中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？

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知乎用户 王克丹​​ 发表

哪个年代不好说，但购房时间大致在 16~21 年之间的群体，大概率会成为击鼓传花的最后一棒，纸上财富变现了才是收益，不变现叫预期收益，尤其部分城市二手房限贷和指导价机制出来以后，很大程度上压制了流动性和变现的可能，击鼓传花的游戏不在乎中间环节有多高，关键自己不能是最后一棒。

而根据是扩张性货币周期，信贷扩张时期对应资产泡沫的放大，信贷收缩和中性区间意味着债务转移的降速，下图很容易看出为什么是 16 年之后的购房者：

整个疫情冲击期间才给了 15bp 降息，不要说涨了多少，缩量上涨都是很危险的，预售期加限售期，很多人根本意识不到变现的口正在收缩，真等大家都意识过来的时候，基本就没有逃跑的渠道了。能预见到的未来几年，二手房管制进一步加强，对于二手房的放贷更加严格，没有信贷支撑，击鼓传花根本玩不下去，加上打击中介机构，制定指导价机制，要变现就要割肉，割肉的时候一定要算下资金成本和收益，看你赚的够不够覆盖大额存单收益以及还给银行的利息，能不能跑赢通胀都难说，预计不少城市的投资者一圈下来还要给银行补钱。

那么问题来了，为什么不再来一次大的涨价去库存？首先排除小规模的影响，由于货币政策的边际效应，几十 bp 的降息丢下去估计连个水花都溅不来，要不再来个大的，上百 bp 的降息？

先说利率调控本身的限制，要上百基点的降息，那就必须废除公积金贷款利率基准，普通信贷不能比公积金贷款利率还低，不能推翻整个金融体系的规则吧，否则谁还交社保公积金。其次，基准利率都废除了，取而代之的是更加接近市场化的 lpr，除非经济有大问题，市场预期快速的下降（经济危机），否则很难出现短期上百 bp 的降息，所以第一个环节的可能性就极低。

再说居民负债率，很多人认为放水就是印钱，这是错误的常识，真正的放水是鼓励信贷，让更多人来借钱，借钱就有利息有人要承担，根据过去十几年的经验来看，不管谁最先借钱**，最终债务转移到居民部门消化掉**，居民部门又细分上层中层和下层，房地产只是其中债务转移和向特定群体收税的工具。所以，分析债务转移的进程是回答本问题的关键。现在居民部门早就自顾不暇了，消费疲软，生育下降，甚至还有可能集中违约，根本接不住再来一次大规模信贷扩张所转移下来的债务和利息压力。

**总结起来，**根据近几年的货币和针对房地产行业的政策来看，意图大概率是不想让债务继续向下传导，进而影响社会稳定和自己创造一个中国版的金融危机，那么债务支撑的游戏必然有人要成为击鼓传花的最后一棒，从信贷和政策周期来看，大概率是 16 年至 21 年的群体成为最后的接盘者，只是很多人还守着货币幻觉造就的纸上财富，没有发现逃生的出口早就开始收缩了，缩量下价格再高也不是好的投资品，政策妙就妙在真等多数人发现的时候，出口估计早就封死了。

知乎用户 老实人 发表

86 到 93 后，建国后人口最后一波高峰期。

以前我测算过，不管其他因素怎么变，真正影响房价的因素，长期来看，就是供求关系。

如果年轻人都在 30 岁以前买房，房价基本上也就在 2017 年左右就到顶了。

如果国内流行 40 岁买房，那么房价顶峰会往后延迟到 2027 年左右。

反正不管怎么变，这批人就是最后接盘的傻瓜。

这就是宿命……

从你生下来就决定了的，唯一的区别是你有没有钱，能够买完一套房子还有余力。

当然，有钱人毕竟是少数，大部分人都是炮灰，注定了一辈子要为还房贷而努力，到时候甚至房价下跌的速度比还贷速度还快。

最后承受不了的，该跳楼的跳楼，该自杀的自杀，该跑路的跑路。

现实就是这么残酷……

知乎用户 飞鸟悠心 发表

2016 年最后一次暴涨后的都是。

因为目前二手房交易已经被锁死，绝大部分人都没法成功套现，房价本质上只是让他们安心还房贷的精神图腾而已。

知乎用户 brbrm​ 发表

什么时候，中国政府在蒙代二三角中，选择了资本自由流动，而在货币政策自主和稳定汇率里放弃了一项，房地产就真走到尽头了。

道理很简单，相对发达国家，我们其实算是二三线，但房产却远高于他们。原因其实就在于资本不能自由流动啊。否则大家都傻么，1500 万人民币的价格，我不去买纽约的豪宅，去买上海普通的市中心两室一厅？

现在之所以敢限制资本流动，主要是我们的人力质量优势实在太吃香了。冲着这丰富的高质量人力，外资宁愿受流动限制，也还是愿意乐此不疲的进来。然后，资本流动限制造就了高房价，高房价又促使劳动力可着劲 996，劳动力质量更高了。这整一个正反馈循环啊，

但是这种操作也是有极限的，你总得让房价处于大家吃苦吃累还够的到的地步。否则，房价涨到不管怎样都买不起的地步，那赢来的一定是躺平和低生育。到那时，劳动力质量优势就无了，很可能就不得不开放流动以吸引资本，一旦开放流动，房价的泡沫就要被戳破。

除非，在房产泡沫戳破前，中国引领了第四次工业革命，一轮科技大发展，重新确立了天朝上国地位。届时，中国真的在世界上也是一线了。全世界富豪都以在陆家嘴置业为荣。那么，如今的高企房价，也就被大发展给抹平了。

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另外我再补充一下，我国土地政策的操作，其实已经远超过香港。香港那种把地故意当公园也不开发的操作，明眼人一看就明白了，很容易惹众怒。我们的操作则高明的多，你到北上广深砟一看，距离合适的近郊土地确实已经都利用了，不是像香港那样抛荒啊，为啥房价还是飙呢？这是因为我国的土地财政是一体两面，一方面，严格限制住宅用地，弄出一个超高住宅价，逼出了世界最优质的劳动力。另一方面，却是放量供应工商和科研用地，办过公司的都会有体会，入住 xx 园区，2 年免租 3 年免租的优惠都不是个事。我国房屋空置率高，高在哪？其实空置的基本都是工业用房啊。你来上海看看，大部分近郊园区，都是只有三两家企业入住。

这操作真的遛的很，一鱼两吃啊。一方面，廉价的工商业用地，是吸引资本的最好手段。另一方面，工商业用地挤兑住宅用地，房价高企，又逼出了 996 的绝世好劳动力。再加上齐全的供应链体系。这样一搞，在吸引资本方面，世界上谁比的过中国？

所以我倒是有点想推翻前面的结论了。现状是，作为人才，因为需要面对住宅房价，固然是想 run 的。但是作为资本，简直爱死中国了，根本不会走。最后人才扭不过资本的啊，除了少数搞高端科研的，搞金融的，你去国外恐怕也很难找工作，因为工作都在中国。。。资本留下了，根本不怕你人才会 run

知乎用户 RAY 发表

先说结论，涨价去库存后高位上车得这一波基本就是最大的接盘侠，这波人赶上了真的非常不好的时候，一个是价格被人为干预强制快速拉升 (入手价格就不合理)，另外一个是同时人口断层开始显现，这还是对内，对外就是国际环境变的更加紧张。

涨价去库存这一波，虽然熬到了经营贷，但是限购限售政策，基本把这一波锁在手上了。

除了个别政策刺激城市 (什么湾区，什么国家中心城市之类的名头)，其实绝大多数城市涨价去库存那一波就是顶点，以我生活的城市南昌为例，基本涨价去库存之后躺平甚至阴跌。

经营贷虽然从深圳开始刺激了热情，但是说实话，奉孝应该是真的怕了，直接刚性锁价外加直接断流压缩银行信贷。

在人口利空，政策利空，资金利空的情况下 (基本就剩概念利好，什么大湾区，什么国家中心城市，但是这些城市溢价已经极其高了，另外别以为挂个这名头又能怎样，汕头还是和深圳一起列入经济特区的城市，重庆也是直辖市呢。经济起不来有啥用？搞了名头就能起来？那东北振振兴呢？)，还想涨基本就是做梦。很多涨价去库存上车的人以为，锁价，锁资金是因为奉孝担心房价继续涨？你见过面粉厂担心馒头贵的吗？第一反应是什么？是限制银行的资金流入房地产啊。。如果担心房价继续涨，要控价格太容易了，发声明年加大五倍土地供应量，加不加大不重要只要发这个声，你看开发商敢拿地吗？你看刚需敢上车吗？你看开发商敢囤地吗？或者不断放风房产税出台，可能高达多少个点，现在连这个风都不敢放了。另外外汇净储备自己去看看掉成什么样了，是净储备。

另外总有人说北上深会一直涨，其他地区会跌，这种基本是属于不懂经济如水的道理，资本是追求利润的，过高的房价是需要过高的人工成本接盘的，过高的人工成本会造成资本过高的成本压力，如果区域利好的收益低于成本过高的付出，企业就会转移投资。假设深圳平均房价 14 万，内地省会房价 1.5 万。请问深圳的房租要多少？请问物价是不是要看齐香港？请问房租是不是要看齐香港？那是不是人工成本也要往香港看齐？那除了极少数几个龙头企业，有几个企业可以承担这个成本？即使可以承担这个成本，为什么要去硬抗这个成本？华为可以去东莞，腾讯也可以在全国各地建设各种 “总部”。

不然苹果手机为什么要在大陆生产不在美国生产？

富士康为什么要从深圳转移到郑州是因为觉得郑州的土地更有涨价空间吗？

很多人没明白现在的企业开分公司开分厂容易的一比，尤其是互联网之类的企业，几乎就是有个办公室几台电脑连根网线就可以办公 (略微夸张的说法)，制造业的流水线转移都可以转，这些服务业转移起来容易的一比。

南昌房价不用我看衰从去库存后一直都很衰 (去库存那一波上车的基本都成了接盘侠)，一线城市说实话，如果平均收入不能和其他省会城市大幅度拉开距离，我也看衰，但是收入大幅度几乎不太可能 (只能高收入岗位更聚集)。

另外唱涨一线的总有论调其他城市的富豪会去一线城市接盘，这个我真是一脸的问号，香港不好不香吗？多少明星富豪从一线城市转去香港或者国外，多少有钱人生小孩跑去香港美国生，二三四五线的土豪是真的土到连香港有多好都不知道吗？大哥，土豪真的不土。还是你以为成年人的思维方式是小红的思维方式？别逗了。而且对 “土豪” 来说去香港去国外带来的 “安全感” 是任何城市无法比拟的。想一想香港的某季酒店望北楼。

再想一想香港读名牌大学的难度与内地比一比，人家真的不傻。海底捞的直接去了新加坡，有的对内地产业有所顾忌的去香港，进可攻，退可守，在内可享受国民待遇，对外可享受移民便捷便利，子女教育平台也远远好于内地 (吊打内地巅峰城市北京，深圳就别比了，十万条街都比不了。)，内地的土豪为什么要去一线城市接盘？是因为有颗小红心吗？

除非津巴布韦，否则房价十年内肯定药丸的。。城市化进程到了尾期（城市化还能搞 10 年？从非洲引入人口来城市化吗？农村已经空了啊），小城市土地财政难以为继地方债高的一批。房产税肯定几年内要出的。。说一线城市肯定还会涨的也不看看一线城市和世界主要城市是贵还是便宜，再看人均收入，到时候小城市上房产税大城市免税？可能吗？

以上还没提新生人口呢。。

有些数据普通老百姓没有掌握，我就想到潘石屹海南的一袋橘子。。房价高不是因为中国认对房子迷恋，而是因为紧缺！紧缺的背景是过快都城市化进程，现在缺的买家还得土地供给？是的，一线城市缺地，但是小城市呢？如果一线城市房价涨上天，人均收入不跟着涨上天，你觉得人口会怎样流动？

假设深圳房价 20 万，你老家 5000，深圳工资 1 万，你老家工资 5000。。。你去深圳还是呆老家。。20 万的房子出租多少钱才合理？假设 90 平米 1800 万，30 年收回本金一年 60 万，一月 5 万，就算 90 平米的房子住 10 人，人均要承担 5000。什么？租金太高？一年出租回报率才 3%，连理财收入都不如。

所以这是不可能发生的事，逻辑又 bug。很多人会强调买得起买不起的问题，其实这个不是主要问题，贵和买得起与否半毛钱关系都没有，暴风影音价格高的时候贵不贵？买不起他的股票吗？还是乐视股票几百万一股？所以你们不参与炒乐视炒暴风是因为太贵了买不起两股？

再说一个点，当年去库存的背景是什么现在的人就这么健忘吗？理智气壮发展奉孝企业，奉孝企业借贷涌入房地产，被套牢，去库存。

以上都是有记录可查的。

知乎用户 金小光 发表

现在很多买房的人，都已经成了最后的接盘侠。

我所在的城市郑州，一个弱二线省会城市，每年人口净流入 20 万人，但是城区部分偏远地带，房价已经出现了明显下跌。当然不是市区位置好的地方，这些地方的房价还在慢慢上涨。是一些位置较偏、但前些年炒作的厉害的地方，有的房价从 1 万五跌到了一万二。这些地方位置不好、配套不齐全、没有政策利好，怕是很难再回到过去的高价。

至于市区核心区域，以后房价会降吗？不清楚。但这次郑州暴雨，是一个利空。泡水严重的，基本都是城区核心地区。甚至部分高楼出现了楼体倾斜的问题。

我还有一个好朋友，好像在 16 年左右，在老家地级市买了房子。当时全国三四线城市房价大涨，几乎每天一个价。在焦虑恐慌之中，朋友匆忙买了房，买在了比较高的价位上。这几年价格已经有一定的下降。而且他当时过于着急，没时间挑选，房子也有一些不舒适的地方，现在已经考虑换房了。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

00 后。

今天看了一篇关于国内房产市值的报告，在那篇报告当中有三个部分，彭叔觉得值得大家一看：

一、我们国内 2020 年的时候，我们的全国房产市值已经正式突破了 400 万亿，达到了 417.9 万亿元，和 2020 年国内的 GDP 比值正式达到了 413.7%，突破了日本当年房价泡沫破裂时的 391%，并且我们国内的房地产市值，等于美国 + 英国 + 德国 + 法国。

看到了这些，大家对国内的房地产有没有一种全新的感觉？彭叔看到这些数据的时候，第一个感觉就是国内这些年为了不让房地产泡沫破裂，真的是做出了很多的努力，想想这么大的一艘巨轮，行驶了这么久，还没出事，真是不容易了。

很多房产专家说要算人均，如果算了人均住房市值的话，那么我们的人均住房市值就没有这四个国家起来多了，我们国内房地产不存在泡沫。但是彭叔认为，如果我们按人均计算住房市值的话，那么再把我们的人均可支配收入和这四个国家的人均可支配收入一对比，大家想想这里面的差距会不会更大？

我们国内房地产存在巨大的泡沫，这一点是无可争议的，连郭都多次表态，房地产存在巨大泡沫，再加上现在的这些硬邦邦的数据，这个时候再说房地产没有泡沫，就真的有些自欺欺人了。

这些年为什么高层不断的打压楼市，控制房价涨幅，尤其是从 2019 年开始，就是因为高层知道了国内房地产泡沫越来越大，再让房地产这么肆意发展下去的话，这个泡沫早晚要破，更别说现在的房地产行业之中还诞生了最恐怖的寄生虫，就是炒房客。这些炒房客就像附身在房地产上的一个毒瘤，长在身上，尽管用了药物去各种治疗，压制了这个毒瘤的生长，但是因为这个毒瘤还长在身上，所以一有时间，这个毒瘤就快速爆发。为什么说炒房客是房地产行业中的毒瘤寄生虫，因为炒房客本身只能依附在房地产这个行业之中生存，没有了房地产，炒房客就完了，举个最简单的例子，当一个小区里面超过了 30% 都是炒房客的时候，这个小区里面一般就要完了，其他的炒房客看到这种小区也不敢进来了，就是因为这个小区炒房客太多，已经把这个小区的价值榨干了，再进去也没意义了。大家看这些炒房客的行为，和那种寄生虫有多像，他们依附于房地产之中，靠吸取房地产的利润为生。

彭叔就说一个最简单的，2021 年之后，我们国内的房地产和 GDP 的比值还要继续扩大，因为今年房价是明摆着的，上半年那么多城市房价都涨了，下半年就算回调，也很难回调到去年的价格，而今年社会上的经济情况大家也都看到了眼里，房价在上涨，收入没有涨，所以今年的 GDP 比值肯定比去年还要高。

房地产存在泡沫，但是这个泡沫什么时候会爆，谁也不知道。

二、国内城市的住房市值高达 391.2 万亿元，农村住房市值仅为 26.7 万亿元，两者分别占比国内住房市值的 93.6% 和 6.4%。

大家知道这意味着什么吗？这说明房产已经成为拉大国内贫富差距最大的资产了，大家看下人均的住房市值，那么就会更明显，国内 2020 年普查数据显示，目前城市人口为 90166 万人，农村人口为 50979 万人，那么平均下来，城市人口的住房市值为 43.38 万元，而农村人口的住房市值为 5.23 万人，城市人口的住房市值是农村人口的 8.29 倍。

大家想想，共同富裕是什么？说好的农村人也要富裕起来，但现在农村人的住房市值才只有城市人口的 8 分之一都不到，而且现在城市房价还在上涨，不光是一二线城市，连那些三四五六线城市房价都已经不低了，那么说好了要共同富裕，城市人和农村人之间这么大的财产差距该怎么办？

以后国内想要解决这个问题，只有两个办法，要么把城市的房价给压低，要么就是把农村的房价给抬高。否则光靠工资收入，大家觉得农村人能赶上这八倍多的差距吗？

为什么彭叔认为以后农村肯定是比较富裕，而且劝大家如果是农村的户口，最好不要抛弃。因为大家想想，如果国内真的要搞共同富裕，那么解决这种贫富差距最好的办法，就是想办法降低或者压制住城市的房产市值，同时想办法增加农村人的资产，这个不一定是房产，土地、林地等都有可能，这样下来，两者之间的贫富差距才会缩小。

三、国内的楼市还真的有刚需购房者吗？

其实现在大家对刚需已经真的模糊不清了，分不清楚这个人到底买房是刚需，还是投资。如果说在过去的时候，也就在 2016 年之前，那个时候的楼市还存在真正的刚需，也就是买房不看房价涨跌的，只为了自己实际使用的人还大量存在的话，那么在 2016 年到 2019 年这一轮全国房价大涨之后，真正的刚需已经很少都能看到了。大家可以仔细回忆一下，在 2016 年之前，大家买房前有多少人是指望买房后房价上涨的，那个时期，大家买房最大的愿望就是为了自己住，可是现在，除非那种非常有钱的人，大部分人买房前都要看这个房子以后房价能不能涨。就像有一个粉丝说的一样，买了这个房子之后，只要房价上涨，哪怕这个房价质量垃圾，去维权的时候都是笑着的，如果房价下跌了，哪怕这个房子自己再喜欢，住在里面也不开心。当人有了这种思想的时候，刚需还真的在吗？

深圳就是一个最典型的例子，2020 年深圳的二手房成交量从 8 千套冲到了 1 万 3 千套，而现在却只有了 2500 套左右，大家想想，这一年中深圳难道没有外来人口吗？难道没有要结婚、孩子上学的人吗？为什么成交量跌的这么惨。核心就是去年深圳房价上涨，今年不涨了，于是刚需都没有了。

现在大家这种心态之下，后果就是导致国内的房地产泡沫非常难消除，因为当大家都买房的时候，那就是房价上涨的时候，房价一涨，泡沫就更大了，而房价不涨去泡沫的时候，都别说下跌了，就不涨了，国内的房子就卖不动了，房子卖不动，房企就要凉凉，房企凉凉了，房地产泡沫也就硬着路了。那么现在的楼市调控就成了既不能让楼市冷下来，又不能让楼市太热，真的非常非常难。

现在彭叔给大家回顾一下这篇文章的内容：

一、国内房价绝对存在泡沫，而炒房客是房价泡沫的催化剂。

二、房地产使得国内城市人口和农村人口之间的贫富差距越来越大。

三、国内现在几乎没有了刚需购房者。

彭叔这篇文章不是说让大家不要买房了，而是说国内楼市的存在的问题，以及未来的一些风险。大家不要觉得楼市里面只能说跌或者只能说涨，楼市是一个变量的存在，一年只有一个城市的楼市有可能会出现两到三次变动，就比如说年初的这个城市房价要涨了，彭叔呼吁大家可以买房了，然后等到年中了，政策出来房价涨到头了，彭叔说房就要跌了，这些都是很正常的事情，大家不要觉得这个社会不是黑就是白。

最后：

房地产有泡沫，但这个很硬，如果你是铁刚需，那么你最好不要去博房价泡沫什么时候破，因为你输不起，对你来说，踏空比高位接盘更可怕。真正去押房价泡沫的，只有两种人，第一种是这个人已经有房了，第二套可有可无的，第二种人是这个人的赚钱能力大于了房价涨幅，只有这两种人才能博一下房价崩盘捡漏。铁刚还是不要博这个，风险太高了。

有事问彭叔

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知乎用户 正能量的波波波 发表

去库存上车的吧。

最初的设计初衷是希望降准降息，降低首付比例，再鼓励房地产商能适当降低销售价格，让进城的农民们把三四线的房子接过来。开发商手里的库存，地方债，经济数据都能好起来，一石三鸟。

结果发现三四线根本不涨，一二线倒是炒得热火朝天。没办法，那就 PSL 棚改货币化呗，没需求我短时间大量制造需求可以吧，韭菜是极其愚昧的，买涨不买跌嘛，一时供需失衡导致的价格上涨，立刻就让韭菜们跑步入场，售楼部门槛儿都要踏破了，然后供需更加失衡，形成正反馈直接涨疯了。

把房子（债务）交给老百姓得目的达到了，疯涨的势头也不对，立刻开始调控，房住不炒四个字登上历史舞台。

兜兜转转好几年了，新房的库存又形成天量库存了，二手房直接出台指导价，甚至不给贷款了。新房都难消化了，怎么可能允许你二手房业主套现离场。当初去库存三四线接盘的人，不就是最后一波韭菜么。

知乎用户 蒸炸的毛豆 发表

韭菜永远不可能被消灭，它只会不断的生长、被收割、再生长。

离离原上草，一岁一枯荣。

游牧民族的阴影曾贯穿了整个帝国史，无论是赏赐、和亲的妥协还是马革裹尸的悲壮，都只是对冲突本身的延缓和绥靖。来自外蒙草原和白山黑水间的锋锐已经证明，看似坚固的堡垒并不是没可能多次被突破。

学生时代做古诗词阅读理解，无论从何种角度解释，只要扣上豪迈和家国情怀两词都能拿下基础分。但语文老师只教我们怎样理解和代入诗人的情绪，却永远也无法解释那些冲突是如何产生，又是如何消散的。

游牧文明的稳定性天然比农耕文明更低，因为粮食至少还可以储存一个冬天，而牛羊死了就死了！极端气候条件就像悬挂着的达摩克里斯之剑，逼迫游牧文明将技能点更多点向了抢劫而非生产。因此，所有问题说穿了都是生存问题，一切情怀都不过是经济账！如果光缆、信号塔和商业文明没有铺设到锡林格勒盟，网红们依然会提刀上马，只不过是不再卖肚包肉而已。

在土壤消失前，任何韭菜都不会突然的断代，而土壤的消失一定会伴随肉眼可见的大规模震动。任何人都知道，要变天了。

我们总是高估自己的处境并对未来抱有不切实际的幻想。我中学时代最爱做的事情是穿上当地某超级中学的校服并拿着新款的诺基亚手机招摇过市，我知道路人的目光总会在我身上的校徽停留，因为那个图案代表了光芒四射的前途，那是他们平庸的生活所难以仰望的。终于有一天，当我与父母爆发剧烈争吵并在独自在大街上游荡到凌晨三点时，我难以置信地发现，原来那时我唯一能干的工作是厨房墩子和传菜员，而卖掉手机的钱甚至不够一个月的生活费。我终于醒悟，要么掉入底层，要么忍辱负重，生活中并没有第三种选项可供选择！

经常有人说房价不应该像今天这么高，因为衣食住行是人最基本的权利，任何试图推高这种生存底线的行为都是不可容忍的，房价早晚崩盘。

但真正的历史写手并不相信现实生活中有任何底线存在，他唯一要做的事情是安抚和平衡。为什么大部分私企老板总是暴躁的像个疯子？因为营销、供应链和股东会永远在提一大堆需求，每个人都认为自己的要求只不过是底线，然而要满足每个人的需求是绝无可能的。当重重压力转嫁到他一个人身上，最冷静的人也会丧失理智。企业一旦做起来，百分之九十的老板都没有了回头路。他只剩下两个为数不多的选择：要么不断扩大银行贷款规模或上市获得募集资金，要么破产清算成为被执行人。那里并没有一条叫金盆洗手的路在等待着他。

如果高房价成为人们不能容忍的底线，那么生活中还有更多的底线不容践踏。当越来越多的要求需要被满足，扩张远期债务就变成了唯一的选项，因为这是唯一解决当下问题的办法。然后，高房价就成了锁死的结构性问题，这是真正的求仁得仁！

任何理所当然的轻松都是以上缴某种权利作为代价的。当我第一次意识到生活的艰难和恶意后，我才真正感受到了来自生命底层中前所未有的强悍和渴望。

知乎用户 痞特 发表

70 后 - 90 后，是最后一波了

因为 95 后 - 00 后这批年轻人大部分除了家里买房，没有的几乎躺平了，而且就算想买他们也买不起

因为这批年轻人都涌到北上广深去了，就算回老家，他们的小县城也不会便宜到哪里去，月薪就几千东北无人区房子买起来依旧够呛，毕竟这批年轻人被 P2P 那波收割了不少，个个负只能勉强活着而已

至于 05 后他们的家人要么已经上了买房的顺风车，要么依旧该干嘛干嘛，反正买是不可能买得起，卷是卷不过 90 后和 00 后的，毕竟要有一半的 05 后要去职校

知乎用户 匿名用户 发表

有个笑话是这样的。有俩哥们在九十年代因为走私被判了二十年，但他们一点也不发愁，互相安慰说别急，等咱出狱后就发了。放出来后，俩人在深山老林挖出几箱当年从日本倒腾过来的先进电子产品：BB 机。

还有一个不是笑话，是真事。九十年代前后，汽车非常昂贵，开辆车非常拉风。所以有些暴发户把房子倒卖掉，买了辆桑塔纳来开。

人的一生有三件事不可避免：

死亡，税收，还有通胀。

房价独占两项。

与工业品不同：只要原料充足，产线铺开，开足马力，工业品就能从产线上源源不断生产出来。这种东西是必将过剩的。它与事物本身的价值无关。芯片是什么技术含量？人类百余年智慧的结晶，价格不到上万。土地有什么技术含量？人类的先祖还没从树上下来，它就在那里，价格却年年攀升。

我并不看好目前的房价，显而易见的泡沫。但从长期来看，不动产这种带有一定的生产、生活资料属性的物品，比工业品值钱。

因为工业品的价格总是持续降低，这导致我们觉得通胀好像不存在。实际上工业品本身就有越来越廉价的趋势，它一定程度上掩盖了通胀这个事实。而通胀是永恒的，它是国家权力的一部分，它可以充当隐形税收，集中财权，维持健康的阶级结构。

题目说到了韭菜，这很好；那么镰刀是什么？这就是镰刀。

并不是说只要投资不动产就一劳永逸了，只是说它贬值得要比其他东西慢一点。

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

看城市，东北铁岭，80 后就是最后一波韭菜了，西部三线以下城市，现在还在买房的就是韭菜，东部沿海三线以下城市估计下一波接盘的才是韭菜，一线城市里的老破小，学区房，现在买房的可能也是韭菜，一线城市里的刚需房 4-500W 的房子，现在买房的人也有小概率成为韭菜，强二线城市核心区域，或者一线城市核心区域买豪宅的，大概率这辈子都不会成为韭菜

房价这东西本质上是个商品，铁岭的房子和深圳湾一号就如同二锅头和茅台，放一块比合适么？现在一堆人说房价贵，本质上是大家都想买的房子贵，铁岭房子不贵啊。而深圳湾一号也贵，但是并没有贵到那些买卖他的人吃不消买的地步，那么深圳湾一号的价格就由这些人的供需和购买力来决定，那么除非这些人购买力下降，或者类似豪宅供给大增，否则凭啥跌呢？1997 年亚洲金融危机，HK 楼价暴跌，但是山顶豪宅丝毫没跌，不但没跌还在后面 5 年里飞涨，同样的，2008 年美国次贷危机，房价跌得一塌糊涂，但是危机过后，湾区和纽约核心豪宅迅速新高，不但新高还暴涨，但是底特律房子就真便宜了，本质还是两个城市的经济发展不同，人群购买力不同，反正核心区域供给就那么点，只要核心人群购买力上升就没问题。这就跟奢侈品一样，爱马仕每年 BIRKIN 就供应那么些，想要的人多了那你们就去配货，我还涨价，只有当最富裕的人群持续购买力下降才有可能影响爱马仕，但是 COACH 之类敞开供应，需求下滑一点马上就会卖不动，所以核心房地产见顶其实是要中国国运见顶，中国经济见顶后才会发生的事情。

知乎用户 El Facil​ 发表

就在今天

知乎用户 娱乐人间 发表

头部房企囤地年限对比，谁最危险？

也就是有 15 家房企陷入绝境，有 8 家可以逃生，有 7 家断无生路（大部分已经完蛋了），2020 年 6 月份的三道红线直接改变了房企的版图。

而陷入绝境的 15 家房企中土地储备就是个大问题，也就是大部分的资金被土地储备占有了，对比销售额，我们发现碧桂园囤地 2.5 年，恒大囤地 2.94 年，融创囤地 6 年，保利囤地 5 年，万科囤地 3.7 年，绿地 7.2 年，新城控股 6 年（这也是为啥碧桂园融资利息低的原因）。

如果房价暴涨，那么土地自然暴涨，也就是这些李嘉诚自然暴富，而如果房价下跌呢？土地自然就下跌，这些国产李嘉诚资不抵债，全部完蛋，这就是这个游戏的命门。

有人说两年不开发就咋咋，真的是太天真了，这些都是地方政府的财神爷，没人敢咋样。

而七月份的新政就是拿地金额不得超过年销售额的 40%，也就是未来拍地必然下跌，而近期某地集中供地被叫停，规定涨幅上限只有 15%，也就是前面囤地的这些企业不得不加快出货，卖的多才能屯的多，才能成为国产李嘉诚。

我们计算，如果销量上升 30%，则头部房企的囤地年限将按比例缩小，重新拟合计算后，在销售面积上升 30% 的情况下，碧桂园囤地 1.9 年，恒大囤地 2.3 年，融创囤地 4.7 年，保利囤地 3.9 年，万科囤地 2.8 年，绿地 5.5 年，新城控股 4.7 年。

如果销量上升 50%，则头部房企的囤地年限将按比例缩小，重新拟合计算后，在销售面积上升 50% 的情况下，碧桂园囤地 1.6 年，恒大囤地 2 年，融创囤地 4.1 年，保利囤地 3.3 年，万科囤地 2.4 年，绿地 4.8 年，新城控股 4 年。

也就是不考虑房价涨跌因素，从 2021 年到 2023 年年初，不拿地的情况下，囤地在 2 年以内的房企屈指可数，囤地在 3 年以内的房企需要年销售量两年平均增幅在 50% 以上才能完美退场。

难不成都得覆灭？

即便都符合三道红线的报表要求，2023 年初前能做到不拿地吗？

而最后的期限就是 2023 年年底，如果 2023 年底部不出清所有的库存土地，那么必将面临亏损，如果土地储备在 2023 年底还有一年，那么还不至于破产，如果超过一年，必然再次破产，到时候可就没人救助了。

从囤地规模就能看出来最终哪些能幸存了，只要后续别犯错误，少拿地，不拿地，就能生存下来（数据有限，很多房企没有详细统计进来，大家可以自己计算对比）。

知乎用户 神秘启示录 发表

对韭当歌，人生几何。

譬如房奴，去日思多。

慨高以买，忧愁难忘。

何以解忧，唯有自住。

青青房价，悠悠我心。

但为投资，沉吟至今。

悠悠涨价，食利之慕。

但无接手，断供之炊。

东洋旧例，何时可掇。

同学们，已经 2021 年了，为什么还在忧虑房价呐。2021 年，韭菜都已经负增长了，这个时候考虑怎么割韭菜有用吗，现在的关键是保韭菜呀。房价韭菜，主要是指不自住贷款投资收入还难以覆盖房贷那批投资韭菜，和大多数自住的房奴没有关系。但确确实实有些刚需买在了高位，但这些人他总有不得不买的理由，只要是自住，住个三十年，那也就不算韭菜。

整个楼市内在逻辑已经转变，只要房价暴涨预期消失，突然有些人买房就不着急了，以后大城市租房结婚成主流也不是不可能。有东洋案例，躺平可是全方位躺平。

难呀，土地财政也不知道何去何从，地方政府难呀，真正懂经济的现在也不知道面对 2021 这个韭菜负增长形势会想出哪些创意来猪突。大时代结束了，不知道勇闯的新世界会是个什么东西呀。普通人也就别多思慕这些房价呀，教育呀，奋斗呀，投资呀这些烦恼事，因为整个社会逻辑改变，啥都不如现在就想干啥就干啥，吃点好的还不香吗。

知乎用户 知乎用户 NG2daW​ 发表

跌房价，大概率是不可能的。

首先，政府如果真正想降房价，就得退到 2003 年状态：没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房；
没有非普通住房，没有 7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体；允许一个人买 6-7 套房，允许 REITS 上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打 5 折，优质客户房贷利率打 3 折。
不知为何，我是极度悲观的。
追逐房产上涨的 “动力” 永远存在，但目前市场采取 “杀死信使” 的方式，喝茶的老爷们不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。

有意思的是目前中国的通货膨胀，每年 24% 的货币增发，9% 是增加的物产，实际创造的价值部分。
另外 14% 是超发部分（冲淡社会整体财富），这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出，流入地呢？
自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。
只要增印钱没能停下来，凭空创造财富，全体人民的财富就会间接被均匀，被蒸发。

每年 1.5-2 万亿的人民币分发给党政机关和各种类型的事业单位，并且人民币一直在国内循环，那么京沪深的核心区房产，就是全国最能保值增值的资产。
印钞机里面的热钱、快钱，首先从北京、上海、深圳这三个地方冒出来（各种央企，银行，大型创新型企业，ZF 直接发钱的党政机关，事业单位），所以这些地方对通胀的的情况最敏感，人们发财了，有了钱，都首先去买这些地方的房产，因为这些区域的医疗，教育，文化活动资源和各类高净值人际资源水平而言，是全国顶级水平）。
这三个地方的市中心区域的房产，是最能抗通货膨胀的东西。
像上海市中心的一些洋房区，就是这个价格，爱买不买，不买还涨，并且永远不缺买家，因为没有对手盘啊。

年复一年，来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长，把 100-200 万的积蓄（包括没用完的公积金），全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房。造成大城市的输入型通货膨胀。
地产商有了钱，继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱，置换新房子，大房子。二三线小城市越来越穷，当地的银行存款越来越少，一线大城市银行存款越来越多。
这个是中国社会经济的发展趋势了。

经济不断增长，财富不断积累，人口不断聚集，这就是这个国家每分每秒都在演绎着的故事，和各能级核心城市地段概念不断被颠覆的源泉。

你会发现你的周围权贵阶层设立无数路障，收买路钱，稳赚不赔。小老板被搜刮成了皮包骨头，就想移民。
有钱无权阶层，炒房炒地，或低调隐居。小知识分子，无力买房，集中火力炮轰房价。专业人士（医疗卫生）吃拿卡要。外地和本地屌丝和大学生打工仔，无力致富，但希望公务员和小老板倒霉。乡下人进城摆摊。城市贫民跳广场舞黄昏恋。

现在，正常思维的人，已经不相信房价会下降了。这就是政府多年宏观调控的结果。 十年多宏观调控，最后变成了一堂语文课：“调控的意思其实就是涨价（避免大起大落，其实就是永远稳定上涨）”，我服了，你服吗？
买北京上海深圳的房产，必赚钱。权贵恼怒，权贵们不想让老百姓享受资产泡沫带来的巨大收益，从而削弱老百姓劳动积极性，所以限购。
有几个亿的企业家现在也不创业了，搞股权投资；有几百万、上千万的企业家都想买房子；有几十万的小老板，守个小厂或小铺子，赚生活费。只有大学生，找不到工作，拿着爹妈一辈子打工收入和养老钱，被 ZF 忽悠的去创业，交了一大堆的税费当交学费，不断烧钱，高额的房租、人力支出花光预算，最后也不过是在菜市场卖煎饼果子。
经常看到大学生千奇百怪的表白方式，最直接的一大捧玫瑰，最搞大的是，整栋楼进行灯光控制，画出一个心型之类的，还有步行千里去提亲的。

我只能说，最好不要搞这种愚蠢的东西。
女人看重的不是这些乱七八糟的东西，女人看重的是实力：你的实力，或者你家的实力。其他都是浮云。
我周边 100% 的婚嫁情况都门当户对。权贵联姻，高官儿对上市董事长女。高官女对省十大杰出青年。奋斗 X 对奋斗 X，上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭，外地美女对上海两套房，上海屌丝女对外地凤凰男。
我这么多年，就没有看到过一起灰姑娘的故事。只有一个例外是，结婚的时候，是门当户对，后来一方发迹，目前和美。
在婚姻赛场上，财富和美貌是硬通货。像令人尊敬的博士，其实只算是略微加分一点。她丈母娘其实并不介意他是博士还是研究生，关键是几套房和相貌好。有个我认识的外地美女，拖到 26 岁了，二选一，优质硕士男 一套宝山区 2 室户老公房； 大专学历男 3 套内环房。后来选了优质男，现在过得苦哈哈的，一脸郁闷。
近十年，社会财富加速分化，上班族越来越穷，富人越来越富。我仔细想了一下，区别在于 “贷款”。用银行的钱生钱，是倍数效应。富人敢于贷款 200 万，300 万，500 万，1 千万，而穷人根本不愿意贷款。由于印钞厂日夜加班，5 年后，借助贷款的杠杆效应，财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟，你这一生绝无可能再次逾越。祝你好运。

楼市中最坑爹的” 暗示宣传 “。CCTV 主持人，每次播报高房价消息时，一脸严肃，忧心忡忡，给人感觉似乎透露出可能会抑制高房价。

专家天天在说楼市泡沫论，要调结构，挤泡沫，忧心忡忡。有关部门视察座谈会，忧心忡忡，要大力建设保障房的语气，抑制高房价。
这些暗示，让三代人的积蓄，在上面日夜加班的印钞机下慢慢蒸发了。目前国内这种高速通货膨胀时期，没有各类保值资产托底的人，最终被剥皮，有保值资产托底的人，享受资产泡沫带来的财富保值与增值，就是这么简单。
我对充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区，绝大部分是跑腿动嘴的工作，很难有技术积累。现在吃青春饭，没有家庭负担，谈个恋爱，喝喝小酒，群租侃大山，5 年很快就过去了。再往后，真要命了。买房没钱，工作无前途，转行没技术，经验无积累，很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。
大部分 80 后 90 后，走入社会后，直接摸到了一手烂牌，工资不够用，物价高，房价高，存不下钱，人生游戏根本赢不了。
希望掀翻桌子，重新发牌，心情可以理解。
我其实也说不出个什么，人生，就是如此。
看运气吧。

知乎用户 Jarvis​​ 发表

没想到房产税来的这么快，两个月的前的判断看来是中了，大家后面一定要谨慎了，这个动荡期还挺有变数的。

不用怀疑，**就是从去年开始到未来一两年内准备买房子的这一波人。目测基本上是现在 25-33 岁的这批人，88-96 年出生的这批人吧。**不过现在 25 岁的小伙伴倒是可以等个几年，说不定就过去了。

既然是最后一波韭菜，那一定出现在真正的拐点处，而当下确实正在迎来拐点。

来简单分析一下为什么是这波人将成为最后一波韭菜。以下采用从表象到结论和从动因到结论两个方式：

从表象到结论：

先从现状分析现状为什么是房价拐点，可以从几个有价值的关键事件来看看：

1 月 1 日起全行业推行 “三道红线” 分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2、净负债率大于 100%;3、现金短债比小于 1。
4 月 27 日，住建部等 6 部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》
5 月 11 日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据结果，老龄化程度加深、新生儿数量下滑明显。
5 月 11 日，也就是第七次人口普查公报公布的当天，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。
6 月 10 日，《中共中央 国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》发布。
6 月 11 日，郭树清在陆家嘴论坛上的 “押注房地产要付出惨重代价” 的发言。
截止至 8 月下旬，集中土拍 22 城大名单中，已过半数延迟第二轮推迟；同时诸多城市出现二手房停贷，利率破 6 已然常见，甚至佛山已经破 7；四个一线城市有三个已经开始开展购房指导价等等等等。。。

从实际行动来看，今年的决心无疑是巨大的。已经开始从顶层大方向到金融辅助到需求替代到供应环节开展了全方位打击。“共同富裕” 和保障人口结构是大方向，三道红线和房贷利率是金融辅助监管政策，而保障性住房和租赁则是替代手段。而且根据目前的情况，对房地产的监管不仅不会退出甚至还会继续加码，比如九月份落地的新契税。

在**一环扣一环的调控之下，房地产市场其实已经在出现变化了。热点城市现在的模式基本是扎堆摇新房，二手房流动性枯竭。**而且进入这个局面比较早的则是最先通过指导价调控的深圳，目前二手房不仅成交少，挂牌数还屡创新高，说明好多房东坐不住了。

而对于房地产企业呢，则出现了面粉比面包贵的情况。这个情况一方面是拍地价格高，另一方面新房要限价。中间的利润空间本来就小，现阶段还大量出现了配套要求，比如拿地之后该区域必须新建小学、菜市场或者拿出两栋楼做公租房等。这些措施极大的压缩了房地产企业盈利的可能，现阶段房地产企业其实很多也只是为了让自己的业务正常周转不停下来而拿地。导致的结果就是，很多民营或者中小房地产企业在土拍时纷纷躺平，有的甚至把拍到的地直接退掉了。这已经反映出房地产开发这个行业基本开发到头了，可能现在大家等的就是恒大到底什么时候彻底撑不住。

当然，很多人可能会觉得看这个会不够信服，说 “十年前就喊房住不炒，到现在还不一样？换汤不换药啊。” 哈哈，那下面从动因层面来分析一下。

从动因到结论：

**十年前的基本盘和现在已经不一样了。**十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势。GDP 刚刚超过人口还不过 2 亿的日本。

**彼时，我们距离人口红利 + 中低端制造业模式的上限还有不少空间。**当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都是很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在青椒这个物种。大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。考个研究生、考个 CPA 司考就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满还要去谈各种能力和纷繁复杂的能力特长这种玄学。

此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准确保自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利 + 中低端制造业的天花板。人均 GDP 一万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱这个问题。

与之对应的是，**十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配问题。而现在已经开始反复强调做好一二三次分配了。**这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值（去除炒作价值）必然难以继续上涨了。

其实很多人可能只关注热点城市了，很多非热点城市，尤其是北方城市，其房价的最高点早已在 2017-2018 年期间过去了。比如青岛，房价最高点在 2018 年初附近，然而截止今天，不仅房价不复当年之勇，甚至已经相对高位跌去了 30%。但是，预想之中的各种暴跌问题，其实也没有发生什么，青岛还是在正常运转。所以啊，很多人不要老拿忧国忧民的腔调来谋私了，实际上向上是空间不多了，向下离爆发问题还是有一定空间的。放到一个长历史周期里，啥东西都不可能是单边的，对不？

**未来的发展主旋律自然是围绕真正的科技局头 + 科技独角兽去进行产业升级。**而且已经看得出有效了，要不然不会招来美丽国的制裁与对抗的。可能有不少人都看衰产业转型升级的结果。

不过我这里要唱反调了，还记得巴黎统筹委员会和瓦森纳协定吗？被禁运武器二三十年的中国，现在的军力从当年面对日本都觉得难到今天的坐二望一。虽说军用的要求和民用区别还是不小，比如对良品率的要求就完全不同。但是，终归说明技术方面咱们是有能力自主突破的，良品率随着工艺成熟其实也就慢慢解决了，需要的只是时间。

当下这个需要通过产业升级来进一步做大蛋糕的节点已经到来，实体经济需要大量资金注入，此时必然要刹住房地产来拿出资金进入实体，所以说我们应该已经站到了房地产历史的拐点了。

最后

之所以又往后推了两年，主要原因是目前居民负债率较高，房地产价格与信贷体系存在的很强的关联。为了保持金融系统稳定不能让房价快速下滑，因而房产税预计也要迟后两年左右才会出。因此，总的看基本上就是 2020-2023 年买房的人很可能是站在历史最高位（考虑房价收入比和货币购买力），而一些北方城市其实在 2017-18 年就已经度过了房价最高位，现在已经下来不少了。

最后一波韭菜，历史的选择。

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如果对于 CPA 和法考有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~
（跳转之前记得点个赞~）

Jarvis：CPA 和法考双证的人真的很多吗？

拥有注册会计师证是一种什么体验？

参加 2021 年注册会计师（CPA）考试是一种什么体验？

会计师事务所的人都对 CPA 顶礼膜拜，但是离开事务所之后（到企业或证券投行）CPA 到底是什么地位？

如果对于房地产有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？ （850 + 赞）

高房价的最大悲哀是什么？ （220 + 赞）

为什么 16 年房价暴涨？ （220 + 赞）

如果严控之下中国房价仍刹不住车，会有哪些影响？ （180 + 赞

知乎用户 倬彼昊天 发表

不要觉得最高位区间内接盘的才是最后一波韭菜，在最高位区间内接不了盘的也是最后一波韭菜。

不看别的，自己都已经放弃了结婚和生孩子，袭击也没有了更高的物质和精神追求，选择了躺平。

大家都是被牺牲掉的，谁也不要嘲笑谁。

知乎用户 李丹华 发表

肯定 90 后

00 后的父母都是 70-80 后，他们能买的起的房子的肯定都早买了不止一套

买不起的砸锅卖铁也买不起，只能看着时代洪流从自己身旁滚滚逝去而无能为力

而 75-80 后，30-35 左右基本都买房了，还没买的就是买不起的了

而 08-12 这个时间段基本上房价虽然长的厉害，但是咬咬牙掏六个钱包还能买得起

再往后普通人掏六个钱包也很难买得起了

90-98 这代人受过大学教育的不少，能买的起家里早买了

买不起的年轻人 22-30 岁，也就是毕业没几年

他们在这个结婚欲望最强的年龄赶上了中国房价涨的最迅猛的时代

那种巨大打击带来的无力感迅速让很多年轻人没了心气

佛系青年，躺平，宅文化开始疯狂在国内流行

生育率开始暴跌，想想也是，毕竟婚都结不起了，哪来的孩子？

而经过 2021 疫情的打击，一二线城市之外的大多数城市本来就艰难维持的房价在疫情和低生育率的双重打击下已经很难兜得住了，而地方政府也开始打出限跌令和救济龙头企业的组合拳

更可怕的是随着经济发展速度减慢， 人们对未来的预期也没有之前那么乐观了

也就是说，本来想着拿着时间换空间，最后发现时间不站在我们这边

2021 年之后还有买房欲望的也就 90 后自己了，毕竟最大的 00 后也还在上大学

而 2021 年老龄化少子化基本也成了全民共识了，00 后比 90 后少了四千多万

加上他们要么不缺房，要么打死也买不起

接盘的自然就 90 后了

知乎用户 广州融资邱生 发表

这个世界真的是很参差的，买在上海远郊房的人觉得买深圳房就是割韭菜，住关内老破小的看不起住关外大房子的，在银行上班的大专生看不起政府高要求临聘人员的，有些优越感真的是莫名其妙。 ​

我希望房价继续涨，一平米十万哪够，至少一百万起！涨成世界第一，跟 99% 的人毫无关系才好。那个时候大家都买不起房，丈母娘也该闭嘴了吧。然而资本不傻，韭菜是用来割的，不能连根拔，这个价格要定到：你拼命一生掏光六个钱包能差不多够到的程度。佩服佩服，谁是最精明的绿茶？

[

房屋二次抵押贷款要怎么办理？

广州融资邱生的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1352594011400589312)

知乎用户 我的袜子没人买 发表

难道不是幻想房价马上会跌，房租永远不涨，开开心心一辈子为房东打工的知乎 er 吗！

知乎用户 荣值 发表

先说我老家安徽十八线小城市，我两套，一套位于郊区 4600 买的，加上装修、利息，成本均价大概 5700 总价大概 40 万。

小城市二手房没有流动性，尝试挂过均价五千，赔钱都卖不出去。

虽然是郊区，不过旁边是学校，还是比较容易租，目前租金 1200，一年一万四左右。

只有租个三十年到退休，才能勉强回个本。

不过哪怕最后房价跌成狗，十万八万好卖吧？

合计一下，哪怕没赚钱，也不算亏哦？

另外一套也是郊区，小洋房，楼上楼下 240 平，带了一个 80 平大院子，二手房买过来，加上税费 132 万。

本来准备用来养老的，结果因为是学区，群租的比较多，物业管理也比较乱，干脆不住了。

房价在跌，同样形成实际上亏损。

目前楼上楼下隔开，分成两户租出去了，月租金 3100，一年三万七左右。

租个三十年，肯定也回不了本。

但是房价再跌，我卖个三十万可以吧？

不算赔本吧？

第三套在嘉兴，主城区老破小，买的时候总价五十五万，现在翻了二倍，就不多说了，目前租金 900。

唯一一套没有在房价上赔钱的。

其余的几套都是在广州、佛山，从房价上来算，肯定是亏的，亏到西伯利亚。

比如最新买的这一套，位置是所有人都看不上的增城。

27 平，总税费 37 万，均价 13000，现在挂 10000 都没人要….

毕竟现在都想新塘，谁看得上荔城？

我够韭菜了吧？

而且还是新鲜出炉的….

但是！

但是！

我租金也有 1100 啊….

到我退休时候，我收租就能把本钱收回来了吧….

如果我有后代，能传下去…..

儿子收完，孙子收。

所以，别跟我谈什么现金理财，炒股，哪里有收租舒服。

唯一风险就是人人有房那一天，我房子租不出去。

知乎用户 hwasion 发表

当然是：2017-2021 这批；

hwasion：2017 年究竟发生了什么？导致房价暴涨，中产阶级收入没有下滑却收入消费信心下降？

其中:

2019-2020 这批最为惨重；

2021 这批，已经没救了；

知乎用户 刘克允 发表

简单算一下

中国入世经济腾飞大概是 00 年左右的事，差不多同时国家开始搞房地产市场化，各地房价开始暴涨。

那么谁手里房子最多呢？00 年的时候，50 后已经濒临退休，真正有购买力的一代是 60 70 后。他们当时年富力强，有购买力，房价也不算特别高。所以说现在中国手里房子最多，持有价格最低的一批人，应该是 60 后。

那么当 60 后手里的房子出来大规模流通的时候，就是房价不稳的时候。中国现在人均寿命不到 80 岁，大多数人不会选择死了以后把房子遗留给孩子，因为国家到时肯定会收大量遗产税扩充财源，大多数人应该在七十岁左右选择卖掉多余房产，该享受享受，该看病看病，剩下的钱直接现金给孩子来避税。

1960+70=2030。1970+70=2040。就是说 2030 年到 2040 年之间，中国房地产供求可能就发生逆转了。而且中国在 17 年之后出生人口暴跌，这一批新生儿 22 岁大学毕业工作开始购房，2017+22=2039。也就是说 2039 年开始，每年的毕业大学生人数断崖式下跌，叠加 60 70 后抛售的房源，房市会怎么走呢。

但是我相信，大多数人都不会蠢到泰山临崩才后知后觉，很可能提前五到十年就意识到不对劲，开始提前卖出多余的房产，所以最后我的结论是，2030 年以后，若不大规模接收移民，房地产供需将不可逆的逆转，届时国家想扶都很难，2030 年之前，大量大学生涌进城市，40 50 后遗留的房产质量差且数量少所以依然是卖方市场，有上涨的动力，至于涨不涨涨多少则全看国家的意愿和调控力度

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

最近 2-3 年不听我呼吁的，也不听国家劝退的，就是最后一波韭菜了。（本问说的是最后一波，最后两字很重要‼️‼️）

人口才是核心中的核心。房贷利率 6%，ZF 就差直接喊话 “先别买了”！

历史数据表明，我国每次调低房贷利率，基本上都是较好的上车时机，现在呢？

以下为我国各大银行最新房贷利率，普遍超过 6%，这个真的太吓人了（上海房贷利率低谷城市也上调了）。

房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢？

假设贷款 200 万，等额本息还款 30 年，此前房贷利率为 5.2%，调整后变为 5.4%（也就增加 20BP）。那么，原本利息总额为 195.36 万，每月还款 10982.22 元；经利率上调 20BP 后，利息总额变成了 204.30 万（增加约 8.94 万），每月还款 11230.62 元（增加约 248.4 元）。

**可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。**而且您还可以看到，我国房贷极其恐怖，房贷利率是 5.3% 时候基本上就是借一还二。

为什么说房贷利率超过 6% 就是打劫呢？因为太高了，上述条件不变，以 6% 房贷利率计算利息总额高达 231.68 万（借 200 万，利息就要还 231 万）。

知道日韩房贷利率多少么？目前，韩国房贷利率大约 2.5%，日本则是 0.5%-3.5% 之间，都假设房贷利率为 2.5%，那么同样条件下，利息总额才 84.49 万。日本房贷利率基本上 1% 左右，1% 计算，同样条件下，利息总额才 31.58 万。

所以，我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素。很多人说什么日韩有房产税，其实，就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了！

有些人张口说话就极度幼稚，说什么 “国家没有说降房价、而是稳房价”，感情国家还要明说房地产下行？你是小学生？还要一字一句告诉你？限跌令啥内涵都分不清，就喜欢听无良自媒体忽悠，还喜欢倒打一耙！

牛市时，你说股票会跌别人骂你是傻子，因为事实就是在一直涨，可是熊市股灾来说，好多人高位接盘后，又后悔，为啥买在了高点，房企大佬都慢慢跑路了，一群散户整天还盯着市场大盘，猜测钢筋涨了，水泥涨了，镰刀来时，跑来都来不及，连根给你拔了。——《一位网友的评论》

反正国家的意志他们也不看，他们也不懂政策影响力的传导迟滞。当三条红线刚出来的时候，我说恒大问题大了，他们就说恒大还会有问题？闭眼买就行了。

当银行限制房贷比重（两条线）、22 城土地双集中，他们也不读懂这是中央要限制地方以防不配合。他们不懂也就算了，也不去看看房企老板的言论，比如融创孙宏斌的言论：

老孙啊，太懂我了，和我此前解读完全一样。

2021 年 3 月万科业绩推介会上郁亮咋说的，要像制造业学习，郁亮还说：“如果说政府最初提出‘房住不炒’时，市场上还有些侥幸心理，那么过去 4 年政策调控应该让市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性。房子回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰趋势，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢。”

2021 年 8 月 30 日，万科举行 2021 年中期业绩说明会，再喊 “活下去”，并表示“农民” 心态仍贯穿始终，先能力后规模、长期稳健比短期回报更优先、土地投资量入为出…… 手握近 2000 亿元现金，万科集团首席执行官、总裁祝九胜在业绩会上却大谈 “胆小” 理念。

反正对于炒房客和某些中介来说，孙宏斌 / 郁亮算个球啊，哪有他们炒房客懂中国房地产啊！

大部分人不清楚分房地产主要看融资看信贷，整天就会开口闭口说什么土拍价格，殊不知商品的价格决定权在于刚需，而不是成本。

我以前咋说恒大的：要是人民不买账，恒大五折都得卖！（前几天恒大五折都被叫停了，其实原因和我此前总结到三大矛盾的短期矛盾不谋而合。）

郭主席肺腑之言出来后，房地产利益集团们坐不住了，开始自以为是的罗列郭主席历史言论。有些脑力不足的人，人云亦云，拿着郭主席历史言论说事儿，殊不知，但凡对中国的经济和房地产有点了解，就会发现郭主席历史言论基本上非常精准。郭主席的历史言论基本上在其说话后 2 年内兑现。

比如 07-08 房价腰斩、10-12 房地产灰色年份、17-19 年绝大部分城市房价明显下降（其中包含北上广），郭主席就是预测不了疫情，否则啊，哪有 20 年少数城市这一出。

是疫情救了上海和广州房地产，不然，19 年的下行趋势不会逆转。你若是不信？去搜索一下 19 年的新闻，看看广州和上海二手房跌幅！

我劝有些人，盲从前先看看自己跟随的对象，别特么成了被人利用的急先锋、被卖了还叫爽！（比如子木、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体）

郭主席今时今日地位，放在漂亮国就相当于美联储主席，这种人说的话不认真听取意见、消化吸收，还找些乱七八糟理由抹黑，是不是看到官员就怼能够让你产生莫名快感和骄傲啊，若是如此，你可真够低级的。

评价一个人言行的品质，还是要就事论事，别预设立场、是非不分！

那些想违背国家经济社会发展意志，和国家打对手盘的人，注定输得倾家荡产！

大部分人也不懂房价上涨和下跌的方向，我国房价下行的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

一线城市也逃不脱时代洪流，但是北京 / 上海绝不可能跌回 3 万。大家别臆想北京均价腰斩，我国房价问题不是房价上涨了，而是涨多了！臆想北京上海房价腰斩的，要不要你的工资跌回月薪几百块？

最近恒达财富暴 lei 了，怎么说呢？只能说太惨了、令人遗憾。但是呢在评论区，我还是看到了人的可悲之处。

如下图所示，为一位受害者，但是，他的留言具有很强的普遍性，首先 “一直坚信恒达不会倒，毕竟那么多的盘子”，这种观点在生活中太常见了，这就是为什么我认为大部分人是“无知” 的原因，因为他们看待事物的角度与方法非常肤浅。

然后是 “恒达死忠粉”，看，居然都饭圈化了，实话实说，我最讨厌饭圈文化，饭圈文化就意味着降智，知道吗？投资又不是谈恋爱，想必很多人谈恋爱在金钱方面对对象都不会如此信任吧？你居然如此无脑信任一个投资对象，这不可笑吗？

一个人的悲剧必然有其客观原因，比如诱惑、强迫等，但是，自身也不能说毫无干系，经常悲剧的人大多有一个共性——贪婪。25% 的收益率，一个敢说、一个敢信！

郭主席曾说过：“高收益意味着高风险，收益率超过 6% 的就要打问号，超过 8% 的就很危险，10% 以上就要准备损失全部本金。

有些人凭运气（时代红利）赚到的财富，终究要凭实力输回去的！

实话实说，这些但凡关注了我，或者说花个百来块咨询我，绝对可以躲掉这个陷阱，用不着百万甚至几百万打水漂。去年恒达资产重组事件，我写文章明确写着（旧文《短评：恒 Da 重大资产重组事件》）：

6、
对于一些投资者，尤其是购买力相应债券、信托产品的朋友，得重点把控一下风险，对于未来的投资选项，尽量避免可能踩到雷。
7、
**对于购房朋友，我还是要强调一下，谨慎购买期房，尤其是百名开外的房地产企业的期房，因为这些项目很可能无法如期交房。**目前新闻报道的很多烂尾楼是 15 年经济下行的存货，即便是 16 年那波去库存都没有消化掉，比如最近昆明、南阳等地爆出的烂尾新闻。最近两年内的泰禾、富力、恒达足矣说明，即便是头部房企，也不可靠。
还有，**HD 重组成不成功不重要，即便是重组完成了，难道就完事儿了吗？**没那么简单的，“三条红线”、“严防死守经营消费贷流入房地产”、“东莞降低公积金贷款额度”……

有些人不知道什么叫做运筹帷幄、高瞻远瞩（放古代，我应该适合做张良、刘伯温这样的谋士，我只能谋，其他的可能不行），这些人自己眼光不行，还特会杠！

最近好几个人在我面前当老师，告诉我我在三年半前就得出的一个结论（为什么要收房地产税）。

**别等下雪了，才知道冬天来了！**现在最厌烦那些张嘴闭嘴 “不要看说了什么、要看做了什么” 的人，因为 99.9% 就不会看，除了嘴炮，啥都不会。

旧文我也说过，盛京银行不是恒达优质资产，详见旧文《如何看待恒 Da 将出售旗下物业和汽车部分股权，此举意味着什么？》

很多人认为盛京银行是恒达最优质的的资产，我个人不大认同。因为，绝大部分国内银行都存在价值陷阱（烂账），不值得投资其股票。别看股息高，但是本金存在打折风险。

对于恒达，有人还在臆想 zf 会不会兜底，想想就搞笑，这些对万亿是不是没有概念啊，而且，这不是一个恒达的问题，这是房地产体系问题，你兜底恒达，那么，华夏幸福、泰禾集团、富力、蓝光发展，以及最近的河南建业怎么办？

兜底思维就可笑，最近几年国家多次官宣要打破硬刚兑，推进破产制度，这是啥啊？你们都当做耳旁风了吧！

恒达这事儿已经定性了且结局定型了（好资产被拿走，其他的不晓得）。根本用不着再浪费精力盯着吃瓜了，我们应该把有限的时间用在创造价值的地方，而不是这个写好结局的地方。现在，只需要静待官方处理就好了。

对于恒达这件事，我们最该学习的是：明知道有危险的地方，就别去了！而不是以世界 500 强、Top3 企业麻醉自己！

巴菲特的合伙人查理芒格，有句名言: 如果我知道我会死在哪里，我就一定不会去那个地方。也是这个道理，还有什么好谈的，都木已成舟了，我以前谈的时候，才是你们需要关注的时刻，而不是现在。

生存是不容易的，记住生存之道的首要铁律就是远离危险地带！

限制银行房贷总额比例（二手房延期房贷）、二手房指导价，提高房贷利率都是国家级的劝退，历史数据表明一般房价低点时候对应的房贷利率较低，相当于鼓励居民购房；而利率高点，就是劝退。

此次去房地产泡沫是系统性的，房价回归合理价位是大势所趋，绝大部分地区房价倒下去就起不来了，极少数核心地段房产怕是要花 10 年时间才能解套。（最近主流媒体纷纷转发的那篇文章还没看吗？看看吧）

刚需现在极限杠杆接盘，以后怕是整个家庭沦陷，一些人只会说刚需买房变难了，要是你现在接盘，过几年又会骂娘：“当初为什么让我们接盘，不阻止我们！？”

建议大家一概拉黑教唆人无脑购房、投资房地产的中介。

时代车轮浩浩汤汤，你还有时间笑话？赶紧找下一个吧！

我特么只是分析未来投资方向的时候，顺带把房地产领域给扫了一下，没想到网上房地产领域一个能打的都没有。他们只会无理取闹苦喊：过去 20 年咋咋的，地方 zf 不愿意的，国家不会的，你不懂 zz（这句话最可笑）……

现在呢？只能断章取义、栽赃嫁祸从人格诬蔑；自己不行就搬出什么 kk 大神，他算个大神？别以为我没看他的帖子，驴唇不对马嘴！也就没有逻辑思维能力、独立思考智慧的人才会喊其大神。

再次劝诫大家：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展的角度思考，很多答案不言自明！

备注：更多深度文章详见公众号【悟空新之助】（五个字，谨防假冒），欢迎大家关注，有朋自远方来不亦乐乎！

知乎用户 一梦千年 发表

写个不一样的回答吧。

你买的房子决定了你是否是最后的韭菜。

举个例子，假如你买到了烂尾楼，明天你就是割不到别人的韭菜。

假如你明天买到了未来三年内可能拆迁的房子，放心，你是赚的。

如果你不想变最后的韭菜，请选择一套好房子。

知乎用户 子夜 发表

参照日本平成废宅那一代，共和国改开以来的所有代价都将降落在 00 后这一代身上。

自 08 年以来房价不断水涨船高，15 年涨价去库存，又恰逢 20 年的新冠疫情，产业转型迟迟不见成效，现有的经济结构却遭受着巨大的冲击，经济下行成为了未来可见的趋势。

此外，高昂的生活成本和不见涨的工资收入，人民手中的财富被搜刮，国富民穷将成为长期的国情。而由此带来的低生育率与低欲望，以及社会道德水准和女性地位的极速下滑，将使得整个社会都讲步入日本的平成年的深渊——然而可悲的是，由于中国产业转型至今未见成效，中国的新一代劳动力注定无法享受日式躺平，三和大神将可能成为中国特色躺平之路（也既低欲望，低水平）。

00 后这一代新生劳动力，将成为信仰破灭的一代。他们一边看着国家在国际舞台上逐渐强胜，一边看着老一辈资本家享受着国家发展的红利的奢靡生活，但却为自己朝不保夕的明天而担忧，这无遗是很讽刺的。

躺平，成为了 00 后们的非暴力不合作运动，但底下暗藏着的，是威胁着整个社会稳定的怨恨。

知乎用户 范德萨 发表

85-95 年，如果不够的话，可能往后延上一代两代的，反正不能降价不能崩，有的是办法维护稳定。

知乎用户 siddyAston 发表

2015 年国庆节放假前一天下午，接到紧急通知，我和分管领导，取消休假，晚上去财政局开会。

财政局长压力山大，邻县已获得世界银行 40 亿贷款，已经申请国家开发银行贷款，我县还没动静，必须当天打报告申请，否则以后若咱县投资挂 0，咱们就成了历史罪人。

面对艰巨任务，分管领导把原先拟定的申请金额提高 5 倍，等我做完报告后，分管领导说不行，申请金额还是太小，就跟大领导汇报解释了一下情况，最后又把申请金额提高 10 倍（再添加一个 0），正式行文，大功告成。

2020 年今天看来，城区面积扩大一倍，城区面貌革旧换新，投资落实金额，起码比最终行文申请的金额，还要再提高 10 倍（还要再添加一个 0）。这也直接促成了后来房价再度起飞（涨价去库存，房价翻倍），把未上车的 80 后，连同 90 后，排山倒海地集体坑杀。

90 后是中国房价击鼓传花的最后接棒者。2015 年是 90 后的心态分水领，之前，享受生活看淡房子，之后，无比悲催。

而我，就是有份参与坑杀 90 后一代人的挖锹手，微不足道，仍要如实相告。

知乎用户 万基米满赛 发表

操心操心晚上点啥外卖都比操心这个有意义

知乎用户 The whispered 发表

哪一波？

就是逼乎用户这波嘛

95 年左右生人

就是屏幕前的你

知乎用户 时代之 发表

就是 2021 年买房的，而且动用高杠杆的这批人。

房地产市场，除开新房价格，所有指标都已经掉头向下。而且新房价格预计在 3 个月内迎来拐点，到时候以 70 个大中城市房价或者中国指数研究院百城房价指数为准。

首先：

二手房价格里面，环比下跌 34 个，持平 9 个，上涨 27 个，这是 2019 年以来，下跌的城市数量首次比上涨的城市多！

至于新房，环比下跌也达到了 20 个，环比下跌的数量正在增多。预计在 3-6 个月内，我们可以看到新房和二手房双双迎来拐点。

其实在居民贷款中长期增速下滑之后，我就已经做出过判断了。

另外，8 月份，房地产的销售面积同比下跌。

房地产的销售额同比下跌。

开发商拿地规模同比下跌。

这是一个长达 20 年大周期的结束，这和 2008 年的调整完全不同，也和 2014 年的萎靡不振完全不同，未来叠加人口下滑，房地产将进入长达 20 年的衰退期。要知道，人口是百年大周期，预计两年内 100% 进入负增长。

注意，70 个大中城市的数据，主要是一线城市、二线城市和部分三线城市。我们有 360 多个地级市，剩下的大部分是所谓的三四五线城市。

按照以前的规律来看，一线城市的房地产市场是最强和最坚挺的，其次是二线，最后才是三四五线，这说明，大部分三四五线城市其实都是下跌的。

最后，大家可以关注公众号额，和知乎内容不重合，凡是关注我的，都发财了。

我是时代之，一个_独立投资人￥心理咨询师，关注金融投资及自我升级，更多干货，欢迎关注公众号 jingji-xinli，或者微信搜索公众号 “时代之”。_

知乎用户 可爱小醉醉 发表

按目前抗衰老的科技研究进度。。。。00 后，基本就是最后一波韭菜了。。。除非他们活的到返老还童药的开发。。。。

目前的泡沫，应该会在未来 5-10 年内，通过通胀吃下去。。。也就是说。。。你现在不买房，10 年后买房，算上通胀率应该也是这个价。。。你可以不用急了，慢慢攒首付就行了。。。这个时候，90 后已经攒了好几年钱了。。。00 后资金会干不过 90 后。。。

再遇上，一大堆老破小，超 30 楼龄。。。老破小的贷款政策、修复政策是妥妥要来的——拆的可能性估计不大。。。这样的话，就会刺激着房价。。。形成一波虚假繁荣。。。然后 00 后发现，自己父母给他们准备的房子不在新城。。。。急需出售置换。。。。此时才知道韭菜竟是我自己（那个时候，各地房价差异会非常的明显。。。因为大家都有资产，都想置换啊）

当然。。。如果返老还童药出来了。。。那就等着画风大变吧。。。计划生育重归，贷款拉高到 100 年都可能。。。。直到地球没人呆的时候，谁在地球谁是韭菜。。。

知乎用户 xiaoppdo 发表

取决于房产税什么时候收，以及收不收。

收房产税的时候在谁手里，谁就是最后一波。

永远不收，那就永远没有最后一波，全民炒房炒到烂掉为止。

知乎用户 猎犬狐 发表

每个年代都有每个年代的韭菜，到这两年房价韭菜最后一茬了。

但是未来没有买房子家里也没有大城市房子的年轻人们，你们是下一茬全新的房租韭菜了。

知乎用户 莫凡 发表

见过以来最优的韭菜不就是 80 后吗？薅了一边又一边，都快秃了。

知乎用户 无尽的深渊 发表

我冥冥之中有一种感觉，其实国家想 “冰冻房价”，就是房价的数字不会变化的。但是其他商品会涨价，会逐渐通货膨胀，总体来说，房价没变化就等于跌了，这个过程是持续变化的，直到收入和房价成合理的比例

知乎用户 好日子还在后头呢 发表

就我国这光辉的发展史来看，不是 90 后接盘我都不信

知乎用户 小损样 发表

从食物链的角度看，买不起的才是。

知乎用户 唐先生 发表

15 年后买房子的，已经是 100% 接定盘了

知乎用户 10 年不够 发表

在知乎上

喷房价高的是你们

喷炒房客的是你们

拿投资思维看谁是韭菜谁是接盘侠的还是你们

人格分裂吗？

行吧顺着这个问题答吧。中国这么大，买鹤岗和买北京西城区能一样吗？少玩游戏，多吃淀粉补充糖份有益于大脑思考。

都在说什么人口问题啦，你们看看最典型的人口负增长的韩国，首尔圈房价在降吗？

城市化还远未完成，目前仅仅做到了最初级的农民进城而已，接下来，人口会继续从小城向大城汇聚，全国四大城市群，远离这些城市群的区域中心城市，会继续吸收人口，注意我用的是吸收，就算北京出生人口为 0，只要随随便便放开点入户条件，无数的人还是会往北京挤。有些小可爱还说什么北京上海人口增长乏力，拜托，人家就是不想要人了好吗，是主动的遣散人口好吗，这并不代表人家的吸引力有丝毫减弱。

所谓接盘韭菜，就是砸在自己手里的，首先如果就在某小城市工作，买了自己住又不卖，谈何韭菜？其次核心城市的需求只会越来越旺盛，谁又是韭菜？非得找一个，那就是目前还选择去人口流出的小城市投资的人，那确实是韭菜，但是真的存在这样的人吗？

网上冲浪又不要钱是吧，总是幻想着有钱人都是傻子，小丑究竟是谁，只能交给时间了哦

知乎用户 好好吃饭饭 发表

还是以 60/70/80 为主。

商品房的模式从上世纪 90 年代开始推行，伴随着 2009 年大规模刺激的四万亿计划，以及 2016 年的配套涨价去库存的棚改货币化，房价直接水涨船高。

2009 年之前，有过一次股市大爆发。

2016 年之前，也有过一次股市大爆发。

两次突然爆发，两次突然崩盘。

崩盘之后我们就喜迎房价上涨了。

而这两次商品房上涨的参与者，其实主要还是 60/70/80 这三个时代的群体。

60/70/80 这三个时代，平均每年出生人口都在 2000 万以上，这在中国历史上是十分特殊的，因为中国历史上从来都没有过哪个时代连续出生人口超过 2000 万的时候。

50 后一代平均每年出生人口 1000 万以上，90/00/10 也是 1000 万以上。

唯独 60/70/80 不是，人口爆炸了。

而这三个时代的人口爆炸，还伴随着中国最大规模的房地产商品化。

以前的人没什么房子可以住，而现在，大量的钢筋水泥都能生产了，而且这三个时代还储存了大量的劳动力。

用房地产刺激经济，可以说真得是一个很好的内循环模式。

这三个时代的人大部分注定是找不到工作的，也有很多人是注定住不了自己的房子的。

但是你看，英明的房地产政策就好在这里，圈地造房，通过建筑业带动了大量的就业，工业和建筑业共同吸收劳动力，可以说原本可能会到来的就业危机，就此被掩盖。

这三个时代的人给自己的同龄人盖房子，大部分人住上了商品房，住不上商品房的人就接手了农村的空置房，人人都住上房子，也不是一句空话。

但是呢，拆东墙补西墙的模式最怕的就是不可持续。

从 90 后一代开始，每年出生人口下降到了 1000 万以上，00 后继续下降，10 后小幅上升但仍旧没突破 2000 万。

可以预见的一点是 20 后年均出生人口连 1000 万可能都到不了了。

而房地产，其实在 2016 年之后，就已经进入到了一个高峰期。

高耸入云的房价大部分人都难以承受，很多人要面临的一个问题是什么呢，就是 30 万的首付，70 万的房贷，自己还完 30 年之后，除了这 70 万的贷款之外，大致还要还 60——70 万的利息。

人生短短几个秋，30 年的时间，近两百万的资产，换了一套 80 平的一厅两室的房子，套内使用面积 60 平左右。

这个买卖呀，不划算。

这也是为什么近几年人口问题讨论越来越多的原因。

因为房地产的水太深太冷了，90 后出生人口本身就少，还要面对高企的房价，也就使得结婚与生育都处于紧缩的局面。

这种婚育率的下降，也反应了房地产市场的不好过。

参与了房地产市场的 90 后，大部分都成了韭菜，没参与的，也就是连个韭菜都没机会当了。

之后的 00 后，参与度会更低。

其实房地产主要是 60/70/80 们玩的游戏，这群人有的在房地产获利颇丰，有的直接被套牢套死。

没机会入局的 90/00 们，其实未必不是一件好事。

毕竟用一辈子去买个泡沫，这种事情看看荷兰的郁金香，日本的房地产，英国的南海股票就可以了，有那么多历史可以看，干嘛非得自己非得在别人要看的历史上充当炮灰去呢。

知乎用户 与星同行 发表

我的几个同事在 2017 年买了房，那个时候买就需要房票了。

因为 16 年的疯长，导致他们再也不敢等了，其实那会儿他们连首付的钱也没有。其中有个同事首付 80 万里有 50 万是借的，利息还不低。剩下 200 多万是贷款，贷 30 年。

当时大家都祝贺他总算上车了，他表示未来的还款压力太大了，同事们说如果现在不买，未来花钱更多。放心吧，收入以后会涨的，当初我们买房的时候也没想到工资能涨那么多。

3 年了，房价没有涨，工资也没涨。

这俩年新进来的小伙子都没有很着急买房，因为隔壁的宝华跌了很多。南京的二手房房源很充足，虽然报价很高，但是想成交很难。

这几年，我有不少朋友、亲戚买房。他们是卖了旧房买新房，属于改善居住。买之前都说不一定能摇上号，只有 20% 的中签率，可是最后他们都摇上了，真是只是运气好吗？

我家是南京，典型的二线城市。我家亲戚朋友做教师的居多，没有当大老板的。很多人家分到一套房改房，后来又买了一套大的作为改善。之前有把老房子卖掉添钱买学区房的，这几年没人这么做了，因为一方面学区房的含金量太低，南京的教育资源相对比较均衡，好学校和差学校差别不是很大。另一方面，也怕政策有变，万一出台了什么政策，学区房就砸手里了。毕竟很多人花大价钱买学区房，并不是真的有多看重教学质量，而是反正买了也不亏，白住几年，还能赚钱。

另外，之前买的改善现在成了老破大，没有电梯，小区停车位紧张，人车不分流。这样的二手房量很大，非常不好卖。所以想卖了再去改善就很难。什么人愿意去接盘呢？就像湖景花园的房子，总价 500 万以上，首付得 200 万，拿得出那么多钱的也不会选那里啊。

知乎用户 王二麻子 发表

又穷又弱又自以为是的人更可能成为韭菜。

所以，买不起房的年轻人，和过度透支买房的年轻人最有可能成为韭菜。

前者已经坐实了韭菜的位置。

后者没能力顶住任何风吹草动。

别以为你把收入花在奶头乐上，你就不是韭菜了。

也别以为你做了不动产 “投资”，你就不是韭菜了。

你们韭菜的本质在于你们又穷又弱又傻。

不在于你们是否买房。

知乎用户 红巨星 发表

我之前用两套方法分析的结果。

[中国未来 5 - 10 年，房产是否还具备投资属性？4 赞同 · 1 评论回答

](https://www.zhihu.com/answer/2177206761)

现在觉得人口负反馈可以算半种，任泽平也说长期看人口嘛。

那就盯着人口出生率和人口流动两个指标看。

总体来说人口出生率决定总的趋势，哪天人口跳水了，那么未来几年的改善性需求和 20-30 年后的接盘侠就跳水了。

人口流动与局部城市想对应。

从目前情况看，大概率就这几年买房的人了。

知乎用户 柳桢的笔记本 发表

美国二百多年了，哪一代不是房价韭菜？

铁锈带确实房子不值钱，还有一美元房产。

但是你敢去吗？你能找到工作吗？

房价低只能反映当地水土和施肥不行，韭菜长势不好，容易枯黄死亡，产量低。

韭菜专门选房价低的地方扎根，可以说是自己找死了。

资本主义下房子永远是剥削利器，不要有什么幻想。

知乎用户 小八​ 发表

每次有地产方面的问题都可以去看一遍 k 神的帖子，基本上在知乎上被各大答主引用烂了，或许这个世界上根本没有 k 神，又或许这个世界上人人都是 k 神。

kkndme 那篇写在房价暴涨前有一个非常核心的观点，就是人人居者有其屋并不符合历史教训，不管是历朝历代，还是发达国家的发展路径。房产拥有者始终是少数，而大部分的年轻人在大城市工作租房应该是常态。

国家房主不炒并不是说房价要一下子跌下去，这样直接戳破泡沫的后果历史上已经发生过，不管是霓虹国的失落二十年（现在都失落了三十年了），还是漂亮国的 08 次贷危机，一次次的历史经验告诉我们，能软着陆就尽量软着陆。

当然，房地产泡沫还有一个很有意思的说法就是，想要逐步开放金融市场，必须要有能与美股日债这种极大泡沫的资产相抗衡的东西，不然结果就是俄罗斯休克疗法优质资产被外国势力一扫而空。这一块本人知之甚少，大家有兴趣可以去找找相关的话题。

那么，回到现在，房产政策的脉络就比较清晰了。第一，存量市场得稳住，而且要锁死流动性。二手房价的大幅度涨跌会对地价造成非常不稳定的影响，在地方上还比较依赖土地财政的当下，一定要有指导价格，后面还可能接受房产中介行业。目前也逐步开始限制二手房交易的贷款，毕竟二手流动的钱，都让私人赚取了，对财政没啥贡献。

第二，房产税上马，目前已经在试点中了。房产税可以起到一定的再分配作用，之前已经上车特别是多套房的，先锁死交易放在个人手里，再征税，而且显然比各式各样的富人税更容易征收和辨别，收上来的钱用来投资基建拉动就业，都是好事。不挂穷鬼的钱，谁有钱刮谁的。

第三，公租房廉租房的大规模供应，这个一方面是补充财政收入。一方面也是为了平抑租房市场，防止房东们把房产税转嫁到普通的租客身上，这个也是 k 神的一个非常重要的理论输出。关于公租房，大家平时接触可能比较少，以后可能会是一个大趋势，后面接触多了有新东西，会更新在这里。

还有两个问题想再聊一聊，生育率和内需，这也是和房产政策息息相关的，后面也会陆续补充进来，先去搬砖了，哎。

知乎用户 成祖木隶的雁翎刀​ 发表

很难说，90 后开始应该一直是。

因为就不可能降。

没那么复杂的原因，房子就是一个卖肯定赔，不卖肯定保值的东西。

你会选择怎么做呢？

我坐标魔都，魔都挂牌 10 亿以上的空心写字楼可不少，难道没有人买吗？

有人想买，但是不会有人给 10 亿以上。

如果非要举个通俗易懂的例子，就是魔都的婚恋。

魔都的生育率和结婚率一直让人很头疼，但是有办法吗？

没有，就像房价一样。

我知道的不是全部，但是不少 310 的男生，仗着是一个魔都人就是 3000 万起步的身价，泡我们外地的妹子是炉火纯青，不管结不结婚，能上手就行，这样会很容易。

他们还有人和我说：哥你怎么不泡一个你们老家的？

我说：让给你们。

容易的事情做多了就不想难的了，这样会让魔都妹子很反感。

可是，魔都妹子会考虑外地吗？绝对不可能。

就我这大多数还是知道自己斤两的，小城市户口，全日制水硕学历，就算魔都妹子愿意接触，还是识相点离魔都妹子远点。

更何况，魔都妹子根本不傻，她们不担心自己几千万的身价便宜了外地吃绝户的草鸡吗？

这年头凤凰很少，大部分都是如我的草鸡。

那么对魔都妹子来说，最好的办法莫过于两种，第一种嫁给外国人。

第二种待字闺中。

所以魔都妹子是最幸运的人，也可能是不太幸运的人。

待字闺中也许不是最好的办法，但是一定不会亏。

毕竟 3000 万的身价不会增值也不会贬值。

因为魔都妹子不能拦着魔都男生做简单的事情，颜值是替代品学历也是

设想一个场景：

妈，这是我男朋友

哪里人？320 的独生子

学历咋样？水硕

房子么得？没得

11 号线，上海西站慢走不送

再换一下，

妈这是我女朋友。

哪里人？320 的独生女，没有弟弟，父母城里人不负债。

学历如何？水硕

有稳定工作吗？有的，她很温柔很善解人意。

还要我继续说吗。

房价亦然。

知乎用户 匿名用户 发表

如果越来越多的人祈求房价下跌，说明还有上涨空间。想买房的还是挺多人的。

如果越来越多人觉得房价必须涨，也应该涨，涨了他们十分开心，说明上涨空间越来越小了。买房的人越来越少了。

人性作用下，只想着维护既得利益。

所以，看着知乎各大预测言论，各位觉得唱涨的点赞多还是唱跌的点赞多？

知乎用户 广域工坊长王铁锤 发表

2010 后一代吧。

到 2050 房价可能因为生活模式发生变化彻底摆脱刚需。

2050 年 85 后开始退休，全社会 65 岁以下都有学习编程的能力，操作电脑接受互联网文化无障碍。传统媒体消亡。

这个时候，机器人取代人类劳动的过程从 2035 开始到 2050 基本结束，最晚也不会超过 2060 年，毕竟现在计划 2030 碳达峰，2060 碳中和。

一旦实现人类从劳动中解放只消费不生产，那么人类的粮食消耗将大量减少。人类工作需要解决公共交通消耗大量燃油，职业装需要定期买因此要大量生产消耗大量棉布，涤纶氨纶也需要浪费大量水电，如果不上班这部分服装就可以不做了。同理皮鞋也可以少很多需求，发泡底旅游鞋消耗量增加。

而使用机器人生产只消耗电，因此 2030 后面向碳中和机器人接管生产人类创造消费对实现碳中和至关重要。

前面说了衣食住行中的衣食行三方面。那么关键的本题问的住就是重点。

2060 后，因为机器人替代人类生产，因此人类只负责生活，创造消费。因此一切都可以通过大数据统计以往个人淘宝购物车等消费状况实现超级计划经济。计划经济不是落后，而是更先进的经济形式，过去算力不足不能确定的因素多，现在有了每个人的消费数据到 2060 年 65 岁以下高消费群体因为手机实名制等关系，30 多年的消费数据足矣分析出一个人的需求报告，一年需要多少大米，多少面粉多少泡面。。。据此完成生产即可。

因此社会得以实现更高层次的公平，即每人根据年龄不同领取一样的收入，怎么消费大家自己决定，这个时候住在城里和郊区，乡村就都一样了，因为发达的物流在 2019 年以前就已经让你能在全国任何地方收快递。既然不用上班收入一样，那么买北京和鹤岗的房子有什么区别?

甚至在未来房屋都是灵活的可以自由换房旅行的。因此如果把 2060 当作实现节点的话，那么从 2050 开始买房的人会吃亏吧？买房怎么也得 30 岁，那么就应该考虑是 2010 到 2020 出生的人是最后一茬韭菜。

知乎用户 一天到晚游泳的鱼 发表

当然是看空十年，二十年的那群人了。

日本也是这样的，最后接最后一棒的都是些执着看空三十年，四十年的人。

知乎用户 广州融资邱泽宇 发表

房价因泡沫过大而下跌，最灵敏的指标是哪一个？

居民债务杠杆率吗？不是，房价收入比？不是。

看居民利息保障倍数，简单说如果。居民可支配收入减去居民消费支出，剩余的居民储蓄加权平均贷款利率的利息支付倍数。

对于个体，如果储蓄维持小于 1.5 年，就是临界危险的，目前我国平均数据是 8. 远高于警戒线。

如今房价的主要矛盾是供需问题以及房子被金融化的问题。

知乎用户 秦始皇 发表

房子永远不够住的，现今中国居住面积在主要发达国家中排名也只在中位数人均居住面积仅 36 平米

如果中国把农村宅基地排出则更少，人性的追求对房子要求是大而且好，好的一二线城市地段房子一直是稀缺品，贵的不是房子是地段，是位置。许多人根本没弄明白，就算房价大涨的 16 年到 19 年国内依然大量城市房价在跌。

所谓菲菜换句话讲叫接盘投资客，比如鹤岗市有学校医院交通方便房价低最便宜的号称十万一套房，我就没见几个所谓的菲菜去接盘，一群没吃到房地产红利的人发个牢骚而己。

我国由于制度原因拥房率 96％以上，换句话说大部分人有一套或两套以上房子，在这发牢骚的几乎都是没抄到房产红利底的人。

知乎用户 杭州房哥​ 发表

90 后是最后一波房价韭菜。

想让 00 后为 90 后接盘，成为楼市的主力接盘侠，这是不可能发生的事情。房哥不是说 00 后不需要房子，而是 00 后的家里已经为 00 后准备房子了！

在很多的情况下，00 后的爸妈是独生子女，爷爷、奶奶、姥姥、姥爷也是独生子女，爷爷、奶奶、姥姥、姥爷、爸爸、妈妈的房子，都属于 00 后！

00 后不愁房子！

开发商这几年买土地的节奏变慢了很多，因为还有少部分 90 后会接盘房子，00 后是不会接盘的。

更让开发商害怕的事情已经悄悄发生，00 后卖两套房子，买一套房子。卖两套房子，市场上就多出两套房子；买一套房子，市场上就消化了一套房子。

二减一，等于一。

00 后不但不会消耗市场存量，还会给市场上多加一套房子。

根据 2013 年 - 2020 年出生人口数据，2016 的出生人口是 1889 万，2020 年的出生人口缩减到了 1203 万，缩减比例非常明显。

在未来，买房的人口将越来越少。

这十几年以来，房价上涨速度超过了绝大多数金融产品，一直涨到现在，忽略了现在年轻人的购房需求了，因为现在的年轻人靠工资的话，工作几十年也凑不齐首付。

继续维持房价上涨速度的最好方法是二手房交易不断刷新房价，这个市场不崩盘的前提是不允许套现离场。

90 后是真正意义上的房奴。

按照压力程度划分，90 后受到的房贷压力是前无古人、后无来者级别的，是压力妈妈给压力开门，压力到家了！

60 后，70 后、80 后买房的时候，这三个年代的人只需要背负很少的房贷，而且赶上了工资上涨，房价上涨的双上升趋势，房贷很快就可以偿还。

在 90 后还没有长大的时候，虽然已经有房奴的说法，但只是表面的，反而能大赚一笔，60 后，70 后、80 后是真正意义上的大赢家。

根据央行统计数据，居民住房贷款余额从 2008 年的 3.04 万亿元上升到了 2020 年的 40.8 万亿元，净增加 37.76 万亿。

根据 90 后的已婚家庭数量，结合居民住房贷款余额，90 后的这一代小家庭，平均负债接近 50 万元左右，生活压力是很大的。

未来十年的工资上升幅度不可能像前十年一样了，00 后人口数量断崖下跌，不可能给 90 后抬轿子，不可能让 90 后解套。所以，现状就是 90 后成为了最后一波接盘侠，高位套牢。

知乎用户 Jaylen 发表

当人是 90 后了，80 后能上车的都上车了，00 后聪明不接盘，看大趋势崩前这两年正好是 90 后购买的高峰期

知乎用户 sven 发表

肯定不是这代。放心买，抓紧买。

如果你相信国家未来的发展，买就是了，如果你不相信国家的发展，那你就别买。

1990 年，日本人口 1.2 亿，GDP3.1 万亿美元, 房地产市值约 20 万亿。

人均房地产市值是人均 GDP 的 6.5 倍。

2020 年，中国 GDP14.7 万亿美元, 房地产市值约 62.6 万亿美元,

人均房地产市值是人均 GDP 的 4.25 倍。

虽然看得出来，泡沫挺多的，国家需要遏制。

但是，中国现在刚刚达到人均 1w 美元。按照发达国家人均 4w 美元的水平，未来房地产市值还有 3 倍，近 200w 亿的上涨空间。即使未来住房面积增加一倍，房价还会上升一倍。

资源，生产力，产品。生产力的根本还在于资源，巧妇难为无米之炊。

有的国家靠卖资源就可以发展。有的国家靠掠夺资源发展。有的国家靠殖民收割他国生产力发展。

有的国家只能靠收割本国居民剩余生产价值发展。

基建，养老，医疗，教育。都需要钱，加大税收会打击生产积极性。那就用土地去换钱。

我理解房空对房价的厌恶，因为谁也不想成为国家的牺牲品。但是奈何个人意志无法对抗时代的车轮，何不顺势而为？

国家最好的方法是发展新兴产业制作新型消费品收割全世界，但是目前还没什么产业可以收割全世界。那就只能继续依靠土地。

我们可以在评论区讨论讨论，近未来的发展，如果不依靠土地，国家依靠什么？

现在刚需依然还在。

住村镇的不想去县城？县城不向往市区？市区不向往省会？省会不向往一线？

老破小不向往 6 层洋房？洋房不向往几百平景观大平层？大平层不向往大别野？

如果没有刚需，人人都拥有自己向往的房子了，一线城市几千万的外来人口都是来干嘛的？

人往高处走，水往低处流。虽然国家在着力减少贫富差距，但是大城市的医疗教育基建，和小地方的差距，你没办法短时间内解决，只要这个差距在，就会有人一直向往。

虽然我也希望教育公平，但是北上广深的教育水平，就不可能和山区一个样。绝对公平和生产积极性，只能二选一。达到共产之前，这个谁也解决不了。

没出社会前，我是房空，出了社会，我是一个坚定的房多。

我为啥来深圳当码农，不就是我想从县城搬到市区洋房。

我为啥希望房价下跌？真的以为我是在担心国家经济？还不是因为我 tm 要买房。

你看看那些房空，有几个是手里有房的。

未来 30 年，我相信国家还会继续发展下去，房地产也会跟着上涨。只是应该不会再出现以往的暴涨了。

知乎用户 尽我的颜值去努力 发表

目前来看，是 16 年一直到目前的

而且因为就业形势越来越明朗

强行在高点上车的房贷也越来越危险

法拍房已经快 170 万套了，17 年才 9000，增长的速度有点快了

知乎用户 勃朽者 发表

没有任何一代。

只要不是均贫富，贫富分化必然伤害经济活力，经济减速资本缺乏高回报率投资目标，如果社会平稳就一定会涌向不动产。

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