南宁楼市现状：有钱人买青秀，没钱人买江南

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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：新人首问，美丽的房姐您好，坐标南宁，父母名下两套火车站160平还有30w房贷未还完，柳沙49平老破小等拆。未婚妻父母两套房贷均未还完，小两口计划入sfsd新房自住，存款40，两块均为体制，家庭稳定年收入20-25，在考虑周边配套环境以及半投资的情况下用何种方式在哪儿能入下一套新房，还有需要注意一些什么事项？为了结婚，麻烦房姐，谢谢房姐了。

回答：南宁各板块分析：

目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。

五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。

至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适; 西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。

刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。

南宁属于非常弱的省会。比较效应来看，远不如重庆，近输广州，战略上昆明占优。广西ZZ地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。

一般没必要在南宁重仓，重庆，成都，广州，深圳都是更好的选择。纯投资，建议出手1-2套房产，把子弹投资到能级更高，涨幅更大的城市。

提问：房姐吉祥，请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤，有哪些要注意的，高评部分手续费1个点左右合理吗？谢谢解答

回答：买二手房的话怎么高评高贷？所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。
假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。
如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。
需要注意几点：
1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。
2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。
3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。
中介收费贵不贵，看贷款金额和评估要求，如果要低首付或者零首付，价格是很高的。如果就是普通的高评低进，价格不高。1个点可以砍砍价。

提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢

回答：不要合伙买房，核心是3点:
1.独揽决策权
2.利益分配
3.房票
买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。
详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》

提问：房姐你好，目前准备把全款的房子抵押出来做现金流，但是不知道哪种方式好，有一种等额本金的贷款为10年，利率低到年化率4.5，但是还款压力并不小。觉得还是先息后本的压力小年化利率6.8，要比等额本金每个月月供少还一半，但是这些只是支付的利息钱。而且每年需要做一次过桥结清在接着贷。我这比金额最多就用五年，但是不知道如何才能轻松的撑过三五年。因为抵押出来的现金一分不少全部都要投入到房子里已经快到极限了。

回答：每年过桥的产品放弃，压力太大，而且后期能不能循环借出来也是个问题，建议试试公司经营抵押贷，年限可以到20年，利率也低。10年的可以考虑

提问：买第一套房，最重要的是什么？

回答：年轻人的第一套房，非常重要。房产的投资道路，好比滚雪球。第一套房产的优劣，回报，决定了未来3-5年的局面，而这个局面还是买定离手，无法改变的。。
我们知道，第一套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射，不仅如此，已经购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。小白领上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半条命；这个世界，月供的压力每大一份，都有可能导致整个买房系统的崩溃。月供最大的压力来自哪里？一些媒体小编的报导中，炒房客资金断链，都是因为金额太大；实际上，没有几个人是因为金额太大而断供的，这种完全是是新手的看法。贷款是非常困难的，远远比买房更困难；
想多贷一些钱，你要面临：
自己的心理压力；流水的不足；银行的审查；个人资质的限制…除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而崩溃的。真正导致月供崩溃的，是房价不涨。房价不涨，房东不仅无法回血，还要每个月抛出去一管血。如果只是跟随市场的横盘，还不是很严重；最惨的，是别人都涨了，你还不涨。五花八门的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子：选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹错误，只能割肉离场，有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定，割肉都不能。贷款，多贷不贷，是0分和100分的区别；
选筹，可以是正分和负分的区别。选筹，是买房最重要的一步。

提问：谢谢房姐之前给的建议，已经采纳，我们现在家里六口人，之前买的房子都是两房，一个是龙阳时代，一个是纽宾凯锦城，因为生了二胎，现在有两个选择，在这两个小区里再选一套三房，老人带两个小孩住一套，我们夫妻住那套小的，或是在另外的小区买个4房，目前看了一套招商1872的4房，二楼带底商露台，房子采光还可以，为了两个孩子上学方便考虑，这套房子自住，也考虑投资（以后孩子大了可以考虑卖掉）产证面积154，房东开价258万，新证，房东现在的状况是已经扛不住贷款了，急于出手，要求先给他150万，后期贷款下来了再把多的钱还给我们，请问房姐，这套房子可以入吗？多少钱入合适。

回答：1.建议买招商公园1872的4房，自住，后期升值潜力和学区都更优。
2.业主报价并不贵，但是判断真正价值需要用到拆骨法。2楼本来也有8%-10%的折价，赠送的露台面积，按照30%的单价计算，户型有没有折价等等。还原房子真实价格，然后再跟业主去砍价。业主急用钱，再砍个10万左右应该问题不大。
3.替业主还按揭，如何保证自己的资金安全？
A委托买卖公证（让卖家委托买家去办理银行还贷、解压、过户）并指定上证人为买家指定人。
B签署借款合同做公证借款事由买卖房屋
C重点监控银行扣款时间节点为当时存款当即扣款拿证时间根据银行不同，一般是一周内

提问：房姐，您好，想问下卢沟桥和房山长阳地铁口选楼盘，均价都在五万，前期投资后期自主能给点意见吗？或者丰台你觉得更适合的价值洼地或者楼盘有介绍吗？谢谢

回答：投资不推荐，看看东三环和望京板块
过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。
但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。

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《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

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