央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，将产生哪些影响？

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知乎用户 每日经济新闻​ 发表

从今年年初开始列举一下楼市刺激举措：

• 过完年之后就有不少地方以玉米、西瓜等农作物作为首付，鼓励居民买房；
• 南京等地出现政策一日游，前脚放松限购后脚收回；
• 网传 12 万亿刺激房市，来一波涨价去库存，并再来一波大水漫灌；
• 央行第一次下调 LPR；
• 多地跟进下调 LPR，目前最低可到 4.1
• 广州开始二套房四成首付；
• 再次下调 LPR；
• 公积金利率下调
• …

估计未来还会有更多措施，甚至是更刺激的举措，但是真的有什么用吗？拿深圳来说，近日日光盘只有 3 个，其中两个千万豪宅，一个大愿种刚需盘，其他楼盘根本卖不完，并且下半年还有将近 130 多个新楼盘陆续上市。这些举措并没有产生实质上的效用，要知道，放到一年前，你如果说我在观望一下，中介肯定会不屑一顾说：你哪怕晚一分钟可能就没了。有些远在盐田的盘都可以非常骄傲跟你说，没有积分你根本门槛都够不着，因为买的人太多了。这还是实行限购之后，在这之前可能更为离谱。

所以刚需去哪里了？不知道是不是真的有刚需，但能在不符合常理下加杠杆买房的，多半是炒房客，赌鬼。秉承着中国房价永远涨不会跌的信条。但前提是什么呢？前提是有人接盘呀。没有人接盘，你要钢筋混凝土有何用？

然而韭菜们似乎并不买帐，也不知道是这帮韭菜变聪明了，还是割的太猛，毕竟从 2-3w 涨到 8-9w 也就几年的事情。

接下来房价怎么走？我看还是先看看股市吧…… 看完大家心里都会有预期。

也许问题的本质并不是贷款利率，而是房价依旧太高……

总之对于刚需，还是遵循你我 200 定律，你不买我不买明天还能

知乎用户 匿名用户 发表

新闻连起来看：

1. 鼓励 2 亿灵活就业人员参与住房公积金制度 住建部：试点广受欢迎

2.“创举”，农民也可以缴公积金了

意味着以上两个政策作用有限，还需要更大的诱惑点，才能吸纳更多的公积金存入资金。

公积金贷款本就比商贷利率低不少，任何可以自由选公积金贷款或者组合贷的购房人大多都会选择使用公积金（除了公积金缴纳额远超公积金月供部分的群体，比如……）。

所以这个政策本质是希望过去不交公积金的你看到这个消息后，把公积金交起来，然后再去买房….

各地公积金逐月还贷的大多数需要留存 12 个月的缴纳额以后，才能逐月提取你猜是为什么…….

知乎用户 九乡河龙牙​​ 发表

中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。（完）

现在政策利率、LPR 都在降，LPR 利率现在都可以突破 4.1% 了。公积金贷款利率并不是孤立存在的，下调是必然事件。

公积金贷款利率下调最直接的影响就是「只要你有公积金贷款，无论你是已经买房的，或者是将要买房的，月供金额都会降低」。

无论是 LPR 利率，还是公积金贷款利率目前都是浮动利率，也就是说只要央行调整了 LPR、公积金贷款利率，那么次年 1 月，都会执行最新的利率。

所以很多人说，利率降低后，30 年的房贷会少还多少钱，这种说法是错误的，因为现在利率并不是固定的，会一直变动。等到经济好转，甚至过热的时候，实际利率一定会上浮。

从近 10 年看，公积金贷款利率是一直处于下降趋势的，上一次调整公积金贷款利率还是 2015 年 8 月 26 日。看下图，2011 年 5 年期以上的公积金贷款利率是 4.9%，一直降到 2015 年的 3.25%，从 2022 年 10 月 1 日起，执行 3.1% 。

比较有意思的是 2015 年公积金贷款利率一年内调整 4 次，大家可能还记得 2015 年的政策是**「去库存」，怎么去库存？一方面货币政策支持，最关键的还是涨价，涨价去库存！中国人历来都是买涨不买跌。结果从 2016 年开始，房价经历了几轮疯长。**

时隔 6 年，央行再次下调公积金贷款利率，此中信号再明显不过了。

其实在全国很多城市早就开始在公积金政策上下功夫了。

比如我所在的青岛，2022 年有 3 个公积金政策利好。

一是公积金贷款条件之一，从连续缴存满 12 个月，调整为连续缴存满 6 个月，

二是贷款额度，个人首套房从最高 36 万提高到 50 万，家庭首套房最高可贷 80 万。

三是将要推出商贷转公积金贷款政策。

但是，利率下调后，是不是会刺激消费者买房，还得打个问号？

因为目前的行情中缺少了投资（投机）客，房价不一定能顶起来。

知乎用户 蓝桥幻想​​ 发表

下调 15BP 时隔 7 年首套个人住房公积金贷款利率也降了

国庆假期开启前夕，楼市政策密集发布。今日晚间，央行官网发布信息称，自 10 月 1 日起，决定下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别为 2.6% 和 3.1%，此前分别为 2.75% 和 3.25%。这也是时隔 7 年，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。

业内估算，若按照夫妻双方申请公积金贷款最高额度 100 万，贷款 30 年、等额本息还款方式计算，执行 3.1% 利率后，公积金贷款每月月供可减少 81.9 元，累计 30 年月供减少 2.95 万元。

业内人士表示，近期，房贷利率成为市场关注的焦点，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了 “稳地产” 的关键之处，在一系列政策助力下，有助于改善市场信心。

首套住房公积金贷款 5 年以上利率降至 3.1%

具体来看，央行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。

“此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，同时，此次政策也体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。

相较于降低首付比例等举措，英大证券研究所所长郑后成认为，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。一是由于降低首付仅降低商品房的购买门槛，但并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；二是从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，即降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

中原地产首席分析师张大伟分析称，公积金贷款的所有来源为职工的工资形式，其中包括一半为职工工资的直接缴存，另外一半为单位为职工缴存，因此除受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以由各地执行。“在此之前，公积金贷款政策基本是微调公积金贷款上限、降低公积金首付”。他表示。

严跃进进一步表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，因此需要降息。而公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费；另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

稳楼市仍有较大政策发力空间

近几日，楼市政策密集发布。9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。9 月 30 日，财政部、税务总局发文表示，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

“最近几天稳楼市政策密集，从之前的地方一城一策升级到中央部委，特别是信贷政策成为市场主流，在部分城市可以下调商业贷款利率下限后，公积金贷款利率也开始下调。” 张大伟表示，各种楼市政策在全面升级，楼市见底企稳的趋势也越来越明显。

郑后成认为，有效提振房地产市场需多措并举。降低房贷利率诚然关键，但是除了通过降低房贷利率切实降低购房成本之外，有效提振房地产市场还需要打出 “组合拳”，包括有效提振房地产市场信心，并辅以降低首付，放松“五限” 等举措。

“后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。” 王青认为，其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度 MLF 利率保持不变，5 年期 LPR 报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，今年以来，各城市频繁对政策逐步放松力度，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅回复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

从政策组合的角度来看，严跃进表示，此次公积金政策也可以与其他政策叠加使用，比如说部分城市允许二套房可以享受首套房的公积金优惠政策，客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。

知乎用户 财联社连线​ 发表

老百姓再不买房，地方债要绷不住了。

今年上半年的统计数据已经出来，前六个月地方债增长迅猛，而税收收入又增长缓慢，特别是以卖地收入为主的地方收入，大大减少，很快地方面临财政枯竭问题，再不想办法，很多地方政府就揭不开锅了。

政府解决地方债的最大抓手就是卖地，通过卖地和房地产，政府就可以把自己欠银行的钱，转化为居民贷款买房，地方债变成居民债，这样地方债就减少。

但是现在的问题是老百姓不买房，没人接盘债务，地方债没法转移，导致地方债和杠杆率持续飙升，很多地方出现财政负收入。

再不买房，地方政府的债务就绷不住了，所以现在出台了大量刺激房产经济的政策，希望诱导老百姓买房，好接盘地方债务。

至于效果如何，那就拭目以待吧！

我怕是，杯水车薪。

知乎用户 王青羊 发表

随着商贷利率的不断下调，让公积金贷款逐渐变的鸡肋起来。

前几年首套房商业贷利率在 5.2-5.3%，5.88% 的购房者大有人在，相比公积金贷款利率 3.25%，约 200bp 以上的利差，利差越高，公积金贷款优势越大。有利的事情很难让利，所以这会很多城市对公积金不是鼓励，而是限制，最恶心的便是一些城市的不允许组合贷，而公积金却设置贷款额度上限，比如 40 万，50 万。想要低首付就只能选择商贷，想要公积金就继续选择高首付。

而随着 lpr 的下调和加点下限的放开，今天更是讨论不少城市不设置加点下限。要知道房子库存高的城市，你设置下限基本就是按照下限来执行，比如全国 86 个城市迅速跟进，房贷的执行利率就是按照下限 4.1%，如今已经讨论放开下限，很多城市为了卖房，大概率还会继续下调执行利率。

商贷 4.1% 和公积金贷款 3.25%，前提还是至少缴纳 6 个月（不同地方不太相同）的公积金，再加上一些其他限制，吸引力大不如以前，这么多限制连 100 基点的利差都没有。而且 lpr 不出意外，还有下行的空间，再加上放开地方的加点下限，让公积金更加鸡肋。

此外，公积金是风险等级参考，原则上公积金意味着更稳定的工作和收入，信用等级是较好的群体，商贷越来越接近公积金贷款，本身是违背金融体系规律的。比如此前的文章讨论 lpr 的下调空间，一般都是一般都是参考公积金，也就是 105bp，现阶段把公积金也下调 15bp，大概率是为后续的降息继续挤出空间。

至于影响，对刚需还是利好的，尤其是对比前几年 “三高” 的购房者，基本遵循你我 200 的规律，预计商贷还能让利，值不值就考验刚需的真伪了。

知乎用户 王克丹​​ 发表

由于住房公积金贷款在个人房贷总额中的占比很小，因此央行这次下调首套个人住房公积金贷款利率只能产生 “然并卵” 的影响。

实际上，不论是下调首套房首付比例或房贷利率下限、还是这次的下调公积金贷款利率，央行最近的一系列操作几乎都是这样的 “然并卵” 性质。

那么，为什么央行不直接了当的 “显著” 下调房贷利率呢？

因为不敢。

事实上，东方大国的房贷利率早已是全球第二大经济体十几年来最魔幻的问题，没有之一。

目前，发达国家的房贷利率（平均水平）一般仅高于同期国债利率 1.5% 左右，而东方大国的房贷利率则是以 5 年期 LPR 利率为基准。

例如，同样是以大型银行为主的金融体系，德国、日本的住房抵押贷款利率与同期国债收益率的利差仅约 1.15% 左右。

根据央行公布的数据显示，截至 2022 月 3 月末，全国个人住房贷款余额 38.85 万亿元。

而这些购房者的 “上车” 利率基本上都在 6% 左右。

显然，央行最新下调的首套房房贷利率下限、公积金贷款利率，主要针对的是还没有 “上车” 的新冤种，而对这些早已 “上车” 的老冤种基本上只能是然并卵。

而 2020 Q4～2021 Q4，东方大国的 5 年期国债收益率均值约为 2.8% 左右，与房贷利率之间的利差高达 3.2 个百分点。

如果参照发达国家 1.5% 的平均利差水平，那么东方大国的房贷利率（在 2022 年之前）实际上还有 1.7% 的下降空间，这将能让东方大国的居民房贷利息支出减少约 6000 亿元。

如果按照德国、日本的利差水平（1.15%）来限制国内的房贷利率，那么这个下降空间为 2.05%，这将能让东方大国的居民房贷利息支出减少约 7200 亿元。

而 7200 亿这个数字，已经相当于东方大国的商业银行 2021 年全年累计实现净利润（2.2 万亿元）的三分之一（32.9%）、或者相当于 2022 H1 财政收入 Top 5 省市的财政缺口总和（8783 亿元 [1]）的 81.9%。

See？谁才是地球上 “最可爱的人”，早已不言自明。

于是，这个问题就从一个纯 · 经济学问题，变成了一个无人敢问的送命题。

那么，央行为什么要在全球主要经济体都在加息的时候，反而要在变相降息的边缘疯狂操作呢？

因为不敢刺破银河系第一大泡沫。

实际上，在地球人 “十次危机、九次地产” 的经济规律中，低利率都是造成房地产泡沫的罪魁祸首。

原因很简单，低利率不仅会导致银行大量贷款和存款流入房地产市场，而且还会直接推高房价。

同理，一个经济体为了维持房地产泡沫，也只能依靠持续的低利率和货币宽松政策。

例如，对于日本房地产泡沫破灭的毁灭性灾难，日本人总结出了两个主要原因：日本政府货币宽松政策、低利率政策，从而导致了庞大的泡沫经济。

尤其是日本政府的低利率政策，不仅对日本居民的基本消费需求没有任何促进作用，反而极大的刺激了市场投机行为。因此，许多日本人都认为，当时日本政府采取的降低利率政策，本身就是以虚假的经济泡沫去粉饰经济增长的数据。

1985 年，日本央行的官方利率还是 5%。到了 1987 年 2 月，日本利率就已腰斩至 2.5%；同时，日本 M2 增速也从 1985 年初的 7.9% 猛增至 1987 年底的 12.4%。

而在 1987 年，东京的房价飙涨了 53%。

当时，日本过量的流动性和低利率，也导致了人类历史上第二大房地产泡沫。

1987 年，东京某商品房项目（55 平方米、总价 6200 万日元）举行摇号抽签，摇号中签率仅 1/3700。当时一位没中签的年轻妈妈在接受 NHK 采访时失望 + 无奈的表示，我们家都两个小孩了，真的很想要这套房。对此，NHK 记者则鼓励（安慰）她明年继续努力。

到了 1988 年，日本商品房的摇号中签率已经下降到了 1/6200，这个概率甚至已经低于赌赛马的胜率。

到了 1989 年，东京银座 5 丁目鸠居堂前，日本国土交通厅公布的土地公示价格已经高达每平米 1.1 亿日元，创下了全球最高地价的吉尼斯世界纪录。当时，几乎所有日本人都知道一个现实：仅仅东京 23 区的地价就可以买下整个美国。

然鹅，巅峰即终点。人类历史上第二大房地产泡沫也从巅峰瞬间破灭，并导致了毁灭性的杯具。

然鹅，日本终究只是老二。

与如今的银河系第一大泡沫相比，日本当年的房地产泡沫连脚后跟都没够着。

1990 年，在东京买一套 60 平米小户型都要 5000 万日元以上，而当时日本人的平均年薪约 400 万日元，房价收入比为 12.5。

对此，不仅一大波怀着东京梦的日本年轻人都因此望而却步，甚至许多日本人都认为东京人不劳而获、并批评日本政府哄抬地价。

显然，日本年轻人的心理承受能力远远低于东方大国的 “后浪”。

2021 年 6 月，Numbeo[2] 发布了全球核心城市中心城区的最新房价报告。报告指出，如果考虑到东方大国常用的建筑面积（公摊）、以及核心城市多为带电梯住宅，那么选用 75% 的 “得房率” 进行折算后的结果是，深圳、北京、上海中心区域实际房价分别为 21986 美元、21316 美元、20687 美元 / 平米。

由此，全球房价 Top 7 的城市分别为：香港（32218 美元 / 平米）、深圳、北京、上海、新加坡（18023 美元）、巴黎（16709 美元）、伦敦（15667 美元）。

如果用 “得房率” 折算修正后的房价来计算房价收入比，那么全球房价收入比 Top 3 的城市分别为：深圳（57.97）、北京（55.80）、上海（45.55）。

也就是说，目前北上深已经超过连续霸榜多年的香港（房价收入比 44.95）、成为全球买房负担最高的城市。

See？当初泡沫巅峰时期的日本年轻人对房价的望而却步、以及对日本政府的批评，与东方大国的 “后浪” 相比完全就是 “二逼” 一样的存在。

显然，早已躺平的日本人年轻人，根本不懂东方大国的 “后浪” 们如今为何要摆烂。

那么，人类历史上第二大房地产泡沫破灭后的毁灭性，对于银河系第一大泡沫又意味着什么呢？

1998 年底，日本的地价已跌至 1388 兆日元，与 1989 年时的峰值（2137 兆日元）相比蒸发了 749 兆日元，这个泡沫值已经相当于 1989 年日本 GDP 的 2 倍。

1992 年 4 月，日本开始实施新 “地价税”，正式宣告了泡沫经济时代的彻底结束。这时，日本楼市早已进入供过于求的状态，房价比 1989 年时下跌了 70%；而日本银行的不良债权总额则高达 8 万亿日元。

1993 年，日本银行的不良债权总额扩大至 13 万亿日元。1995 年，又继续恶化至 40 万亿日元。直到 2002 年，达到了 52 万亿日元的阶段性峰值。

与之相对应的，则是日本居民的 “负资产” 时代。

例如，在《蜡笔小新》的原著中，小新一家生活在日本埼玉县的春日部市，1987 年~ 1990 年该市的地价翻了 3 倍。根据日本漫画迷的估算下，小新家的具体位置在春日部车站附近，当时这里房价均价为每平米 25.75 万日元。而小新家则在最高点 1990 年买的房子约 100 平米、总价约 2575 万日元，野原一家也因此背上了 32 年的房贷。

到了 2022 年，小新一家终于还完了房贷。但这时春日部车站附近的均价已跌至 14.9 万日元，小新一家仅仅在房价上的亏损就高达 1085 万日元。

如果算上银行房贷利息的损失 [3]，那么这个损失会让小新直接怀疑人生。

实际上，日本房地产泡沫破灭后，不仅导致了大量银行坏账和负资产，还导致了无数跳楼 / 卧轨自杀、离婚后独自流浪（为了保住妻儿）的人间悲剧。

至此，买房在日本人眼里就变成了无异于自杀的傻逼行为。

然鹅，更加令人细思极恐的是，如今东方大国的买房主力人群（20~49 岁）在 2012~2021 年的断崖式下跌，早已超过了日本在 1990~1999 年时的程度。

要知道，日本央行在 1999 年 2 月开始采取 “零利率” 政策的极限降息操作，都无法阻止日本买房人数的持续快速下跌。到了 2018 年，日本主力买房人数已经跌回到了半个世纪前（1968 年）的水平。

显然，东方大国是不可能像日本央行那样采取 “零利率” 政策的。

这也意味着，在 2021 年之后，东方大国大国的买房人数还将出现比当初日本更加严重的持续下跌。

由于涉及 sensitive 内容，【此处删除 1790 字】

亚拿萨哥拉说，通往地狱的路，从哪个方向走都是畅通的。

楼下保安则说，在一个高失业率和高度内卷的封闭系统里，如果你还在因为买不起房而充满了怨言和不满，那么你要反思一下了：当初究竟是谁给了你勇气买房的？梁静茹吗？

⚠️以上内容节选自《2021 房地产沉思录》update 21、28、《2022 房地产沉思录》update 42，所有 sensitive 内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在公众号 [4] 或 new base[5] 中查看原稿。

参考

1. ^ 根据各省市发布的官宣数据显示，2022 H1，财政收入 Top 5 的省市分别为广东（财政收入约 6730 亿元）、浙江（4984 亿）、江苏（4639 亿）、山东（3950 亿）、上海（3795 亿元），这 5 个省市同期的财政支出分别为 9642 亿、6236 亿、7131 亿、6059 亿、3813 亿元。也就是说，2022 H1，全国财政收入 Top 5 的省市已经全部收不抵支，财政缺口分别为：广东（缺口 2912 亿元）、浙江（缺口 1252 亿）、江苏（缺口 2492 亿）、山东（缺口 2109 亿）、上海（缺口 18 亿元）。
2. ^ 全球最大的城市生活资源数据分析网站。
3. ^1990 年，在日本政府通过加息主动刺破泡沫的情况下，日本房贷款利率高达 8.5%。如今，日本的房贷利率已经低至 1.41%，处于全球主要经济体中的最低水平。
4. ^【zhenlijiludating】
5. ^ 通过 WX（naibaodedashu）加入。

知乎用户 奶包的大叔 发表

产生的影响和给一个晚期癌症患者喂中药所产生的疗效差不多吧。

今年出台了大大小小几十个刺激房地产市场（美其名曰 “满足合理的住房需求”）的文件和政策，其结果就是成交量继续下滑，土地交易市场在一堆城投供地出面兜底的情况下继续下滑，当然你也可以说幸好出台了这么多的政策，要不市场下滑的更厉害，当然作为一个中药爱好者我也可以说中国疫情控制这么好没像美国一样死几十万人全靠中药的功劳。

全国 2022 年第二轮集中供地和 2021 年第二轮集中供地对比

在我看来现在出台的政策之所以无效在于根本不愿意承认在目前的房屋价格上的投资需求早就超过了居住需求，而所有政策都是打着 “满足刚需居住需求” 的幌子，真正影响年轻人第一次购房的最主要障碍不是限购政策（正儿八经想在一个城市长期生活，很难没有 6 个月以上的社保或者缴税记录），也不是利率水平，也不是公积金额度，最大的因素是房价，而房价里面最大的部分是地价。在 “稳房价、稳地价、稳预期” 这个三稳政策指导下根本没办法真正让新的刚需群体购房，真正的刚需群体应该是降低房价，而降低房价首要条件是降低地价，如果担心降低房价和地价应发系统性金融风险就应该大力推行共有产权房，让真正刚需的群体去低价购买没有金融属性的共有产权房，这样既能继续维持高房价又能真正满足年轻人的“居住属性”。

而目前所有政策都是披着 “满足合理住房需求” 的外衣刺激房屋投资从而刺激土地交易，以此维持住土地财政收入，当然最终效果也就是和给一个晚期癌症患者喂中药所产生的疗效差不多。

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知乎用户 思考的水​ 发表

要真救的话：

供求端放开三条红线，取消集中供地，放宽预售资金监管… 需求端进一步降低利率，捆绑区域教育资源，刺激二手房交易… 保证一时半会能救活房地产市场。

但代价就是，新债还旧债，将泡沫传承下去，国家经济永远和房地产捆绑在一起了…

知乎用户 Jimmy Chen​​ 发表

想救市，又不想太激进，一贯的稳定压倒一切的老套路。

于是赶在放假前释放了一个看起来很美，但是实际操作层面意义不大的政策。

毕竟人家也要回家过节的。

目前来看，随着旭辉、朗诗、龙湖、金辉等民营地产头部企业的红灯开启，地产行业不可避免的继续塌方中。

短期是阵痛的，但是长期来看，今年年底到明年年底是加速出清的时间点。

可能到今年年底，除了央国企地产，就只剩下万科没暴雷了。毕竟万科有深圳地铁参股，而且运营和产品力一直在民营地产公司里面算独一档。可以预见，民营地产公司大概率会全军覆没，然后被央国企收购优质资产进行重组。

目前，属于央企头部的保利地产，在政策出台前，已经在武汉等城市快速进行打折降价处理，无疑，地产行业已经进入 “跑得快” 模式。

可以看出来的是，行业下行阶段，以保利为首的央企头部企业，加速资金回流，接下来恐怕就是拿出真金白银来收购其他有资产没现金流的同行们了。

其实也是某种意义上也是一种 “诏安”。

另外，随着近年行业的继续转型，传统的工程行业又从充分的市场竞争转变为关系营销了。当然，有余力的同志甚至可以透过现象看看事物发展的本质和品品背后的味道。

毕竟在我国，地产行业的发展其实在过去承载了过多的金融属性，某种意义上变成投资产品了，而且看起来好像只涨不跌。这是违反事物发展规律的。

所以这种现象造成了气球越吹越大。

现在的情况来看，由于近年各种不利因素叠加，众多购房者已经从原有观望态度迅速转为捂紧钱包巍然不动了。

我认为本次政策效果肯定有，但是大小难说。毕竟，就算效果小的无限趋于零，那也不是零对不对。

知乎用户 许多 发表

信心比黄金更宝贵。

人们对于房价上涨的信心，底层是对于 GDP，对于人均可支配收入上涨的信心。

信心的问题不解决，降几万块的利息和个税，没什么用。

知乎用户 上求下索 发表

它们真的很努力了！

我哭死！

知乎用户 史文轩 发表

没什么影响。金融产品，买涨不买跌，这是基本盘。

股票跌了，大部分人只会抛售离场，没有人会觉得股票跌了，适合 all in 抄底吧。

现在的房子和股票何其相似。以前的房子，纯粹就是炒起来的。现在商贷 4.1%，公积金还 3.25% 本就不合理，正常来说，商贷 4.1%，公积金 2.5% 才合适，这才降 0.15%，才哪到哪。所以，大伙继续等，有放烟花的那天。大家联合起来，坚决不买房，明年这个时候，公积金利率可能就 2.5% 了。

现在买房连保值都做不到了，更别提炒房了。除非不买房孩子老婆等家人没地方住，不然真的别买房了。能忍就忍，你忍一忍很有可能少奋斗好久。就算是刚需，利率降了那么多你也遭不住的。100 万贷款，降 1% 利率，30 年你也能少还 16 万。而你急急忙忙去买了房子，手里也没钱提前还，只有眼巴巴看着高利率后悔，想置换却发现卖了连本都保不了，所以现在买房为了什么？

知乎用户 Mr 江 发表

tnnd，为什么不买？

买！ 买！

不买？

不买是吧！

不买 不买也别想降价！（禁止恶意降价）

知乎用户 云风 发表

这算是图穷匕见。不惜暴露自身 “房价操纵者” 的身份，也要救市了。

可是，说实话，根本问题是利率不够低，政策不够多吗？

你不让大家把 “口罩” 摘了，不把某些 “梗阻” 去掉，就没办法改变预期。

改变不了预期，即使是家里还有余粮的老板、高管、官员，他们也不敢出手。

他们不出手，没有抢购的氛围，市场就热不起来，韭菜们自然不会轻易上当….. 救市效果严重打折…. 地方政府的债务危机转移更无从谈起……

所以，关键问题，先在某个问题上从善如流，可好？

知乎用户 暗夜看花 发表

首套房才叫房。

二套的，都是税。

同样是首套房，有人 3 点多，有人 6 点多。

而那些站在政策上的人，就是是二套，可能也比别人的首套低。

只有金融，才讲周期。

地产迎来了 930 政策。

但是选择这个节点发布，不懂是为欢度国庆，还是支持金九银十。

反正今晚负责地产策划的兄弟，可能是要加班了。

促销的文案少不了，平面设计肯定是出的。

本想说十一好好放个假，个别区域可能要卷一卷加一加班了。

这次政策主要归结为两个方案。

公积金贷降息和置换可退个税。

说直白一点。

“政策在引导，有能力的上车”。

公积金贷款降息和以往公积金贷款政策一样，但是以往的政策是降首付和提高额度，成本并没有降低，降息就相当于降低成本。

这一次调整，至少 “自己人” 的成本要降低更多。

但是，之前的公积金政策，都是在二套以上做文章，这次的降息仅仅针对首套。

所以，这一次的公积金降息受众面不会很大。

毕竟，能用的二套没变，想用的额度不行，优惠也不明显。

算是可有可无的政策。

但是，多少有点意思了。

毕竟，基层还是有人没有房。

然后就是对 “商转公” 的人群有一部分帮助，但是 “商转公” 又涉及到银行的“存量利益”，所以，首套房公积金贷款的降息，多少有点“雷声大雨点小”。

毕竟，首套房才叫房。

二套的，都是税。

再者就是置换可退个税的政策，也很有意思。

因为在二手房交易中，个税的比例其实占比不高，更多是增值税。

但是，如果按增值部分的 20% 计算，那可就大了。

所以这又很有意思，如果存在增值的，要么是早期买的二手房，本身可能就有免税。如果是这几年买的，本就站在高位，也没啥增值税。

政策是有了。

但是享受的人，可能是天选之子。

所以，我们姑且按 1% 来算，对大部分城市来说，可能是优惠在 1-3 万左右。

而能选择一卖一买情况的，一般都是以小换大。

或者是换学区。

政策上也明确指出新购房价格必须超过出售的房屋。

额，说直白一点。

要你加注。

加注的逻辑，还是在于规模，继续扩大总交易规模。以达到稳定市场的作用。

其实现在的市场特别尴尬。

第一是不断加码的政策和平淡如水的市场，其本质原因还是政策没有优惠到 “存量贷款”，只要“高位站岗” 的人无法降低成本，房地产市场就永远无法真正平稳。

但是，如果取消 “存量贷款” 的罚息，本就利润下滑的银行，就要面临 “血的付出”，在现在“资本收益” 不断下滑时代，让银行调整，当真是“虎口夺肉”。

其实，我们可以看看 “多胎” 政策。

多胎政策是 “头胎没人生”，我就鼓励 “愿意生的多生”。

但房地产政策不是这样。

首套房才叫房，二套房，叫税。

本质逻辑上是对，有利于消费者购房房产。

但是，房地产的政策是有周期的。

同样是首套房，有人 3 点多，有人 6 点多。

而那些站在政策上的人，就是是二套，可能也比别人的首套低。

只有金融，才讲周期。

果然，首套房也讲 “双轨制”。

了解更多，关注公众号：太子探

知乎用户 太子文​ 发表

在 9 月的最后一天，连续公布了三个消息：

第一，下调住房公积金利率为 3.1（五年期）。

第二，把你现在的房子卖了，一年内买第二套房子可以免个税，前提是第二套房子的价值要超过第一套。

第三，个别城市可以自由决定房贷利率，根据自身情况救市。

面对朋友圈和抖音上，中介铺天盖地的信息轰炸，有些中介甚至直接群发。我们来掰扯一下这三个政策。

首先住房公积金利率的下调，影响并不大，体制内的人有房的早就有了，要是没房的，影响他们的不是这 40 万总额 0.15 的利率，省不了什么钱。三十年都省不了 15000，这只是一个表态政策。要真为了这个去买房，恭喜你获得了韭皇称号。

第二就是置换免个税，其实现在很多满五唯一的个税本来就是免得，1% 的契税是不免的。对满五唯一的人来说意义不大。但是对于炒房客来说，免个税是有诱惑力的，因为个税是卖出价格和买入价格差额的 20%，如果你的房子买入 100 万，卖出 200 万，差额 100 万的 20% 就是要纳税 20 万。但这个政策有个很夸张的附加条件，那就是一年内购买价值大于出售房屋总价，才能全额免除。

这就很有意思。如果说房地产现在是个赌局，大家都看得到再赌会输，赢的人已经准备要走，赌场过来告诉你，你要继续赌，再赌大一点，取现的手续费我就不收了。

前段时间也是关于个税的一个重磅新闻，兰州和西安直接按差额征收 20% 的个人所得税。如果这个政策被推广开来，在配合 9 月 30 号发布的置换免个税。很明显就是要让肉烂在锅里，一个置换一个限售又是 5 年，好似俄罗斯套娃，套来套去无穷尽也。

有人就有房产，有房产就有税收，房地产就是为了……，怎么会让你退出？

而且为什么是一年？以我们对政策的了解，他们做事都是有计划的，难道让现有的韭菜再扛一年去库存，然后更大的大招要来了，那个年年收年年有的房地产税？

对于房地产税，其实我一直很担忧，层层加码后的房地产，最后会不会有太多家庭受不了。

请不要忘记以前的房地产市场是怎么撑下去的？就是开发商就算卖不出房子，然后银行不断给开发商输血，维持高价格，最后造成房价一直涨的现象，最后大部分的民众因此高位上车。但这样带来的副作用也是很明显的，比如恒大那么赚钱结果负债两万亿搞出几十万套烂尾楼，民营房企基本上全部爆光光，地方债务越来越高，老百姓高位接盘导致家庭扛风险能力极差，在债务风险上踩钢丝，一旦大环境不好失业降薪，法拍房激增，失信人员激增，因为房贷属于个人负债，是无限责任制。对普通人来说，也许再也没有翻身的机会。

所以现在风向转变，土地财政和开发商不能由银行直接救，会有系统性风险。还是要让老百姓去救，所以降首付，接力贷，降利率各种各样，隔三差五给你来一波。

最后一个政策，是个别城市可以按需求降低房贷利率，个别城市的标准就是 6-8 月房价环比下跌的城市。拿广东来说，江门降了 40dp，清远降了 60dp，注意下降的这是 dp，是永久性的，不随 lpr 上下浮动的。相当于清远现在的房贷利率是 3.7。

而一直号称天坑的中山惠州，为什么没有机会呢？因为数据上来说，这两个城市的房价居然没有跌，是不是很神奇？为什么会出现这么奇葩的数据？

因为限跌令！！

虽然中山惠州明面上不让房价下跌，但是送首付，送车位，送软装，送物业管理费，各种套路层出不穷，有些甚至底价卖了然后慢慢调了备案价再网签。

所以统计下来，这两个城市居然是没怎么跌的，搞笑的是惠州居然还有一点点上涨，结果这种大降利率的利好政策就没有机会实施。死要面子活受罪，又是一次搬起石头砸自己的脚。

不是喜欢限跌嘛，不是喜欢搞这些虚的给脸上贴金嘛，现在可难受了。世事难料，很搞笑的。

那符合这些降息的城市，好比清远，能不能买房呢？

我的看法一直很坚定，不要为了一点利率去买房，永远不要！要是为了降点息就去买房，只能说把路走窄了。4.1 降到 3.7，借款 30 年按 100 万算，也就是利息省了 7 万多。

随便一个降房价送车位就不止这些。你见过降房价几百几百降吗？虽然不是都像武汉保利那种一次性 5000 这样降，但一次性一千两千是很平常的事情。

所以买房还是要评估房产价值，然后降价到价格相对合理才能下手。而且从目前来看，经济面没有好转的迹象，下半年到明年的经济动荡还会加剧，美元持续加息，人民币的贬值止不住，而且产业还在东南亚转移。

你们应该要准备好过冬，而不是买房。

关注我的公众号：hardy 聊一聊

最近名称搜索不到公众号，在调整中，给网友造成不便，非常抱歉。可以扫码关注**（主页想法里有二维码）**，谢谢。

公众号精选里有 22 年下半年的房价预测和房价涨跌逻辑（以及其他原创文章）

知乎用户 hardy​ 发表

利率一降再降，换房就可退税，这一套组合拳打下来，只有一个感觉：它急了。。。

而就在昨天 9 月 30 日，财政部、国家税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

而就在 8 月 22 号央行刚降了利率，可惜市场还是不买账，这才刚过了一个月，央行又要降利率…..

上面是真着急啊，去年至今，中国楼市一直处于低迷期，新房销售、二手成交、土地出让等各项数据同比环比一直在跌。房地产对地方政府有多重要，想必各位都知道，所以从中央到地方，从央行到税务，现在的主基调就是：放松，放松，再放松……

那在如此密集强大的政策支持下，你还愿意为了买房做一辈子房奴吗？

不愿意

想想郭嘉为什么要开放二胎，三胎？

开始我觉得好多人都不明白，后来再看看出生人口，我就知道越来越多的人想明白了。

前几年（15 前）年轻人还能幻想下自己努力买房，但现在的年轻人，好像连幻想的资格都不配了。

能卖血上车的都上车了，能掏空六个钱包上车的都上车了，能给银行签 20 年 30 年卖身契的也都签了，剩下的房谁买呢？

整个社会的发展就是顶层对中产阶层和底层剥削不断加剧的过程，理解了这一点，也就理解了房地产，房地产只是一个用起来比较顺手而又可以分化中下层的剥削工具。

而当大资本开始往小城市去榨取利润空间的时候，本身就预示着这个行业已经走向盛衰的顶点了。

所以我身边任何朋友想买房的，我都会劝一句，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注，看似二十年，实则一辈子。

而且好多买了房压力大的朋友，与他们聊天，我感觉不到一点生活的激情，浑身的枯树枝味。

30 岁的年纪 50 岁的心态，到底我们是为房子而活，还是房子为我们而活？既然成为房奴活的这么压抑，房子没有为自己带来快乐，为什么要买房呢？

你说为了安定？

你说为了结婚？

你说为了传宗接代？

可是没人会为你的痛苦买单，人得到点什么总是会失去点什么吧，只是把生活的快乐都丢掉了，换做任何东西我都觉得不值。

当一个人抛开世俗观念的时候，当一个人不在意有没有后代这件事的时候，你就会发现其实这些并不重要，一点也不重要。

刷一遍这个博主的视频，你会看到高位接盘房地产泡沫的人，他们眼睛里的光如何从充满希望到一点一点熄灭的。

河南的这对小情侣，他们 13 年相识于大学，8 年恋爱长跑，15-20 年异地。

两个人双向奔赴，分享各种最真实的生活细节，从他们视频中的烟火气，你能感受到朴素的中国式青年是如何努力生活的。

然后他们去年 11 月份在郑州买房，贷款了 102 万。

浮动 LPR 利率加 162 个基点，4.65+1.62=6.27% 的利率，月供 6300 元，整整 30 年。

买房后不到半个月，女生公司全员降薪，基础工资降到只有 2000 多，哭过一场，觉得自己不能给男生分担更多房贷。回家在菜市场想买块肉，无奈最后舍不得还是只买了块豆腐。

你说，值吗？

买房后，还得继续租房生活。

可是这些挫折没有击倒乐观向上的他们，他们在接下来的几个月，成功领证、怀孕、结婚，两个人依旧在共同努力的热爱生活，还考虑要不要去摆地摊补贴房贷。

平常一有空就去工地看 “自己的” 房子盖到了几层。

直到第一个新闻，郑州房贷利率从 6.27%，降到五年内大学生可以 4.7%。

他们第一次不淡定了，女生眼睛里充满了委屈。单是房贷利率的视频，就发了好几条 “为什么后来人那么低的利率，为什么不可以把我们的利率也调低呢”。

他们其实还不懂，他们以为每个月少还 1000 利息，但相比之下每月其实少了 1500 的利息，毕竟利息少了，本金提前多还，这样利息少还的就更多了，30 年可以少还大约 36 万的利息。

整整 36 万啊，对于他们的工资，得存整整多少年啊？

你说，值吗？

可这仍然没有击垮他们对生活的热爱，他们领了证、办了婚礼。

分享他们感受新生命胎动的喜悦

直到他们看到第二条新闻，融创爆雷，女生眼里平常一直发光的眼睛，再一次黯淡了下来。（对不起兄弟我们第一次写回答把自己写乐了哈哈哈这个男生的表情，咳咳严肃严肃）

但之后他们依然相信融创可以挺得下去，光是去工地看房子，就每个月都要去看一次，并且说距离交房 27 个月，他们还要再来看 27 次。（就算如期动工，也得足足等待 2 年 3 个月）

终于最后一次去工地看房 10 天后，他们的工地也停工了。女生的眼痕明显哭过，评论区里说 “我看到了女孩眼里没有了光，还有了黑眼圈”

你说，值吗？

而半年以前这个女孩的眼睛还是那么的明亮，在她以前的眼睛里，永远可以看到向前向上的希望。

而距离刚刚买房时，才不过仅仅 8 个月，在他们的生活里，我还看到了很多和房产扯皮的鸡毛蒜皮，甚至发的视频也常常不过审。

而这个房子的故事，估计也远未到终点，后续可能是数年的扯皮维权，甚至他们的孩子出生后上学了都可能都还住不进这刚买的房子。

其实他们如此努力乐观生活，还是十万粉抖音博主，并且两人互相理解、信任、支持，未来或许能脱离这个泥潭。

但是那些比他们性格差、关系差、经济差、认知差、承受能力差的家庭，该怎么办呢？

看到这里，再回到我们的题目，你觉得为了买房，做一辈子房奴，值吗？

故事主人公的抖音 ID：亮亮丽君夫妇 ，以上部分图片内容出自 @偏偏

看看那么多烂尾楼集体停贷，你交了钱，还不一定能拿到属于你的东西。

地方拿了土地财政和税收，房地产商拿了购房款，银行透赚得盆满钵满，最后把年轻人一辈子的收入掏空，那你卖了人家东西也得给人家东西吧？可是整个地产链条上所有的体系都可以违约且不承受责任，最后就只有穷人不能违约，还不能申请个人破产。

无过错方承担了所有的责任！这设计真绝，断子绝孙的绝！！！

为什么现在的年轻人存不到钱，其实不一定是因为我们年轻人懒不上进，不努力，而是因为这一切都是被设计好的，只是你不知道而已。

这个世界需要大量的穷人来干活，有人专门设计了很多返贫的陷阱，让大家很难跨越这个节奏，就算你存了些钱，通货膨胀也能让你的存款每年百分比的缩水。

好不容易你辛辛苦苦工作了几年，有了一点点积蓄，又设计出房贷车贷，把你未来的几十年都掏空。你通过车贷房贷获得了车子，房子，你得意洋洋，却不知道你陷入了一个圈套。然后你就得每天早出晚归，忙到停不下来，你根本没有时间思考其他的东西。让你余生都只能是为了糊口，不能停下，且无翻身之日。

有时候我也在想为啥要买房呢？

掏空了这些年的积蓄，给银行签了一张卖身契工作到退休，如果没有中彩票或者发横财，余生都能看到最后了。

2022，人口已经开始负增长了，房子最终的结果一定是回归房子本身的价值。

何况长期来看，抛开一线城市和长沙重庆这种本身房价就不高（1W）还有吸引力的城市，23456 线城市风云都是看跌的。

泡沫早晚会被刺破，我们静待时机就好。

后记：GJ 想解决这些烂尾楼资金缺口其实很简单，

比如说可以把闲置的光刻机租出去

多出来的芯片卖给欧美

都是很立竿见影，一针见血，可供世人仿效的

这篇答案太过露骨我也不知道能不能存活，如果这篇答案没了，切记一定要关注风云的公众号：「人生的捷径」

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知乎用户 风云的职场江湖​ 发表

有没有可能，日本房价崩溃的 30 年内，

他们房屋贷款利息只有不到 1% 呢？！

知乎用户 怼爷 发表

有 15 年那味了。

各处房市低迷，烂尾楼频出，开发商破产或破产边缘。

央行连续调低基准利率，调低公积金贷款利率，各市调低首付比例，出各种利好楼市政策。

现在就缺涨价了。

赶紧的，放大招！

知乎用户 空空 发表

首套房公积金贷款利率，下调！楼市 2 天迎 3 大利好

每经编辑 陈鹏程

9 月 30 日，中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。

财政部、税务总局：支持改善住房条件，这种情况，退还已缴纳的个人所得税

据财政部官网 9 月 30 日消息，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告

财政部 税务总局公告 2022 年第 30 号

为支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：

一、**自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。**其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

1. 纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

2. 出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。

六、本公告执行期限为 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。

央行、银保监会：这些城市首套房贷利率下限放开

据中国人民银行网站消息，9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

具体来看，**对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。**二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据 21 世纪经济报道，易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局 70 个大中城市房价指数数据中，**至少有 23 个城市符合新政要求。其中二线城市有 8 个，**分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；**三线城市有 15 个，**分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

通知指出，按照 “因城施策” 原则，**符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，**人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。据中国证券报，业内人士表示，此次通知的出台将有利于全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，房地产调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变，既要立足当下以应急政策夯实住房市场筑底复苏的态势、缓解行业当期压力，又要放眼长远以有效措施稳定预期、提振信心、培育行业未来健康发展的根基。

对于此次调整，据上海证券报，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策基调看，主要是引导利率下调的导向，目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。

每日经济新闻综合财政部官网、中国人民银行官网、每经网

首套房公积金贷款利率，下调！楼市 2 天迎 3 大利好 | 每经网

知乎用户 每日经济新闻​ 发表

知乎用户 睡前消息 发表

中国公积金制度本来就是东施效颦，公器私用。人家新加坡住房公积金制度是普惠制，中国住房公积金制度主要是体制内福利（只是浙江等经济发达地区以民营为主）。

住房公积金成立之初就是畸形的。 全国绝大多数地区住房公积金都以体制内为主。见下表。

而中国体制内人口不超过 7%。过去住房公积金利息优惠一直相当于富人减免税，穷人补贴富人。所以不是现在利率倒挂应该取消，而是早就该取消。如果以后因为利率倒挂或管理费微薄取消，只是相当于既得利益者无利可图放弃了。

知乎用户 萤火虫​​ 发表

我早餐在包子铺买了三个肉包子吃，已经饱了，再吃就得当街拉屎了。

包子铺当天的包子做多了，于是老板问我还买一个包子不？打折卖。

我说不了。

于是老板又问路边的乞丐，买包子不，打折卖。

乞丐摸了摸兜里的一分钱，问老板，能白送不？

老板说，滚。

乞丐摇了摇头走了。

知乎用户 宇宙锅巴 发表

晚了。

羞羞答答，犹抱琵琶半遮面。

干啥嘞？

对于救房市的作用约等于零。

知乎用户 蓝色龙骑兵 发表

首先是为什么要下调

近期的各种房地产商贷利率下调的新闻大家看了不少吧

在以往，商贷利率高于公积金利率不少，是公积金贷款的优势之一

而公积金，属于我国工作薪酬待遇最稳定的一批人（五险一金）

而随着商贷利率走低，公积金利率下调也是必然。

客观上，两者的调低，都是因为这个

房价没有大幅降低的情况下，销售额腰斩

只说明，房子卖不出去了

上图是 2021 的数据

2022 年怎么都不会改变太多对不对？

房地产销售额腰斩

地方政府财政收入必然腰斩

但支出呢？

抗疫支出，减税降费……

所以在之前的这个回答中，我才特意点出

网传杭州 30 万元可「买」人才身份，杭州回应将依法处理，暴露了哪些问题？

根据人民银行统计，2021 年末，金融机构人民币各项贷款余额 192.69 万亿元，同比增长 11.6%。其中，房地产贷款余额 52.17 万亿元，同比增长 7.9%，在全部贷款中的占比为 27.07%。

数据来源：央行《2021 年金融机构贷款投向统计报告》

然后，这 52.17 万亿的规模还不能如实反映房地产方面的贷款数额

比如用房产作为抵押贷款出来做别的事情所占的份额等等，这些都不计入央行统计的

从这里，可以看出地产业，占我国经济的整体比重

然后根据国家统计局的 “第四次经济普查”，截至 2018 年末，全国一共有房地产企业法人单位 74.2 万人，从业人员 1263.5 万人。

最新的数据不知道是多少

这还只是单一房地产行业

然后上下游的建材，建设这些行业有多少？

服务这些产业的服务业有多少？

延伸开来，占我国整体就业比重有多少？

所以类似的政策，金融支持，会在下半年密集出台

全国都一样

因为奉孝要 “稳”，地产这个核心就不能乱

很多回答或者评论中说乐于看到地产崩盘，放烟火，自己和地产既得利益者双输好过自己单输这样单纯情绪输出的观点并不可取

因为地产一旦崩盘，政府土地财政的终结，必然导致公共预算的大幅减少，那你我这些底层民众要直接面对的几个问题就是治安变差，基建设施维护水平下降，医疗，消费，教育自己要支出的成本上升……

简单说，就是生活质量下降，生活成本提高

然后地产连同上下游产业链的就业变差，他们的收入下降，反过来他们的消费也会降级，经济层面很多阶层的收入会直接或者间接的减少。

好了，生活质量下降，生活成本上升，收入还降低

那对于地产的既得利益者损失是什么呢？

首先我们必须得承认，拥有多套房产的人在整体拥有房产的人中，只是 “小比例”

绝大比例是背上几十年负债的刚需人群

地产崩盘，投机者活该，不值得同情

但是这些掏空几个钱包，背上几十年负债的刚需者呢？

他们每月要偿还的房贷并不会因为地产崩盘而减少一分钱

而如果这时候他的收入因为地产崩盘而崩了呢？

“断供” 这个词大家应该不陌生

而多套房的持有者，除了杠杆持有的投机者，大部分除非房产税落地

否则损失的只是纸面财富，对他们的生活质量不会有太多影响

也就是地产崩盘，实际影响最直接的，就是底层老百姓

现在奉孝的做法比如房贷商贷公积金利率下调，抵扣个税等等措施，并不是说要支持房地产再涨，再火

而是尽力在现在这个百年未有之大变局的环境下，拉长地产萧条的时间周期

同时降低刚需购房人的购房成本

以此稳住当下国家的经济大局，使得新能源等我国有机会弯道超车的行业能够平稳的发展起来，完成产业升级，做大蛋糕，再回头来消化地产过去几十年对奉孝造成的各种隐患

房住不炒，共同富裕

这些事，奉孝所做的努力，是实实在在的

知乎用户 白白胖胖 0 发表

大家都知道是房价的问题。

但大家都知道房价动不得。

所以尽做一些隔靴搔痒的行为。

用网友的话是，我是差那 1 万 2 万嘛？我是差那 100 万啊。

知乎用户 追求卓越​ 发表

中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。——有什么影响？

影响就是房地产短期内崩的可能性又降低了一些。

我看了几个答案，基本上财经号，房地产相关的号给的解读都是 “利好”，“一定利好”。

谁受益谁嫌疑，他们能把所有的事情解读为利好，就跟大 A 能把所有的事情解读为股价下跌的理由一样，他们没有第二种说法，所以看看就行，信任情况也就那么回事儿。——我现在看财经号和房地产号对房价上行的解读，基本上和看星座运势一样，就是个吉祥话。

冷静下来，我们仔细看看这个降低，不就是基于当前商业贷款已经到 4.1% 了，公积金贷款利率必然要降的一个基本动作吗？

说句难听的，商贷已经从 6.X 降到 4.1 了，里外里讲了 2% 以上，公积金按比例，按绝对值至少要降 0.5% 以上吧？

所以在我看来，这 0.15 个百分点，就是个前菜，还是要继续降一下的，否则根本拉不开差距。

当然，这个下降还有很多扭扭捏捏的限制，这很正常。

咱们的 ZC，从来都是惜策如金，一般都是先给一丢丢（而且一堆限制），然后看没效果，再给一些，限制少一些，接着发现还是没效果，心说哎呀不行，得多给一些，然后还是没起色，然后急了，开始使劲儿给，后来发现只给 ZC 不行，还得给真金白银，然后就真的给真金白银——然后部分地区和部门造成了大量 TW。

不就是这样么？

当然我也不是说所有案例都会如此，只是有一定概率。

现在我国房地产啥情况，大家估计心里闭着眼睛门儿清，消费者缺的两样东西：财富和信心，一个都没有。

如果你把当前的信心用数轴表示，那目前一定是负的。

所以当前的所有 ZC 的主要作用只有一个，让这个在数轴负向的信心，逐渐往 0 这个数字挪，然后往正向走。

这是个大战略方向，看不清这个，只看到一个个点点滴滴的具体方案，你就被带沟里去了。

为什么要往 0 这个数字挪？

因为信心持续负轴下去，房地产就真崩盘了。

负轴的信心久了，一定会人传人的。

只不过由于房地产的交易不像股票那么迅速，卖一个房子至少有半年多的时间（平均啦，上海有些小区挂出来两个月之内就卖掉也是有的），所以这种负轴的信心是有一个崩盘窗口期的。

但是你持续一两年都是这个负轴状态，加上经济环境和外部影响，会出大问题的。

所以，公积金利率必然会调，这是 “防崩盘” 措施中的其中一条而已。

哪里有什么利好。

或者说，所谓的利好，就是让原本的一年崩盘，续了一下命，延长成一年半崩盘？

但是这只是量变，远远达不成质变。

什么是质变？

那就是你要么经济有实质性的全民增长，要么你又从哪里 “变出” 一大笔钱，来个涨价去库存。

毕竟我们居民家庭负债率才 56.5% 嘛，还有 40% 多的空间。

要我说，我们的家庭负债率就太低了，应该再大力宣传房地产的国家栋梁作用，继续绑定更多资源在房子上面，让人们更愿意贷款买房，把居民负债率提高到 120%（多的 10% 可以是双方父母嘛），再把贷款延长到 50 年，自己还 40 年，儿女再还 10 年，等儿女长大了，儿女还完了那 10 年的房贷，再换 40 年自己的房贷，儿女的儿女再接着还 10 年房贷，如此轮回——你问我为什么儿女可以还至少 50 年的房贷呢？因为我们要对后人的智慧有信心啊，我们要相信那时候国人的人均寿命至少 90 岁了，退休年龄可以延长到 80 岁，这样你一辈子工作的时间至少有 80-22=58 岁，你看，你还有 8 年时间不用还贷款，给你了大量的无贷时间来充分内卷来提高自己啊？

只要按照我说的来，我们整体的房价，还能涨三倍。

所以房价不高的。

这才是信心来源。

钱肯定是有办法抢出来——不对，变出来的。

我承认上面是阴阳怪气。

理性的说，这个降低 0.15 的操作，只是常规的必然操作，而且在我看来远远不够，后面应该还有动作。

所以，不用特别惊讶，也不要过分解读。

至于利好，我今天早晨尿的很顺利，心情特别好，这算利好吧？

知乎用户 羊行无痕​ 发表

最重要的还是保经济，拉动房地产的刚需市场。

1. 房贷利率下调将为 “稳楼市” 发挥一定积极作用

此次房贷利率下调力度远超市场预期。经过近期房贷利率下限加点和 5 年期以上 LPR 下调之后，首套房房贷长期贷款利率下限已下降至 4.1%，公积金的长期贷款利率竟然到了 3.1% 了，真的是接近于历史最低水平。

此外，15bp 的降息属于 LPR 改革以来最大单次降幅，且惠及新增和存量房贷，实质上降低了购房成本。

根据新 LPR 报价机制，LPR=MLF 利率（货币政策）+ 加点幅度（商业银行加点），但本次 LPR 调降中，MLF 利率保持不变，主要靠银行让利以及压降存款端成本来实现，让利实体经济。

这些政策措施充分体现了政府刺激住房消费需求的政策目的，在一定程度上会对稳定楼市起到积极作用。

2. 房贷利率下调，具有明显的结构性特征

尽管房贷利率下调整体将会起到一定积极作用，但由于当前房地产市场面临更为复杂的形势，这种影响将具有明显的结构性特征。房贷利率下调只能帮助释放潜在的刚需，很难能创造新的需求。

在新的市场形势下，房地产区域市场将发生结构性变化，只有部分核心都市圈的核心区域因人口持续净流入而面临一定住房短缺情况，大部分非核心都市圈的非核心区域则会因人口净流失、经济发展滞后等出现住房供给过剩。因此，对于人口净流入的核心区域来说，房贷利率的下调将会助力房地产市场的修复；而对于非核心区域来说，房贷利率的下调所能发挥的作用可能有限。

总体而言，对于刚需是一个利好。

知乎用户 金融科技情报站​ 发表

在新的地方财政收入试点成功前，地产商怎么做都死不了，挂悬崖上国家也得给他拉上来，因为两者还是绑在一齐的。

俺一直的观点是，讨论地产经济前景，主要看的是地方财政试点推进，而非其他。只有地方财政有了新方法，政府和地产才能解绑。那会才有可能对不良地产企业清空。

而目前地方财政试点甚至没人敢来接手，各级机关 “再来一口” 的操作自然就断不了。

知乎用户 飞跃本屯 发表

经济上行时，房产是竞品，价格在争抢中不断被推高。因为房产不光有居住价值还有投资价值。

经济下行时，房产是禁品，只对特定的群体有诱惑性。因为这时候的住房只是住房。

房地产的未来在哪里？目前经济发展体系中背后的逻辑是什么？

纵观今年以来所有有关房地产的政策，你会得出 “救楼市” 的结论。

救人的方式有很多种，门诊会分轻重缓急相应处理。

按这个参照来看，楼市表面上还属于慢性病，定期复查按时吃药还能维持正常不死亡，实际毒液早已侵入五脏六腑了。

很简单一个道理：

如话费充值活动，你有两项优惠可以选择。

1、一次性充 100 元优惠 5 元。

2、一次性充 1000 元送 500 元抵用券，每月可抵 5 元，100 个月用完。

你选哪个呢？

这也是为什么不直接降房价而是降利息的原因。在经济环境不景气的时候，大家考虑的并不会长远。因为眼前利益才是最有诱惑力的。

当病情加重，对一般药品都免疫了，很可能上呼吸机的。放心出于人道主义也不会让它硬着陆的。就像美帝不会让美股倒下一样。

知乎用户 脱钩先生​ 发表

**一、**1953 年朝鲜战争结束后，日本开启一轮 GDP 高增长时期，增速中位数 8-10%，持续时间超过 20 年，1975 年之后开始放缓；中国 GDP 在 2015 年之前 20 年平均增速 8% 以上，2015 年之后 “主动” 提出 L 型经济，增速回到 6-7%。

**二、**70 年代初期日本人口出生率开始快速回落，1971 年日本 65 岁以上占比 7.05%；中国新出生人口数据 2016 年开始快速下跌，2021 年中国 65 岁以上占比已经是 14.1%。

从作为买房主力的 20-49 岁人口占比来看，日本在 1970-1975 年见顶后进入趋势性下滑，中国则在 2011 年见顶后，出现了比日本 1975-1990 年更快 的下滑。2020 年我国 20-49 岁人口占比为 44.7%，与 1985 年的日本相近。

三、中国居民部门杠杆率由 2006 年末的 10.8% 大幅增长至 2021 年末的 61.6%，绝对水平与 1988 年的日本相近，2016-2020 年的增长速度与日本 1987-1990 年的速度相近。

根据东京都都市整备局的数据，1985 年至 1989 年东京房价收入比由 5.0 倍升至 11.9 倍，在房地产泡沫破裂后 快速回落。相比之下，2020 年中国 50 大中城市的房价收入比为 12.4 倍，不可谓不高；北上广深四个一线城市的房价收入比是更达到 24.3 倍。

四、1985 年至 1990 年，“住专” 公司贷款规模由 5.04 万亿日元猛增至 12.5 万亿日元，其中企业贷款增量超过 7 万亿日元【住专：住宅金融专业公司，主要是为了绕开限制为个人购买地产提供抵押贷款】；在中国就是城投公司的地方债，**从 2015 年正式发行以来仅经过 8 年时间，余额迅速上升，**截至 2022 年 7 月底，**地方债存量余额约 34.5 万亿元，**城投公司就是地方政府为了更好更灵活创造 GDP（搞钱）手段。

五、日本房价在 1990 年到达阶段性高点，对应中国 2017-2018 前后；经过短暂下行后，快速冲顶 1995 年前后到达高点，地产投资高位回落，对应中国 2021-2022，你问接下来怎么走？在经济稳定性运行情况下，可能维持 2017-2018 价格很长一段时间，这也是 ZF 希望看到的。

六、日本地产泡沫破灭时候，出现一批 “僵尸银行支持企业”，跟最近两年国内模式简直一摸一样，本质上就是 “拖字诀”。

七、未来解决方案：城投公司高价买地，保住土地价格——政策限制新房价格下跌幅度，稳住买房群体——放开二手房市场交易，毕竟政府要创收——有实力房企联合城投公司开发，或低价回购房产（烂尾楼），用于扩大公租房，稳住生育——稳步推进房产税，这个周期在 10 年以上。

哪些刚需，指望房价快速暴跌的，估计会失望了，除非遇到大经济危机，才能加速房价回归。什么危机【TH】，大家都懂，那会是难得一遇抄底房产的机会，时间估计 2027 年前后。

全文完。首发原创：《房地产未来五年》

@王训

~~~~~ 分割线~~~~~

2022 年上证跌 16.91%，道琼斯跌 19.57%，创业板指跌 31.11%，纳斯达克跌 31.37%，从涨跌幅看，美股和 A 股半斤八两，大家印象中 A 股似乎跌得更惨，主要是美股涨 10 多年之后下跌，今年只不过是把去年涨幅抹平而已，A 股呢，10 多年还在 3000 点。

实际上美股今年下跌，财富（市值）损失是非常大的，6 大科技公司市值损失超过 3 万亿美刀，折合人民币 21 万亿，2021 年全球 GDP 超过 3 万亿美元只有 5 个，美、中、日、德、英。

实际投资中，没有任何机构和个人能够承担 3 万亿美元损失，基本上都是分摊到所有投资人身上，牛市看本金，熊市看收益率，作为机构来说，今年亏损 10% 以内，都是相当优秀的，个人要是能不亏钱也是相当不错。

昨天看到一张图，巴菲特亏 8.45%，西蒙斯亏 21.61%，瑞达利欧亏 16.06%，霍华德 马克思逆势赚 9%，这个厉害。难怪巴菲特都佩服他？！

国内明星基金经理，管理份额 200 亿以上，今年表现情况（剔除债券和被动 ETF 基金）：

**诺安成长以跌幅 38.05% 排在 200 亿以上基金第一，**豪赌芯片半导体，前两年赚的钱，基本上亏得差不多了。

根据公司公告数据，2019 年赚 9.3 亿，2020 年赚 11.9 亿，2021 年赚 69.7 亿，2022 年截止到 6 月 30 日亏损 66.9 亿，最近 3 个月又跌了 20%，保守估计亏损超过 40 亿，也就说从 2019 年以来基金净值增长 80%，但基金反而亏损 20 亿，就是有很多基民高位接盘，基金经理控制回撤能力太差。

出乎意料的是，作为老将的谢治宇，操盘兴全和润、兴全合宜跌幅也都接近 30%，谢治宇持仓中规中矩，主要以二线白马为主，调整行情中杀估值比较明显。

相比之下，朱少醒就比较 “鸡贼”，去年底就开始把仓位慢慢挪到超大盘，持仓第一权重贵州茅台，第二权重宁德时代，所以比谢治宇少亏几个点。

张坤一如既往坚守以白酒为代表大蓝筹、大白马，今年勉强跑赢沪深 300 指数 22% 跌幅，没有跑赢中证白酒指数【399997】跌幅 14%，说明其他蓝筹白马在调整行情中依然跑不过白酒。

同样做蓝筹白马行情，刘彦春的景顺长城今年相对好一些，跑赢上证 50 指数 18% 跌幅。

葛兰的中欧医疗，受到最近医疗医药利好刺激，勉强排在中间，因为是主题基金，相比中证医药指数【399933】29% 跌幅稍好些。

考虑到国内老龄化进一步加深，最近有传言医疗相关基础建设可能会加快步伐，国内集采进入到后半段，医疗、医药大概率会是本轮调整最先走出来的板块，可以作为未来 1-2 年重点关注板块之一。

农银新能源赵诣虽然离开，持仓变动并不大，主要做新能源、锂电池相关，前两年大放异彩，今年跌 22.73% 算正常波动，这种都可以理解为主题性基金，参照对锂电池 ETF【159840】24.52% 跌幅，差别不大。

崔宸龙的前海开源是 2021 年明星基金，持仓方向主要是新能源，今年慢慢转向电力，而且前十重仓有一半是港股，在恒生指数连跌 2 年背景下，2021 年跌 14%，2022 年截至 9 月 30 日跌 26%，他这业绩也还算中等偏上。

·······

最近这段时间成交量不断下行，盘面对各种利好消息反应偏弱，每天分时图尾盘都拐头向下【典型熊市特征】，昨天新股上市跌 30%，公募基金大面积亏损 ····· 等等，这都是市场底部特征。

只是现在还有很多情形不明朗，抄底都还不着急。

1、欧洲局势在 “北溪管道” 被炸之后是否进一步恶化？

2、美联储 11 月、12 月还有两次议息会议？

3、人民币汇率是否能稳住？

最后一点我是比较有信心的，就凭一点，全球都跟着老美加息，但国内能做到根据自己实际情况选择降息，这是需要底气的，下个月国庆之后就能看到 9 月份外汇数据变动，应该继续 3 万亿以上。

国内集中看三点：1、房地产，这不是一时半会能解决的，今年利好接二连三，不着急的都还可以再等；2、防 Y 政策转向，这个不能展开说，方正是利好；3、城投债，这是比较棘手问题，跟房地产息息相关，休戚与共，边走边看。

盘面上盯住两点：

1、融资余额 1.46 万亿，这种连续下跌行情大概率会爆掉一批融资盘，然后才慢慢企稳；

2、成交量，6000 亿只能满足基本流动性，新股上市融资、大股东减持等，在没有成交量行情中，无异于雪上加霜，保守的投资者，不妨等到成交量万亿以上再进场。

现阶段慢慢低吸蓝筹、白马为主，大跌大买，**参考《子弹上膛，准备抄底！》；**等成交量 9000 亿以上，关注成长方向，如芯片、光伏、锂电池。期间都可以关注医疗、医药还有消费。

全文完，有空继续复盘写总结，可以关注。首发原创：《出路！》

@王训

知乎用户 王训​​ 发表

看来这个国庆节，在各地疫情不断的出现反复的时候，大家都不太容易能外出时，给楼市释放了那么多的利好政策。

又是降低房贷利率，又是降低公积金贷款利率，还在卖房的个税方面，只要你是卖完房以后，就又立马买房，连个税都给你免一部分。

这是鼓励大家这个国庆节就到处玩了，就安安心心的去售楼部看看房子，去房产中介那转转。帮助那些房子卖不出去的房企，去一下库存。

寒冬了，该抱团取暖了，彭叔粉丝群第 32 次开放喽

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

我觉得影响不大，毕竟能用公积金的人占比不大，并且上线也低。

决定了小城市用不上，大城市用不多

应该是同步上次 lpr 降息

坐标鲁南，国庆期间，周边都在发购房消费券，基本上都是一样的套路，交完钱后抵扣 3-5 万

说明真急了……

我之前说过这才刚开始呢

房贷利率现在就是降到零，很多人也不敢上车

毕竟价格没怎么下来啊

还想保房价来卖地已经不现实了

知乎用户 阳光帅气怪我咯 发表

一点一点的挤，掀不起一丝波澜

要说效果，可能唯一的效果就是对前几年进场买房的接盘侠的精神反复蹂躏摩擦吧

知乎用户 伊利丹 · 怒牛 发表

先简要回答问题。

国庆节前两天三条政策。

29 号晚上，央妈给部分房价拉垮的城市开个口子，取消最低利率，看着给就行。

昨晚，财 Z 部又直接给卖房置换的退个人所得税。

然后央妈不甘落后又出了这条公积金贷款利率下调。

别的不敢说，上次最低利率下调是 2014 年 9 月，0.7 倍的基准利率，再上次是 2008 年 10 月，也是 0.7 倍。

但是，那时候不提 “房住不炒”，那时候投资和出口还行，三季度出口见顶了，基建拉不动了，消费还是不给力。

你看，夜壶还是夜壶，就放在那里，你平时嫌弃它又骚又丑还有碍观瞻，半夜一泡尿憋醒了，真香。

以下是正经回答，发于【木木基基】

国庆快乐！

今天是新中国成立的 73 周年，在这里，木木大携木木基基全体员工祝伟大的祖国生日快乐，然后祝各位享受假期的朋友假期愉快，不幸上班的读者老爷节哀顺变。

本来今天打算跟祖国母亲一起休息的，但是昨天盘后消息太多，临时加个班，请大家根据《劳动法》进行相应的打赏工作。

是木木大草率了，以为节前最多就一个利好消息，于是早上就发了文章，没想到盘后，又出俩好消息，而且力度也大得多。

周四晚上的消息是，允许部分房价连续下跌的城市下调首套房最低利率，当前最低利率 4.1%，很多城市在此之前已经下调到了 4.1%。

木木大昨天还在说，这个力度比不上全面下调利率，结果，昨天财 Zheng 部先来了个大招。

看起来有点复杂，木木大翻译一下，意思是，今天起到明年年底（12 月 31 日），卖掉自己持有一年以上房子然后再买房的，可以退税。

具体减税程度根据城市不同，新购住房比现在贵的，退利润产生的个人所得税，比旧房子便宜的，根据金额比例退还所得税。

对于大部分城市来说，可以减免 3-5 万元的税，要是北京等地区最高能省几十万元。

你看，目标很明确，先得卖掉自己手上的房子，才能享受这个优惠，说白了，就是送给有改善需求的群体。

而且，比起 29 号晚上只给部分地区的政策，这个政策，是给全国的。

再晚一点，央妈又添了一把火，宣布下调首套房公积金利率 0.15 个百分点，5 年以下利率降至 2.6%，5 年以上降至 3.1%，二套房保持不变。

这个就不用分析了，就是定向降息，鼓励大家（主要是刚需）公积金贷款买房。

两个政策放一起，再加 29 号的部分城市不设首套房最低利率，一套组合拳，意义很明确，“满足” 合理的购房和置换需求。

上一次搞这种定向降房贷利率，还是 2014 年，再之前是 2008 年，都出台了最低利率降低到基准利率 0.7 倍的水平。

2008 年 10 月，首套房利率从基准利率的 0.85x 调整为 0.70x，然后销售数据就从 3 季度的 - 31% 转正。

2014 年 9 月，首套房利率下限从 0.95x 下调至 0.70x，然后四季度重点城市销售面积转正。

但是，像这次这种 “不设下限”（虽然只是部分城市），还是历史首次。

力度很大，决心很大，但是另一方面也说明，有点着急了。

具体怎么演绎，还是得看 10 月份这些不设下限的城市如何操作，如果能搞出来个低于 3% 的首套房利率还不被叫停，那地产全面回暖就可以期待一下了。

地产是木木大今年翻来覆去一直在说的主题，即使很多人已经抛弃大金融抛弃地产，木木大也时不时的会跑出来说一句，地产，没问题，万科，没问题。

原因也说过很多次了，三架马车，消费，投资，出口，我们可以把赛道吹的神乎其神，但是真正既带动消费又带动的投资的，且产业链覆盖多个行业，且可以拉动中长期贷款和就业的，有且只有地产。

但是，这里木木大还是想泼一盆冷水，这一波过去后，地产的格局已经改变了，虽然短期地产 ETF 会很有看头，但是作为长期投资，还是选择经历行业出清后还能留下的那几位。

还有个好消息。

中国女篮时隔 28 年又进世界杯决赛了！

昨天晚上，中国女篮击败东道主澳大利亚女篮，自 1994 年女篮世锦赛后又一次进入世界杯决赛。

今天下午 14：00 就是决赛，对战美国队，一起给女篮姑娘们加油！

早安，再次祝国庆快乐，女篮加油！

咯咯哒。

写在最后

1、投资上有什么疑惑，可以关注木木大 Jerry 或者 wx 搜索工号【木木基基】直接在文章下面或者对话框留言，能力范围内的，尽力解答

2、如果你觉的木木大的回答对你有所帮助或有所启发，请双击频幕为认真学习的你和木木大点赞！

3、每周四在工号会更新精心筛选出的基 金。

我每天都会写深度分析，希望大家点赞评论，欢迎关注

知乎用户 木木大 Jerry 发表

如果有劲儿没处使，可以帮帮我们这些 6 利率左右买房的。

知乎用户 西伯利亚之虎​ 发表

以大部分人还贷 20 年甚至 30 年的尺度来看，关注关注这一时的波动。

是没有任何必要的。

但如果这是一个开始的话……

那关注了好像也是没多大必要了。

知乎用户 李明殊​​ 发表

之前在这个问题下面：2022 年 8 月公布 5 年期以上 lpr4.3%，降 15 个基点，房贷利率可到 4.1%，对此你有什么感受。？，Gemfield 还说：“未来 3 年，如果 LPR 5Y 再降 80bp 左右，公积金制度瓦解”。下面有网友评论：“公积金就不能跟着降吗？”Gemfield 回复说，那就需要公积金存款利率也跟着降。

既然下调贷款利率，就意味着公积金的成本也得相应的下降。公积金的成本有两部分组成：

• 自身的管理费、坏账准备、支援其它项目的成本……；
• 储户的存款成本，目前是 1.5 个百分点的利率，锚定一年期定存。

前者要压缩成本，那就是下调员工福利、少支援点其它项目等等；后者要压缩成本，就要把目前储户 1.5 个百分点的存款利率继续往下压，我之前说会引入道德问题——因为公积金存款是强制性的长期储蓄，如果利率继续下行，让其长期明显低于 CPI，相当于强加的税。

此次公积金贷款利率下调 15 个 bp，Gemfield 尚不清楚成本侧具体怎么降（大家可以猜测下），但天下没有免费的午餐。总之，公积金这个系统目前来看，已经漏洞百出，参考：

Gemfield：为什么应该废除住房公积金？

知乎用户 Gemfield 发表

孩子快死了，来奶了。

知乎用户 小豆丁 qaq 发表

结和一个月之前这条新闻一起看才有意思。

谁的公积金账户有大把闲钱？肯定是体制内 45 岁以上的人，公积金账户里平均躺了几十万，都等着退休一次性取出来呢。这群人有个特点，子女很多都不在身边或者不在体制内，而且大多数都是正要婚育或者已婚已育需要更换更大的房子需求，现在你告诉这些子女可以用父母的公积金买房子，并且公积金贷款利率下调，那子女该怎么办不言而喻。

算是个阳谋，你不想花钱，当地房子卖不动，子女还有换房换着买房需求，就逼你子女找你要钱，崽卖爷田心不疼，子女的想着父母的钱不花白不花，现在主动花了，总比以后等父母退休了要现金容易。

目前还没推广到东北，那天在办公室我也和几个叔叔阿姨辈的同事讨论这事，他们都等着退休的时候一次提出来然后弄个理财基金或者出去玩玩实现年轻时候的愿望，但是这事一出公积金怕是又得贡献给子女买房了，一个孩子的还好给了就是给了，两个孩子给他用公积金买了，另一个孩子父母就得掏钱再买一个。

两个政策叠加，算是燃烧公积金最后一丝能量吧，不过我还是认为等着不买最好，商贷早晚会低于公积金，公积金也必将成为一个新负担，一切都是还过去的债罢了。

知乎用户 鸿雁复北翔​ 发表

墨菲定律开始发挥作用了。灰犀牛开始狂奔。

知乎用户 纸老虎刀叨忉忉​ 发表

知乎用户 曹多鱼​ 发表

没什么影响。

无非就是拉平下商贷下调之后的利率差，让公积金看上去不要那么鸡肋。

翻不出什么浪。

知乎用户 未薇​​ 发表

我不看好后市影响，

偶尔让一次利，是真打折扣。天天都让利那就是崩盘了

老百姓不傻，精明的商人更会判断形势，短短几个月就连续下调商业贷和公积金贷款这很明显已经不是偶尔一次的打折扣。

这种降价的心理一旦产生持续的惯性，就会让人觉的事物已经开始贬值了，而一个贬值的东西谁会去抢着买？

我自己上个月就在卖房，作为房东一个很典型的心理就是，可以让一点价，但是价格如果跌的太多，我就不卖了，索性自己住。

商品跌去一点价格是贪便宜的心理，连续大跌就不是贪便宜而是让人产生恐慌。

所以，商品越跌越没有人买，越涨越是疯了一样买。

如果房价的下跌趋势已然明朗，

我相信大部分的人都是这样的心理，既然你不是偶尔一次的下跌，那我就一直等着你跌下去。

等到你彻底贬值了我来抄底。

包括政策现在动不动几个月就下调利率，那你后面肯定还有更大的动作，你越是各种优惠政策连续出台，买家就索性都观望看戏了。

几个月前还 6%，还不退税，上半年已经成交的人他们找哪说理去？

拿上海的房子来讲，中环内随便一套 600 万到 700 万的均价，几个点就是几十万，政策前后一卡就莫名少了好几年积蓄。

这两天的两大政策出台，除了刚需实在没办法，其他的人我认为会更多的加入到观望的行列里，今天我拖延一个月就能少付十几万，明天我再拖几个月又能退回几十万不香么。

每等几个月就一堆利好政策出来，那为什么不等到利好出尽我再来买呢？这边手里的存款吃利息，那里利好政策频出，房价还下滑，等于两头赚。

知乎用户 赛博格 Cyborg​ 发表

只有炸了的地雷才是安全的地雷

知乎用户 巴伦勃伊姆​ 发表

不要挤牙膏一样的降利率啦，您试试白给之后收房产税看有没有人买。

知乎用户 allen xun​ 发表

其实没啥好解读的

就是为了进一步刺激房地产市场

希望调动群众买房的积极性

从目前的趋势来看

未来可能有大量城市首套房贷利率会跌至 4% 以下。

你们说看到这个消息最难过的人是谁？

当然是去年高息贷款买房的倒霉蛋。

去年的这个时候依然在轰轰烈烈的房地产去杠杆化

当时买房利率都要在基准上浮 20-30%

也就是 5.8-6.3%

结果今年看到利率降了 1/3

这些业主的心里阴影面积比自己买的房子大 10 倍。

我算了一下

利率 4.1% 和利率 5.8%

贷款 100 万 30 年期

利息差了 40 万。

公众号：花少点财

知乎用户 花少​ 发表

马克思曾说：“如果有 10% 的利润让人疯狂，有 50% 让人不顾一切，有 100% 的利润可以挺而走险，有 300% 的利润，可以践踏人间一切法律。”

当你告诉老百姓，现在买房明年这个时候能涨 10% 时，就有点蠢蠢欲动了。

如果明年有 20% 时涨幅，那我觉得很多人会掏空 6 个钱包强行上车。

如果明年房价暴涨 50% 甚至翻倍，那么我想全民都会加几倍杠杆买房！

2015 年 - 2020 年刚需们已经掏空钱包，农村人进化已经进入末期，只有明确有足够的涨幅，获得利益，老百姓才敢冒险。

你这公积金利率才降 0.15%，还是首套房，你打发叫花子呢？真当老百姓没见过世面嘛？

除非是贷款利率 - 3.6%。买一套房，国家贴息还奖励钱。

PS：2015 年前的时候，公积金利率也是打折，那时候温州、杭州房价暴跌，即将崩溃的时候，来一个 “涨价去库存”，起死回生。

知乎用户 白袍污师甘道夫​​ 发表

时隔七年，公积金贷款利率再次下调。5 年以上公积金贷款利率维持 7 年 3.25% 了，本次下调是配套 5Y-LPR 下调。
但是不能理解为走老路，也不改变房地产价值回归大趋势。
为什么下调？因为这两三年 5Y-LPR 下调较多，房贷利率加减点数从正 100BP + 变成了负 20BP+，最低已经到了 4.1%，最新政策部分城市甚至可以低于 4.1%，逼近公积金贷款利率了。
所以下调公积金贷款，不然马上得并轨了。

公积金贷款也是浮动利率、存量公积金贷款也可以省。

本政策依旧属于 “房地产价值回归过程控制” 或者说“房地产价值回归曲线曲率控制”，今年全球经济大环境非常严峻，我们必须防止系统性风险发生，不给美国留下攻击我们的明显软肋。（下图讨论详细分析了）

【美国的狼子野心 · 续】美国式自私自利令人发指，已然是全球繁荣和平的最大障碍！

本政策和【部分城市首套房贷利率可下调】类似，我对其评价是本此设置的门槛是 “2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，某机构统计后仅 23 城符合要求，这个门槛设置非常有智慧，本次属于【滴灌式降低利率】。为什么这么说？

原因其实上面的聊天记录就说明了，本轮调控目的是：尽可能控制房地产价值回归曲线，避免自由落体造成对经济系统性冲击，6-8 月环比同比连续下降城市无疑是最脆弱的，需要缓一缓。

尤其是当下全球这个比烂的关键时期，我们和美国为国家生存空间 “打仗” 的关键节点，后院要尽可能稳，如果我们自己出事故，美国很可能不用牺牲掉欧洲，而是联合欧洲割我国韭菜了。

强调再强调，大家切不可理解为国家在重走房地产老路。务必记住：房地产后市核心逻辑还是出生人口预期，城镇化到顶和人口老龄化基本面。

就犹如去年利益集团炒作‘房贷利率还会上涨，早买越省钱” 一样，最后买房人承担所有痛苦，中介却佣金赚得盆满钵满！

今年这房地产快速价值回归可以说超预期了吧，不然我国可不会调低房贷利率来控制房地产价值回归曲线曲率。这些很可能在 18 年国家下决心实打实去泡沫就模拟过了，不是疫情，去泡沫进程会早 2 年。

以上不是臆断，年初银保监会发布后上有言——【去年以来房地产市场出现调整，这对金融业（化解风险）来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。】

当时我的解读：定性去房地产泡沫是正确的，只不过过程较剧烈，希望平稳的去房地产泡沫（PS：也就是过程控制，完美预判中了）。意思是还要继续剥去房地产泡沫，而不是说要重走房地产老路。

这段话容易被房地产利益集团断章取义，大家要警惕。（旧文《【正本清源】休要曲解郭主席发言，“买房升值的那个时代已经过去了”！》）

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

历史关于房贷利率的文章：

• 《房地产杂谈，请速换成 LPR 浮动利率》
• 《房地产杂谈，契税与再谈是否转 LPR》
• 《楼市 “加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》
• 《晚 3 年购房，一辆卡宴就省下来了！》
• 《关注并信任我的朋友，仅房贷利息就可以省辆卡宴！》

知乎用户 pure 日月​ 发表

能省一分是一分

可以商转公的赶紧收藏

商业贷款转公积金贷款办理流程?

第一步贷款咨询

借款申请人到原商贷银行咨询，领取《个人住房公积金转贷资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交原商贷银行：

第二步提交申请

1、借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;

2、婚姻状况证明原件及复印件 (单身证明由民政部门出具);

3、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;

4、办理原商贷的《借款抵押合同》原件和《商品 (经济) 房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;

5、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》(二手房商贷转公积金贷款);

6、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书;

7、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

第三步贷款受理

1. 受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料;

2. 查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;

3. 受托银行通过房产部门对借款申请人进行 “家庭住房信息查询”;

4. 对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;

5. 受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

第四步签订合同

借款申请人与原商贷银行签借款 (抵押) 合同; 同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。

第五步预存资金

借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。

第六步贷款发放

管理中心发放贷款资金，由转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存资金同时结清原商业贷款。

第七步办理抵押

由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押登记手续 (此程序由担保公司办理)。

知乎用户 粤港澳熊尉​ 发表

有公积金的体制内贷款 30 年少付三万块。

知乎用户 喵大人 发表

拥有住房公积金的，主要是师医公

还是让师医公多负债买房把
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从 1997 年香港存贷数据，看杭州存贷比的极限

香港房地产其实从 1995 年就开始过热了，也就是所有的港商都在炒作香港房地产，炒作回归大陆，认为大陆每个省来一千人买房，就是三四万人，每个省来一万人，就是三四十万，觉得大陆都是类似于那种人。因此在这种热潮下，香港开始大规模的炒作地皮，其中就有一个例子，李嘉诚的公司下的打工人买了公司开发的房子，结果第二天暴跌 20%，直接跌去了首付，相当于白白给李嘉诚打工二十年，老李大言不惭，说这是生意。此时，香港楼市数据怎么样？1997 年香港人的总存款是 2.8w 亿港币，香港人的总贷款是 4.3w 亿港币，2019 年末杭州人的总存款是 1.19w 亿，总贷款是 1.6w 亿。

也就是 1997 年泡沫崩盘前香港人的存贷比为 1:1.5，香港人的存款负债率为 153%，2019 年末期杭州人的存贷比为 1：1.38，杭州人的存款负债率为 138%。也就是杭州距离香港负债率最高峰仅仅剩余为 15%。预计 2020 年、2021 年的存贷数据已经超越香港。（日本泡沫时期也没这么高）。

结合我们的韭菜断层计算，2021 年年底为杭州楼市的终局是科学的。
香港泡沫危机爆发以后，居民存贷数据开始反转，也就是存款依次增加，贷款依次降低，于 1999 年，存款金额 = 贷款金额，也就是居民贷款下降了 1.3w 亿港币，存款增加了 2000 亿港币，此后贷款数据一路下滑到 2004 年才见底。而香港楼市也是 2004 年形成第一个底部，2008 年形成第二个底部，此后存贷数据正常的情况下，都是同涨同跌，存款始终大于贷款。而杭州楼市也一定会经历这个周期，中国楼市也会经历这个周期。

1997 年亚洲金融危机后，香港楼市崩盘，房价连续七年阴跌，每年平均 16%，最终跌去 70%，房价暴跌最怕的不是房价本身，而是伪豪宅，类似于某院子系列，对于接盘侠来说，他只需要上学睡觉，不需要豪宅。

[1]

因此此类豪宅或者说大平米的高级平民窟，未来暴跌的空间比普通住宅大很多，而且成交量和接盘侠也是少之又少。一半以上的房奴成为负资产。

参考

1. ^ 从 1997 年香港存贷数据，看杭州存贷比的极限 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247484374&idx=1&sn=77bab62c1f00c16c02d8f5baff2fc082&chksm=fb84aaecccf323fad621b8e24848f38466ab6b949adfffda7d2f21496a5da3f99c401b3c8733&token=5968921&lang=zh_CN#rd

知乎用户 拜 deng 发表

我说什么来着，需求端发力很有可能免税，这就是需求端全面放大招让你买房子的信号，当所有招都不灵的时候，最后一招就是全面降价，甚至腰斩！

房地产市场，分供给端和需求端。

目前所有政策都是在刺激需求，降低利率，央行又降低公积金贷款利率，免税，补贴，全家可以公积金支持，优惠券，降低首付，延长还款期限等等，你会发现，所有的政策行为，都是诱导你去买房子，背负债，加杠杆，但是为何政策的预期变弱，不灵了？因为疫情之下，居民的储蓄意识非常高，居民不是没钱，是怕挣不到钱，现金为王，房地产投资意愿明显不足！根据人民银行公布的数据，居民储蓄 2022 年上半年新增 10 万亿多人民币，平均一个人多存 2000 多块钱，个人存款利率不断下调，但是居民一直在存钱不去大额消费，为何？因为现金为王，经济衰退周期，挣钱困难，给自己加杠杆加负债的行为，本身就是非理性人思维，经济学讲理性人，就是要在衰退期保持现金流以应对不确定性和风险，这里我建议大家都要去学一学简单的经济学，推荐书籍《曼昆经济学原理》。为何让大家买房？说到房地产，不得不说市场的供给双方，一个是地方政府批地块，开发商在地方拿地需要拿钱拍，这部分钱转化为地方财政收入，所以形成了土地财政依赖。而开发商拿地没有钱需要去银行贷款，当然要付利息。再看看需求端，买房人拿出毕生积蓄，购房需要银行住房按揭贷款。可以说现在企业贷款收缩，银行涌入大量存款放不出去贷款，大家知道银行利润来源于贷款利率 - 存款利率。

所以刺激房地产，一方面形成地方财政收入，另一方面银行可以放贷款，把放不出去的钱进入房地产市场，挣两次贷款的利息。而开发商从中也可以挣到钱。

而最近密集出台的政策，并没有从供给端解决问题。何为供给端？就是供给房子的主体。一个是备受诟病的公摊没有解决，还是宰老百姓一个卧室。二是烂尾楼的根源，预售制没有根除，新房期房存在很大的烂尾风险，老百姓不敢买期房。三是二手房市场流动性差没有改变，房产中介乱想横生，交易成本仍然很大，并没有上线二手房交易平台，买房双方不能解决信息不对称的问题，说这句话可能真会得罪做中介的人。四是房屋供给端的质量能不能保证，房地产销售的不透明，备案价，房产证办理的速度，销售的团购费，茶水费，乱成一团。

五是烂尾楼保交楼仍然没有完成，依然存在断供的风险。六是各类二手房交易的不透明，比如房屋处于法院查封或者抵押状态，有买家被骗，无法过户，这其实根本问题是房地产交易的不透明，应该普及知识，没必要讳莫如深。七是房地产市场的权利寻租问题。

所以，要从根本上让大家能够放心购房，去金融化属性，那必须供求两端发力解决陈年老病。

现在温和的中药已经不解决问题了，需要的是一个手术，切除长期的肿瘤

建议想购房的可以耐心的等一等，当需求端无论如何刺激都没人买那天，早晚有降价那天

知乎用户 公考小学霸 发表

效果有限，积重难返。

根据我能接触到的我司数据，目前还在关注房产广告信息的群体，只有两类：中产阶级刚需，和 5% 头部富人群体。

前者必须要买，也买得起。

后者买得起，也愿意抄底。

今天这个政策，只能让前者增加那么 10 个百分点而已。后者不在乎的，他们怎么可能只有一套呢。

至于那些本来没打算买房的人，99% 是买不起。

不是缺那点利息，是首付也出不起。

我曾经以为自己离富人很远，直到我刚离开字节跳动的时候认识了一个社科院的博士，聊到他导师做的一个中国社会阶层调研——

我开玩笑的问，我新工作年薪税前能过 100 万，在中国能排进 20% 了吧？

他满脸惊讶，说你这个收入已经超过 95% 的中国人了。如果你能保持 10 年，你的净资产就能超过 98% 的中国人。

喝完酒在东直门路边等车的时候，他意味深长地说了一句话：你远比自己以为的要有钱，比你有钱的人也远比你以为的要有钱。

所以，国家还是好好想想怎么把富人口袋里的钱掏出来吧。

别光盯着我们兜里的三瓜两枣了。

知乎用户 产品猎人代号 C​ 发表

怒答一发，所说全错！

作用有限，继续加码，不能降价！

价格锚定着抵押，抵押关系着资金回收风险，所以不能降价，这就是不让降价的原因。

但是，今年不一样，最大的困难不是首付，不是贷款利率，而是我认为市场最大的黑天鹅——就业。就业率和失业率这两个数据失真严重，你就看看现在各行各业有不裁员、不降薪，持续扩张的吗？括弧，大国企除外。

有时候量变到质变，一旦到了一个阶段，很多行政手段都会失效…… 可也没有好办法不是，现在是进退两难，涨不动，地方财政怎么办？不敢跌，抵押风险谁敢担？

话说，出发点和百姓之间只是通过房住不炒才建立了联系。

知乎用户 编号 9527 发表

一个真实的案例：半年亏了两台雅阁。

知乎用户 不才 发表

这个

知乎用户 大明只有一个太阳 发表

这个调还有点意思，那个商贷调 lpr 有啥意思。

都谈商贷破 4 什么的，我们和银行签的合同利率又不是 4.1 这种固定数，是 lpr-20bp，今天 lpr 调下去，明天就可以调上来。

这种固定利率直接动才有点意思，但公积金上限有限，贷不了几个钱，感觉作用不大，而且改善型的购房需求公积金的利用率高，刚需的上班时间有限，公积金账户的额度不够全部贷满额度，使用公积金的反而不多。

现在的问题不是改善的客户没有需求，是刚需客户的需求疲软，导致改善客户的房子出不了手，就没有钱改善，整体市场梗阻在这个地方。

总评，作用有限

知乎用户 tgjuiu 发表

公积金啊……

那就是自己人，

不妨调查一下现在多少企业给你买公积金，

等下？

目前公积金比例高的，除了公务员就是一些大型企，这些人有两个特点，要么工作稳定，要么工资高，

我明白了，这是让买得起的人先买。

知乎用户 一株冬青​​ 发表

意味着商贷利率还有下调的空间，

利好等等党……

知乎用户 any 夏天​ 发表

赶着节前三连奏（公积金利率下调、阶段性取消房贷利率下限、再购房退税），就是想赶着大家在国庆节买房是吧？

刚需一套房确实可以得到实实在在的优惠，但是投资就算了。

逻辑也很简单：牛市时，见过这么多利好政策吗？换句话说，有好处时，会想到要给你吗？

知乎用户 楚郡隐客 发表

哪些影响？

“自己人” 会占更多的便宜。

一般的牛马，你们一口一个公积金公积金的，你们有公积金吗？

2021 年，全国正在交公积金的有多少人？

1.64 亿人。

这个人数可不多，别忘了国统局可告诉我们全国有 8.8 亿劳动力人口，7.4 亿就业人员啊。

这 1.64 亿人都是谁呢？

体制内和国企，合占了 46.39%，将近一半，城镇民企占 37%。

这些所谓的城镇民企大都是大厂及效益相当可观的企业，一般中小企业都选择忽略 “五险一金” 的 “金”。

一年几万亿的公积金，年逾期才 17 亿，请注意是逾期不是不还，贷款核销一年才 40 万。百姓的住房公积金贷款确实是风险极低的项目。

据我所知，我认识的不少体制内人士是可以全款买房的（辽宁），他们一般按照公积金的额度去贷款，比如公积金还剩 50 万，那就贷款 50 万。原因很简单，这样就可以提取公积金账户，反正利率也低。

这一刻似曾相识，2015 年，官方曾这么干过，五年期从 4.9 干到 3.25，房价一飞冲天……

这一次，还能拉动房价吗？

换句话问：你会因此而买房吗？

知乎用户 光导爱数钱 发表

为了给 LPR 下调留出空间，这样更能刺激房地产的销售，有利于盘活目前的房地产市场，同时在经济衰退预期越来越强烈的情况下，现在托底房地产的力度越来越大。

我们先来看相关资料：1. 据上证报消息，9 月 23 日，银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

坚持 “房住不炒” 定位，围绕 “稳地价、稳房价、稳预期” 目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。

2. 据中国证券报 9 月 23 日消息，从银保监会相关部门负责人处获悉，银保监会指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动 “保交楼、稳民生”。

配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9 月 22 日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔 “保交楼” 专项借款，支持辽宁 “保交楼” 项目。

我们来看第一条资料的重点，“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。” 这句话的意思就是官方认证房地产被收拾的可以了，该放松放松了。

“合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。” 这句话的意思是该放开的融资就放开，各银行不用再卡那么严了。

“稳妥处置恒大等部分头部房企风险。” 这句话其实就是在催促信达等不良资产管理公司赶紧处理恒大债务。

第二条资料，国开行开始和沈阳合作解决地方房地产风险。

9 月 30 日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。” 通知表示。

分析认为，目前 5 年期以上 LPR 为 4.3%，按此前 5 月公布的 “首套房贷利率下限调整为不低于 LPR 减 20 个基点规定”，此次文件发布后，个人住房贷款利率可以突破 4.1% 的下限要求。

上述文件还明确：对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局 70 个大中城市房价指数数据中，至少有 23 个城市符合规定要求。其中二线城市有 8 个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有 15 个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

9 月 29 日公开的央行货币政策委员会例会还提出，“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。”

总结，我判断是欧美衰退后我们这边在出口被打崩的情况下，我们必须托一托房地产。

喜欢经济可以关注公号：少女梦的世界

知乎用户 十三亿少女的梦 发表

央行和财政部，地产政策同时发力。

「央行」决定，自 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含）利率为 2.6%，5 年以上利率为 3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。5 年以下（含）利率不低于 3.025%，5 年以上利率不低于 3.575%。

「财政部」发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

知乎用户 爱撸铁的程序猿​ 发表

全球经济体对于 08 年金融危机的总还债.

英国方面一边加息一边 QE，美国一边加息一边财政宽松。欧洲天然气价格大涨，俄乌冲突。

真百年未有之变局。

现在我们的政策因为居民整体杠杆率过高，已经没有太多空间。

因此你会看到政策重点聚焦在首套房上。

上次启动换房个税退税是 12 年前 的 2010 年，当时我们的整体杠杆率是多少？

年度经济增长是多少？

现在在这样搞代价是什么呢？

依然记得上半年 4 月危机的时候，李总理天天开会出台了一系列汽车，家电政策。然后发现外需走弱，汽车等大宗商品已经无法刺激了。

但是又不能一口气全放开，让市场加速赶顶，让国际游资进来进一步炒高房价。

而且今年下半年大家发现越不买房优惠越来越多，那么大家现在是应该买呢还是观望呢？

同时地方政府如果这波又扛过去了，可想而知，我们是不是彻底就走入路线依赖了？

希望美联储不要怂 在加息，也希望我们可以真的让居者有其屋。

而不是卖完地，收完税然后疯狂在盖房子，把门口的路拆了修修了拆，把人家的店招牌年年搞翻新。

收了税做点向年轻人倾斜的事情，发展还不是为了人民群众不在吃苦，过上发达国家的日子吗？

知乎用户 zhan adam 发表

说明房地产真的危急了

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房价联盟 - 12：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转？加税降息是否即将到来？

《房价联盟 - 11：全球主要国家人均 GDP 排名，波兰为何比我国的人均收入还高？》
《房价 - 5：21 个主要城市房价历年走势一览，二手房价格大面积回落意味着什么？》
《沙盘推演 - 6：房地产税前后的托底政策可能是什么？降准降息与房地产税两手准备维护经济稳定》
接上文，银保监会相关负责人宣称：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，这句话到底是什么意思呢？
通过我国对 21 个主要省会城市、热点城市的房价近十几年来走势的研究，我们发现 2022 年 7 月份开始，几乎所有的城市房价均已经见顶，且走出顶部趋势，弱二线城市已经进入到了阴跌阶段。
因此用上述这句话去解释房地产金融化泡沫化势头得到了实质性的扭转，即房价已经全部见顶。
而银保监会下一步要做的就是稳楼市，这个 “稳” 字怎么解释呢？
就是指加税降息，征收房地产税、降低银行基准利率。
在征收房地产税前降一些房贷利率，征收房地产税后，再降一些房贷利率，根据我们之前的文章预估，最终房贷利率达到 2% 时，房奴的贷款可以减少三分之一，这个减少的部分完全可以支付房地产税，甚至都有盈余。
货币政策必然在征收房地产税前后全部用尽，而往后二十年我们依靠的是定向金融工具和财政政策，用于培育科技企业和发展超级垄断企业。

2021 年全世界出口货物、服务贸易总额为 27.95w 亿美元，其中我国出口 3.55w 亿美元，美国出口 2.53w 亿美元，**我国是名副其实的世界第一大贸易国，出口占比 12.70%，美国占比 9.05%，**因此全世界与我国脱钩短期内是无法实现的。
依靠我国的外贸产业，人民币必然是仅次于美元的世界货币，因此本次刺破房地产泡沫不用担心汇率贬值，各国也不会允许人民币汇率大规模贬值。
2021 年中国、美国贸易额的增长完全来源于美国政府的几次放水，拉动了全球的需求，最终导致通胀产生，制造业企业扩产又导致失业率暴跌，最终使得通胀短期难以降低。
[1]

**2014、2018 年以后全球贸易增量已经不是很大，增加额基本与通胀相等，**2021 年全球贸易额的增加主要是由于疫情特需导致的，随着大部分地区取消防疫措施，疫情特需也基本消失。

参考

1. ^ 房价联盟 - 12：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转？加税降息是否即将到来？ https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247489332&idx=1&sn=fbcb12c460b6ae97d46175dd98e484c0&chksm=fb84be0eccf337185bab72e8fe9a1d0d9e8f39f11ec274b601f179f602016063af92c903aa60&token=5968921&lang=zh_CN#rd

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

我过往的文章一向反对土地财政，因为长期看难以为继，不过在全球动荡的今天，苟住就是胜利，没有好办法之前，一动不如一静。随着俄乌战争长期化，世界各国纷纷陷入困境，欧债前景堪忧，德日韩这样的头部出口工业国接连贸易逆差，大变局正在到来，中国经济还是求稳为上，战略定力真的有用，还是那句话，苟住就是胜利，难看就难看点吧，如今可不是丰饶时代，重点是活下来等别人先倒下。

知乎用户 长弓玄刃 发表

对楼市的影响未必立竿见影，但后续组合拳，进一步刺激必然可期。楼市不用担心，在以人民币计价房产的基础上，楼市的去向，纵使没有新棚户区改造，也一切尽在央行掌握中。未来仍然有两个釜底抽薪的举措，一个是国家收储，将那些资不抵债，经营不善的房产公司土储甚至半成品收归国有，正好为大规模公租房提供基础，一举两得，另一个是在私有房屋市场上，除了抵税这些小招外，一个终极大招就是存款利率无限向下趋近零，一定会将也有能力将资金由银行驱赶入楼市与股市，如果投资者要获取无风险利息，可以，金额是零。也不用担心零利率下人民币贬值，日本已经作出示范，像中国这样有大量出口盈余的经济体，即使人民币存款利率降到零，人民币也可以是升值，不是贬值。

知乎用户 心随流水远 发表

是个猪，都知道这是去屠宰场的路，你再怎么引诱他，也没啥用了。

知乎用户 柚子同学​ 发表

中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，算是预料之中的。房地产过去被弄休克了，现在要把它拉回来一点点，回归到正常的状态。关于房地产，我依然是之前的 2 个观点：

1. 房地产整体处在软着陆阶段；

2. 今年无论你喜欢还是不喜欢，成交量会慢慢回暖； ​​​

知乎用户 博弈论者​ 发表

又减税又降息

小规模棚改已拿出来

下一步呢？

知乎用户 太阳元素 发表

更多的人会观望。

只敢慨未来之慷，用少赚点当成恩赐。这种把戏玩不下去了。

既不想割肉，又要救经济？哪有这么好的事情？

现在最靠谱的一招就是取消公摊！名声有了，价格稳了，成交上去了，自然有人跟投了。

连这点小牺牲都不肯的话。

你不体面？

帮你体面。

知乎用户 南猪 - 巨能吃 发表

只能这样说，如果还在做房子上涨的美梦，那就去吧。

毕竟为国接盘，也是一种高大的情怀。

普通人想通过同个城市换房，那其中的费用肯定＞个人所得税。

你说这有意思么？

豪宅当然可能享受比较大的优惠。

说白了，这次政策不是为了普通人而设的，针对人群来的，也是为了未来收房产税打下更加坚实的基础。

特别是那些北上广深的人来说，换房比买房可能代价还高。

往大的说，现在的趋势早不是房地产的趋势。不过，从投资的角度上来看，国家的这次政策妥妥为金融市场护盘。

至少，我知道地产板块还是会迎来一波行情的。

从居民负债、城镇化率、人口老龄化及人口出生率等多个指标来看:

买房的收益太低太低。

知乎用户 葡萄财技 发表

6 没啥影响，救不了房地产。

这几天政策太多了，又是降低利率下限，又是退个人所得税，这又降公积金利率，但问题是钱从哪里来？

当然从银行借，不管炒不炒房，大头跟银行借都是肯定的。但是今年 5 月稳大盘会议央行可是说了，维持居民部门杠杆率稳定，居民部门杠杆率的意思是居民部门负债除以 GDP，就当前的 GDP 增速，居民部门负债能增长多少？销售能增加多少？更不要说居民部门负债还包括短期负债，在当前促消费的大环境下，又有多少信贷资源能进居民购房消费呢？

居民不买房，这政策就没大用。而且这是公积金贷款就更微妙了，因为公积金贷款即使夫妻双方贷满也就 120 万，在二线以上城市够干啥？但是三四线城市的确可以覆盖大部分贷款了，所以这个政策肯定更有利于三四线城市，问题在于三四线城市还救得了吗？三四线城市的市场早被棚改透支光了，人口到处往外走，谁缺房子？三四线城市就算城镇化也是往一二线城市的城镇化，你救得了吗？

所以一句话，没用，大不了公积金贷款一个月利息少点，可是一年调一次，那也得到明年一月才起效。

就这样吧。

再补充个数据吧，上一轮房市启动，2015 年 3 季度，居民部门杠杆率 38.6，2016 年 3 季度到了 43.7，一年涨了 5.1，而去年 6 月，居民部门杠杆率 62，今年 6 月还是 62。对比一下大家就知道了。

知乎用户 岂有此理的我 发表

利好有公积金的朋友，都知道日子难过，政策层面为减负，降低买房成本。提升市场热度。于民于企于国都利好。分享一下刚需买房小技巧。不再为买错房而烦恼。

如何让买的房子不后悔？

认识了很多朋友，包括我自己，都在买房子上吃过认知的亏，不是买不起房子，而是在能买的起房子的时候，不知道如何选择房子，或者随意就买了，很多人买了房子之后就后悔了。

下面依次从房子的位置，楼层，户型，面积，房龄，房屋性质，学区。这几大方面阐述一下，该如果做出正确的选择。

一、位置

1）一定要买离自己上班比较近的，那通勤多少时间算近呢，个人觉得单趟 1 个小时以内算能接受，超过就需要好好考虑清楚。因为我们可以坚持 1 年 2 年，但时间长了之后就会感觉很疲惫。再加上有时堵车，临时有事需要回家什么的。都是需要大把的时间。我有个同事，买了离自己上班，公共交通需要 1 个半小时的地方，现在还没交付就已经后悔了。

2）沿街、靠近高架的不要买，车水马龙，灰尘尾气，噪音，万一在沿街底商有做餐饮烧烤类的，这样窗户还能否开，衣服还要不要晾，天天闻着这个味，难不难受应该能想象的到吧。

二、楼层：

1、1-3 楼别买。比如南方，比较潮湿，低楼层大部分采光都不太好，再保不齐旁边还有绿化带，小树慢慢会变大树。蚊子，昆虫，鸟叫。时间长了真就受不了。

特别是 1 楼，还有下水管道堵的问题。运气差点就来个水漫金山。能否受得了。

2、带 4 的楼层和 18 楼别买

有一些人会有这个忌讳，这也是发生在我身边的真实案例。个人觉得没什么，但是有时想转手就真不容易了。很多写字楼 4 楼或者 18 楼，都是用 5A，或者 19A 代替的。

3、顶楼不要买，顶楼主要是防水问题，当然目前大部分房子已经规避了防水的问题，但是还是有隐患，你精装修的房子，突然一天来个屋顶渗水。年复一年。这个真保不齐哪天就渗。

三、户型和面积：

1、跑道户型不要买。就是客厅里有长条走廊，那是开发商对于整个楼盘的设计无法避免的，面积利用率太低。直接让你大厅变小厅，90 平的住成 65 平的体验。

2、如果想阳光多一点的，就要选西不选东，阳光少一点就是选东不选西。东边的房子早上光太强会导致睡不着，下午光弱又太冷。地球上一天中温度最高，也是晒太阳最好的时间是午后，东向的房子没有这个福利。而西边的房子一般是早上没什么阳光，但下午日照的时间就相对更长。

3、非南北通透也要慎重。空气不新鲜的问题有多严重，不通透的房子里小孩、老人生活质量，大人的睡眠质量都会受影响。中间套的大门一关上，就会感觉空气不流通了。

**关于面积：**比如目前有两个同小区的房子，一个 75 方，目前自己住也合适，总价也刚符合自己的预算，另一个 89 方，比自己的预算多了 10 多万，如果再借点钱也能买，但是压力就大一些，你是选择哪个呢？

其实有一大部份人是选择 75 的，想着后面如果不够住了再换大的，先解决现在的问题再说，其实这个想法后面绝大多数的人都会后悔 (这是发生我身边的事)。都会说早知道买个大点的就好了。买房一定要看未来，用未来成长的眼光看现在的决定，未来的生活情况，未来的收入情况，如果现在收入虽然有点吃力，但事在人为，最终通过自己的努力，提升了自己的工作能力，提升了收入水平。能一步到位的就不要两步，不然中途换房真的是很麻烦的事。涉及很多方方面面。

四、再讲一下房龄：

1、房龄超过 15 年以上的也要慎重，因为买房，等后面有条件了，都有置换的打算。当我们买个 20 年以上房龄的房子，住个 10 年就变成 30 年房龄了，你去做抵押贷款，贷款的额度都会低一些。当然因为学区问题，另说。再还有老房子一般没电梯。或者说，老的房子，使用的年数久了，一些设备设施都会老化。比如电梯因为年数久了，就会老是坏，居住的幸福感就会打折扣。

五、房屋性质：

1、非 70 年产权的公寓，不要买，公寓价格低有价格低的原因，原因在于不能落户，对小孩读书没有实质性帮助，公寓一般以租户为主，大部分都是南北不通透的，层高矮，物业费高，水电费贵。（不差钱，投资除外）

2、还有一种是农转居的回迁房，回迁房同样比市场上的商品房价格低，回迁房一般居住的本地老人比较多，一般不会遵守各种规定，还经常会在楼道祭祀烧纸，很多回迁房都没有物业。小区停车比较乱。

有一点经济实力的业主，一般是把回迁房出租，自己重新买商品房住。

六、学区：

子女上学，是必须要考虑的一个问题，买之前也要适当了解对应的学校教学质量，距离远近，不是说没有好的学校就不考虑，而是要提前把这个问题考虑进去，而不是已经定型了再去考虑这个问题。

七、不选公寓：

如果是刚需，自住，或者第一套房，别选公寓。

总结：

当然说了这么多，可能会觉得按照上面 说的，我都不要买了，不是这样的，主要还是让了解这其中的利害关系，根据自己的喜好去避重就轻，有更好的选择当然会更好。如果知道这个道理，不管是从选择上，还是和房东，房产中介的谈判上，你都是有着绝对优势的。这就是对于买房子来说，认知的重要性。

千万不能因为手头资金不宽裕，就听信了卖房销售的，先上车再换车的鬼话。这个换车的方案是可行的，但大部分人需要把第一套卖了之后再换，如果这个房子选择不对，脱手是很难的。甚至有时亏本都脱手不了。第一套房子没选择好，中间的换房成本是非常高的。

买房子真不是像买件衣服那么简单，买之前的真要做足了功课才行。不然后悔的就是自己。

我曾经也是行业小白，只是最近 4 年中，买了两套房子，第一套房子在老家安徽黄山，至今亏本 20w，都没出手掉，懊恼不已，第二套在杭州萧山，入住了之后还是非常满意的，也摸索了一点切实可行的干货，为有缘人指点迷津，愿你不要在买房的路上走弯路。努力学习，我们一同成长。也祝有买房梦想的你，早日有能力买房，祝即将要买房的你，买到称心如意的房子。

如果觉得这个回答对你有启发，别忘了点赞哦。赠人玫瑰，手留余香！

谢谢你的支持。

知乎用户 杭州金融小凯​ 发表

这一政策其实没什么好分析的，还是过去那一套，房地产市场表现不好，而国家又想继续依靠房市，那么适当的为个人首套住房公积金贷款松绑是非常正常的选择。

目前的房地产市场叠加了几个非常要命的利空因素，使得目前的房地产市场出现了巨大的问题，如果不解决，对于中国当前的经济伤害是致命的。

第 1 个利空因素，就是因为这几年疫情的不断延烧，使得中国经济出现了巨大的不确定性，这种不确定性使得很多行业总体发展趋势受阻，呈现保守的状态，也导致了很多人失业或者大幅降低薪酬，在这样的情形之下，房地产市场势必会受到巨大的打击。

第 2 个利空因素，就是目前越来越严重的少子化加上老龄化的双重叠加，由于少子化和老龄化导致未来购房需求被大幅度压缩，所以在未来几乎不可能有更多的房地产需求。

第 3 个利空因素，就是俄乌战争搭配美国加息的因素，使得整个外部经济环境非常糟糕，如果国内的经济应对不利，很容易受到国外经济影响而造成非常糟糕的结果。

以上 3 点主要利空因素，是我国房地产市场近一段时间表现非常糟糕的原因，所以为了提振市场也好，为了应对危机也好，我国针对房地产市场还是释放了一些利好的条件，比如今天我们看到的下调个人首套房公积金 0.15% ，虽然在总体资金上下调的不算太大，但也算是国家表明了一个态度，就是希望老百姓能够继续购买房地产。

不过在我看来，如果你不是面对结婚这种刚需，现在购买房子应该不是一个太好的选择，原因就在于目前的房地产市场始终处于一个持续下行的状态，在现在购买房地产的未来一定是会变，除非你是自住这种刚需选择，否则现在购买房子就是等着资产缩水。

另外还有一个非常重要的原因阻碍你买房子，就是现在很多人的工作处于一种不确定性的状态，很多人并不能够确定自己还能够有稳定的收入来供房贷，在这样的情形之下购买房子，就是给自己套上了一层无形的枷锁，一旦自己的房贷供应出现问题，那么不仅房子会被回收，可能整个人生状态都会出现巨大的问题，在这样的情形之下，买房子就是一场豪赌。

所以国家才会出台这样的政策，目的就是激发刚需的购买力，因为个人首套房子的限制就是希望那些真正有需求的人去购买，所以面对这样的政策，每个人的选择显得至关重要，你是否还有勇气，现在这样的状态下，去购买一套属于自己的房子呢？

其实有些时候选择就是这样，你愿意购房就要付出购房的代价，国家在未来是否会继续让利，谁都说不准，如果你真的没有购房需求，我个人建议你再等一等，因为说不定国家接下来的让利会更多一些。

知乎用户 王东来 发表

哪个群体公积金最高？

自己人永远是自己人。

知乎用户 呆呆和如如 发表

就想问一句，这个是现在开始买才能享受，还是前两年买的也能享受？

知乎用户 忍无可忍无需再忍 发表

他们明明可以直接抢的，现在居然还送你一套房子？他真的，我哭死！

知乎用户 潘帕斯的风 发表

房地产有两个问题没解决。

一是房产税预期。

2021 年扩大房产税试点，彻底摧毁了土地拍卖。

一个要收税。税务负担高于房租的东西不是资产是负资产。这个负资产要花钱买都是问题。

房产税靴子不落地，很难有人有信心。或者免税，或者以房租为基数收轻税，譬如一年收房租的 5%。

二是金融属性。

有限购，限售不能流通的东西，并不是完整的资产。你剥夺了它的金融属性，限制了它的流动性，它就不是金融资产。

这两个问题不解决，购买房产就是一个高风险行为。

这一轮危机，是人行三道红线开始的。

这个行动卡死了房地产的资金链，是当年日本刺破泡沫的复制。

更狠的是 2021 年中卡死二手房贷款，完全失去流动性。

买房就卖不出去，商品房也难卖了。房地产企业资金被卡，土地财政要完蛋。

一直到 2022 年初，各地财政出问题，人行才发现自己惹了多大的麻烦。

先是地方政府发现不行了，一轮轮救市，然后贷款放松。

但是泡沫破了，下跌趋势形成，就很难逆转了。

唯一的办法是一二线大规模拆迁，制造刚需逆转下跌势头，吸引三线以下富人进城接盘。

然后配套免税，贷款重新把房价拉起来。

不动拆迁，制造不出刚需。

知乎用户 maomaobear​​ 发表

美国加息我们降息

这就是实力

知乎用户 红旗漫 发表

需要明确的是，目前所有的降首付比例、降贷款利率、放松购房资格限制、提供购房补贴之类的政策，都是为了刺激居民借贷款、加杠杆，根本出发点是稳地价、稳房价，给土地财政续命，跟满足刚需人群住房需求没有关系。满足刚需人群住房需求的最好方法是楼盘降价，但是各地政府的 “限跌令” 说明维持房价、维持土地财政才是政策目标。

但是目前来看，这些政策是起不了作用的。房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口，政策见效快，但人口才是决定房地产走势的最核心要素。按照网络上的各种数据统计，中国今年一定会进入总人口下降阶段，且下降规模会持续扩大，一直扩大到每年减少千万级别人口的规模。人口问题，虽然看起来只是数字问题，但是已经成为中国房地产市场头顶上的最大阴云。在人口下降的时代海啸之下，这些政策挽救不了房地产市场，也拯救不了土地财政。

知乎用户 夏风楚月琴声凉 发表

简言之就是以旧换新没有手续费了，从而进一步提高房地产的活力，奈何买不起的还是买不起啊 [笑 cry]

我算了一下，利率 4.1% 和利率 5.8%，贷款 100 万 30 年期，利息差了 40 万。

看着很诱人，但其实大家不差那 40 万的利息，而是差那 40 万的首付啊。。。

言归正传，具体影响大致有几点：

1、扫清部分城市松绑楼市的心理障碍。

过去一段时间，全国各地都有大量松绑楼市的案例。然而，楼市政策一边在松绑，一边又一再强调 “房住不炒”，这使得部分城市在政策制定的时候有点无所适从。此次央行和银保监会发文宣布，等于明确指明了方向、范围。各地可根据实际情况调低房贷利率，不算支持炒房。预计，马上就会有一批二三线城市跟进此政策；

2、一线城市错过了这趟政策的 “班车”。

根据统计数据显示，2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，共有 23 个，其中二线城市 8 个，三线城市 15 个。四个一线城市均不符合上述条件。所以理论上，这次北上广深都没有调低首付比例的机会。虽然统计数据显示四个一线城市楼市仍然维持强势，甚至房价仍在上涨，但实际观察和统计数据有一定出入。比如广州，过去半年滞销，降价的楼盘占市场绝大多数。市场低迷已经较长时间，本需要有扶持政策，未来只能另辟蹊径。

3、新政的执行对市场复苏有帮助，但帮助不会太大。

此次降首付只针对首次购房客户，但目前中国家庭自有住房率已经接近 90%（西南财经大学和中国人民银行数据为 89%），楼市购房的绝对主力是改善型需求，单纯提振首次置业，释放的购买力比较有限。当前针对改善型需求的政策管控仍然比较严格，所以此次新政不太可能改变当前楼市低迷的情况。

从总体形势看，全国各地楼市利好政策已经累计推出数百近千条，市场已经积累了大量的利好，并释放了部分购买力，房地产市场见底的态势比较明显。最近几个月，各个城市成交量，成交价已经持续稳定在一个相对的范围，也没有进一步下滑。但楼市走出 “L” 型走势，没有走出 “U” 型反弹，很大程度上受宏观经济不景，以及对当前楼市信心不足的拖累。不过市场进一步大幅下行的可能性已经不大。作为刚需，或者进行中长期持有的战略配置型的买家，现在已经可以考虑出手了。

知乎用户 猫总​ 发表

我就吸最后一口

知乎用户 萌之检事正​ 发表

我是想问，买不起房的缺的是从 4.45 到 4.3 的利率差这点钱，还是公积金 0.15 百分比的这点钱？还是全额个税退的那一个点的个税？难道大家心里没有 ac 中间那个数？不就是勾引不差钱的买房吗？搁这儿耍猴呢？你今天敢不置换房子，明天就敢给你把 lpr 利率降到 4.25, 挺住啊。

言归正传，利率是 lpr，全是浮动的呀，政策出这么多，看似政府让利给市场，实际呢，今天即便把契税给你免了，明天 lpr 就收回来了呀，我只能说，这东西不就正是兰博基尼五元代金卷吗？

知乎用户 辛卯 发表

将产生哪些影响？

思维正常、头脑清醒的、不想当韭菜的同学，都是买涨不买跌，政策出台，大家会反向操作。

近期，刺激房地产的政策密集出台，监管部门的、地方政府的，希望给奄奄一息的房地产注入一剂强心针，然而效果甚微，甚至有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

9 月 29 日晚间，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

啥叫阶段性？

吊吊你的胃口，这是临时政策，过期不侯。

啥叫差别化住房信贷政策？

统一政策之下给你个优惠，你捡到大便宜了。

9 月 30 日下午，财政部、国家税务总局联合发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为支持居民改善住房条件，自今年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

对于广大居民，高到天上的房价跟退税金额相比，就像买了一头大象，卖家送一只蚂蚁的小腿。公积金能贷多少钱？60 万左右，大城市不说，就是三四线城市，一套房多少钱，动不动就 200-300 万。你算算，你的一套房能退税多少钱？

9 月 30 日晚间，中国人民银行又宣布，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。

买涨不买跌符合商业逻辑，想想上一次 “房住不炒” 限制出台时那什么状态？“三道红线”，“房地产贷款集中度” 政策出台，监管排查 “首付款”、排查信贷资金流入房市等操作，连夜抢购有没有？

越不让炒，说明里面有好处，人们越要买。现在虽然没有明说放开，没有说让炒房，但是已不再遮遮掩掩，变相鼓励，很可能前面就是个大坑。

知乎用户 米斯特汤​​ 发表

劳斯莱斯半合成机油优惠券… 已有一抽屉

现实连优惠券都不如，因为劳斯莱斯不会烂尾，不会货不对板。

知乎用户 凯童 发表

如果公积金已经放款者，今年不做调整，明年调整。

我举一个例子：

公积金贷款 70 万，利率是 3.25%，贷款 30 年，每个月还 3046 元；

明年开始每个月还 3008 元。

其实公积金利率下降，更多是为首套房商业贷款做铺垫

我希望有一所房子，面朝长江，春暖花开。

可一看房价高达 7 万，一套 200 平米，

我月工资到手 3 万，别人说我是精英，可我不吃不喝还本金就要 38 年。

以上纯属虚构。

其实精英明白问题在哪里，

土地价格过高，导致房价只能涨不能跌，

房价一跌，房子卖不动，地自然卖不动，地方自然没有收入。

所以想卖地，就想房价平稳涨下去。

可居民收入总有限，精英的收入总有限，房价再怎么涨，它也有极限。

比如普通城市房子房价再怎么涨，它一套也不能超过 30 年普通公务员衣食行除开的收入。

假如房租是房价的 4% 或者 5%，大多数人肯定有钱就买房。

可怎么解决土地价格过高，

面对都是既得利益者。

我们都是既得利益者。

假设房价下降，你会骂人吗？

假设房子不交房了，开发商没有任何违规操作，你怎么办？

大家一样维权，知乎也一样喷。

现在保交楼政策出台，我非常支持，

但我告诉大家，里面大多数钱需要我们每一个中国人平摊出。

你还愿意吗？？？？

当然这笔钱，算总账我们平摊出了比不出好。

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个真诚的人，

一个宁肯自己不拿佣金，也告诉你 2018 年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个 2021 年 3 月份预测深圳等房价到顶的人，

希望我们都有一个家，大家财源滚滚

有事咨询可以加 xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

垂死病中惊坐起，大喊阿姨我还要！

对购房者属于属于实打实的、真金白银的实惠，就是给购房者送钱！

但对于强弩之末的房地产而言，光销售端的利好是远远不够的，建设端的融资三条红线不松动，地产的发展后劲依旧难料。这一轮房地产的暴雷根本原因是流动性紧张，是融资端收紧。所以，对症下药的话，只有融资端松动了，地产的困局才能暂时缓解。

在经济增速放缓、个人收入放缓的背景下，降低公积金贷款利率，属于及时雨，对于刚需来说，作用太大了！

另外，关于房地产与中国经济的关系，推荐大家看《房地产与中国经济（新版）》，这本书系统地回顾了 20 多年来中国房地产市场政策、地方政府发展经济的作用，以及经济被地产吞噬的经过。可以当做房地产投资和研究的工具书，推荐。

[

房地产与中国经济（新版）

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知乎用户 撬动一个地球 发表

影响很大，贷款 50 万，30 年月供每月少还 40 块，30 年总共少还 1.4 万利息。好多人买房就差这每月 40 块房贷所以才不买房的，现在有了这个政策就可以开开心心的去买房了。

知乎用户 匿名用户 发表

一套房都买不起的人，说房价要跌，你们相信。

一边说房价要跌，一边买十套八套的人，说房价要跌，你们也信。

一粒片仔癀都没吃过的人，说片仔癀叼用没有，你们还是相信。

一套房都没有的人，连空军都不算，至少有房、能卖才算是空军，叼丝们只能扯着嗓子干喊，“房价快跌吧，让我上上车吧！” 做个无知无畏的唱空小将。

房价很快就会达到周期性的底部，但是想要跌到 10 年前的价格再上车的人，简直就是痴人说梦。

如同茅台也会从 180 跌到 85，从 2500 跌到 1500 一样，但是 85 没上车的人，绝对等不到 80 了，因为它未来周期性的底谷也要远超过去周期性的顶峰。

房价会不会跌？会，但不是现在，在遥远的未来。

房价决不会在沙雕们的唱空声中下跌，傻空是唱不崩房价的。什么时候，沙雕们都觉得房子才是人生的全部，即使贷款 60 年上车也再所不惜，那才是危险的时候。

到时候，房价也不再是沙雕们最关注的问题了，因为已经吃不起饭了。

知乎用户 五分之一墨点 发表

看看这下面的回答，“扭转…… 势头” 确实成功。

知乎用户 Simmortal 发表

晚了。

开始我以为会是 9 月初经济会前后出

没想到硬放在了 930 出

可能金九的含金量确实太低了

没办法只能靠十一七天回血了

我知道地方一揽子政策很多

但是前期风向不明都不敢出

现在大哥都吹响号角了

连续三个政策礼包甩出来

地方瞬间判断力领悟力执行力就出来了

看吧

这两天地方会密集上演

“我为群众办实事”

各种 “惠民”“利民” 政策轮番上演

但是

你以为等等党终究胜利？

呵

你啥时候看过澳门是赌客通杀的？

唯一 tips

广州 200-300w 左右的刚需就把握时机上车

2-300w 也真是只有居住属性了

跌无可跌了

但是涨一点你都难受

知乎用户 小谷围古天樂​ 发表

对一套房再低点，全民安居是人民福祉，只是，有空子也是精英研究最透，所以说，管住才行，可不能像深圳那个镇经济适用房一百多套，真可以争取的不到十套，为啥？因为转手就是几十几百万的利益，利益如血腥，最近的最早闻到最早拿到，真正把好政策用好，需要好人。

利好消息， ！

知乎用户 复合维生素 发表

只会让大家等更多利好

知乎用户 跨境屋跨哥 发表

我的心灵导师～伟大的王多鱼先生在《谈判的艺术》这门课曾经说过: 我还是喜欢你桀骜不驯的样子。

在越南，房子好卖的时候，，对购房者各种限制。房子不好卖的时候，又开始对购房者放开限制。在叠加口罩事件，越南内部之间走动比国外跨国都麻烦。

吐槽归吐槽，我感觉离我最担心的事越来越近了。

你体面，越南就让你体面。

你不体面，越南就帮你体面。

最近越南口罩时期，让我们看到了很多匪夷所思的事情，其中包括曾经在历史书上看到的倒牛奶事件。后面真卖不出去。你猜越南会不会强制划转存款变购房款。荷兰的驸马爷事件告诉我这是有可能的。

越南让这批人买了房子之后会收手吗？我看未必。卖地已经成了刻在骨子里的 DNA。接盘者越来越少，卖的地却越来越多。到后来，就要帮大家体面喽。

知乎用户 雨之痕 发表

公积金利率啥时候更新生效呢，之前 lpr. 可不是调完立刻生效的，要看你签合同时选择的更新时间。

知乎用户 中年大狮 发表

抽吧，抽吧。干挺为止呗

知乎用户 朕知道了 发表

这种影响就是拖住房产下行的速度，而很难改变下行的趋使。

房产分化时代已来。

昨天在财经老炮的一期访谈视频里看了黄奇帆先生的房地产五大利空理论，（从城市化、人口老龄化、高校学生居住面积占比、房产库存、土地增量、人口出生率、基建、房地产商杠杆率等等）结论是房地产将是昨日黄花，一蹶不振，对这位中国最懂经济的前行政官员（前重庆市市长），可以说他的文章我看了很多，前瞻性发自内心的佩服，受益颇多，而他对未来房地产不看好的言论的论据我也都认同，但结论我实不敢完全苟同。

村口大爷都知道中国房地产严重过剩，不论是人均平米还是户均套数都是绝对的过剩。这就和我们的统计局统计数据一样，很多时候我们绝大多数人都是被动富裕，在伟大祖国共同富裕征程中拖了国家后腿了。

大家都去计算和探讨平均数字，然而很少有人去计算核心房产的价值，也就是四个一线城市和不超过十个的强二线，以及部分的省会城市，而这些核心城市的房产，他们的目标群体才是未来所有的中国富人和中产以及大多数年轻人追逐的目标。

而对于四五六七八线甚至十八线县城的绝大多数房子，未来已经失去了作为资产的金融属性，而只是居住，甚至居住都谈不上，会真正的变成不动产，不能流动的资产。

而当下在多重悲观因素叠加背景下，好坏房产价格都是泥沙俱下，人们恐慌的抛售，很多核心资产被误伤，而一部分聪明群体的目光却盯在为数不多的核心资产上，耐心的等待它的回落。

作为我们投资或者居住个体而言，如果有条件，核心资产机会来了就不要被周围的噪音所干扰。

不管外部环境是多么嘈杂，我们内心一定要无比的淡定，对当下和未来有一个清晰的认知。

纸币时代货币贬值将是长期趋势，在过去二十年每年以将近百分之二十的货币贬值没人告诉我们。

人口老龄化之下利率下行是长期趋势，发达国家已经为我们提供了样板，这是时代红利褪去后，支持资本走出去套利的底层逻辑支撑。

在这两个趋势互为犄角之势的形式下如果有人再和你谈现金为王都是扯淡。

放长线看人类社会发展，就是以海洋文明为主线的西方，甚至是完全进入到金融资本时代的美国，房地产依然是社会财富的半边天。

不论是 1929 年到 1933 年的全球大萧条，还是广场协议后的日本经济失去的 20 年，以及 1998 年美国次贷危机引起的金融海啸，所有这些大的危机都是房地产引发的，作为重要的社会财富蓄水池房地产在任何国家都是社会财富的重要组成部分，也是各国央行资产负债表里压箱底的资产。

更何况农耕文明的东方呢，土地之于我们是植根骨髓的认知，这都是你我深知的文化基因。

基于以上的这种判断都是对国运的自信。

如果没有这份文化自信，那么躺平，吃饭为了活着就是最好的选择。

从宏观思维角度考虑，这依然是分享未来国运的红利。

我们之所以依然相信未来的国运，这是对植根于西方自我为中心文化体系下建立起来的经济体制的悲观和对东方文化深入骨髓的了解和认同。

西方靠掠夺杀戮作为原始资本积累建立起来的资本主义社会文明是不可复制的，后进国家也不可能再靠掠夺杀戮和污染地球来做原始资本积累复制发展资本主义，更何况西方已经把资本这套体系玩到了极致，也不允许后进国家复制，在产业资本时代，靠全球化大生产掠夺后进国家人口和资源红利，而到了金融资本时代华尔街更是靠成百上千的金融衍生品把世界未来几十年的红利都几乎吃干抹净。

疫情之前美国的资产负债表是 4.2 万亿美元，之后大量印钞，到今年 6 月增加到 9 万亿美元，印钞数量是前 40 年的总和，在美元货币洪水肆虐全球之时，也推高了美国国内通胀，达到空前的 9.1%，是近四十年的高位

对于以消费为主的经济体，高通胀对美国人就业乃至美国经济都是致命的，更何况放了那么多水，不通过战争和利用美元拉爆全球来为自己洗债，美国人也确实没有更好的办法了。

当前美元疯狂加息就是又一波洗劫全球的大戏，资本盛宴过后一定要有买单人。

如此发展下去，资本已经将把人类逼入更加逼仄的境地，各个国家内部贫富差距加大，社会严重撕裂，阶层固化加剧，在社会资源急剧的向产业链顶端大国汇聚的过程中，国与国之间除了纷争对抗别无选择，最终就是核对抗，以至于当下人们都在讨论普大帝最终能否按下核按钮的概率了。

而东方的人类命运共同体，天人合一和而不同等理论和认知无疑在当下占有更高的维度和道德空间。

除非人类在当前体系框架下有重大科技突破或者是出现更多马斯克这样的 “准外星人” 带领人类进入外太空跨入其他星系，否则东方文明引领下的人类命运共同体将是不二选择。

我们对比充满期待。

在人类命运共同体、亚投行、一带一路等由东方主导的声音和体系下，不论未来世界是在二元体系还是多元体系下运行都将是一个重要声音和选择。

只要自己不犯严重的错误，那么就没人能阻止我们前行的步伐。

正是基于此，我们对来自东方的声音和中国方案充满期待。

而作为生活在这片土地的普通一员，重仓中国是当下和未来最好的选择。

作为我们普通人，长线思维下优质房产依然是最好的选择之一。

而未来优质房产会是更人性化更加贴近美好生活，更有服务，更有内容，更加有附加价值的房产，这就要求我们在紧盯着区位的同时也要关注优秀的房地产商。

未来对于房地产商的要求再不单单是盖房子的傻大粗，而是要具有做出好产品的工匠精神，做出优秀内容的良心企业。

甚至后期的物业公司也是我们的一个重要考量因子，好的物业管理决定着我们的房产未来增值保值的一个重要因素。

带产业、产优质、位核心、有内容、拥有稀缺自然资源的优质城市房子永远是稀缺的，也永远是财富过度、传承和享受美好生活的载体。

​

知乎用户 深度海洋 发表

注意不要入套，一句话，大部分人的房子不可能再卖出去，也很难在变成 RMB。其实大部分人是后知后觉的，不说这个问题，你就想想中国历史上有什么发财机会会大张旗鼓告诉你？所以现在大张旗鼓还在鼓励你买房的，那你想想什么原因，羊毛出在羊身上。

好了，我们分析一下原因吧#

中国现在的房地产是典型的没有流动性，这是一个很大的 bug，我们知道商品的价格需要在充分买卖流动情况下才可以，就是说你随时可以换成现金，但是现在的情况是可能一个区域成交一套就把价格涨上去了，这时候所有蒙在鼓里的都觉得自己的房子值钱了，可你试试看你的能不能卖出去？所以房价即使一个亿，也不是你的房子一个亿。买了房的最后只剩下房子，随着老化最终一文不值。房子最终会回归其本身的价值，所以总有人会承担代价。看这个房子的最后一棒被谁接到…

现在负债买房，可以说已经输了，成了真正的房奴和房地产的事实上的接盘侠。很多刻舟求剑的，还以为房子会一直增值，但是一方面经济并不会像以前增长，另一方面还到 60 岁，你的房子还可以住吗，所以保值也不存在，到那时候你无法再换成 RMB。房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。

所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去，那就等于 0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了。

那些想着中途卖出的也要想清楚，因为买了房的都在这么想，市场上会越来越多高龄房子，想想就很刺激，今天的价格都是纸面财富啊，你还的债那可是实打实的

知乎用户 匿名用户 发表

商贷降了，公积金再降，还有卖了二手房去置换新房减免个人所得税。让买在 5.635 高点的大冤种们感觉瞬间损失了 30 万……

知乎用户 IT 锅炉野野 发表

当初我想发育的时候你要掐住脖子不让吃饭，还说想吃饭的都没安好心？

现在你说瘦子应该大补，不好意思，虚不受补。

知乎用户 Mystic​ 发表

砸在个人手里可以，砸在房地产商和政府手里不行，一切以顾全大局为准。

知乎用户 狗窝里的跳蚤 发表

国庆前夕下调，明显是在刺激大家假期期间买房，市场信心真得需要恢复，前期已经有很多政策，但是回暖迹象不明显。

对于很多老百姓来说，可能没有公积金，这条政策就没啥用，对于有公积金人群来说，下调 0.15 个百分点，贷款 100w 一年也就省 1500 块，可能对于很多人来说影响也不是很大。

知乎用户 追风​ 发表


今年以来国家出台了房地产大大小小几十次扶持政策，印象比较深的是什么一城一策，什么大蒜、小麦、桃子、西瓜等农产品抵房款，这是连农民伯伯都不放过呀。

还有买房送土猪肉包杀，买房送工作，农产品转移至肉制品…… 还好后面抑制住了，要不然天知道房地产开发商还会出台什么颠覆我三观的嘘头

后面还有一人购房全家帮，赶着想掏光人家老底，这是有多饥渴啊

这些前面的政策不说了，就说最近的。

9 月 29 日宣布，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

9 月 30 日宣布，中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。

我就问问各位，如果前面的那些利好房地产政策的战果累累，后面还用得出台如此大幅度，如此密集的利好房地产政策？

因此说明了一个问题，政策扶持的确可以刺激一下局部地产发展，但解决不了根本问题。

举个例子，新能源汽车有补贴优惠政策的时候，我朋友去看了一款比亚迪新能源汽车，裸车价 21 万左右，后面问了优惠的力度，只能减免 5000 元。跟 21 万相比，这个优惠的力度吸引力一点都不大。

现在的地产政策也类似，虽然贷款利率下调，30 年 100 万能减多少多少，也只是降低个两三万的利息支出，30 年下来平均每月减少个百来块。但是对于目前能买个百来万以上的房子，这点利息支出是他最在意的因素吗？显然不是，所以这些政策对个人利好影响的效果有限。

根本问题还是高房价，随便降一点，都能把问题解决了。但是降房价又怕引起系统性风险，所以无奈之下，只能在局部政策刺激地产发展。不过现在定的主要是首套房、首套房，说明房地产的主基调仍旧维护 “房住不炒” 的大方向，刺激的是刚需，因此惠及的人群就更少了，你们决定对地产的影响有多大？

另一方面，从中国 7 月社会融资规模增量 7561 亿元，前值为 51733 亿元；新增人民币贷款 6790 亿元，前值为 28063 亿元。

我们再看下，7 月末，广义货币 (M2) 余额 257.81 万亿元，同比增长 12%。

意思是说，钱是有的，但是没人贷款。看了 M2 的数据就知道，大部分都拿到银行存钱去了，防范未来的不确定性风险。

这就涉及到一个信心问题，而房地产的信心是什么。那就是近期的烂尾楼风波，一堆说风险可控，可昨天还有一则报道，重庆 3 人花费 4200 万团购房子遭遇停工，说白了，楼烂尾了，保交楼事件的风波犹存呀！

最后，我们再回到正主，下调公积金贷款利率。我朋友在建设银行商贷买了一套房，十年期的利率是 5.14500%。当时我说，公积金贷款更便宜呀。我朋友回了我一句，他说我知道公积金贷款买房更便宜，但是不给贷啊！

商贷 5.145%，公积金贷款买房大概在 3.5% 左右，跟商贷相比，确实优惠不少。这种让利的行为，资本市场怎么会允许你做大。一些城市或者房地产开发商根本就没有公积金贷款买房一说，要么就是贷款额度有上限，本来商贷可以贷款 100 万的，公积金只能贷个 30 万、40 万。或者商贷买房首付 20%，公积金贷款买房首付 30%、40%。

反正就一句话，种种限制加诸于身。现在好不容易商贷慢慢降了下来，部分降到 4.1% 的下限，而且首套房还能继续降的意思。慢慢缩小跟公积金贷款的利差，这样一来公积金贷款的限制也没那么大了。

现在又把公积金的贷款利率下调，扩大了跟商贷的利差，真说不好此次影响是好是坏……

知乎用户 股市里的小兵 发表

老乡！买第一套有新优惠！

100 万房贷 30 年减少 2.95 万！

若在 2022 年 10 月 1 日后购买首套房，以公积金贷款最长时限 30 年为例，执行最新利率 3.1%，贷款 100 万元，还款方式为等额本息的，则可较此前减少利息 2 万 9483.71 元，平均每月少还约 82 元。 ​


从中青年人的角度来看，最重要的是购房时机的选择，而且还需要考虑家庭资金周转的能力，因为生活开支不仅仅是房贷，而且还有很多需要考虑的事情，例如家庭日常开支费用等等。所以，在购房的时候，更需要考虑稳定的现金流，只有保持长期稳定的现金流，才可以应对各种各样的突发状况。

现阶段内，拥有稳定收入来源的人可以考虑买房，例如事业单位编制等，可以在政策红利期内选择购房。对工作不稳定或者现金流不持续的家庭，购房前仍需要综合考虑自身的经济状况，再做决定。

知乎用户 网络分析员​​ 发表

公积金那么多钱放在哪儿也没有什么收益，不如首套房可以低利息可以全额公积金贷款（大幅度提高公积金额度）。

说不定还能刺激一波没有买过商品房的人掏点钱出来。

知乎用户 牟有钱​ 发表

你不买，我不买，明天还能省 200

话说最近央妈有点忙啊

知乎用户 沉默 发表

房价事实性下跌，100% 妥妥稳稳，实锤了。再狡辩都没用。

昨天我还在雪球看到个二沙岛在那说：房价跌了吗？我怎么看不到。 对啊，掩耳盗铃的还说别人不知道你盗铃呢，我怎么才能让你这种蒙眼房吹相信，房价跌了呢？我能叫醒一个装睡的人吗？

但是政策不会骗人，那是要入典的，关乎身家性命的，骗人不成的。 而现在的事实就是，国家在连续出手救市了。

重点是连续二字，这就很罕见了，据说是自 08 年以来第一次这么肃穆。

所以，很简单一个问题，你房价没跌，你救市干嘛呢？

对吧，道理没法更浅显了吧？房市萎靡，房价不跌就没成交，经济阻滞，所以要救市了，要护盘了。

还掩耳吗？还装睡吗？

当然了，房吹还存在一个念想，就是既然救市了，尽管有下跌趋势，但应该可以扭头反弹吧？

有一说一，既然救了，应该是会有效果；如果没有，很多人也预计会继续救。 问题在于，能撑多久？

阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限这个政策是好政策，可以让银行让利给居民，但出来晚了，力度也不够，不足以缓和房价下跌速度，房价短期两三年看防疫政策，长期则是看人口趋势，人口下降的国家整体房价肯定是腰斩走势。 从租售比数据看，也基本能佐证这个观点。

救市，无非人参续命，能撑个一时半会，让遗言说完，让该撤的人撤完。

要死的，终究得死。

旧的不去新的不来。

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知乎用户 办公椅神探 Ivan 发表

央行下调的是首套个人住房公积金贷款利率。也就是说针对的不是热衷于投资 (炒房) 客的用户群体。首套房才叫房。二套的以后可能都是税。所以这一次的公积金降息受众面不会很大。

所有不难看出，即便是在当前货币政策偏宽松的大背景下，房子依然还延续着 “房住不炒” 的住房政策。毕竟金融是服务于实体经济的，如果宽松的货币的钱直接大量涌入房地产市场，那么除了推高房价之外，对于实体经济并没有任何帮助。尤其是在中国经济转型发展的窗口期，现在缺的并不是房子，而是高质量的实体经济。

那么这个调整后，房价会涨吗？房子这个不动产始终具有金融属性。长期来看，货币一定会慢慢贬值的，而房价也一定是会展现出抗通货膨胀的金融属性，继续慢慢涨价的。但是短期来看，这次政策针对的是首套个人住房，公积金降息受众面不会很大，实际优惠也不多，因此并不会产生多少实质性的影响。

那么政策调整后能省多少钱？无论是 LPR 利率，还是公积金贷款利率目前都是浮动利率，也就是说只要央行调整了 LPR、公积金贷款利率，那么次年 1 月都会执行最新的利率。所以利率会一直变动。 等到经济好转，甚至过热的时候，实际利率一定会上浮，同样公积金贷款利率也就上浮了。

知乎用户 海明​ 发表

要尽快出台具有决定性的政策，按照以往的成功经验，通过快速涨价，能极大地激发广大群众投资买房的热情，地价就是生命线，第四季度的工资，年底的奖金，明年的各项财政支出，同志们要俯下身去，真抓实干，与房地产商尽快深入沟通，宣传部门要先开足马力，把土地稀缺，城市新区等的利好造起势来，然后市府省府跟进，把政策适时推出。这是一项关乎本地区发展的的重大事项，各级要当做第一优先级，哪里出了问题，就问责到哪里，哪里做出成绩，就表彰破格任用到哪里

狐言匪语

借的美元债进到国内要换汇，也就成了本币，有进有出动态均衡倒不怕，但资本外流，怎么办？超发的货币主要在寡头手里，诚然，全体国民也有一点工资收入上涨的小小好处，但面对大量外流，要打个问号

知乎用户 学习不说话 发表

#抱歉发布一则寻人启事#

孩子失踪两个多月，警方至今毫无线索。求助广大中国人民帮忙紧急寻人！急寻 7.15 晚上 9 点多钟在重庆市南岸区大兴场码头失踪的 10 岁女孩轩轩，我的外甥女，失踪时身穿蓝色连衣裙，扎马尾辫（同我头像）联系电话：杨女士：18723474448 张先生：17830212713 希望大家能帮忙找到线索，感恩！

https://video.weibo.com/show?fid=1034:4808160536625254https://video.weibo.com/show?fid=1034:4814645467480162https://video.weibo.com/show?fid=1034:4814842285195299

失望不止一点点…

希望别有其他命案栽在他们的手中！

知乎用户 轩轩小姨 发表

腾讯网易发的维护补偿都比这多

知乎用户 将择道长 发表

然而，还是没有攒够首付的钱，只能继续望洋兴叹。

对个人来说，并没有多大影响，对整个大池子来说，是影响很大的。

拿 100 万贷款来说，也就是省下 1500 块，这是最粗的算法，不知道对不对，反正也买不起，就这样算算安慰一下自己就可以了。

知乎用户 官官居柩​ 发表

降低住房公积金利率

和购房个人所得税返还是同一目标的政策

目的是让房屋拥有者买房和卖房，从而促进房地产市场活跃起来

……

但目前问题在，两头尖尖，中间大大

顶层的豪宅，不需要公积金，也不在乎个税

相对便宜的房子，如小城镇，小城市的，房子很难卖掉，也很难流通

最后就只剩下 “所谓中产”，这几年来的疫情和经济环境，消灭了多少中长？

好比，促进全面 2 胎，3 胎政策，别光对着 80 后 90 后一个劲的薅羊毛啊！

知乎用户 瞿英雄 发表

苦一苦韭菜，再苦不能苦房价，不要怂就是梭哈。

知乎用户 赞美猴小猴​ 发表

普通老百姓缺的是这点公积金贷款利率么？

他们缺首付。很多城市的的首付已经是当地社平工资超过三十年不吃不喝都攒不起。

他们缺房贷。几年疫情下来，很多人的收入发生巨变，相信未来很多人不敢轻易贷款 30 年了。

他们缺交房的安全感。各地那么多烂尾楼，明明房地产商、银行甚至监管部门都可能存在一些违法违规的情形，可是很多人就是住不进新房还需要每月还贷。

他们缺居住的舒适感。最近几年，业主与物业的法律纠纷甚至超过了房屋买卖纠纷，很多人花了一辈子心血购买的房子，每个月交着高额的物业管理费，却得不到物业合法合规的服务。据说连房产庭的法官都需要与所住小区的物业斗智斗勇了，何况普通业主或租户。

他们缺作为租户的合法权益。很多人攒够首付前需要租房，明明承租了小区的房屋，受让了业主的一切居住权益，却无法被当做与业主同等的居住者对待。

只有大多数人当下和未来努努力能买得起（而不是现在父母买给子女），房地产才会有真正的发展，其他的都是昙花一现。

只有房地产及物业相关法律法规不断完善且真正能及时执行到位，被侵权者能低成本维权，房地产才会有长远而良性的发展。

知乎用户 程程 发表

我是受益者之一，以前打工的私企给我缴的有住房公积金（虽然每月是单位 120. 个人 120）！我 2011 年买了房子，现在还贷中！

但是根据我的观察，我的城市（郑州），现在大多数有意愿买房的是农民们！他们没有公积金！

所以，这个政策说明了一点 “现在，国家已经不考虑新城市人（以前的农民）买房的问题了！考虑的是“缴公积金企业的打工人” 赶紧买二套，三套……

知乎用户 风云 发表

给晚期癌症患者喂中药这个比喻非妙，还有不死心的硬撑着说 “大夫还有很多味不同的中药没上呢，空军等着酥麻吧” 就挺滑稽的

知乎用户 香港演员迪拉兹​ 发表

没什么影响，扭扭捏捏没用。

至少放开二线城市限购，杭州，南京，苏州，武汉，成都，天津、西安，郑州、青岛、沈阳等

利率没用。

重要的是预期，小打小闹，就会观望，期望更多的优惠。

除非彻底推翻之前的，这不是自己打自己脸吗

不过是早晚的事儿

上海会在 2025 年左右房价翻倍，不以人的意志左右

历史只会重复

人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。——黑格尔

知乎用户 亮亮亮啊亮 发表

在能不降房价的基础上，做足了功课，每月少那一点贷款，能把市场暖热吗

知乎用户 黄大仙 发表

让我花 99 买个 100 元的代金券，

我 TM 谢谢你啊。

知乎用户 我的世界 发表

刚需者，无本金，

有产者，无名额。

假离婚，卡时间，

真离婚，我看行。

知乎用户 何弹头​ 发表

阶段性的放开首套房的贷款利率，是现在的一个大的趋势，不仅是下调首套个人住房公积金贷款利率，而且维持、下调当地城市首套住房商业贷款利率下限。

这更说明，主基调还是坚持房子是用来住的，稳楼市，稳房价，促进房地产市场平稳健康发展。

知乎用户 北京致享融​ 发表

跟喝中药差不多

知乎用户 李安平 发表

将会产生隔靴瘙痒的效果，出了博得大家会心的一笑，也是对现在的经济形势非常的头疼和担忧。

现在房子真的是卖不动了，如今银行里存着大量的存款，但是放贷不出去，与前几年大家排队等贷款购房形成了鲜明的对比。

房地产现在属于重灾区，根本就没有几个买房子的。

我的一位朋友大龙就在是建设系统，对于今年房地产开工的情况非常的熟悉。

大龙告诉我：

“说了你不会相信，今年我们市区新开工的房地产项目数量为 0。

不但是房地产项目，就是其他的项目也非常的少。

现在我们市里开工唯一的项目就是人民医院扩建。

我说的新开工的项目为 0，并不是说现在没有房地产建设项目了正在施工。

有的房地产项目，因为去年和前年开工的那些没有建设完的，还仍然持续的建设。

但是却没有像往年那样，有新的大量的房地产项目开工进行建设。

大家突然都没有买房的欲望了。

房地产形势现在真的是非常的严峻。

没有人买房子的，那么建设资金就会出现断档，出现大量的资金缺口，进而影响施工的正常进行。

我们国家最大的宇宙第一大银行，在本市总共才发出了不到 90 套的按揭贷款，而同期的数据是 6000 多套。

就是说现在买房的人非常的少了。

房地产，可是我们的支柱产业要占到整个 GDP 的接近 1/3。

房地产是一个龙头，它会带动很多的上下游企业。

房地产熄了火，那么将会产生一系列的影响。

盖房子就会使用钢铁，水泥，砖瓦、玻璃，模板，铝合金，门窗，电线等，所以房地产对于各个企业的拉动是非常大的。

除了建筑业，冶金、有色、建材、运输、建筑、设计院、服务业（从代理销售到装修、租赁等）、电力、水利、道路交通、商业、家电等行业也带动了银行业的大发展。

涉及劳动力就业的人口非常多。

房地产不行了，那么相关行业及人员就发不出工资了，没有饭吃。

其实房地产出现问题，受到影响的不仅仅是本行业以及相关行业的人员。

就是那些吃财政饭的，例如教师等，发工资也会受到影响的。

因为大量的税收，根本就收不上来，财政无力支撑大量的亏空，时间长了发工资都成问题。

就在上个月，我们市里的工资很突然没钱发了。

过了半个月的时间，最后是到市人民医院去借的钱，才发下了工资。

与房地产形势形成最大的对比反差的，就是市人民医院，现在生意好的不得了。

只要是到人民医院，任何时候，都是门庭若市，就像赶大集一样。

市人民医院的医生，现在是忙的现在要加班加点，才能应付过来。

要说现在没有生意做，大家都在闲着，市人民医院的医生们第 1 个给你急眼。

医生们整天加班加点，连轴转，累的都要快吐血了。

房地产形势不好，对于大家都不是一个好事。

有一句话叫做城门失火殃及池鱼，就很形象的说明了这个问题。

很多的人对于房地产有偏见是，因为房地产商赚的钱以前太容易了。

以前只要是能把土地证办下来，接着把土地证抵押办理开发贷款。

找几个建筑公司用围栏把土地围起来，建一个售楼处就能够卖房子。

现在的监管非常的严了，再这样继续下去肯定行不通了。”

不知道友友们现在发现了没有，自己的手机突然接到了很多银行推荐贷款的信息。

也就是从今年上半年开始，我的手机陆续收到各个银行推送过来的信息可以提供几十万元的贷款，随借随还。

除了一些比较有名的股份制银行，四大国有银行都给我发过此类的信息，而且数额都非常的大，授信额度非常高，利率执行基本的贷款利率。

这在以前是根本不可能发生的事情。

注意这可不是什么买房子的贷款。

以前就是到银行里去申请购房贷款也要经过严格的审批，等待几个月的时间是非常常见的事情，甚至有的时候时间还更长。

知乎用户 重生剪辑写作​ 发表

美联储走过的路告诉我们, 单纯降息是不能解决债务的问题，必须通过通胀才能解决。通胀需要背后真金白银的支撑，否则资本就外流货币贬值，贬值后需要加息纠偏。美国要是和所有房产拥有者说，你先把后面 70 年的房产税交给我，你就可以感觉到美国经济健康的很。

知乎用户 青青芜菁​ 发表

继续保守治疗，还不如该吃吃该喝喝了

知乎用户 皓月如阳 发表

在泡沫破裂之前，永不言顶。

只要不破，我们真的不知道能吹多大，

不知道极限在哪里。

我们能一直逆周期调节吗？美联储加息完成降息之时，我们加息吗？那时楼市该破了吧？2023 年中，如果加息也涨降息也涨，那中国楼市真是处于不败之地了，不受经济规律制约。

知乎用户 闲的蛋疼 发表

那些举 08 年和 16 年例子说要涨的人让我想起来一个成语叫刻舟求剑，多少是有点好笑的。

连初中物理实验都知道控制变量，对于这么复杂的现实世界还有人单一类比觉得还好暴涨吗？

08 16 年一年出生多少人，年龄结构多健康呀？现在统计局玩命弄出来的数据都让大家觉得是在看爽文了。

08 16 也没有贸易战没有新冠疫情战争也没有俄乌战争。

08 16 年居民的储蓄率多少 负债率多少 基尼指数多少？现在怕是都踩到红线了。

08 16 年大家对未来又是多么的有信心，现在都觉得下一个失业的就是自己纷纷在考公。

我左思右想没有那么蠢的人觉得还能参照 08 16 年那样涨价了吧。然后我突然明白了，这回答下面说涨的全是忘记加狗头的友军或者就是揣着明白装糊涂的只想看大烟花的乐子人。

哦 我才是小丑。接着奏乐接着舞！

知乎用户 憨憨蜗牛 发表

难道要诱敌深入，然后一网打尽！

现在老百姓绝大多数都有房子了，剩余是绝对买不起的一群人，而且也不一定需要！

想当初，2015 年时，房价只有现在的 1/3 到 1/2，要高价去库存。结果才几年时间变成大家都叫苦。到如今，不仅房价高了、经济竞争性下降了、生意越来越难做了、老百姓的钱也没有了，地方政府却也越来越难！好像绝大多数人都输了，老百姓只得到了一套（或多套）房子，剩下来大家都是漫漫还债长路，何苦呢？

既然当初一往无前的喝下了春酒，现在就要能够挺过去，人定胜天，难啊！

还要挖空心思干这事，苟延残喘有意思吗？好日子还在后头呢！

好端端的，形势一片大好情况下，我咋就没钱了呢？ - 知乎 (zhihu.com)

知乎用户 光阴的赞歌 发表

并没有什么影响，

我依然穷，

买不起房。

知乎用户 IT 佬的未来 发表

老韭菜也需要关怀啊，就知道去让新韭菜入场收割。当年我是上浮 20% 贷的房贷，你那怕就把老韭菜的利率降一个百分点也行啊。老韭菜的命也是命！老韭菜 lives matter ！

知乎用户 我的我啊 发表

这两天国家开始对楼市发力了，出了三大政策，事关每一个有房的人，其中第三个肯定是会让很多人就是后悔不已。

第一个政策：下调首套房个人公积金贷款利率，五年以下 2.6，五年以上 3.1，不是一般的低，但是首套房。这和第三个政策其实是一致的。

那么第二个政策就是说如果你换购住房，那么可以享受个税退税的优惠。什么意思呢？就是如果你把你的房子卖了，然后一年之内重新购买住房，那么你出手现在房子缴纳的个人所得税是可以拿到这个退税优惠的，就是如果你新买的房子要是比你卖掉的房子贵，那么个人所得税全部退给你。说白了就是鼓励你换一个大房子。

至于第三个政策：就是符合条件的城市首套房的个人贷款利率下限可以调整。我们买房的利率是什么决定的？是 LPR 然后就是加点。前两年买房的人有不少利率能达到 6.3 甚至更高的，那这些朋友其实就在 LPR 基础上加了很多点。比如说今年 LPR 降了一些，那么我们的贷款利率会下降一点，但是加点的幅度是不会变的，比如说你原来加 1.5，降了以后还是加 1.5，而这次的政策又说可以下降，这个下降什么意思呢？就是说你 LPR 在基础上，可以不加点了，甚至减点都可以。这就是差距大了。你要是新买房又是首套房，那么比前两年买房的这个贷款利率要优惠很多。

总之，你看这三大政策，其中两大政策是鼓励没房的人买首套的，一个政策是鼓励有房的人去换一个更大更贵的房子的，可谓是用心良苦啊

知乎用户 猫头鹰与狼 发表

你不买我不买，明天还能降二百

知乎用户 小源 发表

人掉河里快 TM 淹死了，不想办法把人救上来，而选择在河边拿个碗往外舀水？

知乎用户 保护伞公司曹总 发表

咱就是说，下调利率用处不大，真要刺激买房，还得是涨价去库存。

来，涨起来！

要是涨不起来，那就代表房价已经被抬到老百姓能承受的极限了，对吧。

知乎用户 黑面包​ 发表

建议涨价去库存。

还能翻一倍

知乎用户 匿名用户 发表

打发我这种买不起房的叫花子呢。

知乎用户 今日宜下江南 发表

五元劳斯莱斯优惠卷。省的钱能多买两包烟。房子卖不动了。利好教公积金的刚需。

知乎用户 ycpriscill 发表

兄弟们现在开始相信了 不知道 6% 以上的贷款兄弟们心情如何 违背规律必然被惩罚 现世报 坑害百姓 不得好死

知乎用户 静静地 发表

充分说明了一个问题：你不买，我不买，明天还能降二百。希望大家还能坚持不买房统一战线。

知乎用户 逐梦 发表

鱼钩越来越小，网眼越来越密。

知乎用户 鹿吃蛋挞​ 发表

你不买我不买，房价还能降八百

知乎用户 周正非 发表

我实在想不出什么骚话能够为祖国庆生了

知乎用户 乱写就完了 发表

世事就是如此，只要事情还有一点点可以挽回的机会，他们是一点努力也不会尝试的。

等到他们已经开始各种努力的尝试时，说明事情已经不可挽回了。

知乎用户 韩煊 发表

新闻要连在一起看才有意思。

知乎用户 牛东南律师​​ 发表

跟我有半毛钱关系吗？送我一套都不敢要！万一人心不足蛇吞象可咋整哟！

知乎用户 霸道姐 发表

住房公积金贷款利率都下降了，住房商贷会不会下降？为什么先降低这个？现在商贷利率和历史水平比，还是好高一些。

知乎用户 重庆向上​ 发表

汇率刚拉升，就马上保房价

房地产价格就那么重要吗？

我怎么觉得干什么都是为了保房价的

知乎用户 金陵小老头 发表

说白了，就是想要你买房子，现在大伙缺得是那几个百分点么？

人家隔壁都是永久产权，利息还特么便宜！

好家伙，整个 5 点几的利率，一套 200 万的房，光利息就要还 200 多万

200 万利息啊，揣口袋他不香么！

中国由十几年前的人均几平米到现在的人均 50 多平，意味着什么？然后……

现在人口老龄化加剧，在等几十年过去，老一辈的人一走，大量的房子空置……

再加上现在的年轻人，不愿意结婚，不生孩子，此消彼消，OMG, 说到这都感觉有点恐怖

到那会，你的房贷也还的差不多了～

But，结果就是……

没人接盘，供大大大大大～于求（现在已经供大于求了）

银行赚了，你的房子已经不值钱啦，哥们儿！

最后补一句：房子不是刚需，生存才是！

知乎用户 匿名用户 发表

房价是不可能降的

军公教养老金改革是不可能

生育率什么的

交给后人的智慧吧

知乎用户 丸知知 农友 发表

这种问题没有大神回答都是对大家没有帮助的废话，没啥看头，坐等大神

知乎用户 烟熏格调 发表

央妈这一系列的动作，如果是对之前的信息有所了解的话，就并不会感到震惊。

事实上中央在 2016 年就已经提出了 “房住不炒” 的概念，在 2019 年 12 月在北京举行的中央经济工作会议就确定了要坚持房子是用来住的，不是用来炒的。

这则新闻出来的时候，我记很清楚，在一个社群里，有一大群人说，这种新闻要当做反向指标，继续买继续炒。

当时我提出了反对意见。我仔细的看了那段视频，确实是上层对在给炒房客打预防针。

从大的方面来说，人口结构失衡，新生人口不足，而大量的财政收入需要卖地维持导致库存积压，而房地产的上下游产业链又极其复杂，上层考虑问题的全局性必然比普通老百姓强。

当时就提醒了，可无奈，有人看，没人信。

我之前的一个领导是典型的没文化的暴发户，公司小道消息说他各地买了 10 套房。去年偶然机会见到他，头发白了不少，说是现在手里的房子卖不出去，其中有一套就在大蓝鲸周边的精装修房，根本没人问。

当时他意气风发的时候，年入几百万。后来因故，公司的实际控制权被取消，收入下降，哭诉自己现在还不起房贷。

所以那些曾经对于恶意抬高房价为房地产推波助澜助纣为虐，让老百姓买不起房的恶人，最终要为自己累积的恶买单。

普通老百姓在一个城市辛辛苦苦工作很多年也买不起房，没有栖身之所。即使侥幸凑了首付钱，也基本是掏空家底和父母的养老钱，自己一个小家也完全没有任何抵抗风险的能力，这种情况在 QY 期间大面积爆发。

另外，大多数企业员工没有稳定的工作环境，随时会被排挤解雇或者降薪，公积金的缴纳也是参差不齐，一个城市的繁荣，不过是透支底层劳动人民几十年的负债，让有钱人在泡沫里狂欢罢了。

现在房子如果降低到合理的位置，给老百姓一个安家的机会是很好的。

至于炒房客，就自求多福吧。

@木槿

知乎用户 木槿​ 发表

央行下调公积金贷款利率，初衷是鼓励刚需购房。

但是，去年发放住房公积金贷款 310.33 万笔，发放金额 13964.22 亿元，户均贷款 45 万元。即便全部算首套，户均年节省也仅 675 元。在当下这 675 元能干什么呢？何况很多是二套，连这 675 元也是压根无法享受到。

这户均 675 元还是 2021 年发放的数字。如果算历年累计，公积金总贷款余额 68900 万元，全算首套年总优惠利息 103 亿元，户均省了多少大家自行脑补。

三四线城市人口大多持续流出，房价大多在或多或少降，这点利息对促进消费微不足道。

而对一二线城市，影响消费的关键是房价，包括单价和总价。显然对于一二线动作几百上千万元的房子，非但这 675 元微不足道，公积金平均 45 万元的贷款其实作用也非常非常有限。

知乎用户 Hsf 发表

关注一下存量房贷的大冤种吧，泪目～

知乎用户 杏花春雨 发表

有啥用，我连公积金都没交，跟我谈什么降贷款利率。

知乎用户 E 路成丰 发表

从古至今的圣者得了道以后还起不起用呢？？？
还入不入世呢？？？
当然更入世了，那个入世是 “知而忘情”，智慧更多，是般 bō若 rě的境界。
般若有文字般若、境界般若，得了道的人无所不知、无所不能。
那你说我们现在没有得道的人，整天脑子想得都失眠了，那得了道的人无所不知、无所不能，那岂不是要十个脑袋来失眠吗？？？
不会的，因为 “知而忘情”，一知便休，思想智慧在他的心境界里像浮云一样，像香烟一样，飘过来就没有了，不留情思。
我们大家都是忘不了情，想到自己那个孩子在美国留学，又没有买栋房子给他，怎么办啊？唉！三十岁还不结婚，又找不到对象，跑来说老师啊拜托你，你这里女学生多，介绍一个。我说我素来不做媒啊，我也不想吃太阳饼，这是个人的自由啊！
所以哪个人对儿女忘情了？？？
都没有忘情。
太上忘情就得道了，忘情很难，情比欲还难忘掉，情空不了，哪能够得道啊！
“知而忘情”，忘情不是绝情，绝情是小乘罗汉，菩萨的大慈大悲是多情到极点，但是 “知而忘情”，慈悲过了，念头留都不留了，要达到这样的境界才行哦！！！

知乎用户 洛亦仙 发表

鼓励买房，买房，还是买房。

知乎用户 走马观自在 发表

0.15 个百分点是什么概念。

贷款 100 万一年能减少还款 1500 块。乘以 30 年也是 4w5。

你好，我缺的不是这 4w5 块。我缺的是那个 100 多万呢。

（已经让利那么多了，如果大家还不体面的伸头过来，马上就出手帮大家体面了。）

刚刚看了那个卖房再买房退税的，感觉有点像

1，老乡别走，还有优惠。

2，穷比再怎么挣扎也不会去买房了，不如出点政策让有钱人买更大更好的，产生置换需求。

感兴趣可以看我另一篇回答。

财政部发文称，对居民出售自有住房并 1 年内购房的， 售房已缴个税予以退税优惠，将带来哪些影响？

知乎用户 星河 2017 发表

宾利 5 元优惠卷？

知乎用户 岁岁平安 发表

狗了狗嗖

知乎用户 感. 的心 发表

把房价下降才是本，别的都是扯

你把房价统一下调 20% 看看市场反馈？

不行，继续下调 20%

知乎用户 诺曼地豆腐 发表

一味甘草

知乎用户 同尘 发表

这还不够，什么时候去银行存钱要给银行利息，买房子贷款银行给你利息大家就都去买房了。

知乎用户 怕冷的刺猬 发表

我个人始终认为科学技术是第一生产力，得了钱应该主要投入科研中，那是唯一的机会。

再苦再难也只能走这一条路，每晚走一天，就会多走很久的弯路。直到有一天永远丧失这个机会。

和印度越南争抢中低端制造业的微博利润会越来越难以糊口，因为逐渐丧失廉价劳动力。

再苦再难也要全力发展科学，否则一丝机会也没有。

就是天天提的产业升级，产业升级不是拿钱买买买，得真的有大量干货打底才行。夺的是高端饭碗，那你底蕴实力必须至少追上或者超过，不是 gdp 超过。

已经很晚了，需要付出巨大代价，但不付出就一点希望也不会有，未来肉眼可见。

知乎用户 匿名用户 发表

此次调整后，若按照公积金贷款 120 万元、期限 25 年、贷款利率 3.1%、等额本息还款方式计算，购房者月供约为 5753 元，较调整前每月可少还约 95 元，累积 25 年月供约减少 2.85 万元。虽然没能省多少钱，但能省一点是一点，怎么都不如总房款多优惠点。

知乎用户 奇猫国 发表

太好了，就等这次降利率。明天就去深圳湾看房

知乎用户 水手 发表

看到满足刚需我就想笑～自炒自保玩不转了，坐等放烟花

知乎用户 大大大夭兽 发表

知乎用户 一个人看星辰​ 发表

黔驴技穷

知乎用户 张居正本正 发表

一个 400 万亿的理财产品，没有新客户继续买了，剩下的都是已经买了准备发财的，然后你宣布手续费有优惠了? 然后就有人买了吗？套用周星驰的一句台词，人人有功练这种话你都信，不骗你骗谁，指望买房就人人发财，有这种好事我们做什么产业升级创新啊

知乎用户 木剑先生 发表

来自雪球某网红基金经理，仅供参考~~~

知乎用户 asmine 发表

没用，人口，人口，还是人口。

存地失人，人地皆失。

存人失地，人地皆得。

知乎用户 shy 发表

没见过哪个吸鸦片上瘾的能自己主动戒掉的，反正你们从头到尾来来回回也就这一招而已

知乎用户 挠痒痒 发表

想起了一句话。人被掐住脖子喘不过气，一群专家围着研究有说用西药的，有说喝中药的，就是没人说要松手。

知乎用户 其犹未悔 i 发表

公积金利率。。。。

有多少企业在缴这东西？

在缴的有多少是一个月交 200 的？

知乎用户 霜叶瞳 发表

出生人口决定房价，上面的当然知道这道理，现在才刚开始，魔幻的还在后面，别急慢慢看

知乎用户 Johnny 发表

房子，你永远都绕不过去！

今年 4 月份写的一篇文章，我原文是这样写的：

最近不少城市放松了对房地产市场的管控。有些城市对房地产的政策是相当的友好，利好政策相当的大。现在受疫情防控影响，房地产市场还没有迅速热起来，一旦疫情缓解了，大家可以随意走动了，按照对房地产市场这么友好的政策趋势，房地产市场必定会再次火热起来！

房地产股、房地产产业链题材都会活起来。

保利、万科、金地等都是中国数一数二的房地产龙头企业。目前它们的股价不算便宜，但也不算太贵。中国大房企收购兼并重组小房企、开创新业务是大势所趋，这也是房地产企业软着陆的一个途径，也是龙头企业拓展业绩空间的一个努力方向。在《有没有既赚钱又稳健长久的生意？》一文中，我指出：“从投资角度来看，不论产业如何周期轮回，不论世界经济如何变化，不论灾难事件影响多大，投资回报率较好而且能够稳健持久下来的生意是：银行、房地产、医药、消费行业、能源。”

这是全世界的趋势。

2022 年 8 月 10 日发的一篇文章，原文有修改：

目前，没有什么比房地产业绩修复更确定的事情了。

省会、经济核心城市、人口净流入的大城市的房子肯定会涨。

保利招商万科金地这四家是众人皆知的有实力的房地产企业。全市场都在盯着它们。

另外，别忘了越秀、滨江、华发、南山、京能置业、粤宏远 A、城建发展、京投发展、南山控股等热点城市里的房产企业，还有不少。

以及房地产产业链上下游企业，比如银行、建材、装饰装修、家电家具水泥等等，其中也有可挖掘的潜力股。

比如城商行类：江苏银行、南京银行、苏州银行，此三者有底部吸筹迹象，目前走势不错。上海银行北京银行无锡银行宁波银行成都银行杭州银行震荡中，需要逢低买入，不宜追高买。股份制银行类：招商银行。震荡中，适合钱多长期持有做高抛低吸者。六大行类：交通银行（较优，长期上涨趋势）。工商银行、建设银行震荡中，适合逢低买，涨跌幅都非常小，对这一类大市值股票来说，不要指望爆赚。

关于操作保利的策略，原文如下：

《保利的买入点在哪里？》

1、房产股是最确定的，稳经济不拉房产无法实现。不必怀疑房产股的机会。

中国经济，不仅仅这三年不景气，未来三年依然不会太好。

过去三年是因为疫情影响和美国制裁打压搞贸易战。

未来三五年，疫情影响会逐渐减弱或消失，但是美国的制裁打压、与欧盟以及美的盟友的摩擦大概不会少，尤其是与欧盟国家的摩擦。

中国经济要稳，要实现稳增长，要不乱，占大头的是房产市场，房地产市场的一举一动，牵动着中国经济的命脉，因此必须搞好房产市场，既不能让它大涨又不能让它大跌，既不能热炒，又不能太冷。这就是中国房地产市场所处的状况。

在房产股涨起来之前，先会砸出几个坑来，也就是著名基金经理们比如董程菲谢志宇等经常说的：

没有机会就砸几个机会出来，让它跌倒其他人都不敢碰的状况，然后司机买。

2、房产股的机会在哪里？

绩优的龙头比如保利这种背靠政府的国企股就是其一。另外就是主要业务在人口净流入的、经济核心区的大城市的房企股，比如金地万科滨江招商等等。

3、保利的买入点在哪里？

技术上看，有三种可能性：

第一种是：14.5-15.8 元之间。

这个价格区间尽可能的【逢低轻仓】买入，做观望，如果不再继续下跌了，那么可以肯定的是，这就是回调的最低位置。

第二种可能性是：12.2-13.6 元。

第三种可能性是：9.7-12.2 元。

最理想的状况就是跌到 9.7-12.2 元之间。

如果真如此，可以砸锅卖铁了！

4、操作方法举例

在这三种可能性下，我会准备三次买入的钱，每一种可能性出现了，就买一次，其他情况不买。

在第一种可能性出现的时候，轻仓买一点，比如买 5 手。

如果跌倒第二种可能性了，我会再买 10 手，而不是 5 手。

如果跌到第三种可能性了，再买 15 手。

目前保利只出现了第一种情况。我是在第一种情况之前买了保利的，当时买了大概 4000 多股，后来股价波动，做了高抛低吸。

第一种情况出现后我又买了 3000 多股。再之后的所有操作都贴出来过。目前持有保利 87300 股，账面显示已经赚了近 27%。赚的部分已经落袋，然后用剩下的部分做高抛低吸，波段操作。

虽然我坚定看好房地产股的机会，但是也必须保持谨慎，因为股市上什么情况都可能发生。稳赚、安全是我的第一考虑。

炒股，你要紧跟国家大势，把握国家政策方向。这是大局，是宏观的角度。看看国家在支持什么，向哪个方向投钱、给优惠政策。

与房市管控时相比，现在国家陆续给房地产的利好政策和投钱是巨大的。

另外几个国家给予利好和投钱巨大的就是：

1、新能源。

这一块是非常确定的，是国家大战略，也是世界上所有发达国家的战略，没什么可怀疑的。

但是，新能源从 2019 年到现在已经炒了三年了，很多新能源里的核心股票估值都非常高了，股价也是涨了几倍了。再炒作的空间是有的，但是必须等估值跌下来，股价跌下来，而且是没有其他题材出现，抢占了热点，分流了股市的资金。

新能源题材股波动巨大不可避免。如果你前三年都没有在新能源上赚到钱，那么从今以后就会更难了。

这方面很多朋友都看不懂趋势。这里说一个观察方法：

你可以看看新能源股最火的三年，2009、2010、2021 年，看看这三年涨幅排名前十的基金，是不是现在都见不到了呢？或者，排名不在前 100 名了呢？

比如那时最火的基金经理赵诣、郑泽鸿、崔宸龙、施成、李瑞、李游、曹春林、冯明远、祁禾、郑澄然、陆彬、姚志鹏、刘伟伟…

他们管理的基金现在还在前 100 名之内吗？如果不是，说明基金经理已经对自己的基金不看好了，或者是比较保守了。如果这些基金经理重仓的股票有新进的，而且基金涨幅还不错，那么需要注意，说明这些基金经理很可能已经调仓换股了，很可能不再炒过去那些股票了。

2020 年之前，刘彦春、张坤、魏巍、懂程菲、王宗和、谢治宇、徐小勇等等都是基金涨幅排名前五十内的基金经理。之后就不见踪影了，甚至被基民嘲讽、被喷。

基金经理管理的基金业绩排名变化，反应的是国家大政方针的变化，也是产业发展周期的变化。基金经理创造的优异的业绩，即是基金经理把握国家大势能力，也是他们挑选股票的眼光和实际操作能力的体现。

时势造英雄。

如果不与国家大势一致，那么像张坤谢治宇们那些优秀的基金经理也很难创造出优异的业绩来。

把握国家发展大势，融入其中，顺势而为，个人才能够更容易地崭露头角、出人头地、创造超额的财富。炒股更是如此。

对于还想赚新能源的钱的绝大多数的朋友来说，买股票波动大，拿不住，操作不当就是亏钱，最佳的策略就是买基金，规律的定投。

2、消费。

各种大政方针，最终都要落实到生产和消费之中。消费，才是一切生产的最终目标。

消费这方面的政策，大多是出给生产企业的，比如税费减免、租金减免、贷款降息等等。

这些看似给的是生产方政策，但最终都会反应在消费市场上，只是时间问题了。

国内的政策不像德国，德国直接给消费者、企业补现金。国内是通过减费降税、降息、专项债券等等这种慢慢传递的利好政策，所以需要时间去反应。那么，反应在股市上，可能也会慢一点，但会比实体消费市场早。

消费会萎靡不振，比如现在受疫情影响，但肯定不会消失。一旦百姓可以自由生活了，消费就会活跃起来。

如果能够叠加房地产市场回暖甚至小热，那么消费就可能再次出现非常火爆的场景。

估计到那时，张坤刘彦春们又会成为焦点了。

3、科技。

科技这里主要是指高端制造产业链。高端制造都是卡脖子的硬科技，往往与国家战略部署的大项目相对应。

与新能源类似，但目前撒钱力度不大，与美国芯片法比差远了。我判断很可能中国也会出类似美国投资科技的政策，所以这样可能是大事办完后会出的政策之一。

知乎用户 碧海蓝天的天 发表

经济下行，刚需没钱买房，投资客没意愿投资。

政府想重振房地产市场雄风，呵呵。

知乎用户 杭州律师张锐​​ 发表

第一，促进交易。二手房的个税是大头。有的地方是全款的 1%，有的地方是差价的 20%。五年以外然后再减免。降低交易成本，就是要成交量。现在的市场状态是大家普遍静默，不买也不卖，观望。说的更贴切一点，也卖不出去！也不想买。所以这个政策的首要价值就是要让市场动起来，让水流起来，让交易活起来。

第二，促进改善。逼迫你下决心卖掉现在的房子，买新房子，让你快速下定决心，用政策来驱动你。用政策背后的 money 推动你。反正钱准备好了，你能省到的，能赚到的都能看到，你说你动不动呢，心里痒不痒呢？当然这一办法也很好的阻止了套现。

第三，为了救市场，激活市场，而不是为了救企业。其实大家能够从政策的背后读懂一种意志，那就是市场我们是一定要撑起来的，市场一定是要保持良性循环和高质量发展的。

第四，适当时机。金九银十一个非常好的时间节点。能够给到大家国庆假期又一个参与的事儿，可能是改变家里的大事儿。让大家在旅游之外又多了一个选择，没准儿这个假期买买房子卖卖房子或许是一个市场现象。

知乎用户 乐一个高 发表

以前听说中国经济发展主要靠房地产，现在一看，果然是对的。

知乎用户 车马炮 发表

还是有点高，感觉还能再等等，等等党永不为奴

知乎用户 亡命之徒 发表

兰博基尼 5 元优惠券来了，有需要的朋友赶快领券抢购！

知乎用户 我没病快放我出去 发表

已经工贷买房的会不会降低利息

知乎用户 自由 发表

知乎用户 反帝反封建 io 发表

你不买我不买，明天还能降 200。

知乎用户 Mirror 发表

本来想买的更加不会买了，这种挤牙膏式的利好让人对后面更多的利好有了预期

知乎用户 bluesky 发表

劳斯莱斯 50 元代金券。

50 块钱呢！

知乎用户 只会拉稀​ 发表

我自己琢磨了下，现在经济的主要矛盾是消费和流通疲软，以金钱角度可以理顺关系，居民、富 hao、国家、外国资产为 4 个对象，居民和国家欠着富 hao 巨量的借据 (主要形式是银行的存贷款凭据和股份)，而国家又以外汇的形式在外国拥有资产。本来，当居民的收入和资产(主要是拥有房子的房价) 的增值预期较高时，哪怕无房少房者消费疲软，多套房者也能带动消费，但当该预期信心严重不足时，消费和流通就萎缩了，国家税收和财政也会相应萎缩。现在的破局就是，一是尽快恢复经济生活常态化，促进 gdp 和收入增长，稳收入和资产增值的预期；二是释放富 hao 的资产以减少居民负债杠杆，主要是银行 (富 hao 的钱) 让利给企业和百姓，大幅度减少贷款利率；三是促进消费和流通，主要是大幅度降低存款利率；四是比较激进方法，直接免除部分居民杠杆或发钱。

但是上述的前提是抑制房价的过快上涨消除投资属性，不能再加剧贫富分化了，一则影响共同富裕和稳定安宁，二则一旦房价又是投机性失控上涨，会抑制其它真正带来社会进步的投资，三是遇到危机，会重现如今之局面，且一旦富 hao 抛售资产出国，将一地鸡毛，不仅没法收割富 hao，变相等于全国百姓欠了别国一堆钱。

知乎用户 Starscream 发表

坚决拥护央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点的决定！

知乎用户 马头山哭哥 发表

两亿灵活就业人群，人均收入中位数不足 5000，严重老龄化社会即将到来，住房空置率居高不下 (房子早就过剩)，烂尾楼问题，种种不利因素累积下来，如此矛盾的环境下，我们却还能享受全球最高房价，难道不该感恩一下?

只能说房地产作为金融蓄水池，所承载的超发货币难以估计，这千疮百孔的大坝 ，光靠几张利率打折券来当补丁，肯定不顶用了。

现在需要把这漫天大水导流到别的领域上，这个需要后人的智慧了。

作为一个 90 后蜗居刚需，时刻关注楼市，告诉自己要忍耐，安静等待，相信温暖便宜又大碗的房子总有到来的一天!!!

知乎用户 荔枝汁 发表

下调完还 2 点多，3 点多啊，我们中国台湾直接银行贷款是一点多，小日本也是。

知乎用户 贝贝 发表

有的人是不差这点，有的人差的不是这点

知乎用户 丢了壶盖 发表

一个利好而已。

这才哪到哪啊，

不买的话，先把限购取消了，

有钱人先进来暖场，

继续降低首付，百分之 10-20 就能买房

支持儿女替父母还贷。

规范租房市场，鼓励房东涨租金。

限制甚至冻结二手房交易，

防止二手房主降价捣乱市场。

所有的招数效果不理想

好了，开闸放水。

知乎用户 崛起之路 发表

昨天刚看完退税，感叹组合拳不够了，搬工具箱了。

今天就掏出了一个扳手。

知乎用户 心倦 发表

如果是刚需、资金充足现在用公积金购房是最佳时机。

如果只是想换个大房子，需要贷款买房还是谨慎为好，毕竟房子不能吃不能穿，有遮风挡雨的落脚地足矣。

如果用于投资，随着老龄化和少子化的日趋严重，未来只会空房越来越多。

目前经济下行，尽量减少大额支出为好。

知乎用户 晓松话养老​ 发表

我就想知道早几年买房的，利率会不会调整，是按照新利率执行还是原利率不变。

知乎用户 dfbbb 发表

影响不大，只是给商贷降低利率让路而已

知乎用户 杰森刘 发表

建议开征房产税，一套 20%，多买一套降 10%，租房子的征收 100%

知乎用户 王知乎 发表

你在水里四肢乱蹬的样子真的很好笑

涨价啊，像机票一样，大众不买账就涨三五倍，刚需会买的

知乎用户 匿名用户 发表

周公子又可以买第八套房了

知乎用户 肉蛋葱鸡 发表

玛莎拉蒂五元代金券

知乎用户 西岸象 发表

来自做生意的经验：好东西一向都不会搞什么降价，而且好东西也轮不上普通人，防诈骗 app 常说的一句话：天上不会掉馅饼

知乎用户 匿名用户 发表

目前经济发展现状

1 房地产交易量在大幅下滑

2 二三线 房价目前是 下跌趋势

3 国家 930 政策出台 但是目前来说还不是最好的政策 后续会继续出台优惠政策

4 新出生人口的下降只会影响到 3.4 线房价的可持续性 但是不会影响到一二线城市，尤其是本次上海的大都市战略的推出，更只会影响到长三角和珠三角等城市带，其他地区都是非核心地区。

5 农产品价格的上涨还在酝酿 ，目前还没有看到居民 cpi 指数大幅上升，但是目前结合国家各个渠道透露的信息，物价上涨是必须并且必定的。

6 疫情影响，本次大会结束后会积极推动放开，一方面是由于各地财政和医保支出无以为继，而是宣传等推广的必要性是不允许本次动态清零的，但是由于冬天的来临和春节的临近有可能会推迟到明年春天 3 月份。

7 国际市场出口的下滑必然是导致 gdp 增速下滑的，那么只有拉动消费这一条路可以走。而消费的大头是房产，但是由于经济发展的恢复是需要时间去传导的，所以明年上半年依然是经济恢复时期。

不确定性

中美脱钩加速

俄乌冲突加剧

欧盟的崩溃

综合思考和推断 最佳购房时间应该是 2023 年下半年。

知乎用户 愤怒的鲸鱼 发表

先公布下没有给员工办理社保的占比，再公布下没有公积金的占比，再计算下有公积金但没有首套房的占比，你就知道这种 “阳光普照” 的政策会惠及多少人。

知乎用户 王勇 发表

怎么救也是徒劳，过去那样的自杀式发展，我就断言一定会出大问题。未来房价即便是腰斩再腰斩，我也不会觉得有什么稀奇。

知乎用户 人生几何 发表

你不买我不买，明年首付变全款，顶住了！

知乎用户 偷着乐还在后头呢 发表

等等党永远血赚

知乎用户 飞翔的鸡翅 发表

刚处理好烂尾楼问题，当然下一步是卖房了。

下调 0.15 百分点影响不大。现在还有首套房名额的大部分都是要么买不起，要么不愿意卷进来

不想卷这里头被割韭菜，你就是把利息下调低于国债我也不买。一平方跌个千把块钱可不是我那一两个利息想补的回来的

没钱买的你调低利率用处不大，要调低首付比例降低贷款门槛。毕竟房子该那些钱还是那么多，我缺的是整体不是那俩零头

知乎用户 鳄鱼的眼泪 发表

继 9 月 29 日晚人行公布放宽或取消首套房贷利率下限后，

中国人民银行 9 月 30 日晚再次公布，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。

另外，换购住房个人所得税新政，2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，出售自有住房并在一年内重新购买新房的，可以享受退税优惠。

今天是国庆黄金周第一天，接连 10 月 4 日的九九重阳节。接连几天的 3 大房产市场稳健利好消息，不知道是否能为各大城市带来新的动力和活力。

同时，秋天也是装修的好季节，也是每年购房置业、换房的好时期。大家不妨在多放利好的前提下，关注一下未来楼市的发展趋势！

知乎用户 星链文化传播 发表

一锅顶级的神户牛肉，炖了 3、4 道还有许多人愿意品尝一下；可已经炖了 8、9 遍了你放一大堆香料调味料，那也还是锅臭肉啊宝

现在经济下行谁敢上你这趟开往断桥的列车？？？

你跟我说车上酒水免费我也不去送死啊！

知乎用户 麻了 发表

以后年轻人征婚条件还得加一条：已购房，非 21 年前贷款

知乎用户 SunRan 发表

我缺的是你让我我贷款 80 万，首付 30 万，一个月给我由 3900 变成 3834 的还款利息，也就是减免得 66 块钱的利息吗？

不，我缺的是吃饭的十块钱。

知乎用户 运河小渔娘 发表

知乎用户 Art Hayek​ 发表

直接无息最好了！

知乎用户 越努力越幸运​ 发表

大哥，你别这么搞呀，你不会都撑不到欧洲爆炸就要内爆吧。我心脏不好。难道城投要集体。。。。

知乎用户 外星版摩西出埃及 发表

虽说是直接降成本，但是，能享受这一待遇的是哪些群体？

还有首套资格且能够使用公积金的，面对的情况就比较尴尬：

核心一二线城市入场门槛太高，差的不是那点利息而是首付。

而非核心的三四线城市，房子实质上已经供过于求，买不买不取决于利息高低，而是怕跌，或者说，差的不是那点利息，而是怕亏掉首付。

那么，实际上这个降息，能直接享受好处的，也就是手中有首套房且用的是公积金贷款的那些人，每个月还款额可以降低个几十块或者几百块，当然前提是愿意费事去修改每月还款额，否则基本没差别。

每个月省几百块，嗯，可以出去吃一顿，或者买件衣服？

所以，这是一箭双雕啊，降成本扶持地产，省钱刺激消费，双管齐下。

高，有那么一点高……

知乎用户 叨叨镇 发表

影响大概和开放四胎差不多

知乎用户 大风 发表

很多私企不交公积金的，

这不是鼓励大学生考公吗？

利多考公机构。

与其头痛医头，脚痛医脚，不如提高劳动者都收入，让劳动者生活有盼头，不然。。。

知乎用户 无雨也无晴 发表

什么都不会发生，该买不起房子的还是买不起！买不起房子的缺的不是这个 0.15 个点的利息，买的起房子手里都不知道有几套房子了！现在最大的问题是房价太高和收入太低的矛盾，老爷们不要揣着明白装糊涂了！

知乎用户 心中有爱​ 发表

已经组合贷买了房子的

公积金每月还款会自动下降吗？

知乎用户 强势缄默​ 发表

现在好了…… 如果你选择公积金贷款…… 那你一样变怨种。

笑死我了。

知乎用户 最帅的漫画家​ 发表

活了 500 年了，只有对数字敏感的人才有影响，普通人贷款买房，买了就买了，月供只要不是减半，每个月情绪是一样的，数着贷期，心情全在如何保命保工作保家庭和谐，这个时候媒体多半会找几个经济专家阐述下下调后你们幸福度上升之类的，然后让大家颅内～下下，然后心情又开始全在如何保命保工作保家庭和谐上……

知乎用户 快进键 发表

不如多出台些增加居民收入的举措。现在不买房的愿意，是因为大部分人背不起也背不动债了。

知乎用户 Acher 帝兮​ 发表

劳斯莱斯五百块代金券。

知乎用户 又是王包子 发表

政府有可能转变管理思路了：既然调控房地产老百姓也不消费，那我刺激房地产让房价涨，让手持现金心惊肉跳，看你坐不坐得住。

知乎用户 iQuant 发表

很谨慎，不断试探。

别人说的都是大家知道的事情。

不要老嚼 n 手的口香糖，对身体不好。

知乎用户 2067 发表

如果大家还不买，估计房地产税要来了。

知乎用户 两只小妖怪 发表

怎么热搜下了？？

知乎用户 Leon 发表

显卡这种东西嘛！你不买我不买明天还能降二百

知乎用户 zzzcccl 发表

我们这一个 460 万人口的地级市，今年前 7 个月商品房销售面积 202.56 万平方米，下降 6.4%；商品房销售额 100.77 亿元，下降 17.5%，8 月一共卖了 338 套房子，房地产开发投资同比下降 20.4%，降幅较 1-7 月份扩大 7.7 个百分点。

我家附近有个楼盘，从去年年末到现在只卖出去一套房子，还剩五百多套。

知乎用户 匿名用户 发表

没影响吧，我贷了 80 万，一个月少还 65 而已，并没有什么影响呀

知乎用户 认真减肥的 发表

这个问题客观分析如下：

有人说：

有 15 年那味了。

各处房市低迷，烂尾楼频出，开发商破产或破产边缘。

央行连续调低基准利率，调低公积金贷款利率，各市调低首付比例，出各种利好楼市政策。

现在就缺涨价了。

赶紧的，放大招

其实，疫情三年，国人对房地产的认识已经发生了根本性的变化。

再不是以前那个韭菜了

对出台的这种 “狼来了” 式的谎言已经选择了躺平。

所以说。

央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，造成的影响就是——然并卵！

知乎用户 厚德菩提 发表

只单纯的依靠政策，背后不拿出真金白银来支撑。屁用不顶

只单纯的依靠政策，背后不拿出真金白银来支撑。屁用不顶

只单纯的依靠政策，背后不拿出真金白银来支撑。屁用不顶

知乎用户 独行侠 发表

既想要市场经济的自由，又想有调控经济的稳定，世上哪有这种好事。

违背经济规律的下场只有一个：放烟花。

知乎用户 刘彦山​ 发表

本来 22 年五月一号就该交房的，如今地基都没挖，修也不修，退又没钱，这公积金利率上调下降有个球用，你问哪个楼盘？中天吾乡

知乎用户 好棒 发表

赌场不肯认输的结局就是倾家荡产。

知乎用户 夏蝉秋鸣 发表

我不相信我们缺的是只那点利息……

知乎用户 兮诗梦 发表

多负债有利于中国年轻人奋斗。

知乎用户 杨珂 发表

所有的政策都不如一句话，把房住不炒改成房炒不住。

知乎用户 巉山居士 发表

降 15%，我也买不起，所以毫无影响。降到 15% 或许有点用

知乎用户 匿名用户 发表

和县委书记号召买房一个道理

知乎用户 小刚 发表

还是那句话，啥时候炸烟花?

知乎用户 匿名用户 发表

感觉快了

各位保持静默

等待烟花

知乎用户 GAGA 发表

政策说变就变，高位接盘的，心里能没有戾气吗。

知乎用户 阿牟 发表

你不买我不买，明天还能降 200

知乎用户 听风等雨闲 发表

你我 200，懂？

知乎用户 正义的我 发表

需要的是公务员裁员，开源节流，应该想想土地出让金没有了，怎么养活这么多人

知乎用户 大笨猪​ 发表

痛快点，实际价格 5 折，考虑入手一套

装什么呢，我差的是劳斯莱斯 5 元优惠券？

知乎用户 皮卡皮里皮 发表

没啥影响，买不起的依旧买不起，买得起依旧观望，再看看炒房狗那边，急得要跳墙了。

有的人真的是揣着明白装糊涂，老百姓差的是那点利息钱吗？

知乎用户 吉她 发表

没什么大的影响。每一百万贷款每年也就省了 150 元人民币，差不多每天少付 4 角 1 分钱。都欠了一百万了，还差这点吗？对个人意义不大。但对央行来说，显示了他们在为经济做事，在认真工作。对各类房产商，中介机构来说，又多了一个使劲宣传，推销的热点，按概率，总能多成交一些。最主要的是，又挖掘了一下公积金的使用量，使购房资金的总额尽可能向总房产的余额靠拢，先解决一下眼前吧。后面的麻烦，交给后面的人。没办法治本，先治标过过日子。

知乎用户 us70000 发表

其它利率都下调了，房地产利率不下调也说不过去。

房地产有三个基本问题，大多数人不关心，或者不敢关心。

每个国家都需要建立自己的财富积累方式，每个人也这样。如果一个国家不需要积累财富，那发展经济有什么意义呢？但国家积累财富，就有一个基本的路径选择：藏富于民？还是藏富于政府？

藏富于民，社会就会稳定。藏富于政府，大家都会想办法去争夺 “公共的” 财富，社会就会走向动荡。那些经常政变的国家，哪个不是皇室一类的聚集了太多的财富的原因？历史也是这样写下来的。经常政变、革命、造反，国家不稳定，也就无法发展经济。

而房地产是财富积累的一个重要形式，是不可缺少的。

回过头来，房地产的问题，主要是核心没有抓对。有些人只想一个住字，有些人只想一个炒字，有些人只想一个钱字。这样就变成来来回回的折腾。

实际上，住是一个长期的而且是持续的方向，不但要有住的，还要住得越来越好，这个不能放松。

炒是突出的问题，必须尽快抑制和遏止。比如说，如何解决学区房价比周围高二三倍的问题。这不是住的问题，而是卡着孩子的脖子，把人们逼上梁山的形式。

钱就是地方政府大炒房地产。房地产不是房地产商炒起来的，而是地方政府炒起来的。要打击的不是房地产产业，而是地方财政收支的不受控制。

这三个问题不搞清楚，谈房地产就很容易翻车。

知乎用户 上山文明 发表

“你没钱买房子？那这样吧，你少还点利息吧”

？？？

知乎用户 吃葡萄不吐葡萄皮 发表

没什么影响吧，现在存款利率和商贷利率都下降那么多，公积金才这一点根本不够看的

知乎用户 格物致知 发表

政策都是变动的。

我妈生我的时候，计划生育罚！我生孩子的时候三胎没人生。

疫情经济受挫，地摊经济重振旗鼓。

现在全球经济萎靡，一系列惠房的政策出来。

为什么一直在房子上用力？真搞不懂。科技兴国，不是房产兴国！

有钱屯黄金不要买房。

这个点有钱买点美金，

知乎用户 Mr 先生 发表

总在碗的大小花色纹饰上精益求精，就是不肯倒点粮食给俺们吃。

知乎用户 张津 发表

没啥影响，私企没有公积金

知乎用户 依旧落沫 发表

还不够，先二套房首付全部回到四十再说……

知乎用户 林二 发表

你可以理解为针对于房地产市场的信用扩张。信用扩张的目的就是激发积极性，降低准入门槛。

知乎用户 孤观者 发表

你以为这样就有人买房了？不跌穿跌破，这辈子都不买房！反正没钱？！

知乎用户 咖啡有加菲​ 发表

多少人有住房公积金，有住房公积金的有多少是公务员之类国家财政供养的，问我有什么意义，意义就是再救一下房地产，该苦逼的继续，有房的再多几套

知乎用户 萝卜特 发表

多行不义自必自

知乎用户 纯阳真人 发表

宁愿降首付比例，降贷款利率，降购买限制，也不愿降房总价。

他真的，我哭死。

知乎用户 虎茶霖 发表

别在这 2 年买房，先多等看看

别买期房，随时烂尾！

知乎用户 ibook 发表

别买别生别奋斗，他们比我们急！

知乎用户 白嫖王 发表

还将继续下调贷款利率，因为中国的住房贷款利率是排名世界靠前的。

知乎用户 bjnewsdon 发表

真要救房市，不如彻底把房抄起来。

直接把房产当期货搞，当房屋建成 20 年后由银行按照当时交易金额的 20% 收房。

当然，如果房价如果 20 年后涨幅超过 20% 直接强行收房，或者房屋一直不建成就好了。

这不就可以看后人了么

知乎用户 Nezumi 发表

黔驴技穷

知乎用户 Alienware 发表

老美吃通胀猛药（连续加息），而敝国却反其道而行之，持续走温和刺激经济之路。

这就是政策定力！不为国际乱象所动。

机械式加息，就可压制通胀了么？如果就是那么简单，谁进不了金融监管当局？由此，可以看到老美精英们的黔驴技穷。

知乎用户 泛泛杨舟 发表

哦，不买，零息我也不买

知乎用户 AhnHeeYeon 发表

卖房买茅台，是正确答案

知乎用户 大象小猪 发表

利息负的都没用。

知乎用户 快挂了 发表

说啥呢

有的人宁愿租 3000 一个月的三房

也不愿意供房 2000 一个月的两房

眼高手低

真正的房住不炒是买房来住，而不是买房来等升值或者其他属性

有的人愿意躺，等等党永远不亏

两年前，你说利率 6.3-6.5 你不买，有理由

现在利率公积金才 3.1，商贷 4.1，你也不买

奉劝各位，力所能及必须上车

知乎用户 终不似少年游​ 发表

有坑大家一起跳

这时候讲究人人平等了

知乎用户 苏打黄​ 发表

没有啥意义，房子价格太高，利率就是降到与多数其他国家的 1% 都有可能，主要是多数人兜里没钱了，房子有，都是债务。

知乎用户 李丹丹 发表

这是要翻身的节奏。买买买！

知乎用户 张弓家族族长 发表

你们花钱买房呀！

知乎用户 德国师爷德国法律 发表

确实是首套的，本来就应当最低利率甚至无利率、予以补贴。房子压力太大了，几代人都抬不起头来，市场已经到了无法持续的时候了。

知乎用户 wzqzlwl 发表

经历过股灾，股民和机构摆烂了， 大 A 永远 3000 点。

咱们就看看，中国楼市摆烂后，是个啥模样？

不少开放商已经摆烂了，但又不敢摆烂。

知乎用户 核大国 发表

韭菜：利率又降了，可能还有更低点，还是不买，等他 30 年无息免息

这一波完全没有涨价去库存的智慧啊

知乎用户 485A44 发表

无所谓，体制内多多买房吧，最好人手一百套，这样经济学才会像芝麻一样，节节高嘛。

知乎用户 洛神葵 发表

重症宜用猛药

病来如山倒

信心很珍贵

一次弄一丢丢

也消耗了大家

一次信心

知乎用户 一念神魔 发表

形容偏离主题的四字成语：

信口开合

比喻随口乱说一气。兼语式；作谓语、宾语、状语；含贬义

离弦走板

比喻言行偏离公认的准则。离弦走板的意思

漫无边际

漫：不受约束；随便；边际：边缘；界限。大水广阔；一望无际。形容非常广阔；一眼望不到边。或指谈话、写文章等没有中心；离题很远。也作 “茫无边际、渺无边际。” 多用于谈话时。一般作定语、状语。

文不对题

文章的内容跟题目对不上。亦指言谈离开了主旨或答非所问。用作贬义。一般作谓语、定语、状语。

小德出入

〖解释〗小德：小节；出入：偏离标准。指不必严格要求的一些小节。

答非所问

回答的并不是人家所问的事情。含贬义。一般作谓语；状语。

知乎用户 谢方 发表

等等党的胜利，加大力度

知乎用户 阿彪 发表

买过股票吗？熊市降啥印花税之类的玩意，也就能刺激一下短线，之后还得熊。只要不涨，散户大军就是多杀多，涨了后散户都很激动，都往里面买。房价也差不多，跌价的颓势不改，没人敢投机。多涨点说不定还能救一救呢

知乎用户 蓝色星球 发表

夜壶又拎出来了

有人把房地产比作中国经济的一盏夜壶，不需要的时候嫌它不体面，藏在床底下；需要的时候又不得不拿出来用比如现在需要房地产的时候又到了，并且需求还很迫切。

本周，支持房地产行业的政策又密集出台，人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率，5 年以上为 3.1%。财政部、税务总局出台 1 年内换房者可以享受的所得税优惠。

这些政策直接指向房地产市场的需求端，期望通过刺激需求的方式引导行业复苏。

兜兜转转,

又回到之前的情况了，

任何一个事物没有绝对的好与坏，

经济增长压力增大的情况下，恢复房地产行业发展是客观的需求，

而如何提升地方政府效率，扶持产业发展，摆脱地产依赖，才是光明的道路。

利率下调后，真的会刺激消费者买房？房价是否上涨呢？

有几个细节值得关注：

（1）历次调控好像没有说过要降低房价，

（2）从商品角度，居民改善需求依然存在，

（3）从金融属性，房子类似于固定收益产品，

个人判断，从长期来看，房价大概率仍然会随着通胀和经济发展而上涨

这篇从分税制改革到土地财政写的比较详细：

土地财政二十年，房价还涨么？

知乎用户 永恒 发表

影响不大，

公积金贷款的额度在一线城市来说，不是额度不大，而是实在太小了，

如果使用公积金贷款，那么不够的部分使用商业贷款，形成组合贷款，但是商贷就不能作为首次贷款享受优惠利率，算下来不合算。

那么哪个职业的公积金贷款额度最大，一般来说公务员的比较大，其他职业的公积金缴费都不会很大，而现在这部分人群是不是购房主力，显然不完全是，那么对于整个房地产销售的影响基本可以忽略不计。

知乎用户 观自在 发表

有钱想买房子的人，去买了，房子更贵了；

没钱想买房子的人，买不了，因为房子依旧贵

知乎用户 你以为的你以为 发表

吓得我把公积金都取出来了

知乎用户 过线​ 发表

没看到任何诚意，这才哪到哪.

等等永远不亏，再过五年买房也不迟.

知乎用户 kslo 发表

香港，30 年利率 2%，房子不照样卖不动？

尽整这些没用的，真想促销就直接来个猛的：0 首付 30 年免息！

麻溜的，把最后一批刚需炸出来收工就完事了。

不想买的你就是给他打七折，人也不会买。

知乎用户 z 某某​ 发表

这是耗子尾巴生疮，流脓也不多啊

知乎用户 深空 发表

现阶段还是以清烂尾楼为主，避免资源不合理浪费。

知乎用户 打爱豆 发表

央行今年已经两次调低基准利率。基准利率下调之后，包括房贷利率在内的贷款利率理应响应相应降低。此次央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，从一定意义上讲是基准利率下调后的后续连带措施，目的还是刺激经济。

借鉴香港经验，与时俱进调整防疫政策，可能对解决中国经济面临困难更为对症。

知乎用户 洋芋 发表

据说芯片贵了，厂家拼命生产，生产的多了就白菜价卖。

知乎用户 顺势而为 123 发表

降息就想忽悠老百姓消费的日子早就过去了——经济下行期间，降息降准这些货币政策很难起作用。一是降息会进一步刺激通胀，使得货币实际购买力下降，导致百姓更加不愿意消费。在美联储加息和人民币贬值的大背景下，这样的货币政策必然难以持续；二来存贷款利率难以反应真实的市场借贷需求，企业或个人的借贷难度反而可能加大 (风险变大导致银行严控贷款额度)，加之利率传导机制阻滞，放出来的“水” 很难流向居民端。

我倒是想看到政府直接通过财政政策或者行政手段对房地产市场进行干预的，可看着各地方财政入不敷出的样子，能不继续从地产业 “吸血续命” 就是万万岁了。

知乎用户 落梦千寻 发表

说句有房族不爱听的话，这句话在任何市场都适用。

下跌市场里，利好出尽为利空。上涨市场里，利空出尽为利好。

房市大泡沫需要稳定消除。

知乎用户 lixiansheng 发表

为什么二套房不降

知乎用户 浪里个浪 发表

老百姓没有消费能力的同时，替政府扛起长期负债的勇气也没有了呗。

就算有人是刚需必须要买房，看看现在的政策：先降首付，再放开购买资格，继续降低商贷和公积金利率…… 谁知道后续会不会更给力？也会继续观望，等更有利政策的出台了。

知乎用户 田野​ 发表

二套咋就不降呢… 虽然说还款额变化不大，还贷助手小程序算一下

知乎用户 颇费特 发表

你调个浮动利率有啥用吧。

鬼知道明年会不会顶到天上去

bp 给我 - 200 我还能考虑下，问题不显示嘛。或者公积金贷款额度改成 200 万一次性到位多好。

知乎用户 陌路色 发表

又是福报，又赢了

知乎用户 啃萝卜 发表

有收入也不怕你那么几个点，反正买房和爱国一个也不敢落下。但是疫情之下减少收入了甚至没了那么点微薄的收入了，那个医保社保可又不能不交的，影响买房能有多大…

知乎用户 大枭 发表

这是在刺激楼市，以拉动经济上升不继续下滑。政策是稳地价，但地价高，房子贵，没有人购买，还是要给出鼓励措施来吸引购买房子。

知乎用户 木林沉森 发表

党中央从来没有说过房地产是毒瘤，一直强调的是 “房住不炒”，也就是说首套以及改善需求都是人民群众改善生活条件的重要手段，也是经济发展的重要动力，但是房子一定要作为生活资料而不是生产资料，和别人占据多套房产推高房价的行为是不可取的。

事实上，按照 “房住不炒” 的思路去定点调控，方法很多，比如对经营性房产征收房产税，对家庭三套及以上房产征收阶梯房产税，对因土地增值而产生的房价增值的二手房销售征收偏高的所得税（此方案需搭配本次出台的改善需求买方退税使用），对首套房和改善房予以贴息甚至补贴，严格全国房产信息联网，信息作假按照经济犯罪入刑，等等。

然而每次到党中央要控制房价的时候，出台的具体政策都是南辕北辙，比如禁止二手房交易，人为降低市场供应量，从而推高房价，比如一刀切提高利息打击首套和改善需求，迟迟不出台房产税，等等。所以这不得不让群众怀疑，是不是负责具体政策制定的官员，是在糊弄党中央？

这次这个政策，我觉得还是合理的，在推动 “房住不炒”，然而实际效果如何，鉴于相关负责单位前期的不表现，还需要打一个问号。

知乎用户 毛彦伟​ 发表

把井挖深点

知乎用户 文四爷 发表

国庆图一乐呗，这点力度还指望能干嘛

知乎用户 麻瓜丶丶丶丶 发表

感恩戴德，加大力度

知乎用户 刘按爱七七 发表

棚户区改造的房子，到现在四舍五入都 10 年了。旧房子，该拆了

知乎用户 emmm 发表

没有。

知乎用户 十里坡剑神 发表

房产滞销，BB 我们

知乎用户 烧白 发表

除了让之前高利率商贷买房的大冤种冤种值加一外

剩下的还是那句话，真想买的不管多少都会买，不想买的再低也不会买

知乎用户 爱玩的翊歌​ 发表

产生的影响：加重观望情绪。开始大家在等组合拳，更更多政策优惠，等多占点便宜。

等着等着发现，怎么优惠政策天天出？是真没人买了？都不买 我买 我会不会像个傻子？

从开始的观望，占到了笃定的阵容里。

知乎用户 东边一树 发表

让更多人能有工作比调低利率要有用得多，现在的大家的问题不是财务费用高的问题，而是现金流不稳定的问题。

知乎用户 清朗​ 发表

作为今年初买房的大冤种表示大家一定要继续等，既然选择政策一天一个，那后面一定还有。

而且国内的政策都只针对增量，不管存量，完全不管已经买了的那些人死活，所以一定不要着急买，买完你就没有统战价值了。

知乎用户 小丁是萝卜 发表

不懂就问 已经用住房公积金贷款的 正在还款的以后每个月是不是能少还点了。

知乎用户 羁绊​ 发表

房产税暂时不会大面积推开，房价还要再顶上 2 年。降了利率总有利刚需。

知乎用户 徐澤廷 发表

家旁边高铁经过太吵，想着找环保局投诉一下，一点开政府网站，好么，五六十个各种局，愣是这点事情不知道怎么找到对应的人

知乎用户 贫下码农 发表

人口出生率在降低，房子却越盖越多。用脚后跟都能想出未来会是什么样，嗯，再等等……

知乎用户 股赌股赌股赌 发表

骗人买房，丧尽天良

知乎用户 大概如此 发表

坐标天津

调整后房价别涨就行，别政府出优惠政策，开发商跟着涨价吃蛋糕。想让老板去买房，直接将价格不就行了，又想吃肉，又想割韭菜。

我发现这边的房价水分真的很大。每个中介说的价格都不一样，而且总价差距都是 1 万起步。都不是几千几千的。

知乎用户 帅到没朋友 发表

刚需群体下手的会更多了

知乎用户 老徐 发表

不降存量房，一切都是耍流氓

知乎用户 赵先生 发表

你不买我不买，来年还能降 200

知乎用户 正义使者杨主任 发表

吸粉上瘾戒不了。

知乎用户 Sir Mike 发表

总而言之就是赢麻了

知乎用户 长夜的破晓 发表

我特么差的是那 0.15% 利率吗？

知乎用户 jiayouyayy 发表

这是要开始让我们去买房子了，当然是第一套房啦。

知乎用户 一卷风尘 发表

身边有公积金且可观的，都不缺钱买房了……

知乎用户 老臭虫 发表

给一堆优惠卷，嘴上说房住不炒刚需的买，实际情况是心理极度渴求那些炒房的，买房投资的买

知乎用户 肠胃来了 发表

全都是泡沫

知乎用户 木夕 发表

妈的，买早了，利息差一倍

知乎用户 完美夏达 发表

买房这辈子都不可能，房奴又不想做，唯有躺平开心过每一天。

知乎用户 真相之眼 发表

多搞点安居房吧！！！！！做人事！！！

知乎用户 淡漠君 发表

自 2015 年以来，公积金利率就没有调整过，是既没有涨也没有降，时隔七年后，再度降利率，证明房地产经济确实已在崩溃的边缘了。现在就是能用的招全用，能上的劲全上。

好在要保持优雅，所以二套房的利率不变。如果这个都改了话，就真的违背了 “住房不炒” 的初衷了。

现在的房地产就好比躺在 ICU 里面的病人，常规治疗已经看不到什么效果了，横竖都是一死，不如死马当活马医，来点猛药，来点奇招，看看结果如何。

现在这个政策只是投石问路，下一步新房市场没有什么波动的话，会继续下猛药。

另外，这个政策的出台让我感觉到国家在针对我。早不降晚不降，我刚买完房子你就降了。

干嘛啊？针对我吗？

假使公积金贷款 100 万，贷款 30 年、等额本息，按照降息后的利率，公积金贷款每月月供可减少 81.9 元，累计 30 年月供减少 2.95 万元。

我每个月缺那 81 块钱吗？

我当然缺了。

知乎用户 李应寰​​ 发表

知乎用户 黑手​ 发表

相当于购买劳斯莱斯的 50 块优惠券。


知乎用户 答疑解惑李老师​​ 发表

这个是在疏通河道，暂时影响不了房价走势，关键一招在于对于地产商放水，等河道疏通得差不多了，闸门一开，国家队率先拉涨，形成暴涨的连锁反应，恒大之流又是天选之子了。这套路 08 年就已经玩过了，15 年又玩了一次，这么巧，刚刚 7 年，22 年又来。建议该入手的入手了，回头看看 09 年 16 年的市场，不言而喻。想赌最低点的建议时刻关注什么时候放开针对地产商的融资红线，这个才是房价暴涨的直接动力源。

至于拿负债率说事的，你看看 M2 多充足，有钱人弹药充足得很，又不投资又不买房的，不是上面想看到的，这样很不好。这又是一个有钱人的盛宴，没钱的只能错失机会，这也是为什么房价上涨表面上全民财产都涨，但是贫富差距进一步扩大的原因，因为能分享放水红利的人群越来越少而已。

知乎用户 莫能臣朴 发表

去年下半年到今年上半年，我一直在孜孜不倦地跟房产税爱好者们作口头斗争，结果号都没了。现在我已经懒得费口舌了，最重要的是现实已经说明了一切：当前的形势下，房产税就是不能征，征了就出事！不接受任何反驳！

事实上，市场经济下，任何正规行业都有存在的理由，没有谁应该存在，也没有谁不应该存在，最终要靠市场来甄别。何况是房地产这种关系国计民生的行业。

知乎用户 黑豹 发表

你不买我不买，明天还能降两百

知乎用户 卧轨不如看星辰 发表

听起来都觉得很牛的样子

实际上大家都懂，公积金贷款降 0.15%，按 100 万公积金贷款，每个月可以少还 80 多块钱。

是不是很棒，每个月节约一顿小火锅，真是优秀。

公积金贷款，上一次调整还是在 2015 年，七年后再次下调。

为的啥？

为了让你能买上房？

还是进一步刺激地产？

懂的都懂！！！

朋友圈昨天看到了一味朋友的在当地买房截图

这简直天差地别啊

不过好在这位朋友对地产颇有研究

因此迟迟没上车，不但房价下来了，贷款利率也下来了

但我另一位当地的朋友就不好受了，她在 2020 年上车

房价 200 多万，贷款利率也高

现在不但贷款利率得扛着，房价也跌了，这波妥妥的高位接盘

我不说，你们大概也能猜出是哪个城市

总之，现在别看利率下来了，我认为还不急，继续缓缓，后面还有一定动作。

房贷放开，看这里，千万别急！

公众号：条件说

知乎用户 东哥​ 发表

那么实际能省多少钱呢，让我们来算一下！

假如贷 100 万，30 年等额本息。

3.25 的利率：总利息 56.67 万，月 4352

3.1 的利率：总 53.73，月 4270

30 年利息少了 3 万块，每月能少还 80 呢！

一顿操作猛如虎，一月少还八十五

知乎用户 makino 发表

不够。

知乎用户 塔斯马尼亚雨林​​ 发表

反诈有句话说得好，你惦记他的利息，他惦记你的本金。

知乎用户 匿名用户 发表

先说结论

降低利息这件事你先要看清楚这件事的本质是什么，这件事的本质是缓解近两年地方政府土地财政遇到的卖不出去房子，导致的地方政府财政紧张的的问题

地方政府已经急了，开始鼓励公务员买房卖房，开始降低首付比例和利息、给购房的人减税…… 等等

这一系列的举措都是为了鼓励没买房的人赶紧买房。同时很多地方政府都给公务员调薪降薪，延迟工资发放等等，再加上疫情经济影响和大筛的成本，地方政府这一两年确实很缺钱。

意义就是能让本来有犹豫要不要买的人再在高位上一波车，再为地方政府财政输一波血

但是城市二手房总会越来越多，那么新房买的人就会越来越少，等到买新房的人变得极其少的时候，卖地的财政收入就几乎没有了，这个时候就必须找到新的财政收入来源。这也就是房产税，总对增量财产收税改为向存量财产收税的方式，当资产总量已经足够多的时候，必然存量税是比增量税更加靠谱的，其他发达国家历史经验基本都是如此。

实际上，在 2022 年房地产泡沫已经开始破灭了，只不过政府不允许报道这件事，只要不承认冒泡沫破裂就永远不会破灭而已。

**敢在 2022 年买房的都是勇士，所谓侠之大者，为国接盘。**看看这个问题下面的行业内的人回答，大家就知道是什么意思了。

税务局发文通知正式开征个人住房房产税！税率：4‰，6‰！难道房产税真的要开始了，你怎么看？为什么说今年买房的都是勇士? 4437 关注 · 861 回答问题

全国除了一线城市和二线城市的核心地带，其他地方这两年都是在持续阴跌。就拿我这里举例我在天津，**过去 3 年天津除了和平与最好的学区之外整体大约每年房价跌 4%，去年一年更是跌倒了 8%，这种降价程度已经非常高了。**但是其实很多人都没有意识到这个问题，因为一直都没有报道或者不允许报道。

未来我觉得未来十年内至少有两个关键时间节点，会造成房子抛售的恐慌潮

第一个小的时间点，2023 年初人口数量开始负增长。

看人口出生数量和死亡数量的趋势，今年 2022 年应该就已经负增长了，消息应该会在 2023 年出来。

我们国家已经好几十年没有负增长过人口了，从 2023 年负增长之后我国未来至少 10-20 年不会正增长，甚至更长。因为出生人口是和 25-30 年前的出生人口有比较强相关关系的，30 年前正是 92 年。那是什么年代，计划生育最狠的年代，那些年人口出生数量骤减，并且 80 后能生二孩三孩的基本也都生的差不多了。所以未来十几年出生人口只会更少不会更多。

**房屋价格最终都是由供需关系决定的，而随着城镇化率 65% 基本后面增速会非常缓慢，适龄城镇化人口数量减少和总人口数量也开始减少，需求本身就会减少。**并且现在的房价使得整个国家杠杆率和居民负债率已经到达了极高的水平，如果房子已经到了 80% 的人掏空 6 个钱包都买不起的地步，那就真的成了少数人的市场游戏了。

并且不仅仅是房地产，中小学教育行业未来 10 年内也会越来越内卷，因为孩子少了很多小学会出现招不满人的情况，多个学校进行合并，多所小学合并成一所小学。同时新招收教师数量会急剧减少，所以同时也奉现在还在读劝师范专业的同学们尽快上岸赶紧考上编制，还没读大学想当老师的奉劝再考虑考虑，老师未来招收人数会比现在少很多，而大学培养数量往往滞后于社会实际需求数量的变化，所以很多师范专业的毕业生在 10 年后会找不到工作。

第二个大的时间点，房产税的开始征收。

房产税未来必然会征收，只不过是时间早晚的问题。是早是晚，就取决于什么时候新房彻底卖不动了。到时候持有多于房产不仅仅不回增值，每年还要话费一笔不小的费用，那个时候才是真正的恐慌性抛售的王炸。我个人认为应该是在 5-10 年这个时间段里面，也就是 2027 年 - 2032 年中间。

要明白为什么房产税为什么一定会征收这件事，这个的话需要介绍些背后的逻辑。

政府的中央和地方本质上是两个部门，他们之间虽然有联系，但是最核心本质的人事权和财务权大体是分开的，各自分家过日子。上世纪 90 年代实施的税制改革国税地税，把增值税、企业所得税、个人所得税、消费税这些大头都直接给中央了。

地方政府没有了税收收入，而又得干活（教育、医疗、养老、基建）花钱，并且其实财政的收入的大头在中央，但是财政的这些支出大头反而是在各省市的地方。

所以就找到了卖地这个赚钱的路子。各省市情况各不相同，但大体上土地出让金大约占据了购房成本的 50%，2 万块钱的房子 1 万块钱是房地产公司从政府拿地时候花的钱（土地出让金）。这部分钱政府用来修路修高铁、盖工业园区盖学校盖医院，用来促进经济发展等等。

**过去 20 年土地出让金（也就是卖地）的收入是我国地方政府的最关键收入，大约占比到了地方政府总收入的 50% 左右。**从 2021-2022 年开始，房价卖不动了，虽然房价没有大跌，但是销售量和销售额基本上都已经腰斩，地方政府没钱了。

所以地方政府已经急了，开始鼓励公务员买房卖房，开始降低首付比例和利息，都是为了鼓励没买房的人赶紧买房。同时很多地方政府都给公务员调薪降薪，延迟工资发放等等，再加上疫情经济影响和大筛的成本，地方政府这一两年确实很缺钱。

（图后面还有干货）

但是城市二手房总会越来越多，那么新房买的人就会越来越少，等到买新房的人变得极其少的时候，卖地的财政收入就几乎没有了，这个时候就必须找到新的财政收入来源。这也就是房产税，总对增量财产收税改为向存量财产收税的方式，当资产总量已经足够多的时候，必然存量税是比增量税更加靠谱的，其他发达国家基本也都是如此。

现在政府的政策促进购房。等到房子促进也没有办法再有人买，并且已经买的人房贷已经还了很多，房价下跌的时候断贷不值得的时候，房产税就要出来了。

还是估计未来 10 年甚至未来 5 年房产税就会在全国范围内开始征收了，那时候房价再掉个 20% 我觉得还是很可能的。

【更新：有人觉得房产税不会出来，因为那会引起房价跳水和断贷。这个逻辑没有问题的，但是要考虑时间。考虑时间之后大家就会明白为什么我是说 5-10 年这个范围内开始征收房产税了。

**举个例子：**如果你刚买房 100 万，首付 30 万并且还没开始还贷款 70 万，然后原来同样 100 万的房价降价到了 60 万的话，那么你就不该再继续还贷了，因为你还剩余 70 万的贷款还不如直接 60 万再买套房子。

但是，如果你买房 100 万，然后首付 30 万，然后你已经还了 15 万的贷款，同样 100 万的房价这时候再降到 60 万的时候，你就必须还得继续还贷款。因为如果你不还贷款重新买一套房子要 60 万，而你已经还完了 70 万中 15 万的贷款，只要再还 55 万就可以了，还是优于断贷重新买一套的。

所以，这也就是我为什么说房产税不会立马开始征收，大概率是在 5-10 年的范围内开始征收了。因为征收的太早的话有很多在 18-20 年高位入手买房的人就会断贷的，而征收的太晚政府财政也扛不住。5-10 年是一个什么时间，是一个你刚好还了 30%-50% 贷款被套牢，这时候就算房价缩水 40% 但是你还是得继续还贷款不能断贷的时间。用你以及还过的贷款的沉默成本套牢你，让你不得不继续还贷款，就不会出现大规模的断贷和违约，房价降低也就软着陆了】

所以说，最最重要的，不着急买房不是那么刚的刚需的人，建议晚点买房。晚一年可能就能省一辆车出来。不到真的必须买房的时候就再等等。

【补充：同时，我觉得一线城市北上广深，和二线城市例如杭州、南京、天津等等的核心区域未来房价应该还是比较稳健的或者还有小幅上涨的空间，毕竟优质资源什么时候都是稀缺的。但是其他的地方，特别是三四线城市，估计房价未来会不可逆转的下跌了。】

当然了，如果说确实年龄已经到了结婚的时候了，必须要有婚房的话那也可以买，毕竟是自己住房子再贵也是住着。当然了，如果丈母娘那里比较通情达理能商量的话最好还是商量商量晚两年再买，先租房过一段时间，买房的钱咱有只不过因为不划算先不买和买不起房在丈母娘那里还是不一样的。等孩子要上学的时候再在城里面或者自己喜欢的位置买房子上户口，毕竟孩子上学户口需要房这个是真正的刚需，但是结婚之后有个地方住这个事儿不是那么的刚需。对于还没结婚的人从现在到孩子上学校怎么也得还有个 6-7 年时间，足够房价跌个 20-%30% 以上下去了，对于二线城市的房子来说一辆 A6 基本就省出来了。要是万一还赶上了房产税开征，那省个 40%-50% 我觉得真的还是非常可能的。

结语

码字不易，需要有人给我鼓励和正反馈，觉得看着还有点意思的朋友点个赞再走吧！

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知乎用户 Winter 看世界 发表

看到这个，我瞬间做了很多决定：

1，把所有电商卸载，只留下阿里巴巴和拼多多。

2，删除所有外卖软件，认识小区同栋楼的邻居，报团过冬。伙同几个邻居合伙做大锅饭，把钱给到愿意掌勺的人。（帮助愿意付出劳动力的邻居賺取收入）

3，删除打车软件，卖车，之后所有的出行使用公共交通。（节省费用）

4，制订计划，衣食行每月支出不超过 5000（深圳）。

5，将所有存款存入定期，只有高于定存利率的项目才会取出来。

6，卖掉老家的房子。

7，賺取一份兼职收入。

8，10、1 旅行取消，机票火车票全部退！！！

9，取出所有能取出的公积金。

其实我收入也不低，9 月家庭月入到手是 56k，还有 5k 左右公积金，但是这。。。我不是要过苦日子，只是提前习惯一下，还有留下更多的子弹谋生，渡过难关！

知乎用户 匿名用户 发表

房地产税之前，我们应该还会看到更多的调控政策。所有政策都指向一个目标：扩大房地产税税基。最终，房地产税会像当初的农业税一样普征。预言一下，2025 年底之前，房地产税必然会全面铺开。

近两年的土地出让金已经出现断崖式下跌，而房地产税就是未来解决财政问题的源头活水，当然，房地产税并不需要覆盖所有的土地出让金收入，以后会是土地出让金 + 房地产税的模式，随着存量地产的逐渐增长，房地产税将逐渐成为主要收入部分。

房价仍在高位，人口和实体经济现状都不支持房价持续上涨。大势不可逆，如果想要逆势上涨的话，我有一计：建议住房交易不支持货币结算，只支持比特币，郁金香，君子兰，藏獒等结算，或者以房换房。因为房子和这些标的物一样，已经脱离实体太久了，实体使用的货币体系已经难以衡量这些标的物的价值了。

知乎用户 violet 发表

兰博基尼送你的 50 元代金券

知乎用户 伊藤诚​​ 发表

只要坚持使用 steam，Epic 就会一直送游戏，还不明白吗？还不明白吗？

知乎用户 匿名用户 发表

我换个角度思考问题，不一定对。

我私以为上面对中国民众的智商判断或者说透过现象看本质的能力有错误判断。感觉他们总是想弄一个表面的爆炸性新闻，可以支持给底下营销的行为，煽动一些氛围，吹一吹风，感觉这种策略在互联网和短视频时代没那么发达的时候还是可以玩的，毕竟大部分老百姓没那么多自己判断能力（就比如大部分人在之前根本不知道房价最贵的部分是土地出让金），现在抖音短视频等内容输出到全国的男女老少，说白了老百姓没那么容易被忽悠了。

想救市场得真出血了让利了，别总是兰博基尼 50 代金券了

我在怀疑上面对央妈有要求救市场，央妈想了一系列方案供气选择，但最后选来想去只能每次公布个兰博基尼 50 代金券，选择那种忽悠效果大于实际效果的方案。

知乎用户 萧瑟 发表

人民对美好生活的向往和政府对土地财政的高度依赖之间的矛盾。

知乎用户 长樂未央 发表

说一个已用公积金贷款人都想知道的事

公积金利率是浮动的，一年一调，已经买房的人，明年一月开始月供就会下降

知乎用户 番茄炒蛋经济 发表

此次政策对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。此外，此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。同时，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。不仅如此，公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了 9 月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

知乎用户 冯二岁半 发表

浅谈如何割韭菜

1. 在菜地里一般都是从一行一行的割，避免参差不齐影响附近的韭菜长势；

2. 一般是一把抓完整株韭菜，用刀尽量贴近地面横割，这样对韭菜往后的嫩芽成长好；

3. 韭菜收割的次数。韭菜在种植的第一年主要以养根为主，所以最好是不要收获，或者是只收获一次，而第二年、第三年的韭菜为壮年期，收割次数要多一些，一般春季可收割 2-3 次，初夏可收获 1 次，初秋可收获 2 次，韭菜在收割后需要 25 天左右的生长时间，在深秋后就要停止收割，可以使韭菜植株的养分向根系回流，不仅可使韭菜安全越冬，还能使韭菜根系储存充足养分为第二年韭菜生长提供充足养分。

4. 第四是收割时留茬的高度。很多人在收割韭菜时会贴着土地来将韭菜割下来，留茬太低的话很容易损伤根系，但是留茬太高又会影响到再生韭菜的品质和产量，所以最佳的留茬高度为 5 公分左右，以后每茬要比上一次高出 1 公分就可以。

以上就是韭菜收割时要注意的四件事情，要想让收割后的韭菜生长的更好，就要注意以上四点注意事项。

知乎用户 润天 发表

这价格， 负利率也没兴趣

知乎用户 知乎用户 XJDiTU 发表

坐标成都，我今年在卖两套房，总价都在 160w 左右，但区别在于一套成华区 74 平下楼就是地铁。一套龙泉驿区 128 平距离最近地铁 4 公里。好卖的是龙泉驿的，挂出去三周敲定买家。成华的问的多，详谈的少。

据我自己观察，买 128 平的是需求改善，买来和老人同住的中年夫妇。而 74 平的是纯刚需房，问的都是年轻人，但总价都超了他们的预算，他们大多预算在 100-120w，哪怕房子再喜欢，也不会咬咬牙多贷 30w。

再往深里思考，为什么中年人敢于下手改善盘，哪怕四十多岁都要贷款 90w，而年轻人却不敢？因为中年夫妇有积蓄，吃到过经济高速发展时期的红利，现在也有稳定的事业，他们对未来的确定性要大于年轻人。往前推 5-7 年，我买房的时候，我就敢一个人贷 90w，为什么现在年轻人不敢？要我来看，主要是现在的年轻人对未来的信心没了。

信心是我们现阶段最珍贵以及最缺失的东西。

我那时候相信生活会越来越好，薪资会越来越多。而现在的大环境是什么，裁员，降薪，校招困难… 买房应该是人生中最重要的决定之一，因为一旦决定买房，不仅要投入大量本金，还要长期往里砸钱。现在来看未来，充满了不确定性。20 年，21 年成都房价都在大涨，利率拉得很高，为什么现在不行了？那时候疫情刚结束，大家关在家里那么久，都想换房，想拥有自己的房。但三年了，谁能保证自己看的到头？越来越严格的疫情 gkzc，出市出省堪比出国，谈何统一大市场。一些地方动不动就 jm 几十天，不上班哪来钱赚。经济不好，谈何信心？没有信心，谈何买房？

所以我觉得现在推出的这些政策，都是缘木求鱼。利率，房价该不该降，该！政策该不该放松，同样该！但更重要的是，如何真的能让大家看得到头，能提振对未来的信心才是关键。

知乎用户 匿名用户 发表

举一个例子让大家量化一下房价的泡沫吧。

比如一套房子的挂牌价格是 100w，你可以回答我 100 个它值 100w 的理由。但就目前来看，100 个理由肯定说服不了一个心如铁石的人。

什么样的人心如铁石，雷打不动，执行力又高？我觉得是自己出来闯荡，自己挣钱自己花的人，这样的人肯干又务实。

当今房地产是肉眼可见的失衡，卖地卖上瘾，价格脱离实际，大家又都不来买了，没人能推得动循环了，参考日本和香港的过去，一个东京买下整个美国，逐渐开始反思了。

例子也很简单，最接地气的钱就是每个人的年收入、每个月可持续拿到手的工资，因为每一笔月工资都需要交房租吧，如果一个人每个月挣得钱都没办法交得起房租了，那他的工作还有什么意义？用它来反推房屋的居住价值我觉得最合适不过，推导如下：

首先是数据，上海 2015 年售价 490w 房子，租金 6500 元，到 2021 年售价 800w，租金 7500-10000 元。

这里需要一个额外的知识点：「永续年金现值公式」，意思是一种永无止境的年金或者现金支付流，房子就是这样，每个月都得给房东交房租吧，这个公式的计算原理是通过取极限，再结合一个折现利率完成价值估算，它可以计算未来总收益换算到现在的价值。

房屋总现值 =\frac{房屋每年通过资产获得的利息金额 M}{折现利率 R}

时间来到 2015 年，参考国债，这里我们就将折现利率取 R=3% 吧，6500 * 12 / 3% = 260w，也就是说这套房屋在 3% 的折现率下的居住价值，参照月租金价格，其居住价值就只值 260w。

但是房子也有别的价值，但还是卖 490w 相差两倍左右的挂牌价格就离谱… 严重背离了工资基数，啥价值能比居住价值值钱呢？我不理解。

如果真敢卖 490w，上海一个大厂打工人 2015 年能挣多少钱？月入 2w 的话，按照 24w 算吧。如果真的卖 490w，那租金也跟着翻倍了，6500 * 2 了兄弟，每个月你要交 1.3w 的租金了，每年就是 15.6w 的房租，2015 年谁交的起每年 15.6w 的房租？泡沫有多大感受到了吗？果如你说你化身天龙工人这有啥交不起的，咱闭着眼睛就交了，那对不起我不该把你当我兄弟的，爸爸。

时间来到 2021 年，参考国债，这里我们也将折现利率取 R=3% 吧，租金取个 9000 吧，9000*12 / 3% = 360w，因此我觉得居住价值值 360w 是合理的，400 左右也可以接受，而此时同一套房子买到了 800w，简直离谱，泡沫有多大感受到了吗？

如果真敢卖 800w，带到现值公式里呗，每年房租 M = 800w * 3% = 24w，所以 2021 年一个上海打工人的房租应该为 24w 的，平均每个月 2w 的房租谁扛得住，然而实际并没有啊，月租 2w，谁敢来住，怎么陪着房东玩下去？泡沫有多大感受到了吗？

最主要的原因我认为有两条：

1. 通过售价倒退房租，结果很显然不匹配人们的真实收入。
2. 房租与工资水平的相关性十分高，工资在大基数下的上涨速度是缓慢的，工资无法在未来以这种速度持续增长，所以房租不该有这样的涨幅。

那房租能脱离收入无限制的上涨下去吗？

可以，供需严重不平衡的时候就能我觉着，大量的人进城务工同时又没有房子可以居住，我觉得就会，会上涨的让百分之 X 的人住不起。

知乎用户 王多鱼​ 发表

知乎用户 会飞的鱼 发表

降下来干嘛？有本事硬挺着呀？前几年房价疯涨的时候干嘛去了？我现在只想看烟花爆炸！

知乎用户 小年糕她爸​ 发表

知乎用户 只是一个小透明啊 发表

在新闻上看到一个评论: 鄱阳湖干涸是因为秋天露水太少了吗？

知乎用户 连云峰 发表

知乎用户 路子墨的小墨 发表

目前就公积金贷款额度和房屋总价来说，降一个百分点也无济于事！

杯水车薪，老百姓缺不是那一点利息！

现在真正没买房的，需要房的老百姓，缺的是动辄七八十万的首付，和未来三十年每个月还款七八千的觉悟。

一昧的泽渔而竭只会断子绝孙罢了

知乎用户 匿名用户 发表

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！

知乎用户 暮夜 发表

当初能出多狠的打压政策，现在就得有多高的反弹空间。

这么横刀向内，戳自己比重最大、上下游相关联产业最多行业命脉的，这个世界上不多见。

最后说网上大家都爱听的：房子就是万恶之源。房子就不应该卖高价，房子应该国家分配，每个人都应该分到北上广的大平层。

知乎用户 波澜不惊​ 发表

一腰四不 即房价没腰斩 不买房 不消费 不结婚 不生子

知乎用户 霜夜 发表

劫贫济富，没啥好说的。。。

知乎用户 杨栋 发表

多年知乎小透明，看最近新闻结合自己所见所闻所思而写，有意见相左者看心情讨论，单纯宣泄情绪亦忽略。

想来想去不知道怎么开头，本来想先上结论再证明之，但是结论是比较笼统和不确定的，自己也只是通过推理得到的，如果推导过程有问题，或者推理依据不对，则会得到相悖的结论，所以直接上一些所思所想和结论吧。

一、存量房市值

1、量：以北京的二手房为例，2022 年 9 月 30 号贝壳找房上架二手房 97060 套房源，贝壳找房上肯定不会囊括北京所有的二手房，我按照剩下的中介都加起来 3000 套房源，得到北京已上架二手房 10 万套。

2、价：以前能看到贝壳上北京的房价指数，但是现在看不到了，所以就以今日头条直接搜索北京房价得到，北京平均房价：56141 元 / 平米，为了方便计算，就按照 5 万 / 平米。

3、市值

查不到官方统计的北京二手房总量，就按照 800 万套计算，根据北京 10 万套量上架二手房，计算得到待出售比例：1.25%。

假设统计到的房子都是 60 平米，以 5 万 / 平米计算，即 300 万一套，可以得到：

目前在售的北京二手房市值是 ：10 万套 * 300 万 = 3000 亿；

同时可得到北京房产总市值：800 万套 * 300 万 = 240000 亿，即 24 万亿；

然后来推导中国的一线城市北上广深房产总市值，我按照每个城市的市值都是这么多，则可以得到合计存量房市值：23 万亿 * 3=69 万亿。

已知：国内 2021 年 GDP114 万亿，按照最新汇率约等于 16 万亿美元，目前外汇储备 3 万亿美元。

已知：美联储正在加息

二关于经济、财富的观察和想法

1、货币是什么，我直接百科的定义，里面将的比较详细，从货币起源一直讲到了现在货币的类型，这是纯经济学的概念，但是我更关注的是这点，即价值储藏。为了减少歧义，直接粘贴的百科。

2、我曾经接受的比较朴素的一个价值观：劳动创造财富

人民通过劳动获得财富，在减去必备的生活消耗之后，剩余部分通过货币进行了储藏，并做了延期支付的展望，期望可以在未来可以获得同等的财富，当然在此期间，也可以对货币进行其它操作，最典型就是投资、理财，以及购买大宗商品如房子等。

国内 GDP114 万亿，是否可以理解为，这里面存储了 114 万亿的劳动价值。

3、财富的聚集之我理解

财富为何会聚集，如果在一个最原始静态的社会，每个人通过劳动创造的价值是一样的，也不产生溢价的情况下，那么每个人可以聚集的财富，就等于这个人全量劳动减去必备的生活消耗，如果想产生大量的财富聚集，只能通过更大量的劳动和更少的支出消耗。

那为何现在出现了财富聚集，我观察到一个最明显的方式和特点，即：持有标的物的超速涨价，也就是超过了劳动价值之外的突然溢价。

我解释下标的物，标的物是我理解的一个概念，它囊括了资本资产 (穷的只剩钱了)、劳动者的劳动(穷的只剩劳动力了)、科技产品(只会做高科技产品) 等，

那为何会想到这点呢？我在不同的城市工作过，就观察到，如果在所在区域标的物涨价且普遍被接受，在整个区域 GDP 未增加的情况下下，则相当于将这个区域的这部分 GDP 切割走。如房子，工资等。作为一线的房价标的相对于其它城市快速上涨，那对于持有一线标的物的人来说，就会出现字面意义上的两个字：有钱。在一线城市持有资产资本（房子）、劳动力，都会相对其它区域出现溢价，同样的房子、劳动内容，会出现更高的价格体现，长久以往，字面财富就进行了一次聚集。

三 结论

上面说的那些，是作为我论证下面想法的依据，这些想法也是是我对于未来的预期。

1、关于房地产，它是切割国内 GDP 的刀子

不同城市同样的房子，不同的价格，其实相应城市通过相应手段进行的标的物的超预期溢价，通过这种溢价，可以获得相对其它城市更多的纸面财富，政府可通过纸面财富的操作套现，拿出套现资金之后，进行相应的投资、运营操作。那么，这个时候，房价就是各个城市发型”货币 “最好的手段，你能发行多少的” 货币“，就能决定你政府能抽取多少资金进行投资运营，在这种情况下，政府天然被驱使进行房价上涨预期管理，因为不管从哪方面考虑，都没有降低房价的理由（除了要在当前城市买房的人或者已经卖掉房产的人）。

国内的 GDP 就这么多，如果你指着一个砖头说，这个标的物价值 114 万亿，且所有人都认同愿意为之付出劳动，理论上你就占有了所有的 GDP。所以，一个城市标的物占有越多，那也可以说明 GDP 蛋糕占有越多。

那问题来了，为何会出现国家层面的房价打击呢？按理来说，只要政府能够将自己持有的标的物一直涨价，就能一直从中套取资金，一直进行运营、建设？

按我的想法理解，有 2 个重要的原因：

①这种行为对劳动价值创造者的打击是极大的，包含工厂、工人，也就是这几年躺平思想的产生。不做假设，一个人一辈子的劳动价值是衡量的（从毕业到退休也就能工作那么多年），我把他假设为 500 万，这个 500 万需要通过劳动来置为为社会认同的财富并进行存储（即劳动或得货币收入）。我做了个表格进行计算，分三种情况，即努力奋斗、躺平、躺平还不接盘：

结论自己思考，那种情况下是最优解。

②这种溢价无法让国外认同

通过标的物溢价，其实收割的是未持有标的物的人，如果我们把国界围起来，那看着似乎可以，毕竟我们收割之后还会投放在国内市场。但是，我们是与国外开放的，就有个问题，如果国外也参与这种收割，并在收割之后讲价值带走了呢？可以来计算一下，就按照美元兑人民币 1:6

如果 100 万美元进来之后不走，倒还好，但是如果刚好相反呢？在涨价之后卖掉并换成美元流出国内，那么就是说，房子还是那个房子，在 1 年的时间里面，多带走了国内劳动者 100 万美元的劳动，未来是要为这 100 万美元付出的劳动的（也就是大家拼命卷而生产出的商品并出口给这 100 万美元持有者）。

如果国内造了一个价值 114 万亿的标的物，那第一优先考虑的不是继续持有，而是卖掉走人，并在未来一直让国内进行劳动偿还，而且这个偿还是给外国人，理论上也是政府的损失，是整个国家和人民的损失。

2、在美元加息下，对于国内高溢价标的物的想法

如果国内高溢价标的物一年没涨价，但是美联储加息到 3.75%，那作为理性人，你会怎么做？

如果说，持有的标的物是流动性很好的如黄金、股票等， 那么可以快速出售，并换成美元，那最近可以看看它的价格是如何走势的。

国内高溢价劳动回报的行业，被严重打击（典型如 IT 行业今年行情很差）；

那如果是其它不好出手的的呢？参考这两天的热点问题

四、再次结论

刚才说到标的物，不仅仅是国内各个城市、行业之间的竞争，同时也是国与国之间进行竞争的终极。为何美元涨价你得多付出劳动，就是因为别人的溢价你得接。为何美国上市一个没啥利润的公司就能有比较高的股价，就是因为我标了这么多有人买，你买了就相当于愿意支付你的劳动。

我期望，以后是我们人民币的溢价，我们劳动者可以通过劳动、文化、思考，对国外产生有溢价来收割他们的财富

以上内容写于 9.30 上午，以下内容补充 10.1 号

1、房地产是个行业，需要维持而不是冻结，地方政府需要这个隐形印钞机；

2、fdcs 薛定谔的猫；

3、期望所有标的物的溢价是等同的，可以尊重劳动者已持有的价值储藏；

4、产业链的升级，就是对于标的物溢价的一个认同和转移。

知乎用户 匿名用户 发表

盛世越来越盛了，加油。

坚决支持，能买的赶紧买。

买不起的就等等吧，璀璨的烟花也是很美的。

就是不知道何时会绽放，应该快了吧。。

知乎用户 无极 发表

你们玩吧，我就不参合了，主要是看不懂，也玩不明白，只有被玩的份。我躲还不行吗

知乎用户 匿名用户 发表

不买房立省 100%

知乎用户 有狗走遍天下 发表

知乎用户 匿名用户 发表

他们好像真的以为我差的是利息……

知乎用户 匿名用户 发表

相当于打散了一个鸡蛋，倒进了太平洋里。

知乎用户 落地雄心 发表

你看你看，我说的不假吧

知乎用户 Mr XiaoJ 发表

知乎用户 NOBODY 发表

我倒是有个不错的主意，其实救市只需要鼓动 10% 的人口应该可以完全起飞了，体制内一人购一套可以救活几乎所有城市的房地产市场，疫情期间他们收入足够稳定，还有充足的公积金。

知乎用户 暂停思考 发表

家人们再等等，现在非刚需入场是没办法，

显卡买越迟越得亏本，有钱早入手了，哥们等几年了，主机手游 966 哪个不能玩。

热乎女骑士出场，2K 入手一个矿渣，半月后就需要 1K 的矿卡渣，

现在是买的越早越得亏，还不质保。

该不会有人要背叛吧?

那你是真该死啊。

知乎用户 匿名用户 发表

没什么影响。

作为普通人，金融产品，都是买涨不买跌。要真想有实质性改变，我觉得可以同步调整那些去年和年初六点几五点几的商业贷利率，大家才会有信心去买房。否则，那些近两年买房的人天天在各种平台上哀嚎，分享自己的 “买房案例”，普通人 (韭菜）谁看了会去买?

哎，好吧，可以看得出来我就是那一批去年年尾买房的冤大头，想想其实心真的有点堵，那时响应国家政策，鼓励房子只住不炒，刚需买了套房，利率贼高，但还是咬牙买了，因为觉得房价应该是稳定下来的了，然后现在看到市场和这些救市政策，内心真的….。

如果真的要说下调利率这些政策最大的影响是啥，个人觉得有两点，一是刚需者等等党继续等利好政策，不上车；二是促使很多去年和今年年初买房的人提前还贷吧哈哈哈。(都是个人看法和感受，因为身边很多人确实就是这两种状态。很多朋友包括我自己都在筹钱准备提前还商贷了）。

真希望国家和银行能破天荒为我们这些普通人冤大头降低下利率，毕竟我们当时也是响应国家号召，房子只住不炒，果断买人生首套刚需房的呀。

知乎用户 匿名用户 发表

知乎用户 俄亥俄的鹅 发表

真是开了大恩了，感恩，谢谢你因为你，温暖了四季，谢谢你们，感恩，今天就应该成立了一个感恩节，谢谢你！谢谢你！谢谢你！谢谢！谢谢！！

知乎用户 耽于幻想天天开眼​ 发表

影响大概有这么大吧

知乎用户 三余小生​ 发表

它们急了，它们急了

我们别急

知乎用户 汤姆是只猫 发表

前几天一个买房子的朋友讲 LPR 不会再降了，再降就要持平公积金利率了，这才几天公积金利率先降了，说明 LPR 年内还会再降呐

知乎用户 凯子漫 发表

贷 50w 每个月能少还整整 40 块呢

知乎用户 LISRB 发表

昨天央行阶段性放宽部分城市贷款利率下限，今天财政部发布退税政策，央行下调公积金贷款利率，两个字就可以概括:

急了

知乎用户 赫萝様​ 发表

刚刚上车的，公积金还没有批下来的会降吗

知乎用户 给爱丽丝 发表

一天施舍 3 块钱给你 乞丐都不会正眼看一下 笑

知乎用户 kasim 发表

感谢邀请。

本次央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，在目前地产行业寒冬中，可以刺激刚需入市，对于楼市属于一个大利好。

今天的三连发重磅消息表明，地产进入年末强力促销期。

1、银保监会：允许 2022 年第三季度房价连续下跌城市调低或取消首套房贷款利率下限（原则上可以无息房贷）；

2、税务总局：2023 年底前换购改善性住房的居民可全额或部分退还原出售房产缴纳的个税（只要房子能卖，改善型住房也是刚需！）；

3、央行：首套房公积金贷款利率下调 0.15%（老乡们，给！我！去！买！房！）。

这些政策就是进一步刺激房地产市场，希望调动群众买房的积极性。从目前的趋势来看，未来可能有大量城市首套房贷利率会跌至 4% 以下。

大家说看到这个消息最难过的人是谁？当然是去年高息贷款买房的倒霉蛋，去年的这个时候依然在轰轰烈烈的房地产去杠杆化，当时买房利率都要在基准上浮 20-30%，也就是 5.8-6.3%。

结果今年看到利率降了 1/3，这些业主的心里阴影面积比自己买的房子大 10 倍。我算了一下，利率 4.1% 和利率 5.8%，贷款 100 万 30 年期，利息差了 40 万。

从地方来看，各种促销活动也在汹涌澎湃：广西南宁开展住房团购活动，保价 3 个月，逾期半年未交房可退。

首批推出 2000 套住宅，可在现有基础上享受 1-10 个百分点专属优惠，统一给予 40% 的购房契税补贴，并给予一定幅度利率优惠。

2022 年已经过去 3 个季度今年以来密集出台政策但收效有限的情况下，进一步出台更强有力的刺激政策是大概率事件。

因为稳地产销售不是一个可有可无的行为，而是稳经济和各地钱袋子紧了之后的必然选择。

地产稳则经济稳，经济稳则股市稳，这些是新能源、直播电商都无法比拟的。相信在在这之后，楼市会有新一轮松动，直到国内经济盘活。

@清流财记，资深投资人，知乎财经领域新晋优秀答主，更多宏观经济、财经知识、理财科普，欢迎关注同名公众号 “清流财记”。

知乎用户 清流财记​ 发表

房地产是中国经济的定海神针。我真的不明白，在国家已经出台如此之多，如此明确的利好政策，已经由暗示转为明示让你买房的情况下，那些还喊着什么你不买我不买明天降 200 的人，到底有什么资格，什么脸面侈谈爱国？我只能说，凡是站在国家对立面的人，一定会被碾为尘土。

知乎用户 李翼 发表

对不起打扰大家蹭个热度，我是吴双双，这是我的亲外甥，得了急性淋巴白血病，现在在天津儿童医院治疗，已经花了 10 多万了，还需要很多的钱，求求各位好心人帮帮我们吧，我们真的需要大家的帮助，大家帮帮我多转发，我谢谢大家了我跪谢大家了，我给你们好心人磕头了！！这是水滴筹的链接，不是垃圾链接

http://t.cn/A6ozAD6p

知乎用户 皮皮与淘淘 发表

起飞了起飞了，赶紧跑步前进，买买买，把傻空再吊打一回。

知乎用户 豌豆射手 发表

热榜第一和第二在一起看….

知乎用户 匿名用户 发表

第一眼看成了 “下调到 0.15”

我稍微考虑了两秒钟

看清楚了 “下调 0.15” 的时候

我决定再等等，看错的那个数字应该不远了。

知乎用户 张亖 发表

房地产：我就再吸最后一口！

知乎用户 海心 发表

能有什么影响？

作为一个有意向买房或者售房的人。

当你看见政策都是各种限购，不让买，摇号买，各种限制政策不让你顺心进行房产交易。

当你又看见各种政策低价促销，降低利率，降低首付，各种利好政策刺激你买房。

你面对不同时期的不同政策，还不能判断出来当下房市的投资价值和潜在危机？

该进该跑自己没点 b 数？

知乎用户 白总喵​ 发表

18 年购入的大冤种在此。想请教 6.17% 利率怎么换成现在低利率？

贷款 300 万，按照现在的 4.1% 的商贷利率，每个月相差 4000。

是过户重新贷？还是经营贷？还是有什么其他方式？

知乎用户 匿名用户 发表

贷 100 万，30 年，利率下降 0.15 个百分点，也就总共减少 3 万。

大概 30 年的贷款利息减 3 万块巨款，反正还是买不起。

知乎用户 得之开怀​ 发表

房子都买了，专心搞钱吧！

知乎用户 好物果礼物 发表

哇，我真是好想买啊！

知乎用户 涵养​ 发表

毛泽东同志在《矛盾论》中就主要矛盾作出过深刻阐述：“在事物的发展过程中，有许多矛盾的存在，其中必有一种是主要矛盾，由于它的存在和发展，规定或影响着其他矛盾的存在和发展…… 捉住了这个主要矛盾，一切问题就迎刃而解。

知乎用户 鲸落与鲨凋 发表

他们提出经济软着陆等名词，好像经济调控是一门精密的科学。
经济学人

知乎用户 拯救自己的世界 发表

谁才有公积金贷款的资格？医师公、国企、事业编啊

精准定向体制红利

知乎用户 十五 发表

给刚需购房者降低门槛，没毛病

知乎用户 陈剑鑫 发表

看来供需关系还是需求旺盛，我愿意再为降低需求奉献自我

知乎用户 daylight 发表

撒撒水啦

知乎用户 老仙男丶 发表

房产滞销，帮帮老农！

知乎用户 再抚一曲琴忧 发表

兰博基尼 5 块钱优惠券

知乎用户 Rebersal Wizard​ 发表

最近的组合拳让人眼花缭乱，用极短的时间把 “买房” 涉及的用钱部分捋了一遍——个税返还（财政部），利率下调（央妈）、公积金可合并（人民政府），另外，甚至有政府亲自下场购买房产的，连房产税这种需要大张旗鼓推行的也悄咪咪了，大家都知道像擦了下尘土，没什么大用，我觉得，应该是这些部门在可执行的范围内最大的诚意了———中央工作会议已经定下的居民杠杠率，总不能推翻吧。

政策制定太有滞后性了，人都快走光了才上菜，大概是政策制定者没有料到房地产垮的太快，国内消费不振比想象中更垮，房地产已经深度捆绑了经济，想动太难，现在经济预期向下趋势越发明显，想打的牌很有限啊

所以，只要保就业是首要目标，只要对经济增长率有容忍的空间，这种小切香肠不顶饱但有点小作用的政策还是会继续推行的。

知乎用户 homey​ 发表

知乎用户 易安遐观​ 发表

涨价去库存，特种兵快上车。

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