中国楼市房价是否会崩溃?何时崩溃?

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知乎用户 chenqin​ 发表

最简单的答案:什么时候人们预期到中国未来的经济将会停止增长,甚至开始下滑,房价就崩溃了。
但真正理解这个原因,并不是那么容易,首先要讨论几个常见的分析误区。那就是货币,人口,租售比。
1,货币。
我们经常能看到一些文章把 “货币超发” 与“房价高企”绑在一起。首先,货币是不是 “超发” 了呢?在「美国规定 M2 不得超过 GDP 的 70%,而中国 M2 是 GDP 的两倍」的说法是否正确?M2 大大超过 GDP 会对经济有什么影响?的图中可以发现,如果以 M2 和 GDP 的比值作为一个货币超发的标准,那中国的货币也没有多少超发,虽然高于美国,但也远低于日本,和英德法意类似。
其次,就算货币真的超发,那房价为什么一定会上升呢?这个过程其实隐含了一个前提:超额货币在传导到收入上之前,会先传导到房价上。否则收入比房价上升得快,真实房价倒是在下降了。那么,为什么超额货币会首先传导到房价上呢?货币传导,不是护士打针,打在手臂上只有手臂疼屁股不疼,而是一盆水的倾泻,央行购买有价证券投放货币,商行有钱放贷,最需要贷款的人获得贷款并投资,而后整个货币市场像流水一样自发地向最低洼的地区涌流。如果货币真的首先传导到房价上,那只能说明市场的主要力量仍然认为:房价还是一个相对最低洼地区。所以,用货币来分析,到最后还是绕不开一个问题:为什么市场认为房价还是低洼地区?
2,人口。
另一个常见的观点是,大城市的人口涌入是房价继续上升的重要原因。这个观点的局限性在于,只考虑了一个静态的,外生的过程,他的隐含假设是房屋的供给不随人口变动而变动,人口的涌入也是一个外生给定的流量。就好像一个人对于北上广的情况一点也不了解,就是打定了主意要迁移到北上广去。等他到了北上广,他才明白自己要住房子,得买或租。然后这个人再研究房地产市场,发现只有那么多房子供给在外头,于是只好开始和其他人一起竞价购买,最后推高了房价。
但事实上,人口和房价的关系并不是一个简单的人口涌入——需求提高——房价上升的过程。房地产商观察到人口的涌入时,会试图购买更多的土地,提高房屋的供给来获取更多利润;人口在迁移到另一个大城市之前,也会根据他所知道的当地情况和房地产商的行为,对房价和其未来趋势有一个先验的判断,并结合其他因素,对自己迁移之后的处境有一个全面考虑和评估:
正面因素:工资上升,工作机会增多,教育医疗水平提高等;
负面因素:更高的房租和房价,更拥挤的道路等。
只有一个人在综合评估,并认为自己的处境在迁移到大城市之后能够改善之后,他才会做出迁移行为。
因此,与其用一个简单的人口—需求—房价关系链条来解释房价上升,我们更应该知道的是:为什么人们在了解到了北上广的高房价之后,仍然会涌向北上广?是哪些因素补偿了高房价的负面效应,让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境?
3,租售比。
最后一种流行的观点,是看房屋的租金比房屋的价格,即租售比的高低,并认为远低于平均值的租售比代表了房价的泡沫。租售比也是发达国家判断房屋价格是否有泡沫的重要指标之一,但在中国,,这个指标是否还是那么重要呢?一个简单的思想实验可以帮助你发现它的问题。
在产业密集,物流发达,但空气十分糟糕的工业园区内,有一幢可以住人的老房子,根本不会有人来租住,因为空气太糟糕,而且周围的生活配套是 0。虽然没人住,但大家却都会争抢着购买这幢老房子,推高他的价格。因为这块土地造厂房会赚很多钱,会有企业用更高的价格(只要相对未来利润折现还是合算的)把整栋房子买下来并改造成厂房。此时,这幢老房子的租售比将非常非常小,可能接近 0。
从租售比开始,这个答案才开始真正接近讨论的核心。让我们来说得更清楚一些,比较租售比高低的观点,其实是在把房屋看作是一个股票,其租金是股票红利,其售价就是股票价格。租售比,其实就是房屋这一股票的股息收益率,而其价格理论上来说就应当是未来租金 - 即股票红利 - 的折现值。但问题是,房屋的居住价值,或者说租金,能否算是房屋这支股票的全部红利呢?
当然不是。从上面的例子我们已经知道,房屋这支股票的红利,不仅包含了他的居住价值,更包括了他所在土地的潜在产出。一个人购买了房屋,不仅是在购买房屋的居住价值,更是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出。
想象一个政府 - 市场的框架。
政府有一些土地指标,可以分配给工业,也能分配给商业、服务业,或者直接变成居住用地。政府在选择这样的分配时,遵循的一个标准是:这块地如何分配才能给我带来最大的利益?分给工业,政府可以在未来拿到大量的 GDP 和税收,解决大批就业;分给商业,除了可以拿到 GDP 和税收,提高就业之外,还能提高周边地块的居住价值;分给居住用地,则政府只能拿到一次性的土地出让金。
市场上的资本也在考虑,是投资给工业、商业还是造房屋的房地产业?显然,当哪一个行业赚钱很多时,他就会吸引资本的流入,并且能够在政府出让土地时拥有更强的竞价能力,买到更多的土地,并增加该行业的总供给,让该行业的利润率下降,最后和其他行业差不多。
比如,当资本发现房价很高,房地产商很赚钱时,他会增加给地产商的投资,让他们建造更多的房屋,提高供给,降低房价,让资本的回报回到均衡状态。
而当资本发现工商业很赚钱时,他又会反其道而行之,把资本从房地产商那儿抽出来,于是房屋供给减少,房价上升,房地产商的回报提高,资本市场还是回到了均衡。
市场最后总是能达到这样一种均衡:政府无论把土地出让给哪个行业,都能赚到差不多的钱;市场上的每个行业,他们在按照自己的情况购买了土地并且生产之后,相互间的利润率也差不多。
在均衡时,资本持有者发现,无论是投资给房地产商,让他买土地造房屋卖给人住;还是投资给工业企业,让他购买土地建造厂房生产东西,两种方式获得的资本回报是差不多的。如果一笔资金投资给地产商,那么这笔资金的机会成本就是投资给工业企业后能拿到的未来利润。我们现在能够比较容易的理解上面的判断,为什么 “一个人购买了房屋,不仅是在购买房屋的居住价值,也是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出”。
这个解释,其实也能帮助我们很好的理解货币和人口分析法最后绕不开的两个问题:
为什么市场认为房价还是低洼地区?
因为这所房屋所在地的潜在产出很高,如果这块地本身能够变更为工商业用地,将能够获得高额补偿;即使这块地的用地性质本身不发生变化,但由于他周围地区的潜在产出较高,他们更有可能被政府卖给工商业企业。因此这个地区的未来房屋供给会很少,存量的价格会上升。
是哪些因素补偿了高房价的负面效应,让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境?
蓬勃的工商业产出保证了该地区的就业和工资,使该地区的人民能够买到更丰富的产品,工商业发展带来的税收也能保证该地区的教育和医疗服务维持高位。一批人在作出全面分析后,认为这些优点能够补偿高房价的缺点,于是决定迁移。在一定程度上来说,并不是人口增长决定房价,而是房价决定了未来有多少人口会选择迁移。
因此,工商业产出的持续上升,或者简单说,经济的持续增长,才是房价持续上升的根本支撑力量。人口和货币,都只是在经济增长的框架下自由流动,他们和房价可能有时候趋势相同,但这背后的原因都是经济增长。房价和人口、货币之间反而并不是简单的因果关系。
有人可能已经注意到,我这里的分析,完全没有考虑房屋的居住价值,只考虑了所在土地的产出回报。这并不是说居住价值不重要,而是因为在中国大部分地区,房屋居住价值的变化,相对于土地产出回报的变化,实在还很小。因此在这个阶段,我们只打算讨论后者。
这又牵涉到另一个判断:中国相对于一些发达国家来说,还远没有到经济发展的均衡。产业集聚完成了吗?各行业的资本回报类似吗?城乡收入差距、地区收入差距大吗?只要这些差距存在,人口就会继续流动,资本也会流动,并汇聚到回报最高的地方,产生人口和产业的集聚;集聚一方面会提高生产效率,另一方面也带来了规模经济,在中国产业的规模效应仍然远大于 0 的今天,中国的所有要素市场,都离均衡值还有很远。而一些发达国家,比如美国、日本,则已经达到了这样的均衡。对他们来说,从 20 年前到现在的各要素市场的分布变化,比起中国的变化来说,简直可以忽略不计。
对于一个已经达到均衡的国家来说,由于土地未来的工商业产出已经不会有多少变化了,工商业用地和居住用地的分布也差不多固定了,此时房价的变化,才真正代表房屋的居住价值变化,所谓的 “租售比”,才有意义。如果在未来的某一天,中国也到了这个阶段,我们才能真正地用“相对于另一栋房子,这栋房子值不值得住” 来讨论房价的相对高低。在这一天到来之前,永远不要忘记我们在购买房屋时所一并购买的土地上所蕴含的潜在工商业产出,他们的变化,才是中国现阶段房屋价格变化的真正原因。

知乎用户 莫名 发表

只要政府不放弃对房地产市场的控制,房价就会永远过高(相对于自由市场定价而言)。

太阳底下没有新鲜事,今天中国所经历的房价上涨潮,美国早就曾经历过。在 1970 年代以前,美国的房地产市场基本是完全的市场经济,房价没有过大的波动。而从 1970 年代开始,美国开始大规模的实施 “可持续发展”(Smart Growth) 政策,许多州立法控制房屋的建设:有时是 “开放空间 “(Open Space) 法案,规定城市中有一定比例的土地不得用于房地产开发;有时是”区域规划法案“(Zoning Law),规定某一区域只能用于某一用途(商业、娱乐等),或规定某区域的房屋不得超过多少层(纽约实施的就是这种法案);还有环境保护法案等等。

由于美国是一个各州自治的国家,所以有些州实施了严格的计划控制,比如加州;而其它一些州则控制较轻,甚至毫无控制,这使得我们可以很好的观察计划控制对房价的影响。

加州是实施计划控制最严厉的州。在 1970 年以前,加州的房价位于全国平均水平,可在实施” 可持续发展 “法案之后,房价以火箭般的速度窜升,十年之内房价升了 3 倍。加州的 Pala Alto,从 1970 年 1980 年十年间,房价翻了四倍。

旧金山的湾区曾被认为是全美房价最贵的区域之一,可是在 1970 年的时候,一个当地中等收入的家庭,只要用家庭收入的 25% 来供房贷,供 13 年,就可以买下一所中等水平的住宅;而到了 1980 年,中等家庭得用 40% 的收入还房贷,还 30 年;到 2006 年,房贷占收入的比例升到 50%。

作为对比,Houston,Dallas 这两个全美收入增长最快的城市,一直到次贷危机前那次房产泡沫之前,房价在扣除通货膨胀因素之后,几乎没有涨过。其中 Houston 连基本的” 区域规划法案 “都没有,而 Dallas 虽然有此类法案,但限制很宽松。另外,Las Vegas 也没有此类法案,从 1980 年到 2000 年,虽然人口增长了 3 倍,但房价也同样基本没有任何上涨。在这些政府退居幕后的地区,随着需求的增加(哪怕是 “刚需”),总会有源源不断的供给来满足这些需求,所以,房价一直保持平稳。

佛罗里达州在 2000 年之前没有对房地产的法律限制,房价一直位于全美平均水平,可是实施此类法案之后,房价迅速上升两倍。对 Great Boston 地区的房价研究也显示了同样的规律。

对美国、澳州 26 个房价超高的城市的研究表明,其中有 23 个都有严格的 “可持续发展” 法案。参见 Demographia: International Housing Affordabilty: February 2005 Issue

当然,相关性不等于因果性。当我们发现 A 与 B 同时出现的时候,不一定就可以得出结论说 A 是 B 的原因。也有可能,B 是 A 的原因,或有一个原因 C 同时导致了 A 和 B,甚至 A 和 B 同时出现只是一种巧合。有没有可能是一些其它的原因既导致了房价上涨?实际上,把有可能影响房价的各种因素,包括供给端的城市本身的面积限制、房屋的建设成本,以及需求端的人口变化、收入变化都考虑在内,依然是只有政府限制这一条原因可以解释房价的上涨。

有一些例子上面我已经讲过,比如 Houston,全美第 4 大城市,城市居民平均收入持续高于全美平均水平,却是全美 319 个区域中房价最低的 15 个区域之一。可见居民收入不能解释房价的变化。还有上面举过的 Las Vegas 的例子,人口增长 3 倍房价却维持不变,可见人口也不能解释房价的变化。

再说加州的 Palo Alto,由于政府控制房屋建设,从 1970 到 1980 年十年间,甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间,当地的人口几乎没有任何变化,可房价却翻了 4 倍。既然无新建住宅,房价变化自然和建筑成本没什么关系了。

任何商品的价格都由供求关系决定,这恐怕是这个世界上最颠扑不破的真理之一了。不过,这条真理的核心是,供给、需求中任何一方,都不能决定商品价格,只有这两者之比才可以。在政府不限制土地供应、不限制房屋大小、楼层等的地方,无论需求以何种形式增加(人口,收入),总是会有源源不断的新房被建起来满足这些需求,因此供给需求之比不会变,房价自然也不会怎么变。Houston, Dallas, Las Vegas 等等都是如此。

限制供给的法案有需多种,比如,全美房价最贵的地方之一,加州的 Salinas 郡,所实施的叫做 Open Space 法案,整个郡 34 的土地完全被禁止进行住宅开发。现在这个地方的普通住宅,一个普通家庭要用家庭收入的 60% 来供房贷才买得起。而旧金山湾区也类似,高达 56 的土地完全被禁止开发,这地方的房价怎能不贵?

还有 Zonning Law,不同的地方有不同的执行形式,比如曼哈顿,就限制了楼房的层数,从 1970 年开始,对 20 层以上高楼的建设实施了非常严格的限制。而在曼哈顿那种寸土寸金的地方,建设超高层建筑是解决住房短缺的几乎唯一手段,这一手段禁止之后,住宅的供给就举步维艰了。

此外还有住宅大小限制法案,比如禁止建造占地面积小于一英亩的别墅(要知道大部分美国中产阶级都是住别墅的),等等。

另外,不仅法案本身限制了住宅的给供,许多地方日渐繁琐的建设审批手续也会极大的增加开发商的成本。要知道,建楼是靠从银行贷款的,而建设每延迟一天,开发商就要向银行多支付一天的利息。而政府机构工作人员又不用付这些钱,他们没有任何动力加速建设计划的审批。再加上各种环境保护主义者的抗议、起诉等等,这些都会增加建筑的成本,引起商价上升,而供给下降。

反正总而言之一句话,凡是会导致供给下降的法规,统统会让房价上升,就这么简单。

在中国,情况显然要比美国严重的多。中国的土地完全由政府垄断,超出市场控制的泛围之外。再加上每年限量的土地供应,可以说,政府一手造成了今天的高房价,批评开发商,完全是丢西瓜捡芝麻。

** 注:以上所有观点和数据均来自 Thomas Sowell 的 Economics: Facts and Fallacies 一书,一切赞美均归于 TS 先生,这个时代最让我折服的学者之一
(中文译本为《被掩盖的经济真相》)

知乎用户 何事惊慌 发表

房地产发展至今快十年,P 民还是云里雾里,郭嘉也是一再调控,里面到底是什么奥秘呢?
1978 年十一届三中全会确定以经济建设为中心,为什么相隔 14 年后的 1992 年邓爷爷才南巡讲话?
两者有什么联系吗?有!其实是一条线上的两件事情而已,看叔叔给大家讲讲两者的来龙去脉吧。
让我们把时针拨回十年浩劫。十年浩劫留下一地废墟,人们价值观道德观统统被打碎,台面上活动的是一群天不怕地不怕的红卫小子。随着伟人西去,如何带领中国继续向前呢?或者换个简单的问题,谁能控制这群小将,维护社会的稳定?这事情除了伟人外,无人可以胜任。
一 茶色的八十年代
这群天不怕地不怕的人显然谁来都不好使,好使的人已经走了。1978 年,我党果断英明的在十一届三中全会上做出决定:以经济建设为中心。翻译过来就是说:你们去赚钱去,别来闹就行。
这里需要讲的一个小技巧就是,虽然说以经济建设为中心,但实际政策并没有规定什么可以干,什么不可以干,熟悉八十年代历史的都知道吧。其结果就是大部分人不敢去赚钱,只有一批地痞流氓,胆大妄为的家伙敢为天下先。于是这部分人先富了,也解决了影响稳定的迫在眉睫的危机。
说到赚钱,这批人由于本身能力水平的限制,干的事情只能是投机倒把,坑蒙拐骗,摆地摊,这正是他们所熟悉的老本行。但毕竟他们先富了,所以当时社会流行一句话:“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。
这句虽然是一句流行话,但反映了当时社会矛盾的另一种积累,表达了真正有能力有知识的精英阶层的不满和失落。以上我就是把他称为 “茶色的八十年代。”
二 春天里的故事
事情到了八十年代末,矛盾积累到无法收拾的地步了。终于在 1989 年,受国外反动势力的挑拨,发生了影响深远的事件。这意味着精英阶层忍受了十年之后,终于忍无可忍了。改变的契机已经到来。
事件平息以后,邓爷爷在 92 年南巡讲话,重申以经济建设为中心,并告诫全国人民,思想要放开点,步子要迈大点。翻译过来就是说:精英阶层你们也别闹了,现在你们也可以去赚钱了。
于是全国兴起了机关下海,各种私营企业如雨后春笋。现在的年轻人为了一个所谓的公务员挤破了头,殊不知在 20 年前人们是怎样拼命的离开机关下海经商啊,历史的画卷真是一出活生生的喜剧啊。
影响社会稳定主要矛盾迎刃而解。但一个矛盾的解决必然引出另一个矛盾,而且必然也有一部分人的利益被牺牲。如果说茶色的八十年代被牺牲的是精英阶层的利益,那么大家猜猜春天里的故事中谁被牺牲了?
答案就是国企被牺牲。在市场经济中,国企怎么竞争的过私企!于是 98 年轰轰烈烈的 “人生豪迈,大不了重头再来的” 下岗再就业应运而生了。这是支线,不再讲了。
精 英阶层的下海经商给社会积累了巨大的财富,但也带出了一个矛盾的隐患:巨额的财富是幸福生活的保证,也是不稳定的根源。别听有些人说什么中产阶层是最稳定 的阶层,这是屁话。你知道人有钱后最想要什么吗?是有权!中产阶层一旦成气候,他们会稳定吗?叔不是很清楚,但台 wang 整天闹来闹去的就证明不是很河蟹 吧。
在 98 年的时候这个矛盾已经开始爆发,随着国企的大面积破产,接替郭嘉经济的是私营。如何管理这批巨大的私人财富呢?这是一个伟大的课题。
同时在另一个方面,矛盾也开始积累。实际上大家都知道 90 年代敢下海经商的都是机关单位里的精英,留在机关单位的恰恰是一些无能者。随着当初的同事下级一个个成为百万富翁,他们心里会平衡吗?
不 平衡又能怎么样呢? 难道真的没办法吗?显然办法是有的。我没钱,我吃点喝点用点总可以吧?或者你有需要我的地方吧?咱俩换呗,各取所需。在 90 年代权钱交 易,公款吃喝开始抬头,也成为影响稳定的一大隐患。容基总理上台时想到了一个简单的办法:控制地方财政的钱袋子。即搞了个国税地税的分税制。地方 zf 能用 的钱一下子变的很少了。但事实证明,工资可以不发,领导的吃喝不能耽搁。全国很多地方当时有几个月发不出公务员的工资。这就是所谓的地方财政危机。
如何解决地方财政危机呢?这又是一个大课题。
一方面是社会上巨额的危险的私人资金,一方面是地方的财政危机,怎么办呢?有什么两全其美的办法吗? 房地产的前世,以上。
三 房地产的今生
第一篇 市场培育。
2002 之前,住建部有文件保障房占房地产 80%,所以此前的房价非常低,以我所在的城市为例 800 元 –1200 元每平米。
2002 之后,住建部出台文件将这 80% 的保障房也变成了商品房。此时形成了一个垄断市场,即 ZF 垄断地皮,开发商垄断房子。
在一个垄断的市场里,涨价是必然的,此时的支撑者为普通消费者。虽然是垄断市场,但由于此时的支撑者是普通消费者,所以房价虽然涨,但不会太离谱。主要原因是普通消费者购买力有限,你太贵人家买不起啊。
在这里请大家回忆,那时候有买房子保值升值的观念吗?没有!
那时候买房子纯粹是因为需要而已,因为在人们的概念中,房子就是拿来住的而已。只有一些先知先觉的大批大批买房。  
以我所在城市为例,房价从 1200 元 / 平米涨到了 2200 元左右,已经引起人们一片惊呼了!实际上那时候已经有人大呼泡沫了!殊不知这只是一曲好戏的开头,大幕拉开,好戏即将上演。  
此阶段涨价的主要特征是地皮涨,地方 ZF 拿了收益的大头,初步解决财政危机问题。
第二篇 市场的发展
房 地产为什么在 2005 年会遇到瓶颈呢?因为此时该买房的人基本买了!你这个市场再垄断,没有消费者也瞎扯啊。但不用担心,在 ZF 的鼓励下,有一股势力进来 捧场了!那就是被称为温州炒房团的游资和热钱。 但这部分资金势力有限,所以只能投入到一线城市。所以这一阶段的典型特征是一线城市房价快速上涨,而二三线城市房价 停在 3000 左右。
在这里我觉得要理解炒房团,因为资本就是逐利的。你 ZF 制造了一个可以赚钱的垄断市场,我为什么不可以来赚一笔? 况且 ZF 还欢迎炒房团来搞活市场呢。
由于炒房团的强势加入,一线城市房价直线攀升,注意后方城市并未改变,以为他们没有资金的加入! 到这个阶段可以说普通消费者基本退出市场。取而代之的是不得不买的刚需和炒房者。这一阶段 ZF,开发商和炒房者是皆大欢喜的,买单的是刚需。
但此时的市场收到第一个重大威胁:二手房!
因为随着房子越来越多,很多人开始抛售房子获利!这对市场的发展形成了真正的威胁!
所以这时候 ZF 进行了所谓的宏观调控!即对二手房的交易征税!抑制二手房的入市!
可悲的是,这次调控居然被认为是降低房价的调控!可笑啊民众!可悲啊民众!
此阶段的主要特征是一线房价由于炒房团的介入基本达到 10000——-15000 每平米,而后方城市基本稳定在 2000—-3000 左右。
第三篇 虚假的金融危机 
后 方城市由于没有资金的介入,价格基本稳定下来。一线城市也就成为焦点了。但随着价格的上涨,炒房的获利空间被大幅压缩,大约三年之后即 2008 年,这批资 金陆续推出市场。大家还有人记得李嘉诚这时候抛售房产的事情吗?所以 2008 年迎来第一个降价周期!这个降价根本就与金融危机无关。郎咸平说的好,金融危 机是高级病,你中国根本没什么高级金融市场,怎么会得病呢?这只是一个绝好的借口罢了。
由于炒房资金的暂时退出,ZF 不得不出手托市。拿什么托?注资!4 万亿!市场越大,要砸的钱越多!
这一阶段的主要特征是一线城市的房价跳水。但注意后方城市并未波动,因为二三线城市的房价是由垄断市场提供的基础,也并没有什么炒房团。
第四篇 全民炒房时代
在长达 6 年的时间内,由于垄断市场 + 炒房者获利 + 国家托市 终于形成了这样一种观念:房价不会下跌,房子具有保值升值的功能!这时候你不买房子几乎就是白痴无能的代名词。
房 地产实际上已经被妖魔化了,他成了一个资金的黑洞,吸引着全社会的资金的注意。由于实体经济本身的问题,更是造成了滚雪球效益,资金不断从社会各个角落流 向房地产,2009 年,房价终于再次全面飙升! 注意此时的资金来自全社会,你再多的房子照样吸收。 或者也可以说是房子吸收了社会的资金。
而 且随着大量印钞,通货膨胀随之而来,更助长了买房保值的概念。在这种环境下,你周围有多少人被百万富翁了?但站在更高的视角,你觉得全民被百万,现实吗? 中华民族靠房子复兴?瞎鸡巴扯淡。只不过我们每个人都希望自己是真的百万富翁,而别人是被百万的。同时看着账面的 N 套房子,你不觉很有快感吗。
市 场发展到 2010 年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。我所熟悉的周围的戏码就是:一个同事原来单位分到的一间小破房,当初花了 3 万,年初 35 万卖出。然后他拿这 35 万干嘛去呢?显然没有别的想法,继续买 100 万房子。因为社会给你出了一个选择题:A 买房子保值,B 存钱贬值。投 资?去投股市吧,哈哈。所以脑子只要是聪明点的笨的蠢的都去买房子了。
这 期间各种舆论,各种黑白脸证明房价要上升,要下跌。其实都是扯淡。因为他们讲下跌的那套理论是市场经济理论,但没人想想:房地产是市场经济吗?它根本就不 是什么市场经济。然后你用西方的市场经济理论来解释一个工具?或者解释一个垄断的产业?我只能说舆论导向导的太好了!你大讲垄断的泡沫?垄断会崩溃?叔笑 而不语。
第五篇 房地产的历史使命

房 地产进入 2011 年,可以说是培育成熟了,虽然期间有各种风波,也顶着民间巨大的压力,但好歹是成熟了,它散发出迷人的魅力。每个人都在讨论房地产,每个 人也深深陶醉在发大财的春秋大梦中。大家回头看看你的周围,哪家不是倾尽几代人的积蓄拼命买房子?什么二套房?起码三套起!只有一套房子的如今都被鄙视 了。干实业的也没有激情了,不如人家买房子赚的多啊。

至此房地产完成了他的第一历史使命:沉淀民间财富。
没钱,看你几个穷小子还很翻上天去不成?并且你因为有了 “不动产”,有了更多牵挂,你会比以前更努力的工作,也更听话了,你会为了还房贷,甚至连公司那可恶的领导都不敢得罪一下了,不是很河蟹了么?
房地产的第二使命:解决地方财政的危机。
这十年是卖地的十年,也是拆迁的十年。只不过有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的过程中,财政收入多了好几倍。钱是哪里来的呢?嗯,你不觉的最近菜都快买不起了嘛?对了,就是你买菜的钱。
未来房地产怎么走?其实很简单。
如果我上述观点正确,从决策者角度看,你会让它怎么走?
我个人的观点是:维持房地产的稳定,并锁紧大门。
由于 P 民的各种资本已经到场,锁紧大门不准再随便进出是当务之急。而锁紧大门的锁其实很简单,简单到你不可思议。如今实际上已经传出风声了:取消二手房的贷款。注意不是二套房,是二手房。
原来游戏还可以这么玩啊!
结篇:财富的国有化
当取消二手房的贷款后可以有效锁死大门,冻结房地产,沉淀资金,同时防止房价剧烈波动,最后还可以将刚需赶向新房市场,ZF 再获得一笔卖地收入。
若是这样的话,到 2012 年左右刚好又是一个十年,这基本是就是中国发展的一个周期,改变的契机又来了。到那个时候我们设想一下情况:
1. 民众收益和付出
在十年房地产的发展中每个家庭都有 2 套或以上的房子,我这里讨论家庭而不是个人。账面资产百万以上。
付出的则是未来十年或 20 年辛苦工作,还有全家几代人的积蓄。虽然付出了这么多,但每个人都很高兴,因为算算自己好歹也是百万富翁。由于二手房的贷款取消,实际上这个百万根本兑现不了。真是一个成功的画饼充饥,当年曹操早就这么干过了。
2. 国家的布局
房地产表面使得全民皆富,但造成了很深的社会矛盾是显而易见的。其中一个矛盾就是穷人与所谓的富人之间的贫富差距。虽然大家都有地方住,没人会住在桥洞里。但先贤早就说:不患寡而患不均。
缓解这个矛盾的其中一条途径就是分化房地产,即分为商品房和廉租房。有些先行的城市已经开始着手进行。而廉租房的建设光靠 ZF 根本不现实,所以我觉的房地产的第二项重磅措施势在必行:征收房产税。这个东西不是为了降低房价,但他可以有效增加房子的持有成本。
当持有成本一高,每个人都可以想到出租自己的房子贴补家用,商品房承担廉租房的责任不再是幻想。
3. 财富的国有化
当贫富差距造成的矛盾稍有缓解,ZF 可以慢慢淡化房地产,找新的兴奋点。而一旦找到新的兴奋点则你会发现全民财富都被套在一堆钢筋水泥里了,并且这堆钢筋水泥你只有 70 年的使用权而已,这就是事实上的财富国有化。

知乎用户 天外的琴弦 发表

1. 会崩溃
2. 不知道何时崩溃
3. 越早崩溃,衍生品越少,对经济影响越小。2 年内崩掉,你们以为的一切 “危机, 失业” 等等都不会发生。

看到有人用人口,货币,租售比来分析这一问题,那我们就以上海为例 (答主所在城市),来好好分析分析。

首先,就说人口,常住人口负增长的背后是户籍人口微增长而居住证暂住证人口大幅度下跌,也就意味着人口事实上净流出,而且幅度还不小。所以,“涌入一线论”赶紧歇一歇,到是 “涌出一线” 恐怕才是事实。我所在的工作单位最近刚有一波离职潮 (上海航天某所),我舅舅的单位(德尔福) 也有,并且都是离开了上海。除了自己离职外互联网行业也进入了裁员潮,前不久携程刚闹了个不小的新闻。现在几乎唯一景气的行业就是地产商和各种小贷公司,已经大量挤占正常商圈,在郊区,你可能走 2 公里见不到一个超市或小商店,但一定能见到至少 2 个以上地产中介和 1 个以上资管公司。
再次,说说货币,m2 拐点事实上在 14 年已经来临,14 年 6 月之前 m2 一直是指数增长的,14 年 6 月开始,m2 速度相比之前的指数增长明显慢下来了 (数据来源见 http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTEwOTQ3MA==∣=402694381&idx=1&sn=310b0a570bda3a42ac480f55f1dd755e&scene=1&srcid=0228mN1hXiti8AXb6NcBPVH0&from=groupmessage&isappinstalled=0#wechat_redirect),这主要是由于外贸增长率开始驱稳,导致 m1 之锚外汇储备开始驱稳,所以央行加紧降息降准,以加杠杆的方式对冲 m1 增量的缩减,目前的无风险利率已经差不多到了 10 几年中的最低值。虽然,央行仍然有货币手段,但是无论如何也不可能在货币之锚外汇储备的连续下降的情况下释放出足以维持当前资产价格的 rmb。就算完全牺牲汇率,rmb 印成纸,这也只会进一步在以美元计价资产价格不大跌的情况下压缩资产收益率,与此同时会大幅加息。有的人参考俄罗斯的情况认为我们会和俄罗斯一样,但事实上俄罗斯的卢布并不是汇率崩溃后才印的,而恰恰是汇率崩溃前,高昂的油价使俄罗斯积累了大量的美元而相应的印了大量卢布,这些卢布加杠杆后又构成了大量 m2。之后汇率崩溃美元抽离,虽然基础货币少了,但俄罗斯之前放出去的贷款可一点没少。结果油价大跌而消费品价格却没有相应跌的那么厉害,俄罗斯赖以换消费品的石油换不到相应的消费品了,俄罗斯卢布还是那么多而东西少了很多,就引发了大规模滞胀。俄罗斯为了债务不违约,于是大量提升无风险利率,俄罗斯贷款利率一度达到 28%,至今仍有 17%。再回来说我们,我们是买油造消费品的,全世界绝大多数消费品都是我们造的,我们甚至造的东西多的用不完,所以才 “产能过剩”,无论从原物料还是消费品的角度,我们都不存在俄罗斯“钱印了东西没了” 的问题。很多人认为我们会大幅度贬值的原因是觉得政府会印大量的钱保资产价格,就像俄罗斯一样。而俄罗斯恰恰不是去印钱保资产价格,恰恰没有印钱,而是之前印的钱多了,之后东西突然变少了,跟我们完全不是一回事。也就是说,俄罗斯印钱的过程和我们 08-14 年之间印钱的过程类似,在这个时间段里,不论我们还是俄罗斯,都印了很多钱。而到了 15-16 年,俄罗斯真正汇率崩溃的时候,俄罗斯根本就没在印钱,我们虽然仍然在印,但是也慢下来了(参看上面的链接),很多人所谓的政府大放水保资产价格,不过是梦中的 yy。现在已经多印的钱都足够让政府头疼了,再开动印钞机,是想变金圆券么?就算真成了俄罗斯,真变了金圆券,房奴们就会好受么?俄罗斯一年期贷款利率目前仍然维持在 17%,你们算算,以你们背负的贷款,乘以 17%,大概是个什么样的数字,是你工资能承受的不。顺便,俄罗斯以卢布计价的工资可也没怎么涨。
3 再说租售比。我舅舅在虹口区密云花苑租了套房子以方便他的女儿上复旦附中,房子大概 86 平米,挂牌 478 万。月租金 6000。另我舅舅自己还有套房子在徐家汇闵行交界用来出租,挂牌价 880 + 万,租金一月 11000。可见市区内租售比在 65 左右,已经是严重的泡沫区。未来即使由于种种原因房价继续涨,限于人口和收入的涨幅甚至是降幅,房租的涨速也绝对不可能赶上房价的涨速 (我不是说房租不涨,我是说如果房价继续涨,房租的涨速一定低于房价,房价涨 30%,房租可能只涨 20%),所以指望房租涨上去 “价值回归”,基本痴心妄想,就算是房租涨了,房价也会涨的更快的,泡沫也会越吹越大,同时破裂的时候痛苦程度也会越来越大。

既然以上三个重要的维度都支持不了房价上涨,那么这一轮房价上涨的原因是什么呢?
可以说,跟刚需无关,但房价必须涨,而且不得不涨。并且,在今后的一段时间内,房价还得涨,并不得不涨。为什么必须涨而且不得不涨呢?
先卖个关子,赞数多再说。反正跟供需关系不大。要硬扯供需,也是跟 “供” 有点关系,跟 “需” 完全无关。
后面也将解释,为什么房价爆掉对经济影响远比想象中小,而且绝对不会影响政府和社会稳定。

更: 房价上涨的原因。

举债买资产,还不起债了怎么办?

抛售?有这种想法难怪买不起房。图样,你能按现价卖出么?如果你无法按现价卖出,只能按比现价更低的价格卖出,可是你的债务是按现价抵押获取的啊,你怎么还债啊?

当然不是抛售,而是借新还旧。

可是借新债需要抵押啊,怎么办?推升已有的资产价格,不就能以此为抵押获取更多信贷了么?推高资产价格,以此为抵押获取更多信贷,先救个急,把当月要还的债务还清再说。相当于用 b 信用卡拆借还 a 信用卡。额度不够了怎么办?涨房价,抵押出去就能获得更大的额度。

什么?你说长远来看支撑不下去?那眼下怎么办啊?长远来看要死,总比眼下就死强吧。

凯恩斯说,长远来看我们都是死了的

知乎用户 青锐吴斌​ 发表

关于房价崩溃这个说法,我看到前面有很多同学做了非常学术的回答,多的已经有几千个赞

但我想说,这些分析都是狗屁

因为所有这些所谓学术的分析方法,无论是从货币、产业都角度入手,还是和国外其他地区的历史走势做对比,都等于不承认中国的特殊性,而事实上,中国就是这么特殊

问你们 4 个问题吧:

1. 中国的土地都是谁的;

2. 中国的银行都是谁的;

3. 中国的政策都是谁出的;

4. 中国的媒体又是谁控制的;

在欧美、日本乃至世界上其他地区,从未出现过这样的情况,即某个产业的原材料、金融、交易政策、信息都是被一家公司严格控制的

你可以自己拍着脑袋想一想,这样的形势,什么情况下房间会崩溃

当然只有两种情况

第一,The company 自己想让房价跌

第二,The company 自己要崩溃了

而第一种情况发生又是绝无可能的,因为会直接导致第二种情况发生

为什么?房价跌,带来的个人破产是小事,很多人不知道是,中国的传统行业,比如制造业以及其他,几乎大部分贷款都是以土地作为抵押的,而一旦房价跌,将引起低价跌,从而整个企业信贷链条完全崩溃,企业歇菜,从而银行彻底歇菜,银行崩溃又反过来伤害到所有企业和个人,整个社会就炸了

综合起来,楼主你问房价什么时候崩溃,等于是问 The company 自己什么时候崩溃

所以,政治正确的我,给提问的楼主先一个大大的差评

知乎用户 拨云刀 发表

房价的崩溃不应该去讨论时间点,而应该去看供需。事实上房子的供给并不存在市场性的缺口(人为限制供给),而需求却即将殆尽,因此房价崩溃就在需求彻底无以为继的时候。
我们主要讨论的是中大型城市的房价,从租售比等多个角度而言已经泡沫化极为严重,因此房屋作为居住性的耐用消费品已经毫无价值可言,只剩下非居住性需求与投机性。政府的调控也是从供需入手,土地为国家所有并被限制用途,因此只有有限的土地可供建造居住房,并且与户口、教育、医疗卫生等资源进行捆绑,增加非居住性的需求。
需求是在一定的时期,在一既定的价格水平下,消费者愿意且能够购买的商品数量。

我们讨论需求绝不能单纯从意愿角度去考虑,重点其实在支付能力上。以北京为例,一对普通的新婚夫妇为了购房,不但消耗光双方父母的棺材本,而且贷款套牢了未来二三十年家庭收入的流动性,最终能够购买的房子也以 40-60 平的小户型为主。未来还能如何呢?房价只能升不能降否则立刻引发崩盘,而家庭收入最多也就能透支到退休的预期收入,何况还有教育医疗等其他开支的消耗。一家三四口的就算蜗居在 40 平的小户型可以勉强度日,但还能再降到 30 平、20 平吗?
他们的下一代又该如何呢?一代人不过 20 年,2005 年新婚买房的人子女可能已经 10 岁了,到形成新的购房意愿还有 10 年,但却缺乏支付能力。彼时第一批独生子女的双亲开始离世,他们除自住房产外还将继承至少两套房产,这会形成市场上的新供给。既然套牢了二三十年流动性买房,预测房价至少也应该看到一二十年之后,而上述问题必然在 15 年内爆发,更何况那些先知先觉的投机者呢?
至此已不必多言,中国的房市、股市与庞氏骗局极为相似,均以新进入资金为继,一旦资金断流便会崩盘,而股市的初步崩盘大家在 2015 年已经见识到了。以股市为例,多少机构能成功逃顶?多少机构死在了抢反弹的路上?而国家的救市除了把市场搞的更加退步外还有什么值得说道的?中国城市的房价波动与该城市的人口净流入呈高度相关,是这些怀揣梦想可怜人用自己的血汗钱为房屋投机的末日轮进行买单,当这些人血汗流尽之时,便是房价崩溃之日。

PS 补个段子:
海通首席姜超今天发了篇研报随感,用数据指出:京沪深三地房屋现在总市值约 100 万亿。这意味着,卖掉京沪深,中国可以买下整个日本,或者买下半个美国。——或许可以自我安慰:当年日本泡沫经济的顶峰时,把东京卖了,可以把美国买下来。所以,京沪深三地房价还有翻倍空间呢!
海通首席姜超今天发了篇研报随感,用数据指… 来自曹山石

知乎用户 为了宝宝向前冲 发表

一,看到这个问题,想起来前两天看的一则新闻,2008 年参加高考人数 1050 万,到今你下降为 970 万。
2008 年参加高考的主体人群出生于 1990 年,2013 年主体人群出生于 1995 年。
不难看出参加高考的人数是在逐年下降的(篇幅有限,2009,2010,2011,2012 人数我就不列了)
这跟我国出生人口的走势也是一致的,即人口从 1990 年的出生高峰 2391 万降到 2010 年 1592 万(11,12,13 年的数据没找到)。再考虑到适孕女性的数量和目前的一胎政策,未来每年新增人口也就在 1500 万左右了。

1938 年出生人口大约 900 万,1950 年出生人口是 1500 万人,后者现在已经 63 周岁。1963 年出生人口是 2700 万,他们年龄现在是 50 岁。中国现在每年死亡人数在 1000 万徘徊,按中国的平均年龄,12 年后将增长到 1500 万,25 年后,将增长到极限的 2700 万
现在再说房价问题:
1. 从房地产的角度,需求主要来自于二块;23 周岁以上的存量人群的改善型居住,以及 23 周岁以下增量人群的婚房需求。
2. 从人口普查的人口情况看,23 周岁以下的群体,年均数量将是 1500 万。而 23 周岁到 43 周岁的群体,年均大致是 2300 万。20 年后,现在现在 43 岁以上的人群将完全退休,届时,工作人群就是目前的 23 周岁以下群体,和 23~43 周岁群体。那时总工作人口是 1500*23+2300*17,即 7.13 亿人,比现在大约少 1.7 亿人;退休人口是 3.5 亿人,比现在多近 2 亿人。23 周岁以下,大约是 3.5 亿人,与当前持平。届时,总人口已经有所下降。
3. 美国大约 3 亿人,每年新增人口 600 万。我们每年新增人口 1500 万,大约是其 2.5 倍。美国现在每年房屋新造大约 600 万套,汽车消费大约 1200 万,电视需求是 4000 万台。所以,假设中国 20 年后,也有类似消费能力,那么中国的年增量需求将是 1.5 千万套房子、3000 万辆汽车和 1 亿台电视。如果按照一个家庭,l 两个人来算,那就是 750 万套房子。
4. 中国已经有 200 亿平方的住宅社会存量,在建住宅面积还有 43 亿平方。按 100 平方米一套计算,已经有 2 亿套房子,另外在建 4300 万套,同时每年的新开工还有 1300 万套。按一个家庭,两个人,一套房来算,目前这些房子已经可以容纳五亿一千二百万人口。
5.1990 年出生的人今年已经 23 岁,进入工作,结婚,生育年龄。
1990 后每年 1500 万的平均出生人口,理论上,组成家庭只要 750 万套,再按其中只有 13 能买得起房子,其实是只需 225 万套。这 225 万套就是每年新增工作人群的住房消费。所以房地产行业实际上未来几乎完全仰仗的仍然是成熟年龄群体的居住改善,但 60,70,80 的很多人已经改善居住条件十几年了,没有多少改善居住条件的意愿了(顶多是卖一套再买一套)。
6. 所以:城市住房可能现在已足够,只是投机房很多,闲置着;以及投资房很多,出租着。
7. 说了这么多,只是表明,城市的房子已经太多了,每年的新开工房已经超过未来增长的人口住房需求了。但这些能直接影响房价吗?我看不见得,因为我们讨论的是房价,即房子的价格,价格这个东西除了跟供需有关,还跟货币有关,要是把人民币的贬值速度算进去,可能房价未来还是稳定增长的。
十年前,我花五毛钱能喝碗豆腐脑,现在得花两元钱。
二,商品房的成本构成

市场上流通的商品房,我特指开发商销售的新房,成本构成是这么三个方面:

1. 土地费用,包括土地出让金及拆迁费用

2. 建安成本:桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等

3. 税费:

收费的部门:税务局收税,人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,环保收费等

税和收费的名目:安全收费市政基础设施费,治安收费,配套费,土地定界费,规划定界费,日照复核费,设计图复核费,抗震图纸审核费,环境影响咨询费,环保费(或者叫有害气体检测费),公示费,防雷检验费,测绘费,预售证交易费,销售许可证及面积测量费,营业税、所得税,道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等

我先来说 1。(具体到各位知友当地的地价,可以自己查询),这一块占了房价的 30-40%

国土资源出的数据,地价占房价的平均比例为 23.2%,把拆迁费用等算进去就得 30%-40% 了。

2. 呢,全国的建安成本都差不多,也就是 1500 元一平米(我本人专业就是房屋建筑,虽然没有从事这个工作,但同学朋友大部分都在这个行业,对这个数据还是有点把握的。)

3. 税费,这一块弹性很大,看各个地方政府怎么操作了,有的占到了房价的 60%。具体的收费标准和金额各位可以查一下当地的数据。

这么一算大家都知道了,一套房子,政府各部门最少拿走了房价的 70%。

三,再从城镇化这个角度来说房价这个事:

现在公开的数据说城镇化率是 52%,但这是加上半年常住人口的数据,刨去半年常住人口数据,那只有 30% 多。

本届政府承诺任期内 - 未来十年内,新增 4 亿城镇人口。

目前我国每个家庭的平均人口是 2.91 人

42.91=1.37457 亿个家庭,即 1.37457 亿套房子。

未来要建的保障房是 3500 万套。

还有 1.02457 亿套房需要从市场解决。

最后:我说本人的结论,房价不会崩溃,最起码是稳定或者小幅增长。

知乎用户 MrToyy​ 发表

\=============2013-11-11============
原答案主要跟随另一知友观点做分析。这里归纳一下我的观点:
1、房价是否有泡沫?
房价肯定有泡沫,并且泡沫不小。通过房价收入比、租售比这些指标可以看出泡沫。
2、既然有泡沫,为什么还在涨?
有泡沫不一定意味着马上会破灭,泡沫还可能会越吹越大。
现阶段的中国楼市,已经步入了非理性消费的时代。购房者并不是凭借对房价的理性估值以及对自身房屋消费的理性评价来购买,而是仅凭一个理由:房价还会涨。
没钱的担心房价还会涨,导致自己以后买不起房。有钱的希望房价涨,现在买了以后可以赚钱。
简单来说,就是房价还会涨的预期,将房价继续推高。
3、房价还会继续涨下去吗?
很可能会,但是涨幅将变缓。
从政府的角度来讲,是不希望房价跌的。撇开土地财政的依赖不说,光是房价下跌带来的金融和社会问题,政府就承担不起。但同时,政府希望将房价涨幅放缓,同时大幅提升居民收入,降低房价收入比,从而缩小房价泡沫。即避免房价 “硬着陆”。
4、房价就一点崩溃的可能性都没有吗?
房价当然有可能会崩溃,只是可能性比较小。
前面说了,政府不希望房价跌,那么政府一定会在自己能力所及的范围内保房价。反过来讲,如果发生了政府力所不及的事情,房价就会崩溃。那么,什么是政府力所不及并且又会引发房价崩溃的事情呢?
答案是金融危机。金融危机将带来货币供应量剧减,从而彻底破坏房价上涨的支柱——货币超发,达到釜底抽薪的效果。而金融危机所带来的货币供应变化的数量级,是政府远远无法掌控的。
目前中国经济步入转型期,各方面风险都在加大,把控好转型期的金融风险成为了政府调控的首要目标。在这个情况之下,国内爆发金融危机的可能性并不大。如果国际上发生大范围的金融危机,并且通过某种链条传导至国内,则完全处于政府掌控之外,届时国内也很容易跟着爆发金融危机。目前国际上爆发金融危机并且导致国内跟着爆发金融危机的可能性,我认为总体来看也是不大的。
\=============2013-5-2==============
不同意

[@拿叔]()

的观点:
1、房价高吗?
第一,我想房价收入比大幅攀升,已经达到足以傲视全球的境界,这已是大家的共识。我不太清楚拿叔的数据从哪里来的,但这明显与事实不符。即使真如其所称,房价在这么多年都是 3 平米左右流行住宅的水平,那能按这个房价收入比买到的房子,距离市中心的距离也是越来越远,上下班时间是越来越长,生活质量是越来越差,房屋隐含的价值是更低了。
第二,房价现在呈现的是货币现象,而不是商品现象。因此不能以商品的供需、甚至商品的成本来讨论房价合理与否。处于卖方市场的商品,可以以成本定价。处于竞争市场的商品,可以以供需定价。房产虽然现在看起来像是处于卖方市场,但其处于卖方市场的根源是货币供应量太大,过多的货币追逐看起来很少的房产,导致房价泡沫扶摇直上。一旦货币供应量扭转,房价下跌将毫无疑问,届时所谓的房产成本、所谓的 “刚需”,将不堪一击。
第三,所谓政府意愿,在市场规律面前就是个屁。如若货币供应量飞涨趋势被扭转,房价下跌的预期将自然形成,任由政府如何鼓吹,都仅仅是螳臂当车。
大家仔细想想,现在对于广大的普通民众来讲,买个房子是多大的事?举上一辈毕生积蓄,搭上自己今后数十年极度省吃俭用,才能够买下一套房产。这还不能说明房价高?

2、谁在喊房价高?为什么?
拿叔说的也许没错,的确可能是只有这些人在喊房价高。但为什么他们会喊呢?他们为什么这么着急着买房呢?
是房价上涨的预期。试想,如果房价长期停滞,甚至下跌,即使房价是现在的水平,他们还会喊房价高吗?
房价上涨预期就是个美好的肥皂泡,所谓房产成本、所谓 “刚需”,还有其他那些看起来有道理的 “理论”,都是在给这个肥皂泡吹气。等哪天吹爆了,肥皂泡就不再美丽了,到时候连肥皂泡爆裂时的飞沫都不一定看得到。

3、政府为什么打压房价?
这点拿叔说的部分还是在理。我梳理下我的观点:
第一,政府意识到房价上涨的预期是 “过热” 的,也意识到如果任其发展,泡沫破灭将会非常近。于是期望通过打压房价推迟泡沫破灭的时点。
第二,政府意识到目前靠房地产等固定资产投资支撑的 GDP 是不可持续的,因此期望一手对固定投资行业飞速增长进行打压,另一手扶持消费等产业,达到产业转型的目的。

4、政府现在在做什么?
房价持续高速上涨能够持续吗?显然不能。房价照现在的趋势走下去,参与其中的玩家将越来越少,越到后面,参与其中的将越是富豪,最终孤芳自赏,击鼓传花没了接手的,只能迎来房价暴跌。
政府期望的是房价收入比回到合理水平,而不是房价本身。这个比较玄妙。如果真的通过行政手段把房价降下来了,将带来房价预期扭转,后果将是灾难性的,这在如果房价一夜之间暴跌,会引发哪些连锁反应?中有讨论。但调整房价收入比这个普遍接受的房价泡沫指标,则可以避免灾难性的结局。一方面,政府维持房价缓慢的上涨,控制房价预期不逆转;另一方面,大幅提升大众的收入水平,达到人皆欢呼的结果。而付出的代价仅仅是通胀率略略提升,这个问题相对与房价崩盘,要好控制得多。

5、房价何时能崩溃?
房价要崩溃,很难,需要天时地利人和。
政府现在所做的我上面已经提到了。他们无意降房价,只期望通过拔高收入水平,降低房价的相对水平。在和平稳定的环境下,这样做不难,政府完全有能力,也有时间去完成这个艰巨的任务。
但倘若有国际动荡,国际上出现大范围金融危机,就很难说了。09 年政府在次贷危机中为了维持国内的增长,推出 4 万亿投资计划,已经大大透支了未来的增长潜力。如果经济不能如期转型,加上国际上再次爆发金融危机,再摊上国际金融巨鳄推波助澜,国内货币供应将出现大逆转,由飞速膨胀变为停滞甚至缩小。这样的情况下,由于没有足够的资金来接盘,房价势必下行,这将带来房价与经济的螺旋式下跌。届时任凭政府怎么叫嚣,甚至再推出个 10 万亿投资计划,都无济于事,顶多将危机推后那么一丁点。
综上,房价何时能崩溃,我无法预测,只能走一步看一步。值得指出的一点是,金融危机的本质是人性的贪婪,因此不可避免。任何人为措施只不过是将危机后挪,期望这之间的发展会将导致危机的因素削弱,甚至完全消灭。我国的房价已经达到了可以造成危机的水平,政府也在采取了措施将危机后延,并且努力削弱导致危机的因素。这能不能成功,关键看国际上有没有严重的金融危机,并且能否轻易的传导至国内。

知乎用户 「已注销」 发表

科研人员前来搅个局!嫌文章长的可以直接看结论:
1. 通过查阅统计局数据,从全国范围来看,“房价的高低只与收入高低相关” 这一简单假设得到了数据的强力支持。
2. 依据第一条结论,本人认为当前中国房地产整体状况并非类似于 90 年代日本房地产泡沫破裂前夕,可能更类似于日本在 1980 年左右由高速进入中高速发展的换挡期。

房价与哪些因素相关呢?收入、人口增减、人口结构、M2 ?专业分析比较复杂,我这里只有一个简单朴素而又看似合理的假设:房价的高低只与收入高低相关,例如收入翻一番,房价也理应大致翻一番。于是我查阅了国家统计局的数据,得到了 2000 年 - 2015 年城镇居民可支配收入和全国住宅商品房均价的年度数据(注意统计局曾对统计方法做了调整,所以 2014 年有两种数据,这里取 2014 年统计公报里的数据),制成下图:

我发现从全国范围来看(注意,不是盯住某一个城市,某些城市的人口流动因素可能会显著影响房价,以致于需采用两个甚至更多变量。全国百城的统计平均可以大致抹平这个因素),住宅商品房均价与城镇居民可支配收入的确存在很强的线性相关,而且当收入翻一番时,房价大致也是翻一番(接近正比例相关),这与上述猜想基本一致。
我又画了下面这张图(把房价涨势图和收入涨势图叠起来,收入数据增加了 1998 和 1999 年两个数据点):

很明显,从全国范围来看,房价与城镇居民人均可支配收入存在很强的相关性。
再来看看两者增长率的关系:

看增长率的话关系就没那么好的相关性了,但是仍然能看出大致关系:除去 08 年金融危机,收入保持~ 10% 的高速增长时,房价增长率大致也维持在~ 10% 附近的高位,并上下波动(房地产调控?)。抛去情感因素(大部分人情感上都希望房价停涨或下跌)不难看出,当收入保持较高速增长时,房价是不可能停滞或下跌的。
根据 2016-2020 年十三五规划,到 2020 年城乡居民人均收入比 2010 年翻一番,那么根据上述结论,预计 2020 年房价也将是 2010 年的两倍,预计 2020 年全国均价将在 8-9 千 / 平,比 2015 年高 25-40% 左右,很残酷,但是好在你的收入也会增长那么多,所以届时并不会比现在更痛苦。做个短期预言吧:如果十三五期间每年收入增长率达到 6%,那么预计 2018 年全国均价将在 7.7 千 / 平左右。
【这里再次声明本人不是房地产、经济等相关领域专家,观点仅供探讨。】
近些年很多专家警告房地产某些指数与 90 年代日本房地产泡沫前夕相似,那么我们从本文视角来看看是不是这样的。本人查阅了日本总务省统计局 1970-2015 年的日本家庭月均收入的数据,制成下表:

可见,日本的收入水平在 70 年代保持了高速增长,从 1978 年开始到 1991 年进入了~ 5%(对应数据点全部小于 7.3%)的中高速增长。尤其是在 1986、1987 年增长率仅为~ 2%,此后 4 年一直在 5% 附近,那么从 1986 年开始到 1990 年四年间日本大城市房价涨一倍缺乏支撑,是实实在在的泡沫。如果你觉得现在是房地产泡沫破裂的前夕,那么好的,我们把中日两国的收入增长率放在一起可以得到下图(横坐标 1970-2000 年是日本数据,1995-2015 是中国数据):

你觉得像那么回事么?貌似对不上号吧?中国在 2003-2013 年的收入增长率一直处在≥10% 的高速阶段,而日本 1978-1990 年却进入了中高速阶段。所以这种假设,即当前我们处于泡沫破裂前夕恐怕无法得到本文的支持。好吧,那你说怎么移能对上吧!我试了一下,有两种可能:
一种是:

也就是说:中国 2015 年—日本 1978 年,刚好对应于两国由高速到中高速增长的换挡期。本人倾向于这个对应关系。
另一种是:

也就是:中国 2015 年—日本 1982 年。
注意,其实应该把日本房价的数据也翻出来的,但是查阅数据做分析挺费时的,我懒得折腾了,先偷个懒,这里暂且就只对收入水平做比较了。
总结一下:
1. 通过查阅统计局数据,从全国范围来看,“房价的高低只与收入高低相关” 这一简单朴素而又看似合理的假设得到了数据的强力支持。
2. 依据第一条,本人认为当前中国房地产整体状况并非类似于 90 年代日本房地产泡沫破裂前夕,可能类似于日本在 1980 年左右由高速进入中高速发展的换挡期。只要中国政府今后控制好房价过快增长,是完全可以避免房地产出现严重泡沫并破裂这一灾难的。
注:本人是其他领域的科研人员,不是房地产、经济领域专家。观点仅供参考与探讨,本人不承担责任。另外本文是做全国范围的探讨,不是针对某个城市,结论或许会有启发性,但是对一个城市而言,人口、房地产政策、经济规划等等都会使该城房价更加复杂,无法用收入这个单一变量来衡量。
本节讨论花费了本人 7 天的业余时间,所以引用请注明出处并请私信我。
-—- 2016 年 8 月 12 日 —–
2016 年 10 月 14 日补充:
1. 我在正文已经强调了,数据是全国范围的平均值。别急着拿某几个城市来反驳,这里我并不关心个别城市怎么样,因为个别城市房价受人口流动、地方政策的影响很大,分析起来要复杂得多。
2. 只考虑收入这个单一参量这种做法并无不妥。尽管原因通常是多方面的,但往往其中一个参量是主导的,所以本文就是尝试着去寻找影响房价的最主要那个参量,那么简化模型,抛弃次要参量是非常有必要的。否则罗列了一堆参量做一通定性分析,哪个为主哪个为次都没告诉你,请问这种回答又有多大意义呢?
3. 有人说房价是与印钞数有关,那么这里有两个问题:第一,从几十个大城市里挑选出一两个 M2 和房价走势貌似相关的例子并不困难——这不代表真的存在这种相关性,敢随机拿几个城市试试么?第二,退一步讲,假使真的有这种相关性,那么究竟是印钞数增加导致房价上升呢还是购房导致了印钞数增加呢?还是这两种现象由某一个更深层次的原因导致的呢(例如小明和小红身高都随年龄增长,但不代表两者存在因果关系,而是由青春期生长发育导致的)?央行会没理由的开动印钞机?个中因果没那么容易看出来吧!所以这种观点是存疑的。
4. 有人说统计局给的数据不可靠,有可能吧 ….
5. 本文的结论与愿望不符,难免触怒一批人,基于个人偏好发的评论没有回复价值。另外,本文寻找的是相关性,不是因果关系。
参考:
1. 城镇居民可支配收入,国家统计局: http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=C01
2. 住宅商品房价格,国家统计局:http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=C01&zb=A051L&sj=2014
3. 日本家庭月均收入年度统计,日本总务省统计局:http://www.stat.go.jp/index.htm

以及:http://www.stat.go.jp/data/kakei/longtime/index.htm

知乎用户 姜指涯 发表

上面所有的回答都没有理解题主问题背后的含义。 题主是想等着房价崩溃,好用自己辛苦积攒的现金杀入购房。 我可以遗憾的告诉你,这一天永远不会到来。 房价无论还需要多久,早晚会崩溃的,就像我们每个人都会死, 但是崩溃的时候也是中国甚至全球经济一地鸡毛的时候, 普通劳动人民还是买不起房子。 除了变天的革命,可以改变社会旧有阶层,你见过什么经济危机是劳动人民乘势而起了?都是大鳄剪羊毛, 资产价格是会到地板, 而离普通劳动人民依然非常远,那时候你可能是没有工作,衣食无着。 大鳄以低廉的价格获得资产,经济触底回升,大家又有工作了,又能吃饱了,日子越过越好了,总会有个主体贪天之功为己有(可能是制度,可能是资本,可能是党派。。。), 普通劳动人民会感谢 xx 的,感叹还是 xx 好呀。

至于房价高不高,合理不合理,已经有无数问题探讨过,我也回答过很多次了,不再赘言

知乎用户 隋利国 发表

谢邀,写点新的思路供大家探讨一下。要喷的麻烦先把文章看完。

先写一下个人结论:
三到五年后开始大幅下跌,能不能兜得住,要看 gov。不过会很难。

懒得看分析过程的,总结写在文章底部。
这种宏观经济的问题,应该采用由上而下的分析方法,我们要首先假设房地产市场是一个自由的 “理性人市场”,按照古典经济学的供需关系来简化问题。

这样看问题的话,所谓的崩溃,应该指得是价格短时间内的大幅下跌,即供应远大于需求。而现在全国的总体房价是上涨的,在假设模型里属于需求大于供给的状态。什么时候跌呢?首先就要找到这个临界点,即需求与供给相等的时间点

购房的主要目的可以分为两种,一是居住(婚房,改善居住条件,教育,养老等),二是投资。我们一个一个来看。

用于居住的群体中有个词叫刚需。知乎上已经很激烈的讨论过房地产市场内有没有真正的刚需存在,我个人认为是有刚需的。我读中学的时候,课本里说,我国有 9 亿农民。可是第六次人口普查告诉我,那十年里我国总人口又多了 1 亿,可是农民只有 6 亿了。这多出来的 4 亿城里人是需要房子住的,哪怕只买个三平米的储藏室,也是需要买的啊!自己建是违建啊。这 4 亿人住哪啊。这不是刚需是什么。

这个刚需的来源是什么呢,是中国的城市化进程,科学的进步从第一产业中解放出大量的劳动力转化到第二产业和第三产业中去。

日本城市化率曲线图

美国城市化率曲线图
这两个国家一个在文化上与中国接近,另一个在土地,人口等方面与中国相似。具有一定的借鉴价值。很明显的,城市化率是 s 型曲线,且在 70% 左右开始进入缓慢增长期。国际上的大部分国家基本在 70% 开始增长放缓。

美日两国的快速城市化是建立在普及的基础教育上的。有了基础教育,农民才能在最短的时间内转化到第二和第三产业。而我国的科学教育基本上是 1976 年以后的事情了。原因你懂得。以 1976 年已经 18 岁,无法再读一遍义务教育为时间点,这个年龄点就是 58 岁。基本与人口老龄化线 60 岁相当,即国家统计局公布的 21242 万人,1978 年的城市化率如下表

城镇化率约为 17.91%,可以计算出,目前至少有 1.75 亿人出生在 1958 年之前的农村,且没有接受完整的基础教育。占目前人口总数的约 13%。这其中的很大一部分人,将不愿意或者不能够快速的转化为城市人口。

中国又是个人口大国,国务院多次发文要保障 18 亿亩战略性耕地,加上大部分很难实行大规模机械化生产的丘陵农田,中国的农业人口保有比例应该要大于美国和日本。

综上所述,个人认为中国的城市化在总体达到 68% 开始将进入一个缓慢增长期。

但是中国又有个特殊情况是东西部发展的严重不均。城市化较高的省大部分集中在东部地区,结合国家统计局的官方数据目前全国的城市化率为 56.10%(2015 年)其中东部地区约 64% 中部地区 53% 西部地区 50%。年增长 1.33%。具体计算过程不累述。也就是说人口最多的东部地区最快将在三年内到达 68% 红线。从数据上看中西部地区需要十年才能触及,可是现实中,东部地区的大量实践经验可以缩短这个时间跨度,一般 7 到 8 年也可以到达。此时城市人口将以非常缓慢的速度增加,所谓的刚需微乎其微了,购房的主要需求将以投资和改善居住条件为主

刚需对房地产市场的影响力到底有多大?

前些天闹得沸沸扬扬的沈阳大学生 0 首付购房文件。为什么是沈阳?不是北京或者乌鲁木齐?
辽宁省 2015 年底城市化率已经达到 68%,即上文提到的城市人口增长瓶颈。并且,辽宁省最近 10 年人口自然增长率仅为千分之一,常年远低于全国平均值。2011,2012,2013 连续三年人口负增长。2014 年人口自然增长率为千分之 0.26,什么概念呢?4390 万人的辽宁省,2015 年自然增加人口 1 万人。2015 年沈阳市人口增加 3 万人,哎呀不对啊,怎么多出 2 万人了还。
更作死的在这里:

这是沈阳最近几年的房地产数据。我试图把每年的竣工面积加起来,得出最近 10 年沈阳的住宅竣工面积是 13294 再加上 11495 的未竣工面积。除以现阶段全国 30 平米的人均住宅面积。得出结论。沈阳最近 10 年的商品房建筑面积加上未竣工的面积,可以供 800 万人居住。沈阳市统计局公布的官方人口数据如下。

与此同时,沈阳市十年内新增城镇人口 110 万人。2014 年末城镇人口总数也不过 666 万,我就打算问你打算把剩的房子卖给谁??如果你是沈阳市长,我就问你怕不怕?

私以为,购买新房产后,卖掉旧房产的才算是改善居住条件。不卖旧房产,肯定是看好旧房产的某一价值。租金收入,升值预期,学区入学等均为价值。除去极个别有两套房居住需求的个人,大部分应该划归投资范畴。而正常的改善需求力度,会像健全市场那样,在一个有限的区间内缓慢增长。

最后讲投资需求。整个房地产的前期爆发原因之一就是中国的投资渠道极为单一。除了黄金,股票,和楼市,中产阶级很难找到新的投资途径。然而投资就要讲究投资收益。没有收益或者赔钱,这种投资需求的推动力将逐步趋近于 0.

投资商品房的收益主要分两种:一,赚取差价。二,赚取房租。类似于股票的差价和红利。在如今市场上,两种收益,一般是同时发生的。即大部分投资者期望赚取房地产升值中的差价,但既然是投资性购房,也不会白白放着,赚一点房租是一点。商品房自带的住房贷款属性,先天性的为市场增加了杠杆。随着 2015 年央行的五次降息,贷款买房的比例已经上升到接近 80%。这又有了一种新的投资模式 “以租养贷”,即以房租收益分担分期付款的压力。本来只能全款投资一套房,在不限购地区可以投资三套房了。

再回到上文我们提出的城市化临界点的问题。当城市人口不再增长或缓慢增长时,新的租房需求也将不再增长。我认识家里有九套房子,每月收租的拆二代。但我没见过一个人租九套房子自己住的。租房的需求上,刚需起到绝对影响力。

相对于商品房市场,政府对租房市场的调控微乎其微,租房市场的行情极为灵活。一旦需求开始放缓,租房价格会快速下跌,而且就算下跌了也不一定租的出去。说白了就是商品房价格下跌,可能有人去抄底多买一套,房租下跌,可没人抄底多租一套的。

一旦房子租不出去,很多投资者将正面应对每个月两套甚至三套房贷的压力。按目前中产阶层的月收入,两套房贷基本就只能吃咸菜了。供不起就得卖。因为这个时间点上,刚需人口的减少,一手房市场上还有很多库存没有消化,二手房市场再增加这一数量的供应量,市场将在很短的时间内转变为供大于求。

所以我们再回到文章开头的结论上,这个时候,市场已经开始供大于求,价格下跌已成必然。会不会崩盘,要看政府的政策控制能力。至于评论区讲的,如果房地产崩盘,我党药丸,因此房地产不可能崩盘的言论,我不跟你们争论。
我只跟你们

2015 年 7 月至今的中国 A 股。
详情请参照这一时期的某监会各种举措。你以为某建部就会好多少吗?论金融人才的储备,某建部还差的太远。雷龙效应导致的政策滞后,才是最要命的。政治话题,点到为止。

总结。3 到 5 年内从东部地区开始,城市人口将增长缓慢,需求减少,特别是在租房市场上,极有可能成为楼市崩盘的导火索。

\============================= 我是分割线 ============================

以上已答完此题。至于你们讲的一线二线和三线。别急。我还没写到呢。明天再继续

最近眼睛不好,先欠几天稿,回头补

知乎用户 时代之 发表

2016,中国的房地产失去了软着陆的机会!

前两天在公众号上发了篇《房地产已经失去了软着陆的机会》,但是没有做过多的原因分析。今天就来理一理背后的逻辑。

去年的时候曾判断房地产在下半年迎来房价的拐点,当时房地产已经下行一段时间,而货币政策也开始转向,房地产应该不会进一步下滑,未来会和经济增长的速度相匹配,成功实现软着陆。但是没想到我们的政策往往用力过猛,在一大堆经济政策诸如 “全民创新、万众创业”“供给侧改革” 的指导下,经济并没有延缓下滑的趋势,而房地产这个曾经中国经济最大马力的发动机又重新被搬了出来。国家出台了一大堆房地产的刺激政策,包括贷款、契税等等优惠措施,加上天量的信贷增量,房地产犹如脱缰的野马,再度疯狂起来。

这次的疯狂更像是末日下的狂欢。有过股票投资经验的人都知道,在泡沫的最后阶段,一些炒作厉害的股票往往比以前更加疯狂,短短时间就可以翻倍,而还有相当一部分股票出现了滞胀或者回调。现在的房地产市场也是如此,一线城市北上广深,房价猛烈上涨,深圳去年的房价更是同比上涨 50%,很多房子一天就可以涨价 20%。而广大的三四线城市,日子却并不好过,房地产基本没有跟随上涨,有些地方甚至还是继续处于下降通道之中。根据国家统计局数据,70 个大中城市中,一月房价同比上涨的城市有 40 个,下降的有 29 个,持平的一个。

很多人喜欢用居民收入比,租售比这个数据衡量房地产的泡沫,都是老生常谈了。不是说这样的分析方法不正确,没有价值,但是这玩意只能说明房地产高估了,至于什么时候房产泡沫破灭根本不会有实证方面的价值。毕竟从 09 年开始,这些数据都显示泡沫极大,但房价还是一样疯狂上涨。

作为判断房价走势的重要指标,个人一直看重 M2 增速和 GDP 的比值,这个数据基本上与 08 年之后的房价走势非常一致,这也是笔者能够成功判断房价走势的重要原因之一。而这个数据也就是在去年下半年之重回了上升通道。但是,这是在央行的货币政策大放水之下实现的。未来央行货币宽松的空间已经非常小了,毕竟现在的利率实际上已经降到了比 08 年金融危机更低的程度了,而央行目前的首要任务是维持汇率的稳定,所以自上次降息降准之后,央行已经 3 个月没有进行宽松的,这和去年每月一次的频率相比不可同日而语。除非一季度的 GDP 数据很难看,否则央行的货币政策不会有大的变化。

房价的走势除了货币政策,另外一个就是实体经济的增速及居民收入增速。实体经济的问题就不多谈了,目前依然还没有走出底部,存在在较大的经济风险。而居民收入这个大问题可能是引爆泡沫的大杀器!

大多数人消费实际上都与自己的预期相关的,人们愿意借贷消费也是预期于自己的收入增长状况的。但很不幸,居民收入的增长将会在长时间陷入停滞,目前的收入水平对于企业来讲已经极度压缩了企业的利润,企业都举步维艰。所以不断有高层放风要修改《劳动合同法》,目的就是为了降低企业的负担。而实体经济的萎缩,将会让收入的增长进一步放缓,像前几年那样维持 9% 以上的增长速度已经不现实,大概率会陷入停滞甚至是负增长!而这些人背后背负着巨量的房贷,一旦收入跟不上去,很可能面临着违约的风险。

虽然目前我国的居民储蓄高居世界前列,但那时整体而言,分布极为不均衡,可以说大部分人都被平均了。所以一旦出现大面积的房贷违约,金融风险将会面临到整个经济层面。对于银行的担忧在以前的文章中也多次提及,中国的债务已经是 GDP 的 2.5 倍(注意,这个数据虽然是国外的,但是在 G20 的会议上,有人就这个问题问过央行行长周小川,周行长并没有否认这个数据, 可见这个数据是靠谱的),这也是去年下半年以来一直都不看好银行股的重要原因。

泡沫破灭时间不会太晚,应该就 2016 年。

学心理、玩投资、观天下,就关注时代之的微信公众号:jingji-xinli

知乎用户 郑一轩 发表

以史为鉴,我们来看下香港日本的泡沫破裂过程。
原文链接:楼市的逻辑 (点开最后有惊喜!)

说到楼市风险,大家估计会第一时间想到 97 年的亚洲金融危机。那时香港房价暴跌,大约跌至 3 成。

而这一大跌,大概分为 3 个阶段。如上图。

第一个阶段是那些溢价过高的楼盘磨平溢价。

大家知道所有的楼盘,并非同步同涨同跌。楼盘之中,本身有笋盘有洼地,也有 CEO 盘和严重高估的陷阱。市场并非完美协和。尤其是大势急升的时候,会有一些区域一些板块 “炒风” 特别炽盛。这些板块和楼盘,或许是开发商特别擅长炒作搞话题,或许是目标人群特别无理性,或许是外来人口刚需急。

我们综观香港 1997 下跌,发现跌得最狠的是 “伪豪宅”(我们第一章提过)。具体的定义是:新晋社区想要开发成高档住宅区但又未完工尚未被市场接受的原有烂泥地郊区。譬如当时九龙塘,石硖尾,东涌,乃至深水湾都跌幅十分严重。这些区域以新盘为主,人口填入。本身的凝聚力不强。而到了 1998~1999 下跌第一年,开发商集体 “劈价抢跑道”,一手盘最多的地方又是受害重灾区。

第二个阶段就是磨平之前的暴涨

经历过去年的牛市和股灾的都会发现,大跌之前总是大涨,因为是市场非理性的狂热使得房价泡沫迅速吹大,而这第二个阶段是修正大势的,我称之为磨平暴涨。1996~1997 最后一年,香港人受 “” 红筹托市“的感染。仅仅最后一年就涨了约 + 50%。

我们看图中这个图形,他从 1995~1997 是 “急升”。但是 1997~1999 是 “急跌”。

急跌的时候,怎么升上去就怎么跌下来,图形几乎是完全对称的。可是到了 1995=1999 的这个价格平台,他就跌不下去了。就获得了喘息。这是第二阶段。

第三个阶段从 2001 年开始,市场终于开始破位。跌掉了第三个 - 30%。这第三个 - 30%,是 “真跌”。

这个下跌寒冬持续到 2003 年,之后香港楼市逐渐回暖。所以你能否熬得住 2 年的真跌寒冬就很关键了。

如何才能熬过寒冬呢?

1. 首先避免买入溢价过高的房子,如开发商热炒的地段偏远的概念 CEO 楼盘。建议买在成熟地段。

2. 其次避免在市场暴涨时追涨杀入。这 2 点做到了,那么你买的房子即使在香港楼市大低谷中也就亏损了 30%,你咬咬牙也是熬得住的,不会被逼着断供会抛售赔钱。

3. 当然最后如果你能在当初买房时买到 7 折笋盘,那么你的这套房产在当时香港楼市大跌中也可以完完全全的算在安全边际之内的房子了,就是基本拿着就是赚多少的问题了。

上海房价走势

上海房产空头和多头关于调控,一直有个争论。空头认为房价在几次调控后是下跌,之后暴涨上去。

而多头认为,房价是稳步上升的,每月上涨 1%-1.5%,只涨不跌。

这 2 条线分开时,成交量低迷,而交汇时,多头和空头产生交易。
房价到底是跌过后暴涨回去的,还是持续上涨,只是买方心态变了。

上海楼市的真实数据是如何的呢?

房价的逻辑

看完了香港上海,我们来看下日本。

1955 至 1991 年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨 211 倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。我们大概把这段时间分为 3 个阶段。

  1. 第一阶段,1955-1974 年快速上涨期,20 年涨 44 倍。

  2. 第二阶段,1975-1985 年缓慢上涨期,10 年涨幅不到 1 倍。

  3. 第三阶段,1986-1991 年最后疯狂期,6 年 1.7 倍。

可以看到房价上涨的第一阶段是日本的国力真正加强的时代,基本面支撑,年国民生产总值都高达 10%。日本也在这阶段迈入了发达国家行列。

随后经济增速开始放缓,进入第二阶段,所以房价涨幅也跟着放缓。

而最后的狂欢是没道理的,那么就必然是在制造泡沫。

最后这个阶段的大涨有如下原因

1.” 广场协议” 签订后,日元大幅升值(该国货币汇率上升),日元资产吸引力增强。

2. 日本过度宽松的货币政策。(货币供应量 M2),为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力,日本央行大幅宽松助涨了资产泡沫。1986-1990 年间,日本国内货币供应量显著扩张,M2 增速从 1985 年初的 7.9% 上升到 1987 年末的 12.4%,过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。

  1. 稳定的通胀(通胀率)掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题,因为稳定的通胀掩盖了泡沫。宽松的货币政策理应在抬高房价的同时也会流到物价上,那么就会发生通胀,日元购买力衰退。可与此同时,日元在对别国货币升值,日元购买力也在增强,因此通胀情况被掩盖了。

基于上面 3 点,我们可以看出日本房价上涨的 3 大动力,国家基本面,货币供应量,该国货币汇率。

那么房价泡沫何时破裂,则取决于通胀和外汇储备的情况。为何这么说呢?

1. 如果外汇储备减少,那么人民币的贬值压力就增大,国家为了抑制汇率的失衡,必然需要采取措施稳定人民币的汇率,那么就需要加息,加息可以使得人民币拥有者更倾向持有人民币进行储蓄。那么利率上升,会导致房贷加重,更多人愿意出售房产,买房人的资金更偏向于储蓄而非投资,因为储蓄的利率也高了。总结,房价下降。

2. 如果通胀严重,那么为了维持国内形势稳定,必然要抑制通胀。而要抑制通胀也是要收紧货币,必然会使得货币供应量增速放缓,利率上升。结局同上,房价下降。

我们看一下日本的货币供应量的情况和房价情况。

可以看出 M2 增速在 90 年开始迅速下降,接着而来的就是失去的十年。

可以看出房价从 91 年开始暴跌。

结合我国经济增速已经放缓,现在的房价更多依靠着宽松的货币政策。如果资金收紧,房价很难继续蓬勃向上。所以我们在关注楼市时,不得不关注要宏观风向。更要看几个指标,外汇储备(决定汇率趋势),猪肉价格(决定通胀情况),M2(决定货币宽松程度)

顺便补一张香港楼市的价格和通胀的相关系数图。

知乎用户 顾威 发表

看了那么多回答,尤其是高票回答,基本都是陈词滥调。首先问题提得有问题,何为房价崩溃?定义不清,是指以人民币计价的同比价格比较,还是以美元计价?另外,房价同比下降幅度是指一年两年还是一个较长时期?比如 5 到 10 年?其次,房价作为一种商品价格在市场经济中是可以由供需来决定的,但是我们不是市场经济国家,不管官方或者国际上如何认定我们是不是市场经济国际家,只要我们基本生产要素由国家垄断经营,价格由发改委说了算,我们就不是。因而所有分析房地产市场供需关系来评判房价高低都是胡扯。垄断一定会扭曲商品市场价格。再次,房价作为一项资产价格会受到市场利率的影响,市场利率就是资产价格的重力。因而只要市场利率走低资产价格就会有上升的潜力。而市场利率反应流通领域的货币供求关系,决定于货币供应量,即 m2 和 m2 增长率,只要我们的货币供应是宽松的,市场实际利率就会往下走,或早或晚。而人民币货币供应是否无限量呢?答案是否定的,因为货币发行必须有锚定物,才能维持汇率稳定,我们之前是挂钩美元,现在是参考一揽子货币,而以我们的巨额的外汇储备做担保的。所以实际房价高低间接和我们外汇储备挂钩,即外汇储备决定汇率,汇率决定利率,利率决定房价,尤其是在目前房地产加杠杆时代,房价对利率和汇率会越来越敏感。好了,分析的框架和逻辑就出来了,以人民币计价的房价会不会同比在 1 到 3 年内大跌,比如降幅在 40% 以上,就看我们外汇储备和汇率变动了。一旦外汇储备真降到 2 万亿美元,汇率是无法保持在目前的水平的,无论管制与否,汇率都要贬,利率都要加,房价就会下降。事实上目前汇率维持在目前 6.5 水平都比较困难,利率基本降无可降,年内最多降息一次到底了,那么房价是不是在高位,不言自明。至于什么时候到顶什么时候会降,取决于上述指标的变动。太阳底下没有新鲜事,不要以为就中国特殊,就北上广深特别,不过是为了自己投机找借口而已。

-————————— 简单的 3 月 8 日分割线 ————————————————————————
因为被知乎认定为不友善,所以无法回复大家的评论,请见谅。会不定期的修改一下,做点补充。
因为比较懒,打字又比较慢,所以一般我言简意赅,不做长篇大论,更加没法科普,小白见谅。

有关汇率与利率关系,首先要知道形成汇率的基本机制,其次也要了解均衡汇率或者说汇率平价的各种理论。简而言之,金融理论上说利率和汇率有非常紧密的关系。跳过各种科普和前提假设,直接请参考国际费雪效应公式 (S1-S2)/S2=id-if ,其中 S1 是当前即期汇率,S2 是一定时间结束后的即期汇率,id 是国内资本市场利率,if 为国外利率。注意 id 和 if 差不是不变的,随着时间不停的会变,中美之间这个差就是在缩减的。当然理论界分析过,中美之间短期和长期的费雪效应都比较弱,原因你懂得,是有强大的央妈在。问题是随着人民币国际化的进程,央妈对于汇率市场调控会趋于弱化,尤其在货币政策用到极致的时候,意味着人民币汇率最终会决定于市场,除非重回强外汇管制,人民币国际化失败。

知乎用户 南山南 发表

从我上次分析房价过去大概半年了,是时候再重新整理半年来的一些思路和政策消息。
去年年底到今年年初,以一线城市北上深为火车头的房价涨幅迅速影响了南京和厦门等二线城市。各地地王频出更是起到火上加油的作用。高房价下,实体经济通缩和资产价格通胀之间的不正常扭曲进一步加剧。与房价成鲜明对比的是民间投资额增长不断放缓,实体经济萧条下百业凋零。或许用凋零有点过火,但实体经济的收缩在广东我是深有体会的。其他的地区我没实地考察过,但从网上的消息来看都不太好。
年初时,我对一线城市房地产市场是持看好观点的。主要原因是我当时已经看到实业凋零、通胀预期和货币贬值预期下,资金将无所选择,只能往看起来相对保值的楼市里涌。而事实确实也证明我当时想的是对的。我说说身边两个案例,或许投资者能从管中窥豹,略见一斑吧。
例子一是一个亲戚,在上海内环有一处不到一亩的小厂房,卖掉后果断买了静安的一处房子。三个原因,其一是学区房,小孩走路可以上学,其二是知道货币贬值,又没有更好的投资渠道,第三是认为上海能持续从其他地方吸引资金和高收入人口,看好上海楼价潜力。
例子二是一个朋友,在深圳相当好的地段有一座小办公楼,本来是打算卖掉把钱投到海外去的。最后还是决定不投资海外,把物业拿在手里,卖掉不知道钱还能在国内投什么。
接下来我想先从年初所考虑的三个观点逐步探讨目前的状况。实体经济已经说过,近几个月的投资增速、工业企业产出和 PMI 等数据都没有好转的迹象。通胀预期因为汛情的原因没有反映出来,刚出炉的 CPI 更是创下半年新低。但要注意到 PPI 同比正在走强。同时,房地产价格上升的传导仍未体现在终端服务和商品价格上。简单来说,房价涨了,租金和人工都得涨,虽然涨幅跟不上,反应的速度也跟不上,但始终会涨。房地产为百业之母,所有商业的经营都离不开房地产,就业人口也会因为房价上涨而要求涨工资,只是相对少而已。货币贬值方面,有目共睹,今年已一度触及 6.7。虽然目前收复了一些失地,但比起年初的 6.5x 还是下跌了。尽管官方渠道一再声明没有贬值基础,但明白人都知道是怎么一回事。
虽然从上述的三个方向来看,年初时的预想没有出现变化,但我感觉房地产的风险会越来越高。我在此前的文章里引用〈黑客帝国〉的一段剧情写道 “不管红色还是蓝色,最后都是药丸” 调侃楼市,其实正是我对未来几年后楼价的判断。
首先我想强调楼市和经济的因果关系,并不是楼市泡沫破裂导致经济危机,而是反过来,经济危机导致楼市泡沫破裂。一线城市和受其外溢影响的周边城市房地产市场火爆的基本面原因不外乎人口和资金向这些城市聚集。
人口聚集的原因是更好的公共设施和服务,更好的生活配套,更多就业机会,更多商业机会等等。前两条受经济增长速度的影响较小,但后两条绝对和经济周期紧密联系。一旦经济增长持续不振,人口聚集的动力会受到很大打击。资金聚集的原因说穿了其实也是因为人口聚集,人口聚集导致购房需求上涨,资金追逐投资回报所以涌向人口流入的城市地区。
今年年初,《2015 年上海市国民经济和社会发展统计公报》里的一组数据令人惊异。2015 年末,上海外来常住人口数减少了 14.77 万人,同比下降 1.5%,其在全市常住人口中的占比下降了 0.5 个百分点,降至 40.6%。这是上海 15 年来首次出现外来常住人口负增长的情况。这条消息在当时来讲其实并没有大家想象中那么坏,我们必须结合当地的人均收入增长来作客观判断。国外也好,中国也罢,人口向大城市聚集的过程中势必会出现自然淘汰的过程。低收入者慢慢被快速发展的城市淘汰,迁出当地,高收入者则不断向当地聚集,这个过程其实是必经的,也是健康的。我们更应该关心的是,常住人口减少的一线城市人均收入是否仍能保持较快增长,就业和经济增长能否保持在较高水平。
一线城市房价的风险不在于其房价过高,而在于其能否像以前一样,持续吸引资金和高收入人口。任何拿其他国家其他城市和中国一线城市房价对比的分析在我看来都不甚客观,道理很简单,有的股票可能几年间涨了 10 倍,有的股票还倒跌,这有什么可比性?分析房价未来走势既要从房子的商品属性中的供需来判断,也要从其作为投资品的属性,货币、信贷等角度来判断。
对于目前看起来极高的一线城市房价,我不认为会出现突发性的崩盘,癌症病人也不是一两天就挂了的,何况一个城市的房价。我认为会出现的情形是,房价持续高企,或继续涨上去,经济发展无以为继,最终导致失业率上升,进而引发房价进入漫长的下调通道。所以,目前中央的做法我认为是对的,停止大规模的刺激,避免资产泡沫继续变大,同时又不能抽走流动性,以避免经济陷入资产负债表式的衰退。7 月中央提出全面抑制资产泡沫后,地方政府和中央的博弈仍在继续。个别地方政府装模做样的出台一些限购和提高首付的政策,基本不会有太大效果。只要 M1 和 M2 的剪刀差仍继续放大,市场扭曲结构仍未得到改善,房价只能是义无反顾的往泡沫扩大化方向前进。而这点正是我目前最担心的。
高房价本身并不值得担忧,只要有足够的后续购买力和实体经济增长潜力,高房价完全可以靠时间来消化。虽说工资增长肯定追不上房价,但资本主义下的社会本来就是一路向两极化前进。不同国家间的分别只是在于中产阶级的大小而已。最好的例子莫过于香港,100 万人生活在贫困线下,但豪宅同样遍地。这时,政府的再平衡功能就必须起作用,在这点上,香港做的并不好。
而国内一线城市比香港做的还要差。高房价的成因和其后果将导致经济增长持续不振,直到经济增长疲弱到无法支撑高房价为止。成因之前已经说过。后果包括几点。高房价导致生产成本上升,而同时抽取了实体经济增长所需的资金。高房价导致按揭支出挤占消费支出,不利经济转型。高房价和弱经济势必导致失业率上升,进一步打击经济。
房地产的周期是以 10 年为单位计算,而中国从房价市场化到现在只经历过局部地区的泡沫破裂。中国经济的韧性和政府主导的强势资源倾斜,一线城市的房价短期内不会出大问题,但任由其继续发展下去或许将导致实体经济一步步下滑并在最后打击甚至摧毁房地产本身。这里说的短期很难判断是一两年还是三四年,或许从以下的这些数据中我们可以提前判断:
1. 该城市 / 地区人口净流入量增长和人均收入水平
2. 按揭还款占家庭收入比例
3. 失业率
4. 该城市 / 地区房产供应需求比和总供应量
全文:高房价终将自我毁灭

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知乎用户 lyounger​ 发表

决定房价的三个因素:
location,location,location
谈房价不谈具体的位置都是扯淡
简单地来说,中国的房价分两种
一种是一线城市、二线城市的「市中心」
一种是二线城市以下
如果大家关注的是后者的话,几乎从 2013 年题主提出这个问题开始,房价就基本上没有涨了,算上通货膨胀,实际价格是在下跌的,如果甚至关注的是那些「鬼城」,用「崩溃」来形容已经不算过分了
如果大家关注的是前者的话,呵呵…… 一线城市房价「崩溃」只有一种可能:全面的经济崩溃,比如美国次贷危机这种水平的,甚至可能是政权的剧烈变动,或者是陨石坠落、外星人入侵这种。不要为那种「崩溃」而欢呼,你以为那时候你就买得起了?买个屁啊,赶紧逃命吧

知乎用户 方觉晓 发表

国际上房地产泡沫一个重要的指标,叫做房地产市值与 GDP 的比值,也就是说如果房地产的市值过大,远远超过了 GDP 那么就是泡沫了,美国比较敏感,一般房地产市值超过 GDP 就算泡沫了。长达近 100 年的历史中,只要这个比值超过了 100%,就要小心了。次贷危机爆发的时候,这个比值上升到了 172%,酿成了巨大的金融核爆,到了今天美国的这个比值仍然还有 128%,所以这个风险到今天依然存在,美国未来一段时间如果经济重回衰退,那么房价跌也并非不可能。

再说日本,这是一个保守的东方国家,跟我们其实很接近,所以他们把泡沫憋的很大,当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是 GDP 的 2 倍,也就是比值到达了 200%,到 1990 年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在 1984 年 - 1997 年,香港房价年平均增长超过 20%。1996 年,香港竟出现买房前必须先花 150 万港元买一个号的怪事。从 1991 年到 1997 年房价上升 4 倍左右,若从 1985 年房地产市道复苏算起,到 1997 年时房价已上升了 9-10 倍。
1997 年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至 2003 年中,下跌了 70% 左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的 GDP,如果反推楼市的市值,那么房地产总市值比 GDP 至少应该在 150% 以上。那么现在大陆的房地产总市值 / GDP 是多少呢?美国做空大师詹姆斯 · 查诺斯给算了一笔账,说至少在 300%-400% 左右,那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍,美国次贷危机的 3-4 倍。

那么现在中国大陆的房地产总市值 / GDP 是多少呢?

按照人均居住面积 30 平米计算(北大的报告家庭平均居住面积 116 平米),平均房价就算 6000 元,房地产的市值已经高达 234 万亿,中国 GDP 是 67 万亿,算下来这个比值是 350%。

有人说中国不一样,人口持续流入造成了高房价的刚性需求。但实际上,未来五年将出现极大的逆转。

首先宏观大环境下,2015 年已经发生了转折,工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020 年将开始人口负增长。

其次大城市纷纷人口管制,到 2020 年之前,人口基本不增长,核心城区开始人口负增长。所以有产业的地方,人口不会流入了,而没有产业的地方,会鼓励人口流入,但那些地方恰恰是空城鬼城。

再者,之前十年房价上涨,是因为央行的资产负债表扩张,而在 2015 年,出现了转折,央行资产负债表收缩了,7 万亿资金消失了。难道大家就没感受到奇怪?收入越来越少,房价越来越高,这真的靠谱吗?

所以这就是股市的 5000 点,只是房地产的周期比股市要长很多,股市一个月房地产一年,股市筑顶一月,房地产可能高位盘整一年,然后股市暴跌 3 月筑底 1 年,房地产可能暴跌 3 年筑底 10 年。

现在把自己重新套死的楼市投资者,不论你是不是所谓的刚需,或者改善需求,到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的,首付即使 20%,装修税费加在一起,怎么也得有 50% 了,而且一旦你断供,很可能意味着银行彻底恨上你了,这辈子都不能再贷款了,这辈子也估计买不起房了,所以按照中国人的个性,除了炒房那拨人,大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱,要远远大于房子的价值。

面对美联储加息和美元再次进入强势周期,国泰君安首席宏观分析师任泽平称,包括中国在内的主要新兴经济体大部分并不具备发生金融危机的条件,中国爆发金融危机的可能性很低。

如今再次面对美联储加息和美元强势周期,任泽平表示,从引起亚洲金融危机的六个方面因素来对目前主要新兴经济体作比较分析,发现目前主要新兴经济体都与 1997 年亚洲四小虎的情况不可同日而语,大部分不具备发生亚洲金融危机的条件。

截至 2015 年 9 月,中国外债占 GDP 的 14.3%、占外汇储备的 43.5%,其中短期外债占全部外债比例为 66.9%。2016 年 1 月 15 日,全 A 指数平均市盈率 (PE)17.7 倍,估值合理。

任泽平称,总的来说,中国经济增速仍较快,拥有全球最大的外汇储备,外债占 GDP 比重低,巨大的经常项目顺差,资本项开放程度不高,银行体系总体健康,仅房价有些高估,因此中国爆发金融危机的概率很低,但需尽快化解地产泡沫、隐性不良和重化工业产能出清障碍等潜在风险点。

各地房价冷暖不一,市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,2016 年政策面保持宽松已成定局,二三线城市的市场很可能出现弱复苏,一线和部分强二线城市则仍将保持较强态势。相比之下,同策咨询研究部总监张宏伟则认为,大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,未来楼市仍然会面临阶段性调整。

“2016 年楼市整体会以稳为主、略有下降,不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中,贷款成本将会徘徊在低位,因此对于自住型刚需来说,可以考虑在今年下半年适时出手,但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。” 专家表示。

专家进一步分析指出,尽管房屋具有商品属性,但由于对百姓的生活质量影响很大,因此其不同于一般商品。

近年来,一方面政府加大了对 “保障房”“廉租房” 的建设和供应力度,刚需问题有所缓解;另一方面,社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害,而且客观上中国整体房价仍处于较高水平,因此继续炒作获利的空间已经不大。

知乎用户 游来游去的鱼 发表

目前还能接盘上海房产的人到底还有多少?

目前链家网显示,上海二手房挂牌均价 5.6 万,那么 300 万的房子,首付 100 万,贷款 200 万,月还贷 1.2 万,已成为最低标配。即使是置换,也需要承受大概 200 万的差价。能承受月还贷 1.2 万,大部分是月薪 2 万以上的人群(丈夫税前 2 万,妻子税前 1 万才能承受)。那么就以这部分人群数量来分析,到底还有多少人可以接盘?

上海目前有 2500 万人口,数据显示上海户籍 60 岁以上老人占上海户籍人数 30%,那么可估算上海 20~60 岁的劳动力人口有 2500 万 * 65% = 1600 万。上海 12 万年薪个税申购的人数大致是 160 万,即月薪 1 万以上者有 160 万,占劳动力人口的 10%(这个数字也与职友集上的统计相当)。那么由统计学正态分布,月薪 2 万以上者有 2%,即 1600 万 * 2%= 32 万。那么社保正好满 5,6 年,月薪 2 万以上,假设已经有 100 万存款做首付,还未买房子的人群大概占 32 万 * 20% = 6 万(这个 20% 是按照年龄阶段估算的,例如,31~32 岁占 2 成,33~34 岁占 2 成,35~37 岁占 2 成, 38~42 岁占 2 成,42 岁~ 60 岁占 2 成。)。另外加上置换的 12 万人群(刚需对比置换 1:2),大概有 18 万人可以成为目前的购房主力。今年 3 月份以来,上海房已经成交了 15 万套。那么这 18 万购房主力,已经被消耗得差不多了。

随着房价越涨越高,有购房能力的人群只会是越来越萎缩。那么,还能有多少人能接得起盘呢?

知乎用户 星辰 发表

为什么中国的楼市泡沫不会简单重蹈日本的覆辙。经历了15年底和16年初楼市的疯狂上涨之后,万达董事长王健林直言“这是有史以来最大的泡沫”,很多人也都纷纷拿日本的前车之鉴来说中国楼市。但在我看来很多人都是知其然并不知其所以然。所以简单交代下日本楼市崩盘和失去十年的原委就显得尤为重要。
    日本在80年代,尤其是89年之前,成为对美国最大的出口国,形成巨大的贸易顺差,(在外界看来主因是强势美元以及美国的高利率政策使然),但因此造成的日元低估,以及美元相对日元的持续升值使得日本对美贸易顺差不断扩大,并由此在多个领域遭到了美国反倾销的打击以及在美国国内遭受了来自贸易保护主义的巨大压力。因此美国多次染指日本,提出要求日元大幅升值,同时快速开放金融和资本市场。
   日本国内在以美国为首的外来压力下匆忙进行日元的汇率改革,这也是最初失败的主要原因。在外压下日本国内实行的金融自由化以及为扩大内需而实行的扩张型财政政策则进一步加剧了日元升值的,同时导致国内流动性持续过剩。
   而在日元持续升值未能如期改善两国贸易收支失衡问题的时候,美国在85年进一步缔结广场协议,进一步使得投资资金进入国内,同时伴随流动性过剩各路资金涌入楼市和股市。自此日本国内陷入了深深的日元升值恐惧。当然此后政府看到国内楼市和股市泡沫扩大,出台了一些专项政策来扩内需,转变产业结构,扩大进口等等,但机遇政府错误地认为流动性过剩已经得到遏制,整体基调并未改变。同时美国政府要求日本持续增加国内投资。
所以当1987年出现金融紧缩的时候,日本仍旧采用金融缓和政策。导致日本国内后期出现了,日元升值,国内高投资率,低利率的局面。
而日本货币供应量增速从80年代初的8%迅速上升到12%\_13%.导致了流动性过剩。投机者大量涌入。
   此间政府为了配合扩张型财政政策和扩大内需,日本做了第四次综合开发计划。促进多级分散型国土开发。打造东京国际大都市。之后一个席卷日本的土地开发浪潮在金融系统流动性过剩的推波助澜下将日本推向了泡沫高峰。
   1987年后,日本在长期低利率状况下,为应对日元升值,政府大举抛售日元购买美元,却直接导致流动性进一步过剩。而政府在对内投资计划及预算更是为泡沫创造了宏观环境。在经济增长率持续走低情况下,但是货币供应量依旧高速增长。而国内也滋生了很多不好的苗头,日元升值导致原先出口企业转而从资本市场获益。而那些日本银行速来喜好高风险高回报的投资。但现实中大企业不缺钱,都有自己的融资渠道,小微企业又不在银行的重点放款范围内,于是银行资金全部投向大都市圈内的不动产,在大都市圈周边率先形成土地泡沫。(这点在国内很相似,政府大力出资打造都市圈的基础设施和交通,带动经济,同时各路资金聚集,地王频出,土地泡沫集聚)
    政府在后期意识到泡沫问题之后,采用了一剂猛药“融资总量管制”,这一措施的实施导致银行对不动产的高位融资减少。交易金额骤降。加上政府调控,于是从大都市圈开始,地价开始一路狂泻。(对比看来国内现在风险集中的十数个城市全数出了不同的调控政策,但是在信贷方面的限制,除了首付比例,银行利率并未大幅调整,这是很大的不同)
在土地泡沫破灭后,日本政府错误的运用凯恩斯的扩张型政策,通过财政出动投资没能有效刺激需求。同时政府还出台大型减税措施,结果陷入减税陷阱。国内长期缺乏供给端改革。而后商业银行因为不良债权集中爆发,纷纷倒闭,政府对于不良债权的处理不及时直接导致经济长期停滞 低迷。(类似的情况可以参考国内温州以及鄂尔多斯的楼市,也都是因为民间拆解 资金链条断裂后不良债权处理的问题衍生出来的)。
  此间政府对于不良债权的处理从轻视到断臂怯生整整用了八年。因为政府对危害性判断不足。从金融机构破产开始逐渐出现金融危机。进而导致提款风波。
国内在经济泡沫破裂后出现债务过剩 设备过剩,员工过剩。自此打破了日本经济多项神话(反观国内,有了日本的参照,这届政府不会轻易的大规模采用扩张性的财政政策,同时我国金融市场有限开发以及人民银行的强势主导 四大行的风险控制能力较日本又有非常大的不同)

...............

作者:星辰
链接:16 年下半场经济向下,楼市向上 - 知地有声 - 知乎专栏
来源:知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

2016 年的楼市业已过半,一线城市以及部分强二线地市和房市涨声一片。

上半年市场延续了 2015 年下半年以来的行情。其中,57 座城市商品住宅成交 2.06 亿平方米,同比增长 33%,核心及省会城市普涨,部分强二线热点城市表现尤为突出,领涨全国。统计局数据显示,受连番政策 “救市” 以及 15 年低基数影响,1-5 月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速(50.7%)远大于销售面积增速(33.2%),表明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升,印证当前市场成交结构上房价快速上涨同时销售主要集中在一、二线热点城市。CRIC 监测数据同样显示,各线城市均出现普涨现象,南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过 50%,其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。

作为楼市先行指标的新开工面积及房地产投资增速均在二季度达到一个峰值。 土地市场同样疯狂,上半年全国共计成交了 110 宗总价、单价地王,短短半年即已超过 2009 年的 72 幅,刷新了年度地王数量纪录。

由于长期在上市地产公司负责投资工作,所以喜欢把购地与购房来做对比说明。在我看来购地投资与购房一样都是兼具投资与消费特征,只是购地阶段更容易提前感受到政策趋势以及资金以及信贷的风向。这一轮房价上涨,业内普遍认同的一个观点是房市有货币宽松引发,所以大家都认为下半年信贷投放执行的变化,会是决定市场热度的最大变数。

而自人民日报上 “权威人士” 对利用高杠杆去库存的做法否定之后,M2 增速连续两月下降至 11.8%,增速创下近一年来最低水平。新增信贷量从 3 月的 1.37 万亿元连续两月减少至 5556 亿元和 9855 亿元。这会否意味着信贷政策就此趋紧呢?

这里先来简略看看全球市场的一个表现,不难发现近年全球央行已经把货币政策宽松发挥到极致,但经济复苏进程仍然迟滞,而且竟然没有发生大面积通胀,美欧日(包括今日的中国)都需要为走出通缩而战。这一轮的宽松政策之下大规模投放的货币并未在全球引发经济复苏,而是在货币流动速度下降的背景下落入到流动性陷阱和推升广义价格中去。所以说超发的货币很多病没有流入实体经济(民营经济感受尤为明显,信贷宽松民营实体公司融资依旧很艰难),因而也未引发通胀。超发的货币被资产价格所吸收。经济衰退期超发货币,引发了大类资产价格的异动。

再说国内,随着英国退欧的发酵,中国经济重回下行通道、通胀见顶回落逐步确认,市场对货币政策再宽松预期逐步升温,多数机构认为三季度将迎来至少一次的降息或降准,未来或将迎来一次降息、三次以上降准。这在资产荒的今天对包括一二线楼市在内的楼市短期有明显带动作用。

同时有这样一个背景,三四线城市库存问题依旧很突出,所以整个中国有安全度的城市在缩水,这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市,即四个一线城市,大概八到十六个左右的强二线。所以这一轮大家看到地王不是遍地开花,不是多个城市都出现地王,而是在少数城市出现地王地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花,而且拿地王的公司比较集中,更大的一块是国企、央企,还有一部分当地的龙头企业。

若切换到财务角度看这个问题,可以认为在房地产行业利润走低的时候,肯定是大家抢资源抢得很凶,这一点各行各业都一样。资金比较宽松的情况下,出现地王是正常的。在利息越来越低的情况下,不拿钱是傻瓜,现在不拿,就意味着把大好河山拱手相让。所以大家看到在土地市场动辄出现三四十家同时参拍。这背后其实是资本的泛滥。当下的市场中央企的资金成本只有 0%-2%。上市公司 TOP50,增发发债的成本集中在 3.5-6%,部分金融公司(包括保险、投资、金融租赁公司)都手握重金。

6 月,英国脱欧后不久,越来越多的资本开始与开发商联系。各家机构开始重新把重金集中投到地产行业,而且多数接受以股权形式进入。要知道在创出天量信贷的一二季度地产行业的资金也没有这么泛滥过。以九鼎投资为例,年初对于地产项目投资回报的要求尚在保本 20-25%,但 6 月开始已经上涨逾 300 亿资金,可以做长期股权投资,投资回报的控制门槛不及 10%,同时也涌现了大量融资租赁公司手握百亿资金密集投向地产,内部收益率同样是比较低的要求。这两项变化意味着,资产荒背景下,大家的钱都没有好的去处,所以低息募集起来,投向大类资产并长期持有。地产成了各路资金的宠儿

那么房地产市场呢?按照地产周期循环规律,本轮上行周期在二季度基本见顶,后面两到三季度即将进入的周期是 “量跌价升” 和“量缩价稳”,之后进入 “量价齐缩” 阶段,宣告阶段性上涨告一段落。

但是即将到来的新一轮货币宽松政策或将延缓或扭转这一局面,可见的周期内一二线城市房价上涨动力犹在。当然由于一二季度需求集中放量,未来周期内需求的再度积累需要时日,较为平稳的成交量将也将放缓上述城市价格上涨的脚步。同时那些地处大都市圈内的卫星城在下阶段需求溢出的情况下将迎来新一轮上涨。

知乎用户 雨先生 发表

先定个调

实干误国 炒房兴邦

是我们这个时代的悲哀

这问题是 5 年前问的

几年前唱空的都被打脸

啪啪啪 很疼

我毕业的时候是 08 年

魔都房价差不多 这 8 年涨了 3 倍

这 8 年买房的都是牛逼 没买的都是傻逼

这届人民真不行

领导为调控房价出了那么多政策 肝肠寸断

你倒好 集资加杠杆 争先恐后的继续炒高北上深

这个是照今年魔都拍的几个地王价格推测出 3 年后的房价
基本还要涨个 7,80%

悲哀,真他妈悲哀。

如果真这样

那么我想说

太棒了!!!!!!

我打算魔都房子留一套 移民了

老天 天佑我北上深 房价继续上涨 汇率不崩

3 年后劳资就能提前退休 去挖资本主义墙角啦

共产主义之花必将开遍世界 英特奶胸奶儿她一定能实现~~~

ps:现在魔都 两个独生子女组合的 80 后小夫妻只要都是 310 开头的 家产可以千万计是很平常的。如果真像上面那地王那样的价格 上 4,5000 万的都大把了。
看评论有点不和谐。
不多说了。

上海是我长大成人的所在,带着我所有的情怀,第一次干杯,头一次恋爱,在永远的纯真年代。

知乎用户 臧大为 发表

允许土地自由交易、放开土地供应、允许自由建设之后,房价会崩溃。

知乎用户 flyingchow 发表

不同意

[@拿叔]()

的答案。
一. 房价真的高吗?
1. 从购买力上来讲,实际上当前市民的购买商品房能力和十几年前比,其实差不多。但其实这种比较是毫无意义的,因为十几年前大多数城市居民的房屋都是由单位分配的,这是一个前市场经济的过渡时期。而在这十几年中,大多数市民是积累了一定的财富的,但购买商品房的能力较十几年前却没有变化,这说明房价一定是畸形的。
2. 还有所谓的 “刚需” 问题,实际上,中国的城镇化还有着很大的潜力,这意味着还有很多的土地可以利用,城镇化的发展必然导致民居需求量的扩大。但实际上除了几个超大规模的城市,中国绝大多数地区的城市化将是规模空前的 “造城” 运动,而不是像香港,新加坡那样的 “改造” 运动。而且中国城市屋所的增长率在未来的某个时间点必然超过城市人口的增长率。你可以想一下现在住在自建房里的农村人口全部压缩到一个小区的时候,会有多少空余的房屋增量。所以,“刚需” 是难以抵挡中国城镇化的大潮的。
3. 从房屋价格的构成上来说,我不了解,但一个恰当的利润率是必要的健康的,没有人要一线城市的房价低到 4500。物价上涨可能带来房价的上涨,但我相信,房价的上涨一定不全是因为物价的上涨和健康利润率的需求
4. 从政策上讲,我承认土地是地方财政的重要来源,但谁都知道这是不可持续的,需要改革的。“改革是最大的红利”,我觉得这句话的最重要意义就是改革能把资本从一个不创造价值的投资中解放出来,使其发挥到更加重要更加创造价值的领域去。我对执政当局改善投资环境,改变地方政府不健康的财政来源抱有信心。所以我认为对房屋的投资功能会越来越低。

结论:在中国改革成功发展健康的情况下,房价会趋于合理。

二. 谁在说房价高?
1. 过去十几年没有买改善性住房的城市中低收入群体。不能说这类人在市场化改革中没有收益,但是每个人的投资眼光和需求是有差异的。也许当初的一个买房决定的区别,就会使两户财富相当的居民在十几年后产生巨大的差距。
2. 进入大城市的年轻人,他们应当是这个社会最有动力的一份子,但他们中的大多数人的父母没有积累财富,所以完全靠自己的能力却不能完成在城市安家的愿望,这是时代的悲剧,很复杂。你可以说日本香港的年轻人也买不起房,但他们的父母或者有一份自己的产业,或者汇丰,丰田,松下这样的企业工作,但大多数的中国年轻人,其实是完全浸润在市场中成长起来的第一代。
3. 其实城市房价,中国有太多太多的人其实连想都不敢想,他们根本不会抱怨房价高,即使房价在合理水平,他们也买不起房。而在未来,中国能不能让更多的人有梦想,更多的人从市场上获益,将成为中国发展成功与否的唯一标识。

三. 为什么政府要打压房价?
政府不应该用行政手段打压房价。房地产市场在中国,的确如

[@MrToyy]()

所说,其实是一个货币的大池子,政府在不进行引流的时候,居然强制要求缩小这个池子,那么伴随的一定是财富的消失,或者热钱的外流,可能导致更加坏的通货膨胀。在这个时候,其实总理提出的加速城镇化的决策就非常重要,因为这会让池子扩大,必然导致池水的稀释与外流,再辅以建造其它回报更加丰厚且稳定的 “池子”,也就是健康透明的金融市场。房地产的商品属性会越来越凸显,货币属性就会越来越小,最终一定会有一个合理的房价。四. 合理的房价是不是每个人都能买得起房?
显然,合理的房价不能导致每个人都买得起房,事实上,房屋并不是如同粮食,水,或者电力,网络一样的基础设施。拥有房产一定说明你在经济上是个成功的人,所以房屋租赁在未来一定是一个回报丰厚的市场。

知乎用户 匿名用户 发表

肚子一天天大起来,我和老公不得不考虑卖掉郊区的 “花园洋房”,换到市里去,否则在市里上班的我们实在没有精力照料宝宝。做了这个决定 3 天,我们就把房子卖掉了。心里不舍,毕竟是我们在北京的第一个家,地板、橱柜、餐桌、沙发,所有的一切都是我和老公的心血,而又有什么办法呢,为人父母,第一课,就是责任吧。

然后我们开始换房之旅。

就那么巧,遭遇了恐怖的 “抢房热”。

我们目标很明确,可以不考虑学区,上班距离地铁 3 站 左右都可接受,但面积上至少要同等大小。刚开始的几天,还能淡定的看房,与房主交流,但是随着国家出了降契税的政策,教育部放出学区房可能会发生变化的通 告,形势开始不对劲。一向火热的学区房有些降温,导致了地段好的非学区房升温,而且二胎政策一放开,大户型开始受青睐,既然学区不保证,那还不如买个大房 子住着舒坦。

其间,有一天晚上冲动的签了一个房子,但最终因为不合心意最终放弃。

而从那开始,噩梦来袭。

业主 1:

某著名高校硕士毕业,家里装修和卫生一流,相谈甚欢,走的时候说,价钱和细节都可谈。可是过了一天,看房人数激增,中介弟弟传话说,房主是要换大三居,因为大三居涨价,他也跟着涨价 30 万。我突然蒙掉,会有人一天涨价 30 万?是疯了吗?于是打算放弃。

业主 2:

一家人都看着闷闷不乐的样子,也是家里装修和卫生一流,报价并不低,问可以随时签约吗,说再等等,他们也是换房,那边还没看好,第二天问,还是说再等等,主动说加 5 万签约吗,答案依然是再等等,于是不了了之。而在同时,中介弟弟说,业主 1 又涨了 50 万,3 天一共涨了 80 万,因为他看中的大三居涨了 100 万!我听到这些,感觉是在做梦,真的会有这样的人?

业主 3:

某隐形富豪,常年在国外,神秘分子。每天只在晚上 12 点之后和中介沟通细节,就如皇上上朝一般。所有沟通都谈好,就已经过了 2 天,终于第 3 天答应让他老婆和我们商讨细节,而上午,中介弟弟通知说业主老婆的爸爸住院了,要拖到下周才能谈。我有点开始慌了,我发现有些不对劲了,大部分业主卖房开始犹豫并不是一个好兆头。

果然,新闻开始铺天盖地的形容北上广和深圳的房价和窜天候一样疯涨,而在这个节骨眼上,央行降了基准利率,楼市真的疯了。

接下来几天,只要是有房子在卖,就会有中介带着一群人去看,很多客户连房子都没看清,就已经嚷嚷要签约。最佳状况是,很多业主,会从一堆客户中挑选付款方式最佳的一方签约,但是已经开始有业主坐地起价,10 万 20 万都是常态,大户型坐地起价 50-100 万的随时可见,买房者和待宰的羔羊一样,任何条件都答应,可很多业主直接放下一堆的客户,说,我还得再考虑一下。

买房的急了,中介急了,卖房的也急了,因为大部分人都是以房换房,要换的房在涨价,自己出售的房子也不得不涨价,要换的房子涨价后还不见得能签约,那自己出售的房子涨价后也不敢轻易放手,进入一个怪圈,一个恶性循环。

我和老公真的慌了。

因为我们发现,钱放在手里,就是以 10 万 20 万的速度在贬值,如果不立马换成房子,真的是渣渣都不剩。很多人会说,大不了不买房子了,把钱握在手里投资。谁不知道这个道理,可是投资到哪里去呢,股市被套牢,理财收益低,拿出去创业,再好的业绩,可能过了 5 年,你依然买不起一套心仪的房子。这应该是大部分人的心态了,据我的几个常联系的中介估算,北京的买房者与房源的比例已经达到 6:1,也就是大概一套房子有 6 个人在抢,谁都不想让钱在手里贬值。我开始发现,我们开始看不上的那些稀奇古怪的户型,也开始涨价,而且竟然都成交了。

我们彻底慌了。不止我们,手里拿着现金或者打算换房的人都慌了。

我们立马改变策略,不能再考虑大户型了,当断则断,退而求其次,只能转向离我工作地点近的小户型。

业主 4:

70 多 岁的老人,三楼,上楼不方便要换房,中介好说歹说,是同意出售,但是不是立马,他也要再等等,他要等看到合适的房子再出手。这时,同小区出了一个一楼,中 介劝他换到一楼去,这样三楼就可以及时出售了,可是老人家依然要再等等。我焦灼的等待着中介的回音,结果三番五次都是再等等。而这时,过了一天时间而已, 一楼涨了 30 万!

其实在这之前,我们就已经看中另外一套距离、学区和环境都不错的房子,但是我刚要出门去看房,中介打电话说,业主老婆羊水破了,要去医院,房子看不成了,经过业主 4,我们已经意识到问题的严重性,于是找了该小区的同户型,虽然价钱高了一点,但是也比没有选择强。

约好和业主谈。

业主 5:

三个老北京。一个胡子老长,一个眼睛斜视,一个邋邋遢遢,胡子长的是房主。上来开口就说,我先和你们说一下我的情况。我一听到这句话,头都炸了。果然,又是一样的情况,他们看了 3 套 房子,每套都是坐地起价,而且不签约,所以他们无法立刻出售这套房子,但是可以和我们保证,不涨价,就卖给我们,等他们选好房子后立马和我们签约,胡子老长的大哥一脸信誓旦旦,说这是君子协议。去你的君子协议吧,你是当我是三岁小孩儿吗?中介已经看不下去,把他们劝走了。

这时已经是晚上 8 点多,眼看着又要无功而返。有个中介灵机一动,说,给生孩子的业主打个电话试试吧。而就是这个电话,救了我们。

一个开进口宝马的年轻男士来了。

他 说,他刚从医院回来家里给媳妇拿东西,接到中介电话就过来。我们依然没报什么希望,因为这个房主报价低很多,我们正打算等他涨价。没想到的是,中介和他讲价,他竟然同意了!在这种形势下,他不但没涨价还降价。随即感慨,我平时看见微信上的众筹一定会捐款,看见讨饭的一定会给钱,好人还是有好报的。

业主 6:

这是最后一个业主,风度翩翩,稳坐如山,说话慢条斯理,只比我们大五岁。他刚买了个 1000 多万的豪宅,为了改善住房。好吧,同样是改善,我们是从郊区进城,他是直接改善到 188 平米的豪宅去了。他说,他出售的这套房子当年是花几十万全款买的,所以没有贷款,我算了算,一套房子,他已经净赚了几百万。这可能就是缘分,也可能是他看着我大着的肚子起了怜悯之心,很顺利的签约了。

人贵在知足常乐,在这场浩劫中,能全身而退,已经是不容易了。我老公说,在北京,每向市里的一环前进一步,都是要付出代价的。虽然没有实现我的所有预期,但在这个大形势下,应该知足了。

而谁能想到,发生的这一切,是在 9 天时间里。

我称经历的这场抢房风暴为浩劫。

它偷走了我一直坚持的信念。一 直以来,我相信,通过自己的努力,是可以让生活变得更好的。而这次,让我深深体会到了一种无力感。是一种在巨大漩涡中,你想抽身又不敢,只能随波逐流,任 人宰割。我第一次体会到,国家政策的改变,对一个普通老百姓生活的洗劫。接二连三的毫无规律的新政,可以让几代人的资金灰飞烟灭。并不是你有钱握在手里, 就高枕无忧,一个政策的改变,立马让你深陷泥潭。这种因为大环境的突然转向,花钱依然买不到自己心仪东西的无力感,令人心酸。第一次感受到了人制的可怕, 没有章法,没有制约,只是根据形势随意变化规则。人民没有任何商量的余地,只能被动应对。这是否就是中国人向来没有安全感的原因,无论什么东西,即使掌控在自己手里,也可能因为一朝一夕的大环境,一无所有。

它给我灌输了投机倒把的种种好处。一直以来,我同样相信,努力工作才是人生最大的切入点,可是,当我看见只比我大 5 岁的年轻人,因为早买了几年房子,就已经积累到了很多小企业几年的业绩。5 年后,人与人财富和生活质量的最大差距,竟然不是因为工作努力的结果,而是房子!谁在历史的洪潮中及时出手,谁就坐享其成。和很多搞科研的人聊房子,大家一致认为,这么努力的工作,依然是在生活线上挣扎,而如果一旦抓住了某个机会买到合适的房子,胜过奋斗几十年!真是找不到努力为国家奉献的动力!当房子给年轻人造成这么大的浮躁心理时,我不知该如何评价。

它让我看到了奇怪的社会分层,以房分人,用房产进行的阶级固化。在 这场浩劫中,我体会到了普通小市民在底层的挣扎。最上层占有最多房地产资源的人最有话语权,因为他们可以随意变卖房产,并没有其他压力,而且他们可以操纵 一些暗处的套现或者其他不为人知的资金积累。而下一层需要换到这一层的买方,则受到制约,如果上层业主涨价,他也只好被动涨价,再下层的买方受到上面两层 卖家的制约,已经有些无力感,再下层的买方,基本是任人宰割,而那些努力工作,家里条件不是很好,靠自己攒钱的年轻人们,连任人宰割的机会都没有!何其悲 哉!在一线城市,不考虑其他社会因素,竟然可以因为一个房子,将社会分层,这是我从来没有深入想过的事情。一部分人掌握了大量地产资源,并用此创造出更多 的财富,期间并没有实业支撑,而很多人,在事业和实业中奋斗几十年,到头来因为没有掌握良好时机,过着与付出不成比例的生活。课本上教育我们说,科学技术是第一生产力。而在一线城市,蜗牛的背壳——房子,俨然成为第一生产力。

作为一个在象牙塔里读了 20 几年书,三观极正的 28 岁年轻人,我越来越看不懂这些朝令夕改的规则。而我已经无力抱怨,因为生活还要继续。

韩寒说,被强奸,既然不能反抗,就好好享受吧。

知乎用户 秦蜀风雨 发表

人生三大错觉:股票会涨,房价会跌,TA 还爱你。
正如 <中国经济崩溃论> 一样,<中国房价暴跌论>也是每年预测每年落空,结合我所看过的论点,加上自己的思考,简单整理:

其一,中国不是日本,也不是美国,用日本 <失去的二十年> 来预言中国是很难准确的,用美国 <次贷危机> 来预言中国也不那么信服——我大清自有国情在此,跟奥斯曼、莫卧儿的国情不同,就是这个道理;

其二,中国是一个地理大国 + 人口大国 + 经济大国 + 智慧大国,每年每月,有的人在赚钱,有的人在亏本,有的城市在快速成长,有的城市在老化衰落,有的行业正方兴未艾,有的行业已日薄西山——有的地区房价在跌,有的地区房价在涨,这是同一个道理;

其三,楼市的盛宴是城市化的结果,经济发展的国家都要走城市化之路,毕竟高楼大厦、城区面积才代表城市化的进展,中国的城镇化率大概 60%,城镇是泛化的城市,城市化率不足 40%,为何一二线城市的房价越来越高,却反而越来越多人去买,因为城市化带来的是公共福利,便利的交通线路、齐全的生活物资、先进的科技产品、优秀的教育资源、更多的就业岗位,在大多数人眼中,成为城里人是摆脱贫困局面的标志;

其四,超发货币、人民币贬值、社会通胀 or 滞胀、物价上涨,这是当代中国的普遍现象,也就是说房价涨幅跑不过通胀,实际上就已经跌了,按我估算的,每五年币值实际贬一半(分析:中国实际通胀,每过五年就贬值一半),十年变 1/4,十五年变 1/8,也就是要五年涨 1 倍、十年涨 3 倍、十五年涨 7 倍才保值,再以上才是真涨价;

其五,中国人统计上的收入一年胜过一年,但多数人实际收入并没跟上节奏,望洋兴叹觉得距离买房的梦想越来越遥远,银行大力支撑股市、楼市,让这些没跟上节奏的多数人借债度日或者投机,短期很有效,长此以往就动力不足了,需求饱和,少数富者只能住那点房,半数贫者买不起房,这也是 <楼市崩溃论> 的主要依据之一;

其六,中产就是用来被剪羊毛的,中国的”广义中产 “只是中国<葫芦型财富结构> 特殊情况下(从人民币贬值说起:侠之大者,为国买单),葫芦下部大头接近底部的那部分群体而已,可以表面阔几下,葫芦上部才是真正的中产(葫芦嘴是特色阶层),楼市的兴旺有赖于广义中产和真正中产的羊毛,真正中产或许难以壮大,但广义中产还是容易创造的;

其七,中国的有关部门对社会、人民的控制力度是大多数国家无法比拟的,改革开放初期就确立了 <稳定压倒一切> 的原则,中国的发展就是在< 改革 – 维稳 – 危机 – 改革 > 的循环中走来的,历次危机都能有效化解,聪明的中国人 + 稳定的秩序 + 高效执行力,在改革与稳定的结合下走出了一次次困境,房地产泡沫只不过是一次新挑战而已;

其八,中国历代王朝的兴衰规律,人口、土地、贫富、政策是其推力,像那些长寿的朝代,也是每二三十年就会遇到新问题,能活两三百年绝非偶然,继承人瓶颈、转型瓶颈,各种变乱大小不一,短命王朝一两次危机就能丧命,而长命王朝屹立三百年才倒,期间多少次危机与应对常成为后世的借鉴,所以越往后,稳定的朝代越长命,当然随着同一集团的统治层更迭,相互倾轧、两端淘汰,最后也会越来越虚弱而走向终结;

其九,以上都是泛泛而谈,说下我对中国楼市的前景看法,人口还在涌入的城市和地区,供不应求(政策限制更是促进供应不足)导致房价还会上涨,而人口撤离的城市的地区,就算低价卖也不见得有人接盘,银行是支撑楼市的资金后台,楼市崩溃会导致银行超级多的坏账烂账,也会给中国一个超级大的烂摊子,试想海南房地产泡沫的影响,那仅是北部湾几个城市,而现在是全国大部分城市,所以楼市泡沫要缓处理,一步步解决,房价涨幅跑不过贬值幅度,虽然在涨,却终于会达到合理平衡,只不过被剪羊毛的群体被掠夺了财富,为这次危机、改革做了贡献,正如曾经农村承接了城市危机的上山下乡,农业承接了工业化、城市化的剪刀差,工人承接了国企改革的下岗潮。以史为鉴:中国当前危机的未来展望具体点就是,2016 年是经济形势的暂时谷底,17、18 两年回升,19 年下半季陷入大危机,经过不断调整,缓慢恢复到 23 年、24 年之交的新大变,20 年代中期局势高涨,末期陷入新危机,30 年代初扬帆起航新征程。

知乎用户 Piero Li 发表

核心城市的房地产,短期内(十年内)不会崩溃的。我不跟你说什么 M1 什么拐点,说几个显而易见的理由:

1:国运昌盛
多出国看看,多比照一下,否则你无法相信自己身处在一个多么美好的时代。
我走过十多个国家,没有一个国家的年轻人(除了美国),可以像中国的年轻人这样有如此多的机会,无论是创业,在职场打拼,都有很多的上升通道。你看看我们的小弟弟台湾,年轻人创业大多数只能去小吃摊了。
多年前挤破头去美利坚拿绿卡的精英们,现在很多都瞅着回国发展的机遇呢?

2:货币超发
每一年,都有巨量的货币增量涌现到市场,也就是说,你的钱一天天的被稀释。
可能你会问,感觉这两年猪肉没怎么涨价呢?
是的,钱去哪了呢?总要有个蓄水池把,要是猪肉年年涨价,老百姓还不造反?
但是如果钻石年年涨价,大多数人不会抱怨,因为本来也买不起,贵了更不会买。
钻石相比房产,又便宜了一些儿,那好吧,zf 就找房地产作为蓄水池,把增发的货币灌进去。
每一年都在增发,那你想想以后的走势吧

3:城市化进度
农村的想进城,三线城市的想去省会工作,省会城市的向往北上广。
核心城市的房产,不需要去库存,因为库存本来就不够。
三四线的房产,去库存也没用,因为人都留不住了。
核心城市会越发的僧多粥少,你说会不会崩盘?

结论:
如果有闲钱,如果在发达点的省会城市,该买房还是赶紧买吧。

知乎用户 猫尾巴被踩 发表

崩溃对谁都没好处,如果短期下跌量大到产生经济震动,那就会跟地震一样波及各个产业链,甚至波及全球,尤其目前天朝是全球经济增长领头羊,在朝廷的经济手段选择余地还很宽裕同时全球各国与天朝经济关系紧密的当下,崩盘论是可以直接忽略的
朝廷从 2013 就放手做空,反腐扫黄时至今日才大动干戈,的确是过去考虑到经济稳健的因素,如今产业转型初步见效的情况下已经不依赖地产支撑国计民生,但是崩盘与否得看数据,现有人均住房面积、市场可供应人均住房面积,这两个是往往被忽略的重要参考,要知道发达国家舒适居住的人均面积貌似是 50 平米每人,如果现有人均比较低说明刚需依旧,如果可供应高于现有过多说明即时泡沫较大,当然这两个数据不能完全代表实际居住情况,因为不是所有人买房居住而且有囤房户
没料到竟然连上海也出现高价商品房松动迹象

价格根本上取决于供需,目前天朝房价普遍已经失去投资价值,余额宝开启了金融投资市场多方争夺投资的竞赛,天朝子民除了买房就是买金的时期要过去了

那么各地区的不动产供需与价格的关系就更加直接紧密
人口众多的一线城市一直压力山大,不动产开发也是最积极的,城市规模已经庞大到全球都望尘莫及,人口聚集决定了高房价,所以要问房价先问人口流向
人口流向取决于全国经济发展布局,显然天朝是希望城市群分摊一线城市各方面的压力,内陆西部的工业化迅速崛起会引起一线城市的人口压力下降,所以一线城市房价上涨压力也在下降,附属于一线城市群的二线城市的上涨压力会下降得更快
京沪广深 2014 的房价不看涨,部分 2013 涨幅过快的二三线城市看跌,跌幅有可能达到 2013 年初水平
迅速崛起的地区房价上涨压力增加,但是内陆三四线城市的发展不均匀也让房价上涨显得不均匀
从武汉到成都的长江中游以及黄河中下游区域由于形成新的工业密集区,房价看涨,非工业密集区的城镇则可能因超前建设供大于求不涨
如果全国地区性贫富差异缩小,则房价将更多的与人口密度相关 2014 房价 | 思想没有家

知乎用户 求实 发表

穷人思维,说到底是固步自封。
1. 没有理解到钱是挣出来,不是省出来的,总是想通过节衣缩食来最大限度使继续增加。
2. 任何财产里,货币是最有用的,牢牢地储蓄着,不停地惦念着。
3. 心小而有贪念,渴望一夜暴富的神奇,却没有押注所有的勇气。
4. 对于一些无用旧物,即使自己已经不再需要也不舍得丢弃;正如自己的赚钱模式,即使已经 OUT 好多年,仍然奉为至尚法则。

知乎用户 温酒 发表

4 年前的话题了。
看空房市的是不是还在那里看空?
北上广的房价有没有打你们的脸呢?

我不多说了。
有些东西,你现在不买,将来就买不起。
继续看空吧,没事儿,你们不是第一个,也不会是最后一个。
我只想说,伸头一刀,缩头也是一刀,不会因为那么多人唱空房价就跌了。
你们的对手不是有房子的人。
老大哥看着你们说,你们找错对手了。

知乎用户 明月几时有 发表

当这个问题没人问之日,就是房价崩溃之时。
有人盼着崩溃,就说明有人想买房子。

知乎用户 远古善良自由党 发表

中国有些地方的房市早就崩溃了。比如废都:玉门空城记
你在那里,不花钱都能捡到房子。
但是你会去吗?
当然不会。

你想要的是良好的设施,充足的就业机会的城市里的房子,而不光是一栋房子。

所以一线城市的楼市还会涨。
如果哪天中国经济停滞了,停下来还有可能。

知乎用户 王轶淳 发表

11 年提的问题,现在 13 年了,除极少部分城市房价崩溃外(如鄂尔多斯),大部分城市并未发生崩溃。什么房产泡沫,言过其实。就房价问题来看,必须以城市为个体分析,宏观分析和预测是不准确的,也对购买意见没有帮助。就上海来说,我个人的分析是没泡沫,价格太低了。

需求

  1. _上海本地的出生率_,上海 80 年 - 90 年的人口自然增长率是一个高峰,也就是现在和未来 10 年买房的刚需。
  2. _外来人口结构_,80 后占外来的一半,这个趋势减缓了上海的老龄化,必然也会成为刚需的一部分。
  3. _上海的城市建设和福利_,医疗水平的提高,计划生育可预见性地适度放开,这也会促进房屋需求量的上升。

供应

  1. _金融管制_,房企贷款难贷了,加上各种限制政策,房企进入上海的信心丧失,有钱不如投 3,4 线城市。
  2. _上海土地储备不足_,政府能卖的地越来越少,加之上海的拆迁成本增加,基本上很难腾出好地块了。

不难看出,上海的购房需求还是相当的大的,而供应却远远跟不上,所以房价没有泡沫,且还会上升。

然后说说其他方面的问题,因为开始偏题了,看不下去的就忽视吧。

为什么在上海不可能租一辈子房?
上海的租赁市场和房屋交易市场完全不能相比,在上海租过房子的应该都知道,租到的房子总是那么不尽如人意,好不容易自己装修的好一点了,房东又可能毁约不租了。相较于国外成熟的房屋租赁信用体系,国内只能用乱来形容,租赁合同不能保障自身权利,只有买房才能提供长期稳定的住所。大家吵着闹着的结婚要买房,不无道理。结婚的条件是有一个稳定的住所,但是租来的房子,一般装修都达不到要求,特别是中小户型,而毁约的可能性又造成装修的隐形成本太高,所以许多姑娘要找一个有房子的汉子。而租赁市场并不是供方一方面导致的信用低,许多租客临时毁约,也有的房屋到期后房子弄的一塌糊涂,这直接降低了房东去提高房屋品质的积极性。如果,能租到一个干净整洁,装修达标,能保障租客利益的房子,租赁一定是能代替部分买房需求的。所以,个人认为,控制房价方法之一,就是建立租赁房屋的信用体系,让租客和房东都能在这个体系有所保障。

政策到底合不合理?
这个真心吐槽无力了,市场化进程竟然会有如此逆市场行为和歧视性的政策,先说限购,非上海户口上海买房需要缴纳一年个人所得税和社会保险,而且限购一套,这难道不是赤裸裸的歧视吗?然后新出台的二手房交易税,也就是说如果你买进的时候 100 万,卖出的时候 200 万,你需要缴纳 100 万利润的 20%,也就是 20 万,按照上海供不应求的状况来看,这些税大部分会转嫁给买家,也就是本来 200 万卖的房子,可能卖出的时候就成了 200 多万,这无形中又是推高房价,这对一手房的影响也很大,直接促使本来想买二手房的人去买一手房,然后一手房价格又升高。

存在房地产泡沫吗?
不存在,中国不同美国,美国的经济危机是次贷危机,看上去是房地产引起的,其实是金融体制,是那些买不起房子的人买了房子导致的经济崩溃。但是中国不一样,中国进行的金融管制已经很好地避开房地产泡沫的风险,比如高额的首付比例,基本上不存在买不起房的人去买房,政府完全可以继续提高首付比例,何必通过限购呢?只要能牢牢控制住金融体制,房地产泡沫不可能生成,就算房价再高也不可能。

房价继续攀升的优点是什么?
房价继续上升可以促进城市人口流动,使部分人口流出一线城市,提高 2,3 线城市的竞争力。上海北京房价上涨,生活成本增加,可以使更多的人选择 2,3 线城市发展,也会使上海本地户口的人向其他城市发展,这样也能更好地促进经济发展。

如果政策松动,上海房价会不会暴涨?
极有可能,在如此激烈的调控政策下,上海市区房价还是坚挺着,可想而知政策一松动,本来没法买房的需求全部涌入市场,造成房价暴涨。谢国忠说政策放开的时候,大批二手房进入市场,不会暴涨。其实不然,在这几年严厉的调控中,二手房大部分交易给了刚需,如果放松政策,二手房进入市场的数量绝对不足需求的增加。

有什么好的建议?
第一,就是上面说过的建立_租赁信用体系_,使部分购房需求转嫁到租赁上面,使租的房子也能和买的房子一样好,一样放心。
第二,建立更多的廉租房(不是保障房,保障房在几年之后是可以交易的,这无形中增加了腐败的可能性,而且,能达到保障房标准的人真的能买得起保障房吗?)这样做还可以减少社会舆论压力,增加社会福利。
第三,取消限购,升高首付比率及提高贷款利率,为什么上海户口才能独享上海买房权利,这种政策理当废止。
第四,对于购房者,有需求就别等着跌了!

知乎用户 匿名用户 发表

只要户籍制度还在 北上广高考优势还在 北上广房价永远不会崩溃。

以北上广的收入,我能租房干嘛花那么多钱买房,为什么不租,因为小孩高考地是看户口的,小孩办户口必须要有房,所以不得不买。有户口没户口就这个区别,还有一个区别是养老金,但是那个太遥远了。

知乎用户 爵士猫 发表

千万要相信党中央,相信国务院!中国房价怎么可能最终会崩盘呢!

有党中央,国务院的英明领导,中国房价就一定会平稳的着陆!

一般民众政治觉悟不高,对政策理解很不到位呀!

可叹,平时大家不关心国家大事呀。

国家最近房地产的动作,这哪里是关于房地产市场的小动作,是国家经济政策大调整,是为了应对可能金融大危机呀!

党中央国务院,21 新世纪的高瞻远瞩的经济新政策呀!

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1. 广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知是全国新经济政策的一部分,为了控制金融风险。

2. 王健林潘石屹同时甩卖资产,就是为了配合全国新经济政策,把自己的已得利益落袋为安。

3. 现在政府已推出房地产商持有 70 年,只出租不售卖的政策,加之现有的对购买与出售资格的严格审定,已经完全把房地产的泡沫锁定了。

房地产的资产,已经被国家用隔离的办法,严格控制了。

今后,你有房子要出售,还要看你的资格是否具备,不具备你就长期持有吧。

今后,你要买房子,还要看你的资格是否具备,不具备你就长期不能购买。

这就是 21 世纪,中国的新经济政策,国家就完全控制了金融风险。

现在外汇市场,不就是实行这个有控制的管理吗?

外汇的卖家和买家资格,要审查以后,才可以在外汇定额内交易,现在中国外汇市场不是很稳定嘛,管理很成功嘛。

房地产市场照搬外汇市场就是了。也就不要担忧房地产市场泡沫破灭了。

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1.2016 年 12 月,万科就曾在北京海淀区拿过两块地,100% 自持,期限也是 70 年。到目前为止,万科已经拿下五个自持宅地项目,并为此支付了 170 亿元人民币,而如何自持土地回收、盈利,目前还没有明确的办法和模式。

2. 上海土地拍卖市场再出新招。7 月 4 日晚间,上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售。要求竞得人须 100% 自持 70 年,这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。  此前,北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块,但上述地块大多采取 “限地价、限房价、竞自持面积” 等方式出让。而此次上海在土地出让中,直接明确了土地用途为租赁住房,引导房企发力租赁住房市场意图明显。

3. 投报自持比例的第五轮开始,宏立就一气呵成连报 13 轮,最终触碰天花板,投报自持比例达 100%,这也是杭州首次宅地实现自持 100%。宏立在一轮轮报价中遇到了难缠的对手 16 号开发商,不过目标坚定的宏立并没有示弱,以 200㎡养老用房的投报面积拿下 2 号地块,成为最后赢家。

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广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知

文件中规定「赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权」

另外文件中还有以下规定:

增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

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万达集团本里就是国家的,只不过挂在王健林名下,他还有一个傻小子。王健林智商太低,还不如本山大叔。

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知乎用户 大流士 发表

北京、上海是要竞争世界第一房价的城市

知乎用户 Parke 张鑫 发表

不太清楚中国房价何时崩盘,但从去年全民创业,到今年全民炒房,能看出一些端倪。房产链上的利益既得者太多,他们对市场的判断,肯定要灵敏过我们。

微信公众号:发现更好家

我想请教下,你觉得现在买哪里最好?

你是干嘛的呀,感觉很牛逼,之后房子会降吗?

你是卖房的?你是中介吗?

……

以上是微信公众号的读者加了我微信之后的开场白

**我想统一回答下:
**

一:我们买房要根据自己的经济承受能力,选择离自己平时生活最近的区域,均衡之后的区域就是你最好的买房区域,所以在收到这类问题后,我首先会问你的工作及平时生活区域,以及承受范围,再来帮你做些推荐

二:我是互联网领域的产品经理,平时的工作会比较关心女孩子的一些时尚,社交需求,从初中开始就喜欢研究房产,家居,也可能是受到家庭环境的熏陶。我不是经济学家,所以没有能力直接告诉你房价涨还是跌,只会根据一些已有的数据和政府规划,还有嗅觉,来作出自己的判断,但这个不是神丹。

三:我不卖房子,也不是中介,不过有朋友如果愿意让我帮你卖房,我也是可以在文章里发一发,不过之前有个朋友问我户型,我实在很喜欢那个户型,所以我就说毛坯也没事,赶紧买,买了我可以让我爸给你装修,然后对方就没有回复了。这个社会,很少有人会真心相信你的耿直和帮助,所以我能理解。

以上,回答完毕!

前几天,好朋友和我吃完饭,向我聊起了他马上要交付的楼盘

“我其实去年可以买两套的, 九月份交付后我可以租五千,可以以租养房”

“你是土豪啊,一次性付款,去年也和你说过贷款买”

“那你也没告诉我要买两套啊”

是啊,告诉你不要一次性付款买房却没有告诉你买两套,的确是我的错

一旦人形成了炒房心理,除了 “涨涨涨” , 其他都是错的

我在回去的路上,想起了去年很多往事。身边有很多非常优秀的同事和朋友,在克强总理 “万众创新,大众创业” 以及投资人挥着手中的钞票鼓舞下,纷纷投身革命事业,准备用互联网思维 + App 来革掉所有不是 App 的行业命。

记得有个哥们找我聊项目

“呆在公司还有意思吗,出来吧,和我干,联合创始人”

“我还没有学够啊,公司挺好的,你啥项目啊”

“我这个项目是风口上的,和滴滴差不多,我们做个教育的,家长可以一键预约老师,然后老师这边可以抢单”

……

哥们讲的很兴奋,隔壁桌的也凑了过来仔细聆听,估计当时哥们觉得整个世界都在脚下

我问隔壁桌的,你们啥项目?

“我们这个也是风口,农业的。现在不是城里人都喜欢吃土鸡土鸭嘛,我们就对接农民和城里人,给每个鸡圈安装摄像头,每只鸡编号,鸡腿上安装个定位器,城里人可以通过监控实时看鸡的成长”

最后哥们和隔壁桌的互相吹捧,我以回家还有 PRD 要写,就先离开了

中国人的模仿能力很强,但似乎最近几年互联网很多项目其实是在自 High,浪费资源。

年初碰到一资深股民,平时我叫他武哥,让我再次觉得:还是炒房靠谱啊。

“兄弟,我记得你家搞装修的吧”

“是啊,伍哥,怎么有装修需求?”

“也差不多,但我不装修,就是能不能和我签个装修合同,到时候银行把钱打到你家账户,然后我来取,我给你们手续费。”

“你这是抵押房子了吗”

“哟,这你也知道啊,行啊,和我一起炒房吧,现在买绝对稳赚不赔”

……

故事先讲到这里,给大家讲讲 “杠杆资金买房”

咱们现在绝大多数人买房是按揭,其实按揭就是杠杆。比如一套 300 万的房子,首付最低 2 成,就是要首付 60 万,贷 240 万,杠杆就是 5 倍,意思就是你只花了 60 万,就买了 300 万的房子。

所以我们买房子,尽可能希望 “房子总价尽可能低, 贷款年限足够长。” 这样才能月供尽可能低的效果。

而实际上,对于资深炒房客来说,两个指标是必须的

价格尽可能低,杠杆足够大

这样才能花最少的钱来达到赚钱的目的,所以他们寻觅这几类房子:

热门板块首开楼盘

因各类原因想快速出手的二手房

一般来说,第一次开盘的房子是小区位置不是最好的楼,但是为了吸引用户,用超出用户心理的价位来达到抢购的目的,这个和小米当年的打法差不多。

一次只放出几十套。而资深炒房客则和开发组团合作,一起来营销这场活动。听众筹了杭州未来科技城北大未名府的朋友说,北大未名府以一万 7 的价格,最后都在黄牛卖号。但这类房子,如果遇到行情好的时候,就会赚的更多。

而想快速处理的手中的房产,无外乎破产,买了其他楼盘周转,财产转移啥的 (最近几年这类貌似有点多), 遇到这类楼盘还能砍砍价。

所以,如果你没有现金来炒房,扛风险强的你,就想到了抵押房屋贷款

一般来说,抵押的房屋是要还完贷款的房子,政策是能贷 7 成,可实际操作上,5 成为普遍现象,并且抵押有手续费,这个和 4S 店贷款买车需要手续费类似。

假设一套房屋市值 300 万,贷 5 成,就是 150 万,手续费为贷款的 2%,就是 3 万,这个成本是必须出的。

但这个 150 万,实际中只能用于以下用途:

买车,装修及家居艺术品等消费

当你签了消费合同,则银行会把钱打到对方公司账户

所以,装修和买艺术品就成了很多炒房客来说是最好的

装修我装个 100 万,这也是可以的。买幅字画 200 万,这个很正常啊

所以就出现了上面我和伍哥的对话。

伍哥后来贷了 150 万,付了两套房的首付,剩下的钱月供,我们算了下,除去各项费用,目前每套房赚 30 多万,虽然只是纸面的

这个时候就会有朋友问了,伍哥如果卖的时候,没钱还银行欠款怎么办

在这一行这个很简单啊,有个专业名词,叫『赎楼』,意思就是把卖家的银行贷款还了,然后帮助买卖双方完成过户。

我有个朋友手上有个 200 万左右的现金,专门帮人做赎楼的事儿,每月赚个万把块,来还两套房子的月供。

当然还有更狠的

就是 10 来张信用卡,反复套现,计算每张卡的还款时间和利息,然后拿来炒房

这类人在我眼里就是「神」

有这个精力和头脑,在任何时候创业还是打工,都是精英中的精英。

前段时间,哥们约我出来吃饭,说他创业失败了,没拿到融资。

我当时真的很想对他说:炒房吧,有些地方还来得及

但想想还是没说,因为也不是谁都能成为赚钱的炒房客,没这个能力的朋友就还是不要去尝试了

最后,央行公布了 7 月份的金融数据,住户部门贷款增加 4575 亿元,其中,短期贷款减少 197 亿元,中长期贷款增加 4773 亿元。非金融企业及机关团体贷款减少 26 亿元,其中,短期贷款减少 2011 亿元,中长期贷款增加 1514 亿元,票据融资增加 276 亿元;非银行业金融机构贷款增加 55 亿元。月末外币贷款余额 7799 亿美元,同比下降 16.8%,当月外币贷款减少 52 亿美元。

其实就是:贷款还得靠房贷,居民中长期贷款增加了 4773 亿,也就是 7 月的总量!可见企业需求是没有新增了。

你觉得下半年央行会降息降准吗?

知乎用户 平哥 发表

关于房价上涨的原因,大家已经讨论很多了,共识的地方是,与货币超发相关。有点想法,和大家交流一下。可能阴谋论了,一家之言,聊作参考。

  1. 住房市场化推出的背景是什么?住房市场化是 94 年发文的,一者说,这是经济改革中货币化的必要步骤,这是客观规律。市场经济的本质,就是对资源进行货币化改造,只有货币化后的资源才可以交易。促进交易的发生,这是市场经济的本质。股票市场的本质,就是用企业发展未来的预期来进行现在的交易,是将企业货币化(证券化)。另一者说,推出的时机选择。正常市场经济环境下,住房必须市场化,因为随着社会生产总值的提升,财富被不断创造出来,会有越来越多的东西被推动着货币化,进入可流通环节。94 年正式中国经济大步走的时候,有这个客观的动因。同时,94 年面临一个整体经济硬着陆的问题,通胀很严重。流通货币膨胀,怎么解决?减少印钞票,会遏制经济发展,只有推动更多资源进入流通环节,才能对冲掉通胀。朱镕基就是在这样的背景下推出住房市场化的。确实避免了 90 年代的金融危机。
  2. 政府真的想管房价吗?从住房市场化的背景中,不难发现,政府从一开始就有动力去做这件事,因为住房资源量大,这一步市场化会成为经济持续发展的很大的推动力。所以政府从一开始就是希望住房不断市场化,更多资源进入这个市场,价格越来越高的。所以我的判断是,政府愿意房价上涨,这从大局上看,对中国经济是好的。这也是为什么即便是温总任上,关于控制房价的说法,也始终是控制房价 “过快” 上涨。换个角度理解,政府允许甚至希望房价上涨,但得稳步上涨。所以可以这么说,政府会想方设法避免房价暴跌(即房产市场崩溃)。
  3. 从经济规律来看,从来没有只涨不跌的市场。问题只是,什么时候跌,跌到什么程度?可是住房市场有特殊性。上述两点决定了,政府很难容许房价出现明显下跌。至少在出现新的可以货币化、可以推动经济发展的重要资源进入市场之前,政府很难容忍房价下跌。一旦下跌,而同时没有新的货币化资源(总的体量要和住房市场匹配的)进入市场,就意味着整个市场会萧条。这个时候的 GDP 就不是保 7 保 8 的问题了。所以从中央政府的角度,不希望房价下来。
  4. 同时,由于住房这个市场太大,在这些年市场化、货币化的过程中,真正的大玩家(庄家)不是房产商,而是土地的拥有者——政府。换句话说,政府自己的利益在里面。这是中国住房市场和国外市场的本质区别。在日本,一套房的贷款可能要还好几代人,听起来很惨,可这房子的地皮,乃至一定高度下的空域,都是业主的。在我们这里,你只有 70 年的使用权。这意味着,如果房价下跌,损失最大的,不是购房者,不是房产商,大家都是陪庄家玩的。一旦下跌,损失最大的是房产的拥有者。所以从政府的角度,尤其是地方政府的角度,房价不能下来。这是它的身家财富。
  5. 这也是为什么有观点认为,房价的根本问题是土地制度。如果政府持有土地的所有权,那么政府在住房市场的意愿,一定是房价不断上涨。谁都希望自己的资产增值的,对么。如果土地制度改革,土地归个人所有,那么政府就可以容忍它跌价了。这是为什么美国日本欧洲的房价都会暴跌的原因。政府是裁判,规则制定者,而不是参与者,所以跌就跌了,按经济规律来。我们这里,政府是裁判,也是玩家。经济规律要跌,庄家不会让它跌的。
  6. 十八大之后,我们已经很久没从媒体上听到控制房价的说法了。观察宏观经济,在人口红利了结掉之后,中国经济目前面临的最大问题,是后续增长乏力。可以货币化的资源就这么多了,怎么保持增长?调结构是很重要,但是不解决根本问题,巧妇难为无米之炊的。如果民间资本不能更多引进到市场中来,没有更多资源进入货币化市场化过程,那么政府就会一直想方设法维持住这个房价,保持一个合理的涨幅。而即便保持这个涨幅,经济也明显疲软。这种时候还让政府来管房价,可能吗?
  7. 所以,如果不考虑金融危机这样的极端情况,那么政府是高房价实质上的同谋者。即便政府并不真的希望通过房价上涨牟利(实际上地方财政对房价的依赖程度非常高),政府也很难容忍房价出现下跌。房价留下的空白没有资源可以填上,这一跌,社会能否稳定就成大问题了。这是上层建筑对经济基础的反作用。
  8. 李总现在对银行的动作,对抑制房价是有用的。盘活存量、控制增量,思路就是控制货币超发,实质上在收缩流动性。但量有限。通胀如果控制住了,房价从根本上就失去了暴涨的基础。可是这种收缩是有条件的,条件是经济保 7。银行真的遇到大问题的时候,李总也压不住。钱荒反复了半年多,这一轮,央行又发了。现在全年 M2 的增速已经到 14% 了。M2 的概念就是政府超发的货币。解释一下。14% 意味着,你存 100 块在银行,一年以来由于超发了 14% 的货币,不算利息,你的钱实际的购买力只相当于一年前 86 块钱的购买力了。超发 = 贬值。对比 M2 数据,结果是很恐怖的。有兴趣的童鞋可以自己去搜一下。我记得美国的 M2 增速肯定是个位数。保持 14% 的增速,房价怎么可能跌下来呢?一旦房价要跌,央行就印钱,价格又上去了。只是上去的是 “价格”,并非房屋的 “价值”。这种上涨,是用我们所有人手里的钱的购买力下降换来的。
  9. 理性的判断是,除非发生金融危机,否则房价不会暴跌。流动性天量放大或者天量收窄,都有可能导致金融危机。97 年从泰铢贬值引发的亚洲金融危机,就是泰国货币流动性天量放大的结果。天量放大之后突然被做空,导致货币贬值。美国的次贷危机,是由房产市场的债务危机导致金融机构停贷,引发货币市场流动性天量收窄。货币危机很难发生在大国货币上。债务危机又很难发生在中国的政治体制下。大致算下来,中国已经处于债务危机的边缘,地方债的体量到现在还没有官方说法,盘子一直捂着。但是政府还有钱,债务就只是个问题成不了危机,因为债务始终不会违约,银行的窟窿、国企的窟窿,政府最终都会填掉。这让我们相对封闭的金融体系看起来好像更安全。有没有可能政府的钱填不够这个窟窿?有可能。次贷危机的解决方法就是印钞票。如果地方债问题爆发,大不了政府印钱呗。反正老百姓买单。
  10. 有没有可能失控?有。外部因素诱导下有可能失控。比如美国突然停止量化宽松,热钱回流导致中国流动性收窄,短时间内央行只有马上印钱来补漏,如果量大,会导致货币短时间内迅速贬值。但目前看这个影响有限,有大量外汇和美国国债支撑。还有地方债漏洞太大,央行补不了窟窿了,可能性也不大。人口黑利带来经济持续放缓,房价上涨的市场基础被抽空,导致央行即便超发也无力保持涨幅,这是有可能的,但作用周期较长,有充足的时间去解决。其他因素会导致失控的,我暂时还没想到。
  11. 综上,我的判断是,政府目前的需求和动机,是维持房价不过快上涨,但是要有一定的涨幅。李总工作的微妙之处,是找到平衡点,用怎样的 M2 增速来对冲。同时,要从根本上解决问题,就是要调整经济结构,国企改革,寻找内生动力来对冲掉人口黑利的影响,让经济能够保持不错的增幅,支撑住房价的上涨,慢慢收缩掉 M2。这是类似中医的疗法,是调理。
  12. 最后补充一下。政府手里最大的杀手锏,就是钱。容易发生危机的经济体,都是力量相对薄弱、储备不够的国家和地区。次贷危机如果发生在亚洲或者俄罗斯,肯定不是倒掉一个雷曼和几家银行可以了事的。改革开放 30 多年下来,中国积累了非常多的外储(都是老百姓的血汗),97 年的危机中,朱镕基就是这样挽救港币的。这是很重要的抵御风险的方法。所以也可以说,能搞垮中国经济的,只有中国经济本身。没有发展动力了,小问题都会变成大问题(比如失业、罢工、收入增长等)。经济能持续增长,大问题都会变成小问题。

\========== 长篇大论后的分割线 =============
这两天新闻铺天盖地,杭州有闹事的,三四线城市房价开始跌了。
于是有人聊起,也有问怎么看。交代一下我的看法:

  1. 涨跌都是正常的。这是常识。这话大家说都说过很多遍了,所以看到跌,不用大惊小怪,也不用欣喜若狂。能跌,说明 2 点:1)这还是个正常的市场。这是好事。2)早就能跌了,一直不跌,是政府不让它跌,不是市场不让它跌。
  2. 李总的工作见效了,用合理的 M2 增速去对冲,M2 减速可以控制银行的冲动,同时放松管制,让市场发挥作用,已经看到经济增速的阵痛了,房价出现阵痛也是顺理成章的。
  3. 人口黑利的影响会慢慢显现、逐步加强,房价未来会持续承压。拐点不是现在才出现的,增速放缓就已经是拐点了,11 年 12 年都有过信号。但是被温总(或者说温总的政策)顶回去了。从市场的角度,房价未来的趋势是向下,问题是速度有多快。
  4. 李总也不会坐视房价快速下跌。维稳虽然不再明面上提了,但谁相信维稳不是高层排前三的任务?政治体制没有变革之前,维稳都是头等大事。房价真的放开给市场了,很可能就是一轮能引发危机的暴跌。至少是二三四线城市。鬼城、温州,危机都已经爆发了。真正的问题是,什么时候传导到北上广深?传导过来的强度有多大?在二三四线城市的波及面会有多广?
  5. 商业地产会比较快传导到北上广深。其实已经看到跌势了。住宅的影响,我的观点是,取决于二三四线城市是怎么个跌法。根本还是看供需。都快速跌成温州这样,失业率上升,中小企业倒闭,人口会继续向一线城市导流。如果是慢慢跌,不引爆债务和金融危机,不影响各地中小企业,甚至反而推动良性健康的城镇化,那么一线城市的就业人口也会逐步回流。房价下跌的压力通过一线城市来释放。这种情况,我认为是中央政府更愿意看到的。包括去年提的严控大城市人口,思路一致。所以传导的强度,取决于这轮下跌的范围、速度和幅度。
  6. 小城市的波及面会有多大?说一句空话,就是所有当时暴涨过的,都得吐出来。幅度多大?肯定小于当时至今的涨幅。当然不排除个别城市个别房企个别楼盘的个别情况。速度多快?目前经济增速承压大的城市,下跌速度快,经济增速承压小的,下跌速度慢。
  7. 杭州的下跌,是因为杭州的市场化程度高,政府相对穷,所以每次下跌都是杭州首当其冲。这是个标杆。可以看看高层的反应。一方面,看杭州政府的底线在哪里;另一方面,也能看高层的底线在哪里,到什么程度,会出手、出政策。当然,也能看出市场的反应,是微调,还是行程下跌的趋势。



知乎用户 云上的猫 发表

別看了几篇大 V 写的房地产方面的文章,就认为自己代表了中国最先进理论文化的前进方向。有次坐滴滴快车,竟然有个司机知道我做地产时跟我说中国房价今年一定崩盘,然后说起他的愿望就是有一天房子卖不掉,政府就把房子免费分给民众,大伙只用交物业费和水电煤气之类的费用就可以住。

知乎用户 我想要冬眠 发表

不管愿不愿意,不管房价如何高涨,2016 年 1 月份起全国主要大中城市都在进行不动产登记了,也许还是会有很多城市会故意拖慢进程,但这个潮流是势不可挡的,中央已经给了很多缓冲政策,现在房价的高涨实际上是在考验施政者最后的耐性。当在种种权衡取舍之后,施政者最后必然会发现维持泡沫的成本比主动刺破泡沫的成本还高的时候,不论多么痛苦,也肯定会主动当刺破泡沫的第一根针。
实际上,在制造业展现出明显处于低位运行的时候,大量市场的金钱都蜂拥进入了房地产,就已经表明所有的货币政策已经起不到任何的作用——世界上没有精准贷款这个东西,资金会自动流向高利润的方向。
所以,可以预见的是,在 2016 年底或者 17 年初,必然会有市长被住建部约谈,然后就等着房产税吧!这个才是最终的核武器。
另外,顺便说一下,下一步调控的政策可能会对商业地产减税,促使资金流向商业地产,但我想说的是,有些人把事情想太简单了。

知乎用户 陈风暴烈酒 发表

第一,除非发生系统性、全面性危机,不然北上广深等一线城市的房价不会跌。
第二,如果发生系统性、全面性经济危机。不可能只影响房价,必然是波及各行各业。那样的话普通百姓很可能大量下岗、货币贬值变得如废纸一样。所以楼主也别寄希望于等房价崩盘去抄底。先保证自己不失业吧。

知乎用户 王大海 发表

楼主是对的,泡沫不可能长远保持。
我推荐楼主看一部关于美国房价的纪录片《瑕疵》

知乎用户 薛洪言​ 发表

破高房价的局,需要再造一个泡沫

百业低迷,唯地产不破,当前经济,房地产几乎成了唯一的亮点。不需要过多论证,这种状态极度不健康,也不可持续。

房地产具有居住、投机和抵押物的多重属性,房价调控问题之难,就难在这里。尤其是在房产的抵押物属性里,房价下降会导致抵押物贬值,金融机构会形成大不良和严重的信贷紧缩效应,所以房价不能降。不能降,只能不停地升,所以房价整体处于上升的态势。持续升下去,也不是个事,毕竟经济还是要发展。前几日,华为离开深圳的传闻沸沸扬扬,是地产业挤压实体经济的一个注脚。

如何破房地产的局,理论界和实务界讨论很多,但并无广泛认可的办法。在苏宁金融研究院高级研究员薛洪言(洪言微语)看来,可能要分长期和短期两个层面解决这个难题,长期看要去除地产的质押物属性,短期内则可能不得不饮鸩止渴,需再造一个泡沫

| 高杠杆的两条腿

高杠杆的实质是高负债,先来聊聊负债。经济体中有四个部门,国家、金融企业、非金融企业和居民,金融企业负责资金的融通,可大致看作借贷发生的中介平台,非金融企业是负债方,居民是储蓄方。

我国是间接融资为主的金融体系,银行是放贷的主体。银行归集居民储蓄资金,自主进行放贷,自担风险、自负盈亏。所以,贷给谁、不贷给谁,基本由银行的信贷偏好说了算。而银行的信贷偏好则由其风险政策说了算,银行的风险政策特点是什么呢?偏好抵质押和担保。所以,大量的资金贷给了重资产行业,如钢铁、煤炭等能源企业,房地产企业,贸易类企业等等。不难理解,土地、房产是主流的抵押物,资源、大宗商品是主流的质押物。

| 地产独挑大梁

国际经济危机以来,大宗商品价格起起伏伏,整体是大幅下行的趋势,导致侧重于大宗商品质押的行业先后曝出高不良,典型的如贸易融资(钢贸、煤贸等)、资源型行业(煤炭、钢铁等行业)。相反,土地、房产基本是一路升值的,所以侧重于不动产抵押贷款的行业整体可正常还本付息,成为贷款追逐的香饽饽

钢贸行业的风险自 2013 年左右开始暴露,引发银行业局部不良的大爆发,最终以对贸易融资制度的重构告一段落。适用于中小微企业的联保互保也大范围出现问题,使得很多银行大力发展中小型企业客户的雄心止步不前。业务总是要做的,贷款开始向能提供土地和房产抵押的行业集聚。

问题来了,谁拥有最多的土地?没错,地方政府。所以,银行对地方政府融资平台一直是大力支持的,即便监管曾严加管控,也未曾阻断银行通过影子银行渠道放贷的决心。除了融资平台,银行对地方政府主导的基建投资自然也是大力支持的,既是保增长的需要,满满的社会责任;更为重要的,政府有那么多土地,有啥可以担心的。

信贷资金集中于土地和房产相关领域,有没有问题?有问题,问题在于经济的泡沫化和空心化,大量的制造型企业得不到资金支持,经济结构升级难以奏效。有没有风险?对银行而言恐怕是没有风险的,至少原来是这样。有问题没风险,自然还是大干快上,发展才是硬道理。银行也是上市企业,要为股东负责,需要漂亮的利润增速和贷款增速数据。

| 分业监管下的干预失效

我们看到,从银行自身的理性出发,贷款资金向地产相关领域的集中会带来经济泡沫化和空心化等严重问题,需要有形的手进行干预。干预了吗?的确干预了。

仔细梳理监管机构文件可以发现,早在 2012 年 8 月,银监会就开始关注银行同业代付问题的资金投向问题;2013 年 12 月,国务院办公厅下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(著名的 107 号文),对影子银行相关业务做了原则性监管规定。影子银行的主要流向,自然还是地产和融资平台。从后续出台的系列规定看,银行同业业务和信托通道业务是严加监管的对象。

不过,银监会刚关上了一扇门,证监会和保监会就为市场打开了一扇窗。也是在 2013 年,为抓住资管业务的蓝海,监管机构放松了保险资金投资范围,基金子公司也横空出世。基金子公司具有万能通道功能,且没有资本金监管,业务空间大,借着监管机构对信托严加监管的好时机,很快靠低费率打开市场。各类理财和资管资金,借助这些新的通道,继续注入房地产和融资平台领域。

在影子银行的输血支持下,房地产行业渡过了一段艰难时期。2015 年 7 月股灾后,依靠资本市场实现稳增长和调结构的努力化为泡影,政策重回地产保增长和去库存的路子。2015 年下半年,购房首付比例和二套房政策相继放松,房地产终于在 2015 年下半年再次迎来了快速上涨期。

| 破局之道:再造一个泡沫

一直这么下去,是不是也挺好的?还真不是。十多年来,很多生产要素涨涨跌跌,但房价和地价基本就没跌过,逐渐成为经济运行高成本的罪魁祸首,不得不予以解决。权威人士解读中国经济,明确提出 “房子是给人住的,这个定位不能偏离”,意味着,不到一年的时间内,房地产政策可能要再次转向。

但是,又能转向哪里?金融体系有句名言 “大而不能倒”。土地和地产作为最大的抵质押物,其份量显然比最大的金融机构还要大。铁矿石等大宗商品的降价曾引发全国性钢贸贷款的大不良,土地和房产一旦贬值,又会带来多大的不良?不敢想象。所以,大而不能倒!土地和房价降不得

这是过去几年房地产调控的逻辑。涨不得,也降不得,最终的结果只能是涨得降不得。因为价格平盘一段时间总要突破,不能向下突破,自然只能向上突破。于是,涨一段、停一段,涨一段、停一段成为房地产市场的常态。从当前一系列政策看,房地产市场又要进入停一段的时期了。只是,不知道停一段之后,是不是还是接着再涨一段?

这个局怎么破?去除房地产的抵押物属性是治本之策,大力发展信用融资,逐步置换房地产抵押贷款。不过,这是个长期政策,需缓缓图之。短期内破局,可能要饮鸩止渴。从资金流动的角度看,再制造一个泡沫,资金自然会离开地产领域。下一个泡沫在哪里呢?只能是股权市场。

(文 / 薛洪言,苏宁金融研究院 高级研究员;微信公众号:洪言微语)

编辑于 2016-05-30

知乎用户 匿名用户 发表

这里专门发证据证明预言:南京土拍现 8 地 7 熔断 现场喊话:“不要逼政府”

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根据日本调查局,1980 年起,楼市开始疯狂上涨

80 年代末,在破碎前期,更是继续上涨,知道 1991 年大崩溃

当时的日本人就像现在的中国人,上涨的时候从大都市开始,以东京 [北京] 为中心。他们觉得东京圈 [北上深] 的房价不可能下跌。他们先在东京圈 [北上深] 买,买不起就去六大城市[杭州, 广州为代表的其他城市]

现在你闻一闻周围的空气,有没有发现除了大城市其他地方的房子已经不会上涨了? 甚至小地方的房价会下跌? 原因我告诉你:

到了 2016 年 7 月,房地产库存太多了。

假如你在三四线小城市居住,你所在的城市绝对有不在少数的中小开发商跑路,倒闭,坏账,一些官员非常着急 [因为有利益合作]

第一个结论: 大部分三四线城市房价已经跳楼,一些房价已经崩溃

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以前是怎么救市的?

现在已经知道了这些:

1. 除一线城市以外,其他城市取消限购 [2014 年]

2. 降低首付政策 [2015 年冬季]

  1. 购房可享政策优惠【第二个政策过了五个月,老爷已经跳脚了】
    房产降契税新政 2 月 22 日起施行 购房可享政策优惠

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潘多拉魔盒何时开启的?

中国房价高企真的是因为刚需吗? - 房价

看出来了没有?

看第三栏的土地出让金,07 是 12216,2008 是 10259,Duang,2009 就是 17179 然后就是疯狂涨了,到 2013 年甚至是 08 年的四倍

怎么多土地出让金掉谁的腰包里了? 09 年是谁先开始最先疯狂转让土地的?

15 年的数据没查到

那到底何时被高端大佬王健林称’永远不会跌’的北上广深什么时候会跌?

答案:

看领袖们的政策和手下们的执行能力.

按我的直觉, 最坏的情况: 2020 年会崩溃

最好的情况: 经济保持增速的话,永远不会垮

假如崩盘不得了, 会让中国 20 年翻不了身

大佬们这样做或许能力挽狂澜:

  1. 经济要保持增速 [经济能保持增速北上房价绝对不会跨]
  2. 大量财政补贴

3. 贷款买房优惠
4. 简化买房流程,加快买房的速度

-———————— 补充香港,澳门,台湾地区 ———————————–

香港: 非常不看好

安利一个答案: 怎么看 2016 上半年深圳房价上涨 16%,深圳房价最终将超越香港吗? - 匿名用户的回答, 香港的房价短期和长期我都不看好

澳门: 不看好因为澳门太小产业就是赌博

台湾: 非常不看好

政治,军事因素和他们的经济因素

其实香港 6 月已经开始大跌,台湾那边去年 9 月已经开始跌了

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资源:谷歌搜索

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让我们一起祈祷天朝经济万世不衰

知乎用户 Hyde Yuan 发表

简单的说,我自己做得一项分析表明,房地产指数与 M2 同比增速的相关性是 77%!
自建了一个数学模型
每平米售价 * 总面积 = 年租金 /(一年定存利率 - 通货膨胀率 - 房价预期增速)
TP=AR/(rf-i-ge)
根据这个模型,可以得出房地产走势受制于宏观货币政策,如果央行停止过度信贷,房价将停止上涨,当预期增速转向,房价将开始崩盘! 用索罗斯的话说,这是一个自我加强的正反馈循环,上涨是因为正在上涨,下跌是因为正在下跌

知乎用户 摇滚死兔子 发表

突然没人买房了的时候

你觉得可能吗?
不可能
所以我们还是聊聊世界和平的事情吧

知乎用户 李瑞 发表

身边很多朋友说买房是为了抵御通货膨胀。这里我觉得不完全准确。
第一、买房与其说抵御通货膨胀不如说抵御房价膨胀。以一线城市一套近郊的房产为例,房价约 500 万元,贷款 350 万分 30 年偿还,每年约还房贷 20 万元,这几乎耗尽了一个一般小家庭的购买力,柴米油盐的物价相比起来实在不值一提。三四线城市的房价跌了,于是买的人自然少了,试问如果现在大米鸡蛋涨了,你会买房吗?因此买房不是为了抵御通货膨胀,实际上是购房是对房价上涨有预判。
第二、房价到底会不会涨,未来究竟还能涨多久。我认为树不会长到天上,老百姓的承受力是有限的,房价的拐点一定会出现。鼓励大学生、农民等偿还能力不稳定的人群购房是有问题的,钱不够可以按揭,首付不够有首付贷,杠杆越来越高,是不是和次级贷非常相似?现在政策实施的结果是一二线城市房地产又一次令人咋舌的暴涨。秦人无暇而后人叹之,后人不鉴,而后人复叹后人。至于什么时候到顶,我也不知道。总之因果报应,时候未到。现在购买上半年几个热点和暴涨城市的房子,不是好选择,一定要握紧现金,非常耐心地再等一等。
第三、如果房价到顶了,对我们有什么影响。我们假设结局有两种,一种是断崖下跌,一种是软着陆。第一种概率很低,如果出现这种情况,手持现金尤其是美元的人也许是最大的赢家,房价大跌会造成金融灾难,中国银行业的贷款绝大部分是以房产为信用基础的,房价大跌会造成诚信体系的瓦解,企业间契约、民间借贷的崩溃,按揭贷款大面积断供,其他银行贷款也将出现大量坏账,抛售及银行强制拍卖使房价进一步下跌,市场出清后,房价进入较长时间的调整期。此时要时刻关注汇率和国家政策,国家和地方一定会出台各类刺激政策,此时一旦人民币出现升值趋势,可以入场扫货。第二种情况是软着陆,也就是房价出现滞胀,一方面人民币对美元有计划地贬值,房价对外是贬值的。另一方面,货币政策更加稳健,货币投放更加精准,居民收入递增,老百姓实际购买力及生活消费意愿增强,房产之外的商品物价温和上涨,此时高位接盘将面临漫长持续的压力,这种情况要持续到房价进入给老百姓购买力合理范围。老百姓的理财方式将越来越丰富,债券、互联网理财、外汇、股票、基金等渠道将越来越收到大家的青睐。

知乎用户 宇宙锅巴 发表

从前有个村子,里面住着一个恶霸,统治着村民们,不让村民吃饱喝饱,连最基本的生存都无法满足,最后村民们忍无可忍,集结起来推翻了恶霸。
新一代的村长吸取了恶霸的教训,给村民们吃饱喝饱,把村子建设的欣欣向荣。但是随着村子发展越来越好,村民的钱越来越多,不满足于最基本的吃饱喝饱了,村长逐渐觉得村民们越来越难管制了。于是村长就和智囊团们一起商量对策:这样下去不行啊,得想个法子。
经过激烈的商讨,智囊团们想出了一个点子:村民不是钱多么,那么就想法子把他们的钱圈过来,用这些钱来把村子修建的越来越好,这样一来他们没多余的钱只能辛辛苦苦的老实劳动,二来他们能够吃饱喝足并且进行最基本的消费,不会造反,三来咱们有钱了村子建设也会加速繁华,多好啊。
可用什么法子来圈钱呢?
衣食住行,四个不可或缺的条件里,最适合飞速圈钱的就是住了。
于是说行动就行动。很快,没多久就圈到了很多钱,村长很开心。每次出访的时候,他都听到大家在讨论房子多贵住不起,什么时候房价会跌。他很开心,大家都集中精神去讨论房价去了,都去讨论 GDP,讨论崩溃去了,殊不知这些讨论成立的前提是经济按照自然规律来运行,而忽略了最大的一个问题,房价之所以高就是村长故意违背经济自然规律造成的,并且村长很明白,如果房价崩了,那么他就死无全尸,所以他就下令智囊团,无论如何都不能让房价崩,要么村民工资不变房价花一万年给我慢慢降下来,要么让房价不变慢慢让村民的工资缓缓涨起来,反正就是要拿捏好,掌控好,让村民徘徊在温饱的边缘,有饭吃有房住并且为了房子努力终生。
总之一句话,绝不能崩。当时违背市场规律圈钱,就是考虑到自己的掌控能力才进行的。一切还在掌控中,只要不出纰漏,毛的问题。所以,下面都要好好治理,落实下去,谁治理不好,敢崩,让村子动荡,村长就崩了谁的脑袋。

知乎用户 坚硬的小石块 发表

个人非经济与房地产行业出身,只是一个普通的老百姓,对于 “房价是否会崩,以及什么时候崩” 只能凭借生活中的经验,去进行判断。

个人看法:
1 房价的变化,最终的决定权在政府手中,一方面它们掌握了政策的修订与发布,另一方面它们掌握了土地。
2 对于当前的执政党,从以往的经验来看,面对棘手的问题时,会采取——拖——这个手段。当该问题不得不解决时,即便社会部分群体怨声载道,也会为了大局将他们彻底牺牲,以雷厉风行的态度执行计划。
3 对于房价这个问题来说,政府的底线在于——银行,其它房地产商、中介、投资客、刚需客,甚至是地方政府,都是能够交换的筹码。
4 不管房价崩还是不蹦,经济还是要发展的,目标是突破中产收入陷阱。
5 卖地收入、实业转型成本、市场资金注入、金融汇率等,相关因素共存甚至彼此矛盾。
6 考虑到 80~90 后的历史战绩,高校扩招、楼市暴涨、股海沉浮、独生子女、二胎政策,反正这么多坑都走过来,再加个楼市崩盘,社会萧条啥的,也没什么大不了的,抗压能力高嘛(纯属戏言,别玩我们啦!!!)。

个人推断:
目前来看,企业转型、新科技产业探索、市场改革、一路一带外部市场扩展等,虽然磕磕碰碰,麻烦不断,但还勉强在走,经济好歹还是在发展的。中短期悲观,长期乐观吧,脑海中的思绪,汇成一句话:留给中国队的时间不多了!

2017-2021,个人买横;2021-2025,个人买跌,买定离手啦~~~

最后,脑洞大开,胡思乱想。
如果在下是政府,手中握着这些牌的话,打法大概如下:
第一阶段:一二线房价降温横盘,时间换空间,等待经济形式好转,例如转型成功、其它国家狗带、外部市场开阔顺利、下一代工业革命、尾大不掉的 XX 改革成功,人民收入追上资产价格。预计时间,2022 年吧,任期结束。
第二阶段:经济突破不利,软着陆呗,先提前布局,让国家队去炒高一二线地价,忽悠投资客与刚需进场接盘,三四线则让农民入城,消化剩余库存,库存消化的差不多了就横盘阴跌;另一方面让房地产行业龟缩,捂盘转型翻新爱干啥干啥去,反正银行不再轻易借钱出去;等到银行坏债消化的差不多,房产税出台,蓄池养鱼,鱼大吃肉,底线就是保证老百姓别断供就行(估计也舍不得,,30%+ 首付外加 5-10 年的已还贷数额),另一方面加强外汇管制,别让钱跑了就行。国内都一片狼藉,估计世界上也没几个国家经济形势良好,中产出去也是受气,富豪手段颇多,管也管不着。预计时间 2022 到 2032 年左右吧,城市化进程差不多超过 75% 了。
第三阶段:经济崩盘,第三次地球开片、新人类纪元、星辰大海、泛中华联邦等等资料片中选一个吧~~~

照这样看来,买房是不可能的,这辈子都不可能买房的,做生意又不会,靠工作才能维持生活这样子,进知乎感觉就想回家一样,里面的老哥个个都是人才,又会吹牛逼,房价今天暴涨明天崩盘什么的…… 我超喜欢在里面的!

反正对于个人而言,刚从学校出来,手中没啥积蓄,超一线买不起,次一线价已飞,二三线没岗位,不如瘫痪在北上深,攒笔积蓄,回老家混吃等死,他强任他强,我干我的羊,岂不美滋滋~

PS
上述纯属戏言,苦中作乐~~~

共勉共勉。

知乎用户 Leanerdo 发表

是否会崩溃,谁也说不清楚。此前很多高赞的答案都解释的很清楚了。崩盘的可能性不大吧。这里主要是针对一线和重点二线城市而言。就本人此前的一段购房经历来说,房价想跌都难,更何况崩。以武汉汉阳核心地段为例,清明节回去认筹购房,售楼部人山人海(不排除里面有托),我跟我表哥一起认筹买房。他刚摇到号,再准备选一个南北通透的好楼层时,结果那套房瞬间别其他人买走了,最后实在没办法选了一个接近顶楼的。而我没有摇到号,白跑了一趟,等我端午节回去的时候,多花了 4 万,才买到房子。
就武汉汉阳而言,新开盘房子是很多,尤其是四新这一段,但这个不一定意味着房子就一定得降价。因为每次开盘,只会卖一部分,甚至一半都不到,你就得抢。你不抢别人有的是人抢。而我个人的置业顾问,也是一种有点傲慢的态度,想买你就去,不买她也不会鸟你,根本就不愁卖。捂盘捂那么久至于开发商的资金怎回笼,我不清楚。但是他们就明确告诉你,本次开盘就只卖某一单元。其他的过一个月加价卖。你可以选择不买,没人强迫,想买就得按照他们的游戏规则来。但是从身边 “忍气吞声” 买了房的人来看,他们没有一个后悔的。至少现在来看,升值了一点点。
换一个地方,拿深圳来说。地铁 11 号线开通,沿线的房子,比如说横岗之类的,估计又得涨。根据同事的描述,龙华某小区开盘,没有一个是低于 5W,没一个是降价开盘的。大家都知道有泡沫,但是目前来看,泡沫并没有大家想的那么容易被刺破。国家有的是办法维持房价。
万一,退一万步说,房价真的崩了,那其他连带的行业也会萧条。如果确实在犹豫阶段,有着刚需的人来说,当下就买吧。崩溃了不仅仅是房地产,而是所有行业的人,大家跟你一起扛。

知乎用户 拿叔 发表

1, 房价真的高吗?
第一,从购买力来讲,大概啊,1990 年的人均年收入大约可以买 2 平方米的多层商品房,2000 年的人居年收入可以买 3 平方小高层,2010 年可以买 3 平方高层电梯住宅。所以房价不高。
可能有人会讲,我们的生活质量没有提高啊,现在还是只能买 3 平方。但是不要忘了,你过去买的是很差的房子,现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比你过去买黑白电视,现在改成液晶电视了。
第二,从供需关系来讲,首先,中国的城市化进程方兴未艾,大量农民进城,大量小城市的人口向大城市聚集,所有这一切是个浩浩荡荡的潮流,不可阻挡。对房屋的需求,是最基本的需求之一。其次,城市居民本身改善住房的需求为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房人群,坚定的支撑了房价。
第三,从房屋价格构成来讲,大概啊,建安成本约 2000,土地平整拆迁补偿等 1500,税费利润等 1000。也就是说房屋低于 4500 元基本不可能(声明:我说的是平均状况,不要拿土地成本 8000 和 500 的个别情况来讲)。现在物价也是飞涨的,所以,房屋价格只会再涨。
第四,从其他国家地区的经验来讲,香港泡沫破裂后的价格还是几万元平方英尺,日本也是如此,中国说泡沫,太可笑了。
第五,从政策方向来讲,首先地方政府的土地财政是若干年内无法摆脱,也不愿摆脱的;
充其量是 “抑制房价快速上涨”。地方债务危机一触即发,房价与之相比算个屁。老百姓谁没有房子住?请看看你身边的人!
第六,从投资避险价值来讲,若通货膨胀 7%,则去掉利息收入,投资者还有 5% 的避险空间。而现金是万万拿不得的。大家不说汽车贵,为什么?因为它不是投资品,而是消费品,不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道,说明老百姓的安全投资意愿非常强大,大到房价还要涨。
第七,假定把腐败成本从房价中剔除,把强拆掠夺的百姓利益加入房价,也许房价还是现在这个鸟样,不会跌下去。悲观点就是腐败价格还在,拆迁补偿增加,房价就会再度攀升。
结论:房价不高
2, 谁在说房价高?
第一, 刚毕业的大学生们。这些人如果一毕业就买得起房子才奇怪,难道你认为大学毕业就应该买得起房子?我无话可说。
第二, 要结婚的人。这些人从来就喊房子贵,不是从今天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电,再到买不起汽车,再到买不起房子,现在已经是最高要求了。我们从中看到的是社会进步,百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了,已经不嫌汽车贵了。所以,这是个正常的进步过程,而不是社会动荡之源。
3, 为什么政府要打压房价?
列位看官,国家为什么要打压房价?行为如此蹊跷,太不寻常了。
第一, 控制 “鸡的屁” 增长过速。去年大量的流动性发放,带来严重后果,必须打压有指标效应的产业,以期压制通货膨胀的幅度,同时,又要兼顾产业结构调整。这没有错,错在去年发放大量流动性(也是同一拨人干的)。但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗?只能说部分缓解。
第二, 转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火燎原,对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的社会矛盾,政府选择房地产作为暂时的出气筒,让老百姓随便抨击,多少转移了视线,缓解了人民对关键问题的关注。开始的时候让老百姓骂开发商,说开发商黑了心肝。开发商觉得委屈:我还不是把钱都用来买地和行贿了!老百姓明白了,哦,我该骂政府啊。这时,中央政府又讲了:地方政府要为房价太高负责,不要搞土地财政,不要强拆!地方政府也委屈:我的弄的钱你拿走了一大半,现在来骂我,哼,怎么说你都有理!骂来骂去,眼见着老百姓里明白人越来越多,政府赶紧强调:咱不骂了,咱还是降房价吧,降!降!降!
第三, 国家建设高铁是个大战略,无论是经济发展,还是军事保障,这是非常重要的事情,而这个战略的实现,对于资源的需求是大量的,是与房地产的资源需求有冲突的,是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以,限制房地产的需求是有利于政府的。现在,停止施行买汽车的优惠,也有这个道理在。
4, 政府企图会不会得逞?
采取了如此多的行政干预,也许会抑制上涨,但一定是短期的。一旦行政干预撤出,鉴于本文第 1 条所述,房价的报复性上涨将不可避免。
从中国目前的经济和政治形势看,10 年内,房价都不会跌。所谓跌,也就是小的震荡。
这是本人 2010 年 5 月的一个讨论,今天依然敢贴出来。

知乎用户 水木山城 发表

根据海通证券的估算,中国一线城市 (北京、上海、广州、深圳) 房屋总价值可买下半个美国。
1990 年东京土地资产总额已接近美国全国,而日本全国则为美国的 4 倍。

知乎用户 李明羽 发表

个问题很难回答:

1、房地产是受政策影响最为敏感的行业。影响房价指数是: 一手房俗称期房, 税费少但是要等一两三年才能拿到房子, 不确定因素多; 二是二手房即从个人业主手里买到的次新房和装修房, 转让过程中税费较多, 但是现房, 很快就能入住, 是成品看的见摸得着, 有安全感。现在的政策主要是限购, 有两套以上的人再有钱也不能在名下买入第三套住宅了, 没钱的第一套买到更难; 房产开发是一个资金链较为庞大的群体, 如果卖不掉商品房, 资本就很难完成运作, 降价就是必然。至于降多少就要看需求和消化了。二手房由于是个人资产, 用的都是银行的钱, 买房大多为保值增值, 便宜了不太会出现恐慌性抛盘, 更有着捂盘不卖, 大不了就出租喽; 个人急需要钱的会便宜些卖, 不是太便的位置会控制在 10 个点内的降价, 太多了会去做再抵押, 前两年买来的价格毕竟是比现在便宜多了。降太多不现实

2、土地竞拍机制保证了地价不会有下浮, 以往每次好的地块都拍出了地王, 这个值的注意。地价 + 建筑 + 科技创新 =? 竞拍机制不除房价短期恐会只是小调啦~

3、1000 万套保障房的确是一庞大的数字, 会给刚需降温; 但就不知道什么样的人能真证受益? 不过对于宠大的商品房存量数据来说会拉动房价短期下调!

4、真正的高价低价对于不同的人来说就有着不同的特点和益处; 不过真正的刚需不太会计较一时的得失, 高一点低一点对急需的人来说是浮云, 无无所谓了, 该买的就买吧, 该卖的就卖吧!

知乎用户 伪砖家 发表

经常有朋友询问伪砖家:

房价到底会涨到什么时候?

房价到底会不会崩盘,什么时候会崩盘?

说实话,这种问题我不知道。

如果伪砖家能够准确把握时间节点,那么我肯定会把能用的杠杆都用上,再加上房产本身的杠杆属性,几次交易下来,伪砖家自己可能就富可敌国了。

但明显这种想法是不切合实际的,是不符合规律的。

作为一名投资者,我追求的是模糊的正确,做的只是大概率赚钱的事。这需要的更多是常识,而不是神神叨叨的预测。

对于房地产,伪砖家的观点是大的趋势已经过去,已经不再是容易赚钱的时候了。对此,我只会战略性保留一些核心一线城市的地产,而不会再进行买入动作。

同时,伪砖家会密切跟踪,一旦出现以下三点特殊征兆,那就是在提醒我,不要心存侥幸,必须跑了。当然,至于会不会出现,我不需要去猜,盯着就行了,比别人快半步就行了。

征兆 1:政府刺激失灵

政府放开调控手段,不限购不限贷,房价没有大涨反而下跌这时候,房价崩盘岌岌可危。

过去 10 多年房地产的历史告诉我们,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。

2009 年的 4 万亿,一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍。2012 年悄然放松调控,2013 年房价上涨和销量均创下历史记录。2015 年,仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

我们可以看到,政策刺激的效果惊人,甚至让人感觉房价会不会跌,就看中央的政策。简单来说,政府控制了土地供给,通过限购限贷等手段影响需求,甚至还能制定游戏规则,规定哪些人能买哪些人不能买。房价每一次的上涨,其背后都有政策放松或者政策刺激。

但刺激终归是有限度的,政府可以在短期内控制房价运行的节奏,却同样无法违背历史的规律、市场的规律就像去年股灾的时候,尽管政府全力呼吁并救市,照样无法挽回股市一泻千里的败局。我们能够看到的是,现在房价反弹的区域已经越来越小了,主要就是一二线核心城市,无论政府如何想要去掉三四线城市的库存,都无可奈何。

如果哪一天,你看到政府放开调控手段后,房价没有反弹。甚至在政府刺激下,房价照样下跌。这时候请一定注意,房地产市场的 “股灾” 可能真的到了。

征兆 2:央企避而远之

如果房地产巨头,尤其是有央企背景的房地产巨头,他们死活不愿意拿地,土地开始流拍,或许,房价跳水不久就将上演。

近两年的地王狂潮令人触目惊心,而其背后的黑手我们也常常是指向地方政府,但空手套白狼的央企同样是罪魁祸首。

如今全社会优质资产缺乏,从资产保值增值的角度来说,一二线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。2008-2015 年,北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在 7-10 倍,远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。在这种大趋势下,一二线城市不动产就是全社会资金追逐的一块肥肉。

在争抢地王的过程中,央企频频举牌,因为其融资成本之低、融资规模之大超乎想象。在当前中央严控地方债务的背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金。

比如,中海地产发行的 70 亿元公司债的利率就低至 3.4%。而对于民营企业来说,即便是恒大、碧桂园等大型民营房企,大量的项目还需要通过互联网金融获取资金,融资成本也普遍在 6% 以上。更不用提中央房企在审批流程中的便利优势了。

而当央企拿下地王,政府一定会想法设法让房价上涨,因为他们不会做亏本的生意。对于地方政府来说,他们也是央企盈利的最大受益者,而其中的裙带关系也是一条不必多说的潜规则。

然而,当这样包赚不赔的好生意,央企也开始避而远之的时候,请一定注意,这个世界上没有什么不透风的墙,春江水暖一定有鸭先知也许这时候,就是房价崩盘的前夕。

征兆 3:一线城市跟风下跌

房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨,房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘。但是如果一线城市也开始跟风下跌,龙头熄火,房价真的要开始调整了。

强者恒强,反复强调的逻辑,而且已经把其中的逻辑拿出来解剖给大家看了。三四线城市的土地充足,但是人口流入少,需求没有那么旺盛,所以房地产就有库存问题,而一二线核心城市的需求旺盛,但土地供给不足,供求矛盾很突出。

一线城市集中了教育、医疗等资源,还有就业机会,人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市,形成一个梯形发展的格局将来还会有大量人口向一线城市涌进,而这些人口从哪里来,就是从农村、从小城镇而来。并且随着未来人口红利的逐渐衰减,城市之争就是人口之争,你死我活,零和博弈。

从 2015 年起,关于房价疯涨的新闻刷屏媒体,异常热闹,先是从北上深这些一线城市开始,然后扩散至南京、苏州、杭州等二线核心城市,最后三四线城市也疯了,所有人都疯了。

我们看到的是,一线城市房价就是调不下来,即使是现在,房产成交量减少,房价增速下降,但依旧没有步入下行周期,房价依然是向上爬,只是速度被降低了而已。这和市场本身的供求关系有关,也和政府的有意为之有关。

如果将来真的有那么一天,房地产市场要崩盘了,那么没有人口需求支撑的三四线城市一定会先迎来断崖式暴跌,这时候我们需要观察,政府是否无动于衷没有实质性的救市行动如果后来甚至连一线城市,这个最强的风口也开始跟风下跌了,那么基本就可以断定,房地产崩盘就要开始了。

地产公司集体破产,制造业大规模停业,银行坏账致命,金融系统坍塌,街上都是失业的人,大家朝不保夕,社会陷入一片混乱。我们都不希望看到这样的场景,太过残酷,但是当这 3 大 “灵异” 迹象出现的时候,我们就要意识到,必须马上自保了!

知乎用户 匿名用户 发表

何时我没法回答,何种形式倒是可以猜猜,根据其他国家的经验,一般会在 2 年左右跌掉现在价格的 50%-80%。

上面有人提到希望房价崩盘就是希望我 D 垮台。其实我 D 对房价的控制力虽然大,但是没有各位想的那么大。要我说我 D 并不能左右房价,因为这个是个很庞大的市场行为,几乎无法监管。或者我用个时髦的词叫混沌系统。我 D 其实自己也明白这道理。看看三四线城市的房价就知道了,完全就是一个市场行为。但是跟别的国家不同,我 D 很聪明,聪明在哪儿呢?我 D 聪明就聪明在他不从市场价格直接调,因为他也没那么大本事。而他直接从供需关系调,我就不让你交易了,你能怎么办?这个好调,一道号令直接给房产市场停牌。你有钱,想买?别想了,你这人不合格,但不是因为你没钱!这就导致有价无市,有市无价。你有在别的国家见过类似的调控政策吗?一般调控都是金融端收紧,比如收紧贷款,提高首付额度,提高贷款利率等等,这个我们在很多国家都见过。但是,你有见过哪个国家的调控是,不结婚不给买房,一人只给买 2 套房,外地人不给买房,本地人工作 5 年以下的不给买房这种的?

聪明人一看就知道,哦 ZF 不鼓励买了,所以我们就应该持币观望。(不得不说,在中国想要赚钱,听 ZF 的话真的非常的重要,当然前提是你得会听,如果像腾讯新闻里面某些评论那种听 ZF 话的水平,那是要亏死的)。所以前两个月还在强弩之末的时候温州炒房团的人不是已经说他们在观望了嘛?你不得不佩服这些人的眼光从现在看来。确实炒房子还不是一般人能干的来的,哪怕给你钱。观望的人多了,够资格交易的人少了,价格自然就稳了,因为市场都没了,还谈何价格?所以你在中国会看到房地产市场一个非常奇葩的情况,叫量价双跌。这符合市场规律吗?简直是奇葩吼不吼!供给量减少了,价格反而下降了,这算什么?应该是量涨价跌才对啊,市场上房子太多了卖不掉了,价格才会下来,难道这不才是市场规律吗?

不过这招我只能说,够高,够绝,我喜欢!

知乎用户 小点 发表

简单粗暴的答案来了,在 Party 统治的情况下,房价永远不会成为中国经济发展的绊脚石。(I.e. 房价崩溃?Seriously?!) 不要忘记亡羊补牢 plus “visible hand” 永远是我国机智且有效的宏观调控手段。各种力挽狂澜!How can western scholars recognize that a place where cannot apply Adam Smith theoretically ?! (今天成语爆发)(^ω^)

知乎用户 ZHer 发表

[@MrToyy]()

认为政府能兜住,不让最坏的情况发生。认为正常情况下政府完全有能力控制金融从而控制房价。前几天听人大经院的陶然(芝加哥大学博士,研究新政治经济学、转轨经济学)讲到此,他认为比较难。原因是地方政府债务危机不容易控制,后者来源于土地财政的模式。地方政府拼命扩张工业用地,以发展产业,提高地区竞争力和财政收入(虽大头税收被中央拿去,但地方政府实际税率反而提高,这是由于 90 年代的人民币贬值出口竞争力的上升,税基提高)。工业用地多低价提供以招商引资。这大量挤占压缩了商住用地,导致房价飙升。地方政府也为此积累了大量债务,银行积累了大量坏账。但由于金融低市场化,相当一段时间没有引起足够重视,而房价的飙升给了地方政府大量的收入弥补债务。这形成了土地财政的典型模式。

然而,后金融危机时代外需相当时间内难以提升至理想水平,国内科技创新和产业升级速度相当有限,多数企业不仅没有在经济危机中精简生产,调整产业结构,反而在 4 万亿政策的错误刺激下争项目低水平重复建设增加过剩产能。所以工业效率的短期提高几乎不可能,发展困难的局面恐将持续相当一段时间。在此情况下,地方政府再给他们提供大量廉价用地,带来的边际税收就业灰色收入官员升迁回报下降。这给了地方政府两条路。一是减少工业用地优惠和使用规模,但现实约束下这只能意味着地方政府竞争力的下降,没有制造业就没有服务业和就业,财政也不会因此改善多少。更重要的是经济增长和居民收入会因此前景更加暗淡。而由此相应的商住供地的扩大本身释放了房价下跌的信号。二是继续维持和扩大工业用地优惠和使用规模,这种做法的可能性较大,现实中地方政府也是这么选择的。地方政府存在 “财政幻觉”,像多数人认为的那样房价暴跌只是众多机制传导下的最终后果,他们一般不会认为短期内会发生,所以其决策仍以房价坚挺为前提,从高房价获得的收入中,弥补财政收入因低价供应工业用地的不足,延续扩张工业用地的模式,而这进一步加大了地方政府债务规模。而中央政府对房价的限制会制约地方政府土地出让金收入。

如果地方债务问题得不到控制,银行业会引发一系列问题,最危险的情况就会发生。从上面的分析看,现实情况下不太容易控制地方债务问题。另一方面,若工业用地对地方政府收益过低的情况显现,且由于房价的控制导致地方政府土地出让金的下降,地方政府可能会加大对商住用地的供地,这如上第一种情况所说,房价下跌预期会增强。地方债务、房价下跌预期两方面都会使银行债务大幅上升。

如果某些黑天鹅事件导致恐慌性抛售,泡沫在局部破灭(正如去年发生的),会进一步加剧债务危机和银行坏账及银行惜贷,房价下跌会进一步扩大化。如此陷入循环,最终导致房市崩溃。

知乎用户 邓浩志 发表

答案转载自本人原创文章

自 2014 年 9 月 30 日国家放开二套房贷(930 新政)开始,中国楼市全面触底,而 2015 年 3 月 30 日多项支持楼市新政(330 新政)推出后,中国楼市又拐入上升通道。2014 年以来,在 6 次降息降准的连续宽松货币政策支持下,中国一、二线城市楼市全面火爆,深圳房价 3 个月涨幅 25% 领跑全国,之后多个二线城市接棒,土地市场高温不退,地王一批接一批。从去年年底持续至今,楼市出现了一轮回暖、升温,如今火热的行情,这让我们不禁要问:这轮行情到底何时会终结?

目前这轮行情的成因基本公认大致有三点:

图片来源于网络

1、相对宽松的行业政策,多数地区取消了过度严厉的控制性措施,包括:限购、限贷、限价、限外等政策,全国均降低二套房认定标准、降低了二手房营业税征收年限,调升了公积金贷款额度等等,一系列措施释放了大量的市场潜在需求。毕竟中国城市化仅 50% 左右,在这个过程中有着大量的刚需、刚改住房需求,只要政策相对宽松,大批刚需是需要释放的;

2、相对宽松的货币政策,一是 6 轮降息降准的宽松货币政策,二是大量新政信贷的积极的财政政策,在 M1M2 都录得快速增长的情况下,部分资金流入房地产市场,这里既支持了刚需的购买力,也有部分投资资金进入楼市,从而提高了市场的整体购买力;

图片来源:六轮降准降息;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-03

3、投资渠道缺乏导致资本高度集中在某几个领域。在公认的三大投资领域当中,收藏品对专业要求太高,以至于并不是国内投资的主流选项。而证券方面整体表现都强差人意,股票市场股灾阴影未去,债券收益较低,P2P 平台由于监管不力导致风险巨大;再加上传统行业不景气,多数企业缺乏扩大产能的积极性,所以多数闲散资金只能选择不动产做升值保值的工具。

以上三个要素是这轮楼市行情的主要助推器,所以要预测楼市这轮行情何时终结,关键要弄清上述三个 “助推器” 何时熄火。若其中一个不给力,则楼市增速将放缓;若两个停滞,则市场只能处于停滞不前的状态;若三个全部熄火,则楼市将再次进入下降通道。下面我们尝试讨论未来前景。

行业政策:宏观的长期稳定与分城施策

首先是行业政策,决定其走向的有两大要素,一是去库存,二是稳增长。

从去库存角度看结果就是分类调控策略,一二线逐步收紧、三四线继续宽松;从稳增长的需求看的话,那谁都离不开房地产,哪怕是收入来源较多的一线城市,毕竟房地产及其上下游工 50 多个产业,其总体对 GDP 的影响接近 50%。另一方面地方政府的收入其中很大一块来自房地产,特别是土地出让金,占许多城市财政收入的 5 成左右。如果房地产市场不好,土地出让金也会相对减少,地方政府债务问题就会上来,搞不好地方政府的日常运作都成问题。

所以结论是很清晰的,地方政府一定要抱住地产这条大腿。事实上,各地态度也基本一致:如果没有舆论压力,则全力推动楼市;如果房价上涨过快舆论压力大,则做做面上功夫,采取限价措施让均价 “显得稳定”。

在这里,我们不能说地方政府的行为是不负责任,因为若房地产丢了,将牵连周边一大批行业,到时候债务咋办?稳增长咋办?就业咋办?社会稳定发展又从何谈起?

就行业政策而言了,还有一点值得关注的:普遍二线城市取消限购也就一年左右,所以政策短期内都不太可能转向,否则显得太过儿戏。所以尽管近期部分二线房价上涨过快,但短期内再次祭出限购政策的可能性并不大。

总的来讲,行业政策会有 3 年左右的相对稳定期。

货币政策:中短期内将保持平稳

宽松的货币政策是更大多数人认为的这轮行情的主要 “功臣”。

从近几个月 M2 的同比增速来看,的确有点偏高,但我认为更多的是前值偏低所造成的(见下图); 2013 年央行逐渐收缩 M2 增长水平,至 2014 年底货币紧缩到了极限,2015 年才开始适度提升 M2 增速,但整体仍在相对低位运行。

图片来源:M2 平滑趋势线;新浪微博 “天狼 50 陈浩”;2016-05-19

从历史情况来看,目前 M2 增速并不处于高位,所以哪怕再次收紧,下行空间也是十分有限的。另外,目前经济仍在 “L” 型趋势中运行,何时才能真正触底还不好说。所以,这时候并不适合关掉 “水龙头”。我们也注意到,央行对现行货币政策是以“稳健” 一词作描述的,并没有定义为宽松,由于目前货币政策的实际情况并没有大家想象的那么“宽松”,所以也无需收紧。

图片来源:CPI 及食品 CPI 走势;方圆地产顾问市场研究中心;2016-06-03

影响货币政策走向的还有一个重要因素,那就是通胀。CPI 在 2、3 月录得增速抬头后 4 月份重新走稳,春节后 CPI 的走稳让通胀警报得以解除,这也给了央行继续放松的胆子。

所以,我预测货币政策不但收紧空间不大,而且还有进一步宽松的可能。另外,货币政策年内都不可能收紧,政策转向至少是 9 个月后的事。我特别想强调一点,国家货币政策是为宏观经济服务的,不是只盯着房价一个指标走的,房地产只是一个行业一个领域,并不是民生和经济的全部,不能见房价一涨就要收紧货币,房地产市场一不景气就要实施宽松货币政策,更不论目前本身货币政策本就不算特别宽松。

民间偏好房产,实为投资渠道太少

最后是投资渠道的问题。如果资金恒定,投资渠道多,则会出现分流现象。目前来说,投资领域有几个能分流资金的渠道,首当其冲的就是股市,大进大出,其他途径则相对比较稳定。股市能火的话,在楼市的资金会往股市方面转移;股市不好的话,资金便会继续压在楼市身上。但是目前其他所有投资渠道都不灵,所以资金就全部宣泄到房地产上了。

关于股市,我说说我的基本观点。由于在 3600 点附近有大量套牢盘未解,除非有超大资金一口吃掉这些套牢盘(但那是基本不可能的),否则 A 股将需要一年左右的时间才有可能把目前的套牢盘洗干净,洗盘后才有可能展开上攻,才有可能启动牛市,才有可能吸引资金(详细观点请参考本人之前微博)。

所以至少在一年内,股市都很难分流楼市的资金。相反就目前形势而言,可能有更多资金还在选择卖股买房。

至于某些大 V 提到的黄金等其他投资品种,我认为难有大额增量资金进入,并不影响各领域资金配置比例,更不太可能抽走楼市的资金。

综上所有论述,我的几个结论:1、中国楼市目前的火爆行情肯定还会延续一段时间,而一二线城市楼市至少在未来一年内都将保持目前量高价涨的总体趋势,其后可能受行业政策或货币政策的收紧会出现拐点。2、这波行情的高点在哪还很难判断,但最早也只会在 2018 年才出现,但由于人口不断流入大城市的趋势,所以在整体需求的旺盛的背景下,中长期看大城市房价总体上涨的趋势不会发生变化。

作者:邓浩志
链接:中国房产何时能降温 - 邓浩志的文章 - 知乎专栏
来源:知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

知乎用户 白吱鱼 发表

房价崩溃有两种,一种是回归到 “市场理性价格”,一种是随着国内经济一起完蛋。

当然,更多人关注的是,房价崩溃的前提是房价有足够大的下探空间,这是真命题吗?假设目前房价高涨的北上深等一线城市的购房主力中,投资客占比不高,价格由供需决定,我也不认为目前的供求关系是理性的。

中国的房价绑架了户口,教育,婚姻等一系列至关重要的问题,又牵扯了几代人终身存款,这决定了房价现在根本不可能是理性的,但我认为,目前房价的不合理,并不仅仅反映在价格上,更反映在整个购买,持有的制度安排上。

由于避税等原因,网签价格可能不能反映真实情况,我曾在工作之余走访了几个小区的链家实体店,根据与老店员的访谈情况,08 年至今,房租价格上涨越一倍,大致与比较市场化的工作的薪资水平保持一致,目前的价格水平比较理性;而房屋售价上涨了越五倍。

五倍里面有泡沫吗?真不一定。租房的人群,是流动的,供需基本能保持平衡;但房屋的供应却是在逐渐降低的,外来人口却在不断涌入。但外来人口的购买力其实也是有限的,目前来看,房价确实超过了大部分工薪阶层的承受能力。我认为仅凭这一条本身,就已经构成了房价非理性的理由了。

当然会有人说,外来打工者住在城六区以外就好了,好的房产是给有置换需求的人准备的。也会有人说,本地人都买不起自己家的房子了,你们还有什么好抱怨的。

但是讨论宏观问题最好不要夹带个人色彩。我们理性地看待这个问题:在一线城市的加班强度、交通状况以及自然环境下,让劳动主力选择安家在距离主城区往返约三个小时的地区,是否有利于经济的长远发展?

再极端一点的设想下,按照目前的房价水平,上涨速度,大约 50 年后,绝大部分一线城市的核心地段的居住者为房二代,这部分居民完全可以选择较为悠闲的工作,便可享受到更好的教育,医疗,以及居住环境。那么请问后来精英,为什么要甘愿为他人做奴隶?

我们可以看到,高房价并不是最根本的问题,低持有成本才是。看到这里,势必会有很多人房一代或土著跳出来骂人,先别急,首先我表态:房一代通过个人努力置购房产是我辈榜样,希望子孙享受余茵天经地义;土著们的故乡情怀人皆有之,值得维护。

但是,如果上升通道堵死,城市只能僵化腐烂,城市衰败,房价不再,子孙又何有余茵?当北上深变成东三省,那些外流的人口又会怎样谈论他们的家乡情怀?

所以,希望 70 年产权自动续期,又不支持房产税的人可能没有意识到,假使一线城市真的执行这个政策,那么只有房价和经济一起完蛋。

想要不崩溃,就要像发达国家借鉴,核心地段空房要收税,鼓励房屋出租,而且租房者的各项权益要有保障。劳有所值,经济才能良性发展。不事生产的人占据过多的社会资源,社会良性运行不会长久。

而如果这么做,买房的必要性就大大降低,房价会有一定程度的下探。

我再次表态,这个锅其实不应由已有的房产置购者来背,毕竟可预测性和一定的稳定性是政策的应有价值之一,懒政是造成这一悖论现象的根本原因。

再举个例子,如果一个城市已经拥堵了,摇号能缓解这个现象吗?显然不能,只是让这一现象的加剧变得缓慢罢了,原因很简单,一旦购买成功,使用成本没有增加,车还会越来越多,根本只是推迟了城市彻底堵死的爆发时间而已,但政策不变的话,这一天迟早会到来的。但是相较于协调各方利益的新政策,或是高瞻远瞩的城市规划,显然摇号要简单得多,能缓一天是一天吧。

仔细思考一下车号的例子,想想背后资源分配的本质,就不难理解为什么目前的房价机制难以为继了。

知乎用户 孙长老 发表

1. 即使房价如你所愿崩溃,买不起的就会更买不起,而且穷人的生活会更艰难。经济学常识,你见过哪个国家经济萧条时,穷人翻身了?——翻开历史,哪次革命和农民起义不是被利用完之后,再次被打回奴隶?很多的人会有牢狱之灾,甚至被杀害。

2. 房价目前看,个人认为还会涨,尤其是北上广等大城市,甚至有的物业会翻倍,极有可能翻好几倍。
当然这前提是中国政治社会稳定。

3. 房价问题是个非常复杂的问题,分税制后,中央政府推进房地产市场改革,目的是给地方政府找点钱花,地方政府缺钱才更依赖于卖地。

4. 土地问题也是个复杂的问题,农村土地表面看已经产权明晰(家家都有宅基地证),但还是集体所有制,不能上市进行交易。城乡结合部的土地,在用作开发之前必须经过地方政府征用后,再卖给开发商。地方政府财政又依赖于土地交易,那么必然会操纵价格了。

很多人呼吁进行土地改革,这个问题涉及的各方利益就更复杂了(政府为了稳定,利益集团为了钱,已经控制在自己手里的土地,怎么可能会给全国人民呢?)。所有的住房、土地产权明晰,是一项非常庞大而复杂的工作,现阶段中国不可能完成。即使所有的土地都可以上市进行交易,不经过地方政府,那么房价就会飞一般的疯狂!不仅不会降,可能会涨的令人害怕,泡沫到了不可收拾的地步,中国就彻底完蛋草!

5. 房子价格本身就含有 70%的税及各项杂费,再加上打理政府关系的费用,你可以想象真实的房价应该是多少(据《财经郎眼》)——也许有人觉得这个比例有些夸张,现实情况中国人民的赋税压力排在世界前五(大约 30%),问题不是税收多少,而是有些国家(比如法国)是高赋税高福利的国家。

中国的改革开放一直是先谨慎后逐步放松监管,造房子不是小事,所以政府肯定会加强管控(这当然是有必要的)。这就必然会形成很多的行政费用,也必然会形成更多的腐败,管控越多腐败的机会就越多。“羊毛出在羊身上” 这些成本都会加在购房者身上,再者逐利的欲望,出现那么多的豆腐渣工程,也不足为奇了(公路、桥梁等基建设施)。

6. 货币超发也是个原因。特别是 08 年的 4 万亿,连带地方的十几万亿。政府的本意是一部分流到制造业,一部分用于基建。到基建的钱,遇上腐败,大部分都流入个人腰包,这些人经过 07 年股市泡沫的教训,肯定不会再次选择股市了(泡沫肯定还会再有,因为会有一批新的欲望成长起来),那么钱就又流到了房地产。再说制造业,自从 08 年以来,制造业每况愈下,特别是中小企业。内部原因是这些企业不追求创新(不是没有创新人才,而是这些土豪不开窍,你有什么办法?)。金融危机导致外部需求不足,还有一个原因就是印度、巴西、墨西哥、东南亚等过制造业的崛起。土豪们觉得制造业太难做了,于是更多的钱流入房地产。

7. 看到有人拿出《经济学原理》里的价格的供需理论。可是现在可不是这样哦,有些价格跟供需、成本等毫无关系。传统经济学假定人人都是理性的,但事实是人有时候很不理性。价格本身只是一个数字,大多数人根本搞不清商品的真实价值应该是多少(货币天然的缺点,导致绝大多数人只关注数字本身,而忽略了货币的购买力),再加上锚定效应的影响,价格是可以被操纵的哦。现在告诉你北京一个物业均价 100 万一平米,你肯定会觉得荒谬可笑的价格。但这没关系哦,无形之中就推高了你对房价的预期。

温水煮青蛙加上锚定效应,注定价格就是幻觉!是被人操纵的结果

8. 有网友担心崩盘后银行坏账怎么办?不要说中国,市场化的美国都可以人为的修复这些坏账。开动印钞机是最简单的办法吧。问题的关键不是坏账怎么办,而是印了钱之后怎么办?美国可以把通胀转移到国外,中国只能留在国内。如果新印的钱大家平分也无所谓,可是既得利益者会利用资源把大部分钱拿走,那无形之中有一只手从老百姓兜里无声无息的偷走了很多的钱,导致的后果就是富人更富,穷人更穷。社会两极严重分化,直接导致社会更不稳定,人们就会轻易受人操纵,做出更多的不理性的行为。我想这才是政府最不愿意看到的事情,稳定压倒一切。

知乎用户 magic 发表

看了这么多回答,都没一个敢正面回答这个问题,问的是何时奔溃,不是问你房价格高还是低,丛目前的国名收入来看,据国外统计中国人平均 gdp 是美国的七分之一,房价格是人家的三倍,你自己判断是高还是低吧。

拿叔你不要那么满目自信,什么几年前的结论,还觉得是真理,经济市场变幻无常,即使是房产大鳄王石,李嘉诚
、潘石屹等都不敢拿几年前的结论来回答。

不知道你有没关注最近财经新闻李嘉诚除了抛售一线城市房产,连 A 股也卖了,这也许能回答 ni 说的房价高还是低的问题,谁不知道中国房地产是目前最暴力的一个行业,李嘉诚能把那么好的地给卖了,而且是大量抛售,不用说什么我想 ni 也明白,中国房产如果不算 gao ,但至少也不低,未来几年升值空间不大,所以他把资金放到欧洲一些升值空间大的行业去,而且国家政策不明,如果出现曾经的日本,香港房产泡沫奔溃就完了。

房产=政策

还是回归原始房价何时奔溃?我想这是谁也不可能回答一个准确时间的,因为是国家政策影响,即使政治出来也还有个公布与生效日期。

不过如果 ni 相信李嘉诚的直觉,那应该就在接下来的 2-5 年时间。用手机打这么多字不容易请赞同的人,帮顶下,谢谢。

知乎用户 维辰美 发表

90 后不同于 80 后,因为宇宙级别的房价,已经让 90 后绝对失望了
所以 90 后不会有像 80 后那样子的上进心
他们更会倾向于享受和及时行乐
而 80 后的功利心是恐怖的,把这个世界推向了现在这样,把房价推向了宇宙
就算在未来不久中国成为了发达国家,但是幸福感也许要降到最低值
巨大的贫富分化,对于这个大国而言,无疑是灾难
地产行业的结局竟然这样演化
灾难不久就要来临了

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