据诸位观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗？

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知乎用户 chenqin​ 发表

如果把「鬼城」理解为「新建了许多房屋却没有人居住」的城市，那么只要算出未来将要竣工的住宅和未来会新增多少住宅需求，就可以预测出未来会出现哪些鬼城。这里的预测包括所有地级市的市辖区和县级市。

新增住宅供给总面积的下限：

从批地到竣工，一般的房地产公司需要 3 至 4 年，个别情况下会达到 5 年。为了后文的计算方便，我们假设现在出让的土地会在 5 年后上市形成住房供给。
根据国土资源部的土地交易数据，可以计算每一个地级市的市辖区或县级市在最近连续 5 年中所出让的住宅用地面积，在平均容积率等于 2 的假设下，即可得出在 2015 年到 2020 年将会竣工的住房总面积。

新增住宅需求总面积的上限：

新增住宅的上限由三部分组成：
1，居住在农村自建房中的家庭搬迁至城市住宅内。即本地区城市化带来的需求。
2，未来 5 年会流入的家庭数量。即其他地区人口迁入带来的需求。
3，未来 5 年会结婚的夫妇数量。即家庭裂变带来的需求。

为了计算上限，我们不考虑任何死亡。同时要注意到，由于计算的是住宅总需求增加而非净需求增加，这里的计算也不包括改善型需求。（在总户数不增加时且老房子没有被拆掉的情况下，改善型需求总会造成房屋空置。）
我们使用 2000 年和 2010 年人口普查的数字来计算新增住宅需求的上限，再根据家庭平均人数和每人 30 平方米的住房面积，计算住宅总面积的需求上限

两者综合后，将新增住宅供给的下限除以新增住宅需求的上限，就可以算出鬼城指数的第一个指标：新增住房可以容纳多少倍的新增家庭？

上面列出了前 20 名，其中内蒙古自治区呼伦贝尔下辖的根河市荣登榜首，其 2015 到 2020 年竣工的住宅面积，可以容纳同期新增家庭的 57 倍。辽宁、内蒙古和山东是鬼城多发地区。

但是这个指标有其缺陷。极端情况下，如果一个城市当前有一百万家庭，但五年后仅仅新增 1 户家庭，那么即使是在根河市的情况下也不会很可怕——不就是多造了 56 户家庭嘛，对 100 万户的总体来说，空置率不会很高。因此，我们将新增供给减去新增需求，再用剩余的需求除以存量住房，这样就得出了鬼城指数的第二个指标：要拆掉多少比例的老住宅才能防止供过于求？

这回，著名鬼城鄂尔多斯荣登榜首：供给远大于需求，导致需要拆掉一半的老宅才能防止空置。内蒙古、辽宁、山东、黑龙江和安徽在这张榜上有一席之地。
设鬼城的定义为第一个指标大于 5，第二个指标大于 10%，那么可以列出一个有 46 个城市（地级市的市辖区或县级市）的榜单。

这 46 个城市，由于新增住宅供给远大于需求的上限，在 2015 年后很大概率上会成为所谓的「鬼城」。

评论里许多朋友想要看一线城市的数据，下面给出北上广深四个城市的情况，大城市的情况完全相反，未来五年的住宅供给是赶不上需求的，尤其是深圳，新增供给只能满足新增需求的一半。北上广都是住宅供给略低于住宅需求。

但要记住，我计算的是需求上限，在城市化速度下降 / 人口流入减慢 / 年轻人不结婚或者结婚也不买新房的情况下，需求是会降低的。

其他城市的数据太多，我就不一一写在答案里了。

计算方式附注：
土地数据：http://www.landchina.com/default.aspx?tabid=263&ComName=30
人口数据来自《2000 年人口普查分县资料》和《2010 年人口普查分县资料》
本地城市化需求计算：自建房人口完全转移。
外地流入需求计算：根据 00 到 10 年的自然增长率和实际人口增长计算年度流入速度，假设该速度在 2015-2020 不改变。
本地家庭裂变需求计算：第六次人口普查中 20-24 岁人口总数量除以 2，即假设他们在 2015-2020 年间全部结婚并成为新家庭。

知乎用户 好困君 发表

专栏开通了，会不定期发些关于这个地方的杂谈碎念吧。
Into the Ghost City - 知乎专栏

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谢谢提醒。多图预警。为了看评论我自己的流量都光了。。。。。。。

作为一个在鄂尔多斯生活了 18 年的土木工作狗，我想分享下我的所见所闻。

这是题主的两个问题：
1，想知道，随着经济放缓、房地产泡沫逐渐破裂，这种现象（有类似特征（鬼城）的小城遍地都是）是否在变得越来越严重？
2，之前被列为「鬼城」的城市，经过几年发展，状况是否有好转？

先回答，1，题主已经默认了此类特征的小城市都属于鬼城，也就是 “房多人少” 的情况。
那么，这样来说，我在南京读书的时候，常州被叫做第三个鬼城（在鄂尔多斯与温州之后）。据实习的小伙伴告知，常州整体的销售情况是非常不乐观的，所以各大地产纷纷加强了对应届生的招聘力度，销售岗也非常缺人。应该说常州也是符合题主定义的。
那么，由常州现象引发的下一个层次讨论，应该是：什么叫严重。
如果以数量来记的话，越来越多算是严重吧。
如果以闲置情况来记得话，分析已有的这几个城市的过去闲置情况和现有闲置情况大概算是判断严重的标准吧。
按照楼主的分析思路以及第二个问题，我猜楼主大概是想问一个纵向的对比（时间上）而非横向的对比（数量与范围上）。
所以，着重回答第二个问题。（喂你瞎扯了一通明明是不知道数量变多变少嘛！）

2，谈谈鬼城

在外读书，现在工作，最害怕被问到的一个问题其实并不是 “你们那里还骑马吗”，而是“你家哪里的”。通常来说，当我高贵冷艳的说出” 鄂尔多斯“四个字的时候，回复大概有这么几种：
1，哇塞听说你们那里都超级有钱，清洁工都开路虎！那你一定很有钱！
2，哎呦听说你们是鬼城啊，晚上人那么少，你们敢出来吗？

其实这两种就是广大可爱的媒体朋友们，给我们鄂尔多斯人民挂上的标签。
08 年的时候，我第一次感受到了经济的崛起，或者说是爆发式的财富积累。奶奶家门前的公路，运送煤炭的车络绎不绝，小城市里头一次开了 KFC，同学们的父母都由一家一辆车，到了一家两辆车。当时还小，只知道伊盟人有钱了，（2001 年撤盟换市前，鄂尔多斯市叫做伊克昭盟）别的盟市都不行。有种奇怪的自豪感。

09 年 10 年的时候，这种情况达到了顶峰。我听说了身边人借 10w 一个月后还 15w 的故事，我也看到了很多人在几年内换车买房，市区的购物中心内，衣服的价格从不打折，富太太们组团去北京打飞的买衣服，街上的豪车如同车展一般，路虎、奥迪、宝马的比例直追当年天津的捷达车。每个人都在搞民间借贷，大家的钱，滚雪球一般滚进一个又一个新成立没多久的房地产公司，然后变成一个又一个的大型商业综合体、酒店，划片，挖坑，盖，人均 3 套房的玩笑，就是从这里开始的。（可能更早只是我还没有接触到）
彼时的鄂尔多斯，欢天喜地，泡沫鼎盛。
那现在呢？

这是鄂尔多斯市主城区的平面图（对，东胜区）
我和小伙伴实地调查了下图区域：（时间 2014 年初）


（我就拿 qq 截图搞的，不要嘲笑我不专业）比例尺是一公里。

结果呢？真是触目惊心。
以前只是听人说怎样怎样，等到实地去看的时候，发现。。。。
图中上方的两个地块，几乎全部是烂尾楼。
感觉就像穿行在钢筋水泥的墓园里。

1, 金地广场，12 年 9 停，大商综，主体完成无二次
2, 金正时代广场，11 年 9 停，大商综，基坑好，主体一层
3, 东胜区教育大厦，11 年停，办公楼住宅（西部明珠），主体两层
4，亿峰国际, 10 年开 12 年停，双施工队施工，8 栋高层住宅，只差暖气和玻璃（内装修未完成），周围楼盘停工两年
5，赫哲秀水蓝天，已成盘，大元地产开发，看样板间，开盘一栋楼，户型差，房价 4500
6，香堤半岛，11 年停，主体已完成外层损坏冻融风化严重，写字楼住宅，施工质量差
7，万正项目，12 年停，住宅主体完成，商业二次未好
8，凹凸广场，13 年初停，住宅主体未完成
9, 银景大厦整宗资产，整楼出售，主体完成，10 年停工
10，正东广场，停未知，主体完成
11, 亿利城，亿利金威，停未知，办公楼差装修
12，恒信精恒商业广场，13 年停，大商综，主体基本完成


这是当时用云笔记做的即时记录。
每一个项目，都处于停工状态，有的主体盖好了，没钱了。有的挖坑挖好了，没钱了，有的盖一半了，没钱了…..
作为一名土木的学生，感觉到了深深的震撼与蛋疼。
上几张图。

部分照片下雪天于车内拍摄，质量不是特别高。如果有兴趣，全景地图或者卫星地图都可以看到整体情况。

总体：
1，所有图中出现的建筑，基本上都是烂尾楼。（背景中的楼群）
2，所以的烂尾楼，停工最少半年。最长的 3 年。
3，据业内人士说，13 年某一个季度，全城所有的工程都无法开工。all。
4，亲身观察，主城区任何地点，步行十分钟，必然可以看到烂尾楼。

2012 年我区具有资质等级的建筑施工企业 140 个，全年完成产值 347.60 亿元，同比增长 3.9%。全年完成房屋施工面积 772.33 万平方米，下降 45.6%，房屋竣工面积 326.12 万平方米，下降 17.4 %。

这是从年鉴里扒出来的。

这个调查越做越触目惊心，而且有些数据（比如房地产数量与运行情况）无法获取（在房管局的统计数据中），加上要开学了，所以调查总共只做了一周左右。

好了，回到题主的问题，状况是否有好转？
答案：没有。一点也没有。
多少老百姓的积蓄，变成了一个个钢筋混凝土墩子，矗立在那里。
多少个家庭的全部家当，变成了一栋栋虚无缥缈的空中楼阁。
在你们谈论人均三套房的时候，可曾想过，这些房子，可能永远也变不成现金了么？
== 分割 ==

平心而论，我觉得鄂尔多斯是 “you deserve it”
并不是说我本身没有受到影响，我的出国路在最后一刻戛然而止，也是因为，我家亦处在这个环境之中。所谓倾巢之下，焉有完卵。
现在来找是谁的错已经没有任何意义。坦白说，我们也享受过高速发展带来的利处，那我们必将承受双刃剑的另一面。
我觉得，历史发展的视角，始终是公平的。

好了老板来了我要去干活了，如果有人感兴趣的话，我会把真正的鬼城 - 康巴什的大概情况更新在答案里的。

== 分割 10.24 上午 ===
居然上日报了。我会不会因为 “抹黑家乡形象” 而被打死哦。

不过确实有一些地方没有说清楚，我的错。
1，关于照片
有的朋友说照片可能影响不好，但是我们去调查的时候，是得到了拍摄和照片的使用许可的，不然是拍不到项目里面的情况的。至于社会影响，我不止听过一家企业（或是人）说过想把这些情况反映到网上，让更多的关注带来对事情的推动，所以我也不是无脑传的，拍的东西多了去了。

当然，如果相关单位说不合适，我会第一时间删图并道歉。。。。我只是为了反映情况，并不特指。。。

2，关于所谓更多的误解
本身，我自己肚子里货不多，可能没有办法提供非常精准和专业的分析，所以我只能将我的所见所闻记录下来。11 年东胜区搞大拆迁，我骑自行车跑了 4 天，拍下了很多马上要拆的标志性建筑（比如汽车站的大钟等），后来发人人，也有自治区博物馆的工作人员和我要了照片。我的意思很简单，美丑只是相对的，你能看出我的着急么？我也想回家乡造福百姓，可是，你让我一个土木狗怎么回得去？所以，有误解的人，你永远别试着说服他，（为这个我曾经还和南京的出租车司机吵了一架。。。好丢人）。理性的朋友，大家各自交流，结论各异，那也不会有什么负面影响。对吧。东胜话说的好：能处就处，不处算求。
不然我可以推荐几个景点，欢迎大家来避暑~

3，我也只是记录者之一
在调查的过程中，我们了解到，除了我们之外，还有两拨人干过这个事情。
（1)，国家中央机关调查人员
这个听看门大爷说比较高端，一般是领导接待，好吃好喝，想偷偷了解点情况，却因为不会说此地话，得不到啥有效信息。。。
这拨人来了两次，11 年和 13 年。
(2)，各路记者
因为奇奇怪怪又非常可以接受的原因，本地的媒体几乎是不宣传任何地产情况的（如果打广告不算的话）。所以也有外地的记者来这边探访情况，但据大爷说，一般都会被轰出去。。没法有什么有效的沟通。。（我们刚刚开始调查时候也曾被误认为是记者，我们只能搬出学生证和课外实践小调查的名义来搞）

4，关于样本代表性
这个我本打算在说康巴什的情况时候一起讲，现在就先和外地的朋友们交代一下
鄂尔多斯市分为 7 旗 1 区（旗和区差不多），外加一个所谓的新区：康巴什（政府和市级机关单位都搬到了这个地方），主城区是东胜区，相对来说人口最多最集中，但挣钱可能没有其他几个有煤矿的区搞的凶。大家基本上还是会选择相对大一点的的城市中心 - 东胜区生活学习。
所以我选了东胜区，评论区有其他旗区的朋友补充了其他地区的情况，非常感谢，我也在学习中。有不妥的，各位提意见，受教。

5，老乡会什么的真的合适么。。。
不然我建个 QQ 群？
qq 群已解散…. 私信我微信号吧。

=== 下午干完活来写康巴什吧 === 每天真的好忙的 ======== 黑眼圈 ===== 恳请知乎团队赏个专栏可好 ==
小修改：天津那个例子是夏利不是捷达，晕乎了。
老乡群已建好，群号请私信我，就这么发也不合适。。

====== 我来更新康巴什啦 ===================================================
昨天下午突来任务，11 点才回项目，没办法，也借机好好思考了下该怎么记录康巴什又不跑题。

先来总体情况：

从老城区到康巴什新区，大概是 25,6 公里吧，开车大约一小时。

康巴什新区的情况：
康巴什新区_百度百科

一些核心数据;
2004-2009 年 6 月底，新区共完工项目 47 项，完成投资 52.88 亿元。
新区规划控制面积 155 平方公里，规划建设面积 32 平方公里，北起 109 国道，东至 210 高速公路，距鄂尔多斯机场 15 公里，距世界旅游文化名胜成吉思汗陵 28 公里，包西铁路和东乌铁路从城市外围通过。
位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜 25 公里、阿镇 3 公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地

曾经的一个比较
然后说我自己的感受。
东康快线刚刚建好的时候，我还是高中生。当时对于康巴什的感觉，和看郊区的感觉差不多，又远人又少，啥都没有，搞了个机场也没几趟飞机。
后来，大学假期（尤其是暑假），因为要准备考试以及，蹭母后单位的食堂，在康巴什的图书馆呆了很久的时间。也在附近转悠了很久，谈谈感觉：

1，干净。
2，基础设施完善，公共交通突出一个爽。
3，人少。作为第一批使用图书馆的读者，我表示一天阅览室能来超过 20 个人我跟你姓。可惜的是，图书馆内部的功能之齐全，阅读感官之舒适，远胜南京图书馆。
除此之外，不少人反映的路上人少，我觉得挺正常，本身大多数人都是从老城区跑来上班的（这个我后面会说），上街也会选择开车或者是公交，街上行人则更多是短途人流的反映（比如打酱油，吃早点，逛商场），所以，整体呈现地广人稀的感觉。
不过，超级好停车有木有。
4，住宅空置率极高
这一点，现在也只能算是有微弱改观。据我个人感觉，康巴什的人群聚集有三处：
（1）美食广场与文化中心一带
理由很简单，下班族懒得回家，打工仔方便就餐，领导们请客吃饭，所以这里算是人气最旺的地方了，商业也比较集中。不过，卖东西的不多，卖吃的的特多。想想也是，谁会选择来这里买东西呢？至少本地人都不太会选择来这里买。。。
（2）市一中商圈
鄂尔多斯市第一中学
沿政府西街漫步，一点都不会觉得人少。青春山公园提供足够的绿色和氧气，市一中提供足够的购买力，剩下的人只要负责开店收钱就好了。这一带房租要比商业广场更贵，但应该有 3，4 条街道上的底商都是满的，人不算爆满，但也不少，有点麻雀虽小五脏俱全的感觉。
除此之外，市一中因其地理位置 “优越”，学生想玩都没啥去处，相比之前在区大广场附件的杂七杂八（我对于台球厅，网吧，烤串的最初印象就是盟一中那边），康巴什地广人稀的环境正是提供了一个学习的好环境，也给那些空置的楼盘带来了救命稻草。以往，都是各个旗的家长到东胜去租房子陪读，而现在，到康巴什租房的人群中，又加进了不少东胜区望子成龙的家长们。在我看来，这股子人群要比政府工作人员靠谱的多，他们在照顾子女的同时，也在拯救康巴什的楼市。

翻了半天图片，晚上拍的照片实在不清晰。但是个人感觉，从 11 年到 14 年，至少市一中后面的小区入住率有明显的提升，晚上的亮灯率从最开始一栋楼亮 4 户到现在一个单元亮 4 户（均指平均水平），变化不能不谓大。
以前的情况？翻到了一个帖子，自己感受一下：
【多图】带大家来溜溜 天朝的 “鬼城”– 内蒙古 康巴什
稍有些哗众取宠，但情况是差不多的。

（3）景观河喷泉一带
这个地方人多要有点水分，因为有不少来看喷泉的人……… 是的，是来自美丽的伊金霍洛旗的勤劳勇敢的人民（要流添好娘家人 – 马克思）（流添：本地方言，意为谄媚的拍马屁，请自行脑补狗等着吃骨头的感觉）
因为离得近，不少伊旗人民吃完饭就会到这边消食散步，康巴什夏天晚上的气候还稍微有点小冷呢。突出一个舒适。
但是，停车技术哪家强，康巴什景观河岸旁！我只能这么说，8 点多开的喷泉，我六点半来，把车停了，还走了 10 分钟才到河边。你们觉得有多少车？

前几年的喷泉沿岸，对面的楼盖好了没人去，右侧的公务员小区至今没啥人，一直烂尾。

综上，给个个人的结论：康巴什过去挺惨，非常惨，可以说是脑子抽了搞的东西（想想有多少人每个月要交一半的工资给中石油中石化），现在好很多，但仍然存在硬伤：消费单一（就是吃），产业结构不健康（所谓的装备制造基地和奇瑞签订了大协议，但好像奇瑞就是不愿意来。不过看今年的招聘，奇瑞招了不少的应届生来这里，与之相对的，伊泰今年都没有去矿大（北京）招人），公共资源浪费严重（比如太阳能路灯，比如图书馆），人口组成单一（学生家长为主），物价虚高（赶跑了多少外来打工仔）

上几张图，不得不说，康巴什其实规划和建造的都很漂亮。我相信 soon or later ，康巴什会随着能源行业的回暖，焕发出它本应有的活力。

第一、三幅图来自 任海鑫。其余暂不详。

写在回答的尾巴上：

从没想到，也不曾期盼有这么多的关注。只是觉得，时运巧合，恰巧生在了这个神奇的城市，见证了在历史上很不常见的一些尝试，也目睹了 经济发展转型试点城市的 人民的喜怒哀乐，有责任留下些什么。一直觉得，在中国发展的浪潮中，充满着无限的可能性，鄂尔多斯市不过只是其中一种试点，一种不一样的浪花罢了。如果说我们提前发展了 100 年，提前做了 100 年的事情，那么，我们就慢慢等过这 100 年，一步一步向大城市迈进。经历了教训，也不能畏首畏尾。在我目力所及范围之内，并没有那么多的人被泡沫击倒。即使我们 10 届毕业生遭遇就业寒冬，选土木和金融的哭晕在厕所，即使有大把大把的钱回不来，我所看到的，也是平平淡淡，该怎么过怎么过。这是我对这个小城市稳固的亲属信任关系的崇高敬意。

打个广告，鄂尔多斯市对于创业人群的支持，真是谁用谁知道。

在泡沫破裂的剧痛中，有很多故事，有很多变故，也有很多感动。

在回答的过程中，从评论区，包括知乎日报的评论区，我都长了很多知识，也了解了不少不熟悉的情况。在如同盲人摸象的过程中，我得以成长，谢谢。
关于现象原因的分析，缺失了不少，以后有适合的问题，我会继续分享自己的所见所闻，包括 “顶账” 这一个由地产和煤矿而起的神奇的历史产物。也欢迎大家私信交流。

要致敬一起长大一起去南京一起做调查的小伙伴

@熊德桓

，调查没有你，根本只会躺在我的某个文件夹里，甚至停留在脑海中。

要和题主说一句对不起，我清楚的知道自己偏题了不少，逻辑也不是那么严密，写的有些兴之所至。但希望对你有帮助。

以上。（终于能用这个高冷的词了，哈哈

知乎用户 笨蛋师傅 发表

谢邀。
我是哈尔滨人啊，姑姑就在齐齐哈尔市当教师。我只能说离开家好多年，早就不知道那里具体的情况了。但是你贴出来的这张照片我只能说是一个开发失败的地产。具体齐齐哈尔的情况我不清楚。
1. 但是几年前（08 年之前）我在教育口工作时大概有个印象的是，全国大专以上毕业生的人口迁出江西第一，黑龙江第二。再结合我自身的周遭环境来看，家里没什么关系的同学有点能力的都没在家乡呆着，都出走了，北京 / 上海 / 重庆 / 西安 / 济南…… 哪里都有就是没在黑龙江呆着。这也能算是侧面反映了一定的事实吧。
2. 其实，黑龙江本身就不是一个人口众多的省，在 2005 年之前的数据统计中，反映全国市场情况时，前 8 个城市中还能经常看到哈尔滨的数据作为样本，05 年之后的就毫无踪迹了，这也说明了一个问题即使在全国范围内整体国力上升期时，黑龙江的实力是下降的，至少说明的是增长是极为缓慢的。
3. 再加上 90% 以上的东三省人口都是闯关东的移民人口（我上学时填资料还有祖籍一说，全班同学几乎都是山东，直到大学才算稍有不同），相对来说乡土情结淡薄很多了。
综上，齐齐哈尔市成为这样一个局面似乎是正常的现象。(题外话: 齐齐哈尔市，古满语地名 宁古塔，经常看清宫戏的应该有印象，意为 6 个人)
如果说想调查中国鬼城的情况的话，我道是觉得调查南方城市与山西这种乡土情结文化很重的省份更为有意义。
下面是我个人的片面观点，最近走了一下常州 / 无锡 / 镇江 / 扬州等地，镇江相对来说开发的商业区经常出现这种情况，应该算是失败的。扬州隔江相对，人气不旺，开发情况也不是很浓的现代商业氛围，人气还好。人口么，给人的感觉扬州还是多的，有点上海老城的感觉，但绝对不拥挤。常州，镇江有那么几个楼盘给我的感觉就是你说的鬼城了。大致来说的话，造成的原因我没办法分析，厘清脉络，相对比来说，就是没有那么多外来人口，多数还是本地人为主。我想 90 后已经开始步入社会了，我们这些 80 后都成为了大叔了，从社会人群统计学上来讲，依靠本地人的购房需求高峰期已经过去了，属于红利期完结的末尾。经济活力不够的城市肯定会大幅出现这种情况。
相对比的是深圳广州这一带的城市，我只能说是人口超密集的，购房需求不会差的。从广州开始到深圳东莞佛山，走高速，两边都是居住区。我在从东北到上海时就被江南的人口密集度给震撼了一次，东北是火车开出城市后，跑半个小时你都看不到一个人的，江南是开车出城每 5 分钟就能看到一个村子或者小城市，我当时的感觉就是人真多呀。去了更南方，我才知道自己有多坐井观天了，珠三角一带的城市圈的那种人口密集度使我彻底明白了他们做制造业是自然而然的。
这段 “人口论” 的意思要表达的是人口的多寡代表了一个城市的综合经济实力的 “当量”。当经济上行期时就是说全国人都在赚外国人的钱时，所有城市的人口都是增长的，房市也是变旺的; 但是当经济走向下行，各城市间开始互相抢国内生意的成为市场主导行为后，就是 “大者恒大” 的游戏了。大城市代表有更多的工作机会，有更好的待遇条件 (指医疗 / 教学 / 交通等等社会环境条件)，所以，一些刚刚兴起的小城市因为没有这种积淀。(表面是经济问题，实际上还有经济长时间作用后对社会人群心理文化的影响) 自然就会出现这种人去楼空的局面。即使是美国不也有洛杉矶 / 硅谷和底特律 / 芝加哥的对比么。
不过你说的这种局面在中国比较集中我个人以为是中国人做什么都跟风，还有就是政策性的差距造成的大问题。尤其是这最后一点才是关键，城乡二元结构，政策性问题导致出现了北上广这种超级城市出现，马太效应导致这种超级城市会吃掉更多的小城市生存空间。这也是现在我们看到的局面，其他城市早已经无法保持这种房价上的持平，都松开了限购政策，要开始放盘了，可是北上广深一直不动的原因所在。当很多资产足够大的富人家庭发现到北上广深他们能获得更多利益时，开始大量转移自己在小城市的资产时，我想当局哭都来不及了。
背景: 2014 的三季末，随着市政府开始对老公房的维修以及产权分割归私的开始，租房价格开始又一轮的翻翻儿增长，不知道是什么原因，似乎来上海工作的外国人越来越多了。我租住的徐汇区法租界附近本来以中国人为多，价格虽贵一些，但还是在合理范围内，但是从去年开始，逐渐进驻了很多举家来此工作的外国人，租房价格直接翻 3 倍，似乎一夜之间周围的中国人都走了。最后我这个坚守的租户也被房东歉意地请走了。我在周边询了一下价，以徐家汇为中心，向外扩散周边房价普遍上调三倍，尤其以万体馆附近为最。老公房提价最严重。相比之下，部分静安地区的老公房还是那么有腔调，室内装修都优于万体馆地区，价格竟然低于此地，实在是个问题。不过，打听了部分在中介手中的静安寺房屋，涨价也很多。路漫漫兮，上海不买房，2 年就得搬。

知乎用户 汗青 发表

看了几个回答，发现很少有提到农村城市化问题的。

实际上除了规划和建设上的失败（譬如鄂尔多斯），以及因为某些产业和其他因素崛起和衰落（譬如个旧期北山）导致的鬼城外，还有农村和小城市慎重中等城市人口及资源向大城市转移而导致的鬼村、鬼城。

个旧期北山：【活着】锡都留守者

摄影 /《都市时报》文若愚

有个不算新的新闻，很多人都有印象吧，目前中国农村每天有一个村子被废弃。

以前因为一些业务员原因去西北某省省会 A，当地对口来往的是当地规划院及一群房地产、矿业老板，席间常常说起，附近几个小城市为什么房地产做不起来，因为那里的人有钱就会来 A 城买房，做生意有钱了就把公司挪 A 城来，所以附近那几个城市日益没落，按他们的说法，现在还住那里的就两种人，在那里工作一时走不掉的，没钱的想走也没法走掉的。

所以 A 城附近的一些小城市，迟早鬼城，时间取决于那里的矿产开采到什么时候。

再就是因业务关系经常去的中原腹地大省 B，省会就不说了。就说下面一个二三线小城市，一个当地知名品牌新开楼盘发卖时，来排队买房的人里，8 成是附近村镇的，开盘第一天现场亲历。

农村城市化进程不仅仅是本地城市化，还会出现人口向一些有资源的大城市集中，原来一些小城市因各种原因而逐步没落，最终被废弃，变成鬼城。

只要这个进程还没有进入稳定的尾声期，就会一直不断地出现被废弃的鬼城，无论是新建的还是旧有的，都会一直出现下去。

知乎用户 小狼在 1968 发表

98 年到 09 年，在惠州居住了 11 年，至今父母还在惠州工作居住。

尽管我现在回去的频率已经减少到一年一两次，但即使只有短短的十几天，都能非常明显地感受到「鬼城」气息。

远在 90 年代初，「80 年代看深圳，90 年代看惠州」的口号诱惑着踌躇满志的人们来惠州淘金，轰轰烈烈的「圈地运动」一触即发，一时间满城都是施工现场，人人都是开发商，炒地卖楼成了发家致富的捷径。可惜好景不长，没多久在政策调控下，房地产贷款愈发困难，不少开发商资金匮乏，弃楼而逃。惠州成了房地产泡沫的重灾区。在我 98 年来到惠州的时候，还能见到不少刺眼的烂尾楼。

可惜贪婪的人们总是「好了伤疤忘了疼」，新世纪过后，突飞猛进的楼价势头又让许多人红了眼。大大小小的开发商进驻抢地，90 年代的烂尾楼还「尸骨未寒」，21 世纪的高楼大厦又如雨后春笋冒了出来。

因为家住在市区和博罗县之间，正是近几年城区扩容、开发的重点区域，所以我的感觉特别强烈。尤其是市政府和职能单位逐步迁到江北区后，每年回家开车路过，路两旁的景色都不一样。沿江公路扩建前，两边都是些空地，偶尔有零星的小村庄。现如今，奥林匹克公园、保利山水城、万科城、富力现代花园、五矿哈施塔特、华基江山、金泰瑞和园、星岸城、佳兆业 1 号… 新楼盘比比皆是。路旁的道旗、公交车站、巨型广告牌，统统都是地产广告，什么「俯瞰全城」，什么「至臻之选」，什么「千亿大镇」，每次看着都觉得有些可笑。

而可笑之余，我又有一丝担忧：建了这么多楼盘，可是真的有这么多人住么？因为以我每年回家的观察来看，这些楼盘的施工进度可不乐观，有的在 2 月份已经完成了砌体工程，可我 8 月再看的时候，外立面还没装饰完。而完成施工、交付售楼的楼盘，去化速度看起来也不理想。以我家所在的金泰瑞和园为例，尽管声称 11 年 11 月就已清盘，但直到今年年初，小区里的入住率还不到十分之一。

喏，就是这种状态。（手机中没有照片，这是最近的网图，侵删。）

博罗县常住人口为 104 万（2010 年），这其中有购房需求的能有多少呢？而整个博罗县大大小小的楼盘上百个，大的如佳兆业 1 号总户数达到 6000 户，小的如半山豪庭总户数也达到了 1340 户，全县居民即使每家一户也用不了这么多房子啊！就算上惠州、深圳等一些外地购房需求，也是绰绰有余。

以我从搜房网搜到的一份不可靠数据来看，2014 年 2 月惠州全市商品住宅成交量仅为 2674 套，当然 1、2 月是传统淡季，但就算是在「金九银十」的今天，这个数据也是拿不出手的。

截止 9 月 30 日，惠城区住宅网上签约 1825 套，总体成交量在今年内位于中等水平，大亚湾区住宅网签 1862 套， “铁九” 已成定局。

呵呵。

「鬼城」现象是否越来越严重？从我的观察来看，惠州是的。而从我近两年的经历来看，天津、唐山、秦皇岛、太原等地的楼市也不容乐观。先这样吧。

题外话，我在 2013 年 7 月至 2014 年 3 月曾在某业内前五的地产集团短暂工作过，从这短短几个月的感受来看，这个行当糟透了，真的糟透了。

知乎用户 dinojoe 发表

chenqin 的排名第一的答案 出现了两个误读：1. 将新城建设的原因等同于住宅的缺乏；
2. 城市的建设与成熟，是一个长期性动态周期。新城这个周期长达 20-25 年，因此以 5 年时间的地块出让周期，近期人口状况、住宅状况，讨论新城建设的前景，是不合适的。
第一个问题涉及到一个很少有人讨论的问题, 为什么要建设新城？
事实上是：除了第一代欧洲战后新城，新城建立的目标远不仅在于都市疏解人口。中国的新城建设更不仅仅为此。
解决住宅问题，可以通过现有住区更新，通过大都市就地蔓延，鼓励乡镇与农业地区增长，为什么我们一定要建设新城呢？
要知道，建设新城，意味着一次性进行大规模的整体土地资源寻求，国家、都市规划计划的修订，特殊资金与管理体制的设计，长期性监护新城、修订计划；此外，所有这种经验都是无法复制的，各个城市必须自行寻求道路！
有些城市 ，你可能根本就没有意识到它曾经是新城——这几乎也是好新城的重要标志之一：

深圳 70 年宝安县区人口 30 万，县域人口 70 万；至 2012 年达到户籍人口 287 万，常住人口超过 1000 万。
这是世界上生长最快的新城。这个新城 70 年代位于一国边境，一个虚拟的母城（香港），自农业人口为主的县区达到中国今天第四大都市，今天居然有潜力反向成为香港的兵临城下的对手。邓小平为什么选择这里画了个圈，因为这里的偏僻区位，深圳是典型的试验田型新城，_一个中国管理体制，经济体系，城市建设的实验区——一个 “特区”。_为此，中央政府选择了再造一个新城——改革的失败可以被控制在一个最小范围；当然反之亦然，深圳制度性实验是成功的，但对周边的辐射力量与其经济地位事实上并不匹配。
中国最著名的新城还有下面这位

_1990 年 4 月 18 号，浦东开发区正式得到中央批准。之后制定了上海市浦东新区总体规划，__陆家嘴金融区 1992 年引入国际规划师对陆家嘴地区进行整体城市设计，最终法国夏邦杰事务所与中国设计师共同完成了中心区到世纪公园的整体规划。__浦东在建设 10 年后就基本形成了完整的功能产业结构；__建设 15 年后开始形成一个巨大的经济总量：_1990 年的 60 亿元提升至 2008 年的 3150 亿元，年均增幅 17.8%；浦东陆家嘴 1.7 平方公里，平均 1 平方公里产生 150 亿元 GDP。
中国的大量新城的典型核心原因是产业发展，为此设计了相对高品质（基础设施与公共设施新建），空间巨大（土地资源完整得重新获取），独立管理建设机构（完整负责前期建设至最后招商活动）的机制体系，来扶持某一产业类型的发展——不限于工业，服务业、教育产业也是重要内容。
以中国 80 年代欠账式的城市建设背景（在 49-79 年之间缺乏维护，不堪重负）与现有机制错综复杂的利益格局而言，这一选择是正确的，在苏州工业园区和上述各著名案例都取得了优良的成效。
这个模式在欧洲也存在：
这是丹麦哥本哈根正在建设的一个新城，1991 丹麦政府决定加强哥本哈根作为国家和国际经济中心的角色，希望它能吸引更多新型、知识密集型产业，并以此带动整个国家的经济发展。在此背景下，开始筹备 Oerestad 新城。

310 公顷用地上，Ørestad 规划了 2 万名居民，却设立了 8 万个工作岗位，商务办公／文化建筑／居住建筑之比为 60%／20%／20%。显然，这里居住用地设置，事实上是为了更好的职住平衡。但 Ørestad 已迁入或待迁入的公共设施让人印象深刻：丹麦国家广播公司 DR，哥本哈根音乐厅，哥本哈根大学，丹麦最大的购物中心 Field’s ，斯堪的纳维亚最大的展览与会议中心 Bella Center，目前还在策划其扩展项目 Bella Hotel——同样是斯堪的纳维亚地区最大的酒店。Ørestad 从公共设施配置级别而言，承担了哥本哈根最新国家级建设项目的绝对性总量，事实上超越了现有中心城区，成为哥本哈根都市的副中心。
这个新城的意义是国家战略层面上的（令我们回想起，深圳与浦东同一时期在国家发展中所起到的作用）。哥本哈根政府在 “COPENHAGEN GROWING ：THE STORY OF ØRESTAD” 一文中自述：今天回顾历史，（哥本哈根经济下滑）这一趋势已被扭转，新的成长动力来自于机场地区的扩建，重要联系通道与地铁线路，以及 ØRESTAD 新城（区）的开发**（COPENHAGEN GROWING: THE STORY OF ØRESTAD, P. 43）。
2. 新城建设的成熟周期：
不论产业多么重要，新城仍然需要人口，来形成一个健康的城市活动与社会阶层的建立，产业是需要人来干活的啊！
新城建设与原有城市并不衔接，前期社会服务、社会文化有强烈的断层期，因此是很容易出现初期城市活力的困难局面的。英国对早期新城的重要批评之一，是所谓 “新城忧郁症（New Town-Blues）”** 的问题——媒体声称由于难以适应新城，由此大量英国新城居民出现了在身体上与精神上的不适（Hall, Peter: 1988, P. 135）。这个比鬼城严重吧？不仅是卖相不好，还伤害居民健康，危及城市根本利益人群。

英国政府和城市规划者当然不同意——这倒正是英国人口膨胀，亟需纾解的阶段。研究者 Ward 指出，新城忧郁症原有媒体定义其实恰巧是针对 Oxhey 附近居住地产——大型城市蔓延郊区楼盘而言。对于新城，这一情况初期几乎也普遍存在，英国新城建设开发公司很早就关注，通过社会工作者的融入，社会规划的推动来协调降低这一问题的影响。

例如哈罗新城，1947 年开始建设，初期也有服务问题，新城开发公司通过集市市场、伴随新家庭的社会服务群体、鼓励社会群体建立等等措施予以扶持，1964（建设 17 年之后，进入成熟期）年哈罗新城的专项调研显示：大约 90% 以上的新居住人口对环境是满意的，但是有 10% 是不满意的，他们当中大多是持续性不满意——不管在哪个城市。并没有明确的关于新城忧郁症的证明。”（Ward, Colin: a.a.O. P.12,13） 再观察 40 年，这一情况仍然是稳定的，哈罗的社会经济数据（2009）而言，其收入水平与私营企业诞生比例远高于 Essex 郡与全国水平，并非是低收入人群的聚居地点。整体而言，这是一个区域功能结构中的健康节点 (Harlow District Council: 2009)。

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哈罗新城一角，城市中心与低密度的田园住宅

网上各种炒作对郑州东部新城鬼城的故事，去看了现场，我认为这是新城发展的常规周期。

• 郑州东部新城起步早，是郑州市政府集中力量建设的主体城市释放空间；

• 东部新城同时叠加了高铁设施、市政公共服务设施、大型中央公园，服务业激励要素明显，城市建设质量与郑州老城拉开了明显差距。

• 东部新城住宅价格约为市区的一倍，大量写字楼出盘的情况下，夜间经过亮灯率很高，证明入住情况不错，投机比例不太高；轨道交通线路上人流繁忙（广州市专为南沙新区建设的地铁线路，2012 年去坐的时候，临新区的几站，堪称鬼地铁）。

**一些典型的 “鬼城” 照片——寥落的广场与街道，除了拍摄时间较早，很大一部分来自于城市设计的失败，**中国这一代新城，“皇权” 还魂，不弄两个超过天安门的广场，心有不甘。。。参见白小刺的摄影系列九十五级台阶，这里面十个倒有九个在新城区。

3. 回到本题——这个圈子兜得大了点，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗？

为什么会产生鬼城，是这个问题的前提条件。

新城建设存在鬼城，甚至可以比鬼城更加糟糕，甚至会出现让政府高度费心费钱还搞不定的贫民窟，那才该大哭一场。具体可以参看我对糟糕新城的另一吐槽哪些国家的城市规划堪称典范？ - 城市建设。

欧洲在六十七十年代，受到战后第一代英国新城建设成功案例的鼓舞，以及现代主义规划美好图景的感召，曾经建设了巨量的新城设施，这些新城一方面过于乐观地估计了人口提升趋势，一方面在天才的规划师与设计师引领下，搞出了一些人神均无语的新居住模型。

**2000 年以后，中国新城建设高潮迭起，涌现出了百（Qi）花（Si）齐（Yi）放（xiang）的特征，不夸张地说，堪称世界新城建设的教科书。初期，产业发展引领的整体目标下，发展的整体态势是良好的，形成了中国各个城市发展的重要先锋者；**逐渐的，伴随 “退二进三” 这一相当超前的发展理念，产业发展的重心过度给了服务产业——或者更准确地说是房地产业。分税制的背景下，让缺乏税收来源的地方政府对房地产业的兴趣高涨。由此，产业为主体目标，配合都市人口形成完整新城社会体系，这一优质中国模型开始变形。

**第一，城市化分配不均，中小城市城市化动力相对不足；**此外，

——单一产业以及特定的外部经济力量的依赖本身带有强烈的不稳定性（例如鄂尔多斯对资源产业的依赖）；

——新城建设这种综合性价值取向的大型发展项目，要求城市政府与管理部门综合性知识体系，强有力的管理能力与稳定的价值原则以及内外部政策指引，以及在特殊情况下的财政担保与扶持能力。这对一个中小城市形成了管理能力的较大挑战。

第二，对于大都市而言，新城建设类型产品单一，和中心城市差异很小（最近咨询上海一个郊区新城，距离中心城市 30 公里，开发强度要达到 2.5，这是要把上海人口袋要压榨干净的方向），远郊新城开始丧失使用的吸引力——产业与城市双重性。

**第三。大都市新城的另一问题，****产业与人口主体分离发展，产业用低级劳工——职工宿舍解决，人口成为都市房地产业的目标，自大都市或其他地区吸引而来；**由于就业岗位、人口毫不交叉，一方面是早晚巨大的通勤交通（每日一千万人进入北京五环内，这交通要能好就奇怪了），另一方面，造成了新城城市日常生活的极其寥落，城市服务业的动力缺乏，而进一步推动了鬼城现象。

在上述情况下，新城不再是城市产业经济的激励点——欧洲在城市化停滞多年后继续发展新城区项目的主要目标，而成为城市、开发商、市民的共同投机工具。虚假泡沫越来越大，一个大浪（经济危机）上来，就会在沙滩上留下一群裸跑者；中小城市首当其冲——国际媒体报道的系列中国 “鬼城” 项目绝大多数属于小城市建设背景下的新城建设。

**去年年初，****专门去看了康巴什新区，**我的判断是：

• 鄂尔多斯的总体与新城规划确实有问题，经济高峰期（2007-2011）五年间鄂尔多斯市户籍人口增加了十万，常住人口增加了 40 万（159.1-199.3 万），这样一个人口增速背景，规划五十万人口的康巴什新城不算，还有东胜新区等系列城市小型蔓延项目，只能说决策者是闭着眼睛做的规划。。。

• 六普数据显示 2000-2010 年常住人口共增加 54.5 万人，增长总量近 50%，呈现明显的加速特征。但这一总量绝对性地分配在现有中心区东胜区，东胜区六普数据显示，2000-2010 年东胜区人口年均增长 8.72%，十年间共吸引了约 33 万新增人口。而同期发展的康巴什新城仅吸引了 5 万人口（鄂尔多斯市统计局；东胜区 “六普” 主要数据凸显出的人口特征）。这是在新城建设发展初期，新城区对比老城区吸引力不足的常规情况。

• 在遭受经济危机后，常住人口增速迅速下降，2014 年末，鄂尔多斯市常住人口仅达到 203.49 万人，年均增长 0.86%。距 2011 年，增长了 3 万人口；增速放缓了约 50%。鄂尔多斯已经出现，并将长期出现大量房屋空置——所谓鬼城情况，但是就我个人观点（结合参观中的现实情境），目前与中长期而言，**受灾严重区并不是康巴什新区，而是城市蔓延区域，**那些以开发机构为主体，以迅速收益为目标，不顾及公共服务设施与建设品质的地带。康巴什新区在建设上和这些区域拉开了巨大差距，会成为洪水中的高地。这是新城开发投资公司建设的一个优势，它们的品质（城市建设与公共服务）通常会保持在一条安全线之上。

在我看来，中国大都市的鬼城是另一个容易被忽视的群体。临港新城——上海 2000 年之后规划的大型海港产业新城，距离中心城区 60 公里，规划人口 80 万。产业发展顺利的背景下，在滴水湖基本建成（2003）后，至 2011 年共形成常住人口 5 万余人，其中新搬迁的上海海事大学师生约 37000 人、来沪务工人员近 8000 人、真正的社区居民近 5000 人，其中绝对总量应当为本地农业人口的回迁。（上海市人口和计划生育委员会 官方网站）

上海海港新城平面与中间巨大的滴水湖 超美吧？不过现在就可以说，这个新城达到 80 万人口，需要出现一个神迹。。。。
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即使是小型新城，也并非仅仅是大型居住区的总和。

塑造一个社会是新城发展隐藏而核心的任务。今天的中国，建造一个物质性的新城，是件太简单的事情，但低估建立一个城市的复杂程度，是危险的。无论对于城市还是私人企业。

一个没有社会形态，仅仅拥有物质实体的城市是没有灵魂的城市。

知乎用户 Vingia 发表

利益相关 鄂尔多斯东胜人，12 年搬到 “鬼城” 康巴什新区

鄂尔多斯人在崩盘之前真的是优越感满满，从东胜人对呼市（省会）包头的态度就能看出来。真的是在区内甚至全国各种比较，总能找到优越感。09 年刚到呼市的时候，抱着一种先天的优越感认为呼市这里不如鄂尔多斯、那里不如鄂尔多斯。身为鄂尔多斯老城区东胜区出身的我见证了鄂尔多斯经济的腾飞，优越感爆棚。

大约就是在 11、12 年、当我从父亲那里听到了很多不好的消息。首先是鄂尔多斯的支柱产业煤炭不好卖了，而后又听到了政府要向企业借钱给公务员发工资。然后，持续多年的高利贷也走向了崩溃的边缘。当时还在呼市读书，等我回到东胜后，发现这已经慢慢不再是我熟悉的那个东胜了。豪车的大量减少，操普通话的人少了，以至于再后来在街上听到普通话就有点小激动：至少一些建设城市的外地人又来了，鄂尔多斯还有救。以及在 12 年听到厌烦的破产、自杀、跑路的消息。大批的本地市民破产，我最好的朋友家里之前日子过的相当滋润，现在却是手里握着 5、6 套大平米房子。却想要在换新房的时候没钱装修。诸如此类事情在鄂尔多斯发生了太多。

12 年中，楼盘基本停建，有一些甚至到今天都没有恢复。一直在停工。最高票的我那个老乡圈出来的地区基本上原来都是类似郊区一样的存在，一般不认为是老城区。真正的老城区这样的现象会少一点。一方面城市规模的不断超前性扩大，人口却没有相应的大幅增加。自然造成了鬼城现象。

其实我认为情况是有所好转的，虽然 09 年开始一直在外边读书，但父亲做了一辈子的土木工程行业。从他那里还是获得了很多的信息，感觉这个城市还是在艰难的恢复。一些楼盘在缓慢的建设中、人们的心态发生了改变、超市又开始逐渐人多起来……

有必要说下康巴什，这个被无数媒体冠以 “鬼城” 名号的新区。已然不是媒体所说的样子了。虽然人还是不多，但是比 12 年热闹了很多。12 年之前的康巴什宛如一个私人度假村一样：硬件好、空气好、绿化好，就是没什么人。媒体的报道一定程度属实，但有一些夸大。现在这里已经变得像一座城市了，请不要再用媒体的观点看待这里。

其实，现在全国各地都有轰轰烈烈的造城运动，鄂尔多斯只是时间较早、影响较深、反差之大的典型。

山西 “耿拆拆” 大名如雷贯耳，不知道的请百度、河南某市及其下辖某县，新旧城区反差之大令人咋舌。江西第某大城市，矿管局大楼为全市最高最漂亮楼房，也不过十多层。主商业街… 呵呵，此地现在也在大搞楼市建设、新区建设，不过现在来看成果很惨淡。就连河谷里的延安前几年也是放言要花 90 亿平山来开发新区，不知道现在怎么样了。如果成了，恐怕又是一座“鬼城”

在一切以政绩为先，“人为” 推进城市化为重要任务的社会下，“鬼城” 会越来越多。

以上

知乎用户 刘嘉文 发表

好多年前郑东新区刚建成的时候都说是鬼城。
现在已经基本住满了。

知乎用户 图灵 Don 发表

2014 中国大陆城市鬼城 50 强：
标准排名与《投资时报》联合发布中国大陆城市鬼城指数排行榜（2014），榜单共选取了排名靠前的 50 个城市。
据榜单负责人称，这些城市基本符合标准排名对于 “鬼城”、“空城” 的判定标准，即城区人口与建成区面积的比值均低于 0.5 或稍微高于 0.5。

观察榜单，正好印证了陈劲松先生一年前的判断：
城市开始明显分化。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。
二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国 661 个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概 50 个左右，这 50 个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。
当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。

附：中国城市分级（第一财经周刊花近一年时间的调查制图。分级标准有十个维度：➊一线品牌进入密度 ➋一线品牌进入数量 ➌GDP ➍人均收入 ➎211 高校 ➏《财富》全球 500 强进入数量 ➐大公司重点战略城市排名 ➑机场吞吐量 ➒使领馆数量 ➓国际航线数量）

大家可以对照看看上面那些鬼城，落在上图哪些位置。很多城市，可能没人注意也没人愿意注意。也正是这些没人注意也没人愿意注意的城市，房地产又大干快上的，最容易成为鬼城。
参考资料：
中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜 (2014)_百度文库

知乎用户 FireLighting 发表

（来张图）泻药！在未来几年，如果有人口流动涌入就不会变成鬼城。如果综合考虑城市经济，政策，资源各个方面在未来几年不会有太大变化，或者该城市的农村地区不会迅速发展，农民发家致富，此地就会真将沦为鬼城。
而像一些一线大城市，例如北京，上海，盖在多房，只要有人涌入，必然不会破裂，毕竟那里有其他地方没有的便利与资源，如教育和文化。
可以预期在未来几年，一些没有特点的三四线，甚至二线城市，房价必将受到震荡。
哪些城市有潜力呢？如下

知乎用户 麦克信田 发表

谢，我在的地方算是中心城市吧，鬼城应该没有，市中心的楼盘，无论是配套还是入住率都很高。
郊区的楼盘分三种，近郊的楼盘：配套基本没有，但小区居住率几乎是 90% 以上，小区外面冷清，但里面很旺，车位紧张，小区里的商铺多是生活类，居住者大多数是租客，进小区没有门卡，只好等着有门卡的人过来开门，每次都能见到小区门口一群人等着开门
远郊的有一定年代的楼盘：配套基本没有，据保安说，小区入住率过半，在 50、60% 左右，外面冷清里面旺，开发商一边卖一边接着开发，小区里的商铺有卖生活品的，有卖装修建材的，看起来居住者都是自住，大部分出入开车，租住的不多。
远郊的新的楼盘：配套基本没有，商铺基本上是招商广告，据说保安比居民还多，白天小区里外都少见有行人，晚上一栋楼能看到有 3、5 户开灯，所以鬼城应该算不上，以后会不会沦为鬼城，就看那几户开灯的家庭还有没有钱搬家。

知乎用户 王秩​ 发表

人口净流入地区的城市，很难鬼城，即使建设量大了，没几年就会被新增人口消化掉。

而人口净流出地区或人口增长不大的城市，工业衰落的城市、资源枯竭的城市，过量建设会形成鬼城，鄂尔多斯是个例子。

下面回答问题：我去过的城市都属于第一种，所以观察不到鬼城问题。

知乎用户 吴裕彬 发表

中国经济超级去杠杆化：在劫难逃还是浴火重生

这篇文章最初是 2012 年 7 月以英文版【China’s Catastrophic Deleveraging Has Begun】发表在美国最大的财经网站 business insider 上。预测了房地产市场将见顶，房地产危机实质上是债务危机。中国的债务融资活动已成了庞氏融资的红海。中国经济最大的矛盾不是流动性危机，而是超级去杠杆化。之后中文版与 2012 年十月发表于著名的【战略与管理】杂志。英文版引起了极大的轰动，被美国国会议员官网推荐，被美国几大财经网站转载，阅读量以十万为计。目前中国的经济形势完全应征了本文的预测。

1. 经济风向标：央行政策

全世界都在关注中国经济的健康状况。要知道中国的经济情况有多糟，最好的一种方式莫过于观察中国人民银行的政策风向。2012 年 7 月 5 日，人民银行在不到一个月的时间里第二次降息。而此前不久，人民银行又分别于 2011 年 12 月，2012 年 2 月及 5 月将存款准备金率各调低了 50 个基点。

除了这些降息的举措之外，人民银行还于 2012 年 7 月的第一周通过回购操作向银行系统注入了 2250 亿元的流动性，这是此前六个月以来最大规模的一周流动性注入。而在 2012 年 6 月，人民银行已经向银行体系总共注入 2910 亿元的流动性；在 2012 年 8 月第 4 周，人民银行向银行系统净注入流动性达 2780 亿元。

人民银行在释放流动性方面展示了自 2008 年以来罕有的激进。

2. 系统性债务链条断裂的风险

为什么人民银行会如此操心起流动性来？不管坊间对人民银行抱有何种不切实际的过高期望，央行这些激进的举措充其量只是给问题重重的中国经济打上了货币政策的创可贴，只能暂时的勉强维持过度杠杆化的经济和有随时短路之虞的债务融资链条。

央行如此激进的背景是，中国债务融资的主要推手——国有大银行出现了流动性危机。中央政府政令下前所未有的信贷扩张，越来越严格的资本要求和沉重的股票分红支出使得世界上利润率最高的中国银行陷入了外强中干的境地。根据投资研究公司 GaveKal 的数据，2010 年中国的五大银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行）在资本市场上总共融资 1990 亿元，可是当年派发股票分红的支出就高达 1440 亿元。与此同时信贷扩张引起的资产负债表膨胀和严格的资本要求使得五大银行的资金饥渴越来越严重。今年 3 月，中国四大银行（交行除外）的总资产增加了 14%，达到了 51.3 万亿元，大约是德法英三国经济的总和。

总资产增加未必是好事，因为根据新规定，2013 年末之前中国最大银行的准备金对资产的占比必须达到 11.5%。他们的 core tier 1 资产比率必须至少达到 9.5%。在这些日益严格的资本要求之下，资产负债表急剧膨胀的中国银行遭遇流动性危机也就不足为奇了。这时候除了央行释放流动性之外别无他途，否则债务融资的主板就会出现短路。

3. 过度杠杆化的经济和不可持续的泡沫

根据全球最大对冲基金 Bridgewater 创始人 Ray Dalio 的货币经济理论，如果一个国家的发展过度依赖债务扩张，那么这个国家的经济危机将以去杠杆化的形式爆发出来。如果这个国家遭遇的是超级去杠杆化（great de-leveraging），那么央行激进的货币政策就会失效，破产、坏账以及资产泡沫破灭会大面积持久的发生。过度靠宽松货币政策和扩张性财政政策刺激的中国经济正在一步步走近超级去杠杆化的泥沼。

根据惠誉国际（Fitch）的数据，中国的融资总量对 GDP 的占比从 2007 年年底的 124% 增加到了 2010 年底的 174%，然后 2011 年上升 5 个基点达到 179%。2012 年，广义信用增长速度虽有所下降，但仍较 GDP 增长为快。

显而易见的是，中国并非苦于流动性不足，而是苦于不断萎缩的投资回报率（ROI）。根据 Fitch 的数据，在 2012 年每一元新的融资额将产生 0.39 元的新 GDP 回报。而 2008 年经济危机前则可以产生 0.73 元的新 GDP 回报, 这个数值需要达到 0.50 元以上才能使融资总量对 GDP 的占比稳定在 2011 年的水平（179%）上。

根据著名的货币经济学家 Hyman Minsky 的理论，债务融资分为三种：对冲、投机、庞式。对冲融资，其收入可以支付本息。投机融资，短期内收入只能偿还利息而不能偿还本金，必须债务展期。庞式融资，收入连利息也还不上，债务不断叠加，必须再融资或变卖资产 / 抵押物。经济体中的投机融资和庞氏融资比重越大，杠杆化的现象就越严重，就越有可能爆发经济危机。在目前中国投资回报率（ROI）不断萎缩的情况下，对冲融资会大量转换成投机融资，而投机融资会大量转换成庞式融资。当这种情况达到一个零界点，资产 / 抵押物价格会出现大面积大幅度的跳水（Haircut), 坏账大面积产生，信用 / 债务链条全面断裂，银行遭受重创，经济危机全面爆发。这个时候不管央行和中央政府怎样注入流动性，也无法修复断裂的信用 / 债务链条，因为产生信用的基础是投资回报率和良好的资产 / 抵押物价格。这也是美联储两次规模宏大的量化宽松依然没有盘活美国经济特别是房地产市场的根本原因。这里需要引起我们警惕的是，房地产和土地是中国目前最普遍接受和最重要的融资抵押物，房地产泡沫的破裂极有可能以债务危机的形式开始。以国有四大行之一的中国银行（BOC）为例，2011 年其贷款抵押物的 39% 为地产和其他不动产。而房地产和土地作为抵押物在房地产信托等影子银行信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据美国银行美林证券和 Fitch 的数据，中国的影子银行规模已经达到了 14.5 万亿人民币，超过了社会融资总量的一半。目前政府对影子银行监控极为不力，其抵押物结构，杠杆率等等安全性数据远差于传统银行，因此受房地产泡沫破裂带来的冲击会更大，而这也将引发传统银行的债务危机。

这样一个去杠杆化的连锁反应似乎已经在中国开始，问题是什么时候将达到临界点。单单依靠人民银行的货币政策工具无法解决根本问题，因为人民银行无法改善目前投资回报率和资产 / 抵押物价格恶化的情况，问题的根源在于无法维持的经济泡沫和崩溃的总需求。(图 1)

建筑业是窥测中国经济泡沫严重程度的最佳视角。根据法国兴业银行的数据，2010 年中国总共在建筑业上投入了 10000 亿美元（包括住宅，非住宅地产和基础设施），占据约 20% 的名义 GDP——这几乎是世界平均水平的两倍。

2010 年，中国建筑市场超过美国的规模成为世界第一，并占据了世界建筑市场的 15%。这一年如日中天的中国建筑业把中国投资对 GDP 的占比推到了 48.5%——一个中国历史上甚至是世界历史上前所未有的记录。这个时候可以毫不夸张的讲中国经济是建筑导向型的。(图 2、图 3)

2010 年，中国的混凝土消耗量突破了 18 亿公吨，达到了世界混凝土总需求的 55%，是美国消耗量的 25 倍。中国的人均混凝土消费高达 1400 公斤，远远超过除中国以外的世界平均水平——300 公斤 / 人，也远远高于同等收入国家水平。历史数据表明这么高的混凝土消费水平是很难长期持续的，早晚会引发建筑业泡沫破裂。(图 4)

2010 年中国新建了 18 亿平发米的住宅，这相当于西班牙全国的住宅面积。这些住宅已经可以容纳 6 千万人，虽然这一年城镇人口仅增加了 2 千万人。如果在未来 5 年中国保持这个建筑速度，到了 2015 年中国将总共兴建 90 亿平方米的住宅，足以容纳 3 亿人，也就是说可容纳的城市化率将达到 65-70%，可是根据国际货币基金组织（IMF）的数据，这个城市化率要到 2030 年才可实现。中国的建筑速度远远超过了中国的城市化进度，中国将有越来越多的地方像鄂尔多斯那样唱起空城计来。（图 5）

心存侥幸的人们可以在西班牙身上寻找中国建筑业泡沫破裂的迹象。像中国一样，在经济危机前西班牙的人均混凝土消耗量也多年保持着高水平。2007 年西班牙的年人均混凝土消耗量达到了 1300 公斤的峰值。四年以后，陷入经济危机的西班牙的年人均混凝土消耗量勉强维持在 500 公斤左右，几乎从峰值水平下降了 60%。如果中国的人均混凝土消费保持现有的态势，中国的建筑业泡沫也将靠近它的破裂点。

经济泡沫到后期主要依赖庞氏融资来推进。泡沫的最初，央行过度释放的流动性会不断推高资产价格。越来越多的人进入投机融资和庞氏融资的圈子，寄望于资产价格不断上升。这个时候债务杠杆率不是问题，但是去杠杆化一旦启动，人们就将疯狂的抛售资产，需求全身而退的路径。在投资回报率日渐萎缩的今天，以建筑业为主导的投资拉动的中国经济增长将陷入庞氏融资的红海。

4. 艰辛的中国经济再平衡

中国经济不能通过过度投资来持久拉动。那么我们能不能从出口需求和内需的需求层面来寻求增长的引擎呢？至于出口需求，中国出口的主要市场欧洲和美国都有二次衰退的迹象，因此中国出口将不可避免的减慢步伐。欧洲和美国都深受债务危机困扰，这个时候增加出口属于逆流而上难上加难，而且会进一步增加欧美难以维系的债务负担，从而逼迫欧美以贸易壁垒自保，有引发贸易战争的可能。

而且中国也不能寄望于欧美经济迅速好转，从而再次成为 “中国制造” 的优质主顾。Ray Dalio 指出欧美这一次的经济危机属于超级去杠杆化，需要超过十年的时间才能尘埃落定。根据 UBS Wealth Management Research 的研究报告，这一次的超级去杠杆化将一直持续到 2020 年。欧洲和美国的债务对收入占比必须下降。这就意味着出口再也无法像以前那样有效的拉动中国经济了。（图 6）

在投资和出口方面的庞氏融资链条即将断裂。中国将向何处寻求增长？唯一的出路就是拉动内需。但是内需从出口和投资方面要接的盘子太大，有一些结构性的原因使得这方面的前景不容乐观。

首先，和主流观点相左的是，中国的贸易顺差并不是拜中国消费者的过度储蓄所赐，而是由于他们的可支配收入严重落后于 GDP 增长和通货膨胀。

根据汇丰银行的研究报告，中国的储蓄率增长主要是由企业和政府驱动的，而不是私人家庭（图 7）。据估计，企业储蓄对 GDP 的占比从 1992 年的 11.7% 增加到了 2010 年的超过 22%，几乎是翻倍了。政府储蓄对 GDP 的占比从 1992 年的 4.4% 增加到了 2010 年的约 8%，也几乎要翻倍。在此期间 90% 的中国储蓄率增加都来自于企业和政府，私人储蓄对 GDP 占比一直萎缩至 90 年代末，然后稍有攀升。所以 “中国人民勒紧裤带导致全球贸易失衡” 是个伪命题。

在过去十多年的时间里，政府财政的增长远快于 GDP 和私人家庭收入的增长。例如，2009 年政府财政收入是 6877.1 亿元，年增长率是 11.7%，与此同时，GDP 的年增长率是 8.7%, 城镇家庭可支配收入年增长率是 8.8%，农村家庭可支配收入年增长率是 8.2%。在此期间，企业利润对 GDP 占比也有明显增加。而根据中华全国总工会的数据，自 1983 年始，中国工资收入对 GDP 占比连续萎缩了 22 年。从中可以看出，国民收入的分配过度向国家和企业倾斜，导致了国内消费的不断萎缩。内需的先天不足迫使中国必须依赖出口来消化过剩的产能，从而造成全球贸易和中国经济本身的失衡，这种失衡在西方经历超级去杠杆化的今天对中国危害最以为甚，把中国逼进了必须倚重过度投资来拉动经济的死胡同。（图 8、图 9、图 10）

其次，国营企业过度垄断了收入再分配，导致了收入差距的恶化，从而使 GDP 增长很难向普通消费者渗透。一个非常夸张的事实是，2010 年，中国移动和中石油两家央企的利润就超过了同年中国最大 500 家私企利润的总和。垄断企业还占据了全国总工资收入的 55%。虽然国营企业对国家收入再分配形成了很高的垄断，但其在解决就业和拉动固定资产投资方面的效率却远远落后于私营企业。根据汇丰银行的研究报告，2010 年私营企业提供了 44% 的就业机会，而在 1992 年这个比例是 2%。在 2010 年之前 18 年私营企业每年平均创造 300 万个就业机会，而与此同时国企每年平均裁员 230 万，集体企业平均裁员 170 万。（图 11）

与此同时，国有企业在全国固定资产总投资中的占比从 2004 年的 61% 下降到了 41%；私营企业在全国固定资产总投资中的占比从 2004 年的 10% 上升到了 21%。

由此可见，提高私营企业在国民收入和全国工资总收入中所占比率是增加就业、稳定投资、缩小贫富差距、盘活内需的提纲挈领的一条捷径。这并不一定需要大规模私有化来实现，可以通过放开行业限制，税收倾斜，信贷倾斜等等举措来实现。必须破除国营企业对收入再分配的过度垄断，让私营企业在财富创造和就业创造当中发挥主导作用，要不然大量资源通过垄断形成的腐败、寻租、资本外逃和投机来配置就无法实现效益最大化，甚至会产生严重的社会净损失 (Deadweight loss)。（图 12）

5. 再平衡实现软着陆

综上所述，经济泡沫的不可持续性和需求层面的崩溃是目前中国经济运转不良的根本原因。中国人民银行的货币政策无法将这些问题根治，只能勉强维持过度杠杆化的经济和暂时阻止信用 / 债务链条的断裂。在这种情况下，投资会疏离就业密集产能密集的领域，因为在消费需求不足的同时，投资回报率也日趋恶化。

如果中央政府不能有效的解决这些结构性的问题，那么经济势必继续恶化。这个时候会更加依赖央行频频启动降息等宽松货币政策，但这一切都只能治标不治本。

超级去杠杆化的连锁反应已经启动，只靠央行作为政府不作为的话，结果很有可能是硬着陆。政府的作为可以集中在提高私营企业在国民收入和全国工资总收入中所占比率的上面。要实现这一点，大规模私有化不符合中国的国情，可以通过放开行业限制，税收倾斜，信贷倾斜等等举措来实现。政府的作为还可以体现在大力发展内陆省市方面，以空间来换取时间，为在一线城市扛不住的制造业和相关就业的转移和全国产业链升级赢得时间。但是要防止内陆省市的开发陷入房地产狂热和资产泡沫，因为这些经济泡沫会严重增加实业的经营成本和融资难度，从而使中国错失产业大转移和产业链升级的良机。

如果中国政府能够在以上两方面大有作为，则内需发动，经济再平衡指日可待，软着陆亦非妄语，而且这次的超级去杠杆化也不会以大规模的经济危机的形式爆发，这是以往西方数次超级去杠杆化所未有的成就，不啻为中国经济为全球经济治理所做的重大贡献。

发表于【战略与管理】杂志 2012 年第 5 期。属于自 2011 年以来发表的一系列预测房地产于 2015 年左右见顶的文章之一，这一系列合称【地产泡沫的破裂轨迹】，将陆续推出。

公众微信号：deeywoo

知乎用户 萎笑 发表

南京的河西就是鬼城。就算白送给无房子的人估计都填不满。

知乎用户 陈飞 发表

常州多次被称为鬼城，但常州房价多年来始终处于沪宁线的洼地。作为一个年 GDP4000 多亿的苏南城市，目前房价仍是 6000 多可劲挑、八九千市中心。
常州的鬼城，我觉得名不副实，实际上常州老百姓都很讨厌这样的称谓。

知乎用户 拎不清先生 发表

中国有多少鬼城，还会形成多少鬼城，这个数据我无法统计
鬼城的产生，无非就是地方政府的财政开支需要以拍地作为经济来源，所造成的供求不平的恶性结果。那什么时候政府不需要通过拍地来赚钱呢，个人认为要等到 2017 年房产税征缴之后。
中国目前的房价处于一个十分尴尬的地步。房价趋势个人认为是三分经济，七分政策。中国现在人民币总发行量为近 100 万亿。而 1990 年发行量是 1.53 万亿. 而 2013 全年国内生产总值 568845 亿元。通货膨胀约为 50%（个人估算，至于具体计算方法有待商榷）。房价再上涨，经济危机迟早爆发。但如果房价下跌，之前买房的人也不干，容易造成社会动荡。况且那一栋栋的高楼，钱都是从银行来的，政府也不会让房价下跌。
另外一个信号，就是政府放宽二胎政策。为何 30 多年的计划生育要在如今打破，原因是随着经济的发展，和之前计划生育的普及，目前年轻人慢慢已经不愿生育二胎（里面有多方原因，生活成本，社会责任感淡化等）在欧美一些发达国家，也存在着年轻人不愿生育，老龄化严重的趋势。如果此时仍执行计划生育，中国人口在未来将大幅下降。人口少了，同时男女结婚后继承父母的房产，手中的房产却会成倍增长。在美国的底特律有一段趣闻，就是房子上面有大幅广告，内容是免费送房，因为房产无人继承，房主自己不想承担过高的房产税。
一旦房产税开始征缴，中国土地实行公有制，一套房无需征缴。但那些之前已经购买多套房产的人，你自己有钱，不能把子孙的房子把同胞的房也买了呀，那就必须缴税。之前房产火热的时候，有资本的甚至没有资本的也都在努力拼抢房源，在发达地区二套房十分普遍。征缴之后，一来可以阻止个人拥有更多空置房产，而且政府得到税收，也不用去拍地筹钱。城市规划也将更为合理。

政府真的在下一盘很大的棋

知乎用户 匿名用户 发表

有谁还能知道玉门老城么

房价 3000，一套，不是一平

知乎用户 jingyi liu 发表

东北的鬼城，是产业转移的牺牲品，举例：
辽宁是中国版底特律，底特律是美国版辽宁。

西北的鬼城，是大宗商品的牺牲品，举例：
鄂尔多斯是中国版的澳大利亚，澳大利亚是澳洲版鄂尔多斯。

中部的鬼城，是经济差距的牺牲品，举例：
北上广相当于西欧，安徽 江西相当于东欧，提供打工者。

东部的鬼城，是金融危机的牺牲品，举例：
温州部分楼盘，相当于冰岛 欧猪四国，债务比例太高，破产。

知乎用户 姚姚 发表

作为一个在康巴什工作的外地人，说下自己的感觉。个人认为现在康巴什基本不算鬼城了，政府的一些部门以及一些公司的入驻带进来很多人，工作日里看城里还可以，不过这些人大部分来自邻近的东胜区，每日通勤，所以晚上的康巴什…… 非常寂寥，中心地段的餐饮娱乐区还好，其他大部分地区都鲜有人踪（这或许与生活习惯也有关吧，晚上不习惯出门溜达什么的……），但是不管是康巴什还是一河之隔的伊金霍洛旗，整体的城市感觉都是很努力很向上，所以我觉得情况还是有变好吧。
另外说点题外话，这边的城市建设很漂亮哦，不过我个人最喜欢的还是连接成吉思汗陵的两条公路：阿成东线和阿成西线。各个季节有各个季节的美腻，首推夏秋二季，夏天路边开满了格桑花，配合草原以及天边的地平线，温柔又大气！秋天树叶片片黄，虽然不是额济纳但是也另一番风味。如果有空的话欢迎来看下～

（乌兰木伦河，对面就是康巴什）

（阿成西线）

知乎用户 跑的比谁都快 发表

我老家是山西太原的，虽然是省会城市，但是标准的三线城市。特意前来回答一下楼主问的这个鬼城的问题。lz 说道鬼城的问题，其实核心问题是个人口流动的问题，而且是当地精英人口流动的问题。就是有购买力的人口全部往行政级别高的城市迁移造成的后遗症。需求这东西，“刚需” 什么的是狗屁，买的起才是王道，比如我现在每天搬砖，买不起房子，但是我想娶媳妇结婚，这个不叫需求，这个是潜在需求。等我什么时候买的起了，手里有了 1000 万了，那个才叫需求。现在三线城市的核心问题是需求的流失。

基本上上人口流动分好多个层级，村镇的往地级市跑，地级市的人往太原跑，太原的人往北京上海海外跑，是一个道理。先在太原街上的年轻人已经没几个是太原出生长大的了这个现象的原因就是，中国的所有公共服务与资源的分配，都是掌握在政府手里，分配的基本依据是根据城市和地区的行政级别来，中央太强势，地方太弱势，资源高度集中于北京上海等地。二线城市的人不论在当地如何，从全国的角度来看，中西部省份都是二等公民，这点在山西体现的尤其明显。

1. 社会资源的巨大差距
关于地域差距（比如发达地区的职业发展机会与中西部的职业发展机会），知乎说的太多了，我就举个高考名额分配的例子，大家就懂了。都是花中央财政拨款的大学，记得我高考的时候，很多中央财政拨款的大学都是在山西招生每个专业招一个人，而在北京的招生，每个专业都招 10 几个到 20 个。这几年因为山西计划生育，高考报名人数少了，但是录取率略有提高和全国其他省份比起来，还是很可怜的。好大学意味着什么，大家是都懂的吧。

2. 有能力的人在用脚投票
我在太原一直上的是最好的中小学，比如曾经就读过的山大附中（全省最好的中学），前几天大概问了一下，基本上班里 80% 的同学都在北京上海了，而且剩下 20% 在太原的也基本上都是当公务员去了。这 80% 的人基本上就是家里都在政府机关，医院，国企，研究所等社会中上层的孩子他们是最有能力走的一波人，他们一走，他们的家里的购买力也都跟着到了北京上海去了，本地的房子自然就不考虑了。比如几个发小，A 类家里很有能量（搞政治的），初中就来了北京，还去的是人大附，轻松北大光华或者清华，那自然前途是一片光明。B 类家里有钱，也早在北京买了房，大学一毕业，就直接去北京生活，稳定安逸。C 类最不济的，靠着自己的聪明才智与牛逼的毅力考个 985 的大学，毕业留北京去券商搬个砖或者当个码农，现在生活比较难的。反正是大家都在用脚投票，没人回太原去了。底层的家庭出身的孩子们，在太原打工一个月可能就 1000 到 2000，在北京好歹还能 4k 到 5k，于是好多也都跑了。见识了大城市以后，大家的共识就是太原是再也回不去了。

太原的最优质的年轻人都走了，而留下的毕竟是少数，这么大的缺口从哪补？当然是从其他地级市吸血啦，太原好歹是省会啊，但是哪天就是把山西其他县城和乡镇的年轻人吸光，估计太原也就鬼城了。这个过程现在已经开始了，只是不知道能持续多长时间。

知乎用户 月光兔仔 发表

看问题要看到本质。

北上广深无泡沫。城镇化在继续。中小城市年轻人口在逐渐流失。大家都在往大城市去生活。

没有需求。自然就没有发展。

知乎用户 匿名用户 发表

城市没啥产业就剩房地产和公务员了，不变鬼城才怪。

知乎用户 败老 发表

就我个人观察来看，鬼城数量在持续增加，尤其是西部城市、三四线城市，开始出现越来越多的鬼城。
**1. 建筑原材料成本减少：**钢铁水泥等建筑原材料大量产能过剩，价格走低；
**2. 绝对人口数量流失：人口大规模向一线城市聚集；
3. 政绩****考核 GDP：**对于地方官员来说，铁打的城市流水的老大。每届政府在任期间都考虑自己的政绩，而且与前届政府的发展思路不尽相同。这就导致大量工程不断的拆拆建建，当然了，拆拆建建也是政府提升 GDP 的主要途径。我们会看到前届政府刚建好不久的路啊楼啊，这届政府会拆掉重建，一直不断重复，带动地方经济畸形发展。鬼城的出现很大一部分原因出自这里，当你到这里的城市考察时，地方政府会拿出完整的十年五年规划给你看，画张大饼，对未来充满憧憬，鬼城就产生了。
**4. 土地收入：**其实对于政府来说缺钱很头疼，当有钱的时候也会头疼花钱方向。对于所谓的项目来讲，不管是商业地产还是住宅开发，和开发商合作一方面官员可以中饱私囊，另一方面土地转让金又可以成为政府财政收入，还能带动 GDP 增长。
**5. 政府立于不败之地：**即使成为鬼城又怎么样，哪怕这批房子最终无人问津又怎么样？对于政府来说，只注重项目前的土地收入和项目中的 GDP 增长与腐败，建成之后，再用来拆，同样刺激 GDP，不管怎么讲，政府始终立于不败之地。

知乎用户 李白兔 发表

泡沫破碎了，投机就少了，只剩刚需，那就取决于所在城镇的人口和家庭数量是否上涨，这个上涨出生率没什么贡献，立业独居和新建家庭去掉 10 年内就要来的一波遗产继承房，短期内也消化不了多少，主要是取决于外来人口。

外来人口的话，看国家要不要大动农业呗。土地整理，机械化，农场式经济一推，把用不上的农民往城镇里赶，这是唯一能拯救鬼城的了。

或者市中心城区重新规划，拆拆拆，把人赶到空的新城去，不过代价太大，十年之内不太可能。

增加很多鬼城倒也不太会，该鬼的早就鬼了，不承认而已。未来会有多少再鬼的呢。。。如果泡沫真碎了的话。。呃，李嘉诚都跑了，谁开发啊。。。

个人认为泡沫会先缩，不会马上碎。

知乎用户 匿名用户 发表

宁波杭州湾新区世纪城
地图上来看是在最北面。图 A 所在位置，离慈溪，宁波都不远

下面是我去那边办事途径拍的照片

造的密密麻麻，在一片荒地上硬生生地造了起来。

晚上人都没几个，都是一片钢筋水泥。

看看慈溪
引用慈溪房产网的消息 “而在商品住宅方面，9 月慈溪商品住宅（含别墅）共成交 486 套，成交均价 12149.4 元 /㎡，成交面积 87673 方。环比 8 月成交量下跌 34.68%，成交均价上涨 32.98%，成交面积下跌 12.77%”（库存量 11379 套，14 年 1-6 月仅仅备案 1083 套，一个月 400 多套是在开放限购的情况下）

一个月成交 400 多套，何况慈溪内部新开的楼盘很多，根本消化不完。杭州湾新区 6 千多的房价，这么偏僻的地方，被誉为浙江第一大盘的世纪城，基本上现在是有价无市的情况。

尽管那边大众，米高梅等大项目的引进，本人依旧不太看好

知乎用户 匿名用户 发表

答下第一问。这种现象已经开始在各线城市蔓延，算是越来越严重吧。现在国内城市除了北上广深的人口增加量可以维持供需对应之外，其它城市都存在不同的房地产供应过量情况。

非北上广深一线城市，包括杭州、天津、南京这类，主城区没什么泡沫的，需求在那摆着呢，问题在于各边缘城区、所谓政策新区，泡沫比较严重。过去抬高这些区域房价的多数为投资需求，现在经济下行，同一城市最受影响的区域就是这些，卖盘极多没人接手。今年这些区域的价格跌了百分四十的多了去了。这些边缘城区有大量项目集中的就会变成鬼城了。

二线城市等，主城区房价虚高，有泡沫但是不严重。看项目质量和项目位置吧，边缘的项目很难有人气了。二线城市的新区扩张幅度没有上述一线的高，反而更多的投资在旧城改造，出现一整片区域鬼城状的机率反而小一些，但是不太好的项目肯定是卖不动的，就会出现一些项目烂尾。

三四线小城，多数小城市过去几年的扩张程度基本类似鄂尔多斯，非常浮夸的民间借贷，大量的钱进了地产行业。之前听说一四线城市新城区项目，地产商借四十万，半年后全额返还外加一套房（3000 / 平，120 平左右）。基本上都是这种程度。地产项目大量停工的状况已经出现。

再往下县市。这个就没具体了解过。房子都是本地人买的，能有多少人…

很多地方都是，投资需求旺盛时互相卖卖房子才抬高房价，现在是该跌的时候了。其实也就是时间节点不同而已，温州跟鄂尔多斯这些泡沫吹得早，破的也早。别的城市都跟着中国整体经济转了，也就等着现在这轮下行，有泡沫一起挤了。过去几年无数政府什么新区概念炒作郊区地皮，市政府一搬学校一搬又炒高一个区的地价，但是泡沫总归是要破的。

已有的鬼城要救也只能靠实业。

知乎用户 阿薇 发表

作为一个仅仅在井冈山呆过 4 个月的人说下自己的切身感受：
艾玛，晚上出门整片区域看不到几辆车的好么！！骑个小毛驴（电动车）就能肆意的横冲直闯好么！！逛街神马的全部是没有的好么！！买个什么东西都全是要网购的好么！！出门吃个饭最近的也还要骑 10 分钟车的好么！！晚上唯一的大众娱乐就是晚上看别人跳广场舞或者自己加入好么！！全民娱乐就只有打麻将的好么！！白天和晚上都是静得和寂静岭一样好么！！每回自己家里（另外一个县城）都要感叹下家里好热闹的好么！！当然，也有一个好处：静心疗养 潜心修道

知乎用户 周 sir 发表

上学几年，去了国内大多数城市，高铁新城是鬼城的一个特征，围绕着高铁站，尤其是二三线城市的高铁站，由于建设在郊区，远离市区，本来配套就不够，但这些城市的地方政府不停的在建楼，房地产成为主流，可是购买力呢，人口呢？跟不上节奏，所以鬼城 还会存在，就看下一步中央怎么刺激地方经济消耗内存，否则空空如也的高铁新城就是最好的证明

知乎用户 斯楚 发表

首先，以一个惠州人角度看，我觉得无论市区还是乡镇的楼市大都较旺的，除了惠州人外深圳香港人都会过来买房，原因各异但以居住养老居多。惠州作为全国文明城市宜居城市，其舒适度之一就在于人口没北上广那么多却也不失热闹。再者，惠州发展越来越快，刚性需求的人有相当一部分，每逢楼市开盘必是满城皆知。鬼城？怎么可能。

最起码，给出鬼城定义来吧。若以固定区域人口数量和密度来界定的话，那么国外尤其是欧洲的七成以上城市就是鬼城了: 周末城市基本空荡荡，商店不开门，饭店不开门，常常走在街上半天看不见人影。

这是个大数据的时代，数据反而更难反映事实的全貌，因为统计学的发展仍然滞后于日新月异的时代变化。数据的用途因而显得更别有用心，更不可信。

当然，人民能安居乐业，自得其乐，又何必在乎这一不雅称号？一笑而过，不足挂齿。欢迎大家来惠州看看。

就这问题，我看，房子仍然会越来越多，短期内的闲置不能说明问题。长远看，当今已有 70 亿的世界人口总量仍不断增长，而中国经济亦不断发展，待其发展一定程度后来自发展中国家移民者增加，而土地等资源有限，资源矛盾势必日益复杂深刻。这才是人类该解决的根本问题，亦是各国争取发展太空技术以谋赢得未来的原因。

知乎用户 朱黎 发表

三年前骑车上海到大理，沿国道，基本每个乡镇都在造新城新镇，浙江江西湖南最明显，但路边农村新房很多住人的很少，
我认为人口会集中流向打工地，以前是青年，现在老人也去了帮忙带孩子啥的，回流的不会多，那些新城新镇缺少人口支撑会更衰败，加上户籍改革，更是如此

知乎用户 匿名用户 发表

有，从 acfun 上看到，中国的玉门（对就是古诗里面充满情愫的玉门、阳关的那个玉门），老城区（注意是老城区，上二手房网站查到的玉门房价都是新城区）平均房价 200～300，街上一片死寂，红绿灯拆除，是不折不扣的鬼城。原因与玉门油田枯竭有关
利益相关：ac 基佬

知乎用户 登山爱好者 发表

看到说常州市鬼城的也是醉了。作为一个土生土长的常州人，曾经在地产行业工作过，去年买第二套房又对常州楼市有一定了解，可以很负责任的说，
1. 常州鬼城说只是流传于各种外地人士的口口相传中（想当然的以为房价低就是因为供极其大于求）
2. 常州房价在苏南偏低源于常州市域面积和人口偏少，经济水平和政策的控制综合均衡的结果（另外常州本土有一家全国前 20 强的地产企业，最盛时在常州占据三分之一市场份额）
3. 好吧，我承认我们是鬼城，经济都破产啦，人民生活在水生火热之中，每天都吃不饱呢，跪求大家别来常州拯救我们楼市，我们不想成为苏州上海那样的大城市，我们只想做一个宜居城市

知乎用户 Amber Lila 发表

常州人路过，表示第一次看到被人称作鬼城，特别吃惊。不是这个行业的所有只能说点外行话，举个例子，我家在市区三套房，爸妈住一套，妹妹小两口一套，还有一套给我每次回国的时候住，然而妹妹妹夫会有时和父母住一起，有时两个人住，我的房子因为则是爸妈夏天冬天过去住住。我家只能说中等水平，光和我家一样的家庭就有很多很多，更别提那些真正的 “土豪”，比如一个亲戚上百套房子，都出租的，所以说，并不是说那些高楼造好了就空着吧啦吧啦。而且来过常州的人，自然就知道，所谓鬼城真是无稽之谈

知乎用户 赵小鱼 发表

利益相关：哈尔滨人，本人就读于哈市某「著名」财经类院校。先占个坑，以后补充图片。

说到「鬼城」，作为一个土生土长并且在哈尔滨上大学的本地人，还是比较有话语权的。

远的不说，就说我学校所在的松北区。整个松北区以松北大道为中轴线，可分为以市政府为代表的左松北地区和松北大道以东的右松北地区。自从 2005 年哈尔滨市政府搬迁至左松北地区后，附近楼盘猛增，经过了十年的发展，基础设施较为完备，公共交通覆盖较好，人口也增加了许多，楼盘空置率较低；相比之下，本校所在的右松北地区，楼市则不甚景气。

本校处于中源大道附近，学校周围除了银河小区、军安绿色家园等建成较早、入住较多的小区，也有盛恒基、海域 · 岛屿墅、恒大绿洲、海德公馆、湖滨小镇、美丽洋房、塞纳欧香、报达雅苑等入住较少的小区，撇除岛屿墅这种定位较高端的别墅小区，其他小区堪称为「鬼城」。从本校正门开始，沿中源大道向东，经过虎林园，一直到松浦大道，沿途空置楼盘随处可见。可以说中源大道、松浦大道、丁香大道的合围区域，是松花江北岸「鬼城」的重灾区。人口稀少带来的是新楼盘开发不断但施工进度缓慢、基础设施配套设施不到位，最具代表性的就是 2013 年答主入学时，学校附近有一个盛恒基生活广场，当时集成了商场、小吃、超市和电影院等多种配套设施，时至今日，短短两年时间，除了星美国际影城，其他部分均已关闭，停止营业。而去年哈尔滨地铁二号线一纸环评报告取消了丁香大道站、商业大学站、哈尔滨大剧院站，更是雪上加霜。

反观同为高校聚集区的学院路附近，人口众多，基础设施相对完备，也基本没有「鬼城」现象。

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推荐看一下《中国城市的死与生 - 走出费孝通陷阱》，虽然书中的观点有些需要斟酌，但关于鬼城的举例和论证都蛮详细。。

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