第二轮集中供地不少城市住宅用地流拍率上升。土地流拍原因是什么？对于购房者来说，流拍意味着什么？

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知乎用户 世袭人民上议员​ 发表

没人觉得奇怪吗，怎么上半年各个二线城市土拍市场火爆，各个地产商纷纷高溢价拿地，到了下半年地就突然卖不出去了，真的是许多答案说的地产行业 “药丸”？

现在中央为防范金融风险提出 “房住不炒”，一方面通过约谈地方政府等形式限制大中城市的住房价格，一方面以央行窗口指导等形式限制地产公司的融资。

这样一来地方的土地卖不上高价，各种新区新城不能快速建设起来，各路承包市政工程的利益公司拿不到新项目及工程款无法分红，众多制内人这几年加杠杆投资的房产不能价格翻倍，搞的地方压力山大。

而习惯于 “高周转” 的地产公司也无法像以前那样顺畅融资，各个都怕资金链断裂成为下一个“恒大”，都在想各种办法突破融资限制。

土地财政是绝大多数地方的收入支柱，而决定土地财政规模的就是土地拍卖上地产商的热度，于是地方和地产商商量商量，索性地方提高地产商入围门槛，地产商又以融不到资或赚不到钱的名义少拍几块地，双方联合 “躺平”。

房价上涨最核心的就是供需关系，要贯彻落实 “房住不炒” 最直接的就是增加新房供应，土地留拍就意味着新房供应缩减，变相抵制“房住不炒”，同时也意味着地方收入减少，到一定时候还可以把财政压力摆上台面叫苦。

说白了，这就是地产商和地方默契好演 “苦肉计” 给“房住不炒”施加压力，目的就是为取消或放松住房限购，新房限价，二手房指导价等政策，放宽地产商融资上限。

真要是房地产药丸，地方政府觉得土地财政大势已去，那我们看到的应该是那让土拍价格大降赶快清仓而不是土地流拍。把流拍土地的挂牌价往下降降，这还能给社会提供更低廉的住房，宁流拍也不讲价就说明地方政府根本就不急。

但我坚决相信中央政府调控房地产市场的决心，不会吃地方及地产商这一套，不会 “略涨价促供应”，到时候直接成立央企“中国住房集团” 把地产开发领域国有化，搞公屋建设，让人民群众国上好日子。

知乎用户 王克丹​​ 发表

直接原因是信贷收缩，

背后原因居民负债能力见底！

房地产金融化是一个转移债务的过程，短期分配居民过去的储蓄和未来的负债，以此支撑土地财政的运作，现在居民负债潜力透支的很厉害，再让居民举债一方面消灭消费能力，另一方面创造系统性金融风险，以前处理坏账可以转移到储蓄率高的居民部门问题不大，未来居民自己本身负债很高，应对不确定风险能力下降，系统性违约风险就会增加。

对于购房者来说，流拍未必是好事，对于已经持有的投资者来说也是如此，价格由供需关系决定，流拍意味着未来的供应下降，现在又限制了二手房的变现，进一步压缩了供给端，相当于用降低交易量来稳定价格，资产的两个关键指标，一个是价格，另一个是交易量和变现难度，不能变现的资产的价值本身就要折损很多，对于购房者你还要高价交土地税，对于投资者越来越难以变现。现在来看这种操作的难度越来越大，风险也随之增加，毕竟金融属性高了你掐断了流动性，以此维持价格不下跌本就是不太可靠的办法。

缩量维持价格预期，短期或许有效，只会让未来房价的变数会非常大，你会发现近几年的房子政策越来越奇怪了。未来的重点是怎么让投资者不要发现风险集中变现，进而诱发抛售恐慌，资产泡沫的破裂都开始于始料未及的抛售恐慌。

知乎用户 花尘 发表

手机更新下，一个回答看来最大的争议就是房地产会不会追求最高的利润率，简单说两句吧。首先，利润率俗称销售利润率，销售净利润➗销售额，放弃销售速度本身就意味着资金成本增加，费用增加，净利润本身就会减少；其次，净利率这个指标本来就不是唯一重要的，现在这个形势下，房地产公司更看重 irr 和 roic，具体含义自行搜索吧；再次，速度本身也意味着利润，一个项目利润率 10%，回正周期 24 个月，一个项目利润率 5%，回正周期 12 个月，24 个月内，一笔资金运转两次，利润率也是 10%，请问哪个更安全？最后，不要非专业人士臆想的经营规则都很局限和狭隘，请别硬杠，我只是分享自己想法。

以下原回答

作为地产投资从业人员回答一波

2021 年初，算是借着 2020 年疫情后经济复苏的东风，各家对于市场都相对乐观，但地产调控其实是不断加码的，那会乐观的情绪让大家没有充分重视这些调控可能带来的影响。当然，即使想到了，管理层也不会轻易在年初就主动调整公司的销售目标。

今年国家在热点城市开展了集中供地的新玩法，第一轮集中供地可为竞争惨烈，第一轮供地的时点获取的土地可以在当年转化为可售货值，对于 2021 年供货还有缺口的开发商，是重要的补货机会。但是热度过高就造成了成交价明显偏离合理水平，大家都在微利或者 0 利润的水平拿地，我所在的公司对于一些热门地块进行了复盘，利润均为负数。

到了下半年，各种地产行业调控政策终于从量变提升到了质变；对其他行业的整顿和对于经济发展的预期也造成了购买力的下降和未来信心指数的下滑，结果就是购买力出现大幅衰减，集体情绪又增大了这种观望效应。另一方面，回款减少，但支出却有所增加，建造成本随着水泥、钢材、混凝土等基础原材价格飞涨而不断飙升。资金压力可想而知，下半年的主题瞬间变成了抓回款保命。在此情况下，第二轮土拍就出现了大量流拍以及低价或者底价成交。

大量底价成交地预计在 2022 年上半年入市，也算活埋了 2021 年高价拿地的竞企。如果作为一个购房者，大概率会等待这些底价地项目入市后再做选择；在此等大环境下，拿低价低的开发商也不会为了追求暴力把售价提升到和高价地同等水平，而是在合理利润水平下快速跑量。如果购买力不能出现爆发增长（国家控制信贷的大背景下，显然是天方夜谭的），消化掉全部新增供货，那么拿高价地的开发商会从 2021 年底开始异常难过。作为从业人员，对于未来房价上涨也不会再报什么预期。

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

因为限价，还要限制期房销售，某个赔了 5000 万保证金的房地产公司高管是我朋友，他的原话很简单，按政府定的规则，我拍下这块地建房子，怎么算都是亏本，亏一点也没事，毕竟可以养团队，问题在于政策风险，今天算是亏一点，明年可能亏得血本无归，那不如就亏了 5000 万得了

流拍的意思就是地方财政收入会暴跌，全中国财政收入 50% 靠卖地，再算上产业链税收大概 60% 以上，同时面粉没人买了，包子铺要倒闭了，可以预见的是接下来新出笼的包子就更少了，现在就看到底是地方财政先撑不住还是房价先撑不住，反正房地产商已经撑不住

知乎用户 温酒 发表

我以前公司 HR 部门特别烦，

有一次简直了。

他们部门领导有一次开会发布了一个新的公司制度。

从当月开始，工资不再直接打到我卡里……

而是先打到老板的卡里，然后老板再打给我。

从那个月开始，员工就没拿到过足额的工资。

问老板为啥全都拿不到足额工资，老板就说，

因为他认为用一部分工资给低收入的员工买住在公司的锅碗瓢盆是很不错的好人好事儿……

后来有一个新来的员工不懂事，在公司大会上提了个问题：

为什么你们老员工上班尽摸鱼，都没产出了？难道奖金还不够吸引人吗？

虽然上班不摸鱼不代表能把东西卖掉，也不代表有奖金，但是……

最直接的原因，显然还是奖金是从老板账户打给我的，没有以前那么吸引人了……

知乎用户 小明哥说房 发表

广州昨天土拍，真的是要把人笑死，被迫营业，不仅被迫营业，还有人要被迫捧场。

拍了 24 块，有 8 块地流拍，然后拍地的都是国企跟央企保利报名报了 9 块地，一块地没拿，这摆明就是过去撑场子的嘛，像中海，越秀，包括珠实和南投，他们虽然拿地的，但是是底价拿地，你想想这些央企跟国企拿地都这么谨慎，这个市场该有多差呀。

今日集中供地继续开始，9 点场开场即结束，3 宗成交，5 宗流拍。

白云白云生物医药健康产业基地二期地块二：成交价 198075 万元，折合楼面价 11031 元 /㎡，竞得企业：珠江实业。

增城区荔湖街新城大道西侧 A21026 号地块：成交价 65580 万元，折合楼面价 10500 元 /㎡，竞得企业：碧桂园。

黄埔中新广州知识城 JLXC-H5-1 地块：成交价 239394 万元，折合楼面价 9783 元 /㎡，竞得企业： 知识城控股 + 凯德。

增城中新镇新新公路东侧 A21251 号地块：流拍。

增城荔湖街新城大道东侧 A21043 号地块：流拍。

番禺大石街飘峰路西侧地块一：流拍。

番禺区大石街飘峰路西侧地块二：流拍。

增城 21 号线朱村街山田站北 A21021 号地块：流拍。

所以现在市场你知道有多难了吧，对于刚需现在手头有现金的就是爷，该入手还是入手吧。

知乎用户 流浪的蛤蟆​​ 发表

房子不好卖了，傻子都知道，房企能不知道？

这玩意还问啥原因？

知乎用户 恶少恶言​ 发表

其实大部份答案都只看了表象。

首先，集中供地是利好大开发商的，因为大家一年只有有限次数的拍地机会，所以大开发商会憋着干，很多小开发商在这种次数有限的游戏当中根本争不过大的。但连大的也没出手，很多人说是因为面粉比面包贵，其实是因为三根红线等措施措制住了杠杆。以往各年，难道面粉就比面包便宜过么？只要有足够的杠杆，贵点买地其实没问题，但现在杠杆被卡住了，前面又有恒大的前车之鉴，所以很多大开发商也谨慎了。

其次，这说明现在的房产调控已经开始向一手房下手了。之前无论是指导价，还是限贷，其实针对的都是二手房。国家也明白，二手房的交易国家其实没啥钱好赚。但开发商不一样，无论是买地，还是建设，还是税费，一手房对地方财玫贡献是最大的，所以一系列政策都是将购房者朝一手房赶，很多地方是二手房萧条，但一手房仍然要摇号。但现在，明显是开发商感受到了来自一手房市场的压力。这一方面是因为二手交易不了，所以很多投资为诉求买一手房的人少了，而另一方面，一手房的条件也会变得严苛。

对于购房者而言，很多人幸灾乐祸地觉得房价要跌，好事。我只能说，那是因为你本来就没房要卖，同时也没钱买房。你不买也不卖，纯粹是个吃瓜的当然觉得开心。对于真正要买房的人来说，哪怕你是刚需结婚的，很快将进入房价是跌了点，但是你却买不起了。

比如 550 万的房子跌到了 500 万，好事，但本来 150 万首付，350 万贷款，由于一系列限制条件，你现在可能主估价 300 万，贷款只能拿 210 万，首付不得不拿出 290，结果房价是降了，但你因为要拿出更多首付却彻底买不起了。而对于卖房的人，你到时候也卖不出。

于是楼市就进入了 “买不起，也卖不掉” 但价格瞧着还降了点的诡异局面。

知乎用户 雨落长川​ 发表

专业人士和媒体不一样的地方在于，不会看到个现象就胡乱下结论、带节奏。

别的城市我没仔细研究过，但杭州这次供地所谓流拍的 10 宗地，原因是什么？是要求现房销售啊。这十宗地流拍以来我看了无数的媒体报导和公众号文章，99% 都是在瞎胡扯，更有甚者扯上一堆宏观数据在那装模作样分析，最基本的事实都没掌握清楚，对着空气虚空输出，分析个六啊。

杭州还有 21 宗地在国庆节后出让，我现在就可以做个预言，溢价率会是近几年来历史最低，100% 应验。到时候肯定又有一堆人跳出来分析什么大势已完、六年牛市终结之类的。但实际情况是什么？是因为这次强行规定了溢价率只能到 15%（以前是 30%）。

知乎用户 Jarvis​​ 发表

永远不存在任何一方只赚不赔的生意，如果一直幻想着这个，那这门生意一定会崩溃消失。

感觉不少人对三条红线的作用其实还是有所低估的，恰好前两天写过一篇相对详细的三条红线说明，有兴趣的可以去看看。

我不太懂房地产三条红线是啥意思 家人们可以帮我说一下什么是三条红线吗这对房地产会有什么影响吗？

简单来概括就是列几条：

银行对个人收紧信贷，购房者拿不到足额贷款，购房难度直线上升，交易量下滑；

银行对房企收紧信贷，房企拿不到足额贷款，买地、施工、营销都没有钱；

土拍价格只限溢价率，但是不允许底价下调，资金实力差的大多数房企直接躺平；

新房售价甚至精装修价格被严格限定，如果是资金成本高的房企，利润空间甚至是负数；

对房企来说，其实最可怕的是，观望越来越多了。失去了房价上涨的预期，同时也就失去了当下购买比面包还贵的面粉的意义了。

以上是各方现状，而目前想维持的是什么呢？

房价不能跌，地价不能跌。

那么对于其他环节来说，这就是只赔不赚的生意，那就只能是退出不玩了。

而且想着马上就会出政策拉房价的也可以省省了，现阶段宁可把市场流动性打没，也不会轻易再退出房地产调控了。至于详细为什么这次不会轻易退出调控，我在之前的一个回答里也做过详细的分析，大家可以看一下。

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？

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如果对于 CPA 和法考有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~
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Jarvis：CPA 和法考双证的人真的很多吗？

Jarvis：为什么需要从基础会计进阶高级财务？

拥有注册会计师证是一种什么体验？

法考和 CPA 都过了会有怎样的优势呢？

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如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？（860 + 赞）

Jarvis：政策频频落地，可是该如何解读呢？

高房价的最大悲哀是什么？ （220 + 赞）

为什么 16 年房价暴涨？ （220 + 赞）

如果严控之下中国房价仍刹不住车，会有哪些影响？ （180 + 赞）

知乎用户 我是红领巾 发表

扯一大堆没用的都

很简单就是信贷收紧了，以前房地产资金流模式变了

以前是 gj 印钱—银行左手放贷—房地产拿地—银行右手回流

现在中间环节放贷拿地断开了，是暂时的还是长期的有待观察。只能看有没有能替代房地产的支柱产业。

知乎用户 琴子​ 发表

谢邀

@中国经济周刊

流拍原因：

1，很多房企资金已经触碰三条红线，现在国家再把拍地要的保证金提高，金融融资渠道卡死，没有钱拍地。

2，今年是人口逆增长的拐点，这次是动真格的要触碰房地产市场无限上涨的神话，据悉，今年 11 月底出房产税，明年元旦出空置税（不保证是真实的，只是内部传言），没了增量就加大存量供应，后期房价上涨空间缩小，房企拍地利润率低。据悉，北京 9·30 又要出新政调控，且看是否如实，基本上北京楼市就是地产行业的风向标。

3，以上不代表国家要消灭房地产，只是让房地产进入新一轮健康有序发展的周期，让住房回归居住属性，降低房地产的金融投资属性。

对购房者来说：

1，流拍，代表半年以后新房会大幅度减少，想买新房的就趁着现在赶快买。

2，流拍会影响存量市场的价格，一般都是新房带动存量上涨，新房流拍，二手就不好涨。

3，市面上观望心态越来越多，这个时候买房谈价空间大，可选房源多一个不错的入手时机。

知乎用户 流云飞袖 发表

社会主义市场经济决定了：政府再强大，最终还是市场说了算。

举个例子：广州 2020 年土地出让金拍卖 2503 亿（当年实际收入 2389 亿、95％）。2021 年两轮供地 1476 亿（第一轮 907 亿，第二轮 569 亿全部国企），政府实际收入大概 1402 亿，与广州政府 2021 年土地预算的 2109 亿相比，少了 707 亿，少收的部分因为已经安排支出，应该要扩大发债解决，因为没有结余。

这里，没有考虑与房地产相关的税收会大幅度下降（房地产相关税收大概是上年土地出让金的 20％）。

所以，问题是，明年怎么办？

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

房地产的改革风向已经越来越明显了。现在很多人应该都知道了这个消息，就是包括深圳、北京、重庆等全国一二线城市，很多都把第二轮土拍都给延期了。有一些粉丝不知道为什么会成这样，为什么第二轮土拍就这么突然间延期了？

根据彭叔的推断，有以下三个方面：

一、害怕土地无人接盘，最终流拍。像深圳这样，因为参与的房企大部分都是国企，民企基本上都不参与了，这就导致了土拍最后有可能会流拍，如果真的土拍出现了大面积的流拍的话，那么势必会影响这个城市的土地财政收入，要知道现在一个城市的道路维护、绿化等等的都是要靠这个土地财政来维持的，如果土拍收入突然间不太行了，有了很多个流拍，那下半年的财政就会出现紧张。所以在这种情况下，土拍规则就需要更改，接着延期了。

二、害怕土拍溢价率过高，被约谈问责。像重庆这样，第一轮土拍溢价率全国第一，太吹风头了，网传重庆土拍结束当天，重庆的同行都很紧张，虽然说这只是一个网传，但彭叔觉得还是有一定道理的，现在房住不炒已经上升到了 ZZ 层面了，哪个城市再纵容房价上涨，就是 ZW 不对，思想有问题，所以像重庆这样第一轮溢价率大涨，如果第二轮溢价率还大涨的话，那么就真的是要离问责不远了，所以重庆现在就选择了延期，等想好方法，再进行土拍。

三、没人相当出头年。7 月 13 日住建部发出来的整治房地产秩序文件中明确写到，半年一通报，对调控不力的城市问责约谈，对调控得力的城市进行公开表扬，所以现在各地住建局都比较紧张，大家都不想当出头鸟，想想重庆就因为第一轮土拍中比较早，结果搞了一个溢价率超高，吸引全国的目光，结果有了重庆的失败经验，后面土拍的城市也都学精了，纷纷改了规则，溢价率就降了下来，所以大家可以清楚的看到，土拍日期越往后的城市，溢价率越低，就是因为有了当了出头鸟，后面的从它身上学了失败的经验，所以现在很多城市都希望别的城市先搞一下，让他们学一下经验。

那么造成了现在这种局面，主要是因为去年出台的房企三条红线，以及对城市的集中土地，这两个政策一个是约束了房企的资金量，一个是约束了城市的土地市场。过去房企和地方基本上穿一条裤子的，对于房企和地方来说，地价越高，对他们两方都是好事，房企拿到了高价地，房企可以用这个高价地去和银行贷的更多的贷款，地价越高，房企贷的款就越多，反正都是银行的钱，无所谓。而对于地方来说，地价越高，代表土拍收入越高，土拍收入越高，意味着财政收入越高，想想谁会嫌自己收入少呢。于是在这种情况下，地方和房企穿一条裤子，把地价抬的越来越高。

但是现在不一样了，房企有了三条红线，房企就算买到了高价地，但是和银行的贷款金额却还是按照那种低价地，甚至有可能还要全款买，那房企要掏自己的钱去买地了，那肯定就不高兴了，不愿意接盘了，就像你花别人钱还不用还，那你对价格自然是无所谓，但是你用自己钱去买东西，你就不希望买到高价的东西了，而地方上也因为集中供地要控制溢价率以及房价的原因，地方上会提前把地价给设置的高一些，然后再把未来的新房房价设好，这么一来，房企只要买这个地，首先地价就比较高了，然后新房房价又被限死，等于买一块，就亏一块，真是的赔本做生意。如果地方上没有集中供地的话，那么它们还能偷一下鸡，把新房房价给放开一点，但是现在房住不炒那么严，新房房价涨幅不能太高，而地方上又想让自己的土拍收入更多，就只希望房企牺牲一下，做亏本生意。结果现在房企也不乐意，这次直接不拍地了，就是房企的态度。不让涨房价，地价还那么高，我不拍了，我躺平。

本来地方上还能指望一些央企、国企属性的房企来撑一下场面，但是奈何高层也洞察到了这一点，于是又出台了一个房企拿地金额不能超过销售额 40% 的规定，这么一来，那些有钱拿地的央企和国企，就受限于这个规定，无法拿地。因为大家要知道，像是北京、深圳等房价比较高的城市，地价一般占比房价都在 60% 以上，这意味着随便在北京、深圳等这些城市买几个地，额度就用完了，想买都买不了。

那么现在面临以上的问题，地方上能做哪些选择：

一、降地价。只要降低地价，让利给房企，这样的话，新房房价不会上涨，房企的资金也不会那么紧张，等于是地方上拉一把房企，但是这样的缺点就是地方上的财政收入会减少。现在房地产税还没有出台，各地对土地财政的依赖性很高，尤其是一般 2021 年的财政预算是 2020 年就做出来的，所以今年收入多少，该怎么用，其实规划都已经出来了，如果现在还收到预期的钱，那么一些规划好的工程就搞不成了。而且一但降了地价，对这个城市的新房、二手房的冲击力都比较大，当地价下跌的时候，房价上涨的预期会被削弱很多，房价肯定是要跌一波的，就像地价一涨，房价通常都会涨是一个道理，之前西安曲江拍出了一个 2 万多的地王，直接整个曲江的房价都被拉起来了，就是这个道理。如果降了地价，新房、二手房房价会下跌，并且土地收入会减少。

二、减少土地供应量。减少了土地供应量的话，就不会导致大面积流拍，对土拍市场有一定的稳定作用，但是这个方法有三个缺点，一是土地供应量少了，假设地价不变的情况，土地财政收入肯定是也是减少的，那还不如降地价呢，二是集中供地政策中明确表示，被纳入重点调控的那些城市每年的土地供应量不得低于这几年的平均值，换句话来说，想要降低供应量，从政策来说是不行的，高层已经把这个路给堵了，三是减少土地供应量意味着第二年新房供应量会减少，房价很有可能会出现上涨反弹，就像合肥，2018 年、2019 年房子太难卖，于是 2019 年和 2020 年就刻意的减少供应量，然后再加上 2020 年的下半年的炒房客配合，房价大涨，这种房价明显上涨也是违背调控精神的。

三、降地价，增加土地供应量。把地价给降下来了，让利给房企，同时再增加土地供应量，把保持住自己的土地收入不减少，但这样的缺点也很明显，就是会让这个城市房价下跌，地价跌了，房价基本上都会跌，土地供应量增加，意味着新房供应量也增加了，供大于求之下，房价多半也是跌了，大家可以看看那些无限量供应土地的城市，房价有几个大涨的。

四、降低对房子的质量要求，让房企的成本降低。这个虽然是没有什么高层的政策约束，但是如果这么搞的话，后期的业主维权就太麻烦了，也算是得不偿失，划不来。

彭叔认为未来地方上在土拍的路子上只有这四个大方向，也许会有一些融合，但是基本上都是在这个框架里面的。

彭叔再次强调一下，现在楼市调控的主要负责人和过去已经不同了。过去楼市调控的模式是地方调控房价，以地方为主，而现在调控楼市的是高层，地方和房企都成了被调控的对象。

大家可以看彭叔刚才说的那些政策，基本上把漏洞都锁死了，大家可以细细数一下，高层这一年来直接从宏观上出台了多少直接带有明确数值的政策。如果你也是单位的人，你应该知道，一个政策如果没有数值或者时间限制，那么这个政策的执行力就会成疑问，但这个政策加了数值和时间期限后，就完全不同了。在 2016 年到 2019 年的全国楼市调控，大家可以看到高层只是要求地方上调控，因城施策，本身并没有直接入场，但是现在不同了，直接下场。现在高层出台的调控政策有：

房企的三条红线，规定了房企的资金量，银行的两条红线，规定个人房贷额度以及房地产额度，地方上的集中供地，控制了每年的土拍规模以及土拍金额和溢价率，后来又打了补丁，房企的拿地金额不能超过销售额的 40%，半年通报一次楼市调控差的城市，问责约谈，表扬一次调控好的城市。

以上这些政策都是从高层直接出台下来的，不是地方上的，而且这些政策都是明确的金额，你想作弊都不行了。

至于说是接下来那些土拍的城市会选择哪条方法，彭叔也不知道，但彭叔能确定的就是，房地产的规则正在被重塑，而我们都是见证者。你可以对比一下现在的楼市和 2019 年之前的楼市，区别有多大。

最后：

彭叔最近平均每天都能收到 3 个以上的粉丝私信给彭叔说他买的房子房价跌了，城市包括深圳、北京、杭州、南京、石家庄、西安、成都等城市，他们说的都很痛苦。其实彭叔觉得像是西安这种跌了 20 万也不算很多，但是看他们的发的那种消息，吃也吃不好，睡也睡不好，还有像北京的，接盘那个学区房的，直接跌了 150 多万，现在想离婚的心都有了。彭叔说这些不是让大家别买房，而是大家现在买房，一定要擦亮眼，慎重，然后尽量的不要贷款，因为你想想，你买 100 万的房子，本金 30 万，贷款 70 万，房价跌了 10 万，等于你本金就成了 20 万，损失了 33%，而你如果 100 万的房子，你贷款只有 50 万，那么房价跌了 10 万，你其实只损失了 20% 的本金。当房价上涨的时候，加杠杆可以获得更高的收入，当房价横盘或者下跌的时候，加杠杆就是让自己的财产损失的更快。反正大家注意吧，房价这玩意谁也说不准，买定离手，别后悔就行。

富人在卖房，穷人在买房，房价到底会涨还是会跌？ (qq.com)

知乎用户 未薇​​ 发表

今年是 22 城集中供地第一年，上半年有多么热热闹闹，下半年就有多冷冷清清，冰火两重天。
我们先来回顾下第一轮土拍的盛况：

上半年，22 个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地 878 宗，成交建筑面积 11126 万平方米，金额 10690 亿元，整体成交楼面均价 9591 元 / 平方米，较 2020 年成交楼面均价上涨 38.3%！

我们以刚刚第二轮土拍落幕的广州为管，窥见下两轮土拍的差异。
广州第一轮土拍情况：48 宗地成交 42 宗，面积占全年供地比例 62.6%，成交率 87.5%，成交面积 353 万平，两天收金 906 亿！
其中，20 宗底价成交、6 宗流拍，增城占得其 4，白云、从化各占 1 块。其他 22 宗地都有不错表现，8 宗超 40% 溢价率，6 宗超 45% 溢价率，创下了不少 “地王”。
为了增加摇中机会 ，不少企业拿出了分身术，准备了 N 多个马甲。最多的是某央企，一共准备了 60 个马甲。越是头部央企，马甲衣服越是多。
一、第二轮土拍
盛况尤在眼前，因为众所周知的原因，鸽了三个月的广州第二轮土拍，再丑也要见公婆，终于还是来了。（毕竟第二批再不来，就要和第三批撞车了）


第二轮土拍，还是 48 宗地，出让起始价 1124 亿元，扛的却是 “稳地价、稳房价、稳预期” 的三稳重任，需要按照新的游戏规则来玩，绝对不能像第一次直接玩脱了：加强购地资金来源审查，优化土地竞拍规则，控制好单宗住宅用地溢价率。
1、出让地块最高溢价率被限定在 15%，起拍地价最高的海珠江泰路地块溢价率被限制在 9%；
2、严控最高楼面价成为基调，大部分最高楼面价被限制。
3、限开发商竞拍资金，必须是自有资金（和个人买家按揭首付款必须是自有资金一样的味道，一样的配方），并禁止开发商使穿 “马甲”，即一个申请开发商只能进行一次交易申请（含关联方）。
4，黄埔、南沙两区的住宅地块，被限地价和限房价，并要求 50% 住宅限售无房家庭。
来看看这轮土拍地块的分布情况
广州此次外围区供应量占比四分之三，中心区天河、越秀完全无地可供。增城土地大户 22 块、南沙 6 块，白云和番禺各 5 块，黄埔 3 块，其余区域都是一两块。

看看这些地块的具体位置，中心城区最引人注目、含金量最高的，就是海珠的两个地块和广钢新城最后一块宅地出让和中央公园。

二、广州第二轮土拍结果
9 月 27 日也就是今天第二轮土拍的第二天，没有例外，还是凉凉：48 宗只成交了 23 宗，成交率 48%，总成交建面 357 万平，总成交金额 569 亿元，平均溢价率更是从 19.2%，下降至 1.5%。

我们看看成交地块区域分布情况：
中心区海珠: 成交 2 宗，流拍 0 宗；
中心区荔湾: 成交 2 宗，流拍 0 宗；
花都: 成交 1 宗，流拍 0 宗；
白云: 成交 2 宗，流拍 3 宗；
黄埔: 成交 2 宗，流拍 1 宗；
南沙: 成交 4 宗，流拍 2 宗；
番禺: 成交 2 宗，流拍 3 宗；
从化: 成交 1 宗，流拍 1 宗；
增城: 成交 7 宗，流拍 15 宗，供地大户同时也是流拍困难户。
无人问津的地块，和第一次土拍一样，还是集中在增城等远郊。没办法，看看增城最近几个一手凄惨的行情，就不难理解开发商的选择：
敏捷东樾府加推 3 栋，在上次降价 1500 元 /㎡的情况下，仍然销售不理想，去化率仅百分之十五。
佳兆业佳泽园全新开盘，毛坯 2.25 万元 /㎡，去化率百分之十二。
最惨的是华润公园上城，推货 432 套，去化套数只有 18 套，去化率百分之四。
在现金流就是生命，销售速度和回款要人命的现在，二级市场这样的销售业绩，实在抑制了开发商在郊区的拍地热情。
再来看看这次拍到地的开发商都有哪些？
以前开发商只要微利保本，也一定要拿地，不拿地就只能等死。可是现在的土拍规则下，基本都只有国家队进场，夹杂着星星点点几个少得可怜的民企，其他的开发商呢？这是躺平等死也不拿地了。
此次土拍市中心唯三的地块，全部被财大气粗的央企中海收入囊中。

三、全国第二轮土拍情况
广州第二轮土拍成绩单，寒碜不？
还好。
广州之前， 22 个重点城市中已有厦门、福州、苏州、青岛和天津等城市完成出让，大家的情况也都是半斤八两。
广州今天这个结果，没有惊喜，也没有意外，100% 预料之中。
早在二轮集中土拍开始之前，各城市临时 “中止” 出让成为主流。中止之后，还是挽回不了大面积的集中流拍，出让地块大面积低价成交的惨淡局面。
第一轮土拍全国最热、溢价率最高的重庆，当时 25 块地直接拍到了万元以上，最高溢价率 129.89%，让当时沉积很久的二手市场瞬间引爆，被套牢的业主们信心爆棚，各种反价不卖。
没热两个月，重庆第二轮土拍就被光速打脸，拿出来的 42 块地，成交了 28 块地，还是半个小时匆匆走完过场，其中有 18 块是由政府平台公司兜底挽回颜面，仅有一块地溢价了 0.43%，免得大家一起吃鸭蛋。
“卖地狂魔” 杭州十宗竞品质地块中，九宗地块报名未能达标，无法进入后续正式竞价环节，也就是 “流拍”；
天津，北方第二城，出让 61 宗，其中 19 宗撤牌，2 宗流拍，共计流拍率高达 34%；
合肥，出让的 17 宗地块中，9 宗地块因报名人数不足而停拍，被业内称作 “合肥近几年来最惨烈的土拍”；
沈阳，出让 44 宗地块，足足有 22 宗报名报名人数不足而撤牌，全程拍卖仅用时 1 小时，被称为 “史上成交速度最快的土拍”；
苏州，共计出让 16 宗地块，其中 14 宗底价成交，一宗流拍，成为了苏州近几年来首宗流拍地块；
南京，不管你三成首付还是四成首付，必须八成首付才能买到一手好房的傲娇城市，同样未拍先停了 11 宗地；
8 月下旬第二轮土拍的福州、青岛、济南、天津、成都、沈阳等 6 个城市，平均溢价率不超过 2%，底价成交土地比例高达惊人的 83%。
北方寒风萧瑟，南方也不见暖意，苏州、成都的溢价率分别仅为 1.3% 和 2.2%。
这就像是一场变态严格的考试，不管你是常年考霸还是新晋黑马，来了统统斩于马下。
不是同学们没学好，而是考试题太难啊！
其实啊，哪怕没有新的土拍规则，这帮被 “三道红线”、“两条红线” 箍得紧紧的房地产商，也是无力抢地了。还残喘苟活的，都在想着尽快卖房尽快回笼资金，好面临各种还本付息的大考。

今年的地，明年、后年的房。
如此凉凉的土拍，一两年后的供应会怎样？

最后，这样全国上下处处流拍、透心凉的结果，真的就是此次调控的目的吗？

可能未必。

1、今年的政策异常密集，全国性的土地、信贷政策一波接一波。政策自上而下，到达最末端毛细血管的时间，快得令人难以想象。
然而，任何政策的药效都需要时间，结果显示都是有滞后性，在数据上无法第一时间显示。
累计到一定时间后，效果加倍显现，直接一冰桶从头浇到脚，透心凉。

2、房产调控是个系统性工程，分化如此严重，政策精准度极其难以把控，小火慢炖？难。
现实往往是不是一把大火直接烧焦，就是把小火苗彻底浇灭。

3、大火和熄灭之间，会有代价，也会从中出现短暂的机会。

4、大家要清楚，下半年大面积土地流拍，并不是市场自然的演化，而是史无前例地、全年至今 400 多次高强度、高密度的调控政策，狂灌猛药下的结果。

现在还能立得住的城市，已经算是体质好、骨骼清奇。

更多的城市，尤其是三四线以下，比如最后 0 首付、买房送首付的惠州，后面大概率会有限跌令托底，就这，还不一定托得住。

5、开发商和个人的投资逻辑都是一样，远离高风险、流动性差的区域板块，回归核心。

无论是个人、家庭，还是房企开发商，活下去，永远都是第一位的。

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编辑于 15 分钟前

知乎用户 观星老道​ 发表

我还是当年句老话：让高翰文上。

前几天开脑洞想了个骚操作，不妨用小胡大人去接小周大人升迁后留下的坑哈哈哈哈哈

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

最最关键的问题是土地财政，地方债务怎么解决。很多人觉得房产税可以填补这个窟窿，但首先大家并不能确定房产税到底能不能起到这个效果，再者毕竟房产税还没出台，土拍已经凉得如此透彻，远水救不了近火。

现在房地产市场已经是完全政策的市场，大家可以回想一下上半年，第一次集中供地土拍的时候、报名、竞拍、溢价率有多疯狂。而不到半年的时间，二次土拍各地纷纷都出现了延期、终止、流拍、低溢价等情况。其原因就是政策的变化来得太过凌厉陡峭，市场反映也迅速降低至冰点。

我们很难去评价这种调控的利与弊，对与错，但至少不能以单纯的经济规律来看待未来房地产行业的走向了。万一到了年底，又来一波利好，让死灰复燃呢？说不清楚，反正是上面来确定。

当然我们也可以从非常宏观的角度去分析，比如人口问题，中美博弈，制造业回流等方面，国家必然要压制房地产，但现在的问题是——在如此短的时间内把房地产行业一波压死，会不会产生产生一些无法控制的局面。

土地流拍的原因很简单，各种政策的压制下，搞房地产开发不赚钱了。大家提到了三条红线，集中供地，还有货地比的限值，这是宏观层面。而在微观层面和实操角度，现房销售、自持比例、代建回购、限价、预售资金监管等一系列问题，把房地产开发的利润完全榨干吃净。

这就导致了开发商对土拍彻底装死躺平，连资金相对健康，未超过三条红线的企业也此观望态度，甚至连融资成本低于市场平均值的国企央企开发商，也在二次土拍的时候畏手畏脚。

我相信也许在一个月时间后，土地流拍严重的城市，应该会出台一些缓和性的政策，再次进行土拍。比如降低起拍价，降低自持比例，允许适当精装溢价等。甚至有路边厕所消息，上面也有意在金融层面进行适当的松绑（我说得很委婉哈哈）。

土地财政的问题这是迫在眉睫，急需解决，不能逃避的问题，在这个问题没有得到妥善解决之前，房地产市场必然是以 “稳” 字为主，这个 “稳” 既包含的民众关心的房价，也包含了土地市场正常的供求关系。

当然，我们也从政策的发布，市场的反馈上，嗅出一些博弈和对抗的硝烟味，但这些问题我不能发散开讲。

所以最后回答 “土地流拍以为这什么”——新一轮的政策调控即将到来，当然是略微松绑？还是更加收紧？我心里已经有了判断，你们呢？

知乎用户 thomas 发表

土地流拍第一个最主要的原因是房企没钱了。土地集中供应，本来就让一屁股债靠高周转高杠杆资金流本来就很紧张的房企根本拿不出钱来应付，有的房企都是停了或延后正在前期开发的项目来凑钱土拍。但是整个金融融资环境对房企不友好，融不到资了，学上加霜。那么流拍就正常了。

第二，新房开发都是限价的，房企利润非常有限，过去是靠高周转高杠杆来维持，现在实在没钱了。

第三，政策不断收紧，连一线城市二手房都开始指导价了，整个市场变成计划模式，买房人都是买涨不买跌的，都是为了高额投资收益才去买房的。在重压之下，房企未来是否可以靠新增开发获利维持企业呢？不确定性太高了，信心不足。所以，都开始观望。

综合这几个原因，流拍就多啦。

知乎用户 yilin wang 发表

不是一个好现象。

经济的发展，本质上就是资源要素的流动，资源要素很简单，就是土地，人力，货币，技术等等。如今土地流拍，土地的供给大幅度减少，中国的经济增速会大幅度降低，随之而来的就是就业压力。

房价会降吗？不会，至少一二线大城市不会。实事求是的讲，中国一二线住房供应是严重不足的，如今土地供应减少，住房供应进一步减少，房价不会下降。

当然，在严厉的调控政策下，房价涨也难，但住房成本会以非价格的方式上升，大家的住房质量会严重下滑，比如大家换房会很困难，长期居住在老旧小区。

一头限购抑制需求，一头掐住土地的供给，废这么大的劲，就是为了给中国经济踩刹车，也挺不容易的。

只是苦了年轻人，我们老了，无所谓。

知乎用户 薄暮攻击 发表

近期天津郑州大连青岛苏州等有些楼盘确实惨烈，还没接房就损失几十万。

更别提其他十八线小城。

知乎用户 正午马天尼 发表

对房地产企业资金流要求是一方面，土地价值是另一方面。

大城市把子孙的地都卖光了，现在拍的都是什么破地。严格来说广州的增城、南沙，杭州的钱塘、富阳根本就不属于城市范围内，而是卫星城。支撑这些地方地价的纯粹是概念，也就是话题属性。

现在广州、北京、上海都还有大把的旧城区可以改造，尤其广州深圳还有数不尽的城中村。但是市场角度看这些老城区和城中村没有再开发价值，因为没有利润空间，这些地就算挂出来卖，也没有房企愿意接手。何况旧城区的低房租优势，还要为烧燃油做贡献。

所以好地皮已经没有了，挂出来的大多数都是烂货，接下来就是二手房时代。

知乎用户 资管人 Edmond​ 发表

一枪打下来一只鸟，你不能指望其他的鸟不飞走。

新房和二手房的讨论，已经很多了。大家都知道现在的政策是锁死二手房，把需求和资金往新房上赶。因为新房成交活跃意味着土地财政的延续。问题是谁也不傻，“刚需” 也好、开发商也好、投资者（炒房客）也好，大部分人都看得出来，这房子买了就卖不掉，十年八年置换也卖不掉，急用钱也卖不掉，投资变现更卖不掉。

地产商也看得出来，这个政策下，新房购买力也会逐渐衰退，而且各种附加条件越来越多，干脆收缩战线吧。

知乎用户 童毅​ 发表

主要是房价太低了，买了地，如果卖不出高价，房地产商会砸在手里。

如果是真的能赚钱或者赚很多钱，能高价卖出去，谁不会做这个生意啊。

知乎用户 沈小浪浪 发表

学过初高中政治或者历史的人应该学过这课，20 世纪 20 年代的资本主义国家发生危急，资本家宁愿把牛奶倒掉，也不愿意低价卖给穷人。现在的我们，宁愿流拍也不愿意降价。没有什么东西是没有价值的，只是看他的价格和他的价值是否成正比。你一平土地卖 20000 没人买，自然流拍了，你降低到 10000 再试试？苹果机降价促销的时候，销量可是大增。

知乎用户 黄彦臻​ 发表

看家装与家具类目销售量就能看懂。

刚需所代表的的总需求在 2017 年就已经结束了，这是由人口结构决定的，1986-1990 是婴儿潮，买房作为群体性行为，就是 25-28 岁，45-50 岁这两段。

房地产企业聪明的在 2017-2018 年急流勇退, 真聪明的李 XX 是 2015 年跑的，到现在还在搞来搞去的，要么就是国企定向输送 (别人带着指标)，要么就是尾大不掉，要么就是大聪明。

你们可还记得，万科的董事长郁亮提出活下去，是什么时间，2018 年，万达 4 折贱卖 77 家酒店是什么时间，也是 2018 年，不知道今时今日，富力集团作何感想。

需求端第一次萎缩，最聪明的供给端会减少供给，商品价格会有一次短缺下的缩量上涨，这就是 20-21 年。也就是走势结构里面的 B 反。（很多人说是放量，那是因为你是和 19 年比较的，但是走势结构比较量能的办法是同价比量，也就是高点和高点比，低点和低点比才有意义），现在几乎所有的城市，相对于 2017 年前后，都是缩倍量，甚至有缩到五分之一量。

后续？

后续会进入供给 + 需求双萎缩时间，土地流拍，刚需下滑，投资者观望，就是当下，简称要死不活行情。

如果经济向好，那么就是缩量织布横盘。

如果经济向差，就是无量下跌。

很多人说货币如何如何，明确说吧，经济好，货币才会多，经济差，短期货币有可能多，长期也是必然萎缩的，比基础货币供应量更重要的是货币流通速度，流通变慢，加大供给也是杯水车薪。最后货币怎么样看 GDP 增速就行了。钱都会反映在 GDP 上。

所以经济上升期，肯定是资产＞现金，经济阵痛期，现金＞资产。这玩意再复杂一点叫美林时钟是吧。看我写东西的这个应该都懂。

反正走势逻辑，就这么点东西。

万物都差不多，无论你是茅台酒，还是茅台股，还是珠子，玉，无非就是个你先走还是他先走。

疫情结束，一二线城市的房价会跌多少？2785 赞同 · 843 评论回答2021 房价会涨还是会落？4926 赞同 · 893 评论回答

最后，我不是马后炮。我每次都写在前面。

2017 年写的是三四线面临缩量，2019 年写的是卖不掉就等 21 年 B 反，有量能才有议价权，2020 年写了，为了保一手房出货，一定会限制二手房。2021 年写的是，最优先放弃学区房，未来新生人口是以每年四分之一至五分之一的速度往下掉的。2027 年上小学的是 2021 年的一半都不到，别说学区房了，小学老师都得出去地推。

国家限制二手房会出什么措施，只需要三步：1. 指导价，2. 十年以上二手房停贷，其余限贷（这种梯度限贷，相对于全面停贷，其实更容易恐慌）3. 加大二手房审查，挂牌上市的二手房必须质检合规（这玩意能刷掉 50％房源，还能反向拉动家装和新的就业，觉得这个提议怎么样）。

无论你做什么投资，都请记住：

1. 泡沫只会在需求过剩的时候形成。就像学区房的泡沫只会在 16-17 年婴儿潮要上学的节骨眼上形成。

2. 最可靠的投资是在供需平衡或供大于求的时候入场，等待供不应求下的泡沫形成。

最后的最后：

留点钱，未来的几年能看到的是基础米面粮油价格上涨，随着年龄结构改变，家庭联产模式下的老一辈生产结构会逐渐淡出历史舞台，供给端萎缩，需求端不变，这不是一句调控或转型升级就能解决的。提倡节约可能再不久的未来就会重新回到我们的生活中。

这是 2019 写的猪肉，你看验证了没有。

猪肉为什么价格疯长不落？96 赞同 · 40 评论回答

其实从这次电厂行为大家就已经看懂了，再怎么管控也管不住人撂挑子，电力供应还是国企，几亿农民咋个管？

我写的这些东西，确实需要一些经济学见解，或者至少看了几十个所谓深度文章以后的人才能发现价值的东西。

这个市场上重逻辑的轻技术，重技术的又轻基本面，重基本面的又清逻辑。所以我经常收到同行的私信，点赞反倒涨不上去。（笑）

知乎用户 乘风破浪的爷爷​ 发表

主要原因还是未来看不清，这个并不是简单的各种政策调控问题，而是这个行业应该何去何从。

房地产需要开发周期才能拿到预售。短的 6 个月到 1 年，长的要 2-3 年，几年后谁知道会怎么样。

未来到底是继续现在这种商品房为主，公租房廉租房等保障性住房为辅。还是商品房为辅，保障性住房为主，谁也不知道。

知乎用户 Spontaneous​ 发表

这样的情况不会持续太久，最多还有半年。

为什么？

很简单，地产行业是亿万漕工衣食所系。

如果持续一年以上，会有越来越多的房企倒掉。可能涉及百万从业人员。

如果持续两年以上，就会非常明显的影响广大农民工的就业，涉及几千万的农民工的就业。而且会严重拖累 GDP 增速，这是信心的风向标，非常重要，是一定要保的。

与此同时，最关键的是，一些习惯了大手大脚的地方政府将会没钱。如果没钱的话，云南县城的法院助理怎么拿 15 万年薪。这里面涉及几千万财政供养人员。这是基本盘，基本盘必须稳。

因此，短暂冷却之后，作为亿万漕工衣食所系的房地产将继续发挥中国经济压舱石的作用。

知乎用户 巨多 发表

捍卫房价稳定的决心绝不改变，放心买吧。

知乎用户 吸一口凉气 发表

这时候总有人嫌咱们阴阳怪气，房子咱也买的起，我们那四线小城市 3000 一平就有。所以嫌阴阳怪气的靠边。

但是我还是觉得应该继续涨价去库存，房价太低了年轻人不奋斗。

房子涨价的时候没人管，一跌立马限跌。好家伙，红利跟我们没关系，这时候阴阳怪气两句，还嫌我们没格局。你吃红利的时候咋不讲格局呢？

知乎用户 匿名用户 发表

才一小轮流拍，央行就发声了。说明房子根本降不得！

知乎用户 前三排 发表

不少回答说土拍冷淡、土地流拍意味着土地供应减少，因此房价会涨。

那么反过来，土拍火爆、地王频出，意味着土地供应增加，因此房价会跌才对。

然而，土拍火爆、地王频出的 2016～2017 年，正是全国性房价暴涨的年份。这段时间房价非但没有下跌，反而翻了个番。

既然土拍火爆、土地供应增加并没有导致房价下降，那么土拍冷淡、频繁流拍同样不会导致房价上涨。

很简单，我国的房价已经成为彻头彻尾的金融游戏了。房价早已经脱离经济基本面了，涨跌完全取决于市面上的货币流量。

从 09 年开始，房价就脱离经济面了，涨跌全看央行。央行降息放水，房价就暴涨；央行加息停水，房价就停止上涨。至于中间的调控政策，不过起到削峰填谷的作用。从根本上影响房价的还是利率。

至于土地供应量对房价的影响，就更加微乎其微了。我国人均住房面积已经达到 40 平米了，已经超过发达国家的平均水平了。按说这个土地供应量已经绰绰有余了，房价不照样居高不下么？

如今土拍冷淡、土地流拍，根本原因是在当前严厉的调控下，房价下行压力巨大，地产商对房价预期悲观。

这是显而易见的，像恒大、融创这样的巨无霸都濒临破产了，地产寒冬已至。这时候傻子也不敢盲目拿地啊，毕竟活下去才是最重要的目标。

预测房价涨跌只要盯住房贷利率就行了。利率大幅下调，房价必涨；反之，利率不动甚至逐步上调，房价必定涨不动，甚至下跌。

16～17 年涨价去库存的年份，房贷利率才 3+%，现在热点城市都突破 6% 了，大部分二线城市都在 5% 以上。这么高的放贷利率，其实就是在逼退试图流入楼市的资金。资金进不来，房价就涨不动，甚至还会下跌。

知乎用户 镜子的镜观其变​ 发表

以前拍出高价地王，他们说面粉比面包贵，房价肯定要涨。

然后，政策调控，新房被限价，他们又说剪刀差巨大，买到就是赚到。

现在土拍流拍，他们又说开发商不拿地了，未来供给会减少，所以房子还要涨。

如何买房完全不用教，大家都无师自通。

那么问题来了，买完之后，考虑过以后怎么卖吗？

2022 年全国的房价会经历沉重打击？这个可能性有多大？

知乎用户 你喜欢河马吗 发表

面包贵得没人买了，面粉还想涨价，西饼屋一合计，我关门得了。

夜壶呢夜壶呢，救一下啊

知乎用户 老木 发表

1. 开发商融资被釜底抽薪，杠杆加不上去，现金流很惨；

2. 限购、限贷，去化不理想，没有资金回流，现金流很惨；

3. 集中供地之后，开发商必须珍惜有限的拍地机会；

4. 地价已经涨起来了，所谓的底价并不比两三年前便宜，而房价被限，利润难以保证；

5. 各种政策加压，调控 “三年周期论” 彻底破产，开发商没往年那样买买买的勇气了；

6. 恒大、华夏幸福、蓝标…… 友商们倒了一个又一个，其他开发商的负债情况并不比他们好，目前，开发商们普遍面临的是 “求生存，而非发展”；

7. 开发商手里的土储都不低，缓一缓，受得了（希望 ZF 也能受得了，忍住）。

对于购房者来说，啥都不意味。

眼瞅着房价不会像之前那样飙升了，但也不会有实际意义上的下降 (除非崩盘)。

两年前就听说环京价格业主白送了，我溜了一圈，也没见哪个白送，真正有价值的楼盘，也没见哪个实际出售价格腰斩。

这一年多，很多城市说是价格在跌了，但真正成交价跌了多少？真正参与交易的人知道。

17 年之前 8000 一平，18 年涨到 16000 一平，现在 15600 卖，告诉你房价跌了——这么说没错。

但我想回一句，去你的吧！

为什么说很难有真正意义上的下降，过去是砸售楼处，现在，看下图：

知乎用户 Rheaton 发表

因为地价太高了。

房地产公司没那么复杂的逻辑，就算市场不景气，如果能有不亏的项目，房地产也会做的，公司有活干，赚多赚少都是在维持。市场和政策，大家都明白是怎么回事，但是公司上上下下那么多人，不干房地产了还能干啥，大家都要混口饭吃啊。

深层次的原因，这么多年，搞土地财政，人为推高房价，现在想稳定市场，最后平稳降落，好处全占，坏处不但。这玩意就不现实啊！

知乎用户 很无名少年 发表

我单纯理解为，国内现在的地产公司，已经不敢轻易拿地了。

至于不敢轻易拿地的原因，我觉得很复杂，应该有以下几点考量。

1. 土地性价比过低

实际上，近几年的供地质量是不如以前的，或者土地较为偏僻，要么土地本身不好开发等等。

而开发商必然根据土地的开发营销难度和可利用价值综合考量，决定是否拿地。

所以，好的土地一般不会流拍，流拍的多半是有些隐性问题的土地。

2. 开发商求稳，心态上不敢拿地

近期政策趋紧，房价和土地财政是否真的走到尽头是未可知，如果这时候轻易拿地，万一土地财政真的被政府壮士断腕给抛弃掉，到时候手里有大量土地和未售出楼盘的地产商岂不是自寻死路？

所以近期，开发商必然遵循着求稳的策略，优先以确保现金流和降低负债为主，这样可以让自己船小好调头，如果真的遇到大变动，这种做法可以让自己明哲保身，并有机会参与到下一场游戏当中，不会像某大某桂圆那样因为负债而积重难返。

3. 政府的影响

近期为了控制房价，政府使用了政府指导价和限跌令的策略，而政府的这两种做法，一方面让炒房客主导的二手房价格趋向合理，打击炒房行为，另一方面则是防止房价过量下跌，特别是限制新房的价格下跌，以防止政府的土地财政受到损失，而限制二手房贷款，则是政府想让大众购买新房，为土地财政买单的思维体现。

而对于开发商来说，开发商同样参与的是新房的利润赚取过程，而近几年的地段，实际上大多不够好，这会让开发商降低价格预期，以谋求房子出售，换取成本和利润的回收。

但是，很多非热门地段的房子，政府指导价是高于开发商自己的预期的，而且限跌令又近乎锁死了这一价格，这导致开发商可能会有悲观预期，认为以政府指导价出售，房子可能没人接盘，这种情况下，开发商将会因成本难以回收面临严重负债和周转不灵问题。

所以，对于那些非热门地段，开发商要考虑房子是否能出售的风险，这会让开发商对某些地段十分忌惮，不敢拿地。

4. 暂时需要处理其他事务，无暇顾及新地的建设

实际上，非一线城市的新房空置率是很严重的，即使考虑到炒房行为，开发商仍然有大量未售出的新房，而这些新房就是未回收的成本。

曾经，开发商或者是过于高估打工人的购房能力，或者是受基建政策要求不得已而为之，总之，开发商大多已经因为土地价格过高或者成本未回收等问题，背负了巨额债务。

那么现在，很多开发商关注的则是如何把建好的房子卖出去，而不是再拿地去建新房。

其实上面几点的界限很模糊，基本上都是互有关联的，不过有一点可以肯定，现在的开发商，必然是不敢轻易拿地的。

至于对购房者来说，其实影响不大，购房者现在还有大量空置新房和二手房可以买，而新拍土地，开发商没个一两年也建不起来。

但是，购房者需要认真考虑开发商的动作，思考一下开发商为什么这么做？

如果开发商现在都因为嫌房价贵怕卖不出去的话，那作为购房者来说，购房者就更不应该轻易购房，以前的房地产是狼来了的话，现在房地产是不是走到了拐点可就真的不好说了。

我的观点是，如果你能负担首付和房贷，那么尽管刚需上车，因为刚需住房近乎是国人必不可少的东西，而且房子不会让你伤筋动骨。

但是如果你暂时负担不起现在高不可攀的房价，还是建议现在时间节点，尽量保持观望情绪。

知乎用户 散心 发表

其实，不是不想卖地，也不是开发商不想拿地。

而是，在目前的政策下，拿地就是亏损，你说这种情况下，大家怎么敢拿地。未来几年的涨价预期已经被全面封死。

为什么出台这种政策？我反而觉得现在出台政策，对国家而言已经迟了。15 年开始的涨价去库存，是真的把国家和老百姓绑到了房地产这辆车上，导致目前束手束脚，可调空间不大。

现在的情形是，房地产再涨经济就完，人口就完。

跌，最近几年买房的人全完，银行崩了。

所以，只能房价不跌不涨。但是，这种就是纯粹的拿时间换空间，希望老百姓的收入快速增长，到时候房价就不贵了。

然而，这种情况有一个明显的悖论。房价不跌不涨，按照目前的收入增长幅度，按照目前的人口形式，按照目前的消费情况。大概率，人口，消费，经济未来 5-10 年都不乐观。

我是一个非常乐观的人，但是未来几年大概率会采取保守消费模式。

知乎用户 大米吃小米 发表

我想让事情是它本来该有的样子。

我记得当年高中毕业，在外地打工，忙完一天的苦力后，吃完饭和小伙伴在街上溜达。

小伙伴指着旁边一个小区说，知道么，开发这个小区的当年是个穷光蛋，推着自行车卖豆芽菜的。

我惊呆了，他哪来的钱，这个小区这么漂亮，还挖了一个这么大的人工湖，有亭子有荷花的。

小伙伴说，遇到贵人了呗。

当时震惊之余，也了解了一下商品房是怎么盖起来的，我幼小纯真的心里，感受到了暗黑的力量。

土地是郭嘉的，郭嘉可以盖房子，卖给居民住，但是这样子，就不能割韭菜了，会被骂被反抗的。是恶正。

就让卖豆芽菜的来盖，挡一下骂名。

豆芽哥说我没钱，郭嘉说我有银行，我有土地。我借给你钱，让你来买我的土地。你做好中间人就行了。

大家脑子比较直，会骂你的，你至少啃了骨头喝了汤，就好好站着挨骂就行了，豆芽小伙子。

自己的钱买了自己的地，凭空多了买地的巨额债务，不要紧，转移给人民就行了。

正负作为最大的股东，最大的黑手，怎么可能让房价暴跌呢。

这么多调控，无非也是帮助房价合理的涨起来。

不能一下子飞到天上，把韭菜们的根都拔了。就不能续航了，船就要翻。

调控是为了稳定房价。保证股东可以一直卖个好价钱。

流拍不要紧，变相的收紧供应，正负勾结开发商一起做个局，对抗中央。自动收紧供给，来年再涨，真好。

想回头，连自己都在贼船上，只要船不翻，会做好护驾人好好保护房价的。呵呵哒。

知乎用户 鹤鸣山人 发表

融资红线 销售价格限制 自持强制比例。钱有限，利润太低。爱谁玩谁玩

知乎用户 青阳真人王青阳 发表

这才刚开始，好日子还在后头呢！

知乎用户 一季斑驳 发表

房企都知道拍地是赔本买卖，赚不了钱，也看不到希望，而且正值债务风险集中爆发时期，拿地越多，只会死的越快。

16 年涨价去库存的骚操作，让房价泡沫和房企债务加快膨胀，库存不仅没有去掉，反而越滚越大，越去越多，这种饮鸩止渴的操作现在到了要还债的时候。

16 年以后，地方政府和房地产企业的债务风险被成功转移到居民身上，大量普通居民透支未来二三十年的收入接下了这些钢铁水泥。如今债务越滚越大，居民再也承担不起这么大规模的天量债务，也没有消费能力可供透支，除非央行无锚印钞，搞次级贷款（零首付，五十年房贷）

这样的形势下，恒大事件前，土拍市场还是非常火爆，为什么？其实房企非常清楚，拿地以后大概率是不赚钱的，但是没办法，之前高歌猛进的时候积累了太多的债务，销售回款指望不了的情况下，只能靠以债养债，否则立马就会完蛋，而拿地相当于既拿到了新的抵押物，又给了自己未来翻盘的希望，可以把债务循环继续下去。

但是房企融资限制和恒大事件改变了这一切。央行划定三道红线，相当于断了最激进的几家大型房企的奶，他们的债务循环最先被切断，彻底玩不下去了，所以有了华夏幸福，恒大，融创的爆雷。恒大作为中国最大规模的房企，它的爆雷对市场信心的打击是毁灭性的。首先是金融机构和投资者不敢再向整个房地产行业大规模贷款，甚至争相赎回贷款和投资，发生债务挤兑。然后是供应商和买房者也对房企失去信心，供应商要求现金结款，购房者要求现房交付，基本上相当于要了房企的命。恒大爆雷，也打破了房企指望政府救助的幻想，恒大这样的公司都不能做到大而不能倒，更何况其他企业呢？

除了家大业大，有国家信用背书的央企，剩下的房企现在考虑的事情都是如何活下去，拿宝贵的资金去拍地无异于自杀。

知乎用户 时代周报​ 发表

土地市场遇冷的并不仅仅是 22 个集中供地试点城市。

地产商躺平不抢了，上百宗土地流拍，央企国企逆势掀起拿地旋风

由于土拍规则大调整，原本应在 8 月开启的第二批集中供地高峰期被延迟到了 9 月。

据时代财经统计，截至 9 月 26 日，全国 22 个集中供地试点城市中，已有 13 个城市完成第二批集中供地的出让，占比过半。除了厦门、长春和无锡，其余 9 个城市的土拍均是在新规出台后进行，包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京（注：南京 9 宗土地将于 9 月 27 日摇号）。

然而，与第一批集中供地相比，第二批次出让冷清多了，10 个城市撤牌（注：撤牌指终止或中止挂牌）或流拍的地块数量急速攀升，高达 136 宗，占挂牌总数的 27.81%；而在第一批集中供地中，该比例仅约 6.83%。

尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但其对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止 “马甲” 公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等。市场认为，这导致不少房企被挤出土地市场，而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。

土地市场遇冷的并不仅仅是 22 个集中供地试点城市。根据华泰证券的研究报告，今年 8 月，百城土地流拍率超过了 30%，创下 2008 年金融危机以来新高。典型的如河南南阳市，原本挂牌了 18 宗土地，但在 8 月底的土拍中高达 13 宗遭到撤牌或流拍，引发市场极大关注。

新规后土拍猛刹车，近三成土地流拍

从整体来看，前 8 月全国土地市场呈现分化走势，相比其它城市，作为楼市热点城市或省会的 22 个集中供地试点城市受到房企追捧。

土地出让结果显示，在第一批集中供地中，不少城市的土地溢价率颇为扎眼，甚至出现房企成立数十家 “马甲” 抢地的现象。据中原地产研究中心统计，在第一批次供地中，22 座城市的住宅用地平均溢价率达到 14.73%，溢价率第一的是重庆，高至 42.99%；时代财经发现，部分城市的个别地块溢价率甚至超过 100% 。

高溢价现象在第二批集中供地时得到了遏制。在土拍新规出台后的 9 月份（注：截至 9 月 26 日），合计有 10 个城市完成第二批集中供地的出让，“底价成交” 成为了这一批次土拍的主旋律，这些城市的平均溢价率得到了大幅下调。

其中，济南成功出让 56 宗土地，均为底价成交；而平均溢价率最高的城市为福州，但也由第一批次时的 18.41% 下降至 13%。此外，第一批次溢价率最高的重庆降幅最猛，溢价率由 42.99% 降至第二批次的 0.02%。

不少业内人士将溢价率下调的成效，归功于 8 月中旬自然资源部召开的一场闭门会议，该会议对集中供地试点城市作出了四大新部署。

根据西南证券的研究报告，这四大新部署主要包括：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过 15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；第四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

实际上，在土拍新规出台之前，已有厦门、长春和无锡等 3 个城市率先完成了第二批集中供地的出让。不过，无论是第一还是第二批次，长春的土地市场表现较为冷淡；而同为第二批集中供地的厦门和无锡则与上述 9 个城市形成了鲜明的对比。其中，厦门的平均溢价率高达 25.43%；而无锡的溢价率虽然不算突出，仅为 4.12%，但 23 宗宅地里有 9 宗触发最高限价进入摇号程序。

在溢价率大幅下调的同时，新规对房企购地资格进行了更加严格的把关，导致流拍率急速攀升。时代财经综合统计公开信息后获悉，在第一批集中供地里，上述 10 个城市合计挂牌 462 宗土地（注：个别城市含非住宅地块），有 29 宗被撤牌或流拍，占比仅约 6.28%；第二批次中，10 个城市合计挂牌 489 宗土地，撤牌或流拍的土地高达 136 宗，占比约 27.81%。

中原地产首席分析师张大伟对时代财经表示，由于各地房地产调控密集，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，使得第二批集中供地全面遇冷，此外，“竞品质成为集中供地新要求，明显增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿”。

民企抓销售回款，国企掀起拿地旋风

中信证券在一份研究报告中指出，新的土地出让规则带来市场 “退烧”，但吸引开发企业入市拿地的两大前提已经被动摇：一是开发企业的融资环境是正常的，不需要用经营性回款来大量偿还负债缩表；二是房价没有明显下降。

目前，多地房价进入下行通道，根据禧泰数据，今年 8 月我国 315 个样本城市中 106 个出现房价同比下跌，189 个出现环比下跌；同时，房企特别是民营房企在融资、销售和回款等方面面临着巨大挑战。

由于国企、央企信用状况更好，并且融资渠道相对民企通畅，第二批集中供地还呈现出一个直观的趋势——国企、央企开始成为了拿地主力。

综合国泰君安、中信证券和公开信息，在天津和福州成交的土地中，国企拿地宗数合计占比高达 59.64%，金额占比为 70.52%；而重庆成交的 28 宗土地中，有 18 宗由国企拿下，占比将近 64.29%；青岛方面，拿地金额排名前 5 的房企中有 3 家为国企，分别是山东鲁信、金茂和华润置地。

不少业内人士认为，房地产市场降温或将是接下来的趋势，这更加凸显国企、央企的拿地优势。

“楼市已经明显地进入了下行通道”，张大伟指出，一二手房价上涨的城市数量出现了显著的下降，“今年的金九银十，预计将是近几年最冷清的一年，而且由于多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性”。

一 TOP10 房企的内部人士告诉时代财经，今年下半年的销售状况很差，“没有达到预期的销售目标”，公司已经在重点抓销售和回款，为此还将 “缓一缓多元化业务”。

楼市低迷的现状，叠加卖地高峰的出现，让流拍和低溢价成交成为常态。并且，这不仅仅发生在 22 个集中供地试点城市身上。华泰证券的数据显示，8 月百城供地面积同比降低 9.4%，成交面积同比降低 41.7%，溢价率跌至个位数，而整体流拍率则高达 30.4%，华泰证券指出，该流拍率创下 2008 年金融危机以来的新高。

以典型的三四线城河南省南阳市为例，作为非试点城市，南阳在 8 月底首次推行集中供地制度，但挂牌的 18 宗土地最终仅成交了 5 宗，其余均为撤牌或流拍。上述前 10 房企此前在南阳市场疯狂 “扫货”，但此次集中供地其并未参与竞拍，内部人士表示主要因为土地位置一般且底价较高，“当前市场下，评判经营风险较大”。

另有大型房企内部人士告诉时代财经，不止南阳，今年以来其在整个河南省拿地不多，在土储较为充裕的情况下，目前公司最重要的是少花钱、促销售和抓回款，“对于企业来说，现金流更重要，没有现金流，企业可能就撑不过去了”。

不过，中信证券在其报告中指出，未来如果民营房企不断处置资产，房价持续下跌，就算是国企也可能不会积极进入土地市场了。

知乎用户 Chuck Noland 发表

那熟悉的一大堆靠唱空房价恰饭的营销 ID 又出现了，连续唱衰了十年，每年都有 “房价必跌” 的理由，然后呢？

说白了，他们自己心知肚明房地产到底是怎么回事，但为了恰饭，只好让那批手里有个几十一百万的小白领慢慢错过上车机会。

睁大眼睛看好了，流拍的都是什么地段？

都是新塘、增城，那种土地不值钱的地方，没有居住价值，发展要到几十年后，基本等于 ST 票，买入套入期待那天重组翻盘。

市六区哪个地段会流拍？从来都是抢破头！

房价要崩？给你首付，你看看天河越秀荔湾海珠黄埔（区府）哪个靠谱楼盘你抢得到？更不用说上海内环你手握一千万都摇不到房子。别只看那些快破产的比如 HD、或者房屋质量极差的比如 WK，那种烂房子没人买不代表靠谱房子没人抢。

那啥差距永远越来越大，有钱人永远越来越多，一线城市市区房子供不应求，别整天盯着自己身边的人了……

以后市区土地供应会越来越少，有机会赶紧上车吧。京沪永远涨、深圳广州成都也不会差。别只盯着一线城市的荒郊野岭或者长沙之类地方，降一块钱就当做赢了，只是自欺欺人。

知乎用户 赶路人 发表

意味着下次集中工地，起拍价要降了

知乎用户 月亮和六便士 发表

根源的根源就是经济的高速增长结束了。

金融产品的溢价来自于利润增速，货币政策和情绪。全不行了，拿什么支撑溢价？

知乎用户 西西瘦 发表

原因就是在各项政策因素的综合作用下，开发房地产的利润已经非常有限，开发商在这种情况下无奈选择躺平。

但这只是当下的情况，未来怎么发展，看不懂。

一方面地方政府不可能长期卖不出地，政策方面肯定有微调；

另外一方面，人口老龄化、少子化，房地产价格过高；年轻人躺平之声纷纷扬扬，少子化带来的消费减少、经济放缓也慢慢发挥作用。

种种因素交织在一起，到底哪个是牛鼻子，我也看不出来。

知乎用户 铜墙铁壁方校长 发表

跟某个额恶姓脑残一样觉得越南房子这玩意不是纯粹的金融产物的，属实铁棒槌。

知乎用户 牛虻虻 发表

一轮操作，现在趋势已经定下了，贷款、红线、指导价都定了。

现在就看哪个地方先祭出降地价保税收的措施了，先吃才能有大闸蟹。

知乎用户 晓墨 发表

流拍意味着宁愿地卖不出去也不愿降地价。

知乎用户 未来在新西兰 发表

迟几年买房，可以省两辆车

知乎用户 The whispered 发表

信用货币的创生靠信用扩张

信用扩张必然遗留债务

债务是对未来利润的提前透支

为了避免债务追上利润，只能加速信用创生

但天花板是存在的，即当下无法负担更多的债务，那么未来利润的希望就落空，于是被动去杠杆就发生了

这也是所有信用货币不可避免的审判日

信用货币从 1971 年以来已经刚刚好 50 年

已知战后两波婴儿潮分别是 5060 后和 8090 后

需求的第一波扩张刚刚好发生在 80 年代末，彼时第一波婴儿潮步入社会，需求扩大，叠加信用创生，杠杆加速透支未来，每个人都认为未来会延续当下

于是 2000 年互联网泡沫破灭，一轮典型的被动去杠杆

看到没？所谓信用货币的万世之基，其实只在工作人口扩张时有效。当工作人口扩张速度赶不上信用创生速度时，必然发生被动去杠杆和信用泡沫连环爆破

之后 5060 后的孩子，8090 后这一代在 2010 年开始陆续进入社会

第二波相对较小的需求潮来了，据此美联储不断压低利率，QE 控制国债收益率，美股又走出 10 年大牛市

那么属于我们这一代人的. Com 泡沫会在什么时间破灭？被动去杠杆导致的通缩和债务黑洞，如何由下一代接盘？当每个人每天拼命劳动挣的钱既无法弥补下跌的资产价格，也不能还上债务每天产生的实际利息时，即当债务永远换不清的时候，恐怕 70 亿人只能盼着美联储的手不要从 0 键上抬起来。届时一个所有人失去希望的人类社会，靠什么创生信用？一个无法制造信用的经济体，如何维持信用货币系统正常运行？作为信用货币试验的资深先驱 (从二战至今)，boj 还能靠 90 年代投资东南亚，混一个所谓避险货币的地位，靠吸其他人血苟延残喘。那么当美元这个唯一世界货币陷入同样的处境，全体地球人还能吸火星人的血活命？

知乎用户 wwww 发表

盆友圈的中介再也不会一天一个地王，一天一涨了，清静了很多

知乎用户 父与子谈投资 发表

22 座重点城市第二次集中土拍出乎预期，各城市大量土地流拍，从流拍率看，济南 35%、天津 34%、福州 32%，青岛 10%，沈阳挂牌 46 宗，24 宗停止转让，卖出去 19 宗，流拍率 59%。这 46 宗地准备卖 376 亿，实际上只卖出去 139 亿。成都 75 宗地，实际供应 58 宗土地，流派 6 宗，成交 52 宗，38 宗以底价成交, 占比超过 7 成。最夸张的是杭州，10 块地拍卖，9 块因报名企业数未达 3 家流拍。仅仅长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳 8 个城市高达 91 宗土地中止出让。 未参与集中供地的城市，土拍市场也非常冷。15 日，嘉兴海宁出让一宗重点涉宅地，最终因无房企竞价而流拍。这是海宁近三年来涉宅地首次流拍，上一次流拍还要追溯到 2018 年第三季度。土地流拍，造成的直接结果至少有两个。一是地方政府财政收入的减少。 从土地财政依赖度来看，以上城市除福州无数局外，都在 55% 以上，杭州更是高达 140.6%。一旦土拍受阻，对于地方建设、转移支付、乃至部分人员收入都会产生一定影响。今日，经济日报一 “楼市调控应注意满足刚需” 为题发文，指出今年以来各地房地产调控累计突破 400 次，楼市调控次数创历史新高。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。可以看出，舆论方向已经有所放松。二是今天的土地供应由于流拍而减少，会导致三年后新房供应量的减少，而 22 所重点城市中很大一部分都是人口净流入城市，也是经济发展较快的城市，三年后需求与供给的错配将给房产价格的平稳造成一定压力。

为什么会出现土地流拍的现象呢？

首先，房企资金压力逐渐出现，从 “三道红线” 到“两条红线”，对开发商资金要求越来越高，加上贷款放贷周期延长，开发商回款越来越慢，资金压力越来越大，再拿地的欲望大减，这是主要原因。其次，今年以来，地产调控继续加码，前 8 个月调控 400 余次，出现历史上最密集的调控政策潮。开发商对后期预期普遍转冷。第三，个别城市地块非热门区域地块，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

要解决流拍问题，直接的方法估计有两个，一是土地让利、价格降低；二是土地价格不动，放松一手限价。不过从市场状况看，后者消费者未必买单。最佳方法是两种方法都使用，由开发商根据市场情况确定新房价格。在目前这种状况下，不排除房产市场会存在一定的变数，虽然压力最大的时刻还没有到来。

出现这种现象我们普通人应该怎么做才能最大程度保护自己利益不受损？如果股市出现资金牛市，普通人可以通过购买基金获利，尽量避免购买股票，最好是选择指数基金来购买，懂的人可以建仓资金青睐行业的 ETF 基金。

知乎用户 包子西施 发表

好多答案都说的含糊其辞，我真不知道是不懂还是怕？

反正我说话直。

对购房者来说，意味着筛选房企和捡漏上车的机会来了。

之所以土地流拍不是因为不肯降价，是本身地产公司就没钱好吗？“三道红线” 下，避免地产产生金融性风险已经成为一个公开的认识，哪怕你把土拍降价，地产公司也不会蠢到去拍地增加自己可能的风险，尤其是今年贸易战影响，地产已经过得不太平，不少企业不得不降薪裁员的前提下。

那些去参加土拍却实际上一块土拍都没碰的地产单位八成就是来站台，这部分房企其实可以重点关注一下，说明这些房企本身信用是良好的，但是对于土拍意向含糊，在其认定的市场策略上是比较保守的，也就是说它的营销策略倾向于出清，购房者很有可能能得到意想不到的价格上车，当然，前提很有可能是全款。

明天接着更。

接着更。。**
这种出清肯定不会是直接面向购房者的，大概率是以 “工抵房” 和“员工福利购房”的名义。**
对于购房者来说，现金是首位。对于企业来说，回款是首位。对于地方，税收为首位。
既然利益是共同的，操作起来就比较容易。

知乎用户 学无涯​ 发表

现在房价高的一匹，稳不稳不知道，生育率越来越低，房子越来越多，价格越来越贵，最后肯定会崩盘的，崩盘后要么通过战争掠夺，要么大萧条。看国家这几年一直在增加军费造东西，你们就晓得国家的选择了。危机危机，危过后就是机遇，大家把握好就行了。​

​无所谓反正现在精神活动多了，一个人照样过买不起大房子就买个小房子，一个人过着挺好国家老龄化关我什么事你开放二胎我也养不起想让我生两个来买你的房子？做梦​

韭菜少了就出二胎政策，单身狗多了就出单身税。甚至还有砖家提出不孝有三无后为大的这种封建言论。房子是刚需，韭菜聪明了就会量力而行，而不是越穷越生，然而贫富差距是越来越大，始终是有韭菜买单的。

年轻人到底做错了什么，这样惩罚年轻人，（/TДT)/​

知乎用户 三口一只鸡 发表

这叫有计划流拍，目的是限供，防止房价回落。这招杭州玩过很多回了。

知乎用户 社会主义接砖人​ 发表

土地不降价，所有的调控都是耍流氓。

知乎用户 出尘子 发表

成都这次的土拍貌似拍的地块位置都不咋滴，还限清水价格，一些特别差的地块自然就流拍了

感觉是故意营造这种氛围，这次土拍相比上次，朋友圈的置业顾问都消停多了。想想也正常，国家大环境房住不炒的政策，地方政府你再搞个土拍火爆，不怕被约谈么

毕竟之前成都已经被约谈好几次了，还想不想继续干了？

知乎用户 其实都没有 发表

意味着确实是海专精算，比我懂比你更懂。

地球人都看出来未来购房需求会下滑，但是要不想让房价下跌怎么办？压缩供给。让供给和需求等速下降。这个价格就能稳住。

抬高地价，限制售价，卡住地产公司的规模，淘汰一批无法在低利润情况下盈利的地产公司，减少地产开发产能。死掉一批地产开发公司后，剩下的都是听话的。

长期看房价稳得很

知乎用户 长太息 发表

土地的价格不取决于它自身，而取决于它所能获得的地租。地产作为一种资本并不直接承担生产的风险，其性质与放贷资本类似，只是间接的参与到生产当中。所以决定相应地产价格的则是一年的地租除以相应的利息率。地租不变，相应的利息率越低，地产的价格越高。

相应的在经济危机时代，利息率飞涨，而地租基本不变甚至下降时地产的价格就要飞速下跌了。因为把相应资金可获得的年利息不断增加，而同一地块维持不变。也由此想当于地产出现了贬值，它只能对应一个更小的资本量。

所以在危机时，除了极少的地段，地产的下跌成为了必然。对于购房者来说，或者对于普通的无产阶级来说，房产并不会是它最大的问题。相应的，在危机时期的失业和通缩才是无产阶级面临的问题。

知乎用户 湖北小精灵 发表

大面积失血，抽不出来了，从改开到现在积攒的流动资金基本上已经全部沉淀，下一步预测一下

会定向抽血: 针对房地产开放部分特权，类似学区房之类的，如公务员报名需求: 本地户口等等定向抽血

回不去的，由俭入奢易

知乎用户 层次啊层次 发表

靠卖地维持的正斧开支是不可持续的，并且向新市民征税过多

知乎用户 唐果​​ 发表

与其说土地供应是地产行业晴雨表不如看看国家对于流动的资金云彩的管理新动向，城市住宅用地土地出让金来源正在被严格审查，这是准备从源头上控制城市住宅地产项目准入从而宏观调控住宅房地产行业发展规模。

9 月 24 日，深圳市地方金融监督管理局等六部门发布关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知（以下简称 “《通知》”）。

《通知》主要针对参与竞买深圳居住用地企业和深圳辖区内金融机构，严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

深圳今年第二批供地将在明天（9 月 28 日）集中出让，多宗地块的参拍开发商将严格受资金监管。

针对竞买企业的相关要求：

1、竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。

2、竞买企业不得直接或间接使用金融机构各类融资资金作为购地资金；

3、购地资金不得使用产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

4、竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金，提供相应证明，通过银行流水等证明资料进行完整的论证，并对上述要求作出承诺，提交《土地购置资金承诺函》及会计师事务所提供的审计报告。

5、经审查发现违反上述购地资金监管要求的企业，将取消其竞得资格、没收竞买保证金不予退还，1 年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动，并及时向社会公开处理结果。

对于金融机构的相关要求：

1、深圳市要求，银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金（包括不限于开发贷款、定向增发、信托贷款等资金渠道）作为购地资金。

2、商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司、融资租赁公司、典当公司、地方资产管理公司等 “7+3” 类地方金融机构，也不得违规为竞买企业提供资金用于购地。

3、金融机构应做好资金审查，防止资金违规流入商品住房用地竞拍市场，金融机构应建立相应的监测和报告机制，对借款主体资质、贷款用途开展实质性审查，防止信贷资金违规用于竞买土地，一旦发现借款主体违规使用资金用于商品住房用地竞拍，应及时向等相关部门报告。

从深圳六部门赶在城市住宅土地集中挂牌上市之前发布《通知》，我们可以想象城市住宅土地在杭州这样超级大都市流拍也就再正常不过了，要知道房地产企业大多是工程建筑公司或者完成资本积累实业企业转型而来，这些房地产公司土地出让金绝大多数没有逃出深圳出台《通知》禁止资金内容，当然少数已经借壳上市的或者有海外发行债券渠道资金来源仍然可以在市场中披荆斩棘。

土地流拍对于购房者最大的影响就是住宅供应量减少，政府又限制二手房流动和按揭贷款买卖，这样以来市场进入消化库存阶段，在各大城市陆续出台限跌令支撑下，市场上真正刚需购房者会成为主流，政府为了三胎政策落地给城市刚需者提供均衡学位和生活医疗配套，这样的买房市场形成让房地产进入专业专注符合市场规律状态中。

[

房地产大转型的 “互联网 +” 路径

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知乎用户 圣光出鞘​ 发表

往小了说，未来一段时间内商品房供应会减少，可以再涨一波价，再去一批库存，稳中向好啊。

往大了说，房地产商对未来几年的商品房成交量持悲观态度，房价可能要降了，早买早享受，晚买享折扣。

总结，双赢就是赢两次，麻了。

哈哈哈哈哈哈。

知乎用户 嘉盛集团​ 发表

原作者姓名：国家金融与发展实验室 原出处：华尔街见闻 原文链接：房地产市场出现四大拐点信号

今年以来，房地产市场出现较大变化。房地产开发投资增速持续小幅放缓，土地市场供需整体双双走弱，融资环境持续整体偏紧，商品房销售增速放缓，房价涨幅回落。

2021 年 1-7 月份房地产市场呈现的特征是：土地市场供需双双疲软，融资环境持续偏紧；房地产开发投资增速、商品房销售面积、商品房销售额增速均已连续两个月放缓；新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。房地产开发投资增速持续小幅放缓
**房地产开发投资增速连续两个月小幅放缓。**今年 1-7 月份，全国房地产开发投资 84895 亿元，同比增长 12.7%；两年平均增长 8.0%，增速较上半年小幅回落 0.2 个百分点，连续两个月小幅回落。其中，住宅投资 63980 亿元，同比增长 14.9%；两年平均增长 9.4%，增速连续三个月小幅回落。
**先行指标显示，房地产开发投资增速仍将持续放缓。**今年 1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积同比持续下降；房屋施工面积增速持续放缓；房屋新开工面积增速持续放缓，并出现年内首次同比下降（-0.9%）。
土地市场供需整体双双走弱
2021 年 1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积 8764 万平方米，同比下降 9.3%；土地成交价款 5121 亿元，下降 4.8%。
**住宅用地市场供需双双持续下降，“两集中” 政策打乱市场节奏。**中国指数研究院统计的全国 300 城住宅用地供求规模均有所下降。1-7 月，全国 300 城住宅推出用地规划建筑面积同比下降 13.8%，成交规划建面同比下降 16.7%，降幅较上半年均有所扩大。7 月当月没有重点城市集中土拍，土地出让金涨幅显著回落，住宅用地价格回落，溢价率走稳。中国指数研究院数据显示，2021 年 1-7 月，全国 300 城市土地出让金总额为 32123 亿元，同比增加 1%；住宅用地成交楼面价显著回落，溢价率走稳。
图 1 300 城住宅用地成教楼面价和平均溢价率

融资环境持续整体偏紧
2021 年 1-7 月份，房地产开发企业到位资金 118970 亿元，同比增长 18.2%；两年平均增长 9.2%。从两年平均增速来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别增长 0.08%、7%、15.6%、11.7%。
**国内贷款连续两个月同比下降，销售回款占比呈现回落趋势。**在房地产金融宏观审慎管理要求下，房地产金融环境持续收紧。国内贷款同比下降 4.5%，已连续两个月同比下降。在商品房销售增速放缓，个人按揭贷款收紧的影响下，定金及预收款及个人按揭贷款占资金来源比重呈现回落趋势。
图 2 房地产开发资金来源主要构成及同比增速

商品房销售增速放缓，房价涨幅回落
**2021 年 1-7 月，商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月同步放缓。**1-7 月份，商品房销售面积 101648 万平方米，同比增长 21.5%；两年平均增长 7%。商品房销售额 106430 亿元，同比增长 30.7%，两年平均增长 13.1%。商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月放缓。
**今年 7 月当月，商品住宅销售面积同比下降。**1-7 月份，商品住宅销售面积同比增长 22.7%，两年平均增长 7.9%；商品住宅销售额同比增长 33.1%，两年平均增长 15.6%；两年平均增速连续第二个月放缓。7 月当月，商品住宅销售面积同比下降 9.5%，较 2019 年同期下降 0.5%；商品住宅销售额同比下降 7.2%，较 2019 年同期增长 9.3%。
图 3 近 3 年，6 月、7 月商品住宅销售面积、销售额月度数据

**新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。**7 月份，70 大中城市中有 51 城新建商品住宅价格环比上涨。各线城市新建住宅和二手住宅价格涨幅均放缓。被约谈城市，房价涨幅过快的势头大都有所收敛。7 月，前期房价上涨较快的上海、广州、成都、重庆、合肥等地，房价涨幅显著收窄；深圳二手住宅价格环比下跌 0.4%，连续三个月环比下跌，且降幅在进一步扩大。
图 4 2017 年来，一、二、三线城市二手住宅价格环比变化

共同富裕目标下的房地产政策走势分析
上述市场数据分析向我们展示了市场出现拐点信号，结合最近出台的一系列政策，我们可以进一步确认房地产市场出现了拐点信号。
8 月 17 日，中央财经委员会第十次会议，主要研究共同富裕问题，同时研究了防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。这两项工作都与房地产市场密切相关，理解这次会议精神对判断房地产政策趋势有重要意义。
会议强调，共同富裕是全体人民的富裕，是人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义，要分阶段促进共同富裕。畅通向上流动通道，给更多人创造致富机会，形成人人参与的发展环境。允许一部分人先富起来，先富带后富、帮后富，重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人。要坚持循序渐进，对共同富裕的长期性、艰巨性、复杂性有充分估计，鼓励各地因地制宜探索有效路径，总结经验，逐步推开。
会议还指出，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性。
**在笔者看来，房地产市场是居民财富的主要载体，要实现共同富裕的目标就必须涉及完善房地产税收政策。核心内容是完善面向高收入群体的收入分配政策。**当前，我国主要以间接税为主，往往具有累退性。从功能上看，直接税更有利于缩小收入差距。个人所得税方面，要更加注重对低收入者的保护，完善专项附加扣除政策。目前，有专家建议在减免其他税种或降低税率前提下，适时开征财产税 (如房产税、遗产赠予税等)，调节高收入群体收入。
笔者认为，中央强调共同富裕，对房地产行业将有直接冲击，主要表现在以下几个方面：
**第一，政府将增加保障性住房的供给。**从国家的十四五规划内容里已经清楚地看出，政府为了减轻年轻人的购买压力，会大幅度提高保障性住房的供应力度，尤其是增加保障性租赁住房的供给。对应的土地供应也优先确保保障性住房，将对商品住房的供给和需求都产生挤压，减少了房地产开发企业的市场空间。
**第二，对高端住房的需求产生影响。**为了实现共同富裕政策目标，必然要加大行业反垄断的力度。这将对高收入行业和群体产生不利影响，对一线城市的高房价影响较大。
**第三，征收房地产税将对市场产生较大冲击。**经过 20 多年的积累，房地产市场累积的获利盘是十分巨大的，征收房地产税可能导致这些获利盘集中套现，短期会对市场产生一定冲击。
总之，无论是市场运行的特征，还是政策面的变化，都预示着房地产市场的拐点已经悄然来临。对于房地产开发企业而言，唯有顺应市场的潮流，努力降低财务杠杆、稳健前行才能避免各种风险和挑战。

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知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

其实是很多因素共同决定的。

**土拍门槛在提高：**无论是对企业资质的门槛，还是在资金上的要求（对杠杆的限制），都使得参与土拍的房企数量本身就在减少；

**房地产项目利润率过低，房企缺乏动力：**在稳房价、稳地价的大政策下，新房通常被限价、无法卖出高价，同时稳定地价预期、地块楼面价不会大幅下挫，房企的利润空间被压缩。一些城市（比如杭州）的竞品质政策，将精装修、物业这些原本的利润点也变成了成本，进一步吃掉房企利润。综合这些情况，有房企选择放弃拍卖，也是非常经济理性的决策。

**三道红线政策压力，房企现金流控制更谨慎：**土拍从拍卖到开始销售回款的周期，对于三道红线压力下的房企来说无疑是加重了现金流上的负担，这显然也会成为影响房企参与土拍的重要因素。

**人口、经济等因素影响了房企对房地产行情的预期：**这一点也是老生常谈了， 如果地产行情仍然有长牛预期，那么前面这些压力下相信土拍也不会如此 “冷清”——只要拍下土地，静待资产升职都可以赚钱，谁不会做呢？但是无论是短期的经济形势与货币政策，还是长期的人口前景，无疑都在改变着企业对房地产行情的预期。

最后，需要注意的是流拍更多集中于三四线城市，房地产市场未来的分化或许会进一步加速，不好一概而论了。

知乎用户 搬砖搬砖搬砖 发表

说明地方上维护房价的决心，宁愿不卖地也不愿降价。市场上新房供应少了，房价就又可以上涨了。

房价即国运，国家只说房住不炒，可不是不让投资，也不是不让涨价，只是不让过快上涨。过快上涨的后果是什么，就是跌价。所以房住不炒的本质依然是不降价。

很多人曲解了房住不炒的本意，以为这项政策是让你买得起房。大错特错，是让你住的起房，可不一定是买得起房。你能租得起房也是响应了房住不炒的政策的。

即使是发达国家美国，它的住房自有率依然不足 60%，中国未来一定会和国际接轨。美国人的工资水平在铁锈区在底特律可以买三五八套房子，号称人均住房面积 80 平米，但其实在工作地加州纽约，一失业就会被房东赶出来。美国的衰落已成现实。

知乎一向看空中国房价，但看空中国房价的人就是看空中国。历史经验表明，任何看空中国的行为都是不自量力，螳臂当车，蚍蜉撼树。

知乎用户 直中取 发表

问题是土地财政要想持续，持有房产收益必须高于通胀，两三年不涨，立马有人抛售。政府支出过大必须源源不断的靠土地财政吸血。这就导致整个社会体系维持成本过高，对其他部分形成挤压。看看出生率就知道了，短期来看，保就业没错，但长期来看，必然是要保人口。我个人的建议是：减少财政支出（支出里面水分太多了，大堆不能产生效益甚至贴钱维护的投资，远超平均水平的体制待遇），稳住一二线地价让人接盘（为什么不稳三四五线，不是不想，而是我觉得长期来看很有可能稳不住），然后用一二线财政收入来补贴三四五线支出，另外再开源其他方面，同时对老弱病残无业失业低收入低资产进行兜底（比如以最低工资百分之三十或者五十为标准，以实物兜底，反正我们产能过剩，这样间接保一部分就业）。有了这个兜底，我们就不需要为了保就业而大幅拉动投资（这种以保就业为名的投资，很大一部分是养肥了中间利益环节），而且还传达出了一种思想：你的孩子可以选择成为收入高的社畜，也可以低收入的躺平。这样做虽然未必能让生育率上升，但至少有了缓解断崖式下跌的可能性。

知乎用户 樊川小二 发表

https://xw.qq.com/cmsid/20210929A0DM4100?f=newdc

结合安徽人口增长率断崖式暴跌新闻一起看比较好

翻版保大保小的问题

知乎用户 小石头​ 发表

土地流拍原因是**开发房没钱了。**对于购房者不是好事，意味着买房更难。

2016 年至今，全国房价涨了近 80%，而土地成交总额也是逐年创新高。具体数据如下：

2020 年 5 月份土地销售额单周达到创纪录的 2700 亿元。

房产的运营模式就是，开发商买土地，建设，卖给购房者。

近 5 年房价能涨 80%，超过 95% 以上的物价涨幅，支撑房价的核心是负债。

房价涨居民负债，地价涨开发商加负债。

居民总负债从 2016 年至 2020 年接近翻倍。

而房地产开房商的负债金额 5 年时间也翻倍：

而让房价稳定，就是降杠杆。

居民降杠杆，就是卡信贷额度，提高贷款利率。增加买房成本。那买房的人少了，杠杆就被动的降下去。或者上升没这么快。

其次就是降开房商的杠杆。去看公布了对开房商的监管政策。

规定了房地产的三条红线

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

直接卡住了房地产负债的脖子，居民放贷速度慢，开发商回款慢，又不能增加新杠杆。

开发商就没钱了，没钱就没法去拍地。拍下来，没资金，建设周期太长，算下来还亏损的。

还不如躺平。

一家公司躺平，可能被淘汰，集体躺平，就是社会问题了。就造成多地土地流拍。

在房住不炒的大背景下，对于购房者来说，有房住更重要。

开房商不拿地，新房供应少，买到房的概率就小。

如果购房者也想躺平呢？其他人会不会跟呢？

至少有房的不会跟，一个城市中有房的人还是大多数。

想玩开发商那一套，可能玩不通。

大家对金融或证券行业感兴趣，可以参考我下面的回答。

金融行业的就业前景怎么样？薪资待遇如何？

证券行业的就业前景怎么样？薪资待遇如何？

商有哪些部门，都是干什么的，那些部门是核心部门？

CPA 月薪大约是多少?

知乎用户 大林子 发表

意味着房价死扛不降，土地供应比预期减少，房地产开发就更少了，房源相对紧俏，刚需别做梦了，真成了不锈刚哭都没地哭，也别抱希望，稳房价限跌知乎上了多少热门了，ZF 就差明说降价不行微涨可以了。

知乎用户 神奇的海螺 发表

既然游戏规则是想用债务来增长，那居民企业地方看看谁来接力继续玩呗。至于什么增长就能降杠杆都成娱乐学说了，反正这套玩法就是强化马太效应，大手只能控制谁赢，但是不能解决赢家越来越少的事实。

知乎用户 晴天 发表

就为着，美国房地产的，教训之一就是穷逼不配有房子，穷逼都有了，房子之后会引发次贷危机

知乎用户 老鹤​ 发表

面粉比面包还贵，烘焙坊老板不玩儿了呗

知乎用户 匿名用户 发表

少在这里看戏吃瓜了。房价还是要继续涨了，从最近倡导释放宽松的政策就可以看出来。

深圳今年好多房子明明没啥交易量，价格还是涨了 50% 以上。因为政府也好，媒体也好，都要把这个风声吹起来，只有房价继续涨，才能让刚需继续上船，同时资金才能盘活。同时，惠州，东莞都基本上涨了一倍。

别被这帮水军一口一个跌给迷惑了。这种时候上车才是硬道理。

知乎用户 汪奇 发表

还是兔死狐悲呗。之前房产税、房住不炒… 各种狼来了都吓不到的房地产，在 “大而不倒” 也让它倒了试试的情境下直接吓到“躺平了”。 流拍率直接超 30% 达到 2008 金融危机以来的新高了。

嗯，预计：出清几个表面听话的债务集团之后，救市就要来了。

知乎用户 道玄 发表

房炒不住就完事了，淦

知乎用户 采薇 发表

民营开发商真正意义上进入了寒冬期。

我预测现在是国企或者央企拿地开发，也就是国家自己建房子。

知乎用户 布布 发表

土地市场向来是楼市的 “晴雨表”。造成近期多个城市土地流拍的原因是什么？土地流拍会产生连锁反应吗？对于购房者来说，流拍意味着什么？

一、大面积流拍

从 8 月开始的第二轮集中供地，不少城市住宅用地流拍率大幅上升。与第一批集中供地的市场火热不同，本轮土拍热度不高，尤其青岛、济南、天津、沈阳等低热城市底价成交成为主旋律，土地流拍也明显增多。

第二轮地块原计划在 7 月份集中挂牌，为响应中央加快完善 “稳地价” 要求，多数城市延期挂牌并调整土拍规则，供地节奏普遍放缓，挂牌或出让时间有所延期，多数城市在 8 月份挂牌并于 9-10 月集中成交。

9 月 15 日，已连续 4 年稳坐 “卖地” 大户的杭州，第一次在土拍市场受到冷遇。集中挂牌的 9 宗地块由于报名房企数量不达标（3 家以上），未能进入正式竞价环节。最终，10 宗地里只有 1 宗顺利出让。无独有偶，这样的现象也在合肥、成都、沈阳等“双集中”（集中供应、集中出让）城市相继出现，引起市场关注。截至目前已完成第二轮集中供地的 8 个城市，合计超过 100 宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过 30%，这样的情况已经类似于 2007 年下半年。

二、流拍原因

有观点认为，杭州第二轮集中供地遇冷的特殊原因是，流拍的这几幅竞品质地块，拿地门槛很高。根据参拍细则，竞品质地块项目，需要房企先提供建设方案，方案通过后才能进入竞价环节，竞得后楼盘需要通过验收，然后进行现房销售。若有效申请文件不足 3 份，则取消竞买报名资格申请。因此，此类土地的供应和成交显然遇冷。

有分析指出，类似杭州的流拍，从直接原因看，和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，这也会使部分房企进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好地推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常关键的。

以资金方面为例，大多数重点城市调整土拍规则，加强房企购地自有资金审查，明确房企股东和购地资金来源 “五不得”，譬如，上海、南京等 8 个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告，杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例，其中杭州取消首批 5000 万元保证金托底机制，保证金比例恢复。

“房企拿地意愿下降也与近期的资金持续承压不无关系。” 多位业内人士称，年内重点城市政策调控延续常态化，2021 年来的市场变化持续变冷是原因之一。比如近期杭州、北京和上海等城市陆续加码限购，合肥、无锡和广州等城市引入二手房价格参考机制，再叠加房地产贷款集中管理制度落地，6 月以来银行贷款额度持续吃紧，按揭放款明显放慢，部分城市市场调整压力增加。

三、房地产寒冬

国家统计局数据显示，1-8 月商品房销售面积达到 11.4 亿平方米，商品房销售额 11.9 万亿元，1-8 月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较 1-7 月收窄 5.6、7.9 个百分点，这已经是连续第 8 个月增速回落。“新建商品住宅销售转冷，到位资金又减少，房企后续经营面临的资金压力逐步变大，这必将进一步影响到房企的拿地意愿。”

销售市场转冷的同时，今年以来，中央持续加强了房地产金融审慎管理。“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，商票和拿地销售比被纳入监管，在融资难度加大、资金链偏紧影响下，企业拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都 “暂停” 了新增土储。

分析人士还认为，土地市场转冷也与房企拿地紧迫性下降有关。“前两批次供地的背景有所不同，”其表示，首批集中供地前重点城市受 “两集中” 政策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。“年度拿地金额在上半年的拿地中消耗过大，或也间接影响到下半年拿地。”

“实际上房企出现这样的现象，应是值得当前重点关注的风险点。”，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

有分析，今年以来全国继续坚持 “房住不炒” 的原则，也对市场进行了相应的政策调控，还约谈了一些地方官员。从 9 月发布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈回落的趋势，再加上经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

再加上前些年房企盲目、激进扩张，许多企业产生了高负债问题，更有恒大、华夏幸福等出现明显经营困难的房企。在 “三道红线”、融资政策收紧防止房企无序扩张的压力之下，不少开发商的资金链很受影响，即使想拿地，也是心有余而力不足。这使不少地方政府在招拍挂过程中，频频出现流拍现象。

2021 年以来，华夏幸福、蓝光、恒大等多家企业经营发生流动性危机，对于房企来说，拿地谨慎可以度过行业的低潮期，激进拿地则搞不好会使得资金链断裂、企业破产。

知乎用户 地平线 发表

土地流拍，估计以后会经常出现。

房地产经过这么多年的繁荣发展，到现在肯定会淘汰一批企业的，这些淘汰的企业将会对房地产的发展形成一个冲击。

现在很多地方政府都背有较大的债务，地方要发展，债务要偿还，钱从哪里来？土地拍卖就是一个重要收入来源。所以，土地拍卖有其内在动力，今天流拍了，明天还会拍，还是流拍了那就降价拍。

以前地方政府发展房地产，可以说是一个增量市场，以后将会今日存量市场竞争。现在的人生育意愿低，人口出生率低，所以未来争取人口落户定居将是地方发展的重要一环。人们来不来这个地方定居发展，工作机会是一方面，房子也是重要的一方面。未来的地方政府，可能为了争夺人口，为了应对债务，将会竞争性地出让土地。只有更早更快更多地出让土地，才能争取更多人口落户，才能拥有更多收入，才能在发展中占据先机。

房地产发展到现在，对中国未来的发展已经是越来越起负面作用了。

房子是越来越像金融产品，居住属性反而不突显了。我们说要脱虚向实，我觉得房地产就是最大的虚。

知乎用户 匿名用户 发表

大城市的房子贵是贵点，但是架不住有钱的都喜欢投资在那里啊，能不贵嘛。经常看到有些小区亮灯的没多少，但是真卖出去了啊。

小城市买房真的要谨慎，高层千万别买，尽量买底层带电梯的或者别墅。

有句话不知道当不当讲，建了真的多房子，以后总归会让人住的，那代价是什么是谁，你就要考虑清楚了。中层不容易，千万别为了房子卖命一辈子，言尽于此。

知乎用户 Ryan 发表

现在拿地的都是国企，等过几个月开盘了，等过个把年盖齐了，国家可能让他们吃亏么？

土地流拍，只不过是 zy 要求 df 控制土地溢价率，df 和 kfs 周瑜打黄盖而已。

知乎用户 贫穷渡边早季 发表

意味着房子供应减少 利好房价

知乎用户 姜风 发表

关你啥事，房价限跌

关我啥事，自我绝育 + 宅基地还在，我不买房

知乎用户 longinus 发表

看了一圈，没人说到点子上看乐子的人的居多，其实这是国家队在清场，房企越少，房价才越好控制，才能真正达到国家防范金融风险的目的。天涯 K 神不是说了吗房地产发展到最后就是绝对垄断，剩下的人估计就租房了。而且后面的人租房而不是买房没有断供的风险，而且也不会说卖一套房就财富自由和国家争利不是非常好吗？

你说买不起房怎么结婚和过日子？那么你没考上北大和清华不也还好好活着吗？未来的房租就是抓手和门票，你在一线城市你就付出一线城市的房租，而且你买不起还有一个好处，你多了一大把钱，不是内需不够吗？让你买不起房，你不就钱来了吗，你总要找个由头花钱吧，不会人死了钱没花吧。

知乎用户 青青芜菁​ 发表

很简单，因为拍下来获得的资金先要上交国家，然后再返给地方

知乎用户 玄一 发表

自三道红线以来的这轮房地产调控政策，影响最大的是房企。因为是从金融政策入手，也就是卡住了房地产的命门，其他什么限购限价政策都不如这个来的实在。

不过大家也不用担心，这只是国家对房地产市场的人为干预，房地产调整的背后原因非市场原因。所以，一旦有什么危险情况，政策嘛，只要有需要是可以调回来的。

知乎用户 gao​ 发表

开发商也被榨干啦，经销商拒绝进货了。对于购房者没啥影响，这是市场规律在帮忙稳定房价啦。

知乎用户 资本市场极左 发表

这些土地都是高额拆迁换来的，成本高昂，就算拍卖成功也只是回本而已。

然后就流拍了。

这就叫，宁可 zf 亏，也不能让房东亏。

知乎用户 行路难 发表

保房价不保销量。

知乎用户 招摇君 发表

两个真相，

现在拿地的主要以国企央企为主，钱要从银行出去给到地方政府，继续缓解地方债压力的同时保证地方房地产市场的稳定，那就只有摁住杂牌军，弹药交给信得过的嫡系。

再说一遍，房价要稳，既不能大涨，也不许大跌。

第二个真相，总有东西要涨的，今天不涨，未来也会涨，房地产不涨，生活品就会涨。对于普通购房者来说，城市土地拍卖流拍意味着地方政府资金吃紧，未来的市政预算要收缩，公务员和企事业单位的日子可能又会出现房地产盛世之前的一些问题，普通城市居民的生活环境会随着市政预算的收紧而明显变化，新城或者新开发区域承诺的相关配套可能会变更或延时。

这个时候购房，选择要更加保守。

以上，希望现实比我写得要好。

知乎用户 贪玩 发表

年轻人不想工作想躺平，

年轻人不想结婚想躺平，

年轻人不想买房想躺平，

谁爱玩谁玩去吧。

知乎用户 等一场雪 发表

土地流拍原因是人口下降。供需关系改变。

对于购房者，流拍的影响就是可购买房源减少，选择空间变小。而受政策影响，房价不会大起大落。因而只有选择的影响二不会有价格影响。

知乎用户 韩青​ 发表

意味着买房更容易了，在土地流拍后最着急的是地方政府，他们目前只有土地财政可以满足巨额的开支，接下来只能继续在土地上刨食，会推出更多更便宜的地，面粉便宜了面包也便宜。

知乎用户 董卿人 发表

土地流拍说明中央对于二线城市的房价控制住了，开发商不愿意激进拿地了。房地产在未来将逐步减少在 GDP 中的比重。

知乎用户 猴哥爱看西游记 发表

变现不了的 “资产” 都不是资产！

就像开发商滞销的库存，百姓手里的二手房……

记得那个黄金屋里饿死的国王么 ？

知乎用户 匿名用户 发表

房价没暴跌之前 * 都不看

知乎用户 朕知道了 发表

卖地一时爽，一直卖地一直爽。

现在大概就是贤者模式吧。

知乎用户 梦境 发表

因为上头宣传就有问题，商品房，商品房，为啥叫商品房上面没有数嘛？把商品房彻底捆绑其他房子，

买商品房的就没有刚需，没有一个刚需，真想纯住房，小产权，老破小，公寓，廉租房，住去啊？

知乎用户 Jasmine Fang 发表

从部分非头部开发商角度看原因：真没有钱拿地了！

弱二线城市。大概从房住不炒开始，已经有开发商在拿地前测算就是微利甚至不赚钱的项目。一方面大部分城市的核心优质地块已经开发的差不多了，另一方面地产商的内卷也很严重，但是照样得拿，为什么？不拿的话，就得转型，可是转型何其困难也不是短期内能完成的，需要前期大量的投入，很少有股东能下定决心，总不能直接停业吧？拿了起码公司还能正常运转，就还有希望！但是去年房地产三条红线一下来，各个银行的房贷额度收紧，造成开发商按揭回款慢，现金流出现紧张，个别楼盘开始降价，到今年普遍新开楼盘降价，买房人开始观望，去化速度开始放慢，开发商回款慢，项目开发的进度放慢，新项目投资的速度也会降下来，反应出来的就是土地流拍。

知乎用户 绝缘变体 发表

谢邀。

大面积流拍主要还是受到三条红线以及买地金额不得超年度销售额 40% 的规定的影响。

房企在拿地的时候越发谨慎，简而言之就是好钢用在刀刃上。有限的钱要用在预期能产生最大收益的地块上，这就导致一些地理位置不佳，周边配套不行的地块在土拍时备受冷落。

知乎用户 棺材无声 发表

意味着房价很快就要下跌到 1 元一平方了。

这是好事，反正要跌了，要持续的掉。

所以，对于购房者来说，最好就是要等。

对的。

虽然你现在买得起，但是千万千万！不要买！

因为房价绝对还会下跌，还是持续那种。

这个形势看着，我目测，时间会持续 10086 年，按这个算，千万别买，不要买。因为要下跌了，跌了你买房，你就吃大亏！

对于网络说房地产，说它跌就对了！不用管其他的。

知乎用户 四眼仔 发表

没钱了，谁都没钱。

知乎用户 浮生 发表

说明对房地产的管控在多年后终于起效了

知乎用户 刘哈哈 发表

认真分析原因

知乎用户 一心人 发表

@恶少恶言 拜托，是谁给你的自信让你觉得上海的房子就你一个卖？还 480 在郊区，同小区好伐？

上海宁，还禁止回复，有理不敢说是吧？

还棒槌，但凡把自己小小一套房子以为是世界中心的，都是目光短浅的乡下人

这位上海人真厉害，说不过我就禁我言，来来来，我单开一条评论和你中路对线。

知乎用户 匿名用户 发表

私企不拍国企接盘，左手倒右手又不是没干过 ，降地价是不可能降的，要不 GDP 从哪来，政府吃啥？

知乎用户 小小辣椒水 发表

流拍意味着新房供给进一步减少，新房要么价格继续上升，要么变得更难抢 [狗头][狗头][狗头]

知乎用户 镇江 发表

土地流拍，房价降低

知乎用户 尚勤在长安 发表

说到近期的土地流拍，其实这不只是一个城市的现象，很多城市都存在，所以有必要把时间周期往回拉长来看。

近年来面对居高不下持续上涨的房价，国家持续出台调控政策，尤其是面对今年以来主要城市楼市的持续高涨，出台的调控政策高达四五百次，限购、限售、限贷及二手房指导价等因城施策不断弥补政策漏洞，频率之高政策之严非同一般，另外也是为了回避米国大放水的深刻影响。

当然，这些政策当中主要是为了稳定房价，主要从需求端进行调控；房价被计划，地价又居高不下，在房住不炒的大基调下，开发商的利润空间被大幅压缩，无奈之下，房企只有靠高杠杆举债去获取更多利润。而这就是对房企的债务漏洞，在到处都是楼盘的情况下，也是为了防止系统性的金融风险，有必要对这个漏洞进行管控。

于是便有了去年出台实施的 “三道红线”，主要从净资产负债率、现金短债比及资产负债率等三个方面的负债率对房企进行约束；不少房企尤其是一些头部企业在各指标严重超标的情况下，只有加快处理现有的项目以回笼资金，进而去使自己的财务状况 “转正”，如此情形之下，不少大企业已无心拿地。面对限地价、限房价、竞品质以及利润空间被压缩的新要求和新形势，更多的房企也加入了观望，因此，就出现了上述现象 “不少城市住宅用地流拍率上升”。

对于购房者，首先要认清楚自己的内在需求，是一二线城市还是三四五线城市？是刚需自住改善需求还是投资的目的？然后对不同需求采取 “因需施策”。

知乎用户 啊呀呀 发表

土地流拍，一段时间会没有新房进入市场，没有新房刚需们就只能选择二手房或者等待。同时也会导致租房成本继续变高。当时，仅仅是一线二线城市，小城市纯粹是没人买，市场饱和了。

知乎用户 穿越时空的粒子 发表

从卖地到交付，空手套白狼的不是开发商，开发商能赚钱的已经非常少了，请细品。

地方财政中，近 60% 的收入是房地产相关联的，多的能到 70%，房地产市场不能地震，平稳消化这个泡沫最好，对国家、对人民、对市场都是最好的选择。

知乎用户 依依呀咦 发表

来谈谈感想吧，上半年土拍之后最高点买了房，可能是短期的高位站岗，但是长期可能只是平均房价，当然如果谈回报率那么一定是亏的。

以后房价问题要具体问题具体分析了，不再是闭着眼买房见就稳赚不赔的年代了。

如果本身市场上核心区域新房不多，那么以后这些区域的一手房更加贵，对于那些城郊偏僻开发区这些地方可能会更便宜。我觉得市场会细分出来了，不是闭着眼买房子的年代了。

以后只有地段好，物业优秀，环境好，周边设施便利的房子才可能升值。不是说那些之前考概念的区域还能长来了。

中心区域供给不足，流派意味着未来两年市场上的房子更少，所以房价可能还是坚挺。对于那些靠着新区啊，大学城这些概念发展起来的区域可能房价会有短时间一定程度的回落。

知乎用户 TAIBEYOR 发表

房地产就是一个畸形市场。带着很多外在属性的光环。只能涨不能降。世界上没有一个商品市场像房地产这么畸形的。

知乎用户 火锅 发表

意味着房子更加难买了，房租即将暴涨，上车现实意义上的最后机会了。

知乎用户 停用 yang 发表

意味着上车。尤其年低回款时期。

知乎用户 张阿拉斯库 发表

意味着想买房子的人可能会很困难了。。

知乎用户 纸虎蛋二 发表

政府和开发商让利，买它！

知乎用户 左逗士 发表

大头得利者面临降价压力。

购房者有望看见房价下降（微）。

知乎用户 醒醒喵 发表

集团总部不是铁板一块，扛着红旗反红旗

知乎用户 韩迅 发表

1、流拍原因是土地太贵，房企算不过账。

2、流拍意味着供应减少，新房增量减少，抛开其它因素，供应减少对购房者没有任何好处。

知乎用户 王廷 发表

供小于求，房价大涨。

知乎用户 开心 发表

流拍了好！据说中国的房子可以供 30 亿人住，还盖房是不是有病？

知乎用户 林霖 发表

没有土地出让，地方财政靠什么支撑？

知乎用户 dannyliu 发表

意味着 6 个荷包也买不起了，躺平吧

知乎用户 永恒之心 发表

房价会降吗？

不会降那就是升了。

购房者又要碎碎念。

知乎用户 666 发表

简单粗暴的讲流拍的原因是地产商对前景不看好，认为拿下的成本风险过高已经无利可图，不赚钱它们就不玩了。大环境是过去几年土地成本大幅上涨已经成为了大地产商角逐的战场，小开发商要么被挤掉要么抱团取暖苟延残喘，所谓的竞拍也就几家大地产商商量着玩，不像以前了，现在是不用抢，都有。直接导致的结果就是商品房供应量大幅减少，购房者一手房选择少了没得挑了，个别城市可能还走的通稀缺路线，热门位置该抢的还是抢，分散开的差的位置就靠刚需们接盘了，即使这样也别想着给你打骨折，反正存量不大，刚需就像海绵里的水，挤一挤总还是有的，这点存量根本不慌，受伤的永远是刚需。

知乎用户 Snoopy 发表

1）房企普遍差钱，这是土地流拍现象出现和升级的重要原因

“三条红线” 敲断了开发商融资的杠杆，高周转高杠杆的房企面临着极大的资金监管压力，“降负债” 是目前为止似乎最紧要的事，根本顾不上开发新项目；

2）恒大危机爆发后，开发商普遍对房地产行业的未来比较悲观，拿地变得更加谨慎小心

今年以来，“房住不炒”“共同富裕” 是楼市政策的主基调，围绕这两个主基调，调控政策频频出台，并且异常严厉。限购、限贷、严查购房者首付款资金来源、严格要求执行备案价、不能随便涨价，还有提高房贷利率等等，以上这些措施都大大加重了房企对后市的担忧，降低了他们拿地的热情；

3）提高了拿地门槛，拍地规则有所改变

拿地新规明确规定，开发商的资金来源只能是企业的自有资金，不能是贷款。另外房企拿地金额不能超过去年销售额的 40%，这两项规定把一部分的房企又挡在了拿地的大门之外；

**4）每一个开发商都戴上了拿地的紧箍咒，所以他们开始变得小心而谨慎，**既珍惜拿地资格又珍惜拿地资金，因此开始变得放慢开发脚步，先把手头已有的项目干完搞好，精耕细作现有的每个项目；

**5）经过不断的一轮又一轮调控，对房地产供给端的影响远远超过了对需求端的影响，**供求关系将再度出现相对平衡状态，下一步房价或将面临稳中有升的态势，这才是真正的 “稳房价、稳地价、稳预期”。

知乎用户 群大大 发表

人为不可控的太多了。房子不是你想涨就涨想降就降的。

知乎用户 草寇皆兵 发表

主要原因是

1：土地拍卖成本上涨以及开发成本的上涨，以前的土地是一小块一小块卖，现在是大块销售，相对于原来，现今需要若干家企业合作，或者为数不多的几家大企业才能承担。
而对于大企业而言，某大的问题还在持续发酵中，整个房地产市场企业的负债率问题居高不下，更高的资金要求让开发商对每块地都会慎重考虑。毕竟以前只需要几个亿就能玩一个项目，现在很可能需要几十亿才能玩，

2：最近两年整个房地产市场受到疫情和市场人群可支配经济能力降低的影响，投入产出风险极高，宗地大盘存在资金要求高，开发时间长，回笼资金慢的问题，再加上市场因素，很可能给某些企业带来倒闭的风险。

3：对部分区域而言，可能本身就没有这么大的房产需求，只是响应城市发展，流程性的进行土地拍卖，卖出去政府财政增加，卖不去也不影响，那么这些土地本身也就没有太高的可成交可能性。

。。。。。。

以上仅代表个人观点，有不对的地方，还望理解

知乎用户 美颜盛世半夜敲窗 发表

关键问题是银行现在缩紧银根，不给购房者放贷了，这样一来人们拿什么买房子，房子卖不出去开发商自然不会在资金链紧张的情况下继续拿地了。

别的城市不知道反正大连这边一片哀嚎，有不少人签了合同结果银行不放款

知乎用户 刘原松 发表

现在卖不出去现在死，现在降价卖可以以后死，万一以后房产税推行的很顺利能补足地方财政收入呢 (〜￣▽￣)〜

知乎用户 天边 发表

风险不可控。

购房者可观望。

知乎用户 Nick Wilde 发表

这说明房企已经加不了杠杆了，因为房企拿地的钱是从银行贷来的，被政府赚走了，最后这个土地出让金税由房企和买房者共同承担，这也是中国地方政府最大的收入来源，土地财政，土地流拍意味着靠卖地没办法支撑财政了，那么割韭菜的镰刀肯定就会伸向别的领域，比如房产税。但是房产税不符合法理，一方面土地公有制不应该征收房产税，另一方面买房的时候交了土地出让金，按理来说土地出让金相当于一次性买断的税款了，更不应该收房产税。虽然房产税听上去很离谱，但是在中国也正常。这样做的后果就是房子无法继续保值，从而成为一个带来负现金流的资产，所以未来大概率房子价值会缩水，土地也会变得廉价，在人口问题的灰犀牛面前，大部分资产都难逃贬值的命运。

知乎用户 兔子先生​ 发表

流拍的原因无非是房企觉得土地价格太贵了，他们拍下大概率赚不到钱。

对于当地政府来说， 怎么弥补土地流拍所带来的税收压力是首当其冲的问题了。

对于购房者的直接影响，未来 3-5 年的一手房会有所减少。

知乎用户 caige 发表

没什么难理解的，就跟最近限电是一样的，发一度电消耗的煤的价格比一度电的卖价还高，你让发电厂怎么办嘛，哪怕把厂子关了也不会去赔钱啊。

知乎用户 牛奶​ 发表

流拍原因：这块市场主体被砍了一部分，自然生意就淡了。嗯，原来地方政府也是这块经济活动的市场主体之一。

购房者的影响：没啥影响，想买的会买，不想买的不会买。

真正影响到的人：在这样里面挣钱的人，不挣钱了，就走了。

知乎用户 权利詹 发表

土地流拍就是，开发商觉得拿地的价格没利润了或者利润少了，银行的钱贷不出来，政府还是保价格不保成交量的套路，

知乎用户 李大哥​ 发表

因为大家都觉得环境不好了

你觉得这样，人家企业也这么想

三道红线就算了，现在按揭贷款都放不出来了

这代表房企被限制负债规模的同时，连正常的回款都变得困难

这种时候，企业拿地的欲望本来就很低，比较好的地块还好，那种不怎么样的郊区土地很多企业直接就不看了

这代表中央的调控很有成效

现在就是看房企和地方政府谁先扛不住了

知乎用户 西南洪海涛 发表

生活总是在提醒我们进步，过去拉肚子担心忘带纸，现在不一样了，因为疫情，人们进入了后口罩 时代。

过去还担心买不到房，现在不一样了，买房和卖房的都负债累累，人们都进入了后楼市时代。

知乎用户 牟永强 发表

意味着房地产行业集体感到危险近在眼前，火烧眉毛了，然后就没有然后了，剩下的就是老百姓要远离风险，现在实在太大，陪葬没必要。

知乎用户 阿亮​​ 发表

控制信贷，开发商没钱。虽然控涨幅，但又要竞自持，开发商没利润，最后还要稳房价，控价格，算不过来账。于是，躺平。

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