济南一国企拟在全市购买 3000 套商品房用于租赁储备住房，项目资金自筹，此举对于房地产市场有何影响？

by , at 10 September 2022, tags : 国企租赁房地产房子济南 点击纠错 点击删除

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知乎用户每日经济新闻发表

恭喜！

地方已经形成了自己买地、发债建设、自己买单的良好自循环。

加油！成功就在眼前！

知乎用户 Eonian Gooner 发表

重点查查买的都是谁的房子

这些房子的真实业主 / 开发商 / 股东的身份

房屋价格是否虚高

帮人解套也不是这么解的

知乎用户每天吃胡萝卜发表

天涯 kk 大神的预言步步成真

知乎用户天地一沙鸥发表

算是意料之中的反应。

买方看名字就知道是非常标准的城投公司，项目资金说是自筹，实际 90% 的概率是发行城投债募资。说白了就是去年头部房企陆续暴雷开始金融机构就不愿意给房企放贷，所以地方政府出面变相给房企提供融资，拿政府担保的城投债去置换房企手头的债务。这事各地方政府之前已经零零散散做了不少了，不过以前一般是通过收购在建项目和其他房地产项目来提供融资，直接买商品房的印象里还是第一次。

当前地方政府和房企是一根绳上的蚂蚱，一方面是怕房企摆烂搞出来大规模烂尾楼，另一方面是还指望房企多拍地多纳税，想方设法给房企托底稳房市倒没有什么奇怪的。问题是现在地方政府普遍入不敷出，债务问题一个赛一个夸张，按理说应该没有余钱去捞房企才对。地方政府敢这么玩是吃准了中央不敢放任地方破产，自己手头债务再多。14 年的时候地方把城投债给玩炸了中央只能捏着鼻子下场给他们擦屁股，后面地方政府就更不在乎债务问题了。

至于 kk 说的那套国企下场自己整公租房由于我国租售比太过离谱必定亏到死。北京深圳厦门的公租房 reit 招股说明书已经出了，里面深圳核心区域的房子用收益法估值只给到了 1 万每平，指望这个回笼资金非常不现实。

济南现在新房均价我看了一下是 26000 一平，我们就算给他打个四折，按照 10000 每平计算，折旧 20 年贷款利率 4% 满租，月租金也要做到 6000 才能保证收支平衡，这个价格在济南算是非常高的了，根本不可能推开。

知乎用户执伞者孙羽发表

现在各地出台的各种房产政策，无论是保交房，还是租赁储备房，都不用太上心，只需要关注一个消息就行了：三道红线还在不在。

地方出台的任何政策，说到底不过是解决自己眼前的困境，而长远来说，房地产市场在三道红线的严厉束缚下，最终软硬兼施的落地，期房制形同虚设，成为准现房制。

一旦成了现房，那么房地产既能起到稳定各地财政收入的作用，又能不至于给金融体系带来系统性风险。

期房制下，房地产商上杠杆的决心非常大，比如恒大，经营规模是这种增速：

2008 年，营收只有 30 多个亿，2018 年接近 5000 亿。

再比如融创：

2008 年，营收也是只有 30 多个亿，2018 年的时候逼近 2000 亿。

短短十年，撬动的资金数百倍。

这并不是个例，全国各大房地产商，都通过疯狂上杠杆把规模做到巨大，资产负债率畸高，这就给国家金融体系带来非常大的风险。

而三道红线，就是给房地产商栓一把保险所，你可以发展，但不要超负荷上杠杆，在不影响金融风险的情况下，房地产依然是小甜甜。

所以，你看各地咬牙切齿保障房地产市场的时候，楞没放开三道红线，导向就很清晰了。咬咬牙挺过这一波，交完房，少暴雷，后面健康发展的房地产商，还是会迎来春天的。

我对房地产市场以及地方财政的未来持相对乐观态度，很多人低估了房地产存量市场的发展，其实汽车（峰值 2018 年）、PC（峰值 2012 年）、手机（峰值 2017 年）现在都是存量市场，正常的更换需求，足以支撑起庞大的市场规模。

知乎用户诗与星空发表

次贷模式终于还是来了。

新闻中说项目资金自筹，盲猜会向市场募集，

也就是把 3000 套商品房作为底层资产，

发行房地产信托投资基金（REITs）。

（千万不要被我说中，球球了）

理论上，只要保持一定的出租率以及租金水平，

是可以运营下去，甚至具备持续的分工能力的。

关键在于，按目前济南的租金水平，

租金回报率撑死了也就 1.8%，怕是连运营费用都覆盖不住……

知乎用户氯甲烷发表

这就是新招式吗？

爱了爱了。

他们已经很努力的想出一招了，看看这招的效果怎么样。

这个招式想要产生效果，得配合其他来一起行动，比如说加强私人出租的税务监管，比如拆除城市旧房危房，比如打击非法消防安全隐患的房屋改造出租。多管齐下。应该会有一些效果的。

————————

这几天还看到一个，要降价，吾宁死的。

知乎用户星河 2017 发表

很多人提到 KK 大神的预言，确实岁月跨度如此之大的预言，还能大量内容命中实在是厉害。

但是其实我在担心另一个问题，我想起上个世纪刚有股票的时候，国内很多人因为没接触过、不了解因此排斥这种证券投资。

那如何让初生的股票市场流转起来呢？当时是鼓励党员干部带头买，尽管有一部分是极不情愿买的，但是后面的故事大家都知道了，什么是跟着改革开放的浪潮一起春风得意，如是也。

在新闻中，提到项目资金是自筹资金，那么到底是怎么自筹的呢？不知。

但是自筹资金在教科书中还有如下阐述：自筹资金还包括向银行贷款、发行企业债券、举借外债等。

如果这种现象扩大化，大量国企在地方的授意或 “动员” 下大量购买库存房，且地方国企总能完成 “资金自筹”，那么一顿消化之后，房价是有可能止跌的，因供需可能会平衡。

我担心的是，如果未来有宽松的货币政策，并且加上地方国企拥有巨量的房产，流通的房产数量有限，不排除如当年股票市场的情形再现的可能性，然后地方国企们只要约定好定期定量放一点房源出来，大家一起有计划的套现，说不定比本来的业务营收还要赚钱的多。

但是不同之处在于，当年的上市企业们都在高速发展的浪潮中被严重低估，价值回归，企业、股民、产业三赢。

如果是地方国企大量 “资金自筹” 拿地拿房，这背后杠杆和风险谁来承担？因为房价导致的结婚率与生育率等问题谁来解决？

我认为，共同富裕的目标在前，鼓励生育的目标在后，应该要想方设法让民众成为当年股市中的那批人，不是嘛？

知乎用户九乡河龙牙发表

美股能回购，中房当然也能

你不愿意花钱买房，自有人帮你花这个钱

当然代价是谁，也很清楚了

知乎用户天凤肥羊发表

国内有四大 AMC 公司，信达、华融、东方、长城，这两年他们应该都非常忙，忙着擦各大暴雷地产项目的屁股。比如我知道的信达最近就和很多尚存的地产公司有合作，开展了很多代建的业务，力图盘活那些烂尾的楼盘。

但不管怎么玩，其手段宗旨还是想政府背书带动社会资本来盘活不良资产。而济南国资平台这样简单粗暴的搞法，我觉得更像是一道自上而下的行政命令。

简单估算一下，假如 100 万一套，3000 套，就需要 30 个亿。当然这 30 个亿的筹法就看国资平台的融资部门大显神通了。不过按通常的案例来讲，必然是没有 30 个亿的现金流的，能凑出 10 个亿的现金流都算平台有本事。所以最终流入到那些嗷嗷待哺的房企的现金流，必然是不够的。

当然，平台也不能当冤大头去给房企填坑，这些租赁住房有稳定的现金流收入后，多半会包装成 REITs，盘活存量资产，到二级市场上去融资。

不管怎么说，这半年一些列救市的动作，我们都可以看出来，房地产行业已经和地方政府高度捆绑，各种匪夷所思的政策出台，仿佛有不把房企从棺材板里拉起来不会罢手的架势。

那么反过来，我们不禁会问，如果早知道现如今需要动用全社会的力量救房地产市场，2 年前一棒子把房企敲死又是何苦呢？或者说，当初制定打压房地产政策的时候，有想到今天的局面吗？有对应的措施吗？

知乎用户 Jimmy Chen 发表

我已经厌烦了，地方这才叫摆烂，房地产是扁鹊三连，像个快死的人整天喂人参、灵芝，无非就多拖一两天的事儿。

知乎用户心灵寄汤发表

影响不大。

因为这个政策出台的太晚了。

我这么说吧，这个逻辑虽然看上去有些离谱，而且操作过程还可能会出现各种权力寻租的问题。

但如果放到 10 年前，实际这种操作不是完全没有可行性的。

他的问题在于名目立的不好。

不要说什么租赁储备住房这档子事，换个说法，国企开展租赁业务，成立专业的租赁公司，这样说下来就没那么大反响了。

但即使这样，这个模式在今天也是大概率推不下去。

为什么?

因为租售比太离谱了。

如果是当二房东，可能算下来还好，但问题在于，这种模式明显是为了买房托市而做的，但这里就会有一个问题：

没有人买了房子是指望靠租金过活的。

就算是国企，他也必须面对这个问题，而且正因为他是国企，他反而不能搞什么隔断房这种骚操作，所以他的收益率必然是低的。

买了之后，只靠租，就成了标准的烂账坏账呆账，而一旦贬值，就成了国有资产流逝。

你说这可能大范围实施吗?

我还是那句话：

不要指着房地产再涨一波了，人口负增长后，房地产的逻辑真的彻底变了。

再怎么努力，也回不去了。

韭菜已经不长了，就别想着再割了。

知乎用户曹多鱼发表

虽然这个东西短期看有很多寻租空间，但是思路是对的。

之前写过三颗龙珠。即三颗龙珠全面落地才是房地产见底的征兆。（现在只是开了头）

房地产税改革试点将开展，试点期限为五年，不包括农村宅基地，将产生哪些影响？还有哪些值得关注的信息？

这件事从短期来看是帮一些人解套，从中期来看可以打包上市续命，从长远来看可以转公租房和廉租房。总体来说盘活存量资产，利大于弊。

如果真能分散打包，在富人区安插穷人，富人就很难形成规模。这也是美国 20 年代地产泡沫后至今的经验总结。每一个时代其实只能在前人的道路上前进一点点。

之前写教育哪一篇的时候写的是 “优质人群扎堆所诞生的学区房真正的危害在于，教育被作为最底层的资源之一被用来抱团并强行划开阶级，而随着经济增速的进一步下滑，社会流动变慢，学区房固化下的终极形态一定会演变成富人区与穷人区的对立。这会成为来未来社会矛盾的根源，走上美国的老路。”

其实经历过我们这一轮房地产流动性危机的洗礼，20 年后的下一代们会更倾向于流动性更好的房地产信托基金 reits 来做固定资产投资。资金就不会大量停留在现货市场炒房了。

未来的某一天可能又会回到福利分房时代，三胎家庭，或者双职工家庭，或社保多少年将可以以 XX 价格购买或租赁。

知乎用户黄彦臻发表

一看招标需求里面这一条 “同时要求拟收购项目手续齐全，即四证齐全，满足金融机构的贷款要求。” 就知道最终还是银行的钱来给济南房地产市场兜底。

思考的水：全国 2022 年第二轮集中供地和 2021 年第二轮集中供地对比

根据我之前整理的全国重点城市土拍交易情况，济南前两年轮集中供地成交金额仅仅 159.31 亿元，相比去年同期的 405.33 元直接下滑了 60.7%（隔壁青岛下滑 67%），比腰斩还厉害，这还是在一堆国企和平台公司接盘的情况下的成交数据。

现在房地产市场的现状是投资需求几乎归零，刚性需求减少和推迟，整个市场出现结构性供给过剩和预期需求不足，但是在 “稳房价、稳地价、稳预期” 的三稳政策指导下价格不能大幅度下降，其结果是交易量的悬崖式下降，民营开发商拿地金额直接下降 90% 以上，地方政府为了维持一定的土地出让收入就只能安排自己下属的城投公司来拿地托底，但是城投公司本身的钱要么是政府直接注入的要么是通过融资来的，整个交易过程相当于地方政府通过城投公司这个壳，借用土地交易这个工具进行社会融资。

而济南这个收购商品房源其目的主要有三个：

1. 供给改变，稳定当地房地产市场价格和交易量

直接收购了 3000 套商品房，至少对于中介来说算是一个可以宣传的好消息吧，希望通过这个方式传导到房屋交易市场稳定价格和市场的交易，帮助开发商卖房子，类似于淘宝刷单一下，政府购房 3000 套是不是能带动民间购买 1 万套呢？

2. 给开发商输送资金，活跃土地交易

3000 套房源根据其要求 “房源性质原则上须为整栋未出售的商品住宅或公寓” 应该是开发商最难卖的公寓为主，算平均一套 50 万元，也能为开发商输送 15 亿元左右的资金，就算是 30 万一套，也差不多能有 9 亿元，开发商有了钱会不会去新买土地呢？民营的是真不一定，但是国企的 100% 会把这个钱拿去新购房土地，是不是又可以带动其他开发商买土地呢？15 亿的国企土地交易能否带动 10 亿元的民企跟投买地呢？

3. 完成租赁用房任务

前几年住建部下达了重点城市租赁用房指标，之前的做法是在土地交易的时候强制搭配给开发商，但是这两年开发商都举步维艰，拿地积极性直线下降，再搭配自持租赁用房直接躺平不干了，济南现在这样直接通过购买房源的方式来完成指标任务，给予开发商的可以是纯 100% 可售的土地，有利于开发商的拿地积极性。

总体来说这个政策最终的走向就是通过政府先垫钱给城投公司，城投公司拿着政府给的钱去买地方国企公司卖不出去的公寓楼，地方国企拿着这个钱去拿地，最后钱又回到了政府手上，但是城投公司获取了资产，通过资产去银行融资又可以拿出一笔钱，然后去买地或者购买新的地方国企卖不出去的公寓楼，整个过程最终地方政府一分钱没有出还能挣一笔钱。

整个交易过程中有两个地方可能会带动房地产交易市场，一是城投买房的时候可能会带动购房者的信心，二是地方国企拿钱去拍地的时候可能会带动民企开发商跟着买地，如果这两个过程大家都是冷眼旁观对于房地产市场来说基本上没有任何影响，只是最终把银行的钱洗进了政府账上而已，其实银行的钱最终也是老百姓的钱。

知乎用户思考的水发表

谢邀。

这是很聪明的做法，类似此前长沙的妙计：已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

有限的资金更紧凑的使用，不失一招好棋，因为地方本来就有建设保障性住房的要求。长沙此前分析——

pure 日月 / 悟空新之助：长沙下了一招妙棋，控制房地产泡沫果然有一手！

对于地方来说，与其继续铺摊子建保障性住房，还不如废旧利用，达到多赢的局面。房企卖房必然要折扣、租赁平台可以节省资金，地方政府也可以完成保障性住房目标也减少了库存。

这事不能理解为国家要接盘然后走 15-16 年老路，凡是如此解读皆别有用心。

在年初旧文我已经阐述清楚了——

房地产税想转移给租客？异想天开！

原因 2：“十四五” 期间新增供应保障性租赁住房约 821 万套

1 月 20 日全国住房和城乡建设工作会议公布，2022 年全国保障性租赁住房筹集目标为 240 万套（包括新建、改建和改造）。

根据住建部统计，重点 40 个城市在 2022 年和 “十四五” 期间分别计划筹集建设保障性租赁住房 190 万套和 650 万套。

中金预测：假设 “十四五” 重点 40 城与非 40 城供给比例与 2022 年相同（约 8:2），可计算出 “十四五” 期间总计供应为 821 万套。

本轮保障性住房建设的特点是集中在头部重点城市，供应大约 650 万套，一套 2 人足够 1300 万人居住，一套 3 人足够 1950 万人居住。比如上海，十三五才建了 20 万套保障性住房，十四五翻倍到了 47 万套，广州进步更快十四五要建设 60 万套。

5 年后，国家提供的保障性租赁租房由于市场份额大幅提升，将具备较强的影响力，足以夯实租赁住房价格天花板，让房租听指挥而非随意涨价！

而且十五五保障性住房估计也会继续甚至更多，这样下去，到 2035 年，持续 3 个五年计划，我国保障性住房规模或可供 6000 万人居住，而且集中于重点城市。

到那时，租金将由 zf 统一指挥，重复日本的情况，租金浮动将维持基本水平状态。

记住我早前的论断：房价价值回归走的是农村包围城市、西伯利亚到天涯海角的路径，这和房价上行的路径完全相反。

当然，也别想炒作今日 5Y-LPR 下调，加上今日下调 15BP，今年已经下调 35BP 了。但是，别想瞎炒作，看我文章正本清源——

总结摘录如下：

（1）本次侧重降房贷利率，利好一些刚需朋友购房，同时也减轻了存量房贷家庭的经济压力；

（2）不能把本次降利率理解为国家重走老路，本次偏重房地产降息，主要是今年半年报和 7 月份经济数据不理想，还是想拖一拖，控制价值回归曲线的曲率，以防自由落体；

（3）LPR 短期还有多大空间可以下调呢？这次降利率后，我认为今年恐怕不会再降了，因为当下实际房贷利率已经最低可以安排到 4.1% 了，距离击穿 4% 一步之遥，房贷利率今年没有继续大幅下行的机会和空间。不过，等房地产税安排后，我们房贷利率很可能会快速打到 3% 附近，到时候房价也价值回归了、叠加房贷利率也较低，房地产就彻底回归合理了。

pure 日月 / 悟空新之助：【正本清源 · 放水言论】房贷利率再降 0.15%，贷款利率最低可到 4.1%！

对于定向降低房贷利率，千万不要理解为走老路，不要因为降了房贷利率就一惊一乍，今年都几回降利率了，要死扣核心基本面。（PS：在本次降息之前，我们房贷利率本来就下降 1.5% 左右了！）

你们完全可以相信国家是铁了心去房地产泡沫的（最终结果），但是过程要尽可能平滑温和（过程），以免对经济造成较大冲击。

我们是在进行房地产价值回归的 “过程管理”，而不是什么救市。凡是把这种新闻理解为救市的，基本上都是认知不足的，对经济、社会、国家治理理解不到位。

本次国家意志力坚决的根本原因是只剩下去房地产泡沫一条路了，这是由人口基本盘多决定的。

央行等有关部门最近多次公开发言也表明了不走房地产和传统大基建老路了，二季度货币政策执行报告中坦率地指出：随着城镇化进程边际趋缓和房地产长周期趋势演变，过去量级较大的基建贷款和房地产贷款需求减弱（这一句已然表明高层对人口老龄化有深度认识的）。

大家千万不要被一些人断章取义忽悠了，重复被忽悠，比如下面这种，非常恶劣，很多小白都分不清以为是官方论调，他们假借 “人民日报”“有关部门” 的名义进行造谣。

现在的地产商 / 房地产营销 / 中介 / 房地产自媒体恶意炒作房地产假新闻、制造社会恐慌，比当初的教培还要恶劣。

中国房地产泡沫如此，之所以偏离健康有序发展，房地产利益集团无序发展是重要原因，一有风吹草动房地产利益链就煽风点火、制造恐慌。

人口是最核心基本盘**，任何违背大势的行为都是螳臂当车！大家千万不要被外界纷乱的小新闻和假现象所扰，盯住核心基本盘就够了。**

论系统性分析我国房地产走势，想必全网都没有比我更全面的了，我的理论综合考虑人口、老龄化、城镇化、国内外大环境、经济转型升级等等。

让你们检验一下什么要预测？什么叫先见之明？什么叫认知碾压？记住：预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备，很多人把信口开河当作预测。

强调：1.5 万字的长文就不粘贴了，请大家阅读以下第一、二篇文章！

关于房地产，没有新东西可以讲的，基本上都讲完了，最多是根据最新的基本面数据梳理一下。

关于房地产，翻翻历史文章就一清二楚了，尤其是 21 年那篇最新万字文章，何时买房的最终逻辑详见文章——《最佳购房机会在何时？500 字道尽购房的终极逻辑！》。其他的就没有什么了，花边新闻看看就好啦。

在文章《2022 中国经济怎么样？难，但是中国依旧大有可为！》我已经阐述了——只要我国坚定去房地产为首的泡沫、加速产业转型升级，后面还是很值得期待的，大家大可不必悲观甚至自暴自弃。

从我对国家政策面的深度跟踪观察和分析，我认为本轮政策面皆着眼于国家长远发展、而且国家意志坚定！政策面丝毫没有贪图短期纸面经济数据，而走偏路的迹象。

最显著例证就是经济下行压力如此大依旧没有重走房地产、铁公基老路，反而是给一些基建降温，比如地铁热降温等！（地方政府想继续蹭房地产，但是没什么用，中央控制了资金流！）

这也是我对国家经济社会长期发展基本面有信心的源泉。

任何时代都是【最好】和【最坏】的叠加态，好坏取决于你自己的认知。认知不足的人，放在任何时代都是最坏的时代！人的境遇如何核心在于提升自己的认知水平，这样才能稳稳抓住机会！

我国未来相当长时间依旧是全球机会最多的地区之一，也是最值得投资的地区之一。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月发表

2022.9.8 19:43 补充在前面

郑州今天出的新政策。

要加大人才公寓回购力度。郑州市住房保障局、地产集团要在 8 月底已完成第一批 2 万套的基础上，10 月底前完成第二批 3 万套，12 月底前完成第三批 5 万套，确保完成全年 10 万套的人才公寓回购任务，为销售困难的现房、准现房项目纾困解难。

这样一看，是不是济南的 3000 套有点索然无味了。

原文

碰上这事，先找原文，这事争议很大啊，不符合我大山东 “低调” 的性格。

原文删了，但是互联网会留痕的，再说这么多新媒体账号，肯定有原图。

根据新闻报道，9 月 5 日文章发布的三份招标公告显示，此次发标方为济南城市发展集团资产运营管理有限公司，将在全市收购商品房，显示为：历下区、市中区 3000 套；高新区、历城区 3000 套；槐荫区、天桥区 3000 套，项目资金来源为自筹资金 [1]。

这个说法，我是存疑的，这个量太大了，政策也太激进了。

截至 2022 年 9 月 7 日，济南 2022 年已网签商品房 89478 套，住宅 46050 套 [2]。

若要在市内 6 区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购住房，9000 套住宅或者公寓这个数量确实非常大了。

另外，一个说法比较可信。

近日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告称，按照济南市委市政府安排部署，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购存量房源用于租赁储备住房，委托 3 家招标代理公司发布的 3 则招标公告显示，该公司将在济南市内 6 区分批购买共 3000 套整栋商品住宅或公寓。

通过收购的商品房作为租赁储备用房，为全市提供坚实的住房保障，充分发挥租赁市场的民生作用，保障 “来济南有房住，留济南有住房” 的租赁市场，更好地支撑新时代现代化强省会建设。此次采购中，国有平台在租赁市场和商品房销售市场中的角色切换，也在探索一种 “租购并举，多渠道供给” 的市场调节模式。

这个初心无疑是好的，国企带头做榜样。

但是存量房源的定义是现房吗？

现房想买到整栋未出售的商品住宅或公寓（贴近中心城区），基本不可能，如果是期房的话，国企肯定要保国有资产不能流失。

买就要买好的地段和项目（同时能保证交房的），现在济南市场上有实力的、让人放心的不就是国企做的楼盘吗？

自己买堂兄弟家的东西可刺激不了流动性啊！

反而，有可能导致大家对民企的信心更加不足。

但你要让国企买恒大、融创的楼盘，领导们也不愿意啊，谁知道水有多深。

补充一下：

今天刚刚刷到一个新闻，挺有意思的。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

参考

^ 济南国企拟收购市区 9000 套存量房，用于租赁储备住房！ https://www.sohu.com/a/582998185_99907221
^ 市场成交 | 9 月 7 日济南市共网签商品房 271 套 https://sd.leju.com/news/2022-09-08/09176973449104135608985.shtml

知乎用户即将步入中年的少年发表

我的第一反应是套现

他妈的万万没想到还能有这种贷款方式

这 tm 不就是掏空银行吗？？？

三千套房，这 tm 直接决定了肯定先收自己人的房子啊。。。这方案太绝了，直接把钱掏进自己口袋里。自己给自己发钱，拿着钱再去托举当地楼市，公务员定向放水棚改是吧？

租赁赚钱？？？？别搞笑了，现在中国这百分之一的租售比，国企贷款了连他妈的贷款利息都还不上。。。。

除非急剧通货膨胀，不然实在想不出来国企贷款租房怎么还的上。

知乎用户甜水面发表

根据天涯 KK 大神在 2010 年的预测，当普通民众对房价彻底绝望的时候，房产将独属于富人阶层。

人的心态变化是很重要的。假如你月赚 5000，你对买房还抱有希望，你就会努力攒钱，这时候你大概只舍得住一间月租 1000 的房子。

一旦你对买房彻底绝望，不再为买房节约。这时候你会告诉自己，反正都买不起房了，我干嘛不住得舒服一些，于是你换到月租 2000 甚至更多的房子。

届时，买不起房的都市小白领将成为社会上最可怜的阶层，随时面临着失业的风险不说，一旦失业，甚至面临着流落街头住桥洞的处境。

衣食住行，是人的基本需求。为了住这一基本需求，为避免流落街头的难堪局面，你将开始努力工作，攒钱。

辛苦工作干嘛？攒钱干嘛？那自然是为了租房啊。

知乎用户闹东大师发表

1 买 3000 套住房撬动不止是 3000 套房子，假设一套房子 100 万，一共 30 亿，

你问开发商 30 亿他们可以怎么玩？知乎非常多房地产行业专业人士。

2 目前各地租金回报率在 1.5% 到 3% 左右，

由于是整栋收购，这个价格会便宜非常多。

3 由于全球通货膨胀，中国未来也会遇到输入型膨胀，

大家追求更安全，更好居住环境，

当工资上涨的时候，

房租可能会适当涨高。

当然底层，中下层房租不会变化。

一般会对底层，中下层进行 2 种可能模式：

一给予租房补助，提供廉价租房等。

二直接提高最低工资标准，低保标准，

希望我们都有一个家。

有事咨询可以加 xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户啊啊啊啊啊发表

楼市去库存，这个省城放大招！一家国企要买 3000 套房，原则要求整栋楼，“整院优先”

在楼市面临不小的销售压力的当下，国企平台出资购买商品房备受关注。9 月 5 日，济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。

从同时发布的三份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购数千套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

国企进场购买 3000 套商品房

据济南城市发展集团官方微信公众号 9 月 3 日发布的文章显示，按照济南市委市政府安排部署，8 月 31 日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购存量房源用于租赁储备住房，房源要求 “布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质”。

在中国招投标公共服务平台上，济南城市发展集团针对此次采购共发布了三则招标公告，发布日期显示为 8 月 30 日。三则招标公告分别对应历下区、市中区，槐荫区、天桥区，历城区、高新区范围，各招标公告均表示招标规模为 3000 套商品房，分批实施。

而据大众报业 · 齐鲁壹点报道，记者了解到，招标房源应为市内六区共 3000 套房。

招标公告显示，项目房源要布局合理，贴近中心城区，充分结合区位、产业基础、发展优势等因素，以支持产业、便于就业为重要前提；要配套完善，周边交通便利，临近地铁口、公交站，基础设施、生活配套等设施完善，可满足交通出行、休闲购物、教育、医疗等生活需求；房源性质原则上须为整栋未出售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先。招标公告中还提到要保障品质，优先收购知名房企的高质量项目，重点把控项目设计水平、房屋质量、园林景观、物业服务品质等因素，确保拟收购项目的房屋品质。同时，招标信息对投标人明确要求有独立法人资格、有效的营业执照及房地产开发资质，不接受联合体参与。同时要求拟收购项目手续齐全，即四证齐全，满足金融机构的贷款要求。从招标公告中明确在市内六区范围采购，项目资金 100% 自筹，并对房源区位、配套、品质等提出相应要求能看出，此次采购为 “精挑细选” 整栋优质房源，同时方便未来的租房人，实现职住平衡。而为何由济南城市发展集团资产运营管理有限公司展开收购，则与该公司成立之初的定位有关。2020 年 11 月 3 日，济南市国资委注资 50 亿元成立济南城发集团，经营范围包括土地整治服务、土壤污染治理与修复、园区管理服务、非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁、物业管理等一般项目，以及房地产开发经营、各类工程建设活动、矿产资源勘察开采等许可项目。据启信宝显示，济南城市发展集团资产运营管理有限公司为济南城市发展集团有限公司全资子公司，实际控制人为济南市国资委。

济南已多次调整楼市政策

今年以来，济南已经进行了多轮楼市 “松绑”。

5 月 23 日，济南市住房和城乡建设局发布消息，即日起实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。

三项调整政策具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满 2 年调整为限购区域内住房网签满 2 年可持证交易；在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由 30 万元提高至 35 万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由 60 万元提高至 70 万元。8 月，济南住房公积金中心发布公告，自 2022 年 8 月 15 日起，济南市将二套房公积金贷款最低首付款比例由 60% 调整至 40%，以此充分发挥住房公积金制度的保障作用。8 月 26 日济南市住建局再发新政，济南市将 “非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近 2 年内连续 1 年，大学学历以上购房者，缴纳社保满 3 个月购房” 调整为 “非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳 6 个月个人所得税或社会保险的条件；大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满 3 个月”

而这背后或许是济南房地产市场长期的不景气。

7 个月住宅交易量下滑 26.1%

待售面积增长 31.2%

据证券时报 ·e 公司今年 5 月时报道，近一年来，济南楼市交易量下滑，其中二手房市场交易惨淡，二手房交易量仅占总体交易量的 2 成左右。

记者在一家全国连锁的大型房屋中介机构了解到，在该机构系统中，济南在售二手房有近 6 万套，比 2018 年楼市行情火热时番近一倍，但当前看房人数极少。而这一趋势在近日发布的数据中也可看见。

据山东商报，9 月 2 日，济南市房地产业协会发布《济南市 2022 年上半年房地产行业发展报告》显示，2022 年上半年，济南新建商品房销售 9.61 万套，面积 710.72 万平方米、金额 834.57 亿元。其中，住宅销售 3.53 万套，面积 467.36 万平方米，均价为 13705.5 元 / 平方米，金额 640.54 亿元。

截至 6 月底，济南新建商品住宅可售 9.25 万套，面积 1250.23 万平方米，去化周期约 13.8 个月。二手房方面，今年上半年交易 2.82 万套，成交面积 212.21 万平方米。其中二手住宅交易 1.83 万套、成交面积 184.39 万平方米。8 月 24 日，据济南市统计局公布数据显示，1~7 月济南全市房地产开发投资减缓。1-7 月，济南全市房地产投资 1062.1 亿元，同比下降 7.2%，较上月回落 8.6 个百分点。其中，住宅 751.4 亿元，同比下降 6.9%。同期济南全市商品房销售面积 589.3 万平方米，同比下降 26.1%，较上月回落 2.9 个百分点。其中，住宅 470.3 万平方米，同比下降 32.5%；办公楼 29.8 万平方米，同比增长 40.6%；商业营业用房 41.9 万平方米，增长 45.3%；其他 47.3 万平方米，同比下降 6.7%。

而与销售面积大幅下滑形成对比的是，截至 7 月底，济南全市商品房待售面积 227.1 万平方米，同比增长 30.8%。其中，住宅待售面积 140.9 万平方米，同比增长 31.2%。8 月 15 日，国家统计局发布了 2022 年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，济南新房价格环比上涨 0.4%，同比上涨 1.4%；二手房价格环比下降 0.2%，同比下降 3.0%，连续 11 个月下降。房地产市场的不景气也波及到了济南的土拍市场。

据《济南市 2022 年上半年房地产行业发展报告》显示，土地出让情况方面，2022 年上半年，济南市供地 373 宗，供地面积 29306.84 亩。其中出让 191 宗，出让面积 14923.72 亩，出让价款 204.2077 亿元。按土地用途分类来看：商业用地 26 宗，面积 852.87 亩，出让价款 26.1411 亿元；住宅用地 44 宗，面积 2669.79 亩，出让价款 139.10 亿元。

今年 5 月，济南首批集中供地土拍落幕，推出的 35 宗地块有 14 宗流拍，溢价成交 3 宗，其余 18 宗地块全部底价成交，成交金额共计 90.14 亿元。

8 月 1 日，济南第二批次集中供地收官，18 宗土地中溢价成交 2 宗，其余均为底价成交。

据济南报业全媒体 7 月时报道，济南市财政局公布的数据显示，1—6 月份，济南市一般公共预算收入累计完成 5408899 万元，扣除留抵退税因素后同口径增长 3.1%，按自然口径计算下降 9.9%。其中，税收收入完成 3599691 万元，同口径下降 2.7%，自然口径下降 20.2%；非税收入完成 1809208 万元，增长 21.2%。同口径税收比重 71.4%，自然口径 66.6%。

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编辑 | 孙志成杜恒峰

校对 | 卢祥勇

每日经济新闻综合大众新闻、山东商报、济南报业全媒体、证券时报、公开资料等

知乎用户每日经济新闻发表

如果你是个民营企业，你会在这个时间点买房吗？

眼看着山雨欲来风满楼，还敢逆行的，别告诉我是为了投资？

如果真的想扶持房地产发展，干嘛不买一手房，而要去买二手房？

如果是帮人解套，那卖家都是谁就是个很值得追究的问题了

知乎用户小楼卧听雨发表

改稻为桑，两难自解？

推测大概率是承债式购买为主，不太需要融资或现金，把民企的债务接盘到国资平台，运营的好就正常还钱慢慢消化，运营的不好也不要紧，毕竟是国资平台为了十四五提出的租赁住房扩大供给的目标而做出的率先尝试，妥妥的免息展期随便还。

想出这个办法的人还挺有水平的，相比其它地方各种啼笑皆非的 “劝购房” 自救，这种方式起码没有把压力再向下传导，还很巧妙的和十四五目标串联起来，这点还是值得称赞的。

后续市场影响的话，大概 “劝购房” 政策会越来越少，更多的通过并购重组来消化债务，毕竟会越来越深刻的认识到，房地产债务压力一味向下传导是永远无解的。

知乎用户天花板上的葡萄树发表

北京、上海、广州、深圳也杠不住了，一线城市房价也下跌了，海景房，更是跌成了白菜价

从去年开始的这一轮房价下跌，终于蔓延至一线城市

从今年年初开始，本公众号隔三差五就强调一遍，除了核心城市的核心地段之外，从投资角度看，楼市已经失去投资价值，跌跌不休是大多数楼盘的命运

而且再三强调，每一次救市，都是出逃良机，每一次成交起来，都是逃命机会，而不是进场时机

因为，时代变化，楼市的逻辑变了，支撑楼市的基础：经济、人口、收入全变了，仅仅依靠金融，不过是强弩之末，强行打针，支撑不住

跑得快的，损失小，跑得慢的，损失大，再往后，除了核心城市的核心地段之外，一些三四线城市的房子，那不仅仅是降价甩卖割肉的问题，而是根本没有流动性，有价无市，卖不出去，是流动性丧失的问题

当然，我们也强调了，如果是为了纯自住，为了孝敬父母，为了孩子上学，无所谓涨跌的，那可以买。毕竟房价跌了无所谓，孩子上不了学，自己女朋友跑了结不了婚，父母没个好的居住环境，才是最重要的

回归正题

8 月份，一线城市的二手房价格全面下跌，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，无一幸免

以下图片来源：米宅

大家再仔细看看上海、深圳、广州 8 月份的同比下跌幅度，是不是感到寒气逼人，森森刺骨，让人直冒冷汗。高达 20% 的下跌幅度，太吓人了。

看完一线看二线

一线城市都已经开始挺不住下跌了，那二线城市就更不用说了，南京、杭州、重庆、成都、东莞等二线城市或新一线城市，价格疲软，二手房挂牌量激增

8 月份全国 50 大城市，有 47 个城市价格同比下跌

杭州是二线城市中的佼佼者，有网红城市，新一线城市之称，这几年，杭州也是房产价格涨得最猛的城市之一

今年 5 月份杭州出台楼市刺激新政，大力刺激楼市，鼓励接盘侠为国买房，放开限购限售

杭州 6 月份二手房成交 6700 多套，结果 7 月热度就降下来了，只有 5200 套，8 月，更惨，居然只要 4400 套。

与此同时，二手房挂牌量却在猛增，最新挂牌量是 18.5 万套。按目前每月成交 5 千套计算，要 40 个月左右才能消化完这批库存，还不包括以后新进场的房源

保利中航城小区二期，位于广州市增城区朱村，开发商为大名鼎鼎的央企保利地产，楼盘品质在广州，甚至在全国都属中上水平

头顶保利品牌光环，且附近有 21 号地铁加持，地理位置也不太差，所以保利中航城历来价格不低

2018、2019 楼市疯狂那会，这里的房价曾经接近 3 万一平，还要接受茶水费等各种变相加价才能买到，各地投机客也是疯狂涌入

潮水褪去，才发现谁在裸泳，随着 2021 年房地产调控加大，疫情影响下人们收入下降。像增城这种没有产业支撑，没有就业机会，没有人口支撑的地区，房价开始大幅下跌。

今年年初的时候，保利中航二期的挂牌价已经跌至 2.5 万元左右，但是基本没有什么成交量，属于有价无市

到了今年下半年，价格进一步跌至 2 万元每平，但成交仍然清淡，有些业主的挂牌价已压低至 1.9 万元每平。相较于高峰时差不多 3 万元每平的价格，相当于打了 7 折，投资者损失惨重

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最近，有一位投资客现金流实在杠不住了，为了回笼资金，直接把价格打到 1.28 万每平，这套 96 平的房子，以前差不多 300 万的总价，现在直接以 123 万的价格挂牌出售，相当于打了 4 折

但你以为这就到底了，没有

最后成交价只有 1.17 万元每平，和高峰时 3 万元每平的价格相比，不计利息等其他成本，差不多亏损了三分之二，如果把利息等相关费用算上，损失更大

一线杠不住，二线挂牌量激增，成交清淡，价格下跌

三四线，更不用说了

看一看环北京的廊坊吧

近几年廊坊的房价跌得不是惨，而是太惨了，惨不忍睹

有关数据显示，廊坊全市房屋均价，从 2017 年最高点的 2.1 万每平米，跌到目前的 1.1 万每平米，大跌了 46.9%，基本算是腰斩了，跌幅是第二名青岛的 2 倍多，全国 “跌幅之王” 的铁帽子，廊坊算是妥妥地戴定了。

腰斩还是平均跌幅，具体到某些城市，更是跌得惨不忍睹

有环京第一睡城之称 “燕郊”，2017 年最高时房价 4 万 +，目前很多新房跌到 1 万 8 一平，前段时间有很多房子以零元出售，就是首付白送，条件是继续偿还月供，但仍没能卖出去

这哪里送的是房子，明明送的是债务，送的是炸药好不好，所以，白送也没人要

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三四线城市如此，像什么东北鹤岗、广西北海、山东乳山海景房就更不用说了

不但价格跌成白菜价，关键还有价无市，根本没有流动性，除非买来自己住，否则根本无人问津。问题是当地要产业没产业，要配套没配套，住也没法住，租也没法租，只能眼睁睁地看着他烂在手里

在山东乳山，海景房不仅价格跌跌不休——最低房价一度仅有 1 千多，被媒体称为 “第二个鹤岗”——当地中介还频频到全国各地，忽悠辨别能力较弱的老人，让他们拿出养老钱买海景房。

买房的路上，到处都是坑，稍不小心，就掉坑里去了，而且再也爬不上来，就算上来了，也要掉一层皮，所以一定要慎重再慎重

来来回回还是那句老话，除了核心城市的核心地段之外，目前的楼市已经没有什么投资价值

如果纯自住，纯刚需，无所谓涨跌的，买来就是为了给孩子上学，买来就是为了结婚，就是为了孝敬父母，而且钱包允许，那可以买

但那也要擦亮眼睛，看看周边环境、配套措施、开发商口碑、房居质量、楼层、朝向、交通等等，考虑清楚了，才能下手

至于前期那些投资客，除了跑得快的那批人外，跑得慢的，等待他们的，大部分将会是断供、断贷、现金流枯竭、破产、上黑名单、上天台。

现在，济南国企要往里冲，我只能说呵呵了，要么是忽悠，要么是倒钱

别忘了关注，点赞、转发。

更多精彩内容，欢迎关注同名微信公众号：世间行者

知乎用户世间行者发表

网上很多房产专家说如果在樊纲刚提出 6 个钱包买房的时候，就听他的，拿着家里六个钱包去买房，那么到现在就赚大发了。

但实际上樊纲说这个话的时候，是 2018 年的 4 月份。

这个时候是全国棚改去库存之后的一个房价最高点，对于一些城市来说，也是房价最高点，如果说在这个时间点，真的听了他的话，拿着全家的钱买房，那到现在，亏的连他妈都不认识他了。

这些城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、太原、贵阳等等的，都是一些大城市。还有环京就更别说了，2018 年在环京抄底的，现在都还下不来。

现在买房，还是非常凶险的，房价那么高，一旦买错，很难有翻身的机会了。

彭叔全国房产粉丝群第 29 次开放了，不卖房，不卖课，纯交流

知乎用户有事问彭叔发表

济南的看到来回答一下

看到高赞有怀疑收购私人二手房的，还有怀疑租赁能不能回本的

这个政策就不可能收二手房，这个要买的是开发商的新房子，整栋收购

你要说这政策是托市，或者去库存还比较靠谱

咱们普通人买房子出租肯定赔钱的，租售比很难看，但是政府吗，这个出租收益率其实相当高

举个栗子

这是济南盛福片区土地成交价，一平米将近 1w，盛福片区新房价格大概 2w 左右，政府整栋买单价肯定更低，去掉地价和税费，算下来政府拿到一平方房子实际成本也就几 K，肯定比建安成本高，但高不多少，盛福片区 100 平房子租赁按 3k 一个月算，毛估下来年收益率在 8-10 个点

出租也不是最终目的，这些房子最终可能作为安置房使用，比如明府城有部分拆迁安置房就是这么来的。

其实最终算下来，从开发商收购房子跟自己盖拆迁安置房成本差不多，也就比建安成本高一些，置换来的老房子拆迁，容积率增加，再往外卖地

嘿，只能说政府有高人，一举 N 得

政策托市，去库存

租赁用房，收益不低

产权置换，拆迁卖地

知乎用户若寒发表

是

这家国企也许就是单纯地想救市

但这个循环模式

总是让人不禁想到一种叫贪吃蛇的动物

它们实在太贪吃了

到最后竟然会咬到自己的尾巴

把自己也吞噬下去

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知乎用户高山县发表

又一家国企平台要出手采购存量商品房。

近日，济南城市发展集团（以下简称为 “济南城发集团”）官方微信公众号发布了一则题为《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》的文章。

据披露，按照济南市委市政府安排部署，8 月 31 日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购存量房源用于租赁储备住房。

第一财经从济南城发集团方面了解到，此番拟收购的商品房共计 3000 套，目前报名情况 “挺好的”。

济南城发集团表示，作为济南市一级功能性平台公司，积极承担社会化住房租赁市场主渠道重任。此番通过收购的商品房作为租赁储备用房，该公司为济南市提供坚实的住房保障，充分发挥租赁市场的民生作用，保障 “来济南有房住，留济南有住房” 的租赁市场。

这也正是这一公开采购行为的背景之一。8 月中旬，住建部对外披露，在整个 “十四五” 期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套（间）。另据济南方面披露，该市将在 “十四五” 期间筹集保障性租赁住房 20.5 万套（间）。

从各地已公布建设计划的城市来看，相关保障性租赁住房的来源主要包括存量房改造和新建两种。

有业内人士向记者表示，此前关于保租房来源，较多的是通过专门地块供应，由城投、区属国企获取并建设；另外则是通过项目配建，“去年很多地方土拍都会要求有一定比例的保障房或人才公寓配建”。相较而言，政府层面出手购买存量商品房作为保租房的形式，此前较少出现。

不过，这确是一种有效的保租房筹集方式。中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向第一财经记者表示，一方面，通过采购存量商品房，可以快速形成保租房供给，加快解决新市民、青年人的住房困难问题；而且通过采购阶段的多项目比选，能够在一定程度上保障保租房项目的品质。另一方面，通过采购商品房筹集保租房，有利于去化楼市库存，缓解部分房企的经营压力，为加快楼市企稳提供支撑。

“这种模式在当前这种房地产市场情况下出现，可以算作是政策‘应出尽出’之下扩大政策工具的做法了。” 上述业内人士认为，“目前来看，国资出手大批量采购的方式，对项目去化有所助益，后期如果能再降低一些项目筛选条件，对‘保交楼’也有益处。”

当前各地对 “保交楼” 的推动，也是此类政策受到市场关注的原因之一。自 7 月上旬的停贷风波后，各地关于烂尾项目如何纾困进行了多方探索，在房地产纾困基金、AMC 收并购等方式外，保障性租赁住房也被认为是可用以纾困的一种方式。

具体来看，“商改租” 有两种操作方式。其一是纾困项目的开发商自行评估项目销售前景，若销售前景不佳，可考虑自行申请将项目改为保障型租赁住房；其二便是利用地方国资平台收购烂尾楼盘的存量房源，公开筹集或按照市场化原则招标整栋未销售的已完工公寓，以满足保障性租赁住房的需求。

7 月下旬，郑州对外披露的纾困方式中即包括保障房租赁模式，即针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。

不过，在业内人士看来，这一政策的落实难度较大，国资平台对拟收购项目设定的门槛较高。

据郑州地产集团旗下郑地住房租赁公司发布的房源收购公告显示，对拟收购的存量房要求四证齐全、整栋收购，并对权属等方面有细致要求。与此番济南国资对房源的要求基本一致。

第一财经梳理济南城发对披露的三则招标公告发现，其亦要求目标存量房源的布局合理，区位贴近中心城区，要有较为完善的交通、生活、医疗配套等，并要求房源原则上须为整栋未出售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先，同时要优先收购知名房企的高质量项目等。

招标公告中还提及，投标人及房源不得出现四证不全，土地出让金未缴清，房源项目已对外出售且未与客户解约并退款的，房源项目已预置换、抵款或交易给施工总包等单位且未予解除，房源项目存在查封、抵押或为任一笔借款提供担保等情况。此外，若存在法律纠纷或在交付办证方面有瑕疵，亦不符合投标要求。

上述济南城发的相关联系人也表示，对房源要求比较高，若是有烂尾迹象的项目则 “可能不太行”。

“实际上，根据招标公告提的要求，就能明白对项目本身要求很高，” 有对济南市场情况熟悉的业内人士表示，很多烂尾的项目达不到这样的要求。该人士预计，济南这波政策大概率会倾向于本地房企的房源，相当于为这类企业进行输血，“自家的孩子自己抱，也知根知底，全国性房企的项目当地未必有意愿收”。

济南城发宣布购房 3000 套，国资抄底能否缓解楼市压力？

知乎用户第一财经发表

呵呵，好家伙，深圳之前不就是这样的吗？搞房地产债券化。

知乎用户农村卖油翁发表

其实公租房房源根本不需要新建，以当下的租售比，出租房子可以说是在做慈善，唯一的问题在于某些城市租售不一定同权，还有大多数时候签不了长租合同。其实，完全可以建立一个专门租房子的国企做二房东。

第一步，向所有房东说，只要你的房子租给这几个国企，那就多一张购房证明，然后就可以接着买房了，而且你的这套房子不管里面有没有住人，租下来的企业都会给你发租金。但是可以比市价稍微低那么一点点。

第二步，向所有租房的说，公租房可以签订长租合同，而且保证公租房租客租售同权，但是暂缓私人房东的租客的租售同权。同时可以比市价高那么一点点。

然后赚个中间差价，也不求盈利，能把这几个企业员工的工资发了就行了。

这活曾经蛋壳搞过，只不过因为公司要追求盈利，中间差价又太小，结果崩了。如果能不追求盈利，那自然可以慢慢来。

知乎用户 ZT135 发表

感觉更像是在输入性通胀到来之际买房保值。

昨天和朋友聊天，朋友表示他准备买房了。

他的理由是在输入性通胀已经到来，原材料价格普遍上涨、人民币资产面临普遍贬值且国内的人民币资产很难置换为美元、新元的情况下，买房或许是唯一能抵抗这轮输入性通胀的办法。

而且房子还是原材料普遍上涨情况下，唯一价格在下降的商品。

他不图赚钱，就是保资产不缩水。

当然，他买的是地段特别好的现房。

我觉得他说的有点道理。

因此，感觉济南这家国企是不是也打着同样的算盘。

知乎用户菜头会飞发表

我想起之前大棋党的一番话，说国资委趁现在地产大面积暴雷，将房地产收归国有统筹。

可你国资委接手后，钱还是要还的啊，你兜了私人的底，谁来兜你的底？又要老百姓上了？

你们这相当于造车新势力，去掉中间商二级市场，C2B 了。

可钱还是被拐走了啊。

这好比，大家笃定了地产商没有良心，现在要赌一把郭嘉有没有良心……

这种更像是官方放出的维持房价的消息，买也不用真买 3000 套，拿个一千套，剩下的就有人闻着味儿来接了。谁才是最大的炒房团啊？房住可以不炒，又没说不能慢炖，保现在的房价就行，拉长回本周期。

看了下 KK 的帖子，这帖子是 10 年的，相信很多人都知道。

还有人在喜迎国家接手造公租房，你也配住公租房？——

知乎用户一纸碎城发表

一二线或者是沿海城市，打工人天然聚集，因此，如果推广这种方式，租住率是有保障的。大部分地方，实现盈利差了点，但是维持收支平衡还是可以的。

这里的收支平衡指运营人员的工资社保，和房屋的整体维护保养。

而三四线小城市。。。这套模式搞不下去，因为没人。相反，因为隔壁大城市能提供充足的廉租房，略高的工资，再加上大城市各个方面对于年轻人的吸引。再一次加剧了人口流动分化。

这些年，中国疯狂建二三十层的高楼建筑。

大城市的高楼，可以由政府当做廉租房运作，基本上维持是没问题的，不会出现美国底特律那种，成为犯罪窝点，藏污纳垢的场所。

但是二三线城市。。。

知乎用户银色夏生发表

不好评价，因为有三个很大的疑点。

第一个疑点，3000 套房子可不是小数目，自筹资金……

你能说清楚怎么自筹的吗？现在房地产市场什么样大家心知肚明，这个时候谁愿意给你那么大一笔钱让你买房子？

这钱究竟是谁出的？是谁的钱。

这点说不清楚，你让我如何评价影响？

第二个疑点，一下子购买 3000 套房子，去哪找的买主？

不觉得这个事情很奇怪吗？真要做这个生意，不会自建吗？或者直接盘个项目下来。

不比你现在这么购买要强的多吗？

这其中是否涉及了为某部分人的房产进行套利？

这点说不清楚，你让我如何评价影响？

第三个疑点，盈利模式。济南市场租房盈利，这么大规模……

嗯，你开心就好，反正我不看好。

而且这中间风险是不是太大了？难以想象今天这个市场环境还有人上赶着做这个生意的。

以上，我太菜了，评价不了。

总结一下我的问题：买 3000 套房子出租盈利，用谁的钱？买谁的房？如何盈利？

知乎用户乌麻布发表

完全就是乱来，

房产最大的成本就在土地，建筑成本不过两千块一平方，既然如此，何必买二手存量房？土地在谁手上，难道还用说么？

不过是把国企资产转移到私人口袋的操作罢了。

知乎用户一梦千年发表

这是借国有资金托市的一种方式吗？

国企开始转型投资房地产，看来国有企业不缺资金，不但能发展主营业务，还能加入投资房地产行业。

哦，资金自筹，那么如何自筹？某种方式集资？

国企还是把注意力放在研发产品，投资主营业务上吧，需知，国企存在的目的是扛起国家核心产业，提高行业技术水平和国际竞争力！

知乎用户飞天行云发表

自己卖土地，自己拿土地，自己造房子，自己买房子，闭环了。再强制公务员、事业编每人租一套。

这么看，我之前提的想法也不是不可能变成现实。

如果房价突然降一半，会对经济造成什么影响?

另外，资金自筹，国有企业怎么自筹？要么变卖国有资产，要么提高收费，还不是全民买单？

知乎用户我去买几个橘子发表

鲁迅把房子卖给了周树人！

一、

之前 “领导喊你囤房” 来了，“买了一套买二套，买了二套买三套，买了三套买四套……” 内地一县委书记在当地房地产展示交易会上的惊人发言刷屏，弄得房价如同白菜价一般，毕竟再便宜也大几十万的，买这么多房子囤着干吗？难不成鼓励大家养二房、三房、四房吗？

图：公积金下乡

现在 “农民公积金” 来了，让农民来接盘房地产。浙江温州那边，有人动起脑筋了，让农民参缴公积金了，这大概就是 “公积金下乡” 了吧！我在想：农民有宅基地的，住房从来不是他们的刚需，医疗、养老才是最需要的，还不如涨点社保来得实在，结果这帮人 “炒地创新” 到忽悠起农民伯伯来接盘买房了，真是绝了，服了！

**这种现代版 “半夜鸡叫” 的声音，现在明显增多了。**各种 “屎里雕花” 的招式层出不穷，真是无所不用其极，就是不让房价回归到理性价位。这说明什么呢？

这几年各地产业转型，都高效地转到了房地产上。

二、

这不，山东省城济南又放出刷眼球的 “大招”——“国企来购房”，对外官宣 “国企购房用于租赁储备” 的消息。我乍一看，这不是直接打 “明牌”，政府炒房炒到了“新境界”，这种“国企来购房” 的行为可简称 “官囤”。

图：发布购房信息

据新闻报道称，9 月 5 日文章发布的三份招标公告显示，此次发标方为济南城市发展集团资产运营管理有限公司（说句题外话，现在许多 “城投” 公司更名为 “城发” 公司），将在全市收购商品房，显示为：

“历下区、市中区 3000 套；高新区、历城区 3000 套；槐荫区、天桥区 3000 套，项目资金来源为自筹资金。”

我掐指一算，吓我一大跳，大手笔啊，9000 套，以目前济南 1 万 5 每平的均价计，100 万一套起步的，那是妥妥百亿资金啊。那问题就来了：

问题一：济南楼市真这么多库存房吗？ 问题二：济南国企能自筹超百亿资金？

所以，过过脑就会觉得这只不过是一种 “姿态”，假模假式的 “姿态”，“醉翁之意”，故意给市场释放一种信号：

“抢房了，抢房了，政府的马甲——国企来抢房了，不买就全被政府买走了……”

这做法呢，相当于 “鲁迅把房子卖给了周树人”；这种效果呢，相当于 “在步行街敲锣”——即 “左右手” 和“作大秀”的迹象太明显。用大白话说就是传递一个更深层次的信号：

大家可尽管买房，政府会托市的！哦，更直白的说，政府会托底！

所以，我们看到 “国企来购房”，瞬间觉得“领导喊囤房”、“农民公积金” 都弱爆了。这种楼市炒作的 “打法”，应该属于典型的 “战术后仰”。

三、

那么国企为什么要这么做？难道真的是为老百姓接盘？甚至有人在嘀咕了：

这一波神操作是把领导们囤的房都收回来，好让这个群体 “解套”？

“国企来购房”是 “左手倒右手” 玩法的升级版——现在地方政府自己在 “炒地”，出台各种优惠政策，让地方国企（有“城投” 或“城发”等国资背景的马甲）从银行贷款自己和自己土拍竞价，自己给自己输血。

“房价”与 “地价” 的关系类似于 “面包价” 与“面粉价”，是天然对接的，或者锚定在一起的，总不能 “地价” 高于 “房价” 的。所以，只有把 “房价” 拉上去，“地价”才能水涨船高。

在目前房价上涨预期没有的时候，政府又伸手了，让地方国企（城投或城发等国企）从银行贷款来接盘 “购房”，也就是自己给自己接盘，自己给自己炒房。

图：左手倒右手

但是，这样左手倒右手，倒来又倒去，地方政府竟然打了个 “全场”——原来卖地的是地方政府，拿地的也是地方政府，现在买房的也是地方政府，将这种 “左右手” 玩法直接快进到了 “自产自销” 的地步。

g16"> 这做法类似于想着 “左脚踩右脚登天”，而如此神操作就是想通过维持房价不降预期来维持土地不降价预期，就是想着让老百姓上钩——毕竟老百姓不买房，土地出让就出问题了！

四、

时至今日，其实，谁在炒房也是显山露水了。20 年前，房价刚刚起飞时，把锅甩给了 “炒房团”，特别是温州人；10 年前，把锅甩给开发商，现在潮水大致已经退去，看到了什么呢？

现在，种种所谓的 “办法” 看得我等都凌乱了，各种 “诱惑” 来让你买房——

首先降首付和利率来一波； 其次放松限购再来一波； 实在不行，那就棚改拆房子给房票，限期使用再来一波……

一波未平一波又起，到处都是奇葩办法来刷眼球。看来，我大房产时代，篮子里的办法，真的是取之不尽的，尽干些剜肉补疮的事。

试问这循环能循环得起来吗？不是典型的 “死循环” 了：经济下滑，税收减少，卖地滞销，城投（或城发）接盘——既接土地又接房子那种，而钱哪里来？又不可凭空就来，正是税收和土地，无非就是让百姓出！

奈何取之尽锱铢，用之如泥沙，玩了这么多年月，玩了这么多手法，现在情势不妙了：“百姓成穷鬼了，没油水可榨了！”

知乎用户贾也发表

土地财政之下的必然。

现有体制之下地方政府必然要托起房价。

所有嗷嗷待哺的铁饭碗就吃地产这碗饭。

现在人民币持续贬值，说明国内地产公司还要死一批，地产行业的大衰退还没有缓解迹象。

一叶知秋，见微知著，我谈一下人民币贬值对地产行业影响，进而对中国经济影响。

泰禾，华夏幸福，恒大，绿地，阳光城，融创，碧桂园，世茂。

没有第一个，也没有到最后一个。

呼风唤雨，不可一世的地产公司不过空中楼阁，土鸡瓦狗，不堪一击。

土地财政也要到此为止了。

有人问为什么地产公司喜欢借美元外债？

一是美元债比国内债门槛低，利息低。

二是人民币升值预期，借时间越长越便宜。

三是地产行业盲目扩张，盲目举债。

现在美元大涨，人民币下跌，经济下行，三位一体纯套牢地产。

还要被美国人按着脖子放血，惨惨惨！

恒大，融创，绿地，碧桂园，这个名单可以继续拉。

但我始终坚信国家会拯救房地产的。

牢记，实业误国，炒房兴邦。

国家大政方针早已经被地产绑架了。在战争通胀，疫情，进出口大跌，消费降级的大趋势下？谁敢给中国下猛药来割骨疗伤。

为什么国企大笔进入地产行业？为什么那么多贪官污吏几十套几百套的购买房产？为什么社会上的房哥房姐层出不穷？

就是因为从上到下都认可地产的投资属性。

如果中国住宅行业丧失投资属性。那么显而易见的后续：

1、股市投资会增多，股票可能会出现小牛市。最终还是会因为投机性大增变成熊市。

2、资本外流，中国企业海外投资收并购可能会增多。

3、楼市作为现金蓄水池能力失效。市场现金溢出，国内物价上涨，国内出现小通胀。

4、美国加息预期，导致新兴市场资金短缺，流动性丧失。资本提留现金，观望市场走势。

5、原购房者失望悲观倾向加剧，可能会出现违约弃贷情况出现。地产商出货缓慢，周转失灵，银行坏账风险增大。国内地产行业上下游可能要过苦日子了。之前通过地产行业大水漫灌，海量现金在社会进行循环，后期如果银行不进行流动性释放，社会会出现很强的流动性缺失。简称没钱。

知乎用户及第状元郎发表

这是在帮体制内解套吧。

再苦不能苦党员，老百姓要勒紧裤腰带

知乎用户猫大师发表

前几天答了个如下问题，国资会收购优质房地产项目，其中包括公租房，其实还有 REITs.，流动性更好。

其实国资收购济南这样省会城市的一二线城市房地产，相当于高位接盘，性价比已经非常低，做市民保障房，公租房不划算，做共有产权房还可能不亏本；成片包租，长租三四线城市新房，装修成直播产业园的带货直播公寓长租，然后资产证券化 REITS，赚大钱。

如果老百姓都不买房接盘，政府银行开发商该如何收场？下一步会有什么对策？超投必投机制：国资大哥带，共同富裕快！兴趣产业联盟是消费立市主力军

知乎用户超投必投发表

3000 套不能自己建设吗？

买别人的等于是给房地产企业送钱，自己建设好都在一起还好管理。

这不等于变相浪费国有资产吗。

知乎用户二民发表

放水, 放水..

特喵这些优质住房的主人会低价卖???

他们是解开了.. 可能还有赚..

问题现在房价需要出租多久回本, 多久能盈利?? 这留下多大坑？

不怕这水把自己淹死啊..

如果真能便宜买的话… 租售比正常的房子, 正常老百姓为啥买不到???

最好还是 3000 套最好可以独栋.. 一套都卖不出去的新房？？

知乎用户 X 什么都菜 I 东发表

新生人口不增加任何政策除了延缓以外没有任何用处，中国不是移民国家，自己人也不生了，买房人口越来越少越来越少，现在就是给一个已经脑死亡的人插上了全身体外循环，血液透析，人工心脏，你也知道他已经死了，你非得装作还能抢救的样子。你到底是想把这个人救回来，还是在想着其他的事情呢？

知乎用户菲菲太可爱发表

怒答一发，所说全错！

说六点，仔细揣摩！

第一，房产 Reits 在美国已经很成熟，国内才刚开始，但是已经开始了，开始了就有了机会。

第二，近一两年，民营企业基本躺平等暴雷，土地市场基本都是地方平台或者其他国企兜底，兜底的地也得盖房，现在这个市场，确定要卖？对了，兜底的商业用地更多，商业用地还能盖公寓吗？

第三，前几年济南土地出让无偿配建了不少比例的公租房，平台公司也自建了不少，分散在不同平台公司，无偿配建视同销售哦。

第四，按照济南以前公租房建设面积，都是小户型，市面上在售项目户型基本不太符合，但是文件中好像对户型面积没有特别要求。

第五，像公租房这种资产是可以抵押贷款的，评估价格是关键，买完抵押，其实花不了太多钱。

第六，传递信息，预期预期，对于想买房的人来说，你会焦虑吗？

知乎用户编号 9527 发表

这可能未来最有效去库存的方法，让国企买房。

今年知乎热榜，关于房地产救市分别上榜了这些内容。

年初，降低房贷首付。

年初，降低公积金门槛。

年中，让农民卖西瓜抵扣首付款。

年中，政府开卖房大会买了一套买两套，买了两套买三套。

年中，一人买房全家帮。

然后，到现在，国企亲自买房。

可谓是为了卖房子十八般武艺都使出来了。估计还会放更大招。

但是房子似乎还是那个老样子。卖不动。因为老百姓真的没钱了。

让国企先买房这条路真的是好办法。先去库存，然后再把买来的房子租出去。赚取租金。

从理论上来说，目前这条路可能是可以去库存的捷径，后面有没有城市跟进呢？如果试验成功了肯定会有的。

按照济南房子均价一百万算，3000 套房子也就是 30 亿。对一家国企筹备 30 亿也不是难事。

各地应该学习下，既完成了租赁房任务，又实现了去库存。

妙哉!

知乎用户东岳老师发表

先说结论，要么是作秀，要么从收购条件看像是给炒房客解套来的。

详细版，看收购条件，一资金自筹，二存量房，三整栋整院。先说后两点，这个买存量房，还要整栋整院优先，敢问现房有这么合适的么？别说 9000 套，我感觉 3000 套都买不到啊，所以说就是想消化库存，做出抢购的姿态，逼老百姓赶紧上车，活脱脱的作秀炒热市场的嫌疑。要么就是有房叔房姐，一次买一栋楼的，这样的能买到，那不是给炒房客解套？

还么说你这么多钱哪里来的？别说你今年土拍都是左右手互搏，平台公司接手，地钱有没有都两说，还要自筹资金买 9000 套房子？

知乎用户腾小飞发表

去库存——> 改变供求关系——> 炒热房地产市场——> 引诱市民买房——> 抬高当地房价——> 地产商收获韭菜红利——> 拿地热情提高——> 土地成交量增加——> 土地财政续命——> 继续走房地产拉动 GDP 老路——> 被实业驱动城市甩得更远——> 大强美富通之梦碎了

知乎用户地理答啦发表

我发现知乎上对地产行业的了解程度比我想象的还要低……

这让我再次调低了知乎上关于房价讨论的参考价值权重。

比如，有很多人在评论里纠结租售比。

本来我不想举例子就是因为算数字太麻烦，而且例子终究只是简化版，但不举例子似乎大家还是难以理解，所以还是举一个吧。

（数字纯为示意，简单起见忽略了所有财务成本、税费等）

一个开发商，开发了 A、B 两个楼盘，合计 5 万平米。

每个盘都是 4 亿成本，总成本 8 个亿，开发商投了 2 个亿，开发贷这个贷那个贷各种融资 6 个亿。

预计市场价 2 万一平，全卖掉的话 10 个亿，净赚 2 亿。

由于加了杠杆，顺利的话开发商投 2 亿赚 2 亿，翻倍的利润。

楼建得差不多了。

因为交付前要把贷款还掉才能解锁，所以开发商决定还一部分贷款，开一个盘，卖掉之后再还另一个盘的贷款。

所以它先想办法还掉了 3 个亿贷款，开了 A 盘，预计能卖 5 个亿。

这 5 个亿足够还掉剩下 3 个亿的贷款，另外一半盘也能开了。

但一开盘发现完了，市场不如预期，开盘价还是 2 万一平，但卖不掉啊。

A 盘只卖掉一半，回收 2.5 个亿。

别说大赚，剩下的 B 盘的银行贷款都不够还的，B 盘也不可能开了，这样下去就要暴雷了。

这咋办？到哪里搞钱？

找人融资？三道红线和高压政策在那，现在你要是能帮地产商搞到融资，做成一笔你可能就财务自由了。

找人接盘? 一般企业买了楼也没法处理，能买你资产的只有友商，友商看看自己的兜里，也没有余粮啊。

这时候，国企出现了。

现金流断了？我有啊。

你这 A 盘的楼里，剩下一半没卖掉，市场价 2.5 个亿是吧？

我出 1 个亿收了。

这样加上你之前回款 2.5 亿，一共 3.5 个亿，可以还掉 B 盘 3 个亿的贷款，解锁 B 盘了。

你也别觉得亏，1 个亿不卖给我，也没人肯买，你分分钟暴雷破产一无所有。

卖给我，起码你还能再苟一苟。

B 盘解锁了也还是卖不掉怎么办？

到时候我再来嘛。

结果就是：

开发商 A 盘零售卖掉 50%，整体卖给国企 50%，一共回款 3.5 亿，虽然还是没回本，但能还 B 盘的贷款，能继续开盘销售了，B 盘再卖掉一点，又有资金进来，起码能周转下去。

银行 6 个亿的贷款全部回收。

国企花 1 个亿拿到了市场价 2.5 亿的资产。

你说租售比不合理？

那是因为你是按照市场价在测算。

谁说国企要按市场价收购的？

打四折是不是就合理多了。

再说了，你可能会说 A 盘有价无市，但市场价就是 2.5 亿。

国企完全可以用这个资产再去融资。

这么大的现金流，不比这点租售比强多了。

你说政府为什么允许降价卖国企，不允许降价卖新盘？

因为这是两个市场，一个是大宗不良资产收购，一个是新盘销售。

我就问你，真降到 40% 了，你确定你买吗？

你会不会觉得楼盘有问题？

就算没问题，你是不是会觉得还能更低，再等等？

结果很可能就是引起连锁反应，整个市场价格崩盘，其他抵押中的楼盘全面跌到安全线以下，银行立马出现一堆坏账。

关键是，楼还是没卖出去。

或者说卖出去一部分，剩下的再也卖不出去了。

但是卖给国企就不会。

说好 1 个亿全买了，那就是 1 个亿全买了。

而且不进入流通市场，不会冲击市场秩序。

你看，不良资产行业已经火了很多年，当年闭着眼赚钱，现在都已经玩成红海了，但很多人甚至都没听说过，更不用说影响楼市了。

就像如果你炒股的话，你会发现，休市之后会有一笔笔的大宗交易，全都是低于市场价很多成交的。

市场就是这么玩的。

公平吗？不公平。

有效吗？有效。

当然，上面这只是极度简化的理想状态的例子，纯粹是给大家一个感性认识的。

这其中会有各种各样的问题，会有各种空子可以利用。

但就像我下面的原回答里说的：

如果只想着问题，那就永远做不成事了。

下面是原答案，不修改了。

我刚才去济南国资委网站上看了一下，这篇文章似乎已被下架。

大概是担心引发不可控制的舆情吧。

不过这个业务逻辑倒是不难理解，其实各地也都在搞。

基本逻辑就是：

存量房不好卖，但不一定不好租。

只不过远水解不了近渴，民营开发商都急需大笔现金来维持现金流，租金可以有，但是太慢了。

所以理论上，这里存在一个期限的错配：哪怕这个房子长期租金折现回来是赚的，但开发商资金压力太大，等不到那一天。

而错配就是机会。

国企融资能力强，融资成本地，可以等得起细水长流的租金收入。

一个要短期大量的现金流，一个要长期稳定的收入。

或者说得简单一点，一个要钱，一个要资产。

交易就能达成。

你说开发商要钱可以理解，但是国企要资产干什么？

融资啊。

虽然收购用的是 “自筹资金”，但不代表收购来之后不拿出去继续融资嘛。

不然为什么收购要求里为什么会要求四证齐全？

这是地产融资的基本条件。

有固定资产房子，租出去之后还有现金流，融资主体又是国企。

银行放这种项目的贷款，不比放给开发商容易多了？

信贷又被拉动了，经济又有了增长点。

于是，

开发商拿到了急需的资金，避免了眼前的暴雷危机。

银行解决了开发商的坏账，又放出了更优质的贷款。

国企拿到了实打实的资产，经济盘子又可以做大。

居民有了租赁保障房。

不仅赢，还赢了四次。

但理论上是如此，实际操作起来，中间还有很多问题：

1、收购价格能谈到多低？太低了开发商不肯，太高了等于国有资产流失。

2、租赁房运营也是个专业的活，谁来干？能不能干好？

3、租金能收多少？收低了账算不过来，收高了起不到租赁保障的作用。

4、好地段大家抢，谁能租到？坏地段没人租，坏账怎么处理？

当然，只看到问题是做不成事的。

至少这种 “国家出手接盘存量房，改为租赁房重新入市” 在理论上确实能部分解决现在地产行业的危机，那就值得一试。

哪怕只是拖一拖，缓一缓，也是好的。

对于居民来说，以后无非就是贷款变成了租金，但起码少了一个首付的门槛。

而且国企多少还是要顾忌社会影响的。

知乎用户第七地区发表

这才是咱国有企业的担当.

好日子还在后面呢!

知乎用户 Anonymous 发表

话分两头，往好的方向说，新加坡模式（普通民众由政府提供廉价住房，有钱人自己买好房子）不知不觉中形成，以后大家都不需要为房子发愁了。

往坏的方向说，国企收购大量租售比极为夸张的住房一是涉嫌国有资产流失，二是房市泡沫对全社会都是一种严重压迫，三是国企最终由政府托底，到头来还是割了一茬韭菜。

走着瞧吧。

知乎用户温朝发表

地是政府卖的，买房一大笔税政府收了，然后国企买房，房子本质还是政府的，然后出租。那本质不就是政府找了个开发商把楼盖了，然后面向社会出租，政府不就是包租公了吗？而且这个盖楼的开发商还不一定是不是国企呢？

都这样了还谈啥租售比啊，政府真正出的钱就是盖楼的建面成本，如果是国企开发商的话，就出了个材料和人工成本，人家规模优势成本可能比你在老家自己盖都便宜，加上简装每平米成本可能也就 3000，一套 90 平的每月租你 3000 不贵吧，现在你再算下租售比来。这种方式就是来钱慢，如果把地价炒高，政府收的土地出让金就不止每平米 3000。

知乎用户蹲坑拉寂寞发表

北京 9 月 1 日实行了新的房屋租赁管理办法。。

里面有几个关键点。。

一个是集体土地可以建设租赁住房。

第二小产权不给转正。

第三，商住可以租赁。。

基本上，是锁死价格和销售，全面铺开租赁。各区建设租赁平台。。

房价进一步下探，提供了足够空间。

知乎用户筷子发表

这个才是以后房地产发展的方向。

动不动就六个钱包，让人把一辈子的财产都押到房地产上，这谁受得了？

国家应该提供大量的租赁房，藏富于民，不应该是藏债于民。别搞出一群资产几百万的中产家庭，结果全都背着几百万的房贷，这有什么消费能力？

知乎用户繁重的秋春发表

【每日资讯简报，一分钟知天下事】9 月 9 日星期五农历八月十四

**1、**卫健委：国庆假期及前后在全国推广核酸 “落地检”；

2、医保局：种植牙医疗服务价格全流程调控目标为一颗牙 4500 元；

**3、**多地倡导就地过节，国内航线均价降 29%，多家航司推出 “赏月航班”；【公众号：全球时事热点解读】

**4、**四川泸定 6.8 级地震已造成 86 人遇难，另有 35 人失联；

**5、**国知局撤销 “金银花” 商标，行业协会：系列索赔案件迎来反转；

**6、**国常会：将两年内未就业毕业生纳入扩岗补助；

**7、**四川：加快发展免税经济，支持成都创建市内免税店试点城市；

**8、**重庆都市圈发展规划出炉：包括重庆 21 区和四川广安；

**9、**苹果推出了 iPhone 14 系列新机，天眼查显示王守义已注册十四香商标；

**10、**联合国：超九成国家受困多重危机，人类发展回落到 2016 年水平；

**11、**英国女王伊丽莎白二世去世，享年 96 岁，曾在位 70 年；

**12、**1999 年来首次！欧洲央行加息 75 基点；【公众号：全球时事热点解读】

**13、**波兰副防长：未来 3-10 年内面临与俄发生战争的巨大风险；

**14、**欧盟拟对俄天然气设置价格上限，普京威胁切断所有能源供应；

**15、**德国电价飙升 6 倍，部分民众停用烘干机洗冷水澡；

【微语】不断进步，是治疗失意和自卑的最佳方式。

知乎用户全球时事热点解读发表

这是在拿国有企业的钱，去帮被房地产套牢的房哥房姐解套吗？

房哥房姐在房价很低的时候，大量买入，本钱就来的不干不净。等到房地产泡沫要破裂了，房哥房姐又能把房子套现离场。

我母亲一直劝我到济南和青岛发展，说是离家近。这么来看，我还是赶紧想一下怎么润吧。

知乎用户倬彼昊天发表

租赁储备住房任务需要完成，

存量房需要去化，

两者结合从本质上来说，是好事。

但是，用什么样的价格接手，用什么样的程序接手，如何保障过程公开公平公正，这是问题的关键。

知乎用户俨哥谈管理发表

打包资产，稳住再说，拖字决。现在市场最缺钱的是房地产，最不缺钱的是银行。中间差了一家资产管理公司。破产是不会破产的，就好像银行理论会破产，但实际永远不会破产一样。我之前恒大出事就说了，收购烂尾楼，做完再收资产管理公司。财政担保。银行挂账。如果影响到银行正常业务，那就付点利息。好多人还在算经济账和钱。我都觉得很搞笑的，征税的目的不是为了增加收入，谁缺一张纸啊，放到数字经济，就是敲个代码的事。差的是这个东西吗？至于问题怎么办，哈哈，有事没事底层买单。越是经济差，越是没法动有钱人，那只能普通人慢慢还债了。不然呢？游戏规则不是没有告诉你，你不信邪。那你有什么可说的。这又不是什么惊天大秘密，你自己连常识都认知不到，那谁有什么办法呢？天天跟我讲负能量满满，问题这个世界运转全靠负能量啊，不然怎么办，自欺欺人吗？还是说只讲漂亮话，往大家好才是真的好那个方向走？你放心，你收入会变高的。只是数字游戏而已，你不会没有资产吧，说好的充满理想，好像确实是不会有资产的人，那我只能两手一摊了。你问我怎么办，你问任何人怎么办。任何人要是有任何办法，你还需要问吗？这么多年了，无非就这几样事，你一样都记不住，就是鹦鹉都早学会了，你不会，你怪谁？

知乎用户小学生发表

为了保房价是拼了老命了呀

天天吆喝科技创新，结果科技研发上貌似没见这么拼命的。

知乎用户酱油七号发表

妙呀！

帮体制内的先解套，等解套差不多了，房产税就来了。

有了新的镰刀，还不用担心镰刀割到自己人身上。看到时候谁再阻碍

知乎用户陈苳发表

好想法！

然后全国跟进。

下一步，提高租金，让他们从买不起房变成租不起房！

如果还躺平咋办，提高日常消费衣、食、行税率，

让他们从租不起房变成穿不起、吃不起、行不起！

手动 [惊喜]

知乎用户莫里亚蒂发表

我记得前年临走前，济南房子卖的还是很好的。但是不得不说，还是我泉城牛逼啊，城投的创新式托底，这不比胶东地区某城自己举牌三次加价拍地高明多了。

知乎用户水寒发表

这种模式，19 年就开始讨论了，大方向吧，没有办法的办法了

知乎用户尽我的颜值去努力发表

让一部分人先住上房子

知乎用户红旗漫发表

我的建议是，从现在开始，直接掐住住宅供应的头，市面上再也不要新增商品房住宅了，然后大力引进人口，强力吸取周边城市和农村的人口，这些新增人口要么去卷着买有限的二手房，买了二手房，那就有人卖掉二手房，总有人需要租房住，租房人口总是等于总人口 - 商品房可容纳人数，公租房方能持续不断地贡献利润，成为城市发展的动力源泉。

济南能这么早醒悟过来，真是孺子可教啊。

新加坡早就给我们做好了示范，露露也早就劝诫地方把一次性买卖做成长长久久的现金流，总算有地方醒悟了。

对于济南能否成功转型，取决于济南现有的住房存量和人口数量，以及预期的人口数量，希望济南的住房数量不要太多。

知乎用户 ARPK 发表

领导们终于可以把自己手上多余卖不掉的房子卖给国企，卖给国家了，说不定还能多卖很多钱呢！用公家的钱，接自己的盘，完美！

知乎用户臦芔发表

“济南国企拟收购 3000 套商品房” 相关文章已从济南国资委官网撤下。

2013 年开始国家就提倡去库存，房子是住的，不是炒的。十年过去了，房子库存是越来越多，价格也是越来越贵。房地产公司是越赚越多。

知乎用户张导发表

中国存在地产泡沫，但还没到彻底崩溃的程度
GDP 三架马车中灵活性最高的是投资，因此房地产总是作为逆周期的调节工具使用
发达经济体没有一个没经历过房产泡沫，这是一个经济体成长的必经之路
本轮地产下行周期接近尾声，随着政策逐步加码，行业会再次走进向上周期
地产回暖将带动经济回暖：企业订单增加，失业率下降，居民收入提高，政府收入恢复增长
地产行业天生对利率敏感。这个东西要么不来，要么乱来，很难治

知乎用户 Jon.Xiao 发表

国企难道不是国有资产？难道不是老百姓的钱？

任何试图用政策强行扭转经济规律的政权，下场就是猝死

是的，你没看错，连正常死亡都做不到

当你的基本盘变成了体制内而不是广大人民群众的的时候，你就站在了人民的对立面

上一次这种政权，只消三年，就被摧枯拉朽一样从 960 万平方公里的土地上给锤到了小岛

知乎用户田自强发表

左脚踩右脚，

就能直接上天？

知乎用户宵夜运动员发表

房住不炒

不要自误

知乎用户假令风稍歇发表

国企的资金是自筹的，本身就很……

知乎用户梓非鱼发表

那怕这个国企你自己承建不好吗？干嘛非得去买呢？

建设出来成本 + 只租不售廉价地皮估计就 3500 一平米，每间房子 30 平米来计算也就 10 万一套。

这 3000 套的钱，你可以自己单独建设 9000 套出来吧？

这样租售比也高，后期也不至于亏到姥姥家。

但是这样就不符合某些人的利益了对吗？

知乎用户人生值得发表

哎。就算租不出去闲置着，也不降价卖。

牛奶卖不出去只能倒掉，楼租不出去就放那呗反正坏不了。

这可是国资委啊，这可是国资委啊

知乎用户周正非发表

帮领导高位解套？

知乎用户夜泮发表

（1）问一下，山东本地人，如果购房仅仅是保值的话，优先选哪个城市呢？

（2）今天午休时看到，杭州下面的建德，出台了一份很全面的房地产 “促市” 文件。最近，很多城市纷纷出台一些积极的促进购房的政策。

（3）我想起了之前有房地产专家说过 “房地产起飞的前奏是政府纷纷出台鼓励购房的政策，比如降首付比、降房贷利率、税费减免、学区优先配置……”. 中国的房地产还有至少 10 年至 15 岁的“白银” 期，因为还有多少农民还没有进城、城市化率还有 10 几个比例空间。

（4）现在专家们的说法 “核心城市的核心地段”，其他都不要考虑；如果小县城有两套以上的房子，留一套，其他赶紧卖掉，越早卖越好。

（5）几年后，网上会不会有人说：某某某，在几年前，闷声抄底了几十套、几百套房子，短短几年时间，就狂赚几个亿。

知乎用户爱历史的小龙发表

托底救市

至于收购资金来源，济南城市发展集团公告为 “自筹资金”

知乎用户数说济南楼市发表

国企的利润来自于哪里？国企的利润属于谁？

国企的利润来自于行业准入，来自于垄断。这包含两个方面的意思：有些行业民企不能入内，如电力；有些行业民企入内了也拿不到订单，如果基建。

国企的垄断来源于政府，那么，政府哪里来的权力让国企垄断呢？

这个问题有两个答案，也决定了对利润属于谁的问题的回答。

一：政府的权力来源于人民，那么可以推出，国企的利润属于全体人民。

现在国企能用利润来照顾只占全体人民中极小部分的国企雇员，显然这利润不属于全体人民。以此反推，政府的权力不来自与人民。

二：政府的权力来自于统治阶级的强权，那么，国企的利润也将服务于统治阶级。

这比较符合我么看到的事实。

知乎用户止居发表

实际上这根本不是什么新鲜事，

也不是只有济南一个城市在做，

之所以这次引起关注是因为以前地方国企城投收的都是商业楼，整栋整栋的买，一方面给地产公司输血，一方面收来的楼做载体招商用，一方面做大资产规模好发债

这次是直接买住宅

住宅和商业，地产商的两种产品，以前是政府拉左手把他拉起来，今天换左手右手一起拉了

地方国企手里已经有天量的商业楼了，不在乎这几套住宅了

知乎用户睡不着还是了昨天发表

只想爆粗口。

1，市场价格不准下滑。

2，DFZF 自己的收购价可以无限压低。

3，以融资银行的钱，低于市场价格水平，把库存房收回来，再出租。

说人话版本。

你老百姓要买房，还是那个价格，因为不准降价。

然后转过头，DFZF 自己找开发商降价，收他卖不掉的。

再调头，把这房子租给买不起房的老百姓。

逻辑通顺不？这操作秀不秀？

但问题这事就不能深想，一深想，你就容易联想。

一联想，就要爆粗口了。

知乎用户 jack 发表

国企出手托举房市，果然出手不凡。反对这一举措的人根本不懂房地产。

首先买房的价格非常低。

请注意该国企不是购买商品房而是收购商品房项目。这一般基本接近于商品房的成本，比市民散买的商品房价格可能便宜四折以上。

出租收入可观。

现在很多人说租售比太低，买房出租不划算。那是因为你的房价太高，如果房价低的话，同样的租金就可以接受了。

九千多套房子对外出租根本没有压力。公务员和教师很多没有房子的，他们也迫切希望单位能够解决住房。针对特定对象出租房屋显然是互利共赢的一件好事。

房屋如何变现——人才安居工程

国企购买九千多套商品房，如果长期用来出租的话，显然资金回笼比较慢，最终还是要想办法出手变卖。

那么什么样的人才能买到这样的房子呢？

显然将来面对的是高层次人才。对于这类人才，政府给予一定的补贴，让他们得以总价低于市面价格获得商品房。

降低库存，消除市场观望情绪。

对于固定资产向来都是买涨不买跌。市面上地产项目太多，购房者货比三家，举棋不定。

而通过国企大举收购项目可以降低房产的库存，减少供给，避免地产商降价打折过低。这具有明显的托市效果。

相信在做出此决定之前，相关人士已经做了充分的调研，绝非空穴来风，绝非头脑发热。

为什么升为领导之后，得了抑郁症和焦虑症？教师很容易有心理疾病，不惜辞职，怎样通过心理咨询消除心理障碍？

知乎用户樽粮与红浅学发表

能拿国资变现的人，还能有谁!

这一举动看似利好济南整体房市，能得到济南政府支持，以极低的租售比来运营，最后亏了国资，由大众买单，原房产持有者来了个完美的金蝉脱壳。

全国多地推出小麦、玉米换房政策，收效甚微。山东虽然农副产品种类多样，拿大葱、苹果… 换房肯定也不好使，再说了，瓜果蔬菜是资本囤积居奇的好物件，动不得。

所以，国资下场变成现实。会不会成为普遍现象还未可知! 会不会报表出现亏损，抱怨俄乌冲突影响全球经济，生意难做，由此通过媒体向人民述苦，寻求安慰。

知乎用户旌门发表

以前是炒房第一阶段，现在是第二阶段，大哥从幕后走到前台了，有大哥托底，我们进入炒房新纪元—全国炒房一盘棋。

知乎用户风之子发表

就怕杯水车薪啊。

知乎用户测测发表

浩浩荡荡的历史车轮早就已经驶入最高速了，还有人觉得车子没动。

知乎用户在途聚变打击发表

这是唯一一个看到靠谱的政策

很多觉得这样不能盈利，会成为坏账，但是忘掉了作为国企，未来这块只要保证不亏本就行

同时未来房地产征税，房东二房东成本立马上升，租赁住房这个价差优势是存在的。

而且拉长时间来看，只要不发生战争，日本、美国等国家在房地产大幅下跌之后也都升高到比原先位置更高的程度。

目前各个政务单位甚至公积金租房等网站体系建立的很完善，可以非常顺畅的选择保障性租赁住房

从各方面角度来说，私以为不会造成国有企业流失，而且是对于各方而言，最为妥善的解决方案。

所以，这个兜底政策绝对是大招

知乎用户君罗发表

kk 的预测还是那么经典

不过比这件事更恐怖的，就是目前国内的氛围。要知道一线大企业家和上层领导，基本都知道这场危机有多严重，但是下面的宣传还在给老百姓打麻醉剂，体制内的人和学生还在努力混淆视听，这样下去，指不定出多大事……

知乎用户凌久发表

城投造完了房子，卖不出去咋办。再组个公司，按 20% 首付，80% 贷款，又加杠竿。这又给政府提供了好多钱。买了 3000 套，还钱咋办，打包 rits ，屁民接手。反正你说了不算，总有一种方式收割你。

知乎用户数据爆米花发表

省流版：用纳税人的钱救房企

知乎用户榛果大福发表

由国企、政府出面，抄底楼盘库存，转做廉租房，在当前的市场情况下，这个做法无疑是最优解。相比个人房东及无良的二房东，政府当房东肯定会更受人们的青睐。

同时政府国企的抄底目标还应该转向商铺及商用住房，从政府层面降低民众的开店与创业的房租成本，会更有利于推动社会小民经济的恢复

知乎用户不懂才搞怪发表

以改兼赈两难自解

知乎用户别了吧发表

回刨根：外逃的正是财富

（2002-01-12 14:05:21 数学）

　　刨根对于这一点换了个说法，即外逃的不是财富，而是资金或者钱什么的。

　　那么这里就要讨论财富这个词是什么意思了。比方说，如果刨根先生有一栋价值五万元的房子，里面的电视冰箱什么的加上各种细软也有五万元，还另有一万元存款，那么我们可以说刨根先生的财富共有十一万元。如果刨根先生要离婚，也就将这十一万元列成清单进行分割。

　　可是，如果刨根先生还欠了别人的帐，比如共欠款二十万元，那么和上面的财产相加，刨根的总财产就是负九万元，是一个负数。

　　我前面已经说了，我讲的是金融危机的基本原理，实际上是基本的不能够再基本的原理，因此非常通俗。但我在这里还可以再进一步讲这基本原理层面之上的基本原理，看看富人们是怎样具体地将国内的财产带走的。这里面，银行起着决定性的作用，因此叫做金融危机。

　　我还是举一个例子说明，因为我是憎恨公式这种东西的，在强国论坛不大喜欢用公式来讨论问题，而喜欢举例说明。

　　假设我在国内有一栋很大别墅，它的实在的价值也就是一百万美元，这里我用美元计算。

　　而我将这栋别墅按原价一百万美元卖给刨根，这样我就获得了一百万美元，我带着这一百万美元去美国享福去了。

　　可是刨根原来本是穷人，却是有经济头脑的穷人，他本来是身无分文买不起我的别墅的。可是这个时候有一个外国银行愿意贷款给他，而且这房价由于某种莫名其妙的原因正在不断地往上涨。

　　因此，刨根先生就从这个外国银行贷了一百万美元来买我的房子。

　　很快，这房价上涨迅速，因此刨根又将此房子按二百万美元卖给了一个叫张三的人，这样刨根就将一百万美元还了，自己带着挣来的一百万美元也到美国享福来了。

　　当然，张三也是穷人，因此也是向外国银行贷的款买的房子。而且他也很快就将房子按三百万美元卖出，于是张三也带着一百万美元去美国享福。

　　就这样滚雪球地继续下去，房地产生意很兴隆，银行一会儿借出一会儿收款当然很高兴，美国政府看到那么多的富人来他国内享福也很高兴。最后这房子已经卖到一千万美元。有人也许不相信，但国内的股票就有从一元钱上涨五十倍成了五十元钱一股的，而且企业其实根本就没有怎么盈利。

　　而且，最后的买主是国家，是政府。那么政府为什么要最后接手呢？是因为这个政府是富人的政府，是资产阶级专政的政府，当然要为富人服务。而且，政府也是从外国银行贷了一千万美元来买下这个房子。那么国家就欠了外国银行一千万美元。

　　在这个时候金融危机发生，泡沫吹破，因此这房子就回到原价，即一百万美元。

　　对于外国银行来讲，这件事情对他们其实也没有什么好处，等于最后做出了一个坏帐。但是银行的业务无非就是这样，一方面希望人家都来存钱，一方面又希望信用好的人来贷款，当然，政府的信用算是最好的。

　　这样的例子在泡沫经济的国家非常普遍，因此最后我们会看到富人都纷纷移民美国了，在国内只剩下一些个穷人，还有欠下巨额欠款的政府。比如阿根廷现在就欠债一千多亿美元。许多非洲国家欠的债，即使是每年的利息就远远超过他们国家的年总产值。

　　对于这些国家我看只有两个办法。一个办法是进行无产阶级革命，建立新政府不承认以前的一切债务。正如马克思主义所认为的，剥夺者应当被剥夺，或者毛泽东所说，造反有理。

　　一张白纸一穷二白并不是最可怕的，最可怕的是欠下了永远还不清的债务，那么这个国家以后的一切经济活动都是为了还债而非改善人民生活，这人民还有什么积极性可言？可是如果造反就势必受到国际社会也就是美国社会的打压，包括经济封锁经济制裁，这样的情况下人民必须能够坚持自力更生搞生产以自救。但是对于不象中国那么大的小国，这几乎也是不可能。

　　还有一个办法就是保证一个移民的基本自由，让这些国家的穷人也都到美国谋生。因为，如果没有什么外国，比方说中国就是全世界，或者说全世界就是一个国家，所有的地球公民待遇都一样，那么，上面的泡沫经济不能够消灭财富，只能够使财富迅速集中到富人手里，而如果富人还在国内，他就自然还会用手中的财富去投资。如果他不愿意投资而储蓄，则银行可以用他的钱贷出。这样流来流去财富至少还总在国内呆着。可是金融危机都是因为存在着一个外国，这外国不让穷人过去，在这种情况下发生的。

　　我说过，要防止金融危机，在穷人不能够自由到外国谋生的情况下，就只能够限制钱的流出，富人的流出。可是本文我却要指出，这是不可能的。富人们只要有了钱，就有机会或者有办法将钱转移到国外去。政府最多也就是延缓一下财富流出的速度而已。

　　我国现在外汇储备两千亿美元，可已经有了一千多亿美元的外债。而如果公民们兑换美元是自由的，一个金融浪头打过来，我国的外汇储备转眼就用光可不是神话，是现实的危险。当然，如果一国政府彻底破产，就只有向帝国主义摇尾乞怜，当然是美国叫中国政府干什么他们就会干什么。

　　政府本来是靠着人民的税收养活着的，可是如果外国银行能够借给政府钱，则政府也就有可能开支远超出税收。但是这在金融危机到来之前是看不出的。比如说政府买了一栋它认为值一千万美元的别墅，可是实际上只值一百万美元。而政府原来巴望着很快就能够变现为一千一百万美元的。政府的愿望落了空，反而欠下了巨额债务。可能连续几年的税收加一块都还不起，那么政府就是寅吃卯粮了甚至贱卖资产。

　　这个时候政府的军队和警察的薪水都发不出。而政府要维护权威，全靠养着这群武装力量。武装力量没有钱发，人心不稳，于是社会开始动乱，管理就崩溃了。因此象非洲的那些个国家，也就长期处于军阀混战之中。那些个军阀为什么不能够有一家最终将其余都战胜而进行管理呢？因为他也没有足够的钱来施行管理。

知乎用户独在情外天发表

看来国企还是有点用的，起码真的为国内房地产市场接盘。

但我并不看好。

原因也很简单，这区区三千套房对于人口外流的城市来说，只是拖延时间。更何况新生人口无力接盘房地产这一基础事实。

尽快放弃土地财政和房地产金融才是解决问题的一步。

知乎用户无名发表

早就这么干了，廉租房全是 zf 收的库存楼，zf 当房东，这个思路可以，但收的房子一定要做公益用途，只能廉价租给特定人群和贫困户，坚定住房不炒。

知乎用户嘎嘎新的人上逼乎发表

从房地产开发商，摇身一变成了 “包租婆”，真的是绝，房地产的红利吃得一滴血都不剩。

知乎用户每一月每一天发表

算算账，一万每平方，一百平方需要一百万，装修最少十万加家具家电十万，总共投入 120 万。

不买房每年利息大概四万，月租金三千。家电每六年更新一次，家具每十二年更新一次，更新费用每年一万，每月一千。

结论来了，不计折旧和任何的其他因素，月租金四千五保本，还需要无论哪年卖出不低于一百二十万（此处未考虑交易费用）。

我不知道济南房租情况，只能说，有钱任性！

社会责任的体现，也是实力的体现！

知乎用户复合维生素发表

这种 reits 发出来，就是冲着让韭菜接盘用的，到了市场上就盈亏自负吧，估计先腰斩再说 (韭菜等不及了)

知乎用户 Fffff 发表

从市场的供需不平衡角度，创新或者重新建立住房使用和配给政策或者措施，非常的有必要。

我想的一个词：存量房期货。

现在的状况是

刚刚从业或者来新城市打拼的年轻人，是购房的刚需，但是限购状态下，没有资格，只能租房～租房市场全部 C2C 的状态下，租房价格是跟房价匹配的，正向相关。这是第一对儿矛盾。

结婚生育前后，一对夫妇必然买房，是购房的最高刚需群体，而且也够了购房资格～新房市场多数在城市新区，二手房市场则品相价格不一，学区房价格昂贵。这是第二对儿矛盾。

第三对儿矛盾是改善性住房需求和一直有优惠租房群体的购房需求～面积要大，生活方便，物业小区设施配套齐全，学区需求下滑。

炒房者的矛盾基本再过 10 年就消失了，不在讨论之列。

现在的国有大型企业，央企，上市公司，其实已经到了人才保持，培养中坚力量，吸引外部人力资源的阶段。背景呢，四个字，国运昌盛。

那么再依靠 90 年代之后企业改革后的对待人才制度，非常不契合，落后甚至是矛盾迭出。

人最基本的需求是衣食住行和精神文化。现在唯一困扰人们的，特别是年轻人的是 “住”，中国人特别在意家庭，那么有一套自己的房子，是对家的一种归属。企业要留住人才，其实抓住这一点，一劳永逸。

在经历了房住不炒的管制制度下，很快炒房者已经到了现金流和利润成本边际的困境中，相信市场说明一切，企业现在可以采用合理合法的金融手段来进入市场，为自己企业存入一些 “期房”，企业员工有租房购房需求的时候，就变成“现房” 使用。不要考虑赚钱，权当员工福利，不比发月饼礼盒实惠？

知乎用户明亚保险经纪晓艳发表

结合下面 2 则新闻，一起来看：

1、今年 3 月份，全国首家拟申报保障性租赁住房 REITs 项目——“济南泉世界公寓” 项目正式启动并投入运营，86 间保障性租赁住房已经上线。

2、8 月 31 日上午，全国首批保障性租赁住房 REITs 举行上市仪式，以市属国企深圳市人才安居集团有限公司（以下简称：人才安居集团）作为原始权益人的红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称：红土深圳安居 REIT，证券代码：180501）正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为深交所首单保障性租赁住房 REITs 产品，

济南的首个 REITs 项目还没真正全链条打通（市场化融资）

而深圳的红土 REITs 项目虽然只打包了安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆等 4 个保障性租赁住房项目，但位置均位于深圳核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，建筑面积合计 13.47 万平方米，包含 1830 套保障性租赁住房。

更早成立的深圳人才安居集团已累计建设筹集公共住房约 16.7 万套，供应公共住房约 6.2 万套，所以未来在深圳房地产市场国有企业主导、REITs 项目打包融资扩募是个必然趋势：

简单点说，过去政府靠卖地为生的地产财政已经难以为继，后续是以国有资本为主导，地产公司联合开发建成大规模的公共租赁住房，并将公共租赁住房的物业管理费用、社区商业收益等一系列优良资产打包放到专业的市场进行融资扩募

深圳已经走在了时代的前列，将项目统筹、资产打包、上市融资扩募全链条打通，

济南作为省会城市，与之对应的城投或城发公司和金融机构一定也会遵循地产供给侧改革、房子是用来住的这两大地产经济发展方向，陆续打造完善适合济南地区特色的 REITs 项目。

这一方面是破解过去地方财政只能卖地的底层逻辑，另一方面也是盘活地方财政、弥补过往亏空、避免破产的经济发展新方案，

未来年轻人不管去北上广深、还是去省会城市，即便家里没有**六个钱包支持，**也有较大机会通过申请当地租赁住房的方式先安稳下来，等后续经济条件改善后再考虑购置安居房或商品房。

REITs 项目的住房供应量作为未来主要的租赁房源，势必会打击、遏制二房东、多套房出租的零散租赁业主形态（这是规模效应、综合配套、金融一体化带来的产业优势），也会倒逼一部分多套房业主释放出手中的房源。

当然，更惨一点的三四五六线城市，有不少本地家庭（受惠于过往的地产新建和改造狂潮）都是三五套房不等，资产打包后续价值不大的，可能只能靠贱卖，或者坑在业主手里了。

最后，房地产市场会分化成：三四五六线地产大部分不值钱，一二线以稳为主，价格回落稳定到政府指导价附近上下小幅波动

知乎用户劈柴叔发表

希望能够起到 “一箭双雕” 的效果，不要是“七伤拳”。

这为了去存量也是拼了。

但是地方平台公司，去干这事，总感觉有点怪怪的，而且 3000 套商品房对于济南市的商品房供给和存量，是不是 “杯水车薪” 呢？

截至 2022 年 3 月底，济南商品住宅库存约 8.41 万套；

截至 2022 年 3 月底，济南公寓市场库存约 6.97 万套，同比增长 50%，环比小幅减少 1.8%；去化周期攀升至 43 个月。

2022 年 3 月济南商品住宅共计成交约 6370 套。

知乎用户胆小的巴乔发表

知乎用户大笨猪发表

这事得拉长时间线操作

先把私有房产先国有化

想尽一切办法拉升房价

再降价把国有资产私有化

便宜转手到个人手里然后再高价卖出

妙啊~

知乎用户小闲发表

知乎用户诺曼地豆腐发表

这事我懂……

这不是此地无银三百两吗？

本来山东省内不太了解济南楼市的人一下子全明白了……

本来是想入市带动居民购房信心，这下子和股市一样了，救市说明市场完了……

知乎用户阳光帅气怪我咯发表

限制或者禁止私人住房出租恐怕已经排在日程表上了吧

知乎用户陶瓷水杯发表

以前听说，觉着是无稽之谈。

现在感觉: 我无知！

敢情，山东这么多年没有搞公租房啊！

漂亮!

这个国企可以推翻了。

肆意花费如此规模资金。

经过人民的同意么？

知乎用户你的热心网友发表

不买房是吧，老子把房租搞上去

知乎用户萌新大叔发表

讲白了，就是有钱的企业出钱去解决没钱企业的问题。

资源各种调配

地方必须把房地产稳住，不能崩。想一切办法把房地产稳住

知乎用户布林发表

完美闭环

政府卖地城投托底开发商建设卖不出去城投托底政府再卖地

属于自产自销了好事儿

知乎用户职业法师刘海柱发表

最终还是看价格。有可能走职工集资，搞公租房类似的路子。

知乎用户个人子料编辑发表

说直白点

就是个别老爷想卖房了

反正是国企，亏了有人兜底

花有人兜底的钱

帮有些人兜兜底

妙

知乎用户超级 vip 发表

楼市不能崩，现在八仙过海各显神通了

知乎用户灵动的海豚发表

现在的楼市真的是八仙过海各显神通，只要不降价，你爱咋折腾咋折腾

知乎用户大大大夭兽发表

有没有点

中国版

次贷的味道了？

知乎用户李非发表

买的是优质房，又不是买烂尾楼。烂尾楼还不得是某些人接盘。这样搞的话，想买优质房的人，只能靠关系才能买了。

知乎用户一只柚子发表

按照惯例，稳赚不赔的好事轮不到山东，而有风险的事先拿山东试水。所以这个举措背后的含义，大家应该都能猜到。

知乎用户咬脚的跳蚤发表

看来很多人的钱都在房地产啊，估计到了最后，哪怕是印钱买，都不会让自己损失。

知乎用户杠上桦发表

这属于一鱼几吃啊？

知乎用户宁先森发表

为进一步提高金融杠杆做了一个很好的示范

知乎用户 js xs 发表

国企买房钱从哪来是关键，如果是市财政拨款，那就是左手倒右手，对于改善市财政没有意义。

可如果是从银行贷款，经由开发商或投资者的手，把银行的钱变成市财政的钱，那就是制度创新。

知乎用户六朝松发表

有没有可能这些房在卖之前都在某些人名下，高价卖出，国企接盘。

知乎用户 C l 发表

果然，还是忍不住出手了。终于出手了。济南既然已经出手了，看其他城市会不会跟上。当然主要看中央管不管了。中央要是不管。之后中央也得出手。

——附: 我对此的评价: 左脚踩右脚，上不了天的。需要盘活楼市需要极大的资金量。单就一个国企，能提供的资金量相当有限。楼市已经凉了，即使中央救市，最多再坚持几年，现在的情景就会再次发生。

知乎用户大蒙古上单发表

跌落的蚌埠富豪丁宁：卖锁起家，曾奖励美女下属 5.5 亿，终为囚徒

01
1982 年，丁宁生于安徽蚌埠城区的丁岗村，父母是当地的生意人，父亲丁延柏和母亲宋淑侠开办了一家锁厂，丁宁还有一个弟弟丁甸，全家日子过得波澜不惊。
丁宁生在富裕之家，算起来也是个 “富二代”，读书成绩一般，中考结束后，他考取了一个中专学校——安徽工贸学校就读，后来这个学校改名为安徽工贸职业技术学院。

丁宁很快就厌倦了职业学校的无趣又无望的生活，他跟父母说，他读不下去了，在这里读书简直是浪费生命。
父母也不指望丁宁读个什么名堂，家里也不缺他挣钱养家。于是，在他 17 岁那年，丁宁办理了长期休学手续，回到蚌埠，进入母亲开办的锁厂当技术员，后来四处跑市场，当销售员。
没想到读书不怎么样的丁宁，做起生意来倒是一把好手。
当时，工厂主要为铁路集装箱生产铁路铅封，就是集装箱关闭箱门后，从外面锁扣住的类似设备，年产值不足 200 万，他们家也只能算是蚌埠当地的小老板。

2000 年后，他们家买了一块地建造新厂房，全家也搬到镇上和蚌埠市的新房子里去了。
2002，20 岁的丁宁从母亲手中接过权杖，成为厂长。他利用工厂账面积累的 100 多万现金，开启了大刀阔斧地改革。
首先，丁宁为锁厂引进了一条生产线，专门从事五金加工，生产开罐器和螺丝。产品定位准确，推向市场后挣钱效应强烈。
而且，丁宁还利用新兴的电子商务，为家里的锁厂拿下几笔在当时看来颇大的订单，为工厂带来了 300 多万元的销售额和 70 万元的净利润。
02
2005 年，他重组岩柏施封锁厂为蚌埠市钰诚五金工贸公司，任总经理兼技术中心主任。
后来，丁宁娶了 1988 年出生的女孩高俊俊为妻，生了一个儿子，如果没有后来的变故，也许丁宁能够安稳度过此生。
2007 年 7 月，钰诚五金、高俊俊、丁延柏共同出资，成立了安徽滨湖机电新材料有限公司，丁延柏任法人，注册资本 2000 万元。

2011 年，丁宁和弟弟丁甸又成立了钰诚新材料科技有限公司，号称是钰诚集团旗下的国家高新技术企业，从事金属表面处理材料的研发、生产与销售。
然而，2012 年丁宁突然转型，放下一直坚持做的开罐器和螺丝，转而成立安徽钰诚融资租赁有限公司。
2013 年，丁宁发现杭州马爸爸的支付宝推出的余额宝非常成功，他从中获得启发，为什么我不能做一个呢？

于是，2014 年 2 月，丁宁收购了金易融（北京）网络科技有限公司运营的网络平台，以此为基础创立了 “易租宝”。
跟他所推崇的余额宝一样，三个字的名字里都有个宝字。并且，丁宁还重组旗下企业，成立钰诚集团，并在 2014 年 7 月推出 “e 租宝”。

e 租宝全称为 “金易融（北京）网络科技有限公司”，是安徽钰诚集团全资子公司，注册资本金 1 亿元。平台主打 A2P 的模式，6 款产品都是融资租赁债权转让，预期年化收益率在 9.0% 到 14.2% 之间不等，期限分为 3 个月、6 个月和 12 个月，赎回方式分 T+2 和 T+10 两种。自 2014 年 7 月上线，e 租宝交易规模快速挤入行业前列。根据零壹研究院数据中心统计，截至 2015 年 11 月底，e 租宝累计成交数据为 703 亿元，排名行业第四。网贷之家的数据也显示，截至 12 月 8 日，e 租宝总成交量 745.68 亿元，总投资人数 90.95 万人，待收总额 703.97 亿元。
03
接下来，他开始大肆投放广告。e 租宝的电视、地铁、公交车广告遍布全国，某年上半年仅电视渠道的投放量就达 1.5 亿元左右。
实际上，丁宁对公司的实际状况心知肚明，“e 租宝” 上 95% 的项目是虚构的。
丁宁除了将一部分吸取的资金用于还本付息外，相当一部分被他用于个人挥霍、维持公司的巨额运行成本、投资不良债券以及广告炒作。

据后来落网的 e 租宝 “美女总裁” 张敏交代，整个钰诚集团拿着百万年薪的高管多达 80 万人左右，仅 2015 年 11 月，发给员工的工资就有 8 亿元。
另外，丁宁与多名集团女高管关系密切，仅对钰诚集团美女总裁张敏一人，就赠送了价值 1.3 亿的新加坡别墅、价值 1200 万的粉钻戒指、包括宾利在内的多辆豪车、名表等礼物，还先后 “奖励” 了她 5.5 亿元。

张敏刚进公司时，每月工资 15 万元，之后涨到 25 万元，再然后就是 50 万元。丁宁的弟弟丁甸本来月薪 1.8 万元，调任北京后，月薪涨到了 100 万元。
为了营造职业化的形象，丁宁要求他办公室的几十个秘书，必须穿 LV、GUCCI、CHANEL 等高端服装并搭配相应饰品。最夸张的时候，她们甚至把全国 LV 店、爱马仕店买空了，不够再到海外去采购。
然而，e 租宝就是一个彻头彻尾的庞氏骗局，不可能无限期玩下去。
2015 年底，多地公安部门和金融监管部门发现 “e 租宝” 经营存在异常，随即展开调查。2015 年 12 月 8 日，以丁宁为首的 “钰诚系” 主要高管落网。

最终，丁宁兄弟二人双双落网，丁宁被判无期徒刑，且处罚金 1 亿元。正应了那句 “眼看他起高楼, 眼看他宴宾客, 眼看他楼塌了。” 荣华富贵、功名利禄不过是过眼云烟，更何况是那些不义之财呢。
如今，40 岁的丁宁仍在监狱中服刑，不知道他会不会为此生错误抉择而悔恨呢，朋友们，对蚌埠富豪丁宁的财富人生怎么看呢？欢迎大家在评论区留言分享。

知乎用户魔术师西索发表

挺好的，消灭新时代地主阶级

知乎用户倒地不起的老司机发表

一个只会爆亏的项目

给谁解套呢这是？

知乎用户冰川发表

房租比低可以涨房租嘛，翻个几倍不就够了，大城市除了土著不都是租房的，你不租有的是人租，一个人租不起可以多个人租嘛，看看隔壁香港，鸽笼、蚁笼，香港人能承受，咱们没理由承受不了

知乎用户佳文发表

所有组合招都用过了，就得用新的了，继续不药停，

知乎用户三峰发表

国资入场收割

接下来是不是从贷款买房变成贷款租房

嗯，干的不错，这是党国的作风

知乎用户破音的哈士奇发表

其实这样做是合法的，如同日本印钱买国债。左手套右手。后果就是，如果房价涨，则大赚，如果房价跌，则全体市民背债，就像日本现在汇率崩了，也没人说日本印钱买国债不合法一样

知乎用户鱿鱼歼灭者发表

你试想一下一家企业生产了一堆你用不上的东西

但是因为库存很大又急着卖的样子

然后他就开始想如果大家都是傻瓜就能买自己的东西了

知乎用户 soul 发表

抛开事实不谈，这件事儿难道美国就没有一点责任吗？奉劝美国不要煽风点火从中作梗，小心搬起石头砸自己的脚！

知乎用户燃料电池的觉悟发表

预计以后公租房越来越多，直至个人不再被允许租房收房租，那时候公租房租金会越来越高，填补卖房卖地的财政。

知乎用户 Kepler-452b 发表

有比较靠谱的市场调研和分析吗

有经济合理性吗

如果没有

虽然从眼前看是去了库存

但是从长远看是异化了市场

如果是民营企业

会这么干吗

会担心由此背上沉重的包袱吗

姑且不谈可能存在的腐败隐患

知乎用户谔言发表

领导：让寒气传递到每一个人，别以为你躲在国企里边就可以安然无恙风景独好了。

知乎用户钢丝面发表

我说在较远的将来一定会跌，但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由 2010 年的 30000 一平跌到 2004 年的 6000 一平。

下跌一定是另一种方式：当农产品价格以几年翻 10 倍甚至几十倍的速度上涨的时候，房产却相对滞涨。这是最有可能的下跌方式。

kK 的这句话，非常有意思

知乎用户上杉大爷发表

它明明可以直接用信用发债，现在竟然用资产收益作为抵押，太卵了，我真的哭死。

知乎用户差不多就得了发表

自己批地
自己集资购房
自己租自己房子
把房子租给自己
用自己的钱补贴自己

完美内循环

政府批地
政府鼓励各单位、企业集资团购房，给予最大优惠
国企作为二房东从市面上批量租闲置的房屋
房屋用于给各个企业单位需要租房的人员，并给予足够的补贴

知乎用户阿杰发表

凡事多讲正能量

这个办法好，是天才的想法，以后房价的下调就是国有资产的流失，所以房价必须稳健（至少价格上稳健）

稳中向好，其它交给时间（通胀）

知乎用户学习不说话发表

3000 套够吗？

知乎用户睡不醒发表

官商租赁，特许经营，两难自解

消除存量，盘活楼市，续住房企

官方租房，租售同权，留住人口

知乎用户君莫笑发表

收购优质房屋——房屋跌价——止损抛售——领导勉为其难为国接盘——房价上涨

知乎用户夜见不寐发表

没影响，现在房子都是国家在玩，左手倒右手，我和家里人早讨论过了，自己住，可以，投资，别投资了，买石油都比给国家送钱强

另外我给你们几个指标，高于这个价自己权衡

房屋毛胚价不高于 30000 / 平

精装修不高于 40000 / 平

公租房不高于 400 / 月

商住房不高于 2800 / 月

自建房不高于 5000 / 平

这是基本底价，覆盖全国大部分 gdp7000-11000 地区，高于这个价则为泡沫

另外强烈建议首付务必支付房款的 80% 以上，咬咬牙坚持一下，算不过银行的

知乎用户王智帅发表

这波是要把领导们的房子都收回来，好让领导逃过危机啊，md，比资本主义剥削起来狠多了

知乎用户研究生 fighting 发表

增量不够，只能从存量上面做文章了。

之前在某评论区看到有人说今年国企，城投那么多地，盖那么多房卖不掉怎么办，我抖机灵说可以当房东阿，虽然来钱慢。

真看到这个操作了…

知乎用户别人家男朋友发表

不如我们查一查该国企的党委书记及其他主要领导在该地有多少套房?

再顺着捋一捋国资委主要领导?

知乎用户你快乐吗发表

以后房子就和粮食猪肉储备制度一样了，市场上多的时候储备起来，紧俏的时候放出去

知乎用户鲲道乾元发表

知乎用户流洛发表

坚守住十万亿的市场。

万科的郁亮一直宣称，坚信中国的房地产有十万亿的规模。

因为住房的刚性需求仍然很强，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。并且他还认为：“市场收缩过了头，反而会积蓄起自发修复的动能。”

万科是国企，虽然代表不了全部，也能反应出一部分的意志。

支撑十万亿的市场，房价自然也得支撑住。

知乎用户青月发表

挺好，这不就开始了吗，早晚的事。

知乎用户白天不懂夜的灰发表

哪些人在急于出手房产。

有没有可能是 30 个人，每个人出手了 100 套房。。

知乎用户李在发表

在座的各位不要意见这么大，，小心那点施舍都给你收回去！！！

知乎用户呼啦啦发表

这就是 KK 模式？这就是济南的公租房？哈哈哈哈哈，估计到时候能赔到姥姥家。

知乎用户黑豹发表

国企提升服务价格，悄悄薅羊毛，为地方政府解套，算不算间接征税

知乎用户替考拉宁发表

让领倒们先走，不用着急都能脱手的。

知乎用户一目了然发表

帮大佬解套？

知乎用户 ibook 发表

猪肉粮食能储备，房子就不能储备么，而且不会过保质期

知乎用户天南第一剑修发表

像极了美股上市公司回购股票，但是以现在极为离谱的房租比例，连财务成本都不能覆盖吧，普通人买房还能硬解释为刚需，你国企买房不就是为了托房价嘛，想救市，3000 套够吗？救不了房价，岂不是高位接盘，到房价跌的时候巨额的坏账怎么办呢？

知乎用户深海火锅发表

自己建房自己买是吧？凭空创造购买需求….

离谱

知乎用户无名之辈发表

国企，事业单位，公务员。这是一层一层的。谁先死了解到了么？

知乎用户拉格萨菲罗斯发表

我来理一下呀，不知道对不对。

是不是国企集资 (通过各种手段，反正手里凑到钱了) 买房，然后靠出租挣钱？那如果房价跌了或出租挣不到钱，那风险怎么处理？换成个人，算不算非法集资，击鼓传花？

另外，假如房价没涨，又要处理之前借钱的债务，国企手里的房，会不会以远低于购买价，流向个人，造成国有资产流失？

知乎用户我从心动发表

求：各地 Y 房价跟 X 行贿受贿数额的关系。

知乎用户 xxx 发表

领导及家属们想要卖房跑路了？？

知乎用户莫名发表

涨的时候，人家有买的指标，你要摇号。跌的时候，人家有卖的指标，你想卖也没门。失望透顶了属于是。

知乎用户中行古月发表

这和深房理有区别吗？

知乎用户 refName 发表

结合某几千套房子的官员被抓的新闻，这是…… 洗房？

知乎用户王白水发表

盈利不好的时候再卖掉保壳

知乎用户先知发表

克拉玛依大火，让领导先跑

知乎用户哇咔咔发表

长春搞过这种，租金 750，两室一厅，高层，民水民电。家电齐全。对于异地的打工人来说算是福利了。

知乎用户霜林醉发表

这个咱熟啊，不就是 08 年鹰酱那个模式吗？劣质资产打包，公开市场发债，发达国家的老路难道还要再走一遍？继续摸着鹰酱过河？毛都摸秃噜了。

话说回来。其实这个问题的根本很简单：购买资产的钱从哪来？这钱要不要还？成本多少？资产的未来收益能不能还本付息，如果能做到这一点，那就没问题，如果做不到，那就是引爆地方债后再引爆房地产。

当然这里面还有好多细节问题，比如说购买的房子是成品还是半成品甚至纸面品，关键是现在有新房现房吗？如果有怕是早就有人买了等着入住了，现在都是预售，预售卖不动了，开发商连建都不建，估计购买的都是半成品甚至纸面品。

但是透过现象看本质，对于题目中的城市来说，这个政策应该没有那么多弯弯绕，目的应该还是去库存，收紧存量市场，在时间纬度上缓慢释放存量房产，购买标的首选应该是地方国企开发的楼盘，至于资金，左右手互搏而已。

另外，是不是国企开发商自救行为，变相融资输血或者说以工代赈，变市场行为为公共服务，那就见仁见智了。

知乎用户史密斯先生发表

跟着我左手右手一个慢动作～

右手左手慢动作重播～

是用来低价租给国企职工的？还是作为企业的福利房发给职工的？是不是得高管人手一套？

如果是大宗救市行为，提振房地产，还想要继续炒房的话，玩还是你们会玩，倒得一手好油。

另外，原来这个时候国企这么有钱啊

知乎用户锤子曾遇镰刀发表

这只是第一招，才刚刚开始。

等到时候立法提高出租房子所需的各项要求，如区位，安全评估，噪音等。个体出租的房子难以达到所需的要求，或者说需要花费很大成本。个体出租难以招到租客，而有准备的国企凭借规模优势拿下市场。这时租赁市场这块肥肉就归于国企。

此时的租赁市场会更正规，价格也不一定会更高。主要目标就是把这些有几套房出租的钱全部抢来，形成长期的资金流。

这样做和房产税有一个很大的区别。那就是对高端住宅也就是真正有钱的人没有影响。如果是房产税的话高端住宅需要缴纳高额房产税，但抢夺租赁市场不会对高端住宅有影响。一是因为这种高端住宅很容易能满足各种要求不受限制，而是他们的目标租客也看不上国企出租的房子。因此这可以说是定向收割小房东的手段。

该方法对国企，地方政府，和个人租客都是友好的。主要打击目标就是小房东。如果到时候效果不好，甚至可以直接出台政策规定租赁房屋需要具有相关资质，彻底杜绝个人个小中介出租，而国企在与民企竞争中最大的优势就是资质问题。

知乎用户匿名用户发表

衣食住行是老百姓的基本生活需求。

辛苦把孩子供到大学，毕业了。

要找工作了，总不能再回农村或者三四五线城市吧。

多数回不去的原因是三四五线城市根本没有大学所学专业的岗位需求。

好赖在大城市工作几年，看看大城市。

毕业找工作，租房，一心干劲准备攒钱买房。

发现房价太贵了，房地产市场不行了，一片看衰了。

大家都不买房了，怎么办……

国企来买房了。

国企买完房怎么办，不能放到那里空着，那出租吧。

租房市场太乱，租不上价怎么办。

发文件，各种文件，规范租房市场。

规定一户一人，禁止合租，租房市场实名制等等……

本来一套房能住四五个人的，现在只能住一个人。

租房市场需求增大，人多房少。

这时候国企手里拿着大把的房源，自然有定价的权力了。

市场上的租房中介、个人房东也跟着起哄。

房租涨了。

此时不愿意租房了，感觉不划算，那买房吧。

市场上房子一部分被国企买了，存量变少了。

再想买的话，价格也没低多少……

谁手里握有资源，谁就有定价的权力。

市场调节不过来的供求，那国家来调节，一切都是供求关系闹得啊。

每个时代人都有每个时代的使命，做一个合格的韭菜。

知乎用户老董的后半生发表

建议看一下 kk 大神的观点 https://bbs.tianya.cn/m/post_share_weilun.jsp?id=252774&item=house&f=a（来自天涯社区客户端）

知乎用户第四个影子发表

天涯 kk 预言成功，地方政府以前赚钱，房子一卖稳定 30 年的房贷收入到账，那叫吃的山珍海味。

如今卖不掉那就用来租，反正是不能降价便宜了自己的市民。谁叫这些市民不努力，不奋斗，害的房子卖不出去，让父母官们过不了更好的日子。

知乎用户维彼发表

保房价的老政策了，在 14 15 年左右的时候，老家的开发商要降价，政府不允许，说会集体采购用作公租房，一些小的个体，有门店的都可以申请，眼看着就要执行了，结果一波涨价去库存传导到小城市，救了开发商，这件事就没人再提了，如今不过也是让开发商不降价而已

知乎用户三载发表

资金来源是什么，省财政和中央财政下拨的保障性租赁房建设专项资金? 然后不批专项用地，投到商品房市场接盘，国投通过土拍拿地，建设再卖给政府，这笔钱不就从中央财政转移到了地方财政，房价也稳了，地方财政也有钱了，一盘大棋啊。

知乎用户匿名用户发表

吞尾蛇

自己吃自己，自给自足

(๑• . •๑) 智商三岁

知乎用户嘉禾望岗发表

租给公务员群体，而且还是不差房的？查查经济适用房都被谁买去了好吗

知乎用户慢慢走发表

知乎，再删我帖子，你就不是好知乎了。

国企吗？国企不是全民所有制吗？这是准备买了房子发给银民住吗？

想屁吃！也许仅仅只是为了 “高冠厚禄” 巨量不动产持有者解套兑现呢，因为现在房子卖不动了不是么！卖都卖不动，还租？利用 “锅有资产” 卖出，“偷天换日”，摇身一变。为避免这种嫌疑出现，还是仔细查下买的新房还是二手房，两者比例如何？房产持有者，代持有者是谁比较坦荡。

知乎用户有感觉真好发表

天涯 KK 大神离封神又近了一步。

知乎用户扇贝又回来了发表

以改兼赈两难自解

知乎用户 No One 发表

其实没毛病

房价过高——利好租赁市场

房价下跌——利好租赁市场

谁买房子最便宜——国家

为什么?

普通人买房子 = 土地 + 房子

国家买房子 = 房子

房子大量卖不出去——房价需要快速下跌——土地卖不出去价格快速下跌 / 房地产完蛋——经济崩盘

国家兜底——公积金兜底——房地产存量减少——长租房房住不炒——房价缓慢下降——土地价格缓慢下降——经济缓慢下降——国家出钱盖房子，租金还盖房子的钱——穷人不出土地的费用就有屋住，富人经济继续做贡献——皆大欢喜。

结论，反正土地接下来都是卖不出去，自己花点盖房子的钱体房地产解套还能收点租金，土地和房价还不会立刻崩盘，财政还能多赚一段时间。

知乎用户剑三千发表

原来左脚踩右脚真的能上天

知乎用户杞人发表

有领导急着套现而已，投标的是房企，房企虽然没钱，但是可以贷款啊，贷款从业主手里高价回收房子，中标国企接盘，反正也没有自筹，都是 G 拨或者专项。

总之，政府赢、地产赢、房产赢、银行赢、业主赢、国企赢，真是秦始皇摸电线，赢麻了。

也不知道哪个鬼才想出来的办法，不得不说除了买不起房的牛马心态炸裂，其他的都赢了。

凭本事借来的钱，为什么要还呢？反正都是个烂壳子，不差这点负债。

洗地的看懂这个逻辑再来反驳。

希望这个回答不会让这个号再封了，毕竟，我真没备用号了，嘤嘤嘤。

知乎用户床前明月光发表

预见的未来，zf 救下（捡便宜）楼市用合理价出租（比私人便宜的价格），可以美其名曰减轻租房人负担，至于利益受损的私人包租公们活该过去买多套房，加上这类人活得下去手上又有固定资产不敢闹事，最终受不了的也要割肉卖给真钢需，年轻人租到便宜负担起的房子，钢需群体买到低价的房源，ZF 消灭了泡沫当起包租公，过去的既得利益者重新分配资产（投股市投实业），感觉好像完美

知乎用户简单就是快乐发表

这就是很多人心心念念的国家用租房模式改变土地财政，也就是所谓 K 神预言。

这事儿我随便一看就知道有多少门道了。

比如用哪个物业公司？怎么招标的？

装修怎么算的？精装修用哪家？如何监督啊？

房租多少？有没有内部价？

房子如何折旧？如何保养维护？

多少钱购买？钱来自哪里？

指望这么操作能维持房价的，我说都是想多了。这件事只会肥了相关企业的管理人员~ 对老百姓来呵呵

知乎用户 Gaarmat 发表

在经济下行的大环境，此举体现了国企担当，更体现了政府的社会责任。

此举有三得

1. 去地方库存，降杠杆风险。

2. 以购代建，节约时间成本和投资建设成本，完善住房保障体系，能向社会提供质优价廉公租房、人才房。

3. 推动国企改革转型，加大民生保障力度。

知乎用户萌萌哒发表

从官方口中早已听说了这种解决方法：

从黄市长的口中，我们可以看到解决房地产库存问题的方式。

第一条线：

开发商卖不出去→国企大范围低价收购→ 作为公租房、廉租房等保障性住房→ Reits 打包上市→收回投资。

第二条线：

房产税 + 公租房永续现金流→补偿土地出让金下降的缺口。

知乎用户一只会飞得鱼发表

房住不炒

知乎用户不见灯具店发表

开发商赢了，个人不买单位买

单位赢了，提高了单位对人才的吸引力

周公子赢了，单位提供住房，自己都不用买了

那么，谁输了？

知乎用户你说得对发表

按 kkndme 的思路，后一步就是大幅度推高租金，但济南不是一线，且看北上广深会不会跟进，他们才是风向标

知乎用户老谋发表

宁可烂在锅里，也不分一点汤汁给平民

知乎用户阿聚发表

不良资产 “表外化” 的处理方式，籍此维持母公司资产 “价格” 不快速塌方式下跌。

问题是：

1. 所用资金何来？做何用？

显然是用国民的财富继续维持高悬在国民头上的镰刀的锋利度。

2. 不会亏损吗？

现价减去未来实际价格就是亏损。

知乎用户 keil 发表

知乎用户九且发表

中国版 UR 都市机构？

知乎用户哈哈哈哈哈发表

才 3000 套，有点少！30000 套不多！300000 套起步！没有梦想，和咸鱼有什么区别！

知乎用户民农 HT 发表

这很正常啊北京这刚宣布租房必须网签每月租金加 10% 的税

你买房就征房产税每年 1.2%，但 5 套以上免征你租房就每年涨租金 5% 每年涨 1 次

现在护照已经停止发放了，就像北方农村做的那种大锅菜一样，土豆豆角茄子啥的一大锅直接炒，是生是熟有毒没毒，反正也就这样了。时间很宝贵，早做打算吧

知乎用户像派大星一样战斗发表

这只是救市的一种方法，而且给出了 zf 兜底的预期。因为现在是下跌预期。我对后期的看法是，这些房子如果可以租出去，就慢慢的涨房租，让房租贴近房贷的价格 (如果你买房需要还贷)，这样他只亏了首付，在 30 年，乃至 70 年租金约等于房贷，这个亏的首付真是微不足道；但是如果租不出去，就成烂账了。。。就会迎来其他救市的方法。只要租出去，循环开始，地皮就可以继续卖，继续回购，继续租。。。回归正轨。。。

知乎用户 Mr. 智发表

这是一招不得已得好棋。

很多人不知道这操作的背后逻辑：

1、去库存，地方让儿子兜底，先将房子买下来，涨了就赚了，跌了先拿着，至少让成交量上去，带动楼市。

2、资金从哪里来？发债。用什么还？收税和卖地。不过，这是今后的事了。

3、相应高层的工作指示，落实到实处。

山东这段时间，思想觉悟很 OK 哦，动作速度也够 OK 哦。

接下来，估计很多地方会有条件地学习山东模式。

我在最新文章《救市失败，启动 B 计划！》里，分析了过去十个月来救市的失败情况，市场展现出来的是对楼市的失望，预期的下降又导致提前还贷潮。所以提振信心是当前应放在首要议程里的。

于是，很多人越来越怀疑：房地产被放弃了吗？

不会！

我给大家先写一个小学 6 年级的公式：

房地产 = ZF + 开发商 + 银行 + 中介 + 上下游产业链 + 购房者。

房地产关联着 9000 万人，换句话说 9000 万个家庭依赖楼市，可以随意丢弃吗？

对 ZF 来说，尤其在地方，房地产是收入的大头，财政的大部分依赖卖地的钱，如果突然少了这块，就如大卡车掉了油箱一样。

对开发商来说，这是全民关注的重点对象，许多工作需要他去完成呢！如保交楼、保就业、物业运营、开发、拿地等。

当前最虚弱的也是他们，想社融却融不到钱，只能拿靠销售回款，是等待继续救济的对象。

对银行来说，现在变成了抱着满箱子钱到处求人贷的人，因为大水都流汇在此，巨量 M2 在这空转。

对中介来说，需要楼市复苏，否则就等着倒闭潮，来完一波又一波。不信，你留意一下，小区门口的中介门牌，是不是换了一批又一批了。

对上下游的产业链来说，关联万千家公司，数千万个家庭，钢材、水泥、建材、家居、电器、装修等，大家都指望着房地产恢复，因为大量的商票还待兑换。

对购房者来说，楼市的终端在这里，指望着收楼、娶老婆、入户、上学、养老…

房地产能放弃吗？

NO！NO！NO！

房子作为社会的锚定物，是不能动摇的。无论进入实体，还是进入消费，或是金融，大家都盯着这个朴实无话的房子，反复权衡比较，终究还是提不出替代品。

就拿银行来说，占最大头的是开发贷和个贷，还有一个间接的贷款，比如与实体深度捆绑的抵押经营贷，与个人消费深度关联的消费贷、装修贷等，银行凭啥敢借你钱？他们最喜欢的是什么？

企业的品牌？个人的信誉？美丽的脸蛋？前凸后翘…

银行信贷部同志连连摇头：NO！NO！NO！

同时指着你身后的房子。

房地产终究是支柱产业，不是说放就可轻易放弃的！

而不放弃楼市，就得救起来！

当前的降息，多的只是从信贷角度出手，还只是前菜，后面的王牌仍在央妈兜里，不排除放出大杀器。

比如限贷进一步放松，刺激改善型和享受型。

就在上周，继江苏南京放松限贷吹风之后，山东济南首次创新二手房 “带押过户”，无须提前还贷或垫资就可完成过户，为活跃楼市注入政策活水。

甚至限购加大松绑。如除了三四线全部取消限购，二线基本放开限购外，一线局部或大范围调整限购。

这些大招不是不可能。比如前天在上海，对临港新片区外地人，便推出缴 1 年个税或社保即可购房政策，成为一线城市中首个明文松绑限购的案例。

就在写这篇文章时，手机跳出一条信息：江苏常州二手房全面取消限售，以增强市场流动性…

炎炎 8 月，种种迹象在表明：更大力度的松绑，正从轻飘的三四线，向一二线猛烈转移。

有人说，大家早就躺平摆烂，就算松绑也救不了楼市。

以上松绑到底有多大用，什么时候能刺激楼市，我也不敢妄下结论。

但是，综合过往 20 多年楼市轨迹，我敢笃定的是——

任何一个救市周期都有几套计划，若 A 计划失败，还有 B 计划；若 B 计划也失败呢？自然还有 C 计划 D 计划…

总之一句话，中国救市的终极目标是：

救市成功。

无论任何代价，一定会确保救市成功！

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行业热点：

《2022 年楼市》《拍地大变天》

《安倍与楼市》《美国加息记》

《牛人谈买楼》《今年像 2014》

《楼市熔断期》《西瓜换房记》

《12 万亿！不是 2008 年 3 倍那么简单》

《少林寺进军房地产意味什么！》

涨跌秘密：

《房价会跌还涨？》

地产牛人：

《朱荣斌辞职》《碧桂园莫斌》

《王健林亮剑》《许家印委屈》

《杨国强的梦》《郁亮过冬记》

《李嘉诚抄底》

（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎关注公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

知乎用户高牛探发表

经济规律之所以为经济规律，那就是因为他是不以人的意志为转移。首先不管是什么经济学最基本的法则就是长期来看市场的规律永远都是在供求平衡的线上左右摆动，不管摆动的波有多大，把轴拉长，这玩意永远都是一条水平线，这就注定了上波的峰值有多高下波的谷底就有多低。所以现在地方政府所有的行政手段都是短期干预，从长远来看，首先政府买房而且是打骨折价买，不可能长久，因为开发商不可能所有卖的都亏钱，或者极低的利润运行，不然远期预期来看，开发商不可能高价拿地甚至不拿地，这就陷入了一个死循环，不高价拿地，政府哪来钱一直买买买，除非中国经济所有行业都在腾飞，政府收入可以用别的行业的政府收入来补贴地产行业的政府支出，但目前都是地产行业收入补贴别的政府支出，为啥地方财政出现危机就是这个原因，地卖不动陷入死循环。

再来说地方政府拿房是要租还是要卖，首先地方政府现在的目的就是拖着房价不跌，那么问题来了，如果他卖，价格跟市场一样或者提价那么就卖不动，如果低于市场价，那么市场也会跟着崩，政府买房的意义就没了。如果他租，跟市场租金水平一样，不说现在的市场租金水平是否会远期亏本，就算是远期能保本，以政府系统的低效率，同样的租金如何跟市场上租赁市场的房源不管是配套还是小区环境相比肯定没有优势，放市场自由竞争绝对一地鸡毛，如果不是体制内出租（这玩意就等于买来自己住了，政府怕是没那么多钱能扛那么久），那么唯一的选择就是廉租房了，那么问题来了，如果当大家都去租廉租房，自由市场上的房源撑得住吗，因为这么一来流动性更差了，全往廉租房靠，市场上的房子租不出去卖不出去，它崩吗？当然用这种手段是可以短时间稳楼市。现在的形式就是这样，上层的决策肯定都是长期的，但是底层的地方因为政绩等因素，他们的行政手段往往都是短期的，我走了之后哪管他洪水滔天，所以他们会用各种手段保住房价，但是保的越久，后面跌到谷底的周期就越长，这个经济学规律谁也避免不了，当全国都这样做了之后，那就是一碗水端平了，以后不管调到哪里任职，都是一样接别人的烂摊子，但是短视的领导不会想到这点。当然除非突然出现大的技术变革，整体生产力大跃进，强行把市场规律的轴往上拔，目前来看很难。最后，我们也别想着这个月一崩，下个月房价立马腰斩，以我们这么大的经济体量，这个周期恐怕会很长，估计要 3-5 年，不然为何我们的计划都是 5 年一个周期。现在就是守住钱袋，管好自己，任他风吹雨打，我自巍然不动。

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知乎用户随风而去 Go 发表

各位兄弟听我一句话：降价是为了更好的涨价。就这一句，我可没说什么领域啊，我也不知道，当我脑抽乱说的。

知乎用户哈哈哈哈发表

当初，为了卖地房子被炒了天。

现在，手里囤了房这还不得炒上西天。

没有需求创造需求，房价涨了，又可以卖地，又可以炒房赚钱。是很美好

可万一不涨呢？

自筹资金，也就是贷款买房了，如果贷款还不上会不会导致取款取不出来？

至于说什么帮人解套，这不废话吗，白花花的银子还指望散给你？

知乎用户拉黑吧发表

挺好的，买下来打包成 ABS 卖就好了。

很有意思的点是，大家老是怕国家被坑，怕砸在手里。

拜托！既是球员，又是裁判，怎么输，最少赢两次好吧！

都说租售比，那我提高租金不就好了！什么？租金高了没人租！那我能不能认真点，想办法提高市场的出租成本呢？还有问题？没事，一个一个解决。

你们老是用国外的经济发展规律来套国内，经济是社会性学科，土壤都不一样，怎么能类比呢？

知乎用户凝视深渊发表

建议严查这 3000 套房的过往产权人、交易价租赁价格以及承租人。购买价格不得高于市场价、租赁价格不得低于市场价、承租人不得为公务员、国企事业单位员工及其家属。

知乎用户知乎用户发表

饮鸩止渴，自筹的资金也无外乎存款，债券，贷款，还记得某地的城投债崩了，存款经历河南一事老百姓也是小心谨慎的，至于贷款，拆东墙补西墙，缺口越来越大，不知什么时候墙就塌了

知乎用户玮珅发表

“量化宽松”，即央行增发货币来买入各类资

产，把货币注入经济，这是金融

危机后发达国家的主流做法。在

危机中，很多人变卖资产偿债，

资产市价大跌，连锁反应后果严

重。央行出手买入这些资产，可

以托住资产价格，同时为经济注

入流动性，让大家有钱还债，缓

解债务压力。从记账角度看，增

发的货币算央行负债，所以 “量

化宽松” 不过是把其他部门的负

债转移到了央行身上，央行自身

的资产负债规模会迅速膨胀。但

只要这些债务以本国货币计价，

理论上央行可以无限印钱，想接

手多少就接手多少。这种做法不

一定会推高通货膨胀，因为其他

经济部门受债务所困，有了钱都

在还债，没有增加支出，也就没

给物价造成压力。欧美日在 2008

年全球金融危机之后都搞了大规

模 “量化宽松”，都没有出现通货

膨胀。

“量化宽松” 的主要问题是难

以把增发的货币转到穷人手中，

因此难以刺激消费支出，还会拉

大贫富差距。央行 “发钱” 的方式

是购买各种金融资产，所以会推

高资产价格，受益的是资产所有

者，也就是相对富裕的人。2008

年全球金融危机之后，美国 “零

利率”和 “量化宽松” 维持了好些

年，股市大涨，房价也反弹回危

机前的水平，但底层百姓并没得

到什么实惠，房子在危机中已经

没了，手里也没多少股票，眼睁

睁看着富人财富屡创新高，非常

不满（第五章）。这种不满情绪

的高涨对政局的影响也从选举上

反映了出来。2020 年新冠肺炎疫

情在美国暴发后，美联储再次开

闸放水，资产负债表规模在 3 个

月内扩张了六成以上，而随后的

经济反弹被戏称为 “K 形反弹”：

富人往上，穷人向下。

以上内容复制自兰小欢老师的《置身事内》

知乎用户江海无忧发表

都是 gdp 只能涨不能降惹的祸，为了 kpi 疯批卖地，盖楼，拆迁，杠杆拼命上管它日后洪水滔天。

知乎用户江凯发表

银行把钱贷给国企，

国企买房，

房企拿着款交给政府或者银行。

这不就是刷单吗？

知乎用户孙康发表

《地政复合体》

知乎用户东方海洛发表

国企豪绅先买房，带动普通百姓后买房

事成之后，国企的钱，如数奉还

百姓的钱，三七分成

知乎用户余记逍遥发表

领导的房子用公款解套了，粉区们的房子降价了没呀？

知乎用户涨价去库存发表

现在知道为啥一定要考公了吧，炒房都有兜底。

知乎用户 Chia 发表

城投拍地，城投买房，良性循环，天才的设计

知乎用户之乎者也西发表

企业负债，盘活成国企资产。企业避免了破产，银行避免了坏账，政府稳定了楼市。

除了股民，其他人赢麻。

知乎用户潘筱发表

牛，不是自己的钱，用起来也不心疼，失败了也可以说是为了救房地产，不用担责任。至于成功，可能吗?

市价买入，市价租出，这租售比要给谁做慈善呢，租赁储备用房是觉得现在房地产价格太低了?

知乎用户茄一发表

北方国企怎么能不赔钱，在不需要员工的时候必须招聘，在政府需要卖房的时候买房子，这都是政治任务啊，国企责任啊，该倒闭倒闭吧。最后南方国企活的更好，经济更好，经济主要还是政府想法的问题

知乎用户就想赖着发表

好

知乎用户知乎用户 hJirRf 发表

这算是好事？

国企进驻租赁市场，凭借国企集采优势，以更低的价格拿到更多的房源，然后再以更低的价格出租或销售房屋给人民？

就好比猪肉投放这种，集中管控？

知乎用户张子夜发表

3000 套房，对整个市有影响吗？对房价不影响啊！为什么？

数量太少，人太多了！

就当 5 口之家，共 600 个家庭，我们这些小老百姓，能对房价的影响能有多大呀？

市场价格的变动有可能是两个原因：

**1、市场大部分人的情绪波动，**例如 60% 的人都认为房价会涨、或者会跌了，可能会影起哄抢买房卖房的情况，但毕竟不是很多人说买就有钱买的。

2、受市场大资金的影响，跟股票投资很像呀，资本在哪里，哪里就有市场！

很多地方都有公租房和经济房了，我标座在深圳，深圳每年都会出，但只有极少数人能够享受的，而且也是要符合某方面的条件的，例如说深圳的，得深户，自己名下没房！

我们是 2017 年排的，公租房和经济房一起排，2022 年 1 月排到了公租房，地理位置属于深圳最偏的区了，别说对深圳有影响，我敢说就是对这个区的房价都没啥影响的。

看似 3000 套，实际放出来的房子，给老百姓的，没多少！有很多是给铁饭碗的员工的。

像我们现在住的公租房，入住率并不高，估计至少有一半是空着的，没有租出去。

我们现在住着，也在一边排队买经济房，会比商品房便宜差不多一半左右吧！

反正不管怎么样，努力赚钱，深圳买房！

我是芳姐，“芳姐说创业项目”，专注分享适合个人创业、副业变现项目，可以免费领取课程！

每天分享创业项目，从此过上天天进账的生活！

知乎用户芳姐说创业项目发表

不会是 “豪绅先捐，百姓后捐。” 的戏码吧？

知乎用户 Antares 发表

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