如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？

by , at 19 February 2022, tags : 菏泽房地产杠杆房价比例城市贷款政策套房房企 点击纠错 点击删除

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知乎用户一枚蒜头发表

不仅仅是山东菏泽，最新的新闻报道，重庆和江西赣州也开始把首套房的首付降到了 20%。

首套房要支付 20% 的首付，这个新闻不应该单纯地只看房地产。

还应该同时结合其他社会新闻一起来看。

比如说出生人口，统计局今年很快就报了 2021 年的出生人口数据，1062 万人。

而 2021 年的新增人口是 48 万人。

出生率降低，一孩人数减少，结婚率也降低，结婚年龄也在不断地延迟。

这些数据如果从一个更宏观的角度来看，就不难发现，经济游戏越来越难玩下去了。

过去经济游戏的版本是这样的，所有人都遵循一个步伐，多大的年龄上学，多大的年龄工作，多大的年龄结婚，多大的年龄买房，多大的年龄生孩子，多大的年龄生二胎。

这个步伐和节奏就使得经济游戏很容易进行下去。

因为市场供应的产品很快就被消化掉。

比如房地产市场提供的房子，关于中国的房子首付，以及后期的贷款利率，以及公摊等等一直备受争议。

大陆房产学香港，但是香港很多的房产都已经开始改革了，比如首付，比如贷款利率，比如公摊。

甚至很多人也质疑大陆是否应该和香港那样盖密集的小区，毕竟香港真得只是个鼻屎大的地方，山地密集。

这种地理地形，即便是珠三角区域都没这么恶劣，更别提广袤的华北平原和东北平原了。

真正和香港地形相似的地方，也就只有南方山区，中国的大部分地方，和香港的地形很难画等号，照猫画虎学香港密集型的小区，背后究竟怎么想得，可能还是和税收有关。

所以说，中国的房地产，从一开局其实就是一个卖方市场，卖方不仅仅是房产开发商，其实还包括银行等等机构。

在过去，中国思想界一会来一波公知，一会来一波观察者网，一会一波兔兔，一会一波神神。

但是普通人其实都没什么太大的想法和意识，也正因此，房地产市场很快水涨船高。

30% 的首付，越来越高的贷款利率，这些一直都没降下来。

此外 80 后一代赶上了二胎和三胎，也给了正反馈，二胎三胎生育人数很高，10 后人数超过了 00 后的人数。

经济游戏在 70 后和 80 后身上玩得转也玩得开，无论是房地产还是教育，都能搞下去。

真正不行，是在 90 后不断推迟结婚年龄，不生孩子开始。

计划生育一胎政策是 70 年代出台的，二胎政策是 2015 年出台的，但是三胎政策是在 2021 年出台的。

时间间隔可以看出生育这件事情带来的影响。

现在的媒体上，爱搞提升女性地位的宣传，实际上很多人还没转过思想来，没有意识到，现如今男性解放的群体越来越多，舔狗和龟男这样的供养者，注定很少。

也正因此，婚育在未来，不仅仅是女性抗拒，还会有不少男性抛弃掉。

说到底，以前容易上手的经济游戏，无非就是上大学、结婚、生孩子，也正因此，房地产市场和教育市场十分火爆。

但是现如今的年轻人对结婚和生孩子的实践度太低了，一旦婚育减少，房地产和教育就很难有更广阔的市场，因为这两个市场主体就是靠人头堆起来的。

房产和教育和其他消费不同，其他消费需要培养的是固定消费群体，并且有更新，但是房产和教育，看得就是人头，有人头在，这个市场才能继续存在，人头减少，更新又慢，怎么可能有那么大的发展。

所以现在山东菏泽开始试水首付降到 20%，重庆和江西赣州开始跟进。

如果出生人口涨不上去，人口再负增长，那么首付降到 0% 也是注定的事情。

大量逝世的老人手头的房产估计会被子女直接变卖，二手房市场增量会大涨，新生人口再一少，需求量涨不上去。

一手房想要卖出去，只能降首付，降利率。

90 后真是新时代的人，具有新思想和新能力。

知乎用户纹之游鱼发表

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈，房子卖不出去了，他们急了！急了！真爽！

知乎用户十六夜绯发表

菏泽不是什么大城市，远算不上风向标。

但是降首付至 20% 这个动作，很引人注目。

因为正是 2015 年 “330 新政” 的降首付，掀开了一波 “涨价去库存” 的浪潮：

这一次是不是也一样？

不一样！

因为 2015 年时，居民杠杆率大约在 35% 附近，

现在差不多到了 65%：

杠杆率数据虽然有好多版本，但趋势是统一的，就是增长太快：

实际上，我国居民杠杆率要更高的：

1）中国居民的信贷参与率实际上是很低的，存在大量的民间借贷，所以统计数据低估了我国居民的真实杠杆水平。

2）我国居民收入占 GDP 的比重只有约 45%，而发达国家大多在 70%-80%，也就是说我国居民杠杆率的 60%，相当于发达国家杠杆率水平的 100%。

3）发达国家的福利保障制度更加完善，居民无后顾之忧，负债意愿更强，我国居民则会因为担忧养老医疗问题而压缩消费，显然杠杆的大头是加在房子上，而非消费上。

从这个表格可以看到，17-21 年的 5 年间，居民负债的年均增速是收入年均增速的两倍。

要知道 17-19 年，政策主旋律是去杠杆，居民负债还能这么涨，杠杆的两头肯定是越来越难平衡。

有人要说了：“居民杠杆率确实越来越高，但这跟降首付有什么关系？”

关系大了去了！

降首付的目的是为了卖房，

卖房的目的是为了卖地，创造财政营收，

之所以迫不及待卖地，是因为地方债务捉急了，

所以降首付的本质，是转移杠杆。

居民杠杆都加到极限了，咋个转嘛？

08 年、15 年，我国居民负债水平还很低，怎么向居民部门转移杠杆都没问题，所以涨价去库存才能玩得转。

但现在么，百姓都成穷鬼了，负债能力和负债意愿都在降低。

负债能力低，除了从整体负债规模激增可以判断，从消费数据也能窥见一二：

PPI 和 CPI 巨大的落差，说明生产端通胀、消费端通缩的情况还在持续。

负债意愿，指的是年轻人的躺平率，

年轻人会逐渐意识到，在债务水平突破极限的情况下，杠杆会从财富的助力，变成生活的枷锁！

所以这一波啊，冷眼旁观就好。

知乎用户叶泊枫发表

不降不行啊，经济放缓，出口转内循环，住房不炒，严查购房首付款来源，大型开发商相继暴雷，地产市场开发售卖门槛提高，住房供需趋向饱和，意味着真的有住房刚需，且有正当财富来源，按正常收入比例，能买得起房的人越来越少，不降低购房首付门槛，继续捂盘等高价，等于在捂雷。降低首套房首付比例，也等同于在救市，且一季度各地也加大了住房贷款的投放力度，如果还能够同步降低房贷利率，这或是造房为住的开始。

至于对市场的影响，当首套房首付比例降低后，意味着房贷额度提高，房贷还款年限增长，地产经济收益期将进一步拉长，开发商的开发建造资金储备门槛会再提高，未来有实力的大型地产开发、建造公司才能生存下去。再配合七天一层楼的建造标准规定出台，地产市场的建造工艺质量有望进一步提高，农民工工作强度下降，劳动健康权益也将获得更多保障。

但是房贷比例的提高，还贷年限的增长，也意味着有购房需求的年轻人，将更加房奴化，因此买大房子住的普遍性心理需求，也应有所改变，地产市场还应加大小户型投放，以适应这一轮年轻人购房资金结构比例的调整，毕竟很多人可能一辈子也只买得起一套房，年轻人买房子不仅为了住，他们还应该有生活，有人生。

知乎用户帅天下发表

一个菏泽没什么。

关键是风头。

在地方财政压力下，政府会不会再来一轮涨价去库存

知乎用户 maomaobear 发表

降低首付，又不是降低房价，无非是增加买房人利息成本而已。

1000 万一套房，首付 30%，300 万，分期 30 年还，基准利率 5.9%，累计支付利息 794 万，还款总额 1494 万，总计 1794 万。一个月还 41500 元。
1000 万一套房，首付 20%，200 万，分期 30 年还，基准利率 5.9%，累计支付利息 908 万，还款总额 1708 万，总计 1908 万。一个月还 47450 元。

降低门槛的代价，就是总额多还上 120 万，开心不？

其实，除了山东菏泽，全国已经有一些城市，默默降低了首套房贷利率及首付比例。春节前后重庆、江西赣州的不少银行，也已经将首套房贷首付比例降至 20%。

另外，这次调整的城市均为非 “限购” 城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

但你仔细想想，凡是降低首付比例的，基本上都是楼市交易惨淡，快撑不住的。

这些城市的住房，可能基本上都没有太大的投资价值，而那些还有一定投资价值的区域，基本上都没有松口，而且房价其实都还在悄悄的继续上涨中。

知乎用户高智豪发表

竭 “泽” 而渔

知乎用户王克丹发表

又到了看爽文的时候了。

知乎用户鲁森林林发表

无他，重要会议前的例行哭穷。

知乎用户前进四发表

没什么影响，房价已经撑不住了，越这样越没有人敢买房。

知乎用户徐斌发表

我想了很久也不知道为什么这条消息会起波澜，

可能是今年开局新房销售太不利了，

而一季度地方要卖地了，所以地方买房利好政策出来了

其实江西赣州去年下半年已开始执行首套房首付 2 成。

根据澎湃新闻报道：

江西赣州当地中介人员表示，“赣州目前首套房可以两成首付。从去年下半年已开始执行。”

还有：

原因在于：三，四线城市卖地收入大减，

新房市场已经惨不忍睹，新房卖不出去，自然卖地不行。

财联社报道：

58 研究院数据显示，2018 年是菏泽的土地出让大年，当年土地成交金额达 240 亿元，随后卖地收入逐年下行，2021 年土地成交金额仅为 67 亿元。

对于市场的影响，

在于让一部分刚需客户买三四线城市房子了，聊胜于无。

现在许多三四线城市财政非常困难，

你想知道三四线城市财政有多困难，

你直接去问他们当地公务员工资 + 奖金发放情况，

你也可以直接问他们老师公务员工资 + 奖金发放情况。

南方城市还好一些，

我们看北方，2021 年的时候，

据《半月谈》报道，记者在北方某县调研发现，这个山区县一年的一般公共预算收入才 1 亿多元，令人吃惊的是，当地交通违章罚款一年竟 “创收” 了 3000 多万元。

鹤岗还取消了 2021 年公务员招聘。

来源：

再现 20% 首付，菏泽、重庆、赣州调低首套房首付比例，

山东菏泽救楼市背后：房价连跌 16 个月卖地收入急剧萎缩，

知乎用户啊啊啊啊啊发表

菏泽都成风向标了这是我没想到的… 在十年前菏泽是山东人均 gdp 最低的地方，甚至不足倒数第二名的 7 成…

虽然这些年发展较快，人均 gdp 已经成为山东倒数第二，但估计也不会有十分重大的改变。

因此我不认为菏泽这个有啥指标意义… 如果说有，那也只是地级市更难卖地了…

知乎用户 Eidosper 发表

朝三暮四的故事听说过吗？

一共 7 个栗子，早上给猴子 3 个，晚上给猴子，4 个，猴子们不干了。

养猴人改成早上给 4 个，晚上给 3 个，猴子们开心了……

两成的首付和 5 成的首付有什么不一样？你能少付钱吗？

在我看来，这和猴子分粟子异曲同工之妙啊！

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2012 年 2 月 19 日更新：

还还是知友聪明啊！

知友说更恰当的比喻应该是：

每天猴子向养猴人交桃子，以前上午交 4 个，下午交 3 个，猴子们怨声载道。现在改成上午交 2 个，下午交 5 个，猴子们开心了。

我又修改了一下：

上午交 2 个，下午交 6 个，猴子们开心了~

知乎用户唐宝儿发表

撑不住了，会有越来越多的三四五线城市，放松调控，甚至是就直接刺激。

毕竟，很多这些小城市，财政收入的大头来自于卖地，房地产如果卖不动，开发商不拿地，那么这些小地方，可能工资都发布出来了。

关于房地产整体，我的看法是：

第一，楼市的政策底已经出现，去年 9 月就已经持有这个看法了，已经降息降准，未来会要进一步降息。

第二，楼市的市场底还没有出现，而且情况比想象得糟糕，远离三四五线城市房地产，已经没有任何投资价值。

实际上，从货币的降息降准，到房地产的 “健康发展，满足合理购房需求”，而且没有说 “房住不炒”，就知道政策底是真的来了。

但是，楼市的市场底还早。就在无数经济学家喊出 “房地产最危险的时候已经过去了”，奥园地产就直接宣布债务违约。

融创不断融资配股，股价一度暴跌新低。

各大开发商也在纷纷甩卖资产，但是已经无人接盘。

至于房价，目前热点城市还是稳住的，但是三四五线城市，一定要转变思维了，光是人口趋势，就决定没戏了。

七次人口普查数据，就显示 70% 的三四五线城市人口净流出了。

现在，全国人口拐点就要来了，这些城市人口更是会进一步流出，失去任何投资价值。

所以，除开自己住的一套，多余的房产赶紧抛，现在还能卖，再过两年，估计要打 5 折卖了。

我是时代之，一个_独立投资人￥_心理咨询师，关注金融投资及自我升级，更多干货，欢迎关注公众号 jingji-xinli，或者微信搜索公众号 “时代之”。

知乎用户时代之发表

以下是我猜的

表面上看似为购房者减轻首付款压力，实则缓解房企现金流压力，配合前不久出台的预售监管资金的政策，想救一下垂死的房企，

知乎用户 Jimmy Chen 发表

这……

按房价 100 万，粗略算一下。

少付 10 万，需要多还 17.4 万。

这……

知乎用户彼岸花发表

菏泽是降得晚的。

观点：土地财政难，难也要继续；降首付，降利率，就是不降房价。买房人缓一年再说。

地方财政收入有了缺口，还得让老百姓负债加一加。首付不够就减首付到 20%，利息高了就减一点 LPR 和浮动，给点公积金政策，配套一堆花里胡哨的优惠。

看着眼熟不？有没有次级贷的味道？接下来是啥，零首付？

全国居民平均负债率多少？60% 往上。其实空间不大了。

去年底深圳降首付利率，放出来深房理，我就给出了预测：

2022 上半年有一波，但是千万别上车。越降首付降利息的地方，居住属性越足。

言尽于此。

深圳有银行下调首套房贷利率，最低至 4.95%，大量二手房业主下调挂牌价，二手房成交量会回暖吗？

知乎用户碎碎念的杰哥发表

聊聊当前的房地产形势（纯瞎聊，说的不对就当笑话看）：

1. 三四线城市卖不动，激进房企面临流动性危机。

房地产现在是一个高负债高周转的时代，房子卖不动等于直接要了他的命。房地产开放商的资金紧张到，连预售款监管严一点，都能要它半条命，利息都要付不出。利息都付不出了，金融机构还怎么借更多的钱给你，于是整个游戏就这样垮了下来。

2022 年可能就要进入人口负增长，2 亿人灵活就业，三四线人口年年流出，这个人口和经济形势下，zf 也很难再来一轮去库存。房价不涨，老百姓哪来的 6 个荷包满杠杆购房热情。

最典型的就是恒大，恒大危机也是这轮地产危局的开始。接下来很多房企都会面临这个问题，恒大也许是第一个，但绝不是最后一个。

2. 房地产短期内可能无法进行大规模的降价。

按照很多人朴素的价值观，当一个商品流动性有问题，卖不动的时候，降价不就卖动了吗？但就像上面说的，房地产是一个典型的高杠杆高负债行业，这就注定了它不可能采用大规模降价的策略。

我给你举个例子：

你首付 30 万贷款 70 万，买了一套 100 万的房子，过了一年房子不但没涨还跌了，更糟糕的是你还失业了，眼看房贷还不出了，这个时候你怎么办？

你的第一反应肯定是先到处去借钱，度过眼前的危机，然后再去碰运气找工作，期望房价以后还能涨起来。你不大可能会去 80 万把房子卖了，然后把银行的本息还掉，因为这样你直接就一无所有了。

卖不动最多是利息付不出，降价马上就会资不抵债。你给银行抵押了 100 亿的房子，现在你说只值 70 亿了，他不跟你拼命？这就是很多地产公司面临的处境。他们现在正处在四处借钱过冬的阶段，希望能够度过 “短暂” 的危机，可以撑到房价回暖的春天。

既不能降价，又要抓紧卖出去，那就降低首付比例呗，逻辑是不是就通了？

3.gwy 群体可能要过紧日子了。

房地产半死不活，最先影响的就是地方 zf。土地财政占比太高，现在土地卖不动了，钱包立马受影响，很多基础的民生支出又不能砍，那就只能先砍 gwy 的奖金福利待遇。

过去这些年，考公越来越香，几乎成了绝大多数毕业生的首选。一是因为工作稳定有保障，二也是因为不断加薪以后性价比越来越高。这种局面可能马上会迎来一些改变，“过紧日子” 可能会成为接下来体制内的主流论调。

很多地方 zf 财政其实很紧张，没有土地财政会很痛苦，所以最近一年，我们可以经常看到某地 zf，出一些试探性的，零星的刺激房地产的政策，包括这个新闻。

4. 涉房比例较高的非银金融企业可能会受影响。

很多金融企业，涉房比例很高，他们的很大一块利润来源就是把钱借给房地产公司，赚取息差，这个业务在过去几乎是最好的摇钱树，房子土地这种硬通货打折抵押给你，你怕啥？

很多金融企业手里的资产，就是各家地产公司的债权，然后非常开心的收着利息。现在像恒大这样趴下的可能是少数，但还的出利息还不出本金的地产公司，那可是多了去了，多到金融企业自己都发慌。但金融企业也只能是只要利息还得上，就不断给他们续期，毕竟谁都不希望出险。

所以你看，地产公司、金融机构、地方 zf，其实大家都希望房地产行业能度过寒冬。房地产公司死了是小事，剩下那两位有点闪失，那可不是闹着玩的，所以地产降价没你想的那么简单。大家都希望能够时间换空间，未来春天来了一波解决问题。

未来的可能性：

很多问题，看似有解其实无解，比如说，你不大可能取消限购，允许有钱人买 20 套房娶 10 个老婆生 15 个孩子来解决地产去库存和生育率问题，这样过几年李自成张献忠就冒出来了。

所以，按我们几千年的中庸思维，治大国如烹小鲜的指导思想，未来可能既不会有过去那种强烈的涨价去库存，又不会有日本式的挤泡沫。

问题慢慢爆，债务慢慢还，房子慢慢卖，真不行的那些，躺下就医也要一个一个来。大家一起过紧日子，慢慢消化，在发展中解决问题，共同富裕。

闭眼加杠杆，买房暴富的时代，可能就这样过去鸟。

知乎用户令狐冲发表

加班猝死、首付挖坑，处处都是敲骨吸髓的时代，

还是有好消息，

就是刚刚发现，香港和新加坡即便是最安定繁荣的时期，

每年也会有千分之一的本地人移民美加澳，

这个可以看作是满足【低生育 + 学英语】两个条件后，纯粹的 “外卷上限”

所以真的稳了，按这个千分之一的上限，东亚人移民美加澳可以移到天荒地老。

大陆和香港这次高房价横盘时间已经太久，由于东亚社会内部各种刚性内耗 / 惩罚机制，

暗中造成的破坏力早已远超上一轮（90 年代）的日本和香港。

近几年韩国、台湾房价也连创新高，把仅存的社会挪移空间消灭

（日本的 Mansion 也跟涨，好在户建稳住大局），

东亚内部的敲骨吸髓最后是什么结局，我已经不想讨论，

只是可怜九零后，一代人被虐残了。

知乎用户林若谷发表

要不然说某些人天真呢。

一天天都说这次是地方加杠杆，而且不搞房地产了，结果你最后瞅了瞅还不是通过房地产加到居民身上了？

说白了，首付降低的结果就一个：

通过居民杠杆来降低企业政府杠杆、

在很多人认知里，加杠杆是一件坏事，因为它随即带来的就是风险上涨，如果后续处理不好就必然是一波经济危机，这是非理性表现。

不得不说，这是很有道德操守的大众认知。

大众认知这点很好理解，问问周围的朋友，他们对负债这事怎么看，不用多想，问起来就是厌恶，而且除开房贷或是紧急需求下的贷款，大家普遍对负有偿还能力却不还债的行为表示挺谴责的，毕竟这挺违背道德操守的。

可在经济运行中，实际上大家都喜欢加杠杆周期。

假设你是做企业的，加杠杆周期，一堆又一堆的业务朝你砸来，你坐在这里啥都不用干都能随便搞出超额利润你能不高兴吗？

假设你是做服务业的，说到底你靠的不就是在这个服务价值中的抽成吗，大家都有钱你不就跟着有钱了吗，要是人家都有钱你能不高兴了？

可能有人看到这儿会提到体制内人员了，人家这不是旱涝保收嘛，你说这加杠杆对人家有啥好处呢？

那啥，想想体制内人员收入来源好不好？

如果不是鹤岗政府还能靠着上级政府的信用跟着加信用，你说那些体制内人员的工资待遇能发下来吗？

讲白了加杠杆就是撒钱，钱多了没谁不会高兴的。

大家在这里不要提风险，这玩意说实话只有暴雷的时候才有意义，而对普通人来讲，暴雷这玩意某种程度是最不需要考虑的。

天塌下来有高个顶着，与其考虑风险，倒不如想想怎么借着加杠杆周期翻盘才是正理。

当然，别提 P2P，那不是风险，那是诈骗。

而且很违背大众道德操守的一点是，在过去几十年那些疯狂上杠杆的人基本上都成了最大赢家，换成赢麻党熟悉的话术就是：

高杠杆买房者用二十年时间走完了古代几百年的土地兼并。

这才是真正的赢麻。

在社融增长之后，加杠杆是 2022 年毋容置疑的主赛道。

毕竟站在整体层面上角度来讲，它所涉及到的行业太多，实质上它是不大可能进行精准化操作的，所以在这种状况下，它只能通过加杠杆的操作将市场上的水给抬起来，然后通过市场操作来实现水的分配。

在放水成为既定现实之后，谁来承担这个杠杆就成了关键。

信贷不是没有代价的，谁享受了资金，谁就要对应承担代价。

在当下 M1 下降，M2 上升加之居民短期中长期借款呈现收缩之势的状况下，这波的债务在表面上看由政府承担了的。

谁承担了杠杆，谁就承担了风险。

在居民杠杆不断抬升，企业杠杆居高不下的状况下，似乎让政府抗一部分杠杆也算是题中之义，毕竟在其它发达国家，人家政府杠杆都是朝着三位数去的，咱这边相对要少得多。

但问题在于，杠杆的承担真的是这么计算的吗？

实际不是的。

对于消费主义胜利的西方市场来讲，通过几十年的消费教育，居民们习惯了分期消费，习惯自己给自己上杠杆，这是天然的杠杆闭环。

但对我们来讲，这个逻辑是不行的。

按历史惯性来讲，我国居民并没有什么超前消费的理念，反倒是相对更相信储蓄，提倡勤俭节约，不搞超预期消费。

可杠杆总归是必须要有人背的。

在现实逻辑上，我国杠杆实际上走的是转移过程，由地方开始举债，主动加杠杆，然后通过工程项目将杠杆过渡到企业身上，进而最后通过房地产过到居民身上。

企业做工程会被拖账，会有流转问题，需要借贷筹措资金，这就自然产生了企业杠杆，居民买房需要贷款，这就自然形成了居民杠杆。

在推进过程中，政府加的杠杆会通过后续两者进行消化，也就形成了事实上的杠杆转移。

于是给的结果也是很明确的。

在国外，政府杠杆最高，然后才是企业个人，在我国则倒过来，企业最高，个人政府次之。

承担杠杆的主体是有差异的。

当然，出于国情差异，我们不能简单就把杠杆率通过数字进行横向比较，就比如说很多人会习惯拿着我国政府杠杆率与其它国家的政府杠杆率做比较。

但在我国不存在政府破产这种前提下，这其实是不公平的。

从现实考虑，加杠杆的大头或许会由政府起头，但结束则一定是转换到企业和个人身上的，但问题的点在于，到底要通过什么模式呢？

其实只有地产，也只能是地产。

就像美国 “全民撒钱” 引起的讨论一般。

不管是全民撒钱，还是增加社融，从本质上讲都是整个社会在进行加杠杆操作，只不过是承担杠杆的主体路径存在差异罢了。

全民撒钱的路径很好证明，通过政府承担杠杆，把钱扔给居民，然后居民消费，带着企业一起走，最后代价扔到社会。

钱先扔到社会，居民先拿到，然后被企业拿走，最后通胀由社会承担，于是你看到了美国企业赚得发麻，民众被通货膨胀搞得发慌，政府债台高筑。

举债的路径也很好理解，通过政府增加杠杆，然后开始建设项目，通过项目的开展将杠杆逐步过度到企业，然后分摊到个人手中。

钱先扔到社会，地方先拿到钱，然后开始做项目，企业拿走一部分收益，承担部分风险，居民拿走一部分收益，承担通货膨胀。

在加杠杆周期中，每个人都会或多或少地接到水，每个人也会相应承担代价，就像美国放水呈现出来的通胀一般，只要是放水，就一定会出现代价，只不过最后计算收益的时候有差罢了。

在放水周期中，你接水的收益超出了代价，你就是赚的，你承担的代价高于收益，你就是亏的，这很简单的计算题。

在加杠杆周期中，在无法改变趋势的时候，你要做的不是去考虑加杠杆的模式，而是加杠杆的路径和代价。

如果这次的杠杆还是由基建释放，那么对于个体来讲需要考虑的就是尽可能地从加杠杆周期中获得收益，然后尽可能地逃避这个加杠杆的代价。

举个例子来讲。

对市面上的企业来讲，如果你做的是国企生意，在国企最先接到水的时候，你最容易获得超额收益冲抵掉后续的代价，但相应地，如果你做的是劣质资产，那么你不仅不容易获得超额收益，反而有可能会被企业后续资金紧张拖垮。

杠杆加给谁，即是分摊代价一种方式，也是收益路径的一种分配。

知乎用户曹多鱼发表

控制变量法，在不能降房价的情况下，只能通过降低首付比例来促进成交了……

不过国外好像有 0 首付的，这 20% 还不算离谱。

相信还会有其他城市跟进，等 20% 的有一批之后，降到 15% 的城市出现也不足为奇。

知乎用户郑哲琼发表

菏泽是葱省房价最低的城市，也是全省彩礼最高的城市。距离郑州比距离济南都要近，不受济南房价影响。

最近几年 GDP 排名爬升了几位，人均也不再是倒数第一。

但是整个城市，没有经济支柱产业。

多数人生活在农村，到处都在搞城镇化建设，棚户改造。

市区就是牡丹区，下面几个县各搞各的

除了师医公，没有什么正经岗位，本地青年只能出去打工。

人口流出大市。

城区就那么大，更多的是大块大块的农村跟田地。农村太多了

教育不行，本科录取率全省倒数吧，本来葱省就卷，没什么高中名校。

医疗也不行，整个市九百万人口只有两所三甲医院，市区一家，单县一家。愣是逼的人去济医附院去看病。

相比人口差不多的，聊城市人民医院差远了。

交通吧，今年年初才通高铁，机场，市里的公路基建比东部差远了，去过的都说没见过那么窄的路

旅游，就靠四月份的牡丹花会，谁没事闲的去看牡丹

当然，一切是建立在葱省内部城市对比的，肯定比鹤岗强

本地人没有进城欲望，在自己农村盖个房。

本来去年农村合并搞起来，还能收回宅基地逼着农村人去城里买房。结果给叫停了。

菏泽市区的房价连葱省某些其他地级县城的房价都比不上

菏泽特殊在，它的房价就没高过，也不是崩盘，非工业城市，种地打工人口大市，也不缺人，纯粹就是盖好了没人买。

好像隔壁城市政府都开始有意抬高房价低的时候，他也不折腾，不知道是不是懒政

最近几年，还勉强有农村人结婚女方要求城里有房的，不然更没人买。

农村合并的取消更是逼不了人往城里跑

外地人不来炒房，本地人出去读了书就不回家，本地人才家乡都不是首选，外地人才傻子才去菏泽发展，盖楼纯属自建自销卖给本市人。

这就证明了一点，刚需不是非得跑到城区买房，没有正经工作，打工过日子拿什么进城

菏泽落后，穷，市容差，无关系走不到路。

看到这么低的房价这些都不是事

知乎用户拉勾百台当主刀发表

真的看到这样一步步深度走向香港式道路，

内心中除了悲凉，还是悲凉。

详见：

安徽发布通知，将通过分期免手续费、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费，如何解读这一政策？为什么 2023 年房价大涨，背后的逻辑是什么。？

知乎用户 Mr Jack 发表

后辈们啊，你们的工资会涨，房价会跌，工作时长会减少，不会强迫加班，也不会说：你不干有的是人干。

不是因为它们良心发现，而是因为我们不生。

知乎用户凯的风云发表

废话就不多说了。

我个人建议是近十年非刚需别买房。

刚需买房直接降维到主流城市以下买。

非要买也建议全款买。

不要去尝试经历所有欧洲城市以及香港这些他们都经历过的买房危机。

那就是要么贷款还不上，要么房子价格腰斩。

疫情已经带来了断供潮！

经济重创不可避！

口红效应严重的今天，还能撑多久？

当然，我不是什么专家，以上也仅仅是不负责任的推测。

知乎用户 Virtus Yang 发表

没啥影响，降低的都是无限购的 N 线城市。

房子说到底就是商品，摆脱不了商品的需求和供给定价原则。和日本 90 年代东京大阪几大城市圈的房产泡沫类似，泡沫只在大城市圈产生，其他小城市和乡镇的房子本身就没多大泡沫。

这个是需求端导致的，而且是恶性循环。大城市机会多－> 年轻人涌入大城市－> 投资向大城市集中－> 大城市机会更多配套设施更全－> 更多年轻人离开十八线涌入大城市

大部分小城市和乡镇的住房需求涌入一线推涨房价最终导致需求过剩。

在一线城市暴涨的时候，十八线城市的房地产还能跟着喝口汤。一线城市横盘或者下跌的时候，十八线没有需求的地方更加没有需求。

菏泽降低首套房首付比例并没有办法大幅提振需求。而对于一线大城市来说，只能给某些人一些房价积极的心理暗示而已。在居民杠杆率已经上升到极限的时候，没有收入的实际上升也没有更多人口的支撑，那需求侧肯定无法支撑房价上涨。

参考日本，结果不一定会崩，但经济规律是一致的。

知乎用户一个 kebab 发表

马上要 2022 年第一轮土地供应了，不出点利好消息土地卖不出去怎么办呢？

目前非一线城市的房地产市场的成交量基本上都是悬崖式下滑，无论是民企、国企还是上市公司房子交易量都大幅度下滑，开发商回款变慢，一方面待开发土地增加，另一方面回款和融资都困难，也没有多余的资金去拿地。

房屋市场交易量的悬崖式下降必然会导致土地交易的大幅度下降，房子卖不出去开发商着急，土地卖不出去地方政府着急，特别是重点城市集中供地之后一年就几轮，错过了就几个月没有了。

个人认为还会有更多的城市跟进出台类似政策的，毕竟没有钱的日子都不好过呀，无论是对于个人、企业还是政府。

至于影响，没办法改变结构性供给过剩和预期需求不足，只能是给地产公司营销宣传提供两个海报素材而已。

知乎用户思考的水发表

刚想回去看看这个有意思的回答

知乎用户伏藏发表

分税制之后兴起的 “土地财政”，为地方政府贡献了每年五六万亿的土地使用权转让收入，着实可观，但仍不足以撬动飞速的工业化和城市化。想想每年的基础设施建设投入，想想高铁从起步到普及不过区区十年，钱从哪里来？每个城市都在大搞建设，高楼、公园、道路、园区…… 日新月异，钱从哪里来？所以土地真正的力量还不在“土地财政”，而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。“土地财政” 一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，就成了“土地金融”，能像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速扩张，也造就了地方政府越滚越多的债务，引发了一系列宏观经济问题。

知乎用户光光发表

这个纯属前几年菏泽装 B 装大了，把自己套进去了，其实就算没限购限售，也没多少炒房团到当地炒房。

菏泽属于一个弱三线城市，与之类比的应该是商丘、金华、徐州这样的城市，其知名度还不如下属的曹县。

2017 年当地房价上涨，主要因素一是高铁建设力度也在加大，二是当地的棚改。

于是，2017 年 11 月 6 日，菏泽发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，第 14 条规定：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满两年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于三年，是早期进行调控的城市之一。

但是，过了仅 1 年，2018 年 12 月 18 日，菏泽市发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中的第 14 条规定，也成为今年全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市，一时舆论哗然。

有人会奇怪为啥没有取消限购？呵呵，因为当初就留了一手，只有限售，没有限购。

现在这个首付 20%，一点不奇怪，分类调控、因城施策嘛。

但是操作上还有改进空间，这一路，每一把操作都是全国焦点……

知乎用户 jason wang 发表

谢邀。

负面影响，只会告诉大家，再等一等，还会有更好的政策，现在不适合上车！

大家耐心等待房地产税落地：三线变二线、二房变四房！

只降首付比例不降价格，居民支出一点没减少，只不过转移到后 30 年房贷上。

房地产利益集团，别叫嚣利好房地产，昧良心的钱别赚了，不然睡不着觉的！

2022 年 1 月人民币贷款虽然增加了 3.98 万亿，比上年同期多增 4000 亿，但 2022 年 1 月新增居民贷款比上年同期少增 4270 亿，说明居民购房偏冷、开始观望。

2021 年 12 月地产销售面积单月同比 - 15.6%，2022 年 1 月，30 大中城市商品房成交面积同比 - 29.56%。

克而瑞报告数据显示，2021 年全国 300 城土地市场成交建筑面积 22.7 亿平方米，较 2020 年下降了 22%，自 2016 年以来成交规模首次出现回落。

2021 年全国土地总成交金额达 68060 亿元，比 2020 下降了 9%，扭转了连续六年的涨势。主要是因为三条红线、两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。

且不说，现在大部分城市的土拍是本地的城建、城投公司托底，相当于左手卖右手，并没有实质性卖出去，真实的土地出让金要大打折扣。

12 月降准、1 月降息也难挡价值回归。市场已经形成共识，房地产命运板上钉钉！2020 年借助疫情流动性扩张造成某些地区房价回春就是房地产最后一舞。

数据显示，2022 年 1 月 TOP100 房企实现销售操盘金额 5256 亿元，单月业绩规模同比降低 39.6%，较 2021 年月均水平降低 43%。不仅如此，数据显示，2022 年 1 月，百强_房企_拿地总额 837 亿元人民币，同比下降 62.6%。

前几天万科郁亮都喊出了：房地产已是缩量市场、房地产行业进入缩表出清阶段。

郁亮将 2022 年形容为 “破釜沉舟、背水一战” 的一年，也是一个新时代的开始。他将当下的行业总结为“黑铁时代”。郁亮首先谈了战略，主要是外部环境的两个特征和两个重大变化。

一是行业进入缩表出清阶段，也就是他此前公开谈论的去杠杆、去金融化。“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”

二是中央经济工作会议提到的行业新发展模式。郁亮对此概括为一个中心、三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人 - 地 - 房的匹配。

两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

不过，很可能，房地产接下来不是 “黑铁时代”、而是 “黑土时代”。房地产黄金时代不再，当寒冬来时，应该备好御寒的物资。

2018 年，万科的秋季例会主题定为 “活下去”，彼时很多房企还讥讽万科多虑了，是杞人忧天，此刻回过头再看看万科当初的风险预判思维是多么难能可贵。

恒大、泰禾、新力、富力、绿地、花样年、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展等就是万科先见之明下的背景板。

反正对于炒房客和某些中介来说，孙宏斌 / 郁亮算个球啊，哪有他们炒房客懂中国房地产啊！你们到底是信房地产中介 / 利益相关自媒体，还是信万科郁亮呢？

我的目标：影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免接盘！

房地产下行农村包围城市的路径势不可挡！（全国各地的下降案例不砸你们屏幕了，太多了）

大家务必要清醒认识到，为什么要给经济注入强心剂？如果把这理解为利好，我只能说对太天真了，要是这么容易就可以让经济健康发展，就特么没有经济危机了。

抓住人口根本点，保出生人口才是我国今后的当务之急！

上述数据清楚明白，2022 年的楼市没有开门红。房地产税还没有落地，耐心观望才是明智之举！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成需求侧不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

再次劝诫大家：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月发表

目前三线、四线首付均为 25%-20%。

为什么有些人不知道呢？

但是降首付真的有用吗？

房地产困境：降首付能创造需求吗？能全面实施吗？

安徽为什么着急降首付呢？从 2021 年 12 月份和全年数据就可以看出来，安徽出现了投资者断层，新房面临滞销，因此着急降首付。

**以安徽为分界线，需要降首付的省份一共合计 21 个，而那些现在不需要降首付的城市，未来不需要吗？**降息、降准只能导致贷款供给更加便宜、更加多，但是无法促进购房者人群的增加，而降首付就好比割韭菜，以前对准三分之一部分割，现在可以对准四分之一部分割，理论上割的可以更多，但是实际呢？

以 100w 房款为例，有 20w 的人难道凑不齐 30w？

20w 和 30w 差距不大，且 20w 可以买老破小，30w 可以买新房，严格意义上 20%-30% 的首付均是入场券，不存在差异。

降首付最大的作用是以前投机客可以买三套房，现在可以贷款买五套，因此对于投机客的意义最大，对于刚需的意义不大。因此降首付核心是对二套房的认定，二套房认贷不认房，还是均认？二套房首付如果能大幅度地降低，且取消一个人两套房的限额，这样才能短期增加投机客的购买力度，达到呵护房价的作用。

而此时购买新房的人无疑就成为了最后的接盘侠，未来首付总不能降低到 10% 吧。

[1] 降低首付促进买房，实际意义是竭泽而渔，把明年的韭菜放到今年割，**我们认为可能吸引最多 300w 刚需客接盘。投机客早就通过离婚、代持持有多套房了，剩余投机客潜力不大，**最终这个政策可以使得 10 月份前新房销售数据回落不那么大，但是总体跌幅一定同比超过 30%，于事无补，只是短期的心理作用。

参考

^ 降首付的刺激作用有多大 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247487170&idx=1&sn=a37febd274c56aec10622ab8d9ae46e4&chksm=fb84a7f8ccf32eeee9e1932006630200d0e87fdb39f8bb3c3115b26f26d9dd8652e6a8e08c04&token=366513118&lang=zh_CN#rd

知乎用户房住不炒科技兴国发表

主要是为了刺激刚需买房。

据财新记者了解，名下无住房，且无个人住房贷款记录的居民家庭，在菏泽购买首套房时首付比例降低至 20%。此前菏泽和全国其他地方一样要求三成首付。

购买二套房和名下有贷款记录的首付比例亦有所降低。具体而言，菏泽名下有住房贷款记录但无房产的居民家庭，购房时首付比例为 25%；名下有一套房或有房贷余额的居民家庭，购房时首付比例为 30%。据财新了解，此前上述两种情况的首付比例分别为 30% 和 40%。

中国银行菏泽某区支行的一名工作人员称，首付比例下调是 “近两天的事”，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四家国有银行均安排上述调整，“整体政策都差不多，各家规定有细微差异”。

菏泽房贷利率也于近期调整。一名菏泽市房产中介人员称，首付比例下调是最新政策，房贷利率下调则是 1 月底的政策，目前各家银行的房贷按揭放款速度也较 2021 年有所提高。

据财新了解，目前，菏泽四大行首套房房贷利率普遍为 5.6%，调整前为 5.95%，下调 0.35 个百分点；二套房房贷利率根据名下有无贷款，在 5.65% 至 5.9% 区间确定，调整之前二套房房贷利率普遍超过 6%。

降低首付比例是刺激居民购房的直接手段，亦是 2015、2016 年全国房地产去库存浪潮中的重要推动方式。2016 年 2 月，央行和银监会联合下发通知提出，居民家庭在不实施限购措施的城市购买首套房，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点，意即最低可低至 20%。

据财新记者梳理，菏泽楼市走势与全国大致一致，市场成交量自 2021 年下半年步入下行通道。2021 年 1 月至 7 月，菏泽城区月均新房销售均在 2500 套以上；8 月起，该数据逐月下滑。2022 年 1 月，菏泽城区新房销售套数已跌至不足 2000 套。

根据市场机构安居客的数据，菏泽房价亦从 2021 年 7 月起走跌，7 月菏泽二手房均价为 6044 元 / 平方米，2022 年 1 月，菏泽二手房均价已跌至 5890 元 / 平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，两成首付是明显的宽松政策，释放了强烈信号，菏泽打响了近期商业银行贷款降首付的 “第一枪”。他认为，各地应从务实的角度出发，基于当地房地产市场实际情况，发布积极刺激合理住房消费需求的政策。

放眼整个房地产行业，楼市已经萧条多时。财新据克而瑞历史数据统计，自 2021 年下半年起，百强房企销售额连续七个月同比负增长，连续三个月同比降幅在 35% 以上。

“购房者的信心没有了。房企可以不融资，但如果大家都不买房了，房企如何活下去？” 一名中小型房企高管告诉财新，“原本我们指望 2022 年 1 月的销售可以好一些，拿到一部分回款，用这笔钱给大家发年终奖，但房子卖不动，也就再没人提年终奖的事，最后一分钱都没发。”

即便是龙头房企，当下的销售情况也不妙。财新据克而瑞排行榜统计，操盘金额排名前十名的房企，1 月销售额同比全部负增长。其中降幅最大的是万科地产（ 000002.SZ ），同比下降 52.3%，降幅最小的碧桂园（02007.HK），同比下降 11.1%。绝大多数企业的降幅都在 25% 以上。

国泰君安发布于 1 月 23 日的研报称，市场过去没有担忧过需求端，因为 “需求是在的”，一旦房价上涨，购房者 “买涨不买跌”，就会迅速入市。但这一逻辑在 2022 年发生了变化，“市场开始担忧需求，纵然房企能够走出困境重新扩张，市场需求的总量和购买力可能都已经大打折扣，难以恢复到此前状态” 。

国泰君安认为，从长期看，当前中国的城镇化率已达 70%，尽管仍有一定增长空间，但长期需求已面临下降风险。从短期看，由于按揭贷款期限较长，对居民收入的稳定性要求较高，当前疫情给实体经济带来的冲击不仅体现为收入短期下降，更增添了人们对未来收入不稳定的担忧，这导致了购房意愿下降。

知乎用户财新网发表

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这叫满足人民的合理住房需求，还没到 0 首付就不是问题。

要吐槽的东西太多，已经无从下口了。

知乎用户卧牛发表

重庆、赣州、菏泽部分银行将首套房贷首付比例降至 20%，房地产板块快速拉升，有什么值得关注的信息？

“20% 首付”，重庆、赣州部分银行已加入！地产板块沸腾了，4 只股票应声涨停

近日，有媒体报道称，山东菏泽市房贷政策现实质性松动，首套房首付比例降至 20%，首套房利率有所下降。2 月 18 日，菏泽官方回应表示，菏泽市房贷政策保持稳定，这次调整是属于银行的自主经营性行为。

当下除了菏泽部分银行，全国还有一些城市的金融机构也降低了首套房贷首付比例。

重庆、江西赣州部分银行加入

2 月 18 日，据上海证券报报道，记者从重庆、江西赣州的链家等地产中介处了解到，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至 20%。据业内透露，此轮调整城市均为非 “限购” 城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

江西赣州的链家地产中介李先生对上证报记者表示，赣州首套房贷首付比例已降到 20%，目前国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行此房贷政策。他表示，如果二套房在非限购区则首付 30%、在限购区则首付 50%。

当地农业银行的信贷经理表示，虽然目前赣州首套首付房贷最低可以降至 20%，但还要 “因房而异”，能否拿到最低首付还要看具体开发商的情况。

此前，有媒体报道称，山东菏泽市房贷政策现实质性松动，首套房首付比例降至 20%，首套房利率有所下降。18 日，据大众日报记者向业内人士和相关银行了解，这次调整是个别银行根据自身资金情况和房贷需求情况，结合借款人信用状况、还款能力等作出的经营性差别化调整，属于银行的自主经营性行为。菏泽市没有对首付比例进行统一调整，仍然执行 2016 年最低 20% 的首套房首付比例要求。

早在 2016 年人民银行、银保监会曾下发通知称，在不限购城市居民首套房按揭首付比例最低为 25%，但各地可以向下浮动 5 个百分点，这意味着非限购城市最低首付比例可降到 20％。

除了实质的房贷政策松动外，也有地方政府实打实出台政策促进刚需购房。如近期吉林延吉发布《鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案》，对于农民进城买房全额补贴契税，还发家电、装修消费券。其中家电消费券面额最高可达 1500 元（消费 15000 元可使用）。

保障刚需族的合理住房需求

是否会有更多中小城市加入房贷 “松绑” 大军？

在业内看来，这个答案是肯定的。

中央经济工作会议为今年房地产市场发展定调——“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。” 在今年各地政府工作报告中，黑龙江、江苏、浙江、广东等多地明确提出要更好满足购房者合理住房需求。

央行相关负责人此前表示，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多的是落实城市属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。

在央行刚发布 2021 年第四季度中国货币政策执行报告中也指出，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。

种种信号都指明：政策导向保障刚需一族的合理住房需求。

2 月 18 日，地产板块盘中发力，截至收盘，泰禾集团、黑牡丹、新华联、渝开发涨停，滨江集团、中交地产涨逾 8%，金科股份、新城控股、金地集团、荣安地产、光明地产、招商蛇口、中洲控股等涨潮 5%。

房地产龙头企业涨幅也颇为可观。其中，保利发展涨幅达 5.42%，报 16.33 元 / 股，总市值较前一日涨了 101 亿元；万科 A 涨幅达 3.43%，报 20.48 元 / 股，总市值较前一日涨了 80 亿元；绿地控股涨 2.72%，报 4.53 元 / 股。

（文章内容和数据仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）

编辑 | 卢祥勇杜恒峰

校对 | 程鹏

每日经济新闻综合自上海证券报、中新经纬、大众日报

房贷政策现实质性松动！首套房首付比例降至 20%，这个近 900 万人的城市出大招

近日，市场有消息称，山东省菏泽市工行、建行、农行，对于名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例较此前下降 10 个百分点。

2 月 17 日，据中新经纬报道，记者从中国银行、农业银行、工商银行、建设银行山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷” 购房者的首付比从之前最低 30%，降至最低 20%。

对于个人住房贷款首付比例下调一事，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员均予以证实，“该政策是在菏泽全市执行的”。

另据中国证券报，中国银行菏泽某营业网点贷款部门客户经理表示：“不过，具体还要看贷款人是否是**‘无房无贷’**，同时还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时如果定的是 20%，就可以操作，但如果定的是 30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按 20% 操作的。”

首套房首付比例与贷款利率双降

据财联社 17 日报道，菏泽农行一位信贷经理对记者证实，该行 “无房无贷” 购房者的首付比例的确已由 30% 下调至 20%。同时，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的 5.95%、6.14% 下调至当前的 5.6%、5.95%。

另据 21 世纪经济报道，记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到的一份《关于调整个人住房贷款首付款比例的通知》显示，除了 “无房无贷” 首付比例下调外，其他情况的首付比例也进行了调整，具体为：

对名下无住房 (不含农村集体土地房屋，下同) 且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行 20%；
对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有 1 套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行 25%；
对名下实际拥有 1 套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行 30%；
对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住电款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行 40%。通知自 2 月 14 日起开始施行。

据财联社，一位工行信贷人士介绍称，当地房贷额度较为充足，审批完成即可放款，但目前由于春节假期刚刚结束，所在支行的业务量并不大，与往年的放贷规律基本一致。

当地多位房产中介透露，工、农、建三大行近日同步启用上述调整后的贷款政策，但针对特定客群，在具体执行方面可能略有差异。比如，其中一家银行对于名下有两套及以上房产的购房者仍执行 40% 的首付比例。此外，对于部分信誉良好的购房者，首套房贷利率也会有一定优惠。

“调整后的房贷利率基本集中在 5.6% 与 5.9% 两档。” 另一位房地产中介表示，一般 “首房首贷” 利率在 5.6%，“有房且有贷”（名下有房且相对应有一套住房贷款余额）的购房者执行 5.9% 的利率，但如果名下有两套及以上房产但房贷余额已清偿的购房者仍可享受 5.6% 的低档利率。

有利于住房刚性需求释放

业内人士表示，2021 年以来银行在房地产贷款集中度约束下，两成首付的做法非常少。

据中国证券报，“两成首付已是较为明显的政策宽松信号，此次菏泽政策打响了住房按揭贷款降首付的第一枪，这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然此前广西北海和四川自贡等地降低了公积金贷款首付比例，但降低商业贷款首付要求，才是最关键的。

从易居研究院监测数据来看，2021 年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温。菏泽市牡丹区新房销售在 2021 年 10 月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。

进入 2022 年，菏泽市商品房市场继续调整。有机构数据显示，今年 1 月，菏泽城区整月销售新房共约 1800 套，相较去年 12 月的 1900 套下降了约 5％，较去年 1 月的 3100 套，下降约 42%。

根据第七次全国人口普查结果，菏泽市常住人口约 879.6 万人。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，部分地方对房贷首付比例的调整，特别是针对首套房的调整**有助于释放刚性住房需求，**对稳定房地产市场运行具有积极意义。潘浩同时表示，2022 年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，类似政策的出台也有利于稳定房企运营。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也称，下调首付比例释放积极信号，预计会对当地市场情绪形成一定的提振。与此同时，不排除未来会有更多城市效仿跟进，特别是一些市场调整压力较大的三四线城市。

今年以来多地密集调整房贷政策

除菏泽之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。

1 月 12 日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年全国首个降低首付比例的城市。

1 月 18 日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行 “只认贷不认房” 的认定标准。

此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的 60 万元、50 万元提升至 70 万元、60 万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满 2 年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由 60 万元 / 户提高至 80 万元 / 户。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。

据不完全统计，今年 1 月份各地出台楼市政策已超过 66 次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏” 成为房地产调控的主基调。

严跃进认为，政策的放松，不仅激活了市场，还刺激了交易量，可以使市场更加活跃，对于房企去库存等方面也会有积极的作用。因此，包括公积金在内的一些金融政策，后续还会持续宽松，持续回暖。

此外，今年 2 月 8 日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

招联金融首席研究员董希淼认为，此次政策在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。

值得注意的是，央行 2022 年工作会议明确，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展；银保监会 2022 年工作会议也明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善 “稳地价、稳房价、稳预期” 房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

央行在最新一期货币政策执行报告中表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

据 21 世纪经济报道，广发证券资深宏观分析师钟林楠分析称，“较三季度（2021 年三季度货币政策执行报告）边际变化主要是删去了‘保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性’的表述，新增强调‘更好满足购房者合理住房需求’，整体态度更为主动积极。”

（声明：文章内容和数据仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）

编辑 | 程鹏王嘉琦易启江

校对 | 卢祥勇

每日经济新闻综合自中新经纬、中国证券报、21 世纪经济报道、财联社等

知乎用户每日经济新闻发表

这里只想说拿着 16 年打脸言论来理中客还是算了吧。

那时候大环境和现在真的能比吗？

16 年无论你在读什么，是不是觉得读个研究生出来就能混得不错？是不是觉得自己的收入还会一直上升？自己老家亲戚朋友是不是吃喝玩乐、买手机买车啥的都相对随意？

现在无论你在读什么，你觉得研究生出来之后前途明朗吗？你还觉得自己收入会一直上升吗？家里亲戚朋友现在是不是有节衣缩食倾向？再加一个，你还觉得你的工作岗位很稳吗？

普通人收入得不到提升、稳定性得不到加强，任何消费都是无源之水，包括房地产。

什么？再来一波涨价去库存？

热点城市的小伙伴们问问你们的三四五线亲戚朋友们吧，问问大家六个钱包还有没有钱了。

而且三四五线房价与几个热点城市的房价价差已经从 16 年之前的 3-5 倍拉大到十倍左右了，而且流动性几乎都被干掉了，三线及以下现在挂牌卖房根本出不掉。

没有三四五线甚至不少二线城市的输血，那热点城市房价拿什么涨价？除非是信贷系统直接硬灌水。那我肯定润了，热点城市奋斗个屁，一辈子换个水泥格子。有些东北人一个月三千块，每天工作四小时，天天打麻将人家幸福感真比你大城市低？

山东某三线城市三百元自助餐，给你们看看什么叫生活。

知乎用户 Jarvis 发表

山东人提起菏泽除了牡丹之乡，就是男孩子结婚需要拿出来的天价彩礼。

实话说菏泽并不是山东最发达的城市，但是婚嫁金这一块可以说是山东最高。

背后的原因不想多说，各地都有类似情况。

以前可能只看彩礼，现在首付下来了，以后结婚必须买房该提上日程了。

为什么买房子时大家都建议少付首付多贷款？

知乎用户 RAMNO 发表

当房价上涨时：

什么燕郊，鹤岗，那都是少数情况！告诉你，房价上涨是必然的，有钱人太多了，很多全款买房的，你不买是你太穷！

当房价不涨时：

山东菏泽一个地方的首付比例变动（还辟谣了），你在北上广深还不快买房？

我就奇了怪了，没想到山东菏泽就能带动全国城市房价了？再回想过去一年

1、第一次降准。。
2、第二次降准。。
3、降息。。

反正炒房客们管你有枣没枣打两杆子，每次政策都要高呼一下 “国家放水了，房价转好了市场见底了赶紧买啊”，你看，错了三次了，错了他们有什么惩罚吗？所以他说的你信吗？

当然嘲讽之后还是回到正经的，

中国城市，流出和流入的城市完全不一样。政策也不会一样，这就叫 “一城一策”。

房价真的跌了吗？我认为没跌到 2019 年年中都不叫跌。因为 2020 年以来的涨价本来就是冲着放水预期瞎涨的，2020 年前后我看房，短短几个月，11w + 的房价直奔 16w，这跌回去也配叫跌？这叫价值回归。

价格没有回归之前，任何救市措施都不应该有。只有那些房价跌的多的城市，才可以或者说应该出台稳房价政策。

知乎用户斯帕不爱卷发表

我的家乡是一个小县城，现在首付 3w 就可以拎包入住。但是这里没有任何就业环境，大家买房热情不高，因此空着一大堆楼。

我自己反正是不会买的，再便宜也不买，贴钱都不买，一间小破屋，自己住自己吃，没有压力真的很舒服。

知乎用户敏哥要上岸发表

如果房价不涨，就算是零首付也没人买啊，买了还得还利息。

所以，还是赶紧涨房价吧！

知乎用户伊利丹 · 怒牛发表

按照发达国家的情况来看，

房贷首付能降到 0%

房贷利率低于 1%

所以房地产这个游戏还能玩，

再说了除了这个房地产夜壶，你也没其他的尿壶用了。

万众创新？地摊经济？经济内外双循环？中国创造？

哪个最后不是一地鸡毛？

住房不炒？

押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价？

失去奋斗，房产再多我们也将无家可归？

这些话听听就行了。

最后还是发现，房地产香

知乎用户啊疯发表

这只是个开始。

首先，来看看人口。

让我们从全面开放二胎的那年开始看起。

2016 年人口净增长 906 万，2017 年人口净增长 779 万，2018 年人口净增长 530 万，2019 年人口净增长 467 万，2020 年人口净增长 204 万，2021 年人口净增长 48 万。

二胎三胎的生育能力几乎被彻底释放干净，不出意外的话，2022 年人口净增长将不可避免地成为负数。

其次，再来人看人口迁移。

和逐年减少的新生儿相反的，是高校应届毕业生数量，从 2016 年的 765 万飙升至 909 万。

整体教育水平的提升，导致越来越多的年轻人拥有越级迁移的能力，不再像以前那样，村里的去县城打工，县城的去地级市打工，而是可以直接从村里到一二线去读书工作。

再配合上日益便捷便宜的交通网，一二线城市的虹吸效应覆盖面积从以前的周边地区扩大到全国范围，人口迁移能力持续扩大。

日益减少的人口加上日益增强的迁移能力，势必会导致经济落后地区人口流出，人口越流出，经济越落后，经济越落后，人口流出越严重。

人口流出规模也逐级扩大，从村到县再到市。

接下来的几十年，人口会向几个大都市区集中，绝大多数三四线城市会成为鬼城。

三四线房价将会持续下降，一二线房价将会小幅上涨或者持平。

知乎用户吟游诗人马走日发表

以前那几年的房地产市场属于无脑投资市场，和刚需一点关系都不大。

只是一线城市的房产升值，同时带动了所有二三四五线城市升值而已。

过度投资演变成投机，失去理性的房地产市场是可怕的。

全球历史上的经济危机，10 次中有八次与房地产相关。所以，必须让房地产回归理性。

现在，基本已经打掉了投机的气焰，规范了房产投资理念，是时候回归理想的刚需市场。

之前某些城市的限跌令，在一定程度上也是有点想借此绑架经济的成分。依靠土地财政的偏倚效应，首先守不住的一定是地方和房企。

适当调整，适当放松，特别是提供给刚需良好的购房环境，才可能很好的争取到过度的时间。

20% 首付，相对于银行自身的风险管理而言，一定是比 30% 或以上高的。

试想一下，如果真的跌破 20%，等于银行也开始亏钱，哪怕可以追究贷款人，但随时也可能变坏账。

所以，现在等于银行参与进来，帮助地方房房平稳的工作开展，也算是个好现象吧。

即便如此，最多也只是适合刚需而已，如果那些投资或投机者还想入场的话，就是吃古不化，非常不智了。

不过，这些三四线城市，如果不在城市群、都市圈的规划中，即使是自用，也得慎重考虑。

知乎用户 P 先生的地产观发表

这就离谱了。

菏泽首付是降下来了，但是房贷利率还保持在首套 5.6，二套 5.95，记住这是 lpr 加点的结果，现在 lpr 是 4.6，首套加了 100 个基点，无论以后这么降息，都要继续加 100 个基点。

就这能有效果？

起码江苏这边首套已经降到 5.1 了，上海好像只有 4.9，当然上海是看房又看贷，而且只要你在国内做过房贷都算二套。

但菏泽这个操作简直就是耍猴，降首付会少花钱吗？不会！利率高高在上，首付越少，利息只会越多。

深坑。

谁信谁傻！

所以这是真的想要促进房地产销售？如果是真的，让点利息不行么？这都不行？

简直就是丧心病狂！！！！红果果的割韭菜，能割几个割几个，这行情还能加 100 个基点呢？

知乎用户半根草发表

这不是什么特别新的事情了
去年 9 月起，重庆就有银行开始执行 “首套房贷款首付比例 20%” 的政策。
而在江西赣州，更是从 2018 年起就一直实施 “首套房贷款首付两成” 政策。
菏泽城区新房成交最下滑明显，如去年 12 月的新房成交量为 1900 套，仅为去年 5 月（3600 套）的一半。
菏泽也做出了具体的规定，并不是每个购房者都能享受到二成首付，必须符合 “无房无贷” 条件。
一方面房产买方数量开始减少，另一方面降低首付比例也便于刚需买房群体，降低了一定的资金压力。
毕竟还是有人想买房，但是手里一时拿不出来那么多钱的人。

对于还贷来说更低的首付比例，长期来看所需要还的利息是增加的。

因为贷款数额增大，虽然降低首付比例，但是贷款利率并没有降低。

多出来的贷款数额，利息也增加了。

如果是刚需自主可以上车，投资的话需要认真考虑。

知乎用户 Enzo 恩佐发表

如果买房等于爱国，

那卖房等于什么？

知乎用户一梦千年发表

菏泽 2017 和 2018 年的土地交易金收入是 234 亿和 240 亿。但 2021 年只有 67 亿了。

润泽的年税收总额也就 180 亿左右。

所以今年还卖不出去地，那么城市基建和产业扶持都几乎没钱可用了。

基建和产业上不去那还在这买房干嘛？

除非再出个棚改，或给农民发大笔钱买房的政策，不然就算零首付也别在这种地方买了，危险太大。

知乎用户飞跃本屯发表

人在德国

博士刚毕业工作一年的时候

就在法兰贷款几乎零首付买了 110 多平的房

15 年的固定利率 –1.2% 左右（存款负利率）

月供 1200 多欧

经济学规律

如果一个东西开始降价了

说明卖不动了

相反

如果一个东西供不应求

即使涨价了还会有人买

虽然对于中国楼市是个危险的信号

但我认为对中国老百姓却是好事

如果降到 10% 甚至零首付

让有工作的人人买得起房

才能安心结婚、生娃

提到生育率

这不正是近几年国家发愁的大事么？

开头提到的德国零首付买房

真没骗大家

银行贷款最高可以贷税后月工资的 180 倍

（税后 2500 欧元可以贷款 45w）

当然一些税费（8-12% 左右）还是需要自己付的

法兰克福平均房价（黑线）：5338 欧元 / 平米

一个 CS 的硕士毕业后平均可以拿到~ 2500 欧元

过了半年试用期、拿到德国永居后可以贷款约 45w 欧元

因此在法兰可以零首付买到 84.3 平米的（二手）公寓

P.S.，德国不算公摊面积，是实际使用面积

对德国 (及欧美) 生活 / 工作 / 留学 / 移民话题感兴趣的

可以看我这个（及往期）视频

[

【德国博士】对标上海：在德国法兰克福赚多少钱才能感到幸福？

留德华叫兽的视频

· 21.9 万播放

](https://www.zhihu.com/zvideo/1437935297850421248)

六分教育，四分科普，聚焦硕博 / 留学 / 科研 / 海外

敬请关注：『留德华叫兽』微信公众号

知乎用户留德华叫兽发表

不宜再把 GDP 成长作为三四线城市重点考察指标了

已经没有成长潜力的地方，强行拉升只会走上歪路

应该重点考察这类地区如何在有限定额财政下，保障社会基本运行

知乎用户理想三和发表

菏泽是山东省房价最低的地方。

贝壳查询了一下，三室二手房价格约 80 万元，按照三成首付，等额本息，贷款年限 25 年计算，月供 3300, 二成首付的话月供 3800，每月多还 500+。

菏泽并不缺房子，非私营单位更不缺少，他们是到济南买房子的。

私营单位 2020 年官方公布收入如下: 48503 元，月工资 4K，如果考虑被平均的话，大量群体的工资在 2－3K。

当地人在菏泽买房的需求不足 (有钱人去了济南)，人口流出严重，穷人在当地买房的能力不足，接盘能力不足，强行上车也必然大面积违约，菏泽楼市已经没救了。

低收入低首付上车的人建议断了念头

菏泽政府很难过，地方政府隐性债务偿债高峰到了。

前几年沸沸扬扬的山东省合存并居也是菏泽最激进，听说当地百姓闹到了首长那，负面舆论太大，故而叫停。

菏泽是真的穷，菏泽百姓更穷，放过他们吧。

查询了一下冰山指数，最近一年菏泽房价总体平稳有所下降，三道红前之前也没有大起大落，在一个城市没有大的发展前，未来不用担心菏泽房价大幅上涨了。

菏泽救市能起到的作用仅仅是给全国立了一个出头鸟，没有其他作用。

知乎用户默默不得语发表

菏泽从城市能级上不值一提，但首付降低背后的意味却令人深思。

首先是银行的态度，在地产如此疲软的态势下，银行同意调低首付比例表明：（1）至少银行觉得三四线城市房价下跌风险已逐步可控，否则不大可能放开杠杠承担更高的经营风险；（2）银行层面信贷资金相对充足，表明国家今年为应对经济下滑确实在放水。

其次是政府的态度，房住不炒后，政府均审慎出台地产相关放松政策。但在稳增长成为今年主要经济目标，国家明确不出台收缩性政策的背景下，地产需求端的政策底什么时候到来成为大家关注的重点。

菏泽虽小，但给地方政府打了个样，如果不像以前一样几日游，而任由信息发酵，那么各地方政府跟进动力是非常强的，再叠加货币宽松，今年大概率房市会有一波回暖。

继续观察吧

知乎用户资产轮回发表

（复吸了？）又要忽悠你买房了！

我相信你朋友圈里的置业顾问已经转发起来了！

并配有如下图片：

知乎用户安新蜂农发表

再等等搞不好会有 0 首付，

再等等等等说不定还有次贷危机（）

知乎用户冷月孤想 alan 发表

菏泽是一个比较特殊的城市，

常住人口 880 万，城市化率只有 50% 左右，远低于全国平均水平。

但户籍人口超过 1000 万，全市外出打工的人口比例非常高，人口外流接近 150 万。

在全国前 30 名人口流出城市中，菏泽是唯一一个上榜的山东城市。

这种情况下，当地经济发展压力比较大。

对房地产业有需求，也就在所难免。

对整个市场影响有限。

知乎用户诗与星空发表

“真” 套牢盘，随时被拍卖的那种。

知乎用户王永辉发表

1、揣着放松心思的城市很多，但敢于行动的不多，**这一次大胆行动的是：山东菏泽，**打响了公开下调首付的第一枪。

1）无房无贷首付比例由 30% 降至 20%。
2）有 1 套房无贷或无房有贷已结清首付比例降至 25%。
3）有 1 套房有贷首付比例降至 30%。
4）其他首付比例降至 40%。

2、为啥降？数据显示，菏泽的新房价格已经连续 16 个月下跌，截至 2022 年末，菏泽商品房去化周期高达 23 个月，属于楼市极其冷清的城市，菏泽有着自己的焦虑。

3、不怕被收拾？“因城施策” 下的地方合理调整。

根据央行和银监会 2015 年《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施【限购】措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点，对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%”。

所以，此次菏泽市个人住房贷款首付比例调至 20%-40%，符合 98 号文规定的首付比例各地浮动范围，属于因城施策下的局部合理调整。

4、信号意义明显，前期政策调整对行业托底作用并不明显，在行业仍然面临下行压力的背景下，近期 **“稳增长” 政策不断出台且力度明显加大，**还是稳增长的范畴。

需求端政策包括：1）部分城市下调公积金贷款首付、提出公积金贷款认贷不认房，2）部分城市提出通过降首付扩大消费，3）部分城市出台购房补贴等。

供给端政策包括：1）开发贷转松，2）媒体报道房企收并购贷款不计入 “三条红线”，银行支持优质房企收并购融资，3）媒体报道全国性预售资金监管办法出台。

5、此次菏泽市调整首付比例，**标志着房地产政策局部调整由供给端、金融端向需求端的推进，**后续局部城市包括限售限购限贷在内的需求端政策，存在视销售情况进一步因地制宜调整的可能。

6、目前来看政策端调整表现出两个特点，1）需求端因城施策，2）供给端主要有利于相对稳健的央企国企及优质民企。

7、据最新报道，除菏泽外，重庆、江西赣州的不少银行也将首套房贷首付比例降至 20%。预计菏泽等地降低首付的举措或引发更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。

8、但在房住不炒、三道红线的大约束下，进入 “黑铁时代” 的楼市，往日的大爆发不会重演。

9、银行地产板块有可能迎来情绪面和基本面双重修复。

去年四季度以来，房地产信用问题的演绎成为扰动银行板块投资情绪的重要变量之一，预计下阶段地产信用环境和房企信用问题的演进，或遵循 “政策修复 - 销售修复 - 信用修复” 的顺序，有望为银行房地产敞口带来资产质量的实质性修复机会，同时对于银行股也可能有情绪面改善的贡献。

事实上，这一点周五的盘面已经有一定反应。

10、拒绝白瞟，点个赞再走！

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知乎用户花少发表

怒答一发，所说全错！

逻辑很简单，就是房子卖不出去了，地就卖不出去了，进而不让说府的收入少了，然后地方债、公务员收入、地方建设…… 都资金紧张。

房子卖不出去，降价不行吗？

不行啊，房价降了就得逼迫地价降啊，房价降了观望就多了，在这个买涨不买跌的神奇市场，房产增值永远是买房者考虑的最重要的因素之一。

降房价？

你看看开发商就深谙这个套路，先优惠做到降价，但绝不认可是降价，是特价。然后，即使卖的不好，也得把价格涨一些，做给观望的那群客户看。

然后，再优惠降价。

再一个，降低首付，还贷增加，但国内这个就业保障，30 年啊，除了体制内，普通打工者，哪一个能顺顺利利干到退休？

这段时间，我看银行存款增加了，中信募资 200 多亿，随后存起来 80 亿，因为对未来保障的担忧，都开始存款了，谁还敢使劲花，使劲消费，使劲买房。刚需买房都是迫不得已啊。

知乎用户编号 9527 发表

别说首付 20%，就是降到零首付了，你买不买？

一个朋友特逗，还为这个事情发了朋友圈：

现在买房一定要看价值的！救市的三四线价值不行！

这句话很有概括性。

所以，周四看到这则消息时，我压根没有在意。

即使昨天还有重庆、江西赣州这些城市降低首付的消息传出来，也是同样的道理。

这次调整城市均为非 “限购” 城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

实际上，自 2021 年四季度以来，类似的消息不时出现：

如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等，安徽省亦针对房产等消费，提出降低首付比例。

这些，对当地的刚需是十足的利好。

而对于外地人来说，或许最大的意义是佐证了 “楼市暖风频吹”。

毕竟，对于想买的城市，政策却还是非常严。

深圳二手住房成交参考价格机制发布满一周年后，官方也未调整参考价格清单。

一年一调的预期落空。

回到菏泽，其 2018 年就因为 “取消限售” 招来 N 多议论，毕竟那时的政策趋紧，率先松动的城市特别受关注——就被质疑楼市是不是很不行了，要救市了？

2017 年，当初因为棚改货币安置，导致需求增加，菏泽房价上涨，一度让人担心是不是要冲万元？

最近一年，当地房价走势较稳，数据显示在 5000~5500 元 /㎡左右。

菏泽，只是四五线城市的一个缩影。

潮水褪去，谁在裸泳，一目了然。

知乎用户中山房哥发表

以后除了我们一线的房子保值外，其他地方的房子都是垃圾

知乎用户草莓味儿的樱酱发表

我像是缺那 20% 首付的人吗？

是的！

不单单如此，就算零首付，

我也还不起那月供！

知乎用户大叔 206 发表

居然还有看空房价的，空空们真是愚不可及。

何不翻翻 10 年的帖子 15 年的帖子

看看当时是什么情况和今年是不是很像

拿各种数据佐证没有意义，船大难掉头，修修补补才是常态，而且统计口最不可信

翻开历史，拨开迷雾，自然就能看见真相

后人哀之而又不鉴之。。。历史周期律兜兜转转

学史方能明理

知乎用户想你的夜发表

吾日三省吾身：房价降低了吗？房贷利率降低了吗？劳动环境改善了吗？

什么？都没有？更高额度的房贷不用还吗？

怎么都没人提？都是水军带节吗？

知乎用户发表

这是 shinananda

2016 年 2 月，他知道题主和关注这个问题的人们正在人生的十字路口，给出了唯一正确的回答。

快说，谢谢 shinananda！

知乎用户魔力奥发表

这让我坚定了以后不回家乡工作买房的决心。

知乎用户奇怪的网友发表

公然违背中央房住不炒意志，丧失理想信念，背弃初心使命，十九大后仍不收敛、不收手、不知止，性质恶劣，情节严重，应予严肃处理。

知乎用户我要反三俗发表

很多地方可以首付 20% 了。

即使在长沙，首套房，商业贷款首付 30%，公积金贷款首付 20%。

所以即使明面上放开到 20%，房子依然不好卖。

大多数人，不仅仅缺的是 10% 的首付款，而且缺的稳定的工作，不怕失业，能够还得起贷款。

经济情况怎么样，看看疫情期间，政府公布的 2 亿灵活就业人口就知道了。总不能连下顿饭都不知道在哪里吃的人，要去首付 20% 买房吧？

我还是贴一下法拍房的新闻吧。

知乎用户旭崽子发表

老百姓口袋里没钱，开发商手里空房子多着呢，而政府还要卖地。这怎么办呢？这就要把开发商手里的房子卖出去，开发商才有钱买地，政府的地才卖得出去。这一波的循环中，又回到了老百姓这头，老百姓没钱又怎么买房？你要住房子，怎得稍微付点吧，所以，银行就将首付降了，欠着的以后住进新房子了，再慢慢还。有了遮风挡雨的地方，你还怕啥呢？所以，这一政策的来临，实在没住的地方的人，是会趁这机会去买房子的，就是不降首付，房子也还得买，只是迟一些时间，等凑足了首付才买，这不只是提前了一点。而要真正彻底的解决问题，症结还是要让老百姓的口袋充实起来，让老百姓口袋充实起来的法子又还得政府来想，政府也是不能做无米之炊，还得有钱。这样就要求政府广开财源，生财有道。我们有句老话，叫做羊毛出在羊身上，如果把它套在地方财政和老百姓买房子上，都将其出在士地上，那是不行的！地方的财政，除了士地，还要有别的更多渠道。一个地方，除了土地，还有山山水水，山山水水也要生钱，老百姓在山山水水中也能挣钱，这样才会政府百姓两都富。

我们常讲的大好河山，这大好河山，利用好了，它是可以生钱的。山上毛竹，老祖宗告诉我们，制成了纸，手艺人也把它们制成了各种生活用品和工艺品，这些生钱的法子都还在，只是在用的不多，大家都忙着去建房子了，就连延续日子最长的耕作，现在也很少有人去做了，您看看农村的田地里，除了几个老人，那能见得着年青人的身影！不是年青人不勤快，也不是老人特别的勤劳，而是年青人更精明了，泡在田地里，既辛苦又收入少。而老年人呢，除了会种地，别的又干不了，闲着是没饭吃的，天上不会掉陷饼的。所以呀，这大好河山里，要它生钱，还得政府出主意想法子才行。人是总会往争钱轻松的地方去的，政府却不能这样想，更不能这样做。土地财政，按我们乡下人的说法，这是一个懒政。士地现成，只要能找到人开发，就财源源滚滚了。可土地也有用尽的日子，同时大家全陷入卖地，建房，卖房，买房这一循环中去了，房子又不能当饭吃呀，饿着肚子住新房子，老百姓是不会答应的！与其让老百姓去住新房子，不如让老百姓去开发一片新田地，这样更有效果。老百姓 l 口袋里充实了，谁不想住得更好一些呢？

所以，对降首付这种做法，只是一个治标不治本的举措，是只能暂时延续或暂时维系士地财政的一个法子，要长治久安，还得有具体充实百姓口袋的法子，要从政策层面出台这些法子。我们的老百姓有的是勤劳和智慧，只要有活干，都会干得很好！

知乎用户邬元和发表

看来地产是真的绷不住了。恒大票据不能兑付犹在耳边，网上又流传了融创上海商票不能按时兑付，连浓眉大眼被称为白衣骑士的融创都选择了违约，让人唏嘘。

知乎用户山顶大树发表

谢邀。

负面影响，只会告诉大家，再等一等，还会有更好的政策，现在不适合上车！

大家耐心等待房地产税落地：三线变二线、二房变四房、单车变卡宴！

只降首付比例不降价格，居民支出一点没减少，只不过转移到后 30 年房贷上。

房地产利益集团，别叫嚣利好房地产，昧良心的钱别赚了，不然睡不着觉的！

2021 年 12 月地产销售面积单月同比 - 15.6%，2022 年 1 月，30 大中城市商品房成交面积同比 - 29.56%。

克而瑞报告数据显示，2021 年全国 300 城土地市场成交建筑面积 22.7 亿平方米，较 2020 年下降了 22%，自 2016 年以来成交规模首次出现回落。

且不说，现在大部分城市的土拍是本地的城建、城投公司托底，相当于左手卖右手，并没有实质性卖出去，真实的土地出让金要大打折扣。（本文转载自

@pure 日月

）

前几天万科郁亮都喊出了：房地产已是缩量市场、房地产行业进入缩表出清阶段。

两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

不过，很可能，房地产接下来不是 “黑铁时代”、而是 “黑土时代”。房地产黄金时代不再，当寒冬来时，应该备好御寒的物资。

恒大、泰禾、新力、富力、绿地、花样年、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展等就是万科先见之明下的背景板。

我的目标：影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免接盘！

房地产下行农村包围城市的路径势不可挡！（全国各地的下降案例不砸你们屏幕了，太多了）

抓住人口根本点，保出生人口才是我国今后的当务之急！

上述数据清楚明白，2022 年的楼市没有开门红。房地产税还没有落地，耐心观望才是明智之举！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成需求侧不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

再次劝诫大家：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

知乎用户 Young 斯基发表

看好菏泽的发展，我相信，在不久的将来，菏泽的发展会直接对标东京、纽约，成为世界第一、万众瞩目的璀璨之星。

璀璨的烟花，即将在众星所望的夜空中绽放开来，闪耀出独特的光芒。

我们一起期盼着，那一天的到来！

知乎用户孤儿发表

别的地方还可以说房子不好卖土地财政玩不转，但重庆也降至 20％首付，这就有点让人匪夷所思了，目前重庆房地产领涨，正处于火热的时候，由于重庆三千多万人均与成都两千多万人的人均差不多情况下，房价低了一大截，房价甚至排在沿海省份三四线城市都要倒数。而且重庆土地财政占比，在全国一二线城市算很低的了，并不急于土地财政问题。

这时候降低 20％首付简直是火里浇油的感觉，这样一来，大批炒房客与低收入人群速度加杠杆，房价会迅速上升，很不利于重庆工商业成长。

知乎用户秦始皇发表

但我还是要交钱。利息还更多了，还不起，当我傻么

知乎用户云飞霜发表

银行挣得更多了。

知乎用户心比天高命比纸薄发表

降首付比例不如降商贷利率，降到 1%，成效更显著。

知乎用户在两点半消失发表

这看出当地对老百姓的态度，再苦不能苦开发商（出政策促销），再降不能降房价（地价），再变不能变利率（银行），百姓买房钱更多了，开发商依然赚钱，当地卖地也更多了，银行也赚的更多了，有话语权的三方三赢

知乎用户团团圆圆发表

一石激起千层浪。

山东菏泽率先降低商品房首付，救市大招引发三四线城市效仿跟进。

据悉，菏泽市几大国有银行调整了个人住房贷款首付比例。

具体为首套房首付为 20%，房贷结清的话首付比例为 25%，二套则首付为 30%。

以菏泽牡丹区均价 6 千 100 平米，总价 60 万的商品房为例；

以前买的话，首套首付 30%，二套首付 40%，首付分别要准备 18 万（首套）/24 万（二套），现在只用先交 12 万（首套）/18 万（二套）。

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对首套来说，从接近二十万的首付直接变成十万出头，确实有一定吸引力。

据说目前已经有重庆和江西赣州开始学习这个大招了，直接在银行贷款层面操作，优惠一步到位。

查阅菏泽的相关资料发现，这个山东的小城市，确实不简单。

2018 年，正是 “房住不炒” 全面落实、楼市调控 “一城一策” 精准发力的时候。

山东菏泽，却成为全国首个取消限售的城市，还引来一波三四线城市的跟随。

此时此刻，恰似彼时彼刻，只能说，问题还是要在自身上找。

2018 年和 2022 年，为什么都是菏泽率先打响救市第一枪？

菏泽，位于鲁豫苏皖四省交界，地理位置十分突出，交通便利，是山东西部的人口大城市，同时也是环境优美的牡丹之都。

2020 年，总人口达到 1028.24 万人，土地面积 12239 平方公里。

在经济规模上，2021 年，菏泽排名山东省 16 城的第 8 名，GDP 总量 3976.67 亿，比 2020 年增长了 14.17%，看起来不算太差。

但是看看人均可支配收入，菏泽就直接在山东省各地级市中处于垫底的水平。

经济水平一般，那么其对应的房价是如何呢？

截至 2022 年 1 月，菏泽新房价格同比已经连续下跌 16 个月，目前均价从 6 字头下降到 5 字头，房价下行压力较大。

究其原因，就一个字，大，供应量大。

2017-2018 年，菏泽政府大量推地，土地成交量激增。

2017 年前三季度，菏泽的卖地面积排名比肩郑州、徐州，全国排名第六。

2018 年，菏泽的土地出让金创新高，土地收入相对于财政收入的比例进一步提高，政府对房地产依赖愈加严重。

2017 年，菏泽去库存很好，在限售情况下，棚改完成情况遥遥领先。

然而，这也透支了部分市场需求，卖地后新房集中入市，去库存成了难题。

自 2017 年房住不炒提出后，投资客基本从三四线城市退潮，本地刚需买 2 套完全够住了。

以前春节还能指望一些外出务工的青年返乡置业，现在的打工人也更理性了，只返乡不置业。

实际上，三四线城市返乡置业高峰，是在 2016-2018 年去库存和棚改期间。

当时房价上涨预期强烈，棚改货币化安置也提高了购买力，加上去库存和棚改导致新房库存低，返乡置业潮比较热。

总之，多因素叠加，菏泽以及内地三四线城市，慢慢面临库存高企的情况。

开发商在这些区域大面积降价促销，反而导致买房热情不高。

数据显示，2020 年 - 2021 年菏泽商品房住宅，供应总套数为 5.54 万套，成交套数 3.1 万套，显而易见，去化压力明显。

供应大而需求不足，办法只剩下一个，促销。

本次菏泽降低首付的目的，就是希望提振市场情绪。

而市场情绪提升后，则直接影响到房企的拿地热情，有助土地出让收入止跌企稳。

虽然现在还不清楚这个政策的最终作用有多大，但是，整体趋势很明显。

未来的房地产，沿海人口经济发达城市走向香港化，而内地的三四线城市走向鹤岗化。

当一个地方没有产业支撑，只能通过卖地获利时，已经陷入发展被动了。

对城市而言，通过产业转型升级带动经济发展和人口就业，改善基本面才能吸引人们留下来，安居乐业。

对于个人而言，在满足自住的前提下，投资买房实际就是押注城市，必须跟着人流和钱流走。

作者：，链接：https://mp.weixin.qq.com/s/j_mv4gtK6MdV7rP64b1tCw

知乎用户江枫明月发表

猛一看还以为房价降了 20% 呢？瞎激动一回。

降首付不但付的钱没变少反而变的更多，反而是买房门槛降低了。给了许多以前上不起车的韭菜上车的机会。以前是中产给你们供房贷供血。现在平民老百姓也有了供房贷的机会。把人当傻子呢？？

不要说什么为国接盘，为中国社会经济稳定做出贡献。你可怜人家，谁 tm 可怜你呀？自作孽，不可活。死了也不亏，怨不得别人！

知乎用户我爱耍流氓发表

韭菜不够用了，镰刀再怎么割都割不了多少，来来回回竭泽而渔，真以为老百姓傻吗？

知乎用户迷茫的 1991 羊发表

把开发商的破产风险，转嫁成银行的信贷风险，

银行的风险，最终还是储户风险……

这就是变着法、拐着弯，让老百姓掏钱救楼市

知乎用户 Caballarii 发表

山东菏泽曹县，牛逼 66