为什么美国的房价不能像中国的房价一直涨？

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知乎用户 V6.47​ 发表于 7/9/2020

怎么没有一直涨？

我同届有个同学，2014年入学的时候花了50万美元全款买了一套学校旁边的两室一厅的高级公寓，2018年毕业80万美元卖掉了。不仅白住了四年，还把其中一间房出租出去赚了6万美元租金，一买一卖不仅把18万美元的大学学费赚回来了还有盈余，更不要说人民币那四年又贬值了10%。我们其他人拿不出50万美元全款的，四年下来不仅付了6万美元房租，还付了18万美元学费。美国规定外国人在美国没有工作的要买房不能贷款。

我们其他人早就想到了这样能发财，但拿不出50万美元的原因就在于外汇管制，而那个聪明的同学在2012年就已经换好了汇。**中国放开外汇管制对于房价的杀伤力远远超过放开土地供应。**中国人去海外买房就会像外资最近爆买A股一样疯狂，因为就算是那套涨到了80万美元的公寓，租金回报率仍然有4%，房价与家庭收入比仍然只有10。

知乎用户 babyquant 发表于 7/8/2020

中美都一样，上涨的是地价，不是房价。

不同的地方在于：中国住宅很多事高楼，没办法拆，折旧跌价了也没办法；

但美国的住宅都是别墅，随时拆，一天建一栋新的，不存在折旧问题。

因此，长期来看，中国只有新房价格一直涨，但老房涨了30年基本都滞涨。

之所以给人一种中国房价一直涨的幻觉，是因为公布的都是新房价格，老房子没怎么公布；另外很多人都在不停换房，20-30年就卖了老房子买新房子，其实他们只用交差价，接盘老房子的比较惨，因为再过20、30年他们其实没法出手的。

现在这个问题不突出，是因为老房子太少了，2003开启的房地产牛市，现在在17年，要等到60年楼龄的房子多起来后，人口老龄化负增长后，这些问题才会逐渐暴露出来。那时候再谈论中国房价会不会一直涨才有意义。

另外，美国股票一直涨，中国股票10年3000点徘徊。

美国人最大的财富在股票上，不在房产上。比尔盖茨的身家1000亿美金，绝大部分是股票，他的房子估计才1亿美金，占身家的0.1%；

但中国股市的市值才10万亿美元，房地产总市值估计100万亿美元，财富的大头在房地产。

对比另外一个发达国家挪威，530万人口，主权基金全球配置，股票市值1万亿美元，美国那几个飞天的科技股都有配置，所以不要老说北欧高福利养懒汉了，这个观点很幼稚——人家全民资本家，压根就不是靠劳动来生活，懒一点有什么所谓呢？

这其实是分配问题，不是生产问题。沙特、委内瑞拉、俄罗斯跟挪威一样都是能源大国，为啥他们的人民就没有挪威人民生活这么好呢？因为挪威的能源赚了钱之后是拿去投资的，投资的收益是全民共享的；但沙特等国家等级森严，不是平均分配；而且赚了钱都花光了，没有继续投资，因此经济受油价影响就更大了。

国内学习挪威挺难，毕竟国内的股票不会怎么涨，资金去境外买美国的股票也不方便。

所以，这些都是投胎决定的，洗洗睡吧。

知乎用户 pure日月 发表于 7/11/2020

南方最近水多，然后有朋友抱怨三峡为什么不多装一些水呢？

但是，当三峡已经蓄水到了165米，距离顶点175米只剩下10米，洪峰还只是个开头的时候（我们国家主峰主要在七月份，今年六月份就来势汹汹），如果现在就蓄到170米，以后咋办呢？

我们的房价就是08和15年两次暴涨一下子透支了未来20年涨幅，一下子顶到了175米，甚至可以说是180米。

这就是为什么我们国家面对本次全球疫情，我们国家的放水力度明显小于其他国家的原因。因为我们前面靠投资拉动经济透支了蓄水空间。

这也是为什么，我们只敢搞定向降准、不停的吆喝发展内需、什么内循环都出来了的原因。

要是我们的房价像美国那样的缓涨，涨20年也没人抱怨，人民都生活幸福感也不至于如此之差。就是因为我们喜欢搞“大补”，结果身体被折腾得死去活来。

现在经济的纸面数据是有了，几十年高速发展、全球瞩目，但是内在实质却是很羸弱，看看当前的科技战就可见一斑，没有一项技术是可以掐国外脖子的。

这里让我解释一下什么是掐脖子科技：

所谓卡脖子科技，就是不可替代的科技，就比如一条大峡谷，而卡脖子科技就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。

直到现在，我们也只能拿世界工厂说说话，比如你们要是不支持我们，我们就不给你出口某产品。

但是，本次疫情全球消费市场萎靡，全球发现不要我们生产的产品，其实也可以活下去嘛。这不，本来出口的产品都要转内销了。

总的来说，我们过去一系列操作透支了我们的经济物理体质，选择走什么样的路，自然注定了什么样的结果。

知乎用户 一直住顶楼 发表于 7/4/2020

其实美国的房价当然也是一直涨的：

第一层，很多人感觉不到房价一直涨，有2个原因：

1，涨的足够慢，大多数的研究表明长期来说美国房价涨幅一般是cpi+1%。通胀+1，也就是一年涨个2-3%。

2，美国的房子差异性足够大，哪怕是同一个区甚至相邻的2个房子，也往往大为不同，尺价可以差到30%，总价可以差的更多，就算是公寓楼，相邻的2座尺价差30%也一点不奇怪。所以美国在实践中是没有用尺价来衡量房价指数这么一说的，都是说总价。当你在中国看房价是从8000/平涨到了8500一平米，而在美国，你看到的是：主流房价从20万-23万变成204k-236k。区间变动这个玩意给人感觉不够深刻，毕竟区间是互相覆盖的。

第二层，但是美国房子的长期回报其实也还行，这个来源于2点:

1，较低的长期贷款利率。今天30年自住房锁定的利率是3.125%（托2房增信的福），这是30年钉死的，所以未来只能更低（因为只有更低的低利率政策你才会重贷，否则你保持现状就行了）。LLC的贷款大概是4%多一点。

2，美国绝大多数地方的净租金回报在5%以上。正常自己管理的地方大概是7%-9%之间。

通俗点， 如果你有一套10万的房，明年10万3千，另外每年净收大几千租金。而因为你的融资成本低于租金回报，贷款越多，ROE越高。

第三层，美国的房子既然回报不低，为啥美国人没有都去买房去把房价推高呢？

因为美国的房子和中国的房子不是一回事。就像熊猫和小熊猫一样，听起来差不多，其实是2种生物。

中国投资房子就和存银行定期差不多，美国投资房子和你摆个地摊差不多，属于一种小生意。中国你收到的房租绝大多数就是你的了，而美国你收到的房租只是生意的收入，要扣成本的，大部分都要花出去。

举个我这两天在看的玩的一个小房子，差不多就是12万刀吧。目前3家庭在租的实际价格1875（675+675+525）。看起来一年毛租金可以达到22500，差不多快20%了。但是实际上正常投资人不是这么算的，正确的算法：扣除8%的空置费，8%的管理费，一年4000的地税，1200的保险，维修算3600，水费垃圾费和除雪算4000。只剩下净租金9700，也就是8%。

如果你在中国买个房子躺着能拿8%的租金，那你当然愿意了。但是如果是让你摆摊你才能挣这个8%，你就不一定愿意了。哪怕你一个星期只要出摊2-3次，每次1个小时。

第四层，作为现代资本主义的集大成国度。确实也有很多人会把上面第二层和第三层结合起来，所以美国的小地主阶级要比中国的小地主阶级规模大很多。

在中国，谁能有2位数房产就已经很吓人了（哪怕是小两位数），但是美国，很多地主有3位数的房子。你看前几个月有人代人收租400栋就上了央媒被人人得而诛之，放在美国，根本不算个事。

从这个角度，房子价格确实被这帮人又被买上去一点。

第五层，美国的房地产市场有巨大的地域性。

美国的房地产市场一般是按照不同县来算的（county），每个地方的地方规划，法律体系，房客管理都差异很大，所以在美国跨区做房地产投资是很困难的。而且由于这个市场的先天性，资本并没有规模优势。所以地主们的向上发展空间是有限的。

举个简单的比方，对于炒股票做生意的人来说，你从1万到100万可能花5年，100万到1000万可能不需要5年。但是如果你是个地主，你从第一套房到第100套房如果花了5年（不是开玩笑，以前有人在论坛上实盘了5年，真弄了100套），如果你想要1000套，就需要50年。

而且，边际快感会下降，你买第一套房到第10套之间可能一直很兴奋+幸福。到50-100套以后还能坚持用同一个路子这么玩的人一定是强迫症患者或者可能别的地方欠了高利贷要还。

从这一点上，大地主（1000套以上的）是很少很少很少的。资本有个上限，所以也涨不到哪去。

知乎用户 CHEN.GENG 发表于 7/2/2020

因为中国拥有比美国更先进的更有特色的意识形态。以及在美国。存在产业鄙视链。做芯片做互联网，做生物医学以及基因工程的，看不起做房地产的。在中国是反的。做房地产是看准了国运。国运一直上升，房产也一直会涨。美国是个衰落的国家。看不到房产兴国的战略意义。那些独栋别墅组成的社区。看起来就是一盘散沙。和动辄上万人的小区体现出的团结精神和凝聚力相比较，哪个更有未来一眼便知。

知乎用户 知乎用户 发表于 7/9/2020

美国房价：今年50万，明年52万，后年55万。早买早享受，晚买不吃亏。房东年轻人其乐融融

中国房价：今年50万，明年80万，后年100万。早买的哈哈大笑，租掉一栋全家在国外享受生活，卖掉一栋全家移民；晚买的打一辈子工还房贷。

如果你有房，有很多，美国确实不如中国。如果你家境一般，只是能力强一点。。。。算了这年头你也跑不掉

知乎用户 立党 发表于 7/8/2020

这是我家附近的一套房子，200平米的独栋别墅。

2011年的房价是10万美元，2020年涨到了20万美元。跟收入、通货膨胀相比，这个涨幅不算夸张。

那么问题来了，北京的一套2011年的2万一平米的房子，最近10年涨了多少呢？深圳10年前的2万一平米的房子，现在又多少钱一平米了呢？济南、苏州、上海、天津这些城市呢？

这么多人买房卖房，钱到底去了哪里，为什么房地产会涨得这么快，自己心里没点数么？

知乎用户 RANDY 发表于 7/3/2020

房价能上涨的最核心因素是地方政府是土地的唯一卖家，而美国没有私人土地不得销售这个概念。

你看中国，土地唯一卖家越拍越贵，土地贵了新房子就贵，新房子贵了老房子就跟着涨价。类似股市里面庄家领涨。

美国土地私有，分散，不垄断。

任何东西，垄断以后卖贵卖便宜就是垄断者的良心问题。

知乎用户 壮士请收下我的赞 发表于 7/8/2020

一句话解释就是，

美国住宅和商业用地几乎100%全是私有。

当然，美国也有大量的公共土地，

公共土地（public land）占美国国土总面积的28%，

https://share.america.gov/zh-hans/americas-public-lands/

这四个占了95%，剩下还有四万多平方公里土地国防部管理，主要是军事基地。

公共土地并非国有土地，政府只有管理的权利，没有售卖的权利。

这源头上制止了住宅商业土地国有，当然也就不存在教育医疗就业福利捆绑，

各种奇招妙招捂地，高价拍地，居民接盘，这个循环模式。

另外，美国投资人有充足的渠道让资产跑赢通货膨胀，

不动产在任何一个经济周期（以美国整体而言）都难以成为最好的理财产品。

知乎用户 404-NotFun 发表于 7/9/2020

美股10年翻了四倍。而美国有房产税炒房收益不大，所以不能一直很夸张的涨，而上次美国房价上涨后来金融危机原因是因为买房信贷太宽松导致坏账问题，反而不是炒房投资导致的。

国内的话，因为通胀率太高，你干其他的跑不过通胀，所以大部分人都投资房产。

而且地皮供给也是被控制的。可以调控。钱和土地在源头上都是被把控的。

足球裁判主动下场踢球，那必然战无不胜。

我个人看法是还能涨，但更不好卖了，接盘的人变少，而且卖二手房的人一多就会控制流通稳定价格。除非足球裁判工资够高(税收)，决定不靠操纵比赛获利，那就可能下跌。

当然也要做最坏的打算是，虽然裁判工资已经够高，但继续操纵比赛，毕竟谁也不嫌钱多嘛。

你只要把市场的所有参与者都看做最坏的个体，反而能看清本质。

就比如之前的瑞辛咖啡，有消息爆出来造假。你如果相信瑞幸咖啡高层有良心，那么高层会增持股票稳定股价击碎谣言，保障股民权益。但你觉得资本是没良心的，那么大股东之前会表面说都是谣言但偷偷卖出股票，股票下跌。

你如果相信资本是邪恶的，那么大股东会头偷卖出股票，或者参与做空后。甚至主动公开财务造假，促进股价下跌。

把一切资本和机构看成唯利是图，那么你就会发现判断事物更准确。

知乎用户 「已注销」 发表于 7/2/2020

房子是央行借钱给你买的股票，房价一直涨，一是股市融不到足够多的钱，二是与房子相关的上市公司数量很多，收益率相对较高。美国股市可以融到最多资金，以高科技创新为代表的上市企业股票收益率足够高，美国股市的数量、质量与结构优于中国股市，美国不炒房市，房价自然涨得慢。

知乎用户 知乎用户 发表于 7/8/2020

“不能像中国的房价一直涨“么？ 湾区居民哭了，从1984年到今天：

这作妖的房价，每当小涨个50%、100%，就会暴跌10-20%左右

当然，这只是妖孽横行的湾区，不能代表美国整体。

附注：跟我们这个时代相关的几个时间点：

2011年，房价最低点

2016年，高科技爆炸起点

从2011-2016年，我只想说一个字：

上车！

知乎用户 每天练哈农 发表于 7/6/2020

我没去查具体数据，但是我自己感觉，美国的房价涨幅，那是真的涨，因为美元的购买力变化不大。

美国的房子，10年前是10万美元，现在15万美元，那是真涨了。

而中国的房子，10年前100万，现在150万，我都觉得是跌了。。。

所以，抛开购买力和通胀，只看中国房地产，似乎涨幅特别惊人，把美国房地产摔的没边了。但是实际上，因为人民币购买力不断飞速下跌，实际上的涨幅，一定是要打个很大折扣的。

不过当然了，只看这20年，中国房地产理论上确实还是比美国房地产增加快多了，因为中国这20年经历了经济大发展，以及快速的城市化进程，让房价不断飞升，和美国这种经济缓慢增长，已经完成城市化的国家，没有可比性。

知乎用户 老杨叔聊志愿填报 发表于 7/11/2020

就问一句，中国的房价一直涨了吗？

只能说到现在为止，整体趋势是上涨的，中间有好几次回调和停顿。但是越是回调和停顿越没人买，都想再低，哗，涨起来了，后悔死我啦！人性啊人性。

从现在开始到未来几十年，谁敢保证中国房价一直涨？

知乎用户 Coldstream 发表于 7/8/2020

一个原因: 美国人有更多样的投资选项，而不是把大量现金投入房子，抗贬值。

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