烂尾楼开发商为什么可以从三方监管的账户里挪用资金呢？

by , at 18 July 2022, tags : 监管开发商银行按揭业主 点击纠错 点击删除

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知乎用户徐斌发表

最常见的是钱没进监管账户。售楼处给你一个非监管账号，购房人一般不会在买房的时候，想到房子烂尾监管账号什么的，购房人还怕买不着呢。所以给什么账号打什么账号。

在售楼处刷卡，那就是用 pos 机，你刷卡钱就过去了，钱去哪儿你完全不知道。也可能到了某个第三方账号，也可以就打到开发商儿子的个人账号里。

其次就是虚报工程进度，把打到监管账号的钱套取出来。有的地方管理不严格，开发商可以把监管账户的钱以工程款、办公费等名义提出来，甚至预售资金监管办法里直接就支持开发商提取。

有的地方做到 “专款专用”，钱必须给施工方，开发商就让施工方从监管账户领钱再打款到他指定的账号。

第三种就是法院执行，因为没有法律规定监管资金不可以被执行，所以在烂尾楼没有引起地方政府法院重视的时候，开发商再外地的债主通过法院（分布全国各地）执行划走账户中的资金。

以上三种就是我们经常会遇到的，反正但凡是烂尾楼基本都是监管没起到作用导致的。

监管失灵不是偶然的，说一个区域这个项目监管资金好好的，隔壁就掏空了烂尾了，既然是预售资金监管，往往是一个地区政府和银行都没有认真执行制度（或者压根没有制度，比如上海）。

于是烂尾楼就是一片一片的出现。

而就我目前了解的，包括全国的、上海的，更完善的制度虽然已经引起各方重视，但是还在路上。

知乎用户 Deep Van 发表

其他人已经说了开发商如何挪用，我说下他们为啥想这么干。

众所周知中国是个内卷之国，中国的开发商也不例外。烂尾的这些开发商基本都是民营企业，相比大央企，他们在融资上天然处于劣势。而为了弥补这个劣势，他们就选择了高杠杆和高周转路线（这方面最疯批的就是恒大和碧桂园）。为了达成这个目的，挪用三方账户的资金就成了家常便饭。在房地产牛市阶段，这么干没事，到了熊市阶段，一个个排队烂尾。

嗯，如果不走高周转和高杠杆路线会咋样？大概和绿城一样被边缘化，变成二三线开发商吧。虽然放现在看这是福报，放过去可不是啊。

知乎用户让爱随风而逝发表

这题我会，因为我就操作过，哈哈，首先全国各地省市的监管办法，具体操作并不一致，所以方法原因并不一样，我说说我知道的几种情况:

1，走过场的监管，当地住建局自己出个监管办法后就不管了，而且列明是由银行监管资金，银行表示: 我……，才不管，爱咱咱滴，实际所谓的监管户就是个对公一般户无异，甚至开发商可以任意转走款项，余额可以为 0，别跟我杠没可能，杠就是你牛逼，这种情况是我自己亲身经历操作过的，懒得跟键盘理论侠浪费时间；

2，表面上非常严格的监管，严格到甚至不允许你进入住建局办公室，只允许在大厅窗口办事，有事你叫里面的人员出来，监管款原则上只允许转账给总包，监管方式为住建局在监管户加上一方私章，不得开网银，只能用支票形式，用款有复杂的进度公式计算，监管结束前都有一部分钱无法动用的，挪用的办法就是跟总包谈好收到监管款后，转到开发商其它实控公司啦，你说总包怎么会愿意？那这点 PUA 能力都没的开发商老板，衬早收拾东西回家抱孩子好了；

3，银行有项目建设资金贷款给开发商的，一般当然要同时做房贷的，这种情况下银行就有监管预售款的动力和措施了，因为所有贷款的发放名义上都是专款专用的，然而凡事就怕内鬼呀，银行的经办人员会配合开发商绕过内控部门的要求的，后台部门的人也很小会细究下去的，毕竟你丫的以为优质客户等着你来？你一年 KPI 要不要完成？

4，当然就是直接不入监管户啦，你以为哪个业主都有常识的？事实上大多数购房者在我看来都是没常识的，有些地方要求网签后一个月内要到房管所备案，合同才会正式生效的，而备案的材料就有监管户房款证明 (需要监管户银行出具的)，有些地方直接都没管，这就是空子了，有期限的把付全款的刷进非监管户，周转完再转回来，一个月时间也好呀，没期限的就更简单罗，全款，贷款全都这么干，只有极小数购房者会发现，发现了我也有一大堆解释，除非你不想买，不然你一定会信我的解释，就算有极小数不信的，我就给你转回监管户嘛，又不影响主体；

暂时只回忆想到这些，欢迎大神们补充……

知乎用户一丁一丁发表

7.3 日最新消息，现在部分地区取监管资金不需要手续了……

…………

管不住。

以我工作的小县城为例，住建部门负责这件事的办公室拢共三个活人。

一个神龙见首不见尾的领导。

一个发通知，打电话，盖章，指导新开发商填表，和银行衔接，在工作群解答疑难问题的小妹妹。

一个没打过交道的叔叔。

这仨要负责全区 200 多家活跃房企和平均 100 个在建项目的预售资金监管存入和领取。

我们区南北横竖差不多 3 小时的单向车程，你觉得严格按照进度出现场拍照才放款，他们忙得过来嘛？

所以最后的处理方法就是开发商说啥就是啥。

小区主体完工了，承建商要钱，给。

你打个报告上去，竣工验收了，给。

产权证办好了，给。

哎呀领导，我们跟总包签的合同是按楼层结算，盖一层给一层的钱，您看总包合同（白纸黑字，章证齐全）。领导您上次会上说要给我们保驾护航，现在火烧眉毛了，您帮帮忙给签个字吧。

没办法，复印一下总包合同，特事特办，让银行直接打给总包吧，只能给。账户里有钱，你还敢让开发商吊死在你办公室门口不成？

这么说吧，烂尾之前，开发商和总包就是父慈子孝的至亲，想把预售监管资金搞出来实在是太容易了。

当然还有绝杀：超市卡。正经开发商每年谁不整一百张超市卡发着玩啊？

另外，按一家公司平均 500 万监管资金算，100 个在建项目就是 5e 起步，大城市还要乘以 100，这钱早给一个月，晚给一个月利息都是多少了。来来往往就靠一个办公室主任签字。

位卑权重了啊。

……

大家都在讨论，我就更一下吧。

为什么我说预售资金监管的目的没有设计清楚？

2013 年刚推行监管政策的时候，发生了个大事。重庆某区县出现烂尾楼盘，开发商欠了总包 300 万左右的工人工资。但是在开发商和总包的说辞下，这些工人没有去闹工地，而是直接去堵了区政府。

据说还打了人，反正闹的很大，所有开发商都收到了保证工人薪酬的文件，

很快重庆全面推行 “企业诚信管理员” 制度，要求管理员每个月汇报项目进度和企业违法行为，如果诚信状况良好，就可以从优从快的领取监管资金。

在培训课上，老师就强调了区县的烂尾事件，并且明说项目监管资金主要就是为了留足工人的薪酬。

问题是，这个 “企业诚信管理员” 拿着开发商的工资，由开发商的内部人员兼任，你让他把开发商的重要问题汇报给政府…… 人家愿意吗？

所以这个诚信管理员不到 16 年就消失无踪了，只留下一个孤零零的 “预售资金监管”。

实际上，如果预售资金监管仅仅应对工人的工资，按照工地的规模，每个工人每年留足 5-10 万工资就足够了，后期随着工人退场，直接削减总比例，也完全合理。

但是你说要用这套政策和工地进度挂钩，保护业主的利益，它还需要改变目的，并且重新进行更精确的设计。

知乎用户扯个锤子发表

开发商没暴雷时候，就是世界 500 强，宇宙第一，万亿规模。几千万几亿监管资金对他们来说没什么。

总包、政府也知道，房企都要高周转，这些钱让他们先用着还能节约点利息。所以总包随便搞个收据，就把监管资金当成应付款提取出去了。

所以，监管资金还有其他预售款全用了，房子没修好，应付款没付，那就是下一步事情了。

虽然大家看来都是小概率事件。

知乎用户飞女正传发表

知乎用户 sang212121 发表

不是管不住，是不能管；

不光资金账户，你会发现所有涉及房地产的维权都非常困难，不同于其他行业更业，房地产想要以质量问题退、更换一套房子难如登天；

房地产交付问题显而易见却也是业主疲于奔波；

其根本原因房地产行业的最终受益者和其他行业不一样，他们是需要保护的，不能随便让你们维权成功开口子…

知乎用户异次元观察者发表

因为其实银行和政府打心底也并不怎么愿意监管。

地方政府，银行，开发商，购房者，这四方在房地产市场的地位是完全不同的，要做到四赢非常非常难，但是抛开购房者利益实现三赢非常容易。

银行放贷业务里限制银行无限循环放贷的手段叫准备金，如果没有准备金，一块钱就能放出无穷无尽的贷，银行赚翻了，可是最后是全体用钱的人倒霉为他承担后果。

监管账户的钱其实也是一回事，这笔钱本来应该像准备金一样躺在那里保证每一个楼盘能够按期交付，但实际上是前三者共同的眼中钉，在政府眼里，这钱拿不出来，开发商就不能买更多的地，直接影响财政收入，在银行眼里，开发商拿不到监管账户的钱，就开发不了更多的地，就不会找他贷更多的款，也不利于开发商更快速的还清之前的欠款，也不会有购房者找他贷更多的款，对开发商来说就更简单了，地价高，税率高，银行放贷利率高，可是房价是有上限的，那想多赚钱的办法就很明显了，拼命多盖楼只要还有购房者接盘，那就岁月静好。

问题是这种类似于无限降低准备金率的做法，所造成的大通膨是藏不住的，你以为掏空一个监管账户的后果只是多了一个新小区，而实际上是循环放贷后多出的近乎无限的窟窿，只要有一个窟窿堵不上了，那就会造成整个链条的连锁暴雷，这也是很多看似宇宙巨无霸的房企总是被看似很小金额压垮的原因，因为它们的真实体量就只有那么大，都是那初始的 “一块钱” 循环出来的产物，在这个循环的过程中，买房者的钱作为那初始的 “一块钱” 的收益被三者分食掉了，而系统性风险爆发的时候，剩下能给到购房者的也只有那初始的 “一块钱”。

知乎用户财经锦河眼发表

因为住建局和银行都不管，监管账户形同虚设。真实的情况是，很多房企压根不把房款打进监管户，直接进一般户，住建局也是睁一只眼闭一只眼，查的严了就要求转点钱进来。然后房企可以名义找一个合理的理由转出。

曾负责过监管账户，十几亿的房款是都转进监管账户了，但在集团需要用钱的时候，99.99% 都被转走了，到最后账户只剩 1000 多万。

知乎用户雨落长川发表

也有一些地方是执行资金监管比较严格的，但一样有办法。

很简单的一个事儿，开发商把钱拿走用来干啥？总不能是取出来数着玩吧。对地方政府，可以用来在当地再投资；对银行，可以用来定向还贷款（不一定是本项目）。

要善于发现共同的利益方向。

知乎用户求知仙尊发表

在一间 KTV 的包房内，坐着一个体态臃肿、满面通红的中年男人和一个有点愣愣的年轻小伙子二愣。他们是一对叔侄。首先年轻人开始说话了。二愣：“叔，最近咱们建的房子好像没什么人买呀！你得想个法子呀！” 中年男人瞟了自己的愣侄子一眼，拿起桌子上的一瓶价值上 W 的红酒给自己满上一大杯，一口喝了个底朝天，把大脑袋晃了晃，就开始了对二愣的说教。“愣子，这事你别管，你只要给我把房子建起来就行。” 愣子还是不懂，接着问道：“叔，我建成了那么多房子好像没有怎么卖呀？”“你小子懂什么，我开发房子不是用来卖的，也没几个傻缺买得起，卖那只是个面子工程。” 这时二愣的嘴一下子成了 O 字形，一时云里雾里了，说：“你不卖，那钱从哪来呀？” 叔说：“找银行贷款呀！” 侄说：“那不用还吗？” 叔说：“比如我从银行贷款 5E，最多花 2E 去投资开发房子，3E 就成了自己的了，房子还用卖吗？”“房子建成后，就开始猛炒，把房子炒成价值 10E，有人买没人买不管它，然后就是往外送房。” 二愣这下不光嘴是圆的，连眼都成圆的了。叔好像有点醉了，点了支雪茄，悠闲地吸了一口。又说道：“房子卖不出去就送给那些人民的公仆住嘛！” 愣子感觉到叔叔真的是太伟大了，眼中满是敬畏。叔说：“我把最好的房子送几套给那些公仆，还有和叔一样的人也会把很多房子送给那些公仆。”“当那些公仆手上有了不少房子时，他们也不想让房价掉下来，掉下来不等于到手的钱丢了吗？他们自然就会为我们服务了。” 二愣说：“那钱不用还银行吗？” 叔敲了敲二愣的脑袋，把头摇了摇，满是自信地说：“还什么钱呀！我用现在的房子做抵押，市值 10E 呢，然后再去贷款开发另一幢，到时你就跟着叔发财好了。” 二愣说：“要是最后银行没钱了怎么办？” 叔说：“不急，那时国家会印钱的。” 二愣：“要是国家不印呢？” 叔满脸不悦，有点儿生气地说：“不印钱贷不出款，咱就宣布倒闭，把房子全算给国家。反正叔的钱全转到国外去了。” 愣子这下好像明白了很多很多……

知乎用户小赵说涉外专利发表

嗨，你用膝盖想想，这种事如果没有内鬼的话，可能做到吗？

知乎用户匿名用户发表

就普通县城

住建某些部门出去吃饭都是茅台

知乎用户郑康成发表

虽然要求销售回款进入资金监管账户，然后再递交申请用款，实际上项目公司能逃脱的方法不少。说几个常见的。

1、资金不仅监管户，进其他户。住建局一般是监管合同上记载的账户，不会监管企业的全部账户。
2、野一点的项目公司，还可以用兄弟公司的账户收款。比如项目公司叫 “天地玄黄房地产开发有限公司”，同一实际控制下的公司还有叫“天地玄黄商业管理有限公司” 的，项目公司用后者收款。买房人在售楼处现场交款的时候，很多根本不会关注到两个公司不一样。就算是关注到了，销售解释一下，一般人也就算了。真要遇到严格的客户，再换成项目公司账户就是，反正过一段时间也需要给住建局补资金。
3、建筑、监理等配合出材料，表明进度合理，可以提款。还有些地方住建局审核不严格，人也不到现场查验，往往也就批了。

其实，金融机构和住建局都是能发现资金对不上的，但一般会滞后。

1、刚开始收款没进入监管账户的，项目公司要备案合同的时候，总要向账户里面补足资金，不然没法备案。
2、金融机构看介入项目公司管理深度，介入深的，会监管项目公司全部账户，介入浅的，也经常会调流水，也能看出来。金融机构不能懒，要经常关注销售合同、收据情况、销售报表、备案情况、流水等多种材料，交叉验证。
3、现场检查也能帮助了解项目公司实际情况。

对于购房者个人来说，其实很难发现什么，一是不具备专业知识，二是时间精力不允许，所以只能买房的时候多留心。

知乎用户天晓贰发表

因为不管定任何规则，任何办法

最终都需要人去执行

执行者出了问题，再好的规则也只是摆设

总有人有办法绕过那些规则，用一些合规的办法，做那些不合法的事

然后让老百姓来买单

知乎用户匿名用户发表

本人负责预售款审批的一部分。

以本人所在地的情况为例解释一下。

先说一下监管资金是什么及使用方式

0. 预售款监管办法

由人行和住建相关部门联合出台。

1. 预售款监管账户

为开发商持有，联合开户银行，住建相关部门签署监管协议，甲方为银行，乙方为开发商，政府部门为第三方。

2. 监管资金

一般指进入监管账户的一次性付款总额，分期付款的首付，按揭回款。

3. 监管资金的使用

开发商提交申请，申报工程进度及用款金额、用途。

相关部门勘验进度，核算工程量、剩余监管金额、计算后得出可批复金额。

关于某地监管银行的回复，说什么银行只是个通道，无法监管资金的用途、真伪情况，相关部门怎么批银行就怎么给钱。

确实，对于监管银行，日常操作是这样没错。

那，问题来了，住建和监管银行都进到责任了，监管账户为什么没钱了？是监管银行的责任，还是住建相关部门的责任呢？

都有责任？都没有责任？

举例，某楼盘，销售 10 个亿，监管 3 个亿。

这 3 个亿在监管之下完成了 3 个亿的工程产值。住建、银行有责任吗？

我说个没责任没问题吧？

不过，有眼睛的人都看出来，销售 10 个亿，监管 3 个亿，还有 7 个亿，跑哪了？为什么不监管？政府干什么吃的？

这里加入一个新单位，按揭贷款银行。

什么意思呢？

就是业主办理按揭贷款时，发放贷款的银行，而这个银行，并不在上面提到的三方签署的监管协议内。

简单说就是，你在某地买房，你买的这个楼盘签署监管协议是某银行（如中国银行）、开发商、住建相关部门。而你买房时，办理按揭贷款的是另一个银行（如招商、交通、农业），而这个银行并没有签订监管协议。

按揭贷款没有进入监管账户。进入监管的资金都盖楼了，所以楼没盖起来，账户里也没钱了。

为什么按揭贷款不进入监管资金？到底谁的责任？

按照管理办法要求，按揭贷款也要进入监管账户，为什么不执行？

政府跟银行不在一个体系，这话我先搁这儿。

然后我讲个笑话，银行是弱势群体。

（快笑）

我们曾向相关银行发公函，要求按揭贷款进入监管账户，无果。

我们因为某楼盘疑似有问题，到监管银行查询账户信息，无果。

你跟我说银行是弱势群体？

总结

业主的购房款只有一次性和首付进监管账户了，按揭贷款并没有进入监管账户。

进入监管账户的钱都花完盖楼了，没进入监管的钱我们发公函也没有用，该不听就不听。钱跑哪了也不知道（一般用于偿还土地贷款、扩张开新项目、填其他窟窿）

业主的停贷通知也请仔细看看，看看停贷的底气到底在哪。

你说银行弱势，我是真的想笑。

你说相关部门有锅，我也是真的怨。

知乎用户匿名用户发表

作为一个地产人我要开始普及知识了！

首先谈谈预售证哈！

预售证上内容有：证号、备案名、预售楼栋、预售楼栋的建筑面积等

预售楼栋需要满足：

1、当地要求的每栋楼达到预售条件的施工进度（一般 30%）

2、zf 要求的建筑面积不得大于某个数（这个数往往和控制平均房价有关）

拿证需要准备：

地产五证、备案表（一房一价表）、产监处需要的其他资料。

以及找银行签订三方协议，开设监管账号。

拿到后就开始预售啦！

客户买房付了首付后会草签，草签模版一般和网签差不多，细心的客户会看到一个缴纳钱款的账户，没错这个账户就是上面开的监管户。

这个时候客户会问：为啥你给我的打款账户不是这个。

置业顾问：大家都这样，这是正规合同。

所以客户的预售款没进监管账户呀！

那这个时候，监管部门怎么监管，你不进监管账户，好，我给你企业这一段时间资金，但是后面网签了，你得把网签客户的首付打进来，草签你有理由，你说你没收到那么多的房款，但网签了，我查的到呀，你没理由。

这个时候聪明小宝贝会说，那我延迟网签。

但开发商不愿意啊，为啥，网签了以后银行才会放贷款，贷款也是现金流呀。

说到这里有宝贝就会问：按揭款，银行会放在哪里，监管户还是一般户。

原则上是监管户，你可是签了三方协议的，大部分银行其实都是遵守的，但是有极个别不愿意，为啥因为这里面有别的利益（后面再说）。

那前面说了，银行大部分都进监管户，说企业现金流不是自相矛盾。

监管资金到位后开发企业是可以提取了，按照监管比例，分为重点和非重点，重点里又可以根据施工进度滚动提取，但是重点里的钱只允许支付工程款。

如何确保开发企业申请重点资金的时候是付给供应商的呢，那就提供发票、合同原件。

但是 zf 又得防着开发商，你为了抢下一个预售证，你把上一个预售证楼栋里的钱，用来建下批次楼栋的 30%。

所以一开始的五证为什么要提供，就是在这等着这些合同，顺便让你企业做个资金计划表。

之前说为什么有的银行不入监管账户呢，哎呀，这就要提到开发贷了。

开发企业为啥要选择你家银行来开监管账户呀，监管账户就算可以提取，里面资金都可以帮银行冲一下存款支持。

原来这些银行是开发商的开发贷银行啊！

什么叫开发贷，哎呀，字面意思，开发楼盘的贷款。

一般都是银团，不止一家银行，签个贷款合同，搞一搞中收费，收一收利息，一年指标完成一堆。

银行看着你企业征信挺好，监管资金不监管也没啥关系，反正你持续拿地，后面资金还是要回来的，开发贷总是可以还上的。

而且你开发企业就算抽走太多资金，总还是要维持项目正常运营，因为企业需要预售资金回笼，就得保证基本运营，否则有人告你，你账户得冻结，到时候只进不出为难的还是你开发商。

在谈谈盘活出来的监管资金被抽走，zf 其实也不怕，和银行的感觉一样，你开发商至少想要持续，那你每个月网签量在那，你再抽，也得留住这个月要入账的，跑盘时，最起码除了重点你还得在账上留着 2 个亿，不然就会被查，被查你就停网签，不许再拿预售证。开发商会舍得这个 2 亿？

未完待续……

知乎用户哈哈狞笑发表

背景 1: 我们小区的准业主们，三天两头的往群里丢工地照片（还有进工地拍的）还有航拍让大家看进度，云监工。我们什么时候贷款放款比银行还清楚（结顶才会放款）

背景 2: 前段时间，杭州也不知道另外一个小区（具体看下面的图片，没记错的话出问题的楼盘是星创从别人那接手的二手项目本来还想买星创得另外一个盘的）的业主怎么发现的 (停工了？），反正直接信访要求公开监管账户余额一问发现监管账户钱被转移了没剩多少了，这个事一搞，灰溜溜的火速补回 1 亿。

监管不能只让有关部门监管（监管部门一个区县的局能安排几个公务员专职去监管审批多少楼盘，除了核对提交材料是否齐全，该盖的章，该签的字漏没漏以外，是基本没有核查真伪能力的，这个事能做的好才有鬼），**也要发动发动人民群众（业主们，**杭州有些开发商会在公号定期更新进度，有些还会做业主开放日，定期邀请业主参观工地查看进度——为了品牌，甚至愿意额外担风险让业主带着安全帽当监工。同时感谢无人机已经降价到成为个人电子消费品了，进入千家万户了，这种 “不请自来” 自发的云监工也成为可能）

浙江浙里办 e 房通已经有监管账户查询的功能（但是只能查预售证对应的账号信息，至少可以在入账阶段让更多的钱款进入监管账号）

我觉得下一步就是怎么公开监管账号钱款信息了

1. 是只公开给业主？还是全社会公开（从首开到售罄要时间，公开也方便买房人挑选开发商）

2. 钱款去向信息具体到什么程度（时间地点取向，事由或者其他材料比如进度证明材料可以从一开始没有到文字到图片材料一点点来）

3. 账户余额更新频率，实时的，还是定期的

知乎用户江离发表

这就是社会主义的优越性

知乎用户无名氏发表

取消预售制，只准卖现房，才能从根本上消灭这些烂事。

知乎用户匿名用户发表

政府默许的啊，因为开发商不挪用资金他们的地就卖不出去，多少公务员指着这些钱发工资呢。

开发商、银行、政府都是穿一条裤子的，你跟这三个做生意，不坑你坑谁？

知乎用户风之号角发表

烂尾楼开发商凭什么不可以从三方监管的账户里挪用资金呢？

凭一个 “你一提，我就想笑” 的东西吗？

“法制” 和 “法治”，有什么不同，这才是应该思考的问题。

知乎用户西安贷款经理发表

这个要么是管不住，要么就没有进监管户

知乎用户 sinchaos lee 发表

因为银行的人渎职。

知乎用户望南归发表

因为房屋买卖合同、贷款合同、抵押合同、抵押权预售登记都可以适用《民法典》

但监管资金账户呢？

没有一条法律规定房开企业预售房屋要有专门的监管资金账户，以及相关监管制度

目前有规定的都是地方出台的规范性文件

知乎用户打断 xxx 发表

监管资金流失与否，并不与政府利益直接挂钩。

监管资金流失与否，仅与购房者利益直接挂钩！

监管资金没了，房子烂尾了，只有购房者利益受损。政府的土地出让金早已收完，开发商可以卷款跑路，换个名字注销重来，只有购房者需要依旧还贷款（少许几个判例期房烂尾之后，由开发商还款的，并不足以扭转这些现象）。

偏偏充当监管员的却是政府，而不是购房者。你说它们岂能不监管失控？

这种制度设计从一开始就会导致监管如同空中楼阁。

我来提个建议吧：

每个项目由银行在外面设立公屏，监管资金公开显示，取用监管资金需要建立一个类似钉钉的 APP，由购房者走流程集体审批。

多好，还帮政府省了人力。

知乎用户关心发表

1，坐标河南郑州，龙湖镇锦艺城烂尾楼，业主贷款银行直接把钱打入开发商非监管账户了，你说开发商怎么挪用的监管资金，因为监管账户根本就没有钱。

2，举一反三，郑州估计都是这个样子，若有烂尾楼问题应该都是这么操作，监管账户根本就是如同虚设。

知乎用户仅越发表

不考虑其中的贪腐行为，归根到底一句话：想掌权，就得勤快，不然就会被骗。

预售资金监管账户拿捏了开发商的七寸，抑制了开发商 “钱生钱”“地生地” 的扩张冲动，相关管理者肯定是会被开发商 “围猎” 的，抗不扛得住就看个人素质了。

靠着理想信念，在道德上抗住之后，如果管理者不想当一个盖章机器，那还要抗住工作量的压力，背靠强大利益驱动的开发商，肯定会通过各种方法来套取预售资金的，一个县区多少楼盘？账户内有多少资金？管理办法列出了非常细致的提取条件，在专业上要核实真实性，在工作上要在每个阶段去实地考察，有一丝疏漏、得过且过，监管资金就不知道流到哪个关联方手里了。

当然损失的最终承受者并不是管理者，而是购房者，如果购房者够强硬，损失的也可能是国家财政。

权力这个东西很奇怪的，如果你是为了个人利益，那权力是个好东西；如果你为了理想或者仅仅想按要求完成工作，权力就会吸食掉你的时间、你的精力、你的耐心。

知乎用户正义的朋友发表

这个世界没新鲜事。

在改开初期，银行贷款是一件很简单的事情。

首先，需要认识银行的一把手，

其次，需要一个面子上过得去的贷款项目，

当时的银行，贷款权限下放的很低，可能一个支行的行长就有几百万到上千万的最终审批权。同时对贷款去向也不监控。把钱放下来之后，爱怎么花怎么花。

所以，那个年代造就了一大批先富起来的行长，和一大批先富起来的行长朋友。

之后，坏账过多，银行加强了贷款管控，将贷款审批权限向上集中等等。但还不回来的贷款，也就还不回来了。直接销账了事。

监管资金的取回难度，远小于银行贷款。

所以，问题不该是为什么有开发商挪用。而是有开发商不挪用吗？

知乎用户匿名用户发表

正在处理恒大事项的银行人士回答一下。

首先需要声明，每个地方监管办法不一样，比如我所在的地方，是有监管资金系统的，分为重点监管资金和非重点监管资金，其中重点监管资金是按照项目已建面积乘 3000 一平方左右来监管，其余就是非重点监管资金。重点监管资金需开发商发起，银行审核，住建局系统核准才能出。非重点就是银行审核就可以。

目前了解到 hd 挪用监管资金的办法有以下（可以说无所不用其极）

一. 进监管户的部分: 用途上一般是允许的用途是归还银行借款，支付工程款，支付税费等

1. 通过支付工程款来挪用。我这边的项目总包是央企，不会配合他，开发商找了当地的土方工程，设备租赁，绿化通道的企业来挪用，方式是和这些企业说好，比如配合开一千万的发票，资金到企业账户后，归还恒大 800 万，另恒大再开 900-1000 万商票给施工方，约定一年后付款，这样的话施工企业能总共拿到 1100-1200 万（在商票能兑付的前提下），特别当年恒大还是地产一哥，很多施工企业基于压力和利益，都会配合。

2. 通过法院执行挪用，这里一般是已经要破罐子破摔的时候才会这么做。先让该项目关联公司和其他人签一个相关合同，形成债权债务关系，债务人（项目关联方，很有可能是同一母公司控制下的其他项目公司）要求项目公司（监管户开户公司）签订一个帮助代偿协议，然后让法院直接执行。这个事情我这边也有遇到，但是恒大暴雷后，最高院发了个文件要求不能执行监管户，把这个方法堵住了

二. 直接不进监管户的部分

1. 首付款刷 pos 机刷到其他账户，理论上出地面五层左右就能预售，hd 的房子单价偏低，有时候还包精装，所以一般很好卖。大多买 hd 房子的都是刚需，没有买房经验，所以没有 “钱去哪里的意识”，一般住建局有要求将监管户账号在售楼处公示，hd 也一般有公示，但钱刷到哪里买房的人基本不会看，只认为自己付了钱了，首付到项目公司其他账户后，就被挪用了。

2. 按揭款挪用，主要是部分商业银行要存款，按揭下款后，钱是进项目公司在放款行的一般户，放款行也没有管后续按揭款转到哪里，甚至允许开发商开网银。

目前根据我处理的楼盘的经验，就是这么几个手段。最后借这个文提一下对最近断供潮的看法和处理建议。

1. 个人认为首先是雷声大雨点小，最终真的断供的人可能不会超过声明断供人的 3 分之 1，毕竟国人还是很在乎征信的。

2. 法律关系上，如果银行是封顶放款，钱进监管户，银行没责任。按照这两年嘉兴那个烂尾楼的案子，你要断供不上征信的前提是解除和开发商的买卖合同，那么你前面的首付和已交的贷款本息变成一般债权，你向开发商追索（我可以说拿回来的机会几乎为 0）。

3. 目前各政府基本都算了每个楼盘建好的资金缺口，建议业主一定要了解清楚大概缺口有多少，还有没有其他现金流的情况再往下一步走，比如我处理的这个楼盘，还有几个亿按揭款没放，政府直接要求国企接管，按揭款下到国企账户保证后续建设，钱实在不够的话，原来按精装交付的，现在就毛坯交付了。

4. 想到了再说，要出门了

知乎用户梦见未来发表

按一般人的理解, 你在银行存了钱, 然后银行的钱被偷走了, 那也应该是银行先赔你钱, 然后自己找小偷

然而实际上, 银行会告诉你, 你的钱被小偷 “挪走” 了, 你去找小偷要去…

你敢对银行说半个不字么? 不敢, 你只敢去找小偷, 毕竟是小偷 “偷走” 的钱

问题就出在这

知乎用户邪恶高尔基发表

刚刚看到别人发的图

知乎用户武汉朱行长发表

坐标，武汉！

一、房款压根没打到监管账户上

买东西，一手交钱一手交货天经地义。但对商品房买卖来说，就有预售这种讲法，由于现在的烂尾楼剧增，所以说一手交钱未必就能收到货！购房者在交款时就要多个心眼，实际上，这笔钱并不直接交到开发商手里，而应该交到预售资金监管账户中去。这样做的目的，就是为了防止购房款被开发商挪作他用，以免影响工程进度甚至出现烂尾楼。但在实际中，很多开发商不会按照要求操作，售楼处给你一个非监管账号，让你把首付款打到这个账户，钱根本就没有进监管账户，。所以购房人啊，在签合同的时候，一定要核对清楚监管账户和转款账号是否一致，不要别人给什么账号就打什么账号，钱去哪儿了完全都不知道。

二、开发商虚报工程进度

开发商虚报了工程进度，把打到监管账户的钱套取了出来。有的地方，管理不严格，开发商可以把监管账户的钱以工程款，办公费等等名义提取出来。有的地方做到了专款专用，钱必须给施工方，那这个时候开发商就让施工方从监管账户领钱，再打到他的指定账户里。

三、法院执行的问题

没有法律规定的监管资金是不可以被执行的。所以，在烂尾楼没有引起地方政府，法院重视的时候，开发商在外地的债主可通过法院执行划走账户中的资金，那至于这些债主的身份，那你能保证其中没有猫腻吗？所以，但凡是烂尾楼，基本都是监管没有起到作用而导致的。因此购房人，也一定要留个心眼，问清楚这个钱是不是打到了监管账户里，只有监管账户有钱了，用对了，管严了，才能减少烂尾楼的发生！

结语：购房人的首付款必须进入监管账户才能进行合同网签和备案，所以开发商如果想尽快完成合同备案，也会督促银行尽快审批、尽快将购房人的首付款划入监管账户的。如果购房人是全款买房而未进入监管账户，可以向房管部门举报。同时开发商的监管账户在销售中心的证书公告栏会有注明的，你付款时一定要核实清楚付款账户和监管账户是否一致，不然就吃大亏了！

知乎用户大道至简发表

因为有政府放任和银行帮忙。钱只有放在枕头底下才是自己的，进了银行就是数字，看上去是你的，却不一定是你的，总有看不见的手能拿走。只有借银行的钱，才是结结实实扣在头上的。这次断供，断不了银行的无限追诉权，子子孙孙。这次如果事情闹得足够大，预售这个怪胎可能就会成为历史了。

知乎用户兔儿爷发表

罗辑冬眠醒来后，跟大史与几个经历过 “大低谷” 时代的人在一起吃饭，在席上得知与他曾经预料的一样，人类文明在危机纪元再一次取得了飞跃式的发展，第二次文艺复兴、第二次巴黎公社运动都应验出现，罗辑虽然很早知道会这样，却一直想不明白结果将会通过何种方式如何产生，一位和他同一时期的经济学家给出了答案：

“人类以最为野蛮的方式开启了文明的革新”

以下是那位经济学家的原话：

“罗辑先生您没经历过不知道，自从危机纪元开始啊，整个人类社会进入一种恐慌状态，世界各个国家开始实行配给制，很多公民原本拥有自由受到不同程度的限制。

这自由啊一限制就会激发矛盾，尤其是最为基本的自由，比如衣食住行之类的，后来导致大低谷发生的一个重要矛盾就是在全社会都进行配给制的情况下，仍然有大量的特殊人群获得完全超出所需量的物资供应。

哪怕是物资极为紧张的时期，数亿人因为忍饥挨饿而死亡，有些人仍然可以吃的脑满肠肥，后来有人把这些事情扒了出来公之于众，几乎一夜之间就点燃了大低谷的导火索，饥饿的人群像疯了一样冲进它们家里抢夺食物，没有抢到的人甚至分食了它们，有人对残存的尸体进行尸检，发现了一个十分神奇的现象—它们没有心脏！

知乎用户无愁眼下迟发表

预售制度

资本家打白条，给空头支票，那是啥？

啥时候先住房，后给钱，这才是人民当家作主

知乎用户你给我回来发表

@李建秋

@安好心

请李老师安老师每天马不停蹄关注一下邻居家里又有什么倒霉事了，索马里的韭菜就等着这点乐子活呢

知乎用户最帅的漫画家发表

不为什么

因为老爷们真不懂……

你指望组织部懂他们钱怎么来的

这和你弄明白他们钱怎么花是一样难的

知乎用户灼烧荷兰号发表

因为交易方式落后啊，管理都靠人，全责不匹配肯定管不住。

解决方案跟简单，大家在电商 (京东，淘宝，拼多多等等) 上买过东西吧？国家只要出一套类似的交易系统就可以妥善解决。

当然涉及各方各面的问题肯定会很多，但是问题是国家有动力去搞吗？那肯定是没有

所以目前的这个问题，就是无解

知乎用户苍穹蓝发表

我记得有个规定，房开商挪用监管账户的钱罚款几万元，具体多少钱忘了，但是很少

知乎用户匿名用户发表

以中部某省份的某市为例：

该市的住建局（正处级架构）下设的监管科室实际只有四个人在岗。某科长长年不管事，神龙见尾不见首，天天 “开会学习调研”。某副科长统筹安排日常工作具体审批都是其安排的。某四级主任科员做了整个科室大部分工作。剩下的一个人是下属事业单位借调上来的。

全市在建楼盘几十处，这些开发商哪怕所有的款项都进入了监管账户，资金的审批流出程序实际就掌握在了这四个人手中。

不谈这四个人在和开发商的对接中会不会被腐化这样的情况。这种里外勾结可能有也可能没有。

只说按照正常程序只几十处楼盘的在建状态实际只靠这位科员和事业编人员两人具体走访调研来核查进度。如果去掉每天日常事务性的工作，这两人实际能走出办公室到楼盘项目上去看看建设进度，暗地走访一下是否涉及停工，开发商和总包报上的进度和需要拨付的资金是否匹配这种实地调研的可能性都微乎其微。一是因为没有时间、二是没有人手、三是做了也没奖励、四是不做也没有惩罚。所以只要开发商的文件报上来了，纸面程序完备，资金拨付就能审批。

监管资金缺失、行政监管不到位等等一些列导致烂尾发生，这些问题的根源在于体制。

中国的发展腾飞靠的是改革开放。开放这条腿迈着雄壮的步子、越走越大。而改革这条腿肌肉萎缩，被拖着走。试问一个跛足的人如何真正飞奔起来？

知乎用户匿名用户发表

监管资金被挪用是多方面因素共同造成的。

1、银行的地位
银行如今的地位已经不是 20 年前了。或许很多人把 “银行是弱势群体” 当笑话，但实际上如今银行不管是面对客户或者是面对政府部门确实已经没有了话语权。不管是贷款还是存款，开发商面对银行都占据着优势地位。当开发商需要走钱的时候银行能不配合吗？（除非真的是非常明显的问题）不给他走他下次换个银行，求他的银行多的是（例如之前某地产商就经常对我说’唉呀，## 银行就没这么多事儿’）。

**2、政府部门监管的不到位
**如果有心可以看一下各地的预售资金监管协议，你会发现其中许多条款都十分模糊，具体执行尺度需要银行自己把握，这就又回到了第一点，银行如今真的把握的了吗？甚至有的时候动用监管资金的三方会谈不通知银行，两方谈好后再通知银行，让银行处于被动。

**3、银行监管的失职
**不清楚内情的人可能认为银行对预售资金监管有十分严格的流程，但实际情况却可能是对接地产商的客户经理一个人搞定，甚至可能让一个刚入职的对地产不甚了解的新人处理（别问我为什么知道的）。基层客户经理本身就有着繁重的营销任务，而分行又只负责流程上的审批不负责实际的监管，因此对预售资金的监管不到位是显而易见的。

**4、开发商恶意逃避监管
**在房屋开售时，开发商通过隐瞒监管账户、甚至破坏银行安置的 pos 机等方式诱导客户将购房款打入一般户逃避监管。在销售后，开发商又通过隐瞒开发进度等方式挪用监管资金（当然也是监管松懈导致的）。

**5、开发商与总包勾结
**为了避免开发商隐瞒开发情况挪用预售监管资金，银行会采取将预售监管资金直接支付给总包的方式绕开开发商。但有时因某些原因开发商提前与总包达成协议，在银行将资金支付给总包后，总包转手将资金转给开发商。

6、客户不清楚监管账户
有些买房的客户根本不了解购房的具体流程也不知道存在监管账户一事，直接就将购房款打入开发商所提供的账户，导致预售资金根本没有进入监管户。

综上，监管资金被挪用其实是多方面共同导致的，因此出了问题处理起来也十分复杂。但最重要是当初各方都沉浸在地产蓬勃发展的梦中，就没当回事儿。

知乎用户一串空格发表

我是做审计出身的，二十多年以前，还是个小碎催。有一次出差去做东部某大省某个地方的几个国营进出口贸易公司的活儿。发现很奇怪的一件事，冗员虽然多，文化水平也不高，但效率中规中矩，没有硬拖事的时候，交来的东西也是完全没有问题，瑕疵有，但都属于挑出来的骨头。

按说，这种地方要是没问题那才见了鬼了，很多位置动动手指头，甚至点头摇头就是天文数字，而这些事情严格意义上来说绝对够不上违法违规。

后来才知道，原来他们几个企业的内审全是交叉着来，事前抓阄，挂钩绩效，还会签追责协议。

原来如此…… 难怪郭德纲说同行恨你才是真的恨你。

偏个题。

后来，那个地方曾经的那个人走了，再后来那个人也变成了屏蔽词。

很怀念那个时候的那个地方，我一北京土著都不想回北京了。

我的意思是说，我其实跑错片场了，该说的结论应该是娶错妻毁三代。

知乎用户清江引发表

知道什么叫借鸡生蛋吗？

买地的钱是贷款的，盖房子的钱也是贷款的。

房企没那么多钱。

不如掏监管账户的钱是没办法同时盖这么多房子的。

如果真的严格监管，就会影响卖地。

其实为了多卖地，实际上会鼓励房企掏空监管账户。

房贷是优质贷款，银行对于房贷的态度是多多益善，所以也估计房企贷款买地盖楼。

房企每盖一栋楼，窟窿就大一分。

到最后撑不下去就暴雷了。

其实除了买了房子的人，没人希望真的去监管这笔钱。

知乎用户我爱大波妹发表

很简单，一个报建一次性 20 栋的大楼盘，只要有 1 栋楼完成封顶就能拿到 20 栋楼的预售证和专项帐号的钱，如果银行方不跑施工现场的话，做资料上去是很容易直接批的。

抢建 1 栋楼是很简单的事，另外 19 栋就可以慢慢来，或者黑心的开发商直接就拿钱跑路。

所以现在有些地方都是 1 栋 1 栋的报建，报建 1 栋，然后验收 1 栋，我了解佛山南海是这样。

另外就是开发商故意不给施工单位进度款，让工人闹事，让劳动局介入，劳动局介入后就让开发商提交工人工资表强制从专项帐户拿钱，开放商就能从原有的一百个人的工资表做到五百个人的工资表提交上去要钱。

再有就是贿赂手段，反正办法多是。

知乎用户姓束名懒发表

监管账户的主体有三个，银行，政府和监理。其中政府专业度不够，而监理拿的都是开发商的钱，属于一条船。

银行和开发商利益绑定太深，开发商的开发贷，业主的按揭贷款是某些银行的主要利润来源。冲业绩都得靠开发商，比如下个月就要还开发贷利息了，开发商资金周转困难，需要挪用监管账户的钱。若不挪，开发商还不上利息银行不良率就会上升，影响银行利润，银行很难不犯错。更何况有些开发商狡兔三窟，根本不不止一个监管账户，甚至钱都没打到监管账户。

另外一点是银行在监管的过程中权责不对等，监管好了没啥好处，还可能和开发商撕破脸。监管不到位也没明确规定我要怎样怎样，这么多年都过来了。所以银行没有动力做负责任的监管。

所以，本质还是法律法规不完善。

知乎用户一个东亚懦夫发表

既然第三方监管不到位，没有把资金监管住，让开发商挪走了，那就让第三方监管出钱把烂尾楼盖好，交付给买房人，还得补偿，不盖好交付也行，那就第三方监管来替买房人还房贷，怎么你监管失职还不承担责任呢，这第三方监管是政府部门吧，若是在淘宝购物，支付宝付费之后，支付宝作为第三方没有监管好，直接把钱打给了商家，买家没有收到货，估计政府部门早就出手对支付宝罚款了吧。

知乎用户 Yu Wang 发表

有没有可能，第三方与开发商本来就有利益关系？

二手房，房东个人不太可能从监管账户搞走钱。

但体量和负债量大到银行需要供着的人，会不会搞走钱？

知乎用户达瓦里希发表

不要恶意提问，你这个问题让有关部门很难堪知道吗

知乎用户 WHOAMI 发表

制度设计有问题，只有等房子交付了，才能从监管账户取钱。不就解决了。当然了，如果这么规定，房地产就没什么吸引力。

知乎用户家有小猪发表

营商环境优化

知乎用户执淡然发表

因为穿同一条裤子。。。真烂尾了，开发商跑路，审批放款的，啥事没有，风险太小，随便批。。

知乎用户匿名用户发表

有些地方原来是没有实质监管，有的甚至没有政策，有点有监管但是会有各种方法往出抽

知乎用户高牛探发表

看到网上说开发商私自从监管账户挪用资金，从而导致烂尾楼，真是可笑至极，这人一定是坐在键盘边意臆，或者是书呆子一个。

事实上，从 2017 年以来，各地政府都加强了售楼款的监管，要求开发商必须在指定银行开设账户，所有的购房款必须转入该账户，甚至有些规定首付不许收现金，只能转账，目的就是方便日后查询，避免开发商造价套取房贷。

并且规定，存入监管账户的房款，开发商只能按照工程进度分 5 次转出，比如分别 20%、20%、30%、20%、10%。

但是，为什么我们看到仍然有不少项目烂尾，最后一查监管账户，只有象征性的不到已售房款的 10% 呢？

这主要有 2 种原因：

1、不办网签，开发商用非监管账户收钱，要么一次性付款，要么转入其他账户等，当然，这种情况占少数，因为一直严厉打击炒房行为。

2、按规定转账监管账户，但是工程节点是松动的，可以商量着来，比如办理预售证不需要三分之二了，只要三分之一就可，封顶提前一两个月可以商量的，规划验收指标可以商量的，于是，账户 90% 的款项就转出来了，而且还是合规合法合理的。

这类占了大部分比例，需要做的工作就是与地方商量好，而银行是一条船的，更好商量，睁一只眼闭一只眼就行了。

当然，除了上面 2 种情况，还有抵工程款，用一部分抵工程款，开发商收回资金，再一套套销售。

总而言之，不管哪种情况，跟监管是分不开的。

比如此次全国大范围停贷行为，秋后算账，非要追究各路英雄豪杰，大概率要倒下一大片。

阵痛是难免的，但要想房地产行业健康，深刻反省和整理，我觉得还是有必要的。

知乎用户 wendy bridge 发表

小到健身房预交款，中到共享经济，大到购房款，甚至养老金。只要把钱预支出去，钱在哪儿就不是消费者能知道的了。整个社会与就是庞氏资金链条。越南啥时候管过预付资金，信用早没了。凡事快进快出，比如股市，价值投资，长期投资，那是骗韭菜的话术。把接力棒交给下面的人才是关键。才 70 年沦落到如此境地，上骗下，下糊弄上去。可叹先贤们的牺牲。

知乎用户路人 7949 发表

近期一直关注烂尾楼事件。支持停贷的业主们。但就算政府基于维稳的考虑解除业主的借贷合同，业主还是损失了首付。有没有办法把烂尾楼建起来呢？现在看没有。按说，“按揭贷款” 就等于对业主权利的一种保证。期房销售，就算 30% 首付，业主还有 70% 房款没有付呢。只要按揭银行稍微负点责，7 成尾款不能把房子修起来吗？房子不封顶，按揭银行不打款，不就行了？现有的程序设计，把按揭银行的责任完全摘干净了。期房啊，谁一次性付全款！7 成尾款不等于一种监管吗？

监管账户的资金被挪用也没关系。无论如何，开发商把买地的钱付了。业主要的无非房子。他还有七成款没付呢。按揭银行是绝对能避免烂尾的。从法律的角度，按揭银行与烂尾楼没任何关系；责任被免除了；可，按揭银行最最最有能力监管开发商——握着七成款呢，不把房子修完试试看。

按揭银行不等房子封顶就把房款给开发商，是对业主的不负责任。可，法律没有规定按揭银行要承担这一责任。

期房销售不是问题。如果房子烂尾，按揭银行接盘，预支一笔钱，把房子修起来；业主们接着还贷，赚多少都归银行——只要制度合理，银行将巴不得烂尾。他直接赚利润而不是利息。

按揭银行有义务代替业主监管。

只要规定按揭银行有这样的责任，就算首付款被挪用，烂尾不可能。

封顶了，给钱，不封顶，不给钱。

这有没有操作的可能性呢？这就得 “清账”。要把房地产的成本和利润搞清楚。按揭银行现阶段没有任何责任，完全可以一次性把按揭款给开放商，法律足以确保他稳定的按月收取业主的房贷；哪怕房子烂尾了。

这一制度下，按揭银行接不了盘。他把业主的七成款全部提前给了开发商。银行的人不傻，为什么要干这种傻事呢？很多银行是求着开发商的。房地产大规模暴雷前，属于优质贷款。包括办理按揭，只要售楼的小姐姐们打声招呼，各种后门都能开。

有人呼吁取消期房——取消期房好不好呢？得 “清账”。全部现房销售，会导致一种可能：2-3 年内，开发商花的全是自己的钱，只出不进；这就会让有资格开发楼盘的企业变得异常少，继而大幅减少现房供应；物以稀为贵，房价大幅飙升。

开发商不能借贷款吗？能。利息好高的。

期房 + 按揭，模式本身很天才。部分房企非常稳健，但这些房企的 “产量” 也不足。期房销售风险这么大，为何还有那么多人反对取消期房？是替既得利益者说话吗？不单如此。完全烧自己的钱，按理说，对企业最稳当。取消期房销售，企业借开发贷修房子，那利润可就很低了。房地产，是周期比较长的项目。过去这么些年，“土地财政”绝非江湖传闻。整体利润非常高，中间抽水的多，落到开发商手里的，究竟有多少，是个问号。

首付款就能把房子修起来。按揭银行——银团稍微用点心做风险管理，中国将不存在烂尾楼。任何企业，都不可能卖出一件产品，三十年才能回款。银行撑得起。这是按揭模式的由来。银行不可能业主还一笔月供，给开发商打一笔钱——如果这么做，开发商不如直接和业主 “按揭”。

开发商直接和业主按揭，烂尾了，业主没有任何理由接着还贷款。银行插这一杠，为何业主承担了所有的风险呢？

这就是为什么要 “清账”。

不清账，你怎么知道，“开放商为何不能直接和业主按揭？”

企业撑不起。听起来，比现有按揭模式风险小得多，其实不可操作。但，做出这一假设，可以很清晰的看到：按揭银行为何要承担烂尾的责任、以及享受烂尾的权利。

换句话来讲：

开发商和业主直接按揭。当开发商卷包会，业主们其实只要团结起来，很容易找到新的开发商把房子修完。政府解决起来简直要偷笑：地皮已经有人付钱了。土地费是成本的大头。业主们还有 “7 成尾款”；新的开发商得吃撑。

这却不可能。因为业主无法一次性支出那么多钱。开发商得垫付，三十年内回收。此时，引入一家银行，全解。

——按揭银行要负责、能负责、负得起责。

烂尾楼这么多，不是期房 + 按揭的模式问题。是法律层面，按揭银行的权责不对等。

“不交房，按揭款不放”。

行吗？

够呛行。

首付款足以把房子修起来。可是：要考虑到 “买地皮的钱”、“交税的钱”，据说，据说啊，首付款确实能把任何楼盘修完，一交税，他就不够了。

钱，是不会跑的。我国外汇管理非常的严格，想把中国的钱，转移到国外，没那么容易。业主们的首付款没了，但其中的大头，必然在中国境内。

去哪儿了呢？

——更夸张的是，有些楼盘，按道理应该等交房了再付清的按揭也没了。只要按揭没有全部放完的烂尾楼都是有救的。哪怕只剩 4 成按揭贷款没有放完都有救。

期房按揭，业主如何管控风险？

“不交房我不付清剩下的尾款。”

期房销售，大家都有风险。谁都有。开发商有，业主有。但这一模式，综合分析，是解决我国住房的最佳模式。

某种意义上，“开发商直接与业主按揭”，更划算。能降低房价。但，这个模式，开发商承受不起 “30 年”。

银行扮演中间人的角色，使得游戏能玩下去，却由于法律层面没有任何责任，最终，烂尾楼，炸了。

利益与风险永远等比。我国的期房按揭模式，银行的利益与风险，却不对等。

禁止期房销售，会大幅度提高房地产开发的 “门槛”，继而使得现房供应 “指数级降低”。

期房 + 按揭，开发商直接对接业主，假定开发商愿意（当然不可能），当楼盘烂尾，业主停贷，是否顺理成章？为何银行作为中介加入后，这个游戏，业主百分之风险了呢？

银行风险转移了。期房 + 按揭，只有银行中介才能成立；但在 “监管房子如期交付” 方面，银行等于业主，在 “监管业主按月还贷” 方面，银行等于开发商。作为中间人，银行两头抽水，也要两头负责。

“监管账户被挪用”，现在看，和 “按揭银行” 没关系。烂尾楼直接干到无解，本质不是“监管账户被挪用”，是按揭银行 / 银团权责不对等。

他们只代表了开发商要钱，没代表业主监工。

不要只骂开发商了。

“停贷” 之所以全国热议，因为这一模式，直击本质。

期房按揭，由于银行介入，变得可行。没有银行介入，不可行。三十年才能回款，任何企业都撑不住。

现阶段的烂尾楼，没救了。

未来，能否解决烂尾楼？很重要的一点，其实是 “按揭银行 / 银团” 发放按揭款的节奏。

一栋楼盘开发出来，业主找哪家银行办按揭，是不确定的，所以叫 “银团”。

管控住 “按揭款发放节奏”，就能管控住“烂尾楼” 的风险。

——不管银行还是银团，只要规定按揭银行的责任、以及他们的权利，烂尾怕什么？不烂尾才可怕。

房子交付之前，按揭银行代替业主执行监管。

房子交付之后，按揭银行代替开放商执行监管。

这道理很简单。

为何做不到呢？

“太聪明了。”

期房按揭，房子交付前，业主风险大。

房子交付后，开发商风险大。

这一模式，很难成立。银行介入，承担了双方的风险，也通过两头抽水得到利益。

我国的问题却是：银行啥利益都有，啥风险都没有。当一栋楼烂尾，他告开发商，他告业主。他占据道德制高点，圣光笼罩下没人看得清他脸。

没有银行担保，期房按揭，是不可能运转的。三十年？开发商最多承受 “三年”。

而土地费占据房地产成本的一半。

税，这另说。

全部靠贷款开发？

“房地产属于优质贷款”。

什么叫优质贷款？

稳定的高利息。

修栋房子没这么复杂，各方面利益综合起来复杂了。

——在农村，修一栋复式别墅很夸张吗？我有个亲戚，在城乡结合部，修了栋 “别墅”。现在没机会了。不让修。他赶上了政策窗口期。那房子…

为何我始终说：得清账？

骂开发商也好，骂谁也罢，先得清账。

我国烂尾楼，风险整体可控。看政府愿不愿意花钱。但下不为例，接下来怎么走，才是关键。烂尾楼开发商为什么可以从三方监管的账户里挪用资金？这得去追查，可只要所有按揭银行坚持 “交房前不放款”，风险可控。

不可控吗？

首付款足以修起来房子了。可，扣除各种环节的抽水，那就不够。

“房子封顶之前按揭银行不放款”。

这很难做下去。

要放一部分款。

放多少呢？

10%？20%？当房子烂尾，按揭银行 / 银团按多少比例才能绝对接盘？

你不能让房地产搞不下去。

你也不能让业主活不下去。

一定是能找到这个比例的。

按揭银行是这一模式中最关键的——他的存在感，赫然为零。

知乎用户萨达父. 奥巴驴发表

假设某市行政系统的主要收入来源为土地财政，只有地产商拿地，他们才能拿到钱，维持系统运转。地产商拿地的钱从哪儿来？银行贷款以及买房业主的首付、房贷。

监管者中，住建部门属于行政系统，如果上级要求他们睁一只眼闭一只眼，否则房地产商没钱拿地，行政系统收不到钱。你猜，他们在监管时会如何选择？

银行呢？以他们的德行，还用说吗？如果银行在这当中不发挥主观能动性，只是机械地配合住建部门，那就阿弥陀佛啦

知乎用户就问你服不服发表

[深入聊聊烂尾楼强制停贷的法律问题 738 播放 · 0 赞同视频

](https://www.zhihu.com/zvideo/1532110739250122752)

知乎用户 Arthur 发表

那还要这些复杂监管的机构和公务员干嘛？直接砍掉这个虚设的部门得了，这已经不能算是简单的渎职了吧？这属于公务员跟开发商伙同犯罪！说挪用公款也不为过，坐牢都应该吧？

知乎用户榴莲发表

因为蛇鼠一窝

知乎用户砾岩发表

因为地产商银行政府铁三角是三位一体的利益共同体。

知乎用户唯有我观发表

说到底，还不是违规成本太低……

知乎用户无声处听惊雷发表

说不准一直都是这么违规操作的，只是在经济危机面前，掩盖不住了。

知乎用户搬砖工发表

主要是监理的责任

这次房子监管资金的事，最后没闹大就算了，要是闹大了，肯定会这么操作：

1 把责任推到监理头上，每个违规项目都抓几个月薪三千的小监理判刑

2 住建部门内找几个签字的中层给个党内处罚加撤职，过两年再平调甚至升职。（虽然负有监管失职的责任，但毕竟是替领导扛下千夫所指的 “大功臣”）

3 在全国开展监理行业专项整治行动 + 媒体铺天盖地的宣传过往工程中监理 “乱象”= 赢

知乎用户花开盛夏发表

从 1998 年，我国实行住房制度改革，房产成为商品被摆到市场中，一些有头脑的商人从中看到了商机，就一窝蜂的投入到房地产市场上，一些有点势力的人利用手中的资源，也加入房产大军中一时间中国房地产真是百花齐放，百家争鸣呀，都利用手中的厉刀来分割这块大蛋糕，后来一些央企和国企也分分加入，中国房地产市场的崛起也拉动中国经济增长，同时也给增长的经济注入一定的泡沫，随着中国房地产政策的调整，一些个人或者小型房地产公司由于资金问题吃紧和中国房地产整体形势的下滑，一些房地产公司融资出现问题，他们就把在银行贷款中动起脑筋，再加上银行也要业绩和效益，房地产监管是政府部门负责，银行贷款账户是银监会负责监管，这样一些房地产就利用信息差或者一些不正规的渠道把个人从银行贷款的那部分本来应该在监管账户中的钱提前支出，有些开发商为了追求利益，疯狂去拿地，当楼市出现停滞或者运行不畅时候，就造成部分楼盘没有资金投入，形成烂尾。造成部分楼盘烂尾的主要原因，应该是监管不利，违规操作，或者一些职能部门失职失察所致。

知乎用户有机的灵魂发表

制度形同虚设。不用理会这规定那文件，但凡有用，会发生挪用的事吗？

知乎用户十一发表

前天看了个维权现场视频，银行负责人强调他们只是个账户，只要有批准就可以把钱转出去，但谁批准的，大家心里都清楚，无非斗而不破，还指望青天老爷做主，在说就算抓了几个，房子就那么烂着了，

知乎用户 Kumarajiva 发表

政府里面有坏人，不然你以为开发商怎么弄到批文去银行领钱的。

知乎用户无知者无畏发表

因为他们根本就不想管

知乎用户宋先生发表

重点不在于人能挪用资金，而是挪用了你能咋滴？

知乎用户斯拜德曼发表

两个原因。

1、资金压根没进去。

2、资金进去了。但是大家都知道现行的监管办法没有统一的监管办法，各地的监管办法根本不从实际出发，落地性差，对资金密集型的地产开发商非常不友好。最终变成了各方在不合理的规则下享有很大的自由裁量权。

总结起来就是因地制宜，不是制定了适宜地方的政策，而是为地方各方大开便宜之门。

知乎用户诺曼地豆腐发表

最好的方法房子盖完了再开始销售

让该死的预售制度终结

知乎用户红烧大板儿砖发表

相当一部分开发商另一个身份是手套还是白色的那种

知乎用户固执的拾荒者发表

因为烂尾楼开发商的融资成本远大于违法挪用监管账户资金的成本……

知乎用户小小发表

监管没有了，只有账户。

知乎用户凉上伯发表

监管两个字就可以解释了啊，监管有问题吧！

知乎用户正午马天尼发表

想起我妈那时候炒房，买的也是期房，100 多万取现金拿去售楼部交钱。我说你为什么不直接转账，她说人家要求你带现金过去，买房的人都是现场交钱。我说你拿合同和收据没有，她说人家说等过几天再给，我说你被骗了怎么办，烂尾了怎么办，她说人家都是这样的不会的。

后来我想一想她买的保利的房，就算了，问题不大。

知乎用户呜拉巴哈发表

知乎用户屠钻发表

贴图镇楼保平安！

这 24 个字里有两个字——法治。

法治的意思就是依法办事。

“法”本意是法律、法令。后来由 “法律” 义引申出 “标准”、“方法” 等义。

俗话说：国有国法，家有家规。

意思是每个组织的行事都有一套成文的规则。

这个规则形成了，就必须遵守。

这就是所谓的法治，法制。

建立房产建设三方监管账户也有一套规章制度。

那开放商能够挪用资金，就是没有遵守这些规章制度。

有些人是故意违反制度，有些人是发现也不声张。

各方都没有什么法治精神，契约意识。

这是我们社会的现状，没有法治精神，契约意识淡薄。

所以核心价值观里才有 “法治” 两个字！

知乎用户但是额外发表

这笔钱挪用后九牛用来买地和付利息了, 一毛被资本家拿来游艇嫩模了！你监管别人, 啊啊啊, 这不合适, 这钱别给我?!

知乎用户富贵平安发表

知乎用户懒癌晚期发表

如果挪用不了，又怎么有钱继续拿地呢？不拿地哪有这么多钱买地？卖不出地公务员工资谁发？不起房子贷款，银行 kpi 你来完成？所以这一连串的东西都是一伙的，你说为啥能挪走？都一家人，挪太见外，要用就拿！

知乎用户铁废物发表

几个县的烂尾楼反不了天，银行心里装的是九州万方

知乎用户创加值发表

现在全国暴雷的大房企中，知名的就有恒大、融创、绿地、阳光城、世茂，奥园、当代置业、宝能、雅居乐、华夏幸福、佳兆业、富力、蓝光、新力、花样年、正荣、龙光、禹州、泰禾、金科、中梁、祥生、阳光 100 等，这些都是规模较大的房企，还有一些区域性房企就数不胜数了，比如俊发、福晟、三盛之类的。

我大概统计了 30 家较大的暴雷房企，负债规模就已经超 7 万亿，其中恒大融创绿地三家就近 4 万亿了，至于三四线那些本地小房企就不知道还有多少负债了。

知乎用户贺青书发表

一切楼盘烂尾全部指向了钱，核心就是监管资金为何被轻易挪用。业主想要房子住，想拿回已经支付的首付款和房贷，想追究违规提前放贷的银行责任。若干亿资金被开发商轻而易举挪用一空，业主的血汗钱变成了开发商大肆拿地的资本或者高管的高额工资，这个时候谈停贷会失信，太苍白！我认为，如果查实银行违规提前将贷款发放给开发商从而导致楼盘烂尾，则银行应该对业主的首付款和贷款损失承担责任，监管部门如果查实玩忽职守也必然要行政以及刑事责任！

知乎用户苏知是发表

因为购房者钱压根没进监管户，或者即使进了监管户在政府无监管状态下被开发商掏空了。

知乎用户发牌员是狗发表

别买期房。

知乎用户东海骑鲸客发表

有法可依、有法必依、执法必严、违法必究

知乎用户私人信息管你皮事发表

某大型开发商，就以高周转全国闻名，难道都没有人问下，周转的什么，可以不，有风险不？

这问题是不用问，不敢问，还是不能问？

知乎用户烦人发表

为什么要盖高楼呢？就是现在放开 3 孩了也只期望达到人口平衡，事实是一对夫妻两个孩子，一个孩子才是普遍现象，因为城里人生活压力大不可能生那么多怎么看孩子怎么教育，女人都不工作了？你们家孩子不需要童年，童年就是在屋里长大的不用打打闹闹，公园跑哪去了公园是有围栏的还有棋牌室！用得着你们开发这个开发那个你们怎么不开发开发你们自己人生呢！？开发一排排高楼给人们住你们脑袋是不是有病？！有许许多多的事情可以去做，房地产世纪大骗局，不认真监管社会给失序，为了赚钱坏透了！

知乎用户独处的自己最真实发表

凡事多从利益层面去想，开发商欠谁的钱最多？消费者的购房款又在谁的手里监管着？这不明摆着的事情吗？

知乎用户 bruce 发表

正好在因为房子停工烂尾维权，因为开发商买通了监管部门，工程竣工验收联合造假，把没竣工的房子给办了竣工手续。开发商拿着竣工手续把监管资金掏空了跑路，留下一堆烂尾楼。涉及竣工验收的主要是规划局和住建局，住建局里面房管、园林、消防、质监、人防各个口子全部造假签字。你说找谁说理去

知乎用户侍坐发表

有监管咋拿，打劫？当然是没监管

知乎用户小个发表

因为对人家来讲小事不值一提