如何看待郑州 2022 年推行的大棚户区改造房票安置实施办法？

by , at 18 June 2022, tags : 房票拆迁拆迁户郑州房价 点击纠错 点击删除

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知乎用户 hardy 发表

大呼一声好家伙，打白条拆房子了。

以前拆迁户多牛逼，一拆迁锣鼓喧天，鞭炮齐鸣。阶级跃升，手握几百万上千万拆迁款。

政府没钱了，现在给你打白条，让你去买指定房源。

拆迁给 300 万房票，然后让你去买 A 楼盘，例如 A 楼盘之前卖一万，拿房票过来卖 3 万，你这 300 万买一套 100 平方的房子还不够，还得找银行借一点。

拆迁最好是拿钱赔，其次是按面积赔，拿白条赔有什么用，白条不是钱，怎么花还你说了算。

于是房子库存是出了，烂尾避免了，房价大幅上涨了，房子给你拆了，银行又放贷了，地方还完成了政绩。

这一手下来，赢麻了。但总得有人输了吧，谁输了呢？

制定规则又谋取利益，既做裁判又上场比赛，贪得无厌又故技重施。

涨价就市场规律，降价就强行干预。赚钱就香车美女，不赚就烂尾耍赖。

老爷字典里只有赢而没有反省，只有反复。

眼看现在百姓收入越来越低，失业越来越多，年轻人不结婚不生子。骚操作继续把房价搞越来越高，不断用房地产剥削老百姓，去填补亏空，去酒醉金迷。

打白条熬过这两年后，应该就要开始收房产税，再赢一次。

知乎用户南猪 - 巨能吃发表

假如，假如哈。

如果我是一家扎根郑州的房地产民企。

面对着，产业薄弱，人口流入量小，本地居民没啥钱，出生人口滑坡严重，地价高昂的情况，我过得苦啊！

还好政府拉我一把，推行房票政策，我的楼盘是指定购买楼盘，到时候他们来我这买房，我就可以收房票，拿着房票去银行要钱！

然后？

然后跑路啊！能拆几次？未来还是卖不掉，好不容易能跑了，我还不跑？

至于烂尾？又不是我一家烂尾？

怕什么？红码教育他们！以为多读几年书，被人一捧真成人才了？

知乎用户 README 发表

改稻为桑是国策，你们这些刁民怎么就不理解朝廷的难处？

知乎用户粤港澳熊尉发表

烂尾楼之都不摘牌

如何提振买房信心？

处理不了烂尾楼，就处理烂尾楼业主？

3000 亿不想着处理烂尾楼？

还想着再割一波？

如果这次郑州楼市被救成功

那也是 “饮鸩止渴”！

知乎用户飞跃本屯发表

房票这东西不是郑州原创的，其实就是把原来选拆迁房那套手段给票据化了。

过去拆迁，政府和开发商还都没钱，就搞拆迁房，开放商给一批位置不好的楼盘做拆迁房，用拆迁房去换拆迁户现有的房子。

然后用早同意早选房（越早选房子的位置就越好）来鼓励拆迁户签字。

但这对拆迁户是不是好事要看市场，在市场好的时候，开放商会给很高的条件，比如帝都早年拆迁，就有不少二环小房换两三套三环大房，然三环房子又一换三得四环更大房，一下从该溜子变拥有十几套房的大财主。

但如果市场不好，那反而还要拆迁户自己掏钱买多出的面积了。比如 40 平拆了给 60 平，但房子是 80 平的，那就要自己掏钱买 20 平。

过去这类拆迁是一对一，最多一对二的。也就是拆迁户只能在 1-2 个拆迁房小区里选。

现在这个房票，就是把拆迁房合到一齐，扩大了拆迁户选择的范围。国内搞得城市好几个了。

现在河南搞这么多负面声音，是因为房地产市场在低谷，而且未来肯定会更低，这就意味着拆迁户不但没好处，还要出更多的钱才行。

而且河南烂尾楼太多，还刚闹出个红码的混账操作。用政府发的房票兑换了烂尾楼，那就可能欠了一屁股债，房子还没了，而且自己想出门还被红码，连打工都很麻烦。

现实就是这样，在市场趋势不好，政府信誉坍塌的情况下，你做什么都是错的，都只能起到反效果。

知乎用户 lol 玩实况发表

是真厉害呀！你早点打白条拆迁，也不至于全国这么多暴发户。啥也不干光吸血了。

知乎用户圣威廉仁波切发表

拆房子不给钱，也不给房，非要你去买。这操作不是很懂，但是很震撼。

知乎用户伏枥听雨发表

说白了就是用 8% 的利息，去让原本要付给拆迁户的钱，乖乖流入政府想要它流入的地方。

要是前些年吧，这或许还称得上是一条不错的政策。毕竟 8% 利息不算低。

但是现在房价震荡下行；房价下行的同时，还有一堆房企暴雷，留下一地烂尾楼；买到烂尾楼的同时，消费者还被赋红码，维权都搞不了。

在这种情况下，如果是我，是肯定不会接受房票的。宁愿让我的拆迁款在政府手里压一年，也不愿承担这么高的风险——至少要钱的话，政府不给还能打打官司，毕竟政府是跑不了的；搞一个不知道啥时候能兑成的房票，开发商跑路了，可是没地哭的。

知乎用户咸味淡水鱼发表

你们不是都看拆迁户不爽吗？那行，之前补偿拆迁户，现在剥削一波拆迁户。

赢，双赢，赢麻了！

知乎用户 Terminus 发表

河南省上大分

知乎用户中山房哥发表

这个政策的核心初衷应该是：

提振郑州楼市销售市场。

（我一开始认为应该是去库存，但目前当地确实急需提振销售市场）

我们熟悉的拆迁改造赔偿分为 3 种情况：

1、实物补偿。也就是按照比例赔偿对应面积，比如拆了你 100㎡，赔你 130㎡安置房；

2、货币补偿。就是按照拆迁物相关公允价直接给人民币；

3、实物 + 货币。赔部分安置房，赔部分货币。

有些地方确实没有那么多土地建安置房，所以会偏向货币补偿，具体看城市。

郑州这次搞得挺创新，我看被首个回答挖苦为 “打白条拆迁”。

现在没必要挖苦人，上上下下各行各业都互相理解为好，政策的初衷亦是双赢的方案，应该是三赢。

既解决了开发商的库存去化、又免去新增土地用来建安置房、理论上也为拆迁户提供了多元化的选择。

多元化选择是有利拆迁户的，比如以前的集中安置，都是由相关方集中建设安置房，拆迁户就只能往那里选。拥挤、质量问题是最受诟病。

现在，直接能选市场的商品房，按政策说法，应该可以选参与这次安置工作的所有房地产企业提供的房源，不会局限，比如二七区的拆迁户不仅仅是只能在二七区选。

且这次完全按照商品房的规则，甚至可以做按揭。

这也算是当地因城施策，自救的好点子——不是没客户吗？想办法拉客户过来了。

知乎用户李若凡发表

能润就润，润不了

知乎用户纯路人甲发表

坐标江苏，这个操作我这边早有了，我印象里好像是 20-21 年旧城区大拆迁搞得，不是郑州首创的，我之前还以为全国都有，看其他回答好像是第一次见到，我来给郑州解释一下，不是郑州发明的。

这个操作具体怎么样呢？根据我身边拆迁户的亲身经历啊，不好，首先对拆迁户不友好，拆了不仅没发财，还得欠房贷，我这边就有人家拆了以后还得欠房贷的，而且买的房子地段还不好。

然后，对整个城市也不好，我这边拆迁那会，房价涨的厉害，拆迁的必须买，有刚需的也是被绑着买，一个个都难受。

大拆迁时期，印象最深的的就是很多外地来的利益相关的企业，很多老板开着各种不错的车，去请客消费，本地一些地头蛇和外地的很快就勾搭上了，吃喝玩乐快活的不行，各个楼盘的销售也嗨皮的不行，我附近一个楼盘，因为房价是之前申报定好了的，没好涨价，很快就售罄了。

知乎用户大宋发表

以前：我们这要是拆迁了真是祖坟上冒青烟了

现在：我们这要是拆迁了真倒了八辈子血霉了

知乎用户立志做大清九千岁发表

银行账户都不认，还奢望它认房票？

先拆房子再收房产税接着烂尾死不认账，一气呵成

知乎用户高大早发表

还费这个劲干嘛，直接明抢算了。

知乎用户编号 9527 发表

怒答一发，所说全错！

里面有这么几个可以用来制衡的坑：

对于普通百姓，拿到房票看似能买房，但毕竟不是真金白银，除了买房别无用处，但是房子在开发商手里，有没有房开发商说了算，每平米提价大几百，你无可奈何！有钱还能说不买就不买了，这票行吗？

对于开发商，收了一堆房票，能支付工程款吗？能支付银行贷款吗…… 不还得换成钱，可找谁换成钱呢？银行肯定不干，只能是政府，可是什么时候把这个票兑换成钱可是政府说了算，不听话，排队等着吧。

另外，反正是有棚改专项债做后盾，腐败的人很可能和开发商联合起来，本来 3000 亿专项债可以买 1000 万平米房子，提价，最后只买了 800 万平米，剩余 200 万平米卖了以后三七分成。

开发商拿捏群众，政府拿捏开发商，可群众无法拿捏政府，单向链条，没有制衡闭环，要出事啊！

知乎用户观沧海发表

好事，早该这么干了，否则拆迁款都被先富拿去买北上深和美国大 HOUSE 了。

这事说白了不就是限制了拆迁款的资金用途嘛，只要一不搞强拆，二不限制必须买新房，三不限制买哪个楼盘，四不限制买房时间，只要是郑州乃至河南的的随便买，对老百姓没什么影响。

政府以前也没想到，拆了你们那么多房子，给了你们那么多拆迁款。你们愣是不在本地买，全跑去北上广深和欧美了，防止资金外流嘛，没毛病的！

况且，断了北上广深的血源，也有利于北上广深房价的平复，这一波挺聪明的啊！

说实话你买个房子租出去赚租金，比给你钱拿去炒（du）股 (bo)、去泡（piao）妞（chang）、去买（hu）车（hua）买（luan）表（hua）强得多。

我愿将此政策推广至全国，国家赶紧的吧！家里好几套旧房等着拆呢！

知乎用户吴帅天发表

先讲个小故事：A 家的亲戚 C 开了一个超市，但是由于里面的货品太差，没人愿意买，因此快倒闭了。这时候 C 来找到 A，A 说小事一桩，包在我身上。于是第二天，A 从 B 家买了一口猪，但是 A 说没有钱，只能给 B 他家开的超市的购物券。于是 A 欢天喜地的回家吃肉肉，C 的超市也因为 B 的购买生意兴隆，过节又多拎了两瓶酒去 A 家庆祝，那么请问 A 一共赚了几次钱呢？（本故事纯属虚构，如有雷同，纯属巧合）。

下面切入正题，关于郑州房票的看法，接下来我们先看房票长什么样子。

关于这个事情，其实我有几个疑问：

第一、这个房票制度，是否真的可以执行下去？

大家如果研究政策会发现，房票制度是自愿选择，法律上是不可以强制执行的。而且入选的楼盘是自愿报名的，那么请问品质好、卖的好的房子会参加吗？如果是品质不好，可能会烂尾的房子，拆迁户们会同意购买吗？这非常考验执行的方式与方法。

第二、为什么现在大部分人都持反对的态度？

其实，房票制度在西安等城市早已实施。但为什么郑州一出就会引起哗然，我们不禁会思考，这是否与近期 “千里送红码”、“烂尾楼之都” 事件的延续。毕竟房票也是一种形式上无抵押债券，这背后是公信力作为支撑，希望这次能够好好执行，不要再消耗公信力。

第三、这个制度，真的可以解决郑州的经济和楼市吗？

众所周知，想要焕发人民的消费力，关键在于消费的信心。经济的腾飞，在于生产力的提高。不知道类似于永威西堂、清华城、豫森城之类的烂尾房不解决，郑州人民的购房信心也许真的不好提高。郑州的经济，真的只能依靠房地产吗，作为一个劳动力与交通如此优越的城市，科技腾飞也许才是这个城市的真正出路。

知乎用户小谷围古天樂发表

所以平台对于人真的很重要

橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳

或者说

巧妇难为无米之炊？

刚开始他来自上海之时，一片赞扬声

给中原大地带去了新思维新视野新格局

现在回头一看

凯撒的归凯撒，河南的归河南

该如何，还是如何

精准防控（指赋红码）

精准棚改（指白嫖）

……

算了，不补充了。

只能说

历史太厚实了，太厚重了

以为万丈高楼平地起，辉煌只能靠自己。

可却是基础不牢，地动山摇

经济、人事基础就那样

你怎么变？

只能是以不出事为目标了

之前在上海，靠三样

人多、钱多、政策多

时来天地皆同力啊

现在在河南

农民多、负债多、任务多

运去英雄不自由了

………

没有钱，谈个屁的改革

改良改良、越改越凉

各种高招、奇招就不奇怪了

至于你说这是市里的事

也对

毕竟省里要奔赴一线了解基层动态还挺难的

都是底下歪嘴和尚念错经

………

所以我一直觉得，粤江浙沪的同志们真别小看内陆的同志们

自己强更多是强在平台

换谁去，结果都差不多

毕竟治国之能臣，永远是凤毛麟角

知乎用户匿名用户发表

好，热榜没了

知乎用户有事问彭叔发表

看来国内房地产以后真的要从过去的市场经济，回归到了计划经济当中去了。

也就是房地产从投资属性为主，真正的要往居住属性过度了。

之前很多人都猜测这次会不会有棚改去库存 2.0 版，毕竟大家都知道，光靠降息、放开限购等等的政策，是不可能把房价拉起来的。只有靠直接给人发钱，才能把房价给抬起来。

于是很多人猜测未来会有棚改去库存 2.0 版，接着国内房价就会迎来一波大涨。

现在他们的这个想法，是落空了。

大家应该对郑州楼市 3 月份出的那些政策有影响，3 月份的时候的郑州是全国第一个那么高调的说要棚改货币化的城市。

当时很多人都觉得郑州楼市要起来了，棚改货币化要来了。

现在郑州把这个棚改货币化的细则给公布出来了。

和那些房产专家预计的，差距非常大。

郑州的这次棚改货币化，发明了一个全新的规则，叫做房票。

这个房票和武汉的房票还不一样，武汉的房票是购房资格，而郑州的房票，是把拆迁给你的钱，弄到这个票里面，这个票，只能用于买房，或者买车位，而不能做为其他的用处。

换句话来说，郑州这次棚改货币的钱，根本无法流到外面去。只能在内部打转。

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彭叔都不说这个房票的金额比例是多少，就光这个政策，房价就冲不起来的。

以前棚改去库存，房价能涨，是因为拆迁户拿着钱，可以到处买买买，新房，二手房都行，这次不一样了，拆迁户拿着钱，只能到指定的新房楼盘去买房，二手房还不行。

郑州的这个政策，算是给全国接下来的棚改拆迁，也算是搞了一个创新，尤其是那些新房库存量特别高的，而且还老卖不出去的，这就是定点的帮忙去库存了。

郑州楼市的这个房票政策，有几个好处。

可以把郑州的热钱锁死，以前棚改拆迁发钱下来，拆迁户不一定会在这个城市买房，它搞不好就跑到别的城市去了，现在别的城市又没有限购，如果说郑州的拆迁户，能拿到 300 万，万一这个拆迁户就拿 100 万出来，买个老破小，然后剩下来的 200 万，就跑到长三角之类的地方去买房了，这无形中就等于是把郑州的钱，转移到了那些城市去了。现在用了这个房票，那么等于郑州发下来的拆迁费，只能用于郑州，这个肥水不流外人田。

可以真正的去新房库存了。大家应该都知道，二手房能不能卖出去，对于房地产软着陆来说，并不重要，但是如果新房卖不出去，房地产就很难硬着陆了。以前拆迁费下来，拆迁户搞不好就会去买二手房，而不是买新房。现在这个房票下来，你不买新房用不到，必须要买新房，这么一来，是不是就定点的把新房库存给减少了。

稳定房价。这个房票虽然不能买二手房，但是通过买新房，也能帮助那些房企把资金链给稳住，如果那些房企能把房子都卖给这些拆迁户的话，那么房企降价的冲动就不会那么大了。房价相对来说就会比较稳定，这个时候最尴尬的是二手房，因为房票买不了二手房，而靠那些刚需去买二手房，本来就没钱，也推不动二手房。

总的来看，郑州的这个拆迁给房票，要比以前直接给钱的那种，更加的有针对性。

估计没什么意外的话，这个政策慢慢的会被全国其他城市给采用。就像长沙搞了把房子上架到国有平台上去弄 10 年的租赁之后，成都也就出了类似的政策。

其实大家也不用太担心房价会大涨，这个概率是非常低的。

彭叔全国房产粉丝群第 20 次放开了，不卖房，不卖课，纯交流

知乎用户村长发表

以票代钱，两难解决。

知乎用户小金子的夏天发表

河南人是世界的吉普赛人，坚韧勇敢吃苦耐劳（大体意思是这样的） — 路遥

知乎用户 shit happens 发表

消费券？

知乎用户 Teddy Ted 发表

首先，这个房票，和有些回答提到的粮票，没啥相似性

我理解，更像是政府开出的 “本票”

我怀疑目前回答的人，大多没看完文件

因为所有的回答里，都没提到，我认为比较重要的一条：对开放商的资金监管

说说我理解的房票的作用

①暂时缓解政府手里没钱拆迁的问题（？）

说白了就是凭信誉，打欠条拆迁

等你要买房了，我再把钱付给开放商

但是文件了又写了，房票的期限是 12 个月

也就是，最多欠一年就要还钱

所以这个作用可能不是主要的

②减少货币化棚改引起的通胀

引导更多的 “拆迁款”，流入房地产，而不是消费市场

选择货币拆迁，能得到 100w，可以想买啥买啥

接受房票的被拆户，能得到更多的补偿（108w），但是这个钱只能买房

③监管房地产开放商

开放商收了房票，兑换成资金，但是这个资金要放到监管账户

一定程度避免烂尾楼的产生

④减少 “观望者”，督促购房

房票带来的优惠政策，只有在 12 个月内使用才有效

有点像优惠券的使用期限

敦促购房者赶紧买房

个人愚见，如果文件里的优惠政策能够稳定落实，对于被拆迁者应该算是有利的

前提是房票的自由选择、兑换

知乎用户高大帅富发表

前几个月写的回答，完美预言。

早就看透了这帮出生的手段。

M78 星云，奥特星球

某处地下 200 米

一座昏暗的地下会议室。

房间正中间摆放着一张巨大的圆桌，圆桌中心燃烧着几支蜡烛一群身穿黑袍的奥特曼环坐着，笼罩在兜帽下的阴影，随着跳动的烛火摇摆不定。

似乎在激烈地讨论着什么。

“从去年下半年到现在，麦蒂收入节节倒退，现在地方入不敷出，就连喝猫尿，逛会所的资金都少了许多，地方私物猿的收入也普遍三十万降到二十万，就连我，去年也只捞了十亿卢比。现在房企暴雷频频，奥利特（特质 m78 星云地位最低的奥特曼）和奥陀罗们（特制 m78 星云的穷苦奥特曼）都不买房了。地方现在意见也很大，这可如何是好。”

“还不是之前卡脖子掐的太狠了！” 另一位黑袍奥特曼 “我之前就说了，不能调控，能不能调控，非要颁布三 XX 嫌！”

另外一位黑袍人嗤笑道：“那是你不懂，之所以要调控，就是为了让房价一直上涨，如果不调控，房价早就一飞冲天，然后崩盘。那么现在到处都是便宜的房子，我们的蒂卖给谁去？哪能像现在一样，随时可以割韭菜，要把握好节奏，节奏，懂吗？这叫可持续发展！”

“现在这帮奥利特，简直无法无天！” 其中一位黑袍奥特曼一拍桌子，怒道, “居然不买房，简直该死！”

“就是，他们不买房，我们的蒂麦卖给谁？我们怎么趁机 xx！你看我都瘦了” 另一位黑袍奥特曼拍了拍二百斤的肚皮。

“他们不光不买房，还主张躺平，低欲望，岂可修！这样下去，我们怎么骑在它们头上作威作福。”

“别吵吵了，想想怎么办”

“现在很多房企已经在降价求现金流了，这样下去，预期就绷不住了呀！”

“现在最重要的就是稳住预期，坚决不能让达利特们认为暴雷就降房价，我建议直接出个限制房价下跌的政令好了，就叫限跌令，就算一套都卖不出去，就算全部都炸掉，也坚决不能降价。”

“说得好！要是降了价，这帮溅民就会再等等，再观望。所以一定要把房价锁死，让奥利特闷知道，就算宇宙毁灭，房价也不能跌！这样他们才会认清现实，不再对现实抱有幻想，乖乖买房！”

“没错，一旦查到哪个房企都偷偷违抗限跌令，从严惩处！”

大家纷纷赞同。

另一个黑袍奥特曼激动道：“还有，房企如果不拿弟，等着降价，我们也绝不同意。弟价也要挺住。那个什么罩，下次你们那秃拍的时候，假如没人竞拍，就命令你们当地的撑头，自己给自己加价！”

“此计甚妙！” 众人纷纷击掌称赞。

“我觉得还不够，除此之外，还要降低首付比率，适当降低一点点利率，但是就是不能降房价！因为房价直接关系麦蒂的收入！”

“没错，可以三成变两成，两成变零首付，甚至可以前半年不用还贷，先骗这些健民上车，上了车就下不来了蛤蛤蛤蛤蛤！”

“到时候如果还不起房贷，直接把房子拿走，然后强行执行财产，比如工资，自住房，车子，首饰存款，统统拿走！还要让它们的孩子上不了学！”

“秒啊！秒啊！这样才能巩固我们大家的阶级！”

“甚至我们还有大杀器，鹏改！”

“再用鹏改的话，是不是有点……”

“管他呢，我就再吸一口就行，再吸一口，哈哈哈哈。我们都知道是饮鸩止渴，去库存的同时制造更多库存，更多负债，埋下更多危机，但是关我屁事啊，就算金融危机，就算烟花，也是奥利特和奥陀罗们承担代价！对你和我，还有千万奥罗门奥帝利们，有影响吗？”

“那指定是没有影响啊，而且，我们要相信后人的智慧啊，哈哈哈啊哈，来，喝一个” 众黑袍奥特曼纷纷举杯，一饮而尽。

“三十年的猫尿，一瓶几十万，真是好喝啊。”

“那是，那些奥利特们，穷死一生，都喝不起一口，啧啧”

“谁让他们不努力，啊哈哈哈哈！”

“接着说，现在生育率低，很多奥利特拿着个说事，怎么办”

“生育率低就低呗，难道还幻想我们很着急，出台很多利于人口的政策吗？”

“他们要政策，我们就给，比如鼓励生五胎，新生儿补贴一万奥特币。”

“真正影响生育的是房价，这个我们坚决不能动！”

“对，没错，我不管你生不生，我只管我自己升不升！”

“没错，就算五十年后奥特星球只剩一亿人，管我什么事，我能活几年，我再潇洒二三十年，死后管他洪水滔天！”

“说得好，只要在我任期内没出事，就是第二天奥特星球毁灭了，也不关我事！”

“到时候，我的子子孙孙早送去外星了，管我什么事啊蛤蛤蛤蛤蛤。”

“反正断子绝孙的是奥利特和奥陀罗，正好垃圾人口死干净，我们不就实现了 XXXX！”

“妙极，妙极！”

“这帮奥利特，就是嘴硬，它们真不生？你看看过几年，这帮 90 后它们生不生！我就把话放在这里，过几年，会有生育高峰期！”

“就算它们不生，我们失去人口红利，那我们就人为制造人口红利，强制让一半的小奥特进场打螺丝！”

“同时还能固化阶级壁垒，妙哉妙哉！”

“和我们斗，naïve！”

“一箭双雕！不，一箭三雕！”

“双赢，三赢！赢三次！”

“是小赢，中赢，还是大赢？”

“不，我们中赢起步，我们只有中赢，大赢，超大赢！”

“江山永固！”

“来来来喝一个！” 众人纷纷举杯。

“啧啧，好酒啊！”

“接着说鹏改的事情，鹏改资金怎么来，地方可都负债累累。这次需要大水满贯吗，再印个几百万亿奥特币？”

“大水漫灌有什么不好，反正最后都流入我们的腰包。”

“其实不用。” 一个黑袍奥特曼扶了扶眼镜，“我们要可持续地竭泽而渔。”

“可以这么操作，把达利特的房子扒了，发给他购房券，购房券上指定只能在某一范围内购买，也不怕他拿着钱去别的地方买。到时候购房券只够当首付，剩下他们还的贷款，那可是真金白银啊！我们一分钱没出，当下危机迎刃而解！”

“我说总座高见！”

“高见高见！”

“来来来喝一个！”

众人分分举杯，一饮而尽。

“我还有一计，把所有农村的中小学全部拆掉，全部挪到县城，孩子想受教育就必须进城，逼着这帮奥利特进城买房，这样县城的房子不就消化掉了吗。”

“还是你坏啊，啊哈哈哈。”

“那必须的，不坏能当奥罗门吗，你不也挺坏的吗，嘴上全是主义，心里全是生意，哈哈哈”

“我有一个疑问，现在负债率这么高了，奥利特还有油水可榨吗？”

“怎么没有，这帮奥利特最爱储蓄。而且只要有一口饭吃，他们就会老老实实的不会早饭。”

“没错，再苦一苦奥利特，骂名…… 让房企担！”

“没错，让房企担！让美球担！”

“还可以转移注意力，根据美球霍普……”

“做个假设，假设麦蒂的收入依然下滑，那房产税的事情？”

聊到房产税，气氛忽然沉默了一下。

“房产税，近些年还是不能推出。必须抗拒一下。”

“没错，房产税肯定要出，但是近期不能出，我得把手里的东西处理一下。我手里两千多套呢。”

“是啊，我手里也一千多套。”

“你们这算少的，我手里十几个楼盘呢！”

“其实不用这么麻烦，非要把房子转出去。大家一起想个法子，找个口径，不把这些统计进去就行了！”

“到时候真的收了房产税，房价也不能降，强行干预！”

“对，不能降！坚决不能降，直接出二手房指导价，不允许低于指导价卖新房和二手房！”

“谁敢私下交易，就是我们的敌人，就是侵吞国有资产！必须严查！”

“没错，就是我们的敌人！”

“这篇国土，是不吃任何经济规律的，一定要抗拒不利于我们的经济规律，欢迎有利于我们的经济规律！”

“这帮达利特真是好笑，还真盼望着出了房产税，就能降房价，我们就是把楼炸了，也不便宜卖它们一套房！”

“说得好！炸楼报价！”

“来来来喝一个！”

众人举杯，一饮而尽。

“以此类推，现在奥特星球失业人口这么多，适龄工作人口才八亿，失业已经两亿多了，我们就换个口径，换个词，叫灵活就业好了！”

“没错，灵活就业，这个词用得好，还是你坏啊”

“你也不赖啊啊哈哈哈”

“灵活就业，恶意失业，善意拘留，哈哈哈哈。”

“以此类推，老龄化严重怎么办，把老年人口定义为 80 岁以上，80 岁以前叫中年人，这样老龄化的问题瞬间解决！”

“高！实在是高！”

“是啊，我怎么没想到，我说总座高见！”

“高见高见！”

“正好把退休年龄改到 80，那养老金也不用发了，养老金不足的问题也瞬间解决！这些剩余的养老金……”

“你不妨把话说明白一点”

“当然是分一分啦哈哈哈”

“你这话说的很明白嘛，啊哈哈哈哈”

“来喝酒喝酒，来来来”

“好日子还在后头呢！”

众人纷纷举杯庆贺，脸上洋溢不住的笑容。

一片欢声笑语，笑语欢声。

知乎用户知乎用户发表

还不是你们这帮玩知乎的人怂恿的。早在年初郑州棚改话题下面的讨论，就有说发购房券抵拆迁款的。并且直接出主意说这券郑州以外不可用。

建议以后你们这帮人少管闲事，真当领导不上知乎。

知乎用户中环菠萝包发表

省内流通内内循环甚好甚好

知乎用户桃白白大人发表

14 年开始的全国棚改实施基本用这样一个套路：a、地方政府（委托平台公司）用即将收储的土地作为预抵押向银行贷款，b、用现金安置拆迁居民，给足你钱让你麻溜的滚（当然也有回迁安置），c、拆迁整理土地，土地抵押给银行，d、土地溢价卖给开发商，回笼现金还银行贷款

这个套路中，地方政府是向银行和金融机构负债的，用钱向居民购买了物业产权，（从名义上）并不欠居民，甚至还给的多了（后续可以从地价和房价中补回来），实现快速改造实施。

但现在国家要严控地方债务规模，再向银行举债借钱是行不通的。所以郑州整这么一出，直接向居民举债。

合不合规在此不评价（肯定是特么￥##@%……@），拆迁居民要注意的核心问题是：

1、白条在本质上是政府发行的债券，无非是没有经过正常严格发债程序的债券，且没有什么资产作抵押；

2、正常债券发行有较高门槛，是因为需要评定发债主体的资质和抵押物价值，以此来控制整体风险；

3、“白条”顶到天是一个公章做信用背书的协议书。如果在拆迁到买房过程中任何一个环节出了差错，承担风险的主体只有拆迁居民，而这种白条债券的 “流动性” 基本是零，不存在正常意义上转卖和抵押的可能性。

知乎用户 C l 发表

好家伙开空头支票然后去找开发商买房开发商先是狠狠宰你一顿，然后让你去银行贷款补差价，但是开发商又没有收到足够的钱，之后就是烂尾房。

所有人都输了只有开空头支票的赢了。

知乎用户大叔 206 发表

1. 为什么要出台房票？

因为没有现金了。

2. 那我凭什么不要现金要房票？

因为总体而言，房票补贴的更多，例如现金 100 万，房票就 108 万了。拿房票更值得。

3. 过期怎么办？

过期可以要现金，不过我可没说到时候可能就没有 100 万咯，有可能打个折 80 万？

4. 房票相对现金有什么风险？

因为指定了开发商，你只能在限定的区域，购买限定的房子。不管该地段多差，房子多大，质量多查，价格多昂贵，你只能选他们。不能去其他地方买。而现金可以

5. 房票能交易吗？

不能。但是你起私下自己签订合同，就管不着了。

知乎用户探索新世界发表

结合最近郑州出的几个 “小事”，感觉郑州领导摆的盘子太大，超前过渡 “消费”，今年疫情 + JJ 不行导致很多以前没爆的事都开始爆了，这不是个例，只能说郑州是第一个爆的这么轰轰烈烈的

知乎用户之语发表

把人房子拆了，新房整个烂尾，再让老百姓掏钱去买房接着烂尾？

知乎用户哈哈 JOJO 发表

郑州: 趁着唐山吸引火力还不迂回过去？

知乎用户未霜寒发表

我们村去年也有差不多的骚操作

拆迁之后不给钱了

给了房票，面值几十万到上百万。

只要买房就可以用房票结账，少了就补齐，多了也不可能给你退。

那段时间朋友圈里的销售炸锅了，天天推荐房源，售楼处也在第一时间涨价然后打折。

老百姓买到了房，背上了贷款

政府创造了好的 GDP

卖不掉的房子也被出售了

销售也赚到钱了

百姓安居乐业

此举何止超大赢？此举已经超越了超大赢，鉴定为：超大赢 pro max ！

我相信这么优越的政策以后一定会全国实行的！

感恩

知乎用户这样看着你发表

年轻人千万不要去郑州。

知乎用户许多发表

所以说，创新还得看河南啊。

知乎用户打酱油的小明发表

参考今年郑州南部一个新火车站开始动工了

知乎用户一般路过的哈尼发表

如何提高房价? 我来为领导们出谋划策

第一步先把人骗进来

第二步把房子拆了，然后只允许他们去买新房

第三步如果有人要维权，给他们一个红马就行了

第四步把锅推到程序员头上

OK，通过这几步，我们郑州房地产必定蒸蒸日上!

知乎用户胖丁发表

当初棚改货币化安置，是为了多卖房，一套房的全款可以首付三套房。

现在棚改白条化安置，也是为了多卖房，给你的这钱你可只许用来买房。

魔幻，真的魔幻。

短短十余年，就乾坤颠倒了。

现代社会大大加快了积累、兼并的速度。

历史周期率也要加速了。

知乎用户匿名用户发表

同一个小区，

老百姓拿白条去买房，30000 元 / 每平米

老百姓拿现金去买房，8000 元 / 每平米

知乎用户鱼喵子发表

别浪费石灰、饶了硅酸盐、放过铁矿石吧。

纯纯的资源浪费，咱们省过这个步骤，

缺多少您自个儿印，整点有的没的条目，账本本一平，没事的。

都手上攥着的东西，自圆其说不就好了嘛。

咱就图个安生日子，别糟蹋东西。

知乎用户此心安处是吾乡发表

遥想当年，关于房价上涨的问题，相关利益者一直在摇旗呐喊不准涨、不能涨，涨了百姓不幸福，他们还是要面子的，虽然大发横财，依旧摇旗呐喊。

反观现在，关于房价问题，相关利益者一直呐喊不准降、不准降，降了人民没有动力，脸？是什么？能吃吗？

知乎用户一只快乐的霸王龙发表

可否重新回到粮票时代？

知乎用户王木木发表

市里压下来让县里有机更新，好发展经济引进人才，从隔壁县调了个专门管拆迁的副市长 (管拆不管建，隔壁县拆了就烂在那没动静)

沿江区块，大多都是 98 年以及更早的空心板房子。现在为了省时省力省钱，准备一刀切，搞了个红线区块不管什么房子全准备拆了 (除了区块内的学校)。

政策：过了 15 年期限的装修白菜价赔偿

车库不算套内面积，不算车位白菜价赔偿，到时候另买车位 20 万起步

房租补偿 15 块一个平方，按市场行情只能去乡下

造好的房子价格减去拆时给你估的价格，差价需要支付。(估价一万六，造好 3 万往上）

没钱没关系，可以贷款给你

没偿还能力没关系，子孙后代可以帮你还

知乎用户蓝调爵士发表

房价飞涨

至此政策退出之时见顶

请参考安庆房票

知乎用户原谅侠发表

知乎用户剑仙叔发表

真金白银存银行都能取不出来了，

给金圆券…… 哈哈哈。

知乎用户小王同学发表

清末新政。

知乎用户猫粮很好吃发表

这不是在倒退吗，原来有粮票肉票，现在有房票，有被笑到

知乎用户吾乃热心网友发表

卧槽好神奇的地方还是你们郑州懂房地产

知乎用户吃瓜群众发表

不马上给钱。

房票一年有效，按 108% 用。

超过 12 个月，房票失效。按 100% 给钱。（这个钱就看政府有没有了，没有的话估计一直拖。）

以上。

理想情况下还不错。

但是………..

知乎用户匿名用户发表

郑州市区还有大棚户区？感觉自己是个假郑州人；

房票此举，无异于饮鸩止渴，房地产曾经让这片土地热过，但房地产无法成就热情和热爱；

拆迁建房本应该是看不见的手主导，但规划、学区划片是看得见的手划的，此救市创新之举只要有二者混合，很难不产生矛盾；

河南人多，但不应该成为卷的理由，如果奥非修不爱人，那也不要抱怨人躺平或离开这里；

银行红码事件，储户贪利是一点点错，但阻止维权赋码是大错；同理去年的 7.20、今年的两小时救护车事件，反映的是不断扩大的城市规模，与仍待优化的特大城市治理能力不匹配所产生的事故…… 相关职能机构的糊弄回应对这片土地的影响和观感，恐怕 100 期河南卫视传统佳节特别节目也无法挽回。

谁不说俺家乡好，但如果有第二次选择，你愿意换个地方吗？

不愿意才是真的好。

知乎用户汪峰发表

虽不懂，但震撼

知乎用户罗夏发表

都在讲唐山，河南这边烂尾楼，村镇银行爆雷能搞成这样，实属差不多。

知乎用户十三发表

唐山也就图一乐，真新闻还得看咱河南！

知乎用户黑鱼发表

上: 改稻为桑此是正经国策

下: 毁堤淹田只因恶匪横行

横: 官府何辜

知乎用户永恩发表

哭死，明明可以直接抢的，糊弄一下你别不知好歹

知乎用户东京八十万萝莉总教头发表

郑州人才买房补贴坑了一堆博士被烂尾楼套牢。

先搞高端人才，再搞基层农民。

夹着一屁股屎无所谓，反正不要脸。何况屁民们的死活，公仆们也不放在心上。

知乎用户黄胖虎发表

他们本来是可以明抢的，只是碍于情面白采取房票的形式。从此可看出他们还是讲脸面的，讲政治的。

知乎用户浅川空发表

666 河南郑州一连三个抽象新闻

知乎用户春哥佑我发表

还是格局不够大，这个房票如果可以交易流通，效果肯定比现在还好。

知乎用户小爝发表

有点韩国当年汇票那味了。

知乎用户比至洛陽发表

相比还建房安置和货币化安置，房产消费券安置确实是个改进。

知乎用户孙杨莎子发表

记得以前本地超市门口总有拿小票抽奖的活动，基本就是一支笔，然后大奖是 1000 元购物票，但是只能购买指定柜台的商品，而那些指定柜台的商品，没有 1500 以下的……

知乎用户 li Lausanne 发表

郑州真会玩

玩出了一个黑市的价格

你真当别人傻啦吧唧的

没人去接你的盘

知乎用户天圆地方发表

好神奇耶

知乎用户我曾发表

房票之前就有，其他城市也有，不足为奇

骂声一片，主要是：

经济下行，房企暴雷，烂尾一片，刁民赋红，政府失信

能不能力挽狂澜，就看资金能不能到位了

可行性还是有的

知乎用户 hz 骑士发表

不是可以不选房票的么？

虽然不是河南郑州人，但没看懂，这么不喜欢，不选房票安置不要奖励，直接拿钱不行的？

知乎用户大只鱼发表

亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲亲 7QQ7SPSS7SSR7 是 7 是 7SSR7 燃气热水器 7

知乎用户立即关联发表

除了北上广深等一线核心城市，其他三四线小城市及小县城的拆迁户现在都是赔，赔多赔少的问题

知乎用户大帅发表

房票的哥哥就是烂尾房！它们都有共同的生育它的人！

知乎用户神宫寺铃香发表

嗯，怎么说呢

资本家为了赚尽最后一个铜板把绞死自己的绳子卖出去的

知乎用户竹声发表

几年前争国家中心城市的时候，华中地区长沙没争赢郑州，很是不服气，现在看来，跟郑州这样的政府争一个政策，tui！晦气！

知乎用户古月竹发表

怕房源位置不好，房价虚

知乎用户进击的里维君发表

中原大地人才辈出，可谓河南的卧龙凤雏

本地拆迁本地花，还助益本地去库存，服了服了

知乎用户正好五个字发表

害怕，别拆我家

知乎用户村镇银行不让取款发表

如何看待半月谈发文称给储户赋红码是权力任性？

你们好大的胆子，乱评论。例子就在上面的链接里面

知乎用户莎拉酱发表

南京

知乎用户哥谭勃士发表

又到了神友躺着不动上大分的时候

知乎用户奔跑的犀牛发表

以改兼赈，两难自解

知乎用户栗於发表

本来我还想高低整两句。

忽然发现… 还挺有道理。

知乎用户匿名用户发表

河南和河北真滴是好兄弟

知乎用户 Kylin-Don 发表

又玩一次棚改？

知乎用户星星之火发表

要我说，还是镰刀太钝。逆来顺受，又不反抗，还贼勤奋，也不团结，不割你割谁？就该割的更狠点，收税收到 3000 年！

知乎用户与或非发表

6.22 郑州土拍，不拿出政策，哪有开发商买地。不卖地，怎么养自己十几个家眷

知乎用户 Zyn 发表

脸都不要了

知乎用户二明发表

一。一东北小县城几年前都这房票的交易的。

流程是这样的

旧房作价换等价房票，以票换房多退少补。可能地方不同政策不一样？

一，一可能是最近郑州比较火这事才被关注的？

知乎用户绝了门子了发表

以改兼赈两难自解？

知乎用户 devil 阴郁发表

以改兼赈，两难自解

知乎用户 mamahh 发表

会强拆吗？

知乎用户 Faisdodo 发表

新一轮拆迁救房价，涨价去库存行动开始

鼓掌，撒花

知乎用户快乐肥宅丶发表

好家伙，卖房新套路吗？

知乎用户碇真嗣发表

看了下下面的答案，我寻思房票不是很早就有了，银行还有专门的房票贷，又不是首创，立马高潮了，输出情绪也得按基本法

知乎用户大道我行发表

明抢

知乎用户拳师博览会发表

建议更名 “烂都”。

知乎用户高牛探发表

第一个敢走出来尝吃螃蟹的人，一般都是最早走出困局。

因为郑州知道，只有再次祭出大法器：房地产，才能恢复经济。

为什么这么说呢？

自 1978 年以来，中国经济发展主要经历过 3 个阶段，节点清晰，很有规律。

第一个阶段：1978-1998 年，农业化转为工业化，GDP 高波动增长。

彼时，刚开启改革开放，全球订单雪花一般飘来，勤劳的国人用 20 年时间穿越现代工业化之路，“中国制造” 扬名海外，当然好处非常明显，我们出口贸易全球第一，赚到了大把美金外汇，拉升了 GDP 高位增长。

但是，外贸出口的负面影响也大，就是得看外国金主的脸色吃饭，创汇不稳定。今年他开心就给你大订单，明年不高兴或没钱了，就缩水一大半甚至不下单，这最直接导致 GDP 增长大波动。

第二个阶段：1998-2008 年，全面实施商品房市场化，而取消福利分房。

在《一个地产牛人谈五一买楼》中，我们写了当年朱总理与王石一段对话，正是从那以后，房地产被正式扶上 “支柱产业” 宝座。

那 10 年，房地产犹如一台大马力发动机，强势拉着经济轰隆隆向前跑。请注意， GDP 持续 10 年向上野蛮生长，年平均增速超 10%。

值得一提的是，这 10 年，中国的城镇化率从 1998 年的 1/3（约 33.35%）增长到 1/2（2010 年统计局数据）。

第三阶段：2008 年到现在，大基建投资 + 城市化。

此时一个重要里程碑是，2010 年，中国经济首次超越日本，排名世界第二。

其中，大规模的基建投资是拉动 GDP 增长的主要力量，越来越多的世界第一就是此时诞生的：高铁路网、普通铁路网、高速公路网、世界级港口群、机场、桥梁、水电站等全球第一。

这期间，我们城镇化进度在加速，至 2021 年，中国城镇化率达到 64.72%。

过去的 40 多年，我们从农业化转为现代工业化，依赖科技第一生产力，不断向上突破，创造出的财富比数千年的总和还多，而这伴随而来的城市化规模也创下历史纪录，并且城市群仍将不断扩大。

说到这，很多人会问，这跟房地产救经济有什么关联呢？

当然有！关联还大着呢！

我们都知道当前的经济大环境：低迷、下滑。公司赚不到钱而躺下、裁员；个人赚不到钱便会躺平、焦虑，整个社会都在失去信心。

经济怎么救呢？

拿过往的 3 驾马车模式来说：第一个外贸出口，外部的订单正被分流减少，而内部人工和原材料成本又不断增高，身边一位做外贸的朋友，苦笑说每睡一觉醒来就发现利润又少了一台宝马 5 系。所以这辆马车不可寄太大希望。

第二个基建投资，当前我们高速高铁桥梁等该修的基本差不多了，旧上马的还没完工那能这么快又上新工程？

第三个消费，难道学老美发现金？大家都发就是都没发，要么被重新存入银行空转，要么会推高 CPI，反正不适合我们。那怎么办呢？

眼睁睁看着企业一家家倒下去，要不要救呢？

当然救。但是，企业是救不过来的。

救企业无非 2 种方式，第一是给钱帮忙还债，第二是债务扶持，如增加授信贷款额度，降低其贷款利息和税费。显然第一种不实际，全国那么多你能救得了几家？

而第二种方式，现在正在这么干：对实体企业又是免税费，又是给贷款和降利息。但是，最后发现，企业就算贷到款，但出产出的产品仍没人买，销售不出去也没用啊。企业哪敢扩大生产？只能将贷款资金存在银行空转。

所以说，现在的经济形势下，单靠投资不能恢复，只有消费才能拉动经济。

而众多消费种类，能牵一发而动全身的，够量的只有房地产。

为什么？因为资金投入在这里可以快速流转。

比如 200 万的房子，消费者首付 20% 即 40 万，银行贷款 80% 即 160 万，于是房开公司收到 200 万，还贷还债、交税费、付供应商款、再拿地开发等，资金就迅速被激活了。

此时，与地产相关联的上下游产业链，数百个行业近亿从业人口的就业也有了，而业主入住新居，也需要消费，于是又将小区经济也盘活了。

你看，整个社会的经济是不是都被房地产带动起来了！

这时，有人会说，如果又像 2008 年大水漫灌，岂不造成更多高负债的恒大？此外，现在动不动就是过百万甚至近千万的房子，哪是普通人能买得起的？

是的，一次性当然买不起，那就降低首付和利率。通过国家担保，大幅度补贴刚需和改善性需求，比如 2 成首付，3% 的贷款利率，先把市场的现金流给激活。

只有足够的刺激力度，用房地产行业做资产转移，盘活货币的债权，形成市场中庞大的现金流，各地的经济就会最快得到恢复。

**值得划重点的是：**此次我们的信贷方式与 2008 年大水漫灌截然不同，前者是从供应端放水，而此次是从需求端放水，再流入整个房地产产业链，小水细流，集腋成裘。

房价大涨前夕 3 个征兆

当然，我们能想到的救经济的招，上面的能人智士早已想到，并将优劣利弊一一预演过了，并且多已实操，只是我们很多人不留意罢了。

如果我们总结 2009 年、2015 年、2020 年等历史楼市规律，其实可以找到大涨前的共性。

当楼市出现以下 3 大征兆时，房价大概率要大涨了：

1、利好政策频出

2、库存＜10 个月

3、楼市信心回归

一，先说利好政策

楼市流传这句话：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。政策就好似房地产的 G 点，一刺激就容易高潮。

主要政策包括首付比例、房贷利率、限贷、限购，限售，限价和税费等，前 3 项从信贷端调控，后 4 项从供求端调控。

信贷宽松对楼市的影响最快速，因为 1 套房动不动就是上百万，甚至数百万，普通人不太可能一次性买得起，绝大多数都会用到房贷杠杆。

以首付为例，比如一套房 200 万，只需三成首付 60 万就可买入，不足的 140 万可以贷款，许多普通人能承受。而如果首付降到 2 成，同样 60 万的首付便可以买到 300 万的更大的房子，真是天降馅饼啊！

为什么降首付能最大化刺激到楼市？

因为降首付就是加杠杆，意味着在房价上升的过程中，能最大化升值你的财富，3 成首付就是 3.33 倍杠杆，2 成首付就是 5 倍杠杆。一套 200 万的房子，如果首付 3 成即 60 万买入，若上涨 50% 到 300 万，则净赚 100 万，不计贷款利息净赚 1.65 倍。而若首付 2 成 40 万买入，同样上涨 50% 到 300 万，不计贷款利息净赚 2.5 倍…

降准降息就不用多讲了，意味着我们月供会少还钱，如果每月少还 500-1000 块，每年就是 6000-12000 元，10 年就少还 6 万和 12 万。

我们看 2009 年前后，上面连续 5 次降息 4 次降准，房贷利率打 7.5 折，许多城市首套房下降到 2 成首付，于是很多刚需客纷纷拿 20-40 万冲入楼市，而改善客卖掉自己 300 万的房子，加杠杆（3 成首付）买入 600 万的房子，而那个 600 万的房主卖掉后也加杠杆买入 1000 万的，那个 1000 万的房主卖掉后，加杠杆可以去买到 2 套优质大房子…

大家都来买房，楼市自然大涨，那些先前还在观望的人终于憋不住了，纷纷慌忙冲进楼市，从而启动一轮楼市大涨行情。

在上文《12 万亿！今年楼市，不是 2008 年 3 倍那么简单》中，我一个广州的朋友用 2 成首付即 20 万不到买入一套总价近 100 万的房，2 年后翻番，而现在挂盘价 1100 万，不计利息净赚 50 多倍。

而放开限购、限售和限价，更是给楼市加了一把大火，尤其是觊觎许久的投资客，就如一群 40 岁的光棍遇到绝世美女，口水都流了一地，有谁会不心动？

所以，如果遇到连续降准降息，放开首付比例，松绑限购限售限价等，那么楼市上涨的行情大概率就要来了。

二，再说库存。

库存就是楼市还有多少房子可以买。

这是从供应端分析楼市，可以给我们最直接的观感和判断。举个例子，一个城市当前每个月销售 2000 套房子，但目前库存量 80000 套，这意味着什么？就是说该城即使不开发不上新盘，按现在消化速度，需要 80000 套 ÷2000 套 / 月 = 40 个月（合 3.33 年）才能卖完库存房子。

40 个月去化周期就意味着高库存量，明显的供大于求，楼市积压这么多货，买房可以慢慢挑慢慢决定，自然不着急买。

正因为不急买，楼盘销售不快，回款慢，开发商自然就着急，于是采取打折促销优惠等方式，变相的降价让买房者更犹豫入市，因为买涨不买跌的心理使然，于是月成交量就更少，结果导致去化周期更长…

恶性循环！

再举另外一个例子。如一个楼盘计划当年推 600 套房，老板要求 10 个月卖完，每个月卖 60 套，慢慢提价（如每个月涨 300 元 /㎡），结果第 1 个月就卖掉了 200 套，第 2 个月又卖掉 100 套，你说老板会不会采取行动？

当然会。在供不应求的情况下，楼盘最常见的做法是首先马上收回优惠折扣甚至涨价，其次控制销售节奏，比如第 3 个月开始只放出 30 套，捂盘提价把后面的利润给拉回来。

所以我们判断一个城市楼价会不会大涨，库存量是一个很关键的因素。那具体多少个月是判断标准呢？

一般来说，小于 10 个月即是供不应求的局面，而小于 6 个月更说明楼市缺货，房子不够卖的局面一旦形成，那么接下来的走向肯定是涨价。

库存越少，涨价越猛！

这是楼市供求关系中的底层逻辑。你想想，老板看到房子不够卖 10 个月，开始提价限买，而买房人看到没房卖自然心急，担心明天就涨价还没房子买自然会抢着要，于是楼市就火爆起来，房子更不够卖…

也是恶性循环！

三，楼市信心回归。

楼市信心就是一种情绪和气氛，当刚毕业的小伙子都知道赶紧买房能赚钱的时候，售楼部的看房大妈大爷开始多起来，说明楼市信心回归了。

一旦楼市信心回归，楼价大涨势不可挡。

怎么判断楼市信心回归呢？除了看售楼部的人气外，还有以下 2 个现象：

**第一，中介行为反常。**当你发现接到中介的电话信息越来越少了，之前每天接到 10 几个电话而现在中介爱理不理时，说明房子好卖，他们不愁客户了。

当你看到楼下空置的铺面突然变成了房产中介，一口气装修了 2-3 家，花篮红地毯一家接一家开业，说明中介的生意重新火起来。还记得几个月前中介门店相继关门，而此时的大反转，说明楼价大概率要涨了。

**第二，二手房业主频频返价。**楼市信心回归，自然会反映在二手房上，业主放盘价一口气加价 10 万数十万甚至过百万都可能，全看业主的心情。

我自己就亲身经历过。记得 2013 下半年，广州楼市明显火起来，中介门店小二接待不过来。

当时看中一套 18 楼二手房，尽管楼龄已超过 12 年，但下午回家后，我思考后决定定下来。而那时业主已回去深圳上班了，于是我带着卡与中介开车去深圳签合同。

记得那晚我们一行 4 人赶到深圳时已是 22 点半，约在 KFC 办手续，但左等右等半个钟后业主才过来，我们一看他两手空空，预感坏菜了！果然，业主说房子不卖了，哪怕加 50 万也卖。

当买家不再观望，或者决策时间大幅降低，而卖家也对后市充满期待时，楼市信心就回归了。此时，若有换旧买新，换小买大，换郊区买市区的想法，是最好的时机，因为你的二手房有人接盘了，也能卖个好价钱，或者说你解套的时期到了！

总结，影响房价大涨的 3 个因素是一环紧扣一环，犹如 “三步曲”：

利好政策频出→→刺激买家入市→→成交量上升→→库存下降→→KFS 捂盘提价→→楼市信心回归→→买家纷纷抢着入市→→成交量上升…

这就形成了楼市大涨的闭环。

然而，当楼市火热起来，房价大涨起来，楼市调控政策又会重新启动了！

因为房住不炒，你懂的。

再看 2022 年楼市，对比后，我们发现：尽管楼市利好政策不断飘落下来，但房价为什么还没大涨？

因为楼市成交量还没明显上升，许多城市库存量还在 10 个月以上，楼市信心还在酝酿中。

但是，大家一定要注意的是：

既然多项利好政策已出，上面出台目的就是刺激消费，恢复经济，要见到效果才会结束。只有楼市激发，把银行的资金通过房地产导入市场拉动社会消费才算达到目的。而只要目的没达成，就会持续猛击。

当前，三步曲已开启了第一步，按照楼市周期规律，接下来就会迈出第二步第三步，而我们能做的就是顺势而为，尽早捕捉到时代趋势，抓住当前的窗口红利期，在大涨前果断出手。至于窗口期有多久，看目的什么时候达到。

切记：行情会来迟，但不会缺席！

-–end—

（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

高牛探 入地产 15 年，做过记者，供职过头部房企（TOP50 前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从 “道、法、术”3 个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势。

知乎用户帕里的晨光发表

1. 用房票买房不计入限购；

2. 购房金额不超过房票面值，免交契税；

3. 选择房票货币化安置，奖励应补偿金额的 8%；

4. 商品房进去房源库的要求是现房或一年内交付期房，价格要比当前市场价优惠 8%。

5. 房票自发放日期 12 个月内，如使用额度超过面值的 90%，剩余可申请兑付现金；如低于 90%，也可申请兑付现金，但要扣除前述 8% 奖励。也就是说，如果不买房子，一年后可全部兑换现金。

6. 价格由各方谈判而定。

7. 不是说原本应该补偿给村民的安置房都用房票安置，具体货币化安置多大范围，也是需要跟村里谈的。

如果要黑也要先把政策阅读清楚。

知乎用户那时发表

郑州发放票据

央行知道吗？

凭空造出这么多货币

知乎用户王灿发表

支持，强烈支持房票制度，

这样就没有挥土如金的拆二代

也没有吃喝不愁的狗房东，

大家都回到同一个起跑线，岂不美哉？

建议全国推广

知乎用户肚子饿就唱歌发表

它们，靠人类文明可能已经无法解决。

只能寄希望外星文明真实存在，能帮助除掉这头恶兽了。

知乎用户子西发表

棚改我印象是可以强制的吧？当年出棚改政策我就担心过会演变为现代圈地运动，重回血拆时代，除非原址安置，不然不应当允许执行棚改

真牛逼，明晃晃的抢钱

知乎用户崔松发表

房票算 gdp 吗？这要是不算的话，zf 给拆迁户房票，拆迁户拿房票去买制定开发商的房子，开发商把房票直接给银行销账。

这 gdp 要少几十个亿啊

知乎用户说教教主发表

郑州人真惨，要被当成猪反复杀几次。

知乎用户方胜雪发表

这帮人除了捣鼓卖地就没别的办法搜刮民财了吗？

知乎用户一丁一丁发表

这不是把拆迁户锁在规定的时间和规定的地段杀吗？

幸福的郑州开发商啊。

假设本地均价 8000。

我就卖一万五，锁一年，你不买我的房，票就作废了。

一年之后我也不降价，直接送精装修送家电送车库…… 反正把你现金掏出来。

知乎用户 sakagamitomoyo 发表

改稻为桑