为什么业主委员会成立那么困难？

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知乎用户 徐斌​​ 发表

法律最初设计的是双过半，现在更麻烦了，要双三分之二参会。

在一个小区，没有联系方式的情况下，组织这么多人，超过了大多数人承受的极限。

如果把 “成立业委会” 做成一个标准化产品，大幅度提高成功率，基于现实的条件就要雇佣人员“扫楼”。

光扫楼的成本按照一户 50 元算，一个 1000 人小区，组织成本需要 1000 * 50 = 50000 元

成立业委会的流程，和打个官司差不多，甚至更麻烦，因为负责业委会的是街道小区办、居委会，小区办和居委会全国千千万，没有标准化流程。领导们什么情况都有，大概率还要给出一定的阻力而不是配合（尤其是要革物业命的小区），这么多人开动脑筋当拦路虎，把 “如何组织业委会成立” 写成一个产品手册，再配上案例，恐怕能堆满一栋写字楼。而支持你如何从零开始成立业委会的指引，最多就是 A4 纸一页纸，解释权还全部在领导，他们还能朝令夕改，今天给你说的好好地，明天就变了。

所以，你去成立委会，和领导斗智斗勇，见招拆招，按照流程把整个手续跑下来的成本，我们姑且也按照 50000 算。

成立业委会不仅仅是组织过程，也是一个立法（约）过程，业主大会公约和业主议事规则，就是小区的实体法和程序法。如果是随便下载个模板，可以省钱，但是容易留下隐患，导致花了钱事没办（完）成，如果花钱定制这个文件，因为业委会实在太穷了，所以专门做这个的律师基本为零，就是找到真正的专家设计合同，这个成本姑且也按照 50000 去算。

这三件事只是 “外部” 成本，业主们要想把事情干成，必然需要有“发起人”，大家可以理解为公司的创始人。在小区这些人可以叫积极业主，也可以叫业主代表，他们是要代表其他人的。不论动机、目标是否高尚，业主代表要下定决心把上面三件事都牵头完成，也需要做大量工作，包括拉业主群、参与维权活动、开会、做工作、学习，时间成本也可以转化为现金，姑且也按照 50000 去算。

这四个项目合计 20 万元的成本，我们把 4 个项目合并打个折，大概是 15 万。

这 15 万实际上是全部靠爱发电，你说有几个人能有这么大的电量，很容易坚持到一半不了了之了。

就我了解，有的城市为了推广业委会，就从上往街道派了经费，这个经费就是用来给各个小区成立业委会的。这个就说明政策上其实对于业委会是持有一个开放的态度（也是逐渐开放的），并不是那些 “阴谋论”，说政府觉得搞业委会不稳定有威胁什么的，实际上你从业委会相关法律的更新频率和密度看，这就是一个受到政策扶持和关注的领域，只不过扶持和关注的力度相对有限。

按照现行制度，没有业委会去制约，物业一家独大，就会有马太效应，物业的隐患会随着时间不断地放大，其中最不稳定的因素是钱。前期物业服务合同约定的物业费，会随着时间推移越来越不足以维持小区环境，而在没业委会的情况下，无法订立新的（涨价）物业服务合同。同时，随着社区老化，品质下降，物业收缴率也会下降，物业维持自己的收益，只能压缩成本，这样勉强维持，未来的某个时间必然会彻底陷入冬眠状态：一个保安在大门装装样子，安保没有了，电梯也不管了，保洁垃圾都没有了，房子也不维修粉刷了。

现在部分老旧小区，因为物业问题，已经基本陷入瘫痪状态，就会导致频繁的发生纠纷、舆情、警情。大家就想一想，你站在基层民警、社区领导、信访的同志的角度考虑，多少纠纷就是来自管理混乱的小区的，这个给政府增加了多少麻烦和不稳定因素？如果有条件进行治理，谁不想治理？所以在立法层面的频繁程度，就可以看出上级是关注小区问题的，而且，绕不开业委会，否则早就取缔了。

具体到基层，物业里面多少都掺杂了一些复杂的历史因素，牵涉到很多既得利益的群体，再加上基层工作面对的各种困难，所以上级有政策，不代表执行的时候没有阻力，尤其是街道小区办相对而言既没有法院的素质，也没有统一的管理标准，更缺乏足够的经费。

大部分街道的具体执行人，能得到的法律帮助来自本地司法局指派的对接律所，这些律所是随机选取的，合作的目的是在社区招揽案源和应付司法局，合作的形式仅限于特定时间派人去社区值班，消化一些大爷大妈的法律咨询，不能有效的形成经济利益，所以也没有这方面的专业人员。

大部分给街道提供具体意见的律师，都不懂物业方面的法律知识，给出的建议也谈不上专业，不具备可操作性。

我前面提到某一线城市下发经费到基层去成立业委会，街道就把这些经费转包给第三方公司（不是律所），这些公司招揽到项目，再在社会上联系律所，用一个小区 2 万的价格要求律所负责成立业委会。

我前面说了一个小区是 15~30 万的成本，2 万块钱别说是扫楼了，每个礼拜开一次会都是不现实的，所以只能是 “下载模板改改”、“给业主或者街道讲两次课”。这些钱相当于买了水往沙漠里浇灌植被，花的都是纳税人的钱。

我复盘一下，总结一下业委会成立困难的原因：

1、双过半和双三分之二过于苛刻

2、对普通人门槛过高

3、经费严重不足

4、基层执行困难

那么要想解决业委会成立难的问题，有以下建议可供参考：

1、降低开会门槛，或者降低人数，或者修改投票的方式，统一为 “联系不到的人，就算支持”

2、立法规定政府有责任提供业主名录，而不是物业和开发商（存在利害冲突）

3、给与更多经费，促成这个领域出现专业律所、律师

4、给街道小区办配置专业律师而不是随机指派（这个业务过于冷门）

5、取消业委会的备案制，或者立法明确备案制和审批制的区别

6、削减街道的职能，统一程序

7、修改成立业委会和商品房交付的先后顺序，先有业委会后有物业，和国际接轨

8、彻底取消业委会和商业物业，取消小区边界，所有物业服务全部由政府负责

9、把物业服务区域的分割的更细，争取每栋楼一个业委会，通过降低投票总人数来降低业委会成立门槛

10、党委负责收物业费，党员负责物业服务

知乎用户 匿名用户 发表

我现在提起业主委员会就一脑门子火！我觉得我们小区业委会的故事充分说明业委会运转存在问题。

背景：我家是在中部省会城市，新城区（开发区），小区建成于 2015 年左右，小区规模偏小，而且是本地开发商开发的，房屋品质一般。

最初，我们小区都是交房时候最初的物业公司，而且是开发商自己的物业公司，姑且称为甲公司，总体服务水平一般，但是有一点就是物业费比较低，每平米一块一，交一年送一个月，大多数业主对物业公司无感，既谈不上喜欢，也谈不上讨厌，一部分业主有点意见，长期拖欠物业费，但总的来说，物业公司尚能正常运转。虽然谈不上好，但是勉强能维持个面上光。

一直以来，我们小区都是相安无事，但是自从去年开始成立业委会以后，大家再也没有过上消停日子了。

我们这边成立业委会所有费用，政府是不负担的，需要业主自己掏，待业委会成立以后，从小区的公共收益中报销，前期垫付的钱不是个小数目，所以，这件事一直没有人挑头。这时候居民老 Q 就站出来积极筹备业委会，起先大家都觉得老 Q 是个热心人，也觉得成立业委会说不定能改善改善小区环境，所以大家都很支持成立业委会。这个很快就干起来了，老 Q 每天发动居民，搞宣传，忙的不亦乐乎，但是临近选举的时候，突然发现老 Q 不是业主，他家的房子是登记在他儿子小 Q 名下的，按照法律，老 Q 是没有资格担任业委会成员。这时候老 Q 干了第一件神操作，就是推他儿子小 Q 出来选业委会主任。

21 年 10 月，业主大会召开，业委会成立。新选举成立的业委会共 7 名成员，小 Q、社区的副书记 H、居民 X 先生、居民 W 先生、居民 X 女士、居民 C 先生以及律师 L 女士、

起初，业主们觉得，前期老 Q 垫了钱，而且小 Q 又是党员，看上去也还忠厚老实，大家觉得选谁都可以，于是选举中小 Q 成功当选业委会主任。

但是随着业委会成立，大家发现老 Q 一家第二件神操作，小 Q 根本不管业委会的事情，业委会的大事小事还是老 Q 说了算，而且老 Q 前期动员报名参加业委会成员竞选的时候可能是存在点对点宣传，业委会里面还有两个成员 X 先生、W 先生，一个是老 Q 的朋友、一个是老 Q 的亲戚。

业委会成立以后，似乎成员里面只有老 Q 在忙事情，其他成员似乎就是开开会啥的。后来，老 Q 找了个人 M 女士，说是要担任业委会秘书，这个 M 女士，也不知道什么来路，但是答主只知道一点，这个人连字都不清楚，是个没什么文化的中年妇女。

后来，在老 Q 主导下，业委会提出来要清理小区近年来的公共收益，但是据老 Q 说甲公司不是很配合，之后，老 Q 就在业主群里不断曝光小区管理的负面新闻。突然到今年 1 月份，在老 Q 主导下，业委会突然提出召开业主大会，要求业主授权业委会更换物业。

老 Q 一伙，包括老 Q、小 Q、M 女士、X 先生、W 先生，拼命在业主群里面画大饼，说做好了充分准备、一定成功换物业、换完物业以后要对小区做整体改造、以后的公共收益要给每位业主分红，一通美好愿景，但是答主隐约感觉不怎么对味，我就私下在微信上面问老 Q，如何更换物业，更换物业后已经缴纳的物业费怎么算，新物业如何产生，新老物业交替是否会发生断档，可有应急预案等等，刚开始老 Q 还回我，后来直接就不回了。当然，也有业主在业主群里面提出这些问题，后来我问这些提问业主，老 Q 一伙大晚上跑到人家去，美其名曰：上门解释。我就感觉这个事情不大对头，后来业主大会，我和其他 7 名，坚决投了反对票，成了光荣的孤立者。我感觉之后老 Q 看我的眼神都不对了，但是怎么说了，答主是体制内，这个必须说，老 Q 还是有点含糊这个的。

过完年回来，突然老 Q 在业主群里说甲公司三天后撤场，业主们慌了，开始问老 Q 怎么办，老 Q 就是在业主群里面反复说老物业跑路了，业委会开始招标新物业了。三天后，甲公司撤场，小区进入无物业状态。

业主们这个时候开始逐渐的从老 Q 画的饼里面醒过味来。有的业主开始向街道和社区投诉，质疑为什么物业撤场这么大的事情，街道和社区都不管不问，这个时候街道和社区反馈回来消息，业主们才知道原来早在开第二次业主大会前，物业公司就向业委会和街道、社区发函，希望不召开业主大会，愿意就有关问题与业委会协商，但如果业主大会通过撤换物业的决议，物业公司拟准备 2 月底撤场，要求业委会抓紧招标新物业，做好衔接，街道和社区考虑到我们小区实际情况，也建议小区业主与物业公司协商，毕竟如果更换物业公司，比较麻烦，而且一直以来我们小区物业费收费水平比较低，如果按照这个价格招标，不一定能招到比甲公司更好的物业公司。但是这些信息都被老 Q 给垄断了，他既没有和业委会里面 C 先生、X 女士、L 女士通气，更没有如实告诉全体业主，只是当物业撤场前三天，才告知大家。

这个时候，业主们开始爆了，越老越多的业主开始质疑老 Q。这个时候，新物业的招标公告突然发出来了，但是大家打开公告发现里面设置招标条件极其不合理，小区里面一些懂物业的业主开始质疑，有的打电话打到招标代理公司，得到反馈是这个招标公告是经过业委会审核的，业主们开始生气的质疑为什么业委会要设立这样的招标条件，恰在此时，C 先生、X 女士、L 女士等业委会成员爆出来这份所谓的招标公告，他们根本没有见过，完全是老 Q 一个人炮制的，他根本没有业委会会议，私自动用印章和招标公司签了合同，确定了招标条件。

谎言开始完全破灭，这个时候，有业主爆料，老 Q 在外面私下物色了一个小物业公司，然后自己挂靠在小公司，准备来竞标，所有的招标条件完全是为老 Q 的公司量身定做的；所谓的业委会秘书 M 女士，是老 Q 家一亲戚，老 Q 私下以业委会的名义与 M 女士签订了聘用合同，许给她一个月三千块钱。

一切都是老 Q 在背后搞事情，他儿子小 Q 就是个橡皮图章，父子俩一出双簧坑了全小区。事情越闹越大，业委会里面 C 先生、X 女士、L 女士实在忍不了了，联合社区的 H 书记，四票对三票罢免了小 Q 的业委会主任职务，改选 X 女士为业委会主任。

老 Q 一家瞬间爆了，老 Q 扣着小区业委会的公章、法人备案章、财务备案章，以及甲物业撤场前移交给他的小区业主资料，拒不交还，同时，还指示 M 女士天天到小区索要所谓工资。

小区被社区找来的临时物业托管。

一场闹剧，小区不仅没有变好，反而越来越差。

这就是业委会给我的生活带来的。

纯粹就是坑逼！

10.7 更新一下后续

临时物业乙入场以后，矛盾并没有终止。

临时物业是社区临时找来的，只提供基础的保洁、保安的物业服务，而且要求业委会和他们签订一个托管协议，明确托管期一年并承诺协助他们收物业费。

由于这属于典型的 “城下之盟”，包括业委会成员在内的大多数业主不愿意接受。

另外一方面，老 Q 在之前启动了招投标程序，招标代理商已经完成了招标工作，已经有一家物业企业丙中标。

因此，在社区的协调下，临时托管一个月后，中标的物业企业入驻小区。入住前，业委会和中标企业签了一个物业合同，合同约定试用期六个月，试用期结束后业委会组织考核，考核合格转正；物业公司打 15 万到业委会指定账户作为保障金；物业公司前期垫付 20 万用于改善小区环境；小区物业费维持不变。

故事到这里看似已经有了一个好的结果，但是事情总是树欲静而风不止。

丙公司入住前一两个月，态度还是比较好的，基本上业主有什么需要，都能及时服务，当然服务水平和结果就见仁见智了，但是越到后来，就越来越漫不经心，越躺平摆烂。一方面，因为没有转正，加之绝大多数业主担心物业公司再次跑路，都不愿意按年缴纳物业费，有的业主好一点，表示一个月一个月的交，有的业主直接拒缴，这里面又涉及到与甲、乙公司的三角债（之前甲公司在干的时候预售了部分物业费，又有部分业主欠缴物业费，后来甲公司只愿意把债务整体转给丙公司，就是之前甲多收的物业费可以在丙公司的服务时间里面抵消，欠缴的物业费由丙公司继续收缴；丙公司代付乙公司一个月托管费用），又涉及到部分车位的产权纠纷，现在丙公司收不到钱，服务水平持续下滑；另一方面，一些业主被前期业委会的宣传把胃口调到很高，动辄以万科、保利这些物业服务标准提要求，搞得物业公司也应接不暇。

另加，业委会方面工作协调难度大，夹在业主和物业公司之间，业委会成员工作积极性下滑。

目前，六个月试用期，关于转正考核的问题，业委会迟迟组织不起来，小区业主意见很大，和物业公司的矛盾进一步激化。

关于整件事的复盘

从整个事情发展的全过程来看，我觉得暴露了业委会运行制度设计上的问题。

一个是业委会的运行费用从理论上说是可以从小区公共收益中支出，但是这里面存在一个前期垫付的问题，按照有个答主的测算，这个垫付费用可能会达到 15 万，甚至更多，目前，绝大多数的地方这笔费用是没有保障的，那么要成立业委会，就必须的要有一个或几个有经济实力的业主来牵头。

二个从业委会的运行来看，业委会主要是代表业主监督物业公司、管理公共收益等，是夹在物业和业主之间，需要有一定能力以及有足够时间和精力，来做这个事情。此外，业主大多数时候在所谓 “乌合之众”，平时是沉默的大多数，面对好处是一拥而上，利益诉求也非常多元，遇到事情绝对是只会骂娘，因此，这就要求业委会成员还必须得有公心和能受得了委屈。

综上，一个业委会能健康运行下去，我们制度设计中就需要有一个或几个，有公心、有能力、有时间精力，还有经济实力的业主挑头来干这个事情，这个要求在实际中基本上做不到，因此，业委会这套制度设计在现实中就很难走得通。

知乎用户 勃立胖乔夫 发表

图片来自网络，不知真假，各位自行辨别

不说别的，就我最近住的小区，打从交房起两年内就有三，四波人喊着要搞业委会。

第一波人，在业主群经常发一些脑残自媒体文章给业主洗脑，后来小区地库启用半年后开始收费（人车分流小区，负一负二车库属开商产权），提前一个月发了通知，开发商和物业只卖不租，有车无车位的业主可以自行向有车位且暂时无车停用的业主寻租，或者停放在商铺外的露天停车位。结果就是核心成员忽悠了 20 几个业主去堵负一出入口，声称小区一切车位归业主所有，然后被有车位的业主狂怼，然后第二天他们跑去开发商总部门口拉横幅，接着就被开发商和物业起诉侵权。（刺头一号人物声称家里有事没到现场，未被起诉）

第二波人（其实就是第一波核心成员的家属，平常不怎么带节奏），建了个业委会筹备群（人数最高达到 400 人），声称要集资维护业主权力（每户 200 元），收到大概 3 万元的时候，被爆料出集资到钱是拿去支付了侵权案的律师费和调解费（一万多），一部分用在了前期拉横幅 “维权” 的材料费，劳务费，食物开支，然后群里面没有被牵扯到侵权案中的业主就炸开锅了，再然后群里核心几个管理员就失声了，住我楼上的那一户人直接就在小区失踪了。

第三波人，是接管业委会筹备群的业主，在群里面搞独裁，不能说物业的好话，不能驳逆楼栋长的观点（每栋楼出两个人做为群管理），不然就踢出群。私底下搞山头主义，某核心成员还打信息给我说要组织老乡团抢占小区话语权，不能让某某地区团占了先机。

第四波人，是一个微信朋友圈永远在发和佛教有关内容的中年妇女组建起来的，此人上来就表明自己是党员，声称要组建一个全是党员的业委会，群里面呢动不动就要拿小本本记黑账，谁谁谁不参加维权活动，谁谁谁不团结内部，谁谁谁说物业好话。

我不反对成立业委会，前提是有法律法规能保证业委会的质量，或者设立有快捷有效的纠错平台。

目前看来都没有。

知乎用户 长歌怀采薇​ 发表

1，人心不齐。大家都没有统一思想，要如何管理小区，如何履行业委会职责，如何维护作为小区 “主人” 的权利权益。

开个会没人，于己无关，高高挂起。各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜。明明是自己的权利，甘愿被 “奴役”。多一事不如少一事。等这些传统思维的禁锢，导致很多业委会无法成立起来。

2，怕参与。业委会从某种程度上比物业公司还要累，沟通开发商，住建局，居委会，街道办。沟通物业公司，业主，维保供应商。

资金预算、维修金使用、招标、审计。

答复业主疑惑，沟通物业服务质量。

建设党建引领下的红色物业…

各种参与、接待、评审，忙不完的事情，做不完的工作。

只要你参与了，各种猜忌，各种刁难，各种怀疑开始找上门。

不参与过的还轻松，参与了没时间做自己的事情。跳广场舞，遛狗，走街串巷，聊天聚会没时间。只要加入业委会，无法停下来。

3，没报酬。与业主沟通，物业沟通，施工整改单位沟通。拿点钱吧，没地方没预算。不拿钱吧，精力耗费太多，“不划算”。

这世界有钱能使鬼推磨，无钱寸步难行。

4，成立的痛点。法律没有明确业委会是否领取报酬，不具备法人主体资格，各种难。

长歌怀采薇

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知乎用户 猴子老湿​​ 发表

我旁观过一个业主自发成立业委会的案子，总体感觉是个别主管部门是恶霸，有些业主是刁民，业委会的成立过程，总体是刁民和恶霸争斗，裹挟沉默的大多数业主的故事，所以，能不难么？

某地某小区物业管理不行，业主群情激奋，认为业委会不作为，甚至还认为业委会被物业收买，他们自发成立了业委会。

业委会成员都是小区里面蹦得最欢的几个业主。他们还是挺神通广大的，竟然成功当选新一届业委会成员。

业委会的第一个议题，就是把现在的物业换掉，变成业主自管。

为了能让这个议题通过，新业委会号召所有业主来投票，投赞成票就给钱，每家 100 元。

钱从哪来呢？来源于物业公司上交的小区公共收益。

话说物业公司也很老实，新业委会成立以后，逼着他们交出小区公共收益，物业公司竟然交了上百万。

新业委会拿着这笔钱去收买人心。投票就有钱，所以很多业主都去投票。这下物业公司急了，告到了主管部门某街道。

这个街道可能跟物业公司，有一定的利益勾结，所以变相帮助物业公司。

街道打出的第 1 张牌是法律牌，他们认为小区新一届业委会成立过程，没有经过街道指导、备案，不合法，要求纠正，还给他们扣大帽子：业委会不接受 x 的领导。

新业委会去找街道备案，街道拒绝。

到此为止，其实街道的操作没毛病，确实当地有相关规定要求业委会成立需要经街道指导、备案，否则街道有权解散。

但是街道真正的目的不是解散这个业委会，而是以此为筹码来要求业委会继续续聘现在的物业公司。

但是这些业委会的成员，也各自心怀鬼胎。他们成立新业委会的目的不是为了服务小区居民，而是为了中饱私囊。

他们之所以要解聘现在的物业公司实行自管，原因是他们已经把小区的利益安排的明明白白了。

比如说业委会成员甲，承包小区的保洁; 乙承包小区的安保… 每个业委会成员都有自己的势力范围，而且彼此不冲突。

小区的物业费和公共收益可以用来支付承包费。这对他们来说相当于开辟了一条新财路。

如果他们这种方案推行的话，小区的物业管理估计更加不堪，你想啊，他们为了赚钱，竟然成立业委会，他们为了赚更多的钱，肯定在承包事项上动脑筋，那物业服务水平还好的了？

要说这帮业委会成员神通广大，是因为他们后来竟然不知道通过什么手段让街道给他们备了案，相当于承认了他们的合法地位。

但是街道有一点不松口，就是不能解聘现在的物业公司。街道不好直接地提出这个要求，因为这太赤裸了，明眼人都可以看出来，街道跟物业公司存在利益关系，他们只是一再刁难现在的业委会，要求他们不得自管。

街道的这个要求是合法的，因为当地有规定，像他们这种大型小区不能自管。

这些业委会成员想到了一个变通的办法，他们自己成立了一个物业公司，然后进行招标，把他们自己这个物业公司招进来。

业委会为此又召集全体业主投票，最终通过了聘用新物业公司的决议。

按照道理来说，新业委会到此的操作应该是合法的。因为他们已经经过了街道的备案，又以绝对多数通过了聘用新物业公司的决议，也不违反当地关于大型小区不得自管的规定，街道应该是没有什么话说了。

但是街道仍然不同意解聘原物业公司和聘用新物业公司，换了个新的干涉理由：业委会花钱买选票，决议无效。

为此他们动员一部分业主去法院起诉这个业委会。如果这个官司败诉，他们还准备了后手方案，总之大有不达目的誓不罢休的意味。

这个事情双方利益直接冲突，因此闹得不可开交，最终怎么个发展态势我也没关心过。

但是从这个案例可以看出，在成立新业委会这件事上，个别主管部门有利益关系，新业委会成员也有私心，各自心怀鬼胎之下，这事不就难办了吗？

知乎用户 梦里知多少 发表

这么说吧，只要业委会没有退休老教授或者公司体制退下来大领导这种有钱有闲又热心的活雷锋作为中流砥柱，这个业委会就一定成立不起来，或者成立了也是一堆烂摊子。

我们小区前阵子也是轰轰烈烈的要成立业委会，结果拿出来第一稿方案里业委会要弄 13 个成员加专职会计出纳，一年光人员工资就支出去 40 多万，可去战区导弹防御系统的吧。

业主群马上就炸锅了，有人说物业是一头猛虎，到业委会是又来了一群狼，现在这事就僵着，等时间到了筹备组自动解散吧。我们这是国企物业，说真的比上不足，比下也确实还行了，真有什么问题找上级单位还是有用的，一般业主真没那个时间精力。

看了有的答案说刺头不参会可真太真实了，有的在群里喊的最凶的，一到什么去物业提意见的就是家里有事带娃的，还有一群狗腿子在那理解理解的，这种人最恶心，如果在混进业委会里，这小区永无宁日了

知乎用户 唐球 发表

简单点说，就是流程复杂，为什么流程复杂，想想？

1、业委会成员参与的动力是什么？

2、业委会成员长期参与的动力又是什么？

3、在一个正常管理的小区，成立业委会的动机是什么？

4、业委会的监督机构是什么？

5、业委会的问题投诉机制是什么？

上述问题的解决之道在哪里？

（部分）小区是有相当的公共利益的，甚至包括维修基金。成立业委会运行得好的，基本都是一些单位小区，或原来多数是熟人的社会的小区，否则，互不认识的陌生人，仅仅因为住在一个小区，就要代表小区内所有人的权利去做出一些重大利益的决择，说得不客气点，楼上楼下都可以因为小事闹得不可开交的，现在却觉得因为住在一个小区所以就天然有了正义感和主人翁精神，可以无私代表别人做出公正的决议，西方专职的所谓民选议员都不敢说自己是完全代表了区域民众而没有一点自己的利益追求，凭什么觉得小区业委会就有？？？

对，是有无私的业委会成员，但是数量呢？在利益面前考验陌生人的人性？？？

当然，如果小区的物业管理已经差到不能接受了，那么成立业委会就是一个相对好一些的选择，触底反弹么，否则，光是第一第二点，都够呛。

其实简单点说就是，现阶段对业委会的监督管理机制还不够完善，如果小区业委会很容易就成立了，到时矛盾出现了街道社区可就是第一个冲击点，我想，街道社区不会不知道的。为什么要成立物业公司？原因也一样，就是把可能的矛盾点推出去，就像以前没有物业的时候，居委会是不是家长里短头都大了，我记得那时候社区还有一个叫综治办的小组，就是专门解决邻里矛盾的，现在呢？有了物业公司了，就叫物业公司去解决，自己做个裁决者，轻松愉快不是？

知乎用户 雨农​ 发表

某日，接到一个电话，自称是小区业主，讲述了物业的种种不作为，小区有人决定发起成立业委会，要改善当前的状况。总之，邀请我去投票，告知了具体的时间地点。

当天，我如约到了地方，投票点设在小区里面，一共三个，由街道的工作人员现场监督，业主带着房产证和身份证，有秩序地排着队投票。不少业主志愿者，也在现场提供服务。

结果很顺利，投票通过，业委会很快就成立了。

后来，业委会更换了物业，合理使用维修基金等，解决了不少问题。

对我们业主来说，只是如约现场投票，可是对业委会发起人来说，则有些大量的工作。

当初的投票异常顺利，可是这意味着前期有大量的工作，才能做到大量业主的支持。

首先要有人懂得成立业委会的相关法规，还要有人主动牵头做这件事。注意，一个人是很难做到的，至少要有一个小团队。

然后要花大量时间精力与业主们沟通，取得民意支持，又要让业主有参与意识，确保投票率。

你们小区有这样的一群人吗？

知乎用户 胡悠 发表

我觉得许多朋友没有意识到业委会筹备选举工作究竟意味着什么。

几百个人的小区还好，现在的楼盘动不动上千户，甚至几千户。要筹备业委会，势必涉及到这几千人的通知、解释、劝导、现场组织、利益协调。

年纪大耳朵不好的，你得多解释多耐心；

文化水平低的，你得重复重复再重复；

脾气不好的，挨了骂你也得受着；

对业委会心怀不满的，你得赔笑；

等等等，然后，你再把这些事情乘以一千……..

许多人只是空洞的说业委会需要高素质专业人才，殊不知人才也分类别，你以为懂法律学历高就够了？业委会筹备选举，需要的是高素质的组织动员，以及行政协调人才：声望高、民情熟、懂组织管理，协调能力出众，心理素质和统筹能力强。

说白了，业委会履行的虽然是群众组织的职能，但在筹备阶段需要组建小型政府的能力。你真能够搭建起这套班子，基本上就能实现对几千人的日常管理。

所以许多业委会筹备才会半途夭折，组织发动不起来，业主参与积极性不高，小区内部分成几派窝里斗，各方利益矛盾摆不平，有的筹备组甚至直接跟反对成立业委会的人骂娘。

这也是要求业委会筹备寻求街道或社区指导的原因，普通民众，即使你学历再高，专业再精通，但组织几千号人同时进行一项活动，协调各方矛盾，能够有这个能力的人也是极少。

但是对于街道和社区而言，这是一个悖论：不具备这样的能力，即使筹备成功，最后也是一地鸡毛，到时候业委会的人拍屁股走人，这锅就成他们的了。因此他们会尽一切可能完善业委会筹备的每一项细节，认真到了苛刻的程度 —— 他们的目的是为了不背锅，以后居民闹的时候有足够的依据避责。

但这个话怎么可能说出来呢，结果往往会被认为是偏袒某一方。

提几个建议吧：

1、物业管理越严重的小区，规模越小的小区，成立业委会阻力更小；

2、要注意小区居住人员成分和利益诉求，年轻人与老人想法不同，城市人更农村人想法不同，中产与底层想法不同，大学生与小学生想法不同；

3、要有一个核心的组织团队与合理的利益划分，筹备组成员不能成为业委会候选人，但筹备业委会需要一个核心团队。他们需要有时间和精力、脾气好有耐心、更重要的是愿意用爱发电；

4、要有一个志愿者团队，光是筹备组这帮人还不够，以筹备组为中心，发展一批志愿者，进行宣传解释、资料复印、通知入户等工作。志愿者同样需要有时间和精力、脾气好有耐心、更重要的是愿意用爱发电，此外还要注意工作方法；

5、筹备业委会也是需要费用的，各种筹备要钱，少的几千，多的数万，这个最好也要用爱发电，你找居民出这个钱不是不行，但麻烦会多些。

6、街道和社区提供的公示材料，一定要多张贴宣传且拍照留证，物业小区不能乱张贴，就用爱发电做几个活动牌子摆在路口。

至于 “素质”，这里更需要协调各方利益的素质，以及唾面自干的素质。

知乎用户 彼岸 发表

思来想去，业委会就是一个怪胎，怪在哪里？

业委会实际上就是小区的 ZF，行使 ZF 的职能，但名义上又是一个民间组织，听着是不是很熟悉？

叙利亚战争中，西方的白头盔组织表面上搞人道主义救助，实际上行的是间谍、颠覆的勾当，这样的组织就叫白手套，外面是白的，里面是黑的。

业委会极其容易成为居心叵测人士的白手套，就算当初是身怀理想主义搞业委会的人，最后也不得不妥协，有良心的退出，其他的就黑化。

除非是那种单位家属院，业主大都在一个单位工作，大家互相都认识，还有上下级，这种就可以搞业委会自治。

商业小区大家互相不认识，不熟悉，谁知道张三、李四、王二麻子是什么样的人？凭什么几千上万人的小区就交给这几个人管理？

有个成语具体名字我忘了，大概意思是：一个年幼的孩子怀抱着一块金砖、行走于闹市，旁边又无人保护，最后的结果会是什么？不用多说。

业委会就是这个年幼的孩子，怀里抱着的金砖就是小区的利益（不要以为小区没利益，以中等电梯小区为例，从你进小区大门开始，到你家入户门截止，这其中所有的公共区域都属于业委会管辖，像不像 ZF？公共维修基金，公共收益，小区公共区域的处置权等等），孩子（业委会）没有错，金砖也没有错，错就错在没有保护！

业委会就属于谁也管不了、谁也不愿意管的状态。

所以，大多数小区的业委会不出问题才怪！

为什么难？我告诉你，在没有完善、有效、强有力的监管制度出台之前，业委会的成立会越来越难，因为一个又一个的成立了业委会的小区会被搞乱、比之前更差，业主们怨声载道。业委会的名声也会越来越差。

知乎用户 兔子 发表

因为现在的业委会就是个怪胎。

从法理上来讲，居民的基层自治组织叫做居委会，村民的基层自治组织叫做村委会。

而业委会对应的应该是农村的自然村，也就是以前的生产队，现在叫做村民小组，负责人是村民小组组长，老一辈也习惯叫队长。

看到这里应该明白了吧，村小组是村委会必须设置的下属机构，而业委会则不是必须，之所以出现这种问题，关键在于村集体是个天然的熟人社会，而小区则是天然的陌生人社会。

农村选举你好歹知道对方姓甚名谁，家里是干嘛的，为人处世如何，虽然不一定非常熟悉，但是至少有一定的了解，而业委会选举的时候，你可能都不知道对方是男是女，是胖是瘦，这种情况下绝大多数人对于成立业委会是没有任何兴趣的。而愿意为此事奔走呼喊的，又多半是一些头脑灵活的有心人，这些人的危害，在某种意义上比物业还要大。

总结就是：业主不关心，政府不鼓励，群众不理解，物业不开心。

解决的办法也很简单，居委会直接委派工作人员成立前期业委会并担任主任，每栋楼选一个楼长，进入业委会担任委员，两年之后公开选举正式组建业委会。业委会主任必须全职，工资按照当地平均工资发放，其他委员给予适当的经济补助，相关部门有专门的业务股室负责管理业委会，群众可以随时举报投诉。

说到底，在中国如果一件事很难办，那么就证明国家不鼓励你这么办，仅此而已。

知乎用户 每天只睡 23H​ 发表

1，没有经费。。。说白了，现在什么不花钱，业委会成立了，没有初始经费怎么办事。还是要从居民手头收钱。。。。于是又引出第二个问题。。。

2，收钱了不干事。。。一开始居民也都会支持业委会。交钱也是很主动的。但是，终归是人啊，多少都有私心。除非真是大无私的。。。否则那一点私心在众目睽睽之下，就会无限放大。。。。

3，精力。。。人要服老。业委会毕竟要处理小区业主日常的问题，杂七杂八的很多，很耗精力的。。。。。七老八十的大爷大妈们，没有精力来解决。。。。但是他们有些人，莫名的又对权利格外迷恋

父母家老旧小区，业主也都是看原来的物业不顺眼了，结果一个新搬来的老头（78 岁），干劲十足，每天在小区溜达，见人就打招呼，拉票意味明显，跟社区申请组建业委会。。。。19 年底申请，20 年初赶上疫情，社区也没有召开什么业主代表大会，强行通过业委会成立。。。老头顺利当选业委会主任。。。。

行吧，成立就成立，成立的第一件事就是炒掉物业。。。。。之后呢，小区总要管理吧，老头开始要收物业费，一边画大饼，一边收钱，说钱收上来后，他要怎么运作，修缮小区，还要招商，让钱生钱。。。之类的。。。。收物业费也狮子大开口，要所有居民一次性交 3 年物业费。后来居民不肯，才改为 1 年。。。。。。好，物业费嘛，本来该交的那就交。。。结果又来了，说小区路灯系统不好，要修，每家再交一笔钱。。。小区树木太茂密了，需要请园林来修剪，还要再一笔钱。。。。最后，希望小区的居民，能自愿给业委会捐助（说白了就是白给），说是自愿捐助，但是特 么天天让老年妇女组团挨家挨户敲门要钱。。。。

所有钱都收到位了，一动不动，什么事都不做，业主群里的业主从支持，到反对。。。小区总有一些破事，一开始大家都去问社区，业委会成立了，大家自然都习惯询问业委会（社区估计也是为了自己省事，才强推业委会），结果这老头呢？一问三不知。。。问什么都是，不知道，不清楚，你去问社区啊。。。。

有一次，城管来拆违建，切割的时候，火花把一个业主的车衣烫坏了，业主问老头，是哪个单位进来执法的，他要去索赔。老头直接来了一句，我不知道啊，我今天一阵天在社区开会。。。。这个业主去社区询问，社区告知是哪个单位执法，可以去索赔。。。这个业主直接在群里开骂，说自己去社区根本没看见老头，人家社区的人说今天根本没开会，一天到晚只会说谎推诿。。。。。老头的名声越来越臭。。。。

业委会里有位大妈（65 岁），年轻时候在物业干过，所以这些事她处理的也算得当。业主对她更为信任。。。已经有声音，希望她能取代老头。。。。但是很快，大妈直接在群里说，自己退出业委会了，因为某些原因。。。。呵呵，大家心知肚明。。。

老头的位置越来越不稳。。。。这时候才姗姗来迟让园林来小区修树。。。。。一般低层住户容易被树木遮挡光线，所以低层住户都希望多修剪一些，老头直接来了一句 “怎么修剪，是园林来规划的，我不能决定”。。。老头自己也住低层，好么，一天到晚追着园林后面，要人家怎么修怎么剪，自己家房前屋后的树，剪的光秃秃。室内光线真好。。。然后呢，还被人举报了，又是园林下来检查，说这是违规修剪，又罚了 2000。。。。

修剪树木花了 8000 多，小区所有居民花钱，人家低层想多修剪一点，老头不肯，结果呢，自己花着大家的钱，把自己房前屋后剪的干净。。。最离谱的，最后罚款 2000，老头特 么居然从大家的物业费里走。。。。

居民彻底不干了，要求解散业委会，呵呵，离成立也不过才过了 5,6 个月。。。。社区也同意了，并且物色了一个新的物业入驻。。。。新物业入驻一个月，工作能力，业主都还是很满意的。。。业主都同意签约。。。。结果物业公司说，要退出了，业主一头雾水，物业公司说，业委会主任说居民觉得他们公司服务很差，不想他们入驻，除非他们能同意，不收费试运行 3 个月。。。。业主群一下爆锅了，老头被骂的跟屎一样。。。业委会都解散了，对权利还这么迷恋，还要代表所有业主？？？？大家要业委会退钱。。。。老头还不舍得呢，说不能退，社区不让。。。社区主任也在业主群里，直接回复，业委会明天必须退钱。。。。。。

至此，这一任维持不到半年的业委会，在一地鸡毛中落下帷幕。。。。。。。。

到了今年，社区还在寻找物业公司，但是老旧小区就这样，没什么钱赚，一般物业公司都不爱接手。。。。。同时，社区准备再次筹备业委会。。。。。。

结果悄无声息的，又在小区公告栏公示，说经过街道，社区，还有业主代表投票。业委会成立了，几个代表是谁谁谁谁谁。。。。业主一头雾水，业主代表是谁？？？问社区，社区不回答。。。。一个小区的业主，居然连业主代表是谁都不知道，真神奇。。。。离谱的是这届业委会，9 个人，除了一位 55 岁，其余全部都在 75 岁以上，其中 4 个更是 80 当头了。。。。

后来，我一天晚上出门遛街，闲着没事，逛到侧门（平时人流量不大），在一个角落里，发现了一个公告（非常不好找，还是我无聊在那慢慢看，才看到了），里面居然写有神秘的业主代表，3 个人。。。。8 栋楼的小区，业主代表就 3 个。。。我就呵呵了，所有的公告，历来都是贴到大门那边的公告栏，为什么就业主代表这张，要专门贴侧门来，还贴到角落里？？？

其中有一位老太太（78 岁）是业主代表，然后那天在群里公布业委会人选的时候，她赫然在列，更假的是，她还假模假式的出来喊话，哎呀，你们不要选我啦，我做不来的。。。。

呵呵，你是业主代表，选了自己进入业委会，完了又装模作样出来喊不要选你。。。谁选的你？？不就是你自己么？？？？

还没有下文，估计还是一地鸡毛。。。。。

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社区在业主群里发布通知，说 12-15 号，上午 8 点 - 12 点，可以去小区活动中心投票选举业委会人员。。。。业主大骂，专挑人家上班的时候来搞投票，这是真心要搞投票？？？然后社区改时间，延长到了周末可以去。。。但是呢，去投票的人要登记自己具体的姓名，房号。。。。。呵呵，厉害啊。。。。人家投票，证明你是小区业主就行了，然后就不记名投票。。。。到这里，居然要搞记名投票，怎么的，方便日后看看哪些人是刺头，打击报复一下？？？？？

知乎用户 匿名用户 发表

偷笑！

作为物业行业观察者，这两年有两件事情很重要。

第一，针对未成立业委会，没有换物业动向的小区，各种办法混进业主群。一方面故意挑刺物业服务，让大家觉得业主很过分，过于挑剔物业。或者随便找个话题和其他业主打嘴仗，让大家觉得业主群都是负能量，全是吐槽之类的，然后纷纷选择闭群或者退出业主群。目的就达到了。没有业主群，就没有业委会，也永远召开不了业主大会。特别是对于现在的新小区，因为都是大开发商开发的楼盘，少则一两千，多则八九千户业主。只要开不起业主大会，就无法终止前期物业合同，而前期物业合同终身有效。

第二，对于即将准备成立业委会的小区，或者计划要换物业公司的小区，用两句话把中立派拉过来。1. 无利不起早。把这句话放出去。然后让其他业主说出来。那种 “半罐水” 的中立派业主最喜欢这句话了，只要他们说出这句话，你再附和他几句，他就会觉得自己很有智慧，很有文化，看透了人性，坚定和筹备组对着干。

2. 业委会不专业。积极转发一些业委会成员贪污被处罚的案例或者哪个老小区物业不让业委会大妈交物业费的案例，反正就是营造一种氛围，业委会不行，物业是国家批准的公司，物业公司最专业。如果有几个成立业委会之后物业费涨价的案例，那就更好了，这是对老头老太太业主之类的必杀技。

这几年地产虽然日子不好过，但是还维持的下去。但是物业公司就不同了。大部分新小区、次新小区，都是使用的开发商自己的物业公司，物业费定价都高高的，且公共收益等一分都不想分给业主。这样，物业具备了反哺地产的优势。你会发现，虽然价格高高的，干得活确是一点都没变，甚至还变差了。因为躺着就能赚钱，真的不用努力啊。

1. 前期物业合同由物业和开发商共同拟定，业主没有议价权，也不能动条款。

2. 法律规定，没有业主大会解聘前，前期物业合同终身有效。

3. 业主个人几乎没有权利监督物业公司、诉讼物业公司。

4. 只要业主欠费，法院 99% 都支持物业公司。

综上，我们努力做服务的意义是什么呢？你能躺着赚钱，你会努力提高服务？你也只会想着怎么赚更多钱吧。

用机器替代人工，用老人替代年轻人，减少保洁员、保安员、维修员，逐步把门禁换成打广告的，把草坪换成不用挑杂草、不用修剪、不用维护得植物，把第一层灌木种得高高的挡住业主视线，灌木后面全部换成不需要维护得绿化植物，把能打广告的地方都拿去打广告，车位对外租用，剩余车位只卖不租，发点小礼物搞点小活动掏空公共收益，甚至再卖点保险之类的，这样一下来，创收的服务太多了，大家都赚得很开心。以前，物业客服人员还要上夜班，现在几乎实现了朝九晚六周末双休。以前客服上门服务，现在主要在发朋友圈宣传物业。

就到这里吧，至于成立业委会难，这只是第一步。还要积极服务筹备组、和街道搞好关系、和社区搞团结、“保护” 投票现场、“保护” 业主代表、依法报警或者起诉部分业主等，太多操作了，数过来啊！

知乎用户 金樽对月 发表

作为参加过业委会选举的人回答一波吧。

本小区 3700 户，入住率大概一半。出于对物业不满意和开始收停车费的目的，全小区业主开始了筹备业委会，并把我和其他几人推荐为业委会成员。

好了，一开始公布后就开始闹幺蛾子了。

1，有人要求业委会成立后要换物业，不然就是被勾结了。

2，有人要求业委会成立后，搞定停车场不收费问题，那停车场是地下停车场，合同里都写明了归开发商所有，我特么能量能大到这种程度？

3，有人问，成立业委会后就不用交物业费了吧，公共收益就够了，每年不用交钱还能分红，还信誓旦旦的说看微信小文章就这么写的。

4，还没进入投票阶段，有业主说，这几个候选人肯定收物业好处了，以后会把小区的维修基金都掏空。我特么还没开始选呢，就有罪论了。

最后街道以种种理由取消了这次选举，我也松了口气，当时生怕选上了。

总结下，业委会这玩意更适合小的小区，几百户的，选出 7-8 个人，基本全小区能认识一大半，太大的小区不合适。

业委会这玩意是真耗精力，我当时因为参与了部分维权行动，而被人推荐的。但那时搞维权一周得去好几趟，再来几个小嫂子玩情绪输出，上来先一顿喷，基本一个小时后才能进入主题。

后来我自己都觉得没那么多精力搞这个了，还特么不拿钱，疯了才搞。按当时的情况，我觉得我得转职才能搞定，然后有听说过给业委会发 30 万一年的小区嘛？

最后是自己想开了，不搞最好，想骂物业就骂，多存点钱，以后再换小区。至于很多人担心的维修基金用完后，小区变垃圾的情况，我觉得保持 20 年换房的节奏就不会遇到这种情况了

知乎用户 菌落军 发表

只要你有水平 (指熟悉各种手续，相关法律法规)

有时间 (跑完小区每户拿签名，去政府部门干这干那之类的手续)

其实也没那么难。

问题来了

大爷大妈有时间，可是各种手续不太懂，注定不能当主力。

一些年轻人懂手续，可是要上班，也没时间管。

年轻人加老年人相互配合是可以的，但是要有人统筹。而统筹这个位置，不是普通人能搞的。

如果好不容易找到一个有时间，又有水平的人。他愿意无私奉献吗？在不考虑工资的前提下，能无私奉献的人真不多。

这还是成立之前的

成立之后，业委会需要参与到小区各项事务的管理

就最简单的一个，小区照明太暗，想换光一点。

方案怎么出？既然要光一点，光多少合适？预算是多少？后期维护怎么搞。

这些都需要专人去处理跟进的。除非你全职投入，否则早上上班，下班还要处理小区业务。我是没见过有多少人能做到。

知乎用户 宫乘风 发表

1、用爱发电可是比可控核聚变还要高级的技术

2、业委会不但要用爱发电，还要是一帮一心为公完全没有私心任劳任怨打不还手骂不还口一心为业主服务的圣人

你想下，一帮会用爱发电的圣人，人类历史上能不能凑够 5 个。

知乎用户 如风在​ 发表

最近这两天，这个问题在我时间线上重复出现了三次，然后又有网友在我的回复下进行讨论。由此可见这个问题确实为人们所关心。

我在这个问题上，虽然认同徐斌老师在这个问题解答视角上的论述过程，但我认为这个问题的关键，也就是业委会成立的主要矛盾并不是法律程序的问题，而在于业主共识。

要知道，业主委员会的基本组织逻辑是什么？是业主对自有物权的管理。

但是在这个管理权的取得和行使上，要有一个协商的过程，也就是说，对于每一个业主来讲，不是说物权由你共有，你就可以无止境的使用，而是要在整体协商的前提下，来确定如何使用这个物。

为什么要协商，而不是随意使用呢? 这就涉及了一个经济学原理，叫 “公地悲剧”，也就是一项有限的资源被不确定的主体任意使用的时候，这些使用主体由于博弈考量，会倾向于极端，涸泽而渔的使用这项资源。

所以，为了解决这个公地悲剧的问题，协商是必经的过程。只有通过协商，群体内的大多数达成一致意见，对物品的使用有一个相对持久的方案，才可以实现这个有效的利用与管理。

而这个协商的过程，是通过一定的议事规则实现的。而这个议事规则要达到的效果就是，少数人服从大多数，同时让少数人也得到体面的发言机会，从而促使大家能够理性的探讨问题。

这是业主组织的组织逻辑。但是，关键问题是，我们的业主群体缺乏议事的意识和能力，对于组织活动既不了解，也不愿意去了解。在过往公权力服务社会的经历下，以闹为主，会闹的孩子有奶吃仍然是最基本的逻辑。规则意识，法治思想根本没有多少人认可。

这才是导致组织成本急剧上升的根本原因。要组织，首先要普法，要普及规则，要明确边界，要议事，要表决，这些活动都要一项项的首先去普及，教学，训练。那成本就高了去了。

所以，为什么成立那么困难。其实要是想要组织个形式性的业委会，也不难，但就是想要组成一个能够长期运转，确实能够解决问题的业委会，难如登天。

最核心的问题是，如何把主义装进人的脑子里，这才是最难的。

最近几天，另外一个问题（题目大意为：官员说人民缺乏法治素养，到底是人民水平不够，还是法律法规的制订不符合实际情况。）出现在我的时间线上之后，我对本问题也进行了反思。

实际上，我们幅员辽阔的祖国是个财富，资源，各种要素分布严重不均的国家。

然而在这个大一统的国家，要施行体系化的法律法规，本身就是拿一种文化来强行适用另外一种文化。

我们有一些共存于社会生活，但同时又充满不协调的社会话语内容，或者说结构，体系。基本来源于传统封建文化遗留，近代毛思想的思想钢印，西方渐进文化入侵以及三种主要文化的杂交变种。

这三种话语体系，在民间以文化残留为主，在官方形式上以毛传承的话语体系为主，实质上是三种文化的杂糅，甚至传统和西学的影响更多一些，特别是西学思想影响甚大。而在法律体系中。由于进行了大量的法律移植，以及法律职业体系在实际政治体系中偏于低话语的结构设置，造成的结果是法律本土化程度不足。但是两种文化的碰撞冲突被基层法律职业工作者们通过各种途径消解。只有少部分能够传达到上层，而且影响极其有限。

但这是不是我们不遵守法律的理由呢？答案必须是不可以。

原因在于我们想要一个什么样的国家。一个现代化的以人为本的国家，还是在现状下让制度适应当前人们思想的制度。

必须是需要让所有的人来向更协调，具有体系化人本价值的制度建设来发展适应，而不是仅仅以满足基本的管理。

言归正传，这个建筑物区分所有权，确实脱胎于西方议事体系，但是实际上世界上大多数国家都在用这一套制度。原因在于，这个制度运行起来，理论上最省力。

每个人都有动力来保护自身的利益，来维护自身的权利。所以对于私有化的房屋，理论上每个人都会倾向于保障自己利益不受损，积极的参加公共活动。

但是，在我们国家，实质上没有公共领域这个空间，也就是在公权力和私权之间 没有这么一个空间可以归业主来探讨权利保障与行使。

作为绝大多数业主，在绝对的私权，专有部分之外，认为自己面对的都是 “公家” 的地方。至于法律上说那是公共领域，共有部位，一旦共有的人超过三个，就不知道去怎么处理这件事了。而公权力自然而然的接管过了这一切，派驻红色管家，在业委会里安排人员，或者公权力直接下场。

这才是问题的所在。走出家门，就面对的是有组织的公权力。没有空间，也没有能力以现代化的话语体系来解决问题。

这不是某个人，某件事的问题，而是话语结构决定了，这个制度做不好。

业主不换思想，是永远做不好这个事情的。

知乎用户 农民的后代 发表

有如下几个原因：

1、自身原因

相关法律法规不熟悉，成立流程不熟悉，很多打算成立业委会的小区相关人员，事前不去了解《物业管理条例》、《民法典》相关要求，盲目按照自己想象的流程去推动，流程不顺，就归结于物业阻碍、社区不支持、物管科不作为等原因；如果了解相关法律，按照正式流程走下去，很方便快捷。

2、业主原因

小区物业管理获得大部分业主认可，只有一小部分不满意，而基于更换现有物业为目的成立业委会，相当一部分业主不愿意改变小区现有生态，不响应，也不支持，导致业委会初期就成立困难；小区小部分业主因为种种原因，不认可当前物业，在业主群及各个渠道攻击物业方，会造成该园区的物业已经天怒人怨了的错觉，其实就是一小撮在搅乱而已，大部分看清事理的业主，会远离这部分人员，也不愿意生事，自然也不会声援。

3、物业的原因

基于现实利益的考虑，以及未来与业委会合作的考量，物业方会从各个角度评估业委会成立流程的合法性，一旦出现违规违法流程或行为，会通过相关政府部门叫停成立程序。

4、社区、街道的原因

社区和街道对于业委会的成立有非常清晰的认识，对与成立的作用也很明白，因成立业委会，是相关法律赋予的权利，所以社区和街道不会违法设置障碍。

另有两方面原因社区街道也不会特意支持（除非上级强压）

一方面，部分小区成立业委会的动机不纯，出于私利而非公利，社区和街道明显的可以预判到，如果成立会造成基层治理的危机，不利于和谐本身

另一方面，小区成立业委会后，相当的业委会维权过渡，可能会抵制社区的业务指导，同时也不配合社区各项基层工作的推广，而物业公司为企业则不存在这个问题

总结，业委会不是什么灵丹妙药，一个小区好与不好，最本质的原因在用业主的普遍素质的高低，通过业委会成功改善园区的很罕见，而基于私利成立业委会，对小区就是个灾难。

不满意小区当前的情况，怎么办？

2 条路

1、换房还小区，效仿孟母三迁，择邻而居，为什么高端盘那么贵都有人买，那其实就是在买邻

2、通过各个渠道想办法搞定那一小撮搅乱分子

知乎用户 乖蜀黍 发表

不涉及自身利益时，事不关己高高挂起

涉及自身利益时，你业委会算个屁，谁闹谁有理

知乎用户 你再敢说一遍​ 发表

因为大部分业主都又穷又蠢。不管它们心里怎么想，它们的行为和语言都表现出它们认为大米是超市里长出来的。

比如一方面它们希望不交物业费而且最好给业主发钱发米，但是另一方面电梯里有不允许有广告，小区停车场也不允许有外来车辆，一切搞钱的都不能干。

再比如物业费定好以后找各种借口不交钱，它们真的不理解物业断流，连绿化和卫生都不能保障小区一平米掉几千都够它们交一百年物业费吗？但是就是鼠目寸光。

知乎用户 袁绍荣 发表

1. 很多业主都是嘴上的巨人，行动上的矮子。都是嘴上支持，真的要行动的时候，一个比一个忙。

2. 挑毛病第一名，解决问题最后一名。动不动就投诉筹备组，一会投诉筹备组成员本人不符合要求。一会投诉筹备组不作为。一会投诉筹备组乱作为。反正怎么做都不行，但是你让投诉的来弄，人家又不弄。

3. 筹备组内部意见想法不统一，推进工作矛盾重重，讨论文件内容进度缓慢，用时间换进度。

4. 缺乏专业指导，街道作为指导方，因缺少人手，没办法做到专门指导，导致筹备组开展工作时会做白工，好不容易讨论完的，又可能因为跟相关法律法规相抵触而要进行重复修改。

5. 有时筹备组会想当然的把自己的职责和权限扩大，认为筹备组讨论的内容可以不遵照法律法规，想当然认为自己小区情况特殊，可以特事特办。

知乎用户 zhebaoer​ 发表

说话很简单，做事情很难

建个群骂物业容易得很。一件事真要做，那可费了劲了。

就说给小区建门禁，不让外人随便进出。在业主群里一呼百应，周五和物业谈判的时候一共去了十来个人，说话的就几个。

更别说时不时的业主群里还得吵架。

这还是和物业谈判，让物业做事情，不涉及到钱。

想象一下，如果是业主们自己组织，怎么收钱，收多少，怎么监督，怎么找人，怎么把事情做成。。。。。

想想脑袋都大。

现成的例子：

为什么老小区加装电梯频频遭到一楼的抵制？装电梯后，一楼真的会贬值吗？

振臂一呼应者云集，那是电视里的。

现实中更多是，有人同意有人反对，少数服从多数？说的轻巧，别人不同意你能怎么办？人家也是业主，人家也有权利。

所以，教员说：基层工作最有意思！

知乎用户 卡拉迦迪斯 发表

因为业委会的权责太大了

对于普通业主来说，
不需要一个持续存在的业委会
而是需要在自己遇到与物业的纠纷时才存在的业委会。

一个持续的业委会并不符合大部分业主的需求
所以，普通业主是没有动力参与其中的。
——不解决这个问题，是没办法解决现在的业委会问题的

像高赞的徐斌律师说的，降低人数……
如果只有超过 1/2 的人同意的业委会，就能代表业主了吗？
——尤其是长期的，全面的代表业主——
那有没参与的业主反对业委会的决议怎么办？
——甚至在 A 事上支持，在 B 事上反对 怎么办？——
这能符合维稳的目的吗？
不可能的

对于现在一个持续的业委会模式来说
到不如在法律上，搞成 一事一决的 “临时业委会”
对于普通业主来说，这件事与我有关就参与，无关就不参与
即便不参与，也只影响这一件事上的结果。
权责都缩小了，对普通业主来说，门槛就降低了。
而且，也因为权责都缩小了，所以参与人数也就可以根据事情的不同，而有所不同了。
——当然，这也只是一种臆想罢了。

知乎用户 坚持初心 2022 发表

我来说一个真人真事吧

如果你所在的小区物业确实有很大的问题，那么成立业主委员会我觉得肯定是好事，但我就讲讲我家外地的一套房子的情况吧，大家看看这是什么情况。

房子在某个北方三线旅游城市，海边，央企开发。说实话以前上学的时候我基本每年都去住一两个月，特别是 20 年初疫情爆发那次我被迫整整住了半年，那个学期所有课程都改成线上了，所以物业服务到底怎么样我觉得自己是有发言权的。

说说物业的情况，有什么事情找管家来帮忙我从未见过超过 20 分钟过不来的情况，每年外立面整体要清洁若干次，会提前通知业主，楼里整体消杀一两次防止蟑螂之类的害虫，快入冬的时候会给部分相对娇弱的花草罩上防护罩，因为当地风比较大，疫情期间可以从物业订购打包好的蔬菜、水果、肉，我觉得日常的像收拾垃圾、打扫卫生、维护花花草草什么的就不说了，小区一直整体很整洁干净，如果你旅游租个车办理地下车库出入也很方便。你说这物业水平放在一个三线城市算是很不错的了吧，而且是开发商自己经营的物业，相对也是挺放心的。

但是，我特别不能理解的是，群里以退休老头老太为主的一群人，天天闲的没事干，最大的乐趣就是给物业挑刺。我也不是地域黑（不敢黑），可能真的是因为这个小区帝都来的人多，可能人家出身高贵吧，就是受不得一丁点委屈，天天在群里就没完没了吐槽。问题是你现在住的是一个三线城市啊，享受不到所谓帝都那么好的服务难道不是正常的？你既然图这里的风景漂亮、空气好、阳光大海沙滩好，那肯定有舍有得啊。

然后这帮老头老太天天叫嚣要成立业主委员会，要把现在的物业换掉，我就是学法律的，我不知道《民法典》赋予业主这个权利啊。当时居然还找了个所谓第三方公司挨个给业主打电话问是否同意成立，我第一个就投反对票。对，就算你期待楼道和电梯卫生得搞的比你家还干净，这么大的小区永远见不到一条流浪猫或流浪狗，小区路上永远见不到一片垃圾，要求管家上门帮忙必须随叫随到一分钟都不能拖延等等要求，你得多掏钱吧。好家伙，这帮人不仅要求高的离谱，而且要换物业还有一个理由是小区物业费比当地物价局标准高了几毛钱（虽然我也懒得核实是真是假），那我干嘛要支持你们成立业委会惯着你们，到时候万一换个更差的物业自己住得不舒服，小区价值下降，你们负得起这个责任？不是谁在群里话多谁就有道理，大部分人像我一样的还要上班呢，谁整天闲的没事和这帮人在群里 bb。

我只是吐槽一下自己遇到的情况，我还是那句话，如果物业确实很差我也支持通过业主委员会维权，但像我遇到的这种物业总体尽职尽责，最多有点鸡毛蒜皮的小毛病，我实在不支持给这帮无理取闹的人太大的权利。

知乎用户 许晓风​ 发表

看一下一个新小区的维修基金，几千万上亿的钱。

这就是根源。

任何一个小区，需要既聪明，又能干，愿意付出，还得私心不重（不能说完全没私心）的 5-7 个人，才有可能激发社区正能量，搞好业委会。

否则，就那几千万上亿，就能让业委会、物业、居委 / 街道化身为饿鬼扑食……

这是我参与了几个小区几届业委会的经验。

（我自己就做不了那个全心全意付出的，好在支持了几个能付出的……… 刚刚开完新一轮小区议会……）

所以啊，就算提醒吧。否则等你们小区到 20 年，电梯月月坏，再想起维修基金，却发现没钱时，再感慨就晚了。

知乎用户 半泽酱 发表

参与过一次成立业委会，每次想想，都感慨百年前先贤革命中途而崩，而现在美好的生活来之不易。

小区开发的时候定位颇高，名字里面还有个府字，算是开发商产品线里面的高端档次。现在每每看着残存的景观设计，也能感受到当初的一些设计用心。

最早的物业公司是房产开发商指定的，水平实在有限。我拿过他们的宣传册，我们小区已经是他们管理下的头牌了，剩下的全是拆迁安置小区，所以这水平就那样，高不起来。

一开始小区入住率不算高，很多问题并不凸显，也都相安无事。后来入住率上来了，地面车位不够停，路旁随意停车现象严重，地下车位乱占用，邻里矛盾很大，物业公司隔岸观火，并不进行管理协调，某天终于引火自焚，小区部分业主高调宣布要换物业公司，打响列克星敦的枪声。

社区意思要先建业委会，OK，业主们积极联络，开始筹建，其中需要社区指导，填表审批啥的。社区说最近在创文明城市，太忙，晚点再说，先拖你俩月。再后来最近卫生城市检查，有点忙，再拖你俩月，不知不觉年底了。一问，社区主任要换人了，等新任的到了再说。大家伙一琢磨，不对味哇。喊你革命，你给我拖着搞君主立宪呢。

后来带头的把社区主任座机手机都发群里，大家伙白天黑夜轮番各种关心慰问（真心就是关心下进度，没人骂街），社区主任不堪其扰，情急之下放了撅词，意思说居民没资格给他打电话，要派代表去和他面谈，具体时间要提前预约。业主中好事者，将录音捅到当地论坛，社区主任据说被上级约谈。至此火速支持成立业委会，社区层面再无阻力。

后面就是纯纯的体力劳动，先成立每个楼的群，拉所有业主入群，中间各种辛苦不表，涉及租户和房主，还有没来入住业主，曲曲折折。每个楼再选出一个代表竞选业委会委员（像不像每个选区选一个议员），期间各位热心人士普遍当选。

最终组织投票大会，选出业委会委员和主任。大家都是无偿劳动，但是干的还是很开心，感觉小区从此要业主当家做主，改朝换代啦。

报上名单给社区审批，社区指导意见来了，最好是党员，最好是公职人员，最好有律师和会计师。没办法，按着意见改，但是再而衰，没人有劲组织大规模投票了，就内部发动了几位，有某某大厂的退休厂长，某某律师，某某会计师，基本上是党员干部了（下山摘桃子的人来了，这也为后面业委会嗝屁埋下伏笔）。之前成立时选的人，一个没留，好几个热心人士愤而退群。

业委会在恍惚之间，突然成立了。

第一件事，搞车位。

业委会方案，停车收费，一小时一块钱吧，每天 10 元封顶，物业管理，提取一定的管理费；小部分业主，约 30% 吧，我不管，我是业主，我回家就得有车位，我也不出钱，业委会 sb，和物业串通，成立了就想收钱。群里骂声连天。

业委会更改方案，停车免费，先到先得，路边不准随意停车，物业管理，进行驱离，乱停车记录下来不给进小区。小部分业主，约 20% 吧，我不管，我是业主，我回家就得有地方停车，业委会 sb，和物业串通。群里骂声连天。

按免费方案开始执行，连着几周都有业主开车堵小区门。群里继续骂声连天。

摘桃派的几位委员被骂得愤而退群。

现在想想好像业委会就干了这件事，然后成员都退群了，后面好像没干啥了吧。

再后来，大家议论换物业，联系主任，摘桃主任表示自己年老体弱，当初也是大家喊他来干的，现在不想干了。联系社区，社区表示请主任主动辞职，写报告交上来，然后改选。主任一听，拍拍屁股离开小区住儿子家去，一年多没见着人，啥也不提。

而后，经常看到通知栏上一会儿一个通知，落款还是业委会，一打听，主任跑路的时候把公章也留给物业了，物业还开开心心的给自己续了合同，一签五年。

2022.8.9 更一下。有些小背景还是要交代一下。

1、小区车位问题：小区有地下车位，全部卖光光，当时设计的时候是 1：1，谁知道现在好多家庭都两车甚至三车。我楼下邻居，一家 5 口人，4 辆车。地面车位设计初衷是访客车位，无产权，先到先得。

2、物业干得破事：只能说冰冻三尺非一日之寒。

广告费：有一年，给小区电梯全部装上那种广告电视，类似分众传媒那种，大家等电梯的时候还能看看广告。年底报收支的时候，广告费那一项是负的小十万，合着满小区傻子，一边看广告一边给广告公司钱。

水费：还是那年年底报收支，水费一项开支巨大，大家质疑不合理，当时物业回应，因为小区有水景，所以用水多，但是一吵吵吧要审计他们又心虚了，金额变来变去。反正从哪以后再也没公示过收支情况。

游泳池：我买房的时候，小区里面还有个游泳池，还挺不错的。等我装修好了，游泳池就关门了，说维护费太高，有人不交物业费，索性停了。后来成立了业委会那年，物业费也跟着收的七七八八，游泳池还是没搞起来。

小区违建：这个不是太多，有个别乱搭乱建的，小区业主先去告物业，物业基本是两手一摊。要么就是组织现场嘴炮大会，把举报人和被举报人弄一起，现场 pk。物业自己两边拉拉架，最后继续乱搭乱建，互相嘴炮。当时就感觉，我们这个物业水平和村口大妈一个级别的。

3、业委会主任：他退群那天正好我也在。那天好像又有个什么事情，大家在群里嘴炮议政呢，不停有人 @他，让他出来主持正义。他么也不吭声，大家在群里已经吵的 99 + 了，吵了一下午。正在这时，他老人家发了个晚上吃饺子的图出来，还说今天饺子很好吃。这下好了，嘴炮全对准他了。从那以后，他似乎一蹶不振，不想干了。后面陷入死循环，他跑路，喊他回来，不来。请他让贤，他也不搭理。到社区要求改选，社区说得他先辞职。最后业委会彻底完蛋。

知乎用户 世英 发表

因为没有坚实的党组织与基层组织。没有基层动员能力。这真的不是玩笑。

细心一点你会发现军队单位，国有企事业单位，政府单位大院成立业主委员会是最有效力的，效果也是最好的。甚至人家的业主委员会都有党支部领导。整个小区都是一个系统的，留存有单位办社会的习惯。说白了就是单位能组织起最广大的职工业主，同时 “党内民主表决” 能够推举出代表自己的领导。下达的决定，职工也都接受。有民主，有集中，有执行。

“讲集中，有民主” 在这类大院真不是玩笑话。在这些大院生活的人与成长起来的人都挺有章程，能组织起事情来。（当然了组织起来也不全是干好事，组织起人来打群架的也有）

其他小区无论学历有多高，素质有多高，档次多好。随着时间的流逝都会出现组织无力，执行疲软，最终沦为纸面功夫的命运。

说白了，真的原子化了。无法组织了。

知乎用户 清徽 发表

小区太大，人太多。

支部都要建在连上。

一个连百人左右，符合邓巴数。

一个小区多少人？

小区还不够小，需要进一步缩小，然后分层选举，采取差额选举、累积投票制。

超过百人的集团，指望搞直选，那是不可能成功的

要么被操纵，要么变废物。这是人类历史多次证明的。

人类文明就是聚集在一起的人，通过各种手段摆脱这个数量限制。

最初是部落首领之间拟血亲制

知乎用户 Heennnnn 发表

过来人告诉各位想竞选业委会委员的。

1，想捞钱，拿好处就合法合规的给自己捞。别出卖小区利益。出了事，被抓了别后悔。挨打就立正。

2，不想无偿跑腿就好好研究一下政策法规，只要能通过全体业主大会，给自己搞补贴，开工资。拿了钱就要承受住唾沫星子，别又当又立。

3，千万别吹牛，装 B，吹的牛，许的愿实现不了就别瞎吹。干成了得罪人也没有夸你，干不成群起攻之自己活该。

4，最重要的（说三遍）千万别暴露自己不论是工作能力，工作单位，工作职务。也千万别暴露自己社交能力，圈子，关系网。一个小区不是人人都有理解能力，人际交往能力，素质道德水平。别让这些东西变成了别人攻击你的子弹。

5，本小区业委会主任是某单位一把手。现在已经因为小区某些喜欢挑事闹事的傻叉带着一群跟风看戏的把自己快累死了，要不是人际交往能力强悍，工作作风踏实正派。只怕早因为小区破烂事把关系网里的相关部门领导办事人员得罪干净了。到头来事没办成被小区人数落，办成还被人说一个大领导这点小事还拖这么久。。。还有人因为自己违规被处罚跟物业闹矛盾要去她单位闹的。还好现在辞职了。不然自己本职工作都受影响。

6，各位，成立业委会是好事情，积极参与业委会工作也是好事情，为大家奉献也是好事情。但是搞之前先掂量掂量自己。别热血。

知乎用户 a 5070129​ 发表

我们小区也有人要成立业委会，甚至街道办的人也为他们撑腰。结果被我们几个搅黄了，理由很简单，成立业委会的同时也要成立业委会党支部，支部书记由街道党工委任命。。。。。。

知乎用户 燕南赵北​ 发表

业委会说白了就是村委会，在农村，几辈子人都住在一起，彼此知根知底的，选村委会时还会分成几派闹得不可开交，更不用说成立没几年成员来自天南海北对门都不认识的小区了

知乎用户 养只猫 发表

业委会如果没有组织领导，但是组织领导的机构是居委会，所以业委会的从根本来说就是畸形的。想撤销物业，居民自治，免去物业盈利的部分；外聘单位管理，每年相关检查，居委会指标任务，这些事总得有人去做。最后折腾来折腾去，业主委员会的群主自己建了个物业公司。

知乎用户 匿名用户 发表

我在乡镇纪检，某天接到个电话，举报某工作人员不担当不作为

细问了解到，这个工作人员在隔壁镇住，在小区担任业委会副主任，物业给居民门上贴纸导致掉漆，居民要求业委会开证明，业委会副主任说没办法证明因果关系，而且开证明得业委会成员尤其是主任商量一下。居民就四处举报，还把居民间言语冲突上升到政治问题举报到纪委，说他说过 “你这事得跟区长开个会”，从纪委角度，这的确不在受理范围，但是他揪着这事不放，也没法挂电话，挺恶心的

扯皮的事，能不沾就别沾

。。。。。。。。。。。。。

吐槽我作为纪检工作人员说举报人恶心的，推荐你们去看一看知乎另一个话题：你遇到最傻逼的客户是什么样的。那里很多答主需要你们教育，谢谢

另外，学生就不要在职场话题里说话了，你们不配，没有侮辱人的意思，真的是大实话

知乎用户 今天气温不高 发表

业主委员会的成员需不需要做事干活？

如果需要，享受什么样的待遇，每个月有多少钱拿？

如果没有好处，为什么要去当业委会成员？是吃太饱了吗？有这时间和精力去工作赚钱或多陪陪家人不好吗？

当年不是有某个业委会为小区的事忙前忙后，结果因为用公费吃了顿便饭就被举报吗？

知乎用户 两用一书生​ 发表

有人说中国的文化是集体主义的，美国的文化是个人主义的。

可为什么号称集体主义的价值观，有着共同利益诉求的业主们，却连个业委会也建不起来呢？

因为多数时候很多人聚在一起，就是一盘散沙！

很多人听到这话就觉得刺耳。不是号称集体主义的么？我们不是应该最会团结的么？

已故的社会学泰斗费孝通先生曾论道，中国人既不是集体主义，也不是个人主义，中国人是自我主义的。

集体主义坚持集体利益至上，个人利益服务集体利益，有时可以牺牲个人利益来保全集体；

个人主义坚持个人权利优先，集体和组织是为实现个人利益和福祉而让渡的部分个人权利；

自我主义是以我为中心，对我有利的就是好的，对我不利的就是坏的。

组建业委会难在什么地方？

因为每位业主都想让自己的权利最大化，而不愿意让渡出部分权利；更因为缺少成熟的 “委托 - 代理” 机制，业委会往往成为少数人牟利的工具。

与其这样，干脆就不要成立好了。

有问题了怎么办？大部分人忍，少部分人闹，会哭的孩子有奶吃，谁闹得凶了，造成影响了，于是问题就有可能给你解决。

协商解决？

不存在的！

知乎用户 谭靖东 发表

召千户小区户主开会，本质上是一种对户主的管理行为。

而人的管理幅度大约是 7-9 人，咱放宽点算 10 个人吧。也就是说，对千户小区户主的管理，至少需要 1 个意见核心，2 个管理层级，大约 111 人的组织。

具体来说，需要 1 个意见核心（1 个领袖或者 1 个非常团结的小团队）对召开业主大会进行筹划，需要 10 个人的团队助理负责对筹划进行分解组织，需要 100 个人的基层团队对任务进行落实。

111 人的组织，在不事生产、没有收入（税收、捐款等）支撑、无暴力强制力甚至没有法律授权、无外部资源支持的情况下，能组织起来一致高效行动，对于这种怪物我只能给他两个字：邪教。

知乎用户 脚丫​​ 发表

业委的成立是为了遏制恶心的物业，但绝大部分小区想成立业委还得依靠想进来的物业公司进行操作才能成立，真是社会科学里面最佳的谬论~

有人说我胡说八道，但现实确实就是这个样子！

你们小区要有那么齐心的话，物业还有机会摆烂？

知乎用户 刘祺 发表

造成这个问题的原因非常之多。没有亲自参与一次的话，很难进行透彻的理解。今天我来讲讲其中的一个方面吧，说说群体行为的荒诞性。

个体在面临危机时，会出现情绪和冲动，但由于理智，由于对负面结果的担心，会保持克制。但加入群体后，大家都会错误的把克制和担责托付给群体，认为自己的冲动会被群体弥补。所以冲动和盲目会成为群体中的主流。

在英国脱欧公投当中，事后的调查显示，有相当数量的冲动投票。在脱欧的后果由群体来承担后，情绪和冲动成为了主流，让原本主流的动摇派们很大一部分投出了赞成票。

群体行为的另一个特征就是偏执与专横，心理学上称之为匿名状态。数量既正义的认知，会替代个体状态时的一般正义认知。在个体决策中明显会被认为是错误的决定，放在群体当中会被认为是理所应当的。

当年砸日本车的游行人群，你把其中任何一个个体单独拉出来，让他做游行总指挥，他绝不敢做出砸车的独裁。

历史上欧洲曾经出现过多次猎巫行动。封建统治者和军事贵族乐于借助猎巫的手段，打击异己。宗教法庭乐于处决巫师，树立权威。

猎巫行动也常常发生在业主群体当中。物业和开发商只要用匿名方式给出一点点民意代表是女巫的伪证，业主中会有猎巫者自动站出来。很快，宗教法庭会自发成立。

• 若女巫为自己辩解，法庭会认为他是受了魔鬼的教唆。
• 若女巫不做辩解，法庭会认为他接受了指控。
• 若女巫条理分明，逻辑清晰，法庭会认为是魔鬼在背后出谋划策。
• 若女巫百口莫辩，精神崩溃，法庭会认为击溃了邪恶，取得了胜利。

当你独自阅读本文，会觉得宗教法庭荒谬无比，根本不可能发生。但你翻看历史，会发现几百年来此类行为从来没有停止过发生。中世纪的猎巫，上世纪苏联的多次反复大清洗，几十年前我朝的 (此段内容和谐)，10 年前的 U 型锁，几年前的英国脱欧，现在正在进行 1450 大搜捕。人类在历史中学到的唯一教训，那就是他们永远不会吸取教训。

知乎用户 胡静怡​ 发表

因为相比物业

业委会更缺德 做事更不择手段

业主可能懒 但是大部分业主不傻

知道业主委员会是啥东西

知乎用户 竹子 发表

因为已经成立了业委会的 那帮人 比物业还坑。

知乎用户 只点赞不评论 发表

屠龙少年变恶龙

知乎用户 平菇璐 发表

因为业主们不傻，大家都看得出业委会的本质与汪伪政府一模一样啊。

不就是一群卖别人的权利为自己谋利的人么。

知乎用户 一切都没变​ 发表

业主委员会，就是民粹。所以不可能有组织效果。

知乎用户 法律人江水潇潇 发表

关键问题是业委会真能起到大家想象中的那些作用么？

知乎用户 云飞扬 发表

有的业主委员会比黑社会还黑社会，如果可以的我真的不想让渡自己的权利。

知乎用户 物业百事通 发表

业委会成立有什么难的，只是你想不想成立有没有找对方法而已，当然如你这般抱怨而不采取实质行动的知友，当然是难。

知乎用户 民工甲 发表

搞业委会某种程度来说还不如让小区基层党组织来牵头搞小区治理还有监督物业，基层党组织再被上级党组织和纪委监督就好了

知乎用户 日月浮生 发表

为什么业委会成立那么困难？

在回答问题前，先简单说一下自己的情况，本人曾经担任过业委会主任，也曾作为反对派业主，发起罢免业委会；参加过省物业管理条例制定研讨，研发过对应的 APP。

协助某产权分散式市场成立业委会，对市场业主自治管理模式进行探索和创新。

目前，个人感觉，业委会成立难题，基本可以解决，曾协助过几十个小区成立了业主大会 / 业委会。

但是成立后如何正常运作，却依然没有找到特别好的解决方法。

看到知乎上有不少关于业委会成立难的问题，就想把自己个人的一些经验、体会分享一下，希望对大家有所帮助和借鉴。

目录

1. 为什么要成立业委会？
2. 筹备组中的业主代表需要知道什么？
3. 如何成功筹备第一次业主大会，选出业委会？
4. 业委会成立以后要做什么？
5. 关于业委会的一点思考和反思

1. 为什么要成立业委会

1.1 是法律赋予业主的神圣权力

《民法典》第二百七十七条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

成立业主大会、设立业委会，属于法定权力，似乎不需要过多解释；但是当我看到一个业主在知乎里提问” 怎样阻止业委会的成立 “时候，我又觉得有必要多说两句。

如何阻止小区业委会的建立?

有的小区，要求成立业委会的呼声很高，有的似乎也无所谓，甚至也有反对的。在一个小区里，也时常会发生，为什么出现这样的情况呢？为什么自己人会向自己人开枪呢？

先说一下，要求成立业委会几种常见的情况：

1.2 对物业服务不满意

对物业服务不满，想换物业，这是一个最常见的，也是最朴素的动机。

为什么会有物业这种垃圾玩意？
凭什么物业成了大爷？
物业太嚣张，如何反制物业？

类似的对物业的吐槽、抱怨、批判，不仅在网上，在市长信箱，群众信访中也堆满了此类投诉，要求政府对 “黑心物业” 出手整治，

一般来说，官方的正式回复就是：业主可以成立业委会，通过召开业主大会的方式，选聘新的物业公司。

好吧，既然是官方回复，必须要成立业委会，作为奉公守法的公民，那就只能听话。

绝大多数的业主就是由此开始，要求成立业委会的。同时，也不难理解，为什么物业公司反对成立业委会。

1.3 个人权益受到侵害

除了物业服务方面的原因外，有一些是因为个人的权益受到侵害，比如，小区停车被划了，家里被盗了，交房以后发现漏水，等等……

有些权益的受损，严格来说，不是属于物业服务范围，按侵权赔偿责任来说，是谁侵害谁赔偿；

一般物业不愿意承担赔偿责任，但又解释不到位，也不主动协助解决问题，让业主窝了一肚子的火。

众多业主的委屈到一定程度就会暴发，此时只要有一个人站出来，就形成一呼百应的局面。

小结：

成立业主大会，设立业委会，是业主的法定权力；

对物业服务不满，业主个人权益受到损害，是成立业委会的最初动机。

至于说到业委会成立有什么好处，有什么坏处，怎样以最短的时间内，程序合法规范地成立业委会等问题，接下来细说。

（如果觉得有一点用，请点一点 “赞同”，双击一下鼓掌，谢谢大家！ღ( ´･ᴗ･` ) 比心）

——未完待续——

2. 筹备组中的业主代表需要知道什么？
3. 如何在最短时间内筹备一次业主大会，选出业委会？
4. 业委会成立以后要做什么？
5. 关于业委会的一点思考和反思

2. 筹备组中的业主代表需要知道什么

2.1 要知道筹备工作的目的

凭借着 QQ、微信等互联网工具，业主们很快自发联络组织起来，并推选出了 “业主代表”。

之所以对 “业主代表” 加了引号，是这个 “业主代表” 是自封的，与筹备组正式公布的业主代表含义不同，比较恰当的叫法，可以称为首次业主大会“发起人”。

这些发起人，有的具备业主身份，有的是业主的家属，并不具备物权法意义上的业主资格，哪怕买房的钱是他出的。

但又有什么关系呢?“业主代表” 凭借着一腔热情，投入到筹备成立业委会的过程中。

(筹备业委会，是很多业主的叫法，确切的来说，应该是筹备业主大会。选举业委会，只是首次业主大会的一个比较重要的议题）

写的这里，大家就会发现，有很多事情，从一开始就认识不清，这也注定了成立业委会的过程会很难。

为较好的阐述下面内容，有必要把一个正确的流程先放出来。

以上图表，简单地描述了筹备首次业主大会要做的事情，就是通过两个文件：《业主公约》（或叫《管理规约》）、《议事规则》，建立一个机构：“业主委员会”。

这应该是所有业主，在开展筹备之前要知道的。

开首次业主大会，不是选聘物业，而是要开始一场核心为业主自我管理的游戏。

换句话来说，是业主以平等的身份自愿签订契约，同意将共有区域的共有管理权集中统一，为使得管理有序：

1. 制定《业主公约》，对共有区域的行为做出统一规范。
比如，大家常常讨论的遛狗问题、停车问题、外来人员出入问题，等等均是业主公约可以制定规则加以约束的。
2. 制定《议事规则》，全称为《业主大会议事规则》，就是对业主大会所要讨论的内容、方式、规则、执行人等等相关事项进行明确，以便今后由全体业主依照规则行使共同决定权。
3. 设立一个常设机构，以便《业主公约》约定的事项、业主大会决定的事项，得以落实。相当于执行官的角色。

有点类似，几个人开始打麻将了，对麻将的规则进行约定，打多大？四川麻将还是台湾麻将？等等。

看到这里，很多人都对一些名称、概念有些疑惑。接下来的内容，会更接近操作层面的东西，陆续以图表的方式展现，同时也会附加文档，以方便分享。

2.2 需要知道一点法律知识

接上期，从最开始想换物业，到筹备开始，你会发现，你的目的必须改变，选聘物业，仅仅是业主大会一项内容。来看一下，《民法典》：

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

你会注意到，选聘物业只是业主大会九项内容中的一项。

这里还要一个注意点，就是选聘物业不是由业委会决定，而是全体业主共同决定。新生的业委会在此最容易犯下错误，这是后话，以后再详细说。

回过头来，有必要回答一个问题：

成立业主委员会有什么好处和坏处？

显然提问者要问的问题是，成立业主大会 / 业委会有什么好处？

只要看看业主大会的讨论事项（即共同决定事项），我们就明白，越早成立业主大会 / 业主委员会就越有好处。

比如，房屋主体和设备设施的维修

大家都知道，汽车需要定期保养的：新车保养简单些，开的越久，就越需要及时的保养，更换零部件。

汽车如此，房屋一样。那么钱从哪里来？

交房 1-3 年内，建设和设备提供单位免费保修；4-7 年内，小修居多，物业企业勉强可以维持；8 年以后，要么动用维修资金，要么大幅度提高物业费。

没有业主大会，要么无法维修，物业服务企业弃管跑路；要么大动维修资金，多走应急通道（显然资金风险和道德风险极大）。

一句话，没有业主大会和业委会，物业服务无人监管，设备设施不能得到及时维修，加速小区老化，全体业主共有资产快速贬值。

当然，如果选择相信物业，街道，社区都具备雷锋属性，那么成不成立业主大会 / 业委会，确实也无关紧要。

这是好处。至于坏处，我们后面会提到，并分析其原因，以及如何规避。

以上，是从《民法典》条文中得出的一些常识和道理，可以解答业主的一些疑惑。

推荐业主代表要学习以下法律：

1. 民法典：物权、建筑物区分所有权，物业服务合同等章节内容
2. 物权法
3. 物业管理条例（国家，省）
4. 行政复议法
5. 最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
6. 最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

2.3 需要知道一点程序规定

法律是最好的武器，以上几个法律条文，足以应付将来可能出现的非议和打击。这时候可以走出新手村，开始上路了。

程序和规定，相当于地图，有助于明白要干什么。相关文件主要有：

1. 住建部《业主大会和业委会指导规则》
2.《业主大会和业委会指导程序》（各地出台的政策细化，文件名称可能略有不同）
3.《物业管理条例》贯彻实施办法（各地名称不一，大致如此）

注意一点，这些程序规范性的文件，并不是写给业主看的，而是给街道办社区等有关部门看的。

政府部门依据这些文件，对业主大会业委会工作进行规范，重点在什么时候登场，什么时候亮黄牌，什么时候亮红牌。

更像一个规则性文本。

政府和居委会指导业主大会业委会工作，类似裁判角色；如果希望他们给出解决方案，就如同一个问裁判，怎样才能进球。

2.4 需要知道一点物业有关知识

通过良好的物业管理，使得业主共同资产得以保值升值，这是业主大会 / 业委会成立之主要目的。

自然要了解一些相关知识，主要有：

涉及消防、保安、绿化、电梯等国家一些有关强制性的规定，以及规划、城管等一些基本常识。

以上资料，建议汇编在一起，以便查询。

当面对来自业主、物业、街道、社区等各种的咨询、质疑的时候，不要在群里争论。

查一查资料汇编，然后复制粘贴，指明出处。比如经常有业主问到的，前期物业问题：

业主委员会成立后，可以直接让前期物业退场吗？

如果想当然，就可能出现这样的回答：

如果在资料汇编中查一下，你就会发现，《民法典》是这样规定的：

第九百四十八条　【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后, 业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定, 物业服务人继续提供物业服务的, 原物业服务合同继续有效, 但是服务期限为不定期。

那么现在回答 “业委会成立后，可以直接让前期物业退场吗？”

回答就是：不能。在没有签订新的物业合同前，原物业企业离不离开小区，不是业主说了算，而是物业企业说了算。

再接着问：这种情况，可以不交物业费吗？

不要相信百度，不要相信专家，甚至不要相信律师，自己查一查，没有那么难。

知己知彼方能百战不殆。下面是一个资料汇编的建议目录，相关文件可以从政府公开网站上获取。

3. 如何在规定时间内筹备一次业主大会，选出业委会？

为什么成立业委会这么难？对这个问题，本文在开篇的回答是，业委会成立并不难。这里解释一下原因：

首先，我们认为外部原因并不能阻扰业委会成立，除了业主自身，特别是业主代表自身原因。

现在，将筹备可能遇到的困难和解决办法图示如下，

通过上图，可以发现，并没有什么不能解决的问题。

接下来，我们要重点解决，流程的标准化问题。为什么要标准化流程，一方面是减少反对方挑错的机会，另一方面是为了减低筹备成本。

少走弯路、不走弯路，是降低成本的最好做法。

在本问题下一位高赞律师答主，对筹备费用做了初步估算，“一个小区是 15~30 万的成本”，从某种角度上讲，这个估算是相对准确的。随着小区规模的扩大，费用成本会更高，成功的机会也越小。

这位答主也指出了一个很关键的问题 “没有标准化流程”。那么接下来的任务其实就是解决标准化流程问题。

恰好，本人比较擅长流程梳理，所在单位也是全省最早推行标准化的。

放在今天，流程标准化，更不是一个难以解决的问题，很多低代码的工具可以借用。

从流程的角度上看，业主大会投票，选举全过程，就是一个简单的协同办公流程：

协同人员提前认证登录，在某一时间点，选票分发下去，组织成员按要求作答提交统计，截止时间到后公布结果。

接下来，一步一步结合线下场景展开：

3.1 发起准备阶段

一个物业管理区域的业主入住率达到 50% 后，业主群体内出现业主自发组织，并有业主愿意牵头发起成立业主大会。此时，业主发起人应按照以下步骤进行准备，时间安排在 30 天内。

本阶段任务：1、完成发起首次业主大会的 20% 业主签名；2、向街道提交成立业主大会筹备组申请书；

3.1.1 组建发起人团队

以下是一个简单的登记表，供参考。

3.1.2 学习基本知识

按照前一章提供的目录，收集相关文件，组建资料库，以便共享查询。

3.1.3 请求指导帮助

发起业主应及时向街道、社区汇报沟通业主的意愿，并寻求指导和帮助。线上也有不少资源，比较有名的有中国业委会互助论坛 QQ 群，群号：173850165

3.1.4 组织发起签名并递交申请书

下面所列签名表的样式仅供参考，当地街道物管办有标准格式。

申请书，可以参照下面的文本来写。

如果懂点技术的人员，这个发起签名可以通过类似钉钉等流程化系统迅速完成。

3.1.5 申请指派筹备组长

一般来说，街道收到申请书和签名后，会指派一名工作人员作为筹备组长，具体负责小区业主大会筹备工作，同时也会安排社区人员跟进。

如果没有，可以文字方式催促，参考范本如下：

再次强调：对街道办、社区等部门申请诉求时候，一定要用文本报告，不要口头汇报。

1、获得街道指导意见，确定街道指导人员（筹备组长）、社区负责人名单；

2、确定开发建设单位代表名单

3、确定筹备组业主代表人选，可通过自荐或者推荐方式展开。由街道或社区发布首次业主大会筹备组正式成员及外围成员（志愿者）报名征集公告，报名人员填写报名表。

从本章开始，建议业主代表按照本文提供的范本，或者街道提供的格式文本开展筹备工作。

每一个表格都有它对应的场景，并可以解决相应的问题。

比如，上述这个筹备组人员报名表，在规范文件中并没有此表格样式，仅仅提到一句，筹备组的业主代表，从业主中推选。

至于怎么推选，政府不管。但是，往往业主间的纠纷争吵，就从此开始。

为什么选择他，而不是我进筹备组呢？以上这个表格就是为了解决此类争议而设计的。

简单介绍一下这个表格的用途，这个表格除了基本信息的收集以外，还具备了几个用途：

1. 为筹备工作，储备志愿和候补人员。
业委会筹备组成员要辞职，筹备组会不会就此解散？
表格中的报名意向一栏，就是为了解决这个问题的。
2. 全面地展示业主关心的筹备组人员身份情况。
比如，职业、政治面貌、专业特长、过往简历等。这些信息是大多数业主关心并想了解的，否则业主凭什么推选一个毫不认识的陌生人。也解决部分业主的担心：
筹备组这些人，是不是无业流民？是不是具备一定的组织能力？是不是有充足的时间参与筹备？
3. 强调信息真实。
对选民公开真实信息，这是常识，所以在游戏开始前，就要求参与游戏的人真实填写此表，如填写不实，资格自行终止，并请本人签名。

这张表，任何业主都可以报名填写，但必须将相应的信息承诺公开，以防止业主中出现下列的争议：

众蚁社区 - 有鸭梨：从业委会筹备组开始，一直被操控！无法避免！

3.1.6 推选筹备组中的业主代表

这个工作，一般是街道、社区和业主发起人一起进行，由街道牵头组织。

强烈建议，业主代表将上述表格提供给街道派来的筹备组长，并详细解释此表的用途。因为接下来，马上就会遇到这样的问题

业主委员会成立过程中筹备组人数过多怎么办？

有了这个表做参考，街道、社区工作人员，可以比较简单地进行筛选处理，而不是通过组织业主投票，这个被很多小区采用，但却没有效果的方式。

筹备组业主代表是推选，并不需要选举。有几个简单的原则，可以说服其他业主和报名业主：

1. 年龄。显然在 30–60 岁之间的人员，比较容易受到大家认可。太年轻或者太老的业主报名者，比较容易劝退。

2. 楼栋分布。遇到同一个区域的报名人数太多的情况，必然要考虑均衡关系，进行淘汰。

比如都是高层的，没有洋房、别墅的代表，显然筹备工作无法进行下去；都是 A 区的，没有 B 区的，肯定也不行。

3. 政治面貌。全部是党员，显然不妥；都是群众，估计街道社区也不干。

4. 在开发商、物业就职人员，显然要被淘汰。

以上原则，无需要过多解释，属于认知常识，可以劝退大多数的报名人员。

这样，筹备组的候选人员，就会相对均衡，相对合理。业主中间各方的利益代表都有人进筹备组，也就不会产生什么争议了。

3.2 筹备阶段

第一件事，宣布筹备组成立，公布筹备组人员名单。正式规范的文本如下：

以上文本，是官方格式，筹备组的业主代表。不要怕麻烦，要对这个文本进行补充，就是将之前的报名表的内容，做成看板，让全体业主都知道。

注意，从现在开始，我们应该申请一个公众号，最好是以社区名义申请一个，而不是以个人的名义申请。

有条件的，可以在社交平台上，开通一个直播账号，以便实时向业主公开筹备进度和信息。

在继续阅读之前，有必要将一个问题，彻底搞清楚，如何对待业主的反对意见：

成立业委会为什么总有业主牵头反对呢？

无论是筹备业主大会，还是今后业委会工作，如果不能解决这个问题，小区就会陷入混乱和分裂。

那么成立业委会，就会失去含义，会成为人人厌弃的角色，会出现” 吃力不讨好 “的局面。

以下是面对反对意见，应该要遵循的原则和处理方法：

1、必须要承认，每一位业主都有质疑、反对的权力。

2、必须要看到，无论做什么事情，都会有反对的声音存在。

3、必须要知道，反对并不可怕，可怕的是反对的数量。这里有几个基本的数字，需要把握：

• 5% 的反对，属于良性范围，无需多虑，大胆往前冲；
• 5%—10% 的反对，要小心，必须反复坚持不断地做工作，宁可慢一点，也要多解释说服。
• 10—20% 的反对，暂时停下工作进度，解释通了以后再进行下一步。
• 20% 以上的反对，放弃工作推进，选择另外的方案。

要记住，大多数的业主不是小区工作的积极参与者，如果反对的数量达到 20%，其实真实的反对数量可能已经超过了 50%（这是一个简单的二八定律在小区治理中的体现）。

最后一条，也是最重要的一条就是：业主代表不要在社交群内，回复任何一名匿名的业主发言；对业主提出的质疑，由筹备组统一收集，统一回复。

这个应该作为一个工作纪律，在筹备组第一工作会议上做出明确要求。

建议是，对每一位业主提出的意见，进行收集整理，然后以筹备组的名义，写出正式的回复，进行答疑。必要时召开座谈会，一条一条当面回复和答疑。

业主的反对意见，大部分原因在于信息不对称，或者是未受到尊重。只要认真地、规范地进行回复，哪怕再大的意见，也不至于爆粗口，掀桌子。

见过最多的一次，就是筹备组一次性地回复了 70 多条不同的意见：
“亲爱的 ** 业主：您的意见我们已经收到了。经过筹备组的认真研究，回复如下：……”
虽然个别业主，对筹备组提出观点并不完全赞同，但是通过平等的协商，反对的业主可能会同意一个折中的办法。

反对的业主，是不可能消灭的。平等，尊重，协商，才是对待反对业主的正确态度。

如果槁一言堂，搞派系斗争，搞一棍子打死，那么这样的业委会不要也罢。

因为小区自治的核心，就是平等、契约。

3.2.1 制定筹备工作计划

在筹备组成立之时，这个表格就要制定出来，并报备社区、街道。以下工作计划表，是通过数位同行一起研讨总结出来的，并在实践中验证可行。

这个日程安排表，总体时间可以根据实际情况调整，部分节点有强制时长要求，必须根据当地的规定确定。

一般来说从筹备组成立第一天起计算，要在 90 天之内完成，个人称之为 90 天 18 步工作法。

此表以及配套的范本模板，在实施前也曾多次与地方街道、社区人员商议过，一致认为按照此表推进，可以做到程序合法规范，特别是在大会计票环节，引入公证处公证，有利于确保结果合法性。

在具体实施过程中，也碰到过业主对流程、结果表示质疑，并付诸法院诉讼；当庭审法官看到具体的流程及相关的签名、公示、选票、公证书、视频等鞥证据时，不禁称赞：这是我见过最规范的流程。

3.2.2 协调开发商

• 向开发商发函。协调筹备所需办公场所、启动经费、开发建设单位所需提供的各类资料（特别是业主清册），并确认总建筑面积和票权。
• 填写总建筑面积和票权面积表，并要求开发商、物业公司、街道盖章。此表为确认小区票权的基础表格，务必在筹备期第一周内完成，最迟不能在投票前核对完毕。
• 筹集经费: 由热心业主筹集，人数不限。一般以数千元至数万元不等；后期可要求开发商承担，或在公共收益中报销。同时，建立筹备组财务收支管理制度，量入为出。
• 临时办公场地：协调物业公司提供临时办公场地，制作 KT 板挂牌。

相关的文本有：

3.2.3 筹备组第一次会议

在筹备组长的主持下召开会议，会议议题提前拟定，相关材料提前准备，做好会议纪要。注意以下要点：

• 第一、明确筹备组及外围人员分工、工作要求、筹备全程工作计划，并确定各时间节点及负责人。筹备日程安排表以会议纪要等形式，上报社区、街道各一份，筹备组留存一份，公示一份。
• 第二、讨论《议事规则草案》、《管理规约草案》（和《业主委员会选举办法》，《业主委员会委员候选人产生办法》,《业主大会会议表决规则》等 5 个文件。
• 第三、各项议题草案应提前送达筹备组成员传阅。
• 第四、会议对各项文件逐一解读，审议。
• 第五、筹备组第一次会议纪要上报。并请示对后续工作安排的指导意见。向社区街道报告下一步工作安排，安排专人负责并跟踪落实，及时反馈各项指导意见。
• 第六、组建筹备组工作沟通微信群和讨论组。建立筹备工作群，业主实名群，分区域业主讨论群。

这项工作在筹备组人员名单公示到期后，就应该立即进行；

为提高会议效率，会议之前业主代表应提前草拟好 5 个文件，并征求好相关人员意见，有条件的就聘请律师审稿；

没有条件的，就按照政府提供的范本，做减法不做加法。

特别提醒注意的是：

——不要将 “未决从众” 等类似条款列入讨论稿。这个条款，争议分歧巨大，有违法之嫌疑，在法庭上很难受到法官支持。

——不讨论监督委员会或者监委会选举事宜，哪怕你的社区希望你这么做。

且不说监委会的设置，没有法律依据，是无本之源；在首次业主大会上，议题不要分散，集中精力做好法定的三件事就好。

对有争议的事情，有争议的内容，尽量予以避免，除非筹备组有足够的金钱、足够的精力、足够的法律素养，否则不要节外生枝。

不要将任何争议很大的事情，提交会议讨论。会议的目的，是审议通过，是求同存异，不是耗时间和精力，大家坐在一起磨嘴皮子。

牢记会议的宗旨，开会就是要解决问题，而不是没有方向的讨论；有意见，在事前，就要充分沟通，否则就不要将议题提上会议。

大多数的筹备组没有经验，开会开不出个结果，最后把大家的热情、精力、耐心都磨完了，从第一次会议开始就注定筹备工作失败了。

3.2.4 发布筹备组第 1-2 号公告

在接到街道对会议纪要或工作安排报告意见回复的当天，筹备组即可根据街道指导意见，发布公告：

1 号公告：业主大会举行的时间、方式、议题及筹备工作总体安排；

2 号公告：议事规则，管理规约征求意见稿。

公告指定发布位置：小区主出入口公告栏，各单元口；

其他发布位置：电梯内；其他发布渠道：业主 QQ 群，公众号，讨论群等。

3.2.5 筹备组第 3-4 号公告

3 号公告：业主委员会委员选举办法、候选人产生办法；

4 号公告：业主大会表决规则，附业主大会票数权。

两项公告可以单独发布，也可以与 1-2 号公告同时开始。

以上公告在业主大会召开前公示，不少于 15 天。

3.2.6 业委会候选人报名与资格审核

——报名业主按照要求提交相关证明，填写自荐表或推荐表，如实填写简历表；

筹备组对产权证明原件进行查看，留下复印件；

对于业主身份的认定应严格按照《物权法》、《物业管理条例》之规定进行。

——报名候选人填写登记表时，应书面承诺所提交的资料真实无误，如有虚假，筹备组应即刻中止候选人资格。

核实方法可利用当地的房产主管部门网站，进行产权登记查询。

——建议筹备组人员应与业委会报名候选人进行面谈，并参照心理测评有关方法对候选人进行评估，心理测评方法见另册。

评估之目的，是对候选团队合作精神、协调沟通意识进行测评，以为后期工作开展提供参考。

心理测评工具，网上很多，大家可以自行选择和参考使用。

一般来说，一个团队里领导型人格的，不能太多；如果候选人都是领导型人格的，这个班子、这个团队迟早要完蛋。

以上审核，仅仅作为参考之用。候选人最后的角逐，还是要看业主的选票。

这里会涉及到一个欠缴物业费的业主，是否能够列入候选人问题。

存在欠缴物业费历史，还能成为业委会委员吗？

虽然个人认为，欠缴物业费属于债权纠纷，与小区业主因物权而衍生的被选举权毫无关系，并在地方省级物业管理条例研讨会上，申明了此观点，也被立法者采纳。

但实际工作中，这个限制还是被很多基层政府加入进来。

从务实的角度上说，不用去争议，就按照当地的土办法办就是：小不忍则乱大谋。

如果是我打官司的话，估计我能胜诉；但是大部分业主，不建议在这个问题上去引发争议；

街道工作人员只是执行规定者，而不是制定规定者；和他们争议，属于找错了对象，没用。

3.2.7 业委会候选人推选

组织报名候选人见面会。如候选人较多，可现场组织候选人现场 PK，现场公布推选结果。

推选的方式很简单，就是让各位候选人上台演讲，同时录下视频，并向全体业主进行现场直播。

这里面会涉及一些网络技术、演讲技术等问题，可以请教专业人士。

通过公开亮相、公开推选的方式，很容易将一些 “键盘侠” 排除出去。

“键盘侠” 只有手握键盘的时候是无敌的，当真人出镜，面对麦克风的时候，绝大多数演讲都很难超过一分钟，甚至声音都很难被现场观众听到。

这种人不会出现在最终的候选人名单上，要相信群众的判断力。

3.2.8 筹备组人员调整及业委会候选人名单公示

候选人报名中，会出现筹备组人员报名的情况，这个很常见；筹备组人员报名候选人后，就要退出筹备组。这很好理解，不能又做运动员，又做裁判员。

这个时候，我们在 3.2.5 中提到的筹备人员报名表就发挥了作用，可以直接从其中挑选出候补的筹备组人员。

候选人名单公示，不仅仅是一个简单报名表公示，一定要配上图像和视频资料。

那么，我们在上一节用到的候选人现场视频就发挥作用了，可以把入围的候选人剪辑出来，同时把未入围的候选人也做一个专辑，同时放在公众号上。

业主们可以对照简历、对照视频，对候选人做出初步的评价，以最大程度避免盲选可能造成的偏差。

所有做的一切，就是为了尊重业主的选举权；

有些人抱怨业主不积极投票，其实要问一问自己，尊重过业主的投票权没有？

多数选举失败的筹备组，就是在选举当天，拿着一张纸片，敲开业主的门，让业主画圈，有时候还现场就要回收选票；
或者就是在投票现场，立两个展板，让候选人带个红花，站在讲台上。

这让业主这么选？即便选出来，也和业主心目中的要求大相径庭。

案例比较和分析

继续其他内容前，我们来看案例，来说明只要给出足够的信息，业主完全有能力进行理性判断；筹备组千万不要投机取巧，做试图操控选举的蠢事。

一、操控选举是件蠢事

然而，现实中筹备组这样的做法并少见，甚至名目张胆，比如以下出自于知乎某位答主（前文有提及）的言论：

甚至，以下发文件的形式，对候选人中的党员人数进行强制性规定（以下截图出自于某位专家在知乎中的回答，并作为好的案例示范）：

上面这个案例，可以看到基层政府在指导的过程中，已经偏离了裁判员角色（初衷也许是好的），但是：

1. 强制规定党员的人数；2. 将社区推荐、党组织推荐，作为候选人产生首选途径。

明显存在试图用公权力影响、操控的嫌疑，容易引起非议。

下面，是本人根据之前所说的一些道理，推荐的做法：

第一，对于候选人的报名条件，除法定规定的条件，只做了年龄、文化上的推荐性设置。现实例子是这样的：

这个报名条件，在法定条件的基础啊上，加了年龄原则上不超过 65 岁，学历原则上要具备高中文化。此二个条件，符合人们的日常认知习惯，也不容易被人诟病。

（PS：当时确有 74 岁、83 岁业主有报名想法，此条件有一定针对性，主要担心的是选举未成，万一中道崩阻，对其家属无法交代）。

第二，候选人推荐的三种方式：自荐、他人推荐、组织推荐，是这样排序的。

大家可以看到，街道社区的组织推荐只是作为一种备选方案，只有业主自荐、业主推荐达不规定人数时候，街道社区才介入进行推荐。

与北京某小区将 “组织推荐” 作为首选的做法相比，哪一个更容易被业主接受，哪一个更尊重业主，哪一个更公平公正，相信大家自有判断。

二、群众的理性来源于信息对称

在城市治理过程中，有一种理论，把大众称之为 “乌合之众”，认为群众中无法自发进行有效治理，并为很多精英阶层所推崇。

真的是这样吗？

能够做出相对正确判断的人，并不是智商、能力有多高，只不过他们比 “乌合之众” 多掌握了一些信息而已；

小区治理、城市治理，甚至国家治理，有时候并不需要什么高深的专业知识，只要有良心、常识就足够了。

西方的陪审团制度，陪审员都来自于普通百姓，理论基础也是基于此。有兴趣了解的，推荐看一部经典美国电影：《十二怒汉》（俄罗斯有同名翻拍，中国版的翻拍叫《十二公民》）。

回到正题，来看看实例，说明给出足够的信息给选民，选民会做出理智的判断：

以下选举，报名人数 29 人，需要推荐出 13 名候选人，并从中差额选举出 11 名正式和候补委员。

先看 29 人的报名以及推选出的 11 名候选人名单：

（简要说明一下，本节中的案例都来源于同一个实例，从 2017 年首次业主大会召开，至今已满 5 年，有兴趣的自行百度，如需相关资料可自行访问其官方公众号）

上面这个表对应的场景，是候选人 PK 之后的统计，画红圈的是入围候选人。

29 名报名候选人中，除 1 人未到场之外，28 人现场 PK 投票。

此表中有几个地方值得关注：

1. 有两个区域业主，报名人数较多，属于比较积极主动的。
但是最后入围的，A 区 12 人报名，只有 3 人入围；F 区 7 人报名，只有 1 人入围。
2.B 区只有 1 人报名，就入围了：H 区只有 2 人报名，也入围了。

总体上看，最后入围人员，相对均衡。至于有的人得票为什么这么高，有的只有 1 票，大家可以去看对应的人选演说视频。

（请原谅答主偷懒，以后有机会再做比较剪辑和分析）。

除了区域平衡较为合理外，再来看看最后公布的名单，在其他方面的分布情况：

前面三位是大业主。这是一个商业市场，存在多个门面（即面积有绝对优势）业主；如果不带他们玩，他们可以一票否决，大家谁都玩不成，这个道理，正常人都懂。

来看看，这 13 位候选人中：

党员：5 人，群众 8 人。
年龄：最大 60 岁，最小 27 岁，主要集中在 40-59 之间。
职业：分布分散，除了 1 名公务员以外，其他都是体制外的。
文化：高中 5 人，其余都是大专以上。

这些候选人产生以后，支持他们的业主没有什么意见，街道社区也没有什么看法。

三、不要把简单的事情复杂化

挺好的一个局面。有必要去把简单的事情复杂化吗？去规定党员数量，去限制参选渠道，甚至还有以下令人哭笑不得的操作：

之所以，我把这个截图命名为 “奇葩”，那就是这个答主根本没有理解，什么是选举。

选举就是拿选票说话，看你顺眼，我就投你；瞧你不对胃口，老子就不选你。

不要理由，不要问为什么，这是选民固有的权力，没有义务解释说明，更不要讲什么道理。

如果非要讲道理，那就是：良知、常识（用中国的老话说：“老百姓心里都有一杆秤”）。

一个正常的，理性的人都具备的，无关金钱、地位、身份、年龄、性别、学历、信仰。

但是要强调一点：良知、常识的体现，要建立在正确和充分的信息基础上。

筹备组的责任，就是提供正确和充分的信息给广大选民，让选民去做出自己的判断，做出自己的选择。

小结：

本节采用案例分析的形式，侧面回答 “业委会为什么成立难” 这个问题。

前面所提的难题，均附有了解决方案。本节指出，还有一个难题，就是筹备组、业主自己制造，甚至臆想出来的难题，人为地提高了难度，增加了风险。

业委会成立没有那么难，具备良心、常识就足矣。

——此节本应放在最后一章 “反思和思考 “之中，先写出来，权当番外，当插播。

3.2.9 召开第二次五方协调会

五方：街道、社区、开发商、物业、业主代表

在政府的主持下，协调解决当前问题，并进一步明确各方配合事宜。在开展选举前组织这样的一次会议非常必要。

其中，最重要的一条，就是请社区民警出席会议。

选举投票活动，是一项持续时间较长的群众性聚集活动，会议前的安保工作必须提前部署，提前安排，以防止出现各种各样意外。

特别是，会议前各方意见的主要代表人物，意见不能统一，在现场就容易发生打架、斗殴以及抢夺票箱等治安事件。这种情况不鲜见：

众蚁社区：光天化日，公然破坏业主大会筹备现场！遇到有人闹事破坏你会怎么办？

意见不统一的时候，付诸暴力，是人的本能；特别是在采用平等议事规则的时候，比如大家经常可以看到境外某个地区开会打架，演成群殴剧的报道。

这次会议的目的，除了再次强调有关方面的责任外，其重点在于给蠢蠢欲动的各方敲警钟，会议上唱主角的是治安民警、是综治队员。

为了加深对本节内容的印象和理解，放几张图片：

未雨绸缪，防患于未然。这也是本文一直强调的，最好的应对，不是现场解决困难的能力，而是提前计划、提前安排、提前预案，避免困难发生。

PS：回答一下本节开头部分的一个提问：筹备现场，遇到破坏闹事怎么办？

作为业主，除了跑开，或者装死，我想不出更好的解决办法。


3.2.10 召集候选人、志愿者动员会议

这是业主内部的准备会议，参加者主要是候选人和志愿者，目的是动员足够多的业主参会。

同时，对选举投票现场进行分工。主要内容有：

1、成立选票发放计票监票小组，公布计票办法；

2、再次通知业主大会举行时间和地点；

3、开通各种投票渠道，并测试；

4、线上线下投票操作培训。

——要让候选人、志愿者动起来，让更多的人参与到现场之中。

有一个粗略的统计方法，可以预估到业主大会参会的人数。

——平均来说，一个志愿者的动员和影响能力为 13 人（为什么是这个数字，可以参考基督的 13 信徒、圆桌 13 骑士，现代一个士兵班为 13 人）

当然，候选人的动员能力会强于志愿者，最弱的入围候选人也不会少于 20 人支持。（这里注意一点，在前面我们设计的候选人推荐表里，有一个最低要求推荐人数 20 户的设计，也是为参会人数做准备的）

如果是一个 1000 户的小区，按照民法典的规定，是 2/3 业主参会，也就是 670 户。

那么，一般需要 30-60 人来参与此项工作。

如果达不到这个数字，业主大会的参与人数就很有可能就达不到法定要求。

以上方法，在实践中证明有效。这样，我们又可以解决一个难题，就是业主大会有效性的问题，也就是法定的参与人数。

见过很多的筹备组，在召开业主大会之前盲目自信，最后发现，并没有那么多人到现场，于是就申请延期，或者干脆想通过”未决从众 “，” 没有参会就算同意 “等方法，来” 确保“大会有效。
或者，更有筹备组，借用超市的送鸡蛋的手法，来吸引业主参加。

其实，只要事先准备充分，人员责任落实到位，没有那么困难。

中国人有一个特点，愿意来捧熟人的场，图个热闹，凑份人情。

与其钻研旁门左道，不如顺应中国人情。

3.2.11 宣布业主大会召开，业主领取选票并投票

1. 业主通过线上、线下投票，每日实时统计投票数量，并做针对性调整。如业主非本人前来投票，应出具委托书。

2. 线下投票组织

设定固定投票点。以下是建议的工作人员配置：

• 每个投票点设置工作人员 6 人（指引 2 人，安保 2 人，接待 2 人），携带业主清册、表决票和选票，佩戴工作牌。
• 固定投票点物料包括：帐篷、桌椅、横幅、业主大会手册 (议事规则、管理规约)、选举投票办法、候选人海报或展板，投票箱（加封条）、音响或喇叭，投票时间公示，选票及填写样式，投票点指引牌、伸缩式隔离杆、老花镜、笔等等。

很多物料无需购置，可以从社区居委会借，他们经常搞选举，这些物料都是常规物料。

3. 建议开通线上投票通道

有很多业主无法到达现场投票。而委托投票涉及的手续相对复杂，以下是一个委托投票的授权书范本：

以上委托书，需要受托人、委托人签字，并且复印双方的身份证件，查验房产权证，由现场工作人员仔细核对，并收取存档；同时在相应的选票后面，附上委托书，以便查验。

这一类委托投票，是争议的焦点，所以务必手续完善。

筹备组应该允许业主派代表参与监票小组，对这一类投票进行监督复核。

更便捷地解决业主不能到现场的方法，是开通线上投票通道，并在投票截止日期到期后，第一时间将选票打印出来，并在工作人员的监督下，投入专门的票箱。

线上投票通道，有的地方政府有专用的平台，也有些第三方公司可提供类似的投票平台。

其中，关键的是做好身份认证环节，以及确保电子签名的有效合法性。

在互联网发达的今天，网络远程投票，在技术手段实现上，基本没有什么难度。可以有效解决业主无法亲临现场的难题，

在案例分析中提到的商业市场，有一半的选票，来自于电子投票。

因为商业市场的业主，没有一个居住在物业管理区域内的；在该案例中，有 20% 业主居住在省外市外，甚至境外；

还有相当一部分业主，由于职业身份限制，根本不愿意也不可能到现场来，比如政府里面的干部。

开通线上投票渠道，不仅仅是出于效率方面考虑，更是保护和尊重部分业主的投票权。

尽可能让每一位业主的投票权，能够方便快捷实现，这也是筹备组应该要做到的。

3.2.12 召开现场计票准备会议

投票时长，建议设置在 7-10 天之间。确保其中能跨过一个周末，以便让工作在身的业主能够投票。

投票期内，固定投票点工作时间可以从 9:00–17:00; 当天投票结束之后的票箱 ，在每一天投票建议存放在社区居委会有摄像头的地方过夜。 线上投票，在投票期内，24 小时开放。

筹备组在此期间，除了做好现场的组织工作以外，要几十准备现场计票会议：

做好现场会议的各项会务准备工作，明确责任，分工到人。工作方案，包括：

指定会议组织方案，确定会议议程、主持词、邀请函、横幅、计票箱归总、公证人员邀请、街道社区人员邀请、现场氛围布置、话筒音响灯光、摄影摄像、计票统计表、监票计票唱票人员名单、安保人员调配、宣传报道、会议通稿、会议通知与确认等等。

3.3.13 召开业主大会现场会议

现场统计票数，唱票，计票，宣布表决结果和投票结果；

街道社区复核，公证处公证。会议坚持公开透明，接受街道社区监督，可以组织律师或者第三方进行见证，邀请公证机关对程序和结果进行公证。

会场建议选择在社区会议室，设备免费，安保免费，茶水免费，又可以节省一大块费用哈。

有条件的可全程向全体业主进行直播，在人人玩直播的时代，这点就没有什么好讲的。

会议现场布置示例见下图：

现场统计、计票、监票等工作，如有不懂的，一切问当地社区居委会，他们个个都是组织此类会议的高手, 能够免费咨询免费监督免费帮助。这种资源，必须白嫖。

但是，聘请公证处现场公证，是必须要出费用的。但通过社区聘请，价格可以优惠很多，比企业私人出面聘请，更划算。

律师，也可以起到现场见证的作用，费用宽松的筹备组，不妨也请一个。

3.2.14 发布业主大会决议公告

1、公告业主大会结果；

2、在街道的主持下，组织当选人会议，投票推选主任、副主任；

3、组织当选人与业主、物业开发商、业主见面会。

4、筹备组书面工作报告，宣布筹备组解散。

以上，可以在业主大会现场计票监票工作结束后立即进行。

最后，别忘记了请街道办在下面文本上盖章：

以上表格文本，提前拟制好，表决结果一出来，就可以把空白的填上，并盖上公章，对外公示。

至此，筹备阶段工作圆满结束，进入备案阶段。

3.3 备案

3.3.1 政府备案

一般是到街道和住建局备案，有的地方现在只需要街道备案。

业主委员会当选主任、副主任持上述申请材料分别到街道、区住建局办理备案手续。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起 30 日内将变更内容书面报告备案部门。

3.3.2 申请刻制公章

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

3.3.3 开设银行账户

业主委员会主任带备案通知书、个人身份证件前往相关银行咨询办理。

因业委会不是独立法人组织，很多银行是不能办理银行账户的，只有一个指定的银行可以办理，一般是当地的城市商业银行。

去之前，问问当地的同行，或者主管部门的工作人员，不要白跑一趟。

3.3.4 正式公告运作

印章启用公告见下：


至此，首次业主大会全部工作完结。本章中的所涉及的资料，均有电子文档，有需要的可以留言索取，免费共享。

小结

从筹备组成立到最后的备案，大概需要经过三个月。

在 90 天内，要按照文件规定完成 18 个步骤，发布 30 余种文件，制定出小区业主共同认可的游戏规则（《管理规约》、《议事规则》），还要选举出一个团队（业主委员会）。

对于绝大多数没有经过专门的组织、选举工作培训的业主来说，倍感艰辛和无助。

此章集合了多位已经成立业委会的主任们经验，将政策法规的规定进行分解，化为一个个表格，一份份日程安排，一张张图片。

希望能给业主能一点帮助，少走弯路，不走回头路。（如果觉得有一点用，请点一点 “赞同”，双击一下鼓掌，谢谢大家！ღ( ´･ᴗ･` ) 比心）

本章所表述的内容，最初文本更类似一份技术说明文档。只是为了方便阅读，在此稍微做了一些修改和调整。

一个具有流程图，以及对应的表格、范本的文档，稍微具有技术知识的人员，很容易将其转化为一个软件或者 APP，形成适合本小区的定制 SAAS 平台。

本章文档涉及到一些统计方法、网络技术的应用、新媒体传播技巧，甚至心理测评工具，其目的是为了将整体筹备流程标准化，并大幅度降低筹备费用和难度。

依靠本文档的帮助，曾经有一个仅有一个发起人的小区，成功完成了业主大会的筹备。当然，这个小区人数不多，300 多户，是一个老旧弃管小区，物业靠着一名水电工业主维持。
据说，因为他能够维修抽水的机井，所以由他来收水费，顺带也把垃圾清运费之类的费用一并收了，所以就成了物业管理人了。
这位名叫徐姐的发起人，之所以要成立业委会，原因很简单，房屋外墙漏水严重，还有一些其他的问题；而她的女儿马上要从北京回来了，她准备将这套 140 平方的房子留给女儿住。
但没有业委会，小区就无法启动维修资金，于是她就踏上了发起之路，在见到我之前，已经摸索了近 3 年。

4. 业委会成立以后要做什么？

简而言之五句话：摸家底、算清账、定规矩、多开会、勤宣传
1. 摸家底：收集小区各类建筑和设施设备的相关和图纸，搞清小区到底有哪些家当？
2. 算清账：测算好物业费用实际水平，公共收益情况，量入为出。
3. 定规矩：建立完善各项运作制度，规范运作，程序正义高于实体正义。
4. 多开会：重大事务开好业主大会，日常事务开好委员会，凡事商量着来。
5. 勤宣传：各类信息及时公开，阳光透明，君子坦荡荡。

前面两项，与钱有关。一个组织机构成立后，需要有费用来支撑，以便正常运转，同时筹备期间欠下了很多志愿者的钱，也亟待归还。

业委会的费用来源，主要有三块：

一是源于公共收益；二是源于政府补助；三是源于业主捐赠。

其中，前两项需要通过自身的努力才能争取到。

比如，政府补助，需要有项目支持。社区居委会每年都能够从民政部门获得不少的拨款，但这些拨款是财政拨款，不可能平白无故给单个小区，毕竟小区属于业主的私人房产。

那么就需要针对民政部门的指导政策，开展一定的带有公益性的组织活动。

还有一些政策，可以借用，不仅能够用于补助业委会的活动经费，也可以争取到，用以改善小区的环境和设备。

比较常见的有，老旧小区改造、自来水和电力的改造，等等。

公共收益来源，主要有七大类，常见的有停车费、广告费、房屋租赁费、场地设备占用费等等。

一般来说，一个 10 万平方的小区，能够找出少则几百平方，多则上千的共有部位出租面积，仅凭这些面积的租赁费用，就基本可以维持机构的正常运转。

商业小区，则可能有更多的收益，所以现在市区较好位置的商业小区，更倾向采取物业自管的方式，自己组织管理物业，直接断了物业公司的生路。

以上内容，不想公开过多谈论细节，因为涉及断人财路之事，业委会如无强大的谈判沟通能力，往往会引发诉讼，甚至拳脚相争。

匹夫无罪，怀璧其罪。新生业委会在没有强大之前，也不太建议涉足。

认为自己有足够抗风险能力，可以私信咨询。

5. 关于业委会的一点思考和反思

（如果觉得有一点用，请点一点 “赞同”，双击一下鼓掌，谢谢大家！ღ( ´･ᴗ･` ) 比心）

知乎用户 匿名用户 发表

物业公司干的不好我能喷他，我能起诉，我能去他办公室拍桌子，他还不能把我咋地。

业委会？一群大爷大妈加上心怀鬼胎的人，呵呵。

我外婆家小区的业委会弄走了三个物业，最后没有愿意接手的物业公司了。小区设备烂的烂坏的坏，压根没人理。电梯坏了维保公司表示你们钱都不给还想我修好？

我家小区，我妈参与业委会筹备组。每天除了开会就是开会，开会内容找微信群里物业卧底然后骂物业。啥？工作计划？那是不存在的。我妈啥水平我还不知道？就她都能被 “委以重任”，呵呵……

我上一个小区，业委会筹备组自己就闹内讧，原因是 “分赃不均”。这特么业委会都还没成立起来，就有人特么的去找物业谈条件，我们成立业委会你们要给我们 xxxx，不然我们就换了你……

确实有干的很烂的物业，也有一心为民的热心业主。

但是，就我经历过的这四次业委会，很明显就看得出来鼓动成立业委会的人里有心怀鬼胎的，最典型的表现就是：挑刺找事第一名，但凡你喊他给个解决方案立马就消失的。

举个例子：小区内没有租用或购买的车位的车辆一律不得进入。地库有访客车位，开口在小区外，且该地库与小区内进行了物理隔离。

于是有的业主表示：我是业主，你凭啥不让我回家。

后来嘛，众所周知的，“我接个人 / 放个东西” 等借口，又有没车位的车进来了。然后还是那批业主：你们怎么什么车都放进来，路都堵了。

我们很多业主：那你说，没有车位的车到底让不让进？

那些人选择性无视这个问题，然后隔三差五看情况选择使用 “我是业主我要进来” 还是“我是业主你们不能让他们进来”。

知乎用户 禁与千寻 发表

抛开物业也不想业主委员会存在

最重要的事，很多时候想要成立业主委员会，并不是为了解决问题

而是认为成立了，问题就解决了

然后成立了才发现原来成立只是开始解决问题

而且不光要解决自己看到的问题，原来的正常运行还要接管过去。

不管是解决问题，还是接管

要做的事情很多

然而后大部分业主一看，为了解决一个小问题，要付出这么多

就开始消极应对甚至学会推脱扯皮了。

提出问题，和提出问题并且自己去想办法事两回事。

知乎用户 开诚自治 发表

距离我国在深圳成立的首届业主委员会已经过去 30 多年了，我国小区总量一直在上升，特别是近十年房地产行业疯狂发展下，加之城市化，越来越多来自五湖四海的人汇聚在一起，成为邻居。但是选举产生业委会的小区不足 30%。业委会发展着实很困难，难在成立、难在运作、难在监督。

业委会的发展在第一步成立阶段就已经是举步维艰了。一个小区兴师动众的要真正把一个业委会成立起来，毫不夸张地说，少则半年多则 7-8 年也不是不可能。为什么周期会这么长？成立为什么这么难？从下面几个方面来分析一下吧。

（1）业主委员会本身法律性质来说，尽管民法典等没有明确说明它的地位，但是从它的职责中我们可以看出：业主委员会是业主大会的执行机构，附属于业主大会这个组织，所有的权力都依赖于业主大会的授权。没有独立的法人地位，说白了在法律上它也只是一个可有可无的机构，国家目前暂时没办法给它一个名分，仅仅在小区业主权利受损时，可以将其列为被告，但给予的也只是消极义务罢了。由于立法上的模糊性，国家也不对小区做硬性规定，那么街道社区自然也不会去重视它。

（2）再从业委会的起源来说，中国首个业主委员会是在深圳某小区成立的，成立的初衷是由于一则 “电费纠纷”，小区业主想在短时间内聚集起来与物业进行对抗维权，因此，业委会从成立开始就是顶着“维权” 的旗帜而生，维权超过了一定限度就会演变成闹事，这两个词本来也就是一体两面的关系。那大家想想，闹事对于政府而言，是什么概念？且不说业主真的是为了小区利益或是只为了一己私利，街道社区一定是希望息事宁人的，最好是小区没有任何风波。再加上现实生活中很多业主尽管是受了物业的欺负，可是维权不合法合规，在政府眼里也不会轻易将小区交给这群人。

（3）最后就是更致命的一点——业主不懂法，往往不知道自己的权益是什么，哪些是自己应尽的义务，哪些是自己应该得到的权利。有的业主压根不关心小区或者自我利益为首侵害，有的业主就算知道利益受损，要么选择漠视，要么时间忙没法处理，要么寄希望于别人会出头。有些已经成立业委会的小区，也有中途解散的，为什么？因为业委会成员缺乏辅导培训，现行制度也没有明确业委会成立以后的培训、管理监督机制，全靠个人能力、责任心，一点点去摸索学习。

当然，除了以上几点，直接原因也有来自物业建设单位、物业管理企业以及小区既得利益者的阻力。开发商害怕业委会组织维权，物业害怕被监督，而部分业主害怕失去既得利益。

所以成立业委会的道路上阻力是在太多了，阻碍主体也是来自四面八方，怎么不困难呢？

知乎用户 iDamon 发表

因为前期物业扯淡，而以往又要求更换物业必须成立业委会。

再然后，又因为业主尤其少数派业主对业委会的监管和反制手段基本是负数。

再加上现在允许在不成立业委会的情况下，同样通过业主大会来更换物业。

所以头一回参与新小区的业主大多容易被专门搞业委会的人套路，而被坑过的业主越来越多连弃权票都不投直接去投反对票了。

几个点说一下：

1. 物业再烂，还有反制手段；房管物业科至少能逼着他们做事，如果房管物业科下了整改还不做，那简直等于直接给业主送钱，这是物业费官司里最有效的证据没有之一。

2. 业委会成立，没有反制措施，在任期满之前，你只能祈祷 a. 是个好人，b. 要脸，c. 薅的公共资源的羊毛是你不在意的，d. 你生活习惯和这些人完全一致且需要的公共资源没冲突

3. 直接召开业主大会解聘现有物业和聘请新物业是没有任何问题的，有问题的是期间的一些工作谁来做。主要就是新物业的招投标工作。不同意业委会，不一定有人愿意做。当然换个角度说，不能让人做事了连个名都捞不到，更不谈名不正言不顺的问题。但是从另一个角度说，如果走业主大会去解聘和招标物业的路子，还有业主愿意去做，那么这些业主相对来说才是不完套路的。

4. 其实法律法规应该给业主大会一个新授权空间即针对特定事务的临时委员会。比如换物业，那么第一次直接投票内容就是临时委员会公约，约定委员会目的，授权事宜，以及授权时间。第二件事就是委员会处理事项（解聘物业，及招标新物业），再就是临时委员会成员。第二次大会直接就是新物业招标结果（一般 2 个最高分业主二选一），临时业委会解散时间。

5. 本质上，现在越来越多的人摸清楚了街道社区的 kpi 和需要，借换物业一件事为由，成立业委会去获得长期的远超换物业这一件事范围的授权。看明白的人越多，自然反对和弃权的人越多。

知乎用户 镇海小哪吒 发表

最直白的，专业的物业都管理不好也不信任的话，自主成立的业委会凭啥要信任，物业好歹还拿钱干活，业委会的成员都没工资，用爱发电？能那么积极组建的不都是冲着利益去的，无非也就是公共收益与维修基金。这两块一动完，小区就废了。天天有人说业主自治好，10 个里面最多 1 家能维持好的现状，那是真得碰到无私奉献的人了。其它的、都什么玩意…

知乎用户 匿名用户 发表

我听说他们要成立业委会，带头不交物业费，换物业。

我是做法律工作的见过太多这种案件了，一个小区被小部分人私利裹挟，然后折腾得没有物业，垃圾成堆，不交钱却要好服务，没有物业就开始侵占门口绿地，一个当初的富人区，沦为垃圾小区。

你说让我成立业委会？！这个小区物业费按时缴纳率达到 95% 再来跟我说这个。

我反正不积极参与。几个业主群煽动换物业的，也被我怼回去了，骂我是物业的间谍。

业委会的侵吞公款和收受物业利益的又不是没见过，在群里义正言辞的还不是不想交物业费，说什么服务不到位。。。钱给到位了吗？

总之，我对自治没有信心，我建议业委会由社区派书记来组织。我相信党员。

知乎用户 社区芝麻官 发表

“开发商和物业一般不会提供业主名单，那我们就很难联系到业主，那么召开业主大会人数就很难过半，这样连筹备会都没召开，成立一事就已经提前夭折了，历经 5 年仍都不能成立业委会。”
“业委会成立难，很大程度上与来自物管公司的阻力有关。业委会的最重要作用是保护业主的权益，而具体表现往往是监督和规范物管公司的服务质量，甚至将服务不达标的物管公司更换掉，这就不难解释为何大量小区在成立业委会过程中受到物管公司明里暗里的阻挠。实际上，各地都有对于物管公司阻挠业主成立业委会的投诉，部分试图建立业委会的热心业主甚至会受到物管公司的骚扰乃至恐吓，不少如信中的河南读者一般，经历了一番周折，最终放弃组建业委会。”
“我们小区要成立业主委员会，街道不同意！！！”
“我们从网上查了很多业委会成立流程，但是在跑的时候落下材料、好不容易请好的假处理这个事情，结果来回修改几次，时间有限，太操心，直接放弃了”
……
总之成立业委会难于登天！！

那究竟有没有一种工具可以解决业委会成立难、运营难、换届难、监督指导难的问题？答案是有的。社区芝麻官就是这样一种工具。
定位，助力全国业委会成立
“社区芝麻官” 服务平台是基于 AI 人工智能技术、大数据技术、区块链技术等先进互联网技术，通过对海量数据的分析和归类，实现政、企、民一站式数据服务的平台。助力业委会的成立和运营，提升业主委员会成立效率和成功率。解决业委会成立难、运营难、换届难、监督指导难等难点；
现 “社区芝麻官” 已服务 60 个社区、超 200 座小区、近 100000 名业主，累计覆盖不动产面积超过 8530000 平方米，有效提升了业主委员会成立效率、工作效率，为业委会成立和运营降本增效，用户给予极高的评价。

云服务模式，业委会成立线上投票系统
通过该平台的使用，对小区的房产信息、业主信息进行管理。通过线上组织投票活动实现业主委员会的成员选举、园区事务表决、意见征询、服务满意度调查等多种事务管理。社区芝麻官平台采用云服务模式，业主委员会在平台注册，平台管理人员审核通过后，业主委员会可以正式使用平台开展工作。

跟街道达成战略合作，官方认可更方便、更便捷
有服务人员协助进行街道 / 居委会的沟通对接，熟悉最新的业委会政策，能利用各种优势促进业委会成立以及换届等。居委会工作人员和志愿者通过线上、线下的方式广泛动员，大家率先为在职党员耐心地做思想工作，让他们带动身边热心的业主。
流程清晰一看即懂，满足复杂投票需求，同时支持线上线下投票
社区芝麻官和专业律师团队合作，认真梳理了小区投票所涉及的流程和相关法律后果，然后将投票表决流程拆分为几个步骤，使得投票组织者可以轻松了解和掌握小区表决各个环节所需的工作事项。提供多种投票规则（效力规则、表决规则、计票规则、同意票规则），从投票是否有效到表决是否通过，都可以预先进行设置，支持不同条件组合设置，满足复杂投票需求。同时支持传统纸质投票方式，投票组织者在系统就可进行选票打印，投票人填写完成后进行录入和拍照上传。投票结束后，线下投票也将同样计入表决结果，与线上投票效力相同。

专人服务，全程指导
全流程指导，出现问题都可以立即进行咨询。很多情况下，基于业委会不专业和经验不足的立场，导致业委会主导的谈判沟通常常结果差强人意，被忽悠、被牵着鼻子走更是常态。其中有两个原因，一是会被错误信息误导，导致判断失误。二是会因为立场对立导致无法建立信任感。对方提出不合法合规的内容，自己没有辨别能力。对方提出的错误提议，自己也没有经验和案例去反驳。而社区芝麻官运营团队的指导，可以解决这类问题。
政策向好，期待更多小区实现业主自治
青岛西海岸政策 “提升业主委员会覆盖率。新区住宅小区业主委员会成立率为 43.2%，覆盖率较低，属地镇街应会同社区居委会切实推进业主委员会成立工作，采取广泛宣传发动、强化组织协调、启用电子投票等措施加速成立进程，确保年底前业主委员会成立率不低于 60%。”“3 年之内，深圳所有住宅小区都要成立业主委员会！” 北京：“到 2020 年年底前，新成立业委会（物管会）2000 个以上，实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率均达到 30% 以上，物业服务覆盖率超过 60%；2021 年度和 2022 年度以上 “三率” 的目标均需分别达到 70% 和 90% 以上。”
有政策支持有线上平台工具，未来可期，更多小区实现将会实现业主自治

知乎用户 萤火虫​​ 发表

业委会成立的核心是业委会能否代表业主行使权力。只要限制了权力，成立并不难。

举个例子，有的城市有段时间大力推广成立业委会。但是业委会成立后，没有任何权力，比如无法收回物业经营的停车位和电梯广告收入、无法监督审计并改正物业财务开支项目和对外招投标…… 最终业委会就成了空架子。但对外宣传很好听，百分之多少社区成立了业委会！配合唱戏而已。

相比之下，美国的 HOA 可真是权力大如天。某些社区 HOA 竞选也十分激烈。HOA 管的非常细，权力也非常大。对于损害社区利益的，HOA 可以罚款。业主不交罚款，HOA 可以拍卖业主房产。问问你怕不怕？管的如何细呢？比如美国很多别墅定期翻修外墙，重新刷漆，刷漆的色号有明确规定，确保社区美观。如果你刷错了色号，必须重新刷。不刷就罚款还得刷。你敢冒着被 HOA 把房子卖掉的风险吗？更别说拖欠物业费了！

但是这个 HOA 是选出来的。有不少业主认为一些规定不合理，就拼命去竞选进入 HOA ，修改相关规定。当然前提是这个规定不仅影响了这一家业主，还影响了不少其他业主，才能获得支持，拉到足够选票。比如某业主对社区个别业主亲戚家很多车乱停在社区路上非常不满，HOA 又不管，就联合其他业主，先选入 HOA，再修改停车规定。

HOA 权力这么大，以至于有的业主对 HOA 恨之入骨。

可不要小看 HOA 。在我看来，观察是不是真喜欢民主体制，没有比对 HOA 的态度更能考验一个人的了。民主的利弊在 HOA 上充分体现。比如多数人暴政、民粹主义（当然这些概念都有歧义）。总之习惯了精英主义（专制主义）的人，未必能适应一群乌合之众天天争吵不休，各种算计，各种激烈博弈。另外还有内部人控制，委托代理失效，公器私用，以权谋私。靠噱头哄骗业主们，上台了违背承诺，诸如此类。竞选总统能发生的情况，在 HOA 上也会有体现。

当然，不同社区差别很大。有的社区居民总体一致性比较强，利益共同点多，也会比较和谐。越是居民素质低的社区，HOA 越乱七八糟。

中国有不少人号称喜欢美国各种制度，但未必能通过这类考验。

原因很简单，真有一头牛！

对一个人缺点看的清清楚楚还爱才是真爱，对吧？

至于中国的业委会，有点儿像小孩过家家。现在焦点还集中在法律赋权和对付物业上。

先给它权力再说。

知乎用户 江南侠客 发表

小区实际上是一个基层民主政府

一群没有共同价值观和共同利益诉求的人被强行绑在不得不共同分享的利益和共同承担的义务面前，必然无法达成一致。

对一类问题有共同利益，共同诉求，愿意承担一部分责任，且能自由退出的独立个体之间才能独立构建政府。如果每家每户都是独栋，都直接面向马路，那么首先没有那么多的共同利益，不需要分享一个出入口，不需要分享电梯，不需要共用停车场，楼道等等。有共同利益的事物，愿意一起出力承担责任的人可以自行组织起来组建基层政府。意见不一致的不加入就行了，自己管好自己。这样才能让每个人都过好。

我发现只要普遍实行小区这种居住模式，民主就无法实现，集权是必然的。因为价值观都不一样不可能形成一股整个小区的合力，那就只能被政府支配

知乎用户 塔斯马尼亚雨林​​ 发表

山东临沂，回答完毕。

知乎用户 大鹰大鸽​ 发表

为什么这么难？因为业主面对的不只是财力人力充分、武德充沛的物业公司，可能也许 maybe 还有原本应该是和业主站在一起帮助小区业主成立业委会但在实践中往往倒戈相向的 gov 部门！

已知：1. 已知该物业项目 2018 年 5 月 10 日才竣工，但物业公司在 2016 年就开始收物业费了。街道表示物业公司各种合法合规，收费依据是 2021 年的文件。未卜先知？穿越咩？

2. 街道办表示前期物业合同不涉及业主权利与义务，故物业公司有权不向第三方提供或公示。Excuse me ? 前期物业合同不涉及业主权利和业务，物业服务是服务谁？空气吗？ 而！且！中央建设部 2004 年就发布了《前期物业服务合同 (示范文本)》，要求提供给物业买受人，你说有权不提供???

槽点太多，有时间再一一补上。最后一图请各位看此物业项目地产商的地址☞

你以为面对物业公司，维护自身合法权益的你至少背靠大树，没想到大树确实有，不过不是给你靠的!

@徐斌

@物业百事通

知乎用户 大大 J 发表

利益和诉求难满足，又没有多大权力。

我妈住的小区因为开发商没及时房产证，拖了好些年，业主们自行筹备业委会，为爱发电，积极协调整改小区消防设施，筹备期间大家自愿出钱，积极的业主自愿出力。我也捐过款，不多。

就这样，整了好几年才把该整改的通过，然后接着拉着 zf 和开发商让办证。去年终于办下来了，差不多 10 年过去了～

小区第一届业委会也连任到了现在，期间业委会也被质疑过，气的业委会主任闹着要辞职，劝过了才继续干。

人家是真的为业主谋福利，有了业委会，把原来开发商指定的物业给换了。这物业到后边管的稀烂，当然也不是给换了，是自己走了，然后小区没人管，也只有业委会找临时清洁工打扫小区，然后重新招标找了一家物业。

到现在，肉眼可见的小区环境越来越好，组织端午包粽子什么的，以前小区楼下，院子全是电动车，现在都集中到专门的地方，清爽、安全了很多。除了还有几个地面车位感觉不安全。要是以后把地面车位也取消了，人车分流修改。

真的是从头见证了一个业委会的筹备到诞生，不容易。对于这些用爱发电的业主也是真的敬佩。

知乎用户 辣辣 发表

成立业委会的初衷是好的，但成立之后呢？你想过没有，会是怎样？业委会是拿来监督物业的，那么谁来监督业委会呢？！注意：业委会没法监督！

我不否认有的小区成立的业委会非常好，但那只是个别，不具备普适性。因为业委会它没有人可以监督！你指望业主？就中国百姓的特点，除非你的邻居个个都是高素质优品格！经过这几年疫情你还没看明白？还是一群群心甘情愿被奴役的牛马居多，发个通知他们都要 “谢谢！收到” 只差说 “喳！” 的奴才。像我这样的要人权要尊严要公平的正常人在它们眼里都是怪人！

比如我们小区，有人成立了业委会，并且把物业赶跑了。你以为会比之前物业好？你错了！大错特错！我们小区比较小 500 多户 1000 多人，人口密度小，成立业委会并不怎么费力。成立业委会是要选业委会成员的，但是很多业主和我一样完全不认识不了解那几个被选的人。但是这并不妨碍他们成立了业委会。他们具体怎么操作的我不得而知。听说是代替我们投票了，但是我们属于少部分（大约 1/3），影响不大。后来进了居委会网格群才发现就是投票的也是不认识不了解被选人的，大家只是盲目跟风而已。

就这么容易成立的业委会，你以为会比以前物业好？你就大错特错了！费用还是按以前物业的收一分没少，但是办事能力远不及以前物业。小区整个环境并没有得到改善，坏了的地方也没有得到修缮。唯一改了的地方是多加了一套收停车费的装备。说到这懂的人自然懂了。还不懂的看过来——

最亮眼的地方来了：这次贵阳疫情，业委会的几个人全部变身志愿者，你以为的志愿者很辛苦，实际上他们只需要把几个组团的铁门一锁就完事了，关键我们还有小区大门啊！干嘛要把这个全部阴性的小区锁上几道大门呢？———因为他们可以名正言顺的当团长卖高价蔬菜包了！我从贵阳市政府官宣的保供企业某大型超市买的东西只能送到小区大门，还有一道组团铁门挡住了我，我想拿到我从正规渠道购买的物资得看它们的脸！因为我没买他们搞的团菜！

9 月 18 日贵阳市已授予我们小区无疫称号，所谓无疫小区，除了小区大门，是不允许锁组团门的，居民是可以到小区的商超购买生活物资的，但是，业委会这群狗杂种，把被授牌的事隐瞒了，并且于 9 月 19 日还在搞团菜，结果 9 月 19 日好巧不巧我们南明区宣布解封了，16：00 解封，周围小区都已经打开了大门，我们小区业委会那个不甘心啊！可能在想怎么这么快就解封了呢！钱还没有赚够呢！一直拖到 19：00 才打开所有铁门！

期间政府给我们发免费物资业委会也故意不开铁门，等到到我们手里时蔬菜已经烂了。

看看别人无疫小区是怎样的！

所以，不要以为业委会成立了是什么好事情，有可能这个业委会只不过是来搞钱的！搞钱的！搞钱的！

真正能解决中国小区物业问题的还得是政府！街道办事处，居委会拿来干什么？没有疫情以前怕是闲得蛋疼吧！小区的环卫应该交给城市环卫，具体价格按小区公共维护面积评估，业主按户平摊。小区安保交给公安，派出所完全可以成立一个保安队，向社会甚至学校招聘合格员工，和环卫同理管理辖区内小区，费用同理环卫，更好的是国家统一一个收费标准。维修交给收了我们购房时交了维修基金的部门啊！不能光收钱不办事啊！想当初凭什么收我们维修基金啊？那钱现在在哪啊？统计和收费就交给居委会。或者搞一个类似水费电费的收费系统，一张物业收费卡解决问题。这样多好，既解决了物业和业主不可调和的矛盾，又增加了就业，何乐不为！

至于业委会这种东西真的和家委会一样最终它不会是个好东西！大家就不要盲目期待了！就我们小区这种业委会，还有不少人在群里感谢呢！他们这些人并不是有钱人，他们就是天生喜欢买高价蔬菜包的大冤种！他们干什么都是大冤种！你们有谁愿意和他们一样？

知乎用户 草民王平 发表

业委会即使成立了，也只不过是居委会的办事员和挡箭牌。

其实只是通过 “以民治民” 来降低管理成本的一种管理方式。

知乎用户 11111 噼噼啪啪 发表

1，街道办不支持（这个不支持是指不支持他不支持的人，有点绕口）

2，社区不支持（这个不支持是指不支持他不支持的人，有点绕口）

3，物业不支持（原因很简单嘛）

3，大部分业主不支持（他们不知道怎么支持）

4，小部分业主不支持（他们和物业社区开发商有关系）

5，没有出头的人

知乎用户 lilin00000 发表

最核心的问题就是利益，我们小区是县城中心的核心区域，棚户区改造而来，县城最贵的小区

前几年和物业各种问题冲突，一直呼吁成立业委会

问题：

1、我们小区是一个公寓式小区，没有任何绿地，和周边的房屋边界不清，导致很多其他小区的车停到了我们小区地面上，造成业主十分不满；

2、没有业委会的授权，物业擅自收取地面车辆的停车费，而且是年费

3、屋顶有人擅自搭建违章建筑，并且在屋顶种菜

这些东西物业都无法解决。。

然后我们这一栋今年开始建了一个微信群，然后要求成立业委会，我就在群里面说了，成立业委会要本小区所有的住户投票才行，我们这一栋顶天能选一个业主代表出来。

因为这事情没人去牵头，各种手续，各个部门协调。。。社区愿意来人指导我们成立，但是没人来牵头，这玩意一开始都是钱，谁去免费做事？打印一份文件都是钱。。

知乎用户 cw5586 发表

关键是业主委员会没有任何人和机构能管，没必要还是不要成了的好！就像这两天很火的新闻，东北的一个小区业委会想更换物业被街道强制叫停，表面上看好像是街道多此一举还被法院打脸，可是了解一下这个小区业委会 10 年的 “丰功伟绩” 才让人不寒而栗，各种明目张胆的贪钱却根本无法制裁，因为被侵犯利益的是小区业主的公共利益，这是一个虚拟的（指个人小区业主不能代表所有小区业主）单位，业委会就是大家授权来管理业主公共利益的组织，可是当业委会主动偷大家的公共利益怎么办？东北这个小区就证明现在是毫无办法！

知乎用户 匿名用户 发表

为什么要成立业委会？没薪酬，还得协调几千户业主，还拼了命挤破头参选，都以为业主傻啊。

本来业主和物业的矛盾，交钱办事，没做好可以骂可以换可以监督

业委会什么鬼，把矛盾转化到业主跟业主之间，撤撤不了，管又管不上，权利还特么的大，

业主啥时候被代表都不知道

知乎用户 知乎网友 发表

高赞徐大律师讲的非常好了。

这里转一个良心物业大佬的回答。

为什么基层法院不扩充法官？

“最后，再回到物业服务这个问题。我作为物业公司，既然我这个前期物业合同这么强势，你们业主要成立业委会这么难，你们要解聘我们物业这么难。甚至我们这里人和街道某小区业委会即使把物业解聘了，物业强行不走，政府也拿物业没有办法。我作为这样强势的物业，我为什么要去提高我的服务？我只会想尽一切办法，节约成本，提高利润。把所有能安装广告位，安装售货机的地方都安装上。把小区的车位对外盈利。管你是物业用房还是社区用房，我都要出租出去，大不了最后你让我整改的时候我及时整改，但是这期间产生的收益可都是归我了。我甚至可以把成本里面很高的绿化维护节约了。我可以花三个月时间，把所有绿化都给你换成麦冬等不需要维护的植物，种一排高高的灌木，把灌木后面所有的绿化区域都给你挡住，灌木后面我就不需要再维护了。这样的话，我一年光是绿化维护成本就可以节约几十万元。以上种种，你作为业主是没有办法去起诉我的。不信你把合同拿出来看一下，我的合同义务是维护管理绿化，但是合同没要求我维护到什么样子。合同也不可能规定到这么细，一方面不现实，另一方面这是我拟定的合同，“强迫” 你签的，你就是交钱的机器而已。以上这些问题你也可以投诉给街道投诉给社区，这个时候你就发现街道和社区他们执法就更有意思了，那都是我们的熟人啊，他们来执法我们吗？他们的很多工作还需要我们支持，不管是疫情防控，还是治安管理，甚至我们还可以给他做党建宣传。”

一线城市大型楼盘一年的物业费能上千万。

业委会主要职能就是换物业和管钱，怎么会让你轻轻松松成立。

ps

另一个门槛不高利润丰厚外人难进的行业是土石方工程。

知乎用户 洗车全靠下雨 发表

因为业主里垃圾太多了，一群乌合之众。

其素质之低，智商之差，无耻程度，令人叹为观止。

物业当然很多是混日子的，得过且过，乌合之众的也很多。但相比起来，我待过的小区里。那些尤其是中老年妇女的业主素质真的不如物业。

小区是公共区域，但这帮业主们最爱干的就是破坏公共利益，不交物业费，侵占公共区域，早晚喧嚣，破坏环境，胡搅蛮缠。

说实话，这帮人和物业两帮人让我站队，我宁可站物业，虽然我对物业也不满，但比起这帮垃圾业主，物业算是相对正常点的，起码能沟通。

有些业主确实太可恨。

知乎用户 有我一号 发表

中国有两个，能够自治民主的典型地方，一是村委会，一个是业委会。尤其是后者，完全可以作为一种民主学习和机制训练，但那些人大多瞧不上……

很多人是叶公好龙，mz 是需要全员学习的，自治是一种能力，如果像现在的村委会业委会，有利不择手段往上冲，无利躲得远远的，趁早别推广

知乎用户 商业这点事儿​ 发表

核心是属地政府不人为设置障碍！

否则即便业主即便依法 、依程序、动员了符合法律要求数量的业主签名

仍然困难重重，于事无补。

HR 万象生活，请把这笔 “大钱” 尽快还给你的业主大大们！谢尚伟：重庆华润 24 城 ZYF 业委会成立之路 “三重门”

知乎用户 夜泮 发表

因为街道不让，必须是信得过的人才行。

最后卡了六个条件，把一个快入土的退休老局长选上去了。

知乎用户 蹄髈​ 发表

缺乏派系， 相互都不认识，一个个事不关己高高挂起，想出力的又拉不到选票。

有人的地方就有政治， 个体想要在大集体中维护自己的权益， 首先积极参与，其次要抱团。

知乎用户 静心 发表

其实没那么难，我们用了 2 个月时间成立的业委会

知乎用户 懦夫 发表

业主委员会成立不能业主自己决定成立还是解散，得由相关部门决定，这个相关部门说你们不能成立就不能成立，说你们违法乱纪就是违法乱纪。那什么是法，什么是纪？没错，他们就是法纪。

知乎用户 Li shadow 发表

做一个记录吧

去年冬天的时候，受感召加入和小区核心组

经了解，此次成立业主委员会的组织形式如下：

小区一共分为三个组织层级，后增设为四个

楼群 / 单元群：（每楼 / 单元一个群，业主核验入群，楼长 / 单元长负责核验），此群是全体业主唯一准确通知群，其他渠道和本群通知冲突的，以本群为准）

楼长 / 单元长群：（小区所有的楼长 / 单元长在此群就收通知，转发楼群，重要通知在楼群接龙）

**核心群：**热心业主公共事务，致力于推动业主大会的成立，此群前期是作为议事机构存在

**领导小组：**5 人组成，主要是后期事务增多，每次组织核心群议事难度比较大，经核心群授权成立，简单事务领导小组决策，及时通报核心群。

动员机构如下：

有一个全小区的志愿者群，业主核验后加入，从事成立业委会的宣传，扫楼，张贴海报和通知工作。群成员 100+

流程如下：

1，收集 20% 业主签名，召开业主大会

由于小区以前存在业主委员会，后由于换届人员不够，自动解散，故需要此环节。

确定此环节之后，在楼群 / 单元群收集可签名业主，差额分配到各楼，志愿者扫楼收集签名

完成时间约 2 周

2，街道审核之后，成立业主大会筹备组

街道针对筹备组有具体要求，在核心群讨论后推举出筹备组成员。

时间约 4 周，含筹备组成员报名公告时间

3，筹备组开展工作

筹备组只有一件事情，确定业主大会议题，并依法依规确保业主大会召开。

经讨论，由于本次业主大会能否顺利召开还不确定

为了尽快召开业主大会，此次业主大会只有 一个议题：选举业主委员会委员和候补委员。

4、业主大会召开

采用北京业主 APP，电子投票，投票期间居委会定期发布投票数据

志愿者分楼动员，扫楼

周末在小区广场摆摊，针对老年人，手机和软件不熟练的人，现场指导

制作 APP 操作图解

专人上门协助安装、认证、投票。

5、在第一步启动的时候就同步推广北京业主 APP 安装和认证工作。

在第三步完成之前，内部计划是 APP 认证数量超过 60%，否则采取线下投票

至此，业主委员会成立工作算是完成，投票数据自动核算，少了很多解释和质疑。

整个过程中：

居委会的配合很重要，居委会定期发布的投票数据和认证数据，

使得推广工作很有针对性，事半功倍

小区志愿者很关键：扫楼是不二法宝

组织结构是法宝：这种组织结构避免了大群刷屏，错过信息，也更容易核验业主身份

知乎用户 刘维尔的手稿 发表

业委会代表业主利益。

业委会高效运转。

业委会低薪甚至无薪。

这三者是业委会的不可能三角，我扫了一下回答，几乎所有对业委会的要求都是三者兼具。甚至一些认为业委会没有用处，业委会和物业同流合污的回答，也坚持上述三点要求。

信教或者去堵街道办的门吧，或者祈祷你们社区有足够的真 · 共产党员，你们的要求，超出这个星球人类的能力了。

知乎用户 汝徒竟何为 发表

真正的业委会就是美国那种。拥有收房产税权和清退权，遇到权力受阻，可以执法无上限，直到开枪。

业委会就不是兼职，就是一级政府部门，以前是治安官，现在是美国物业。

高华敢反抗物业收税，直接卖房子补偿，清退房屋不得力，直接开枪击毙。

https://m.toutiao.com/is/YwtvrkF/?= 花 50 万美金买的房子被 3.2 万拍卖，业主持刀反抗被击毙，身中 18 枪 - 今日头条

这是美国的历史传统，由小区组成镇落，由镇组成州郡，由州郡组成国家联盟。

现在中国的这种是学着名字，底层逻辑能一样吗？物业，业委会能卖房子补偿吗？能拿棍棒，枪支杀人吗？

知乎用户 江南财子 发表

业委会的制度设计存在缺陷。

业委会的定位，相当于 “业主代表大会常务委员会”，代表业主行使法律赋予的权利，是一种常设机构。这个机构对人员的专业性和精力消耗是不言而喻的，不比一个居委会主任的要求低。

但在现实中，往往都是一些大爷大妈来担任，他们有些纯粹是出于热心，发挥余热为小区谋福利。但他们往往没法承担专业事项，最后落得一地鸡毛，大家都不开心。

另外一类，就是看中了其中的利益，想谋私利的人了，这种更可怕。

所以，业委会根本不能指望业余人士担任，这种机构应该是专业人士来担任，正儿八经拿工资那种。不给钱，没有物业公司愿意干活，但却指望业委会干活，这完全就是悖论。

可参照的机制应该是公司治理里面的股东和职业经理人角色。

知乎用户 莫言 发表

因为小区内大都不认识，纯不熟，凭什么信任？这不像以前的农村，有宗族情面，也不像公司单位，有人事权和工资跟着。在小区玩西方国家那套民选政治，人家好歹有电视辩论，公开宣讲，有政党基础，建制纲领，小区里除了自己家人，你还能把想法传给几个人？真传了又有几个人服？大多数人想的是，无所谓，谁干都行，但是别和我的想法认知有冲突，有冲突了，我谁也不认，谁也不服。

知乎用户 快乐制造机​ 发表

因为绝大多数用户，他们只想享受业主委员会成立带来的好处，而不想承担业主委员会成立带来的风险和成本。

我爸原话：业主委员会这事，搞得好就好；搞得不好，就是赶走了老虎，迎来了大灰狼。

知乎用户 奶爸小强​ 发表

《谁动了小区的奶酪？》

最近我所在的小区由于物业管理的问题，引发了一系列的风波，由于矛盾的升级进而演变成了一场闹剧，在微信群和当地的论坛上展开了各种口水战。

为什么物业管理总会成为一个小区的心头大患，而成立了业委会反而会加剧矛盾的爆发？

这事还得从物业这个黑洞说起。

1、宇宙黑洞之物业

每个小区都会有物业，物业会负责整个小区的垃圾清理、维修日常维护工作。没有物业的小区，就好比没有肾的男人…

首先，物业是怎么入驻小区的？

新小区物业公司的选择，开发方有一定的决定权。如果小区已经成立了业委会，由业委会组织业主大会，决定聘请哪家物业公司，但若小区没有业委会，开发方也不负责聘请，可以找所在地的居委会或者街道办事处进行协调。

一般来说，新小区刚入驻的时候，是很少会有业委会的。因为业委会本身需要业主自发来组织，所以物业的入驻很大程度上是由开发商或者居委会决定的。

其实这里问题就来了，一个与受益群体无关的单位拥有了物业的选择权，又不需要承担相应的责任，就必然会导致问题的产生。

无论是开发商还是居委会选了物业公司，最终的服务对象却不是开发商和居委会，而是小区业主。

物业是一家盈利性公司，是公司就是要赚钱的。谁能第一个入驻小区，谁就拥有了赚钱的机会。当这个机会却掌握在了谁的手中，谁有拥有了拿这个权力与利益交换的机会。

这就好比地主家的傻儿子要找一个媳妇，决定权却在我手里。我替他选了个媳妇，不管这个媳妇是不是白富美，还是会跑回越南，最终我都不需要承担责任。这个时候我会怎么选？**利益最大化就是我的最优解。**有白富美我不会给自己留着吗？哪里还轮到他。但是天底下哪来那么多白富美，更多的是白眼狼。大家都在我身后排着队想要嫁入地主家，那就看谁给的好处多，我就选谁。

这里没有什么阴谋论，大家也不要去考验人性。只要在不违反法律的情况下，道德是经不住利益的绑架的，有钱不赚王八蛋。

因为选择方不是最终的受益方，所以根本就不存在选择物业公司的标准。物业公司就会八仙过海各显神通，通过各种手段来拿到最终的入驻权。

说个笑话，目前我能看到的最好的物业是安置小区的物业。原因很简单，物业费是街道出，小区物业出问题，居民第一个就是找的街道。只有当权责一体化形成闭环的时候，这个问题才不会产生。

2、物业为何喜欢摆烂？

我看到太多的业主在业主群里反馈问题石沉大海，哪怕你问候他祖宗十八代，物业的工作人员就像人间蒸发一样，从来不出来说个话。

物业的工作人员这样做合理吗？合理。因为发工资的并不是业主，而是物业公司。物业工作人员只要保证公司领导满意，他就能拿工资，业主满不满意不是他要操心的事。

有人会说物业公司发工资的钱还不是靠收物业费来的吗？我不交物业费不就行了吗？

如果你不交物业费，物业的工作人员就有事可以做了——上门催缴物业费。如果工作人员收不到物业费，他们还可以根据找律师来找你收，或者不让你的车进车库等各种骚操作。

物业为何可以如此的骚，如此的摆烂，原因有很多——**不受监管是主要原因，即使有也可以忽略不计。**如果一个小区没有业委会，物业就可以为所欲为。业主没有任何能力和权力来干预物业公司的运营和去留。

如果业主有问题要解决怎么办？最简单的是跟物业经理沟通。稍微负点责任的物业可能会配合你的诉求，但是碰上打酱油的物业，可能你说完他就忘了这回事了。

如果找物业经理没有用，就只能去找街道了。但是碰上小问题，谁会跑到街道去投诉？就算是去投诉，街道还要再回头去找物业协调，至于最终结果怎么样也是个未知数。

如果街道都搞不定，就只能去找房管局。这其中需要花费多少时间和精力，就不得而知了。

即使把物业的臭脚布扔到网上去，也无济于事，最多只不过是隔靴搔痒而已。

正是因为业主的沟通和解决问题成本太高，最终导致很多问题都不了了之，而这一切物业是心知肚明的。你来咬我啊，我就知道你拿我没办法。

物业敢如此摆烂的另一个原因是——有大量的灰色收入。

广告费、停车费、闲置房屋租用费用等等，这些钱都是主动送上门的。送上门的钱，哪有不收的道理。

作为业主，只能眼睁睁的看着这些钱流到物业的口袋中。没有业委会的业主，就是一盘散沙，人家投放广告的压根不会来找你。

不要跟商业公司谈道德，这是成年人的基本素养。商业公司的第一目标是利益最大化，利益最大化的方法就是投入最少，产出最多。

如果物业公司可以躺着不干活，他绝不会站起来多喝一口水，因为那也费钱。只要业主不去投诉物业，物业一年永远只有一次会上主动找你——催收物业费的时候，因为这样最节约成本。

不受监管又有灰色收入，这样的物业谁不想当？不是业主不想把物业当人，是物业不把业主当人。物业就像一颗良性肿瘤寄宿在患者体内，吸干患者所有生存之外不必要的营养，只要让他有一口气活着能吃饭就行。

当业主的不满积累到一定程度的时候，就是做手术切除肿瘤的时候，业委会这个外科医生就千呼万唤始出来了。

然而，有了业委会真的就能让小区变好吗？

我们下回再来聊聊业委会的 “囚徒困境”。

我在《谁动了小区的奶酪？（上）》中讲了物业把业主不当人的行为，这是普遍现象。想要物业变好，要么等它良心发现，要么就是成立复仇者联盟——业委会。

那么，成立业委会是不是就可以万事大吉了呢？

这事可能比薛定谔的猫还要薛定谔。

1、难产的业委会

业委会成立有多难，只有经历的人才知道。

即使每天都有业主喊着要成立业委会，你只要出来拉一嗓子 “谁来推动业委会的具体工作”，恐怕半天都找不到一个人影。

成立业委会的第一大难题就是没人参与。

大家来看下业委会的任职条件：

业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会委员必须符合下列条件

1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程；

3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

4．品行端正无劣迹；

5．热心公益事业。

大家看下上面的具体要求，尤其是红字部分。看完我都笑了，莫非是王思聪和马云合体，这个业委会成员的工作还真没人敢做。

简单来说，你首先要有钱，没有钱你谈什么公益事业？老婆孩子都养不好，还去关心别人家的炕头热不热？这不叫无私，这是蠢。

国内的卷王们已经用 996 逼得年轻人都快走投无路了，哪还有这个闲情逸致去管别人。除非你是罗志祥，可以超越光的速度，成为时间管理大师。

有人说可以去找那些退休的老干部来成立业委会，有钱又有钱，德高望重还有能力。人家老干部是招你还是惹你了，有这时间不能去种种花、养养鸟、度个假什么的，非要来掺和业委会的事。

参与业委会的工作，不仅需要一定的时间（可能是想当长的时间），还需要具备一定的管理能力和沟通能力（甚至比管理企业还难），最重要的是还要无私奉献，不求回报。

大家都是泥菩萨，那些鼓励别人去当业委会成员的人，不是蠢就是坏。

当然业委会的成立，不仅仅是参与难的问题，还有利益方的对抗、阻挠或推脱。

业委会成立的目的就是来监督物业的，只要与物业有利益往来的单位，都不希望业委会能成立。具体有哪些单位，大家自行脑补。

我们小区的业委会成立工作推动了三年，这其中经历了什么，只有参与的人知道。最终还是半个小区成立了业委会，这种骚操作不知道出自谁手。

2、薛定谔的管理

如果说业委会的成立难只是时间的问题，那业委会管理的难就是底层逻辑的问题了。娘胎里带出来的毛病，谁也治不了。

做过企业管理的都知道，企业管理是自上而下的管理居多。不管事情做的怎么样，上层领导有最终决定权，同时领导也担负着最大的责任。

而业委会是反其道而行之，更像是西方国家选总统。总统好不好不重要，重要的是我乐不乐意选他。可是业委会的选举并没有太多的选择余地，通常都是选择那些推动业委会成立的人作为业委会委员。就算他们没有功劳也有苦劳，不选他们好像没道理。

最关键的问题是，业委会属于 “其他组织”，没有法人，不存在独立承担民事责任的主体。

也就是说，业主推选出一个没有能力承担责任的组织出来去监督另一个组织的责任，这就是薛定谔的存在。

物业是受到业委会监管了，那谁来监督业委会的工作，靠业主吗？无论业委会最终的工作做到何种程度，业委会成员都不需要承担任何责任，那么业主拿什么标准去判定业委会是否符合预期要求？

很显然，业委会的监管问题又像物业无人监管一样，成为了一个俄罗斯套娃。难道业主还要再去成立一个组织来监管业委会的工作？

一个组织一旦职责不明，监管不到位，必然会问题，红十字会的各种丑闻就是最好的证明。

一没监管、二没职责、三没回报（付出和回报完全不对等），如此看来，业委会想不出问题都难。

业委会成员最终的结局只有两种：要么人走茶凉，要么伸出黑手。

3、克鲁苏的矛盾

业委会的成立难和管理难，导致大部分业主并不愿意来做这事，但这事终究还是有人愿意来做的。毕竟，物业的摆烂谁都看不下去。

这个时候，克鲁苏加入了战场。

按理说，业委会就是代表了整个小区的业主利益。为什么业委会一成立，反而激化了矛盾，甚至把原本一致对外的矛盾内部化？

物业是光明正大的耍流氓，把蛋糕抢走了。然后告诉你，我是久经沙场的皮条客，你能拿我怎么办？当一个人表明态度跟你站到了对立面的时候，哔哔没有用，大家拿实力说话。

物业就是看准了业主是一盘散沙，所以你拿它一点办法都没有。除了能发发牢骚，骂骂街，你还能拿它怎么样？去找隔壁老王来评评理吗？说不定隔壁老王也拿了他的好处。

时间久了，大家也都麻了，对物业的流氓行为也就见怪不怪了。

这时候，“克鲁苏” 老大哥，不对，是正义的化身——业委会跑过来了。业委会召集并告诉大家，只要齐心协力就可以把蛋糕抢过来，到时候我们可以一起分。

这蛋糕不分不要紧，一分问题就大了。既然大家都有蛋糕吃了，那这个蛋糕怎么分？有的人胃口大，想多吃点；有的人胃口小，少吃点也无所谓；有的人就想吃奶油，有的人就想吃里面的水果；谁能把这个蛋糕分得均匀？

老大哥说大家不要吵，投票决定这个蛋糕怎么分，谁能吃到蛋糕，吃多少蛋糕，少数服从多数。

少数的人就不乐意了，凭什么我要听你的，你都是我选举出来的，你要敢这么做，要么先把你干掉，要么就大家谁都别想吃蛋糕。

还有人跳出来说，凭什么把我已经在吃的蛋糕也要吐出来，我招你惹你了？你要这么干，我把你家给拆了。

更有甚者开始怀疑老大哥，一上来就不干正事，不讨论怎么把现有的问题解决，就想着怎么分蛋糕吃。你是不是早有预谋？

老大哥说，我就是光明与正义的化身——白莲花，呸，白衣天使。你们这群白眼狼，不识好人心，血口喷人污蔑我。

你们越是不相信我，我就越是要用行动来证明我是白衣天使，要不然我就…

旁边的皮条客看得乐呵呵，你们继续争，我继续吃我的蛋糕，等你们争出个你死我活，我再走人也来得及。

业委会的第三难就是立场问题。

你想充当老大哥还是和事佬，想当超人还是灭霸？在你还没想清楚自己的立场的时候，就贸然进入，这就好比往粪坑里扔炸弹，原本只是臭，现在大家都像刚从粪坑里爬出来一样，口吐芬芳。

老大哥原本只是想教皮条客好好做人，最后整成了如何教自己好好做人，这真的是比克鲁苏还要克鲁苏。

4、写在最后

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

谈钱本身并不丢人，人活着就是要赚钱的，不赚钱就不能养家糊口，更谈不了诗和远方。丢人的是嘴上喊着不要钱，心里想的都是钱。

同样的道理，没有人是可以代表道德的。一旦一个人站在了道德的制高点，那么言外之意就是所有人都比你下贱，你就站到了所有人的对立面，化身成了白莲花。任何一个人只要在你身上撒点灰，你就成了污浊之人，你就成了众矢之的。

利益的驱使，制度的不完善，监管的缺失，再加上业委会法律地位的不明确，是目前国内物业管理的普遍困境。

想要让小区的物业管理得到极大的改善，绝非头脑一热就能做到的。反倒是参与其中的人，必须小心谨慎，利弊权衡。打铁还需自身硬，否则稍有不慎，身后就是万丈深渊。

知乎用户 陆夕晴 发表

谁想成立业委会？社区、街道。成立业委会之后，大量的行政和调节工作可以甩给业委会和物业去扯皮，因此基层管理机构是最希望成立业委会的。

谁最不想成立业委会？物业，毕竟按法律法规提供服务的物业真不多，天知道按程序会把谁选上来。

谁既想成立业委会又不想成立业委会？小区住户。成立业委会是为了提供公共服务和争取利益。前者，即便没有业委会，基层政府也必须提供基本的服务保障。后者，本质上是与物业争夺利益，因此绝大部分小区成立业委会最主要的目标就是换物业。但事实上，物业特别好的小区，往往本身就是经营的非常好的商品房，同时收取非常高的物业费，大家都被服务的很满意，所以也会很团结的支持业委会。

对物业不满而想选举业委会的小区，一般自身已经矛盾重重，并没有能力组织起来，如果矛盾激烈到一定程度、有组织起来的趋势，社区和街道往往又会考虑到群体性事件的风险而从中斡旋，通过各种临时手段，确保不满不会超过一个（使人们能组织起来的）阈值。但街道社区本身是期望成立业委会的，临时手段也并不会持续下去，因此人们的不满就始终维持在一个很不舒服又不至于彻底爆发的程度。

不上不下，最为难受。

知乎用户 匿名用户 发表

更新一下。

我是个普通业主，目前小区回归稳定也有几年了。评论里说我信口胡说的，刚好我百度了下小区名字看到这么个文章（不是新闻），和我知道的过程差不多，这事后来发展成两伙人在斗，业委会一伙，另一伙要解散业委会，让原物业回来的，这两伙人具体目的是否有利益冲突我不知道没那精力也没那能力去证实。评论中

@Gondor

让我提供详细信息我提供了，等你消息。

虽然在那住的少，物业费水电费各类费用从未拖欠（我可以提供虽有缴费记录包括中途换的物业物业费我都没有拖欠）。莫名奇妙来这么一出，换谁心里能舒服。吐槽一下还被当成是造谣黑业委会。不是这群傻 x 折腾这一出小区不至于烂成这样。

实话实说，这小区本身问题就不少，部分住户素质很差，乱停乱放的，破坏公共设施的，划车的后来又整这么一出，住的这几年很糟心，已经买了新房准备搬走了。

查到的文章放下面了，重申一下只是和我知道的情况基本吻合，具体内容感兴趣的自行查证。

洛阳龙锦嘉园业主委员会背后的黑幕，坑害广大业主，贪污巨额资金，还对业主进行威胁！

我媳妇怀孕生孩到孩子上幼儿园那段时间一直在我父母和丈母娘家两边住。好家伙，不知道哪儿冒出来个业委会管物业要一年物业费的百分之十五做经费还要一个办公场所，物业不给直接给人逼走了，自己找来个物业，然后又有一群人给这新物业弄走了。2000 户的小区半年多时间没人管，垃圾都堆成山，电梯也没人维护，后来社区出面先定期清理垃圾，又协调把原物业找回来了。

我也算业主吧，也没接到接到任何通知，就这么被代表了。

听说最早那帮业委会的人问题不少，带头那几个还被抓了。

没了业委会后，有问题找物业，物业解决不了找社区，一片祥和。

匿了。

知乎用户 快乐的马里奥​ 发表

我小区业委会选举

所有候选人我都不认识

他们说，你就选前几个就行

我看了一下，候选人排序杂乱无章，无明显规律

没有任何一个候选人的简介，只有名字性别年龄

他们是否为本小区业主都无法确认

党员优先，然后候选人只有一个党员

只有一个移动票箱

不知道谁是计票员，谁是监票员

更不知道选举流程和选举结果，根本没有唱票环节

没有任何办法可以质疑他们的流程正义，因为什么都没有，你无法质疑一个不存在的东西

没有公示期，没有意见反馈渠道

直接就有了个业主委员会

就冲这个漏洞百出的流程，无论他们是不会，还是不想

都对得起我不信任他们的这个结果

知乎用户 Torrid​ 发表

我作为政府法律顾问，在数年内指导过很多商品房小区成立业主委员会，其中有些在我们介入之前，矛盾已经大到业主们去政府堵门拉横幅的地步，但我们都妥善解决了，大多数小区成功成立了业委会，少数确实不具备条件的，我们也给予了专业解释和其他处理办法并得到了业主们的认可。针对你的问题，我想先说我的结论：成立业主委员会并不难，之所以觉得难，主要是以下几个原因：第一是缺乏专业人士指导；第二是有些人私心太重；第三是小区本来就不具备成立业委会的基础条件。

我想从后往前说，先说比较简单的第三点，小区成立业委会，本质上是基层群众自治的行为，政府和社区只是作为指导和辅助方，最终的决定权其实是在业主自己手里，自治是讲民主的，能不能成立起来，成立起来后能不能通过某些决议，都是要业主投票决定，对于投票的参与要求，通过的比例等等，法律法规都写着，我就不一一赘述了。我想表达的是，小区自治这是一件大家伙一起决定的事情，不是你想成立就一定能成立，如果大家心不齐，参与的欲望很低，那成立不起来是正常的，这根本不是谁的责任，也不是哪里出了问题，民主自治就是这样，靠你们自己搞。我们中国人多年来一直习惯了整齐划一听从指挥，对这种自治制度很不适应，其实最早业委会制度就是从海外和香港带回来的，适应起来需要时间，很多业主因为成立不起来业主委员就喊着要求政府帮他们成立，否则就说不作为，这就属于完全不懂法，本来就是你自治的事情，政府只能指导，怎么可能越俎代庖直接帮你做？政府指导你的时候你不听，自己乱来，你乱来的东西我政府没法给你备案，结果你又怪政府，这不是矛盾么？我们帮政府做这块法律顾问，就是政府花钱请我们给小区做指导，帮这些小区规范成立业委会，其实政府很冤，钱本该小区出，现在政府帮你出了，还要挨业主骂，其实成不成立业委会对政府来说没什么区别，如果一定要说，政府其实反而希望小区都成立，只要你能真的把小区管的井井有条减少社会矛盾，但现实中这样的业委会太少了。

再说第二点，很多普通业主都不懂小区的水深，所以很容易被人煽动和利用，业主们的想法很单纯，就是物业服务我不满意，所以要成立业主委员，监督物业，干的不好就把它换了。确实，业委会有这个权利，但业主们可能没想明白，这过程容易催生大量的私利，外面的物业公司想做这个小区的业务，又能收物业费，又有很多灰色收入，于是他们很容易能联系上这个小区的几个人，让他们想办法成立个业委会，把物业公司换成他们，事成后一起分好处当然少不了，当然了不排除有些物业确实做的很差，但是人就是这样，一旦有了私心，事情就会越来越变味，譬如本小区物业公司知道有人要通过业委会来赶走他们，他也可以找几个业主，施以好处，让他们和业委会筹备组的对着干，大家平时在业主群里看见的互相对骂，很多时候其实就是不同的派系在较劲，我们这里有个小区，当年业主和物业各自喊了一波人对峙，专业安保和防爆盾都拿出来了，你们可以网上搜搜。你们想想，普通业主和物业的那点矛盾至于这样么，谁出钱买的装备？显然背后都是有大量的资金支持，你们看到的一些文章，很多也是相关人出钱找无良媒体写出来的，背后都是利益，我们这里甚至有人为了搞业委会赚钱专门去小区买个小房子，搞到钱了再卖掉，还有人专门从美国飞回来声讨自己从来没住过的房子小区的物业。我之所以说这些，一是希望普通业主对这件事有概念，别谁和你说什么都信，以免被当工具人跟着起哄，他们拿了好处分你那么一点点，结果你把自己搞成违法犯罪；二是希望你们明白业委会的成立困难，很多时候是因为内部的利益斗争。

最后说最重要的一点，专业的事找专业的人做，怎么去找专业的人是门学问，现在有很多的律师，教师，还有什么退休政府领导，要么自称自己专业，要么自称自己有关系，很多业主想都不想就把这些人奉为上宾，这样经常花了钱办不成事也就不难理解了。在我看来，小区事务虽然小但是很复杂，绝不是给那种走流程给小白练手的事情，哪怕是写一份简单的申请或者公告，里面哪怕有一点瑕疵，都有可能导致整个成立业委会的流程被推翻，所以我们经常看到一个小区想成立业委会，结果搞了大半年连个筹备组都成立不起来，就是因为有人压根不懂就在那里瞎指导，有些律师和房产局领导搞搞关系，被推荐到小区来，然后收了钱以后找个大学生写写材料，遇到矛盾协调会要么不去，去了也是打哈哈，对业主的疑问从不正面回答，等小区的流程出了问题，被部分反对的业主起诉了，再去收个代理费，越搞越乱。我去年指导的一个小区，代表政府处理了三个行政诉讼和一个行政复议，都是部分业主想阻止业委会成立，都被驳回，我不是自吹，只是想告诉你们，只要小区有成立业委会的基础，加上程序上挑不出毛病，就不用担心被人捣乱，他诉他的，该驳回驳回，作为律师我是站在法律角度解决问题，想成立，法律上要合规，不想成立，你要能挑的出想成立的人的法律程序上有什么不合规的，人各有立场没关系，但做任何事都要合法合规。

以上我说的这些是我在一二线城市的经验之谈，没个地区法治环境不一样，小区居民素质也不一样，我说的不一定都适合你，但法治精神是相通的，我们的职业要求我们不会畏惧困难，也希望大家对小区自治有信心。


（图片来源于网络）

知乎用户 嗯都挺好的哈 发表

我只说我自己亲身体会到的。

街道 BAN 和物业沆瀣一气。

千万百计阻拦。

街道 BAN 完全站在人民的对立面。

而且不是孤例。

我亲身体验三次，不同的区。

知乎用户 梦曦和曦​ 发表

但凡民众不是无业游民，就不可能自发的组织起来一套有效的管理系统

先不说小区里有多少人对相关法律和流程有详细的了解，知道业主委员会怎么成立，要写什么报告，去哪提交，谁审批，职能和权力都有什么……

单就以可行性讲，就是有问题的

一个小区，少则几百上千人，多则几千上万人。怎么投票搞出来业主委员会？

先说组织，大学里没有校长，各院，年级组，班导师，学生干部这样明确的组织架构和评优，先进这样的权柄在，能把几千学生聚集起来都不容易。何况筹办阶段的业主委员会根本就没这种组织架构和权柄，业主也比学生难忽悠多了。

就算聚集起来了，然后呢？谁认识谁啊？现在商品房小区能把自己这个单元的人认全了就不容易，谁知道这帮人都是什么德行。

而且业主委员会也不是说找几个人就完事了，往下每栋楼，每单元都要有相应的人作为下一级执行者来确保业主委员会的决策可以得到业主的广泛支持和反馈，这样业委会才可能听到业主的意愿并有能力执行。这些人的总数可能要占全体业主的三十分之一左右。

即便选举好了，谁来干呢？你说被选举的人去干。那么兼职还是全职？兼职的话好多事情根本处理不了，搞串联最消耗精力和时间了。全职的话，拿多少钱合适？五险一金以什么名义上？而且这个委员会成员架构和本身稳定不稳定还是一码事，随时失业。

而且如此庞大的基层群众组织，即便建立了，也必须去接受官方的领导，而一旦接受了官方领导，最终会成为什么样子呢？看学生会和居委会就知道了。

知乎用户 吴梦楼​​ 发表

山东某革命老区市中心某小区几位仁兄发起成立业委会，被当地衙门训诫了，最近的案例，知道不？

看诸位外宾一本正经分析，背后的大 boss 可是皱眉的。今天想成立业委会小区自治，明天还不知想干嘛。

知乎用户 世界核平 发表

网格化管理

原子化社会

社会宽松的时候过了

现在是不太允许你有太强的组织能力

知乎用户 耐克还做照相机嗦 发表

因为任何真选举，都是那个毁掉堤坝的蚁穴

知乎用户 别问 发表

因为业主委员会是一个自发组织，运转的资金怎么来？资金监管谁来做？谁来运转？

如果要钱？哪里基本等于花钱请了个第三方监督物业。如果不要钱？你去做奉献。

再退一步，就算你组织了 10 个不要钱的无私奉献的业主。你觉得他们会怎么样？

我来告诉你，他们一定会被业主搞成神经病，因为没有人相信这个世界上真的有张麻子。

知乎用户 大腰在冬季 发表

骂物业的时候大家都骂，而且每家每户骂物业的理由还各不相同，但是真的成立业主委员会，大家又不同意，物业是王八蛋，收入开支不透明，那业委会就能相信吗？“反正我不相信有人能白操心这些事，肯定也是为了钱” 在一堆乌合之众里面要找出来真的原意为业主干事的人，非常难，管理小家尚且费事，管理小区这个大家就更别说了，也是个费力不讨好的活，谁愿意来做？

知乎用户 漫三儿 发表

政府立法，业委会成员搞有偿带薪方式，你看成不成立的起来。

要么就是业委会居委化，要么就是居委会业委化。

先不提用爱发电能撑多久。

不领工资的业委会成员，有几个业主会相信他们能干人事？

有了岗位薪酬，才能吸引有才能的人来竞岗。才能对服务方和被服务方形成双向约束和互信。

社区和物业的价值才有可能得到保障和增值，最终实现共赢。

这么多大学生往农村派，其实城市居民区更需要有能力的年轻人充实管理服务。

知乎用户 匿名用尸 发表

太考验人性了，而且又没有共产党的执政水平

知乎用户 青岛岳律师​ 发表

1、难发起

难发起，主要难在无人牵头。成立业委会需要有热心公益的积极分子，但这类人在各个小区十分稀缺，更多人即使有时间也不愿挑这个头。

2、难开会

难开会，是业委会难以建立的主要难点之一。成千甚至上万人的小区，需要过半数业主参与召开业主大会才能选出业主委员会。没有充分的动员，候选代表没有深厚的人望，想要召集到过半业主参与投票简直难比登天。

3、难博弈

难博弈，主要难在突破开发商和物业公司的 “封锁”“分化”。在召集业主大会、选举、备案等程序中，开发商和物业公司都可能消极应对，甚至人为设置门槛阻碍业委会的成立。实践当中，有些物业公司会对于街道办发布的公告采取一撕了之的策略；筹备组在小区悬挂的关于召开业主大会的横幅遭到物业公司的阻止，甚至会打起来；筹备组工作人员入户发选票，有时会被物业公司报 110 说扰民等等。

4、难备案

难备案，难在小区所在街道对业委会选举程序的难认可。业委会成立不需要审批，但需向街道或有关部门备案。如果街道等部门对业委会的设立程序不认可，就无法备案，也就不能成为有法律效力的代表机构。

5、难运作

业委会的日常运作，需要有固定的办公场所，需要与开发商、业主委员会、社区街道等多方面协调，需要紧密团结业主获取代表性认可，各方面运作起来都不是易事。

知乎用户 长沙向律师​​ 发表

前几年同事接了个专项，就一直在看她忙，也不知道在忙啥，直到后面她生孩子去啦，这个专项就交到了我的手上继续跟进，我才知道是长沙某工业园业委会成立专项，律师费收费 6 万，要等成立完后收钱。

由于这个小区是个工业园，里面业主全是各大企业老板，能够单独买的起独立厂房的企业一般都是中大型企业了，所以街道办和住建局等政府部门特别重视，因为这还和优化营商环境政策挂钩。但政府部门表面上重视，实际上也就是拉着你多开几个会而已，没有实际上解决什么问题，但是其中某街道办某站长还是实实在在做了一些事的，但是因为制度不健全，有些情况和问题他也没办法处理。

我接手后才知道我同事跟这个专项跟了 5 年，照我同事的说法就是，这个专项能不能成立无所谓，关键是能够在这些企业家面前露个脸，以后案子不成问题了，实际上她也确实在这里接了不少案子。但是交到我手上，我就一脸懵逼了，完全没有实战经验，没办法只有边学边做，不断的被叫过去开会，不断的写制度材料，不断地和街道办住建局沟通，直到后面做了一段时间，才知道，他们连筹备组都无法成立。

因为筹备组都是企业老板，首先发起人是三个老板，因为物业费收费太高，水电费也高，还有一些问题没解决，所以这三个人就发起其他人成立业委会，后面物业知道了，把这三个人问题解决了，能够很明显的看出这三个人从前面的积极态度转到后面的漠不关心，在一起聚餐的时候甚至为由谁来当总负责人的问题差点没打起来。典型的雷声大雨点小。其次，筹备组的人都是没有交物业费的人，根据《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》，要当选业委会筹备组成员，有一条就是不能拖欠物业费，而他们筹备组的人几乎个个都欠物业费，不欠物业费的人都不能进入他们的圈子，然后街道办发一份通知就把他们扼杀在摇篮里，到现在也没啥动静，因为他们这事前期宣传的很到位，而且如果成立了，就是全国第二家（听说天津是第一家）全省第一家由企业组成的业委会，后面上面有领导下来询问情况，他们说业委会一定要成立，业委会不得不成立。

所以，关于业委会成立外部问题都很好解决，多跑几趟，别人还是会给你办的，因为现在上面几乎都有指标，关键是在于内部能不能团结一致，是否有牵头人员，各司其职，各司其事，内部矛盾才是最重要的。

知乎用户 小何 发表

物业管理毕竟也是常年存在的小区管理方式，想要短时间内颠覆小区管理方式还是比较困难的。所以为了维护业主的合法权益，还是得从物业的管理方式入手，提高物业的服务质量和办事效率。

据我所知，很多大型物业公司都在用一些智能软件提高小区的物业管理效率和服务质量，也赢得了业主的一致好评。其中性价比最高的一款软件就是马克水印相机 app，拍照就能考勤打卡，一键导出出勤人数，安保人员也能快速真实地巡检打卡，工作照片都是上传到团队的，真实有效，物业的工作细节都是公开透明的，包括账目啥的，都会留痕留底，物业方面管理团队也高效，业主那边也放心。

知乎用户 厚德载福 发表

说个真实事情，我住的小区成立业委会后，就天天喊没钱，天天琢磨着上工程，经常晚上敲门让业主签字同意它们搞什么垃圾站改造。催的急，其实原来垃圾站挺好用改个啥，事有蹊跷，原来改造工程得花钱，业委会伙同物业给我们业主报价 19 万，我们一些业主实际一查，搞这种项目最多 9 万全包，还带发票。后来我们小区业主大多不签字，也没把这事儿说破。现在业委会联合物业搞钱真是吃相难看，这才几个钱，天天打着歪脑筋，搞钱的手都伸到小区里来了。其实业主完全可以不动声色搜集资料，再去法院告到它们坐牢。这也属于利用工程贪污公款，得坐牢，某些业委会成员是法盲呢还是不害臊？哎。。。

知乎用户 明上英玄 发表

因为，业主大会（业主委员会）的法律身份缺乏明确界定。

不是行政机关，不是事业单位，不是基层群众自治组织，不是法人组织，不是社会团体，甚至很难说符合法定的非法人组织概念。

那他是个什么？

权力来源于何处，对谁负责，如何运行管理，如何承担权利与义务？

业主大会（业主委员会）、物业管理单位、居民委员会，法律关系如何分析？

不把这些基础问题在法律上有一个基本明确的界定，那么《民法典》《物业管理条例》中关于业主大会（业主委员会）的规定，只能是空中楼阁。

既然《民法典》中规定了有业主大会（业主委员会），就应当积极推动业主大会（委员会）立法工作，个人认为当务之急是出台《业主大会登记管理条例》，解决业主大会（委员会）的身份问题。

知乎用户 思考的人 发表

说个我知道的。某小区成立了业委会，然后内乱，业委会集体辞职，但要成立新的业委会，新旧两波业主相互较劲总也成立不起来，结果就是小区完蛋，因为修补什么的动用大修理基金，在业委会成立前由社居委盖章，业委会成立后由业委会盖章，但没规定业委会解散后又成立不起来怎么办。小区居民有点外墙漏啊，电梯坏掉什么的，就忍耐下吧。

知乎用户 任用之 发表

权力或政治的底层逻辑是稳定、可控，这一点中外概莫能外，所以大家可以看到现实中 “会哭的孩子有糖吃、活出 ×× 价值、赢了道理输了利益、好人得不到好报” 等种种荒谬，具体业主委员会这一事件上，不让业主自发组织起来的理由就在于失控，一怕业主组织起来了对抗，二怕其他势力渗透进业主委员会对抗，同时也有权力为物业资本张目的可能性。

知乎用户 二哥 发表

相关问题：如何看待临沂一业委会因组织选举两人被刑拘?

知乎用户 匿名用户 发表

如果你觉得物业不好，不应该抱怨，你应该去建设它

知乎用户 回不去的远方 发表

干啥成立业委会，直接成立一个由业主组成的物业公司，大家都是股东，做大做强

知乎用户 天高. 雲水间 发表

不知道它们在怕什么？？？？？？

知乎用户 守夜人 发表

不得不说，这都是美国的阴谋。

知乎用户 乐此不疲 发表

住过八九十年代的政府机关 / 国企家属院吗？

那时候没有所谓的物业，也没有什么业委会，小区也不大，就一个小院子，6 层左右的小楼房，一个院子 2-3 栋，总共住户不到 50 户。一般会雇一个看门大爷，负责开关门、打扫卫生等杂事，每家人一个月几十块钱门卫费，就算是它的工资。

然后，一般会选一个 “院长”，类似于现在的业委会主席，负责诸如发放社区通知之类的杂事和邻里矛盾的协调，没有工资，全凭个人热情。

就这么小的院子，院长也是个没人愿意干的苦差事。张家和李家扯皮了，王家不交卫生费了，上面要求这个院子统计个什么数据了，都得院长上门去处理，一没工资，二没实权，干的还都是得罪人的事情，纯属费力不讨好。

这是计划经济下的产物，院长无偿服务，靠的是 “住户都是这个单位的同事，算是熟人”。

现在时代变了，小区越修越大，住户越来越多，打扫卫生和治安维持之类的事情，早不是一个看门大爷能搞定的工作量了，而院子里面杂七杂八的事情，也比以前的小院子要多许多倍。

然后所谓的 “业主委员会”，要不拿工资，无偿来处理这些破事，还要处理住户和物业之间的矛盾。

请问如果是你，你想不想干这差事？

这年头没有谁是活雷锋，如果真的有人抢着干，那只能说明：

A. 他们具有奉献精神

B. 这件事里面其实有大家所不知道的油水

如果你选 A，我会觉得你很单纯。

如果你选 B，那么请问，这些油水，从何而来，是否会让渡或侵犯住户的权益？

那么，这种所谓的 “业委会”，它还是你们心里想象的那种无偿为大家服务的业委会么？

知乎用户 DooHan​ 发表

目前我的小区正在筹备业委会，目前这个局如下：狼人 A：潜伏在业主群的物业

狼人 B：想在业委会不当得利的人

平民：想更提高物业服务水平的人

警察：想成立业委会的人

狼人 A 发言：警察里有狼人 B，警察也会叛变成狼人 B

然后，没有然后了。

没有预言家验身份，目前狼人 A 笑看平民和警察互撕，还有平民之间互撕

就问你怎么破

知乎用户 弗拉哈迪会唱歌 发表

业主相互不信任以及物业公司的离间计。

物业喜欢伪装业主在群里以利益驱动为切入点挑拨离间，其次喜欢在网上写各种文章危言耸听。

例如，这个问题下一些匿名的意义在哪里，是不是物业公司人故意抹黑业主委员会。

而我对匿名者身份的怀疑，就是对各位匿名真实业主的不信任。

知乎用户 听见下雨的声音 发表

其实没那么复杂，就是利益

业委会没有工资的，指望着人用爱发电可能么，哪个物业不公关业委会成员啊，有多少人能在弹衣炮弹面前挺得住的？

现在还要求党建引领，业委会成员党员要过半数，我相信大部分党员是有原则有底线的，但是就实际情况看，没有底线原则的党员也不在少数。

还有一点就是基层社区根本没有足够的人去管理辖区内各小区具体事宜，让他们当个传声筒还凑合，一有具体情况就是各种不作为。有些甚至也在弹衣炮弹面前躺下了，反正没出什么大事基本没人管得了他，实在不行换个社区不还是一样混。

知乎用户 匿名用户 发表

因为现在所谓的 “业委会” 是变味了，成立的目的并不是为邻居们服务的，而是少部分个人（团

体）获取利益的一项目。

刚好，前段时间经历快 4 个月轰轰烈烈的业委会投票活动，还差点被那几个人搞成。

首先，小区几个对物业不满的人联合外面所谓的业协搞了一套筹备组，然后整了一套 7 个业主组成的 “候选人”，编写了一系列文件。 我们来看文件相关部分条款。

1.7 选 7，只要你参加就没得选！

2. 在选举时让业主投票：授权业委会选物业；这里摘录的都是《议事规则》和《管理规约》的相关内容，还有更多陷阱条款（注意 4 万平）！选举业委会委员这一项不是你是否支持成立，而是只能在这 7 个人中选择。

3. 请看最后一句，任何人不得…… 它编写的这个架构，业委会在权力上凌驾于业主和物业之上的。

4. 规则规定使用 “信酬制” 物业， 这个大概意思就是：以后大家交的物业费以及小区经营所得的款项由业委会管理，按预算支付物业公司物业费。另外，由于是新小区，还有近千万的维修基金在住建局账户，按照规则成立业委会后可以将这笔钱转移至业委会账户。这样可以掌控小区财权。

最后，我们小区幸好没搞成，本小区还是省会高端小区，住的人水平都不错，即使这样投票率都过半了。上面都是标准 SOP，还是有一些小区搞成了的！后面的结果大家应该都知道，马上换物业，标注在某省注册有 4w 平的资格~

知乎用户 为羊 发表

成立业委会不难，如果街道，社区不阻碍你的话非常容易。

成立一个能干事的业委会就非常难了，首先一个问题，工资问题就不好解决。干这活拿点工资是应该的吧，毕竟确实劳心劳力了，当时作为试点，和物业谈了收回车场收益，抽了车场收益的一部分，一年一个人能拿 2000 块吧，主要是给几个退休大爷图个乐，其余部分扣除管理费发给小区居民了，但就是有眼红的闹事，说你拿黑心钱的，又在小区里搞投票，最后还报警了，但你真让他来干活他就撂挑子了。

每个小区都有这种人，成事不足，败事有余，这才是难搞的地方。

知乎用户 东坡门下走狗 发表

一方面有人希望别人用爱发电，来照亮自己。

另一方面有人借着 “用爱发电” 的名义，来谋取私利。

业委会成立不难，难的是真正发挥业委会的作用，业委会要想真正发挥作用，需要有时间有能力的 “雷锋” 型人才，这太难了。

知乎用户 庄建西 发表

中国文化不支持业主委员会这样的有其名无其实的社会组织。中国文化也不支持物业公司这样管理公共财产的私营单位。中国文化的社会管理理念是大一统管理小一统，是系统管理民主制；不支持制衡民主制。所以我们应该把物业公司和业主委员会合而为一建立集体生活经济大家庭。要有乡规民约层面的文化体系。建立集体生活经济单位，以物业费房产税作为常项收入，钱多多办事钱少就少办事，先把社会基层构架建设起来，从婚育生养教育养老就业方方面面帮助正在解体的家庭完成人自身生产再生产任务。

物质资料生产已经企业化社会化了，人自身生产也需要进入集体生活部落文化体系。

象日韩那样跟在西方文化后面有样学样是没有出路的！中国人要根据中国文化走出来自己的道路！

知乎用户 涼玉 发表

我来说个事儿和业委会没关系，

但是从中也能窥探一二

疫情期间上海封了俩月，各楼成立了楼组长。这俩月里停车费都是正常缴纳的。

解封后有看到新闻有小区免了俩月停车费，于是有业主起头拟了份免停车费的申请，整个小区超过 2/3 的住户同意就能免。

真是利民的大好事呀，谁会不同意呢。

我租住的小区有 10 栋楼，我租住的楼很快就完成了签字，等着免费呢。

后来迟迟没有回音，一问，有一半的楼栋没有把签字交上来。

没有签字的住户也不是直接拒绝，也不说原因或者理由，直接就不吱声，其实也是变相的拒绝了。

还有的楼栋根本就没去做这件事，不是说好有楼组长的吗？楼组长人呢？

至于为什么不签字，我们的楼组长说因为隐私也不再提，这件事就过了。起头的人还道歉说自己草率了。

然后这事儿就流产了……

知乎用户 黎毛毛 发表

小区到底是什么原因成立业委会困难呢？

1 已有法律法规对成立业委会条件苛刻，没有一个好地、实效地、科学地宣传普法教育及组织过程，致使成立过程繁复，有的小区历时多年才成功。而小区大部分业主都有自己的工作，不会为成立业委会没完没了地耗费精力而影响工作挣钱、影响家庭的生活。

2 小区人员来自社会各处各层，所处环境的不同、生活经历不同的原因，思维方式很难相同相通。

3 不可能有一定数量的既具备有管理能力、又懂法律法规、且具备无限热情的业委会管理人都是退休人员或有闲时间的人员。而大部分都只是热心人。

4 由于从上到下物业管理层对法律法规不敬，造成物业公司侵权业主获利不小没有得到遏制，无论物业公司服务态度好坏，到嘴的利益不会轻易放弃，一般不愿意小区有业委会，会出来阻止成立，有的手段很恶劣。

5 还有一个关键点就是社区政府部门一直延续物业前期管理，不愿意改变现状，觉得靠在物业身上比较好，省事，而业主成立业委会与否根本没有关系。

知乎用户 机智的小宝 发表

有时候我就在想，一个有组织结构，有纲领的自治类组织，到底算什么？

知乎用户 林夜天 发表

你现在就想成立业主委员会，明天你想干什么我都不敢想了

知乎用户 粉墨下场 发表

因为不能让人民组织起来

知乎用户 匿名用户 发表

放眼世界，刁民，贱民，小民，老百姓这些词汇，是中国特有的，它们来自各个封建奴隶朝代，并且至今仍被延用。

你以为物业是干什么的？或者说，为什么允许物业这种流氓机构存在？其实就是用来管理你们这些刁民的，配合社区使用，效果极佳。

你老老实实活着，别闹事，别有不满，否则从上到下，有的是人，有的是办法治你。

业主委员会这种东西，迟早被取缔，或者干脆让物业开设业委会，作为业主的管理者，物业当然能能代表业主了。

知乎用户 一瓶大可乐 发表

领袖这种物种本来就是稀缺资源

业主委员会就是业主们的领袖

管着几百上千户人家的大小事务，不光要有学识有经验有精力和时间，更要有智慧能调和群众，有手腕手段能服众，有话术功底能拉票。

你以为这就完了吗，还得有胆量和家门口的邻居斗狠，张家拖欠 10 年物业费，就敢带头起诉，就敢强制执行，不敢？不敢就不能服众不能降服物业。

能笑脸迎人面对大爷大妈的苛责，也得威严狠厉，保安保洁不尽责就敢去吊物业经理。

这个社会上永远不缺刁钻小人，你和他讲道理讲不通，讲情面不要脸，就得拿出手段治他。

但又得游刃有余恩威并施，你把人全吊跑了，没人给干活了更麻烦

有这样的能力在社会上干什么都是领袖人物，谁去跟你们搞那些鸡毛蒜皮跟大爷大妈家长里短。

知乎用户 凉州刀笔吏 发表

今天就想搞业委会，不敢想象你们接下来想要搞什么。

知乎用户 千门万户彤彤日 发表

因为物业不想失去垄断地位

知乎用户 小冰 发表

业主委员会为业主服务的同时，有没有成熟的、不伤害业主的、可持续的、合法合规的回报模式？如果没有，那不就是用爱发电吗？

你看西方拿选票的议员都那么不靠谱，我不看好这类需要大量有政治理想的人的制度模式。

知乎用户 匿名用户 发表

你以为的问题出在哪？

是业务各怀鬼胎，诉求不一，还是

我们小区属于烂尾未交房己入住，就是消防什么的根本不可能过关，好歹安了门窗，众集了部电梯，你没看错，前期有几户装修都是人工背的材料。开发商已破产根本没资金处理后续问题。

刚开始有一个和开发商签有合同的物业，合同到期被开发商给撵走了，开发商自已找人开始干，不相信吧（你能想像一个物业一个开发商同时收暖气费盛况，互相掐）

后来开发商不吭不哈的开始干，你说你好好干也成，一个水管破裂能修一天，电梯坏了一个星期没人修，天天让人爬楼梯，受不了，就有壮士锁了物业的门。

物业牛气哄哄发了个声名，大概意思说因物业门被锁不能办公，我不办了，你们小区的垃圾自已清，楼道自已扫吧。

说完连保安都撤走了，好了炸了窝了，引起公愤。

有微信群，很快各楼选了个代表成立业委会。

和街道办谈判，多轮下来重新选了个物业，干没干先不说，物业费先涨了，不得民心，谣言四起。

干没一天，开发商的物业也来了，说要上班，两帮掐起来。

开发商的物业把物业所属所有的房屋都上了锁，办公室，门岗楼等等。

一个要暴力开锁，一个死命不让，都癫狂了，两拨人，警察来把两边负责人带走了。

后来新选的物业走了，开发商的物业留下来了。

然后物业开始收费，根本收不上来，街道办的人做物业办公，先收了一个月。

第二个月多了一份公摊费（以往物业欠水电公司的水电费，均摊到各户头上）

你闹归闹根本没人搭理你。

第三个月公摊就成了定例，街道办的人走了，物业开始收费，一直持续……

谁一次交满十二个月物业费有优惠哦。

现在哪还有业委会，这不添乱吗。

触动利益比触动灵魂还可怕。

知乎用户 被恶龙吞噬的中年 发表

中国几千年来都是农耕社会，转变为商业社会为时较短。

农耕社会不需要团结别人，自己干好自己的活就行。

这造成中国人喜欢内斗，不团结。

两个人排队，都要龙争虎斗一番，生怕自己吃亏了。

另外，业主委员会，对成员没有惩罚权利。

没有惩罚，任何团队都只能是一团散沙。

知乎用户 匿名用户 发表

说到底有些人有些部门根本不想让大家成立业委会。

知乎用户 柠檬 发表

没有业委会你们闹着成立业委会，业委会搞事情的时候你们就知道没有业委会更好了。

知乎用户 胖子 发表

自从一个出租车师傅跟我说他正在他们小区成立业委会，而且成立以后想干嘛干嘛后，我就不再考虑业委会了。

我们小区物业很好，不需要业委会再过到手。

知乎用户 凤凰战鸡​ 发表

理想中的业委会是一个部分业主付出全体业主收益的损己利人的组织，其存在的难度不亚于建立地上天国。除非小区够小使得运行业委会带来的声望收益能够覆盖业委会的维护成本，或者小区有愿意甘心为群体付出的圣人，否则一旦坠入凡间，驱动业委会运行的只能是经济利益。

业主委员会成员理论上是志愿的，是没有经济利益的，是一个纯付出的角色。所以绝大部分的业主并没有动力在工作之余花自己宝贵的业余时间去为全体业主的利益去做事。业委会的责任对他们来说是额外负担。

反而，物业的托、觊觎小区公共收益的人因为有经济利益，所以有动力去组织去游说，这对他们来说其实是赚钱营生。

这种情况下容易成立能运行起来那就有鬼了

知乎用户 匿名用户 发表

业主自发成立业主委员会，物业不同意 社区领导不同意，各种阻碍，最后不了了之

然后小区偷偷成立业主委员会，没人知道

后来事发，成员竟然没有小区的业主。

委员会的成员是社区的书记和工作人员

皖北某县城

知乎用户 林日升​ 发表

山东临沂一小区业主组织业委会选举竟遭刑拘，警方：涉嫌聚众扰乱公共场所秩序

临沂市公安局兰山分局依法查处一起小区业主聚众扰乱公共场所秩序案，抓获付某某、杜某某等 7 名违法犯罪人员。

经查，2022 年 9 月 16 日晚，兰山区柳青街道某小区业主付某某、杜某某等人，在未经街道办事处和社区组织批准的情况下，擅自在小区内布置会场、违规印制不符合程序的选票，意图召开业主大会进行业主委员会选举，造成现场大量人员聚集。

9 月 23 日，兰山分局对涉嫌聚众扰乱公共场所秩序罪的犯罪嫌疑人付某某、杜某某依法刑事拘留，对情节较轻的刘某、张某等 5 人进行批评教育。

知乎用户 成都 滕达律师​​ 发表

我参与过小区业委会的成立，我说一下我的感受吧。

小区业委会成立会有很多阻力，但在当下，特别是在一线城市的次新小区，存在的最大的问题是，小区入住率不高，这样一来，很难达到《民法典》关于小区业委会成立的法定比例条件，这样一来，就会有很多的次生阻力会随之而来。

我是滕达律师，关注我避免更多法律风险，如有法律纠纷欢迎私信我。

知乎用户 莽狗 发表

为什么那么难，我给你发个图你就明白了。

知乎用户 alalei 发表

业委会成员有工资吗

知乎用户 张口说法​ 发表

每个地方不一样。山东某个地方成立业主委员会就不是太难，前提是要听政府招呼。我有一亲戚喜欢当官，没有在村里当上村干部，就在某小区当上了业委会主任……

知乎用户 汪荣琪 发表

因为买房就能成为业主，所以没有暴力机器根本成不了组织

知乎用户 安静的逗君 发表

当人民被组织起来，那么他们的对立面必然处于弱势，这是一部分人不希望看到的。

任何与人打交道的工作都无比的扯皮和麻烦。

但你们要是希望将主动权掌握在自己手里，我建议还是成立一个，但物业做的还可以，你又没那闲工夫，还是别折腾了。

知乎用户 aquila​ 发表

中国的小区太大了，业主太多了。

知乎用户 一尘兮 发表

没有工资，缺少经费，更谈不上什么油水，出力不讨好的事，谁愿意去做呢。

每个业主有不同的诉求，不同的利益，都想捡个便宜，一盘散沙捏不到一块。

要想真正维护业主权益，还只能靠政府、靠社区作为公共事业管理职责的一部分，来监督、评价物业管理单位。

不妨按照志愿者模式，试试业主委员会的管理。

知乎用户 天苼 123 发表

因为在某些地方，一些不良物业会从内部瓦解，运用给好处等手段拉拢一些 “有声望” 的人，使得成立本身就变得困难。即使成立了居民真正的意见也很难被听到。

知乎用户 匿名用户 发表

家里有个业委主任，老小区了，业委是社区极力让我家人组织的，选也选了，票也投了，成立以后把物业给换了，第一件事就是谈物业费，从 6 毛谈到 3 毛，也不是邀功，我觉得很不错了，物业这是真不挣钱了，还说要给物业找点副业，然后物业费缴纳率不到 30%，业主当面说业委贪污，说 3 毛太贵了，那行吧，业委就不干了，争取物业走了有本事就自制吧

知乎用户 北河三 发表

没人感觉邻居之间最好不要来往吗？

知乎用户 513 发表

很多人说是政府阻碍，这个我不评价，毕竟我没有组织过这玩意。

不过我们小区是有人组织过的。什么人阻碍过呢？

据我了解的情况。

我们小区的物业肯定是不喜欢这玩意的。但是明着没敢说啥。

我们小区里挺多人是支持成立这个的，但是具体到谁牵头，谁当委员会代表，那就另说了。

反正啊~ 谁都不服谁，私下还互相传说谁谁谁这么积极，没搞头谁信啊？

你看，小区业主也并不是一条心的。

后来成立是成立了，反正听说三天两头的内斗，甚至还有人找我签名要求换代表的。反正我是没理。

至于那些业主积极份子收没收到钱，在里面捞到啥好处没有，不懂，懒得问，也不敢问。

反正觉得这里面水是挺深的。我看他们在里面也玩的挺开心的。小区呢~ 你说变多好吧~ 也就那么回事。到是组织过几次活动，送一些餐纸啊之类的给那些老人。

知乎用户 王鑫 发表

个人小区，开始时成立业委会是大家业主主动成立，当时居委会表示为了增强与物业沟通能力，交叉任职，因此 9 名业委会包含了 4 位居委会委员，以及居委会主任儿子，结果等到电梯大修需要花钱时，居委会人员在不通知业主的情况下悄悄全部辞职，包含居委会主任家属，因此 9 人业委会同一时间变为 4 名委员。导致业委会任职人员不过半自动解散业委会，根本不给重选机会。

因此居委会如果不能明确与物业的责任成立业委会基本没戏。12345 街道解释一切合规

知乎用户 感恩 发表

这个业委会有党支部吗？

知乎用户 nk2 发表

知乎用户 肥乐​ 发表

你以为成立业委就能制衡物业了，最后结果都是这两个组织同流合污沆瀣一气…… 盘剥得更厉害，仔细想想削尖脑袋做业委的都是些什么货色，结果可想而知。

知乎用户 追风勇士 发表

自私呗，各扫门前自家雪，自己利益受损一个投诉不就行了嘛，最差是可以不交物业费，成立这玩意不等于要多管闲事嘛，吃饱撑得

知乎用户 安卓米达 发表

因为成立业主委员会是真有活需要干的。成立前成立后业主都是需要干活的。

那么现在问题来了，这个小区里有没有不想干这个活的？能主动干活的并且有能力干好有没有 1/5。我都不说高一点，有没有 1/5。

搞得好的业委会，都是有一批愿意干活的。能把这些活给搞定。

但是，这种非常少，不信？有个简单的调查，你身边成年人知道代表自己的人大代表是谁的比例是多少？听过名字就行。我都不说清楚投票反对流程，真去投过票这种。

说句题外话，知道哪个人大代表是代表自己的人成立的业委会几乎没有不好的。

知乎用户 折腾的前滚翻 发表

业委会就是个执行机构，你这个标题就弄错了，小区里真正的主人是 “业主大会“，不是” 业委会 “也不是” 业主大会会议“。大多数人全都在夸张成立业委会后的效果。其实你人心不齐，只成立了一个自治组织，危害更大。你以为基层的政府看不到这个后果？你以为成立业委会的小区全都走向良性循环？就是因为案例太多了，基层政府才不得已而为之，开始劝阻。有些事，不是普通老百姓觉得好就真的是好的，去细研究之后，你会发现，不让你成立从长远看绝对是对的。

业主大会、业委会这个东西就是个怪胎，西方投票表决的产物。最关键的就是忽视了协商机制，所以这东西并不适应我国的国情，我国已经有居委会了，请问是居民概念大，还是业主概念大？有几个真正的业主住在小区？权利义务说不清，政策不明，人为的将对小区物的管理、人的服务全扔在物业公司一个企业身上，再让一帮更不专业的业主开展无序自治，不乱才怪。

知乎用户 江哲 发表

济南这个小区的业委会成立的就很简单啊

知乎用户 毛肚好吃 发表

时代进步了

傻逼变少了

知乎用户 匿名用户 发表

长三角某小区，业委会主任换个物业，赚了 300 个 W

知乎用户 虫子 发表

这就是组织的重要性，任何个体在面对一个组织的降维打击时都无力对抗，哪怕只是最低级别的组织

知乎用户 不知为不知​ 发表

嘴上都是主义，心里都是生意，物业没人能管的住，你以为业主委员会能管的住？不管谁来，都是来搞钱的，你还真以为他是来服务的？

知乎用户 贝塔 发表

既想马儿跑，又不想给马儿吃草，这就是大多数人国人的想法。想选出来的人拿出空余时间为大家无偿办事，还要办好，然后还不想付出太多代价，那么想办事的谁愿意去办？最后不就是一帮有其他想法的人挂着羊头卖狗肉

知乎用户 匿名用户 发表

其他的不列举，就提 2 个. 1. 小区业委提出拿回停车场的收益权. 另招聘一家公司来管理. 小区其他业主要求的是承包费 4 万以上，业委以 4 万没人投标为由，给了一家公司. 后发现那家公司就是某业主的，公司就那位业主一人. 承包费 2 万，2 万是物业之前的承包费，没多一分钱，这家业主公司得标后，解散了停车场的物业人员，门卫，保洁，巡逻. 安装自动收费系统和几个监控了事. 在这之前，业委以租地下车库的业主占了买车位业主的便宜为由. 要求业主在车位租金的基础上多交 100 元给业委. 逼物业去消车位出租. 物业考虑平衡，出租车位，但是车位都是位置偏僻的角落.

2. 业委以物业服务不到位为由，提出更换物业，然后引进一家新公司由业主大会投票. 有好事者一查，这家公司是业委会里 2，3 条人 3 天前注册的. 把执照拍到群里，业委那几条就一句话，我们的服务比物业好.

从小区入驻开始，业委这几条就拉拢一群人挑物业的各种毛病. 哪里的小区物业烂，成立业委多好多好. 骂业主不懂事，笨，穷逼，不理解他们的辛苦. 干成的事情就是帮几个业主维护了 “权益”，打引号的意思你懂的.

肯定有好人牺牲自己时间去维护小区利益. 但是有法律保障，有成熟的公司干这个，有事走正规渠道不香吗. 想象中的业委也许有，必须有. 反正我没碰到.

知乎用户 庆风​ 发表

推荐看看曹德旺的《美国工厂》

建立业委会和建立工会大差不差，一样要争取相当多中立者的支持，同样要面对反工会的那些阴招。

知乎用户 魔法少女马冬梅 发表

业主委员会是为了解决问题而组建的组织，不等于成立了业主委员会就能解决问题。

知乎用户 匿名用户 发表

我只能说幸好这么困难

但凡你见过驱逐旧物业勾结新物业一起收钱和洗维修基金的业委会，你就知道业委会这东西有多么扯淡了

然而目前没有任何一条法律能驱逐不良业委会

本人不幸，见过俩

知乎用户 匿名用户 发表

因为过去几十年来，一部分郝人绝后了，一部分郝人閏了，剩下的郝人在监狱了。

知乎用户 释一 发表

成立业务委员会，物业上面就有一个婆婆。社区下面就有一个大媳妇。都不乐意被。

还有，人心不齐。

知乎用户 Z 南北西东​ 发表

不知道有什么用，反正我们小区有它没它没什么区别，啥事也不干不管

知乎用户 大喵 发表

有个词叫各怀鬼胎。

谁没有点政治理想和政治抱负？

无利不起早。

中国人自秦始皇那开始就习惯自上而下的管理。

知乎用户 天羽寒辰​ 发表

我家那个小区，零几年盖好的

放现在也算老旧小区了，四栋楼，每栋四单元

最近政府要搞改造，准备先让我们成立业主委员会，意思是每栋楼推一名委员，大家啥事儿商量着来

因为原来每单元推举有负责人，每栋楼的委员就从这些人里选了

村委会和乡政府都觉得所有住户会按照他们的想法每栋推一个，村里推荐了一个负总责的，这样正好五个人的委员会

谁知道就在选举当天，一，三，四栋按要求来了，一栋一个的投票

就二栋住户把票全投给了二栋四个单元的负责人

其他楼栋一个没投

然后我们小区的选举就搁置了，听说当时还把村委会的书记，乡政府的负责领导给气到了

知乎用户 一江春水向东流 发表

因为没啥人支持，张罗业委会的都是些啥人？还不都是有所图

知乎用户 Bruce 发表

业主算个屁，不知道一切权利属于人民嘛？？？

知乎用户 龚志勇 发表

让你名义上有很多权利，但是设置很多门槛加大你的维权难度，最终你自己放弃权利。

谁有权设置那些门槛？你因为过高的门槛而放弃部分权利最终使谁受益？想清楚这两个问题，你就明白为什么业主委员会成立那么困难。

知乎用户 不会起名乱改 发表

成立之后你会惊喜的发现可能用不了很久，业委会也成了一个大爷机构。你想跟他们打交道也不容易

知乎用户 卧龙凤雏秀念师兄 发表

前门拒狼，后门进虎

知乎用户 夏川​ 发表

可以出个规定把利益和责任方约束一下:

比如

1. 没有业委会的小区物业费只能按 80% 收。

2. 社区 / 街道办有指导义务的机构，把辖区业委会成立比例做个考核指标。

知乎用户 水居一 发表

能问这个问题的人只能说社会阅历太少了！

组织上几次活动，就是知了。

知乎用户 WAwu 发表

谁去起头做这么事情？

如果没有利益。

如果有利益，这个事情能做好吗？

这就是矛盾所在。

知乎用户 Ku Kl 发表

因为为人民服务思想深入人心…………

当年我有个小区成立业委会时，我就说要设立工资奖金制度……… 结果一大票人反对，说什么为业主服务靠自发，靠自觉，要我不要太功利………

要知道，我可是在广东呀…… 一个最爱钱的省份，都能说出这么鬼扯的话……

幸好在广东成立业委会是一种潮流…… 成立业委会倒不难，只是后面的工作一言难尽……

知乎用户 匿名用户 发表

那会失去自上而下的控制力！

知乎用户 亚东​ 发表

这个有好多原因，干不能或者不容易干，通常是有两个原因。

1. 没有明确的规则或者规则的执行比较难。
2. 利益冲突太多。

主要涉及到法律条文；

《中华人民共和国民法典》、《业主大会规程》、〈物业管理条例〉、《中华人民共和国物权法》

规则层面

先看成立业主委员会的规定如何吧。简单来讲，筹委会成立。业委会成立投票。业务会成立与执行。

筹委会成立：业主 5 人以上联名可向该小区 (大厦) 所在的街道办事处提出书面申请，要求成立。

业委会成立：双过半表决，业主同意过半，同意业主产权面积过半。

业委会执行：重大事项需要产权面积占 2/3 且有 2/3 业主同意。

按中国人过去对于权利行使的理解，如果没有人愿意主导，这个大概率就行使不起来。而且考虑到不同小区的现状，确实挺难的。

事实上，不同地区具体的业主委员会还有相应的细则，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》就是一例。

利益层面

划重点：无业主委员会的，由居民委员会（村民委员会）代行业主委员会职责，负责专项维修资金的申请使用工作。

大家可以计算一下这笔资金有多少：

公共收入

小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内出租的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公有收益。

所以，只要有居委会 + 物业就可以搞定的事，为什么再加个人分蛋糕？

知乎用户 夜猫​ 发表

因为人性

知乎用户 mm 木马人 发表

第一，业委会没有设计党的领导相关安排。

一个组织，有自己的经费，有自己明确的利益诉求。如果能把这些业主捏合起来，是一股力量。

只要是力量，一旦运用，就有可能导致不稳定。

第二，群众意见，特别是没有领导核心的群众意见，必然是千奇百怪的。此事本身就不容易。为了体现协商民主，在门槛上做了技术安排。故而更难。

但是一旦成立，能办不少事。

知乎用户 SINGULARPOINT​ 发表

1，政府不鼓励，不重视；

2，业主不团结，有偏见；

3，物业与业委会有猫腻。

4，法律不完善。

最重要，业委会成员不拿工资，靠爱发电，不现实。

知乎用户 王森 发表

因为业委会属于正式的居民自治组织，还很大程度上是个维权组织。所以，维权是不是属于社会矛盾，是不是增加正负的管理难度，是不是没法直接听命于正负了，很多工作（不合法不合规损害业主权益的）是不是让基层开始难以落实，是不是就变成领导眼中的刺头儿啦？

首先影响基层的社会治理，其次不受控制的居民组织都会损害力量平衡，让有些事儿难办了，比如上嗨的居委会风小区。

所以吧，为了防止这种局面出现，但还得照顾法制这个面子，就标准订的稍微高一点点，让大家知难而退，懂？

知乎用户 钱学森美术馆策划 发表

西安交通大学本科毕业生赵洪涛从 2012—2022，靠起诉渝中区人民政府，解放碑街道办事处，地王广场业委会，地王广场业委会城市传说住宅分会，通过地王广场业委会城市传说住宅分会改名备案的城市传说小区业委会，华庭锦园业委会，拿到很多判决书，信访回复等书证，建议党支部建在业委会上，提高永远执政能力。

知乎用户 知行而已 发表

因为根本就不想你们组织起来。

知乎用户 烙印​ 发表

业委会并不是什么怪胎。农村管这个叫村民小组，政府不发工资的。

村民小组和小区类似。但是村民小组，人数少，相互之间经常打交道，农业生产上都是合作关系，都认识。

业主之间就不行了，业主也不认识业委会的人，怎么可能有信任？如果都是一个公司的，家属院之类，那还行

知乎用户 五毒不丈夫 发表

就是不想让你民间抱团儿！

知乎用户 古月臻德​ 发表

为啥新小区的有物业，老破小区最基本的事务有政府兜底，没有业主委员会又不是不能过，可不就是事不关己高高挂起了。政府全面退出，没有业主委员会垃圾都没人运，网络水电接不进去你看能不能憋出业主委员会来。

知乎用户 Eric Yang 发表

因为在社会治理层面，那是个有效威胁。

至于是什么时候、为什么、谁，不让这个有效威胁做大，不是一个可以讨论的问题……

知乎用户 不穿格子衫 发表

你下一步还想成立什么

知乎用户 很奇怪好奇怪​ 发表

业委会主任必须是党园，业委会构成必须党园占大多数。

知乎用户 G 峰 发表

刨除去一些超大型社区，一个普通社区几千到万把人，统一意见无怨言，完成一个目标。对于一个没有层级关系的陌生人组成的人群来说太难了。想想都呲牙，这有点像建 dang 初期的工作难度

知乎用户 马踏飞鹅 发表

需要代议制

知乎用户 域外木 发表

等等接层足够分化就好了

知乎用户 霍彻尔 发表

有这么一句废话：

如果法律把一件事情规定得很艰难，说明它的本意是希望你不要去做

知乎用户 明烛天南 发表

因为大家都想享受权利，而不愿承担义务。

知乎用户 WHOAMI 发表

关于业委会的所有法律条款都不具有可操作性。

谁召集？谁组织？业委会的委员谁担任？谁能保证委员维护业主的利益？谁监督？

都是扯淡。

知乎用户 洛天​ 发表

不说别的，几个大爷大妈坐到那里，你觉得是回事儿们吗？

知乎用户 黄大爷来打怪​ 发表

成立业委会难主要是几波势力的对打。

第一波势力来自于现物业，常见情况是开发商物业。对于物业公司来说，除非真的赚不了钱，不然不会主动退场，因为物业公司有保盘考核。以及再烂的小区，物业公司可以通过降低品质，维修，公区收益赚取一定的费用。

第二波势力来自于街道。不细讲

第三波就来自于业主自己。不齐心。对于已有一定年限的小区来说，很多业主对于几毛或者一块两块的物业费是有价格感知的。而且国内很多地方，很多业主，都没有缴费习惯。对于他们来说，自己小区是不需要物业的，物业能干些什么呢。按自己家里的面积收取物业费，小区保洁又没有做到自己家里来。所以，很多小区一部分人吵着还我公区收益，另一部分人吵着物业这么差，大家一起不交物业费。乍一看挺齐心的，实际力没有使一处。

然后，精彩的地方就来了，最容易被煽动的人和小区内声音最大的人是有一定重合的，这种人往往在小区老太太的广场舞队，或者一头就能扎进老大爷的棋堆儿里，然后在准备成立业委会的时候，被现物业一蛊惑或者诱惑，振臂一呼，普通秀才是没有办法和他们理论清楚的，强势一点的热心业主一反对，街道最不愿意看到的情况就来了，你得劝架，你得去警察局，你得时常留意这个小区。

很多业委会的成立都伴随一些啼笑皆非的冲突以及警察局套票。

然后又恢复沉寂，偶尔有几个业主会在群里抱怨现物业的无为，或者电梯怎么屡修屡坏。讨论一番后，热心业主又说，大家报名组织收集一下业主意见。然后再度陷入沉寂。

最后，过了几年，大家还是 “享受” 着现物业的服务。

你以为完了？群里还是会吵的。

知乎用户 略略略 发表

物业合同自动成立，自动续约，然而成立业主委员会解除物业合同的条件却那么苛刻。法理上就不合理。

法律强行规定业主自动承担物业合同关系，就好比先用绳子把业主也物业公司绑在一起，再规定一系列苛刻的条件让你去剪断这根绳子。

这合理吗？

为什么不需要经过业主同意就可以在业主身上捆绑一根自动续期、极难剪断的绳子?

知乎用户 匿名用户 发表

因为即使一切顺利，一片公心，一般人也不具备平衡那么多人，沟通那么多人的能力。

一个极简化的例子，一个班四五十人，假如打算集体做一件事，很多人当班委尚且要通过老师的权威来推动，不然也要面临各种反对和摆烂。

再比如这几年的老房改造加电梯，一楼和顶楼能吵的不可开交，这类利益冲突到处都是，业主委员会真的能平衡？

怎么就觉得，到了小区里，几千人，互相不认识，还没有权威，关系到真金白银的利益，能形成一个有力的组织呢？

知乎用户 匿名用户 发表

为啥要成立业委会？

物业市场化，不满意就换，不必换只狼在家里强？

知乎用户 polarbear 发表

奶酪问题

知乎用户 暗夜 Dark​​ 发表

1. 程序复杂，发起人以及小区业主很难弄清楚。
2. 组织门槛高，要求双过半或过三分之二，难以组织。
3. 物业反对。
4. 街道社区居委会支持力度不够，甚至不支持。
5. 发起人属于义务劳动，甚至需要倒贴大量金钱。且精力有限。

知乎用户 intplusplus 发表

说明你们小区还没有利益相关人士。

业委会比物业黑多了

知乎用户 AndreaBocelli 发表

因为缺乏党的领导

没有组织，业委会就不知道是为人民服务还是为别的什么服务

此外业委会实际上是执行基层政府的职责。政府运行是需要经费的。那么预算从哪来？

知乎用户 天晓涟懿 发表

业委会这东西，做不好容易增加业主间矛盾，做好了必然会在一定程度上对抗政府。

所以在审批时会慎之又慎。

知乎用户 匿名用户 发表

先匿名了来写回答。

其实很简单，就一个字：

穷

我们小区成立业委会一开始也是人心不齐。好在小区里大部分不缺钱。大家是恨物业拿着每平米 4 平米多的物业费服务出 1 块多的服务水平来。

最开始也是听信了各种谣言说业委会各种不好。后来想换物业需要成立业委会，很快就成立了。大家选举的时候就达成一致，我们不求降低物业费，求的是提高服务水平。

业委会各位也不是缺钱的主，所以平时也没啥矛盾。

只知道有了业委会很快物业认栽，换了经理，提高服务质量。

知乎用户 NFRTWO 发表

最浅的原因才是没有合理回报。略深一层是人心叵测，啥人都有。 不过呢，市场经济中人人都各顾各利益最大化为主，也没拦着市场经济在合理管制约束下运作良好。

知乎用户 小火柴 发表

这是看了山东临沂的新闻内心失望了？一开始就没抱希望的人就没这种困扰。

知乎用户 蔡锐 发表

业主拎出来个体可能都还行，凑在一起就是乌合之众。

业主群更是如此，一部分交两块钱，天天要求 10 块钱服务的；一群以物业为敌，不把物业当人的，但凡有不同意见就是开发商和物业奸细党同伐异的。

总之，业委会不成立挺好的，这么多年这么多个小区下来，但凡带头要搞业委会的没发现一个好东西

知乎用户 蓝月亮 发表

看了那么多，没人说到点子上，最主要的原因事国家从根本上就不想人民成立什么自治组织，原因你懂的。所以才设置那么多障碍。

知乎用户 银河舰队司令官 发表

事实上，国家会阻挠人民成立各种自治的组织，这才是根本原因！

知乎用户 匿名用户 发表

屁的业委会。

应该是社区和街道办职责范围内的事。

知乎用户 陈陈陈 发表

原因很简单，因为有人不想让你成立！这个人不仅是物业，包括有关部门，社区，物业办这些，他们压根不想居民插手他们的管理体制，因为他们已经忘记了毛主席说的为人民服务了，因为他们在人民后面，又加了个字，你懂的！一切全是生意全是利益！看透这一点，很多事情，你就都能想通了。

知乎用户 吃瓜群众 发表

业委会 (业主委员会）是西方的玩意儿，和我国制度冲突，我国经过几十年的体制建设，基层民主组织已经非常健全，基层已经有了功能齐全的居委会 (居民委员会），居委会和业委会两者有严重功能冲突，所以国家不提倡也不支持搞这个。

物业公司也是西方的玩意，现在也在改组，我们小区物业公司已经成立了党支部，我们这的居委会也在物业公司的楼里办公。

所以业委会成立阻力非常大。

知乎用户 艾泽拉斯的抓根宝​ 发表

你今天敢自己选业委会，明天敢自己选什么我都不敢想。

知乎用户 一刻​ 发表

你们现在就敢组织基层居民自治，以后还想干什么简直不敢想！

知乎用户 乔之乎 发表

王志安当年还在国内组织过一次业委会。

现在。。。。

也跑去日本了！

知乎用户 skywalkerplayer 发表

因为业委会的性质就相当于是一个小区的民选议会。

知乎用户 羽晓舟​ 发表

「自顶向下」是优良传统，现在想改成「自底向上」？

知乎用户 宇文亮 发表

自组织能力是需要训练的。而绝大多数中国人从小就没有接受过自组织训练。就像从来没有学过游泳的人突然被扔到大海里。

知乎用户 不知所谓的喵 发表

他们选的不是人，是圣人

不吃不喝只为自己服务的人。

知乎用户 bbtop 发表

以我现在住的小区为例，永远都不会成立业委会。

大家对于物业的要求基本统一也很简单：

1、环境的维保，清洁。

2、公用设施的维保。

3、提供基本的安防。

4、对业主的合理服务要求及时响应配合。

5、在提供以上服务同时不能窥探侵犯业主隐私。

现在的物业做的还行，提供服务获取报酬合理。

再说我这小区也没人愿意进业委会任职。大家日常就是永远做不完的工作，有空陪陪家人找点娱乐放松不好？不影响大家没人在意，反之谁家缺法务还是没关系？好处没有一点，得罪一个就可能招来损失，无偿服务意义何在，犯贱么？

知乎用户 六五三九三 发表

小区 1560 户，有人才安居房 520 套。

960 多户签字同意，四十多户联系不上。

人才安居公司明确反对成立业委会！！！

知乎用户 沉默是渣 发表

建议和为什么有些老板管理十人左右公司的时候蒸蒸日上，红红火火。发展到几十个人就垮了一块分析。

业委会管事的，也离不开科层制。

知乎用户 Jason Ki 发表

翻了一圈，没一个靠谱的答案……

简单说吧，我可以设计几十种执行过程去解决既有问题，但是从根源就无解的问题呢？

业委会，所谓的业主自治协商机构；

协商结果，需要暴力机器背书，来保证结果执行到位；

以上.

知乎用户 Kaiser.Li 发表

算了吧，业委会都是退休老年人，争取的利益都是随便在别人家窗外跳广场舞，随便养狗，可以在花园养鸡，铲平花草种萝卜的权力。

去它奶奶的业委会！

知乎用户 SKTINnoVation 发表

村委和居委

都是基层自治组织

知乎用户 viccheng 发表

另一个黑暗怪胎。

法律写明：业主委员会是群众自发组织，维护业主权益。

但是，作为业主，你的权益连边界都没有。开发商是否非法搭建，你不知道。公共设施你拿不回来，因为法院也是人在上班。

更有甚者，居委会希望自己的利益得到体现。不然呢，你申请参选就是不批；拉一派打一派很现成；搞死了捞够了再换一拨。很多高楼社区很快就要业主自己掏钱买电梯了。这么大笔银子目标太大太好花，还能绑票。

党领导，快救救我们。还来得及。

知乎用户 少先队员何西阿 发表

你业委会成立了，物业管理公司那帮人吃啥？

知乎用户 思农 发表

正是因为有些人知道中国人的德行，知道成立业委会会很困难，所以他才告诉业主，如果你想维权，必须成立业委会。你明白了吧？

这就是赤裸裸的懒政。

大连友好物业无耻下流，我拒交物业费。

他们就起诉我。

起诉了我五次，但却五次灰溜溜撤诉。

https://zhuanlan.zhihu.com/p/464787241

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