中央经济工作会议指出「因城施策」促进房地产业良性循环和健康发展，还有哪些信息值得关注？

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知乎用户 中国新闻网​ 发表

前几日中央经济工作会议在北京举行。

在房地产方面，会议主要议题如下：重申房住不炒、加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者合理需求、探索新的发展模式、因城施策、促进房地产业良性循环和健康发展、坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设几个议题。

下面开始依次解读。

1. 房住不炒

房住不炒的概念已经提了多年，从最早的限贷、到后面的限购，到如今的房票制度，已经非常完善。炒房客的投机需求已经基本完全遏制，政策执行效果非常良好。重申是再一次坚定房地产调控总体脉络。

2. 加强预期引导

目前由于市场下行还有地产公司接连暴雷，行业属于至暗时刻。虽然官方不止一次重申，某些房企出现问题，属于行业个别现象，但市场观望情绪依然严重。购房者不敢买房，开发商不敢拿地。

加强预期引导，就是打消楼市继续下行的预期，释放未来会平稳发展的信号。

目前宽货币 + 宽财政 + 房地产边际宽松政策的三宽组合基本确立。房贷审批与开发贷都将提速。资金需求得到缓解的开发商，也不会继续通过内卷降价加速回款，从而进一步加剧市场下行的恶性循环。

3. 满足合理需求

11 月 24 日,《人民日报》发表了刘鹤的文章《必须实现高质量发展》。文章特别指出，要顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题。

也就是说，除了炒房需求，无论刚需还是改善，都属于合理需求，都应该满足。

不满足炒房需求，不是说会这种行为会导致房价过快上涨。而是因为炒房客一般过多使用杠杆，一旦市场下行，将会加大断供风险。

4．因城施策

早在 2016 年《政府工作报告》中就已提出。原话是 “完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。当时的全国房地产市场，两极分化十分明显，一线城市量价齐升，三四线城市“去库存” 压力仍然巨大。因此一城一策方针开始执行，一线城市采用限购限贷限价，三四线城市采用棚改政策，最终实现了房地产市场平稳健康发展。

目前各个城市房地产市场发展不均，调控与补贴，限价与限跌并举，其目的都一样。

比如一线城市目前还在调控的同时，部分城市也开始逐步放松。

衡阳：对于年前购买新建商品住房的，则补贴契税的 50%。

重庆万州：将在近期房交会上对首次购房的刚需实行契税减半补贴政策。

重庆璧山：近期购房将给予契税全额补贴。

西安：限价房自拿房本后满五年限售 5 年，改为网签后限售 5 年。

哈尔滨：对几乎所有购房者进行购房补贴，对开发商从拿地到预售到监管资金，全面进行减负。

5. 促进房地产业良性循环和健康发展

不同于之前反复重申的恶意降价，良性循环从字面上更容易理解。与之对应的，肯定就是 “恶性循环”。

所谓的良性循环，就是城市把土地拿出来招拍挂，开发商通过自己品牌与未来收益做担保，通过各种渠道借钱融资拿地搞开发，然后老百姓通过首付款，加上未来收入按揭贷款买房。最终地方获得了财政收入，再通过未来土地收入款与税收做担保借债，拿着这些钱发工资、搞城市基础设施建设。

而恶性循环就是居民预期下降不买房，开发商回款困难，现金流出现问题融资受限，房企出现问题信用崩塌，居民预期进一步下降更不愿意买房。

所以，前面提到的加强预期引导的三宽组合，就是化解目前风险的重要手段。最终达到居民继续买房，开发商继续拿地，政府财政得以支撑 “适度超前基础设施建设” 的正向循环。

最后是探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设等议题。

自今年下半年以来，房地产市场下行。与一次土拍热火朝天对应的是，二三次集中供地全部遇冷。各个城市均出现大量流拍，而成功出让的土地，主要也是由央企国企与当地城投接盘，民企参与意愿极低。土地出让金出现断崖式下跌。除了网上频现的公务员待遇下降的消息，地方经济，甚至地方债务也会出现极大的风险。

据有关数据，全国 300 城住宅用地今年三季度土地出让金为 8623 亿元，而去年三季度，300 城卖地收入高达 13700 亿，同比下降幅度高达 36.6%。

至于说租购并举、长租房、保障性住房，从市场化的角度，是很难算过账的。如果是从公益的角度出发，由政府主导，无疑又是一笔巨大的财政支出。

一边是土地出让金的减少，一边是保民生需要的财政支出，一边是房地产市场的健康发展。既要又要还要的新旧模式转换，目前以我的能力，还很难理解。

每年年底的经济会议，就相当于给来年的经济定调。在新闻通稿中，“稳”字提到了 25 次，也就是说，2022 年的总基调是 “稳” 字当头。

早在 12 月 11 日， “2021-2022 中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀就有详细的解读。要提高政策的针对性、操作性、管用性，抵御经济下行压力，坚持 “六稳” 稳得牢，“六保”保得住。所以必须避免局部合理政策叠加后造成负面效应。

也就是说不把长期目标短期化，系统目标碎片化，不把持久战打成突击战，最终对行业乃至经济造成重创。

今年上半年的房地产调控就属于矫枉过正，现在是亡羊补牢的时候了。

近两个月的的政策，都是往有利于房地产健康发展的方向引导。近期的降准，更是体现了目前利空已经出尽。

如今市场已经开始回暖，曾经遭到重锤的房产大 V 们也开始相继复出。所以说，不管你愿不愿意接受，现在买房的窗口期，又一次的来了。

知乎用户 扯个锤子 发表

深圳已经率先大幅降低利率，接下来看各地宽松政策如何跟进。

知乎用户 初日出云 发表

我看了一遍，没找到和房产税有关的字眼。

知乎用户 哈哈哈​ 发表

在最近举办的中央经济工作会议中，其中特地提到了房地产行业。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这已经是自 2016 年提出 “房住不炒” 后，第五年提及这个概念。

坚持租购并举

会议着重强调了要坚持租购并举，推进保障性租赁住房建设。可以看出，如今租房市场也开始得到了更多的重视。

居高不下的房价对于大多数年轻人来说短期内都难以企及，因此租房也成为了很多人的过渡选择。不过，由于国内的租房市场如今发展的并不完善，鱼龙混杂，租房人的权益也无法得到保障。

同时，工资上涨的速度永远跟不上租金上涨的速度。根据 58 同城、安居客发布的《2021 年 11 月全国租房市场月报》显示监测的 65 城中有 38 个城市租金出现上涨。杭州、长沙、武汉等省会核心城市 11 月租金涨幅较大。

目前租赁政策的热点主要围绕租赁供应展开，全国有 15 个省市围绕 “十四五” 规划发布未来增加保障性租赁住房的供应规模及筹措方式，在总量方面预计将增加 460 万套（间）租赁住房供应，力求解决青年人和城市新市民的住房难问题。

因城施策

而 “因城施策促进房地产业良性循环和健康发展” 这一点强调了因城施策的重要性。所谓因城施策，就是根据不同城市的特点出台特定的调控措施，而非曾经的 “一刀切” 措施。

比如，针对于房价比较火热的几个城市，例如深圳，还有东莞、宁波等，今年出台了二手房指导价、限购限售等调控措施；而针对一些三四线、房价下跌过快的城市，例如岳阳、昆明、沈阳，则出台了 “限跌令”。采取针对性举措，更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环。

除此之外，是房地产业 “良性循环” 与“健康发展”顺序改变，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环十分重要，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

总结

从这次会议中强调的几点中我们不难看出，在接下来，合理住房需求包括刚需和改善型需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。同时，合理住房需求包括租和购，这都将面临鼓励和支持。

相信在这些理念的指导下，未来的楼市制度将更加规范，不论是买房还是卖房，消费者的权益都能得到更完善的保障。同时在房住不炒的原则下，炒房行为也将减少，房价也会告别过去的大涨情况。

今日话题

你对这次会议提出的几点有何看法？欢迎留言分享~

知乎用户 安安聊楼市 发表

准备中

知乎用户 台湾房东龟总​ 发表

可以肯定的是，主基调一直没变，稳字当先，国家决心很足！

既然谈到因城施策，还是有必要了解他们的由来

早在 2016 年《政府工作报告》中就已提出的 “完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，目的是促进房地产市场平稳健康发展。


当时的全国房地产市场，有两个显著特点：一是两极分化，一线城市量价齐升，三四线城市 “去库存” 压力仍然巨大；二是改善性需求与投资需求集中释放，加上中介与开发商热炒，推动一些大城市房价短期内过快上涨。因此因城施策，一城一策的方针成了特色房产政策，沿用至今！

而在 2018 年 7 月，中共中央政治局会议首次提出 “六稳” 方针。这些年，除去疫情的不确定性，一直都往这个方向在发展。2022 年也维持这个基调不变。

“六稳” 指的是稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，涵盖了我国经济生活的主要方面。

房地产市场也不例外，一、二线城市人口涌入，房价水涨船高，可一些三、四线城市才是，2021 年 11 月 24 日，华东理工大学在上海发布 “新时代中国城市社会发展指数暨百强榜（2021）”

仍然是以北上广深杭领先的结构，那么，在因城施策的方针下，前十的城市调控力度应当会比后面的城市要强，纵不打压也要抑制其房价疯涨态势，而发展较慢的，也不是开闸放水，而是适当放宽限制，比如我们看到的报道某地放宽二套之类的新闻，也只是针对那一个城市所出的一个政策。

以后我们要知道，凡是拿着某一个城市的房产政策来分析本地市场的，都是耍流氓，想忽悠你入坑，擦亮眼睛，了解当地真实情况，才是最客观的角度！其他城市怎么变，你所在的城市未必会像他们一样，不要盲目跟风，以为自己预判，以免掉进深坑

知乎用户 X.P 讲地产运营​ 发表

因城施策四个字，就把房地产健康发展的责任交给地方政府了。第一你给我拿解决办法，第二你别让它崩了，真出大事得问责。

护盘不外两条路，要么给房企贷款帮他们续命，要么帮他们卖房去库存。贷款这事成都做得比较聪明，钱是让你买地的，买了还能帮你把旧债延期降息。卖房这事就有点难，人口流入的地方还好说，每年新增大量刚需接盘，人口流出的地方就只剩下了价格战。

预期引导四个字，说白了就是让刚需别再观望了，捡不了漏，有钱就早点拿出来。问题是人家对价格还很敏感，如果一年能降 10%，那至少也等于几个月的工资，所以不妨再等等看。以前引导预期靠的就是涨价，现在房企纷纷打折确实涨不动了。

什么叫新的发展模式？衡量标准就是要在稳住房价的同时增加交易量。这个我倒是有点办法，就是给房子提供额外的附加价值。

具体说，就是我设计了一个系统，把公益奉献和利益挂钩，能够帮中国领导世界。它需要大量的管理员，这些人拥有制定规则的话语权和资源配置权，也就相当于是对一群人的管辖权。这个权力是有价值的，能带来地位安全和未来收益，所以就可以让原价买房的人当管理员。

我办了个专栏，一直在从各个角度分析论证，说它能解决很多问题，希望能得到正式授权。现在上面说要探索新的发展模式，意思就是授权不能给，你得先试点。上面能做的，就是给地方政府增加压力，同时给他们更大的操作空间。只要能稳房价又卖得多，什么办法都可以试试看。

我的办法很简单，一波一波放职位。以 10 万人的县城为例，每小区设个管理员，平均千人选一个，上百套房就出去了。再给他们配两三个协管，两三百套又没了。然后我对社区设计了四大类几十个项目，每个都需要招募主管，假定一个小区 10 个主管，上千套房又出去了。然后再辐射到周边的行政村，每个村子也这么来，你说能卖多少房？要是觉得还不够，各种企事业单位和兴趣群组，也都可以设管理员。保证能清光你的库存，然后你的地也好卖。

因为这事要跟地方政府合作，所以我帮哪个房企，得由地方政府说了算。然后别的房企就没法跟我争了，因为买他的房子只是房子，买我的房子还能赚钱。然后我帮的房企收回了资金，就有实力收购别家卖不动的楼盘，这就叫公平竞争优胜劣汰。到时候就不用担心恒大了，我的合作房企手里有的是钱，只愁没房可卖。

在今天的形势下，只要一个地方启动了试点，看到了效果，别的地方能不学吗？所以只要试点成功，很快就会在全国铺开。等到试点全面铺开了，每一个都是跟地方政府合作的，你说我这算不算是得到了正式授权？

更多相关内容，请看我的专栏 “用网络惩恶扬善”。

知乎用户 蚂蚁 发表

简单的说就是 “稳”，房产税凉了，别等了。

知乎用户 BIM 交通新动态 发表

中共中央政治局 12 月 6 日召开会议，分析研究 2022 年经济工作。此次会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”**。**住房问题事关千家万户，房地产市场发展变化对金融稳定和宏观经济平稳运行有着至关重要的影响。此次会议关于住房问题的部署为下一步我国推进住房保障和促进房地产市场平稳健康发展指明了方向。

　　房地产业健康发展和良性循环有利于经济实现稳中求进。当前个别房企经营风险爆发，其重要原因是自身经营不善、盲目扩张。整个行业应从中得到警示，房地产业高杠杆、高负债、高周转的模式有巨大风险，应该摒弃。**实现房地产业良性循环，应避免市场大起大落，严防企业经营风险，避免给整个宏观经济造成不利影响，要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。**今年下半年以来，房地产销售市场和土地市场出现明显降温，一些企业融资、拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节出现不同程度困难，相信随着房地产合理资金需求得到满足，特别是合理发放房地产开发贷款、并购贷款，房地产市场将有望实现良性循环。

　　中央政治局会议召开当日，中国人民银行宣布将于 12 月 15 日降准。结合当前房地产市场遇冷态势，有人就此认为房地产市场又将进入过快上行通道，这种看法未免片面。央行有关负责人表示，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。将引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，显然，降准的重点是支持实体经济。

　　值得强调的是，“房子是用来住的，不是用来炒的” 这一定位不会改变，仍有炒房心理的投机者应该放弃幻想。我国在 2016 年底首提 “房住不炒”，至今一直坚定不移地落实这一定位，即便面对经济下行压力，特别是新冠肺炎疫情对经济发展的巨大冲击时，也没有动摇，未将房地产再作为短期刺激经济的手段，重回过度依赖房地产的老路。

　　因此，有关监管部门应继续坚持 “房住不炒” 定位，加大监管力度，严格控制用于支持实体经济的贷款辗转违规进入楼市。对于房地产开发企业而言，应该清醒地认识到，整个行业高杠杆、高负债的模式已经难以为继，一旦吃紧的资金链获得改善，应该用于提高产品力和维持健康良性运转，并将降杠杆、降负债、避免踩到 “三条红线” 作为长期坚持，不应再试图盲目扩张。

知乎用户 文彦 MBAMPACC​ 发表

把公摊面积取消了，不实在吗？

知乎用户 HabortLee 发表

不能再用老思维来看新问题，借用一下伍戈总的两张图

之前三轮经济下行，房地产确确实实当做了逆周期对冲工具，也就是大佬说的夜壶 - 摆不上台面，但有些时刻又不得不用一下，但这一次增速下滑可以明显看出 “房住不炒” 的战略定力，即时增速下滑房地产投资也是往下的

“房住不炒” 是一个硬约束，直接扭转了增速上升，增速一路往下，并在三道红线和集中度管理下进一步下挫

展望未来，房地产这个夜壶在 “房主不炒” 的战略定力下依旧不会被启用，如果需要底线增长，完全可以通过留有余力的基建支撑

但这里涉及到一个二次购买的问题

做基建的施工方、承包商、包工头拿了钱，你猜回去买什么东西

知乎用户 陆家嘴郭德纲​ 发表

不涨不跌

知乎用户 花狐狸 发表

前几日的中央经济工作会并未提及 “房住不炒”，这引起了市场的中央对房地产政策变动的普遍猜测。但就在中央经济工作会议上，“房住不炒” 的政策基调再次被明确，其定位并未动摇。

会议对明年房地产发展做出进一步的指示，提出要加强预期引导，探索新的发展模式。并要求正确认识和把握防范化解重大风险，压实 “企业自救主体责任”。

继续探索房地产行业全新发展模式，引导房地产企业放弃高杠杆的开发模式，逐渐培养企业从增量开发转变为存量运营的开发思路，明年预计将有土地、金融、财税等方面的支持。

要求加强政策导向，推动房企探索新的发展模式，继续推进保障房、长租房的建设，实施租售兼行，满足不同居民的差别的住房需求。

再次定调 “房住不炒”，但也允许地方城市根据当地房地产行业实际情况，提出符合自身的发展政策，就是所谓的 “因城施政”，这就为地方政府预留出更多更加宽松的政策空间。虽然此次会议上对地产措辞不再像之前强硬，但也不能改变中央对房地产进行根本性改革的决心。

会议还指出，防范化解重大风险，压实 “企业自救主体责任”。今年下半年以来，以恒大、佳兆业、华样年为代表的大型房接连爆出债务危机，造成市场动荡，破坏信用体系，挫伤投资信心。基于此，应增加房企抵御和化解金融风险的能力，提前预警，并强化危机处置机制和自救能力，就是自已问题自已想办法解决。

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