全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？

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知乎用户 徐斌​ 发表

谢邀。

2013 年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子应该在这里。

很尴尬，只是一大片水泥地板，实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾，楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人，施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转，看场子的人也三三两两，背着手在旁边观察眺望，一脸茫然的看着我们。

离开现场的时候，法院的查封令就贴在门口，凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层，已经被一家来自安徽的法院查封了，而上面那一层则是北京的法院查封的。

几天后，客户打来电话，让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里，已经有数个小时。按照法律规定，超过 8 小时就涉嫌非法拘禁，留给大伙的时间有限，客户给律师让开一条路，让律师进去和开发商谈判。

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李总，开发商的其中一个大股东，李总姓李。以前大家叫他李总，现在出事了，业主们都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒鸡。据李总向群众口述交待，加上知情人检举，我们得以知道这个案子案发的前因后果。

2009 年，李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目，一个出钱，一个出关系，两个人一碰即合。李总为人豪爽，出口成章，琴棋书画无一不精，气质儒雅，又重义气，经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在 N 市极有背景，根基雄厚。

双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。

依靠隐名股东的关系，李总顺利的拿到了地，这块地皮价值数亿，规划建十几万平米，楼面价在 N 市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发，一期是住宅，二期是商场，分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想，位于开发商和老城区的交界处，用今天的眼光看，这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场，果然是没做过房地产的。

对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。

拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。

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拿到地，凭着关系，楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场，预售许可证拿到前后，楼盘开始销售。地下车库修好后，银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。

一期动工后，开发商又马不停蹄的开始盖二期，二期比一期更疯狂，售后包租：三四十万一套商铺，只要你买，开发商就会分成若干期给你返租，十年以后如果楼盘不赚钱，开发商承诺按照房款的 250% 回购。

在这种诱惑下，商品房卖的不怎么好的楼盘，商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场，什么方圆 500 公里内最有前途商圈，亚洲第一 XX 城的说法也见诸报端。

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资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。

最早有 68 个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到 200 多人。

钱都去哪了，是业主最关心的问题。

按照李总的说法，一笔钱拿去又买了一块地，一笔钱拿到外地投资了某个金融项目，还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘，李总大声承诺，只要这地、项目和楼盘活了一个，他都不会如此被动。问题是，新楼盘也是烂尾状态，卖的比这个小区还差，金融项目是个彻头彻尾的骗局，钱很难拿得回来，最有可能的是那块地。李总承诺，只要地卖掉，就会拿钱把房子建好给业主建房。

李总自责完，也没忘了骂其他的股东。按他的说法，隐名股东和项目经理也没闲着，各方之间对利益分配有了分歧，纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金，有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的，这些房子只要卖掉，一定能交房！

把钱掏空的并不仅仅是股东，还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱，开发商每卖一套房子，就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准，股东们矛盾重重，忙着掏空公司的资产，企业的流动资金越来越少。

李总说，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说，我刚卖几套房子有一笔钱，就有人来我家找我要钱，然后是银行，然后是施工方来要工程款。我怎么办？当然是先还他们了（高利贷）。你们不要找我，你们就找他们要，你们的房款都被他们拿走了！别说是房款了，你们去我家看看，我的墨宝他们都没给我留下！”

别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值 500 万。

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业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。

业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益，而对案发一年前的李总来说，高利贷是第一位的，其次是银行，再然后是政府，最后是施工方，最最后面才是业主。

开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。

高利贷抢先拿走利息。

银行也要盯着开发商还贷。

施工方拿不到工程款，就停工。

业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。

等业主们醒悟过来要起诉的时候，开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺，从第一个环节塌掉之后，压在最下面的总是最后一块。

政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

翻过头来到底怎么处理这么多方的利益，政府也不知道。1994 年到 2004 年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾，再之后的十年房价一直暴涨，就算烂尾了，只要房价一涨，自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼，现在有不少都不见了。他们去哪儿了？被上涨的房价消化掉了：或者恢复了施工，或者改造成住宅（商铺、酒店），或者拆了夷为平地重建。

而现在，整个楼市去库存，开发商对楼盘和拿地没有兴趣，自顾尚且不暇，遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。

也就是说，到了今天，全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办，该怎么处理，包括政府。业主们常常说相信政府相信政府，政府两手一摊，对不住，哥也不懂！

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真的不懂吗？

政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。

最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候，债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子，卖出去了没网签的房子，抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下，李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中，也没有想着去优先保证购房人的利益，在购房人的鼻子下办理了网签手续。

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这里说句题外话，据说文化大革命的时候，村里面开会，大家都特别积极，为啥，因为如果谁要是不在，比如学雷锋搬砖去了，那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派，稍有不慎就要被批斗。

几十年过去了，物是人非，道理没变，开发商没钱了，就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉，偏偏业主在会议室下，大门外拉横幅。

一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。

业主代表也不是真的代表，手里一没有委托书，二没有授权书，上了会议桌只能这样发言：我就代表我自己！所以作为最大的债权人，业主是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。

业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，你们带走他一次，我就能把他再带回来一次。这个业主的房子果然退掉了。

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回到本案，一年时间，这些本来可以用来拍卖，抵给施工方，增加楼盘被接盘可能的房源，被以极低的价格抵债，如果业主们一开始就察觉到这些问题，本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。

难的是，并没有后悔药可吃。

政府找来了政府的法律顾问，当地最大的 C 所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师，法律如何规定，烂尾楼问题怎么处理。律师答复，按照合同法 286 条规定，施工方的债权，优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多，购房人打赢了官司，也拿不到钱。

领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。

领导问 C 律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。

C 主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。

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破产分为两种，重组和清算，清算就是让开发商破产，重组就是开发商不死，直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。过去十年里，80% 的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在，清算占得比例越大。

在破产程序中，法院指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱，剩下多少房子，剩下多少股票，欠别人多少钱，欠的是什么钱，别人欠开发商多少钱，怎么要回来。

一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有 10% 被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。

这个时候该按照什么顺序分？

是 支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。

还是 施工方——》银行——》购房人？

按照我对法律的理解，购房人优先权是有明确的法律依据的，因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的 286 条，对 3 年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。

知道这个法条的人不多但绝不是没有，实践中如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而，按照业主优先受偿这个顺序，多数债权人，包括银行、施工方都会有比较大的损失，所以除了业主、开发商自己（破产免了他的债）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。

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这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：

1、一批业主要求开发商给业主过户

2、一批业主要求开发商给业主退房

两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。

执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到 N 市先查封了这些房子。

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能不能办产权证？法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑，业主的房子在哪儿，总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。

住宅楼也存在严重问题，施工方扣着在建工程不放，楼盘不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。

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到底该怎么办？

经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：

A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款

B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好

C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组

D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求

除了上述事项，业主还争取了两项权利：

1、优先安排业主的子女入学

2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款

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取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。

业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！

好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组，而债权人则纷纷找到政府信访，表示如果不能拿回本金就要和政府没完。

快乐是短暂的，之后就是漫长的等待。熬了 3 个月之后，业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里，有一位女士始终保持了冷静，在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院，并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候，这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向：有数百万执行款已经到账！

律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。

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成功逃离的先行者毕竟是少数，更多的业主现在还在等待，等待破产清算，等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊，觉得这个事情似乎也没有什么所谓，不就是房子拿不回来了吗。

政府的法律顾问，律师 C 主任和我们聊天的时候说，徐斌律师，我做了这么多破产案件，第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的，你们是怎么把他们组织起来的？

我们运气好。

（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）

知乎用户 吴声威​​ 发表

最近在调整岗位，手头上的事情不是特别多，把律所交给我的工作该结尾的都完整结结尾，昨天出差从安徽淮南回来，我以为我不累，晚上自信的一个人去看 “你的名字” 睡着了。

趁着对楼盘的热乎劲，写下我的经历和总结，也鉴于职业方向变更的问题，往后我再接触新的烂尾楼的机会可能会比较少了。在知乎上，太多和我一样的人，从不吝啬自己的经历和感悟，以下毫无保留，送给大家。

楼盘：淮南市翰林锦城

**背景：**小区地理位置极佳，约定 14 年年底交房迟延至今，规划内 4 栋楼，只有 3 栋楼仅主体完成（外立面还未施工），第四栋才见雏形。15 年年初业主找政府闹了一次，施工方派了两个人（见下图 2）干到今天，准备继续两个人为了建几栋楼继续努力下去。其他情况，业主不详！

**窘境：**开发商通知业主收房！收房！收房！电梯只能上不能下！

【图为 16 年 12 月 2 日摄于小区内】

说到底，我无非是一个搞法律技术的技术男，接收需求者咨询的知乎透明律师而已，但凡向我求助的人，我只能给求助者法律现状分析、提供法律建议以及行动指南，至于这个过程我怎么绘声绘色去描述，求助者是否认可我的分析以及是否践行我的建议，不强求。顺便说一下，我只接触民事案件，刑案请咨询其他知乎大 V，比如

@高萌 Goal

，

@王逸然

NO1. 僵局现状：

楼盘烂尾，开发商资金链断裂，无非是整个盘遇到了僵局，需要大量的钱来解决这个僵局：

我原来以为僵局是这样的：

1. 政府：

2. 地方稳定是第一要义

3. 影响社会稳定的唯一原因是业主

4. 父母官开会的结论：安抚业主为主，解决问题为辅，毕竟我也不知道该怎么解决，没钱解决个卵，咱们市还不止这一个僵局，已经穷哭了

5. 业主不闹，等着开发商自己消化，推给法院

6. 银行：

7. 聪明银行很早就意识到了开发商的困境，趁早诉讼执行、公正执行减少烂账率

8. 笨蛋银行和业主一样被动，但是比业主正规一些，毕竟有组织、还有法务

9. 诉讼诉讼诉讼，查封查封查封

10. 施工方：

11. 没钱我不干活

12. 一旦房子造好了，楼盘就从开发商的资产变成业主的了，合同法 286 条给我们农民工的优先权施展不开，风险太大

13. 盘我不放手，欠我的施工款我也不会放手，但我不会继续施工

14. 政府强迫我干，给个面子，那就派两个人装装样子，安抚一下业主。

15. 诉讼诉讼诉讼，查封查封查封

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

4. 其他债：

1. 如果打官司，法律和司法解释都不保护我
2. 还是去堵老总的家门，接老总女儿放学成功率高
3. 我要在老总家过年
4. 偷偷告诉你们，开发商便宜抵给我的房子基本上也都卖给业主了，亏得也不多

实际上僵局是这样的：

5. 业主：

1. 人声鼎沸，拉横幅，游行，堵路，咿咿呀呀
2. 怪政府监管不力
3. 怪银行胡乱放款
4. 要好房子
5. 要违约金
6. 要赔偿
7. 要开发商死
8. 要政府担责
9. 不信政府
10. 不信开发商
11. 不信律师
12. 不信业主代表
13. 你们都是骗子，就算你给我钱你也是骗子
14. 业主被动等待，其实无非也就拖了个三、五、十年，听天由命，没其他大问题，因为司法解释就本楼盘来说也保护业主，开发商其他的资产就另说了，谁厉害谁拿。（全国 95% 的烂尾楼盘都在等待）

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

NO2. 解决办法：

楼盘烂尾，开发商资金链断裂，整个盘遇到僵局，需要大量的钱来解决这个僵局，于是市面上也有投资方愿意试试水，但是要投资，也要对该盘进行分析，投资人也不是傻逼，稳亏不赚也去投钱那真是肉包子打狗，至于投资人是谁，谁请的，是开发商，还是政府，还是施工方，还是银行，还是业主内部，都可以。

• 看到上图图二，投资人也是傻眼，这么多分散的业主，苦大仇深，我不去！ 没钱进来只能等开发商自己活过来，活过来的开发商绝大部分都因为市场变好， 或者有人无缘由看好开发商强行投钱。

• 于是，开发商破产是第三方无奈投钱进入最好的机会之一，所以常常会耗到开发商破产的时候才有资产进来，进来成功就重组，进来不成功就清算，SIMPLE AS TAHT！

业主：纳尼？？说了这么多原来是要钱！
业主：那请问律师掺和进来干嘛呢？
律师：律师是工具、是方案源头，有法律风险的事情请律师可以提高成功率，降低风险，让律师参与进来，解决僵局，可以实现社会正义是律师这个职业区别于其他职业的比较突出的一点。

既然解决问题的办法是钱：

1. 如果解决方案不是业主主动让【钱进来】，业主始终是被动去接受或者不接受某一个方案，这个过程就是等待，没有曙光的等待。

2. 这个方案何时出来取决于：

• 愿意主动解决这个问题的牛人什么时候出来

• 这个楼盘的业主诉求是否比较集中

• 事实上除了业主以外，其他方都是抱着等待开发商起死复生在期待，不着急

• 业主如果想尽快解决这个僵局，那么只能【主动】了

• 主动者：提方案，弄钱进来

• 业主如果主动：组织起来之后心态需是这样的：开发商已经坏透了，不能让它再任性，解决这个局面的时候可以接受在共同盘损的前提下合作。【共同盘损：指在同一楼盘竣工交付过程中，当楼盘遭遇烂尾风险时，为了共同安全，有意地、合理地采取措施所直接造成的特殊牺牲、支付的特殊费用，由各受益方按比例分摊】，成功复盘之后，各方按照损失继续追究开发商的违约及赔偿责任，优先权问题待研究。

• 律师参与降低业主操作方案被政府、开发商等坑的风险

• 律师资源丰富，第三方投资人资源较多

• 律师可以解决操作性及风险问题

**
NO3. 对业主来说，如何占据主动权：**

业主只有占据主动权，才能更快的解决这个僵局，靠其他几方不如靠自己，地方政府和银行在解决这类问题上其实没什么经验，主动解决还能避免任人宰割，说不定还可以宰割其他方的债权。所以说，对专业的律师来说，操作方案不难，规避风险也不难，最难的是统一业主成为胖胖的业主，实现下面这个局面去统一代表他们：

知乎里最擅长组织问题要数第一的知乎大 V

@徐斌

，他的组织方法大部分我都赞成，你们如果需要都可以去请教徐律师。

如何把一盘散沙的业主组织起来？ - 徐斌的回答 - 知乎

楼盘：吉安市六合盛世

背景：开发商破产重组，债权人纷纷申报债权，重整方案尚未出炉，具体经历可以参见我微博上的一篇文章

Sina Visitor System

。

几点感悟：

1. 这是一个已经进入破产程序的案例；
2. 除了不动产动不了，开发商的其他资产已经被剥离的差不多了，没剩什么资产；
3. 政府没有办法，又迫于业主的呐喊，无奈同意破产；
4. 我代表的业主极其少，所以在市政府、区政府大楼跑了一圈，包括人大常委会，基本上没有人愿意管这件事，也没人愿意说谁管，一贯的往外推，所以 “政府” 只是传说中的政府；
5. 法院和政府都希望业主组织起来，不管有没有组织起来，到最后无可奈何也会强迫所有业主按照统一的方案走；
6. 具体组织多少人，我觉得人越多越好，越多意味着能更快解决；
7. 让律师去组织业主太难了，有点像医生对病人说 “欢迎光临” 一样，但是律师不去组织，更没人去做这件事了；
8. 律师肯定是要挣钱的，因为这是工作；
9. 要做这类案子，律师需要花的精力太大，一个人是做不来的，需要一个团队；
10. 不管是有没有进入破产程序，作为业主，思路其实差别不大：

如果非要问我为什么愿意花时间在这种事上，我每每都很坚定的说，因为我的心是热忱的，它崇尚法治，渴求法治社会，属于所有中国人。

喜欢我的可以关注我的知乎和我的微博，蟹蟹大家！

知乎用户 紫色的股 发表

烂尾楼，并不是一个新鲜的词汇，不过近日刚拆除的一个烂尾楼还是把很多人震撼到了，我今天就顺便说一下烂尾楼的形成原因和未来中国人会因此受到的影响。

视频里爆破的这个烂尾楼，位于哈尔滨，资料称始建于 1993 年，楼房高 87 米，地上 23 层，地下 1 层，共计 24 层。之所以让人震撼也是因为他烂尾的时间之长，以及设计之豪华。要知道这房子是在 1993 年啊，那个时候地上 23 层地下 1 层的大楼放到北京都是有头有脸的大佬。

1993 年的时候，中国的房地产市场刚刚起步，没有地产大佬，都是小虾米。可以说，当年建造这个楼盘的开发商如果能活到今天，一定是超级大佬级别的人物。

但是很可惜，他没有熬过去，其始建时间和死亡时间和海南地产泡沫炸裂时间表高度雷同，我估计必然有千丝万缕的关系。

但是这个并不重要，25 年前的事情已经和今天太遥远了，大家也不关心，这个视频新闻下面大家疑问最多的就是，这么好的大楼为什么政府直接炸掉，这不是浪费民脂民膏吗？为什么不出点钱修一修，这个楼就可以直接用了，多节约。

烂尾楼没你想的那么简单

很多人印象中的烂尾楼，是一个产权清晰无负债的房子，只不过是因为开发商暂时手里没钱了，所以没有进行最后的外立面装修、通水通电工作，所以只要政府随便出点钱，甚至自己掏点钱出来把收尾工程做了，这房子就可以卖了，然后就能赚大钱。直接炸了多可惜啊，下令爆破的人脑子有问题吧。

围观吃瓜群众之所以这么想，是因为他们根本没接触过工程，也不知道烂尾楼的复杂程度，如果真的是像他们想的那个样子，那哪里会成为烂尾楼啊，随便去哪个银行都会给钱的，这点小钱谁出不起，银行可不傻。

但是实际上，能成为烂尾楼的房子，他一定后面跟着一屁股烂账，有些楼盘甚至都已经装修完毕通水通电了，花几十万就能彻底收尾，依然是烂尾楼，施工方封锁工地，禁止所有人进行最后的收尾工作。

为什么会这样呢，因为任何开发商都不会允许资金链断裂，会尽一切可能拖延时间熬到转机之日来临，能想到的找钱办法，他都会去尝试，他会抵押一切可以抵押的东西，甚至不惜以违法违规的手段反复抵押，重复抵押，用类似欺诈的手段骗取资金。

只要他能活下来，项目做成了，这都不是事，如果做不成，反正也是死。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多，且债权结构极为复杂，同一个房产，甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次。

肉只要一块，要吃肉的人却有十几个，你说这肉该怎么分，一旦彻底完工瞬间就会引发抢房事件，所以哪怕还差一万块钱这个楼盘就会完工，他也永远完不了工。这根本不是工程问题，是一个债权问题。

刚才说过，这个大楼始建于 1993 年，是当年的超豪华楼盘，开发商一定很有实力和关系。而自 1993 年海南楼市泡沫崩盘，烂尾楼成为和天涯海角并列的第三大景观之后，中国楼市陷入了超级熊市。

到 1995 年底，全国商品房累计空置建筑面积高达 5031 万平方米，这是一个在当年让人绝望的数据。

1997 年亚洲金融危机爆发，中国房地产行业濒临崩溃。

1998 年 7 月 3 日，政府开始对房地产行业救市，宣布全面终止福利分房，强制民众购买房产。

1998 年底，房地产市场大热，全国存量空置房被一抢而空，然后开启了中国地产 20 年的大牛市。

从这个时间轴可以看出，哈尔滨的这个楼盘，要熬到 1999 年才算熬出头，而 1997 年更是一个生死劫。从这个楼盘烂尾到今天都无人接盘的情况来看，这个开发商当年一定是极具实力，用各种合法或者非法的手段给自己续命，借贷了大笔资金，可能熬到 1997 年才挂掉。

由于债务关系过多，债务总量过大，所以一拖再拖始终烂尾，如果 90 年代这个开发商实力不强，死的利索一点，说不定还不会烂尾这么久。

别以为烂尾楼对你没威胁

从 1998 年开始，中国地产始终处于大牛市，单边上涨，偶尔回调，所以除了像鄂尔多斯这样的特例，绝大多数的中国人都对烂尾楼没有什么感触。

实际上，在这 20 年里，中国产生的烂尾楼多如牛毛，因为乱用杠杆死去的小开发商可以填满黄浦江。而烂尾楼产生的最核心原因我上面也说了，那就是开发商拿了本不属于自己的钱，这个钱要么是借贷产生的，要么就是预售产生的。

按理说烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主利益会严重受损，那为什么我又说绝大多数中国人对烂尾楼没有什么太大的感触呢。

那是因为，这 20 年里，房价一直在涨涨涨，涨价可以解决一切矛盾和问题。假设某烂尾楼盘价值 1 个亿，开发商欠债 3 个亿，中间有 2 亿的窟窿无人愿意填坑，导致烂尾楼问题始终无人处理。

这个一亿的窟窿怎么解决？没办法解决，死结、无解。但是只要房价涨了，一切都好说，房价翻一倍，楼盘就价值 2 个亿，再翻一倍，就价值 4 个亿。原来是 2 亿的窟窿，现在是 1 亿的利润，这个时候就会有人愿意来接手了，谁接手谁赚钱。很多烂尾楼都是这么被消化的，大家皆大欢喜。

所以，初始阶段开发商欠债越少，烂尾楼消化的越容易，欠债幅度在 2 倍以内的，一次翻倍暴涨行情，就全部解决了。

也正是因为这个原因，我才对哈尔滨那个烂尾楼敬佩不已，从 90 年代初期开始算，房价涨了 20 倍都不止了，结果他居然还是烂尾，说明涨价的利润空间至今都没有填平当年的大窟窿。这个开发商当年到底是融资借贷了多少钱啊，就冲这份融资能力，他是当之无愧的大佬，如果他的借钱能力不是这么强，也不会烂尾如此之久，海南的那些小开发商弄的烂尾楼，早就都被人接盘了。

商业住宅土地的使用年限只有 40 年，他动工都 25 年了，原来的建筑材料也都过时老化了，上面的建筑可能还没脚底下土地的零头值钱，所以政府干脆就把他给炸了，重新规划土地，改成住宅的话，说不定还能解决他的烂尾问题，毕竟 1993 年的土地，一定的位于哈尔滨黄金地段的，93 年的时候，北京三环那全是荒地呢。

换句话说，过去的 20 年里，政府主要依靠涨价来解决烂尾楼问题，从来没有过在不涨价的情况下解决烂尾楼的经验。一旦产生开发商欠债跑路烂尾问题，业主通常到政府门前请愿，说相信政府，但是这个事情政府真的没办法。

而实际上，中国地产已经足足牛了 20 年了，如今的租售比已经达到了 70 倍了，几乎没有人是为了租金去购买房产的，都是奔着投机去的。所以中国的地产还想像以前那样过几年就翻倍，那是绝对不可能的事情，房价就算不跌，后面也一定涨的极为缓慢。

而即便是在地产大牛市里，都有不知死活的小开发商破产导致烂尾问题产生，如果房价失去上涨速度，那么烂尾问题会急剧增多，毕竟是预售制度，该拿的钱都已经拿完了。开发商把业主的钱拿到手了，施工队的钱欠着，银行的钱欠着，二手一摊说自己没钱了，你能把他怎么样。。。

以前，这种欠债黑洞，政府都是依靠涨价解决，每一个烂尾楼，都是依靠后面的翻倍行情才消化掉的。而这种翻倍行情，以后绝对不会再有了，在没有翻倍行情带来的巨大利润填掉债务大坑的情况下，这个烂尾楼就是无解的存在。

有关部门也就是因为预测到了这一点，今年才紧急推行现房政策，取消预售房制度采用现房销售之后，即便烂尾，那也是开发商自己的债务问题，不至于引发大规模的业主维权暴动，如果不能依靠翻倍涨价解决问题，这种烂尾楼引发的业主维权简直是绵绵无尽的维稳炸弹，随时都有可能引爆，毕竟这些业主是掏空了六个钱包，背负一辈子的房贷买来的房子，哪怕跌了一点他们都受不了，何况是烂尾开发商跑路。

烂尾楼只要产生，绝对没有你想的那么容易处理，找政府也没用，谁摊上谁倒霉，碰上翻倍行情才能解决，其他啥招都不好使。过去这个并不困难，熬几年就回本了，顶多别人翻倍赚钱自己不赚钱而已，也不至于亏，但是未来这种好事不会再有了，烂尾楼会成为巨大的难题。就像 1994~1998 年那样，各地政府对烂尾楼都束手无策。

所以最近几年，那些实力不强的小开发的预售楼盘，尽量别买，如果必须要买，请购买之前查清所有的五证，并仔细审查合同，慎重交款，如果一旦自己碰上了烂尾楼，确保自己有承受这个风险的能力。预售制度是存在烂尾风险的，以前这个风险可以忽略不计，但是现在情况不太一样了。

知乎用户 人间 theLivings​ 发表

我所在的地产公司，原本一期项目规划有 4000 平米的园区湖景，最后被压缩成 100 平米的小喷泉；原本规划了 “五重园林景观”、种各种名贵树木，最后全部换成了便宜的大型树种；新风系统、直饮水系统、雾森系统、指纹密码锁、全屋地暖…… 更是不见，纯毛坯交付。

而二期项目工地全线停工，那些交了钱却没有得到房子的业主，开始了漫漫的维权之路。直到现在，我还时常在政府网站的 “市长信箱” 看到二期业主写下的投诉信息。

1

2012 年，我所在的北方某地级市在市区西侧规划了 55 平方公里的土地，准备建设新区。无奈经济基础薄弱、知名度低、支柱产业几乎为零，实体产业招商引资的难度很大。经过一番思考，政府决定先从房地产下手，通过卖地拉起新区的框架，未来再进一步填充其他配套产业。

也就是在这时候，我的老板和新区管委会的赵副主任搭上了线。老板是房地产开发商，彼时刚在老城区开发完一个项目，因地段好、价格低，赚得盆满钵满。他想乘胜追击，却苦于无新项目开发，而此时的赵副主任正在新区招商引资上屡屡碰壁，急需做出一些成绩。赵副主任曾是市住建局的科长，负责预售证办理，在事务处理上曾给我们老板开过不少绿灯，两人也算有一定的交情。

老板请赵副主任吃饭，表达了自己想在新区拿地的意愿。赵副主任说有一块 100 多亩的地即将推出，起拍价 50 万 / 亩：“你知道的，老城区市中心都突破 100 万 / 亩了，从新区的规划看，这里将来一定是大富大贵之地，地价肯定水涨船高。这时候拿，绝对抢占先机。”

老板听了眼睛放光：“赵主任，咱俩多年交情，这块地可一定要向着兄弟啊！”

“那是自然。” 赵副主任拍拍老板的肩膀，又指着身边人说，“这是我的司机小张，有啥事和他对接。”

饭后送别了赵副主任，我问老板这事成不成，老板说有赵副主任这座靠山，十有八九，“找一下他司机的联系方式，准备点礼品先给司机送去”。

对于新区的这块地，老板有许多想法，他想把这个项目定位成一个集大型商场、豪华街区、品质住宅、精品公寓为一体的大型城市综合体，“我要把这个项目做大，做成本市的标杆，做成我们公司发展的里程碑式项目”。

我在公司负责人力、行政工作，老板要求我务必先为新区的项目招到一个有一线房企经验、操盘能力强的职业经理人。但现实情况是，那时的北方小城，国内一线房企没有谁进驻，本地房企刚刚起步，管理制度和发展模式都处于初始化阶段，人才引进难上加难。

我先后找到了十几个候选人，其中有一大半因为城市位置、看不上我们公司而拒绝面试。有几个来面试的，也提出了各种条件，比如要拿公司较大比例的股份，或者要求公司把总部搬到省会…… 好不容易剩下几个，老板又看不上，无奈之下，老板狠狠心，让我用猎头，从全国挖。

我把需求发给猎头，对方推荐了几个人选。先是视频面试，然后是现场面试，终于挖到了一个合适的。这人姓陈，重庆大学本硕连读，在排名前十的房企有多年工作经验。身高 1 米 8，相貌堂堂，气度不凡，老板见了之后，当场决定让他来担任总经理。

公司给他开的年薪是 50 万，加上其他的各种补贴，将近 60 万。在他入职前，除了猎头给我的背景调查资料外，我还给他前两家工作单位的人力负责人和上级领导打了电话，最终得到的信息不出所料，以 “年轻有冲劲、性格好、沟通能力强、学历高、气质好” 等夸奖之词居多，实质性的问题挖不出来，但也有善意的提醒，比如“做事武断、容易骄傲、专业度还需要进一步加强……”

我如实汇报，老板表示可以接受，毕竟人无完人，只要不影响大局就好。

很快，陈总便办理了入职手续。

没多久，政府网站上挂出了新城区 105 亩土地开始竞拍的消息，起拍价 50 万 / 亩。陈总代表公司去参与竞拍，我们都以为这次以底价拿地是十拿九稳的，可谁知在竞拍当天就出了变故。

有家房企和我们竞争，头也不抬，一直举牌，每次加价 10%（也就是 5 万），一直举到了 80 万还未停手。竞拍前老板就明确交代，地价超过 80 万就不参与了，可陈总在现场毫不示弱，一直跟举，最终以 100 万 / 亩的价格成交。

得知消息，老板很恼火。陈总信誓旦旦地保证自己有信心把利润赚回来，老板的脸色这才稍微好一些。员工们私下纷纷议论：“陈总这是怕拿不到地，自己饭碗不保啊。不管多少钱，先拍下来再说。”

地终归是拿到了，老板组织了一场庆功宴，顺便举行欢迎陈总入职的仪式。陈总第一次跟全体员工讲话，语速很快，南方口音重，声音很绵柔，有个词反复在他嘴里进进出出，那就是 “高周转”。他不断强调：“只有高周转才能有前途。”

简单地说，高周转就是不断压缩工期。比如按正常的工程进度，一个月可以建 4 层房子，但一些地产公司为了赶上开盘、交房等重要节点，白天黑夜轮班干，下雨晴天不停干，一个月硬生生地造出 6 层。

陈总说，高周转能使利润提高，贷款利息降低，但房屋质量下降的情况他没提。之后，陈总又拿一线房企的案例来说事，鼓励开启 996 的工作模式，把员工们吓得不轻。老板却很高兴，大力赞扬陈总的眼界和魄力。

2

陈总要求工程队尽快进场，马上动工，争取在 2012 年底之前实现销售。

但现实情况是，新区的那块地上种满了小麦，如果我们立即铲除，除了要给村民一笔 “青苗补偿”，还会引起不满——一旦发生村民集中围堵的情况，就更难动工了。

按合同约定，政府给我们的地块应该是一块可以直接进场的 “净地”，为了尽快解决此事，老板让我陪陈总去找赵副主任商讨解决方案。

赵副主任答应会及时处理，但又拿民生说事：“老百姓种一季庄稼也不容易，这眼看要麦收了，等麦收之后，你们赶紧进场就行。”

陈总不答应，说耽误一天，我们公司支出的利息就是 20 万，耽误半月，我们就等于赔了 300 万，“我们等不起”。

赵副主任脸色不好看，还是说 “再等等”。气氛顿时变得有些尴尬，我准备道别，陈总却不愿意走，直到赵副主任下了逐客令，陈总才站了起来。

我刚走到门口，赵副主任叫住我，把我拉到一边递了一句话：“你回去告诉你老板，地拍到了，交情可别忘了啊！”

我愣了一下，马上就明白了。

离开管委会，陈总拉我去了现场，我们围着麦地转了一圈又一圈。途中遇见了一个拔草的妇女，陈总用蹩脚的普通话问：“大娘，麦子还有多久成熟？”

大娘说不一定，快的七八天，慢的十来天，有的人家在外打工，麦子熟了也不一定会收。陈总听了来回踱步，突然说他有办法了。

次日，陈总开门见山，又跟赵副主任说出了自己的方案：6 月 15 日之前收割麦子的村民，一亩地可以拿补贴 1000 元；15 到 18 日之间收割麦子，一亩地的补贴 500 元；18 日以后收割麦子，没有补贴——“这笔钱，我们公司出”。

赵副主任听完哈哈大笑，竖着大拇指对陈总说：“牛！” 陈总被夸得有点羞涩，不断搓手，回公司后又在第一时间向老板汇报了自己的想法。老板先是一愣，然后微微一笑：“主意不错，辛苦了。”

陈总坐在老板对面，翘着二郎腿，摆出一副打了胜仗的样子。他不知道，今天赵副主任之所以对他态度很好，是因为头天晚上公司财务给赵副主任的账户上打了 “土地获取酬金”，共计 30 万。

很快，小麦收割补贴方案发放到村里，村民们反响很好。麦子刚熟，他们就争抢在 6 月 15 日之前收割，看形势，麦子很快能收割完毕。

6 月 16 日是个周六，夜里下起了小雨。陈总拉着领导层开会，说地马上就腾出来了，但雨季马上要到，工程部必须在雨季来之前把桩基打出来。工程总监郑重地点头。晚上 10 点左右，会议才结束，陈总提出带大家去洗脚，“为了给大家鼓劲，周一我们就开始大干一场”。

雨一直下，到周一中午才停，下午我们才去那块地视察现场情况，结果人刚到，全傻眼了——刚割完的麦地里又长出了青苗。

有人问：“这是什么？”

“豆子。”

“怎么长这么快？”

“豆子见水就能发芽，我们这两天没来，一定是村民割了麦子，又连夜种了豆子。”

有人开始骂，然后问陈总该怎么办，陈总气得直跺脚，操着南方口音骂娘：“不管了，硬干！” 次日，挖土机等机械设备刚进场，十六七个老头老太就赶来躺在挖土机前面，一动不动，怎么劝都不行。迫于无奈，当日停工，我们想半夜偷偷地干，可村民们竟派人轮班值守，只要一动工就躺在机器下面。

这样的情况持续了很多天，陈总再去找赵副主任，赵副主任就以各种理由推脱，把责任撇得干干净净，最后还不忘提醒承诺麦收的钱一定要给村民。陈总又买了茅台、软中华去找村长，村长乐呵呵地把礼收了，啥都没做。

半个月过去，豆子越长越旺，陈总急得团团转，却找不到任何解决的方法。一天，他在领导层会议上突然对工程总监说：“再有人躺在下面，直接轧过去。” 我们以为是个玩笑话，各自低着头不说话，可陈总却严肃地问工程总监：“你听到没有？”

工程总监抬起头，惊讶地问：“不会是当真的吧？”

“我当然是当真了，轧死一个，其他人就不敢了。”

工程总监立马站起来：“陈总，这可不行啊，我上有老下有小，我担不起这个责任啊！”

“你担什么责任，有老板呢！” 陈总说完又觉得不妥，改口，“有我呢！”

他解释说，轧死一个人顶多赔 200 万了事，我们停工一天损失 20 万，“死一个人，换来工程的提前，值！”

所有人都抬起头，惊恐地看着陈总，他依旧在认真地算账，在讲高周转和轧死人之间的利弊。再后来，无论他讲什么，我没听进去，脑海中浮现的全是轧死人的画面。

这件事传到老板的耳朵里，老板也震惊不已：“钱能解决的事，为什么要搭进去人命呢？” 老板连忙制止了这个计划，陈总顺坡下驴，说村民这样做除了想多要些青苗补偿外，还有一个原因——这块地征收的时间较早，地价低，村民们得知我们以 100 万 / 亩的价格竞拍成功，就觉得自己的地卖亏了，想让我们公司补差价。

“问题其实就出在钱上，如果您认了这壶酒钱，我粗略算过，青苗费加上补差价的费用总计大概 400 万左右，市城投愿意承担 60%，区政府承担 40%。但是区政府没钱，他们眼下只能拿出来 60 万，剩下的 100 万让我们先行垫付，将来以税收减免或者其他奖励的形式返还给我们。您看合适吗？”

老板一直仰着脸：“看来这事你和政府已经初步协商过了啊？”

陈总说自己谈了个大概，老板还是说要再想想。

“老板，时间紧，再不开工，雨季真的就来了。今年难以达到预售条件，就无法销售。到时候您资金压力会更大。”

老板依然没有拍板，但此后没几天，各类施工机器就陆续进场了，村民也没再围堵，这说明问题的解决方法还是按照陈总的思路在往下推进。不久我又听说，收割小麦的补偿款也支付给了村民。

3

紧赶慢赶，我们还是没能在雨季来临之前实现桩基完毕。大雨连下了几天几夜，刚挖的坑灌满了水，竖在里面的基桩就像一排排墓碑，露出一个个的头。

工程停了，但营销工作没有停。那段时间，网站、报纸、户外广告牌齐刷刷地释放着 “新城区首盘” 的信息，置业顾问们连三伏天也出去派单。

大家以为临时展厅开放的当天会人山人海，谁成想，那天暴雨如注，广场上的表演被迫取消，室内的烘焙点心等 “小暖场” 前面空无一人，接客区站满了置业顾问，墙角内堆满了赠品西瓜，冒雨前来的媒体因无照可拍，站在一旁聊天。陈总气冲冲地对置业顾问们喊：“人呢？怎么一个客户也没有？你们这一个多月天天往外面跑，做的广告怎么一点效果也没有？”

大家低着头不说话。

“去，都给我出去，在路上见谁拉谁，只要到访都给礼品！”

置业顾问们看看外面的雨，都没有动。我知道他们很为难，因为周围多半是尚未开垦的庄稼地，修了一半的路泥泞不堪，别说不下雨，就是大晴天，新区也难得见到几个人。

陈总突然情绪爆发，把一块展板推倒在地，发出了巨大的响声，我们都被吓得一跳，置业顾问们无奈，只好打伞出去找人。我偷偷地溜出去支招：“去隔壁村，把老头老太太叫来，就说买不买房都有礼品，他们一定会来。”

很快，村民们被领来，一人发一个西瓜，待要登记的时候，老太太们不乐意了：“说好了过来就是领礼品的，怎么还让登记。不登，西瓜也不要了。” 说完气冲冲地就要走。

置业顾问赶忙把人拦下来：“不登就不登了，下这么大的雨，路上多不方便，坐下来喝杯茶，等雨停了再走。”

就这样，临时展厅里的人气慢慢上来了。陈总拍了几张热闹的照片发给老板，告诉他人气很旺，媒体也拍了一些照片，收了礼品便走。次日，各大网站和媒体报道了新城区首盘开放时的轰动场面，可我们心里清楚，这是自欺欺人。

临展开放失败，陈总在大会上痛斥营销经理无能，要求营销部尽快出一个新方案，把人气搞起来。很快，营销部就策划了一个相声专场演出，准备邀请郭德纲的某弟子前来助阵。演出时间定在晚上 6 点，地点在市体育馆。

大家以为依靠这次活动能引起市民的关注，起初是凡到展厅就免费送票，但到访者寥寥，只能改为主动派送，赠送对象均为本地政府官员和有头有脸的人物。

可不知道是什么原因，演出时间竟然出了纰漏。门票上明明印着 “18：00”，可实际时间却调整为下午 3 点。直到演出当天中午，这个漏洞才被发现，置业顾问们赶紧通知客户，但最终还是来不及了，那天来听相声的观众甚少。

这件事让老板大为光火，不仅是因为请演员花了冤枉钱，更重要的是得罪了一大帮领导——人家百忙之中前来看演出，最后却空跑一趟。

陈总在大会上又对营销经理一顿狠批，这次老板没再给陈总留面子，他当着全体高管的面说：“你别把责任往别人身上推，你是第一责任人，出了问题都是你的责任。这么低级的错误都能犯，丢人！”

这是老板和陈总第一次翻脸。此后，陈总的工作状态逐渐发生了变化。

雨季终于过去，项目开始动工，但进度却十分缓慢。一来是工人数量少，积极性不高；二来是材料进场慢，浪费了时间。工程总监要求施工方增加人手，尽快抢工，但施工方以各种理由推脱，竟然还找到陈总做说客。

见陈总一边高唱 “高周转”，一边又帮人说情，工程总监觉得不对劲，私下让财务查招标采购的流程和环节，发现陈总招的施工队伍是他曾经合作过的，并且在资金运作上还有猫腻。工程总监断定陈总从中收了回扣，但又无充足的证据，只能将这事悄悄地告诉老板，并没有声张。

老板把我叫到办公室，让我再仔细调查一下陈总的背景。我心里明了，陈总的工作屡屡出现失误，老板对他的态度已经产生了极大的转变，因为工程滞后、营销无业绩、工作时间长，下面的员工也对陈总颇有微词。

我突然想起自己添加过陈总上家公司人力的微信——陈总入职后，离职证明迟迟未交，在我不断地催促下，他把上家公司人力的微信推给我，说对方能提供。后来我发现，这个叫晓丽的人力竟然是我的老乡，大学毕业后留在大城市的房企工作，于是，我们在朋友圈会有互动，偶尔也会聊一些专业问题。

再次联系晓丽，我先说了些不疼不痒的话，最后才引到陈总身上。我有意无意地诉苦，说自己好不容易请来陈总，没想到项目还是难推进。晓丽发来一张呲牙的表情，说：“他是我们淘汰的人员。”

我急忙问为什么，晓丽说，第一次我找她做背景调查的时候，她没直说，一来是不了解我，二来也不想误了陈总的前程。“他是因为一些腐败问题被公司优化的，与吃拿卡要营销、拿工程回扣有关，差点被送到法院。公司念在他年轻，研究生毕业不容易，才保留了起诉的权利。”

我震惊不已，但不敢把实情汇报给老板，怕他责备我招聘不力，只能说：“上家公司对陈总的评价一般，专业能力和沟通能力强，但是南北方差异大，他可能不太适应北方的开发节奏。”

老板决定再观察一下，又让我物色更合适的总经理人选。此外，为了监控陈总的动向，老板让我兼做总经理助理，时刻 “配合” 陈总的工作。

4

按照本地政府规定，18 层以上的建筑，必须 “出地”4 层以上才达到预售条件。然而直到 2012 年 11 月底，我们的项目一期工程才刚刚完成地下工程，开始地上施工。临近年底，公司资金压力陡增，必须尽快实现销售，陈总向老板保证：“您放心吧，年前我一定实现开盘。”

陈总找赵副主任，希望他帮帮忙，在不满足条件的情况下让我们先拿到商品房预售许可证。赵副主任说自己无能为力，他已经离开住建局，不负责预售证办理那块工作：“这样吧，我给你打个招呼，你去找王科长。”

陈总已经见过王科长多次了，但对方迟迟不松口，总说 “风声紧，不敢违规”。这的确是事实，那时本市市长刚被拿下，半年之内，副区长、住建委主任都接受了调查。陈总把情况如实告知，这下赵副主任更不敢了。

无奈之下，陈总找老板申请了 10 万元存到银行卡里，准备 “专攻” 王科长。那天傍晚，我们开车到王科长家楼下，打电话请他下来，王科长说自己有事不在家，回去可能很晚，让我们不要等。挂了电话，陈总说继续等，担心错过，我俩没吃晚饭，一直到晚上 9 点，还是不见王科长的身影。

凌晨 1 点左右，突然有车灯亮了一下，我们立马惊醒，只见王科长从一辆车上走下来。待车走后，陈总迅速在楼栋门口拦住了他。王科长一脸惊讶，没好气地说：“大半夜的，你守到我家门口，就为了等我？你们这种行为太低级了，已经严重影响到了我的生活，你回去吧，必须按原则办事！”

陈总还是把银行卡塞到王科长手中，王科长一脸严肃：“单凭这一点，我就能告你行贿。” 说完，他把银行卡狠狠地甩过来，陈总傻愣愣地站在原地。

许久之后我才知道，那晚王科长回去那么晚，是因为被督查人员叫去问话了。因为太晚不好打车，公车送他回家，督查前脚刚走，陈总后脚就跟上去送钱，一头撞到枪口上。

关系无法疏通，陈总慌了神，他在营销大会上郑重地说：“我们低调开售，如果有人查就说我们没有卖，对客户就说我们证件齐全。”

大家都是老手，明白话里的意思，其实就是得假装有证销售。既然领导发了话，大家就默认了这种行为，毕竟从上到下谁都想尽快开售、赚钱。

一开始平安无事，客户该交钱的也都交了，可好景不长，一个不知名的网站上突然爆出了一条 “XX 项目违规销售” 的新闻，还配上了我们工地现场的图片，没过几天，该网站又爆出我们夜间施工、噪音扰民的消息，之后各种负面新闻纷至沓来。

市稽查大队天天来售房部检查，销售停滞，业主不满，在政府的施压下，那些收进来的钱又如数退还。

“偷鸡不成蚀把米、搬起石头砸自己的脚！” 老板怒不可遏，一期的房子不仅没卖好，还把我们过去辛苦积累下来的企业形象全毁了。陈总劝老板别急，说那些小媒体就是拿负面新闻来敲诈，“给他们点钱打发走就行了”。

老板反问陈总，多少钱能填饱这些人的胃口？

“我去谈，您放心，三五万即可。”

我们都不说话了，默默地看着老板。我跟随老板多年，知道他此刻一定是恼火到了极致才保持沉默，如果再说下去，他一定会当场撵陈总走人。老板不想当众失态，摆摆手让我们都出去。

最后，公司出面和小媒体沟通，花了 7 万元才平息了这些负面报道。只是这件事，陈总没再插手。

临近陈总入职半年的时候，老板摆了一桌酒宴，邀请领导层吃饭。那顿饭吃得很轻松，聊的尽是人生感悟，大家像多年不见的朋友。饭后人群散去，只有老板、我和陈总留下来。

“陈总，来公司快半年了吧？”

陈总点点头，老板继续说：“陈总也是见过大世面的人，聪明人，我就不拐弯抹角了。您能力很强，学历很高，见识很广，但不适合我们这里。我们庙小，装不下您这尊大神。”

老板第一次和陈总说话用 “您”，陈总的脸涨得通红：“老板，对不住了，来公司这半年没有做出业绩，我的失职。如果再给我点时间，我一定能干出一番成绩。”

老板摆摆手：“不耽误您前途了，您另谋高就吧！”

陈总没接话，端起一杯酒说：“好，还是朋友。”

事后，我给陈总办理了离职手续，他很快离开了。有次我与老板一起外出，又谈起他，我说自己一开始特别担心公司突然辞退陈总，他会申请各种经济补偿。

老板哼了一声：“那个家伙如果敢要补偿，我就把他各种收受施工方贿赂和营销回扣的事全部交给法院。这家伙不傻，他在我们这捞了一笔，不亏。”

原来老板什么都清楚，只是没撕破脸而已。

5

因为想把项目做好，公司在前期的规划设计上投入了大量资金，原以为项目正常推进后可以顺利实现销售，万万没想到在各个方面接连磕碰，浪费了时间，还花了很多冤枉钱。这一度导致项目运转受到了极大的阻力，员工的工资也发不下来。

陈总走后，老板决定不再招什么项目总经理了，他亲自抓。这下，他才发现陈总留下了一大堆烂摊子。

先是规划设计和现场施工不对等，比如售房部的临时大门，将来是要拆除的，用临时工艺做出造型即可，可工程部把钢筋混凝土全用上了，建造了一个气势恢宏、结结实实的大门。不仅建造成本高，将来拆除的成本更高，老板怒冲冲地责问工程负责人怎么犯这么愚蠢的错误，工程负责人说：“陈总安排的，不得不执行。”

其次是营销宣传和工程施工不对等，比如营销宣传一期的房子里有新风系统、指纹密码锁、地暖等各种科技类配套，然而成本部门却说并没有这些设施，招采部门也说从来没招标过这些资料。老板责备各部门信息不沟通，营销经理说这是陈总安排的，“说是先宣传，后期遇到维权了再‘维护’，花点钱请业主去高端宾馆住一两晚就能解决”。

老板怒不可遏，但又无处发泄，只能私下安排成本部门核算，加上这些配置，成本增加了多少。最后的数字他无法接受，只好动点歪脑筋——还未到交房的阶段，这些事情可以暂时隐藏，后期宣传的时候，只在隐蔽的角落隐隐约约地提点这些配套。

工程不断向前推进。先是工程达到预售条件，一期房子可以销售了，资金陆续回流，之后银行放贷到位，勉强给公司留了一条活路。

可是进入 2014 年，本地房地产市场持续低温。售房部一天来不了一组客户，搞各种宣传活动也起不到多大的效果。在一次大会上，营销部负责人申请降价销售，打价格战，截流客群。成本部负责人不同意，说目前的价格已经是成本的底线了，“如果再降就是赔本销售了”。

开发部负责人开始抱怨，说这块地拿得不好，政府关系维护难。招采部门也抱怨，说再不给合作单位结账，人家要断供了…… 本来是解决问题的大会，最后变成了各个部门的牢骚会，老板一直冷冷地坐着，默不作声，过了许久突然问：“把之前宣传的所有配置全部取消，能便宜多少？”

成本部负责人立马开始核算，最终确定每平米的价格可以降低将近 1500 元。老板立即拍板：“全部取消。”

我盯着老板看了很久，知道他在利益面前还是妥协了。

没多久，我发现 “降配” 的地方越来越多：原本一期项目规划有 4000 平米的园区湖景，最后被压缩成 100 平米的小喷泉；原本规划了“五重园林景观”、种各种名贵树木，最后全部换成了便宜的大型树种；新风系统、直饮水系统、雾森系统、指纹密码锁、全屋地暖…… 更是不见，纯毛坯交付。如此一来，价格可下降的空间宽松了，利润上去了。

降价之初，前面买房的业主来大吵大闹，置业顾问解释说只是一些特殊楼层的价格会调，其它楼层价格依旧坚挺，没有变化。但过了一段时间，业主们发现几乎所有楼层的价格都降了。几次小打小闹的维权后，事态被控制了下来。

直到交房，公司的危机才彻底爆发。

6

合同约定，2015 年 4 月必须交房，可一直推迟到 2016 年 10 月，项目才勉强完工。当时小区内绿化稀疏，道路还没铺设完成，临水临电，这样匆匆通知收房，引起业主不满，一群人把售房部围得水泄不通，要求赔偿、整改。

相关部门介入，要求我们延期交房，并督促尽快整改。一期交房的失败直接导致接下来的销售受阻，营销工作几乎停滞，想挽回公司的形象，只能把交房标准提高。但此时公司已经连续 10 个月发不出工资了，几乎到了山穷水尽的地步。

为了尽快回笼资金，老板决定破釜沉舟，打算把二期尚未开发的房子拿出来销售。大家看着那块长满荒草的土地，都倒吸了一口凉气：“谁买？何况政府也不会同意啊！”

老板说只要价格低，一定会有人买，他在本地最豪华的酒店摆酒，单独请赵副主任吃饭，目的只有一个——希望赵副主任能帮忙，睁只眼闭只眼，放我们公司一马。

老板说我们虽然是违规销售，但是如果公司活了，维权的人就会静下来，媒体也会消停下去，对新城区管委会的形象也是好事。赵副主任不接话，一直聊些 “哪家饭店菜品好，哪里的茅台真，以及很难买到真茅台” 之类的话题。

老板觉得这事成了——赵副主任不反对，就是默许。他命我准备 7 箱茅台（7 是吉利数，寓意风生水起，官运亨通）交给赵副主任的司机，没过多久，每平米低于市场价 2000 元的二期房子果然开售了。

尽管大家都知道一期交房交得一塌糊涂，但便宜的价格的确是个极大的诱惑。二期还未建的两栋楼在短时间内销售一空，资金大量回流，老板填补了一些之前的借款窟窿，又花钱在后期的维护上，才让一期项目看上去勉强像个样子，不至于太寒酸。

但真到了收房的那天，业主们蓄积已久的愤怒还是爆发了。

且不说降价和延期交房，单单是那些虚假承诺就足以击碎业主们的美梦。消失的湖景、无影无踪的各类科技配置，让他们像发了疯似的在小区内大喊大叫。而后，有人冲到管委会大楼，有人叫来了媒体。

本地媒体没一家出面，但省会的媒体来了几家，其中有一个颇有影响力的电视节目主持人站在管委会的大楼中央，采访群情激愤的业主。等了许久，才出来了一个工作人员说：“请大家放心，这事一定会解决的。” 可是，没有任何承诺。

业主们怒火冲天，有人说脏话，有人坐在地上嚎啕大哭，还有人不断地向主持人倾诉全家人为了这套房子辛苦的付出。最后主持人也恼了，对工作人员说：“如果你们还是这种态度的话，我们现在直接去市里，我要见市领导。”

工作人员急了，打电话请来了赵副主任。

大腹便便的赵副主任站在镜头前，一脸镇定，如果不是因为旁边有愤怒的业主，我甚至觉得此刻的赵副主任很和蔼。他的语气极其平静：“我已经和开发商联系过了，我们管委会会时刻督促开发商一定给大家一个满意的答复。给我们一个月好不好？让我们有充分的时间去沟通、去协调。一个月内，一定给大家一个满意的答复。”

看他态度诚恳，业主们的情绪才缓和了一点点，在主持人的协调下，这场维权才算暂时平息。

万万没想到，一个月后赵副主任被 “双规” 了，听说是老板举报的。老板消失得无影无踪，很多讨薪的员工四处追问他的下落，都不知道他在哪儿。

项目工地全线停工，一期交房维权业主在关停的售房部门口商量了许久，最终决定不管好与赖，先搬进去住，把自己的房子占了。再闹下去，说不定连房子也没了。而那些交了钱，却没有得到房子的二期业主是最倒霉的，开始了漫漫的维权之路。直到现在，我还时常在政府网站的 “市长信箱” 看到二期业主写下的投诉信息。

离职后，我偶尔会去二期工地的外围转转，想象着如果当初一切进展顺利，这里说不定已经是一片繁华的街区，人们住在自己的房子里，幸福地生活着。

然而现实却是，杂草肆意地疯长，满目荒凉。

注：为了篇幅考虑，本文有一定删减，原文查看可至：一个烂尾小区的催化史

编辑：罗诗如

作者：兮兮陈

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知乎用户 悟空志 发表

所谓的烂尾楼，分为主动烂尾和被动烂尾。

**主动烂尾：**开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。（具体见

@刘浩昆

通过诸位的观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗，对该城市的介绍）。这种情况下，你觉得老百姓是傻子吗？不可期的贬值的商品谁会买 / 投资？买了住在一堆空城里，周边什么配套都没有，等死 / 发霉吗？！

**被动烂尾：**通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。对于以上情况烂尾，如果不是市场问题，会有政府来找你的，各地政府采取的手段不一，缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘，SOHO 中国就经常这样做，做到了全国知名！！烂尾楼改造好了，市场又没问题的话，配套、价格等都不错的话，老百姓才不管以前是不是烂尾，一窝蜂的就买了。

知乎用户 夏榕​​ 发表

谢邀。

首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益 (当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。我亲历过一栋市中心的烂尾，二十年后债权人终得受偿的案例。

楼上有人说的很清楚了，烂尾楼也有本身条件很优质的，那些地段偏远，设计缺陷的，一定很难接盘。

然后不管烂尾楼是怎么形成的，其中的债务关系一定很复杂，这也是接盘难的重要原因。

很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。

接下来就涉及到所谓 “过户” 的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。

综上，就是为什么不能贱卖烂尾楼的原因，一句话，接盘侠很难当。

知乎用户 雨落长川​ 发表

要分情况讨论。

如果是公共建筑，或者商业写字楼这种，只要没有分散出售给小业主，那么烂尾处置起来是比较方便的，折损一些价钱给新业主，或者重新收储再次挂牌。有些黄金地段烂尾个几年搞不好还成了香饽饽。

如果是住宅用地，或者酒店式公寓那种类住宅，又好死不死的已经预售过了，处理起来就非常棘手。比如近年来著名的泰禾地产，名下一众烂尾楼盘，就属于这种。可销售部分已经没有了，预售款项已经被挪走花光了，楼盘还没有盖起来（盖起来需要继续投入大笔金钱），但是却产生不了任何回报，从逻辑上就否定了解决方案。

知乎用户 邹小樱​ 发表

对房地产商来说，接盘烂尾楼，然后重新包装，是一个蛮赌博性质的事情，但也是蛮常见的事情。

譬如《第一财经周刊》的这篇《

和四季一起卖房子

》

像四季这样声名卓著的酒店管理集团正在帮助中国的地产开发商顺利地卖出豪宅。
收购一栋烂尾楼，它有完美的地段，价格合适，没有法律纠纷和其他什么麻烦，然后用四季的品牌将房子卖出去。
这是黄勤道对 “四季汇” 的描述，也是这位瑞安建业董事总经理兼行政总裁心目中最想复制的生意模式。在香港上市的瑞安建业是香港瑞安集团旗下的一家公司，从 1971 年创立开始，它便专注于水泥与建筑业务。直到 2005 年，这家公司打算做点不一样的事情—将日益没落的水泥与建筑业务出手，把重心转向利润率更高的 “特殊情况项目” 的收购和改建上。用更通俗的话说，它开始四处收购烂尾楼。
也是自那个时间起，中国开发商受宏观调控的影响经常性地制造出烂尾楼。而建筑出身的瑞安建业，可以按照自己的设想将这些楼改造好并且快速溢价出售，这样的方式适合想要转型的这家公司。
作为硬币的另一面，烂尾楼就像城市中的伤疤，背后通常意味着许多问题—断裂的资金链、有偏差的市场定位、需要花大力气去更改的硬件问题以及错综复杂容易引起纠纷的产权债务关系。因此，要碰到一个好的收购机会，并不是容易的事情。
有几个原则可以降低烂尾楼业务中的风险：快进快出，3 年至 4 年完成从收购到销售的周期；项目要处于绝佳地段；5 万至 7 万平方米的体量为最佳；多采取引入财务投资者为合作对象。
按照这样的标准，21 世纪大厦是一个完美的收购对象。它坐落在上海陆家嘴，紧邻上海最高的两栋楼—环球金融中心和上海中心；它有 55 层楼高，其中 30 层到 55 层出售。出售方是美国汉斯集团，2006 年，它作为投资合作方加入到当时已经烂尾 5 年的项目中来，3 年后基于合作分歧的缘故打算退出。
对于瑞安建业而言，这是挤入陆家嘴的一个难得机会。陆家嘴是上海最重要的金融 CBD 之一，这里还是上海高楼最集中的地区之一。仅仅在 21 世纪大厦所在的小陆家嘴范围内，按照仲量联行的统计，现有的写字楼面积大约有 170 万平方米。而整个陆家嘴拥有 100 座高楼。自 1990 年代浦东开发以来，许多开发商蜂拥而入。现在，要在陆家嘴的核心区域寻找一个合适的地块切入，机会渺茫。除了在建的上海中心，这一区域的大楼新建速度已渐趋放缓。
对于黄勤道来说，影响收购决策的问题之一是，按照建设时的规划，这些出售的楼层会用于酒店经营，它不在瑞安建业最初转型时设想的业务范围内。在此之前，瑞安建业也没有酒店经营的经验。一旦接手，瑞安建业就必须要与周边的高端酒店抗衡，竞争对手包括：香格里拉、君悦、柏悦以及丽思卡尔顿。
好消息是，出售方汉斯在更早之前已经与四季酒店集团达成合作协议—当大楼建成之后四季将作为酒店管理方接手运营，如果瑞安建业买下汉斯的股份，它仍然可以选择四季作为合作伙伴。但坏消息在于，瑞安建业出于资金回笼的考虑并不希望完全持有所有的酒店房间，这一点也许会影响双方的合作关系。
与四季的接洽开始于 2009 年。在与四季酒店的创始人、现任董事会主席 Isadore Sharp 的见面中，黄勤道尝试着向对方这样解释，“瑞安建业作为上市公司，需要给集团良好的业绩，给股东符合预期的投资回报，因此需要出售一些资产来实现盈利目标，并支撑公司的现金流。”
这种想法最终得到了实现：在瑞安建业收购来的半栋大楼中，一半将继续成为上海浦东四季酒店，而另一半将是拥有四季品牌的高端公寓住宅—它们以每平方米 15 万元至 20 万元的价格被出售。
这种酒店加品牌公寓的模式并不少见。它最早在 1970 年代至 1980 年代开始出现在欧美的酒店业中—希尔顿、洲际、万豪等酒店集团都拥有自己的公寓项目。这些公寓大都临近酒店或是与酒店在同一栋楼里，它们或租或售。
而第一批冠以四季品牌的公寓最早出现在 1982 年的美国休斯敦。它有 404 个房间，共计 47 套，当时出售的价格在 25 万至 70 万美元之间。
四季酒店集团总裁 Kathleen Taylor 说，四季品牌公寓与其他豪宅是完全不同的。她认为，所有四季品牌公寓必须与酒店捆绑，目前 70% 的四季酒店项目都配有品牌寓所，而借助四季酒店的影响力，可以带动四季公寓的销售或是租赁。
2005 年，四季在香港中环开出酒店，同时开业的还有拥有 519 套住宅的四季汇公寓，这些公寓全部用于出租。根据业主方新鸿基 2007 年曾披露的一个数据，当时四季汇的平均出租率在 98% 左右，年租金收入约为 4 亿港元。
四季直到 2012 年才明显加快了在中国市场的扩张。这一年它同时开张了广州、上海浦东和北京三家酒店，让管理的酒店总数达到了 7 家。四季的对手包括跨国酒店管理集团和跃跃欲试的本土开发商的自建酒店。根据中国旅游饭店业协会的数据，过去 3 年中国五星级酒店的年均增长率超过 15%。
在中国，让酒店管理集团插手住宅业务在此前还不是一种流行的做法，但像瑞安建业这样的开发商需求的出现对四季来说是一个机会，在北京，四季同样得到了这样的机会。
这是位于北京亮马桥地区的一个项目，邻近北京第二三使馆区，又紧贴凯宾斯基饭店，正是处于北京传统的高档涉外区。这同样是一个烂尾楼。2006 年，香港凤凰卫视控股有限公司和香港裕汇集团联手，从原开发商长青有限公司手中获得控股权。此后，它们开始重整项目，清理债权债务，最终完成开发建设工作。
这个项目也是酒店与公寓的结合，即北京四季酒店和四季世家公寓，后者拥有 242 平方米到 318 平方米的公寓共 206 套，均价 8.5 万元。目前，四季世家售出了约 70% 的房子。北京四季酒店总经理 Sanjiv Hulugalle 说：“公寓业主可以同时选择酒店的服务，这让公寓有更大吸引力，也可以让开发商卖出更好的价格。”
不仅是设施和服务，酒店事实上正和公寓共享团队，四季世家公寓总监 Saleh Bataineh 带领着一个 85 人的物业管理团队，但其中并没有专职的保洁员工，业主的房间清洁都是按照预定计划从酒店客房清洁团队中抽调人手做的，在酒店开张之后，四季世家的房间叫餐服务也正式推出。而这种共享是四季在全球的通行做法，“这让我们节约成本，也提高了效率”，Sanjiv Hulugalle 对《第一财经周刊》说。
四季公寓所能提供的服务事实上也就是酒店服务的复制和延伸，而作为全球最大的超豪华酒店集团，这家公司曾定义了关于高端服务的诸多原则，比如充分的私密性原则和不实行 VIP 制的平等原则。在四季世家，最基本的一点是，一个信息系统会清楚记录业主一家人的身份信息、每个人都喜欢吃什么样的早餐或是家里宠物的名字—这个 IT 系统同全球的四季酒店和公寓连通。Saleh Bataineh 也清楚地知道哪些房子是业主常住的，可以立即说出很多业主的姓名，在来北京之前，他担任的是约旦安曼四季酒店的客房总监。
从四季角度说，公寓业主很容易会把家延伸到酒店，邀请的朋友也有很大机会住在四季酒店里，这些人都可能成为四季的长期客人。
在与开发商的合作中，四季公寓项目的收益来自于三方面，一是品牌的授权费用，二是提供物业服务收取的管理费用—比如北京四季世家的物业管理费是每月每平方米 29 元，第三部分是销售的分成。
在北京项目的合作上，四季的介入时间较晚，而瑞安建业与四季的合作则更为紧密。在买下 21 世纪大厦之后，瑞安建业便开始和四季酒店一起着手设计和改造的工作。
按照第三方代理行提供的调研报告，21 世纪大厦如果要改造为住宅，缺点很明显，得房率低，公摊面积大，大概一套房的得房率在 65% 到 70% 之间。而普通住宅的得房率至少在 80% 以上。不仅如此，它没有煤气管道等生活必需的硬件设施，房间设计也留下了一些硬伤。项目商业用地的属性和烂尾楼的历史，也决定了其公寓部分的产权远不到 50 年。但好处在于，它不受住宅市场中限购和限贷政策的影响，并且位于陆家嘴。这些综合条件最终决定了四季汇将自己定位于商务人士的 “非第一居所”。这意味着，在此之外，业主还会有主要用于生活居住的房子。
从现金流的角度来看，可出售的房间越多越好，尤其在大多数的开发商资金链都紧张的时候。但 Kathleen Taylor 却不这样看。她说：“私人住宅的面积要与酒店的面积相匹配。” 在房间的比例分配上，四季最终给出的建议是，在中国市场，最好的公寓房间数量与酒店房间数量的配比为 1：2。这个建议最终帮瑞安建业确定了浦东四季酒店 187 间客房和四季汇 73 套公寓的比例。
随后四季汇的房间要开始进行改造—原来每层 16 个至 18 个的房间要改为 7 套左右的公寓套房。黄勤道最开始倾向于请一个中国的设计师，他相信中国设计师会更了解中国人的居住需要。但四季酒店则希望将这个项目变得更特别一些，他们推荐了 Yabu Pushelberg—这是一个设计风格十分独特的团队，擅长为一些顶级品牌做商铺设计，比如 LV 和 Tiffany。四季酒店的理由是，如果我们要吸引那些具有国际视野、欣赏国际风尚的客户，那么只能将产品变得独特。黄勤道说，他最后被说服了。
瑞安建业和四季酒店设想中的目标客户群体，将以两类人为主：一类是国内的企业主买来自住，另一类是香港或者新加坡的投资者买去投资。与此同时，他们将传统高端楼盘青睐的外企高管排除在外。瑞安建业旗下上海二十一世纪房地产有限公司的市场经理花慧说：“外企高管居住的房子大多由公司出资租赁，它们可能每年出几十万来租一套房子，但它们不可能花几千万来买一套房子。” 而外企高管是中国目前服务式公寓的主要客户群，在该领域主要的领先者是凯德旗下的品牌雅诗阁。
对目标人群的设定直接决定了瑞安建业的营销模式，它选择代理行、一些高端酒会和活动等针对性渠道来做四季汇的推广。按花慧的说法，自去年 8 月 25 日开盘之后，销售的情况令人满意，甚至有一个客户花了接近 3 亿元买下了四季汇一整层的 7 套公寓。
根据第一太平戴维斯酒店式服务公寓部董事 Neil Harvey 提供的数据，由国际酒店管理集团管理的酒店式公寓的出租率，在上海能达到 92%，在北京也有 80%。而在二线城市酒店式服务公寓的出租率也从过去几年的 20% 至 30%，提高到了目前的 60%。
“国内在未来几年酒店式服务公寓的供应量并不是很充足，相比于需求，供应量的增长仍比较慢。供不应求的情况下，出租率还是会继续保持在一个很高的水平。”Neil Harvey 说。
开发和投资的热情也变得旺盛。ONYX 酒店集团北亚市场开发副总裁黎志才说，有一种趋势是，开发商正从纯粹的酒店投资开发转向酒店式公寓的投资开发。因为，从投资的角度来看，较之酒店，投资酒店式公寓所产生的回报则更快，也更为可观。而这类公寓究竟采取出售还是出租的方式，则由开发商来决定。
这推动更多的开发商去尝试。在广州，太古地产与文华东方酒店集团合作的太古汇文华东方酒店已确定规划方案。在这栋拟建成 31 层的酒店内，除了 233 间客房、30 间套房外，同时还将会有 24 间服务式公寓。
黄勤道最近也在武汉准备收购一个新的项目，他打算延用上海的模式。尽管要真的完全复制会很困难，但对他来说，与四季的合作至少是一种不错的选择。在此之前，他从浦东四季酒店总经理那里拿到的一份预期报告显示，在高端酒店普遍亏损的当下，浦东四季酒店可以不靠物业升值就达到经营持平状态，并且收回成本。
“我们和四季在上海的合作期限是 80 年，我们想和四季酒店建立长期的战略合作。” 黄勤道说，上海陆家嘴的四季汇只是一个开始，四季品牌公寓的产品线已经受到公司内部的重视，也是公司接下来想要大力发展的方向之一。
四季酒店也有同样的雄心壮志。Kathleen Taylor 透露，目前在中国计划开业的 7 家酒店中，有 4 个项目同时拥有住宅面积—这部分住宅多属于高端住宅范畴，并以四季品牌冠名。当然，这些项目都会与中国开发商合作。

这不仅仅是四季一个人的做法。像华天酒店，也有，见：

华天酒店高价接盘 “烂尾楼”

三亚的文华东方，前身也是烂尾楼。这种例子比比皆是。

题主说，干嘛不卖给老百姓，这样的逻辑是过于天真化了。无论怎样，你能见到的烂尾楼，地段都不会差，背后的资金链利益链错综复杂，理清楚它们就要花大力气了。而且本身土地尤其是路段好的土地一定是稀缺资源，盘下来之后，再推出去，这才是王道。

知乎用户 京云房产律师团​ 发表

可以退房或者促成楼盘复工，促成楼盘复工是让购房者损失最小的一种办法，那么，如何才能促成烂尾的楼房复工呢？首先我们要明白一点，那就是楼房烂尾一般意味着开发商的资金链出了问题，所以说楼盘需要有外部资金的介入才可以。外部资金介入通常有两种模式，一种由政府垫资，政府垫资的优点是资金投入快，续借成功率高，但是呢可复制性差，无法成为常态。另一种是通过社会融资，促成社会资金的进入。比如说新的开发商或银行为已经停工的楼盘注入资金，可以促成楼盘的复工。当然，无论哪种模式，都离不开专业律师出面协调各方的工作。

知乎用户 师爷孙​ 发表

烂尾无论有多少种情况，最终的原因就俩字，缺钱。

很多回答提到了开始建以后发现市场发生了变化，所以停工跑路。实际上这并不太可能。干地产第一步就是跟政府拉关系，边拉关系边摸市场，关系搞好了，市场也就摸的差不多了。实际上没有哪个开发商是傻子一打眼就往哪个城市投钱，然后遇到市场不符合预期。

那就谈一谈为什么会缺钱，缺钱通常就是资金链断裂，比较极端的情况是行业崩盘。但是实际上除了 93 年那一次行业崩盘以外，这个行业通常遇到的只是寒流。这其中的原因很简单，93 年我国城市化进程并没有被打开，只是很多人自以为自己有钱了学习港台投资房地产，结果接盘的人不够，刚需很低，所以炒了没几下就崩盘了。但是二十一世纪之后，城市化进程加速，经济确实得到了实质性的提高，炒房接盘链很长，而且最后有刚需接盘，加上行业越来越规范，所以行业崩盘就不存在了。

那么回到正题，烂尾楼怎么来的，通常来讲，就是资金链断裂，这包括很多种，比如 11 年之前借高利贷干房地产都能赚钱，但是如果你恰好 11 年借了高利贷去干房地产，摊子支起来行业寒流就来了，于是你就得跑路，楼就烂尾了。或者是你没有拿到预售许可证，直接开干，干到一半乙方无法给你垫资，而你又没有别的资金来源，那就只好烂尾了。再或者是你贷款贷的好好的，你的某些靠山被处理了，你无法获得银行贷款了，于是只能烂尾（这种事 12 年以后比比皆是）。又或者是合作关系闹掰了，几方谁都没有实力接盘，只能烂尾等待。

处理烂尾楼的方法，一般是政府做保，找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。比较差的情况是，原有开发商确实找不到了，而且这个项目当时是以土地划拨的形式进行的，那如果烂的时间长，就拆掉重新走招拍挂程序。还有一种情况是政府担保银行放贷款强行启动项目，这种情况仅见于有大批老百姓没有安置，大量的预售合同无法完成，有大量的债务债权必须处理，开发商还能找到就是没钱，市场向好这一种情况。

为什么不便宜处理给老百姓？烂尾楼几乎每一栋都是债权债务复杂，合同无法完成，而且只要是楼，就表示他一定合法取得了土地使用权等诸多法定权利。这种情况下，一帮吃瓜群众有什么权利要求低价分配他人财产？你准备接盘那些债权债务么？

醒醒吧，商业社会了，不是你叫群众你叫人民，就可以什么东西都得分你一份。这跟说经济危机了资本家把牛奶和橘子倒进河里，为什么不分给老百姓一样的道理。

知乎用户 爱. 只天然 发表

烂尾楼的问题，是不是应该：谁允许预售卖期房，出了问题就该由谁负责？

毕竟，房子这么贵重，牵动一家三代人的一堆东西，事物还没见着，甚至连八字都没有一撇，都敢提前几年开卖收钱，是不是批准本身就相当于签字担保了呢？

不能总是把烂尾的风险都转让给弱势的购房者去承担吧？

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

我们把税交给了政府，政府有义务为我们提供一个安全的购物环境，如果房子烂尾了，说明房管局或政府没做好本职工作，需要追究相关责任，起诉房管局，让他们来赔偿你的所有损失。

由于银行和政府开发商基本都是一伙的，对付流氓你需要比他更流氓才行，你不仁不要怪我不义，不还房贷减少损失完全合情合理。

知乎用户 砖头 发表

看来知乎上都是年轻人啊……

二十五年前，神州大地烂尾楼比比皆是啊！从任何一个大城市的市中心走一圈，都能看到七八栋烂尾楼，那就是 93 年地产泡沫破裂的后果。

烂尾的原因多了，怎么解决呢？

绝大部分烂尾楼都在这十几年地产黄金时代消化掉了：

一部分是烂尾楼只有地基，那就拆了重建；有的框架都好了，大修一次就可以卖了。当年烂尾楼主要是商业地产，现在大部分改为写字楼了。

上海好多楼盘当年都是烂尾楼，烂了十几年，总算在二十一世纪卖掉了。

知乎用户 居理买房网 发表

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

形成原因
1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是 1993 年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在 1997 年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要 “改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

4、因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了 8 年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

解决之道

1、拍卖：到底值多少钱？

广州一处 “烂尾楼”：一槌拍了 8500 万。该拍卖标的为占地 4868 平方米、处于新街口繁华地带、属南京大地建设（集团）股份有限公司所有、原规划为 27 层的高楼，但由于资金等方面的问题，只建成了地下三层，地上部分却是一直搁置。知情人士告诉记者，对这样的房产，说好听点叫“在建工程”，说难听点，其实就是“烂尾楼”。最后，它被一家房地产公司以 8500 万元的“低价” 成功拍得。

2、炸毁了事

财政收入只有三亿元人民币的海南省三亚市，为维护城市环境，挑战六十八宗、一百万平方米的 “半拉子” 工程，向其发出 “不建则炸” 的通牒。

3、政府倾斜政策

商品房 “预售制度” 暂不宜废除；预售制度暂不宜废一次性缴地价可减少烂尾楼；严重影响城市形象贵阳 7 条严规整治 “烂尾楼”；盘活停缓建工程天津向“烂尾楼” 开刀。

4、包装变脸：

(1)“烂尾楼” 可否变成艺术仓库？“烂尾楼” 这个城市物质文明发展留下的痼疾是否可以在艺术家的手里变废为宝呢？按照如上所说，“烂尾楼” 完全可以变成一个大型的艺术仓库，可以演戏可以做装置艺术，可以搞画展甚至就做成一个艺术博览中心。艺术家需要一个普通的空间。“烂尾楼”需要内容和新的生命力。(2)烂尾楼变成星级公寓。(3)“烂尾楼”转成经济适用房海口房市消费新亮点。(4)将建成绿地或广场中银 “烂尾楼” 爆破方案确定。

知乎用户 华禹科技 发表

2019 年底，一封关于武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款而被全面停工的工程联系函在网络上流传，联系函的落款单位是 “中建三局集团有限公司武汉绿地中心总承包项目部”，大概意思是因业主欠付巨额工程进度款，已造成施工方资金无法正常周转，被迫对项目实行全面停工。但实际上在整个 2019 年，绿地中心都处于缓慢施工，或者半停工状态，一年时间几乎毫无进展，好在停工事件很快解决，项目恢复正常运营。

武汉绿地中心自 2010 年 12 月 8 日举行奠基典礼以来，便备受社会关注。2019 年 1 月 28 日，武汉绿地中心主塔楼经过 2973 个日夜施工，主体结构封顶；2020 年 3 月 26 日，作为武汉第一批复工复产的项目，绿地中心以原施工进度不变为目标，向前推进。据介绍，主体结构、土建、钢结构、幕墙将在今年实现完工。2021 年完成机电、室内装修等部分，预计 2021 年底整体竣工。

所有超高层建筑，在未封顶前，高度几乎都是 “不可控” 的。当超高层的凌云之志遭遇航空限高，就如同从云端跌落至众生。武汉绿地中心项目原设计高度为 636 米，按照原定计划，建成后将超越上海中心（632 米）的高度，成为中国第一高楼，并有望成为世界第二高楼。2018 年，因 “城市建设发展与机场净空保护之间出现的矛盾”，绿地中心被降至 475 米。

知乎用户 coco ro 发表

北京亮马桥的长青大厦就是个很好的例子。 2004 年的时候就已经烂尾了。港商投资买地建设，但是由于投资太大，在主体和幕墙施工完成后没钱做内装，连同后面的住宅一期烂尾了，毕竟那时候房地产还没那么火。老板想将盖到一半的项目打包卖了，但是一直没找到好价钱。于是最狗血的事情发生了，北京的地价飞天了 更没人买了 于是就一直烂尾下去。终于在近几年拉到了资金开始继续改。现在楼下都开了个迈凯轮店。所以有时候说很多人后悔没看到房事的飞升没买房，不用后悔，不但你看不清，那些房地产大佬也看不清。他们要是预测的准早就是首富了。

知乎用户 龙猫先生 1989 发表

悲哀

曾几何时

能交房成了我们购房者底线的时候

品质似乎离我们渐行渐远。

买房前必看——房地产三道红线的标准——不要赌博，你赌不起

• 资产负债率大于 70%（越小越好）
• 净负债率大于 100%（越小越好）
• 现金短债比小于 1。（越大越好）

比较安全的房企类型：

1、国央企开发商，或者有国央企背景的开发商，比如中海、华润、华侨城、万科、金茂、招商蛇口、保利等等。

2、普通开发商的现房或者准现房项目。

2021 年末，即将迈入 2022 年，不少新晋开售的楼盘，交付日期都已经写到了 “2025 年某某月”，特别是不少精装修的项目，3 年交付已经是实力相当雄厚的。

更重要的是，从期房到新房交付装修入住，中间可能要经历扬尘管控、疫情反复等种种难以预料的客观因素，如果中间稍微出点纰漏，3 年这个周期只会继续延长。

如果遇到中间资金链或者单项目的问题，这等待的周期更是度日如年，交付前再遇到减配或者烂尾的风险，那大把的时间和青春都可能要做了空。

所以说，如果你因为种种原因无法买入次新二手房时候，紧盯国央企 / 准现房这两条绝对原则，是最稳妥的办法。

关注权益多多（投资没有风险 没有文化才有风险）

1. 关注龙猫先生，了解更多河南郑州，北三县，京津冀，长三角，珠三角城市群政策动态变化。感谢关注

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3. 最后欢迎咱们河南老乡来喷空儿。

让你感受一下

河南人的热情好客

河南人的朴实进取

河南人的卧薪尝胆

中不中？中不中？

知乎用户 好困君 发表

嗯…….. 了解下 “三角债” 可好？

查过资料了？

还觉得应该贱卖吗？

知乎用户 知乎用户 4Dic7R 发表

1 未销售的烂尾楼，开发商盖到一半没钱跑路了，这种就比较简单了，找个接盘的就行了，

2 销售完成的烂尾楼，这种就比较困难了，唯一的办法就是政府找原开发商接着盖，不过大部分都是资金链断了，国内的企业家都有个坏毛病做成功了一件事之后总觉得自己是投资大佬完爆华尔街之类的，所以都是把钱都拿出去乱投，然后就暴雷了，然后朝东墙补西墙，最后窟窿越来越大，最后跑路。这种盘除了政府大出血不然基本没人能接盘。

知乎用户 大力鼓手 发表

2015 年前后有很多三四线城市的地产商，没有挺过寒冬而跑路，当时烂尾楼遍地都是，而我赶上了俩，索性都解决了。

1 我妈买的房子，开发商没钱了跑路，工程停了买房的业主也没辙，推举代表去找区政府，后来的解决方案是建设单位接盘（我记得好像是南通三建），盖好了卖房先给建设单位抵施工的款项。

最搞的是，房子盖完了快要交付的时候，原开发商又跑回来了，要求他们接回来，后面据说经历了腥风血雨，不知道谁妥协了，最终还是顺利交房，只是延误了大概有 2 年多的时间。

2 自己为了孩子上中学买了一套小平米的住宅，结果开发商跑路，烂尾了大概 5 年多，最终的解决办法是政府接手托管，具体怎么操作的不是很清楚，现在都盖完了，马上交房。

3 一个外地开发商在本地开发的项目，烂尾将近 10 年，然后 2 年之前由政府牵头，让万科接手了，条件是旁边的一块地的开发权给了万科。

以上是我所了解的一些情况，当然本地也有好几个项目，都烂尾 10 多年了，一直也解决不了，具体什么情况不得而知。

知乎用户 楼事阵地 发表

深圳有一个新举措。

近日，深圳首个违规统建楼改造项目开工。

这大概是深圳改造史上的里程碑事件。

沿着富利南路往松柏路方向走，远远就看见一大片合水口花园的建筑裸体伫立在大道一侧。

作为片区内体量较大的烂尾统建楼，合水口花园被周边居民熟知，项目施工的进度也一直是他们关注的焦点。

合水口花园在 2018 年被列入 “十二五” 规划，前期一直处于 “改造前期的沟通阶段”，直到今年才迎来新进展。

从张贴的公示内容来看，现在合水口花园施工主要是拆除已建好的 6A#、6B#、6C# 三栋塔楼，用来新建幼儿园，预计在 2021 年 1 月 31 日拆除完毕。

详情可以看下面：

史上首次！深圳小产权改人才房，耗资 70 亿被停工、指标房卖 3 万 / 平…

知乎用户 财智观天下 发表

三条红线融资新规实施，恒大率先降价甩卖，房地产的 “天” 真的要变了。房价要降了，但是也该警惕 “豆腐渣” 和“烂尾楼”风险了。尤其是刚需碰上烂尾楼，有时能让购房者怀疑人生。

三条红线下，房企不得不压缩成本

目前，国内公认房地产业已经进入白银时代，单个楼盘的利润已经大不如前，因此以恒大、融创为代表的房企采取高周转的方式来提升利润。

所谓高周转其实非常好理解。既然单个楼盘利润不高，就做快速周转，以前一年只能去化 10 万套库存，现在就去化 20 万、30 万套库存。虽然单个楼盘利润没有以前高，只要量上来了，企业整体利润还是高的。

但这也带来房企债务的剧增和风险的累积，监管层不得不出手整治。

8 月 20 日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的 “三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。

恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力等 9 家 “三道红线” 均超过的房企，在负债率降下来之前，再也不能新增有利息的债务了；而金科、荣盛、首开等 9 家超过 “二道红线” 的房企，每年可新增的有利息负债不得超过 5%；碧桂园、万科、世茂等众多只超过 “一道红线” 的房企，每年可新增的有利息负债不得超过 10%；“三线”均未超过的房企其实不多，但每年可新增的有利息负债不得超过 15%。

这样政策之下，房企就不得不降低负债率了。一方面房企很可能降价加快销售回款，另一方面部分房企也会压缩成本，“豆腐渣”工程可能会多起来。近期业主买房遭遇 “惊装修” 等现象，未来大概率会增多。

“烂尾楼” 或增多

未来房地产业更大的风险是 “烂尾楼”。目前国内的房地产业几乎找不到负债率低的企业，在监管收紧、房企融资困难的情况下，一旦回款速度跟不上还债，房企就可能资金链断裂。

很多企业其实真实的负债率已经超过了 100%（不能只看财报，房企高薪聘请的财务有很多种掩盖负债率的方法），也就是说这些房企其实早就资不抵债，一旦资金断链，恐怕只剩跑路一个选择。

到时，留给购房者的就是烂尾楼带来的无尽痛苦。试想你不仅把大家庭三个甚至五个钱包掏空、背上 20 或 30 年的债务，还没有房子住，有没有感觉很害怕？！近期新闻中买到烂尾楼的消费者不得不搬进墙都没砌的房子中住，其中透露的是深深的无奈。

遗憾的是，刚需的资金一般都不雄厚，更容易选择小开发商的房子，因此更容易碰上烂尾楼。所以财智哥提醒各位，下半年开始买房得多多留心了。其中又以人口流入减少的三四线及以下城市的购房者需要多注意，因为这些城市的楼盘烂尾后可能都没有房企愿意来接盘。

知乎用户 上海任涌律师 发表

收购烂尾项目的风险

烂尾楼是否能翻盘，主要看是否后续有资金愿意接盘接手，投入新资金让项目竣工，如果房地产市场好，必然会有别的开发商愿意低价收购烂尾项目，因此很多烂尾项目是在房地产上涨周期被消化掉了。

烂尾楼停工烂尾时间越长风险越大，烂尾后施工方撤场，往往开发商只留下几个看门的，缺乏日常维护保养，风水日晒，房屋质量受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固，对后继发展商而言都是很不易的事情，也是购买者必须注意的问题。而且年代过于久远的户型，也很难销售出去。这就是投资者对接盘烂尾项目慎之又慎的原因。

房地产项目出现烂尾，施工方和业主都倒霉，都需要维权。

施工方需要支付材料款，工人工资或劳务费，很多包工头的资金来自于民间借贷，利率很高，开发商一旦违约，承包人将限于非常不利的境地，因此法律规定了工程价款优先权。

工程价款优先权

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

建设工程价款优先权范围

承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

建设工程价款优先权和行使期限

承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

业主的执行异议

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。


知乎用户 岳宸 发表

试着答下。

1、处置主体。首先，大家知道烂尾楼是半拉子工程，背后就一定有一堆债权债务关系，比如拖欠的工程款、银行债务、已售房部分业主的房款等等；其次，烂尾楼是一个个市场主体，不是谁有权说低价处理就能低价处理的（政府最多也只是个托管方），还有即使你轻易卖掉了，烂尾楼背后一群群的债权人来找你要钱，你怎么办？另外，烂尾楼的处置也是要走法律程序的，特别是涉及国有企业资产，程序复杂得多（从责任来看，也没有多少动力，谁也不愿承担国有资产流失的责任）。

2、谁来接手继续修。（1）接手的人意味着要替前任还债，那就要算经济账了，买卖双方是要谈的；（2）还有就是烂尾楼的改造也是比较难的事情（还要继续追加多少投入）。过去的用地性质需改变土地用途（如办公改酒店或住宅等），过去的设计还符合现在市场需求吗（如层高、消防、水电、管网等等一系列复杂的修改）；（3）烂尾楼的权证。有些烂尾楼历经风雨，档案资料会有缺失，甚至权证的办理在过去的年代不完善，土地性质是划拨或协议的、用地规划在整个城市规划中也许会有变化，甚至有土地被规划红线侵占的可能，等等，都需要费劲心力来协调解决，这些在你接手烂尾楼的时候可能不一定清楚。

2006 年，成都最大烂尾楼汇通大厦以 4.015 亿元拍卖（预计买主还要投入 2.5 亿元完成后续建设）。这可是房事火爆的时候啊，一批外资到处收烂尾楼。

知乎用户 法律帮助 发表

知乎用户 慵懒之龟 发表

孙伯伯答得差不多了，补充一点，就是政府部分的政策很坑爹，不回去考虑把房子便宜卖给谁，因为还是要考虑市场，说白了就是重绩效不重民生。

知乎用户 鸿鹄中国 发表

其实，有些烂尾楼也是可以盘活的，例如

辽宁 《中珠 · 天琴湾》

活动介入前：

项目本身有五大痛点：1、政府未兑现招商引资后项目换了开发商，房产经验比较匮乏

2、该项目烂尾 5 年，剩余 280 套现房，项目被遗忘，而且户型较差，客户不买单

3、处于老市区，政府招商困难，周边配套设施较差，无商场无公交，临近火葬场，位置较偏

4、团队销售士气低迷，全年销售仅 50 套左右，资金压力巨大。

鸿鹄中国模式介入后：

首次参观鸿鹄中国后，集团董事长决断力极强，带领整个营销团队当机立断，决定 7 天后启动活动，虽然销售时间紧，回款压力大，但鸿鹄中国全程配合，针对项目痛点，逐一击破，制定精细的推广计划，改善项目本身的缺点，一路绿灯，以果断迅捷的手段解决一切错综复杂的问题，雷厉风行，干脆利落，活动启动当天即销售 17 套，连装修的样板间也卖掉了，首月劲销 50 余套，成功逆袭！

知乎用户 大郎 发表

我家现在正在装修的房子就是烂尾楼。我们是小县城 按常理来说烂尾楼可能会等很久很久才能交钥匙。我们受害群众比较多 房子除了有些顶层 都卖出去了 ，出事之后 我们各种上访 各种不安常规套路的上访。清楚记着去省政府上访当天 业主和所谓的边防站人员打成一片 场面堪称美国大片了。随后都被抓回来了 个别典型还在公安局录口供做笔录。。。。总而言之 房子下来的 虽说晚下来两年 可终究下来了 ！

知乎用户 乐居城市发展 发表

2 月 25 日，烂尾 4 年多的云南省文山市顺城 · 百世兴楼盘工地开始复工了，爆竹声响连天，这是文山市今年首个复工的 “烂尾楼” 项目。这也是云南各地 “烂尾楼” 最近复工的缩影，“烂尾楼”不仅关系民生，还严重影响城市形象。

自 2021 年 10 月份以来，云南省便开始清理整治 “烂尾楼”，目前已有 72% 的“烂尾楼” 基本盘活。

据云南省住建厅消息，目前全省 334 个 “烂尾楼” 已基本盘活 240 个，总化解率达 71.86%，有效化解了近 27 万户 80 万人 “烂尾楼” 购房业主的操心事。其中昆明市 112 个 “烂尾楼” 已基本盘活 67 个。大理州、昭通、 德宏州、临沧、红河州化解率均已超过 70%。

知乎用户 头等财经 - 静慈 发表

没事，你可千万别碰烂尾楼！

很多超一线城市，总有一些烂尾工程的存在

不仅不美观，还浪费地皮资源，甚至有些烂尾楼，只要通上水电就能住人

有人就两眼放金光，看上了这些项目

以为只要自己出点钱、甚至向银行贷点钱，通上水电，再转手一卖不就赚大发了么？

千万别做！之所以你会这么想是不清楚这里边有多复杂…..

其实烂尾楼的背后啊，根本就不是什么工程问题。而大部分是债务问题

早在 8、9 年代的时候，有些开发商早就看上了房地产这个大蛋糕

但本身资金体量就不大，预算也十分窘迫。但任何开发商都不会让手里的钱流失，他们就会想办法，耗时间。只要项目不黄，能抵押的东西都会抵押

有些会动歪脑筋的小开发商，就通过预售玩一些套路

业主的钱一到手，就开溜

卖得出去呢，发财富贵。卖不出去呢，就以楼盘的资产向银行借贷，再预售给业主

这样操作，甚至一套房产有数十名业主的情况

所以烂尾楼债权结构极其复杂，今天这个业主嚷嚷房子是我的，明天要跟那个业主嚷嚷这是我的。

烂尾工程一旦完工，那肯定就会爆发房主们争房权的战争。所以哪怕能做完剩下的工程，都不能完工。

但各个业主们呢，也奇怪！到最后都不争了，就放在那放着 不管了！

难道他们连房产权都不要了？

当然不是，而是因为

过去中国房价上涨，满足了各方利益

10 年前，房价 4 千 /㎡，现在涨到了 4 万 /㎡

当初买的都翻了 10 倍，那还有啥好吵的呢？不仅翻倍，各个地区还有各种优惠政策的支持。开发商当然愿意抢着接手烂尾楼项目了，甚至有的开发商在短短半年内，投资利润达到了惊人的 200%

过去房价红利的时候，烂尾楼大部分都能通过房价上涨都能够化解各方矛盾

但回过头来看，目前中国地产已经足足红了 20 年，未来还会像之前一样，那么疯狂吗？那绝对不可能了

房住不炒、租购并举、人一地一房等国计民生的举措

就算房价不跌，也会涨得极为缓慢

为了避免烂尾，开发商跑路这种情况。我们推出的现房政策，就可完美避免这种情况。即便是烂尾了，那也是开发商的债务。所以啊，现在如果还在某地看到烂尾楼，还是敬而远之好一点

黑不黑啊？

知乎用户 魔都小房弟​ 发表

大家好，这里是魔都小房弟团队，以下是正文：

3 月 2 日，上海网上房地产公示了金科御桥博翠的认购信息，项目将于 3 月 6 日 - 3 月 12 日期间认购。而金科御桥博翠，正是大名鼎鼎的御中环三期。御中环一期、二期业主在经历了漫长维权后，总算是被顺利交付，但由于种种原因产证都还没着落。

今天小房弟团队就带大家揭秘下这个罕见的 “二次暴雷” 项目。

Part 1 一次暴雷：三盛宏业

御中环项目的项目公司是上海海东房地产有限公司，通过企查查查询，我们可以看到这家公司可以说是已经千疮百孔，关联涉及的司法案件就有 237 条。

而项目公司背后的股东，目前 90% 大股东是危机中的民生信托，而 10% 的小股东，则是已经破产清算的开发商三盛宏业及其关联方，股权结构异常复杂。

总结御中环项目一次暴雷的原因：开发商三盛宏业卖完房将预收款挪为私用，公司自身很快就暴雷破产，导致项目无法复工，烂尾似乎是必然的。

2019 年 9 月，无法偿还民生信托贷款的三盛宏业，只能将御中环的项目公司海东房地产转让给民生信托。可惜的是，项目主要债权人民生信托也是负面缠身，自顾不暇。

项目公司欠缴部分土地出让金和契税，御中环一期一直办不了产权证；二期本来交房时间是 2020 年 12 月，但却烂尾一年多了，好不容易通过各种渠道维权，盼来了金科地产前来接手代建颐盛御中环项目。

2020 年 11 月，金科地产竞标成为代建方，承诺为一期办证，二期复工建房，并预计于 2021 年 4 月底交房。以此为代价，金科地产得到御中环三期项目的开发建设权。可惜的是，金科并没有遵守约定，对于二期交房时间一拖再拖，业主们只能四处维权。

情绪激动的业主们，甚至只做了一张传播度很广的图片，用于讽刺开发商。

直到 2021 年 12 月底，在各级部门的介入下，又或许是金科着急卖三期的房子，二期业主才终于迎来交付。但是至于产证，似乎又是遥遥无期。

对于三期新盘，则又是另一个悲伤的故事。

Part 2 疑似二次暴雷

2021 年 3 月，金科与渤海银行、三盛宏业正式签约复工复产。

虽然历经波折且产证还没有着落，但是御中环一期二期总算是迎来了交付，至少可以顺利住进自己的新房。不料很快开发商金科却出现了一些负面新闻。

2022 年 1 月，几百名情绪激愤的债权人聚集在重庆金科总部讨债，并暴力冲撞玻璃大门打砸，事态不断升级，现场异常惨烈。

据现场讨薪人员口述，主要原因是金科商票逾期拒付并延期数月。金科不仅拖欠供应商的工程款和商票等，同时还存在强制员工购买内部理财的行为。

根据金科股份 1 月 14 日的公告，2021 年金科销售金额约 1876 亿元，实现房地产销售面积约 1997 万平方米。而 2020 年该销售额数据为 2233 亿元，同比销售下滑了 16％。而去年 12 月销售金额仅 134 亿元，同比前一年的 279 亿元下滑 52％，颓势似乎难以逆转，想通过御中环三期回血的意图也很明确。

Part 3 疑似二次暴雷后，你还敢下手吗？

对于御中环三期金科御桥博翠，很多粉丝似乎还在观望中。

项目的优势很明显。御中环不仅在浦东的黄金中环边上，距中环直线距离不到 2 公里，同时还处于两大高能级板块前滩和张江之间。同时，第一批次金科御桥博翠过会均价仅 6.6 万，相比周边二手房存在一定的倒挂空间。

这样的区位和价格，如果换成其他楼盘，一定又是一个高积分盘。但可惜作为上海罕见的二次暴雷项目，这个项目的硬伤实在太明显。

首先，项目的交房时间竟然在 2025 年 1 月，对于一个负面新闻缠身的开发商，3 年的时间实在太过漫长，试想 3 年前谁又能想到恒大会暴雷呢？

其次，一期二期的产证问题，到了三期会顺利解决吗？没有产证的房子，及时能住，和租房又有什么大的区别呢？

大家都知道富贵险中求，投资的客户请务必三思其中的风险。自住的刚需人群，小房弟团队还是觉得小心为上！

以上是魔都小房弟团队的报导，如果你买房碰到问题，可以找小房弟聊聊哦。

知乎用户 抬杠小程序 发表

可能和埃及开罗一样，不用缴税也不怕被拆……

知乎用户 厚朴南星 发表

我们这有栋烂尾楼，还被无聊的吃瓜群众递消息给新闻媒体，赚了几十块线索费吧。

那是 08.09 年，新闻没多久，房价就开始起飞，飙升。

原来没建好的大三室，分成两套户型不太好的小房子很快就被买光了。

世上的事，哪有说得准的？

知乎用户 pink blu 发表

首先你要有钱把它盖好 然后还要拿到各种出售的文件 有这个能力的就不会让房子烂尾了

知乎用户 匿名用户 发表

杭州的水岸莲花烂了十多年了，比我孩子年纪都大，还立在那河边，永远像在建，永远建不完，丰潭路，文三路交叉口，欢迎去参观。

知乎用户 业讯通好房网 发表

“烂尾楼” 形成之原因，无非是因为项目违法上马、 设计欠周或资金不足等，其中又以资金不足为主。如果是资金不足，可采用下列方法。

方法①：寻求贷款，追加投资。对短缺资金，可以利用该房产作抵押，向银行申请贷款。如果一家银行无力发放充足贷款，可以向几家银行借款，这样，各家银行贷款风险相对少一些，待工程竣工投产后，逐步偿还银行贷款。

方法②：寻找合作者，共同开发。开发商可以寻找合作伙伴，以入股分成方式进行后期开发。原开发商应该开放胸怀，积极接纳他人参与，吸收合伙人。在市场经济条件下，单干以独享利润是有一定限度的，超过了 一定规模，必须寻找合作伙伴，自己干不了或干不好的项目，就要吸收他人参与，共同投资，共同开发，共同分享利益。

方法③：拍卖转让。该法公开透明，产权清晰，没有纠纷，转让后，原开发商可以收回大部分投资，实力雄厚的新开发商则可堂堂正正地注资开发，直至完工投产，这是最佳选择。

另外，城区内的 “烂尾楼”，并非只是开发商个人的事情，因为开工项目不能及时完工，不仅沉淀社会宝贵的资金资源，而且严重影响到城市整体形象，因此，城市建设主管部门应该主动过问，积极督导协调，提供必要服务，主动发展自身的职能，力促项目按时完成。

知乎用户 dake 发表

太悲催了，我买的房子就烂尾了，不知道还能不能拿到房子？恳请知乎上大神帮着分析分析，不胜感激……

坐标西安，项目名称西江月。

西江月是城改项目，一部分土地用于居民安置，一部分用于开发商品房。我购买的属于商品房。目前的项目进度是 9 栋居民安置楼全部完工，就剩市政水电气的接通。商品房 19 栋楼都已封顶，但内饰，外立面还没处理。商品房总共有 3000 多户，从 11 年开始销售，到目前大概销量了 2000 户，多数只是交了首付款，我就属于这种。

开发商是本地开发商陕西长通，后因资金问题引入青海汇通，青海汇通目前是法人代表。问题的根结就是资金问题，开发商拿不出 6 个多亿的土地出让金（西安的城改政策是先盖房，再交土地出让金），导致商品房用地拿不到土地证，进而无法拿到预售证，无法进行销售回款。由于五证不全，多数销售的房子也只是交了首付款，还未进行按揭。

开发商买房时说的是 14 年底交房，目前已逾期 2 年多了。业主们也通过各种方式维权了好多次（到街道办、区政府、市政府维权，拉横幅、堵路、砸售楼部），结果总是一堆承诺，却均不见实际开工。之后，政府找来信达投资公司为开发商进行投资，但这个谈判过程也有一年之久了，还未见到实际动作。信达，大家可以搜一下，就是搞不良资产处理的。

目前，业主们（包括我）将所有的希望都放在了信达上，希望信达能给开发商投资盘活这个楼盘，但就是不理解过程为什么会这么漫长，也不清楚他们之间会不会谈崩？希望知乎上的大神帮着分析分析这房子还能要到手吗？

知乎用户 Doomnot 发表

烂尾楼不要紧，有接盘公司，没有也只能一直烂着。关键是那块土地，土地价值好，不怕没有解决办法

知乎用户 汪朵 发表

我们公司就承接过烂尾楼，本来是住宅，因为在旅游强县就重新包装成产权酒店，每周搞活动，地段还不错，周周促销大卖！

知乎用户 温庭筠 发表

我更想知道烂尾高速公路是怎么处理的，之前有没有过先例。。

知乎用户 长沙律师刘大状​ 发表

买到烂尾楼？这四步千万要记住！# 烂尾楼 #买房攻略

知乎用户 匿名用户 发表

有业主会问**（1）既然资金链断了，那我们的房款如定金、首付款、全额房款等还有要回来的希望吗？答：可能性很低。除非你是前几个要求退房的业主或许有可能要回你的购房款或部分购房款。因为地产商项目公司、政府（住建委）、银行三方会签署《资金监管协议》（销售资金预售监管这种模式最早借鉴香港），不论什么样的购房款（理财协议的投资款除外，后面会讲到）必须全部汇到指定银行账户，看上去很安全，但是按照合同约定，达到一定的施工程度或销售程度，项目公司可以按比例提取监管资金，用于付款给施工企业或债权人如银行贷款等，当然也有可能挪作他用。所以监管户剩余的资金是全体已购房业主的剩余资金，这也就是为什么说建议业主提前退房退款，显然剩余资金是不够业主分的，所以 “先到先得”。当然，还得看项目公司陪不配合，不配合的话，这些钱就暂时沉淀了（注意沉淀的钱看看怎么处理，如果债权人如银行申请财产保全，那么这个钱就有可能冻结了；如果 z f 干预，有可能再回到业主手里，但估计按比例分吧，不太清楚得问相关部门）。（2）既然事已至此，银行的商业贷款怎么还？答：还是需要还的。这涉及两个法律层面的关系：购房者和开发商之间是房屋 “买卖关系”。银行按揭，是银行借钱给购房者，让购房者拿着这笔钱去买房，银行和购房者之间是“借贷关系”。所以说没办法得还，而且监管户里的“剩余资金” 说不定还有银行的呢，因为银行给业主的按揭款也回到这个账户里了。所以退房款给个人的同时也有可能给银行，这样一来，“剩余资金”本来够 30 人分，现在有可能只够 20 人分了。按照 “先到先得” 的原则，假定 200 人购房者能退上限 20 人的房款，也就是说只有十分之一的业主能顺利退出烂尾楼的坑，当然这是非常理想状态下了。（3）既然至此，那我能起诉项目公司吗？答：感觉不大可能。因为开发商没有违约，为啥没有违约，因为没有到交房的截止时间。所以谈不上违约。顶多延期交房（但不一定能交房，“三年盖了个地下室，而且还没盖利索”）。所以等真到那时候起诉的时候，早晚了三秋了，这就是矛盾点，既要起诉而且还起诉不了的尬地，但是你可以投诉，投诉没有按照原定计划施工，可以去项目公司现场、项目公司股东所在地、施工企业（总包方）所在地、施工企业（总包方）股东所在地、住建委、居委会、房管局、街道办、房协、消协、甚至是银保监会（局）投诉，或者是 z f 热线、315 热线、媒体曝光等。有一定的效果，但不一定能立马要回钱或者给你房。走到这一步，基本上是漫长之路了，要有心理准备。放平心态，不要熬坏身体。健康是 1，后面才是 0. 没了健康，有再多也是 0（3）有些地方开发商善用以挂 “理财” 之名，行提前收回实现房款之道。有些业主可能认购了理财协议，这样正中开发商下怀，套现骗财挪用资金还前一笔贷款，其实是打法律擦边球，涉及非法集资了触犯刑法，毕竟 “理财协议” 是集团公司或资管公司与业主签的，涉及不到项目公司盖章，所以呢不怎么受法律保护。所以这类业主告不了项目公司，而债权人如银行更不认可这类协议。理财协议的出现源自于项目公司没有领到《商品房预售许可证》。相当于提前回楼资金了，对于开发商而言优点是不用回政府监管户。（4）**为了避免日后钱房两空，建议大家以后买大开发商开发的楼盘吧。大的开发商如恒大碧桂园万科，他们起码是上市公司，公司治理相对规范一些，小开发商说没就没。。

知乎用户 风影 发表

浙江台州椒江政府 “立改套” 项目 却演变成开发商集资诈骗幌子，购房户 6000 余万元，台州银行融资了 4000 万元，1000 万元工程履约保证金，再加上股东借款 2000 余万元，总共 1.3 亿，才建 5 幢楼，总共 660 套房，这样也能烂尾，邵为军（原 600149 董事长）和陈国军（浙江九鼎实业）存在着恶意掏空公司资金，是项目陷入困境主要原因。

知乎用户 知乎用户 8YQdT9 发表

没有人写写房管局团购房烂尾的事么？多经典啊，管房子的被套路烂尾了，整座城市还有 302 个烂尾项目呢

知乎用户 匿名用户 发表

好像是前年吧，嘉兴有很多烂尾楼，基本造到一半没人买，然后就放在哪了，好多都是卖不掉，房价好像 5 千？记不清了。

然后国家搞政策了，上海的公积金可以在嘉兴买房。

然后！！！这两年嘉兴房价疯一样的涨！！！现在已经 1 万加了！！！

连海宁桐乡嘉善都快 1 万了你敢信？

现在开发商疯的一样造房子。

所以啊，什么烂尾楼都不如政府政策好。

有一点不好，就是房子是卖出去了，但是嘉兴没那么多人住啊。

so。。。。现在基本是座空城。

知乎用户 陈镜宇 发表

就现目前的市场来看，烂尾楼出现主要是因为现金流断掉流动资金无法补足而银行也不给予贷款，在中国大多数烂尾楼都是通过易主开发商、出让等方式解决问题，那么当然也会出现因为区域位置不好无开发前景被开发商遗弃。一般开发商接受烂尾楼会进行市调重新做出关于业态的规整，比如改为集中商业、住宅、写字楼等等。

知乎用户 多多 发表

作为房地产商非销售甲方内部人员了解的且见过好几个案例的，首先，之所以会有烂尾楼大都是因为没钱，然后被银行收走，然后银行对其进行拍卖。接盘的地产开发商会暂放一段时间做好整套营销计划后重新包装上市。

知乎用户 天行 发表

我们市的政府是这样处理的，采取老百姓买单的方式来处理的。在完全掌控土地和房价的前提下，房价未来会怎么样？ - 知乎

知乎用户 迪卡 发表

北京北土城地铁旁边，民族园西边有一个烂尾楼，也算黄金地段了，有苦逼十年了吧，夏天卖烧烤啤酒，冬天买麻辣烫，很好用。

知乎用户 weiyi 发表

深圳地王大厦对面的金丽华大厦也还是烂尾很多年，据说那里是 90 年代末深圳最大的地下停车场，因为各种原因烂尾了。它对面就是深圳地标建筑，地王大厦，可想而知，地理位置多好。好像是 15 年的时候，深圳在盘活烂尾楼的时候，有翻新了它，但是至今都没下文。哈哈，那里现在是个公共厕所。据说烂尾的原因是开发商一夜之间消失了

知乎用户 知乎用户 mjj4uF 发表

1、弄清房屋产权归属要经过合法的法律咨询，确定自己的产权归属。购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否依照法定程序进行了刊出; 如已合法刊出，购房者可凭工商部门出具的开发商合法刊出证明，以及商品房销售合同原件、个人身份证等材料，到房管部分请求处理房产证。2、联合交涉维权如果所购买的楼盘仅仅存在 “烂尾” 可能，能够试着给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹集到资金，完结后续工程，购房者的丢失便可降到最少。若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇 “烂尾” 危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款。若决定要申诉时，业主也必须联合维权。

知乎用户 不良资产服务中心 发表

既然是烂尾，第一开发商资金链出了问题，存在较为复杂的债权债务关系，比如欠建筑商的钱，欠银行的钱，这特别常见，有的还有民间借贷，如果没有预售，相对简单一些。

开发商没钱当然不会管，因为没有预售，没有普通购房者去政府施压，政府也不会管。

低价卖给老百姓，这句话可以说说，在法律上根本行不通，如果盖好了，不存在烂尾，直接卖就行，如果没盖好，谁愿意投资盖好，这是谁的，他们一定要挣钱

政府是多一事不如少一事，除非这个烂尾楼的影响面比较大

知乎用户 刑星铭 发表

变成贵鬼楼

知乎用户 匿名用户 发表

杭州有一幢烂尾楼现在做了医院， 城站边上

知乎用户 断尾的蜉蝣 发表

烂尾楼、存在质量问题、不是谁能做主低价处理的

一般要么搁置、

要么拆除

要么有人接手买下来加固后正常使用、、、、

知乎用户 魏然哼哼哈嘿 发表

大部分烂尾楼都是因为资金周转不足，有的会有开发商接盘重新动工。一半烂尾楼涉及金额比较巨大，中间牵扯厉害关系也比较复杂。无人接盘应该会由当地政府负责。至于你说的给老板姓用，那就是老百姓说的算了，也不好过多评论，毕竟是政府干预。。

知乎用户 赵继孟 发表

河北黄骅新城好几个小区都存在烂尾问题，我 14 年买的（冀学家园），当时已经封顶，主体已经建完了，说是 15 年就可以交钥匙，结果现在还是那样，期间上访多次，开发商就安排几个人去装样子，每次都是在希望与失望中交替，现在业主也缺乏激情了，人心也散了，我们业主上访还被特警抓过，去年也上过河北电视台，除了没有找律师，其他想到的都用了，有经验的，遇到过这情况成功交楼的同志指一指路吧！！！谢谢了！！！

知乎用户 李菁 发表

登封市嵩山广场因城市规划，烂尾

请公布政府对嵩山广场项目的补偿方案 [已回复]

匿名网友　　2016-11-04 10:48_城建求助_

尊敬的书记，您好！我在 2014 年 7 月在登封市嵩山广场购买了五证齐全的房子，网签合同显示 2015 年 12 月 30 日交房，嵩山广场项目因 2014 年《登封世界历史文化旅游名城概念规划》的出台，开发商原规划全部停止后，停工至今（2016 年 11 月 4 日），之前政府承诺开发商 2016 年 8 月全面开工，可是没有兑现。（政府回复因需对投资方因概规调整导致的损失进行测算补偿，影响了整个项目进度。）我想问下了，政府能公开对该项目补偿方案吗？政府对开发商继续履行该项目有何方案，能公布吗？政府能体会到我们倾尽所有购买的房子一直烂尾下去我们是何种心情吗？

来源：人民网《地方领导留言板》

• 官方回复回复单位：登封市新闻办公室　　2016-11-26 10:13 尊敬的网友： 您好！首先，感谢您对我们工作的关心、理解、支持和监督。 2012 年 8 月，我市启动嵩山广场大棚户区改造项目，建设之初，项目进展十分顺利。2014 年 4 月 30 日，郑州市第 33 次规委会通过了《登封世界历史文化旅游名城概念规划》（以下简称《概念规划》），将我市定位为建设世界历史文化旅游名城，突出强调登封市区不能建高层建筑，并要求市区在建的城建项目一律按《概念规划》限定的高度调整规划。这一新情况带来了许多变化，由此也给大家眼前的生活、经营带来了诸多不便, 我十分理解，感同身受。 面对新的情况，市委、市政府高度重视嵩山广场项目建设，抽出精兵强将组成了专门的工作组，主要领导坚持定期研究项目进展情况，并由分管市领导每周召开专题例会，尽最大努力加快项目建设。目前，《嵩山广场项目旧城改造安置方案》已经市政府研究确定。对已与项目方签约的购房者，督促项目方兑现合同承诺，按合同约定向购房者支付逾期违约金，并于交房当日一并结算；对未按时回迁的被拆迁群众，按时、足额向群众发放双倍过渡安置费，保证群众有租房资金；对未按时安置的被拆迁商户，按时、足额发放停业补贴，待项目建成后就近进行安置。 在此，十分感谢大家对市委、市政府工作的理解和支持，感谢大家为城市发展所做出的牺牲和奉献。真诚地希望大家继续一如既往地给予理解、支持和配合，同舟共济，齐心协力，群策群力，共建美好家园。也请广大业主们放心，市委、市政府一定会抱着对老百姓负责、对历史负责的态度，想方设法，克难攻坚，督促项目方加快建设进度，切实维护好群众的切身利益，早日让群众住上新房、让商户正常经营，给全市人民一个满意的答复。 我们相信，在大家的共同努力下，嵩山广场项目一定能够建成登封的精品建筑。项目建成后，一定会方便市民生活，改变城市形象，推动登封全域旅游发展。 为了方便大家咨询，嵩阳办事处书记每周五在嵩阳办接访，市政府主管副市长定期在市信访局接访，大家如有疑问，可详细咨询。 2016 年 11 月 25 日

知乎用户 谢谢 发表

期房制度就是罪魁祸首，无非是一刀砍下去切到谁的问题

知乎用户 匿名用户 发表

老家火车站附近两座名为帝王大厦的高层烂尾 5,6 年了，主体都结束了，外墙还是水泥的，领导换了有 2 届了也没人管，市中心 烂尾楼 啪啪打脸

知乎用户 匿名用户 发表

小时候家附近有座烂尾楼，从家里窗户就能看见。烂了十几年吧，还在主干道旁边。后来市里整理市容，区政府高价收了… 现在是金碧辉煌的政府大楼

知乎用户 略略略 发表

我 19 年 10 月在商场买了一个门门面房，当时商场还没有建好，签了认购协议，没签购买协议，付了百分之八十的钱，还签了委托经营合同，就是不管经营状况如何，商场每个月都要付给我租金，本来去年十月就应该开始给租金的，但是现在也没有给，去问他们，他们说因为疫情商场一直没有建成，疫情属于不可抗力因素，所以不用给钱，合同. 上确实写了因为不可抗力因素卖方不承担责任，请问我现在怎样才能把钱要回来

知乎用户 大河东流 发表

说起烂尾楼，大家可能都比较常见，随时都能说上几幢。最近笔者路过郑州东站附近的心怡路，遇到两座紧邻的烂尾楼，从占地规模和建筑面积看，体量都不小。因为门口也没有挂牌，不知道是哪个单位建设的。
烂尾楼，极品五笔输入法有整个词，直接打 ons 三个字母，直接出来烂尾楼三个字。看来，烂尾楼是一个历史问题，是一个社会问题，也是一个屡见不鲜的问题。因此大家才习以为常，才给它起了一个固定的名字。
烂尾楼，占用了城市土地，有不少还是核心区域，占用了社会资金，却无法完工，导致闲置，表面观感甚差，影响城市形象。任谁见了烂尾楼，都是不舒服的感觉。
烂尾楼，有住宅，有商业。住宅烂尾楼郑州也有不少。多少交了首付、盼望交房的业主望眼欲穿，这是他们不能入住的家，“空中楼阁”；商业烂尾楼有不少是写字楼，也有商场，老板们借钱拿下土地，本想一边建设一边卖房，用卖房回笼的钱再投入建设，结果由于销售不畅，导致资金链条断裂，大楼无法继续建设。在烂尾楼中，有不少是封顶的，只差外立面和内装饰，不用太多资金就可以盘活。但由于各种原因，这些烂尾楼都没有起死回生，依然常年在风雨中飘摇。
无论是住宅还是商业烂尾楼，都占用了城市最稀缺的土地，占用了社会资金，长期闲置无疑造成巨大浪费，也是多方所不愿看到的。网友希望城市政府牵头，组织相关部门拿出切实可行的烂尾楼解决方案，争取早日复工，让期盼归家的业主们有个安心的家，让商业写字楼早日投用。烂尾楼的起死回生，无疑对城市也是一次刷新行动，洗去城市灰尘，擦亮城市面貌。
愿城市不再有烂尾楼。

知乎用户 翰墨 发表

xiaoliu5240：房子烂尾，何其悲凉。只想有一个家，一个受害者的告白。

知乎用户 匿名用户 发表

各地开发商都指望拿地抵押融资再拿地再抵押再融资赚快钱。

可是房子一旦卖不出去，开发商，银行，买房子的人，一个都跑不掉。

现在，风雨不就来了吗。

恒大属于玩金融玩脱了，它要是学万科也不至于到现在全国有将近 10 万套房子等待烂尾。

有的人买的房子烂尾了，房子没有，还得还银行贷款。好一点，是住进烂尾楼，但是想想烂尾小区就是恐怖鬼片既视感。再好一点是有其他开发商接手，嗯…… 一般傻瓜才会接手，除非是好地段。

房地产开发商一年挣了多少钱，那点钱还不够付利息的。实际上它们披着包工头的外衣，玩金融的游戏。不过是新债抵旧债，可怕就可怕在房地产属于流动性极差的资产，不能快速变现来还钱，绝大部分房地产公司都有现金流问题，一不小心就破产，他们那种高杠杆的玩法，就把自己玩死了。

抱歉，小宝贝，我不得不说实话，虽然很残忍：

烂尾楼一般不处理，最后炸掉。

知乎用户 于小雨 发表

不知是否有对青岛地区烂尾楼感兴趣的呢？停工不到半年，地段绝对好！

知乎用户 顾欣 发表

商业楼盘烂尾就等着谁来接手，没人接手就等着拍卖，拍卖完了的钱先还银行然后才是其他债务，当然，也有可能拍卖也没人接手。开发商没钱投资了，谁也拿他没办法，毕竟我朝的管理者就想出来这一个办法

知乎用户 大家 发表

这事应该找佳兆业的同行的聊聊比较专业。

烂尾楼的背后一般是背负了复杂的债务。

知乎用户 pzuzu cui 发表

我很小的时候，我家旁边有幢烂尾楼，我爸说老板跑了就烂在那里，三四年前还是烂的，去年去那边发现涂好了外墙，摇身一变成什么写字楼了。其实也能理解，毕竟现在周边房价 6-7 万，但是我想知道，烂了快二十年的房子真的还能用吗？会有什么潜在的不安全因素吗？

知乎用户 匿名用户 发表

之江有一处烂尾楼政府找了个接盘侠，房价又弹回去了

知乎用户 shanzhangaoe 发表

现在正在收购一个烂尾项目，回迁户、施工方、业主的问题都很头疼，大家有什么好的方法可以解决呀，比如业主的问题，有哪些可以依靠政府，政府可以帮忙做哪些工作？

知乎用户 老师 you know 发表

原来如此，说来说去还是没有行之有效的方法啊

知乎用户 富贵常在 发表

被动烂尾楼对拆迁户十年未还房怎么办，

知乎用户 小女孩 发表

房子烂尾，开发商还在继续营业，这种情况是不是应该起诉，起诉后有没有执行的可能？业主多次维权，政府以安抚为主。

知乎用户 向阳 1988 发表

你好，作为购房业主，面临烂尾，如何依法查看监管账户资金情况？

知乎用户 繁花似锦秀年华 发表

等涨价，如果不涨价就会一直被放着。

烂尾楼一般是纠纷错综复杂。

知乎用户 匿名用户 发表

谈谈个人经历吧

坐标广东三线城市

有一栋烂尾楼烂了 20 多年，位置在前任市中心区域，19 年修复完成对外出售了，售价等同于当地新楼盘，一点没降。销售情况不知道，预计不会差，新楼盘太少了

知乎用户 爱您 ing 发表

房子应该是家，应该是温暖的港湾 这种事真让人难过

知乎用户 舞动的熊猫 发表

夹杂在鳞次栉比高楼大厦中的烂尾楼，往往被称为城市的疮疤，不但影响城市的形象，也是城市资源的巨大浪费，成为城市管理的一大难题。

如何破解这个难题，盘活这笔巨大的资产，变疮疤为财富？

3 月 10 日，辽宁省住建厅下发文件，提出要建立 “超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活， 明确今年辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼 “入市” 的措施，为原开发单位和有意向的合作单位、投资机构搭建对接平台，促进合作或项目重组，推动相关项目尽快盘活。

据辽宁省住建厅有关负责同志介绍，辽宁省部分房地产开发企业或因后续融资困难，或因投资方发生变化，或因存在经济、股权纠纷以及涉法、涉诉等原因，导致个别项目建设长期停滞或建成后长期闲置，从而形成烂尾楼和闲置楼，既拖累企业的经营发展，也影响社会投资效益的发挥，有的还侵害了有关群众的切身利益。

那么，项目 “入市” 有哪些要求呢？

凡辽宁省行政区域内依法取得用地批准手续、履行基本建设程序后开工建设、存在后续合作空间的房地产项目，原开发单位均可自愿申请项目 “入市”。

同时，原开发单位需提供完备的项目资料，包括基本情况、前期手续、功能用途、施工图、形象照片、影像资料、宣传板或宣传片及其他有关材料；经市住建部门分析研判，项目存在后续合作空间，且原开发单位提出的合作方式和条件合理、合法、可行，相关文书需通过公证。

此外，项目所在地的政府及部门支持项目盘活工作，为项目配备专班或服务管家，为合作双方提供后续跟踪服务，鼓励提出具体的支持措施和优惠政策，还有就是涉及民生的项目优先 “入市”。

关于项目 “入市” 的程序，通知明确提出坚持自愿原则，原开发单位按要求整理好项目相关材料、明确合作方式和条件后，向项目所在地市级住建部门提出项目 “入市” 申请；

市住建部门对项目进行初步核查，并提请市、县政府研究出台具体的支持措施和优惠政策，确定项目专班或服务管家，之后向省住建厅推荐 “入市” 项目，辽宁省住建厅邀请专业咨询单位对项目进行评估和再包装，与原开发单位协商完善有关内容，形成项目建议书后“入市”。

辽宁省住建厅将对 “入市” 的项目加大管理和推介力度：在省住建厅网站上设置项目 “超市” 专栏，扩大项目知悉度，并采取多种方式主动向国内有实力、在辽有投资意向的房地产开发企业或投资机构推介 “超市” 内的项目，有意向的单位也可以随时到项目 “超市” 选择合作项目；

“入市” 项目达到一定数量后，辽宁省住建厅适时组织举办项目集中推介会；对于达成合作意向的项目，辽宁省住建厅帮助联系投资机构和金融单位提供支持，帮助协调需要省级层面解决的相关问题。

辽宁省住建厅要求各市住建部门主动开展工作，帮助企业组织相关材料，研究提出合理、合法、可行的合作条件，争取 3 月 31 日前首批项目进入 “超市”。

知乎用户 楼与我 发表

反正现在的我，就是等政府 60 天帮我处理问题烂尾楼。我写了信访给，所以要给时间 60 天。

知乎用户 匿名用户 发表

坑钱跑路的太多了根本管不过来，几十年积蓄买个烂尾楼，小区里面荒草丛生，连个窗户也没有，很多烂在那里五六年了都没人管

知乎用户 倾心 发表

-— 摘自北京栩锐律师事务所，李晓宁律师


老百姓买一套房子不容易，最担心买到的房子有问题需要维权。现在很多房子还没开建就开始销售，这样的房子在一定程度上是有烂尾风险的。如果买到烂尾房，对购房者来说是非常闹心的，有时候都不知道该怎么维权。那么烂尾楼业主如何维权？老百姓又如何避免买到烂尾房？下面给大家分析分析。

1、在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

2、如果开发商逾期交房严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

不过，开发商逾期交房时一般都会伴随资金紧张的情况，某些开发商甚至已经资不抵债，而开发商开发的房产上一般均设有银行的抵押权。也就是说，购房人即使解除合同，开发商也很可能无力返还购房款，而作为抵押权人的银行则可以要求变卖房产并优先受偿，购房人权利反而无法得到保护。

因此，建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当该房屋符合交付条件，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

3、如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

[

期房变成烂尾楼真的不能维权么

iqiyi.com 视频

](http://www.iqiyi.com/w_19rvca7sw9.html)

知乎用户 赵子龙 发表

重新招标，完成工程。招标不成，继续招标，还不成，继续招标。直到有一天有公司中标。

知乎用户 润舌渔 发表

有听说，将烂尾楼简单装修，然后出租做办公室的

知乎用户 连瑜 发表

一般很多就是政府招商引资给开发商优惠政策引进实力比较强的开发商重新接手，不过这个一般要看具体情况。

知乎用户 匿名用户 发表

就是寧可空著拆掉也不讓窮人居住

知乎用户 小百合由里子 发表

拍卖

知乎用户 文一 发表

现在太多烂尾楼了，南江县米仓山大道南磷段的米仓花园这个烂尾楼什么时候解决？7 年了连房产证都办不了啊，电梯也没有，环境一塌糊涂，真是坑啊

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