司马南的美国小房子究竟能赚多少钱

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司马南的美国小房子究竟能赚多少钱

·方舟子·

这段时间，胡锡进和司马南掐得很厉害。胡锡进老是讽刺司马南在美国买了一个小房子，还建议司马南把小房子卖了，投资到中国的股市，一起为中国的金融安全做贡献。司马南回应说，当初在美国花25万美元买了一个小房子，现在价值已经达到150万美元了。把它卖了，扣掉3.2万税金，净赚146.8万美元，薅了美国146.8万美元羊毛，这买卖很合算，比买美国国债好得多，这不也是爱国吗？

其实，司马南高估了他美国小房子的价值，我不知道价值150万是谁告诉他的。根据房地产网站的估值，他的房子只有60万美元左右。而且他光算房产税是不够的，美国的房子还有各种各样的费用。

我们先来说一说司马南这个房子的成本。他这个房子是旧金山湾区Fremont一个2居的公寓，2010年3月花25.7万美元买的。买下来还有其他一些费用。买方要先把钱存在第三方托管，这叫escrow。第三方不会白白帮你托管，要收手续费。各家的escrow手续费不一样，25.7万的手续费大约2000美元。这个钱有的地方由买方出，有的地方由卖方出，圣地亚哥是买方、卖方各出一半。司马南买房子那个地方刚好是由买方出，这样就多出大概2000美元。把杂七杂八的费用加起来，他买房子算起来要花26万美元。

以60万美元卖出去，增值34万，但还要考虑到14年中，房子还需要各种各样的费用来维持。美国维持一个房子有三方面的费用。第一方面的费用是房产税。司马南说他花了房产税3.2万美元，这是少算了。那个房子交了多少房产税在网上都有记录，我给算了一下，这14年他交的房产税总共是5.3万美元。

除了房产税，每月都要交物业费。物业费各地、各个房子都不一样，独立的房子物业费很低，一般一个月就几十、一百美元。但司马南的房子是公寓，公寓的物业费非常高，他这个房子现在的物业费是一个月423美元，一年就有5000美元。十几年前可能物业费会便宜一些，但差别也不会很大，平均一年4000多美元总是有的。这样算下来，14年的物业费也要交6万多美元。

还有一个费用是买房屋保险。公寓的房屋保险，外面由物业负责，只需要买室内的保险，所以公寓的房屋保险反而比独立的房子便宜得多。加州这种公寓的房屋保险平均一年700多美元，14年也有1万美元了。这样杂七杂八地加起来，光平时维持房子的费用就要14万，增值的34万只剩下20万。

如果把房子卖出去，这20万能不能都拿到手呢？也不行，因为卖房子还会产生新的费用。其中一个费用是给经纪人报酬。在美国买房子，买方要找经纪人，卖方也要找经纪人，而且经纪人的报酬都由卖方出，再由买方的经纪人和卖方的经纪人平分。这个费用是根据房子卖价的比例计算的。加州给经纪人的报酬平均是房子卖价的5%，司马南如果现在将房子以60万美元卖出去，光是给经纪人的报酬就要3万美元。房子卖出去以后还要交税。首先要交联邦的投资税。房子增值的34万美元要交20%的投资税，差不多7万美元就没了。其次还要交加州的所得税。加州州税的所得税是递进式的，增益的34万美元，所得税大约3万美元。三个费用加起来又有13万美元没了。20万再扣掉13万，最终就剩下了7万美元，这才是净赚的部分。

26万过了14年最终才赚了7万，比买美国国债的收益低多了，而不是高得多。不是说在加州买房是很好的投资吗，问题出在哪儿呢？第一，司马南当初买的这个房子的确太小了，在湾区那种地方，20多万只能买一个小房子。投资少，回报当然也就少，杂七杂八的费用一扣就没剩多少钱了。如果司马南当初拿出100万在湾区买房，虽然也是很普通的房子，到现在变成200多万，增值100多万，扣掉各种各样的费用，还能够剩下很多钱。第二，他没有把房子租出去。在中国管美国的房子，租出去可能比较麻烦，或者空着，或者让亲戚朋友去住。如果租出去，按照房地产网站的估计，这个房子一个月的租金是2500美元，一年下来也有3万美元的收入，把各种各样的费用抵掉，还可以剩下不少钱。所以，如果真要投资房子，第一应该拿更多的钱买一个更贵一点的房子，第二应该把房子租出去，这样才比较合算。

胡锡进建议司马南把房子卖了投资股市，这个建议也对也不对。投资房子跟投资股市是两回事，各有优缺点。在加州投资房子，从长期来看肯定都会增值，或多或少都会赚。但投资到股市风险很大，相当于赌博。股票买对了可以赚很多钱，比投资房产赚得多；但买错了就血本无归了，可能最后一分钱都剩不下。如果真要投资股市，更保险的做法应该是买互惠基金，比如买一支跟踪美国股票指数标准普尔500 （S&P500）的互惠基金。因为这十几年来，美国的股市一直非常好，那就可以赚很多钱。司马南2010年刚买房子的时候S&P500是1100多点，到现在已经涨到5000点，那时候他如果拿出25万美元买跟踪S&P500的互惠基金，到现在就变成120多万，刨掉成本、交税，能赚80万，比他买这个房子要划算得多。那才是真的比买美国国债划算得多，收益大得多。如果真听胡锡进的建议投资到中国股市，那就惨了，中国的股票现在跌得一塌糊涂，股票指数比2010年还要低。那时如果真的买一个跟踪中国股市的互惠基金，现在不就亏了吗？

胡锡进号称拿出50万元买股票，现在当然也亏得一塌糊涂。他自己都说，如果我这50万元最后只剩下了5万元，就对不起父老乡亲，要跳楼去。他当然不可能真正去跳楼，也许就从一楼往下跳。但50万对胡锡进来说只是一点小钱，他炒股其实并不靠股票赚钱，而是靠股评赚钱。光是他发的股评赚来的流量钱，早就远远多于50万了，50万投资全部亏掉他也是赚的。更何况他现在又变成了中国金融的代言人，代言京东金融，这也是有代言费的，赚的也就更多了。胡锡进现在变成了新时代的股神，其实不靠股票赚钱，有别的赚钱的手段。如果说司马南是在薅美国的羊毛，那么胡锡进就是在薅中国股民的羊毛。

2024.02.09录制　　2024.03.20整理

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