2021 房价会涨还是会落？

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知乎用户 霍华德​​ 发表

中国房价已经不能一概而论。大分化时代已经到来。人口净流出的城市，大概率面临的是一个漫长的下行周期。而人口净流入的城市，就算坚持房住不炒，房价上涨的长期牛市依然可以预期。

例如深圳，根据普七结果显示，深圳市常住人口 1756.01 万人，与 2010 年的第六次全国人口普查的 1042.40 万人相比，增加 713.61 万人，增长 68.46%。相当于十年增加了一个省会城市的人口规模。

深圳十年增长 700 万人，年均增长 70 万。而深圳住房的供给量呢？2010 年到 2019 年住宅供应面积每年大约 300-400 万平方米，按照中国人居居住面积 40 平米计算，大约能满足 10 万人的居住需求。

满足 10 万人，那剩下 60 万人怎么办呢？只有租房住喽，所以深圳的房屋自有率超低。深圳住房自有率仅为 23.7%，为大湾区 11 个城市中最低，远远低于香港的 49%、广州的 54.9% 及全国的 73.9%。房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达 80%，大概有 1600 万人租房，其中约 1100 万人租住在城中村。

深圳十年新增 700 万人，100 万人买房上车。还有 600 万刚需嗷嗷待哺呢，深圳大部分新房，连售楼处都没有，只要一开盘瞬间被秒光。买新房的入围积分都冲到 70 分了，70 分什么概念，就是深圳无房 + 夫妻 + 夫妻合计 200 个月社保。就这样，还一堆人抱着钱，一个一个楼盘去排队交押金，想买都买不到呢！

知乎用户 Deep Van​ 发表

前言: 资本主义要是没有破产，好比宗教没有地狱，游戏没有 GM，而本国的房地产市场，就是 GM 不管事乃至下场一起开挂的游戏，用学术化一点的语言来说，这样会必定引发道德风险和逆向选择，只要上面不敢来一次金融危机，那一切都不会有变化。

1. 先问这服务器的 GM 的想法和动机，因为他不仅垄断土地一级市场，控制了货币政策和信贷，还能卡户口和居民福利。

2. 经历了数个版本的迭代后，这个服务器 GM 的调控重心已无理想主义色彩，彻底变为维稳导向和面子导向。理解了这一点就能理解看上去奇怪的现实，同时猜到未来大致会怎么演化。

3. 比如现在深圳上海杭州的疯狂住宅打新浪潮，正常的郭嘉压根不可能有这种情况，因为一二手房不可能有这么大的价差。但这个地方就是有。

疯狂的价差核心在于市场很清楚上面绝对不敢打破房价泡沫 (仅限于 too big to fail 的区域，往往不包括三四线小地方)，一旦破了就可以跪下投降了。所以大家都敢赌，赌得越早杠杆越大越成功。疯狂的市场背后有深房理这种机构才正常，恰好应了深房理在微博的那句话，天行有常。

4. 被看穿底牌的 gm 没啥牌出。以前还可以骗不懂事的人说房住不炒，但在冷冰冰的现实面前，这句话估计骗没毕业的 xfh 都难了。他们现在能做的就是卡交易环节，限购限售限贷，把堰塞湖养起来。

要是这样还不好使怎么办？参照深圳，以前调控房价还要银行和统计局帮忙，现在指导价一出，连麻烦统计局的活都可以省掉了。链家 app 的成交价也堵上嘴巴，让你别逼逼就别逼逼。

这价格只有中介自己看得到，客户在 app 上看不到指导价十几万一平的房子实际成交价 40 万。

结论: 2021 年房价一定是稳中向好越来越好，反正你看不到真实数据你也反驳不了。

知乎用户 黄彦臻​ 发表

没办法了，只能搬家了。

审核了几次都没过。

2021 年房价还会像过去十年那样大幅上涨么？

知乎用户 南方公园 821 发表

三五年内个人是不看跌的。因为需求还在，但是以后二线以下城市恐怕真的没需求了！因为盖太多了，而人没了！

2010 年以来我们新建了约 150 亿平方米左右的合法的有产权可交易的房子。注意不包括小产权跟城市以及农村的自建房。去年又新交房了 17 亿平方。这个速度下去。也就是说 15 年后。我们把所有 2010 年以前城市盖的合法的房子拆掉，然后再把所有的农村的房子，城市里的所有小产权，所有的违建全部炸掉。不管是哪年建的。 即便如此。剩下的 2010 年之后交房的合法的有手续的城市里的商品房仍然人均超过 30 平米！！！！

1950 年：1419 万

1951 年：1349 万

1952 年：1622 万

1953 年：1637 万

1954 年：2232 万

1955 年：1965 万

1956 年：1961 万

1957 年：2138 万

1958 年：1889 万

1959 年：1635 万

1960 年：1402 万

1961 年：949 万

1962 年：2451 万

1963 年：2934 万

1964 年：2721 万

1965 年：2679 万

1966 年：2554 万

1967 年：2543 万

1968 年：2731 万

1969 年：2690 万

1970 年：2710 万

1971 年：2551 万

1972 年：2550 万

2000 年：1765 万

2001 年：1696 万

2002 年：1641 万

2003 年：1594 万

2004 年：1588 万

2005 年：1612 万

2006 年：1581 万

2007 年：1591 万

2008 年：1604 万

2009 年：1587 万

2010 年：1588 万

中国人口不是线性发展的，60 岁为界限的话 2022 年后进入 60 岁的会突然比前几年暴涨近千万。

同样。2022 年进入劳动力市场的是 2000 年前后出生的人口，同样也比 1962 年后出生的数量少近千万

所以退休潮会在 2022 年真正拉开大幕。一方面老人突然每年比前几年多增加一千万，另一面可以缴纳养老金赡养老人的新增人口也越来越少。 一增一减。意味着每年会消亡一千多万的劳动力人口。

预期平均寿命 76 岁（男性只有 74）人口数量坍塌会在 2035 年左右开始。每年坍塌规模会大于 1500 万，十年减少近两亿人口。然后变缓大概维持在每十年减少一亿。 很简单的数学题，高峰期平均每年出生 2700 万，意味着高峰期中国每年也会死去 2700 万人。

这些都是已经注定的。改变不了了。因为女性是有生育年龄的，8090 后女性已经渐次开始失去生育能力（中国女性实际平均生育年龄是 28 岁）。未来接班的 00，10 后女性数量上直接比 8090 后女性少了四分之一，生育意愿恐怕也降低了不只四分之一。今年新生人口应该不会超过 1300 万，我乐观估计 2030 年代前后 00 后扛起生育大旗的时候中国能每年出生 900 万人。2700 万减 900 万 ＝1800 万。这就是人口负增长高峰期时候的状况

大部分老人都有躺病床上需要人照顾的时候，所以独生子女家庭的 8090 后们。做好在病床前伺候你的岳父岳母的准备吧。我身边就一同事双独结合，老丈人住了小半年院，把他折腾的够呛。这个时候他才明白什么是养老难题，连个替换的兄弟姐妹都没有。

当然这是小处。真正的大处还是年轻人少了，交养老金的少了。谁给老人发钱养老呢？只有一个办法学习日本压榨年轻人，让年轻人 996 来产出更多的财富就可以养活更多的老人。 不论日本还是韩国包括台湾地区。这些老龄化走在世界前列的地方无一例外年轻人特别苦逼。没办法不压迫年轻人，那么多老人怎么办？当然延迟退休也是必要的。

所以人口结构越失衡，年轻人就会越苦逼。那些幻想年轻人少了，年轻人生活就会好的简直是异想天开。 即便你无父无母不结婚。国家也必要要你缴纳更多的税收来养活其他人父母。这就是国家的意义之一。是集体不是个人。 其实所谓的单身税或者说不要孩子税，在国外都是常态只不过叫法不同。

这是我回答退休潮时的答案，直接复制过来了

同样退休潮也适用于房价。从上述数据可看出，中国人口最近几年就会负增长，但是幅度并不大。真正的人口崩溃要等到 2030 年代。十年间会减少近两亿人口。那时二三四五线城市房地产注定一地鸡毛。因为人死了房子空了。外来人口也没了。空出的房子给谁住。

而且 2030 年代还会面临逆城市化。今天在城市里打工的四五十岁的农民工，会在十几年后失去劳动能力，而所打工的城市是不会容纳他们养老的。他们只能踏上返乡养老的道路。具体多少人因为我没数据不好说。但起码大几千万人会有。这在其他国家是没有先例的。一个人再一个城市工作了几十年，为这个城市奉献了一辈子的劳动力。最后还是无法落户，无法享受大城市的福利待遇失去工作能力后从哪来回哪去。这同样会对二线三房地产市场造成冲击。

当然北京永远是北京，上海永远是上海。大家还是挤破头的房价也有支撑。但是 90% 的三四五线城市未来注定一地鸡毛。不过还有几年的缓冲期。政策高明的话房价甚至可以撑到 2030 年代。

有解吗？无解。因为木已成舟。未富先老已成定局。准备迎接人口结构的巨变吧

当然有人不信我说的，但数据在这放着，三五年后大家就会看到初步的结果。

现在只需要静静的等待六七十年代出生的人离世把房子腾出来。房地产的大潮也会落下。

评论里有人骂我说咒老人死掉的，我只想说诸行无常。不要觉得你五六十岁的父母还有太多的时光。这是现实。珍惜当下吧

知乎用户 修哥 发表

说个题外话，其实也不算是太跑题

大概从十几年前开始吧

预测房价的讨论就在网上开始了

基本面还是看跌的多一些

一般是 2017 年房价是否会大跌，2018 年房价是否会大跌，2019 年房价是否会大跌，2020 年房价是否会大跌，如今，到了 2021 年了。

其实，预测房价涨或是跌，都很正常

我很看不惯的是

一些总是言之凿凿，并且讽刺不同观点的人

预测不对也很正常

但是从没看见谁站出来说，抱歉，我预测错了

能见到的，就是一年又一年，重复重复再重复的预测

这样的人，真挺让人瞧不起的

知乎用户 一道 发表

我就很好奇，为什么 2021 年了还有人问出这种问题？

搞清楚，这不是自由市场！所有的交易都是在庄家的监控、胁迫或者诱导下完成！

在一个庄家高度控盘，不但能控制买还能控制卖，控制买方买方入场数量以及价格，必要时还能冻结交易的市场，这个庄家还是最大的获利方，靠着这个利益撑起赌坊的财政不塌，我实在想不出房价要跌的理由？跌？这是反人性的！你把自己带入到庄家立场上再来看待这个问题好吧！

如果庄家想让它跌，只需要一秒钟就可以跌穿地板！然而没有，至少庄家没有主动让它跌过，那些跌的地方是因为上涨幅度超过庄家认可的范围，在这个前提下，下跌庄家也不会主动护盘的，除非价格要跌出庄家设置的容忍线！

有人拿局部三线以下地区或者郊区房价下跌来说事…. 唉。看上段，这种下跌不过是暂时的，也是相对的，有的是庄家主动控盘化解风险，有的是价格超过庄家的设计回调在庄家认为合理的容忍范围内没控盘，最终随着大盘一直上涨它们全部要补回来，区别就是慢涨和快涨的区别。

不过要警惕的是极其偏远、越来越没有人口的地方，人口数量和财政收入无法支撑城市正常运作，比如那些人口逃离的废弃老城区，也就是破产或者快要破产的城市，那就确实没救了。赌场没人，庄家也没法玩。但对这种废弃城市还是极少数。全国大部分人口严重流失的地方要踏入这一步时间还长着呢。

任何一个人口基数正常运转正常的城市的正常地段，只要没有提前大幅度透支房价，或者无法迭代的破旧老城区、以及村里的楼盘，（一二线除外），随便买。不管短期，长期看追平通胀没问题。

只要庄家还是赌场话事人，存在三冗的问题，财政除了卖地补贴没其他门路，以上观点绝对有效。

希望越来越多人认清房地产是一种维系 dfzf 正常运作的税的事实！不是商品、没有真正意义上的自由交易，谢谢！

知乎用户 小谷围古天樂 发表

天涯年代，信牛刀，住草棚

知乎时代，日月反买，别墅靠海。

只要他每个答案还是高赞，房价就不会跌

很简单，想接盘的韭菜还漫山遍野的疯长着。

用西方经济学来研判中国的楼市，中国早就崩溃二十年了，那些高大上的名词不用听他说，随便一个 985 大学生都能一蹦就来。

可惜中国只有政治经济学，还是中国特色的政治经济学。

说那么多，回主题。

“房地产市场平稳发展”、“稳中有进” 总基调

学过语文的人能不能告诉大家 “发展” 是什么意思？

是倒退？是崩溃？

总基调是什么意思？

还有，2020 年股民人均挣 10w+，人均？这个真的是个好词，成功提高了大家的爽点。可惜事实上，马太效应才是社会的现实。

疫情年，无论是豪宅、豪车、奢侈品销售额都达到的史上新高。现在还有人谈基尼系数吗？还有人敢统计吗？

现实就是，大部分一二线城市的房价，与普通人无关。

2021 房价怎么走？

嗯，鹤岗会继续跌，哈尔滨会继续跌

嗯，北上广深会继续涨。

中国 960w 平方公里，能全部一样吗？

你要是觉得哪里都一样，你就别纠结这个问题了，因为你买不买都是给割韭菜的命，不是给房子，就是给 p2p、保健品。

不过知乎上的回答对你有意义吗？

真涨了日月会给你补差额吗？真跌了我会给你补差额吗？

还不如多跑几个盘，多加几个中介，多看看成交价，对你意义更大。

知乎用户 东南亚漂​ 发表

从我过去经历的 10 几年的经验来看，一般遇到比较大的金融动荡，

尤其是金融泡沫的破灭，房价都会下跌，

至于下跌多少我们无法得知，

目前的房价除了个别城市个别地段比较火爆外，

尤其是很多普通 2,3 三城市的房价已经面临有价无市的局面，

这个去问问当地中介朋友或者有房子出售的朋友就应该知道了

目前房价和全球金融股市都处于历史高位，

我想不出意外今年应该是金融市场的拐点时间，到时候房价也会随之下跌，

明后年会不会像 2015 年的那样再来个涨价去库存，力挽狂澜我觉得可能性微乎其微。

从最近政府打击比特币行为来看似乎已经为提前防止资本外逃，

洗钱避免出现 2015 年类似的局面做准备了。

政府应该开始准备应对未来 5-10 年的经济萧条期，

但是很多人还沉浸在资本泡沫的梦幻中无法自拔。

知乎用户 青山布衣​ 发表

谈房地产，不能光看房地产。

把时间尺度拉长，如果对我国的发展政策有敏感的人，会感受到一条很明显的脉络，那就是经济发展的重心，从追求共同发展，正逐渐转移至集中重点发展。

比如：“**尊重客观规律。**产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，进而带动经济总体效率提升，这是经济规律。要破除资源流动障碍，使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中，提高资源配置效率。”——《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》

让每一个地方都具备自我创富的能力，短时间内是不现实的，不是说国家调集资金去中西部大举投资，就能形成和珠三角、长三角相匹敌的工业化能力，北京的互联网资源别说搬到中西部，搬到河北都费劲，每个地方都有其自身的资源禀赋和历史沿革。曾经有段时期，去扶贫，去发展落后地区，一提就是要过去投资建厂，现在你看还是这个路子吗？早改了，现在提的都是立足本地资源（xxx 资源本地化），提的都是经济圈，提的都是 xx 生态，提的都是和谐发展可持续发展。

目前国家的做法，更倾向于：加强优势地区、优势产业的竞争实力，力争走出国门走向世界，突破封锁，赚取全球超额利润；而落后地区不强求快速的自我造血，而是通过转移支付的方式，维持一个基本的质量提升。

好比说，长三角珠三角创富能力是 90 分，落后地区创富能力是是 30 分，过去是想的是通过国家协助，让落后地区把自己的创富能力也提高上来达到比如 80 分。而现在的战略，是帮助长三角珠三角的创富能力提高到 150 分，落后地区创富能力自己提升到 50 分，再加上转移支付的 40 分，达到 90 分。

未来 5-10 年，国家必然会继续坚持房住不炒的方针，着力解决老百姓关心的住房问题。但这里一定要搞清楚，国家的角度，是解决大多数人的问题，而不是解决所有人的问题。

可以展望，未来全国大多数地方的房价，将会逐渐被控制在一个令人相对更容易接受的范围内，更利于老百姓安居乐业的范畴。而北上广深等等这一类重点区域的房价，依然不会平易近人，依然会是大多数人难以企及的高度。

所以，未来 5-10 年乃至 20、30 年，如果你安于一定标准的生活，那么应该会越来越轻松，无论是住房还是教育，都会相比今天有很大提升，幸福指数会更高。但如果，你要追求更高的标准，你要去一线城市等发达地区追求更多的东西，那么难度相比今天，并不会减少多少，甚至可能还要加上来自国际的竞争，毕竟，我国参与国际事务将不可阻挡的会越来越多。

大家可以拭目以待。

知乎用户 铁壶喝水​ 发表

本文除链接、目录、参考文献外共计约 1.2 万字，如果加上以上内容近 5 万字，请酌情阅读，可以先依据目录寻找自己感兴趣的内容进行阅读，目录中的标题我都会斜体加粗表示。

文章目录

1 个人简介、免责声明及房地产相关问题的底层逻辑与方法论

2 2020 年房地产总结

2.1 2020 年房地产相关政策总结

2.1.1 关于 “房住不炒” 的相关会议及文件

2.1.2 关于房地产市场的相关会议及文件

2.1.3 各城市调控政策

2.1.4 利率政策

2.1.5 总结

3 政府工作报告分析及宏观层面的政策预测

4 一线、中心城市购房建议

4.1 购房成本持续上升大背景下的购房建议

4.2 2021 年一线城市购房建议

4.3 2021 中心城市购房建议

4.4 2021 其他城市购房建议

5 其他补充说明

5.1 房地产税相关

5.2 学区房

5.3 关于贷款

5.4 小产权房（loft、公寓）

5.5 看房

5.6 其他相关

房地产相关的行业是目前年轻人在步入社会后的最大的 “一关”，可以说买房基本就是过关，为了帮助需要帮助的人，结合个人经验、事实情况、前人研究成果，遂成此文，文章的引用我都会标出，但是本文可能会比较长，请没有耐心的同志酌情阅读。在阅读时如有不适请关闭本回答，如有觉得作者说的不对的地方那你一定是对的，请不必反驳。

1 个人简介、免责声明及房地产相关问题的底层逻辑与方法论。（必读）

undefined铁壶喝水：房地产相关问题的底层逻辑与方法论

请注意，我没有删 / 折叠评论的习惯，所以如果你的评论被折叠了请去问小管家，跟我真的没关系。

2 2020 年房地产总结

首先，这是我 2020 年 5 月的文章，里面其实有很多预测的东西已经应验。当然这是选读内容，如果你读了的话会对你更好理解文章有所帮助。

2020 年的房价还会大幅度升高吗？

2.1 2020 年房地产相关政策总结

主要大事件总结如下：

2.1.1 关于 “房住不炒” 的相关会议及文件

如果排除 2019 年 12 月的 XX 经济工作会议，那么” 房住不炒 “在不同级别的会议与文件中是提了 4 次的，第一是《政府工作报告》[1]，第二个是 XXXXXX 局会议 [2]（4 月、7 月有所提及，12 月未提），第三个是住房和城乡建设部的政务公开工作要点 [3]，最后一个是为全面落实《海南自由贸易港建设总体方案》[4]，高质量高标准推进海南自由贸易港建设，海南省作出 30 项决定中提到的。

其余相关文件我尽可能做一下汇总，可能会有纰漏。

央行《2019 年第四季度中国货币政策执行报告》[5]（这个报告和政府工作报告合起来看非常有意思）

最高人民法院、国家发改委联合发布 [6]《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》

各省市的相关文件就不贴了，不然这文章估计奔着大几万字去了。

2.1.2 关于房地产市场的相关会议及文件

各城市房地产市场政策基调相对于 gj / 部门政策基调级别要低一个等级，去年对房地产市场说的更多的应该是由《政府工作报告》提出的”因城施策，平稳健康 “，这个是对房地产市场定调的文件，相关文件及会议有：《政府工作报告》，央行《2019 年第四季度中国货币政策执行报告》（我跟你说我为啥觉得这个东西厉害，因为这是最早提出“因城施策平稳健康” 说法的文件）

和 2.1.1 部分相同，各省市的文件我也就不贴了，百度是个好东西。

2.1.3 各城市调控政策

行了行了，咱把深圳放第一个，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》[7]。但是说真的去年的限购真的是有放松的 [8]。但是整个规律是：只要能抢人的，那放松就放松了；太热的地方，那就得意思意思一定要紧一点。

2.1.4 利率政策

说到这个问题，我其实非常想笑，当 5 大行 [9][10][11][12][13] 跟大家说要默认转 LPR 的时候一群跳梁小丑分析得头头是道说什么阴谋论，加息，固定不一定不好，我只说了一句话：要我我转 LPR，这是证据。

LPR 房贷利率迎来重新定价，你的月供降了吗？未来 LPR 是升还是降？为什么五大行要默认转换 LPR，对我们有什么影响？

所以我经常说，长篇大论一大堆，数据表格一大堆，最后结论是错的这种人如果能收获粉丝，那他一定是在知乎上写的文章，对于挣钱这件事我从不多 BB，看结果就行，反正亏的不是我。

2.1.5 总结

首先应该明确一个观点，中国的房地产市场到底是政策市场还是商品市场，回答这个问题很简单，你看什么规律对它适用它就是什么市场，按照经济学的观点房地产早该崩 100 回了，但是它没崩，所以可以判断中国的房地产市场不是商品市场，或者说至少不是纯粹的商品市场，房屋价格受政治政策影响，同时受市场预期、货币因素多重影响 [14]，因此中国的房地产更像是强政策市场弱商品市场。因此在分析中国房地产市场的影响因素时商品市场的影响因素并不占据主导地位，这也解释了为什么总有人拿着经济学理论那一套来解释房地产市场却屡屡碰壁的原因。

所以想要看清中国房地产，把西方经济学理论奉为圭臬是非常错误的，对于中国房地产市场体制内的资深公务员很有可能比某个经济学研究生的观点更为正确。

因此我的文章以政策开头，对去年的相关政策进行了总结，实际上大多数政策对于房地产的影响有着 “县官不如现管” 的现象，首先级别越高的会议文件，只会起到提纲挈领的作用，之后各部门文件会加上各自领域的要求，最后落实到各个省、市又会结合自身实际在限购、限售、具体贷款政策等方面明确要求，因此看文件应该全面的看，同时也应结合自身所在的城市进行具体的分析。

从整体上看，2020 年的房地产确实在落实房住不炒的要求，有人会说你看不见深圳么？首先，房价上涨与房住不炒并不矛盾，相反，市场有活力恰恰也是平稳健康发展的一种表现；其次，各地的限购政策基本上已经把单个自然人所能想到的炒房的形式全部堵死，又开始有人说 XX 官员的 2000 多套房，那我建议你看看他的房子购买的时间、获得的形式以及房屋的性质；最后，深房理事件既是一个对上的交代，又是一个对下的交代，这句话希望大家多想想，说得多了文章就没了。

因此用欣欣向荣解释 2020 年的全国中心城市房地产市场没有问题，同时不同的城市也在依据自身特点与房地产市场的实际情况出台 / 修改限购政策，也说明了落实政府工作报告 “因城施策，平稳健康” 的要求，热的降降温，冷的放放松。货币政策、贷款政策也表现出了很强的滞后性，但是配合不同城市行政上的限购政策也很好的调节了房地产的热度 [15]。具体的表现为：一线城市的市场由深圳领涨之后传递到上海最后是北京，其中广州部分地区也出现了不小的涨幅，中心城市南京、成都、西安等地的房地产市场也较为火爆，这充分说明了我国房地产市场的涨幅规律：一线领跑、中心跟上、三四线政策跟进 [16]。还应注意到 2020 年不少不正规体量较小的房地产公司已经倒闭、碧桂园恒大等大型房地产公司也在疯狂的降低负债，这些都是房地产市场在走向正规化的标志，注意，房地产市场的正规化并不等于房价崩盘，同时哪怕是中心城市的房地产公司，如果无脑的闭眼入也非常有可能在房地产市场的大洗牌中损失惨重。但是需要注意的是，目前的调控政策倾向于宏观，虽然行政政策对于炒房者是较大的打击，但是贷款利率上浮却也非常不情愿的打击到了刚需群体，加之大部分中心城市房价的上涨，刚需购房的成本进一步提高，以上就是从宏观到微观的 2020 年房地产市场的总结，大家可以对照本章一开始我链接的去年文章中的预测，看看我的预测和实际情况到底对不对的上，坦白讲我都觉得我预测的很准。

3 政府工作报告分析及宏观层面的政策预测

在第 2 章中，我们分别从 gj 政策、各城市房地产对应政策、地方及信贷政策角度从宏观到微观对 2020 年的房地产市场进行了分析，因此本章从 2021 年的政府工作报告出发，通过对近几年政府工作报告中关于房地产相关的内容进行分析，从宏观上对未来的房地产市场趋势与走向进行把握。

“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”[17]——2021 政府工作报告。

我对 17-21 年政府工作报告 [18][19][20] 中有关房地产的论述进行了整理，如图 3.1，重点我已经标红。

其实从 18 年开始，除了 19 年，其余的三年均提到了 “房住不炒” 的概念，由于 16 年是去库存的最后阶段，因此 17 年的去库存现在已经不再适用，房地产税也只有 18 年有过提及，近几年的吹风无外乎是稳妥推进。注意到 19、20 年非常有默契地提出了中心城市概念，这个概念我在去年的文章中费了很大的笔墨去描写，中心城市在去年房价也是一直领涨，就算是 19 年并不太热的南京在 20 年也 “非常争气” 的将房价涨到了对应自己身份的地方。

注意到 2021 年的报告中特别指出了增加共有产权房、规范租房市场等字眼，我认为这些字眼是针对一线、中心城市提及的，因为这些城市人口流动较大，年轻人较多，配合 18 年政府工作报告中共有产权房、租住并举的相关内容，今年的房地产市场大概率是租住市场的风头，相关配套设施及政策会有所起色。结合去年房价新一轮上涨的进程，今年后半段至明年初，针对商品房市场大概率不会有什么新的大动作，这是我对 XX 政策和整个中国房地产趋势的一个总体判断。

多说一句为什么要稳预期，因为研究表明购房者预期对房价的影响是很大的 [21][22]。因此稳预期就是稳房价，就是保护房地产市场，就是要坚持房地产市场平稳健康发展，这个我提一句，也就是说宏观政策上的大起特别是大落就不要想了，不可能的。

针对租房市场和共有产权房我说两句。其实在年初云南就已经对租房市场进行规范了，具体表现就是收税 [23]，首先我要说，这确实是对规范租房市场进行的尝试，并且这也是一种趋势，但是目前来看配套的法律法规与市场监管跟不上的话最终这笔钱还是要由租房者来承担，并且从短期上看这对于吸引人口并不是一个好的举措，但是租房市场是一定要接受监管的，不然目前租房市场的乱象还比较多，阴阳合同、房东缺乏监督、退房难退押金更难，同时对租户来讲由于人类天生对弱者抱有怜悯，因此部分租客也对房东的利益产生了一定的损害，这都需要下一步相关配套设施及法律法规的跟进，包括最让人关心的租售同权问题；共有产权房概念已经提出了有几年了，但是市场的反应其实是比较平淡的，一方面购房资格本就很难，另一方面房屋质量、老生常谈的租售同权问题、配套设施、人员素质等等都是问题，并且这些问题正在逐步地暴露出来，所以我认为现在面对目前中心、一线城市的房价，规范租房、共有产权房市场是必要性极强甚至刻不容缓的。

当然，说说我的预测，我认为最终无论租房、买房、还是共有产权房都是剥离房屋的居住属性、医疗教育属性以及金融属性的一种手段，其意义在于稀释房屋金融手段，但是我预测最终的结局可能并不会想大多数人想象的那么皆大欢喜，因为房屋价格本身就是所有属性集合的体现，现在人大多数想的是在自己付出成本不变的情况下获得除居住属性外的医疗、教育属性而单单不要金融属性，这是不可能的，也就是说，就算是租售同权了，那么如果你想用租无学区属性房子的钱租学区房让你的孩子享受租售同权的入学待遇，我认为是不太可能的，还是那句话，租户在这个过程中的议价权很低，而如果政府出面（指共有产权房）通过强政策干预实现不提高成本的租售同权，那么最终的结果一定是共有产权房像商品房一样一房难求，对于购房者来说没有任何改变，因此我并不太看好短期内租房者（共有产权房的购房者）在不付出额外成本的情况下实现租售同权的可行性。

4 一线、中心城市购房建议

随着去年深圳的领涨、其他一线城市的跟涨、中心城市的补涨以后，目前一线、中心城市房地产市场已经处于本轮涨势的末期，特别是一线城市，应该会出现一个为期 3 年左右的房价相对稳定的时期，中心城市则会依据基础设施建设、配套设施发展、招商引资情况的不同在一定影范围内继续出现上涨。本章主要从一线、中心城市的政策、房地产市场活力、基础配套设施及市场预期等角度，首先从总体上区分一线、核心、非核心城市分别对购房意向进行总体建议，之后区分各个一线、核心城市分别进行建议。

4.1 购房成本持续上升大背景下的购房建议

在第三章我们已经说过，本年度是稳定年，对于购房市场来说基本太可能出现政策上的大起大落，但是由于去年一线、核心城市的房地产市场的持续走高，目前所有的去年涨幅较高的城市都从行政政策和货币政策两个角度共同发力，其目的就是防止房地产市场过热而导致的房价大起大落，使用最多的或者说屡试不爽的做法就是限购与房贷政策收紧（这里我就不上参考文献了了）这样做虽然确实能够为过热的房地产市场降温，导致的结果有两个：

（1）以个人囤积大量资金的炒房行为目前基本已经不具备可行性。这个很好理解，我在上文总也已经说过，深房理的出现（当然我这里并没有为其说话的意思）也是从侧面证明了这一点，因为严格的限购政策基本上将热钱以城市为牢和潜在的炒房者的户口绑定在了一起，因此即便你有足够的资金和想法炒房也受限于风险控制和户口等限制无法从正常渠道购房。加之今年以稳字当头整体基调，指望通过大量购房跑赢银行大额理财的想法真的不具有可行性。去年的文章中我曾经说过投资房地产的门槛是 “家庭生活基础所在地 3 套无房贷商品房 + 200w 以上的流动资金”，但是在今年的大环境下，我不再认为整个房地产市场是适合投资的选择。（这段话我建议多读几遍）

（2）刚需购房成本直线上升。了解我的粉丝应该都知道，我从 18 年开始对于刚需的购房建议中就开始很少提及 “房价” 这两个字，而转变成了购房成本。原因很简单，如何区分一个人是不是真正的懂房子特别是懂刚需购房的人就看他是不是只关注房价就够了。问一个问题，就算房价不变甚至微跌，但是你的房贷利率上涨了 20%，并且更不容易批复，在这种情况下你是亏了还是赚了。因为在目前的大环境下，虽然去年深圳一直领跑，但是北京上海广州的房子涨幅相比深圳还是低了很多，但是房贷政策却一直在收紧，99% 的刚需是需要贷款的，来找我咨询的刚需购房者首付在 50% 以下的至少在 6 成以上，这意味着贷款对于他们是必选项。而目前绝大多数中心城市贷款都有收紧、上浮的迹象。我为什么一直在强调有公积金，能用公积金利率买中心以上（19 年以前称之为二线城市）的房子就不要犹豫，因为公积金真的是 gj 给你的福利，在一个房价最差也是稳中有涨的城市能获得一个稳定的不受外界干扰的 3.25 的利率，你知道有多香么？并且房屋买卖是一个周期至少要半年的过程，你的时间成本精力成本也需要考虑，目前情况就是刚需的购房成本一直在增加。因此，还是那句话，如果你在一线、中心城市渴望立足，并且在自己力所能及的范围内可以支撑贷款还款额度（如果是公积金那就更好）真的不太需要多考虑涨跌的问题，因为这些城市房价在目前的涨跌范围内只要政策持续收紧，业主亏不亏我不知道，但你一定是亏的。

4.2 2021 年一线城市购房建议

（1）深圳。这个城市在 2020 年太过于魔幻以至于去年（今年年初）太多的目光集中在这里。首先我说几个东西官方指导价这东西不是用来降房价的，而是用来去杠杆降低银行风险的，除了刚才我说的购房成本问题，再跟大家说一个，判断一个人是不是实操手的方法就是他是不是注意网签价，这个指导价跟网签是一样的，银行是通过指导价按比例给你放贷款，当然你说这个政策是为了降房价吧，也是，但是影响没那么大，因为深圳的热钱还是太多了。目前深圳最大的优势有两个，一个是我说的热钱多，再有一个就是群众的预期很强。而且深圳 zf 出台的限购政策大多是弱行政配合强金融政策，这种政策形式最大优点在于调控稳定，最大的缺点在于是短期的有一定的滞后性的 [24][25]，同时加之深圳公务员的极高待遇，我对深圳的房地产判断是不会出现大的跌幅，总体以平稳，个别区划（特别是福田和南山）甚至会有所上涨，但是想出现跳涨基本不可能，其实如果是真的特别刚需我都会建议他们看看南山西北近宝安机场以及龙岗的房子，对了多说一句盐田的房子别碰，那个地方基础设施差的太多。

对了有人问我深房理的影响和态度，我一上来就说了这是好事对于规范房地产市场是有着极为重要的意义的，但是别急着摇旗，因为对咱们普通人来讲意思不大。记住一句话，看一个地方 zf 的决心不要看他说了什么，更不要看他让银行做了什么，就看行政手段够不够硬就完了，行政手段不够硬其他一切都只是辅助，更何况是深圳这个地方。

（2）广州。19，20 年的文章每当我写北上广的时候，很多人都建议把广州开除出一线城市的行列，原因是广州房价相对于其他几个一线城市太低了，遇到这种情况我都是比较耐心的解释：广州并不是房价低，广州房地产最大的特点是便宜的真便宜，贵的是真贵，一平均，嘿，没了。没了，没了是好事，因为枪子总是本奔着出头鸟去的，低调的城市形象对于刚需的购房者来说是非常好的事情，给了他们足够的时间去思考。因此，跟你说广州房地产市场均价怎么怎么样的人，拉黑他相信我。当然，广州 zf 最近 [26][27]（好像也不能说最近，毕竟是 4 月的事情）动作也不少，加之疫情影响，广州的房价又被强行的低调了。同时广州的人口流入也很多，只要别头铁去硬冲天河越秀，番禺白云其实都很不错，交通和基础设施也比较发达。多说一句，广州是我认为一线城市中唯一的一个具备所有暴涨条件但是一直都没有暴涨，或者说没有全面暴涨并且区域房价差异极大（适合刚需）的地方，如果说让我在一线城市选出一个最应该立刻考虑购房计划的城市那一定是广州，多嘱咐一句，在广州千万别头铁。

（3）上海。上海的特点就是均衡，就是那种很贵的均衡，这一点和北京很像；但最大的不同在于环京和环沪真的是一个天上一个地下。上海主要说这么几点：1、学区房。这是去年跳涨的重点，但是熟悉我的人都知道我从来不看好这东西，因为最近一段时间学区房暴雷的情况太多了，如果你属于想在上海买学区房的读者，我建议除非是火烧眉毛的用（孩子今年或明年上学）否则没必要。2、浦东。一句话带过，普通人别去凑热闹，那不是你能玩得起的地方。3、趋势总结及预测。从去年深圳领涨到其他一线城市跟进，上海的房价属于爆发一般但持续性很强的那种，并且行政干预手段真的是极弱，目前来看甚至货币手段的干预都不是很强劲，大概是因为房地产税的试点吧（关于房地产税我后面会有提及，直接是做的链接模块方便阅读）现在上海的势头竟然是一线城市中最猛的我也是很没有想到，这个形式会持续到强行政手段出来的那一刻为止。4、因此对于想在上海购房的刚需来说，我觉得两个选择，要不然秒买，啥都不等，要不然就等着强政策出来以后市场预期下来以后秒买，两个时间点都可以。我不太敢预测那个强政策来的时间，因为上海的房地产市场上升太过于线性，这种东西很难引起足够的舆论与流量，你非要我说的话我估计很有可能要到了明年了。现在来看，房产税在上海的试点反而更像是一个挡箭牌，堵住了什么我这里不能说也不敢说。

（4）北京。 过年的时候媳妇和我躺在沙发上闲着无聊拿出手机下了链家开始看房（说真的认认真真拿链家看北京的房子我已经很久不这样做了），发现卧槽，好久不愿意动弹的北京房价竟然相比 2020 年出上涨了近 10%，于是我开始实打实的看了看具体情况，虽说各区都有不同程度的上涨但是我真没想到丰台竟然能涨这么多。说这么几点：1、虽然有所上涨，但是整体幅度小于上海与深圳，甚至连涨幅的平均值都只能和广州 55 开，和那些补涨的中心城市就更别说了。2、东西城海淀的学区房同上海，我也就不多说了。3、值得注意的是 4 号线、6 号线（西延）、17 号线（规划在建）这种直接和 10 号线相交的同时并不在东西城海淀朝阳的线路，这一波都起来了，但是涨幅也可以说没有完全起来，整个北边就不说了，卷成啥样大家都知道。4、刚需购房整体的建议。北京的房地产市场是一线城市最守规矩的，逼逼赖赖的东西很少，能捡漏的情况也很少，上涨预期也是最低的同时政策也是最稳健最温和的，在北京购房的一个最大的优点是你不用太过于焦虑，买，凑够首付就买，不头铁基本遇不到跳涨，凑不够就慢慢攒钱，你也不用担心有跳涨和政策上的大起大落，从 18 年开始基本北京房地产市场都是比较温和稳定的状态，去年稍稍的不温和了一下但是相比深圳上海和绝大多数中心城市涨幅依然温和（可以说是滞后的补涨），我预测在很长的一段时间内它会依然温和下去。

多说一下环京，刚才说了环沪的问题，环京环沪最大的差异有两个，一个是政治层面的，也就是户口教育医疗条件的差异环京是远大于环沪的；另一方面，环京本地人的购买力以及返乡的欲望远远小于环沪，造成的结果就是环京的房子仅仅是离北京近的房子，这样的东西，而环沪则是 “反正我一直会在这里做生意多给孩子留点房子反正离上海很近”。永远不要怀疑环沪本地人的购买力，人家是真有钱。所以环沪的刚需真不如去上海发展，环京的刚需真不如就老老实实呆在本地反正离北京近怎么找也不亏，而且多说一句环京的房子如果确实有明确的需求该买就买，这是明显抄底的事情，但是投资还是别去了，除非你跟我说 7 环能把它包进去。

4.3 2021 中心城市购房建议

中心城市的定义在百度上有两个分别是国家中心城市 [28] 与加入了各省会的中心城市 [29]，由于常规的一线城市我们通常称为北京、上海、广州、深圳，其中的北上广是在国家中心城市中（说的没错，深圳不是国家中心城市），所以严格意义上来讲中心城市和一线城市是两种不同的划分方式，并且他们有一部分的重合，但是为了大家阅读习惯上的方便，本文的中心城市是指除了一线城市外的其他国家中心城市以及部分参与国家中心城市竞争的热点城市。

（1）南京。南京并不是国家中心城市，但是是竞争第十名中心城市的城市之一。南京是我去的比较多的城市，同时咨询者购房意向一般集中在靠近市中心的 5 个区，江宁、六合的咨询相对较少溧水浦口高淳基本没有，在去年的文章中我已经提到过南京算是中心城市中房价相对于区位和发展状况比较低的城市。同时中心区域房价相对周边地区的差异大的地方能有近 3 万（最多能有 4 万）稍微往中心走一走基本上就要到 2.5-3 万以上，并且去年南京的补涨也给我留下了很深刻的印象，通过这一波补涨南京至少在房价上对得起江苏省会的身份，而且近期刚需房（面积 70-120）的房子价格十分坚挺。我对咨询者的建议是刚需购房通勤尽量不过江（长江）尽量不绕山（老山、钟山、牛首（将军））。未来的看法非中心 5 区在基础设施没有跟上前补涨的可能性不大，中心 5 区的房价这一波也差不多该到头了，限购政策未来 1 年内不太可能调整，毕竟人口流入的数据在那摆着。

其实并不是幸灾乐祸之类，因为在去年和前年的文章中我已经不止一次地提到南京、无锡（2019 年）、长沙是三座为数不多的价格洼地，南京和长沙有着所有一切中心城市应有的资源与区位优势只是价格还没有起来，需要入手的不要犹豫，但是收获的只有嘲讽，看到今年 5 月份南京的土拍结果问题下依然还有天天在卖惨的人，我对他们真的没什么同情，反正当初骂我的是他们，买不上房的也是他们现在房价起来了他们依然在说和两年前一样的话，这样的人如果值得同情的话那么你的同情也太廉价了不是么？

（2）徐州。如果说去年的文章中我不敢写，不敢下判断，但其实心里是觉得它涨不起来的城市，那一定是徐州。真的，我不觉得徐州有支持他房价上涨的任何因素，哪怕到现在为止。现实是徐州的房价去年在跳涨，我依然觉得它的房价是泡沫居多，而且我甚至都不觉得徐州有资格进入我文章中心城市的购房建议名单，但是事实就是事实，人家的房价确实是上去了。有人跟我说是曹公治理下繁荣的补涨，我是感觉这个说法说不太过去，唯一能解释的可能是新一轮房价上涨带来的购房预期释放了购买力，以及本身军事重镇的身份。但是坦白讲我觉得这两点并不足以说服我自己让我确信徐州配得上这样的房价。因此徐州的刚需我建议等等看，目前我认为徐州的房价有些偏虚，不妨等半年至一年的时间再看。

（3）郑州，石家庄。这两个城市我放一起写。首先我得承认，经过了 14 年至 18 年这段时间郑州的发展已经超过了石家庄一个身位，但是能把他们放在一起的原因是因为在去年的普涨中它们都属于涨前稳中有微跌，普涨中稍稍动了动，但是又没完全动的那种类型，而且价格也基本差不多（郑州同区域稍微高约 4000-5000）原因也比较统一：北方人口大省转型本来就很难，一线城市虹吸作用较为明显，教育不占优势（高考）城市发展动力较强但是基础设施（公共交通）建设还没有跟上，这些东西都是需要时间去消化的，但是不得不承认的是，区位优势带来的发展潜力、人口优势上郑州都是比石家庄要强的，因此郑州的发展潜力比石家庄要大，购房的建议是按部就班的看房就可以，目前来说两个城市出现跳涨的可能性不大，并且房价相对其发展状况较低位，上涨的潜力比较大（郑州大于石家庄）但是可能需要放在一个较长的时间维度去考虑。未来预测，政策上变化幅度不大，人口变化对这两个城市的影响相对其他城市较小，房价会在较长的一个时间段内处于一个相对稳定但是慢慢上升的阶段。

（4）成都。成都这个城市属于年年叫唤着高位接盘年年创高位的城市，不得不说美食输出真的是文化输出的一种强大的战力。成都的优势在于两点一个是优秀的区位因素和还算不错的道路交通底子，第二个就是人口。关于成都应注意以下几点，1、方向真的没啥影响，成都来咨询我的粉丝东南西北啥方向的都有。2、网红城市这种东西能忽悠人一时忽悠不了一世，热度退去后强行起热度只能引起反感加之自身太过安逸的生活节奏其实这些都与年轻人的作息是格格不入的。3、相对于其他中心城市，成都的价格是相对较低的。这句话确实招骂但是确实是事实，因为成都绝大多数楼盘的房价是在 2 万上下徘徊的，上 3 万的很少，但实际上这个价格和其中心城市的定位并不算太符合，可以说是在我分析的四个城市中最有可能出现跳涨的城市，但是这个可能并不是那种 “均价上 5 万” 的可能。所以成都的刚需购房者我的建议是尽快行动，或者说越快越好，因为现在的成都房价是 2018 以后的一个较低点。未来预测，我不喜欢说跳涨，但是成都确实是中心城市中最有可能跳涨的城市，如果没有跳涨那么房价也会以一个相对较高的增长幅度上涨，当让这个相对较高是和郑州、石家庄比，最终达到一个强中心城市应有的价格，这个价格保守估计是在当前购买力下均价增加 8000-10000 左右。

（5）西安。虽然可能有很多人不理解，但是在我心里我一直觉得西安就是转型成功得成都的样子，实话说其实西安的明面上的房价上涨潜力是没有成都大的，但是人家能持续的炒概念，西咸新区、高新区，拿着就没办法，所以从 18 年开始西安的房价基本上只有温和上涨和不温和上涨两个阶段，下跌不存在，平稳的时间也比较短。西安最强地方在于它拿着中心城市中最少的资源却玩出了中心城市中最高的房价上涨预期。你问我西安的房子贵不贵，我觉得贵，但是你说它还会不会涨，我觉得依然会涨，因为 zf 基本上就没有什么像样的行政调控手段，你说他能涨多久我真不敢说，因为我没见过这样的城市：别人跌它涨，别人横盘它涨，别人涨它也涨…… 我是觉得目前西安的房价已经是理论上的到头了，但是购房者的预期还会持续的推动房价继续上涨，因此我并不推荐西安的刚需购房者买新房而推荐二手房因为现在新房二手房的价格差异还是很大的。未来预测，不确定性很大，到底是通过房地产的支撑支撑起城市的发展进行反哺城市建设从而稳定房价，还是 zf 强行政干预直接打击购房预期不得而知，但是至少在可见的半年内西安的房价还会持续的上升。

（6）武汉 。这个城市很有意思，我曾经在去年的文章中重点说了武汉，果然如果我所说一直到今年年初武汉的上涨势头还是挺猛的，但是突然后来就没声音了，查了查情况，哦银行贷款的问题。那就没啥了，不好贷款，贷出来了利率也是上浮的。疫情之后的光谷东是在太火了，但是其实我一直对这种火的新盘特别上心，因为这只是预期，不是刚需，真正的刚需是更倾向于稳定的，也就是说光谷东是告诉你嗯，房价要涨你得买了，但是当你实际去买的时候你会选择不那么热门的地方稳定的地方。没啥说的，看二手房，提高首付，平稳上车就行，因为武汉的二手房的价格是真的太稳了。未来预测：目前武汉处于预期增值逐渐下降的阶段，这是地方 zf 最乐意看到的情况：不需要太多的行政干预，只需要银行货币政策调控即可，既不打击预期，又能降低风险，武汉上涨的潜力不大，补涨的可能也不大，但是对真正的刚需相对更为友好（你看这贷款利率上调打击的不还是刚需……）多首付，买二手可以说是中心城市中最稳的存在了。

（7）天津。一个低调到我在写文章时发现少了一个中心城市但不知道少了哪个的城市，受益于极其严格的限购政策 [30]，天津的房地产市场在这次的上涨潮中基本没动甚至出现了下降。虽然是直辖市但是距离北京太近了，人口虹吸现象极为明显，到了房价上的体现就是天津在中心城市中几乎最低的房价，而且居民的预期也基本没有。所以天津的购房者就入手吧，这真的算是低点了。其实从我本人的角度来看，这样的房地产市场并不健康，平稳积极可能是我更愿意看到的，因为过于冷清的房地产市场并不利于城市的发展（没办法 zf 弄不着钱）对于天津的房地产市场我认为预测都是多余的，我就想看看天津市 zf 到时候如何提高人民的购房预期。

（8）重庆。如果让在中心城市中选一个 zf 口号喊出来了并且最愿意出钱的。人家规划了就实打实的拨钱，建设基础设施，招商、引资，所以重庆的房价是非常扎实的。但是受限于本身的城市的地形条件，这里的房屋质量和居住舒适度确实有些一言难尽。重庆的房子贵么？不贵，是真的不贵最高的两万多一点大多数一万多。而且基础施舍完善轻轨啥的辐射度极广，科学城两江新区配套设施都非常完善，我真的很喜欢这样的房地产市场，有活力配套设施也跟的上，城市底子也好。所以购房建议，正常走流程，自己需要哪里的就买哪里的就行，新房不多说，二手房注意一下房屋质量，一定要把通勤放在最重要的地位考量。科学城（大学城）板块那里有闲钱可以去看看，没闲钱无所谓。

4.4 2021 其他城市购房建议

中心城市基本上说的差不多了，其他城市我想到那写到哪，用尽可能短的描述过一过。青岛，去年热的跟东京似的，我的判断是泡沫太大千万别头铁，果然，可以说青岛是强行被拉回正常房价水平的城市，是房地产市场总体上向 “平稳健康” 发展的真实写照。厦门，厦门就像是没有上海的环沪城市强行弄出的上海一样，福建那一带的人是真有钱，坦白讲孤岛型的房地产市场我已经在以前的文章中有过分析（包括舟山）我承认厦门的房价有泡沫，而且泡沫很大，但是我不认为在我下一篇文章出来前（明年）能看到厦门房价下跌，原因很简单，在足够的财富支撑和极强的上涨预期中除非强行政手段直接按死否则很难真正的对房价起到有效地抑制，就跟我建议环沪的人去上海发展一样，这种地方真的不欢迎兜里没钱的外来人，生气也没有用，没办法人家就是有钱你能咋办？长沙，无脑买就行，无锡南京长沙只剩长沙了。环沪，同厦门，这种地方千万别头铁，没必要。杭州，亚运会，G20，这个城市是一定有泡沫的，但是它就像是兜里有钱版的西安，你就是等不来人家下跌，我不推荐你买，因为我不买，但是你指望它明显降价，不太现实。东北我单说一个哈尔滨，这个基本上在去年普涨中置之度外的城市，去哈尔滨是因为你没别的地方去，他的房价在当前这个关内省会城市 2 万起步的世界显得那样的格格不入，作为整个东北人口流出背景下的城市，购房建议就是随便看该买了就买，这个城市的房价未来的波动幅度不会很大，多说一句，身边东北朋友大多去海南过年…….

5 其他补充说明

5.1 房地产税相关

铁壶喝水：关于房产税——重启知乎第一篇文章

看完我这篇文章把其他的房产税相关的文章删了就行，参考文献都给你写得清清楚楚了，觉得自己比参考文献懂得建议先上个期刊的录用证明。

5.2 学区房

这个必须在这里说，因为目前大多数城市学区房领涨，这个现象一定要警惕，千万不要脑子一热栽进去。对于学区房我的态度是除非你的孩子今年上学今年用，否则一概不要买。两个原因最近学区房暴雷的太多了，买了说名额满了不给上的，一个政策直接修改划片的，加之今年政府工作报告中指出的规范租房、共有产权房市场相关的描述，未来是有可能租售同权的（虽然可能会伴随着租房成本的提高），很多咨询我的人都想着早做打算，孩子还在上一年级就准备初中的学区房这种情况就像是花钱买风险，本来家庭财政的风险很小，非要强行增加财政风险，这种行为极其不明智，希望粉丝们一定一定要注意。

5.3 关于贷款

“关于贷款。我依然坚持贷款量力而行而不是能贷多少贷多少的观点，因为许多年轻人对待自己的财务状况其实是过于乐观的，过高的负债率会极大的影响你家庭的现金流，而现金流是家庭活力的根本。高负债的结果就是一旦失业，瞬间家庭崩溃，所以贷款真的需要量力而行，在好的光景下提前还贷是很正确的选择，千万别信什么贷款不要提前还这样的观点。”

同上，打引号的内容都是没有做任何修改的，也是于当时所有在贷款买房回答下面的回答不同，我并没有觉得 “只要能贷出来就是血赚所以贷的越多越好” 是正确的观点，这次的疫情也证明了高负债家庭抗风险能力的脆弱性。

贷款这里我还是我虽然还是建议稳健，但是在疫情结束后我建议适当多贷，毕竟疫情结束后百废待兴，刺激经济是必然举措，因此适当多贷一点应该是比较正确的选择；至于近期鼓吹公积金取消的问题，各位大可不必慌张，我觉得是不可能的事，还是那句话，牵扯的利益群体太多力量太强大。

加粗部分是 2019 与 2020 年文章中的描述，是不是看起来像是穿越一样，多城市贷款利率上调就是最明显的表现，尽量使用公积金，在贷款利率上浮的条件下量力而行保证手中的现金流，提高家庭活力和抗风险能力，别忘了疫情还没真正过去。

5.4 小产权房（loft、公寓）

我的观点是：除非是因为工作的原因进行过渡居住（如刚到一个城市没有购房资格但是需要找一个距离单位近一点的地方住，于是买个公寓自住作为以后买房的跳板，这种做法仅仅适用于家里不缺钱的人因为买了小产权房再去置换也算二套）否则绝对不要购买；如果已经持有且能出租，并且如果有贷款，且出租收入可以覆盖贷款的，或位置在强二线以上的，以上两种情况可以暂时留下，其余的情况，请立刻出手。小产权房自从 2017 年 317 政策之后基本上成为了智商检测器，哪怕是一线城市，也是谁买谁傻的存在。（这个我直接复制粘贴了，没啥变化）

5.5 看房

买房看房时需要注意哪些？

5.6 其他相关（看完了记得回这个回答下面点赞，如果不感兴趣也可以不看）

如何选房相关这个我不能说，我总得靠这个挣钱啊，所以私人选房看房房地产相关问题请走付费咨询，价格和值乎相同，私信我留您的微信号就行，我会加你咱们语音解决，值乎现在抽成太高了而且你一句我一句用起来太费事，放心，我从来是先解决问题再收费，不满意你直接拉黑我反正你不吃亏。你问我你跑了怎么办，我做了这么久付费咨询从没遇到过。

为什么中国人这么执着于买房买车？300 万存款在四线城市能实现财富自由吗？2018 年，是不是买房（投资，非自住）的好时机？你觉得房价会崩吗？大家是如何看待今年房价调控，房租暴涨的现象？对拥有多套住房的人来说，征收房产税会有什么影响？有可能会怎样征收？这波房价上涨后，和已经买房的人拉开了差距，阶级固化赶不上他们了，相当绝望，怎么破除心理障碍？如果房价一直涨对社会有什么好处？

参考

1. ^2020 年国务院政府工作报告 https://baike.baidu.com/item/2020%E5%B9%B4%E5%9B%BD%E5%8A%A1%E9%99%A2%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E6%8A%A5%E5%91%8A/50154100?fromtitle=2020%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E6%8A%A5%E5%91%8A&fromid=50154236&fr=aladdin
2. ^https://baijiahao.baidu.com/s?id=1673649599250444434&wfr=spider&for=pc
3. ^http://www.mohurd.gov.cn/xwfb/202009/t20200901_247018.html
4. ^https://baike.baidu.com/item/%E6%B5%B7%E5%8D%97%E8%87%AA%E7%94%B1%E8%B4%B8%E6%98%93%E6%B8%AF%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E6%80%BB%E4%BD%93%E6%96%B9%E6%A1%88/50334038?fr=aladdin
5. ^http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3974306/index.html
6. ^http://www.scio.gov.cn/xwfbh/qyxwfbh/Document/1684242/1684242.htm
7. ^http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_7956636.html
8. ^ 市政府关于调整人才落户相关政策的通知（苏州） http://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/zfwj/202003/e1deae99eb1e4d63ade30058cc96ea7b.shtml
9. ^ 农行 http://www.95599.cn/cn/PersonalServices/SvcBulletin/202008/t20200812_1899137.htm
10. ^ 工行 http://m.icbc.com.cn/icbc/%E5%B7%A5%E8%A1%8C%E5%8A%A8%E6%80%811/%E9%87%8D%E8%A6%81%E5%85%AC%E5%91%8A/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E5%B7%A5%E5%95%86%E9%93%B6%E8%A1%8C%E5%85%B3%E4%BA%8E%E5%AD%98%E9%87%8F%E6%B5%AE%E5%8A%A8%E5%88%A9%E7%8E%87%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E5%AE%9A%E4%BB%B7%E5%9F%BA%E5%87%86%E8%BD%AC%E6%8D%A2%E4%B8%BALPR%E7%9A%84%E9%80%9A%E5%91%8A200229.htm
11. ^ 中行 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1659837911157110727&wfr=spider&for=pc
12. ^ 建行 http://www2.ccb.com/cn/v3/include/notice/20200225_1582624463.html
13. ^ 邮政储蓄银行 https://www.psbc.com/cn/fhpd/xndq/zqfh/zxgg_1218/202010/t20201015_10449.html
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18. ^2017 年国务院政府工作报告 https://baike.baidu.com/item/2017%E5%B9%B4%E5%9B%BD%E5%8A%A1%E9%99%A2%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E6%8A%A5%E5%91%8A
19. ^2018 年国务院政府工作报告 https://baike.baidu.com/item/2018%E5%B9%B4%E5%9B%BD%E5%8A%A1%E9%99%A2%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E6%8A%A5%E5%91%8A/22411131?fr=aladdin
20. ^2019 年国务院政府工作报告 https://baike.baidu.com/item/2019%E5%B9%B4%E5%9B%BD%E5%8A%A1%E9%99%A2%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E6%8A%A5%E5%91%8A/23322335?fr=aladdin
21. ^ 贾生华, 李航. 噪声交易者预期与房地产泡沫——基于 35 个大中城市的实证研究 [J]. 审计与经济研究, 2014,29(03):85-92.
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23. ^《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》 https://yunnan.chinatax.gov.cn/art/2021/1/1/art_7757_6821.html
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27. ^【政策解读】《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的解读 http://www.gz.gov.cn/zwgk/zcjd/zcjd/content/post_7234104.html
28. ^ 国家中心城市 https://baike.baidu.com/item/%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%9F%8E%E5%B8%82/842500?fr=aladdin
29. ^https://baike.baidu.com/item/%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%9F%8E%E5%B8%82/10849239?fr=aladdin
30. ^2017 年天津市人民政府发布限购政策 https://www.tj122.cn/hujizhengce/21906.html

知乎用户 汤有为​ 发表

已买的希望涨

没买的希望跌

每年都会有明年房价到底会长涨还是跌这种问题

我汇总一下过去 7 年关于房价会涨还是跌的热门问题

不能预知未来但总是能在过往找到结果的

那么这么多年过去了

当初到底是说跌的那批人被打脸还是说涨的那批人被打脸了？？

自己看吧~~

2020 年，房价是涨还是跌？2019 年的房价是涨还是跌？2018 年房价会下跌吗？2017 年房价会不会跌？2016 年全国房价会呈什么趋势？2015 年全国房价会呈什么趋势？2014 年一线城市的房价趋势会怎样？2013 年的房价会怎么走？未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？

知乎用户 三直​ 发表

作为一个年入百万但依然买不起房的沪漂程序员（算上投资收益），最近无聊扒了下土地出让金和房价的关系，就发现了这个网站

上海土建网，虽然里面数据寥寥，但依然发现了一些可怕的真相，比如 2020 年出让的这个虹口板块

http://www.shtdsc.com/2016/tdjy/dkxx/crdk/?id=202100201

出让面积 2.3 万平方米

起拍价 472000 万，成交价 566600 万，眼拙的我一度以为多看了一个 0，运用小学就会的四则运算，得出楼面价最低为 566600/(23077*2.65)=92651， WTF，光楼面价就将近 10 万，还是按照最高容积率，土地成本占到开发成本的 50% 计算（一般为 40%~60%），这房子未来开盘如果卖不到 20 万 / 平，铁定亏本啊

百度地图了这个地段，大概位于和平公园边上，隶属内环

然后我们打开链家，看看和平公园附近的二手房价格最新是多少

大户型电梯房单价不过 8 万，此处应该加粗

最后我们来扒下是哪家土豪竞标了这个版块，太仓招宏商务咨询有限公司，听起来名不见经传，利用企查查查询到关联方是招商局蛇口工业区控股股份有限公司，100% 控股

看到这里，诸位看官也明白为啥房价越来越高了吧！

知乎用户 紫鲸​ 发表

[

2021 房价会涨还是会落？

紫鲸的视频

 · 5041 播放

](https://www.zhihu.com/zvideo/1341537284949299200)

知乎用户 朱栗敏 发表

从官方的统计数据上你将看不到坊家涨了，

但是，嘿嘿，你如果要买房，肯定付出更多的钱，原因：

1，贷款利率上调，美其名曰 “限制炒房”，

2，限购导致首付比例增加，美其名曰 “误伤刚需” 或“误伤刚改”

3，评估价低于市场价导致首付的钱增加，美其名曰 “限价”

4，评估价低于市场价导致夹带的装修价增加，美其名曰 “精装”

5，土地出让金不归地方管理，导致地方卖地不积极，二手业主肆无忌惮涨价，美其名曰 “供需关系”

总之，只要你买房，烫的就是你，嘿嘿

知乎用户 观澜​ 发表

更新下，抵押贷已经打压了。能不能压住？会不会回落？这是现在争论的问题。

我只能说根据我的观察和调研，抵押贷买房等不合规行为之前占北京楼市的比例并不多，北京的炒房行为不是没有，但没那么普遍。因此，我的猜想是接下来北京除学区之外的房子依然会回暖。但是政府显然有能力有决心打压炒房，换言之，大涨不可能，回暖有可能。

下面是原回答

我就说说北京，一个字会涨。

如果没有疫情 2020 房价会涨，原因在于 19 年底看房量就上来了。疫情来了，房价晚涨了几个月。但该来的还是来了。最明显的是学区。学区领涨，超过峰值。北京 15 年也是一样。先学区，再市区，最后天通苑什么的。至于为什么，一方面出生大年的孩子要上学，一方面富人先知先觉。

具体说说，2020 年 12 月链家带看 54 万次。我自己定的荣枯线是 45 万次。天冷了，12 月的看房量还 54 万次，几乎相当于水烧到 90 度了。18 年小阳春只有一个月，忘了是 5 月还是几月达到过 50 万次。

17，18 年 12 月带看量应该是 30 万次出头，19 年好像 40 万左右，当时我就觉得 20 年要涨了。

现在北京要涨这件事是我看的全部靠谱的大 v 的共识了，鹿爷，张大伟，长鲸。。。

至于纯净某某，他管价格上升叫反弹，所以涨这件事不存在的。

你们看他的贴子要想这几个问题，第一，人口是长腿的，不是全国均等的老龄化和人口减少。我国会不会还有特大城市出现？随着经济增速放缓和老龄化，是大城市积聚人口，还是小城市积聚人口。不是总拿日本举例子嘛。日本的房价是不是还是大城市贵，小城市没人接盘。

第二，现在的政策确实是不利于房价，但是这是因为什么？如果大城市房价已经自然跌跌不休了，为什么还要打压？为了防风险，是不是应该出台放松的政策避免过快下跌？

第三，

知乎用户 匿名用户 发表

我只说几个观点。

1 当一个地方出现 zf 公文：促进房地产市场平稳健康发展，坚决落实房住不炒。一个字，涨。

2 当区域出现，推进城市健康发展，老旧街道换新荣。一个字，涨。

3 当一个地方出现，欢迎人才回流，吸引人才落户。一个字，涨。

4 国内 top20 城市（北上广深 + 9 大中心城市等）的中心城区，毫无疑问是优质资产，短期有浮动，长期还会涨。所以买房买地段是不二选择。

5 限购对刚需是福利，可以限制垄断。如果没有限购，刚需是打不过资本和炒房团的。二线的限购并不太严，在限购区和非限购区，如果有条件买，首选限购区。

6 房价可能会降，但可能不是你想看到的样子。长期横盘就是降价。生活必需品涨价，房价没涨，用长期的通货膨胀稀释房价，也是一种降价。像燕郊这种地方 2017 年飚到 4w+，现在跌到 1w 一下，不代表房价降了，只是燕郊回到了它应该的位置。房价涨了你不爽，房价真的降 30% 的地方，你敢买吗？

7 下跌的地方都是你不想买的地方，而你想买的地方只会继续上涨。

8 租房确实能苟安一时，但当房租涨到月供一样，或小孩该上学，或小孩打算结婚时，你也不得不考虑买房。春天不播种，冬天只会挨饿。

9 如果某个大 V 或 up 主，无脑鼓吹暴涨，或暴跌，直接取关 + 拉黑吧。房价贫富分化也会越来越清晰。top20 大城市只会越涨越高，无人无产业的小城市只会长期横盘，阴跌。

10 如果你正在看房，请只看普通商品房。 避开小产权，商住两用，公寓，商铺等，或无法落户，或居住体验差，或交易成本高昂的房子。

11 郭嘉确实在鼓励消费，鼓励内循环，如果你以此判断房价暴跌，只会自欺欺人，因为买房，就是最大的消费！

12 如果你期待房产税能降房价，我希望你趁早睡醒，原因请参考第 7 条。

13 别墅跟普通住宅是 2 个独立市场，不可同日而语。

14 一二线的行情是一波暴涨 + 5 年左右的横盘波动期，呈阶梯式上升趋势。 暴涨期市场不太理性，房主很容易违约，也不容易选到合适的房源，反而是横盘期有足够的时间慢慢挑，正是入手的好时机。

15 房地产的本质，是 dfzf 向个人融资建新区发展产业，修基建，医院，学校等基础设施，推动城市发展，这些最后当然要作为分红，回馈给买房人，比如学区房。而租房者只能去没人愿意去的打工子弟学校。如果这一切都在平稳推进，大多数人按时稳定交房贷，请问房价暴跌的动力在哪？ top20 城市有哪个 dfzf 破产了？

房价从来都不是普通人推动，而是精英。我们有 14 亿人，前 1% 就是 1400 万，平分到 top10 城市也有 140 万人，足够支撑目前的房价。请问，他们有可能全部卖掉去租房吗？房价暴跌的动力在哪？

知乎用户 Fourier 发表

关于投资类的问题，有一个非常有意思的现象：

有些人分析起来头头是道，但是结果却是错的。这并不离谱，毕竟不可能每个人都能做出正确的分析。离谱的是，明明他们的分析结果都已经被证明是错的了，底下却还是有大批的拥趸觉得他们分析的非常有道理非常透彻。

人真的是非常容易相信自己的情绪。如果换做是一道数学题，最后结果错了，所有人都会意识到解题步骤中存在问题。但是当问题是他们非常关心的房价或者股价的时候，他们会宁愿去相信一个结论被证伪的理论，然后一遍一遍的反问，明明理论都对，为什么结果不对呢？而这只是因为那个理论的演算结果跟他们的期望一致。

道理很简单，结论不对只有一种可能，那就是理论不对。被自己的情绪支配着去相信一个错误的理论，在真金白银建起来的市场里是一种非常幼稚的表现。市场虽然有情绪，但是那也是市场情绪，而不是个体的情绪。放任自己的个人情绪影响判断，最终结果必然是被能够克制住自己情绪的人割韭菜。

房市，股市，还有别的乱七八糟的市，都是如此。

知乎用户 10 年不够 发表

我也装一把神棍好了

超一线城市，平均涨幅 20%

一线城市，平均涨幅 15%

环珠三角、长三角城市群区域，平均涨幅 15%

二线城市，横盘

三线及以下，横盘或阴跌

小县城，新盘创新高，二手有价无市

知乎用户 杨过​ 发表

会暴跌的，大家可以趁机抄底了。

对了，抄底的钱准备好了吗？

知乎用户 小楼卧听雨 发表

一二线上涨，三四线短期波动、长期下跌。

三四线小县城，知乎一直唱衰。七普数据出来前不久，出了个很有意思的规定: 小城市、县城不得建设 18 层以上高楼，提倡建 6 层住宅。就可以看出三四线极小县城面临什么样的未来了。

但一二线，2021 估计会继续涨。当然，现在也有个很有意思的现象，很多鼓吹本地楼市上涨的地方自媒体，都被整顿了…… 这操作是真的秀。

疫情冲击、全球放水的背景下，房价涨跌的宏观环境、全球环境急剧变化。

也许，这就是国运吧!

国际上，去全球化步伐戛然而止。中国作为唯一的疫情控制住的国家，当别国正艰难的对抗疫情时，正发动世界工厂的每一个螺丝，全力生产供应全球的各种物资。17-19 年转向南亚、东南亚的产业重新转向大陆，出口企业订单接到手软。

于是，热钱涌入，新一轮原材料暴涨（老套路了，中国需要什么，什么涨价）。同时，受疫情影响，进口不畅，没办法，动不动就携带病毒的产品，谁敢买?

这样繁荣乃至狂热的市场环境下，对通胀的恐惧，对房价永远涨的神话的信心，稍有资财的家庭，正疯狂的掏空家底、乃至上杠杆，以求买一张房票。

个疫情不止，一二线房价难跌。按海外各国尿性，疫情起码要持续两三年，这意味着，热钱会持续涌入。

目前看，能阻止一二线房价下跌的，内部看人口。当年轻人躺平导致出生人口急剧下跌时，就不得不压制房价。但这种趋势起码要 3.5 年才可能。

外部，疫情冲击是否会带来经济危机? 这个引爆点，个人猜测印度的嫌疑最大啊。体量足够大，疫情控制极度不力，难以想象印度再这么折腾下去，还有没有外汇来买我们的医疗物资? 盲猜做空印度是个不错的投资。

08 年到现在过了十几年了，全球经济结构问题在一轮轮放水中一直拖延着，贫富差距越拉越大。不知这次疫情会不会带来大洗牌。

知乎用户 「已注销」 发表

无论是暴涨还是暴跌都会带来巨大动荡，同时也会彻底抛弃顾虑，彻底完整地切除毒瘤。

最恨稳定上涨，纵观疾病史，最成功的疾病都是潜伏期长，不致死的，我可以断言，只要房价永远温和上涨，任何改革都不可能进行，这个毒瘤会变成中国现代生活的新常态。

知乎用户 白菜君 发表

说实话就是太伤人。

为什么老问涨还是跌？不就是想跌了可以抄底买房嘛。

二三四线我们不谈。就算北京上海房价跌一半，你买得起吗？房价跌一半，你的工资还剩多少？98 年香港房价大跌，普通人几个抄底成功了？？

跌 20%，该买不起的还是买不起。何必呢。

空军对改善型需求毫无概念。90 平米三房这种刚需逻辑和 200 平米三房改善型逻辑完全不同。

自住刚需真的别多想，尽快买你买得起的最贵的房子。遵循这条逻辑买房的人，现在回头看都是赚大了。老想着跌一点买在最低点的，犹犹豫豫的，现在都肠子悔青了。

知乎用户 RAY 发表

互联网如果改变教育和工作方式。。会不会影响一线城市的价格？

我觉得非常有可能。。互联网把传统门店销售业务已经击穿（百货，服装，电器等等被互联网彻底打穿），出行也已经击穿，金融业已经全面进入。。现在连卖菜的生意都要抢了。。。教育。。。和文案工作方式的革新。。。我认为可能会成为互联网行业的下个热点。。

毕竟很多工作现在已经全面在电脑上完成了，在办公室的意义几乎只剩方便管理一个理由了。。。但是房价已经变相一定程度影响了用工成本（多方便导致员工成本上升，例如北京 cbd 房租很贵，你得住比较远路程时间也是成本，必须要涨钱你才去，房租也贵，雇主报价必须要承担这部分）。。。

所以我一直认为未来用工方式会有大的改变。。如果教育和工作都被互联网深度渗入。。。那一线城市房价的支撑点是什么？医疗？这是房价最不靠谱的理由，毕竟普通人平常就是伤风感冒，真没必要去北京上海治。真得了大病，坐火车飞机也很便宜。关键手术大城市治回家再慢慢养。。。

其实最大的支撑点还是工作机会。。但是我觉得迟早会颠覆。。写字楼的工作我实在想不到为什么非要去办公室做不可。。。

我这么感慨是因为我是做网店的。。就经常让员工在家值班（尤其是 2020 年初）。。至于要求必须来办公室上班的理由其实就是所谓的工作状态会好。。我的管理能力弱。。所以我没有信心。。但是如果管理能力强，体系强的。。。让他们在办公室上班的意义何在？担心员工划水，其实只要 2 个系统，一个是摄像头。。监控员工在岗情况。。一个是工作电脑桌面监控监控员工电脑桌面操作情况。。再加上事后的工作内容考核。。。其实完全没必要来办公地址上班啊。。员工上班路上半小时下班路上半小时。。纯粹是浪费时间。

至于所谓的隐私啥的。。在北京上下班路途时间更长。。我觉得从老板角度可以监测工作更严。。从员工角度节省大量出行时间。。这个感觉双赢呀。。。我觉得我发现了一个不得了的商业项目。。。

至于教育？其实更简单，开发互动的 app 加视频，加直播互动讲课。。加在线测验。。。评分系统。。。成本比线下教育便宜到天上去。。。注意力不集中？开车都有集中注意力辅助系统。。。简单到爆好吗？

所以如果互联网击穿教育和工作方式。。。那一线城市天价房价的支撑面是什么？是外卖员？快递员？公务员？去支撑吗？还是工厂工人？

如果你工作可以在家工作。。地点任选。。无非就是和银行员工一样装个摄像头监工。。工作时间再被监测办公电脑桌面。。。你愿不愿意？？你还会呆在北京的老破小吗？？

其实很多答案大多数说一线房价可以支撑。。。我觉得应该是忽略了互联网对时代的改变程度。。。。

城市。。从以前购物 + 工作 + 教育 + 娱乐。。。慢慢变成了工作 + 教育 + 半个娱乐的地方。。。。

如果工作和教育也被互联网颠覆了。。。城市的价值还剩几何？

互联网连卖菜的钱都要赚。。。。会放过教育和工作？！？！？

钉钉也就差视频监控和桌面监控的功能了吧？

教育？也就差互动 app 注意力集中监测系统。。最多少装一个监控摄像头吧？

至于 3-5 线城市啥的，唱衰基本成了多方和空方的共识。。。连被颠覆的资格都没有。。。哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

我觉得相对于人均 gdp 或者人均收入，房价必跌。。。假设某城市。。现在人均收入 5000 房价 2 万。。。未来因为某个原因。人均收入暴涨到两万。。房价变成 3 万。。。我认为这就是相对于收入来说是跌的。。。

而且互联网巨头们也在做这些，阿里的钉钉和各种教育平台。。。只是体系还不够成熟罢了。。这就有点类似于 2006 年的淘宝。。。10 年的时间，那些拿着高薪得聪明的家伙和敏锐的资本们解决不了这些细节问题？习惯培育不了？？

从技术发展的角度来说。。我认为北京上海深圳的房价会有更大的跌幅空间。。。

在知乎的各位，扪心自问，你得工作和学习，真的有多少必要是必须在指定地点完成的？如果技术能解决你得工作束缚地。。你只要一台电脑，一根网线就能工作（没网线也可以，现在流量也不贵），你想过怎样的生活？你对北京，深圳，上海，还有几分热爱？热爱到你倾尽一生所有的财产，你未来 20 年 30 年的工作所得，只为了一间老破小？你真的是需要北京上海深圳吗？

还是只需要工作的机会？！？！或者工作所迫？你觉得作为老板愿不愿意放弃你指定工作地的权力，换取你工作电脑桌面的监视权？绩效一直都存在的。。。哈哈哈哈哈哈

觉得不可能？20 年你相信你的购物一大半都不需要去商店了吗？20 年前你相信，你敢在一个网站付款，然后等着对方快递货品过来给你吗？20 年前你相信你可以在一个手机软件上借钱转账存钱吗？连上面的这些都实现了，我所说的那些有那么不可能吗？真的会比以上这些更难吗？我是小雇主，我觉得技术是可实现的，也是可以接受的。。。

今天我说的这些和 20 年前告诉你网购，网络金融？哪个更匪夷所思？只要有需要，技术能实现，能降低成本，请告诉我一个没人去做的理由？

知乎用户 折木红 A​ 发表

三线及以下阴跌，一二线会涨。一二线里跟学区相关的涨得最厉害。一二线的洼地地区会被填平。

其实最感慨的是 80 后，90 后对待房价的思维已经被驯化了。过去 20 年房价只有两种走势：上涨和在上涨的回调中。所有认为房价会跌的人都被现实打翻在地。早早咬着牙买房的，现在都富了，没买房的越来越穷。我问了身边的 80 后，90 后，问如果有 300 万，你会怎么做。几乎所有的人的答案就是买房。在一线和新一线买房。

现在已经不是 “蓄水池” 的时代了。就是你只要给老百姓钱，他就会去买房，去主动地创造信贷，像条件反射一样。

很好奇 00 后们是否到时候也会参与到买房大军中？

知乎用户 Young 斯基 发表

谢邀。

8 月再看，趋势明显！房地产没落命运已经摊牌了！

近日，深圳一套顶级学区房在某拍卖平台出现流拍，而起拍价相比市价已经便宜了 500 万元以上。某拍卖平台显示，8 月 20 日，这套学区房二拍时，起拍价已经降低到 867 万元，最终有 5 人报名参与竞拍，最终以 1035 万元的价格被人拍走了。以总价 1035 万元和 104.7 平方米的面积计算，这套学区房的成交单价约为 9.89 万元 / 平方米。
值得注意的是，今年 5 月，同一片区的学位房拍出了 17.26 万元 / 平方米的价格。现在的价格较 3 个月前的价格相比，降幅超 40%。
而今年 1 月，同片区的国城花园一个 44 平方米房源以 1420 万元成交，单价高达 32.27 万元 / 平米，被人称为学区房中的 “爱马仕”。（啼血了没？降了多少来着？也就打了 3 折罢了！）

下文转载自

@pure 日月

，可能是全网最强房地产回答，预判一一兑现！

Top3 的恒大都在各种卖卖卖求生，评论区和回答区还是一众贪婪相，真的是 “不见棺材不落泪”。

随便搜搜，就有很多房企债券违规、各种拖欠工程款、广告费的新闻。现在还教唆人们购房、投资房地产，这不是坏是什么？很多人满心欢喜购买的期房怕是会遥遥无期了！

一些地方从 “售价不得高于备案价的 15%” 到“售价不得低于备案价的 15%”的转变，还不明显？这明显就是怕 “塌方式下跌” 来临啊。

现在的大背景，整天嚷嚷投资赚钱的就是韭菜，别总想着火中取栗，少输当赢才是真！（投资机构都在囤钱、各大基金经理的基金产品也调低了股票仓位，他们是为何？）

为什么很多房地产开发上市公司（万科、融创、恒大等）的市值纷纷破净（市净率小于 1），这表明资本市场认为目前房地产企业的资产是有很大水分的，所囤的土地有资产缩水风险，别以为拍下的地就是稳赚不赔，中国房地产稳赚不赔的历史早就过去了。

现在二手房缩紧贷款甚至停贷，更加不容易套现了。

国家不会让炒房客顺利套现离开了，大门已经关闭！

对于国家不让炒房客套现，在旧文——《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》曾阐述过，该文写于春节后，算是最后的通牒了，要是听我劝，那个时候还是可以临门一脚套现。

部分内容摘录如下：

这意味着什么？国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。

提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是 “安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。

大家要防止炒房集团舆论反击，别做接盘侠，别让炒房客跑了！！！

蝶效应已经开始了！

上海、广州等热门城市房价击穿 19 年末阶段性底部近在咫尺。

广州此前有些地区挂牌价肆意妄为，那其实是一种炒作手段。

近期有新闻报道珠江新城挂牌价降 150 万，还是太少了，坐等降 300 万、甚至超过 500 万的新闻报道吧。

贪婪之人会因为自己的贪婪错过最佳的套现时机，现在二手房已经锁死，大门已经慢慢封闭了。

随着资产泡沫的去除，我国将走向更加健康富强的道路上！

以下为全网最强房地产分析文章【最新版】，全文 1.5 万字，老读者可以省去阅读！

**记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。**本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚）

总体判断是：

当下中国房地产 / 房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到 2023 年，也就是 3 年内必跌，这包括一线二线城市。

我说的跌是最少 20% 跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些朋友不停地重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，太高看房地产了，当然是保汇率了。近期有学者说我国中长期会放弃汇率稳定，中长期这三个字很重要，而且，类似日本，我国货币短期可能较快升值，但是长期肯定是稳定的。

国家不可能让汇率崩，汇率不稳，人民币还能国际化？学者说的应该不是放弃汇率，而是汇率不会像过去刚性保护，因为为了方便我国资本和企业参与竞争，会逐步让资本自由流动，这样，蒙代尔不可能三角下，汇率只能通过国内的货币金融政策进行间接调整。

人民币国际化，意味着我国更加不可能随意放水，货币金融政策要更加稳定。而且，意味着资产泡沫必须破掉，几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，外循环（如：一带一路）再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩了，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，刚需我认为几乎不可能，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，有多少人有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来其价值下降。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

一年多来，国家相继出台政策延长二手房免税交易年限，基本上都加到了五年锁仓期

这意味着国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。而且，他们才是弃贷主力军！

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像 “刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要 1 个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性呢？只不过是当地 zf 的面子工程罢了。

有些小城市的地铁未来很可能会停摆，参考珠海运营仅 3 年的珠海有轨电车面临拆除，虽然珠海是有轨电车，还不是地铁，但是也可以作为参考，因为目前国内各大城市的地铁，大部分靠政府补贴，否则早亏死了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，有负债的人注定最惨，因为经济不好意味着失业，如果背负巨额房贷，极可能断贷。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家庭不和谐、结不了婚这种），最好选择先等等。现在背负 30 年房贷等价于 08 和 15 年错过买房，而且房贷利率普遍很高，相当于国家在劝退。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接拼人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场肯定会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其 70 年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住 70 年都是问题。70 年之后，中国估计 7 个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

6、剥离房地产的教育属性

房地产与教育脱钩，这一点已经在旧文《【学区房将死】从‘上海中考招生改革’看教育概念从房地产剥离的速度！》阐述过了。

上海已经先行行动了，按照上海中考招生制度改革，学区房概念将会逐步遏制，因为分配到校名额大幅增加（浙江也将扩大分配到校名额），中考竞争从市 / 区竞争转换成了校内竞争，只要你在本校名列前茅，同时达到基本线，你也有机会进入名牌高中求学。最大可能消除了教育资源不平衡造成的机会不公平问题。

不仅如此，上海还将全面施行教师轮岗制度！年初，上海通过发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》重点规定了优质教师轮岗制，优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动，打破 “名校壁垒”“学区壁垒”，着力推进教育公平。

近日，上海教委再次发声，发布了《上海市优化教师资源配置赋能基础教育优质均衡发展》，将多措并举促进市域内校长教师合理流动，优化中小学教师资源配置！

上海这个其实也仅是教育改革的过渡措施，而不是终极版本，我认为，终极版本的教育改革是完全隔离学区房概念，教育将不会和混凝土绑定了。

一个社会公平的质量，就看人们通过教育实现人生阶级跃迁的上升通道是否畅通，上升通道是否畅通也是一个社会活力程度的体现，如果上升通道幽暗狭促，必然招致最广大中下层的不满意，这不是管理层希望看到的。

现在，可以说一句：学区房已死。大家要心里有数！房地产的教育和金融属性清理将是十四五重要内容。

7、关于通胀 / 地价的问题！

很多人分析问题喜欢犯 “刻舟求剑” 的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，未来不可能重复过去的货币金融政策，那会淹死自己的。

参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。

别被骗了，所谓抗通胀是房地产利益集团创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。（下文有更详细的货币金融趋势分析）

目前房地产已经爽过了头，以至于如今这般窘境。

房价主要受供需关系影响，地价影响房子的成本，但是，成本不是决定价格的主要因素，供需才是，如果没有需求或者需求紧张，即便是亏本，他们也得卖。而且，由于拍地过高亏本卖房子也不乏案例。

系统分析如下：

首先，摒弃玄学那一套！

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金 10 年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08 年的那波房价飞升是很正常的现象，即便 08 年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得 14 年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15 年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且 15 年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

与其他房地产口嗨自媒体不同的是，我不会停留在玄学或者口号这种忽悠框架里面，而是追根溯源其 “物理基础（比如：人口、城镇化、经济发展）”；或者单凭某个城市以偏概全，一叶障目、不见泰山。

其次，拒绝 ZF 万能主义！

网络上，关于 ZF 万能主义的言论不少，还有不小的市场，其实，但凡熟悉一点点历史，就会发行，没有万能的 ZF，只有顺势而为的 ZF。

有些人所谓的政府控制住了房价，只不过是基于一个小周期，马拉松还没跑完，谈结局太早了哦。社会运行的规律，不管机构多么强力维护，都不可能人为掌控一切。

古往今来多少思想家、政治家、社会学家、经济学家为国家和人类社会健康运行想方设法提供各种方案，但是，时间长河的检验下，从来没有 “人定胜天” 的方案成功了。

泡沫就是泡沫，别以为曾经的日本、美国政府就不想 “逆天改命”，你想做的事情，别人老早就想过了，只不过代价更昂贵，所有并没有走那天最差劲的路罢了。

如果本轮国家被以房地产为首的泡沫经济绑架白白浪费了时间，那么，十四五规划的产业升级和扩大内需基本上可以宣告 failure 了，如果这两个失败了，内卷什么的当然更卷了，因为升级失败之后优质就业岗位将更加稀少，最终大概率滑入中等收入国家陷阱。

房地产泡沫只不过肥了部分人，而且助推了贫富差距。有经济学家说：除去猪肉，都是通胀（通缩）。我套用一下，除去房地产泡沫，中国基尼系数都会变好看。

维护以房地产为首的资产泡沫对于国家的健康发展一点益处都没有，由于富人拥有最多的金融资产、穷人则几乎没有金融资产，如果助长金融资产泡沫，那么无异于在贫富差距上火上浇油。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，其实这些人根本就不懂什么叫利益集团（整天意淫炒房的房姐房叔就是利益集团，还臆想他们可以左右高层决策），我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来！

每次看到这些人谈论利益集团，我就觉得好笑，就如同某些平庸作家意淫世家豪门写小说，红楼梦这样的作品寒门背景就永远别想写出来。

很多人都分不清谁是话事人，谁是小弟？整天臆想他们不会割自己的肉，关键是，你们所谓的 “老赵” 不过是另一茬韭菜罢了，就连王剑林 \ 马云都不能，这些炒房客算什么啊？

还没割到他们不是因为他们不能割，只不过还没那个必要！真聪明人，早就顺势而为套现离场了，而不是坐以待毙、甚至臆想以卵击石。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

论点一：房价的两次飞跃 & 城镇化见顶

1、房价的两次飞跃

全国房地产有过两次明显 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016 年的飞跃直接得益于以“330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。

这两次飞跃基本上让全国城镇的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第一篇】中国房地产发展史概要》

房价的两次飞跃主要基于两点：城镇化和人均居住面积提升！这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，是辅助作用。（以下用了 2020 年七普最新数据！2017 年数据见旧文，基本没差）

2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2020 年我们国家的城镇化率是 63.89%，而全国总人口为 14.12 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2020 年城镇人口：14.12 * 58.52% = 9.02 亿；

12 年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均城镇居住面积为 22.6㎡，2020 年人均城镇居住面积达到约 40㎡。12 年人均城镇居住面积增加 17.4㎡，要知道 1990 年人均城镇居住面积都不超过这个数的啊，而且韩日人均居住面积也差不多才 20㎡。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96 亿 * 40㎡ =118.4 亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 17.4㎡ = 105.4 亿㎡；

两者相加可知 08~20 年 12 年间新增住房居住面积为：

118.4 亿㎡ + 105.4 亿㎡ = 223.8 亿㎡；

这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

而且由下图可知，中国的城镇人均居住面积几乎和发达国家相当，这也说明中国人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，我国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长（当下房地产利益集团就是利用这种心理忽悠不明真相群众接盘）。

但是，**这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，**主要有二：

一是，土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。

二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。（参考旧文《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》）

2、城镇化见顶

第七次人口普查的数据显示：

全国人口中，居住在城镇的人口为 901991162 人，占 63.89%。

城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019 年末统计局公布城镇化率为 60.60%，这次直接上修到 63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是 70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：**农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。**这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮 “市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合最新人口普查数据，我们可以合理的得出一个推论：**今后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。**都 2021 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：城镇化见顶了，房地产两大驱动之一的城镇化已经要退役了！所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧、人口负增长在即

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，中期看经济、长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的 “合适的房子” 是指与自己身份相匹配的房子。就按当下的躺平文化来说，高房价明显是严重的社会问题。

第七次人口普查结果还显示，全国老龄人口（65 岁及以上）占比 13.5%（19 年末数据是 12.6%），这数据增长很快，相较六普增加 4.63%，六普相较于五普仅增加 1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。看看下图老龄人口占比增速，真吓人！

我此前预计 22 年我国老龄人口占比突破 14%，正式步入老龄社会，这个看来是肯定会发生了。

第七次人口普查结果还显示，2020 年出生人口锐减约 250 万到了 1200 万，虽然统计局还是说 “我国人口基数大，目前还有 3 亿多育龄妇女，每年能够保持 1000 多万的出生人口规模。”

但是考虑到真实情况远超官方预测，我不认为可以实现，如果人民的生活压力没有得到明显改善，毫无道理如此乐观。

考虑到建国初期的人大限将至（寿命），今后 10 年，我国每年死亡人口还会明显上升，因此，我们有理由相信，无论如何，人口负增长也就两年内的事儿。

七普：平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 3.10 人减少 0.48 人。

户均人口类比日本，2019 年，日本平均每个家用户为 2.39 人，这么来看，我们很快要赶上日本水平了，这也从侧面表明我国房子几乎到顶，但是，我们在建房子足够 1.4 亿人居住，考虑到大量空置住房存量，我国房子即将严重过剩，可能已经过剩了！

人均 40 平米计算，2020 年中国住宅新开工面积够超过 4000 万人居住、住宅竣工面积够 1500 万以上人居住。

有朋友可能会说 “随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。

那我得告诉你：日本人平均寿命是 80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到 80 岁，那也就是延缓了 5 年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从 49 年持续到了 75 年，长达 27 年！

即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房（地）产税的使命与作用

相较于 2020 年官方对房地产税的冷处理，今年两会以来明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税改革，比如 4 月 7 日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，5 月 11 日 “财政部等 4 部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。

有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实、隔靴搔痒，为什么今年官方对房地产税改革的讨论速度加快了呢？

我认为有两方面因素：

其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是 2020 年高层很少提房地产税的原因；

其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。

目前，我国房地产总市值可达 500 万亿。（具体计算方法详见《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》）

即便是房价腰斩，我们也将拥有 250 万亿房地产总市值，即便是房产税税率 1%，那就是 2.5 万亿收入。（参见日本、美国和香港，1% 真的是保守税率了）

这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿 2020 年土地出让金 8 万亿作为对比，因为 2020 年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过 5 万亿，15 年萧条年份甚至仅 3.25 万亿。

而且我们所说的土地出让收入是毛收入，**其中大部分用作征地拆迁补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，**但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。

统计局最新数据显示：

2021 年 1—3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 798394 万平方米，同比增长 11.2%。其中，住宅施工面积 563125 万平方米，增长 11.6%。房屋新开工面积 36163 万平方米，增长 28.2%。其中，住宅新开工面积 27057 万平方米，增长 30.1%。房屋竣工面积 19122 万平方米，增长 22.9%。其中，住宅竣工面积 13888 万平方米，增长 27.1%。

平均人均居住面积 40 平米算，2021 年第 1 季度，在施工住宅够 1.4 亿人居住；新开工住宅面积够 676 万人居住；住宅竣工面积够 347 万人居住。

结合 2020 年出生人口仅 1200 万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR 加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

总结：

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。

房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

论点四：不存在大放水了！

过去一年货币金融数据表明，我此前的判断是准确的。2021 年 4 月末，**目前 M2 增速 8.1% 较上月减少 1.3 个百分点，重回 2019 年 7 月疫情前水平，社融同比增长 11.7%，增速比上月减少 0.6 个百分点，**再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性了，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

3 月和 4 月社融数据和 M2 数据充分表明：国家收紧流动性的趋势没变，我 2 月份对金融数据（2 月 M2 增速上涨，某些人就迫不及待作妖）的评论完全正确。

我此前评论如下，本内容发布在旧文《【深度解读】2021 年政府工作报告关键数据的理解！》：

这说明央行等部门还是战战兢兢如履薄冰地调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

我觉得肯定有人会拿 M2 数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。

M2 和社融增速，我认为大方向还是向下的。

对于 M2，我也写过多篇文章，因为有些房地产自媒体或者中介喜欢拿 M2 来欺骗小白说什么房价还要暴涨，重现 08/15 行情！

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

当房地产领域的利益相关大佬——任泽平都隔三差五发文强调流动性拐点出现的时候，如果您还是执迷不悟地火中取栗，我只能祝您一切好运。

基于过去的经验来看，我们国家内部的货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

• 1990 年，我国 GDP 为 1.87 万亿，M2 为 1.53 万亿，M2/GDP 比值为 0.82；
• 2000 年，我国 GDP 为 9.92 万亿，M2 为 13.46 万亿，M2/GDP 比值为 1.36；
• 2010 年，我国 GDP 为 40.15 万亿，M2 为 72.59 万亿，M2/GDP 比值为 1.81；
• 2019 年，我国 GDP 为 99.09 万亿，M2 为 198.65 万亿，M2/GDP 比值为 2.00；
• 2020 年，我国 GDP 为 101.60 万亿，M2 为 218.68 万亿，M2/GDP 比值为 2.15。

M2/GDP 比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称 M2/GDP 比值为虚经济指数。

• 2000 年相较于 1990 年，虚经济指数涨幅为 65.85%；
• 2010 年相较于 2000 年，虚经济指数涨幅为 33.09%；
• 2020 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 18.78%；

2020 年比较特殊，国家为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了 M2 增速，为了除去 2020 年疫情影响，我们计算下面数据：

2019 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 10.50%；

从以上数据可以看出，过去 30 年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但是，我们也可以发现，最近 10 年相较于 1990-2010 年的 20 年，货币通胀速度开始减缓。

最近 10 年，国家遏制 M2 的势头很明显，本质上是 M2 跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。

疫情是打乱了国家的顶层部署，不然，最近 10 年的虚经济指数降速更加明显。

今年国家要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，这样的趋势下更不可能大放水了！

论点五：中国目前的困境

直到现在，很多人讨论房地产问题，还是局限于国内经济小范畴，有的人甚至还局限于狭隘的房地产带动就业的角度，更极端就是局限于卖地这个单一因素出发思考房地产 / 房价未来。

我经常告诫大家不要孤立的看待我们国家当下所面临的问题，大家要站在全球的角度看待问题。如果站在全球角度思考，那么最近一年国家房地产政策出发点、以及过去数年推行的一带一路、人民币国际化努力等都可以很自然理顺了。

现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

针对房地产，如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪 90 年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许，或者说如果保泡沫经济，那么付出的代价将更惨重。

现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

疫情只会暂缓印度经济发展的势头，而且，我也从来没有想过印度经济和我们并驾齐驱，像越南和印度只要替代掉我国珠三角和长三角的世界工厂功能，也是对我国的巨大损失，而且，产业转移到他们国家，势必会给我个企业培育更多竞争对手！

我们国家的经济体质目前比较尴尬，高端产业，反正是高端的利润大的产业，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

时过五年，今年两会期间，原工信部部长苗圩的还在重复表示 “在全球制造业四级梯队格局中，中国处于第三梯队，实现制造强国目标至少还需 30 年。” 我在旧文《还剩几个 30 年？任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！》已经详述了，2016 年苗圩部长就喊 “至少还需要 30 年了”，翻译一下就是 “我们产业升级已经浪费五年了”。

实话实说，最近几年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了 14 亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是 14 亿的市场，东南亚 6 个多亿的市场也在冉冉升起，印度 13 亿肥沃的市场也在蓄势待发。

在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求 “自主可控” 的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。

对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU 芯片、操作系统、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件” 和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，参考旧文阅读理解更深：《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第四篇】大国竞争之沙盘推演！》《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》《别瞧不起越南，也别低估了欧美的决心！》

结论

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了（2020 年出生人口仅 1200 万，相较于 2019 年锐减约 250 万）、城镇化也见顶了，还谈什么接盘侠呢，所以理由一 pass 掉。

当前经济的窘境不用我多说了吧，考虑到我国推进内循环和消费升级的目标，今后即便人民荷包鼓了，国家也会能力向消费引导，房产税和房地产去教育属性将极大限制炒房热，因此 pass 掉理由二。

会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能，即便是核心地段房子，在中国房地产回归合理过程中，也会下降。

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。

房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

购房建议：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

重要备注：15 年之前并不认为房价离谱，18 年初喊房价到顶，详见文章《2018，为什么我认为房价要跌》；系统性分析中国房地产后于 19 年初提出房价长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，并得出 “房地产已死” 的结论！详见文章《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》《【最新版】…》

深度分析中国人口结构以及经济形势之后率先得出 “人口结构将是理解中国未来大政方针和经济活动的基础” 的结论。基于人口老龄化长期现实，未来半个世纪长期看好医药医疗大健康和中高端消费。

公众号【悟空新之助】分享数百篇原创文章，主要有 “房地产杂谈系列”“典型城市房价漫谈系列”“投资理财系列”“人生求索系列” 等。

所有言论都是基于自己现有知识体系，随着知识体系的进化，会随时更新完善自己的认知大厦；所有观点、仅供参考。

欢迎感兴趣的朋友关注公众号【悟空新之助】，见证房地产历史时刻，同时互相交流金融投资、共同进步！

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

深房理的案情今天又公布出来了一部分细节，目前的调查情况是，深房理一共有 3000 余名摇篮会员，也就是那种一年交 1 万费用的人员，然后深房理团队的违规贷款共计 10.64 亿元，其中经营贷是 3.8 亿元，然后深房理团队中有 119 人确定是参与了代持或者众筹买房，然后其 3000 余名摇篮会员中有 44 名是深圳的房产中介，深房理涉嫌违法违规内容有涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。

目前的处理结果是，2 名犯罪嫌疑人被逮捕，3 名犯罪嫌疑人被刑事拘留，深房理团队中违规贷款全部追缴回来，119 名代持或者众筹人员三年内不得在深圳买房，44 名涉案的房产中介被拉入黑名单，对深房理虚假广告的处罚是按照定格罚款罚 200 万元，然后对其其它的违法行为，还在审理当中。

虽然深房理的结局还没有出来，但根据现在的情况来看，应该没人会觉得他能全身而退牢都不用坐吧，这里面光是非法集资、伪造国家公文、逃税漏税都是大问题。想想深房理光被查出来的违规贷款就 10 亿多，而他的会员高达 3000 个人，按照 1 人 1 万元来计算，一年会费就高达 3000 万，违规贷款能放 10 亿出去，利润至少也是 6000 万左右，想想这里面他赚了多少钱，而他税款又交了多少，非法集资金额那么大，这些后果都很严重。

当大家看到深房理的涉案金额，大家应该就知道深房理为什么可以操作那几个小区房价了，他们这个团队主要以购买小户型为主，50 平到 80 平之间的小户型，总价一般不超过 1000 万，10 亿的贷款资金，按照一套房 500 万的资金来算，他能买到 200 套房，4 个小区平均每个小区有 50 套房，而一般一个小区对外出售的房子也就是几十套，而他掌握了 50 套房子的时候，基本上这个小区的房价走势就已经完全是他们团队控制了。

深圳房价被炒的那么高，不是一个深房理能炒起来的，而是很多个炒房团队，都按照深房理的方式在炒作房价，最终才把深圳房价给炒的那么高。

深房理这次被抓，表明了高层对炒房客厌恶感已经达到了极点了，深房理最喜欢说的一句话就是法无禁止即可为，意思是只要法律没有规定不能做的事，他就可以做，法律没有规定不能炒房，所以他就炒房。他不知道法律是最低标准的道德，而道德是高标准的法律，当一个人以低标准的道德来要求自己的时候，他就离出事不远了。从一个农村出来的泥瓦匠，包工头，成为一个炒房教父，最后蹲进去，他的道德被金钱腐蚀，最终倒在了自己的贪心之中。

大家也别觉得查出来 100 多个代持人比较少，这个数量已经不少了，他 3000 多个会员里面，不可能每个人都已经买了房，而且前几年深圳的购房资格又不是那么难搞，他的代持人员主要还是 2019 年 11 月后深圳房价大涨后才变多的，一年搞了 100 多个代持，已经不少了。代持是违规，但是还没有违法刑事责任，只能是行政处罚，而无法是刑事处罚，所以取消他们三年的购房资格，也可以了。

现在深圳其他那些搞经营贷买房的人，在网上已经低调很多了，至少大家现在应该很少看到他们在微博上宣传自己可以搞到经营贷买房了。彭叔在这里还是建议大家如果看到微博上有哪个房产博主叫粉丝用经营贷买房，大家可以到银监会去举报他。你对炒房客的纵容，其实就是在伤害你自己的利益，而且炒房这种不道德的行为，本来就是人人得而诛之。

知乎用户 正视先生​ 发表

表面上 “涨”，因为通胀。

资产上 “稳”，因为房子较于其它投资产品仍然是最抗通胀的产品。

投资上 “亏”，因为在通胀和稳，以及货币超发的挤压下，已经有更合适的投资产品。

我们都知道，房产除了在 “住房” 属性功能上，更多的属性体现在它的落户效益和投资效益。落户效益的最大价值在于学区划片，投资效益的最大价值在于资产升值及变现。

过去房地产的爆发主要来源于货币超发，在民生、医疗、教育等各个池子严控背景下，超发的货币必须拥有可承载的载体来维持超发的货币不仅如此民生领域，房地产成为大家心里灵犀的共识。

而随着 “房住不炒” 等地产高压政策的推出且超出过去任何一次地产调控的持续性，基本预示着地产已完成历史使命退出发展舞台，简单来说，房地产在未来很长的一段时间，失去了原本投资价值。因为：

1、政策变了，这一点无需说明。

2、市场变了，2020-2021 基本是全国二胎高峰，人口下滑趋势与人均财富的不断撕裂；

3、人群变了，新的地产消费人群标签和蜗居时代的 80 后不一样了；

这里我不一一展开。

未来的房地产，一定是两极分化，而且是非常严重的两极分化。

关注公众号，了解更多普通人有关的城市发展与商业变迁。

知乎用户 UUBall 发表

在评论区，看到一个评论，觉得特别特别好，一直想写写这方面，但没理清思路，今天趁着兴起说几句（其实这位朋友说的没有问题，就是作为一个引子，引一下我的话题）

最后那句话，房价稳中有升解决不了年轻人不愿意生孩子的问题，没有人生孩子，国家就失去了发展的可能。中国养老本来就不是问题，目前的老人，都是经历过极度贫困极度困难的年代的，弹性非常大。反倒是年轻人，才是问题。

我必须在这说一句，中国从来不存在年轻人买不起房，而是穷人买不起，只要没钱，不论年轻中年老年都买不起。房子特别是一线房，从来只跟钱挂钩，而不和年龄挂钩。

“我来一线打工，买不起房子我就不生孩子，不生孩子生育率完蛋，所以政府必须想办法让我买得起房子。” 我到现在都不知道这个逻辑为什么在知乎能这么有市场。这是一个明显无法自洽的逻辑。

一线城市是如此的精彩，不要说年轻人，就是七老八十也想来见识见识享受享受。可问题是就是哪怕玉皇大帝显灵，也没有办法把几亿中国人全部塞进一线城市。所以不论谁执政，不论怎么执政，结局都只能是少部分人留在这几座最繁华的城市里。那问题是怎么留？总不可能摇号吧。国家给了我们答案，那就是市场调节，说白了，就是买得起的留下。不然怎么办呢？即使让你买得起总有人买不起。房子降了多少算降？总不能免费分吧？就算分，先给谁后给谁？给哪里的？肯定人人想先分，而且都想要一线的。所以政府出台措施让我买得起房子，真的是幻想。

那么，这会影响生育率吗？假设现在因为房价，把你挤出了一线，你会怎么办呢？第一种认命，拿着在一线城市的工资积蓄，回中小城市成家立业，问题解决；第二种，我是丁克，回了中小城市也不会生，那这种就算让你留在一线，也无益于解决低生育率；第三种，回到中小城市，但内心十分愤懑，赌气，这辈子都不生孩子了。结局大概率是哪种呢？所以房子真的并不会影响生育率。相反，如果让你勉强留在一线，战战兢兢，不敢结婚，不敢生子，年纪大了发现回不到家乡了，这才真是成了问题。

即使你是政策制定者，你也只能选择不断提高一线门槛，让无法承受者回到中小城市。中国城市从一线开始，可以一直分到十八线。山东江苏的很多中小城市，毕业就可以挣到 5000，房价不过六七千，一个月就可以买一平米。买不起房，不是也从来不是全国性问题。不是离开一线就没有他们的位置。（当然，既想要一线的工作机会和工作报酬，又想要三四线的房价，那就离谱了）

这也是我坚定看涨一线的重要原因，如果有一天一线大降了，就只有一种可能，那就是整个经济大环境不景气，全体国民收入集体倒退。

感觉下边有点跑题了，说的跟提问一点关系没有了，被高赞带跑了，2021 不会降，一线还有一波行情，就酱

原答案

看到高赞的回答，实在不敢苟同，所以写写自己的看法。先说我的判断，首先中国也不会出现所谓的人口崩溃，其次人口波动也没那么大作用，房价崩盘，不可能的。

高赞回答单纯就一个 1950 年至今新生儿数量，就得出结论

数据在这放着，三五年后大家就会看到初步的结果。现在只需要静静的等待六七十年代出生的人离世把房子腾出来。

三五年这是我目前看过最惊悚的预言时间了。高赞答主根本没弄明白，撼动房价需要的砸盘数量。相信我每年因为老人离世进入市场的房产数量还不如地方政府每年批的楼盘多。。。。。

我们都知道长期看人口这句话，但真把房价和人口扯上关系，就会变成一个极度复杂的问题，没人敢说自己能看透能预测，我这也是一家之言，大家姑且看看，当做一个角度就是。讲起来太费事，我一段段写吧。

先说人口崩溃

这个概念这些年被各路自媒体炒烂了。在国家明确回应中国不会出现人口崩溃后，确实都不太敢提了，但明里暗里还是那一套。除了贩卖焦虑博人眼球，说实话没啥作用。

首先我们得明白什么叫人口 “崩溃”，是指在短时间人口断崖式下跌，人口总量急剧减少，进而导致的一系列严重问题。当下因为社会生育观念引起的新生儿数量下降，要反映到人口上，将会是一个漫长的过程。现在哪怕最耸人听闻的说辞也只敢把人口崩溃的时间点定在 10 多年后，因为他们知道再短的话，哪怕普通人也能意识到不对了，这就是在挑战大众常识了。老年人的逝去不是说到了平均寿命这个节点上一下子全体消失，相反他们会分布在 60 到 90 岁这个极长时间段里。这个数据并不是一个正态分布，而是在中间年龄段近似于平均分布。所以我们现在经历的充其量不过是一次人口调整罢了。

再说老龄化

老龄化对政府的主要问题就是财政压力增大。现在全世界的通行做法就两个。第一延迟退休，第二是通胀。一般双管齐下。

很多人认为中国师从美国，但其实德国人才是我们的老师。很多政策干脆照搬。所以这里拿德国举例。德国人已经将法定退休年龄 65 延迟到了 67，现在又开始讨论 70 岁可行性。再开动印钞机，稀释养老金，领取数额不变，实际少发。2010 年时，德国退休金平均数就在 800 欧左右，11 年过去竟然还是 800 欧。这 11 年间欧元区通胀率可是屡创新高啊。加上德国和我们一样，发展也很不均匀，原西德地区发展较好，东德地区则差的远。最低者也就四五百欧。这就导致了，这些年德国老年贫困问题越来越严重，老年人盗窃抢劫案件时有发生。特别是留在大城市的老人，年轻时如果没能置办房子，退休后只靠退休金可能一个月只剩下一两百欧生活费。更绝的是，德国退休金是要交纳收入税的，单身达到 9000 夫妇达到 18000 欧元的都要交纳收入税。感觉挺多？这 9000/18000 是年收入！不过不要担心，因为目前在德国，48% 的退休者的退休金低于 800 欧元。

说的再直白点吧，老龄化导致的财政压力直接被扔还到了老年人自己头上，而不是很多答案所谓的年轻人背负。

那么这套有用么？太有用了，德国是世界上老龄化最严重的国家之一。但养老金制度一直持续运行。

所以老龄化社会倒霉的根本不是年轻人，而是这一批老人。道理也很简单，任何一个有点追求的国家，都不会在这两个群体中选择牺牲年轻人。这等于判了自己死刑，国家瞬间就会彻底失去竞争力，衰落将不可避免。德国日本都是世界上老龄化最严重的国家，他们的年轻人真的很悲惨么？我相信大家心里都有答案。

然后说德国房价。

有人肯定说，谁倒霉不要紧。老年人倒霉更好么，因为会有更多房产流向社会，来解决房价问题。但令人费解的就是，德国主要城市房价一直很稳定（因为我拿不到德国全境数据），没有出现太大波动。中心城市更是不断在涨，绝不逊色我们的一线。德国人均居住面积 43 平，中国城镇才 36，加上农村才 40。老龄化更加严重，按说照高赞回答的理论早该崩溃了。可偏偏德国就是没有崩溃。

接下来回到中国养老和房价

我们依旧有巨大的人口基数在，哪怕人口结构发生改变，人口总量短时间内也不会发生大变。而养老这个问题也是可以形成规模化产业化的，这也是这些年我们在做的。一个人养三个人，一万人养三万人，一亿人养三亿人是完全不同的概念。中国的人口基数决定了只要不作死，中国养老问题掉不到地上。

中国虽然复制了德国的部分制度，但我们毕竟不是德国。德国现在的问题，未来也不会出现在中国。

1. 中国通过限贷限购，对各级别城市设置了高低不一的门槛。对市民定位做出了隐性限制。公租房和共有产权解决土著居民居住后，城市将不会出现贫民窟和无法适应本市生活成本的问题。
2. 中国对一线城市规模全部做出了限制，设置了人口上限。保证了一线不会无限制吸血，未来能够反哺中小城市。
3. 一线城市在中国有标杆作用，甚至定海神针作用。一线城市房价已经成为了全国房价稳定的压舱石。一线城市的稳定将是全国稳定的基石。
4. 在中国，房产是普通人的核心资产。而中国自有住房率达到百分之 90。这就决定了，只要核心资产不贬值，未来养老问题就不会是沉重负担。中国正在加快推进的农村宅基地流转，就是为了提高农村固定资产价值。未来不管是推向社会还是政府兜底都不困难，反倒是核心资产一旦失去价值，才真的是噩梦。
5. 中国正在加快养老基础的搭建，包括职业学院的转型，护工的培训等等，未来极有可能亲自下场。配合中国的产权制度，和目前的限售措施，以房养老几乎不存在什么障碍。

总结就是房价稳中有升反倒有利于未来解决养老问题。

知乎用户 奥特之父​ 发表

说个这一年来，渐渐变成常识的谬误:

因为货币超发，所以房价涨。

我们把房子作为资产的一种，甚至是一种极为优质的生产资料，都无可厚非。接下来，我们首先来看一下这个谬误究竟出在哪里。

1. 世界上不是只有一种资产。它可以是黄金，艺术品，也可以是基建，武器，原料…… 如果资产真的如房价一般翻了数十倍，为何近二十年来，房子的建安（建造）费用只上升了一倍多（主要在人工）?

2. 货币超发带来的不一定是资产价值上涨，也可能是货币信用下降后资产的出逃，以及资产出逃后整个经济体系的崩溃。不说金圆券，津巴布韦这些，就说土耳其这样的，房价这两年涨了么？而相当多的房产投资，恰恰是源于对货币政策的不信任。

3. 货币超发资产价格上涨的前提是超发速度大于资源开发的速度。不懂的话可以想象，如果今年某地区一下子开采了超过全球探明储量的黄金，黄金价格会立即下跌。

4. 房子和土地不一样，房子会折旧。欧洲有许多一欧元古堡的新闻，可以关注下。房子的折旧就体现为居住价值的下跌，而价格围绕价值浮动。

5. 只要是商品，就会有围绕商品的供需。“需” 是有极限的。一方面房子会变多，一方面人口会下降，另一方面农村的人均住房面积我们已经全球第三了。

6. 房子并不是一个好的投资品。1000 万 100 平的魔都房子，需要 40 万装修，租金每年十二万（扣除中介等费用），十年后装修价值归零赚了 80 万租金。而本来 1040 万超大额存单 5% 来算，十年后是 1650 万（有复利）。十年魔都房子需要涨百分之六十以上才能跑赢。

看起来赢面很大对吧? 好我们把目光移到上海旁边的嘉兴。200 万在嘉兴买 100 平的房子需要加 60 万买俩车位（硬性要求），装修 30 万加上税总共 300 万。

租金为一年三万（嘉兴大点房子已经没人租了，人人几套房谁租呢），十年三十万刚好够装修。而三百万的大额保本理财，十年后是 500 万。也就是说，十年后嘉兴的房子要涨到四万四一平（车位还算 30 万可以吗），才能追平存银行的收入…… 四万四，已经是东京的平均房价了。

所以为什么那时候不卖房去曼谷买个海景别墅或者瑞士买个农庄? 你以为那时候就你会这么想?

7. 为刺激基建 + 卖地，大部分二线及以下城市新兴商圈，学区以及医院都是会变的。一线也一样。魔都以前的前滩是啥地方? 杭州以前的滨江又是啥玩意儿?

8. 我们有 14 亿人，没办法十四亿人都干金融。经济增长的引擎还是生产力的发展和劳动。但劳动是加法，房价增长却是乘法。社会必要劳动时间是很客观的。比如一个劳动力平均每年生产的价值是 10 万元，如果魔都随便一间千把万的房子恒定一年涨 20%，那么总有一天一百个普通劳动力的新创造价值都无法跟上这间房子的涨幅，所以这很荒诞。

9. 好的投资标的并非一成不变。房子好，但价格虚高的房子可能不那么好了。租售比可以反映泡沫的大小，泡沫越大，价格越危险。而你要拿着这个泡沫几十年，肯定不会爆么？

10. 房价涨是普涨。大盘涨，每个个股都涨么？看起来多少有点连带效应，但事实上，这两年因为量化交易的关系，大盘早已经告别了普涨，变成了少数疯涨，其余下跌的窘境。老美纽约的房产指数也同样傲世全球，然而田纳西州或者五大湖地区的房价却一路下跌，量化宽松疯了也没用。等到房子多了，终将像美股，a 股，日本房产一样，告别普涨。

物极必反。郁金香，邮票，以后的茅台都是这么过来的。如果一个 zq 任由房子涨到天上底层人无论如何都买不起的程度，这些房子的所有权也终将被重新分配！非要说几十年来都涨，不妨想想法租界那些房子，曾经的主人又是谁? 长安城那几十两一平的小屋，如今又安在何处?

知乎用户 天空之眼 发表

本人学土木的，很多同学都在地产工作，今年有个地产的同学发了张长沙土拍的照片，意思是限价 9800 地价 4000，然后抱怨要求还不低意思怎么挣钱，话语中不无对政府政策的不满。

我心想这就对了，以前你们像捡钱一样那是百年难得一遇的城市化浪潮加上政府的放任。那时是损天下人以肥少数，现在时代不同了，房地产有啥科技含量？低利润率才是回归正常，不仅如此，裁员失业转行未来十年将成为常态，以后只需要不多的新建和正常的城市更新，房地产不再代表高薪。生物医药人工智能万物互联才该是将来的趋势，继续玩钢筋水泥成不了世界第一强国，当然，未来房子还是会建，但量没这么大了，有一半人能留下就不错了，未来城市更新每一栋都应该是精品，都是城市的景观，而不是这种千篇一律的塔楼。

2021 如果中美货币超发，最终还是会涨，只是温和点，事实上房价不涨物价就会涨，如果工资不涨普通人也会受伤，最终工资也会涨，只是工资上涨会滞后于物价上涨，这对产业升级提出更高要求，一些劳动密集型没有科技含量的企业会倒闭。但如果只是房价涨物价不涨也不行了，普通人终身劳作都无法买上房子，反倒是涨一波物价更能让房屋价格与工资之间合理。总的来说，如果中国产业升级换代成功，工资涨幅就会大于房价涨幅，最关键中国要能战胜美国的剪羊毛政策，如果人民币取代了美元，通胀就会减小，热钱就能够到国际上收购，普通人生活大概率会好很多。

有人追更，我就再讲一下，房地产调控进入深水区，可能会导致碧，恒，融三家激进系房产公司中的某一家破产重组，而华夏幸福只是中场热身。

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知乎用户 陈风暴烈酒​ 发表

必然会涨！而且是大涨！

相信房价会涨的人，有钱的上车了，没钱的起码知道阶层跃迁的门路；认为房价肯定跌的人，没钱的只会一次次错过翻身的机会，在出租屋哀叹房价怎么这么贵，有钱的人持这个观点那就是讓他手下的租客继续安心上贡千万别买房。

知乎用户 王永辉​​ 发表

虚拟货币造成大量人民币流失，数字人民币全面实现使用之前房价会持续阴跌，直到数字人民币全面实现使用为止。

知乎用户 影灵衣的神判 发表

无语，每次在我的推荐上出现有关房价的问题，都会有一些关于人口论的回答，推导房价趋势。

本平台有个叫 Pure 日月的，天天说房价跌，和他一样说跌的人，论调也都是老三样。

人口，出生率，居民负债云云。

我只能说做题家从小刷题刷得大脑死机了，只能在同一个圆圈里反复横跳，压根跳不出那个圈。

先说结论：房价未来涨跌，取决于政府的 “态度”（具体是什么意思，我下边详细解释）

我先给一些相信老三样论调的人，醒醒脑。

——

第一：人口论

纵观所有的平台，只要是我看到说人口论的，论据完全一模一样，都是：人口净流出的房价一定会跌，人口净流入的一定涨。

我真的很想问一句：你们真的理解什么叫 “人口” 吗？

所有拿人口论来论证房价涨跌的，我可以肯定，他们从来就没理解 “人口” 到底是什么意思，他们只是拿着一些简单的数字，在那里加减乘除。

一看一个城市的人口增加，加法，所以就能得出计算结果，该城市的房价就会上涨。反之亦然。

想想也是，国民从小接受的教育，就是纯粹的刷题，答案都是从 ABCD 里选择一个，都是预设好的答案，只要按照一定的解题逻辑，解出那个预设的答案就好。时间长了，思维又怎么可能跳出那个框呢。

我曾经在不少说人口论的回答或者评论下反问他们：你怎么解释 2020 年江苏苏北几个城市，人口明明大幅流出多年，房价却猛涨？

得到的回应基本要不就是装死，要不就是支支吾吾回答不上来，要不干脆开始对我人身攻击。

——我给各位解析下，什么叫真正的人口论。

1、“人” 这个字，下边是不是像两条腿？

人长了腿能走能跑，从一个城市跑到另一个城市，形成人口流动。但人会走动的依据是什么？

A：我家太穷了，日子没法过了，我必须走出去，找活路、赚钱。

B：隔壁某城市有工资很高的工作，我不一定能做得来，但还有其他很多机会，我要去试一试。

C：我是被某种命令强制赶到了其他地方，我并不想离开我家所在的城市，但没办法只能服从。

是以上这些主要情况？还是下边这些情况？

D：我看那个城市房价很高，我虽然没钱，但我觉得我不怕死待在那里，我就是玩，作死。

E：我看那个城市房价很高，我正好还有钱，我也去买房，跟着一块起哄。

F：zf 心慈仁善，主动送我们去大城市，还主动倒贴房子，我太感动了。

抓主要矛盾主要问题，也能看出来 ABC 才是最主要的情况。

人口，人口，人之所以流动，是为了那张 “口”，口对应的是吃，食物，衣食住行。（需求）

在 ABC 三种情况中，真正起决定性作用的是 C，它不仅影响房价，还影响人口数量。

有人说，某种命令就能让人去大城市？

还真能。

假设我现在是 A 城市的市长，A 城市当前人口 100 万，城市属于全国 4 线城市水平，财政收入不过十几二十亿的水平，人均收入也很低，城市原本的人口都集中在城市中心的几百平方里。

那我怎么做，才能在人口总量没有增加，甚至人口净流出的情况下，把房价炒上来？

我在距离市中心 20 公里的地方，划一个新区，面积 50 平方里，紧接着我开始把城市内的银行总部，大公司总部，政府机关全都搬过去。

你看，我这么做产生了什么后果？

城市内的大量工作机会都搬过去了。

现在工作机会都在这里，你原本住在 20 公里外（超过 1 小时通勤）的市中心，你要找工作，你去不去这个新区？

你只要还为了那张 “口”，要生存，你只能去。这就是一种行政上的软命令，虽然没有直接勒令你过去，但为了生存，你不得不过去。

同时，我为了加强这个软命令，还用一种手段拔高了你的预期，房价的预期。

我首先对市中心那一部分进行拆迁，拆迁的时候，给他们分配房子，还给钱，并把他们安置到更大更漂亮的新区房子。

这时候，所有市中心的人，是不是大部分都盼望着能拆迁？

心理预期有了，那么新区的房价是不是也就有上涨的预期了？是不是就有支撑涨下去的理由了？

你说这个操作，有个 Bug，那就是如果人口净流出，没人接盘，房价不可能一直维持下去的。

这么说的人还是没看懂上面那一串的解释。

我作为市长，炒高了市中心那群希望拆迁的人的房价预期，又把工作机会集中到了新区，接下来我只要把所有的政策、产业，继续放在新区，你只要还得通过工作赚钱养活自己，那你只有两个选择。

1 到新区来

2 去其他城市找更适合自己的机会

1 可以在不改变城市总人口的情况下完成，不需要人口增量，只是把老城区的人口，赶到了新区。

2 就是大家事实上看到的人口净流出，城市总人口在流出。

但无论哪种，并不妨碍房价往上涨。

我作为市长，甚至还有更多的玩法——

1 宣布在新区建造地铁（其实压根没达标标准）

2 往后 20 年要建设国际一流大都市，画饼（安徽阜阳零几年有位书记叫王怀忠，就是这么承诺的，后来枪毙了）

3 和房地产商联合协作，通过预售制度，先把预期抄上来，民众的钱搜刮到手了再说。

4 资本传销，地下钱庄（十多年前的浙江温州）

5 制造一个典型个例，比如树立一个炒房榜样，渲染这人买房赚了多少钱，利用大众的赚钱心理和盲从心理，快速把投机资本聚拢过来。

6 捆绑玩法，把医疗、教育进行捆绑，不买房不能上学。

7 户口，这点不需要我多说吧？

在这么多玩法下，你跟我说人口净流出？哈？

人口不是我想往哪里撵不就往哪里撵的吗？

**人口净流出可以看做是增量，但不代表没了这个增量，我不能去玩存量（现有城市人口）**啊，至于被赶走人口的老城区？

衰败不就衰败了，有什么大不了的，反正房价和 gdp 都上来了。

所有论证人口净流出房价就会跌的，从一开始就没搞明白，人口是可以被外力干涉流动的。

——

第二：出生率

有人在论证出生率走低，所以房价就会下降，没人接盘。

其实这一点和人口论还是一样的，都是在做简单的数学加减题，如果人少了房价就得跌，那去年江苏苏北几个城市房价就不应该涨，而是应该下跌好多年了。

我玩不了增量，但我可以玩存量啊。——记住这句话

——

第三：居民负债

我知道中国现在居民负债已经达到了极限，70% 上下了。可这并不意味着房价就得下降。

拿这个论证房价下跌，无非就是在做直接因果数学题。

经常有人拿日本历史上的居民负债和房价走势，来套中国的走势，就在那里硬套，也不管情况相同不相同。

日本有中国这种神奇的房地产预售制度，有公摊面积，有教育医疗户口全方位捆绑的做法吗？

没有啊。

没有你在那里套壳，能得出正确答案就见鬼了。

你就是不会推导，至少也看下 zf 文件的用词，最近在房价上用的词还是【平稳】，说白了就是不让暴涨，但也没说下跌啊。不然岳阳市出个限跌令干什么？

有人的理解能力就像好比职场上刚进去的小白，老板夸一句：干得不错。

小白就在那里 YY：老板是不是要给我涨工资了？

你这不是自作多情吗？

中国的居民负债在深层逻辑上要比日本欧美复杂多了，因为捆绑了太多太多的东西，大家的负债里买单的可不只是房价这个单纯的数字，买单的还有土地出让，新基建的建设费用，旧设施的维护费用等等。

他还是 zf 负债转移到民众负债。

所以真正房价要下跌，你得看 zf 负债，只要 zf 负债不下去，居民负债就不可能下去，能维持不上涨就很不错了。

深层面你要去看你关注的那个城市的政绩考核，政绩建设（对当政者来说政绩才是第一位），其次再去看中央和地方的财政关系。

目前地方 zf 是可以随便用权利逼迫当地银行借钱的，还能自己成立平台融资，所以为了刷政绩可以随便搞出各种奇观建筑（地方债爆炸的根源），最后搞出巨额债务还不上，反手就炒房转嫁给民众。

啥时候这一点堵上了，居民债务才有可能会真正改变，房价才会真正意义上掉头向下。

——有人就不要去联想什么地方税收改革那个新闻了，那个离我要说的这一点还远得很。

——

我上边说了，房价的涨跌，你得看政府的 “态度”。

1、如果一个城市地方 zf 债务爆炸，他为了不破产，土地财政那一套已经嗑嗨了，你管他人口流出还是流入，房价必涨。除非当地 zf 的当政者不想要政绩，不想升官了。

一个地方官，任期大多是 3 年，头半年调任过来，了解当地城市的情况，之后 2 年工作，最后半年交接工作。真正能工作的时间就 2 年，这 2 年你要做出政绩才能升官。

地方 zf 当政者是可以用行政权利逼迫当地的银行和金融机构借钱的，不给也得给，借了钱后去搞工程，刷政绩。

你要搭建正儿八经的产业链，2 年时间根本不可能做到，但是盖房子 1 年就行。

炒房作为刷政绩最快的途经，没有之一。

你不理解这一点，就不会明白一些啥都没有的城市房价胡乱上涨的根源。

2、你如果看到一个城市总人口虽然在流出，但工程一个又一个，项目接二连三上马，gdp 增速又很可观，有关这个城市的新闻到处刷屏——不用怀疑，这是一套组合拳，项目集中的地方，房价必涨。

这个项目集中的地方，哪怕当前破破烂烂，几年后一定会成为人们口中的核心区。

有人老说什么你想买的地方，别人也想买，所以房价才涨，这话压根就没搞明白，那个区域的房子并不是一开始就是大家想买的，而是某种手段制造出来的 “大家想买” 的房子。

3、财富不可能无中生有，在没有增量的情况下，只能玩存量。而存量永远是零和博弈，你多一点，我就少一点。

这句话放在城市发展里就是，城市人口固定，gdp 想要增长，就必定是城市里某一群人去割另一部分人，简单来说就是上面人口论那部分，新区的人割老城区的人（财富转移）。你再把基本面放大到整个国家，如果没有增量，那么在存量下，必定是底层人被割得更厉害，用来维持 gdp 增速，没有别的途径。

你说房价要不要涨？

具体你看你关注的那个城市，要不要刷政绩。

——这一点是房价涨跌的最直观回答，反映到口号上的话，你只要看到你关注的那个城市要喊：2025 年 gdp 冲击万亿，2 万亿。

那我告诉你，接下来你就坐等房价上涨就行了。

不信？自己回忆下合肥、西安、济南、南通等等这些城市当年喊万亿口号时，后边几年房价都怎么走的。

对于你来说，你的需求无非是有个房子有个好工作，能养活自己，生病了能及时去医院看病。

但对于官员来说，他的需求是政绩。

政绩影响着他以后的升官，为了政绩，他逼迫银行借钱，搞融资出来的债务和烂账属于搞政绩的结果。

如果你要他不靠土地财政来刷政绩，也就是改变游戏规则，事实上前几年也的确开始不那么注重 gdp 考核了，开始搞文明城市。

尽管搞文明城市和升官没有直接因果关系，但是根据数据统计，在任期间城市升级为文明城市后，官员升迁概率有明显提高。

于是很多地方官员为了搏这个升迁的可能性，都在积极争取文明城市。

很自然的就搞出了各种形式主义操作，比如南宁菜市场拉起了一条线，摆的菜超过了这条线，就全部剪掉。

什么时候地方 zf 不需要再靠土地财政刷政绩，就是房地产真正走向居住属性，消除金融属性的时候。

具体什么时候到？

谁知道呢。

知乎用户 hwasion 发表

跌，我感觉到硬着陆的可能：hwasion：中国的房价会怎么收场？

虽然地方 GOV、散户不希望。

但对比持续单一通膨带来的更大的风险，相对迫切的健康发展需求，选择这个时间来消除泡沫是恰当的！

知乎用户 缘辰​ 发表

很多人说，房价会崩溃，房地产已死。会导致经济崩溃。会导致出现无数因为房价暴跌而破产的人，就像日本一样。

当这么说是完全没有考虑到中国贷款的政策的。中国的贷款政策和国外是完全不同的。国外的银行是私人银行，它们只会贪婪的加速再加速中国的所有银行，金融机构都在政府的强力管控之下。你想盲目的赚钱，不行！政府不允许。

比如上海，深圳。去年年底，今年开年都说房价暴涨，又一波行情。怎么现在没了？因为政府直接说，禁止买卖，禁假离婚，禁一堆东西还要求银行收紧房贷，提高房贷利率，等等。

公积金买房利率三个点，商业贷款买房 5 个点。还要继续往上拉上去。以前银行贷款手续远没有现在复杂。收入证明要严查，资金流水要打出来。往年买得起的，今年就买不起了。往年有资格买的，今年就没资格了。房地产一露出暴涨的苗头，马上就被扼杀了。

国外的房地产，首付一成，甚至 0 首付。利率极低。这就是银行为了赚钱，不顾社会稳定和经济安全的盲目行为。而中国呢？首套房三成首付，再买，在没有贷款的情况下五成首付，如果你身上有一套房贷，那么八成首付。身上两套房贷，那你只能全款买。

两相对比，中国真的会出现大面积的断供吗？我认为不会。在现在这种情况下，只有你收入稳定良好的情况下才会借给你钱，甚至对所谓的炒房者，是需要把现金拿出来才能买的。这种情况下，房价出现崩塌，进而影响经济的可能性就非常小了。

房价可能跌吗？当然是可能的。但房价不会暴跌，因为暴跌崩塌的可能性从根子上就掐灭了。银行等金融集团被国家控制的很好，他们就算想饮鸩止渴，也没有机会。

知乎用户 爱晒太阳的老人 发表

想说点什么，又怕进黑屋，哎。总结就是房价不跌就在小县城住，考个事业单位公务员养老。房价跌就享受一下大城市的繁华。毕业近一年，关注房子很久，哪怕是在新一线城市（单价两万多），也是要掏空六个人的钱包的价格来买一套房，甚至可能只是首付，有点对不起家里的父母，他们辛苦了一辈子，我不愿再啃老。我不知道有多少家庭能一口气给子女提供五到六十万的钱，加上自己存的十几二十万给首付。我周围很多人存不下来钱，毕竟不是北上广深，工资不高。毕业生最高年薪 14 万的样子（程序员），每天加班，好在有周末双休（我周围大部分的同学都反对内卷，反对 996）。而这已经是我所能接触到工资最高的朋友了。我自认和我一样情况的人，绝对不在少数并且我所在的城市也不小，比我差的也大有人在，房价高低其实对我而言已经无所谓，我与女朋友皆躺平，不买房的钱可以拿来旅游，吃，穿，玩，买房还 30 年房贷，我不愿意背负，老了回县城。工作给的几十年社保也够我以后看看病了。为了一套房子拼命干透支身体，还不如养好身体看看几十年后的世界模样。人工智能，生物技术，航空航天，马斯克的移民计划等，都很让人憧憬。多希望能晚生 20 年，而不是在房价涨价的那段时间我还在读书，两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书。不知道是时代造就了我们，还是我们成就了这个时代。

知乎用户 金小光 发表

近期股市指数大涨，突破了 3600 点，股市极其兴旺。但这种牛市行情，却被一些老股民称为 “股灾式牛市”。为啥呢？因为股价上涨的只是少数头部大公司，数量更多的中小公司的股票却是不停的下跌。

在 2020 年的少见的好年份，仍然有大量的股民是赔钱的。

房市也是一样，现在早已过了傻瓜式上涨时期了。全国各地不同城市，情况千差万别，房价涨跌也会千差万别。即使是同一城市，房价也会有涨有跌。

知乎用户 leon C 发表

坐标上海，现在是 2021 年 1 月 10 日，但凡在这三个月内去看过盘或参加过认筹的都知道市场有多疯狂，内环不说了，中外环甚至外郊环的好位置根本就不看价格直接 “抢”！身边就有 800 万预算买不到房，几次摇号不中从浦东看到大虹桥的朋友，相信不是个例。知乎上这些个长篇大论看跌的，无非两类人，一类现实中无房也买不起房的打工人，寻求些自我安慰。另一类是自己早已上车事不关己，分析政策起来头头是道卖文字博认同靠流量吃饭的所谓的大 V。第一类很无奈但能理解，就是五年前的我自己…… 第二类一点也不蠢但就是坏…… 这个提问也需要加个限制条件，到底是问一线城市，还是三线四线？我不懂政策，只知道房价得靠接盘侠托着，人口流入的城市房价不会跌，人口外流的自然相反

知乎用户 中新社国是直通车​ 发表

2021 年开年，珠三角取代长三角成为新房价格累计涨幅最大的区域。楼市最热的两个城市群似乎换了个 “座次”。

中指研究院今天发布的数据显示，2021 年 1-2 月份，珠三角地区新房价格累计涨幅上涨 1.25%，居主要城市群首位。同期，长三角、山东半岛和京津冀城市群房价涨幅分别为 0.73%、0.27% 和 0.02%。

今年前两个月，百城新建住宅价格环比涨幅前 20 位的城市中，珠三角城市占 5 席，其中，广州（2.57%）、东莞（2.25%）、中山（1.53%）等城市新房价格涨幅较高。

实际上，去年全年，房价上涨幅度最大的区域是长三角。中指院数据显示，其新房价格累计上涨超过 5%，其中，杭州、无锡、嘉兴等城市房价涨幅居前。珠三角仅次于长三角，房价上涨 3.24%。不过，今年开年，这一情况发生了反转。

中新社国是直通车：2021 年开年，珠三角房价涨幅为何全国居首?

知乎用户 红色共济​​ 发表

（没有外力干预）一定会涨。

很多事都可以预言的原因，就是 “前事不忘，后事之师。”

我们能从历史上或者身边发生的事情，来推断出之后的走向。

所以我觉得会涨，而且会涨很多年。

看看香港吧，香港的很多底层住笼屋、也就是棺材房，什么意思呢？就是按床位算的，那么香港的房价为什么那么贵，是不是缺土地？

不是的，是香港已经被房价给绑架了，如果建了新房，那么，已经有房的阶级就会不同意，因为这样就让他的房子贬值了。

所以，香港现在是极端分裂的，有房子的和没房子的立场完全对立。香港有的是土地，却不能建廉价的廉租房，因为土地掌握在私人手上。

香港还有很多公共土地，比如青山、海洋，香港也试图通过填海新增土地供应，但是遭到环保机构阻挡，一旦遇到民间反对，政策就无法执行下去。

所以香港的房价不但没有跌过，直到今天他还在涨，涨个没完。我想，大陆也是这样的，有房的阶级和没有房的阶级实际上已经客观上形成了对立。都不是少数人，如果谁让房价跌，有房的阶级都会找这些人拼命的。而且这部分有房子的人是有实力的，尤其是那些有几套房子的，房子越多，关系越应，话语权越大，而没有房子的，能影响到谁呢？你会害怕买不起房在送餐、在房子里面打工的那些穷人吗？所以，按力量比，我觉得是会继续涨的。

香港不也是这样的吗？有房子的，几层楼房的，还能随便玩穷人的女人，而这些没钱的穷人却活该受穷，一声不吭，默默忍受着，

有人说，等年纪大的去世了就有房子住了，

也不尽然，因为现在就有很多空房，不过最后用来放骨灰，可以做机房、可以做挖矿地、可以做云服务、用途总是无穷无尽的，

就是不会白白给穷人

[

是房是坟？天津一小区 16 栋楼住十万个骨灰盒 - 1

红色共济的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1298346836563533824)

知乎用户 深圳房叔​ 发表

余英：2021 年是楼市大年

大湾区核心区，上海及周边，北京是全年焦点

承旧启新，地产大佬们开始发布楼市走势研判。不过，演讲台上，专家的论调大多模棱两可，或许害怕被 “打脸”，相比之下，活跃在社交平台上的意见领袖们则更为犀利和大胆。

近日，融创广深区域执行总裁余英在微博上发表了对 2021 年楼市的五大预测：

1、2021 年是楼市成交量大年。大湾区核心区，上海及周边，北京是全年焦点；

2、春节后一二线率先起飞，全年量价企稳，年底 “翘尾”；

3、土地供应量增加；

4、三四线城市商品房投资属性减弱、流动性降低，部分四五线城市出现 “口口”；

5、政策主基调是 “房住不炒”，限购限贷变相放松。

在该条微博的评论区，余英还补充了一些细节性的预测，比如：大湾区核心区指珠江两岸；北京会涨，环京不会涨，现在不是上车的时候；苏州 18 年和 19 年已经涨过了，2021 年还会再涨。

余英是地产圈有名的 “预言帝”，已连续十年在微博上发布楼市年度预测，准确率颇高。

他曾判断 2018 年的楼市是 “高铁城市年”，亮点是高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起；2019 年的楼市是 “逆周期调节年”，三大都市圈核心区和地铁上盖住宅、商办是全年大亮点。

2020 年和 2021 年这两年，他对整体行情、热点区域、土地市场、调控政策的判断大致趋同。

结果证明，2020 年，纵使有疫情这只巨大的黑天鹅扇动翅膀，开发商仍然卖了 17 万亿元、再创新高，深圳、东莞、广州、上海、杭州等城市交易活跃，各地加大了优质用地供应量、成交楼板价创十年新高，部分东北、西部城市再收缩、出现 “白菜房”。

那么，2021 年的行情会是 2020 年的放大版吗？我们拭目以待。

2021 年大湾区楼市

重点关注广州、佛山、中山和珠海

2021 年开年，就表明了今年是资产大年，股市大涨、比特币大涨，最后基本都会酝酿出又一个地产牛市，小阳春要来了。

疫情影响，全球经济低迷，为何资产还是大年。

原因其实很简单，货币超发，直升机式撒钱，放了那么多水，总要有地方去！

通货膨胀下的钱，就像阳光下的冰块。

你啥都没动，但一直在默默消融。

100 万 = 90.2 万

有观点认为：无限量的货币宽松，除了买房，我们没有别的选择。

回到楼市，过去的 2020 年，深圳东莞大涨，广州涨了半坡。

而 2021 年，涨了 20% 的广州和上海，还有空间。主场变成了珠江西岸城市和长三角。

广州二手房连续 5 个月破万套，2021 年会继续延续行情。

珠城的成交价突破新高，保利心语南向两房 72 平，1025 万成交，单价 14.2 万; 保利心语 H 栋 2702，南向三房 108 平，1580 万，单价 14. 5 万。

现在的广州的业主，正在学习深圳东莞业主的房价攻守联盟，联合控盘:

中海花城湾统一挂到 15 万 +，决心要摸高到 18 万 +

汇悦台怎么能挂 25 万，必需 30 万 +，你看保利心语那烂房子

朱美拉两房 15 万 +，单间 500 万起

除了膨胀的珠城业主，还有恒大金碧、中海康城业主… 听起来就让人热血沸腾啊。.

连以前 “养鸡 " 大火的朱美拉，都敢把一个破单间挂到 500 万，你说现在的广州，炒房的风气得多浓?

别说广州人每天一盅两件，天天只关心吃吃喝喝，不关心房事。

别说广州地大物博，供应量，盘子拉不起来。

别说广州属于传统经济结构，比不上社会主义先行示范区新兴的科技金融产业。

广州底价低，空间大，强大的购买力一旦被唤醒，就是烈火喷油的行情。

还有之前大家嫌弃得不行的南沙，人气少、产业稀少、成长周期长，可知，灵山岛现在也是你高攀不起的 4 万 +?

广州的这一波上涨还没有走到头，最近有越来越多深圳粉丝向我咨询买广州的房子。

广州之后，就会是珠江西岸的狂欢：佛山、珠海和中山。

珠江西岸会承接广深莞溢出的热钱，外地投资客在珠三角置业的需求也会越来越强烈，吃到未来大湾区城市协作的红利。

赌大湾区就是赌国运，有信心者，应该想方设法押注大湾区，不论是买房、还是就业，或者其他方式。

但是大湾区太大，不知道去哪里看？楼盘太多，不知道怎么选盘？市场太乱，不知道会不会被坑？

这些都不是问题，经过一年的布局，我们组建的看房团已覆盖广州、深圳、东莞、惠州、佛山、珠海、中山七城，并实现节假日看房常态化，所有带看的楼盘都是优中选优的结果，性价比超高。

我们已经与碧桂园、星河、恒大等开发商达成战略合作关系，并多次组织了粉丝福利活动，比如珠海免费两日游，广州一日游，因此我们可以为大家争取更优惠的团购价，并且不收取任何团购费和带看费。

知乎用户 中山房哥 发表

毫无疑问是会涨。

1）疫情影响至深的 2020 年，房价总体还是上涨——这么艰难的市场，价格仍然上涨，怎么还有人想着它跌？

2）跌了谁有好处？

话比较直：难道跌了让买不起房的人买房吗？

那些已买的人同意吗？现实是，前有深圳、最近有广州，为了涨价，都达成了涨价联盟。

那些有资产的人，特别后面有学区房的一批人，很难保不会为了维护学区房的价值，也会产生出一个个学区房 “护价联盟”。

当然，会有下跌的房子，不过大部分人也看不上。

部分人只盯着上涨的区域，心态变化顺序：1）在幻想房价下跌→2）看着那些房价已经高上天了的区域却还在涨，丧失信心，不幻想了；→3）不幻想的同时，在骂房价。

建议看看房哥之前的回答：

首套房是怎么凑够首付款的？

其实，“2021 年房价会涨还是会落” 这个问题我想了 3 天，一方面是因为很难给出一个笼统的答案，一方面觉得问题意义不大。

或者，一句话就可以回答：房价有分化；

如同几年前问到房价，也是一句话就可回答：稳步上涨。

但觉得如今信息杂乱，认真回答或许、可能会引起一些人思考，所以还是详细回复这个问题：

现在整个买房的逻辑，或者说买房的操作，完全是不能用普通市场的那种方法方式去看待了。

从深圳 715 那么严厉的政策开始，房哥是深深感受到了广大人民的智慧，只要想破解政策漏洞，再严的政策也是有人可以破解。

所以，题主所说的房企三道红线、银行房贷额度管理，理论上是限制了，也确实是限制了，不过只是限制了部分房企和部分人。

可以看到，即使 8 月份三道红线出台后，房企拿地仍然此起彼伏，抢地高潮不断；

卖房的市场，火热的地方仍然很火热。

比如房哥所在的中山局部区域，卖地卖房，完全不耽误，是自 2018 年 10 月后最好的市场表现——价格创新高、人气最火热。

但同时，又看到中山部分区域，价格回到几年前的幅度，降幅很大。

一个城市分化尚且如此，全国范围更会如此。

为何本地会分化（有区域楼面价超 1.5 万 /㎡、有镇区房价还是 7 字头），以下这篇文章有比较详细的分析，可以见微知著——

聊一下【中山翠亨马鞍岛 1.5 万 /㎡楼面价】的看法

涨跌互现，整体价格持平或者小幅上涨——对个人，这个数字没意义，对城市运营者才有意义。

毕竟，对于个人，大涨的区域你买不起；下跌的区域你看不上。

所以，涨与跌，关你何事？

因此建议，在关注房价涨跌时，看看自己的钱包能力、看看自己能够得着的区域，再去理性看待房价！

很多人自我认为的结果，仅仅是他眼中所看到的结果，或者是在它所能接触到的信息的范围内，或者是在它的圈子的范围内能了解到的一个信息。

房哥之前说过，我们是被算法包围的，你看到的信息只是算法根据你的喜好推送给你。如果你不主动突破算法，去寻找更可观的信息，你就是在信息茧房。

而有些人却很情愿进行着自我信息隔离。

比如前几天看这个问题下面大概有 40 来个回答，可是说的比较客观的、中肯的或者分析的比较深奥的答案，其实点赞的人并不多。我粗略算了一下，这 40 多个回答里面总共有大概 400 个赞，那么唱空的一条回答就有接近 280 个赞，如果这个答主没有刻意刷赞的话，也就是说 70% 左右的人还是选择性的去看这种，并且是认同这种说法。

这种就是自我选择的信息屏蔽，自我屏蔽——客观的不看，只会看与自己 “想法一致” 的——也就是说，如果你说房价上涨，别说看你、他还会踩你；但你如果大肆唱空，说房价跌，说不准他还回转发，呼吁朋友们帮你点个赞。

所以，如果想割韭菜、制造情绪共鸣，会很容易圈粉。

但那样不客观，很可能会耽误一些人——譬如他本身还是有能力在中等价位的区域上车的，但由于过于着迷 “唱空” 派，错失了上车机会，后面可能就永远、真的永远，房哥是见过身边很多人就那样错失了在优质区域上车的机会。

坦白讲，有些机会错过了，就是一辈子错过了。

又好像我们前几天跟一位买了郊区的朋友聊天，应该是说他在房哥公众号后台咨询我。他说买了那边的房子，现在每天都关注那一片的信息：

1）今天动工修一条小路，他觉得那边的交通在逐渐完善，有利于他的房子；

2）明天新开工一栋小房子，他觉得那边会逐渐热闹。

自从买了那区域的房子后，主动去寻找关于那边的所有利好消息。这与一个人看空房价时，主动寻找利空房价的所有消息。

这样是充实自己的认识还是麻痹自己？

没意义的。

客观一点，宏观与微观都要结合多一些，弄懂某一时段的买房逻辑，做到心中有数，去买到自己钱包能力够得着优质物业——这样，不敢说一直涨，但保值增值还是可以做到的。

知乎用户 飞跃本屯 发表

“房企融资三条红线” 与 “限制银行个人房贷总额比重”，这两条是停涨政策，而不是促进降价的政策。

真正能让房价显著下降的，是一线城市户口 / 居民福利向无房人开放，以及二三线城市有了新的财政收入渠道。而这两点连一点苗头都还没有呢。

知乎用户 疯眼视界 发表

众所周知，拉动 GDP 增长的三辆马车，出口，投资，消费。在过去投资与出口占大比例，其中基于人口红利低廉劳动力大力发展低端制造业出口，投资的产业链又是围绕着房地产。

那么假使有一天净出口再也没有优势？中国 GDP 不再具备也不再需要高速增长能力？用来拉动 GDP 的房地产还有投资的意义？

当今中国经济正面临经济增速换挡，本质上是动力升级，也就是由低端制造业向高精尖产业链升级。世界所有发达经济体都经历过 GDP 高速发展的年代，比如二战后日本和德国的经济连续二十年高速增涨，GDP 年平均增速 9%，新兴发达国家韩国 GDP 在 1966 年以后的二十多年也保持年均 8% 的增速。但是这些国家最终都无一例外经历经济增速换挡，由高速增长切换为中速增长，最后再切为低速增长。

进入 21 世纪以来，日本和德国年均 GDP 增速不超 2%，韩国增速不超 4%，但这并非坏事，因为德国制造风靡世界，韩日电子产品，半导体，汽车走向全世界，放眼整个世界，这三个发达经济体人均 GDP 位居世界前茅。可见增速换挡是经济走向的必然规律，是发展中国家迈向发达国家的必经之路。

那么，既然增速换挡放在整个世界的发达经济体都是必经之路，那么历经数十年高速增长的中国何时迎来这个时候？

诸多研究表明所有的增速换挡都是在人均 GDP10000 国际元的时候，而中国在 2010 年前后达到这个数。如果说这个数据还不足以证明中国正在面临增速换挡，那么 2008 年刘易斯拐点的出现，2014 年房地产投资拐点的出现无疑强有力的说明中国经济正在面临增速换挡。

近期关于东北全面放开计划生育上了热搜，人口出生率再度被关注。在答主看来全国出生率下降是既定事实，东北人口净流出也是既定事实，计划生育全面放开是三五年内必然发生的事，但是这无法从源头改变出生率，更无法改变东北人口净流出的基本面。东北人口锐减的本质原因，答主在《为什么东北一直发展不起来》一文中论述过，地缘因素才是追本溯源的原因。

东北是满清起家之地，也是满清的大后方，在满清两百多年的统治中一直严格控制汉民族迁入东北。直到 16 世纪中叶，地理大发现美洲高产作物流入中国，人口迎来大爆发，中国由千万人口的规模一跃过亿，到了 19 世纪末 20 世纪初，中国人口已升为四亿，迫于人口压力，农耕民族追寻更多的生存空间，闯关东，走西口，下南洋也就是诞生在那个时候。

这里的闯关东就是东北，发生在 1904 年，清政府迫于压力不得已放开东北的迁入，东北才从 20 万人口迅速跃升为千万人口的地区，至此东北才第一次进入中国的核心地区。

自古以来，汉民族就有落叶归根，寻宗问祖，荣归故里诸多说法，又因这个民族以天朝自居，自命不凡，认为古典时候的核心农耕地区才是乐土。这种理念传承千年根深蒂固，潜移默化影响每个人，所以到了现代化科技再次大跃进，文明高度发展繁荣，曾经移居东北的农耕民族想再回来也不过情理其中，这就直接导致东北人口连年流出。

再者从世界经济发展，气候变化的角度而言，古典时候中国的农耕核心区无疑是最适合人类生存的地带，这样的地带能孕育最强大的文明最强大的帝国，曾经的中国，曾经的罗马帝国，包括今天的欧洲，美国，日本，几乎有史以来最强大的帝国都生活在这个纬度上。

这是人类用几千年文明造就的选择。

不小心又给扯远了，没办法，懂太多了。

再说回人口出生率。所谓的刘易斯拐点即是从人口红利进入劳动力短缺的拐点。

新中国成立后中国出现了三波婴儿潮。

1950-1957（年平均出生 2100 万人，峰值 2200 万人）

1962-1973（年平均出生近 2600 万人，峰值 2900 万人）

1982-1991 年（年平均出生近 2300 万人，峰值 2500 人）

改革开放以来中国经济高速发展，正是 1962-1973 年这批人创造的属于中国的世界经济奇迹。正是基于这批人，过去四十年，中国利用人口红利廉价劳动力向全世界输送中国制造，为今后的大国崛起做了原始积累。

上个世纪 70 年代末，中国人口出生率迎来断崖式下跌主要缘由是因为计划生育，第三波婴儿潮的出现是因为 60 后生了 80 后，70 后生了 90 后，从那以后中国的婴儿潮再也没有出现，哪怕是 2015 年全面放开二胎政策，中国的出生率也没有得到改善。

1970 年实行计划生育政策，1973 年明确 “晚，稀，少” 方针，1980 年提倡只生一个小孩，1982 年计划生育作为基本国策。自此以后，人口出生率连年下降，直到 1993 年人口生育率降到冰点。

国际上定义青壮群体劳动力从 15 岁开始，鉴于出生率 1993 年达到冰点，从那以后也再没有出现婴儿潮，所以各种研究推断 2008 年为中国的刘易斯拐点。从另外一方面而言，购房的主要消费群体为 20-50 岁的人，20-35 为刚需购房，35-50 为改善购房。2014 年，1993 年那批人刚满 20 岁，1962 年那批人刚满 50 岁，人力是一切本源驱动力，没有人力就没有一切，所以房地产长周期的拐点就是 2014 年，未来短期之内根本没有足够的消费群体支持房地产的拉升。这也是答主之前房地产相关文章的立点之一。

从经济的角度而言，所有 GDP 高速增长的经济体无一不是利用人口红利低廉劳动力成本做出口贸易，以房地产为主做投资。早期的韩日还有东南亚经济体都是如此。因此我们回首中国四十年的高速发展，我们也可以得出结论，正是依赖于人口劳动力低端制造业输出，大力发展房地产。

自从 2008 年的刘易斯拐点，2014 年的房地产投资拐点开始，这两种优势不再具备，人均 GDP 恰逢 10000 国际元，这就说明中国过去的高速增长一去不再来，接下来的时间将是增速换挡，高切中，房地产投资躺赢时代一去不再复返。所以近几年中国的领导人，国内主流媒体，无一不在宣传，中国制造业产业链升级，房住不炒。甚至于中美贸易战，美国打压和限制的也是中国高精尖产业链。

所以答主断定，未来房价不会涨，未来出口大幅下降，出口下降不仅基于全球化的退潮也基于中国的经济结构。近年来中西部 GDP 增速高于东南沿海有一个主因就是外贸出口逐渐下降，没有出口就做内贸，所以东南沿海的部分经济会向内陆转移。这也是我之前文章《武汉，天下中心》的立点，毕竟九省通衢，六百年明清闭关锁国，汉口就是最繁华的地方。答主很多观点出发点都是中国经济发展。

答主说 2008 年是中国人口刘易斯拐点没有人会怀疑，尤其近期热论的出生率下降，全面放开的计划生育。但是若说 2014 年是房地产投资的拐点很多人会反驳，毕竟 15-16 年以一线为代表的全国房地产普涨，尤其一线城市房价翻倍。这里不得不提的就是货币刺激政策，08 年的四万亿级计划对冲美国次贷危机，14-15 年的货币放水，正是这种大水覆盖货币超发的政策推动房价脱离基本面暴涨。

二战以后各国经济都高速发展，先后只有十多个国家跨越中等收入陷阱进入发达国家之列。而这十多个国家的佼佼者以韩日而言，在经济增速换挡的期间都不约合同犯了错误，就是拒不承认经济将要高速切中速，固守己见采用各种经济刺激。所以韩国前期的大财阀连续性倒闭，不良资产大幅增加，日本前期大搞列岛计划类似中国西部造城。

答主有理由相信在 2014 年房地产投资拐点到来之际，中国犯同样的错误，妄图利用刺激房地产增涨拉动 GDP 继续高速增涨，所以也就有后来的楼市房市双牛，一切都是货币政策，以至于后来的股灾，现在的房地产泡沫高企至今未消化，未来尚待有更多的空间去消化。

历史总是存在反复相似性。就如同后来的韩国总统金泳三政策改革反腐，推出房地产税，金大中经济改革。日本产业链升级在二次石油危机迎来大机遇，节能电器和汽车远销世界各地。

中国人口结构已经证明人口红利期已过，房地产主流消费人群已过峰值。未来能改变中国的只有将人口红利转为人才资本做产业链升级，只有放弃对房地产投资的刺激，只有减少货币超发。因为中国高速增长时代已经过去，也因为中国也已经不再需要这种高速增长。中国经济的架构将由以投资出口为主切换为消费为主，而消费带动的 GDP 远不及投资和出口，伴随而来的就是 GDP 中速增长，所以刺激房地产经济也失去了他所拥有的时代意义。房地产已经完成他的使命。

近五年来，铺天盖地的房住不炒，满目的产业链升级，以及 2020 年世界各地都在大放水，只有中国挺住没有，答主相信，中国就如同当时的韩日一样，已经醒悟过来，不再一昧追求 GDP 的增速，而是尊重经济规律，减速并且做产业链升级。

GDP 高增长时代已经过去，房地产投资时代也已经过去。

未来的增长在哪里？未来的投资在哪里？请听下回分解。

知乎用户 捂住耳朵的 K 君​ 发表

关于 2021 年房价涨跌，目前来说市场有两派。

第一派，剑宗：是技术理论派

第二派，气宗：需求信仰派

华山派的剑宗与气宗，相恨相杀，每派都有大批的追随者，与天地斗，其乐无穷。

目前就是势力来说，技术理论派占据了绝对的上风，技术理论派赞成房价跌，刚好迎合了大部分无房网友的需求，他们多半没有计划买房，准备在房价下跌的时候，来个海底捞月，釜底抽薪，于是乎一片欣欣向荣，不亦乐乎。

需求信仰派，处于被打压的状态，也是被喷的最惨的，需求信仰派，坚持一二线城市房价还会再创新高，因为需求还在增大。主要是有房或者即将要买房的网友，他们希望自己房子不贬值，不会买亏，买了就能涨。

下面来详细分析一下，剑宗与气宗的内功心法：

第一派，剑宗：是技术理论派

始终看多房价的人的推理过程是这样的:

因为中央出台三条红线，所以开发商会就会少拿地，地少了，新建房屋就少了，供给就会不足。因为需求不变，所以房价就会上涨 。

反过来说，如果房地产开发商资金充裕，就会抢地，不断拍出地王，然后新盘价格疯长，二手房市场放价跟进。

然而真的是这样么？

现在中央明确提出了上述三条红线政策，目前的情况是土地流拍，需求少了，地价便宜了。

1. 我们从需求来看

如果今年房子不降价，那么开发商就应该多买拿地。

但目前的实际情况是开发商不拿地，这个说明了什么？

说明了房价下跌的幅度超过了地价下跌的幅度。

2 从供应量来看

为什么房企会有 80％，9％这么高的负债率？通过三步法我们就能弄清楚。

房地产开发商整个开发流程可以抽象为三步:

①把钱拿出来

②买材料建房子

③卖房子

比如说，开发商有 100 亿的自有资金，全部拿来买地，然后雇佣工程队，开发新的楼盘，然后在通过营销部门把房子卖出去。

然后 100 亿就变成了 120 亿，多出来的 20 亿就是开发商的利润。

这种情况下，开发商是没有负债的。

但是，如果你没有 100 亿，而只有 10 亿该怎么办呢？你会拿出自己的 10 个亿，然后借 90 亿。

这样第一步，开发商的负债率就达到了 90％。

进行到第二步，开发商负债率还是 90％。

第三步当开发商把所有的房子都卖掉，回笼所有资金然后还掉 90 亿，这个时候房企的负债率才会降下去。

因此，如果房企手上有很高的负债率，就只有两种情况:

要么手上有没盖好的房子。

要么还有房子没有卖掉。

所以，房地产开发商，想要降低企业负债率，最重要的就是赶快把房子盖好，然后卖出去。

以上推理过程大家仔细认真看，有疑问可以给我留言哈~

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那么，中央三条红线最影响开发商哪些行为？

第一，开发商很难继续囤地了

第二，很难捂盘惜售了，赶快卖才是三条红线最大的影响。

从目前的情况来看，三条红线政策不是具体政策而是一个整体趋势：

目前针对房地产领域的政策已经在房地产上中下游各个领域，形成了一个完美的包围圈。

首先，在最上游，针对房地产企业的各种限制政策，三条红线就是其中之一。

其次，中游是针对金融机构的限制政策，不如说限制银行对个人房贷贷款的比例，目前很多银行的贷款比例已经达到红线了，无法在继续增加了，比如，会严控信托公司的房地产信托规模等等。

再次，下游则是针对购房者的限购政策。限购政策总能被人们想到各种各样的漏洞，于是政策就不断补充，导致越来越难钻空子了。比如说针对社保补缴的补充政策，针对贷款记录的补充政策，针对法拍房等等的补充政策等等。

我们看到政府的各种应对措施越来越严格了。

由此可见，政策不是单一，而是上中下一起发力，对整个房地产领域呈现出了一种包围状态，这才是我们需要注意到的大趋势。

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为什么政府会密集出台各种政策？

因为现在社会情况是，房子在居民财富的占有比例太重了，有房更是一种财富的象征，通过房子来分配社会财富是我们所有人都不愿意看到的。

第一，不公平，因为购买房子的门槛非常高，并非所有人都能参与进来，房价的上涨会导致更大的贫富差距。

第二，不合理，靠房子赚来的钱来自于哪里？来自于每一个劳动者工作的收入，来自劳动者未来二三十年的工作收入，甚至需要三个家庭掏空 6 个钱包。

第三，钱都用来买房了，房子就占用了社会巨大的资金，长期来看就捆绑住了现金流，不利于刺激消费，不利于通过内循环激发经济活力，甚至影响了创业激情。

如果你有钱了，去创业，可能会有人嘲笑你，但是如果用来买房，也会尊敬你。社会风气被房子带坏了。

中央多次反复出台政策，要求房住不炒，不是一句空话，而是需要严格执行政策。

所以 2021 年，不适合投资买房，如果是刚需，则鼓励。

以上就是剑宗理论分析派最底层最核心的理论分析，下面看一下气宗的武功心法。

第二派，气宗：需求信仰派。

首先，房价上涨的底层逻辑是经济的增长。

中国是目前世界上经济增长最稳定且体量第二大的经济体，因此，房地产市场还会继续随着经济的不断发展而上涨。

目前即使在发生黑天鹅事件的影响下，中国中国经济都保持在了 2.3％。相比其他国家的负增长率。中国可以说是一枝独秀。

购买核心城市的房子，一定能享受到经济增长带来的房价上涨的红利。

其次，需求在增加

为什么说说需求在增加？

因为大城市的人口还处于高速的净流入状态，在城市土地资源有限的情况下，供给就会优先，而需求在增加，那么房子的价格理应上涨。

这套分析框架，采用了经济学中供需理论，答主个人是比较赞同这个理论的，无论客观条件多么严峻，政策如何的限制房价，其实只会压制需求。

就好像弹簧一样，你压的越厉害，那么反弹就越高。

因为一二线城市对房子的需求并没有因为中央的三条红线而消减，相反需求还在不断增加。

就好比单身 30 年的小伙，在洞房花烛夜的时候，会将自己的需求完全的释放出来。因此度蜜月回来的时候，总是有那么点面黄肌瘦。

供需决定价格，这个是需求信仰牌最根本的理论基础。

最后，我们来看看土地价格、居民收入、房子涨幅

首先是土地价格，因为 2020 年全国住宅用地均价上涨了 18%。大家也都知道，土地成本对房价的影响十分巨大，在这种土地价格大幅度上涨的背景下，房价想不上涨都难，毕竟开发商也是要赚钱的，总不能削弱自己的利润来补贴购房者吧。

而除了土地价格之外，城镇化、货币贬值这些因素都会对房价起到支撑作用。例如发改委公布的数据就显示 2020 年全国新增一亿农业转移人口在城市落户，这就会给房价带来巨大的支撑。也就是因为房价还存在上涨支撑，所以社科院预测 2021 年房价涨幅收窄，但依旧会有 5% 的房价涨幅。

也就是因为房价还会上涨，所以我一直都在建议刚需购房者买房要趁早。就拿 2021 年来说吧，就算房价涨幅再怎么收窄，5% 的涨幅对于刚需来说也是一个不小的压力。因为中国现在的平均房价都已经达到了 9860 元了，5% 的房价涨幅就意味着 2021 年房价会每平米会上涨 500 元左右，一套房子就会贵 5 万元。

根据国家统计局公布的数据显示，2020 中国居民的人均可支配收入只有 32189 元。这个收入明显还没有房价上涨的部分多，也就是说如果明年不买房的话，一年到晚的收入还跟不上房价涨幅。这也是为什么大家感觉买房变得越来越困难的原因，就是因为我们的收入跟不少房价上涨的速度，导致房价收入比越来越大。

所以，就算 2021 年的房价涨幅会被限制在 5% 左右，但刚需有钱的话，还是要尽早买房。毕竟平均房价上涨 5%，但肯定会有城市的房价超过这个涨幅，特别是那些大城市，房价涨幅肯定会更大。如果不尽早买房的话，等到明年这个时候买房，刚需可能就要多花十几万元了。如果提前买房，把这笔钱用来装修、用来买家具、家电不更香吗？

以上就是气宗武功心法的理论依据。

房地产的剑宗与气宗你赞成那一宗呢？

欢迎留言讨论，事事有真假，观点无对错，勿喷，不吵~

你的点赞是答主不断进步的动力！

感谢!!!!

知乎用户 硕鼠 发表

至少【上海】的房价还会【暴涨】一两年。

（1）参见【五个新城】落户。跟当年 “蓝印户口” 一个套路。人口增加，土地不增加，稍微有点微观经济学常识，就知道价格如何变化了。然后这些拿了户口的人，会老实呆在没有好老师，没有好医生的乡下吗？

（2）上海严控高中生总数，打乱高中择优录取。使得有房户不得不再买房。炒高学区房。迫使新婚户去郊区买开发商的一手房，以保障出售土地的收入。（另一个弊端是，看上去上海的高考录取率比外地还高一两个百分点。这一点要不是新入籍的外地人叫起来，上海人还稀里糊涂的。）

一边加人，一边迫使有房的人搬家。这么双管齐下，房价涨幅是没有止境的。

知乎用户 大龙 发表

我认为这一轮买房上车的也就是赶上了，从 21 年开始未来十年都不会再有 20 年这么大的降幅了！

政府稳房价的决心十分坚定，优势地段已然全面恢复了上涨趋势，在我国以土地经济为主的经济体系下，政府将房价把控的死死的！中国房价不适用于任何经济规律和金融理论！目前新的楼盘都由政府给出指导挂牌价，低于此价格卖房直接停办消许，不给办房产证，封停售楼处！所以降价的二手房要比新房多很多！

除了政府因素，银行对房产的信心也是房价坚挺的依据，房产依旧是在银行抵押贷款的硬通货！说明所有银行对房产都信心十足！

此外，绝大多数人都是买涨不买落的，如果都知道什么时候是入场的好时机，那富人就该比穷人多了！所以没房的该买买这轮降价机不可失，有房的也别指望炒房发财了，稳房价，就是稳字当头！

知乎用户 傲娇的肯爷​ 发表

曾经，我也是坚定的空军。

然后 18 年在我爸的坚持下，于南京站上了车，到现在大概涨了得有小一百万。

但是我还不信，20 年初我女朋友让我在南通赶紧买，我偏不… 说一定会跌，转头，涨了 60 万，赶紧想办法上了车。

这一次我已经不相信它会跌了，所以刚需们还是放心入场吧。但是从投资的角度，房产的投资性价比已经很低了，因为持有成本太高，而且应该不再会跳涨了，可能会跟通胀率维持差不多的涨幅。

而且持有房产的成本实在太高，除了需要大量的现金之外，对个人流动资金的压力也非常大，我现在就是每天省吃俭用把每一分钱都要省下来还贷款，根本不敢消费，手机已经用了三年半了也没敢换，车子也不敢买，甚至生病都不敢生病。

以上不是投资建议，只是想表达下自己的想法，确实大家都因为房产致富了，但是在变现之前，这些都是在吞噬你流动资金的负债，不要把自己所有的鸡蛋都押在一个篮子里。

量力而行

知乎用户 广州融资邱生 发表

如果要自己住，所谓的刚需，那没办法，该买还是得买。

但是买房作为投资，未来一定会后悔的。

国家都已经使劲的喊 “房住不炒”，你不听，就等着找后悔药吃去吧。房价高峰期早就过了，目前还能涨的，已经是极其不理性的扭曲行为了。大部分的炒房中介又傻又坏，为了利益，把无数的人，尤其穷人带到坑里去了。

现在还想着买房致富，买房走上人生巅峰的人，只能形容为 “不知死活”。好比 1949 年成为地主，也好比 1949 年加入国民党，下场都是可想而知的。

好好发展农业，好好发展制造业，好好发展高端服务业，做好产业升级，这才是未来。房地产，扭曲的房地产，让它成为历史吧。

该上车的已经上车，还没上车的买不起票，贪得无厌的终究会粉身碎骨。

2021 年打算买房的朋友，请谨记这 12 条金规，因为它价值百万！！！

1. 买房一定要轻装修，重地段、

2. 非常重要，一定要买南北通的！

3. 凡是商业性质的房产都不能碰！

4. 小产权绝对不能绝对不能买！

5. 不要去碰新区，开发区！

6. 光线非常重要，一定要买采光好的！

7. 如果你不是有特殊需求或者是要考虑老人问题的话，千万不要买一二层的房子，不仅私密性差，关键是采光也差！

8. 楼间距过近的小区，千万不能买！

9. 千万不要买小社区，

10. 一定要记住，无论新房还是二手房，都是可以砍价的。

11. 买房贷款的时候，也是可以货比三家的、记住，不同的银行有着不同的房贷政策！

12. 关键点来了，贷款的时候，一定要选等额本息，周期一定要选最长的 30 年！

知乎用户 滑铁卢之光​​ 发表

2020 年熬过去了，每个人都很了不起，2021 年翻开新篇章，今年房价还会跌吗？

一、房地产市场

2020 年实属不易，好在我们挺过来了，在 “房住不炒” 调控下，房地产市场总体平稳，没有因为疫情而大跌，也没有因为炒作投机而大涨。

2021 年，房地产市场总体会更加平稳，同时会保持总体微涨的趋势。但全国房价普涨的局面不会再出现了，城市分化会更明显，核心城市和大都市圈范围内的城市会更被看好，比如四个一线城市、省会城市、新一线城市和热点二线城市，地价寸土寸金，人口流入量大，软硬件实力皆强，房价有上涨动力支撑。

三四线城市就不好说了，距离中心城市较近的城市会受到虹吸效应影响，人口流出较多，距中心城市较远的城市会因为地处偏远，经济发展相对滞后，外出打工者多，也缺少人口支撑。房地产市场发展动力不足，被炒房客炒高了的房价迟早会回落，潮水退去之后只剩得一地鸡毛。

二、新房和二手房

2021 年房地产市场总体稳中有涨，区域分化更加明显。细分到新房和二手房市场，房价又会是怎样呢？

新房市场，目前规模体量很大，年销售额在 15 万亿元左右。但随着楼市调控转向供应端，“三道红线” 的划出，城镇可用开发土地越来越少，开发商的资金和债务压力增大，未来新房市场体量将会逐年下降，2021 年新房房价或会因为量跌而价升。

二手房市场，目前我国商品房面积已经够 30 亿人居住了，城镇人均住房也达到了 1.5 套，商品房市场 “供大于求” 的现象已经很明显了。加之二手房挂牌量不断增加，越来越多的城市会加速进入存量房时代，二手房价格或会因为量升而价跌。

三、购房者需求

房地产市场 “供大于求”，从长达数十年的卖方市场进入买方市场，购房者的选择面会更大。

一方面，不同城市的刚需购房需求一直存在。无论是在一二线城市还是三四线城市，都会有刚性购房需求，只不过一二线城市人口流入更多，需求更大，房价能保持微涨。三四线城市常住人口更少，在农村自建房和县城买房之间，更多人或会选择自建房，县城房价当然也就只有慢慢回落了。

另一方面，老百姓对房子的需求从追求 “有房住” 到“住好房”。现在大多数家庭都有房子住了，更多人买房都是为了改善生活环境，比如从小城市到大城市，从喧嚣的闹市到宜居的郊区，为了孩子读书购买所谓“学区房”，为了更靠近优质医疗资源…… 因此，具有优越地理位置和完善配套设施的房子，价格依然能保持微涨，偏远位置的房子就难说了。

综上所述，2021 年已经到来，房地产市场会更加稳定，总体保持微涨趋势，城市分化会更明显。新房市场和二手房市场的表现也各有不同。即使同一城市不同位置的房子，根据购房者需求的不同，其价格也会有所不同。

我是滑铁卢之光，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

知乎用户 贵重物品 DR 发表

什么时候日月 pure 的关注没有了。

什么时候日月 pure 发帖子没有人点赞了。

那就是房价跌到底了。

只要有关注，就有人想买的。

如果不想买房子，那为什么你们喜欢看日月 pure 说房价跌呢？？？

知乎用户 orchimike​ 发表

218 万亿货币和 100 万亿 gdp

知乎用户 日小月 发表

宏观问题就宏观数据来回答。

援引某房产网站的数据。

示例 1 上海

2010 年的上海房价均价是 22311,2021 年的房价均价是 52928。11 年左右的时间，涨幅 237%。

一线城市发展越快，涨幅越猛。

示例 2 洛阳。

以这个城市举例，是因为 1 算内陆城市，2 非省会城市，3 是还能在全国有些名气。

5054 元，到 9090 元，9 年左右的时间涨幅 180%

上海在 2013 2015 年，经历过 2 次比较明显的房价飞升。

洛阳在之前的年份里，在个别月份会经历下滑。

但是历史数据告诉我们，只要还是目前的社会状态，那么涨是必然的。。

**平常是小涨或不涨，出个政策或利好就是大涨。**比如新开一条地铁线，比如新建一个 CBD 或某个学校从普通变重点。

注意：这里说的政策根本不是那些限购令之类的东西。因为这只是不得已而出台的限制政策，出这些限制政策，仅仅是为了抑制房价过快增长！请注意【过快】这个词。

如果有些人还是不明白，思考下这个事：

原先卖 100W 的房子，交易卖掉，要交税，少则 2%，那么你要交出 2W 给房产交易中心；

如果 100W 的房子，涨到 150W，你依然要交税，那么你要交出 3W 给房产交易中心。

如果跌到 50W，你只需要交 1W 给房产交易中心。

那么这笔税是不是多多益善？

房子在百姓手里转来转去，转卖 1 次就要交税，再转 1 次还要交税。永远有人为了房子背后的资源去交易交税。

你看明白了吗？

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

还是让我正本清源回答本问题吧，免得读者被一些杂七杂八回答影响！

很多人不是喜欢谈政策么？

来，先看看政策：

当下，最新的房地产融资三红线已经划定，同时也限制银行的房贷总比重，不仅如此，信托等方面也压制资本流入房地产，可以说国家是全方位给房地产带上了脚镣，房地产的至暗时刻已经到来。

我个人认为，政策这一点国家已经摊牌了，没必要再研究政策。记得我曾经说过：**对于房地产行业来说，今后再无来自高层的利好消息。**这句话依旧不过时！

君不见，恒大通过银行、信托等渠道融不到钱，开始向消费者分散融资了么？（庞氏经典操作）

再次忠告：小房企的期房别碰了哈。

什么是小房企，非 Top100 都是小房企，再严格一点就是非 Top50 都算小房企。

多事之秋，保住本金哈！

最新几个城市公布的人口数据显示，2020 年我国出生人口会锐减 10-20%，具体内容详见专栏文章：

pure 日月：2020 年中国出生人口可能锐减 220 万至约 1250 万

人口下降必然导致房价下降，不仅是房价下降，经济都可能陷入衰退，还谈什么房子啊。

我可能是某乎最早的以人口为基准点系统性分析我国房地产趋势的人了，并于 19 年初提出了 “房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点” 的观点。

本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。

个人认为，土地和金融本身也是政府的约束政策，属于政策的一种，但是经济发展直接关系到人们的口袋，因此经济不能忽视，过去几十年经济高速发展，人们收入确实增加了许多，但是，还是比不过房价的增幅。

今年，我总结了中国房地产的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

1. 房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
2. 房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
3. 房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

人口自不必多说，国家以及主流媒体已经频繁提及 “人口老龄化”；经济也不用多说，增速降速换挡，从高速粗放型发展转为中低速高质量发展。

最新的经济工作会议还强调了要扩大内需，也就是提升国内消费，如果钱在银行和房地产两边转，是无助于提升我国消费市场的。

政策呢？今年的房地产融资 “三条红线” 和“央行等部门下发通知限制银行个人房贷比重”以及 “严厉打击消费贷经营贷” 进入房地产领域，可以说从两头掐住了房地产的七寸。

即便是疫情严重影响到我国的经济发展，高层也严格控制 M2 增速最高不超过 12%，和欧美日比较，就足见谨慎，而且即便是增加货币和金融供给，也强调是流入实体经济的。（不是本次疫情，国家大方向是减少 M2 增速的，M2 增速估计都不会过 9%）

刺激经济的水是不可能完全堵死不流入房地产的，但是，国家如此下重手阻止水流入房地产，就足见国家意志偏向了。

因为 “三条红线” 和“限制银行个人房贷比重”，多少企业面临资金紧张局面，一些地方的房地产商也在想方设法变相降价回笼资金，比如福州什么假借 “工抵房” 名义降价回笼资金；广州富力地产给出的“员工 75 折购房”，还可以无条件转让产权；哈尔滨政府甚至鼓励房地产企业降价促销。

为什么政府要鼓励促销呢？还不是怕出现烂尾工程，如果房企资金链断裂，就会很容易破产倒闭，那么那些楼盘就烂尾了。

有人会说人口老龄化只影响三线以下城市，不影响当下二线及以上人口流入城市。

我不同意这样的观点，人口老龄化下，对所有城市都有影响，只能说，现在首先影响的是三线以下城市，还没有深入影响二线及以上城市。（日本东京周边已经开始送房子了，详见公众号旧文：《鹤岗的房子是不用买的，人才的最新涵义》）

国内的城镇化基本上是农村往小城市迁移，四线以下城市往三线城市迁移，三线城市往二线甚至一线迁移，而二线城市则是往一线城市迁移，有钱人则往国外迁移。

在房地产方面的传导一般是，卖三线城市房产付二线城市首付，或者卖 2-3 套三线城市房产买二线城市房子，卖二线城市房产付一线城市首付，或者卖 2-4 套二线城市房产买一线城市房子。

这还是在所在家庭有多套房的情况下的演化路径，如果没有多套房就是积累几代人的积蓄付首付了。

也就是说，中国各个城市和地区就是一个金字塔（也有说是埃菲尔铁塔）结构，塔尖就是北上广深，塔的地基是最广大农村和 18 线开外城镇，人口老龄化下，地基没了，塔尖也别想独活！

其中，还没有考虑到人口回流影响，因为很多人可能会觉得一二线不值得，三四线经过人口老龄化重锤，房价会率先腰斩至友善价位，但是三线城市生活也足够方便，那么，人们可能会离开一二线城市，回流到低线城市。

如果一二线的房价以及生活成本保持高位，甚至上升很快，那么就会和三四线及以下城市的差距越发显著，这样的差距更会凸显一二线城市的不值得，反而加剧中下层人口逃离一二线城市。

当中下层的人们逃离一二线城市，那么一二线城市即便是最底层的工作都会成本上升，那么，对于小企业就会处于成本的考量，有一些就会搬迁到 3 三四线城市发展，这样也可以给逃离一二线城市的人们提供相应的就业岗位。

个人认为，未来我国要经历长达半个世纪的人口老龄化影响，没有任何城市可以置之事外，三线以下城市最先波及，随后就会蔓延到一二线城市。

PS：根据最近一些成都朋友的交流，成都也是自 18 年高点有所回落，以下为今天和一位朋友的交流。而杭州这出戏的高潮将在亚运会之后上演。

因为我经常劝大家说中国房价要跌了，不是小跌，而是大跌。

让一些人不悦，动不动就说：“劝答主看看纽约伦敦的房价。”

然而事实是：全球房价前十名我国占四个，全球前十可支配收入排名我国一个没有。

就这，你们还觉得我们这个房价泡沫小吗？有的人总是拿全部薪水套每月房贷，得出勉强可以上车，但是，您不考虑生活的么？难道奋斗一生就为一套房？

我就告诉一些人吧，即便我国收入水平达到东京水平，我们的房价都离谱。（房市漫谈之上海，魔都东京大比拼）

蜡笔小新里面的野原广志一个人可以还房贷并养活一家四口外加一狗，别说这是动漫，影视作品也是来自于生活啊，日本这样的家庭一大把，传统文化就是男人工作养家，女性则是主内。

敢问北京、上海、深圳的朋友，您一个人可以做到野原广志这样的程度吗？我想你们大多数是父母帮忙付首付，然后两口子赚钱还房贷、父母帮带孩子？甚至父母的退休金帮忙还房贷吧！

对了！

您不会天真的以为未来我国 GDP 增速还能高速飞吧！？

您不会天真的以为未来收入的增幅会和过去 20 年一样吧！？

您不会天真的以为未来我国的 M2 增速会和过去几十年一样吧！？

您不会天真的以为人口老龄化不会影响到中国的经济发展速度吧！？

还有人喜欢举例日本，却是选择性举例本世纪日本房地产，殊不知上个世纪日本房地产大泡沫破灭，日本房价下跌 6-7 成。

即便现在，日本东京都的真实房价也几乎不到上海一半。（上海和东京的房价、收入、房贷利率、公摊面积等详见公众号 “悟空新之助” 文章，菜单栏输入 “上海” 即可阅读，有最全面对比。）

对于这种选择性告诉你东西的，我建议您远离这种别有用心的人。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些人不厌其烦重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，一带一路再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，想多了吧，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，他们有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来没什么价值。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

向上爬，难比登天；向下滑，顷刻之间。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像 “刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要 1 个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性，只不过是当地 zf 的面子工程罢了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，人活着嘛，就是比更惨的人要好点就行了。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家破人亡这种），最好选择先等等。

现在背负 30 年房贷等价于 08 和 15 年错过买房。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

也别说什么学区房了，马上划入历史了；公积金都开始讨论要不要去掉了，何况你学区房啊。

多校划片已经席卷全国，购买学区房的收益率越来越低，并不能保证孩子的教育。与其这样，还不如出口转内销，转一圈，回来人上人。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接品人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其 70 年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住 70 年都是问题。70 年之后，中国估计 7 个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

前几天大雨，多少房子弱不禁风的本质暴露无遗了？

6、关于通胀的问题！

很多人分析问题喜欢犯 “刻舟求剑” 的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，不可能的，那会淹死自己的。

参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。

别骗自己了，所谓抗通胀是房地产利益既得住创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。清醒点，你没什么实力。

目前房地产爽过了头，以至于如今这般窘境。

7、关于放水

今年疫情如此严重，经济这么困难，但是，国家 M2 增速最高不超过 11.5% 吧。相较于欧美日的水量，就可以看到国家高层的谨慎，因为三峡大坝库容有限，以前就蓄水多了。

君不见最近两年 M2 增速逐步下浮吗？要不是疫情，怎么可能突破 10%。

若是国家放水，北方房地产不会这么差劲，北京、天津、青岛、济南等诸城不会如此垂头丧气。就一个资本炒作，高位套现伎俩，硬是解释为国家支持房地产，真的太离谱了。

关于房地产的国家意志，“融资三条红线”与 “限制银行的房贷比例” 就可见一斑，这还用怀疑吗？关于 M2 以及放水，详见旧文——《如何看待 4 月 M2 余额 209.35 万亿元，同比增长 11.1%？》

疫情打乱我国遏制 M2 增长的步伐，为了尽量将是疫情对经济的冲击，同时不至于水漫金山，今年国家的货币和金融政策比较谨慎。

如果就凭这些言论相信上海房价要涨，我还可以拿出上海人口老龄化名列前茅、国家 “房企融资三条红线”、“限制银行房贷规模”、“富力员工 75 折”、“福州房企打折工抵房幌子变现降价回笼资金”、“头部房企比如泰禾集团破产、恒大大力转型做新能源汽车”…… 来证明房地产日薄西山了。

当下的上涨城市来来回回就宁波、绍兴和深圳等少数像样的城市，其他的基本上就处于下跌通道当中。

即便是宁波、绍兴，在我看来不过是昨日之苏州，苏州去年多么生猛啊，苏州工业园区曾经直逼上海，但是今年呢？留下的不过一地鸡毛，你们不要告诉我说什么宁波、绍兴比苏州富有比苏州有前途哈！

反驳我的人只能够每年找几个最突出的城市，每年都换城市，但是却无视整体的大趋势，犹如战场，局限于某个战役的胜利，却无视整个局面的翻转演化。没有城市可以逃过此劫，落地可能有先后，但是终会殊途同归。

如果您所在的城市还在助长泡沫，您应该悲伤，而不是窃喜。（有些人真实利益之下无人性！）

8、摒弃玄学那一套

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

草船借箭不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金 10 年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08 年的那波房价飞升是很正常的现象，即便 08 年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得 14 年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15 年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且 15 年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。（19 年就有学者高善文指出我国的真实城镇化率大约 70%，比统计局数据高 10%，和日韩同期一致）

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长，经济就是降速换挡，而且未来前途不甚明朗。

18-19 年上海跌幅不小，20 年反弹很多人坐不住了，其实很像股市一群朋友，耐不住性子，结果突然接顶。关于上海为何 20 年反弹，过几天我会单独写一篇文章分享到公众号：悟空新之助！

**重点提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助，全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，内容太过真实，无法全文分享，给大家带来的不便，还请见谅！

知乎用户 remake 发表

笑死了

那你想听什么 说 “全国房价已经到顶了”" 马上就要腰斩 膝斩了 “ 这些垃圾高赞回答吗

我就放几张别人回答里的图

看到了吗？主要大城市的人口全部是正增长 而且增量是以百万为单位，百万量级的人口增量你知道意味着什么？

那就是工作，教育，医疗，机遇集中的大城市根本不缺人，根本不缺给一线新一线房地产叼盘的韭菜

一线和新一线 二线的房价只取决于 “该城市的人口增量”

东北缺人 环京缺人 可一线和新一线永远不缺人

你告诉我一个人口迅速增长的大城市房价会跌，这是哪门子的笑话，

那些幻想过几年房价会跌然后自己就能上车的人醒醒吧，年轻人口不断往大城市富集的后果就是，房价永远会涨，节节攀升的房价永远不缺叼盘侠，房价永远没有最高点，只有更高点

哦，你愤怒又如何，你买不起房又如何，谁在意你的想法？幻想躺平不买房不生孩子报复社会的想法太搞笑了，在数百万级别的人口增量里，你连毛都算不上，who cares 你生不生孩子，你买不买房子，在这么个社会里把自己看得过于重要，这是一种病 得治

对现实就是这么绝望，房价会继续往上涨，你不仅现在买不起房，你退休了也买不起房，你进坟墓的那一天房价也不会跌，你进坟墓里还是买不起房，你连自己的墓地都买不起，你的子子孙孙也买不起房，如果还有子孙的话

知乎用户 Jason chen​ 发表

看城市，涝的涝死，旱的旱死，不要相信规划，要相信市场，相信历史自然形成的上千年的经济发展规律，江浙沿海城市圈，深圳广州城市圈，首都，除此之外没有任何值得投资。

未来的城市化是减少落后地区人口的过程，人口和产业必定大规模聚集，超大体量的城市圈就这两个。

具体到这个城市圈还要看区位，一个房子越是优秀，就越是不缺接盘和投资自助的有钱人，顶部的资产会和底部拉开本质区别

如果一套房你是因为便宜而去考虑买不买，请放弃，如果因为太贵了在犹豫请坚决，这个话的条件单位是核心区位的优秀资产。

不要相信那些公众号吸粉大 v，长期来看房价肯定会跌或者涨，这个决策对个体没有意义，你要考虑的是你的现金流如何支撑你的资产，你的资产如何增值，如何在上升期获得最大收益，如何在下跌期减少损失。

知乎用户 刘汝昌 发表

我说说个人看法

现在的情形好似建国初陈云在上海打击投机倒把

当时的情况是上海的投机商有钱，不断买进粮食棉花等生活必需品，人为造成物资紧缺想着以此一夜暴富

而当时的产粮地都在政府手上，投机商有钱，政府有物资，平分秋色

政府从河南河北东北等产粮大省不断把粮食运往上海，不断把物资卖给上海的投机商，并且还边卖边涨价。。。而投机商手中的资金在天量的物资面前也有限，但是垄断市场随意定价的利润太诱人，故而借高利贷屯物资

政府算准上海的资金池干了（投机商和高利贷的资金），就开始降价出售，眼见物资崩盘，这边又有高利贷催债，投机商只能也降价出售，亏损之大甚至将国民党时期垄断市场挣得钱也吐了出来，有的清完货还欠着高利贷只能跳楼了事

而今情形雷同，周边二手房均价 3-4 万，新盘只买 3 万，还要摇号，人为造成买套房就是白捡 100 万，投机商资金有限，政府土地无限，待到房价高到普通人借贷都买不起时，只剩下投机商和政府做对手盘，到时必跌

知乎用户 Edward 发表

2021 年房价怎么样我不知道，而且地区与地区之间差异可能比较大。我只列一组数据，你自己判断一下。

1、2020 年，我国地方政府的税收约 7.7 万亿，土地出让金 6.6 万亿。这只是总量，许多经济不发达的地区土地出让金是地方收入的大头。

2、截止 2020 年末，我国地方政府显性债务为 25 万亿，隐形债务超过 50 万亿。多数地区采取借新偿旧的方式处理到期地方债，真正偿还到期债务的不到债务总量的 10%。

3、我国银行发放贷款仅认可房产或土地为抵押物，而且贷款总量的 80% 以上都有不动产抵押。

4、我国 m2（货币供给）过去长期保持在 10% 以上，近几年为 8%~9%。未来随着 gdp 增速平稳下降，预计 M2 不会低于 8% 的增速。

5、据七普数据，我国城镇化率为 64%，发达国家城镇化率普遍高于 80%，甚至 90%。未来至少还有两亿的刚需。

6、住宅用地的土地供应量仅为全部土地供给的 14%，即便是北京上海还有大量农业用地。

7、各级政府有可以动用多种手段控制交易，例如限购限售、学区房等。根据我所在城市的做法是往往在拍地前先放风某某重点中小学会在地块周边建分校。

8、可供我国居民投资的优质资产相对较少，散户玩股票基金往往会亏。而大城市的核心地段，尤其是教育资源比较好的地方，是公认的优质资产。

9、一线城市、国家中心城市、区域性中心城市、东部地区的强三线城市是人口流入的地区；广大中西部地区和东北地区的小地方是人口流出的地区。

10、以人口密度来看，全国前几名是上海、北京、天津、广东、江苏、山东、河南、浙江、安徽、河北、重庆…… 此外还可以自行百度各个城市的人口密度。

先写这么多。

知乎用户 Will Hanson 发表

将来的房地产市场一定是一个两极分化的市场，除非货币大放水，否则不会再出现全国普涨的局面了。

资源枯竭型城市，产业落后型城市，欠发达省份的边缘城市，还有欠发达身份的广大乡镇地区，房产都不会有高的增长。

而大部分中心城市，至少不会大跌，多数还是会随着轻微的通胀涨价，不排除少部分大涨的可能，原来是北上深，现在这个范围扩大到所有新一线城市，和一部分二线城市。

在人口即将 “达峰” 并逐渐走入下降的趋势中，最先走入实质老龄化的地区是广大的四五六线城市和农村（去过农村的都有实际感受），年轻人在城市打工，随着户口政策放宽，大部分年轻人都将在城市安家，即使不能在一线与新一线安家，也会选择相对发达的二、三线安家。

就像把酒杯摆成金字塔状倒香槟一样，财富的聚集效应也是根据城市的发展程度逐级下沉的，在人口没有充分老龄化的情况下，可能一部分人会选择在自己老家所在的五六线城镇安家，但是进一步老龄化的趋势就会让这些小城逐步衰落，人口向上一级集中。有足够的香槟时最底层的酒杯也可以倒满，但酒不够的时候，只有上面几层是满的。

所以简单的说将来中国房价一定如何如何，不分开分析看待的，不是傻子就是骗子。

2021 年，就是站在人口即将达峰的前几年，如果你发现你准备买房的地方没什么好公司，老年人多，年轻人少，那么不建议买房作为投资。

知乎用户 lu luce 发表

弱弱的说一句，应该是横盘吧。。

说人话就是躺平。既不涨价，也不下跌。

首先很多人买房子的时候，都做了贷款。而且是很多年的贷款。因此上，房地产市场里面其实凝聚着全国人民从现在到十年后的收入。如果下跌，那就是全国人民未来十年就全白干了。这个估计会导致很多人跳楼吧。。

继续涨价，大家更买不起了。其实房地产交易其实就是一个击鼓传花的游戏。人死了，但是房子不会死，即使拆迁了，还会被重建。因此上，如果继续涨价，这个击鼓传花的游戏就没法玩了。

因此上，两难啊。。。

知乎用户 believedxh​​ 发表

看空的人在等什么？

等一个失去的二十年吗？

不，失去的二十年里最惨的是一点资产都没有，完全持有现金的人

等一个上车的机会吗？

不，房价一旦进入下跌行情，就会一垮到底

他们在等另一帮人，给他们付费咨询，然后买他们推荐的金融产品。

看多的人又在等什么？

等涨价吗？二手房现在真的能出手的有几个人？更何况房贷利息本身也是持有成本。

在等另一帮人，给他们付费咨询，然后买他们推荐的房子。

大 v 的观点都是生意。

知乎用户 不自由而无用的人 发表

2026 年前怎么可能跌价，按照人口出生潮和结婚时间的对应去算，2026 年以后要结婚的人才是明显的衰退期，所以这两年就想降价，只能说太天真了。

这个年限不是我说的，这是真的有真材实料的经济学家翟东升说过的。

知乎用户 老游说房产​​ 发表

具体地段具体分析，这里分析一下佛山 2021 房市。

过去三年佛山最好的买房节点可能是 2020 年年底，一方面开发商有年度业绩目标，促销力度比较大；另一方面疫情影响下的很多客户处于观望态度，处于买方市场下房市有较大议价空间。

2021 开年，风云突变，佛山各板块房市涨声一片。和去年不太一样的是除了临广板块继续发力外，次临广板块和地铁沿线也紧跟步伐，市场普涨行情预期已经形成。2021 佛山房市小阳春让佛山房市火的一塌糊涂。

房产投资者向来是买涨不买跌，在这种上涨情绪带动下，2 月新房销量创造了历史新高，当普通消费者都嗅到了房市中弥漫着的上涨硝烟的时候，就足以说明这个市场的火爆程度。

股市和房市一样都是牛短熊长，不同的是股市的熊是真熊，房市的熊是真横，因为房子有资金成本，只要横盘就可以理解为熊。

房产最好的投资路径是：在房产周期启动之前或者启动之时就提前布局，静待房子上涨，收割房产增值红利，而不是等房产周期中末端仓皇追涨入场，这个时间虽然房子依然可能会上涨，但是上涨动能已然变弱，当行情有牛转熊时就有可能高位站岗。

这波房产行情主要是全球经济大放水造成的，在这个新增货币洪水滔天的时代，避免被时代收割的最好方式给资金找一个安全港湾。

北京时间 3 月 11 日，美国总统拜登签署了 1.9 万亿美元的新冠疫情救助法案。

图片来源：澎湃影像

对很多人来讲房产是资产升值保值的最佳港湾。从去年开始以深广为代表的的一线城市率先启动，以东莞为代表的的二线城市紧急响应。

和东莞同为湾区二线双子星的佛山也不甘示弱，较之前者佛山在房子上涨上显得比较克制，如果以东莞为参考物，佛山房价还处于价格洼地。这也是很多佛山买房者坚信佛山 2021 会狂飙猛进的重要原因。

我的判断这波行情很难形成大牛，而且行情已渐入尾声，佛山房市也很难复制东莞 2020 年奇迹，原因有二：

首先是政策层面原因：

高房价对经济的伤害是不言而喻的，深圳目前就面临高房价带来的产业空心化窘境，当城市的年轻人买不起房的时候，城市对人才的吸引力也会随之降低。

在房住不炒政策下房市一有上涨苗头就会紧急扑灭，政策层面高压也决定着不可能出现 2016、2017 年那种两年翻一翻的行情。

在强有力限购限售政策下东莞房市已经进入了冬天，横盘就意味着高位站岗, 现在追高买入将面临未来几年不能升值，不能出售的情况。如果是动用杠杆资金买房的投资客也也面临爆仓风险。

东莞限购政策

目前东莞、深圳、广州都已进入了限购周期，当然佛山也不能独善其身，限购何时升级只是时间问题。限购升级之时，便是佛山房价横盘之日，这个时间可能是四月，也可能是五六月份。

第二个原因是：金融政策调控升级

限购升级是目前抑制房价的最有限手段，实行的是无差别打击，与之相比金融政策调控的打击面就会小很多，受伤的更多是刚需。

金融调控升级也是调控房价的一个有力信号。

这次金融调控方向主要有三个：一利率上调、二放款周期拉长、三严查首付贷。

利率上调，不论对刚需还是投资客调控效果都不大，该买的依旧会买，没钱的依然不买，目前佛山首套房利率整体在 5.25% 左右，这个利率上调对佛山房市也就是洒洒水，没啥用。

但如果首套利率开始触及 6 字头呢？下图是东莞的首套和二套银行利率。当房贷利率触及 6 字头的时候，投资客买房要好好衡量自己的成本了。

金融调控东莞是玩真的，佛山目前还是洒洒水，也不排除佛山银行利率会进一步上调。

佛山目前一手房银行放款周期在 1 到 2 个月，二手房同贷书下来到放款时间在在 3 到 4 个月，如果是公积金贷款时间可能会拖至一年。

放款时间有进一步拉长态势，据说有的银行整个三月地产贷款甚至是停滞状态。

银行放款周期拉长对一手房影响不大，开发商财大气粗，放款周期拉长仅仅意味着他们回款时间增加而已。

放款周期拉长二手房业主就不开心了，之前可以 3 个月左右 拿到房子全款，现在要拖至半年或者更长时间，如果业主是想卖掉然后置换也就基本上错过了这波房市行情。所以有的业主就要求提升首付比例，甚至全款交易。放款周期拉长对二手房交易已经产生了实质性的影响，不排除放款周期会进一步拉长，甚至部分银行有阶段性停贷的可能性。

最近房市的大新闻是严查首付来源，严查首付的导火索是抵押经营贷资金流入了房市。严查抵押经营贷首先从广州热点城市开始，然后也蔓延到了佛山。

查首付来源就是查首付是否是自有资金，或者直系亲属资金，如果首付资金中贷款资金或者借贷资金比例过高会影响到银行审批。对刚需客户来讲大部分人的首付是经不起推敲的，现在房价高企，对普通人买房除了掏空了家里六个钱包外，可能还需要朋友支援。只要借贷，那么问题就来了，面临银行审批不过的情况。

据老游了解目前银行执行着非常严格的查首付来源政策，在现在的金融政策体系下至少百分之 20 的客户是过不了银行贷款的，而且这部分客户以刚需客为主。这波查首付来源执行的是有差别打击，刚需客户最为受伤，而投资客财大气粗，自有资金充沛反而大部分不受影响。

这条政策刚推行不久，对房市降温也起到了一些积极作用，后续是否会持续执行值得关注。

东莞模式可否复制？

2020 年东莞房价涨幅全国第一，远超佛山。东莞和佛山做为湾区双子星城市，不仅在 GDP 方面一争高下，在房价方面也会处处比对。

因为东莞去年大涨，所以今年佛山必定大涨，这是很多人判断佛山今年房价必涨的原因。坦白来讲广深莞佛四市而言，佛山房价处于洼地，也极具投资潜力。但是通过去年东莞大涨来判断今年佛山大涨的理由是行不通的。

东莞人口规模和佛山相当，GDP 总量和佛山也相差无几。但是东莞在土地供应量上远低于佛山。

最近三年佛山卖地收入分别是 2018 年 871 亿，2019 年 745 亿，2020 年 1281 亿，而东莞卖地收入 2018 年仅 245 亿，2019 年 373 亿，2020 年也才 621 亿。

佛山近三年卖地收入远超东莞，土地供应面积也远超东莞。

在新房成交上佛山更是对东莞形成碾压之势，即使在东莞房市最旺的 2020 年，佛山新房成交量依然是接近东莞 2 倍。

整个 2020 年东莞房市一手住宅的供需比是 0.83：1，处于历史低位，供需失衡是促使东莞房价上涨的最根本原因。

所以东莞 2020 年涨幅最大的不是东莞临深板块，而是东莞市中心板块，这说明驱动东莞房价上涨的根本动力是本地刚需。

而佛山 2020 年年底到 2021 年年初主要上涨板块是临广板块。房价上涨的驱动力是广州客外溢，2020 年佛山卖地突破历史记录，达到 1357 亿，土地成交面积 1129 万㎡，双双突破历史记录，在未来几年佛山房市整体会处于供大于求状态。

期待佛山 2021 年 25% 以上平均涨幅肯定是不现实的，佛山 2021 年很难复制东莞 2020 年房市神话。目前佛山临广板块已有 15 个点以上涨幅，佛山临广板块是否会继续上涨；佛山房市上涨是否会从临广板块向其他板块持续蔓延，这需要打上一个大大的问号！

本文旨在提醒投资客在加码房市的时候保持一份理性，房子是增值保值抵抗通胀的最好产品，但是踩对买房节点也非常重要，否则容易高位站岗。

知乎用户 Tenny-X​ 发表

纵观过去十年，房地产无疑是普通人实现阶级跨越的最佳途径。如今，随着红利期逐渐过去，不同城市、甚至同一城市内的不同板块都会发生分化，未来投资房地产的难度，正在变得越来越高。不过话说回来，“难” 不代表没有机会，而是意味着，如果不懂乱买，很有可能跑输通胀，甚至亏损。

那么，2021 年以后，如何筛选具有投资潜力的城市呢？

从以往经验来看，普通投资者投资房地产赚钱主要有三种方式：

1、赚市场普涨的钱，也就是众所周知的大放水。

2、赚长期增值的钱，比如城市的发展、地铁的开通、基建配套的完善等等因素所带来的增值。

3、赚别人的钱，比如核心城市对于十八线小城市的虹吸，就是在赚别人的钱。在市场上总资金量不变的情况下，核心城市的上涨，以及资源的集中，很有可能会导致小城市的房价长期阴跌。

放眼未来十年，大放水在这个 “房住不炒” 的时代已经很难发生，换言之，剩余的玩法还剩两个：要么是持有核心城市核心地段的房产，要么是做大量的功课去挖掘具有潜力的低估楼盘。

当然，核心城市核心地段的房产接下来会一如既往的贵，甚至更贵，而且限购往往会很严。这对于大部分普通人而言也算是变相的提高了门槛。如果不是那种 “买房自由” 的土豪，核心城市的核心地段是可望而不可及的。在这种情况下，挖掘具有潜力的低估楼盘或许是更加可行的策略，当然了，这对投资者的决策分析能力也提出了很高的要求。那么，如何判断一座城市的房价是高估，还是低估呢？

在股市里，我们衡量股价的高低有 PE，PB，PEG 等指标，楼市也可以选取一些类似的指标去衡量房价的高低。我这边总结了以下三个因素：

1. 城市经济结构、发展水平以及发展预期。

这个无需多言。城市的发展情况，就是投资时的基本面。基本面越好，投资的风险越小。一般来说，一座优质的城市，整体的 GDP 至少在 8000 亿以上，城区人口至少在 300 万以上，第三产业的占比尽可能高，等等。如果说，一线城市的门槛过高，作为投资标的不是很合适，那么，我们可以把眼光放到二线城市以及一部分三线城市的核心区。

一般而言，二线城市的优先度高于大部分三线城市，如果二线城市的核心区也已经太贵，则可以考虑近郊的楼盘。目前无论从政策上来看，还是从趋势上来看，二线城市的落户正在放宽，城市体量也会越来越大。对于扩张中的城市而言，近郊楼盘的投资具有较低的门槛以及较高的增值确定性，将是城市体量扩张预期下的直接受益者。

2. 城市顶部 20% 人群的收入水平以及所处地区的收入水平。

曾经看到过一个很有意思的问题：如果只看数据，上海的平均收入也不高，为什么上海的房价那么高？

这里需要指出的是，城市的平均收入水平，向来不是影响房价的主要因素，而是金字塔塔尖的那 20%，决定了房价的层次。根据二八定律，顶端 20% 往往占据了 80% 的财富，那 20% 的人，是只靠工资收入的吗？当然不是，股权投资，房产投资，年终奖，租金，这些都是不会反映在统计数据里的。

另外，一座城市的房价有时候也不能只看本地的收入水平，和所处地区的整体收入也有很大的相关性。楼市与股市不同，股市里的资金流动基本没有门槛，但是楼市的资金流动很多时候是受地域影响的。比如，某个城市的资金或许会外溢，但是外溢效应在大部分情况下只会发生在邻近区域；再比如，某些省会城市房价高，并不仅仅是因为本地人有钱，而是因为整个省的有钱人都在往省会跑。有资金，有需求，房价自然就上去了。

3. 城市的吸引力以及每年人口流入量。

人口流入量对于房产投资而言是一个重要的指标。第一，人口的流入从侧面反映了这座城市的吸引力和经济水平；第二，由于本地人一般对于期房 2 年左右的交付空窗期不敏感，在大部分新房都有限价的情况下，往往会优先考虑摇新盘，而外来的人口流入将大幅改善二手房交易的流动性；第三，外来人口是城市房价的主要支撑，虽然二手房交易的大部分都是低价盘，但是考虑到很多高端楼盘的房价是通过低价房产置换 + 贷款的形式来支撑的，那么换言之，外来人口所能够负担的房价也将间接影响整个城市的均价。

最后，需要说明的是，以上这几个评价标准有一定的适用前提。中国地理位置的复杂性造就了经济文化的复杂性。如果简单地把两个不同经济结构、不同地理位置的城市放在同一套体系下对比，那么得到的结论必然是不可靠的。

比如，同样是区域中心城市，长三角的房价明显高于中西部。甚至长三角的一些三线城市的房价也能逼近中西部省份的新一线。在这种情况下，不能简单的认为长三角的房价就是高估了。一方面，长三角的资金活跃程度和中西部的一些地区完全不在一个层面，另一方面，长三角的多核模式与中西部的单核模式也注定了房价的评估逻辑不同。

举个例子，长三角除去上海这个最大的核心，其他一众二线或者三线城市没法复刻像长沙、重庆这样严格的限购政策。房产投资的资金很多时候是一把双刃剑，如果没有早期的投资客，很多城市的新区根本发展不起来。放到长三角这个多核格局里，一众二三线城市很容易陷入 “囚徒困境” 的怪圈。如果你限购政策太严，而别的城市限购比较松，甚至是促销型限购，资金便会很容易地发生 “用脚投票” 的现象。结果就是，你的新区规划就很容易沦为一纸空谈，浪费了大量人力物力财力，到头来新区还是一座鬼城。

而中国中西部的长沙、重庆等城市，房价控制的比较好，是因为他们在当地具有绝对的优势和吸引力。以长沙为例，限购再严，对于本省的几千万人口而言，省会依然是无可替代的存在，无需担心资源流入别人的口袋，这是中西部的房价调控能做的比较好的原因之一。客观而言，这样的调控模式，在长三角、珠三角等房价高地，是很难存在的。况且，对于长三角、珠三角的大部分城市，调控的最终目的，并不是打压房价，而是维持房价稳定、温和的上涨罢了。毕竟很多城市还要指望着卖地来赚财政收入呢。

回到主题，2021 年以后，房价还会涨么？

有可能会，也有可能不会。整体而言会呈现出明显的分化格局。

你的想法、你的眼光，以及你的选择，将会更加直接地影响你的资产水平以及投资收益率。

OK 以上就是本文的全部内容，如果点赞过 30，就考虑再出一篇文章，详细讲讲如何筛选城市内部具有投资潜力的版块。

记得关注哦

知乎用户 洋楼记​ 发表

7-2-1 适用城市与楼盘

7 成城市会继续阴跌

题目中提到的房企三条红线与银行两条红杠影响的更多是中小银行

比如 XX 农村商业银行，XX 城市银行

在过去这些银行是这类城市不断向上推手，统统哑火

2 成城市会稳中有进

未必是 GDP 排在前列的大中城市，但一定是产业具备能量的城市

城市或许不大，但民间经济往往发达，比如连续 55 个月的徐州，比如宁波无锡等城市

1 成城市会高歌猛进

长三角，珠三角，大粤湾，苏州杭州深圳珠海，总之是加码限购政策的城市

楼盘同样是这样

有电梯、有学校、好物业的房源一房难求，10%

包括我所在一直被称之为凉凉的济南，旅游路沿线学区房合适的房源并不算多

某些盘，全国表现不同，20%

这一点全国各地不同，济南现在很明显，2 万块以上改善与高端改善房不太愁卖

或许在某些城市表现为配套醇熟的小户型。总之一点这种楼盘会占 20%（哪怕当地市场很凉）

不促不销的 70% 楼盘

山东是这样，北方是这样，南方有半数的城市也是这样，不促不销，不给噱头给优惠，楼盘出不去

最后说一点，关于 XX 年房价会涨还是回落，类似的问题在 2016 年已经死掉了

普涨普跌早就变成持续分化

仅隔着一条街因为档次不同而导致房价差距 5000 元 / 平并不鲜见

哪怕是千股齐绿的 2015 年，一样有几个涨停的股票

哪怕是现在基金涨个不停，一样有不少基金赔的底朝天

看了这么多没出校门的知乎大 V 品鉴房地产的雄文

从数据到图表试图画一个自己也看不懂的圆，把很多人圈进去

信别人讲几句，不如出去走走

网易别买车，抖音别买房……

这个梗不明白吗？

知乎用户 飞雪连天​ 发表

“房企融资三条红线”与 “限制银行个人房贷总额比重” 下，房地产以及房价何去何从？

限制的啥，让开发商少贷些，让买房子的少买些。这个是在防止房价别太热吧。

你得具体到哪个城市，哪个地段，然后参考自己的情况，决策是否入局，单单一个趋势，代表不了什么。

知乎用户 匿名用户 发表

一直在涨，根本就没人管，信达公园郡一月份备案价 9100，四月份跳涨到 12000。

知乎用户 人间富贵阿琳琳​ 发表

中国未来几年的房价是涨还是跌，是全国人民都很关心的问题。

国内房价已经上涨 20 来年了。在这二十年里，投资一线城市的房地产几乎超过所有的投资。

堪称中国人的造富机器。

曾经有很多经济学家、金融学家分析讨论中国的房价，但最后都啪啪打脸。

例如，“空头专家” 谢国忠，他一直是坚定的看空派。

他在很早之前一直看空中国的房价，但是中国房价就是一直在顽强的上涨着。

显然，房价一定会涨或者一定会跌，这都不靠谱。

可要是你了解一些基本的知识，会发现其中还是有一定客观规律的。

2 月 9 日，央行公布一月份金融统计数据：

1 月份新增人民币贷款 35,800 亿，余额同比增长 12.7%，较上月降低 0.1%。 分结构看，企业中长期贷款当月新增 20,400 亿，同比多增 3,800 亿。短期贷款新增 5,755 亿，同比减少 1,944 亿； 居民中长期贷款当月新增 9,448 亿，同比多增 1,957 亿。短期贷款当月新增 3,278 亿，同比多增 4,427 亿；

从企业和居民贷款来看，表外融资需求激增，或一定程度反映了宏观经济复苏状况。

因为企业贷款的最终目的是扩大生产从而营利，一旦营利就意味着股价的上升。有闲钱的人便会把钱投资在股市。

而居民的贷款增加，意味着消费需求的激增。那用于中长期的贷款，不就是房贷吗？

并且通过观察，我们可以发现，同比去年 1 月，今年 1 月的居民中长期贷款增加了 1957 亿。

从侧面反映出居民对住房的需求大大增加，当大家的钱都流入房地产时，必然会造成房价的上涨。

基于以上，不难看出，至少在接下来一两个月（除不可抗力因素），国内总体的房价会维持平稳上涨的趋势。

我是 @人间富贵阿琳琳，一个学心理、懂金融的小博主。

理财看琳，周周涨停。

今天先分享到这里，如果有什么疑问，可以评论或者私信我，乐意解答。

知乎用户 脚丫​​ 发表

别问

问就是涨

只有涨了才会你开心我开心

大家都有养老金

你不忧

我不愁

骨灰罐罐摆满楼

这几年拆的没有建的快

过几年生的没有死的多

那么房子给谁住？

不摆罐罐还能拿来做什么？

说摆啥都可以，为啥非要说摆罐罐？

答：没人住当然是给鬼住啦~

别以为我是在信口开河，目前双独子女成婚之后又选择只生一个的很多，等这个独苗苗长大后他要面对自己的事业婚姻，还有爸妈及爸妈的父母的身后事，如果他又娶了个双独子女的独生女，那么这对小夫妻在代车供房照顾小孩之外还要照顾 12 个老人。

那么在买 12 块墓地与数套卖不出去的房子之间就有最佳解：摆空房子里！

膈应不膈应关我啥事，反正我又不在那里住~

房子属于不动产，表面意思是它不会长腿跑路，另外一个意思是你要变现跑路的时候它不会变现跟你跑！

知乎用户 安师叔 发表

仅就 2021 年来说，房价上涨可能性更大，并且十分明显地在不少东部城市表现出来。不过 2021 年央行有收紧银根的动作，对于炒房的遏制将更加有力，但是对于正常买房应该影响不大。这么做的目的应该是防止大量资金流入楼市，还是为了防范泡沫被击破的风险。但是稳定房市的政治目标不变，要稳定，就要预期中稳中有升，否则容易引发二手房市场的抛售潮，一旦抛售成汹涌大潮，那么风险就大大提升了。所以 2021 年应该是房价继续稳中有涨。

知乎用户 MDS 丶雨神​ 发表

先说结论：四大一线会涨，二线横盘震荡，三线以下城市下行压力很大。

刚需自住直接上车，投资投机谨慎下手

深圳这波的行情是主要是放水的经营性贷款流出和外贸行情好导致的，毕竟今年南方外贸老板发财的太多了，而且住宅类土地供应是北京二十分之一，上海十分之一，想不涨都难。

上海是我国的金融中心，今年美股，A 股的行情早已赚的盆满钵满，券商，基金公司发年终奖几十个月的工资啊（每轮牛市都这样）这些金融行业人员释放出大量购买力，加上对于深圳房价的跟随，上涨也很正常。对于很多人所说放开 4 所上海大学毕业生落户政策，我觉得影响不大，应届生不是房价的推手，不是每家的钱包都足以在上海给孩子买房子。

帝都情况就复杂了，有钱人很多，外来人口也多，房子就那些，从供给面来看必涨无疑，可政策的落实力度会是这四个里最强的，信贷政策永远是楼市的晴雨表，不加杠杠这游戏已经玩不下去了，所以炒房客热情相对较小，在帝都发展的朋友可以在今年下手。

从外部看，纽约伦敦东京的房价都高的离谱，中外的房地产的地位、模式没有本质区别，这是人家比咱房地产提早发展几十年的经验，不用等啥呢。

我一直觉得以前的电视拍的有思想，有个台词是 “县里面的有钱人以到市里面买房为荣，市里面的有钱人以到省里买房为荣，省里面的有钱人以到北上广买房为荣” 全国的人才都往这里聚集，长期一定是走高的，没有必要冒着涨价后买不起的风险，错过了上场的机会。

二线将呈现南北分化的趋势

这几年南北经济差异增大，北方有点像美国五大湖地区，随着经济发展的减缓人口逐渐向南部更加温暖的加州、佛罗里达的地区转移，从此来看历史总是惊人的相似。

北方二线以天津为首，已经横盘甚至阴跌三年左右，买卖双方观望情绪都很高，大概率会维持现状（也就是金额不变，价值降低）依靠通货膨胀来修复过高的估值，但对于贷款投资的朋友建议尽快脱手，涨幅不可能比北上广更高。顺便说一句，北方人才大量往南方跑，接盘能力明显不足，天津几个月前已经暗地放开外地人买房政策，但好像效果不明显。

重点来了，你自己算算自己的房子，以总价 500w 的房子为例，二套 70% 首付，5% 的贷款利率，350w 自有资金年化收益 4% 不算高吧（原来写 5% 不好理解，4% 直观一点），相当于你每年需要 350w 的 4% 即 14w 涨幅才能等同于理财投资，如果考虑 7-8% 通货膨胀和利息相当于 350*7%+150（5%-7%）即 21w 才实现平衡通胀，实际利率 = 贷款利率 - 通货膨胀率 =-2%，评论里的那位是想说这个吧，反正你可以按其中模式算算自己的投资到底值不值。

南方二线以南京、苏州为首

2020 已经能感到回暖，南方经济受疫情的影响相对较小，国外疫情的爆发给出口带来了海量的订单，江浙老板们收益颇丰，置业需求推动上涨，二手房主趁机提高挂牌价，房价会上涨，但不论是幅度还是成交量都不会像上海一样。

至于三四五线城市，能卖赶紧卖，持有时间越长越亏，货币棚改形成的高估区一旦维持不住就是大坑，别看新房多少钱，又创什么新高，新房降价业主打架的事情你听到的只是冰山一角，要看就看周围二手房挂牌价，成交价，周转时长，如果挂成价差大，周期长，记住无脑跑！无脑跑！无脑跑！跑的慢就永远跑不出来了。

再多说一句，大城市物业好的外围新房次新房，价值要低于中心的次新房甚至老房，这几年炒出的物业管理，本质上是中心区域土地资源不足导致的，房地产大发展挣快钱的时代谁管你物业和精装修这小钱，等十年，二十年后，你的新房也变成现在的次新甚至老房，偏僻的地方根本没人接手，因为偏僻的新房有的是，而中心区的土地稀缺性就体现出来了，而且中心老旧现在处于相对低估，等一二十年之后，这波大基建时代建的房子都老旧了，价值就真正体现出来了。

时隔四年，又一次在知乎上发表观点，各抒己见，不喜勿喷！

知乎用户 炒饭世家 发表

已经涨了，我买的武汉 2 个月涨了 20 万，2 月买的 21000，现在 5 月 25000，而去年 17000……

看走势不要看全城，那包含了超级郊区拉低了价格就没意义了，只看最热门的几个小区的中间楼层即可，比如 光谷东的朗诗里程，武汉第 1 热门小区：

2020 年 4 月，中间楼层 85 平 149 万，单价 17300，疫情刚解禁，是一二线房价最低谷，那时候应该坚定买入二线优质房产！可惜我没买……

2020 年 8 月，我发帖的截图均价 18300，涨了 8 万，很缓慢，但趋势已经很明显了，我没有看走势，没买……1 万 6 那个估计是 1 楼（1-3 楼 和 顶楼太差，很便宜，可忽略）

2021 年 2 月：175 万，涨了 25 万，我买了！

2021 年 5 月：195 万，涨了 45 万。

当初看这个回答的人都发达了嘛？

假设你现在二十多岁，通过自己的努力赚到 40 万元，你会选择买车还是买房？

知乎用户 渡无涯 发表

看完了这个问题下目前的 94 个回答，基本都在看涨了。

旁观，这期间提高自己，布局发展。为下一个 周期做准备。

ps：阅过 2000 多年的历史变迁，就不会戚戚于房子了。

知乎用户 七年前的雪景​​ 发表

本文写于深圳上海疯狂那段时间

现在已不具备参考性

调控还是很厉害的

现在的上海，新房摇不到，二手房一天一个价，学区房狂涨，中环内老小区无房可买！去年 11-12 月仅两个月上海就有 31 个盘售罄，从南到北一片红火。去年 12 月认筹数堪比 2019 年一年的量。

比上海的新房市场更夸张的，只能是上海的二手房市场。仅仅是 12 月，上海的二手房成交量就高达 3.9 万套，创近 4 年来新高。有 10 天成交涨 42.58% 的，有 2 天涨价 100 万的，也有 2 个月暴涨 330 万的。

除了深圳和上海之外，广州、东莞、杭州、宁波、南京等城市的房价都出现了比较明显的上涨趋势。四大一线城市房价全面上涨，也是很多年都没出现过的情况了。上一次，应该还是 2015-2016 年。5 年前的那一波行情，最终也波及到了重庆。给 2016-2017 年的重庆楼市带来了一波大牛市。

那么到了 5 年后的 2021 年，这一波一线城市的 “远古巨牛” 会再次轮动到地处西部内陆的重庆吗？

目前前期经历了暴涨的一线城市逐渐被政策打压，二线城市逐渐成为主角，尤其是重庆这种不限购且门槛较低的城市，会不会成为全国投资人的资金池呢？我们细细分析一下。

本文详细介绍了重庆的发展规划情况以及重庆房地产市场情况，具体介绍了买哪个地段、哪个业态、哪个面积段等信息，也从细节上介绍了外地人在重庆如何贷款和使用公积金，具体情况看文章内容详情。

最近给一个小姐姐找房子，几乎是翻遍了两江四岸了。结果呢，我认了个北上深的姐姐，她找了个重庆的弟弟

得出一些结论，也找到一些房子，我们慢慢梳理。不得不先提前说一句，重庆房子真 TM 多呀！

我们一个问题一个问题来梳理吧！对我来讲是个熟悉市场的过程，对大多外地投资人来说也是个不错的了解重庆市场的科普文章。

1、重庆哪里的地段才叫好？

这是外地投资客来重庆第一个疑惑：重庆一环在哪里？二环？环环相扣？那恐怕是一首五环之歌，在重庆没有明显的环的概念。那么哪里才是核心区呢？

首先，了解一下重庆吧亲！

重庆称之为山水之城，有山有水，有 4 条山脉，2 条江，也就是下图这个样子了。重庆的山已经不是山那么单纯了，是一条一条的山脉，发现了吗？山脉的名字图里有，这 4 条山把重庆分成了三个块，分别叫西部槽谷、中部槽谷、和东部槽谷。两条江分别是下面的长江和上面的嘉陵江。这就是重庆的基本地理情况。重庆的发展轨迹是：第一步先发展中部槽谷，也就是大家熟悉的主城九区，比如渝中区、江北区什么的，比如核心商圈江北嘴、解放碑；然后第二步重庆城市向北延伸，建立两江新区，发展渝北区和北碚区，也就是大家熟知的照母山、中央公园、悦来、蔡家等板块。现在的两江新区主要指龙兴和复盛，在比较偏远的东部槽谷了。后面我会给这个板块图的。第三步，现在的重庆开始发展西部槽谷，也就是成立了高新区和西部科学城，在中 y 爸爸的指导下，开始重点发展成渝双城经济圈，城市向西扩张，也就是大学城、西永、璧山那些地方了。过程大概就是这么个过程。

从环的概念出发，重庆分为内环和外环，如下图所示。一般作为投资而言，除了新建的高新区之外，外环以外的房子就没必要看了。以渝中区为中心，向北的这一片，称之为北区，如江北区、渝北区、北碚区；渝中以南称为南区，如南岸区，巴南区，九龙坡区，大渡口区；渝中以西，沙坪坝区，高兴区，璧山区称为西区。北区发展更好，地段价值更稀缺一些。

2、中介为什么动不动就问【您哪天有时间，到售楼部来我详细给您解答？】

中介不把你拉出来，怎么在千千万万的中介里面脱颖而出呢？建议地段大概选好了，再找两个靠谱的中介带去看看，效率会高一些。现在的中介水平层次不齐，但是谁都敢说哪里哪里具有投资价值，对于外地人来说，无疑增加了踩坑的可能性。

3、重庆房地产市场是一个怎样的市场？

从供量、销量、存量的总体情况来看，重庆目前还是一个刚需为主导的市场，总价 80-150 万的两房和三房最好卖，也卖得最快，哪怕总价高点都没问题。尤其是核心区小户型，已经形成了一种高周转操盘方式了。因为高价地越来越多，高价地的操盘方式就两种，要么极刚，要么极豪，要么是快速回款减少财务和融资成本，要么就做高溢价。所以这种核心区的小户型很可能是会越来越高的。

（1）买什么业态呢？先看看卖得最好的高层？

从业态上讲，销量最大的还是高层，高层也分刚需型的塔楼，梯户比很高那种；也有那种临江大平层，属于高溢价产品。但是这里的高层，大多数应该都是刚需塔楼。下面有详细的供应量、销售量、销售均价、市场存量、火热面积段等数据信息，可以仔细看看。

（2）买洋房行不行呢？

低总价的洋房一般比较热销一些，受重庆官方控制容积率，越来越多新盘出来大多数都是小高层和洋房了。

（3）别墅，就只看看数据吧。

4、重庆的房地产市场基本政策？

贷款政策、公积金政策、装配式建筑要求、学位房制度、人才引进政策、成渝双城经济圈规划建设情况，等等，都在这里了。具体的外地人怎么用公积金，怎么贷款？我的其他文章里面是有详细介绍的，下面我给了个链接，可以打开具体看看，此处不赘述。

疫情结束以后想在重庆定居了，重庆哪里的房子更好一点?

5、重庆的二手房市场怎么样呢？

重庆目前有 16 万套以上的二手房，房龄 10 年以内的也有 7 万套，核心区的房子大概也是几万套，其实这个数据是不可怕的，甚至说，一旦行情到来，新的周期到来，这些二手房会在一年内全部消化。

内容源自重庆楼市大 v：**一线城市的房价从去年就已经开始出现全面上涨。**而现在，深圳已经涨爆了，上海已经涨疯了，就连连续阴跌了好几年的北京也开始逆势翻红了…… 贝壳数据显示，从去年底至今，深圳二手房挂牌均价从 70844 元 / 平米上涨至 82144 元 / 平米，涨幅高达 16%，部分房子直接翻倍涨。

现在的上海，新房摇不到，二手房一天一个价，学区房狂涨，中环内老小区无房可买！去年 11-12 月仅两个月上海就有 31 个盘售罄，从南到北一片红火。去年 12 月认筹数堪比 2019 年一年的量。

比如徐汇区的「汇城南街里」，7 月首开，认筹率 333%，相当于 3 个人抢一套房。到了 12 月，认筹率直接上升到了 1269%，**相当于接近 13 个人抢一套房！**比上海的新房市场更夸张的，只能是上海的二手房市场。仅仅是 12 月，上海的二手房成交量就高达 3.9 万套，创近 4 年来新高。要知道 2016 年上海最疯狂的时候二手房成交也不过才 4 万套。优质学区房，房价涨幅超 20%。而业主跳价、反价全看心情。有 10 天成交涨 42.58% 的，有 2 天涨价 100 万的，也有 2 个月暴涨 330 万的。

除了深圳和上海之外，广州、东莞、杭州、宁波、南京等城市的房价都出现了比较明显的上涨趋势。四大一线城市房价全面上涨，也是很多年都没出现过的情况了。上一次，应该还是 2015-2016 年。5 年前的那一波行情，最终也波及到了重庆。给 2016-2017 年的重庆楼市带来了一波大牛市。

那么到了 5 年后的 2021 年，这一波一线城市的 “远古巨牛” 会再次轮动到地处西部内陆的重庆吗？

目前前期经历了暴涨的一线城市逐渐被政策打压，被套上了紧箍咒；重庆城市又是不限购的城市，资金可以随意流入，房价 1-2 万，叠加双城经济圈政策利好，在北上深客户眼里简直就是个赌一把的资金池呀！

一线城市的市场一旦被锁死，大量的热钱必然会向其它地方外溢。从东向西，从一线向二线，城市之间的轮动就是这样产生的。

有人会说，重庆有 16 万套的二手房挂牌量，盘子太大，根本就翻不起什么浪。但是他们可能不知道，就算在去年这种半死不活的二手房市场里，全年仍然有 12.9 万套的成交量。而上海这样的城市，去年一年的二手房成交量是 29.1 万套。你这 16 万套算个啥？


其实回想一下 2016-2017 年那一波行情，早在 2016 年 8 月的时候就已经有许多在北京深圳的朋友向我咨询重庆买房的问题了。到了 2016 年的国庆假期，有好几个朋友都不约而同地从一线城市飞回重庆买了房。那个时候绝大部分重庆人，包括我自己都没有意识到这是一波大牛市开启的前兆。而最近几天我又陆续接到了好几个在一线城市的同学关于在重庆买房的咨询。

我最近也接到很多外地投资客咨询买房的事情，我的天，同学们，我们要起飞了吗？

我觉得大概率是的，时机已经逐渐成熟了，在重庆投个小户型，本钱不大，尤其是二手房，比新房便宜不少，赌一把也不是不可以。

6、那哪些小区、哪个价位的二手房值得买呢？我们一个一个梳理一下。

今天太晚了，我们明天后天慢慢梳理，真 tm 有趣

知乎用户 功夫哥​ 发表

前天看一个视频，一个业主声泪俱下，强烈抗议当地政府出台二手房最高限价的政策，表示这不符合市场规律，评论区里面有赞成的，也有幸灾乐祸的，更多是对骂的，锣鼓喧天。

也好理解，这些年房价疯涨，太多人靠炒房实现了财务自由，只要胆子大，敢贷款，买到就是赚到，成功的榜样比比皆是，这是一条致富的康庄大道，但凡有一点门路，能搞到购房指标，能贷到款，那就能买多少房就买多少房，坐等涨价。

万万没想到，二手房居然被限价了，甚至比当初入手时还要低，市场都是追涨杀跌的，无论什么东西，越涨买的人越多，越跌越卖不出去，房子也一样，眼瞅着房子卖不出去了，一屁股的银行贷款却还要还，情绪崩溃很正常。

幸灾乐祸的也简单，房价越来越高，买不起房的人多的是，这些人最讨厌的就是那些炒房的人，认为他们是高房价的罪魁祸首，当看到炒房团声泪俱下的倒霉样，心情简直爽到了极点，有种大仇得报的感觉，集体喝倒彩也是人之常情。

可是这伙人争来吵去，全都是在发泄情绪，关于让人心惊肉跳的房价本质到底是什么，完全没有人讨论，凡是不涉及本质的只能叫争吵，争吵是情绪化的，情绪化就永远分不出对和错，很容易发展到问候对方的女性亲属。

人之所以迷茫，就是看不清楚方向，看不清楚方向就是没看清事物的本质，用毛教员的话来说，就是没有搞清楚事情的客观规律，搞不清楚事情的客观规律，就要犯错。

房子到底是什么？想把这个问题搞清楚，就要搞清楚权力，什么是权力？自从人类步入阶级社会，权力的本质，就是可以分配社会财富。

有价值的东西就是财富，我们不用管经济学关于财富拗口晦涩的定义，把财富想象成一个蛋糕就行，拥有权力的那伙人叫统治阶级，统治阶级拥有切蛋糕的权力。

在生产力比较低下的时代，这里多说一举，所谓生产力其实指生产效率，一个原始人用树枝和石块挖地，和一个美国农民遥控大型挖掘机挖地，这中间的差别就是生产效率的差别，也就是书本上说的生产力的差别。

当古人开发出种地的技能之后，人类就步入了农业社会，这个时候，地球上到处都是未开垦的土地，但人口很少，掌握了人就意味着掌握了财富，所以诞生了奴隶制，拥有奴隶越多的人，就越富有。

在这种制度下，奴隶主拥有绝对的支配权，包括对奴隶人身和奴隶劳动创造的所有财富，生产力低下，创造的财富有限，分配模式也简单粗暴。

奴隶时代，奴隶就是财富，是用来被分配的。

当铁和水利技术发展起来以后，农业生产效率得到提升，农业产出增多，人口快速增加，方便开垦的土地都已经被开垦，荒地开垦变得越来越难，这个时候，只要控制了土地，就等于控制了财富，谁拥有的土地多，谁的财富就多。

于是地主阶级取代了奴隶主，人类社会步入地主时代。

这个时代，真正的工业技术没有出现，只有一些手工业，整个社会依然是农业社会，在中国，大地主的头子就是皇帝，在欧洲，大地主的头子就是国王之类的。

地主阶级控制了土地，也就掌握了分配财富的权力，农民没有土地，只能租借地主的土地，租金由地主说了算，丰年不丰收，多收了三五斗的故事每年都在上演，如果碰上灾年，家里的喜儿就要被拉去抵账。

在这种统治模式下，农民是社会财富创造的主要群体，他们创造的财富以地租的方式被收走大部分，留给他们的只能勉强维持温饱，或者连温饱都维持不了。

地主时代，国家的概念已经很明确了，地主阶级为了维持这种不劳而获的快乐生活，需要拿出一部分财富，维持国家的文官系统和军队，实现国家的内安外定。

如果农民能活下去，这种模式也没啥问题，如果地主们心太黑，让农民们活不下去的时候，造反和起义就会此起彼伏，王侯将相宁有种乎！

地主时代，土地就是财富，土地越多，财富越多。

后来工业革命萌芽了，生产效率大幅提升，掌握了先进生产技术的企业主们积累了大量的财富，地主们眼红了，他们掌握着土地，掌握着财富分配权，他们提高地租，强行从企业主的手里分走大量财富。

企业主们忍气吞声，当工业技术越来越先进，企业主们越来越多时，实力越来越壮大时，他们终于受不了地主们，于是资产阶级革命爆发，地主们被干翻在地，或者主动归顺，人类进入资本主义时代。

资本主义的典型特征是生产资料私有制，按照生产资料分配社会财富，没有生产资料的人群，被马克思称为无产阶级，无产阶级是没有分配社会财富的权力的；什么叫生产资料呢？就是可以生产社会财富的一切工具，包括厂房、设备、土地等等。

人类进入工业社会以后，生产效率急剧提升，生产的社会财富足以让全球所有人丰衣足食，当然，这是一种理想状态，永远不会出现，发达地区没有义务把自己辛苦劳动的果实拿去养不发达的地区。

但在发达资本主义国家内部，贫富依然非常悬殊，甚至越来越大，还经常发生经济危机，这就是按照生产资料进行分配的机制出了问题。

资产阶级拥有全部生产资料，在切社会财富的蛋糕时，把最大的部分留给了自己，无产阶级只能被动的得到一小部分。这一小部分有多小呢？在养活劳动者自身及家庭成员之后就所剩无几或者完全没有剩余。

在这种分配模式下，资产阶级注定越来越富，富国的无产阶级在穷国的人们看来，好像生活的还不错，但是在他们貌是光鲜的生活背后，是永远不可能获得生产资料，永远不可能拥有切蛋糕权力的现实。

华尔街光鲜的白领，有可能因为一场疾病，或者一场变故（离婚）或者精神上的什么打击，第二天也许就会成为街头的流浪汉，在资本主义社会，当你失去创造财富的能力，当然就失去了被分配的那点 “权力”。

资产阶级虽然富裕，但是群体数量太少，纵使他们穷奢极欲，消费能力也实在有限；无产阶级群体庞大，但实在贫穷，有强大的消费欲望，但是却没有对应的消费实力，消费能力也有限。

社会上的产品越来越多，但消费能力却严重不足，最终的结果必然是，工厂倒闭，解雇工人，工人大规模失业，一部分倒霉的中小资本家被迫关闭厂房，重新沦落成无产阶级，当倒闭成风潮的时候，必然会影响到金融系统，当金融机构都开始有批量倒闭的风险的时候，经济危机就爆发了。

看到这里，大家应该很清楚，解决经济危机的办法很简单，就是切蛋糕的时候注意点，给无产阶级多分点，这样会延缓经济危机爆发的时间，如果能够完全按照人头平均分配蛋糕的话，经济危机就永远不会爆发。

如果能够这样分配，那就不是资本主义了，而是共产主义了，资本家不会答应，所以分配模式无法更改，经济危机不可避免。

社会主义是无产阶级当政，特征是生产资料公有。

有人觉得这句话很空，其实一点都不空，举两个例子就知道了。

马斯克在美国的工厂，出现新冠疫情以后，被当地政府要求暂时关闭，待疫情结束后再重新开张，美国政府的举措，引起了马斯克的强烈反对，他开始疯狂攻击美国政府，把政府的防疫措施说的跟一坨翔一样，还公开宣传新冠就是一个谎言。

美国政府不过是资本家的走狗而已，哪里能管的了主人的事情呢？当地政府迅速撤回指令，工厂继续开工。

中国的 ma 老师之前说了一些不恰当的话，他拿着华尔街玩剩下的套路当成创新，公开指责中国金融监管机构，理由是保守和落后，实际上嫌弃政府机构阻挡了他快速抢劫老百姓的钱包，中国是无产阶级当政的地方，谁说了算，一目了然，现在 ma 老师有多低调和老实，大家都看在眼里了。

可是中国无产阶级在 1949 年才开始当家作主，底子很薄很穷，建国前 30 年主要用来夯实社会主义执政的基础，集合全国人民的力量，建立起完整的工业体系，这个时候更多的是强调公平。

改革开放后 40 年，主要强调的是效率，讲究的是 “一部分人先富起来，先富带动后富”，大家也就看到了波澜壮阔的改革开放 40 年，很多人趁着改革开放的东风，实现了财富自由，成为了有钱人。

发展是需要资金的，资金一般有两个渠道，别人投资和自身积累，中国前 30 年的发展主要依靠的是自身财富的积累，后 40 年的发展靠的是吸引外资和自身财富积累。

在发展的过程中，中国需要大量基础设施建设，需要攻克很多山头，包括航空航天、精密机床、生物化学数学、新能源等等，攻克这些山头需要大量实验，所谓实验就是烧钱，把所有可能性都试一遍，找出最有效的那一条，才算成功。

这些都需要天量的资金。

中国是社会主义国家，生产资料公有制，无产阶级拥有切蛋糕的权力，中国建国 70 年，改革开放 40 年，生产效率得到极大提升，社会蛋糕越做越大，人民群众生活质量也得到极大提升，手里的财富也越来越多。

中国进步的速度肉眼可见，可发展的时间太短，和发达资本主义国家比起来，在很多领域都有很大的差距，攻克这些领域，需要非常多的资金，越多越好。

国家搞发展，需要大量的钱，民间积累了大量的钱，需要一个桥梁将两者联通起来，这个桥梁就是房地产，房地产是建立在土地之上的，土地是生产资料的一部分，是切割蛋糕的一个工具。

由于贷款的存在，政府不但可以将民间的钱集中过来，还可以将民间未来的钱也集中过来，然后集中力量办大事。

政府卖地皮，赚一道钱，然后各种税费再赚一道钱，地价逐渐上涨，房价跟随上涨，银行通过控制贷款，控制房价上涨的节奏，慢慢社会上形成了房价会一直上涨的共识。

形成共识以后，大家都想买房，用六个钱包去买房，这些钱大都集中到政府手里，用来建设基础设施和升级产业体系；有条件的人想换地段更好面积更大的房子，当他抛售旧房，依然会购买新房，钱继续往政府手中集中。

在国家发展的过程中，这是集中力量办大事非常好的手段，可是有后遗症。

房价太高了以后，当家庭掏空了六个钱包依然负债的时候，消费其他产品的能力就会受到限制，当这种情况普遍发生以后，整个社会的消费能力就会不足，消费能力不足就会导致产品滞销，产品滞销就会导致工厂裁员，进一步降低社会消费能力，进入一个恶性循环。

国家一定会阻止这种情况出现。

房地产是国家二次支配财富的一个工具，目的是为了集中力量办大事，房子本身并不能增加社会财富，没有哪个国家能够靠炒房子实现强盛的。

看透分配财富这个本质后，就知道房价的涨跌趋势了。

很多人持有多套房产，本意是低买高卖，当房价存在一直上涨遇期的时候，这些炒房客不会出售，但当房价上涨的预期消失后，即使有人愿意接盘，国家也会想办法阻止。

原因很简单，炒房客此时套现是想离场，二手房交易，国家除了能收点税费之外，拿不到更多的好处，这和集中资源办大事的初衷完全背离。

房住不炒的背后还有另外一句话，就是房住不跑，房地产容纳了天量资金，一旦溢出，冲击日用品，必将引起恶性通货膨胀，这是政府不能容忍的。

抑制二手房交易的方法非常简单，严控二手房贷款就可以，中国的房地产价格已经够高了，购买二手房的家庭必定经济实力有限，能够掏出全款的必定极少，基本都要依靠贷款，只要遏制住二手房贷，二手房交易必定冷场。

房地产政策已经基本用到头了，天量民间资金有投资需求，中国中小企业向高科技发起冲锋需要天量资金支持，政府在北京为双方搭好了戏台，就等着好戏开锣。

这是房地产之后，中国又一个诞生富豪的地方。

房地产是国家集中力量办大事的一个工具，不是炒房客兴风作浪的套利工具，拥有多套住房的炒房客们，将被套住，随着严控二手房市场和房地产税的铺开，肯定会越套越牢。

中国想攻克世界上最高的技术山头，需要大量人才和大量资金参与，这些通过证券市场就可以完成，房地产作为一个二次分配财富的工具，已经不再适合新的时代。

新的时代是创新的时代，是向世界巅峰冲击的时代，这样的时代，需要的是脑子，而不是胆子，需要的是科学，而不是冒险，财富是对人才最好的奖励，未来的富豪将在高技能人才中诞生。

这就是未来中国的发展方向。

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知乎用户 熊童子​ 发表

随着 5G 的进一步发展，房地产市场可能会面临一轮重新洗牌。

今年年初的疫情让很多公司不得不居家办公，但也让很多人发现了，居家办公并不是不可以。效率当然会降低，但效率降低的同时，办公成本也会降低，而同时，技术的进步将势必会控制办公效率的降低，一旦办公成本的降低可以抵消甚至超过效率的降低，越来越多的企业将不再会需要或是需要这么多的实体办公场所。

这可能是个蝴蝶效应，看看上海早高峰时陆家嘴出站的人群，如果他们都不用再来陆家嘴上班了，他们会住去哪？甚至不会选择住在上海。

商业配套完全是跟着人走的，有人的地方，自然会有商业配套。而医疗，教育等配套，随着在线教育和医疗的发展，服务半径在可见的未来将会逐步扩大，甚至有一天完全线上化。这就像过去 10 年，4G 的发展催生了移动互联网时代，外卖的发展大大扩展了餐厅的服务半径是一样的。

在上述前提下，稀缺的资源变的不再稀缺，房价将不是涨跌的问题，而是估值逻辑将会发生彻底变化。至少，配套将可能变得没有房屋自身的品质重要，郊区的新房子，将可能比市中心的老破小更有价值。

上述过程并会在 2021 年一蹴而就，而将可能会是一个中长期内的变化趋势。

知乎用户 西安房姐​ 发表

来看看 2013、2014、2015、2017、2018 一些预测房价问题下的回答或评论截图吧

这些复制粘贴了拿过来都还能用

问题年年问，答案差不多

挖坟还蛮好玩的

知乎用户 sasa 发表

2021 年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的看有房子的笑话，是人生的一大快事。

为什么调控？调控期望得到什么样的效果？

是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？

是如千千万万的无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，地方政府不再靠卖地实现 GDP 吗？

2021 年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题，已经超过了子女教育，医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，无外乎三大点：　

1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。

2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。

3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

一、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。

其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

二、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。

这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？

我们首先从国民的收入结构来分析：一个遵从 “丛林法则” 的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例，但是大家要知道在中国，金字塔的顶端既使只有 10% 人口，那也将是一个 1 亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

尽管中国的精英人群尽管所占比例不大，但是绝对数量足够大，而且有些精英收入甚至远远高于某些发达国家的收入水平。

而北上广深以及三十多个省会，这些靠掠夺全国或者一省资源，以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国 1 亿多的精英人群，是否能得出房地产严重泡沫，空置率过高的结论？

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过 5 万，8 万，10 万…… 的时候，他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

精英们会因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗？

答案显然是否定的。

剥离掉商品房的社会属性，先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。

什么决定商品的价格？只有供求关系。

一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

买房问题很像是中国的上学问题，假设有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么？必须凭借非常好的成绩，这和有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子一样。

当好位置的商品房成为稀缺资源，各类炒房客的出现是必然的。

如果说炒房客的行为会产生泡沫，那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该也叫做泡沫？

尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现像是令人痛心的，但它们不以刚需人群的意志为转移的存在着，且与泡沫无关。

2，租售比问题

这个问题不用过多解释，使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，还有一种更靠谱的：房租大幅度上涨。

三、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。

物价上涨是经济过热，钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会被全部生活必须品的上涨来吸收。

事实也证明确实如此。房价调控越严格，物价上涨的势头越迅猛。

那么是不是房地产就没有泡沫呢？

说到房产泡沫的问题，就不得说说官方的统计数据。我们的统计原则基本就是：村骗乡，乡骗县，一骗骗到国 W 院。

所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写的。

数据编来编去的意义在哪里呢？

意义很大，起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假，钱从哪来？

统计数据无所谓是否真实并不重要，重要的是它获取利益的重要手段。

好比，CCTV 为了证明高空置率的结论，派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘，进行了一次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。

而地方政府，为了证明刚需多么强劲，也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。

到现在政府拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。但是房价高了就有风险，政府从感性上还是有清楚认识的。

所以调控房价是为了防范金融风险吗？不错，但是没这么简单。

辨别利益是看透一切事物真相的武器。

高房价谁是受益者？

只有开发商、炒房客吗？

独独缺了政府。

这时你是否猜到政府为什么要调控？如果还猜不到没关系。

纵观古今，上位者最不能容忍的是别人受益，自己被黑锅。

大小开发商，炒房客，地方政府都是收益者，但是风险却由政府来抗。这是一笔很不划算的买卖。

房地产混战的局面，造成了国家队央企成员钱花的越多，风险却抗的最大。

政府深深的感觉到要想国家队受益，要想控制风险只有做到两个字：垄断。

提高资金门槛，让小开发商，炒房客，退出这个游戏。

房地产是很好玩，但不是小人物玩的。

先让市场冷静，彻底整顿，踢出那些跳梁小丑，然后国家队出马，绝对垄断的市场，才能够统一定价，才能够控制风险，才能够利润最大化。

既然油价高于美国是合理的，那么房价高于美国一定也是合理的，关键在于垄断。

关于房产税：

房地产游戏的模式三个环节：地方政府卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售

地方政府卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商

地方政府卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和贪污的挥霍。

地方政府只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高地方政府收入。

税收从来都是向下游转嫁的，政府多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。

自古而今，即使最辉煌的朝代，最被广大群众津津乐道的太平盛世，普通群众也仅仅只是解决了温饱而已，包括贞观、文景、康乾。国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。

尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高，然而房产税征收一旦实际操作起来，就会变的不得人心，征收难度非常之大，实际效果难以预知。也就是说政府没有底。而如果房产税征收效果不佳，地方政府卖地收入再受到巨大影响，那就真正是得不偿失了。这样的买卖，政府是不会轻易做的。真正对房产税的顾及来自于地方政府对土地出卖前途的担忧，真是鱼与熊掌不可兼得。

房价为什么在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。

垄断的市场是没有风险的，土地是完全垄断的，所以地方政府完全没有风险。

而商品房是自由竞争的市场，是具备风险属性的，尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，但随着房价的高涨，风险也在积聚。

地方政府土地垄断没有风险，完全可以置身事外。

可是银行呢？属于国家的银行。

银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

这是政府不允许看到的，地方政府受益，而风险全部甩给政府。

既然垄断的市场是没有风险的，那还是让房屋和土地一起垄断好了。

垄断还可以解决一个问题：社会稳定。

常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是: 房价收入比。

大量印刷的纸币促成了高房价（因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属性），可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。

那么大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢？

在精英手里。精英社会，丛林法则，金字塔式收入结构。人民币再多，等流到金字塔的底端的时候，也寥寥无几。

地方政府垄断卖地也就让百姓们发发牢骚。而炒房客，开发商赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。

不患寡而患不均啊。

垄断，国家队的垄断，可以解决眼红问题，也就是社会稳定问题。

还有一个最重要的问题：银行和民营开发商之间，是官与民之间的问题。

而银行和国家队央企，是左兜和右兜的问题。

土地是垄断的。然而房屋垄断并不是一件容易的事情。

为什么调控的板子只打在二套房、投资客、炒房客身上？

因为炒房客和民间百姓手中有大量二手房。

要垄断，必须抓住源头。

源头在哪里？

在一级市场，而不是二级市场。

房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起，从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。

一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的：

城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发。

可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售，一条龙服务。

一级市场开发的最大特点就是可以创造需求：你不是有房子吗？我拆掉你的房子，看你有没有刚需。

国家垄断控制风险的意义还在于：需求可以拆出来。

土地是地方政府的，商品房开发是央企和国企的。

处于金字塔下层的 40% 家庭，如果还没有一套自己的房子，那么买一套自己的房子就越发的变得困难。

商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。无房家庭将只能以租房来解决居住问题。

租金的快速上涨期即将到来，政府已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱，更具有操作性。

公租房，呼之欲出.

自古以来，国家底线就是农民的民生问题。

农民具备最原始的力量，而他们关心的并不是房价，而是能否填饱肚子。

而关心自己能否拥有一套产权房的都市白领只有呻吟罢了。

只要是有贫富差距的社会，只要存在阶级，只要存在统治和被统治，这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的底层居民，没有这些底层居民。权贵就不能很好的生活。

权贵必须保证大量底层群众的基本生活，才能够让自己过得更舒服，仅此而已，这就是民生。

公租房的推出，也要解决两个问题：

1、体制内的最下层（最下层也是统治阶级，也就是是古代官吏中的吏）员工的基本住房问题

2、从体制外的小民那里稳定收钱的问题。

在房价高涨的时代，保障房才成为政府默认的公务员房、垄断企业房。

公租房首要解决的就是手下里面最底层人士的住房问题。

体制外对公租房的申请就没有那么幸运了。在卖地时就要求开发商配套建设一定比例的经适房、廉租房或公租房。

显然，把大量廉租房和公租房的建设寄托在开发商配套身上是完全行不通的。

但政府可以做。既然房地产开发最肥的肉留给了国家队，国家队也应该投身到公租房的建设中来。

土地回到国家队手中，这个世界将变得清爽。在土地日益稀缺的今天，房租就是可持续产出的金矿。

全国富人买北京上海，全省富人买省会，房价的合理性已经不能用简单的本地平均收入来衡量。精英阶层的购买力才是关键。

今年物价进入持续上涨期是一个不容回避的问题。在资金总量不变的前提下，巨量资金推动农产品价格上涨或者推动房价上涨是一个必须的选择。

产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益，换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂。

巨量资金必须有地方去，如今面临的房地产和农产品之间的选择，你认为政府会怎么做？

体制内中层、高层可以分到福利房，低层能够分到保障房。

农民，分配有宅基地。国家要稳定，首先就是要农民稳定，因此我国只有农民能够分到土地自己盖房子。

军人，会享受到比公务员更好的福利，让军人享受更高标准的福利待遇，国家有深刻的认识。

那么只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者，可是这个群体的地位真的很微不足道。

社会需要底层群体用巨大的付出和极少的收获为金字塔上层群体服务。

当然，在巨大的付出后，有少数人会从低层脱颖而出，爬到金子塔的中层、甚至上层。这些少数人带给了底层群体奋斗的希望。

拥有一套属于自己产权的房子，就只有一条路：从金字塔的底层往上爬。

这条路很艰辛，并且会越来越艰辛，但总有希望。

房价会不会跌？

我说在较远的将来一定会跌，但下跌的方式一定是：当农产品价格以几年翻几倍甚至十几倍的速度上涨的时候，房产却相对滞涨。这是最有可能的下跌方式。

通货膨胀就是减缓灭亡时间的最好良药。

通货膨胀是偷偷掠夺人民财富的手段，没错，通货膨胀就是剪老百姓的羊毛，让权贵的财富更集中，中下层群众更贫穷。

通过不断稀释货币的实际购买能力，并且对粮食等生活必需品实行平准制度，一方面保证了绝大多数人民的基本吃饭问题，另一方面让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上，以至于不得不马不停蹄的劳作，这才能保证社会的稳定和向前发展。而上层精英就可以坐享其成。

让我们回顾一下过去

80 年代，那时的人们靠省吃俭用积攒出节余，被消耗在自行车、手表、缝纫机上。通过不断的劳动，才能吃饱饭，才能攒点钱买三大件取媳妇。

90 年代初，人们的工资提高了，手里的结余增加了，彩电、冰箱的大规模普及又消灭了老百姓手中的流动性。

紧接着电话、空调又接过了彩电、冰箱的大旗。

随着工业化水平大幅度提高，经济高速增长，货币发行量也迅速增加，工业化大规模产品已经不具备稀缺资源的特性，也无法吸收百姓手中庞大的结余资金。

汽车和商品房的发展成为消灭手中的流动性的最好工具。

房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值，又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金。

大量印刷的货币还是有一定数量留到勤劳肯干的白领手中的，而这些货币又因为通货膨胀因素消耗在不断上涨的生活必需品上，必需品中商品房占了大头。

于是拥有大量房产的金字塔中上层精英可以坐享其成，享受房产升值带来的收益，而中下层群众不得不为房子打工。

知乎用户 童毅​ 发表

看买哪里吧。

一般来说北上广深还是持续还是上涨的。

毕竟医疗、教育呀大城市都是很有优势的，特别是就业。

如果是大城市就业还是那么有竞争力，房价还是会一直坚挺的。

毕竟打工人都想在做社畜的地方买上房子，基本上都这么想吧，那就是供需关系决定价格了。

如果打工人能够回自己的家乡就业，那大城市的房子就可能就没人买，但是可能吗？不可能吧。回寄混就只能搬砖了，个人认为，按照目前就业的结构分布，一线城市还是买房还是有投资价值的，其他城市就难说了，

知乎用户 砖头研究所 发表

一线 100% 涨；

二线 20% 涨；

三四线 30% 涨。

知乎用户 天通苑小王 发表

整体来说，应该是持平但会有一点微涨的状态。

为啥会持平，因为没有政策的大力支持，甚至个别城市持续加码。2017 年那一波政策，依然是阻碍房市上涨的大山。在这样的严格政策下，大环境不可能形成巨大的套利空间，房子的金融属性就释放不出来，在大环境只是追求居住舒适性的情况下，肯定就是去买新房了，由于新房也是受政策影响，且很多城市新房过于远，价格也不会很贵，所以也搞不起来大波浪。所以整体还是趋于平稳。

不排除某些城市的一些政策，造成短时间内房价出现涨幅的情况，比如去年年底苏州和上海的人才政策户口政策，使得可以买房的人短时间内便多了，而供给却相对短缺的情况下出现一定涨幅，但毕竟也是短暂的，毕竟大的房贷政策没有发生变化。

微涨的状况主要是源自于以下几点：

第一、2017 年的政策虽然可以说是史上最严，但毕竟已经过去这么多年了，靠时间破解政策壁垒的人变得越来越多了，也就是说需求端在增加，这种缓慢的增加，也会慢悠悠的温水煮青蛙的状态刺激着房事的局部涨幅，但更多的也就是新房或者学区房或者改善型的房子在涨。

第二、国家在强大，老百姓的收入也在缓慢增加，这是大家都能看得到的，有钱了干嘛呀，改善生活呀，住大房子呀，这种需求肯定是拦不住的。但对应来说，好的房子总是有限的，随着这种需求的不断释放，肯定会推高成交价，注意是成交价，不一定是均价，所以微涨可能大家看到的是一些身边的案例。2020 年下半年北京二手房成交量变大，我问过很多中介，给我的回答大部分都是置换的需求变大，要么买了非学区的大房子去买学区房，要么就是小房子换大房子改善生活。

第三，学区房还始终存在，供给的有限加学籍时间比较长，但需求却比改善要强得多，毕竟是刚需，所以如果看到哪里学区房出现暴涨，也没什么奇怪的，跟你我其实都没啥太大关系。一些城市也在积极的调整学区房的政策，会出现部分学区房出现比较大的波动，比如 2020 年下半年西城区海淀区的多校划片，导致很多学区房大涨 50%。但这种毕竟影响力有限，没有啥代表意义。

关于学区房，可以看看我之前的回答。

学区房一定要买吗？

第四，全国各个城市都在土拍，城市变大了，管理成本也在逐渐变大，缺口的钱需要通过土拍来补一些，所以土拍价格不会越来越低，可能反而是越来越高，地王也在不断攀高，卖房价格也在上涨。但毕竟是新房，而且可能还比较远，对大多数人来说也是没啥关系的，涨一点那有啥呢。

第五，部分城市的户籍政策变化导致的房价短时间内上涨。前面也提到了，比如上海和苏州，尤其是上海在 2020 年几个月内，成交量大涨，短时间内部分优质小区出现比较大幅的上涨，也是比较有限的，对整体大盘影响也是非常弱的。

所以由于大的信贷政策依旧高企，房市政策没有发生比较大的变化，所以整体的房价还是趋于平稳，回归到正常的居住属性上。但由于整体老百姓收入的增加，或者部分城市户籍政策的变化，以及对学区和更舒服房子的追求，会使得部分区域出现短时间内的涨幅，但影响力都比较有限，不会出现大涨。

最后再补充一点，对于位置不好的房子、老房子、没有学区的房子、小房子、户型朝向不好的房子、楼层不好的房子等，但凡占其中 2-3 个以上特征的房子，可能不仅仅不会持续平稳，甚至会出现比较大幅度的下价格，如果你的房子有比较多的这些特征，一定要想好，尽早出手。房地产二元化的发展，正在加速。

知乎用户 压力山大麟 发表

大面上，感觉会阴跌。政策摆在那里呢，明显是准备摆脱对房地产的依赖了。

不过在我生活的杭州，我看涨这里的核心区域房产。原因也很简单，浙江这边的有钱人太多了，都涌进杭州来买房置业了。

所以我劝父母卖掉了老家多余的房产，我自己则是拿出相当一部分的资金买入了未来科技城和奥体。

我不是专业的金融人士，也没太多房产交易经验。我只是个生意人，辛苦赚下一点钱，总要寻个稳妥的去处，增值最好，保值也满意，略亏也还能接受。

杭州开 G20 前后，我会劝说朋友尽早在杭州买房，现在我不说这种话了。

因为当年杭州房价还不算高，上车很容易，而且城市还没有铺开，买哪儿我都觉得值。

现在我自己认为保值的房子，动辄五六百万，千万也不稀奇，我可不敢劝朋友拿出这么一大笔钱来购买投资性的房产，这责任担不起。

我不怀疑知乎上有专业人士，但我也确信，知乎上的不专业人士更多。

如果只是无聊来扯淡，那也就罢了，若是真的想找靠谱的指导意见来帮助你做投资或买房的决策，劝你还是慎重一点。

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