为什么 2022 年房地产突然炒不快了？

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知乎用户 香樟连翘​ 发表

房子是真的卖不动了。

举著名大城市，郑母斯特丹为栗子。

去年很火的一个新闻，实名举报前婆婆吃空饷事件，大家还记得吗？

这个事件的大女主，就是郑州的房子所有者！

不记得的话，我简单说一下：

这个小事件，就可以反映整个房地产市场，真的是窥一斑而见全豹。

这就是一个买房上杠杆，结果房价 gg，炒房失败引发的血案。

简而言之就是房子是女主名字，但是钱是婆婆出的 300 多万，所以贷款是女主名字办的。但是后来夫妻感情不合，离婚了。前婆婆就要求还钱。

可是女主没这么多钱啊！

如果按照以往房价大涨的趋势，这个女主只要把房子卖了，轻松卖个 600 万不是梦。还了前婆婆 300 多万，自己还能赚 200 多万。

可是天有不测风云，郑州房价大跌了。

这套房子就值 300 万。

这个女主就算把房子卖了，赔给她前婆婆，最后自己贷的款，还得自己还。

所以索性一梭哈，鱼死网破吧，阿西吧！实名举报了。毁灭吧，你要我死，我也不让你好过。

最后调查结果呢？

吃空饷不存在，巨额财产也有来源。

举报失败，女主还是得背着一身的债务。

这就是去年郑州房地产市场的一个缩影。

管它今年郑州用什么 19 条新政，还是 190 条，抑或是 1900 条新政呢！

只能说明，房子真的不稳了，卖不动了，韭菜割不动了。

为何那个女主鱼死网破

从郑州这个区无数人断供，房子进入法拍程序，就能说明问题吧！

这个女主买的房子，就在金水区。

现在当地房子大跌了！

房价这个东西，追涨不追跌，反而是跌了，大家不敢买了。

现在谁敢买房呢？

无独有偶，反腐专题片《零容忍》第五集《永远在路上》播出，披露安徽省滁州市房地产交易处公职人员 95 后张雨杰贪污巨额公款案的细节。

他的犯案手法贼简单，就是挪用资金。张雨杰整个贪污手段，就是虚开凭证，这个钱实际上没有打到规定的二手房的资金池里面，是打到他的账户上去了。

干了好几年，就是发现不了，因为资金池里每天都有钱进账，他的亏空就看不出来呀！2020 年 3 月份，也就是疫情最严重的时候，所有房地产交易全部停止了，本来那个资金池是一边进一边出，疫情来的时候只出不进了，不停地出到最后，银行的账户没有钱了。”

资金池没钱，却还有近 7000 万元待支付的资金缺口。工作人员懵逼了，怎么会这样呢？但是顺藤摸瓜，一下子就把他抓住了。

疫情就像潮水褪去，大家都能发现，到底有多少人在裸泳。

也正是因为经历了两年的疫情折腾，到 2022 年，大家真的没钱了。

别说房子卖不动了，就连奶茶都卖不动了。

以前喜茶动辄 30 多块钱一杯，现在喜茶自己喊出来，不卖 30 元以上的奶茶。

奈雪的茶也一样，宣布单品价格下调。

你以为是资本家好心让利消费者吗？

原因其实很简单，疫情前经济好，30 多一杯的奶茶喝就喝吧！就当奢侈一把。现在两亿人灵活就业，都是朝不保夕的打零工。20 多块钱的喜茶奈雪，也是要考虑考虑了，最后还是来杯蜜雪冰城甜蜜蜜算了，毕竟就是 5 块钱！

当大家口袋都紧了的时候，便宜才是真香！

很多企业停工停产，你觉得老板还会白给员工开工资吗？

电影院关停，洗浴中心关门，饭店只让外卖，娱乐场所通通歇业。你让这些服务业的从业者怎么办？拿什么过日子？

之前在我市的某国营书店，就是那个新字开头的单位。因为疫情影响，这不得关店了。正式工一个月就发 1000 多块钱的基础工资。

这让人怎么活？

疫情之下众生平等，全国的医师公通通规范奖金，也就是所谓的 2021 年大降薪。旱涝保收的公务员，也降薪了。

可悲的是，就算体制内降薪，也好过很多私营业的失业强呀！大家对体制内的工作更加迷恋了，公考的热情一年比一年强。2022 年国考，报考人数在连续 14 年突破一百万的基础上，猛增到 213 万人报名！最火的岗位居然是西藏阿里地区的邮管局，两万人报考。

很多人开始选择去考研，2022 年，400 多万人报名考研，又刷新了考研报考人数的记录，某些专业的国家线居然高达 340 多分。

与此同时，研究生也疯狂扩招，招了 100 多万人！那几年之后，百万名硕士涌入求职市场，就业形势又是怎么一番厮杀呢？

我真的不敢想。

知乎用户 ichimonji 发表

“之前的县长把鹅城的房子都卖给 90 年后，甚至 00 后了，百姓都成穷鬼了，没有油水可榨了。”

“从来没想过刮穷鬼的钱。

“不刮穷鬼的钱你收谁的呀？”

“谁买房赚谁的。”

知乎用户 eternal 发表

在我上班的第二年还是第三年。

我亲爱的母亲大人觉得，她应该拉我最后一把，所谓扶上马送一程，把这个儿子打发了，也算了结一件事儿，于是她给了我一百多万，就这么说吧，这笔钱到我卡上的时候，我看着余额，手都在抖，数了三遍来确认位数。

可是我很快发现，在我眼里天文数字一样的一笔钱，TM D 就是一个首付。。。。。

还炒？？

炒面吗？

知乎用户 此间的青年 发表

因为涨价去库存已经赚走了最后一枚铜板。

此时此刻我们只想冲他们大声喊 “有种你就再来一遍涨价去库存啊”

知乎用户 星上炮 发表

因为没钱的人民是真的没钱了，真的一滴都榨不出来了！！……

知乎用户 万乃石​ 发表

在早期武侠小说里有一种神奇的轻功，大侠先跳起来一丈高，就要落下的时候左脚尖一点右脚背，噌！又跳上去一丈来高。

再次要落下去的时候，右脚尖一点左脚背，噌！又跳上去一丈来高。

这三丈高的城墙就这么飞过去了！

上过初中的同学们，一定会对这种自己踩着自己上天的功夫报以嘲讽，但现实中却真实存在这种功夫。用涨价预期拉动涨价，就是在房地产版武侠里自己踩着自己上天。

在这个神奇的武功中，既不用研发建筑材料，也不用苦练施工本领，更不用设计装修风格，甚至此地的经济繁荣都只是个辅助因素。只需要调动资金，把涨价预期拉满，就能不断获取超额利润。

再也不用接触生产这种操心、费力、风险大的倒霉事儿。这甩开中间环节，直奔利润主题的伟大事业，自然就成了全世界资本主义经济的宠儿。

但这一切都建立在对涨价的信心上，一旦涨价的预期没有了，现实中的涨价也就消失了，涨价消失了，贷款利息就从无关紧要的成本变成无法承受的负担了。

预期这种事儿说着虽然非常虚，但却真实的支撑着实际付款，一旦没有了，就都塌了。

知乎用户 大汉凶猛 发表

近日，市民袁先生通过爱青岛报料，五四广场附近海域有人撒网捕鱼，影响海边市容环境。

报料人供图

“断子绝孙” 网捞鱼 保安劝阻被骂 “多管闲事”

袁先生说，五四广场附近至少有两处捕鱼人群，捕捞者戴着帽子和墨镜，手拿网眼极密的渔网，捕上来的鱼被洒在道路上，很多长度 “不足一指。”

袁先生告诉记者，他当天去五四广场游玩，看到海边有人撒网捕鱼，走近时闻到一股强烈的鱼腥味。“我在那附近待了挺长时间，中间有穿制服的人员上前规劝，但捕鱼的人没有理会，还有人说工作人员是多管闲事。” 袁先生说。

来源网络

爱青岛 / 青岛网络广播电视台记者 姜昌健

知乎用户 hardy​ 发表

这几天有很多新闻，不知道题主看了没有。

东莞 3 月份新房成交 500 多套，你没有看错，是东莞喔。现在热门片区，好比松山湖房价大降。

感觉大湾区现在是完全绷不住了，前有佛山的两成首付，惠州购房补贴，后有中山的 65 折卖房，现在有东莞猛烈救市，没完没了的暴雷。

对了，融创爆了，欠债还不上了。之前说抱了国企大腿，现在还是还不了钱。

泰禾老板被控制了，收了钱保交楼都做不到，该抓。

宝能老板被传下落不明，然后发了一篇文章出来辟谣。

中山这边最近也很离谱，政府为了防范开发商踩踏式降价出货，都发行业公告了**（欲盖弥彰，做做样子，开发商要大幅度降价卖房，本来就是要改备案价的）。**有些楼盘直接跟政府协商，推翻之前的一些卖地条约，比如配件和建筑密度等。

开发商卖不了房子，还不了债，还要被抓走。不卖就 ** 了，居民收入几千块钱，房价炒到两万多，天坑一样的地方，不早卖早走，留着被清算么。

给你们看看文件：

大概的来龙去脉就是之前三乡，港口不少镇区为了回笼资金打折销售，三乡那边开盘 13000，二手卖 9000，现在直接卖到 6000 多。港口开盘 14000，直接干到 9000 多。其他很多明着暗着降价的就不说了。

三乡降价，一个月劲销几百套，效果可想而知。开发商都明白要尽快出货必须果断，国企央企降起价来也一样，某润，某秀，某发，降价送车位，玩的比一个一个溜。

所以现在情况很两难，开发商再不卖货，交完楼了还很多没卖出去，还债压力很大，不给钱施工方要停工。降价卖嘛，同行眼红恶意举报，政府主导行业协会限制出售（其实就是降价别太高调）

中山这边一直说建的石歧中心也压力很大，之前说搞个 480 米的地标建筑，现在行情不对，开发商重新谈配建，降到 200 多米就好了。之前的土地规划也改了。密度从 50% 改到 60%，让开发商多建几栋回回血，另外减少了一些配建规划，好比酒店那些。

今天下午消息一出来，中介已经发了很多朋友圈，大把中介半年没开单了，信用卡刷爆，饥肠辘辘，等着小绵羊入嘴。

意思就是：你看看，不让降价，别看了，赶紧买啊！（到我嘴里来）

记得上次政府还让老百姓生三胎，也不见有人多少人去生。（生了做红利？）

政府已经在防范开发商踩踏式降价出货了。想不到才开年，才 3 月份，那么快就崩不住了。

国企价格保住，也许等民企搞不下去以后，国企再收购就好。

让子弹再飞一会，这种事情不参与自然不受害，爱谁谁呗。

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总是有人问我，好像对开发商，黑中介，炒房客有那么大意见，我今天告诉各位：

如何看待西安 300 户人入住烂尾楼？期房政策怎么避免烂尾？ - 诗人的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/524810555/answer/2413998553

只要我有一天还能写点什么，那我就会为了这些人呼吁，我想让所有人都知道，土地财政下面的龌龊事情有多少，有多无耻。

知乎用户 匿名用户 发表

涨上天，躺平了。

涨跌随它去，与劳资无关。

你作死的造，作死的卷，不管民生，大部分人都躺平，老爷们自己玩吧，呵呵！大部分人不好，你又能好的到哪去。

不作为，还想当世界第一！！！准备上天！！！

知乎用户 娟娟 发表

走到死胡同了。。

低社会福利，低社会保障 ====> 高储蓄率。

高储蓄率 =====> 低货币流通速度 =====> 低消费能力 ======> 通缩。

通缩 ====>印钱 (房地产 30 年虚空借钱消费，中国不是无锚印钞，靠买房的背债。PS，最近央行上交利润应该算无锚印钞)=====> 经济繁荣。

你说为啥现在不印？现在是想印，没人接水啊。。你背债吗？年轻人彻底失望了，躺了。

银行陷入了资产荒，空有钱，借不出去，剩下来想借钱的压根就没准备还。

所有的消费，所有的经济繁荣都是建立在 30 年虚空借贷之上。

只要借钱的大于还钱的。经济就会繁荣下去。现在接盘人口到拐点了。还钱的开始大于借钱了。

然后就是猛烈的衰退。

不仅仅是房地产，孩子不要只盯着房子看。所有需求除了必须品都在缩。

叠加大宗牛市，这一波，不能放水。被美国制的死死的。

唉，15 年出清应该是最后的机会了。

知乎用户 可靠的陌生人 发表

因为海绵实在是挤不出来水了，你非得可着一个羊薅羊毛，一个青蛙攥出尿来，那你也别怪我们躺平。但凡现在没买房或者六个钱包拼命还贷的年轻人，哪个心里没点怨气？凭什么大妈们晚上广场舞白天收房租，他们的孩子开豪车随便找个班上享受生活，而我们却要跟几个陌生人合租？论对社会的贡献我们也不比他们少啊？就因为一纸政策少数人就要吸我们大部分人的血？极小部分人造孽要全国人一起还债吗？

反正现在让你们让出利益是不可能的事，我们也没有力量自己拿，那就躺平吧，顺势而为，太阳底下没有新鲜事，现在到底是什么状况你们心里更有数，未来会发生什么也早就注定，等着吧

知乎用户 sputnik-1 发表

几天前我去维也纳看望我的朋友安德鲁 · 卢卡斯。

我俩在维也纳吃慕尼黑大肘子的时候，他一脸幽怨地和我说，几年前，他从苏格兰老家来到维也纳，以为在维也纳大学读完书出来就可以找到好工作，结果他刚读完书，英国就闹着要脱欧，欧盟经济形势一天比一天糟、工作找不到先不说，维也纳的房价都已经跑到天上去了。他大学毕业之后自己只好找了一个在多瑙河下游的奥匈帝国时期的小房子先租着，一个月的租金就 2000 多欧，来回上下班还要做一个多小时的地铁。

他本科学的的是机械工程，找工作的时候转到了 cs，他领导是个斐迪南大公的后裔，家里有五套多瑙河江景房。由于领导天天埋冤他 cs 经验不足。安德鲁只好每天加班到晚上九点，看着维也纳的太阳渐渐落到阿尔卑斯山脉中，他心中愤懑难平：凭什么我一个奥地利 top 1 大学的毕业生天天加班到 9 点也买不起一个在 1850 年建的老破小房子？

即使这样，好景也不长。最近俄罗斯和乌克兰开打之后，他们公司预感到欧盟要输麻了，开始了大裁员，他身边的同事一个个又被裁了：德国小伙还不了贷款，把房子交给奥地利银行拍卖，而自己只能回到波恩考公务员；意大利小哥被裁后找不到工作，只能回到老家西西里岛去卖橄榄油。当然，我朋友安德鲁能力比较出众，现在还没被裁。但他每天也忧心忡忡：如果被裁了，那维也纳的房子就注定与他无缘了，而他大概率也只能回到苏格兰的老家去放羊。

他还和我说，现在维也纳政府密集制定了各种各样的政策，来自布鲁塞尔的命令已经通知到了维也纳，说什么要构建欧盟一体化，维也纳每年都要拨一大笔钱给布达佩斯和华沙，说要帮助落后地区早日脱贫。维也纳政府还计划在郊区再建一个超大号的教堂，起名叫杜珊大教堂，要直接对标德国的科隆大教堂。教堂的工程开销之大令人瞠目结舌，据说仅仅为了开采石头就炸平了阿尔卑斯山脉的两个山头。

一说到这，安德鲁就情绪激动，说维也纳政府花钱倒是大手大脚，但他自己过得却猪狗不如，那些在一战时期就有奥地利房子的老头们根本不用额外交税，每天乐呵呵地当 Airbnb 房东。反而是自己，奥地利生产力的中坚力量，苦苦支撑着维也纳的开支。他还说他的父母在苏格兰剪羊毛好几十年，辛辛苦苦攒下来一点点钱，但这些钱也付不了维也纳的首付，维也纳政府拿走维也纳市民的首付后，转身就盖了这个杜珊大教堂。教堂在离维也纳市中心好几十公里的地方，别说以后教徒会不会来，估计连游客也没几个，就算完工后也根本收不回建造成本，现在快要烂尾了。安德鲁看着远处高耸的布满脚手架的教堂房顶，开始怀疑自己生活的价值，难道自己努力的终极意义就是一个烂尾的杜珊教堂吗？他望着维也纳高昂的房价兴叹——玻尔兹曼大街上的学区房均价已经超过曼哈顿了，这样的日子哪里有盼头啊。

我俩沉默了一阵。餐馆的电视上正在不停地播放新闻：立陶宛停电三天后终于来电了；白俄罗斯自卫队和俄罗斯又举行了军演。突然电视画面一转，来自挪威的学者温温 · 施密特和毕业于西伯利亚大学的梅衫 · 贝克尔出现在屏幕上，俩人大讲特讲什么欧盟在二战后的伟大复兴，欧盟人要有自信，希腊人比莫斯科的中产阶级吃得好，2 欧元比 3k 卢布还值钱，最后还详细论证了最近俄罗斯入侵乌克兰，欧盟究竟是小赢、中赢、还是大赢。

安德鲁叹了一口气，停顿了一会儿，和我抱怨去年年中奥地利和德国因为管控不力爆发了一大波疫情，维也纳政府一口气关掉了所有餐厅和酒吧。维也纳市民里既有反对关停餐厅的，也有建议封得更彻底一点的。Quora 奥地利话题下天天都有人在吵，两边骂得不可开交，他生在欧洲这么多年从来没见过这种架势。

聊着聊着安德鲁的女朋友来了，她是个葡萄牙人。我问他俩你俩打算养孩子吗？他俩同时摇了摇头，说现在哪有精力养孩子，自己家也没有学区房，再怎么卷也卷不过那些住在维也纳大学旁边住的孩子，别人孩子周末都跑去哈布斯堡学中文，自己孩子连中文老师都请不起。孩子小学初中高中都有分流，自己孩子可能一不小心就上了个技校。再说，自己住在这种租来的房子里总没有什么安全感，实在不愿意让孩子在这种环境下长大。

我表示无奈，临走前请他俩吃了一顿维也纳炸猪排，他们说自己从来没来这种高级地方吃过饭，因为要攒钱买维也纳南部新区的房子的首付，实在不敢高消费，自己从来都是去土耳其人开的薯条店里随便吃一吃。

我不禁感慨，老欧洲确实已经衰落了，未来是属于中国的时代。真是三十年河东，三十年河西，我们的好日子还在后头呢。

知乎用户 呜啦啦 发表

2 亿灵活就业。

既然是就业，说明都是成年劳动力。

既然是灵活，说明朝不保夕吃一天饿 3 天。

根据七普公报数据：0-14 岁 2.5 亿人，15-59 岁 8.9 亿人，60 岁以上 2.6 亿人。

2 亿灵活就业就是 15-59 岁年龄段里的

2 亿：8.9 亿 = 1：4.5

每 4 个人里就有一个灵活的，灵活的能稳定还房贷？不然，断供的法拍房数量为何激增？

08 年的经济危机并没有消化，而是往后延了，延到 2022 撑不住了，本来这个泡沫的爆发点，应该爆在 2020 年，疫情，给了老爷们精准控制人员流动的演习和实战机会（借口防疫的政治正确，谁反对谁就是破坏抗疫，就是 50 万），所以，哪怕危机了，封村封路，这办法熟练操作。你想闹事？你们村你都走不出去。

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以上答案 2022-03-21 回答的，很多人喜欢，那就再加一些有趣的图

知乎用户 七米剪影在线中 发表

因为穷，而且穷怕了。

专业的说法貌似叫 “流动性枯竭”。

隔壁卖电缆的夫妻俩 2021 年底开始看房，从一开始的兴奋到忐忑再到现在彻底不打算买了，我全程围观，也是心有戚戚然。

一开始兴奋是因为终于攒够钱上车了，忐忑是因为看了几个盘发现每个盘的销量都不太理想，置业顾问一开口就给折扣，把不好卖啊快来买吧挂在脸上了，如今彻底不打算买是因为生意快完球了，货款收不回，又没新的工地开工要供货，再这样下去吃饭都成问题了还买房？等下首付给了没钱还贷等着法拍吗？

就这大环境，他拿什么去炒？

知乎用户 lu luce 发表

因为刺激不动了。。

北上广的房子 100 万的时候，小夫妻投身互联网行业，天天 996，攒几年钱可以买一套。

北上广的房子 500 万的时候，小夫妻投身互联网行业，天天 996，掏空六个钱包，攒几年钱可以买一套。

北上广的房子 1000 万的时候，无论如何都买不起。一少部分能发高薪的企业里面的年轻人抓住最后的机会 996，赶最后一班车买房上车。大部分工资买不起房的年轻人开始佛系。。反对 996 加班。。

本来高房价的目的是逼年轻人努力工作，攒几年钱买房。。现在年轻人放弃了。。

本来年轻人在成长过程中有多个需要氪金的关卡。第一关是房子。第二关是车子。第三关是孩子。除了这些大 BOSS。还有家用电器，房屋装修，奶粉钱，子女补习班这些小怪。

但是这个游戏的问题在于，新手村的第一个 BOSS 现在已经变成血条十万的 BOSS。。大部分玩家出了新手村就挂了。。后面的关卡都没用了。

继续更新。

我 2004 年在上海工作的时候，很多同事在静安区和徐汇区购房。到了 2009 年，同事都在闵行区购房。到了 2014 年，同事都在松江区购房。到了 2016 年的时候，同事们只能在青浦区和金山区购房。到了 2017 年的时候，同事们只能在江苏省昆山市购房。同时很多同事都在老家购房。毕竟江苏省高考还是挺难的。

我是亲眼看着同事们越住越远。直到他们决定只在上海工作几年，把老家附近的二线城市的房贷还完，就回老家附近的二线城市。

知乎用户 知乎用户 s7lpSy 发表

你理解了一个国家的货币政策和财税政策，基本上你就彻底理解了这个国家，理解了这个国家的性质和最底层的游戏规则。

之前我一直在说美国的货币发行机制和货币政策，还点出了美国国债就是美国的阿克琉斯之踵。

今天就说一说中国，希望这个回答能够活久一点。首先推荐下我自己的两篇文章：

玄睛：中国经济之癌——中国房地产的前世今生 (1)

玄睛：房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象

首先简单介绍下央行资产负债表的意义，央行的资产就是它发放货币的基础，你可以简单的理解为央行的总资产再乘以货币乘数，就是放出的流动性总和了（粗略理解）。可以看到中国央行资产的大头就是外汇占款，其次是对其他存款性公司债权。外汇占款好理解，对其他存款性公司的债权主要是指央行对这些银行使用的数量性和结构性货币政策工具，向经济体中投放基础货币。其中数量性货币政策工具主要包括再贷款、再贴现、逆回购；结构性货币政策工具有：常备贷款便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、流动性调节工具（SLO）与抵押补充贷款余额等。

而负债这个栏目下的最主要科目就是储备货币，货币就是央行的负债，现代信用货币的本质就是一张欠条。只不过这里的欠条是央行通过商业银行的货币乘数进行了放大。

从中国加入世界贸易组织开始到现在，中国的货币发行基本上有两个支柱（看资产栏目），一个是出口贸易带来的美元入超，它们构成了外汇占款。另外一个是城市化和房地产经济带来的商业贷款，它们构成了对其他存款性公司债权。

在 2014 年之前，外汇占款是占了绝对的大头，基本上在 70%~80% 的水平，所以那个时候，美元就是人民币的实际信用基础。2014 年之后，外资开始停止大规模流入，甚至还有段时间剧烈流出，这就是 15 年汇改的背景。而看下时间点，非常巧合，正好是中美在南海摊牌之后的事情。

2015 年之后， 央行开始通过发放的 “中期借贷便利”(MLF)、“常备借贷便利”（SLF）和 “抵押补充贷款”(PSL）还有逆回购，也就是对其他存款性公司债权这个科目，对商业银行大规模放水。然而这些各种放水手段最终的动力还是来自于房地产。因为这些资产的底层，说白了大头就是居民的房地产负债。换句话说，底层的韭菜们欠的负债越多，商业银行的债权越多，对应央行这个科目的放水也就越多。如果底层的韭菜不愿意继续负债了，央行就算是想放水也是放不出去的。

由城市化驱动的韭菜房地产负债，可以说是中国经济发动机的两大主要引擎之一。另一个引擎是对外出口，对应外汇占款。可惜外汇占款从 2014 年之后逐渐不给力了，而各种货币政策工具 19 年以后这几年也越来越不行了，你是不是好久没在财经新闻上面听到各种” 麻辣粉，酸辣粉 “的名字了？

由于美国开始了加息缩表的进程，目前已经导致了中美的长期国债收益率倒挂。中国现在内部的货币宽松的压力很大，然而外部美元的环境又不是很配合，再加上疫情影响，所以也不敢随意放水，只是在前些天憋不住降了点存款准备金率。然而目前疫情严峻，经济大环境不配合的情况下，降低存款准备金率没多少卵用，因为商业银行根本不敢随便放贷款，这时候谁敢给实体经济贷款就是找死，你把准备金率降到零也没有，这水就是放不出去。

还是那句话，货币政策到底还是以实体经济作为基础的，货币不可能在金融系统里面空转，那就没意义了。央行也不是魔法师，它们做不到既要又要还要。就算是疫情过去了，以现在中国韭菜的负债率和收入水平，韭菜们还能够继续扩大负债，负” 众 “前行吗？而韭菜不够丰盛，不够薅，甚至绝望到躺平以抗拒被薅的问题，央行是没办法解决的。

知乎用户 伊利丹 · 怒牛 发表

因为房地产的问题，现在变成了人们还不起月供的问题了。

只要把这个问题解决了，房地产还能继续玩下去！

只是，慢慢你会发现，挣钱不是靠美好的想象就能实现的！有时候能难到你哭！

知乎用户 风云清天 发表

断子绝孙钱赚多了，真会断子绝孙。

知乎用户 余记逍遥​ 发表

j 郑州烂尾楼全国第一，是 25249 套，多少人被坑里面了。

我国人均居住面积达到了 50 平，但是依然很多人没房住，有人落马翻车被查封 90 多套。

国家政府已经没有公信力了，昨天恨不得掐死房地产，今天又插上氧气管，你让老百姓怎么看？

现在买房建议买二手房，或者一手现房，期房就算了，烂不烂尾还得看国家政策和开发商脸色。

下面这张图详细讲了，任何角度都不支持房地产炒快了

知乎用户 Totoro 发表

公司旁边有个盘，还蛮大

17 年在我来这边的时候，这个盘的位置还是

一片草莓地，我还在周末骑车过去摘草莓

18 年草莓不长了 地被填上了建筑垃圾

用绿色的幕墙全部和马路隔离开

我知道 这地以后都不会长草莓了

开始长房子了

于是到了 2020 年 房子基本都要封顶了

外墙粉刷上了屎黄色的墙漆

楼盘所在的营销中心 门口搞了喷泉

搞一些绿植鲜花摆着 看着高端而又大气

我卡位对面 一个 91 年的客服妹子按捺不住

和刚结婚一个月的老公

跑去看了这个盘 当天就交了首付

我看到了她手上的户型图 随口问了多少钱

她说 9800 元 /㎡

本想发表一番 但是看她那么幸福快乐的样子

心想还是算了 不要做吃力不讨好的事情

时间进入 2022 年

这个客服小姐姐 每月工资 3500

他老公每月 6000 多元

2 个人每月要还 5000 多的房贷

2 人结婚到现在一直不敢要小孩

平时吃饭都是吃食堂（巨难吃）

住在公司漏水狭小的宿舍

平时吃住基本不花钱

老公为了工资高 去更远的地方工作 每天开车 1 个半小时

这个客服小姐姐

穿的衣服就像是从垃圾桶里捡来的一样

手机还是果 6P 屏保都碎得成了抽象派的画了

有时候公司举办员工生日会的时候

有些没有吃完的水果果盘啥的 默默的拿几个橘子

几个香蕉放在口袋 带回家给老公吃

此时的他们期待早点房子交房

提前住到自己的房子

直到有一天

一张红色底黑子的广告猝不及防的出现

在公司对面人行道的隔离柱子上

XX 海伦堡（她买的小区）

尾盘促销

三房仅需 55 万起

那天下午 我看到她去洗手间了

等她出来 我看她眼眶红了

知乎用户 白白​ 发表

因为大家有危机意识了。

其实大部分 80,90 后一直是没有危机意识的；

随着近几十年经济高歌猛进，飞速发展；

充斥在耳边的都是财富故事，很少有危机故事；

虽然期间有多次暴雷，但是要么新闻不怎么报道，要么雷只能波及附近的人，其他人感觉不到；

在这种环境下长大的人，心里是没有危机意识的；

各种信息里全是偏差，导致人的认知里全是偏差；

但是疫情，活生生的把危机展现在每个人面前；

所有人都被教做人；

终于开始意识到，真的是有危机的；

真的可能会失业，真的可能会降薪，真的可能会还不起房贷；

这么推算下去，意识到房价真的可能会跌，背上房贷在危机中真的能被压垮；

都这样了，还敢上车的人要么是真不差钱，要么是真勇士，要么是还没想明白，这样的人银行也不敢给贷款啊。

知乎用户 吴凛凛 发表

@远方青木

那个高赞答案居然这么多人捧，我地产融资业内实在看不下去了。

首先，部分开发商之所以不愿意降低来压低货值，是因为他们是国企，国有资产流失这个帽子没人敢背，所以他们宁可捂着。至于民企，价格腰斩的房子不要太多，二三线许多现金流有问题的都降价大甩卖，直到被当地政府叫停，说你们折价太厉害，影响到其他友商的正常销售了。

其次，开发贷的额度跟货值不是直接挂钩的，挂钩的是总投，相当于总成本刨掉销售费用管理费用财务费用和税收，按照 541 的比例投入，5 是指银行开发贷 50%，4 是开发商自有资金 40%，1 是销售返投 10%，抵押物在提款前办理，一般是土地和在建工程抵押，开发贷放款后一般不会再追加抵押物，因为销售资金监管账户的钱是被监管的，这笔钱用来覆盖银行的风险敞口。如果银行要求追加抵押物，这时候银行是属于弱势地位，因为这是一个不太合理的要求。开发商真想暴雷的话可以拒绝，代价也不过是影响了后续提款。

至于什么再贷款，拜托，开发贷就是项目的开发贷款，开发完了还有什么能贷？

现在暴雷的 90% 都是美元债，因为销售资金监管的事恒大开了个坏头，导致全行业加上监管，项目有大量富余资金没法拿出来，而地产集团作为一个资本运作平台，本身是没有资产的，自然没有钱拿出来还债。

真要知道融资和债务的事，多听听专业人士的，你去问地产销售，他们哪懂这些。

至于说为什么炒不快了，因为疫情下大家都没钱。哪天再来一波万众创业，金融自由化，或者十年二十年的低息经营贷，现在 3.85% 了，比房贷低了 1.5% 左右，一线又要蠢蠢欲动了。最近我收到大量这方面的短信，感觉是有人觉得从六楼跳下不会死，决定到 16 楼再跳一次。

回答破千赞的话我就写一篇地产问题的来龙去脉，前提是不会被知乎删掉。

文章已写，贵乎秒删。有兴趣的可以去翻一下财政部和银保监会对地方债务的文件出台时间和当时的房价，自己做一个 K 线图。

最后更新: 推荐大家去下载一个 APP“发我”，这是债券从业人员交流的地方，看到的东西比在知乎靠谱。

更新 2: 我只谈项目，不谈自有资金那块是哪来的。那块是真正的能力活。

知乎用户 毯毯毯毯 发表

预期变了。

国家放开房地产的这波操作，我是真的看不懂。

房地产到了冰点，然后，再炸一波，搞什么嘛？

如今，国外打仗，老美收水，国内疫情，形势已经够艰难。

那么，在这个时候，放开房地产，期待什么？再来一波涨价去库存？逆境翻盘？

我相信大部分人都没法认同。同一个套路，只能玩一次！老百姓不傻。

现在股市地产股大涨，我也是看不懂的。我认为房地产不爆雷就不错了。我只是抱着 “看你能蹦跶到几时” 的心态，冷眼旁观。然而，我清楚，这就是我的局限——理想主义！

取消了房产税试点，放开了房地产限购，这波神操作，我越看心里越有点拔凉拔凉的感觉。这是困难到了什么程度？？？

这波房地产放开，肯定不会太火，因为资金都看到了极限，看到了风险。从原来尽量逃离，再转身杀回？开玩笑呢？

知乎用户 大白兔捣药秋复春 发表

中国老百姓挺可怜的。

一套房子。房子还没盖好呢，楼面价就有了，就是土地出让金 / 建面。除非拿地早。一般约 50%。被谁拿走了大家心里有数。剩下的就是开发商，建筑商，房产经纪类瓜分。剩下的 50%。

这还没完呢。

首付交了。呦呵，这利息一算这么高呢。我们放价高，网上一片骂声。却没人骂这利率。香港的房价高，但是利率低，一般首套 1.5。这还贷压力是不是一下就小了。怎么我们还赶不上万恶的资本主义了呢？哼哼哼。

撅个腚，吭哧吭哧还贷款吧。你心想，这下身上的蚂蝗吸血吸的差不多了吧。

还是没完。交了房，还有个 “物业” 也要年年吸你血。服务好也就算了。多少物业，收拾卫生都不合格，还谈服务呢？呸呸呸。

这时候你被吸的已经双腿打幌体力透支了。装修的卖家具的，虎视眈眈的瞅着你。大兄弟已经满头是包了，也不差我一口了吧。你闭上眼睛，心想，反正就这一下。我还有口气。来吧。么么么。

我有个振兴西北，乃至改造土地沙漠化的宏伟大计。土地申请制，每个人可申请一亩无人区，or 荒漠区的土地，自行建房。反正有人活动，这个区域应该会被改造的很好的。

知乎用户 82 年的贴吧老哥​ 发表

二更：最新信息，某旧楼带学位，非省一级学校，楼龄 25 年，步梯，单价 2000 有商量，初中与省级小学学生就读同一间学校 。十几万能买个学位送你个房子。

一更：我们这里某小区的房子，前几天还放 6800 一平方，现在 6300 可以拿下，精装。

据不可靠消息，东城城区 6 月份将有一批毛胚放出，4500 一方。

不是突然卖不动，而是卖不动的这个真相终于露出了原本的面目。

六个钱包强行上车什么概念，三代人六十年的积蓄给了 30% 的首付。换个概念就是一年三代人只能攒出 0.5% 的房子总价。

现在面对 30 年每年 4.8% 的后续还款你拿什么来还？

只要不是傻子，都不会再买房子。

知乎用户 王克丹​​ 发表

理解这个问题之前，得先思考炒房的逻辑是什么呢？

同样的房子并不会给市场带来额外的商品，能带来的现金流只有 1~2% 的房租，房租看供需关系，一般取决于地方经济和就业薪资，经济好，工资高来这边的人就多，房租就高，如果只看房租现金流并不值得投资。那么更多的增值预期，而且多是中短线，持有最短周期取决于预售制周期和房证时间，最近不少城市还推出了限售政策，会增加持有时间。那么就到了炒房的关键问题，收益谁来提供？后来者，前人赚钱的前提是后来者以更高的价格买走房子，自己扣除资金成本后还有结余，才是一项好的投资。

其实不止 2022 年，绝大多数城市房子早几年就没有投资价值了（这里只讨论投资）。

1）投资成本，简化为资金成本，有两部分构成，一部分是自有货币的机会成本，市场上有大额存单作为投资标的，可以做到 3~4% 的稳定收益，第二部分是杠杆成本，也就是举债的利息，你加杠杆炒房银行的利息，亲朋的信用消耗，都是成本，这里只讨论银行利息，一般二套房利各地有差异，但大致在 5% 以上。对于投资周期较长，中间税繁琐的投资品，你觉得一年涨多少才有可能赚钱？读者可以自行翻阅近几年 70 个中大型城市的数据，看满足的有几个？人们总是存在决策的滞后，当一个过去十几年都赚钱的投资，现在一年不赚大家觉得可以接受，2 年信心就要少一些，3 年可能就会担心，4 年都是不赚的就会有人考虑变现，当大家都这么想的时候就是抛售恐慌，和炒股一样，市场能接受多少比例的高位套现呢？17~19 年去杠杆周期至今已经 4~5 年了，这种持有信心正在面临严重的挑战，越来越多的人加入观望行列。不仅如此，预售制下，房企暴雷已经不是什么秘密，到时候钱出去了，能不能拿到房子是一回事，拿到的房子是不是你买的时候合同规定的是另外一回事，增加了巨大的市场信心危机。

2）接盘端，一方面是居民杠杆居高不下，已经丧失了接盘能力，更重要的是疫情冲击下，失业焦虑已经蔓延开来，现在能抗住的原因一方面是居民还有一些抗风险储蓄，就和灾年粮食欠收往往不是当时就出问题，而是存粮吃完以后才会出问题，再加上我国是人情社会，亲朋间相互拆借是非常普遍的现象，民间信贷违约也是普遍现象。后来者的接盘能力一方面取决于储蓄，另一方面取决于信贷，而信贷意愿与对未来的收入预期有关，以前狂热的信贷扩张现在也不好使了，不是你想放水就能放出来的，得看居民愿不愿意借钱，击鼓传花么有下家接盘，投资就是高位站岗，而且有时候不只是政策可以吹响集结号，市场的黑天鹅也可以。

所以，现阶段的状况是投资者被套住，增值未必够给银行每年负的利息，都是在给金融体系打工，其他投资者必然是观望，而接盘者开始考虑避险的问题，击鼓传花维持不下去了，房地产泡沫的逻辑就是挖掘中下层的储蓄和接盘能力，现在要么上次涨价去库存挖掘完了，要么由于经济下行和黑天鹅冲击开始考虑未来的收入风险了，那么投资的收益谁来出呢？自然就炒不动了。

知乎用户 卡住了 发表

因为历史进程不以个人意志为转移。

老一辈攒了一辈子养老钱公积金掏完了。

中年人未来 30 年收入抵押给银行了。

青年人 6 个钱包上首付也掏干净了。

特么的你还嫌慢？！

都这样了你特么的还嫌慢？！

老百姓都快给房子吸干了你特么还嫌慢？

帮帮忙，就是上吊也要喘口气！

知乎用户 老实人 发表

很简单的，就是房价泡沫太大了……

国内房价，从上世纪 90 年代开始上涨，涨到现在，连续涨了三十年，中间就没停过……

你看啥东西能连续涨三十年还没有泡沫的……

这世上没有只涨不跌的东西，房地产作为周期性行业，有涨有跌……

前面既然涨了三十年，那就先跌个十五年再说吧，只有跌十五年到底了没，到时候再看吧……

具体可以参考日本的经济发展模式和日本房地产经历……

美国 08 年以前也经历了三十年的房价上涨，但是前面几十年通账率一直很低，有个典故，陈志武在耶鲁大学边上的小面馆吃饭，三十年前一碗面的价格三十年后也没涨多少，。所以，正是有了前面几十年通账率低，才有了 2020 年大放水的空间……（当然，这里也有美元作为世界货币的原因）

可惜，我们没这个机会了……

中国 m2 连续二三十年超过 15% 以上，通账非常厉害，已经没有了前几年美国大放水的基础，自然就没有 08 年次贷危机以后美国房价重新的上涨……

知乎用户 TOM DIG 发表

20 年初各地因为抗疫财政都花了大量的钱，消停之后就开始疯狂卖地了，名正言顺，那时候房价还是强弩之末，往上冲的劲还是有的，地也好卖，很多地方都发现了，这个地再不买就没机会卖了。

结果就是 21 年，22 年开盘量剧增，本来就是强弩之末，结果供给端真的就端上来一大盆

其实 21 年基本就卖不动了，但是那时候售楼处还会以各种名义来掩盖，因为傻子都知道，追涨杀跌，你越跌越没人买。有的甚至还想玩假涨价那一套，统统都尬在那里。

大家都知道现在杠杆到多少了吗？1：5 了，20% 首付就能买了。但是这个方法就注定了不管用了。

因为剩下的人群里，注定了还不起那些贷款。

然后是，接下来将会更难卖，因为慢慢的大家就会发现，买房子赔起来会要了你下半生。

假设某套房子原价 100 万，某人买该房子花了 30 万首付和贷款 30 年，月还款 3700 多元（5% 利率），30 年以后这个人总共在这个房子上支出 160 万元。

而如果房子下跌 30%，就是只有 70 万了，还是这个人买，还是 30 万首付，月还款还是 3700 元，只需要 12 年就可以还完，12 年以后这个人在房子上总共支出 80 万多点。

前后差多少？前者是后者 2 倍。

看到没有，这就是杠杆，这还只是跌了 30% 的情况下。如果下跌 50%，直接就少个数量级，也就是 60 万都不到就买了。

很多人早就走到了下跌 30% 这一步，只是一般人不会去算。

很多人还抱有一种心态，认为房子是有成本价的，不会低于这个价，这种人是从来没有做过生意的。

如果最低价是成本价，那没有一家公司会倒闭

接来下来，没买房的，也不差一年半载了，先到半山腰（50%）等着吧

知乎用户 水寒 发表

房价死高，工资死低。

盖房的辛辛苦苦工地卖命，省吃俭用存不下钱，炒房的不劳动还能大手大脚乱花钱。

劳动者的报酬不见涨，手里俩钱儿还不断被稀释。

食利阶级啥都不干，有人养着，有人供着，社会地位还高的一比。

当一个社会主义的劳动者和劳动不是最光荣的，他就开始量变了，而达到质变，只是时间问题。

知乎用户 西北偏北​ 发表

平均每个老百姓负债都要还到 2045 年，也就是 23 年后。

目前中国平均年龄 39 岁，还完房贷也就是 62 岁，也快到退休年龄了。该割的都割差不多了，总不能再放一波，让这些人灵活就业到 85 岁吧？

20 后新生儿断崖式下跌，想让 20 后年这些人接盘也不现实。

那么还能怎么玩？下降贷款利率？— 貌似降一点可以，降多了银行老爷挣什么？

降低首付比例，30% 变成 20% 再变成 10% 直到 0%。那么带来每月房贷数量巨大，大多数人收入不够房贷怎么办？学美帝次贷危机前那样？伪造收入证明？到时候来个大爆竹？

还是得限定流动性，不是一手房不能卖，不是家庭首套房不给卖，没住满 8 年不给卖，双号不给卖。。。等等等

今年这个疫情情况，房地产还得来一发。要不没得救，虽然来一发也得药丸，但是那是以后完的事了

知乎用户 孤独又狂野 发表

年轻人月薪 5 千以下的占大多数。

地铁、烟、饮料、外卖、蔬菜、肉、海鲜、衣服裤子鞋…… 都在涨价，视频网站音乐网站不充个会员都看不了电影听不了音乐了。

很大一部分年轻人基本开销收支不平衡甚至入不敷出欠信用卡度日，活着都难，还拿什么买房还贷款。

老爸老妈没有发达国家那么潇洒随性，他们克勤克俭攒点钱舍不吃好的舍不得穿名牌，全给子女买房交首付了，这还不算完，年轻人既背上啃老的骂名，还得搭上自己那点微薄的工资还一辈贷款，人生苦短，弄得这么累图啥呀。

月供 5 千，那一年就是 6 万，每年一块劳力士，普通家庭的年轻人，如果不买房不结婚不生孩子小日子别提有多滋润了，要不是疫情，每年出国旅行一次都没有问题。

退一步海阔天空。

十年前我很年轻的时候年龄差不多的朋友们还经常在一起探讨买不买房，现在买还是过几年再买，有钱开店开公司还是先买房等一系列问题 当时房价相比现在那还是很便宜的，如果我现在 20 岁出头，那就不是研究买不买房的事了，因为这事压根就不用研究了，买不起还研究什么。

当大部分年轻人的收入不足以支撑房价，连结婚娶媳妇这种事都被迫放弃了，新房都卖不动，炒房者手里的二手房又能卖给谁呢？

跟我年龄差不多的人其中有一部分人早几年买了一套房自住，当时市区买不起，举全家之力在郊区买了一套，城镇化发展快，很多一二城市当年的郊区也算是主城区了，短短几年房价涨了很多相当于资产翻倍然后开始沾沾自喜，开始扯什么现在年轻人不买房没眼光，买完还会涨，年轻人不努力奋斗不懂得攒钱月光族等等言论，结果今年房价突然就开始跌了，他们当中有借钱或者欠信用卡在高位又买两套房想炒的，基本把自己涨的那点钱全赔进去了而且还卖不出去。

这种瞎猫碰死耗子运气好买套房也不会卖碰巧赶上前几年市场好涨价的人最能得瑟，到处显摆自己慧眼如炬，他们自己全靠家里，还好意思说现在的年轻人不努力，实际上没有他们那舍不得吃舍不得穿的可怜爸妈愿意牺牲自己成全他们小两口，靠他自己那点工资哪会有这等好事让他赶上，最多也就够撸点串喝点廉价啤酒的。

现在的年轻人我作为一个 30 岁大叔，我很喜欢他们，特别是身材不错的小姐姐们，这代年轻人涉猎广泛，阅读、健身、摄影、弹吉他、什么都会，想法也很成熟，敢爱敢恨，潇洒随性。

凭什么让这些可爱的小伙姑娘们短短几年过去买套同样的房子就要多花上百万甚至几百万，束手无策不代表就要束手就擒，不买就完事了。

我挺佩服早年靠炒房发迹的职业炒房者，他们有眼光，而且一栋一栋买的大炒家都很低调对市场细微的变化也很敏感。

我也挺累佩服各行各业的精英们，企业家网红等高收入群体，闲钱多，无论是投资房产投资股票，赚了赔了人家也无所谓，就当玩了，买块表都上百万，多买几套房出租或者涨一些就卖这也都正常。

没啥钱的普通人就别凑这个热闹了，体格不好摔一次容易爬不起来。

特别穷的年轻人我甚至建议在这个时间节点压根就别买房，租房子也没什么不好，别轻易把自己一辈子都搭进去，攒点钱买房然后月月还贷款，带着这样的压力，有想法创业开公司或者开个小店都不敢贸然进行。

中小城市我估计房价是坚挺不起来了，低结婚率低生育率就已经说明问题了。

京沪广深等大都市的房产由于吸虹效应强，暂时不涨未来也不愁卖，超级大城市限购限售一直没解开，这就说明一旦放松，房价依然还会涨 这种现象也正常，现在依然有很多年轻人没想开，觉得靠自己一腔热血在大城市能混出名堂，实际上随着互联网时代的到来，想跨越阶级太难了，现在各行各业哪还有什么暴利行业，某宝某东一搜，最低价出来了，各行各业都在打价格战，没有背景的小年轻干哪行白手起家会容易呢？

十多年前二十年前和现在不一样，有很多家里特别穷的年轻人在某个市场从打工到自己干，能说会道善于扩展人际关系善于找项目研究挣钱一点点靠倒买倒卖短短几年混得不错。

这样的例子在如今各种线上平台的冲击下，为数不多的机会也荡然无存了。

薇娅逃税就逃了 6 个亿，她的利润有多惊人，这些头部顶流带货博主的销售额分给所有实体店的老板，会有很多老板年收入都不错，大伙有钱就会刺激消费，买房也好吃喝玩乐也好，而现在这个大环境，超级有钱的人会越来越有钱，中小老板，打工的，会越来越穷，超级有钱的人注定占总人口极少数，他们就算再奢侈买房子住买个十套八套换着住也是最多得，整个房地产市场还得靠大多数普通人支撑 可现在大伙都挣不着钱，拿啥买呀，买不起房的人越来越多，带来的结果肯定是房价下行，这才刚刚开始，再过 5 年房价也许会更加惨不忍睹。

普通人吃好喝完玩好最后走好就行了，不用非得跟住宿条件较劲，别非得逼着自己一定要买套不错的房子，然后为了还房贷日子过得惨不忍睹，吃穿都要特别省，朋友找你吃饭都不敢去，担心下次还完房贷无法回请人家，没有社交到最后谁也不找你了，孤独是很恐怖的。

享受是生活的方式有很多种，找个适合自己的方式度过一生就不会有遗憾，趁着年轻想做什么就去做，想谁了就打电话给他，爱上谁了就立刻就告诉她。

有钱人买十套别墅都没关系，他们住着拥有十多个卫生间，游泳池千平花园的豪宅，搂着比他们女儿还年轻的比基尼小美女，资金宽裕炒起房来一栋一栋买，舒舒服服的等着年轻人搭上三十年贷款为他们提供倒买倒卖的利润。

普通老百姓如果一直这样供养他们，那实在是太过愚蠢。

如果你的收入不高，父母也是普通阶层，享受当下吧，人生短暂别让自己活得太累了。

夜深人静辗转反侧无法入睡的时候，想想自己究竟想要什么样的生活。

喝一杯咖啡，享受一次旅行，看一场演唱会，抽时间回家亲手为爸妈做顿可口的饭菜，聊聊爸妈爷爷奶奶年轻时候的往事，饭后一家人一起散散步看看美丽的夕阳，很多时候使人幸福快乐的事都是一些看似很平常的事。

一套面积 100 多平大开发商的新房或者次新二手房真的是人生所有的快乐吗？

房子买小点，买旧一点，或者实在不行就租房，只要日子过得充实，房子再小一样可以睡的很香。

我始终认为，有爱才有家，而不是因为拥有多大面积的房子才有家。

只是为了一个笑容 爱就存在 想太多的人永远不会明白《因为爱所以爱》

谢霆锋的一首老歌推荐给大家。

知乎用户 花村妇联主席​ 发表

因为上一波涨价主要是靠小区业主抱团抬价和经营贷。

接盘的又不是傻子，为什么要拿出真金白银给空口白牙炒起来的溢价买单？

就算是投资客甚至其他炒家，买入的时候也得看看未来的增值潜力，能有产业、地铁、商业、医院、学区加持的才有价值，全靠抱团抬价加持的房子没有增值潜力。投资讲究个低买高卖，岂有买山顶的道理？

没有人接盘，短期的经营贷又快到期了，怎么办？只能卖。

但是房价已经被左手倒右手从 5 万炒到 10 万了，想让炒房狗回到 5 万成交那是不可能的。

更何况他也回不去，因为经营贷有利息，房子过户时有税费，5 万出去他就亏了。

所以大家看到了，现在很多房子挂着高价，但根本没法成交，自然是炒无可炒了。

知乎用户 匿名用户 发表

你说职能部门

一届一届一届换了多少个

楼市政策

改过不啦

换汤不换药啊

人家日本也有理由说的

我出的是什么楼市政策

我出的是房地产税

你这批楼市政策是什么玩意啊 你跟我学

中国房价现在什么水平

就那么几家房企

你恒大什么都在爆雷

他能涨吗

涨不了

没这个能力知道吗

再下去的话要倒龙光了

龙光倒完倒碧桂园 再倒融创

接下来没得倒了

记者插话：从另一方面来说，央行在 2022 年持续降低房贷利率…

哎哟，谢天谢地了

我已经说了，你这样的房价

你能跟我保证在疫情或者失业

老百姓还能掏空钱包接盘啊？

务实一点

我劝你们，我把自己楼市行情

房地产的这个理念先搞懂

房地产税搞得蛮好的

你把他暂缓实施干什么（你告诉我）

你在郑州积极救市

你倒告诉我，怎么解释呢？

脸都不要了

知乎用户 懒癌晚期患者 发表

就算是拉刹车，也要滑行好一段距离，车子才能停下来

所以根本不存在什么突然卖不动的说法

只能说，卖不动的真实体感，是在今年才让你切身体会到

太过复杂的历史原因就不说了

你就看看本应在今年扛起地产白皮书的是那个年代的人就知道

已经老去的没有了生产力，还有生产力的中年人都处于养家大开支阶段，剩下的

就是那帮刚刚踏足社会最好忽悠的年轻人了

不巧的是，经过长年累月的教育，当代的年轻人已经不傻了

他们深刻地明白，自己没有老可以啃了，没有了承前启后的 “前” 可以承了

凭自己的一己之力也无论如何都追不上那个永远在后头的 “好日子”

那就没办法了，都不管地上平与不平，先躺为敬了

我经常对朋友说的

人呢，只要稍微看到一点希望之光就会忘乎所以奋力去抓，而始终不为所动视那光束无睹的只有两类，要么就是打灯的灯光师，要么就是已经失去视力的盲人

你可别批判他们，灯光师是职业，不打灯会饿死；盲人也没一个想当个真盲的

知乎用户 何可可 发表

按照西方经济学家给中国房地产泡沫预测，2012 年就会爆掉。因为按照市场经济模型预测，但是中国并不是，所以没有。

2015 年，恒大第一次遇到危机，中国棚化改革，恒大活下来了。

大家看到中国房地产特色了吧，市场经济下中国房地产早就崩掉了，但是房产相关产业太大了，崩掉，就要乱起来。

维稳，就是中国房地产的特点。

房地产几轮上涨，已经将潜在有钱买房的中产阶级的钱全部卷光了。躺平在这两年突然流行，并不偶然。

知乎用户 陆仁贾 发表

什么叫市场——有买有卖才叫市场。

地方政府一直在卖地，房企一直在卖房，一些业主也要卖房。

卖盘一直存在，而买盘呢？

涨价去库存，意味着短期内将买盘快速消耗。

市场不是无限的。

短期消耗市场购买力的最终结果是长时间的消费疲软。

叠加涨价压抑市场准入门槛。

说白了，该买的都买了，想买的没市场准入资格。

炒，可以，但下边没有接盘的，开始击鼓传花吧。

为啥从去年开始到现在一直有房企的各种危机呐。

说白了，商品房市场已经进入危机前奏，起码涨价预期已经开始崩溃。

要不是政府机智的锁死交易，去年我们就可以看到成规模的加杠杆炒房者跳楼。

现在经济不好，留现金抵御风险为第一要务，房地产作为大宗不动产投资在收益预期很低的前提下，傻子才做。

你愿意炒你炒，你使劲炒，加足杠杆炒，但你看给你接盘的有多少。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

因为中产真心接不起盘了，

中国房地产全面大规模上涨其实只有 2 波而已，

第一波是 2008 年末到 2013 年，

当时因为美国金融危机，中国进出口受严重影响，

中国发行 4 万亿，地方又跟着大力搞基建（钱大多数来源是用地抵押）。

这波 M2/GDP 从 2008 年末 1.48 到 2013 年末的 1.86，

第二波是 2015 年末到 2017 年末，

当时股市被血洗，外汇流失在 1 万亿美元左右，

这时候棚改货币化 + 降准降息等等政策，房价上涨一波（大多数城市基本翻倍起步）。

有人说 2020 年房价上涨是什么情况？

这波其实是许多人自作聪明而已，

当时新冠肺炎疫情情况紧张，上面只能放水，

放水目的是：把中国股市稳住 + 保民生。

结果一些人发现 jyd 利息很低，于是大波人冲向房市。

也许是因为贪性，也许是因为不知道（我觉得是因为贪性），

但是 jyd 只能做短期的，

这时候是把深圳，杭州，成都，上海，广东等房价推非常高了。

尤其是深圳，东莞。

但是 jyd 只能短期的啊。

政府拿出指导价 + 新房限价 + 各种限制购房政策，

对房地产行业各种限制：如三条红线等，

后面许多房企都扛不住了，恒大为首暴雷。

2021 年 7 月份左右，大家发现 2 个事实：

1 二手房很可能有价无市（因为 2021 年许多二手房贷款非常非常慢，要排队）

2 买新房除非买国企，少数民企，大多数房地产公司交房都不靠谱。

所以房地产熄火了。

你们自己去多问几个那些用 jyd 的人就知道了。

现在马上是他们必须出手二手房的时候。

当然他们有家底，因为有房子抵押。

知乎用户 匿名用户 发表

直到我决定买房的那个时刻，我从未想象过自己有一天会欠下银行几百万贷款

记得在贷款合同上签字的时候，我的手都是抖的

我从小就是个储蓄观念很强的人，从不提前消费，从不买没什么用的东西，买了的东西不用到彻底报废绝对舍不得扔。财务往来方面一向本着 “我不欠你们，你们也别欠我” 的原则。零食舍不得买，玩具舍不得买，电影舍不得看，爸妈给的零花钱压岁钱都存着。日常消费几乎都是最低水平。

上大学以后依旧如此。吃饭都去食堂，衣服一年就买几件，一个季节就两三件衣服来回换。日常消费基本就是些必须用品，而且都捡最便宜的买。日常娱乐除非朋友约出去玩，都会主动避开花钱的项目。最主要的爱好是电脑游戏，因为不花钱。你说氪金？不存在的，想从我手里掏钱的游戏还没被发明出来。

想跟我借钱？免谈。几百还能意思意思，超过一千一律滚蛋。爱翻脸就翻脸，对，我就觉得咱俩友谊不值一千块钱，咋的。反正我不会跟你们借钱的。对，我就是守财奴，我骄傲。

唉，我不是说我家很穷，虽然我家不是什么有钱人，但大小也算是个小康，家里有房有车，爸妈虽然经历过困难时期，确实有点抠，但是也绝没有到了为了省钱要刻意压低家里生活质量的程度，吃穿用度肯定是差不了的。大学给的生活费也足够我稍微腐败一点。

但是架不住我就是比较喜欢存钱，看着账户上的数字不断增加就贼有安全感。

我有时候总结自己特像那种以前的乡下小财主，虽然有点钱，但是就是舍不得花，就喜欢看见财富堆在仓库（账户）里的样子，心里特开心。

我看《葛朗台》的时候看到葛老头连路都走不动，还要整天让人推他去小金库里看着自家的财宝，说 “这样好叫我心里暖和” 的时候，唉，真是遇到知己了啊。我每次看到自己账户里的数字增加的时候，也是心里暖洋洋的。

后来工作了，赚钱多了，消费稍微放开了点，但是基本上还是维持在很基础的水平。什么花呗借呗，坚决不用。信用卡办了一个，基本没动过。每月消费严格记账，超过 1000 的花销都要思来想去好久。

说来好笑，这习惯帮我避了个大雷。因为我第一次鼓起勇气去追一个女生的时候，也没改了这扣扣搜搜的毛病，送礼物都选最便宜的，玩都去免费景点，请吃饭都找一二百的地方。恩，然后毫无悬念被 PASS。放弃以后还安慰自己：还好没花太多钱。

为什么是避雷呢？因为我好几年后才知道这个在我眼里小巧玲珑，单纯可爱，让人非常有保护欲的女生原来是个妥妥的绿茶渣女，同时在几个男生之间玩暧昧，让别人送这送那。最后和我一个哥们好了以后，差不多掏空了我哥们几年的积蓄，之后就在我哥们都打算求婚的时候宣布觉得两人不合适，然后闪电嫁给了她的上司的侄子…… 而且后来大家都知道了她和我哥们在一起的时候还一直和另一个男生保持着关系（不是最后嫁的那个！）……

恩，因为太抠，我成了那姑娘伤害过的男生里伤的最轻的一个。

再后来我就遇到了现在的老婆，然后一路顺风顺水地结婚，然后…… 买房。

然后经过一顿华丽的操作，看房，看房，看房，确定，下定金，草签，首付，再之后，一张贷款合同就放在了我和我媳妇面前。

上面的贷款金额是一个巨大无比的数字，我默默数了好几遍，确认我此前一生中最大的一笔消费，甚至不足这个数字的百分之一。

而现在我即将背上这笔欠款，从此我就成为银行的契约奴工，每个月乖乖把自己的大半收入送上。

我，一个可以为了借一千块和同学翻脸的人，一个可以为账户上增加几百块钱而欢欣鼓舞的人，一个一件棉衣可以穿一冬天的守财奴，一个葛朗台大爷的知己，一个丢了几百块钱会急得偷偷流眼泪的伪男子汉大丈夫，现在，要背上几百万贷款。

简直是魔幻，玄幻，以至奇幻。

我还没有成为百万富翁，就先成为了百万负翁

觉得自己好像被打劫了，但又不确定是不是被打劫了

我原先很愤怒高涨的房价，但现在，签了这笔贷款合同后，我又很害怕房价下跌，因为那相当于我丢了很多很多钱。

我跟我媳妇算了一笔账，到目前为止，我们家的全部资产为

存款 + 各种理财资金，一共 40 万

房产，约 500 万

其它：不值一提，各种实物变卖大概能卖几万吧

负债为：270 万

每月要还的本息一共约 1.6 万元，占我们家庭总收入的一半左右

可以说房子就是我们这个家庭的全部财产也没什么问题

知乎用户 远方青木 发表

听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会 “货值折损” 太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的 “货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你 “货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少 “账面货值” 还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来 100 万解除质押，然后把房子卖了 110 万乃至于只有 100 万。

开发商降低了 100 万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有 10 万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就 500 家开发商，结果中国有 5 万家，中国究竟需要多少家开发商？

5 万家淘汰掉 99%，也还有 500 家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是 50% 左右，香港的开发商负债率通常是 40% 左右，而大陆开发商的负债率高达 80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40% 的负债率，意味着自己有 60 块钱，借了 40 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 0.66，很低。

50% 的负债率，意味着自己有 50 块钱，借了 50 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 1，一般。

80% 的负债率，意味着自己有 20 块钱，借了 80 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 4，高的吓人。

90% 的负债率，意味着自己有 10 块钱，借了 90 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 9，高的突破天际。

1 块钱干 2 块钱的事，和 1 块钱干 10 块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到 1 比 9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年 2015 年股票配资横行的时候，配过 1 比 9 杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有 1 比 4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近 90%，三令五申之后现在还有 80% 那么多。

负债率 50% 到 70% 的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率 80% 以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家 5 年前就示警了，央行 2019 年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在 2020 年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。

很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80% 负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那 20% 的本金侵蚀的干干净净。

不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按 7% 算，80 块钱负债每年应付利息是 5.6 元，而本金只有 20 元。只要 4 年时间，利息就能吞掉所有本金。

如果你资产打 95 折，那 3 年就死。

如果你资产打 9 折，那 2 年就死。

拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。

当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。

奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有 500 家开发商。

2015 年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。

这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。

中国房子已经到了需要 70 年租金才能回本的地步了，难道还能 140 年租金才能回本？

房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。

但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。

总之，中国的 5 万家开发商确实太多了，早晚会消失 99% 的。

不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。

从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产” 这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。

不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。

拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。

但好像他们也没什么好办法。

虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。

怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。

和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

作者：远方青木（ID：YFqingmu)

原文：最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步

知乎用户 一只黑翅鸢 发表

笔误，不是 38%，是（超过）59%，回答那会儿中午刚吃完饭有点迷糊，原回答就不改了，维持评论区和回答的逻辑性了

———以下为原回答———

问这个问题的人

是觉得 38% 的公民负债率有点低

还是觉得 2021 年新增出生人口有点高

知乎用户 铅笔纵队 发表

世间的规律就是物极必反。

2008 年上半年的时候，全球经济火热，石油价格节节升高，最高达到 147 美元每桶。航空公司作为用油的大户，为了在油价高涨的行情下降低经营成本，纷纷买入了大量的看涨原油期货，指望以此对冲油价上涨的成本压力。

未料到，8 月的北京奥运会后，全球经济急转直下。9 月，美国雷曼兄弟破产，成为金融危机爆发的标志性事件。金融危机迅速蔓延成经济危机，石油价格暴跌，后来几年甚至一度降至 30 多美元一桶。这也导致了国内各大航空公司在石油期货投资上严重亏损，从几十亿到几百亿不等，国家甚至不得不出台相关政策拯救。

而在一片亏损潮中，国内有家航空公司在原油期货快到达最高点的时候，将手中看涨期货全部抛出，在之后的原油价格暴跌行情中毫发未损。这家公司的董事长在接受媒体采访中，说了四个字，让我印象深刻，至今记忆犹新，那就是 “物极必反”。

说了这么段往事，就是想表达一个观点，经济规律是客观存在的，货币可以无限印刷，但财富不可能无限创造。2022 年的中国房地产行业，已经整体上到了物极必反的转折点，时代大潮倾覆之下，远不是几个政策就能逆转的。

知乎用户 民主路老司机 发表

突然？

20 年就开始的故事，你看不见看不到看不懂。

20 年 9 月恒大 1300 亿帐期到危机，向上面求救，你看不到这是前奏？

同年 10 月确定房地产三道红线，20 年 12.31 日实施，你看不到这是前奏？

21 年人口普查数据公布日期，一拖再拖，你看不懂什么原因？

9 月恒大理财爆雷，你看不明白？

从 9 月开始到 12 月，房地产 TOP 前 10 除了央企，哪个没进 ICU，有几个 ICU 没法了，停尸间都定好床位了。

房产税你看不到？北京取消学区房你看不到？真是杯具。城市人均 1.5 套房，城市化 78%，淘宝上的法拍房数量这两年增幅是多少。这些数据多研究研究。投资是需要做功课，花时间，动脑子的。天上不会掉钱。

突然？？？？？

以上种种，一直都在告诉你快跑，你看不懂怪谁呢。

现在还炒房？当了房东后现在被法拍了吧？？？

知乎用户 机械攻城狮 发表

不请自来。

首先， 亮明观点：本人对房地产行业深恶痛绝！房地产混到现在这 b 德性，只能用 2 个字形容：“活该”！

本人从 2004 年从农村进入城市。2008 年入手第一套房 80 平，2020 年入手第 2 套房 150 平。别以为我是受益者，我们这样从农村上来的才是最大的受害者。

实际上我都不敢想像，以后的年轻人在城里怎么混？

目前我在的城市，刚毕业普通大学生薪水大约在 5-8k，房价在 1 万上下（对比全国还算良心）。年轻人多少年买套房？以 90 平小三居为例，现在入手要首付 30 至 50w，贷 70 至 90w，30 年每月还 3 到 5k，最终还的利息比本金还多。

在房价高企的时代，新城市人是最大的悲哀。

正是这些新市民 996 的奋斗，才撑起了全国城市的繁华，在这场房地产盛宴中，成就了大腹便便的房产老板、西装革履的房产销售、广场上跳老年舞的大妈、开宝马的做保安的拆二代及 “有 jb 眼光的炒房客”，还有不可说的地方财 * 政。

然而，天道循环！

当我知道某房产公司三月没发工资的时候，我在想，你特么也有今天？当年开宝马装逼自诩成功人士的时候怎么没想到今天？

为什么，因为韭菜割完了！

再割就割到韭菜根了！

正是我们这些起早贪黑的韭菜，成就了城里那些闲出 shit 来的孙子！！

然而，现在终于结束了！年轻人不是想躺平，是不躺不行了。要是换作我我也躺！

我们一周干七天换得某些咸逼干五休二甚至干二休五？

一场好戏正在上演，那些曾经以成功人士指点江山的傻 b 正在开始它们的表演。

对年轻人的不友好，是这个时代最大的悲剧！

有些智商可以和猪一较高下的人只因早买了套房子就可以就躺赚 100 万。

请问钱从哪儿来的？

根本上是从新市民身上来剥削来的。因为是他们只因晚买了几年房子就多背上了几百万的债务。是压榨了年轻人后三十年的人生才换来某些两脚牲口咸的 b 疼大早上和年轻人抢公交。

毁掉年轻人的斗志、催掉年轻人的价值观、爱情观、大量产生的剩女及男光棍、急剧拉大的贫富差距、大量的食利阶层（人形酒囊饭袋）、高企的地方债务、严重受损的实体经济。。。。无一不是拜这水泥疙瘩行业所赐！

这颗大毒瘤到现在只有以死谢天下才能赎救自己的罪恶！

醒醒吧，再这么下去，乡港就是我们的归宿：有钱的一人一百套房子，有管家有保姆，没钱的几口人挤鸽子笼。

还特么炒房，真是疯的不够彻底！！！

知乎用户 王长生 发表

恐怕现在房地产已经进入一个很危险的时代了，不动是等死，但一旦再逆天拉升，只恐怕美帝会全力一击刺破泡沫，从内部第五纵队配合 到 外部战争（类似俄乌战争一样让东南小岛主动挑衅）。从 16 年开始进入新冷战的序幕，但回想那时一堆砖家天天鼓吹什么 夫妻论 中美坏不到哪里去论 经济压舱石论 川普是一个小商人论 拜登上台就会好论…….. 等等迷惑人心的忽悠言论，导致了无数极其严重的内外大政方针误判。比如在中美进入新冷战前最后一年 16 年开始大幅拉升房市，没有抓住冷战前最后一次机会来完成转型升级或者软着陆。 到如今如果未来数十年是和美国 西方阵营的冷战或者热战，未来怎么办？只有天知道。但眼下目前最先要做的是把这些混饭吃的虫豸砖家都赶回家种地抱孩子去，换一批真正的专业智库，否则当年苏联那么多核弹都保护不了自己，我们远不如苏联的势力范围，早晚让美国人把我们当小鸡一样捏死。

知乎用户 红烧带鱼 发表

对未来悲观了

早期炒房团可以玩首付后等待房产升值然后贷款升值后房产价值的 70% 当作自己的净资产然后继续买房重复以上套路。

但现在这个车轮滚不动了，谁还买房。

以前买房盯的是年轻人未来现金流折现，家里人能掏出多少钱。

现在年轻人都宣布自己没有未来了，谁还买房？

早年温州炒房团去越南炒房，以为越南是个小中国，结果发现越南是个小美国。年轻人借贷消费也不借贷买房，那怎么办呢？ 疯狂宣传越南是个小中国，然后卖给后来来越南炒房的炒房客。

这波啊，是我预判了你的预判。

信心比黄金重要。

知乎用户 圆胖肿 发表

哈哈哈，这问题问得

你觉得呢？

你看看过去一年，多少人结婚，生了多少个下一代出来

你觉得，房地产继续炒下去，会是什么样一番光景？

这需要很高的智商才能看懂的逻辑吗？

现在是连知乎上的中介最近都不好意思出来骂街了

以前评论区中介乌央乌央多

以后房子也好，工作也罢，都要给这些还有能力生孩子的主力人群让路

以后不是什么找工作，是你求着别人给你工作，人家都不爱做

到时候你就知道，你的钱够不够用了

我给你个建议，想办法去增加人口，比如谈恋爱生娃去

因为等现在出生的这一批人长大后，他们的生存环境，会比你现在，好上几倍

可能都不只

就很像国外那种情况，随便做个蓝领工人，收入待遇都比白领要好

就像澳洲，写代码，5 万刀一年起，刚毕业的

但是去海上挖油，或者必和必拓下矿井，十几万一年轻轻松松

所以澳洲当地红脖子，都不读大学，读大学的都是 asian，中国人，印度人

当地人中专毕业就去挖矿挖油了

而且人家觉得，这才是男人应该干的事，体力活，赚得多，还能锻炼身体

是吧

等到普通人大学毕业的年龄，估计他都还完第一套房的房贷了

以后中国很有可能也是这样

知乎用户 一丨 发表

2021 年，城镇居民人均消费支出 30307 元，差不多一个月 2500 吧，加上夫妻两口子自己三口之家消费 7500 吧。半数人的父母是农村老人没有退休金吧，你一年不得支持个万把块钱？你娃 25 岁结婚，你不想彩礼或者首付多少支持一下，一年万把块钱得有吧？

三口之家年消费 9 万元，支持父母养老 1 万元，支持孩子彩礼、首付 1 万元，这是多少？11 万！再生一个，二胎，又是一年 3 万的消费，再加上 1 万的储蓄，14 万了。

这说的是现金、现金、现金，什么养老保险、医保、公积金之类取不出来的钱得刨掉以后，现金这么多哦。

夫妻全工作，四口之家得一人挣 7 万，三口之家得一人挣个 5.5 万。您是干啥工作的呀，真当人均百万、起步 211 呢？！

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1000 万的房子，我给你打八折，买不买？

你想不想买？想买。

买不买的起？买不起。

我再给你打个狠折，五折，转手就翻倍！

想不想买？砸锅卖铁的想买。

买不买的起？还是买不起。

五折的基础上再给你打个五折，你咋想？

想不想买？死了都想买。

买不买得起？首付 75 万，好像还是得攒钱好几年。

五折、五折、再五折，你咋想？

想不想买？想买。

买不买得起？首付将近 40 万，攒钱三四年。

不对呀，房子不本来就应该这个价格么？

差不多就这个意思吧~~~

有个三五百万，换个赛道不香么。像人家谷爱凌妈妈，多么高瞻远瞩；像人谷爱凌，吃个韭菜盒子都能上热搜。你就算拼死拼活买了北上广的千万豪宅，你家小孩别说站着吃韭菜盒子，就算是躺着吃鲍鱼人参能上热搜么？

知乎用户 无忧法师 发表

主要还是底层没钱了，其实没钱也没多大事，二十年前十年前大家也没多少钱。不过大家对未来充满信心，现在坏就坏在大家对以后没信心了！！！除了服务对象是国家的，目之所及，各行各业都在苦苦支撑，撑不住的就那啥了，灵活就业仅仅官方公布的就两个亿，还有各种不纳入统计范围的呢，还有各种原因的漏网之鱼的呢！

所以底层穷 + 没信心，使人人都在减杠杆。这或许才是房价横盘甚至阴跌的根本原因。

男性不谈恋爱不结婚所以不买房，女性被西方文化和前几年鸡汤侵袭、洗脑以及使用各种套路，使男性的金钱、感情投入与产出不成正比，不可否认占了一部分原因，但不婚不恋主要还是由穷派生出来的。其实要是有钱，这些问题就不会存在，至少不是现在的普遍想象。躺平，是因为奋斗的成果被窃取，可以归结于没信心

以上是个人观点，有些言语或许过于直接，轻喷。纯属讨论问题，哈哈

知乎用户 律师雁帛 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

知乎用户 双泉​ 发表

人类在肥沃新月地带和中国黄土平原等地出现动植物驯化之前，是没有生产活动的。基本上都是狩猎加采集自然界的天生物产，来维持热量的供给。无论某一区域物产最开始是丰富还是贫瘠，最终人口的动态变化，终将当地的自然产出消耗殆尽，几无交换之可能。

直到一个区域出现食物生产尤其是家畜驯化成畜力，百草筛选出一年枯荣的稻谷，人类才真正开始能够积累热量盈余，逐水而居，居有定所，定而有储，储丰则能交换，物物交易最终形成。食物生产活动的出现，是人类社会组织形态进化过程中重要的里程碑，也把人类从蛮荒拉入到文明的纪元，因为食物盈余不仅仅可以交换，还可以供养更多的专业人士，从事政治，军事，创造文字，记录历史，讲述人类的故事。

当然，这个过程中交换活动频繁到一定程度后，逐渐形成了市场，为了融通方便，以特殊材质为一般等价物的货币出现，衍生出经济活动，进一步提高了人类的物质生活和群居规模。

经济根植于人类的生产活动，而非其他。只有创造性的人类生产活动，才会带来需求驱动的物币交换，这是我们回顾一万三千年的人类历史，可以得出的基本判断。

房地产为什么炒不动炒不快了？因为大清的房地产已经脱离社会生产创造活动，退化成一个非常纯粹的交易游戏，亦即很多人说的具备了金融属性。众所周知的结果就是，无论购买者在房产标的的交易周期中，处于什么状态，其交易预期都不可避免地带有超额获取的投机属性。也就是说如果把经济看作一系列采供销的循环，房产的成功循环就必然带有两个前提：1，下一个循环必须投入更大规模的资金总量；2，资金增量收益必须符合越来越庞大的中间环节的预期。此二者缺一不可，最终共同促成下一次换手闭环。

其实，讲到这里，就已经可以解释为什么房产周转率越来越低了，因为交易的熔炉点火一次所需要的资金量越来越大，资源总是有限的，无论怎么举债怎么转移支付，最终总会触碰到边际。再就是当一个行业蓬勃发展起来后，其行业平均收益超出社会全量投资的平均收益，那么行业内部分工就会进一步细化，从业者增多，当行业进入下行周期后，必然会出现存量博弈，交易效率也会系统性下降。但这两个显而易见的道理，并不是我今天要讲的，因为这些还只是浮于表面的浅层次原因，根本的原因隐藏于人类最根本的价值创造活动中。

如果通读人类文明史，就能发现人类历史的永恒主题其实是竞争和征服，当代也是一样，只是征服的形式发生了变化，内核始终如一。当代的竞争是多方位的，如果国力相差太大，基本上就是不对等竞争，一方为刀俎一方为鱼肉的情况下，竞争手段的选择主要看费效比，如果能用光粒打击绝对不会用二向泊。

但对于全世界的主要国家之间，最根本的竞争实际上还是生产能力的竞争，包括可流通的商品生产、文化生产和各种意识形态的生产，有时候这三者是三位一体的，有时候是排列组合的。生产能力的高低代表着倾销的顺逆，代表着利润分配的规则，代表着生产资料的单位产出和国民最低劳动时长的多寡。

房地产又叫做固定资产，本意在于其流通的形式受到限制，不能跨区交易，更不能跨国交易。所以无论房地产商品设计建造得如何了得，其都不能成为跨境流通的倾销商品，为本国的生产者吸纳全球利润。所以做房地产的，别看不上搞纺织品的，特定的时期，轻纺工业实际上扮演着帝国远征军的角色，而房地产则自始至终没有这个禀赋。房地产的生产活动，无论其规模多么庞大，其环节多么复杂精细，对国家外部竞争力的提高，没有任何帮助。

相反地，由于房地产破格获取了大量的内部购买力，最终导致大量的其他生产活动渐渐失去了充沛的买方力量，无法获得高额甚至合理利润，渐渐萎靡堕落，出现大量以次充好的低成本低创新商品，其背后代表着这种商品的全社会生产能力的低下。

一国商品生产能力在比较优势上溃败，最终的结局必然是外部流通受阻和内部市场失守。如果有一天一国内部的商品竞争，本土商品就算在加上各种贸易保护的壁垒后，也无法赢得市场占有率和本国消费者的青睐，那么，搞再多民族主义的虚荣，也挽救不回被淘汰的命运。因为，马克思说过，人类社会唯一的正义就是更先进的生产力，维护落后的生产力和生产关系，是反人类的。并且落后的生产力和生产关系，必然会被淘汰。不是自我淘汰，就是被别国淘汰，这就是规律。

最后，这个世界上没有一个国家像大清一样，更需要对外倾销，因为人民币的汇率之锚，有且只有一个，就是可供全球流通的高性价比的货物总价值，说到底就是先进生产能力的不断构建。如果没有这个锚，说实话管你什么内循环外循环，你都只能是低水平循环，或许可以掏空本国人民 6 到 8 代人的钱包，却永远逃不过竞争失败终被征服的命运。

知乎用户 胜勋 发表

煮豆燃豆萁，炒房烧未来

再继续炒房，中国没未来

我国还没有大量普及国产 CPU、GPU、内存颗粒、闪存颗粒

为什么？

为什么我国的高科技新兴产业发展不起来？钱都去哪儿了？

再看看韩国，国土面积只有 9.9，人口只有 0.5 亿

韩国生产的内存颗粒和闪存颗粒都是世界一流的，价格也是最高的

中国啊，努力发展高科技吧，别再盖房子了

科技才是第一生产力

知乎用户 曾不才 发表

关于楼市，老百姓有两个常见的悖谬：1、一线城市的人口一直在流入，所以房价会一直涨；2、基于 1，房地产有保值抗通胀的属性。

关于 1，其中的谬误在于，需求跟需要并不是一回事。需要只是一种欲望，需求则是欲望 + 购买力。

房价越是上涨，便越是脱离老百姓的购买力，越来越多的购房需求会变为购房需要，无法推动房价继续上涨。

一线城市的房价已经达到目前这个价位，可以说完全脱离了刚需的购买力，便意味无论增加多少大学毕业生，增加多少刚需人口，都无法继续推动房价上涨。能够推动一线城市房价上涨的，只有既有购房需求，又有购买力的高净值人口。

这其实体现了资产的增长率陷阱，也是很多人忽略的。2021 年，茅台营收、利润增长都超过 10 个百分点，股价却从高位最多下跌了 40%，你猜为什么？因为之前股价疯狂上涨，完全脱离了实际价值。

同样的，城市未来会继续发展，不等于它的房价也会同比例的增长，如果明显超出了购买力和价值，房价在城市发展的情况下却有可能下跌，或者仅仅是微涨。

哪怕是微涨这种相对较好的结果，实际上也已经跟抗通胀的需求背道而驰了。

只是，大多数人对于房价上涨的概念，仅仅基于绝对的数字，完全忽略了最重要的回报率。

在一定时间内，房价从一千涨到两千，跟从十万涨到二十万的回报率是完全一样的，但一千涨到两千容易，十万涨到二十万却难于登天。

只不过，在对回报率缺乏概念的人的感觉里，似乎十万涨到十一万的震撼要高于一千涨到两千。

如果有人现在用 500 万买了一套房子，两年之后涨了 40 万，很多人会觉得赚了一两年的工资。但实际上，年化回报率不过就是 4% 左右，并没有比大额存单高多少。

哪怕加上三成首付带来的 3.3 倍杠杆，年化回报率可以达到 12% 左右，你还是要减去贷款利率以及中介费、个税、增值税等交易成本，最后实际回报率并没有很高。加上使用杠杆，以及楼市作为金融产品本身所带有的风险，这一点点超额收益的补偿是远远不足的。

就更别说，2021 年全国房价涨幅只有 2.8%，比前年的 5.9% 大幅度下跌。

这几年时不时就有新闻说一线城市的哪些新开楼盘涨了几十万，工资收入又更不上房价上涨的速度。这便是一种统计游戏。一线城市的房价基数已如此之高，总价涨个几十万，回报率实际上并没有多高。

与此同时，很多供过于求的城市房价已经在明显下跌，有的甚至跌 30% 以上。

如此也可以看出，房子作为一种交易型的金融产品，根本就没有天然的抗通胀属性。它会上涨，也会下跌，而且跌起来可能比股票还厉害。

而现在可能还不是最糟糕的时候。

要知道，中国的出生人口高峰，发生在 1987-1993 年，此后出生人口便持续下跌。00 后更是比 90 后少了 4700 万。等到 95 后甚至 00 后成为购房主力军，房价的下跌更是不可避免。

实际上，目前 00 后的父母多为 80 后、70 后，在城市长大的大多都是有有房子的，有的甚至会在儿女读书时就提前买好房子——我以前供职的单位，好一些领导都是如此。

此外，目前性别对立严重，未来结婚人口也会持续下跌，因此必然会减少一定的买房需求。再加上年轻人的自我意识越来越强，必然会有越来越多人不愿意为了房子而背上三十年房贷。

这必然又减少了大量的需求。多个因素叠加下，未来购房需求下降是完全可以预测的事。

而随着市场需求下降，房价的价格又明显高于价值，房子的投资性价比明显下降，逐利的资金会率先撤出，带动房价下跌，为了资产保值增值的老百姓也会恐慌性抛出，从而导致房价进入负反馈的局面。

这跟过去十几二十年城镇化提速，房地产高速发展，从而吸引了游资买入，导致房价滚雪球般上涨的正反馈逻辑是一致的。

要知道，老百姓对房子有信仰，但资本是没有的，从来都是哪里性价比高就投向哪里。

房子既然有金融属性，必然遵循金融万有引力，价格偏离价值的时候发生均值回归。

很多人之所以执迷不悟，觉得房价只涨不跌，多少还是受了近因效应的影响——对最近发生的事情印象最深刻，因此将它当作一种常态。

就更别说，中国楼市持续涨了十几二十年，很多人因为看空楼市而眼睁睁地看着身边的人买房发家致富，再也上不了车，从而成为圈子里的笑话。

但实际上，这几年高杆杠杀入买房被套的人已经越来越多，只要多八卦就能轻易打听到类似的消息。还有很多即使没跌，回报率也明显低于大额存单，抗通胀完全是天方夜谭了。

个人认为，未来房子不是不可以买，但绝不可以像过去二十年那样轻率。在入市压力不大的情况下，是可以为了满足基本的居住需求而买房的。

而如果仅仅是基于 “房子可以抗通胀”、“一线城市依旧有上涨空间” 这种仅仅是人云亦云的结论，没有独立思考得出理性的判断，便轻率地将血汗钱投入到楼市，甚至背上沉重的房贷，企图跑赢通胀，则必须慎之又慎。

你买水果都会货比三家，买房子这种七位数的大宗商品，还要拉最多三倍的杠杆，投入的调研总不能比买水果还少吧？

知乎用户 九九 发表

看过付鹏的财经世界里的一个视频，对于炒房行为已经解释的很清楚了。

炒房最后炒的就是别人未来 30 年的未来现金流。A 以 100 万买一套房子，房价被炒到 200 万，A 要卖出给 B（房子本身没有变），中间差的这 100 万不是凭空变出来的，而是 B 需要通过自己的未来现金流 (借贷) 来提前将这些钱给 A，这时候如果需要房价继续上涨，那么就需要再有 C 来透支自己更多的未来才能支持房价的继续上涨。

房子本身的价值没有变，只不过是有人在不断的透支自己的未来去使得房价的上涨。

先入场的人当然是赚钱的，换句话说只要你不是最后一个接盘的，有人在你后面愿意替你接盘，房价就能一直涨上去。

所以这里面还牵扯到人口，以及你的借贷利息很多方面，人口总数是不是能支持你的游戏继续。B 花了 100 万本金加 100 万贷款，其中加上利息总价可能到达 300 万，100 万被 A 赚去另外 100 万作为利息，后面的人有没有这个能力继续去陪你击鼓传花。

追更

看到评论也有看法提到人均收入，大概理解是通过人均收入的提高能够消除房地产的泡沫（不知道是否准确）。

15 年中国 A 股启动了一波杠杆牛，不了解的具体可以去查阅一下之前的资料，大概意思就是货币宽松，不断的有资金通过一些配资的方式注入 A 股，从而启动了一波牛市，那时候只要你在股市，你就能赚钱，只要你买股票，你就能赚钱，这不跟现在的楼市很像吗，但是当资金开始收紧，大 A 也从 5000 多点接近腰斩。还是那句话，你只要不接最后一棒，你永远是安全的，可是你永远也不知道你接的会不会是最后一棒。股票的换手比楼房快得多，都有那么多人没法逃脱这一波下跌。对于房价的未来，谁也没法准确看多或者看空，上不言顶下不言底，没有人知道最后的顶底在哪里，但是如果发生踩踏，真的会很惨烈。

省会相当于一个板块，大小城市相当于里面的个股，不可能所有板块所有个股全部都下跌，但是当流动性枯竭，资金踩踏出逃，股灾到来的时候，也没有谁能独善其身。买房不像炒股，你能及时止损，做到在自己的能力范围内就好。

知乎用户 ha 哈哈哈 发表

说白了，中国前 30 年发展得太快，发展掩盖了很多矛盾。像我父母之前一直觉得自己了不起，从农村出来一直上班，自己还开了个小的加工厂。直到这次疫情出来，他们直接完蛋。我记得在 19 年的时候，他们还把家里的年轻人叫出来，说跟着他们干，我直接一顿输出兑脸，让他们麻利的滚回厂上班。不是不让他们跟，而是他们那个行业现在就是个死。

我说句扎心的话，中国的房地产还能涨，但是必须要意识到一件事情，那就是中国的大城市病已经很严重了。现在我身边，普遍失业的人，还有些吊着一口气的人，尤其是餐饮行业，国家也不说句话，就连沙县小吃我身边都关了几个，反而是这几个进工厂的人活得最滋润。很多人天天说工厂哪里不行，这里没有发展。这个事情我不否认。但是在我看来，这些不过是互联网产业的虹吸效果。

在我看来，互联网是一个天然的垄断行业。因为你只需要一个手机，就可以制作视频，而你面向的群体是 13 亿人口中使用互联网的人群。但是这既创造了一个个财富神话，同时也造就了大量人口的失业。我根本不相信那套 “你淘汰了多少工作岗位，就会产生多少新的岗位。” 因为这个根本不符合基本逻辑。一个微娅的直播带货的收入抵得上多少个上市公司的收入。说白了，现在能不能买的起房子，其实是分化出来的。

一个是顶层的富人，他们买方属于投资

一个是中产，他们是靠一家人整整 3 代人的收入买房。

还有一个就是底层，他们是一群工资只够糊口的年轻人，一个月有 5000 块钱就已经很不错了。

房产说白了就是一场旁氏骗局。基本上可以说现代社会的金融体系就是一场庞氏骗局。因为金融体系的根基的合理性都是存在质疑的。那就是用钱投资收利息是否合理，这件事情需要你对于价值的计量是用劳动衡量还是占有资源来计量做出明确的结果。在中国古代放贷收利息这个行为是被人鄙视，被人认为不道德的行为，只是由于金融的巨大的资源配置作用让现代国家像吸毒一样染上毒瘾。

房地产要热起来其实很简单，其实和我们这些屁民没多大关系。

而且我始终搞不懂你们在老家上班不香吗？我最近攒了点钱，准备过个几年回老家了，房价只要 3000 块钱，刚好学的是金融，现在也算是一个有了一定核心能力的人才吧！准备回老家找个地方搞搞金融，发觉现在市场上其实很多人根本没有金融意识，天天听营销号在哪里洗脑，洗了以后最后把钱赔完了事。现在互联网，哪里不可以办公非要往大城市挤。我就准备去我老家的小县城开始我的事业，帮助老家人建立金融意识，帮大家抵抗人民币大灌水的收割。自己去当老板。我始终有个梦想，那就是我的老家不该是这样，所以现在四处联系当年一起上学的死党，准备搞一搞事情。

个人觉得中国现在缺的不是人才，而是有志气的人。天天只想着去外省打工，我就看我老家就是香。虽然知道这条路肯定很难走，但是现在家里路也修了，网也通了，说实话不去好好干些什么，感觉对于起这个生我养我的地方。我就看不起那些天天逼逼学校资源的人。 我承认有差距，但是现在互联网起来了，这种差距变得越来越小，我更倾向于未来将会是一个扁平化的社会。

在我看来，我家县城也有 30 万人，按三口之家算，也就是 10 万户，如果每户存款 3 万，那也有 30 亿存款，当然这肯定没有大城市里面那种服务的客户动不动就是千万百万级别的客户来得更有价值感，但是没办法，我这人生来就是这样，命里和钱有仇。就喜欢个人唠家常，吹牛逼。现在总感觉中国的大多数人太浮躁，根本没搞明白自己倒底想要什么。钱对于我来说只是一个手段，但是帮助那些贫穷的人，没有知识的人在我的帮助下合理理财，靠着他们自己的能力把孩子送上想去的大学，或许对于我个人而言比账户上的数字多了几个零更加具有成就感吧！

你那是怪房地产太高吗？你那是怪你没上车房地产居然那么高！

人就活这一辈子，我一想到那些拼尽三代人的存款买房的，我就冒冷汗，这些人是号人物，以后还是不要往来了。

现在的人动不动就是人情社会，歧视妇女的帽子扣下来，我只想说我们如果不去做事情，世界会变得更美好吗？现在互联网这么发达，但是自己家乡却百业凋零，我觉得这个有政府的责任，也有我们年轻人的责任。

————————————————看到很多人误解我的意思，看来我有必要出来解释一下，首先，首先我认为如果回县城还是去就业，那我觉得真的没必要回去，城市里呆着不香吗？金融说白了是一个大号的能量放大器和资源配置器。就拿我自己老家来说吧！首先我们老家有大量的茶树，但是价格被收购商压得很低，农民养的牛没人来收，收价格也压得极低。山林土地除了种上了没有经济价值的马尾松以外，就只有对降低二氧化碳浓度做出了贡献。其中牵扯的利益绝对很多，我从来不认为这是一件简单的事情，而且你可以想想，如果我要是真的赚钱了，以县城公务员的尿性，我估计会被他们折磨得够呛。工商，税务这些你不把他当人物吧，他还真是个人物，你把他当人物吧，他又没有一点把握尺度的能力。有些东西甚至只有涉黑才能去做成功。但是我在个人认为这些都是可以用利益来牵制的，有些甚至就是些神经病，见不得人好，就是单纯想要恶心你。

所以我从不认为这是一件容易干的事情，你首先要做的是俗称 “拜码头”。说句大家不爱听的话，企业家是一个国家的财富，不在于他们赚了多少钱，而是只有他们能够在任何环境下拼命的把事情干成，企业家涉黑很多时候都是被环境逼出来的，然后发现原来还可以这样，就越走越远。

但是你说钱学森出国又回国是因为中国有多好吗？我回家是因为我老家有多好吗？我只不过是因为学了些本事，觉得我老家也有这个需要，我就去搞。

还有就是本人经济的要求很低，对人生价值的追求也不是钱，这很难理解。人就活这一辈子，希望诸位不要误解我的意思。

中国和西方国家还有一个不同，那就是权力和财富的关系不同，中国是财富依附于权利是主基调，西方是权利依附于财富是主基调所以，我也不建议愣头青去尝试。

知乎用户 宵夜要吃肉 发表

2012 年的时候，北京丰台区的房子单价 3 万，我觉得差不多到头了。

结果 15-16 年一度涨到了 6 万，刷新了我的认知，我劝家里人赶紧卖了，然而父母怕以后没有北京的买房资格，还认为以后能涨，最终不舍得卖。

现在跌回了 5 万以下。

经过十年的时间，北京现在的房价相对于 2012 年来说，是合理的。

然而别忘了，2012 年本身就是高估值了。所以现在依然偏高。

（以下这段话不要断章取义好不好←_←）

如今定居宁波，**市中心区域**新房房价在 4 万左右。（全市范围的话是 2 万出头）

相对于杭州来说，还算合理。

然而放在全国，那也是妥妥的高估值了。

（只是相对于杭州来说，宁波价格合理。放全国是房价前十，高了啊）

于是 2021 年我坚持把宁波的房子能

卖的先卖了，过度一下，等新政策执行再说。

个人认为的买房时机，是以下两条政策：

取消公摊面积 + 取消期房预售制度。

以上两条严格执行之时，就是年轻人重新上车之日。

知乎用户 匿名用户 发表

毕业之后去了北京工作了两年，铺天盖地六到十万的房价，回到成都过后看到成都房价才 2w 多，感性认识中以为好便宜随便买。

这段时间开始认真考虑在成都买房，第一次用房贷计算器算了下，250w 总价的房子，首付 30%75w，商业贷款 135w，公积金贷款 40w，每月还款 8660 块。

突然感觉天空都压了下来，终于深切感受到房贷给人带来的窒息般的压迫感，这意味着未来 30 年锁定我每月要稳定还款 8660 元，首付 60w 光靠我每月工资更是想都不敢想。

而成都有多少人能挣到税后 8600 元？未来 30 年谁又保证不会遇到失业生病等意外情况？

此刻我的心中只有感恩

Ps: 我税前 base19k，在成都工资应该能排前 10%，但不靠父母支持，买房基本指望重开。

知乎用户 CrazyJ20 发表

我的回复是 2022 年 4 月 21 日

这两天日元贬值很厉害吧？

现在对于中国来说，有 2 点很麻烦：美国的加息确实对中国也造成很大伤害，且中国因为某些原因（你懂的），所以在移民征税问题上一直非常的。。。。。

中国确实有上万亿的美元外汇。但中国。。。每年移民出去 20 万，记住，这 20 万转移资产是不用缴纳任何税（只要证明财产合法），换句话说不管是一百万还是一百亿，转移出去换成美元后，这些移民不需要留下任何东西。。。而在国外，这叫离境税！

中国拿 1 万亿美元给这些移民兑换了，那么会有多少？假设每人离境是 1000 万人民币的资产。那么这一万亿美刀够 60 万人移民。。。而中国一年移民 20 万。。。

猜猜看，有多少人想把中国的房子卖了移民？上述说的每人离境 1000 万猜猜值多少套房子？0.X 套？

我 N 年前在知乎还是哪里发表过一篇文章（好像是回复，记不得了），我就说过，中国已经到了货币膨胀的顶点了。未来人民币不可能像过去 40 年那样从月薪十几块变为现在至少几千上万，这已经不可能了。因为这种贬值实际上是一种剥削；

任何货币稳定的国家，其货币都是缓慢增长（美国，20 多年前就是月薪 2000 美元，现在是 4000 左右）甚至不增长（日本，完全停滞，甚至临时工变多，工资下降，一个医院的看护每天工作 12 小时，一个月到手 17 万日元，持续了 10 年而无法转正，虽然日本正负打算改，但很难说，17 万日元相当于多少？6888 人民币）。

如果我没记错的话，中国从 2010 年左右实际上工资水平也开始处于一个缓慢增长状态。12 年了，到现在顶死了翻番，但实际可能只有 1/3。而人民币要国际化，那么老百姓的工资就不可能过度膨胀，那么剩下的路只能是升值。。。

共同富裕，所有的老百姓工资一起增长不是那么简单的。如果是几十年前的国企状态，那么只需要国家发个命令，那么银行多印点钱，各个企业就能将工资提一提。形成了趋势就能带动私企的增长。。。但现在，可能么？

工资无法增长，货币就必须升值，同时科技水平也要跟上，跟不上就是所谓的 “发展中国家陷阱”；

那么问题来了：人民币兑日元从过去一直都 1:14-15 到现在的 1:20，甚至可能掉到 1:23-25（如果人民币相对美元再稍微升值到 5:1）。。。换句话说，如果真到了 1:25 的地步，那么日本的工资水平就会差不多接近中国一线城市了。。。猜猜看现在日本一线城市的房价是多少，北上广深是多少？

谁都知道是泡沫，谁都装作看不见。一个个都说发不了工资，财政有问题，结果房产税就是不敢收！不说 1 套 2 套 3 套，6 套以上收房产税总没问题吧？

真实的房价是多少？有个词叫：房价收入比，什么意思？

百度解释
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009 年一套 4 环以内普通两居室新房 80 平米，按疯狂涨价后单价 25000 元计算，平均 200 万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为 2000 元，则家庭月收入达到 4000 元，年收入为 4.8 万元。这样房价收入比则为 40，是美国的四倍（房价比 10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为 4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

。。。在中国，从没有经历过房地产泡沫，更没有经历过泡沫后的 “下场”！看看股市，到 6000 点爆掉后，15 年那次到 5000 点就往下了，这就叫 “吸取教训”。

所以，一群脑残党以为自己月薪 3 万，和媳妇的工资，再加上父母的荷包差不多一个月能有 5 万，所以可以在北京贷款买个 60 多平 600 万的房子，真事，我遇到的。。。卖了老房子首付 200 万，贷款 400 万，而还 20 年的话，这 400 万乘以利息是 800 万！很显然，这些人真的以为房价会永远涨下去！

炒房？中美贸易战到这种地步，可以说美国已经开始着手全面封杀中国，疫情只要过去，美国会逼着高科技转移到美国，然后逼着中低端的产业链转移到东南亚和印度等其他国家。即使无法全部替代中国的产业链。。。但别小看后来者啊，30 年前美国瞧不起中国，所以造成了今天失败；

中国怎么保障就业？还玩房地产？玩地产肥了谁？老百姓？真正得利暴富的拆迁户有多少？

怎么判断一个城市的真实房地产行情? 很简单，去这个城市的房地产交易所，我去年底办事刚去过。。。冷清啊，对啊，毕竟国家收紧了贷款，所以无论刚需还是炒房客手上都没银子了。。。记住，你的房子即使价值 300 万，但要卖的出去才能价值 300 万！

中国一线城市房价全球第一没问题吧？相对于收入的房价收入比更离谱了！

现在房价炒高了，所有人都不愿意离场，除非发生像燕京那样的雪崩。。。所以，没死到临头的时候都觉得 “没什么，肯定还会涨，到时候我再抛掉”！

说白了还是习惯问题，过去多次的救市，甚至这次对银行贷款的抓紧不到半年就放松，貌似证明了 “正负不会让房价跌”。。。不过我想聪明人都开始离场了。

实际上聪明人不少，但是大多被贪婪占据，总认为自己可以最后跑掉。。。我重庆的，重庆从 17 年开始涨的，是怎么导致房价收入比很合理的重庆涨到现在这种程度的都明白。。。然后最近看到房地产的广告，甚至一些街上贴条卖房的多了。

要跑路的赶快跑，宁愿多降一点。。。实际上，当你价值 500 万的房子降 1/3 连 350 万都没人接盘的时候。。。就很说明问题了。是不是很不甘心？挂牌价不过是泡沫价，是中介和。。。一起搞出来的而已。

真正利好的话，你的房价是多少都能卖的出去的。这是最简单的判断楼市的逻辑，然后再去房交所看看情况，问问价格。。。中国不缺傻子，也不缺聪明人，所以 2022 年炒不动了！

知乎用户 银色夏生 发表

如果从整个时代来看的话，买房群体是不断缩小的。

从 1990 年开始算，可以分成 3 代人。第一代人是 90-94 年这一代人，

这一代人受传统思维惯性的影响，有着买房结婚的意识，并且赶上了国家经济大发展，机会多，赚到了很多钱。

第二代人是 94-97 这一代人。这一代人开始有离经叛道的声音了，自由，平等等等之类的声音开始出现了，虽然人数不多，但苗头有了。但是大部分人还是传统的。传统和现代的比例大概是 8 比 2。

第三代人是 97-23 这一代人。本来这一代人应该稳定下降的，可是备不住 16 年来了一次大涨价。这一代青年对房地产的绝望，对生活的绝望，直接促生了其他东西的疯狂生长。结婚率爆跌，出生率爆跌，反婚反育反彩礼，传统开始被彻底的扔进了垃圾堆。并且一副止不住的样子。

如果说第二代人中，有结婚买房意愿的人有 8，其他的是 2 的话。那么第三代人中，有结婚买房意愿的只有 2 了，其他都是 8。

本来应该是平稳下降的，比如 98765 这样。可是架不住 16 年那一次，直接把第三代人干懵了。直接从 98，321 了。。第三代人直接摆烂。雪上加霜的，2020 美国又打起了贸易战，后面又是经济不景气，更是让第三代人坚定了自己的想法

而现在，2022 年，刚好是第三代人大规模进入社会的中后期。这也是我们所看到的，房地产突然不炒了的原因。

知乎用户 筷子 发表

考验大国定力的时候到了。。。

就看 630 之前，会不会开启新一轮棚户区改造。。

如果开了，房企还能苟活一阵子。。。如果不开，中国大型房地产企业直接闪崩。

去年恒大已经搞一波了，这几天融创又要搞一波。。。

房住不炒的前提是房子价格不变。。钉死。。

如果房企扛不住，直接结果就是贱卖资产。。如果贱卖，房价必然绷不住。

到时候就是一个全国性问题了。。。

手里有房的趁着能卖赶紧卖。。如果卖不掉了已经。那就打骨折了试试。。

如果还不行。认命得了。

筷子

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知乎用户 陈圣 发表

七次人口普查，我国人口平均年龄为 38.8 岁。

国家卫健委近日发布的 2020 年度国家老龄事业发展公报显示，我国老龄化水平城乡差异明显乡村的老龄化水平明显高于城镇。乡村 60 周岁及以上、65 周岁及以上老年人口占乡村总人口的比重分别为 23.81%、17.72%，比城镇 60 周岁及以上、65 周岁及以上老年人口占城镇总人口的比重分别高出 7.99 个百分点、6.61 个百分点。大量农村家庭掏空六个钱包让子女入了城，把父母留在了农村。

在已公布 2021 年结婚大数据的两个省份中，安徽全省的平均初婚年龄，男的逼近 32 岁，女的超过 30 岁。湖北襄阳市民政部门公布数据，2021 年襄阳人初婚平均年纪男性为 35.23 岁、女性为 33.96 岁。成为全球结婚最晚的城市。为什么年轻人不结婚，心里没数吗？不是在还房贷，就是在攒首付，鸟兽都有巢穴，人不该有吗。

近日发布的《中国统计年鉴 2021》显示，2020 年全国人口出生率为 8.52‰，首次跌破 10‰，创下了 1978 来的新低。出生率为什么低，还不是房价逼的，年轻人连婚都结不起，就结不起也生不起。多个几十上百万，多生一个也没大问题。

**谁来接盘？四五十岁的年轻小伙？**之前，能割的基本都割干净了。降价可以再割一些，但能割的是越割越少了。**没有人口，没有支付能力支撑，一二线城市降价还有外地人接盘，但很多地方注定是要跌到底了。**房价肯定无法只涨不跌，客观规律摆在那，标个几亿，有价无市又有什么用？高位入场的刚需，损失惨重确实值得同情，毕竟掏了真金白银。掏的少的，跌也就跌了。至于炒房的，去死吧。二次分配上，其实是有问题的。被割的主力，是小城镇和农村人，进城成本太高，劫贫济富。对于土地财政的依赖实际就是拿这部分人的财富建设城市，并且拿出其中的一部分以房子或者现金的方式补贴给另一些人，很多人因此拆迁暴富。

知乎用户 贺书 发表

20 年初各地因为抗疫财政都花了大量的钱，消停之后就开始疯狂卖地了，名正言顺，那时候房价还是强弩之末，往上冲的劲还是有的，地也好卖，很多地方都发现了，这个地再不买就没机会卖了。

结果就是 21 年，22 年开盘量剧增，本来就是强弩之末，结果供给端真的就端上来一大盆

其实 21 年基本就卖不动了，但是那时候售楼处还会以各种名义来掩盖，因为傻子都知道，追涨杀跌，你越跌越没人买。有的甚至还想玩假涨价那一套，统统都尬在那里。

大家都知道现在杠杆到多少了吗？1：5 了，20% 首付就能买了。但是这个方法就注定了不管用了。

因为剩下的人群里，注定了还不起那些贷款。

然后是，接下来将会更难卖，因为慢慢的大家就会发现，买房子赔起来会要了你下半生。

假设某套房子原价 100 万，某人买该房子花了 30 万首付和贷款 30 年，月还款 3700 多元（5% 利率），30 年以后这个人总共在这个房子上支出 160 万元。

而如果房子下跌 30%，就是只有 70 万了，还是这个人买，还是 30 万首付，月还款还是 3700 元，只需要 12 年就可以还完，12 年以后这个人在房子上总共支出 80 万多点。

前后差多少？前者是后者 2 倍。

看到没有，这就是杠杆，这还只是跌了 30% 的情况下。如果下跌 50%，直接就少个数量级，也就是 60 万都不到就买了。

很多人早就走到了下跌 30% 这一步，只是一般人不会去算。

很多人还抱有一种心态，认为房子是有成本价的，不会低于这个价，这种人是从来没有做过生意的。

如果最低价是成本价，那没有一家公司会倒闭

接来下来，没买房的，也不差一年半载了，先到半山腰（50%）等着吧

作者：霜冷长河霜
链接：今日头条
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知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 繁华落尽与君老 发表

我国有很多大江大河大湖，渔业资源也是十分的茂盛，但与海洋生物不同，河湖内的鱼虾蟹因为只能在一个环境里面繁衍生息，这种资源是十分有限的，如果不保护的话，真的会濒临绝种的危险，也不利于人类后代生存，保护渔业资源其实也是保护我们自己。

据安徽省巢湖市法院中庙街道生态环境与旅游巡回法庭消息，该院日前公开了审理了多起非法捕捞水产品罪案，并当庭进行了宣判。涉案罪犯被依法判处了刑罚，对诸多非法捕捞者形成了强有力的震慑。

据官方消息称，案涉被告在巢湖水域多次采用 “下地笼” 的方式进行捕捞。针对这种方式，有懂行的网友表示，这地笼捕捞的危害性特别大，由于下得深，网眼小，对于渔类资源来说，真是地笼一下，断子绝孙，对生态资源会造成毁灭性打击。

知乎用户 Mr 江 发表

现在炒房的都是高位接盘，直接坐牢。

算个账就知道了。一套 100 万的房子，首付 30 万，贷款 70 万，月供 4000，一年还 4 万 8，但是前期还的房贷 75% 都是利息，只有 25% 是本金。新房修建周期 2 年多，房产证到手又要 1，2 年，再加上限售，2 年后才能交易，挂出去又要一两年才能卖出去，从你开始交房贷开始，出售周期平均差不多 8 年。这 8 年里，你每年还 4 万 8，8 年还款 38 万 4，但是其中 75% 都是利息罢了。也就是说，你的利息花费了 26.8 万。然后有 6 年，你需要缴纳每个月 300-500 不等的物业费，卖出去后提前还房贷需要缴纳违约金，还款额的 1%，也就是说这一块里你又花费了差不多 10 万。如果不买房，30 万吃利息，8 年也能有 8 万多利息。

也就是说，如果你买了房子，不住，纯炒房，那么恭喜你，100 万买的房子，卖不到 200 万对你来说都是亏的，卖 150 万都只能说保本，瞎折腾了 8 年。如果你是自住，住几年再卖，住的时候你又花大价钱装修，买家具，卖二手房的时候只能全部一起甩卖给买家，100 万买的房子，150 万都保不了本了，惨不惨。

房子不涨就是亏，这是一个很浅显的道理。100 万的房子，要翻 1.5 倍卖，你才只能说保本。现在的房价已经是高位了，北上广深 6，7 万一平，杭州 4，5 万，就连强二线里房价比较温柔的成都重庆武汉，核心区也基本上 2 万起步吧，基本上全国所有城市的房价都已经是高位了，你敢指望成都重庆武汉翻到 4 万，北上广深均价 10 多万一平吗，三四线城市翻到 2 万一平吗？那恭喜你，到时候肯定集体摆烂，根本不会再有人买房子。炒房的收益，甚至还不如把钱放银行吃利息来的实在，风险还小很多。

其实房价 15 年就已经是高位，快要横盘了的。国家一波货币棚改，大量的拆迁户有了钱，而这些有了钱的人又去买房炒房，导致水涨船高。可以说没有那波货币棚改，15 年房价就已经到底，准备横盘了。现在已经没有什么政策能再来刺激一波楼市了，如果你还坚信房价会再翻倍，那么，做好被套牢的准备。现在的房价已经让很多人绝望了，再翻倍，只会全体躺平。

除了 15 年之前买房，4，5 千一平买入，然后 2，3 万一平卖出的，是实实在在的赚了钱，那个时候利息甚至 3% 多。现在炒房？我只能说你真有勇气。炒房客算一算账就知道了。

知乎用户 黄金万两 发表

曾经小时候，在互联网还尚未兴起之前，听过老辈人给讲的一个老北京的传说，说是明朝要建都北京，龙王爷龙王奶奶害怕了要带着北京的水跑路了。要是让龙王爷龙王奶奶把水带走了，那北京城就没水了还了得吗？这可不成，于是刘伯温派了一个大将，叫高亮，去拦截龙王爷龙王奶奶，阻止他们把北京的水带走。于是高亮策马出了西直门朝北前去追，出发之前，刘伯温千叮万嘱他，如果看到一老头老太太骑着毛驴，那就是龙王爷龙王奶奶，你记着要扎那个筐，一个是甜的一个是苦的，你扎那个（甜的），扎完了你直接往回跑千万不要回头，切记，甭管后面有什么动静都不要回头。后来高亮果然看到一对老夫妇骑着毛驴带着俩大筐子在赶路，于是向车上的水袋猛戳一枪，慌乱中扎错了，这就是后来为啥北京的水是苦的，喝了涩涩的，这也造成了北京人为啥特别爱泡茉莉花茶，也是为了掩盖这水味道，虽然后来社会越来越发达进步，水质也好得多了，但是习惯却流传至今。咱接着说，当时立刻山崩地裂的一声响，高亮调马便跑，这后面的动静大的吓人，高亮一直记着刘伯温的告诫，始终在策马飞驰。快到西直门了，眼看就要到城门了，高亮这好奇心就起来了，心想，反正就要进城了，看看后面是啥那么大动静那么吓人，就这么回首一瞧，见洪水滚滚，白浪滔天，这一慌，一个浪头把他连人带马吞噬了，后来为了纪念他，至今，西直门外还有一个桥，叫高粱桥（谐音高亮桥）就在西城区和海淀区的交界处。

这个故事，当时也就是听着乐呵乐呵，后来稍微成长了些，想了想，这或许都是有暗示有寓意的。比如，明代建都，那些旧贵怕被清算，所以要跑路，至于水，大家都知道，水即寓意财，要不为啥看风水的都说盖房买房啥的要背靠山前挨着水，即使没挨着山水也要弄个地名沾着山水的。所以说了，龙王爷龙王奶奶带着水跑路子，其实就是带着钱跑了。高亮只是去截胡去了，不能让他们把钱都带走，毕竟取之于民用之于民嘛，都拿走了那要恢复这元气得几代人呢，得不偿失。咱可以理解成漂亮国全世界放水，然后又抽筋的收紧强行回流，参考 90 年代倭国泡沫经济，还有 98 年东南亚危机，几乎都是清一色的老漂亮在霍霍人，把水都搬走了。当然老衲前文也讲过，诸位看官有兴趣的话可以参阅 “狼来了？美元加息”。

切~ 图样图森破，咱说今天的话题吧，最近各地都在救市，房地产救市潮来了，郑州的取消认房认贷哈尔滨的取消限售福州的取消限购衢州放开限购限售秦皇岛的取消限购等，还有深圳也传出调整二手房指导价，甚至远在西北的兰州也介入进来重启货币化安置…… 窝滴玛雅，据不完全统计, 今年以来, 全国已有大大小小 70 多个城市出台多种房地产救市政策了, 呈现一副全国灭火之势，不亚于抗疫焦点。

主要还是为了针对持续下滑的房地产市场，ZY 正文府已在制定一系列救市政策，并确定了一些具体的实施办法，地方正文府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。

一场声势浩大的救市行动已经开启了。特别是在六部委释放完重磅利好之后，财务部收回了即将扇的巴掌，给了一块糖，说房地产税今年不推进了，各位楼爷房爷自求多福吧。反正就是所有政策都要给楼市回暖让路。不知建霖加印绿亮们此时此刻是不是感动的眼泪汪汪呢？加成十亿是不是又眼红了想卷土重来干一把呢？但在当前的疫情之下，回不回暖回暖到什么程度，尚是未知数，毕竟大家兜里的钱都不多了，鹅厂泾东们毕业生可不少滴，人家还拿着各大银行的催分 “成绩单” 呢。目前每一个毕业生都背着一框框鸭梨等着分配。前景不容乐观。

在这过去的二十年，我们的房地产市场是民间资本最活跃的市场，房产成为投资品而不是消费品成为民间的共识。资本的大量涌入即让房地产打了鸡血一样的疯狂的发展，有利就有弊，在高速发展疯狂拉高我们的 GDP 的同时也扭曲了我们的经济。房地产绑架了我们经济，过度的房产泡沫让这个产业成为事实上的大而不能倒。如果不纠正这个趋势，那中国经济将会没有前途，当市场过度炒房热而忽略了制造业金融实体业等等，很容易导致虚胖形成泡沫经济。

我们先来听听一个两千年前的故事看看什么是泡沫经济是如何祸国的：在春秋时期，齐桓公对管仲说，楚国实力强劲民风彪悍，我带兵打他不一定能打过他，怎么办好呢？管仲说，这好办，你花重金买楚国的鹿就行。于是齐桓公便下令修建了百里的鹿苑并且派人到楚国收购生鹿，给出的价格并不是很高，但是已经超过正常务农所得，还是有一部分人愿意去干的。过了一段时间，价格已经超过原先几十倍，导致很多种田的楚国农夫都去捕捉活鹿出售，而此时楚国的王公贵族们都在看笑话没有阻止。他们认为一个君主如果过于痴迷一物，其国家自然不会长久。时间久了就连楚国官兵都去捕猎，导致楚国军队缺乏训练，百姓忙于捕猎疏忽了种田收割农作物。而管仲此事更是派人在楚国偷偷收购大量的粮食。彼时管仲见时机成熟，就让齐桓公令联军做出攻打的样子，此时的楚国，将士疏于训练、国中存粮所剩无几且国界被联军封锁无法去他国购粮。十分惧怕战争，纷纷往强齐跑去，无奈之下楚成王不战而降，赔礼道歉并且签订不平等盟约。仅仅花了几年兵不血刃拿下胜利果实，这就是最早的经济战争。为什么强大的楚不战而败呢？

这背后就是泡沫经济的威力了。

齐国使用高于市场几十倍乃至百倍的价格收购楚国的鹿，让楚人都去猎鹿，因为猎鹿来钱真的是太容易了。长久以往，楚人都去猎鹿导致农耕荒废，除了猎鹿再无其他活动。一旦齐国不再收购鹿，猎鹿就再也不能产生极高收益，而楚人又无粮食储备，齐人再抬高粮价，楚国就这么瓦解了。

所以其实炒房也是这个道理，GJ 需要严防经济泡沫，防止举国之力投入到房地产中而引发的系列危机。

倘若人人都像故事中一样，举全家之力集几代人之财去炒房，那么形成了连锁反应就会抬高房价。其结果就是没有买房的人越来越买不起，炒房的人手里的财富越来越多，贫富差距越来越大，社会经济财富分配极度不均匀。人民再也不愿意把钱投资到制造业金融业科研等这些领域了，那么国家也会虚弱的不堪一击而受制于人。

虽说地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，但是经济不好的城市似乎已经尾大不掉，财政捉襟见肘了，没有支撑产业，各地的土地财税模式纷纷遇到困难，居民杠杆又不敢用太多，宏观上想要的是稳定。但地方没钱可能就顾不了那么多了，全国已经严重分化，各地呈现出不同的趋势，当然调控也就要有针对性。你说没需求吗？各地当然有，只是更大的问题在于信心不足，炒房者会给大家信心，但是这条路不能再走。只能期待经济增长方式慢慢化解，其实也就是坐等央妈宽松放水。但是央妈也怕啊，宽松是不可能宽松，再宽松必然是美国次贷危机的路子，怕又一群群龙王爷龙王奶奶还有小泥鳅们把水带走又流入房地产了，然后泡沫又一次无限放大了。但是刺破泡沫呢，风险真的太大了，那是硬着陆，当年倭国正文府更知道放任泡沫吹大后爆掉的地狱景象，这方面他们是过来人。这也就是我们这边迟迟不敢推出房产税的原因。我们这边期望的是软着陆，是在等，等待消化掉，而且等一个有利的契机，等待国际形势，更是在等一个代替房地产的蓄水池截胡，然后全面拉动 GDP，而不是那种我只享眼前太平繁华，哪管死后洪水滔天？那可是遭人指脊梁骨的。

房地产去泡沫化去金融化降低其金融属性是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。但是目前时机尚未成熟，稳房价、稳地价、稳预期，三稳是主流，既然不能上窜也不能下滑，反正大致意思就是，不许日照香炉生紫烟，更不许飞流直下三千尺，你要是李白那就请让一让，今儿不欢迎你，横盘就是王道。毕竟从大局来看，既要稳定市场鼓励人口生育还得考虑前面的背着 “成绩单” 的毕业生们还有就是担保的钱庄等等手里握着一堆堆的坏账影响稳定。因此，目前只有温性的对待泡沫，最好的方式，或许只是兑水稀释一下了然后就是和稀泥了，反正以老衲的才疏学浅破局之道除了货币放水，真想不出别的了。当下就是我们需要多个高亮盯着龙王爷龙王奶奶还有那些小泥鳅们，别来个李十亿赵加成们又一次带走了水。

知乎用户 疯人院三号病人 发表

好些人分析是房价下跌如何如何

我笑了

最近曝光的数据，年轻人人均负债 12.7 万元，才是重点

最近曝光的油价突破十块钱是重点

最近曝光的结婚率下跌是重点

最近曝光的人口腰斩是重点

最近曝光的各行业人员短缺是重点

最近曝光的税收紧缺是重点

最近曝光的大厂裁员是重点

总之一句话，人民收入下降，消费萎靡，全球经济都下滑，导致的国内大宗商品交易暴跌不是很正常吗？

吃肉的人少了，肉铺自然生意不好

有钱的人少了，房屋销量自然下降

我是一名房地产从业者

我有三问请诸位近听

其一：你房地产从业者九九六，如何指望其他人朝九晚五周末双休来看房？

其二：房地产销售有成绩吃肉没成绩吃屎，你怎么能让客户放弃工作来售楼部花钱？

其三：所有房地产公司都指望让所以人都背上三十年贷款，如果你成功了，是不是准备关闭公司，转业？

烟草行业企图杀死他们最倚重的客户

避孕行业企图杀死他们未来的客户

房地产行业企图杀死所有行业的现金流

超高负债率会摧毁所有行业，超低消费会消灭所有流通

请注意美国的大萧条不是因为没有商品

而是因为没有流通

过期的牛奶只能倒掉，无消费社会又能如何？

知乎用户 求求你饶了我 8 发表

我在北京一直有一个疑惑，停车位几十万，车牌照拿到也很难，那为什么满大街跑的不是奔驰宝马，还有那种十万二十万的车呢？

昨天看抖音的时候，有个视频里发奔驰 C200L，内饰真滴好看，我点开评论区，里面有个人说比 E300L 还好看，一群人就在下面 battle 起来。

本人对车的认知是内饰与外观，性能真的不是我的第一考虑范围，于是搜了下两款车的价格，一个三十来万，一个五十来万，感觉其实都不贵（相比于印象中百万跑车），不知道为啥会有人把开这个当成人上人。

后来仔细一思考才想明白，一辆五十万的车，如果月薪一万的人，大概需要不吃不喝四年半才赚出来。而一个人的工作时间从 25 到 60 岁算，只有 35 年，这大概要用尽他人生 1/7 的产能，众所周知的是月薪一万，在北上广也是平均薪资了，更别提二三线城市了。也就是说，一个人不吃不喝用人生的 1/7 才能换一台 50 万的车，这还不算包养和保险。

再看看均价 10 万一平的北上广深，可能你就会了解为什么房价炒不动了。

当基数为五千 / 平时，你搬砖工资是五千 / 月，一个月就能买一平米。

但是房价翻倍到一万 / 平，你工资涨到七千 / 月，你搬砖一个半月也能买得到一平米。

当房价再翻倍到两万 / 平，你工资还是七千 / 月，你搬砖要三个月才能买得起一平。

这就是增长的极限。

知乎用户 肥托尼 发表

周期之下，玉石俱焚。

所有跟房地产沾边的个人、企业、家庭、信托基金、银行等，都要遭殃。

2022 年中国房价还要暴跌，并周期性下跌到 2035 年。新时代 2012 年出生的人口 2035 年也才 23 岁。

房地产高排放高污染高能耗还产能过剩，碳达峰碳中和之下中国房价还要暴跌；共同富裕要取得实质性进展中国房价还要暴跌；房地产税加大房子持有成本中国房价还要暴跌；中美战争摩擦美元提前缩表又加息中国房价还要暴跌

出生人口减少降低房地产需求，老龄化加剧房地产抛压，中国房地产产能过剩供大于求，政策性住房保障性住房加速加量降价供应，美元提前缩表又加息，房地产税加大房子持有成本、限售期到期踩踏式卖房：中国房价还要暴跌

房地产税是直接税，可以直接调节贫富差距，还能转移支付给乡村振兴战略，支持乡村建设行动。国防开支也需要房地产税，房地产税有助于共同富裕。深圳杭州厦门的房地产税已经确定了，北上广深杭房价泡沫正式破灭。

十四五期间制造业由东部地区向中西部转移，人口也要随着制造业朝中西部转移，本来全国总人口从 2020 年就实际减少，东部地区房价还要暴跌。

年轻人要晚婚晚育少生优生，尽量不生，多存钱给自己养老，先把自己活明白，不要害了自己，更不要害了别人。不要被房价泡沫、消费主义和自由主义所愚弄。

印度超越中国成为世界第一人口大国。我国平均年龄 38.8 岁，印度平均年龄 29 岁。中国老龄化少子化的速度和趋势比所有资本主义国家美国欧洲日本都要快！中国总人口从 2020 年就每年减少了：人口负增长房价就暴跌

香港北部都会区，定位在科技生活区，容纳 250 万人口，既可以吸引香港人，也可以吸引深圳人，等于是同时增加了香港和深圳的土地供应，降低了香港和深圳的房价。

2022 年政府工作报告 4 次提及保障性租赁住房，保障性租赁住房作为十四五期间国家基础设施建设会加速加量降价供应，跟商改租一起，分流新房和二手房的需求：新房更难卖，二手房不仅比新房更难卖，还租不出去

为什么全国的房价一直在暴跌？不仅暴跌，还卖不出去？不仅卖不出去，还要收房地产税？

为什么全国断供房法拍房的数量连续每年增加？

新冠疫情这两年多，法拍房数量为什么激增？

为什么房地产企业无论规模大小，都排着队爆雷？

为什么深圳这样的城市要搞商改租？

为什么香港在 2019 风波事件之后要建设北部都会区吸引内地人才？

为什么 2016 年 12 月房住不炒之后，新生儿越来越少，连印度都超越中国变成人口世界第一？

为什么房企借了那么多美元债，而且美元要在 2022 年房企还债高峰年强势缩表又加息？

为什么部分地方政府降首付吸引买不起房的人去贷款买房？

为什么年轻人选择躺平，不婚不育保平安？

为什么关于楼市的任何问题，知名经济学家和专家的结论都是要老百姓买房？

“新冠一代” 出生的婴儿，普遍在大运动、精细运动和沟通技能测试中平均得分偏低，言语、运动、整体认知能力显著下降。新冠病毒会加重孕妇早产和死胎概率：美国加利福尼亚大学旧金山分校生殖内分泌科 Marcelle Cedars 教授分享了相关数据研究，指出妊娠过程增加了女性感染后患严重疾病、机械通气甚至死亡的风险。妊娠早期感染病毒会增加妊娠并发症如早产和胎儿死亡的风险。

“拥有超出其抚养能力的子女数量的个体，大多数是出于愚昧无知才这么做的，而不能称之为恶意滥用，在我看来更应该受到质疑的是那些刻意鼓励这种行径的人。”——《自私的基因》

狼吃肉，狗吃屎。狼吃完肉已经离场了，剩下的狗还在吃屎，狗吃屎不说，狗还以为自己吃的是肉，屎没有交易量了而且价格暴跌了，还说吃屎很香，还嘲笑其他狼说你们连屎都没得吃。

全国 2021 年出生并已进行户籍登记新生儿共 887.3 万。中国总人口实际从 2020 年开始就已经负增长了。国家统计局的数字维稳工作是掩盖不住客观现实的。

国家金融委、央行、银保监会再次强调房住不炒。房住不炒写入 2022 年中国政府工作报告，2018 年来 4 次将房住不炒写入中国政府工作报告。正如郭树清所言 “押注房价永远涨的人要付出沉重代价。” 中国房价还要暴跌

2022 年第一季度房地产美元债集中到期，美元缩表并加息 7 次，还带着欧元英镑港币一起加息，房企爆雷只会越来越多；再者 2022 年上半年房地产人民币内债务也集中到期，房地产企业爆雷只会更多：中国房价还要暴跌

北京、上海、广州、深圳已经连续三年出现幼儿园和小学招不满的情况了，2022 年是第 4 年幼儿园和小学招不满。

2015 年至今买房接盘的人会高位套牢一辈子，他们不仅买在了房价泡沫最高点而且永远也找不到接盘侠了，他们因房致贫成为新穷人：房价上涨了觉得自己跨入高资产人群成为人上人；房价下跌了又把自己归类到底层人民。

本次集体炒作是开始撒绝户网了。但是被俄乌战争抢了热点和风头，又赶上了美元联合欧元英镑港币加息，美联储还要 6 月份缩表！这次房地产炒作小阳春是为了让最后所有能买房接盘的赶紧买，然后关起门来收房地产税

想开点儿：房价暴跌不说还卖不出去也租不出去，每个月还有月供，而且还要收房地产税了，比股市还糟糕！

知乎用户 华夏​ 发表

复吸现象不仅在吸毒人群中是一个普遍存在的问题，而且这也是禁毒工作一直希望解决的难题。复吸不仅是戒毒者简单的个人问题，更有复杂的社会原因。要降低复吸率不仅要戒毒者自己有顽强的毅力，更需要家庭、社会等各方的关怀与政府的大力支持。

戒毒者的生理戒毒虽然痛苦，但是自愿戒毒康复医院所往往采用的是 “昏迷疗法”、“美沙酮递减法” 等，已远不如 “自然戒断法” 痛苦。这样在 7－10 天内，生理理论上讲已能摆脱毒品。但实际呢？从我们与这类吸毒者接触中了解到，没有经过康复期的戒毒者，是肯定会复吸的！

稽延性戒断反应对于戒毒者是比生理戒毒更难也更痛苦的阶段。在此段时间里，戒毒者长期仍会有许多生理遗留症状存在, 如全身疼痛、顽固性失眠、焦虑、无食欲、骨痛等等，造成戒毒者难以度日，极易复吸。许多自戒的案主由于忍不住身体的疼痛，在刚出自戒所回家的路上就重返吸毒之路。

心理对毒品的强烈倚赖，即使躯体的倚赖症状消除了，精神倚赖在较长的一段时间里仍不易消除，强烈地存在着一种对毒品的心理渴求。开始还能克制，如果处于有利环境，再加上坚强的毅力，“心瘾” 会淡化。但如果有不利的因素、前途无望、或心理压力难以承受的时候往往会克制不住毒品的诱惑。一些案主仅仅在几次面试失败后，就感到人生无望终于又一次拨通了毒贩的电话。

由于吸毒者对家庭的伤害不仅仅是财产上的，更是在精神上给一个家庭毁灭性的打击，有多少家庭为此而破裂。亲人对他们戒毒失去了希望与信心，亲情对他们的抛弃，更会让他们在吸毒的道路上 “义无反顾”。

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现在环境不行，你看吧，就这段时间就得炒起来

知乎用户 营销人范老师 发表

欢迎大家去看《保利 2021-2022 年房地产行业白皮书》，毕竟，中国的房地产行业里有两大预言家，一个是万科，一个是保利。蔡钰老师在她的得到《商业参考》课里给了一些解读。

从 2017 年初开始，保利每年都会发布一份行业白皮书。保利在 2017 年提出过判断说：房地产行业进入了「总量峰值时代」。到了 2018 年又提出了「城市生命周期论」。到了 2022 年这份行业白皮书，保利又提出了一个拐点式的判断：中国的房地产行业进入了「减量发展时代」，运行的逻辑发生了根本变化。

这个「减量发展时代」，是保利给整个行业定义的里程碑。它上一次给地产行业定义里程碑，还是在 2017 年，当时的它说，行业进入到「总量峰值时代」了，在这个时代里，全国每年成交的商品房面积会停留在 17 亿平方米上下，不再快速增长了。而且这同时，行业还有一个典型的特征：行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离。

什么意思？在 2017 年的白皮书里面是这么解释的：

在当时的房地产市场上，城市的市场边界是大于行政边界的。拿上海来举例子：2011-2016 年的 5 年间，上海的常住人口增幅远远高于旁边的苏州和嘉兴，但这期间，苏州和嘉兴的商品房销量增幅却比上海要快，这俩周边城市增幅增加了接近一倍，而上海自己却只增加了 20%。

为什么会这样呢？保利认为，这是因为上海这样的一线城市，土地的开放已经接近极限了，价格也飙升得脱离了普通人的购买力。但是普通人「在上海买房」这个需求并没有消失，所以这个需求就越过了行政意义上的上海，外溢到了周边的苏州和嘉兴，也就消化掉了这两个城市的存量房。

同样的事情也发生在广州和深圳，广深对人才的吸引能力超强，但是它们的商品房销量增幅却不如周边城市大。

这就是所谓的「行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离」。

所以，当时的保利说，同行们喊出的「拐点论」、「白银时代」都太悲观了。政府进行的行业调控能够让行业更健康地发展。在总量峰值时代里，房地产企业们可以探索多元化经营，可以研究房地产金融，总之，很多事可以做，这是房地产最好的时代。

进入了 2022 年，变成了**「减量发展时代」**又有什么不一样呢？对应着「峰值时代」说说区别。

首先，所谓的减量发展时代，是行业在成熟期里，开始构筑右肩了。什么叫构筑右肩？我们把一个行业的生命周期曲线分成四段，初创期、成长期、成熟期、衰退期。保利在上一个 5 年说的「峰值时代」等于是说到了曲线的头部，也就是行业进入了成熟期，现在从头部下来了，但又还没有到衰退，所以呢是在「画右边的肩膀」——构筑右肩。

而在这样一个时代里，全国商品房的成交面积就没法再停留在 17 亿平方米上下了，销量会往下走。这事其实在我们的身边，在 2021 年下半年开始就已经发生了，2021 年的上半年全国商品房的销售面积还是在增长的，同比还增了 27%，但下半年就同比下降了 15%。保利统计了自己新楼盘的来访者数据，结果发现，2021 年上半年平均每周来看房的来访者还有 80-100 组，到了下半年，每周就只有 50-60 组了，这算断崖式下跌。

其次，峰值时代的商品房销售特点不是市场边界大于行政边界吗，到了减量时代，情况又变了。保利说：有效需求的边界在退缩。

因为政府的限价政策摆在那儿，一线城市和中心城市的房价不让涨了，这就使得它们周边城市的房价看起来也没那么便宜了。

另外，政府一边限价，一边还在增加市场的长租房供给。按照十四五的规划，全国 40 个重点城市要新增 650 万套保障性租赁住房。

这些变化统统摆到一个年轻人面前的时候，他要考虑的问题可能就变了，他大概率就会去想：我是先租个离公司近的房子，等一等在城市里买房的机会，还是花差不多的钱，到隔壁城市去买一套，然后忍受每天 2-3 个小时的通勤呢？

这样的年轻人万一刚好再是一个网红、主播这类的灵活从业者，他的选择当然就会更倾向于前一个。

2021 年 10 月，国务院还放出过一个政策意向：要在全国部分地区开展房地产税改革试点工作，为期 5 年。这事虽然至今还没有落地，但也影响到了买房者们的热情：你想啊，房价不但不让涨了，而且还要收税？这样一来那还是别瞎买、别炒房了，要买就买真的要住的。

于是，原本那些外溢到城市行政边界之外的购房需求就也开始退潮，那些受益的外溢城市，现在反而都变成了「被虹吸的城市地区」。比如说北京周边原本有一个受益的河北区域叫燕郊，燕郊在 2017 年的房价一度涨到过 3 万，但 2021 年跌到了 1.7 万以下。

所以，在进入了减量时代之后，保利说，房地产行业的运行逻辑要发生根本变化，要顺应这么五个趋势：

**第一个，去金融化。**在过去很多年里，不少人都是把中国的房地产行业当成类金融业来对待的。而现在要去金融化，也就是说房地产企业不能够过度借贷，消费者也不能把房子当成投资品了。要回归实体。

第二个，制造业化。这刚好又回答了前一个趋势引发的新问题：那既然不能再当类金融业了，应该向什么行业靠拢呢？向制造业靠拢。房地产这一行以后不能再吃土地红利了，得靠制造业思维和精益管理的理念来挖掘利润空间。

第三个，极致专业化。既然「房子是用来住的」，那么市场对产品和服务的专业度要求也会比以前高。这也确实是制造业的常规要求了。

第四个，功能民生化。房地产企业们光把房子当商品卖也不行，你还得去考虑房子的民生功能，你得参与到保障房、社区建设、基层治理里面去。

第五个，竞争格局加剧分化。因为这个行业最核心的竞争力会变成信用和专业能力，也就会使得地产行业的门槛越来越高。融资能力和产品能力不行的小企业可能就会被慢慢淘汰掉了，这一点我们开篇业也解释过了。

知乎用户 张何止 发表

牲畜身上血虱太多，大概率会越来越瘦，活不久了，不知道那血虱会不会疑惑为什么为什么血越来越不好吸了！

知乎用户 擎半盞扶苏​ 发表

不是炒不快，是炒不起来也不让炒。

年前我给员工打气开了年市场会变好，3 月初倒是可以，签了几套，有改善有刚需，然后中旬一波疫情，一言难尽。

房住不炒早已定性，房子属于消费品，也是必需品，试问谁不想有个温馨的家。重庆还好，平均房价不高，二三十万首付上车妥妥的，而且是在核心区域，注意我用的词是上车。

房子涨价前提是流通，流通量大了自然就会出现涨幅，供需关系摆在这。去年经济大环境影响下来，手上还有资金的基本都存下来了，加上一波疫情，买房的急迫度怎么看怎么不急。

重庆渝北和沙坪坝推出了买房减免契税政策，和武汉发的消费券其实是一个性质，鼓励消费，毕竟好的经济环境离不开流通。

昨天帮客户去谈一个房子，业主嬢嬢心心念念去年有人出 106 万她没卖很后悔，现在卖 94 万觉得亏大了，我就问她急着用钱吗，她说不急，就是空着没啥用，已经住进大房子里了。后来也就散了。

以上，纯属闲谈。

知乎用户 匿名用户 发表

前从业人员，离职前写的报告全部是市场呈现回暖趋势预计政策春风马上到来这类的 (狗头

就我所在的城市，卖不动主要是由于投资客退场 + 需求透支

本地有钱人炒房赚钱，外地人看好商机炒房拉高房价，房住不炒的基调加上房产税试点预示着炒房不赚钱了，所以这部分就卖不动了

未来几年有自住需求的，之前瞅着房价蹭蹭上涨，害怕再涨买不起，都尽可能买了，接下来几年这部分需求明显是不足的

至于真正买不起的，之前买不起之后房价不大幅下降也不会买得起，就不做考虑了

知乎用户 小伟 发表

居民债务率和城市化率是房价变化的底层变量，且形成了政策调控的边界。详解这两个变量有助于了解房价的变动。

居民负债率

居民债务率可简单分为名义和实际两个方面。名义居民债务率是居民债务总量和 GDP 的比值，但居民是以可支配收入来偿还债务，所以居民债务总量与居民可支配收入总量的比值更能反映实际债务情况。中国居民名义债务率据央行数据是 72.5%，而据西南财大数据已经高达 80% 以上，这个数据已经高过相当多数发达国家。而若是以实际偿还能力计算的的居民债务率已经高于美国，几乎是冠绝全球，甚至高于美国次贷危机时的居民债务率。

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图中所示，中国居民实际债务率已经高于美国。图一中采用 cnbs 数据，如果采用央行数据，可以得出的居民实际债务率高达 160% 以上，如果采用西南财大数据，中国居民实际债务率高到无法想象。

显然，如此之高的居民实际债务率根本无法支撑任何加杠杆的投资行为，房价全面上涨已是无源之水。过高的居民实际债务率已经严重挤压消费，去年以来消费持续萎缩便可见端倪。而这样的消费预期一定会传导到企业部门的投资预期，长期高位的 ppi 与 cpi 的剪刀差、m2 增速与 m1 增速的剪刀差、企业部门中长期贷款的持续放缓都印证了中长期投资预期变差。居民部门和企业部门的负螺旋式下滑完全有可能滑入资产负债表衰退的境地。

居民债务的分化，虽然无法找到具体的中国基尼系数的相关数据，但贫富分化自 16 年以来一定是严重扩大的，因为中国居民贫富差距主要来源于财产性收入的分化，其中 7 成以上又是房子，所以房子数量的多寡和购入时间的先后不同便完全可以推出贫富分化加剧的事实。所以，富人偏好的更核心城市的核心地段的高端住宅可能是房价上涨的最后堡垒，笔者不认为二线及以下城市有机会。

城市化

城市化的本质是风险与资本同时向城市积累的过程，但中国的城市化显然将更多的风险转嫁给了农村，这一点至关重要，理解中国依然延续的城乡二元体制便可以理解当下城市化进程对房价的影响几何。

中国工业原始资本的积累源于工业对农业剩余的占有，这通过严格的城乡二元体制来完成。农村集体化的本质是占有农业剩余的制度化安排。这一点无可厚非，因为殖民解放运动之后，发展中国家积累资本无非对内工农业剪刀差，对外吸引外来资本。农村提供农业剩余用于积累城市工业资本的同时，承担了城市工业化周期性的风险转嫁。58 年苏联撤资引发的债务危机所导致的城市失业以上山下乡的方式将城市风险转嫁于农村，66 年因三线建设导致的资本短缺危机同样以山上下乡的方式将风险转嫁于农村，74 年因四三方案而形成对美债务危机同样以上山下乡方式转嫁城市就业危机，80 年代的家庭联产承包责任制和乡镇企业依旧城市风险积聚下的不得不放任农村的结果，90 年代以来直到这次疫情，城市相当失业人员只能回乡暂避。农村给予了中国改革和发展极大的弹性空间。所以，当下 65% 的城市化率可能是现有体制安排下的极限，农村避风港的作用依然存在，周期性的城市风险依然需要转嫁的空间。依赖城市化的进一步推进来满足房价上涨的预期既不可能，也是危险的。实际上，中国城市建成区和建成住宅早已可以满足所有国人的城市化居住需求，即使从货币角度，房价在每一个时间点都是均衡的，但一旦形成降价预期，过高的供给量只会带来雪崩。

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这是城市房地产销售增速减去城镇人口增速的变化图。图中所示，15 年之前，房产销售增速显著大于城市化增速，这是在弥补城镇化的历史欠账，因为房地产市场化改革是 98 年才开始的。而 15 年左右这一数据已经趋近于 0，这是合理趋势。但自 16 年以来的涨价去库存通过强行加杠杆的涨价去库存政策推高了这一差额，显然是鼓励了大量投机购房的结果，居民债务率和贫富差距历史性的达到极限。

知乎用户 刘八一 发表

就目前情况来看，共同富裕貌似还是个理想，任重道远。

马太效应体现出来的两极分化，越来越明显，包括楼市。

低密度社区占用城市资源和自然资源的，依然会越来越贵，。

对市场和产品不尊重，区域内竞争力强的，配套差的，会越来越便宜，甚至到无底线。

比如潍坊某科和某园，那价格降的拦腰斩，投资的眼神不好，两个字活该，但是刚需呢？。

去年下半年各大开发商暴雷造成在多个城市的烂尾、延期、减配、质量差、房价降降，市场已经失

去了信心，虽然银行、各地 ZF、开发商一直在通过各种软手段来刺激市场，达到购买力，比如：

1、首付款 20%

2、银行利率下调

3、公积金提高额度和贷款年限

4、首付款不够的，开发商无息借给你

等等。

为什么说是软手段呢？因为并没有从根本上改变一个问题：房价太高。

想解决就要采用强硬手段了：降低土拍价格，开发商限价出售。

嗯，这个问题，面太广，不仅仅是经济更有可能是政绩，各位懂得都懂。

至于炒房，只要你满足不了 ZF 定向开发有名额（其实说白了就是打着房地产名义发福利的）的，比如潍坊 GRDAE 旗下的产品和前两年大名鼎鼎的 ERQER。

2022 年趁早死了这条心吧。

为什么？因为可选择太多了，区域内、版块、新房二手房经济适用房，何必去做接盘侠呢？

知乎用户 法克尤赛奥夫 发表

经过 15、16 年的宣传，“六个钱包” 被掏空了呗！

这才过去六七年，六个钱包中的四个老钱包可能已经是负收益了，两个小钱包也只能苦苦支撑~

靠两个小钱包里的鸡零狗碎能接的起现在的盘吗？

知乎用户 不负骚话​ 发表

因为离 2016 年太近了，太近!

要是 2046 年，说不定就行了，因为 2016 的债还完了。

其实吧，因为房价上涨。

最痛苦的人估计是不是现在的 20 多岁的年轻人，应该是现在 33，34 岁，没有在当年果断砸锅卖铁上车的人。

毕竟他们毕业后开始工作的时候，肯定是满怀希望。想着努力踏实的干几年，然后咬咬牙交首付上车，当时的房价也支撑这种愿望。

然后…… 他们面对的是四年翻番的房价。

这种看见隧道尽头，然后发现尽头 TM 渐行渐远的痛苦肯定难以想象到，除了无奈还有懊悔，甚是磨人。

而据我观察，现在的年轻人反到是不痛苦的。

毕竟一个爬爬南山都费劲的人，一开始就要勇登珠穆朗玛，那你压根就不会有出发的念头。

直接山脚开 party，芜湖!

什么? 这巨山要倒了!

我们都要完蛋? 好啊好啊!

芜湖!

知乎用户 林越风 发表

回答之前, 想先说一下另一个问题.

谁最害怕下跌, 是谁不让它下跌的, 永远不能降价, 降价就是违反了 xxyy. 首付可以降, 但价格不能降.

当你知道了谁怕降, 也就知道了为什么炒不快了.

你担心归你担心, 炒的人要手里有钱才行啊. 手里有钱也要炒了不赔才行啊.

面对一线普遍估值 > 60 倍的房子, 你觉得如何炒才能赚到钱呢?

到处是裁员, 成灵活就业了, 刚需怎么办.

中丐互联跌成这样了, 期权缩水了, 拿什么炒呢?

不管中介再怎么制造焦虑, 你手里的存款在减少这是事实啊. 你手里的存款不减, 做生意的呢? 隔三差五来一波封小区, 能扛几波啊. 不是不想, 谁愿意在这时候负债上.

赚钱是其次, 一不小心失业了, 断供才可怕. 所以人们的意见又有点一致了, 害怕失业, 大涨不可能了, 所以不炒.

但事实往往告诉我们, 观点一致的时候, 肯定不是正确的. 于是只有两个可能, 一个暴涨, 一个暴跌.

知乎用户 长路漫漫​ 发表

因为没有接盘侠愿意高点接盘了！！！

还记得 2018 到 2019 年那两年吗，房价暴涨，以至于中央不得不祭出 “房住不炒” 政策给火热的楼市降温，但仍然止不住房价的迅速攀升。

无数人怀揣着房价暴涨的信念，掏空了六个钱包一头扎入房地产市场，许多人因此背上了巨额债务，房价要是涨了还好，但是事与愿违，房价自 2019 年以来一直低迷，2020 年以来受到疫情打击，市场整体趋于谨慎，流动性不足，火热的楼市一下子哑了火。

本以为疫情能够迅速过去，没成想，这国外直接躺平导致病毒一再变异蔓延，对于我国这个以出口导向型的国家来说，无异于雪上加霜，整体经济环境如此，楼市一蹶不振也在情理之中。

很多地方房价甚至是腰斩，例如河北的燕郊，许多买房人首付都跌没了，还倒欠银行上百万，如果是刚需自住还可以安慰自己反正得房住了，如果是投资的话，那心里面估计在滴血了，买房坐等升值的时代一去不复返。

有此前车之鉴，市场观望情绪更加浓了，市场逐渐理性。等等党占据上风！

屋漏偏逢连夜雨，经济下行叠加疫情冲击之下，2021 年末恒大爆发债务危机，负债两万个亿，两万亿什么概念？约等于一个中等国家一年的 GDP，现金流短缺导致全国各地的楼盘都停工了，恒大暴雷让买房人把目光纷纷投向了其它大型房企，都怕自己买的房子下一个暴雷，在这种情况下，购房者持币观望，想炒也炒不起来啊。

知乎用户 小猩说房 发表

近期，不少城市接二连三的出台了 “救市” 政策。

据不完全统计，2022 年第一季度 60 余城发布房地产相关政策就已超百次。

除此之外，西安也传出了一则关于《支持房地产业发展十条措施》的通知。

而且在这段时间，红盘频出，像 “倒挂王” 天地源 · 丹轩坊登记 3.4 万人，“神盘”华润置地 · 未来城市登记 4.6 万人，还有引起群观的中国铁建 · 万科翡翠国际也是妥妥万人摇。

这么多信号，好像真的在说 “楼市回暖了！”

尤其在一些开发商的刻意引导下，不少人便起了买房的心思，他们觉得今年不买房，5 年后怕是要 “亏了”……

01

春天来了？

在这种情况下，有人提出疑问：现在真的可以放心的去购房了吗？西安楼市真的迎来了所谓的 “春天” 了吗？

我们深入探析发现：红盘万人摇的诞生和市场热度虽有关联，但这几个项目确实是因为自身打硬的实力才得以成就，而且除了这几个超火项目外，其他楼盘登记的情况都是不温不火。

所以说：现在房地产行业表面上看着一片 “欣欣向荣”，实际上却是危机四伏。

买个好盘就一本万利的时代已经过去了，这个市场没有那么简单！这个世界，更没有那么简单！

02

真实的市场

房地产市场表面热火朝天，实际举步维艰，现在我们普通人应该怎么办？

如果你要在这个城市落户、生存、上学，那没得选！要注意评估风险，选择合适自己的产品。

对于激进派认为自己买到一个产品，就可以一本万利，买到什么摇号盘，就好像中了大奖一样，我只想说，这个世界可没有那么简单！

30 年前日本强大疯狂程度，号称日本东京房价的总和可以买下整个美国，当年全球市场最大的 20 家企业里头，日本一方独占 14 家！

那后来为什么就突然崩盘了？


这一切都是因为四十年前美国正在经历前所未有的金融风暴，国家财政赤字的可怕！1985 年之后，美元暴跌，日元升值……

打个比方，过去拿 10 日元兑换 1 美元，假设一家日本企业在美国赚了 100 万美元的话，那折合成日元是 1000 万日元，大大的血赚。

但美国贸易逆差不断恶化，汇率下降，日元升值，8 日元只能兑换 1 美元了，那日本企业在美国这儿赚的 100 万美元，只能折合成 800 万日元！平白无故少了 200 万的利润！

随后，日本大幅下调银行贷款利率和存款利率。这就意味着钱放银行，也没啥利息了，而日本企业现在因为日元暴涨，卖不出去东西没生意做，就去炒股，去炒房。直接催生了整个人类经济史上，独一无二的超大经济泡沫。

为挤压泡沫，又一顿骚操作：日本精英又禁止银行向房地产公司大量贷款，随后又是大幅上调银行利率，老百姓一看，银行收益高了，又把股市和楼市的钱，拿了出来，这就直接导致了日本的楼市股市，压根就没有足够的资金支撑。

最后，短短三年的时间里，大批房子被疯狂的抛售，房价直接暴跌 80% 之多，股市更是直接腰斩，几乎是一夜之间，化为乌有！


再看看 2000 年、2014 年、2015 年这几年，我国 A 股打新，当时中了新股就感觉赚了，那我们再来看看现在的新股，只要中了当天开盘直接崩，所以说，现在的房子并不是只要开盘摇号，就一定会没问题！

当然，目前我们的楼市还是相对比较健康，我们也不会步日本的后尘，不过在一些房产群中经常会有人说某盘多好，五年后可以卖五六万一平，我们算一下，五六万一百多平的房子，就是一千万左右，那五年后接盘的人，就得首付四百万贷款六百万。

可问题又来了：有多少家庭可以承受四五百万首付的房子？

是华为、腾讯的高薪资人群？可如今这些令我们普通人羡慕的工作，五年后的收入会比现在高多少？更别说在疫情之下，没有人能可以保证自己所在的行业万无一失，何况如今裁员已经成为一种常态。

03

市场的冲击

2019 年大家开玩笑式觉得，“未来十年房地产市场会越来越差，以及从今天开始后面会越来越难”只是一个说法，也对马云说的 “房子如白菜” 一笑而过，等到 2020 年经历了新冠疫情的洗礼，大家便开始觉得这不是啥玩笑了！

2021 年全年在混乱中度过。紧接着，2022 年开年就是一场世界级的战争，眼睁睁的可以看到——未来的经济走势不确定因素是极大的。

而且近几年，各个行业都遭受冲击，房地产行业也异常惨淡。

2022 年 1-3 月百强房企整体业绩规模同比大幅降低 47%。

市场的凉意十足，越来越多的房企步履维艰，只能选择拼命自救。

比如融创为保证市场债券的如期偿付，处置资产约 257.2 亿元。

在经济、楼市双重不稳定的情况下，就出现了这样的现象：

有钱群体：能买得起房，但没有名额了。

中产群体：裁员问题普遍，创业环境困难。

工薪群体：捂住钱包瑟瑟发抖。

因此，正确的评估自己的消费能力，才是大家最应该做的事情。

04

评估自身实力

现在买房风险到底大不大，取决于买房的贷款值与工资的差值。

我们通过表中数据能够看到：

基于西安平均工资——

能在西安买得起房的家庭平均月收入大约在 8600 元 / 月。

一般情况下，贷款月供不能够超过工资收入的 0.5 倍，一个正常家庭的极限房贷月供，应该是总收入的 0.7-0.8 倍。

基于极限房贷月供标准——

西安一个正常家庭能承受的极限房贷月供约为 6880 元 / 月（8600*0.8）。

基于极限月供标准，根据现有利率反向倒推——

西安一个正常家庭，所能承受的极限总价为 123 万；

这 123 万其实对于我们普通人来说已经不是一个小的数字了，甚至对于很多人来说已经算是一个遥不可及的梦了。

所以小猩认为：买房前一定要正确评估自己的实力，不然后期房贷会成为压死骆驼的最后一根稻草。

再者，小猩不觉着未来房价会持续上涨，甚至房价的涨幅一定会低于 cpi，更何况，房价涨幅也不可能比 gdp 涨幅高。

假如 gdp 每年涨幅 6.6%，那 cpi 涨幅保持在 3% 或 4% 可能才是合理值，如果 cpi 跑过 gdp，肯定就会乱套了。

那就回到了以前炒房的时代，房子一年 10% 的涨幅，而 gdp 变成每年增幅百分之五点几，那就是做什么都不如买房了，也违背了 “房住不炒” 的原则。

当然，最主要的是：如果你把房子当成幸福的起点，那它是美好的；如果你把房子当作贪婪的工具，当作所谓阶级的跳跃，当作所谓敛财的手段，那就要明白一句话：“不怕你赢钱，就怕你不玩”……

知乎用户 PsychoDennis​​ 发表

本文约 4000 字，浏览大约需要 13 分钟。

第四章 人际关系区域

恭喜你，来到内外的过渡区域——人际关系。对于探讨对象的界定是十分重要的，这一点已在第一章《关于边界，究竟在探讨什么？》一文已陈述。本章所讨论的人际关系，指的是由人群在成文或不成文的规则的约束下构成的关系，个体在其中表现出吸引、排拒、合作、竞争、领导、服从、创造、改变等互动行为。这些行为的对象既不是 “完全由个体的内在所决定和控制” 的精神世界，也不是 “完全不受精神世界的直接影响、有着自有规律” 的物质世界，而是人际关系中的他人以及规则本身。

4-1 群体的幻想：共识 2022.4.1

本文会帮助你思考这些问题：

1. 为什么很多人会共同相信某些一眼看上去就很荒谬的东西？

2. 很多不可思议的壮举是如何办成的？

3. 如果感到自己被某些观念束缚，怎么办？

4. “人间清醒” 是怎样的？

……

笔者选择 “共识” 作为人际关系章节的伊始。它是如此的重要，以至于几乎由它构建起了人际关系的全部。按照惯例，请先看一个笑话：

一位商人告诉他的儿子：“我已经选好了一个女孩子，我要你娶她。” 儿子回答说：“我自己会决定！” 商人说道：” 但我说的这女孩可是比尔 · 盖茨的女儿喔！” 儿子欢呼起来：“哇！那这样的话……” 在一个聚会中，商人跟比尔 · 盖茨说：“我来帮你女儿介绍个好丈夫。” 比尔说：“我女儿还没想嫁人呢！” 商人又说道：” 但我说的这年轻人是世界银行的副总裁喔！” 比尔 · 盖茨：“哇！那这样的话……” 接着，商人去找世界银行的总裁：“我想介绍一位年轻人来当贵行的副总裁。” 总裁说：“我们已经有几十位副总裁，够多了！” 商人说：“但我说的这年轻人可是比尔 · 盖茨的女婿喔！” 总裁：“哇！那这样的话……” 最后，商人的儿子娶了比尔 · 盖茨的女儿，又当上世界银行的副总裁。

商人的儿子、比尔 · 盖茨、世界银行总裁共同相信了 “儿子是世界银行的副总裁，并迎娶了比尔 · 盖茨的女儿” 这个信息，并将它实现。所谓“共识”，也就是一些人共有的想法、观念、判断等。在现实生活中，由共识创造的奇观（或者闹剧）远比这个笑话更甚，我们有必要来审视一下它。

点 “预言” 成真的共识

生活中存在各种明文规定，想必你轻易就能看到人们对它们的遵守（当然也有不遵守）——在上班时间打卡、缴税和社保、依交通规则驾驶…… 这没什么奇怪的，因为它们就清清楚楚地写在那里。然而，在那些没有明文规定的领域，人们依靠着共识成就着一个个奇观或闹剧。这才是最有趣的。

**共识往往会赋予某个对象价值。**以艺术领域为例，莫奈、梵高、舒伯特等很多艺术家生前都不出名，生活拮据，甚至连自己温饱都解决不了。但是，在他们去世后名声大噪，作品也纷纷卖出天价。诚然，作品的不可再生性会推高作品的价值。但不可否认的是，并非每种不可再生的物品都会迎来天价。这高到离谱的价格，正体现了一群人对作品价值的认可。当然，此处的 “价值” 既包含了作品本身的艺术价值，同时也包含作为等价物的价值，以及收藏者本身从作品或作者所收获的情绪价值等等。由共识所赋予某对象的价值独立于它的实用属性价值（包含 “情绪价值” 这样不能直接衡量，但也有实用性的价值）：如果将价值的构成视作一条连续谱系，那么每个对象的价值都处于 “纯实用价值” 和“纯共识价值（即仅仅在共识中被认为有价值）”之间的某处。举例而言，一个廉价的毛刷仅有极少的 “共识价值”，而由品牌所带来的溢价就带有大量的“共识价值”，至于在不同时期热炒的某些对象（炒人参、炒虫草、炒藏獒、炒鞋、炒垃圾股票等）的价值就主要由“共识价值” 构成。事实上，信用货币体系的建立也有赖于共识。

**共识还总是赋予某种行为价值，人为创造因果关系。**近年来，消费主义大行其道。“钻石恒久远, 一颗永流传”、“20 岁心动买不起的东西，30 岁买得起时就没有意义了”、“秋天的第一杯奶茶”、“成功人士的标配——XX”…… 这些营销实质上创造和传播了两类共识：某种功能很好，你有对它的需求（创造需求的因果）；你用什么产品，你就属于什么阶层（创造阶层归属的因果）。我们的生活中充斥着令人匪夷所思的因果：“我弱我有理”；“因为有比我更烂的，所以我不烂”；“别人都送小孩上补习班，你不送就输在起跑线上”；“按闹分配”；教唆性别对立…… 如果将这类共识推向极致，可以看到和上一段中相似的现象，即完全脱离现实规律基础，凭空创造出一套因果体系。“成功学” 培训的极致形态便是一个实例，用大批学员对创始人抬轿子来自证成功：你们愿意向我付费学习如何成功，正是证明了我的成功，所以我可以教你们学习如何成功。在群体当中，共识相信什么，什么就成立，这样的循环论证充满了浓烈的庞氏骗局意味。

可以看到，共识的终极形态是脱实向虚的，最终指向共识的内容本身。如果某共识符合一般规律，或许得以长久存续；但如果一个群体的共识有悖于规律，当它破灭时可能会发生什么？在经济学领域中，存在 “挤兑” 这个概念。顾名思义，挤兑就是拥挤地兑换，它的原意指银行券的持有者争相到发行银行要求兑现贵金属货币的现象。挤兑往往会造成兑换困难，严重时使银行倒闭，甚至波及整个银行业。后来，这一概念也衍生至生活当中，例如对医疗资源的挤兑（就医人数暴增），对生活物资的挤兑（“抢” 菜）…… 让我们思考一下，什么情况会发生挤兑？是的，“我们能有序获得资源（贵金属、医疗、菜）” 的共识被扭转为 “那些资源快没了，我们要赶紧获得”。当挤兑发生后，人们的担忧成真了，新的共识成为了现实。有现实依据的共识尚且会遭遇挤兑而破灭，那些极度脱实向虚的共识因为缺乏坚实的基础，一旦被反转，更容易在踩踏式的行为下，被扭转为截然相反的形态。

从上面的例子中也许你已经发现，**共识最有力也最可怕的形态是 “预期”。**对构成群体的成员将会表现出的态度、行为的相信和判断，将优化（或劣化）整个人际关系系统的运行效率。一个经典例子囚徒困境早已被大众熟知：

警方逮捕甲、乙两名嫌疑犯，但没有足够证据指控二人入罪。于是警方分开囚禁嫌疑犯，分别和二人见面，并向双方提供以下相同的选择：

若一人认罪并作证检举对方，而对方保持沉默，此人将即时获释，沉默者将判监 10 年；

若二人都保持沉默，则二人同样判监 1 年；

若二人都互相检举，则二人同样判监 8 年。

从个体的角度，嫌疑犯双方很快会发现无论对方检举还是沉默，自己选择检举都是最有利的，因此最终的结果是双双获刑 8 年。但如果请读者打开上帝视角，此处的帕累托最优解显然是双方都选择沉默，最终仅获刑 1 年。能够实现这个结果，都有赖于双方对对方合作的预期。

群体预期的可怕之处在于，它指导着其中每个个体的行为，最终使预期成为现实。如果不为群体谨慎地创造一个预期（假如这是可以通过某些手段所干预的），那么很可能在未来留下一地鸡毛。对于其中的每个个体而言，这就是一场灾难。在当前，与每个个体切身相关的一个预期是：某价格从几十万至上千万不等的消费品价格一直都会上涨。这个共识会还会维系多久呢？

共识是个体暗示的合流

罗森塔尔效应（皮格马利翁效应）：美国心理学家罗森塔尔和雅克布森（Rosenthal，R. 和 Jacobson，L.）进行了一场实验，并于 1968 年在《课堂中的皮格马利翁》一书中发表了研究成果。他们在奥克学校（Oak School）对小学 1～6 年级的学生进行了一次号称为 “预测未来发展” 的测验，实际上是智力测验。重点来了，他们在这些班级中随机抽取约 20% 的学生，告诉教师“这些儿童最具发展潜力”。8 个月后又进行了第二次智力测验。结果发现，被抽中的学生，特别是一、二年级的学生，比其他学生在智力测验的得分上有了明显的提高。而且，从教师所做的行为和性格的鉴定中可知，被抽中的学生表现出更有适应能力、更有魅力、求知欲更强、智力更活跃等倾向。

被随机抽中的学生，在教师们 “最具发展潜力” 的共识下显著地兑现了发展潜力。这太不可思议了！这是怎么做到的？没错，是共识。但是，具体而言，是怎么实现的呢？

首先，由于研究者的权威性，教师们相信了名单中的学生确实更有发展潜力。接着，教师们也对他们进行了与此匹配的高要求，并以信任他们能做到的积极态度鼓励着他们。然后，面对学生表现出的反应时，老师也倾向于使用积极的解释风格去看待，例如 “他没完整回答上来这个问题，但是他讲出了其中的一些思路，说明他真的有潜力”，这也有助于教师们继续保持对他们的积极态度。最后，教师们通过互动表现出的对这些学生潜力的相信，也逐渐被学生所感知，形成对自身的评价和要求，进而发展出相匹配的行为。这个共识从教师群体中扩展到被抽中的学生群体中，最终促成了共识兑现。

还记得暗示吗？暗示是个体对其内在精神世界某个元素的状态的主观相信。但是，它存在于人的深层意识，而非意识层面的 “相信” 这个动作。在个体留意到某个暗示的存在前，他更多地是不经意地 “顺应于” 这个暗示的影响（本书第 3 章《一切的幕后推手》）。而**共识，就是一些个体共有的暗示。这些个体通过共同的暗示，在人际关系的领域中划定了一个区域，使得此共识在该区域中成为 “事实”。**个体很少直接把内在世界和外部世界的边界模糊（这往往发生在精神病性患者的身上，将在未来探讨），但由于人际关系同时兼具外部世界和内在世界的特点（笔者称之为 “人际二象性”，见本书第 1 章《边界：开启现实与幻想之行》），个体时常会将人际关系区域和外部世界的边界模糊（将规则和规律视为等同），以及将内在世界与人际关系区域的边界模糊（体验为一体感）。因此，当这两者发生时，存在于人际关系这一过渡区域中的共识，被当作了外部物质世界中的规律，对个体的内在精神世界造成了影响。

共识的边界

本书中对其他重要概念的探讨中反复强调着边界，共识作为群体暗示的集合，自然也存在着它的适用边界。

第一，共识自然会受限于来自外部物质世界的边界。外部世界的规律不以人的意志为转移，自然也不受共识的影响。显而易见，“人有多大胆，地有多大产” 并不能实现，用爱也发不了电。相比于这些一目了然的荒谬共识，一些日常生活中有悖于规律的共识，暂时尚未触碰到边界。例如大众对某大宗消费品价格一直在唱衰，却眼见其一路走高。这是因为，**参与共识的群体越大，他们所构建的人际关系领域的纵深就越广。在某些区域，因为各种原因群体太过于庞大，以至于构建的共识区域太深太深。面对这看不到尽头的共识所划定的区域当中，个体足以被其蒙蔽双眼，以至于模糊规则和规律的区别。**但是，共识本质上不是真相，它只是有时候很像真相。诚然，能够看透这一点的个体，也能选择是否参与其中，利用共识获利同时也承担踩踏的风险。那么，在 “某大宗消费品价格永涨” 的共识中，你愿意去做击鼓传花的下一棒吗？

第二，共识创造的区域同样也无法突破个体内在精神世界领域的屏障。个体有能力对人际关系领域中的现象独立思考，选择加入或退出某个共识的区域，“猛男粉”、“金刚芭比”、“法外狂徒张三——罗翔” 等等打破刻板印象的现象也正印证了这一点。本文的目的不在于探讨将暗示扩展形成共识的手段，而是指出共识的本质。意识到这一点，你自然也拥有了不被共识裹挟的自由。

最后，也许你会希望想一想，如果每个人都处在无数博弈中，你希望加入甚至创建怎样的共识呢？

重点速看：

共识是某群体的一致暗示（相信），存在于人际关系这个内在精神世界和外部物质世界中间的过渡区域。有的共识有利于提高人际关系系统的效率，使其接近帕累托最优；当然，也有共识是拖累人际关系系统的效率的。共识的最终形态的脱实向虚的，通过皮格马利翁效应，可以使共识在这个群体中实现。但是，如果某共识有悖于外部世界的规律，那么它终有被打破的时候。

个体很少直接把内在世界和外部世界的边界模糊，但时常会将人际关系区域和外部世界的边界模糊，以及将内在世界与人际关系区域的边界模糊。因此，当这两者发生时，存在于人际关系这一过渡区域中的共识，被当作了外部物质世界中的规律，对个体的内在精神世界造成了影响。个体可以依靠觉察这些边界的存在保持独立思考，选择是否要发起或采纳某一共识。

系列文章下一篇：《“亲密” 卖多少钱？》，指出追寻亲密的路上，那些南辕北辙的行为。

上一篇：《客体关系：一种特殊的暗示》，探讨一下对日常生活有重大影响的一类暗示。

第一章第一篇：《边界：开启现实与幻想之行》，笔者提出了本书的核心概念 “边界”，并将用它建立物质世界、精神世界、人际世界的模型。

如果你希望更多人看到此文章并从中受益，可以双击屏幕。

此文章收录于本人知乎专栏 “边界：幻想与现实”，这是一个在心理学专业背景下，以 “边界” 为切入点，从社会现象联系到个人的讨论专栏，正在陆续更新中。希望这些讨论能让你我更通透。

知乎用户 金陵小老头​ 发表

假如你是 2015 年大学毕业

你成绩很好，被保送研究生了

读了三年研究生，又来了几年博士

毕业后参加了工作，起步就超过了老同学的年薪

心里美滋滋，打算买房结婚

老同学给你说他们小区不错，离公司不远，当初他用了六个钱包付的首付，现在已经结婚生子了，过得很幸福，旁边还有学校

你兴高采烈地去附近中介逛了一圈发现，六个钱包也付不起首付了

只能去买开车一小时之外的地方了，自己的孩子还会上远差于老同学孩子的学校

这个时候，你是接盘还是不接？

接，只能买远差他的房子，坐着更高的岗位，每天通勤时间两小时

不接，考虑一下润出去的事情或者干脆回老家，也可以租房子在北上广深，以后的事情以后再说

这就是房子炒不动的原因之一

接盘侠不够用了

我是一直都支持高房价的人

不过我支持的不是所有房子都高房价，是豪宅要有豪宅的样子，平民要有平民的房子

现在的问题是在北京别墅的单价未必有高层高

顺义的独栋可能单价比五环内的老破小便宜一半

有本事赚有钱人的钱啊

老指望穷鬼接盘，可不就炒不动了嘛……

知乎用户 知乎用户 ATnQc2 发表

其实挺简单的一个问题，因为**宏观调控**。

最近 10 年，是中国飞速发展的 10 年。

我记得我 11 年在武汉读大学时，武汉还没有地铁，如今已经形成了地铁网。其实很多副省级城市、省会城市，也和武汉情况差不多。

除了地铁，还有各种新区开发；高速、高铁建成等等。各位可以想象一下，这是多么庞大的工程？需要多少资金？资金又从哪来呢？

众所周知我们的财政收入主要来自税利债费，其中债不可能突然增加，费也很难控制。唯二可控的就是税和利。

在 “税” 当中，所得税（包括企业所得税）是不能乱调的，因为涉及民生，牵一发而动全身。所以只能在别的税上想办法。

土地转让无疑是最理想的突破口，不仅有高额税收，还会产生转让费（转让费也算作 “利”），一石二鸟，说是空手套白狼也不为过。

同时，土地转让所涉及到的房开公司本身就是企业，也会产生企业所得税、增值税等税收。可以说是 “一羊多吃”。

当然，房开公司作为企业，必然以盈利为目的。所以不论土地转让费，还是产生的各种税收，都一定会税务转嫁到消费者身上，因此，高房价就此诞生了。

但是，房子并非生活必须的消耗品，普通家庭有一套房能住就行，只有 “有钱人” 才会买多套房进行投资。

所以，这一拨操作的初衷，实际上是在割 “有钱人” 的韭菜，类似于个税机制，你收入越高，交得越高，对低收入者的影响几乎可以忽略不计。

在这样的背景下，房子自然就成了时代的宠儿，具备金融属性的硬通货。

但是，这样的操作方式其实并不是我们首创，我们也是抄作业，抄的美国的作业。

美国也因为这次操作，陷入次贷危机，从而引发全球性金融危机，这就是著名的 2008 年金融风暴。

简单来说，就是房地产发展过度，供应远大于需求，市场规律开始发挥作用，房地产开始降温，房价跳水。

很多贷款买房的人所要偿还的贷款是现在房子价值的数倍，所以拒绝还贷。银行把房子拿过来拍卖也无济于事，连本金都不够，别说利息了。

我们当然不愿意重蹈覆辙，所以在人口增长率下跌的大环境下，宏观调控尝试停止了这种饮鸩止渴的行为。

十四五称 “房地产已经完成了历史使命”，说得非常委婉。

那么，房地产这个 “金主” 没了，我们的下一个 “金主” 在哪呢？

**第一，查偷税漏税。**有心的小伙伴会发现，最近偷税漏税被查的个人或者企业特别多，比如薇娅、邓伦等。目的就是敲山震虎。

如果对税务系统熟悉的小伙伴应该清楚，2020 年后，有的地方税务系统，已经开始了 “任务制”，跟销售一样，必须完成一定额度的偷税漏税追缴任务。

因为我们以前对这块查得不是特别严，睁一只眼，闭一只眼，让一部分人先富起来嘛。现在到了他们为社会贡献的时候了。

**第二，扶持有消费税产业。**典型的就是白酒，白酒有 20% 消费税，而且是从价税。也就是说，1000 块的白酒，不管你成本多少，先交 200 的税。

这么一说，大家应该懂某台这几年为什么被炒得这么厉害了吧？

**第三，扶持小微企业和个体户。**别看他们单个税收少，但是数量多呀。最近多地相继出台创业扶持政策，最火的浙江还有代偿机制。

人民日报也在过年以前也发表了一篇社评，“盘活实体经济”。如果对风投了解的小伙伴应该清楚，最近这两年，尽管疫情肆虐，但很多连锁品牌、社区经济或者为实体带来附加值的项目都很受资本青睐。

当然，这些手段都只是暂时的，最终我们真正的长期 “金主”，还是科技和制造业。

说到这里大家应该能明白教育改革的意义了。叫停培训，是为了让高考成为真正的 “天赋测试” 考试，把学生进行分流。

让那些天赋不够的学生去钻研一门技能，方便以后就业；让那些天赋较好的学生专心去搞科研，培养储备科研人才。

避免了一些天赋不够的学生通过补课、刷题占用了 “学术型高等教育资源”，而他们又不搞科研，只是为了内卷。

扯远了，通过这一系列的解读，想必大家应该很清楚了。未来房地产没有了神秘力量的加持，基本上会完全遵循市场规律。

一线城市供小于求，依然会涨价，不用担心；

二线城市也供小于求，只不过没那么严重，所以也会涨价，但涨价幅度不会太大，应该略高于通胀率；

三四线及以下城市供大于求，只会降价，或者明升暗降，也就是表面上看房价在涨，实际上涨幅低于通胀率甚至银行利率。

所以三四线炒房的基本可以停手了，二线城市赚头也不大，要炒房只能去一线城市炒了。不过一线城市限制颇多，成本又高，怕是很难炒起来了。

知乎用户 本强森 发表

刚在 b 站看的视频。这些朴实的农民已经在上一次的房地产浪潮中被榨干了，现在经济形势也不好，被逼无奈之下，只能住进烂尾楼，甚至说出了，“死了也住不进新房子” 的话，都这样了，还能要求他们再买一次吗？

【买了期房 10 年交不了，实拍西安 300 多户居民住进烂尾楼！- 哔哩哔哩】 https://b23.tv/6y9qKPB

知乎用户 王宝来 发表

杀鸡取卵，直到把鸡杀光了

知乎用户 Tassandar​ 发表

我觉得核心原因是房贷利率非市场化的，中国政策有一般略有滞后，这两年经济预期和增速变化实在太快，这种固定利率加计划经济控房价，对应高度金融化的商品，就又放大了波动。

中国 2018 年以前 7% 以上增速二十多年，没人会想到 20 年开始中国增长率会两年之内下到马上出现单季度负增长的情况。

房贷是接近二十年久期的利率，本身应该是高弹性的敏感度很高的。前些年常年 6%，乐观时候大家都觉得自己收入增速足够 cover 掉这利率，低了捡钱，有钱人全都冲进去。

如果有完全市场化的利率，增长缓慢情况下，房地产利率应该接近于预期租金收入的比率。但是事实上房租在大部分城市除非一室户，正常只有 1.5% 不到，房贷利率现在历年最低，却还有 4.85%，之前那么高的溢价就来自于每个人对未来收入的预期高增长，高增长意味着较高的收入，意味着未来可能的高房租。

现在这经济突然在很短的时间里一下改变了很多 ，更重要的是很多人对未来的信心和乐观程度减弱了，所以 2020 年疫情短期刺激只对一线还有点效果，火盆一撤，本来就已经裸奔状态的房地产行业开始冷静起来，一下就凉了。

答案下看了很多，建议如果有意买房的，大家还是把房地产价格回归房子的，不要太被政治经济问题给扰乱，要记住不管政府成本怎么低，住宅在销售端是市场化的，还是调研关注当地的市场和供需情况。

我相信 10 年以后中国房地产整个行业会和美国一样非常市场化。任何人现在就可以去估计，理论上它会是未来现金流的折现，你可以根据自己乐观程度，例如觉得中国未来 20 年，每年房租就按 3.5% 增长，那么按这个折现估个值。

其次这个资产背后的东西，例如对个人婚姻成家等等，还有学区，这些东西估计一下，大概会有个数，例如你觉得孩子上学学区加老婆开心值 50 万。再把两者相加，这样基本有个数。贷款的话，收入能够支撑房贷就行。

当然说句实话，大部分的城市肯定算出来现在房价就是高估了，但是可能很多一二线城市如果是刚需，还有很多限购政策，其实还是有机会可以动手的，因为它潜在增长的潜力还是有的。

知乎用户 龙开 发表

很简单，经济增速下降，所有国家经济高速增长结束后，房价都会跌，中国经济高速增长结束就是从今年开始的，预计年经济增速会在 5% 左右，而且未来十年年经济增速都会低于 5%，而商业房贷差不多就是 5% 左右，全国房价平均涨幅不会超过经济增速，房产信贷超过十年，也就是说现在贷款买房未来收益率是负值，只要有一点点金融知识都不会以投资为目的买房，所以房产的流动性到达冰点。日本其实把中国的房地产市场发展提前走完了，1980 年东京一间东京的房产价值 1 千万日元，1990 年价值是 10 亿日元，10 年涨了 100 倍，然后日本进入失去十年叠加人口老龄化房价暴跌 65%！中国现在和日本 1990 年差不多，人口老龄化叠加经济增速变慢，唯一区别是中国没签广场协议没有前面的房价暴涨 100 倍，但是北上广深的房价上涨 10 倍是有的，全国房价平均上涨个 3 到 5 倍是有的，我判断中国房价会以滞涨的方式在一个小区间反复波动完成去泡沫化因为房产的收益率就是房租同房价的比值太低了，房价不涨业主就是巨亏！不涨十年，按照 5% 的商业贷款利率算房价就亏损 50%，所以除了自住房外其它的房产能早卖就卖掉！

知乎用户 三天打鱼两天晒网 发表

以前房地产一直作为稀释通胀的重要一环是可以利好实体经济的中长期贷款的。

反正贷给实体的钱最后都会以居民消费房地产的方式被市场给吸收，可是这么一搞，吸收不了实体也不敢贷了。

实体不敢贷贷原因其实是因为冻的太久了，通货膨胀外加国外经济形势对大宗商品的成本价格影响，卖出去就是亏损的，救不活。

所以放开房地产，是为了重启房地产吸收市场通胀这一重要作用来重新将之前未被消化的通胀给重新吸收掉。

其实你可以看到中国的大宗商品价格涨了很多，居民端没钱去买电子产品了，大家都懂的，互联网不是也裁员了吗。

然而现在松，2022 上半年还看不出效果来。这是因为我们之前那一年的放水加上大宗商品原材料上涨给予的重创 z

如果美联储继续加息，造成美元回流股市震荡，投资者血本无归，这个时候可能出现系统性风险，房地产就是大跌。

日本不是吗？央行加息和美联储加息是一个道理，都是抽走市面上的钱，日本政府加息的效果和美联储对中国加息操作所造成的效果是差不多的，因为美元是通用货币。

所以部分美元储备可以拿来救市，道理就在这里。

所以如果真能撑到下半年，美联储加息加完了，中国股市还没崩，金融还保持稳定。那感情好，这个房地产的游戏还可以继续下去。

然而，现在美联储的加息是一波比一波牛逼，央行现在放水都放不出去，实体经济接都接不下来，其实是非常危险的信号，很多大佬都着重强调了这一点。

最后呢，生育率也是持续性下跌，大家认识到这一点了。

所以怎么炒都是自己炒自己，我知道央行在里面扮演了怎么样的演员角色，但是这个作用大不大就不得而知了。

谁叫它之前抽实体发展房地产，一时是赚的爽，一到这种情况就是欲哭无泪，消费者也是被坑的很惨。

哈哈！好玩了，我怎么感觉要崩？

知乎用户 G 朗拿度 发表

我作为一个房产中介，这个话题真的很尴尬，劝不要买，万一以后楼价涨了呢？我就等于害了别人。

劝应该买，但目前这世道的确也不太说得出口。

但毕竟我也是一个从业十几年的专业经纪人，我跟大家分析分析一下当前广州的状况，各位按照自己实际情况，对号入座吧！

我先介绍一下自己吧，我 08 年入行，做过小中介，也做过大公司，17 年链 X 离职，自己创业，18 年加入贝 X 找房平台至今，一直没脱轨。

从业这十几年我经历过很多次广州楼市的寒冬，以前给我的感觉是：这段时间过了后，楼市又会疯狂起来，熬过去就可以了。哪怕国家；政府出台什么政策，调控，总觉得应对的办法太多，买家消化后就会接受，该买还是会买，不受太大影响。可谓信心满满的，事实也验证了我之前的感觉。

直到 2021 年，恒大爆雷，奥园及多家知名房企游走在临爆线边缘，广州政府取消增值税优惠政策，房子出证不满五年要缴纳 5.3% 增值税，查资金来源，收紧楼贷审批和放款速度等一系列不利因素出现，导致二手交易成交量低迷，新房板块多家房企壮士断臂但求自保，纷纷作出降价举动，回笼资金。

可能一些对广州楼市有丰富经验的投资客或者同行会觉得，这最多也就是广州房地产的一个寒冬而已，有没有你说得那么夸张？

也可能是我太敏感吧，但今年疫情的反复，股票的低迷，战争等，太多事发生在一起了，导致全国甚至全世界的经济都步入寒冬，多个行业受巨大影响，很多国家甚至但求扭转经济，对疫情已进入躺平状态。多个行业的不景气，导致人民生活指数和收入直线下降，多个城市开放限售；降息等政策的状态下，依然房屋断供频频出现。

再跟大家举几个最近成交的真实案例，以前成交的客户，都会在自己承受范围内杠杆能做多大做多大，100 万不到的首付买 300 万 + 的房子，月供自己能承受就可以了。但最近成交的案例，同样 100 万的首付，只敢买 200 万以下的房子。

他们供不起吗? 不是，他们是怕万一收入上有什么意外的话会变得很被动。毕竟，现在每个行业的经济都太差了。

这两年网络上出现一个名词 “内卷”，每个行业都内卷，难道是各行各业都太饱满？这当然是其中一个原因，但最主要的原因也就是经济太差，每个行业的供求关系已经严重失去平衡了，不得不从同行碗里抢饭吃。

所以这个时间段如非太刚需，也不要轻易入楼市。特别北上广深以外的城市，结婚的能租房过渡一下就先租着，不用太着急。就算在北上广深这几个城市也都一样，能缓缓就缓缓。

那你这不就是叫别人不要买房吗？

也不是，首先，如果因为孩子入学问题的，这个没办法，买吧。毕竟如果给赞助费也等于投到海里一样一去不回，何况也不是每个家长都有这人脉关系能把赞助费送出去的，特别北上广深这四个城市的核心位置核心路段，哪怕跑不赢通胀也不至于下跌，哪怕不住的话也能租出去收租帮补一下。

第二类就是收入相对稳定，不太受疫情或经济影响的，例如编制内人员，这类型的买家如果置换的话这的确是一个改善生活环境一个契机，但如果不是置换型，哪怕编制内人员的要慎重考虑清楚。

北上广深已是如此，何况是其他的城市呢？

难道房地产就这样不会好起来吗？

会，但不知道何年何月，毕竟现在疫情什么时候解决谁也不好说，贸易进出口什么时候恢复谁也不好说，除非咱们国家对疫情的态度跟国外一样躺平对待，不然只要疫情解决不了，经济都不会好哪里去。

哪怕经济好了，房地产市场也恢复不了以前的辉煌，最多就是抗个通胀而已。所以如果有点闲钱，打算投资房地产还抱着跟以前一样，短期两三年能翻一番的，我真劝您把这个念头打掉，我可以说以后也不会再发生这情况的了。

为什么呢？首先，大家要知道，国家的发展，还有需要在国际上要有话语权，例如买其他国家的国债，援助非洲或其他国家之类的，每一步都需要用钱，而且要同大量的金钱才能支撑，所以房地产历年以来都是主流的税收，大家可以自己查阅一下咱们国家以前每年靠房地产而产生的税收有多少个亿就会明白，无可厚非这是一个油水很大的一个纳税行业。

但靠这个作为国家经济其中一个重要的支撑点是十分不健康，而且存在很多隐患。在民生的层面上 “房住不炒” 也的确应该的。所以收紧房地产，扶持实体经济才是国家一个良好而且可持续发展的方向。

咱们国家现在不说很有钱，起码还过得去，不像过去一样艰难，把不健康的经济扭转；替换，的确是一个好事情，你只要把这个东西想明白了，你自然会明白为什么我会哪怕疫情过后，经济复苏，房地产也恢复不了以前的辉煌了。

以后基本上非刚需入市的起码要有被套 5-10 年的周期的一个心理准备，而且最多也就当个理财产品似得抗个通胀这样，但如果这样的回报的话其实目前市面上各大银行的保本理财产品也少不了多少，也不一定是房地产！

除非这笔钱您打算很长很长一个周期不会动用到，打算买套房子收租，当作增加收入或者增加退休金之类的想法，因为对于以后的租赁市场我个人是十分看好的，但也只适用于各大一线城市。

知乎用户 坐井观云 发表

在房地产行业的利益链条上，政府、银行、开发商是获利者，而购房者则是利益让渡方，他们正在进行一场静悄悄的博弈。

房地产深陷困局，这场看似致命的博弈最后，房价是跌还是涨？博弈各方现在各自在扮演什么角色？

政府虽然整体上是房地产行业的获利者，但中央政府和地方政府的立场有所不同。

现在大部分地方的财政支柱是土地出让金，无论这种局面是如何形成的，但已经尾大不掉，没有人能改变这种状况。

地方财政需要钱来维持运转，进行市政建设和给公务员发工资，如果房地产崩盘，很多地方财政都会破产，难以为继。所以地方政府极力维护房价，房价上涨符合他们的利益。

尽管所有人都知道房价不可能永远涨下去，土地财政迟早有结束的一天。但由于地方官僚都是流官，他们不需要考虑长远和全局利益，抓住眼前利益才能出政绩。所以，他们永远是房价的推手。

中央政府尽管不希望地方财政崩溃，但着眼于长远，统摄全局，不得不对房地产行业进行调控，限制房价上涨，当然也不希望房价暴跌。在一些深层问题能得到机会解决前，房价维持现状是适宜的。

银行的立场相对对立，他们最大的兴趣是追逐利润，他们积极配合地方推进房产项目，分食利润。

当银行需要根据指令配合中央政策调控房地产时，他们是不太情愿的，因为他们的业绩考核就建立在利润指标上。在政策容许的空间里，银行尽量把自己的利润最大化。

当首套房利率基准下限下调时，基本上没有银行真的把利率调到下限。

银行不关心地方财政会不会出问题，也不在乎房地产泡沫有什么危害，只要当下能挣到钱即可。他们是搞金融的，不管其他烂摊子。

开发商相对弱势，他们需要帮地方政府掘金，和银行组队，但当政策风险来临时，他们首当其冲。因为政府和银行都是强势伙伴，柿子会拣软的捏，如果需要有一方承担责任，开发商义无反顾。

在这场房地产困局里，私营房地产开发商开始退出游戏，他们已经不敢拿地了，害怕吃不了兜着走。已经建成的现房，房价是涨是跌，他们自己说了也不算。

购房者现在是超然的一方，他们可以持币待购，随时作出自己的选择。在房地产行业的博弈中，现在的购房者是唯一不受强制性因素约束的一方。地方政府、银行、开发商都会受到政策的刚性影响，唯独购房者，没人能逼他们买房子。

但刚需们停止购房，就带来了大问题。不买房子的人未必会赢，但房地产博弈里的其他各方一定会输。

所有的博弈者都需要老百姓赶紧开始买房子，不然这个游戏就进行不下去了。

地方政府发不出工资，银行收不到利息，开发商要破产。

这种艰难的局面，其实早就应该预料到。但是所有的获利者都只管击鼓传花，只要花最后没落在我手里就不用害怕。

有始必有终，棋至终局，总得面对。后果其实也没那么严重，少挣一点而已，人口红利总不能吃一万年。

房价没什么不能跌的，可以倒逼一些有益的改革，消除赘肉。中国经济会出大问题吗？未必，说不定会更健康。

我是爱说实话的老郑，分享财经知识，剖析社会百态，欢迎关注！

知乎用户 水木光华 发表

扫了几个回答，这位

@远方青木

好好写精华文章，不是做融资的业内人士跟老板谈什么房地产融资，人家焦头烂额你搞不到钱谁有空跟你聊啊。 虽然有点缝合，但是总体来说比什么日月神教的新之助好多了，那一位的粉丝自求多福吧。全民上网的时代，太过勤奋的公众号看看就好，真信了还不如去刷刷短视频，管他奶不奶头乐，起码人轻松点。

@吴凛凛

这位回答比较靠谱，太简略了。今天不聊什么国地税分分合合，城市化啊，也不说什么买入房地产就相当于持有某个城市的股份，享受改革开放红利，房产是过去 20 年财富锚定物啦，就简单说说房地产融资这块吧。

知乎上乱七八糟的假金融从业人员有点多，一个个贷款中介或者房产中介还爱编名词，按揭贷款来历都不知道就把按揭贷款和抵押贷款对立起来，信用贷款敢简称信贷，信用卡授信或者贷款上账叫下款，号称离了他们去银行都贷不到，是时候来个人拨乱反正了，作为金融民工中闲散人员的我义不容辞。有点枯燥，不喜欢看的划走就行。

房地产行业从源头到终端，天生就是自带杠杆的。普通人首付三成，贷款七成，差不多就是用 30 元本金做了 100 元的事情，按 3 倍杠杆算好了，30 万首付买 100 万房子，涨 30 万的不要太轻松，100 万的房子涨了 30 万，利润是 30% 吗？你只投入了 30 万，ROE 算起来妥妥的 100%，就是马克思说的可以践踏法律那个利润，房子翻倍，ROE 可是 300%，可以上绞刑架或者挂路灯了。

客户都是 3 倍杠杆，至于开发商 5 倍十倍都不奇怪，恒大负债率 90 多。简单梳理一下，时间还是有点久远，只能保证数字大差不差，请勿吹毛求疵，对号入座。对房地产融资影响最大的是 “121” 文件（两次国八条这些属于调控，重点不在融资），03 年底发布，之前房地产企业可以贷流动资金贷款，04 年偶尔打打营业执照其他经营项目擦边球，05 年之后只能四证齐全走项目贷款。04 年香江首富李老板在城南高新区 21 亿高调拿地，那时候三环路以外属于印象中的荒郊野岭了，每平米接近 1000 元，刷新了成都对地价的认知，那时候三环地价 50 万，本地企业都嫌贵，现在想想除了后悔还是后悔，顺便提一下，和记黄埔慢慢拖，一直到 16 年后，杨过都等到了小龙女，他都还没开发完，2020 年政府发文批评，具体可以百度。印象中 07 年开始地价猛涨，原来的中小房地产企业拿地就很困难，贷款也非常困难，**本来房地产也不是多高大上的行业，就是个资金密集型产业，说白了和工厂打螺丝一样样的，只不过比起工人，房地产更需要钱，很多很多钱，源源不断的钱。**背后有渠道，能保证融资的，哪怕前几年还是铁匠，包工头，租赁架管的，设计院画图的，开劳务公司的，给人当会计的，做园林绿化的（此处均为我经办房地产贷款老板之前的工作）要不了几年就风生水起。

当年典型非典型操作可能大概或许是这样，一个或几个人先联系好银行能做主的人，看好地块，茶话会商量好，就可以把项目定了。自己凑够拍卖保证金（有一些这个都是借的），在预计上限范围内拍到土地，自己或者银行的人出面借钱，当年有成交价一半的钱就可以在国土局办好国有土地使用权证，第一个证到手，剩下的约定半年付清，编个可行性报告，同步进行贷款手续，接下来设计报规，去规划局（成都现在好像叫公园城市管理局）办好建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，最后报建拿到建筑工程施工许可证。拿到施工许可证四证就齐全了，贷款就可以上会审批，土地可以适当评估高一点，项目总投资也高那么点点，不太离谱没人纠结细节，什么销售返投都是一个编，授信完了得到一笔封闭管理的项目贷款，每笔支出都要根据项目进度来，专款专用，有些还要兼章或者每张支票需要经办人签字才能划款，不用在意这些细节，很快买地的钱就能支付出来，可以归还那些高息借款。在确定施工单位的过程中，没有哪个乙方不垫款的，修到正负零开始给钱的都是大款，有些 5 楼 10 楼开始付工程款也不奇怪，无非就是 1000 一平的给到 1050，1100，把修建利润给多点就当利息了，建筑方对开发商是乙方，对劳务和材料商一样是大爷，除了民工工资不好拖太久，别的一样要求先垫着。早些年预售许可证很水，正负零没到都可以拿，甚至没有拿证都在卖，反正又不愁卖，用谭乔之前成都靠嘴吃饭的著名人士李伯清形容打麻将说的，顶上家，卡下家，洗白三家。说白了用银行的钱给土地款，建筑方垫工程款，房子没修好就收客户房款，自己投入很少，玩得都是别人的钱。至于阳台露台故意半封闭算一半面积又做成很好封断成房间，修个 5 米高该 loft 都是细枝末节。房地产销售利润率没那么高，打个比方一瓶可乐进价 2 块 5，杂七杂八成本 2.7，卖 3 元，10% 利润是不高，但是这瓶可乐可以赊销，1 毛钱定金就可以拿，资本利润率 300%，实际上作为没有技术含量的资本密集型产业，玩得好的话遇到地价上涨房价上涨，资本利润率 5 倍 10 倍都不奇怪。所以我听大佬印象深刻的一句话就是，女的当了鸡，男的做了房地产，别的行业都不会感兴趣，来钱太容易了。

手机打字太麻烦，先写到这，有人看再继续。

知乎用户 菜园 发表

资本主义经济危机的爆发具有周期性，没有一个经济体可以永远增长。

历史上没有不破的泡沫，虚假的繁荣最终都会破灭。

分配的问题一天不解决，资本主义经济危机就一天不会消失。

每一次对危机的姑息和妥协，只会酝酿出更大的危机。

矛盾是事物发展的动力，历史是螺旋上升的，事物发展的总趋势是前进的，新事物必将战胜旧事物。

知乎用户 二十丶 发表

因为贵。

贵到了超出购买意愿的程度。也未必是什么买得起买不起。好比我喜欢吃 10 元一斤的鱼，如果 100 元一斤的话，我就会很犹豫，偶尔尝鲜会买，但是如果是 1000 元一斤的话，想都不会想，当然别人愿不愿意花这个钱就跟我无关了。

“欸这么说就不对了，房价也没有上涨啊，怎么就突然超出意愿了呢” 这么想吧，本来掏空 6 个钱包，不吃不喝 15 年 “就能” 还完房贷获得一线城市居住权的家庭，不愿意 35 年不吃不喝还房贷，他们工资下降了。或者说他们工资不变，但是他们对 “15 年” 这个数字厌倦了，也就是购买意愿下降了。说来好笑，这个购买意愿的下降主要来源之一是“房子未来可能涨不动了”。

这等于说是房子相对他们的购买意愿来说变贵了。

不过我本来也不理解忍受 5 个点的复利贷款 20,30 年的人是怎么想的。对我来说，需要贷款那这房子就超出了我的购买意愿了。

知乎用户 莫等闲 发表

既要又要还要的事做的太多了！产业升级、技术积累、科技研发、社会福利等等见效慢利长远的事没人做，制度、民族、文化自信建设到头来连一个非洲老黑来了都是跪舔的对象，你还好意思再吸一口？

知乎用户 动而无动 发表

事物是存在惯性的，经济好的时候，看不出什么，经济不好的时候，彰显本心。西方以殖民侵略起家的，遇到困局时，倾向用侵略走出困局。苏联以计划经济起家，出现难以解决的局面，也只会用计划经济去解决，不会出现用市场经济的手段去破局。他们从来就不懂什么是市场经济，他们只知道一纸文件就可以决定一个行业的生死。至于理由，这世上最不缺的就是理由。

知乎用户 总是睡不够 发表

归根到底还是疫情期间没钱了，或者说对收入的预期减小了。

为什么以前都不怕房子下跌，因为大家对国内的经济预期是向上的，就是说大家觉得自己的收入会增加，所以有能力、有胆量用杠杆买房子。

坐标武汉，经历了 2020 年上半年的封城，经济形式可以说是急转直下，但是大家还是有信心，觉得疫情是个短时间事件，一年？顶天了两年？就会结束了。所以武汉的房价，一直到 2021 年上半年都还是稳中有点小涨，但是 2021 年下半年开始，明显就觉得疫情看不到头，房价也慢慢跌了一点了。

主要还是疫情看不到头，对大家都经济生活影响太大。

话说，我一直有个疑问，欧美那边不是躺平了嘛，不是和新冠共存了嘛。按说，各种生产能力应该恢复到疫前的水平了呀，怎么还是经济下行的样子。

知乎用户 烤鸡要没咯​ 发表

现房信息：

新宿 84.8 平米平房：69,800,000 日元（约合人民币 351 万），现货可买，约合 4.1 万人民币一平米。东京人均年收入 600 万日元，约合人民币 30 万元。核算 100 平米房房价收入比为 11.7

洛杉矶 1000sqft（联排、套内面积约合 110 平米，还带个小院子）的房子大约在 66 万美金（约为人民币 412.5 万元），2021 年洛杉矶平均年收入 7.7 万美金（约为人民币 48.1 万元），核算 100 平房房价收入比为 7.96

深圳房价 6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳 2021 年人均月收入为 12000 元，年收入约为 144000 元，100 平房子房价收入比为 41.6-104.2

郑州当地房价为 1 万一平米到 1.6 万一平米，2021 年人均月收入为 3864 元（年收入约为 46386 元），100 平房子总价为 100 万元到 160 万元，房价收入比为 21.56 到 34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

知乎用户 BruceSilent 发表

中国有着广阔的土地、房地产却只能建一栋又一栋的鸽子笼，当然我也不是奢求什么一户建、大别野。

连低容积率，低楼层的新房子在武汉三环内都找不到几套；到处都是一座又一座的超高层黄泥大墓碑，包括三环线外都是看上去极其压抑的黄泥大墓碑。卖给谁啊？谁买啊？有病吧？

另外一点就是价格，你说你黄泥大墓碑鸽子笼就算了吧、价格还贵的吓死人；动不动两三万，武汉平均收入中位数才多少啊？5000 都不到，谁买啊？我直接躺平啃老好了。

另外我也看过所谓的别墅，基本都和某位键政大神的蔡甸 4.8 平次卧大别野差不多；

又远又偏、交通不方便生活不方便；周围也谈不上什么社区不社区，说难听点和农村也没多大区别、关键的是价格也不算便宜啊？

知乎用户 喵盾​ 发表

不是什么经济分析师，仅从个人及身边入手，浅谈一下自己的想法。最近楼市的各种活动，很多专家、中介都在对标 2015 年前后国家大力 “扶持” 房地产的手段、结果，但我对比自己目前跟 2015 年时候的状态，有以下几个观点

1、收入增长预期越来越悲观。2015 年，我和我身边的很多朋友认为，我们的收入会持续的增长，我们的存款会持续增多，生活越来越好是一个肯定会发生的事。我愿意做超前消费，自己几件奢侈品也是那个时候买的。但 2022 年，疫情、裁员、经济的萎靡，还有网上天天被塞如嘴巴关于 35 岁以后就没有竞争力的毒鸡汤，分分钟告诉你，工资高水平增长好像不是一个常态，降薪，甚至丢掉工作都是有可能的。那我对我未来的生活预期势必会进行下调，不在超前消费，购买房产这种大动作也会特别小心。

2、我 15 年购房，19 年卖出，房价涨了三倍，而我的收入在 15 年到 20 年这五年内乘以了 2，虽然倍数相差不算大，但是房子买一个 100 平，工资一个月一个月发，也就是相当于我的收入赶上房价还差了 100 个月，现在的房价不得不说还是很高的，你说在像过去那样两三倍的涨，普通人真的买不起，毕竟不要忽略他涨价是按平方涨的，我们涨工资可是按月涨的。

3、我发现房产涨价发的不是均富卡，从去年开始，我发现持续涨价的房子永远都是那几个富人区，其他刚需或者刚改区域根本不涨（同理也在城市大界面上，几个一线城市大家还是看好，小城市现在感觉都在硬撑）我觉得可能是因为豪宅好地段有稀缺性吧，也可能房价本来就是一小部分人控制的。房子说到底它总归是带有投资属性的，即便是纯刚需买房，也总希望买的房子是有升值空间的。可目前看来有明确升值空间的房子我们是参与不了的，剩下的区块是否能有升值，需要自己的眼光 + 运气双合一。那买房人会更谨慎选择，不轻易下手。

我的话，从去年看房到现在还没下手，可能就这三点原因吧，不知道是不是也有同样想法的人

知乎用户 海绵情感​ 发表

主力都不玩了，你一个散户玩上天又能玩出什么花样？

首先重要一点：买房本质上是投资不是消费。

既然房地产是投资，那么它就跟任何一个投资市场一样有主力有庄家。在股市里面，主力吸筹够了之后就会拉高出货，然后股价暴跌。对于中国的房地产市场来说，主力就是房地产商，庄家就是国家，而国家因为一系列的原因，不会让房地产泡沫继续下去了，所以就出了一系列的政策去限制房价。而主力的消息总是比散户多的多，也知道的早的多。所以目前看来，2016 年左右那一波房价的猛涨，就是庄家的拉高出货，一直到现在都有不少散户用一辈子的积蓄去接盘。

温馨提示：近 3-5 年不要相信任何房地产方面的利好消息，全是房地产商自己释放的，这几年非刚需不买房你就超过身边买房的年轻人一大截了。5 年后再买会有大惊喜。

知乎用户 棺材无声 发表

现在是什么时候？

基金都能赔钱的时候。

现在是什么时候？

疫情肆虐的时候。

现在是什么时候？

动不动就天黑请闭眼，天黑请睁眼，你昨晚被封了的时候。

现在是什么时候？

限购，指定价控制入场离场的时候。

请问！这个时候别说炒了！刚需都要留钱在手看下来怎么样。

除非，取消限购！取消指定价！

不然，还是没什么人能买得动。

以上，只适合普通炒家，也就是手上拿着个三五百万这种。

另外，房产税从来就不是炒房的绊脚石！我不明白，为什么总有人兴奋这个事情。

房地产之所以炒不动，分明就是限购令加指定价限制了交易。

但是，炒不动和涨跌是两件事！还是要分清楚的。

国家对大量的资金堆积房地产这件事已经是如鲠在喉的了，限制大量的普通人进入房地产市场已经是大势所趋（这里指投资，并不是指刚需自住）。这一次所谓的房产税取消，很多人以为机会来了！

其实更多的是拥有房产的人想离场套现的一种臆想。

去年该买得就买了，今年暂时这种混乱的日子就别把钱拿出来砸石头了，留着先吧。

别到时候封一两个月，哭爹骂娘说封城又不能不还贷款。

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

2022 年 2 月重庆、江苏、浙江、广东商品房销售面积及同比增速，风向标逆转说明了什么？

传统意义上的炒房之都在深圳和杭州，重庆只是作为一个房地产经济过度发展的城市。

而随着深圳二手房指导价的开始，深圳楼市进入了成交量断层，也出现了局部价格坍塌，而杭州依旧我行我素继续炒房。因此即便今年的数据有过分修饰的水分，我们依旧要拿这些数据分析重庆、江苏、浙江、广东的商品房销售情况。江浙两地及上述城市，房地产产业比较发达，早已市场化和透明化，即便数据被修饰但是总体的修饰幅度不会太大，依旧有参考作用。

重庆商品房销售面积自去年出现暴跌以后，依旧处于下跌区间，此重庆商品房销售面积为重庆全市数据，并不特指主城，而主城区的下跌速度和趋势更加明显。

浙江、江苏整体处于下行趋势中，唯一不同的是浙江商品房销售面积出现下跌时并没有反弹，而江苏在房企促销的基础上出现了几个月的反弹，成交量反弹意味着市场还存在一部分投资者，并没有完全消耗完，从南京的数据就可以看出，比杭州的情况要好很多，而浙江商品房销售面积下行周期中并没有出现有效的反弹，主要原因在于其市场内部的投资者已经被挖掘殆尽。

广东商品房销售面积走势同样和浙江一样，广东的城镇化率高于全国平均水平，因此房地产经济也较早启动，市场开发潜力已经耗尽，商品房销售峰值过去以后，实际商品房的购买力已经在逐步被耗尽，未来的商品房成交面积无限的接近于刚需，而刚需是指有能力有需求购买商品房的人，这类人恐怕早已入手了。

只有房价跌到普通新婚人群可以买得起的时候，所谓的刚需群体才会扩大，房价才有支撑。

重庆、江苏、浙江、广东商品房销售面积 1-2 月份同比去年下跌了 12.19%、25.73%、38.43%、27.89%，该数据来源于国家统计局，我们相信实际的下跌幅度可能更大。

互联网经济成为我国经济的重要组成部分以后，南方民营经济显著强于北方，因此民间一直认为南强北弱，南方经济是中国经济的领头羊和风向标，长三角、珠三角、成渝恰恰是南方经济的聚合地，而重庆、江苏、浙江、广东即是这几大经济区域受益最大的省份。

**互联网经济的成果最终转化成为了房地产泡沫，而不是房地产经济转化为了互联网经济。**一旦房地产的风向标城市开始出现逆转，那么标志着我国房地产经济的彻底结束，并且意味着更大的负反馈到来。

知乎用户 阿晨 发表

因为房地产不像股市，政策的效果要显现出来是需要过程的…

只说一点儿发生过的。

感兴趣的话，可以去查查 14 年的房价走势和同时期对应的政策。

反正当时确实是：“1、房价阴跌了好几年，库存高企 2、国家层面开始松口，引导市场 3、各个城市解绑，房贷利率开始降，小规模的货币化棚改开始，与此同时房价还在跌 4、慢慢一线开始涨，5、房贷利率继续降、棚改规模持续加大 6、二三线、县城传导下来都开始涨，差不多在二三线涨的阶段是涨的最夸张的。”

这就是当时的情况，而我们现在也确实在第 3 步，至于未来是会走到 4、5、6，还是怎样，我不得而知。

我们是应该避免刻舟求剑，还是以史为鉴？

我不知道。

疑似成都恒大天府半岛购房登记人数超房源数 3 倍，如何看待其虽为「重点风险项目」仍被抢购这一现象？

顺便再说一句，市场目前最缺的，应该是信心和预期… 而不是购买力

知乎用户 砾岩​ 发表

为什么 2022 年，房地产才炒不快了。

知乎用户 卡布奇洛 发表

很多人都在说 2022 年的楼市调控存在放松的迹象，如果从目前的政策来看，现在的调控政策比前几年的时候的确出现了放松迹象。至少在前几年的时候，房贷利率不会出现如此明显的下跌。根据相关机构统计的数据显示，3 月份全国 103 个重点城市的首套房贷款利率回落 13 个基点，二套房贷款利率回落 15 个基点，创下自 2019 年以来的单月最大降幅！

也许从整体上来看，大家还是会觉得房贷利率处于相对高位的水平，但如果具体到某个城市的话，大家就能感受到现在的房贷利率有多低了。以苏州为例，数据显示目前苏州的首套房贷款利率最低能达到 4.65%，基本回到了这一轮楼市调控之前的水平。而且不仅是房贷利率出现了下跌，就连放款速度也有所提升，目前 103 个重点城市的平均放款周期已经较少到 34 天，另外有一半城市的放款周期不足一个月。

知乎用户 花椒 发表

“不违农时，谷不可胜食也

数罟不入洿池，鱼鳖不可胜食也

斧斤以时入山林，材木不可胜用也。

谷与鱼鳖不可胜食，材木不可胜用，是使民养生丧死无憾也。养生丧死无憾，王道之始也。

“五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。

鸡豚狗彘之畜，无失其时，七十者可以食肉矣。

百亩之田，勿夺其时，数口之家，可以无饥矣；

谨庠序之教，申之以孝悌之义，颁白者不负戴于道路矣。

七十者衣帛食肉，黎民不饥不寒，然而不王者，未之有也。

“狗彘食人食而不知检，涂有饿莩而不知发，人死，则曰：‘非我也，岁也。是何异于刺人而杀之，曰‘非我也，兵也’?

人类从历史中学到唯一的教训就是，人类从来不会吸取教训。

所以，太阳底下没有新鲜事

知乎用户 世间行者​ 发表

12 万亿救市来了！房价要大涨了？

12 万亿刺激计划来了，楼市要涨疯了？

2022 年 5 月 25 日，针对目前的经济形势，国家下达了 “六个方面 33 项措施” 的一揽子稳经济计划，涉及了包括退税、铁路航空专项债、小微贷款在内的累计 12 万亿，该计划也被市场称之为 12 万亿救市计划。

1、全年退税 2.64 万亿元；

2、国家融资担保资金 1 万亿，会带来企业 5 万亿资金融资；

3、铁路建设债券 3000 亿；

4、专项债规模 3.65 万亿，后续还可能提前下达 2023 年的专项债规模 2 万亿左右，预计总投资 5.6 万亿；

5、900 亿商用货车贷款；

6、4000 亿小微贷款；

7、3500 亿航空专项贷款和债券；

2008 年经济危机时，国家也仅仅出台了 4 万亿的救市计划，一下把中国经济从危机中拉了出来，也让中国的房价涨了好几倍

按照这个逻辑，这一次 12 万亿计划出来，楼市岂不是要飞上天，反正这几天各大房圈媒体都在报道，搞得我差点都信了

其实大家仔细分析，根本就没有什么 12 万亿的刺激计划，或者说，这一次的刺激政策，跟 2008 年那次的 4 万亿根本不是一回事

2008 年的 4 万亿，是直接投放基础货币，投放了大约 4 万亿的基础货币，加上货币乘数的影响，市场中凭空多出了几十万亿的货币，在面粉一定的情况下，注入那么多水，当然就稀释了财富，大量货币乘机进入楼市，房价当然大涨

而这一次所谓的 12 万亿，大多仅仅是提供信贷支持，说白了就是银行贷款，最后是要还的，而且是需要提押物的，并不是直接投放基础货币，连放水都谈不上

两者根本就是两回事，当然，房产圈的人是不会告诉你这么清楚的，你越不明白，越焦虑才好呢

而且，这 12 万亿里，很多都之前就定好的，只是近期中央再强调一下，比如给中小企业退税 2.64 万亿，这是为了应对疫情对中小企业的冲击，中央早就定下的政策。而且根本不属于刺激政策，也不属于货币放水。只是把本该上交给政府的税钱，退还给企业，货币从政府口袋里转回企业口袋里而已。市场上并没有增加一分钱货币。

还有第 4 项里的专项债，年初就有了。这次再拿这个出来说事，就是为了督促地方政府好好执行。

这些早就存在的政策，房产圈的朋友为了凑数，也给你加上了

所以说，这一次所谓的 12 万亿计划，第一项给中小企业退税，没有增加流通中的货币，其他几项也只是信贷支持，需要抵押物，以后是要还的，并没有投放基础货币

下调存款准备金率，下调利率，这些才属于货币政策概念，这才属于放水概念，上面所谓 12 万亿计划，更多是属于财政手段

这些政策的作用肯定是有的，就是为了给中国经济托底，给被疫情冲击的中小企业减轻负担，加大基建投资，拉动 GDP，利好基建

至于楼市，除了北上广深一线城市的核心地段之外，不管是二线，准一线还是新一线，有一个算一个，房价能保住不下降就不错了，想上涨，难

还是用数据说话吧

据克而瑞最新发布的数据，2022 年 1-5 月，百强房企整体操盘业绩规模同比下降 52.3%。另据中指院数据，今年前 5 月 TOP100 房企销售额均值为 273.9 亿元，同比下降 50.7%

成交量都腰斩了，你告诉我价格要上涨，逗我玩的吧

一旦北京，上海这种一线城市也挺不住，放开楼市，其他不管是三线、四线，还是二线、新一线，都将被吸得渣都不剩

三四线，二线，新一线城市，现在全都放开限购限售了，有些城市首付已经下降到 10% 了，但凡地方政府有办法，但凡楼市能过得去，在房住不炒的大背景下，谁敢放开 10% 首付的口子

想让大家放心买房，要么大家现在手里有钱，现在就买得起，有能力消费；要么大家以后有钱，有信心，敢负债消费，所谓信心比黄金重要，就是这个意思

那么我们分别来看一下，大家现在是否有钱，对未来是否有信心

1、先看看现在大家收入什么情况

反正今年年初开始，我已经没有奖金了，拿的基本工资，我身边不少朋友，干脆就没工作了

大街上，送外卖的女的，越来越多，楼下街边的小餐馆，十家剩不下两三家，开业的这两三家，服务员比顾客都多

连腾讯、阿里、美的这样的大公司，都挺不住大裁员了，别的企业可想而知

就连北大的博士，也去北京朝阳区城市管理执法岗上班，你让别的大学生去哪找出路

今年 1000 多万大学生，到目前为止，能顺利找到工作的也就 20% 左右，5 个人有 4 个没工作，目前青年失业率，高达 18% 以上，每 5 个人就有 1 个失业

在这种情况下，在大家不是被裁员就是被降薪的情况下，大家都快生活不下去了，哪还有钱去买房子

2、再来看看大家对未来的信心

如果大家对未来有信心，哪怕现在没有钱，也可以加杠杆，负债消费，只要有信心明天涨工资，今天提前消费也未偿不可，只要下月就涨工资，哪怕现在没钱，加杠杆买房子也没什么不敢的

可现在这种情况，谁知道明天会不会封控，谁知道明天还有没有工作，谁知道疫情闹到什么时候才结束

大家现在对未来，一点都不乐观，根本不敢加杠杆消费

5 月 13 日，中国央行公布了 4 月份的金融数据，从数据上看，4 月份信贷不振、需求低迷，是显而易见的。不仅人民币信贷需求弱，外币信贷一样弱；不仅居民住户的贷款减少，连企业的贷款也在减少；不仅住房贷款减少，连消费贷款也在减少。

大家为什么不敢借钱了，为什么不敢消费了，说到底是因为不知道未来会怎样，不知道明天和下岗，哪一个先到

要么现在手里有钱，大家有能力买房，要么对未来有信心，敢上杠杆负债买房，现在这两者都不具备，你告诉我房价要涨，是逗我玩吧

在这里我声明一下，我说的房价不涨甚至下跌，主是指三四线城市，二线城市，准一线城市，不包括北上广深一线城市的豪宅。一来这些豪宅和我们普通老百姓没关系，那是极少数富人的游戏，二来就如同 LV、香奈儿、迪奥等奢侈品一样，这些豪宅和奢侈品跟经济危机没多大关系，跟普通人的收入也没有关系，他们不是普通的商品，他们是遵守另一套游戏规则

经济好的时候，他们涨价，经济不好的时候，他们也涨价

别被人家用豪宅这些概念把大家绕晕了，我们总不能因为 LV 涨价，去把楼下两元超市的手提包给囤家里吧

只要大家的收入没有起来，只要就业没有好转，只要疫情没有控制住，工厂不能正常开工，人们不能正常上班

房价就涨不了

就这样

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知乎用户 不想说 发表

现在疫情抱死经济，平头老百姓谁还有钱？

房地产对于普通人来说就是个骗局

以为的买房是资产增值、其实等同于买了卢布

地产商和 zf 都想着要的首付。

买房得到了什么？从几十万存款到负债几十万？

未来几十年能保证你毫无风险？收入稳定？

地产商可以破产你能吗？别到时候落得人财两空

还得背几十年房贷！

看这疫情就知道了，有哪个生意人敢说自己赚了

未来的日子都可能填不饱肚子，别说买房！

2022 注定是写入史册的一年，走着瞧！

知乎用户 隋君 发表

大环境的影响，房住不炒。炒这个字，听起来就很不雅的感觉，专业的叫法是房地产投资。以前，有一本很火的书，富爸爸穷爸爸，日裔美籍人罗伯特清崎写的，清崎在书中非常详细的记录了他是怎么投资房地产，获取大量财富的。炒房获利就是低价买入，高价卖出。当投资者对房价上涨有信心的时候，就会买入，2022 年炒不快了，说明这些人信心不足了。这并不代表房地产投资不行了，事实上，房产投资是一项非常专业的投资行为，很多人稀里糊涂的买了一套房，大赚一把，这称不上炒房，他只是赶上了一个大潮流而已，现在，这个大潮流已经过去了，投资房产关获利变成了少数人玩的转的游戏：什么时候买入，买什么地方的，如何搞钱，如何规避风险和规则。总之，中国地产大涨的黄金 20 年已经过去了，一去不复返，大势如此。但是，专业的人，极少数的人，还是可以赚到钱。

知乎用户 Eidosper 发表

首先，一个池子如果想扩大，必然要有资金注入。比如普洱茶，比如比特币。

那么过去很显然，出口一美元商品，强制结汇就带来 7 元人民币，资金持续注入，这是从 01-16 年的增长逻辑。

郑州再提 “大力推进货币化安置” 楼市遇到一些 “小困难” 却开出猛药

16-18 是惯性加一些棚改，本国货币注入。不过我没有数据，但也可以理解成 01-16 年的惯性。

而 18 年以后，因为众所周知的原因，没有更多美元注入了，所以各大城市其实已经横盘了，一直到今年合并 “人口转折”，一下子改变了很多人的预期。当然，客观上也是杠杆率限制了增长，但我个人认为人口的变化也差不多是 “第五个包子”。

后续房地产要怎么走，个人认为货币流入已经到了一个高位，很难有什么再大的情况。

知乎用户 宋记模具钢集团谢志凡​ 发表

因素一，人口负增长提前到来。随着炒房行为受到的限制越来越大，房价走势受到人口的影响变得越来越明显，这也是为什么大家都看跌楼市的原因。此前社科院预测我国的人口负增长可能会在 2027 年到来，但根据近几年的人口数据来看，人口负增长很有可能会提前到今年到来。前段时间有媒体发文称，今年上半年全国新出生人口同比下降了 16%，预计今年的出生人口将会低于死亡人口。如果这一预测成为现实的话，那也就是说我国今年就会出现人口负增长，到时候市场上的购房需求会明显下降，这样一来市场上的房价自然就会受影响出现下跌。

因素二，限制二手房价格成常态。自从 2 月份深圳出台文件，宣布对全市 3000 多个二手房住宅小区定下二手房指导价之后，现在全国已经有十几个城市出台了类似文件，而且按趋势来看，未来还会有更多城市出台类似政策。在深圳出台二手房指导价政策之后，深圳的二手房市场就出现了明显的降温，最主要的一个原因就是，因为二手房指导价政策要求银行按照指导价放款。这就导致了购买二手房的首付比例增加，买得起房的人变得越来越少，按照这个逻辑推测，接下来更多城市的二手房市场都会出现降温。要知道二手房市场对居民的影响更大，毕竟大家都需要通过二手房市场来判断自己手中房产的价值，所以在这种情况下，2022 年楼市下滑已经是肉眼可见的事情了。

因素三，国家重点发展租房市场。8 月 31 日住建部部长明确表示：加快建立以公租房，保障性租赁住房为主体的住房保障体系。这其实就释放出一个信号，那就是国家对租房市场的重视程度越来越高，而这也是国家一直在做的事情。在 “租售同权” 之后，我国的租房市场其实就已经在不断完善，随着居住权益得到的保障越来越完善，接下来肯定会有更多人选择租房居住。这样一来市场上愿意买房的人就会减少，所以在 2022 年租房市场也会对楼市造成巨大的冲击，到时候买房的人肯定会变少。

所以在上述三个因素的影响，2022 年的楼市行情绝对会比今年更差！

知乎用户 似曾相识故事会​ 发表

郁金香泡沫。

发生在 17 世纪的荷兰，距离现在已经 400 年了。

1. 一株花 = 一栋豪宅

一株名为 “永远的奥古斯都” 的郁金香在荷兰的大街小巷引发轰动，街谈巷议。因为当时有人花 6700 荷兰盾买下这株花。而这意味着什么呢？这里用花和房子进行一个简单的对比，按照当时的市场行情，6700 荷兰盾可以买下一栋豪宅，而且还是在荷兰地价最高的阿姆斯特丹运河旁边。

当时，荷兰人的平均年收入仅有 150 荷兰盾。

2. 人人争卖郁金香，谁安心工作？

很多人看到郁金香这么赚钱，还能去好好工作？干脆大规模买卖郁金香好了，当时的荷兰人就像发了疯一样，义无反顾的扎到郁金香买卖中。

3. 郁金香投机

经济学上将市场的这种投机行为称之为羊群效应，简单来说就是跟风，买涨不买跌。17 世纪的郁金香投资奇迹事实上并不是简单的跟风，而更像是一场阴谋。首先当地的行会故意操纵郁金香的市场，控制其价格。其次，大量热钱的流入，在短期内对郁金香的需求暴涨，而需求又影响供给，导致了郁金香供不应求的局面。另外，一些实力强大的商家看到市场对郁金香的需求旺盛，囤积居奇，减少供应，同时依靠哄抬价格赚钱利润。总之种种因素联合起来，导致郁金香价格暴涨。

4. 终局：引发危机的一天

在一个平静的下午，不知道谁去出售了一支郁金香，突然发现没人接盘了，很多人开始意识到不对，纷纷出售，价格开始急转直下，争先售卖。突然之前，人民意识到了，郁金香本身毫无价值，不能吃不能喝。很多变卖家产，甚至贷款的人，最后都面临一个事实，这就是破产。

知乎用户 最后一个老实人 发表

炒菜需要的是烈火烹油，就是要快。

而如今房地产经过三十年的狂奔，已经完成了其历史使命（基本完成吧），如果不是因为疫情，我认为国家对房地产的动作会更加明显。

速度一旦慢下来了，也就失去了炒的空间，未来的房地产也会进入细火慢炖，精烹细做的阶段。

（参考 2022 年 3 月黄奇帆在一次采访中表达的观点并做梳理）

关于房地产发展的背景

1978 年的农村发生了什么？

1、 家庭联产承包责任制，导致 5 亿农民中的 3 亿到沿海务工，释放劳动力

2、 放开农村户籍限制，农民可以自己选择是否离土背乡

3、 放开城市落户，到城里工作 10 年以上就可以落户

城市化正式拉开序幕

三十年间，城镇人口从 1.8 亿变成了现在的 9 亿，大量的 “农民” 变成了“居民”，伴随而来的是巨大的住房需求。

城市里发生了什么？

1、 城市土地可以批租，开始出现房产商

2、 老百姓有了自己的产权的房子

3、 购买房产可以按揭买房，出现了金融杠杆

城市里的土地资源开始进行大规模开发，旧城改造（王健林的第一桶金）、开发区建设等创造了房地产市场，并借助金融工具，地产行业进入狂奔模式

房地产到头了吗？

列举十个指标

1、 人口数量出现天花板，14 亿左右的人口数量是目前可以预期的人口天花板

2、 中国目前的城市化率见顶，已经到了 65%，与欧美的 75% 十分接近

3、 中国老龄化加速，2021 年 60 岁以上人口数量占 19%，预计 2035 年将达到 30% 以上，且人口出生率还在下降

（以上三点可以看出需求正在减少）

4、 房产库存充足，2021 年，中国的房产商手中造好的房子已经一年卖不掉的有 6 亿。并且中国房产市场总的数量是 400 亿平方米，新建商品房 300 亿，300 亿中有 60 亿闲置（投资）

5、 中国目前人均住房面积 50 平方米，已经与发达国家一样

6、 中国新增住房数量在减少，1990 年新建住房面积 1000 万平方米，2000 年 1 亿平方米，2010 年 10 亿平方米，2017 年 17 亿平方米见顶

（以上三点可以看出供给的房屋数量已经足够）

7、 中国的土地价格和房价价格 20 年间翻了 20 倍

8、 危旧房改造、旧城改造、基础设施建设基本完成

9、 学校和医院等公共基础设施数量已经够了，比如中国 3000 多所大学的在校生人均面积已经达到 50 平米，大学也不会再继续扩招了

10、 中国房地产企业的负债率见顶（三道红线），去金融化

未来会出现什么现象？

1、 全世界的房产商负债率没有超过 50% 的，中国的房地产商的负债率会从现在的 80%、90% 慢慢降下来

2、 房产商高地价买地，大楼盘造房，囤房囤地的状态会收敛，以后会根据市场需求有结构性的开发

3、 房地产商跨界的现象会收敛

4、 房产商的数量会减少，会从目前的 9 万多个慢慢减少到 1 万以下

5、 房产商卖房不是造多少卖多少的方式，会持有一定比例的商业性租赁住房

同样也需要明确，房地产是支柱产业，占 GDP5%-10%，房地产是民生产业，老百姓的资产 60% 是房产，房地产是半金融产业，房地产影响了其他几十个产业，所以稳定是第一

但这不意味着房价会下跌，有可能还会涨，可能只是涨幅会低于 GDP 增速

现阶段会出现阵痛，但这是未来良性循环的开始

何为良性循环？

即房地产的新建数量大致等于房产的折旧数量

按照目前房产总量 400 多亿平方米，每年折旧 1-2%，即每年新建房屋面积 10 亿左右即可维持平衡

如何进行软着陆？

对现有的房地产市场进行重组

1、 大型房产商自我重组，壮士断臂，保存最主要的业务

2、 优势房产商收购兼并重组出问题的房产商

3、 国有资本运营公司用资本金成为战略投资者，入股到优势房产商进行收购兼并

4、 地方政府出钱把过去批租给房产商的地按市场行情打折回购

5、 房产商库存房屋政府回购，中低端作为保障房，中高端作为人才房

可以看出以上是从最基本的市场供需关系进行分析，长期来看，市场也会逐渐趋于理性。

至于房地产的金融属性和政治属性，很难进行预测和判断，只希望国家富强，人民安居乐业。

知乎用户 不叫感恩怪 发表

2017 年，法拍房仅有 9,000 多套；2018 年，达到了 20,000 多套；2019 年，猛增到了 50,000 多套；2020 年，1,270,000 多套；而 2021 年，则达到了惊人的 1,680,000 多套。四五年时间，法拍房的数量增长了上百倍。

那么 “绝户网” 到底是什么？为什么不能使用？相信很多朋友都不太了解。

01、绝户网是什么？

“绝户网” 是一种捕鱼的网，指那些网眼极小、往往都在一两厘米左右的渔网，这种渔网会将大鱼小鱼一网打尽。

渔业部门规定，渔民出海捕鱼应用直径超过 39 毫米的渔网，但中国渔民捕鱼时普遍使用的都是直径不足 1 厘米的渔网，这种渔网被称为 “扫地穷”、“绝户网”。它不仅网孔极小，入水后还会越沉越深，形成一条直线，像扫帚一般随着渔船的移动而 “扫荡” 所经过的海域，可将 2-3 厘米长的小鱼也全都捞上来。

02、绝户网的危害？

“绝户网” 捕鱼是一种毁灭性的捕捞方式，严重地破坏了水域的正常生态平衡。

一方面，过度捕捞小鱼小虾，使得它们无法长大，断绝了渔业的可持续发展；另一方面，以小鱼小虾为食物的大型鱼类，也会因为觅不到食而无法正常生存，甚至会造成濒危海洋生物的灭绝。

长期使用这种渔网捕捞，对渔业资源的破坏是不可逆的，使海洋寸草不生，可能需要几个世纪才能得到修复。

知乎用户 ocean kraken 发表

微观来说，对于被儒家传统浸润了数千年的中华文化来说，家是社会稳定的重要基石。多少逆境中的人在关键时刻是因为家的羁绊才没有走上偏激的道路，可如今的房地产及为了房地产的各项伴生政策几乎让年轻人已经成不起家了，想象下，成不起家的海量年轻人，在各种福报的加持下，一旦到了无所谓甚至民不畏死的情况下，会是什么场景！

宏观来说，房地产的本质是搞钱，在这个丛林法则为主的国际秩序中没点本钱是会完蛋的，欣慰的是我们有了航母，有了顶级的战斗机、驱逐舰等，这是在国际上说话的底气，是值得的！适当的杀鸡取卵好像也可以理解！但问题是，原本可以更精细一点的方式却搞成了简单粗暴，极大的加剧了贫富分化，甚至一部分得利集团把资产转到了国外！须知，人民内部的矛盾是可以转化为敌我矛盾的！

知乎用户 胡杨 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

作者：月明星稀 z
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知乎用户 砚股 发表

2022 年的房地产为啥突然炒不快了，因为 4 个原因：

1）大的政策环境是房主不炒，虽然以前也提，但是就好像狼来了的故事一样，大家没觉得是真的，直到 2021 年，大家感受到了，这次狼真的来了，大量炒房客开始退场。

2）金融政策和经济形势，导致大家手里的钱不富余了，银行放出来的贷款也不多了，就算有贷款，审批也严格了，不像以前好多贷款材料都是中介帮忙编的，同时大家的收入也没那么稳定了，也担心还不上贷款断供。

3）新冠疫情，这几年疫情对于人口流动的影响是切切实实的，失去了外地客户的支撑，光靠本地的客户，支撑不起来，本地有房的不会再买，一般城市的本地居民动力不足，热点城市的本地居民受限于城市限购和限售等政策。

4）涨价预期没了，炒房跟炒股一样，都是炒预期的，即所谓的买涨不买跌，横盘这么久，大妈都知道房价不会大涨了，买房看不到收益，加上股市低迷，还不如观望一下炒一波股票的底。

但是，别人恐慌我贪婪，这个时候是进行资产配置的好机会，把手上的劣质资产赶紧换成优质资产吧，时不我待，这个窗口不会很长。

作者：天哥唠房产
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知乎用户 渔人大师兄​ 发表

2022 年的房地产为啥突然炒不快了，因为 4 个原因：

1）大的政策环境是房主不炒，虽然以前也提，但是就好像狼来了的故事一样，大家没觉得是真的，直到 2021 年，大家感受到了，这次狼真的来了，大量炒房客开始退场。

2）金融政策和经济形势，导致大家手里的钱不富余了，银行放出来的贷款也不多了，就算有贷款，审批也严格了，不像以前好多贷款材料都是中介帮忙编的，同时大家的收入也没那么稳定了，也担心还不上贷款断供。

3）新冠疫情，这几年疫情对于人口流动的影响是切切实实的，失去了外地客户的支撑，光靠本地的客户，支撑不起来，本地有房的不会再买，一般城市的本地居民动力不足，热点城市的本地居民受限于城市限购和限售等政策。

4）涨价预期没了，炒房跟炒股一样，都是炒预期的，即所谓的买涨不买跌，横盘这么久，大妈都知道房价不会大涨了，买房看不到收益，加上股市低迷，还不如观望一下炒一波股票的底。

但是，别人恐慌我贪婪，这个时候是进行资产配置的好机会，把手上的劣质资产赶紧换成优质资产吧，时不我待，这个窗口不会很长。

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作者：天哥唠房产
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知乎用户 股市情报圆 发表

题目的 “卖不动” 进一步更改为“炒不快”，这篇回答也进一步编辑一下。

其实跟原来的逻辑没有太大的区别，炒不快 = 卖不动 + 买不起，两者的双重效应，自然周转率不高。而卖不动又有买不起的效应叠加。另外就买不起的原因中对第四条原因进行了补充。

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为什么卖不动？

先列一下最近关于房地产企业的一些消息：1. 泰禾集团 “主心骨” 黄其森被福建经侦带走调查；2. 恒大短暂停牌，恒大物业 134 亿存款属第三方，被强制执行。3. 融创 2021 年净利润大降 85%，年报延迟发布……

房地产企业的负债消息频出，去年房地产业的寒冬，今年有些企业貌似已迈过难关，而有些企业可能就此倒下。

记得我朋友说过一句话，2020 年疫情对经济的巨大影响，仿佛正在逐步显露出来。

卖不动 = 买不起。

1、人口由增长转为下降。

2、因疫情等各种原因 “灵活就业” 的人口增多。

3、居民加杠杆的空间有限，人均可支配收入增速逐步放缓，但个人住房贷款始终保持 15%-20% 的快速增长。

4、购房者不仅没钱，还没信心。（加个补充，此条更体现在没大钱，但有点闲钱的投资者身上，在国家房住不炒的政策下，以及看到某些地产的踩雷情况下，没信心把钱放于炒房身上，处于观望状态中，不如进行别的投资）

房地产的需求端疲软，即使房企有再大的力也难以卖不动。

国家的各种政策坚持房住不炒的原则，为促进房地产市场的流动，目前已出台各种政策促进销售，而房企也在积极转型。部分信托公司接盘地产项目，缓解了行业的流动性压力。希望可以加快促进房地产良性循环。

当然，买不起房不能怪我们。

最后，虽然我买不起房，但是房地产的股票是买得起的。近几天地产板块飘红连涨，不知道有没有抄底成功的朋友。

（本文仅为个人观点，不作为投资建议）

知乎用户 万物我为先​ 发表

首先说明的是，当你在书中读到它时，上面所有的这些都要比你在现实生活中的实践开起来简单得多。但对于那些做法基本正确的人来说，有可能从中获取巨大的收益，而犯错的人则会蒙受巨大的损失。 （以下文章内容来自于《经济周期带来的好处》，这是美国房地产周期，可以拿来与中国的相互对比、映照）

房地产周期的典型发展过程可以用以下 30 个步骤来进行描述，这 30 个步骤可以通过 4 个大部分来包含在内，衰退、复苏、狂热、崩溃。

第一个阶段：衰退。（这一个阶段为房地产投资提供了最佳机会，经济衰退的影响之一就是人们不再消费或投资而选择储蓄，这意味着企业的储备金很少，同时为经济的复苏创造了条件）

阶段 1：货币供应增加，包括短期利率在内的货币利率远低于债券收益率（收益率曲线趋陡），这通常会在经济衰退前的 14 个月开始发生。

阶段 2：当投资者注意到经济衰退的 “二阶导数” 的变化时，股票价格开始上涨，这意味着尽管经济仍在下降，但是衰退不再加速。通常情况下，这大约发生在经济低谷到来前的 5 个月，或者在债券价格上涨和利率下降之后的 6 个月。

阶段 3：新的私人住房的建造许可，通常被称为 “住房开工率” 开始上升。这些指标与利率、债券、股票价格一起，成为衡量经济的最佳指标。住房开工率的上升，就像股票价格的上涨一样，通常会发生在经济低迷期的 5 个月前发生，原因之一是低利率对那些想要建设的人具有吸引力。

阶段 4：其他领先指标，如新订单、供应商表现和初次失业索赔转向，都代表经济拐点即将到来。综合领先指标的指数通常在经济低点前的 2 个月前。然而这一阶段报纸上头条的新闻仍然很糟糕，人们无法弄清楚股票价格为什么还会上涨，尽管现实情况很糟糕。

第二个阶段：复苏。（这一个阶段并没有持续很久，甚至很多人都没有认识，由于人类心理中投机的心理直接让我们进入了过度繁荣的阶段。）

阶段 5：企业发现其库存达到最低限度，开始恢复正常的生产模式，这可以推动经济复苏，迫使库存增加。

阶段 6：消费者支出回升。

阶段 7：经济衰退结束，尽管是结束很长一段时间后才得以证实。这一阶段是股票投资者最佳买入点，因为通货膨胀和利率仍然处于低位和下降中，企业的盈利迅速增长，此时的股票价格已经比衰退开始的时候更高了。

阶段 8：低利率或正在下降的利率以及房地产价格的降低，极大提高了住房的可承受性。公寓、商铺、酒店的价格开始上涨，人们回到了全服务式就点，在经济衰退期间，这些酒店的价格相当低。

阶段 9：房屋总租金开始上升，净租金也上涨更快，因为开发建设成本超过了收入。

阶段 10：由于开发成本上升，房地产开发商对新项目开工较犹豫，因此他们试图通过翻新现有建筑来满足不断增长的房屋需求。

阶段 11：写字楼租赁需求大约在住宅物业需求恢复一年后。

阶段 12：这一阶段仍将鼓励企业（尤其是服务业）寻找良好的办公空间，而价格仍然是合理和可接受的。这种良好同时意味着市中心的写字楼首先被租满，进而导致那里的租赁价格上涨。

阶段 13：经济稳步增长，产能变得紧迫。由于现有的房地产库存消耗完毕，土地价格开始强劲上涨。

阶段 14：消费者具备经济实力，从公寓搬到了独栋住宅，使得市场对后者的需求超越了前者。

第三个阶段：过热。（从领先指标下降到经济倾覆的实践，通常为 6-8 个月，因此经济周期到达顶部前的警告比到达底部前的警告要清晰得多，理论上，这段时间有充足的实践让房地产投资者卖出，但显示有所不同，市场可能没有过多买家，这个阶段显示为房地产价格坚挺，但是交易量很少）

阶段 15：在这个阶段，消费者会开始过度消费，事实可能证明他们低估了在通货膨胀和利率下降时以更高价格来购物的真实成本。毕竟，利率很低，因为通货膨胀在未来几年预计也会很低。低利率使得最初的抵押贷款也很低，但是房地产抵押贷款不会像通货膨胀那样在处于高位的时候就快速下降。因此消费者用到了更多的未来消费能力，甚至比他们意识到的要更大。

阶段 16：人们认为，现在对房地产进行投资更安全了，因为房价一直在稳步上涨，同时也因为现有的房地产可以作为更多房地产投资的抵押品，从而拓宽了房地产融资的渠道。

阶段 17：汽车销售很活跃，商业停车场也是如此。

阶段 18：即使消费者现在已经减少了相当一部分的储蓄，却仍然很自信，所以他们还在继续花钱。住宅地产繁荣之后，住宅用地价格就会加速上涨。

阶段 19：工业正在努力跟上需求增长的步伐，并开始建立新的产能，所以他们还在继续花钱。住宅地产繁荣后，住宅用地价格就会加速上涨。

阶段 20：现在租不到主要商业中心的写字楼，只能寻找郊区的办公空间，写字楼的用地同时也会增加。

阶段 21：通货膨胀可能已经开始，酒店和商业停车场开始不断提高价格。

阶段 22：现在又很多细分的地块，投机者开始以投机为目的买入土地，融资变得越来越容易，房地产开发人员仅用很少的自有资金即可启动项目。

阶段 23：新的建设活动吸收了闲置土地，使得土地得到有效利用，这也给土地所有者带来暴利。作为连锁反应，土地投机开始提升。这是一场投机热潮的开始，在这里，房地产的倡导者们以最乐观的学术研究为基础，发表对未来增长率的极度乐观的预测。他们还制作营销材料，在荒地上展示未来的定居点。这样的销售方法比比皆是。

阶段 24：这种繁荣吸引了地方官员的兴趣，他们希望通过重新划分更多土地和建设新的基础设施来支持经济增长。这给细分领域的买家带来了更多的信心，买家认为未来还会有进一步的发展，但是如果这些预期的城市化进程未能实现，土地将无法再用于耕种。

阶段 25：股票价格停止上涨，进入一个长达数月的疯狂、无尽势波动的阶段。对冲基金和技术投资者都处于净卖出的状态，而小投资者则是净买入者。

阶段 26：综合领先指标回落。

阶段 27：房地产价格依然坚挺，但交易量大幅下降。

第四个阶段：崩溃。

阶段 28：消费者被困住了，工业建设能力达到顶峰，租赁和高昂的建设成本开始对商业社区造成危害。

阶段 29：股市崩溃。几个月后，经济开始衰退。

阶段 30：随着置换销售超过新增需求，房地产的市场需求开始趋于平缓，尽管在 GDP 达到顶峰的一年后，建筑活动仍在继续扩张，但是房地产租金在下降，房屋空置率上升，价格也在下降。

知乎用户 广而纳之 发表

简单算算很多城市的房子，100 万的房子 3 成首付 30 万，贷款 25 年月供大约 3600，租下来 1800 吧，最多不超过 2000，然后就是我现在上海租住的房子 5500 如果买 150 万首付月供得 2 万，城市越发达售租比越高，金融属性越强，穷人已经丧失拥有房产的能力与资格，花 2000 5000 能搞定的事情要花 4000 20000 去做，就是想体验一下拥有感么，你配么？一车子 34c 就是在上海开大街上也不寒酸，房子只能买张床位大小。穷人消费没有不讲性价比的，追求超额消费那是有钱人的事情，我要是有钱人我就放着 2 块钱的菜袋子不提，我提个 20 万的 LV 包去买菜，就是豪横，还在乎住的价值 200 万市值 400 万的房子这点价差么？

知乎用户 喝茶聊天​ 发表

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因为国家已经找到了解决方案，不需要炒了。

1. 先说干货观点：一线城市房价不会再涨 (跌不跌让别人说，我就不制造焦虑了)、学区房将成为历史，全国房地产将进入均衡发展。

2. 大疫当前，重磅文件 2022.4.10 发布，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》如何解读？做过 PPT、写过文件的人都知道，洋洋洒洒几千字，其实重点就一两句话，但又不能说得太直白，有时候还要层层铺垫。

3. 那么要建设什么市场呢？肯定是全面市场，但《意见》重点说了 “要素市场”。“要素” 是什么呢？当然是土地、人力、资本、技术… 但《意见》重点说了“土地和人力”。土地说白了就是房地产，人力说白了就是公积金、社保、子女教育，但公积金和社保更多是个技术工具，而子女教育相关的学区房才是重点。所以，读到这里才发现文件其实是要重点说房地产未来怎么发展的问题。

4. 咱们看看上面让做什么，怎么做，谁来做？有什么影响？先回答谁来做，上面点名了：北京、上海、珠三角… 要带个头。让我想起了小时候班主任读留级生名单的套路，先读了一些优等生名单，让他们出去排队，再读了留级生名单，让他们出去排队，然后让优等生回教室，留级生去下年级教室。北京当然会好好做，其他当然是陪榜，所以，个人理解，是直接点名让上海去做。再说做什么，怎么做？都说了要打通人才流动断头路，学区房怎么办，不用多说了吧，肯定是不能有，至于怎么办，自己想办法！

5. 那么房地产还要发展吗？当然要！上面也说了，上海要多建便宜房子，而不是少建贵房子。至于要建多少房子，多便宜的房子呢？上面也说了，一直建，直到不稀缺 (此处有原文) 为止。要多便宜呢？上面也说了，不要本位主义，房地产是国家的，不是上海的。至于房子卖多少钱，上海说了不算，盐城 (这点原文当然没有具体说，是个人按照模型填充的) 说了算，也就是参照盐城房价。听起来有点奇怪，这就是大格局、大智慧了。上海房价泡沫那么大，又不能戳破，怎么办呢？放水稀释！让肥皂水变成养鱼水。无论房价被炒作得有多高，只要供给足够大，房价自然就下来了。上面一句“耕地指标交易市场”，解决了所有问题。说白了，就是上海要把近郊的农田拿来建房子，把卖地的钱给盐城，让盐城在海边开垦同样面积的耕地。这样一来，就有足够的土地供应，而且本来上海也是不能卖耕地的，不应该有这笔土地收入，是盐城开垦的指标，应该优先保证盐城的财政收入，所以建的房子在上海，但是盐城的价格。这样一来，房价高企的问题解决了，房地产发展的问题解决了，财政收入的问题也解决了。以此类推，在全国各行各业推广(此处有原文)，最终形成全面的全国统一大市场。

6. 以上方案，有一个挑战，就是上海 (除崇明) 到底能不能扛得住没有耕地的日子？2022 的这场疫情，包括盐城 (建湖就是) 在内的各地驰援上海的点点滴滴，也正好测试了一下上海能不能扛得住没有耕地的极限挑战。

7. 本轮疫情与其说是让上海楼市停摆，不如说是给足上海了面子。2022.4.11 苏州发布重磅楼市新政，限售年限由 5 年降至 3 年！全国为之震惊，上海为之脸红，因为上海从来就不限售。其实，我们常说限购，只能防止盲目购房导致的自杀等社会事件和不法分子的恶意操控，不能起到控制房价的作用。反而限售，从本质上限制了房子的绝对流动性，扩大了投机风险，起到了住房不炒的作用。不限售的房子意味着什么呢？从合法合同角度，股票交易只有在买入第二天以后的工作日开市时间才能在交易平台和交割行为一起签订转让合同，而上海的房子是 7 天 24 小时，随时随地可以签合同，甚至还可以签意向书、交定金。如此大的流动性，到底是往哪个方向调控房价呢？从善意的一面的，可能上海不限售，是保证房产的流动性，降低法拍房数量，在法拍之前，通过商业手段解决掉大部分。但从另一个方面也说明了上海法拍房数量是被严重低估了。

8. 再说一下上海尴尬的限购。假设房子总价 500 万，贷款 250 万，30 年还清，月供 1 万多，也算正常，那意味着要准备 250 万现金。有多少能拿出 250 万现金的家庭在上海限购的？稍有实力的都能搞定落户，要么也是社保年限足够。还有最近查首付来源的要求，经营贷、消费贷，能不查吗？这是为了防止极端社会问题，跟调控房价真没有直接关系。这层层过滤掉的，不是炒房客，而是承担不起泡沫风险的盲目跟风者。

9. 还得继续说上海无法形容的限购。一进中介门，马上问你是投资的还是自住的，我能说我是投资炒房的吗，会挨打不？对于市场而言，体量 = 单价 * 数量，税收也是跟体量相关。在茶水费和装修补偿金的掩饰下，上海既不限购价格，也不限购数量。人家限购套数，也就说人人限购两袋大米，重量不限。在自由置换的上海楼市中，每个家庭可以买到 300-400 平米的房子，总价可以达到 2000-4000 万。400 平这相当于 6 套 2 室一厅的房子。4000 万相当于很多省会城市 40 套房子。也就是在不限售的情况下，每个上海家庭的限购套数相当于省会 6-40 套。看到这里，你还觉得上海房价没有被释放吗？

10. 接下来说核验价，各位坐稳了。你以为核验价是为了控制房价上涨吗？那你就太天真了。核验价试水的核低，反正也会有其它补偿金，不会对房价上涨有丝毫抑制作用。实际上是为核高做准备。如果泡沫被戳破，这将秒变限跌熔断工具，难道再暗箱操作补贴给买家？那就不好操作了，想卖都不让你卖，到时候中产阶级直接被无感套牢，反正没卖就是没亏，感觉不到痛苦地被套牢。

知乎用户 雷宇​ 发表

先从一张照片开始吧，这是乐山市中区岷江东岸一个大开发商开发的小区，面积 88 平米，实际面积 94。5 楼，装修中等，价格 55 万，在朋友圈发的很热。

而去年底，清水都要五十万出头，这个装修价值接近十万，去年这个房子就算卖个 60 万，也是瞬秒。

最近陪朋友看房，房子真的降了不少。

以前万达片区的二手房电梯房，清水 2 室，45 万以下都难找，前几天见到一套带装修中装偏下，41 万。

那时候的还不错的步梯二三楼，面积 110 平米左右，价格要 60 万左右，前段时间遇到一套 137 的中装 3 楼，价格 52 万，居然两天没卖出去。

前公司也有一个很大的店面变成了足浴，飞机场那边，三房 32 万就能买的消息满天飞。

这还不能说明问题吗？

咱们别谈那些虚头巴脑的，就谈真实的价格，比啥都清楚。

我那个朋友，之前在我还在做房产中介时找我买房，当时我就劝她别急，我预测房子肯定降价，辞职后和她一起看房，房价就在跌，我劝她等等，她有些急，因为看了小半年。

现在看的多了，房子一套比一套便宜，她的情况本不用急迫，现在真的不急了，慢慢看，无所谓，这真的应了我的那句话——所谓刚需，都是房价上涨的时候给逼出来的，一旦房价在跌，刚需就不见了，因为今年买 50 万，明年买 48 万，还是明年买划算啊！

我刚才反驳了她的想法——还是买个好一点的，万一老了想回老家，好的能卖上价。

这是错误的想法，因为对于三四十万的房产，过了十来年，新一点旧一点，出售差别很小。

再说，别说二十年了，就十年后的世界，是个啥样，谁说的清呢？

又有谁看的清呢？

知乎用户 提名下下周 发表

还炒房，过去这三年买房的，新房，二手房，大部分很惨。

房子要增值得好，简单说就是地段好，户型好，外带极好的属性，比如学区房，地铁房配套成熟，附近有公园，购物方便啥的。

过去买的，现在卖房，有几个难点。以一百万为例。

第一，今年卖地楼面价明显低了不少，不少是低价被拍走，还不用什么配建。这意味着，相比过去买新房的朋友，当年你买的 100 万房子，现在人家可能 90 万就能买到。

第二，因为你持有了三年，利息大概 15 万掏出去了。人家买你的，还有个税费，得出，这两年的物业费，你得问人家要。这就意味着，别人买你的得 130 万。这样你才不亏。而他去买新的，只要 90 万。大不了等两年交房呗。另外买新房，地方可能还有一些政策呢。

第三，一个小区，如果投资客多了，那这个小区入住率真的很低，周边想成长起来人气得需要较长的时间，房子显得荒凉。会拉低价格。

第四，配套有没有戏？比如说学区房，过去买学区房的，不仅享受到了学区，转手还能赚钱。未来还有这好事 ？因为这几年新建了很多房子，肯定得配建学校，学位增加了不少。其次，新生儿的下滑，进一步削弱学区房价值。比如，今年对应的孩子读小学，学位很紧张。毕竟正好 2016 年 1720 万出生人口。但 2025 年，对应 2019 年，1400 多万，2026 年对应 2020 年 1200 万，2027 年对应 2021 年 1060 万。可以预见的是，学区房未来前景十分惨淡。

第五，也是最根本的，就是赚钱不稳定，至少靠劳动找钱的人，波动很大。不背贷款，哪怕被辞退，降薪，无非是生活水准下滑一些。背了贷款，供应不上了。可能还有负债。比如，你买房 100 万，贷款 70 万，就是欠款 140 万。还了几年，花了十几万，断供，到时候房子拿去拍卖，如果房子跌了，正好 70 万，那你正好房子没了。相当于损失首付 30 万，加 15 万利息白还，加税费，物业费，维修基金，至少飞了 50 多万。

如果跌更多，比如那些买燕郊的，房子没了，亏损一百多万，还倒欠银行几十万。

知乎用户 天晓贰​ 发表

不是没人炒了，是炒房门槛越来越高了而已

楼市早就过了一涨皆涨的时代了

像在武汉这种城市，极多的成熟区域，一街之隔的两个小区，房价相差一万多不止

这一万多的差价哪里来的？

资本通过和高端社区的业主做价值捆绑，抬高房价

可能这个区域的均价并没有什么改变，但是不同楼盘房价的差距简直恐怖

放弃大部分楼盘，只集中资金拉高端社区房价，这才是现在炒房客的玩法

未来的房价绝对是价值两极化越来越严重

但大部分人可能觉得听都没听过我说的这个概念，大部分人还觉得影响房价的就是地段地段地段

来，你自己看看数据吧，以下这些小区的直线距离都是 1-2 公里以内哦，从地段上来说并没什么不同，但你看看价格差距到多少了




房子的本质就是资源，而地产资源是不可重复的，注定是 90% 的人争夺 10% 的优质资源

而 90% 的非优质资源，价格只会越来越平民化

从另一个角度来说，这也是解决房价问题的方式之一

天晓贰

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知乎用户 炒股亏钱浑然不觉 发表

看到这个留言下面一群人阴阳怪气我真替你们感到悲哀，有这个时间不去努力搞钱，在这里发泄～

1. 古时候打仗死个几百万人都是正常，白起坑杀四十万，曹操屠城，汉末的饥荒，明末的饥荒等，死的平民不计其数，自己死了不就是断子绝孙了么，可见断子绝孙别人可以不在乎，没有战乱对平民百姓是最好的结果，战乱世家大族一样能延续下去，别以为自己很重要，只能选择你自己喜欢的方式就好。

2. 不可否认，如今房地产对于年轻人的压迫，如果家里不在一线城市想在一线定居很难很难，背负 30 年房贷掏空 6 个钱包，此后家庭抗风险能力基本为零，但为什么要挤着去一线呢，如果你非想去当我没说，那些说想给后代更好的条件的，也没见你努力呀，这条估计很多人理解不了，但是社会就是这样，很多抨击房价太高了，然后上了车又嫌弃房价没涨，社会本来就是既得利益群体和没有得到利益群体的割裂，放在任何国家任何时代都一样，只是在这里你被代表了，而在其他国家有些党派代表了你。

3. 中国的房子绑定了太多东西，有地方政府债务、资源资本化的主体、消费主体，要想经济快速发展，资本化必不可少，在以前有地有东西但没有钱，想发展必然引进外资，但钱进来了到哪里去呢，思来想去还得是中国的传统思想，大家都得结婚，要想结婚必须买房，同时土地又是稀缺资源，不炒房炒啥，后来钱更多了不炒房你可能现在吃的是 100 块钱的白菜。不患寡而患不均啊~ 只希望国家的分配能像日本靠拢一点。

4. 抱怨无用，愤恨无用，有用的是不断提升自己，避免踩坑，有用的是做正确的事，持续积累，有用的是认清现实，持续热情，你说我热情不起来，工作热情不起来可以，但一定不要抱怨，得不到什么还伤身体，一无所得，典型的有害无益，看看弱者的武器，看看从前的人面对剥削运用怎么样的思维。

说了这么多，没啥用只希望大家想开些，开开心心，经济有其规律，天下也有其周期，个人在这些面前无疑是一粒沙。

知乎用户 朕谁的话也不听 发表

去年把教育 互联网 全锤了个遍！今年俄乌战争，各种大宗商品都在涨，再加上疫情全面爆发， 互联网 餐饮 旅游 大宗商品 教育 现在还敢抬房价？ 已经是积重难返了 再吸一口！我估摸着要爆炸了

知乎用户 非处不娶 发表

可以求助我佛如来

知乎用户 匿名用户 发表

也许独生子女这一代注定是一个实验的失败产物！更悲观的说，我们可能亲眼见证新中国第一次金融危机！这种出现在教科书上的事件，未来就会发生我们身边！

一些西方国家面对金融危机，应该有了道路的自信！因为每逢 20-30 年就会迎来这一危机，我不知道他们是否习以为常，可是这种金融危机至少在中国还没有遇见！

我的爷爷奶奶与姥姥姥爷他们对粮食有这一种近乎与疯狂的做法，也许和曾经他们真的饿过，日本房产泡沫破裂后，给那一代日本人一种记忆。老年人存款非常高，而年轻人却没有存款，老年人存款高却不消费，年轻人想消费却没钱！也许可以理解为恐惧，因为体会过，所以更害怕那种日子的到来！

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

烂尾楼产生原因 – 财政完全依赖卖地，狂撸工资税，不收资产税，竭泽而渔

烂尾楼是因为政府要发展，没钱，也不愿意让富人交税。想提前预支无产阶级余生的收入，就划片野地找几个开发商抬价，抬完价找银行给开发商放贷，然后允许开发商通过预售来极限榨取工薪族余生剩余价值。不用担心无产阶级买二手房，市中心房子全部都屯在富人手里，0 持有成本，可以出租稳定获利，期房定价刚好是无产阶级承受极限。富人二手房定价相对期房上浮 20%，刚好超过了无产阶级能力极限。

开发商大量贷款和拍卖抬价产生了很高的资金利息成本，这些资金成本需要房子不断涨价，销售回款稳定才能维持。从 13 年到 19 年房子的涨幅和经济发展是可以维持地产公司的融资成本的。20 年疫情开始后房价太高，经济不景气，无产阶级无力接盘了，然后地产公司贷的几千亿资金利息不会停，房价不涨，卖不出去就意味着每天都在亏钱。所以资本扩张太严重或者实力差的就烂尾了

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烂尾楼解决方案: 调整税收制度，降低工资税，增加资产税，政府印钱清算收编所有房企，成立国家住房，用阶梯房产税代替卖地财政 [从游牧进化为畜牧]，实现可持续发展

立即取消居民住宅用地竞价拍卖制，收编所有无良资本主义房企成立国家住房，主营住房，装修，物业业务，对标国家电网。

0. 开发国家住房 app, 买房卖房，拍卖，房产税，装修，物业，一个 app 全搞定。住房售卖价格根据市场供需关系每周五变更，只要哄抢就涨，连续 4 周滞销就降，避免价格不符合供需关系引发哄抢或者滞销。以上年平均售价作为征税基准，贷款未还完禁止再买房。

1. 用房产税代替卖地收入，家庭前二套 1%，三套 3%，4 套 5%，5 套 10%，6 套 15%，阶梯递增，上不封顶。套数顺序按从贵到便宜排列，以结婚证算一个家庭，离婚的人征税套数按 + 1 算。

2. 超过 180 平的住房，面积除于 120 算套数，小产权在被拆除之前 * 0.5 的系数交税。

3. 家庭综合收入低于最低工资 * 2，且只有一套房的，的首套房税率减免 80%，[未还贷款可以再买一套相同房产的，且只有一套房的接盘侠们公式放宽到: 家庭收入 - 每月还贷金额 <最低工资 * 2] 申请时需提供近 5 年银行流水，消费记录，旅行记录，发现诈骗国家的拘役 30 天，上征信。

4. 欠税一年以上拍卖房子 [唯一住房除外，只上征信]，拍卖所得扣去滞纳金罚金，拍卖佣金，欠款后剩余的钱给房主，拍卖所得低于上面费用的一笔勾销，如果降到均价 25% 还卖不出去，政府收购房产，用于商业运作补贴财政。

5. 代持没收房产，代持双方拘役 6 个月，上征信，根据实际出资人，银行流水，持有人，入住人，邻里证言居委会证言判定代持，举报成功奖励罚金 10%。买房时签署代持后果告知书。

6. 假离婚罚款家庭资产 * 0.2，夫妻双方拘役三个月，上征信。根据房产套数，离婚时间，婚姻破裂证据，邻里证言，居委会证言，银行流水，来判断是否假离婚，举报成功奖励罚金 10%。离婚时需签署假离婚后果告知书。

7. 移民前需税务部门核查近十年有没有出现偷税漏税情况，如果有的话进行顶格处罚。移民转移到国外的资金征收 60% 的离镜税。移民可以转移到国外资金不能超过 1000 万，多出的部分用于支付之前享受国家服务的补偿，纳入国家财政基金。。

8. 税制改革，个税起征点为家庭月收入达到当地每平米房价 * 2，五险一金彻底取消个人扣除部分，公司交的部分全部放入个人账户，重点征收房产税，资产税，遗产税，移民税

市场经济的唯一致命缺陷是富人可以通过投机生活必需品人为控制供需关系，暴力剥削穷人，房产税可完美解决这一致命缺陷。

生活必需品竞价拍卖制无限放大了既有资产的话语权重，降低了知识技能的话语权重。还会劣币驱逐良币，淘汰掉踏踏实实盖房子的地产公司。迫使地产公司为了拿地剑走偏锋玩金融，疯狂极限加杠杆，加到房价不涨就会倒闭那种，同时把房价抬到畸形危险的高度，降低人民幸福度，降低内需，阻碍制造业升级，降低实体产业投入，扩大贫富差距，造成巨大资源浪费和经济危机。成立国家住房可以完美解决这个问题。

阶梯房产税 + 欠税拍卖制可以引导当代地主主动或被动抛售多余房产，让供需关系回到不受投机干涉的水平，缩小贫富差距扩大内需。富人由于人数量少钱多，他们的钱大部分都用于奢侈品，移民，出国旅游，留学，国外豪宅，转移资产 [王健林，潘石屹，海底捞老板，宋丹丹继女，某]，对社会内需的回报率很低，0.001% 左右，穷人的钱都用于国内消费，可以提供很多制造业服务行业岗位，对社会内需的回报率可以达到 95%，贫差大的结果就是社会财富持续流失，内需严重不足，制造业无法升级。

目前状况已经到了不改革就耽搁发育的地步了，就像一个年轻人身上的肿瘤一样，吸收了本该属于其他部位的营养，埋下健康的隐患。

如果成功按照上述方案改革后，中国将会贫富差距缩小，人民幸福度提高，资本流入实体产业，内需扩大，制造业升级，经济科技飞速发展，我国将快速跻身发达国家行业，超越美国，成为新的世界霸主。

知乎用户 de nn 发表

看过天涯 kk 写的帖子的，大概都知道这到哪个阶段了吧。以下是个人观点，勿喷。

1. 国家队下场接盘房地产私企

2. 大量建公租房，商品房以后都是豪宅居多，改善盘，刚需盘会更少

3. 发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金有关工作

4. 个人猜测，本次放水后房地产牛市结束，但是一线及强二线会缓慢上涨，弱二线核心区也一样

5. 说房子现在高了的，我实在不知道，水能往哪儿放，毕竟 a 股就是割割，壮大这个金那个金的

6. 国家发展一直有通胀

7. 需要看帖子的点下面链接，可以交流。

交流群

知乎用户 王陶陶 发表

今年年初，我对房地产销售市场不太乐观。

主要原因有两个，

一，我预期要爆发疫情，会严重冲击市场。

参考链接：https://m.weibo.cn/5891928253/4725686222719329

二，国内能够买房的人群在减少，或者说预期转弱。

15、16 年不仅仅是放松的问题，还有大量资金通过棚改涌入居民端；

20 年股市大涨和科创板 ipo，大量有钱人涌现；

但这两年来，包括互联网行业在内的居民端现金流其实是变差的，而且 20 年科创板造富浪潮也终止了。

所以未来房地产真正的压力在需求端，我不知道是不是出现了部分家庭资产负债表衰退的问题，总之，这些潜在问题值得国家重视，某种程度上可能需要向居民派发现金。

知乎用户 金缕衣 发表

合肥的房子新房都要摇号买，省政府中签率 2%

知乎用户 天外的琴弦 发表

先介绍下 2016 年的玩法:

300 万的房，母公司卖给子公司 1000 万，子公司套 700 万贷款，利率 3.42%－3.92%(7－8 折)，套的钱哪怕存余额宝，利率 5%+。

啥时候房贷利率低于余额宝，而且允许所有人 (企业) 买，再出来说话。

为啥房贷利率高呢，因为法拍违约的多了。就跟为啥 714 网贷利率高原理一样，还的起高利贷的韭菜来覆盖躺平韭菜的违约，它降不下去。

肯定又有 s.b 出来说这是政策的事，殊不知韭菜与韭菜间囚徒困境，银行与银行间也囚徒困境。国家让降，你真降，结果你挤兑了，你被抓，所以只好国家让降，我积极准备，降点假装一下，意思意思，当然，被隔离的，啊，原则上可以延缓一下是嘛，当然，延缓也要百里挑一的嘛，彩票总有人买有人中的嘛。

这烟花，如你所愿。

知乎用户 朱栗敏 发表

李天泽是谁，李天一的大哥？

知乎用户 Ace 国际教育 发表

从购房者的角度做个数学题。

假设一个人在深圳买房，600 万属于上车型刚需价格，首付 30% 加上税费需要 200 万。

按照深圳人均 1 万月收入，高管 3 万月收入，就当你是 2 万月薪，你老婆 1 万月薪，加起来三万。在深圳属于中高收入了。

你和你老婆用 10 年省吃俭用，终于攒够了 200 万。(毕竟 10 年前你们工资很低)，付了首付。

接下来，找银行贷款 400 万，商贷 5.5% 以上利息，公积金稍微低一点，平均按照 5% 计算。

30 年，贷款总额 400 万，利息需要还 330 万！

一年还 24 万！其中只有一半是本金，另外一半是利息。

也就是说，你每赚 1 块钱，5 毛钱给银行还本金，5 毛钱银行还利息。你老婆赚的 1 万，将将够吃饭和教育用。

你不敢生病，不敢辞职，更不敢旅游和消费。

这就是现代的包身工，而老板就是银行，也就是银行的老板国家。

你多可悲！连民国的纺织女工都不如，她们至少可以回家种田，你则把 30 年的人生都卖给银行，成为了一个人肉电池。

当然，你这样做的目的，是以为房价会涨，你可以卖给接盘侠。

其实 2022 年，疫情之下经济停止增长，你发现自己就是那个接盘侠。

知乎用户 30 秒看穿本质 发表

因为都相信后人的智慧，结果后人哭晕在景山树上了……

知乎用户 一梦千年​ 发表

2025～2026，又会恢复的。

国家不希望房价暴涨 ，但也不希望不涨。

知乎用户 嘻嘻哈哈 发表

做饭懂吗？

先大火烧开，

然后转小火慢炖，

关火闷一会，

最后大火收汤。

如果没做熟，

那以上步骤再来一次。

看看今天吧，利率降到 4.45（首套 4.25）

南京解除二手房限购，这是要给炒房的套现，然后周边 345 线接盘。

你相信我，总会有人前往大城市定居的。

骨子里带来的，改不了。

知乎用户 真理与面包​ 发表

因为市场的不确定性增强了

和购房者没钱以及不生孩子没多大关系

说句残酷的话，买不起房子人，一直都买不起房，不管房价涨或跌……

这就跟股市 / 投资一个道理，当前形势下，谁也不敢乱花钱，观望情绪浓厚

经历过 2021 年下半年的房地产调控

我想大部分人应该都能明白，国家想限制房价，那可是太容易了

一个三条红线的政策，直接把全国房地产企业干倒

恒大生死未卜，后续什么蓝光、祥生、阳光城等等国内数得上房企频繁暴雷

谁知道国家还有啥政策手段，谁知道下一个倒下是哪家房企

你要是消费者，面对网上层出不穷的恒大期房停工，无法交楼的消息

当前阶段你敢用全家积蓄买房吗？

另一方面，不仅是在中国，全世界很多国家，房地产都是国民经济的重要产业

因为他关系到就业、物流、钢铁制造、水泥化工再到更下游的能源产业

疫情防控、中美摩擦再加上俄乌冲突，面对这么多外部风险

当前国内也要尽量减少不确定性风险，

所以 3 月 16 日，国务院金融委会议释放了很多重要信息

罕见！多部委密集发声，释放重要信号

会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施

22 年刚开始，房地产行业受三条红线的约束，跑马圈地高增长的时代肯定过去了

但是能不能触底反弹，等着看看吧。

知乎用户 好好生活好好工作 发表

那些开发商，地方 zf，炒房的还以为老百姓手里有钱？

中国房地产涨了这么多年了，傻子都知道买了一定会赚

那稳赚不赔的生意谁会不愿意做呢？

所以有钱的都是早早就买了，再不买也真的是没钱了

不要和我扯什么疫情影响，没有疫情经济该下滑还是下滑，该挣不到钱还是挣不到钱

就说我们寝室的例子，毕业 10 年，8 个人，混的好的毕业 1-5 年之内买房结婚，混的不好的，到现在也是没钱买房单身

所以事实就是：韭菜真的没有了，没了！

知乎用户 包子西施 发表

牌桌上一直只有一个人赢钱的时候，这局牌局迟早要散。

以前是大家都得利，卖地的、买地的、建房的拿到了钱，买房的得到了纸面财富增值。
现在是只有卖地的得利，去年二、三次土拍的结果已经很明显了，买地的不拿地了，卖地的只能左手倒右手。

知乎用户 一夕夕 发表

前阵子忙，今天才刷到克而瑞月初就发了 2022 年 3 月的数据，我又抽空搜了近一年的百强房企分月度数据：

1，月度数据在下台阶。从 2020 年的月均万亿左右，到 2021 年 4、5 月恒大开始全国骨折价卖房抢回款到爆雷，全国市场迅速走冷下台阶到 8 千亿；10 月开始官方吹风要满足房地产的合理消费需求，到翻过年 1 月央行大放水，继而各地开始政策宽松，但是数据继续下了一个台阶到 5 千亿级。(6 月数据我没找到；12 月我估计是集中放松了一下小爆发)

2，为什么月均万亿的时侯恒大还是爆雷？根本点还在于高杠杆，只要房价不涨，销售数据不增长，高资金成本就会吞噬掉利润以至于净资本。可以理解为房企身后有一头老虎以固定但永不停止的速度在追着，行情好时房企爆发一波是拉开了距离，但行情一差，这头老虎就转眼跟近到屁股后面了。房价能一直涨吗？销售数据能一直涨吗？融创也进 ICU 了，各个地方性房企更是卧倒一片，自己可以去看看各地停工状况。

3，2 月我曾发文说过这次复吸比较难达到预期效果，叠加这两个月疫情的表现以及不计代价清零的政策影响，终归来说，还是因为没有操作空间了：现在什么价 15、16 那波涨价去库存时什么价？现在居民负债率什么水平那时什么水平现在还各种裁员封城影响生计，人均居住面积，供需，人口趋势等等。再有几个月拉不动，成交继续萎缩，想涨价促销量稳价促销量都是不可能的，只有降价抢跑一条路，不然就是死。后续影响卖地预期之后必然倒逼地方考虑转向征收房产税了，到时候房价才是逻辑重构，价值回归的时侯。

4，优势在我，能润当然选润，不能润就稳坐钓鱼台就行了。现在的租售比，除了自住，一处都别留，趁这次吹泡泡还能出得了手的话。没有自住房的，等房产税出来后慢慢捡抛货的二手房，现在的新房就算是极大牌的央企，不赚钱的情形下质量缩水给你交付也是头大，更不要说不知道还得跌多少。

有生之年能看场漂亮烟花，也不枉此生了。

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5，自恒大爆雷之后，各地加强预售资金监管，对很多资金链本就脆弱的房企影响非常大。他们可能累死累活费大劲儿的卖房，钱趴在帐户抽不出来，只能继续加大营销力度。所以说他们真的是要跟屁股后面的老虎赛跑的。市场收缩，大家库存都高的可怕，等着看谁跑得快了。

知乎用户 猎犬狐 发表

别急别急~ 这才刚刚 22 年

知乎用户 神无恙 发表

十多年前，iphone3gs 刚刚出现在中国的时候，我听过一个笑话：
说两个建筑工人上了公交车，谈论 iphone，两个朴实的农民工虽然语言里充满向往，但是又不舍的买。公交车上其他的人（包括体面的上班族）都暗暗的笑起来。这时候，一个工人说：” 哥，别买了，iphone 怪贵的，顶你半个月工资呢。“这时候一公交车的人都笑不出来声。（当时的 iphone3gs 异常难以购买，且经销商层层加码，普遍在 4000 多元）
十多年前，高中毕业生在报考大学的时候，学的最多的，也公认最能挣钱的专业，是土木工程和水利工程专业。
为什么？
因为工程专业来钱快，开发商给的多。
那开发商为啥来钱快？因为政府要扩大城市规模建设，要保证居民住宅升级，要卖地提高区域内人民生活水平。
所以开发商揽工程、卖房子，来钱可以说就像喝水一样。
那政府为什么这么干呢？就像我说的，我们国家奉行的是集体主义，是公有制为主，多种所有制混合的经济制度。
这样的制度下，在国家快速发展的情况下，国家富裕了，是要提高老百姓生活水平的。
那怎么提高呢？
一定是通过某种劳动转交给老百姓手上。
比如说大的工程，像高铁、地铁这样的，既提高了老百姓生活质量，又方便了交通物流，同时把拿在手中的钱花了出去带动了货币流通，最后项目的承包商带动了就业，发放了高工资给老百姓，可以说是一举多得。
还有就像是好的科研项目、新的技术领域，各种各样的花钱手段以类似的形式，带动了货币流通和老百姓就业。
但遗憾的是，能够带来回报的项目一定是少数的。就好比芯片开发，我们的国产芯片能开发，是好的，也是令人欣慰的。但是做出来的东西一定要有人用，有人买才能支持这个产业继续发展下去，如果一直烧钱，带不来收益，政府也是无能为力的。
那要为了赚钱，放在股市行不行呢？也不行，把钱放在股市，没有实业基础，两镰刀就让那帮子白眼资本家霍霍完了，老百姓还是没钱。
这时候，房子就出现了。因为房子这种东西简直完美的符合了我上述说的那些例子。
所以在 08 年左右，房子完美的随着我们国家快速发展的浪潮，被炒了起来，而赶上了这一波浪潮的人，原本应该作为工具，帮助政府把钱转交给老百姓的那波人，趁着浪潮，赚的也是流油。
但是出现了几个问题。
一个是房地产过热。如果说国家的经济发展速度，要比房子价格的增速快，老百姓的收入能够跟上，那么房地产的价格随便涨好了。但问题恰恰是老百姓的资产增长跟不上了。房地产的增速一定要有实业做支撑，如果说用房的成本，导致经济生活和工作无法开展，那么房价会限制经济的成长。
比如说你们公司租用办公楼，如果公司收益增长都不如房租，那么还需要办公么？不需要，居家办公好了。
另一个问题是为富不仁的问题。通过差不多十年的房价飙升，带动了很大一批人富裕了起来，特别是很多沿海城市，靠拆迁就完成财富积累的家庭。我们理想状态下，国家希望的是先富带动后富。问题是这需要非常高的理想信念。大部分富裕起来的人，想到的问题是攫取更多的利益，不能一代富，要代代富。
可是资本这个东西，就是不讲道理的。一亿元和一万元放入银行的收益差距正代表了这种蛮横，少部分的富人，挤占了大部分人上升的空间，也就由此衍生出了核心问题。
国家可投资的项目变得缺乏，但是房子也过于热，不能继续依赖房子了。由于没有项目可投资，通过资本家给老百姓传导钱的路子就变窄了。
房价也就缺少了上涨的通道了。

说的难听点，就是说因为来钱的路子越来越窄了，经济发展慢了，大家已经没胆子继续推高房价了。

我实际上一直在尽量回避一个问题，一个困扰许多人的问题。那就是：

为什么国家发展了，我们享受到了国家发展带来的基础设施、服务红利，但是我们个人的财富差距却越来越大，甚至有人感觉到大家都在赚钱为什么自己被落下。

答案很简单，也很残酷：

我们以前贷款买房，很多人鼓吹的一个观点是，你现在买房时贷款还的款数是一个锚点，你未来的收入会增加，你的房价会上升，通货膨胀是良性的，你的还款锚点在贬值。

但现在一个实际情况是，你的财富可能不支持你抛锚，你未来的收入增长变缓，但是你的购买力大幅缩水了，如果此时你的房价下降，你会面临恶性的通货膨胀。你最好祈求自己不会失业，但我很难保证。

因为你的钱被别人赚走了。

我国实行的经济制度，叫做公有制和其他经济所有制的混合制度。

什么意思呢？

就是国家支持的公有制经济制度，可以保障你的最低生活水平，这里的最低，指粮食、水电、交通、公共服务、教育、交通、社会安全等社会层面的服务，就是保证你的基本生存权力。

但是你想要赚的多，那就是剩下的其他经济所有制，也就是被部分人羡慕的西方自由市场那一套。

在这种模式下，很多人只要机会把握住，可能一辈子造就了几辈子的财富。这是自由市场最让人羡慕的一点，只要机会到位，赢者通吃。

但是我们普通老百姓大部分人是把握不住机会的，房地产就是这种模式下最直观的代表。

大家对于房子价格的不满，实际上就像是受了欺负的孩子，需要家里的大人帮自己一把，但是扪心自问，我们每个人，难道不渴望成为那个买得起房子，到处欺负别人的人吗？别不承认，我们多数情况下的抱怨，有着对于自己无法成功实现这一梦想的绝望。

我之所以要把房子和财富均衡扯到一起，就是因为对于房价的调控，代表着我国对于老百姓财富的指导。

而我之所以不愿意提这个问题，是因为这个问题很难解决，许多业内专家焦头烂额都没有太多好的办法，更何况我一届键盘国师呢？

目前国家这个大家长也需要考虑。房价其实可以调控，但是突然的调控房价代表着巨大的利益分配，其财富会影响整个经济的走势。

而且如果打击，乃至严重打击到市场经济下房屋的交易，会造成多种结果，比如说掌握大量房产的富人群体开始转移财富，财富向外流失，投资风险过高引发外资恐慌，金字塔尖的人跑了，再培养这门一批，多大的难度呢？况且只北上广深 4 个城市的人口加起来有多少，大家算一算，再加上各省会和新一、二线城市，人口会增长到多少？利益太大了。

但是如果说纵容房价上升，结果更加可怕，巨大的收入差距会使金字塔结构倒挂，如果按照 5000 块钱收入作为标准，全国 90% 的人口可能都达不到这个数字。房价的走高，并不会代表会有人失其所，房价的高更多的代表是富人群体的财富在以肉眼可见的速度膨胀、实体化，乃至国家发行的货币，会以房价的形式进入富人口袋。

这是资本主义出现混乱的根源。

发达国家由于先一步完成工业化，可以对外输出优质企业和产品，利用全球化的贸易，缩小其国内的贫富差距，就是说他们高质量的企业可以在世界范围内赚钱，用以提高国内群众工资，弥盖掉房价增长带来的隐患。

发达国家里最强的美国，还有着最强的铸币权，使得美国有着世界最多的富豪，有着最糜烂的富豪圈，其国内民众的收入水平还能处于高位。

但是我国不一样，我国改革开放也就 40 来年，这种快速的工业现代化，还不足以产生许多牛逼的企业赚世界老百姓的钱。国与国之间有关税，但是我在南方开一个厂，可以赚北方人的钱，但是税收，不会交到北方去，这看起来残酷，但是这是无奈之举。有人可以富，好过大家一穷。

但问题是房价现在已经把这个问题暴露了，一个是我们在自由市场下，不能强行劫富济贫；另一个是现在世界生产力的发展，不足以出现替代自由市场的模式。

我们看到目前最好的情况是，改造某些人，比如在如此经济环境下，还敢偷税漏税的；比如那些想利用撬棒撬动老百姓财富还夸夸其谈的。

但是回到房价问题上，它依旧残酷，如果用一个词来说，目前仍然是阵痛，尤其是在疫情复来，经济压力大的情况下。

要相信自己的国家，千万别相信什么躺着看烟花。

说难听点，烟花爆炸了，你就是烟花，好好翻翻历史看看。

那些有资格躺的，要么是润了国外说风凉话的，要么是家里有钱的，要么是学生，你看看自己是其中之一么。

知乎用户 骑蚩尤的熊猫 发表

森林里有一群兔子，

它们本来无忧无语的生长在那，

但有一天，其中一部分兔子，垄断了森林里的兔子洞，

要其他兔子给他们交保护草，不然不能住进洞里，

其他兔子里有一小部分用不少草换到了一个小洞，然后就希望洞价再高点，这样他们就不会显得很亏，

而大部分剩下的兔子，因为没那么多草去买一个小洞，只能用不便宜的价格租多买了洞的兔子的洞，

就这样，兔子们都有了可以住的洞。

知乎用户 微亿 发表

房地产这个游戏玩到现在，，能买得起的早就买了。

现在难道寄希望于当年买不起 1 万一平方的人来接盘 2 万一平方的房？

或者指望有人以 2 万一平方的价格买下来，然后以 2.5 万甚至更高的价格卖给当初 1 万一平方时买不起的人？

知乎用户 地产观点​ 发表

房子能炒作的前提是房价要上涨，不然炒房者就无利可图，甚至亏损。

这几年，房价徘徊不前，有不少城市的房价已经出现了下跌。

即便是炒房客投资的房子的房价维持不变，对于他们来说也是亏损的，毕竟资金是有成本的。

当然最关键就是对房价的预期发生改变了。

知乎用户 闹东大师​ 发表

夜壶再好也没用，因为长期喝不到水，又被火炉包围着，实在尿不出来了。再挤的话，就该尿血了。

知乎用户 单车周边 发表

因为去年下半年，国家从供需和资金三方面上进行了大调控。

1. 供应，大幅提高供应量。

各地上市土地特别多。

2. 需求，大部分能买房的行业都打一遍。

疫情打击了所有实体店，培训类。

互联网，电商也都打一遍，起码两三年没敢再掏钱买新房子的。实业单位都降薪。

需求端打掉一半。

3 去年几个月限制放贷，现在放了都没人贷了。虽然中国人最没记忆了但是年把的记忆还是有的。

知乎用户 飞雪连天 发表

对未来的信心毁了。

还能拿出钱买房的人有，而且并不少。

但凡你参加过一两次购房摇号，都会惊叹这个城市有钱人之多。

但再买房或炒房的目的，没了，对末来房价会涨的信心没了，这才是问题。

在疫情，战争，粮荒，这各种预期的基础上，对未来的信心没了。

要重建，难着呢。

知乎用户 徐聪毅 发表

因为市场这只无形的手被有形的手拿捏得死死的，完全丧失了自我调节的机制。老百姓追求更舒适居所的美好需求永远在，但需求和价格之间是有弹性系数的，高价显然会抑制需求。众所周知，我国土地公有制，住宅用地都属于人民，各地政府的决策层，没有一个人敢顶着贱卖人民土地的罪名去主动调低地价，这导致了人民更加买不起自己所拥有的土地上建造的房子，土地卖不出，为保证税收不大幅减少就更不能降价，有形的手进一步把价格锁死。先富起来的一小撮选择割中产韭菜然后叛逃海外，中产继续打一辈子工来偿还银行施舍的贷款，普通老百姓被迫在住宅消费上选择躺平，民企开发商用脚投票选择退出游戏，国企开发商靠吃老本继续消极怠工，整个市场越做越小，整个产业链慢慢萎缩，地价始终不降，所有环节都随波逐流，一直无解下去。

知乎用户 辉尘之主 发表

不是突然。

泡沫必然会有上限，这是基本规律，它没道理也不可能无限膨胀。

而当房地产炒到 6 个钱包的时候，剧本已经写完了，没有下文了，因为你不可能再变出第 7 个钱包了，刨祖坟咱是八辈儿的贫农，子孙袋的前提是，你得有子孙。

所以故事其实早就到结局了，现在不过是水字数赚点最后的稿费。

知乎用户 暴流雪 发表

我倒是好奇，之前房子到底是哪来的那么多有钱人炒起来的。

抛开那些顶尖打工人。大部分普通人的收入应该是不过万的。数量最多的打工人，工资普遍应该是 5000 上下。刨去吃喝什么的日常开支，一个月也就两三千净收入。他们肯定是撑不起那么高的房价。这不是说一两个市区或一两个城市的房价离谱，而是全国几百个城市几千个市区，几千万甚至上亿套房子价格离谱。

数量最多的普通人无法支撑房价，是怎么炒起来的？难道说中国有海量的，但是不为人知的月薪好几万，年收入上百万的精英阶层来支撑房价吗？他们是做什么工作的？是不是他们现在不挣钱了，以至于撑不起来房价了。

知乎用户 平哥看地产​​ 发表

这叫断章取义！

并非卖不动，而是在政策及大环境背景下的横盘状态

过去一连串的政策，加上疫情影响，全国大部分的购买力被削弱

去金融化是维稳的首要手段，所有城市（特别是三线以下及一些不怎么争气的二线垫底）都在谋求出路，如前段时间郑州的十九条，事实上，解绑后的成效并不大，一定程度上是人们的购买欲下降。

投资，特别是投机者，他们最怕的是周期长，而当下，恰恰就要拉长周期

刚需，就是实实在在的消费者，消费者买的都是自己要用的，首先当然是性价比，而许多城市的房价仍未降到这里面大部分人愿意出手的阶段，心理价位加上经济实力，大多数刚需，选择观望，等待时机。

房价涨跌在未来的曲线会以细微波动为主线，结合房住不炒的政策，未来必是稳字当先，满足真正购房者需求，而非投机倒把者的天堂。

始终，需求存在，只差一个他们都能接受的时机，房价回归本位之时，成交量会随着需求释放而带来更多合理的成交。

不会大涨，但也不至于大跌。

平哥看地产

中鹏物业集团 总监

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知乎用户 南岗威哥 发表

首先，居民负债率过高，超过了 60%。说明没有闲钱去加大杠杆进行投资房产。举个例子，如果一个家庭 60% 的收入都还房贷，剩下基本生活费 20%，最多剩 20% 的闲钱，按月收入 20K 计算，也就剩 4K。按现在的房价，谁敢再买一套几百万的房子? 现金流可以支撑几个月? 所以，正常家庭无法再次承担一套高价房子。

第二，由于 16 年的棚改大放水，导致房价大幅上涨基本翻翻。因此，需要翻倍的天量资金才能够撬动。16 年 200 万的房子，现在估计 400-500 万，同样的一套房，之前首付 60 万，现在首付 120-150 万，直接将大部分刚需客挡在门外。现在多地城市降低首付比例就是希望上不了车的人有上车资格。但是本质上就会增加次级贷款，增加金融风险。

第三，面向人群不同。80 后作为韭菜基本已经收割完毕，刚需基本都已经有房在手。而 90 后第一是迫切度没有 80 后那么强 (城市化进程不一样，90 后更多的居住在城市，需求相对减弱)。另外 90 后人口也比人口爆炸的 80 后要少。

第四，储蓄率急速下降。进入消费时代后，提前消费逐渐改变年轻人的生活。现在满大街的信用卡办理，老一代的人不感冒，但年轻人几乎人手一张。超前消费导致现在的年轻人手里头根本就没几个钱。他们那什么去加杠杠?

最后，我觉得，房地产作为债务媒介，在中国城市化进程中发挥了重要作用，形成资本周转循环的同时完成城市化进程，即年轻人在城市工作生活，缴纳入场券 (买房)，获得享受城市化的待遇 (居住环境，交通，教育，医疗)。但是，房地产这个工具过度透支使用，导致短期将 20-30 年的上升空间挤压到 5-8 年内完成，房价过高失衡。最终导致房子难以继续作为媒介进行债务转移，城市化进程会陷入停滞，勒紧裤腰带过日子恐怕要进入常态。

知乎用户 小二黑 发表

炒的不是房子，而是国运。对于普通人来讲，一套房子消耗的是父母多年的积攒，年轻人 30 年的未来！也就是说我们可能用了 3 代人 30 年的积累，用到这 20 年的快速发展。有利有弊，只要局面稳住，弊端会随着时间逐步消失殆尽，但是能稳住么，不妨去历史中寻找一下答案。

可以接着炒么？当然可以，儿子孙子那一辈的 30 年还没有用，最近听说那有了一个接力贷，没去关注，忙着上海抗疫呢！当你孩子懂事的时候，你告诉他：孩子，你欠了 30 年的房贷，每个月要还 2000 块！孩子怎么想，或许每个孩子小时候的梦想就变成了，早点还完房贷，宛如枷锁一样！当然这里没有讨论房价上涨带来的收益，但这个说到底不就是一个击鼓传花么？

生育率已经预警，消费欲望在逐渐降低。我们对疫情的控制使我们出口端带来了很多收益，疫情过后呢？消费这架马车明显的看到疲软无力，三驾马车一起跑跑的才快，如今两架都焉不拉几，去哪里寻找 5 个点的增速！

人都会生病，去炒医区房吧，孩子可以不生，父母不可以不给看病！绑架年轻人的无非就这些了

知乎用户 司徒君 发表

1、现在居民杠杆率达到 62%，而 2008 年中国居民杠杆率只有 18%，这组数据对比看看，竭泽而渔，很多普通老百姓想买也买不起，房贷吃掉收入一大半，还怎么吃喝拉撒养孩子？

2、房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的理念已经深入人心，而 2021 年全国新增人口仅仅 48 万，断崖式下降，未来几年新增人口有可能出现负增长。人口减少在长期压制房价上涨预期，房子如果失去投资价值，富人即使不差钱也不愿意买。

3、目前很多地方放松房地产政策，20% 首付、首套房贷利率大降、房贷放款速度加快甚至棚改化货币安置也重出江湖。刺激政策还是那些个老套路，但现在人们对生活（包括房子）的心态和怀中的钱包，还和当年能一样吗？哀莫大于心死

知乎用户 匿名用户 发表

博士在广州，年收入大概 40w，交的税和公司补的公积金差不多，所以差不多就是税后收入，家里也能帮扶下，买肯定是买的起。但是买房意味着生活质量疯狂下降，要么很长的通勤距离，要么背负超 1/2 月收入的房贷压力，还得住小旧房子。

现在经济这么动荡，谁知道以后收入会不会有波动，收入下降一点或者换个工作地点就很容易被房子套的好多年缓不过来。有个同事刚买了房结果开发商倒闭了，万幸钱拿回来了，但是也损失了时间和精力。刚有个师弟想来广州工作但愁买不起房的事，给他一算账立马就放下包袱决定不买了。所以现在大部分地区的房价，对于普通工薪阶层来说，但凡有点脑子，买你 MLGB，谁爱接盘谁买。

知乎用户 神宫寺铃香 发表

鹅城的税又多收了十年到 2020 年去了

穷鬼没有油水可榨了

知乎用户 西西侃房 发表

其实不是从今年开始，去年下半年就已经出现疲态。

风起于青萍之末。

现在回过头来看，从 “房住不炒” 确定之后，尽管又有过房价新高，但那时候已经确定了房价未来的绝对定位。三道红线之下，多家头部房企（不用说哪些了）高利润高周转高杠杆的玩法失效了，恒大到处打广告打折售房，但与之前全国普涨的情况不同，房产分化日益明显。

一线城市尽管需求强烈，但在限购之下，有学区属性的房产回升较快，而其它没有学区属性的房产并没有随之回暖。随着学区均衡的大思路之下，以及一线城市新生儿的人口高峰回落，一线城市的学区房即将演变成 “击鼓传花”，敢高位接盘、甘心高位接盘的购房者势必会逐渐减少。

房产分化，不再是业内的共识，普通购房者也逐渐用脚投票。

三四线城市，“鹤岗化” 逐渐加剧，一二线城市，房产内部分化。

春天来了，房地产还会有 “小阳春” 吗？

知乎用户 贾晋恺​ 发表

不管是六部委发文称房地产市场维稳，还是地产金融开始放水救市（降首付、降利息、限购政策宽松等等）。

但是，这并不影响房子卖不出去这个事实。

首先来讲，是去年对于房地产的管控确实是 17 年以后的最严重一次管控！

最主要是因为两个导火索，导致一个因素

主要因素一、**俄乌战争，**导致全球经济面临紧张状态，美国疯狂撒钱，目前又有加息的消息放出，全球资金又开始有了往美国靠拢的趋势。

主要因素二、新冠疫情。毫无疑问，在病毒肆虐的这两年，已经组织了全国经济发展的很长一段道路，也让很多人并没有赚到钱。虽然有人因此赚了一部分，但也是快钱，并没有以后的持续性收入。

最终的结果导向也就是**经济放缓**。大家都赚不到钱，开发商融资比较困难，买房的心理预期都在下降。

当然，还有以往的问题还在存在。

从 17 年之前，其实已经透支了大多数家庭的卖房资金。这几年的市场的新增购买房屋人数，其实并不多。相较于 15-16 年相做对比。经济环境以及大众的心态都发生了很多的变化。

在未来，这种情况将是常态，高需求的房地产在逐渐退出历史舞台。90% 的房企将面临倒闭的状态。在所有发达国家中利用房地产来刺激经济的，只要发展起来了，后期基本都会趋于平稳。目前中国的城镇化率已经在 65% 左右了。刚需住房需求的人群相较于以前已经很少了。人口红利期正在逐渐下降。未来的房地产市场会正规也会更加平稳，卖不动才是常态，疯抢早已成为过去式！

知乎用户 老姜 发表

动不动就封城，商业活动都停止了。别说房地产了，哪个行业还能卖动货？

知乎用户 匿名用户 发表

韭菜被割秃了呗

之前是六个钱包

六个钱包得活多少年才有的啊！两个一对，一个最少 20 年，20*3 等于六十年。

这才多少年啊！不让韭菜长长啊！就算拔苗助长也得给苗点时间啊！万一把根给整出来了，那可就没有韭菜了

知乎用户 禁与千寻 发表

知乎用户 柯文 发表

不知不觉间，房子已经成为人们身份的象征，房价也成了大街小巷中热议的话题。

2022 年以来，有人说楼市即将回暖，或是说楼市已经回暖了；也有人对此呵呵一笑。

有人看涨，有人看跌，这也是仁者见仁，智者见智。

很多粉丝私信笔者，2022 年该不该买房？

在笔者看来，该不该买房还是因人而异。不过，未来的房价也是很难反弹的，更不可能暴涨的，有 “4 个” 方面的原因。

第一，人口减少意味着买房需求减少

如今全国人口的出生率与死亡率也已经非常接近了，逐渐达到交叉点。

一旦完成交叉，也就意味着全国人口将面临负增长了。

据国家统计局数据显示，2021 年末全国总人口规模达 141260 万人，比上年末增加 48 万人，增量创 60 年来新低，出生人口更是连续第五年下降。

人口的减少，也意味着买房需求的减少。

第二， 房多如葱，供大于求

据国家统计局公布的数据显示：全国商品房待售面积已经高达 5.7 亿平方米！如果加上还未竣工的房子，库存量更是高达 38 亿平方米！

再加上数不尽的二手房，开发不完的土地，这个房源库存量可想而知。

很多城市已经出现了这种现象，房未如葱价，却已多如葱。

房子越来越多，是人口却赶不上，楼市进入买方市场，房价如何反弹？

这对于热门城市来说，并没有太大的影响。在有着稳定的人口涌入，需求自然不用担心。

但反观那些人口流失严重的城市，未来那么多房子，那么多土地，你们觉得会有人接盘吗？

第三，炒房客退市

细想一下，真的有那么多人买房是为了居住吗？

随着房价上涨以来，很多人也将买房作为一种投资方向，因为稳定且利润大，更是形成了 “全民炒房” 的风气。

如今楼市风向转变，投资买房的人群纷纷停下脚步，持有多套房的家庭也是纷纷挂牌出售，炒房客紧急脱离楼市。

没有炒房客的加入，买房需求骤然减少，没人买房或是没多少人买房，房价如何暴涨？

第四，不是不想买，更多的是不敢买

随着近几年疫情的出现，很多人或是企业受到严重的影响，收入不仅减少，而且变得不再稳定。

很多人不是买不起，也不是不想买，更多的是不敢买。房子买得起，但不一定还得起。这是很多人内心的想法。

如果收入出现问题，无疑会面临断供的风险。 一旦断供，不仅会成为失信人员，还会落得钱房两失的下场。

在这样的大环境下，大家更愿意存钱，买房的热情或者说买房的欲望，不断地降低。

如果是你们，在这样的大环境下，会买房吗？

我的微信公众号：军师柯文，欢迎关注，一起聊投资。

关注柯文的五大理由：

（1）看不懂 k 线图，MACD，KDJ 等技术指标

（2）不会选股，无法区分劣质公司

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本文不存在任何推荐，所聊到的股票不构成任何推荐仅供参考学习，股市有风险，投资需谨慎！

作者：楼市行情 i
来源：今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

知乎用户 orchimike​ 发表

因为大家都在隔离，都不敢出门啊

知乎用户 夏侯顿悟 发表

居民杠杆率你看看多少？房价收入比多少？超过日本泡沫时期的比例多少？

知乎用户 于禁 74 年 发表

2009 年中国还比较落后，建设余地非常大。

2016 年有开放二胎人口大增的预期。

但现在，人口已经成为世界第二，而且十几年后就是老年人去世腾房的高峰期。

知乎用户 菜头日记​ 发表

今天扯点关于房地产行业的一些个人的思考，从上古时代开始说起，刚翻到一份住建部在 1992 年的文件，其中一段数据如下：

整个 “七五” 期间，每年商品房新增面积是 1 亿平方米左右，竣工面积为 5000 万平方米左右，当时的年均递增为 26%，相当于三年翻倍。

到今天我们每年的商品房开发量是多少呢？2017 年大约是 17 亿平方米，后面这几年基本上维持在这个数字。

因此，大多数房地产公司，2017 年以后，由于增量蛋糕停滞了，杠杆就出现问题了。

按照房地产行业的高杠杆开发模式，一旦增量停滞，那么高杠杆运行的房开出问题就是必然的。

因此，理论上讲，所有负债率超过 100% 的房企，价值都是零。

第二个数据：

这个数据可能远远超过了大多数人的想象，1979 年的时候，也就是十一届三中全会后，改革开放的第二年，我们的人均住房面积只有 3.6 平方米，相当于一个三口之家的平均住房只有不到 15 平方米，相当于普通家庭中间那个卧室那么大一点，其中包括厨房和卫生间在内。

直到 1992 年，人均面积也才 7.1 个平方，但三口之家的整体面积，也就相当于现在普通住房的主卧那么大一点。

以上，是整个房地产行业高速发展的基础，因为需求太大了，市场和刚性需求，就好比干柴烈火，熊熊燃烧了整整 30 年。

第三个数据：

2017 年公布我国居民人均住房建筑面积已经达到 40.8 个平方米，如果按照后面每年新增 17 亿平方米计算，5 年新增住房面积为 85 亿平方米，那么平均到城市人口均摊每个人相当于增加了 10 个平方。

也就是说，即便没有增量了，只要人口不增长，目前城市人口的平均住宅面积，已经高达 50 平方米，这个数字，放在全世界任何地方，都是极限了。

上图是人民日报根据住建部的数据制作的，2017 年。

第四个数据：

中国目前商品房的存量大约在 500 亿平方米左右，假如按照 50 年折旧，那么即便没有增量的情况下，每年就有大约 10 亿平方米的改善需求，尽管这个数字低于当前的 17 亿增量，但是依然是一个非常庞大的需求。

因此，在一些高杠杆的房企破产或者重组出清之后，房地产会形成一个非常稳定的格局，龙头企业的杠杆率会持续走低，类似于制造业那样，去赚辛苦钱。

这时候，管理和品牌溢价就显得非常重要了，房地产公司会采用租售共存的方式，来改善长期现金流，租赁的物业可以资产支持证券 (ABS) ，通过 REITs（房地产信托）来解决长期资金的问题，通过长期的利差来获得利润。

所以，菜头的观点是，传统的房地产依靠杠杆（银行高息借款）囤地（靠土地增值）扩张的模式已死，而存量（10 亿平方米 +）的改善需求足以保证具有品牌溢价和成本控制能力优秀的龙头公司长期活得不错。

那么，谁更有机会呢？

下面这篇文章，是菜头花了整整一年的时间总结出来的，A 股有哪些公司值得长期投资？重磅干货 [1]

如何系统地学习股票投资？

其中，一个是选股思路，一个是抄作业的方法，渔和鱼都有了；通过筛选，找到好行业、好公司和好价格的股票。

投资有一个非常重要的原则就是，不懂的公司不投。[2]

写在最后

1、投资上有什么疑惑，可以关注公众号 “菜头日记” 直接在文章下面留言，能力范围内的，菜头会用心解答。

2、留言的时候，不要问” 有什么股票推荐的，菜头不荐股，请直接留下完整问题，菜头会集中时间解答。

以上为菜头的个人思考和总结，不构成任何操作建议，请结合自身的实际情况，获取属于你自个儿那份成长和认知。

参考

1. ^A 股有哪些公司值得长期投资？重磅干货 https://mp.weixin.qq.com/s/LCZDQP1hqcgFEW22N58tDQ
2. ^ 怎么才能获得最低佣金开户？ http://www.hemuhe.com/kaihu/100.html

知乎用户 夺了鸟位​ 发表

有常识的人都知道这个东西不可能永远涨下去。至于什么时候会开始跌，这方面的声音也一直没断过，十年前就有人觉得应该要跌了。

然后总有一群人得意洋洋的到处 “打脸”∶你不是说要跌吗那些听你的人都亏死了，早上车的都赢麻了。

其实那些预测十年前要跌的人，唯一的错误就是高估了决策层的操守，误以为他们还会把普通人当人看罢了。跌是迟早要跌，但这个时间点延后至今绝不见得是一件好事。

知乎用户 一觉醒来又赢了 发表

老百姓真没钱了，接不了盘了

知乎用户 攒硬币买飞机 发表

讲点本质的东西。

为什么说房地产是国家的支柱产业？其实你把地方政府也当成是大大小小的公司就好了。这些公司只 “生产” 一样东西：土地。房地产商从一级市场买 “原料”，加工成“产品” 卖给消费者。

纯商业角度讲，这个产业链非常完美，生产成本接近 0，公司也有动力给产品涨价。

所以这十几年，公司生产土地赚钱，再通过修路盖学校医院发奖金等方式把钱花出去，完成了货币循环。

这个产业链目前的问题是：潜在客户绝对数量大幅减少，而且负担不起高昂的价格了。

至于炒房，二级市场只是一级市场的补充罢了，要不是限贷的神之一手，早崩了。

知乎用户 thomas 发表

因为居民杠杆率太高，达到百分之七十以上了。而美联储加息缩表在即，资本按立场站队息差流动，人民币有贬值压力，所以其实救市的力度不算太大。比如普遍的降息就没有。

但是如果想救，我觉得还是有潜力搞一搞的，比如社融一年增加个六十到八十万亿，先用年新增政府债二十多万亿然后撬动焦虑到老乡一年贷款新增个二十万亿然后再撬动企业债经营贷一年搞个四十万亿，不出三年全国楼市非但可以救起来还可以房价翻番。那时社融总量应该是 705 万亿。

知乎用户 柠檬心​ 发表

刚需的能上车的已经上车了，现在还上不了车的，也没能力上车了。

真有钱的炒房客看出来这是个死局了，某些三四线城市的泡沫率已经超过 90 年代初的东京了。（没错我说的就是聊城。）这时候再买那就是做慈善。生育率低都是日经话题了，人口都被印度赶上了。再炒房炒给谁住？

除了这些，还有谁有买房子的需求？没人买，他炒来炒去还不是自娱自乐？

知乎用户 笔墨书斋 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

原文来源：今日头条
原文链接：今日头条

知乎用户 泥腿子 发表

缺一味药引子——涨价去库存

知乎用户 蹦爹 发表

没完没了的疫情 + 俄乌冲突 + 人口红利消失并进入下行拐点 + 分配制度改革迟迟未落实 + 六个钱包和房贷本身就已让广大老百姓喘不过气了

以上六大因素叠加

知乎用户 灵台方寸山人​​ 发表

大风起于青萍之末。

房地产的问题肯定不是 2022 年开始的。早在一年前，这种情况就已经出现了，对于身处其中的房地产从业人员可能感受更直接。只是现在几个方面交织，大家的感受也才更深刻，进一步反映在市场销售以及对上下游产业的影响方面。

这几年来，地产调控，持续发力。相较于前几年，去金融化，“房住不炒” 已经成为较大范围共识。房地产一路从黄金时代，白银时代，到现在直接进入 “黑铁时代”。

同时，国内现在进入了经济结构调整，社会结构调整，人口结构调整等多重重叠发生作用。

而疫情不确定性及国际大环境等因素影响，进一步挤压了大家的购房信心。

当然，去年下半年以来，大型房企暴雷，又进一步加大了购房者的担忧，对于购房后是否能够顺利交楼收房以及后续的物业服务等，都会有顾虑。

接下来，市场的信心还是会有一定回调。

加油！

知乎用户 白鹿涧的金乌雀 发表

在中国来说，房地产本身就是一个过剩的行业。

本着加入世贸组织的红利，城镇化的加速，是中国房地产真正突飞猛进的基础。然而这波趋势在 15 年左右就已经到头了，那些大喊中国城镇化比率还能继续升的人，恐怕是脑袋被门夹了。

有了城镇化的事实基础，再加上房地产行业全国各地几乎都可以搞，再结合我国的各地方财政收入模式和结构，依靠房地产来刺激经济、增加财政收入是必然的模式，也是最佳的模式。

但是这个模式已经到头了。因为民企和居民的债务已经加到极限了。房子的数量也绰绰有余了。

知乎用户 黑中介 发表

知乎和抖音对于房地产的理解是两个极端，知乎偏形而上，抖音则是民科聚集地。

这个问题同样没那么复杂，房地产大爆发，我认为只有两轮。

第一轮，大基建时代，全民货币化棚改，全国房地产一起嗨。

第二轮，二胎时代，响应号召，中产以上家庭普遍为下一代进行原始资本积累。大城市进一步推进城建，携手大面积货币化棚改。一线、准一线城市要上天。

2022 年，怎么就尬住了？

润学大行其道，准一线以下大多数城市和准一线以上多个城市的部分城区出现严重空心化，基数都没了，炒个寂寞。

讲道理，这种问题看多了，我真的已经觉得很无趣了。

以上。

知乎用户 当年明月 发表

之说一句 “涨价去库存” 去了中华民族五千年生生不息的汉民族人口库存！（中国五大少数民族加港澳台除外）去了三代人六个钱包的库存！！去了中国没有印度人均消费高的库存 [发呆][发呆] 就像用抽水泵抽干了一个池塘的水不但大鱼抓光抓尽，小鱼苗在塘底淤泥里苦苦挣扎（人口断崖式下降就是铁证）虽然我只是一个普通中国人，但是借用学习的课本历史人物一句忧国忧民 [发呆][发呆] 我们的未来会怎么样？！我们大汉民族未来会怎么样？！如果有知友看到我的这个回答，拜托跟我讨论一下，感谢

知乎用户 特立独行侠 发表

挂钩房地产其实是户口，没房你不能在这个城市上学，又或者只能上那种专门为外来人员准备的小学，初中，至于高中那就回去老家上。

所以推动了房地产的火热，其次涨价让大家更愿意买房，毕竟买了房上了学，等高中上完了卖掉也不会亏太多，导致愿意买房。随着 90 后成为主流，生都不生了，教育属性已经没有价值了，准备好房的都有房了，没有的根本不会考虑买。

知乎用户 GOPE 发表

有没有一种可能是庄家不敢进场了，才发现散户有多弱

知乎用户 李华梅 发表

因为楼市的终极支撑只有一个，那就是韭菜的负债意愿和能力。现在韭菜的负债能力已经是已经达到上限，在未来收入严重不确定性的情况下，韭菜哪里敢加杠杆呢？

知乎用户 放逐之刃​ 发表

以前 6 个钱包凑一凑，30 年贷款上车。现在呢？子孙贷都想出来了！

知乎用户 凯的风云 发表

鹅城的税都收到九十年后了，鹅城的除了黄四郎都成穷鬼了，榨不出油水了。

知乎用户 清风一缕浮萍远 发表

一个是因为没钱了，另一个是因为大家认为未来收入朝不保夕应该勒紧裤腰带了。

知乎用户 匿名用户 发表

我觉得这是一代人观念转变导致的

经常说子女与父母长辈之间有代沟，其实就是观念不同。

时代是不断推进发展的，时代的发展会使得每一代人产生与这个时代相契合的基本需求，进而形成一代人的基本观念。

但由于时代的不同，导致每一代人的需求不同也就导致每一代人的基本观念不同

时间久了就会发生观念之间的碰撞

都说经济基础决定上层建筑，那经济基础也决定着话语权

中国最近一轮的房价暴涨在 2015 年底，但当时最大的 90 后也不过 25 岁，刚工作没多久。

这也就代表 2015 年至 2018 年 90 后的话语权不大甚至是没有

而到了 2022 年，

2022 年 3 月下旬，最小的 90 后 23 岁，马上大学毕业；最大的 90 后 32 岁，部分已经结婚生子。

23 岁到 35 岁是一个人创造社会价值最多的时间段

90 后已经逐渐代替上世纪 70 年代至 85 年代的人成为这个社会的主力军

一部分 90 后有了经济基础，获得了一些社会话语权他们终于可以按照自己的观念行事了

——

代沟这个词最早出现于上世纪 60 年代，一个词语之所以产生离不开时代影响，上世纪四五十年代发生第三次工业革命

另外

相比四十年前，二十年前，人们的受教育程度在提高

1980 年，中国文盲率 22.81％

2000 年，中国文盲率 6.72％

2011 年，中国全面普及义务教育，青壮年文盲基本扫除

2020 年，中国文盲率 2.67％

当下科技进步，导致各种信息不断影响，一个人只要接受了教育，就有了自己的想法，就有了分辨与分析能力

人们观念转变，是科技和教育导致的

最后的最后，

科教真能兴国

知乎用户 飞来飞去的家雀 发表

站在银行从业者的角度更新一下：

从房产这个角度，我挺理解躺平这件事。

大家思考一下：我们现在真的富了吗？

别着急回答，我是说刨掉你自住房产部分。剩下随时可支配的闲钱还有多少？

房地产的迅猛发展好像让大家看起来都富裕了，我们开上了车，穿上了各种高档品牌，可以吃多种多样的水果蔬菜，牛排红酒都成了日常的东西。

但可悲的是，贫富差距是越来越大的。

我们普通人的富裕，和贫富差距相比，更像是资本碗里的 “一点汤底”。

我们都知道炒房能挣钱，但你拿什么炒？拿自住房吗？

房价上涨的时候，你不会卖掉它，因为卖了就买不起了，就没地方住；

房价下跌的时候，你更不会卖掉，道理大家都懂，人性嘛。

所以，你会发现，炒来炒去，大赚特赚的永远是本来手里就有足够现金流来适时进行房产投资的那帮富（di）人（zhu）。散户永远跟不上溜。

我想问大家：如果没有手上这套自住房，你手里的现金流够不够让你撑过一场大病？够不够你在满足说得过去的生活品质的条件下撑过当下的经济下行期？

我见过太多农村老人，月月来存定期，手上的存折加起来得有四五十万，但他们经得起一场病吗？要知道，他们可能只有一套农房，农房的市场价值大家都懂，无商品房可套现。很多特效好药是没进医保的，那是真的会一病回到解放前。

所以，想发财，想点别的辙吧。

————————————————————————————

坐标唐山，一个距离北京 240 公里的城市。

当凤凰新城带头开跌的那一刻起，唐山的泡沫就开始破灭了。

本地大中介都开始卖新房和天津郊区的房子了。房价跌跌不休，二手房挂牌量不断上涨。手握凤凰新城的炒房客们咬碎了牙，把这波跌看成是 “周期性调整”。

唐山房地产赚的最多的人，大概是在 2014 年入手，2020 年年底前出手的人。我相信，哪怕现在城市出台再多房地产新政，公积金贷款上限给的再高，也意义不大。

首先，人口净流出，无可争议，这是多数北方非中心城市面临的境遇，这对于房产投资市场是绝对不利的。

其次，人性——买涨不买跌。涨的时候，再限制也有疯抢盘，因为没人知道哪里才是山顶。跌的时候，再多优惠，再多刺激，也鲜有人问津，很简单，没人知道哪里是底，谁都不想走在下山路上。如果你 2020 年中旬入手了南湖地块开盘的带重点中学学区的某楼盘主力 110㎡户型，商贷。那么恭喜你，到现在你大概连本带利能亏出一辆全新奥迪 Q7。

我相信，住那个楼盘的人，和能云淡风轻的买一辆 Q7 的阶层，是有一定距离的。

对，哪怕学区，又如何？

大家可以算一笔账，天津郊县的房价是不是比唐山便宜？河北和天津的高考录取率孰高孰低？找中介办个天津 “工作” 然后买房升级成个人户口要花多少钱？

说到底，炒房客想的是短期内分得泡沫红利，而在短期上涨无望的情况下，投机资本退潮，泡沫破裂是必然的，不管新楼盘多优惠，送多高标准的精装修，送车位地下室，也无济于事。本地的工资水平和资源状况就是这么回事，房价再蹦跶，蹦得越高，摔的越惨。

知乎用户 xiaoppdo 发表

至少不包括海淀，海淀永远涨。上地佳园小区最便宜的房子 2020 年大概 500 万，2022 年 1 月还是 700 万，到 3 月宣布房产税暂缓后又涨 30 万，现在 730 万。

现在不让公布历史成交价格，掩耳盗铃。

知乎用户 东邪西毒 发表

因为一切都在稳中向好

知乎用户 徐哥有话说 发表

声明：房地产不是突然卖不动，而是慢慢卖不动的，从蓝海已经转变成红海了！

“只住不炒” 政策已经明确

国家多次声明房产要去 “金融性”，我们大众也都接受了。

在我国都明白一个事情，国家政策对国内经济有多大影响，看看教培行业就知道了。

国家不想炒，人民不愿炒，炒房客自然慢慢退场。

疫情，房产经济的黑天鹅

其实照数据模型推算，房产应该还要几年不错的前景。

但是疫情一来，个人月供断掉不少，房产企业资金链断掉不少，各个城市抵押房产不断累积。

房产经济崩坏得比预想太快。

我在杭州中高档小区一转，就发现不少被贴条抵押的，让人触目惊心呀

城市化趋近饱满

以我居住的杭州为例，城市化得差不多了。

看看现在房产都搞到哪里去了！

海宁 / 浦沿 / 富阳，整个大荒地，弄一小撮房产，美其名曰：贴近自然。

前不靠村，后不靠店，开车回个市中心，都要三个小时，那还是不堵车的情况。

空口套白狼的房产时代过去了

以前呀，房地产开发公司一说开发房产，前期在银行贷一部分款，后期融资加预售。

不像科技公司，有大的研发成本。

在座的各位，未来房产怎样，你们才会买呢？

知乎用户 kiiiii 发表

对于我这一代的年轻人来说，

如果不继承家里的财富，

只有前 2% 的人，能够凭自己，在 30 岁之前买起房。

这还没算大量的城镇、乡村年轻人。

所以，真不是他们不想炒，也不是良心发现不忍剥削我们。

而是真的炒不动啦。

再炒下去，底层人民舍命起来闹事，把他们挂路灯，你猜会伤害谁的利益？

简单来说，他们会根据我们的承受能力，精准制定剥削政策。

既不至于饿死，也不至于暴富。

当你富裕的时候，他就多拿走一点。

当你穷的时候，他就少拿走一点。

你觉得这是慈悲吗？

知乎用户 风逝的忧伤 发表

一句话来说就是 “有钱的不想买，没钱的买不起”。去看看招商银行 2021 的业绩报告，会发现很多惊喜数字。

1. 招行管理的零售客户资产余额在 2021 年首次突破 10 万亿人民币。
2. 资产超过 50 万客户只占总客户的 2.12%，但是贡献了 80% 的资产余额，总计 8.8 万亿人民币。3. 客户总量占 97.78% 的普通客户，人均资产只有 1.14 万元。
4. 金葵花客户（资产超过 50 万元，低于 1000 万元）一共 367.20 万户，人均资产 153 万元。5. 私人银行客户（资产超过 1000 万元），人均 2780 万元。

知乎用户 木竹岛主 发表

居民负债百分之 60 多，基本负债两倍了。六亿多收入不够 1000 的农民和两亿多灵活就业是真没钱了。

知乎用户 多多啦 发表

01

很显然，国家层面的房地产大救市已经来了。

就在 4 月 18 日，由刘鹤副总理主持召开的相关会议上，国家提出对于房地产金融如下要求：

要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，围绕 “稳地价、稳房价、稳预期” 的目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例，最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

总结本次会议的房地产精神，就是两个字——放权。

首付款，是两成还是三成，地方看着办。

最低利率下限，地方看着办。

不要说，那句 “不把房地产作为短期刺激经济的工具” 没有提，甚至，都没有提 “首套” 和“非首套”的差别，救市急切之心，已经非常明显。

而，在我印象中，这种 “急切”，只有 2015 年的那次救市才可相比。

02

2014 年，不管是中国经济还是中国楼市，都到了一个比较严峻的时刻。

2014 年 GDP 增长 7.2%，比上年度降低了 0.5%，全国都在讨论需要接受发展 “新常态”。

楼市上，进入 2014 年，全国房地产销售面积和总额都同比连月为负，70 城房价指数环比罕见连续下跌。

尤其是库存，已经达到史上最高的 70000 万平方米。

实际上，国家层面意识到这个问题是在 2014 年中，该年度上半年仍有部分城市执行降温型调控。

南京颁布 2014 年宁七条，北京严查消费贷，厦门规范预售资金使用。

然而，过了年中，情况大变，14 年 6 月，呼和浩特第一个发文全面放开限购。

呼市的第一张多米诺骨牌倒地，半年时间内除了北上广深，再加三亚，几乎所有的中国二三线城市均全面放开限购。

甚至，甚至，2015 年 9 月，住建部宣布——境外个人可以购买符合实际需要的自用，自主商品房，换句话来说外国人可以买房了。

这是大救市的第一步——废限购。

03

第二步就是金融，在废限购的同时，各地方开始零星出台自己的金融优惠政策。

房贷优惠，公积金异地使用，但没有形成全国性的趋势。

转折点发生在 2014 年的秋天。

2014 年 9 月 30 日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

简称 930 新政。

新政实际上就是二句话——

二套房 “认房又认贷” 改为“认贷不认房”

利率下限为基准的 70%，也就是被我们现在都津津乐道的利率七折。

然而，这一过程远未结束。

11 月 22 日，央行重启降息，次年 2 月 5 日重启降准，货币宽松周期开始。

次年 2 月 5 日，降准，3 月 1 日，再降准。截止，15 年 9 月，央行累计降息 3 次，降准 2 次。

至于，首付款比例——

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会再发通知，二套房商贷首付比例一律 40%。

2015 年 8 月 30 日，公积金首套结清，二套首付比例可以到 20%

2015 年 9 月 30 日，非限购城市，首套房商贷首付比例可以降到 25%

2016 年 2 月 1 日，商贷首套房首付比例降到 20%，二套房 30%。

另外，需要提一句的是——2015 年 2 月 5 日，证监会允许上市公司和非上市公司都可以发行公司债，地产公司发债门槛大规模降低，从此埋下了整个未来 7 年房地产公司杠杆快速提高, 2021 年集体暴雷的隐患。

再说财税方面。

2015 年 3 月 30 日，国家税务总局宣布，营业税免征年限由 5 年缩至 2 年，开始刺激了二手房市场。

2016 年 2 月 17 日，税务总局再放大招，《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，规定 “购买 90 平米以下住房契税减至 1%，90 平米以上首套房、二套房分别减至 1.5% 和 2%”。

这是本轮调控的最后一项重大全国性政策。

到了 2016 年年中，全国楼市彻底点燃。

04

然而，这是国家层面的主要政策，至于人才引入、企业融资等零星政策就不再多提。

2016 年，国家演了第一幕，地方政府就开始扮上了第二幕。

不过，相对于国家放松限购、限贷、首付、财税方面的组合拳，地方政府的招式却异常简单粗暴但有效——拍土地，出地王。

2016 年，2017 年，地王的消息充斥于每个中国二三线城市的大小媒体。

让每个无房市民每隔几天都受到 “面粉贵于面包” 的刺激。

而每个地王背后，都是无数房企的一掷千金，都是无数二手房东的笑逐颜开，也让无数刚需客户冲入售房部买房。

然后的事情，大家都知道了。

掀起了整个中国房地产历史上最大的一次房地产高潮，库存从高起到低位，房价从不振到疯狂，地价更是比房价坐上了更快的火箭。

于是，2016 年大部分热点城市国庆踩了急刹车，然后就是为期 5 年的泡沫消化期。

期间除了深圳、上海、苏州、成都、西安、北京等优质城市掀起了个别城市房地产小高潮，从全国来说基本上还是平静的，直到 2021 年下半年的那一场寒冬。

05

回顾上一轮楼市周期的起起伏伏。

很明显，我们得到三个教训。

第一、政策出台过快

半年之内，从全国限购成全国非限购（除了四个一线），购房人群短期内大增。

一年之内，央行累计降息 3 次，降准 2 次，再加上房贷打七折，购房成本急降。

15 年调营业税，16 年调契税，连续刺激二手房市场。

第二、政策叠加过大

如果，单论一个方面的政策，无论是什么限购、限贷、财税、利率，作用都是有限的。

但是如果这几项政策发生叠加，则作用会放大数倍，再加上地王刺激，棚改资金入市，以及公积金的助攻，则这种放大效应会进一步加大。

第三、地方的配合。

国家层面的政策还算规范，因为它更加看重 “销售量” 的提升而非“售价”（稳增长）。

然而，地方政府对于楼市则往往是追求 “售价” 方面的提升，用非政策性引导（土地供应有限，土地溢价率不限，地王刻意营造），造成民众房价会涨的高预期以拉升土地价格。

总之，还是一个字——急。

太急了，太急了，太急了。

无论是上边还是地方，都太急了，上面急于去库存，地方急于去卖地。

恨不得今天出一个政策，明天就土拍火爆。

恨不得今天废除限购，明天售房部就客户盈门。

同样，这个 “急” 也表现在刚刚过去的秋天和冬天，觉得杠杆高，恨不得明天就让所有房企卖房卖地卖项目还钱，杠杆下降三分之一，统统绿线。

觉得居民杠杆高，就根本签约不放贷，让不管是刚需还是改善，买房一周，放贷半年。

没有充分考虑到车速太快，车容易翻，车速太慢，“车” 容易被疫情追尾。

下一步，我不能肯定限购、限售、限贷、限价能松到哪一步？

下一步，我不能肯定房地产金融能松到哪一步？

同样，我也不能肯定刚刚消停一年的 “地王” 会不会重出江湖？

说实话，我有点悲观，不是悲观这次救市的效果（只要一直松就一定会产生效果，量变引发质变）而是对于中国房地产又踏入同一条河流感到悲观。

2000 年前，老子说过——治大国如烹小鲜，是公认的大智慧。

然而现实却是，道理都懂，但触及利益比触及灵魂要更难，这是人性。

而智慧永远敌不过人性，这或许就是中国楼市最大的无奈。

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更多楼市信息解读或置业困惑，可以关注公众号【米宅郑州买房社】，交一个懂房产的朋友！

知乎用户 赫连白夜 发表

5 年花光 30 年的贷款

然后说钱不够用了

还骂银行不给贷到 100 年

我就想看看这些人嘴里有什么政策能变出钱了

知乎用户 匿名用户 发表

会出现把牛奶倒入河里的现象吗，什么时候会倒，怎么倒，会有哪些后果和影响。刚睡醒，胡思乱想一下

知乎用户 玉兔 发表

你都快失业了，你还会去考虑买房嘛。

都在唱衰房地产的时候，资本还会入场嘛。

虽然近期房地产有点松口，但是，上面的政策已经不允许炒房的入场了。

综上各种条件，房地产不凉都难。

知乎用户 90 后地产营销总 发表

房地产卖不动，也不是 2022 年突然出现的吧？这个问题本身问得有点问题。

房地产开始卖不动，是在 2021 年初，疫情 + 调控加码，双重因素的主要影响下，对房地产市场造成了负面影响。购房者信心不足、资金不足、房产消费欲下降，开发商资金周转不灵并开始爆雷，降价都卖不动。

知乎用户 UD 岚 发表

六个钱包都掏空了，还上涨，普通人是不是得挖祖坟卖宝物还债了？说实话，能有 6 个钱包的家庭不多，更多的是只有两、三个钱包的家庭，负债的压力更大。

房价再炒着上涨已经我们平民老百姓无关了，企业几年盈利都赚不到的买房钱，你一个平民想什么呢？扒在窗户外面看里面富人逍遥快活就得了，房子成了奢侈品，也就不需要一般消费者了，他们的目标人群根本不是我们，大家也没必要起哄跟着凑热闹。

管好钱袋子，该吃吃，该喝喝，无债一身轻，说不定还能多活几年，多看看祖国大好河山。

知乎用户 无语 发表

因为国家的态度印象不是一下子就能扭转回来的。

本来中国的房地产寿命是 100 分的话，在 60 分的时候，政府就受不了民怨开始打压了。

你一旦开始打压，就必然到不了 100 分了，后面哪怕你后悔了，挣扎了，再怎么哔哔出政策扶持，能到 80 就不错了。

如果打压的时间足够久，大家就会认为，你无论说什么都是虚晃一枪，还是想要坑老百姓的钱而已。

你猜现在是个什么状态？

10 个里有 8 个，可能都和我一样考虑的是如果这波降息解封能刺激一波，就冲高撤退一部分，我觉得至少得撤一半吧？

百万亿级别的市场如果想要退出一半？神都救不了，无论你给多好的政策，新生代有多少，也不可能接得住。GDP 就在那摆着呢

知乎用户 淮阴不二生​ 发表

2022 年到底还买不买房呢？

按照惯例，为阳明先生做一次广告：

王阳明 ·《传习录》读书笔记

买房这件事情也是需要格物的。格物，就是把事情放在正确的位置上。

比如买房这件事情，中央一直在说，房子是用住的，不是用来炒的，这句话就是一句典型的格物。

虽然说大家都知道炒房不好，而且现在实际上也没有什么炒房的空间，但是已经买房的人不希望房价下降，而我们中的很多人，却依然在做着暗暗支持房价上涨的事情。

什么事呢？那就是买期房。

中国房地产有两大毒瘤，期房和建筑面积。

建筑面积要取消，的确很难，但是在期房这件事情上，主动权在购房者手里，而且，只要大家不买期房，建筑面积这件事情，迟早会被取消。

所谓期房，就是在房子还没建好的时候就开始卖，这在整个世界上，也就中国有。

这个政策，我能理解，毕竟刚开始的时候需要刺激房地产市场，但是现在房地产都这样了，还需要这种政策吗？

政府拍卖地块，开发商实际上只需要保证金就可以拍下地块。之后，他们可以用地块做抵押去银行贷款付给政府。所以，这里的资金杠杆高达几十倍。真正进入开发阶段，只要开发初具规模，就可以开始卖期房，接下来建楼的钱都是买房的人在付。

有良心的开发商，兢兢业业的建楼交付。

没有良心的，就挪用购房款去开发别的楼盘，甚至去做其他更赚钱的生意，万一赔钱了，资金流断了，那对不起，买房的人根本找不到人赔钱，楼也只能烂尾。

开发商有良心的多吗？答案很清楚。

所以，在整个开发过程里，大家看到了吗？真正在付钱盖楼的是谁？买期房的人。

如果大家都有诚信，这里的确没有任何问题，但最大的问题就是，往往开发商没有诚信，而政府并不会兜底。

为什么中国的房价越来越高？都是期房害的！

就是因为有期房，所以才能让开发商用极低的资金撬动几十亿上百亿的楼盘。他们根本不愁卖，反正就没花什么钱，楼盘开发也是建筑商先垫资，等期房一卖，钱就哗哗地进来。

既然成本这么低，为什么不等房价高的时候再卖呢？

他们的底气从哪里来，就从房子还没建好就可以卖期房来的！

所以，你只要买了期房，你就是在支持房价上涨！这跟买期货其实是一个道理，你买了一两年后才能建好的房子，不就是看涨吗？难道你是因为房价会跌，才去买期房吗？

抛去这些上纲上线的论调不谈，我们讲点实际的。买期房真的风险很大啊！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

买现房不好吗？房子有什么问题一眼就能看出来。

建筑质量问题。

面积问题。

小区环境问题。

周边配套问题。

交通问题。

买期房呢？鬼知道他们最后交付的是什么玩意啊！

质量不行，你能拆了重建吗？只能修补。

面积不对，你能怎么办？最多退钱。

小区环境问题，自求多福吧。

周边配套和交通问题，开发商只会推给政府。

而且，他们能给你套房子就算对得起你了，他们如果要烂尾，你能有什么办法？要打官司，人都找不到！

如果大家不买期房，会是什么结果？

开放商要想回笼资金，只有保质保量的在最短时间内造出房子。

如果房子不好，开放商就连裤衩都要赔掉。

而且因为要早点回笼资金，房价不可能太高。

新房的房价低了，二手房的房价还撑得住吗？

现房的建筑面积要是注水，还能卖得出去吗？所以建筑面积在现房上是行不通的，最后也只能取消。

所以，请那些想买房子自己住但是又觉得房价太高的同学（炒房子的滚出中国），在将来买房子的时候，一定不要买期房！买二手房也是很好的选择，起码配套成熟，该暴露的问题早就暴露了。

将来房地产的价格走势都拜托你们了！

千万不要被别人蛊惑，千万不要听别人说什么大家都买，所以你也要买。

在中国，有个非常不好的思维模式，就是看着别人过日子，自己不知道该怎么生活，所以都是在模仿别人，别人结婚我也结婚，别人买房我也买房，别人生孩子我也要生孩子。

你真的不要问问自己，到底想怎么活着吗？

我举个例子，在印度，印度教徒有个很神奇的癖好，就是喝牛尿。虽然我没有去过印度，也不知道这个癖好有多么流行，我们先姑且假设印度这个国家就是有好几亿人喜欢喝牛尿吧。

如果你去了印度，生活在印度教徒中间，他们劝你喝牛尿，然后说，我们这里几亿人喝牛尿呢！

你喝不喝？

反正我是不会喝的，虽然印度有几亿人喝牛尿，但是全世界有几十亿人不喝，即便全世界都喝，那也不是我要喝牛尿的理由！

如果你是从小就生活在印度呢？如果你从小就被灌输牛尿是好东西呢？你会喝吗？

我相信肯定有很多人已经陷入了沉思。

同样，在中国，我们从小也被灌输了很多，比如人一定要好好学习，好好工作，赚大钱，买房子，结婚生孩子。

比如说买期房，买新房都是买期房。

可期房就跟印度的喝牛尿一样，全世界独一份啊！

你可能要说，要买新房，中国就找不到卖现房的楼盘！

同学，钱在你手里，你可以选择不买的！你也可以选择分享这篇知乎，让大家都知道买期房是一件风险很大的事情，买期房就是在看涨房市，推动房价上涨！

二手房你没法控制，但是现在市场上持币待购的新房潜在买家大部分都不希望房价上涨吧？

那就很简单啊，不买期房，只要大部分潜在买家不买期房，那些希望买期房来炒房的人就会赔钱，他们也就不会买，期房卖不出去，就只能卖现房，卖现房，房价必降（以前不好说，但是现在开始，必然如此）。

同学们，不要买期房，再坚持坚持，好好做一次房地产市场的静态管理，房地产的泡沫就能清零了。

知乎用户 希言自然不终朝​ 发表

我们来很粗略的算一笔账，实际操作是可以优惠的。

月薪一万银行才愿意组合贷你 100 万。

面对一二线目前动辄 200-600 万的房子，我们取中位数 400 万，首付百分三十是 120 万，需要贷 280 万，30 年差不多要还还银行 560 万。

因此你需要，月供一万三，月收入证明应该在二万六。

如果男生想独立买房后再结婚，那么你需要三十岁之前月收入二万六，如果是碰巧遇到好女孩，愿意夫妻共同承担，那么也需要双方月收入之和在两万六。

目前社会上，三十岁前个人月收入能达到这个收入标准的只有计算机，还得是 IT 行业大厂里的佼佼者，除去大厂 IT 行业普遍月薪也才一万刚出头。

此外，最重要的一点，也是很多女生对男朋友的最低期望，首付，一二线城市 120 万的首付对于很多兢兢业业了一辈子依旧是企业基层的父母一辈也是天大的难题。

90，00 后的父母那一代正好是经过通货膨胀最厉害的一代人，也是学历差异最大的一代人，98 年，08 年，18 年的工资天差地别，家庭存款也是天壤之别。

再加上社会分工，城市差异，即使是沿海一二线城市大部分家庭也是拿不出这么多钱的，少部分能拿出来也基本掏空家底了。

综上，保守估计，90 后 00 后进入一二线工作的年轻人，包括本地非拆迁土著，50% 的倒在首付上，然后付的起首付的 50% 又有可能倒在月收入上。

最后好不容易上车了，要么离地铁十万八千里每天通勤奔着 2 小时以上去，要么远离城市繁华独享自然风貌，要么扣掉公摊户型小到令人发指。

目前看来，涨价去人口，很有效果。

知乎用户 湘湘 发表

房地产就是个庞氏。等到没有人接盘，肯定是要崩溃了。

不会真以为 3000 块钱每平方米成本卖到两三万，一半的流水交给政府。这样的房子真的只涨不跌吧。永远需求大于供给吧。

最稀缺的是有能力创业的人，永远稀缺的是好的工作岗位。相对稀缺的是好工作岗位的配套房产。

知乎用户 江先生​ 发表

因为我国城镇率已经达到 71.1%，也就是该上车的已经上车，剩下的都是中下贫农。

而给这些人贷款买房，在美国有个专用名词次级贷

知乎用户 料峭微风 发表

因为 2022 最震撼我的两句话:

这个世界不要俺了。

我们是最后一代。

知乎用户 第五兰陵 发表

2021 年开始炒币，那个什么 ETH，狗币，奇犽币什么的，我的天，炒疯了

带来的影响就是由于挖币要用到显卡，不敢说所有吧，百分之八九十应该是有的，普通玩家一卡难求

一开始是买不到，后来是买不起

为什么呢，一开始的卡人家出厂直接让矿老板拉走了，根本到不了平台

后来呢，矿老板那也不是无限量进啊，币价平稳了人家再进收益不大了啊

这时候就有卡了，但是吧，之前卖都是翻倍卖，那现在降价了也不行啊

于是后头就一直高价，就这还不好买呢，想买还得排队

再到今年，这又是 2.0 又是打击挖矿的，矿老板也不好过了，厂家生产线也没停，二道贩子手里库存也多

那网上消息可是满天飞啊

但有一点是确定的，那就是显卡价格蹭蹭掉啊，这都破发了几个了

就这也没啥人买

为啥啊，去年一年都等了，都给你们当猴耍了

今年再等等呗

反正大家都知道那玩意矿的概率大

你再搞风搞雨我也不信

除非是刚需

不然现在多少 PC 玩家转主机了

人们发现，诶，这玩意好像也不是必不可少啊，替代品也不少，而且体验有的比那个还好

所以现在那群叼毛很急啊，卡卖不出去啊，只能一点点往下磨，看什么价位能到大众接受

知乎用户 后知后觉 发表

作为一个地产人，其实一点不希望房价过快增长，因为我们也是受害者，能在地产干几年呢？35 岁一过就要考虑被优化的可能性，最终还要回归的其他行业。

但是基于几年的地产专业知识，还是发表几个观点：

1、“房住不炒” 这个话题提了很久了，这是个大背景，任何政策都要围绕这个背景进行下去；

2、GDP 增量政府也明确表态，不以刺激房地产作为拉动经济的主要手段；

3、三条红线，不允许高负债企业继续融资，逼迫企业降负债，这个过程会持续很久，在整个过程中，房价难有大幅度增加；

4、国家队进场，民企逐渐推出历史舞台，衣食住行的 “住” 要归于国家队手中，这样未来才好控制房价；

5、总需求降低，中国的平均住房面积已经比发达国家还要高了，很多年轻一代不需要房产了；

但是依然要注意几个点：

1、刚需买房，该买还是要买，你逃脱不了，但是不能闭着眼睛买了，买错真的可能赔钱，房地产普涨时代过去了；

2、一线城市和强二线城市的房产资源还是值钱的，三四线非核心房产可能会出现贬值；

3、三四线城市别碰商铺、公寓、写字楼这一些产品；

4、尽量别碰开发区、新区等这一类新规划的区域；

5、市区没有优质学区的老破小尽量赶紧变现，换成有竞争力的优质资产

6、现在买房子首看品牌、其次再说地段；随时暴雷的风险逐步增加；

知乎用户 江边 发表

连续 3 年的疫情，定点打击，制造业、服务业等民企折腾一圈不死也够呛。

好多老板应该就关门大吉了。造成了 2 亿灵活就业人员。

灵活就业人员哪敢买房加杠杆。

再说 80 后比 90 后多大几千万，90 后比 00 后多几千万。

00 后宁可喝奶茶也不买房。

知乎用户 旭崽子 发表

长沙平均工资 7000，平均房价 12000。

难道要不吃不喝也去买房么？

不少人说房子不是卖给打工人的，那房子是最有钱的人买的。只是最有钱的人买了后，是放在那里收租么？如果没有人接盘，房子不就烂在手里了。

记得出生人口还是下降的，为了小孩读书的也慢慢减少了。

知乎用户 当然是原谅他 发表

因为老哥兜里没米辣 买不动啦 现在急需搞点方式方法整点财富给那些要保障住房供给的对象 无论是换房还是首套 都要给他们兜兜里整点米 没米的话买不起 只能看看

知乎用户 shit happens 发表

有吗？坐标西安，手拿存款无房贷车贷，流水优质。

西安房价依然在涨，或者是零点几的微跌？限购都懒得给你放开，不久前丹轩坊还在万人摇，西安政府稳得一匹。

新房没便宜，反而在涨，无论大小开发商全部有停工烂尾风险，维权那是标配。二手房挂出来的价格，动辄 2 万以上，与此同时，法拍房在激增。。。哈哈哈

我就静静看看这场表演，反正打定主意不入场了，我那点需求，不刚。按我的观察，西安的趋势比一线慢个一两年，比成都慢半年，小到奶茶店，大到房地产，基本也就这样。

知乎用户 红旗漫 发表

还不是卖方的太多了

断供的要卖，神友要卖，富豪要卖，破产的企业还要卖地皮，重组后还要卖

知乎用户 牛马与生 发表

谢邀

楼主可参考楼上张鹏哪位亲亲的回复，大方向来说他分析的都是这几年的一个发展过程和现实问题，讲的很好。但是我可能比较具象到自己的一些切身感受，卖不动的前提有很多，每个地方发展， 客户需求画像，每个项目的领导决策与发展思路也有很大的关系，房子还是在流动，但是目前的地产行业除了优质的城市区域（这里不详谈）有溢价空间，大部分都是回归到自己应有的线路上，包括价格层面，同时不同地区的行业规则是否混乱我个人觉得也是影响甲方营销端口的 ，有些个别城市其实可以看到不管成交数据还是成交价格到渠道的混乱也是让整个城市地产行业处于困难地步的。没有规范的好点行业生态也是影响甲方营销决策的重要因素。内部因素吗就是领导层的决策。要你做一个方案能促进销量，可领导不同意你一样卖不动。因素有很大，宏观到微观，数据到具象个体地区都有很多因素。个人见解仅供参考。

知乎用户 落井下石 发表

就是韭菜割到根了，断茬了！

房地产本质就是政府向劳动者提取劳动剩余的工具，是一种税收，而且这种税收是把你之前的劳动剩余，还有以后几十年的劳动剩余一次性提取完毕，而且被提取的人还因为资产价值貌似上涨了而沾沾自喜，用西方税收的观点来说，就是实现了收税的最高境界：“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”。结果没想到带来的后果是鹅不下蛋了。

古有盐铁专卖，今有土地专卖，太阳底下本没有什么新鲜事。

知乎用户 姜涛 发表

旁氏骗局的后期由于炒作物价格飚高，当新入局资本无力接盘时，则击鼓传花的链条断裂。资产价格泡沫同步破裂。这就是为什么炒不动了的原因。

知乎用户 fisher16​ 发表

因为疫情让中国的经济受到了严重的冲击，作为房地产经济主力的中产阶级手上可用于投资的钱在持续的减少，而他们的经济来源也因为疫情冲击而变得不稳定，在这种情况下，他们更加倾向于将现金留在手里作为备用金使用，而并非加上杠杆进行投资。基于以上的因素，之前大水漫灌的救市方法突然间就显得不灵了，因为在之前的几次经济危机中，受冲击的只是外贸，大水漫灌的方法能够迅速的刺激国内的消费，国内的消费刺激经济的复苏。但是这次疫情，受冲击最大的是国内经济，严格的防疫措施下大量的民企倒闭造成的失业潮，直接导致了作为房地产消费主体的中产阶级的财富剧烈的波动，而中产阶级在这种波动选择储蓄避险，本来刺激经济的钱流回到了银行而非转化成消费，没有消费，那么经济刺激如何能够起作用呢？

知乎用户 尔朱荣​ 发表

涨也骂，不涨也骂。

你们能不能早点润呢？

知乎用户 OneMoreSecond 发表

只是 2022 年吗？

知乎用户 木剑先生 发表

一堆人都想变现，接盘侠没这么多。

知乎用户 大明只有一个太阳 发表

因为房地产投资没有收益了啊。

房子这个是刚需，房地产这个不是，很多人买房就是为了投资需求居多。毕竟，一套房子，自然折旧率就很高，如果不能持续上涨，那持有价值很少，值钱的是房子下面拿块地，不是房子。

知乎用户 张冬 发表

坐标长三角，江苏前三名城市一周内相继放松限购政策：

继无锡之后，昨天苏州、南京接连出来楼市放松政策；这个代表江苏省城市前三均开始放松了，下面是无锡、苏州、南京调控放松的详情如下：

无锡：

具体来看，无锡从土地到限购、首付、限价、公积金、人才、拆迁、装修包等各维度对楼市进行全面大松绑。

1、限购放松: 二胎非本市户籍可增加一套购房资格，限购二套。非本市人员来锡居家养老，投靠子女满 3 年，可以增购一套商品房。

2、购房首付二套房 40%，首套 30%

3、首套个人贷款 50 万，夫妻 80 万；二胎家庭二套个人 40 万，家庭 100 万。

4、土地款首付 20%，剩余款项支付周期拉长

5、预售资金监管放松

6、增加拆迁：联动各区拆迁办，鼓励拆迁户，并合理增加拆迁户购房指标。

7、人才落户放宽：人才引进增加技工类相关人才落户。

8、卖旧换新：打动一二手房联动，加快手续办理速度，鼓励卖旧换新。

苏州：

1. 非苏州户口购房由 3 年内连续满 24 个月改为累计 24 个月；

2. 外地人卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房；

3. 二手房限售时间由 5 年改为 3 年！

2022.4.11 日起执行！

目前苏州房贷利率，已至近 5 年来新低，首套、二套已结清，都按 4.6% 执行！

南京：

昨天，南京市六合区传来消息：在南京无房的外地人，可以直接购凭身份证、户口本，在六合区直接购房，不再需要缴纳社保；但是已划归江北新区直管区的大厂、长芦街道除外！据扬子晚报报道，南京另一个远郊区——溧水，已率先有了 “动作”。

再加上此前最早放开限购的高淳区，南京市已有六合、溧水、高淳 3 个区彻底取消了限购！

苏、锡、宁这三个城市是长三角城市群中的头部城市；他们开始放松了，这是个风向标，这波操作以后，更多城市的楼市放松在路上了。在这场全国楼市 “大救市” 中，什么时候楼市能够回暖不知道，但是楼市的回暖是必然！

我们现在要做的就是保留自住房产后，赶紧置换掉三四五线城市的房产，买到一二线城市及环一线城市。优质的不动产创造价值，未来创造不了价值的房产趁着大救市市场回暖后及时抛掉；错过了这波，以后三四五线城市抛售会越来越难。以上是本人看法，大家有什么看法可以一起交流探讨！

知乎用户 威斯特布鲁克 发表

炒不快，但也不会明显降价，房地产的地位不用多说，那些一路唱空的人可以洗洗睡了。总拿经济规律，日美前车之鉴来说事，是没有看懂底层逻辑。

现在就是房子继续涨百姓躺平，房子下跌，既得利益者要躺平，但是政策制定者是谁？看明白了嘛？总结就是，房子不能跌，宽松一定会继续加码，加到稳住为止，这群聪明人有的是办法。

知乎用户 HERRY 中国信息 发表

不是突然卖不动了，而是暂时因经济环境变化，带来的政策变化导致地暂时卖不动。

在中国，房产基本属于金融产品，老百姓买，投资者买，投机者也买，全员买。所以它很大程度上已经失去了居住的属性了。

那么什么东西只要和金融挂上钩，就代表着有一定的涨跌周期，它的发展更多的是和人的心理预期相关的。比如现在所有人都认为房价能再涨一倍，那么它就真的能再涨一倍。

然而，随着 Y 情带来的全球经济下行，人们在维持生计的同时已经没有更多的资金投入到房产其中了，有些是还不起了，有些是买不起了，有些是想快点套现了，而且随着人口数量的下降，三四五线城市的金融房产失去了接盘对象，真正面临着金融风险。于是为了稳定局面，不得不赶快出台政策，稳定住房产的金融价格。

不涨其实就是跌，和股票一样，总会有拐点出现，于是人们开始动摇了。有一些人决定从风险中撤出来，有些人开始担心未来的进一步下探，于是纷纷远离房产。就这样，我们看似房产卖不动的现象出现了。

未来房价还是会小幅度的上涨的，不过在市场上差异会非常大，和股票一样，垃圾股会越来越不值钱，蓝筹会越来越牛 X。

知乎用户 一去二三里 发表

你站在 2010 年你看得到未来 5 年的样子；

你站在如今，却连未来 5 个月的事情都说不好。

10 年前经济腾飞，社会矛盾还不是那么激化，物价稳定，垫垫脚还能上车。

现如今呢，全球摆烂，地区冲突不断，经济下行；国内呢基尼系数什么样了，就连互联网企业都下行了，谁能说的清未来。

经济发展可以掩盖一切问题，当经济变慢时，原来不是问题的问题都成了问题了。

知乎用户 维视 发表

让子弹飞一会儿，上面救楼市的力度和决心已经显而易见了。

什么特么房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

买房永远看政策就完事了，尤记得 2017，2018 年各地频出限购政策时候，偏有不信邪的人觉得房价会一直涨，然后被套在山顶。

现在政策放开，房价已然跌成这样，却开始担心房价崩盘了……

说什么老百姓没钱了，所以房价不能再涨了，我特么都笑死了，从 90 年代房改开始一来，老百姓什么时候有过钱，房价怎么样？

买不起房，是人才不？是人才 zf 就给补贴

你又穷，又不是人才，又不想努力赚钱，天天刷短视频，刷这些爽文，你凭啥就得买得起一二线核心房产？

去鹤岗现在 9000 块钱一套了，买一套躺着多好？

知乎用户 主成龙 发表

其实不仅仅是 2022，市场已然不如从前那般轻飘了

我们简单回顾一下，抢房的时代涌现了多少企业，又出现了多少项目

但是，没有虽然，但必须有但是，我们再仔细回顾一下，近三年也好，五年也罢

你所熟悉的区域到底出现了几个优质的项目，不说至今可以让人眼前一亮哪怕是当年有过辉煌

同时我们反观其他行业的发展

互联网企业，近年涌现出越来越多的玩法，无论是消费平台，娱乐端口，我们的互联网生活越来越

丰富起来；行业的发展虽说不能用井喷形容，但毕竟行业属于向好发展。

数码产业，手机端我们无须赘述，虽说一些铁粉鼓吹会引起一定的反感，但是到了用户的手里至少

体验还能不停上升；电脑端，至少牙膏厂还在认真挤着，amd 英伟达也齐头并进着，苹果也不断证

明着牛逼还是需要资本的；其他数码类的产品也都不同程度满足着用户的需求。

汽车产业，传统车企处在时代的洪流中，无论是主动或被动感受着变革的阵痛，越来越严苛的排放

限值，新能源企业的不断挑战；甚至出现了内卷的态势。（当然，消费者一定要擦亮眼睛，明确判

断，发展迅速的行业，必然少不了韭菜的收割）

传统制作行业，传统制作行业在疫情大势下活的可能很艰难，但是无论是转型退市或者是艰难求存

更多的还是他们的初心和执着，对于普通百姓的影响相对微弱。

闲话有点多，那咱们说说地产

曾几何时我们还能用现在的词汇去形容曾经的地产，作为一个从业者我现在又多希望我们的行业可

以内卷起来；对，就是内卷，外部各行各业已经不同程度开始内卷了，地产商却躲了起来。

我们总说一个好的产品，一个好的项目是需要用心投入的。

房地产本身就是市场经济下的一部分，房子本身就是商品，俗语还叫商品房呢。

如果是行业起步初期，大家不愿意或者是不懂，现在的市场状态还能情有可原。

但是现在呢，我们都知道一个地块在有了相应的指标后需要执行细致的规划，如果想省钱，大家看

到的就是各个项目规规整整的排楼，满足政府法规，确保光照时长。

那么好，这一步你省钱，情有可原，毕竟大家都在这么干

到了产品设计阶段，你也想省钱，做过那么多项目了，产品库里的案例够用了

第一个问题出现了，设计总是有实效性的，过时总是难免的

咱就说哪怕设计老一些，其实还是有补救空间的，无论是社区的公共配置，还是户内的一些功能布

局，都能给产品加分的，但是我觉得吧省钱这东西算个惯性

建造阶段吧，成本控制，账期延长，配合着一些主动或者被动的偷工减料

问题慢慢浮出水面了

那么好，这样的产品最终还是会投入市场

市场已经越来越清醒了，但是开发商们自我安慰的醉了

并不是说这些产品投入市场没有人买单，但是为什么是醉了

这类产品还是有需求的，有些群体并不需要那么高昂或者是那么多花哨的房子

就像很多人选择车辆一样，每个品牌都有他的特性

但是现在的市场是怎么了，大家拿着多年前 80 分的方案，用着 80% 的还原度

最终拿出在当年刚刚及格的产品放在今天的市场去应对今天的市场价格

你觉得是市场疯了还是客户傻了

上述虽说偏执了些，但是总是有太多项目存在或多或少的问题，未阐述到的问题并非不存在

比如说现在高昂的融资成本，变幻莫测的政策

我们还是能看到有些企业活的相对正常，仍在用心的投入，专心的钻研

或许这就是企业的最大不同，利益往往没有最大化，最大化的只有真诚

不是行业变差了，是用户们变得更加理智了

当然疫情的冲击下，老百姓的钱赚的确实是更加艰难了

所以说，一定要合理消费，感谢

知乎用户 路人丙​ 发表

炒房的前提是有房，看看这么多烂尾楼，完全砸手里了

知乎用户 宋思远 发表

我高尚的道德情操不允许我炒房子了！

毕竟买房子出租是穷人的唯二出路。

只要还有口吃的，谁好意思和穷人抢房子。。。

都不容易！

哎，给我高尚的灵魂点赞吧。。。

知乎用户 踟蹰无语静观天地​ 发表

房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。

我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还不适应，全面加强基础设施建设，对保障国家安全，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。

中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

2022 新冠疫情防控下的中国经济形势面临的破局之战

作者：抑郁失眠
链接：https://www.zhihu.com/question/416944219/answer/2393875098
来源：知乎
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黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的 很有价值 启发意义也很大
我是无名之辈 借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了 暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 怎么办呢 下面给出解决方案的参考性思路
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
背景与引子：
这几天有一问题 也是新闻 如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答 大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 个别地方居然交警罚款的收入加大了 竟然占据了地方政府收入的相当大的份额 依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大 即便是依赖性最小的深圳 也有一定的份额 大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的 另外 地方政府除了正常开支外 还想本地大发展 全国经济发展很不均衡 富的富 穷的穷 很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的 有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿 就是想依靠转移支付 自己能提供的配套资金只有几千万 想向中央政府哭穷 富的个别地方就想是否藏着掖着 大家都想本地大发展 这个愿望是好的 但干什么事情不能违背经济规律 中央政府可以有引导 但是个别地方政府不管不顾的追求大发展 逮住中央的钱狠花 这个做法是不是有些自私呢 我想起了原来的南泥湾精神 大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变 真是令人惊喜赞叹 但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭 怎么就不是那么回事呢 地方上的发展固然很重要 国家要平衡各个地区的发展水平 但有些地方明摆着是人口流出城市 还在大兴土木 搞城市化的高大上的建设 把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群 这得投入多少资金 什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来 管理者算过这笔账吗 能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗 能为中央政府省点钱吗 能减轻点百姓的负担吗 能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗 这都是要认真思索的问题 有部分网友担心政府少了卖地收入 又在讨论房产税的问题 想把这个房产税的问题提到现在来 实际上好几年前就一直讨论这个问题 但现在时机成熟吗 有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子 挣着每个月几千块钱的工资 和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比 按房屋价值的什么比例交 他们交的起吗 能实现社会公平吗 不会诱发社会矛盾吗 这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案 仅是我的个人思路 属于学术性探讨 与政府制定政策无关 抛砖引玉 集思广益
我曾经写过文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的 这也是一种创新式发展 这也是我国能够在道路建设 基本城市设施 工业用地等方面快速发展 远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设 搞配套 道路 交通 水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高 这是双赢的结果 当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群 否则只有住宅 没有产业 也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集 城市化提供的高效才能真正发挥出来 这是相辅相成的 随着城市便利性的提高 房价的上涨 地价也在上涨 最终形成一个越来越大规模的房地产市场 土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了 那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了 国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因 中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成 看看现在的农村年轻人 还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗 有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了 宁肯做个销售 房屋中介 保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中 早期已经买房的人享受到了资产的升值 但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民 就错失了获得局这个财富增值的机会 这只有后来才能看得明白 城市建设不光是住宅 如果工业用地带来的产业未发展起来 周围人群没有相应的消费能力 还是会造成住宅卖不动的情况 容易形成鬼城 也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让 所以必须有产业 工业 商业或者旅游 反正不是单纯为了住宅而住宅 那会是无根之木 长久不了
我再声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地
举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 重写如下 方案探讨 虚拟设计 大胆假设 小心求证 抛砖引玉 集思广益 和平统一 天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展 和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的 只有将城市建设好了 才能吸引外来的投资和人员购房安家 形成良性循环 可是有些四五线城市是属于人口流出的地方 哪怕建的很好也很难吸引投资方 那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准 大家都想发展 这是需要有制度和规定 先说一下人口流出的县城 我以前写过一篇文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势 从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显 地方政府对土地财政的依赖性很强 这个资金规模也是非常巨大的 到底是能不能继续保留土地财政的政策呢 有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政 我先不谈法理 我说实操 这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗 怎么可能与之相比 老百姓有很多房贷都没还完 突然加上房产税 那是多大的负担 怎么可能承受得了 即便是自己父辈留下的房子 有的城市人口的收入很低 也承受不了房产税 房产税的征收时机现在还不到 具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的 但这有条件 就是不能造成浪费 那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政 人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理 但土地财政可以搞 我有搞的建议 在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明 至于县城 参照刚才说过的四五线城市 还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子 尽量不构成浪费 重复利用的使用权住房是避免浪费的策略 我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过四五百元 大家不买房了 经济压力就小了 可以响应政府号召多生孩子了 以后房子不是大问题 生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化 这也就是我所构想的投机资金的蓄水池 围绕着建这些使用权的房子既投入了资金 也给房地产企业带来了任务和活力 房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求 这就容易搞活经济 资产证券化以后 容纳了投机资金 不至于给地方政府带来过大的压力 也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢 地要变成住宅 住宅就是要有人住 这个需求在哪里呢 一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声 有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁 结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固 居民很失望 甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善 有的老年居民想要住养老院 没有钱 又想把房子留给子女 自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入 这个问题如何让解决呢 能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗 这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答 这里只说明一点 土地财政现在还不能丢 国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了 在一线二线生活的老年人的生活状态 在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住 或者两头跑 等到孩子上了学 也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了 老两口又处于了自己单过的状态 逢周末或者节假日 有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望 对于老年人来说 有的退休金高有的退休金低 有的没有退休金 比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的 若住的小区仍是老旧小区 拆迁遥遥无期 那再换个条件好的居住环境也几乎不可能 因为即使卖掉房子 也拿不出贴补房价差额的钱来 孩子也不一定同意他们卖掉住房 因为可能是学区 或者以后未来的几十年后可能会拆迁 孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子 老年人住的房子实际上是赔本买卖 因为按照房价来说 房子的价格的利息比房租是高的 但现在因为上述原因房子住着 不可能卖的 也就实现不了任何收益来改善生活 那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题 出租给谁呢 在北京工作的有社保的年轻人 减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本 本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方 现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租 那也保证了出租收益的稳定性 这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的 而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现 当然上面还有地理位置的系数 最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的 但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的 而是经过政府的测算 也许就是房租收益的百分之六十 这只是打个比方 提供一个思路 并不是真实的 大家可以参考看看 假如原房主获得的收益是三千元 那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右 三十年的房贷 每个月还两千 还剩一千来改善生活 大房子也住上了 改善了居住条件 还有钱来改善生活 那另外的百分之四十呢 前面说过 新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的 债券的收益要有出的地方 也许百分之十五就可负担债券收益 那还有百分之二十五 百分之十五用来支付运营费用 百分之十上缴国库 相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢 因为原房主手里持有土地流转的房票 这是可以兑现的 房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时 可公示进行本地区周边五公里范围内的开发 盖大户型房子 持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中 不够的差额要么按照按照市场价格 要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额 不允许为此套房子贷款 还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元 还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上 由子女继续偿还原来的贷款 因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里 这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金 为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢 因为现在一线城市很多房产交易都是置换了 因为实在拿不出买一套房子的钱来 为什么不让为此套房子再进行贷款呢 我是考虑按照共产主义的目标 应该居者有其屋 但不应是一人在一地占多套房屋 不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的 这个价格肯定是高昂的 不是一般以能负担得起的价格 在伦敦等地 也有食利阶层 靠着祖先留下的房屋出租收取利益 实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人 最终如果愿意的话 他们能买得起住房 但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊 是否继续持有房屋 这就给房屋的流动性带来了活力 有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市 至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地 但这个租房管局公司福利房子的时间有限制 例如年龄不超过三十五岁 那但随着自己事业的发展 如果自己挣不到高薪 高企的的房价会让他们萌生退意 也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展 至于生活在一二线城市的老年人 随着年老生命的交替也就慢慢退出了 旧房子迟早要拆迁 一二线城市还是需要新鲜血液 特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替 所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的 不如未雨绸缪 采取我说的在三四线城市无成本买房的策略 既有了房租收益的补贴 不用付首付 月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨 也用不到钱
至于购买的房屋的位置 各人有各人的看法 有的想回老家所在的城市 有的想去风景好生活便宜的地方 有的不想离孩子距离远 例如老北京的 可能就会选择燕郊之类河北的地方 这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系
如果采用这种措施的话 一个是地方政府卖地的收入保证了 因为房子通过这种方式会消化掉很多 另外在一二线城市 拆迁也容易了 有两三辈家庭的子女可以选择大户型 提高了生活质量 家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 这就是我写这一些列文章的目标思路 房产税不是不征收 还是要看时机和征收对象 是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 这是促进经济发展的合理措施 这篇文章用于抛砖引玉吧 属于学术探讨 很多不当之处 还需海涵 集思广益 才能维护全体老百姓的切身利益 也促进房地产行业的健康发展

知乎用户 风轻轻吹 发表

要大家都有房子会涨的预期，大家才会去炒房子。

那怎么才会有这种预期呢？

历史上的操作包括降首付，不是暗搓搓的零首付，是真降。

房贷降利率，不是用经营贷来走暗道。而是房贷大降。

大放水或者著名的涨价去库存。

现在都没有。那指导价放风说涨百分之三到五，大批炒家还是心里没底的。

知乎用户 欧阳思七 发表

• 卖地搞房地产真的很爽，收入来得快，门槛低，有了钱的地方办什么都容易，搞砸了也没关系，再卖地就可以。
• 曾经买房是 6 个钱包，现在 4 个钱包空了养老，2 个钱包不鼓还要养娃，钱包空了！
• 只有人上人现在才有钱买房，但是人上人用不上那么多房子，租售比高买来租出去也不划算的，我国房贷利率相当不低，房子快速涨，投资房子属实傻逼，人上人一般比普通人要聪明多了，早就跑了，现在更不会入场。
• 地方对土地财政依赖度很高，从基建到发工资都靠这个。
• 新增购房需求也在变少，人口在老龄化。

以上总总，可以说推高房价的力量是宇宙最强，但是就像拧毛巾，拧到最后没有水就是没有水，被最强的力气拧，结果就是现在拧得特别干净。预计未来几年，会有大量地级市县城出现财政问题，裁员降薪重整转移支付，甚至最后地方政府编制降级都是可以遇见的。

产业升级是唯一办法，产业升级和地产衰退在赛跑，感情上我觉得能跑赢，感觉上我觉得不太妙。

如果以股市类比，再好的股票市场都有调整，美股涨了几十年，都要经历大规模回调，咱们楼市只涨不跌，那跌起来的命运就只能是只跌不涨。

知乎用户 竹子聊财经 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

2 月带大家佈局的精华制药（002349），吃肉 71%！3 月份带大家佈局的北玻股份（002613）吃肉 80%，持仓者的盛宴！这些都是实盘回顾，只有关注的人才知道我的实力！

那么接下来的机会又在哪呢？大家可以从 3 个方向出发：

1、行业，属于优质领域，当前处于高增长阶段；

2、公司，属于优质龙头公司，业绩增长确定性高，不存在利空压制；

3、技术面，近期走势强于市场，暂时回调并没有破坏趋势。

以上述条件为基础，筛选到深夜一点挑选出一只翻倍迹象的个股！横盘半年时间已完成历史底部的建仓，大资金进场，底部吸筹完毕，接下来的机会，耐心等待大资金拉升动作信号，短期将开启主升浪！预计涨幅 30% ！早跟上步伐，早吃大肉！为了不打乱主力操盘的节奏，不能直接公布。

A 股是个不断收割散户的过程，作为竹子的粉丝一定要通过增强自己的投研和把握市场脉搏的能力来武装自己，这样才能成为这个市场的寿星，而不是昙花一现的明星！

本人近五年成绩单：

相遇即是缘，这里送给大家一段五字真言。

根在基本面，辅助在技术。

核心在仓位，成败在纪律。

市场定方向，方向定挖掘。

做到先人一步，顺势挖掘。

坚持好公司，睡觉才踏实！

最后给各位有缘人一份福利，近期竹子按照自己的投资体系花了些时间，结合精选出 “2022 年翻倍牛”，详细操作计划已经写好了

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

最近市场连续下挫，但具有核心竞争力的龙头股，已经率先止跌，比如下面这家，公司刚刚宣布 15 个交易日回购 2.8 亿股份。

另外公司已经获得杭州亚运会智慧出行相关运营资格，在应用 AI、数字孪生等技术上，远超同行，有先发优势！

最近接受了 62 家机构调研，知名券商给出了 150% 的目标价！

仅一个赛道，就不止 10 倍成长空间！

这么多赛道，加起来，会怎样？可以参考：

（区块链 + 在线教育 + 元宇宙）的中文在线半年 269%

（光伏 + 充电桩 + 盐湖提锂）的兆新股份半年 336%

（光伏 + 储能 + 锂电池）的川能动力一年 680%

这机构给出目标价 150% 的究竟是何方的妖孽，详细操作计划已经写好了，公众号：福图财客备注知友领取！

作者：月明星稀 z
来源：今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。（侵权删）

知乎用户 复盘​ 发表

上不去，下不来。

没买房的，买不起。买了房的，撤不下来。

高涨的房价，拦住仅存的少量打算买房的人。大多数人都在 2020 年之前买房了。

手里有房的，首付和已支付的房款，目前基本上会超过房价的 40%。降价 20%, 只能男默女泪。

开发商基本上都是贷款干工程，人有多大胆，地有多大产。以前是贷款越多，收益越多。现在突然停住了，击鼓传花，鼓停了。贷款需要还，手里没钱。降价卖房，会资不抵债，立马爆仓。只能以拖待变，万一缓过一口气呢。

地方政府，现在一个头两个大，一方面要防疫，一方面还要生产。生产断断续续，税收没有，防疫开支不停歇。卖地，决不能降价，困难只是暂时滴，目前只能靠着国有企业来拿地撑场面。一时半会，国有企业还能给个面子拿地，时间长了，没有开发商拿地，不管地方政府愿不愿意，只能降价，多卖地，保证财政平衡。

就这么僵着，两三年，或三五年。踩着谁的尾巴，谁叫唤。

俄乌战争刚开始，乌克兰气贯云霄，以为抱了大粗腿就可以戏耍俄罗斯。打了三个月，装备打光了，人员打光了，土地打没了。现在扛不住了，才想起来谈判。早干啥去了？早的时候觉得自己手里有筹码，不想妥协。

现在房市也是这样。供给侧，包括地方政府，银行，开发商，大型炒房客，小散户，都缺钱，但是大家都搁哪硬抗。

需求侧，开发商（拿地），炒房客（拿房），散户（买房）都缺钱。刚需人数少，人数凑不齐，韭菜没有钱，钱凑不齐。

一个是漫天要价，一个是坐地还钱。一个不愿降，一个买不起。买卖双方，都搁哪绷着。

只要这波疫情不能全面控制，防疫政策不会调整。只要防疫政策不调整，韭菜就长不起来。至少今年就别想开疆扩土了。幸运的话防控措施迅速调整。大家收入逐渐恢复。大家胆子都小了，今年，明年大家攒点钱，防灾。不信，你问问头铁的上海人还敢不敢月光。2022.2023 就别指望能有买房的。从 2024 年开始，大家可能打算攒钱买房，不攒个三五年，连首付都攒不起。长的快的韭菜，夫妻俩每月收入 1.5 万（收入还可以），每月花费 5000，每年攒 10 万，就现在的房价至少需要三五年才能凑个首付。也就是说五年内，韭菜长不起来。五年时间，慢慢爆雷。有扛不住的地方政府要降价卖地，有扛不住的银行要低息贷款，有扛不住的开发商要低价卖房，有扛不住的投机客需要还款，有扛不住的散户，有遇到不测风云，扛不住需要卖房的韭菜。

买卖双方，总有一方先妥协。这三五年，房价阴跌，每年跌 3-5%, 三五年，跌 15-20%, 加上折损，至少跌个 20-30%. 一万五的房价，降到一万到一万二，大家兴许能心动。

现在缺钱的散户和投机客，赶紧出手才是正道。没钱的刚需再等等也许更好。

知乎用户 点火柴的小男孩 发表

我在以往关于房地产的文章，基本都侧重于对经济的三驾马车基建、消费、出口的补充作用

即刺激房地产，可以获得大规模的财政收入，用于地方的基建投资，同时带动房地产上下游产业的消费

今天我想再拔高视角，站在全球金融流动的角度，分析这两年房地产调控方向截然相反的客观原因

本文的主要内容：美元周期如何影响我们的房地产周期，内容比较粗糙，权当抛砖引玉，欢迎指正

核心观点：美元进入宽松周期，国内涌入热钱，需要防范过热，主要是去杠杆；而当美元加息缩表进入回流周期，需要防范金融风险，主要是加杠杆

1

话题的开头应该先讲讲美元这把镰刀，美国是二战最大的胜利者，战争巨额财富、以及全球地位一时风头无俩

全球的富人都在往美国跑，美元自然成为了世界货币，起初美元建立了和黄金挂钩的布雷顿森林体系，但是因为国际贸易量越来越大，黄金体系逐渐崩塌了

老美又跑到中东一顿威逼利诱阿拉伯，又组成了美元与石油挂钩的新体系

总之美元在军事强权的保驾护航下，在过去的 70 年一直是全球硬通货，走到哪都认

比如我们想购买石油，就必须要用美元支付，以至于全球各个国家都得储备上美元，以便在国际市场上购买能源和粮食

2000 年以后，我们依靠廉价劳动力，通过来料加工搞出口创汇，给自己攒下了超 3 万亿的外汇储备，最巅峰的时候高达 4 万亿

这张图是目前全球主要货币的流通情况，我们的人民币还只有 2.7%，未来有很长的路要走

有了世界货币的发行权，那么美国还搞什么生产，可以自己印钱使劲薅全球羊毛

当然操作不是这样简单的印钱，美元有更隐蔽的方式

2

老美作为世界第一强国，国内的产业却是非常单一，主要是华尔街金融、硅谷高科技、农场和军重工业

因为制造业的社会矛盾比较突出，工资低，劳动强度大，还污染环境，所以在上世纪 70-80 年代，这些累死累活的产业就转移到了发展中国家

发达国家的城市化、工业化发展水平非常高，该造的基建也都造得差不多了，所以社会总体呈现出一种投资乏力的感觉，因为各方面的需求已经非常饱和

所以发达国家的资金是过剩的，表现在资金贷款利率上就是远低于发展中国家

一边是发达国家接近 0 成本的美元，另一边是发展中国家十几个点的投资回报，所以每年都有外资向我们国家跑

而当发达国家发生危机，由于产业比较单一，能做多的调控非常有限，所以只要开动放水，这些钱很快就会涌入华尔街，直奔发展中国家

那么是如何过来的呢？主要有三种方式

一是宽松的美元会在全球期货市场上疯狂投机，推高国际原材料价格

粮食、原油的涨价代价一般是由制造业国家买单

谁叫你们是生产国，处在产业链的最底端，当工厂好不容易把高成本的商品生产出来，对外出口又遇到了难题

因为美元在贬值，你的出口价格即使维持不变也等于是在涨价，更何况你的成本还增加了，所以利润进一步减少

二是纯粹的国际热钱，一般是通过香港往大陆跑，他们的赚钱方式主要是投机房地产、股市资产，有炒股的小伙伴都知道北向资金

三是发展中国家的在美股上市和发行企业债券，我们熟知的中概股，还有今年的房地产公司债务暴雷，都是前两年在美元宽松的时候搞出来的

3

热钱涌入会产生什么影响？

如果是生产原材料的国家自然是赚得盆满钵满，比如原油大国俄罗斯这两年赚的就挺多，今年也就敢出兵乌克兰

但是对于制造业大国来说，当然就是代价

首先就是前面说的推高物价，企业利润在减少，势必造成居民收入的减少，从通货膨胀发展到通缩

其次出口成为受害对象，我们学过经济学的都知道货币贬值有利出口，升值有利于进口，我们现在货币在上升通道，自然出口困难

企业经营困难，自然就不会继续贷款扩大再生产，实体产业的资金就会出逃，于是投机的需求就来了，大家常见的房地产、股市，激进一点的就要搞币圈和期货

这个时候一般防范过热

美元需要回国

美元的持续低息，也会加重美国的进口成本，因为这个国家早就转移了制造业，所以是全球第一消费大国，时间久了，自然会承受不了高通胀

一般这个时候，美国就会加息，让美元回国抑制自己的通胀问题，不管是不是为了收割发展中国家，至少他们相信这样做可以抑制通胀

这边美国突然开始催债，那边发展中国家一下子就慌神了

借钱扩张的时候容易，还钱的时候开始六神无主，而且集中性的大规模催债，使得市场上的美元也变得紧俏起来，加剧挤兑

我们的好几家房企已经申请展期美元债，很多企业平时经营可能就是借旧换新，这次人家不再借，资金链立马断

如果不还会怎样，那这个就严重了，利率直接给你翻倍，再给你信用降级，全面封锁，以后就甭想再借钱了，就像现在的失信人员，是禁止乘坐公共交通的

一般碰到这种情况，外汇储备不够硬的国家，只能接受发达国家抄底的命运

韩国、新加坡、马来西亚都不能幸免，优秀的企业被人买走，三星、现代这些企业的背后都是外资

历史上阿根廷、俄罗斯有过违约的情况，后果都很严重，俄罗斯还可以靠出口石油还钱，阿根廷这种国家就惨了，现今一直是违约的代名词

4

热钱既然这么危险，我们干脆不用？

如果这样考虑问题，那么我们可以回看上世纪的 60-70 年代，那个时代美苏对我们全面封锁，问问自己的父母他们的童年物质生活是怎么样的

资本就像一把双刃剑，用好了披荆斩棘，用不好容易砍伤自己，关键是使用的人如何掌控

我们为了规避美元的收割，想了很多办法，首先就是资金对冲，我们的人民币汇率一直是对标美元，汇率波动非常小，当美元升值我们也会跟着升值，减少了美元的收割空间

同时这几年的调控也越发成熟，当热钱涌入国内的时候，社会投机需求旺盛，就会做相应的防范过热调控

我们在上个周期内，搞的就是差别化利率，上浮了房贷利率抑制房产投机（可能用力过猛了），维持较低的企业利率，减轻实体负担

同时去杠杆，抑制企业盲目扩张，2020 年 8 月正是美元无限量供应的时候，给了国内房地产行业三道红线的规定，就是在警惕热钱，引导房企有序降负债

今年美联储的加息缩表如期而至，本来对我们的伤害不会太大，因为早就有反制措施，但是反复的疫情让问题稍微变大了（但是整体应该还是可控的）

一边是催债电话，一边是病毒肆虐，赚的利润变少，还款有点困难；外资又在猛抛资产准备回国，再加上俄乌战争和老美时不时地恐吓，属于是威逼利诱国内的资本出逃

现在我们也都看见了制造业、股票、房子这些资产都在贬值

有些 “善良” 的人这个时候只会跟风，劝大家顺应周期躺平，不要消费，这种人不是蠢就是坏

这种经济下行的状态下，如果顺着周期下去，那么所有人都会掉进坑里（失业、高物价、财富缩水都会到来），所以只能反向调控，进行一轮做多的刺激，把经济重新激活

现在属于困难时期，工具箱只能是全部倒出来，房地产、基建、刺激消费全部满上，先让大家活下去才是最重要的

经济也不是只有高科技，房地产是生活中最重要的一面，况且房地产可以由点带面盘活目前的困境

由房地产带动上下游产业，同时缓解地方债务启动新基建，把我们的过剩产能转化为实体就是多赢局面

这一轮的调控已经出手，银行利率在不断调整，各地出台了刺激房地产的调控，新基建也在稳步推进

我们从新闻也能看见汇率在逐渐平稳，人民币贬值的势头有所遏制

稳住房地产、股市，支持实体经济，就是在稳住所有人的财富

5

2015 年，我们就遇到过一次大规模的做空收割

美元加息，资本回流，汇率止不住地贬值，为了打赢这场资产保卫战，我们的外汇储备从 4 万亿下降到 3 万亿

在市场上抛售了大量美元，把升值的美元预期给打了下来

同时国内的房价、股市、制造业也是相当低迷，钢铁、煤炭煤炭行业惨不忍睹，地方又负债非常高，调控很困难

所以又是放出了房地产这只老虎缓解了危机

不要总觉得危机跟自己没关系，掉进危机有什么关系，殊不知当危机真正爆发之际，没有人可以独善其身，可能回村种地也是一种奢望，你可能会因为买不起种子而破产！事实就是这么残酷，可以去学习一下美国 1929 年大萧条（完）

知乎用户 无懈可击 发表

今年股市跌了多长时间了，也许没啥关系，但是感觉到了，那就是经济增长真的要放缓了，二十一世纪的前二十年有多疯狂，怎么也得缓缓吧，去年夏天恒大的风就已经在吹了，那段时间他做了什么，对不对，还有就是房贷利率，我个平头百姓真的觉得好高啊

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

今天本来想写关于大市场的付费文章的，但是奈何工作太忙了，这段时间各地都在抓紧复工，抢工期，为了完全今年 GDP 的任务，也是下了血本了。

现在很多人觉得国内的 GDP 要完成 5.5% 的增速，是需要靠房地产来拉动的。

其实这个话对，也不对。

因为当下房地产的确是占比 GDP 的一个重要组成部分，但是并不绝对，房地产占比我们国内的 GDP 只有 7% 左右。虽然有很多房产专家说房地产还拉动了 N 个行业，所以实际占比 GDP 应该在 15% 左右，但实际上要按这么算的话，哪个行业没有自己的上下游，这么一算大家都占比很高了。

房地产对 GDP 来说，的确很重要，但也并不绝对重要。因为我们现在对 GDP 增速的要求也不像以前一样那么高了，现在我们对 GDP 的要求就是一个 5.5% 的增速，而且在今年工作会议上也说了，是 5.5% 左右，也就是可以低于 5.5%。

那么在这种情况下，对房地产这个行业，目标就比较简单，不要扯后腿就行了。不指望房地产能拉动 GDP，只要不拉后腿就可以了。

现在很多人在经历了过去的房价大涨之后，或者说经历了几轮国内房价大涨以后，对房价的认知，就只觉得房价必须要大涨，但实际上房价是可以不大涨的。

现在房地产行业正是去杠杆从以前金融房地产，转为一个民生类项目的产业，也就是从高利润转为低利润，在这种转型期，上面对房地产的要求，就没有大家想的那么高。

大家想的房地产就是要各种火，才算是救房地产，但是实际上救房地产，只是让房地产不要那么冷，不要嗝屁就行了。根本不是大家想的那种救房地产。

现在房地产遇到的这些问题，都只是房地产行业转型时的阵痛，是正常现象。

大家可以看一下现在的救楼市政策，如果真的想要让楼市热起来的话，力度还会只有这么点吗？

现在救房地产，只是希望房地产别嗝屁的那么话，如果房地产慢慢的降温，自然的退出舞台，回归到一个民生的项目，那到还好，但关键是房地产这玩意一下子就退的比较多，然后就很容易硬着路，而如果房地产真的硬着路的话，很多问题都会出现。

现在就是出些政策，让房地产别硬着陆，这和很多人设想的救房地产，差距很大。

其实如果上面真的想要拉房地产的话，真的非常容易。只要把北京、上海、深圳的限购、限贷取消掉，一瞬间，这三个一线城市房价就能大涨，这三个城市房价大涨以后，下面的那些城市，也会跟着嗷嗷叫的上涨。

这里面是存在一个轮动效应的，就像是现在北京西城区的平均房价 12 万多，天津和平区的房价 6 万多，如果北京西城区房价不涨，天津和平区房价去年又怎么会上涨呢？就像上海房价要是不涨，杭州房价又那什么上涨呢？

现在国内放松调控都还是一个遮遮掩掩的放松，这就说明对待房地产的态度，根本没有变。

只是不想房地产硬着路了，所以搞点垫子。

就像彭叔之前说的我们国内的生育率一样。其实大家有没有想过，也许上面本来就不想我们的人口继续大量的增加下去了。所以现在出台的拉动人口的政策，也没有大家想象的那么强。

因为当我们人口越来越多的时候，变相的，我们所需要的资源，就会越来越多，大家可以仔细查查我们这些年的粮食产量，增速并不多。也就是说，如果我们的人口继续增长，而我们国内的粮食又无法大幅度增加，我们对国外的粮食需求，就会越来越强，而如果国外不卖给我们粮食了，那就悲催了。

所以人口减少，也许并不是无意的，也是有有意的，只是没有想到人口会减少的那么快而已，当时设想的应该是慢慢的减少，而不是嗖的一下就减少。

现在出台了那么多鼓励生育的政策，但实际上力度并不强。也就是只是想要把这趋势延缓一下，并没有想真的要扭转人口的走势。

也就是让人口减少不会成为硬着路，而是软着路。

这就和我们的房地产是一样的，希望房地产能软着路，而不是硬着陆。

现在很多人说下半年国内会大放水，然后国内房价就要大涨，彭叔能看到很多人都在这么说，甚至彭叔粉丝群里面都有人这么传。

其实彭叔可以跟大家说，就算房价下一波能大涨，也绝对不会是放水导致的房价大涨。国内房价到现在涨了 20 年了，每次房价上涨的原因都不一样的，导火索都不同。

彭叔给大家复个盘。

国内的房改是从 98 年那会开始，彭叔记得 2000 年那会的时候，西安的房价差不多是 2000 元左右一平，然后慢慢的上涨，等到了 2007 年、08 年的时候，西安房价那会差不多是 4000 元左右，也就是十年房价上涨了一倍。

这十年的房价是每年跟着工资走的，工资涨幅比房价涨幅更快，所以在大家 2008 年那会，大家感慨买房只是感觉比较难，但说买不起的比较少。

2008 年之后，那波房价上涨的诱因是 4 万亿，这个水一放，全国房价开始猛涨，西安的房价在 2008 年的 4000 多元，涨到了 2011 年的 7000、8000 元，差不多是 4 年时间，房价翻了一倍，当然了，这些年里面工资也翻了一倍，彭叔记得在 2008 年那会，体制内的月薪才 1000 元左右，等到了 2011 年的时候，就已经涨到了 3000 多了。

从 2012 年到 2016 年，这五年西安房价没有上涨，工资还是涨了一些的，但是涨幅不大。

接着 2017 年开始，棚改拆迁从一线、强二线传导到了普通二线的西安，西安房价从 2017 年年初到 2018 年上半年，一年半的时间，房价从 7000 元，一口气涨到了 15000 元左右，一年半的时间，翻了一倍。这波上涨是靠的棚改拆迁。

2018 年下半年到 2020 年上半年，2 年时间西安房价都没有动静，还下跌了不少，从 15000 元跌到了 13000 元。

接着就是到了 2020 年下半年到 2021 年上半年这波了，这波是全国性的，经营贷泛滥，包括西安在内，很多经营贷买房，再加上地方推动，房价又从 13000 涨到了 16000 元。

西安房价一共有四次上涨。

第一次是 98 年到 08 年，是靠经济发展，工资推动房价上涨。

第二次是 08 年到 11 年，4 万亿推动经济发展，工资上涨加房价上涨。

第三次是 17 年到 18 年，是棚改拆迁，工资没涨，房价上涨。

第四次是 20 年下半年到 21 年上半年，是经营贷推动房价上涨，也就是工资没涨，房价上涨。

我们可以看到，过去房价四次上涨，每次上涨的原因都不一样，虽然房价上涨，但是原因却不同。

而且大家还能看到两个细节，一个从棚改拆迁之后的房价上涨，就都没有过普涨了，都是分化上涨，有的涨，有的不涨，还有一个是房价每次上涨过后，都会有下跌，棚改之前，跌的再惨的，也能再涨起来，自从棚改之后，有的城市房价下跌之后，就没有再反弹过了，比如说郑州、石家庄、贵阳、太原、青岛、济南等城市，像燕郊那种就不说了，到现在都还没反弹过来。

这两个细节说明一个问题，楼市的后劲越来越差了，也就说，如果你下一次，买在了高点，有可能你会站一辈子岗了。

关于房价下一次上涨时，会是什么原因导致的，彭叔猜测也许和大市场有关，彭叔明天写那个文章和大家谈谈彭叔的一点想法，不知道能不能成真。

最后：

现在买房，最怕的是高位站岗，因为有的房子，已经不可能再涨了，如果你买到了这种房子，就算房价有第五次上涨，你也没戏了。

知乎用户 虹口大胖虎 发表

现在不炒是为了后面长治久安，能慢慢上涨。

知乎用户 五分之一墨点 发表

以力治国不如以法治国，以法治国不如以德治国。

周王朝八百年延续，全因有 “王德”，君王以身作则，带头吃苦，带头冲锋，而不是带头奢靡。

无论是《寡人之于国也》还是《道德经》，都说明无为而大治的道理，核心就是 “君无为，而民自化；君好静，而民自正；君无事，而民自富；君无欲，而民自朴。”

当垄断行为，干涉行为，一经放开，百姓就会富的流油。西汉前期几任君主的休养生息，取消苛捐杂税的制度，让国民得以积累下巨大的财富，足足支撑汉武大帝征战了四十四年！

回归正题：

当下，无房客发出无能的呐喊，房价快跌吧！烟花快放吧！讨厌的房东们房子都租不出去吧！

他们的论据无非以下几点：

1. 人口出生率逐年递减，房子缺乏未来接盘者。

2. 居民杠杆率过高，已经掏空了六个包，刚需无力接盘。

3. 疫情当下，收入打折，断供增多，房子供大于需，卖不出去。

出生率，确实能让人着急，但是人着急的并不是房价，而是社保问题，这是一项维持体制内员工下岗后富足生活的根本保障。但也早已有其解决办法，即每 5-8 年退迟一次退休年龄，到 2045 年时，退休年龄推迟到 65 岁。当男性 65 岁退休，其平均寿命只有 67 岁，做的多活的短是寿命法则，一直 996 的话，必活不到退休年龄。所以现在体制外员工，自缴社保的行为，和 48 年加入国民党差不多。

假设社会阶级均匀分布，40% 底层，40% 中产，20% 富人。

知乎用户 深渡 发表

好消息不断，2022 年房价会如何？专家表示拐点已至

在进入 2022 年之后，市场上出现了一系列好消息，可以说没有那一年的楼市行情比今年的更利好购房者，最明显的一个就是 2022 年前 2 个月全国平均房价跌幅超过 10%。如果把这个跌幅换算成房价，那就等于房子降价了 10 万元左右，基本上就是一个普通人一年的收入了。也就是说普通人现在买房比去年这个时候买房，能少花一年的时间，有效地降低了购房者的成本压力。更重要的是在房价下跌的同时，市场上还存在其他很多利好刚需购房者的消息，比如说房贷利率下降、取消认房认贷等。所以现在的问题就来了，在这些好消息的刺激下，2022 年的房价走势会如何呢？

很多人都在说 2022 年的楼市调控存在放松的迹象，如果从目前的政策来看，现在的调控政策比前几年的时候的确出现了放松迹象。至少在前几年的时候，房贷利率不会出现如此明显的下跌。根据相关机构统计的数据显示，3 月份全国 103 个重点城市的首套房贷款利率回落 13 个基点，二套房贷款利率回落 15 个基点，创下自 2019 年以来的单月最大降幅！

也许从整体上来看，大家还是会觉得房贷利率处于相对高位的水平，但如果具体到某个城市的话，大家就能感受到现在的房贷利率有多低了。以苏州为例，数据显示目前苏州的首套房贷款利率最低能达到 4.65%，基本回到了这一轮楼市调控之前的水平。而且不仅是房贷利率出现了下跌，就连放款速度也有所提升，目前 103 个重点城市的平均放款周期已经较少到 34 天，另外有一半城市的放款周期不足一个月。

不过这种房贷利率下跌的消息，会让不少人觉得这是在放松楼市调控，但实际上针对楼市的调控并没有放松。因为住建部在今年年初的工作会议上就确定 2022 年要继续保持楼市调控不放手，并且把 “加强房地产市场” 放在市场的第一位。

从这个角度来看，现在房贷利率出现下跌，更多还是市场的自发调节，并不是为了说楼市调控出现放松。实际上也的确是这样，因为现在市场上之所以会出现房贷利率下跌这个好消息，是因为楼市库存量出现了大幅度的增长，必须要刺激普通人的购房意愿。

根据数据显示，截至 2 月末去商品房待售面积为 57026 平方米，比去年末增加了 6003 万平方米，其中住宅待售面积净增加 5552 万平方米！在经过长达五年半时间的楼市调控之后，炒房者基本已经被赶出了房地产市场，因此供需关系对房价走势的影响越来越明显。在这个时候楼市库存量出现增加，这就会加重楼市供应过剩的矛盾，也就是因为这个，笔者认为 2022 年的房价会保持下跌的趋势。

官方定调楼市调控不会放松，再加上市场方面不断增加的楼市库存，这些好消息基本上就已经确定了 2022 年的房价走势，所以在这种情况下专家也一致认为 2022 年将会是房价彻底出现拐点的一年。虽然此前不少人都在说楼市会出现转折，但此前的转折更多的是房价涨幅的回落，而不是房价下跌，而这一次的拐点却是房价会出现实质性的下跌！

例如中国社科院世经所全球宏观经济研究室主任肖立晟就表示：拐点的意思就是房地产贷款占总新增贷款的比重不断下降。

翻译成大白话就是房地产难以获得足够的资金支持，不管是银行，还是基金信托都不会提供足够的资金支撑房价上涨。本来房地产就是一个资金密集型的行业，没有足够的资金支撑之后，房价基本上就失去了上涨的可能。而且在没有资金的支撑之后，开发商跟炒房者为了缓解债务压力，就只能选择降价促销，在这种情况下，2022 年的房价真的会从上涨拐向下跌

最近接受了 62 家机构调研，知名券商给出了 150% 的目标价！

仅一个赛道，就不止 10 倍成长空间！

这么多赛道，加起来，会怎样？可以参考：
（区块链 + 在线教育 + 元宇宙）的中文在线半年 269%
（光伏 + 充电桩 + 盐湖提锂）的兆新股份半年 336%
（光伏 + 储能 + 锂电池）的川能动力一年 680%

这机构给出目标价 150% 的究竟是何方的妖孽，详细操作计划已经写好了，公 众 号（丁风点盘） 打出 妖 股 自动弹出！下面是历史战绩实操经历

实际上如果对比最近一年的房价数据就发现，全国住宅均价已经从去年的 11230 元 / 平米，降到了目前的 10140 元 / 平米！

总之，现在的房价是实实在在的出现了下跌。而且不排除接下来房价继续下跌的可能，毕竟现在的房地产市场怎么看都是一个房价下跌概率比上涨概率大的楼市。所以现在的问题就来了，在房价已经出现实质性下跌，并且未来还有可能继续下跌的背景下，购房者到底该不该出手买房呢？对于这个问题，笔者只能说尽量保持观望吧，否则买房后出现亏损的概率就太大了。

作者：文博视界 
来源：好消息不断，2022年房价会如何？专家表示拐点已至\_楼市\_调控\_市场
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风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负

知乎用户 广东巴菲特 发表

回答这个问题，请容许我用价值投资的角度来讲解。看完了，或许你就懂了

很多炒股的散户，都喜欢谈 “价值投资”。

因为大家都知道，只要发现一只好股票具有未来成长性的公司，买入后长期持有，随着经济的不断发展，它肯定会获得成倍数的收益，轻松跑赢通胀。

那价值投资到底是什么？未来 10 年价值投资的方向在哪？

本篇文章很长，我会由浅入深去慢慢解剖这个问题。等你看完了，或许你就能找到答案。

在本世纪的前 20 年，我们最好的价值投资莫过于是 “房地产”。在一些一二线大城市，你在 08 年之前只要购入了房产，到现在基本上都翻了 10 倍以上，最多的都翻了几十倍了。

而在股票市场，房地产的龙头，股价也是上涨了几十倍。

你有无想过房地产价格在这 20 多年来为什么会有这么夸张的升值空间？

就是因为需求这么简单吗？——————不是的！

它，其实是我国市场经济体制改革的重要一环，而且是其中强大的推动力。

我只说一点，或许你们就明白了————房地产的平均投产比为 1:8

就是我每投入 1 块钱到房地产里头，就能拉动 8 块钱的 GDP 增长。

房地产对应的产业链条，构建的商业社区，城市规划的的推动以及消费等，它们的带动效应是十分巨大的。

因此，前面 20 多年，我国的经济建设基本是围绕着房地产作为核心进行开展的。

看到这里你可能疑问：为什么说价值投资，而我要提起房地产？

因为，他是我国发展的一个浓缩影子

而在国内所谓的 “价值投资”，本质其实就是跟着“政策” 走。

而现在，房地产的历史任务基本已经完成，从近几年经常提到的 “住房不炒” 就能知道。

该政策已经不符合当代社会的发展的主旋律，如果继续推行下去必然会物极必反，引起各种尖锐的社会矛盾。（这个矛盾我不用说大家都应该感受到了）

显然国家是已经意识到这个问题，找到一个 “新引擎” 使社会发展迈上一个新台阶，是现在迫切需要解决的。

而只要你知道我们未来十年后的 “主旋律” 是什么，接下来的价值投资方向，就迎刃而解！

看下图，直接上我的答案！

没错，未来 10 年甚至 20 年，我们的发展不会再像以往一样的 “单一引擎”。

而是以 “多引擎” 全面发展的一个推动模式，使发展迈上一个新台阶，是多行业同步发展的一个井喷时期。

在上面五个行业当中，科技、医疗以及消费，这三点其实我不用多说，大家肯定都多多少少都会知道，这三点我先简单说说。

1、科技：

高新技术的突破是我国从工业大国迈向科技强国的的一个必须要攻克的一个砍。

因为当一个国家发展到成为 GDP 大国，它以往的制造成本优势就会慢慢的褪去，工人成本上涨，就会导致企业的外流，造成产业的离开。

就好比如最早的英国、后来的美国、接下来的日本，都是经历了这些阶段。

而现在，没错，就轮到中国了。

由于中国人力成本的逐渐上升，一些世界性企业的工厂慢慢撤离去东南亚那些人力成本更低的发展中国家。

产业的流失，就会形成大规模的结构化失业。这个问题对于一个人口大国来说，是很严重的。

因此，制造产业就要往更高级别的科技产业迈进，才能解决这个问题，其中最为代表性的就是 “半导体芯片”。

芯片核心技术现在基本被欧美国家牢牢掌控住，只要这个技术不突破，中国发展都会被轻易 “卡脖子”。

所以，为解决这一些列的问题，发展高新科技产业就成为了一个确定且必要的发展方向。

2、医疗：

我们看三组数据：个人及家庭每年医疗花费 5 万亿、中国社保基金 4 万亿、家庭医疗消费每年上涨 20%。

可以看出，医疗随着人们生活水平的提升，会越来越受到大众的重视。

因此，医疗资源供需矛盾必须要在下个阶段解决，减轻老百姓 “看病难” 的问题。

同时在一些创新药、国产替代药方面，也是亟需解决大众 “看病贵” 的问题。

医疗是人民生活永久的命题，只会不断的发展，而我们还要很大的提升空间。

3、消费：

说这个问题前我们需要了解，一个国家的发展进程是怎样的。

每一个阶段，都是一个大国必经的。

现在，美国已经发展为科技金融大国、日本也正在消费大国向科技金融大国的方向迈进中。

而我们呢？

我国一直在追赶着它们，不断地把它们玩过的棒在几十年后稳稳接住。没错，现在我们正在 GDP 大国这个阶段，而我们要往下一阶段发展，就是要成为消费大国。

那么问题又来了，什么是消费大国？是消费能力很强就叫消费大国吗？

不是的。

消费大国，这个阶段本质的就是爆发出众多世界性的消费品牌。

例如美国的麦当劳、肯德基、沃尔玛、星巴克… 日本的 7-ELEVEN、优衣库、无印良品等。

它们都是在这个消费大国这个阶段中，发展出来的品牌。

反观我们呢？能叫得出口的世界性消费品牌，寥寥可数。

现在还是任重道远。

以上三个，就是大部分人都知道的方向，而且能轻松理解的。

那接下来，剩下的 “能源” 以及“支付”，为什么也这么重要？

相信大部分人都只知道表面，而不知道深层的逻辑到底是什么。

接下来，我就把它们前后的逻辑关系，融合来跟大家介绍！

他们的本质就是————大国博弈！

中国想超越美国，成为世界第一，必须要打破美元的垄断！

只要中国一日不跟美元进行脱钩，永远都只能做一只绵羊被美国的收割。

现在中国发展到这个程度，一定要去面对这个问题，并必须要去解决。

不然，中国就会成为第二个日本，走它相同的下场。

（日本在上世纪 80 年代末经济科技即将超越美国，美国华尔街利用美元做空日本，使其房地产市场、金融体系全线崩溃，经济衰退效应延续至今）

美元为什么一直这么强？美国就凭它就能称霸全球的原因是什么？

没错，就是美元与原油结算进行了绑定。

自上世纪 70 年代《布雷顿森林体系》结束之后，美元必须从黄金转变下一个锚定物，使它继续称霸全球。因此，他们的目光转向了 “原油”。

能源是一个国家工业发展的血液，谁一定不能离开它。只要世界各国购买原油都用美元支付，就能牢牢掌控着全球国家的命运。

而世界上产油最主要的就三个地方，美国、俄罗斯、以及中东。

所以，你现在知道为什么中东经常打仗了吗？

美国：“你们不听话就打，打到你们用美元结算。”

说回我们中国，能源需求极大，而我们国内的原油资源不足以应对日常用途，大部分都要去中东购买。

因此，美元仿佛就成为了我们一个绕不过的路。

那就没办法了吗？

不，发展新能源，降低原油的依赖，就能减少美元的控制！

所以，你知道为什么现在我们这么大力推动新能源发展了吗？

这一切，并不是你们想象的环保这么简单。

国家在下的大棋，想得比你们长远！

而能源解决了，就要进一步优化支付体系——推动人民币国际化。

所以最近数字货币为啥炒得这么火？就是这个原因。

但现在只是初级阶段，未来还有很长的路要走。

因为是国家重点战略，所以也是很有潜力的。

以上就是我对于未来 10 年 “价值投资” 的方向阐述。

希望对你们接下来的投资方向有帮助！

至于细节上怎么操作，我都会在内部学员里进行实时分享。
我每天都会进行股市复盘，欢迎➕关注。

如想跟我学习，详情关注我公众号：老巴看盘，我会一对一教学全套我的股市技术知识，以及每日实时分享股市走势机会提示，相信跟我学习久了，你也能用不一样的视觉来看待这个股票市场。

知乎用户 tommy 哥 发表

这玩意越是涨越是有人买 最近势头不对 就没人买了

知乎用户 地产门 发表

原因：需求减少，价格回落，其他行业的拥挤，供给侧停滞不前。

中国四十年的房产发展，其实已经就给出了答案。

1980 年中国 1.8 亿城市居民的人均住房面积是多少？5 平方米。三口之家就 15 平方米，又吃又住又睡又是厕所间。2020 年是 50 平米。5 平方米和现在人均 50 平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。

• 1990 年，中国 1 年造的房产面积是 1000 万平米，
• 2017 年，中国房产商建的房子是 17 亿平方米，
• 2021 年，中国房产商新建房的总量 16.5 亿左右

所以大体上 2017 年 17 亿就打住了，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去 30 年、40 年房地产发展的情况。

从每年的新增的房产面积来看，中国的地产开发已经逐渐减少。

意味着什么？又潜在表明什么？为什么会出现这样的问题？

一句话概括：中国房地产正在出现大的拐点，这些拐点是毕竟要历经的一个过程，下面就浅谈一下即将面临的几大拐点。

**一拐：总人口减少。**即再过 40 年，中国人口不会再继续上演过去 “4 个亿变 14 亿”，大家基本上认为 14 亿人是人口天花板，总之人口在减少。

人口减少，意味着消费的新增力量就会减少，消费减少，意味着需求减少。

二拐：中国的城市化率已经到了 65%，但是中国的 65% 相当于欧美 75%，再增长也就增加 5、6 个点。

城市化进程已经趋于饱和，意味着土地制度会越来越紧，拿地用地的成本会越来越高。

三拐：中国的老龄化在加深，去年已经到 21%，预计 2035 年会到 30% 以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。

人口老龄化

的不断增加，说明死亡率会上升，需求会进一步减少。

四拐：到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有 6 亿平方米，我们一年房地产建设量也就 17 亿平方米，这就是一个较大的库存。

存量较大，需求缩水，意味着供大于求，价格会下降。

五拐：整个中国城市人均住房面积 2000 年后达到了 50 平方米，全世界发达国家人均 50 就是天花板。

中国人均住宅已经满足需求了，刚需客户不断减少。

六拐：年度房地产建设量，2000 年是 1 亿平方米，2010 年 10 亿，到了 2016、2017 年 17 亿， 20 年翻了四番，17 亿什么概念？**中国造了全世界的一半！**那是因为过去 30 年有这个需求，扩张到了人均 50 平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。

建设面积的急速扩张，导致房屋使用面积过剩。

七拐：中国的土地价格和房产的价格 20 年翻了四番。土地价格的上涨已经到达 “天花板了”，不会再出现疯狂拿起的局面。

八拐：危旧房改造和旧城改造

，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；也是控制了需求，刚需客户都有房子住，谁还会去抢房子。

九拐：城市的学校、医院建设也到头了，基础建设基本上已经到达了饱和状态，现在基本上也是西部地区的一些中小城市需求较大，但人口根本不集中在西部地区，所以也就没有了所谓的大需求。

十拐：中国的房地产商负债率

都到 90% 的天花板了，再过 10 年也不会变成 105%。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。

房地产还在，供给侧会变，基数会变，消费会变，基本上一切都在变。

关注公众号：地产门 DCM_pandamedia

知乎用户 宇宙边缘的大土豆 发表

世界是有边界的。

盘子太大，炒不动了。

有人问有没有保本的、高收益的投资产品。

我一般都会说，有。

日收益 60 倍。

5 块钱买副手套，工地搬砖，现结日薪 300 元。

别人说我是逗比。

我说那你找一个 100 万门槛，保本，收益 10% 一年的给我看看？

8% 都没有。

麦道夫骗了一辈子，也只敢承诺 15%。

所以，你说呢。

知乎用户 天津新房和落户 发表

早卖不动了。。。。2022 年比去年卖的还火呢。。。

知乎用户 jiajun​ 发表

百姓成穷鬼了，没油水可榨了。

知乎用户 椭圆的土豆子​ 发表

地球上的一切活动都要满足能量守恒。

太阳的光和热可以为地球不断提供能量，除此以外，

地球上的能量不会凭空产生或凭空消失，它只会从一种形式转化为另一种形式，或者从一个物体转移到其它物体，而能量的总量保持不变。

人类的经济活动要满足 “经济守恒定律”。

人类的 “有效劳动” 可以为整个经济体提供 “财富” 整体的增长。除此之外，

人类的财富不会凭空产生或凭空消失，它只会从一种形式转化为另一种形式，或者从一个物体转移到其它物体，而财富的总量保持不变。

什么是 “有效劳动”，非常难以界定。

炒房子的说，我每天勤勤恳恳的工作，结果也很棒，我的个人财富增加了很多。

这个 “炒” 的行为，对他个人而言是有效劳动。

对整个人类经济体而言，算是有效劳动吗？

网上有一个流派叫 “工业党”，主张以发展的方法解决所有的问题。

其本质，就是要加大整个社会的 “有效劳动”，认为“有效劳动” 的增长如果能追上“炒出来的泡沫的增长”，那么整个系统就会稳定。

我不看好 “工业党” 的这个想法。

同时看过金融业和实业就会发现，二者的增长根本不是一个难度。

金融吹出来的大牛皮，很多时候超过了实业的增长上限，注定是一笔坏账。

但是金融业已经把未来的钱挪到现在拿走了，后果全都是实业在背。

那么，经济危机和经济下行，就是周期性的必然事件。

这个时候，没有了实业支撑，金融业其实也会受到不小的影响。

最早的反应就是，赚钱没以前快了。

（非科班，用词不够准确，意会为主，请勿咬文嚼字）

知乎用户 锻神锋​ 发表

买房的真多，12 年问买房问到 22 年，估计明年还会在问房地产为什么不降价。

知乎用户 可口可乐了看看​ 发表

买房又不是靠知乎买房，买得起的，买多套的人又有几个上知乎的。

窝出租房里，又没钱去消费，刷刷抖音，刷刷知乎算了。

知乎用户 jibuzhua 发表

去库存，是有好办法的哦。

知乎用户 壹只猫 发表

@壹只猫

这里整理了房地产行业报告，或许都这个问题的回答有帮助：

【2022.03 更新】42 份房地产楼市保障房新房二手房行业报告【2022.02 更新】63 份房地产行业报告

新房二手房成交遇冷，调控再吹暖风。因城施策持续，稳字当头、在稳中求进。

哈尔滨：出台 16 条利好，如施行购房补贴政策、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件等。
长春：落实好高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准。
沈阳：博士毕业生补贴 7 万元，硕士毕业生 4 万元，本科毕业生和技师 2 万元；高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的 1.5-4 倍。
泸州：2021 年 8 月 24 日起 3 年内，全职新引进就业或新创办企业，并在泸州持续工作满三年以上人才购买首套房，可享受补助 10-200 万元 / 人。
桂林：对按照 2021 年房企在五城区经营贡献发放最高 30 万元消费券；对 2021 年五城区购房者予以补贴，按成交合同额的 1% 发放消费券。
武汉：本市无房的非本市户籍总部企业高管，在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。
杭州：非杭州户籍可购买共有产权房。
西安：限价商品房网签备案满 5 年可购其他住房，原为 “不动产权登记之日起 5 年方可购买。
宁波：从 2022 年起，二孩或三孩家庭，连续缴存公积金满 2 年，首次申请公积金贷款购买首套房，公积金最高贷款额度提高至 80 万 / 户。
青岛：优化住房公积金转移接续；优化异地贷款政策。
成都：首套利率本月下调 69 个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低 34 个基点。
杭州：当地银行首套房贷款利率普遍由一个月之前的 5.7% 左右，下调到目前的 5.3% 左右；二套房贷款利率由之前的 5.9% 下调到了目前的 5.5% 左右。
苏州：部分银行首套房贷款利率已经降到 4.6%，与 LPR 持平。
南京：部分银行首套房利率进一步下降，最低已降至 5.4%，购买二套时已还清贷款或无贷款记录可按照首付比例 50%(较先前降低 30 个百分点) 支付，贷款利率按照首套房利率执行。
武汉：多数银行下调房贷利率，按照首套房 5.2%，二套房 5.4% 执行。
广州：四大行已经下调房贷利率，首套房利率从 5.6% 下调至 5.4%，二套房从 5.8% 下调至 5.6%，部分股份行、城商行最低可至 5.2%-5.3%。
苏州：部分银行将二手房贷利率从 5.3% 降到 4.9%。
烟台：下调首套房利率至 5% 左右，二套房利率至 5.3% 左右。
北京：未下调利率，但在 2021 年底放贷周期从 4-6 个月缩短至 1-2 个月的基础上进一步加快，部分银行一周内即可放款。

支持合理住房需求”，房地产市场的政策正肉眼可见地发生改变。

欢迎关注和收藏 @壹只猫

现在，或未来的某一天，对你有用，方便随时找到的同时，让我们成为长期关系

知乎用户 山河 发表

今年炒房的人，莫不是脑子是核桃做的？

知乎用户 莫干先生​ 发表

啥年头了，还炒房？知道为什么房住不炒？那叫锁定资金，告诉你房子值这个价，但你却卖不出去，这叫有价无市。

房子用来住就得了，房地产炒作时代早就过去了，最先炒房的那一批大佬早两年前跑光了，留下一堆接盘侠，等什么时候新一轮炒作时代又过去了，这批刚从炒房坑出来的又跳进去，真是好一座人肉压榨机。

知乎用户 匿名用户 发表

现在就是你给我首付说实话我都不敢买。真不好，家庭条件不好，没对象，有负债。年龄也 30 了，出生农村，同龄的女生基本都结婚了，我呢，算是实打实的底层把。想找个女朋友没人介绍，去相亲把也没人介绍。有时候抖音上看见相亲的介绍，同龄人都好牛。月薪 3 万年薪 100 万的。女生先不说咋样，看到的 10 个里面有 9 个半要求工作稳定的。就差直接点明要求公务员。事业编，国企，央企之类的了。在回过身看我这条件，没学历。灵活的不能在灵活的就业，一个月最多就挣一万，没社保，没存款。像我这样的人应该很多很多。没个稳定收入真的不建议买房，有个同学在隔壁市的 5 线城市买了房。每月要还贷款，没对象，家里给的首付。现在已经连着好几年没回过家了，房子也没钱装修。看的我都怕。

据我观察，现在钱越来越难赚了，普通人打工只有劳务派遣的份。真如浮尘啊

知乎用户 白水大 发表

大道至简

百姓的作用是创造财富

而不是享受财富

把握住核心思想

你就会发现，就算房子涨也好跌也罢

到最后也不会让你剩下啥余粮的。

——————————————————————————————

你买了房子，锁死流动性

你不买房子存钱，通货膨胀稀释

你买理财炒股，A 股绿化率最高

你炒期货，跌妈不认

看似选择很多，条条都是死路

所以最后剩下的就是

“劳动创造财富”

起来工作吧

就算出现大范围躺平

最后用点难看的手段

也都能把你抽的跳起来

——————————————————————————

看看俄罗斯和美国的互相制裁和财富清剿，

法律是没用的。

知乎用户 蒙头读书​​ 发表

emmmm~ 没有二手咸鱼的盲盒市场是不完整的

知乎用户 咏月白 发表

就和花呗 有个额度 不能无限借款 一个道理。

透支光了 就要 BBQ 了。

疫情 大量失业

2 亿灵活就业

没人敢 高位上车了。

知乎用户 鳗鱼君 发表

真没钱了。

知乎用户 一叶孤城​ 发表

原因有几点。

一方面是自三道红线发布后，银行放款审批严格，不少房企无法进行进一步融资，所以导致房企的资金周转困难。

在这种情况下，房企为了求生，现金快速回流成了他们的必然选择。所以很多项目开始降价销售，压低利润。很多房企把楼盘的利润率压缩到了 2%－3%，甚至有干脆贴着成本线出售。

而降价带来的必然结果就是老百姓的犹豫，因为追涨杀跌是老百姓买房的固定思维。房子越降价，客户越不敢轻易出手，都怕房子买到手就贬值。而这一现象也让部分地区出台了 “限跌令”。

另一方面，老百姓手里是真没太多钱了，但是需求还在。如果你们是从事房地产行业，或者对这个行业关注很深的话，你们会发现一个现象，一个楼盘只要大幅度降价，还会有很多客户去买房，这个现象以刚需客户为主。这个现象出现的原因就是泡沫实在是太多了，降下去的那部分就是泡沫，等房价回归到它本身应有的价值之后，还是有很多有需求的客户会去购买。

知乎用户 尽我的颜值去努力 发表

想到以前发绝 X 网的冲塔先锋了……

知乎用户 Eric 发表

如果有一天房价暴跌，中国老百姓 70 & 的财富将灰飞烟灭，中国原来叫无产权无财富，投资房地产比做实业赚的还多，这句话一定会被很多人骂，但这的的确确是事实。这里有三个点：

一是中国的工业化是靠城市化带动的，我们的增长路径跟西方国家不一样，西方国家是工业化带动城镇化，中国是反着的，是城镇化带动工业化，几亿人进城，进城了要结婚，然后要添置家电，要装修，所以带动了家电家居建材装修等等，带动了航站楼、地铁站、高铁站，座座高楼平地起，浩浩荡荡的城市化进程拉动了工业化，然后你留在了城市，你生孩子又拉动了教培育儿，所以，这十年，很多人赚到钱不是因为有多聪明，而是浩浩荡荡的城市化进程拉动了工业化带来的。所以中国这 40 年的改革开放，这 20 年的高速发展，不可能跟房地产这件事情拆开来看，房地产关联 100 多个行业，中国的房地产成就了太多人。可是目前中国的城市化已经走到了 60%，像珠三角和长三角已经达到了 70%，老百姓的财富跟地产强关联，可是这个增长到城市化 60% 的时候就走不动了，新的财富在哪里？我们看一下发达国家，发达国家经历过的是发展中国家正在经历的，再过 20 年 30 年，中国老百姓的财富 70% 在地产这件事情上，一定会从无产权无财富变成无股权无财富，一定会转入到金融市场和资本市场。

二是人口问题。去年人口为什么低到这种程度？在北上广深，你问一个年轻人为什么不生孩子，他没有足够的时间、精力和金钱，生活是停不下来的，但是这种状态不可持续，这是很现实的。

还有一个非常重要的认知，中国和美国之间差什么，差高科技！抛开那些假鸡汤，我们的芯片差距没有那么快追上，关键领域被卡脖子。背后的原因有很多，其中一个重要的因素是我们差一个更成熟的资本市场，因为科技和资本绑定，所以我们国家急需加快健全一个资本市场，解决中小企业融资难，融资成本高，融资慢的问题，因为钱不能全部回流到房地产，钱得回到实体，所以一定要有一个股权融资市场，做到资本和人才、资本和科技的结合，这样一个国家一个城市才能继续上一个台阶。

那么回到这个问题，2022 年房地产为什么突然炒不动了？未来的房地产投资还有机会吗？

从微观层面上看，我的观点是：超一线城市的核心区域价格会保持稳定，并且持续上涨，前期涨幅过大但在短期内配套无法跟上的区域甚至会补跌。二三线城市在本轮各个城市的政策刺激下会有成交量的回升，但对价格不必抱过多期待。

如果我们的文章对你有所帮助，请帮我点个赞同，谢谢！

知乎用户 mark 发表

发明个词: 砼生！

啥意思？

说起经济，就知道房地产，就知道钢筋混凝土，除此之外，不知道什么叫经济！

突然想到，非抄袭，如有雷同，喜结良缘为盼！

知乎用户 济南家兴房产​ 发表

不要冲动买房，不要冲动买房，不要冲动买房，重要的事情说三遍，如果说你现在正在准备买房，或者是正在看房，你一定要看完我所说的话

第一，如果说你的预算不够，还没有一个稳定的收入，那么你买房就等于把你和你的家庭推上一个高负债的状态，这个操作非常的危险。

第二，以前有房就代表有钱，现在有房只能代表你有一套房子而已，现在把钱变成房子很简单，但是把房子变成钱比登天都很难，很多人只在意的是房子是不是住着舒服，漂不漂亮，预算不够的，要不就去买了郊区，要不就连公寓都不放过，完全不考虑房子的流动性。

第三，济南现在很多的二手房挂牌一年半，既然也没有人买，房子的流通性就像一面照妖镜，在市场冷淡的时候，它就能反馈出你的房子能不能扛住市场的波动。我们买房之前有没有问过自己，你买了这套房以后是真的要卖不出去了，你该怎么办？

另外我现在 在做济南的楼盘信息整理，后期会随时更新，目前已经整理好了汉峪 - CBD - 盛福 - 雪山 - 唐冶 - 神武。基本东边的区域已经整理完毕，近期有购房意向的可以进我主页观看，有什么需求随时可以评论区告诉我。

另外跟大家说一下，我目前在做济南的房源整理，东边的区域已经整理完成了，后期会一星期更新一次，想要在济南买房的可以关注我，进我主页查看房源信息，有任何问题可以评论区告诉我

知乎用户 1P 和 1N 发表

2022 年大家活着就不错了。房地产谁来接盘？

知乎用户 杨修丢鸡肋​​ 发表

市场的信心被破坏了

知乎用户 我是真的穷啊 发表

想啥呢，只要老爷按下启动键，你看快不快。

知乎用户 Mr.G 发表

我就奇了怪了，其他商品在终端销售这一块都是一手交钱一手交货，商业上甚至是有账期的，为什么涉及到老百姓的房子就要预付款，老百姓要在没看到实物的情况下提前两年左右交钱然后承担烂尾风险呢？而且这个卖地钱政府应该收到了吧，再有就是钱都交了，如果烂尾的话，那钱去了哪里呢？

各行各业就 tm 房地产最奇葩。

知乎用户 饕餮 发表

因为大家真没钱了，顺带一提我现在倒是真的希望再来一轮涨价去库存，神技啊。

知乎用户 济南房产顾问金阳​​ 发表

不要冲动买房，不要冲动买房，不要冲动买房，重要的事情说三遍，如果说你现在正在准备买房，或者是正在看房，你一定要看完我所说的话

第一，如果说你的预算不够，还没有一个稳定的收入，那么你买房就等于把你和你的家庭推上一个高负债的状态，这个操作非常的危险。

第二，以前有房就代表有钱，现在有房只能代表你有一套房子而已，现在把钱变成房子很简单，但是把房子变成钱比登天都很难，很多人只在意的是房子是不是住着舒服，漂不漂亮，预算不够的，要不就去买了郊区，要不就连公寓都不放过，完全不考虑房子的流动性。

第三，济南现在很多的二手房挂牌一年半，既然也没有人买，房子的流通性就像一面照妖镜，在市场冷淡的时候，它就能反馈出你的房子能不能扛住市场的波动。我们买房之前有没有问过自己，你买了这套房以后是真的要卖不出去了，你该怎么办？

另外我现在 在做济南的楼盘信息整理，后期会随时更新，目前已经整理好了汉峪 - CBD - 盛福 - 雪山 - 唐冶 - 神武。基本东边的区域已经整理完毕，近期有购房意向的可以进我主页观看，有什么需求随时可以评论区告诉我。

另外跟大家说一下，我目前在做济南的房源整理，东边的区域已经整理完成了，后期会一星期更新一次，想要在济南买房的可以关注我，进我主页查看房源信息，有任何问题可以评论区告诉我

点击一下就可以复制我的微信号了，四年房产经验，欢迎大家咨询，济南家兴

知乎用户 欧里几德 发表

鹅城的税都收到 3000 年了

知乎用户 StoneChuanm​ 发表

房住不炒

知乎用户 黑暗骑士​ 发表

因为有能力买的，早就买了。

知乎用户 不喜欢抬杠的潜水员​ 发表

你以为只是房地产的问题? 看看今年倒闭的实体有多少，我看这么防疫下去，马上步大清后尘

知乎用户 研究生 fighting 发表

来错地方了，百姓成穷鬼了。

你得让奴隶先吃饱饭，才能产出剩余价值啊，饭都吃不饱，还谈什么房子

知乎用户 恋风 发表

举两个例子，都是发生在我身边的

2021 年，我家打算在中山买房，当时钱不够，就想买套二手房，去看了几套，都是不太合适，要不太小，要不就是太贵，后来看中的市区的老破小，大概 50 来万，80 平，到后来还是没买，今年在看那套房，还挂在网上再卖，价格已经跌到 35 万左右了

今年门口有个做餐馆生意的，说生意不太好，不打算干了，准备搞别的，钱不够，准备把房子卖了，买了三年多点，毛坯房，买的时候 82 万，准备出手 85 万左右，我说你卖不到那个价，如果你能卖 85 万。我请你吃饭，他不信，我说你先问问中介。然后再跟我讨论，过了两三天，他过来了，垂头丧气，跟我说，中介开价 75 万，先挂着！我又打击了他一下，我说你的房子那是挂牌价，最后成交价不会高于 72 万… 他无语了，从此以后再也不跟我提卖房子的事了

知乎用户 jlfang 发表

因为百姓都成穷鬼了。

知乎用户 绿城小电驴 发表

炒不快？别急，到年底再来看。

知乎用户 匿名用户 发表

上一次房地产股票这么涨还是 2015 年

知乎用户 csychenny 发表

因为很多刚需买不起了，也有很多刚需对未来担忧了，也有很多投资客 觉得房地产收益低于利息了。

击鼓传花的游戏罢了

有时候你在一个游戏里，必须去做某些事，但是你有没想过，其实你可以换一个游戏，或者换一个玩法？这就是年轻人的想法。

知乎用户 豆豆 发表

杭州永远涨！宇宙中心杭州！永远卖地最野，永远提高限价！永远倒挂拼社保！杭州永远涨，杭州宇宙中心！！！

知乎用户 夏牧阳 发表

这种炒法，美国都不敢这么玩儿。

知乎用户 滏麇 发表

庞氏骗局总是有终点的。

高周转就是一个庞氏骗局，地产商借钱加杠杆盖房，迅速建好交房，回流资金继续加杠杆，老百姓没那么多钱，一个项目玩不下去就是连锁反应。

如果最后都是政府兜底，那就是几个地产商剥削了全体人民

知乎用户 地产干货交流 发表

1. 大的政策环境是房主不炒, 虽然以前也提, 但是就好像狼来了的故事一样, 大家没觉得是真的, 直到 2021 年, 大家感受到了, 这次狼真的来了, 大量炒房客开始退场。

2. 金融政策和经济形势, 导致大家手里的钱不富余了, 银行放出来的贷款也不多了, 就算有贷款, 审批也严格了, 不像以前好多贷款材料都是中介帮忙编的, 同时大家的收入也没那么稳定了, 也担心还不上贷款断供。

3. 新冠疫情, 这几年疫情对于人口流动的影响是切切实实的, 失去了外地客户的支撑, 光靠本地的客户, 支撑不起来, 本地有房的不会再买, 一般城市的本地居民动力不足, 热点城市的本地居民受限于城市限购和限售等政策。

4. 涨价预期没了, 炒房跟炒股一样, 都是炒预期的, 即所谓的买涨不买跌, 横盘这么久, 大妈都知道房价不会大涨了, 买房看不到收益, 加上股市低迷, 还不如观望一下炒一波股票的底。

知乎用户 MR 黎 发表

没钱！

疫情封闭，工厂不生产，工人没工资，老板的资金链断了，哪来的钱？

几个大的房地产公司都倒了，大把的烂尾楼，下手买楼的时候，宁愿买二手也不买预售楼。

一切的交易，都要钱。哪怕是贷款，也要有好的预期才能贷，才敢贷。

国际环境动荡，疫情封闭，再加上政策爆掉了不少房地产大头，谁头铁去炒。

知乎用户 missingjs​ 发表

如果你在一线城市，别信这个。好好调研一下当地的限购政策，再推演一下如果放开，会是什么情况

如果一线以外涨不动，那么资金就会跑去一线避险，继续推高房价

所以，世界这么大，能 run 就 run，人生只有一次，把自己后半生绑在一个鸽子笼上，太不值

知乎用户 喵星扫地生 发表

持续疫情，人口逆行，政策预期

2023 年更卖不动

知乎用户 斩月 发表

不对吧，郑州房地产成交量暴涨七成啊

知乎用户 俺姑 发表

因为政策窗口关了，杠杆拉不上去了。

说炒不快的，咱们可以放开金融工具试一下，怎么样？

知乎用户 无言 发表

这才哪到哪，三十年贷款期限，三分之一的路还没走完呢，坐等烟花秀。

知乎用户 厦门潇潇吴 发表

很现实的事情 现在情况的手上有钱的确实不多 家庭 小孩开销很大 经济形势也不乐观

厦门的房子价格全国第四

岛内就不说了 那都是六个钱包 置换的人才考虑的了

岛外片区新城四万左右 大 2 房小 3 房上车价格 320 万左右 意味着首付就是 120 万 月供就是 1.4 万左右

这个钱可不好借不好攒 市场环境没有那么好 工作稳定性没有那么强 贸然入手 家庭抗风险低落谷底

身边也有一些朋友这 2 年才买房的 压力确实很大 原先宝马开着 生活多姿多彩 变成现在需要精打细算过日子 每年还会有几次倒腾不开需要叫我们帮忙一下

今年一开年能明显感觉到外贸下滑 受全国疫情爆发 工厂出货又遇到挑战 原材料大宗上涨 今年外贸进出口和去年天壤之别

我好几个朋友公司（10 个人左右的公司）都已经在长沙租了办公室开始招聘 计划 4 月份全部迁去长沙

办公成本 人员成本其实差异不大 都是 4K + 的底薪 + 提成 但是厦门和长沙的人才数量 人员留存度完全不同 我司去年长沙分公司贸易部入职 15 人 现存 13 人 3 月计划开 2 部 目前 12 个人员配置已全部招聘到位

这在厦门是不敢想的事情 说到底还是房价和城市有很大影响 厦门同事工资拿个六千 看着写字楼旁边的房子六万一平方 长沙在岳麓区 我看他们工资也是六千出头 但是周边房子一万一平 首付 20 几就能买 这种感觉是完全不同的

知乎用户 新时代的陶渊明 发表

急功近利蔚然成风。

赚钱最快的途径变成了 “骗” 和“抢”。

但是都把骗和抢当主业了，哪还有什么东西能被瓜分。

原本就不可持续，再遮掩，还是要暴露出来。

知乎用户 混沌 发表

15 年以来房炒不住 6-7 年了

知乎用户 天地正气 发表

接盘侠们真的已经尽力了

知乎用户 小安律师​ 发表

这个时候再炒的，存在两种可能：

1. 纯粹为房地产捐躯

2. 脑袋被门挤着了

知乎用户 雁子 发表

湖北十堰市恒大御府的楼盘停工一年了，想要明年交房简直是做梦？让那些等着结婚，等着入住给小孩子上学的业主往坑里跳？两年交房，停工一年了，外墙面都还没粉刷，没有过程哪来的结果…… 某些官员一直忽悠业主在复工，每天调几个群众演员拍照做样子，当业主是傻子吗，政府就是这样为民服务的？期房预售是谁审批的，谁的责任，房子没建好你来卖，卖了又不交房，当老百姓几代人的血汗钱是大风刮来的吗？我不是买方便面啊，一元钱的东西你可以不给我，我是上百万啊，一手交钱一手交货难道不是天经地义的道理吗，儒家推崇的诚信道理难道中国人不懂，还要业主们一把鼻涕一把泪的去求当官的为民作主？还调集上百警察包围业主，还先动手打业主？

知乎用户 武苍标识导视设计 发表

大学毕业，找工作，找女朋友，找女朋友，找朋友，找朋，找月，找。。。

知乎用户 洛弈 发表

我预测房价还会涨，因为现在已经又在放开限购，降房贷利息，加快批贷速度，货币化棚改了，手段和上一波如出一辙。

只要政策手段一出，改善性房子必涨，毕竟大量富人手上的钱经过疫情又变多了，看奢侈品消费就知道了。

改善性房子一涨，有些想往上够一够的刚需房主必然提价，而没上车的无房人士也开始着急了，连夜订房。

但是刚需房涨的会少点。

贫富差距会越来越大。

随后三线以上城市里的房子彻底和普通人无关。

至于你问我怎么看？当然是想看波波澜壮阔的大烟花。

兴，百姓苦！亡，百姓苦！

这是我的回答里，最希望以后被打脸的一个回答。

但很可惜，有些人的贪婪，终将会毁灭一个民族的希望。

知乎用户 Alfred law 发表

限购限贷还限售…… 都不让买卖了怎么炒？

你股票也不开市的情况下炒一个给我看看？

知乎用户 静静地 发表

还是市场发挥决定性作用吧，之前他们搜刮百姓，现在该反过来收拾他们了。

知乎用户 天哥唠房产​ 发表

2022 年的房地产为啥突然炒不快了，因为 4 个原因：

1）大的政策环境是房住不炒，虽然以前也提，但是就好像狼来了的故事一样，大家没觉得是真的，直到 2021 年，大家感受到了，这次狼真的来了，大量炒房客开始退场。

2）金融政策和经济形势，导致大家手里的钱不富余了，银行放出来的贷款也不多了，就算有贷款，审批也严格了，不像以前好多贷款材料都是中介帮忙编的，同时大家的收入也没那么稳定了，也担心还不上贷款断供。

3）新冠疫情，这几年疫情对于人口流动的影响是切切实实的，失去了外地客户的支撑，光靠本地的客户，支撑不起来，本地有房的不会再买，一般城市的本地居民动力不足，热点城市的本地居民受限于城市限购和限售等政策。

4）涨价预期没了，炒房跟炒股一样，都是炒预期的，即所谓的买涨不买跌，横盘这么久，大妈都知道房价不会大涨了，买房看不到收益，加上股市低迷，还不如观望一下抄一波股票的底。

但是，别人恐慌我贪婪，这个时候是进行资产配置的好机会，把手上的劣质资产赶紧换成优质资产吧，时不我待，这个窗口不会很长。

知乎用户 sean 发表

涨价去人口。

知乎用户 钢板上钉钉 发表

知乎用户 笪玉头 发表

1987 年出生 2508 万，大概在 2015 年购房结婚

1995 年出生 2052 万，大概在 2023 年购房结婚

2003 年出生 1594 万，大概在 2031 年购房结婚

2022 年预计出生 900 万，大概在 2050 年购房结婚

2016 年房价暴涨除了众所周知的事情外，80 年代的婴儿潮也功不可没，但随着出生人口崩塌式下跌，房地产需求也会极速萎缩。

知乎用户 宇智波 · 闰土 发表

当一个服务器都是外挂的时候，你玩挂还玩得起来么

知乎用户 匿名用户 发表

要不是我有数据，差点就信了。

知乎用户 赵百度 发表

怎么炒

炒出来那么高的价格卖给谁

富人之间倒腾?

他马云一天睡一套房一辈子又能睡多少

老百姓已经被榨干了 你这个价格给谁接盘

知乎用户 会里排行老六 发表

是因为房地产的繁荣才导致我们这 20 年来工资飞速增长，还是因为我们这 20 年收入飞快增长导致房价疯涨？

知乎用户 外贸君 发表

美国人开始降关税，物资都跑去美国了，美国抢了我们的东西，我们穷了。

俄乌热战，把油价推高到 9.3 一升了，我们穷了。

上海疫情，满地疫情，我们去支援了，没有时间买。

上海疫情，疫情要紧，我们忙着抗疫，我们哪里还有心思买房。

一句话，国外亡我之心不 S，把我们搞得既没钱，又没时间！

知乎用户 朗先生​ 发表

撸管快 s 了，憋着，

知乎用户 梦境之末 发表

简单来说，就是新生人口规模坍塌导致现有的拍地融资预售模式日渐式微。

以前这种土地财政玩的风生水起，是依靠强拉城市化率，用大量进城人口做垫背。

现在城市化率已经几乎玩到头了，变不出更多人口来玩了。

指望老头子们买房改善住房需求，不存在的，况且，他们微薄的退休金也还在被六个钱包模式钓着。

知乎用户 ROULOIS 发表

2022 年，才开始呢。。。话可别说的那么满。打脸的情况这几年频繁发生

知乎用户 千幻 发表

依稀记得 08 年的股市。

44 元一股？

知乎用户 东坡门下走狗​ 发表

新建一个 10 万平米的小区：

房价 1000 的时候，全部售出需要 1 亿；

房价 10000 的时候，全部售出需要 10 亿；

房价 100000 的时候，全部售出需要 100 亿。

要 1 亿容易，要 10 亿咬咬牙也行，要 100 亿六个钱包也不行了。

知乎用户 修修风 发表

像郑州那样无底线的再刺激一波，肯定还会有效果。但能持续几天，就不好说了。

2000 年~ 2021 年，全国已经累计出售 200 亿平的商品住宅，足够 6 亿人居住。另外修建 8000 万套的保障安置房，足够 3 亿人居住。不考虑 2000 年之前的房子，这就已经全部的 9 亿城镇人口居住。

以当前的每年 15 亿平的住宅销量，足够 3000 万新增城镇人口居住。但是 5.1 亿乡村人口里，45 岁以上占了一半，盖这么多房子再卖给谁？

15 亿平的销售面积注定是不可持续的，房地产市场注定是一个缩量的市场，再怎么刺激也没用。

因为人口见顶了。

知乎用户 古织 发表

和平与发展的时代主题面临严峻挑战，世界既不太平也不安宁。

知乎用户 白猫猫猫猫猫​ 发表

又有好多城市政策松绑了，支持，就想看个大的。

知乎用户 小区是业主的 发表

突然意识到断子绝孙钱赚不下去了。

知乎用户 西安贷款经理 发表

去看看人口出生率就知道了，

知乎用户 毛毛 发表

主要是预期下降（买房不赚钱），让大量伪刚需捂住了钱袋子。

知乎用户 付恒嘉 发表

这几年大家赚钱太难了！房价还涨肯定 “割韭菜” 割不快了。现在的房地产供大于求，谁接盘谁砸手上！

知乎用户 岁月无限 发表

第一，长达 1/4 世纪的大降息周期结束了。

第二，经过 1/4 世纪的不懈努力，几乎所有普通家庭的钱包，都已经掏空了，而且还背上了二三十年的巨额债务。

知乎用户 一个简单的人 发表

听说去年卖地八万亿，公务员大概三百万

算下来不咋够分的，这玩意还没算上临时工

我比较好奇接下来要从哪里搞钱来发工资

知乎用户 陈生 发表

因为粮食价格没有涨，说明货币超发的速度慢了，钱还是比较值钱。

下一步通胀起来，货币海啸，资本市场爆发，房价还是会向上。

知乎用户 非也非也 发表

摆烂一念起，顿觉天地宽

知乎用户 荒唐少年大呲花 发表

缓一缓稳一稳，现在有点青黄不接，等新一茬壮实点了再行动 | ू•ૅω•́)ᵎᵎᵎ

有一万种方式让你买房，就看想不想了。

知乎用户 哈哈 发表

其实不用分析原因，是市场随机反转。

知乎用户 火月岚宇雪莱 发表

…… 某类穷人……

廉价的劳动力 廉价的劳动力……

……

……

危机 危机 危机了……

……

……

单身举报侠……

……

……

……

泪奔……

房地产出业绩呀……

……

……

说父母穷的各种穷路子为生…… 还真能喊出这种要出业绩的话……

啊 右派 别拦着我 我先走一步~

再见！

知乎用户 27 岁是颗仙人掌 发表

接盘侠开始摆烂不玩了。

知乎用户 天不会黑 发表

可以看一下前进四的分析非常棒

知乎用户 屠龙少年已经不在 发表

可能过了这个困难时期，以后还会炒，虽然我也不愿见到它炒

知乎用户 松鼠财智​ 发表

GDP 与就业直接相关，许多地方开始下调首付比例，福建有城市开放落户限制，开始强人，而且不再限购。

因为房子牵涉的产业链很长，相关及辐射行业有三十多个，保障房地产的平稳发展，对于稳定 GDP 增长有重要作用，同时也对就业、民生的稳步发展起到推动作用。 ​​​

知乎用户 黄欣伟 发表

城市分岔了，经济下行了，救市无用了，市民没钱了。

知乎用户 塔希里亚 发表

因为观察角度的问题，现在内聚效应明显……

当市场下行的时候，市场上的钱会流向最保值的地方等待下一次市场上行

知乎用户 商业地产视点​ 发表

今年的楼市不行，绝不是突然而至，而是要从 17 年楼市调控开始算起的，正好碰上 20 年的疫情持续不管，反反复复，同时又碰到了美国加息缩表这跟稻草，让开发商更加雪上加霜！

眼下地产的走势，已经超出决策层的预期，管理层原本只想稳，房地产平稳落地，没想到碰到近三年的疫情，让老百姓无力买房，开发商资金断裂，最终导致眼下楼市的熄火！

知乎用户 苏某某​ 发表

发改委：肘，跟我进屋！

老百姓：我今天指定是不行了，你拿我当牲口了？我是真的一滴都没有了婷婷。。。

知乎用户 沉默是渣 发表

三代人六个钱包，只为今年能发的起工资。

六个钱包必定是有数的，但发工资却要年年发，不能停。

六个钱包，买房以后。这六个钱包中的房主也是要领工资的。

炒不快，是资本主义的固有矛盾。解决方式除了放水，还是放水。

先工作，四年以后周围人全是研究生。

先考研，四年以后这岗位最低要求 211 研究生。

我急房地产，更急我自己。

真的懒得卷呀! 不卷就是毕业，交学费，输送人才。打工还要吃白菜。

知乎用户 刀客 发表

不是他们不想炒，是炒不了，百姓都成穷鬼了。

知乎用户 叶流云 发表

房地产本质是什么？

就是卡着人的痛点收税，想要结婚进城就不得不交税。

你再看看今天的形势，还能继续走这条路？

知乎用户 无名小豆 发表

地产大国，和平崛起之引擎。伟大复兴之基石。

知乎用户 天台上的朋友 发表

上面想要房地产健康发展，现在这个房价如何健康发展？

畸形的房价必然导致产业畸形的发展，现在救房地产越救问题越严重，炒到最后就是炸雷。

知乎用户 guobin 发表

气温低，韭菜长慢了而已；当然也有一些是恶意不长。

知乎用户 宝塔镇何瑶 发表

以前房价上涨，原因第一是恐惧，第二是贪婪。

恐惧的是底层人，再不买就买不起了。

贪婪的是中产人，多买几个收割别人。

结果就是底层和中产的钱全部搜刮干净了，现在还有几个人能拿钱买房？

知乎用户 窝矮锅 发表

说再来一遍涨价去库存的。我实在看不下去了，直接拍桌子。

再来一遍哪涨价去库存哪够，要来就来十遍。一年一遍。

知乎用户 朱岩​ 发表

你买了套房子用于投资 但你的能卖给买的起房子的人 这些人都有房子 ……. 那么为什么要买你的房子 那么房子租出去不就好了 买不起房子的人 你觉得他付得起租金 好 可以合租 那为什么要在你的城市 为什么不去大城市 之就是只有上海房子卖的好的原因 国家想要解决房地产 就要解决这个问题 让买得起的人可以高价卖出 让买不起的人可以低价买入

然而房企纷纷裁员 这些被裁员的人到社会上只会唱衰地产 这些人如果国家不管 那么地产起不来 不管你怎么吹市场好 因为活生生的例子你没解决 你发个广告转发 14 亿 都不比地产员工给你说不买晚了一句话

知乎用户 yaoyuan0080 发表

看了一圈儿，我也说一个简单的：国家不支持了。

知乎用户 被禁言了 发表

因为韭菜们是真没钱了，连 30 年内的钱都被收刮干净了。

现在疫情这样，是吃饭重要还是买房重要?

知乎用户 骑熊猫的九节狼 发表

击鼓传花的游戏，

不可能能一直玩下去的，

只能看最后接盘的能亏成什么样。

知乎用户 心之形 发表

这面粉再多，没水也是做不成面包的不是？

知乎用户 不系之舟 发表

谁和你说的，多去现场调研一下，我就觉得特别火热！

知乎用户 不吃香菜的土拨鼠 发表

到头了

在金融市场

当一个社会最底层的老百姓都知道它可以作为一种投机工具时

它就再也没有增量了

因为金融市场

从来都是少部分人赚钱

大部分人亏钱

知乎用户 夏天 发表

庞氏编局不会因为把郁金香改成百合花而改变本质。

即便是欧美国家也不存在一直涨的东西，不要觉得中国特殊。

知乎用户 JUNBING TANG 发表

涨 20% 持续一段时间试试

知乎用户 彳艮 发表

现在房子涨价太慢没有买的欲望，一年涨个百分之 30 以上你看他们买不买，借钱也要买

知乎用户 萧岳 发表

任何资产炒作核心都只有一点：把你的钱变成我的钱

炒作并不能创造财富，只能转移财富，所以无论郁金香炒作后多值钱，最后赚到的其实只有买家付出的那些钱而已

现在的情况是接盘侠们手里真没钱了，甚至都负债几十年了，所以在怎么炒作也只是纸面数字，没人拿的出来真金白银去买单了，而且这才是炒作的本来面目，炒作本来就不值钱。

知乎用户 南塘渔夫 发表

我有一计，可破此困。

上策，实行户口管制，凡是没有当地户口及房产的，三天之内遣返收容，

中策，零首付，长周期

下策 ，强制购房，不买判刑

知乎用户 朱骏​ 发表

非常简单啊，因为房价已经太贵了，买不起。再加杠杆利息也还不上！

我是江苏 18 线城市（房价最低的城市，当然收入也低）的普通医生，我和老婆可支配收入每月 1.5 万左右！两个小孩，每月学习费用 5000，家庭吃穿用度 5-8000 左右，每月结余 2000-5000。现在有两套老房子，一套 60 平出租，一套 80 平自住 (有阁楼四室两厅两卫，有贷款，公积金覆盖)，没有电梯，学区房，小孩上学方便！

去年卖了 60 平的加上存款一起 90 万，寻思着改善一下居住环境，看了几个月，四室两厅两卫的房子有电梯基本在 150-170 万 (150 万毛坯，170 万有装修），取中间值 160 万，需要贷款 70 万，30 年 (今年 45 岁，75 岁还完贷款），每月还款 5000，如果退休前还清只能贷款 15 年，铁定还不起！要是把现在住的房子也卖了可以全款，但是老二上学就麻烦了，还有父母在农村，还想把他们接过来住！

中年男性，普通家庭，思前想后，果断放弃，不是不想上车，而是上不去车！

知乎用户 匿名用户 发表

这个世界最贵的东西不是钱，而是希望。

年轻人往大城市跑，不是因为大城市的教育医疗等东西，而是就业机会，是希望。大城市给年轻人希望，在这里，你将拥有无限的可能，全国最好的公司，你能一展所长。

支撑房价的就是希望。

现在，疫情何时到头未知，产业结构方面，没有新的增长点。

大家看不到一丝希望。几年前，不是还吹新四大发明（高速铁路、扫码支付、共享单车和网络购物），后来几年，吹 5G 应用。

去年，医生、老师、公务员开始降薪，就知道房价不行了。

这三个职业是 zf 的支柱，不到万不得已，不会降薪。医生现在还没有开始降，那是因为疫情，给得补贴比较多，像产科、牙科那边已经开始降了。

知乎用户 匿名用户 发表

房价就跟生二胎一样。当大家普遍都选择不买房或者不生娃，就涨不起来了。

私以为，掌握现在年轻人的观念非常重要。有些时候观念一旦形成就扭转不过来了。

有个小朋友，因为不能吃狗肉的问题，对他爸爸观感很差。。代际之间的观念差距有点大，影响到父子之间的关系了。

现在年轻人的忍耐力是在下降的，而且越是往后一代这种现象会越严重。

我爸年轻时候吃过的苦头是现在很多人遇上的好多倍，但是都挺过来了，所以他有时候说我矫情是没错的。他们这代人观念里觉得不生孩子不买房，你的人生是不完整的。

我们需要考虑年轻人这种特征，年轻人个人自由主义倾向愈加明显的现今，让他们生孩子，买房的困难可能越来越大，很多年轻人也没那个时代人冒险精神。如果没啥希望也不想买房生孩子还不如躺平打游戏。你越是宣传口头教导，他反而越是反感。

所以，我认为现在的教育必须从拼分数高低，拼赚钱多少转进到让年轻人实现个人价值上来。现在不少小孩初中就抑郁了，本质上因为他们觉得做这些事没有任何意义，而且自己也不擅长这些，长时间没有得到正反馈，身体在发出抗议。（我记得我以前高中学习完后，还有些时间可以进行爱好的拓展，那个时候迷上动漫歌，很多歌曲都是那个时候花时间学会唱的。顺带新学了一门语言。但是现在的孩子这种时间几乎被学习榨没了，我认为这个害处是很大的，孩子们可能就是因为课余的时间才会发现自己的爱好的。）

这个时代的小孩这种倾向是越来越明显的。

我们要给予孩子们敢梦想的权利。如果你的孩子能说出自己的梦想，即使那职业赚不到钱，作为父母你是幸运的，也应该大力支持。梦想是崇高的 ，生活只要饿不死就行。以后我教育孩子的方针可能也是如此。

知乎用户 匿名用户 发表

老百姓的钱是有限的。

理想的经济模型应该是：老百姓把 100 块投入市场进行流动，获得盈利 20 块，然后，政府得 10 块，老百姓得 10 块，皆大欢喜。

但现实是：老百姓把 100 块投放市场经济，获利 20 块，资本家获利 20 块，政府得 10 块，老百姓亏 10 块。时间长了，没人受得了。

知乎用户 单杠教父 发表

因为限购限售，20~21 年人为增加了那么多条件，还问为什么房子卖不掉？

全部放开限制试试？零利率试试？零首付试试？

不要觉得零利率零首付很夸张，世界上太多国家早就是这么干的了，购买力还有很大的刺激空间呢

知乎用户 赵刚 发表

是什么让你以为现在的宽松政策是为了让人炒房？你打听打听 21 年多少法拍，各地都顶不住了，这个雷要炸了，没办法了，你们各自逃命吧，别说是被我逼死的。

知乎用户 吹大牛的峰语​ 发表

其实有没那么突然。

中国房地产的改革路子，就是朝着软着陆的方向一轮一轮的推动，稳定才是最大的关键词。

2022 年为什么不行了？

买的人真的少了。

我在四线城市做地产营销，和不少客户都聊过，为什么他们不急着买房了，因为他们不敢。

第一是不敢买， 怕开发商倒闭跑路，除非现房。

第二是不敢贷款，因为就业不乐观，很多家庭不敢背上巨大的房贷压力。尤其在疫情此起彼伏的情况下，就怕有一天经济来源没了，只能断供，损失更大。

第三担心贬值。房子在普通老百姓心里，还是有很重的金融属性，它首先是一个生活必需品，其次，还是一个保值增值的投资品，哪怕是刚需房，首套房。

但是，房地产是不是真的不行了？

其实也看来好多人问。

那我们就需要搞清楚，国家千方百计的调控这个行业，不可能只是为了摧毁它？

房地产调控的最终目的，是为了让经济更加稳定健康的发展。

无论是过于无序的发展、还是过犹不及的调控，最终都会导致行业的崩溃。

所以 2022 年两会，对调控重新定了调子。

在三稳的整体目标下，因城施策，保证房地产行业的健康发展和良性循环，以更好的满足各地购房者的合理住房需求。

至于地产会如何发展，走向何处。可以看一看黄奇帆和王波明关于地产的一段采访。

视频版和文字版均在下面，有兴趣可以点开一看。

[复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆：中国房地产的未来将向何处去？55.7 万播放 · 1443 赞同视频

​](https://www.zhihu.com/zvideo/1487699608503083009)

最好的电销卡：黄奇帆用 27 分钟讲清楚了房地产未来十年的逻辑

行业是好的

未来也是好的

终究，老百姓好就是真的好。

发展路上总有障碍，我们要做的就是搬走他们，让后人走的更稳，走的更快。

别学日本。

知乎用户 喝可乐的猫 发表

信调控，睡桥洞。

都 2022 年了，还有人信房子跌？

那怕是瞎吧？要不就是真坏！

详见下图

知乎用户 来人上汽油烧死 Ta 发表

大家要小心，提问的可能是房地产老板亦或是地方政府官员，大家不要给他们支招。

知乎用户 赵二​ 发表

赵本山：你知道人生最最痛苦的事是什么吗? 就是人活着，钱没了。


现在的问题是，钱没了，人，也快没了。

从 2007 年开始，中国 GDP 增长率就逐渐下降，从 2007 年的 11.4%，一直到 2021 年的 **5.1%（两年平均增长），直接下了一个台阶。**GDP 增长放缓，直接表现就是居民收入增长放缓。老百姓在经济增长较快、收入增长较快的时候，是敢于上杠杆的，敢于从银行贷款买房，甚至首付款借钱也要上车；而收入增速下降甚至收入增长停滞的时候，倾向于降低杠杆，节衣缩食，削减开支。就像一只股票，处于高速发展的成长期，人们会给予比较高的市盈率；而一但业务增长放缓，市盈率自然就会下降。

第二，人没了。

这里说的人没了，是出生人口越来越少，已经无法支撑高高在上的房价。

中国人买房的年龄，世界最低。国外一般三四十岁才开始拥有自己的住房，国人二十七八岁就得买房了。是中国人喜欢房子么？肯定不是。

这几十年，房价给了老百姓一个幻觉，房价总会涨的。早买早享受，还能享受房价上涨带来的快乐，这是” 戴维斯快乐双击 “。而晚买房，不仅没得享受，还要承受房价上涨带来的额外支出，租房也要钱的，这就是” 戴维斯痛苦三击 “了。所以肯定能早买房就早买房，买房年龄越来越低。

1987 年出生的人，在 2015 年正好二十七八岁，正是买房的主力。买房的人最多，郭嘉又祭出了史无前例的” 棚改 “，叠加在一起，出现了一次波澜壮阔的房价大牛。大一点的城市，基本都是一年翻倍行情。

2015 年左右毕业的人，是惨。刚毕业，没什么钱，家里不帮衬，肯定买不起房。眼睁睁看着房价上涨，一天一个价。去看房，中介鼻孔朝天；看房的时候一个价，看完放回家，还没决定买不买，中介电话又来了：您看的这套房子，又涨了 30 万。

买房的主力，二十七八岁的人口，在 2015 年见顶了。从此买房适龄人口一直下滑，要持续 15 年呢。现在才过去 7 年，还早呢。后面因为二胎、三胎政策，出生人口有了一点点波动，但是总体趋势不变。

都说，人多力量大，钱多好办事。

既没人，又没钱，那还炒什么炒。

知乎用户 卡玛 发表

看来法拍房数量要成为国家机密了。

早知道收税还有炒房子这一招，我大清还可以再撑 300 年。

知乎用户 经海侯 发表

财产公示为什么不能推行？因为一旦公布就会发现，我的乖乖，炒房的人都在政策圈里

知乎用户 盒子里的薛定谔 发表

我是上海的，某天算了算某地的房价，发现如果租房价格不变动太厉害，租一辈子也比买房至少省一百万，就离谱

知乎用户 匿名用户 发表

这些年买房谁不是掏空 2 家人的钱包，现在 95 后 00 后掏谁的钱包？

10 年前那几个做房地产赚了钱的同学高调的不行，到处炫耀装成功人士朋友圈贩卖焦虑。现在估计都苦哈哈的笑不出来了，做了十几年营销改行除了销售还能干嘛，技术也不会。

多的也懒得说了，反正我不同情，你说我自私也好，我没心情听这些人说之前火爆的行也不行了。

知乎用户 匿名用户 发表

坚定的多军在此，这几本册子是我和我老婆的全部家当

坐标广州，天河两套黄埔一套

硬顶着房产税，限购，二改五等一系列重锤，坚决梭哈

目前月供 7 万

逻辑很简单：

需求不变（你们还在讨论房价，还在抱怨房价高，不好意思这说明你们就是还需要买房。什么时候没有需求了？就是知乎没有这种问题了）

供应断崖（土地流拍 + 烂尾 + 开发商躺平）

货币大放水（水会越来越大）

你们都说没钱了，没有预期了。但现实是，一线城市的优质房产，就不是疫情都能失业的 loser 能拥有的资产。

你们说没有储蓄了，掏空了六个钱包，而数据恰恰相反，储蓄正在持续走高。比如在广州，你们根本无法想象村里的老广们还有多么强大的购买力没有释放。

经济差房价才会涨得更快，为什么？经济差货币量会更恐怖，而且更加不会进入实体。

我知道傻空们会喷，会咒，你们尽管来。

我不劝你们买房，二线以下不看好，一线也要看区域，无脑买房都能涨的时代早已过去。

知乎年年喊跌，年年被打脸，历史总会惊人的相似。

购房者总是抱怨房价上涨，而恰恰是购房者，推高了房价。

最晚在 2025 年，北上深广核心区域，再翻一倍。

知乎用户 匿名用户 发表

炒房的我不知道，但我应该是真正的刚需。

我没房，对象也没房。五线人。

巧的是男朋友父母工地包公，20 万工程款收不回，我父母刚好两年前买的的期房去年就停工了，房价已经把首付降完了。

我俩手里首付是不够的，本来也是双方家长说好支持另一半首付，这么一看别说买了，家长都陷坑了，先活着吧，买个锤子的房。

婚要结，娃要生，房子买不了打算租着过日子了，租不了就回老家老房子过吧

知乎用户 夜里心理学 发表

因为房地产的房子是辣鸡，没有价值。

房子你买不起不是因为房子有价值，所以你买不起，而是因为别人让你没房子，形成一种暴力虐待你（通过房子绑定医疗，教育，就业等），然后你不得不高价买房子。

具体我还能说很多，不过不好过审，大概明白就好。很多时候你过不好，不是你不努力，而是有人在害你，都 2202 年了，科技都快上火星了，没人害你，过舒服的太平日子不是随随便便，轻轻松松？

知乎用户 小唯君 发表

因为决策思路出现了问题，有时候改变一下思路，问题就迎刃而解了，甚至还能出现大统一理论。

房地产为什么炒不动了？是不是由于房价已经涨到了一个人能还款的极限了？

既然一套房子涨到了一个人能还款的极限，那么让两个人来还不就行了？实在不行三个人四个人，直接子承父债，30 年贷款变成 50 年、100 年、200 年。搞成子孙贷。

听说现在的生育率下降了？

搞子孙贷吧，每年 5% 利息；让办理了贷款的人，五年内没生孩子的，利息涨到 6%；十年内没生孩子，利息涨到 8%；生一个孩子，维持 5%；生两个孩子变成 4%；生三个及以上，变成 3%；生的越多，以后子孙辈每人均摊的债务就越少，变相减轻子孙后代的生活压力。

听说现在年轻人不愿意去工厂了？

大力发展子孙贷吧，每户人家，必须要有人在工厂工作，不然房贷上涨 1%，一人进厂，全家光荣。

有时候，不要钻入死胡同，打开一下思路，眼前就能阔然开朗。

要想生活过得去，多生孩子多进厂，子孙贷，你值得拥有。

知乎用户 淮右布衣 发表

就这几天的事儿了，狗终归改不了吃屎。

知乎用户 陈说 Pro 发表

首先要明白，房地产游戏就是一个击鼓传花的游戏，交易得成了才算完结。不然你看一个小区里某一套房子卖高了价，其他人卖的时候一定是在这个基础上叫价的。

而现在的问题是有价无市，任你叫再高，总得有人接盘，否则交易没有完结。珠三角地区体制普降收入，而这部分人往往是消费的主力军，简称接盘侠。其他行业就更不用说了，毕业、结构性调整等裁员新姿势，没有最难只有更难。

现在好了，大家都降薪了，当然就会捂紧一点口袋先过了难关再谋其他。房子不好卖了，地也不好卖了，地方财政收入萎缩，体制内更加难以支撑。没错，这是一个恶性循环。

我们从 2018 年贸易战开始已经明刀明枪地下场参赛了，未来需要大家思考的可能是如何活下去。总之个人对于未来五至十年的预期并非特别乐观，但长远来看要相信我们民族的韧性。

知乎用户 宋晴空 发表

美国这种卑劣行径，恰恰暴露了美方做贼心虚的心理。美国这种认不清自己情况，糊弄民众，透支未来的行为，到最后一定是搬起石头砸自己的脚！美国的这种错误行为，只会在错误的道路上越走越远！

知乎用户 龙泽 发表

我租的房子，两房一厅，1500，加水水电气等一个月 1800 左右。和房东聊过，他房贷 5000，30 年。

知乎用户 匿名用户 发表

不说别人，说说自己吧。不是卖不动了，是买不起了。涨不涨都买不起。除非跌。但是跌又不可能跌。所以，个人还是希望再涨一涨，50 万一平最好了。村里还有三个宅基地，不行就回村吧，考个老家的公务员，其实想想还挺舒服的。

知乎用户 台湾属于中国 发表

再贷款，要贷到孙子辈了

知乎用户 AmandaW 发表

不管什么时代，你比别人看得远，就比别人过得好。

过去很多人还在关注吃穿的时候，有人就盯着房子了。现在大家都盯着房子，有人关注老了以后的医疗、养老、退休时间与退休金等问题吗？

基本上懊悔、愤怒、难过都来自于 “别人布局你不知，别人出货你追高”。机会还有吗？有，只是难度问题（当然过去也不是想象中的那么容易）。过去已经失去了，未来的事如果从现在开始想，还有回旋的余地。多了不说了。

知乎用户 我好酷气 发表

其他地方不知道看下我们这边吧

先回顾下十三五

再看下十四五要执行的

注意这些不是全部内容是我截下来我认为比较有营养的部分 如果需要全文可以去政府官网查找

棚改一般就意味着房价上涨 幅度多少一般看棚改面积多少 有了需求又有钱 接下来就是顺其自然的事情了

这个落后地区的四线地级市十三五期间人口是正增长的 常驻是 499 万人 城镇化率 43% 远低于全国平均水平 所以我大概认为本地区未来一段时间仍然是要以城镇化发展为主要目的

再参考一下比较其他一些层面的东西

本地区 2021 年度房地产投资 0.9% 相比 2020 年 8.3% 2019 年的 13.8% 可以说是直接刹车踩死

对比总 GDP 增长 2021 年 8.6% 2020 年的 4.1% 2019 的 9.4%

今年全国定的目标是 5.5% 这是在高基数下定的按绝对量算的话这是个很高的数字 那么要靠什么增长呢？ 除非是已经有人预测或者看到了技术爆发的到来否则我可以认为仍然要靠房地产拉动

下面是个人臆测不看可以划走了

我们近两年所做的收缩更像是储备弹药 释放空间 剔除不良 给接下来的刺激铺平道路 就目前来看水是早晚要放出来刺激的 只不过我们要准备充足万无一失确保能充分发挥作用 否则水随便放了不起作用或者作用小了没达到预期那就是失败了 可惜能力有限不能查到历史中房价上涨之前的这段时期是不是也和目前的情况相同 如果能查到的话大概率能确认猜测

在别人宽松的时候我们人为收缩控制避免过热 在别人不可避免的陷入收缩之后我们宽松刺激变成村里最光彩夺目吸引人的一家 现在别人收缩刚刚开始苗头 坐等增长神话延续 （我没房子）

知乎用户 张良 发表

知乎用户 kimoian 发表

1、城市化率 65%，基本到头，而且是掐尖式的到头，农村没有吸纳风险的能力了

2、居民杠杆已经走到 62%，接不住企业和政府的债务转移

3、房企负债率已经高达 80%～90%，也没有能力继续扩张规模，扩张规模的前提就是负债

4、居民平均住宅面积已经走到了 50 平 / 人，宏观上也没有继续改善的动力。

知乎用户 li hongwei 发表

公司都是有限责任的，破产后银行就变成坏账了，所以一定要把责任转化给人民，还不起儿子孙子接着还，这样就没有坏账了。

但是，现在的人太蠢了，不生孩子，欠钱在天台一跳，又把风险转移会银行了，

so…

知乎用户 goku 发表

农村四大缺德事，踹寡妇门、挖绝户坟…… 现在再加上一个：挖韭菜根！

知乎用户 不见 发表

老百姓没钱接盘了。

等着政府新政策呐

知乎用户 乌有 发表

因为房子不涨价了。

知乎用户 文博 发表

取之尽锱铢，用之如泥沙，莫过于此

知乎用户 骑着唐僧的小白龙 发表

已经用绝户网了，没有效果。

接下来可能直接扔炸弹炸鱼。

说实话，好期待。

知乎用户 毛豆黄了 发表

知乎用户 野兽 发表

坐标马鞍山，一个靠近南京的四线城市，伟星的楼盘在这里已经买到 2 万了，其他的楼盘均价也有 1.5 万左右，2021 年马鞍山城镇居民人均可支配收入 56,440 元，按一家三口算，一套房子首付都凑不齐。

月薪的话，7、8 千算是很不错了，我有个朋友，算上出差的话，净收入在 14k 左右，可还是连一平米都买不起，工资干翻了 90% 的人，可是还是比不过家里七八套房子没有工作的人。

我朋友很苦恼，我也很苦恼。

知乎用户 氪不救非 发表

连低收入群体都有闲置房了，房子还卖给谁呢？

当然炒不动了。

知乎用户 过客 发表

阮氏三兄弟在小渔村河坑边上抓鱼，都是用的大孔网，每天抓几条大鱼够吃了就回。自从上了梁山好久没回小渔村了，前段时间回去看河坑干了，问下周边的熟人，原来是捕鱼的绝户网太多了！后来没鱼了，水也就干了。

知乎用户 狸业 发表

有人发木仓吗？我跟你们走

知乎用户 TSOl 发表

泻药。

资本是逐利的，本地限购前我亲戚在温江买了三十套，那个时候我还太小，很看不起资本，当然对他的行为踹之以鼻。

现在，资本不炒房了，因为炒房要先拿本金进去，他们认为这个钱进去就出不来了。

所以，现在的问题不是炒不炒房，而是让已经进去的人不要断供。

在一二线没买房的也不要瞎等着山崩地裂，如果山崩地裂了，那就担心吃饭的问题，而不是买房的问题了。

知乎用户 小果冻​ 发表

所有的金融产品，买的都是预期，卖的都是共识。

知乎用户 城炎 发表

那里…. 没有的，不会的，假的，一天比一天好！

让我在老百姓的骨髓里再吸几口，就几口，缓过来就好了……

什么？不能再吸？再吸就要出大问题了？

关我什么事，你老百姓没个觉悟吗…..

知乎用户 专心小师妹​​ 发表

春节过后，有很多城市都放松了调控政策。

广州豪宅新房放松限价；
菏泽、重庆、赣州、佛山等城市降低了首套房的首付比例，最低降至 20%；
南宁等部分城市连二套房首付也降低了，最低比例为 30%；
此外，还有还有部分城市放宽了公积金贷款政策……

需要注意的是，3 月 1 日，郑州发布了促进房地产行业良性循环和健康发展的 19 条通知，包括限购限贷松动、房贷加量降价、重提棚改货币化等多维度宽松，这是发大招了。

可以看得出来，限购和限贷都放宽了，买房的卖房的都松绑了，金融手段也大力扶持。

按理来说，政策有所放松，不少城市也都拿出了刺激购房的补贴和利好的政策。买房难度降低，买房者的积极性应该能够被调动起来。

但实际上，从去年下半年开始，买房者的意愿其实是一直在降低的。这一点从每个月的开发商销售业绩的变化就能够看得出来。

买房者不买账，要么是因为政策力度不够，要么就是自己有心没胆。

在 2021 年调控升级之后，政策力度已经不可能大幅度放松，充其量就是保证楼市的进一步稳定。

很多没买房的人之所以不买房还是因为没看到房价的上涨。

买涨不买跌是购房者的至理名言，因此只有房价上涨了，买房才能有动力。谁也不想看到自己辛辛苦苦买的房子越来越便宜不是吗？

而且，现在很多城市只降低首付、降低房贷，但是不降低房价。这样做，无非是增加买房者的利息成本，买房总价甚至更高。

所以，目前这些松绑政策，对还没买房的年轻人来说，真没多大用。

另一方面，对于现在已经有房的人来说，这些房市政策一下来，房市未来不明朗。

他们很多人当初买房都是凑齐 6 个钱包外加贷款买的，如果房价能维持微涨趋势，背着贷款也就认了，心理上很平衡，过个几年还能卖个好价钱。但现在这个趋势，可能会让这个链条断裂。

而且，受疫情影响，这两年降薪的降薪，失业的失业，收入来源断了，房价又跌了，很多人一气之下都想断供了。自住房也许还会咬牙硬撑，但炒房真的得崩盘。

可一旦弃房断供，银行就会收回房产，并委托法院进行打折拍卖，被拍卖的房子价格还要打上 8 折，根本不够还。

放眼全国，各大城市的房贷断供现象非常严重。截止今年 3 月份，法拍房数量已经增加到了 310 万套。

所以，现在不管是有房的，还是没房的，状态有点懵。

不过，目前这些房贷松绑政策大概率还是会持续下去。

毕竟，现如今新生人口数一直下跌，“二胎和三胎政策” 都没有太大的作用。

以后，买房的人只会越来越少，加上这两年经济放缓，能买得起房的人也越来越少，住房供需已经趋于饱和。

知乎用户 匿名用户 发表

每个人朋友圈发一条，不对折不买房，坚持半年倡议，试试能有啥效果！！！

知乎用户 亚里士多勃 发表

怎么快，都涨到六个钱包都买不起了。

知乎用户 老奥擒妖 发表

2022 年第一季度要过去了，楼市好事不断，但也坏事连连，接下来楼市走向如何？

一、好事不断

2022 年的楼市，延续了去年底的 “维稳” 措施，春风不断吹进 “寒冬” 中的楼市。

刚开年的 1 月，持续了 20 个月不变的 LPR 终于降了，紧接着各地银行纷纷落地，并且调低了基点加成。陆陆续续地，全国范围大部分城市都降低了房贷利率，相比较去年的 “房贷荒”，减轻了购房成本，加快了放款时间，对买卖双方都算得上是好消息。事实上，还有城市直接将首套房贷利率降到了 4.65%，百分之一的基点都没加。

政策方面，1 月 2 月各地调控高达 80 余次，到 3 月已有近 60 个城市加入 “救市”，包括放宽购房门槛、放松公积金贷款、发放购房补贴等，更有省会城市放 “大招”，只为激活楼市购房需求。刚过去的 3 月 16 日，金融专题会议召开，金融委联合五部委发出 2022 年来的 “最强音”，楼市至暗时刻已经过去，稳定才是一切。

二、坏事连连

2022 年楼市好事不断，从中央到地方发出了 “救市” 强音，然而坏事也并不少。

国家统计局公布的数据显示，今年前 2 月，全国商品房销售面积 15703 万㎡，同比下降 9.6%，其中住宅销售面积下降 13.8%；商品房销售额 15459 亿元，下降 19.3%，其中住宅销售额下降 22.1%。销量下降的同时，库存也在提高，截至 2 月末，商品房待售面积 57026 万㎡，比 2021 年末增加 6003 万㎡，其中，住宅待售面积净增加 5552 万㎡。可以看出，2022 年的房子 “卖不动” 了，

都说 “量在价先”，销量下跌带来的是房价的下跌。据国家统计局公布的数据显示，今年前两月全国商品房累计均价为 9845 元 / 平方米，同比跌幅为 10.7%。此外，2 月全国 70 城房价数据中，只有一线城市在上涨，其中深圳还“拖着后腿”，二线城市堪堪止跌回稳，三线城市依然还在下跌。2 月经济数据也显示，居民中长期贷款出现了 2008 年以来首次“负” 增长，可见房子也是 “买不起” 了。

三、楼市走向

快要过去的 2022 年第一季度，楼市并没有因为不断的好事而向好，反而还有不少的坏事，那么 2022 年楼市会如何走呢？

一方面，房价是不会大涨了。不管是 2022 年 “两会”，还是之前的多次高层会议，尽管自 2021 年 10 月后都在释放积极信号，维稳楼市，但都在强调一个前提，那就是“房住不炒”。经历了 2021 年的“严寒”，楼市逻辑已变，房地产和金融逐渐脱钩，投资房地产已经不适合这个“黑铁” 时代了，2022 年前两个月的房价数据也说明，房子确实涨不动了，更别说大涨了。

另一方面，楼市回暖还有多久？这个问题是今年很多人心中的疑问，包括买房的人和卖房的人，也包括开发商和房产中介。楼市是否回暖影响预期，购房者就会犹豫不决，买房的人少了，急于卖房的人就会心慌，靠房地产 “吃饭” 的人也会心慌。当然从目前的行情来看，一二线城市已有回温迹象，距离“小阳春”不远矣，但要期待 “大阳春” 那是渺茫的，更何况还有三线城市在“拼命挣扎”。

综上所述，2022 年第一季度就要过去，楼市好事不断，但也坏事连连，接下来楼市何去何从，让我们拭目以待。

作者：文说楼市

链接：今日头条

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

知乎用户 股市魔盒 发表

一、国内人均面积已经达到 50 平米，房产市场已经日趋接近饱和度

二、疫情以下，百姓收入减少，不敢贸然投资

三、国家对于整个房产调控，已经让房产不炒深入人心，对于投资房产盈利期望值逐渐降低

知乎用户 热那亚的咕咕鸟 发表

其实还是卖的动的，刚需和改善

知乎用户 落月摇情满江树 发表

我花个上百万然后还几十年贷款，可能是一辈子就为了租一套房子，我是白痴？房地厂商不过是从国家手里租过来的土地，土地还是国家的 我为什么要干这种蠢事？出国移民不香？欧美房子多便宜？

知乎用户 奋斗小阿君 发表

未来的房价怎么走？

最近有房子的可以松口气了，最近财政部表态今年不扩大房地产税的征收城市范围，也就是说房地产税的征收今年按下暂停键了。那么为什么会暂停尼？因为经济的趋势不好，信心不足，所以国家即使再缺钱，也不能现阶段扩大财产税的收入，所以说有房子的可以松口气了。那么国家暂停财产税征收是不是意味着房价又要上涨了？我觉得黄奇帆有一个非常专业的解释，主要从 4 点方面讲：1，目前中国的城市化率已经达到了 65% 了，距离欧洲发达国家也只差 5% 了，所以中国的城市化进程算是结束到头了。2，中国目前的人口已经到达高峰了，老龄化趋势已经出现了。3，中国目前房地产市场上还有 6 亿平方米的存量，并且城市人口的人均住房已经达到了 50 平米已经超过了发达国家的住房标准，4，中国的老旧城市改造以及医院和学校的建设基本已经完成，现在很多城市的小学都已经招不到学生了。综合以上 4 点都说明中国房地产开发的旺盛阶段已经过去了，房价大幅上涨已经不可能了。那么房地产价格会下跌吗？个人觉得第一，房地产虽说高峰期过去了，但它依旧是中国经济的支柱之一，依旧会在未来的经济体系里占有 5%-10%。第二，中国老百姓 60% 的资产是房子，如果房价出现了一个很大幅的波动，老百姓也承受不起。第三，就是所有的房地产都关联着按揭，如果按揭出现问题那么中国的金融体系就会出现动荡。最后就是房地产它不是一个孤立的产业，它上下游带动了很多其他产业的发展，如果房地产垮掉了，那么会丧失非常大的财政收入和就业，国家也受不了。所以房地产不可能在未来出现特别大的波动！那么房地产的波动区间是在一个怎样的区间？个人觉得房地产未来的波动区间不会超过 GDP 的增速，也就是今年的 GDP 的增速目标是 5.5%，也不会低于房地产的折旧率，按照 50 年的使用权的话，每年折旧 2%，也就是说房地产将在 2%～5% 期间进行价格波动。也就是说一二线城市每年涨 2%～5%。

知乎用户 西山绅士 发表

一张纸可以消灭一个产业的例子 寒蝉效应。。。

不过那只是表象

1、实际是改开以来的经济发展动力经过 40 年时间，因为只有经济改革了，所以其优势的边际效应已接近饱和。

2、大政府越来越要管控一切，实际是走向了中国语境之下 （经济）改革开放的反面，这种力逐渐增强的后果就是市场之手的逐步失灵

3、市场经济的发动机已到达极速，急需继续深化管理改革，说白了，就是放权。。。

知乎用户 溯源 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

作者：月明星 z
链接：今日头条
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知乎用户 导流槽雅座 发表

我国与房地产直接相关的贷款，根据央行发布的贷款投向，主要是两类。第一类是固定资产贷款，也就是企业以房屋土地等固定资产为抵押向银行借钱，其中包含地产公司的开发贷款。第二类是个人按揭贷款。这两类合计，就是我国房地产贷款的总规模。

当然，企业和个人都有很多以经营贷的名义借出来的钱，也拿去买房了。尤其江浙地区和深圳，这种情况非常普遍。不过，考虑到固定资产贷款里面，也有少部分的机器设备和办公设备贷款，不属于房地产贷款，我这里就把这两种例外情况予以相互抵销好了。

根据这样的考虑，我将 2012 年至今的年度房地产贷款增量全都算了出来，与全年的总贷款增量进行比对，以计算我国金融系统对房地产的依赖度。我的结论是：整体高得令人难以置信。

2014-2019 年的 6 年时间里，有三年时间，房地产贷款增量超过总贷款增量的 50%，仅 2015 年稍微低一点，40%（那一年房地产市场确实出现了冷却迹象），但马上就开启了地产去库存活动，把占比迅速提升了上来。

2020 年之后该占比出现了显著的下降趋势，今年一季度下降到了 37%，与此同时，则是银行出现资产荒，手里拿着太多钱贷不出去，宏观经济开始出现滞胀迹象。（转自数据回炉场）

知乎用户 覆杯​ 发表

我承认有房的确实能享受到很多好处。但一般人一套房子就够了，甚至一家人一套房子都够了。

有购买力的群体有第一套房子后，再多几套的好处就递减了。

市场上的客户都买的差不多了，卖不动、炒不快很正常。

所以现在有降首付的手段，就是为了扩大客户群体，把购买力不足的人也变成客户。

这说明这产业已经走到了竞争激烈的阶段。市场已经饱和。

说实话，房价跌很正常。

但以前房价能一直高、还一直涨这么多年，实属离谱。

知乎用户 我心飞扬 发表

知乎用户 匿名用户 发表

成功将中国从储蓄大国转变成了负债大国。

记得初中时老师还给讲，人家美国买房靠贷款，还着款住着房，钱还完了，人也快死了，房子也住了一辈子了，反观中国，存了一辈子钱，买套房自己就快死了，只能留给子孙，没有享受到自己的劳动成果。

知乎用户 什么的什么 发表

目前演到沈一石快焚琴了…

知乎用户 军哥说易 发表

顺势而为地产复苏

——从 “三驾马车” 研判地产复苏可能性

一、不确定的环境下，“三驾马车” 大概率靠投资拉动

自新冠病毒全球流行以来，国际地缘政治不稳定因素冲突爆发急剧，国内动态清零的措施虽有成效，但近期聚集性疫情仍在魔都上演并衍生出各种新状况。这些内外不确定因素，都给中国经济带来了新的压力和不确定性的加剧。

从股票市场，已经能感受到今年的经济下行压力，资金基本都有一定预期，

消费，持续受疫情影响，虽然具备人口基数，但消费能力恐短期难以回复，首先从需求端，伴随互联网、教育、地产、旅游等几个行业的周期及政策导向影响，短期内整体收入水平无法维持此前水平。其次从供给端，新技术尚未创造新的产品能够创造新的需求市场。综合判断，消费难以独立撑起拉动经济的重任。

出口，过去的增长势头也将趋于平缓，甚至存在下滑的可能，难言增长。从资金角度，美联储加息和缩表的节奏带来变数，俄罗斯石油绑定卢布、我国 “史上最小降准 0.25” 等众多事件，对于我国的汇率影响短期还难以形成大趋势判断，出口订单短期达成难度增大。年内新一轮疫情对我国大城市上海、深圳等影响少则 1 月多则 3 月；满足外需的供应能力也将受到影响。同期，国外生产恢复，国外对我国需求可能降低。

在十三届全国人大五次会议，提请会议审议的政府工作报告提出，2022 年国内生产总值（GDP）预期增长 5.5% 左右。该目标实际上高于过去两年的平均增速，投资大概率成了实现经济增长目标的主力。

二、投资拉动，房地产板块仍然是主力

2004 年至今，这基建投资、房地产投资、制造业投资三大项占固定资产投资的比重平均接近 75%，其中基建投资约占 25%，房地产投资约占 20%，制造业投资约占 30%。

制造业投资在当前环境下，虽然没有具体数字，但趋势上当前经济环境下，国企外很难有企业有扩大生产的需求。

基建投资，已有 25 省市区发布 2022 年投资规划，总投资额超 45 万亿元，年度投资计划总额超 11 万亿元，项目立项、评审、实施周期长，短期迅速拉升，当前可能面临落地困难。

房地产市场在一季度明显拖累经济，也正因为此在下半年，市场恢复可以弥补经济增长需求，甚至可能有增长可能。一季度房地产新开工面积同比下降 17.5%，竣工面积下降 11.59%，商品房销售面积和金额分别下降 13.8% 和 22.7%, 土地购置面积下降 41.8%, 截至目前 100 大中城市土地成交面积和成交总价较去年同期分别下降 40% 和 60%。现在的缺口，如果在三四季度进行弥补，房地产市场有望进入复苏阶段

三、稳增长，政策环境逐步友善，地产复苏存在机遇

2 月，国务院新闻办发布会和中共中央政治局会议提出，房地产层面还毫不动摇地坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，加强预 期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

同时央行和银监会表态频繁，表示在原有政策上逐步调整的可能性增大。数年的几大组合拳，从房地产投融管退四个环节，结合各地自身市场环境，各管控政策，有效的达成 “房地产泡沫化金融化势头根本扭转”。相当于，宣告市场政策底构建完成，并为后续逐步调整房地产政策奠定了基础。从各部委的表态看，短期内，将解决房企的融资难、信贷难问题，帮助出清不良资产，长期看，将鼓励和协助房企向新模式转变，重构房地产市场新规则。

各地政策调整也与市场紧密结合，对资产的流动性注入活力，为房地产市场整体复苏带来春风。

伴随各项政策实施细则的落地和市场信心的逐步恢复，房地产有望在三四季度复苏。

知乎用户 海之涯 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

如果你也是技术流 + 学习流的朋友欢迎来笔者实盘微信公众号：{海阔无涯} 备注知友！欢迎广大股友来交流讨

知乎用户 李朝 发表

时代赠予的礼物，在冥冥之中已经标好了价格。日本的曾经是我们的未来，我们的未来却无法达到日本的现在。

知乎用户 匿名用户 发表

房地产不就是击鼓传花的游戏嘛？

有接盘侠你就血赚，没接盘侠，嘿嘿，那你自己慢慢住着吧！

至于出租什么的，近几年接盘的，你的租金跑的动贷款利率吗？你租个 20 年，你这房子就是经典的老破小，如果不是学区房，还有人要吗？

知乎用户 匿名用户 发表

还炒，炒什么啊，姥爷们嫌钱赚的少是吗？社会有那么多矛盾，都天天在那发无关痛痒的下笔文件，哈哈哈哈，疫情防控倒是挺麻溜的，这个通行证那个码，看看多强制性的措施啊！只要老爷们儿原意就行。

房价可以降吗？当然可以啦。

女性男性产假同期可以吗？当然可以啦。

打击 996，保护八小时工作制可以吗？当然可以啦！

但是，哟哟，就是不解决，让你们自己闹去吧！卷去吧！反正姥爷们的产业都润出去了，只有可怜的韭菜还在考研考公考编卷死为止！对了，一定要早结婚哦，不然就是剩男剩女哦！

知乎用户 匿名用户 发表

匿名了！

某区领导已经把土地成本控制价调减 4 个亿，依旧没有开发商来买地！

土地上市难，七块土地一块上不了，区级财政库款断了，当然影响不大，问上面要钱呗，说困难呗

大不了还不了债券的息呗

地方专项债、隐性债全国爆的还少吗？？？

知乎用户 树猫 发表

头两年还看到一堆歌颂房价正义对我冷嘲热讽说房价那是人生格局的，目前再也没有这么喊的了。

不是觉悟上来了，是韭菜实在割没了，再割就是刨根了，而就算真刨根了刨不到啥，都是土罢了。

除了做中介的还在故作魔怔的每日自我洗脑，无论是城投、房企的跑路和烂尾的增加，只要不瞎就都看的到自己城市的所谓核心盘大量新增到二手市场其中大量的毛坯房都摆明了一件事，炒房客现在哭着想跑又不舍得降价还在痴心的咬牙坚持观望。

全国的楼市都不会再涨一分钱了，二线即将全面降价，降到房价真正是年轻人可以买得起的为止。

房子本来就是年轻人需要的民生产物，早就该回归正常脱离金融属性拿去内卷削剥了。

至于三四线没疯涨过的还好，疯涨过的三四线即将腰斩，每个月的二手房挂牌价不会掉，但实际的交易价每个月都会逐步变低，且交易量也会逐步变少，最终腰斩后也不会有太多交易，法拍房会越来越多。

楼市游戏结束了。

对年轻人无止境的剥削已经到头了。

对了那些买了期房发现开发商降价了的，也别去砸售楼处了，保不齐打砸一通开发商连戏都不演了直接搬空了。

有房没房的都别碰期房了，有劲没劲的盖都没盖完就抢就卷的，出了事也只是活该。

知乎用户 长话短说 发表

兄弟们，给我来点爽文吧。

生活太难了，艹！

知乎用户 clouday 发表

如何看待乱用 50 万的梗？

可以去找找 50w 赚点外快

知乎用户 大言不惭 发表

在瓦坎达有这么一座楼，每上一层你的账户就会多出一兆日元，但是这座楼只能上不许下，你要想下就得从窗户跳下去。

有的人怕死，进了一楼直接就从窗户跳下去了，有的人贪心，爬到三楼摔断了腿，但是大赚特赚。有的人被金钱迷住了双眼，一直爬到了六楼，它有些进退两难了，跳下去大概率会摔死，于是就想，反正都是一死，不如再多拿点钱，万一从 12 楼跳下去也不会摔死呢。

你猜猜它现在在几楼呢？

知乎用户 爱开车的小司机 发表

哥几个又来看爽文了？

话说我觉得知乎应该设计个云爆米花加可乐套餐，爽文大家一起看才好

知乎用户 小邵先生 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。

房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。

而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。

杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。

什么是泡沫？这就是泡沫！

承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？

当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。

杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！

多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？

那是因为再不买就再也买不起了！！！

眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。

维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期

可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。

恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。

——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。

这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。

这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

我是小邵，我的初衷就是帮助更多的投资者走出迷茫，迈向辉煌，喜欢的投资者可以点个关注，可以看到不一样的文章！

作者：月明星稀 z

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知乎用户 Chris 发表

冲着根收割植物怎么还能生长？

知乎用户 陈假装 发表

先有每个 “我”，才组成了一个 “国”

知乎用户 螳螂 发表

你知道有个词叫 “寅吃卯粮” 吗？

寅吃饱了，卯自然挨饿。

有什么奇怪。

知乎用户 小树林吴彦祖 发表

咋说呢，让我背 30 年贷款养曲婉婷这样的，我不愿意

知乎用户 ddcwstar 发表

房住不炒 vs 继续 “良性发展”：两个山头，两条路线，两种命运的大决战即将上演。

知乎用户 潇洒之门 发表

放心，今年大城市房价还能暴涨一波。

就上海来说，光社区团购肉菜水果，各个社区街道的负责人也赚到麻了，疫情结束买两套豪宅很难吗？更不要不说承包核酸，抗原检测的帮派了。

知乎用户 喝茶​ 发表

疫情反复，短期看不到尽头

企业缩减业务，压缩成本

就业形势变差，投资更加保守

知乎用户 北海望 发表

悬魂梯，也叫彭罗斯阶梯（Penrose Stairs）。

盗梦空间里有过图示，其实每一阶都是有些倾斜向下的。

鬼吹灯之龙岭迷窟里也出现过。实际是一种非常厉害的机关术，但需要一些特定的条件，譬如：墙壁、台阶、光线和幻影的配合等。

悬魂梯是一种利用光影造成错觉，看似在走上坡路，其实在走下坡路的机关术。

知乎用户 老 stan 了 发表

大 A 有价值投资吗？外围早都消化完利空了，外资北向撤也撤不了这么多啊，业绩增长的好票就一直跌，沾个花里胡哨的概念就莫名其妙地涨，鼓励性政策一出台就直接跌，连个高开也不给，有意思吗？

硬核科技呢？数字经济呢？天天鼓励理工科天坑里的人当工匠，资本要么抱团要么冲什么房地产，你冲 nm 呢

就这老美那边还得再加息呢，主力们要跪倒啥时候？

知乎用户 深蓝 发表

因为有钱人不能再通过投资房地产赚钱，他们就不会再买房。

刚需？刚需个个都是穷鬼，能买早买了。

知乎用户 李正​ 发表

买的起的早就已经买了

剩下的就是买不起的了

一块破地哪怕卖给狗 明面上都说值一个亿

知乎用户 清秋 发表

韭菜也是需要时间成长的，现在你居然想连根拔了就很过分了

知乎用户 月色真美 发表

最近 b 站烂尾楼视频又火了。

你觉得现在谁还敢买房？

知乎用户 扎不多赢勒 发表

水泥棺材有什么好炒的，要炒那就 100W 一平

知乎用户 呆呆 发表

我们要懂感恩，高房价是福报，难道你指望房价很低吗？不会吧？不会吧? 能让你活着就是一种恩赐，你还得寸进尺。过分了，看看叙利亚，阿富汗。感恩吧！亲

知乎用户 旧城半夏 发表

那天我看了一下我们这里和某市场的合同，领导们在十年前和人家签了五十年的合同，每年的基本价格应该是不怎么动，市场只要按时交税就行。

十年前一亩地的租金是多少？十年前的每人工资是多少？现在一亩地可以租多少钱？这十年工资明面上上涨了多少？

交税才能给多少？

但是，五十年的租期已经写进去了，盖章了，请神容易送神难。

以后这五十年，再来的人吃什么？

知乎用户 好好恋爱 发表

昨日入城市，归来泪满巾。

遍身罗绮者，不是养蚕人。

知乎用户 kbblefsdfas 发表

可持续的竭泽而渔

知乎用户 山巅之尘 发表

塔真是残忍，连一滴都不放过

知乎用户 匿名用户 发表

还是有人买房的。

而且本来就有两套了。

知乎用户 在搬砖的 ken 发表

现在大家对房子的预期变了，以前觉得房子会涨，现在不是了，大家都觉得会跌。问题就来了，预期要跌，大家就更不敢买了，然后怒大家都在观望。一旦大家都在观望，成交量下跌，有人就扛不住啊，得降价卖啊，那就印证了房子会跌，大家就更不会买了。这个东西真的很怪，就像股票一样的，大家都是追涨杀跌，越是涨的时候越想买，但是一旦跌了，大家就都不买，都在等。

同时，由于现在大环境比较困难，大家可支配的资金都比较紧张，所以大家花钱都比较谨慎了。再结合房子的预期可能向下，所以自然成交量比较低。

以深圳为例，深圳的成交量也是很低，一个月就 2 千，甚至在 2 月份的时候，二手房成交量只有 800 多。一个一线城市，以前大家都抢着买，现在大家都在观望。那自然而然就周转不起来了。

知乎用户 丝血反杀闰土的猹 发表

为何存取超过 5W 元需要登记

被取消了？

为啥取消啊

这不是利国利民的好事么？

而且取消用的理由我记得是说什么技术问题

这玩意需要啥技术？

如实记录不就完事了么？

要啥技术？

吃饭还需要技术？

忘了说

不是有地方已经炸楼保价了么？

你在担心些什么？

知乎用户 凌菲 发表

在信贷收紧和政策持续不断的调控下，2021 年下半年房地产交易规模冲高回落。根据国家统计局公布的数据，10 月份，中国商品房销售面积、销售额分别下降 21.7% 和 22.6%，连续三个月保持两位数下降，降幅较上月进一步扩大。成交量持续下滑的同时，新房、二手房价格双双下跌，10 月份，新房价格下跌城市增加到 52 个，二手房价格下跌城市增加到 64 个，房价下跌城市范围不持续扩大。历史上也曾发生过房价全面下跌的先例，2008 年受金融危机冲击，房价经历了 6 个月的短期下跌；2011 下半年到 2012 上半年，房价下跌态势维持 10 个月；2014 年房价下跌持续时间则高达 12 个月。那么，这一轮房价下跌会持续多长时间？我认为，在这 5 大关键因素影响下，2022 年房价将会继续下跌！

第一，楼市供需发生本质性改变

国家金融与发展实验室理事长李扬在中国城市百人论坛 2021 年夏季论坛上表示，我国居民的自有住房率在 2020 年达到 89.84%，远超世界平均水平 69%。房地产行业经历了 20 年的野蛮生长后，如今已经迎来了 “至暗时刻”，商品房不是短期消耗品，拥有住房的人短期无需买房，受消费需求被过度透支以及高房价下刚需支付能力受限等多重因素影响，楼市有效需求持续萎靡；长期来看，我国结婚率持续走低，人口出生率逐年下滑，城镇化高速发展周期结束，潜在消费人群减少，房地产行业步入萎缩周期，楼市和房价的未来堪忧。

第二，房住不炒的定位深入人心

2016 年 12 月，中央首次提出 “房住不炒” 的基调，随后被写入 19 大报告，成为各地楼市调控的主基调，与政策唱反调的个人和集体，已经为自己的鲁莽行为买单，比如泰禾在 2017 年，万科、万达等企业缩减房地产投资规模时，泰禾集团还在举债高价拿地，后遭遇房地产下行和新冠疫情的双重打击，因资不抵债而走向破产；还有那些 2016 年之后跟风涌入楼市投资期房的人，房子被限售政策锁死了流通性，好不容易具备上市交易条件，又遭遇市场下行，房子无法变现，等于是做了高房价的接盘侠。过去囤房的惨痛教训，让楼市交易更加理性，楼市投资需求减少，短期内房价难以逆势上行。

第三，市场交易信心短期难以恢复

房地产行业已经进入夹缝时代，为帮房企降低负债、增加抗风险能力，央行三线四档限制房企融资，五档限制房地产贷款，房企外部资金输血管被掐断；为防止楼盘烂尾，保障购房者的合法权益，各地又在持续加强预售资金监管，房企失去销售回款的支撑，资金链面临严峻考验，今年已有多个百强房企被曝出债务危机。9 月 26 日，曾经的百强房企光耀集团被管理人宣告破产，还有走向生死边缘的恒大、华夏幸福、蓝光发展、花样年控股、新力控股、宝能集团等等百强房企，截止目前，资金暴雷名单还在不断被拉长，众多没有被曝光存在债务问题的房企也在艰难死扛，当前买期房贬值、质量差、烂尾风险很高，多数刚需购房者都选择持币观望，如果没有行政手段加以刺激，短期内市场交易信心难以恢复，未来房价仍然会惯性下跌。

第四，摆脱经济 “房地产化” 的老路

过去房地产行业一直被称为夜壶，只要经济萎靡不振或有下行趋势，就通过刺激房地产消费来拉动经济，过去相当长的一段时间，房地产对中国经济腾飞做出了突出贡献，正是因为如此，投资客才敢肆无忌惮的囤房。但是当前楼市发展的底层逻辑已经改变了，房地行业对信贷资源造成挤压，间接抑制了先进制造业和现代服务业的发展，毫不夸张地说，高房价已经成为我国经济发展一大障碍，正是因为如此，国家三番五次强调，不能通过房地产短期刺激经济，要摆脱经济发展 “房地产化” 老路。失去信贷资源倾斜和国家政策扶持的房地产行业，短期内复苏形势依然不太乐观。

第五，二手房抛售潮正在酝酿

一线楼市是全国楼市的领头羊，如今已掀起了二手房抛售潮，截至 10 月 19 日，北京二手房挂牌量为 8.94 万套。三个多月时间，北京的二手房挂牌量增加了一万多套。广州，9 月 1 日到 10 月 19 日，一个多月二手房挂牌量增长了 8000 多套。房地产税征收已经迫在眉睫，未来将更多的空置二手流向市场，楼市下行周期还将持续。

房地产交易市场已无反弹之力，接下来就需要重点关注国家政策，政策转向之时，将是房价见底之日。

作者：房视频
链接：今日头条
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知乎用户 逆转命运 发表

主要原因是刚需没钱了

以前有六个钱包

现在六个钱包空了，年轻人只能自己掏钱，除了做买卖的，高管等高收入人群，其他年轻人基本就 3500-7000 左右的工资，相比于动辄 2 万起步的房价，杯水车薪

即便冒险高杠杆上车，法拍概率也很高，加上法拍数量越来越多，年轻人考虑的不再是首付问题，而是能不能持续还贷款的问题

至于什么北京 上海，我说不清楚 反正据说贪官是每个人手里都有个几十套

知乎用户 月夜无痕 发表

鹅城的贷款都贷到三十年以后了，穷鬼都榨干了。

知乎用户 劉 xiao 聿 发表

准确来说，在 2021 年已经卖不动了。

卖不动最主要的原因还是限贷。面对高房价大部分人必须依靠背负巨额房贷才能买上房，而去年央行发出 “限贷令” 后，房地产成交量就已经大幅下降，加上有关部门重点打击 “众筹炒房” 等违规行为，有能力买房的就剩下那些全款买房的土豪。相信这部分土豪还是有一定数量，但他们不是刚需，与其说是买房不如说是炒房，而国内散户 “投资者” 往往有买涨不买跌的传统。如果房价不能快速上涨，这群土豪也不愿意出手。

知乎用户 之乎者也 发表

再限价崩的就不止是房地产了

知乎用户 王自如 发表

为什么我这一个三四线的小城市，买房还得排队摇号来抽？这不像是卖不动的样子呀

知乎用户 子不语 发表

因为富的越富，穷的越穷。

知乎用户 宸爸 发表

因为各大房地产商爆雷，大家对市场失去了信心。这些年国家对房地产的调控让很多炒房客被挤出了，刚需买房更谨慎了。并且现在多地在推行保障性住房，也是很大的影响。

知乎用户 匿名用户 发表

马上土运结束火运开始了，还买房，看不到任正非，雷军都转新能源了吗

知乎用户 陈晓 发表

厉害，现在彻底锁死，根本不能加息，眼睁睁的看着外资跑路，美帝真的是拿捏我们了。

知乎用户 A 股代研人 发表

过去真正推动人去买房的，是恐慌。
房屋的真实居住价值其实完全可以等价于同小区同户型的租金。
而国内房价普遍等于七八十年租金，一些热门楼盘居然相当于 150 年租金。
杭州为例，不算太偏的地方一套 100 平的房子，总价 500 万，贷款 7 成，年息 5％，月供 18789 元，可是同样房子，租金不到 6000，**没错，月供是租金的三倍。**更贵的小区甚至可以达到 5 倍。
什么是泡沫？这就是泡沫！
承担着年 5％利息的资金成本，可年出租收益率只有可怜的不到 1.5％。每年净亏 3.5％，中国的业主都是给房地产行业做慈善的么？
当然不是，他们图的是每年远远超过 3.5％的房价超额上涨。
杭州钱江世纪城的美哉美城小区，2015 年预售价 1.5 万，2017 年交付，2019 年房价 5 万，2020 年房价 7 万，2021 年房价 8 万。瞅瞅这涨幅，那可是 400+％的收益！
多数买家凭什么不愿意用便宜的价格租着房子，慢慢攒钱付首付而是掏空六个钱包也要赶紧买房上车？
那是因为再不买就再也买不起了！！！
眼睁睁看着北上广深那些早买房的人吃着几百万的资产红利干着急。
维持市场上大量刚需买盘的唯一因素就是：房价只会涨不会跌的预期
可是去年开始，这一套玩不转了。地方政府坚定不移维持并扩大卖地收入的初心从没动摇，可是 18～20 一下子向开发商卖得有点儿多了，城市人口流入（刚需买盘）却悄然停滞，21 年左右交付买盘居然不够了。
恒大两万亿的资产直接暴雷，天津房价下跌 30%，北京燕郊、郑州金水区的房子直接腰斩，业主不光房子被执行还要倒欠银行两百万…… 海南岛张家口广西的一些个旅游地产一个月都卖不出一套直接腰斩再腰斩。
——这可都并不是些不入流的房产公司，并不是鸟不拉屎的十八线小地方呀。
这样下来，着急上车买房就成了一个有点亏本的事情。**对大多数刚需来说，**不着急买房和优先买现房成为了新的选择。而对资金充裕的人来说，也从少付首付多囤几套（享受多套房上涨的投资溢价）转变为了出售多余房产尽量少背贷款（涨价速度已经明显低于年 5％的贷款利率了）。
这个时候，观望为主自然而然就成了整个市场的共识。

原文来源：今日头条
原文链接：2022 年起, 房地产迎来三个信号, 房价走势基本明确

知乎用户 元气满满的一天呢 发表

《资本论》节选

至于地租，它能够表现为只是分配的形式，因为土地所有权本身在生产过程本身中不执行职能，至少不执行正常的职能；但是 1．地租只限于超过平均利润的余额，2．土地所有者从生产过程和整个社会生活过程的指挥者和统治者降为单纯土地出租人，单纯用土地放高利贷的人，单纯收租人，这些事实却是资本主义生产方式的独特的历史产物。土地取得土地所有权的形式，是资本主义生产方式的历史前提。土地所有权取得允许实行资本主义农业经营方式的形式，是这个生产方式的特殊性质的产物。人们尽可以把其他社会形式中土地所有者的收入也称为地租。但那种地租和这个生产方式中出现的地租有重大的区别。可见，所谓的分配关系，是同生产过程的历史规定的特殊社会形式，以及人们在他们生活的再生产过程中互相所处的关系相适应的，并且是由这些形式和关系产生的。

对资本家来说，资本是一台永久的吸取剩余劳动的抽水机；对土地所有者来说，土地是一块永久的磁石，它会把资本所吸取的剩余价值的一部分吸引过来；最后，劳动则是一个不断更新的条件和不断更新的手段，使工人在工资的名义下取得他所创造的一部分价值，从而取得由这部分价值来计量的一部分社会产品，即必要生活资料。其次，它们从下述意义上讲是收入的源泉：

资本会把价值的一部分，从而把年劳动产品的一部分固定在利润的形式上，土地所有权会把另一部分固定在地租的形式上，雇佣劳动会把第三部分固定在工资的形式上，并且正是由于这种转化，使它们变成了资本家的收入、土地所有者的收入和工人的收入，但是并没有创造转化为这几个不同范畴的实体本身。相反，这种分配是以这种实体已经存在为前提的，也就是说，是以年产品的总价值为前提的，而这个总价值不外就是物化的社会劳动。

但在生产当事人看来，在生产过程的不同职能的承担者看来，事情却不是以这种形式表现出来的，而是相反地以颠倒的形式表现出来的。为什么会这样呢，在研究的进程中，我们将进一步说明。在那些生产当事人看来，资本、土地所有权和劳动，是三个不同的、独立的源泉，每年生产的价值——从而这个价值借以存在的产品——的三个不同的组成部分，就是从这些源泉本身产生出来的；因此，不仅这个价值作为收入分归社会生产过程的各个特殊因素时所采取的不同形式，是从这些源泉产生出来的，而且这个价值本身，从而这些收入形式的实体，也是从这些源泉产生出来的。

知乎用户 DoubleT 发表

美国这种卑劣行径，恰恰暴露了美方做贼心虚的心理。美国这种认不清自己情况，糊弄民众，透支未来的行为，到最后一定是搬起石头砸自己的脚！美国的这种错误行为，只会在错误的道路上越走越远！

知乎用户 鑫刃​ 发表

在 2021 年，恒大暴雷，紧接着很多房企也跟着在暴雷的路上…..

如果在 2020 年说很多房企会暴雷，很多人都不信，但现在那些风光无限的很多房企都已经在苟延残喘，随时可能毙命。

从 2015 年后，随着房价走高，房企拿地信心大增，竞相高价拿地，地王频出，地王所在城市房价更是进一步攀升，面包比面粉贵理论盛行，很多人也相信面包必然比面粉贵，而房企高负债的基因，因为高价拿地进一步拉高负债，到的当前，我们可以看到，很多地王的面包未必就比面粉贵，导致高负债无法偿债，房企资金困难，造成当前局面。

我们经常听到，北京的房子，杭州的房子，深圳的，上海的，厦门的房子…… 等等都不是给普通人准备的。

房地产市场是大众市场还是小众市场，如果很多城市的房子不是给普通人准备的，那么每年很多城市新建几万套的房子何去何从？就算炒房客买入后卖给谁？

大家会发现，如果一个城市，普通人买不起，小众有钱人买得起，当买房子赚钱效应消失的时候，就会进入冷冻区，然后最后进入腐烂区，就是会有一堆烂尾楼，因为盖好也毫无意义。

当前我国的房地产总市值已经达到的 400 万亿，居民负债也直接间接达到 100 万亿，居民杠杆也到达得极致。相信银行会继续严查经营贷，信用卡透支付首付。

房地产的逻辑已经在改变，地方是卖地的，房地产商是开发商，每年还有相当比例的房地产进入市场，当前 400 万亿总市值的房子，只能是全国的人民来消化吸收，二手房不好卖，卖给地方？卖给开发商？那是不可能的！

在 90 年代，在 2010 年前，房地产是普通人可以进入的市场，脱离的这点，就好像高楼大厦地基不扎实，终究要崩塌，不信边走边看就可以的。

知乎用户 游一游 发表

我一直就觉得天朝没资格取代美帝。

真要越南成了地球的话事人，整个地球人类只会过的更惨。

知乎用户 天涯阁 · 胖虎 发表

十几亿人都不够这些人压榨

知乎用户 鲁四海 发表

这都不是年薪几十的人该考虑的事儿。

知乎用户 李行知 发表

你不买，我不买，房价还能降两百

你不生，我不生，计生政策大成功

你不生，我不生，反正有的是人生

你不卷，我不卷，躺平摆烂现实点

知乎用户 一只特立独行的猪 发表

秦人不暇自哀而后人哀之，后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。

知乎用户 匿名用户 发表

在北上最后一次大涨后的众生相是这样的；

买房前，哭天抹泪地痛诉房价榨干了自己的生活，被房东坑；

好不容易，攒下几个钱，成为刚需上车盘；

立马希望自己房价重复 08-16 年的神话；

如果不涨，这不就意味着要向银行打三十年工了吗？

知道有泡沫，但这个泡沫绝对不能破在自己手中。

知乎用户 绕口令真拗口 发表

房贷总数 300 万亿，还咋炒？

鹅城的税都收到 90 年以后了，师爷也没办法了。

知乎用户 匿名用户 发表

这话说早了，走着瞧。有的炒呢。

知乎用户 Keven 发表

我们的国旗不允许房地产有一点绿。

知乎用户 冰刺锥​ 发表

这几年身边的亲朋好友几乎没人讨论房子这个话题了，有房的也不炫耀性的讨论了，没房的更加不讨论了，一是买不起，二是买得起也不敢买了，我自己就属于勉强能上车那种，但我是完全不考虑买房了，怕收入不稳定啊！钱在包里安心些，至少没压力啊！有房贷可就不一样了，不但被掏空而且压力会巨大，无非租房住呗！

知乎用户 山林老鬼​ 发表

前两年佛了的年轻人现在盼着掀桌子了。

知乎用户 不辣的皮蛋 发表

我这边强二线城市，我房子马路对面是富人区，学区房价格 7-8 万一平。

最近消息是，对面的幼儿园对我们小区开放招生了，因为后续娃不够，招不够人了。

自己考虑考虑为啥炒不起来吧。

知乎用户 ae5555​ 发表

美股大跌，我跟朋友调侃，资本天天叫人不要躺平，结果现在开始现金为王，也要开始躺平了。

将军已经在逃命，却叫下面的大头兵 996，007，去拼命去送死，去为他创造最后一点价值，争取更多的时间。

美国通过煽动地域大规模冲突带动武器消费促进增长，对应的就是全球经济大衰退。大家都不傻，都读过历史，自然知道接下来是大萧条的来临。

知乎用户 易灵静 520 发表

有钱人手里不缺房，穷人不会首先考虑买房。

剩下的中产阶级刚刚经历了一波互联网裁员潮，

这一大批刚需大军现在人人自危，生怕下一批就被裁员了，这个时候谁敢贷款 30 年买房？疯了吧。

知乎用户 zero 发表

1、老百姓手里没钱了，割不动了；

2、开发商贷不上钱了，好多大型房企资金链都出问题了，更不要说小开发商，大家对期房的态度慎而又慎，销售回款减少，房子烂尾风险提高了，后期现房销售可能会越来越多，成为趋势；

3、人口出生率下降，韭菜苗越来越少了。

知乎用户 苦不哭啊 发表

因为接的人少了啊。

之前掏家底榨钱包上车，后二十年三十年有望还清，努努力接盘还是可行的。

现在疫情反复，大厂萎靡小厂倒闭，吃了这月下月什么样还不知道，钱包不用等榨就已经见底了，拿什么接盘上什么车?

还有就是能买起的之前大部分都买了，买不起的还是买不起，炒也没用，那数字具体几个零已经无关紧要。

知乎用户 你好 发表

2022 年手机都卖不快了，智能手机饱和了，房子也饱和了，大家都有房子了，就卖不动了，买不起的不算

知乎用户 道听途​ 发表

钱去哪里了？关键是钱去哪里了？

房地产跟股票一样，并不会吸纳资金，它只是代表了资金，既然会涨，那随时也可能熔断。那么问题来了，钱去哪里了？

我倒觉得都进入银行了，银行放贷是一定会收回的，普通人用资金换固定资产，换服务，换吃喝拉撒。除了交税以外的，多半被互联网企业赚走了，互联网企业又有大头给水电网税，净利润虽然高，但是占经济总量少。

砍来砍去，谁也不知道究竟那里是大动脉，不得不说，疫情把冰山下面的东西全都赤裸裸的展现在台面上，如果没有疫情，可能还会有很长的缓和余地

知乎用户 Articulo20 发表

十多年前，09 年左右，我家买了一套三十万的房子。家里两位领导做小生意咬着牙用了六七年就把借来的 20w 还清了。

领导的小生意只不过是在农贸市场卖杂货而已，但就是这样也能全款买一套房子。

现在我家房子市面上当前价格是多少？是 270 多万，你说现在我家有可能重新买一套房子吗？根本不可能，交个首付都够呛。

知乎用户 努力是为远离不幸 发表

前几年火热的时候政策限制做顶，刚开始下跌一小段，遇上大通胀和经济衰退，好多旅游外教的房贷都还不上！

还会继续跌，直到政策加杠杆或者给房子增加附加值，当经济变好，有余钱了才能有更大胆子去买

知乎用户 4399 发表

那些人: 我想你好好上班，996 去买房，最好欠着房贷，不这样我怎么赚钱啊？ヽ (｀д´) ノ

我**: 烦啦，躺平都是你害的！**买房没有钱，物价年年涨，天天 996，那有时间谈恋爱？(￢_￢)

那些人: 我才刚说你几句，就烦啦！(ﾉ｀⊿´)ﾉ

知乎用户 goneaway​ 发表

居民部门可支配收入，购房支出和购房债务从 1990 年算到 2020 年，就知道为什么了。

油真的榨干了。

知乎用户 战斗力伯爵的贝勒 发表

现在买房就是通往法拍之路

知乎用户 Justfeeling 发表

建议小学加入重点课文 “愚公炒房”，子子孙孙还贷无穷尽也。是中国人，就要还 2000 年房贷。不还不是中国人，速度转发。

知乎用户 不动如佛 发表

继续高歌继续舞，一线还可以涨十倍。

三线以下没人要。

知乎用户 小顽熊方便面 发表

主要是日子好起来了

知乎用户 聚财财道​ 发表

楼市的变化相信很多人都有所感知，在经过了高速发展之后，从去年开始随着各项调控政策的出台和疫情的影响，房价疯涨的局面被遏制。

截止目前来说，对于大部分开发商和炒房客以及房产中介来说，可能是迎来了比较难熬的日子。首先来说开发商，自从 2019 年末疫情以来，不可否认的是居民收入受到了影响，从而降低了对于购房的需求和热情，也一度导致房产销售低迷甚至出现销售量大幅下滑的迹象，这就直接让很多房企资金链吃紧经营面临挑战。

其次是炒房客，这群人本来是想通过购置房屋大赚特赚的，但是根据中指研究院数据显示，在 2021 年全国百城房价仅上涨 2.4%，部分城市甚至出现了下跌，不难发现炒房客想要投资房产赚钱的如意算盘基本上落空了，2.4% 的上涨幅度也就是 100 万的房子只能买到 1024000 元，收益率连银行定存利息都不如，并且还有物业费等其他持房成本的支出，对于房价出现下跌城市的炒房客来说就直接迎来了亏损，日子是真心不好过了。

最后房产中介也好不到哪儿去，因为房子出现销售业绩下滑低迷的时候，房产中介的利润空间也被大幅压缩了，根据相关数据显示，深圳在过去的 9 个月内房产中介关店数量达 642 家。通过以上内容不难发现，房地产业的发展真的迎来了较冷的局面，同时还出现了 3 个方面的降低。

第一，楼市土地出让金收入降低，根据国家统计局数据显示，2022 年 1 月到 2 月份，国有土地使用权出让收入同比下降幅度达 29.5％，其中的住宅用地出让金约为 1671 亿元，同比下降近七成，下降幅度可谓令人感叹，曾经风靡全国的抢地景象如今已不再有。

第二，居民购房预期下降，根据房价大数据平台调查数据显示，2022 年二季度居民购房预期已经不足 18%，同比去年同期降低幅度达 5.3%。也就是说居民对于购房已经不再那么热情，大多数人都持有冷静观望态度，除非刚需才考虑买房，毕竟谁也不愿意多花冤枉钱。

第三，房价总额下降，在房价成交总额方面，在过去楼市发展的十几年里，首次迎来了负增长，换言之，就是买房的人不想买了，更多的是看看再说，而想要卖房的人卖不出去了，没人接盘或者有价无市无法快速变现了。

以上楼市出现的 3 降更加说明人们对于购房热情的减退和整个楼市遇冷了，同时已经买了房的人却弃房断供数量在增加，根据阿里司法拍卖平台公布的数据显示。在 2017 年的时候全国法拍房只有九千多套，而到了 2021 年年末，法拍房数量已经达到了 171 万套，跟 17 年相比数量猛增，去年数量是 17 年的 190 倍，按照这个情况来看 2022 年及未来两年里也不容乐观，很大概率上数据还会增加，有人弃房断供了，真的让人有点心酸。在这样的背景下，其实楼市也释放了 3 个好消息。

第一，刚需买房贷款利率可能会降低，目前而言楼市低迷的情况下，想要买房的人群也就只剩下刚需了，而按揭贷款利率如果再不降低，刚需也很难立马出手。第二，越来越多的城市会迎来调控松绑，比如户籍限制、限购等条件可能会迎来宽松，这就会让一部分想要买房的人享受到好处。第三，急需出手房源增多，道理很简单，手持多套房产的人想要尽快出手，怕未来砸手里更麻烦，在这样的情况下可能会遇到低价房源，对于购房者来说可能会节省一大笔购房成本。

综上所述，在大环境处于变化的阶段，无论是想要买房的人还是想要卖房的人，都应该更加理性地去看待和考虑问题，你觉得呢？

知乎用户 中允 发表

恩格斯《论住宅问题》

恩格斯先是讲了当时社会所谓住房短缺问题的由来, 然后谈到了资产阶级解决住宅问题的办法, 以及这种办法对工人群众的危害, 又说了住房短缺究竟是从哪里来的, 最后提出了怎样彻底解决住宅问题的办法。具体来说, 主要有这样几点: 一、今天所说的住房短缺, 是指工人的恶劣住房条件因人口突然涌进大城市而特别恶化; 房租大幅度提高, 每所住房更加拥挤, 有些人根本找不到栖身之处。二、大资产阶级和小资产阶级解决 “住宅问题” 的办法的核心就是

工人拥有自己住房的所有权。每个工人、小资产者和资产者, 都要通过逐年分期付款先成为自己住房的部分所有者, 然后又成为住房的完全所有者。三、对于大城市工人说来, 迁徙自由是首要的生活条件, 而地产对于他们只能是一种枷锁。如果让他们有自己的房屋, 把他们重新束缚在土地上, 那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。四、住房短缺并不是偶然的事情, 它是一种必然的现象; 这种现象连同它对健康等等的各种反作用, 只有在产生这种现象的整个社会制度都已经发生根本变革的时候, 才能消除。五、现在各大城市中有足够的住房, 只要合理使用, 就可以立即解决现实的 “住房短缺” 问题。当然, 要实现这一点, 就必须

剥夺现在的房主, 或者让没有房子住或现在住得很挤的工人

搬进这些房主的房子中去住。【原文】(一)所谓住房短缺问题 · 目前报刊上十分引人注目的所谓住房短缺问题, 并不是指一般工人阶级住房恶劣、拥挤、有害健康。这种住房短缺并不是现代特有的现象; 这甚至也不是现代无产阶级所遭受的不同于以往一切被压迫阶级的、它所特有的许多痛苦中的一种; 相反, 这是一切时代的一切被压迫阶级几乎同等地遭受过的一种痛苦。要消除这种住房短缺, 只有一个方法: 消灭统治阶级对劳动阶级的一切剥削和压迫。而今天所说的住房短缺, 是指工人的恶劣住房条件因人口突然涌进大城市而特别恶化; 房租大幅度提高, 每所住房更加拥挤, 有些人根本找不到栖身之处。这种住房短缺之所以引起议论纷纷, 只是因为它不只涉及工人阶级, 而且也涉及到小资产阶级。· 一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡, 并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期, 多半也就是 “住房短缺” 的时期。一方面, 大批农村工

人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来; 另一方面, 这些老城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相

应的交通; 街道在加宽, 新的街道在开辟, 铁路穿过市内。正当工人成群涌入城市的时候, 工人住房却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工

业者的住房短缺。· 现代大城市的扩展, 使城内某些地区特别是市中心的地皮价值人为地、往往是大幅度地提高起来。

原先建筑在这些地皮上的房屋, 不但没有这样提高价值, 反而降低了价值, 因为这种房屋同改变了的环境已经不相称; 它们被拆毁, 改建成别的房屋。市中心的工人住房首先就遇到这种情形, 因为这些住房的房租, 甚至在住户挤得极满的时候, 也永远不能超出或者最多也只能极缓慢地超出一定的最高额。这些住房被拆毁, 在原地兴建商店、货栈或公共建筑物。波拿巴政权曾通过欧斯曼在巴黎利用这种趋势来大肆敲诈勒索, 大发横财。但是欧斯曼的幽灵也曾漫步伦敦、曼彻斯特和利物浦, 而且在柏林和维也纳似乎也感到亲切如家乡。结果工人从市中心被排挤到市郊; 工人住房以及一般较小的住房都变得又少又贵, 而且往往根本找不到, 因为在这种情形下, 建造昂贵住房为建筑业提供了更有利得多的投机场所, 而建造工人住房只是一种例外。· 住宅问题有一个优点, 即它并不仅仅是有关工人的问题, 而是 “同小资产阶级有极大的利害关系”, 因为“真正中间阶级” 由此所受的痛苦同无产阶级 “一样厉害, 也许还更厉害些”。谁要是宣称小资产阶级——哪怕仅仅在一个方面——所受的痛苦“比无产阶级也许还更厉害些”, 那么当人家把他归在小资产阶级社会主义者中间的时候, 他就确实不能抱怨了。(二) 大资产阶级和小资产阶级解决 “住宅问题” 的办法 · 大资产阶级和小资产阶级解决 “住宅问题” 的办法的核心就是工人拥有自己住房的所有权。…… 请想象一下, 每个工人、小资产者和资产者,

都要通过逐年分期付款先成为自己住房的部分所有者, 然后又成为住房的完全所有者, 这是多么美妙的情景啊!· 我们且听一听马德里一家出色的西班牙文报纸《解放报》在 1872 年 3 月 16 日论及这个问题的一段话:“还有另一种由蒲鲁东提出的解决住宅问题的办法, 它初看起来倒也光辉夺目, 但仔细一考察就显得完全无力了。蒲鲁东建议把承租人变成分期付款的买主, 把每年交付的房租算作分期偿付住房价值的赎款, 而承租人经过一定时期后便成为这所住房的所有者。这种在蒲鲁东看来很革命的办法, 现今已在世界各国被投机公司采用着, 这些公司用提高租价的办法来让承租人偿付比房屋价值多一两倍的价值。多尔富斯先生和法国东北部其他大工厂主实行这套办法, 不仅是为了榨取金钱, 并且有政治上不可告人的目的。统治阶级最明达的领袖总是力求增加小私有者的人数, 以便为自己造就一支反对无产阶级的大军。…… 拿破仑第三曾打算用发行小额国家公债券的办法在城市中也造成这样一个阶级, 而多尔富斯先生及其同行把可以逐年分期偿付的小住房卖给自己的工人, 就是力图磨灭工人的一切革命精神, 并用这种地产把他们束缚在他们做工的工厂里。可见, 蒲鲁东的计划不仅丝毫没有减轻工人阶级所受的苦痛, 甚至反过来直接危害工人。”· 关于在美国怎样自然而然地形成这种把工人束缚在大城市或新兴城市附近自己的 “住房” 上来解决住宅问题的办法, 爱琳娜 · 马克思

- 艾威林 1886 年 11 月 28 日的印第安纳波利斯来信中一段话可以说明:“在堪萨斯城内, 或者确切些说, 是在城郊, 我们看见一些可怜的小木房, 每幢木房大致有 3 个房间, 小木房所处地段还很荒僻; 地皮价值 600 美元, 面积正好可以容一幢小房子; 小房本身又值 600 美元, 所以为了获得到处是烂泥的荒郊中离城里一个钟头路程的一所倒霉的小房子, 总共要费去 4800 马克。” 这样, 工人就必须负起沉重的抵押债务, 才能得到这种住房, 于是他们就真正变成了自己主人的奴隶; 他们被自己的房屋拴住了, 不能离开, 只好同意接受向他们提出的任何劳动条件。· 对于我们大城市工人说来, 迁徙自由是首要的生活条件, 而地产对于他们只能是一种枷锁。如果让他们有自己的房屋, 把他们重新束缚在土地上, 那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。个别的工人也许偶然能卖掉自己的小屋子, 但是在发生重大罢工事件或者工业普遍危机的时候, 受牵连的工人的所有房屋都会上市出卖, 因而这些房屋或者根本找不到买主, 或者卖得远远低于成本价格。· 我们假定, 在某个工业地区里每个工人都有自己的小屋子, 这已经成为通例。在这种场合, 这个地区的工人阶级便免费享用住房; 住房费就不再算入工人的劳动力价值以内。但是, 劳动力生产费用的任何降低, 即工人生活必需品价格的任何长期降低,“根据国民经济学说的铁的规律”, 也就等于劳动力价值的降低, 所以归根到底会引起工资

的相应降低。因此, 工资下降的平均数量就会相当于节省下来的房租的平均数量, 也就是说, 工人住自己的房屋还是付了租金, 不过不是像以前那样以货币形式付给房东, 而是以无酬劳动形式付给他为之做工的厂主。于是, 工人投在小屋子上的储蓄确实在一定的程度上会成为资本, 但这个资本不归他自己所有, 而是归那个雇他做工的资本家所有。(三) 住房短缺究竟是从哪里来的 · 住房短缺究竟是从哪里来的呢? 它是怎样发生的呢? 善良的资产者萨克斯先生可能

不知道, 它是资产阶级社会形式的必然产物; 这样一种社会没有住房短缺就不可能存在, 在这种社会中, 广大的劳动群众不得不专靠工资来过活, 也就是靠为维持生命和延续后代所必需的那些生活资料来过活; 在这种社会中, 机器等等的不断改善使大量工人失业; 在这种社会中, 工业的剧烈的周期波动一方面决定着大量失业工人后备军的存在, 另一方面又不时地造成大批工人失业并把他们抛上街头; 在这种社会中, 工人大批地涌进大城市, 而且涌入的速度比在现有条件下为他们修造住房的速度更快; 所以, 在这种社会中, 最污秽的猪圈也经常能找到租赁者; 最后, 在这种社会中, 身为资本家的房主不仅有权, 而且由于竞争, 在某种程度上还有责任从自己的房产中无情地榨取最高额的租金。在这样的社会中, 住房短缺并不是偶然的事情, 它是一种必然的现象; 这种现象连同它对健康等等的各种反作用, 只有在产生这种

现象的整个社会制度都已经发生根本变革的时候, 才能消除。· 我们现代大城市中工人和一部分小资产者的住房短缺, 只是现代资本主义生产方式所造成的无数比较小的、次要的祸害之一。它并不是资本家把工人当作工人来剥削的直接后果。这种剥削才是社会革命要通过消灭资本主义生产方式来加以消灭的根本祸害。(四)怎样解决住宅问题 · 那么怎样解决住宅问题呢? 在现代社会 (按即资本主义社会) 里, 这个问题同其他一切社会问题的解决办法是完全一样的, 这就是靠供求的逐渐的经济上的均衡来加以解决。这样解决了之后, 问题又会不断产生, 所以也就等于没有解决。社会革命将怎样解决这个问题呢? 这不仅要以当时的情况为转移, 而且也同一些意义深远的问题有关, 其中最重要的问题之一就是消灭城乡对立。既然我们不必为未来社会的组织臆造种种空想方案, 探讨这个问题也就是完全多余的了。但有一点是肯定的, 现在各大城市中有足够的住房, 只要合理使用, 就可以立即解决现实的 “住房短缺” 问题。当然, 要实现

这一点, 就必须剥夺现在的房主, 或者让没有房子住或现在住得很挤的工人搬进这些房主的房子中去住。只要无产阶级取得了政权, 这种具有公共福利形式的措施就会像现代国家剥夺其他东西和征用民宅供军队宿营那样容易实现

了。· 资产阶级解决住宅问题的办法显然遭到了失败, 由于碰到城乡对立而遭到了失败。在这里我们接触到了问题的

核心。住宅问题, 只有当社会已经得到充分改造, 从而可能着手消灭在现代资本主义社会里已达到极其尖锐程度的城

乡对立时, 才能获得解决。资本主义社会不能消灭这种对立, 相反, 它必然使这种对立日益尖锐化。对此, 现代第一批空想社会主义者欧文和傅立叶已经有正确的认识。在他们的模范大楼中, 城乡对立已经不存在了。可见, 这里的情形恰好与萨克斯先生所断言的相反: 并不是住宅问题的解决同时就会导致社会问题的解决, 而只是由于社会问题的解决, 即由于资本主义生产方式的废除, 才同时使得解决住宅问题成为可能。想解决住宅问题又想把现代大城市保留下来, 那是荒谬的。但是, 现代大城市只有通过消灭资本主义生产方式才能消除, 而只要消灭资本主义生产方式这件事一开始, 那就不是给每个工人一所归他所有的小屋子的问题, 而完全是另一回事了。但是, 每一次社会革命起初都不免要接过现有的东西, 并且凭借现有的手段来消除最难容忍的祸害。我们已经看到: 把属于有财产者阶级的豪华住宅的一部分加以剥夺, 并把其余一部分征用来住人, 就会立即弥补住房短缺。——选自恩格斯《论住宅问题》,《马克思恩格斯全集》第 18 卷第 233-321 页 (小标题为引者所拟定和标注)

知乎用户 沙河装逼王 发表

直接原因是，统治阶级觉得现在该掐停房地产暴涨之势了，不然任由其野性发展下去，场面要控制不住的。

知乎用户 风筝 发表

为什么网上都在说房地产不行了，我看见的现实是我们家这个十八线小县城已经比市里还贵了，房价是平均工资的三倍，但是没有任何降价趋势，房子还蹭蹭卖。

为什么？我什么时候能买上房？我还是想买房，呜呜。。。

知乎用户 何故乱翻书 发表

首先要明确现在能全款买房或者全款买房不脱皮的人实在是太少了。

既然都上高杠杆，所以大家买房的动力，就必须是确保自己能还贷的情况下对房产增值有一个良好的预期，有娃的一族的话，确保孩子能够上本地小学。但是这两年大家面临着失业问题，也就是房贷还不上的问题，这个时候大家并不敢背房贷。另外，这两年的烂尾楼问题和房价横盘问题也让很多人开始观望。即使是结婚的人，也开始考虑推迟生育。有娃的一足，也会倾向于买现房，也就是二手房，或者干脆躺平了。但这部分人毕竟比例没有那么大。

所以你看到这种成交量变小二手房新房倒挂的这种现象，实在是太正常了，这正说明了大家的保守的恐慌的预期。预计后来会出台二手房的种种限购政策和不同区域分化的政策来拯救岌岌可危的新房楼市

知乎用户 匿名用户 发表

成都这边由于诈骗频发，所以 2021 年 5 月 4 号之后办的卡转账限额为 5w，超过这个额度是不许线上转账的。

前段时间我嫌弃农行理财利率低，想把钱搞到招商银行去试试，但是 5w 限额比较低，我就想了个办法，从农行取现背到招行存现。

当时我取了 15w 出来。

你们知道 15w 有多少么？

足足 15 沓红票子，光拆封，点钱，重封就要了好久！

我背的一个挎包装得鼓鼓囊囊的差点拉不上！

单肩背的时候甚至还坠肩膀！

我背着现金撒丫子就往招行跑啊。

但是成都高新区这边的首付呢？少说需要 10 个这么多钱。

我记得我之前看电影，以贩毒的人提的手提箱的容量，绝对放不下一套首付。哦不，半套估计都不够。

知乎用户 GQPY 发表

90 后 00 后大部分不结婚不生子，没有什么后顾之忧。同时都受过教育，基本都懂知道马列毛，也懂工人运动。如果社会矛盾继续加大，再出什么事都是正常。

知乎用户 qwertry 发表

一个一百块的玩意卖到一万，然后问人们为什么不继续买了？

知乎用户 黄金铠甲 发表

就跟玩牌一样，上学的时候玩五毛一块的，工作了玩一块五块的，混的再好点玩五块十块的，总有个头，不可能无限上涨，否则就没人玩了，现在的房子就是不玩钱了，直接赌命

知乎用户 王大 发表

这不马上又要回暖了嘛，全国 60 多个城市取消限购

知乎用户 doomer 发表

百姓成穷鬼啦，没油水可榨啦

知乎用户 带薪摸鱼平台 发表

主要原因是经济不好了。没钱的的人真没钱，有点钱的也谨慎了。

要说房地产不好是房价高。但其他东西都不好卖，只能说明经济真的很难

知乎用户 徐子晦 发表

1，老百姓兜空了

兜 = 存款 + 贷款

2，老百姓都空了

知乎用户 富婆抱抱我 发表

昨天中午 12 点 21 分，住建部主管的中国房地产报发出一则社评。——《实事求是主动作为落实中央房地产良性循环重要精神》。

唉，房价可能要开始涨了。

知乎用户 匿名用户 发表

炒了这么多年，老百姓的口袋都空了，互联网普及了，大家都不傻了

知乎用户 凡夫子 发表

让驴子干活，给它前面绑着一个胡萝卜，驴子看到眼前的胡萝卜，不由自主的就开始动起来了，但是胡萝卜绑到驴子眼前二三十公分的距离还行，你这直接绑到二里外，那驴子虽然傻，躺下减少消耗还是很正常的呀

知乎用户 打尔纹 发表

贵乎涩匹多，请以涩喻。

宣太后谓尚子曰：“妾事先王也，先王以其髀加妾之身，妾困不疲也，尽置其身妾之上，而妾弗重也，何也？以其少有利焉。

今问舍，预付寡、贷不多，则不足以拥。然老待吾养，幼需吾辅，谁又当之？夫问舍之负，月费千金，独不可使妾少有利焉？”

——《战国策 韩策 半月板买房传》

知乎用户 金刚怒目菩萨低眉 发表

如果房子脱离了基本的商品属性（生活必需品）变成了纯粹的金融投资品，那就是变成郁金香了。

从商品属性的角度，就必然摆脱不了需求——供给的基本经济规律。需求怎么样，短期看居民部门的杠杆率。尽管客观需求还存在，但是大家都加不动杠杆了，也就是有效需求难以真正释放出来。长期需求看出生人口，嗯，这个嘛。。。

知乎用户 学习好 发表

不炒？快醒醒，股市房地产板块和相关服务板块都快上天了，十几二十天上涨了

知乎用户 NaCN 发表

知乎用户 杨戬看世界 发表

我这是在 360 百科偶然看到的一篇古文

山坡羊 · 潼关怀古

[元] 张养浩译文对照

峰峦如聚，波涛如怒，山河表里潼关路。望西都，意踌躇。

伤心秦汉经行处，宫阙万间都做了土。兴，百姓苦；亡，百姓苦。

译文

（华山的）山峰从四面八方会聚，（黄河的）波涛像发怒似的汹涌。潼关外有黄河，内有华山，山河雄伟，地势险要。遥望古都长安，陷于思索之中。

从秦汉宫遗址经过，引发无限伤感，万间宫殿早已化作了尘土一朝兴盛，百姓依旧受苦。一朝灭亡，百姓依旧受苦。

知乎用户 陆士心 发表

为什么 2022 年刚刚开年楼市确戛然而止？
因为，房地产伴随着你，伴随着你 20 年来的兴盛，从这其中参与与不参与，直接参与与间接参与的人都自己已经心知肚明了！房子只是你这一生的临时居所，你活着叫财产，你走了就是遗产！
故宫比你家房子漂亮，但是也不属于哪个皇帝的，这是思想上活明白了！
现实中，房子已经严重过剩了，一线城市都撑不下去了，把房子当商品的时代过去了，即使还是商品，商品的最大的价值就是需求，石油上涨因为你没有它就寸步难行，大米上涨，因为你没有它就得饿肚子，房子的需求呢？没有人哪里来的需求？以前的北上广深挤满了人，大家都想留下来，可是现在呢？大家都在逃离，因为你家的小县城过的也没那么差！
谁再和你说房子还会大涨你就骂他准没错，房子上涨只有唯一的一种可能，那就是全球大通胀，其本质也是货币的贬值！

知乎用户 知史而后勇 发表

哥儿几个又来看爽文啦！

知乎用户 耐割的老韭菜 发表

知乎用户 老王 发表

喜闻乐见全国房价再整体翻倍

知乎用户 已梦千秋见怪不怪​ 发表

我翻了这么多回答 就是再找不到一个看涨的当乐子了

知乎用户 勿以赢小而不麻 发表

这税都收到民国 30 年了（三十年房贷），老百姓变穷鬼了，没油水可榨了

知乎用户 鹤舞婆娑 发表

泡沫总有吹不下去的一天。

知乎用户 岁月神偷 发表

在股市混过的兄弟都知道一个道理，天天讲政策的，讲趋势的不是韭菜，就是骗子，楼市也是这个道理，随着房价的不断升高能够掏出票子的人会越来越少，也就是说随着房价上涨购房者会越来越少，这样加杠杆的风险会越来越大（没有接盘侠了），最后爆掉，现在再入场炒房那就是 42 年加入纳粹，感觉德三千秋大业在前，实际上是活脱脱的炮灰。

知乎用户 凌波人 发表

因为真的手里没钱了。

活着已经很不容易了。

都在等将来的某天来个大的。

图文无关。

知乎用户 卡卡不会水 发表

一句话，穷人太多，国家政府太有钱了或者说穷富差距太悬殊了！有钱人不缺房子或者说不只有中国内地有房子！没钱人，穷逼为了爱情和结婚家里扒一层皮该买的都买了，还买不起的就打光棍！比如我就是穷逼，光棍！不给国家添负担，不给其他人抢资源，能活到 60 岁就白嫖国家一个月 100 的养老金！

知乎用户 我要自己改名 发表

金融游戏本质上就是击鼓传花。资本主义的矛盾是不可调和的。就算你是特色也不行，该有的还会有。现在房地产的问题就是矛盾累积的结果。

不过，咱们先别慌，就算天塌了，有高个顶着，谁呢，美国。美国比咱们更接近资本主义本质，如果有一天矛盾爆发，也是他先爆发。

所以有了乌克兰危机，因为高个顶不住了，他要靠吃小的维持，欧洲作为美国的势力范围，自己是第一吸血对象，我们顺带着也能喝点汤。但是总有吃到头的一天，相信党的智慧，在我们撑不住之前，全球一定会有人更撑不住，大家一起吃了那个撑不住的继续拖。击鼓传花，谁传不下去谁就是牺牲品，我相信我们一定不是前面的几个。

知乎用户 Figo-chang 发表

呵呵，还没到有钱人抄底的时候。历史上，兴，百姓苦，亡亦百姓苦。

知乎用户 樱花落尽梦无悔 发表

挤泡沫，事实会告诉大众，什么地方有泡沫，什么地方没有。

知乎用户 匿名用户 发表

假设有一个人，本身是坚定看多。

然后他把房子挂了上去，满心欢喜地等人接盘。

然后很长时间无人问津，甚至他发现邻居的价格都比他低。

这时候他开始怀疑自己了，如果坚持看多，那就把房子扔着，无所谓，等有缘人接盘。但这个情况本身就是对意志力的考验，毕竟邻居们都在低价出手。

如果多转空，就开始降价出手，最后成功脱身。

多坚定的多方，挂上去卖不掉，降价出的手，自然就转空了。

相对应的，多坚定的空方，挂上一群人打电话抢着买，他就会瞬间看多，并挑三拣四起来，甚至捂着不卖了。

在剔除了无效需求的情况之后，可以看到一个相对明显的多空对抗的局势。

多转空的人多，当地的二手房挂牌就多，空转多的人多，当地二手房挂牌就少。不同的城市区域也要具体分析，这个不细说。

有人说好房子永远不愁卖，可惜好也是个动态的标准，买方就出那么多钱，自然是谁最好谁变现，随着接盘侠变少，大量的房产也会被逐渐剥离 “好房子” 的标签。

至于为什么看空的人越来越多，因为市场会给你具体反馈，嘴巴可以骗人，真金白银可不会。

知乎用户 冬至 发表

长江都得休渔十年呢

知乎用户 胡卜 发表

2022 年，或者说未来 10 年左右房地产一定不是普涨的，而是少数区域特殊的机会，现在已经过了闭着眼睛买就等着升值的时代了。

但是房价也不会跌的很厉害，一切都在国家管控中，房住不炒目前还是国家的方向，对于刚需买房人，请一定好好挑房子

知乎用户 人人余​ 发表

应该这么问，都 2022 年了，还敢快炒房地产的，是哪路神仙？
说出来我膜拜下。
得有多心大、多缺心眼儿。
哪里是 2022 年才突然不快的，早就开始了。
房住不炒、经济下行、二手房限贷、限制地方债…… 哪里还炒得动了。房住不炒可是 2016 年就开始了，没看到恒大都那样了么。
地方和房企，早就不是『炒』了，是『活命』，是『去库存』了。不然怎么有小城市开始试探降低首付比例呢，实在活不下去了啊。

知乎用户 L 先生​​ 发表

有钱人一直炒，没钱的人一直观望，没人买，自然价格就炒不上去！！接着炒吧，反正我买不起，也不凑热闹了！！！

还是租个房好一些，何必去贷款买房，给自己一身的不痛快呢？

知乎用户 你管我取什么名字 发表

没有卖不出去的货，只有卖不出去的价格。卖不动降价啊？

知乎用户 我不是数学家 发表

因为大家手里没钱了。

用房地产置换劳动力剩余价值起码需要两个条件：第一，劳动力存在高额剩余价值（不能用作日常消费）；第二，剩余价值可以转化为中介物（硬通货）流通。

2 亿以上的灵活就业，就表示劳动力的剩余价值很少了。

硬通货嘛，嘿嘿嘿。

所以喽。

知乎用户 DT 丶 toy 发表

百姓已经成穷鬼了，没油水可榨了！

知乎用户 说教教主 发表

真的很好奇现在还强行上车的脑子里都在想什么

知乎用户 乱花迷人眼 发表

法拍房禁止流入市场，都炸了。同时这片地也不允许再次出售。

我相信这样房地产还能再坚挺两年。

知乎用户 罗罗 发表

现在开年就疫情

上半年行情算是完蛋了

期待下半年金九银十吧

知乎用户 厚土​ 发表

会不会有一种可能，是政策还没有发力？

还有人手里攥着票子观望呢，得把他们手里的票子全骗出来才算。

知乎上，觉得房价到头了，3 年前就到头了，结果呢？

我是这么看的：这才到哪儿啊！等知乎上 @Pure 日月，@有事问彭叔都认输了，不当空头了，才真的到顶了！

等着吧，好日子还在后头呢！

知乎用户 风都​ 发表

十年前，大学一毕业就要求家长买房子的年轻人被称为 “啃老族”，各个媒体争先恐后的批判这些社会的蛀虫

五年前，房价起飞，提前逼着家里买房的人被夸有远见，有眼光。剩下的人掏空六个钱包勉强上车

现在，“接力贷” 出现了，用父母的名额买首套房，自己还不完子女接着还

生育率下降挺有道理的

知乎用户 jet lee 发表

横盘阴跌不会大跌。大地主不会自己割肉，他还是想以时间换空间，现在觉得贵，5 年后 10 年后就不觉得贵。至于爆掉的那几家，找个国企去收购就好。

知乎用户 winkey 发表

不需要这玩意了

房地产在中国发展过程中主要是起一个资本原始积累的作用，现在已经不缺原始积累了

现在国家要发展高科技，金融市场也起来了。房地产现在是国家的绊脚石，也是资本的牛夫人。

挣钱的话，房地产从投资到把房子建成卖出去，至少要两年，就算是 30% 的利润率，年化就剩 15% 了，碧桂园去年的利润率已经是 8% 左右了。而庞大的资本在金融市场的利润远远不止这些，因为资本大了是能够左右金融市场的。

资本是完全逐利的，赚钱慢的产业会被资本抛弃。而且对资本来说，你没有其他资本赚钱快，实际上就是在赔钱，因为赚钱快的资本在市场上总是处于优势地位。比如辛迪加和托拉斯。

所以虽然恒大碧桂园的财报还在赚钱，但是融资已经融不来了。

对国家来说，发展高科技产业是燃眉之急。但是钱从哪来，必须要让钱从房地产市场流出来，房地产市场占用的钱太多了。如果房地产市场风险比高科技产业低 ，收益还更高，那华为中兴是融不到资的。

所以，对资本和政府来说，房地产都是弃子了，有人想抱着弃子玩，就让他玩去吧

知乎用户 拔牙小王子 发表

暴风雨前的宁静而已

08 年

15 年

等差数列

知乎用户 大唐状元郎 发表

这种问题看看房价马上下跌。可现实是越来越多城市开始放宽，政府预谋卖地。分析再多有什么用，抵不过一个稳字。被牺牲的牛马，就别看这种文章了。

知乎用户 陆永俊 发表

一只股票从底部涨两倍三倍有时很简单，但是在涨过以后还要翻倍就相对困难了。

知乎用户 钢镚系扫地僧 发表

本文腌哥版，完整版在此

知乎上有个热门问题：

房价为什么宁死不降？

大家如果看过经典循环电影 “恐怖游轮”，就会知道不同的蒙面人其实都是主角自己，而在将循环逻辑推向极致的电影 “前目的地” 中，全片所有角色最后都是一个人，如果我告诉你真实世界也是这样，是不是会觉得毛骨悚然？

​事实冰冷而残酷：让房价宁死不降的是你！拼命印票票的也是你！压榨你自己的还是你！

先别急，容我慢慢道来，全文分为四部分，分别是

1、涨价只是手段

2、票票飞舞的梦魇

3、票票也是手段

4、太阳底下没有新鲜事

一、涨价只是手段

大兄弟，我来告诉你吧

房价上涨只是手段，收回票票才是目的！

你以为黄姥爷是想炒 D 嘛

大错特错！

全天下的土地都是他的，印票机也在他手里

他有这个必要吗？

你会把唾沫抹翔上然后说翔升值了吗？

一个道理！

推动房价上涨的不是黄姥爷

推动房价上涨的是镜头前的你！

觉得震惊吗？

觉得不可思议吗？

那就对了！

别上网问了，问问你的内心吧！

什么情况下你会愿意交钱（zuo jiu cai）？

因为有利可图啊！

什么是资本？什么是投资？

不管外壳包裹的多么冠冕堂皇

多么义正言辞

本质永远都是：低价买入高价卖出

觉得自己天赋异禀、眼光独到？

动动手指就能换取别人实打实的劳动果实？

完了再美其名曰：“价值投资”？

拉倒吧！

你只是个受趋利避害基因支配的工具人！

但黄姥爷却是有 大局观 的姥爷！

他只是想把钱收上来

而价格上涨不过是手段罢了

人性永远趋利避害！

永远买涨不买跌！

没有涨的预期谁 TM 交钱啊！

毕竟只要是个人

谁不是

说到这你要问了

既然钱都是黄姥爷印的

黄姥爷为什么这么执念的要把钱再收回去呢？

那是因为

只能放不能收的 dollar，在历史上是有惨痛教训的！

二、票票飞舞的梦魇

大多数人不能理解现代货币的 信用 本质

翻译过来就是：票票说穿了就是纸

现在特么连纸都不是了

就是手机里的一串数字

你之所以对此感触不深

是因为这个年代的人大多都没经历过超级通胀

这其实是历史长河里的偶然

别拿房子说事

房子是资本品不是生活用品

甚至根本不在官方通胀的计算口径里

真正的超级通胀是一般生活用品价格的普遍迅速上涨

是那种你发现如果今天不把钱花出去

明天就失效作废的感觉

什么？觉得很遥远？

金圆券疯狂贬值不过也就是 70 多年前的事

在地产没有启动的 80 年代和 90 年代初

宏观上动辄 20% 的通胀率落到微观则更加夸张

几次物资抢购潮都发生在八九十年代

为了应对当时物价飞涨

80 年代接连开印了 50 元、100 元面值的票票

真正的恶性通胀其实很容易让人识破货币的借条本质

进而透支人们对于票票的发行主体，天龙人的信任

极度恶性通胀和财富洗劫无异

会带来难以想象的恶果：

连着当了二季地球大乱斗主角的阿德

为啥要满世界放炮？

就是给恶性通胀整的日子过不下去了！

100 年前世界还是金本位时代

黄金就是财富

英法这种率先开启生产革命的国家

利用自 you 贸易规则

把财富也就是黄金成功从 old money

也就是西班牙、葡萄牙这些暴发户手上

赚到了自己的手里

成为了 new money

钱进口袋，屁股就歪了

不愿自 you 贸易了

这可把后起之秀战车民族给急坏了

就因为起步晚，结果步步晚

哪怕阿德后来在生产力上大大超过了前辈

也被国际规则压的死死的

我一分钟只能生产 20 万匹布 你特么一分钟现在能生产 30 万匹布了？ 这么搞下去我不就穷了？那不成！ 原来 1 英镑 = 2 马克是吗？ 现在 1 英镑升值啦，1 英镑 = 3 马克了！ 爷手里有黄金，爷就是规则制定者！ 爷就不给你黄金，你能怎么着？

老被欺负的阿德看邻居们也忒欺负人了

一次没忍住揍了邻居一拳

结果被邻居伙同盟友狠狠教训了一顿

这就是地球大乱斗第一季的故事

“谁特么让你们是后浪！”

活该！

“我们阿英几代人的努力”

“凭啥被你们阿德一代人就给超越？”

做梦！

阿德偷鸡不成蚀把米

本就不富裕的家底又被狠狠刮走了一块肉

作为败方阿德需要赔偿 1320 亿金马克的赔款

为了偿还赔款，阿德们开动起了印钞机

这下好了，钱毛的更快了

第二次地球大乱斗前夕阿德的钱毛到了什么地步？

战前 1 美元可兑换 4 马克

后来 4 亿马克才能换 1 美元

这哪是通胀？这就是赤裸裸的要置阿德人于死地了

胳膊那么粗

却被鞭打、掠夺、欺辱

接下来会发生什么呢？

不用我说了吧

正因为有了这两次惨痛的教训

地球人特别是欧洲佬对通胀是高度敏感的

通胀刚起来就要加息、缩表、收紧银根

一句话，要把票票收回来！

三、票票也是手段

说到这

你可能会问了

那还是天龙人的锅嘛

印那么多票票干嘛？

不多印不就不用收了？

不多印不就没有通胀了？

现在是和平年代

又没有赔款需要偿还

为什么还要开动印票机？

还是年轻了！

虽然印票的权利表面上掌握在天龙人手里

但实际上开动印票机的、

和让房价上涨的真凶

都只有一个！

没错，还是镜头前的你！

震惊嘛？震惊就对了！

和房价上涨一样

印票也只是手段，不是目的！

目的是啥？目的是让你干活！

所谓阿德赔款的实质是什么？

是前浪占到资源就不愿意挪窝了！

“黄金都在我日不落王国手里” “我跟你内卷个啥？躺着不香吗？” “我吃定你啦！” “你干活比我强又怎样” “改个汇率，还是公平交易，欧耶~”

阿英小算盘打着可精了

黄金是不能轻易交出去的

利用先发优势拿规则吊着阿德

让阿德多干活好让自己躺 ping

谁让你阿德是后浪呢？工业革命早干嘛去了？

你别看钢镚子在这里说阿英不是个东西

其实我是想说在座的各位… 都不是个东西

阿德这是晚了一步，阿德要是先富起来了

现在的工匠之国估计就是阿英了

阿英虽然最后联合盟友把阿德又揍老实了

但螳螂捕蝉黄雀在后

自己也从日不落王国变回了一岛国

没影响力啦

渔翁得利的美美看着这前车之鉴，开始琢磨

所以怎么才能既让马牛干活

又不给马牛吃草呢？

金本位这垃圾制度是万万用不得了

为啥？这玩意儿太实诚了！

忽悠不了人！

黄金就那么多，给没给大家都能看的到！

真让渡黄金（资源）行不行？

那肯定不行啊

啥是市场？市场就是等价交换！

没人会做亏本买卖

我有的你没有（黄金存量就那么多）

你有的，一堆穷鬼都有

你的劳动不值钱！谁有黄金谁是爷！

后面的剧本你们都知道了

所以金本位这天杀的玩意是万万用不得了

自第二次地球大乱斗以后

金本位就在地球人（a mei）的一致共识下被扫进历史垃圾堆了

我们现在拿的各种票票其实都是信用票票

说白了就是一张借条

只不过借款人是地球上的各猪侯

有了这玩意，就可以让马牛们安心干活啦

马牛们不高兴了

想躺着了？别啊

多给你们点 dollar

是不是又满血复活了？

所以不是天龙人要印票

是这群马牛在逼天龙人

“快印吧，再不印我 TM 就要死了”

四、太阳底下没有新鲜事

光阴似箭 100 年

大乱斗虽然远去了

剧本也换了好几茬

但主演还是这波地球人

人性没变过啊！

上一波顶上战争内核是个啥？

前浪占着坑不愿挪窝呗

咋了，你觉得 100 年人就进化了？

不可能的！

能让渡的东西能 TM 是好东西？

资源仍然是中心化的

谁离中心近谁就能得利！

就如同下图中的高脚杯

酒早就不值钱啦

离酒瓶近的杯子才值钱！

只要倒酒，就永远得先满上最上面那杯

这 “位子” 才是真正的资源！

所以天龙人也很为难啊

一边是最底层的杯子都快渴死了

逼着、哭着叫你开闸放水

另一边是占着好位置的杯子们

永远不会挪窝

不放水找死，放水分化加剧等死

你要强行把这杯子顺序重新布局吧

暂且不说阻力有多大

就算成功了

过不了几年相同的故事还会继续上演

新的票票体系是比金本位要先进不少了

肉搏是干不起来了

给你一口饭吃，咱们有事好商量

掀桌子大家都没好果子吃

可地球 online 这款游戏说到底是拳头说话的

每给底层一口饭吃

就得拉大一次差距

说到底还是损不足奉有余的人道决定的！

就你一个悟出天道也没用！

干活的都是趋利避害的人！

都是讲等价交换的！

所以你明白没

别指望有什么制度设计能改变人性

就算有在实施过程中也会被扭曲

所以别再问

这次会不会不一样了

你 TM 都问了好几遍了！

————————————————

我是钢镚系扫地僧（公众号：gbz211），公园老汉，懂点体制，懂点金融，更懂公考。

知乎用户 lyp 发表

涨价去库存和去杠杆都胜利✌

知乎用户 东海骑鲸客 发表

以 “无恒产者无恒心” 作为公务员、教师等入职条件。

知乎用户 修兵​ 发表

只要政府不挣钱了，贪污腐败自然查的多了。

知乎用户 王利鹏 发表

当呕心沥血买到房子的人们，有一天突然发现房子并不能带来安全感、尊严，甚至温饱的时候，他们开始慌了……

知乎用户 匿名用户 发表

也应该抄不动了。房价崩盘是知乎的政治正确，但横盘是国家的政治正确。不过如果是在一二线生活但是没房的还是建议有机会入手一套，三四五六七…… 线的可以随意，大城市的别被这波带节奏了，你城市的发展还是有保证的

知乎用户 等风的火 发表

白茫茫一片真干净

知乎用户 知乎用户 FWKJdn 发表

房地产能玩下去的本质是信誉。玩不下去就说明失信了呗。

知乎用户 著名的小皮同学​ 发表

上三代的积蓄已经掏空了，接下来要掏空下三代的了

知乎用户 熊斌 发表

房子，作为投资的前提是它能住人。

关键是住人。

看看 21 年人口增长是多少吧。

今天应该是负增长了吧。

口袋里没有钱了

标价再高也没有。

接盘的少了，价格想拉起来很难。

知乎用户 梅花庄主​​ 发表

坐标北京

房子卖不动了，经过 10 年的快速上涨，原来 1 万单价现在涨到 10 万，20 万，快速吃掉居民财富，而房地产已经快速扩张，我们以恒大，碧桂园，融创为例，盖的房子已经渗透到县城和地区市。房子越来越多，但是百姓收入没有大的提升，购买力下降。

疫情防控常态化，企业经营困难，很多企业裁员或者停业，也让本来打算买房子的客户放弃了购房计划，买房子少了自然也卖不动。

从楼市行情和政策来看，这次利好政策依然是围绕改善和刚需，对于已经有房子客户来说没有大多变化，购买动力不足，但是对于刚需来说，政策虽然好首付都凑不够，也无法购买。

所以房子卖不动非常正常，此刻买房需要谨慎而为之。

知乎用户 牛奶冰淇淋 发表

我 17 年买的房子 70 万，2020 年底卖了 100 万，我这还是着急卖的，所以卖得低，同期都比我的贵 10 万左右。

因为还月供 3 年多基本都是利息，所以算下来是不赚钱甚至亏的，假如晚半年卖（双减政策出来那会），直接卖不出了。

就是图中画圈圈的这套，一年半前我卖 100 万，同小区的邻居卖 120 万都卖得出。现在直接 88 万了，而且还能讲价！

几年前买房还要外收费，团购费的，捆绑车位。

而现在直接 0 首付，首付分期。送月供送车位。

知乎用户 起点吧 发表

结婚的人少了？婚房需求少了？好吧，年轻还是要早结婚，早买房

知乎用户 宝爸​ 发表

对于读书，毕业后留在重庆的人来说相对还算幸福，毕竟房价还不算太高。 记得 07 年刚毕业那会，手里只要有几万块钱就可以考虑到处看房、下叉来一套（套内单价四五千的房子可挑可选），我买第一套房交的一万定金都还是借来的；到 16 年 9 月份之前，手里有二十万现金也都还可以考虑付个首付来一套（套内八九千的房子也是随便挑）；过了 16 年国庆节，手里没有大几十万都不敢去看房了。 短短不到十年时间，房价涨了几倍，首付要求更是涨了快十倍，在追涨的热情下，有条件购房的可能都赶着上了车，都掏空了腰包，现在这种大环境下 ，要想复制当年的购房激情可能也是有心无力了，还能炒的快起来吗？

知乎用户 老鬼 发表

该买的都买完了，没买的家里也给备了一套。

没有了真正的接盘侠，炒房就是自娱自乐。

赶上疫情，进城的人就更少了，还不如在农村种地呢。

知乎用户 经知汇​​ 发表

话为什么总是反着说？房子是用来住的，不是用来炒的，房地产不应该炒，更不应该炒得太快！

国家出台了那么多政策，目的就是稳定房价，房价刚稳定了，你这里却说是吵不动了。

社会进步需要和谐统一，舆论不能过于分散，近代史上中国落后，主要原因就是一盘散沙！！

知乎用户 七茶 发表

中国目前房价的高位是建立在经济高增长的基础上的，一旦经济增速放缓，房价也会趋于稳定。原因很简单，快速增加的经济，带动岗位就业，带动工资增加，那么大家对于未来的预期是美好的，就很容易想着上杠杆买房，一旦经济不行了，社会上能提供的就业岗位减少，人们的收入下降，还贷压力增加，人们购房欲望也会下降，甚至会断供！所以房价会不会涨，和经济密切相关！可以想象，未来中国的经济总量还会增加，但增速已经开始明显变缓，2022 的目标是 5.5%，跟 2010 年动不动就 10% 的增速，降了很多了，以后还会下降！所以房价还会涨，但不会再出现暴涨了。然后我们可以对比一下，新加坡，美国纽约单价 10 万一平左右，那么北上深目前 6.5 万一平均价，会不会涨到这个数呢，有可能，但很可能是温和上涨了。

知乎用户 匿名用户 发表

你们继续涨吧，老子已经决定回村钓鱼了，不和你们继续卷了

知乎用户 天涯明月 发表

面对防疫运动带来的高度的不确定性，不管有钱还是没钱，应该没有买房的意愿了。

知乎用户 我是来围观你的 发表

在社会主义的中国，宁愿让开发商拆掉楼房，也不让开发商降价卖给穷人。

越来越发现，社会主义的中国专门学习实践几百年前西方资本主义不好的方式，好的是一点不学。

对于工人的压迫，对物资的占用及浪费，抬头看看上一次发生在英国工业革命时期，几百年前了。

知乎用户 匿名用户 发表

主要是，人没了，人口跌跌不休，东北就是各大城市的未来…

只不过是早晚的问题罢了。

都没人接盘，庞氏骗局还咋玩？

知乎用户 主角先生​ 发表

你的债务，别人的财富

谁的负债率还不够高，接下来就是主要针对目标

什么，你说他不仅负债率不高，甚至还有别人的债权「财产」，但是又和货币发行方没有直接联系？

行了，接下来的涨价去库存就落实在你们头上了

:-D

知乎用户 喵半仙 发表

看看社融

知乎用户 Ling 发表

因为银行不给钱或者有条件给钱所以那些炒房的人被套进去了或者流动性被极度放缓了呗！

现在除了全款手上有多套房的，多半那些称自己有多少套房多少资产的银行不给钱他们就没钱甚至差一屁股债。

知乎用户 天天向上 发表

吃不穷穿不穷，买房接盘一辈子穷

知乎用户 匿名用户 发表

想看烟花。。要大的

知乎用户 ago​ 发表

按目前的政策看，房价还是要涨的！慢也一样炒。

商道，囤积居奇也，只要不禁止囤，那就能炒！

衣食住行都是刚需，你试试放开粮食价格，放开囤粮，估计咱到时也只能是贷款去吃顿饭！

知乎用户 知楸 发表

每当有这种问题出现，便说明清仓抄底的机会来了。

我们有房阶级终会取得胜利，而无房阶级只会观望却不敢抓住时机，永远无法跨越阶层，狭隘的视野只会令他们一败涂地！过去是！现在是！未来也必将是！

知乎用户 机器学习 NFT​ 发表

疫情影响。官方公布的通货膨胀率是

知乎用户 刘小逗​ 发表

以前他们设想的循环是拉高房价~ 横盘一段时间~ 等收入增长到一定程度~ 再拉高房价~ 再横盘一段时间~ 再等收入增长~

可现在没有人的收入可以增长到负担拉高的房价了~ 循环不动了~ 当然就没得炒了~

知乎用户 victory 发表

谁说的！

别听那些谣言！

好着呢！

谁买不起房了！

大笑话！

空房一租不就有首付！

下班开会儿滴滴不就有月供！

经济形势一片大好，人民幸福着呢！

我狗头呢？

知乎用户 英雄无归 发表

韭菜们没钱了，怎么割韭菜？想要薅羊毛，你得把羊养肥了吧。先不说房地产，就拿上海来说，上海的高价菜就像现在的房价，菜价正常吗？不正常，但是为什么有人买，因为刚需啊。政府管控了吗？管了等于没管，然后等把这些非法商贩养肥了，一起宰，还能加一波 GDP，何乐而不为。

房子，一个道理，只是开发商比商贩更加牛逼，人家转移资产了。你怎么办？

知乎用户 匿名用户 发表

淡定，肉身翻过墙，知道所谓 “高华”的处境，有钱但多少还是受 “白眼”，有时还会感觉空落落的。回了墙内，确实也被压得喘不过气，但是身边有朋友，有亲人，心理上反而有了寄托。不可否认改开后，物质上的进步和贫富差距的快速扩大。不过只要 CCP 还对得起广大人民群众的“我党” 的称呼，能团结大部分人，就还有机会。房地产的夜壶虽然重新上桌，但我们体量大，一时半会还不至于崩溃。全民左转，未尝不是件好事。不过对于所谓 “政策” 还是 “听其言，观其行” 吧，毕竟底层到哪都是韭菜。出来跑，迟早要还。

知乎用户 姜小牙 发表

世界上就不存在不破的泡沫

知乎用户 冲动的室长 发表

本文作为正立方品牌评估模型之 “面向未来” 在房地产行业的一个讨论。

尽管从无到有，曲曲折折，尽管从小到大，波澜壮阔，尽管现时当下，犹豫彷徨，尽管众说纷纭，但房地产依然年轻。

是为序。

一、试错的经验

1980 年那场被认为内陆商品房肇始的 “关于建筑业和住宅问题谈话”，并没有被收录进由当事人指导的《邓小平文选 · 第二卷》里。

《文选》自称不懂经济问题，关于经济的论见往往从政治角度提出。而《谈话》却颇多涉及经济细节。 其本人似乎对这场谈话存有不满，但并不影响《谈话》一再刊发，个中细节乃至成为此后十余年的线索。

1、破局公房 “大一统”

计划经济体制下，全国城市房屋绝大部分由地方政府成立的房管部门统一管理，这些房屋基本以对外出租的形式存在。看起来是垄断经营，稳赚不亏才对。但实际上，采取 “出租成本计租” 的原则，即成本价，而且实缴租金往往与应缴存在差额。很难不赔钱。

这形成了两难：城市住房越多，亏的越多，财政负担越大；久拖不决，住宅问题就越发严重，滋生乱象。

《谈话》的现实意义重大，随后的中发办（1980）75 号文件以 “发还私房” 做了先行示范；而将自建房从暗流被拎到台面上，更是及时雨。

1995-2004 的十年间，城镇房屋竣工面积约 7.9 亿平米，其中个人自建房占 1/4 多，1400 万家庭因此有了归属。

而在 90 年代，自建 + 房地产企业开发的房屋年竣工面积份额超过了 50%，国有房屋的供应不再是主流。

自建房（1983-2008）被废止后，逐渐有了新的名字——小产权房。而这在今天，成了历史遗留问题。

2、住房的价格博弈

自建房顺势而兴，企业的方式则曲径通幽。

1988 年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，决议以 “提租 + 补贴” 的模式，在全国分批推广住房商品化。提租就是涨租金，补贴就是政府补贴个人购房，同时涨租的总额与补贴的总额确保持平。

相比全价售公房或政府 + 企业 + 个人的三三制的温和，提租补贴在租金与房价之间建立博弈，颇为激进。这也正是《谈话》中 “要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算” 的体现。

与此同时，“土地可以转让”和 “土地有偿使用” 分别在《宪法》、《土地管理法》中相继被确认。“租金 - 房价 + 地价”的挂钩，房地产开发初具雏形，但离成为房屋竣工面积的第一担当，还有很多路要走。

1987 年地的内陆土地第一拍，全国竞相观摩

尤其在 1988 年的滔天巨浪及随之而来的波动中，关于住房的价格博弈又显得浮萍飘摇。

1988-1991 四年时间里，房屋销售的规模均维持在 3000 万平左右，甚至 1989 年还呈现下降趋势。

住房紧张是一个问题，但并不是唯一或第一关切的问题。

3、改革再快一点

英国小说家乔治 · 奥威尔预言 1984 年是一个悲剧世界。Big brother is watching u！

这一年，《中英关于香港问题的联合声明》签署——这意味着，香港问题的汇丰方案宣告死亡。

靴子落地，1985-1997 成了窗口期。香港人进入了买楼模式，13 年间房价被拉升 10 倍。

一河之隔的深圳也搭上了香港楼市便车。早期深圳的商品房大多以港币销售，由香港人撑起来的 “外销市场”，也因为在深圳的成功而走向全国。

在此之前，1984 年 5 月的政府工作报告首次出现了 “房地产经营”。而在多年以后，香港房地产经营许许多多的细节也将成为内地的重要参照。香港人不只买房，还提供开发销售一条龙服务，是后来温州炒房团的 PLUS 版。

这或许《谈话》始料不及，但似乎又在冥冥之中。

贫穷不是社会主义，科学技术是第一生产力，时间就是金钱…… 这些振聋发聩的呼喊，在那个迷惘而渴望的年代灿烂了无尽的光华，照耀着、召唤着时代翻开新的一页。

“思想要更加解放一些，改革开放的步伐要走得更快一些……” 北京的声音意志坚定。四千里外的香江，四个年轻人一扫甜蜜哀怨唏嘘悲欢，唱起了光辉岁月： 一生经过彷徨的挣扎，自信可改变未来……

光辉岁月

二、经验：商品化、产业化、杠杆化

早期的住房改革，无论从制度设计还是政策执行都较为温和。随着领导团队的更替，大刀阔斧，阳光雨露，渐渐开辟了新局面。围绕住房核心需求，房地产分别经历了商品化、产业化、杠杆化三次变局：

90s 的商品化。

1991 年 10 月和 1993 年 11 月，先后召开了第二次和第三次全国住房制度改革工作会议，最终确定了租、售、建并举的格局。在租与售之间，经历了以提租为重点之后，最终确立 “以出售公房为重点 “。革故鼎新，纲举目张。

此后，包括《房地产管理法》、《个人房贷管理条例》等一系列政策出台，1998 年 “停止住房实物分配” 的决定，加之中央与地方国资企业在房地产的开拓，打开了房地产业的新局面，最早的一批房地产企业随之壮大。

中房作为建设部（前身为国家建筑工程总局，也是后来的住建部）的发起和直管的企业，早在 “全价售公房”“” 三三制购房 “提租补贴” 试点期间就已经近水楼台，随着提租补贴模式的全国试点小区建设，更是如鱼得水，主要通过与各地房管局建立合资联营公司，1990 年已经骤然发胖为逾百家商号的第一代房企超级集团。

随后从 “中国房屋开发总公司” 更名为 “中国房地产开发集团公司”，走上伪集团化发展道路。1999 年政企分离时，更是被吹胀为一个在全国范围内拥有 300 多家成员公司的巨无霸。只是命运馈赠的礼物，暗中都标好了价格。

内地土地第一拍的中标单位—— “深圳经济特区房地产公司” 则在 1993 年上市，深深房 A（000029）1997 年市盈率达到了 6790，一时无两；2000 年，每股深深房 A（000029）一度超过 10 元，堪称第一代房中贵族（二代是招商地产百元股）。

同样 1993 年上市的还有陆家嘴（600663），次年短暂成为沪深市值第一，并持续领先房地产概念股长达十年，与陆家嘴一起霸榜的，还有金桥、外高桥、张江高科，他们都是浦东新区早期的开荒者。

外滩调往陆家嘴二十年 摄 / 姚建良

站在 21 世纪的门槛上回望来时路，1980 年凿了个孔，1988 年打开了一扇窗，1991-1993 年则是开了一道门，到了 1998 年则是整堵墙一下子推倒了，一个新世界近在咫尺，又云龙雾雨。

00s 的产业化。

2001 年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，这是继 1988 年确认土地有偿使用，1998 年土地分类管制制度之后的又一土地政策的深化规范，是对 2004 土地招拍挂制度、有偿征收制度的启迪，对划拨土地做出了的限制，对房地产企业产发生了分水岭式的影响。

土地市场的新规范，让地方国资成分的房企日益局促，陆家嘴模式受到了极大的钳制——1996 年，靠着土地运营，陆家嘴成了当年为数不多（可能唯一）营收增长的上市房企；而另一方面，则为以万科、中海为代表的新一代全国化、规模化房企加速成长创造了契机。

这个《通知》也因高房价、土地财政而颇受争议。当然，这在 “把房地产打造成新的经济增长点” 的主旋律下，显得螳臂当车。

陆家嘴地产 1996 年转让的那块 1.44 万平土地，十年后开工

21 世纪的第一个十年如期迎来了房地产大爆发。

2003-2006 这几年，房地产增加值短暂超越了金融业。事实上，房地产这一轮发力，始自 1998 年。1998-2005 年，房地产增加值每年的增速都领先金融业。房地产长达六年的追赶、四年的领先，而是金融业增加值只用了 2006 和 2007 两年时间就实现了反超。当然，2008 年的景象，众所周知。

1998-2006 十年间，商品房销售增长明显，1998 年超过 1w 平米，2006 年即超过 6w 平米，房地产增加值也突破 1w 亿，二者呈现正相关，商品房销售对房地产的带动作用非常显著。

房地产的造富能力也遥遥领先，2003 年胡润中国百富榜上近六成靠房地产致富。支撑这些富豪的，是房地产产业化的大浪潮，而引领这一波浪潮的，却与百富榜无缘。

万科自 1996 年剥离蒸馏水产品线（怡宝）之后，2001 年又剥离了万佳百货，不同的是，前一次略显被动自救，而后者系主动为之。早在 1999 年这家公司即开始住宅工业化的探索，2003 年形成系统标准。销售额从 2005 年突破 100 亿，到 2007 年突破 500 亿。

两年，五倍，惊艳众生。

资本市场对万科 A（000002）的欢迎也到了前所未有的程度。2004 年股票价格跃上 1 元，市值破 100 亿。2006 年市值破 600 亿，刷新了深沪两市房地产股记录，房地产 A 股龙头进入万科时代。

经历了招商港务（1999 年之前）、蛇口控股（2000-2003）之后在 2004 年再次更名为招商地产（000024），其实 2003 年主业还是 “石化分销”，但房地产开发以 30% 的营收贡献了达 46% 的利润。剥离石化业务后房地产开发销售主要以标杆项目带动，其开发的兰溪谷声称抵一个上市公司，亦是羡煞旁人。在资本市场上激烈追逐下，这个房股新贵在 2007 年股价突破 100 元，成为房地产第一支百元股。

万科 A（000002）的规模效应持续扩大，市值破 2000 亿后快速挺近 3000 亿，新上市的保利地产（600048）成为房地产概念股市盈率的新头牌，他们与颇为激进的金地（600383）一起，被封为 A 股四朵金花 “招保万金”——代言了昂扬的房地产发展态势。

以商品房销售为核心，香港的中介代理模式进入内地，香港中原、深圳世联、上海易居等成为房企跨地域征伐的智囊团；房企也一度染指中介业务，比如招商置业、保利投顾等；科网热潮下，又诞生了搜狐焦点、搜房网等一批房地产信息门户。

商品房的内部结构也从单一住宅为主，走向多元。以万达广场、万象城为代表的的购物中心，以北京东方广场、深圳海上世界为代表的综合体，以及陆家嘴、张江高科代表的产业园运营，成都宽窄巷子、上海新天地倡导的城市风貌更新，以及东部华侨城的文旅小镇等等，一批新业态涌现，又多业态融合，产业新模式推陈出新，不一而足。

巨鲸浮现，这是房地产全面大发展的时代。

10s 的杠杆化。

不知几何起，想要大发展，就要加杠杆，成了房企不宣于口的共识。只是 2014 年后的景观尤其壮观。

大量的房企靠推高杠杆率实现了业绩的高增长。2011 年销售额只有万科超过了千亿，十年后，有 33 家超过了当年的万科，全国商品房销售总额扩大了近两倍。

但自 2018 年以后，直至 2020 年，商品房的销售面积便似乎稳定在了 17 亿平米，而同期房地产增加值仍然保持一定程度的增长率。

这样的线型组合类似于 1994-1996 年间，那一段时间，商品房销售面积在年均 8000 万平米以下徘徊，而同期房地产增加值同样保持较强的增长率。

历史经验看，1994-1996 年在高通胀预期下，实行了一系列包括收紧货币等调控，得以 “软着陆”，同时抑制了商品房买卖的预期，但计划经济体制下，占据大头的公房依然兴旺，1992 年城镇新建房屋面积 2.4 亿平米，而 1996 年扩大到了近 4 亿平米，这就形成了 1993-1996 年商品房销售持平而房地产增加值稳升线型。

2018-2020 不同之处在于，经过几十年的商品房销售，市场化的住房需求已经基本得到满足。2005-2019 年间累计销售 1.41 套住宅，而同时期城镇人口增加了 2.8 亿，人房增加比 2：1，远超过新增城镇家庭的合理人口结构。

商品房销售与房地产增加值的正相关性，受到挑战。

三、经验的 B 面

1983 年的北京和深圳

北京，翠微小区，这是中房建设的第一个住宅项目，作为商品房主要销售给了国务院里的公务员。以此为起点，北京三环路上多了一个叫公主坟的商圈。

翠微小区的开发前期动用了大量拆迁安置，那时的深圳穷得只剩下土地了，上步工业区就建在荒山野岭。1983 年，翠微小区与上步工业区，那时还没有土地分类管制。

全国支援深圳建设的浪潮中，从粤北迁来的三家工厂在这里合组为新公司，起名叫 “华强”，自此深圳多了一条叫 “华强北”。如果没有上步工业区，可能就没有了光头强和熊大熊二的故事了。

建设中的上步工业区，远处的层峦叠嶂将陆陆续续成了深圳的公园

上步工业区与翠微小区除了年龄相仿，不同点太多了。其中，上步工业区的买家有一部分香港人，这些香港商人在工厂还没建成就给开发商塞钱，说：买了。

上步工业区成了住房商品化干柴烈火的一刹那，茫茫的黑暗中燃起了熊熊的光明。从此以后：

政府没钱，靠土地融资。

开发商没钱，靠预售融资。

据说，中房成立之初，就悟到了 “房地产 = 建筑 + 金融” 的公式，只是钱从哪里来？还是走了很多年小路。

1993 年的上海与海南

上步工业区的成功，让地方政府看到了未来，亲自下场变身土地开发商，泰然、鹏基、天健、振业、沙河、盐田港、深物业等纷纷圈地经营，还成立了科技园、天安数码城等合资公司，以及专门面向香港的窗口公司——深业。区一级的则有上步区工业村建设服务公司，也就是后来的金地。

深圳干得热火朝天，1988 年建省即全省特区的海南看在眼里，1990 年宣布开发浦东的上海急在心里。

效仿和追赶，是上海与海南共同的选择。

从陆家嘴金融贸易区里圈取的 1.51 平方公里而成立的陆家嘴股份（600663）凭借 1993 年转让土地 32 幅，一举成为房地产第一股。外高桥（600648）、浦东金桥（600639）等一众浦东系紧随。将深物业 A（000011）、深振业 A（000006）、深深房 A（0000029）等深圳系前辈甩开。

而海南却在 1993 年的金融秩序整顿中走向凋敝，海南，也成了内地房地产泡沫的历史代名词。当事人直到 2003 年时还念念不忘 “遍体鳞伤” 的海南岛。

海南的身后，排着一长串的队伍，嗷嗷挣扎。

如果深圳是一面镜子，在 1993 年照见了两种命运：上海向上，海南作难——房地产交之智商税的时代开始了。

温州的 2004 和 2014

2004 年，全国楼市看温州。

从 4 月份开始，温州在这一年接连举办了五次房展会。不同于深圳与北京的以本地盘为主，温州房展会以外地盘为主，占比九成以上。这些外地盘西至西安、成都，南至广州、海口，北至北京、秦皇岛，甚至丽江、澳门这些小城也来淘金，多达 20 多个城市。

当年最具全国影响力的住交会在上海举办，也只吸引了 16 个城市。

温州力压上海，温州购房团吸引了全国地产商的注意力。

发起房展会的《温州商报》说，截止 2003 年 10 月份，温州人在上海、北京、江苏等地的房产投资总额高达 280 多亿元。温州商报、温州都市报等当地媒体组建的投资 / 购房俱乐部会员均达到万人级。

在此之前，温州人经历了短暂的暴富。上世纪八年代开始，温州成为 GDP 增长最强劲的区域，九十年代，温州城镇居民人均可支配收入开始与省会城市、直辖市竞速，一度排到全国前三，维持了长达近十年的 “粤港澳台” 以外最富有的中国之城，直到 2007 年才被超越。

温州人的富，富在全国。2001 年由温州人经营的贸易销售额达到 2400 亿，约占全国 10%；如果视为经济体，按 GDP 方式核算，与厦门、澳门相当。

但是温州市区的城市建设却非常滞后。1998-2000 年，商品房价从 2000 / 平急剧升至 7000 / 平，小小的鹿城区已经装不下温州人的富。2004 年温州新中心区建成，鹿城、龙湾、瓯海三区建成区面积约 114 平方公里，但城建带动效应逐渐显现，2014 年即扩大一倍至 231 平方公里。十年再造一个新温州。

温州 2004 年房展会和之前的房价上涨，其实是 “人民日益增长的美好生活的需要与城市建设滞后的矛盾” 的一个案例。但不是个案，山西购房团也曾名动京师。

与这些 “矛盾” 案例相呼应的，是 2004 年的房价，热潮翻滚。社会主义先富起来的人，纷纷涌向了楼市。

2004 年几乎垂直的那道红线，逼出了一个词——稳房价，频繁见诸文件讲话。

2014 年低到 0 的那道红线，正是 “稳房价” 的效果。数据表现为“0”，现实情况即是“有涨有跌”。

温州的 “跌” 再一次走在了潮流前端。按国统局监测的 70 个大中城市住宅销售价格，温州新建商品住宅的价格在 2011 年 7-8 月创下历史性峰值，此后持续性环比下跌，虽有波动，但直到 2015 年 5 月才呈现反弹的趋势——至此，新建商品房价跌去了 1/4 多。

近三年的跌跌不休，富裕的温州人也扛不住， “房闹团” 成了温州 2014 年的象征。

从 “购房团 / 炒房团” 到“房闹团”，从食物链的顶端到韭菜，十年纷繁温州梦，梦里春秋，夏虫语冬冰。

回到住宅商品化的肇始——提租补贴。提补之道何以失败？因为有补无提，或者账面上 “提” 了，但实际未到账。导致《谈话》中

“要联系房价调整房租，使人们考虑到买房更合算。” 成了空；“房租太低，人们就不买房子了。” 一语成谶。

现在看来，“提租补贴”没管住，而 “稳房价” 则走向了另一个极端。

四、未来：结构、价值、模式

站在 “十四五” 的节点，房地产依然年轻。

过往，一系列的法律、条例、办法、通知、意见等构建的政策壁垒层层递进，规范且壮大房地产行业，但也催生了一批亦官亦商的伴生企业，随着政企分离，一部分慢性死亡，一部分重新布局。十四五节点上看，政策及政策性企业水墨已备，新卷正开，只待千皴万染。

过往，以住宅建设为牵引，地方政府 + 地产开发商 + 银行组成经济循环，极大释放了土地的生产力。但，任何要素都有生产率边界，即可以低效生产但不能够超量生产，而生产率边界又决定了规模、效益等。随着住房需求日益得到满足，维持原有土地生产率将意味着机会成本、资源配置等风险加剧。十四五往前看，土地的新博弈时所必然。

过往，房地产形成了投资房产、强者恒强、央企不倒等诸多预期范式，甚至迷信升值、增长，但这些预期范式大多建立在主观完美、个案经验的基础上，当整个行业生产效率较低时，固然有较多转圜空间，但是，当临界超量生产时，风险因素大大增多；一着不慎前者犹可再来，后者则满盘皆输。未来无论如何，建立理性预期至关生死。

政策新格局、土地新博弈、预期趋理性，将构成房地产第四次变局的主要变量，其惨烈程度或超前三次加总之和。

起朱楼宴宾客，无非粥多肉少；乌衣巷不姓王，却是舆图换稿。

结构之变

前述讨论了 1994-1996 年和 2018-2020 年两短时间房地产增加值与商品房销售面积线型组合的比较。如果再对比一下近些年房企主营业务收入，2018 年以来展现的趋势则更为笃定。

另外，类似 2015 的惊喜转折会否重现？毕竟如今的高度，受益于当年新型城镇化 + 棚改货币化安置一套操作。

自 2011 年城镇人口超过农村人口之后，2013 年批发和零售业增加值额超过了农林牧渔业增加值，这说明人们对城市生活已经形成较强预期。但是 2018 年以后出现了转折。

2011-2020 这段时间新城城镇人口的均值约 2300 万 / 年，但 2018-2020 三年时间分别是 2090 万、1993 万和 1794 万，均低于平均值且逐年减少，这说明对城市生活的预期正在下降。

房企的表现则相对滞后。一方面，房企营收 2019 年开始出现回落，尽管 2020 年有所反弹，但若以 2018 年为基数，其增势依然逊色于房地产增加值；另一方面，房企投资完成率（= 累计完成 / 计划投资）2018 年也开始下降，房企的投资商品房的行为趋于谨慎。

不止是预期层面，2020 年的房企 “三道红线”、银行涉房“两道红线” 实际上为地方政府 + 地产开发 + 银行的循环上了紧箍咒。

觅其政策源头，则在于 2017 年底的 “房子是用来住的，不是用来炒的”，尤其在此基调下，2019 年重提 “稳房价”，意义已经有所不同。

借用《蓝海战略》的比喻，商品房，或者说以商品房为主业的房企正脱 “蓝” 就“红”。

回到房地产的社会主义本质——住宅问题，其清晰的思路在于：商品房以市场方式优先满足，保障房以政策方式兜底解决。

借用《长尾理论》的比喻，那些需要兜底的住房问题存在的市场，可能与优先满足的市场量相当，甚至更大。

当然，并不排除二者的融合，但相比如今巨量的商品房销售，结构性意义有限。

站在十四五节点上，对于地产开发商，1993-1996 年可借鉴之处，即在于商品房销售或者称之为销售性业务之外的存在——持有性或投资性业务，当然，彼时的计划经济又有其特殊性。

价值之变

简单说，新一轮、大批量的企业淘汰将要开始。

《孙子》里有一个重要的思想，没有胜利的战争，只有自取其败的战争；一方的自取其败成就了的另一方的胜利；因而，胜利往往是等待对方自取其败。

“自取其败”，在房地产行业淘汰赛里同样适用。过去三次变局就存在两轮淘汰。

第一轮淘汰，中房最具代表。

中房——第一代房企巨无霸——在温州站在房地产顶端的 2004 年迎来分水岭。一个是中房置业（600890）崩盘。600890 的前身长春长铃早在 2000 年就释放出被重组的信息，2002 年中房后来居上，只用了两个项目公司就将中房置业（600890）拉升为百亿股，中房的品牌效应居功颇多，只是这次重组一开始便祸端重重，从 2004 年 4 月 21-5 月 20 日一个月跌去了 75%，从此一蹶不振。

另一个是中房通过国资委发起了一个 “央企房地产业务重组” 计划，耗费两年，应者寥寥，尽管收获了中住地产（原隶属于华能），但错估了时机——在招商、万科的带动下，房地产呈现产业化的新热潮。中房再次依赖无偿划拨机制的企图，不但央企不感冒，原中房在全国各地的联营公司也异动了。

中房巨无霸的另一面是较为松散的联营体，维系这一联营体的是计划经济体制下，中房作为建设部直属企业，掌握大量无偿划拨的试点小区建设指标。令地方趋之若鹜，数以百计的成员企业便冒出来了。

随着房改的开门推墙，以及 2001 年入世，中房渐渐失去了计划经济时代的优势，红旗下的蛋，成了新时代的巨婴。

2010 年中房总部被并入中交时，中房联营体早已分崩离析。一部分被地方房管局接管，如成都中房，一部分则私有化，如宁夏中房，还有一部分如大连、上海等地中房以新的联营体形式运营，大部分则和中房置业（600890）一样，无限走向停摆。

而直到 2015 年，中房才完公司制改建。而时代的命运就如北京城一样，北京向东，中房向西。

就在中房并入中房的那一年，另一家央企中标了编号为北京 CBD 核心区 Z15 的地块。好巧不巧，Z15 地块为与东三环，与西三环的翠微小区几乎对称。

Z15 地块面积比 1996 年陆家嘴地产转让的 “日本环球金融中心” 地块略小些，但耗资 63 亿，约为后者的 6 倍。这也许就是时间的价值。

这家央企就是中信，并为 Z15 地块单独注册了一家叫中信和业的公司。

中信地产倒下了，中信大厦站起来 图源 / 中信和业官网

在房地产行业，中信一直是一个谜一样的存在，融合了主旋律、宫斗、伦理、玄幻等诸多戏剧元素。

20 世纪 90 年代，改革春风从南海吹到东海。浦东新区成立，这个不带 “特区” 的特区与当时深圳特区面积相当，“考虑将浦东开发成深圳那样的经济特区”已经被觉得有些晚了；从浦东的外高桥港口向南航行约 100 海里，炸响改革开放第一炮的 “蛇口工业区” 也有了东海版本，36 平方公里的大榭开发区是蛇口工业区的 3.3 倍。

大榭开发区的主体是中信。2001 年，大榭公司与中信上海合并为中信华东。同年千里之外的广东，中信华南与中信深圳也被推向了整合的会谈室，中信繁乱驳杂的地产业务一体化萌芽。

2001-2007，提出了构想但依然各自为政。

2007-2010，中信房地产股份有限公司成立，随后整合了中信华南、中信深圳、中信集团在北京、中信国安在海南的房地产业务，提出了 “行业前三” 的目标。但是并不包括中信泰富、中信华东、中信国安其他区域（如较为著名的位于北戴河的天下第一城）的房地产业务。

2011-2014，原中信深圳的人马退出中信地产，转而组建了中信医疗；原中信华南的人马随后陷入 “被调查” 风波，被清洗，新执掌中信地产的从集团空降，有中信华东背景。此间，中信作价 156 亿卖掉了大榭开发区，买家设计了 2012-2024 跨度 13 个年头的分期支付计划。

2012-2014，为了中信的整体上市，其在中信国安的股份由 100% 下降至 21%，也就是中信国安差不多被卖掉的意思。中信地产只能眼睁睁看着中信国安带走了大量房地产业务。

2014-2016，中信地产与中信泰富的地产业务整合不成，终以被中海并购其间大部分结局。

2017 年开始，中信泰富地产残余上海复业，中信地产残部改组为中信城开，除此以外，中信和业持有办公楼、购物中心，中信医疗持有医院、养老社区，中信兴业（原中信华东）拥有仓储园区、养老社区等。

廿年风风雨雨，中信还是回到了最先开始的样子。“中信地产” 终成了一个未竟的梦。

中房的巨婴病属于基本价值的缺失——企业内交易成本超过市场成本，体大无力，虚胖，优质的单元自然寻求独立对接市场。中信地产的整合病则属于相对价值的缺失——中信整体上市的 2014 年以及之后的 2015 年，正适逢房地产低迷，金融业的表现却异常强劲，搞得中信地产像是一块劣质资产。

忽然想到理想这个词

2021 年恒大危机则兼具两者，比如超级额度的三费常年远超同行，比如其宣称脱房转车，只是危机程度众说纷纭，缺乏数据，难测轻重。

模式之变

房地产一直存在两个周期：开发周期和债务周期，且二者交叉。

预售制是短周期的标志，预售收款转换为开发资金中去，形成了开发周期的小循环，减少了与债务周期的交叉。

但是这样的周期模式正面临挑战。

一方面，商品房（住宅）的历史使命基本完成后，保障房愈加侧重，预售与现售的冲突不可避免，新的制衡点存在不确定性。

二方面，新房市场空间面临二手房、保障房的挤压，业内竞争难免加剧，以销售为闭环的开发周期势必拖长。

综合一二，照现有模式下去，房地产的两个周期间的风险敞口将无限扩大。

三方面，商品房（非住宅）或许是弥补这一敞口的有力支点，2000-2020 年销售的商办物业累计 18 亿平米，如果加上校馆等其它物业则达到 24.5 亿平米，作为证券化的底层资产非常充足。也要仰赖地产金融尤其是信托基金的进度。

存活在开发周期变长的预期下，房地产还有很多新路要走。

五、最后的话

如果从 1988 年算起，房地产市场轰轰烈烈三十几年，从最初的解决 “住宅问题“到如今的” 支产业”，现在可以说今非昔比，也可以说是一如既往。

今非昔比的是，住房制度改革念念不忘的 “多层次住房供应体系” 有了，商品房销售一脉独大。

一如既往的是，正如本文所示，房地产正缓缓拨动新循环之门，时间仿佛回到了那个试错的 80s，“盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”——简简单单一句话，今人仍不辍作答。

要始终相信，纯粹自由市场终将走向崩溃，相对规范的市场地久天长。

最后，几句忠告，共勉：

1、不要贪恋过去，那些时光欢喜多过哀愁。而身临的时局，脚下纵横乱石，未来比山高。

2、不要活在别人的、成功的梦幻里。认清 “我” 之为 “我”，不管春寒料峭，还是秋意萧瑟。

3、不要做时间的对手。要学会宽宏她的来迟，容许她的任性，惊鸿照影，亦可风景。

数据来源：国家统计局，国民经济公报及年鉴，企业年报，《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》等

知乎用户 一条黄绳 发表

最主要的原因是人们对房地产失望了，炒房客越来越少了，房子升值空间小了，刚需的又买不起，这两年疫情很多生意不好做，特别是商店，很多商店很难维持下去，看不到未来赚钱的机会，不敢背负债务，新房怕买烂尾楼，网上又有很多断供的消息，没有稳定的收入，很多人担心付完首付，后面再出现什么状况，一旦还不起月供，人才两空。还有能力买房的人，很多都在观望。

希望疫情快点结束！一旦一个城市疫情爆发，相应的会关联很多城市出现严控，给各行各业带来很大的影响。

知乎用户 火热的古月 发表

房地产是金融商品了，居住功能只是附带，炒作金融商品本质还是要有人接盘，用居住属性来逼你接盘。

但是，现在一来老百姓已经没钱了，居民负债率 70% 多。二来现在的商品房已经不是之前咬咬牙六个钱包就能买得起了。三来信心已经没了，不管是对工作的信心还是房价的信心都没了：从用环保砸养猪圈开始，这几年多少行业或主动或被动的低沉甚至消亡了，一张 a4 纸甚至都没有原因比如版号说不发就不发了。对这些行业的从业者是多大的打击？新闻上只是一个个数字，背后是多少人和家庭的起起伏伏，他们只是没有发声，不代表他们忘了。

现在疫情起起伏伏，工作朝不保夕，兜里那点钱还是先留着糊口吧，买房结婚生子，是必须要做的吗？还是后天被压在身上的？

知乎用户 CedrusLi 发表

现在房市就像养鸡，鸡的梦想就是生一窝蛋，然后孵出一窝小鸡，仅此而已。

农场主人一次拿一个鸡蛋，鸡即使发现了也不会有太多感想，再生一个呗，多大事。

结果突然从某天开始，农场主把鸡辛辛苦苦下了一辈子的蛋全部拿走了（或者还欠农场主几十只蛋）。

鸡自闭了，不生蛋了。

农场主：你咋不生了，你不生我以后怎么赚钱，我给你换个大的鸡窝（二三四胎），你使劲生

知乎用户 张钰成​ 发表

数值策划把关卡做崩了

房价收入比不合理

北上广深是 40+

国际惯例是 3-6

你说要跌多少？

知乎用户 大马兰刀​ 发表

抽鞭子，可以让驴拉磨快一点

抽的越狠，拉的越快

直到一个临界点抽过头了，驴就死了

知乎用户 匿名用户 发表

百姓都成穷鬼了，没油水可榨了

知乎用户 不定积分要加 C 发表

哥几个又来看爽文啦？

知乎用户 知乎用户 Rf3jU5 发表

疫情这个样子 人民币汇率、中国股市都跌成什么样了，一二线房价这点波动在 a 股只配叫涨多了回调

知乎用户 匿名用户 发表

越南是一个爱国情怀最重的国家，但是最近两年 guan 媒的说教性视频下出现了很多阴阳怪气的评论，这究竟是什么原因导致的呢？

几千年来越南的年轻人都要受到长辈关于 “传宗接代” 的压力，而大家依然选择不生，那么这又该是谁的过错呢？

我想，要怪就怪年轻人不能吃苦吧，没有准确领悟无私奉献的精神。

知乎用户 小粉红 发表

钱都去哪了呢？

知乎用户 老尹​ 发表

个人观点：

85-95 这一代人，基本上买房结婚就是在 05-15 这一代，你就想想吧，人口多了买卖就好干，圈块地盖楼就能卖。

但也就是这一代人口还是受传统的思想，买房娶媳妇。

到了 95-05 这一代，一个是有些人一看房价这么高，索性不买了，剩下的钱到处玩玩，喝喝酒，蹦蹦迪不香吗？还有这一代大部分刚刚进入适婚年龄，但是人口数量比 85-95 这一代少太多了。而且这一代人有好些赶上了旧村改造，大规模拆迁，单反家里有个平房，都能分个几套房子，那还买啥房？

还有就是这两年，老美贸易战外加新冠疫情，甭管啥行业，基本上都不好干。就别说买房了，有些人连几千块钱房贷都还不起了。

所以说，买房得有钱，得有需求，价格才能上涨。

知乎用户 陈独秀外慧中 发表

以前是要加紧城镇化，农村的都去城里，现在城镇化都 60 + 了，而市场上的房子供一家三口住可以是三倍的国人，没人买房，怎么炒

知乎用户 匿名用户 发表

别整些乱七八糟没用的说法，就问问人家多久的工资买一套房，你自己多久的工资买一套房就得了。高的一线二线城市咱想都不想，县城的可以吧，百八十万没说多吧。自己寻思寻思多久能买到。赢麻了，不知道啥时候能缓过来呢。

知乎用户 肉山大魔王 发表

游戏参与者人数小于正向增长人数。游戏就玩不下去了。

知乎用户 就要你怎样 发表

买小车我工资存 3 年都买不起，还买房？

知乎用户 诺曼地豆腐 发表

这个好几层楼，基本都空了

知乎用户 匿名用户 发表

前几任县长把鹅城的税都收到九十年以后了

老百姓成穷鬼了 没油水可捞啦

伴随着这些年的高速发展 一派欣欣向荣 实际是打激素提前透支了 过程中高楼大厦造起来了 钱流入了一小部分人的口袋 老百姓也提前享受了好日子 每个人的 “资产” 都增加了 双赢

但真的是这样么

出来混迟早要还的 谁来还呢？

知乎用户 我爱吃洋芋 发表

再炒真的没救了，消费低迷超出大家现象，经济会越来越差，别看国内媒体报道美国如何如何，其实美国经济的韧性才真的很强，消费才是经济的最终王者，ppi 传导至 cpi、保证中游企业利润，企业有利润保证就业率，有就业率人民有稳定收入，对未来有信心就敢消费，这是一个良性循环，所以通胀并不可怕，最可怕的是滞胀，上游原材料价格高企、中游制造业利润下滑、下游消费低迷，这才是最难的，但是很不幸，我们国内现在就面临这种情况了，房地产吸了大家多少钱不用再多说，严重压缩了消费，很多人因为各种原因强行上车，经济一差弊端立马就会浮出来，再鼓励炒房普通人都不能独善其身，撑着过苦日子吧。

知乎用户 东南飘 发表

又火起来了

知乎用户 11-D 发表

再炒就要大萧条啦，到时候没一个人逃得掉

噢，不对，家里有地的能逃。城里人就不好说了

知乎用户 匿名用户 发表

中国政府在土地供给，银行信贷，二手交易等全过程都具有强大掌控力。今年房地产不行了，原因在于需求端崩塌。再高明的渔夫捞的太多也不能在死水里捞出大鱼来。现在中国的人口数量和接盘意愿和能力都在迅速弱化。

数量上看：现在中国人口啥个状况，人口负增长即将或已经到来。投资者有钱，但是总归要变现。

接盘意愿和能力：现在疫情叠加，灵活就业率上天，大家预期都在变差，可不得捂紧钱袋子吗？钢筋混凝土可不能吃穿。就算大家都思想进步，为国奉献，可也得有钱呢？现在居民杠杆率都啥状况啊！

知乎用户 Caiden​ 发表

个人意见：房住不炒，目前住建委，银行、房产企业、中介企业坚决履新国家政策：

对于市场生产者，现在信贷投资流向已经被严格管控。

对于市场消费者，人口红利已经到顶，城镇化进程放缓，需求已经基本处于饱和状态。

理性消费投资，房产现在造成的企业部门高负债，高杠杆，卖地经济让地方财政收入畸形，让银行成为最后的埋单人。房产投资者，通过投资控制未来科技概念，学区，教育，医疗等核心资源，不利于社会主义共同富裕，同时，炒房，哄抬房价，属于零和博弈，接盘侠也属于被割韭菜，最后接棒的人会苦不堪言。

现在各地差异化的降低首付比例，各大监管部门轮番推动市场，不少人又猜测房地产这个夜壶是不是又要拿出来用了，读完金观平这篇文章，我们认为这些猜想是不可能的，“中央对此有明确政策和坚定决心，切勿心存侥幸，寄望于博弈！”

转：金观平发表了篇文章《不要误读 “房地产去金融化”》。

文章先指出，行业金融支持将大幅降低是误读，“去金融化” 是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平。

然后说明房地产行业过度金融化的问题：高负债、高杠杆、高周转的 “三高” 经营模式；产业资本过度进入金融行业，甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等。

接着陈述了房地产过度金融化的原因：

• 投资属性曾一度超越居住属性，引发投机行为，形成了房价 “只涨不跌” 的预期。房企加杠杆扩张，购房者担心买晚、买小，超前借贷买房，这些行为又进一步固化了房价上涨预期，陷入恶性循环。
• 金融机构为了逐利，“抽屉协议”“明股实债” 等乱象一度盛行，影子银行风险上升，既增加了监管部门的拆解难度，又削弱了调控政策的落地效果。
• 部分房企缺乏合理的融资规划，过度加杠杆，甚至融资行为愈发偏离自身的经营发展轨道。

因此，遏制房地产 “过度金融化” 的核心思路是坚持 “房住不炒” 定位，回归房地产的居住属性。

全文里最狠的是下面这句话：

在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃。要在坚持 “房住不炒” 的定位下，积极稳妥处置已暴露风险；同时，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。

最后说要探索行业新的发展模式，加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度。

这个金观平去年 10 月发表了篇文章《真正降低地方对房地产的依赖》，指出：

• 土地流拍和近期出现的各地高耗能产业反弹其实反映了同一个深层次问题，即发展方式之争。当前我国经济正处转型之时，但不管房地产企业还是地方政府财政收入，仍有较强的路径依赖，新的发展动力尚未完全建立，各地在遇到新问题时仍习惯采用旧药方。需要充分意识到的是，中央对此有明确政策和坚定决心，切勿心存侥幸，寄望于博弈，低估了中央的决心和魄力。
• 各地要大力发展实体经济，开拓经济发展其他动力来源，真正降低地方对房地产的依赖。
• 同时指出房地产税改革将让土地和房地产市场模式与经济全局关系发生重大变化，有利于稳定和增加地方财政收入，抑制土地财政和地方债务风险。

知乎用户 呜呜呜​ 发表

说个简单的数学题。

民众杠杆率高，那么房价上涨是提高了杠杆率？还是降低了呢？

国家希望禁止高杠杆还是低杠杆呢？

知乎用户 字里行间 发表

提前声明：

这只是我个人的一点分析和建议，如果你觉得其中有些道理，那么你可以尝试着听从这些建议。当然，鉴于我目前学识及眼界的限制，我的分析和建议不一定正确，仅供参考，一切皆以你个人思考为准。

首先我个人认为中国的经济高速发展有两大支柱，分别是：房地产和互联网。

我们先来看房地产的历史意义：

从国家颁发相关政策、再到地方财政的推动，回笼大量资金来对其它行业及资源进行整合，同时加快城市化的建设效率、以多精简的居住方式来提升人口的数量，且国家手里能有更多的税收来发展军事、医疗、科技等重要领域。

这是房地产的一些积极意义，那么凡事都有两面性，我们再来看一下房地产的消极意义。

经过十几年的土地财政持续加高杠杆去库存，早已使房地产彻底金融化、泡沫化。

这里我用数据来更为直观的表达一下：

以我本人目前居住的新一线城市郑州的住宅房平均房价对比来看，08 年至 20 年的房价分别为：

我这里再以统计表的形式更加清晰的来对比：

可以说房地产已经成为足以引起社会动荡的危雷了，**即使以家庭月收入 20k 为准，每月还款一万五，也需要 6 年左右时间才能还清房贷。**而现实则是 **94.87% 的家庭月收入仅仅只有 8-12k，**高居不下的房价已经掏空了人们所有的积蓄，才有了那么一句话：房价掏空了人们前三代后三代所有的积蓄，也就是总共六个钱包说法的由来。

我们再说互联网，互联网不可否认为中国的高速发展提供了不可磨灭的动力，但很可悲的是，因为相关政策及部门无法跟上发展的节奏，导致前期互联网的乱像一直祸乱至今，比如金钱至上的观念、男女对立、贫富差距等矛盾的激化……

当然这其中还涉及到一些外部势力的干扰，比如舆论、文化、意识形态的渗透这一块，在这里我不做表述。

总而言之，互联网的发展可以说是中国经济发展的一个缩影，一个是用 30 年的时间走完了西方国家 100 年的道路，一个是从信息的方面日新月异的改变着社会的运行模式：比如信息的传输与接收、移动支付、网络社交及通讯、电子商务、金融服务等。

最大的弊端则是带来了空前繁盛的消费观甚至提前消费观念，导致年轻人手里没有积蓄，甚至负债（目前居民负债率已超过 60%）。

从而反映到房地产上，年轻人更加买不起房、住不起房。

且随着 19 年疫情的影响、世界局势重新变幻莫测、全球经济持续变冷。而房价的继续升高成为了压倒年轻人的最后一根稻草，不婚、不育、躺平成为了当下的新时尚，社会矛盾日益激烈。

不管是地方政府凭借着住房的刚需继续加杠杆去库存的操作，还是各种刺激消费的措施（这里严重吐槽一下五一调休），非但不能使经济转好，反而会更加激起人们的逆反心理，比如逆消费的升级。

如今，房地产正如有些人预测的那样已经到达了冰点，若再持续升高，将彻底透支整个国家的未来。

最后，我的个人建议是根据目前的形式：减少无必要的开支、积攒积蓄、消除畸形消费观、不乱投资，是今后普通人应对更加复杂的社会形式、在其中生存的重要因素。

知乎用户 OrionL 发表

看看国际形势就知道为什么了，保民生搞科技才是正路。至于房地产拉动了经济已经完成了任务，现在畸形发展已经是阻力，剥离金融属性回归正常水平才是它的宿命。

知乎用户 猛虎出笼 发表

韭菜割完了，割不动了，就是不知道割太狠会不会崩溃！

知乎用户 jackm 发表

百姓没钱了呗。豪绅的钱如数奉还百姓的钱三七分成你以为只是电影？

知乎用户 Fluoxetine531 发表

2022 年 3 月房企市场销售表现继续恶化，罕见连续 8 个月大幅下降。有专家剖析主要原因：1：经济走弱，收入预期下降，导致购买力下降；

2：资金紧张，导致房企降价以及市场预期悲观；

3：近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复；

4：22 年上半年销售依然处于高基数阶段；5：房地产税试点预期导致市场观望情绪加大。

虽然负面因素叠加，专家们仍维持 “看好” 评价，为什么？理由简单，房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对 GDP 贡献占比近三成。支柱产业倒不了，不能倒，这是一种常识。尽管房地产经历多重调控和资金困境之下，可能会逐步进入低位拖累经济的阶段。对此政府已采取积极行动，强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则需稳地产。一些地方政府的新政已经开始一援身手，大举采取很少出现的宽松政策。一是供需两端政策修复正在加速推进；二是推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企量质双升已见先兆。

知乎用户 河西先生 发表

房价真的已经到顶了吗？

手里有大概 1000 万现金，是应该出国还是在上海买套房子，还是继续现在的生活把资金买理财？

2022 年准备在北京买房，请给些建议？

提醒：现在买房风险巨大，房价可能会下跌三分之一
文 458，杂谈 112。
先把我之前的关于买房和房价的公开文章按照时间线梳理一下。
文 1，2018 年 5 月 23 日的《湖南某地房价未来两年可能会大涨丨案例 125》。我的结论很明确：不卖会升值。逐年上涨。一直到 2020 年，之后也可能 2024 年更好。至少持有到 2020 年再考虑要不要卖。
此事已经有反馈了，2020 年卖了，比 2018 年问我时的价格多卖了百分之二十多。
文 2，2020 年 8 月 18 日的《河西杂谈：房价复杂化，投资买房，具体情况具体分析》（文 297）。
我在里面明确讲了：
“未来房价走势，不论涨跌。我觉得会复杂化，表现之一就是分化。…… 不要说不同城市，就是同一个城市一样可能存在分化。实际中，具体情况太多，比如学区发生变化。这种事情就发生过。现实中太多的可能性会影响具体的某一套房子未来的价格变动。
投资买房都要个例分析才稳当。”
文 3，2020 年 8 月 20 日的《某香港女想投资深圳房产，两次均被我否决》（文 298）。里面讲了香港女性想在深圳投资买房找我参考的故事。选中了房子，两次都被我否决了。
文 4，2022 年 8 月 22 日的《想投资深圳买房，两次被我否决之道理及原因可能性探讨》（文 300）。讲了这位香港女性想在深圳投资买房，两次被我否决的案例和道理。
里面说：“如果，是第三种可能性。是深圳整体房价趋势的原因影响。那么就有预示意义了，2022 年……，2023 年……。当此两年深圳房价大跌。”
这是讲两次否决的理由延伸，如果不是个体原因，而是整体因素影响。那就是 2022 和 2023 两年深圳房价大跌。
文 5，2020 年 8 月 26 日的《2019 年想深圳买房被我否决之案例及深圳房价可能性探讨》（文 301）。
我说：“如果此两次讲的是深圳整体房价，那么深圳房价在 2022 年，2023 年，2025 年这三年都是很不利的。”
文 3 文 4 文 5，里面讲的时间很明确。我强烈不看好 2022 和 2023 年深圳房价，其次 2025 也有风险。文 6，2020 年 9 月 14 日的《河西讲故事：买房咨询，想用经营贷在北京再买一套小户型好不好？不好！》（文 304）。
我的结论是：此事无利可图，反而麻烦多多。强烈建议直接取消。
文 7，2020 年 9 月 17 日的《买房咨询，想用经营贷再在北京再买一套小户型，被我劝阻了》（文 305）讲了，上一文的案例和道理。
后来年底，严查经营贷买房，很多被查到的痛苦不已。此人毫发无损。
文 8，2020 年 12 月 7 日的《故事：6 个被我劝退的买房故事（上海广州成都西安海口硅谷）》（文 320）。里面讲了 6 个被我劝退的买房故事。
故事 1 是上海的，故事 2 是广州。故事 3 成都，故事 4 西安。故事 5 海口。故事 6 硅谷。故事 6 不是投资。其余全是投资或者和投资有关。全部结果都是劝退。
文 9，2020 年 12 月 8 日的《…… 多意，问上海买房被劝退，还提示了怀孕风险》（文 321）。讲的是上文中的故事 1 的案例和道理。
文 10，2021 年 6 月 25 的《美国好莱坞买房故事（美国房价可能还要大涨）》（文 376）。里面讲了一个 2019 年初在好莱坞买房的故事。
我讲了：“这事本身是一个单独的个例。但是今年美国房价普遍大涨的消息，我一看见。就反应过来了。这可能不只是一个单独个例。她要买的房子未来会升值，背后原因可能就是美国整体房价的上涨。
注意，我之前的判断：“那个房子 2022 年和 2023 年上涨最厉害。” 这可能是个例情况，也可能是整个美国房价 2022 年和 2023 年都上涨得厉害。”
文 11，2021 年 7 月 1 日的《美国好莱坞买房投资能不能赚钱？不止赚钱，还要大赚！》（文 377）。
我说：“以管窥豹，可见一斑。大胆猜测，有这个可能性：
美国房价还要大涨。2022 年和 2023 年的涨幅有可能会超过 2021 年的涨幅。或者，洛杉矶区域（好莱坞区域）2022 年和 2023 年大涨，上涨幅度远超 2021 年。”
美国房价 2021 年大涨。2022 年和 2023 年会如何，保持观察。
文 12，2021 年 9 月 22 日的《故事：客户问重庆市某区的房子未来会不会升值？会！》（文 395）。一客户考虑卖房投资，问他在重庆某区的房子未来会不会升值。
我的结论大意是：不卖会升值。时间线，2022 年和 2023 年不容易升值，可能平稳，也可能小跌，但是跌也不多。重点是 2024 年升值。比现在价位要明显高。再之后几年也可能小升，看好。虽然 2022 和 2023 不容易升值，但这是中间过程，小波动，幅度可能很小。没有必要折腾。建议继续持有，不卖。这里终于又出现一个国内不跌的情况了。但是大家要注意，重庆的房价本身在同等级别城市中是最低的。因为以前的领导干得好，控住了。
文 13，2021 年 9 月 24 日的《问重庆某区的房子不卖未来会不会升值？会！》（文 396）。
此文讲了上文的案例和道理。
我说：“注意，这里小地方和二线城市一致，但是和一线城市已经出现分别了。但是共同点依然 2024 都整体看好。
此例所问之房，房价 2024 年看好。” 以及 “大胆猜测，2024 年房价整体看好。”
注意这里我讲过 2024 年。
文 14，2021 年 12 月 27 日的《以小见大：日本房价未必会涨（投资日本房产故事 3 例）》（文 416）。
讲了今天讲 3 个日本房产投资的故事。问了，总共 4 套房，1 套是自住类别，其余 3 套是投资类别。全都否决了。
我说：“原因可能有几点：1 日本整体房价的原因。2 因为这三套房都是福冈的，所以也可能是福冈的特点。比如她说的原因。3 也有可能和整体无关，就是这三套个例的巧合。”
文 15，2021 年 1 月 3 日的《日本买房自住好吗？不好，不值得买！（个例）》（文 417）。这是自住被否的案例和道理。
文 16，2021 年 1 月 10 日的《日本福冈的房子留着不卖会不会升值？……，不会升值，抓紧卖！》（文 419）。这是文 14 中的最后一例和道理。
文 17，2022 年 3 月 9 日的《杂谈：日本房价风险巨大，问投资又被否两次，可能真的够呛了》（文 441）。这是文 14 中的人，又新问我两例。一例在埼玉，一例在茨城。之前的主要在福冈。
我的结论很悲观。这两个又被我否决了。
我说：“有这种可能性：日本整体房价会下跌，而且可能幅度不小。
简而言之，日本房产投资，风险巨大，需要格外谨慎了。当然，哪里的房产投资都需要谨慎。但是日本风险可能更大。”

上面列出了我的 17 篇关于房价的文章。国外涉及美日，美 2 例，日 5、6 例。我们重点关注国内。
国内的城市涉及北京、上海、广州、深圳、成都、西安、重庆、海口，以及湖南某小城市。除了重庆和湖南某小城市，其余一律不看好。大家注意，重庆的房价在同等规模城市中本身就是最低的。因为以前的某人控的很好。
北上广深以及成都、西安、海口，一律不看好。本身都是个例，但是呈现出同样的规律，可能就不只是个例了，可能是整体规律了。
重点来了。
后来又有很多人问投资买房，包括今年也有很多人问我。几乎全都是不看好。很多非常强烈的、明显的差。
上面涉及的城市名单扩大了，还要加入南京、长沙。而且有一个信息，有北京三环边上的，也是明显亏。另有天津（和学区有关）。
目前我遇到的个例，明确看跌的总名单有：北京（包括有三环边上的）、上海、深圳、广州、成都、南京、西安、长沙、海口。另外有一例不看好，天津，但是主要考虑是学区有关。不能明确是房价因素。稍好一些的有重庆某区的、湖南某小城市的。
说明：我都是讲我遇到的个例，本身都是个例，并代表整体。但是呈现出同样的规律，可能就不只是个例了，可能是整体规律了。
综合我看到的，整体判断。
我认为：
1 现在买房风险巨大。全国大部分大城市，房价可能会明显下跌，可能会下跌四分之一或者三分之一。现在买房，可能会亏掉首付。说实话，具体程度不好判断，但是性质非常明确。
至于中小城市，目前信息不够多，我无法下结论。后续如果有足够多的样本，那就可以做出结论了。
2 以前房价是全国趋同。以后各个城市、区域等独立性更强了。存在小城市和大城市不一样的节奏（比较明显了）。
3 时间，很明显今年 2022 年、明年 2023 年风险巨大，严重不看好，容易大幅下跌。2024 年不确定，可能开始分化了。再观察吧。更久远的暂时先不考虑。
4 另外纠正大家一个观念，所谓 “刚需不需要考虑价格” 的观念极为错误。
我最讨厌有的人说 “刚需不需要考虑价格”。错，大错特错。刚需对下跌的承受能力最低。有钱人投资亏钱虽然也心痛，但是亏得起，不影响生活。穷人是亏不起的，一旦大跌，可能整个家庭的精气神都没有了。不信，大家去北三县走一走，问一问，看一看。你会发现所谓刚需不需要考虑价格的说法都是闭门造车、纸上谈兵的人搞出来的。后面再讲一些具体的一个一个的故事和案例以及道理。
河西先生
2022.04.18

公众号：河西易学

真正实用的周易学。文章四百多，欢迎了解。

知乎用户 777 发表

老百姓钱袋子空了。

再怎么刚需，也抵不过兜里没俩子弹。

如果按历史的老路，大概就是二次土改，然后再立起红旗，解放劳动力。

然后再改开，循环前进了。

知乎用户 匿名用户 发表

高负债社会意味着寅吃卯粮，

全球经济萧条近在眼前，

你说高负债这颗雷在会不会挑地方炸？

知乎用户 寄居蟹 发表

其实归根结底还是一个原因，就是身处社会底层的老百姓没钱了！这话怎么说呢？底层人从古至今一直也都是没钱，也没啥大不了的！我朝底层惨就惨在不但没钱还个个债台高筑！没钱倒罢了，还个个欠银行一屁股债，拿啥去消费？

知乎用户 天空之城 发表

房地产问题就是放不放水的问题。

放就是资产最后一轮收割的狂欢；不放就是滞胀寒冬的降临。

小老百姓只能讨论放怎么办、不放怎么办。最好不要断言，肯定放或者肯定不放。

一切馈赠早就被命运在暗中标好了价格。有涨价去库存的爽快，熨平经济周期的自得，就有必将到来的出清。

知乎用户 匿名用户 发表

活下去更重要吧

知乎用户 轻枝枯想 发表

房价可以涨，但也要和国民收入相匹配啊。非得搞到所有人累死累活一辈子才能供起一套房的地步，榨汁机都没这榨的干净.

知乎用户 jason 的小法师 发表

好的地方买不起

烂的地方买了也没意义

知乎用户 张大炮家的益达 发表

可能有我一部分锅？

老家是粤东三线城市，20 年底有个亲戚到处收债准备凑齐 100 + 万买房子，我和其他说的上话的亲戚一起劝 “钱收回来就好了，先别买房，你没看到恒大的房子从去年开始就 7 折 6 折的促销吗，你又不缺房子住，先看看楼市会不会继续大减价再说”，然后被我们拿来做例子的当地恒大现在开始有打 3 折的房子（部分房，大部分还是 7 折价）。

有人说要买房子我就会给他举这个例子，等多一两年省他个几十万不香吗，又不是炒楼的，有钱还怕没房子？

（然而现在怕的是手里的存款贬值，要是过几年 100 块买不了 2 斤排骨就完犊子了。）

知乎用户 常倩倩 发表

因为大家都没钱了

知乎用户 周大炮儿 发表

有钱买的人不傻，还想买的傻子没有钱。

知乎用户 athena yoo 发表

闹市区的商铺很多都贴着转租了

本市原来一家农贸市场开业前统计的商户名单有三分之一不敢经营了

隔壁楼的王小狗他爸爸开货运车的已经居家一个月了

对门张小猫的妈妈原来每周坐飞机出差的，现在过完年就没出去过

楼下赵小猪的爸爸原来每月 2 号发工资的，现在已经等到下个月的 2 号了

知乎用户 消失的特雷西 发表

城市化是一个资产货币化的过程。就现在这个阶段而言，能进城的已经通过缴纳高昂的进城税进城了；没有进城的就不能或不打算进城了，也就是说没有了不断进城的人口通过以缴纳进城税的方式来接盘资产货币化所产生的泡沫。再叠加生育率暴跌这一因素，通过拉高房地产价格来获得超额收益的游戏自然玩不下去。

ps：在现在这个阶段不随意加杠杆，保持健康的财务状况比什么都重要。

知乎用户 匿名用户 发表

炒房地产，把手里的地皮和房产高位套现，再换置其他资产低位吸筹换个赛道玩儿。或者套现后换外汇，拿 dollars 换个地方住。高位套现一直都在进行，就是不知道进行到哪个阶段了。小老百姓知道游戏怎么玩的也没用，活着就不错了，信息延迟几年，也没有筹码玩。人口还在流入的城市，购房需求高 dfzf 掐着购房需求来卖住宅用地的面积，还能接着涨一阵。就是最后不知道是龙头先跳还是三四五线先维持不住。

知乎用户 Super black​ 发表

已经看开了，目前赚的钱全部买成银行股权，等着以后拿分红，赞的足够多了就跑出去，我不想在这个国家待了，可惜钱又不够投资移民，过几年条件都满足了我会跑到加拿大去。

知乎用户 渊鱼三旬 发表

有价无市，老百姓没钱买房呗

知乎用户 弥遊旅人 发表

因为境外势力渲染的躺平思想荼毒了一部分本该奋斗的老百姓，现在方方面面的思想教育已经在改善这种情况了。

知乎用户 韩先生 发表

房地产不能崩，基本盘，但是里面雷太大，不能让雷继续变大，现在还能控制，再大就控不住了。炸了基本就完蛋了。

知乎用户 匿名用户 发表

是市场经济不？

是商品房不？

是那就有周期性，不是那就当我放屁了。

知乎用户 意大利泡面 发表

可以灵活就业 但不能灵活还贷

知乎用户 神州 小 8 发表

百姓都成穷鬼了，没油水可榨了。

知乎用户 Wesleyouqiqiqi 发表

我就想问，现在各地二手房都在限价，法拍房限价吗？

知乎用户 知乎用户 GEkNpa 发表

为什么 2022 年刚刚开年楼市确戛然而止？

因为，房地产伴随着你，伴随着你 20 年来的兴盛，从这其中参与与不参与，直接参与与间接参与的人都自己已经心知肚明了！房子只是你这一生的临时居所，你活着叫财产，你走了就是遗产！

故宫比你家房子漂亮，但是也不属于哪个皇帝的，这是思想上活明白了！

现实中，房子已经严重过剩了，一线城市都撑不下去了，把房子当商品的时代过去了，即使还是商品，商品的最大的价值就是需求，石油上涨因为你没有它就寸步难行，大米上涨，因为你没有它就得饿肚子，房子的需求呢？没有人哪里来的需求？以前的北上广深挤满了人，大家都想留下来，可是现在呢？大家都在逃离，因为你家的小县城过的也没那么差！

谁再和你说房子还会大涨你就骂他准没错，房子上涨只有唯一的一种可能，那就是全球大通胀，其本质也是货币的贬值！

知乎用户 芒芒果果 o​ 发表

我一直觉得我们的人均收入配不上现在的城建配套。中位数几千块的城市非要配上那么多 CBD 和那么多地铁，那么多城市的基建配套跟国际一线一样，建设维护哪一样不是天价数字？最后还是老百姓掏钱，现在是土地出让金来补贴，以后又要收房产税来补贴。把负债全部转移到居民头上。消费这 b 样了都跟看不见似的。

知乎用户 蔚蓝电台 发表

世界上有只涨不跌的东西吗？

知乎用户 匿名用户 发表

老百姓成穷鬼了，没油水可榨了

知乎用户 匿名用户 发表

大家都知道房价大降甚至腰斩是大概率的趋势，还去贷款买房不是傻子么。硬着陆就在眼前。

知乎用户 root 发表

大家看过尸兄吗？

是七度鱼的漫画，当年作为丧尸武侠冒险类漫画红极一时，是国内一线漫画。

这部漫画在后期有一个‘生命燃烧’和‘生命爆发’的招式。在燃命状态下，身体无论战斗思维，身体强度，力量，招式都可以强化一个境界，有很多高手被燃命带来的附魔效果吸引，像磕毒药一样频繁使用，但是他们最后总会发现这不是一个可持续使用的招式，因为每燃命一次后的代价就是寿命缩减，身体机能不可逆衰减。

于是大脑强制禁止身体使用生命燃烧的招式，因为在燃，在燃就燃死了。

我说的是漫画啊，没别的意思。也推荐大家去看看，白小飞好猛啊！

知乎用户 腾点正能量 发表

一季度房地产市场面临巨大压力，包括现有的一些政策效应尚未完全释放、房地产企业和购房者信心不足、疫情等因素带来了新的干扰。

知乎用户 殷色心扉 发表

因为国家爱你们啊

知道你们没钱了，赶紧出政策房住不炒

听我说谢谢你……

知乎用户 海鸥岛 发表

房地产都发展多少年了，能榨的都榨差不多了。再加疫情和战争吓唬着，都捂紧钱袋子了，以后几年都不敢大手大脚，保命要紧。

知乎用户 匿名用户 发表

以房地产作为经济支柱迟早会破灭

知乎用户 阳光的微笑 发表

政府卖地给开发商

开发商没钱

政府就叫银行给开发商贷款买地建房

房子建好后老百姓买不起

政府就叫银行弄按揭，老百姓可以贷款买房

至于为什么今年炒不快了？

因为房子已经涨到，老百姓贷款也买不起了

知乎用户 财华横溢​ 发表

房地产是个人人都能谈的话题，是个既爱又恨的话题。多少人从中获利，多少人变成奴隶。

买不买房，要看自己的条件。如果是刚需，如果是 安家乐业，我建议该出手就出手。特别是人口还在增长的地区。但是如果是为了投资，建议三思而后行。

参考我这篇文章，希望有帮助：

财华横溢：房地产还有希望吗？

知乎用户 血薇 发表

哎呦。

这个问题我们得做个逻辑推理了。

首先，一户人家一般情况下只住一间房子，一般家庭也只会拥有一间房子满足其居住。

其次，目前我国家庭一般为一户人家三至四口人。

最后，在一家人为 3~4 口的前提下。以人口增加数大体为零的情况下。我国户数会较大可能维持不变。

那么，房屋的需求数量将会处于一个总量不变的情况。

越来越多的人，想明白了。自然就不会炒了。只要想得明白，房子是用来住的。那么，剩下的所有理由都是炒房子造出来的。

知乎用户 匿名用户 发表

梁惠王曰：“寡人之于国也，尽心焉耳矣。河内凶，则移其民于河东，移其粟于河内；河东凶亦然。察邻国之政，无如寡人之用心者。邻国之民不加少，寡人之民不加多，何也？”

　　孟子对曰：“王好战，请以战喻。填然鼓之，兵刃既接，弃甲曳兵而走。或百步而后止，或五十步而后止。以五十步笑百步，则何如？”

　　曰：“不可，直不百步耳，是亦走也。”

　　曰：“王如知此，则无望民之多于邻国也。

　　不违农时，谷不可胜食也；数罟不入洿池，鱼鳖不可胜食也；斧斤以时入山林，材木不可胜用也。谷与鱼鳖不可胜食，材木不可胜用，是使民养生丧死无憾也。养生丧死无憾，王道之始也。

　　五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。鸡豚狗彘之畜，无失其时，七十者可以食肉矣。百亩之田，勿夺其时，数口之家可以无饥矣；谨庠序之教，申之以孝悌之义，颁白者不负戴于道路矣。七十者衣帛食肉，黎民不饥不寒，然而不王者，未之有也。

　　狗彘食人食而不知检，涂有饿莩而不知发，人死，则曰：‘非我也，岁也。’是何异于刺人而杀之，曰‘非我也，兵也’？王无罪岁，斯天下之民至焉。”

知乎用户 ZBNICE 发表

现在一二线还是能继续炒的

以后嘛 炒房租!

知乎用户 Pathogozilla 发表

我只知道房价是一定能稳住的，而且一定能涨上去的，不然怎么实现现代化国家

知乎用户 JJJ 发表

到头了呗

现在你要么普加工资，要么滥发钞票。一个自下，一个自上。如果货币规模还是现在这样 房价是不可能再涨的。

知乎用户 Tiramisu 发表

目前国家政策就是房住不炒

知乎用户 早盘十点君​ 发表

影响因素：

1. 房地产预计是 4 月份市场最强势主线，尤其在区域地产这块，预计后续更多销售承压的二三线城市地产，政策会逐步加大放宽力度（降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等多种措施）。

2. 地产进入到低位补涨的轮动阶段，重点关注国资背景的地产公司。

3. 地产板块这波就是困境反转，去年是房地产的至黑至暗时刻，今年这波地产因为政策加上指数政策底，是于指数共振的大题材。

4. 由央行牵头，发改委、银保监会、证监会、司法部、外汇局等按职责分工负责，9 月底前完成金融稳定保障基金筹集相关工作，年内持续推进。这项基金最为核心的使命就是：牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，而我们系统性风险来自于楼市。

知乎用户 Carlo 发表

因为炒房的都体验了 “房住不炒” 的铁拳，

击鼓传花游戏玩的正嗨的时候，

突然上面开始查资金来源、首付来源，好多人被抽贷。

突然开始限制银行贷款，接盘侠贷不到款了，

突然提高首付比例，提高房贷利率，

一下子冲进去的那批人就高位站岗了。

大家都知道房价涨起来，你就要搞这一出，那谁还敢炒房，

但凡花了大几百万买房，都希望自己背了几十年贷款买来的资产是可以增值保值的，而不是不断缩水的。

但是 “房住不炒” 下，房价涨幅是被严格调控的，根本无法覆盖买房的资金成本。当买房亏损成为预期，谁还会为这东西背上几十年房贷呢？

房住不炒和房价不跌根本就是矛盾的，既要又要是没法实现的。

知乎用户 高丽娜 发表

首先，在正常的市场环境中任何商品随着市场环境在价值线上下波动，比如农产品的大年小年价格的涨跌就是根据供需关系引起的。一旦农产品上涨，农民看到利润就会明年规划种植，而明年供给增加，需求不变的情况下，价格必然下跌。而房产也是一样的。现在房地产市场由于前几年的疯狂上涨，已经把刚需和非刚需的需求都激发出来了，能买房的早上车了，买不了房的也歇了这心思了。市场需求减少，能保持价格不大跌已经是目前国家想做降低房地产泡沫的最大努力了。没有需求支撑，如何能涨价？

其次，大家有没有考虑到房屋租售比，现在大部分大中城市的房子租售比已经到 60 + 年了，这意味着一套房子不计算税费房贷利率等情况下，你要出租至少 60 年才能回本，而房子产权才 70 年，那有人问房租年年上涨啊，但是考虑到以往房价上涨速度远高于房租上涨速度，在房价不上涨的情况下，也很难支撑房租上涨。近些年房屋租售比一直在扩大，已经到了临界点。在考虑到现在房子质量，能不能住 70 年都不好说，哪来的动力支撑房价上涨啊

知乎用户 一点都不像我 发表

背景，土木相关第三方咨询公司。

去年，老板：某某区领导还想卖地，预计那边房价还要涨…

今年，老板：最近几年疫情，各行各业都不景气，各地财政吃紧。你们积极跟业主跟进项目（似乎是怕有些拖的久了做不了了）。

画风变了很多，剩下的应该显而易见了。

知乎用户 吃瓜群众 发表

这说明房价不能快速上涨了。天量天价。没有量起不来价格。

知乎用户 抠桑 发表

朋友打算明年结婚，拉着我陪他去老家看房，售楼部基本都是冷冷清清，一家售楼部，三十一℃气温居然中央空调都舍不得开。给的价格基本都是网签价格再打折百分之十左右，真要买估计还能给点折扣。我和朋友说，如果你不是刚需这情况我真劝你再等等。

知乎用户 吴兴龙 发表

当所有人都觉得自己会是最后一棒的时候，上一个觉得能找着接盘的人就成了最后的接盘侠了

知乎用户 苍月彻 发表

全国人民想要的房子，你买不起。全国人民不想要的房子，你不会要

很简单，三线以下的城市人口流出太严重，已经没有人可以去消费那里的房子了。说句难听的，那里已经没有各项配套的服务业了，送你住都不一定愿意

马太效应是已经并且将长期存在的，人口会继续向一线二线城市聚集

下一步没有升职空间的房子会是竞争力低的省份的省会城市，再然后是除了新一线和一线城市，其他都不行

知乎用户 sywwft 发表

还不起没钱了，有几个人刨除房贷，银行卡有几个钱

知乎用户 我们来过​ 发表

我从 2019 年开始还，3 年了，全还利息了，不说掏空六个钱包，至少最近十年不想房子的事，你再怎么炒，跟我屁关系

知乎用户 水击飞舟 发表

十几年的房地产浪潮以及城市化进程使得房产存量巨大。

80、90 后群体是刚需买房的主要群体，受计划生育政策等影响，其数量比 60、70 后减少 0.42 亿（第六次人口普查数据显示 60 后 2.30 亿，70 后 2.15 亿，80 后 2.28 亿，90 后 1.75 亿）。在可预期的未来，刚需购房群体数量萎缩的现象不会改变。

房产也是一种投资理财产品。人们投资它的信念来源于 “房价还有上涨空间”。面对新冠疫情、国际局势等黑天鹅、灰犀牛事件的影响，人们的预期收入普遍降低，难以承受“掏空几代人钱包，背负几十年债务” 的经济负担。最近 “宽信用” 等政策虽减小了投资者获取资金的难度，但面对预期收入的下行压力，以及最近几年房地产市场的“渐冷”，大量投资者选择观望。

需要注意的是，对房地产市场而言，尽管供需关系的改变可能不会直接导致房价降低（房价调控等因素），但 “有价无市” 的现象仍会出现。

政策方面来看，近些年官方宣传的 “房住不炒” 已逐渐成为公共知识，未来宏观调控政策力度将大概率增加，房地产的增值、流通可能受到进一步的影响。

长远来看，十几年来巨量资金流入房地产，已经对国家的产业布局和社会的发展造成了不良影响。为促进经济的良性循环以及提升国家的竞争力和综合水平，必须使资金流入新的经济增长点。在找到新的经济增长点后，房地产渐冷反而不算一个坏信号。

知乎用户 匿名用户 发表

咋不快，肇庆又开始征地了

知乎用户 匿名用户 发表

起初，作为一个群体的有钱人，买房从来不是觉得房子本身值钱，因为房子从来不是直接的生产资料。他们作为一个群体，买房是因为知道自己买了之后，仍然会有大量普普通通的劳动者来接盘——尤其一二线，“你嫌贵，我还嫌贵呢？你瞧瞧现在那还有城区盖新房子，反正你工作就在这，买不了你别想安心工作别想顺利成家，你买不买吧”。

完全是把房子当金融产品来买卖——最要命之处在于，只要不是最后一批人，后买接盘者依然可以延续这个逻辑: 未来他们也可以随时出手套现获取房子的涨价利润，于是他们也成了 “有钱人”，从这个规则中获益。所以这个循环确实是可持续的。

为什么断了？因为疫情来了，危机来了，最广大的普通劳动者真没钱了。有钱人们虽然在危机里大赚特赚，但接盘的没了，难不成自己人跟自己人空转玩这个游戏？？溜了溜了。

知乎用户 匿名用户 发表

高层我不知道。我们这地方政府住建加快旧城改造。合理使用货币化安置。资规部门调整当年供地计划。财政部门支持城投等企业积极拓展未来化社区改造。银保监税务人行等部门做好配合

知乎用户 国王 发表

现在这盘六个钱包已经接不动了，再炒怎么接，谁来接，后面不仅炒不快了，甚至还要跌，有 6 个钱包的接完了，这玩意这么大谁来托着，肯定个高的顶，上 5 个钱包的，然后 4 个钱包的，慢慢的找到一种平衡

知乎用户 喃风浮叶 发表

因为国家发现，并没有那么多人想让房价降低，甚至想让房价升才是主流，

知乎用户 学习不说话 发表

凡事多讲正能量

实际上购买来的房子，你只有晚上住，越是高薪 996，所购买房屋实际使用时间越短

所以

第一，应该开展灵活购房，万众筹房，按照使用时间短分摊购房款项，开展夜班早班搭配购房；

第二，房间使用效率也是不够高的，作为金融桥头堡的香港已经给我们做了示范，下大力气提高为房间人员密度，就能有效降低个人购房负担，例如原来的一家三口一间房，现在十家三十口，既解决了住房又增进了邻里了解，说不定还能提高生育绿

第三，尽快开展房产匿名租赁市场，使掌握大量房产的仆人能够无后顾之忧的租售变现，盘活已有房产

知乎用户 匿名用户 发表

断融资，拖网签，就是不想让房企回款

想降价卖点回血，不让。谁降就出文件约谈谁。

今年的房企已经一大半发不出财报了。

只给 G 企 Y 企放并购贷，就是让他们去收民企。

快进到下一步就是：以后几乎全是 G 企 Y 企，和少数引入 G 企 Y 企战投的民企。

知乎用户 匿名用户 发表

二手房一定会越来约惨，要小心做了最后一棒接盘侠。

因为房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。

所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去，那就等于 0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了，房子最后也老化归零，真是燃烧的很彻底

知乎用户 万影秀 发表

首先‘房住不炒’是必须坚持的，但是从现在的楼市来看，其中的‘不炒’已经实现，再也没有人会去想着炒房子，不仅如此，而且由于调控过于严格导致刚需购房的人也不敢买房了。所以 2022 年很可能会出台一些原有政策的细则出来，去扶持刚需购房者，让他们放心地买房，来追求共同富裕的愿望。银行在房地产充当的角色用最通俗话来说其实就是一个放数的，属于生意人，而且是稳赚不赔的那种，没有人会比银行更希望楼市回暖。

所以在 2022 年，银行可能会配合着国家的政策去针对性地给刚需购房者一些优待和信贷扶持，也会对有实力的开发商给予更好的信贷支持。所以在 2022 年无论是大环境还是大趋势，在没有出现更强更有力度的政策来影响楼市的情况下，大大小小的房企势必会狠狠地稳住房价，以求楼市强行回暖。

知乎用户 Yang yi​ 发表

好多回答都在贩卖焦虑啊

房地产炒不快是因为底层流动性降低，大量流动性空转在银行和一些没法说的地方。

降准降息没人贷款，钱只能在银行溜达，出不去。现在是没有自信加杠杆。

转型要先转银行，银行转型好了房地产业就能解决。这就是硬币的两个面。

知乎用户 神奇的李二和​ 发表

北上广深，这四个地方应该房子不会暴涨了，广州存疑，因为它面积较大，许多地方仍然在开发，还未接近饱和。以上几个城市脱离房地产的过程应该会十分痛苦。深圳应该最痛苦，如果新兴产业不能快速替代房地产实现经济增长，大量人口就会向一线周边城市扩散，从而城市经济会趋于均衡。

我预测未来房地产行业的发展应该会聚焦在沿海新一线以及有活力的二线城市当中。其实有些新一线城市的经济已经通过房地产透支好几年了。他们的日子也会很难过。未来房地产将以中低端以及刚需房为主力军。目标将是外部流入人口以及城市化过程中内部新产生的城镇人口。房价会趋于合理。行业将更加规范。利润会有所降低。但仍然不失为一个好去处。

另外在一线城市的房地产会回归到商品属性，努力通过改良住房本身来增加利润。随着养老社会以及智慧城市（现在叫新基建）的建设，房地产与其他如医疗，信息行业的融合将会更加深入。

这是 20 年的看法….

我总认为，香港的房地产那么贵，可老破小依旧那么多，商品价值规律完全没有体现，既然经济平稳了，脱离了金融属性，那房地产该回归正常了，以上的看法我觉得在 22 年依旧正确…..

知乎用户 冯承素 发表

1958 年秋天，钱三强找到 34 岁的邓稼先：“国家要放一个大炮仗，调你去做这项工作，怎么样？”

知乎用户 moaxis 发表

老家县城有一套房子，但是考虑到宝宝快出生，以后上学的问题，这段时间还一直在看意向城市的房子，看看首贷多少，我这是不是在作死的边缘徘徊

知乎用户 八万个馒头 发表

鹅城的税收到了西历 2222 年，黄老爷说：我是想站着还把钱挣了。

知乎用户 倚楼听风雨 发表

因为民众醒悟了，知道了房地产行业的玩法，理解了杠杆、库存、土地财政、债务、预期和量力而行这些词语的真实含义了。

知乎用户 杰费​ 发表

摆烂

没买房的直接不买，摆烂。

民企开发商宁愿割肉也不进场，摆烂。

知乎用户 林司迩 发表

因为在疫情和经济周期叠加的大背景下，理性的潜在购房者都会不约而同地思考下面三个问题：

• 确定未来 20-30 年还房贷时，能持续保有稳定的收入么？
• 如果是一手房，确定买的期房能顺利交付么？如果是二手房，确定价格能延续过往 15 年的涨势么？
• 确定在人口总数即将下降、北上广深杭汉蓉渝等一二线人口净流入同比骤减的前提下，买到的房子在往后能顺利被下家接盘变现么？

以上三个问题，任何一个的答案是 NO，都可能让一个家庭的财富灰飞烟灭。当然，如果你是 “手握大量现金且对房产价值变动不敏感” 的超级刚需，现在上车或许是个好机会

知乎用户 匿名用户 发表

让子弹飞里有句理，步子不能迈太大，容易扯着蛋…… 看现在情况，应该是扯了

知乎用户 Homing 发表

fyfyyfu

知乎用户 天道 发表

因为现在才 4 月份啊。让子弹飞一会儿。不可能不炒房的。

知乎用户 十年 发表

为什么？

当然是土地财政不努力呀，还能为什么

知乎用户 阿吧阿吧理发 发表

换个思路

为了可持续发展

知乎用户 叫什么好呢 发表

以前的时候结婚要手电筒，缝纫机，自行车等等，虽然也很贵吧，但是没有这些也还能生活。

但是房子没了让人睡大街上吗？

然后外出务工，一个月四分之一的工资得交房租吧。然后疫情之类的，找不到工作的话，恐怕得自己贴钱交房租。

然后房子越涨，房租越贵，老百姓拿到的钱越少，贫富差距越大。

知乎用户 多读书 发表

2022 年的楼市到底该如何走？相信这是很多购房者关心的问题，因为 2021 年的楼市低迷让很多人对于房地产市场失去了信心，不少购房者都处于持续观望的状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访的时候表达了对房地产行业的看法，首先他回望了 2021 年的楼市，由于疫情给各个行业带来了很大的负面影响，因此会有很多资金流入房地产行业，2021 年初产生楼市短期过热的现象是正常的，但类似恐慌性的资金进入后，其实也难以持续，所以后续市场就会突然转冷。

换言之，2021 年初的楼市过热是正常的现象，从下半年开始，楼市开始降温，房地产市场开始低迷也是可以预期的。
随后他对 2021 年的楼市进行了预判：

• 从央行当前政策精神来看，房地产市场总体会面临一个宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松。楼市将呈现 U 型态势，上半年预计压力还是比较大；而到了下半年，预计政策放松后会形成一些新的有利的因素，进而促进楼市小幅回暖。

通过严跃进的观点，我们可以对 2022 年的楼市有大致的预判：2021 年的楼市低迷肯定会对楼市的信心产生一定的负面影响，使得楼市面临信心不足的问题，这非常不利于楼市复苏，因此 2022 年初楼市很难出现复苏，不过目前楼市的调控政策确实有松动的迹象，主要集中在信贷政策的放松，2021 年的信贷政策算是最紧的一年，今年有所放松也是理所当然的事情，因此随着调控政策的松动，下半年房地产市场应该会迎来一定程度的回暖。

当然一定不要误判 “楼市回暖” 的真正含义，有些人看到楼市回暖之后，就认为楼市可能回到 2009 年和 2015 年，房地产行业会迎来一轮新的机遇，房价也会迎来新一轮大涨，投资房产的机会将会来到。事实上这完全是对楼市的误判，因为现在的楼市环境已经无法支撑房价进一步大涨，楼市回暖仅仅是从低迷的状态下恢复过来，想要再次经历过去的繁荣基本上是不可能的。
不管是投资客还是刚需购房者，都不要误判了今年的楼市，如果在今明两年有买房的打算的话，建议看以下这 3 个忠告。
第一：能买现房就不要购买期房，购买期房的风险比较高。
目前我国实行的还是商品房预售制，大多数新房还是以期房的形式出售，购买期房的本质就是用全款买房的资金购买一纸合同，购房者和开发商约定一个交房的时间。如果开发商可以按时交房，同时房子的质量能够符合当初的宣传水准同时能够符合安全质量要求的话，购房者就算比较幸运。
不过近些年来，随着楼市环境逐渐低迷，开发商的处境越来越艰难，不少开发商都出现了资金链紧张的问题。在开发商资金链紧张的时候，难免会出现施工进度放缓的问题，施工进度放缓就会导致延期交房的出现，当然延期交房还算是乐观的，有些开发商开始降低楼盘的建设标准以节省资金，甚至有些开发商已经没有资金建设楼盘，整个楼盘成为烂尾楼。

总之最近几年购买期房的风险还是比较高的，如果可以接受二手房的话，其实购买二手房也是不错的选择，二手房中也有准新房，和新房基本上没有区别。当然新房中也存在少部分现房，当然新房现房的价格会比较高，同时新房现房的可选择性会比较小。
第二：购房者要有真正的居住需求，即买房的第一目的是居住。
过去刚需购房者只有一种，就是没有房子的人，而随着人们生活水平的提高，刚需购房者的内涵开始发生变化，在城市中没有房子的人属于刚需购房者，拥有一套住房的人如果有改善型住房需求同样属于是刚需购房者，我们把这两类人归为真正有购房需求的人群，这两人买房的第一目的才是居住。
为什么要强调买房的第一目的是居住，主要是因为现在的楼市环境真的不适合投资房产，投资房产的风险真的非常高，亏损的概率也越来越高。并不是说房价不会上涨，事实上在楼市分化的背景下，我国部分城市的房价依然会处于稳定上涨的趋势，不过房价上涨就意味着投资客可以挣钱吗？显然这两者并不完全对等，因为投资房产的成本是不可忽视的，并且具体来分析的话，投资房产的成本还非常高，包括房贷利息成本、持有房产过程中产生的物业费、维修基金等费用、还有交易税、房屋的折旧成本等，如果考虑到这些投资成本的话，房价只要不是大幅上涨，投资房产基本上就无法盈利。
一位经济学家给出过预测，如果一个城市的房价涨幅不超过 5% 的话，投资房产基本上不可能实现盈利。换言之，如果房价维持稳定或者出现大跌的话，投资客将会面临巨大的亏损，尤其是最近几年刚刚入场的投资客，基本上都是高位接盘。

第三：买房之间需要衡量首付能力以及房贷收入比。
鉴于现在多数城市的高房价问题，多数人买房都会选择按揭买房，虽然按揭买房降低了买房的成本，但是从长远来看，按揭买房给家庭带来的压力也是非常大的。现在很多家庭都因为买房背负上了巨大的压力，本来买房是为了让家庭更加舒适，但是很多人由于盲目买房，最后适得其反，反而变得更加不快乐，巨大的首付压力以及房贷压力让很多家庭的生活质量大幅降低。
因此在笔者看来，即使是刚需购房者，也不能盲目买房，准确衡量自己的买房能力是非常必要的。
首先购房者要衡量的是自己的首付能力，要求购房者在拿出 30% 的首付之外，同时还要有 5 万元的现金，这样可以缴纳契税、维修基金等费用，同时也能保证自己不断供，对那些首付还需要贷款的人来说，还是不建议买房。

然后购房者要衡量自己的还贷款能力，所谓还贷款能力，一般都是用房贷收入比来衡量，通常情况下，房贷收入比最低要小于 50%，也就是说如果房贷是 3000 元的话，那么收入水平要超过 6000 元，这样才能保证房贷压力不大，同时不会影响家庭的生活质量。

知乎用户 干不完活的打工人 发表

怎么炒，当前已经透支了很多普通老百姓未来几十年的收入了，目前已经没啥人可以接盘了

知乎用户 匿名用户 发表

当下房地产调控的最高指导精神就是 “稳房价”，而不是降房价，未来一年内，如果成交量上不去，开放二套房、三套房限售，降贷款利率，降首付的城市，就会越来越多，甚至全国开放。因为地方财政都是以年为周期的，超过一年，很多地方都会撑不下去。

知乎用户 未设置 发表

限制二手房交易才能让新房子能卖出去

知乎用户 刘大喵丶​ 发表

坏了，我们来错地方了，债已经借到 30 年之后了，XX 成穷鬼了，没油水可赚了。

知乎用户 寂照 发表

生活常识，炒饭没人吃会凉。

知乎用户 劳尔 发表

赵燕菁这老 嘴里说的超低利率背后就是无数个干电池套上几十年房债每个月给它们输血获得的，一旦后续的年轻人不再为了房子给自己套上枷锁，不再为奴，它的超级利率就会崩塌反噬。

知乎用户 谈笑间 发表

借楼了解下哪个二三线城市房价便宜啊，准备这几年买个房，均价一万以下

知乎用户 张二狗 发表

应该继续涨啊，涨到天上去啊，反正我也买不起也不买。你们爱怎么玩就怎么玩，我不奉陪

知乎用户 Dalao 发表

这还不简单么。钱不够了。

你看那种手里有 2，3 套。7，8 套的。做梦都想房价涨的人，还会掏钱买房么。市场多头都不做多了怎么涨

知乎用户 看透成都 发表

2016 年，首次提出 “房住不炒” 定位，之后监管部门频繁出台楼市调控政策，涉及房企融资、土地市场供应、购房者贷款等等方面。
长期的楼市调控带来了明显的效果，根据数据显示 9 月份全国新房价格环比下跌 0.1%。虽说只下跌了 0.1%，但要知道这是时隔 77 个月来的首次下跌。楼市的转折点，已经出现了。

目前，楼市调控政策主要是 “三道红线、土地供应两集中、两道红线、房地产贷款集中度管理制度” 等措施，政策已经从单一的行政调控，转变为供给端、需求端和金融端多方发力。在严厉调控的背景下，实话说，2022 年房地产市场不容乐观。
房价行情变了，楼市也会出现新的变化，2022 年楼市新变化，房淘惠认为主要体现在以下 3 个方面：

第一，楼市将进入买方市场。
“买涨不买跌”，大多数普通人都会在房价上行时期买房，下跌时期担心会继续下跌，普通人都不敢买房，市场上的购房者就会迅速减少，2022 年楼市可能看不到多少购房者，但是开发商的房子却不能不卖。
这样一来，市场就会进入买方市场，不论是开发商还是卖家，为了卖房都会选择大幅降价，利好刚需购房者。

第二，土地市场彻底降温。
一方面，当房价下跌，买房人减少，开发商现金流压力加剧，想拿地也是心有余而力不足。另一方面，形势变了，开发商拿地变得更加谨慎，到时候整个土地市场都会降温。

第三，居民生活品质提升。
过去虚高的房价给百姓生活带来巨大影响，许多人贷款买房后不敢再随意消费，攒的钱都用来还房贷。但当房价下跌，居民买房的压力大大减轻，生活会更加轻松，可能会拿出更多钱来提升生活品质。

转折出现
房淘惠查阅相关调查数据显示，10 月份，全国 90 个大中城市首套房贷利率为 5.73%，二套利率为 5.99%，较上月相比，均下调了 1 个基点。
注意，这是今年银行房贷利率首次下降，房贷政策放宽了。
作为资金密集型产业，房地产行业与金融系统密切相关，宽松金融政策对房地产来说意义重大。如今房贷政策放宽，房地产也可以喘口气了。
房淘惠认为，房地产行业是重要的民生行业，居民大部分财富都集中在房地产。房地产行业承载着经济增长，地方财政收入、金融系统稳定等经济发展命脉。
楼市调控的目标从来不是为了让房地产硬着陆，而是维护楼市平稳发展，当所有商品都在涨价，只有房价下跌，也不现实。因此这样来看，2022 年，房地产市场还有机会。

在现在这种房价下跌的局面下，2022 年到底能不能买房？
从长期来看，一二线城市的优质房产仍有上涨空间，而大部分三四线城市的房价有可能出现下行。**在房淘惠看来，买房还是要看个人的需求和经济实力，**如今是 “房住不炒” 的楼市，官方已经发声“保护刚需购房者”，所以那些真的有需求的刚需，才不会受到政策的打击。2022 年的楼市会比现在更利好刚需，还是那句老话，买不买房，关键还是看个人需求和经济实力。

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知乎用户 匿名用户 发表

拿什么炒？实体起不来，灵活就业 2 个亿，大众买不起怎么炒？

超发货币吗？意味着帮富，你问问能这样继续干吗？弓弦拉紧了就是崩掉。历代 300 年土兼并结束，我们要 30 年走完吗？

知乎用户 方辰 发表

杠杆加不动了，当前的居民负债率已经十分接近日本 1989 年的位置。也接近 08 年美国次贷危机的水平。

杠杆加不动的后果参考 15 年股灾。

知乎用户 丨丨海盗丨丨 发表

*

也许是疫情期间

大家都不太好过吧

大家伙兜里的银子 也都不多

支出远比进项多

买卖不好做 隔三差五的就要关门停业

工作也不好干 三天两头的不是被隔离在这 就是隔离在那

中国这么大 城市那么多 被疫情影响到的城市也不在少数

整座城市都被按了暂停键

老百姓都在为吃喝发愁的时候

对这房子也许暂时就没那么大的需求了吧

知乎用户 清水泠泠 发表

疫情原因罢了

疫情结束后一定会反弹的！

哈！哈！哈！

新房二手房交易量肯定会上去的！

要对刚需有信心！

知乎用户 王木渎​ 发表

六个钱包也空了

知乎用户 雨之痕 发表

万科掌门人郁亮之前说活下去，业内和媒体都冷嘲热讽。今年说黑铁时代缩表出清，业内和媒体说想办法活下去。中国这几年经济顺风顺水，有小的波动，也都挺了过去。企业一个个的狼性思维，各种专家教授教人上杠杆赚钱，没有几个有危机意识。疫情开始了，全球经济出现问题了，我们的船被风浪吹的开始摇晃了，高杠杆开始喊 help，殊不知好日子还在后头呢。

知乎用户 没有昵称的人 发表

没钱啊。

你想想去年的环境，又是疫情封城，直接打击实体业；又是低碳限电，还是打击实体业。

再看看今年年初中概股，这又打击了互联网企业。

经济环境不好，哪里有钱买房哦。

知乎用户 月白流苏​ 发表

我一直觉得疑惑的是 哪怕招标都得有个心理价位吧

投标的人中最符合自己预算的才能中标吧

怎么到了房地产 就是谁拍的高就给谁呢？

这种衣食住行的基本保障 怎么可以唯利是图呢？？？

知乎用户 xxzc 发表

本质上还是透支完了。

未来二三十年的消费能力已经透支的一干二净了。

换来了上万亿吨的水泥。

基建已经几乎无可建设。剩下的基本上都是鸡肋了。

以往的建设产出的公式已经彻底失灵。

爆炸肯定越来越近了。

可能也就这么三五年了。

知乎用户 123 发表

那一定是老百姓将钱藏起来，不打算 花了。

知乎用户 匿名用户 发表

随便涨吧，我这辈子算交代了，有儿女了，努力引导润出去，隔壁在这里做牛马卷来卷去的。

知乎用户 匿名用户 发表

大家看不到希望了，也就躺平躺下了

知乎用户 叶瑶 发表

但是房地产股票炒得飞起啊

比如：阳光城

知乎用户 刘鑫 发表

坏了，

上一任房地产商把债收到九十年以后了

也就是共产时代

百姓成穷鬼了

没油水可榨了

知乎用户 听夜楼 发表

逻辑是这样一个逻辑：

首先，今年第一季度房地产销售继续保持量价齐跌，金额同比降 19%，为近 6 年次低、均价同比跌 11%。

与之相对的是**土拍情况。**第一季度，全国 300 城经营性土地成交建筑面积仅 15771 万平方米，环比跌幅高达 81%，同比降幅高达 60%。民营企业无力拍地，只能靠国营企业挑起大梁，但是毕竟原来三人份的量让一个人来扛，大面积流拍也是情理之中。

于是，在地主家也没有余粮的情况下，各地只能再次开启宽松策略。

那么，高杠杆房企的至暗时刻就此过去了吗？

很不幸，并没有。

据统计，今年 3-6 月，170 家房企共有 162 亿美元存量债和 781 的人民币债券到期。而在所有的到期债券中，有近三分之一都集中在三月。

所以，我们可以看到出手豪爽的孙老板年报都发不出来了，著名的门口野蛮人姚老板被传失联了，连公认的好学生龙光也不藏着掖着了。

在已暴雷或即将暴雷的路上，大老板们是不是都忙着焦头烂额呢？

很遗憾，也没有。

许老板忙着卖车，自信依旧；黄老板在被传唤前闭关在北京的院子中，闲庭信步；姚老板还能吃两口地道的肠粉，在被采访时轻描淡写地说：公司就是流动性出了点问题，利息还差 4 个亿。

真正焦头烂额的，只有不幸买了不懂能不能盖上楼的家庭，以及不懂还能不能兑付的高息理财的人们。

对了，科普一下，所谓有限公司，就是即使公司负债千万，破产倒闭，老板也是不需要承担任何责任的意思。

那么，最后一个论题，老百姓最关心的，房价还能大涨吗？

2020 年的数据显示，我国城镇常住人口已超 9 亿，而人口出生率为 7.5‰，同时中国城镇住房套户比为 1.09，翻译一下就是人均 1.09 套，如果你想说我没有，那极大可能是因为被平均了。

当然各地不同情况也有大不相同，比如上海，深圳等一线城市有着广阔的就业机会，有效地吸引着大量年轻人口涌入，未来可能仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及三四线县城，由于就业机会不足，人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

不过总的来说，中国住房整体已经静态平衡，通俗来说就是不存在大批接盘侠的可能。

过去的房地产之所有经久不衰，就是在投机炒作的过程中有大量涌入城市的家庭争先恐后地做出了贡献，加上金融大水不停漫灌，房贷让人产生一种再贵我也买得起的错觉。

喔，当然还少不了中介和销售买到就是赚到的推波助澜。电话响起，都是套路：“先生，我这里有一套房子，地段优越，户型紧凑，房源稀缺，买到就是赚到啊，先生”….

今天，楼叔做一个大胆预测：

房价大规模疯涨的基础已然不在。

一线城市由于人口流入房价可能依然坚挺；

而就业前景暗淡的三四线及以下城镇怕是难以为继；

尤其是传统产业偏多，平均工资不足，且房价排名靠前的城市，比如某 “H” 打头的城市。

知乎用户 毛毛 发表

因为有机关宿舍。我决定赌一把。同事所有的钱拿来买房，我一半钱买黄金一半拿来存定期。看 10 年后谁赢。

知乎用户 麦田的小野望 发表

还敢炒房？

你是嫌原地爆炸不够猛，想坐地飞天？

地方政府被收去财权，通过炒房子卖地的模式获取资金维持运转的模式已经行不通了。

一方面，地方政府炒地的资金跟地皮快速的流入到某些大资产家的手上，而房产的票面价格已经远远超过一般人三十年能够获取的现金流的极限了。

这样就造成了一个困难的局面，普通人已经很难接手如此高价的劣质房产，以及为此付出的人生后三十年不能生病，家庭不能出太大风险的代价。

说到底，地方政府的竭泽而渔式的疯狂攫取短期财富的行为，已经威胁到我们的国家金融安全了。

知乎用户 赤安 发表

这才哪儿到哪儿啊，我还是看涨，还能再涨十年

知乎用户 小蜗牛的大梦想​ 发表

回顾

2021 年，中国房地产行业注定在历史上留下浓墨重彩的一笔。这一年的中国楼市如同坐过山车般跌宕起伏。上半年一度高歌猛进，土拍热浪一城高过一城，然而，重大转折点开始于 7 月，“一夜入冬” 的感觉让人猝不及防。住建部约谈热点城市、金融机构抽贷断贷、二手房停贷、房贷利率上升、房企违约、债务暴雷…… 下半年整个房地产市场骤冷，销售端呈断崖式下滑，企业要么躺平 “不拿地，少开工”，要么尽快出货回现金流…… 整体地产行业人人自危。

这一年，应该是中国房改以来最全面的 “调整年”。土地端开展集中供地意在降低土地市场热度，税务征收土地出让收入意在降低土地财政的依赖度…… 金融端贷款集中度管控按揭和开发贷额度…… 对开发商严格三道红线管控、商票纳入监控、商品房预售资金监管从严…… 对购房者严查购房资质、资金来源、限购限贷限售、房地产税试点…… 可见，从源头土地端，到中间商房企，再到服务商金融机构，最后消费端购房者，360 度全维度无死角的出台各项调控政策，以达到 “房住不炒”、去房地产金融属性的目的，努力实现“全体人民住有所居” 的政策目标。

2022 年的楼市会比 2021 年更难吗？

展望

观点 1：2022 年会受到 2021 年房地产调控冲击的延伸效应影响，但整体市场会由全面下行逐步企稳，迈向 “平稳健康发展”。

（1）政策调控：2022 年房地产行业相关政策预计将适度放松，特别是信贷环境有望进一步改善，或实施 “一城一策”。 持续“房住不炒” 主基调，保障合理需求，促进房地产行业健康发展。

2021 年国内房地产市场信心受挫严重。2021 年 8 月 31 日，国新办发布会上明确了 “十四五”期间要 “努力实现全体人民住有所居” 的政策目标。进入 9 月后，央行在半个月内三度释放稳定信号，将 “维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”10 月，国家以“加快居民按揭贷款” 为房贷政策调控的先行手段，信贷环境开始有所改善，银行放款速度提升，利率也开始回调。以成都为例，2021 年高峰期时候，无论首套房还是二套房贷款利率都破了 6%，而当前各大银行贷款利率在 5.6% 左右。另外从贝壳研究院近期发布的重点城市主流房贷利率数据来看：12 月贝壳研究院监测的 103 个城市主流首套房贷利率为 5.64%，二套利率为 5.91%，均较 11 月回落 5 个基点；四季度以来，首套、二套房贷利率较 9 月高点累计回调 10 个、8 个基点。本月平均放款周期为 57 天，较上月缩短 11 天。

（2）市场规模：2022 年房地产销售规模预计前低后高，全年保持低位运行或小幅正增长。

一是 2021 年调控冲击影响客户对市场信心可能会持续到 2022 年上半年。二是市场下行初期，开发商感受到市场压力，会减少拿地，并加快开工和出货，保障现金流，抵抗市场风险和压力，但伴随市场持续下行态势，加速开工和出货从现金流上不再经济，加之土储不足，开发商会减缓开工和出货节奏，这样会带来销量下行。2021 年下半年市场下行开始，开发商加快供货节奏，而 2021 年下半年土地市场降温，开发商躺平，叠加影响预计导致 2022 年上半年供应收缩，销量低位。随着 2021 年调控冲击影响逐步减弱，信贷环境进一步改善，调控政策适度宽松，货币供应量增加，市场环境趋于稳定健康，消费者信心回暖，2022 年下半年市场可能回升。

（3）价格趋势：不用担心崩盘，也不要期望大幅上涨。

7 月 22 日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

观点 2：2022 年上半年房企债务压力不减，投资持续低迷，全年房地产投资不排除负增长的可能。

目前市场上房企存量海外债（包括永续债）共 13359 亿元，2021 年（全年）至 2023 年待偿还金额分别为 4180 亿元、3326 亿元、2692 亿元、2300 亿元。

从到期债务规模来看，中指院数据显示，2022 年房企境外债券到期规模为 3560.2 亿元。分季度看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为 983.3 亿元和 983.9 亿元，第三、四季度到期余额逐渐下降，分别为 852.6 亿元和 740.4 亿元，压力的明显缓释要等到明年的下半年。

观点 3：阵痛后会带来行业的变革。

（1）房子的金融属性退烧，居住属性回归，会使得整个行业更加关注产品和服务。

产品将是市场竞争力的重要表现，房企需要更加关注需求端的特征与变化，优化产品供给，实现产品升级，只有注重产品力的优质房企才能突围而出。

2021 年上半年土拍规则加入 “竞持有”，也许会推动房地产行业从以往单纯的以销售为导向的“快周转” 模式向持有经营和物业服务倾斜。

（2）蓝筹地产价值有望被重估。

知乎用户 阿口 发表

新一轮大涨快来了

知乎用户 随风 发表

我们房地产现在还能硬抗是因为人口还在正增涨，但是从 2021 年人口净增涨只有几十万开始就意味着房地产到了最后的疯狂了。最保守的估计三年就会进入负增涨。现在的房价谁傻谁买. 房地产透支了我朝到少 20 年的发展时间但是有什么办法呢？

知乎用户 one-two 发表

谁说的不炒了? 打造第一炒房大国是我们的目标，毕竟其他称号都早早被预定了。大家再努努力，拿到属于我们的标签!

知乎用户 浅醉 发表

一直都在强调的观点应该反着看。

知乎用户 无意苦争春的股社 发表

时刻被新冠敲打着，炒啥都不如炒股简单利索。学会炒股，不怕居家隔离。

2021 年 9 月 14 日看跌，12 月 13 日再看跌。今年 3 月 9 日看涨，3 月 16 日再看涨，3 月 21 日看跌。

3 月 24 日 10：35 买，14：12 卖，今日 3 月 30 日早盘的买点因大幅高开没做可惜了，继续在 3276、3293、3314、3319、3350、3359~3705 途中待买卖。

远期 3935，3075【3 月 15 日已兑现】。

2 月 21 日起 100 万模拟初始资金已翻倍。

知乎用户 币中阿三 发表

别管它炒的快不快了 赶紧资产规避风险把 不然一辈子白干了参考日本 房产没必要卖毕竟要住 现金流建议换成金

知乎用户 汉风 发表

房地产唯一的生路也许在这里：土地出让金与开发商脱钩，由一次缴清 70 年费用改为政府逐年征收。

房产商只管房子本身，售价会趋近于建设成本。但房子使用成本与存量房形成差异，不构成直接冲击。

https://mp.weixin.qq.com/s/Z-ox1AedYCTpBwmimeRCbg

知乎用户 昆仑 发表

每当没胃口了，看看这个，又能吃一大碗饭

知乎用户 第四个账号 发表

哪有正常人 49 年入国军？

知乎用户 马知道​ 发表

高位接盘，多是一件美事啊

利率不高不低，真是美极啦

买呀！TNND，为什么不买！

知乎用户 流年 发表

涨价到了极限了，大部分城市差不多没有升值潜力了

知乎用户 匿名用户 发表

不涨就崩。没有高位横盘的说法，一旦横盘或者小幅震荡，涨幅预期不再了，最早期的获利资金就会想办法出来到可以继续稳定增长的地方。这个体量的资金，一旦套现流出房地产，必崩。可惜我踏错节奏了，本来以为这些资金会流向股市，三年前卖掉多出来的那套进股市，没想到房子还能再涨这么多。股市也没有预期的涨幅，血亏。

知乎用户 龙骑士尹志平 发表

知乎用户 蛋黄酱 发表

我放了首国歌，听得流泪

知乎用户 来往人 发表

知乎用户 清幽子 发表

2022 年是房地产市场转行期，从持续多年的房价上涨转向下行，由于炒房客的离场，楼市从火爆到寒冷，成交量直线下滑，房价随着购买力的减少也相应下跌，但各大房企去库存的压力大，房子卖不动，又限制房价下跌，放开限购，降低首付，下调房贷利率，甚至零首付，卖房打折，送奖品，送车位等等一系列卖房搞促销的措施。都无法改变当前房子滞销的局面，如今的刚需买房人更不愿意在房价稳而不降的紧要关头去当高房价的接盘侠。

知乎用户 股市放牛娃 发表

2022 年的房地产市场是持续低迷而惨淡，尽管多地出台松绑救市，放开限购，降首付款等各项措施刺激楼市回暖，但市场交易不容乐观，购房者少之又少，挂牌的二手房更不尽人意，无人问津。如今的楼市是上涨涨不了，降价出售又不可行，严重者属 “恶意降价”，扰乱市场行为，破坏市场规律，炒房客大闹售楼部。但刚需买房者始终是沉默，冷静对待，房子不跌我不买。

知乎用户 舟依论 发表

2022 年是房地产市场最艰难的一年，卖房的卖不动，买房的买不起，卖房的没有钱，买房的钱更少，无奈之下房企放开限购，降低首付，下调房贷利率，延长还款期限等措施，买房送奖品，送车位，打折促销卖房去库存，这就更加说明房企的不易，买房的更难，相互观望，刚需认为你不降价我也不买，房企认为你总有一天要买房。刚需买房的，这期间坚持不买房。

知乎用户 简谈财经 发表

2022 年的房地产市场越来越艰难，楼市交易，买房人少之又少，房子不是没有人买，而是房价太高，一般人对当前高不可攀的房价是望房兴叹，想买而又买不起，房价不降，只有放弃买房，等待房价下跌再买。

知乎用户 众智财税智库 发表

知乎用户 宾格 发表

问题非常简单直接，答案也只有一个，那就是没有需求了。

没有需求了！！！

没有需求了！！！

没有需求了！！！

我国现在的城镇化率已经无限逼近 70%，这已经是进入到城镇化的末尾阶段了。更重要的，除了几个一线城市，大多数的省会城市等，人均住房面积都并不低。30 个平方的人均住房面积妥妥的。

在供应量几乎没有减少的情况下，房子怎么可能好卖。

知乎用户 花语 发表

被割韭菜的人生计都困难了，哪里还有钱买房子？有些薄钱租房子，有一席安身之所就很不容易了。

知乎用户 朱若愚​ 发表

因为政策下来了，银行不放二手房贷款了。就这么简单

知乎用户 匿名用户 发表

因为国家的战略就是把钱锁死在房产里，利用通胀慢慢消化掉泡沫，俗称软着陆。

炒房时代早已一去不复返。

知乎用户 海菁 发表

提问有语病！

知乎用户 虎王归来 发表

疫情三年，多少人连工作都没有了？连政府公务员教师这些买房主力因为地方政府卖；不出地都降工资了，谁还有钱买房？

知乎用户 平等王陆 发表

地主：韭菜为什么不长了呀？上知乎问问呢

知乎用户 有没有活 发表

降价能去库存吗

知乎用户 电源熊 发表

金矿之所以能挖出金子，是因为地下有金子，而不是政策或者别的什么。

或者学努尔哈赤，当时辽东缺粮，他就搞了一个骚操作，让所有人再交粮上来，交不了的就死啦死啦的……

知乎用户 阁楼老王 发表

又在引诱大家写爽文？

知乎用户 信贷员鱼二​​ 发表

1、2022 年的房价，有些地方哈，是 2015 年房价的一倍不止；

2、现在购房，极少有人会支付全款，通常是使用银行贷款的，更有甚者，他要贷当地的公积金贷款。公积金管理中心的额度没有了，这个很容易理解的。公积金缴存数量没有显著增长，可使用这些钱的人越来越多；

3、在 2021 年，住房贷款（就算是商贷）从受理到下款，超过三个月的司空见惯。国家不会宽容国民经济绑架在房地厂商上边。大量低收入群体，买不起房子；一个调令，就让国内的几大银行房贷额度全部冻结了；

知乎用户 hellottik 发表

法拍房太多了啊

以前买得起的都断供了

谁还能接？

知乎用户 贫道也疯狂 发表

胡说八道，我国稳中向好

知乎用户 Animus​ 发表

我也很想买啊，可是实力不允许，下辈子再说吧。

知乎用户 艾斯菲尔德 发表

我若登临绝顶，必杀之而后快，也给天下百姓一个交代。

此等恶徒，罪孽深重，当其诛九族，斩草除根。凡有效此者，亦杀无赦。

如此，黎民百姓方可安居乐业。

知乎用户 匿名用户 发表

已经买不起了，不想把一辈子和父母的半辈子压上去

希望继续涨，让更多人买不起吧，心里会好受点

知乎用户 胖檬爱吃蛋炒饭 发表

1，收入少了，收入决定消费，就疫情当下这种经济形势，不好卖的可不止房子。

2，刚需透支，能上车的基本都上车了，上不了车的依旧上不了。

3，人口不增长，房地产从增量市场变成存量市场。能想到再经过几代，谁家祖上不留下几套房。加个狗头，穷不过三代，穷人没房大概率被淘汰，不会有后代。

4，基于以上，投资性购房更谨慎，市场需求进一步降低。

知乎用户 boom 发表

我觉得最重要的原因是 ZF 主动打破了房地产的神话 “不会跌”。划三道红线，限贷，抓典型 “恒大”。

这也导致了 2022 年好多品牌商玩不转了，这下是玩真的了。我刚开始以为抓了恒大这个典型就算了，打破大家中国房价不会跌的信仰，稳房价，房住不炒，结果现在看好像真的是要动真格了，现在好多地方楼盘都有烂尾的风险了，融创，世贸，正荣，这些大开发商暴露，后面估计还有更多。这意思真有对开发商重新洗牌的架势，以后只留下听话的开发商，以国企央企为主。

知乎用户 中二 发表

以微缩的角度去看的话，我家应该是不会去淌房地产这浑水了

我家现在三套房

95 年的时候老家自建一套 (此时此刻我爷爷奶奶在住)

08 年的时候，父母市区买了一套 100 平，那时 3000 一平，已于我大学时期还清，此刻父母在住

20 年还是在市区买了一套 120 平，11000 一平，一个月 5500，还到我 45 岁

除非我以后生二胎

不然房价涨到天上去，也跟我家无关

知乎用户 Jamie 往往 发表

今天刚看到的视频，我觉得关于这个问题，房地产过去繁荣的原因和现在为什么老路走不下去的原因，以及房价稳定的重要意义，大佬都讲的非常清楚了，有兴趣的可以看看。

知乎用户 卡纳天宇 发表

你可以参考下九安医疗的走势图，

房地产的波动差不多和这个一样

都玩的是金融预期

第一波卖盘多入牛毛

第二波解放高位筹码做二波

接着第三波

到了现在预期到位了，加上下面的获利盘要出场

场外资金不看好，没人买，只有人卖，空头强势

而获利盘和套牢盘在卖出的时候，是向下砸盘的

所以就会产生跌停这种情况

只不过房地产的周期要长的多罢了

其次房地产不仅仅是金融产品，还有一定的政治属性

但是要是市场上的流通盘一个劲的增加

而买盘不断减少，价格自然下跌

解决方法要不就是锁死下面的获利盘（二手房 5 年禁止交易）

或者股份回购（国企收购土地）

降低入场门槛，比如科创板取消 50 万买卖资格，创业板取消 10 万买卖资格（降低首付）

但是做法毕竟还是有极限的，和股市不一样

股市龙头崩了，过上个十年万一沾个新概念还能涨

毕竟流通盘是恒久至少在某一段时间内不变

但是房子，烂尾楼还少?

知乎用户 不忆书 发表

因为韭菜、阿乌卵、接盘侠的六个钱包已经被掏空了还背负一屁股的债，怎么炒？

知乎用户 忘我实多 发表

我还是更想看大烟花

知乎用户 阳光微笑 发表

烂透了，卖不出去还不让降价。

知乎用户 偷吃一口月亮哟 发表

因为国家提出 “房住不炒”、共同富裕，其实是释放了一个明确的信号：中国经济增长需要换一个新 “锚”。

把房地产从原来的 “锚” 位置，变回国民经济中的一个正常产业，真正落实“房住不炒”，

知乎用户 问井一笑斋 发表

没那么复杂，居民负债率高（实际）+ 未来收入增长预期弱（放水并不意味着收入会涨）

知乎用户 颛孙茂典 发表

10 后没到结婚年龄

知乎用户 JL JL 发表

击鼓传花，不会总有下家！

知乎用户 匿名用户 发表

房产税，以后绝大多数城市，早晚要收，除了刚需，再买的话，每年房产税加上物业费，固定成本太高了

知乎用户 听雪行舟 发表

美国铁路的每一根枕木下面都横卧着一个爱尔兰人工人的尸首

知乎用户 LEYZHU 发表

住房不炒的基调，不是一句口嗨，你看国家下达的基调哪个是儿戏？懂的都懂。

宏观调控的基础理论学透了，很多傻问题就根本不需要再提问了。

收紧 - 放宽 - 收紧 - 放宽，每一步都是在当时情况下改变的政策。

知乎用户 序知 发表

从经济规律看，一个国家增长速度到顶峰以后，用大约二十年的时间回落到稳态，如美国的 3% 左右，日本的 2% 左右。

越南的经济增速自 07-11 年高位盘整之后就开始了保 8 保 6 保 5 等一系列降速，疫情只不过加速了这一趋势。

当然在此期间，越南房地产一路飙升，和经济发展速度完全背离，这种背离能坚持多久呢？

知乎用户 王增理 发表

国家负债率、企业负债率、居民负债率。

资产 = 负债 + 本金

房地产炒不动的原因的实质是居民负债率过高，同时经济增速放缓。

也就是说居民资产的增速＜居民负债的增速。因为负债不可减少，必定导致本金受损。

高价房地产模式已经到了末路。后面是廉租房的中国时间。中心是土豪高端住宅。类似日本、新加坡模式。

屌丝高价楼盘估计是最后的接盘侠。而廉租房释放出来的购买力，将是内循环的巨大助力。廉租房没有解决之前，房产税不可能实质性落地。

知乎用户 永生的风尘篮子 发表

因为涨价去库存那一套真的玩不下去了

知乎用户 燃烧的猪肉脯 发表

因为不赚钱了，买房子住是次要的，坐等房子升值才是主要的，追涨杀跌才是人类本性。

房子这东西就是身背多个金融属性，地方用它融资，开放商用他套现，炒房人用他抄预期，刚需用他保值。

房子升值和股票升值一样，是对未来充满信心。你预期房子能涨你才回买，对未来没信心，你预期房价不动甚至贬值，你是刚需你也不会下手的。

知乎用户 日折 发表

税收到 30 年以后了。

百姓没油水可榨了。

知乎用户 发表

还行吧。

能卖的卖，卖不了的下一轮政策改组保障房。

知乎用户 栝且倾​ 发表

买房就是上杠杆冲，没跌之前那个超额收益谁不眼红。

现在要跌了，哪怕是要跌的风声出来了，大家才想起来上杠杆的风险。

别觉得什么赔了房子还要还贷离谱，你这是穿仓了啊。上杠杆穿仓以后还要背贷不是很正常一件事?

还是炒股的韭菜好，亏了也不去交易所闹，自己找个天台一了百了。

知乎用户 poc 发表

现在疫情，都在考虑如何活下去而不是考虑赚钱了

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