省三 发表

听我说谢谢你！

知乎用户 Pluto 发表

15 号（周日）央妈与银保监通知

原文老雷不水字数了，重点就是：

一、 首套房贷最低 LPR 基础上下调 20 基点；

二、 二套最低为按 LPR 执行（不加点）；

三、 各省市在这基础上只能加不能减。

此消息一出，我的朋友圈马上被刷屏了

但老雷觉得，别闹好不好？

调低 20 基点有那么大意义吗？

例如在广州买一套 500 万的房子，首套贷款 350 万

之前理论上最低是 LPR+20 基点 = 4.8% 20 年月供 17,943 元

现在理论上最低是 LPR-20 基点 = 4.4% 20 年月供 17,527 元

两者相差 416 元

你是不是觉得每月少供 400 + 元很大吸引力？

反正我觉得开发商送我两年管理费差不多。

如果我原本有购房计划的会比较开心，

如果我本来没有购房计划的也不会因为这个而特意买套房。

所以最关键的是，有多少人还能买得起房？

对于穷刚需来说，经过这两年的洗礼温饱都成问题了哪有钱买房？

特别是一年只干半年活，还长期被笼罩在裁员乌云下的人民；

对于他们来说，这两年本来存下的首期已经缩水了不少；

在这个收入不稳定，工作不稳定，心态不稳定的情况下，

有能力又有魄力买房的穷刚需是很少的。

而对于再购家庭来说，利率小范围地下降只能增加有计划购房者的积极性，

并不能增加购房需求。

所以老雷觉得，本次调控对楼市影响不大；

真要推动楼市还得靠**【放开三套】**

知乎用户 地产老雷 发表

师爷（专家）：降首付你也不买，降息你也不买，你到底在等什么呀？

马匪：房地产税 & 人口负增长。卖地就是 df 财政的腿，土地出让金就是 zf 的命。有道是泡沫本需破，有足够人接盘，就不会破。

四郎：该死的东西，房子捆绑医疗教育，不买房影响你祖孙 3 generation？

麻匪：This is our last generation！

手动分割

他急了，他急了。想买房的看好了，是不是要帮四郎把腿续上：

马克思就劳动者住房私有化问题指出：“劳动者住宅私有化之后，地位就降低到极其低下和悲惨的状态。劳动者通过房贷而拥有私人住房，他们得意洋洋。但他们的房子不会成为资本，没有收益，反而是一个破败着的包袱。他们是一些可悲的人，将人生所有的东西都献给了这个巨大的垃圾。”

知乎用户 鹅城的大白鹅 发表

按贷款金额 50 万元、期限 30 年、等额本息还款估算，利率下调 20 个基点，平均每月可减少月供支出约 60 元。

知乎用户 zypzyp​ 发表

有看不懂 20 个基点是多少的吗？我给大家解释一下。

20 基点 = 0.2%

也就是 0.002，哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

太令人感动了！那可是 0.2% 啊！！！

至于为什么老爷们下调了整整 20 个基点…

背后的原因令人三级烧伤。

知乎用户 高级炮灰 发表

现在他们不敢买房是因为利率吗？

是因为担心今年买了，明年收房，年底开发商就说我先跑了。

是担心今年买了，明年收房，开发商没跑，但是明年失业了或者生意做不下去了，贷款还不起了。

按揭买房的，较真利率的真的感觉不多，都是银行咋说咋算。。反正我买两套房都是这样，也不懂。。

但是现在时刻朝不保夕的感觉环绕在所有人的周围。。。。在房价还绷着的时候，现在按揭买房。。。这不是勇士，这是敢死冲锋队。。

唯一拉房价的方法就是学习津巴布韦的先进经验。

知乎用户 淡定 发表

新韭菜长的不好，给施点肥; 老韭菜的肥料还是不变，哭晕在厕所。

央行本次通知重点就两句话：

1. 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。

2. 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

现行五年期以上 lpr 利率是 4.6%，也就是说现在买房，首套房贷利率最低可以到 4.4%，二套房最低 4.6%。

啥概念，意思较去年 6% 以上高点直接降低了至少 1.6%，100 万的贷款一年利息少 1.6 万，30 年利息少 48 万。

为啥这么干？因为现在楼市太太太太差劲了。差劲到什么程度？

1.4 月住户贷款减少 2170 亿，同比少增 7453 亿。其中，住房贷款减少 605 亿，同比少增 4022 亿。

2.4 月百强房企销售整体下降近 60%，很多央企和稳健地产比如保利、龙湖、新城、万科都 40% 以上下降;

3.4 月份，很多一二线城市（比如广州、重庆、成都、杭州、天津、南京、郑州等) 的销售面积直接同比下降 50% 往上。

4.5 月 12 日，负债 1 万多亿、第三大民营房企融创都爆雷了。

突发！融创官宣爆雷，孙宏斌进入至暗时刻

众所周知，我国是土地财政，大部分城市财政都是依靠卖地收入收入维系，房地产销售差劲，大部分拿地也大幅度下降，剩下的都是央企国企城投公司。

很多城市土地流拍，财政收入减少，导致投资乏力，而且体制内工作人员工资也会受到影响。比如深圳前段时间老师就降了波工资，还有南宁的财政已经比较困难，已有三个区县只能发基本工资了。

但是房贷利率下降，会有多少人买房呢？

钱包已经快被掏空，市场信心已经被打击得跌落谷底。

买期房会担心烂尾，预售资金监管名存实亡，房企爆雷后，wq 无力，房子不复工，还要顶着房贷压力，继续被银行割韭菜。

甚至商丘有个恒大楼盘，出现了要求业主不买车位不给复工的情况，当地 zjj 还支持，并且有干部威胁群众：“谁不交车位钱让他收不了房子，一栋楼有一家不交钱的，整栋楼都不交房”。

烂尾问题不彻底解决，预售资金监管不落实不完善，基础的生存权利不落实，市场信心就一天恢复不了，人口下滑问题就解决不了。

聚焦地产，解锁财经，公众号：财经锦河眼

知乎用户 财经锦河眼 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 张立园​​ 发表

2022 年贷款利率的基准利率 LPR 降为 4.60%。

2022 年 5 月 15 日，首套房子贷款利率基准为 4.60%-0.20%=4.4%。

法拉利 5 元代金券

知乎用户 剑圣 发表

一个月 60

30 年 2 万

下一题

知乎用户 无名字的 namo 发表

数学不太好，不知道降 20 个基点的力度是多大，然后就看到了这条：

2 万啊，那没事了。

知乎用户 阿飞 发表

我缺的是利率那 20% 么？

我缺的是 100 万都不一定够的首付好么

知乎用户 昔年 发表

30 年后你给我优惠的的那两万块钱估计能买几斤猪肉。

知乎用户 湛炫 发表

将对党的郑重性造成损害。

一个政党对自己的错误所抱的态度，是衡量这个党是否郑重，是否真正履行它对本阶级和劳动群众所负义务的一个最重要最可靠的尺度。公开承认错误，揭露犯错误的原因，分析产生错误的环境，仔细讨论改正错误的方法——这才是一个郑重的党的标志，这才是党履行自己的义务，这才是教育和训练阶级，进而又教育和训练群众。
—列宁《共产主义运动中的 “左派” 幼稚病 · 参加不参加资产阶级议会？》

知乎用户 光导的菜 发表

很多人表示零首付零利息就无脑上车，其实银行可以这么干，规定所有贷款都按浮动利率。等零首付零利息的人上车后，突然把利息提到 7%，这样银行也没有亏钱，库存也去了，双赢。

知乎用户 防腐管干部 发表

我今天要是买了房，要是离开我这个县城，要是进了厂，算我输。

我在小县城和父母住着 180 平米的老房子，啃着老，送着快递，每天上半天班，一个月 2000 多块钱，每年还能存点钱买几包天叶润润嗓子，我已经赢你们太多了。

知乎用户 匿名用户 发表

我把话说的再简单公式化一点。

经济规律叫啥怎么特色的叫都可以，叫王八经济学我也不管也没必要管，这是人的自由有权有势更自由。

但再自由也要尊重大自然，而不是悬空起高楼。

人的寿命没有普遍 100 年。

你让任何一波人做一个超出自己预期寿命的事情，那都不叫青黄不接，那叫天接地，接的上那是天塌了。

续不上是迟早的，弹簧也有拉伸极限。

更可怕的是人的欲望也是个弹簧。

金融是润滑油，可惜有些人要么蠢要么坏，把弹簧的拉伸当常量算，还把自己的千秋万代算的糜烂不堪顶着上限算。

弹簧磊弹簧磊到火星了。

岂有此理？

知乎用户 Astuoliya 发表

再来看看被法拍的前辈？

京东拍卖上处于 “预告中” 的法拍房从上次的四千套蹦到了四千六百套左右，其中光铁岭市就贡献了七百套左右（上次写法拍房是 2022-04-23，当时铁岭才有三百套左右）。

一开始我还以为我捣鼓 Excel 快捷键按炸了，复查了好几遍，就是小七百套。

铁岭市法拍房起拍价也有了提升（折价率比之前更低了），别的城市没有太大变化。

法拍房浏览次数与之前差不多，除了铁岭新增法拍房太多导致浏览次数平均来看就少了。不过浏览次数的标准差比较大，极端值比较多导致单看平均值也看不出啥。

约 3% 的法拍房不限购，比上周多了 1%。

可以一键贷款的法拍房也开始多了起来了。嗯……

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q

上文是我直接粘朋友写的了。。。。

知乎用户 Larry 发表

以前调控是雷声大雨点小嘴上说不要身体很诚实，房价涨涨涨，不听房住不炒的都发了，那时候官宣就是个屁。

等发现年轻人不给生牛马了，才各种调控 + 红线 + 房产税出台，这还真能控制住房价，这时候官宣就是把刀，悬在炒房客头上满头大汗。

然后经济下滑又出台各种政策让你买买买，这时候发现官宣又是个屁又是把刀，毕竟藏起来的刀也是把刀，放出来屁也就是口气，说没就没。

知乎用户 张津 发表

老问题，已经买了的能不能享受到优惠政策

第二，能不能不切糕，要整就整实惠的，说来咱就来，说给就给的，1+1＝2 的，不要根号下 250 的平方根除以 182 乘以 411 的三次方的那些我算不透的，就一句话，全员享受

知乎用户 飞光 发表

饮鸩止渴。

短期刺激楼市，降低门槛榨干最后一些低质刚需，但是会导致房地产流动性进一步降低，未来将成为有价无市的产品，直至第一批商品房损坏再次释放刚需。

知乎用户 浅尝辄止 发表

越是这个时候，越要坚守本心。

保持战略定力，等待市场出清。

不然新房好买难到手里，小心烂尾！！！

警惕！降低首付，月供等之后是否还有更大的政策措施。

明朝：广积粮，高筑墙，缓称王。

教员：广积粮，深挖洞，不称霸。

我们：广存钱，多学习，非必要不消费。

[旺柴][旺柴]

知乎用户 你曾说过的曾经 发表

4.6% 很低么？很低么？低么？么？

可以看看各银行的年报，个人住房按揭贷款的不良率平均在 0.5% 左右，对应的贷款利率在 5% 以上；而法人贷款 2% 左右的不良率，对应 3% 左右的利率。风险和利率倒挂很久了……

这才到哪儿呀，空间还大的很呢……

知乎用户 无知少女 发表

买它 M

老子看他完……

知乎用户 原谅侠 发表

今年明年房价有个小行情，行情不大。还是炒所谓的核心资产。

如果手中有投资房产的，可以趁今年与明年上半年卖掉。

这波小行情之后，风险最大的是这几年一直鼓吹的 “网红” 城市风险最大，次之是所谓的“核心资产”。上一个 10 年的网红城市是天津，2010-2012 年那时天津多少个概念啊多牛逼啊，现在啥也不是。

知乎用户 aoliao 发表

借用前段时间显卡吧常见的一句话：你不买，我不买，明天还能降 200

以上是有感而发，当然，随你怎么调，反正我买不起。

知乎用户 ulna 发表

2022 楼市从卖方市场开始向买方市场发生转变。

知乎用户 萄道人 发表

我去年买的时候 6.125 你跟我说这些？

高也是你 低也是你 还要不要我们吃饭？

我们都吃不起饭了？你又降一点点 骗人家上车 更吃不起饭了 这就是所谓的老百姓的生活？

不过也很正常 烂透了 是无法从根本上解决问题的 只能头痛医头 脚痛医脚

你们缺钱了 不景气了 没事全民加杠杆嘛

总结就是 药丸

加两句

下一次 等所有人都买了 就可以出新政策：凭小学生证 减少 50 个基点 小学生蜂拥而至

知乎用户 匿名用户 发表

知乎用户 堕落天使 发表

刚刚，央行放个大招。

说明从顶层概念来看，已经准备敞开了救市了。

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。

也就是商贷利率 4.4%？我勒个去！这让去年 6. 几的怎么想？

二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

知乎用户 Sunbird 发表

有人知道首套房下降 20 个基点是什么意思吗？ 2 年前已经购首套房的原来的房贷能不能降息，以前选的浮动利率也会下降 20 个基点吗

知乎用户 这游戏没法玩​ 发表

只是一个 “稳” 的政策，房住不炒的方向没有变化，对房价的托升作用不会很大。

直接效果来看，购入首套住房，每百万每月利息少还 120 元左右，微乎其微。

从吹风上讲，更坚定了 “房住不炒” 的方向，期待大涨的可以歇歇了。

很多人讲今年要达标，必须靠房地产，或许是对的，但也是一厢情愿。

我们人均住房面积已经 30 平米以上，人口也不再增长了，居住需求基本被满足，已经是个买方市场，除非人为制造稀缺性，不然我们靠什么来把价格炒起来呢。

工业化，科技进步，趋于稳定的治理，城市化，以及国际市场的馈赠，给从 60 年代末期以来直到 2000 年出生的人，带来了长长的电梯，大多数人一辈子都在这个上升趋势里，下意识地，对未来有着不切实际的预期。

经济已经运行到了新的阶段，目标已经从高增长到了高质量增长，也只有高质量，才能支撑继续增长。

城市化到了末期，科技进步不能一蹴而就。逆水行舟，不进则退，想让 10 后的生活继续进步，能做的事情就是：

• 工业化从大到强（产业升级）
• 在治理上做好分配（扶贫，限制资本无序发展）
• 深挖国际市场（一带一路，海上丝路）

每一条线都有明确的政策和执行，目标是明确的。只要稳住心态，稳健执行，慢慢都会实现的。

城市化末期房地产也不可能高增长了，供给端去产能（三条红线，高杠杆地产商不论大小都在崩溃） ，把钱挤到实业和高科技领域去。

房市已经享受过了璀璨的黄金时代和白银时代，接下来必然要走入黯淡的青铜乃至黑铁时代了。

外部压力和逆流，可能可以压扁吹翻小一点的国家，但对 14 亿人来说，并不算什么。除非对面三倍与你，但北约加日韩才十三四亿，甚至加上印度，一共也才 30 亿不到。

能挺过几届美国政府的围堵，大概率也就偃旗息鼓了，毕竟只是联盟。

知乎用户 ikaro 发表

先讲讲上周五央妈公布的经济数据， **4 月份信贷和社融增量同比都是腰斩… 分别是 6,454 亿元和 9,102 亿元。**这份数据怎么样，用卖方的话术来讲就是，情理之中的差，但又差在意料之外。

比如平安的钟正生用了 “触冰” 的论调；中金陈健恒用 “独木支撑” 形容了目前的数据；瑞银汪涛也在整个后市研判中，用的都是 “xxxx 不过 xxxx” 的句式。更多的只是默默在朋友圈转发，不加一句评论也是一种评论…

显然大多数卖方是比较悲观的。但其实站在我自个儿的角度，4 月份的数据没有必要过分解读，这个月能好就有鬼了。

这就好比有一辆车，轮子被中途卸掉了，然后一群人围着它讨论说能跑多快，不是睁着眼睛说瞎话嘛。相反，如果像 2 月份数据超预期，那才是要跳脚的时候。

拆开数据来看，4 月份数据差的原因有以下几点：

1、社融数据通常会呈现一定的季节性规律，4 月份数据比较差在情理之中，并且今年一季度有两个月的社融都创出天量新高天量，每一次社融天量后，下月的数据都会出现环比大幅下降；

2、M2 增速 10.5%，超过了 2020 年疫情期间，间接说明宏观流动性其实是充裕的。但是 M0 同比增速 11.4%，创了 2014 年以来新高，疫情影响下，居民储蓄意愿非常高。

3、住房贷款同比少增 4022 亿元；不含住房贷款的消费贷款同比少增 1861 亿元；经营贷款减少 521 亿元同比少增 1569 亿元。这些字眼不用我过多解读，基本反映了居民购房、消费意愿的降低，小微企业的日子也不好过。

4、最不好的地方可能是在企业端的信贷结构上，短期贷款同比减少了 2.5%，但中长期贷款同比下降了 60%。这一数据的新增绝对量是 2017 年以来的最低值。

而 1-4 月企业贷款利率为 4.39%，是有统计记录以来的低位。央妈最早的初衷是为了降低小微企业贷款利率，但是利率这么低大家还是不愿意借钱，需求端确实很差。

对于国内来讲，要破局，至少要看到两个信号落地。一是疫情对居民消费、和企业开工的影响缓解；二是政策面的持续乏力，以及接下来经济数据的触底反弹。

……

正好，周末有两个重磅消息，都是新鲜出炉的。

**1、央行、银保监会：调整差别化住房信贷政策，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点。**目前 LPR 五年报价是 4.6%，下调 20bp 就是 4.4%，但主要针对的是新增房贷，相当于定向降息，存量房贷是不变的。

**2、上海：明日起分阶段推进复商复市，农贸市场逐步有序恢复。**之前发布会宣布复工率超过 90%，主要是指重点企业。这次的复商复市的主体，应该就是指那些停业的商业单位有序复工。最后全面胜利的标志，估计就是把浦西和浦东给打通了。

其他的消息也过一过。

**3、央行：国际货币基金组织执董会完成特别提款权（SDR）定值审查，人民币权重上调至 12.28%。**可能很多人会把这条消息和汇率挂钩，但二者其实没啥联系。主要原因是 2016 年以来，人民币兑美元上涨了约 2%，兑主要贸易伙伴升值约 6%，将权重由 10.92% 上调至 12.28%，属于正常范围。

**4、首架交付用户的 C919 大飞机，圆满完成首次飞行试验。**目前，C919 大飞机试飞取证和交付准备工作，也正在有序推进。

5、中庚基金的丘栋荣直播当中的观点，就跟热油掉进冷水锅，在圈内一下就炸了，他说肯定不会留现金，全部换成股票，看好市场有五大系统性机会，其中互联网机会接近 03、04 年。

前几天李蓓也说要看多市场，买入中国制造。这两位大咖的观点都值得拿来借鉴，有兴趣的话，你们可以自己网上搜搜。

**6、药明康德股东上海瀛翊，因违规减持被处以 2 亿的罚款。**这个数额看起来很大，但是仔细想想，去年 6 月份姚明 170 元 / 股，违规减持了 28.94 亿，现在才 100 元 / 股，违规减持多赚 12 亿… 别替人家瞎心疼。

知乎用户 走在桥水的猫 发表

没有利好才是最大的利好，利好太多反而就危险了

知乎用户 夜听大风歌 发表

雕虫小技，无关痛痒。

房地产市场的真正问题，其实 ZF 比任何人都清楚，老百姓的荷包瘪了，这才是重点。

经过这轮疫情，加上外部环境，未来的经济趋势令人忧心。

本轮疫情也让人领悟了很多，生活除了房子真的还有太多太多，那玩意就是一个住的地方而已。

知乎用户 人在旅途 发表

头疼医头，脚疼医脚，

对症下药，换不来期望和改变

这样看，决策者也没比各位聪明到哪里

也就是最多知道对普通人不公开的数据而已

知乎用户 当当当当 发表

小惠未遍，民弗从也。

200 万 30 年的贷款，也就优惠几万块钱。

差的是这几万块钱吗？

知乎用户 我应该减肥了​ 发表

我买房利率 5.6%，现在高是你，低也是你，，

知乎用户 xinrong 荣 发表

**降利率目的：**促进刚需消费，达成 gdp5.5

**意味着：**前期的各种房地产政策无效果

**核心问题：**4 月，住户住房贷款出现了罕见的负增长

**根本问题：**消费者口袋里没钱了，没钱再优惠的房价也买不起


以贷款 100 万元、贷款期限 30 年、等额本息还款估算，若房贷利率为 4.6%，则每月月供约 5126.44 元，利息总额为 84.55 万元。下调至 4.4% 后，每月月供约 5007.61 元，利息总额为 80.27 万元，总利息节省 4 万多元。

观点供参考

知乎用户 经传股事汇 发表

买涨不买跌，不怕抄在山腰上啊

知乎用户 TaoistMao 发表

个人认为，降息还是会持续进行。

目前美元加息，国内降息，美元汇率持续上升，很可能存在大量的人员贷款人民币兑换美元，然后存美国吃利息差。

个人认为这个趋势时间不会短，这将会导致大量的人民币兑换成美元然后流出。

但是人民币升值美元贬值的大趋势不会变，随着市场上的人民币逐渐回流，甚至出现很多国际人民币债务，国家的外汇储备逐渐出清的时候，人民币就会快速拉升，同时加息开始。

届时会有大量的债务暴雷，个人破产法也会应运而生。

高杠杆的一批人会帅先出清，这将导致他们必须抛售资产，届时房地产等固定资产将会大规模的贬值。

与此同时，有些人认为海量的资金可能会从房地产中析出，但是个人认为从上次救市到现在，国内利息较高，国内盛行的是高周转，高杠杆。大量的超发货币已经以利息的形式返回央行了。

当前地产缺钱，百姓缺钱，企业缺钱，地方政府缺钱，钱去哪了，每年超发的那么多货币，为什么所有人都没钱？因为没有具体数据，仅猜测当前的市场很可能是债务的流动，钱被高杠杆下的利息泯灭了。

因此个人认为房地产破灭后，物价大量上涨的可能性不是很大。

以上，个人建议持有现金，不要做投资，不要购房，等待寒冬过去。

知乎用户 陌路色 发表

影响还是十分有限，更多还是表达政府部门的态度。

【为什么说影响有限？】影响购房决策的优先级如下

1、【没有看涨预期】购房主要动力来源于房价上涨预期，当前没有看涨预期，且这条正常也不足以改变预期。主要是当前信贷扩张不及预期，跟当前疫情 + 战争对于国内外的经济有关系。

2、【购房最大的障碍是首付】我们遇到的问题是首付不够。身边大多数是这个问题，但是这里也没有解决首付问题。

为什么大多数首付不够这里就不多介绍了。

3、【利率】这个是影响最小的。就比如当前下降 0.2%，100 万贷款，每月少 100 多点。微乎其微，往往都是买房的时候，发现每月少了一点钱的小开心。

回到房贷利率下调，针对人群是首套，我看信息对应的是新增房贷，而且只是调低下限。当前只是放宽了银行的操作空间。

另外，信贷利率最近也下降很多，其实部分低于房贷了。所以当前更多是顺势而为，继续表达政府房住不炒的态度。

知乎用户 小茗 发表

但凡能保证期房不烂尾，买房都不会成为压在老百姓身上的一座大山！！！

而且，理论上，政府是不是有责任对期房负责？？？那到底是为什么我买的期房还能停工烂尾？监管资金都去哪里了？

气死！看到这些不痛不痒的政策就来气

知乎用户 随便逛逛 发表

玛莎拉蒂满 100 万减 100！啥也别说了，家人们！往里进！！！

知乎用户 Shisui 发表

我想知道，如果，我是说如果，如果有一天老爷们心善，看不得我浪费钱去吃喝玩乐，把这个利率加了回去，是不是我要还的钱就变多了？

知乎用户 人类英雄肖万 发表

美国上调了 0.75% 基准，还有至少两个 0.50% 有前面，你品

知乎用户 尘余 发表

黔驴技穷呗，倒是以现在的经济来说有点刻舟求剑了，就怕有人掩耳盗铃

知乎用户 浅涛 发表

开闸放水

知乎用户 phoenix05056 发表

一句话：不想硬着陆罢了。

由房地产承载国内输入因米国次贷危机造成的量化宽松政策超发货币而导致 2008 年全球金融危机的全球通胀的高房价，导致了一列的社会经济问题，房住不炒仍是底线，只是不能通过开征房产税让其硬着陆，故微调放松一下并不会改变大方向，手持大量二手房建议还是尽快放盘，以防 “灰犀牛”（房住不炒长期化，价格长期维持平稳）或 “黑天鹅”（东南方向…）到来时，变现几无可能。

知乎用户 知之乎糊 发表

哈哈哈哈我再等等，三点多我就买！

知乎用户 火锅火锅​ 发表

降到百分之一 我就买

知乎用户 匿名用户 发表

这点够干啥的？

知乎用户 狼牙月 发表

刺激房地产的政策如果效用不大。后续跟进政策有可能还会有。直到有效果显示出来。

如果真的是买房自住，或者是改善需求，可以看看。如果是在一，二线城市买房，可以考虑，但是如果是在小城市，还是算了吧。

知乎用户 睡懒觉的鱼 发表

你不买，我不买，开发商目瞪口呆

认为房价会下跌的，点个赞

知乎用户 诺曼地豆腐 发表

倒数第二步，让能上车的全部上车，最后一步房产税，全部割掉，算是告一段落。

知乎用户 柳林风声 发表

建议展开首套住房下乡活动。

知乎用户 有一个大大的梦想 发表

来看看对北京的影响。疫情当前，房贷利率下降可以说是一条轰动性新闻。很多朋友私信问我，这是不是意味着楼市要崩了啊？最近还能买房吗？

莫慌，我们先来理清楚这次房贷利率下调的原因，再说北京市场。毕竟北京市场，和全国楼市没有什么可比性，差别非常大。

房贷利率为何下调？

昨天这个政策刚出的时候，有专家测算，如果所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。如果贷款 50 万、期限 30 年、等额本息还款，利率下调 20 个基点，意味着平均每月可减少少还贷款 60 元，30 年共计少还 2 万元。

政府的这一举动，实则是在救市。房地产是中国经济的地基，疫情当下，根据 5 月 13 日央行发布的数据显示，4 月人民币贷款增加 6454 亿元，同比少增 8231 亿元；住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元。

其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元；不含住房贷款的消费贷款减少 1044 亿元，同比少增 1861 亿元；经营贷款减少 521 亿元，同比少增 1569 亿元。

贷款数量的减少，意味着经济业务的流动性减少，毕竟自 3 月以来的这波疫情，让线下看房、餐饮、消费等接触类服务的需求骤降。经济不流通，大家也没了贷款的底气。

服务类消费尚且如此，更别提整体的房地产行业了。2022 年 4 月，30 个大中城市商品房成交面积、成交套数为 816. 86 万平方米、7.75 万套，同比分别大幅下降 54.24% 和 53.55%，是 2020 年 3 月以来，降幅最大的一个月，

房地产行业冷却，意味着地方财政收入的减少，直接影响到地方基层政府的运行和管理。

这也是从 3 月起，各地政府陆续开始执行救市政策的原因。

继郑州、哈尔滨等省会城市率先放松楼市 “限购”“限贷” 后，近期，东莞、南京也出台楼市新政，对多孩家庭放宽“限购”。常州、沈阳、舟山等城市也于近日出台公积金贷款方面松绑政策。

5 月 15 日，海口发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布落户即可购房、未落户提供 12 月以上社保及个人所得税（社保）证明即可购买一套住房。另外，二套房首付比例也有所降低。

长沙则推出已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

陆陆续续 15 城，开始陆续花式解绑房地产。

但无论如何开放限购，最后的救市重点还是货币政策。

降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争，把利率真正给降下去，才能降低购房成本，有助于住房销售，也利于盘活企业现金流。

但这件事放到北京，就不一样了。

掀不起波澜

最有意思的是有个网友问我，说房贷利率下调，楼市是不是要回到 15、16 年了？

不是的，北京的首套利率，一直是 5.15，LPR 一直是 4.6-4.7，北京的房贷利率真想降早就降了。

其实看具体北京会不会有变化，看两个个大方向就够了：

1、大背景有没有变。价格是供需关系决定的，供小于求，说白了就是买的人多，卖的人少，房价自然会上涨。供大于求，就是买的人少卖的人多，说白了房价就是会下降。北京大环境，就算是经过了过去两年的重拳打击，也难以平息热度，说白了一直还是供小于求的状态，刚需没有少。

2、第二就是市场情绪，市场热的时候，大部分人的心态就会跟着热度走，价格自然而然会上涨；市场冷淡，大家都保持观望心态，价格也会冷却下来。

现在北京市场的供地、学区，热度都没有降下来，好的房源也是有限的。不可能只因为大方向的一个房贷利率政策，就影响整个北京城的楼市情况。

更何况，央行这次调整的，仅仅是首套房贷利率下限，二套住房个人商贷利率政策下限保持不变。

政策也表示：对于部分人口流入数量较大，住房有刚性需求的城市，也可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

北京自 2021 年三季度以来，北京新房市场成交量呈现逐季度下降的局面。今年一季度新房成交量再度下降至 13092 套，较上年四季度下滑 37.71%，较去年同期下滑 40.12%。

但到了 2022 年，北京楼市交易回升速度明显快于其他城市，就凭这个热度，北京的房贷利率下调程度也不会太大。

说实话，这次房贷利率下调的新闻，对北京市场的影响还不如前几天万柳那套 30 万单价成交的房子影响大。当然，这是另一个故事了。

北京的房地产市场从来都是独立于其他城市存在的，看北京楼市，不能只看宏观政策，更要关注你的实际需求和具体的片区发展。

以目前的情况来看，政府的其他救市政策应该还在路上，对北京市场也不能说完全没有影响，只是程度高低。想了解更多北京楼市信息，可以联系我。

知乎用户 陈校长聊新房 发表

1. 对于之前已经贷款购房的客户来说：

因为 lpr 没变，你们的月还款金额不会变

但是可能有部分人心态会变：mmp

尤其是 2021 年利率高位接盘的客户

买房时间点可能就差了 1 年左右时间

房价还基本没有变化

但是成本却增加了许多

以 100 万贷款 30 年为例

6.3 高点接盘的月供 6200，利息 123 万

新政策 4.4 利率下月供 5000，利息 80 万

你说气人不气人

2 对于尚未购房的客户但是本来就打算近两年购房的刚需人来说：

对于绝大部分刚需人群，算是一个机会点

毕竟现在房地产市场一片哀嚎 急需资金

而你们也刚好有需求 你们就是香饽饽

这个时候就可以在可买范围内好好考察

但是千万别加杠杆 一定要量力而行

毕竟经济大环境不好 未来收入预期应做悲观

有以下几点注意：

（1）

如果是买新房，千万注意防范烂尾风险

有些楼盘和有些开发商的房子千万别碰

（2）

虽然这次是刺激政策

各方利益相关的各种大肆宣传

但是买房这个事情也不用太着急

先看看走势再说

在最低点买入可能不太现实

但是多番考察绝对是要的

3 对于尚未购房且短期内没能力买房的刚需

嗯 现实就是利率不管怎么降

对于这部分群体来说

他们是因为房价太高才买不起房

不要抱怨 近几年手里攒好流动资金

先生存好了再考虑买房的事情

时刻关注好当地的楼市动态和价格走势

并且要形成自己的判断逻辑

甚至不买房也可以偶尔去看看

这样才能培养出自己的猎杀时刻

知乎用户 意识成长​ 发表

我觉得没啥大影响，该买的还是买，买不起的也就看看新闻图个热闹。

毕竟不是免除贷款，再说也只是下限拉的更低，又没说贷款利率直接减 20 个点。老百姓也会算账的，而且是越来越会算账了。

然后再比比国内外的利益，比了一圈发现收利息这块我们还是挺狠的。

知乎用户 李寒江 发表

富人看不上，

穷人用不着。

中产？

不好意思他们已经在高位接盘了，

在最高点房价、最高的利率上车了，

山顶吹着风呢。

降了这么点利息，

首付在哪呢？

贷款月供不用还吗？

现在的行情和经济，

先填饱肚子才是首要问题，

谁会去接盘？

不傻的都能看到各种地产暴雷、债券违约、烂尾、降价…

一个快要烂掉的西瓜，

说要打折卖给你，

你知道吃了会拉肚子，

你会买吗？

知乎用户 宵夜运动员​ 发表

方便富人收割资产。

穷人中，买不起的还是买不起，买得起的已经在前期买了被套了，现在也还是买不起。

只有富人，可以享受到这次的低利率优惠，就像以前灾荒年份地主低价收地一样。

初衷可能是想让富人屯着没动的钱流动出来，拉动经济，长远来看只会导致差距拉大，饮鸩止渴。

真要释放消费活力，不如给买了房的穷人松松绑，降下已有的房贷利率；对买不起房的穷人，也做好收入分配调节，增加其收入。见效慢，但固根本。

知乎用户 小夫​ 发表

贷款成数不下降，贷款审核标准不下降，减点利率有啥用

知乎用户 机械唯物主义 发表

产生个 jb 影响

知乎用户 七窍玲珑心 发表

房子这东西就和显卡一样，不降到官方首发价那都是亏的。

知乎用户 Qwerty 发表

无影响

只能说，我做了，尽力了，剩下的不是央行能解决的问题了。

真的差不多得了，央行大伙都看见了真够努力了，快成糊表匠了，问题是有的人不当人啊。

知乎用户 一天搞砸一件事​ 发表

那我之前的房贷是

知乎用户 蔷薇海峡 发表

这是金融行业出工不出力的表现，上面要求配合，再怎么也要做个样子。

否则不至于出这样的政策。

知乎用户 丹枫子​ 发表

我话放这，金融机构早该让利实体了包括个人

知乎用户 泥煤的 发表

果然 5.85% 高位站岗了，舍我其谁。

知乎用户 何律师 发表

老爷心善

知乎用户 宛洛 发表

我建议与国际接轨。

知乎用户 小知了 发表

房贷利率不降到 3% 以下都不用

知乎用户 ycpriscill 发表

共同富裕

房住不炒

三次分配

知乎用户 大威天龙 发表

地方土地财政不改变，永远是变不了的

知乎用户 于先生的鲸鱼 发表

中房和美股，看谁先爆炸，另外一个就是躺赢。都在悬崖，一切动作毫无意义，就看谁先下去了。

知乎用户 小凡 发表

鼓励什么就拒绝什么

这样比较稳妥

知乎用户 张晴天 发表

（经济）政策真是一个神奇的工具，仿佛总有一款对策，不但可以达成目的，还不用付出一丁点儿的代价。

知乎用户 辉夜​ 发表

影响不影响的暂且不说，我也不懂，我怎么有种又被坑了的赶脚呢？(ᵒ̴̶̷̤໐ᵒ̴̶̷̤)

当年房市去库存，我以为会降价处理，准备等等在看，这一等就没上车，也不能说没上车，挂在车外面随风飘荡的那种。

前 2 年搞 LPR 利率改革，我立马就警觉了，感觉好事应该轮不到我头上，咱还是老老实实选固定利率稳妥点。银行给我打电话让我改我都没改，吃了秤砣铁了心的那种。

这不，利率是一降再降，这又要降了。。。。。

难道是预判了我的预判？

敢情我怎么选都不对呗？

这个帖子先留 5 年，5 年以后再来验证。

知乎用户 小卡卡 发表

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2022 年 5 月 15 日，中国人民银行、国家银保监会共同发布**《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》**。《通知》中明确，**下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限仍按照现行规定执行。**此次调整后，首套房住房商贷利率下限下调为 5 年期 LPR 减 20 个基点，按照 4 月份最新 LPR 价格情况，目前该利率下限为 4.40%。

在此之前，年内已有多个地方出台政策，为此前已趋冷的楼市 “松绑”，措施包括放宽购房社保、户籍限制，增加人才购房补贴，提供多孩家庭减免等。本次中央公开宣布下调首套房房贷利率下限，尚属年内首次中央发声，是对年内政治局会议定调“支持刚性和改善性住房需求” 精神的实质落地。政策一出，充分打开了住房市场的利率下行空间，为商业银行提供差异化房贷服务、释放首套房购房需求提供了操作空间。

按照目前的住房商贷利率定价模式，普遍为 5 年期 LPR + 点差的形式，考虑到 5 年期 LPR 作为全国统一标杆并深刻影响基建等领域的利率价格（牵一发而动全身），未来住房商贷的主要变动仍将体现在点差的增减。根据央行一季度发布的货币政策执行报告，全国 3 月末房贷利率平均值为 5.49%（即 5 年期 LPR 加 89 个基点），环比下降 14 个基点。本次开放 20 个基点的下调空间，或将对重点城市、重点人群的贷款利率政策提供便利，带动全国房贷利率水平进一步下行。

总体来看，我国房地产领域目前仍面临较大压力，在 2021 年金融政策骤然收紧的压力尚未完全消散时，全国地产市场又面临疫情蔓延、复工复产迟缓等不利影响，大量房企现金流状况持续紧张，购房需求未得到充分满足。在这种大背景下，下调首套房商贷利率可能只是中央层面政策修正的开始，未来将可能进一步松绑贷款价格限制，出台更多的配套优惠措施，因城施策重新加热已经趋冷的房地产市场，保持经济的平稳有序发展。

知乎用户 海涅 发表

国库亏空，土地兼并，土地都到朱家子弟手里了，百姓如何纳税

知乎用户 替考拉宁 发表

以改兼赈，两难自解

知乎用户 匿名用户 发表

算下来，每个月少交 60 块

比米哈游还扣！

知乎用户 知乎用户 发表

不要买房，不要买房，不要买房

一定要存钱，一定要存钱，一定要存钱

知乎用户 石榴的喜悦 发表

刚买的又成了韭菜

知乎用户 Mtt 发表

“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，”

拆分一下，

对于那些之前六个钱包里钱太少，一直没机会交城市建设税的营养不良的韭菜们，

现在新韭菜长不出来，只能把这些长得不够好的也拿出来割一波，

降一降大家上车的负担， 提高一下底层人民纳税的积极性，

房子肯定是要给大家住的， 交税就可以， 炒是万万不能的。

知乎用户 quiet 发表

最直观的影响就是给我们老百姓降低了购房的成本，从侧面来看就是经济不景气，需要对房地产行业进行松绑，以发挥其在国民经济中的重要作用，并推动经济发展。

先来看一下具体文件内容，

2022 年 5 月 15 日下午，央妈、银保 jh 放大招，联合发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。


主要内容有三点：

1. 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点

2. 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

3. 各省级市场利率定价自律机制自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限

这个政策对我们老百姓有什么影响？

最直观的影响就是给我们老百姓降了购房的成本。

以前咱们买第一套房，按照以前的房贷利率是 LPR + 加点，而现在买的贷款利率则是 LPR-20bp + 加点。

目前 5 年期的 LPR 报价是 4.6%+ 加点，大家现在买首套房利率就可以最低去到 4.4%+ 加点这样，央妈把首套房的房贷利率下限给降低了。

这里补充一个知识点：

在咱们国家央妈有规定，即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。

我们先来看一下最新的 LPR 是多少？

4 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期 LPR 显示，1 年期 LPR 为 3.70%，5 年期以上 LPR 为 4.60%。

也就是说，根据《通知》要求调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率由原先的 4.6% 下调至为 4.4%，不过二套住房商业性个人住房贷款利率政策不变，下限仍为 5.2%。

具体咱们老百姓能省多少呢？

假设按贷款金额 50 万元、期限 30 年、等额本息还款估算，利率下调 20 个基点，平均可减少月供支出约 60 元，未来 30 年内共减少利息支出约 2 万元。

不过需要注意的是，这个政策只涉及新增贷款，存量的不动，已经买了房的朋友们只能等 LPR 自己降了。

简单来说就是央行给还没买房的朋友们 “定向降息” 了，即定向给部分人送福利。

谈谈我的看法：

**第一，**这个政策对老百姓而言有一定的实质意义，虽然量可能并不大，但释放出央妈在金融政策方面对老百姓首套房需求的支持。

**第二，**对房地产市场能起到一定的提振作用，中国的房地产调控其实就是 “三板斧”，即限贷、限购和税收，近期咱们也看到了多个地方城市都纷纷展开 “因城施策”，对所属房地产行业进行了不同程度的松绑，这是一个比较明显的信号，之前这些都属于地方性的刺激，但是这次不一样，这次是央妈出手，这是全国性的刺激，力度也会比之前要强很多。

(另外，从另一个角度看，今年 5.5% 的经济增长目标是压力蛮大的，所以我们看到国家在大搞基建、大兴土木，还有发放消费券、鼓励新一轮汽车下乡、家电下乡等来刺激消费，而单靠基建、消费有可能离完成全年 5.5% 的目标还有一定距离，因此国家才会重新去刺激一下房地产市场）

**第三，**国家坚持 “房住不炒” 的大方向现阶段是不会动摇的，政策的调整不是为了鼓励民间去炒房，这一点咱们要明确。

再来看看今天资本市场的反应：

房地产板块今天大涨，

板块内十几个股票涨停，


四大地产龙头 “招保万金” 也皆有表现，


要知道，房地产板块这是在上周五板块大涨 4.38% 的基础上今天再继续高歌猛进，这次政策对房地产行业的利好不言而喻！

不过话说回来，投资的朋友，不要随意追高，毕竟 A 股市场没有不透风的墙，从上周五房地产板块大涨 4.38% 来看，已经有先手资金抢跑了，不排除他们已经提前获知了消息，所以不建议普通投资者轻易追高。

从大的角度讲，当前房地产行业确实在政策方面迎来了松绑，而且在今年经济目标 5.5% 中占到一定的比重，后市仍会反复炒作，不用急于一时，要记得一句话 “追高毁三代，低吸富一生”，话糙理不糙，朋友们。

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免责声明：本文章内容仅供交流，不构成对任何人的投资建议，市场有风险，投资需谨慎

知乎用户 投研老司机​ 发表

表面意义大于实质意义。

按 30 年等额本息，每 100 万元贷款因利率下降 20 个基点的每月影响：

大概在 120 元左右，下降了 2.3%。

每月从 5120 元降到了 5000 元。

而且针对的还是首套房；

现在一二线城市，动则一两百万的首付；

动则每月一二万元的月供。

有条件买房子的，还是会买；

没条件买房子的，还是买不起。

近两三年多少失业人口，考公多么火热；

多少爆雷地产公司；

贷款 30 年这么长远的事，

知乎用户 知己知彼 发表

现在是 4.4%，别急，再降 258 个基点，首付降到 10%，这才叫诚意

知乎用户 huenao 发表

不是很懂，但作为一个最近有计划要上车的韭菜来说，最近政策出台得有点频繁，短时间内我已经不敢上车了。

房子这个东西，不管你承不承认，它早就是带着金融属性的产品了，金融产品讲的就是一个信心，追涨杀跌才是常态，越是这样出政策，反而我越没有信心。

知乎用户 小色 P 发表

建议配合 5 月 13 日的 2022 年 4 月金融统计数据报告看。4 月住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元，减少 78.6%。其中，住房贷款一分钱没有增加，反而减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。这个不是腰斩，而是直接到膝盖了，临近崩盘。

影响很简单，不顾一切出措施救房地产。

知乎用户 马小波 发表

心理影响更大。本意为减轻首套房群体贷款负担，间接承认经济下行压力和不确定性增大，从而引导接盘群体推迟接盘计划。符合古话：一制生，一弊生的规律。

知乎用户 潘林波 发表

要想分析价格，就要去分析供需关系。

降准降息这些货币政策的本质就是从需求端入手，将房贷利率下限降低 20BP 至 4.4%，差不多等于上一轮房地产大涨时的最低利率水平。

降低贷款利率一方面可以实实在在降低购房者的购买成本，房价的实际支出 = 首付 + 按揭本金 + 按揭利息，贷款利率从 5.2% 降低到 4.4%，看似没差别，但其实利息支出少了 5.2/4.4 - 1 =18.2%，以 100 万的贷款本金（30 年还款）为例，还款本息从 198 万降低到了 180 万。

另一方面，就是吸引更多的人买房，增加需求，毕竟从实际支出来看，确实降价了。

当然了，以上只是理论分析，还要考虑实际情况。

一个是银行是否把实际利率打到 4.4% 的下限，毕竟当前的下限是 4.6%，但实际上还是只有极个别城市实际利率打到了下限 4.6%，全国整体来看还是 5.2% 附近。

另一个则是需求端是否真的被打开了，即能否让人去真金白银的买房，就要去分析购买力。

购买力 = 购买潜力 * 购买意愿

购买意愿的分析很复杂，这里就略去，但有一点可以说，就是购买意愿很容易被逆转，比如我也不知道为什么在生育入口这样的大趋势下，可以因为 21 年上半年的一次土拍，就直接激发很多人的抢房热情。

比较实在的是去分析购买潜力：

购买潜力 = 当前资金状况（存量本金 + 未来现金流）* 杠杆（举债意愿）

由于受到疫情影响，市场预期很差，从最新的社融数据来看，4 月住房贷款减少 605 亿（同比少增 4022 亿），这应该是个人按揭贷款出现了历史上第二个净偿还，说明现在居民举债意愿不强（4 月数据说明还款 > 借贷，造成贷款减少）。

同时也是因为疫情的影响，居民的资金状况大家都很清楚，无论是体制内还是体制外，尤其是服务行业的。

所以从以上分析来看，要想提升居民部门的购买潜力，主要是要如何减少疫情对经济的影响，即提升居民部门的资金状况，以及反转居民预期、提升其举债意愿。

2015 年的那一波房价大涨的一个大杀器是棚改货币化安置，这极大地提高了居民部门的购买潜力同时新增了购房需求。

2022 年会怎样呢？我们一起等待实际利率会如何，这场疫情对经济的影响会以怎样的形式结束。

现在大部分年轻人哪怕掏空 6 个钱包也很难在如北京这样的一线城市定居（朝阳区较为拉垮的三室需要 500 万以上），真的不希望疫情结束后，年轻人在二线定居也成为一种奢侈。

知乎用户 AI 搬砖工​ 发表

隔靴挠痒，意义不大，房价必跌。

5 月 13 日 16:30，央行发布了《2022 年 4 月社会融资规模增量统计数据报告》

报告贴这里，有需要自己去看。

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4552436/index.html

扭扭捏捏，挑了个休市的时间公布。也难怪了。

周六日赶紧出利好，不然就是黑色星期一。

因为所有人都没想到会这么差，说 20 年来最差也不为过。

这下真的着急了，今天 15 日，赶紧公布可下调房贷利率，希望稳住市场。

有用吗？我觉得作用不大，因为大家真的没钱也没信心了，这不是你每个月少 50 块利息就可以解决的。

目前居民负债超过 200 万亿，什么概念，平均每户 43 万（按每户 3 人计）

每年光利息 9 万亿左右，这个数字真的太恐怖了，更不用说每个月要还的房贷。

目前的操作一直停留在把杠杆转移到居民头上。

这一招过去 20 年可以，现在是真不行。

负债率 70% 不是开玩笑，谁这么头铁敢强行加杠杆？

而且现在的房价起码比 15 年翻了 1-2 倍，以前 20 万就可以上杠杆，现在要 60 万，韭菜真的不够用了。

当人口老龄化，负增长，高负债，击鼓传花玩不下去，必然拿其他开刀。

所以接下来房价必降，土地价格必降。

为了维持财政收入，必然征收房产税。

逻辑就是这么简单，不以人的意志而转移。

去年底没忍住的朋友，6.88 利率强行上车，其实已经翻车了。

100 万贷款，6.88 相比目前 5 的利率，光利息就多了 43 万。

房价还跌了起码 20 个点。

忍住没上车的朋友，你已经小赚一台宝马了，而且每月房贷省一千多块。

所以跟你们说不要急啊，刚需的赚钱真的不容易，稳住了。

知乎用户 站在路口 发表

最重要的，没降 lpr 基数，存量房贷还得还这么多。放水都放的这么抠抠搜搜，哪怕社融崩溃，民生艰难，银行也不能少赚一分钱。哈哈哈哈。

知乎用户 纯简时光 发表

五不买!

不是现房不买!

有公摊面积不买!

房地产税不出不买!

利率不与公积金并行不买!

单价超过地区中位数月收入不买!

知乎用户 爱琴海的风 发表

“哎，都，都看我干什么呀？买呀！快，快趁热买，趁热买呀。”

“TNND，为什么不买？买啊！不买，不买是吧！（掏出手榴弹）”

“不买，不买我就炸死你们！都不敢买，都怕死是吧？我告诉你，不买，不买也别想活着！”

知乎用户 匿名用户 发表

银行让利，银行从业人员大概率要降薪，降薪后仍会远高于其他行业平均薪资。

背房贷的少交利息，能一定程度上缩小行业间贫富差距。

知乎用户 程大雷 发表

兰博基尼 5 元优惠券？

知乎用户 薛定谔的猫​ 发表

直接都不还房贷拉倒

知乎用户 筱雷 发表

去年底买的首套房利率 5.95% 伤不起啊，这个政策有机会改变吗，高位上车了……

知乎用户 消失的风子 发表

先从人性说起。

“言行一致，知行合一” 是圣人境界，我辈凡夫，大抵是到不了的。那次一点，“说到做到”，这个总可以吧。

对不起，也很难。

说房价高、不买房的人，倘若真能做到风雨飘摇而不改其心，我想中国的房价大抵是不会到如此高位。毕竟，“人心齐，泰山移”。

就怕那些口口声声喊着 “房价误国” 的人，一旦时机合适，就迫不及待的上车；要是买房稳赚，没准还多买几套。

但 ZF 是不怕的，巴不得心不齐，好管理嘛！

肯定会有一部分刚需上车；肯定有一少部分投资客蠢蠢欲动。

别怒其不争啊，人性本就如此，ZF 比谁都清楚。

在说这个政策。

“房住不炒”，还是基本面；不会暴涨，不要和 16 年比。

16 年房价利率降了，房价是涨了，可那伴随着房屋拆迁的货币化改革。而这次，就是降利率，没有其他。

“利率”的下调，更像是对 2021 年 “信贷政策” 的一个纠偏，有点误伤刚需——21 年，首付款来源是要证明 “我的钱是我的钱” 的、当然还要证明“我妈是我妈”。

也不要觉得这是在救市，你不买，房价崩不了。你可能觉得你知乎上队友很多，大家摆出一副众志成城同仇敌忾誓与误国殃民的房价斗争到底的样子，但没准哪天队友就改了主意捅你一刀。

ZF 怕的是开发商的暴雷，其体量和杠杆对市场的影响不是一介凡人所能对比的。

所以有了 “三道红线”，“某大” 骑虎难下，别处在风口浪尖……。

ZF 有放开 “三道红线” 的迹象吗？没有！

倒是 “房住不炒” 被多次提及！

所以，这不是救市。

再说这轮政策的目的

提振信心。毕竟，“三道红线” 太严，“信贷政策” 太严、某大的雷有点大…

有个词，“中国特色的社会主义”，注意定语。不是 “资本主义”，当然，也不是 “社会主义”。

所以是不是也是 “中国特色的市场经济”。

疫情之下，基本面不太好，该 “中国特色的市场经济” 粉墨登场了……

搞土地拍卖，大部分片区央企、ZF 的城投公司托底，热点区域在拍个心腹去竞拍，搞点溢价……

数据上不难看，还能隐晦的表达出 “跟着我喝汤” 的意图——要加油哦。这是对卖方的

那买方呢？

就是这个政策了

———————————

分割线。

我买房了，这轮政策前，用的组合贷。

是二套房，之前所住，是 90 年的房子，4 楼，无电梯，套内 70 平米，2 室一厅加一走廊和超大阳台。

家有二岁幼女，老母亲帮我带孩子，这套居室已然抓襟见肘。所以今年就开始看房子，过程中觉得政策松动，就咬牙买了。

从买房的动机和过程中，我将自己定义为 “刚需” 或者“改善性”；

基于一些所见所闻，我判断房价不会大跌，今年是上车最好时机，所以我选了一套觉得有保值潜力的房子，双地铁旁，18 小高，2 梯 2 户，学校配套齐全。

我是先得出一个结论，在以此做出行动。不管结果，我认了。

知乎用户 天埃​ 发表

房地产危机。大萧条。不够。房子卖不出去。日本模式。

知乎用户 likai​ 发表

凡是国家禁止的，不要做

凡是国家鼓励的，不要做

国家没说可以做也没说不可以做的，可以做

知乎用户 扭曲的风 发表

文字仅做为记录个人交易心路历程，不构成任何建议，别轻易模仿。

大 A 股短期看震荡调整，中期看多不变。下半年 4000 见。

**1、指数，**短期面临调整，技术层面，即使向上突破近半年来的向下通道上轨（昨日文章图），也只是试探性改变原有轨迹，但还不足以改变整体多头占优的局面，进一步的进攻，从时间周期来看还需要一些时间。**从中期战略角度来讲，可以直接藐视这一短期过程。**自己分析的只是一个大体结构，并不能细化到每一天的判定，所谓的 “日间杂波” 带有随机性，不是需要关注的重点，理清大结构，认清大方向便可。

2、从基本面角度来讲，4 月份将是全年经济的低点，为保 5.5，发力稳增长将是必然的。

从刚公布的社融数据看，两个数据都低于预期，特别是中长期信贷数据没有出现拐点，这个数据对机构投资者而言是一个重要的观察指标。

信用周期相较于经济周期具有领先性，如果社融不能在近期得到扭转，目标是 5.5，将意味着什么？思考一下。可以预想到的未来，政策加码也是必然的。M2 剪刀叉转负，货币供大于求，换句话说，不是市场缺钱，而是不知道拿钱来干什么，资金是趋利的，得思考安全性和回报率的问题，干实业的老板们都懂。所以，中期存在资金空转的风险，但对于大 A 来说，是个好消息。估值的高和低，回归市场层面，不取决于公司怎么样，而是流动性如何，特别是对于成长风格来说，尤其是个暖风。无风风筝飞不起，有风猪也能升天。

从估值角度看，已进入近 10 年一遇的绝对低估区间。看好中国，做多我大中国，做多我大 A，还有比这更大的利好吗？

原文来自公号：《做多中国、拥抱大 A 股》

3、周末几个重要的消息：

（1）印度宣布立即禁止小麦出口。

解读：将进一步加大全球小麦缺口，利好农业

（2）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点。

解读：这是全面性的，对全国适用，下调空间不大，但政策暖风暖洋洋，态度摆在这了。之前是各地因城施策，后期一线城市如果也加入，那么地产还是可以多看几眼的，虽然前 20 年的大好风光已过，但不影响阶段性的机会。

（3）上海复商复市

解读：消费、还有大上海的高地产业：芯片、汽车大

知乎用户 童牛 发表

笑死了

50w 贷款 30 年期可以省 2w…

我开 30 年拼多多 VIP 都比这个省的多

知乎用户 Nomico 发表

1. 给新人优惠、拉新人下水；
2. 在水里的先不管。

知乎用户 钛合金左脚 发表

没用，房价已经在天上了，比如要在西安买小三室，是目前比较流行的刚需房。基本在 150~300 之间。那么你降的那点 30 年少还 2 万，你觉得对现在影响大吗？？？再就说大点，你贷款 100 万，少还 4 万。会有很多人去为了 4 万背上 100 万的贷吗，很少的吧

知乎用户 小布 发表

利率下调就有钱买房子了？

缺的是那点利息吗？

缺的是首付的钱，缺的是后边还贷的钱，不缺那点点利息，三瓜俩枣的。

一百万剩个 2 万块钱，我缺那 2 万？我缺的是 100 万

知乎用户 怀中揣着枪 发表

好日子还在后头呢！

驴 · 石磨 · 阿胶. JPG.

知乎用户 斗蛙战士​ 发表

又要启动房地产这个杠杆来搜刮老百姓手里的那点钱了。

这几年疫情影响，全世界经历大萧条，老百姓超前消费理念在疫情面前被打回了原型。中国几千年的保守消费理念又占据了上风，老百姓手里有点钱不用来消费，经济靠什么复苏，越不消费越难，越难越不消费，这不就成了恶性循环了吗。

前几年买房的人都得到了甜头，但是疫情也让他们知道了什么是压力。还有个大前提人们也得考虑，之前房价便宜，现在可不是那么好刺激。再加上基本刚需已经满足。

个人认为政策刺激不会短期有太大起色。

知乎用户 云戈 发表

既然是用来住的，那就把房价降下来，说再多都没有用，都是扯淡

知乎用户 流浪男孩 发表

我还以为降 2% 呢，原来是 0.20%，你咋不降 0.00200% 呢

知乎用户 王大可 发表

我觉得这些操作都没啥卵用

先去查查监管账户里的钱是咋没的，把相关责任人全抓起来

知乎用户 易贝贝​ 发表

这场击鼓传花的游戏，总要有人接盘的。

知乎用户 养猪致富小哥​ 发表

如果是住，条件容许，压力不是巨大，可以考虑上车。如果投资，谨慎考虑，毕竟人口下降这么多，谁来接盘呢？

知乎用户 pinghe 发表

看新闻说 50 万贷款 30 年省 2 万元……

听我说谢谢你

知乎用户 吃早饭了吗 发表

有人撑不住了

知乎用户 多奈哌齐 发表

利好，房地产，涨，快涨吧，最好再翻个倍

知乎用户 毁灭吧世界 发表

已经明牌了，不想着怎么赚钱，还有空冷嘲热讽，看来我也是闲的

知乎用户 問竹​ 发表

作为一个曾经地产从业人员真实发声，这政策其实刺激力度不大… 简单说就是想割还没买房刚需的韭菜，但是疫情三年又有几个人现在敢着急上车？想接手烂尾呢还是想过几天法拍房子？要想真正刺激还是得下调 lpr 盘活存量，就看 5 月 20 日最新一期的 lpr 走势吧… 明天地产股大概率冲高发套…

知乎用户 吃饭不吃米 发表

房价短期看政策，中期看经济，长期看人口

房价 2025 年会降吗?

而人口比当年预测的最好结果提前了 2 年。

提问: 当长期人口影响到来的时候，政策经济能否抗衡这历史的车轮？

知乎用户 坐等注销 发表

促进年轻人买房消费。给人一种房地产行业持续可控制发展的假象，稳定市场。

知乎用户 谷幽 发表

这波是美国人的阴谋还是我们在下大棋，是小赢还是赢麻了？

知乎用户 敦厚老实的马儿 发表

之前是在 LPR（目前 4.6%）基础上加多少个基点，以北京为例是首套房贷款 + 50 基点（即 5.2% 左右），如果能快速落实到位，现在改为在 LPR 基础上最多下浮 0.2%，也就意味着北京首套房贷可以最高降至 4.4%？！这可是超大规模降息性质了，虽然明知不可思议（北京真够呛能降到这么低），但是畅想一下总可以吧 [调皮][调皮]

知乎用户 兰大仁 发表

6.37 上的车……

知乎用户 洛凌 发表

老用户如

知乎用户 小李 发表

你 我 200

知乎用户 九四丶 发表

感觉对于不买房的人作用不大，现在表现出来的问题是没有对未来的信心了。降了更不买。

不如连同对存量合同的利率也进行下调，释放消费力。

个人看法

知乎用户 采芹人 发表

对此，业内专家对第一财经表示，通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限 LPR 调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点 (按 4 月 20 发布的 5 年期以上 LPR 计算为 4.4%），如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额 50 万元、期限 30 年、等额本息还款估算，利率下调 20 个基点，平均每月可减少月供支出约 60 元，未来 30 年内共减少利息支出约 2 万元。

这四舍五入就是一个亿啊

知乎用户 Wesleyouqiqiqi 发表

维持刚需健康上车，全民规范化管理

朋友圈销售和刚买房几年的人：地产起飞！

知乎用户 MAXI​ 发表

利好京沪深房价，年底千万一平。

知乎用户 不一样的你 发表

隔靴搔痒，起不了实际作用！现在要恢复经济，得重拾 “解放思想，实事求是”“实践是检验真理的唯一标准”“少折腾” 等一些列党的优良传统，充分发挥人民群众的积极性！具体参照邓公的 “解放思想，实事求是，团结一致向前看！” 一文！

知乎用户 富兰克林 发表

之前忘了在哪看过一个神评，说怎么实现软着陆的。

第一步是拉高出货，割一波追高的。

第二步是降价割一波抄底的。

现在看起来像在做第二步了。

知乎用户 匿名用户 发表

所以美国加息没办法跟。别人频繁上调基点后，名义利率还是比我们低一截，更不提实际利率。

降息促消费的基本前提是居民手里有钱。当前，封城、入室消杀、全域静态管理，各种突破下限的事情出现，大大小小停工民企无数，手里即便有钱的人怕是也没信心花了。再者居民部门杠杆率已经这个样子了，完全是想在豆粕里再榨油。

仅靠降一点名义利率，在当下翻不起大浪。我观察到的现象，基本是哪里降下来，哪里找回去。

银行吸储要付利息，第三方要是给的利息高，资金供方就不会放款给银行，息差使然高吸储成本必然对应高放款成本。为什么大家觉得利息高，其实这是供给端和需求端两厢伤害互相博弈出来的结果。

民间企业的问题，是有资金需求的企业因为评估经营风险大，资金回收难度大，所以银行放款出去要收高息，或者干脆根本就不给款。民间借贷资金规模极其庞大，为了拿点钱民企付出的融资成本极其高昂。去年我回访东北老家的农企，正规渠道（银行）的名义利率不到 5 个点，但实际融资成本基本在 15-17 个点，国家降点利息怕还不够中间人吃的。如此，信息费用实在太高了。

作为支撑社会发展的最重要的微血管，如果民营企业运营艰难，势必会传递并影响到一般人群的消费欲望及消费能力。居民没有钱、没有消费信心，再如何降息也是没用的，标本都治不了。

有时候还是要问一问为什么民企经营的这么艰难，为什么这些人只想赚快钱且赚了钱就要跑路？根本原因到底是什么？

我想起了周其仁先生在书本上的那句话的大概意思：经济改革的同时政治不改革，一切果实都可能还回去。

知乎用户 渣儿 发表

都是自己住不炒，那就只会等房价越来越低时候再买了，现在这点小恩小惠恐怕还看不上

知乎用户 食莵之鹰​ 发表

别买了，倒闭会送

知乎用户 李治 发表

知乎用户 KingKing 发表

存量房贷不变，我的消费欲望更低了，会更快攒钱，还清房贷，亦或是存储应对危机。想让我的钱流通到消费端更难了。

老实说，我不看好这个政策有多大成效。对于大量贷款 60 万以下的三四线城市来说，无非每个月多了百十块钱。如果经济形势好，工作有希望，不用担心工作啥时候没了，即使有贷款，人们依然会消费。

现在的大环境就是每一分不必要的花费都不要，一心攒钱应对危机。

知乎用户 暴风雨 发表

杭州居民，六点几买房的看见这新闻在掐大腿了。够首付有房票的开始琢磨，这波操作会不会推高房价，会那就要赶紧动手。如果像之前六点几调到五点几的那个效果，那就再观望观望，房价不涨，晚买就是赢。首付款的存款利率叠加贷款部分的贷款利率，也是一笔钱呢。

那问题来了，这波放低利率，有什么影响，房价会再涨一波吗？

回答问题需要分析分析制造问题的人在想什么，这样就能知道这波降息剑指何处了。

都知道事情是 ZF 搞出来的哈。

ZF 这部分，准确的说需要分两方面来看

一方面是北京那边，关于房子他们的想法主要的也就两方面，基本就是逢会必提了，第一条就是防止系统性金融风险，第二条是不能再让房价疯涨了（房住不炒）。为什么这会不能炒了，之前十几年也没说不能炒啊。原因很简单，因为房子让居民储蓄逼近红线了，居民负债已经挤压消费了。如果啊如果，没有这些负面影响，炒房还没有榨干居民储蓄，也没影响到境内消费，你看上边管不管你炒房，炒上天才好呢，大家一起飞。

地方上，是个网友现在都知道土地财政。他们是坏透了就是不想让居民有房子住吗？不是。他们只不过需要有钱来建桥修路，需要钱来推高 GDP。他们需要不断花钱出去，但税收不足以支撑。所以，土地财政出现了。问题是被解决了吗？没有，问题只是被转移了。他们只需要解决他们的钱有地方来就行，谁出，影响不大。

上述两方的目标磋商一下之后，得出一个中间目标，就是房子不能疯涨，也不能大跌。能不能做到，要看技术。所以房地产市场遇冷，就要补充营养，降首付，降利息，放开限购。房地产市场回暖要热了，限购，限贷，加利息。

所以，结论就有了，还会有猛涨吗？不会，因为这一支强心针指向的是不让这个房地产这个胖子一命呜呼。

上面的结论是根据行为目标推测出来的。那会不会有被逼急了的明修栈道暗度陈仓呢？可能会有。那他们能掀起波澜吗？我认为不能。相反，孩子不听话，家长打一打不是太正常了吗。

知乎用户 Shuna​ 发表

终于来了！

各位还没买房的朋友们注意啦

今天中国人民银行、

中国银行保险监督管理委员会

正式发布了一则重要通知

“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”

正式决定

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点

通知详细内容如下

来自中国人民银行官网

想必大家都比较关心下降后到底能省多少钱

下面凸凸帮大家试算一下如果房贷利率下降 20 个基点

可以少交多少利息！

首先我们以原始房贷利率为 4.95%，贷款 100 万 30 年

30 年利息一共是 92.16 万

下降 20 个基点之后利率 4.75%

30 年利息一共是 87.79 万

这一下一共节约了 4.37 万元

这一下平均到每月节省 120 呢，够两个人吃一顿呷哺了！

但是这里还需要提一下

首先是首套住宅商业贷款才有这个利率优惠

已审核通过开始还贷的还是维持旧利率

不过如果你是 LPR 动态利率的话

2023 年大概率要降低 LPR 基准利率，小伙伴可以等等看哦！

另外目前各地的利率都在下降

有些地方首付比例也降低到 20%

目前各地的房市较冷，此次降低利率会释放一定需求

但总体来看房地产还是非常疲软

买房是大事，有想要购房的小伙伴，可以先多看看

大家量力而行

（Ps：大家目前的房贷利息是多少呢？可以打在评论区，我的是 6.37 ）

知乎用户 空山说​ 发表

还得是社会主义好，知道老百姓买不起房，就善解人意的为他们降了利息。

什么？你说只降了几块钱？

几块钱不是钱吗？礼轻情意重，这么点眼力见都没有，还怎么当社会主义好人（Jiu）民（cai）。

知乎用户 zz 祭司 发表

经历困难时期的人压根就不贷款，你利率降再低又如何呢

过去经济建设花了多久才让人从没钱的恐惧中走出来，现在又回去咯

知乎用户 匿名用户 发表

两部门里有友军 （狗头保命

知乎用户 人形 Machine 发表

我就说一个点，现在是卖方市场，还是买方市场？

知乎用户 MengL 发表

产生的影响就是大量的购房者涌向银行，申请办理购房贷款。把银行的门槛都踏烂了，生怕赶不上这一波贷款利率利好。开发商的房子供不应求，一天涨一个价，开发商纷纷感叹：好日子又回来了，赢麻了

知乎用户 匿名用户 发表

恶意提问，小伙子跟我局里走一趟

知乎用户 陆小凤 发表

毫无影响

知乎用户 XS Lee 发表

取消 35 岁年龄限制，他们敢吗？狗屁！

知乎用户 看不见 发表

别急，大的还在后面。

知乎用户 木子卐 发表

核心问题：想占这个便宜的刚需，首付从哪来

上车成本越来越高

时常反思房市，但用被质问：“你觉得房价会跌嘛？？？”

心里想：“你觉得有什么东西是一直上涨的”

怕与大家格格不入，只能心里想想

坐等明日中介开始欢呼雀跃，房东涨价的局面

但结果怎么样，灵不灵，我们静候几个月拭目以待

知乎用户 啊啊啊啊啊健 发表

零利率都不一定卖得出去。

知乎用户 炎炎 发表

此次政策调整有助于充分落实低成本购房优惠，进一步降低购房者的购房压力。政策调整释放出 “重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求” 的信号，随着利率下限调整，各地大概率会相应下调房贷利率。

通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

目前最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.6%。假设以贷款 100 万元、30 年等额本息还款计算，在 4.6% 的利率下，月供为 5126.44 元，利息总额为 845519.73 元；在 4.4% 的利率下，月供为 5007.61 元，利息总额为 802739.28 元。此次政策调整后，如果购房者能以 4.4% 的利率贷款购房，以贷款 100 万元为例，月供可减少约 120 元，30 年累计可节省利息 4 万多元。

房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石，当下疫情对普通人收入和房地产市场都有很大影响。此次政策调整并不是直接降息，而是给地方执行空间，并且只针对个人首套房贷，具体执行需要等待各地落地细则。”

知乎用户 张筱妍律师​ 发表

说实话，你们都嘲讽这 20 个点没啥肉，说明你们都不是真的刚需。

对真刚需来说，蚊子腿再小他也是肉啊。

但是毕竟之前调整下限，并不是说都下调，可能有些刚需所在的城市就不会调整）痛心

知乎用户 fishingfire 发表

背景：5 月 15 日，中国人民银行宣布下调商业性房贷利率，其中首套不低于相应期限贷款市场报价利率——LPR 利率下降 20 个基点（即下降 0.2%）。该通知主要针对新发放贷款，存量贷款仍按原合同利率执行。

一、下调首套房贷利率下限的原因及央行的表态

**央行表示：**个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，人民银行、银保监会联合发布通知，明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。

二、一个误区：贷款利率下限下降不等于贷款利率下降。

需要特别注意的是，此次下调的是首套商业住房贷款的利率下限，下限代表着最低的贷款利率，贷款利率下限降低 20 个 bp，并不等于贷款利率下降 20bp。

事实上，央妈对全国各地银行贷款利率做出相应的约束，以限定每家银行最高、最低的贷款利率，而在这个利率区间内，各家银行可以根据自己的资本金实力和资产负债状态进行差异化定价。但是这并不意味着，所有银行的当前贷款利率都会下降 20 个基点，这要结合市场资金面状况、银行房贷额度和每家银行的实力来。

三、对个人影响几何？

假设某家银行贷款利率下降了 20bp（0.2%），以商贷 100 万、期限 30 年、等额本息为例进行还款估算，利率下调 20 个基点，平均每月可减少月供支出约 120 元；

四、有何意义？

降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图，笔者认为，有以下几点意义：

（1）刺激地产需求边际改善，防止房地产市场硬着陆。4 月 29 日中央政治局会议提出，要 “促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购房成本，也有利于防止房地产市场出现恐慌、抛售、硬着陆等现象；

（2）有利于消除贷款体系的 “利率剪刀差”，降低个人购房成本。在贷款利率体系中，有住房贷款利率、一般贷款利率等指标，其中个人住房贷款利率仍然明显高于一般企业贷款，但风险却比企业贷款要小，个人在住房领域承担了较高的风险溢价，这与“资本资产定价模型” 相违背；本次调减下限，有助于消除各大贷款利率体系的剪刀差；

（3）有助于刺激经济发展，推动年度 5.5%GDP 增速目标的实现。在我国历史的经济结构体系中，地产从来都是很重要的一环，尽管未来经济发展的中心转向智能制造、人工智能等高新技术行业；但在疫情背景当下，消费低迷、经济滞涨、内生动力不足、外部局势动荡，通货膨胀的压力也存在，此次降低首套房贷利率下限，在一定程度上也有助于刺激经济增长，提振经济信心。

知乎用户 涵子君 发表

mark

知乎用户 咸鱼一刺 发表

我觉得没啥用吧，而且只是下限下调，并不代表每个城市都能到 4.4% 吧。有的城市，像上海这种买房靠抢的地方，不降大家也趋之若鹜，利率甚至不能降回前两年的 4.65%。有的城市，再降，购买力就那样，很难大幅提升。国家想看什么靠房市拉动经济么…

知乎用户 匿名用户 发表

大方向是好的

定向给刚需让利，虽然只是蚊子肉，但确实需要在资金成本上区别对待炒房和住房的

给房市一点刺激，以帮助化解房企的金融风险，续个命

但问题还是没改变预期问题和首付资本问题，更没改变之前土地财政吸血的问题，大众普遍认为现在的房市是畸形的

现在多的是人想看楼市来个显眼的跌幅（围观塌楼），之前棚改和涨价去库存使得房地产问题尖锐化了，说白一点是看空的人群增加，看空的跌幅也增加了。这让现在关于房市的风吹草动，无论刺激还是抑制，都有了更情绪化的解读。

今年经济的主基调一定是房地产，一方面是房企金融风险需要解决，另一方面在消费不振情况下，需要房市承当一定程度的投资。目测之后还有利好政策出台，但房价和成交量盲猜会无明显变化。

知乎用户 凤梨罐头 发表

搁这打发臭乞丐呢

知乎用户 邓小闲 发表

下限确定了的情况下，算是利好么？

知乎用户 好运又任性 发表

之前用舔的，后面用吸的，再后来直接静脉注射，现在厉害了，开天窗。

又可以容光焕发，逍遥快活了。

知乎用户 燎原千里 发表

站在购房者视角我谈一下看法

目前按照我所在城市通勤 1 小时圈子边缘，房价 5W / 平，一套房子大约 450W-500W，按照 30 年还款，每月月供 2W，降息实际节约每月月供 200 块左右。

对比每个月还 2W 的压力，难道影响我购房的是这 200 吗？

作为一名近一年计划购房的打工人，影响购房的除了房价本身，另一大因素实际对未来大的基本盘的悲观。

购房意味着我要透支未来 30 年的收入，换置成一个远超出其实际价值的房子。

长期来看，人口、经济结构这些大的基本面不便，无论是否疫情结束，下行趋势都不会变，对未来收入的透支欲望，我就会限制到最低；毕竟实实在在的现金流比一套钢筋水泥更有安全感。

结合部分地方收入严重减少的新闻，无非就是饮鸩止渴、准备复吸

知乎用户 case 发表

买不起房子的不是担心房贷，而是担心首付！

没有首付的人，还要先老老实实攒首付！！！

所以最应该减少已经购房者的利息，让这部分人多去花钱消费！！！

知乎用户 基层民工很怕冷 发表

压榨 90 后的时间已经不多了。

知乎用户 polaris.47 发表

12200f

知乎用户 gandalf99 发表

打击了一圈最后还得用老办法

知乎用户 白喵 发表

就是加速赶顶信号. 2015 年证监会也出来说 4000 点是牛市起点，没几天就全线崩盘了

知乎用户 EFZ 发表

说得好像你们有钱付首付一样，说得你们好像 60 岁以前不会被裁员一样。

知乎用户 江南皮革厂​ 发表

韭菜都割到脚脖子了，现在下调商品房贷款利率基点实际上算利空消息。

可以预见，未来几年，国内基础设施建设还会不断增加力度。

至于经济增速，只能靠统计局加油努力了！

知乎用户 青玥 发表

前些年炒房炒的有多狠，现在就有多惨

知乎用户 JET SU 发表

现在知道拉动刚需了？感情前几十年都是在卖金融产品？

知乎用户 在异地读书的憨憨​ 发表

提笔已忘言！

知乎用户 办公室报告 发表

这本生就很魔幻。利率上行时喊房住不炒，利率下行时还是房住不炒。可首房首贷从来不应该是调控的对象。

知乎用户 姬公子 发表

我缺的是那 20 个基点的利率吗？我缺的是首付！

我缺的是首付那一点钱吗？我缺的是月供！

知乎用户 匿名用户 发表

老乡, 你别跑啊

知乎用户 匿名用户 发表

没啥用，要促进消费，需要给存量房贷打折

知乎用户 tang dynasty 发表

会不会拉动刚需的购买欲望？

知乎用户 师说 发表

影响我打螺丝吗

知乎用户 啊宇 发表

房屋价格，脱离租售比，就是刷流氓。

房租收入覆盖利息和折旧是底线，现在的房价利率降到 1-2% 之间勉强说的过去。

知乎用户 匿名用户 发表

离婚率又高了

知乎用户 里欧 发表

哥几个，睡了个午觉起来看爽文。

知乎用户 dyy 发表

主要是当前房子不好卖，刺激刚需和改善型人群买房子，但是房价没降

知乎用户 海之韵 发表

就这点儿力度，首先跟已经买了房的人没关系，后面该还不上贷款还是还不上，断供会越来越多，对于正准备买的，这一降到好，直接持币观望等着继续降了，两头不讨好，还是犹犹豫豫的，还是既要又要还要

知乎用户 我好肥啊 发表

多借钱，有了外债干起活来会更加卖力。

知乎用户 libo 发表

不懂就问，之前买过的算不算？

知乎用户 Rookie 发表

整天的做一些无味的调控，没说把大家的收入想办法提起来，让老百姓的钱更值钱才是正道。

知乎用户 像小强一样活着 发表

这才到哪，几时取消公摊再叫我

知乎用户 燃料 发表

知乎用户 Amazing J 发表

啥意思，不就是经济不好，银行你少挣点嘛。

知乎用户 Even 发表

直接影响就是省钱，贷款 50 万可节省 2 万，100 就是 4 万，1000 万就是 40 万呢。

知乎用户 匿名用户 发表

虽然知道不可能，但是还是奢望：

能否出个政策，把家庭首套房的，利率过高的，给降降利率啊。

作为一个已经上车的韭菜，不但房价买到了最高点，利率也基本在最高点（5.88）。真的难啊。

知乎用户 luckyjun 发表

把运营商那边的台词搬过来 “老用户不如狗”

知乎用户 突突突 发表

有人急了，我不说是谁

知乎用户 ningke​ 发表

吃干抹净

知乎用户 七喜 发表

房子是拿来住的，反正我现在没买房。没有存款 500 万，坚决租房。

知乎用户 怎么教孩子​ 发表

要下降多少个基点才能达到万恶的资本主义国家的房贷利率？

知乎用户 看看如果 发表

我的利率是 5.15，高的

知乎用户 击鼓其镗 发表

剩下的钱够不够买一套游戏装备？

知乎用户 知乎用户 发表

搞些过场

知乎用户 匿名用户 发表

降首付，降利率，就是不降房价

知乎用户 匿名用户 发表

文件提到，“对于贷款购买普通自住房”。是不是意味着只有满足普通住宅标准的房子才能享受利率优惠？

像上海现在遍地都是非普通住宅，就不适用于这个优惠了？

知乎用户 abcdefgh​ 发表

码

知乎用户 printfyy 发表

这份文件里面有两个字错误调换了位置，你能找出来吗？

知乎用户 佬 Lisme 发表

建议领导家孩子强制性一人贷两套，拉动 gdp 增长

知乎用户 知我深情 发表

你不买，我不买，来年还能……

知乎用户 CbbTHe1SCxpX 发表

没钱！再等等 穷人干啥都累心

知乎用户 戏精妈​ 发表

期待专业人士解读。留个眼

知乎用户 凡夫悟道 发表

好，有希望了

知乎用户 十三 发表

以后大产权和小产权将会取消，每年缴纳住房税，从百分之 2 逐渐递增，也就是炒房最大弊端，自己猜想而已……

知乎用户 北京月色​ 发表

在房住不炒的大背景下，利率下调 20 个基点，就其本身好像没那么重要。

对于刚需来讲，利率调与不调，都需要买房子。利率下调了，利息少了许多，还贷压力减轻了，对于刚需买房人，特别是年轻人，当然是非常大的利好。

但是，利率下调是有其特殊作用的，因为利率下调作为一种信号，体现着国家对房市调控的一种走向。

从宏观经济层面看，房价不能快速上涨，同样不能快速下跌。

目前全球通胀，国内疫情影响，房市呈现出大幅下行，房价随之回落。

于是，各地相继取消限购，两部门将首套住房商业性个人住房贷款利率下调，… 等等，无外乎是要滞阻房价的快速下跌。

就目前政策，实现房价回暖上扬，还远远不够，充其量滞阻一下房价回落的速度。

近日，股市房地产板块出现领涨。

这可能预示着，还会有各种利好于房市的调控，正在陆续跟进的路上。

-— 微信搜一搜 “驿讯财商”，专业财商通俗讲。

知乎用户 驿讯财商 发表

今年有钱的地方，肯定会重启，拆房子，赔房子或者现金。比如嘉兴。没钱的地方想拆，也拆不动。

不管怎么说，能够降低利率，总算是个好事，买房的能省不少钱。贷款一百万，比去年 6.1 的利率，能剩下 20 多万利息。按 30 年算，一个月能够省下 5-600 块钱。

知乎用户 大威财富指南 发表

五一刚定的房子，贷款我拖俩月是不是利率还能降 20 个基点？如果基准利率是 4.6 那么首套房是不是可以 4.4？？？

知乎用户 美好的年月 发表

打个鸡蛋进长江，全国人民都喝上了鸡蛋汤

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