深圳楼市，瑰玮如泰山之松

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深圳是我大中国最富有炒楼精神的城市，在炒楼的专业程度上，仅有香港可以与之相提并论。开二十张信用卡相互倒腾着付首付炒楼，就是从深圳开始。基于这样的理由，我们就从深圳的房地产市场数据，来了解这个城市瑰玮的经济现状吧。我提醒一下各位，你们将看到一幅经典的久盘必跌的盛况。

上面那段数据来源为深圳市房管局。2016 年底，深圳房地产达到峰值，自此之后，背负着巨大债务的深圳人民就无力再继续维持这个市场的火爆了。一手房市场有着严格的监管，所以年成交量萎缩到 2 万来套（约两百万平米），仅相当于一个四线城市的成交规模，这还算情有可原。但是二手房市场同样剧烈萎缩，从此前的超过十万平米，萎缩到 6 万平米出头。成交量如此萎缩，房价当然没有增长性可言，所以 2016 年底之后，深圳的房价就整体上陷入了横盘状态，2018 年甚至开始出现小幅下跌迹象，对于借钱炒房的杠杆客来说，每年的利息支出都是实实在在的，房价横盘乃是不可以容忍的，更不要说现在出现下跌迹象了。

2018 年 11 月的最后一周，深圳连续爆出所谓的楼市转暖新闻，比如两天卖了两千套新房之类。不过深圳房管局的网签系统数据，近两周的每日备案数量也就是维持在 100 套左右，与此前不温不火的情况基本一致。按现在的交易惯例，交易之后一周内基本上都要网签完毕的。个别楼盘降价大卖的背后，是更多的楼盘陷入零成交的尴尬境地。指望深圳居民突然就有钱炒房了，市场整体转暖，必须推翻下面这一组居民负债数据。

注意了，2016 年深圳房价飙升，对应着 2016 年深圳的居民负债率情况同样也是飙升，资金杠杆率从 2015 年的 119.9% 飙升到 151.2%。到 2017 年，深圳的居民杠杆率达到峰值的 165%，从此之后深圳居民就加不动杠杆了，这就是极限了，到 2018 年 10 月底的居民杠杆率数据维持在 164%，算是微跌，与房价小幅下跌的表现恰好形成相互印证。现在这种状态，可以算是深圳的楼市与居民负债暂时稳在了极限状态。当然了，这种极限状态如果无法继续维持，会不会像股市的惯常表现一样，接下来就是一泻千里，那就见仁见智了。

OK，接下来，按照我们已经熟悉的逻辑，要看深圳的消费市场数据了。居民负债负到极限的结果，一定是消费丧失增速。

好吧，毫不意外的，我们果然看到了一个神奇的数据：1-10 月，深圳的社会消费品零售总额的绝对值增幅 2.8%，如果再考虑同期 2.7% 的物价增幅，这就没有增长性可言了。总之，就是一句跟前面一模一样的话，“在极限状态稳住了！” 同样，久盘必跌这个概念，也即将在消费领域发作。山珍海味吃腻了，负债累累的深圳市民转头就会开始吃榨菜豆腐，也是呵呵了。

好吧，就深圳现在这种长期横盘并呈现下降迹象的楼市，再考虑深圳的法院拍卖房每个月都在倍增的情况，如果再有点啥重大利差消息来刺激一下（本周这不就爆出来了吗呵呵哒），让深圳炒楼党撑不住内心深处的那根弦，杠杆用到了极致的深圳楼市，咣当一声，就能跌到谷底。这么综合一考虑的话，我必须要对在今年内把房子卖了顺利套现的深圳炒楼党，竖一下大拇指了：这操作，确实漂亮啊！

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