蛮族勇士：过剩的房地产

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先建立一个基本坐标系：欧美各国人民的人均居住面积是多少，根据 2012 年剑桥大学全球抽样调查数据，全球一些主要国家和地区的人均居住面积如下：
1.　　美国 67㎡
2.　　意大利 43㎡
3.　　荷兰 40.8㎡
4.　　德国 39.4㎡
5.　　中国 36㎡
6.　　英国 35.4㎡
7.　　法国 35.2㎡
8.　　西班牙 25.8㎡
9　　 韩国 19.8㎡
10. 　日本 19.6㎡
11. 俄罗斯 12.8㎡
12、 香港 8.1㎡

从数据上看，美国地广人稀，人均居住面积一骑绝尘，将其他国家远远的抛在了后面。在美国，一家三口在镇区住面积两百平米的两层 HOUSE，算是最基本的中产标志。这方面我们羡慕不来。不过倒是我大中国的人均居住面积数据高达 36 平米，与欧洲各发达国家的住房水平基本一致，这是由于该数据无视了我国巨大的城乡二元割裂现象，无视了农村住宅与城市住宅之间在权属上的重大差异，将我国的城乡居住面积合并计算了。
接下来我要放一张很重要的表，从 1981 年至今的中国城乡全口径住宅竣工面积表。我跟你们讲，为了弄出这张表，老蛮我把建设部和统计局的历年统计年鉴都翻了个遍，连个位数级的错误都不会有。

（对小白解释一下：1997 年之前我国并没有商品住房存在，所以那一长列的数据空白并不是我偷懒。特此解释。）

好吧，来看汇总数据吧，从 1981 年至 2017 年，全国住宅总竣工面积达到 468.98 亿平米，对比 139008 万总人口，人均居住面积达到 34 平米，与本文第一段中的抽样调查数据非常接近。两平米的些许数据差，也可以归结为 1981 年之前的存量旧房，在历经这么多年的拆迁改造之后，也还剩下了一小部分的存在。在整体上来看，中国人的住房面积是相当足够的。

然而区分城乡来看，农村自 1981 年至 2017 年的住宅总竣工面积 264.59 亿平米，对比农村 2017 年的常住人口 57661 万，人均居住面积达到 46 平米。这算是全球第二名的水平了，仅次于美国。城镇住房分成两类，第一类各种自建房，总竣工建面 100.54 亿平米，第二类是商品房，总竣工建面 103.86 亿平米。两类合计 204.39 亿平米，对比城镇 2017 年常住人口 81347 万，人均居住面积 25 平米。这个居住水平算是排在欧洲国家的尾巴上，但是依然远远高于日韩。就中国这种发展中的国家来说，这种人均居住水平，也还真不算差。就目前这样的数据来说，中国人的住房困难问题，在整体上已经算是解决了。

对上面这组数据，我们需要进一步深挖。城镇 81347 万常住人口中，外地农民工总量为 17185 万人，考虑到外地农民工整体上不具备房地产购买力，在城市里他们也大多暂住在各种城中村，并且他们将来一定是要回乡去享受自己宽敞明亮的农村自建房的。所以，我们必须重新计算一下，将这部分人口放回到农村人口，由此计算出的农村户籍人口数为 57661 万 + 17185 万 = 74846 万人；而城市户籍人口数则相应减少到 64162 万人。

按这种口径，我们可以计算出更加真实的城乡人均住房面积。农村的真实人均住房面积为：264.59 亿平米 ÷74846 万人 = 35 平米；而城市为：204.39 亿平米 ÷64162 万人 = 32 平米。城乡之间的居住差距已经非常小。

再来计算一下城市的户均住房套数。以套均面积 105 平米计（我跟你们讲，这个 105 平米的套均面积标准是绝对正确的，乃是老蛮我综合计算了全国大部分城市的住房数据后得出的结论，各位以后可以直接使用这个标准），2017 年全国的城镇住宅套数为 19466 套（203.49 亿㎡/105㎡）。以户均 3.1 人计，2017 年城镇户籍人口总共约有 20697 户（64162 万人 / 3.1 人）。好吧，近两亿套住宅，对应两亿户出头的城镇家庭，大概就是一户一套的水平。地产市场发展到这种程度，根据全世界的经验，差不多也就是顶部了。接下来就会跟欧美现在平淡的地产市场一样，局部或许还有热点，整体性的市场火热，已经不会有了。

为了逻辑上的圆满，我顺带解释一下 1981 年前的存量住房问题。现在这种 40 年楼龄的老旧住房已经很难看到了。伴随着城市建设的开展，这些老旧住房大都面临被拆迁的命运。关于这些老旧住房被陆续拆除的过程，我这里可以给出一组参考数据。2005 年建设部的《城镇住房概况统计公报》中（顺手甩个地址：http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/qttjgb/qgqttjgb/200607/t20060704_30621.html ，至本公报之后建设部再没有进行过这种全面系统的住房调查了），明确给出了城镇住房存量数据，107.69 亿平米。而在上面的数据表中，从 1982 年至 2005 年的城镇住房竣工总量为 92.96 亿平米，两者抵扣，多出的 14.73 亿平米，当然就是 1981 年前的历史住房遗存了。这个量已经不算大了。当然这 10 多亿平米的老旧建筑，能熬到 2005 年已经不算容易了，幸存下来的都有各自能够存在的强大理由，比如北京的老胡同，广州的上下九，成都的宽窄巷子之类的老住房。从这个角度上来说，这些老住房能幸存至今的几率还是挺大的，我估计现在还能留下个 10 亿平米左右。当然了，10 亿平米的城镇老旧住房，对比 1981 年至今的城镇 203.49 亿平米的总竣工面积而言，当然也不算大，聊胜于无吧。

此外还需要解释一下的是，属于城市贫民的城市棚户区改造范畴的那些东西，大部分都是违章建筑，未纳入前述的所有统计数据之中，也不被视为存量住房。

那么，我国现在还能形成供应的城镇住宅施工面积是多少呢？根据国家统计局 2017 年 12 月底的数据，城镇全口径住宅施工面积为 57.61 亿平米，其中商品住宅的施工面积为 53.64 亿平米。单这 57.61 亿平米的在施工住宅，将会在三年内陆续竣工，以 105 平米 / 套计，能够建出 5487 万套住宅，供 1.7 亿城镇人口居住。

三年内城镇人口能有 1.7 亿的新增规模吗？要知道近年内我国的城市化进程正在迅速放缓，每年的城镇新增常住人口规模都只有 2 千万左右，三年 6 千万，这就是极限了，并且这些新增常住人口的绝大多数都是刚刚洗脚上田的农民工，基本上就不是房地产市场的买家。唯有那些刚毕业的穷苦大学生，看起来好像还有点购买力似的，所以各大城市纷纷开始争夺大学生资源，为自己的地产库存储备购买力。当然全部指望学生的购买力也不现实，最有效的办法，还是只能激发城市原有人口的改善型需求。城市拆迁当然是立竿见影的办法，将 1980-1990 年代建成的楼龄老点的房子认定为老破旧拆掉，让这帮住户成为市场的购买力。这就是 2017 年，中国好几个能借得起债的城市政府，大规模启动城市拆迁的原因。

只不过，借债总归是要还的，依靠借债搞拆迁，来激发市民的购房欲望，这种玩法，会让债务炸弹急剧扩大，是很危险的。在今时今日全世界跟着美联储被动去杠杆的背景下，也不太能继续玩下去。所以，接下来这个过剩的地产市场要怎么走，就是一个很有趣的事情了。

总之，2018 年一定不会是一个平淡的年份。我相信接下来一定是风起云涌，大家拭目以待吧。

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