如何看待长沙市出台《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》？

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知乎用户 盛京剑客 发表

以后体制内摊派买房将不可避免。

人在家中坐，房从天上来。

一觉醒来，账户上突然多了一套房子。

按月强制从工资里扣钱还月供。

去单位一问，别的同事也收到了房子，都在发愁。

不一会儿领导来了。

领导说各位有个公务员的工作不容易，你能因为摊派了一套房子就不干了吗？你们就偷着乐吧。我们当领导的，昨天他妈的被摊派了三套！

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

长沙楼市真是全国楼市调控的模范城市，这招釜底抽薪真够猛的。

长沙出了一个新政策，只要个人房东，愿意把自己家的房子，交给政府指，签订一个十年的长期租房合同，那么房东就可以再买一套房。

这个办法真狠，你看着像是限购放松了，但实际上你想想，这个租房协议，可是和政府签订的，长达十年的协议，房东平时把房子租给个人，想要违约，也就违约了，各种闹，但是你这个是和政府那边签订十年的长期协议，你十年里面想要不把房子租出去了，都不行。

这么一搞，长沙楼市里面那些需要买改善房，但是自己家二手房又长期卖不出去的人，他们就可以选择把卖不出去的房子，租给政府，然后自己去买改善房。

同时政府从市场上回收了大量的二手房，一下子搞保障性租赁房的房源都有了。

这个协议一签最短 10 年，10 年内房东可以卖房，但是房子卖了以后，依旧是要在政府平台上继续履行这个 10 年的协议。

如果违约的房东，将会上失信人名单。

长沙房价凉了。

长沙那边真的是很聪明，虽然说这个发展趋势，是体制内的精英们都知道的事情，但是能像长沙一样，形成文件形式出来，真的是不容易。

一些没钱的城市，肯定会去学长沙的。长沙这个是自己一毛不出，狂赚钱。

长沙自己卖地，赚了一笔，然后房东把房子装修好，委托他们租，他们收点手续费，又赚一笔，房租是属于个人收入里面，要交税，又来了一笔钱，接着房地产税出来了，房子卖的越多，税收的越多。

而长沙付出了什么？就一个购房资格而已。

收获了多少。

以后去长沙的年轻人，将会有大量的可以租十年的房源，十年内不怕房东房租，不怕房东让你走人，同时因为租房市场比较稳定。愿意去买老破小和普通二手房的人越来越少，房价也很难上涨，年轻人攒够钱以后，就可以去买这种便宜的房子。

太机智了。

大家再看一下这个方案的细节。

你和国企签订协议，你能占到便宜？如果违约的话，你和个人闹，大家没时间和你打官司，但是你和国企闹，人家法务闲在那呢。

彭叔房产粉丝群第 14 次拉人了，全国各地房产群都有，不卖房纯交流

知乎用户 殷浩天 发表

我是真的怀疑长沙出政策的人是个炒币的，luna 左脚踩右脚上天的模型算是被玩明白了。

知乎用户 青山布衣​ 发表

1、释放改善房需求？这基本是臆想。

土著中上层人群你以为一个家庭真的是只有所谓的 2 套房空间吗？对土著人群而言，购房资格是基本管够的，不只是长沙，任何城市都是，想改善的早就改善了，根本不存在什么所谓的因为二手房卖不出去无法改善，有，也是少数。

对于新长沙人群而言，假设已经买了 2 套房，现在想要用这个政策突破买第 3 套 “改善”，那么问题来了，你前 2 套房用杠杆了吗？有房贷吗？政府给你购房资格，可不代表银行给你贷款资格，这是两个概念。除非是有钱家庭全款买房子的，大多数普通人买房要用到房贷，目前全国的政策是一个家庭只能有 2 套房贷，全国打通不分地区。

退一步，假设通过各种骚操作实现了同时 3 套房有房贷，那么你背上 3 套房的房贷是图啥呢？如果是以前你可以说房价上涨快背了也就背了，而长沙的过往和可预期的将来，你觉得房价会快速上涨吗？反过来说，都让人杠杆 3 套房了，这还不叫炒房叫什么呢？所谓房住不炒从何谈起呢？

2、换个思路

如果有 10 年稳定的租期，改善型需求为啥不能租房子呢？

其实越是大面积的，甚至越是别墅，过去的空置率就越高，越不好出租，好比说，你觉得开间好租还是 200 平米的房子好租？

观念是可以转变的，逾期砸几百万出来买房改善，为什么不现在租个房子改善呢？房子是会折旧的，再好的小区，10 年 20 年后啥样子呢？

3、效果肯定是有的

要和 1 区分一下，会有很多人拿房子出来签约，但这并不代表拿房子出来的人是因为想要去买房改善，两码事。长沙的房子空置率本来就很高，房子本来就多，业主如果有闲置的房子，交给政府相对也比较放心，就当资产托管了，省心。

4、长沙再次走在了前面

我以前就提过，不是长沙所谓控房价控的好，这是结果不是初衷。是其他同等级省市还没有反应过来的时候，长沙就率先的大批量供地卖地鼓励买房，不但把长沙本地人的劳动剩余固定在本地，还把许多外地的劳动剩余吸引到了长沙，类似这么干的还有重庆。等其他同类型的城市这么干的时候早就晚了几步，而现在想卖都不好卖了。

这次的政策我认为只是第一步，后续还会陆续有一系列措施，最终的结果是政府对房地产市场的全面运营，最终形态是包括卖地、新房、交易、租赁、税收、物业、社区在内的完全体。

5、唯独不受控的一个点

从长沙市政府的角度来说，唯独不受控的是金融体系，房地产体系离不开金融体系，如果能利用好金融体系将会更好的有利于长沙市政府实施运营，但银行等金融体系的配合度目前存疑。

知乎用户 嘉慧 Lincoln​​ 发表

湖南人表示非常理解。

先说结论：变相的政策松绑开口子救市。

长沙现在的情况：

大量的房子卖不动，无人接盘卖不上价，房价涨不上去；

房价不涨，反过来又导致房子无人问津，恶性循环了属于；

去年长沙烂尾楼总建筑面积全国第一。

这个办法就是让已经买了一套的人把房子租给企业做长租公寓，又可以获得一个购房资格。

一来市面上的可售房源稳住了没增加，二来顺利完成了去库存，真是一石二鸟。

其实就是变相的松绑，鼓励大家买二套房了。

知乎用户 小谷围古天樂​ 发表

很好的政策，不过关键点在于：

人口哪来？

没有源源不断流入人口

这种内循环就等于左脚踩右脚一路到月球

湖南的省会在哪里？

深圳

湖南可以说是四战之地

上有武汉，去年增量第一

下有广深，湖南人精神省会

右江浙沪，左有成渝（当然不是純正）

都是抢夺人口的发展大区

湖南能守住本省人口都不易，何况抢外省人

广深（珠三角）去年人口增量都大幅下滑了

长沙怎么去抢？

抢不到人口，没有源源不断新人口

买房干嘛？自住本地人谁没房子？

租房又租给谁？

国企收了你的房，找不到租客，免费帮你打工给你租金？蚊子再小也是肉啊，长沙财政有这个能力？

至于民企？你翘起尾巴它就知道你拉屎拉尿

会陷进去跟你玩？

以长沙那个供地量，以长沙那个存量房

现在是谁买进去谁扑街

最大的雷还没出现

如果接龙游戏玩不下去了

那些烂尾楼就真的会让你一家上天了

市场最怕没信心

越怕烂尾越不买新房

越没人买房企资金越紧张越容易暴雷烂尾

民企不拍地，靠国企左手倒右手？

长沙也是调门起太高了，房住不炒优等生

现在想降调都难

当然，这对于有志落户定居长沙的人是好事

只要你不买新（期）房就行

未来大把二手笋盘可以捡漏

这个政策？

救不了财政

今年沿海所有奶牛都受疫情影响，冲击了一波又一波，地主家也没余粮了，大额转移支付就别想了

广大人口流出的三四十八线才真有大烟花看

知乎用户 第七地区 发表

我觉得这就属于那种 “想法不错，但市场未必买账” 的措施。

首先我们要明确一点，这个方案仅针对 “方案出台之前的存量房”，也就是说你只能把现在有的房子在平台租出去才能破限购，新买的房子就不行了。

不存在 “买一套租一套，再买一套再租一套……” 这样的循环的。

那很明显，这个政策的目标群体是 “手上已经有多套房子，又想要继续买房” 的群体。

政府的希望是：存量房释放出来给需要租房的人，购买力释放出来去买新房。

又解决住房问题，又拉动了经济，一石二鸟。

但真的会这么顺利吗？

我们来看看，“手上已经有多套房子，又想要继续买房” 的群体有哪些？

1、有房子，但流动现金不多（可能是因为拆迁或者本地老房子）。

这批人缺的不仅是名额，还缺钱，不卖老房子就没有足够的钱买新房子。

所以这些人不可能采取这个模式。

2、有房子，流动现金又多，希望购买新房改善住房；

这些属于真正的有钱人，已经不缺房子，但还没解决住房质量问题，但比起把现在的房子卖掉，他们可能又想保留一些房产做为固定资产。

他们确实有可能为了购房名额而选择这种模式。

3、有房子，流动现金又多，希望通过投资房产增值。

这些属于超级有钱人，他们已经解决了住房质量问题，只是苦于没有更好的投资渠道，或者出于资产配置的考虑，才会选择继续购置房产。

那对于这些人，把房子通过政府平台租掉，才能有多少收益？把老房子卖了换成新房子，然后把钱拿来买些低风险理财的收益，恐怕都比房租高，更不要说这还得锁定十年。

所以看下来，也只有 “急需改善住房，但又不想抛掉老房子” 的这个群体，会选择这个政策。

这群人一共才多少？

而且还得有个大前提，他们得看好 “出租十年后老房子的折现价，不会比现在低”。

这个大前提，真的成立吗？

这里其实就有个悖论：

如果这个政策（以及其他配套政策）不能助长房价，这个政策就无法说服目标群体，很可能就无法起效，这叫政策踏空；

如果这个政策（以及其他配套政策）起效了，说明它真能助长房价，或者说起码市场相信它能助长房价，那这个政策很可能会被叫停。

谨慎悲观。

知乎用户 再也不见 发表

在上班的湖南人勉强抢答一波，在网上也没搜到这个方案的原文，仅从媒体报道的内容出发，仅个人浅薄之见，大家一起讨论。

首先说明利益相关，本人和配偶在湖南另一地级市下面的县里体制内上班，两个人好几年存下的积蓄为了以后小孩的教育，还是咬咬牙通过法拍买了这套算是老破小的房子，位置不算好，面积仅 80 几平米，房龄也有 15 个年头了，站在利益相关者角度，从媒体披露的内容谈谈。

一、关注几个关键

首先是期限，大家首先注意到的是这个，一旦签署协议，十年的期限太长，排除位置特别好的学区房，房龄加 10 恐怕会大大折损出售变现价值，而且方案明确即使出售亦不破租，即使在租期内出售，“交易后，在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。” 有没有人愿意等上好几年住上套房子，或者说，买来继续出租，这就涉及到出租带来的收益是否可观；

其次是主体，当前试点的租赁运营企业为长房集团、长沙建房集团，是长沙市属国企，服务对象又是解决好新市民、青年人群体，基于国企服务属性和服务对象经济水平，个人推测租金水平不会太高，当然方案说明 “既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管”，在同一平台比价下，个人自行出租又能有多少议价权？

第三，家庭房产套数的影响，“《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。” 这一点是大多数媒体关注的焦点，普遍认为释放了一批急需改善房源的购房需求，又卡住了方案发布的时间节点，方案发布后通过买房转租又买房的模式并不可行，既释放了一批购买力，托住了房地产继续发展的势头，又抑制了大面积无序投资，不会造成房价飙升。

二、不同立场的人群

不分析政府，这一点媒体说的太多了。

第一类，无房者，即方案针对的新市民，应该是利好。国企下场组建租房平台，价格透明，管理有序，省去了中介、不良房主的坑，租金水平也不会太高，因为房源多还选择面广。租上两年满足购房条件即可上车，节省大量财力物力精力。

第二类，仅一套房且为新房次新房的，有改善需求的。次新房放给平台，租金抵不上贬值速度舍不得，只能自己放租，除去少数学区外又面临平台挤压了定价权的压力；另外，改善需求需要首套房变现提供财力，减去套数的政策红利吸引力不大，多半还是会静等房子变现之后再购房，方案影响不到这类人。

第三类，仅有一套房且为老破小的。就是我这种，购新房需要本套房变现 - 财力不足，放给平台又忧心收益太低，房子折价还厉害，还不好出售，谁也不愿意买一套房专门用来获取低水平的租金；长远来看老破小出手更加困难。当前我的选择是继续观望，一看租金能到什么水平，是否能至少赶上定期存款的利率，首选还是出售，宁可折损一点。但如果两者皆不能达成，还是留着以后小孩读书使用，或以较低价格自己出租，起码租期可以选择。

第四类，有一套以上住房，且其中有无法变现的老破小的人。喜忧参半还忧多过喜吧，一方面老破小可以放给平台企业出租，稳定获得收益，但失去定价权，收益锁定在较低的水平，大概聊胜于无；另一方面，老破小变现之路基本堵死，新市民再也看不上老破小了，财力不够再租几年房，咬牙也要上新房，毕竟居住条件改善太多了。

第五类，有一套以上住房，且无老破小的。建议满足出售年限还是尽早出手的好，房龄渐长后都会走上老破小之路，就会陷入窘境；除非是尚不满足出售年限，又有急迫改善需求的，得失之间就要自己把握了。

第六类，从业者。中介还是要抓住质量，不管是租房还是售房，优质房源是收入的保障；房地产销售有一波小红利；炒房者…. 房住不炒吗？

三，未来的一点推测

这一波平台建设将会让长沙掌握一大批房源信息，今后会不会推送信息到税务，额…. 增值税尚有 15 万的红线，老破小的租金达不到，免；房产税 4%，个人所得税扣除费用和维修按 10%，今后大家还是主动申报把，当然基于不高的租金水平，这一点钱还是不多的。至于今后基于房产的税制改革，大家不用过于担心，毕竟就算你死咬着不纳入平台放租，住建部门也是有房源信息的，真要征收，谁也瞒不住。

写到这里，突然发现老破小真是一条不归路，啊，入此门者，当放弃一切希望。

知乎用户 hardy​ 发表

这事给各位好好说说，别听抖音上面说的 “太牛了，了不起，一石二鸟，懂人性”

很多人政策都不了解就开始嗨起来…… 一大堆不懂的。

政策是这样的，为了让手上有多套住宅的人继续买房，你们只要把手上多余的房子租给国企，长租 10 年，这样的话这套房子就会被政府用作保障租赁的作用。这套房子就不会占用你的名额，你又可以买买买啦！

说人话就是：

你房子多——给国企拿去做保障租赁 10 年长期（完成政府的指标）——我给你购房资格——你去买新房降低房地产库存（降低地方和房开债务）——然后政府又能愉快卖地，开发商又能愉快赚钱啦。

长沙这个政策确实是一石二鸟，炒房客两个鸟都给你打了。手里的房给你打了，手里的钱也给你打了。明年再给你搞个房产税，多套房一下子就搞到贫困线。

房子放中介一样租，还租的贵一些，给你租干啥？

有房已经吃了出租的亏，还给你把天价房去库存，二手房卖又卖不出去，租售比又那么低，买房子搞慈善呢？再给政府发个锦旗谢谢你们？

反正一句话，是商品就有个价值，房子价格被炒高太多，现在明显不值，所以不买。

不降房价不降利率，各种手段哄人上车就是耍流氓。

做人做事实在点，别搞虚头巴脑的，傻瓜韭菜已经法拍了，再想割也不多了。

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

很好的存量房源有效利用的案例。长沙房价控制这么好，不是没有道理的。

我认为长沙自建房坍塌事件是推动本轮租赁住房多主体改革的直接推动力。

很显然，长沙肯定要开展一次浩浩荡荡的清查违规自建房甚至违规改建房的活动，这样，租赁市场供需将会打乱，需求猛增，而供应不足，如果不在供给侧想办法，长沙租房价格会迎来一波上涨潮的，不利于地方经济社会稳定。

目前我国主要头部城市也在搞保障性住房，其也是为了给中下层人民一个居住保障，而，目前除了极少数城市，基本上住房供大于求，只不过很多住房被炒房客肆无忌惮空置囤积，人为造成供应紧张，因此激励空置房入市一举多得。

长沙此举一方面增加了租赁市场房源，另一方面也可以刺激改善型需求家庭购房。

不过，大家要记住，这只不过不影响再买一套房，不代表租出去就不收房地产税。

对房地产亲近距离是观察城市含金量的重要指标，让我们看看哪些城市最先一批顶不住泄底。

目前已经有郑州、福州、兰州、秦皇岛、衢州、无锡、苏州、常州、南京、沈阳、长沙、南通、天津、杭州、宁波、金华、合肥等主要城市底牌泄完了。

当下，凡是对房地产恋恋不忘甚至有意亲近的城市或者地区，都是在自曝其短，这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力！

对于当前的大环境，任何的刺激，都可以理解为困兽之斗。可以想象，他们真的没有其他牌可以打了，才会继续打房地产这张灰色的牌。

现在还问预测一下房价的朋友？你们也太后知后觉了吧！都 2022 年了，你还看不清走势，那认知得多空白啊。

爆雷潮都弄不醒你吗？有关注时事新闻习惯吗？你不会整天靠抖音、头条、公众号那种垃圾内容了解世界吧？

让你们看看什么要预测？什么叫先见之明？什么叫认知碾压？

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年 328 赞同 · 49 评论文章2019～2020 这个时间段适合买房吗？3.1 万赞同 · 3997 评论回答 3.1 万赞同 · 3998 评论回答 3.1 万赞同 · 4004 评论回答 3.1 万赞同 · 4005 评论回答 3.1 万赞同 · 4005 评论回答 3.1 万赞同 · 4008 评论回答房价真的已经到顶了吗？2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答中国的房价何时是个头？1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答

我现在已经不想对房地产多言了，因为准确率太高了，怕被抓起来做研究。

房地产现实情况几乎就和我此前分析预判一模一样，来看看下面这些数据，真的惨不忍睹。

历史文献坐镇：19 年初发出 “房地产最后的五年” 的著名论断、农村包围城市、西伯利亚到天涯海角的价值回归趋势判断，18 年喊五年内房地产税落地【18 年我说房地产必会下来，有几个人敢信？】、房地产烂尾楼预警、恒大结局精准预判、国家政策深度精准研判……

目前不少城市想刺激房地产，这里的刺激都是希望给房企清库存，而不是给炒房客高位套现。理由很简单，给房企清库存才有可能卖地、也可以缓解暴雷潮；给炒房客套现只不过利好部分炒房客，没有其他好处。（风险转移）

但是 zy 控制了资金池，并没有和地方联动，zy 的意志是清醒和坚决的，广州接力贷一日游可以窥见上面的真实意志。今年全球加息缩表大周期，留给我们货币金融操作空间也极其有限，美联储的加息缩表加速会限制我国货币金融可操作空间。

**房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由，反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？**可能等 2-3 年，不仅房子有了，而且车子也有了，房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如：

• 一线的朋友，晚 3 年上车，一辆卡宴就有了；
• 二线的朋友，晚 3 年上车，一辆 X5 就有了；
• 三线的朋友，晚 3 年上车，一辆 A6 就有了；
• 四线以下朋友，晚 3 年上车，一辆亚洲龙就有了。

考虑房贷的杠杆效应，以上汽车都可以上顶配。如果您高位接盘，债务自然不必多说（甚至可能家庭破产），然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

中下层朋友，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的屁股后面跑，你们永远只能做接盘侠。

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市（现在变成某个地段、甚至小区），但是却无视整体的大趋势**。犹如大决战，局限于某个小战役的胜利，却无视整个战局的大形势。**

要有战略思维，而不是局限于草寇思维。

没有城市可以逃过此劫，落地可能有先后，但是终会殊途同归。千万要避免出现 “一叶障目，不见泰山” 的判断错误！

3、增强认知、明辨是非、坚定信心

最近很多经济不好的城市在打房地产这张烂牌，然后唯利是图的中介、大 V 为了赚高额佣金趁机煽风点火制造恐慌。

他们这种伎俩重复很多次了，历次降准、有关部门的发言没少被这群无良人断章取义，结果如何？还不是挡不住房地产泡沫瘪下去的大趋势。现在正常人都知道所在地房地产多么惨，唯有别有用心的人才会颠倒黑白。

对于下图这种弄虚作假、胡说八道的营销中介，怎么怼都不为过分，太坏了！

不要对这种人讲究礼仪，看到就重拳出击，除四害讲究什么仪态？干就完了！

如果明知道一个人是水货，就特么别关注了。一个人看的内容会潜移默化改变一个人的思维或者思想，网络上绝大部分的内容就是垃圾，尤其是自媒体时代，垃圾更胜，垃圾看多了。

一些荒谬的观点重复多次可能就会不知不觉重塑你的思维模式，而且，很多自媒体就是抄袭，其观点并不是深度思考也没有延续性，大多数东抄西借，这样的内容看多了只会让自己思维混乱。

即便是网络那种插科打诨的玩笑话，看多了也有副作用，现在大数据时代，你看一次垃圾，那么则会推荐更多的垃圾内容给你，恶性循环。

为什么我要不厌其烦澄清、自证，因为三人成虎、尤其是那群被我碾压的人还有组织对我抹黑造谣。

我想问一下以下方面还有比我准的？

3 年前（主要 18-19 年），我通过深度分析预测的东西太多了，准确率还可以，以至于现在有人问我有哪些著名预测，多到我要想一想（预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备），我的分析预测总体上分四大板块：

1. 人口板块：包括负增长时间点、人口结构、国家可能对策、城市强人大战研判，……

2. 房地产：包括房价趋势（最后 5 年的论断、农村包围城市、西伯利亚到天涯海角等论断都是比较著名的），房地产税、国家政策深度精准研判，……

3. 金融投资：2018 年中喊投资医药医疗和消费；21 年初多次强调股市泡沫（当时最印象深刻是快手上市暴涨，市值直逼 2 万亿港币，让我坚信股市泡沫，果然，春节后喋喋不休）；深度研判国家系统性整治互联网平台经济和资本无需扩张（喊中国互联网泡沫，后面腰斩再呼吁定投中国互联网，这个到底是不是神来之笔，有待时间检验；2021 年初茅台股价约 2600 元喊茅台会跌到 1500 元，后面实现，……

4. 国际关系：深度分析中美关系，提出美国欲真空化我国的理论；俄乌冲突最早一批提出美国是借分化俄罗斯和欧盟关系，最终目的是捣碎亚欧经济大融合以防止美国被边缘化（海洋经济体系和大陆经济体系），而且明确表示中美关系不会因为换总统而变化，还表示拜登比川普阴狠，明枪易躲、暗箭难防（事实如此）……

三、【融创、恒大等的遗憾】

恒大、融创、碧桂园以及其他不计其数爆雷房地产公司，最大的遗憾就是没有请我做他们企业战略咨询顾问。

比如恒大花了几个亿养任网红团队，还不如 18 年花 10 元钱在知乎咨询我，那么许加印何至于落得如此下场！

这些爆雷公司，大都对人口、经济、政策等核心指标缺乏最基本的认识。

有些家伙早年碰运气投资房地产股票赚了不少，甚至在论坛封神，引得无知小白崇拜。早听了我对房地产的精准判断，也不至于浮赢变浮亏了，落得身败名裂了。

有些人凭运气（时代红利）赚到的财富，终究要凭实力（无知）输回去的！

实话实说，这些但凡关注了我，或者说花个百来块咨询我，绝对可以躲掉房地产这个陷阱，用不着百万甚至几百万打水漂。

何为【新躺赢时代】？就是只要没有接盘泡沫房价，你就已经先赢一局！因为已经节省了几十万、几百万甚至上千万！忍住犯险的冲动，你就已经赢了！

详见旧文《晚 3 年购房，一辆卡宴就省下来了！》和《最佳购房机会在何时？500 字道尽购房的终极逻辑！》

再次劝诫大家：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 钱哥 发表

长沙楼市外号 “万年不涨” 是中国最不能吸引炒房客的城市之一。

许多小区的毛坯房价格，从 5000 涨到 8000，耗费了十几年时间。。。

长沙滞销的楼盘太多，卖不出，出租难。

出台这种政策肯定是好的。

知乎用户 搜狐新闻​ 发表

本狐为知友们带来更多解读：

【更多市民喜提新 “房票”，实现“住” 与“防炒”有效协同】

5 月 11 日，据 “长沙发布” 微信公众号消息披露，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组日前正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称“《方案》”），其中的亮点是，纳入试点的存量房，将不再纳入家庭住房套数计算，也就是说，不受限购政策限制。

“出租” 不计入家庭住房套数 运营年限不低于 10 年

根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场 “通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。

《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到 2025 年末筹集租赁住房不少于 15 万套。

《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（简称《协议》），《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。

在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。

在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于 10 年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

更多市民喜提新 “房票” 房价会上涨吗？

长沙楼市振奋人心的政策消息不断。

早在 5 月 6 日，长沙明确限购区域内家庭购买第 2 套商品住房的间隔时间，统一按满 4 年计算。这一政策将家庭购买第二套房间隔时间缩短了 1-2 年，释放出一波换房需求。

**有一种声音称，对于购买住宅性质公寓的人群来说，5 月 11 日新政策同样将带来利好。**将市场上难以出售的 “小房子” 拿去作为租赁住房，将为家庭换取一张房票。

业内人士认为，按照此政策，对于已经拥有 2 套房的家庭来说，相当于拥有了第三张房票。长沙家庭将家中的一套房出租给试点企业，相当于多了一张房票。

实际上，在 5 月 6 日二套房政策调整之后，湖南中原研究院分析称，政策变化后，总计释放购房需求 39125 人，其中，短期新增需求 16992 人，中期新增需求 22133 人。

毋庸置疑的是，两个政策相叠加，将有更多长沙人获得 “房票”，楼市短期将会出现一定火热情况。

实现 “住” 与“防炒”有效协同 有利于租金下降

据了解，租赁住房旨在解决新就业大学生、青年人、产业工人等 “新市民” 群体阶段性住房困难问题。长沙是中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，也是住建部确定的全国 40 个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。

对于长沙存量房出租不纳入限购，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙政策设计非常新颖，一方面满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面还能有效地落实 “房住不炒”。这是避免 “住” 和“防炒”之间冲突，实现二者协同的有效手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从此次长沙政策出发点看，主要还是为了盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场，但是也找准了居民家庭的痛点，相关房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，具有振奋和刺激效应。

换句话说，虽然本意可能不在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现 “一举两得” 的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

**“长沙政策有现实可行性。**一方面，现在要稳房价，但高房价下要实现房价稳定，需求就是有限的，因为新市民难以买得起。这样，有购买力的就是已经买房的有产者。但是，我们严格的限购政策，认为多套房的，就是炒的，这样的政策和理念下，有购买力的很难买房，新市民又买不起。通过这个政策，有购买力的能买得起了，还能将其投入租赁市场，让没有购买力的人有房子住。” 李宇嘉说。

李宇嘉还认为，长沙政策能够实现多方利益协同。一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，这也有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。现在，保租房任务量很大，冲在前面的是央企国企，他们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。

长沙楼市新政操作被指 “技术流” 会有城市跟进吗？

长期以来，长沙因楼市平稳而成为行业 “标兵”，多项政策均成为其它城市“抄作业” 的样本。

5 月 11 日，长沙出台楼市新政，引发市场热议。

当前全国经济面临承压，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，长沙新政催化了首次改善性需求的释放，以租换售，呼应了支持改善性需求的基调，对促进当地房地产市场回稳有着重要意义。

王小嫱指出，今年房地产市场各地政策基调很明晰，预计宽松基调贯穿全年，政策形式也会越来越多样化。长沙此次的租购并举，一举两得，值得其他城市借鉴。

(资料来源于证券时报、长沙发布等)

来源：搜狐狐瞰

知乎用户 NEBRASKAJ 发表

先说结论，长沙不愧是国内政府主导控制房地产的典范。这项政策，完全盘活了整个长沙。

我真不是收钱给政府在吹…

1. 租房的方式，设置得特别好。

推行的是自己租，也就是说只在政府登记上册，每换一次租客就去政府更新一次信息。

2. 租房的性质，简直绝了…

是作为公租房的。大家都知道公租房有多好，有最低租金要求，而且要向政府上缴管理费，不得低于最低租金要求。

3. 租房的年限是 10 年，也就是说凭空多出来很多长年限出租的公租房，政府不必花一分钱，还有钱赚。租客也可以租到大量条件还不错的低价房。

而且政府做出了具体的租金要求:

划分了五类地段，大致的租金是从 6 元 / 平方米 - 17 元 / 平方米。

也就是说，条件最好的最贵的 100 平，才 1700 元每月… 远低于目前长沙租房价格。

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再谈谈目前长沙房地产的优势和困局

1. 优势是刚需房有大量的供地，且都是政府控制价格。

比较火的地块一般是毛胚限价 13000 左右，长沙的精装修统一限价最高 3500。

这个毛胚限价指的是小区每平均价，所以小区的小户型和楼王栋可以有比较大的价差。

因此只要是火一点的地块，刚需房都不缺人买。

2. 劣势也就是限价。

其他城市的炒房都有一个统一的思路，就是做高一整个地块的均价。也就是所谓的富人区。

而长沙是板块化开发，没有绝对市中心，只有配套上的差距。一个板块，大多数是限价楼盘，只有一两块地是价格更高一点的限价盘，或者某块特别好的地，是毛胚不限价（依然限制 3500 精装修）

这就造成了，同板块的 “豪宅” 很难做出溢价产品，高端楼盘因为精装修限价也很难做出高品质的不限价楼盘。

这次长沙大平层的四大天王，除了华润悦府因为价格比较低（22000），前期买得比较火以外。旭辉铂悦已经基本卖不动（23500），江山印因为实力太差，加上有交付风险，也卖不动（19500），位置最好的万科臻湾汇，也只是很快卖完了 225 平的户型，306 平的户型，首开栋都坐不满人，最后一栋也认筹不足（26500）

马上要开盘的绿城凤起楼面价 14500，据说要买到 30000 + 才能赚钱…

而在 16000 以内就能买大平层的长沙，350 万就能买叠墅的长沙，高端项目做不上去，就意味着政府卖不出去高溢价的地皮。

新政能不能改善长沙高端楼盘的生存环境，拭目以待吧。

知乎用户 包子西施​ 发表

这个方案释放了多套房家庭的购房资格，等于变相认可了——只要你愿意把多余的住房拿出来做 10 年期的租赁性住房，那你就可以不受限购政策买房。（经评论区提醒修改，的确漏看政策前字样）
对于租房人来说，租房价格就从市场价变成了调节价。

之前长房第一个长租公寓对外定价如下：

可以看到 18 平 1480 元，28 平 1880 元。
目前长沙市内租房合租 3 室大概也在 3k 左右，这个价格**明显偏高，**到时候市面上大量的租赁性住房，反而会造成房租的大面积普涨。（看不懂的可以点最后那个链接，不少人提到 kk，这个比 kk 更高明的在于建造后谁来接盘（租）的风险也没了）

真正实现了 “房子是用来住的，不是用来炒的”，富人拥有了房子，穷人享有居住权。

国务院被授权在部分地区开展房地产税改革试点工作，这意味着什么？会给房地产行业带来什么影响？

知乎用户 crystina 发表

看很多无脑怼长沙的答案，真是印证了 “人红是非多” 这句话。

很多回答就是情绪倾泻（也不知道长沙为什么让它们这么仇恨，这些人大概是有在长沙炒房失败的不好回忆），少数看似有道理的观点也完全是脑补出来的，并不是建立在对长沙实际情况有了解的前提下。

这个政策无疑是立足长沙实际，兼顾各方利益，可以解决多方实际问题的好政策。

预言这个政策能成功，是因为长沙有大量卖也只能卖出 30～50 万的老或小的 2 居室甚至 3 居室的房子。这些房子的租金收益普遍能超过 5%，从资产收益角度看是非常不错的，这也导致这些房子的房主，大部分时候并不愿意卖出这些房子，而是更愿意持有出租。

正是因为长沙有这种特殊的出租房供应格局，才让这个政策，在长沙能够产生出激活多方利益主体的效果。

知乎用户 拜 deng 发表

唉，这样下去加速了房地产泡沫崩溃的时间

租赁最大的问题是损耗，托管给第三方以后，损耗就是个问题

第三方只赚差价，损耗概不负责

房东还不如自己出租了

六个钱包买完房如何养老？父母承担部分房贷的原理解析，人口总和出生率预测

著名经济学家樊纲鼓吹六个钱包以后，全国人民买房的思想得到了解放，一个人买不起父母帮忙，两个人买不起那就双方父母帮忙，最后再加上爷爷奶奶的积蓄，一共六个钱包。

**六个钱包干嘛呢？**仅仅够付首付，其余的 70% 的资金要依靠 30 年的贷款，这种模式下催生了 60 倍估值的房地产。以弱二线城市套均 130w 的房价为例子，首付需要 39w，贷款 81w，月供 4200 元左右，夫妻两个上班，一个人的工资去交房贷，一个人的工资生活，不够的话再和父母要。

父母供完孩子上大学积蓄已经所剩无几了，爷爷奶奶已经到了看病的年龄段，这首付 39w 对于体制内的人员来说，不是什么问题，爷爷奶奶掏 20w，父母掏 40w，结婚花费 10w，还可以剩余 10w 元去买辆车，然而一个家族一辈子的积蓄也就掏空了，幸运的是体制内的人不用担心养老。

六个钱包每个钱包分摊 700 元，就可以覆盖掉下一代的贷款，考虑到外公外婆或者女方父母不一定愿意分摊，那么实际意义上，就剩下爷爷奶奶和男方父母了，各自可分摊 2000 元 / 月。

然而国内体制内总计就业人口五千多万，合计 2500w 个家庭，预估城镇退休人员为 1.23 亿人，人均养老金 3300 元，2019 年合计支出 4.9w 亿，也就是靠着这笔钱才撑起了中国的房地产的估值。按照人均 1000 元的最低消费水平计算，养老金实际到居民手里以后可以结余 3.5w 亿，这 3.5w 亿可以用于帮助年轻人还贷款，这些人去世以后还有老破小房子可以拍卖，也可以帮助年轻人还贷。

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强二线城市中，套均 200w 以上，杭州地区在 300w 以上，首付就需要 70w-100w，第一步凑齐六个钱包付首付以后，第二步需要月供 5100-11000 之间。正好六个钱包每个钱包分担 1000 元，去掉女方以后，男方父母和爷爷奶奶各分摊 3000 元。

也就是体制内的这些人即便本身没有几套房，即便有贷款也能度过危机，可惜的是这批人仅仅可以组建 2500w 个家庭，而且新婚家庭可能仅仅 700w 个（体制内分为四个年龄层），也就是占总房奴数量的 10%。（总房奴 7700w）

在六个钱包还贷款的同时，这些家庭还可以正常的繁衍后代，在既定收入下，过的稍微好一些。

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**那么剩余 90% 的房奴呢？**他们面临的第一个问题是 35 岁失业潮以及房地产经济衰退造成的内卷，收入可能没以前那么多了，回到了社会中位数水平 4000-5000 元了，而还掉贷款就无法养孩子了，父母日渐衰老也不可能长期资助了。

这就是 1990 年日本房地产泡沫崩盘以后年轻人的现状，高负债者在没有外援的情况下，无法生育，因此政府开展免费教育和公平教育，加大补贴，这样才使得生育率有所恢复。即便一个年收入 10w 的家庭要养活一个孩子，那么平均下来三口人也需要 3.3w / 年，去掉必要的衣食住行支出，实际意义上生活过的很紧张。

这还是没有房贷的基础上，一旦有房贷的话，估计会很惨，房贷一年 4-5w，剩余收入平均下来，人均 2w，在没有全面医保的情况下，几乎处于长期贫困状态。什么是全面医保？

感冒、拔牙都能覆盖的医保，这才叫医保，而不是只有躺在医院了，才能报销部分比例的医药费，那种医保意义不大。

这还得保证不失业，在没有劳动保护的情况下，只能成为社畜，创造出一些没有灵魂的产品，苟活于世。

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**有人问，为何现在没有你们说的这么惨呢？**经济负反馈才刚刚开始，就业矛盾刚刚出现，因此对于 90% 的人来说，还是倾向于经验之谈，认为未来是好的。

目前这批韭菜主要是集中在 2015-2020 年上车的人，购房的高峰期在 2017 年，中国的中位数年龄目前在 38 岁左右，居民杠杆率在 2020 年达到了 60% 以上，处于一直加杠杆状态。

也就是持续的繁荣是加杠杆的作用，年轻人没钱了可以用花呗、信用卡，当整个人群处于消费的正周期时，人们很难感觉到缺钱，个个负债百万，但是从来不担心未来违约，因为可以一直借到钱。当 2021 年 7 月份经济开始负反馈以后，这种信贷经济就开始慢慢退潮了，也就是增速放缓，最后变为负增长。

法拍房为何连年暴增，2020 年新增失信被执行人 249w，这其实就是信贷经济种下的恶果，这个恶果在不断的扩大。

今年上海失业救济金领取数量也暴涨，超过了 2020 年，互联网各种裁员潮不绝于耳，互联网广告收入增速大面积的放缓，预计 2023 年底到顶。

长期以来限制性的舆论导致我们无法了解真相，只能发布正能量，很多真的消息被和谐，因此我们当然感觉不到冷了。

黑龙江哈尔滨 2021 年遭受了多次疫情，一年有半年时间都在抗疫，老百姓吃啥喝啥呀？新房销量前 11 个月仅仅 2.8w 套，还不及结婚人数多了。

南京、郑州、重庆等地区的新房销量出现了断崖式的下跌，都反映出了消费退潮的一个现象，地产行业全面裁员、教培行业全面裁员，这些人去哪里了？

相关的餐饮服务业以及农民工的就业不就都萎缩了吗？

2021 年前 10 个月工业企业的利润确实双位数增长，但是和实体经济真的有关系吗？

实体经济只能感觉到冷，就连双十一都巧妙的拉长时间战线，不报告销售额，均表明眼前这一切只是泡沫现象。

房地产上下游产业链，账面显示又赚钱了，实际上连工资都发不出来，部分农民工躺在公司前台要钱。2021 年 11 月份单月增值税收入增速为负，连去年都不如，说明了什么？现在出现了结构性的寒冷向全行业的寒冷转向，因此我们看到 12 月份的 gdp 增速为 4%，2022 年将主要依靠大基建拉动 gdp，然而挖路修路创造的 gdp 对于普通人来说可能意义不大，因为修一次路沿街的商铺就要倒闭一批。

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并不是说所有的师医公都具有高收入，只不过这种收入具有终身制，因此长期来看，是一笔很大的财富，因此 90% 的房奴都要准备好自谋出路。

第一种就是爷爷奶奶、父母交给命运，自个健康算是福气，一旦生病了对于普通房奴家庭来说，只能是人道主义灾难。

第二种就是资产重组，该破产就破产，推到重来，这样反倒是好事，大不了以前的投资都打水漂了，余生还有 50 年，还可能混个温饱。第三种就是等待共同富裕，等待日本式的生育补贴、最低养老金及相关福利制度。

从就业人口分布来看，1.7 亿人都是有社保的，说明这部分人群就业环境还算好，大约 8500w 个家庭，按照 4 个年龄层划分，新婚家庭大概是 2100w 左右，这些家庭我们称之为中产阶级。房奴总数大概是 7700w，中产占比为 27%，也就是最多 30% 的家庭可以在这次危机中安然无恙，那么仍旧有 70% 的家庭面临日本样式的失去的 20 年。有人问有办法吗？

[1]

当然没有办法，地摊经济为何偃旗息鼓了呢？因为本质上是对存量经济的一种划分，不产生增量财富，居民在地摊消费了，那么商场自然就冷清了，最终的结果是一样的。增量的经济如何创造呢？调节收入结构和就业结构，世袭罔替的一些企业形成了小资本家，一个家庭七八套房，三四辆车（某儿媳妇举报婆婆列举的财产），他们消费是有限的，对实体经济的贡献可能是负数，因此要打破世袭和垄断，这可能吗？

我们认为几乎不可能，这个需要制度去保障。

附：

参考

1. ^ 六个钱包买完房如何养老？父母承担部分房贷的原理解析，人口总和出生率预测 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247487499&idx=1&sn=9d93315757614d9523d3e86f1ef984b1&chksm=fb84b931ccf330276b27d7b7787bc95619b6a7efbb7bc9cbc221634224e807127f9627334ee6&token=1125085524&lang=zh_CN#rd

知乎用户 思考的水​ 发表

竟然有人狂夸长沙政策，典型不了解租赁市场情况，过几年来看这个《试点实施方案》就是笑话。

当然不得不说长沙政府的确聪明，通过这个《试点实施方案方案》想完成两个任务：

任务一：完成了国务院下达的 “扩大保障性租赁住房供给” 任务，其实这个扩大保障性租赁用房是多途径的包括以下几种：

1. 新建租赁用房，土地出让的时候都明确规定用于建设租赁用房，目前各地的普遍做法是土拍的时候搭配指标让开发商修建，虽然政府不同出钱，但是因为开发商有了这个包袱，其实政府是折损了土地出让收入，相当于降低了入地出让价格的，最终减少的也还是政府土地收入，具体我之前有写文章。

集中供地中竞自持和竞配建的区别和各自的优缺点

2. 闲置存量工业厂房、商业楼改造成租赁用房。这种方式在广州、深圳、上海、北京这些地方比较多，这种改造又要两个先决条件：

第一、租金价格够高，因为改造成本较高，而且改造后的效果也普遍差强人意，通风、隔音、采光、防水等多多少少都有问题，只有房租够高才有有人来投资进行改造，同样因为房租够高，才能通过稍微价格低一点的价格优势吸引人入住。

第二、地方产业结构升级，原来市区核心区域的工业厂房因为噪音、环保、货车交通等因素外迁，厂房闲置，目前也就一线城市有这个条件，其他地方不具有大规模产业升级的能力。

要同时满足以上这两个条件才有可能大规模的存量改造，目前国内能大规模存量改造的城市也就 4 个。

3. 叫盘活存量房屋用于租赁用房，这个是目前最灵活也是最简单（最好骗和编）的一种方式。这种简单点就是把居民限制的房屋用于出租，也是长沙这个试点政策实施的。这个事情普遍的做（骗）法是建立一个租赁监管平台，只要房源录入到这个系统里面了都可以算作是租赁用房，这一块建行下属的建融家园最擅长，很多地方政府的所谓租赁监管平台甚至都是他们在做，还可以通过强推员工把自己房源放上面帮助政府完成任务。

“在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。”

看到这个试点政策就叫好的是根本不了解房屋闲置的根源在于房价上涨过快，严重脱离了租金水平。在长沙这种城市闲置的房屋大多数是因为根本没有人愿意去投入装修，因为靠租金收回装修成本都的十多年，基本上相当于白装修了。

这个试点政策根本没有解决任何的痛点，居民只是把房屋信息备案到租赁平台上，房屋该空着继续空着、自己住着的一样继续住着、该出租的继续出租，只是租赁合同需要备案，租金需要交税而已。当然政府工作汇报的时候可以吹牛完盘活了多少套租赁用房，解决了青年人，新市民的住房需求。

任务二：就是找到及其合理的理由放开限购了，在为放开限购找理由这件事上，各地政府简直就是大聪明，一个比一个会找理由。比如说最开始是郑州发明一个词 “投亲养老”

“为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”

其后无锡、兰州立马抄了过去。

无锡想我光抄郑州的 “投亲养老” 显得我多没有水平，发明了一个 “改善生育两个孩子及以上家庭居住条件”。根据《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》“凡是本市户籍的家庭，只要生育了两个以上的孩子，可以多购买一套房” 而且还可以用公积金哟。

现在长沙又搞了一个 “出租房屋可购买二套房”，期待有更多的奇思妙想放开限购借口出台。

知乎用户 卧牛 发表

目前还没看到方案原文，不好具体分析，根据新闻解释大概分析一下。

很明显长沙政策比郑州要好一些，郑州是直接买断，长沙是长期租赁，整体负担要更轻一些。

这个政策主要是利好多套房居民，一套房却无房贷压力或低房贷压力的居民，安置房居民。有农村土地的三权分置那点意思了，不仅能盘活新房市场，也能盘活旧房市场。

可它的代价是全民补贴地主，且不说给业主的政策福利问题。

存量房做保障房房租高不了，业主把房子交给国企事实上是走了个二房东，不说二房东的运营成本，二房东要给业主多少钱才能拿到房子？

如果出现房租倒挂，很可能出现房地产市场动荡，不正常的火热去薅政府羊毛。表面看租户是佃农，事实上长沙市人民才是佃农，给租客和房东两头补贴交租，长远看郑州反而是短痛更稳妥一些。

解决倒挂也很简单，就是长沙房地产市场火热带来的资产价格上涨。租户房租也很跟着上涨，政府只需要限制给房东的房租上涨速度，就能解决倒挂问题。它的前提是保证房地产价格一直 up 以及一直有人口流入，长期看政府还能盈利。也要考虑要是业主毁约带来的风险，需要付出多大代价。

知乎用户 九乡河龙牙​​ 发表

包括南京、长沙、苏州、郑州等等这些城市所采取的各种举措的最终目的都可以用一个词来总结: 卖地。

我之前在房地产的话题反复提到一个观点，凡是不把地产问题和土地问题、地方财政支出、地方债务关联起来的分析基本都可以不用看，没有价值，抓不住核心。

为什么这次长沙的举措，会存在一种 “长沙有高人” 的观点，我想请看我回答的读者先别激动，长沙和其他城市最大的区别在于精准的释放 “有钱人” 的购买力。

南京是什么鼓励政策？把城郊全部放开限购，主城区牢牢限制，本质上是鼓励经济实力有限的群体去给城郊拍卖的地块买单。

长沙的做法是希望精准释放拥有多房以及改善群体的购买力。

为什么我这里把希望加粗标注了下呢？因为实际上可能并不会有太大的效果。

因为富裕群体不是傻子….. 因为现在的房市政策完全是一市一策，如果未来有诸如全国联网的房产税的政策，区区地方政府曾经的政策是无力抵抗的，《把房产置换到单价更高的区域和城市，减少家庭持有总面积才是富裕群体新趋势》。

因此现在越来越多的富裕群体有一个共识，除了北上广深南苏杭以外城市的房产，留一套住即可，有资格去北上广深南苏杭好一些的地段买，没资格让子女去读书然后工作落户再买。

你在北上广深的相亲平台上看到的一堆 “黑龙江公务家庭独子”、“贵州医生家庭独女” 等等都属于这一类通过子女下一代进行财富转移的过程。

知乎用户 TrigoriaCat 发表

一石 N 鸟，活血化瘀

1、本质是精准发一批房票，打通存量与租赁的循环，把没流通性（老破小、一房两房、住宅性公寓）房子统一打包进 zf 租赁平台，然后按 zf 指导价出租，再给原房主发房票，释放购房需求，绝！

2、一边让你帮 zf 完成租赁房数量的任务指标，一边给你发房票，让你给 zf 交土地金，绝！

3、这次政策在没有放开任何限购的情况下，兵不血刃的释放了长沙区域的存量购房潜力，绝！

4、我猜未来这些缺乏流动性的房子会不在限购范围，用来让外地韭菜接盘，绝！

5、跟土地政策是一脉相承的，好区域（梅溪湖滨江洋湖）的土地基本是做改善盘了，最近的政策都是定向释放改善需求，进一步提升开发商拿地意愿，绝！

6、只有选择长沙的才能吃到这些红利，越早越赚，长远来看，最后的大赢家就是长沙，成功通过房地产政策把人跟钱都弄来了，绝！

对当下房地产市场的影响

1、改善型户型更加好卖，小户型流通性更差了，目前长沙新房市场已经出现以四房为主的供需关系，这个趋势近几年会被进一步加强，小户型进一步丧失流通性沦为该政策下的租赁房

2、每年多出 4 万张房票，进一步刺激需求端，加速人口导入

3、未来刚需置业选择越来越偏，未来刚需供应主力在高铁西含浦跟大王山南，越早上车越好

补充

1、用深圳经验套长沙的可以休息了，深圳跟长沙对待房价的根本原因完全不一样，长沙迫切需要通过房价吸引大量劳动力人口，为产业提供劳动力支撑，卯足了劲冲击国家中心城市，实现城市能级的提升，这是长沙近些年的最核心诉求。另一方面，长沙作为调控标杆，把炒房作为阶级斗争看待，率先出个鼓励炒房政策？

湖南日报报道，9 月 4 日上午，湖南省委常委会召开会议，传达学习全国房地产工作座谈会精神，湖南省委书记杜家毫主持会议并讲话。会议指出，近 3 年来，长沙市委、市政府坚决贯彻落实省委、省政府决策部署，认真履职、综合施策，强化行政执法，遏制投机炒房，房地产市场秩序保持稳定，各方面反响较好。会议强调，房地产调控是一项长期而艰巨的工作，是对各级领导干部思维理念、政绩观、执政能力的考验。要想清楚、看明白，始终保持定力，坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，算好政治账、经济账，落实好差异化调控措施，维护好房地产调控工作大局。
到 2035 年，长沙将率先基本实现社会主义现代化，建成具有国际影响力的现代化城市、现代化新湖南示范区、长江经济带核心增长极，跻身国家中心城市行列。

2、很多答主还在吹这个政策可以一生二，二生三，三生万物，可以无限循环，无限购买无限出租，还扯食利阶层，话说真的有人细看过方案么？

在《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

3、很多人不傻，纯粹就是坏，他们反对一切

知乎用户 何小胖胖儿​ 发表

政府赢麻了，打工人赢麻了，房产公司赢麻了，达成了只有首套刚需急着上车受伤的世界。

利好政府：一方面，租赁合同纳入市场监管，有利于政府对租房税征收，对租房市场的调控和监管。同时大量个人房源流入市场，保障了市场租房供给，对未来想来长沙工作和发展的人是一个有利保障。另一方面，变相增加购房人员名额，对于家里有闲钱，想改善的家庭来说，多了名额就可以上车改善住房，接下来半年到一年，又会带动一波交易。

既帮助政府收税，又带动房产交易，解决现在房产困境，相比其他城市直接放开限购，长沙这一波，对政府的利好是可以预见的。

利好打工人：对于无力上车的打工人，租这类房子相当于租了政府的保障性住房，至少不会存在提前一周或者几天让你搬走的情况。而且这些房子流入市场，经过政府的透明监管，就不会因为中介的信息差被坑了。

利好房产公司：现在房地产不景气，长沙要么是配套设施好的房子被一抢而空，要么是偏远的房子没人要，随着名额的放开，供需关系调整，接下来的房子还是好卖一些。

只有首套刚需，既没享受到政策利好，又要面临房源减少（二手房用于租赁，新房被多出名额的人买走）的无奈，不过长沙的小户型刚需房和有两套房要买大户型改善房的人群还不一样，所以在房源选择上冲突不大，而且现在房子有些价格还挺合适的，9 字头的房子在三环附近挺多的，可以考虑。

总之，政府或成最大赢家，毕竟多卖房子，政府不得亏，要不是为了限制房价，哪要搞什么限购。而普通老百姓不过是为了个住所，继续勤勤恳恳罢了。

我是

@何小胖胖儿

，希望你喜欢我的分享！

知乎用户 首付 发表

政策核心在于：用新购房的权利交换存量房源的长租权，并用刚性合约变相的将个人名下的商品房，变成了公租房。

总结链接里的关键字：

1、国企（选定两家市属国企作为试点企业）

但凡国企，基本上就是质次价高的代名词，他们规划总盘子大约为 15 万套，出租屋这种标的分散、管理层级繁复的产品，钱少事多，国企的管理能力是非常存疑的。

大量长租公寓暴雷，说明这个行当是个重资产、薄利润的生意，私企尚且艰难，国企，就呵呵了。

2、10 年（存量房供作租赁住房运营年限不低于 10 年）

30 年以上的房龄贷款是非常困难的，考虑前期建设、办证时间再上不可撤销的 10 年租期，等到卖出时，房龄至少 15 年向上，一个租掉 10 年的房子，装修基本上会归零，卖出会折损一大笔钱。

3、长租酒店模式（履约期内房屋可交易，购买方需继续履约）

国企的合规要求更严格，涨租一定要符合 “指导” 原则，10 年之后，房东的房租收入一定是远低于市场价格，而且这是刚性合约，买卖不破租赁，因此，问题变成，谁会买一个投资回报基本是负值的资产回来？

4、租售同权（落实财税优惠政策，推进租购同权）

客气话，这个基本上不会有人相信的。

5、总结

未来租金不可控、管理模式不可控，基本上 10 年租期之后，房子的现状十分堪忧。

一般来说，有长租在身的房子需要大幅折价，而这种刚性长租权在身的房子，基本上接盘者寥寥，价格更是会惨不忍睹。

根据相关法律规定，个人房屋出租需要缴纳个税，这种公开平台下的租赁，这部分费用是少不了的，可以算是变相的房产税。

总体上，这个非常聪明的政策，用新购房的权利交换存量房源的长租权，并用刚性合约变相的将个人财产，变成了公租房。

先是严厉的限购、限贷，之后再开一条政策 “缝隙”，变相完成 “国有化”，好一个一鱼三吃。

知乎用户 氕氘氚 发表

只要新房卖出去，二手房烂掉都没事。

但是又不能让二手房价格制约新房价格。

同时又要释放多房人群的购买能力，

那最好的办法就是这个市场上没有二手房，只剩下一手房。同时，大家还都有购买资格。

二手房去了哪里，在政府手里捏着对外出租，而且还是 10 年稳定的。

新市民来了，租住城里的二手房，高兴买房了，可以买城里的二手房，也可以买远一点的新房子。

知乎用户 长沙侯子说房 发表

住房不炒在 2016 年第一次提出来。同年 7 月，长沙响应中央政策，史无前例公布了 “房 7 条”。

限购、限售、限地价、提高首付、提高契税…… 你能想到的手段基本都用上了。

2018 年，长沙官方发狠了，直接把炒房客定性为阶级敌人。

从此之后，长沙成为让全国的炒房客闻风丧胆的城市。

就连深圳都不得不赴长沙取 “真经”。

然而，经过 3 年连续重锤打压，房地产这头驴变得病殃殃的，开始对中国经济产生负面影响。

今年 3 月以来，高层不得不鼓励地方救市，这也将是救楼市、救房企，行动力度最猛最着急的一年。

从国家到地方，从一二线到三四五线，从东部到中西部和东北片区… 基本全线救市。

截止今天，排队宣告救市的城市已经超过 100 个，遗憾的是，绝大多数是：

越救成交量越低，救市救了个寂寞。

就在刚刚，长沙宣布最新的救市政策

主要有

1. 存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。

不过，有市民通过咨询先行试点企业长沙房产（集团）有限公司得到的回复是：

目前主要推行业主自租模式。出租价格需要参考长沙市租赁住房制度价格。租金流水需要通过租赁资金监测专户和企业的监管账户。产生租金流水的月份企业收取 100 元 / 月的服务费。

2. 存量房供作租赁住房运营年限不低于 10 年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

3. 在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在《协议》履约期内的租赁住房交易后，在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方需确保《协议》履行期满。

4. 业主选择将存量房盘活供作租赁住房，房屋业主和试点企业均应履行《协议》内容，如有违约，违约方应承担相应的违约责任。住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系进行管理。

5. 本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，**不纳入家庭住房套数统计。**那么，经济适用房、安置房、自建房应该不参与，有违建的房屋不能参与

6. 试点企业、房屋业主可以享受相关税收优惠政策，这是不是意味要交税？

根据描述，本方案出台的目的是为了盘活存量房供作租赁住房试点，目标是通过盘活、新建、配建力争到 2025 年末筹集租赁住房不少于 15 万套

对长沙楼市有哪些影响呢？

首先肯定是释放了一部分需求，主要是之前买了住宅性质公寓、小户型住宅或者多套房的业主，这部分主要是刚改客户，而且刚好也有实力

其次出租市场会被稀释，租房客户的选择变得多了起来，有一个官方的平台

虽然会有部分群体通过这样的方式获得购房资格，但是 10 年的租赁时间摆在那，房屋磨损、期间的交易都会受到影响，也会劝退一些人。

而且《协议》履约期内房屋虽可交易，但购买方还是需要确保《协议》履行期满，这对于买房自用的人确实不方便，所以就算要出售房子的价值估计也要打打折

原文如下

长房集团公布的具体操作细则

知乎用户 总被删答案 发表

这不就是把开发商的压力转给居民么…… 本来开发商有大量需要自持的长租房，现在这部份压力可以释放一些，转移给存量市场，解放一些老破小的改善需求，但代价是继续加杠杆

这算是金融创新吧，但本质无非是吧企业杠杆转移给居民而已，然后政府继续卖地，至于国企手里的长租房会怎么样根本没人关心，大概率是你租房可以，但是想要服务？呵呵

所以能否成功施行的根本还是要看对未来的收入预期和房价上涨预期，短期内对改善需求有刺激，可以对目前穷迫的经济现状争取一定的缓冲，但中长期看，房价，租金，社会杠杆的不可能三角仍旧牢不可破，只能说是一个很聪明的缓兵之计

知乎用户 炸酱面 发表

腊鸡方案。

败笔中的败笔，没有之一。

越南最大的炒房团是各国上市集团和越南国企，什么民间资本炒房团凑个十几亿了不得了。

集团财阀们困在房企里的有千亿万亿。

麻烦各位点开百度地图，看看一个城市周围有多少空置或烂尾的楼盘。

成千上万！

真以为会从老百姓手里租，

还一租租十年？

也太天真了吧。

越南政府砸地产商的饭碗，

救济没钱买房的百姓？

疯了吧。

知道什么叫土地财政么？

知道公务员公检法公安民警基层社区的工资从哪开出来的么？

土拍！

50% 的利要让给越南征服！

土拍的钱哪来的？

都是百姓从银行贷款三十年贷出来的！

现在看房企不行了，暴雷了，

摆烂了，不土拍了。

不得让个利刺激刺激？

短期的上面不让，

得长期的，没利益不还得画个饼，

这不是政策就来了？

这政策明摆着用百姓的钱替各大集团还债！

用百姓的钱租集团的房子，

然后再收百姓们的租，

赢两次，

赢麻了。

还有人叫好，

乐死了。

知乎用户 三鱼 发表

回来有点晚，就用小号写得简短一点

长沙的天才级操作大家也看到了

一句话总结：房子租了出去，就算无房，还能继续买房

看完后感想，什么高手在民间，民间只会养散仙，庙堂的信息差和全局观不是我们各色房产野 V 能比得了

当我们以为楼市在入终局的时候，高手说道，“我有一计，以改兼赈，两难自解。”

好处不用说了

盘活闲置房产，打开限购口子，各级的 “不炒” 旗帜没有动摇，租客小散得到安全感

最最重要的是，政府成了未来最大的包租公，财政来了一条新财源，虽然我觉得不多

当然，我看市场上目前还有人没有说的，更更更重要的是，精准找到目前能救市的唯一群体

谁能拯救深渊楼市，刚需这种墙头草是靠不住的，目前就剩三种人了

土豪，但豪宅毕竟是小众市场，不足以撑住大局

硬需，这个不用说了，被丈母娘逼到悬崖边，是坑也要跳的这种，但如果只是这种需求，那也撑不住这样市场

还有最后一种，就是买房比较早的群体，特别是 16 年之前买房的群体，基本手上没有什么杠杆，但也尝过这么多年房价的甜头

戒断反应很大，加上财富这么多年积淀下，差不多也该完成终极 house 置换梦了

这次楼市要想复活，能拯救房子的只能靠有房子的人了

很好很适合

现在名额有了，连闲置租房的现金流上面都帮你服务好了

新房市场无一例外将成为与之配套新房改善市场

果然，论操盘手段位，民间没有高手

对错不评论，影响看各自需求和屁股坐在哪里，这些不多聊

作为一个目光更远一步的豪宅号

直接点说，咱们豪宅业主今后要低调低调再低调

不要天天豪宅价格这山望着那山高，少上头版头条有利身心健康

为啥

高翰文问胡宗宪，“学生的以改兼赈，两难自解，何其完美，哪里行不通呢”。

行得通啊

只不过内部温和分配，解决不了火烧眉毛的胡宗宪前线军需了

一切王朝史都是财政史

豪宅业主们，记得，每当想硬起来装一波的时候

把沈一石的小作文默背三遍

“侯非侯，王非王，千乘万骑归北邙。狡兔死，良弓藏。我之后，君复伤，一曲《广陵散》，再奏待芸娘。”

再把咱们老祖宗吕公公的那句：

“思危，思退，思变”

抄写 30 遍

低调低调再低调

就这样吧

晚安

知乎用户 森岚​ 发表

虽然很多人都说这个政策一石六鸟，但我认为最重要的那只鸟还是 “释放改善购房需求”。哪怕最终其他五只鸟都没打中，只要释放了改善购房需求，这轮政策也算是达成了目标。

长沙历史上是有很多单位自建房的，甚至 2000 年后还有单位搞集资建房。这导致长沙那些好单位的老职工手里都可能有多套单位房。但这些房子毕竟是 20 多年前修的了，户型、设计都跟不上时代需求，有些还没电梯，甚至连个像样的小区都没有。

本来嘛，房子多拿几套在手里也没啥影响，大不了放着。

但随着长沙上马了全国最严的房地产调控政策，这些老房子一下就成了累赘了。自己住吧不舒服，卖出去吧也没人要（房票这么宝贵，谁会浪费在老破小上呢？），放租吧也租不了几个钱，甚至因为房屋老旧还不太能租的出去。

乍一听，手里几套房，好像很厉害。细细一看发现都是烂资产，还实打实占着购房名额。

这下好了，有这个政策，房子只要登记租赁，就能释放一个购房名额，绝对是这批改善需求的福音。

再聊聊网上很多讨论中担心的几个问题吧：

1. 这个政策岂不是会导致有钱人可以无限购房?

不会，住建部相关负责人明确了，只有方案出台以前的存量住房可以享受这个政策。如果你是在方案出台后新购买的房子，即便盘活作为租赁住房，依然要占名额。

2. 刚需人群最受伤？

实际上刚需和改善人群的目标完全不一样。这一波释放出来的需求，肯定都是奔着 160 平以上，甚至 200 平以上的大户型去的，对 140 或者 120 平以下的刚需户型基本上不会造成影响。

而且，如果政策执行到位，这么多 10 年长租的房子投放到市场，刚需都可以暂时不买房了，干脆先租十年，到时候攒钱一步到位直接换改善了。

3. 这么多房子都拿来出租，能租的出去？会有人愿意搞吗？

其实我认为，会拿来套这个政策的房子，基本上都是不好卖也不好租的老破小，对于持有者来说本来就是个烂资产，早就不指望能有收益了。只要能把资格腾出来，给自己弄个改善房，就心满意足了。

总之，政策出发点还是好的，也比其他城市直接脱裤子放松限购的手段要高明。但最终效果还要看执行细则和执行情况了。

广漂 7 年，已回长沙，欢迎各位还在一线漂泊的朋友沟通交流~ VX：42318047。另有回湘微信群一个（已经到 3 群了），欢迎入群交流。

更多有关长沙购房、落户、工作、生活资讯，请关注微信公众号：北上广深返湘计划

知乎用户 鲱鱼罐头 发表

看来上次自建房倒塌的惨剧是真的刺激到了湖南和国家住房相关单位的神经。房地产发展了这么多年，一边是新盖的房子数量早已经大大超过了居民住房的需求，但另一边又是大量的商品房空置，像北上广深这样的地方可能左边是干净整洁明亮美观的商品房，而一墙之隔就是臭气熏天蟑螂遍地的城中村。房子越盖越多，但房价却越来越贵，不论是初出茅庐的年轻人还是已经小有成就的中年人都不得不对房兴叹，大家只能蜗居在阴暗潮湿的城中村，而城中村的管理能力完全跟不上城中村的人口数量，最终酿成悲剧。

房价不能降，降了就是系统性的金融风险，直接完蛋。但是房价不降，居民收入又不能增加，那就是慢刀子割肉，一点一点的流血，比如结婚率的下降新生儿的减少产业转移。像遇到这种房屋倒塌造成几十人死亡的就是属于一下子割到了动脉。

这个政策的的实施细则还没有完全出来，但大意也就差不多明了，就是变相取消限购，让买得起的人多买两套，同时让流动性差的房子进入租恁市场，缓解供需矛盾。如果真的实施下去，短期内应该可以快速的解决住房问题，但是长期来看，如果国家不能找到替代房子这个包税人角色的税源，那么房地产仍旧是一个击鼓传花的金融游戏，随着人口老龄化新生儿减少，这个庞氏骗局终究有爆炸的一天。

相信老爷太太和他们的格格阿哥们的智慧吧。

知乎用户 长沙房屋托管​​ 发表

大概如此，不知道有没有人发过没有，这是我们昨天群里发的，因为这个政策，有两天没睡着，以为会对我们公司影响很大，毕竟我们是托管公司，一开始以为政府要委托国企下场进入长租市场了，现在看来还算是 “虚惊一场”。这个政策，核心不是租赁，可能还是房地产买卖维稳为主。

知乎用户 deemer 发表

最新消息，长沙市住建局答疑中提及了两个关键问题：

Q：《方案》出台后购买了新建商品房或存量房，如果盘活为租赁住房，能否不计入家庭住房套数？
**A：**不可以。只针对有在本方案施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
**Q：**我家里有多套房屋满足盘活条件，是否可以盘活至只剩一套房屋后，再购买一套房屋？或者全部盘活后，再购买两套新房？
**A：**目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，**暂按 “一户核减一套” 的原则核减家庭住房总套数，**即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。

这意味着，长沙楼市新政只针对目前已经拥有两套住房的家庭有效，并不是 “无限循环，无限破限购”。

但是，长沙市这种 “调控创新”，在刺激富裕人群购买力的同时，也保护了待富人群的基本居住权，奇妙地为“房住不炒” 提供了新的注解，具有一举两得的积极作用。相比起此前全国各地的花式松绑政策，还是高一个段位的。

说到房地产调控新政，连浓眉大眼的长沙也叛变了吗？

❶ 楼市调控哪家强？

2016 年 9 月 30 日上午 9 时，长沙市河西览秀城一家餐厅失火造成 10 人受伤，成为当地人民最关切的大事件，以至于大家几乎忽略了一桩楼市大事件：

当日，北京、天津发布楼市调控新政，加上其后的国庆假日，全国共有 20 余座楼市热点城市纷纷发布调控措施。

之所以用 “几乎” 这个限定词，是因为这里面显然不包括长沙市的领导。

作为全国最讲政治的省会城市，在此前公布了 “房 7 条” 政策的长沙市加紧了 “调控创新” 的步伐，例如到 2018 年 6 月，长沙市住建委出台的限购细节中，就打上了密密麻麻的补丁，其中就包括了著名的 1.5 倍摇号政策：

当楼盘申购人数超过 1.5 倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。

住建委的同志耐心地为 “刚需” 进行了配套定义：

非人才落户长沙必须满一年且连续缴纳 12 个月社保；非长沙户籍必须有 24 个月的连续社保或个税缴纳证明。

而在随后的市长信箱里，住建委同志再次贴心地解释，“刚需” 不仅是一个门槛，还是一种资历：

刚需群体以家庭成员中户籍年限、工作年限最长的为准，依年限长短排序。

See？并不是你有购房资格了就平等买房，而是年龄越大、落户时间的群体排名越靠前。说直白点：

长沙的 “购房刚需” 就像祖传老中医，越老越吃香。

所以我们就有幸看到了 “随身带个老爷爷” 的购房奇观。有市民反映，某楼盘的摇号结果显示，在 2004 年以后落户的人全被淘汰了…

更玄幻的是，1.5 倍摇号政策实施后仅仅 2 个月，当地一二手房价格倒挂较严重的热门楼盘——例如大名鼎鼎中建梅溪嘉苑项目——开盘，入围的刚需登记名单，最年轻的是 1969 年生人，虚岁刚好：

60 岁。

一位购买了该楼盘的朋友回忆道：

集中签约付款那天，放眼望去都是七老八十的老嗲嗲和老娭毑（当地方言，即爷爷奶奶），被子女搀扶着巍颤颤地按手印。

这其中，就包括了排名第一的购房者（出生于 1936 年 7 月 17 日）。这位 82 岁老人与其他购房者一起，见证了长沙房地产限购大潮下的神迹。

所以，就不难理解为什么在很长一段时间里，面对着来自温州、南京、武汉、广州的炒房大军，长沙房价仅仅：

微微一抖，聊表敬意。

❷ 楼市不幸居民幸

其实，不只是买房的人群在沸反盈天，被价值洼地吸引而来的开发商也铩羽而归。

2018 年，不信邪的融创地产 “挟杭州以超长沙”，义无反顾地冲进了这片围城之中。据说，当下属部门拿出来全国 Top 50 房价统计表，显示长沙与哈尔滨忝列榜尾时；当汇报人兴奋地报告湘江边的江景房价格只要 8000 多时… 孙宏斌下意识地拳头一紧，差点攥碎了手头的签字笔。

而在此之前，我的一位发小毕业后就进入了某房企，后来转到了公司在长沙的驰名项目，也就是在 2007 年以 92 亿元的创纪录价格拿下的、长沙市旧改史上规模最大的：

新河三角洲地块。

我还清楚地记得，当发小抑扬顿挫地展望 “一江两岸，山水洲城” 的未来时，神情之兴奋，不亚于金主完颜亮读罢柳永的《望海潮》：

重湖叠巘清嘉，有三秋桂子，十里荷花。

然而，十多年过去了，该项目就和机器猫的神秘口袋一样，还处于陆续开盘中，似乎永远都开不完。

前年的时候，他一脸惆怅地对我说：

感觉就像金兀术遇到了岳家军。撼山易，撼长沙难啊…

我其实很想一脸真诚地告诉他：

所谓 “价格洼地” 的“洼”，最常见的组词造句是“坑坑洼洼”。这明显是说，洼的前面是坑嘛。

当然，“彼之砒霜, 吾之蜜糖”。让房地产商及炒房团怅然喟叹的长沙房地产，对于当地群众以及新居民是相当友善的，这也成为长沙市吸引外来人口的大杀器。

根据最新的统计数据：

2021 年，长沙市常住总人口为 1004.79 万人，比十年前增加了 300 万人，成为新晋的特大城市。

相对地，在我国所有的 14 个特大城市中，长沙的房价为每平方米 11,325 元，居于倒数第二位；但如果考虑到其中西部主要城市中最高的居民人均可支配收入（51,477.60 元），长沙市房价收入比仅为 6.35，成为中国买房压力最小的特大城市。

而相对安居的房价，主要通过严厉的调控得到。尤其是长沙市通过限购、限售措施，严堵炒房漏洞，使得长沙房地产市场中的投资性需求处于全国低位，居民的自住性购房需求得以初步保障。

一位朋友曾以骄傲的口吻说：

深圳用高房价吸收人财，长沙用低房价吸引人才，这是一座宜居型城市。

诗人赵翼曰：

国家不幸诗家幸，赋到沧桑句便工。

同理，房地产商与炒房客眼中的噩梦，则是当地居民的大幸。

❸ 长沙的政策逻辑

在本质上，长沙房地产调控的出发点，是试图走上一条特别的路：

用较低的生活成本吸引人才与资本，打造本地的产业链，形成强大的城市竞争力。

但显然，这并非一蹴而就的事情。

2021 年，长沙市实现 GDP 共 13270.7 亿元，略微领先于郑州，排名 16 位。但已经被无锡、青岛逐渐拉开，与昔日的竞争对手宁波更是相差不可以道里计，长沙在经济总量上并不具备优势。

而除了 GDP 外，另一个衡量城市 “有钱” 程度的指标——地方财政收入上，长沙的差距更加明显。

简单而言，**地方财政收入是政府部门在一个财政年度内所取得的所有货币收入。**它主要包括：

**① 一般预算收入，**包括税收、国有企业上缴利润、事业单位收入等，反映的是地方经济发展质量；
**② 基金预算收入，**包括土地有偿收入、交通等部门基金收入等，反映的是当地土地财政的规模。

我们先来看 2021 年 GDP 较为接近的宁波、青岛、无锡、长沙、郑州五个城市，其主要经济指标如下：

可见，**在 GDP 接近的这 5 个城市中，长沙的一般预算收入（1188.3 亿元）是最低的，甚至低于无锡（1200.5 亿元）。**要知道，长沙是省会城市，在税收上存在吸附效应，而无锡恰恰是被省会吸走税收的城市。由于一般预算收入的大头是税收与国企利润，说明长沙的经济发展质量（尤其是企业经营状况）并不出色，产业集群还在进一步孕育中。

更具体地，长沙的税收收入占比是 74%，大幅低于宁波（85.2%）与无锡（82%），**说明税收对当地财政收入的贡献较低，这也从侧面反映了长沙财政收入的质量存在隐患。**此外，郑州的税比较低（72.2%），可能与去年洪水灾害存在一定关系。

长沙市 “心心念” 的产业链未能建功，除了区位分布、工业基础等客观因素外，**也与当地 “新消费城市” 的定位有一定关系。**作为著名的网红城市，长沙的消费、旅游、文化产业享有大名。例如，2021 年上半年，长沙在新消费赛道获得融资约 236.51 亿元，电商领域 337.27 亿元，是带动当地经济的重要力量。相反，在制造业领域，长沙还面临着从产业链到产业集群的转变之路，目前初具规模的集群仅有工程机械等少数领域。

**而主要依赖于土地财政的基金预算收入方面，低房价、严调控的长沙显然更不具有优势。**例如 2021 年第一季度，长沙市土地成交均价仅为 4406.08 元 /㎡，显著落后于郑州市（7726.78 元 /㎡）、武汉市（4924.79 元 /㎡），甚至不及湖北省鄂州市（4614.75 元 /㎡）。

因此，产业发展未超预期、土地财政无法提供强力支撑，长沙市的一般预算收入面临较大压力，并进而影响当地政府维持并发挥职能的潜力，这对于采取 “强省会政策” 的长沙而言并非好消息。

在此背景下，长沙这个浓眉大眼的家伙也扛不住了，于 5 月 11 日出台楼市新政，变相放开了限购政策。

但这看起来，并非一定是坏事。

❹ 曲线救市的奥妙

在昨日印发的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）中，主要最重要的是明确规定，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于 10 年。盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

当然，**提高家庭住房套数并非《方案》的最终目的，而是大力发展住房租赁市场。**具体而言是，以长房集团、长沙建房集团试点，盘活存量房供作租赁住房试点——这实际上是打通了新房、二手房、租赁住房市场的 “通道”。

而《方案》一如既往地符合长沙当地政府 “事无巨细” 的特点，详细地规定了住房租赁市场的方方面面，堪称稳妥推进的楷模。例如，在运营管理方面，明确提出了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务等详细要求；在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主；运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于 10 年。

业内普遍认为，长沙的这个方案非常新颖。它在现有条件下，同时兼顾了多个目的。

**首先是在房子 “住” 与“炒”方面的均衡。**一方面，有房人群通过租赁即可满足住房再次购置的条件；另一方面，它把拥有多套住房的家庭强制性赶进了租赁市场，提高了住房使用效率，切实落实了 “房住不炒”。

**其次，培育成熟租赁市场。**以长房集团、长沙建房集团这两个国有性质的住房租赁监管服务平台试点，可以规范中介平台的运作，探索大型长租平台的建设。而 10 年租期也有利于形成出租人与承租人之间的长期合作意愿，减少短期摩擦与漫天要价的行为。

**再次，有效缓解房价涨价压力。**例如，大量房子投入租赁市场，将导致租金下降，有利于缓解租户的首套购买冲动，平滑短时间内的需求压力，最终达到房价调控。

**最后，事实上绕开了过于僵硬的限购约束。**此前，长沙虽然保持着较低的买房门槛，但却事实上无限提高了改善型住房的门槛，因为置业者的户籍、婚姻状况、首套房产权时间等方面均存在严格限制。新政之后，只要留着一套房，其他房子都租出去，就可以方便地开启无限制购买！

对于政策设计者，我们只能感慨一句：

高，实在是高！

❺ 未来展望

今年以来，此起彼伏的楼市松绑政策让人应接不暇，但实际政策效果有限。究其原因，是在宏观经济大环境走弱背景下，通过降低购买门槛刺激购买的思维，往往具有 “涸泽而渔” 的某种嫌疑。

**相反，长沙市这种 “调控创新”，在刺激富裕人群购买力的同时，也保护了待富人群的基本居住权，奇妙地为“房住不炒” 提供了新的注解，具有一举两得的积极作用。**要知道，在 “十四五” 期间，我国 40 个重点城市计划筹建的保障型租赁住房高达 650 万套，长沙市的试水必然引起其他省市的关注与研究。

从这个意义上说，虽然采用了曲线救国的手段，但浓眉大眼的长沙，似乎并没有背叛其监管调控的初心。

遥记 2020 年 7 月，深圳市住建局的同志前往长沙，与当地住建部门深入交流，学习长沙房地产调控和房地产市场监管的工作经验，最终促成了深圳历史上最严的限购、限贷、加税调控政策，成为市场美谈。

如今，敢为人先的长沙市又开启了颇具意义的监管新思维，各兄弟单位做好抄作业的准备了吗？我们希望他们早点动起来，这很可能意味着：

当回首 “房事” 的时候，他不会因虚度年华而悔恨，也不会因碌碌无为而羞耻，因为他阻止了购房者在未来失去更多。

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说到房地产调控新政，连浓眉大眼的长沙也叛变了吗？

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知乎用户 商淌 发表

在很多救市政策中，长沙这两天出的政策很亮眼

但所谓眼前一亮，只是因为他家的限购放松政策和别家的不一样。

简而言之，就是用手上老房子 10 年的锁定出租换得一个购房机会。

很多人认为这是个好政策，巴拉巴拉给了很多理由。

但讲真，核心的逻辑点却决定了这个政策注定要失败：图啥？

对于购房者，老房子 10 年锁定是个很大的代价，一是 10 年内难以处置，能看不能动，二是作为政府监管的租赁住宅，租赁上一定也有很多限制，租金收益一定是远低于市场租金收益的。

用这个代价去换一个购房资格，这个购房资格是有多香啊？

①市场如果未来预期会很差？为啥不直接把老房子地板价割肉，还要留在自己手里一年年备受折磨，等拆迁吗？

②市场如果未来预期会很好？首先考虑下 “房住不炒”，能有多好，价格上去了还不是把你打下来？其次，老房子在楼市牛市里的表现也是比次新们差很多，10 年下来足够把一些准次新们变成难卖的老破大了，最优解为啥不是找个窗口期直接扔了换更新的房子，如果被动锁定，那想处置的时候真心有苦说不出。

而且，从现在的市场来说，信心都很差，为啥要买房都要好好想想，更不用说还要献祭自己的老房子。

如果是前两年出台这个政策，估计真的能执行的很好，当年大家的预期都是往三年翻倍看的，当年的房票真的值钱。

文毕，目测又是个运作起来相对鸡肋的政策，核心是成本收益不匹配。核心是一张房票真的那么值钱吗？能用这张房票赚的钱抵消献祭的房子未来 10 年的不方便和租金溢价的损失？

再想想，再想想。

知乎用户 栋察栋见 发表

今天的尺度，略大！

标题说的是长沙的楼市新政，聪明至极，一石多鸟，步子尺度迈的略大。

出租住房即可 “腾挪” 一张“房票”，一套房都没有的刚需群体已经不指望了，要转移目标，刺激有多套房的、有钱没资格的群体多买房，才能拯救楼市，担起大任。

由此可见，基建、房地产的政策口子是越开越大。

可以近期关注与之相关的银行、证券等金融方向，顺势逢低布局，只要趋势没有改变，耐心持有即可。

1）一石多鸟的首创。

业主把自己名下的房屋，提交给市政府指定的国企服务平台用于租赁，运营年限不低于十年。如此，这房屋就不纳入家庭住房套数计算，就能 “腾挪” 出了一张“房票”。

十年租赁期限内，房屋买卖不受限制。

长沙的楼市新政，已经 05 月 11 日官宣在了《长沙晚报》，所以咱就敢、可以大大方方议论下，这是如何一石多鸟的。

新楼盘上市，卖地已经赚了一笔；

房东装修好，委托市属国企转租，又赚一笔；

房租算个人收入，要交税，又来一笔；

后续要是再出个房地产税，居民名下的房子越多，交的也就越多。

另一边，城市新流入的年轻人，将有大量的、十年租约的稳定房源进入市场，政府监管，不拍恶意涨租，不怕半夜赶人。房租难涨，愿意买老破小和普通二手房的也就越少，房价不涨，等年轻人攒够了钱，也就可以买这种便宜的房子上车了。

ZF 还因此还能省下了自建保障性住房的钱。

这一条龙下来，政府付出了什么？仅仅一个购房资格而已。

创新之举，国内实属罕见！（竖大拇指）

如此，理论上，一个人只有钱够，是可以买买买、租租租，无限循环的，且买完了里面还有人住。

房票的诱惑，对于不差钱的，很有吸引力，特别是这几年被政策逼的去买商业大平层的人群来说，购买力的确能够释放。

把房子卖给能买得起的人。买不起的，只要有地方住，管他是自有，还是租赁呢！格局一下打开~

2）二房东 or 中介，云泥之别。

当然，不知道国企服务平台在里面，是充当二房东，还是房屋中介？这性质，能掰扯的学问，可就大了去了。

二房东，赚的是房租差价，重资产，是要承担市场经营风险。

如果一旦遇到像疫情这种事，二房东作为国企，你要承担起社会责任，是要给租客免租的。

免掉的钱，最后是自己买单，还是转嫁让房东买单呢？若是个人房东不同意，打官司的胜率几何呢？2020 年初，长租公寓爆雷那一波，不是没见过。

若作为中介，赚的是信息差的钱，属轻资产的服务业。

大量房源冲进租赁市场，房租是能降下来了。

可国企服务平台作为第三方中介平台，面对大量想要把房子租出去的房东，掐着流量入口优势，怎么分配呢？

会不会谁和我关系好，我就优先推荐，把他家的房子住出去？

十年之后，房子被败坏的不成样子，房东是该找租客索赔，还是怪国企平台监管不力？国企在房租定价、物业维护上的介入权限有多大？

以上具体操作，其实体制内的精英，看的比咱们都还清楚。

参考日本，房贷利率为零、租金连年下跌、二手房无人接手、央企国企屯到手数年出售不了，被 ZF 征用为公租房……. 要想 10 年后的美好未来，这是个发展趋势。

重点！重点！

重点是能像长沙这样，形成文件发出来，不容易。有胆，跨越尺度有点大，后续就看能不能落地，会不会被叫停？！

一旦试点成功，其他城市就会纷纷效仿，那会是一种什么场面呢？

3）关注政策趋势。

细心的同学会发现，昨天（05 月 11 日）的国常会上提出，部署进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大有效投资。

而长沙楼市新政的全称，是《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。

这是同一天的文件，都有【盘活存量】的表述~

长沙的尺度是略大了，但是，联想前不久，房地产 REITs 基金试点基本成功，后续也会逐步扩大规模，其他基建资产的发行也会逐步推进。

基建、房地产的政策口子是越开越大，加速社会融资渠道，以便更有效促进国内的经济循环和恢复。

以这个逻辑点出发，策略上，近期可以关注银行、证券等金融方向，顺势逢低布局，只要趋势没有改变，耐心持有即可

知乎用户 笑一笑 0258 发表

不知道其他城市会不会跟进，担心两个问题：

1. 房租会大幅上涨；
2. 有钱人中 sb 不够多

知乎用户 伊芸 发表

长沙和外面的世界是很大的不一样的。绝大多数长沙政府官员不关心房价，也没人以房价作为升官筹码。好多地方官员会接见房地产开发大户，长沙从来没发生过。大家装修，很有可能装修花的钱比房子还贵，宁愿买豪车装修花大钱，也不愿意囤房子。很多人更多的是说，你看，长沙都放松了，是不是外面也可以放松了。其实更多的是让外面的世界焦虑，长沙还是长沙。

知乎用户 有五匹马​ 发表

长沙

房住不炒的三好学生

楼市调控的冠军选手

实在看不下去兄弟姐妹们最近的各种操作

干脆闪亮登场来给大家打个样

好好看好好学

知乎用户 安安聊楼市 发表

长沙重磅发文！

其明确提出，盘活供作租赁住房的房屋，不纳入家庭住房套数计算；存量房供作租赁住房运营年限不低于 10 年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

也就是说，房东把房子交给政府，并和政府签订一个 10 年租约的合同后，就可以再买一套房了。当然，在合同期内，这套房子房东仍可进行交易，但购买方仍需履行合同至期满。

在 2018 年，长沙规定本市户籍家庭在限购区域内取得首套房不动产权属证后，满 4 年后才可购买第二套商品住房；另外在 2019 年时，针对一些因为项目烂尾、多年未办理不动产权属证明，导致没有资格购买第二套改善型住房的，长沙再次规定，网签满 6 年，即可购买第二套房。

此次长沙则变相地 “取消限购”。

其实在数日前，长沙就曾公布，自 2022 年 5 月 6 日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满 4 年，即可购买第二套商品住房。也就是限购期从网签就可以开始算起。

对长沙楼市有何影响？

此次长沙的做法，可谓是非常巧妙。通过开展盘活家庭存量房供作租赁住房，不仅能够增加租赁住房供给，解决更多新市民和新青年住房困难的问题；而且还能提高存量房源的利用率，促进房地产良性循环。此次长沙也提出，力争到 2025 年末筹集租赁住房不少于 15 万套。

业内人士分析，对于房企而言， 通过盘活家庭存量的方式筹集租赁住房，有助于减少新增供地中租赁住房配建规模，可以增加房企的利润空间。

对于市场而言，改善型购房者想要购买改善房也就更方便，不用非得卖掉房子才买第二套了。另外此举也有助于加快房子的 “新陈代谢”，尤其是品质好的新房会更好卖，因为有部分购房者会为了购买品质好的房子，而选择将现房进行租赁或出售。

到安居客等房产网站上会看到，长沙近期楼市较低迷，但市场表现仍是客多房少、供不应求，想必有了 “房票” 之后，长沙整体楼市将稳中向好。

对此，你怎么看？

知乎用户 重命名 发表

知乎用户 陈子龙 发表

1 手上有钱缺资格的，会很便宜的租给亲友腾一个资格出来买房子，但是二手房锁死十年不能交易，这对租房者没影响，对新房价格会有支撑。

2 手上没现金等着置换的，会选择继续出售二手房而不会选择十年不能交易。我认为这是大多数，因为很多家庭的财富都是房子，房子不能变现也就没有能力再去买新。

3 登记出租给政府平台公司的房子，肯定不能利益最大化了（如群租，提高租金等），政府平台公司会以一个相对低廉的价格出租，你房子大了就吃亏，舍不得出租，房子小还差不多，这就会导致租客的经济水平可能会不太好，房东如果装修了会舍不得，没装修的又租不出去，而且收了租金还要缴税。

4 经济下行，其实出租房已经过剩了，政府这么投入市场一批低价房，会拉低整个区域的租金水平，持有房产的收益是下降的，会导致二手房抛售加剧。

个人感觉这个政策可能没有太大影响，有钱的总有办法腾资格买房的。反而可能会拉低城市租金和二手房售价

知乎用户 夜光小短裤 发表

不想做庄了，有钱的还想炒的，来把我手里的筹码拿走。我就收点手续费，以后涨跌你们风险自担。我只想躺着赚点安稳钱。 （这太明显不过了）

至于后面是涨是跌，炒股的来牛逼的来分析一下！

知乎用户 北禾 发表

知乎用户 空空如也 发表

简单分析一波，让政府当中介租 10 年的，也就企业能搞了，租完了这房子也基本上卖不掉了，省这点钱还抵不上房子折旧费，一般来说有卖房的打算，5 到 10 年这是个出售的黄金时期，因为房子到了一定年限有些材料基本上没效果了，我在买房之前也曾了解过很多二手房，那种出租过的上了十年的折旧严重，地板污渍严重，有的木地板已经发没钱，卫生间、厨房各种污垢，漏水严重，说白了政府想让想不起房的人能安排住处，对于多套房的人来说还不如像现在散租，还可以随意调价，但对于炒房团来说这是个信号，湖南房价还是会持续上涨，让他们继续投入资金，刺激本地经济，毕竟湖南债务太高了！

知乎用户 Joy Chu​ 发表

kk 说的房产税到来，昂贵的租房市场代替卖地收入的那一天不远了。

知乎用户 家乐福海盗 发表

十年以上变数太大，假设期间开征房地产税，这笔费用又有谁来承担呢，大概率还是业主，近年来收入水平难有大幅提升，租售比依旧会离谱，这样的房子不太可能卖出去了，租金收益刨除房地产税后少得可怜，为了个房票直接没了套房子可还行。

知乎用户 射手夸夸 发表

看到很多答主在欢呼，说是有高人。

我作为湖南人，却比较悲观。

水平有限，权当抛砖引玉。

原因有几点。

首先是对象问题，这个 “好政策” 是不是给到了对的人？是利好考公，还是利好整个广义的体制内？过去，住进公租房的人成分如何。

其次是兼并问题，限购的口子打开后，后来者是否会面临 “车门焊死” 的问题，失去土地的农民，被地主剥削。

再次是价格问题，增加租赁租房供给，从 “物以稀为贵” 的角度来看，房租应该是下降的，但这个租赁供给会不会带来相反的结果，比如设定较高的标杆价来抬高整体的租房价格。

最后是税源问题，此方案是图中划线部分所说的那样，还是 “改稻为桑、两难自解”、“青苗法” 之类天大的好事？毕竟 XX 的初心是好的，就是执行坏了的事在历史上经常发生。

现在政策刚出，所以定的是 “施行之前”，之后加大力度可能就是把之后也覆盖了。

知乎用户 佬弎 发表

长沙为什么房价控得好啊，因为长沙领导层真是牛 13。从调整政策就可以看出，那真是智慧的体现，看看别的城市那万年不变的三板斧，贷款政策，松绑限售，放开限购 LOW 爆了。

现在的长沙楼市，不管是供应端还是需求端都是改善为主，刚需因为收入和房价以及现在开发商供应的都以改善产品为主等因素，已经被这个市场所拒之门外。包括前几天把二套房资格从网签 6 年调整到 4 年，针对的是二套房群体。这一次针对的是三套房群体，所以这是非常精准的释放需求。

这次长沙**《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》**一石多鸟，绝对的教科书级别，可以记入国家房地产发展史册。具体政策不作赘述了，可以自行网上查询。

首先我给这个政策定个性：绝对符合长沙楼市当下的利益，即不违背房住不炒政策，又不会造成市场疯狂上涨，同时非常精准的释放需求，在市场较为健康的背景下增强楼市信心，且楼市可控度高。

一、房住不炒 不管你买几套房，每套房都用于居住，短期内转让无望，这是炒房吗？盘活空置房、锁定房源上市交易时间这才是真真正正地落实房住不炒。特别是前期购买了住宅性质小公寓产品的，出手无望的情况下，这下资格问题解决了。

二、本次方案目标在 2025 年力争筹集到 15 万套长租住房，等于政府一分钱不花，解决了 15 万套保障性住房问题。

三、即给新房市场输送了需求，又减少了二手房的挂牌量，还增加了购房者信心，三稳目标没得跑。

四、业主房屋出租税、个人所得税，购买新房交易契税的税收增加，包括后期实施房产税提前锁定 15 万套目标。

以上是此政策一石多鸟的地方，但是所有的政策都是一把双刃剑，有利就有弊，我们来看看另一面。

一、对新房市场的推动实际作用并不大，但带动的舆论作用会才会刺激新房的成交。

既然是精准的释放需求，量就不会太大。加之很多人要卖旧才有能力买新，所以又会进一步减少总量。

租期 10 年内，可以交易但协议仍需履行，这样的条件下，基本阻碍了房屋 10 年内的流通，比网签 4 年的限制性还要狠。老破小反正卖不了几个钱，还无所谓，如果是次新房，你愿意承受 10 年内卖不掉吗？万一家里有急事，怎么办？

平台公司收取月管理费 100 元，房东要交约 7% 的税，会造成税后房租减少。

基于上述因素就是我开头说到的，为什么楼市不会疯涨的原因，因为释放的需求是有限的，总体也是在政府可控范围内，不会造成市场报复反弹。倒是舆论的传导和作用会大于实际作用。

二、对租赁市场与新房市场的影响

平台公司为了防止极低租金出租，左手导右手，出台了指导租金。长此以往指导租金很容易变相形成市场指导价。对租赁市场造成重大影响，从而影响房屋价值。

当城市总人口容量不变的情况下，租赁端供应加大，会同样严重影响市场租金价格，并且会与天量的公寓抢夺市场，公寓的租赁市场进一步恶化。

租赁房屋的价值会被认定，增长的预期会封印。当二手房的市场价格无法获得更高的预期，新房价格肯定会受此拖累，增长乏力。

保障性住房越来越多，很多人可以轻松解决住房问题，而且租房也非常稳定的情况下，新房的购买欲望下降。

三、对长沙楼市的长远发展影响深刻

这种模式如果与当下房地产市场上的部份长租房运营模式相结合，把承租方换成平台公司，由平台公司统一运营长租房，那承租方将更有实力，租期更长更稳定，房屋成为一种稳定的，低收益的投资标目，变相成为一种理财产品。

只要投资回报能超过银行利息或跑赢通胀就是一笔不错的投资，届时房屋的流通即将变得更加简单高效。甚至政府可以自己建设保障性住房，制定好租金值后，将房屋面向市场销售，此举也解决了房地产后续发展的方向。一是开发豪宅和品质楼盘面向自住改善人群销售，二是开发保障性住房销售。

如果此种模式在长沙试点得以运营成功，后期将在全国大范围推广。利用民间资本完成保障性住房的建设，政府则以轻资产运营的方式解决保障性住房问题，老破小社区的改造问题都将得到统一的改善，购买房产将变成一项稳健的低收益投资。

买房仍然具备金融属性，并且是政府管理的投资标的，更稳定。高品质豪宅仍然具备开发市场，保障性住房得以解决。房地产行业软着陆有戏了。

以上分析，仅是个人的臆想，仅代表个人观点，不构成任何买房建议，希望大家指正。

知乎用户 Geekman 发表

总结是，有钱人可以无限买。

没钱的我要炒到你们买不起~

知乎用户 吴先生 发表

高确实是高，但仅仅是利好政府税收罢了。

1. 对组赁市场没有任何作用，想想吧，连万科贝壳都玩不好的长租市场指望政府企业能搞好？所以政府对出租没有兴趣的，它要的只是数据，为以后收税方便。

2. 有利于政府数据，想得到的都是把自己的房子一块两块租给亲戚朋友，把房票搞出来。但数据上极大的提高了房屋供给。

3. 利于长沙房价上升，因为刚需确实穷，刚起步嘛。有钱土著肯定不止二套，也没有太好的投资渠道，不在长沙买就去其他大城市买了。就靠这个政策拉台房价了。

知乎用户 匿名用户 发表

作为长沙本地人，说一点自己的想法

1、短期看有利于市场上大平层户型的去化，顺应这一波政策的人大部分是买了几套不大的房子，想换大房子又没指标，政策给这部分人提供了改善的门路。

2、有利于租客，不利于租房市场上的大部分房东，政府的本质是想拿这些租赁住房作为廉租房和公租房使用的，房租不会很高，估计是低于市场水平的。这部分房源释放后，会拉低整个租房市场的租金，这也和长沙吸引外来务工人员的需求相吻合。

3、政策不是出来了就不变的，后续肯定会根据市场反应做出一系列微调，所以要洞悉长沙政府的本意，偏离本意的市场行为一定会被调控。而长沙政府的本意我认为还是吸引人才，同时刺激目前低靡的土地供应市场和房地产市场。

一点浅见，有不同意见的都是你对

知乎用户 浪凡 发表

中国房地产真是充满了想象力

租售同权，长租市场由政府监管，可以满足穷人的住房需求，解决居无定所，不敢生的问题

作为租赁住房后，不占用购房名额，又解决了富人有钱买不到房的问题

登记为租赁住房后，刚需不会买租赁住房，二手房流动性锁死，刚需只能买一手房，把钱交到政府手里，不交到炒房客手里，且登记在案后房租依法纳税，有效减少房租偷税漏税，地方政府的财政问题也解决了

实际效果能不能让房地产平稳软着陆，不涨不跌，做到既要.. 又要.. 还要 就拭目以待了

知乎用户 匿名用户 发表

什么叫民族资本家，什么叫社会主义新地主，很合理，社会主义改造走进新时代。

我又琢磨了一下，觉得这个似曾相识啊，地主把自己的田地租给佃农，然后收租是不是也这样啊

知乎用户 史坦尼诗拉夫斯基 发表

悲哀又有智慧的决策

知乎用户 FMZKSYFCzhcsysm​ 发表

这么明目张胆的鼓励土地兼并

底下一堆答案还在那尬吹

哎呀 政府里有高人 哎呀 好聪明

噗 你们是认真的吗

知乎现在的答题水平都已经沦落到这种程度了？

以改兼赈 两难自解？

你们是真看不懂啊 还是不知道自己屁股在哪？

知乎用户 千幻 发表

让我有种长沙跑步迈进社会主义的感觉。

这种魔幻现实主义。

具体效果如何，让我们拭目以待吧。

毕竟 16 年号称是要降企业和杠杠到居民，回到正常生态位。

最后变成三者齐头并进。

喊的和做的完全不一样。

知乎用户 VOIX 发表

我们来慢慢分析一下理想状态下，这个政策的后续效果。

第一层: 鼓励长沙先富起来的人把房子租出去，租出去几套，房票就给你几套。出得多，挣得多！

第二层: 租房市场上人为增加了大量的稳定房源，直接导致长沙的房租奇低无比。

第三层: 长沙的房租涨不起来，躺平的年轻人们可以快乐生活，奋斗的年轻人们也能慢慢攒首付，不必担心工资全交房租。

第四层: 长沙的年轻人们有了储蓄之后，长沙的消费跟投资都会有充足的后劲，持续带动长沙的商用地跟住宅市场。

分析不下去了，我只觉得长沙有高瞻远瞩的人，现在就看政策落实的程度了。

知乎用户 南瓜包子来俩 发表

有些人真的好奇怪啊，狗都知道卖地是政府主要收入来源之一，还要你说？现在各地政府想办法搞钱盘活经济，怎么到了你们这里就这也不对，那也不行？

看清楚这玩意儿叫试点实施方案，意思就是尝试一下，行不行看后续结果。但就这一点，长沙政府就特别值得掌声，这叫什么？新政懂么。

抛开现象谈本质，都说长沙房价低，可这也是相对而言，实际上，现在的长沙居民半数靠自己工资买不起房子，这就是最大的问题。

这个政策最大的好处就是避免了资源的浪费，一方面是政府有心无力去修建大量的廉租保障房，这样会直接挫伤房市。但是确实有相当一部分人需要租房，每年因为租房矛盾也是基层最烦的几个问题，尤其是中介备受诟病，现在好了，政府平台作保，以旧换新，用这种方式置换给有需求的一个资格。租房市场涌入大量房源，平抑部分价格。租房的人也能有的挑。

个人觉得这真是一个妙招，最关键的是，解决了重复建设，资源浪费的问题！

知乎用户 Aries 发表

这个熟悉的模型……

玩过 DeFi 的都知道 组 LP 挖矿后 主要担心的是两个点：

1、LP 价值下跌

比如我组 BTC-USDT 去挖 UNI 质押 LP 之后 BTC 暴跌 那我 LP 就浮亏了

如果你是冲的二池 比如 UNI-USDT 那波动就更大

2、挖出来的币暴跌

这个好理解 不多说

通常来说 为了吸引人们组 LP 早期项目上线 拉高矿币价格 吸引用户是惯用手段 之后就是大家挖提买 矿币持续被砸盘

回到长沙这个政策

你持有的房子 BTC-USDT 签了 10 年合约 就好像锁仓十年 LP

这中间需要担心的无非就是：

LP 价值 - 房价 DeFi 挖矿可以精确到按区块监测币价 从而及时退出 LP 房地产成交可就慢得多了

挖出的币价 - 房租 房租更多挂钩于当地收入水平

最倒霉的应该是 项目方 rug 亏得连 LP 都没了…

知乎用户 曾经和未来 发表

这是天下第一损招蠢招，既剥夺了房子的增值（业主买到新房后），又打碎了房子的租值，还长期利空财政！

是一个三输的方案！

知乎用户 一天搞砸一件事​ 发表

盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

房住不炒是这么理解的是吧…………

知乎用户 断红线的蓝风筝 发表

指望国企处理租房，连链家都不如，不到 3 年就连下水道坏了都没人修，价格远低于市场租金

简单的说，是一个补贴国企的政策，给国企钱就可以破限购，会降低市场上的可租房源数量，提高长沙的租金

知乎用户 裸奔 发表

现在着急讨论干嘛，按长沙市政府楼市政策的一贯风格，先丢一个框架性政策出来，再慢慢通过条款来修补，整个周期往往半年以上。看最终成果呗，最起码之前的几组政策包都还是有效果的。

知乎用户 大禹治水 发表

盘活存量房 – 新名词

知乎用户 刘枚 发表

2022 年经济不景气，需要房地产来救市，不过长沙这个政策可谓是别出心裁，一石多鸟：
（1）盘活了大量空置房屋；
自 5.1 期间长沙自建房倒塌事件爆发以来，安置区、自建房的安全问题受到了广泛关注，在接下来对于该类房屋的整顿肯定会影响到房屋租赁市场，盘活大量空置小区商品房，可以有效缓解租房压力。
（2）大大改善房东与租客的利益冲突问题；
这个就不用说了，房东把房子委托给了租赁平台，还是长期委托租赁，租客可以不直接面对个体房东，利益冲突问题可以有效缓解。当然如果租赁平台管理不善，也会造成很大的冲突，这是另一个层面的话题了。
（3）盘活房地产行业，增加购买群体，拉动 GDP；
2022 年政府工作报告中提到的今年 5.5% 的 GDP 增长，各级政府压力都很大，特别是 1 季度的疫情反复，对于经济的冲击巨大，房地产作为拉动 GDP 的老大哥，关键时刻还是要靠它啊。
（4）最关键的是居然还符合住房不炒的政策。
这是这个政策最牛逼的地方，跟往年的政策不矛盾，也符合中央精神，住房不炒原则。
总结起来就一句话，“如果你的房子租了出去，在住房 APP 系统中就算无房，还具备买房资格”。


长沙住房监管部门动作挺快，细则和市政大厅都出了长租房咨询，流程如下：

知乎用户 黑白先生 发表

降租金才能解决新就业大学生、年轻人、产业工人等 “新市民” 群体阶段性住房困难问题。

长沙出台的政策利好的只有 “推高房价”，说白了就是变相的“鼓励投资房地产”，还要立“房住不炒、去房地产的金融属性” 的牌坊。

房价不降，房租就不可能降，至于后面说为租赁人群提供基本公共服务，保障公共服务待遇，按规定享有落户、就业、教育、公共卫生、社会保障等等这些，我的观点是 “此处省略个字”

不让投资者自由买卖，违背市场规律，最终的结果还是爆，只不过是时间长短的问题。

市场自由调节房价，只有这样才符合规律。

知乎用户 小二黑 发表

十年应该够房产税出台了

知乎用户 naizi 发表

不是很懂这个出租是怎么个玩法。是十年定死了价格 zf 当中间商？还是名义上你只要是出租钱还是你自己和租客谈？还是你必须租，租不租的出去不管，但是价格 zf 定？

无论如何都有个问题，如果租不出去怎么办？如果是 zf 承担风险玩破产了怎么办？

知乎用户 墨棋 发表

哈哈哈哈

前一阶段建行那个发言的我就觉得国家可能要动租房了，同时准备收割炒房还不跑的，估计其他地方也可能会跟进了。

知乎用户 子午的月亮 发表

我一块钱把房子租给自家亲戚，没啥问题吧

知乎用户 王先生 发表

卖房～收土地出让金，建设税费，交易税费

出租租赁～收个人所得税

拥有多套房产～收房产税

短期看卖地，长期看房产税

这波长沙赢 5 次

我是分割线

难点主要在于，如何降低有钱人的智商，让他们入套，哦，说错了，应该是买房

靠卖房只能吸引来中介

知乎用户 TIME​ 发表

让有钱有房的人买，同时原来的房子不能卖。第一增加了购买力，但不增加二手房房源数。长沙之前的限购政策抑制了大批的购买力，这下子全都释放出来了，能上车的赶紧上车吧，长沙刚需自求多福吧，中国最后一个对刚需友好的省会沦陷了。

知乎用户 江枫 发表

有些人是不是想太好了，还公租房？这玩意儿我左手倒右手租十年，不就有购房资格了。

补充下，仔细看条款，可以自行出租的，除非政府出台最低租房价格标准，不然出租 1 块钱一年，怎么收税？

知乎用户 明新天 发表

长沙市的这个政策 “一石多鸟”，是 1998 年商品房货币化以来独创的、不可多得、令人惊艳的支持房地产良性发展的政策，这个政策历史高度基本接近载入史册的标准。它给我们房地产良性发展提供了独特且行之有效实施手段，总体而言，是当下房地产低迷形式下，兼顾地方政府财政良性发展、兼顾高收入群体与低收入群体的利益平衡、兼顾房地产各相关产业发展的绝妙政策。

一、增加地方财政收入抗风险能力，改善民生

在地方政府政策框架实施租赁，政府从租赁中征收个人所得税；释放购房需求，缓解当下的房地产危机，为长期的土地财政收入留下缓冲空间；房地产金融预期属性几乎被完全剥夺，商品房无论是新房和二手房市场将会更加理性，巩固了房住不炒的大基调；高收入群体可以继续买房，住房市场不会太冷，住房仍具抵押、融资等金融属性，房地产依旧可以为高收入群体带来利益；低收入群体可以获得稳定、便宜的租赁住房，幸福指数将会大大提高，政府未来甚至可以通过补贴、控税等手段干涉租赁市场。

二、盘活各相关产业，促进房地产市场大循环

首先，这个政策先把 2021 年饱受重创的中介盘活，不至于让房产中介死亡，但像前几年疯狂赚钱情形，也几乎不会再有；其次，长远看房地产市场进入良性发展阶段，中低收入群体将会减弱住房焦虑，会更加理性选择住房需求，房住不炒基调逐渐深入人心，高收入群体可无限循环，无限破除限购，持续盘活市场；最后，房地产进入良性循环后，施工、建材、咨询设计等行业自然就会良性发展，才能容纳更多就业人口。

长沙这个政策在高等收入群体和低收入群体利益平衡取舍上平衡**开创了以高收入群体更直接地补贴低收入群体的先河，它将会其它高低收入群体利益调和提供新的思路。**同时，多数政策一开始都不是完美的，它是当前房地产形势下、经济形势下独特的解决思路。但日后必定要有人钻漏斗，或多年以后会被公租房等政策冲击，政策总归要修修补补。

“惟楚有才，于斯为盛。” 长沙的房地产政策一如既往的承载了房地产良性发展希望，相关执政者 站在大多人的立场上以独创的视角画了一个最大同心圆。

知乎用户 晓涵深处 发表

许多人喊，不要买房，租房更香。但此前租房过日子的痛点是什么？是租房生活不稳定，房东随意可以把人 “赶走”。

但长沙新政策的亮点是，长达 10 年的稳定租期。

10 年啊，同志们！人生有几个 10 年啊？如此一来，如果一辈子住公租房，搬家次数总数不会超过 10 次。从这一点来看，基本可以实现不用买房，一辈子租房了。满意。

而这也几乎完美保障了社会底层人民的居住权，稳定无虑地租 10 年，生活品质也能得到保障，10 年租期，租售同权，满意。

对于有钱人来说，租掉手中卖不掉的房源，去买一套改善型的住房，生活品质也得到了提高，满意。

对于开发商，改善型住房需求得到极大释放，房子更好卖了，满意。

对于房地产市场，这一波释放的房票，基本都是去买改善型，不会染指刚需型楼盘，房价总体稳定。低端有保障，改善有市场，齐活了，满意。

这是一个解决当前市场问题，又使得各方都满意的方案。

知乎用户 夏丽娟 发表

长沙放大招了，把房子租给政府十年以上，就可以重新获得购房资格。这个政策被网友怒赞，认为长沙的 “操盘手” 很有水平。说实话，这个政策水平确实不错，比单纯放松之前的 “限贷、限购、限价” 或许会更好。

这个政策一出，便引起了老百姓的热议。实际上，中国老百姓喜欢谈论房价。这个很好理解，毕竟房子目前还是国人最重要的资产。尤其是在过去十多年的十年里，房价 “普涨” 的行情让很多人赚的盆满钵满，这也让更多的人坚信国内的房价不会下跌，其他的投资是不可靠，买房是最靠谱的投资方式。

事实上会不会是这样？

我认为是不可能的！我不能说这个世界上没有价格能一直上涨的物品，但是**对于当前的已经脱离城市实际购买力的房子，未来的价格上涨确实很难。**对于一些还想投资房产的老百姓，不要心存幻想，认为房价还会继续上涨。

在最近几个月公布的住房价格数据来看，全国市场早就不是普涨的局面，都是有涨有跌的，而且即便是存在上涨的城市，涨幅也是很小的。

这些数据背后就是在告诉大家，全国不同城市的房价走势已经在分化了。我之前发布一个关于不同城市房价走势的预测：

一线城市和强二线城市的房价稳中有升；

三四线城市出现小幅下跌；

四线及县城等地方的房价出现暴跌也是完全有可能的。

不管是哪类的城市，房价都不会出现普涨和暴涨的局面了。考虑到投资有机会成本，哪怕是你买到的房子没有下跌或是微涨，实际上你也是亏损的。

有人总是会蜜汁自信的认为中国的房价会一直涨，你要问他为什么？他却说不出所以然，只会过去十来年都是这么涨过来的，未来还会跌吗？怎么不会跌？东北一些城市，还有京郊不是正在上演下跌的大戏吗？谁跟你说房价一定不会跌？

我们做任何判断，都是需要有依据和逻辑的。不能想当然，相当然的事情，大多时候只是靠运气，而只有逻辑支撑的事情才会持续。为什么说中国的房价很难再涨了？

一是国家层面已经认识到了高房价对经济和民生的伤害作用。“房住不炒” 不是说的好玩的，肯定会坚决执行下去的，各项配套政策会跟进的，抑制房价将成为地方一个很重要的任务。有人不是说中国楼市是 “政策市” 吗？现在政策不想让你涨了，你还能涨吗？

二是在过去十多年，房价上涨过快一个很重要的推手就是宽松的货币政策和扩张的信贷政策。这两个政策要这样配合才有效果。如果央行愿意印钱，商业银行不愿意放贷也没办法；只有央行愿意印钱，且商业银行也愿意放贷，这样才能起到作用。而刚好，在过去的相当长一段时间，央行不断印钱，商业银行也愿意给购买者放杠杆。这不，房价在金融杠杆的助推下，蹭蹭的上去了。

但是后来金融政策又出现了明显的大逆转，不但开发商融资比较苛刻，连个人住房贷款申请在很多城市都是有难度的，额度不高，放款慢，大大打击了大家炒房的积极性。住房贷款都是按额度管理的，同时又在严查经营贷、消费贷流入房地产市场。炒房的金融杠杆很难做起来了。这就造成过去两年房企的资金链困难的问题，目前大多数房企都还没有从去年的流动性危机中缓过来。

今年以来，诸如长沙等城市都在放松房地产的调控政策，楼市确实也吹来了阵阵暖风，但我们并没有看到楼市的大反弹，也没有看到房价的大上涨。因为已经时过境迁了，房地产市场的发展逻辑发生了根本性的改变，供需的天平正在向供应那边倾斜，供大于求已经成为现实，房价再也难像以往一样上涨了。

放弃幻想，房价普涨已经是可能了！

知乎用户 曲化旱 发表

其实这个政策最利好的群体是：拥有一堆既不好租又卖不出好价钱的老破小房产，又有实力和强烈意愿买面积大地段好的新房的人群。

这个政策有点像为这些人量身定制的。而在长沙，这个群体主要是体制内 GWY 原住民。

不管这种政策的实际效果如何，制定政策的人的智商还是高度在线的，不仅可使自己或自己阶层利益受益，而且还兼顾了中央 ZF 的下的各种 KPI，是冲着既要。。。，又要。。。。，还要。。。。的目标去的。

知乎用户 天天改名烦死了 发表

球球别瞎吹长沙政府控制房价很成功了，长沙只是没炒得上去而已，1617 那一波长沙没有翻倍？

那时候成都重庆的房价不实惠？？成都重庆不比长沙这破地方好？？？

长沙纯粹就是优质人口被外地吸走了，北吸不过武汉，南吸不过广深，然后土地又是天量供应，更别提长沙之前那么多的单位房，长沙工资那么低，人口也不是很多，房价自然炒不上去。

纯粹就是一学渣答不出题交白卷，事后却被表扬为唯一一个看出试题有错误的考生。

然后就顺势打造 “控房价标杆政府”？

呵呵，先解救那成千上万在珠三角的湖南打工仔吧

这几年接收 “北上广深过期韭菜” 还是挺爽的吧

知乎用户 刘桥西 发表

本人是在长沙读土木工程的研三学生。

先从宏观上说，长沙房价价格相对同层次城市性价比很高，长沙的土地供应量很足，但同时，由于距离广深不远，不可能形成超豪华的别墅区（有钱人肯定往广深定居），其次长沙的烂尾房数量很多，二线城市中仅次于郑州，长沙房子，尤其是这两年新房施工质量较差，绑定虚假精装修较多（因为限价等因素）。长沙前两天民房倒塌以及之前的问题混凝土（都是望城区的）。

对于这次政策，由于长沙过量的房地产供应，而且长沙现在的租售比其实相较于其他很多城市较高，我并不认为这次政策能够让长沙的租房成本大幅度提高，却给了租房客较为长时间的稳定性。我们首先假设不存在暗箱操作，一元租给亲戚这种问题，认为都是国企秉公办事。基于投资置业的话，除非赌未来房价上涨，否则，这并不是一个好生意，出让十年的流动性，和大额的负债，收益率也并不是很高。更多可能的是改善房用户，发现老破小变卖较难，且不愿意割肉甩卖，这样子可以将老婆小租出去，以获得新一套房的购买权。基于国企统一安排的租房是正规合法的经营合同，这部分消费也占在消费者手里了。

我只希望全国租房的价格不要大涨，如果全国推开，小涨＋稳定性 + 租售同权就很 OK 了。

知乎用户 hellottik 发表

再一次验证了 kk 的预言

一开始我还在想，要怎么样才会有足够多的房子出租

原来还可以这么搞

知乎用户 Steven 发表

长沙的楼市新政来了，也刷新了我们对房地产的理解

长沙出台楼市新政，鼓励存量房出租。根据方案，长沙市属国企长房集团、长沙建发集团将作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点，存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，不再受限购政策约束

三月开始国内超过 100 个城市已经发布了各种救房市的政策，无非是降低首付比例，利率优惠等等，长沙这个政策是全新的，说明长沙的领导团队还是敢想敢做的，这点值得点赞！

10 年的租期肯定不算短了，大部分人第一套住房普遍是刚需，装修结婚生子，随着二孩三孩的放开，那么第一套房基本不够住的，第二套改善住房也就提上日程了，随着工作年限增加，收入也随之增加，第三套投资住房也就来了。大家想想第一套房住多少时间，一般 6-10 年不等，也就要换改善住房了，然后小朋友初中要学区房，可能还要换一次，第二套房也就住 5-6 年。10 年租期撇开房价上涨这个因素的的话，租房的性价比还是相当高的，租售比也就 2 左右，国内普遍水平，一线城市还要低点

当然大家往往忘了，学校毕业走向社会，要么住公司宿舍要么租房，至少三年，谈朋友准备结婚，掏空家里六个钱包买第一套房，其实也是对的，从投资上来说，房子是不动产，虽然按照国外的收益来说，性价比不高，只是国内这个性价比还是相当不错的，毕竟过去的 30 年是房地产的红利期，爆发式的增长，大家要记住，没有什么投资是一直涨的，30 年持续的增长意味着未来 20-30 年，房地产很可能会增长停滞，甚至萎缩，看看隔壁邻居日本就懂了

长沙的政策还是鼓励租房的，虽然搬家折腾，但比买卖房子要简单多了，现在很多搬家都是找货拉拉，价格也挺香的。按照这个政策，大量的存量房会流向租房市场，那么对租金的抑制作用也会非常明显，而且租房合同是要交到相关部门备案的，要缴税的，这对靠租金获益的房东来说，也是一笔不小的开支，当然这样操作也避免了通过做租房合同来买多套房的漏洞

从目前这 100 多城市的促进房地产市场的措施来看，收效甚微，疫情三年，实体经济增速减缓，掏空三个钱包的买家，都很难让房地产这个增长引擎持续发力了，就算一线城市和省会房价有所增加，也会远远小于过去的增长。房地产时代已经结束，下面一个增长会在哪里呢？其实大家心理已经有答案了！

知乎用户 微笑等风 发表

除非租售同权，否则就是扯淡

知乎用户 daul 发表

租金是关键。

如果 10 年房租低于房屋价值的七分之一，差值由房东承担，那是先富带后富。

反过来就是焊死车门了！

知乎用户 搜不到答案再提问 发表

个人觉得这招挺高，给了打工人房租优惠，给了贵人们房本，若是你理解为从贵人的房本里抠出点房租优惠，嗯，显的政策亲民多了。以下仅供参考和讨论，杠精请绕道。

一者，改变了卖方市场对买方市场的压倒性态势，盘活了市场。因为卖家选择租出去也就不再是卖家，买卖双方数量差减小；若是他们有兴趣和能力继续买继续租，反倒摇身一变成为买家，卖的少了，买的多了，所以天堂之门重启了。

二者，拖出十多年时间出货。因为活跃之后，手头有房的房企和达官显贵，他们可以选择出货套现离场，选择更好的投资标的 (如果有比房产更好的话)，所以此时放开政策就很像拉升出货的操作，为的是把存房清理干净，十多年清不掉的也没啥价值，然后出门右拐，观看房产税登场的大戏，接盘的韭菜们在持有成本和房租收益平衡下，或许会大量卖出，那么仍就是现在的死局，不过该离场的已经走了，剩下的接盘侠们开始表演。

这里也有可能是，房产税永不登场。那么谁会出货呢？不缺钱，没有其他标的物，无成本就继续持有，房租收益可观的话，可以继续买进。这就好比大行的股票，永远不跌且分红可观，不香吗？

那么三者，就会形成包租公世袭罔替的局面，也就跟东京大多数年轻人永远租房的模式很像。资产阶级遍地有房，四处收租，无产打工人遍地看房，四处交租。豪门可以妻妾成群，穷酸只能鳏寡孤独，毕竟现代的房子不像现代的婚姻一夫一妻制，放开限制，就会有更多的人字拖大爷。

知乎用户 法郎吉的老斑鸠 发表

在我国封建社会中, 田地分为两种. 一种是封建国有, 并分配给农民耕种, 农民承担徭役和赋税, 不可买卖. 一种是地主和农民所以, 可以自由买卖.

市场上的保障性用房可以理解成国有。商品房可以理解成自由买卖的土地，后面的就不用多说了吧。

知乎用户 种花家的中华兔 发表

唯一的缺点是，大家会愿意把钱投资在一个 10 年内无法流动，回报率低的房产上面吗？那 10 年之后房地产未来又是如何呢？

知乎用户 云破日出 发表

这就放开了，赶紧买 100 栋房子出租吧

知乎用户 匿名用户 发表

长沙出台的试点内容。

要我想起了某涯上面 10 年前关于房地产走势的分析。

汇率、房产税、租赁市场。

知乎用户 朝如青丝暮成雪 发表

格局小了，如果是放松限购政策完全没必要这么麻烦，多得是更简单好操作的办法。

这个政策就是冲房产税去的，因为房产税的征收大概率也是按家庭套数计算，众所周知多房家庭是征房产税最大的阻力，这个政策相当于给了一个台阶，你把多的房子长租给政府，免收房产税，这样再收税时阻力就会小很多，虽然租金免不了也要收税，但是相比于房产税会少很多。

同时政府有了大量房源可以有效优化住房结构，改善年轻人的住房压力。

知乎用户 已重置你的重置 发表

短期来看释放需求，让有能力消费的人钱有处可花，让房企有胆量拿地，敢把单价做高；长期来看去库存，整合租房市场，吸引人口，增加地方收入。将来配合租售同权，房产税等政策，刚需有房可住，改善也有奢侈品可选。

知乎用户 匿名用户 发表

蒋介石在南京发金圆券，属于是一石二鸟了

知乎用户 门三 发表

以改兼赈，两难自解。

知乎用户 董半仙 发表

知乎用户 匿名用户 发表

我也看不懂，刚需怎么操作

买一手还是二手房，同样位置便宜很多

知乎用户 585 发表

10 年租金劵 变相棚改 如果真能建立长租制度 功德一件

知乎用户 陈俊丨湖南明亚保​​ 发表

昨天最轰动的新闻，莫过于长沙限购政策的调整了：只要把存量房用作租赁房，就可以不纳入家庭住房套数。长沙市住建局这个政策确实很高明：一方面破解了市场上长期租赁房房源短缺的问题，另外一方面又破解了现行限购政策对于投资人积极性的影响。

​要说这个政策执行的难点就是：长沙不像北上广深，流动人口不够多。长沙目前承接的主要流动人口还是以本省为主。另外，长沙的房源也很充足，房价也不高，均价大概就是一万出头而已。所以，在长沙，租房未必有买房划算。长沙真正的长租房市场空间不一定很大。如果真的出来很多长期租赁房，到底能不能派上用场，估计有很大的不确定性。

当然，哪怕这个政策在长沙没有充分体现效果，但是对于其他地区是一定有示范效应的。比如，北上广深，就非常适合推广。

知乎用户 一二二一 发表

利好卖不出去的老破小，能响应这个政策的肯定是手里有钱又有不好出手的房子的人，只有一套准备改善或者等卖房子改善的人肯定不会签。

知乎用户 啦啦啦啦啦啦 发表

有多少人愿意把房子交出去十年呢？我咋感觉是为房价下跌大量抛盘准备的一个泄压阀呢，以后新房，二手，租房灵活使用，不买新房可以，租房，不愿意交房地产税可以，把房子租了，不愿意租房，可以，买新房，现在只要等二手房慢慢阴跌，挂牌量越来越高，流动性越来越差，水就可以加快流到租房这个池子了，流的差不多了，三个水池就能玩出花来了，内循环啊

知乎用户 starcapital 发表

2025 年之前筹集 15 万套，也就是两年半的时间，政府建一部分，开发商建一部分，市场再收集一部分。可以说，长沙政府里有高人，对楼市调控一帮特别懂的人。这么做能够缓解政府自建的压力，同时释放一部分购买需求。能不能利好房价不知道，但可以肯定的是，长沙的房子买来自住绝对没问题。目前有房的人，愿意把房子交给政府租期 10 年，还是等首套房网签满年限，这是个值得探讨的问题。

知乎用户 大智侃大山​ 发表

这就是在锁死二手房，避免抛售恐慌，为房地产税出台铺路吧。

知乎用户 踟蹰无语静观天地​ 发表

我先引用一句：最受市场关注的一点在于，政策鼓励业主把存量房用作租赁房，且供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

这个说法是自欺欺人，这种方法是培养食利阶层，与建设共产主义的最终目标不符合，虽然嘴头上说是响应中央的号召房住不炒，但在政策上鼓励富人多持有房产在本质上是想让富人出租房屋，这不是自用，是食利阶层，我不赞成这种方式。

我是考虑按照共产主义的目标 ，应该居者有其屋 ，但不应是一人在一地占多套房屋 ，不让在我下面提出的方式下贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 ，我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关， 与家庭居住的单套房屋无关 ，这只是属于学术型探讨 ，与政府制订政策无关。

如果采用我下文这种措施的话 ，一个是地方政府卖地的收入保证了 ，因为房子通过这种方式会消化掉很多 ，另外在一二线城市的拆迁也容易了， 有两三辈家庭的子女可以选择大户型， 提高了生活质量 。家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降， 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后， 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 ，这就是我写下面这一些列文章的目标思路 。房产税不是不征收， 还是要看时机和征收对象 ，是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 ，这是促进经济发展的合理措施 ，下面这篇文章用于抛砖引玉吧， 属于学术探讨 ，很多不当之处 ，还需海涵， 集思广益 ，才能维护全体老百姓的切身利益， 也促进房地产行业的健康发展。

济学家任泽平称「要全面客观评价房地产行业的历史功过，不可妖魔化房地产」，如何解读其言论？

对于建筑行业 在 2007 年经济下滑时很多人说房子太多了 脱离了收入水平 不看好建筑行业 结果这 10 几年建筑业的发展超出了大家的认知范围 部分人错判了形势 没在当年买房 后悔了 现在盖好的住宅很多价格比前 2016 年降了不少 写字楼空着不少 又有说法说房子过剩了 我现在在这儿发表一下我的意见 大家没听过的 房子不但不是盖多了 而是盖的远远不够 因为虽然人均住宅面积已超发达国家 但农村的住宅不应该统计在内 农民工在城里打工谁不想在城里有套住宅 要是有个底层商铺家里老人卖个菜就更好了 不是不想要而是没有这个闲钱 有钱后这个想法会实现的 城市化远远没有结束 得达到百分之七十才能停下进行修修补补 早着呢 为什么国家不这样宣传 国家是实干 干就是了 说这个干啥 明面上说农民工没钱别来城里买房子买商铺这不是拉仇恨吗 中国的建筑行业还有大发展 已经批下地铁项目的城市围绕地铁环线还有建设高潮 中国的大飞机接着迎来很多国内订单 为什么以前不多买飞机 这个红利应该让中国自己的企业获得 随着大飞机的项目开展 中国的机场还要有大发展 机场建设 周边配套建设都是很大的建筑工程 长期向好 另外阿联酋 埃及 毛里求斯的国外的机场地铁酒店购物中心桥梁基本是中建字头企业中标施工 虽然艰苦 收入的确高 房地产行业还会有大发展
日本当年崩盘了 泡沫巨大 当中国的房地产市场崩不了盘，有序发展，现在是刚起步而已。
经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。
中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。
房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。
我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还不适应，全面加强基础设施建设，对保障国家安全，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。
中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。
土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

作者：抑郁失眠
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黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的 很有价值 启发意义也很大
我是无名之辈 借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了 暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 怎么办呢 下面给出解决方案的参考性思路
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
背景与引子：
这几天有一问题 也是新闻 如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答 大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 个别地方居然交警罚款的收入加大了 竟然占据了地方政府收入的相当大的份额 依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大 即便是依赖性最小的深圳 也有一定的份额 大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的 另外 地方政府除了正常开支外 还想本地大发展 全国经济发展很不均衡 富的富 穷的穷 很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的 有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿 就是想依靠转移支付 自己能提供的配套资金只有几千万 想向中央政府哭穷 富的个别地方就想是否藏着掖着 大家都想本地大发展 这个愿望是好的 但干什么事情不能违背经济规律 中央政府可以有引导 但是个别地方政府不管不顾的追求大发展 逮住中央的钱狠花 这个做法是不是有些自私呢 我想起了原来的南泥湾精神 大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变 真是令人惊喜赞叹 但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭 怎么就不是那么回事呢 地方上的发展固然很重要 国家要平衡各个地区的发展水平 但有些地方明摆着是人口流出城市 还在大兴土木 搞城市化的高大上的建设 把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群 这得投入多少资金 什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来 管理者算过这笔账吗 能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗 能为中央政府省点钱吗 能减轻点百姓的负担吗 能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗 这都是要认真思索的问题 有部分网友担心政府少了卖地收入 又在讨论房产税的问题 想把这个房产税的问题提到现在来 实际上好几年前就一直讨论这个问题 但现在时机成熟吗 有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子 挣着每个月几千块钱的工资 和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比 按房屋价值的什么比例交 他们交的起吗 能实现社会公平吗 不会诱发社会矛盾吗 这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案 仅是我的个人思路 属于学术性探讨 与政府制定政策无关 抛砖引玉 集思广益
我曾经写过文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的 这也是一种创新式发展 这也是我国能够在道路建设 基本城市设施 工业用地等方面快速发展 远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设 搞配套 道路 交通 水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高 这是双赢的结果 当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群 否则只有住宅 没有产业 也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集 城市化提供的高效才能真正发挥出来 这是相辅相成的 随着城市便利性的提高 房价的上涨 地价也在上涨 最终形成一个越来越大规模的房地产市场 土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了 那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了 国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因 中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成 看看现在的农村年轻人 还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗 有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了 宁肯做个销售 房屋中介 保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中 早期已经买房的人享受到了资产的升值 但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民 就错失了获得局这个财富增值的机会 这只有后来才能看得明白 城市建设不光是住宅 如果工业用地带来的产业未发展起来 周围人群没有相应的消费能力 还是会造成住宅卖不动的情况 容易形成鬼城 也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让 所以必须有产业 工业 商业或者旅游 反正不是单纯为了住宅而住宅 那会是无根之木 长久不了
我再声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地
举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 重写如下 方案探讨 虚拟设计 大胆假设 小心求证 抛砖引玉 集思广益 和平统一 天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展 和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的 只有将城市建设好了 才能吸引外来的投资和人员购房安家 形成良性循环 可是有些四五线城市是属于人口流出的地方 哪怕建的很好也很难吸引投资方 那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准 大家都想发展 这是需要有制度和规定 先说一下人口流出的县城 我以前写过一篇文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势 从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显 地方政府对土地财政的依赖性很强 这个资金规模也是非常巨大的 到底是能不能继续保留土地财政的政策呢 有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政 我先不谈法理 我说实操 这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗 怎么可能与之相比 老百姓有很多房贷都没还完 突然加上房产税 那是多大的负担 怎么可能承受得了 即便是自己父辈留下的房子 有的城市人口的收入很低 也承受不了房产税 房产税的征收时机现在还不到 具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的 但这有条件 就是不能造成浪费 那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政 人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理 但土地财政可以搞 我有搞的建议 在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明 至于县城 参照刚才说过的四五线城市 还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子 尽量不构成浪费 重复利用的使用权住房是避免浪费的策略 我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过四五百元 大家不买房了 经济压力就小了 可以响应政府号召多生孩子了 以后房子不是大问题 生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化 这也就是我所构想的投机资金的蓄水池 围绕着建这些使用权的房子既投入了资金 也给房地产企业带来了任务和活力 房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求 这就容易搞活经济 资产证券化以后 容纳了投机资金 不至于给地方政府带来过大的压力 也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢 地要变成住宅 住宅就是要有人住 这个需求在哪里呢 一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声 有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁 结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固 居民很失望 甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善 有的老年居民想要住养老院 没有钱 又想把房子留给子女 自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入 这个问题如何让解决呢 能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗 这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答 这里只说明一点 土地财政现在还不能丢 国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了 在一线二线生活的老年人的生活状态 在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住 或者两头跑 等到孩子上了学 也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了 老两口又处于了自己单过的状态 逢周末或者节假日 有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望 对于老年人来说 有的退休金高有的退休金低 有的没有退休金 比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的 若住的小区仍是老旧小区 拆迁遥遥无期 那再换个条件好的居住环境也几乎不可能 因为即使卖掉房子 也拿不出贴补房价差额的钱来 孩子也不一定同意他们卖掉住房 因为可能是学区 或者以后未来的几十年后可能会拆迁 孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子 老年人住的房子实际上是赔本买卖 因为按照房价来说 房子的价格的利息比房租是高的 但现在因为上述原因房子住着 不可能卖的 也就实现不了任何收益来改善生活 那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题 出租给谁呢 在北京工作的有社保的年轻人 减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本 本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方 现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租 那也保证了出租收益的稳定性 这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的 而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现 当然上面还有地理位置的系数 最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的 但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的 而是经过政府的测算 也许就是房租收益的百分之六十 这只是打个比方 提供一个思路 并不是真实的 大家可以参考看看 假如原房主获得的收益是三千元 那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右 三十年的房贷 每个月还两千 还剩一千来改善生活 大房子也住上了 改善了居住条件 还有钱来改善生活 那另外的百分之四十呢 前面说过 新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的 债券的收益要有出的地方 也许百分之十五就可负担债券收益 那还有百分之二十五 百分之十五用来支付运营费用 百分之十上缴国库 相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢 因为原房主手里持有土地流转的房票 这是可以兑现的 房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时 可公示进行本地区周边五公里范围内的开发 盖大户型房子 持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中 不够的差额要么按照按照市场价格 要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额 不允许为此套房子贷款 还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元 还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上 由子女继续偿还原来的贷款 因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里 这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金 为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢 因为现在一线城市很多房产交易都是置换了 因为实在拿不出买一套房子的钱来 为什么不让为此套房子再进行贷款呢 我是考虑按照共产主义的目标 应该居者有其屋 但不应是一人在一地占多套房屋 不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的 这个价格肯定是高昂的 不是一般以能负担得起的价格 在伦敦等地 也有食利阶层 靠着祖先留下的房屋出租收取利益 实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人 最终如果愿意的话 他们能买得起住房 但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊 是否继续持有房屋 这就给房屋的流动性带来了活力 有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市 至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地 但这个租房管局公司福利房子的时间有限制 例如年龄不超过三十五岁 那但随着自己事业的发展 如果自己挣不到高薪 高企的的房价会让他们萌生退意 也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展 至于生活在一二线城市的老年人 随着年老生命的交替也就慢慢退出了 旧房子迟早要拆迁 一二线城市还是需要新鲜血液 特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替 所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的 不如未雨绸缪 采取我说的在三四线城市无成本买房的策略 既有了房租收益的补贴 不用付首付 月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨 也用不到钱
至于购买的房屋的位置 各人有各人的看法 有的想回老家所在的城市 有的想去风景好生活便宜的地方 有的不想离孩子距离远 例如老北京的 可能就会选择燕郊之类河北的地方 这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系
如果采用这种措施的话 一个是地方政府卖地的收入保证了 因为房子通过这种方式会消化掉很多 另外在一二线城市 拆迁也容易了 有两三辈家庭的子女可以选择大户型 提高了生活质量 家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 这就是我写这一些列文章的目标思路 房产税不是不征收 还是要看时机和征收对象 是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 这是促进经济发展的合理措施 这篇文章用于抛砖引玉吧 属于学术探讨 很多不当之处 还需海涵 集思广益 才能维护全体老百姓的切身利益 也促进房地产行业的健康发展

知乎用户 糯米崽子 发表

好的，确定长沙房价螺旋升天了。

二手房——> 十年长租房——> 拉低二手房房价——> 低价值二手房被迫出租——> 进一步拉低二手房房价——> 带崩新房房价——> 土地财政破灭

好死，等着看烟花就好。

知乎用户 司颜 发表

他

戒毒所出来

没有再吸食 冰了。

改玩邮票（LSD）了。

要警惕 瘾君子

寻找 新型毒品。

复吸

知乎用户 Primate 发表

1. 盘活空置的有产权房屋租赁市场：最近长沙自建房压死几十个人，现在正在整治自建，大量的人有租房需求，正好借机炒作租房市场，让大量本地有钱人去买新房

2. 保障租户利益：房东和政府租赁监管服务平台签 10 年以上长约，对房屋质量，产权，权利与义务都做明确

3. 向上表现对租赁市场整治手段：打击自建房的同时，不忘为租房者提供有质量有产权有保障的租房

4. 政府主导租房中介平台：解决大量编制就业问题，同时规范化租房市场，政府背书增加公信力，同时赚中介费

5. 以保障租房者居住的名义，巧妙打破限购政策：国家要整治自建房问题的，又要保障租房者有房子住，（借机绑架中央）

6. 增加税收卖地收入：改善型、投资性买房需求大增

7. 房租不炒，房子租出去了，赚的是每月现金流，没有炒房，完美符合房住不炒

8. 控制房价在合理区间：现在买房是为了给大量建设长沙的人一个安全的地方住，要保持合适的租售比才能让大家去买房，房价就不会涨的太高

9. 依然保留涨价去库存的最后一手，10 年后还能用涨价去库存的最后一招（杭州 15 年就用了）

10. 盘活地方银行贷款

11. 盘活房地产相关的全链条产业，建材，装修家政等等等等等等等等

这是我近 7 年看到的最强的房地产政策！

知乎用户 懒羊羊 发表

kk 大神太强了，跟他预测的一模一样啊

知乎用户 罗璇 发表

鼓励大家做新时代地主

知乎用户 穷查理滚雪球​​ 发表

说说这两天非常火的长沙新政，似乎被很多人拍手称快，说操盘手太牛了，神仙般的操作，化腐朽为神奇！

但抽丝剥茧来看，如果从一个买房投资者来说，长沙这政策直接就劝退了！

问一个灵魂拷问，一个有钱人，为什么要再长沙买更多房子？

如果让有钱人去腾挪房票买长沙的房子，那就是因为长沙有投资价值。

但长沙的房子值得投资吗？显然一点都不值得，因为长沙的房子多少年不涨价了。

而且长沙的房子是中国商品房停工和延期交付最严重的城市。

这是克而瑞统计的 24 个城市的房源情况，长沙 5 套房子就有一套烂尾。你买长沙是在赌自己不会成为这个五分之一吗？

所以，你愿意去买一个不涨价而且还会烂尾的房子？

反正我不会。

因为房子不仅是用来住的，哈！

=============

我是查理，一个想和你一起逐步认知升级然后慢慢变富的家伙。

长坡厚雪滚雪球，专注互联网、核心房产和价值投资。

微信公众号【穷查理滚雪球】，欢迎链接！

知乎用户 無名十哲​ 发表

长沙内部有高手，华尔街操盘手水平

十年长租就代表着卖不掉，只能十年后才卖，人口老龄化 + 人口负增长，十年后房价大概率下跌（除非核聚变被搞定），然后现在有买房名额的去在当下的这个相对高位接盘，啧啧…

我们韭菜一般把这种行为叫做追涨杀跌…

知乎用户 匿名用户 发表

这点租金的差价国家怎么可能看得上，长租公寓一堆破产的，可见这实在是一个不怎么好做的生意。

我看这事还是黄奇帆说对了，本质是还是想利用这个机会把存量房源打个包，再去资本市场上发 REITs 获取廉价资金。

知乎用户 张小猩 发表

是个好的尝试，但是我认为不妨更加大胆一些，政府应当成立新的非盈利性质的专门机构做房屋中介。

所有房源的基本资料、抵押情况、交易历史、周边均价、买卖双方的信用等信息政府都能轻易获取到，应当基于这些信息做个统一的房产中介平台，能保障买卖双方的利益。而且可以为当地政府带来及其可观的收入。

想一想每个城市每年房产的交易额，政府哪怕只收一个点的中介费，那也是个恐怖的数字，而且比外面的中介更有保障。这样能够极大的减少房产交易的成本、较少交易纠纷，并且在土地财政难以为继的当下，开辟新的财源，并且这个财源相比卖地的一次性收入，更具有可持续性。

中介人员的工作内容也变得简单和规范，基本上是带客看房、房屋介绍为主。资金都走政府通道，基本无风险。

另外，还可以做房屋托管业务，开辟新的盈利点。

作为租过房子、买过房子的人，走政府平台我会放心的多，中介费给谁不是给，不如贡献给地方财政。

知乎用户 橘子皮炒饭 发表

最大的问题是

以后国家要收房产税了

按几套房来缴税呢?

知乎用户 黄超 发表

建议直接将二手房炸掉，这样一手房就可以卖得出去了。

知乎用户 黄悠闲 发表

住房三极化:

1. 只卖不租的豪宅区，你能一次性付钱才能买（银行只借 30％让你买）

2. 房子能租出去，小区物业还可以，没租出去随时可以让政府出租。

3. 房子租不出去，小区物业不行又没人，政府平台又不会上架的自建房。

可以参考长沙 53 人死亡自建房。

知乎用户 景涛拍案 发表

高明的操作，多方共赢

知乎用户 lww814610 发表

就是进一步的收割，都想捂钱袋子，我就看你捂的住不。

知乎用户 匿名用户 发表

查看我以前的回复 https://www.zhihu.com/question/525471375/answer/2433241724

知乎用户 sakkk 发表

迫真计算一下

出租住房涉及的税收：

个人所得税：财产租赁所得的税率为 20%，个人出租住房的减按 10% 计算，应税收入不含本次收入的增值税

增值税：自然人出租住房，按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算应纳税额。

假设两家国企大发慈悲按市场价租你家的三居室租 10 年，假设 3.5k 每月，3.5k × 12 × 10 = 420000

应交增值税 = 420000÷(1+5%)×1.5%=6615

应交个人所得税 =(420000-6615)÷(1+20%)*10%=34448.75

34448.75+6615=41063.75, (420000-41063.75)/420000=90.2%，

只要你向政府平台登记了出租信息，无论是租给两家国企还是其他渠道，拿到手的钱大约打九折

参考：

12366 纳税服务 (chinatax.gov.cn)

12366 纳税服务 (chinatax.gov.cn)

12366 纳税服务 (chinatax.gov.cn)

一、个人出租房屋 (chinatax.gov.cn)

知乎用户 mdh6639 发表

指定这个政策的是个猛人啊，政策相当好，完美的做到了不管你赢不赢他是不会输的

他和你赌，而且是赌三次：

1、赌这个政策有效，就算是输了他也没损失。。。

2、赌你能上赌桌，就算是输了他也没损失。。。

3、赌你 10 年后找不到接盘侠，就算是输了他也没损失。。。

这个赌局对你来说收益和损失都有相对较大的，对他来说完全没有任何损失

做生意讲究利益和风险分摊，我劝你不要上赌桌

知乎用户 世界核平 发表

开一剂中药

三七分账的游戏终有尽头

知乎用户 匿名用户 发表

把房子租给政府，贪腐空间太大了。

第一，租金怎么说？房子可是每一套都不同，租金不可能直接按面积。

第二，政府手里的房子也不可能百分百租出去。哪些租出去？租给谁？

第三，租赁过程房子受损政府必然要赔，赔多少？

随便哪一条都有巨大的寻租赚钱空间。

比如有关系可以跟政府签合同，自己接着住，每月拿租金

没关系给你抽垃圾房，放弃两次取消资格，有关系才给好房子。

你觉得这是危言耸听？？那我无话可说。

知乎用户 驴车漂移赵光义​ 发表

因为最近上头下任务了要搞多少套保障房，长沙市政府一看好家伙，地都卖得差不多了，没得地搞保障房了。所以搞了这么个政策，一方面给新房市场搞点房票，另一方面把弄的这部分签长租合同的房子拿去顶保障房的缺。

知乎用户 云飘月明 发表

前几年的房租贷、蛋壳，青客事件可能大家忘记了。

房子长租，租金如何定价呢，能给多少到房主，是否房主接受。

要是房子租不出去，那租金谁给呢？政府应该不会补贴给房主租金吧？

房主是租金也不要吗？

当然，租金足够低，出租是没有问题的。不过房主那是觉悟真的高，为了买新房，低价将旧房贡献给社会使用也是很赞的。

知乎用户 被洗脑群众 发表

绝对有用，贫富差距太大接盘的能接盘，绝大多数人妄想接盘是不可能有机会的。资本在资产阶级手里左右互搏空转，尽量拖住不发生系统性风险，待鬼子们撑不住了先爆，房子就走完了历史性作用回归砖头属性

知乎用户 匿名用户 发表

统计局那位还真没说错，这下闲置的房子出租了。

下一步是不是政策补贴新能源汽车下沉，全民跑滴滴？

知乎用户 ABC 发表

看不懂，这是鼓励租房还是鼓励买房

知乎用户 真实姓名 发表

谁 tm 写作文搞这么长的标题啊！

知乎用户 山豆几 发表

搞笑，很多人都从假大空的房价楼市去分析，认为自己站得有多高了，就不能简单的想想，这种举措对平民百姓有多少的好处，我就觉得这是好事，房子好租了，气死中介

知乎用户 李二狗 发表

我持保守观点。

这个政策出台大家想想，收货最大的是哪个？

知乎用户 破胆与君尝 发表

本来就是骗傻逼的，是我早就卖了。

知乎用户 ZT135 发表

这里面有很多值得可以操作的地方。比方说签了协议，那接下来 10 年房子不管怎么转手，都必须出租，而且卖不破租。

众所周知，如果有孩子的家庭能够签下 10 年的租房合同，而且孩子也能在租住地上学，那租房也是能带来稳定居所的。可是在长沙这个政策下面，只有委托政府出租的，可以保证签 10 年长租合同比较容易，个人自主出租的里面，有多少会想着反正这 10 年只能出租就干脆签长租合同的。

而且现在二手房市场里面有毛坯房和装修好了的房子，我打开链家的长沙地区看了一下，毛坯房占二手房总量的 1/10，已知毛坯房肯定是会委托政府出租的，那委托政府出租的非毛坯房能有多少就是一个很值得推敲了。

最终还是看签下近 10 年长租合同是不是容易，如果变得容易了，那长沙市政府就是在切实为老百姓考虑

知乎用户 不准赢的都是狗罕 发表

长沙房价又不高，只是工资低而已，搞点产业升级前途无量。

毕竟前几年某个烂仔拿到了梅溪湖某 gpu 厂的 21k 结果没去的，我愿称其为：傻逼！

知乎用户 灵活死胖子 发表

是必须在平台租出去，才有新的购房名额吗，还是说只要挂了平台，就可以买新房？

租金有高低限制吗？怎么监管阴阳合同？

前期租出去了，后面租客退租了，购房名额额怎么算？前期租出去拿到购房名额买了新房，后面在平台一直租不出去怎么办？

政府平台没租出去，房东自己可以租出去吗？

平台是相当于蛋壳自如那种，垫款把房租过来再转租，还是说只相当于中介平台，签十年独家中介协议？

知乎用户 Takki 发表

以改兼赈，两难自解。让有钱的大户去把地买了，督促他们改自住房为租赁房。既解了朝廷财政之难，又解了穷鬼没房住之难。

知乎用户 山里的蓝精灵 发表

既建设了公租房（收租），又可促进新房交易（卖地），以改兼赈，两难自解，这种好政策肯定是支持支持再支持了，如果我还有钱的话。

知乎用户 Coopy 发表

花点管理费租给自己人，还是自己住 你怎么监管?

知乎用户 Chuxi 发表

自作聪明，自以为两难自解。其实狗屁不通。人口老龄化严重，人口出生率低负增长，这些问题。。。。

知乎用户 寂寞的乌托邦 发表

意思是个人把房子租给政府，十年内没有赶租客的权力，然后自己能再买一套改善房？

知乎用户 八方剑印 发表

a 和 b 把房子供给政府作租赁住房，a 去租 b 的房子，b 去租 a 的房子，租金私下互免，各自实际依然住各自的房子，或者照样以原有价格私下往外出租。之后就可以按首套房继续买买买啦——ps 为什么要因为能当首套房买就现在买呢

唯一的好处是能摸出一些房子房东信息和位置，便于以后收房产税——然后这些信息不是本来就有嘛。

知乎用户 虚怀若谷 发表

按 kk 的计划 房价房租都会涨 没房的躺平吧

知乎用户 bucher 发表

还是等于放开了限购，如果有大量资金来长沙买房的话，虽然可出租的房子多了，没有租售同权之下，要结婚生子还是需要自有住房而不是租房，房源紧张之下房价难免上涨，除非政府大量供地

知乎用户 Day 发表

有效切割了住房投资需求和纯居住需求，让想生活的能好好生活，也同时让想炒房的人群自己去炒，不拦着，多好的政策。房地产的政策见的太多了，长沙这个政策真是让人耳目一新！

我支持！

知乎用户 一只小蚂蚁​ 发表

是个聪明的做法。

从 ZF 角度，释放居民买房需求，又能多卖地，增加地方财政收入，又让国企承担起租赁市场上的中央对手方角色，有利于规范长期租赁市场，增加有保障的租赁房源，满足居民住房需求。

同时也贯彻了房住不抄的政策，因为带有 10 年期租约的房子在二级市场并不好出手，变相抑制了流动性，限制了炒房者的利益。

对个人来说，是否愿意将未来的收入（贷款）投入到流动性不好的资产，是每个买房者应该考虑的实际问题。

知乎用户 匿名用户 发表

不懂就问，要是房主左手把房子租给右手，是不是凭空产生了一个新的购房资格？

知乎用户 匿名用户 发表

冒着 25% 烂尾概率的风险

麻烦半天，盖齐章把自己的房子送出去

交给一群只会吃皇粮做事得加钱的傻子管理

由这群傻子收比原来低的房租

收来的房租交完税再交管理费

有病？

知乎用户 天黑了 发表

早润早轻松 晚润根都不剩

知乎用户 凌云 发表

为了给楼市托底，效果好不好看傻子多不多。

知乎用户 用户 id3w1vjk7ngw 发表

推高房价

体制内发钱（分房）

老百姓买不起房子

租房

租谁的房

租体制内的房子

体制内人变身包租婆，收租

体制内房子租出去了，再买房还是首套房资格

鼓励体制内买房

买了房，租不出去怎么办？那就禁止体制外买房

问题的关键点在哪里？

必须有卖家和买家，既房子来源于体制内，租户来源于体制外，要精确的让体制外的人租体制内的房子。

如何实现这两点？特别是在市场经济下

那就涨房价。

体制外买不起房，只能租房

体制内和国家命运与共，涨房价他们收入就高了嘛，而且可以分房。

所以这件事告诉我们

1，房价要涨

2，考公务员

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