长三角溃于镇江

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各位朋友，我在前面讲述过珠三角的中山市，算是中国经济最发达地区的负面代表，城市经济在房地产泡沫潮的冲击下已经完全扑街。现在，我们要讲述的是镇江，长三角的负面代表，它的城市经济，也已经坠入深渊。

首先讲述一下镇江的房地产市场趋势。2016 年镇江市中心区住宅均价大致维持在 7000 左右，2017 年由于地产去库存政策的高潮到来，伴随着成交量翻番，房价也开始迅速上涨，当年底超过 8500，再到 2018 年年底达到历史峰值，中心城区均价普遍过万。仅仅两年时间其中心区均价涨幅就达到 50%，核心区位的代表性楼盘售价则是直接翻倍。到了这个时候，镇江市场就已经达到了其城市经济可以承受的极限，自此丧失增长性，开始步入持续的阴跌期，到现在其市中心区均价勉强维持在 9500 左右，就等着某一个黑天鹅事件的触发，引发真正的暴跌。

各位，在这里我必须再强调一次：每个城市都有其房价可以承受的极限。房价一旦超越其极限，将会诱发全行业的成本上涨，这一方面是由于每个人都要满足基本的居住需求，另一方面，各类商办及厂房物业的租金也会伴随着城市房价上升而刚性上涨，从而显著抬高城市的生产和生活成本。房价上涨到来的各项成本上升，一旦达到某个阈值，接下来，就是整个城市经济的轰然倒塌。这一幕我们在中山已经见识了一次，现在，轮到了镇江。

镇江的地理位置其实很好了，紧邻南京和苏锡常产业带。镇江的代表性产业是纸制品、基础化工、电子以及重型机械。注意，这些产业是镇江的历史性产业，从民国时期开始就已经有了很好的产业基础，此后历经多年发展，技术积累深厚，本地的产业工人群体也是数量庞大。镇江的各项产业，是构成整个长三角制造业链条的有机部分，其产业地位原本是不可撼动的。如果不闹出啥幺蛾子的话，这种产业型城市的经济，是非常稳定的，是可以作为我大中国经济的定海神针的。

然而一场突如其来的地产泡沫潮，直接就摧毁了这个城市。

2016 年，镇江 GDP 为 3834 亿，到 2017 年上升到 4105 亿，绝对值增幅 7.1%，这个时候看起来还行，如果镇江房价在这时候停止上涨，城市经济还能撑得住。再到 2018 年，镇江 GDP 为 4050 亿，绝对值增幅为 -1.3%。看清楚了，这是个负值。2019 年上半年镇江 GDP 为 2216 亿，对比去年同期的 2119 亿，绝对值增幅也就是 4.4%。这当然也不是一个多好看的数据，位列整个长三角今年上半年经济增幅排行榜倒数第一。

最关键的产业经济数据，2016 年镇江规模以上工业企业利润总额达到峰值的 585 亿，企业亏损面 14%；到 2017 年，伴随着房价的上升，企业利润下降到 469 亿，降幅 19.8%，不过企业亏损面还维持在 11%。这个时候镇江经济还维持着一定的活力，如果能够悬崖勒马，停止在房价领域吹泡泡，这个城市还能缓过劲来，经济也还能维持稳定。

注意，接下来将是见证奇迹的时刻，房地产对实业的摧毁性的破坏力，马上就要显现：2018 年镇江规上工业企业利润爆降至 231 亿，降幅高达 50.7%，企业亏损面则迅速提升到 19%。2019 年上半年，规上工业企业利润 97 亿，同比 2018 年同期的 142 亿，剧烈下降 31.7%，企业亏损面则上升到了 24%。按现在这个趋势，2019 年全年的规上工业企业利润能达到两百亿，就了不起了。这个数据与 2016 年的峰值数据比起来，已经是一刀斩到了膝盖了。

实业丧失了挣钱的能力，首当其冲的，就是政府的财政收入。2016 年镇江全口径公共财政总收入（包含上缴国税部分）671 亿，公共财政总支出 624 亿，这意味着当年度镇江为中央财政做出了 47 亿的贡献。接下来的数据演变，各位一定要做好心理准备，因为你们一定不敢相信自己的眼睛，老蛮我也是在镇江统计局和镇江财政局官网反复查证。2017 年镇江财政总收入 738 亿，财政总支出 741 亿，收支差值为 -3 亿！注意，到这个时候，身为东部富裕城市的镇江，不但无法为中央财政做贡献，反而还要中央补贴来维持它的财政平衡了。

再到 2018 年，触目惊心的数据来了：伴随着当年度实体企业整体扑街，镇江公共财政总收入剧烈下降到 487 亿，同比降幅高达 34%；而财政支出是刚性的，是无法削减的，毕竟行政事业单位工作人员的工资还得继续往上加，修桥补路，水利设施，一旦消极怠工，那是会死人的。所以这一年，镇江的公共财政总支出规模达到 958 亿，收支差值为 -471 亿！我跟你们讲，我看到这个数据的时候吓了一跳。一个长三角的富裕城市，只用了两年时间就把自己混成了财政赤贫状态，这就是房地产泡沫带给我们的唯一意义。

在到 2019 年上半年，镇江公共财政总收入 286 亿，总支出 517 亿，收支差值 -231 亿。下半年才是财政支出压力最大的时刻，这意味着今年镇江的财政缺口将直奔 600 亿而去。这个数据是什么意思呢？2017 年宁夏自治区的同口径公共财政缺口也就是 640 亿。这意味着镇江这个东部富裕城市，创造了与宁夏全省规模一样的财政缺口，需要中央的巨额财政补贴，这还真是一个值得镇江人民骄傲的数据！

接下来是投资数据。2016 年镇江固定资产投资 2873 亿，其中工业投资 1475 亿，占据绝对主导的地位。这是镇江最幸福的时刻了。到 2017 年，镇江固定资产投资规模下降到 2694 亿，降幅 6.2%；其中工业投资 1495 亿，还勉强实现了 1.3% 的增长。这是镇江实体企业最后的挣扎了，在利润规模下降时拼死增加投资、扩大产能，以削减单位成本，算是企业主的一种普遍挣扎求生的心态。然而这种挣扎在接下来的房价泡沫冲击之下毫无意义。2018 年，镇江不再公布固投的原始数据，只给出一个增减幅，这个数据简直不忍卒睹：固定资产投资规模整体下降 26.5%，其中工业投资降幅 27.9%。再到今年上半年，镇江固定资产投资整体继续下降 8.1%，其中工业投资下降 11.9%。

在消费领域，我们都知道一个普遍性的经济规律：高涨的地产泡沫将会吞噬掉六个钱包的消费力，造成消费萎缩。这个规律，镇江当然也无法逃脱。2016 年镇江社会消费品零售总额 1237 亿，2017 年的数据为 1366 亿，还实现了 10.4% 的增长。我不厌其烦的再强调一次：如果镇江的地产泡沫在 2017 年就停止膨胀，那镇江经济也还有救。然而历史并没有如果可言。到 2018 年，镇江社会消费品零售总额 1361 亿，同比增幅 -0.4%。注意，这已经是一个负值。

好吧，就这样吧。这就是我大中国两大经济重地的现状：**南有中山扑街，北有镇江坠崖。**一南一北，都有了代表性的溃于房地产的城市，构成了一种奇妙的对称美。现在，各位可以来赌一下了：长三角和珠三角，谁先冒出第二个窟窿？呵呵，呵呵，呵呵哒。

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