如何看待郑州棚户区改造项目推行房票安置？长远看利弊如何？

by , at 26 June 2022, tags : 房票拆迁地方政府房产税城市 点击纠错 点击删除

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户郭鹏明发表

其实很早就想回答，但是实在是不忍心打破幻想，想了想，还是发出来吧。

我实地来告诉你们一件事吧。我是襄城县的，我们县早在 2015 年为了湿地公园就进行了好几波拆迁，这波拆迁中，在拆除城关镇南关的地界时，2017 年就用了房票制度，这个问题还掺杂了民族问题，因为我们这的南关全是回民聚居地，当时县里没钱，为了方便拆迁，在房票上给了极大的优惠，我直系亲属就是拆迁户之一，当时拆迁了 2 层楼加一个院子，赔偿了 2 张房票，加上 20w 拆迁款，当时的规定是，两张房票可以兑换 2 套 120㎡的回迁房，也可以拿房票去别的小区，按照 2900 每平方作为购房款抵扣新房（当时我们县的评论房价是 3900 每平，只有建业桂圆高达 5700 每平），并且承诺 3 年盖好回迁房，3 年内每年补贴 6000 元的房租，这都是因为回民特殊照顾的政策。然后，政策出来后，2017 年开始，有部分拆迁户开始拿房票去别的小区换新房，出现了第一个问题，每个小区都认房票，但是如果拿房票买，只能买指定的楼层和指定的户型，并且没有优惠，并且部分小区强制要求必须买一个车位才能用房票，也就是说如果现金去买的话，可以挑选户型，可以参加优惠活动，拿房票的话，需要很多条条框框，因此，很多拆迁户选择了租房，拿着房票等回迁房。然后出现了新的问题，2017 年全国性的扶贫开始了，我们这里扶贫下课了县委书记和业务县长，换了一二把手，导致 2018 年开始，已经兑换的房票，县里倒是继续认房票，但是永远都是一句话，等财政有钱就给开发商钱，也就是说开发商手里的房票成了空头支票，开发商再也不认房票了！还有个更傻逼的事情，回迁的地方，直接烂尾了！现在已经是 2022 年了，5 年时间了，还在烂尾中，我们县的上一任书记也自首了，听说还没判，新的书记听说也在努力解决这批房票问题，但是还是没有下文。现在，出现了一个更加傻逼的问题，每年补贴的 6000 块房租，今年开始需要排队给，每个月只给 20 户，超过 20 户的等下个月，也就是说房租补贴都准备赖账了！我发在这里，也是希望大城市的老爷们不要坐井观天，能理解理解我们这些屁民的的真实情况，发发慈悲，替我们想想办法。真实地址：河南省许昌市襄城县城关镇南关人士！可以自行搜索襄城县的拆迁项目。当年负责拆迁的领导叫李成，后任自首的书记叫宁伯伟！

我再说一句吧，现在还有个新傻逼问题，2017 年平均房价是 3900，现在我们这个破地方均价已经 5100 了，也就是说现在即使能用房票，不等回迁房的话，每平方也得补 2000 块！

知乎用户匿名用户发表

先说结论，房票就是在掘坟，以郑州为例，因为郑州是二线城市，对市场信心有很大影响，以下是推演：

大家可以回忆一下当年 “X 票” 是怎么出现然后又是怎么离开大家生活的，计划经济时期，物资少、分配难，所以才有 “X 票”，当物资供应充足时什么都能花钱买，“X 票” 基本也就没有意义了。“X 票”天生流动性就不如货币。

如果我是拥有房子且因为拆迁得到房票的居民，我肯定会想办法变现，所以市场上会形成一个交易链，想买房的人折价收购房票，然后由持有房票的人代持几年房产（代持协议 + 长租合同），然后约定过户。

如果这样的市场形成，那么市面上的房价就是纸糊的，刚开始的时候房票还能接近现金价值，但是由于流动性的问题大家都愿意要现金而不是房票，房票的持有期只有 1 年时间，加上社会上肯定会出现利用信息不对等赚差价的中介，那么中介就有动机鼓动持有房票的人折价出售房票，中介从而赚取买房过程中的佣金房票持有人得到了合理的现金，买房人以低于市场价格买到了房。所以房票和现金的折算价格就会反应出市场上房价的真实水平。但是买房人用房票买了房，那么开发商就少收一笔现金，到时候开发商爆雷的概率只会更大。

如果有房票用不上，肯定选择第一时间联系人脱手，不然只会越来越不值钱，万一没等来买家，房票就打水漂了。

买房人，会推迟买房，等到第一批房票持有人快到期的时候交易，一辆车钱就省下来了。

中介方，肯定想办法压低 “实际房价” 好让急于买房的人达成交易。

作为开发商，只会把房票购房价格标高，现金购房私下给福利签保密协议，稀释房票的信用，房票价格进一步缩水。（现金是跑路的基础，收了房票还怎么跑路？）

所以，房票信用只有缩水这一条路。

以前的房价还可以出台政策限制价格，这个口子一开，谁还会认市场上的房价？

到那时候**房价乘以房票折价率**才是 “实际房价”，折价率低到一定程度房价就崩盘了。

如果是其他地方，这还能算作民间债务纠纷，但是房票是 zf 信用的体现。

这个时候政府就算掐死了房价也管不住民间房票交易的问题，如果真出现房价崩盘，地方 zf 的信用基本上也崩了，再出台相关政策就已经来不及了。老百姓怕是要围办公楼了。

房票本质上就是郑州信誉担保产生的郑州币，一个地方 zf 想干央行的活，这背后的衍生问题只会层出不穷，公检法的公务员同志们准备好加班吧。

这种开历史倒车的做法看似在稳定房价，其实只会加速房地产崩盘。

其他地方要是都学这一套，那就离 “人民当家做主” 不远了。

知乎用户宫乘风发表

这个是郑州市政府用切实的态度告诉市场，郑州房地产完蛋了！

市场经济的本质是信用，也就说，来自于市场上各方对市场未来的良好预期。不是交易价格。

上任首辅大人的金句：信心比黄金还重要。

郑州市政府要是狠一点，说房票也可以拿来买地，这就是以市政府的信用担保发专项债务了。那么估计还撑得起来。房地产市场那么天量的规模，靠政府一家是撑不起来的，需要各方达成共识，齐心协力。尤其是针对资本方，更需要政府出面对资本方保证” 房票 “的信用。资本方才会参与！

如果是定向严格限制使用范围么，说明郑州市政府对这波操作，其实心里也没底！而且留了无数的口子，为以后赖账做准备。最后把锅甩到提供商品房企业头上…………

⑵房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过 12 个月，被征收人应在房票有效期内购房支付。逾期未使用的，视同自行放弃房票安置

**迫不及待的规定持有期一年这么大口子，**你要说借我 100 万的，但是这个借条过了 1 年我就不认了，你看有人会借你钱吗？

地方债赖账不都这种操作嘛，一开始整一个号称是地方政府担保的投资公司，然后政府出台包装一个金融产品，等出事把锅甩到投资公司头上，钱的事情就不了了之了。河南才玩了一波银行嘛！操作堪称完美，利用银行信用，前面搞投资公司卖金融产品已经坑了一大波人，大家对这类产品都警惕了，河南成功利用银行的信用，然后人在暴雷前提前消失的干干净净。最后抓几个人能有啥用的呢？钱早就被…………

而接受房票公司，提供的产品…… 搞不好是 100KM 外，然后整个虚高价格，然后你只能换这家，然后建了一半烂尾，然后说这是企业行为，然后持有期只有一年！然后公司如同银行一样，简直完美。

适用范围为中心城区，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、经济技术开发区、高新区。

最后房票会以面值几分之一甚至几百分之一的价格被某些人收购，然后完成一次郑州中心城区土地资产的大转移…………。”房票 “不同于” 钞票 “的最大问题在于，某些人手里的” 房票“会更值钱。有点像苏联解体的时候提供的私有化卷，感兴趣的可以去搜下，苏联官僚如何用这招完成国有资产的大转移。某些人手里的私有化卷真能换企业，某些人手里只能换酒。

**房票实行实名制，**持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

精准定位，能够赋予红码，深红码………… 便于上门送温暖。

郑东新区、经开区、高新区管委会，市内五区人民政府为房票安置实施主体，负责房票安置工作的组织实施。

⑴被征收人在参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自主选择房源，凭房票与房地产开发企业签订商品房买卖合同;

市中心这么大盘子市政府都不敢担保？

**郑州市政府的所有规定，方方面面都考虑到了，就是没考虑如何担保 “房票” 的信用，如何重建市场信心。**用这种明目张胆的方式，不断强调，我没有信用，我没有信用…… 那个鬼才想出来骚操作。隔壁省市派来的吧！

在这种迫切需要重建市场信心的档口，这种操作无非是郑州市政府用行动告诉市场：我都对未来房地产市场没信心了，我准备先卖一波金融产品，割一波韭菜，给自己回血。然后 1 年后我准备赖账！

今明两年房地产的问题无非是怎么着陆而已，硬着陆还是软着陆。中国 2020 年 GDP 是 101 万亿，恒大一家的债务就是 1.95 万亿，然后同等数量级的还有至少 20 家，然后还有无数的二三四线城市城投公司的天量债务！

郑州市政府规定房票只有一年有效期，那么明年呢？

有很大可能是隔壁省市为郑州设计的制度。

知乎用户我就是个中介发表

还谈什么长远看

眼下已经快饿死了你跟它谈何不食肉糜？

怎么看待？人家早就写的明明白白的了

只不过大家都不愿意相信它会真的这么做而已

饭要一口一口吃不假，但有些人早就把你当成食材收拾妥当了，只不过现在拿到火上烤了而已。

知乎用户及时晴发表

这个房票的本质就是一个次级贷。看郑州在 6 月 8 号发布的《房票安置实施办法》，就对该房票的本质有了清晰的认识 ——房票是发行人对被征收人的债务，利率是 8%。

这就是收了你的房子，然后不给你现金，给你一个利率为 8% 的欠条。那么这个欠条是谁打的呢？实施办法上说是征收人打的，我相信这个征收人不会是郑州市政府，应该是负责征收的城投公司一类的实体。这实际上相当于城投公司既征了房，又发了债，一举双得。

如果在金融市场上正规发债会怎样？那肯定是按照正规的程序走，金融机构做尽职调查，看你的还款能力怎么样？信用如何？然后给出一个市场化的利率。然后还会有评级。反正现在很多城投公司正规发债都挺困难的。

但是房票完美的绕开了这一切。除了郑州市政府的一纸文件之外，不具备任何金融市场的背书。以后能不能兑付全看该城投公司有没有财政实力，以及后续的郑州市政府愿不愿意拿出财政资金来弥补这一缺口。这不是次级债是什么？也可以大胆一点直接说这是垃圾债。

说句坦白的话，就是对政府信用的肆意滥用。绕开了目前金融主管机构对地方政府发债的监管，变相的发债。

等到郑州有了 “成功经验”，在各地开始蔓延，于是垃圾债泛滥，最后的结果还要超过美国次贷危机，未来定能看到一股城投公司破产潮。

知乎用户葉亱发表

长远看？就郑州的烂尾率全国排第一来看这玩意能否兑换成功一套通水电的毛坯房都得打个问号？开发商能把郑州的现房给你去兑换吗？

说白了就是吸毒上瘾的人，缺钱的时候什么事都干的出来。君子不立危墙之下，离瘾君子远点才有活路。

知乎用户匿名用户发表

有钱润出去，没钱润出豫

知乎用户车神大大发表

泻药，别跟政府做生意。快跑！

知乎用户林霖发表

问一下关键问题，不接受房票会被强拆吗？

知乎用户独钓发表

市场经济把房子炒上去，计划经济把房子拆了。

过去各种票的出现是物资紧缺，配额不让一部分人都买完，其他人买不到。现在这票是榨干底层给房地产商输血，当然地产商喝汤，吃肉轮不到他们。

古代经济下行的结果就是民不聊生，各种税费层出不穷，熟悉的味道又来了。

知乎用户活在当下发表

哈哈哈哈哈哈哈哈

知乎用户高牛探发表

感觉郑州这是要重新回到 2014 年棚改货币补偿模式。

郑州这回是想置死地而后生，只有干一票大的才能摆脱困局。我看好敢顺势拍板的一把手们，就怕他们不够坚决，不够大胆，不够执著！

2014 年，陈政高从辽宁省省长任上调任住建部部长，部长当年做省长时，曾在辽宁全省大力推行棚户区改造，大家觉得疗效不错，便决定把成功模式 COPY 到全国。

于是，我们看到，2014 年开始，各城市开启了一波史上最猛烈的棚改货币化潮，实物补贴变成直接发现金，拿到钱的市民从此走上买房路。

有人说这个大招是楼市最伟大的发明之一，因为地方通过它不花钱就可刺激消费拉升 GDP。

这里简单说一下这个大招思路：央行通过棚改政策向国开行放贷款，国开行向地方发放棚改专项贷款，地方把钱派发给拆迁户，而最后又拿卖地款偿还国开行贷款，这样形成资金流完美闭环。

今天来看，这个大招带来最成功的结果是：

完美去库存。

国家统计局数据显示，2015-2018 年，全国棚改贷款总发放了 4 万亿，这笔货币绝大部分流向了三四线城市，最终以首付款的方式，成功撬动 3 倍以上的杠杆，即 13 万亿资金，浩浩荡荡漫灌进房地产。

而棚改最终的结果是：2015 年楼市开始上涨，2016-2018 年则连涨 3 年。

看到积压 3 年多的存货基本清零，KFS 开心地笑了。

根据我们过去 20 年历史发展周期，每当经济下行时，房地产便需要挺身而出护盘。

目前我们必须拉起房地产，因为只有房地产才能救经济。

为什么这么说呢？

自 1978 年以来，中国经济发展主要经历过 3 个阶段，节点清晰，很有规律。

第一个阶段：1978-1998 年，农业化转为工业化，GDP 高波动增长。

彼时，刚开启改革开放，全球订单雪花一般飘来，勤劳的国人用 20 年时间穿越现代工业化之路，“中国制造” 扬名海外，当然好处非常明显，我们出口贸易全球第一，赚到了大把美金外汇，拉升了 GDP 高位增长。

但是，外贸出口的负面影响也大，就是得看外国金主的脸色吃饭，创汇不稳定。今年他开心就给你大订单，明年不高兴或没钱了，就缩水一大半甚至不下单，这最直接导致 GDP 增长大波动。

第二个阶段：1998-2008 年，全面实施商品房市场化，而取消福利分房。

在《一个地产牛人谈五一买楼》中，我们写了当年朱总理与王石一段对话，正是从那以后，房地产被正式扶上 “支柱产业” 宝座。

那 10 年，房地产犹如一台大马力发动机，强势拉着经济轰隆隆向前跑。请注意， GDP 持续 10 年向上野蛮生长，年平均增速超 10%。

值得一提的是，这 10 年，中国的城镇化率从 1998 年的 1/3（约 33.35%）增长到 1/2（2010 年统计局数据）。

第三阶段：2008 年到现在，大基建投资 + 城市化。

此时一个重要里程碑是，2010 年，中国经济首次超越日本，排名世界第二。

其中，大规模的基建投资是拉动 GDP 增长的主要力量，越来越多的世界第一就是此时诞生的：高铁路网、普通铁路网、高速公路网、世界级港口群、机场、桥梁、水电站等全球第一。

这期间，我们城镇化进度在加速，至 2021 年，中国城镇化率达到 64.72%。

过去的 40 多年，我们从农业化转为现代工业化，依赖科技第一生产力，不断向上突破，创造出的财富比数千年的总和还多，而这伴随而来的城市化规模也创下历史纪录，并且城市群仍将不断扩大。

说到这，很多人会问，这跟房地产救经济有什么关联呢？

当然有！关联还大着呢！

我们都知道当前的经济大环境：低迷、下滑。公司赚不到钱而躺下、裁员；个人赚不到钱便会躺平、焦虑，整个社会都在失去信心。

经济怎么救呢？

拿过往的 3 驾马车模式来说：第一个外贸出口，外部的订单正被分流减少，而内部人工和原材料成本又不断增高，身边一位做外贸的朋友，苦笑说每睡一觉醒来就发现利润又少了一台宝马 5 系。所以这辆马车不可寄太大希望。

第二个基建投资，当前我们高速高铁桥梁等该修的基本差不多了，旧上马的还没完工那能这么快又上新工程？

第三个消费，难道学老美发现金？大家都发就是都没发，要么被重新存入银行空转，要么会推高 CPI，反正不适合我们。那怎么办呢？

眼睁睁看着企业一家家倒下去，要不要救呢？

当然救。但是，企业是救不过来的。

救企业无非 2 种方式，第一是给钱帮忙还债，第二是债务扶持，如增加授信贷款额度，降低其贷款利息和税费。显然第一种不实际，全国那么多你能救得了几家？

而第二种方式，现在正在这么干：对实体企业又是免税费，又是给贷款和降利息。但是，最后发现，企业就算贷到款，但出产出的产品仍没人买，销售不出去也没用啊。企业哪敢扩大生产？只能将贷款资金存在银行空转。

所以说，现在的经济形势下，单靠投资不能恢复，只有消费才能拉动经济。

而众多消费种类，能牵一发而动全身的，够量的只有房地产。

为什么？因为资金投入在这里可以快速流转。

比如 200 万的房子，消费者首付 20% 即 40 万，银行贷款 80% 即 160 万，于是房开公司收到 200 万，还贷还债、交税费、付供应商款、再拿地开发等，资金就迅速被激活了。

此时，与地产相关联的上下游产业链，数百个行业近亿从业人口的就业也有了，而业主入住新居，也需要消费，于是又将小区经济也盘活了。

你看，整个社会的经济是不是都被房地产带动起来了！

这时，有人会说，如果又像 2008 年大水漫灌，岂不造成更多高负债的恒大？此外，现在动不动就是过百万甚至近千万的房子，哪是普通人能买得起的？

是的，一次性当然买不起，那就降低首付和利率。通过国家担保，大幅度补贴刚需和改善性需求，比如 2 成首付，3% 的贷款利率，先把市场的现金流给激活。

只有足够的刺激力度，用房地产行业做资产转移，盘活货币的债权，形成市场中庞大的现金流，各地的经济就会最快得到恢复。

**值得划重点的是：**此次我们的信贷方式与 2008 年大水漫灌截然不同，前者是从供应端放水，而此次是从需求端放水，再流入整个房地产产业链，小水细流，集腋成裘。

以上仅供参考，买房切记先筹划自己的现金流以便还月供，其次是首付。

-–end—

（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

高牛探 入地产 15 年，做过记者，供职过头部房企（TOP50 前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从 “道、法、术”3 个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势。

知乎用户雪泥鸿爪 123 发表

这事只要闹起来最后上面一定会兜底的。

因为不兜底，如果地方不能解决，那打击的是全国的经济信心。

不兜底，如果下面最终艰难解决了，那更危险. 意味着地方可以甩开上面干了。这不是藩镇是什么呢？

只要有兜底，地方就可放心干房地产，绑架全国。

所以才有灰犀牛一说嘛！

知乎用户匿名用户发表

明明可以抢，还送你一张房票。你就偷着乐吧

知乎用户游西松发表

早说了二十年前有些拆迁办有多黑，

你们非要说发声的是公知走狗，

有些小朋友看见城中村城郊拆迁发财的拆迁户就是不信，

现在铁锤砸回来了吧？

雷霆雨露，

被锤过就知道有多疼，

知乎用户 CP3 发表

**在指定区域买房，房子是 300 万，房票只值 200 万，那么就要无缘无故背上 100 万负债! 肯在指定日子内签名的奖励 8%，200 万剩于 8% 等于 16 万，100 万减 16 万等于 84 万，有什么作用呢？**大哥，他们爱上拆迁是希望财务自由，就算不能，也不想背债，还不计装修家私搬家费用了，这样搞: 指定区域，也有可能是郊区，那人家市中心的小破旧还不如不拆，至少图个上班上学方便了。美其曰: 金融创新，实际上是割韭菜，政府账号无钱就直说吧，大家都体谅在疫情之下，财政掏空，郑州这样来搞救房地产，好人就活该被割和受欺负吗？人家难道不会跑吗？

知乎用户国王发表

能不能兑付得打个问号？兑付过程会不会有新要求打问号？兑付成什么样的打问号？

知乎用户吴帅天发表

先讲个小故事：A 家的亲戚 C 开了一个超市，但是由于里面的货品太差，没人愿意买，因此快倒闭了。这时候 C 来找到 A，A 说小事一桩，包在我身上。于是第二天，A 从 B 家买了一口猪，但是 A 说没有钱，只能给 B 他家开的超市的购物券。于是 A 欢天喜地的回家吃肉肉，C 的超市也因为 B 的购买生意兴隆，过节又多拎了两瓶酒去 A 家庆祝，那么请问 A 一共赚了几次钱呢？（本故事纯属虚构，如有雷同，纯属巧合）。

下面切入正题，关于郑州房票的看法，接下来我们先看房票长什么样子。

关于这个事情，其实我有几个疑问：

第一、这个房票制度，是否真的可以执行下去？

大家如果研究政策会发现，房票制度是自愿选择，法律上是不可以强制执行的。而且入选的楼盘是自愿报名的，那么请问品质好、卖的好的房子会参加吗？如果是品质不好，可能会烂尾的房子，拆迁户们会同意购买吗？这非常考验执行的方式与方法。

第二、为什么现在大部分人都持反对的态度？

其实，房票制度在西安等城市早已实施。但为什么郑州一出就会引起哗然，我们不禁会思考，这是否与近期 “千里送红码”、“烂尾楼之都” 事件的延续。毕竟房票也是一种形式上无抵押债券，这背后是公信力作为支撑，希望这次能够好好执行，不要再消耗公信力。

第三、这个制度，真的可以解决郑州的经济和楼市吗？

众所周知，想要焕发人民的消费力，关键在于消费的信心。经济的腾飞，在于生产力的提高。不知道类似于永威西堂、清华城、豫森城之类的烂尾房不解决，郑州人民的购房信心也许真的不好提高。郑州的经济，真的只能依靠房地产吗，作为一个劳动力与交通如此优越的城市，科技腾飞也许才是这个城市的真正出路。

知乎用户匿名用户发表

开发商从自己的利益角度出发，肯定会尽量拖延房票持有者的交易进度，让你越来越接近房票到期时间。

最后逼你答应城下之盟，或者搭售，或者补钱。

谁拿了房票，谁就是鱼肉。

知乎用户林夕邦邦发表

翟老师说的虽然是美国债务问题，但同样适用于地方债

房地产本质上土地财政在消费端的体现，背后就是地方债的问题。我想了一下中国地方政府债务问题到底是个啥？后来我发现，虽然中国中央政府在 08 金融危机之后没有搞 QE，但是中国地方政府一直是在搞 QE 促进经济发展的，简直是绝了。

也就是说，各个地方政府在国内拼命的搞量化宽松刺激经济。但是地方政府管不了汇率啊，但是省里可以给政策倾斜，也就是成都模式嘛，我没有利率优势但是我可以制造政策优势嘛。然后地方政府也没有主权，怎么发债呢？那就是土地本位的债券呗。某种成度上，中国地方政府用一种非常土的办法玩出了很深刻的金融衍生品工具。

问题是人家美国是主权信用债务，那是可以收割全球的，你地方政府债务最多就收割一下本省嘛，临省都很难收割，那你怎么可能债务可持续呢？之前为了发债人为的制造了一个房价只会涨不会跌的神话，但是神话毕竟就是神话，做不得真的。

目前地方政府都在面临一个退出 QE 的过程，这本质上不是房地产泡沫破裂，是地方政府债务泡沫破裂，随着债务的违约和充足，必然包含着大量资产的价值清零，不然债务就处理不了。所以烂尾楼就是金融问题的实体经济表现嘛，至于房票，无非就是维持一段时间罢了。

千万不要寄希望于中央兜底，首先这是个很严肃的政治问题，地方干私发 QE，中央兜底不是等于默认了？那和唐朝藩镇割据有啥区别？这是国本的问题。其次，中央也没钱，至少在中国可以大规模发型主权债务，人民币和美元彻底脱钩前，中央会一直很穷。最后，就算要救，也是等所有泡沫清除，中央才会进来购买盘活资产，这个和美国收割东南亚国家差不多，属于经济基本规律。对于个人来说，也许最终会住上自己的房子，但是时间成本怕是相当高，和你自己当初的设想已经差十万八千里了。

知乎用户七公片区开发发表

“房票安置” 或既增隐性债务又违土地法规

网传消息

近日，一份关于《某市大棚户区改造项目房票安置实施办法 (暂行)》的通知文件在网上流传，其中以“房票安置” 来解决棚改问题的内容，引发广泛关注。

按照网传消息，房票是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置指被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房的一种房屋安置方式。

七公没能找到正式文件原文，所有分析研判均以以上网传内容为基础，如果疏漏，敬请读者指出，七公再进行修改补充等。

按照网传的消息，房票安置是介于货币补偿和实物安置之间的一种安置补偿方式，属性仍属于货币补偿属性，但可用于向开发商购买商品房，且由被拆迁人自由选择。

一、房票安置未见优于原有方式

有些媒体给出了 “房票安置去库存” 的答案。我们觉得，与原来的实物安置和货币安置两种方式综合比较来看，未见新增的去库存效应。

以往，地方为了实现资金占用、去库存等多方目的，曾经采取了提高实物安置优惠幅度等很多有力措施；比较来看，房票安置未必能够起到比原先实物安置更大的去库存效果。网传信息给出的 “不限购” 政策，也未必非要通过房票安置方式实施，货币安置和实物安置也可以落实 “不限购” 政策。

七公在之前的货币化安置中，也探索实施过将货币化安置款转为团购安置房款的操作，也能起到去库存且降低购买价格的作用。正如我们所经常提到的，货币安置和实物安置在某种程度上是同一的。

在另一方面，七八年前开始的完全货币化安置政策也遭到了广泛的批评，被拆迁百姓得到货币补偿之时，有可能也是当地房价上涨之时。有粉丝曾经向七公介绍，实施完全货币化安置之后，当地的房价是原来的二倍以上。

二、房票安置的实质是承兑汇票

由于没有了解到正式文件的全部内容，所以我们只好采取合理推测的方法：房票安置方式，在被拆迁人以房票向开发商购买现房之后，拆迁人可能应该是不立即向开发商支付购房费用。

即，房票的签发，相当于是签发了一张承兑汇票。按照网传信息，被拆迁人可以凭此向开发商要求换取现房，然后再由开发商向地方申请兑付，被拆迁人也可以在一年后转回原先的货币补偿方式。

也有可能并非如我们所推测的情形，但那真没有太大必要实施房票安置方式，想去库存可以采取货币化转团购现房的方式。采取房票安置，由于承担了到期付款责任，在档案管理等诸多方面都必然会增加管理压力和成本。

三、延期付款属于违规举债

如果当地采取了我们在上一节猜测的延期向开发商付款的做法，就属于违规举债了。

在实施拆迁补偿的工作中，无论是欠付被拆迁人拆迁补偿款的行为，还是在房屋交付之后欠付安置用房开发建设款的行为，都是新增隐性债务的违规举债行为。

四、延期付款违反土地法规

如果当地采取了我们在第二节猜测的延期向开发商付款的做法，同样也违反土地管理的相关规定。

自然资源主管部门早就有 “供应土地应当符合(一) 土地权利清晰；(二)安置补偿落实到位”等相关要求，通过开具房票实现汇票的金融功能，显然不符合主管部门的上述规定。

这跟地方向开发商借款支付拆迁补偿款，待土地出让后偿还的 “二级补一级” 违规形式，并没有什么本质的不同。

综上所述，如果当地主管部门打算通过房票安置的方式，通过开发商垫款途径，实现对拆迁补偿款的一定时间的占用，则不仅属于违规举债行为，而且违反土地管理的相关规定。

当然，我们全部的分析建立在地方打算通过此种方式实现对开发商或被拆迁人占款的假设前提条件之下，如有出入，还望读者不吝赐教，七公定当结合实际情况，做出调整完善和修改。

七公片区开发

4 次咨询

5.0

681 次赞同

去咨询

原稿首发于公众号七公片区开发

知乎用户小褂发表

给你家里放一台印钞机，你能忍得住不去用它？

这就是在放任地方政府自己印钱，这种口子不能开。

等地方政府印钱印习惯了，连中央政府都不鸟你。钱都能自己印了，就差没有自己的武装了。

知乎用户哲也发表

从家乡拆迁故事看党风政风之变_新闻频道_央视网 (cctv.com)

新华社郑州 2 月 16 日电题：从家乡拆迁故事看党风政风之变

　　新华社记者黄冠

　　在老家河南襄城县百姓眼中，贯通新老城区的烟城路，相当于北京的长安街。“因为拆迁难，规划 10 多年了，仅打通新城区一段，百姓出行很不方便。” 城关镇镇长黄军华说。

　　2016 年春节后上班第一天，襄城县领导带队实地查看，一周后成立拆迁指挥部。从 2 月 23 日到 4 月 24 日，62 天完成 526 户拆迁任务，烟城路终于打通了 “肠梗阻”，力度不可谓不大，却波澜不惊，没有一户上访。不仅如此，南关回民村阿訇和乡佬，带着方便面、矿泉水去慰问拆迁工作人员；陈庄清真寺组织群众，到拆迁指挥部送锦旗……

　　“左邻右舍补了多少钱一目了然”

　　“5 年前，开发商强拆一处‘钉子户’，因监管不严，我背了个处分。去年，我参与拆滨河片区 1237 户，看到群众满意，自己也觉得脸上有光。” 对襄城拆迁的 “变迁”，茨沟乡人大主席叶小兵深有体会。

　　让叶小兵 “脸上有光” 的“变迁”，得益于确保公平公正、公开透明的“7 项公示”：规划方案、征收补偿方案、丈量结果、复核结果、算账结果、征收决定和补偿协议等全部户外公示。

　　“7 项公示”，肇始于烟城路拆迁。“我们入户征求群众意见上千条，最集中的是开发商补偿标准不透明，群众怕吃亏，就是不动。为此，我们决心制定政府主导、体现公平公正的补偿方案和实施细则。” 副县长赵胜业说。

　　公平补偿，先得精准丈量。每组入户丈量工作队至少 6 人，由县国土局、住建局、规划局、县直机关干部和乡镇干部、村干部共同组建。“丈量结果、算账结果和签字后的补偿协议一公示，左邻右舍补了多少钱一目了然，消除了群众关于不公平的猜想。” 县长李成说。

　　北关街老宅老院老街坊多。68 岁的王新义说：“去年这里拆了 518 户，不论职务高低、家境贫富，没有一户跟政府红脸的。”

　　“拆了房就有乔迁之喜”

　　回民村村民海文干，今年 63 岁，去年拆迁涉及他们一个大家、7 个小家共 30 口人。

　　海文干家宅基地 162.45 平方米、住房 168.24 平方米，置换安置房 240 平方米。“我和老伴领了 140 平方米房票，另外 100 平方米换算现金 22 万元，附属物补偿、无私搭乱建奖等 27 万元，共得 49 万元。”

　　“我们县在河南省率先推行《棚户区改造房票安置实施办法》，有 21 家房地产企业参与。去年发放房票 756 张，预计去库存 10 万平方米。” 县住房保障中心主任冀湘渠说，“我们还成立‘选房超市’，为群众提供‘一站式’服务。”

　　“政府鼓励群众用房票购买现房，享受九折优惠。拆了房就有乔迁之喜，消除了群众的后顾之忧，也有利于村民融入城市成为市民。” 赵胜业说。

　　海文干选择房票安置，在汝河外滩小区购买一套 138 平方米的房子。“如果选择就地安置要等 18 个月，而我们今年五一节就能搬家。”

　　“老八路作风回来了”

　　“拆迁干部进村入户不光说拆迁，而是了解有没有实际困难，老人看病、孩子上学、介绍打工等等，一点一滴不漏，全心全意帮助。” 南关清真寺管委会主任郭占永说。

　　襄城县委提出 “把拆迁当作一次党课”。“我们明确要求党员干部把拆迁工作当作加强党群血肉联系的机会。” 县委书记何天立说。

　　入户丈量时，正值三伏天。工作起来，住建局的李浩经常汗湿衣裳，被同事称为 “汗兜”。他笑着说：“别听他们说我，他们自己都成了‘汗兜’。”

　　“一开始，拆迁干部难免吃闭门羹、遇冷脸子。到后来，群众感动了，主动为他们倒茶、敬烟、切西瓜、买烧鸡、买豆腐片。” 郭占永说。

　　茨沟乡书记乔亚强的老家在滨河片区，拆迁动员会一结束，他就动员父亲腾房、交钥匙，带头拆了自家的房子。城关镇书记海军亭世代居住回民片区，为使拆迁不受干扰，他把父母送到外地大哥家居住。

　　“老八路作风回来了，群众为啥不拥护呢？” 海文干说。

知乎用户爱睡觉的祥子发表

一个滥用红码到现在都没人负责，存款失踪还抓小放大。你觉得利弊如何，我觉得全是弊。又埋一个大地雷而已

知乎用户不惑于心发表

我就有一个问题，违反物权法和民法典不？我不接受拆迁可不可以？拆迁你要支付交易对价，房票是交易对价么？

当然我就是这么一说，毕竟在这个国家谈法制本身就是搞笑的事情。

知乎用户匿名用户发表

哪有什么以改兼赈，两难自解。最终还是落下一地鸡毛，苦了百姓，肥了官员。至于骂名，政府来担

知乎用户未霜寒发表

2021 年，坐标安徽已经实行过房票策略了。

拆迁之后不给钱了，直接给房票，然后拿着房票去买房。少了就补齐，多了不给退。

当天夜里朋友圈的销售直接沸腾了，开发商也在第一时间把房子的价格涨上去，然后打折销售。

利弊如何看待？

那要看对谁来说，对于政府来说肯定是利大于弊，首先房子可以高价卖，这就创造了 gdp。

其次去库存压力骤然减小，以前你们拿着拆迁款住安置房，现在你不买房，房票过期就作废了。

一些不怎么样的户型，你不买也不行，因为你不知道后面的人会不会下手。至于那些户型好的，那价格要比没房票的时候一平方过个几百至一千，就这样还抢着买。

生活在中国，真的是太幸福了！

知乎用户仲阳朔发表

一眼丁真

纯纯的牛马！

我国负债人数 5 亿以上，只要债多了就不愁，要相信后人的智慧！

知乎用户关山月发表

政策是好政策，但是如何兑现呢？如何保证房票不贬值呢。

如果真的什么都能兑现的话，那么美国就不会发生次贷危机了，这个世界就不会有资本主义的基本矛盾了，早就迈入共产主义世界了。

这房票铺开并且可以交易，怎么有向次贷发展方向的苗头呢？

长远看脱离了使用价值的交换价值都得玩完，但是有实力玩的还是玩的，毕竟次贷没破之前有人是可以赚到钱的。

知乎用户夜观天象不迷不茫发表

巧立名目的意思百度一下就行了

知乎用户 SNS007 发表

毛主席曾经说过：为人民服务！现在政府已经把毛主席的话抛之脑后了。

知乎用户多弗发表

依稀记得前几天知乎上有个问题，

问有人羡慕生在河南吗？

配合着近段时间河南的骚操作，妙不可言啊。

知乎用户 Kris 妈发表

他们明明可以打白条，却不辞辛苦在白条上写下了 “房票” 两个字

知乎用户憨憨叔叔发表

买东西精打细算的人都知道

优惠券与店内优惠不可同享

最终解释权归店家所有

知乎用户影帝发表

千言万语可以总结为一句话：他们急了

知乎用户 constance 发表

感觉河南疯了

知乎用户匿名用户发表

个人意见：房票实施政策下，最受益的应该是拆迁户，但是对于当地郊区或者农村人民的购房政策是不是仍旧是边缘化了，所以政府在出台相关政策的同时，不能单纯考虑到去住化，也要考虑到其他外地人或者未进入或者达到城镇化的农村户。（仅作个人简介，勿喷）

知乎用户骑着乌龟追高铁发表

票永远是票，钱永远是钱

票的期望能换成房，票子在全国通用

假设票最后换不成房子，你可以去申诉，可以去痘印举着身份证举报，可以等着征服给你做主

钱买不到房子，你可以去其他地方买

给你钱了，你跑去北上广深怎么办？

GDP 在哪发你就得在哪里花

给你票，你跑不了，你只能在郑州兑换房子

你去北上广深，人家不认

知乎用户万物生 00999 发表

大烟花什么时候来？我想看烟花。

知乎用户张三发表

河南最近疯狂上分

知乎用户学姐南小北发表

我家几年前划为郑东新区，靠近黄河。

一直传言要拆迁，

甚至回迁房都动工盖了起来。

在村西头的一块空地上，

大概四五排五层楼的样子，

很丑，就是四四方方的盒子形状，

刷的土黄色墙面。

楼是盖好了，但估计基础设施都没有，就停工了。

我们村儿也没有拆。

那些楼就像是个笑话，

就在村口站着，

接受村民的指指点点。

如果有一天，

真的拆迁了，

让村民离开自己的家，

搬进这个五六年前就荒废的新楼里，

不知道会是什么后果。

知乎用户瓦力发表

要么把钱揣兜里，要么把房本捏手里。其他的，都是空头支票，不靠谱。

要不，老祖宗咋说的：落袋为安，迟则生变。

大概率又是一场闹剧。

知乎用户林冲发表

政府给你房票，你拿房票给开发商买房，开发商拿房票去银行换贷款，银行拿房票找政府要钱。这一圈里，哪个最弱势？哪个最容易倒霉？

知乎用户匿名用户发表

这几年的新闻还没看够吗？

珍爱生命远离黄泛区！

对我说的就是那些腐败的 DFZF

普通人是嫌命太长还是钱太多要去沾惹他们？！

知乎用户安之若素发表

房子拆了，到时候什么租房补贴、房票、回迁房能不能兑现谁知道？拖几个十年八年的，老的都死差不多，剩下的不死也脱层皮。

而且就现在地方政府的财政跟信用，谁还敢信。

知乎用户穆沙发表

用当地老百姓以后若干年的收入，买一个自己的前程！买一个自己的 “利益共同体”

知乎用户凌云发表

有点王炸的感觉，政策政府怎么就通过了，近期可以去一库存是真的，改善型住宅估计会销量会提高许多，到时候看看业绩就知道了

知乎用户 adol 发表

房票靠政府信用

你想想去年地铁洪水，今年的银行，红码，烂尾楼

你觉得信用如何？

知乎用户匿名用户发表

现在只有一招，那就是所有拆迁户联合起来，不接受房票。

拆迁为什么拆的动，就是因为房价再涨。

搞房票，就是明着说房价不会再涨了，不涨的意思就是跌了。

那拆迁户肯定不干啊。

不说别的，我就听说有安置小区不交物业费的，因为对于老一辈农村人他接受不了物业费这个东西。还有不少老一辈农村人不住楼房，想办法去建个平房继续过原来的农村生活。

现在你整房票，什么都为自己考虑，全站到人民的对立面去了，后面有政府忙的。

农村人和城里人最大的区别是什么，你在农村面对的不是单个人，而是一个集体。农村人哪怕平时内部有什么矛盾，但遇到这种需要一致对外的大事时，从不掉链子。

那个人才房烂尾为什么掀不起风浪，一是他们的团结并没有那么团结，而是他们没有农村人的斗争精神和经验，还有就是农村人穷苦，底线已经很低，很难再突破。而城里人其实底线很高，有被突破的空间。

这事我看了不少网上的分析解读，但没有人说我了解了什么一线真实情况。因为大部分城里人不愿自降身份去和农村人接触。

农村人办事，不会想着去网上发个视频制造舆论这样的，他们就是凭着自己团结的力量直接去解决问题。很多城里人根本不知道发生过什么，也许有人路过看见了也只能一脸懵逼的路过，但的确发生过很多事。

当然，房票这个大局可能很难撼动，但现在拆迁的一线肯定在进行激烈的博弈，事情可能还会有变化，我也希望事情能还有变化，你们也应该这样去希望。

我们都是普通百姓，这个事情对我们都不是好事。

知乎用户达布刘发表

为什么要选择在这个时间点推出？推出的目的又是什么呢？

短期的好处有以下几个：

首先从过去搞拆迁的经验来看，有些拆迁户拿着拆迁款之后呢，会选择离开在其他地方买房或者直接存钱到银行，我们在这种情况下，最后这个拆迁款并没有促进当地房地产的消费方式，增加了其他地区的房地产消费或者是增加银行系统的储蓄存款。

第二个方面，就是政府在短期可以通过房票制度支出更少的资金，过去是需要向住户支付大笔的拆迁费，而现在主要的支出是一笔短期的过渡费。这个对于政府的资压力有大幅度减轻，尤其是现在全球经济都在衰退，各地的实际收入不断减少。

2022 年 4 到 6 月，这个期间的全国有至少 10 个城市都陆续推出的房票安置政策，包括苏州常熟台州，温岭宁波丽水，绍兴，嘉兴，郑州，等等，所以郑州的并不是推行防范的唯一个案，而是众多管制一。

我们综上所述推出房票的直接原因，就是强行的刺激楼市，同时也节约资金支出。

那么这个政策效果如何？楼市确实开始有所反弹，目前楼市在各种政策刺激的作用之下，确实开始有止跌回升的作用，激励了整个房地产市场发展同时呢，在数据上修复的前段时间很难看的房地产销售数据。

但从长远来看，我们担心的并不在于房地产本身，而是这个行业这种制度，会不会由房地产开始推广到各个行业，让整个中国回到一个票据的时代？重回到 1978 年之前的计划经济时代？如果重回票证时代，对于普通人来说意味着什么呢？整个市场实行 3 计划经济，物物交换收到管控，这个绝不仅仅是买东西比较不方便这么简单。

知乎用户 iugvb 发表

房票是新产物么？值得这么大宣特宣么？

15 年棚改的时候不是很多地方政府用过这一招了么？开始的时候棚改直接发钱，然后有些地方政府动了歪脑筋，改为发同价值的房票，房票可以用来买房！

但是！是的，很多时候都有个但是！当时房市火爆呀，很多新房都明确指出不接受房票，然后就只有一些地段不好或者卖不出去的楼段接受房票。然后老百姓没办法呀，买不到好房那我换现金总可以了吧，于是房票开始了折价之旅：九折，七折到五折，然后就没有然后了。

现在房市有点差，难道想把棚改房票变成废纸？

知乎用户 yuaaaa 发表

知乎用户踟蹰无语静观天地发表

我不同意这一点：被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数

为什么呢？共产主义的目标是居者有其屋，可没说让富人多买几套收房租，穷人一套也买不上，政府不出台政策限制这个行为，房产就会被炒作，不单是居住属性了，中央的精神是房住不炒，还是应该别让房屋成为某些人先下手为强，靠着收房租来食利的阶层，我对此持保留意见。

解决方案如下：

三四五线城市去库存的问题可以解决，国家发行房屋债权就可以了，替购房者把这个首付给交了，月供从房管局下属的租赁公司对于购房者者的旧房的出租收益中支付，这样钱就流动起来了，并不需要购房者花钱，库存的新房很快就可以消化掉。

经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。

共产主义的最终目标是各尽所能，按需分配，现在是社会主义阶段，只能是充分发展生产力，我不赞成一个家庭在一个城市拥有多套房产，朱门酒肉臭路有冻死骨是不能提倡的，但每个人的天赋受教育程度背景经历均不相同，能挣到的财富当然不同，富人可以住别墅，住三四百平米的大平层，穷人可以住三四十平的破旧房屋，这都能接收，但如果富人很多套房产，用来收租，穷人一套小破房也买不上，这就太不公平了，穷人只要努力也能哪怕是郊区买个小房子也是社会主义应该达到的目标，不应该诱发出强烈的贫富差别导致的社会矛盾，这容易导致不稳定因素，富人可以开宝马奔驰，穷人可以开两三万的二手国产车，要我说，生活质量的差别并不算大，有房有车有盼头，但若是政府不通过政策去调控怎么实现穷人的幸福感呢？至于富人的投资理财，我提过债券的事情，这都是自愿的，但若是通过拥有很多房产来收租来人为制造一个食利阶层，对穷人的心理感官冲击太大，这是社会主义的目标吗？我不赞成这种方式，我是主张社会福利相对公平的。

普通人如何破局郑州 2022 年 6 月发布的房票棚改政策?
如果是你，一个马上面临房票棚改的普通人，让你拿着房票去换房，切实可行的解决办法是什么？
———————————————————
说了是房票，肯定不会给钱的啦，要是给钱就没房票这一说了，直接拿钱润了。

踟蹰无语静观天地

这个事情又不是针对你个人的，大家一样的政策，接受就是了，当下时做当下事，不愿背负贷款就选小户型，愿意一步到位就选大户型，房子多了住不着就等房产证到手后直接卖掉，日不过三餐，眠不过五尺，房子多了也是闹心，物尽其用，闲着落灰不好，出租费心还赶不上银行利息高，房子卖了，别人住的开心也是好事一桩，皆大欢喜。
房票的概念我是借鉴黄奇帆同志的地票的概念早在今年 3 月份就提出来了，参与拆迁应该是群众自愿的，达到一定比例再实行真正的拆迁。打白条的方法也是创新，但这个拆迁是不是火急火燎的？是强迫的还是自愿的？要填补的钱老百姓有吗？手头紧不紧？必须要贷款吗？百姓对背负贷款满意吗？
经济下行压力之下，地方政府虽需撸起袖子搞活经济，但也要保障社会民心安定啊。公平自愿的原则不能放弃。
为改正归邪 IP 属地江苏 · 8 小时前
20 年前就有了，指定区域指定小区指导价，拆迁给个装修钱，搬家费，过渡费。为啥这次媒体解读的这么厉害?
踟蹰无语静观天地踟蹰无语静观天地 (作者) 回复改正归邪 IP 属地山东 · 刚刚
我提出的方案既不同于郑州的方案，也不同于 20 年前已有的方案，我说的是异地拆迁，也并不是接着直接拆掉，而是给本地同面积房票，不涉及群众花钱的问题，也不涉及拿补偿款的问题，这也是种新思路，别管哪种拆迁思路，还是研究透改进，合理公平多赢比较好。
浮生若梦 IP 属地重庆 · 23 分钟前
地方债其实还好，基本上就是借新债还旧债，有 zf 背书是不会暴雷的。
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复浮生若梦 IP 属地山东 · 3 分钟前
现在郑州都出来打白条的拆迁购买新房政策了，原来收购农民的公粮也打过白条，现在白条这个词又出现了，参与拆迁应该是群众自愿的，达到一定比例再实行真正的拆迁。打白条的方法也是创新，但这个拆迁是不是火急火燎的？是强迫的还是自愿的？要填补的钱老百姓有吗？手头紧不紧？必须要贷款吗？百姓对背负贷款满意吗？
分割线————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
我的发言如下：
经济下行压力之下，地方政府虽需撸起袖子搞活经济，但也要保障社会民心安定啊。公平自愿的原则不能放弃。
现在郑州的通过拆迁一下子让拆迁的群众背上贷款我觉得不妥，本来住要拆迁的破旧房屋的群众就是些经济条件不好的较为穷的，现在去贷款填补窟窿压力较大，开发商不建小户型，但小户型也只是过渡，早晚大家为了提高生活质量还是要置换成大户型的，我的方法是把问题向后延，让子女的财富积累到一定程度置换到大户型，最终提高整个城市的居住品质，也有利于以后多年后对本地的多套房收取房产税，房屋债券随时都有，拆迁随着房屋的变旧和规划的改变是个持续的过程，蓄水池可以建，有政府的信用背书，不会造成美国雷曼事件次贷危机，另外在把首付抽回的过程中，因为房地产开放商想要搞拆迁拿地必须向地方政府支付费用，赔本的买卖谁也不会干，免费的房票面积填补进去再加上抽回的首付都是成本，即便这样，大户型房子在一二线城市也是价值很大的所在，在拆迁户子女的大户型置换的需求中，房地产开发商不会赔钱的，现在对于改善型住房有这个需求。只要能运转起来，当年的发行房屋债券的首付的小钱不是问题。
房票的概念我是借鉴黄奇帆同志的地票的概念早在今年 3 月份就提出来了，参与拆迁应该是群众自愿的，达到一定比例再实行真正的拆迁。打白条的方法也是创新，但这个拆迁是不是火急火燎的？是强迫的还是自愿的？要填补的钱老百姓有吗？手头紧不紧？必须要贷款吗？百姓对背负贷款满意吗？
经济下行压力之下，地方政府虽需撸起袖子搞活经济，但也要保障社会民心安定啊。公平自愿的原则不能放弃。啥买房要买大户型？
吃饭穿衣量家当，有钱当然买大户型，住得舒服，现在大平层又比别墅好卖了。
以后房产税的收取我个人认为不是针对个人自住的唯一一套住房，而是应该针对本地持有的多套住房来收取，买大户型也是合理避税的手段。有两三辈家庭的子女可以选择大户型提高了生活质量家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降国家可以在未来经过一两代的房屋更替后对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税这就是我写这一些列文章的目标思路房产税不是不征收还是要看时机和征收对象是否促进大城市的有能力的人才的合理流动这是促进经济发展的合理措施
今年放松房地产调控，明年开始会不会每年按评估价抽点收房地产税？
踟蹰无语静观天地
不可能的，土地出让金可比房产税高多了，若现在不管不顾的实行不成熟的房产税，只会带来房地产行业的萧条，影响我国的经济稳定和发展。
如何看待正在推进的房地产税？
踟蹰无语静观天地

中国应该创新式发展，不应跟在欧美国家后面学样，那是拾人牙慧。
拾人牙慧 (拼音: shí rén yá huì) 是一个成语，最早出自于南朝 · 宋 · 刘义庆《世说新语 · 文学》。
拾人牙慧 (牙慧: 牙齿内剔出的余食) 比喻拾取别人的一言半语当作自己的话。
典故
东晋时候，有一个名叫殷浩的人。因为他曾经当过 “中军” 的官职，所以被人称为“殷中军”。他曾被任命为 “建武将军”，统领扬州、豫州、徐州、兖州、青州的兵马，后因作战失败被罢官，并流放到信安（今浙江省境内）。
殷浩很有学问，他爱好《老子》、《易经》，并能引经据典谈得头头是道。
殷浩有个外甥，姓韩，名康伯，非常聪明，也善于谈吐，殷浩很喜欢他，但对他的要求却十分严格。殷浩被流放时，康伯也随同前往。有一次，殷浩见他正在对别人发表言论，仔细一听，康伯所讲的，完全是抄袭自己的片言只语，套用自己说过的话，没有他个人的创见，却露出自鸣得意的样子，很不高兴，说：“康伯连我牙齿后面的污垢还没有得到，就自以为了不起，真不应该。”
房产税为什么那么难？有没有体制内专业人士分析一下？
房产税为什么那么难？有没有体制内专业人士分析一下？有人说房产税是新时代的摊丁入亩，官绅一体纳粮。这种说法似乎在说房产税最大的阻力在大会里的求。专业人士指教
踟蹰无语静观天地

我的判断是房产税一时半时不会全面实施，这个事情太复杂了，不是不收取，而是现在收取对象政府及群众都没达成一致的判断，时机是不合适的。
至于房价，房价的波动并不能改变刚需的购买计划，至于投机人士，房产不应成为投机的标的，房住不炒是国家的政策，很对，我下面的方案中有房屋收益债券的说法，购买点债券支持一下国家的基础设施建设吧。
现在房子的租金和房子价值的利息相比是个比较小的部分，持有房产是不合适的行为，在没有了这个房产跑赢通货膨胀能够保值的预期后，持有多套房产是不明智的，把房产税转嫁到租户头上也是赔本买卖，就是不该持有的烫手山芋，那这个房产税问题就容易解决了。
现在大家又在讨论房产税的问题想把这个房产税的问题提到现在来实际上好几年前就一直讨论这个问题但现在时机成熟吗有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子挣着每个月几千块钱的工资和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比按房屋价值的什么比例交他们交的起吗能实现社会公平吗不会诱发社会矛盾吗这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案仅是我的个人思路属于学术性探讨与政府制定政策无关家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降国家可以在未来经过一两代的房屋更替后对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税这就是我写这一些列文章的目标思路抛砖引玉集思广益
中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。
房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。
现在中国的房子从长远看不但不是盖多了而是盖的远远不够现在关键是钱从哪里出指望着刚需吗刚需手里不一定有钱还需攒钱暂时还需要政府的保障性住房去撑过攒首付的时间其它的居民存款和投机资金可为国家所用别总想着高收益国债水平的收益才是正常收益水平把这些闲钱引到合适的蓄水池中去支援国家的基础建设的发展
中国现在虽然人均住宅面积已超发达国家但农村的住宅不应该统计在内农民工在城里打工谁不想在城里有套住宅要是有个底层商铺家里老人卖个菜就更好了不是不想要而是没有这个闲钱有钱后这个想法会实现的城市化远远没有结束得达到百分之七十才能停下进行修修补补早着呢为什么国家不这样宣传国家是实干干就是了说这个干啥明面上说农民工没钱别来城里买房子买商铺这不是拉仇恨吗中国的建筑行业还有大发展已经批下地铁项目的城市围绕地铁环线还有建设高潮中国的大飞机接着迎来很多国内订单为什么以前不多买飞机这个红利应该让中国自己的企业获得随着大飞机的项目开展中国的机场还要有大发展机场建设周边配套建设都是很大的建筑工程长期向好另外阿联酋埃及毛里求斯的国外的机场地铁酒店购物中心桥梁基本是中建字头企业中标施工虽然艰苦收入的确高房地产行业还会有大发展
日本当年崩盘了泡沫巨大但现在中国的房地产市场崩不了盘，可以有序发展，现在是刚起步而已。
经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。
房住不炒，房子应该买给有经济能力能负担得起且能承受风险的人，不能忽悠买不起的老百姓强行上车。
不要提刚需了，现在的房价不是真正的收入低的刚需群体能负担得起的，房价涨跌并不是关键因素，关键是既要去库存，我的想法中还包括破旧小区的拆迁，提高群众的居住质量。
现在的楼市新政当然要满足群众自己的住房需求。但是不能割韭菜，穷人消费能力达不到的购房者不提倡购买，房价的涨跌从历史角度看，波动不应是购房的依据，而是是否是真正的有实力的刚需或者破旧房屋的拆迁及个人改善型需求才能是购房的原因，房住不炒是对的。
现在土地财政暂时是不能抛弃的，地方政府的财政收入缺口太大了，还是需要通过卖地来把土地承载的社会属性的价值变现出来，要花钱的地方很多，还是需要把钱汇总起来投入现在急需的各项公用事业建设中去。
房地产是集合了各个行业的集合体，若房地产倒了，很多行业受影响，这是坏的传导，可并不是好的传导啊，房地产行业对我国很重要，城市化远没结束，房地产行业必须发挥重要的作用。
房住不炒，但自己家庭的正当住房需求应该满足。
至于何时入手的时间，只要不是刚需，投机的心态不可取，广厦万间夜眠不足五尺，房价涨跌是历史长河中的小波动，无需过于关心。
房子是用来住的、不是用来炒的定位，这句话坚决支持，但是老百姓都把钱包攥的紧紧的，不向外掏钱怎么办？卖不出去的楼盘怎么去库存？类似于国库券的房屋债券地方政府可以发，老百姓购买债券获得稳定收益也就有了投资的渠道，破旧小区应该拆迁，老百姓不用花钱就住上了新房，提高了生活质量，还是应该集思广益。既维护人民群众的切身利益，也为地方政府的土地出让金收入提供切实可行的方案才是正道啊。
二手房会发生什么样的变化呢？销售好的户型有两种，一种是二手房中的总房款少的户型，这是真正的刚需，还有一种是大户型，那是真正的改善性住房，是真正自己买来住的，这种购房者也不差钱。其他人想往外掏钱的少，房地产不去库存地方政府就不容易实现继续卖地的收入。城区内的二手老旧小区还是应该有步骤地实施拆迁，这是有利于退休后的想换居住环境还想保留本地住房面积的新举措思路，这是借鉴黄奇帆同志的地票实施房票的方案，用以给孩子在购买拆迁后盖的大户型时提供的免费面积填补方案，住房面积可以大着点，人民群众有提高居住品质和生活质量的要求，但个人在本地拥有房屋的数量不提倡多套，房住不炒是中央的精神，待以后时机成熟时可对本地拥有大量超过合理套数房产的房屋征收房产税。
你别逗 IP 属地山东 · 2 小时前
中国城市化 70% 就已经到头了，那 30% 根本做不城市化，目前已完成 65%，而目前空置的房子早已超过城镇化进程的需要。已经没什么好说的了。
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复你别逗 IP 属地山东 · 刚刚
第七次普查全国人口共 141178 万人，居住在城镇的人口为 90199 万人，占 63.89%；居住在乡村的人口为 50979 万人，占 36.11%。
但不要被这个数据误认为是城市人口，我说的城市化既不包括县城，也不包括镇，这是主力，只有一二三四五线城市才可以说是未来大量人口不可避免的聚集地，六线城市以下也可能快要到县级市了，连制订标准也没有，现在的人口在城市的毕竟是少数，县城和乡镇最终的结局是人员会大幅减少，现在早着呢，你说的 65% 是达不到的，2020 年常住人口超过 1000 万的大城市数量已达 18 个。这 18 个大城市人口合计达 2.75 亿，约占全国人口的 19.5%。30 城全域人口已超 800 万，多个三四线城市人口逼近大城市，但需要指出的是，尽管这些普通地级市的人口众多，但大部分人口都在下辖的县市，中心城区的人口规模并不大。我说的县和乡镇的人口数量不计入我说的城市化，所以离百分之七十的城市化还早着呢。
房地产泡沫会直接破解还是慢慢压缩，最有可能以什么方式结束泡沫，开启下一个周期？
我不承认房地产存在泡沫，城市化进程远没结束，盖的房子考虑农民进城了吗？该的数量连城市人口都不能很好地覆盖，农民都没考虑，以后进城的农民住在哪里？国家光盖廉租房吗？土地是有其社会属性的，土地出让金对于地方政府很重要，要花钱的地方很多，在别的税收远远不够的情况下，土地财政是不能被抛弃的，房地产的发展要往正确的方向上引导，而不是整天咋呼着有泡沫。
网上都在唱衰房市，房价还会继续跌么？
我觉得有一丢丢原因是大家被高房价折腾了这么些年心里愤怒，还有就是现在房市确实冷了一些，网上好多人都说大家挺住现在别买，很快开放商们就崩盘了云云，但是…… 会像他们说的那么简单么？大伙估计房价会到一个什么程度呢，请赐教

楼市全网唱衰，多城房价持续下跌，“降价抛售潮” 还会持续多久？ - 新华百科网www.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.htmlwww.xinhua.net.cn/214507.html

踟蹰无语静观天地

房价跌的话中国的整个实体经济都会受影响，开发商跑路的楼盘烂尾的都有，土地出让金对于地方政府很重要，中国的公用事业投资拉动所需的资金政府从哪里出呢？房价涨跌是历史长河中的小波动，但关键是需要基建行业动起来，楼市快速去库存，地方政府的财政收入总要保障，国家总要运转，一味地唱衰房市不足取。
如何看待「全国现有库存房够 1400 万人居住，有城市空置房 12 年都卖不完」？反映出哪些问题？
中国经济周刊
 已认证帐号
根据国家统计局数据，截至今年 4 月末，全国商品房待售面积 5.57 亿平方米，同比增长 8.4%，按人均住房建筑面积 39.8 平方米计算，现有待售商品房面积已足够 1400 万人居住。而由于各城还在大力 “卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到 38.4 亿平方米，足够满足 9600 万人的居住需求。
从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要 12.7 年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了 100 个月，意味着需要 8-10 年才能卖完现有库存。
近日湖南省出台新政，要求对商品住房去化周期超过 24 个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。（第一财经）
踟蹰无语静观天地

难道群众想要的城里的房买不起就是过剩吗？如果不是买，而是农村的老百姓城里一家分一套，那这些库存一天之内部不就消失了吗？农民不想要吗？在城里打工租房子或者睡工棚，谁不想在城里有房子？都想有，不舍得也没有这个财力花这个钱罢了。城市化是没有结束的的，农村老百姓对住房的消费能力没提上来，房子并不是过剩，没找对去库存的方法而已。
四五线城市住房疯狂打折也找不到买家。开发商烂尾跑路的也有，容易引发社会矛盾，也容易给银行带来风险。
房子是用来住的、不是用来炒的定位，这句话坚决支持，但是老百姓都把钱包攥的紧紧的，不向外掏钱怎么办？卖不出去的楼盘怎么去库存？类似于国库券的房屋债券地方政府可以发，老百姓购买债券获得稳定收益也就有了投资的渠道，破旧小区应该拆迁，老百姓不用花钱就住上了新房，提高了生活质量，还是应该集思广益。既维护人民群众的切身利益，也为地方政府的土地出让金收入提供切实可行的方案才是正道啊。
睡懒觉的鱼 IP 属地天津 · 1 小时前
问题是，三，四线城市的问题不是房子能否卖出去，是没有人买房，而且目前的人均居住面积也不小。根本不需要那么多房子。
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复睡懒觉的鱼 IP 属地山东 · 刚刚
不好意思，您并没有仔细的观看文章，这里面既不用由买房者付首付，也不用交月供，因为首付已经由发行债券回收破旧房的政府给支付了，月供由租赁公司收租后拿出一部分来转移支付，百姓不用花钱就可享受新房，还能没有三四线城市去库存的积极性吗？
云中的石头 IP 属地四川 · 6 小时前
通篇纸上谈兵。只说一点，你觉得一二线老旧小区住的多是在当地住了一辈子的土著老人，如何疏散到四五线？绑着去还是押着去？
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复云中的石头 IP 属地山东 · 5 小时前
你是不是没有仔细看呢？纯属自愿，利益面前觉着合算的就把自己的老破小交给政府，自己拿着以后五公里范围内的同等面积的房票，这个房票是用在开发大户型房子填补在其中的免费住房面积，这个老破小的价值就是提供给子孙后代用来改善以后的住房面积住大面积新房用的，退出来的可搬至三四五线城市去，包括本地附近的郊区库存新房，要知道燕郊的房价已腰斩过半了，库存的新房快速去库存，所有的三四五线城市的库存都可消化掉，有些老年人一辈子没住过新房和大房子，现在若有了机会不用掏首付和付月供就可置换，而且自己在一二线城市的房产还通过房票的形式留给了自己的孩子，这个积极性能没有吗？不但老年人有，孩子也有，都盼着住所在大城市的大面积新房呢。若老年人想享受这个置换，但不愿意离孩子远，也可以把置换到的三四五线房子租出去，自己和孩子同住或在附近租个小的公寓啥的，这就是家庭内部的商量了，各有打算。总之，利益面前的考虑和选择才是真正的自愿选择，如果一个政策制定出来无人参与，那就是失败的，现在土地财政还不能抛弃，大城市的老破小的拆迁还没有结束，老百姓对大面积新房的愿望很大，关键是没有闲钱，我提出的方案不用有老破小旧房的百姓再掏钱就实现了置换，提高了居住质量和生活质量，手里还可能有点钱花，只有集思广益才能想出适合的点子啊。你说是纸上谈兵也好，请你也提出一个可行的方案吧，不论采不采用，我替住建部和百姓感谢你，我虽是个人，不能代表住建部和百姓，但方法总要有人想，不能简单地放贷降低利率和放宽限购标准才是真正的开动脑筋把经济运转起来啊，基建行业是很重要的一项，上下游，周围相关装修家电的等等涉及人口居多，不能现在抛弃掉，房住不炒，但土地出让金政府也应收到手，要花钱的地方多了去了，中国要投入公共资金的地方很多，还是要有大发展。
作者：思考的水链接：https://www.zhihu.com/question/532751248/answer/2485247550 来源：知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。思考的水 383 人赞同了该回答
其实就是为放开限购找一个借口而已看到这个政策下意思的去查东莞市去年财政收入情况。在我印象中东莞是一个产业城市，应该以税收收入为主，不依赖土地财政，一查才发现 2021 年东莞税收收入 632 亿，土地出让收入竟然超过税收收入达 667 亿元。中 y 都已经发话了 “中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求” 这些地方政府何必还在找各种理由来放开限购。对于放开限购的理由我梳理了以下脉络：最开始是郑州发明一个词 “投亲养老” “为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。” 其后无锡、兰州立马抄了过去。无锡想我光抄郑州的“投亲养老” 显得我多没有水平，又发明了一个 “改善生育两个孩子及以上家庭居住条件”。根据《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》“凡是本市户籍的家庭，只要生育了两个以上的孩子，可以多购买一套房” 而且还可以用公积金哟。然后南京又抄了无锡的 “二胎买三套” 前几天长沙又搞了一个“出租房屋可购买二套房” 对了中间福州说为了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求” 直接出台政策“非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城区购房，无需提供近两年内满 12 个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区 144 平方米以下的普通住宅” 目前放开限购的借口中支持养老的有：郑州、兰州、无锡支持二胎三胎的有：无锡、南京、东莞支持租赁用房的有：长沙

看样子这个表上下滑超过 40%，都的找个理由把限购（如有）取消了。
分割线 ————————————————————————
网传南京限购再放松：二孩以上家庭可购第三套房，对此你怎么看？这一举措透露了哪些信息？
踟蹰无语静观天地这是放松限购政策的标准而已，从伦理上来讲当然可以买，父母为自己的孩子早买下房子，买房子置地是中国自古就有的传统。就怕放开了也没人买啊。
如何看待 5 月 11 日长沙发布：“已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数计算” 放开限购？
踟蹰无语静观天地共产主义的目标是居者有其屋，可没说让富人多买几套收房租，穷人一套也买不上，政府不出台政策限制这个行为，房产就会被炒作，不单是居住属性了，中央的精神是房住不炒，还是应该别让房屋成为某些人先下手为强，靠着收房租来食利的阶层，我对此持保留意见。
解决方案如下：
三四五线城市去库存的问题可以解决，国家发行房屋债权就可以了，替购房者把这个首付给交了，月供从房管局下属的租赁公司对于购房者者的旧房的出租收益中支付，这样钱就流动起来了，并不需要购房者花钱，库存的新房很快就可以消化掉。
经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。
共产主义的目标是居者有其屋，可没说让富人多买几套收房租，穷人一套也买不上，政府不出台政策限制这个行为，房产就会被炒作，不单是居住属性了，中央的精神是房住不炒，还是应该别让房屋成为某些人先下手为强，靠着收房租来食利的阶层，我对此持保留意见。
曾桀 IP 属地湖北 · 25 分钟前
你不赞成食利阶层会消失吗？他们的房子不拿来出租他们能创造别的价值吗？不让他们出租就让房价继续涨然后让他们套现离场？还是说把它们的资产直接充公没收？
我发现现在一些人像活在真空里一样。
回评：
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复曾桀 IP 属地山东 · 刚刚
共产主义的最终目标是各尽所能，按需分配，现在是社会主义阶段，只能是充分发展生产力，我不赞成一个家庭在一个城市拥有多套房产，朱门酒肉臭路有冻死骨是不能提倡的，但每个人的天赋受教育程度背景经历均不相同，能挣到的财富当然不同，富人可以住别墅，住三四百平米的大平层，穷人可以住三四十平的破旧房屋，这都能接收，但如果富人很多套房产，用来收租，穷人一套小破房也买不上，这就太不公平了，穷人只要努力也能哪怕是郊区买个小房子也是社会主义应该达到的目标，不应该诱发出强烈的贫富差别导致的社会矛盾，这容易导致不稳定因素，富人可以开宝马奔驰，穷人可以开两三万的二手国产车，要我说，生活质量的差别并不算大，有房有车有盼头，但若是政府不通过政策去调控怎么实现穷人的幸福感呢？至于富人的投资理财，我提过债券的事情，这都是自愿的，但若是通过拥有很多房产来收租来人为制造一个食利阶层，对穷人的心理感官冲击太大，这是社会主义的目标吗？我不赞成这种方式，我是主张社会福利相对公平的。
现在仅依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实，绝大多数地方对土地财政的依赖很大。
土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。
作者：抑郁失眠
链接：https://www.zhihu.com/question/416944219/answer/2393875098
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的很有价值启发意义也很大
我是无名之辈借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法以新闻中的山东菏泽为例房价大约是五六千一平方一百二十平方大约六七十万元以七十五万元来计算首付百分之二十就是十五万元地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券有地方政府的信用做抵押收益率等同于国债或者稍高因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队买不上这个需求是有的政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了政府把一二线城市原先的旧房收回出租政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积买的新房房子抵押给银行谁去还月供呢因为原来的旧房已被政府收回房管局房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题地方政府不好卖地了地方财政吃紧本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的现在房地产开发商的房子卖不掉不再继续买地政府的卖地收入得不到有个别地方的公务员工资都面临着压力怎么办呢下面给出解决方案的参考性思路
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
背景与引子：
这几天有一问题也是新闻如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答大家都很担心地方财政的问题地方政府不好卖地了地方财政吃紧本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的现在房地产开发商的房子卖不掉不再继续买地政府的卖地收入得不到有个别地方的公务员工资都面临着压力个别地方居然交警罚款的收入加大了竟然占据了地方政府收入的相当大的份额依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实绝大多数地方对土地财政的依赖很大即便是依赖性最小的深圳也有一定的份额大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的另外地方政府除了正常开支外还想本地大发展全国经济发展很不均衡富的富穷的穷很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿就是想依靠转移支付自己能提供的配套资金只有几千万想向中央政府哭穷富的个别地方就想是否藏着掖着大家都想本地大发展这个愿望是好的但干什么事情不能违背经济规律中央政府可以有引导但是个别地方政府不管不顾的追求大发展逮住中央的钱狠花这个做法是不是有些自私呢我想起了原来的南泥湾精神大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变真是令人惊喜赞叹但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭怎么就不是那么回事呢地方上的发展固然很重要国家要平衡各个地区的发展水平但有些地方明摆着是人口流出城市还在大兴土木搞城市化的高大上的建设把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群这得投入多少资金什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来管理者算过这笔账吗能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗能为中央政府省点钱吗能减轻点百姓的负担吗能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗这都是要认真思索的问题有部分网友担心政府少了卖地收入又在讨论房产税的问题想把这个房产税的问题提到现在来实际上好几年前就一直讨论这个问题但现在时机成熟吗有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子挣着每个月几千块钱的工资和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比按房屋价值的什么比例交他们交的起吗能实现社会公平吗不会诱发社会矛盾吗这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案仅是我的个人思路属于学术性探讨与政府制定政策无关抛砖引玉集思广益
我曾经写过文章从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的这也是一种创新式发展这也是我国能够在道路建设基本城市设施工业用地等方面快速发展远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设搞配套道路交通水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高这是双赢的结果当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群否则只有住宅没有产业也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集城市化提供的高效才能真正发挥出来这是相辅相成的随着城市便利性的提高房价的上涨地价也在上涨最终形成一个越来越大规模的房地产市场土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成看看现在的农村年轻人还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了宁肯做个销售房屋中介保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中早期已经买房的人享受到了资产的升值但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民就错失了获得局这个财富增值的机会这只有后来才能看得明白城市建设不光是住宅如果工业用地带来的产业未发展起来周围人群没有相应的消费能力还是会造成住宅卖不动的情况容易形成鬼城也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让所以必须有产业工业商业或者旅游反正不是单纯为了住宅而住宅那会是无根之木长久不了
我再声明一点中国的城市化进程远远没有结束历史的车轮不能阻挡但可以规划路线百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择有些人想我能不能不参与这些竞争在农村或乡镇过自己的小日子呢资本的流动是市场化的行为只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力产品并不是最好但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去那连挣钱的渠道都很困难了因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论那就有两种选择方案一种是**（重点一）加入其中另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求住房的需求是大头现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了例如印度和越南所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了但是中国的产业链和配套是最全的工人的操作水平较高也易于管理所以中国加工业还是有优势的另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了那中国在哪里挣到钱呢在百姓纷纷融入二三四五线城市后哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环把自己国内的市场做大消费内循环但实际上马无夜草不肥只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收指望着单纯内循环都只是消费的话创造的财富都消费掉了怎么做大做强呢现在这个情况国家是知道的这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链光刻机硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术国内都与世界先进水平存在较大的差距所以国家已把发展此行业作为重中之重投入大量的投资进入此行业幸运的是国内的市场本来就大也有此类产品的巨大需求也有国家意志也有钱在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后进步肯定非常快在中国突破了技术关键和生产工艺过程后世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入原来说的土地财政就一去不返还了财政收入主要依靠集成电路行业上交税收政府指望卖地的收入那是过去式了现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了这是不稳定因素故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情廉租房政策必会扩大化集成电路行业需要不了太多从业人员的在国家在此行业获得了大量的税收后其它的行业也就减轻了负担本来钱就不好挣老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样我只是拿出来集成电路一个行业说了一下其实还有很多行业中国占据绝对优势例如工程机械既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工都会有大发展百姓还是想多挣钱或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的举个例子前面说的陕北年轻人都出来打工了家乡全是山干旱少雨若种粮食产出很少若种果树照样需要水那儿就是缺水那怎么办这属于回不去的故乡那就沉住气在城市里发展吧平原地带的区域气候适合种粮食若是成片也适合大片集中机械化种田有的农民分到的土地还不到一亩只有几分平时种地也就是不买口粮了而已上学等费用还是需打工把地包出去也不过六百或八百一年的收入这种情况下土地流转也是好路子不惦记老家这一点土地了融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地汉服专业基地棺材生产基地
举例说明下面为引用据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办这就形成了迁移的生产工厂迁到了兰考还可迁到南方种植梧桐树较多的地方有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的跟随者效益和产出资本的流动是市场化的这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动牵扯到人员的转移和聚集那最终是和房地产有啥关系呢以后城市的房价是受国家调控的百姓总得有住的地方所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件就是实现了税收的巨量源头的突破也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了转向科技富国正是好时机老百姓经过这么政府多年的教育投入文化水平提高了已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质所以等到老一代的农村老年人去世后没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败我们肯定不会让此事情发生土地流转就是迫在眉睫的事情把土地集中起来总有一部分能人会脱颖而出搞起来新的发展项目至于县城的房价也不会高为啥呢我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析这是大的趋势这个趋势无法阻挡当然这时我一家之言趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动例如我提出的方案探讨如果真实施了也会对房地产市场的价格造成比较大的影响分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子这个房子肯定是为了以后进行多用途设计不会造成浪费钱县财政出台胞走后的房租上交县财政一半有这三千套房子放在那儿谁敢多乱盖房子危害银行安全现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房孩子上学家长也要住在县城算是陪读好学校都在县城不买房就不容易娶上媳妇但孩子若上了大学也许就留在了省会城市或地级市不一定回县城有一部分父母有可能跟着去了城市就算留在县城的在年老去世后已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了已经成为彻底的城市人口所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的最后会构成浪费房子会过剩的重写如下 方案探讨虚拟设计大胆假设小心求证抛砖引玉集思广益和平统一天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民这样可以周转不至于造成以后的浪费租金估计贵的在大城市边上县城的千数块偏僻的便宜的不超过 300 元绝大部分都在县城在市里的少吧这属于未雨绸缪不应浪费钱财钱财应用在服务大众上如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑那就太可惜了所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击心理预期是下降的这倒是好事保护了银行的安全也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的只有将城市建设好了才能吸引外来的投资和人员购房安家形成良性循环可是有些四五线城市是属于人口流出的地方哪怕建的很好也很难吸引投资方那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准大家都想发展这是需要有制度和规定先说一下人口流出的县城我以前写过一篇文章从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房孩子上学家长也要住在县城算是陪读好学校都在县城不买房就不容易娶上媳妇但孩子若上了大学也许就留在了省会城市或地级市不一定回县城有一部分父母有可能跟着去了城市就算留在县城的在年老去世后已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了已经成为彻底的城市人口所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的最后会构成浪费房子会过剩的如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑那就太可惜了所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击心理预期是下降的这倒是好事保护了银行的安全也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显地方政府对土地财政的依赖性很强这个资金规模也是非常巨大的到底是能不能继续保留土地财政的政策呢有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政我先不谈法理我说实操这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗怎么可能与之相比老百姓有很多房贷都没还完突然加上房产税那是多大的负担怎么可能承受得了即便是自己父辈留下的房子有的城市人口的收入很低也承受不了房产税房产税的征收时机现在还不到具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的但这有条件就是不能造成浪费那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理但土地财政可以搞我有搞的建议在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明至于县城参照刚才说过的四五线城市还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子尽量不构成浪费重复利用的使用权住房是避免浪费的策略我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民这样可以周转不至于造成以后的浪费租金估计贵的在大城市边上县城的千数块偏僻的便宜的不超过四五百元大家不买房了经济压力就小了可以响应政府号召多生孩子了以后房子不是大问题生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化这也就是我所构想的投机资金的蓄水池围绕着建这些使用权的房子既投入了资金也给房地产企业带来了任务和活力房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求这就容易搞活经济资产证券化以后容纳了投机资金不至于给地方政府带来过大的压力也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢地要变成住宅住宅就是要有人住这个需求在哪里呢一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固居民很失望甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善有的老年居民想要住养老院没有钱又想把房子留给子女自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入这个问题如何让解决呢能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答这里只说明一点土地财政现在还不能丢国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了在一线二线生活的老年人的生活状态在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住或者两头跑等到孩子上了学也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了老两口又处于了自己单过的状态逢周末或者节假日有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望对于老年人来说有的退休金高有的退休金低有的没有退休金比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的若住的小区仍是老旧小区拆迁遥遥无期那再换个条件好的居住环境也几乎不可能因为即使卖掉房子也拿不出贴补房价差额的钱来孩子也不一定同意他们卖掉住房因为可能是学区或者以后未来的几十年后可能会拆迁孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子老年人住的房子实际上是赔本买卖因为按照房价来说房子的价格的利息比房租是高的但现在因为上述原因房子住着不可能卖的也就实现不了任何收益来改善生活那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法以新闻中的山东菏泽为例房价大约是五六千一平方一百二十平方大约六七十万元以七十五万元来计算首付百分之二十就是十五万元地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券有地方政府的信用做抵押收益率等同于国债或者稍高因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队买不上这个需求是有的政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了政府把一二线城市原先的旧房收回出租政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积买的新房房子抵押给银行谁去还月供呢因为原来的旧房已被政府收回房管局房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题出租给谁呢在北京工作的有社保的年轻人减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租那也保证了出租收益的稳定性这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现当然上面还有地理位置的系数最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的而是经过政府的测算也许就是房租收益的百分之六十这只是打个比方提供一个思路并不是真实的大家可以参考看看假如原房主获得的收益是三千元那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右三十年的房贷每个月还两千还剩一千来改善生活大房子也住上了改善了居住条件还有钱来改善生活那另外的百分之四十呢前面说过新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的债券的收益要有出的地方也许百分之十五就可负担债券收益那还有百分之二十五百分之十五用来支付运营费用百分之十上缴国库相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢因为原房主手里持有土地流转的房票这是可以兑现的房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时可公示进行本地区周边五公里范围内的开发盖大户型房子持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中不够的差额要么按照按照市场价格要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额不允许为此套房子贷款还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上由子女继续偿还原来的贷款因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢因为现在一线城市很多房产交易都是置换了因为实在拿不出买一套房子的钱来为什么不让为此套房子再进行贷款呢我是考虑按照共产主义的目标应该居者有其屋但不应是一人在一地占多套房屋不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关与家庭居住的单套房屋无关这只是属于学术型探讨与政府制定政策无关
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关与家庭居住的单套房屋无关这只是属于学术型探讨与政府制定政策无关
北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的这个价格肯定是高昂的不是一般以能负担得起的价格在伦敦等地也有食利阶层靠着祖先留下的房屋出租收取利益实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人最终如果愿意的话他们能买得起住房但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊是否继续持有房屋这就给房屋的流动性带来了活力有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地但这个租房管局公司福利房子的时间有限制例如年龄不超过三十五岁那但随着自己事业的发展如果自己挣不到高薪高企的的房价会让他们萌生退意也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展至于生活在一二线城市的老年人随着年老生命的交替也就慢慢退出了旧房子迟早要拆迁一二线城市还是需要新鲜血液特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的不如未雨绸缪采取我说的在三四线城市无成本买房的策略既有了房租收益的补贴不用付首付月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨也用不到钱
至于购买的房屋的位置各人有各人的看法有的想回老家所在的城市有的想去风景好生活便宜的地方有的不想离孩子距离远例如老北京的可能就会选择燕郊之类河北的地方这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系
如果采用这种措施的话一个是地方政府卖地的收入保证了因为房子通过这种方式会消化掉很多另外在一二线城市拆迁也容易了有两三辈家庭的子女可以选择大户型提高了生活质量家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降国家可以在未来经过一两代的房屋更替后对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税这就是我写这一些列文章的目标思路房产税不是不征收还是要看时机和征收对象是否促进大城市的有能力的人才的合理流动这是促进经济发展的合理措施这篇文章用于抛砖引玉吧属于学术探讨很多不当之处还需海涵集思广益才能维护全体老百姓的切身利益也促进房地产行业的健康发展
附录：
网友问答

踟蹰无语静观天地06-01
胡言瘟语 IP 属地湖北 · 6 小时前
政府什么时候才能不缺财政资金？富人的钱太多了不挤挤天天盯着老百姓兜里的三瓜两枣往死里薅骂都算是轻的
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复胡言瘟语 IP 属地山东 · 刚刚
富人的钱也要投资到能产生工作岗位的实体企业中去才是正道啊，富人的钱怎么挤？请你拿出合法和可行的方案出来，而且还不能让这些人吓破了胆移民到过国外去了把资金带走了，你有啥合乎法律的方案吗？要我说，投资需求是要满足的，我的方案中，城市中住着破旧房屋的想置换的老年群众既不用付首付，也不用还月供就把下级地市的库存新房消化掉了，百姓不花钱就住了大面积新房，有啥不好的？不花钱还要发牢骚是不是没有认真阅读啊？请你也提出一个可行的方案吧。光发牢骚不出方案是看热闹的起哄的，不是参与历史的群众。
1删除

踟蹰无语静观天地06-10
加盐的咖啡 IP 属地浙江 · 8 分钟前
有钱人买房，没钱人租有钱人的房，妙啊
回评：
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复加盐的咖啡 IP 属地山东 · 刚刚
你看错了，是一二线城市的破旧小区的老年人不花钱买四五线城市的库存新房，没钱人族的市政府已经将破旧房屋收回变成的廉租房，至于啥时拆迁要看收回的房子的比例和时机，这个主动权是掌握在地方政府手里的，有钱人买房屋债券，有大城市破房的置换到下级市地新房区，没钱的大学生和过渡者去租赁地方政府下属公司的回收旧房改造的廉租房，各取所需，皆大欢喜。
1删除
踟蹰无语静观天地9 小时前
鲁云回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地江苏 · 20 分钟前
富豪多挣钱，给群众多创造就业机会？你当现在还是 30 年前，那么好骗？富豪咱就不说了，公务员成为先富起来的人算怎么回事？公务员先富起来带动老百姓富起来吗？你这么一说，我好像有点明白了。富豪先富起来，带着公务员富起来。公务员发挥领导模范带头作用带动老百姓富起来，由此达到共同富裕。你想说的是不是这样？
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复鲁云 IP 属地山东 · 刚刚
人生来不平等，天赋秉异受教育程度家庭背景资源社会机会均不同，必是有一部分人脱颖而出，创造出大部分的价值和就业机会，其他人跟着喝汤而已，科技是第一生产力，商品产品的市场占有率是市场经济下的必然结果，中国改革开放四十年最重要的成就就是实行了市场经济，搞活了经济，让中国成长为巨量经济体，我不是追求大锅饭的平均主义，还是要做大蛋糕，蛋糕大了才好分配，富豪富起来是必然的，公务员的受教育程度和从事的国家财政支出的工作的稳定性决定了他们的收入是个比较高的收入阶层，虽不能与企业家，民营企业主，部分科技人员相比，但肯定是相对普通群众来说是高的，这很正常，每年考公务员和事业编的大学生很多，这是很多家庭的自主选择，很正常，你为什认为公务员就要比群众甚至从事简单工作的低学历者穷呢？为什么你会有这种想法呢？这并不符合现实社会和人性啊，不理解。
赞删除
踟蹰无语静观天地06-09
迁徙的树叶迁徙的树叶回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地浙江 · 1 小时前
你这个想法离谱的很，就各城市为自己的利益考虑也难以实现
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复迁徙的树叶 IP 属地山东 · 刚刚
最终的目标是实现共产主义，现在是市场经济，肯定要有利益才能干，但全国为了搞活经济提高居住品质为什么不能由全国性的政策制订部门去协调，全国一盘棋，共同制订出一个灵活的经过测算的可行的政策来呢？懒政不可取。
赞删除

踟蹰无语静观天地06-09
迁徙的树叶回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地浙江 · 1 小时前
北京上海的老人会骂你十八代祖宗，人家死都不会离开的
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复迁徙的树叶 IP 属地山东 · 4 分钟前
请问你仔细看过文章了吗？我解决的问题本质在于对城市中的旧房进行拆迁，现在拆迁的不彻底，开发商没有动力对现存的破旧小区进行回迁，难度太大，时间也有压力，我这个方案中，本地同面积房票在手，抓紧时间对四五线库存新房去库存，至于拆迁后的五公里范围内的大户型房屋的建设，是这些人的子女去填补完成的，不着急，根据参与情况根据时机确定，这个置换是带有回迁性质的置换，我写的很明白，周围五公里盖大户型，这个老破小的面积是免费置换到给子女盖的大户型新房去的，带电梯的大户型新房同样面积的价值不比老破小的价值大吗？你应该是没仔细看我的文章才会说除上述话来，还是要认真阅读不要误解才好啊。
赞删除
Reem回复 Reem06-07
或成立历史上世界上绝无仅有的中国房地产集团，合并境内外在华投资的所有房地产公司
赞回复举报
踟蹰无语静观天地06-05
岁月不败 IP 属地内蒙古 · 3 小时前
这可真是个大聪明，农村的情况你了解么？还农民进城！作为一个经历者高速你，告诉你农村现在鳏寡孤独没有进城务工能力的才是普遍现象，等他们一年赚不到城市一平米的收入来给城市接盘么？农民的根都被割完了，还想让农民接盘，房产平稳落地

踟蹰无语静观天地 (作者) 回复岁月不败 IP 属地山东 · 刚刚
不好意思，你没有仔细阅读文章，现有的中老年农民会慢慢变老去世的，他们会在有限的两三代时间内完成这个传统的农民被束缚在土地上的过程，但是我说的从长远来看，随着生产力的提高和受教育程度的提高，农村的在县城接受过教育的孩子也会奔向更广阔的天空，原来的传统意义上的农民不会再永久的存在下去，现在的农民是出来打工，农忙时回老家干农活，收入用在盖老家的房子上，你认为以后的农村孩子还会无休止的重复这条老路吗？日本现在的农村是啥情况现在大家看不到吗？这不是个教训吗？应该未雨绸缪，日本也是由原来的农耕转化为现在的工业化社会，农民跑到那里去了呢？相当一部分跑到城市去了吧，你认为中国会强制农民留在自己的一亩三分地上吗？不可能的，市场化经济，我为什么不赞同温铁军的新农村建设，他的想法过于理想了，李昌平：农民真苦，农村真穷，农业真危险（三农问题的来源）勤劳的小蜜蜂：李昌平：农民真苦，农村真穷，农业真危险（三农问题的来源），我个人认为不是手把手地教给农民和搞精细化农业试错，中国没有这么大的奢侈原生态不打农药不施化肥食物的市场，还是要靠市场化的调节作用在城市化后让留守农村的农民自发地形成适合农村的高效新农民产业的发展和壮大。我指的房地产置换暂时还不牵扯农民，现在的农民还达不到这个消费能力，我指的是北京上海等一二线城市的退休老年人持有的破旧房屋置换到四五线城市有利于大城市拆迁和下级市地去新房库存的方案。
赞删除

踟蹰无语静观天地06-05
鲁云回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地江苏 · 6 小时前
那个，你也别指望置换。老破小，都是低层。往往还是高价地段。你拿只羊和别人换头牛，你当别人傻？除你收 50% 以上的遗产及赠予税。不然，那是人家留给后代的财富！

踟蹰无语静观天地 (作者) 回复鲁云 IP 属地山东 · 10 分钟前
你怎么还是不仔细看就发表评论呢？这个置换是带有回迁性质的置换，我写的很明白，周围五公里盖大户型，这个老婆小的面积是免费置换到盖的大户型新房去的，带电梯的大户型新房同样面积的价值不比老破小的价值大吗？你若去和中介交流一下，就会知道现在的年轻人宁可选择郊区有物业的带电梯新房小区也不会选择市区老破小的，我刚才说的五公里范围的盖的新房里说的五公里只是打个比方，具体情况方案到底是几公里那是另一回事，这只是个思路而已，还是我刚才那句话，你没有仔细观看文章就发表意见不足取啊，还是建议你干事情要认真啊。
赞删除
踟蹰无语静观天地06-05
鲁云回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地江苏 · 17 分钟前
农村现在的常住人口，50 以下的都非常少了。也就是说，能出去的都出去了。而且，农村人口早些年在市里买套房子的人不少，再不济就县里，最次也镇上。一旦生活模式稳定，就不会再动。置换？你想都不要想。你这不还是想着从别人兜里掏钱嘛？你要知道，镇上，县里就没有小面积的。市里早期也没有小面积，都 120 平起的。你觉得别人住大房子住的不爽，再掏钱换个小房子？
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复鲁云 IP 属地山东 · 刚刚
我想的不是针对农民置换的，我指的置换是指的一二线城市以退休的老年人拥有破旧小区房屋的置换到四五线城市新房或者郊区库存新房的措施，与农民无关，与城市中住大房子的较新的房屋的也无关，我解决的问题本质在于对城市中的旧房进行拆迁，现在拆迁的不彻底，开发商没有动力对现存的破旧小区进行回迁，难度太大，时间也有压力，我这个方案中，本地同面积房票在手，抓紧时间对四五线库存新房去库存，至于拆迁后的五公里范围内的大户型房屋的建设，是这些人的子女去填补完成的，不着急，根据参与情况根据时机确定，此事并不着急，你应该是没仔细看我的文章才会说除上述话来，还是要认真阅读不要误解才好啊。
赞删除

踟蹰无语静观天地06-02
泰山大会长 IP 属地江苏 · 42 分钟前
对聪明人来讲，骗人接盘，是当前第一要务；对傻宝来讲，骗自己安心，是当前第一要务；对穿着小西装的中介来讲，找个厂子打螺丝是当前第一要务，要不然以后吃 S 都赶不上热的
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复泰山大会长 IP 属地山东 · 刚刚
房住不炒，有多套房的可将多余的房卖掉，租金还不够利息的一小部分，拿着房子是烫手山芋，房价涨跌是小事情，身外之物而已，无多余的房子一身轻，不为房价波动而心动，城市的破旧房屋应该拆迁，百姓应提高居住面积和生活质量，我提出的不花钱就可置换的方案也算借鉴黄奇帆同志的原创搞的创新的一种，若能实行，善莫大蔫。公告天下，集思广益。
赞删除
踟蹰无语静观天地05-31
懒瓶子回复踟蹰无语静观天地 (作者)38 分钟前
两三代人，目前的债务可等不起啊
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复懒瓶子 IP 属地山东 · 刚刚
所以说按照我说的一二线城市的老破小的置换三四五线城市的新房，可以快速去库存，钱流动起来了，房地产行业不积压，顺利运转，谈不上啥还不上的债务。
赞删除
踟蹰无语静观天地05-31
懒瓶子 IP 属地安徽 · 19 小时前
这个房价是为农民进城准备的吗
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复懒瓶子 IP 属地山东 · 刚刚
现在的房价普通农民一时半时肯定买不起，但是城市的生活不是一下在就能扎根的，北京上海可能需要三四代的努力，四五线城市两三代就可以完成，房子承载的社会功能很多，价格肯定不是随意就能买的，若是很便宜，投机资本不是也会买很多就是炒作吗？房住不炒，虽然农民资金有限，但还是不要在农村盖那些浪费钱财的混凝土小别墅了，只有城市的房产才利于保值增值，看清这个事情吧。
赞删除
踟蹰无语静观天地05-31
盐鱼回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地山东 · 1 小时前
毫无疑问，你对于经济的理解还停留在六十年前，现在缺的不是人，是就业岗位，你就算城市化也没有岗位去容纳这些人，而城市的生活成本是很高的，你这话说的完全是空中楼阁
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复盐鱼 IP 属地山东 · 刚刚
现在部分地少的农民在农村种地也不过是不买口粮而已，孩子上学等花销还是要靠打工，打的哪里的工呢？不还是属于城市的基建或者郊区的工厂或者基建相关行业的工？并不是农民在农村靠着土地生活，而是已经跑出来打工了，这不过这个工作岗位是灵活的，不是正式的工作罢了，你可以去了解疫情之前的北京上海等各种城市的春节期间的地铁客流量，市场里的服务人员，很多都回老家过年了，这些并不都是城市人，很多就是从事服务行业的农民，他们的岗位是有的，农民光被束缚在土地上上是有相当一部分挣不到钱的，想挣钱的欲望会让他们向城市发展，廉价劳动力会有着资本家去想着利用的，岗位不正式罢了，市场经济的作用下会达到劳动力价格和人数的相对平衡的。
赞删除
踟蹰无语静观天地05-31
懒瓶子回复踟蹰无语静观天地 (作者)IP 属地安徽 · 2 小时前
这又不属于 “现在的房子是为农民进城准备了”，跟你的前提又不相符了吧
再说有多少人愿意向下置换的你统计过
转进如风就不用聊了
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复懒瓶子 IP 属地山东 · 刚刚
现在的房子修的并不多，为农民修的还没开始大规模建设，农民有钱的可早买，现在的库存还是需要通过拆迁城市的破旧小区，通过我说的房屋置换快速去库存。
赞删除

踟蹰无语静观天地05-30
你别逗 IP 属地山东 · 2 小时前
中国城市化 70% 就已经到头了，那 30% 根本做不城市化，目前已完成 65%，而目前空置的房子早已超过城镇化进程的需要。已经没什么好说的了。
踟蹰无语静观天地 (作者) 回复你别逗 IP 属地山东 · 刚刚
第七次普查全国人口共 141178 万人，居住在城镇的人口为 90199 万人，占 63.89%；居住在乡村的人口为 50979 万人，占 36.11%。
但不要被这个数据误认为是城市人口，我说的城市化既不包括县城，也不包括镇，这是主力，只有一二三四五线城市才可以说是未来大量人口不可避免的聚集地，六线城市以下也可能快要到县级市了，连制订标准也没有，现在的人口在城市的毕竟是少数，县城和乡镇最终的结局是人员会大幅减少，现在早着呢，你说的 65% 是达不到的，2020 年常住人口超过 1000 万的大城市数量已达 18 个。这 18 个大城市人口合计达 2.75 亿，约占全国人口的 19.5%。30 城全域人口已超 800 万，多个三四线城市人口逼近大城市，但需要指出的是，尽管这些普通地级市的人口众多，但大部分人口都在下辖的县市，中心城区的人口规模并不大。我说的县和乡镇的人口数量不计入我说的城市化，所以离百分之七十的城市化还早着呢。
赞删除
踟蹰无语静观天地05-30
我不承认房地产存在泡沫，城市化进程远没结束，盖的房子考虑农民进城了吗？该的数量连城市人口都不能很好地覆盖，农民都没考虑，以后进城的农民住在哪里？国家光盖廉租房吗？土地是有其社会属性的，土地出让金对于地方政府很重要，要花钱的地方很多，在别的税收远远不够的情况下，土地财政是不能被抛弃的，房地产的发展要往正确的方向上引导，而不是整天咋呼着有泡沫。
房地产泡沫会直接破解还是慢慢压缩，最有可能以什么方式结束泡沫，开启下一个周期？

知乎用户守望莱茵发表

河南郑州不是唯一一座实行 “房票政策” 的城市，据不完全统计，今年以来，至少包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾等 20 余城探索实施相关 “房票” 安置政策。

而提到房票最早的起源之一，就是当年鄂尔多斯在楼市泡沫破裂之后的无奈之举。

让我们回到 2011 年，那是鄂尔多斯楼市最疯狂的一年。位于主城东胜区市中心的华府世家，开盘售价 2.3 万元每平米，已经与北上广均价匹敌，但仍被疯狂的市民一抢而空。从 2006 年到 2011 年，鄂尔多斯的住宅均价从 1500 元每平米飙升到 1.3 万每平米，远郊的康巴什新区也拔地而起，楼盘均价达到了 8000 元以上。

彼时的鄂尔多斯，人们欢天喜地，泡沫鼎盛。

可惜好景不长，伴随着煤炭价格的下跌以及民间借贷的崩盘，房地产的泡沫很快即破裂了。大多数楼盘房价知直接腰斩，到 2013 年全市均价就跌回了 3000 元每平米，烂尾楼遍布整个新区。

从 2011 年起，鄂尔多斯政府已经不批新建，而是专心致志地去库存。2015 年起，在国开行补充抵押贷款（PSL）的支持下，鄂尔多斯以地方财政一般性公共预算收入（以税收为主体）为基础，启动了大规模棚户区改造，鼓励当地农牧民进城购房，并采取货币化安置加印发 “房票” 来消化商品房库存。鄂尔多斯市东胜区于 2016 年初推出 “房票” 制度。当时 “房票” 的官方称谓是“鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证”，并有 1 平方米、2 平方米、5 平方米、10 平方米、20 平方米、50 平方米、100 平方米 7 种面值。

房票最后挽救了鄂尔多斯吗？

长达五年的住房库存去化后，到 2019 年，鄂尔多斯的老城区和康巴什新区的房价都恢复到了泡沫破灭前的水平

但很少有人注意到，当地严格限制土地及住房供应，2012 年以后近十年罕有新开盘。一座中国的城市十年来不搞房地产，政府收入不靠土地财政，改革开放四十年来未有第二例。受益于鄂尔多斯丰富的自然资源，当地的经济已经恢复了活力。

幸运的是，十年过去了，鄂尔多斯已不再是那个鬼城了。可悲的是，过去十年，我们有越来越多的城市开始像曾经的鄂尔多斯。

知乎用户哎呀米诺发表

知乎用户匿名用户发表

如果真的都烂尾，在别的地区实施的时候，被拆迁的真的不会联合反对吗，如果那时候还强制，那…

知乎用户 wdli 发表

创新

知乎用户徐徐探索发表

。

知乎用户 Gnimilus 发表

长期看必定烂尾，这是必然。

方向错了，做的越多错的越多。

现在房地产拉起来还继续用棚改货币化这一招，16 年断子绝孙这一招还没用够？现在就属于方向错了，在方向错了基础上，打包条，开发商是傻子吗，开发商给你房子了，政府打白条怎么办, 拿什么来弥补呢，卖水厂、电厂、卖地？

知乎用户 lin 发表

牛

知乎用户枫林惑发表

对开发商来说，房票开始能兑现，就是不知道长期运作的结果。结论，只有央企能玩。

知乎用户小学僧发表

金融创新！

知乎用户泡泡发表

我觉得房票既然有规定超过 12 个月自动作废，那就可以用河南的常用手段，给每个登记领取房票的群众自动赋予红码，由各个社区完成后续坚守任务，确保房票所有人无法出门，无法把手里的票据使用出去，坚守 12 个月，胜利最终到来时，我承诺，所有公务员年终奖翻倍。

知乎用户请叫我豹富发表

刨韭菜根，撒绝户网。

知乎用户夹了笔海盗发表

看了很多回复

心中波浪起伏

知法学法懂法

看来郑州不会

任意践踏法治

肆意挥霍信用

民间疾苦抛开

地产赚钱关注

河南穷河南苦

群众又穷又苦

神啊救救我吧

请把一切带走

知乎用户木子李发表

已知道～房票只能在一年内使用，过期作废

条件～在政府指定的地方和开发商才能使用

解～政府如何在一年内确保赖账呐？

知乎用户 markwu 发表

长远看利弊如何? 这玩意儿那有利？对谁有利？

知乎用户飘零的头皮屑发表

与民争利可解？增加的任何一个莫名其妙的决策都是为了缓解困难你以为是你们的困难？

知乎用户刘向波发表

我还以为是票房呢？呵呵了个去

知乎用户太极八卦嘴发表

有恒产者有恒心，我看影响最大的就是这些人了。

知乎用户空城发表

有些问题你不去从根源上解决，你是无法逃避掉的，不管是好的坏的方法，都只有一种结果——就是产生新的问题。就好像下个月的房租，你或许能拖一两天或者更久，难道就不用交了？

不过话又说回来，金融本来不就是这么个游戏么？你拖下去也许还有得救，至少能把你同行拖垮，但是不拖，你就是垮掉的那一个。

知乎用户王灿发表

我再次重申我的观点，

我支持房票

这种一来就没有挥土如金的拆迁户了，也没有现代地主的狗房东了。

甚至大家都变成了卖身 30 年的奴隶，

大家又回到了同一个起跑线上，

对我这样进城农民工来说简直太友好了

别怪我幸灾乐祸，以前房价上涨吃红利的时候也没有降房租降房价了，就算新房你们管不着，二手房也没见降呀，

我现在做梦都要笑醒了，活该

建议全国推广房票 [吃瓜]

知乎用户骑蚩尤的熊猫发表

以改兼振，

两难自解。

以票代补，

货银两清。

知乎用户毛肚好吃发表

多增加一个环节

就会多增加 10 个操作空间

就会多坑 100 户人家

癞皮狗行为