房地产行业是真的要凉了吗？

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知乎用户 及时晴​ 发表

黄奇帆说：“认为中国房地产市场，受政府政策刺激，开发商调整行为方式，然后房地产又可以变得蒸蒸日上，是脑子（进了水）。”

——括号里的三个字是采访黄奇帆的记者补充。

看了黄奇帆的访谈，他列出了 9 个指标，证明我国的房地产业已经到了天花板。

（以下的数字，都是黄奇帆口说，要用统计局反驳的，请去找黄奇帆）

1、人口天花板——”14 亿人是天花板，总之人口在减少，这是第一个概念。“

2、城市化的天花板——” 中国的城市化率，已经到了 65% 了，几乎等同于欧洲和美国的 75%。原因是什么呢？因为中国的城市化率实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了。再要增长也就增加 5、6 个点到头了。这是第二个指标。“

3、老龄化代表需求的天花板——” 第三是中国老龄化，现在在加速，去年已经到了 21%，预计 2025 年会到 30% 以上，甚至 2050、60 以后，到 40%~50% 都有可能。那么这样一来的话，老年人越来越多，需要的房子就越少，反而死亡率增加，会退出很多房子出来。“

黄奇帆说，这是三个影响我国住房结构的指标，都会导致新房需要大幅下降。

4、房屋库存的天花板——”第四，到去年为止，中国的房产商手中造好的房子，一年以上没卖掉的，有 6 亿平方米，这是库存，叫一手房库存。然后中国老百姓，买下来的房子，没住闲置，只为投资的有 20%。中国这些年来，总的房屋是 400 亿平方米。新建的商品房，90 年以后卖掉的（在老百姓手中的）有 300 亿平方米，这 300 亿中有 60 亿平方米是 “空关闲置” 的。那么这种闲置，如果每年（房价）涨 20%，30%，五年翻一番，那么我就算有一套房子、两套房子闲置，我也不怕。我觉得房子在涨价，我心里是高兴的。开发商的房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这些库存都是积压，会造成新造的房子的需求会大幅萎缩。“

5、人均住房面积的天花板——” 整个中国目前人均住房，2019 年统计是 48 平方米，到了 2020 年已经达到 50 平方米。全世界发达国家，包括欧洲、美国，人均住房达到 50 平方米，就是天花板。40 年前，我们的人均住房是 5 平方，现在变成了 50 平方，上了天花板了，再空洞化需求，想泡沫化需求都泡不出来了。“

6、房地产投资的天花板——” 房地产的年度投资，2000 年是 1 亿平方米，2010 年是 10 亿平方米，到了 2016、2017 年达到 17 亿平方米，17 年里造房的建设量涨了 16 倍，20 年翻了 4 番。也是个天花板到了。因为 17 亿平方米等于多少，你知道吗？全世界 70 多亿人，2020 年新建房子就是 20 亿平方米，也就是说，全世界，在中国之外造 20 亿平方米，中国造了 17 亿平方米。中国 14 亿人，凭什么 20% 的人（造世界一半的房子），如果你有这个需求，你在过去 30 年去扩张，扩张到了人均 50 平方米了，还怎么造，没这个可能，也没这个需求。“

黄奇帆讲到此，总结上面讲的 6 个指标，其中 3 个是人口指标，显示需求到了天花板；三个是房产建设和投资的指标。他接着说。

7、土地价格和房价的天花板——” 中国的土地价格和房产的价格，20 年翻了 4 番。你一定要知道，上海最贵的地方之一衡山路，那时候的房子是 6000~7000 一平方，涨 20 倍变成了 14 万一平方，现在那边的房子就是 14 到 15 万一平米。在北京王府井，你用 20 年前去算，现在总归也涨了 16 倍以上。乌鲁木齐二道桥，2000 年的时候，那地方就是 700 多块一平方，20 年以后也变成了 1 万多~ 2 万一平方。20 年翻 4 番，全国基本如此。土地价格也是每一亩从 100 万，变成 1000 万，再变成 2000 万，也是十倍、十几倍地涨。当一个地方有三年、5 年翻一番、20 年翻四番的趋势存在的时候，所有房地产商都会囤房，那么造了房子卖不掉，过个 5 年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命地融资贷款，这个规律是前面 20 年的温床给宠出来的，给惯出来的。

8、城市改造的天花板——“危旧房的改造、城市旧城的改造、基础设施建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了。”

9、配套设施的天花板——“城市的学校、医院建设也到头了，现在大学过剩了，在 1980 年，大学生在校生的占地人均只有 10 平方米，教育部当时定了个制度，大学在校生人均用地 50 平方米，现在整个中国的大学建设已经到头了。”

微博：金融见闻录

知乎用户 匿名用户 发表

我妈当了一辈子结构工程师，今年九月退休，年轻的时候还在用纸笔画图，她单位好多跟大案板一样的画图板，我小时候就睡在那上面伴随我妈一个个加班夜，我妈往往十点以后才能回家，路过夜市就给我买五块钱的烤羊肉串卷俩烙馍吃。以前还要晒图纸，晒图室巨臭无比，现在想想那种充满希望的蓝图味儿，还挺幸福的。

记忆里有一次出门，忽然说起了哪个房子是我妈设计的，我妈边骑摩托带着我边往路边指，这个图是我画的，这个也是，那栋楼，还有那个小区，对了，你们学校和对面高中都是我画的。当时我妈职业荣誉感、成就感真的好强，这些她的作品她以前都没主动提起过，我忽然很佩服我妈，觉得她像一个隐藏的超级英雄，设计了我们半个城市。我妈当年学建筑的同学都很事业有成，有次去我省某个 N 朝古都玩，一个叔叔全程陪同给我讲古建筑，后来我才知道他做了一段时间房地产，工地动不动就挖出古墓，一挖出古墓就得停工，后来干脆就转行去做古建修复去了，反而更有所可为。当时觉得他们都很有理想，他们的世界都很丰富。

刚开始很有理想，然后就很有钱，再后来就是一片狼藉。差不多到 16 年左右，那会儿我妈不太喜欢整画图这种活儿了，主要是这行业越来越卷了，活少钱少事多，她那阵子特别喜欢被抽中评标，评标挣钱太轻松了。彼时我也好歹有点思考能力了，我很纳闷为何她们设计室的活儿都不多了，但却有那么多标要评，评那儿来的标啊？不过很快就没活儿了，她年轻的同事也都陆续离开，有个还是我家远房亲戚，跳到街道办了。我妈相当于陪伴中国房地产走完了一生的职业生涯吧。

五线城市，我妈活儿多的时候一个月有五万左右，靠着这个行业红利供我出国读书。她单位的很多脑子活络的男士，也都在 2010 年之前下海做开发商了。印象最深的是。忽然之间发现有段时间不见某个叔叔了，一问才知，去当开发商了。我从小学就开始目睹各种人因为开发房地产而实现翻身，2000 年前后踏入这行业赚钱的，基本是个人都能赚钱。集资建房甚至连起始资金要求都没有。那时候都是小作坊模式，没有体系的，圈个地找个人就能建。小学闺蜜的爸爸就搞这个，两年时间瞬间实现阶级跨越。好在这个叔叔并不是做生意的料，收手很早，欲望也不多，早早地开始养老生涯，各种自驾游。其实在我们市，我见过的最多的就是这种级别的开发商，如今都过着幸福的晚年生活。现在想想这就是传说中的风口吧，而且是巨大的风口。

事实上，我妈妈那边家族，很多也是从事房地产相关行业，舅舅（姨姥的孩子，不是我姥姥的孩子）很有生意头脑，打我记事起他就在开发房子了，起步是非常早的，后来一度做到我市最大的房地产开发商，再后来市领导进去了，我舅也跟着进去了一段时间。出来后开始转农业，好像是 13 年左右，但农业也挺赔钱的。并没有转型成功，只能继续干房地产相关，只是规模收小了。其实他要是当时出来后就收手，做一个富家翁，现在估计已经在新加坡家里过退休生活了。但他没有收手，目前所有房产都抵押了，生意做大到一定程度，真的就难回头了。

我表哥之前做监理的，前几年也早已开辟新副业，开了个豆腐厂，生意不错。还有个舅舅跟开发商舅舅联手，做水泥石子生意，开发商舅舅不行后，他就继续回去做 gwy 了。（前些年，gwy 做生意管的不严）

但不得不说，我妈那边的亲戚，都是靠房地产红利过上了富足的生活，因此得道升天的甚至还有一个算命先生。那是我很小的时候（大概六七岁？）那年元宵爸妈陪姥姥去某个寺里烧香，那时候寺庙就在农田里，连个像样的路都没有，车得停在一里外，然后走过去。寺门口有很多算命先生，回家的时候一个算命先生一直跟着我妈，说我妈是他的福星，非要免费给她算。我妈不信这套，那人就跟了我们一里多的泥路，我爸是有点信的，而且看他跟那么久，便请他吃了个饭，从此认识了这个算命先生。后来还把他介绍给我舅，他就开始职业帮我舅看楼盘的风水，成为一个有编制的算命先生，我舅还送了他一套房子。这事我到现在想想都觉得离谱，真的是鸡犬升天，有种看杨德昌电影的荒诞感。

09 年我考学，我妈还极力让我考东南大学建筑系，我分数够的，但报了更喜欢的专业和学校，奔梦想去了。本科刚毕业工作时候，为梦想买单，工资很低，我妈去北京看我，见我住小屋子，直接哭了。临走的时候非要给我塞钱，我心想我自己挣钱了，不要再花家里的，就没要。结果我妈来了句，拿着吧，我上个月赚了五万多。当时在北京月薪 5000 的我受到了一万点伤害，我妈走后我抑郁了很久，没多久就做出了出国读书的打算。我爸妈是非常节约的人，我之前完全不清楚家底，一直想出国读书，一直不敢提，还好我妈一个得瑟提醒了我。后来我妈给我出主意考一个什么试，考完就能抽评标（鉴于很多人对这点有疑问，我觉得这可能是我妈哄骗我入行的一种手段），至少赚个零花钱，她觉得我特别会考试一定行的。但我真的不爱整这些玩意儿。那时候还算房地产黄金年代的中晚期了。那几年房价飞涨，房地产火爆，但我妈他们的活儿明显没有之前多了。虽然大家对未来已经不算太笃定了，但跟别的比，房地产还是来钱快，彻底糜烂前的狂欢，真的还挺有迷惑性的，所以我妈劝我转行，幸亏我没听她的。

也就最近几年房地产凉的声音越来越大，其实作为上游的家属来讲，十年前开始就觉得这行业快到头了，最直观感受就是连设计室都没活儿干了。从我 2013 年大学毕业开始，我感觉到她有时候忙，有时候居然闲下来了。

这里面原因比较复杂，一个原因是，大房地产公司，如恒大等，势力开始向五线城市延伸。之前这些小城市都是我舅这种本地开发商的地盘，自然找本地设计院。恒大这些有统一模板统一设计院的。所以看到的是，小城市的利润空间又被他们延伸了一波，这一波辉煌持续了十年左右吧，然后就是大家现在看到的烂尾了。

其实现在想想，当大资本开始往小城市去榨取利润空间的时候，本就预示着这个行业已经走向盛衰的顶点了。可人是没有历史的眼光的，哪怕是一辈子的从业者，我妈那时候都在感慨房地产行业的火热，它越来越标准化，越来越大规模，越来越讲品牌。但她却没意识到，她们设计室好久没活儿了。

巨鲸的死亡是轰然而至的吗？不是的，它至少隐隐作痛了十年了，从江河里能吃得上饭的小鱼小虾越来越少开始，直至再无可食之物，这海里开始发黑发臭。整个过程，至少十年。

转眼我也工作了几年了，最近一年我妈单位都发不下来工资，变我给她发红包补贴日用了。其实家里也不缺钱的，只是没有黄金时代红火而已。他们这些老员工，每天这就去单位打打扑克做做样子，我妈连样子都懒得做了，请长假了。退休前还在改制问题上开会讨论很久，最近才定，结果还算可以，在住建局以事业身份退了。我看着我妈开开心心去办退休，像是急于甩掉什么毒瘤，毕竟工资发不下来，退休金可是能发的。他们局里，黄金时代，整个局子都是靠他们设计室养着，现在那设计室门可罗雀，剩几个老伯大妈整天在打斗地主。他们没换过办公地，同样那个屋子，我从记事开始，90 年代初，就整宿整宿在那里过夜，耳朵里全是笔尖触碰画图纸的沙沙声，他们在用最简单原始的方式，勾画城市复杂繁华的未来。那不仅仅是他们行业，也是整个中国蓬勃发展、最有理想的时期。挺唏嘘的。

不过转念一想，她们这一代可真是好的了，一生最好的时光，职业生涯的巅峰，伴随着行业的巅峰，换谁在这年代还有这命呢？知足吧。

知乎用户 匿名用户 发表

说实话。

什么事情扯到农民的时候。

说明这个阶段大部分上层人，天龙人，都已经开始解套走人了。

这个规律在历史上重复了无数次。

所以现在是什么阶段呢。是天龙人解套，农民接盘的阶段。

没有崩仅仅是因为有人没解套。

一旦精英解套，跌到十八层地狱都没人管。

知乎用户 匿名用户 发表

只要砖家说凉了，尽快抛售，那一定不会凉。

只要专家说没凉，尽快上车，那估计。。。你猜。

知乎用户 有车不开的老司机 发表

保交楼这种最基本的买卖行为都要拿来大书特书甚至成了花大力气都不一定能搞定的难题，你给我说房地产没问题？！

知乎用户 腾小飞 发表

我感觉大势不可逆转，谈谈我身边的事。

坐标哈尔滨，对没错，就是那个刚刚常住人口掉出 1000 万的城市。我闺女去年出生，所以关注了下数据，哈尔滨去年小学生入学人数是 8.5 万人，而 2021 年的新生儿数量是 3.7 万人，人数少了一半多，这么换算也就是未来的所有学校人数就要减少一半以上？目前哈尔滨有 1280 多幼儿园，照这个人数分配下去就是一个幼儿园不到 29 个孩子，这两年即使是热门校区班级数量都不超过 10 个班。换以前 20 + 都是正常的。所以敢问一句，那些学区房除了总校以外未来还有多大意义？

差点忘了说了，为了保护公办学校生源数，今年哈尔滨已经不允许民办学校跨区招生了。

知乎用户 雷宇​ 发表

不是要凉了，是已经凉了！

为什么现在没有凉，因为将死之人，他不想死，总要挣扎几天。

当年老美的房产在 2006 年 1 月价格到达最高位，而凉凉却在 2008 年 9 月 15 日雷曼破产开始！

这中间足足有 2 年 8 个月之多！

就算咱们把恒大比作雷曼，那时间也没到！

因为人民的消息认知严重滞后，反映在现实里就是：

当你知道一个地产项目无法交房时，那么他已经把所有的路都走过一次而走不通，银行和政府不知和他们谈了多久，新闻媒体核实过多次，最后木已成舟才把消息放了出来！

这个时间跨度基本超过一年！

比之于某个地产项目烂尾，房产出现崩塌的征兆到雪崩式地塌方直至泡沫刺破，这个时间会更长！

一旦牵涉楼市命运的关键出现巅峰性的节点，预示着它的未来被彻底扭转，那么，屯了无数房产的企业们、资金链比较安全且有前瞻性的房产商们、金融界的投资者们、体制内知道动向的公务员们、有门路的投资客们早就变现跑路了！

而留在市场里的只会有资金链濒临断链的开发商（他们不敢降价，怕降了价后抵押物重新估值后被勒令补钱）、被套牢的无数中产、跑的慢的炒房客以及一大波刚上车还款不安全的刚需们！

市场外的潜在客户们往往只有底层的所谓刚需，和一些看不清房产本质被忽悠的菜鸟投资客！

过了一段时间，楼市的负面消息慢慢流出，且越发不可收拾！

这时，市场内的房主们慌了！

开发商面临破产、中产无可奈何、炒房客后悔莫及、刚需们心在滴血！

但房价没有大幅度暴跌，因为底层刚需后知后觉，依然按部就班地上车，菜鸟投资客们依旧以为有利可图！

可是，成交量腰斩了！

直接原因有两点：作为主要购房群体的刚需人数越来越低，而渴望赚钱的那帮人大多数离了场！

根本原因只有一点：越来越少的韭菜支撑不起体量越来越大的楼市！

但下一个阶段就要来了——跳水大甩卖！

需求不变甚至降低，而持有人崩不住了！

破产的开发商是这一系列的开端，数不胜数的他们资不抵债导致项目烂尾，最后被坑惨的房主们维权和拉横幅的小视频刷爆朋友圈和抖音，上面除了制止信息大规模流通以及出面安抚之外，什么也做不了！

因为，债务庞大到利息都快难支付只能靠上面接济的地方根本补不了这个窟窿，而累积到全国的体量，上面也搞不定！

这些消息是藏不住的，房产中介的房价宣传预示着房价已经下跌，售楼部的所谓活动价明摆着房子不好卖！

而坚持了一两年的空置房主们，多数因为持有多余房产根本得不到利，因为房价没涨，风声全是利亏，已经跌了一两成了，再过一年会跌多少？

他们多数决定赶紧卖！

给本来就供大于求的市场添了一把火，但这只是第一把火！

因为大头还在后面，那就是正在销售的当年没有未雨绸缪赶紧丢掉房产的开发商们！

他们的库存和已经烂尾的地产项目才是决定楼市彻底崩塌的主力军！

一旦横盘且销售量腰斩，持续一年以上，无论家底厚不厚的开发商都撑不住！

他们争相甩卖，乃至发生踩踏效应，最后引爆房地产！

而这一切，地方和上面的作为只能缓解，不能根治！

除非能解决供需关系，但这个代价也许比房地产爆了更大！

甚至即便有更好的方式，可就是实施不了，因为从古至今，无数无懈可击的办法都因为人的原因走不下去。

届时，所有空置房的房主和正在销售的库存都在想方设法的寻找下家，大家一起摆烂，哪怕亏掉首付都要丢出去，因为这样的下跌速度，这样的少到可怜的成交量，基本预示着房价最终要走向租售比的正常价！

那岂不是对半开吗？

而客户基本都不会买了，因为几乎所有的刚需都是房价上涨给逼出来的！

资本的炒作和泡沫的形成始于人性的贪婪和恐惧：因为贪婪，所以上涨，因为恐惧，终于崩塌！

但上涨时，也会恐惧——没有买房而想买的人。

而下跌时，还会贪婪——没有买房的一部分人！

他们有的因为房价下跌而等着跌的更多后花更少的钱入场，有的本来就对房子无感却看到房子不值钱更不想拥有房产，而最可怕的是，房价在持续下落的漫长阶段，会让持有房产的观念丧失！

为什么？

还是因为涨跌给逼出来！

因为涨，而想买，而房价过去一直涨，使大家都在买或者想买，人人都在做和想做的事就成了观念！

反之亦然！

这就是房地产的结局：

投资的血亏

没买的无谓

鬼城一大堆

遍地是房产

哀鸿几万里

空屋三十年

知乎用户 羊行无痕​ 发表

先说答案吧：就算已经凉了，你也不会信的。而且有那么一股力量，让你不相信。——否则你根本不会磨磨唧唧在网上问问题。

这段时间看了很多关于各国因为房地产而导致的经济危机的历史，我发现一个规律，那就是：所以的房地产经济危机，所谓的危机爆发点都有两个特点：

1、都是后来总结出来的，换言之，当时的民众根本不知道，或者说，根本没有【达成共识】（达成共识很重要，我希望我讲了可以正常被你看到）

2、大部分的危机爆发点，只是标志性事件，但是真正危机发生的时间，比爆发点要早一到两年——用咱们学过的知识就是 “必然性和偶然性” 的关系。我们总结的爆发点，基本都是偶然性的点，实际必然性早就发生了，只不过被捂住了，你不知道而已。

我一点一点来说。

先说达成共识这一点。

如果你看一下近百年的经济危机，你会发现大部分都有房地产参与其中，这里的原因其实很简单：

近百年的经济危机，基本都是工业化时代的经济危机，而工业化时代的经济危机，基本上是以把人从土地上剥离，进入城市为开端的——也就是所谓的城市化。

这样一来，一个基本逻辑就出来了：

工业化需要劳动力 => 城市化开始 => 把人赶向城市 => 非农村式住房需求产生 => 打工为衣食住行 => 开始买 / 租房子 => 城市有更多税收 => 建设城市，城市人口才能分享城市发展红利 => 住房绑定城市发展分红权 => 更多人买房 => 房地产金融化

以上只是工业化与城市的房子之间的逻辑关系。

从这时候开始，房子的金融属性逐渐加强，甚至还能绑定更多城市资源。

关于房地产与社会资源的博弈问题就不在这里描述了，我就只说个结果：大部分的经济危机，基本上都是因为房地产金融化之后，实在无法处理房地产与通胀的问题而产生的，而且这一种危机产生之后，ZF 能够起得作用，并不多。

好，这时候再说一下共识的意思了：简单来说就是，当房地产出现危机（也就是凉了，凉了要影响整体经济的时候）的初期，精英阶层会怎么办？

没错，尽量避免自己成为受伤害的那个。

这不要用道德评判，这是人性问题。换了是你，你要知道明年自己存银行的钱要出问题，你也会第一时间取出来对吧。

只不过精英这时候已经加杠杆很多了，他们没法把钱取出来。

这时候他们最想做的，就是用时间换空间。

也就是用各种声音，搅浑当前的确定的声音，让你我这样的人摸不到事情到底到什么地步了。

然后他们趁着这时候，能卖多少卖多少，能卖给谁卖给谁。

比如 08 年的次贷危机，我们都知道是雷曼兄弟破产作为关键点的对么？实际上，以随后披露的信息来看，在这之前的一年多时间里，很多精英早就已经把自己打包的各种所谓的 “理财产品”，通过欺骗，评级等方式，卖给其他人，包括大众韭菜了。

危机来了不可怕，可怕的是自己没有站在岸上。

所以在危机出现，到危机彻底爆发之间，越晚让人们达成 “危机来了” 的共识，对精英就越有利。

这时候能用的方式都用上，什么评级机构，什么专家出来站台，什么媒体分析，等等，反正已经要来了，用这些办法能延缓一天是一天。

因为共识形成，就会发生资产挤兑。

比如，如果现在全民集体形成坚不可摧的 “房价未来十年一定会下降” 的共识，那么所有人都会卖房子，那么就几乎没有人接盘了，那么房价就会继续下跌——这就是挤兑。

从精英的角度，这种事情不能出现。

所以你会今天听一个专家说：房价不会下跌。

明天你会听另外一个专家说：我国购买力还有，延长房贷 40 年，首付 10%，降低利息，房价还能涨。

这些专家不知道自己在胡说八道吗？

当然知道。

他们不知道自己说的事情很可能阻止不了房地产凉了吗？

他们当然知道。

他们的工作根本不是力挽狂澜，他们的作用只有一个，只要让社会上的人们不形成 “房价一定跌” 的共识，就能让另外一部分人尽快上岸。

而上岸的人，只要给这些专家们佣金，就可以了。

演戏嘛，谁演的好，谁就是当前的专家。

注：这种事情，在美国 08 年之前也发生过，所以和国家无关，不要随便对号入座。咱们只说规律和利益驱使下的人的行为问题。

问题来了，为什么从事后来看，这些专家们都是乱说，但是却能让一部分人相信呢？

因为每个人都是基于自身利益来做决策的。

你买了房，你当然不希望房价跌，所以哪怕所有人都说房价会跌，只要有专家站出来说，房价不会跌，国家还会救，你就会选择相信这个专家说的，因为只有这样才能避免你的焦虑。

所以像你这种人，只要你不真正开始卖房子，那你就会不断迟疑，直到你亲身看到大部分人都发现房价跌的不成样子了，甚至大部分企业已倒闭，你才会相信。

但到这时候，你已经是成为最后一批人了。

这就是为什么，我们随后看到的危机爆发点，和真正的危机发起点，中间隔着一两年时间的原因。

有那么一批利益相关韭菜，在精英收买的专家的蛊惑之下，生生的以自身的身家为代价，帮助精英上岸。

现在，我问你：房地产行业是不是真的凉了？

如果十年之后，你看到分析，2024 年我国房地产硬着陆，那么你要记得，真正的开始年份，其实早好几年，只不过那时候的人们会笑话，2022 年那么多人说房地产已经凉了，但是没人信。

知乎用户 匿名用户 发表

凉了，我碧桂园某区域成本主管，今年四月被裁，现在已经赋闲两个多月了，好在足额拿到了赔偿。

半年以来，我所在的这个区域公司连续经历两次合并，每次合并意味着至少裁掉一个区域总裁，以及他原班人马中几乎 90% 的员工，新区域总带着自己的人来接盘，我们从去年一个人一个项目，到今年一个人三个项目以上。

在我离职之后大概半个月，据说已经停发裁员赔偿了，不裁，逼你走。还留下来的人，取消绩效和奖金，基本工资还打个八九折，约等于整体薪酬只有原来的 60-70%。

离开的难找新工作，留下的降薪并且工作负担增加 300%，目前就是这么个情况。

投了几十份简历出去，目前没一份回复，加了一个本地的精英人才群，里面会每天发布全省范围地产圈的高级人才招聘信息，相对而言这里面的招聘会更加真实。然而连续一个月，没看到一个成本类岗位，80% 是营销岗位，10% 是物业类，然后零星能看到客关、财务、法务、招商、运营等，其实从这些招聘需求上就可以看出，这帮地产老板到底想干嘛，行业情况可想而知。

圈内的朋友闲聊，包括一些 HR，得知一个我无法去考证的信息：从前一个基层管理岗位顶天了收到三五十份简历，能进入面试的可能也就一二十人，这还是一线房企，现在，同样的岗位，招聘信息一发出去，两三天就能收到三千份以上的简历。

改行吧，从头做起真的很难，要我再去做一个月薪 3000 的实习生我是真舍不得放下一切的；继续求职吧，不说以前跳槽基本涨薪 30% 了，现在平跳都难如登天。

目前靠着赔偿养活自己，大概还能撑半年。

知乎用户 狼叔​ 发表

为什么要开放二胎？开始我觉得好多人都不明白，后来再看看出生人口，我就知道越来越多的人想明白了。

前几年（15 前）年轻人还能幻想下自己努力买房，但现在的年轻人，好像连幻想的资格都不配了。

能卖血上车的都上车了，能掏空六个钱包上车的都上车了，能给银行签 20 年 30 年卖身契的也都签了，剩下的房谁买呢？

不是选择躺平就是的确没能力上车。

整个社会的发展就是顶层对中产阶层和底层剥削不断加剧的过程，理解了这一点，也就理解了房地产，房地产只是一个用起来比较顺手而又可以分化中下层的剥削工具。

而当大资本开始往小城市去榨取利润空间的时候，本身就预示着这个行业已经走向盛衰的顶点了。

所以我身边任何朋友想买房的，我都会劝一句，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了放贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注

而且好多买了房压力大的朋友，与他们聊天，我感觉不到一点生活的激情，浑身的枯树枝味。

30 岁的年纪 50 岁的心态，到底我们是为房子而活，还是房子为我们而活？既然成为房奴活的这么压抑，房子没有为自己带来快乐，为什么要买房呢？

你说为了安定？

你说为了结婚？

你说为了生子传宗接代？

可是没人会为你的痛苦买单，人得到点什么总是会失去点什么吧，只是把生活的快乐都丢掉了，换做任何东西我都觉得不值。

当一个人抛开世俗观念看法的时候，你就会发现其实这些并不重要，一点也不重要。

刷一遍这个博主的视频，你会看到高位接盘房地产泡沫的人，他们眼睛里的光如何从充满希望到一点一点熄灭的。

我大概是从半年前关注的这对小情侣，他们 13 年相识于大学，8 年恋爱长跑，15-20 年异地。

两个人双向奔赴，分享各种最真实的生活细节，从他们视频中的烟火气，你能感受到朴素的中国式青年是如何努力生活的。

然后他们去年 11 月份在郑州买房，贷款 102 万。

浮动 LPR 利率加 162 个基点，4.65+1.62=6.27% 的利率，月供 6300 元，30 年。

买房后不到半个月，女生公司全员降薪，基础工资降到只有 2000 多，哭过一场，觉得自己不能给男生分担更多房贷。回家在菜市场想买块肉，无奈最后只买了块豆腐。

买房后，还要继续租房生活。

但这点挫折不会击倒乐观向上的他们，他们在接下来的几个月，成功怀孕、领证、结婚，两个人依旧在共同努力地热爱生活，还考虑要不要去摆地摊补贴房贷。

平常一有空就去工地看自己的房子盖到了几层。

直到第一个新闻，郑州房贷利率从 6.27%，降到五年内大学生可以 4.7%。

他们第一次不淡定了，女生眼睛里充满了委屈。单是房贷利率的视频，就发了好几条 “为什么给后来人那么低的利率，怎么就不能把我们的利率也调低呢”。

他们其实还不懂，他们以为每个月少还 1000 利息，但相比之下每月其实少了 1500 的利息，毕竟利息少了，本金提前多还，这样利息少还的就更多了，30 年可以少还大约 36 万的利息。

可这仍然没有击垮他们对生活的热爱，他们领了证、办了婚礼。

分享他们感受新生命胎动的喜悦

直到他们看到第二条新闻，融创爆雷，女生眼里平常一直发光的眼睛，再一次黯淡了下来。（对不起兄弟我们第一次写回答把自己写乐了哈哈哈这个男生的表情，咳咳严肃）

但之后他们依然相信融创可以挺得下去，光是去工地看房子，就每个月都要去看一次，并且说距离交房 27 个月，还要再来 27 次。

终于最后一次去工地看房 10 天后，他们的工地也停工了。女生的眼睛明显哭过，评论区里说 “我看到了女孩眼里没有了光，还有了黑眼圈”

而半年以前这个女孩的眼睛还是那么的明亮，在她以前的眼睛里，永远可以看到向前向上的希望。

而距离刚刚买房时，才不过 8 个月。而这个房子的故事，估计也远未到终点，后续可能是数年的扯皮维权，甚至他们的孩子出生后都可能都还住不进这刚买的房子。

其实他们如此努力乐观生活，还是十万粉抖音博主，并且两人互相理解、信任、支持，未来或许能脱离这个泥潭。但是那些比他们性格差、关系差、经济差、认知差的家庭，该怎么办呢？

故事主人公的抖音 ID：亮亮丽君夫妇， 以上部分图片内容出自 @偏偏

看看那么多烂尾楼集体停贷，你交了钱，还不一定能拿到属于你的东西。

地方拿了土地财政和税收，房地产商拿了购房款，银行透赚得盆满钵满，最后把年轻人一辈子的收入掏空，那你卖了人家东西也得给人家东西吧？可是整个地产链条上所有的体系都可以违约且不承受责任，最后就只有穷人不能违约，还不能申请个人破产。

无过错方承担了所有的责任！这设计真绝，断子绝孙的绝！！！

为什么现在的年轻人存不到钱，其实不一定是因为我们年轻人懒不上进，不努力，而是因为这一切都是被设计好的，只是你不知道而已。

这个世界需要大量的穷人来干活，有人专门设计了很多返贫的陷阱，让大家很难跨越这个节奏，就算你存了些钱，通货膨胀也能让你的存款每年百分比的缩水。

而好不容易你辛辛苦苦工作了几年，有了一点点积蓄，又设计出房贷车贷，把你未来的几十年都掏空。你通过车贷房贷获得了车子，房子，你得意洋洋，却不知道你陷入了一个圈套。然后你就得每天早出晚归，忙到停不下来，你根本没有时间思考其他的东西。让你余生都只能是为了糊口，不能停下，且无翻身之日。

有时候我也在想为啥要买房呢？

掏空了这些年的积蓄，给银行签了一张卖身契直至退休，如果没有中彩票或者发横财，余生都能看到最后了。

所以狼叔还是那句话，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了贷去买，就考虑清楚。

何况长期来看，抛开一线城市和长沙这种本身房价就不高（1W）还有吸引力的城市，23456 线城市狼叔都是看跌的。

泡沫早晚会被刺破，我们静待时机就好。

这篇答案太过露骨我也不知道能不能存活，如果有缘看到的就点个赞吧，也欢迎大家收看狼叔辍学后的创业过程~

讲讲我这个穷二代闯荡社会的一些经历，走出迷茫

如果这篇答案被和谐，更多不能说内容我会更新到我的公众号：【江湖潜规则】分享外面看不到的人情世故、社会经验和社会潜规则。

点赞一定让你今年暴富，关注狼叔，带你看透社会本质~

后记：GJ 想解决这些烂尾楼资金缺口其实很简单，

比如说可以把闲置的光刻机租出去

多出来的芯片卖给欧美

都是很立竿见影，一针见血，可供世人仿效的

知乎用户 佐伊 23​ 发表

已删除

知乎用户 半年改名 发表

你先给我说一个行业，可以连续三十年每月掏走你一半工资，你还交的乐呵的那种。

一个月一万块工资。我让你交五千的税你就反了，让你交七千的房贷你还觉得自己很励志。古代是盐，以后是什么？

知乎用户 站在路口 发表

房地产压力比你想象的大得多，恭喜还没有上车的朋友。

最近各种动作越大越离谱，说明危机越大。

强行找各种理由拆迁，无论给钱还是给房，其实都是要你去接盘。

给你 7000 的拆迁款，要你去买 9000 的房子，你说是赔是赚？

一叶知秋，从去年底到现在，各地出了多少政策，花了多少心思，

就是要你去买新房，你想想买新房对谁最有利？

从另一方面看，二手房的冻结基本宣布炒房客穷途末路。

当然个别超豪华的小区不在讨论范围内，毕竟炒古董是少数人击鼓传花的游戏。

如果对大部分人来说，二手房已经难以变现，

那么有谁会强加杠杆去上车呢？

再说目前国内房产总值 460 万亿以上，

负债率比 15 年高一倍，房价也比 15 年高 2 倍左右，

需要多少资金才能托起来？上哪有这么多资金？

刚需要稳住，大的还在后面。

全年强行上车的朋友已经是一个教训（6 点几的利率，还多掏了 20 几万首付）。

现在推出各种降息，降首付，首付分期，送车位等等，死扛房价就是为了高价卖地。

如果这些操作收效甚微，成交量继续跌，

持续量跌，那不用说，后面就是价跌。

因为开发商再卖不出房子，就不是高价拿地的问题，而是根本没钱拿地。

所以房价必跌，

刚需可以看好你们需要的房子，等待时机。

记得房贷 + 房租 + 车贷 + 各种消费贷，不要超过自己收入的 65%。

知乎用户 曹不韦在此 发表

6 月 23 日，房

地产行业大事件汇总：1、招商银行代销的 “五矿信托鼎兴”1 号至 15 号产品，均无法兑付，总规模超 23 亿。

2、传 l 湖地产原重庆研发设计部总监，因为昨天被裁员跳楼了；

3、融创正与 “PR 融创 01” 持有人磋商月底到期本金事宜；已筹集约 2 亿元兑付资金；

4、建业地产两楼盘在 6 月分别推出的 “小麦换房” 和“大蒜换房”活动，因引起社会太多关注，为避免引发误解错读，被政 F 叫停。

5、穆迪将景瑞控股的公司家族评级下调至 Ca，将高级无抵押评级下调至 C，评级展望仍为负面。穆迪认为，景瑞控股未能支付利息可能引发交叉违约；

6、世 mao 拟将 “20 世贸 G2” 本金展期 2 年兑付，公司及其实控人承诺不逃废债；

7、穆迪将方圆地产企业家族评级调整至 “B3”，展望 “负面；

8、阳光城 14.98 亿出售项目，滨江集团接盘。

9、福建阳光集团未能按期偿付 2 笔债务。

10、中南建设：“20 中南建设 MTN001” 回售本金金额为 2.69 亿元；

——6 月 22 日，江苏中南建设集团股份有限公司公告称，“20 中南建设 MTN001” 发行总额 12 亿元，本计息期债券利率 7.2%，付息 / 兑付日为 2022 年 6 月 23 日，本期应偿付本息金额：回售本金 2.69 亿元，应付利息金额 8640 万元。中南建设发布的更正说明显示，由于部分投资者于 6 月 20 日至 6 月 21 日进行了回售撤销，“20 中南建设 MTN001” 的回售本金金额由 3.99 亿元更正为 2.69 亿元；

——商票逾期大户，据【票眼】小程序披露的数据，拒付商票 498 笔，涉及 5 亿。

11、因未按期偿还境外债券 鸿坤伟业房地产三笔债券停牌；

知乎用户 hardy​ 发表

房地产肯定是凉了，不用多说。

2022 年现在正是在洗牌的时候，泡沫逐渐爆掉的过程中。

第一：开年以来各种政策利好号召百姓接盘**（这个不用解释，全国各地都在进行）**

第二：很明显民营企业的在整个行业洗牌的过程中，在给地方和国企让路。特别是负债大的企业，他们都没钱了，基本上是办你没商量。**你违规给你没收，拍了地两年不开发给你没收，胳膊拗不过大腿，原则就是死道友不死贫道。**这不是造谣，有新闻你们自己看：

第三：官方在主导舆论风向的问题，不管是央视新闻和各类新闻，都在吹嘘楼市回暖等，就像当年铁道部说的，我不管你们信不信，反正我是信了……

现在的新闻开始各种利好，控制舆论方向，又要开始鼓动老百姓去接盘一下恒大和佳兆业。在新闻中我们老百姓总是富有和幸福的，新闻评论区里面都是小编先来两套，有些新闻直接把评论关了。

大家都知道，这些暴雷的民营企业绝对是救不起来的，他们连利息都付不出来了，**保交楼最基本的要求已经被当成最高指标，就算这些房企要破产，也一定把之前的库存和没有建完的房子消耗掉。**如果不消耗掉，那么开发商一笔烂账，买房者断供又是一笔烂账，银行是扛不住的。当年海南就是这样，银行都能搞到破产。

**现在新房没有成交量，售楼部打苍蝇，**中山这边很多开发商都在申请调低备案价，如果调不低，就送车位，送物业费，全屋软装家电。包括国企央企现在都在这么做。

远了来说，以后人口越来越少，这么大库存量，十年后的房地产大家都不看好。

往近了说，这两年的房地产都爆成这样了，而且后面还有房产税等着，当下买房实在是头铁。

一句来个总结吧，有钱收入高的老板不差这百八十万，想买就买有钱任性。**普通老百姓赚钱不易，二三十万要存两三年的，建议苟头保命。**16 年以后买房的那批人，现在亏几十万都出不手，血淋淋的教训，不出手往后可能出不了手，按现在二手房政策的走势，分分钟敢让肉烂在锅里（21 年不就停贷二手房么）。

希望高位接盘的不要成为法拍房，不要再有那么多悲惨的韭菜。

知乎用户 匿名用户 发表

一定会凉，而且从一线到四线，全部凉

对比日本东京，核心区的房价还没有杭州核心区房价高，人均收入是杭州的四倍

这你跟我说杭州的房价不会凉？

你说浙江人都买杭州，我还说日本人都买东京呢

杭州可以比得上东京？

你看看日本的房价，最牛逼得城市东京核心区房价 6.9 万，是排名第七的城市京都的 1 倍，要知道，日本总共就没几个城市，京都在日本的地位，放在中国就和什么佛山、无锡差不多，甚至还不如

所以，从日本趋势看中国趋势一点问题没有

同样东亚文化，同样人口密集，同样老龄化

东京人 13 年可以买东京房子，房价泡沫后，北上广深的人 13 年照样可以买这些地方的房子

京都人 8 年买京都房子，佛山无锡等地的人也是一样的

所以，泡沫破裂后，合理的房价就是

北京上海深圳均价 2-2.5 万

杭州广州南京均价 1.5 万

佛山无锡东莞，1.2 万

三线城市 4000 左右

按照收入来计算

日本现在就是这样的价格

美国就是这样的价格

全世界大部分国家就是这样的价格

你可能觉得很便宜

但是，这才是我们应该有的生活啊

为什么会有人喜欢把扭曲的变态当做常态呢？

至于房价的泡沫什么时候破，我预计是 2024 年左右，2035 年扣除掉公摊后和我说的价格是差不多的。

北京 2004 年平均房价 6000，平均收入 30000，14 年收入可以买一套房，和现在的东京一样。

供大家参考

还有，我说的这些价格，是扣掉公摊后的

知乎用户 陈墨​​ 发表

提到房地产话题，作为一个 94 年的适婚男性我想说:

你们玩烂的楼盘，我们死也不接。因为我们并不是生下来给你们接盘的——你们给女性洗脑，建立恶性消费习惯，灌输利己主义价值观，在年轻男性的人生路上设满了收费站，到头来还要问一句: 你凭什么躺平？

寒窗苦读十几年，归宿厂里流水线。步步为营输拆迁，十年一剑不值钱。

在这个人性贪欲肆虐，浮躁而不择手段的时代，房地产只是实现欲望的工具。它会被其他名词代替——

因为欲望定会找到新的舞台

而人类但凡保有人性，苦难和悲剧就会一直发生下去。因为成王败寇，赢家执笔载史，

更因为人类永远意识不到满足

知乎用户 黄金蛮牛​ 发表

你以为的房地产崩：10000 房价降到 6000，降价 40%，就算经济下行，你手里存款又不缩水，可以上车，也不至于还不上贷。

真实的房地产崩：10000 的房价还是 10000，但有 40% 几率烂尾，你啥也拿不到。你的存款依旧勉强才能上车，承受高额房贷。不管经济是否下行。

知乎用户 匿名用户 发表

两个月前山东某盘变相降价举个例子说，标价 8000 元，买了后一平方反你 1200 元，卖了不到一星期相关部门急眼了，不给办证，贷款的不给批，逼你恢复原价，要不然搞你，他们这吃相真难看哈哈哈哈哈

知乎用户 王景 91​ 发表

现在有一个非常非常重要的问题摆在面前。

行业怎样先不论，各大企业的信任度，已经被消耗殆尽了。

比如说地产公司和某材料供应商。

一开始，是供应商来求地产公司，说求求你抓紧发合同吧，我们着急签合同。然后，是地产公司来求他们，说求求你抓紧发货吧。再后来，供应商又来求地产公司，说求求你抓紧发付款流程吧，我们抓紧付钱。

就这样来回捯饬。

但是现在呢？地产式微，很多集团公司信誉不好了。所以捎带着项目公司犯了难：

有钱都买不到材料。

因为母公司信誉很差，大家都不和他们合作了。

所以地产公司一改爸爸嘴脸，先付钱，付款比例 100%，然后供应商再发货。

这条款很魔幻，堪称丧权辱国，但就是现实情况。

已经没人敢信你们了，欠钱太多了，你预先付款，我们再发货。

最近，许老板大干三个月要落地的恒驰马上要开售了，一众自媒体出来疯狂吹嘘。

看的我尴尬死了。

我还不懂地产的套路吗？房子、白酒、这次是汽车。

我没钱还你了，这有房子，这有白酒，这有汽车，你拿去，我抵债用。

你说这些东西价值怎么算？

我说了算。

我欠你一个亿，这个车我定价 250 万，给你 40 辆，拿走抓紧滚蛋。

什么？你说他不值？我就多买点自媒体吹嘘一波，证明它值。

不然你还想怎么样？

知乎用户 李少泽 About0114​ 发表

不可能恢复昔日光辉了，家姐就是地产从业人员，在京从业地产 17 年，斗胆一答。

众所周知开发商本质上是金融企业，高负债、高杠杆、高周转是房企的重要特征。拼命拿地，做大营收，获得更高的评级，拿更低成本的资金，然后拿更多的地，周而复始。

2020 年恒大销售收入 7232 亿，而根据国家统计局的统计数据，2020 年我国票房总收入是 204.17 亿元，是成功的超过了北美成为全球电影市场的票房总冠军；换句话说，就是恒大卖两个礼拜楼的收入已经超过了中国 2020 年全年 2.7 亿人次观众所贡献的票房收入。包括恒大在内，我国 2020 年销售额达到 1000 亿以上的公司有 35 家，无论愿不愿意承认房产 2020 年贡献了 GDP 的 17%，如果是把上下游的总数都算上的话，这个字会更加的庞大，也就是说过去地产是绝对的支柱性产业。

最早地产是赚钱的，土地拿到后土地款还没交，那边银行贷款就能拿到，然后交上一些土地款，内部集资一些，随后进行开发，没多久又有销售回款进来；地产如火如荼的时代，很多大小开发商赚的盆满钵满。在短短 20 年的时间呢，造就了大量的顶级富豪，又有着庞大的高收入白领群体。充分内卷及过渡竞争配合高杠杆将这个行业迅速的推到了顶峰，像极了 2015 年的股市，此刻泥沙俱下，环京北三县甚至很多小县城房价已经腰斩，二手房挂了两年都卖不出去。

恒大 2020 年 7000 亿的总收入，其实只有 314 亿的净利润，虽然它这个利润的数字非常庞大，它的净收益率其实只有 5%。原因是因为我国的调控政策不断的加码，地价上涨的同时房子售价还被限制，这就导致的房地产的利润进一步被压榨。还有另一方面的原因呢，是因为地产公司大都是高负债的，这负债的融资成本就又进一步的吃掉了本不多的利润。

很多项目其实已经不怎么赚钱，开发商赚的是现金流，资金在手，过得其实也算舒服。现在杠杆断了，政府介入，严管项目公司监管户，为的是能够保交房，供应商能拿到货款，施工单位能拿到工程款。

商票融资、地产商内部集资、财富平台定融等欠款均不进入负债，想要正常退出难度极大，能够领个偏远地区房子抵账已是不错的方案。很多信托融资一到账便被集团公司划走，到期也是统筹安排从其他地方腾挪来的资金，销售回款根本指望不上。

在地产行业，拿 1 块钱办 10 块钱的事比比皆是。而过去一年，民营地产商只有借款，没有新的贷款进来，现金流被耗尽。可以理解为鲜牛肉变成牛肉干，想要做红烧牛肉，难度可想而知。原本火热的行业一下所有的民营玩家都倒下了，加之一级土拍市场价格走低，不良地产资产处置价格自然是低到离谱。

这两年**郭嘉**的意图和方向明显发生的变化，房住不炒不只是说说，资金进入实体企业、产业升级、解决卡脖子的问题才是重中之重。很多政策的加码表明地产暴雷并不是偶然，如多次限制融资、限价销售、甚至是现房销售。即便很多城市年后放开了限购，解决的无非也就是存量房产的销售问题，暴雷房企的新项目还有谁敢去买呢？金融机构还有谁敢去给他大把送钱呢？

雪崩之时没有一片雪花是无辜的。

知乎用户 萝卜 发表

不知道房地产会不会凉，不过身边同学出国的倒是挺多的（顶着疫情也往外润），同龄人不想结婚或者想要丁克的也越来越多了。

知乎用户 西村疯婆子 发表

20 年在深圳认识了一个搞房地产的老乡，公司和他个人大概欠了 60 亿吧，但是他那时候一点都不慌。

因为他在运作深圳平湖和市区内六座城中村的旧改项目，西安那边还有两块地。他算了算这些项目都完成除了能把债还玩，还能净赚一百多亿，到时候就退休享清福。

当时他还希望我们帮忙找关系，挂靠一所牛逼的大学让他在城中村那边盖个贴牌的小学，这样每平方能再多卖 2 万。

到了 20 年底听他说已经有 5 座村子的村民签字了，等都签了他就开始盖，然后搞预售制。深圳那边规定盖 6 层就可以开始预售了。他一副得意洋洋的样子。

我当时还挺佩服他，欠了这么多钱都能翻身。

结果到了去年，再去他公司，里面被人打砸得乱七八糟，还有几个人在里头打地铺。原来是他根本凑不到钱，银行也不太愿意贷款给他。而且第六个村有大概一半人不肯签……

现在他怎样我就不知道了，反正每拖一年他欠的钱就多出十亿利息，再拖几年就算有的盖也没意义了。

这可是在深圳发生的事。

知乎用户 匿名用户 发表

这个回答都被限流！！！

知乎用户 一波王炸​ 发表

几个江湖郎中型的所谓房产大 v，又开始统计什么每日成交了，得出结论要涨了，最黑暗的时刻过去了扒拉扒拉…

殊不知房价这东西，根本不是小级别能谈论的：20 年前就得一路看多，20 年后就得一路看空。

此处看空指房价整体年化跑不赢通胀，大概率收益为负。

盖斗转星移，兴衰更替，非人力所能及也。

太多的房产 v，本质上只能总体唱多，偶尔唱空以显得自己 “客观”，粉丝在下面讨论哪哪成交量上来了，哪个房源涨价了…

殊不知越是如此，越说明房价没戏。

前两年南京动不动新盘 “万人摇”，我就知道南京房价气数将尽，随后当业主们开始“抱团涨价” 时，就是跌价的开始…

你问现在？ 去问问前些年 “万人摇” 抢到房子的人吧。

那可是南京，你以为是鹤岗？

不过放心，很多地方还不如鹤岗：鹤岗只是绝对价格低，但是也未曾涨多高，所以套不了你，要是你听董潘教授的买了环京，那才叫欲哭无泪呢。

如若不信，现在全国落户几乎都放开，西安早就拿着喇叭求各位光临，憋不住的，就赶紧上车吧，买了房，关注几个大 v，心里盘算盘算自家的房子涨了多少，日子不也是美滋滋的吗？

知乎用户 萧萧​​ 发表

知乎用户 华子​ 发表

一个某 top 房企业的员工回答一下

不知道大家发现了没，现在不但很多小开发商卖的是现房，就连一些 top 放企甚至央企卖的都是现房或者准现房。

为什么？

因为现在房子销售的速度已经远远低于建房子的速度。

大概率在 2023 年，一二线城市以下的地方，卖的会全部是现房，而且还会交房即交证。

我在西北某省会城市做了三年多的销售，现在这个城市大大小小二三十个楼盘，给我的感觉就是跟某大倒闭之前一个样子。

已经处于崩溃的边缘：开始不做任何活动，不打广告，取消所有的营销费用，节约的钱全部用来做两件事：

第一：提高分销佣金

竞品楼盘给中介卖一套一万，那我就两万，对方两万我就四万，对方也四万那我就给分销周内结佣金甚至提前垫佣（就是只要客户去售楼部交了一万的认购金，分销就能立马拿到 4 万的佣金）。

第二：降价

只要能卖出去房子，我就降价，尤其某达，价格直接砍三分之一，严重打击了这个城市购房者的信心。

晚上去市区周边转了一圈，到处是建设中的楼盘，尤其是周边的山上，密密麻麻全是房子，而有些楼盘入住率不到百分之三十。

目前只是有很少一部分人发现，郊区的房子卖不出去，而当有一天，越来越多想套现离场的人，发现即使亏本卖都卖不出去的时候也许就是房地产彻底崩盘的时候。

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知乎用户 ChinaTerran 发表

早就凉了。

标志性节点就是对按揭贷款进行了政策限制。这一招太狠了，直接摁死地产。但是不狠不行啊，不狠真摁不住。因为之前的限制主要是限制地产公司融资，而融资的办法那可真是太多了，只要公司平台够大，那就有招儿。国内不行，去海外不就行了吗？人民币不行，咱们谈刀勒的事，反正都是点数问题，也就是大家说的融资成本的问题，仅此而已，只要销售不断，有什么关系呢？不信你就看看这些暴雷的地产，是不是有美元债，是不是都是因为美元债这事儿捂不住了才报出来的，要不然还能捂。

国内地产热度的风向标是二手房交易。因为炒房必然要脱手，脱手就一定是二手房。二手房价格与新房价格倒挂就是房地产最火的时候。可你看看现在呢？二手房交易还火爆吗，还倒挂吗？

但是，咱们实事求是，现在不搞房地产了，一片惨淡了吧，现在啥有起色？现在啥有起色？现在啥有起色？

来，你给我翻译翻译什么是 “活下去”？活下去，就是裁员。哦？大哥，原来这 TM 就是活下去啊。

华为这种公司的目标都开始定为 “活下去”，那其他公司呢。

疫情都三年了呀，让我想起港片黑帮电影 “阿 sir，三年，三年之后还要三年，什么时候收网啊，再这么下去我都要成黑社会头目了呀。”。

知乎用户 很无名少年​ 发表

竭泽而渔：排尽湖水或池水捉鱼。比喻只图眼前利益，不作长远打算。

在讲述咱们房地产的故事之前，我觉得有必要描述一下商品交易的逻辑。

我这里举一个假想的例子。

一个幸运儿老王，偶然发现一片天然矿场，老王没什么文化，但他知道挖矿很赚钱，于是它组织人手挖矿，把矿卖给冶炼厂。

冶炼厂从老王手里买下矿石，通过冶炼变成金属，并把金属卖给了一家芯片厂，用作制作芯片的材料。

芯片厂从冶炼厂采购金属，使用金属和其他原材料进行生产，产出芯片，把芯片卖给手机厂商。

手机厂商采购芯片，面板，摄像头等各种产品，整合成手机。

最后，手机厂把手机卖给消费者。

上面描述的，是一条由矿石—金属—芯片—手机—消费者形成的供应链条，或者说利益链条。

其中有几个与本话题有关的内容，值得咱们重点强调：

1. 因为每个利益链条上的企业，需要赚取利润谋求生存，所以从供应链最初的原材料，到供应链最末端的消费品，价格会被层层推高，而最后的价格则由消费者来承担。

或者这样说，消费者购买手机等最终商品的同时，也支撑起了整条供应链上的利润，“顾客是上帝” 不是没有道理的。

反之，如果手机等消费品销量不好，没有消费者买，手机就会堆积大量库存，这时候，危机就会从消费者开始不断向前传导。

还是以这条供应链为例，如果消费者不买手机，最开始波及到的是手机厂，它们从芯片厂等供应商采购产品付出成本，但是自己产出的手机却卖不出去赚不到钱，长久下去，资金只出不进的场面会让手机厂走向资金危机，直至破产。

然后因为手机厂破产，芯片厂产出的芯片没人采购同样赚取不到利润，而芯片厂又从前面的冶炼厂等供应商采购了大量原材料，最后芯片厂也因为赚不到钱走向破产。

以此类推，最后整条供应链的各个主体，从消费端向前传导，都会受到影响，并最终导致整个供应链条上的行业危机。

2. 正常来说，企业所处的供应链条位置越靠近消费端，付出的成本，获得的营收，以及赚取的利润都会更多。

越靠近消费者，商品往往越复杂，需要采购的原材料和仪器软件，以及需要支出的劳动报酬等都会越多，企业的生产成本也就越高。

比如手机厂需要采购芯片，屏幕，摄像头等各种昂贵的原材料，劳动者也因为从事更多脑力工作需要付出更高的薪资待遇，相比之下，冶炼厂需要采购的矿石，支付的劳动报酬要相对便宜一些，采石场就更低一些。

而因为产品不断变得复杂高端，外加上靠近消费者的企业拥有品牌和流量效应，商品价格和利润也会更高。

一台手机也就几百克重，但同等重量下，手机利润和普通矿石的利润相比，那是天上和地下，手机厂肯定比采石场赚钱。

这也是为什么，我们要进行产业升级，让产品往高附加值的方向走。

反之，如果这个规律被破坏，靠近消费者位置的企业因为种种原因，没能按照市场经济规律获得足够多的利润。

因为这些企业本身需要支出的成本就很高，还要预备一些现金流以备不测，如果利润被挤压的太厉害的话，这些企业资金周转不灵之类的风险就会很高。

当然了，这个结论主要适用于重资产的实体行业，无实体的互联网，还有吃核心技术的上游行业不在其中。

3. 商品没有消费者无人问津的情况其实很复杂，商品质量差，缺少亮点，消费者不需要，这些都是十分合理的理由。

这也是为什么，各大公司都极其注重自己下辖的市场部门，让这些部门频繁调研市场现状和消费者偏好，辅助公司老板作出决策。

但是，衣食住行等必需品除外。

消费者无论如何都要购买必需品满足日常生活，而且消费者会很注重必需品的基础品质，可以不是最好，但至少要过自己内心设置的那道质量门槛才行。

所以说，如果这个商品是消费者眼中的必需品的话，当消费者被迫降低对某一种必需品的质量预期，甚至被迫放弃购买，导致这种商品无人问津时。

那只可能是，这个必需的商品已经太贵了，贵到大家真的买不起的地步！！！

这里举个极端的例子，封建社会的饥荒时期，粮食比同等重量的黄金还要贵，很多穷人被迫卖儿卖女甚至饿死。

那么是穷人不知道没粮食吃的后果吗？当然知道，但是粮食贵如金，穷人吃不起，也没有购买粮食的渠道。

至于这里的贵，包含了两方面的因素，一方面是是价格太高，另一方面是大众赚钱太少。

至于改善的措施，自然就是相对上面而言的，一个是降低价格，另一个是提高大众的劳动报酬和权益保障。

讲完上面更为普遍的一些结论后，我再来讲述房地产方面的话题。

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咱们房地产的逻辑，主要有下面几步：

1. 地方出让土地，赚取财政收入。

2. 地产公司购买土地后进行房地产开发。

3. 大众购买地产公司开发的房子，相关企业收回成本并获利。

4. 地产公司收回成本并获利后，再次参与土地购买和房地产开发。

至此，整个过程形成闭环，原则上这个闭环可以长期持续下去。

上面这个一手房交易的逻辑中，主要包含了三个供应链节点（准确来说是利益链条）：

土地（获取利润的是地方）—房子（获取利润的是地产公司）—购房者（购买房子的消费者）

而买房子的消费者，支撑起了整个链条上各个节点的利润。

当然了，这里没有计入采石场，建材厂，承包商等偏次要的环节，他们属于开发商等甲方对接的企业，我认为探讨这三个主要节点已经足以说明问题。

那么在现实中，这个供应链条出现了哪些具体变数呢？

最主要的变动在于，地方土地出让的价格一直在升高。

这主要源自于地方财政收入的长期缺乏，要知道快速发展是需要钱的。

但是咱们既没有欧美老牌发达国家殖民统治的前期积累，也没有在世界市场中完全占据核心技术的高位，更多的处在世界工厂赚加工费的位置。

为了积累发展所需的足够原始资金，地方这才盯上了大众的钱包，想办法将其转变为财政收入用于社会发展，这属于向内借助大众的力量。

这种做法在次贷危机后，由于大力的基建投入得以顺水推舟广泛推行，最终成为了城市财政收入的主要来源。

所以如果说评价房地产 “功绩” 的话，它在为地方吸取财富用于发展方面起到了积极作用。

这是 08 经济危机后，咱们能够继续维持高速城市化和经济发展步伐最重要的原因。

而这一点主要变动，带来了房地产这条供应链上的其他细节上的变化。

**首先，**正常商业逻辑下，越靠近消费者的部分，付出的成本和获取的利润应该越高，如果利润不足，靠近消费者的企业会因为利润缺失和成本损耗，导致企业资金流和抗风险能力不足，有其是房地产这种重资产的行业。

而在房地产的具体例子中，开发商是更靠近购房消费者的一侧，开发商既要支付买地的钱，还得支付承包商建设费用，而这其中可能还包含建材厂商等供应链企业的原材料费用。

相比之下，赚取土地出让金的地方其实处在利益链条的靠前部分，自身不需要付出太多的成本。

所以按照正常逻辑，这个链条如果能稳定地运行下去，对消费者买房钱的分配，开发商需要占据大头才行。

但是在房地产的逻辑中，地方为了获取足够的财政收入，土地出让金成为了大头，开发商需要将购房款中的大部分比例，以买地的方式贡献给地方。

这直接挤压了开发商的利润空间，加大了开发商的运营风险，作为重资产行业，国内房地产公司的资金流一直都处在紧张状态，稍有意外就容易出现资金链问题。

也正是为了缓解开发商的资金压力，预售制被允许使用并尽可能开绿灯，这可以为开发商提前回流资金，缓解资金流压力。

其次，开发商或者说地产公司，没能意识到上面的风险所在，反而加大了债务杠杆，强行抬高房产楼盘开发的规模，导致风险进一步加大。

房地产和城市化发展的大趋势，以及来自地方的撑腰，让开发商对房地产行业的前景过于乐观，以至于为了支持更大规模的楼盘开发，进行了大规模的借贷，这是国内地产公司债务规模十分庞大的原因所在。

结果在自己被挤压利润空间，需要确保资金链和预防运营风险时，反而对行业过于乐观并忘记了风险所在，扩大债务规模并把钱全都投进了楼盘开发中，不留后路。

这导致开发商的运营风险更加巨大，一旦资金链断裂，巨大债务规模就会十分吓人。

最后则是房屋价格的一再提升。

随着城市的逐渐发展，很多城市铺的越来越大。

但是和正常的城市发展模式不同，为了提高城市化的速度，咱们采取先建设城市，再引进企业和建设配套设施的做法。

这种做法最大的影响是财政不够用，招商引资需要钱，建设配套设施需要钱，老城区改造也需要钱。

结果因为缺钱，很多地方在建设完住宅后，周边的企业和配套设施跟不上，出现大范围 “鬼城”“睡城” 的现象。

当地方的财政愈发不够用时，不断提高土地出让价格就会变成持续性的操作。

而地产公司也呈现资金缺乏的局面，为了获取足够的利润，在土地出让价格抬高的情况下，被迫把房价也持续性的抬升。

而在大众眼中，这表现为节节攀升而且看起来没有丝毫下降趋势的房价。

不过到此为止，咱们描述的都只停留在风险的地步，哪怕风险再高，后果再严重，只要风险不兑现，各方就皆大欢喜。

可惜在某一个时间节点，风险兑现了，问题时从消费端开始出现的。

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在上述的供应链条中，整个链条是否可持续，都取决于最终端的消费者钱包够不够鼓。

不过消费者的钱包没那么脆弱，虽然消费者会因为花钱导致钱包里的钱变少，但是消费者同时也是参与工作的劳动者，可以通过工作的方式赚钱让钱包更鼓。

所以正常情况下，供应链条是可以长期维持的，只要能够让钱包赚钱和花钱的速度维持一种动态平衡，钱包就不会花完。

具体而言，如果房价不太高，劳动者的工资和权益有足够的保障，即便一定程度上需要借助大众的力量发展社会，这种发展模式仍然是可持续的。

用劳动者的钱建设劳动者自己居住的城市，劳动者其实是可以接受的，甚至会很开心地接受，享受自己的城市越来越好，也是一种幸福的感觉。

但是如果出现了竭泽而渔的情况呢？？？

如果打工人干更长的时间，却赚不到足够多的钱时，钱包进钱的速度就会变慢。

与此同时，如果房子的价格过高，消费端的支出过大，钱包就会花的过快。

最后问题演变成小时候咱们学过的一道数学题：

已知有一个水池，有一个细小的水龙头往水池注水，水池里有一个大窟窿在不断漏水，试问水池里的水多长时间干涸呢？

当钱包的动态平衡被打破后，钱包最终干瘪，消费端就会出现问题。

而对于房子这个咱们国家绝大部分人认为的必需品而言，最开始体现为对必需品质量预期的下降。

比如，大众可以接受偏僻郊区，交通不便捷，配套设施缺乏，甚至寿命更短乃至有些质量问题的住宅。

而如果价格继续上升，超出消费者可以接受的最低预期，连上面描述的这种房子都买不起的话，即便消费者认为房子是必需品，也只能干瞪眼看着放弃购买了，而这是压死房地产的最后一根稻草。

在土地（地方赚取利润）– 房子（开发商赚取利润）– 消费者（买房子的人）这条供应链条中，当消费者不再购买房子后，压力会首先传导到最靠近消费者的开发商身上。

因为消费者开始不再购买房子，房屋开始大量空置，地产公司付出成本建好楼盘后，却没能从消费者手中收回成本赚取利润。

而前面我们也提到，房地产这条供应链体系中，主要的利润大头在土地上，再加上开发商自己又借取大量债务以扩大楼盘开发的规模，开发商其实是十分脆弱的，一旦消费端出现问题将风险兑现，后果将会是毁灭性的。

也就是说，房地产出现问题的初级阶段，是以房屋空置，销售量下滑，少数房企出现问题等作为主要表现的。

不过这个阶段，问题只是刚刚从消费端传导到开发商这边。

而且开发商并不傻，当地产公司发现楼盘难以出售，成本难以收回，资金链开始有断裂风险时，开发商自己也会尝试补救。

不过现实所迫下，开发商自我挽救的余地并不大。

如果开发商不变卖资产转行，仍然想继续留在房地产行业的话，按照市场经济的规律，开发商需要采取下面的操作：

因为消费者不买房是最根本的问题，所以降低楼盘销售价格，会是开发商第一时间想到的操作。

这可以换回消费者的购买欲望，是最治本的操作，即便开发商自己会因此损失利润。

不过开发商往往并不会自己承担利润损失，而是将损失转嫁给房地产的次要主体，比如承包商，即便在正常情况下，承包商利润被挤压得也十分严重。

然而承包商也是要赚钱的，受此影响，承包商必然会降低楼盘的建设品质，住宅质量和寿命大幅下降。

现如今大家购买的住宅，虽然建造技术和材料要比父母一辈时期的房子高出很多，但并不见得有父母一辈时期住的房子寿命久，表面上漂亮的 “精装房”，很可能是 “纸老虎”。

另外，降低房价其实是十分敏感的事情，因为房价不但和整条房地产供应链的相关企业绑定，而且还通过银行的金融信贷和担保服务，与其他各行各业的资金流都相通，降低房价会导致整个社会的资金流动出现问题，影响社会运行，这促成 “限跌令” 的出现。

而对于地方来说，地方可以采用非市场的手段，继续维持土地出让金的高位，这会让地产公司的利润被严重挤压，可能房价稍微降一些，就已经达到地产公司维持运营的利润红线了。

所以当地产公司尝试降低楼盘销售价时，高地价会限制房价降低的空间，再加上 “限跌令” 之类的政策，地产公司只能放弃降低房价换取消费者购房欲望的做法。

在降低房价这个治本的方法不能实施后，开发商为了自保，只能采取一些临时性的做法。

比如谨慎参与土地流转，已有债务不断展期，借新还旧，动用监管资金等，部分发觉不妙预感到危机的企业，决策者甚至尝试提现跑路的做法。

因为这些做法都是临时甚至极端的，因此过不了多久，由消费传导到地产公司的危机彻底爆发，地产公司或者提现跑路洗手不干，或者因为高杠杆陷入极其严重的债务危机中不能自拔。

与此同时，预售的楼盘因为地产公司运营出了问题，烂尾风险大大提高甚至直接停止继续建设，留下一众已经购房正在还贷的消费者们不知所措。

这个阶段是房地产出现问题的中期，以房地产公司的一系列危机为主要表现。

这个阶段，绝大部分房地产公司都会出现谨慎拿地，周转不灵，债务违约之类的问题，房地产开发投资，土地出让情况也开始大幅下滑。

像房屋质量变差，烂尾楼风险等问题，也在这个阶段集中体现，这个阶段还会附带地产公司的博弈，以及一些初期维护房地产稳定的政策，限跌令就是在这个阶段出现的。

到这个阶段，基本宣告房地产公司的自救彻底失败，房地产问题从消费者传导到地产公司后，当地产公司无力抵挡商品过剩的压力时，问题会继续向前传导。

最终，球给到了利益链条的最前端，也就是提供土地出让的地方手中。

因为地产公司已经先行出现危机并且自救失败，而地产公司是购买土地的主要来源。

这意味着地方赚取土地出让金的来源开始出现问题，因为地产公司开始谨慎拿地乃至出现债务危机，土地出让金开始不断下跌，即便地方有合适的土地，现在也没有下家买。

这时，地方的利益开始直接受到损害，社会发展，城市化步伐等也会停滞。

那么，地方解决问题的策略是什么呢？

因为房地产与各行各业都有连通，地方同样不敢采取降低房价的做法，地方又不愿意降低地价，这会让地方认为自己受到了损失。

而要想让土地出让金回升，关键的还是要救活房地产公司才行，而救活地产公司的关键，还是要落实到问题源头的消费端。

所以问题的关键还是在于，怎么把价格太高，大量空置的房子给卖出去，特别是那些开发商手里积压库存的一手房。

既然不能用降房价降地价之类的操作，那就只能采取开源的做法，想办法给房地产市场吸纳更多潜在的资金和消费者。

比如放开限售限购，降低落户门槛，开展抢人大战。

再比如，降低房贷利率，降低首付比例，延长贷款年限。

包括首付分期，接力贷，扩大个人和亲属公积金用途等，都在开源的做法范围内。

另外，关于地产公司危机导致的烂尾楼问题也要尽快善后，恢复消费者的购房信心。

所以房地产出现问题的后期，以地方的各种拯救措施为表现，上面说的内容就是典型代表。

不过，上面这些举措也都是临时缓解的效果。

开源的做法只是将一些稍微垫垫脚能上车的购房群体，用降低门槛的方式纳入到能买房的范围内，或者放开了少部分富人的购房需求。

然而这种做法的效果其实是十分有限的，能垫垫脚靠降低门槛的方式上车的人其实不多，大部分富人往往也不以屯房子为乐。

更不要说，大家现在已经基本了解了房地产的运行逻辑，再加上烂尾之类的问题迟迟难以解决，大众的购房信心已经被破坏，我这篇文章其实也只是事后诸葛亮的复盘而已。

所以在未来，事情还会继续发展。

至于发展的方向，短期还是会以可能开源的举措为主。

比如把购房指标和一些大众在意的东西进一步绑定，像买房优先录用之类的，同时把卖房指标纳入到基层人员的考核范围内。

再就是进一步开启抢人大战，把任何可能有买房能力的人都吸引到城市中安家落户，无论是刚毕业的学生，还是有宅基地的农民。

关于楼盘烂尾问题，或者让其他开发商接盘，或者采取资金垫付手段完成建设。

而长期方向，则是帮助地方找到新的获取大量财政收入的方式。

目前我能想到的，一个是房产税的推行和征收，另一个则是加强偷税漏税等税收方面的管理。

至于去库存之类的做法，现在已经没有再度使用的条件了。

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到此为止，我的讲述基本结束了。

从上面的讲述中可以看到，房地产问题本来是可以避免的。

只要作为消费者的购房大众，钱包不被消耗的那么快就行。

但是为了最大化短期利益，大众一方面赚钱太累太慢，另一方面又因为房价太高花钱太快。

最后，大众的钱包干瘪，商品过剩的危机从消费端不断传导，最终波及了整个行业与社会。

所以说，讨论房地产本身的功与过，其实是转移话题的做法。

这种做法试图用房地产对我国高速城市化和社会发展的作用来掩盖真相。

然而事实上，问题从来不是房地产本身，而是竭泽而渔的使用方式。

本来房地产是一个很好的用来发展的工具，只要房屋价格合理，工资与劳动保障充足，大众的钱包就可以保证动态平衡，各方势力就可以持续地从钱包里拿钱用于发展。

但是因为过于注重短期效益的做法，导致对房地产这个工具过于透支的使用，大众也变成了发展的代价和牺牲品。

最后，竭泽而渔的手段再也停不下来，大众的钱包花完了，问题随之出现。

如果让我说出治本的策略，而且可以继续使用房地产来发展的话，道理也很直接，让大众的钱包恢复动态平衡即可。

想办法降低房价，恢复房地产市场信心，避免大众钱包的消耗速度太狠。

给予劳动者足够的权益保障，缓解贫富差异，让大众的钱包较快地充钱。

人们早晚会走上这条路的，这条路既公平正义，又符合人类文明的客观发展规律。

不过在走上这条路之前，人们会在其他追求短期利益的路上继续试错。

至于在走这条路之前要试错多久，要碰壁到什么程度，那就不得而知了。

可能明天就突然开窍，也可能要撞得头破血流才明白这条路的正确性。

个人观点，仅供参考，感谢大家的点赞支持与关注。

知乎用户 智慧熊 发表

是的。

今年的经济压力相信很多人都已经感受到了，大部分人会把原因归咎于 YQ 封锁，但经济下行的本质是我国已经走到了债务周期的后半段时，不得不面对的困境。

本文字数：3100 字，阅读时长 10min

这场债务周期起始于房价的快速上涨，楼市泡沫被快速吹大，无数人跟风买入，最终也将在泡沫的破裂中走完债务周期余下的篇章。我先来预测一下中国未来楼市吧**，纯属在个人认知内，参考历史和现有数据的娱乐，大家姑且一看，聊以一乐。**

首先是今年的楼市会比较平稳，一线城市稍微上涨，二线微跌，三线及以下城市下跌多一些。

从明年开始，所有地方房价开始快速下跌，一线城市政府会救，下跌慢一些，但止不住下跌势头，政府救市无果后快速下跌；其它所有城市也都将快速下跌。这种下跌趋势会维持 5 年左右，之后一线城市在下跌了 7 成后止住跌势，随着供需关系的影响缓慢上涨，二线城市会在跌去 5~7 成后处于停滞状态，3 线城市会在下跌 5 成后一直缓慢下跌下去，4 线及以下的城市会慢慢鹤岗化，直到 10 几年后政府开始赠送房子吸引人们过来落户。

房产税会在 2023 年征收，征收比率随着房子的快速下跌而每隔几年向上调整一次。除了一二线城市的房产税够弥补地方的财政收入以外，剩下的城市都会面临财政危机，中央政府会进行一定的转移支付，但远远不够偿清债务，地方政府不得不变卖辖区内的国有资产用以还债，并且削减地方公务员的数量和待遇，地方的城市建设和维护的投入也会被压缩，更多的人会成为临时工，地方公务员也将越来越难考。

政府会通过适当降低银行贷款利息来降低企业和买房者的负担，通过印钞和增加国有企业的上缴利润的比例来加大基建投入给市场放水和提供就业岗位（这个正在搞，以后会持续）。政府的杠杆会不断增加，企业端和居民端由于大量的破产和债务重组被动降低了杠杆。很多人会在企业倒闭潮中失业，同时房子被银行收走而无家可归，很多家庭会因财产问题而离婚，丈夫背负家庭的债务净身出户，把房子和财产留给妻儿。大量的在建项目会烂尾，尤其是在建房地产项目，几千万购买期房的民众最终背负了 30 年的房贷同时房子也没住上。几千万高价接盘房子的人因失业或收入下降无力承担房贷面临困境，房子最终被银行收走拍卖。几千万炒房客终将血本无归，房子既卖不出去，还要被政府征重税，最后无奈低价抛售。

会有无数企业和个人在这场危机中认识到泡沫崩溃的残酷性，但这也是中国经济走向稳健发展、中国民众经受经济危机洗礼的必由之径。古往今来，没有任何泡沫的产生、壮大、最终破裂是没有代价的，这只不过是少数人狂欢，大部分人从众跟风，最终少数人受益、绝大部分人绝望的游戏而已，一切都在泡沫发生时命中注定。凡有狂热、贪婪，必有代价相随。

我并不忍心看到这样的画面，不过经济学的理性告诉我，结局只能是这样。而这已经是最好的结果，若无限制印钞来救市，市场无法完成出清，那中国将永困中等收入陷阱，国家的未来也将一直困于泡沫之中，最后如烟花般绽放。为了未来可以更好的发展，挤出泡沫，改善民生，发展实业，进行产业升级才是应该做的事。

我做出上面的预测一共有三点原因。即：

1、根据债务周期理论，到了周期下半场，收入的下降和负债率的上升导致债务泡沫必然破裂。

具体的论证过程请看另一篇文章：

中国房地产未来结局究竟如何？

2、绝对刚需不存在，房地产未来增长预期的逆转，会打破刚需幻觉。房地产和其它产品一样，遵循供需定律。刚需幻觉只是房价过去一直上涨营造出来的噱头和焦虑反应。

房子在什么时候是刚需呢？只有在房子快速上涨的时候才是。因为大家看到了买房的套利机会。那甭管自己需不需要房子，若没有需要，就假离婚、拿上父母的户口本创造需求。那些原本是未来若干年后的需求者，孩子还在上小学呢，看到房价上涨了，也就变成了刚需，为了孩子未来有个婚房，挤破脑袋去买房。那些刚毕业的大学生，穷得叮当响，结婚还是若干年以后的事呢，看到房价在快速上涨，就掏空家里父母、祖父母的钱包，自己也背上一身债，成为了所谓的刚需。大量刚需就是这么被创造出来的，这既透支了未来的买房需求，也透支了当下的消费能力。

一旦房价开始停滞，那么其实什么时候买房都可以，而且晚一点买更好。因为随着工作技能和经验的提升，工资也能上涨，手头还会有一些积蓄，这时候买房，贷款比例不高，未来还款压力小一些。金融体系也好，社会消费也好，都是良性的。

而房价开始下降的话，就不存在刚需了，而且有多余房产的人还会积极卖出。这时，由于市场上房子供给大量增加，越晚买价格越低，自然人们会选择再等等，大家都会选择观望。哪怕是要准备结婚的夫妻，晚买一年，省下几十万，当超过了自己一年的工资收入，自然是先租房，等价格稳定了再买咯。

综上，是不是刚需是依据外在环境而言的。过去，之所以有刚需这个词出现，是因为房价一直在快速上涨，专家也发明出来这个词出来忽悠民众一窝蜂买房。

日后，刚需这个词可能越来越少被提及了，就像现在的日本这样，大部分夫妻都是先选择租房住，结婚许多年后，感觉合适了，再买第一套房子。

3、房地产不是蓄水池，而是地方政府财富转移的工具，你投入在房子上的资金在合同签订的那一刻，已经被转移走用于城市建设、公务员工资和房企利润了。你投资房子渴望的增值只是在剥削后来的买房者，而韭菜已经不够了。

这个其实很好理解。房地产这类资产和银行存款类资产的不同之处在于，银行的存款存在刚性兑付，对于大额存单，银行还要每年付你 3% 以上的利息（这已经超过大部分城市的租售比了）。而房地产只有卖给后来的接盘者才能变为现金。所以，你投入在房子上的钱完全不同于银行存款，你的钱不是沉淀在那里，被银行拿出去放贷生息，而是在你买房合同签订的那一刹那，你的钱就变成别人的了，变为开放商的利润，变成税收，变成农民工的工资，变成中介的提成，等等中间环节了。明白了吗？房地产没有沉淀一分钱，你买房的钱立马就进了别人口袋了。

因此房地产完全不是什么蓄水池，所有买房的钱兜兜转转又流回市场了。

**那么有人会问，为什么那么多钱流出来，没有爆发大的通货膨胀呢？**这就要解释通货膨胀的产生原理了，由于过于复杂，日后我会专门写一篇文章详聊。这里简单说一下，我国从 2008 年至 2018 年这 10 年间并不是没有通货膨胀，只是通胀低于房价，你感觉得不是很清晰而已。

**然后，普通消费品是否产生大的通胀，一看需求，二看供给。**这 10 几年间，虽然货币增速很快，但我国作为世界上最大的工业产能国，商品供给充足，有效对冲了通胀。

再者，货币只有在市场上充分流通才会产生大的通胀，如果货币流速**减慢了，通胀也很难发生。**这十几年间，我们居民虽然通过天量信贷让 M2 快速提升，但是，由于居民收入又通过房贷流回了银行，以及流到了富人的手里，所以市场上流动的货币没有那么泛滥，通胀也就不会那么高。不过这十几年，财富快速向少数人集中，创造了大量世界级符号倒是真的。

接着，我们对比一下房子与股市的不同。最大的不同点在于流动性。股票哪怕再烂，只要没退市，就还可以交易，换成钱。再者，股票的本质其实是公司的一部分权益，只要公司经营良好，能够持续产生收益，那么股票是可以持续产生现金流的。好的成熟的公司每年的分红就是股票的收益。**但房子一是流动性低，而且一纸文件就可能锁死其流动性；二是也没法创造收益，**目前房子的那点租售比连每年 2% 折旧都弥补不了，更不要说银行大额存单和股票的长期平均收益率比了。

所以，认为房子是货币蓄水池只是一种幻想。房子本质上作为一种商品压根没有沉淀一分钱。你买房的钱早就已经存进别人的银行账户了。想收割后进者的韭菜，也要看一下当下这批年轻人能产生多少后代出来。而目前年轻人已经觉醒，不愿再让下一代被这样反复收割了。

希望上述三个观点能给你带来一些启发。

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更新于 20220615

我最近又写了几篇文章作为这篇文章的补充。

1、进一步讨论刚需问题：

真的存在绝对的刚需买房者吗？其实不存在的

2、讨论现代货币如何应对债务的问题

现在货币理论有一种说法，就是内债不是债

3、讨论买房是否能抗通胀的问题

现在买房真的还能抗通胀吗？

4、讨论正常房价应该是什么样的？已经放水就房价是否能够做到的问题

正常的房价应该是什么样的？放水救房价有用吗

以后有新的想法成文后会继续补充

知乎用户 打工柠檬 发表

确定凉了。

但是是一线以下的凉，一线会拼命利用每年不断涌入的年轻人资源苟住不凉。新一线勉强苟一下但是也会慢慢大打折扣，至于三四五六线就真的会天乏力。

首先能感觉到正府在努力的救市，但是也只是拖延几年时间掩盖不了即将覆灭的未来。

坐标一线广深其中一个。

北上广深有多卷房价有多夸张大家都知道，而我属于房地产中间的一环：设计院。

我呆的院就是这三个城市里最牛资历最老，有正府直属项目的院，已经三个月没发工资了，去年的绩效和奖金都没发。

问了下在嫡系院所工作的同事，基本上就发 4000 底薪了，我真的不敢想象在这么大压力的地方顶着房贷和孩子家庭的开支是怎么撑得住的！

只能说幸好我没有房贷问题，准备讨完薪回家躺平了。

我们老板说因为甲方哪里的设计费收不回来，他们欠了我们四百多万。

设计院以前大多招研究生或者部分本地学校的学生，门槛还是很高的，更何况我们院这种国企老院，去年基本上是人就要，现在不招人了，只降薪裁员。

设计院薪资构成：一般合同里写得是你的税后底薪，绩效和奖金不会写进合同（大家懂吧，他说没有就不发，我两个离职同事现在还在讨薪），然后看专业，按画图面积来算钱，比如一平方 2 块这样，我这景观都低到一平方 7 毛了，已经十几年没涨过设计费了，真的很低很低，而且现在项目很少，各大院去竞标还会压价。

从三月份起我们院就接不到新项目了，一直在老牛拉破车的改旧项目，尤其是有个 18 年本地未烂尾的项目真的震惊我，居然还在改，建都应该建完了吧。

我们所有 80 多个人，这两个月就要解散了，因为发不出工资。想想也可笑，老板明确说了继续干不会发钱，但是主动离职会给点，呵真把打工人都当软柿子捏了。

总之行业是真的很差了，甲方没钱直接一路影响到工地施工。这行是层层递进，环环相扣的，上游出了一点问题下游几百人都会失业。

刚刚去问了同事给推的新公司，不招新人了，唉准备讨完新回家躺平了。

知乎用户 弃子争先 发表

9 月以来，按揭贷款已经明显放松了，但是从房企端了解到的情况，他们从政策文字上感觉到了宽松，但是资金紧张情况几乎没有好转，主要有两个原因。

第一个原因是按揭贷放的款现在被严格的监管，完全拿不住出来，为什么呢？因为从地方政府的角度，最担心的是属地项目变成烂尾楼，更担心农民工的工资问题，因此地方政府目前对预售款盯得非常紧，并不敢轻易放松。对当地的分支银行也差不多，分支行可以了解项目的资质和品质，但是对这些大型房企集团有没有雷，不是很了解。因此在项目端，虽然按揭贷款可以放了，但是钱出不来，救不了房企的急。

第二个原因是恒大等房企违约后，大幅降价卖房求回款，导致价格下调的很厉害，其后果导致附近的周边的楼盘也卖不动了，包括资金面没有那么紧张的国企，虽然融资端没出现问题，但是销售回款出现很大问题，也并不舒服。购房者一向是买涨不买跌的，房价一跌，销售更加萎缩。价格涨跌也只是一方面的原因，还有个新情况是今年经济确实不太好，失业也不少。可以看得到的两个行业就有房地产和教育培训等，导致购房者本身对未来的预期没那么乐观，购买力也不足。

总结起来其实就是，房企多年来高周转运行，在看得到的信用体系之外，本身每个环节都有一个信用的空间，而现在这个空间突然之间都没了。比如预售款的使用，比如以前不需要按销售进度马上偿还项目贷款等等。

目前地产销售、投资、新开工等环比数据的剧烈恶化，上一次可比的时期已经是 2015 年，后面的事情大家也知道了。其实地产周期这个东西这么多年来，有变化的东西，也有没变的东西，没变的东西就是这个行业不能垮，垮了是系统性风险。但是这一次政策虽然已经放松了，但是面临着新的困难局面。这一次信用放松的传导会非常慢，购房者的预期扭转也会非常慢。政策一方面可能要扭转这个预期，但是又受到房住不炒的约束，不排除可能会去降低首付比例甚至降低按揭利率，用这个比较强的措施去扭转预期，刺激销售。但是这么做，某种程度上相当于房企的高杠杆博弈再次成功，其面临的政策压力、舆论压力也会非常大。所以之前我们的发展依赖了地产，捆绑了地产，现在想要剥离，就会有多困难，可谓之刮骨疗毒，不死也要去掉半条命。

知乎用户 朝花夕拾​ 发表

凉了。我本科同学，土木类，建筑给排水，本科毕业后经历了地产最后的黄金期，09 到 20 年。期间很风光，从设计乙方做到地产甲方，南方各大地产都干过，被辞前在几个较大地产商建筑水部门经理轮流做。去年被辞，因为换工作频繁，月薪涨的不少，但赔偿金一般。

最后一个工作在东莞。他说之前在海南工作时的一个男同事，挨到 45，终于没挺过去，被裁了，家里一个年幼女儿，老婆不工作，压力贼大。关键不知道下一步怎么走了。我觉得这样的肯定不是个案。产业的衰落最后一定是在一个个家庭的悲哀中放大。

我这个同学算是春江水暖，20 年就开始计划职业转型。今年新换的是新能源甲方大厂的海外工厂水处理技术部门，从传统土建转到新能源的风口。我觉得这个转换已经很丝滑了。但缺点显而易见，从建筑水转向工业水，太多要学的了，以前没见他在同学群里咋冒泡，今年开始提问特别多。

最后想说，中国的经济体量达到美国六成的那天开始，很多事情已经从可以按一按、先搞经济再说，变成必须釜底抽薪大刀阔斧了。地产这个蓄水池支撑了中国高速发展的 20 年，不可能永续。内部我们还没理顺，外部压力已经杀到家门口了。以后只会一年比一年困难。宏观反映到微观，每一个家庭都要时刻关注这种恶化的大环境，随时准备迎接新挑战。体制内和体制外都是如此。苏南的公务员待遇全国顶级，去年开始也因为土拍收入大减而降低。说唇亡齿寒有点夸张，但个体受到的国家命运的影响太大了。个体要抓住国家经济转型的短暂时机，完成个体的快去转型。

知乎用户 麒麟魔 发表

谢邀~

分享我身边一个真实事例。

我一个女同事，十几年前结婚的时候双方家里一起凑钱买的一个上世纪八十年代末期的 50 平老房子，居住环境可想而知。于是乎一直在想换房子。

她的目标很简单，也很务实。就是想换一套 90 平左右的封闭小区的房子，朝向要好一些。可以接受离市区远一些，但是要靠近地铁站。然后预算是 200 万。

其实我所在的城市，这种房子并不少，总价 200 万也是很合理的需求。但是据我所知，她们两口子其实没什么存款，顶破天有个十几二十万。我说你们怎么凑齐这 200 万呢？

她说，首先卖掉现在的房子作为首付。目前她们所居住的这所老破小，大约市值 100 万左右，（但是有价无市，很难卖的出去）。

然后她老公公积金账户里有 10 万块，然后公积金贷款 30 万；她老公每个月的公积金就差不多够还这部分公积金贷款了。这样还剩下 60 万。

然后她计划让她妈和她婆婆一人赞助 15 万，这样还剩下 30 万商贷；贷 20 年，每个月才还不到 2 千块，然后她计划让她妈和她婆婆一人每个月赞助她一千块钱，这样，她就自己出点装修钱的情况下把房子做一次升级。

表面看这个计划无懈可击，但其中漏洞百出。首先，她目前的老破小很难卖出去，如果想要出手，就势必要降价，这就损失了一部分钱；再者，她把所有的希望都放在两边老人身上，即使不算道德层面的压力；这个事风险也很大，老人之所以现在能给你支持，是因为他们目前身体还硬朗，没病没灾的。但是都是年近 70 的人，说不行就不行了。到时候他们不但没法给你支援，反而需要你来照顾。

目前大多数底层家庭的购房计划几乎都和我这个同事类似，全都是必须所有计划都完美无瑕才能维持住。但是计划有可能完美无瑕么？

知乎用户 王训​​ 发表

补充一些数据更新时间 2022.9.7

1、各省土地出让金，广义负债率。盯住甘肃、青海、云南，要出问题他们肯定是先爆的。

2、城投公司大量买地，债务不断增加，现金流越来越紧张，随时可能出问题

3、房地产需求指标持续低迷，众多加上烂尾楼问题没有得到有效解决，信心短期内难以恢复

~~~~ 以下是原答案~~~~

前景不乐观。

前几天借着任总 “活下去” 发了段谨慎的话，一个老读者说，以前我对股市一直是乐观，自从上海封了三个月后开始偏悲观。这不算准确，但有这个因素在。

有一说一，大家自行判断。

1、经历完全封闭三个月，没有任何怨言是不可能的，我就个普通人，最可耻还是在大家都吃不饱饭的时候，办什么抗疫晚会？！能不失望?

2、河南村镇银行事件以及后续红马事件，性质极其恶劣，处理无关痛痒，能不失望？

这两条仅是个大概，让我觉得这些年经济发展太快，很多其他配套没跟上，或者至少还需要时间才能跟上。下面说些具体的

3、电影《大空头》有一个数据，在 08 年经济危机时候，失业率每上升一个百分点，会直接或间接导致 40w 人死亡。7 月份最新 16-24 岁城镇青年人失业率为 19.9%，全国城镇调查失业率为 5.4%，注意这个数据不包括 6 亿农民。

4、最近经常看到群聊转发一些恶性案件，以前吃瓜内容居多，参考上一条，按照常识，大部分人只会在日子过不下去时候，才会铤而走险，所以越是经济不好，越要远离带有负面情绪的人，因为不知道对方什么时候爆发，如果不知道区分，尽可能避免所有争执。【另外，D 航坠机还有人关注吗？】

5、大宗商品价格暴跌，主要指铜，“铜博士” 是经济先行指标，LME 铜过去一年均价 9000-10000 美元，之前最低跌到 7000 以下，最近有所回升。按照常识，过去两年大量印钞，流动性泛滥导致去年铜价大涨，最近大跌一方面是加息，另一方面就是经济复苏不及预期甚至有衰退迹象，接下来盯住铜，一旦价格跌破 6500（相对于目前跌 20%）就是危险信号。

6、实体经济，特别是餐饮、娱乐、旅游等服务员，干一年亏一年，早止损早解脱，我们小区一条街关了几家店，没关的每次去吃饭都能听到老板说，现在还没缓过来，这还是在 Z 国 GDP 最高城市，其他城市情况如何大家补充。

7、一个办工厂朋友，之前订单饱满，不停招人都不能满足，有些订单还要分出去，现在安排安排工人双休甚至有时候一周能休 3-4 天。

8、行业太卷，各行业都太卷，卷是因为公平，你看那些垄断性行业卷吗？富二代官二代会跟你卷职场？周公子赤裸裸嘲笑还有后续吗？卷是因为从增量到存量，大家不得已而为之，好东西就那么多，大家都想要，那就卷吧。

9，地产作为支柱产业，现在基本上开始摆烂了，政府指导价买卖，土地自己倒腾维持高价，地产商不可以降价，不可以破产，银行资金监管缺失，拿着一纸合同盯住老百姓不放，这都严重违背正常经济规律，能长久？

理论上这不算是大问题，按照以往 6-8% 经济增速发展下去，三五年时间也能正常消化大部分问题，但现在经济压力大，原因大家都清楚。如果不能快速拉回正轨，危机会比预期来的更早，我们的准备和应对时间会更短。

内忧必遭外患，今年老美是不是闹得特别凶，之前懂王时候最多就贸易打压，嘴炮比较多，现在睡王不仅针对高科技行业（半导体）定点打压，还不断挑战底线，试探红线，肯定还没完……

另外美联储加息，资本回流，人民币汇率又一次逼近 7, 前几次逼近 7 时候，跟朋友聊天，我是一点不慌，因为经济发展稳定，这是汇率底气，这次心里没底，考虑到 3 万亿外汇储备，估计不大可能大幅贬值，触及下 7 也是有可能。

最后说下普通人如何面对危机？我最近也一直在想这个问题，其实我们已经身处危机中，真正标志性事件还没来，在此之前多储备现金，最近我还在想要不要去银行把部分现金换点金条来镇宅，再细想没必要，我这么些家底好像也没必要，要真有什么大危机也是跑不掉的。

普通人能做到的就提前储备现金，开源节流，减少投资，降低负债，最重要是保持身心健康，好好吃饭睡觉，等待危机结束。有条件的可以借着机会买入低估蓝筹白马，也有房产捡漏机会，关键是有没有钱？

《为什么不乐观了？》

知乎用户 雨打芭蕉 发表

房地产是凉了，但是我认为房地产是应该回归正常了。

我的奶奶是市房管局退休干部，我爸爸是房管所职工，叔叔是房管局下支房地产开发总公司的小领导，我从小就听家里人讲盖房子，分配房子，换房子（当时都是公房，房子可以双方置换），以致后来的买卖房子，见过很多总包，分包这些包工队，包工头承包工程，种种和房地产相关的事情。在 2005 年之前吧，房地产行业算是中国很多行业中比较普通的一个行业，做地产的没有大规模的扩张，做地产也好，做建筑也好，也都没有很夸张的举债经营，从事地产和建筑行业的从业人员也只是付出劳动拿工资，并没有比其他行业收入很多，就是一种良性运转的模式。当时开发地皮，我叔叔去做征地拆迁、补偿之类的工作，因为地价和补给老百姓的补偿差价没有现在这样大，当时的房价也没有现在这样的遥不可及，征迁工作比较容易，然后就是按部就班的文堪、地勘，打桩，做基础，做主体，二次，安装，等等。一栋 6 层高的砖混楼大致 3 年建成吧，大致因为水泥和混凝土抗冻剂技术不成熟，90 年代的冬天，工地都是停工的，就如现在的扬尘管控，从 12 月到次年 2 月，一般停工 3 个月。当年的房子建好，就是给没有房子的人住的，不存在炒房子发财这样的事情，很多祖孙三代原来挤在一间平房里住，通过工作单位的家属楼，或者自己家的积蓄购买，能住上个两室一厅的楼房，那幸福感真是太强了。

可是 05 年之后，地产热了，地产突然成了金贵无比的商品，地产以高周转、高杠杆、向规模要利润的形式在迅猛发展。一栋 26 层高的剪力墙结构的高层，2 年半的时间建成并交付，这样的房子只有一小部分是给没房子的人住的，很多仅仅只是投资。地产行业也流行种种所谓的 “狼性文化”，地产从业人员收入高，但是也疲惫，其中还有很多滥竽充数的所谓 “人才”，做成本的算不准量，核不准价，做营销的借着公司的平台赚自己的钱，本来应该是搞技术钻研的工程师，但是没人去钻研，因为很多只是会写 PPT，会在领导前说大话，就成了高管，拿了高新。这不是很可笑，很畸形么？

所以，现在，这近 20 年的热潮退去，地产也该回归建房的本性了，建房子只是我们大众生活中的一个环节，他和农业种植、布料生产、餐饮等等行业是一样的，没有什么特殊性，也不应该是一个畸形的金融产品。

知乎用户 Eric 发表

十年前，从事房地产行业的小伙子绝对是相亲大热选手；

如今听说是房地产行业的唯恐避之不及。

时代的每一次变迁，总是第一时间反应在相亲市场上，

不得不说，丈母娘的眼光还是很毒辣的。

01

最近高考报考志愿的分数线陆续出来了，让人惊讶的是曾经的大热门土木专业竟然没人报，分数直线跳水，跌的比房价还狠！

就说同济大学，其土木专业在全国无人能敌，超清华北大，属于王者的级别，国内大部分的房企高管都出自同济，包括现任华润和旭辉的总裁。

这么厉害的学校和专业，今年却在全国各地爆冷门，甚至还招不满。

在河南，同济大学的理科投档最低分为 564 分，投档最低分排名为 43252 名；而去年最低也要 667 分，只有前 1730 名考生才能录取。

降低了这么多，今年同济在河南也招不满，还剩一个名额。

在浙江，同济大学今年的工科试验班 (土木与环境类)，最低位次 5665 名，名次号比去年下降 276。

在重庆，同济土木专业理科投档最低分为 638 分，排名为 1251 名，去年排 847 名，这也是同济在重庆理科投档排名倒数第二低分的专业。

土木殿堂的同济大学都这样了，其他的大学的土木专业更是不受学子待见。

华南理工大学土木工程最低位次为 5654，较去年后移了 263 位次；天津大学建筑类理科投档最低位次为 3945，较去年后移了 395 位次。西安建筑科技大学土木工程专业最低位次为 36809，较去年后移了 3574 位次。还有中国矿业大学 (北京)、东北林业大学、哈尔滨工程大学等多所高校的土木工程专业在河南都招不满……

有一位高考生甚至因为 “不幸” 被调剂到中南大学的土木专业，现在正考虑复读，要多嫌弃有多嫌弃。

评论区一大堆来自师兄师姐的劝退贴，生怕选了土木，耽误一生。

其实业内人士都知道，这几年就是中国房地产的大顶了，但很多业外人是不了解的，毕竟前年房地产行业还很风光，大众对房企的印象就是有钱。

即便是去年土木的招生也不弱，今年怎么就突然遭全民唾弃。

我觉得主要是恒大暴雷开始，紧接着全国出现大规模停工，烂尾楼风波不断。

大众也就知道了房地产这个外强中干的行业原来这么不堪一击。

于是乎，丈母娘不待见房地产行业的小伙子，大学生也不待见与房地产相关的专业。

这样更加坐实了房地产真的要走向衰退。

02

从热门到天坑，土木专业经历的三十年，也是中国房地产和大基建发展的三十年。

在这期间，中国的城镇化从不到 40% 一路拉升至目前的 65%。

房地产行业四处开花，2000 年房企销售面积 1 亿平方米，2010 年房子面积 10 亿平方米。

2021 年创下历史新高为 18.2 万亿元，这个纪录大概就是中国房地产的大顶了。

新房销售面积不断增加，与之相随的便是人居居住面积。

1980 年中国城镇居民 1.8 亿人口，人均住房面积仅有 5 平方米，一家三口挤在一个小地方。

**而如今城镇人均居住面积为 36.52 平方米，**除了一线外，城镇居民的房子最小也是三室一厅。

人居居住面积是无法再提高了，再提就是过剩了。

除了房地产，还有大基建，在这三十年里，中国修建了十几万公里铁路和高速公路，4 万公里高速铁路，500 多万公里公路。

房地产行业和大基建的快速发展，也催生了一大批就业岗位，土木工程就是其中之一。

大学培养土木学生适应社会的用工需求，这再也正常不过了。

但是现在房地产行业的发展已经到顶了，用工需求大大减弱。

今年上半年中国全国新房销售面积 68923 万平方米，下降 22.2%；今年前五个月，top100 房企销售额同比下降 50.7%。

现在裁员才是房企的主旋律。

根据猎聘大数据研究院的报告，去年房地产裁员力度在众多行业中排名第二，新增职位排名倒数第四。

行业简历满天飞，有经验的土木人都找不到工作了。

记得之前黄奇帆一个演讲就说过，中国的房企多如牛毛，独立法人的房企 9 万家，9 亿城镇人口，平均 1 万人一家房企。中国的房企数量比全世界加起来还多。

未来 10 年 90% 房企死掉，9 万家变 1 万家，法人登记里不断注销，有的是倒闭、破产，有的是关闭、转型。

这一点其实刚好我前天的文章提到房企正在大撤退！

房企都没了，房子也不少建了，自然就不需要那么多的土木学子。

而仅剩的岗位，工资收入也会大幅缩水，以前房地产行业是风口，所有的资本都往里砸，别看房企利润率低，但雁过拔毛，行业人员都富的流油。

但随着未来法律法规的完善，资本也不再青睐，地产人想要 “搞钱” 就难了，收入会逐渐回归社会平均线。

其实这个趋势也不是今天就有的，大量的专家学者早在几年前就已经提出来了，市场也默认了这一个趋势。

清华大学就非常的有先见之明，时代财经报道，早在 2020 年，就有传言说清华大学公布土木类专业不再一批次招生，仅在提前批和贫困批进行。

当时市场就认为房地产行业开始走下坡路，导致人才供需关系出现了变化，今年清华的招生专业里面已经没有土木类了。

但像清华大学这样有前瞻性思维的学校非常少，前几年高校扩招，土木类专业也在扩招。

十二年前，中国只有 188 所高校开设了土木工程专业，今年则有 572 所。

中国不仅房子过量了，而且就连培养出来的行业内相关从业者也过量了。

现在土木类专业学子大撤离，其实和房企大撤离是一样的，时代不需要你了。

行业在出清，行业的从业者也在出清。

现在没有选择土木专业的学子是对的，不然将来毕业即失业，即便有工作，待遇也会下滑。

就跟不同年代的纺织，钢铁，日化行业一样，每个行业都有黄金时代，也都有没落的时候，所谓选择比努力更重要就是这样。

行业黄金期一过，赛道选得不对，你再努力也很难突围。

那大学生该选哪个专业呢？

知乎用户 笑一笑 0258 发表

什么凉不凉的，这叫完成历史使命

知乎用户 茶水间土豆 发表

地产市场，挺有意思的。

光看新闻和各种自媒体，地产商今年爆雷的很多，到处都有举横幅和讨债的业主和承包商。

从数据和资本市场来看，开发商的信用评级下调不是个例，地产企业的美元债券违约，土地成交遇冷也并非个例。再有各地二手房交易也有滑坡。

我因为自身工作的关系，所在的机构传统上也是地产投资作为强项，多少对这个板块有一丢丢自己的理解，跟大家唠一唠嗑儿吧。

嗯，猫咪盖楼

先给地产投资做个分类

地产，作为资产来说，这样几个分类：

1. 实物资产

    1. 土地，土地的价值取决于所在的区位、土地性质或者说规划用途，也就是说，两块地，哪怕就隔了一条马路，一块是工业或者物流用地，另一块是住宅，价格可能是天壤之别。

    2. 住宅，目前国内的住宅基本以高层、洋房和联排叠拼为主，独栋别墅属于稀缺资产。

    3. 商业地产，酒店，写字楼，物流仓储，工业厂房。这类资产如果运营得好，会具有非常不错的现金流

2. 金融资产

    1. 地产商的上市公司股票，广义上也可以包括物业管理公司的股票，目前国内房企上市比较困难，新晋的地产商在港股上市居多。由于其业务属性，地产商被归类在大金融板块里面。

    2. 地产企业的公开市场债券，美元和人民币都有，最近因为地产美元债暴跌，有很多人想去捡漏。

    3. 地产项目贷款，由银行或信托公司投放

    4. 非标准化的地产债权，一般以私募债、所谓的定向融资工具等形式存在

    5. 地产项目的保理资产，比如项目公司和承包方或建材供应商之间形成的应收账款打包为一个资产

    6. 股权私募基金

    7. 各类 ABS、MBS 等

    8. 公募 REITs 基金

地产本身是重资本行业，金融属性是难免的。比如说，金融行业内有一个讲法叫 “地根”，对应银行业的 “银根”。大意是说，因为买房大多都是动用杠杆，比如 30% 首付 + 70% 按揭，买房行为本身就会让银行体系把资金放大 2-3 倍，这些资金会进入地产商、会进入二手房卖家的腰包，会通过各种渠道流向股市等资本市场，所以控制限购政策，也是一种另类的货币政策。

普通人做地产投资，大概可以有这么几种类型

1. 买房，大多数情况下作为平头百姓，买个住宅，买个车位，了不起了。再有钱一点，买几个商铺，买一层半层的写字楼差不多了。要上升到再大型一点的商业物业，你可能需要注册一个公司，再请两个搞会计搞税务搞法务的来帮忙。

2. 买股票，这个很好理解，万科在很多人眼里都是可以长期持有的大蓝筹，最近几年肯定没有茅台那么香。

3. 买债券，这个其实不多见，一是因为公募市场的企业债券的流动性其实不强，散户基本不参与。再一个很多中票、短融这种类型的债券工具，是在银行间市场发行，主要参与者都是大型金融机构和各种基金。

4. 买公募基金，REITs 对很多人来说，真的很香。

5. 买信托或私募债，一般期限在 1-2 年，收益大概 8-10% 左右，这类产品在最近几个月延期和违约的相对较多。

6. 再高端一点，买房地产私募股权基金，但是要有做长期持有的打算，完整的投资周期可能横跨十年以上。

地产风险何来？

无论是对于普通投资者还是很多专业机构而言，地产投资发生风险，都会觉得特别不可思议和突如其来。

毕竟大家都抱着，“投资房地产，好歹有块地”，或者，“地产保值能力强”，这样的惯性思维在做地产投资。尤其是对于几大核心城市圈的地，一旦出现一些投资风险，很多人会觉得一脸懵圈。

我所在的机构在 9 月得知某房企的几笔私募债兑不出来的时候，当时很多同事也是一脸懵，除了刚刚上面讲的 “思维定势” 之外，也有一定缘由在信用爆雷本身的不透明性和突发性在。

从哪儿赚的，就从哪儿亏

在投资世界，投资管理和风险管理看上去是特别复杂的手艺。

作为一般投资者而言，只要记住一个基本的道理就可以：你的收益来自哪里，你就要承担什么样的风险。

不管是以地产实物作为投资对象，还是相关行业，还是地产公司的盈利（股票）或信用（债务），一切投资收益的来源是房屋，再直接一点说，是土地价格。

水泥值钱吗？钢筋值钱吗？玻璃值钱吗？问一问行业内的朋友，看一看上市公司财务报表，按建筑面积算，每平方米的平均建筑安装成本，根据地区和成品水平差差异，在 1000 到 3000 + 元，豪奢一点，也就四五千。这些材料盖成了房，每年都要折旧，只会越来越不值钱。

那什么在涨价？

你再想一下你周围的房价，为什么马路对面新开盘的小区卖得贵，你自己住的小区也要涨价涨租金，都是土地的钱。

土地构成了房地产价格的核心价值，而房地产价格直接决定了所有房地产相关投资的收益和风险。

房价上涨，意味着普通人的资产水涨船高，房地产企业的利润会不断扩张，金融机构借给开发商的钱能如期返还，所有的投资者都能赚到钱。

想象一下房地产价格发生大幅下跌会发生什么事情？

除非你有着大额存款，不然 “房价下跌，我就买得起房了” 这种事情，基本轮不上。

假设我用了 300 万积蓄，贷款 700 万，买了一套魔都的房产。

现在假设（这种假设其实挺难发生的，毕竟 07-09 金融危机的全美房价大跌属于 80 年一轮超长周期的一个波谷）魔都的房价跌了 30% 甚至更多，这个时候精于计算的小市民我本人就想：我为什么还要还那 700 万贷款呢？毕竟这种事情真的发生的时候，我可能都已经失业或者收入大幅缩水了。我直接把房甩个银行就行了，说不定还能用地板价租金去搞个大 house 呢。

所以业主破产，银行手里的优质抵押贷款变成了不良有毒资产。

这也是为什么今年以来监管机构从防范系统性风险的角度，开始要求银行限制其贷款组合当中房地产的比例，比如说一家银行现在外放的所有贷款当中，房地产企业开发贷款和居民按揭贷款，被分别限定在 12.5%-40% 以及 7.5-32.5%。

这也是为什么我们会零星看到一些城市会要求房企不得随意降价销售。

房企信用爆雷

先说说房企项目开发的一般模式。

地产商一般都会有一定规模的现金储备和授信额度。

授信额度，主要都是大型银行对于房企的短期信贷支持，有点类似于我们普通人刷信用卡这种。

现金储备来自于几个方面，包括：

    - 地产销售回款

    - 公募市场发行债券募资，人民币和美元都有

    - 地产项目融资的集团调配 （这个部分，是最容易出事的）

这些资金和信用额度被开发商集团或统一调配，或授权给各个区域分公司，去拿地拿项目。

拿地，就是去做土地招拍挂或者勾地。两者稍有不同，总得来说都是从政府那边拿到土地。

拿项目，可以理解为对项目公司的并购。因为土地作为一个资产，是存在于项目公司的资产负债表，所以你拿到了项目公司股权，你就等于拿到了这块地。那过去常有一些地产公司拿了地，但是迟迟未开发，或者资金实力不足以进行项目开发，就会把项目公司的部分或全部股权转让给其他开发商，前者叫合作开发，后者叫项目股权并购。

拿到土地之后，并通过了各种规划验收之后，就可以开始开发建设了。监管上，地产公司需要一个所谓的 “四证”，主要是土地使用、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可四个方面。

但是开发商没钱呐，这时候他需要一种融资，叫前融。

前融，前端融资，也就是在项目开发比较早的阶段融资。主要用来进行项目启动，比如平整一下土地啊，挖个坑啊，造个地基啊什么的。最近两年，这个资金会通过一种叫做 “定向融资工具” 的私募债权方式投资进来。对于普通投资者而言，他就是去 XX 财富买了一个 100 万起投，期限 1-2 年，收益 8-10% 的理财产品。对于地产商来说，你发现没有，这几年很多地产公司开始开财富公司了。

自从信托贷款开始比照银行开发贷进行监管之后，信托对地产的前融基本就停了。这个监管主要是指信托公司对地产项目进行放贷，要满足四三二要求，也就是四证齐全，开发商 30% 出资比例，二级开发资质。前融的资金，很多时候就是用来满足 30% 出资比例这个要求。

听到这里你就明白了，这些前融的还款来源是什么？就是在后续满足条件之后，申请到银行或者信托公司的开发贷款，借新还旧。

毕竟前融给到投资人的收益 8-10%，算上理财产品的销售成本，各个机构的手续费和财务顾问费用，实际的融资成本在 12-14% 以上（这是写在很多上市公司财务报表上的，但我个人观察，很多案例当中不止这个数，毕竟财务成本的资本化还是费用化还是转到表外票据，是个很厉害的财技呢！）

房地产开发贷款毕竟来自于正规金融机构，融资成本就会低很多，期限也可以相对较长，所以借新还旧就很自然了。

地产项目很少有全盖完才卖的，一般都是施工到一定进度，比如十层楼盖了四五层，或者结构封顶之类的，然后去取得一个预售证，然后就可以做广告卖房了。不同地方的预售证条件不太一样，我看到过一个案例是由于疫情影响，当地政府批预售证的条件放得相对宽一些，项目可能就挖了个大坑，然后预售证拿到了。

卖房嘛，一般都是首付 + 按揭尾款。首付，买房的业主当场就付钱了，这个资金地产商很快就回笼了，正好拿付工程款（还记得吗？开发贷款都拿去还前融的资金了，有些房企路子比较野的，会把前融和开发贷当中的部分资金直接集团调配走，拿去别的地方还款或者买地）。

但大头是在按揭尾款这里，那按揭款的放款是有条件的，比如银行要看到项目完工到一定进度，不然等你楼还没盖完，我先把钱全给你，万一你来个卷包会跑路，烂尾怎么办？

所以开发商要拿到按揭尾款，要等很久，可是开发商心急啊，等着要用钱还债、买地，怎么办？

于是后融就来了，找各种金融机构，各种 XX 财富，说，现在你看，我这里有个项目，已经开始预售了，按揭尾款预计有多少多少亿，还没卖的房子值多少多少钱，要不你借我一笔钱，等这些项目卖完回款，就有钱还你了。

所以后融，或者说后端融资，有一点像是购房尾款的一个折现。

以上这套流程，就构成了房地产高周转、高杠杆的开发模式。简单来说，借很多钱，借新还旧，买很多地，借更多钱。

为什么要搞这种模式呢？内卷呀，同一个城市里，就这几个开发商，抬头不见低头见，这个地你圈下来了，我就不能开发了，他开始高周转了，我怎么还能慢慢搞开发呢？

爆雷了？

成也房价，败也房价。以上这套模式，非常有赖于地产商快速、高价的完成房地产销售。

决定房价涨跌的因素很多，篇幅关系，下次讨论。

但是我们想象一下，你手里的房子不能按照原计划卖出去，会发生什么事情？

大型房企，对全年的资金流都是有计划的，越是高周转的企业，这个计划里的容错空间就越小，这个月回款少一点，下个月再少一点，整个集团的资金流就 Boom！

而当今年某一家航母级别的房企 boom 了之后，各大金融机构就开始嘀咕呀，哎呀我手里放的地产信贷那么多，要是爆雷烂尾了怎么办？所以金融机构的放款、各个地方的监管资金放款，也就会相对更加谨慎一些，于是更多的房企也要跟进 boom 一下了。

先 boom 的是项目上的私募债和境外美元债。前者 boom 的话，影响范围比较小，说不定还能掩盖一下，后者在海外，暂时还不会触发债务重整甚至破产清算等问题。

信托产品和银行，可以商量商量延期还款。

公募债券，很多房企可能咬牙也要还钱，不然融资渠道彻底断了不说，还容易引起诉讼、债务重整、破产清算、失去公司控制权的问题。

投资者就懵了，上个月看你还好好的，怎么今天就炸了？

企业内部的情况，外部人很难实地了解，有些内部员工，甚至是财务部门的员工对自身的企业现金流状况也很难说了如指掌。我知道的国内有一家房企，分开两个平台，一个在港股上市，一个非上市，虽然都是同一个实控人，但是两个集团平台之间没有任何股权关系，资金资产债务互相藏来藏去，很难说没有这样的风险。

有些金融机构负责任一点的，还会通过外包服务机构，驻点项目当地，去看实际的施工情况，还会对相关的银行账户做监管。

但说实话，卖房销售这个事儿，金融机构无能为力的。我前期做了各种尽调，分析了各种市场环境，挑选了长三角珠三角京津冀这种顶流区位，土地抵押、项目公司股权质押、母公司担保、账户封闭式监管各种风控手段全做了，够安全了吧？

偏偏项目卖不出去，谁也没办法。

普通人做的地产投资，爆雷了，怎么办？

一个字，等。

作为普通人而言，很弱势，很无奈。

有一些会去举横幅、讨债。但可能一不小心踩了法律红线把自己兜进去。

所以先说说看，爆雷之后都会发生什么事情吧。

for 买房的业主

你可能需要担心的是房屋烂尾的问题。

开发商没钱了，欠了施工方的钱，施工方当然不愿意打白工，所以停施工，所以很容易烂尾。

好在现在地方政府这方面比较给力，一般在地产项目出问题的时候，优先保物权，也就是农民工兄弟的工资、业主交房、施工方工程款等等，后保金融机构债权。

所以你可能会先看到项目施工啪停了，然后可以积极打听一下政府协调的进程，只要能回复施工，问题都不大。

以上主要指住宅类，商业性地产就比较难说。

for 私募债的投资人

几个步骤。

1. 协商。投资人和金融机构一起找开发商去协商，给出一个还款方案，比如近期某大、佳某业，给出了一系列分期还款的方案。

2. 诉讼。协商不成，资产保全、诉讼。法院如果判决投资人诉讼，那就是要求项目公司还款、要求集团履行担保责任。当然可能还有各种上诉，来回拉锯。如果对方不还款，还会有执行、评估、法拍流程。整个过程拉锯三五年不算短，一般三五年，开发商自身回血也差不多了。所以很多金融机构也不乐意走诉。

3. 还有以房抵债这条路。如果是现房抵债，在价格合理的情况下，还算是不错的。如果是期房抵债，不确定性会比较高。但是怎么评估抵债对价，容易引起争议。再者对于投资人来讲，还可能需要补购房差价，还有必然要支付的契税，以及可能要支付的房地产税，以及是否会因为名下多了套房，影响自己以后的买房和贷款。而大多数私募债的投资人，并不一定居住在项目当地城市。

for 股民

爆雷的房企，一般给你一个痛快的暴跌或者跌停之后，可能就停牌了。

所以……

结尾

其实地产真的是很好的资产。

准确的说，土地是这个地球上最好的资产，有稀缺性、能产生现金流。大概除了流动性比较差、估值存在难度、交易相对不透明之外，没有什么太明确的缺点了。

最近二三十年在全球范围内来说，地产投资的收益性也是和股票市场相当，甚至有些地区远超股票市场的。

但是任何东西都是有风险的。

危机危机，危险 + 机会，收益性和风险性是任何资产的一体两面。

不过话说回来，如果是作为投资的话，真心不建议买房。你可以买优质房企的股票、买债券、买公募 REITs 基金。但是我个人不推荐买房。

这和分散投资的风险管理原则相悖。

除非你有很多很多钱，你能在全世界各地买各种各样的房，而且这些资产也只是占据你财富总值的一小部分，不然，以买房作为投资来说，并不是一种风控友好的策略。

当然有钱难买您开心。

作为自主用房来讲，开心就好，想买啥就买啥。

知乎用户 古青​​ 发表

核心城市的重要地段还不会凉。

除了北上广深，还有区域中心城市，比如省会，或者其他经济发达的城市。

只要这些城市还能不断的虹吸人口，房地产就还凉不了，起码能横住。

真正彻底凉透的是三四线及以下城市和广大的县城。 新生的接盘力量几乎没有，库存都是天量，而现有的人口还在不断流失。

地产公司，央企和国资背景的大公司也不会凉。相反，他们会趁着这一波雪崩，吞食掉其他陷入泥淖的公司的优质资产，完成逆势扩张。

那些在前几年高位梭哈的民企，或者地方性的地产公司，凉只是时间问题。

房地产作为一个行业，当然不会消失，人永远都有住房需求。 但是最终会回到一个正常的比例，参考那些完成城市化的国家，占国民经济 3-5% 左右，而不是现在这样。

从这个角度看，说凉了倒也不为错。

知乎用户 重离子猫猫 发表

房地产的背后是地方财政。

凉的是表面，后面几年疯涨的时候，信贷收紧，严查各种二次三次杠杆，已经把信贷风险控制住了。14 年以前玩空手套白狼的那帮艺高人胆大的早就离场了，只要不是出现系统性的经济大衰退，现在的信贷货币肯定是安全的。

大家还是有一份工作，可以用未来三十年偿还银行贷款。地方政府卖地的钱也继续安心投资城建。央行慢慢放水，时不时放出一些利空消息试探一下大众反应，调整放水剂量，收紧信贷货币，疏导流向实体。政府继续限价限购，锁死二手房，房主一看没跌多少甚至还在涨也开开心心继续还贷。通胀和货币贬值的风声呼呼刮，房地产盘子里的钱，还会乖乖回到房产交易中，并不会对消费市场造成冲击，毕竟房子价值上千万手上没多少现金甚至还是净负债的人，十年前根本没想过这件事，给他 1000 万他是不知道怎么花的，要么存银行，要么 “改善住房”。

20 年后大水漫灌，大家还有工作有饭吃，城市更加美好，相安无事。人们平均年收入 100 万，吃着 50 块钱一个的馒头，会想起爸爸那辈，平均年收入 10W，再遥想爷爷那辈，一年才赚 1W 多，自己真是中产阶级了呢。哎？不对，小时候全家馒头 5 块，00 年那时候馒头 5 毛钱一个？

房地产商国资接管，换一茬就是了。比如恒大，负债 2 万亿，但其实你仔细想想这 2 万亿是什么，就发现，只需要消表一个数字，东西，地皮，债务信用都还在，只是投资人吐出来一些账面上的数字而已。换一批人去建保障性住宅，人民群众歌功颂德。算是先富带动后富罢了。

所以房地产行业不是凉，而是按照意图慢慢冻结冷却。这是为了防止爆。但又不会凉，而是维持温和上涨。房主有信心，购房者有盼头，穷人有保障。

知乎用户 王泽微​ 发表

房地产最近低迷的氛围下，本没有什么新鲜事，房企如坐针毡，炒房客们相约法拍房市场，老百姓自己的房子也没有什么流动性，大家已经失去了讨论房价的热情。无论是房企还是普通的购房者对整个房地产未来的走势都比较迷茫，直到看了《财经》杂志总编辑王波明与黄奇帆关于房地产发展方向的一段采访才豁然开朗。

都知道黄奇帆是学者型官员，不仅把重庆的房价控制得很好，对房地产行业的发展也有着深入的研究。只是在房地产泡沫的巅峰期，各类牛鬼蛇神众多，投机之风盛行，在暴富梦面前大多数人都在争当鸵鸟，刻意屏蔽理性的声音。


泡沫过后，再来听黄奇帆对整个房地产发展脉络的梳理以及对房地产未来发展方向预判真是拨开云雾见真身。很佩服这么一位老者，脱稿的情况下能这么系统的，逻辑清晰的讲清楚中国房地产发展的宏观问题，字字珠玑，千万不要忘了收藏，转发。

本次笔记整理约 3800 字，值得每一位投资房产以及关心房价的朋友耐心读完。

以下是黄奇帆对话原文

1990 年每年造的房地产面积 1000 万平米，2000 以来房地产商市场化建房面积达到 1 亿平米，到了 2010 年房地产商建的房子面积达到 10 亿平米，2017 年中国房产商当年建设的房地产面积达到 17 亿平方米，达到顶峰不再增长，30 年高速发展的阶段。

眼下中国房地产，进入新阶段，指标出现了拐点：

第一个指标：大家基本认为 14 亿人口是天花板，人口逐渐在减少。

第二个指标：中国的城市化率已经达到 65%，几乎等同于欧洲、美国的 75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话 5-6% 到头。

第三个指标：中国的老龄化已经达到 20% 以上，到了 2030 年会达到 30% 以上，甚至 2050、2060 会达到 40-50% 都有可能， 老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。

这三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。

第四个指标：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有 6 亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比 20%，中国总的房屋有 400 亿平方米，90 年后以来新建的商品房在老百姓手中的有 300 亿平米，这 300 亿平方米有 60 亿是空关闲置的。

这种闲置每年涨 20-30%，5 年翻一番，手里有 1-2 套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖掉反而划算；

但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。

第五个指标：整个中国目前人均住房，19 年统计时 48 平方米，到了 2020 年已经涨到 50 平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国 50 平米人均就是天花板；40 年前我们人均 5 平方，现在变成 50 平方，上了天花板。这个再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。

第六个指标：年度的投资，2000 年时 1 亿平米，到了 2010 年是 10 亿，到了 2016-2017 是 17 亿平米，这 17 年里面造房的建设量涨了 16 倍。20 年翻了 4 番，也是个天花板了。

2020 年，全世界新建的房子就是 20 亿平方（除中国之外），而中国就造了 17 亿平米；接近全球的一半。中国只占全球人口的 20% 凭什么要造全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到 50 平米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。

三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量也好都严重过剩。

第七个，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是 6000 多块，算 7000 块。涨了 20 倍的话也是 14 万每平；

在北京王府井最高的地段，你用 20 年前去计算，现在总归也是 16 倍以上；

现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥 2000 年时是 700 快一平方，20 年后一万几到两万每平米了。

全国在原来的基础上，20 年翻了四番，土地价格每亩从 100 万，变成 1000 万，变成 2000 万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个 5 年也会炒地，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面 20 年如此；7 个指标，这个温床，给宠出来的，给惯出来的………

第八个指标，危旧房改造的指标，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。

第九个指标，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。

80 年代我们大学生在校生的占地，人均只有 10 平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地 50 平方米。现在真个中国 3000 多个大学，人均 50 平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成 4000 所大学。教育公共设施也到头了。

第十个指标，金融，房地产金融；

中国的房地产商负债率都在 90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从 10%、20% 到 80%、90% 的负债率基本上也上了天花板。在过十年也不会变成 105% 的。

在这个意义上，不管是举债，还是公共基础设施，还是就成改造，还是房地产的四、五个指标，还是老年化城市人群，这个概念到这，可以这么说，新阶段，新常态要出现了。

现在我们说房地产出现困境，有人把他归结我们是我们地方政府呀，国家的房地产调控政策，过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不公平的，不合理的，是不对的。

你要从终极的供需求关系，这 30 年的演变来看，它不是政府调控过头，造成现在的困难，因为房地产上 1985 年 1990 年，或者 1995 年，或者 2005 年到 2010 年，他们都是这么的行为方式。

为什么当时不破产，现在这些龙头企业集中破产呢？就是当你这样的行为方式，在 90 年代末，新世纪初到 2010 年，在扩张的时候，在 5 年翻番，10 年翻两番的势头下，他们的高举债，高周转，超级大盘炒地皮，造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿，你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析，客观形势。

那么下一步今后 5 年，10 年，中国房地产开发的新常态，房产商运行方式的新常态，就应该出现 5 个调整。

第一，一定要明白全世界的房地产商，包括欧洲、美国的房地产商没有超过 50% 的，香港的房地产商全部的负债率不超过 40%，中国到了 80%、90%。是过去的这个三高：地价、房价、市场需求量，20 年翻了三、四番，那么一旦这个需求没有了，它们就会进入到一个新常态，负债率会从 90% 到 80% 到 60%，50% 甚至 40%。

也就是我们现在的三条红线，负载率不高于 70%，是因为他们都在 80%，90%，我们提了个 70%。等到它们自己一旦要降下来，70% 也挡不住它，它自己会往 50%，40% 上降了。这是一个。

第二， 高地价的买地，大楼盘的造房，造成大量库存的这种状态会收敛，事实就是的根据市场需求结构性的开发。

第三， 就房产商跨界，又搞金融，又搞商业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后，就可以到处去搞的，这种术业有专攻，它们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。

第四， 房产商乱生子公司，房产商多如牛毛，这个状态会减少，中国房地产公司独立法人的有 9 万个了。那么我们 9 亿城市人口，1 万人一个。那么整个美国的房产公司，法人登记的。造房子开发房子的开发商没超过 500 个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。

以后中国的房产商用不着这么多。有 1 万个不得了了。今后十来年，9 万个房地产商会变成 1 万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

第五， 房产商的卖房，就不是那个造 100 万平方米，卖 100 万平米的大周转，以后就可能变成了造 50 万平方米，有 25 万是商品房卖掉的。有 25 万是商业性的租赁房。就变成商住，长租公寓销售。面对资本金的变大，恰恰是商住两用，他就变成了负载率就下降了。

什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发 ABS（资产支持证券化）债券，REITS 债券一发，资产市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行的贷款，造房子，卖房子又产生一半的资本，反而变成了一个均衡。

这个五个变化，会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心，这一次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房产商良型循环的开始，而且这个开始不仅仅是靠政府约束。

政府约束是一个导向，政府哪怕拼命的约束房地产开发商，房产商还是 5 个炒，5 个大周转。到了土壤转轨的时候，他自己就会转到我刚才说的五个状态，政府在旁边又正常的进行引导，这个时候真正房子是拿来住的而不是炒的。良性循环这个土壤一到位，我们今后十年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的。

房地产未来的投入量会逐年消减，同时房价增长的幅度会低于 gdp 的增长率，跟以前 5 年翻一番，10 年翻两番这个势头就拐过来了。并没有说他 5 年跌一半，10 年跌两半，没这个概念，因为房产总有折旧，折旧的话我们如果有 550 亿平方米，每年折旧 2% 或者 1.5%，差不多折旧就是 10 亿平方米，你不要去造 20 亿平方米，这个时候形成的课循环的持续的状态，就是以折旧状态为平衡，宏观来说有个大体平衡。

我们现在对眼下，对房产商崩盘也好，或者有一些暴雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，他怎么适应，一下子怎么办呢？

大体上应该这么说，房地产是支柱产业，占 gdp 5%-10% 的分量，增长可以影响到你 10%，负增长也影响你 10%，一上一下就是 20%，所以房地产是支柱产业要稳定。

第二房地产也是民生产业，中国老百姓的财富 60% 是房产也该稳定。

第三房地产是半金融企业，里面大量的按揭贷款，它崩盘的话对金融机构也是问题。

第四房地产还和大量的供应链上的工业企业相关，它是龙头产业，带动几十个工业的销售，产品，消费品。追求房地产产业的稳定，不大起大落，就是在限制土地价格，房产价格，建设量炒作翻番。

对政府来说，当下呢，对这些困难的房产商我们不是简单的要去救，一旦它要崩盘，它的债务就实际上进入破产重整的保全。他的资产不是房产商的，是债权人的。

这个债权人包括银行，包括非银行或者老百姓，集资款的债主，也包括老百姓买了按揭贷款的房子，还没有拿到房，他也是个债权人。还有许多施工队，施工欠款。如果简单让它破产，造成社会震荡，所以怎么样使得它软着陆，就要用重组的办法，重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法，

这种重组有 5 种：

第一：大型的房地产商，出了问题的房地产上自救，自我重组，壮士断臂，保存最主要的一个机体，不使得整体上瘫痪；

第二：优质的房地产商，没有出问题的房地产商，去收购，兼并、重组出问题的房产商；

第三：国有资本运营公司也可以拿出它的资本金成为战略投资者，入股到那些优质房产商去收购兼并；

第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去 5 年，10 年批租给房产商的地可以根据现在的市场行情，打个折，回购。

第五、房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房，这也是一种。

总之，五管齐下，那么为了稳住局面，这个五个渠道进行重组的时候，当然要资金，这种资金国家可以专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环。

平稳落地，软着陆，房地产商也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形势，进入良性循环的状态。

全文完。

我是王泽微，前百度渠道经理，曾任跨国教育集团营销顾问，有一个公众号【王泽微】，已经准备了 500 余篇干货文章，欢迎一起来玩耍~

知乎用户 2 义树甜 fr 发表

现在还房地产平稳着陆已经很难了。

几乎所有人都把杠杆拉到了极致，甚至身边没有稳定收入的人都去囤积不止一套房产。

出问题只是时间问题，至少不会超过这几年了。。。现在棚改货币化，限售政策再一次松绑，可以看出还是老一套。。。。。现在的问题是传统的高薪行业正在衰退，新的经济增长点没有爆发出来，老百姓的收入停止增长，这种情况下中国的房地产可能比想象的更加危险。。。中国房地产的资产约等于中国四五年 gdp 总和 400 多万亿，这还不算上下游企业；最重要的是，中国的房价收入比太高了是美国的三倍以上；银行利率也远远高于欧洲，日本等两倍有余，是美国 1.5 倍；中国的城市化率达到了 65%，居民负债达到了 70%，所建住宅可以居住 37 亿人。。。这真的是玩到了极致，而且国家居民口钱的比例要远低于欧美，只有欧美的百分之七十，居民收入仍需提高。

所以不要笑话美国居民负债了，如果算收入，中国居民真的远高于欧美。这一些列的数据说明，我国房地产这艘船真的已经千疮百孔了，已经不是修修补补能拯救的了。。。。而且我们的高端制造业还没有起飞，新的经济增长点还没有萌芽，居民收入真的难以提高。现在居民消费持续走低，靠消费来拉动经济几乎不可能了，那些做小本生意的小老板现在就这经济形势下也很难生存了，也都是在硬抗，因为总不可能不做了吧，只能放平心态接着做，想办法救活企业呗，现在互联网还是趋势，所以也应该要学会趋利用互联网优势和实业的双结合，例如可以去抖音啊或者助助、58 这些平台，都是能发布自己产品信息的，尤其是助助最近火，门槛低用户基数大，很多商户网上说发布信息后生意变好了，找工作或创业，其实也可以做个助助合伙人或者找个其他副业的，我朋友做代理一个月进账也有 1 万多的，能让自己生活稍微好一点，一人吃饱全家不饿也是一个很好的选择，而且疫情又为此加了把火，躺平的年轻人也越来越多了，所以后面如果一旦发生经济危机后果更加不可预计了。

然而，现在还有多少人想着在赚最后一个铜板，有人说还是有企业在拿地建房比如杭州，感觉还是让子弹飞那句话，豪绅捐了款。百姓才能掏钱，事成之后，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。。。我在想以后会不会国家大放水，把钱持续流入基建，农业类的底层企业来行成通胀，从而逐渐消除这个泡沫呢？类似于 98 年国企改革，大量国企员工发一大笔钱下岗，然后让他们推动市场经济繁荣。。。但是也是从此万元户不再是稀罕物了。。。之前有人说中国房产不会崩，从文化，传统观念讲了一圈。其实海南房产就大崩溃过，而且连带一家国有银行海南发展银行破产，这也就是二十几年前的事情。某些大佬提前跑路躲过一劫。。。。目前，中国贷款买房比例高达大约 90%，全款购买的人只有大约 10%。中国家庭存款超过 30 万的只有 2%(今年的数据), 即使银行破产赔付金额上限也只有 50 万而已。所以有多少人首付是借的可想而知。作为底层，首付靠借真的不要太频繁，这些人是真正的贷中贷，随时在暴雷的风险边缘。信贷的存在本来是为了通过金融工具用未来的钱完成技术积累或者生产资料建设来提高生产力，但是实际上，房地产的信贷，抵押和负债玩的花活不断，且不说期房这种骚操作，就说恒大如何负债 2 万亿事儿，通俗讲 20 年每天负债增加 3 亿。信贷层层套娃，这些企业不出事儿才出鬼了。说到接盘，多数人觉得只要不接最后一棒就完事大吉，但是，信息不对称一直存在。普通人以为发现了一个商机，实际上正走在接棒的路上

作为房地产企业，其利润其实并不高，王健林谈到房地产说到，其实房地产利润在 10% 左右。然而高杠杆加上高周转的模式从而使得房地产的利润层层叠加。房地产的高杠杆毫无疑问，所有房产企业的资金都存在巨大杠杆；然而房企拿到预售款又马上开始新一轮拿地，盖房，预售，而不是尽快交房。。。如此套娃式发展，类似于庞氏 PJ，因此，频繁资金周转中也存在套利空间。尤其是与教育资源绑定的学区房更是如此。但是这个机制可能快要玩不下去了，首先房地产的销售数据确实不好看，资金回笼困难，市场情欲处于恐惧当中，买房意愿下降，2022 年第一季度的销售额下降 23 个百分点，其中东北下降 35 个百分点。其实这才是开始，随着裁员潮，大学毕业生就业困难，企业利润下滑，以后可能会越来越差。其次高周转的预售制越来越不被接受，尤其是频繁暴雷以后，各个房企风声鹤唳，购房者宁可买二手也不愿意买期房。其实预售制并不是今天的产物，当年的海南甚至只有一张图纸就敢预售，如此畸形的发展，当然下场就是一地鸡毛。历史上十次危机九次房地产，人从来不能从历史中得到任何教训。

有人可能在质疑觉得这些观点有些刻意摸黑房产的前景。但是，朋友，这个不光是房地产的前景，可能也是大多行业的前景。不管怎么样的商品，都需要买卖的商业行为来变现；商品的增值还涉及到增值税这一支柱税收。然而，未来很长一段时间内消费会持续疲软，制造业尤其是低端制造业会持续走低，甚至最终大幅度影响就业率。我们国家的发展确实很快，我们有了很多发达国家都没有的军事技术，航天技术，通讯技术，我们有东风 41，国产航母，超音速导弹，歼 20，甚至独此一份的空间站。但是问题仍然有很多。比如我们也拥有极高的基尼系数大约 0.48 远大于欧美 0.4，以及较低的工资性收入 - GDP 比例 8%(郎咸平说的)，前者说明贫富分化仍然巨大，这也是 ZY 反复提到共同富裕的原因，超过 0.5 就会出现大的社会问题；后者是我们的收入占 GDP 的比例，这一数据远低于发达国家的 50%。这说明，居民收入占生产总值的比例仍旧太低，只有老百姓真的富起来了，才能真的提高内循环。我们明白，对于没有原始积累的国家需要用这些财富来搞建设，但是，这个游戏肯定不会一直持续，苏联就是前车之鉴。网上的躺平族，废宅文化就是这一问题的缩影，因为看不到希望。接下来不管用什么方法，必须提高居民收入，不然，大多数行业的下场是一样的，越来越多的大企业会出问题甚至不值得上热搜，只是房地产是最先爆的。提高收入除了撒币，要不就是新技术突破，但是后者可遇不可求，现在的风口行业包括新能源其实都没有真的革命性技术突破。所以未来房地产的日子可能会很难过。

许多人对郎咸平工资性收入比 GDP 只有百分之八表示怀疑，这是 09 年左右给出的数据，当时的统计是根据有数据可查的工人，公务员, 国有企业员工等工作，然而，最上层前 4% 富人可能没计入在列。如果我们完全按照 2021 的平均工资来除以人均 GDp 来算，这个值大约是 23%。但是据招商银行的大数据统计显示金葵花客户和私人银行客户占比 2.12%。这些人的总资产达到了 88364.09 亿元，占比高达 82.13%。如果考虑这个比例，直接套用于工资收入的话，那么中国最普遍的购买人群的人均收入只有人均 GDP 的 4.2%。房地产或者是多数商品都需要以中下层来消费，即是富人囤地也是为了最后卖给底层。所以，最终这个问题还是无解。苏联休克疗法寡头瓜分了国有资产，经济一塌糊涂，穷人连吃饭都成了问题。以后先富带后后富这一契约需要富人认真履行了，毕竟那帮企业家很难忽悠 00 后了。

有的读者指出，之前 08 年也有人说房地产会崩，但是后来一波大涨。这是种刻舟求剑的想法，首先，08 年的城市化率只有 45%，现在已经高达 65% 接近发达国家水准了，城市化进程一定会放缓。其次，居民负债率从 08 年的 18% 提高到了 65%，这是决定房价天花板的数据。所以，无论怎么说，房价的支撑都快见顶了，市场经济规律摆在这里。在说什么延长贷款周期，降低首付比例，都是在饮鸩止渴。就算政府限制交易，出台限跌令只是维持了纸面财富，有什么用？

有的评论指出房地产是货币的蓄水池，如果房价倒了，白菜得 50 一颗。这是不对的，房地产从来不是蓄水池反而是货币超发的导火索，居民财富的稀释器。银行超发的货币大约 30% 流入了房地产，来对冲其中的债务。这直接导致了货币的大规模贬值。更有甚者，就算房地产暴跌，房地产积蓄的财富真的能流出来吗？并不是。现在所谓的钱更像是一种信用，一种债务，房地产的套娃抵押机制大大增加了货币乘数，换句话讲，就是凭空多出来了很多钱，而房价大跌只是跌去了这部分而已。。。实践证明，日本房价的泡沫后物价持续通缩二十年，恩师提到日本现在的钱比他读书的时候更值钱。所以，白菜五十元一斤不可能的。

有人对于房地产是货币超发器不太理解。其实最简单的，大家买房都需要贷款，从银行贷出来的钱给了土地财政变成了公务员工资，给了建筑工人成了工资存款，给了开发商上下游企业，贷款越多，社会上的货币越多，也就派生了更多的货币。而随着房子的价格上涨，逐渐派生更多的货币，因此为什么房子是货币超发器。更重要的是，房产作为良好的抵押物，起到了货币放大的作用。甲向银行贷款 1000 万用房子抵押，这 1000 万上还在银行账上，还是相当于存款。然后，乙通过抵押房产可以从中获得 950 万 (扣除储备金)。之后丙仍然能通过房产抵押获得 900 万贷款，然后是丁的 855 万。。。循环往复，最初的 1000 万变成了 1 个亿或者更多，大家都觉得有钱了，这就是简单的货币乘数效应，房产起到了关键作用。所以，说房地产是蓄水池的，搞倒了因果关系。

中国房地产家庭收入比为 1：30，美国等发达国家在 15 左右，韩国在 25 左右，其实不管怎么看，泡沫都很大这是不争的事实。以后贷款利率肯定会一降再降，最终达到一个类似于西方的较低值，从而进一步刺激房地产市场。但是这也是最后的办法，剩下的只有努力转型了，比如收房产税等。然而，回归本质，如何提高居民收入才是最头疼的？看看现在的考公大军就知道企业确实不好干。

知乎用户 匿名用户 发表

我家在房地产行业里

我们市最大的房地产商欠了银行 100 多亿（听说的不知道真假，数额不确定）

还有一家房地产商早在去年还是前年就被银行托管了，从去年开始就发不出来工资，但形势下滑已经好几年了。

大概 1617 年棚户区改造又给我市地产续了命，但根本就是饮鸩止渴，现在大片大片建起来的楼卖不出去，有的楼盘甚至停工了，现在来看根本不可能有转圜的余地，明面上房价跌了但没有跌很多，但是暗里跌得不少。。。

别的没法说了，我怕说了影响我生命安全，官商勾结太严重了。。。

哦，最近市里拨了 1 个多亿，给他们公司了，公司还卖了一块地，勉勉强强发了两个月的工资。。。下一次发工资估计要过年了

知乎用户 Davis 发表

昨晚在床上翻来覆去睡不着，开始想奇奇怪怪的事情：

最近在看温铁军团队的《全球化与国家竞争》，其中聊到不少关于国家体制、市场相关的内容，结合近期因为社会老龄化、少子化、房地产企业相继暴雷等各种事件因素，牵出不少房地产相关的社会讨论。

于是便想到，当下房地产销售基本是由 开发商挂牌和二手市场挂牌出售的方式进行，说到底是由卖方挂出商品，由买方挑选并进行交易。

那有没有可能反过来操作呢？

由买方开设一场线上短期交易会，提出想要房子的基本要求，然后卖方进场，亮出自己所持有的房屋情况并报价。

所有人进场之前需实名认证，进场后相互看不见对方个人信息，只有商品和价格可见，就好像蒙面交易一样。

买方通过卖方亮出房屋并报价后，仍可以在所有卖家商品中挑选并形成商品交易。

当然，置顶的是报价最低的商品和价格。

产品名字提前想好了，叫 “跑得快”（狗头）

有没有大佬来聊聊这个话题呀？

知乎用户 雨齐 发表

大概几周前，我建筑行业的朋友突然给我打电话，因为我上一家公司上了新闻，给我打电话想打听一下消息。

简单的寒暄了几句进入正题才发现我已经提桶跑路 2，3 年了，惊讶之余问我咋突然想起来转行，毕竟也干了那么多年。

我也实话实说，我认为自己不一定有实力能撑过这次的行业大洗牌，想乘着自己还没老到没法转行，有机会就换个赛道。

听完对面沉默良久说，挺好，自己的公司也是苦苦支撑，感觉也不太行了，把握好机会，别走回头路，就挂了电话。

2，3 年前我选择离开，我是真心觉得房地产和建筑行业要经历一波比 14 年更残酷的洗牌，自己才能不行，没必要坚守下去。但如果问我是不是这一行就此彻底凉了呢？

我也觉得未必，以我的标准来看应该说是又一次行业大洗牌，大浪淘沙，泥沙俱下而已。以前同济大学周围经常是一整条街的打印店，就是靠周围小设计院的生意养活的。但是经过一轮洗牌，很多小设计院都倒了，只剩几家打印店还活着。行业洗牌就是那么残酷，只有能找到自己最佳定位的人才能生存。靠风口起飞的猪本质还是猪，风挺了就会摔回到地面上来。

不过，要说彻底凉透也不至于，土地开发，城市更新，基础设施改造的事情还是始终有需求的。只是需求没有过去巅峰时期那么大，要么够强，要么够便宜，只有能找准自己市场定位的才能生存，以前那种大家都削尖了脑袋往里挤，行业内龙蛇混杂的局面会一点点退散。

我知道很多普通人对房地产有很大怨气，恨不得所有从业人员都被搞死才大快人心。确实房地产由于过渡发展走到今天带来的负面效果越来越大。但作为一个行业，作为谁都离不开的衣食住行里的住，以今天的科技水平也没法取代，说就此没了这一行业不可能，作为一个前从业者，还是希望大家理性看待吧。

知乎用户 牛小白 发表

绝对要凉。

我国生育率下跌速度太吓人了。

等等党们也不是有耐心，而是真没钱了。

2022 年如果数据不造假，绝对人口净增长一定为负数，而且惯性会存在。

所以，为了让十年后二十年后恢复元气。

房地产行业必须落下神坛。未来只有一线新一线强二线城市房子具备金融属性。

其余的房子谈投资理财都会是笑话。

不信看看现在的商铺都烂大街了。很多很多的商铺没人买了。以前不是吹一铺养三代吗？

现在很多弱二线城市和三线城市近一年的房价下跌就接近 1/4 到 1/3。

我家乡贵阳就是典型的弱二线城市。（这是官方公布的，可以自己去查。）

贵阳这一年一直在跌。新房 1 万的跌到 7500～8500 一点也不夸张。

大量买房的地方拉横幅告诉你他们有现房。家家都有现房。

去年 10 月交房的小区到现在 6 月份还有现房。

2017、2018 年买的大量二手房都在卖。新房卖 8000，他们就卖 6500。5800。清镇中环国际我朋友买的时候是 6500。听说现在是 4000 左右。她都难受好多天了。

二手房是老了几年。但是装修家居都是送给你的。

你说这些人都不敢继续持有了。你说跌得有多快。

而且不止是恒大负债多。

你去查查，大房企除了万达早早布局欠得少了以外。在万亿负债旁边徘徊的可太多了。

贵阳最近几年听说的烂尾楼也不少。

乌当，清镇，白云，贵安。我都有烂尾楼的印象。

我之前本来都要买贵安蓝光了。去交定金的时候，有人来闹说这破房子一直不推进度。吓得我赶紧溜了。躲过一劫。后来听说被国企接盘了。也不知道修好没有。跃层户型确实好看。但是修不出来啥都是废的。

我一个房地产销售的朋友，好几个月没开单了，每月 2500 底薪，都快揭不开锅了。

更新：

我觉得我回答 @钱庄的问题说得还不错，更新到回答中让大家都看看。随便批评，有则改之。

第一，谁告诉你公务员待遇一定是稳定不变的。公务员能不能吃得好，得看社会整体能不能向上发展。国家有钱他们富。国家没钱他们穷。

第二，我没有说所有的城市都会下降。至少全世界的顶级城市都非常的贵。哪怕在人口疯狂老龄化的日本，东京也非常贵。

第三，房价下降的实质下降一定是地价下降。地价为何会下降呢？就是大量城市土地流拍现象发生。现在已经发生了。我看某个河南房产分析 up 的视频。已经有三线城市新的拍卖地价下降到原来的 6 成了。

第四，国家还会继续拍卖土地，会一直拍卖土地。只是能卖多少钱就不知道了。会不会流拍就不知道了。

第五，你可以只考虑眼前，地方政府也可以。但是 “房住不炒” 就是全国性的政策。无非就是经济发达省份下降之后还是比落后省份贵就是了。

第六，国家要赚钱给公务员工资，进行基础建设，其实不靠房地产是一件更好的事情。

比如说，一个人一辈子的钱 20% 在房子上面。那么国家的经济流动速度就会比 60% 在房子上面要好上数倍。这样 GDP 就会大幅度提高。国家就可以大幅度的提高税收。所以，推动房住不炒，短时间来看，地方政府财政下降。但是人民生活的信心一旦建立。消费流动加快。内需升级。国家又会向前跨一大步。

而不是像现在这样，一生辛苦只为房。

第七，郑州拆迁房票事件。标志着进一步推动 “房住不炒”。今后房产的金融属性彻底消失，根源上就是看拆迁会如何处理。

如果还是拆了旧房给多套新房。那么证明房子还在增值。可是拆迁之后变成了买新房的折扣，房票。那么房子就会彻底变成一个 50 多 60 多年的消耗品。房票普及的城市，十年以上二手房都会有明显价格下降。

“房住不炒” 只要国家还在推动。房子就不可能大涨。

买在前几年高点的人已经注定是最惨的韭菜了。只不过韭菜们不愿意接受罢了。[doge][doge][doge]

知乎用户 思命 发表

确定是要凉了。

尽管我们还有很多办法可以用来刺激房地产，但是生育率已经卡住了房产的咽喉，经济的命脉。

去年我随意写了一篇文章，鼓励大家早生孩子。我以为是一片普通的文章。毕竟早生贵子还是一句祝福语。

没想到我那篇文章差点被骂删除。

我的本意是，如果两口已经结婚或者在结婚路上，不要把彩礼和房子当做生育的绊脚石，早早生孩子，降低年龄杠杆，未来会很轻松。

很多人不看我的文章什么意思，只是感觉我在劝人生孩子，就一股脑的把我的文章往死里骂，直接火了。私信里一大堆祝我多生几个的。我也是无语。

我真的没有想到这个世界现在已经成为这个样子。

我本身就是一个晚生晚育的受害者。我是刚刚法定年龄就结了婚。当时我老婆也没要车也没要房，劝我早生孩子。我当时年轻气盛，坚决不肯让我的孩子生下来没有房子。所以一直没有要孩子。直到结婚七年后我买了房子，才要了孩子。现在说什么已经晚了，年龄杠杆已经拉起来了，再想要二胎，感觉很多事情力不从心了。而且年龄大了，二胎长大我也快退休了，真真正正的很尴尬。

我从我的角度出发，劝一些有生育条件的人早早生育，完全是我的经验之谈。没想到我会被骂到不得不匿名才能得以安宁。

可见我们现在的年轻人是有多不愿生育。

生育意愿下降，导致消费萎缩，接着失业率攀升，经济带动不起来，房子怎么能不凉。

以前给年轻人贴上刚需的标签让他们花三个月工资买一平米房子，他们忍了。关键是现在年轻人已经把标签撕了。不在自己身上贴任何标签，你就套不上我，绑架不了我，镰刀就割不到我。

年轻人就是我们的未来，他们关注的就是未来，他们痛恨房地产，痛恨生育，痛恨绑架。你让他们去支持房地产的未来，那可能有未来吗？

更别说现在房产暴雷，多地烂尾，监管不力等等等等等。

生育率还只是外患，光是内忧就已经够喝一壶的了。

有些专家危言耸听，简单描绘了房地产暴跌后的惨状。然后劝大家不要期盼房价下跌。更有逻辑鬼才讲了一通房产下行，最惨的是没有买房的，而不是买房的。理论就是房产下行导致失业率上升，到时候连饭都吃不起。咋滴，失业还挑无房者失业啊？

就算再怎么难，也只是比较困难而已。哪位专家敢设想一下我们一年都不生孩子会发生什么吗？

这才是真正的恐怖。

知乎用户 匿名用户 发表

我建议国家应该让存款百万以上又不买房又不投资的人给予红码！毕竟享受国家发展的红利总要为国家的发展做贡献嘛！国家现在有困难，总不能只想着自己的困难不给国家分忧嘛！

知乎用户 太子文​ 发表

2021 年开始，国资就成为了土拍市场的主角。

2022 年，这种情况不但没有改善，反而变得更加凸显。

6 月 1 日，上海土拍，成交 16 宗，其中 12 宗央国企。

5 月 27 日，福州土拍，成交 14 宗，其中 11 宗央国企。

5 月 26 日，厦门土拍，成交 9 宗，均为央国企。

5 月 5 日，广州土拍，成交 17 宗，其中 14 宗央国企。

还有杭州、合肥等城市的土拍，基本也都是一样的情况。

基本近半数地块被央国企拿下。

问题的根本逻辑，其实要从土地财政说起。

因为从土地财政的逻辑，土地财政最后转嫁的人是购房者。

对政府来说，谁盖的房子，一点都不重要。

有人 “买单” 才是最重要的。

购房行为相当于对买下这个板块的股票，我们称之为 “板块股” 或者是“城市股”。而且相对长期持有。

地方就像这家公司，通过购房者的 “资金” 进行板块发展“基建”，最终完成城市建设或者是城市更新。

如果这个板块股的运营者（地方政府）运营的好，不仅让参与这个 “板块股” 的人提前享受城市基建，也提前享受城市更新带来的红利（房价上涨）。

届时，板块的区域价值得到实现，同时也让土地财政的政策得以延续。

我们知道，房价的构成中有超过一大半是土地成本。

实际上这种土地成本，是一种隐形的 “财富再分配” 的隐性税，通过隐性税的二次流转，不仅可以让城市基础建设得到质的发展，也让参与这场城市建设和相信国家的人得到资本的原始积累。

依靠城市房产获得超过他人的社会资源。

其实这本身是一场公平的交易。

愿意出资支持城市更新的人享受新的配套，无可否非的事情。

这一切，原本是建立在房地产稳定增长的基础之上的。但是在两次外部的金融危机中，一部分人群很灵敏地 “嗅” 到了这场城市更新背后的红利。

利用资金的红利，炒房。

而且，某些地方也对此不予置评，甚至参与其中。

这也就导致了，这场城市更新的红利被一部分人群尽数套取。

后续愿意出资支持城市更新的人变成了 “惩罚性” 支持。

超过薪资涨幅的单价，超过前人的利率成本。

同时，棚改计划就像是内部股提前变现。

更低的成本，更高的变价单价，使得一部分人群破坏了原来稳定发展的计划。

地方就像一家刚刚 IPO 的公司，融资到了很多钱。

不知道怎么花，被一群伪砖家忽悠，乱投资，乱开发，乱发奖金。

等反应过来的时候，才发现内部琳琅满目。

现在，这家公司营收不增长，利润也不高。

而员工被前几年高速增长的高福利养惯了，不愿意 996 和吃苦。

新来的员工啥也不懂。

不了解过去，不了解谁好谁坏。但也能理解，上升通道被一些老员工霸占着，要比前人成倍的努力才可能有机会出头。

对公司来说，现在新的业务单不赚钱。但是为了少裁员，少减薪。

只能把可能没有利润的业务订单接下来。

让公司的基本运转不停下来，保障公司的生存。

这是一个死循环。

看看深圳那个自愿投标 “降薪” 的操作，别觉得有什么不妥。

没有的增量，存量的厮杀，其实是很 “六亲不认” 的。

为了稳定整个市场。

只能让股东们（央企、国企、地方平台企业）出来站台。

守住股价，才能守住信心。

而作为原始股东们，他们的股票成本价更低（资金成本低），集体意识更强（接受大股东指令），在这种困难时刻，也不容易想散户一样出现 “砸盘” 行为。

如果把时间线拉长。

散户千千万万，只要你玩股，就有 “下头”“上套” 的那一天。

能赚钱那波人，到哪里，都能赚钱。

是韭菜的，总有被割的那一天。

只是割的方式，不一定在楼市，也不一定在股市。

了解更多，关注公众号：太子探

知乎用户 隐居的大叔 发表

**首先说答案，是的。**然后再说说为什么。

因为任何一个行业想要不断发展，一定是市场在不断地需求。

事实上，很早很早以前，就有人在说中国房地产供应过剩，平均每个中国人分几套房都消化不完，所以房地产要完了。

**但当时你完全可以一笑置之。**因为房子压根就不是一个消费品，而是金融产品。

如果房子只是单纯的消费品，房地产仅有刚需市场，那么可能早在 10 年前甚至更早的时候，房地产就已经凉凉了。

但事实并不是这样。

我举个例子你就懂了：

假设你手里有 100 万闲置资金，现在银行年利率 4%，基金年化率 6%，风投平均年化率 10%，房价年增长率 12%，你会选择把钱放在哪里？

毫无疑问是房地产。因为房地产可以让你的钱增值最快。

而且由于房子是固定资产，还能再贷款 70% 出来，而且贷款年利息一般只有 5% 左右，最高不超过 7%，被房价增长率完全覆盖。

**相当于你只用把 30 万放在银行，就能享受着 100 万产生的收益，**并且房子你还能出租，再次产生收益。

这简直是金融产品的天花板，所以房地产的市场需求几乎永远不会饱和。

但是，如果房价年增长率降低到某个点，这种情况就是发生翻天覆地的改变。

比如，如果房价增长率＜抵押贷款利息，那么房子套现就可能造成亏损，需要大量流动资金的投资者就会掂量了，不会再无脑买房了。

再比如，如果房价增长率＜基金年化率，那么大部分投资者都会开始犹豫了，因为投资房子不再是最大收益的选择了。

实际上，房价不可能永远保持高增长率，因为房价的基数在不断变高，增长速度也会开始减缓。

所以发展到一定时候，注定就会被投资者抛弃。

到那时，投资者会大量抛售房产，将资金投入别的更赚钱的地方去。而刚需市场由于严重的供大于求，就会产生降价。而一但降价，就会有更多人也会跟着抛售，房地产最终崩盘，并且引发次贷危机。

中国的房地产市场其实还并没有走到这一步，但是，疫情却让这一天提前到来了。

疫情期间，企业开不了工，很多缺乏流动资金的企业主，被迫开始抛售名下房产，换取流动资金。

大量房子流入市场，市场供大于求，造成了第一轮降价。中产阶级也撑不住了，眼看房子降价，自己也开始跟风抛售，于是造成了第二轮降价。

然后房奴们由于疫情而失业，于是开始还不上房贷，房子被银行拿去法拍，又是一批房子流入市场，第三轮降价来了。

三轮降价下来，有一些房奴突然发现，房价已经下降到接近首付了，自己还跟傻 X 似的在还银行贷款，凭什么？有本事拿去拍卖呀，贷款不还了。

于是又有一批法拍房流入市场，这就是第四轮降价。

…… 然后，就出现了我们上面说到的，房价增长率＜基金年化率，甚至是低于银行年利率的时候，房子的金融属性消失了，大量资金撤离，流入别的地方了。

房地产彻底崩盘。

之所以现在还没有引发大面积的次贷危机，原因就是宏观调控，用通货膨胀在抵消房价下跌。

简单来说，就是大放水，印钞票，让社会流动资金变多，减少固定资产的抛售。

但实际上这是个掩耳盗铃的戏法，虽然表面上稳住了房价持续下跌的趋势，但造成了通货膨胀率的上升。

也就是说，数据上看上去涨了 5%，实际价值可能下跌了 3%，因为货币价值在下跌。

今年的 100 块可能只能当去年的 90 块用，就算你今年有 105 块，你也不如去年的 100 块了。

这叫什么？**这叫明升暗降，温水煮青蛙。**用表面数据稳住部分不明真相的群众。

所以说，房地产彻底没救了，只住不炒是漂亮口号，实际上是想炒也没辙了。

知乎用户 匿名用户 发表

2014 年，我弟要买一个商铺出租，做长期投资，问我的建议。他和弟妹结婚不久，准备买商铺的钱是家里绝大部分存款，还得贷款很多。

我很直接地跟他说不能买。他们就差最后签合同了，定金都交了几万，我说，如果你问我意见，就是把定金能拿回来多少就拿回来多少，宁可不要定金也不要买。但是，最终你们自己决定，这就是我的想法。我在 2012 年的时候，就跟我弟说过，房地产十年八年内要凉，可能不是一下子凉的，但总体趋势差不多。后来他要买商铺时，听我又那么说，跟弟妹后来就没买那个商铺。

他们放弃之后，那商铺又涨了二年，现在那整个商场烂尾了！对，就是烂尾了！如果他们真买了，现在就砸手里了。

一个认识的人，在 2017 年，花 270 多万买了一个临街商铺，贷了款，每月还一万四左右。当时她跟我说在看那个商铺的时候，我挺吃惊的，因为在我看来，那时候买商铺。。危险啊，可是我跟她不是很熟，而且她不可能听我意见，她也不是问我意见，我说了还会被她觉得我是嫉妒，于是我就说了一句：现在是买商铺的好时候么？要不要再看看？她看我的眼神有点吃惊，又带点 “你懂什么” 的意思，因为她没想到我能那么说，她预料之中我应该是：哇，好厉害！这样。然后她把话题岔走了，我也就再没说什么。

然后现在，上一家到期退租，空了快一年了，房贷还得还，当然有疫情原因，但是，疫情之前，一排临街商铺的老板换得就挺勤，我觉得就是个危险信号。

其实我不懂经济，但是我觉得，人都是向往轻松和幸福的。一个给人带来巨大压力的东西，它再厉害，也就最多能挺十年八年。比如房地产，它给上一代婆婆们年轻人们带来了巨大的压力，但是当时由于确实缺房子，所以前几波确实是刚需，必须买，然后带动一波热潮，可是，再狂热的东西都有冷静下来的时候，短则一年两年，比如蚁力神，长则十年八年，比如关系民生的房地产，最多也就整整一代人。

后面一茬茬的年轻人，看着前面的前车之鉴，房奴前辈们，车奴前辈们，必然不想再踏进去，然后他们必然会想办法，比如，主动不结婚，被动晚婚，租房结婚，等等。当抵制声音出现时，是压不住的，早晚要爆出来。

而且，2010 年前后，房子越盖越多，还能那么缺吗？后面盖房子动迁的风波传到我的家乡，一个四五线小城，我就觉得，这波狂欢要过去了。当四五线都盖了新楼，人们对大城市的躁动肯定会慢慢安静下来。最基本的，抢手的东西贵。房子都盖到四五线城市了，那它们还是稀缺品吗？它们就要沦为正常的日用品了。不再稀缺，不再高贵。一线的房子拼不上，二线有，二线房子拼不上，三线四线有，家乡有。

更不要说那么多占耕地，占林子的，疯狂到泛滥。一个泛滥的东西，早晚跌下神坛。

2017 年，我跟我老公说把家里那个老破小卖了，放着也不住，出租又租不了多少钱，他说什么也不同意，吵了好几次，最后我跟他说，不卖就算了，早晚砸手里，现在不卖，以后赔钱卖都不一定有人买。他嗤之以鼻，觉得怎么可能！

那个老破小十年前是个小商业圈，周围挺热闹，但是随着周围不同方向开了两个新的大商业圈，还有早市夜市，这个肯定要慢慢没落下去。而且，在经过两年收紧的房产政策下，突然一下子那么火爆了，我觉得就是房地产商知道干不过政策了，干不过大势了，所以激励员工让他们抓紧时间卖房子，趁着信息差去库存，把房子都转到散户手里，我说趁着还早，没展现出来，赶紧卖了，他说不可能的，我哪有那眼光？说疯了么？别人都买房子，咱们卖房子？

当年八千左右一平，现在半价都卖不出去，只能放着了。

我现在问我老公，他更嗤之以鼻，说我碰巧了，真有那两下子早就发财了。

现在，当初我们买房子的点，恰好是低点，现在降价了仍然一万多的 150 平房子，当年不到五十万买的，现在要两百万左右，就这房子，当初买的时候跟我闹了几次离婚，说我有钱烧的！我说卖房子的点，正好是高点，但他说我都是赶巧了。

呵呵！

知乎用户 匿名用户 发表

这不已经凉了吗！

我朋友去年 120 万买的房子不到一年掉了 20 万。

我们骑个小电驴 30 分钟能逛一圈的县城有 5 个烂尾的楼盘。

还是我们县，去年年初要求所有村子里的小学生到乡以上的学校上学，初高中到县以上的学校上学，说白了就是拿孩子绑架父母去县城里买房。政策实行了近一年最最底层农民的主意都打了也没看到房地产有起色。

知乎用户 手执卷尺 发表

最近看到的事说一下

某部门抄牌抄得特别勤快

订报纸任务各部门轮流上岗

地方明显的缺钱，非常缺。

制造业今年年假很长，一个半到两个月。

消费理智，或者说拒绝消费。

知乎用户 30 秒看穿本质 发表

这个回答几个月来我一直在写。看过去而知未来。下面的文章是去年和今年前几个月陆陆续续写的，形式基本按我预判的在走。

先来段房地产顺口溜（21 年的文章)

搬好凳子看长文，一句话，核弹级巨大的危险显现。

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该文创作时间 2021 年 9 月

你不买我不买，每平小降几千块。

你要买他要买，烂尾维权没人甩

你要闹他要闹，抓进局子睡午觉

你分销他分销，惨得没有油水捞

你软文他软文，靠吹靠骗带进坟

你停工他停工，美梦全都变成空

你不听他不听，烂尾看得肉心惊

你爆雷他爆雷，杠杆炒房遭爆锤

你捂盘他捂盘，最后骨折眼泪含

你拿地他拿地，疯狂杠杆把命毙

你地王他地王，潮水退去站岗凉

你裁员他裁员，地产相关全缺钱

你发债他发债，毁约丧誉把命害

50 强，100 强，最后大多都凉凉

你新区他新区，房产税来全鬼区

你来炒他来炒，最后都是坟头草。

你来吹他来吹，大势已去全炮灰

你天真他天真，二十年地产真尾声

你法拍他法拍，盲目杠杆要遭栽

你后悔他后悔，恶兆在前你想太美

你不慌我不慌，慌得只有小西装

炒房狂投机狂，秋天的蚱蜢要灭亡

不看大势不看报，高位接盘你睡不着觉

顶层这次决心大，刮骨去毒你怕不怕

此一时，彼一时，唯有自住最踏实。

市场回归真本质，合理租售才最值。

莫再抱着毒药喝，高速扩展负债多。

此时如不关阀门，洪水滔天在后人。

国家转型在此时，技术革命才本质。

要想走进新时代，回归正途趁现在。

笑。

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这是老美的阳谋，说了 N 次了。

这一切都是阳谋，，中国，股 房，汇三杀，这波绝对不亚于 08 年危机暴跌。

美国这次想搞个大得，估计目标就是要让中国几万亿的外汇储备全部耗尽。

逻辑是这样的，

逻辑 1 美元潮汐要回流，对它最大的阻碍就是有另一个大国吸引资金流，那个国家本币跟着升值，就会影响到他回流，因为资金可能中途跑到大国去了。

逻辑 2 某大国是外贸制造业为 3 架马车之一，其他 2 架自己基本干废了，那么就集中火力轰击他外贸。

逻辑 3 小弟日本是其邻国，也是制造业起家，放他出来开启货币主动贬值，

逻辑 4 东南亚一众国家都是制造企业居多，那么大家都开启贬值模式，韩国等国不出意外很快会跟上。

逻辑 5 那么那个想升值来和美国夺取资金回流的国家，本币如果升值，但周边一众国家货币贬值，那么制造业的成本优势将大受打击。

两个结果，

1 死撑，大量企业恐怕拿不到订单倒闭，失业大潮叠加房地产泡沐，必然重创一波 。

2 跟着一起贬值，那么分流的资金必然重新回流老美。同时带动大量地产泡沐大的地区泡沐破裂 。

这是阳谋，你看得到但是躲不开 。

老美缩表，必然迎来通缩。还有好多人说老美缩表对中国没影响。知道什么是消费大幅缩减么？直接打击外贸出口型企业，而且是低端制造企业。海量外贸毕业生一步步走来。让 18% 的青年失业率再创新高是毫无疑问的。

市场就这么大，老美这次还开启印太经框，就是开启全面去中国化。 越南，印度崛起后面几年会大量替代国内低端。这又是就业最重的一头。

老美缩表 + 大量低端产业被替代。

老美联合欧盟，亚洲诸国，就是慢慢剥离中国。这是肉眼可见的大杀招。

​

中低端制造是很快就可以替代，外贸一旦被打击，失业狂潮叠加人口暴跌 + 老年化，以前的红利就会变成堰塞湖。

… 日元大幅主动贬值，这次就是要打东亚地区外贸，开启一波汇率战。

大量外贸企业寒冬将至，面临倒闭失业潮，

大量 “被毕业” 潮水般出现，互联网才是开头。人家是先知先觉最快的，

那些其他行业搞不清楚状况的群众还在吃瓜。

再强调一点，日元可是主动贬值，几周前我就说了，这种走势是主动的贬值，什么叫主动，就是知道要贬，一样会采用放任态度，那么就是说，日本方面做好了各种准备。这个几周前我就说了。

那么主动一定带有目的性，这个目的针对谁，针对什么，是很明显的。

那就是来刺穿你泡沐的！哪个国家有最大泡沐？哪些个国家老百姓掏空 6 个钱包？大家都知道是什么。

日本那是过来人，他太知道现在该做什么了， 这家伙一直算计好了的。

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再更新点更深入的，想看我的以后我会说更多。。

说说大家关心的房地产方面的杀盘。

房地产 30 年萧条期已经开始，房价一路向下，偶尔反弹也难达前期高度了，前车之鉴就是日本。

高房价泡沐必然要破，如同当年日本一样，这次不是主动刺破，是被人给一刀子捅破，到时候想护盘都护不住，同时 14 亿人口一旦开始负增长，那么不出 5 年，老龄化的压力陡然上升，中等收入陷阱，老龄化陷阱自然而然的就会带崩目前脆弱的金融体系。这就是既要，又要的结果。没有出清各类不良资产，灰犀牛必然咆哮而来。老美抓住就是这个机会了。目前看，基本按着这个路子在发展。

因为各国本来就是互相博弈状态，此消彼长，你有问题不出清，在这里吹泡泡，最后别怪别人上来捅刀子，自己捅破还体面，比如 30 年前那个日本，等到别人来捅破，恐怕就是不是捅这么简单了，见过草原狼群围殴撕碎猎物什么场景么？有机会群狼当然一哄而上分而食之。一句话，自己问题太多，又不好好解决。光说着：“相信后人的智慧……” 后人都哭晕在景山树上了。。

国外现状更是恶劣，已经被老美完全找到了软肋，只要中国放水，美国就加息，死死按着你软肋打。加到这次缩表后，高息美国将会迎来大收缩，需求大幅下降，直接目标就是全面打击中国的外贸，因为老美深深知道只要全球通缩，就会直接打击制造国的外贸，照成大量失业，

这次就是要彻底锁死二手房交易，根本不给任何出逃机会。因为地价肉眼可见越来越便宜。开发商也不敢修了卖高价，卖价高了没人买一样就是占用资金，最后落入恶行循环。

大趋势势向下，不是简单再来次去库存就可以逆转的。

二手房会彻底停贷，这些都是可以预料的，大量建筑工人都要转型，国家逐步剥离房地产在 gdp 的比重。

房产税还在路上，国家意志不以你几个跳蚤跳来跳去的发反对意见就改变，历史的车轮滚滚，碾压至渣。

无债一身轻，管住双手，减少不必要开支，再说一次，没有任何负债，不盲目增加杠杆负债，就是危机中最好的防御。

道理好简单且明显。

因为如果不剥离房地产比重，就会像黑洞一样虹吸打压其他行业，那么你的国际竞争力就会衰退，不赚老外的钱，那么你的收入就会不涨甚至下降，收入不涨房价就成无水之源，再空涨崩起来就没底。

你要收入涨，就必须转型搞高科技，高科技的钱又被地产吸完，不打压地产就没法发展高科技和其他有国际竞争力的行业，地产本就是钢筋水泥的低端的行业，大家都可以搞，就没什么技术含量，国际上更没竞争力，

如果说房地产的历史功绩，一句话概括，就是短时间内，合理合法的，把大量民间资本吸收到政府手里的一种手段。闲散资本聚集起来办大事。就是一种强心针做法。目前从各种情况来看，其历史使命基本结束，再靠它只能成为抱着毒药来解渴。

所以剥离地产短期看起来是阵痛，但是对于长期来说是转型关键。

日本当年太明白这个道理，所以选择立马刺破，既保住中端，也保住了高端。

我们现在处境更难，日本 80-90 年代已经是人均 3W 个美刀的发达国家，2022 年我们才 1W 出头。

而且国际形势更加恶劣，制度和意识形态不同，被各种围堵打压，高端制造被老美举起屠刀一顿砍废，中端和日本韩国欧盟一堆国家冲突竞争你死我活，低端又大有被印度，越南取代之势。

更要命的是全球开启了去全球化，WTo 岌岌可危。那么作为三驾马车唯一还能打的外贸也是肉眼可见的危机，海量工人毕业将可能不期而至…………

这就是一直依赖搞低端地产的后果，中间吃得油头肥肠的早就国外潇洒去了，留下些啥也不懂的小白还在拍手喊涨涨涨。

也难怪，他们主要就是被套慌了，胡乱上杠杆，负了自己承受不了的债务，因为好像看起来这几十年来发展顺顺利利，房子也形成了惯性涨价趋势，没有经历过危机，处处以为我们立马能赶超世界第一，你当时人家都是铺平了路让你超啊？

盲目乐观，大胆加杠杆，大胆贷款，大胆创业开店，最后一旦增速放缓，内卷加重，包括疫情，还有各种国内国外不利因素，断供法拍那是家常便饭，这还是危机才开始，就在这里喊天喊地了？

危机发展到最后你喊都喊不出来。

杠杆负债，被迫毕业，每天睁开眼睛就还房贷，没法了。看到别人说跌，心里那个悲。

但是你就算把每个唱空的人恨个遍，也无法改变现在国内国际的大环境呀。 日本韩国当年自杀的多少，跳楼的多少，还不是一样过来了。

改革和自我疗伤，哪会一帆风顺呢，必须得有炮灰呀。炮灰就是哪些盲目举债，认为房子是资产的，那是你负债买来的，叫负债好不好，你还希望大通膨来让钱不值钱，多恶心和心黑的人才这么来制造焦虑， 负债的人，在通货膨胀时，你的利息一样会涨，20% 利率了解下，而且危机时刻，大量失业还会加剧你的负债风险。

纵观二战后各国，有了稳定的五常和联合国，有了 imf 等现代金融组织， 主权稳定的民族和国家基本都不会发生恶性通膨或者金圆券这种事。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

三遍牢记！

什么投资黄金，投资这样那样，还去抄底的，被那些抖音毒鸡汤一灌，在我看来这些人脑子都不太好使。

老百姓就别太惦记抄底，资产大拿都不敢随意抄底你去抄底？特别是还有人高负债加杠杆抄底，那是直接会叫你继续穿仓，负油价了解下。

大危机还在后面呢，几周前我就说了日元开启主动贬值，就是要打货币汇率战，跟着就会带东东亚制造业地区集体贬值。现在果不其然，中国只能被迫跟进，资产贬值大潮不久将会席卷全东亚。

这次老美的阳谋非常明显了，就是要将你的万亿外汇储备全部打掉。

这次将是核弹级别的危机。好自为之吧诸位。

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必须还要再来爽文，

我以前分析国。2017 年后，土地依赖超过 65% 的城市，基本就是很难摆脱越陷越深。

毒药接着喝，停不下来的。

为什么？因为摊子铺大了，想停都莫法，

杠杆如漩涡，用了就难抽身，每次只有用更大的膏药去补前面的口子。

所以这些高依赖城市，必须看起来是每次都新高， 不然立马就死，这就是土地依赖症。

好日子在后面。

……… 相信后人的智慧…… 后人哭晕在景山树上了

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再更……

不是说了么，土地依赖高的地区，不敢降，否则立马死硬，如同恒~ 大一样，恒~ 大就是那些过度融资的地方政府的缩小版。

为了借新还旧再融资，所以只能自摸，地价越摸越高，都晓得自摸会导致后面更恼火，但是还是得自摸，因为上一届留下来的继承贷，这一届你不接着贷是不行滴，否则工资都发不出来了，只能抱着毒药继续喝。

滨江集团和绿城，是这次拿地大头，都是杭州的本地企业，明眼人一看就是在这里自摸，白手套啊？！

有点能力的招保万金地产大拿都不敢随意拿地了。只有莽子还猛起往里冲，背后原因是不得而知，或者不是拍就要死，自我恶行循环。

城投就不说了，政府喊多少，就是多少，自摸多高也得拿，不然工资可能都发不出来了，这能维持多久？

每一届自摸多了，传给下一届，大家都相信后人的智慧……，后人一看吓傻了，莫得法，也只能继续自摸…… 相信再后来人的智慧。结果，借来的负债会越滚越大，到最后爆掉，反正不爆到各人手里头都烧高香。就是个恶性循环。

所以现在借钱潇洒当然看起来光鲜，那是把后面几十年的钱都拿到现在用，当然潇洒，各种英明正确，各种宏大叙事，各种运筹帷幄给自己脸上贴金…… 其实呢，都是吃了时代的红利，而且是负债的红利而已，但是借钱是要有个度，太过了就会造成后面洪水滔天，居然还有一帮子人叫好， 傻子们还跟着羡慕，那些个借钱潇洒的主，哪个不是身边一群海吃海喝跟着红光满面的人，借来的钱不用还的么？等还钱的时候才晓得砍手断脚，树倒猢狲散。

不过呢，内债都不是债，苦一苦韭菜就对了，大家都是这么想的…… 所以韭菜开始自断根了。

内债虽然不是问题，但是现在世界不是你单一的，而是竞争力的社会，群狼环绕，大清如果不是八国一起上来捅刀子，还能坚持一百年懂不？

现在的问题更严重的是外部环境恶劣，你自己一堆问题，想稳住杠杆大泡沐，别怪别人拿着刀子来帮你破了。

所以话说回来，

土地依赖算低的城市，才敢降地价，自我调控还有上下浮动空间，谁撑的久才算赢。

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如果看得爽，就再更…………

黄教授都发言了，房地产开放商死得剩下不到十分之一才是常态，

现在与各类开发商相关的，一手二手销售，设计，渠道，广告，分销。 全都要死到剩十分之一，而且中间大量地产商只会采用提桶跑路的姿态。

这就是不破不立，没有一个行业在这种疯狂杠杆下还能全身而退。必然是整个行业的大洗牌。

还有些傻子还以为国家这次还来兜底？没见人口断崖暴跌，各种外部环境恶劣么？去库存已经是掏空 6 个钱包。现在租金成本高得各类商铺都活不下去了。再涨点房价，

租金成本升高，大量做生意的都被租金搞垮了，为什么只有中国淘宝拼多多打得死实体，别得国家都是实体网购均分，因为国内畸形的租金，大幅超越了房子本身的价值，所以一旦再度被房价拉高租金，

恐怕就是大量商铺倒闭潮，失业潮席卷各地。连吹高房价的各类中介，我看租金都给不起。

再涨点？，我看本来就是摇摇欲坠的的餐饮，社商底层的那些 4S 店，大量商铺都关门大吉了。

我看那些盲目上杠杆的打工仔， 今天加大杠杆买房美滋滋，明天就 “被毕业” 法拍。

杠杆借钱一时爽，欠债还钱火葬场。。

还厚着脸皮要国家来利好，没见到恒~ 大，融~ 创等等诸多地产商躺地上哀嚎着，再给一次机会吧，这次一定好好卖房子，做个老实人，不再拼命上杠杆 ………… 一定好好学学企业管理，控制风险……

还有这个机会么？好多套牢的投资客炒房客，都哀嚎着国家再给机会，出去后再改邪归正好好做人，还有这样的机会么？

是个人都想跑，最后谁都跑不了，只有留着交房产税，或者断供法拍腰斩价出手。跑不掉了。

国外现状更是恶劣，已经被老美完全找到了软肋，只要中国放水，美国就加息，死死按着你软肋打。加到这次缩表后，高息美国将会迎来大收缩，需求大幅下降，直接目标就是全面打击中国的外贸，因为老美深深知道只要全球通缩，就会直接打击制造国的外贸，照成大量失业，

高房价泡沐必然要破，如同当年日本一样，这次不是主动刺破，是被人给一刀子捅破，到时候想护盘都护不住，同时 14 亿人口一旦开始负增长，那么不出 5 年，老龄化的压力陡然上升，中等收入陷阱，老龄化陷阱自然而然的就会带崩目前脆弱的金融体系。这就是既要，又要的结果。没有出清各类不良资产，灰犀牛必然咆哮而来。老美抓住就是这个机会了。目前看，基本按着这个路子在发展。

因为各国本来就是互相博弈状态，此消彼长，你有问题不出清，在这里吹泡泡，最后别怪别人上来捅刀子，自己捅破还体面，比如 30 年前那个日本，等到别人来捅破，恐怕就是不是捅这么简单了，见过草原狼群围殴撕碎猎物什么场景么？有机会群狼当然一哄而上分而食之。一句话，自己问题太多，又不好好解决。光说着：“相信后人的智慧……” 后人都哭晕在景山树上了。。

这次就是要彻底锁死二手房交易，根本不给任何出逃机会。因为地价肉眼可见越来越便宜。开发商也不敢修了卖高价，卖价高了没人买一样就是占用资金，最后落入恶行循环。

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更新，好多人说美股也要爆，简单普及下知识。

中房美股还居然拿来对比？根本毫无可比性。

说中房泡沐大，这是毋庸置疑，毕竟大家都开玩笑，卖掉中国一小区，可以买纽约几个街区，可以横扫德国半个州。笑，水泥值钱呢。

但是说美股泡沐大，都是些道听途说，炒股水平很差的人会那样看问题。美股历史上大起大落一点不奇怪，我预计这次老美道琼斯跌倒 2W 附近，但是人家多空都可以做，对冲基金也很多，美股走势是正常博弈的结果。从诸多经济指指标和历史对比看，标普 500 都不算什么泡沐，正常值附近上下而已。另外，股市不光看指数，你得看看是些什么公司。产品收割全世界的苹果公司，一个就抵得过全中国大半科技公司了。更别说

微软，谷歌，脸书，这些公司在，股价就算跌没了，他们会倒闭么？只要人才在，技术在，跌了后面又可以涨回来。这还光是科技类，老美其他芯片，医药… 化工，消费，制造… 世界级顶级跨国公司多了去了，可口可乐会爆么？强生，辉瑞这类大公司一抓一大把。 怎么爆？你公司的产品都卖不过别人，还要别人爆？

知乎用户 猛猛的 发表

中国城镇化进入尾声

之前的文章分析过，中国过去几十年的经济发展高度依赖廉价劳动力和城市化过程中的房地产，廉价劳动力在加速枯竭之中，房地产也已经进入到尾声，城镇总人口在 5 年后将不再增加，十年后将会加速减少。

随着工业代替农业，大量农民进入到城市工作生活，城市人口比重增加，这就是城市化的过程。但是城市人口比重不会一直增加，农村人口加城市人口等于总人口，农村始终会有一部分人口，所以当城市人口到达一定比例以后，就不会继续增加了。

中国人口总数从今年开始下降，以后下降速度会越来越快，而城市人口总数预估在 5 年以后才开始下降（城市人口下降初期城市化率还是会增加，因为农村人口下降比例更大）。

2021 年中国城镇人口 9.14 亿，城市化率 64.72%

以上就是中国城市人口数据，一直在增加，但增加幅度有所放缓。具体增量如下图

由图可知，自 2016 年以后中国每年新增的城镇人口都在下降，并且降幅较大，按照这种降幅，5 年后城镇人口将不再增长，乐观估计 5 年后城镇人口增长也就在 100 万的量级，这与 9 亿多的城镇人口完全不在一个量级，几乎可以忽略不计。虽然 5 年后城镇人口不再增长，但是伴随着农村更多的老人去世，农村人口减少，整体的城市化率还在增长，而这种增长是属于被动增长。

城市有城市吸引人的地方，农村有农村吸引人的地方，在大环境不变的情况下，城市人口和农村人口比例最终会稳定在一个区间内（随环境变化有一定波动）。在这之后城镇人口与农村人口几乎同比例减少。以下是中国死亡人口预测

2044 年以后中国死亡人口每年都会在 2000 万以上，持续几十年，直到 2070 年之后才会缓慢下降，而按照今天的生育率（1.0 左右，平均一个女人生一个小孩，个人预测还会降，这里就按照 1.0 粗算），2022-2030 年出生人口会进一步下降到 650 万左右，2030-2040 年会有一个短暂的平台期，每年出生人口在 600 万左右，随后 2040 年以后出生人口会进一步掉头快速向下到 2070 年大致只有 100-150 万的样子，随后还会继续减少。由以上推论：中国 2045-2080 年每年减少的人口从 1400 逐渐增加到 2000 万。结合城市农村人口比例维持相对稳定（城镇化率 70% 左右）得出推导结论：中国 2045-2080 年城镇每年减少的人口从 980 万逐渐增加到 1400 万左右。

政策可以改变短期的数字变化，但长期趋势基本如上述的预测。每年减少 1000 多万的城镇人口，这就相当于每年要放弃 3 个大城市，当然具体的过程应该是边缘小城市逐渐萎缩，不断向中心城市萎缩，很多城市由于人口骤降，一些公共设施无法维修保养，直至城市瘫痪，这些城市数量不断扩大增多，大量的基础设施被放弃成为死城。

根据 2020 年人口普查，中国有 340（左右）个地级市，其中超过 1000 万人口的地级市有 18 个，超过 500 万的有 91 个，而更多的地级市人口是不足 500 万的，在这些市下面还有县。城镇人口每年减少 1000 多万相当于每年减少 3 个地级市, 30 个县或者 300 个乡，这种凋零速度简直触目惊心。全国每年减少 2000 万呢？

农村可以住的密集一些，也可以地广人稀一些，但城市却不可以，一些公共设施没有人就会瘫痪，城市人口稀疏到一定地步就不能算作城市了，但又不能像农村一样耕种，最终就只能放弃。这些城市在今天已经开始出现了，比如鹤岗，玉门等等，今后还会不断增多，规模不断扩大，未来几年就会多点开花，再往后就是星火燎原。

以上分析基本都是理想分析，给出的理想结论就是：中国城镇化已经进入尾声。不理想的情况就是战争政权更替等，今天的中国政府也不知怎么回事，每天要和几百个国家吵架，这些事情最终会演变成什么状况很难说，如果出现大的战争大的世界格局转变，以上预测基本也都要推倒重来。

城镇化进入尾声的影响

城镇化进入尾声的影响太多了，方方面面几乎涉及到每一个中国人，这里说一些影响

房地产行业萎靡，各种问题频发。房地产上下游以及土地财政等问题十分严重。

由于城镇人口增加得少，买房的人就少，房地产商手里的房子卖不出去，资金回笼困难，而房地产商的高杠杆运作，一旦购房者减少，房地产商的资金链就会断，前期的一些债务甚至未完工的楼房就无法继续建造，导致大量债务无法兑现，大量烂尾楼无法交付，这种现象已经颇具规模了，后期还会有更多这种情况，并且房企由于资金不足市场萎靡，房企不再拿地，不再拿地地方政府就没有土地出让金，地方政府就急。地方政府没有土地出让金，并且这种地方越来越多，他们会怎么做？这个我不好预测，不同的政府做法不一样，考虑的点不一样，有的国家政府会精简公职人员减少开支，让人民休养生息；有的政府会带领国家走向富强，然后收税，用税收研发科技然后下放科技给企业，让国家不断富强，他们的税收是用来发展国家的；也有的统治者会进一步维护自己的统治地位继续增加赋税，增强自己的集权，用自己的统治压制底层反抗，还有很多种政府做法。

税收以及土地出让金

一个国家的走向也和这个国家的税收作用有极大的关系，税收如何使用决定一个国家走向发达还是走向衰落，为什么我们反对小混混黑社会收保护费？税收和保护费有什么本质区别？他们的形式基本一样都是一群人给另外一群人钱，个人认为本质区别就在于用途，黑社会收保护费是自己用的，他不会促进社会发展，相当于一群努力劳动的人要去养一群无所事事的人，这样并不会促进社会进步，反而会加大劳动者的压力，阻碍社会发展，如果税收也是这样，那社会自然不会进步。而真正的税收我个人认为是劳动者把钱交给政府，政府能更好的利用这一笔钱把社会发展的更好，更好的社会反过来能够给群众更多的好处，如此形成一个良性循环，国家才能不断前进，政府如何更好的利用这一笔钱呢？

我认为今天的世界科技才是一个国家的核心竞争力，税收必须鼓励科研，形成科研成果，下放到企业，企业有利润才能给员工涨工资。科技的森林实在太大了，几乎每一个发达国家和地区都有自己的拿手好戏，靠廉价劳动力不可能跃居发达国家行列，鼓励科技发展也不是一个简单的钱的问题，背后的制度问题更大，但这一切都是有榜样的。科技发展只是税收的一个方面作用，还有其他方面的作用但我认为科技比较重要就拿出来说一说，税收唯一不该有的作用就是成为少部分人的福利，一旦成为少部分人的福利那基本就是和黑社会的保护费没有区别了。你收税你就该拿出成绩，这个成绩如何量化？如何和税收做一个对比？有没有成熟的系统作为参考？

以上是我对于税收的一些思考，而过去几十年土地出让金基本起到了税收的作用，一些地方的政府对土地出让金依赖度极大，而接下来随着城镇化完成，这一部分税收基本就要大大缩水了，政府如何应对？这也关乎到每一个人，也关系到中国未来的走向，是繁荣还是衰退？

以上是 2022 年一季度各省土地出让金状况（网络数据不是我整理的，借来用一下，一个人搜集数据太难了，没时间），除北京以外各省土地出让金基本都大幅缩水，和之前的分析一致。这个出让金会越来越少，因为房子已经过度饱和了，城镇新增人口也逐年走低必然导致土地出让金减少。过去几十年的土地出让金是多少？大致有 40-60 万亿之间吧，具体不清楚，大致是这个数量级，而这一部分钱相当于税收，而这些税收最终都由买房人的承担，多少人贷款贷了 30 年，这一部分钱被收上去起到了什么作用？有没有培养出大量的科技型人才？转化成先进的研发成果？有没有推动社会进步让底层人民生活变得更美好？基础研究能不能比肩欧美？这些钱是人民信任政府，让政府拿去发展国家用的，这种说法没错吧，那你是不是该有一个明细的账目说明一下这些钱转化成了什么成果？总不能拿去挥霍了吧？中国内陆这几十年没有出现几个真正意义上的专家（很少，诺奖就两个，屠呦呦和莫言，莫言还是搞文学的，但文学又不占用大量的国家资源），杨振宁肯定算，他在物理学界的地位崇高，但是他拿诺奖的时候是在国外啊！回国后的成就我没太关注，好像也没有太多吧，也没有培养出一个和他比肩的人出来，当然这也不是他的责任，他没这个义务是吧! 几十万亿的土地出让金又不是他拿去了。这几十万亿有一部分能放到科研上，培养出几十个诺奖级人才，将中国的科学推上一个新高度，基础研究方面能和欧美平分秋色，这些基础研究再转化为生产力，台湾能出台积电，内陆就该有 60 个和台积电比肩的公司，但是内陆能和台积电比肩的科技公司就一个都没有，台积电的产能在世界的影响太大了，这一切都是核心技术带来的，不是什么内陆手机公司能比的。以内陆各个手机公司举例，有哪一个公司是不能被替代的么，基本每一个都是方案整合商，大家做的都是同质化的事情，都是买芯片屏幕摄像头等等组装成手机，这有什么技术含量？做这些事能赚什么钱？随便砍掉一个手机厂，其他的手机厂商可以轻松占领你的市场份额，你的市场份额能被人轻松占领就说明你不是那么重要，也就是你没有那么大的价值，别人就可以轻松针对你。

今天的中国科技领域真的不好评价，几乎就没有什么能拿得出手的东西，各个专业领域也没有像样的人才，我没有深入了解，我所说的像样的人才指的是一些前沿人才，前沿人才才以及前沿技术才是第一生产力，这些东西不去培养，国家必定不能发展下去，靠 996，靠拼命搬砖怎么可能成为发达国家？一个国家的大部分人从上学开始一直到退休甚至死亡之前都要不断高强度长时间的劳作，这种现象是极其不正常的，长期如此几代人都要这样那更是不正常的，如果一个人的父辈是这样，自己也是这样，他预测到自己的子女也是这样，正常人还有什么理由去生育下一代？让自己的子女重复自己悲惨的生活？这也是今天低生育率的原因。现象是这样，但为什么会是这样，为什么几代人的的努力不能为后代带来富足的生活？他们努力创造的的财富去了哪里？我认为是高税收（包括土地出让金转化成的房价），我不反对高税收，但高税收收上去的钱应该用在对的地方，反过来给人民希望，税收能使技术进步，提高底层人民的工作效率，让他们的收入更高，能用更低强度的劳动量换取更高的回报从而提高幸福度，有更多的时间体验幸福的生活，这才是一个正常的循环，如果不是这样，那我们是不是该反思是哪一个环节出了问题？

最近出了许多荒诞的事情，这些事情在影视剧上都看不到（口罩，码，存款，烂尾，保护伞……..），这些事情最近几乎每天都在上演，怎么理解这些事？我个人认为是两个阶级的事情，一个群体分化成两个阶级，一个阶级吸取另外一个阶级，一开始够吸，越吸另一个阶级越瘦血液越少，而吸人的阶级胃口却越来越大，当他吸不够时他认为是被吸阶级的问题，于是就出现了矛盾。目前这些矛盾还处在早期阶段（虽然有好几年了），但房地产的崩盘是一个重要的节点，接下来会走向什么方向真的很难说。

房地产如何结束？目前来看就两个方式，结果都一样，一个是价格崩盘，另一个是价格不崩盘但成交量没有，这两个结果其实都一样，就是土地出让金政府收不到了。归根结底的原因都是房子过多，人口在可预见的未来会暴跌，导致房子进一步过多，而政府这时就少了一块收入，推出房产税？买房子的人房贷还没还完呢，他们已经是勒紧裤腰带生活了，再收税让他们怎么活，而症结却是你收了税你却不能改善人民生活，底层人民没钱消费也起不来，后来的年轻人更是结不起婚，买不起房生不出娃，陷入一个恶性循环，所有的症结点其实在我看来就是税收没有起到该有的作用。今天的国人压力大，迷茫，看不到希望，当然大部分人不知道为什么自己会这样，他们只是看不到自己的希望，却很少有人知道为什么会这样，买房对他们来说很难，结婚也很难，生小孩也很难，每一件事都压得他们喘不过气，夫妻矛盾家庭矛盾都在增加，离婚率也在增加，但是为什么会这样？是他们不够勤劳？我看到的却他们连陪伴子女长大的时间都没有，和妻子家人聊聊天的时间都没有，家人之间的隔阂远比一百年前的人大。其实今天的生产力远比那时候的高，但为什么人们反而更累？

希望接下来能够改革税收，改革税收的核心不是因为土地出让金没了去换一个收税的地方，而是税收的用途，如何用税收促进国家发展这才是核心，希望笑容能回归到每一个人的脸上。

希望更多的有识之士能为天下百姓出谋划策，谋为天下谋，利为天下利。

知乎用户 装不下去 发表

2021 年之前，北上广深杭，以这五个城市为主的房产界声音是不会凉。

2021 年到 2022 年之间是个静默期，声音五五开。

2022 年上海疫情开始，大幅关于房地产要凉的声音在互联网上成为主导声音。

以上三个感受你们可以自行搜知乎。这就好像之前防疫主要声音是清零，现阶段已经逐渐倒向开放一样。不要自欺欺人。

可能关于房产的问题我回答过，所以最沙雕算法屡推问题。我最近也还算乐意分享我的个人感受。依然老规矩，个人局部视野不代表任何宏观指导意见，尽量有图有真相。ok，正式开始。

先说些大空话：

中国房地产，作为全世界像疫情防控一样独一份的存在，中国人的嗜土性真是匪夷所思。只要百姓还有 “嗜土性”，房地产就始终有的做。就像人只要还有性欲望，妓院就不会消失一样。

政府也一样，只要没有找到下一个可以如此堂而皇之的搜刮手段之前，房地产依然是需要继续吹的气球。参考上海疫情三个多月百姓的忍耐力和目前油价涨幅，显然老百姓的忍耐力远没到极限。这是我说下面所有论述的前提，如果你认为中国城市大部分居民的财政已经到极限了，你就不需要往下看了。

接着开始我的个人观点：

房地产短时间内不会凉，但这是历年来最接近凉的一次。

毕竟房产的开发成本太低太低了。如果飞机坐 1/3 就回本，从建筑成本说，楼盘卖出去 1/10 就回本了。之所以无法回本，主要是土地费用。如果没有土地出让拍卖费用，房产回归纯市场，房企将马上进入价格战。

所以有个大前提，中国的房地产不是市场行为。说句不好听的，中国房产从业人员，实际上和公务员一样。是国家在兜底的行业，国家没给几个可民营参与的行业兜过底，房地产是其中之一。公务员一样有被辞退风险，房产相关人员下岗失业率这几年比例上显然无法和旅游，教培，餐饮相关比吧。这还不是因为国家在兜底。即将可能实行的 12w 亿救市，救的还不是房地产和基建，难到是就教培和旅游吗？

但是房地产大概率要走个大下坡，此时依然需要一个标志性事件。就像直播界的薇娅被干倒，标志着直播带货开始泼冷水。房产现在是老百姓是真没钱，有钱真就还是买买买。所以各大房企还在那边等春天，毕竟他们和国家站在同一边，老百姓在买房上是站在对立面的，简而言之，在解决住房这件事情上，我党我政府，并没有向着老百姓。如果向着咱，完全可以采取全民医保制，多交住大，少交住小，统一分配。

大家也别特别盼着房地产倒的一地鸡毛，首先这是不可能的，第二数据没好处。哪怕你没贷款，你们当地地产市场真崩了，轮到你个人头上，起码就业就成问题。打个不恰当的比喻，空姐下场做小姐了，你还让不让小姐活了。别看别人，你就是那个小姐。

所以，房产暂时还不会破，国家已经在接手救市了。我希望他不破，但是回归理智。一个城市，不论大小，有那么几个好地块这是正常的，但除此以外应该客观公平。以我所在的宁波为例，咱这经济是不错，但工资平均来说真的不高。老三区你买三五万的可以没问题，三室其他地区应该均价在一万五上下最多了，毕竟年轻人工资就六七千，七八千。现在市区买均价 3w5，老三区直接上 4w5，5w，带学区的东湖馨苑那一片，小户型竟然可以买到六七万。呵呵…

这种不公平和畸形，老百姓难受了几十年，也真的是耐操。能做的对抗仅仅是 “不买”。

所以我希望他凉，冷静一点，操，别再上头了啊这我也不想他凉透，理由我前面说了。最后老惯例，看看目前的行情，是不是已经在凉了，图是朋友昨天无聊发我的，因为知道我最近在看房。但就这，我也还是买不起

知乎用户 锋道​ 发表

这个题目，忍不住要答一下。我从 2003 年入行房地产，到今年一共 18 年。我来回答这个问题可能是最合适的人选。

接下来，我会谈三点：

一、房地产发展的四个阶段

其实过去二十年，中国房地产市场大体可以分为四个阶段。第一个阶段从 2003 年开始，标志是国务院 18 号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业，那一年我刚刚入行，那个时候的主基调是鼓励地产投资，以地产拉动经济发展。

第二个阶段从 2011 年开始，标志是国务院发文促进房地产市场健康发展，加大保障性住房建设力度，把房地产作为一个民生问题。 这一阶段的主基调是解决大家买不起房的问题，着力多建房子，让老百姓有房住。

第三个阶段从 2015 年开始，标志是供给侧结构性改革的提出，把房地产作为一个产能问题，主基调就是觉得房子建的太多了，要刺激市场，去库存。

第四个阶段从 2016 年开始，标志是提出房住不炒，把房地产作为一个金融风险问题，主基调就是要打击投机性需求，抑制泡沫。

前三个阶段都是房地产的黄金时代，尤其是第一和三阶段，第一阶段靠人口刚需，第二三阶段靠金融刺激，结果都是房价暴涨。 而第四阶段彻底不一样，这个阶段就是要抑制炒房，人口刚需衰减叠加去金融化，房地产的黄金时代已经结束，而且这种告别不是短期的，可能会贯穿未来十年甚至二十年的时间。

**首先是人口因素。由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化，一个长达五十年的人口周期已经终结。**一方面，劳动力人口出现拐点，首次置业刚需下降。20-29 岁的刚需人口正逐步进入快速下行通道，现在占总人口的 17％，未来十年可能降至 10%。婚姻登记人数连续五年下降，累计下降 300 多万，中国最新的年出生人口已经从最高时的 1786 万下降到 1523 万，在不久的将来，中国可能会进入人口负增长。根据国际经验，人口拐点往往伴随着房价拐点，美国劳动力人口 2007 年见顶，房价 2006 年见顶，日本劳动力人口 1992 年见顶，房价 1990 年见顶。另一方面 ，人口的迅速老龄化也逐步拖累了房地产需求端的改善，据联合国预测，2050 年我国 65 岁以上的老人可能高达 26.3%，进入严重老龄化的社会。总之，随着人口红利逐步消失，刚需后劲不足，房地产高速增长的基本面发生变化。

**其次是金融因素，一个十年金融周期的退潮使房地产供需两端承压。**过去在货币宽松环境下，居民疯狂加杠杆买房的投机行为是过去几年房地产市场繁荣发展的一大推手，如在 2015-2016 年的个别月份，居民房贷占信贷的比重突破 100%，房贷几乎成为了居民信用消费的全部。但从 2018 年开始，金融体系的基本面发生了根本变化，“大水漫灌” 的时代已经结束：一方面，房企因为融资环境恶化，供给端开始受挫；另一方面，国家的政策意图很明显要把房地产隔离在宽松之外，LPR 改革后，长端利率的下降节奏和力度要明显小于短端，实际房贷利率远高于基准，居民购房能力被抑制。

**最后是估值因素，这一点估计很多人都没有意识到。**我国的绝对房价和相对房价均处于全球前列，后续上涨空间有限。从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深的房价几乎是最高的，仅次于香港。从相对水平来看，中国的核心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房负担稳居全球前三。如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。

二、房地产的未来走势

事实上，就房地产而言，其实这 2、3 年的确定性在增强，因为政策导向越来越**明朗——**即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层设计。

• 其一，房住不炒，租购并举；
• 其二，稳地价，稳房价，稳预期的 “三稳”；
• 其三，三道红线与二道红线倒逼房企进入 “稳健发展” 模式！

未来即使新增一些大大小小调控举措，包含这次第二轮集中供地规则的改变，其实无非是围绕三大顶层设计去展开！

三大框架下，中国房地产全面进入 “低增长，低利润，低预期、低容错” 的新阶段！
这一轮最严格，全方位，立体式的调控，就是在倒逼所有开发商进行真正的变革，改革！就是要去掉开发商过去 20 多年的高负债、高杠杆，高周转的 “三高模式”！

未来房企想继续生存和发展，只有改变游戏规则，适应新的房地产新调控，新生态，新玩法，这个调整转型的过程注定痛苦，难受，但这也是企业进化，进入下一轮发展新周期的必须课！

三、房地产行业会不会彻底凉了？

房地产行业夕阳化，显然这个认知有些过度悲观。但也正常，我们常在悲观中放大恐慌，这是人之心理。

但理性看，中国房地产只是走向 “成熟、正常、自律” 新阶段。这里总结为两点，给地产人打打气。

其一，哪怕城市化超 80% 的欧美国家，比如美国成熟房地产市场，其房地产依旧是支柱产业。2020 年，美国 GDP 接近 21 万亿美元，这其中由房地产创造的行业 GDP 就达到了 2.7 万亿美元，占国民经济比例为 12.9%，远比我国的 7.5% 更高。

同样，当下美国最大开发商霍顿、莱纳、帕尔迪等，他们每年开发营业收入依旧在 1200 亿人民币的体量！

从这个角度来看，即使在城镇化尾期，房地产开发依旧不会消失，而且考虑到中国国情特色，未来中国龙头房企，同样会有相对可观的规模体量。

其二、十年前媒体也说家电业、建筑业等是 “夕阳行业”，唱衰者众多，但现在看无疑是个 “笑话”。

今天中国房地产就正在走向成熟阶段！即未来中短期会保持 15 万亿~ 20 万亿超级体量！即使更长期看，也会维持在 10 万亿体量！

对比之下，今天我们也看到 10 年前被称为夕阳行业的

空调行业，出现格力电器的高增长；

水泥行业出现了 “海螺水泥”；

家电行业出现 “美的集团”；这些都是在行业规模横盘乃至下半场依旧实现中高速增长、高质量的头部企业！

郁亮谈到未来时说：“未来房企可持续发展机会空间巨大，空间体现在四大维度：“其一、客户的需求，其二，城市发展的需求。其三、机会来自对存量价值的挖掘。其四，科技数字化释放的价值。”

最后用一句话来结束本文：

没有永远的好日子

也没有一劳永逸的好模式

物竞天择，适者生存

太阳底下没有新鲜事

房企下一步生存发展，同样如此！

（本文借鉴了多个公众号的文章数据，如侵删）

知乎用户 匿名用户 发表

凉凉凉。

本人 70 后，今年刚 50，一线城市。

建筑工程行业，中级职称，注册监理工程师、注册造价工程师。

已失业三年。简历挂网上基本没人看，偶尔有个打招呼的一看风马牛不相及。

现在也再没打算找这个行业的工作了，就灵活就业申请补贴，先混着，然后看看其他行业有没有可以做的了。

知乎用户 猫哥的视界​ 发表

最近各个城市陆续出台多条促进房地产消费政策，包括降首付、降利率、放宽购房条件等等，国家层面也释放出各种对房地产的利好信息。

然后就有很多人在后台留言问我——猫哥，你怎么看房地产的未来趋势，未来房价会大涨吗？今天就聊聊这个问题。

首先，给一个基本的结论：中国房价已经到顶，未来房价是绝不可能大涨的。

为什么？

下面从几个维度来说明这个问题。

1 需求层面

2019 年，根据统计局数据，中国城镇居民人均居住面积达到 39.8 平米，农村居民人均居住面积达到 48.9 平方米。放眼全世界，中国人均居住面积是一个非常了不起的数据。

2019 年亚洲国家的城镇人均住房面积中国是毫无疑问的第一，日本 33.5 平方米、新加坡 30 平方米、韩国 28 平方米。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为 28 平方米。欧洲的英法德城镇人均住房面积 40 平方米左右，美国人均 67 平米。

也就是说，中国人均居住面积与发达国家相比也排名前列。

然后是自有房率，根据人民银行统计数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96.0%，有一套住房的家庭占比为 58.4%，有两套住房的占比为 31.0%，有三套及以上住房的占比为 10.5%，户均拥有住房 1.5 套。

我们比较一下欧美发达国家的自有房率。

截止到 2020 年美国自有房率是 65.5%，欧盟平均水平是 70%，其中罗马尼亚（96%）、匈牙利（92%）、斯洛伐克（91%）三国自有率最高，德国（49%）、奥地利（45%）和丹麦（39%）最低。

说实话，如果只看居住指标（包括人均居住面积、自有房率）中国妥妥就是发达国家水平，而且还是排名很靠前的发达国家水平。

但是，实际上中国还是一个发展中国家，在很多民生综合指标，我们与发达国家都有很大的差距——包括人均 GDP，家庭汽车保有量，人均用电量等等。

所以，中国房地产从整个产业来看已经属于超前发展了，将中国其它产业远远甩在后面，另外，因为房地产的超前发展，中国老百姓也付出很大的代价，比较典型的就是居民杠杆率（负债率）急剧攀升。

历年中国居民杠杆率变化（2014-2021 年）

如此高的居民杠杆率水平已经决定了房地产行业发展已经到了天花板。

从未来需求来看，中国房地产行业特也不容乐观，甚至可以说不要有任何幻想。

1、城市化进程基本到顶。

2021 年我国城市化率已经达到 63%，这是按照户籍人口计算，实际上算上流动的常住人口，专家估计我国实际城市率应该在 75% 左右，这个数据与大部分发达国家已经差不多了。

小县城、乡镇、农村实际常住人口可能比我们想象中更低。

2022 年贵州有个县城，按照户籍人口计算应该与 7—8 万人，因为疫情原因县城做全员核酸，最后做核酸的人口只有 2.8 万人。这还是县城的数据，如果是乡镇、农村，可能实际数据还要低。

所以，最近几年，除了少部分城市，全国大部分城市与地区都呈现人口净流出的状态，中国大部分地区城市化已经基本到顶，未来即使我们城市率还能提高几个百分点，也主要集中在少数城市，包括：

一线城市（北上广深）、省会城市、长三角与珠三角经济比较发达的部分三线城市。

但是这些城市的商品房城市化红利也非常有限，国家对于这些还有城市化红利的城市解决思路是发展租赁用房。

2、人口萎缩，新生婴儿大幅度下降。

中国总人口可能就在今年出现拐点，其中新生婴儿数量下降特别快。

2017 年中国新生婴儿数量还有 1500 万（巧合的是，中国房地产恰恰就是在这一年达到顶峰，新开工面积达到 17 亿平米，然后逐年下降），到了 2020 年就只有 1000 万，四年时间差不多下降 35% 左右，这个趋势是很吓人的。

然后是老年化程度上升，2021 年已经到了 21%，预计 2035 年会达到 30% 以上，甚至 2050 年以后到 40%、50% 都可能。老龄化越高需要的新房越少，同时死亡率增加还会退出很多房子来。这三个数据都是影响住房结构的，会让新房需求大幅下降。

2 金融层面

房价增长是需要金融资源匹配的，过去 20 年房地产大牛市已经让这个行业吸纳了太多的金融资源，特别是让居民杠杆率急剧飙升，这在一定程度上对老百姓消费形成挤压效应。

站在管理层的层面，目前大致就面临这样的局面：

中国宏观杠杆率超过 270%，其中居民杠杆率超过 62%，中国人均居住面积与自有房率达到发达国家前列水平，未来房地产需求会大幅度萎缩。

所以，假如你是管理层你会怎么做？

其实也没得选择。

继续放任房地产快速增长只会让房地产绑架更多的金融资源，让居民杠杆率继续快速飙升，最后就是万劫不复。

所以，坚持房住不炒，遏制房地产快速增长将是一项长期国策。

具体办法就是在房地产推动去金融化！

房地产怎么去金融化？

国家主要在供给端来控制，简单地说就是在银行端控制。

2021 年央行发布了一个银行房地产贷款集中度管理规定。

这是什么意思呢？

简单地说就是给银行划一道红线，规定给涉房贷款的上限，超过这个上限就不能放贷了。

这就是房地产去金融化的手段。

首先划一道红线让金融系统适应，未来只要经济好一点，这道红线指标会一点点向下压——其实就是一点点收紧流向房地产的资金，从而完成房地产去金融化的过程。

当然房地产去金融化的过程是渐进性的，是温水煮青蛙的模式，目的就是让房地产去金融化的过程是软着陆而不是硬着陆。

银行供给端每年只要涉房地产贷款收缩 1—2%，10 年之后也会将房地产绑架的金融资源释放一半以上。

房地产去金融化之后会带来什么结果？

结果就是颠覆了房产 = 资产的传统逻辑。

站在银行的立场，银行也是要盈利，要风控的，所以，房地产去金融化的过程也就是银行逐步减少对房地产贷款投放的过程，那些变现能力差，保值能力差的房产将是被剥离金融资源的对象，银行会将有限的金融资源越来越集中到更优质的房产。

实际上银行放贷的逻辑与市场变现的逻辑基本是一致的——变现能力强的房产，银行贷款会一路绿灯，变现能力差的房产，即使求爹爹告奶奶找关系，银行也很难放款。

**不能变现的房产就不是资产，而是一堆砖头水泥而已；**砖头水泥不但没有保值增值功能，而且放久了还会出现大幅度折价。

所以，大家对于房地产去金融化过程的残酷性一定要有清晰的认识。

3 未来房价趋势

现在我们可以对未来房价的趋势做一个总结。

决定房价水平的有两个基本因素。

其一是需求，其二是金融资源。

从未来趋势来看，中国房地产未来需求会大幅度萎缩，然后房地产去金融化也将抽调大部分金融资源——也就是说，支撑房价的两个逻辑都发生了逆转。

所以，我才会给出文章之前的核心观点：中国房价已经到顶，未来房价是绝不可能大涨的。

当然，以上观点是对于中国房地产整体趋势而言，具体到不同城市也会有分化。

全国大部分城市商品房价格会缓慢下降；

中心城市、一线城市优质改善型住房房价还有上涨的空间——原因还是那两个基本逻辑，对于大城市优质改善型住房而言，需求没有问题，目标高端人群也有很强的购买力；另外即使是去金融化背景下，银行也会将金融资源优先保障这类优质改善型住宅，所以，这类住宅还是有保值增值空间的。

不过这类住宅因为总价较高，一般动辄大几百万上千万，所以也不是一般老百姓能轻易摸得到的。。

4 房地产软着陆

最后一个问题，既然国家要遏制房地产快速增长，要在房地产推动去金融化过程，为啥最近又出台大量鼓励扶持房地产的政策？

原因很简单，因为一系列因素叠加效应，目前中国房地产已经出现硬着陆的迹象。

给几个代表性数据。

今年一季度，全国百强房地产企业销售额平均同比下降 40% 以上；

截止 3 月末，全国商品房待售面积达到 2019 年以来的次高水平。

全国商品房库存去化周期变化（来源：克而瑞）

从上图可以看出，一线城市库存商品房去化周期是 15 个月，二线城市（省会中心城市）去化周期是 21 个月，而三线城市去化周期已经达到近 26 个月。

与此同时，全国多地二手房挂牌数量也在猛增，其中杭州二手房库存 17 万套，名列榜首，重庆 16 万套紧邻其后，全国至少有一半的省会城市二手房挂牌数量突破 10 万套。

**商品房、二手房大量库存带来的另一个后果就是全国各地一手土地市场大量流拍。**只要不是有国企兜底的土地拍卖市场，土地流拍率都在 50% 以上，大量优质地块无人问津。

房地产去金融化也好，降低经济对房地产依赖也罢都是一个循序渐进并且漫长的过程。

2016 年房地产直接与间接（关联产业链）对 GDP 贡献是 35%，2021 年这个数据降为 28%，整整 5 年时间，房地产直接与间接（关联产业链）对 GDP 贡献也就是降低了 7%，平均每年大致只有 1.4%。

现在房地产遭遇寒冬，房地产销售数据出现断崖式下跌，如果中央与地方政府不进行干预，一旦房地产销售腰斩，我们整体 GDP 就要掉十几个百分点，这是中国经济承受不了的。

所以，现在对房地产的救市政策不过是国家层面托一把，让房地产软着陆而已。

（来源：金融界）

央行这个表态与上述的逻辑是一致的。

所以，短期的救市政策不影响这个行业的长期趋势，从未来大的趋势来看，房地产对经济的直接间接贡献会慢慢降低，最终会降到 20% 以下。

属于房地产的黄金时代已经成为历史，未来这个行业将毫无悬念进入黑铁时代。

这里是 @猫哥的视界，更多深度内容，请关注公众号（转载联系）：猫哥的视界、猫哥的世界；哔哩哔哩：花猫哥哥 713

知乎用户 王怀堇​ 发表

所有分析只针对二线及以上城市。

1，新政会不会导致 15 年重现。

不会。15 年到 18 年棚改货币化一共放水 24 万亿，16 年到 2020 年房产蓄水 75 万亿，今年 12 万亿已经不会对这个庞然大物有什么影响，想要重现 15 年至少要 3 年内放水 50 万亿以上，这种赌国运的事百分之 99 不会有。

2，房地产还有上涨的空间吗。

大部分没有。这是一个结构问题，主要城市的核心资产还会通货性上涨，但绝大部分房产已经彻底与 M2 脱钩，简单来说超发货币完全不影响 GDP 增速了，通胀变为滞涨。假设一个汉堡 10 元，每天能做 100 个，总利润 500 元。通胀就是一个汉堡 12 元，每天能做 150 个，总利润 1000 元，而滞涨是一个汉堡 15 元，每天还是 100 个，总利润还是 500 元。通胀增加总利润但滞涨不增加。这就导致绝大部分房地产丧失资产性沦为消费品，所以就不具备上涨的逻辑了。

3，有房的该卖吗？

如果还没有出手的话，哪怕踩踏也请尽快出手除了学区，核心资产以外的所有房产，政策紧俏是卖家市场，政策宽松确实已经是买家市场了，不要心存幻想。买家购入一套就减少一套韭菜，更何况现在的政策远远不是最后。（我身边去年卖掉唯一住房做空的大佬也没后悔过）

4，没房的该买吗？

并不是说所有刚需都适合现在无条件下场的，政策给的是机会，也是陷阱，现在谁手里有资金，谁就能在下行经济里占主动权，但上了杠杆的就由不得选择了。

用什么方法来决断你是否适合在大城市上车？

请将现在自己在大城市的薪资收入和生活水平对标假设你在你家乡的三四线城市同样的收入是否能过上更好的生活水平。

逻辑就是限购开放后虹吸的也是周边城市有能力配置房产的群体，如果你比你的对手还要弱，那么即使降价也轮不到你，风险也更大。（大城市能上车的基本 18 年都上了，你不是城市所谓的刚需）

5，几种政策和影响

取消限购是影响最小的，车没油了你把路障拿掉车也不会跑的。

其次是公积金提取，珠海可以用直系亲属 6 人公积金共同借贷 / 还款一套房子，也就是爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷一起给孙子买房，六个钱包一语成真。

最严重的是降低利率，降低首付，宁愿再增加杠杆，也要抱着没房的一起死。

但这些政策远远不能解决当下房地产的困境，只要你愿意等，政策就还会朝令夕改到地方债务爆炸。

国内房企负债十几万亿吗，每天利息都几个亿，卖房子那几个钱根本就杯水车薪，居民储蓄没有，债务规模巨大，只有提高负债来置换风险。中国的中产阶级就是 300 万资产 400 万负债，资本家早润了，地方债务也等着中央兜底，这样下去必然把金融机构搭进去。16 年后中国地产增长的量是全球最大金融泡沫美国股市的 3 倍，软着陆是不可能的，如果三线四线这种债务远远不能自足的城市不去死，那么一线二线的官老爷就要去死，无产阶级好好想想，到底是谁赚了你的钱，又是谁要活不下去了，你就明白现在还嚷嚷着让你买房的人，是什么心理。

6，买房建议

买房无技巧，全凭买的早。

知乎用户 肥托尼 发表

房地产不死，大消费不兴。

打掉房地产，经济内循环。

学区房是炒作起来的中国最大的智商税。北上广深房价暴跌就是从学区房开始的。

租购同权、老龄化少子化 + 房地产税导致的负动产时代，租售比过低导致的现金流黑洞，日元升值（人民币也在国际化升值），日本房价泡沫破灭后，东京核心地段房价暴跌到最高点时候的 1/9。2019 年 12 月的新冠疫情，2020 年的远程办公、在线学习、火遍全球的元宇宙未来，全社会数字化转型，都是对所谓的核心地段价值的削弱——土地被技术平权了。学区房是炒作起来的中国最大的智商税，移动互联网的现在和元宇宙的未来，炒作核心地段能够忽悠到的人越来越少。

2022 年第一季度超过 20 家房地产上市企业宣布延迟发布 2021 年财报，2022 年美元提前缩表并加息 7 次，房地产美元债全部爆雷，房企人民币内债也集中到期：房企爆雷只会越来越多，中国房价还要暴跌

数据是任人打扮的小姑娘：全国 2021 年出生并已进行户籍登记新生儿共 887.3 万。中国总人口实际从 2020 年开始就已经负增长了——国家统计局的数字维稳工作是掩盖不住客观现实和社会历史规律的。

2015 年至今买房接盘的人会高位套牢一辈子，他们不仅买在了房价泡沫最高点╭╮而且永远也找不到接盘侠了，他们因房致贫成为新穷人：房价上涨觉得自己跨入高资产人群成为人上人；房价下跌又把自己归类到底层人民。

全中国所有城市都缺人，都在想方设法大规模抢人，中国总人口实际从 2020 年就已经开始负增长了：在总人口萎缩的时代，没有任何城市能够成为所谓的抢人大战赢家。

为什么全国的房价一直在暴跌？不仅暴跌，还卖不出去？不仅卖不出去，还要收房地产税？

为什么全国断供房法拍房的数量连续每年增加？

新冠疫情这两年多，法拍房数量为什么激增？

为什么房地产企业无论规模大小，都排着队爆雷？

为什么房子严重供大于求，政府还要加速加量供应保障性租赁住房？

为什么深圳这样的城市要搞商改租？

为什么香港在 2019 风波事件之后要建设北部都会区吸引内地人才？

为什么 2016 年 12 月房住不炒之后，新生儿越来越少，连印度都超越中国变成人口世界第一？

为什么房企借了那么多美元债，而且美元要在 2022 年房企还债高峰年强势缩表又加息？

为什么部分地方政府降首付吸引买不起房的人去贷款买房？

为什么年轻人选择躺平，不婚不育保平安？

为什么关于楼市的任何问题，知名经济学家和专家的结论都是要老百姓买房？

为什么不看泡沫化程度就炒作核心区域居然还有人傻乎乎相信？

中美贸易战，美国更积极地对华施压，中国外贸承受压力，人民币受美元加息影响有贬值压力：中国房价还要暴跌。

跟电商刷单一样：房子挂在网上的价格是给国家统计局和老百姓看的，真实的价格都是大幅度打折的，而且即便是打折也很难成交。没有交易量的价格都是虚伪的价格。

美元只剩下加息这一条路可以走了，2022 年美元提前缩表并加息 7 次，还带着欧元英镑港币一起加息，这个时候的人民币，敢降息降准吗？！

中国比日本更快速度进入老龄化少子化社会，而且是以世界上最大的发展中国家的身份。日本的房地产负动产时代，中国进入定了！

2022 年中国房价还要暴跌，并周期性下跌到 2035 年。新时代 2012 年出生的人口 2035 年也才 23 岁。周期之下，玉石俱焚。永言配命，自求多福。

1985-1995 年出生的人对房子的价值观还是受到了 “必须买房，不然不能结婚孩子没学上” 的恶毒影响，土地财政、开发商、炒房利益集团等房地产利益相关者正是利用这种痴念般的社会文化观念，相互配合大规模地 30 年房贷割韭菜的。老韭菜割完了，而 1996 年出生的人大学毕业就是 2018 年中美贸易战，房价开始隐裂，只是绝大部分人还没觉察到而已；1996 年及其以后的人对房子的价值观改变了：不会觉得买房是必须的，婚姻和孩子也不是必需的，所以社会文化观念发生了天翻地覆的变化

北京、上海、广州、深圳已经连续三年出现幼儿园和小学招不满的情况了，2022 年是第 4 年幼儿园和小学招不满。

国家金融委、央行、银保监会再次强调房住不炒。房住不炒写入 2022 年中国政府工作报告，2018 年来 4 次将房住不炒写入中国政府工作报告。正如郭树清所言 “押注房价永远涨的人要付出沉重代价。” 中国房价还要暴跌

狼吃肉，狗吃屎。狼吃完肉已经离场了，剩下的狗还在吃屎，狗吃屎不说，狗还以为自己吃的是肉，屎没有交易量了而且价格暴跌了，还说吃屎很香，还嘲笑其他狼说你们连屎都没得吃。

“拥有超出其抚养能力的子女数量的个体，大多数是出于愚昧无知才这么做的，而不能称之为恶意滥用，在我看来更应该受到质疑的是那些刻意鼓励这种行径的人。”——《自私的基因》

“新冠一代” 出生的婴儿，普遍在大运动、精细运动和沟通技能测试中平均得分偏低，言语、运动、整体认知能力显著下降。新冠病毒会加重孕妇早产和死胎概率：美国加利福尼亚大学旧金山分校生殖内分泌科 Marcelle Cedars 教授分享了相关数据研究，指出妊娠过程增加了女性感染后患严重疾病、机械通气甚至死亡的风险。妊娠早期感染病毒会增加妊娠并发症如早产和胎儿死亡的风险。

2022 年政府工作报告 4 次提及保障性租赁住房，保障性租赁住房作为十四五期间国家基础设施建设会加速加量降价供应，跟商改租一起，分流新房和二手房的需求：新房更难卖，二手房不仅比新房更难卖，还租不出去

香港北部都会区，定位在科技生活区，容纳 250 万人口，既可以吸引香港人，也可以吸引深圳人，等于是同时增加了香港和深圳的土地供应，降低了香港和深圳的房价。

印度超越中国成为世界第一人口大国。我国平均年龄 38.8 岁，印度平均年龄 29 岁。中国老龄化少子化的速度和趋势比所有资本主义国家美国欧洲日本都要快！中国总人口从 2020 年就每年减少了：人口负增长房价就暴跌

年轻人要晚婚晚育少生优生，尽量不生，多存钱给自己养老，先把自己活明白，不要害了自己，更不要害了别人。不要被房价泡沫、消费主义和自由主义所愚弄。

十四五期间制造业由东部地区向中西部转移，人口也要随着制造业朝中西部转移，本来全国总人口从 2020 年就实际减少，东部地区房价还要暴跌。

房地产税是直接税，可以直接调节贫富差距，还能转移支付给乡村振兴战略，支持乡村建设行动。国防开支也需要房地产税，房地产税有助于共同富裕。深圳杭州厦门的房地产税已经确定了，北上广深杭房价泡沫正式破灭。

出生人口减少降低房地产需求，老龄化加剧房地产抛压，中国房地产产能过剩供大于求，政策性住房保障性住房加速加量降价供应，美元提前缩表又加息，房地产税加大房子持有成本、限售期到期踩踏式卖房：中国房价还要暴跌

房地产高排放高污染高能耗还产能过剩，碳达峰碳中和之下中国房价还要暴跌；共同富裕要取得实质性进展中国房价还要暴跌；房地产税加大房子持有成本中国房价还要暴跌；中美战争摩擦美元提前缩表又加息中国房价还要暴跌

知乎用户 匿名用户 发表

房地产目前应该还不会，但是债务雪球越滚越大，更大的危机正在酝酿——政府债。

本文所有的内容都是道听途说，而听说的一般都是虚构的，大家当故事听就行。

见微知著，以一个 N 线小城市为例。

前几年房地产市场风风火火，小城市 X 房价从 4000 涨到了均价 8000，3 年多时间翻了一倍，最后一棒仍然是碧桂园这个当之无愧的扫把星，最高点卖的最疯狂，最后进场圈钱的房企。

然而目前，一堆房地产公司即将倒闭。明明本地市场买的贼好，为啥就突然倒闭了？有几个原因，有恶意逃避债务，申请破产重组的，子女早就卷了资产润了。当然，这类情况还比较少。更多的是因为疯狂拿地，到处投资，资金全部困到了外地的市场。

然后这些要倒闭的房企就绑架了还未接房的大众，一起又胁迫当地政府来解决烂尾楼。

这个时候好玩的出来了，有个企业叫平台公司。啥叫平台公司，全名叫地方企业融资平台公司，也就是本地国企。这类国企又分市级的，区级。不说众多的区级的，就仅说说 X 市里市级的公司，一级企业 2 家，其下属关联的平台公司估计有几十家。这些公司有啥用？没啥用，造血能力堪忧，大多数人就是混日子的，也就是不挣钱。那存在即合理呗，总要有些用处，那就是融资呗。

第一个作用: 政府招商引资的时候缺钱了，然后平台公司就来贷款了，入股引进的新公司，然后引进的垃圾公司把优惠补贴拿了，就破产跑路了。当然其中也不乏一些优质的企业，但整体而言，招的都是别人不要的，好多还是骗补贴的。

第二个作用: 也就是兜底呗。上面不是出现了烂尾楼么？这个时候接盘的只能是政府呗，所以平台公司又来贷款，把这些不赚钱的垃圾楼盘接手了，修好后给群众们交房。银行挣了钱，居民有了房，皆大欢喜嘛。

但最后一个问题: 这些平台公司借的钱谁来还呢，迷之问题 ？

平台公司每年的债务越来越大，甚至每年还不起利息了，就再新增贷款归还利息，这部分贷款目前还是正常贷款哟，还没暴雷的。另外，其根本就没有盈利能力，至少 10 家有 9 家都没盈利。几十个子公司甚至有一堆空壳公司，每一家都有几千万，甚至数亿贷款，这些数据太过恐怖。一旦暴雷，房地产都是弟弟。北上广的政府债都算好的，至少有盈利，可以时间换空间来解决，但这些 N 线城市的政府债目前来说，我个人是没看到有啥解决方法的。

20220910 更新:

今天看到兰州公交的新闻: 兰州公交负债 39 亿，职工贷款发工资，这都是小 case。

见怪不怪，早就有这么做的了，我见过有平台公司没啥抵押物了，所以银行给有编制的人人 20 万信用贷款，然后贷款下来交给平台公司，继续运营。

知乎用户 咕噜咕噜啊嗝​ 发表

凉了最好。应该很多人背上了很多年的贷款吧，背着这么多的贷款不累吗？

知乎用户 清洁工就是我 发表

我们每个人都生活在现在的债务周期之下，却对此了解甚少。只是每天在埋头获得比别人更多的一点货币，却不知道货币本身的价值，每个人都在试图积累达到财富自由的货币，却不知道金融财富和实体财富的关系，当然绝大部分人在获得足够的货币本身已经困难重重，自然不会去思考更多。

债务周期在全世界范围是普遍规律，一次一次的债务危机累积的是对于货币信用的侵蚀，最终引发货币危机，从而让金融财富全面消失。目前世界正在债务危机加速的过程中。

货币增速，融资增速都远超过实体财富增速，通胀的程度并没有与前两者差值相对应，换句话来说，货币增加了很多，物价并没有上涨很多，而物质增量也非常有限，这就造成了一个现象，越来越多的人认为自己变富了，就是金融财富相对于实体财富的比值在不断增加，一般经济学上习惯用 M2/GDP, 或者国债规模 / GDP 来衡量。货币大量增加而物价并没有出现对应的涨幅，必然伴随着资产泡沫。我不得不说这是一个理想的幻境，大部分人觉得自己的储蓄对应于现在的物价，他已经富足甚至有的人可以称之为财富自由，就好比桌上有一个桃子，每个猴子都认为自己手里的钱可以买下这个桃子，他们安心生活，感到幸福，突然有一天几个猴子都想要桃子的时候，大家才发现桃子只有一个，手上的货币只不过是废纸一张，猴子们开始为了桃子陷入混乱，也不去工作，生活也很焦虑，然后每个猴子的生活就变得更差了。现实世界和猴子的世界是如出一辙，现在不断累积的债务不断扩大的融资规模，不断增加的 M2。

从另外一个角度看，这个世界除了固定资产的累积，其他的实体财富基本上也就是一年的储蓄，简单来说这个世界并没有太多的库存实体财富也不可能有，而金融财富是在不断扩大和累积，必然的结果就是越来越多的金融财富在未来是没有与之对应的实体财富，货币的价值是要大打折扣，届时持有该货币的人就会转向债务问题不严重的货币，更有公信力的货币或者硬通货黄金，甚至是各种实物，最后的结果就是国内极度严重的通货膨胀，钱根本买不到东西，或者当局直接让所有银行卡货币清零，重新引入强势货币或者金银这些硬通货以建立民众对于货币的信任。

而我们每个人都在追求更多的货币积累，这个诉求助长了债务的扩张，并且加大了财富幻境，并在财富幻境破灭的时候带来更加巨大的社会混乱和痛苦。我们今天的不切实际的追求就是以后痛苦的来源。财富幻境的短期药效是显著的，可以给全民打鸡血，营造富足感，然后争取在这个比烂的世界里支撑到最后倒下，就可能在未来的国际洗牌中赢得更大的优势。这点中国做的不错。

在中国，高昂的房地产价格是目前维持财富幻境的主要方式，天量的货币，面对有限的实体财富，而物价并没有太大的涨幅，一方面是源于货币持有者对于人民币的储蓄功能还有信心，另一个重要的方面就是有一个实体财富作为金融财富的主要载体就是房地产，这么多的货币出来必然是有一个实体财富的价格是虚高的。试想如果我们政府引导的方式是房价廉价，把粮食价格大幅度抬高，让人们成为粮奴，每个月赚得钱大部分就用来买粮食，粮奴的心态应该比做房奴崩溃很多，因为那时候你会觉得你真的一无所有，没有任何资产，因为房子也不值钱，你也没有存款。相比之下，如果你是房奴，虽然你每个月也没有多少可自由支配的现金，但是你却感觉自己很富足，因为你觉得你的房子挺值钱还在升值。但是两者在本质上其实是一样的，我们的社会的实体财富就是非常有限的，社会里的大部分人本来就是一无所有，从过去到现在都是，只是金融财富支撑出来的幻境，很多人就沉浸在这其中了，等幻境消失梦醒之时，很多人又会痛苦万分。值得注意的一个问题是，在不断吹大的这个幻境蛋糕的同时，这个虚拟蛋糕的分配上也是有巨大问题的，少部分人切走了大部分蛋糕，而正是因为这个虚幻的蛋糕在变大，有的人切得少了，也还没有感到不满和痛苦，一旦幻境消失的时候，才发现自己有多惨，这时候社会矛盾就开始变得尖锐，因为幻象消失，真相呈现在大家面前。其实所谓的泡沫破裂，只不过是真实世界的回归。有些东西其实从未有过。

当然我不否认，幻境对于大部分人来说可能是生活必需品，大家在一个幻象中生活，社会或许更加稳定和谐，但是愚昧民智真的就是社会发展的唯一解吗，我没有答案。

知乎用户 双泉​ 发表

谢邀！

人类在肥沃新月地带和中国黄土平原等地出现动植物驯化之前，是没有生产活动的。基本上都是狩猎加采集自然界的天生物产，来维持热量的供给。无论某一区域物产最开始是丰富还是贫瘠，最终人口的动态变化，终将当地的自然产出消耗殆尽，几无交换之可能。

直到一个区域出现食物生产尤其是家畜驯化成畜力，百草筛选出一年枯荣的稻谷，人类才真正开始能够积累热量盈余，逐水而居，居有定所，定而有储，储丰则能交换，物物交易最终形成。食物生产活动的出现，是人类社会组织形态进化过程中重要的里程碑，也把人类从蛮荒拉入到文明的纪元，因为食物盈余不仅仅可以交换，还可以供养更多的专业人士，从事政治，军事，创造文字，记录历史，讲述人类的故事。

当然，这个过程中交换活动频繁到一定程度后，逐渐形成了市场，为了融通方便，以特殊材质为一般等价物的货币出现，衍生出经济活动，进一步提高了人类的物质生活和群居规模。

经济根植于人类的生产活动，而非其他。只有创造性的人类生产活动，才会带来需求驱动的物币交换，这是我们回顾一万三千年的人类历史，可以得出的基本判断。

房地产为什么炒不动炒不快了？因为大清的房地产已经脱离社会生产创造活动，退化成一个非常纯粹的交易游戏，亦即很多人说的具备了金融属性。众所周知的结果就是，无论购买者在房产标的的交易周期中，处于什么状态，其交易预期都不可避免地带有超额获取的投机属性。也就是说如果把经济看作一系列采供销的循环，房产的成功循环就必然带有两个前提：1，下一个循环必须投入更大规模的资金总量；2，资金增量收益必须符合越来越庞大的中间环节的预期。此二者缺一不可，最终共同促成下一次换手闭环。

其实，讲到这里，就已经可以解释为什么房产周转率越来越低了，因为交易的熔炉点火一次所需要的资金量越来越大，资源总是有限的，无论怎么举债怎么转移支付，最终总会触碰到边际。再就是当一个行业蓬勃发展起来后，其行业平均收益超出社会全量投资的平均收益，那么行业内部分工就会进一步细化，从业者增多，当行业进入下行周期后，必然会出现存量博弈，交易效率也会系统性下降。但这两个显而易见的道理，并不是我今天要讲的，因为这些还只是浮于表面的浅层次原因，根本的原因隐藏于人类最根本的价值创造活动中。

如果通读人类文明史，就能发现人类历史的永恒主题其实是竞争和征服，当代也是一样，只是征服的形式发生了变化，内核始终如一。当代的竞争是多方位的，如果国力相差太大，基本上就是不对等竞争，一方为刀俎一方为鱼肉的情况下，竞争手段的选择主要看费效比，如果能用光粒打击绝对不会用二向泊。

但对于全世界的主要国家之间，最根本的竞争实际上还是生产能力的竞争，包括可流通的商品生产、文化生产和各种意识形态的生产，有时候这三者是三位一体的，有时候是排列组合的。生产能力的高低代表着倾销的顺逆，代表着利润分配的规则，代表着生产资料的单位产出和国民最低劳动时长的多寡。

房地产又叫做固定资产，本意在于其流通的形式受到限制，不能跨区交易，更不能跨国交易。所以无论房地产商品设计建造得如何了得，其都不能成为跨境流通的倾销商品，为本国的生产者吸纳全球利润。所以做房地产的，别看不上搞纺织品的，特定的时期，轻纺工业实际上扮演着帝国远征军的角色，而房地产则自始至终没有这个禀赋。房地产的生产活动，无论其规模多么庞大，其环节多么复杂精细，对国家外部竞争力的提高，没有任何帮助。

相反地，由于房地产破格获取了大量的内部购买力，最终导致大量的其他生产活动渐渐失去了充沛的买方力量，无法获得高额甚至合理利润，渐渐萎靡堕落，出现大量以次充好的低成本低创新商品，其背后代表着这种商品的全社会生产能力的低下。

一国商品生产能力在比较优势上溃败，最终的结局必然是外部流通受阻和内部市场失守。如果有一天一国内部的商品竞争，本土商品就算在加上各种贸易保护的壁垒后，也无法赢得市场占有率和本国消费者的青睐，那么，搞再多民族主义的虚荣，也挽救不回被淘汰的命运。因为，马克思说过，人类社会唯一的正义就是更先进的生产力，维护落后的生产力和生产关系，是反人类的。并且落后的生产力和生产关系，必然会被淘汰。不是自我淘汰，就是被别国淘汰，这就是规律。

最后，这个世界上没有一个国家像大清一样，更需要对外倾销，因为人民币的汇率之锚，有且只有一个，就是可供全球流通的高性价比的货物总价值，说到底就是先进生产能力的不断构建。如果没有这个锚，说实话管你什么内循环外循环，你都只能是低水平循环，或许可以掏空本国人民 6 到 8 代人的钱包，却永远逃不过竞争失败终被征服的命运。

知乎用户 丫丫​ 发表

我觉得应该是说地产行业不再处于繁盛阶段了！

我 2016 年毕业阴差阳错的进入了地产行业，亲身经历了房价暴涨翻倍，也因为自己的犹豫不决在买房上多付出了不少钱，当然我是刚需不太在意涨跌。但是作为一个地产人，也是经历了这个行业的大起大落。

众所周知，地产行业与其他行业的关系可谓是千丝万缕，所以一直是国家比较关注的行业，从 2003 年到 2016 年地产行业经历了四大阶段，从 “定位为国民经济的支柱产业” 到 “促进房地产市场健康发展”，再到 “打击投机性需求，提出房住不炒”，整个行业慢慢回归理性。

可以了解到房地产的鼎盛时期已经在慢慢远去，黄金时代不复存在，我认为不是暂时不在，而是较长时间的远离。

那房地产未来的走向优势如何的呢？

首先现在要跟随政府的步伐，第一，住房不炒。第二，稳地价、稳房价、稳预期。第三，倒逼房企进入稳健发展模式。要求的不断严格，在加上疫情的影响，这几年一些房企无法承受下去，整个过程也意味着优胜劣汰，无法适应这样规制的房企将会 “暴雷”。房企破产，项目烂尾也时常发生。但这并不意味这这个行业就此落寞，需求还在市场就还在。

目前不仅仅是地产行业进入了危险期，也是因为疫情的原因，消费需求的降低，从而让地产行业进入冷静期，未来的市场永远是看需求，静等疫情过去，春暖花开。

知乎用户 匿名用户 发表

行业内搬砖人。

我现在都劝身边人不紧急不要买房了。

除了我们公司，我现在其他任何地产公司的新盘我都持怀疑态度。

朋友在一个小地产公司上班，天天劝我买房，我对该地产公司毫无信任。

我们公司从去年开始，已经因为合作方资金出现问题，接手了好几个合资开发盘了，期中不乏行业内排前列的大房产公司。

比如：

某盘业主天天吵着延期交付赔偿，殊不知差点房子都拿不到。

某盘业主天天各种投诉闹腾要项目提升优化，殊不知除已交付的一期外，后面的人极大可能连房都拿不到，合作方已经拿不出来钱了，已交付的产权办理也是个问题，只是现在还没爆发出来。

公司从去年就开始裁员了，以前一个人干一个人的活，现在一个人干几个人的活，奖金、团建、晋升等等都发生了翻天覆地的变化，不知道自己还能干多久。有时候看到那些业主，觉得房子这没达心意，那没达心意，还不准开发商房屋、车位降价，我都在想，现在这个行情，能保质保量交付就很不错了，就别吹毛求疵了，毕竟人工修建，哪可能十全十美，毫无瑕疵……

………………… 以上为原答案………………

补充：

1、评论区有些人，可能对我说的 “某些”、“吹毛求疵” 有些误解，或者他就是这样的人。

我倒不是说站在自己的角度说问题，就举几个例子：

某盘业主某天看隔壁小区修的设施比自己小区好，觉得自己也应该有，于是各种投诉维权、威胁，别人有的我也要有。这是买房时说好了的没兑现吗？

某盘业主几年前十来万买了车位，现过去几年了，小区车位活动售价比他买的时候便宜了点，就不干了，要赔偿、补差价。你买个水果还一天几个价呢！你买手机还隔段时间一个价呢！

门被磕了个小印记，就要求换的，说什么新房子我就要全部都是新的，不能有一丝瑕疵。曾经有业主因为家里地坪误差 0.04（正常误差范围）暴跳如雷，说他的房子不允许有任何误差。对不起，修不出来。

还有听信非专业人士的非专业建议，收房的时候费尽蛮力把踢脚线扣下来，说开发商偷工减料的。

网上随便买个空鼓锤在交付的时候随便敲，把好好的瓷砖敲得这里有坑，那里碎的，还要求换新的。人家施工方在旁边又急又气，这是人家没修好吗？好好的东西自己搞坏了，还好意思要求换新的？脸呢？

自己装修导致的，非说开发商没修好，要赔偿的。

家里漏水到楼下邻居，借此狮子大开口要求巨额赔偿，否则不允许工作人员进场维修，导致楼下邻居家苦不堪言的。

自己使用不当坏了，非说是开发商装修材料差，要换新的。

……

太多了。

当然也有些业主人很好，对于那些有礼貌、客气，就事论事的业主，我也很乐意给他们提供帮助。

那些以为自己买了房子就是 “上帝”，说话做事趾高气昂，好像得把他当菩萨供起来似的，我是真不喜欢。

还有些人，简直不把工人当人看，人家去给他维修，态度不好，还说些话侮辱人。

…………

顺便在此给即将买房或收房的各位一点建议：

1、只要你还没办收房手续，房子就应该还属于开发商，就还不是你的房子，虽然你已经全款或者贷款买房完成。所以，别动不动威胁你不收房。

2、别傻乎乎的跟着维权不收房，你以为你跟着维权能捞点好处，可多数时候你只是维权代表们拿来跟开发商谈判要求给好处费的筹码，到头来他好处也得了，房也收了，装修进度丝毫没落下，而你跟着闹不收房，除了室内瑕疵问题没整改、物业费照交、给工作人员留个极差的印象，也没太大的收获了。当然，如果是针对整个小区品质的提升，以及针对整个小区的赔偿，最后你们成功了，那也算是获得了好处，但这也并不影响你收房整改问题。

维权也要正当合法，注意方式方法，恶意造谣影响开发商声誉，造成不良后果，是可能被起诉的，也可能被开发商要求取消买卖关系的。

某盘业主因为维权闹太大，现在已经成为社区的不想搭理对象，看着都烦，有些政策都不想去小区搞了。这难道是好事儿？

3、咨询买房的朋友们，自己多方对比、多方参考吧，一个项目的开发会遇到很多可能，所以光一个地产公司的名字，抱歉确实给不出来多少建议。

我最近了解到的 R 房企好像好几个盘都有资金问题，如果有正在考虑的人，建议可以谨慎下手。

知乎用户 三更寒天 发表

让农民买房接盘的政策出台的那一刻

我就知道，上面也没有什么办法了

中国的农民自古以来，历朝历代，无论任何时期都是中国过的最苦的一群人

社会的任何危机最终都会被上层乃至于中层转嫁到农民头上，这在历史上是反复验证过的

甚至农民为了自我防范这在转嫁竟然都产生了 “村社理性” 这在类似于自我免疫能力的村社思想

可见这在转嫁之多，之无耻

现在又到了农民要接盘的时候了

你说这危机还能落得着好吗？

知乎用户 蓝色自由 发表

房地产行业冰封，销售惨淡，是这两年的政策调控造成的吗？

冰冻三尺，非一日之寒。房地产行业去过度金融化的调控，对房地产行业的景气确实有一定影响，但充其量不过是压倒骆驼的最后一根稻草。

谁都知道金融化的房地产是个大泡沫，一旦泡沫突然破碎，国家将陷入严重的金融危机，经济可能会崩溃。

国家必须主动介入房地产调控，把房地产的金融化即过度杠杆降下来，让已经悬于让人目眩的高位的房地产能够逐步稳定下降，最后能够软着陆。 房住不炒，不仅是对老百姓的承诺，也是对金融系统的鞭束。

这一过程对业内主体来说必然是痛苦的，贷款忽然变得难以获得，房企大开大阖粗放式的经营思路成了致命的毒药，恒大负债万亿，新不偿旧，成了第一个倒下的房产大鳄。

炒房客也因为种种限购政策，难以获得资金和购房机会，显然会降低房市交易的热度。

理论上讲，经过两年调控，房产市场上消费的主力应该只剩下刚需，即老百姓正常的购房需求。如果刚需还像过去一二十年那样充足且不断上涨，房地产行业将步入一个稳健发展的良性循环。

但是，房产专家们很惊讶地发现，刚需似乎不那么充足了。

房产库存相对于老百姓的购房需求显得过大，消化艰难而漫长，很多地方楼盘被迫降价，甚至有些小城市降到了真正的白菜价，几万块钱就能买到房子。

房地产的调控，挤走的只是金融泡沫，并不影响刚需。而现在刚需严重不足的市场现状，和调控没有关系。

这要归功于房地产行业多年以来的高价吸血，吸干了百姓的 6 个钱包，耗光了祖孙几代人的积蓄。

更糟糕的是，由于长期处于高房价的勒索下，中国人必须省下每一分钱来支付房贷，他们不再敢生孩子，出生率大幅下降。而这一状态长期被忽视，结果到了人口已经青黄不接的时候，专家们才忽然发现，刚需怎么不足了？

给 100 人的市场造了 200 人的房子，结果发现现在只有 50 个孩子了。这房子怎么卖？

这和国家的短期调控没有一毛钱关系，这是过去那些赚得盆满钵满的人欠下的债，现在到了还债期。

然后这些人现在居然还倒打一耙，责怪是国家的政策让他们卖不动房子，要求赶紧放水大放水，让所有的人都来买房子。

他们不在乎房地产泡沫，不在乎泡沫破碎后中国可能出现的严重经济危机，他们只在乎手里能拿到多少钱。

房住不炒一定要坚持下去，手里的钱要精打细算，更需要大力投资的是产业升级，房子代表着昨天，新兴高端产业才是中国的明天。

作者：老郑财经观察
来源：今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。（侵权删）

知乎用户 匿名用户 发表

月初刚卖掉一套房子。花了半年才卖掉也没有想到。毕竟我挂的价格也不算高。

卖掉 260，加上手上的 100。想换一个四室的大户型住一住。

看了两套，就是没敢下手，一套 420、一套 680。面积其实差不多，后者小区定位更高档一点。不敢买的原因：

第一，zy 采取的清零政策让我害怕，看不到头，很怕这样一封就是三年五年……

第二，因为疫情 + 封城导致的大片大片的破产和失业，让我担心后续的收入安全。万一失业，房贷怎么办？

最近很喜欢看关于楼市的文章，很怕高位站岗。2022，可能很糟，但也许还不是最糟。

拿着的钱不知道干嘛，也怕被放水冲淡，准备用家人的几个卡，换一些美金（每人 5 万额度），其他还没有想到怎能保值。

知乎用户 刘八一 发表

房地产的两个属性：金融和居住属性。

现在很多城市的楼市都是冰火两重天，贵的一房难求，便宜的降价出售。

热就不说了，有空单独聊，说说凉。

凉了的一个原因，其实就是房地产失去了金融属性，很多房子没有了流通性，没有了增保值空间。甚至有的开发商为了去化率和回款，这个月 7000，下个月推出所谓的内部房 6000，拿 150 平米的房子来说，账面净降 15 万。

比如潍坊的万科都会公园，就发生过洋房产品，一个月房价腰斩 20 万的情况。

闭着眼买房子涨钱的时代一去不返了，现在买房如果想要增保值，不比买股票简单多少。

其次，比降价更残酷的事情 —– 烂尾。

不知道从什么时候开始，保交楼成了这个行业最大的口号，无耻的三个字背后是当地 ZF 对资金监管力度不够、银行违约放贷、开发商挪用资金他用（拿地、还钱、填窟窿），而真正的受害者是穷其半生去买房的购房者。

烂尾之后的维权，犹如西行四者历经九九八十一难，可惜的是后者能取到真经，而烂尾有可能会成为当地的历史遗留事件。随着城市发展和形象，有可能会让某房企接盘继续开发、交房（比如潍坊大名鼎鼎的烂尾楼摩尔公寓，就被本地城投接盘），有些偏安一隅的项目， 就让他见证当地的历史好了。

当你去看房子的时候，开发商大品牌，周边未来规划让你置身于一线城市的 CBD，售楼处人头涌动，时不时的掌声雷鸣，恭喜 8 哥选取 XXX 栋楼一套，巧舌如簧的经纪人会告诉你：哥，我们明天涨价，合适就定了，后期交付，一定升值，在你犹豫的时候，经纪人的同事会走过来：这套房子你们不要，我的客户要了啊，，，，你抓紧交定金认购，当你拿到认购书的时候，还不忘对着没买到这套房子的客户比个 YEAH 的手势，其实你不知道的是，他是个托。

当得知你的邻居购房比你优惠 1000 一平米，然后你忿忿不平，开发商却说这是属于市场经济，ZF 相关部门说属于备案范围之内；

当你终于盼到合同签署的交房日期的时候，开发商却告诉你因为疫情，延期半年交付的时候，你忿忿不平的翻看开发商的违约合同，却发现要么赔偿的可怜，要么开发商巧妙的把违约责任绕开；

当你翘首以盼到延期之后的交付日期之后，来到项目工地，却发现和半年前变化不大，售楼处人去楼空，打电话给当时巧舌如簧带你看房的经纪人的时候，他会告诉你：哥，我不干了。。。。。

当你和一群因为烂尾而满嘴上火起泡的邻居一起去当地 ZF 上访的时候，接待官员和蔼的接待了你们：ZF 很重视，我们一定协调好相关企业，给老百姓一个交代。

百爪挠心两个月后，相关部门回信了：我们调查清楚了，是开发商欠总包钱，总包欠分包钱，分包欠包工头钱，包工头欠农民工钱，我们在协调，请相信 ZF。

ZF 的确给力，为了帮你们小区抓紧复工，给开发商另外的项目发了《商品房预售证》帮助开发商回馈，当你们要求公示开发商资金监管账户的时候，才发现里面就几百万，而开发商欠总包的款项已经上亿。

不出所料，开发商在收割完第二个项目之后，破罐子破摔，跑了。

上访大军继续扩大，接待官员依然和蔼的接待了你们：ZF 很重视，我们一定协调好相关企业，给老百姓一个交代。

这个时候，你们的群主突然在群里┗|｀O′|┛ 嗷~~ 的一嗓子：我们要找律师告开发商， 正所谓众人拾柴火焰高，告丫的，然后律师开会说了：先收费后办事，每人每户 2000 的诉讼代理费，官司成功后，收取赔偿款的 15%，这个时候感性的你选择了理性，不仅仅是因为韭菜成熟了，而是因为你知道，天朝的官司就是三个字：费钱、费力、费时间。

你也曾加入了停贷大军，第二个月银行催收的电话来了：你想上黑名单的话没问题，我们银行不差你们这点利息，但是你要搞明白，黑名单的子女是不能考公务员、上名牌大学的（恐吓），你回头看了看熟睡的孩子，，，，，，，转账外附加了一句 NMB。

过年了，你很郁闷，喝了一杯苦苦的酒，然而生活还得继续，烂尾还得企盼到交付的那天，毕竟这是你渴望了很久和掏空了全部积蓄的家。

有一天，你来到了知乎，看见了一个问题：房地产行业真的要凉了吗？

你苦笑了一下，说：凉的不是行业，而是信心和作为购房这个闭环里最薄弱一环的无能为力。

2022，希望天下无烂尾吧。

知乎用户 睿知投资​ 发表

不知道大家最近有没有留意，全国的法拍房的数量越来越多了，放弃房子躺平的人越来越多。据阿里法拍最近的一份报告显示，截止 12 月 18 日，深圳的法拍房数量突破 9000 套，同比大增 2.5 倍。

与此同时，深圳今年的房地产市场进入寒冬，二手房的成交量数月低于 2000 套，可以说是降到冰点。而这一切对于炒房客来说，似乎只是刚刚开始。

在深圳的朋友肯定都知道，深圳二手房有一个官方的指导价。但实际上官方指导价与市场价还是有一定的差距。官方指导价在刚开始实施的时候，实际成交按照官方指导价的比较少。但是最近明显增多，昨天一个之前有过联系的中介打电话给我，说福田某区域有一个笋盘，接近指导价成交。我问他，现在按照指导价成交的房子多吗？他说，也谈不上很多，但是趋势明显。

这个趋势明显就够吓人的，房子成交先缩量，继而导致价格有所松动，这是一般的市场规律。当然我这里不说深圳的房价会下跌，相对来说，深圳的房价还是比较坚挺的，人口源源不断流入为城市的房价提供有力的支撑。但是这是一种现象，也是一种趋势。

未来，大多城市房价出现波动将是一种常态，而惯用杠杆的炒房客也许就撑不住了，目前政策之下，房子的流动性大大降低，如果房价不涨、或是微跌。对于加了杠杆，并且要承担利息的炒房客将会是致命的打击。

举个例子来讲，如果炒房客买一套 1000 万的房子，首付三成，按揭 700 万。投资客自有资金 100 万，首付借款 200 万，年利率 12%，银行按揭 700 万，年利率 5.2%，借款 30 年，每个月按揭大概为 4.5 万。持有三年，房价下跌 5%（不能预计太大了），我们来看炒房客会亏损多少？_三年的按揭 4.5*12*3=162 万元，按照等额本息，这 162 万里面大概有 1/3 的本金，也就是 162*1/3=54 万元首付款利息：200*12%*2=48 万元房价下跌损失：1000*5%=50 万元_不加上交易摩擦成本，总计亏损 162+48+50-54=208 万元。等于把自己的本金亏完还要倒欠 108 万元。这种还是房子能够卖出的情况，如果房子卖不出去的话，按揭也还不上，也就会像前面说的一样变成法拍房，那卖出价格就不好估算了，会亏得非常惨。

当前的政策和市场环境下，房价上涨难以为继，加上房子的流动性大大降低，房子的投资价值也就大大打折扣了，属于炒房客的时代已经结束了！

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

其实前几年楼市火热的时候，除了炒房客是最大的既得利益者以外，还有那些房企的从业人员，他们也是赚了不少钱。

想想 2016 年之后的房价大涨，当时很多房企房子盖的怎么样，无所谓，房子售楼部修的怎么样，无所谓，刚拿到地，没几天就开盘捞钱了，反正那个时候房价在上涨，只要看到房价在上涨，购房者根本不会管房子的质量是怎么样的。在那个混乱的时间里面，很多房企的内部人员都有过购买内部房的事情，那些低价房一倒手，利润翻倍，举个简单的例子，一个小区里面，也许你买房是 1 万 6，而有的人买和你同样的房子，只要 6 千，还都是新房。

那些房企的工作人员却感觉自己收入锐减，主要是因为以前他们赚的太多了，所以只要一减少，心里就会觉得很难接受，实际上房企的工资收入，依旧是吊打那些制造业。

知乎用户 爱上维特 发表

高房价对房地产行业乃至所有实体经济都是竭泽而渔，高房价掏空三代人六个钱包，还让大家背上了一辈子债务，高房价必然导致房地产这根支柱产业走向崩盘，高房价才是一切问题的根源

知乎用户 deemer 发表

（一）行业现状
2021 年下半年以来，地产行业各项指标急速下跌。

例如根据中指数据，从今年下半年开始，房企销售与回款出现困难，销售面积与金额均低于去年同期。

尤其值得注意的是，在房企疯狂打折大酬宾的 2021 年 “金九银十” 里，销售状况却令人捉急：2021 年 9 月，全国商品房销售面积和金额同比下降均超过 10%，和 20%，这一降幅在 10 月居然双双扩大到 20%。

而从销售目标完成率的角度看，截至 2021 年 10 月，32 家典型房企目标完成率均值为 75.6%，为近年来同期最低。这意味着：绝大多数排的上名号的房企都来不及完成本年度的销售计划了。
销量疲软，可房企的降价让利却是实打实的。这进一步蚕食了房企的利润指标。

根据 A 股上市的房企前三季度财务数据汇总，在整体上，它们的净利润增速处于负增长，净利润均值更是达到了史无前例的低谷：
6.7%。

（二）未来发展趋势

急转直下之下，防止因房地产市场的系统性风险引发中国经济 “硬着陆”，已成为各方关注的重要话题。

从去年下半年开始的 “史上最严厉宏观调控”，是以房企杠杆率及银行信贷供给为抓手的。但目前却走到了两难的紧要关口。

一方面，如果继续从严从重，房企的流动性危机有朝着系统性危机演化的趋势。根据中信证券与野村证券的研报，房地产及相关行业带动了约 25% 的中国经济，如果房地产失速，可能拉低 4%-5% 的 GDP 增速，并引发各经济部门的恶性循环。

另一方面，如果大幅放松调控，将会刺激和变相鼓励房企的高周转模式、高杠杆模式，导致房价的报复性反弹。

所以，自 11 月份以来，无论是国研中心在五洲宾馆召开的那个看不见的会议，还是央行、Fa 改委、主流财经媒体反复贯彻的政策吹风，基本上都对房地产政策导向开始了有限度的宽松解读，目的是为了避免无休止的 “紧缩 - 放松” 循环怪圈。我在之前的文章中，也反复提及一个观点（参见求求你，放过那些石家庄人），即：

这一次是精准滴灌的调控，而不是大水漫灌的救市。有关部门试图向优质房企提供流动性，支持并购次级房企，从供给侧改革推动房地产市场的健康发展。

几家欢乐几家愁，这和以往行业内 “全员尽欢” 是不同的。

（三）哪些类型房企才有前途？

为了避免被和谐，这个我就不多说了。仅列出一个例子：

自央行定性房地产行业的流动性风险，倡导金融机构满足房地产行业的合理资金需求以来，房企的融资情况出现了好转：

在连续四个人信用债发行大降之后，11 月 1 日至 23 日，房企的信用债发行规模达到 425 亿元，环比增长超过 300%。预计 11 月信用债发行规模可望达到 2021 年 7 月的水平。

但这看起来与民营房企关系不大：

当月发行信用债的 22 家发行人当中，仅有 1 家民企（金地集团）。

所以，如果要在房地产行业混饭吃，应该往哪些企业去…… 现在有更清晰的认识了吧？


上述内容节选自公众号： 将军箭（jiangjunjian31）的这篇文章，希望听到您的宝贵意见。

冰与火之歌：中国式房地产纾困​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484710&idx=1&sn=e529a16426997198145d368ba87823f8&chksm=ce46141af9319d0cd7b1c9fd2462b9af7275ae9be90296b9e704bead05f1371e16cb0c0b2882&token=1652125847&lang=zh_CN#rd

知乎用户 世间行者​ 发表

楼市上演三国演义

开发商、购房者、政府，组成了中国楼市的铁三角。在一个市场，唱主角当然是买方和卖方，政府作为裁判的第三方，是配角

正常来讲，主角戏份最大，配角戏份最少。但现在我们的楼市，正好相反，不管是作为卖方的开发商，还是作为买方的购房者，基本是躺平状态，只有作为媒婆的政府一方，在忙前忙后，急得不行

1

政府对楼市有多着急上心，怎么讲都不为过，看几个例子

8 月 16 日，一则视频在网络热传，视频中，湖南常德市石门县县委领导在宣布石门县房产交易会开幕时说：“希望在今天的会上，各位同志们、各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。”

你看，都号召领导带头买房了，而且是买了两套买三套，买了三套买四套

不仅仅号召领导带头买房，而且还要求公务员下乡卖房，要求公务员带头买房

前段时间，武汉新出了一个购房政策：凡是在 2022 年 12 月 31 日之前，在武汉市东西湖区购房的体制内职工，一次性预发放工资 15 万。

其实这不算补贴，真实情况提前给你发 15 万工资，但你拿到这 15 万工资后，不能干别的，只能拿去买房，而且只能买武汉市东西湖区的房。预先发放的 15 万，以后慢慢从你工资里扣。当然，15 万肯定是不够首付的，自己再想想办法

武汉东西湖区，是个新区，新区的意思就是距离市区比较远，配套不齐全，最最严重的是，烂尾比例比较高

不只是有烂尾的风险，还有价格下跌的风险，也是很高的。相比市区内成熟的配套措施，方便的交通出行条件，及学校公园等便民措施，现在在远郊区买房，掉进坑里的可能性很大

2019 年时，东西湖区的房价均价在 1.4 万 / 平米左右，而今已经跌至 1.2 万 / 平米。

看看这几年东西湖区的房价，一条直线下跌，是不是也挺吓人的，这个时候冲进去买房，普通人还真没这个胆子

烂尾风险、交通不便，配套措施不齐全，价格下跌，如果你是老百姓，你会不会在这里买房，估计是不会的吧，如果有钱，在市区买一套现房不香吗？干嘛担心吊胆，冒着烂尾的风险，在远郊买一套目前用不到的商品房

可是你是个公务员，要不要讲政治，要不要顾全大局，要不要买，你自己掂量掂量

至于很多地方让公务员下乡卖房，鼓励农民进城买房，给街道办下卖房指标这样的操作，各地都有，就不一一举例了

各地为什么这么不遗余力的要求大家买房，出台各式各样刺激楼市的政策，甚至要求公务员、领导干部带头买房，主要原因是因为这两年楼市实在太差了，严重影响到了地方的财政收入

财政部于七月 14 日发布了 2022 年上半年的财政收入和支出统计数据。根据统计，全国国有土地使用权的销售收入为 23622 亿元，同比减少 31.4%。

土地收入减少近三分之一，而土地收入是各地方收入的大头，很多地方的财政收入严重依赖土地收入，依赖程度基本在在百分之八九十，有些地方甚至超过百分之百地方对土地财政的依赖有多严重，数据说话

2021 年地方一般公共预算本级收入 111077 亿，而其中土地出让收入高达 87051 亿，土地出让收入相当于地方财政收入的近八成！而这还是建立在去年土地出让收入增长率大幅度下滑的情况下，也就是说在这之前，土地出让收入在地方财政收入的占比只会有高无低。

收入减少，但支出可是一点都没有减少，很多地方支出甚至在增加，因为防疫需要，刺激消费，增加投资都需要钱

没当过家的人，不知道当家的难处，那就是每天一睁开眼，到处都需要钱，当家人最重要的工作，就是到处找钱

很多地方想要找钱，只能卖地，想要卖地，只得刺激楼市，所以就不难理解，各地为什么对卖地这么上心，对刺激楼市这么执着，就是为了自己的钱袋子

据统计，从年初到现在，各地发布了近千条刺激楼市的各种政策措施

2

与政府的努力救市相反，购房者，几乎就是躺平了

不管政府如何刺激，不管利率如何下调，就是不买

哪怕出台减免契税、送车送家电的优惠政策，就是不买，就是躺平

购房者躺平的结果，就是楼市销售数据极为惨淡

数据显示，今年 1-6 月份，全国商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9%

来源：国家统计局

一句话概括上半年楼市：量价齐跌

那购房者为什么不买房了呢，为什么集体躺平了，原因有以下几点：

1、房价永远上涨的神话已经面破灭。近两三年，中国房价整体以横盘下跌为主，除一线城市的核心地段之外，大部分地方的房价已经跌回了三四年前，更不要说一些没有什么产业和人口优势的城市，近几年房价已经跌得爹妈不认了，埋了好多的炒房客。房价永远上涨的神话已经破灭，大家已经不再热衷炒房。

**2、居民收入下降，对未来预期不明确。**疫情三年，多少人失业，多少人被裁员，其结果是收入下降，现金流枯竭，很多人勉强维持生活已经够困难了，哪还有余力买房。即使有点小钱，也舍不得用，存起来以防意外

3、这几年房子的质量问题太大了，烂尾也是一大堆。可以说，质量问题，尤其是烂尾问题，严重打击了购房者的信心。你都不知道你掏空 6 个钱包付完首付，还要背上几十年的贷款，最后能不能收到房子，收到的房子质量怎么样，能不能住人。看看身边被烂尾问题折磨得半死不活的人们，有几个人敢这时候买房

所以你看，作为楼市里关键的一方——购房者，就这样躺平了

3

最后我们来看看楼市里的供给方——开发商，现在怎样了

开发商现在基本处于半死不活状态，不是现金流出现问题，就是项目出现问题

开发商的情况，用一句话来概括：不是暴雷，就是在暴雷的路上，不是烂尾，就是在烂尾的路上，彻底躺平不拿地了

国家统计局数据显示，6 月份全国房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4%；其中，住宅投资 51804 亿元，下降 4.5%。

来源：国家统计局

自从去年恒大暴雷以后，各地开发商，集体进入了暴雷期：世茂暴雷、融创暴雷、龙光暴雷，华夏暴雷……. 就连千亿市值的国企绿地，也暴雷了。中国前五十大房企，有超过 37 家暴雷，一大半房企暴雷，

中国有点名气的地产商，你叫得上名字的，叫不上名字的，都在苦苦挣扎，

楼市三国演义中的地产商，死伤过半，现在开发商最重要的问题是活下去，没有个一年半载，估计是很难恢复过来，得休养生息一段时间，短期指望他们起来干活，难

4

购房者躺平、开发商躺平，只有政府仍在努力救市，出台各种救市政策，出台各种优惠措施

但是救了大半年，仍然没起多大效果，这里的楼市，仍然静悄悄

救了大半年，救了个寂寞

那怎么破局

想要破这个局，还得从根上解决，解决大家的就业问题，解决大家的收入问题。大家的收入上去以后，才有可能买房。毕竟，对美好生活的向往，是人的天性，房子当然是美好生活的一部分。有能力的话，谁不愿意住在自己的房子里，谁愿意到处漂泊，谁愿意整天看房东脸色。

想要破这个局，还有就是得把烂尾楼的问题给解决掉，让大家能安心买房，放心买房。否则，哪怕大家有钱了，看看现在满地的烂尾，谁敢下手。毕竟，一套烂尾房，能套住一家人半辈子，谁也不敢这么赌呀

因此，解决老百姓的就业问题，解决老百姓的收入问题，才是一切的根本。解决烂尾问题，解决老百姓的信心问题，才是重点。而不是出台几个解除限购限售的政策就能打住的，那都是缘木求鱼，舍本逐末。

只是，出台几个解除限购限售的政策容易，解决人们的就业收入问题太难，解决烂尾问题也太难

从来正确的事都难做

大家都喜欢做容易的事，ZF 也不例外，不是吗

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知乎用户 淮阴不二生​ 发表

房地产之所以能维持到现在，我相信大部分人都看懂了。

地方政府大多吃土地财政，卖了地才有收入。

开发商拿到地，自然是不把购房者榨干誓不罢休。

地方政府不但有卖地收入，更通过房贷把购房者深度绑定在房子上，银行有了房贷，就有了更多的放贷额度，地方有了税源，有了劳动力，就能吸引各种投资，投资又会带来更多的税源。

本来这是个完美的闭环，但是房地产实在是太狠了，他们做的就是竭泽而渔，杀鸡取卵。

任何一个行业，想赚钱都是无可厚非，但是房地产是真不要脸。

首先是期房和公摊。

公摊的可笑和可耻，世所罕见，能持续到现在，也实在是中国特色社会主义的一部分，我只能祝福以李家城为代表的香港奸商全家长生不老，男子世世为鸭，女子代代为娼。

虽然如此，公摊想要取消，还是很难的。

不过我们可以从另一个方面入手，让公摊形同虚设。

那就是不买期房！

我知道很多人会说，国外也有期房。对，国外也有期房，但是如果有人告诉我们国外也有期房，却绝口不提国外期房是怎么付款，如何保证购房者利益，那这个人绝对是坏到流脓的人渣！

中国的期房是怎么样的？首先，资金监管，请看看河南的烂尾房，请问资金监管到底是怎么做的？

其次，别的国家期房付款都是按阶段，中国呢？一把梭哈，房子没建好，贷款利息先付起来！吃相也太难看了吧？

再次，房子如果有问题，如何约束开放商？

买期房，就是赌人生！你未必能拿到房子，你也未必能拿到好房子。一旦拿不到房子，你的人生就会变得糟心。

为什么要有期房和公摊，还不就是为了让资本家能赚到钱？

难道这种灭绝人性断子绝孙的制度还是为了行善积德，为了社会主义的现代化吗？

可以，资本家想赚钱，我们能理解，但是也别这么狠！

狠到老百姓节衣缩食，拿上一代的所有积蓄，和这一代的未来收入做赌注！

政府拍卖地块，开发商实际上只需要保证金就可以拍下地块。之后，他们可以用地块做抵押去银行贷款付给政府。所以，这里的资金杠杆高达几十倍。真正进入开发阶段，只要开发初具规模，就可以开始卖期房，接下来建楼的钱都是买房的人在付。

有良心的开发商，兢兢业业的建楼交付。

没有良心的，就挪用购房款去开发别的楼盘，甚至去做其他更赚钱的生意，万一赔钱了，资金流断了，那对不起，买房的人根本找不到人赔钱，楼也只能烂尾。

开发商有良心的多吗？答案很清楚。

所以，在整个开发过程里，大家看到了吗？真正在付钱盖楼的是谁？买期房的人。

如果大家都有诚信，这里的确没有任何问题，但最大的问题就是，往往开发商没有诚信，而政府并不会兜底。

为什么中国的房价越来越高？都是期房害的！

就是因为有期房，所以才能让开发商用极低的资金撬动几十亿上百亿的楼盘。他们根本不愁卖，反正就没花什么钱，楼盘开发也是建筑商先垫资，等期房一卖，钱就哗哗地进来。

既然成本这么低，为什么不等房价高的时候再卖呢？

他们的底气从哪里来，就从房子还没建好就可以卖期房来的！

所以，你只要买了期房，你就是在支持房价上涨！这跟买期货其实是一个道理，你买了一两年后才能建好的房子，不就是看涨吗？难道你是因为房价会跌，才去买期房吗？

抛去这些上纲上线的论调不谈，我们讲点实际的。买期房真的风险很大啊！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

买现房不好吗？房子有什么问题一眼就能看出来。

建筑质量问题。

面积问题。

小区环境问题。

周边配套问题。

交通问题。

买期房呢？鬼知道他们最后交付的是什么玩意啊！

质量不行，你能拆了重建吗？只能修补。

面积不对，你能怎么办？最多退钱。

小区环境问题，自求多福吧。

周边配套和交通问题，开发商只会推给政府。

而且，他们能给你套房子就算对得起你了，他们如果要烂尾，你能有什么办法？要打官司，人都找不到！

如果大家不买期房，会是什么结果？

开放商要想回笼资金，只有保质保量的在最短时间内造出房子。

如果房子不好，开放商就连裤衩都要赔掉。

而且因为要早点回笼资金，房价不可能太高。

新房的房价低了，二手房的房价还撑得住吗？

现房的建筑面积要是注水，还能卖得出去吗？所以建筑面积在现房上是行不通的，最后也只能取消。

所以，请那些想买房子自己住但是又觉得房价太高的同学（炒房子的滚出中国），在将来买房子的时候，一定不要买期房！买二手房也是很好的选择，起码配套成熟，该暴露的问题早就暴露了。

将来房地产的价格走势都拜托你们了！

千万不要被别人蛊惑，千万不要听别人说什么大家都买，所以你也要买。

在中国，有个非常不好的思维模式，就是看着别人过日子，自己不知道该怎么生活，所以都是在模仿别人，别人结婚我也结婚，别人买房我也买房，别人生孩子我也要生孩子。

你真的不要问问自己，到底想怎么活着吗？

我举个例子，在印度，印度教徒有个很神奇的癖好，就是喝牛尿。虽然我没有去过印度，也不知道这个癖好有多么流行，我们先姑且假设印度这个国家就是有好几亿人喜欢喝牛尿吧。

如果你去了印度，生活在印度教徒中间，他们劝你喝牛尿，然后说，我们这里几亿人喝牛尿呢！

你喝不喝？

反正我是不会喝的，虽然印度有几亿人喝牛尿，但是全世界有几十亿人不喝，即便全世界都喝，那也不是我要喝牛尿的理由！

如果你是从小就生活在印度呢？如果你从小就被灌输牛尿是好东西呢？你会喝吗？

我相信肯定有很多人已经陷入了沉思。

同样，在中国，我们从小也被灌输了很多，比如人一定要好好学习，好好工作，赚大钱，买房子，结婚生孩子。

比如说买期房，买新房都是买期房。

可期房就跟印度的喝牛尿一样，全世界独一份啊！

你可能要说，要买新房，中国就找不到卖现房的楼盘！

同学，钱在你手里，你可以选择不买的！你也可以选择分享这篇知乎，让大家都知道买期房是一件风险很大的事情，买期房就是在看涨房市，推动房价上涨！

二手房你没法控制，但是现在市场上持币待购的新房潜在买家大部分都不希望房价上涨吧？

那就很简单啊，不买期房，只要大部分潜在买家不买期房，那些希望买期房来炒房的人就会赔钱，他们也就不会买，期房卖不出去，就只能卖现房，卖现房，房价必降（以前不好说，但是现在开始，必然如此）。

同学们，不要买期房，再坚持坚持，好好做一次房地产市场的静态管理，房地产的泡沫就能清零了。

有同学问为什么卖现房会降房价，成本高了房价难道不应该更高吗？我觉得这是很多人的思想误区。

价格是由供求关系决定的。

成本高了，价格就高？那有很多手工艺品成本都很高，最后还不得跟流水线生产出来的商品一个价格水平？

当然，房子有它特殊的地方，不能和其他商品简单类比。

但是有一点请你注意，如果是现房销售，开发商的资金流动速度就会大大降低，而对于资本家来说，资本流动的速度才是利润产生的关键。

那么资本家还会愿意捂盘惜售吗？

当然是在有利润的时候就赶紧卖掉，而不是像现在这样一直等到房价涨了。

所以，开发商一旦拿到地，就会赶紧造房子卖，市场上就会有很多现房，供求关系就不会像现在这样离谱，价格就自然不会离谱。

现在之所以房价会高，不是因为没房子，而是开放商一点点的把房子放出来，人为制造供需不平衡，就跟卖钻石的套路一样。

知乎用户 郭用心 发表

现在看来所谓的 30 多年的经济奇迹很可能只是兴奋剂的效果，现在药效已经不行了，而身体也已经出现了严重的副作用。

仅仅用 30 多年的时间就走完了西方数百年才能走完的路，当然也只用了 30 多年就让贫富分化达到了西方数百年才达到的程度，甚至有过之而无不及。

首先是房地产的发展让贫富迅速分化，接着是互联网的发展进一步让财富进一步集中。差别只是房地产的发展过程中政府也通过卖地获得了巨量资金然后用巨量资本推动基建，对经济还是有一定促进作用的，虽然政府的家底也在这个过程中逐渐透支。而互联网发展过程中政府和老百姓则是双输，只有平台公司是赢家。

现在互联网巨头跟房地产一样已经尾大不掉，你敢打压他他就躺平裁员。不过话说回来，互联网本身是无辜的，他是技术发展到一定程度一定会出现的，一点在美国和欧洲也都一样。互联网代表着效率的提升，也代表着赢者通吃的商业法则。所以互联网终究还是会往前发展，阻挡不住。

而房地产就不同了，政府的地迟早是会卖完，房产税才是最终解决方案。房地产早完会被政府抛弃，所以凉只是时间问题。只不过看政府还敢不敢冒着更大的副作用加大剂量而已。

知乎用户 匿名用户 发表

只要大家万众一心，啥事都能做到，想找冤大头接盘？想屁吃！就怕人民不团结，团结起来，弄不死他！

知乎用户 岳勇全 发表

绳挑细处断，人口危机、地方财政危机、经济增长危机、疫情封控危机。这几个因素有主次先后，但又相互作用，如果没有新的点冲掉压力，就看哪一根先断，还是在高超的调控下平均受力，晚些一起断，不过不管怎么说，人口都是最后一条导火线，是直接决定供求这一市场本质的倒计时。

地方财政危机？我们转移支付。

经济下行、疫情拖累？降利率，一波不行？再来一波，再不行就放水，能活下去谁还在乎药猛不猛。

总之一句话：人口是最后倒计时，在这之前能拖则拖。

1. 在这之间能拼命发育，完成产业升级，让 GDP 的木板抬高，房产的水分相对降低，此为上策。（目前看来难度较高）

2. 经济无法上升，但能在不伤市场价格的情况下清掉库存，拖到银行收完大部分贷款，之后接盘侠们该崩崩，此为中策（也是目前降利率降首付，新房限跌，锁死二手房市场的原因）

3. 钢丝没走好，因为其中任何一环的失误导致信心集体崩溃，泡沫破裂，价格大跌，纷纷弃房断供，继而引发金融风险，此为下策。

知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。
疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。
去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。
2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。
《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。
农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。
中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：
1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；
2、 持续储蓄，积累备用金；
3、 慎用高杠杆透支未来。
加油！

发

知乎用户 地产小 NEW 说 发表

6 月 28 日，万科集团董事长郁亮在年度股东大会上关于对房地产当前形势的发言让死气沉沉的地产圈又躁动了起来。

作为行业里的一员，我也试着看了看发言稿的内容和一些解读文章。

不知道大家看完后啥感觉，我看完了反正还是一脸懵 B。感_觉说了很多，又感觉什么都没说。感觉行业已经触底，偏偏又加了个限定词 “短期内”。不少网友看后惊呼：中华语言文化，果然博大精深_。

除了有这个感觉外，让我又想起了那句烂得不能再烂的话：信心比黄金重要。

感觉这是行业大佬_来给行业重新树立信心来了_。

回过头来想一想，哦，不对，信心不是树给我们的，而是给投资者们和股东们的。

我没有大佬们这么宏大的视野和海量的数据支撑，更没有大佬们对行业透彻的观察和理解。所以没有资格对行业的发展趋势品头论足、指手画脚。

我能做的也许就是凭着对身边人的一些经历和现状去感知行业的冷暖，展现的虽是事实，但却显得狭隘的多、浅薄的多。

但我深知，唱衰自己从事的行业于我本身而言是没有任何意义的。按照 “人天生是趋利避害的” 这个理论来说，我就更没有什么动机去唱衰行业、制造焦虑了。

有句话说得好：要看清一个人，不要看他说什么，要看他做什么。

我想，要看清一个行业，也应该这样。

最近几个月我看到朋友圈里那些大肆宣传自己提前还债、财务状况良好的公司，我看到那些晒自己公司又获得了什么全国人才管理典范企业称号的公司，那些声称自己不会主动裁员的公司，无不在背地里干着暴力裁员这种见不得人的勾当。

让我不由得想起了一个词：又当又立。

之前写的《裁员，迟发工资，变卖资产，还在挖高管？》这家号称每年获得人才管理典范的公司，听说在经历了_近期迟发工资_之后，名正言顺告诉员工最近几个月的工资待公司下半年债务偿还之后再发放，我掐指一算还要三四个月才能发，这对于那些上有老下有小有车贷有房贷的打工人来说是多大的压力。这还不算惨，惨的是，公司大概透露的再一次裁员的计划，让员工先自愿 “举手” 申请，就好像鼻孔朝天在说：你们看看，我给你们机会拿几个月的赔偿走人，这样你不就不用担心不发工资的几个月的还贷的问题了吗，还不快来感谢我，在我这么贴心的企业里上过班是你们几辈子修来的福分。

忍不住我就想口吐芬芳，满屏国粹。

另有一家公司，叫啥来着，好像是 YJL。月初时候发工资突然_只发了之前工资的一半_，小道消息说_剩下的一半月底发_。然后这几天突然项目总开始挨个找谈话，说是公司计划降薪 17%，要么选择离职赔偿。说的好听点是我司还给你留着一碗饭，我有情，你要不同意降薪选择离职赔偿，就是你无义，怪不得我没给机会。据说这家公司在年前就已经取消各种福利补贴，甚至连饭补也给取消了。

我想各种降薪、裁员的狗血剧情最近半年来是一直在不断的重复上演，而且可能会继续持续一个较长的时间。

就像我三月份的时候以为到六月份应该就好些了一样，现在会幻想到了九月份应该会好多了，也许到了九月份又会有新的不切实际的幻想。

我在想，郁亮所言的 “从短期看，房地产市场已经触底”这句话到底该如何解读。于是，我在搜索引擎输入了 “触底” 两个字，弹出的词语如下：

哦，原来我狭隘的认知有时候也不一定错：“触底” 后面通常接的是 “反弹”，再不济也得接个 “回升”。

郁亮对后面这俩字只字未提。

我陷入了沉思，嗯，万科没错过，我们要信。

知乎用户 子远 发表

先不要这么悲观。

房地产会不会凉，要看我国的科技的发展。

目前我们在下一盘大棋，前景一片光明。

首先，我们正在搞定核聚变发电，芯片和 AI 产业，降低能源成本发展算力，为超级计算机的超级 AI 支好基础。超级计算机的出现，会极大的加快机器人行业的发展，让机器人做重复性劳动解放人类，服务员，理发师，建筑工人，医生，警察，都用机器人，人类就拥有了超级生产力。

其次，大力发展生物医学科技，延长人类寿命，争取 2050 年左右可以把中国人的预期寿命延长到 180 岁到 220 岁，这样子退休年龄可以进一步推迟到 175 岁到 215 岁，同时贷款就可以做到至少 150 年。目前已经贷款的自然人也可以放宽还款年限，等息展期即可。

第三，定期清理老房，旧房，危房，当居民住房使用年限超过质量标准的时候，给与强制征收，同时以 8 折的价格给与购房优惠额度，可以用于购买新房，之前的住房贷款也可以享受利率 9 折优惠，合理保障百姓的住房权益和安全。

这些措施一旦实施，可保房地产再火 100 年

好日子还在后头

知乎用户 一只懂财税的猪 发表

风险提示：

1、房地产行业当前处于景气度低迷期，负面消息多、资产价格波动大，请务必在充分知晓风险前提下关注相关内容。

2、本内容不构成任何投资建议，仅为信息分享。

3、市场有风险，投资需谨慎。

年初，在不少房企延期发布 2021 年业绩之时，我们至今还记得碧桂园公告 2021 年财报时带给我们的 “惊艳”，在恒大已经彻底 “躺平”，众多房企如履薄冰的大环境下，碧桂园 2021 年的销售额、净利润、回款率、净负债率、现金储备等核心指标上展现出平稳上升趋势。

稳销售、强回款是碧桂园给世人的印象。但是**地产民企中的优等生，也经历着 “且行且不易” 的征程。**截止 7 月 21 日，碧桂园股价今年以来累计跌幅达 50%，仅仅 7 月 21 日当日就跌去约 6%，总市值降到 750 亿港元以下。

根据 2021 年年报，截至 2021 年 12 月 31 日，碧桂园有息负债余额 3179.2 亿元，同比下降 2.6%。截至 2021 年 12 月 31 日，年报显示碧桂园现金余额 1813 亿元；加权平均融资成本 5.2%，较 2020 年底下降了 36 个基点，企业融资成本继续保持下降。在房地产行业风雨飘摇的大的市场环境下，大家对碧桂园的期待又多了几许。

一、上半年权益合同销售额 1851 亿元，持续领跑

根据碧桂园最近的公告，6 月当月实现权益销售额 345.2 亿元，环比增长 20.21%，已经连续两个月实现环比增长。同时，6 月份实现权益合同销售面积约 421 万平方米，环比增加 17.88%。

今年 1-6 月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约 1851 亿元, 同比下滑 38.9%；累计实现权益合同销售建筑面积约 2348 万平方米。根据克而瑞数据，今年 1-6 月，排名前 100 房企实现销售额 30,564.7 亿元，同比下降平均 50.7%。销售额跌幅排名前十五的有：

碧桂园上半年 38.9% 的销售额跌幅远远低于如上的房地产公司，也略低于万科 39.26% 的跌幅。如下为上半年碧桂园的销售额走势，可以看出，在 4 月份到底低点后，从 5 月份环比开始出现正向增长。（单位：亿元）

二、破冰发债，融资再打通，且行且努力

2022 年上半年，其中有三个月份（1 月、2 月及 6 月）地产企业融资规模同比降幅在 50% 以上，在行业风险尚未出清的大环境下，行业信用债也基本以国央企为主，民营企业特别是民营房地产企业融资难成为了一个不争的事实。

正如某民营上市地产企业在财报中所述： “未来我们预计国企地产开发商在整体房地产市场占比约 70％，民企占比 30％。房地产行业从黄金时代到白银时代，从青铜时代过渡 到黑铁时代，行业进入低增长、低利润和低容错的时代”。

2022 年 5 月，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选定为首批示范性民营房企，其可在信用保护工具的助力下，发行人民币债券。随后，在 5 月碧桂园便发行了票面利率 4.5% 的 5 亿元公司债，也使得碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企之一，标志着碧桂园重新打通了境内的融资渠道。

三、下半年债务偿付压力尚可，且行且可控

碧桂园 2021 年度财报显示，碧桂园的总资产 1.95 万亿，总负债 1.65 万亿，资产负债率为 84.62%**。**2021 年末，剔除预收账款后的负债率约为 74%，高于 70% 的红线；净负债率为 45.4%；现金短债比 2.3 倍，可覆盖短期偿债需求，除去第一个 “剔除预收款的资产负债率” 指标外，后两条皆满足地产企业 “三道红线” 的指标要求。

6 月 15 日，碧桂园公告称，以现金方式回购 6.83 亿美元优先票据。截止 6 月 23 日，碧桂园以现金方式购回 4.11 亿美元，市场上尚未赎回的份额为 2.72 亿美元，并于 2022 年 7 月份到期。从碧桂园 2021 年底的现金情况来看，此笔 2.72 亿美元即将到期的债务偿付问题不大。并且，2022 年下半年，碧桂园年内已无境内到期美元债。

四、需要投资者继续关注的事项

现金流为企业的血液和生命线，第一项我们需要持续关注的即为碧桂园的现金情况。截至 2021 年末，碧桂园账面现金还有 1813 亿元，在众多上市房企中，现金余额排名第一。高于万科的 1407 亿元现金余额。但有两点需要关注：

（一）1813 亿元中有 343.46 亿元为受限制现金，可动用的现金为 1470 亿元；

（二）上述的现金短债比 2.3，是用 1813 亿元现金除以短期债务 790 亿元（包含银行短期借款、优先票据和公司债券）得来，但是在短期债务方面，除了银行短期借款、优先票据和公司债券以后，还有很大一部分是经营性负债，即合同负债和贸易及其他应付款，截止 2021 年 12 月 31 日，账龄在一年以内到期的贸易及其他应付款就有 2809.4 亿元，如果算上所有的列入短期债务的应付账款以及票据，碧桂园的短期债务总额排名所有上市房企第一名，全口径的现金短债比将低于 0.3，远远低于红线指标。而这些合同短期负债和贸易应付款都是需要它的高周转来维持平衡的，碧桂园在前些年是行业内有名的 “高周转之王”，也是三四线城市城镇化发展的受益者，当三四线城市红利退去，高周转模式越冷，碧桂园能否还能平稳解决它的如上经营性短期负债，也是它面临的一个重要考验。

（三）2021 年财务收益仅为 2020 年同期的一半，期末现金余额基本持平，但是为何财务收益却直接 “腰斩”？ 这个里面还有一个方面不可忽视，那就是 “在建物业”。2021 年的在建物业与 2020 年相比直接腰斩。

腰斩的在建物业意味着在这过去的一年里，只有相较于 2020 年一半的项目在正常推进。也意味着碧桂园采取迅速地收缩战线，不仅能减缓一部分项目开发的资金压力，还能解决一部分账面的现金压力。这说明稳定的现金流背后是以腰斩的在建物业做代价的。而腰斩的财务收益，也是在建物业在腰斩的过程中所带来的经营性周转现金收缩而导致的结果。

在前段时间的万科股东大会上，董事会主席郁亮曾表示： “从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。” 我们看到了碧桂园的销售额在 4 月份触底以后，5、6 月份开始缓缓抬头，我们也看到了它一次次地进行股份回购、债券回购等增强市场信心的举动，虽然同样面临着战略收缩、短期经营性周转债务所带来的艰难，但是碧桂园也无愧于当前国内地产行业 “优等生” 的名号，我们期望它 “且行且光明”。

知乎用户 黄河北的日记 发表

房地产行业暂时是不会凉的。

房地产不光是钢筋混凝土，它像股市一样也有波动周期，和金融属性。

股市里的垃圾股也会随着种种原因退市，但只要行业存在依然会有那么几个独角兽公司存在。

房地产每过十二年有个长周期，四到六年有个短周期。周期之内供给增加需求增加房价上涨，周期之外供给减少需求减少房价下跌。房子和普通商品不一样，房子是供给影响需求。一般产业是需求影响供给。

比方说中心区域的房子，需求永远存在，但供给永远小于需求，因此价格百年来都不会有大的影响。

自宋朝的时候汴京的房价都及其昂贵，那时候大臣都买不起房，还需要租房。南宋文学家洪迈形容这个现象：“自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣。” 就是说，当时农村的都爱往城市奔，小城市的都爱往大城市奔。导致大城市的房价从一万贯到十万贯不等。

可那时候普通百姓的月收入才 3-5 贯。一座普通的房子 1300 贯，一座豪宅大概要十万贯。相当于今天的四千多万人民币。

那时宰相和一品大员月俸禄也就在四百贯，干一百年都不够付首付买个豪宅。所以自古靠打工永远都买不上豪宅，金字塔尖的人不吃不喝攒个三四年也只能买个普通住宅。四书五经之祖朱熹就说过，祖宗朝，百官居无定所。

后来汴京被攻破，人群尽散房价一落千丈。

2006 年到 2008 年次贷危机之前美国房价飙涨，次贷危机发生之前房价以每年 35% 的速度上涨。2008 年发生次贷危机爆发，房价开始下跌，直至 2009 年末跌入谷底。经过美联储的一系列刺激政策美国房价开始企稳回升，直到今年已连续上涨 12 年。

期间随着房地产行业再次进入上升趋势，拉动基建大宗商品价格上涨，房地产再次成为支柱产业。

放在小城市也是一样，现在中国小城市供给远大于需求，随着去库存的进行，人口虽然在减少，但供给相对会更少甚至停滞。等到再次形成一个均衡点时房价依然会再次上涨。现在的房地产下行并不是完全没有需求导致的，而是信心导致的。

我们的新增人口虽然相对只有 48 万，但新生人口依然在一千万以上，而且现在新增人口大部分不在大城市，而是在四五线城市，说明四五线城市的需求还远未到达顶点。当出生率下降问题往四五线城市转移时房地产行业才会迎来真正的没落。

知乎用户 海上农夫​ 发表

1、整体看，我觉得换一个说法，不是要凉，而是要进入到一个新的发展分化阶段。行业由原来的赚快钱，大钱，短钱转变到赚慢钱，小钱，长钱。更加注重产品和服务。回到房住不炒，居住为本和健康发展的轨道上来。

2、从规模上看，整个地产行业 17 万亿的一个大规模，在中国现有的这个产业之中也是非常非常庞大的，目前还没有能出现短期内能替代它的行业。规模会慢慢的这个递减和萎缩，但结构会更健康。

3、从企业上看，国际民退已经是大势所趋。行业加速，优质房企并购中小房企，中小劣质房企被市场优胜劣汰。产品和服务会更加的精良。

4、从趋势上看，房地产行业将积极的融入到新的经济发展格局之中，在绿色建筑，新基建，绿色能源及信息化等行业中全面介入到经济发展的新格局之中，并发挥曾经的这种压舱石的这种衍生效应。使得房地产上下游的整个供应链和产业链都能够在新的经济格局中发挥重要的作用。

这种 “凉”，更像是一种行业的冷静思考，市场的冷静思考，客户的冷静思考。

知乎用户 喝可乐的猫 发表

信调控，睡桥洞。

凉个蛋蛋，国家队进场意味着什么不知道吗？铁定暴涨，不要把他们想的太好了，钱只是纸，金圆券了解下，就不会嘚瑟房价会跌了。

最简单的水电燃气最挣钱行业都是国家队，房地产又要放水暴涨必然还是国家队的。只要是长久获利必然国家队控场。

知乎用户 小柯看盘 发表

不是要凉了，是已经凉了！
为什么现在没有凉，因为将死之人，他不想死，总要挣扎几天。
当年老美的房产在 2006 年 1 月价格到达最高位，而凉凉却在 2008 年 9 月 15 日雷曼破产开始！
这中间足足有 2 年 8 个月之多！
就算咱们把恒大比作雷曼，那时间也没到！
因为人民的消息认知严重滞后，反映在现实里就是：
当你知道一个地产项目无法交房时，那么他已经把所有的路都走过一次而走不通，银行和政府不知和他们谈了多久，新闻媒体核实过多次，最后木已成舟才把消息放了出来！
这个时间跨度基本超过一年！
比之于某个地产项目烂尾，房产出现崩塌的征兆到雪崩式地塌方直至泡沫刺破，这个时间会更长！
一旦牵涉楼市命运的关键出现巅峰性的节点，预示着它的未来被彻底扭转，那么，屯了无数房产的企业们、资金链比较安全且有前瞻性的房产商们、金融界的投资者们、体制内知道动向的公务员们、有门路的投资客们早就变现跑路了！
而留在市场里的只会有资金链濒临断链的开发商（他们不敢降价，怕降了价后抵押物重新估值后被勒令补钱）、被套牢的无数中产、跑的慢的炒房客以及一大波刚上车还款不安全的刚需们！
市场外的潜在客户们往往只有底层的所谓刚需，和一些看不清房产本质被忽悠的菜鸟投资客！
过了一段时间，楼市的负面消息慢慢流出，且越发不可收拾！
这时，市场内的房主们慌了！
开发商面临破产、中产无可奈何、炒房客后悔莫及、刚需们心在滴血！
但房价没有大幅度暴跌，因为底层刚需后知后觉，依然按部就班地上车，菜鸟投资客们依旧以为有利可图！
可是，成交量腰斩了！
直接原因有两点：作为主要购房群体的刚需人数越来越低，而渴望赚钱的那帮人大多数离了场！
根本原因只有一点：越来越少的韭菜支撑不起体量越来越大的楼市！
但下一个阶段就要来了——跳水大甩卖！
需求不变甚至降低，而持有人崩不住了！
破产的开发商是这一系列的开端，数不胜数的他们资不抵债导致项目烂尾，最后被坑惨的房主们维权和拉横幅的小视频刷爆朋友圈和抖音，上面除了制止信息大规模流通以及出面安抚之外，什么也做不了！
因为，债务庞大到利息都快难支付只能靠上面接济的地方根本补不了这个窟窿，而累积到全国的体量，上面也搞不定！
这些消息是藏不住的，房产中介的房价宣传预示着房价已经下跌，售楼部的所谓活动价明摆着房子不好卖！
而坚持了一两年的空置房主们，多数因为持有多余房产根本得不到利，因为房价没涨，风声全是利亏，已经跌了一两成了，再过一年会跌多少？
他们多数决定赶紧卖！
给本来就供大于求的市场添了一把火，但这只是第一把火！
因为大头还在后面，那就是正在销售的当年没有未雨绸缪赶紧丢掉房产的开发商们！
他们的库存和已经烂尾的地产项目才是决定楼市彻底崩塌的主力军！
一旦横盘且销售量腰斩，持续一年以上，无论家底厚不厚的开发商都撑不住！
他们争相甩卖，乃至发生踩踏效应，最后引爆房地产！
而这一切，地方和上面的作为只能缓解，不能根治！
除非能解决供需关系，但这个代价也许比房地产爆了更大！
甚至即便有更好的方式，可就是实施不了，因为从古至今，无数无懈可击的办法都因为人的原因走不下去。
届时，所有空置房的房主和正在销售的库存都在想方设法的寻找下家，大家一起摆烂，哪怕亏掉首付都要丢出去，因为这样的下跌速度，这样的少到可怜的成交量，基本预示着房价最终要走向租售比的正常价！
那岂不是对半开吗？
而客户基本都不会买了，因为几乎所有的刚需都是房价上涨给逼出来的！
资本的炒作和泡沫的形成始于人性的贪婪和恐惧：因为贪婪，所以上涨，因为恐惧，终于崩塌！
但上涨时，也会恐惧——没有买房而想买的人。
而下跌时，还会贪婪——没有买房的一部分人！
他们有的因为房价下跌而等着跌的更多后花更少的钱入场，有的本来就对房子无感却看到房子不值钱更不想拥有房产，而最可怕的是，房价在持续下落的漫长阶段，会让持有房产的观念丧失！
为什么？
还是因为涨跌给逼出来！
因为涨，而想买，而房价过去一直涨，使大家都在买或者想买，人人都在做和想做的事就成了观念！
反之亦然！
这就是房地产的结局：
投资的血亏
没买的无谓
鬼城一大堆
遍地是房产
哀鸿几万里
空屋三十年

知乎用户 许多 发表

这个表，基本上覆盖了市面上的主流房地产的情况，但是有些变动我没来得及加。

大家可以留言，我可以给大家进行解答。

很多朋友问啊，地产公司钱去哪里了。简单说两句。

历史原因，最简单易懂的原因是 16 年的涨价去库存，把一大堆本该暴雷的地产公司救活了，地产疯狂加杠杆，但是你不能保证房子永远好卖而且房价一直上涨，所以在疫情黑天鹅加疫情次生灾害双杀以后，反而弄成了更大的雷。

同时，最先暴雷的一般都是美债，因为美债优先度第一。如果美债都还不起，暴雷，那么这个地产基本上账上没什么钱了。

融资一断，房子也卖不掉，就死的更快。至于钱去哪里了，一部分是瞎投资亏没了（或者是通过瞎投资转移了），一部分是高杠杆融资吃掉了地产开发绝大部分的利润，因为地产去融资利息高低和渠道有很大关系，地价高，吃掉利润，房子卖不掉，积压资金，产生高昂的利息，同样吃掉利润。

只能说房地产行业是允许一部分人富起来，没富起来的就做牛做马吧。

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