房价跌到什么程度可以抄底？

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知乎用户 袜哈哈 发表

短短几年的投资经验让我明白了一个道理，当你看到一个东西下跌而产生抄底念头的时候，这个东西往往都没到底，只有连续下跌到大家都不咋关注这东西了，可能才是真正的底

知乎用户 老哦朱泸沽​ 发表

小男孩楞次问他妈 “我什么时候就可以不用跟你进女澡堂了？”

“你想进的时候就不可以进了”

所以答案就是

你不想抄底的时候就可以抄底了

以上现象称为 “楞次定律”

知乎用户 斜月三星​ 发表

我现在租的房子，售价在 600 万左右。

租金只有 5500 / 月。

也就是说大概需要租出去 1100 个月才能回本。也就是差不多 90 年…

600 万存银行，一年的利益都有十几万…

你说这房子它还能涨么？

从理论上讲，这房子也就值 150 万左右。

知乎用户 甲乙论 发表

往下看看那三个图片，一个是 23 年财政收入。一个是 24 年财政收入。一个是 24 年财政支出

24 年财政支出是 28 万亿。而税收只有 17 万亿。

也就是说每年我们把以后的钱都花了。而且还找不到新的财政来源。

其中税收收入每年是往下下降的。

而非税收入却一年涨了百分之 25。什么是非税收。比如说交警罚款，违停啥的这种类型是非税收。

大家可以看到非税收收入一年增加 4 分之 1。

达到 4 点 5 万亿，和税收收入 17 万亿比差不多 4 分之一都是非税收入

而且每年通货膨胀，非税收入还在增加。

说明什么问题，说明按照这个税收下去。很快，用不了两年三年。撑死 5 年。

公务员就得拖欠工资。福利降低。

也就说。23 年开始财政恶化。最多 4 年到 5 年。由于通货膨胀，再加上税收减少。

地方财政收入就会崩，体制内就会发不出来工资。

23 年往后数 4 年 5 年。我估计 27 年，28 年，就得出房产税。

一般来说，房产税出来三年左右，房价就会崩盘。

这个是日本房产税出来的时候，差不多 6 年跌了一半。

中国只会更快，按照我的逻辑，还有 3 年到 4 年，也也就是 28 年 29 年左右，房产税就会出台。

房产税出来以后，大概三年到五年。房价还会跌一半。

也就是说 2034 年左右，现在一万一平的房子，等到 2029 年可能也就是只有 7000。

然后再出台房产税，再持续五年，2034 年左右，7000 一平房子可能只需要 3500。

如果持续性失业，或者造成踩踏性卖房。

我估计房产税出台两三年以后，就得腰斩。

快的话，2033 年就可以抄底，

前提是出台房产税，而房产税出不出要看地方财政，现在国家没钱，别说打仗，就是给公务员发工资都发不下来。

未来两三年，公务员肯定得裁员。福利也得减少。交警也得罚款，城管也得抓人，大家都得自己找财政收入来源。

往后的日子，一个比一个苦。

听我一句劝

有房的赶紧卖房，没房的把钱看住了

有钱的千万不要买房和炒股，现在是化债期，房地产和股市，就是最高点，随时都可以炸。

千万千万不要炒股。买房你还能赔一半，炒股你一无所有

没钱的慢慢攒钱，千万别创业，别炒股。

股市早晚都得爆。

别炒股，别买房。

房产税出台三年内不要买房

房产税出台三年后再买。我估计 2033 年，就可以抄底，如果抄底，最好去二线或者新一线，以及一线城市。

就好比现在没人在农村盖房一样，因为农村没有就业，没有服务。

而杭州去年由于新生儿，入幼儿园生源不够，开了一个什么政策，好像是不需要户籍，农村人只要来杭州打工，或者租房都可以来杭州上学。

未来的县城，和三线城市，就会和农村一样。

劳动力和生源都会被二线一线城市虹吸。

今天的农村，就是明天的县城，就是后天的三线城市。

所以要抄底，我建议去二线以上城市抄底。

时间我推荐房产税出台三年后抄底。

当然你要是觉得价格合适，砍价幅度你觉得打，自身年龄等不了，自己还有点钱，你想买啥时候都可以，手头紧的，我推荐房产税出台三年五年以后你在买。

时间就是 2033 年到 2035，房产税出台三年到五年，

知乎用户 玉阶生 发表

家里人不再催你买房子的时候。

社会风向默认 “买房子是亏本买卖” 的时候。

国家开始推出大量公租房，并且跟你说 “租房子也可以过好一辈子” 的时候。

知乎用户 杠精本杠​ 发表

现在已经没有底了，孩砸。

什么叫 “抄底”？

它能够涨回来才叫抄底。

国内房价为什么奇高，什么没征房产税不税的，都不是最主要。

最重要的，它以前是拿教育和医疗捆绑你。

以前孩子多捆得住是没办法，再苦不能苦教育。

但是现在最直观的：一年级入学人数已经开始崩了。

教育马上就绑不住你了，你都穷的不要孩子了，你还在乎什么医疗。

你就这样看，这个房价还会有底嘛？

还有说什么人口地段 “永远不跌” 的更是伪命题，

这种 “砖家” 千万别信。

你现在市中心是好地段，以前发达国家也是。

那你知道现在，人家发达国家，流行叫 “逆城市化”，现在人家好的地段，在城市边缘地区的别墅区，市中心反而成了脏乱差。

你现在买了市中心的 “好地段”，你敢保证他十年二十年之后，还能被定义为好地段嘛？

时代在变，思维逻辑也得跟着变。

知乎用户 懂财经的琪琪 发表

如果你现在在犹豫要不要抄底房地产，看完我的这个，你的内心将会无比清晰。

我们目前全国总负债是 237 万亿，住房贷款是 38 万亿，看上去好像占比不高，对不对？那么我问一个问题，请问我们身边有多少人买房靠的是另外两种贷款？

一个叫经营贷，一个叫消费贷。这两个各有 20 万亿的大盘。现在利率在不停下降，新增贷款也在萎缩。我们的贷款对于银行来说是他们的盈利点。

经营贷、消费贷一般都是五年期。而现如今，房地产跌跌不休。一旦经营贷和消费贷大规模到期，有能力或者搞到过桥资金还进去的人，可能会面临新的贷款额度瞬间被清零；没有能力还这笔钱的人，基本上就等着房子上法拍吧。

所以现在房价还能某种意义上维持住，说白了就是房东在硬撑。一旦经营贷、消费贷这 40 万亿的大雷爆了，法拍房就会成规模地一举摧毁现有的价格体系，到时候才是真正的人间炼狱，才是真正的冰点来袭。最可怕的是，这些负债的人大概率可能房子卖都卖不出去了，或者侥幸法拍出去了，还不够偿还他们原有借款的。到这个时候一定是哀鸿遍野。

我一直在告诫大家，收好子弹，现在还远远没有到开枪的时候。

知乎用户 悟彻 发表

国内有一个倒闭了的网站叫天涯论坛。天涯论坛大概是 99 年创建，2023 年关闭了.

他可能是因为一些言论啊，加上他本身经营的不好关闭了。但天涯上面我觉得出了很多神帖，包括什么对比特币，楼市的预测，

他为什么有那么多好像我们今天看起来很超前的观点，是因为你想 20 多年前那时候玩互联网的人是什么人，是中国有最高认知的一群人！20 多年前，上微机课进入微机室都得脱鞋穿鞋套。当时电脑都是稀罕物。

天涯论坛留下了很多神铁，其中广为那个流传。就是 KK 大神。

我想如果你都不知道 KK 大神的话，我觉得那你错过一个好精彩的一个预测。在 10 多年他就写了一个帖子，就讲中国房地产的走势。他预测房地产的 13 步，如下：

第 1 步，开闸放水已完成

第 2 步，房价飙升已完成，

第 3 步，外地解决地方政府债务危机已完成，

第 4 步，驱赶人民币存款进入楼市已完成，

第 5 步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全已完成，

第 6 步，跟随美帝收紧货币已完成，

第 7 步，银行通过 CDS 转移大部分风险已完成，

第 8 步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌。

第 9 步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被。锁定基本实现，各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第 10 步，土地财政转型正在实行中。17 年的租同权租赁土地共有产权，土地财政收入开始移交给税收。

11 步，开征房产税，彻底套死乌海散户，后期执行，

12 步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

13、人民币国际化越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程。

简单总结一下，有些太细节就不讲了。

他第一个讲中国房地产一定会崛起，先开闸放水，多印钱啊，让这个市场流动起来。

第二呢就是低首付，吸引大量的钱进来。中国房地产业的这个房地产市场你想想是不是从最早要全款到后来 30%，到后来 15%。

第三个阶段房价飙升，各地就靠土地财政，政府大量的卖地，地的钱呢用来基础建设，导致经济进一步繁荣。

房价的几步下来，再下来的时候开始限购。一限购呢其实让房地产涨得更快，他希望这个地不断的卖合理的高价，而政府站在他的角度，他肯定是希望这样嘛，一个稳定的可持续的土地财政收入。

然后再下来的就是等什么时候中国各地的政府不依赖于土地财政了，完全靠税收了，或者税收占比越来越高的时候，就开始真正的控房价。

但今天正好在这个阶段，这个各地城投的规模也得到了极大的压缩了。到最后一步就是政府一定会开征房产税，但房产税非常复杂，反正也呼之欲出。

房产税就完全摆脱地产财政的依赖，然后让这个在房地产的钱啊流向实体经济来保增长保就业，

天涯给我们留下了非常多的神贴。因为那时候都是一些高认知的人士里面在里面发表一些观念

附：「天涯神贴高阶合集」链接下方：

合集

知乎用户 知乎用户 mKpYIh​​ 发表

如果你是刚需，等待美联储第二次降息之后买！

如果你着急这一两年之内买，等待 25 年冬季之后买！

如果你不着急买，27 年之后买！

可能看这短短百字文字不知所以，好多问题回复都在评论区，翻来评论区看看观点你是否认同！

刚才翻看旧帖子，没想到这个帖子阅读量这么大，其实买房子不管是买方还是买房，绝大多数时候都是预期，如果预期涨，就会捂着不卖，或者调高价格出手。如果预期跌，买家就会持币等待，卖家为了尽快出手就会降价出手。别天天听房吹或者大棋党忽悠，大势很难改变，哪怕贵如皇帝也会有无可奈何的时候。

话说回来，为啥我把不着急买的划在 25 年底，把彻底不着急的划在 27 年之后，还是预期，就是大家对这个国家未来预期的发展。

25 年老美川普上台，如果你有心看他大选时候演讲，我预计他上台一定会掀起新一轮贸易战，然后两面就会像 2018 年左右拉锯，但这一轮一定会非常急，因为川普这一任期只有 4 年，所以我感觉他一上来就会放大招，其实你仔细看他 18 年的条件和拜登这几年来会拉扯的条件，这面很难让步，因为涉及深度改革和天龙人核心利益，所以 25 年外贸企业就要做出决定，彻底出海还是关门歇业，国家未来预期也会有初步判断，会好还是继续下行。这个时候，房东和买家会做出选择，房价也会做出新的趋势。跌！多的我也不敢说。

至于 27 年，会有一场会，到时候可能大家期盼改变的心会死了，所有卖家，资本，企业家… 都会做出选择。跌！

知乎用户 来去之间 发表

之前看过潘石屹的一段采访视频，彼时好像是 18 还是 19 年大家都把他的观点当笑话看，觉得他贼眉鼠眼的看衰中国活像个外资指路的内奸。

他在采访中表示，看房价合不合理最主要的一个指标是，租售比。他举了自己公司物业 soho 办公楼举例说自己物业每年的租售比是 3%（大概这个数具体的忘记了），但是实际融资成本的年化利息超过 3%，收益比通货膨胀还低。。。之类的云云。

他说之所以亏本还在运营这个物业主要是大家都在赌未来这个房产的价值带来的收益会覆盖这些亏损。

他那时候还拿东京的租售比举例来着。。现在你看东京的房价曲线

最后主持人问他看好我们房产投资吗。他说如果钱没地方投资的可以投资。拿来抵消通货膨胀。

现在看这段采访

再看看现在这些房产大佬的处境。。。

巅峰如上花车的皮带哥，拉下一坨大的现在人不知道在哪

一个亿小目标的国民公公，现在卖掉自己孩子一样的总部，和最拿得出手的自有物业管理公司。

18-19 年潘石屹估计早就想好怎么润甚至已经润差不多了吧。

知乎用户 历岩 发表

我知道你们懒得算，直接给答案：

年租金的 17 倍到 25 倍之间。（好的城市好的地段就多算一点，八线小镇就少算一点）

比如某三线城市，月租 1k 的房子，年租金 12k，姑且算个 20 倍年租金：240k。

如果是某一线核心圈，月租 10k，年租 120k，25 倍系数，合计 2900k。

这是个基准线，真的跌破这里的时候会有很强的踩踏和击穿效应，就是说，运气好的话再下浮 50% 都可以买到手。

知乎用户 梦焰​ 发表

你要相信，租房市场才是真正动态博弈出来的真实房价。

这个地段，这个房子，它的稀缺性也好，便利性也罢，居住体验如何，到底值多少钱，租客和房东们会用真金白银投票告诉你结果。

如果一个地段，租一个 100㎡的房子，月租金是 3000 元，那么它的总价在 3000×12×30=1080000 以下，也就是每平方米低于 10800，就差不多可以买来自住了。

记住，上述价格是含了房东那套装修的噢。

至于现在的房价？但凡比 10800 高的部分，全都是扯淡。

**而如果你还想抄底，**那我建议在上述标准情况下再跌 20％左右，再考虑出手。

当然，我更建议你还是别抄底房子了。

哪怕你抄底大 a 呢。

知乎用户 小狗慢慢跑 发表

房价下跌，不言底。

想买房的，急就等到 2025 年；不急就等到 2026-2027 年。

再次强调，今年不要买房，不要买房。

知乎用户 橘叶​ 发表

24 年 10 月 30 号：本文已被 DY 一名 up 主原封不动抄袭，希望有 DY 平台的朋友帮忙去举报下。

非常感谢

@黄毅超

@骑马者君迁

两位网友的提醒。

中国其实有一个和过去所有工业强国都不一样的地方，那就是期房和公摊。

为啥要把这俩拉出来，因为中国没有个人破产制度（严格来说其实有方法，只不过大多数人做不到），所以这就导致地方政府 + 银行 + 房地产公司联手可以无底线转移风险给居民。

期房应该很多人一眼懂，但是公摊这东西我也得拉出来是因为这玩意儿关联房地产税、保险、维修基金的标准，也就是说不仅仅在买房时要承担一次隐性差价，在未来税务改革后还得面临长期的公摊差价利润。

如此不公平的机制还能炒上天其实也是多个因素结合，首先是央地财政分离的历史因素，其次是宏观经济制度转型并推动人口进城潮，最后则是上一波婴儿潮的人口在多年的资产荒中终于遇到了属于个人的资产增值标的。

三者的共同结合导致了房地产的从国家（获得居民财富支持债务，开启大基建和全产业链开发）居民（个人资产升值）双赢，问题在于什么呢，问题在于短期是刺激吸上瘾了，08 年的四万亿强行延缓了一波危机，但影响在后面数年逐步爆发，房地产逐渐进入失控轨道，本因建立的另一套机制也就是癌股因为各种原因被搁置或打瘸了腿。

由于中国独特的双轨制（成也萧何败也萧何），居民抗风险能力和杠杆被彻底透支，而无论是购房还是宏观经济，本质上都是建立居民的资产负债表是否合理以及可持续收入的增加，居民财富被购房的杠杆洗劫导致消费下沉，消费商品过剩导致企业利润下滑，企业进一步负反馈裁员，失去可支配收入的人消费下跌，造成了螺旋下降。

所以在非极端情况下，房价的修复必然得有个前提就是居民负债表得到修复，而自发性的修复又非常缓慢，再叠加天量烂尾楼导致公信力下降，而 95 后 / 00 及更后面的新时代群因为信息渠道优于 60/70/85 前，所以购房动机会比较低。

所以当前最尴尬的是 85-95 为核心的人群，这一代人在房地产带来的负债被修复前是没办法再积极参与整个消费市场，而这批人反而是目前社会上生产力最高、消费也本应是最高的人，同时这又进一步加大了人口断代的长期危机，这也是为什么今年火急火燎的上了延迟退休。

更年轻的时代们看着巨雷自爆后需要衡量购房的必要性，以及参考其他国家的房地产模式和以日美为代表的房地产泡沫出清节奏。

所以后续房地产是长期的下跌通道，巨量的县城、偏远地级市都会因为人口原因自然消失，人口注定是走向东京城市群那种路径，但由于人口和地理的原因中国肯定不止一个大城市群（长三角、大湾区，京津冀区域比较特殊先不谈），换句话说等到目前的负债人口逐渐修复完负债表后，且叠加了旧时代的建筑老破和更新需求，在乐观的情况下 2030 后一二线城市的核心区新房是有可能重回上升通道。

像走强省会模式的二线里有几个会好点，比如武汉、成都、西安等因为地理因素会虹吸本省或附近弱省的人口，再加上离京沪港深都较远，所以容易吸引周边城市资产和人口比其他二线先复苏。

反例则是苏南浙北为代表的区域，由于整体相对平均且有上海虹吸富裕阶级，所以会导致除了南京（我知道苏州无锡要骂南京不是苏南了）杭州外的其他江浙城市恢复上升通道更慢。

所有二线最尴尬的就是天津和苏州，它俩确实经济或综合实力比很多省会强，但是上限都被自家隔壁的大块头卡着，这俩城的小资产阶层或富裕阶层都是重心靠拢京沪，而偏偏楼市复苏最优先的就是改善房、优质房，所以楼市复苏注定比其他二线更复杂也更慢。

毕竟要知道中国的长期人口结构很不乐观，这个锚点是永远无法绕过的，所以上述例子也只是先行脱离下跌通道进入止跌企稳，后面仍有数年的横盘，直到新一波年轻人口入市或城市旧基建翻新才有明显上涨。

当然还一种情况就是天量货币直接流入市场，由于基础货币增加可以抵冲债务压力，确实能加快修复速度，甚至带来纸面数额的上涨，但以货币购买力层面来说这种涨其实不是涨，反而货币大幅贬值导致的更多人更穷了。哪怕是这种下下策，大量的三线以下城市也回不到高点，因为人口和政策都会流入向大城市群和枢纽城市，同时货币先集中的也一定是股市（疯牛）而不是楼市。

何况这里还有个房地产税、房屋保险和维修基金的变量在，它们的落地才是楼市在货币购买力和纸面金额见底的必然要素。不要想当然的认为这些不会出，市场扩张走向市场维护必然需要可持续税源，房地产那么好的税源不可能不收。

所以在不考虑极端下下策的疯狂放水的前提下，想买房的起码得等到租售比进入国际平均水平、房地产税落地、新房去库存周期低于 14 个月，这三个条件必然得满足，且家庭收入稳健可以考虑购入一二线城市，除此外买房都将注定是消费而非投资（明确来说只有一线核心是投资，二线优质区域也只是跑赢货币贬值速度，三线及以下都是彻底的消费，根本不会增值，但是价格远比现在能让人接受）。

不过以上的几点在 5 年内恐怕都见不到，反倒是有了点开始抄当年日本央行和美联储作业的迹象，目前高层最核心的考虑恐怕是限制地方债越滚越大。

知乎用户 财经锦河眼 发表

最近，央视对知名经济学家朱民关于楼市的访谈被刷屏了。

在央视访谈中，主持人问朱民：“房子还有可能再涨起来吗？”

朱民直接回答：**很难。**原因很简单，人口老龄化。我们的人均住房 42 平米，达到欧洲水平，中国的人均 GDP 只有欧洲一半不到，在这个情况下，房价要起来不那么容易。

但是中国的房子结构很不均衡，年轻人很困难，二十六七岁三十岁结婚了，必须买个房子，那怎么办？双方的父母都得凑钱，储蓄都下去了，怎么消费呢？所以现在政策是大力发展租房市场，所以这次专门有两万亿财政的资金，鼓励地方政府把一部分的存量房子，买出来转为租房，你每月承受租房的房租，是根据你的收入水平调整的，当你是个人选择的时候，你应该有信心。

另外，朱民还说：房地产的需求会减少，估值会减下降，我觉得我们现在的心态就是面对现实，我们得接受这个。

记者随后问道：会不会影响信心？

朱民回答：如果你认识到这个事情，就不会影响信心。如果你今天买房子还想像 1990 年一样，涨 100 倍，你永远没有信心，你一辈子没有信心，你的孙子都没有信心。

上述就是央视这次访谈关于楼市的全部内容。

这次访谈是很罕见的，因为说房价很难上涨被大家认为是唱衰楼市，央视报道这种说房价很难上涨的论调就没有过，所以背后传递出的是不一样的信号。

我们知道央视节目访谈包括视频肯定是通过审核才发出来的，而且作为央媒它的报道对社会会产生很大影响，这个访谈发出来本身就是一种舆论引导。

再看看本次被采访的经济学家朱民，和民间经济学家不同，他是一个重量级的人物，曾任中国人民银行副行长、国际货币基金组织副总裁、清华大学国家金融研究院院长，在官方任职过，某种程度上能代表官方的态度。

所以这次的访谈就是在告诉公众：房地产的需求是真的下降了，不要再幻想房价会再次大涨了。

关于房价不会上涨的原因，朱民说了三个点：人口老龄化，人均住房和人均 GDP，句句戳中要点。

在未来相当长一段时间，人口断崖式减少及老龄化是不可阻挡的趋势。截至去年末，全国总人口 14.08 亿，比上一年减少 139 万人，连续第三年负增长。其中 60 岁以上人口达到 3.1 亿，占比 21%。

房地产长期看人口，有足够多的年轻人才会有人去买房接盘。现在的人口情况就是今后老年人会越来越多，年轻人越来越少，最近一波婴儿潮是在 1981 年~ 1997 年，年均出生人口约 2200 万，00 后出生人口就大幅下降，00 后比 90 后少了 5000 万人。

1997 年出生的今年 28 岁，陆续会结婚，这两年还有需求，等 1997 年这波婴儿潮最后的一代人买了房，那买房新增需求便会断崖式下滑。

不到欧洲一半的 GDP 却撑起了和它们相同的人均住房面积，说明目前我们的住房需求已经不多了，过去 20 多年，之所以有巨大的住房需求，主要来源于农村人口进城引发的购房需求，来自于城镇化率，城镇化率目前也接近 70%，增长空间非常有限。

此外，还有一点，就是居民杠杆率目前已经很高了，超 70%，已经接近美国（75%）和日本（70%）的历史峰值水平。居民债务已经接近天花板，不可能再像过去那样高负债借首付买房了。

这就像一个人身高到 20 多岁左右就不长了一个道理，任何事物的发展都是有限度的，因为背后的资源是有限的，不因为过去 20 年从 0 长到 1 米 8，就推断出未来 20 年还会长到 3 米 6。

目前上面的目标的 “止跌回稳”，也是要把房价拉回正常区间，绝不是止跌回涨。未来的方向就是发展租房市场，搞保障房，把房子这块的支出降下来，去扩大内需。

这是当下迫切要干的事情，为什么？因为形势不等人，外部川普贸易战不断，刚刚又把对咱们的关税加到了 54%，今年的出口压力很大。内部投资疲软，债务高筑，所以今年的重点是消费。

要拉消费起来，一是要提收入，二就是房价不能太高，不然买了房背负高额债务就没钱搞其他消费了。

最后，总价一下，央视这次访谈，再次告诉大家一个真相：房价很难上涨了，房子正变成一个消费品。

所以对待房子的态度应该变了，应该像买车一样，有居住需求买来住可以，但还想靠它来改变人生，实现财富成倍增长，那就是痴人说梦。

知乎用户 一个大西瓜 发表

回到 10 年水平吧。

现在有个很不好的风气，搞房地产那一套转移到私家车上了。

房子割不动了，想在家用车上再继续割韭菜。

手段极其恶劣吃相极其难看。

知乎用户 服装老詹 发表

今天是 2024 年 9 月 20 日，我就这样说吧，你现在去抄底大 A 都比抄底房子靠谱!

知乎用户 Luke 发表

绝对不要抄底

大量的房子都是空置在那里

现在生育率暴跌

根本没人愿意买单

马云说十年后房子如白菜

那绝对不是空穴来风

知乎用户 云中君 发表

北京深圳不太清楚，上海今年基本上快跌到 15 年价格了，加上还利息，16 年买房的基本上都血亏。所谓的软着陆，原来是老百姓硬着陆，他们软着陆啊，明白了，死道友不死贫道。

知乎用户 帝释清​ 发表

我们这有条商业街，底下是铺面，楼上是住房，当初开卖时大概 200 万。

后来这条街实在太旺了，铺租一直涨，涨到一万多一个月，房价也就跟着涨，涨到五百多万，还没人肯卖。

再后来，大家也知道了，网购兴起，实体店大批倒闭，这条街很多商铺月租两千都没人要——再低，屋主也懒得租了，就一直挂着 “旺铺招租”。

也有想卖房，一问价格，还要五百多万。

我就笑笑不语。

这就是现在楼市的现状：高价买家不肯买，低价卖家不肯卖，大家耗着呗。

这时候你想抄底？你会发现无底可抄。

那些人急需用钱，宁愿去借高利贷，都不会低价卖房，都幻想着有一天楼价能再涨回来呢。

你不想当韭菜，就别买，多低都别买。

不买没法生孩子，就不生。

不买没法结婚，就别结。

至少现在还没人因为楼价跳楼，那就说明现在楼价跌的都是利润，人家赚多赚少而已。

等到哪天房贷超过楼价，供房的人大批断供，炒房的人大批跳楼，那才叫到底。

就可以买了。

知乎用户 止戈先生​ 发表

我看了好多人说的，只能把大家的意见总结一下：

1、房产税落地后半年以后，因为房产税落地以后，很多人会砸盘，时间未知，不过感觉 5,6 年之内吧；

2、全国普遍租售同权实施以后，已经开始，全国实行时间未知；

3、开放外国人买房以后，目前上海有地区已经可以不用梯子翻墙上网了，未来开放网络以后，估计也快了，具体实行时间未知；

4、北上广深租金收益率，超过 3%，达到 3% 到 5% 以上，二线城市，包含新一线城市 5% 以上，6% 到 8% 左右，现在全国大概在 2% 左右，房租未有大的变化，上海，北京的房租貌似也在下降，时间未知，比较让人担心的是怕出现戴维斯双杀。一线价格，现在需要在目前价格的基础上再跌 33%，二线价格需要在目前价格的基础上跌 60%；

5、三四线城市，老老实实等一二线城市房价稳定以后再说，买不买的都是垃圾价；

6、等待完全放开土地开发限制，新房以低密度低层洋房，别墅为主以后；

7、首付比例更低，租金收益大于贷款，要考虑空置率；

8、平均房价在家庭年收入的 15 倍左右，家庭年收入为当地家庭年收入中位数，非平均值；

9、北上广深，彻底放开限购；

10、人口出生人数不再下降，维持在恒定值，以卡介疫苗数量为准，官方数量不可信；

11、每月贷款金额，要在个人收入的 20% 以下。

12、这是我自己想的，L3 自动驾驶普及，当 L3 自动驾驶普及以后，通行时间和通行距离不再是问题，郊区环境市区无法相比，但是这个应该会比其他条件滞后。l4 自动驾驶开始出现，非自动驾驶汽车淘汰。这个时间房价应该已经趋于稳定了。

说来说去，我还是比较迷茫，到底什么时候买合适。

个人意见是 2027 年下半年，不想等的就可以上车了，2027 年 5 月份以后，2020 年一年人口出生 1200 万，算是最后一批需要上小学的刚需需要上车。刚需基本枯竭。

纯属个人猜测，你们该买就买。

知乎用户 htr 发表

其实不会再有底了，人口最多的有房一代是 60 后。假设平均寿命是 80 岁，那么到 2040 年开始就会到每年离开 3000 万人口，新成年的人口 900 多万。且彼时城市人口数量早已到达极限，不再具备从农村吸纳人口进城的可能。

巨大的人口下降会导致二手房永远是供大于求的状态，会持续下跌。

长期看人口，距离房价不可逆的下跌周期，仅剩 15 年时间了。从 60 后到 10 后，人口出生数都挺高。其中 60-90 这 40 年特别高，属于剧烈下降期。00 后至 10 后，在未来出生人口率不再保持低位的情况下能到缓速下降期。也就是说 15 年后至少要经历 40 年不乐观的话要经历 60 年的房价长期下跌。

在这 15 年里，也许会有房价不再下跌，维持了数年价格的时期。但这些都不重要了，房价大跌的周期滚滚而来，没有抄底的机会了。

知乎用户 小西同学 发表

广州增成我同事的一个小区

21 年 1.8 万买的

24 年 1 月份 9800 一平

24 年 9 月份 7300 一平

--

10 月份更新

我另外一个同事的我现在才知道，20 你 2.3 万上车的现在 8700，还是黄埔的!

12 月份更新，看到贝壳有一套房子 238 万挂了 530 多天最后 129 万出掉了，我在黄埔跟增城交界处，很多房子跌了 50% 以上还在持续跌，合景花漫里，金地香山湖，万科里享家，数不清的小区都可以去网上查有没有暴跌，我不知道为什么网上议论的贴那么少。你敢说房子跌了，就有人跑过来说你地段问题，现在就是打死不承认房子还会继续跌

--2025 年，兄弟们还在跌，广州哦! 下图是 21 年 2 万一平的，现在变成 6000 一平精装修! 比很多人的老家 n 线城市还便宜了吧，今年听说新房子取消公摊，国外高盛机构预计还会继续跌 25-50%!

都是泡沫啊

知乎用户 周山人 发表

2025 年全面进入九紫离火运，虚拟经济，新能源，文化传播开始爆发。上一步代表基建房地产 20 年周期的艮八运彻底结束。

从流年来看，21 年辛丑年金土为代表的大型机械动土是房产的回光返照。22 23 两年进入水木为主导的后口罩时代，生物科技在资本市场迎来短暂的窗口期。我在这个时间创业时，周围在一级市场融到钱的多数集中这个领域。

我还是坚持之前的观点，24 年甲辰可能是普通人下车房产的最后窗口。25 26 27 年，房产继续三年阴跌。28 年土金时代的进入横盘，有需要买房的宝子建议 27 年下半年开始计划购入。

至于澳洲飞奔的房价，无非是印钞票的通胀产物，走了我们 10 年前的老路。经济是个周期，历史亦然。

知乎用户 阿瑟企鹅 发表

1. 至少等 21 年高位接盘的房子五年限售到期；
2. 等法拍房爆炸：什么时候看到银行不拖着了，开始对断供房 “应诉尽诉、应拍尽拍”；
3. 等租售比回落到国际合理水平，但是注意房租也会跌；
4. 等房地产税正式、全面开征且税率达到国际水平。这是最重要的。

知乎用户 之乎者也 发表

房产税不出，你跟我说到底我都想笑～

知乎用户 量化仔​​ 发表

第一点，盯死租售比

用房价除以月租金，如果是 300 个月或者 200 个月之间，就合理，如果超过 300 个月就不合理。

比如，你的房子租金是 4500，房租是 450 万，显然都超过 300 个月了，超过了就不合理。

等房子什么时候，跌到租售比可以接受，大概 150 个月的时候，就能买了。

比如 2000 的房租，房子价值 30 万，就够了。

第二个，看新闻，

参考美国次贷危机的历史，什么时候银行经营不下去了，投行银行都开始大规模出问题，合并，关停，倒闭，裁员。

出现密集的这种新闻，说明房价就是到底了。

知乎用户 哦哦哦哦 发表

现在就可以买，毕竟还没盖那，再不买就买不到这么贵的了……

知乎用户 冼厂长 发表

其他城市我不太懂，我说说广州的。

先说结论: 目前租售比为 600-1000 个月。抛开顶豪，2 年内无大事件后会降到 500 租售比，3 年左右出房地产税会有短暂恐慌砸到 300 租售比，后续会稳定在 400 租售比。

现在广州房价顶流板块以珠江新城为核心，均价为 20 万左右。这些虽然看似和普通人刚需刚上车的没什么关系，但是顶部的价格稳不稳固会间接影响底部价格。

国庆前保利刚拍员村一块地，楼面成本（精装修）才 8 万不到。因为量大，为了快速出货，保利有可能会砸崩珠江新城的价格。

接着还有马场地块，超级大体量，能把整个天河甚至周边市区的改善需求都吸干，越早建开发商赚得越多，但是总体二手房崩得越快，越晚建，越没价格，但是广州的价格就还能坚挺多一点时间。

现在，黄埔的中建已经降价比价格屠夫保利还狠了，但是，消化完这一波刚需，后面有钱的更少新盘价格会更低，再导致土拍价格更低的死亡螺旋。

因为 ZF 变速箱要发工资，传闻很多大户都发不起工资了，其实工资不是最紧要的，最紧要的是城投债利息，以前一年卖 1000 多亿可以拿 500 亿给利息，现在全给出去不够利息的。所以保利，越秀这种自己人开发商要多拿地快回款的快周转模式，快回款就得砸价格，没有其他路子，今天砸砸黄埔，明天砸砸白云，量边引起质变。

棠下车陂的老破小小区租金 2100，房价从 250 万降到 150 万，租售比还要 700。

新塘官湖的次新房，最高从 2 万 5 跌到一万二，现售价 95 万，租金 2200，租售比 430 稍微正常，这可能还得降价，所以租售比 400 甚至 300 不是做不到的事。

综上所述，买房就是等，越等越爽。没钱买也爽。

知乎用户 升斗小民王一通 发表

我是纯投资小白，别的我不懂，但我懂一件事：

上层人的凶狠是没有上限的，如果他们需要，可以把空置房产全炸了。

知乎用户 叶长 发表

一个朋友去抄底了

那个楼盘最早卖 1.45

降价到 1.1

再降价到 0.9，我朋友杀进去

现在 0.4……

还不是海景房……

知乎用户 大合唱吃 发表

你不想买的时候，就可以买了

知乎用户 Mistakes 发表

房子有个特性

跌倒一定程度

会先出清一部分炒房客

然后就没人卖了

买的不想买，卖的不想卖

交易量看上去贼小

什么底都看不出来

好像无止境的黑暗一样

就算真的有底，你到那天也不知道的

知乎用户 苏州少年游 发表

快到抄底的时候了，再忍一忍，再等一等，现在是 2025 年 6 月。这几年我一直在密切跟踪观察房价走势，并且在 2024 年 9 月由于实际居住需求，已经入手了同小区的第二套房子，我想我有看房找房实战的经验和详实有力的数据图表来做出这个异常艰难的判断。

影响房价的因素太多了，网上各种言论各种看法各种角度，目前的阶段，大部分都是一致看跌的，大部分人被情绪左右，很难作出理性的判断。并且，人性的弱点就是追涨杀跌，涨的时候很慌，害怕还会涨，于是匆忙上车；跌的时候也一样，会不会继续跌？要不要卖掉？等等再买？空谈的人太多，实干的太少，不如我来整理数据探究分析。

以前，抄底的人通常都是炒房的人，在此，我真心祝愿他们永远抄不到底，过去的十多年，他们真的是太可恶了。

还有一部分等待抄底的人，都是普通百姓，辛辛苦苦省吃俭用手里积攒了点钱，结婚需要买房，孩子上学需要买房，想要在这个陌生的城市有归属感安全感需要买房，我写这篇文字就是希望能够帮到这样的人。

我们不仅要判断大概什么时候可以抄底，同时，还要知道如何抄底，抄哪里的底。

先说判断：我认为在过去两三年房价持续下跌的情况下，如果房价能够在某个价格区间连续震荡或稳住 1 年左右，我觉得差不多就是阶段底部，可以考虑抄底了。

以下是详细数据分析。以我曾经上学和工作过的体制之城南京，以及我现在工作居住的工业和经济最强地级市苏州，两个非常典型且有代表性的东部发达城市的房价数据和走势为例作出相关分析。

先说南京，我判断南京的房价还要继续下跌，但是跌势可能会比过去两年放缓很多。

我会展示南京 3 个小区的房价走势图，其中主要以江宁区一个位置普通的小区丹佛小镇为主。插播一下，本文中展示的所有数据图，以及相关分析，都是我手敲收集数据，并且时常观察思考的结论，如有转载，请务必注明转自知乎苏州少年游。

丹佛小镇的位置在江宁并不算很好，当然也不是很差，如下图红色水滴 1 所示。为什么这么说呢？不算很好是因为它周边的生活配套不是很丰富，不算很差是因为它距离南京南站不算远，并且东边就是地铁 S1 号线。所以我认为这个小区对于普通百姓来说，非常典型，非常适合用于观察房价走势。

下图是丹佛小镇过去 11 年的二手房成交价走势图，这是一个非常完美的数据走势图，几乎完整覆盖了房价保持平稳、快速拉升、振荡筑顶，连续下跌的一个周期。

2014 年 11 月到 2015 年 12 月：如下图两条绿色虚线所示，这个数据图比较罕见的保存了这 1 年房价保持平稳的记录。

2016 年 2 月至 2016 年 8 月：2016 年初开始，由于众所周知的原因，房价开始由 2 月份的均价 15000 元飞速拉升至 8 月份的 24000 元，才不到半年，房价上涨 60% 左右。从各种颜色的圆点表示的成交量可以看出，由于房价一天一个价，几乎天天都在涨，这个时间段内大部分人都在惜售，当然，也有部分人在追涨。

2016 年 8 月至 2022 年 4 月：房价在 24000 元与 27000 元之间振荡运行将近 6 年，值得注意的是，2017 年 3 月至 2018 年 3 月间，有部分人以超高溢价购房，这大概率是历史天价了。

2022 年 5 月至今：过去的 3 年多，房价连续下跌，成交量持续放大，已经跌破 2014 年底也就是 11 年前的价格。2024 年 10 月至 2025 年 4 月，在这半年的时间内，由于政策干预，房价试图企稳，然而从 5 月份开始，貌似再次下跌。这也是为什么我说需要房价连续 1 年止跌企稳才能大致判断是可以抄底的底部。

下面再看江宁区的另一个小区，金王府。二手房成交价走势大致与丹佛小镇类似。但是，我发现了几个很有意思的差异：

1）金王府的房价大约是从 2023 年的 5 月开始下跌，几乎晚于丹佛小镇 1 年

2）金王府现在的房价大约只跌到 2015 年底的价格，而丹佛小镇现在已经跌到 2014 年底的价格

为什么呢？我认为这与地段位置关系很大！

金王府这个小区位于江宁的核心地段，距离南京南站非常近，并且坐拥地铁 1 号线的南北两个地铁站，西边和南边是江宁的商业中心，南边有百家湖幼儿园、百家湖小学、百家湖初中。

所以，各位想要抄底的家人们，在财力允许的情况下，请务必优先抄地段更好的房子。地段、地段、地段，非常关键！

第 3 个南京的小区，朗诗青春街区，非常有意思，从 2018 年 12 月二手房开局的 20000 多元，一路放量下跌到现在的均价不到 8000 元！与丹佛小镇类似，2016 年 10 月这个小区的房价也曾试图稳住，目前看，应该是失败了。

为什么呢？还是地段！地段！地段！

这个小区离南京市区很远，就在禄口机场旁边。

这个小区也是我的重点观察对象，如此惨烈的杀跌，如果将来这个小区的房价能连续稳住 1 年，那房价真的差不多到底了！

再来说说苏州，我判断苏州现在的房价很可能已经触底了。原因如下：

首先来看苏州房价的高地苏州工业园区的一个位置很好的小区，九龙仓繁华里。这个小区的过去 10 年房价走势与南京的丹佛小镇很类似，但是，需要注意的是，从 2024 年 5 月份至今，如下图两条绿色虚线所示，小区房价基本算是振荡横盘稳住在 28000 元左右。

再来看苏州下辖的全国最强县级市昆山城东的一个典型小区，世茂东一号的二手房价走势，这个小区周围配套设施非常完备，地铁站、大润发、夏驾河公园、图书馆、医院、学校、奥体中心，是一个完美的房价观测对象。

这个小区从 2023 年 8 月的均价 20000 元，已经跌到现在的均价约 10000 元，近乎腰斩。但是从 2024 年 9 月至今，如下图两条绿色虚线所示，房价已经连续 9 个月稳住在 10000 元左右。

苏州虽然貌似触底，但是南京还没有，我认为最稳妥的抄底还是要再等等，等到南京房价也呈现出触底的迹象时，我会再发布数据分析。

这篇文字，我从晚上 7 点打开电脑开始构思，直到夜里 11 点才写到这里，如果你喜欢或者有幸帮到你了，有劳双击点赞，这也是我将来持续更新的动力。还有很多想要分享，改天吧。

另外，我会根据房价观察的动态不定期发布相关回答，如果真的到了大概率的底部时，我会提醒大家的。不介意的话，可以关注我，到时候喊你抄底，哈哈！

最后，键盘侠、杠精、喷子请不要评论。同时，也祝愿真心等待抄底的各位真的能心如所愿抄到一个大底！安居乐业，幸福美满！

知乎用户 游戏是好东西 发表

这么告诉你吧

美国一线二线大多数人工资两三千，一套房也就几十万；

中国一线二线大多数人工资也就几千，一套房都是几百万

你说什么可以抄底？

知乎用户 职场花非花 发表

我来告诉你们，为什么现在水放不出来。用具体数据来讲，李迅雷发表了一篇文章，提到这几年居民存款增加速度非常快。

大家知道，现在居民存款已经达到 140 多万亿，短短四年多，居民存款居然增长了 60 多万亿。但与此同时，从前两年开始，居民的中长期贷款反而是减少的状态。说白了，就是更多的人现在倾向于存钱，甚至还提前还贷，这说明大家的风险意识在不断增强，都认为未来具有很大的不确定性。

老百姓都不贷款了，楼市怎么涨得起来？老百姓不贷款重新买房，楼市没法涨。而且，我们新房的销量这几年大幅萎缩，大家知道吗？每年下滑幅度都超过 20%，从 2021 年的 18 亿平米，到 2023 年都不到 10 亿平米，几乎腰斩。我告诉你们，今年新房的销量还会继续萎缩。首先，一个东西要想涨价，成交量起不来，它怎么涨？

天天有人用通胀忽悠大家，说什么 “你不买房，钱就贬值了，扛不住通胀”，其实这是最大的谎言。没有人从银行贷款，所谓的“300 万亿” 这个水就流不出来，大家知道吗？所以银行才天天打电话让大家贷款。普通老百姓根本不看这些数据，就听 “房吹” 说楼市回暖、成交量大涨，其实全是偷换概念。看看现在新房和二手房的整体销量，跟 2023 年比一比，到底是涨了还是跌了，就知道没那么多人再冲进楼市当接盘侠了。

那些 “房吹” 信奉的信条是把杠杆拉满，多负债，一放水，负债就被稀释了。可我想问，再怎么稀释，钱不还得自己还？所谓放水稀释负债的前提是什么，大家知道吗？

前提是赚钱的速度加快，比如去年每月赚 1 万，今年能赚 2 万。但现在大家都知道，赚钱比以前难多了，以前经济高速增长无所谓，现在普通老百姓收入能普涨吗？收入普涨才是老百姓能加杠杆的大前提，现在是裁员降薪，根本不是收入普涨。

所以，大家稍微有点辨别能力，就能看穿这些 “房吹” 的鬼把戏。好多人连基本概念、常识都没有，还想赚钱，怎么可能？

现在想把房子套现、又问怎么投资的朋友，如果不懂，先投资自己的大脑。我们教的是大类资产配置。我跟其他 “房吹” 不一样，“房吹”只懂卖房子，其他啥都不懂，没法讲别的。我们的核心理念是把价格处在高位的资产卖掉，再去配置处在低位的其他资产，这样就能循环保值增值。

所以大家现在要学的，首先是搞明白有哪些大类资产，同时了解这些大类资产处在相对高位还是低位，这样才知道如何配置。

所有新粉丝注意，所有想买房的人，我告诉你们，今年肯定不是抄底的低点，今年买房只会买在半山腰。这几年讲楼市，宏观层面大趋势，没谁比我讲得更准。楼市是长周期资产，再次强调，它流动性很差，不是今天买明天就能卖的。很多人前两年买房，都吃了大亏，上了大当。

要买入资产，而不是负债，尤其是在经济下行的大周期。我的粉丝大多是卖房的人，他们知道楼市真实情况，据他们反映，周围一些人手头有好几套房子，现在采取鸵鸟策略。

什么是鸵鸟策略？

就是知道房价跌了，不敢面对现实，干脆像鸵鸟一样，头埋在地里，不看这个市场了。但我要告诉大家，如果周围很多人是这种情况，楼市就绝对没有到底部。

知乎用户 知乎管理 10086 号​ 发表

我朋友 19 年宝华买的，18000，现在 7000，每次最喜欢跟他谈的就是房价了

知乎用户 张铃 发表

坐标贵州省贵阳市。今天去了趟花溪大学城恒大文化旅游城，距市中心自驾 40 分钟左右。

总楼高 5 层楼的花园洋房，一楼带花园，120 平方米左右，三室两厅两卫，精装无家电，租金 1500 元每月包物业（物业费 300 多），还可讲价。

我问中介，这个房现在房价多少？中介说，当初 100 多万的房子，现在下跌太多，很多人不愿卖。

你自己品一下，100 多万的房子，拿来出租，月租金到手 1000 多一点点，多少年回本？要租 100 多年！震撼不？按租金来推断房价，你觉得这个房子多少钱可以入手？

知乎用户 五点四十三 发表

新房会不断提高品质，譬如增加室内高度，人车分流，铝板外立面等，但不会一次性释放全部品质，会慢慢释放，新房依靠品质不断抬价。

你能买的起的老破估计没有希望了，会一直横盘或者贬值，横盘每年也是 2% 的资金占用成本。大概率在品质新房的打压下，会一直跌。

1、你很少听到身边有人被裁员，即使被裁也能很快找到工作；

2、网上也看不到大批量的公司在裁员；

3、你觉得你们公司明年会涨薪，后面每年都有机会涨薪；

再过分一些：

4、租售比大于甚至远大于银行大额存款利息；

超级过分一些：

5、人民愿意生小孩，并愿意多生；

6、全社会不乐忠于卷教育，对未来家庭医疗费用不担心；

7、留学出去的人愿意回来；

哪些你觉得是可能的呢？

很多人对于最后一条有想法，其实最后一条主要想说润的富人和精英比较多，再者有能力留下来的很少回来了。

知乎用户 吃俺老孙一棒 发表

我有个亲戚之前是金地地产的高管，他告诉我未来至少 8 年内不要买房，因为从现在开始每年房价都要下跌 5-8 个点，所以现在你买房，往后每年都会比现在低，你说你现在买房扎心吗

知乎用户 momo 发表

房价走势一定是 L 型，有生之年看不到上涨，等跌不动了，没人讨论房子了，就可以买了，此时已经回归居住价值。

知乎用户 王尔嘚 发表

任何想抄底的人都会抄在半山腰上，然后用自己的一辈子接盘。

到现在还在幻想房价能企稳甚至上涨的基本上已经魔怔了，我建议你们离他远一点需要接受王老师骂醒治疗。

房地产的生意本质是一个接盘的游戏，问题是，击鼓传花的游戏玩到今天玩了三十年了，还有余力的接盘侠已经根本不够用了。

绝大部分人没有赚过钱，没有创过业，没有任何真正意义上的金融逻辑、财务常识和货币知识。他们所理解的资产价格和经济学逻辑完全来自于网络大 V 的教育。张口闭口就是货币超发，张口闭口就是通货膨胀。

这些话术，根本就不是什么真正的经济学，也完全不重要。没有哪个经济学会告诉你，只要货币超发就会导致资产价格上涨的，包括房子。因为这根本不是底层逻辑。

第一个底层逻辑是——

房地产的本质是一个接盘的游戏。他和货币超发几乎没关系，不能说完全没有，但几乎没关系。本质上和炒股、炒币没有区别。是一个庞氏游戏。主要是需要接盘。

假设 A 一年赚 20 万，在 2010 年的深圳，均价不到 2 万的情况下买房，100 平米，也就是 200 万，他存到了 3 成首付，实际上当年很多 0 首付盘或者 1 成首付、甚至一分钱不用掏、首付一年后掏的情况。

他只需要有 70 万，就可以贷款 130 万，每个月只用还款不到 1 万，100 平的房子搞定。

假设现在这个房子是 10 万一平，那就是 1000 万了。但是问题是你工资依然只有 20 万，现在首付也需要 300 万了，而贷款 700 万，你至少每个月要还款将近 4 万，然后 30 年本金加利息要还款超过 1400 万。

这引申出第二个底层逻辑——

那就是无论怎么通胀，怎么超发，钱的分配是不平等的。招行 2% 的用户占了整个存款总额的 80% 多，我自己就是这 2% 的一员，甚至我可能是前 1000 分之 1 的储户，而且这只是我存款的很小一部分。

但问题是——大部分人，工资并没有上涨。但是房价翻了 5 倍。

钱的分配是不平等的，但是绝大部分房子，是需要老百姓去接盘的，对他们来说成本太高了，就会失去流动性和价格下跌。

相比于资产价格，普通人的工资上涨是非常慢的。

接盘游戏的问题在于——越后面的接盘侠，质量越差。越后面的接盘侠，成本越高。更何况，接盘侠也越来越少了。

你不可能让老百姓工资大幅度上涨，人力成本属于全要素成本，只要涨上去就降不下来，而且会导致所有成本飙升。

同时也会导致出口直接趴窝，没人再愿意创业，但又不可能让老百姓用普通人的工资去接这么贵的盘。

这又引申出第三个问题——

人口都拐点了，用工成本不能大幅度上升，资产价格已经起来了，怎么办？

唯一的办法是锁死。让流动性降低，让大部分人用未来 30 年的劳动力价值去为国工作，以可以给国家转型的时间。现在就是这个时间。

哪怕你放开也没用了。你完全没有流动性，又没人买了，你现在流动性高了，韭菜质量也不行了。无论是一线城市还是二线城市，质量都不行了。

一线城市虽然工资高，但是资产泡沫也太重，二线及以下城市虽然房价低，但是工资也太低了，去的都是更穷的人。人口拐点已经到了，无解了。

不要急着抄底房产，远未到底部。只要你相信财政必须要靠房产税来代替土地财政成为新的稳定税源，那包括北京在内的房价就还有的跌。至少要跌到租金收入能覆盖 2% 的房产税，让北京土著不至于因为房产税吐出祖产，不然社会矛盾可就大了。大家无需神话北京土著，有大量家庭月收入不足一万的因为资产泡沫化住着千八百万的房子，但这房子要是以千万计价来收房产税，他们完全没有支付能力。而未来房产税代替土地出让金是必然，达到 2% 也是必然，所以真正的地震还没有来。 看美国，陷入经济衰退的国家穷人都能轻松买得起房，但住不起，2% 的房产税不能再低了。掏得出百八十万首付的非常多，但 6 万每年的房产税几个穷人交得起？只有房价一降再降，最终让穷人付得起房产税后房价才能停止下跌。

以这个逻辑判断，我估计这个底部至少要十年以后才能看到。我再次重申，今年是卖房的最后机会，因为还有些韭菜和魔怔人没搞清状况的，过了今年，就准备好为国接盘一辈子吧。

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知乎用户 不动如佛 发表

珍惜带孩子的买房人，

他们可能是最后一波韭了

知乎用户 很无名少年​​ 发表

现在是 2025 年 4 月，国内的房价距离 21 年的高点下跌不少了，很多城市的二手房甚至腰斩都不止，大家对房地产和土地财政的逻辑也有了充分的认识。

站在这个十字路口上，我尝试思考几个大家非常关心的问题，也算是我个人对国内房地产未来走势的预测：包括未来的房价走势，房地产的未来发展路线，生育率结婚率的影响、刚需人群的心态等……

首先是大家最关心的问题，国内房价是否真的到了底部，未来房价是否有扭转趋势上涨的可能？

我认为国内房地产已经到达了 “政策底 “，国家为了拯救房地产和房价，已经采取了除房产税外所有能用的办法，包括放开限购、降低房贷利率、房住不炒、保交楼等各种措施。

如今国家对房地产的政策刺激已经趋于极限，已经拿不出新的刺激手段了，这两年虽然多次提起房地产，但主要是老生常谈和旧事重提，人们对天天讲反复讲的内容已经形成了耐药性，提不起什么兴趣了。

估计只有掏出房产税这个大杀器，才能在政策上重新吸引人们的眼球了，考虑到房产税的推行太过于复杂，涉及大量的利益群体和保守势力，短期内针对富人的房产税估计很难落地。

也就是说，有关部门已经拿不出额外的政策手段了，如果未来房价继续下行的话，有关部门已经无力阻止房价的继续下跌，只能寄希望于已有的政策刺激能让房价企稳。

很显然这是不可能的，民众对 “政策底” 的房价并不买账，即使房价距离 21 年的最高位已经降了三四成的价格，大家还是觉得房价太高，距离自己内心的预期相差甚远。

这就是所谓的 “市场底” 和 “信心底”，房价只有回归市场供需关系决定的正常价格，并且人们在信心和预期上认为房价真的到了底部，房价才有筑底和恢复上涨的可能。

先说市场底，受土地财政和土地金融的影响，国内的房价水平严重超出市场供需关系的正常价格，具体的内部逻辑大家也都知道了，现在已经不是什么秘密了：

地方政府把地价抬得过高，开发商高价获取土地后，为了赚取利润只好把房价抬得更高，人们高价购买房子，支持开发商、承包商等各方势力回收成本获取利润，然后把钱投入到再生产中，循环反复。

国内的房地产危机就是从大家没钱买房开始的，那么自然房价只有下跌到大家买得起的范围，才会有比较强的底部支撑。

这里所说的买得起，肯定不是指 “6 个钱包 + 30 年房贷”，必须符合民众正常的承受能力才行，比如一个月不吃不喝能买一平米、夫妻二人 10—15 年能还清房贷这种。

甚至考虑幸福感和生育率的话，哪怕是按照不吃不喝一个月一平米、夫妻二人 10—15 年还清房贷计算，都已经是非常吃苦耐劳的情况了，房价必须降到不明显影响大众生活的程度，才能缓解内需不振、生育断崖这些动摇国本的问题。

很显然国内房价远远没有达到这个程度，即使房价距离峰值下跌了不少，大多数人收入也就几千万把块，省吃俭用几个月也攒不下所在城市一平米，这还得建立在白领天天加班、工人十二小时两班倒的基础上。

所以 “市场底” 本质上是收入差距和分配问题，要么大幅增加人们的收入水平，要么只能任凭房价跌到零头，现在匹配国民收入的 “市场底” 就只有零头，这就是残酷的现实。

大家可以参考一下东北地区的房价，由于经济发展的因素，东北地区受土地财政的影响相对小一些，房价更接近当地的收入水平和供需关系一些：

比国内其它同级别的城市起码便宜一半吧，省会均价七八千一平，地级市均价三四千一平，老破小几万一套，而且还在持续下跌中，未来国内大部分地区的房价也得到这个程度。

前面说的市场底已经很严重了，而 “信心底” 比“市场底”更严重，如果说市场底能让房价跌到零头，那信心底就是永远跌不到头的无底洞。

通俗来说就是 “有钱也不买”，即使房价下跌到一部分人买得起的地步，人们也觉得房价有进一步下跌的空间，依旧保持观望情绪拒绝买房上车，没有资金注入的房地产就会继续下跌。

无论是大环境不景气还是社会福利不完善，都迫使人们持有大量资金当棺材本抵御风险，比如中年被裁员、四脚吞金兽出生、父母身体不好之类的，大家有点小钱也不会拿来买房。

尤其是土地财政和土地金融的影响下，很多人对房地产诞生了一种仇恨心理和看烟花心态：

人民苦高房价久矣，一旦土地财政和土地金融的内部逻辑被大众所知，人们就会把房价突破天际的根源归因到地方政府身上，有关部门的公信力崩塌不说，人们还会出现心理上的不平衡：

既然高房价是你们造成的，曾经老子用六个钱包 + 三十年房贷也买不起，如今房地产不行了却想让大家接盘，哪怕房价跌到天崩地裂随便捡的地步，大家都觉得不解恨，弥补不了高房价带给大家的巨大伤害。

然后很多人就会抱着看烟花的心态，即使房价跌到自己咬咬牙能上车了，也明知道社会动荡对普通人没什么好处，却还是巴不得房价天崩地裂，可能就是图个心理爽吧，房价失去了民心，也就失去了筑底企稳的一切动力。

所以我一直不太认可土地财政的发展模式，虽然实现了这十几年的高速发展，却消耗了国民的工作生活积极性和社会信心。

一旦人们的积极性和信心消耗殆尽了，社会发展的动力就彻底没了，未来很长时间都会陷入内需不振、低欲望社会、结婚生育断崖的内耗中，至少得牺牲一两代人来消化这些根本问题（比如 90 后和 00 后）

综上所述，国内房价相比峰值时期已经明显下跌，但距离真正的底部还有非常大的空间，甚至房价下跌可能是个无底洞，看不到头的那种。

其实有关部门也意识到，房屋过剩和房价下跌的趋势已经没办法逆转了，但为了财政收入和经济发展考虑，肯定不愿意让房地产跟土地财政土地金融彻底脱钩，也就不可能让房价真正回归市场的供需关系。

地方政府仍然希望用有形的手干扰房地产，让房价实现所谓的 “软着陆”，在政策手段已经基本用尽的情况下，那就只能在房屋品质上做文章了：

从政策上不断引导新房的品质提升，通过房屋品质的提升吸引大家的买房兴趣，拯救房地产市场的消费活力，这么做也可以稳住房价，或者避免房价下跌的太快。

有点类似于电子产品 “加量不加价” 的策略，这几年无论是手机电脑、还是冰箱空调洗衣机，甚至油车和新能源电车，基本都是产能过剩的状态，厂商们都在打价格战，国家也在搞以旧换新和补贴政策。

在这种大环境下，如果新一代产品的外观材质做得更好，芯片屏幕内存摄像头等零部件的参数堆得更高，就能在价格不变或者不降价太多的情况下，吸引很多消费者为品质买单。

通过 “提升品质” 的做法，厂商可以在稳住价格和品牌形象的同时，缓解产能过剩和销量不佳的问题，而在房地产行业，国家最在意的就是 “稳住房价” 和“新房销量”，让房地产软着陆避免崩的太快。

我认为这将是未来房地产的新风向，国家会放弃二手房和存量房市场，用政策手段提升新房的建设品质，推出更有品质的新房吸引消费者，刺激房地产市场回暖并稳住房价。

比如更高的楼层高度，更大的小区楼间距、更好的小区绿化和造景、更多的赠送面积和得房率等。前段时间对房屋高度的要求，近期风传的取消公摊，已经可以窥见未来房地产新风向的一二了。

开发商为了赚钱，也会响应政策号召提升房屋的建设品质，诸如飘窗阳台之类的赠送面积、买房子送家具 / 送汽车之类的促销活动，乃至超大赠送 + 生态绿植为代表的第四代住宅。

当然这是 “被迫” 而非 “主动” 的结果，房屋品质提升了，开发商的建设成本肯定会上升，利润空间被进一步压缩了，但开发商为了赚钱只能这么做，有关部门也会在政策上倒逼开发商这么做。

这也意味着背刺了市面上的存量房和二手房。

随着新房品质越来越高，存量房二手房和新房之间的差距会越拉越大，国家在稳定新房价格的同时，就不管存量房和二手房的死活了，存量房和二手房的价格将会天崩地裂。

这么做也不奇怪，因为只有新房的建设涉及开发商拿地的环节，可以让地方政府在土地流转中获利，自然只关心和土地流转有关的新房，牺牲存量房和二手房市场，保新房和土地财政是必然的操作。

所以在未来，除了市中心黄金地段的房子外，存量房和二手房市场肯定会遭受毁灭性打击：开发商待售的房子会越来越便宜，个人如果从开发商手里买了房子，几年后想把手里的房子转卖的话，不血亏个几十万基本卖不出去。

这对普通民众反倒是个机会，虽说存量房和二手房的品质会被新房拉开差距，但架不住存量房和二手房越来越便宜啊，如果买存量房和二手房能少花几十万甚至上百万，那还要啥自行车啊。

这又类似于电子产品 “早买早享受，晚买享折扣” 的道理，高端人群被品质高的新房吸引，普通人入手越来越便宜的存量房和二手房，很多溢价高的新楼盘，几年后成为存量房和二手房，价格就会“飞入寻常百姓家”。

不过对于很多中产人群来说，通常会先买品质一般的保障房，等过几年手头宽裕了，就把手里的保障房卖了，再添点儿钱买改善型的住房，这类人群就比较难受了，卖房肯定要血亏一波，甚至房子砸手里卖不出去。

然后说一下结婚率和生育率对房地产的影响。

无论专家媒体如何辩解，有一点是绝对肯定的，结婚率生育率对房地产市场的影响是毁灭性的，直接决定了未来房地产市场的走势。

生育断崖的影响大家都知道了，未来人口数量下滑，购房人数和买房需求都会大幅下降，房屋过剩的问题会越来越严重，导致房地产的长期下跌，只有市中心的黄金地段（比如机关和学区周边）有一定的抗跌属性。

这两年国家确实有点着急了，在生育断崖和消费低欲望的深远影响面前，其它一切都是浮云，今年也是定下了抵制内卷式竞争、鼓励消费内需的主旋律，之前也有大厂强制到点下班的新闻，至于效果还得看后续。

如果说生育率影响的是未来的房地产，那结婚率影响的就是现在的房地产，因为结婚率决定了当前房地产的刚需数量。

国内买房的刚需无非就那么几点，年轻人购买婚房、父母投奔外地工作的孩子、老人上不去高层换房、农村人进城买房（包括拆迁安置）等等……

不过上面这些大都属于 “伪刚需”：

就拿老年人换低层和投奔孩子来说，老年人对房屋质量没啥太大的要求，主要考虑房屋在生活上的便利程度，租个老小区一二楼，或者买个 20 年楼龄的低层老破小就行，消化不了多少市面上主流的新房和二手房。

这还是老人比较有钱的情况，家庭条件一般的父母，通常会选择留守家乡的一亩三分地，或者进城后跟孩子住在一个房子里，这就更消化不了市面上的房地产库存了。

再比如农村人进城，且不说很多农村人不愿意放弃农村户口和宅基地，大多数农村人的收入有限，市面上主流的新房和二手房根本买不起。棚改货币化收紧后，很多农村人也是以拆迁安置的方式进城，不涉及房屋交易。

那就只剩下年轻人购买婚房了，这类刚需人群对房屋品质有一定要求，父母给孩子置办婚房也愿意不惜财力，成为了市面上消化库存的主流群体。

结婚率降低，购买婚房的年轻人减少，买房仅剩的刚需需求也消失了，很可能成为压死房地产的最后一根稻草。

不过和生育下滑的重视程度相比，似乎结婚率下滑被社会各界低估了，尤其是在涉及彩礼文化、舔狗经济、男女对立的社会事件中，专家媒体始终对此避而不谈，有关部门在案件判决中也经常忽视潜在的社会影响。

这很可能让结婚率下降的问题继续加剧，直至造成更加严重的社会影响后，才会被社会各界引起重视。

最后说一下个人和家庭买房的心态：

虽然我个人一直批判高房价和土地财政，但宏观大环境和个例是不一样的，我不鼓励大家形成看烟花的心态：

买房完全是自己和家庭的事情，如果个人真的对房子有刚需，或者期待拥有一个属于自己和家庭的温馨小窝，还是要结合自己的需求决定买房上车，不要因为沉迷宏大叙事，耽误了自己和家庭。

至于房子涨了还是跌了，那不是刚需人群应该考虑的事情，刚需人群手里就一套房子拿来住的，房价涨了也不能卖了睡桥洞，房价跌了也得继续住着，总不能一边躺在房子里一边哭吧。

那还操心房价涨跌干嘛，对于刚需人群来说，只要看上的房子能承担得起首付和房贷就行了，并不需要思考其它复杂的问题，很多买房觉得血亏的人向我诉苦，我就是这么开导他们的，简单粗暴但有用。

这里包含了一个深层次因素：

虽然一直强调房住不炒，但无论是炒房客还是普罗大众，人们都会不可避免地注意到房子的投资属性，没办法把房子视为纯粹的居住场所，这是人之常情大方承认就好。

刚需人群的情绪受到房价涨跌的影响，就是因为不可避免地注意到房子的投资属性，即使自家房子无论涨价降价都得住着，大家还是会关心自家房子在市面上值多少钱。

当然了，那些未来要把手里的保障房置换成改善房的家庭，他们还是需要关心房价涨跌的，毕竟他们手里的房子未来会卖掉，按照目前的行情，亏几十万甚至上百万才能把二手房卖出去，还是很肉疼的。

因为本文的内容偏重于宏观环境的分析，关于个人买房选择的内容，我后续准备单独撰写一篇文章，聊一聊全款贷款、户型装修、中介售楼处方面的内容，不过我最近工作生活很忙，估计得鸽一段时间。

就到这里吧，个人观点，供参考。

知乎用户 人性规则录 发表

一、你们知道中国房价为啥会在短短两年跌这么严重吗？因为中国的富人早就抢跑了。

不知道为何知乎会有一股看空的人都是买不起房的言论，其实那些早期囤积大量房产的富人，他们才是做空房价的主力。

我去年玩比特币时候领悟到一个道理，币圈有个名词叫支撑位，指的是币价在下跌到某个价位的时候是很难再下跌的，因为有很多人是在这个价位买进的，是他们支撑起了币在这个位置的价格。

那么当支撑位被跌破的时候，说明当初这个价位以下买进的人正在大量抛售持有的币。

这个道理想必很多人是懂的，那么房子是不是也存在这么一个相同的原理？没人大量抛售，房价又怎么会跌？而且跌得这么快？

早在 15 年后，这帮富人，就已经在陆续出清手头多余的房子了。

比较顶级的富人哪个不是全球配置资产的，普通人把房子当命，富人当投资。当房价收益到顶了就转移到别的资产去。国外房产，贵金属，美债，美股，艺术品。他们的选择性是非常多的。

棚改和涨价去库存，已经是中国房地产最后的伟哥了。所谓棚改，其实就是国家把钱左手倒右手的游戏，通过这种办法把房价抬高。

至于涨价去库存，连名字都已经在告诉你中国房子供大于求需要靠抬价吸引韭菜了，你们还看不明白么？

能看懂的人，以及消息渠道多的富人都知道该抛售了！

我朋友在某中介公司当店长，他就告诉过我，这几年经常有人上公司总部，直接要求公司帮忙卖自己手上几十甚至上百套的房子。

他见过最牛的一个人，手上房子三百多套，从老破小到大平层都有，包圆了让中介卖掉，作为房东中介费他愿意出一半。

我们这里有个钢铁厂老总，之前买房都是一层一层买，比如 8 楼，12 楼， 18 楼全包。手头房子大几十套，15 年后陆续全部出清。

我爸一朋友，之前是我们这边一个小炒房团的带头大哥，手头房价总价值大概十亿，也在 18 年清空了手上所有房子，去加拿大享清福了。

他炒房团里的人都是一些行业的老板，纷纷效仿这个大哥，也跟着清空了手头所有多余房子。

还有一位，17 年卖出了每年能收 200 万租金的整层写字楼。

这群人，正是中国房地产盛极而衰时候及时逃顶的富人的缩影。

中国人均持有 N 套房的富人群体才是房价的顶梁柱，如果他们至今还持有大量房产，房价会跌得这么严重吗？

人家压根不在乎之后还能涨多少，不赚最后一个铜板的道理就是这样，因为最后的那笔钱是吸引韭菜们的送命钱。

至于期盼房子还能涨价的人，你们应该明白商品价格是由购买力决定的。作为支撑房价中坚力量的富人都釜底抽薪了，你指望买一套房得掏空六个钱包的工薪阶层去顶？

二、给你算个算数吧。 一个人，按你一个月赚一万块钱。 二十四岁正式工作，六十岁退休。 你的工作时间是三十六年。 那么你一生能赚到的钱，12*36=432 万。 这就是你一生的收入，如果正常的工作的话。

买房子，如果是全款，我给你按一百二十万，一个普通的一套二。 那么你在剩下的人生中还能结余 312 万。 但是如果你贷款的话，你的这套房子大概要两百万才可能拿下。也就是说你剩下的人生结余的资金就只有 232 万。 结婚养孩子，我给你按一百万算。 那么两种不同的选择，剩余的资金分别是 212 万和 132 万。

这两笔钱如果都投入固定的大额存单，至少能达到百分之四的利润，按照你人生十五年来计算，利滚利这笔钱可以变成。

212_1.04 的 15 次方 = 212_1.8=381.6 万。

132_1.04 的 15 次方 = 132_1.8=237.6 万。

237/381=0.622047

贷款的利息 80 万，剩余资金损失 381*0.378=144.018 万，两者加起来就是二百二十二。 这串数字代表了一个内容，一个人一生靠工资赚的钱是有限的。

当你按照别人设计好的内容，去按部就班的，买房，结婚养孩子，当你提前透支未来的资金的时候，其实你就损失了两百二十二万左右，大约是你本金的两倍。 你被无形之中吞噬了未来，这就是所谓的贷款买房最终造成的结果。

三、之前看到一个问题：各地刺激楼市招数频出，无理由退定、先住后买、首付低至 7.5％ 等，将如何影响楼市？是买房好时机吗？

坦白说，影响不了一点！

知道现在的刺激政策问题在哪吗？

就在于他总是刺激你去加杠杆，而且是在收入预期黯淡的时候加杠杆。

低首付、分期首付、先息后本、无理由退订…… 哪一条不是在请君入~ 哦不~ 请你加杠杆？

问题是，你现在还加得动杠杆么？

居民负债率到顶，就是房价到顶，这个逻辑我已经说烂了，再说下去，我自己都觉得没意思。

不要说什么房价是由富人决定的，如果真是由富人决定，那干嘛要低首付呢？

富人缺这个首付？

有这种思维的人，压根就没搞明白房地产的经济支柱功能，是怎么发挥作用的。

它是用来搞债务扩张的，

扩张的便是工薪阶层的负债。

工薪阶层扩张负债，获得购买力，把资产价格买高，

企业和地方便可获得授信，接着去扩张负债，去搞工程，搞三七分……

这一切，都体现为银行的资产负债表扩张，简称扩表。

扩表的源头活水，是居民负债，是工薪杠杆。

没有这个活水，后面那些趴在链条上吸血的各类机构，都会变成臭水沟、烂泥塘。

意思就是说，只要打工人不举债，购买力萎缩，那些习惯了借钱搞业务的土豪们，都会塌方。

现在的问题，恰恰就是打工人不举了呀，萎得不成样子，举不了一点。

举 or 不举，有两个原因。

一是没这个意愿了。

毕竟只要不蠢，都能看出房地产是个庞氏摊子。

郭锦程有段话是这么说的：

凭啥咱一个个的，有学历有能力还有文化，要给那些没文化没学历还没能力的老登接盘？

凭啥咱 996、吃糠咽菜、一身毛病、内耗严重，背 30 年负债，去给他们的资产抬轿，让他们躺着收租，赚尽差价，岁月静好？

这事就™不正常！

觉得这事正常的人，也™不正常！这话有没有道理暂不去说，至少代表了一部分年轻人的思想状态。

我觉得国家如果想靠年轻人负债，来托举房地产，至少要做一些配套的改革，让大家感觉到更公平，而不是一味鼓励加杠杆，鼓励借债。

借了又不是不用还。

要还，但他有这个还债能力么？这便是打工人举不了债的第二个原因。

更高的债务，必须要更高的还债能力去支撑。

还债能力从哪来？

三个方面：

1）打工人收入上涨；

2）资产价格上涨；

3）真实利率为负，债务压力逐年降低。

想要回到债务扩张周期，这三股经济力量是必要前提。且他们互为因果，互相强化，是一个积极循环。注意，真实利率 = 名义利率 - 通胀率。

这里的通胀率，要综合计算资产通胀和消费通胀，只看 cpi，你屁都算不出来。

你问怎么算综合通胀？

简单，算工资通胀就行了。

因为只有居民工资通胀，才有钱和心思，去购买资产，并消费。

现在工资通胀是负的，所以名义利率即便降到 0，真实利率也大于 0。

于是我们才说，2024 年的 3% 不算低，2014 年的 6% 不算高。

那些天天在网上问我该不该买房的人，我想反问一句——这三个前提还在不在？

还有一个问题，有些人总是担心，房价哗得一下，一夜就涨上去了，等看到这些信号的时候，黄花菜都凉了。

千万不要拿过去的经验说事，也用不着提醒我 2009、2016 年，房价都是嗖得一下涨上来的……

我只会说你刻舟求剑。

首先，这是债务扩张周期才会发生的事，而现在是债务紧缩周期。

周期就是周期，规律就是规律，没有什么人定胜天。

哪怕再有权威的人，只要借债不还，你也不会再信他，不会把钱交给他。

债务循环的本质，是信用流动。

不还债就没有信用，没有信用就丧失了共识基础。

权威是什么？权威是某种共识。

所以不管是谁，不管是机构还是个人，欠债都要还，否则接入社会的成本，会奇大无比。

而还债则意味着他必须要减少其他方面的支出。

一个人的支出是另一个人的收入…… 陷入通缩循环。

所以有债务扩张周期，就一定有债务紧缩周期。

在债务紧缩周期，房价是不可能一夜就涨回去的。

因为居民赌上未来，去加杠杆买房，得先有未来可赌，对吧？

也就是有稳定的收入增长预期，但什么叫稳定的预期？

简单说，就是银行认为你能还上钱，贷出去的款不会烂账。

你也觉得自己能还上钱，而且还会因为收入增长，还债压力越来越低。

请问这样的预期要怎么来？

不是你上个月挣一万，这个月挣两万，你就有稳定预期了，这样你只会觉得是这个月运气好，下个月就不一定了。

用 “行为经济学” 的逻辑，严肃地讲，只有收入持续增长 2-3 年，人们才会普遍形成收入增长的确定，才会觉得未来可期。

再一个，就是 “35 岁危机” 这个概念，得从互联网上消失。

否则的话，即便你 25 到 28 岁工资一直涨，但预期到 35 岁就会失业，还是不敢赌未来。

现在知道为什么周期底部，最少都要磨 2-3 年了吧？这是美国 2008 年次贷危机之后，房价反弹最快的洛杉矶所花费的时间。

要知道美国当时的决策条件，咱是羡慕不来的。

首先，美元是世界货币。

其次，当时全球化上行，全世界都给美国输血，东大既给美国输入廉价商品，还输入资本去买美债。

用温铁军的话讲，叫一头牛身上剥两层皮。

再次，当时移动互联网处在爆发期，苹果手机就是那会儿开始风靡的。

有这样或那样的内外因素，决定着我们的反弹过程，要远比他们漫长。

何况现在讲反弹，还为时过早。

这才哪到哪，路径依赖都还在走，就说明南墙还没撞够。

从消费端来说，连预售和公摊都还在，也说明消费者吃的亏还不够多，还不够倒逼，只有再多吃几个亏，才能真正形成买方市场。

所以目前仍在肩部位置，维持周期节点处在债务危机前期的判断。

美国 08 年房价下跌用了 6 年，日本用了 19 年，我国高点在 2021 年，后面还要再跌几年，大家智者见智。

一个浅显的道理是——债务不会消失，只会转移。

说白了，现在的刺激政策，所打的主意，都是往打工人头上堆债务，去解套房企和地方。

但这里面有两个问题。

第一，打工人头上还有负债空间可堆么？

所谓路径依赖，就是说过去一直这么搞，涨价去库存也好，货币棚改也罢，本质都是扩表——扩张资产负债表——扩的是你的负债，涨的是他的资产！

你难道可以无限负债下去？

背一百万你能还，背一千万呢？

你就是想借，银行也不肯贷呀。

所以只要有常识，都能想到，负债有门槛。

三和大神问你借钱，你肯借吗？

现在门槛一降再降，那原本不是合格借款人的，也都变合格了喽？难免有次级贷之嫌，对吧？

而且之前创造了几轮购房狂热，恐怕能拿出六个钱包且不够理性的人，早就被薅完了吧？

现在局势如此明牌，我很好奇，这时候还加杠杆上车的，到底是什么样的人。

第二，让打工人加杠杆，到底是解决问题，还是制造问题？

如果是解决问题的话，那居民杠杆率从 2008 年的 20% 左右，涨到现在的 70%，房企和地方上的债务早就应该解套了，债务危机怎么还越来越严重了呢？

涨价去库存，库存怎么越去越多了呢？

事实是居民在前头加杠杆，但后面的人更贪婪，杠杆加得更狠，结果谁也没解套，全是套上加套。

真正能解决问题的，是改革资金流向，切实提高居民的可支配收入，修复居民的资产负债表，而不是令其恶化。

居民有更多钱投入消费，生产端能赚到钱，才会有意愿扩大投资，进而扩大就业…… 经济才能进入正循环。

想想看深圳的经营贷和首付分期，是低利率、低首付吧？现在回过头去看，它是解决了问题，还是制造了问题？

不用很复杂，你只需记住一条——现在是去杠杆周期，任何形式的加杠杆，都不能解决问题，只会制造问题！

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悟透社会潜规则，提前 300 年改变命运~

知乎用户 知乎用户 r7T157 发表

现在中国在全面日本化，你们可能没经历过这些事情。

在日本失去的 30 年里，房价近乎为 0，日本东京远郊的很多房子价格直接趋近于零。现在中国有大量的法拍房，因为算一下就会发现，按照当时买房的价格再去交贷款，还不如不要了。大量法拍房进入市场。

我是怎么做的呢？

在过去，我逼着我爸妈把我家东北的房子全卖了。我爸妈哭着喊着要跟我决裂，不想卖。我爸跟我讲了好多理由，什么俄罗斯要崛起，什么中国和俄罗斯建了大桥，什么东北振兴，什么哈尔滨最近有破天的富贵。我逼着我爸妈在三年时间里把我家东北的房子全部清空，只留了一套自住的。

三年过去了，当时卖的价格跟现在比还高了 30%。所以最近我家伙食明显变好。

我想明白了一件事情，东北三省十年流失了 1099 万人。黑龙江省流失了 600 万人。一个年轻人根本不在的地方，你告诉我房价会涨，你莫不是疯了？

所以你为什么在自己老家买那么多房？那是最不安全的资产。那天我在东北上课，在沈阳上课，有人告诉我在沈阳有 20 套房。你是疯了吗？

你那么喜欢家乡呢？喜欢家乡是情怀，返乡置业是情怀，它不是投资。返乡置业是个伪问题。过年回到家一看，老家真好，县城山清水秀，父母家人还在，买个别墅、买个房子自住可以。投资千万别扯这个事情，那都不叫投资！

知乎用户 李殊​ 发表

我最近在看这本书，而且我建议所有想投资固定资产的都去看看这本书，简直不要太熟悉。

我看完了这本书的第一感觉就是，房产税对中国人来说根本不是新鲜玩意，这玩意太好征税了，是天然征税对象。

一，你根本逃不掉，一联网塔一清二楚

二，房产是资产税对城市居民资产占比很高，中国自古以来对资产征税都没有任何心理负担

大家记得大明王朝那句话吗，塔怕泥腿子，可你都买得起一二三线的房产了你和泥腿子有啥关系，你还敢掀桌子？

三，这玩意是可持续性的，屋在税在

书里面，东京汴梁收间架税但是反而房子越来越贵了。或者说集中度越来越高了。

当然，这是腐朽落后的封建王朝宋朝。

所以我的判断是，广义房产税一定会出来，现在阻力大本质上还是没那么缺钱不敢动，等到 dfzf 缺钱 缺急眼了，这笔钱是一定会收的。

我觉得非刚需不妨等这个靴子落地再想想。

知乎用户 柴可夫斯基 12138 发表

日本的房地产有泡沫，但是日本还有高科技，所以这所谓的失去的 30 年，你感觉日本在原地踏步，其实人家赚了金山银山，现在全世界的高科技还是在美国，英国，法国，德国，日本的手里。

人家房地产崩溃了，还有其他的地方找回来，人家的老百姓还有消费力，

我们的地产崩了，其他的产业也完蛋，关键老百姓都成了穷鬼，没有消费力，天王老子来了，都救不了，除了打仗，真的是没有任何的出路。

知乎用户 Geewaza 发表

你们会去抄底吗？

知乎用户 画面一黑 发表

先说结论：尽快抄底！

先从黄金说起。

2004 年，国内黄金价格是每克 84 元人民币，截至 2025 年 3 月 9 日，国内黄金价格升至的 860 元 / 克，增长了整整 10 倍多，年化复利增长率约 10%。我们再看同期 M2 货币供应量（广义货币），年化增速超过 10%。很巧合的是——黄金的增值的速度，竟然跟货币贬值（实际购买力下降）的速度一模一样！

真的只是巧合吗？

我们再看下一组数据，2010 年以来，美元指数每下跌 1%，黄金价格平均上涨 0.7%-1.2%；2024 年美联储降息周期开启后，美元指数下跌 8%，国际金价同期上涨 27%。这说明美元这个国际货币的贬值直接推升了黄金的价格暴涨。再看中国人民币贬值周期的黄金溢价——2022 年人民币贬值期间，国内金价从 380 元 / 克涨至 420 元 / 克（涨幅 10.5%），而国际金价仅涨 12%；而 2025 年人民币汇率 7.2 时，国际金价 1900 美元 / 盎司对应国内金价 666 元 / 克，较汇率 6.3 时的 594 元 / 克上涨 12%！

用人话简单表达，就是说无论是美元、人民币，虽然与黄金一样都叫货币，但哥俩本质属于纸币，伴随着纸币（美元、人民币）贬值购买力下降，黄金价格在不断地水涨船高！

有人要问了，标题明明是房价，你怎么扯到了黄金暴涨？

我再重复一遍，黄金增值的速度，实质上是纸币贬值的速度。**房价的计价方式，不是黄金，是纸币！**2024-2025 年黄金在全球市场上的暴涨，实际上表明了——世界范围内的纸币短时间严重超发——的事实。当然，这个 “超发” 是广义上的，现实中它可以通过降息降准、减税、汇率等方式释放货币流动性，所以 M2 货币供应量（广义货币）是一个比较精准的衡量尺度。

又有人要质疑了，即便市场上流通的纸币大幅增多，但也不可能流入房市了，因为房地产周期见底，房价再也回不去了！

这里，就有必要澄清两个概念的混淆——房地产 VS 房价。先说**结论：“房地产”回不到过去不代表 “房价” 回不到过去。**因为房地产是一种基于土地试用权开发的国家产业，而房价代表的是每单位土地上所建造房屋所有权的价格！房地产更多体现地是未来围绕土地建造产生增量财富的过程，而房价则表现的是已有房屋的价格波动的过程。价格波动受供给与需求的影响，供给来自房地产业，需求来自于纸币的量。

先来看房地产业，发展到 2025 年，核心城区能开发的土地，基本已经开发完毕，这才有 2008 年至 2020 年的造新城运动，以及 2023 年以来的 “旧城” 更新改造计划，最新的 2025 年建设部甚至表示 2000 年以前的主城老房子全部纳入改造计划，更加说明核心城区房地产业的开发已经完全饱和了。就只有那么点土地、那么点房子了。而货币量呢，2008 年全球金融危机后，主要经济体 M2 增速长期高于 GDP 增速，中国 M2 从 2015 年 139 万亿增至 2025 年 400 万亿。如果说，美国股市成了超发美元（纸币）的蓄水池，中国房市则成了人民币的蓄水池。美国如果不推高股市，纸币便大量涌入食品、日用品等领域，推高普通老百姓生活成本，加剧通货膨胀。中国同样是这个道理，海量人民币不涌入房市，猪肉、面粉、蔬菜的价格就会快速上涨，不断冲高 CPI，影响人民群众的日常生活。

自 2023 年以来，全国房价开始出现 30%-70% 的普遍性下跌，甚至北上广深杭这些超一线城市都概莫能外。但伴随经济下行周期而来的是各种经济刺激政策，本质上都是积极的财政政策、宽松的货币政策，热钱在不断地涌入全社会，这才有了全国范围内蔬菜、水果价格明显上涨的现象（日用品之所以没有上涨，是因为日用品外贸出口严重受阻，国内库存畸高反而造成价格下降）。但这严重影响到 8 亿普通收入人口的生活基本面，势必不能持续很久，滔天洪水绝对不能被释放，因此 2025 年甚至把 “稳楼市股市” 放进了政府工作报告。因为无论是楼市、股市，都是纸币的大体量蓄水池。

但是，股市的蓄水池又有多大呢？根据 2024 年底数据，A 股总市值已接近 100 万亿元人民币，即便 2025 年预计新增超 6.5 万亿元中长期资金，但是每年由于 IPO 再融资、股东减持，全民投资股票的入市热情并不高，显得杯水车薪。而国内房地产市场的蓄水池，2024 年数据显示，中国房产市场总市值约 450 万亿元，即便是大跌了一轮，还是比股市蓄水池大了太多太多。因此股市如果不能实现总市值翻三倍的长期目标，房市仍然是承载天量流动性的最佳蓄水池。

最有力的反驳者，可能拿自 2020 年以来的新生儿锐减来当作房价还要持续下降的证据。但是，他应该很清楚地知道任泽平提到的三要素——短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融相当于短期流动性；中期土地相当于 5-10 年土地供应。而**长期的人口，要看到 15 年以及更久之后。**但是，他没有想过最关键的一点——2020 年出生的婴儿，购买第一套房产时，已经是 2045 年了。20 年后的房子购买人口持续下降，很难成为 5-10 年内房价持续下降的核心证据。如果它有影响，只是对预期和信心有影响。但预期之所以是预期，就在于它随时可以被逆转，信心也随时可以被改变。尤其是我们中国正处于第四次科技革命（AI 人工智能）的前端，将来的产业结构、生活方式将发生翻天覆地的重大变革，**20 年后的世界格局、经济变化，是完全无法预料的。**预期和信心被扭转，是随时可能发生的事情。

最后补充说明的一点是，未来 5-10 年房价上涨是一个整体性结论，与 2006-2020 年的全面上涨、轮动上涨、持续上涨不同的是，市场将产生严重的价值分化。具体而言，一线二线核心地段由于产业人口的流入以及城市土地的稀缺性，将持续上涨；三线到十八线城镇房产，最保值的房产莫过于学区房，子女教育在国人心里面永远是第一位的，好学校永远是县城最稀缺的资源；其他房产价格将面临巨大的波动风险。

在这个信息爆炸却价值坍缩的自媒体狂潮中，无数 “先知” 正挥舞着数据的外衣，贩卖着精心炮制的精神鸦片！醒醒吧——那些追涨杀跌的 “事后诸葛亮”，不过是给迷茫者递上甜蜜毒药的谎言家！他们用精心调制的“房价暴跌论” 喂食你的焦虑，用躺平哲学麻醉你的斗志，却在你错失机遇时轻飘飘甩出一句“我早就说过”！真理往往掌握在少数（独立思考的）人手中。记住：每一次盲目追捧，都是对未来的透支；每一次情绪化跟风，都是与机遇的失之交臂。真正的王者，永远在众人犹疑时精准抄底，在舆论喧嚣中逆向而行，用独立思考的火焰照亮前进之路！

截至 2025 年 3 月 10 日，一二线城市二手房市场呈现​“触底企稳、分化复苏”​的特征，整体处于政策托底到市场自行回暖的初阶段，下手置换正当时！

知乎用户 俺是装家 发表

满足下列 2 个及以上条件的，说明房价基本到底了（满足条件越多，抄底的胜算越大）：

1、房产税开始征收。（说明房子卖不动了，房产税取代土地财政）

2、公务员们纷纷投资买房。（公务员是房地产界的雷达，他们探测到的信息都是第一手的，也是最准确的，跟着他们买房，大概率不会错）

3、人均可支配收入连续三年增长 8% 及以上。（兜中有钱，心中有底，消费才有力）

4、青年失业率连续三年下降 5% 及以上。（收入稳定了，预期才会拉满，需求才会提高）

5、年房产销售额在 6 亿平米左右。（6 亿差不多是底线，随后会逐年抬高）

6、北京、上海等一线城市全部解除限购。（这是中国房地产政策刺激的最后一招，也是房地产触底的临门一脚）

7、年出生人口达到 1200 万。（新一拔韭菜即将入市）

8、民营房企开始纷纷拿地，并且溢价较高（30% 以上）（国营房企拿地是左手倒右手，民营房企拿地才是晴雨表）

知乎用户 小豆丁 QAQ 发表

看隔壁的日本。

现在的日本房贷利率才零点几。

而尽管国内昨天刚降了五十个点，但还是有三点三。

SO……

只要你等的久，就什么都能看得见。

不过无论怎么说，明年又可以省一笔钱了。

马上又是国庆。

加完班，去看看车，再整点烤肉。

想想就流口水。

知乎用户 丶天下乄凌度 发表

90 年代的规定，国企职工的套一宿舍租金，含水电气物业等费用，不得超过月工资的 5%。

知乎用户 曹晓明 发表

看李嘉诚是否回归大陆房产市场！有钱人没有傻子！

知乎用户 终歌一曲话离别​ 发表

不怕房价跌，因为跌说明这个地区还有房子在成交，有买有卖，是一潭活水。

就怕房价不动弹，一潭死水，连成交量都没有。

现在很多四五线小城市和县城已经是死水了

知乎用户 Tywin 发表

大量的中年人失业，现金流断裂，房贷违约，银行拍卖，天量法拍房流入市场，这个时候可以大胆抄底

目前只是看到了青年人失业，中年人失业还没来，所以还不是底，青年人失业导致上涨趋势拐头向下，但还仅仅只是改变趋势，只有中年人大量失业才会来一波最猛的下跌，静待尾部行情

知乎用户 程成 发表

有一些人，买个房子就盼着它涨，跌了住着就浑身刺挠。建议这种人直接去股市，不要来嚯嚯我们住的东西。

知乎用户 爱因斯坦​ 发表

北上广深，打三折，均价 2 万左右。

一线城市，打两折，均价 1 万左右。

二线城市，打两折，均价 5 千左右。

三线以下，别买了，刚需 3 千左右。

一线城市:

苏州杭州南京武汉成都无锡宁波重庆天津青岛。

二线城市:

西安长沙合肥济南等。

知乎用户 不要钱的鱼丸 发表

年房租 x 20 年 ÷ 产权面积 = 房价下限。

年房租 x 30 年 ÷ 产权面积 = 房价上限。

知乎用户 硅谷 IT 胖子 发表

我在美国 7 成以上的家庭资产都在房子里面，所以感受较多：我个人认为中国房市的 “不确定性” 是很大的

先叠甲：如果你只有自住房，我觉得没必要读下去，本文主要讨论房子的投资价值（自住房也有投资和升值价值，但更重要的是使用、上学等）

房子跟股票最大的区别就是流动性差、增值慢，所以房屋更多的是看长期收益与价值——贷款都是贷 30 年的对吧，可见理论上是持有房子要 30 年以上的。股票则可以几个小时就交易一次，相比于房子流动性极大、暴涨暴跌，你看暴富的几乎都是炒股炒币的（但也有很多人暴亏），投资房子的也有赚有赔但多数比较稳和慢

考虑到房子，思路建议放宽到 10 年、20 年、30 年甚至 70 年这个尺度——有人说，70 年后我已经嘎了啊！对，但是你的后代会继承——所以我不太建议单身贵族投资过多房产，因为最大的问题是自己挂了一个大房子留下没人继承，不能便宜了社会对吧？或者，提早指定一个继承人

我在美国看过最老的房子是 1895 年建的，或是 1889 年建的——真的不开玩笑，还在买卖中。但如今中国的房价有几个问题是悬而未决的：

1. 土地所有权问题。美国的房子非常明确地告诉你，估价中，有多少是土地的价值、有多少是房子（Additions）的价值。西海岸因为地少，有些地价能占房价的 1/3 甚至 1/2，意味着一套老房子哪怕价值为零，这块地也能卖钱——投资房子本质是投资土地。但是中国我不知道土地所有权是怎么定义的，这也是 70 年产权一个的未解决问题
2. 维护和服务问题。很多人笑美国的房产税，但美国的房产税明确地表达了如何维护整个社区，如何服务，如消防警察学校图书馆公园等。国内高层建筑后面如何保证整个社区不会恶化、如何维护楼房，这些都不是非常明确的。包括上学问题，美国这边无论买还是租房子都可以上配属的公立校（是房产税养活的），国内好像不完全是？

你可能觉得我学究气但这两个问题不确定，在 30 年、70 年尺度上就会有疑惑和问题出现，从而对房产的价值和预期产生影响

确实，美国的房产持有成本粗看起来是比中国高而且高很多的——房产税和 HOA（如果有的话）；但，难道中国的房产和服务就不需要成本了么？其实只不过是从另一种方式（如地方出钱）而已。2024 年我回国去别人家，看某个小区，草足有半米高，这在美国是不可想象的，因为那么多人的小区，出点小钱把草割了防止蚊子和害虫滋生是有必要的、很提高生活质量的，物业不作为会导致生活质量下降，进而引发价值下降

但美国的房产持有成本、翻新成本、交易成本、估价等，都是非常固定而且明确的，可以说 2020 年投资房产，跟 1980 年并无本质区别——这套运行了至少百年以上的机制是较为固定的，只要算一算，差不多就可预期收益；中国则不然，房地产兴起不过 20 年，有些事情反正我是看不清楚

说这么多不确定性，似乎跟题目无关？现在说有关的——因为不确定性大，所以价值和价格不好估算、不知道抄底应该抄在哪里，这是我个人的看法

乐观点想，像北京上海这种城市，房价再高也是有可能的。就时常被人嘲笑的印度而言，我查了下新德里，发现人家 4 个卧室的房子有的在 360 万美元左右——比湾区大部分普通区域还贵，北京上海再怎么，也比新德里强多了对吧？或说，新德里平均房价为一平米 2277 美元，约合 1 万 5 千民币。我个人认为北京上海的房子理论上应该高于这个价值（不少）的，所以北京上海房价不会民币几千那么夸张

但是悲观之处则在于其长期的不确定性——30 年后谁知道经济会怎样，政策会如何，人口多少，以及房屋破损程度，这种风险是必须承受和去预期的，就难受得很了。中国过去 40 年发展速度太快，以至于很多现象不见得能复刻或是重复，房价会不会一蹶不振然后热钱涌向别的赛道，很难说

所以我个人看法是：如果是纯自住为了生活，那么其实跌到自己可以接受的程度就能抄底了，反正买完了就不看价格了，一直住着利用其使用价值，一般来说一个房子住个 20 年也差不多就够了；但如果抄底是为了投资，我觉得还是要意识到风险的——中房美股永远的神，国内 A 股是肯定不行的所以房子更好些，美国则是股票一般优于房产

这也许也回答了另外一个问题：为什么国内的有钱人喜欢在海外买房产（或是庄园、土地、酒庄等）？一方面，有钱人分散财产可以天然对冲和降低风险；另一方面，像美国的不动产固然比国内麻烦得很多（无论购买还是管理），但玩法相对成熟，风险小，有钱人的思路往往并不是继续增值而是保守

知乎用户 林利 发表

什么时候全国开展大 doi 运动，什么时候就可以抄底。

知乎用户 流浪的蛤蟆​​ 发表

这房子塌了，你也不觉得心疼，就可以抄底了……

知乎用户 天晓贰​ 发表

我不跟你聊数据

我就跟你聊一个很简单的道理

为什么特么这么多人总是热衷于特么 “抄底” 啊

你是打算买一套房子对吧？

你不是打算买一个小区对吧？

那你在有很明显的房价上涨信号出现的时候再买，那你又能亏多少呢？

房价又不是股价，它上涨也不可能是一夜之间的啊，它是有一个很明显的周期的啊

不存在说这房子今天 80 万，一觉醒来，业主改卖 180 万了啊，他涨价也是一步一步来的啊

哪怕是 2016 年的房价大暴涨，武汉也是足足经历了 10 个月的上涨大周期才到顶峰啊（我作为从业者，其实早在 2015 年底，所有的房价暴涨因素都市场上已经集齐了，那时候库存的存量房基本卖空了）

我们就算你在一个楼市上涨的大周期下，花 85 万买了一套原先可以 80 万抄底的房子，你又能亏多少呢？

总特么好过你抄底抄到半山腰吧

至于房价明显的上涨信号，那可太多了啊

地方限购，房贷审批变严，银行贷款额度紧张，放款周期拉长，利率上浮，供需失衡，售楼部没房子卖了，多小区二手房源紧张，业主跳价等等等

以上这些才是明打明的上涨信号

说简单一点就是，你放心，如果房价真的开始上涨了，绝对不可能是暗搓搓的，你只要在看房，你绝对能看得到

知乎用户 伍亦勤 发表

我要等第一批商品房的拥有者去世，子女拥有三四套的房子的时候，再考虑有没有跌到底。

估计是 20 年之后。

知乎用户 Gallinari 发表

看清楚现在的楼市是劫贫济富的手段，心态就会平和很多了。

知乎用户 鸽鸽 发表

房产税必然会落地，看一下历史政策，永远都是国外好的不学坏的学。

延迟退休是，快乐教育也是，房产税迟早的事。

现在房子卖方有一大部分都是因为没有持有成本所以一直没卖的，为什么东北的房价比南方的更合理？就因为有个冬天的暖气费作为持有成本。

现在财政的非税收入比例在逐渐增加，但这是不可持续的，所以一定会开源，房产税一定会落地。

知乎用户 一直住顶楼 发表

这个问题其实非常有意思。一般来说，房地产市场有 3 种定价模型：

1，供求关系，这个很好理解。当市场因为监管被控制的时候，很容易发生过度上涨或者下跌。过度上涨的例子是香港北京深圳硅谷，过度下跌的例子是鹤岗和美国的铁锈带。另外商业地产也是典型供求关系决定价格的例子。这个定价基本上是以近期和类似的历史成交价为基准的。

2，重建成本。这个一般是那种监管比较松，土地供应几乎无限的市场里。那当地的房屋市场价格由开发商建新房的成本来决定，房价随着建筑成本缓慢上升。典型的例子是 2010 年以前的美国的德州北卡和佛罗里达，以前那里土地和水资源几乎无穷无尽，房价由建筑成本决定。但是如果最后人口持续迁入密集到填满了热门区域，那么就会进入第一种模式。所以到了 2010 年以后，这些地方的房价开始启动。

3，租售现金流折价。这个老生常谈了，但其实一般用在比较大的住宅楼比较合适。东亚很少有美国那种纯投资型房地产模式，所以其实……

从实际结果来看，房地产价格一般不会是上面这 3 个模型单一决定的，而是 3 个模型同时起效的结果。所以愿意选择哪个模型，或者说以哪个模型为最高权重，对定价的结果影响极大。世界上绝大多数地方的房价是上面 1+3 结合的结果，但是那些过度下跌的地方，如果没有人口问题，那么时间尺度足够长（30-50 年出清），会回归到 2。

事实上为什么美国的房地产会这么有参考价值，就是它的不同区域在以上各种模式都并存的情况下运行的足够久，以及有足够多的糟粕和历史包袱。如果你熟悉那个市场就会发现某个程度上你想算出什么样的合理房价都不难:)

回到题目的抄底问题，不外乎一个公允价格的计算。如果你执着于 1，只看趋势和人口，那么目前可能过度悲观。如果你只看 2，也要考虑中国并非一个房地产低监管的市场，而且中国在大基建时期的产能优势带来的畸低建筑成本不可持续。如果你坚持 3，那么租金趋势和潜在的房地产税以及低于可持续性的维护成本也就导致你的公式有太多的噪音。

我个人对中国的房价不算太悲观，因为严格来说，对标其他国家，一平米 5000 的建筑成本是合理的（中国目前低于这个成本是因为过度基建压缩了生产力要素的成本）。那么 3-4 线城市可能已经在长期成本线附近。但是供需关系带来的影响可能太大，而且中国的强监管可能导致一个结果是房价能回归但是你的房子没法价格回归（看看东京）。

为什么不买房的人意识不到只有房子能跑赢通货膨胀呢？

知乎用户 westwind 发表

等出现大批量炒房客跳楼的新闻，就是抄底的时候

知乎用户 Yongte​​ 发表

2025 年还在聊抄底，有些过于后知后觉了。但凡稍微对比一下国际成熟经济体的房价收入比，就不会来问这个问题了。但题主既然问了，我还是来回答一下，我把这个问题拆分为 “有没有抄底机会？何时是抄底机会？” 两个小问题回答。

我的理解，你说的抄底，就是价格跌到一定程度，值得长线或者短线投资，能有机会涨到比抄底点更高的水平，带来投资回报。如果按这个理解，我认为没有普遍意义上的抄底机会了。

其实，早在六年前，我就在自己的知乎专栏《近思轻行》写过多篇文章提示房地产的问题和不可持续性，提出了详细探讨和建议，此后也专门写过文章对比过新加坡模式和深圳模式，那时房地产好不热闹？可 2018-2019 这一波的狂欢中，听者几何？这几年看到多个曾经意气风发的所谓高收入群体，都因房地产，把怎么凭机遇赚到的钱又还回了市场。

这两年的价格下滑，大家都有清晰的感受，无论是持有者或者观望者，都有一种 “泡沫破了、有便宜可捡了” 的幻觉。需知，一线城市前几年的高点已经是透支未来数十年空间的价格峰值，现在依然还处于缓慢挤泡沫的阶段，市场交易主角依然来自于“老玩家”，很多在 2018 年前已经完成了套现上岸。这几年，如果不是金融稳定的需要，出台了多项稳市场操作（首付、利率、公摊，公共政策…），而是任由市场自由交易的话，大家身边可不会是这样的安宁祥和景象。

你细想，从宏观供给上，房子已经过剩，从需求上，人口绝不会有增长的可能，未来只会以平均每十年约 3500 万的规模在缩小，而人口是支撑房地产的根本。可以说，房地产的价值预期是等于人口和资本在单位空间的密集程度。除此之外，一线城市的高房价根本是资源错配、资本增值抢跑于真实需求的典型案例。

房地产短期价格可能是投机资本、大额贸易顺差、政策引导等多重因素的助推，但稍微拉长一些时间，稳健就业和收入增长预期，以及可持续的居住需求，才能支撑房价的根本，无论购买还是租住，价格都会跟收入高度相关。也就是说城市化的基础是经济产业的发展，而不是虚空造城，而且，从经济结构上看，除了本土的需求外，城市需要外向型的贸易（不管是与城市所在经济体的内部贸易和外部贸易），以及资本人才的输入与沉淀，才能支撑其自我维持和发展的动能，否则就是沉寂、凋敝。但这些经济增长，根本上需要有效需求，有效需求基础又取决于所有贸易对象的经济发展水平和收入分配水平。

就中期来看，除了外部发展中国家的增长机会外，很长一段时间内，本土人口、技术、经济结构、传统外部需求都不再支撑高速的、规模化的经济增长，更多的是缓慢的、部分单点式的增长。简言之，内外部需求来看，普遍性支撑房地产二次泡沫的机会没有了。

有人可能会说，房地产绑定了教育、医疗资源啊，这些都是过去推动房地产发展的配套工具和手段，弊端早已显现，能参与其中的和不能参与其中的已经泾渭分明，可以说，如今身处这轮经济中周期后半段的人，各自心里都很清楚，这条路已经不如曾经那么吸引人，何况教育体系和人们对教育的预期整体都在发生巨变。

还有人说，资本主义生产方式的内生分配逻辑，导致必然的经济周期，这么一看，似乎十几年后，又是春天啊。按照技术外溢、产业转移的发展规律，外部还有很大机会啊。但这些外部市场机会不会被一家独占，你说对不对？

如今，东大已经在高端领域与美日韩欧洲直接竞争了，无论从地缘还是各经济体自身的生存需要，外部机会不会落入某一单一大国，而是各家协商博弈后的力量平衡。这就意味着，即便外部增长，也不会是爆发式的，何况开放和外部经济交融，还会带来是更宽的视野，更开放多元的投资（包括房地产）选择，从而消解一线城市的稀缺性价值优势。

宏观长期视角下，近半个世纪以来，几乎所有经济体都是债务驱动型，债务压力和社会发展，必然会让 “资产税、遗产税” 排上日程，这在发达经济体早已成熟运转，这也是制约房地产投资积极性，影响增值的重要因素之一。何况还有人工智能 + 能源变革带来的更深的经济社会变革和不确定性。

话回主题，未来，本土房地产就是金融放宽支持长期横盘，等待收入追赶的阶段，逐步放开自由交易，缓慢无感地回归基本价值是一个符合各方既得利益的路线，也是一个漫长的过程。

所以，宏观基本面上看，除部分零星的机会外，短期内没有普遍意义的抄底 “低点”，长期看没有抄底的价值。未来很长一段时间，本土房地产市场，更多的是基于理性和淡然的资本安全购买需求和自住消费需求。

如果站在这个角度理解 “抄底”，且我们认定房子是具有投资和居住双重属性的商品，那么，不管在任何地方，自己拉一下当地房价中位数和工资中位数的比值，做个简单的国际横向对比分析，可以当成一个基础判断依据。如果国际横向对比，自己认为中位数上的房价收入比值还有上升空间，那么就可以当作合适的买入时机，如果没有，那就不是合适的买入时机。当然背后的详细考量因素可以是区位、人口、工资、产业、政策、时间等等，具体的标的还需要结合更多因素具体分析。

知乎用户 Flamingo 发表

BB 机跌倒什么程度可以抄底？

小灵通跌倒什么程度可以抄底？

功能机跌倒什么程度可以抄底？

国内的高层住宅，甚至包括联排和叠墅，根本就不存在什么抄不抄底的可能性，这就是一个逐步淘汰的住房模式，它的归宿就是历史！

如果你就是想住着自己买的房子，那现在就可以入手了，毕竟房价跌了 50%，利率也跌了 50%；但是如果你是以抄底的心态去买房，那我劝你，千万别抄底，因为就™没有底！

知乎用户 青山布衣​ 发表

抄底成立的前提，是要有逆转的逻辑，

中国的房子越来越多，而人却越来越少，

此二者，哪个会逆转呢？

知乎用户 weng2134 发表

等新版计划生育国策出台的时候就可以抄底了，各地开展轰轰烈烈的百日万孩运动

知乎用户 赭衫 发表

理论上应该还没见底，坐标杭州，刚在临平买了一套顶跃，套内上下 185 平花了 210 万，高度足够，带俩露台，房本均价一万七一平，实际一万一，还送了楼下一个储藏室。

现在的房地产才叫市场，大批人杯弓蛇影，拿着资金不敢买，大 a 骨头早就折了，银行理财利率难看的要死。钱放在手里等通胀。

我本人做物流的，今年专线又倒闭了一大堆，制造业极端不景气，连带着车都运作不起来，运价低的要死，司机天天钓鱼。

资本市场投资一个比一个谨慎，个个都要签担保，谁也不敢轻易往外拿钱。

就这环境，国家想经济发展，在我有限的认知里面，只有一种办法，就是打仗，打出国门去，军工消化国内产能，战争消化国内人口，战时管制，瞬间解决绝大部分阶层问题，打输了万劫不复，打赢了盆满钵满。

当然了，这种活阎王方案还有 plus 版本，就是代理人战争，参考我国军阀混战时期，人口就不会消化了，只消化产能。

咳咳，偏题了，从我的行业来看，题主在老家附近找一个停车场，大一点的，应该停满了半挂货车，什么时候半年之内你都看不到停车场里面有空置的车头，就可以下手了。

知乎用户 一万年后还有革命 发表

十年涨了三倍。二十年涨十倍。你说要跌多少才算低

知乎用户 万里 发表

看了无数多的放屁一样的答案，又臭又长还说不明白。

多简单的一件事，你看看，如果买房，付了首付，剩余的每月还贷数 = 房租数，房子还会跌不

换一句话说，我手头有点钱，我去买了套房子，发现租出去，租金就能抵得上贷款，别人帮我还贷！那我是不是就会去买了。

经过这番计算，房价在现在 2024 年的基础上，还要至少跌去 50% 才能抵达这个线

知乎用户 climb 发表

你想抄底？我劝你三思，国内这玩意饱和了，就是政府压着不让降价而已。

知乎用户 喝酒不开车​ 发表

我个人观点就是不想买。70 年产权跟。最终解释权归 gj 所有。租房子不香么。到期后一纸文书的事。让你封控你得家里蹲着。让你 jy 行业死就得死。让你 65 退休就乖乖 65 退休。房子政策有什么不能改？改了你能怎样

知乎用户 沙洛特绍​ 发表

保利新房低价抛售，去年备案价 5.8w / 平，今年 9 月以成本价 1.4w / 平抛售。

9.13 人民日报称：广州知名开发商为欢度中秋，以低价抛售 68 套，证件齐全，小区配置完善，近地铁。

相关部门：只要不影响市场发展，不会过多干涉。

知乎用户 小梦大半 发表

以现在到处裁员降薪的情况来看

可以说未来慢慢就不存在抄底这个概念了

只有你对自己未来有多大信心

愿意为自己的居住环境付出多少钱这个概念

买房子会逐渐变成一个纯消费行为

就像你买个肉夹馍，你能接受就买来吃一个

接受不了，那就不吃

不会有人打算抄底肉夹馍吧？

知乎用户 荒唐菩萨 发表

我前段时间休假，想去沿海城市住一段时间，问了问惠州。

有个小区的房子，纯新房，租一年和租三个月是一个价钱。我吃了一惊，中介说，这边只有 789 三个月有人来度假，别的时候都空着。相当于租三个月送 9 个月

这是广州的边上

知乎用户 芯中唯有感恩 发表

是有多想不开要去抄一个看不见底的垃圾资产的？

我就问你一个问题，一个人口和人口结构都将崩盘的地方，房价还能涨吗？谁来接盘？

中国的房地产已经完成了它的历史使命了。如果你知道当初房地产为什么会暴涨，为了解决什么问题，你就不会还对它抱有任何幻想。

知乎用户 曹操枭雄 发表

最大的庞氏骗局

知乎用户 夏叔叔​ 发表

我目标小区的巅峰价在 7w，我觉得 3.5w 的时候我就准备入手了，现在报价 5w。

3.5w 的时候，我觉得再跌我也认了，我需要一套大点的好点的住宅。

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我看到了令我最迷惑的回答，为什么一个湖北 IP 的女的连两三百万都没有，会觉得 3.5 万一平的上海的房子太偏僻，不值得购买？

知乎用户 叶诗墨​​ 发表

以北京为例：

2024 年北京的中位数工资为 12507 元 / 月，这里不要看平均工资，要看中位数工资，因为平均工资很容易被富人拉高，比如我和马云算平均值，我也是亿万富豪了；

在一个健康且稳定的‌房产市场中，通常认为合理的租售比应介于 1:300 至 1:200 之间，为什么是这个值呢，这个值反馈的是：月租金多少个月能收回这套房子的成本，通常是 25 年回收成本正常；

我们以一套 100 平的正常海淀三居为例，按均价 10w 来计算，需要 1000w；月租你知道只要多少吗？月租能有 1w 就算多了的，实际按 1:300 租售比，它只值 300w！

这里的水分还有 70%；

但北京的收入的确是高，正常按平均工资的情况，正常按国际承认的租售比来计算，北京海淀一套房，正常房价是 3w 每平；

理性计算的话，北京海淀的房价很难跌到几千块一平，如果能跌到 3w 左右，是绝对值得抄底的，因为月租不变的情况下，25 年收回所有投资，后面全是净赚，如果是我，跌到这个水位，满足国际承认的租售比，我会投资的

知乎用户 墨子连山 发表

来自央行的数据，中国城镇家庭拥有住房的比例超过 96%。

农村就不用说了，大片的空心村，房子多得是。

也就是说，中国绝大多数家庭拥有自己的住房，没房子的只有 4%，是极少数。

这其中，只有一套房的家庭大概占 58%，两套房 31%，三套及以上 11%。

一套房的家庭肯定是刚需，没什么疑问。

两套房的，另一套给父母住，因为需要她们帮着带孩子，也是刚需。

甚至三套房，也有一些是给双方父母住，例如我家，也是刚需。

这么算下来，超过 90% 的家庭，买房都是刚需，只不过刚的程度不同而已。

这个住房拥有率，相比于美国来说，高出了不止一星半点儿。

尤其越是低收入群体，差异越明显。

美国拥有房产的穷人家庭比例，比中国少了大半。

当然，不能武断地说，中国做得比美国好。

这里面有经济因素，也有文化因素。

即便是最富的一批人里，美国有房一族比例仍然比不上中国。

应该说，毕竟人家是个商业民族，没有我们这种安土重迁的传统。

中国家庭平均资产 300 万出头，其中房产是绝对大头，占比将近 60%，达到 188 万。

在美国，房子只占全部资产的 30% 左右，其余部分是金融资产，包括保险、债券、股票等。

而中国人的金融资产更加保守，大部分是银行存款，有些理财，股票只占百分之几。

而美国人持有股票占资产比例，甚至超过 20%。

这也就解释了，为啥美国政府重视股市，而中国政府对 A 股则有点儿爱答不理。

因为绝大部分家庭，根本就不炒股，股市涨跌对人家没影响。

相反，房子是大头，这才是关乎国计民生的大事，国家盯得死死的。

你看美国，就不在乎楼市，2008 年玩出个次贷危机，也没动摇根基，毕竟老百姓房子少嘛。

中国家庭的平均资产负债率超过 56%，这其中，房贷占比超过 3/4。

其实中国人不怎么愿意欠债，但凡借钱，十有八九是去买房了。

如果刨去平均房贷 120 万，剩下的房屋净资产，也就 60 万这个样子。

可以说，绝大多数中国家庭，几乎把宝全部压在了房子上。

一旦房价跌幅超过 30%，那么绝大多数家庭就会陷入资不抵债。

到时房子的价值比不上贷款，谁还还钱？

美国次贷危机不就是这么来的吗？

我们之前讲过次贷危机，直接损失 5 万亿美元，间接损失不计其数。

造成 800 多万人失业，500 多万人无家可归。

你觉得这里面穷人多，还是富人多？

除了倒闭的那几家银行员工外，对富人的影响可以说微乎其微。

毕竟富人的资产配置中，房产占比本来就不大。

而且，他们的房产也不是一般意义上流通住宅，而是属于奢侈品。

超市的包儿再便宜，也不会影响爱马仕加价卖，就是这个道理。

可对穷人的影响却是致命的。

他们大多只拥有一套房，日常还贷款都紧紧巴巴。

一旦房价大跌，家庭几十年的积累毁于一旦。

经济不景气，还不起贷款，房子被银行收回，全家流离失所。

那么是什么人天天盼着房子崩盘呢？

一大部分是没房的 4% 吧，想买又买不起，于是天天抱怨房价，盼着崩盘。

可问题是，有一天房子真崩了，你敢接盘吗？

买之前跌，一买就涨，有这好事？

退一步说，就算你敢接，楼市崩盘，必然导致经济危机，你觉着自己到时候还能有工作？

没工作，没收入，你拿什么买？

所以，这是自相矛盾的一群人。

还有一群人，他们不管自己有没有个好儿，只要别人不好，他们就满意了。

这是一种反社会人格，继续发展下去，就变成了去幼儿园，杀孩子出气的变态。

他们的逻辑也很好笑，以为自己跟富人住在一个屋檐下，那是不是只要把锅砸了，富人就要挨饿呢？

想到这儿，做梦都要笑醒。

于是他们不遗余力地砸锅，边砸边叫，老子看你怎么吃饭。

可问题是，他自己也没饭吃了呀。

但人家不在乎，反正现在还没饿着，砸了再说。

砸着砸着，他就发现富人也上来帮忙了，逐渐地砸得比他还起劲儿。

没多久，他饿了，想用锅做饭，不想砸了。

那时可就由不得他了，所有人都开始砸锅，过程已经不可逆。

等砸完锅，富人移民走了，去美国继续吃香的喝辣的。

穷人也想走，可人家要你吗？

回头再看看，自己家满目疮痍，当初砸锅有多爽，现在日子就有多惨。

这就是为什么说，只有穷人才有祖国，而富人没有。

因为富人有资本，而资本无祖国，所以富人也无祖国。

只要有利可图，他们甚至不惜阻击祖国。

你砸锅，人家的资本可以提前出逃。

等你砸烂了，再回来抄底。

到时，你那点儿家产全是人家的。

既然不能砸自家锅，那房价难道就不会跌了吗？

房子是商品，在市场上流通，就没有只涨不跌的道理。

中国的楼市，经过 20 多年野蛮生长，已经过了初级阶段，不会再有普涨普跌。

取而代之的，是房价分化，好房子涨，老破小跌。

任何商品，发展到成熟阶段，都会出现这种分化，房子也不例外。

所以，小破小就别买了，买了会砸在手里。

这部分市场，将来很可能会被政府的公租房取代。

而如果你是改善型刚需，那些一线城市的高端盘，该出手就出手。

中国城镇化率 64%，欧洲 80% 多，美国 95%。

也就是说，中国还有 20%-30% 的人口要住进城市。

像北京这种，依然到处是工地，一直在搞基建。

这都是大笔大笔的投资。

钱投给一座城市，人涌入一座城市，你说他的房价是涨是跌？

除了北京，那些人口大量涌入的城市，也会涨。

之前讲过，人口流动趋势，有兴趣可以翻出来看看。

但那些没地缘优势，人口流出的城市，就不要考虑了，房价会持续下跌。

最终依然遵循二八定律，强者愈强，弱者愈弱。

最后声明一下，我利益相关，自己就是按照以上思路投资的。

不但看中国，也看美国。

但我重仓中国，不只是感情因素，更是理性选择。

当然，你们也不用操心，万一有一天中国真的开始砸锅，我也不会坐以待毙。

躲出去，以图东山再起。

但我总要回来，因为坚信，共产主义，一定会在这个国家实现。

反正收藏你也不看，点个赞意思下得了……

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知乎用户 二憨不睡觉 发表

跟一位研究学者聊了一下，感觉他说的蛮有意思，未来房价的软着陆不是房价猛降，而是这个房价你也得买，物价膨胀，以后租房成本和生活成本飞涨，让人不得不买

知乎用户 灰灰​ 发表

24 年 9 月

已入

一万个人喷我我也要告诉你

赶紧买

价格合适，利率合适，大事情上要相信国家

以前 6.8% 的利率劝退你你不听，拼命买。现在 3.15% 的利率邀请你你不来。你不当大冤种谁当。

不要买正正好好市场价的房子，那都亏了，站在买方角度，趁着风向不明，房东心里恐慌，捡捡漏。

当然，针对的是有需要有持续还款能力的人。首付都凑不齐，或者凑齐了也过着朝不保夕日子的就老老实实租房子。

当然，买不起的也没人说你什么，各过各日子。可千万别回头冷嘲热讽买了房子的

25 年 7 月更新

无语死了，评论都回复不过来。想什么呢，24 年到 25 年再打个骨折？

看清楚我说的有需求有首付有持续还款能力可以买，没钱没稳定的工作又没家里拖底买个 der，老老实实租房又没人说你啥。

就怕没个房子还天天笑这个看那个，你天天看房子话题难道真的没一点感觉？你不需要房子你看个什么？

我买的 140 平 150 万的，捡漏买的，置换两套小房子（一套老公家买的，一套我家买的），添了几万块钱搞定，江浙地方大多都是两家托举新家，将来我儿子也是这样，全款车房 + 新家启动金，有些人真的要好好努力了

知乎用户 ExtremeX 发表

居然有些人把房价看空到租售比的 300 倍以内吗，甚至 150 倍，为什么房价上涨的时候，能认识到房子的不动产属性，而在房价下跌的时候就把房子当做动产甚至消耗品来看待呢？

那些错过房价上涨期的，就是把房子当做消耗品，没有认识到房子的不动产属性，一波房价下跌印证了自我预期，然后就又迷醉了？我就说几个方面。

第一，不要和美国比。美国人的负债率接近 100%，几乎靠信用卡活着，攒不下钱，所以美国人不会把大量的资金用于买房，他们能负担租房就已经攒不下任何钱去买房了。即使是买房，美国的住宅负担能力标准是 20% 首付情况下，贷款是月收入的 25%，按照现在美国房贷利息 6.8% 左右计算，美国人的住宅负担能力不过是 4 倍年收入，目前美国的房价比这个水平高不到哪里去。而看租售比，美国的住宅租赁收益率一般是 7% 左右，这样房租和月供相仿。需要注意的是，看上去美国的房价很低，但是美国人自有住宅率仍然不高，就是因为美国人 20% 首付都攒不下，租房与购房的月度支出差不多，而购置不动产的法律程序多，税费多，很多美国人都会选择租房而不是买房，美国市场不具备参考价值。

第二，当考虑租售比或者房价收入比的时候，要注意中国是有住房公积金的，这是一种强制储蓄，与房地产价格密切相关，尽管政府没有强制要求社会各经济体必须足额缴纳住房公积金，但是我们就说正常比例的公积金，个人所得部分是应发工资的 16%，政府对公积金政策执行是否严格，与住房市场是有非常大的联系的！要知道很多人住房公积金完全可以覆盖房贷，在计算任何房价收入比，租售比的时候，不考虑中国特色的住房公积金制度，都是可笑的！而且，现阶段没有任何公积金制度松动的理由，加强福利社会建设，提高劳动者待遇是发展方向，公积金制度只会越来越严格，而不会废止！

第三，不动产具备穿越周期的能力，动产不具备。好像房价一跌，大家就认为经济危机来了，房子不行了，其实动产才是最不行的，金融资产在经济危机时贬值速度最快，而不动产即使贬值，也会很快修复。

第四，收缩周期少借钱，扩张周期别不借钱。我们经历过扩张周期了，借钱的都赚了，我们也经历了收缩周期，借钱的都亏了，会不会一直收缩？不会，而且马上收缩就要结束了。不要考虑政府债务问题，当全世界都在金融扩张的时候，你不扩张就是丧失货币主权。政府没有还债的必要，美国借下这么多钱，考虑还钱了吗？日本借下这么多钱考虑还钱了吗？为什么总担心中国债务率过高？借新还旧是最好的方法，而扩张过程必然带来通货膨胀，稀释货币价值，也就稀释了过去的债务，这几十年，全世界都是这么玩的，中国才玩了 20 年而已。现在在化债，化债就是债没了吗？不是，债还在，信用没有破灭，短债变成了长债，长债变成了股权，中央债券为地方债券兜底，地方债券替换影子债务，全社会的信用都在加强，这意味着更多的债务会在未来出现，未来也必须有更多的货币出现来解决债务。MMT 虽然邪恶，但是你不玩 MMT，就是被人吸血。

第五，不要和日本比。虽然中国和日本一样，在房地产泡沫破灭的时候同时出现了少子化，老龄化，但是房地产泡沫破灭的时候，不就应该是城市化 70%，老龄化，少子化吗？中国和日本社会相比，日本的社会阶层流动停止，银行将债券转为股份，导致新投资缩减，才是重要原因，银行买办阶层直接导致了日本社会的死亡。日本在泡沫最高峰的时候，已经是人均 GDP 超过美国了，现在中国的人均 GDP 只有美国的 1/7，中国的社会劳动价值能力还有提升空间。

第六，注意市场在变得自由。过去 10 年，中国的市场变得越来越不自由，市场自由不是简政放权的问题，是政策对市场的扭曲。比如电动汽车过去是市场不自由的重灾区，我们用双减政策，电动车补贴，清洁能源补贴等，极大地扭曲了市场，这几年中国的电动汽车得到了极大发展，回想一下，早期的电动汽车是不是垃圾车很多，是不是骗补的很多，是不是双减政策把福特，通用都给干垮了。现在呢，电动汽车已经成为一个成熟的，可以独立发展的产业，针对电动汽车的补贴，有利政策在减少，只依靠自由市场就可以发展了。房地产也是市场不自由的重灾区，所谓房地产调控年年有，越调控越涨，多少城市的房地产限购限售政策多到得专门上课才能懂？现在呢，大量的地产调控政策在取消，市场正在变得非常自由。比如从大约 2018 年开始的，二手房限售政策，这个政策出台的时候，我就预计到会极大的刺激房价上涨，然后突然刺破泡沫，因为明面上买了房子几年内不准卖，好像会减少投资性买入，实际上是突然断掉了市场上的二手房供应，新房价格不断突破新高，然而大量的二手房堰塞湖在限售期到来时，会冲破市场。

第七，我单独写一个第七，就是说上面这个第六。大家要注意，这一波房价下跌，其实是跌到了 2017 年的水平，就是 2018 年一系列最严政策导致的市场扭曲的恢复阶段。那继续说市场变得自由了，对经济的影响。自由市场能吸引最优质的投资，这是最直接的结论。举几个反面例子，比如欧洲对中国电动汽车加征关税，中国可以立即惩罚性的加征欧盟的葡萄酒，牛奶，牛肉制品的关税，但是政府只是发起调查，并没有急于加征关税，一方面是政治影响，另一方面，其实今年以来，政府的政策基本上就是在各方面减少政策对市场的扭曲，因为扭曲会带来投机，投机进一步扭曲市场，最终伤害优质投资。那在这个自由风气之下，其实还有一个需要做的，就是对私产的保护。去年都说要搞共同富裕了，打土豪分田地了，不少有钱人就润出去了，几大富豪纷纷噤声，甚至存在任意查封私产，掠夺私营经济的问题。可以预计明年，对私产的保护会更进一步，对房地产市场减少市场束缚，加强产权保护是重要方向。那我们看，最近很多城市的政策是想买就买，想卖就卖，市场是瞬间垮了呢，还是体现出足够的韧性？

第八，以后房地产市场不是一个超活跃市场。作为不动产，购置和处置需要大量资金，需要时间，不可能像现在中国一二十年盖了五六十年的房子，今年买进明年卖出这种情况，房地产均衡以后，住房的买卖会变少，投资资金进入低换手率市场，投机资金进入高换手率市场，高换手率市场的风险自担。政府通过收储中低端住房，把中低端住宅从房地产市场上清理出去，把这些中低端住房当做公租房，包装成 reits 基金融资，利用公租房把已经达不到现在房地产市场门槛的中低端消费者从市场上引导出去。这个思路我在很多回答里都提到过，如果买不起房子不要急，后面有公租房，品质不差，但是以后的商品房市场会更加高端。

结论，我坚持认为房价在历史周期上永远增值，现在房价调整取决于城市的发展水平，局部区域的供求平衡，一段时间内的房价涨跌取决于经济环境的改善，目前可以看到 2025 年夏天之前情况不会有很大变化。我认为一个合理的房价，在家庭收入的 15 倍是没有问题的，租售比 480 倍，之所以这样，是住房公积金的印象，市场上的参与者更倾向于买房，而非租房，且能承受更高的买房成本，这样，一个在岗职工平均年收入 6 万元的二线城市，户均劳动力 1.8 个，一般住房的价格 162 万，对应房租 3300 元左右，视个人情况购买更高价值或更低价值的住房。一线城市的住宅价格更高，家庭收入比的 20 倍都没有问题，或者，一个发展不均衡的二线城市，拥有更多优质资源的区域房价可以更高。

看好中国经济的发展，共享发展成果。

补充：有说法说中国人的资产 70% 在房子，畸形，需要调整。我承认这话没错，但是发展中国家不就是这样吗？不要在这时又去和美国比，人家美国房子占比低，金融资产占比高，什么发展阶段不看吗？调整，怎么调整，钱没多赚，房价跌一半，好了，房地产资产占比从 70% 成功降到 50% 了，这不是脑残吗？另外，经济周期和房地产周期可能不一致，经济周期看债务负担（目前通过降息降低债务负担，看进一步降息的时间），看政府收入结构改变（土地财政的过渡阶段，政府目前选择了举债），通缩周期和人口拐点。不要机械的看待一些问题，比如，说中国的出生人口很快就要下降到 4% 的人都可以考上 985 了，朋友，20 年以后 985 会不会招生的 40% 都是国际学生，还是只有 2% 的人能考上 985，不要质疑社会的自由和开放水平会不断提高，中国是一个保守国家，但是发展方向并不是向着保守主义进发的。

知乎用户 唐小兵 发表

简单，看租售比。

经过房价的下跌和各路博主的普及，租售比估值概念已经深入人心，一线城市的租售比先跌到可以以租养贷为止。

现在大概 1.6%，无风险利率大概 2.1-2.2%，这个租售比看不到止跌的可能性。

知乎用户 史莱姆 发表

这个时候还在梦想房价可以抄底，只能说苦难配得上思维。

知乎用户 一只聪明的猪​​ 发表

1、个人认为房价还有 20% 左右的水分，可以往下挤。挤完的周期大概还需要 2-3 年。

具体什么依据就不说了，太复杂了，就是个人感受吧。

2、房价就和炒股一样，人人都想抄底，但是你不一定是在最低价上车的，情况差不多了就可以了。你也不能保证每次都是在最高点套现对吧，所以如果是自住想上就上呗，是投资客建议再观望观望。

3、租售比是非常重要的一个参数，发达国家都在 3-5% 之间，我个人认为国内有 3% 就很不错了。也就是你 100 万的房子一年租金有 3 万，基本上你这个房子就没有太大的水分。而北上广深的房子呢，很多租售比才 1% 出头，这种水分很大。还可以往下挤。

4、你需要关注的不是抄底的时机，而且是抄底的方式。如果不太能理解这句话，可以换个说法。在牛市的时候，人人都可以赚到钱，但是在熊市的时候，不代表赚不到钱。虽然亏钱的是大多数，但是真正能掌握技术的，他在任何市场下都能赚到钱。

5、那么无非是如何抄底买房，什么样的买房方式和手法，说难听的我们这几年快进快出几百套房子了，现在市场是很差，但是我们还是在盈利的。

6、所以长远来看，资产不值得长期持有，因为等到回暖，或者回到巅峰价格。可能 8-10 年不等。当下资产越多，越建议出售，当然有技巧的情况下正常卖，没技巧又恐慌的情况下，你就只能抛售咯，总之现金流不宽裕的情况下一定要降低持有风险，不要想着硬抗。

7、对投资客的建议当下不适合投资，最多适合快进快出，就和二手车市场一样。快进快出，因为二手车整体是会持续走跌的，但是快进快出还是没问题的。

8、对于刚需来讲，当下适合上车，但建议上车市场价 8-9 折房产，千万不要搞所谓的千金难买心头好。

9、当下不建议买新房，因为新房水分较大，很多新房佣金 3-10%。买回来就亏一折，懂的同行应该都懂。大力出奇迹，重赏之下必有勇夫，所以现在还是有很多客户上车。但是血亏。

10、当下的房贷杠杆过高，以前首付 3 成，3 倍杠杆。也就是你投 30 万买 100 万房产，涨价到 120 万，你拿 30 万搏了 20 万。而当下首付 1.5 成，杠杆接近 7 倍。变成了拿 15 万搏 20 万甚至是更多金额。所以目前很多炒房团饼子又画的飞起。故事编的好，听的投资人热血沸腾。

11、杠杆高是什么意思？为什么要允许高杠杆的存在，在赌博市场，或者是资金市场配资是违法的，是高风险的，现在居然大力支持。那就说明这玩意有猫腻啊，兄弟们。

12、降息是什么意思？物以稀为贵，买涨不买跌呀，兄弟们。要是一个东西好，他会降价吗？降息不就是款放不出去吗？所以不就是他不太好吗？

13、很多二手车中介都在唱衰房产，一是因为有流量。二是因为有共鸣，最终在有共鸣的情况下，一样会给客户推新房。但是千万，切记打死不要买新房。

14、四代住宅对三代住宅的冲击是巨大的，如果还不懂，自己去百度一下四代。

或者我简略说一下，一是没有公摊，二是公共区域更豪华，三是居住体验降维打击。

如果还不清晰，我换个思路，现在的四代就和萌芽期的电车一样，聪明的人已经预感到电车会改变未来车企结构。而傻的人还在唱衰。

15、如果还不清楚，再说的简单一点，现在的房企基本上都在做改善盘。不敢做刚需，因为刚需已经到瓶颈了，城市化已经完成了很高的进度了，很难再有人大批涌入城市了，最后这一波降首付就是让最后一茬韭菜割走。当下的改善盘中有实力的已经在尝试四代了，没实力的还在神吹鬼吹。但是结果必然是在 5-10 年后见证四代住宅的崛起。当然这个周期性可能会拉的更长，但是你买房 10 年之后，想卖的时候，正是四代崛起的时候。

16、要是还不懂，继续换个思路。你在 16 年买了一台油车，宝马 740，当年落地随便 100 + 的水平，美滋滋。现在到 25 年该卖了，不好意思不到 20 咯，卖十几万差不多了。

同理，大面积的改善盘就是这样，你买刚需未来还有市场，因为未来还有刚需可能还有接盘人。而改善的那群人，是偏向于讲品质的。

17、未来的房产会和 90 年代一样，有钱人住商品房，没钱人住单位福利房。接下来大力推广的必然是保障性住房和改善性住房。确实需要政策来给民众减负，一方面教育减了，二方面天价彩礼在严打。因为我 D 的政策一直是立国为民。所以将来必然是如此。

可以理解为，如果你不急，上改善一定要缓几年。（我当时为一套房算过账，持有 5-8 年，必然亏损 100 万 +，你确定现在要买吗？把这位兄弟说懵逼了，太吓人了）

18、基数够大，选择性够多。巅峰时期我们从每天 100 个要卖房的客户里面做筛选，最终我们会按 7-8 折收购资产，甚至不到 7 折。每天只有那么 1-2 个客户能接受。同理，选房也是如此。圈 10 套作为理想目标，然后杀价，谁价低就买谁。说难听点，就和商 K 选妃一样，现在是买家市场。以后回暖了，就很难选妃了。

19、买房不要在意装修，装修已经开始变的廉价。买房最应该在意的是楼层和户型，装修过的房子拆除成本也就 5K-1W。假设一套房 95 里面环境稀烂。另外一套 100 万装修一般。我会直接选 95，然后重 0 开始。所以选房优先是选价，其次户型。装修啥也不是，具体为啥。参考一些以前的笔记

20、尽量多贷，甚至做零首付，现金流越宽裕，应急能力越强。大不了以后部分结清房贷，房贷是可以部分结清的。千万不要掏空 N 个钱包然后上车，或者是付高额首付。想着以后月供低，压力小。一定要保留足够的应急风险能力。

知乎用户 钟国仁 发表

租售比

出台房产税后，房价会逐渐跌到一个稳定价格，也就是房价 = 300 个月房租的平衡点，这时就是可以买房的时刻了。

房子实际基本价值 = 月租 * 300，低于这个可以买，高于这个价格的，千万别接手。

比如，100 平房子：

沈阳平均月租金 2500，那么沈阳的合理平均房价为 7500 元。比 9800 的房价，还应跌 2300 元才能买入。沈阳房价泡沫为 25%。

南京平均月租金 4000，那么南京的合理平均房价为 12000 元。比 32000 的房价，还应跌 20000 元才能买入。南京房价泡沫为 65%。

上海平均月租金 8500，那么上海的合理平均房价为 25000 元。比 70000 的房价，还应跌 45000 元才能买入。上海房价泡沫为 65%。

等抹去了房价泡沫，再买房子，方为上策。

当然，房租并非一直不变，只要掌握月租 * 300 的平衡点就好。

租售比决不能超过 1：300 的警戒线，超过 300 的决不能碰。

这张表房价是 23 年的，稍作为参考，但租金变化不大，

比如合肥房价均价合理值 = 25*300=7500，合肥房价必须要降到 7500 元以下，才入手不亏。

比如大连房价均价合理值 = 30*300=9000，大连房价必须要降到 9000 元以下，才入手不亏。

比如厦门房价均价合理值 = 43*300=12900，厦门房价必须要降到 12900 元以下，才入手不亏。

比如广州房价均价合理值 = 55*300=16500，广州必须要降到 16500 元以下，才入手不亏。

知乎用户 NeXTZ 发表

房价不会跌到几千一平，但名义利率可能会接近 0，要抄底也不是看房价，而应该看利率。

对于当下的经济周期来说，观察利率远比观察房价准确的多。

如果利率持续下降，说明房地产不景气，而且这几乎可以肯定是必然发生的事，因为过去 20 年早就把购买力吃干抹净了。

从经济周期的角度讲，房地产从 2021 年就站在最高点准备俯冲向下了，下一个向上的周期预计是二十五年以后。

这个过程中新式住宅会越来越多，那些辛苦了半辈子还完贷款的普通人将会惊喜的发现自己当年买的新式小区现在不过就是个老破小，自己好不容易还完贷款又要帮下一代凑钱交首付。

牛马便如此往复一代接着一代，生生不息。

在这里我做一个预测，未来的新式住宅和公寓，将包含空中花园、公共健身房、游泳池，机器人管家将会定时清理楼道和生活垃圾、帮你收取快递，小区或者公寓还配备无人机送货区，然后由机器人负责分拣，由此作为抛砖引玉可以尽情的发挥想象力，因为这将成为新的经济模式，也是开发商的盈利模式。

在这个模式里将有效的增加内需和改善就业，现在的模式是雇一群保安看监控，小区里随处可见的摄像头产生了海康威视这种监控巨头，从设计研发到生产销售，再到安装维护，所有的环节都能创造就业和 GDP，未来随着科技的发展新型住宅模式也必然产生同样的效果。

我以前和大多数人一样都有一个思维误区，误以为科技的更新迭代是为了让大多数人生活的更好，这是一种美好的幻想，事实是很多商品的生产和销售包括很多的职业之所以存在，仅仅是为了让这群猴子都有点事做，别跑出来瞎捣乱。

所谓的改善型住房不能仅仅通过增加居住面积来实现，这在东大是不现实的，因为人口密度太高了，美国豪宅模式走不通。

总结起来一句话，唯有魔法才能打败魔法，取代旧房地产地位的只能是更科技化和智能化的新房地产模式。因为只有这样才能刺激居民端再一次增加杠杆投入楼市，牛马加起班来才能没有怨言，更新系统以后的机器人管家新升级的大保健功能将会安抚每一个秃顶程序员空洞乏味又饥渴难耐的心。

但这种模式在东大会举步维艰，因为债务周期和大量的存量房没有办法消化，古有资本家倒牛奶也不给穷人喝，今有开发商炸楼也不给穷人住。

至于题主所谓的抄底，我更愿理解成英伟达新品发布会还没开始，就抄底买了 20 年前的小霸王学习机！

知乎用户 稳重的男士 发表

小地方跌到建安成本附近，年轻人净流出的地区都算小地方，比如青岛：

这里曾经也是市中心，也是次新好房子，有过市北最好的初中、最大的农贸市场，后来都搬了，18 年巅峰成交价到过 3 万，现在：

不要再拿新盘、次新、区位配套安慰自己了，你说的这些东西现在现在的老破小曾经都拥有过。

知乎用户 腓特烈. 无忧​ 发表

耐心。

现在普跌 20-30%。

在此基础上，价格还会腰斩。

也就是说还有 50% 的下跌空间。

统共下跌 70%。

此预测很像日本当年的情况。

考虑的经济活动的逐年下降，不无可能。

耐心，耐心。

知乎用户 头像即本人 发表

南京大学商学院曾经邀请了波士顿大学商学院的金融系讲席教授 Steven Kou 做了一个科普类讲座，那个讲座蛮无聊的，讲的都是一些科普类的玩意，但 Kou 分享了一个小故事，引得全场大笑，这个小故事是这样说的：

Robert Schiller（罗伯特希勒），此君是耶鲁大学经济系讲席教授，房地产经济领域内的大牛，他在 2013 年靠他的 “Schiller Index（希勒指数）” 拿到了诺贝尔经济学奖，希勒指数其实就是一个美国房价的一个算法方面的指数….

Schiller 拿到诺奖后，他的好友对他说 “你可以把你的诺奖奖金投资到房地产里试试，亲自测试下你的 schiller index 有没有实际作用”，然后 schiller 照做了，最终结果是：这笔钱不到一年全部赔光….

kou 教授讲完这个小故事后，语重心长地说了一番话大意是：我们商学院教书育人的目的不是教学生们去预测房价股价什么的，我们只是把金融市场上发生的现象的底层逻辑用科学地方法去客观解释出这些现象发生的原因是什么，至于你理解了这些底层逻辑后你会去怎么做那是你自己的事情，绝对不是商学院教给你的，商学院没有预测某件事能不能赚钱的功能………

知乎用户 宵夜要注意 发表

有这么几个指标，

当同时出现 2 个以上的时候，可以考虑抄底，

同时全部出现的时候，大概率轮不到你抄底了（或者没有抄底的必要了）。

1：全面取消公摊面积。

2：每个月的房贷金额＜房租

3：商业贷款利率≤公积金利率

4：房产总额＜（按平均收入计算的）6 年总收入。

5：租售比≤1：200

6：绝大多数人（≥90%）都有信心未来 5 年收入倍增。

7：房地产税全面实行。

8：待补充

9：学区房解绑：一定比例留给片区，剩下的有没有房子都可以上，人数过多的话要么扩校扩班，要么就考试筛选。

以 2024 年 11 月的市场行情，预计还有 30% 的下降空间。

可能存在非理性的抛售潮，会使得房价在短期内进一步超跌，

但是这种非理性的超跌会在 1 年左右修复，重新回到合理区间。

知乎用户 知乎用户 43lSPz 发表

我们炒股的有个很是实际的理论

当韭菜还有钱可以抄底的时候

就不是真正的底

等你这种散户买家都被套得七七八八的时候

就是真正的底

知乎用户 金陵小老头​ 发表

别看价格，看利率

卖房的纯利润，地产商不如地方政府，地方政府不如金融机构

而金融机构则看利率

利率的降低就是最大盈利方少赚钱了

他少赚的是你少付出的

我等零利率

等央行降到零利率的时候，房贷利息也就 1.5 左右了，我会抄底的

不光要自住改善型住房

还要尽量多买交通便利的便宜房子

给它们都装修成网红风出租

反正女人们都是看眼缘花钱的

好看是最舒服的利润来源

知乎用户 星光 发表

补个图吧，直观一些

现在主要就是三种说法，第一是按照美国曲线走，那幅度就是 70％，第二是按照日本曲线走，那幅度就是 85％，第三是介于美国和日本之间的曲线走。会不会走出比日本还夸张的曲线，目前没有这么预测的，以后有没有不好说。不过不清楚他们说的是二手房还是新房价格或者是二者都包括的价格，我们郭嘉比较特殊，全世界独此一份，所以也不知道会怎么干预，有什么效果。目前看是新房跌幅很小，二手房普遍跌幅比较大，极个别的二手房也没怎么跌。

知乎用户 NERV​​ 发表

现金流折现法不会骗人… 定下一个自己能接受的收益率，比如 3.5%，租金往往是公允的，比如你要买的房子是 3000 元 / 月减去物业费按一年 2000 计算，和预计可能产生的维修资金大约租金的 3%，如果土地年限超过 30 年的。

那么大约这个资产价值就是（3000*（1-3%）*12-2000）/3.5%=94.06 万。

如果低于这个价，可以考虑购买了。

如果你的融资能力很强，长期资金融资成本低于 3.5%，你甚至还能获得不错的投资回报。

注意考虑按揭还本对现金流的考验。

经常收购固定资产的朋友可以看出… 这就是一个 EV=NOI/caprate 的计算方式。

知乎用户 言叔乐 发表

今天在小区群里，有人分享了一张房屋出售的广告。

我看了，然后打电话过去，约着见了面，是一对老夫妻。

房子在二楼（总高 5 层），装修保养的还可以，都挺新的，南北朝向，采光好，燃暖都有。

于是就问了价格，老爷子很正派的说：

我们不赚钱，我们买的时候 23.5W，现在就原价卖，一分钱不涨。

当时我心里就在笑，出于礼貌，我还是问了一下多少面积。

老爷子说我在手机里给你找找，存的有图。

他媳妇就在一边说，说什么这房子很耐住，要不是他们要回老家养老，真的不舍得卖。

过了一会儿，老爷子又去房间拿了房产证，我看了，58 平。

然后就说，那我考虑一下，电话已经存了，想好了再给你们打电话。

-————————————————————————————————————–

所以你们看到了吧。。。

房价不会抄底的，就目前来说，至少还有一大批房东抱着这种思想：

我原价卖就行，我不涨，不赚钱总行了吧。

可是，他们就不睁眼看看行情。

就以这套房举例，58 平，23.5W，约 4051 一平了。

而这样的价格，在我这边，有很多新小区都才这个价。

那我为什么要花同样的价格，去买一个有着 30 年房年龄的老破小？

而且很有意思的是，

同样的楼层，同样的面积，同一栋楼，前几天才卖的一套，只要 18.5W。

所以，他们不睁眼，房价就不可能抄底，毕竟卖多少是他们说的算。

知乎用户 上班赶不上车先生 发表

跌到和二手车一样就行了。

我当年 46 万落地的锐界，前天去市场，车贩子 5 万收。

房子和车一样就可以抄底了。

知乎用户 塞冬​ 发表

大半年前，卖了海淀次新自住房，在同小区租了同户型的房子

年租金 = 房价的 1.3%（租金也年同比跌了 5-10% 左右）

如果该比例跌到 3% 左右，我也许会重新考虑买房

但感觉 3% 对我而言还是不够高

个人觉得：在当前的人口形势 + 小区自组织能力 下，对我个人而言，楼房小区本不是什么 “优质资产”，更多还是一种需求端有风险、且很难抵抗折旧的不太好的资产…

对我个人而言，可能要到 4%+ 以上才有吸引力

PS：未来 5 年的人口形势，全国当前可能只有不到 1% 的人有正确认知，可以理解为还远没有充分披露的利空信息，还没有 price in

知乎用户 海东青的天空​​ 发表

十年之内不要想抄底，不要再想靠炒房子发财了 。

自住的话，也要尽可能等几年再买。

几年之后，你就会发现省了好多钱！

知乎用户 zhefutao 发表

抄底？地方财政核心来源是卖地和从民营企业扒皮，现在民企全面凋零，拍地是城投在搞左口袋右口袋伎俩你看不到吗？这项收入马上就没有了，那么多编制人员怎么养？罚没收入 24 年上涨了多少你查不到吗？后面还是搞不到钱你觉得房产税还会远吗？想到房产税可能必然要来你觉得这个话题还有必要讨论吗？按照市场规律早就该大跌了，只是这里的人喜欢与天斗其乐无穷罢了。

知乎用户 简无缺​ 发表

因为一套房子，我很好的哥们，快熬死在了工作岗位上。

“我已经 3 个月没有休息了，中秋国庆一天也没有歇，我真他妈想辞职不干了！” 我哥们一边夹着锅里的涮羊肉，一边跟我抱怨着。

“有一天我睡醒，突然感觉半个身子的都是麻的，躺了好一阵子才有了知觉。我真怕自己哪天死到房子里都没人知道。”

2021 年底，我哥们贷款买了一套 200 万的房子。他签合同的那天我还去了，看着他砸金蛋，满脸的笑容，似乎完成了一件人生大事。其实我想劝他，在等一年看看，但千金难买心头好，他既然已经认定，我还是别说扫兴的话比较好。

谁知这三年，整个全球的经济状况急转直下，每个人的日子都不是很好过。他们公司不断缩减成本，人力裁了一波又一波。但为了维持股价，又不得不去扩大营收。用他的话说，原来三个人的活压到了一个人身上。由于外企 zzzq 这套东西，开发岗位又不得不招聘比例不低的女性，于是就有了 3 个人承接了原来 12 个人的工作量，组里的女生都去做测试了。

“现在上面越来越不是人了，定期部署新项目的时候，如果出问题了，具体负责的人要写检查，还要在大会上念自己的检查。我真是日了狗了，活那么多，有要的那么急，怎么可能没有 BUG！”

他抱怨了这么多，最后无奈地说了一句：“哎，要不是有这套房子，我是真不想干了。前一阵还有广州的公司联系过我，待遇比现在高多了，可到那我又要从头开始。”

贷款就等于把自己交了出去，你能确定自己未来几十年一成不变吗？就算被广泛认知的 “师医公” 铁饭碗，你能保证未来 20-30 年就一点毛病都没有？上世纪 90 年代以前，国企职工还是铁饭碗呢，铁饭碗的代价就是国企背上了巨大的负担，最后不得不搞大规模下岗潮。黄宏春晚上的小品，就忘了？


97 年又不得不开启商品房时代，疯狂灌水，拯救危在旦夕的银行。是不是和现在发特别国债的补充国有银行的资本充足率很像？98 年那次是跟着房地产政策开始的，这次是跟着股市上杠杆政策开始的，未来我国蓄水池就是股市！

你面对未来，没有 100% 的确定，但只要你背上了长期巨额贷款，就 100% 确定要还贷，无论你未来是好是坏。对了，还有一个 100% 确定的事情，未来至少 10-20 年的时间里，我国人口平均每年至少要减少 1000w，新房 + 二手房的住房供给稳中有上升，需求持续下降，面对漫山遍野闲置房，房价和房租会不断下降，除非是超大规模的通胀，房价会在工资上涨之后，被动抬一抬。房价从来不抗通胀，是因为过去我国人口上行，供小于求才让房价显得抗通胀。2023 年开始，人口下降了，整个环境就变了。

至于一线房子，人口减少的速度可能没那么快，但只要人口在减少，需求下降，房价就不用想跨越式发展了。

现在只要谁买房背上超规模的贷款，谁未来就是最难受的人。

苦是自己找的，自己含着泪也要咽下去。娶媳妇不是你买房的理由，俩人在一块是为了更好地生活，不是为了上更大的风险。一切经济上的困难，终将造就 “大难临头各自飞”，东北的下岗家庭的故事将在巨额贷款买房人身上重演。

知乎用户 wmwm5138 发表

自住的，出房产税的时候可以考虑买，到时房子多得随你挑，价格随你砍。

但房子只能当纯消费品，没有金融属性了。

知乎用户 鲁班相信爱情 发表

房价软着陆。上边人肯定比我们老百姓清楚。

跌到什么时候上边不控制房价的时候，就可以抄底了，只要还在控制，就还得降。

知乎用户 不写代码的程序员 发表

之前下班了去旁边的海底捞、管氏翅吧这些店吃饭，过了 18 点就需要排位了。 现在 18-19 点，空三分之一到二分之一吧。

所以，等外面开始排队了就可以抄底了

知乎用户 有事问彭叔​​ 发表

那些高位接盘的中产，真挺惨的。

这段时间很多人加入彭叔的星球，说他买的房子，房价跌了 25%，原来自己是贪小便宜，想要博一个房价大涨，就用了那种见不得光的贷款。

结果现在三年期了，银行把房子的评估价下降了，现在贷款还不上。。。不知道怎么办。。。

他们这些人，就是当年对房价太乐观了。

就相信那些房涨涨，相信那种什么房价永远涨，只要你坚信房价永远涨，你就把贷款拉满，你就杠杆加足，你就使劲买房，反正房价会涨，到时候哪怕你还不起房贷了，你把房子一卖，你也挣钱了。

结果这些人就上当了。

他们不知道。

投资如果这么简单的话，那人人都是富翁了。

所有你看着很简单的投资大道理，背后都是有复杂的因素，然后很多复杂的因素，汇聚起来，导致了这个结果。而当这些复杂的因素产生变化的时候，那么这个投资的行为，也就是要发生变化。

就比如说。

房价永远涨是没错，你把时间拉长 20 年、30 年，那房价的确会比现在高，但问题是，你能等到 20 年、30 年吗？房价 20 年以后比现在高 100，也是高，高 1000，还是高。那如果说 20 年以后，只高了那么一点点，你说是不是还是亏了？

当年深圳楼市很多人听了这些理论，结果深圳房价就跌的那么惨。而且现在深圳房价都没止跌，深圳的新房、二手房继续往下跌。

实在是当年强行贷款买房的人太多了，结果现在房价一跌，都完蛋了。

就像深圳南山区的这个次新二手房一样。

大家看这个房子。

现在挂牌价是 930 万。

然后在金融公司那边，贷款了 860 万。

如果这套房子，再跌一些，就是负资产了。。。

深圳有很多的中产，都和这个房东一样，或者比这个房东更惨，直接已经是负资产了。

而且他们面临的结局，就两种。

降价卖房子，认亏，接受自己多年的积蓄打水漂。

不降价卖房子，死磕等法拍，想办法找保房的团队，把法拍房的时间延长到 3 年、5 年，但是 3 年、5 年以后，还是要法拍的。

不管是哪一个结局，都挺惨的。

这波房价下跌，真的埋了太多的中产。

彭叔就见过那种，手上 200 万，然后在 2020 年的时候，跑到深圳去搞了套 1000 万的房子，结果房价下跌，200 万本金亏完了不说，还到欠人家 150 万。

现在外面压力最大的，就是这些大城市的新中产了。

彭叔知道很多人会说，房价下跌，伤害的是穷人。

这个话，就是扯淡的，认知低的人才会相信这个话。

你就想 2 个最基本的逻辑。

第一。

穷人能买得起大城市的房子吗？

第二。

外面保安、服务员、工厂工人等等的，他们降薪了吗？

这些是常识了，但凡到外面去看看的，就能知道，人家穷人因为穷，所以啥事都没有，反而，人家穷人看到房价跌了，他们还很开心呢。

你去看看那些餐厅的服务员，他们看到那些大城市中产的房价跌了，他们开不开心。

甚至别说这些服务员了。

就连很多公务员，尤其是那些年轻人的公务员，他们都觉得，房价跌了好。

哪怕说，房价跌了导致他们的奖金减少了，他们也愿意看到房价下跌。

就像深圳的公务员一样。

人家降薪的确是降了，科员一年的工资从原来的 28 万左右，降到了 23 万左右，降了 5 万元，但是呢，深圳的 1000 万房子，降成了 700 万，比他们的工资降的还要惨，你说他们开心不开心？

这些年轻的公务员，他们又没有房子，他们看到房价下跌，他们就很开心。

彭叔还和北京的一些公务员聊过，他们也希望房价下跌。哪怕他们还能分到房子，毕竟大单位，但是呢，他们也想房价下跌。

而且还有很多那种老公务员，就是那种房子不多的，就那么 1 套到 3 套房子的那种，他们也希望房价下跌。

因为房价上涨，对于他们来说，没有太大帮助，他们就那么点房子，自己又卖不成，然后房价涨了，他们以后想要换房子，就很难了，而且还有个扎心的事情，就是体制内炒房的相对来说没那么多，很多老公务员都没有炒房，所以那几年房价上涨的时候，他们就看着体制外的人炒房，一年动不动就挣个几百万，他们也眼红，各种不爽。

所以房价下跌，最伤的还是那些高位接盘的，其他的穷人，老中产之类的，人家都很淡定。

大家再想想。

如果说，房价下跌真的导致大部分人都不行了，那么外面的旅游行业，绝对不会那么火。

因为出去旅游一下，好歹也是要几千几万的。

虽然这个钱对比房价，不算什么，但是如果说中产欠了一屁股债，他大概率是没心情拿着钱出去旅游的。

现在房价下跌，惨的也就是那么一小部分人而已，大部分人都没啥的。

还有。

最近又有人说什么上面收购存量房当保障房，然后让房价上涨的事情。

这个事情，大家当个笑话听就可以了。

彭叔看那些人说什么收购存量房这么久，房价还没涨，是因为上面给的钱不够多，3000 亿太少了，要搞个几万亿才行。

说这个话的人，他离房产核心圈子远的不得了。

因为但凡和那些部门打交道，都会知道，收购存量房，没把房价刺激起来，不是因为 3000 亿太少了，而是因为，上面对收购存量房的要求，太高了，审核太严格了。

收购存量房搞了那么久了，3000 亿都没用完。。。。。

彭叔跟大家说一下，他们收购存量房的硬性标准。

首先是不能亏本，这是核心原则。

你每收购一个项目，你都要把计划向上面申请，如果说你的这个是亏本生意，上面是不同意的，审计那边你都过不去。

那么，怎么样才能不亏本？

彭叔跟大家说下成本。

这个收购存量房的钱，是央行先搞出来了 3000 亿，然后利率是 1.75%，然后银行从央行这边，把这个钱拿走，贷款给那些收购存量房的企业，然后在这里面，银行也有成本，银行给企业的利率是 3% 左右。

也银行从央行那拿钱，是 1.75%，企业从银行那拿钱，是 3% 左右。

那么你再算上，企业本身的运行成本，1%，那么收购存量房的资金成本，一年就是 4%。

这是硬杠杠，低于这个 4%，那就是亏的。

这也就意味着，收购的房子，房租回报率要达到 4% 以上。

大家想想。

4% 的租金回报率，是什么概念？

你把现在房价腰斩了，都不一定有 4 个点的回报率。

然后呢，地方上没办法，为了去库存，有的城市，就自己出钱，补贴 1% 的利率，这样的话，本身 4 个点的成本，就能压到 3 个点。这样房租回报率超过 3%，就还好了。

但是呢，因为房价太高，所以哪怕按照 3% 的回报率算，收购价格，也是房子的 6 折到 8 折。

那么你想想。

你是房企，或者你是房东，你愿意房子打 6 折到 8 折给地方上吗？

所以这个收购存量房为保障房事情，推动的非常慢。

大家可以把这个，看成是一个兜底，也就是给房价的最后到底，当房价跌成了租售比 4 个点的时候，房价就很难跌了，因为那个时候符合被收购的要求了。

但是在那之前，这个收购存量房为保障房，根本不是什么利好。

最后。

现在网上又有人说什么上海、北京限购要彻底放开，关于这个消息，彭叔只能说门都没。。。北京、上海的限购是最后的常规底牌了，现在房价还没那么惨，就把底牌打完的话，后面再跌，怎么办，所以短期内不可能放开上海、北京限购的。大家就稳稳的看着楼市继续挤泡沫吧。

写于 2024 年 7 月 31 日

有事问彭叔

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知乎用户 一个名字 发表

等房产税落地，就业率稳定，没有了短期利空，基本就可以买了。但人口趋势，会造成长期阴跌，靠买房赚钱在非一线城市核心区基本不可能了。

知乎用户 快乐的大饼干 发表

出去相亲认识一个女生，聊的还挺好，平时微信联络。

我就经常跟她说现在房子降价，买了就赔钱。她反问我一句，买房是你家的事，赔钱是你家的钱，与她有什么关系。

自那以后，我就不再跟她联系了。

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11 月 7 日晚上

统一回复一下，我们是相亲认识的，肯定是在谈婚论嫁，不是在闲聊。

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11 月 26 日

再补充一下，我不是没有房子，在天津有一套，在其他城市也有一套，我只是单纯的不看好未来的房价，不想再买而已，(´;︵;`)

知乎用户 修炼之路 发表

只要你没有经过完整的思考，那跌到什么程度都不能抄底。

普通老百姓，根本碰不上什么良性债务，包括房贷。

这些人之所以贷款买房，原因就是钱不够，因为穷，而不是因为自己有理财意识。

你如果真的懂理财，会混成今天这 B 样？

有钱人，只要不是暴发户，那么他对于自己的每一笔消费一定是会深思熟虑的，形成习惯之后，会在 1 秒钟之内判断出来，这笔消费值不值。

他们不会傻乎乎地为了面子而去购买某件商品，但是他们却愿意为优质服务买单，愿意为节省时间买单，为了心情舒畅而买单。

反过来想，如果你想赚有钱人的钱，也就很容易了。

有钱人的花钱逻辑很清晰，只要你能为他们解决麻烦，或者能为他们节省时间，他们就愿意给你付费。

有钱人最怕麻烦，他们最喜欢简洁、清爽、健康、舒适，不喜欢被占用太多时间，不喜欢被别人打扰，喜欢私密的空间，喜欢特殊的待遇。

明白了这个，你就会发现，赚富人的钱简直太简单了，都懂的。

下面我再从消费和投资角度，来聊聊创业者应该经历的三层改变，尤其是做互联网、做自媒体的老板，一定要记住我说的这三个成长阶段，看看你现在处于哪个阶段。

第一阶段，喜欢消费，这是穷鬼最喜欢做的事情，杀人不偿命。

你是个打工者，但特别热衷于买最新的 iPhone, 买劳力士绿水鬼，买宝马，贷款买垃圾城市的非刚需房，你就是中了商家的营销策略，你觉得成功人士就应该拥有这些，你以为买了这些能让自己感觉非常良好，非常有优越感。

但是你一旦拥有了之后，你会发现，人生该狼狈的地方，还是很狼狈，自己事业的瓶颈没有因此而突破一丁点，反而高昂的消费会让自己越来越焦虑。

另外，给自己大脑输入信息，其实大部分也属于消费而已，压根谈不上投资，更谈不上学习。比如你喜欢看电视节目，喜欢看电影，喜欢看小说，这些本质上也是商家为了迎合你而创造出来的假象。

大部分畅销书、经典书，其实都是浪费时间、浪费钱的垃圾。它不仅不会让你思维提升，而且还会给你大脑植入毒瘤文化。

现实是很残酷的，但是这些文学作家、编剧导演，就给你营造出一个特别温暖、有人情味的环境，让你浸泡到里面，然后不断掏钱去供养这些作家和明星们。然后自己的宝贵时间就全部这样消耗了，自己获得的仅仅是短暂的满足感，而短暂的满足感的下一步，一般都是对现实的巨大失落感，以及空虚感。

你看那些整天闹抑郁的人，很多都是被垃圾信息侵入了大脑，乱了心智。他们相信感情，相信道德，相信人性本善，相信努力工作就能获得相应回报，相信自己真心付出也能获得别人的真心……

而现实是，你没有实力时，没有绝对的掌控权时，无论你怎么付出，外界给你的回报一般都是负面的，即使看起来是正面的，它的背后藏着的也是巨大的陷阱。

第二阶段，拒绝消费。

这个阶段的人，一般是进入社会几年之后，逐渐认清了现实：我他吗的贷款买的宝马 3 系，对事业屁用都没有，泡妞人家也看不上，以后再也不为了面子而消费了，血亏！老子以后就买比亚迪，支持国货。

去他吗的读书，在学校里读了本科，又读了硕士，出来之后发现这点工资连基本的生理需求都解决不了，连女人都找不到。同村的狗剩 18 岁就出来打工了，现在人家也混成了个小老板，连二奶都换过 3 个了！你告诉我，读书有什么用？

再说网上的新闻，都是骗我点击量的，Z 爽代孕即使生 20 个孩子关我屁事？我抨击她你们又不给我发钱，老子才不费那时间呢。另外，所有在网上讲课的都是大忽悠，都是为了最终骗钱，我才不上你的当呢，天下没有免费的午餐。

这个阶段的人，已经具有了初步的独立思考能力，如果能加以正确的引导，就可以跨越到下一个阶段。

第三阶段：消费是为了赚钱。

就像我在开头说的那样，很多老板喜欢买贵的商品或者服务，因为他能非常清楚、非常理性地认识到，这次消费能给自己带来多少回报。

即使日常使用的东西，也尽量去用好的。

比如，你如果喜欢去吃必胜客，麦当劳，吉野家，你就会知道 “干净的环境”“比较礼貌的服务态度”“标准化经营” 是怎么回事。你喜欢用 iPhone，用苹果系统，你就会知道，流畅、干净的产品是怎么回事。

而中餐馆，如果想达到餐厅干净、后厨干净、食材干净、服务态度较好，那至少得人均消费 100 元以上的餐厅了。跟麦当劳、吉野家同价位的中餐厅，后厨一般都非常脏，服务员态度一般都较差。

我非常喜欢世界性的产品，因为一个品牌如果能被全世界接纳，那么客观上它一定是非常不错的，定投基金我也喜欢投纳指，因为纳指里面的龙头公司，比如排名前几的苹果、微软、亚马逊、谷歌、英伟达、Adobe，这些都是我日常使用的，而且被全世界接纳的。我觉得人类的希望就得靠这些世界性的公司。

你如果喜欢拥抱好的产品或者服务，那么你在打造自己的产品或者服务时，它们会从根本上影响你的决策的。如果你用的产品都是好的，那么你做的产品也不会太差。

最后，再说说自媒体。如果你是做互联网的，做自媒体的，那么你上网的唯一目的，应该是抄袭、改编和复制。我在 VIP 群也都专门讲过这个事。

你看到一段话觉得非常有道理，立刻记下来，写作时就要用自己的语言把它表达出来。

你看到一本书里的某个观点非常有意思，你要立刻把它用自己的语言写出来，放到自己的素材库备用。

也就是说，读书的目的，是为了为我所用。

你看到一个人的收费模式特别高效，那么要立刻复制他，借鉴过来，他怎么收钱，你也怎么收钱。他建一个收费社群，我就报名，然后观察和学习，看看他到底是怎么运营的，然后我也弄一个一样的群，我也收费……

最终你会发现，你去浏览任何信息的目的，都是为了怎么样能更好地为我所用，花钱的目的也是为了赚钱。

这时候，你就走上正道了。

而且，老板的成就感一定是来自于事业的成长。

很多打工者就不这么认为，他们总会说，看点什么都想着赚钱，都想着变现，累不累啊？我就想安安静静地看一场电影，读一本小说，不行吗？没事跟朋友喝个酒，撸个串，他不香吗？

我想说，如果你不是富二代，那么你人生中的大多数困境和瓶颈都是来源于资金不足，你所有的焦虑和担忧应该也是来源于此。

过来人都应该知道，这些所谓享受生活带来的乐趣跟成就感，与事业提升带来的成就感相比的话，真的是不值一提。

另外，穷鬼特别喜欢嘲笑富人的斤斤计较。但是他们永远也不愿意相信的一个真相是：穷人只能小心翼翼的大方，而富人都是大大方方的小气。

如果你看懂了我今天写的东西，那么你去观察一下周围的信息和广告，字里行间全是星辰大海，诗和远方。但背后等着你的，却是消费主义血淋淋的大镰刀。

资本的刀光剑影下，正是普通人尸山血海的修罗场

我曾经也是像你一样，在摸索中前行。现在，我不想看到你也因为缺乏这些底层逻辑而踩坑吃苦。

如果你渴望找到一条更清晰的成功之路，我的攻众号「人生修炼之路」可能是你不容错过的地方。

真的，希望你能给自己一个机会，看看这里面的内容，或许会为你的未来打开一扇新的大门

知乎用户 lu luce 发表

现在出现的房价下跌和通货紧缩。按照以往的经验来说，是需要中央政府救市的。例如 2008 年的四万亿。2015 年 7 月的中央救市。

可是这一次，中央政府非常淡定，看着房价下跌和通货紧缩，就是不救。哎，就是不救。你要知道，中国的中央政府里面一定是有高人的。中国那么多智库专家，不可能全是饭桶。

中央的态度很明确。就是制造业兴国。不能走美帝金融误国的邪路。现在太平洋对岸的美帝就是活教材。亲身表演大力发展金融以后的结果。房地产作为中国明星级别的金融产品。体现了国家大力整治金融乱象的决心。

因此上，只要中央不救市。只要央行不释放流动性。房价就是要再跌。

知乎用户 山豬 发表

过去二十年的房价持续上涨给人一种错觉，就是房价早晚要涨上去的。其实房子和车子一样是耐用消费品，会老化，也会不断贬值。

我十年前就预言过，未来（到 2028 年左右）大部分城市（一二线城市核心区域除外）买房子会比装修房子便宜，房租会比物业水电费便宜。

经过这两年的走势，我更坚定了我的这个预测。

知乎用户 an181920 发表

房价会跌到房产税出台。那个时间是政府认为楼市已经跌无可跌的时候。

房产税出台以后还要再跌 30% 以上。因为中国的楼市是少数先富起来的人拉动的。这部分人的房子非常多。一个人至少几百套以上。出台房产税才能真正让他们抛售。否则没人着急。

所以，如果房产税还没出台。那就完全不要着急。

再说刚需。中国几乎没有人露宿街头。所谓的刚需是不存在的。婚可以不结，孩子可以不生，人也可以不活。这种现实在医院门口天天可以上演。哪怕是救命的药它也不是刚需。没钱就等死呗！没有钱什么都是空的。

现在的房价已经被推高到和发达国家核心城市永久产权房产一个价格了。买得起的早买了。买不起的腰斩再腰斩也买不起。击鼓传花总有人砸在手里。房价翻倍这几年，原来买了房的人现在也买不起了。目前的价位交易已经极少了。

房价是个有趣的东西，大多数人不参与交易，只要极少数人高价买房就能把所有人的房价拉起来。所以说，这个价格只能少量交易，市场上没有那么多钱可以按照这个价格把所有房子都交易掉。就好像东京的房价曾经可以把整个美国买下来，那是在少量交易的基础上算出来的错误结果。同理，如果是下跌趋势，你不卖房你的房价也会被卖房的人拉下来，全程不需要你本人参与。这就好像囚徒困境，你无法联合所有人都保证不低价卖房。

房地产在主要城市各方面设施明显更完备的年代会发展得非常好。现在中国二三四五线城市的生活条件日益改善。挤破头去大城市当奴隶的人会越来越少。上海房价是五线城市的二十倍，而平均工资没差几倍。性价比太差。这个房价是维持不住的。除非货币可以快速贬值。但货币贬值可不只是双刃剑，不是那么好用的，尤其不能速度过快。现在的目标应该是配合较以往更快的货币贬值速度和其他政策利好让房价可以缓慢的下跌。

而土地是最不值钱的东西。看看农民一亩地能产生多少利润就知道了。只要你不在乎住哪，房子就不会再有那么多人抢。未来居家办公，远程办公，大企业迁移到小镇小城市将会是趋势。员工生存压力变低，企业的薪资压力也会变低。只要小城市的基础设施可以快速发展，这种企业搬家的趋势就会越来越快。

如果给全球七十亿人每人建一个占地一百平米的别墅，那仅仅是德克萨斯州的土地就够了。就算把生活，购物，餐饮配套设施和相关道路都配齐，两三个德克萨斯就够了。所以说，全世界的人可以每人住自己的别墅里，生活在三个德克萨斯州那么大的土地上（不算耕种面积）。对于中国 14 亿人，东南沿海给每个家庭修一个一线海景大别墅，土地也是绰绰有余。所以不要听中介说房子有什么稀缺性。差别只在地段。而地段是什么？就是基础设施。明白了这一点，就会知道，随着基础设施在全国范围内越来越好，随着城市体量的不断扩大，地段对大多数人来说不是什么问题。只有少量精英需要去陆家嘴上班，他们住城市中心就好了。

未来房子的投资属性会越来越差。看看日本，只有少数几个城市的房子有投资价值，还不是来钱快的增值 + 转卖。都是靠算几十年的房租来回本和盈利。中国未来也会如此。绝大多数房子没有任何投资价值。就是个水泥和人工成本的叠加。

当你不确定房子再卖出去还能不能回本的情况下，买房投资就问题很大了。

知乎用户 浮夸夸 发表

只讲方法思路，不列数据。

观点：

1. 全球经济处于下行周期，国内经济处于转型时期

2. 房地产的黄金发展时期具备了相当多的要素，如通胀、人口红利、城市化红利、经济全球化红利等，现在这些都不再具备，普涨时代结束

3. 整体市场将处于分化状态：即稀缺产品、改善产品保持一定供需关系较紧，刚需产品供需关系较松。相应前者可能平稳或者保持一定增长，后者增长动力不足

4. 能考虑投资或者持有的城市必须是人口净流入城市，基本为一线城市与新一线城市。逻辑是人口基数越大，潜在的流通能力更强，产业与配套越完善保值能力相对越强

5. 现阶段的人口净流入城市的主要成交客户以置换人群为主，刚需人群为辅，投资意愿的话应该关注前者。

6. 远期房产的目标一定是回归国际合理比值，这样才可能解放消费能力，但由于文化观念差异，很难低于国际水平，也许接近值可以作为入场的一个信号

7. 热钱如果不进入房地产，可能去到哪里？国民可支配收入最大的蓄水池几乎一直都是存款、房产、股市、消费以及实业投资。这是一个总零关系，当其它主要点变强，房产就会变弱；反之，亦然

思路：

1. 经济周期理论

康波周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期以及基钦周期，又分别称为技术周期、地产周期、投资周期、库存周期。大概时长持续 50-60 年，15-20 年，8-10 年，4-5 年。

这是一种宏观视角，即大经济繁荣或者萧条影响相应行业的走势。

从这个角度说，从 2021 年算起，房地产筑底时间至少是 5-10 年。相对应的观点如高盛预测国内房地产 2026 年左右开始缓慢复苏。

个人看法更悲观一点，一在于全球贸易政治环境不稳定，二在于目前国内工业产品的库存仍然处于高位。即便中书出台各种政策，站在积极的位置考虑，市场表现对比前者仍然会有滞后期。

个人串联理解下周期理论：

第一段期间，库存周期政策与市场进行调节消化库存

第二段时间，库存处于低位以后供需关系变成卖方市场，投资资金开始进入市场进入所谓的投资周期

第三段时间，由于投资资金的进入，库存进一步消化，供需关系进一步紧张，开发商变多，并且抓紧买地卖房，带动上下游经济进入地产周期

第四段时间，地产泡沫加大，开始调解干预房地产发展其他实业，尤其是新技术革命带来的新质生产力进行产业变革，就是技术周期

当然，每一个大周期叠加了多个小周期，每个周期又包含繁荣、衰退、萧条、回升四个阶段，我只是为了便于理解小周期只列举了一次。

2. 供需理论

前面说了从 2021 年起，数据显示国内的房产库存处于高位，之后的部分政策如国资收购楼盘改造成廉租房经适房人才房等、降首付降利率降资格门槛都是去库存的措施。

另外几乎所有人都提到过的 “黄奇帆理论”，也就是城市化、人口增长、家庭持有房产数量、家庭负债杠杆等指标都处于瓶颈。

我再补充一点理解，真正潜在的有能力买房的核心人群是投资客和中产。在我看来刚需买房是一个伪概念，就像网友分析国家补贴买车只针对有车家庭换车而不补贴首购一个逻辑。首购需求的人群理论上数量庞大，但经济能力跟置换和追加的人远远没法比。

而事实是，成交主力投资客和中产都大面积停手了，甚至要抛售。刚需客经济能力在这种大经济环境下进一步变差。

这就是国内房产的整体供需逻辑。

细分来说，二三四线城市普遍处于人口净流出状态，供需关系基本是买方市场，房产没有支撑点。整体交易量小，流通性差，投资属性也就更差。想要房价涨，只有一点可能，就是居住人群收入普涨 + 通胀。

一线与新一线城市，有赖于人口净流入，特殊地段的产品稀缺性，可以看到局部的房价稳固或者增长。

划重点的是 **“产品稀缺性”，**它们的目标客户依然是投资客和中产或者高净值的改善人群。

这种产品往往在核心区、核心地段拥有不错的配套，面积段不小或者房产新政赠送率很高。

这就是未来房产的特点：稀缺的改善型产品依赖供需关系保值或者增值，刚需产品因为潜在的目标客户收入不够选择过多迟迟不能成交。

这跟过去二十年普涨最大的不同是刚需产品依赖通胀也能获得稳定价值增长和债务稀释。

所以核心看的几个指标是人口净流入，稀缺或者改善型产品。以及经济处于通胀周期还是通缩周期。

改善不止意味着面积段的扩大，也可能是随着新政的变化，赠送更高，户型更好或者居住环境配套比同面积的旧产品更好。

比如部分城市出现的阳台不计容，阳台占比上限放松，高层住宅限高由 100 米改为 80 米，层高由 2.8 米 + 改为 3 米 +。意味着随着同面积的新产品进入流通市场，旧市场的房子价值相较下降。

因而抄底时机只要关注产品的稀缺性和流通性。

以上是常见的产品与客户供需关系。换个更直接的视角，客户通过什么进入房产？货币，所以更本质的是货币的流入与流出关系。

我们常说的蓄水池，社会上的货币主要躺在银行的存款，躺在房市，股市（包括基金期货等），实业投资生产以及消费。

目前股市什么状态？所谓产业升级，新质生产力发展你是否有信心？

总和逻辑的前提下，消费要发展升级，同时意味着前置条件是存款要增加，产业要发展，股市要信心，房市还有多少空间能吸多少水？

3. 房价收入比与租金回报率理论

与前两个视角比，这个角度具有明显的实操滞后性，但是也会更稳健。

我们需要知道的是国内经济正在转型，目标是由投资驱动转化为消费驱动。

消费的前提是手里有钱，所以 “房住不炒” 的主旨是不会动摇的。远期的目标一定是房价收入比回归到合理区间。

而提高可支配收入，只有两条路：一是提高收入，二是降低作为社会组成单位的家庭在刚性大宗商口的支出，也就是房子和车子。

关于经济形势方向分析更详细一点参阅下文

在当前经济形势下，哪些行业的就业前景较好？

我们一线城市北上广深的房价收入比与国际相较合理的比值 6 相比，在 2021 年一度高达 20+。

哪怕现在明面上也还在 8-10。

现在的情况是政策走向和市场表现都不支持 “繁荣” 再现，那么可能的筑底就要么是现在，要么是未来的“合理值”。

如果是未来，它的可能的支撑点在哪里？

房价收入比只是衡量合理值的问题，租金回报率则是具体衡量投资收益的问题。

就是不考虑短期换手，有能力持有的情况下，能够获得一些稳定收益。在这个大前提下，等待穿越周期。

有这种实力的朋友大多也会观察欧美日韩的房产，相比较而言，我只能说，国内这方面并不占优势。

2025/7/27 更新：

什么是改善房？什么是刚需房？

绝对改善：

大面积、市中心、新房、配套好（教育、交通、医院、生活）、其他（物业好、低密度、高得房率、区内配套完善）

绝对刚需：

小面积、郊区、老破、配套差（教育、交通、医院、生活）、其他（物业差、高密度、低得房率、无区内配套）

排序逻辑：

位置＞配套＞新旧＞大小与其他

例子 1：（位置）

市中心的老破小能不能买？

能。自住配套完善，位置交通方便不愁出租。

例子 2：（配套）

郊区新房能不能买？

地铁、有学校、有商业配套的能买来自住。

三样缺一样都需要考虑未来规划是怎么样，三五年内不能补齐的坚决不买。能齐备可以自住。

如果还要考虑出租，还需要有产业集群，否则没有出租价值，持有成本过大，流通性也不是很强。

知乎用户 金陵素节 发表

哥们，我在南京从事贷款中介行业，也算是见过很多有房子的客户。

如果你特别有钱，买一套跟买白菜一样不痛不痒你随意。

如果你父母特别有钱能给你做的选择兜个底，你结婚需要买也可以，

但是如果真的你是普通家庭，而且不是收入特别高，我个人不建议你买。

债务的可怕程度是在于透支你未来的劳动支出，同时你还要应对着很多不可抗力的突发事件。

买房暴富的时代已经过去了。最起码在未来 5 年以内已经不可能了

我没有听说过真金白银放在手里会贬值的，我只见过投资真金白银出去都打水漂的居多。

知乎用户 CHAN.K​​ 发表

我个人认为，中国房价会持续下跌到 2030 年左右，当然，这只是保守估计，有极大可能会在 2030 年后还会继续震荡小幅度下跌，最终横盘企稳。

因此，如果你现在年龄超过 40 岁，那我觉得是没有必要抄底的。

知乎用户 风华正茂李四哥 发表

泡沫只会炸一次 炸完啥都不剩了

知乎用户 金融三剑客 发表

这一波舆论宣传的威力，堪比核弹。短短几天，从内到外，现在都无比坚信，中国资产价格大反攻开始了。

天道里，丁元英让芮小丹带着格律诗新造出来的音响，去欧洲找世界级专业机构做测评，出评测报告，做质量背书。

结果丁元英的德国同学詹妮，给他整了把大的，直接找了九家世界顶级音响做对比评测。要的效果就是哪怕格律诗音响是第十名，有其他九家的衬托，也是与一流音响品牌并列的存在。

这就好像一桌十个人吃饭，一个是你，其他九个分别是马云，马化腾，雷军，李彦宏，任正非，王健林，张一鸣，黄铮，刘强东，哪怕大家听都没听过你，也会觉得你这人不简单。

格律诗的营销策略非常成功，他们的音响一下子就火了，疯狂抢购。

你回头看看这次对于股市和楼市的营销策略，是不是很像？找的不是内部人背书，而是一群老外，有中东富豪来抄底房地产，有达利欧谈中国资产很便宜。聊的全是外边人都馋哭了的故事。没办法，自己的专家没人信了，外来的和尚更会念经。

再看看这五年间，GDP 前十城市新增的房子数量，被打压的不成样子。这五年间，GDP 前十的城市，人口仍旧在增加。这五年间，居民存款涨了将近一倍。这意味着啥，确实是不言自明的。

接下来，大部分人还是会按照既定的人生剧本往下演好自己角色的。自古以来，人生的剧本就不复杂。

成家立业，结婚生子，养家糊口。只不过是在不同的年代，结婚生子和养家糊口所对应的配套不一样。

有些年代结婚，迎娶新娘是走路的，结婚三件套是锄头，箩筐，饭锅。

有些年代结婚，新娘是坐花轿的，结婚三件套是自行车，手表，缝纫机。

有些年代结婚，新娘开始坐轿车了，结婚三件套冰箱，彩电，洗衣机。

但不论哪个年代，有房子住，有孩子养，是没有变化过的。

至于婚姻有没有价值，生孩子是不是有意义？咱们分析问题的方式很简单，就是看是不是主流行为。

一个人是这样，两个人也是这样，一千个人也是这样。一年是这样，十年是这样，一千年还是这样。那这就是规律，规律的本质是否被定义清楚，并不影响规律发挥作用。规律，就是不以个人意志为转移。

再引申一层，没有成家立业，你这个人说话办事就没份量。因为作为管理者，在分配重点任务，培养下属的时候，这是一个重要的衡量标准。连面试的时候，都会拐弯抹角的问一问。为啥？因为稳定性，因为这也是能力判断的一个维度。

在资质相同情况下，重要任务安排给谁，优先培养谁，一般会有个排序。结婚且本地有房 > 本地有房 > 结婚没房但家人在本地 > 没结婚且本地没有房 > 结婚且外地有房。

没办法，结婚和买房，就是一个及其重要的衡量标准，是投名状。你都没交投名状，谁敢跟你背靠背？

你不稳定，就没人愿意在你身上浪费感情。如果要再多说两句，那就是先按照剧本把角色演好，再说优化剧本的事情。

这个世界一共生活过一千多亿人，你要坚信，他们几千年来优化出来的人生剧本，大概率是比只有十几二十年阅历的青瓜蛋子的想法要合理且正确的多。

世界运行的底层逻辑（高清版）

知乎用户 磐石 发表

别的不谈。不过以武汉收入水平，二环房价 8000 左右，才是比较合理的。

一套 100 平房子总价 80 万，首付 20 贷款 60 万，月供 2500 左右。武汉大多数人，一个月也就挣个 4-5 千之间。

用一半的工资拿来还贷，已经是承受的极限了。再多生活质量就没保证了。

而且这还不能保证 35 岁会不会被优化，后续收入能不能跟上。风险很大。

知乎用户 泡面侠 发表

不谈抄底，抄底是为了炒作，是为了获利，是为了提前占坑以便围猎后进场的人，吃人血馒头。

我们家手头的房子全卖了，现在房价跌也行，房价再涨十倍也行，我都无所谓；一切以制造焦虑为手段掏空我钱包的当我都不上，一切送上门的便宜都是陷阱。大不了我们全家躺平安安心心做普通人嘛，能花几个钱？

我下一次买房子肯定是纯以消费为目的，我就奔着买一个质量过硬、配套完善、价格合适的产品去。A 城市不能提供这样的产品我就去 B 城市，A 国家不能提供这个样的产品我就去 B 国家。

我还真不信这世上的好房子都要当地人 6 个钱包 + 30 年 996 才买得起。

知乎用户 周芷若​ 发表

房价跌到什么程度可以抄底，一般来说是大家都不讨论房子的时候。知乎上 99% 一致反对买房的时候，房子的性价比又会体现出来。

总体楼市表现预计

最近下图比较火，咱也不能免俗，也拷贝了一下。

这张图是高盛研报摘出来的，标题是中国房价下跌刚走了一半。

图中直线即为 t 时间点，这就是中国的 2021 年，美国的 2006 年，及日本的 1991 年。如果按照美国的走法的话，中国将在 t+24 季度（6 年）即 2027 年的时候房价见底。如果是按照日本的走法的话，中国将在 t+72 季度（18 年）即 2040 年的时候房价见底。

另外路透 6 月也给了一个预测

横轴是月数。如果按照西班牙（2006）发展模式走的话，当然会跌到几乎没有，将在 t+80 月（7 年）即 2028 年见底。

一线城市会如何？

如果我们分地域来看的话，一线城市表现较好

新造房屋至今在有些一线城市还是可以维持价格的。而二三线城市就跌的比较厉害。

如果我们将北上深和东京类比的话

以下图是东京 1956-2018 新公寓（apartment）的价格推移图

横轴是年份，竖轴是价格。可见在 12 年后，也就是 2002 年后日本东京价格开始回升

大约跌了 50%-60%

我的观点是中国大概率会和日本一样，后面的发展过程也是一样的。但是可能走的会比日本快的多。事实上我们的下降曲线已经远远快于当年的日本。

所以我觉得大约在 6-8 年后，也就是 2030-2032 年，北上深的房价见底，下跌幅度 40%-60%，因为涨幅不一，深圳会跌的比较厉害，而北上则跌的不会很多。而二三线城市恐怕要到 2035 以后才开始触底回升。

希望 2032 年我能回来验证我的判断。

知乎用户 无念 发表

作为多次抄底抄在半山腰上的人，我想说几句：

1，没有真正的底。

你以为此刻是最低谷，实际上还能再往下走。

哪怕跌到 0 元，也不是底。只要把 xx 税安排上，持有成本拉起来，它的价值可以是负数。

2，及时逃顶。

如果抄底了，涨了，达到预期马上卖掉。

不知道为什么，市场最近老这样，回弹一点点，然后，是永无止境的阴跌。

所以，赚了就跑很重要。贪了，就会被套牢。

3，投资有风险，入市需谨慎。

这句话是废话，也是真理。

这些，我是从哪里体验到的呢？

唉，大 A 啊。

哭了，真的。

知乎用户 Playmaker-Yusaku 发表

讲个 “鬼故事”. 我查了下数据 (来源自 ChatGPT), 墨西哥去年的人均 GDP 比中国还略高一些 (几乎差不多), 差不多 1 万 4 千美刀 per capita, 墨西哥城中等地段的房价在 1000 USD - 1500 USD 每平方米. 也就是说买个 100 平米的房子 (在墨西哥城中等地段) 差不多人民币 100 万出头就可以了. 我国的房价 / 人均 GDP 简直太逆天了. 换我我也躺平了….

知乎用户 山楂树哥哥 发表

房价会螺旋下跌，最后也不会触底反弹，因为人口不够了

知乎用户 鹰眼看风 发表

房地产市场

• 规模：房地产市场是人民币最大的蓄水池，约 400 万亿。
• 趋势：房地产市值在在 2021 年左右达到高峰，当年房地产销售额超过 18 万亿。房地产巅峰总市值预估超过 600 万亿。这几年因房价下跌，规模大幅缩水。与之相对应的房贷规模也开始收缩，今年一季度房贷余额是 53 万亿左右，同比微降。

股票市场

• 规模：A 股总市值约 100 万亿，港股总市值约 40 万亿。
• 趋势：上证常年 3000 多点，但是总市值一直在增长。2010 年上证也在 3000 点附近，但是总市值只有 25 万亿左右。15 年过去，大盘还在 3000 点，总市值却翻了 4 倍。这 75 万亿都是股民为中国企业发展做出的贡献。港股市值规模也在持续增长。中国股市要从长胖的逻辑切换成长高的逻辑了。

居民储蓄

• 规模：约 170 万亿。居民储蓄率居全球前列。
• 趋势：居民储蓄几乎每个月都是上万亿地增加，储蓄是越来越高的，每个月都在刷新记录。

债券市场

• 规模：中国债券市场总规模约 185 万亿。国债市场规模约 36 万亿，地方债规模约 51 万亿，金融债约 42 万亿，企业债约 34 万亿，同业存单约 22。
• 趋势：国债规模相比全球其他主要国家算是低的。但是从 2024 年开始，中央开始增加杠杆，预计后续国债规模会加速增长。地方债是中国金融市场的最薄弱环节，所谓化债，核心就是解决地方债的接续问题。

货币基金

• 规模：约 14 万亿。
• 趋势：余额宝之类的货币基金规模前几年快速增长，最近几年收益率大幅下降。但是由于存取方便，而且利率仍然高于一年期定存，所以仍然是众多居民心仪的理财首选，规模仍有增长但是增速放缓。

看完上面的数字，你大概就可以理解为什么这两年房地产下跌对居民的影响这么大了。房价这两年下跌，导致了超过 200 万亿资产蒸发。那相当于是 A 股跌没了，两次！相当于中国居民的存款全没了，还倒欠银行几十万亿。

从这些数据也可以看出来，房地产是中国的支柱产业。房地产不行，对整个经济的拖累太大了。但是，大家都知道，房价是不可能这样持续不合理地上涨的。中国这样的资产结构，是不健康的，在全球来说，也是不正常的。

对比一下美国就知道，美股市场以及美国债券市场的规模都超过美国房地产市场的规模。而中国房地产市场的规模超过了其他主要蓄水池的总和。这还是在房价下跌了 1/3 左右以后。

这种严重不健康的结构需要纠正，这里就诞生了巨大的机会。

A 股市场需要大幅增长。现在是 2025 年，中国股市已经增长到约 140 万亿。到 2035 年的时候，中国股市总规模将超过 400 万亿，和房地产市场规模处于相当的位置。这也是我从 2023 年开始认为中国股市未来 20 年有大牛的原因之一。我们的 M2 都有 320 万亿，用十年时间达到美股的高度绝非天方夜谭。

参考文章：2024 开启 20 年长牛

资本观测：美元的蓄水池有哪些？

写给新股民的一些心里话

干货：准备迎接大牛市正式启动

知乎用户 禾物 发表

只有刚工作前三年想买房，第四年时候已经清醒了

知乎用户 FanFanFan​ 发表

房住不炒。

于是在你确有刚需，以及现金流 / 月供比相对稳定健康的情况下，何时都可以入手。

而在你并没有刚需，或现金流 / 月供无法保证健康的情况下，什么价位都不该买。

5

知乎用户 热心市民小胡 发表

寅吃卯粮的游戏已经玩不下去了

抄底 ？ 图书都论斤卖了，你想抄谁的底 ！

高尔基: ？ ？ ？

知乎用户 布得布说​ 发表

非常严重的问题。

说了翻篇了就翻篇了。

房子只剩下了自住属性。

刚需就别犹豫，赶紧去买，比如说结婚之类的。

金融那个事儿翻篇了。

绝大多数人并不知道房子是金融品。

要是你要买个镯子，你需要贷款，而且要还 20 年，25 年，或者三十年。

你肯定会认为疯了。

但是换成买房子就合理，为什么？

因为身边所有人都在干。但是所有人都在干，就一定对吗？

不一定吧。

你知道房贷到底是什么吗？

房贷就是加杠杆。按照 30% 首付，贷款 70%，其实就是加了三倍杠杆。

最关键的是这累计的利息非常高。

有个人刚刚把原来高价买的房子卖掉了。首付全部贴上了，而且跌了很多。

还了 60 万的房贷，其中有 40 万是利息。

请问你买什么，要搭上六个钱包，还有你自己和老婆的青春呢？

你说，大家不都这样吗？

其实不是这样啊。

这个是个资本局。就是切割你的未来的局。

老一辈人在单位分的房子里面结了婚，没见到要压上自己的三十年的青春。

这个事儿，要回归了。

政府要收房，然后提供各种公租房和廉租房。这个模型叫新加坡模型。

当然，你真的有钱，可以去买很好的房。没有必要去抢这个社会资源。

不要想着买了房，叫做抄底，然后企图高价抛掉。这个事情没有了。切记切记。

知乎用户 揽件员 发表

中国平均初婚年龄在 28 岁左右。根据人口数据在 25 年结婚的人口主要在 97-20 区间，这时候人口还在上涨期，受到结婚必须买房的影响房价或许有一波小反弹，但是仅限一二线城市因为其他城市人口普遍呈现出净流出状态，以后在家乡买房的人口会逐渐减少。

如果结婚必须买房的观念不被打破房价会在 15 年后到底，因为那时候适婚人口没有增量了。但是仅限于抄底如果想赚钱是不可能的，因为没有其他人接手，那时供大于求，买房群体会买新房而不是二手房。

大概二十后，结婚必须买房的传统必然会被打破，因为房子不值钱了，结婚需要新的锚定物，就像以前结婚从三转一响到冰箱彩电再到现在的楼房汽车，结婚买房不是因为房子刚需而是因为房子值钱，很像角牛会比谁的角大而争取交配权，角大说明身体强壮，有利于下一代的生存。同理买得起房说明经济条件尚可，更有利于养育后代。

知乎用户 谢丹​​ 发表

这个抄日本和香港。

在最高价 1/3 的时候。

至少要一半以下，才算有安全垫。

中原当年在香港有中原指数，在国内有吗？

1997 年 7 月是 100，1997 年最高 103，2003 年 8 月最低 32 左右。时间大约 6 年。

日本的话，1991 年在 100 点，则 2002 年左右在 35 点。

中国所以可以在 2028 年左右试试。

知乎用户 hpzjl​ 发表

抱着抄底想法的，起码是最近三五年就有买房需求的。

而人口趋势叠加康波周期，房地产下行很可能以十年为单位，注意是单位，不是十年。

知乎用户 小张无所谓 发表

跌到你没有抄底念头的时候

知乎用户 满嘴仁义 发表

租金超过银行利率一倍，肯定可以抄底了。比如现价 100 万的房子可以租 4 万块 1 年，超过银行利率 1 倍，必然可以抄底的。但是房价和租金必须要真实值。这个数据和 2013 年美国房价底部是基本特征。

北上广跌到几千块一平的概率极低极低。因为北上广的房子还是租的出去。有产业的地方就有人，有人的地方就能创造财富，有财富的地方房子就很难白菜价。这个道理很简单。

知乎用户 张所欲 发表

十年前吧，我遇到一个叔叔，嗯个子不高，瘦瘦的，眼睛有点斜。

这个叔叔有三个孩子，两个女儿，一个儿子。

那个时候，正好是相亲市场，最活跃的时候，主要就是 80 后适婚的年纪，房地产也跟着水涨船高。

当时这个叔叔的两个女儿，都已经结婚，他的小儿子，处了一个女朋友，两个人也已经到了谈婚论嫁的地步。

当时女方的家里，要求的非常决绝，需要有一个新房，那时候房价是非常高的，这个叔叔没有正式工作，家里有个老房子，谈了半天，女方家里不同意。

他儿子想法是，把老房子卖掉，首付买个新房子——我听到过好几好多，也见过这种操作，本来老房子能住，卖掉老房子，首付新房子，还 20 年到 30 年的贷款。

这个叔叔也非常的牛， 说坚决不同意，这不是傻吗，就结个婚，老房子也不是不能住，然后背几十年的房贷，神经病一样。

女方的家庭也是死活不同，但是女孩对他儿子非常认可。

我说一下老头说的原话：你俩人如果真想在一起，哪怕是私奔，你们也在一起，但是当一辈子房奴，那就分开吧。

后来，还真见过这个叔叔，他儿子跟那个女孩也结了婚，就在老房子里，两个人现在也过得挺幸福，没有房贷。

为什么要抄底？抄底要干嘛？如果没有房子住，确实需要购置的房产，钱也够，那么就买一个。我为了让它增值，呵呵了。

知乎用户 天下 发表

看租售比就行了，因为房租基本是正常市场博弈形成的价格，国外租售比大约是 1：300，也就是说 300 个月即 25 年的房租大致等于房价。

考虑到我国没有普遍的房产税，可以再高一点，如果手头宽裕提高到 400 也可以入手。

如果确实着急买房，那最高 500，高于这个数字就不值得买了。

这样算下来，假如一套房子月租 2000，那低于 70 万入手绝对值，高于 100 万就没必要买了。

可问题是，现在国内房价相比租金明显偏高，别说 500 了，1000 的都比比皆是，400 以下的租售比基本只在小县城出现。

知乎用户 秋名山带王​ 发表

所有这类问题，我只想说，参考前车之鉴。

比如霓虹，因为这方面真的是太像了。或者是因为，经济规律本身有很大相似。

日本利率当年一直降，想想我们

日本当年的工业汽车产业，当时很看重并大力发展，想想我们新能源汽车

还有日本当年卷学历到学历狂贬，想想我们

历史，这两个字，真的奇特

知乎用户 caleb89 发表

很简单的，你什么时候看见房地产商等私营巨头企业合计一年花上万亿，下场买商品房作为自持，用于出租，说明房价到了合理区间。

以 2024 年 9 月为基数，大概需要全国整体再跌一半后能出现这种情况。

知乎用户 道信 发表

二手房带装修拎包入住，十年以内房龄，月租金乘 200，可买。如果实在刚需，至少也得是月租金乘 300。如果高于这个价格，别买，宁愿租房住。

另外，还需要考虑自己的收入问题。需要考虑一个问题，就是今后二十年，收入不涨，失业概率大增。退休后退休金没有保障。

所以贷款买房的，别给自己 30 年还款期限，按照 20 年还款期限去考虑，月供占自己收入比例别超过 40%，别超过租金的 1.5 倍。

知乎用户 星爷地产观 发表

有粉丝说，就算政策落地对全国楼市也不会产生太大影响，
这一点我是认可的，因为万事万物发展都会有一个客观规律，
对于房产来说，本质上，就是看人口，
有人才有需求，刚需、改善，房价才有支撑，从而产生一些金融套利机会，没有人口支持，最后都会崩塌的。
但～看问题，还是要辩证看，
人不是平均分布，人不是待在一个城市永远不动，人是流动的，
那么，必然会出现这样的局面，
人口整体下降，局部增长！
大盘房价横盘，局部增长！
拿日本来说，
2008 年，日本人口总量达到顶峰，约 1.28 亿，至今，日本人口负增长已经 10 多年了！

但东京都市圈呢？
人口一直保持强势净流入，截止 2024 年底，东京都市圈人口约为 3866 万，占日本人口约三分之一，

对应到房价上面，截止 2023 年，东京房价整体已经接近历史最高值了，反观日本房价，还在底部徘徊！

从日本经验可以看出来，
整体人口下降 和 整体房价下降有正相关性，
整体人口下降 和 局部房价上涨没有相关性，
再看下其他发达国家都市圈和人口之间关系，
英国伦敦
英国人口 2007 年约 6100 万，2024 年约 6900 万，全国仅增加 800 万人，
大伦敦及周边人口长期上涨，占全国人口比约三分之一，

而伦敦房价则更是夸张，57 年涨幅达 117 倍，尤其是 2008 年金融危机之后，伦敦房价涨幅远超英国房价大盘，在量化宽松背景下，资本全力拥抱核心资产！

法国巴黎
1960 年，法国人口约 4700 万，
2024 年，法国人口约 6800 万，
增长率为 44%，
同期巴黎都市圈从约 700 万人，增长到 1300 万左右，增长率约 85%，

换算到房价上，法国房价在 2008 年金融危机之后，没有明显上涨，而巴黎房价却大幅度上涨。
美国 - 洛杉矶 - 纽约
美国核心人口主要集中在东海岸城市群（比如纽约）、西海岸城市群（比如洛杉矶），

可以看到，在 1980 年，核心城市人口没有快速增长时期，其房价和大盘房价相差无几，
从 1980 年之后，人口开始往核心城市走，其房价指数和大盘房价指数开始拉开差距，期间虽然因为互联网泡沫回调过，但后续依然快速反弹，
即使经历 08 年次贷危机，核心城市房价和美国大盘房价差距越拉越大！
核心就是人口都在大城市！
为什么洛杉矶房价涨这么好，因为 1950-2023 年人口增长幅度为 319%，远高于纽约的 69%，这也是他房价能追上纽约的核心原因。
反观国内，
我们人口形势确实不乐观，但局部机会依然存在，
在人口增长见顶，房价高位背景下（2021-2023），超一线核心城市人口依然在增长，

当然，北京是个例外，因为北京特殊，
其核心定位是：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技中心，
没有：经济中心，
不搞经济，很多人都觉得北京房价完了，人也不留北京了，
其实，是北京不想留他不需要的人，
搞政治、文化、国际交往、科技这帮人，哪个不是精英？
精英就是购买力！
到这里，如果你认可，北京房价长期向上，那么你就继续往下看，否则，你就直接退出去，不用看了！
因为，救市之后，北京房价怎么走，对你来说，已经无所谓了！
这里，先总结一下，

1、整体人口下降，不影响核心城市人口流入，人口净流入的城市，长期看，房价有支撑，
2、从主 quan 完整的国家看，核心城市房价涨幅远高于全国房价，我们国家房价城市层面的分化，是从 2016 年那个阶段开始的。

小日子，和我们没有可比性，
其一，二战后他们 zhu 权不完整，
其二，他们体量不够，综合国力和我们没法类比，
英国、美国是更好的参考对象，一个是前世界霸主，一个是现世界霸主，虽然我们不想当，但是往后走，可能自然而然就是了，
大家看看，主权国家核心城市房价怎么走的，人口流动是什么趋势，遇到危机房价调整幅度，再对比一下，现在的北京，就知道现在能不能买了！
OK，看到这里，如果你的答案是，买！
那～北京到底怎么买？买哪里合适？
抓住北京四大定位，方向就明朗了，
政治中心、文化中心，这两个定位，主要就是依托 5 环内成熟板块，以改造为主，没啥房产增量，而且这两点，对房价影响不大。

按照自己正常需求买即可。
国际交往中心、科技创新中心，这两个定位，可以研究一下，

国际交往中心：

五环外，朝阳东坝，其定位有国际交往中心，第四使馆区、第二三里屯，现在已经是配套落地阶段了，值得看一眼，时间周期有点长。
科技创新中心：
其主要指，**三城一区，**分别是 中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、经济技术开发区，

中关村科学城 核心是在海淀，尤其是海淀北，长期看还会有大发展，尤其 AI、人工智能、新材料、航空航天、大数据等前沿领取，而且这里主要以研发为主，所以这边高精尖人群密度是全国最高板块之一！

对应房产，永丰嘉华天珺，这是板块内品质最高的唯一在售楼盘，个别其他楼盘还有边角料。

朱辛庄板块，因为朱辛庄到这边很方便，尤其是 13 号线 AB 全部通车之后，到软件园也可以地铁直达了，这个板块虽然属于昌平，但是离得近，可以享受刚需外溢需求，房价也比较有保障！

未来科学城，核心是在昌平，主要以国央企单位为主，目前已经完全呈现，但国央企这两年也在缩编，且大部分企业还要搬到雄安，长期看，这块有点迷，

但，保值应该问题不大的，尤其是新房，加量不加价，得房率 95% 以上，小区品质还高，相比同单价的次新房，得房率会高出 10-20% 个点，竞争力很好，这个板块，建议以新房为主。
怀柔科学城，离主城区太远了，就不说了。

经济技术开发区，主要就是亦庄，3 分钟卖 20 万台的小米汽车，就是在亦庄，这里有部分互联网企业，如京东，但主要以高端制造业为主，比如半导体龙头中芯国际，

经开区定位：具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心

因此，不用担心这里未来发展不好，

目前板块内也有几个品质楼盘，得房率很高，品质吊打之前的限竞房，值得关注！
从北京定位看，如果五环外放开限购，可以重点关注的板块已经给大家列举了，
预算从 600-1000 万，小三居，四居，都有合适的产品！

如果还有其他买房需求，可以从 找我哦。

聊聊 北京楼市真相

北京买房｜700-800 万怎么选？
北京买房｜500-600 万怎么选？

知乎用户 Siger 发表

绝大多数人都不再关注房价。

参考大 a，股民从 2 亿降到 5000 万，现在 5000 万人里大多数也是轻仓观望，不敢轻易抄底。

这种情况才有可能是底，房地产还要等，卖房的比你急。

知乎用户 小男​ 发表

拿欧美的 200 到 300 的租售比不能完全确定抄底的时机。因为欧美主要是郊区木质别墅。这类房产后期维护和装修成本巨大。别墅的装修成本通常是房价的 1 到 2 倍。300 万的别墅装修要 300 到 600 万。即使精装修现房别墅，差不多 10 年左右也要翻修了。所以欧美的房产维护成本巨大。再叠加房产税。贬值速度要远远快于钢筋混凝土的房子。

以台湾为例，台湾的住宅以透天厝为主。建筑材料以钢筋混凝土为主的 3 到 4 层的联排别墅。租售比在 400 到 500 之间，这种别墅的维护费用远远低于木质建筑。使用寿命也远大过木质别墅。导致房屋持有成本非常低。房东宁可长期持有也不愿意低价出售。

而我们是 20 层到 30 层的高层公寓，或者 7 层以下的无电梯公寓为主。虽然使用寿命和台湾房屋类似。但居住环境远远不及台湾的透天厝。虽然持有成本远远低于欧美和台湾。恩台湾也有房产税即使很低。我们居住环境普遍不如欧美日本甚至台湾。公寓的麻烦在于后期维护，出问题很难解决，无论是电梯还是上下水。

还有一个更麻烦的事情，就是经济下行的时候租售比是无效指标。以台湾为例，房价下跌的时候租金并不是固定不变的。经济下行的时候房价和租金往往会一起下跌。这就导致即使台湾 88 年房价崩盘至今，台湾的租售比仍然很高。

在经济下行期间，主要考虑有长期持有价值的房产。首先排除木制房屋，因为使用寿命不超过 20 年的木质房屋，很可能等不到下次经济复苏就烂掉了。对于有长期持有价值的房产，比如类似台湾这种透天厝的联排别墅。地段好环境好交通便利，后期维护也方便的房子。你可以留意一下价格是否能够接受。对比一下马英九位于台北市的 175 平无电梯 3 层公寓就价值仅仅 580 万人民币。这个位置相当于北京 3 环外的无电梯大平层公寓，目前北京这类住宅的均价大概 800 万到 1 千万。

虽然台湾经济发展时间很短，面积小，体量小。但考虑到台湾的高经济开放水平和经济波动范围比较大。在经济危机中受到的冲击也大。但他最保值的房产还是配套完善的联排独立住宅 “透天厝”。也就是我们通常说的城中村。这种在香港叫丁屋的，在台湾叫透天厝的房产保值率非常高。日本的木质一户建和美国的郊区木质别墅。虽然居住环境舒适，但建筑寿命太短了。几乎谈不上什么保值率的问题。

知乎用户 战上海 发表

房价跌到什么程度可以抄底？

除了碰运气，没有谁可以告诉你，真正的答案。

不管是地产行业的董事长，CEO，还是政策制度的官员，银行人员，炒房者，拆迁大户，以及各路大 v，媒体记者，没有人可以掌握真正的真相。

否则，有钱人，要么会买走 90% 的房子，要么会抛掉自住以外的所有房子。

事实然而是：富人拥有品质房子，普通人随波逐流。

暴利的专职炒家，只是买下后坐等涨价，或者发觉房价暴涨的第一刻，迅速抢购市场中还没有反应过来的低价房。

至于别的，普通人都不要奢望了。

因为资金成本，不会惯着你。

大道至简，如果这几句，你都想不明白，那根本就不是炒房的料子，随波逐流就是福报。

至于反着来的那些，吹牛逼的占绝大多数，你真的相信了那些鬼话，坟头草都三米高了。

以下：开始闲扯！

看了一些回答，蛮搞笑的，满屏的租售比、房价收入比、库存周期、公摊了、期房了，一对比就是日本房价大跌 30 年。

有没有发现问题？

做对比的，只敢管中窥豹、盲人摸象、一叶障目。

就连举例，向来都是一些奇葩的孤单例子。

比如：房价只敢说东京大跌 30 年，从来不敢讲纽约、洛杉矶、波士顿、华盛顿、伦敦、巴黎、柏林、米兰、巴塞罗那的房价，反正这么多年了，就是揪着东京不放手。

为什么？因为其他城市，连续涨了几十年。

以至于，另外一个房价暴跌的城市，底特律，同样房价暴跌的底特律，都没有几个人提起。

毕竟随便思考一下，就能推出：凡是产业链雄起的地方，房价就暴涨，比如硅谷；凡是产业链倒塌的，房价就暴跌，比如底特律。

这要是让网友知道了，可不得了。

下一步就会看明白：北上广深的房价，以后还得涨。

超级庞大的互联网产业，新能源产业，以及欧美支柱的汽车产业链、造船产业链、机器人产业链、飞机产业链、手机产业链等等，都在北上广深富集。

财富汇聚的地方，有房价大跌的？

只有房价暴涨，暴涨，再暴涨。

暴涨到纽约、伦敦、巴黎、柏林等大城市的核心区，真实的住房拥有率，甚至都不到 30%。

这些核心区的房子，大部分都掌握在土豪手里。

就犹如现在逛北上广深楼市的人，兜兜转转，就会发现，哪怕是这两年跌了那么多，市场里依然缺少核心区房子，缺少品质房子，缺少优秀户型房子。

市场上，大量都是歪瓜烂枣，陈谷子烂芝麻。

最贵的楼层和少数户型，挂牌的不但很少，挂出来也会很快消失。

持币待购的人，才知道市场里的辛酸。

只有嘴炮天天在网络上到处嚷嚷：房价要跌 80%、90%，以后房价如葱，房地产市场要崩盘了……

日本估计有 5-10% 的房屋，是真的一文不值，房价如葱，还不如大白菜，这些位于日本偏远地区的房子，早已破败不堪，被屋主抛弃。

但是，东京的房价，这十年来，是一年比一年高，房价甚至高到了，网友都不敢说出真相。

换个问题：东京的房价，可以抄底了吗？

当然可以，过去十年来，每一年都可以抄底。

以及，未来十年，每一年都可以抄底。

东京大都市区，已经集中了整个日本三分之一的人口。

未来，要集中到至少日本一半的人口，甚至可以达到三分之二的日本人。

还可以拓展到美国、英国，法国，德国，意大利…… 所有你看到的地球上的每一个国家。

大城市的虹吸，将吸走这个国家 80% 的资源。

没有人可以逃得掉，科技的发展。

知乎用户 刘建国 发表

两个关键指标：

1、租售比底线是 4，最好是 5。

意思是：一年的租金相当于房价的 4% 就可以入手。

2、**房地产税**全面落地之后的 2 年后。

这种大额资产、流动性变现能力差的资产的风险考虑绝对比收益来得重要无数倍。

要不然你能接受房价下跌也行，就当消费了，毕竟也有这方面刚需的。

知乎用户 双顺​ 发表

别做梦了。

你就记住一个道理。

“不用排队的好事轮不到你一个普通人。”

记住了，不用排队，好事，普通人，这三点不可兼得。

如果轮到你了，那你就要琢磨琢磨是天上掉馅饼砸到你了还是遇到杀猪盘了。

房价也是，疯涨能赚钱的时候各种限制，没有一定资源都买不到房，那会没轮到你；现在居然幻想着抄底然后疯涨赚大钱，你是有通天的关系还是被主角光环附身了呢？

安安心心做自己能控制的事吧，真到了抄底能赚钱的那会，就轮不到你了。

认清自己分量，别瞎掺和。

房地产会报复性上涨吗？

知乎用户 Alex sun 发表

记住一点基本不会错：官方宣传的好事绝对不是好事，传的沸沸扬扬的好事也绝对不是好事。

记住：好事轮不到你我，尤其是官方宣传的。如果全体公务员及其家属抢破头了，那才是真的好事。

越是宣传房价跌了可以抄底了，越不能买。

知乎用户 RX104FF​ 发表

房价涨的时候，不管它有多贵其实都是可以买的，但是一旦开始跌了，那就没有底可言了。

知乎用户 菊迪狼粉克星 发表

你知道以前的房子有多贵吗

100 平米一百万

你以为是一万一平米？

贷款七十万，二十年，算 5 的利息好了

这套房子等于 170w，等于一万七？

当然了，公积金贷款便宜，那是少数人，加上通胀，通胀是有可你的房子十年后也成老房子随着房龄增长要贬值不是？

你以为你房子是一万七？一平？

算你良心点的开发商，算％15 公摊，实际上是

你花了 170w 买了 85 平米房子

你算好账没呀

一个楼盘卖一百亿

xx 收的税加上买房卖房乱七八糟的税，加上银行赚的利息

他们到手的钱恐怕远远高于这个一百亿

知乎用户 知乎用户 KiNi5g 发表

免责声明，本文不构成任何投资建议。

明年的第一二季度各位就能明显的感觉到房价开始启动了，资产市场并不会和以前那样，一年翻一个跟头的那么涨（耕地红线已经解禁，房价起来后，下个周期就是逆城市化了）。但一个周期内，一线城市涨一倍的可能性依然存在。

然后可能不会出现类似以前的传导逻辑，一线先开始领涨，然后传递给二线，二线市场收缩，然后析出传导给三线。很可能是，全体一起涨。所以，最多到 26 年下半年，又要开始限购。

这一波上涨分二种情况，一是人口 1000 万人以上的一二线城市会涨下去。

二是人口在 1000 万以下的，除非是有核心产业的城市，会名义上涨，但实际会跌（就是房价上涨跑不过通胀速度）。很多县城的结局会是鹤岗。

扯什么生育，什么人均，都没用。

资本密度和价格呈正比关系，而不是和需求有关。

所以，二线以下城市因为缺乏资本进入，所以价格会下跌（相对通胀）。

所以，美联储降息的市场意义是巨大的，并且接下来的降息依然不可阻挡。（10 月份降息开始以后，美国新增就业立马掉到 1.2 万，可真有意思）

不管是懂王上台还是三姐，他们都会走低利率，而懂王是要把利率打到负数的男人。

美元作为唯一的主导货币，美国市场的动向决定了全球金融市场的发展方向，也建立起了全世界对未来经济的期许和预期。美国的金融业的强盛，让预期可以转换为强大的市场共识，推动市场进行表达。

自从 9 月份降息预期出来以后，房地产企业的融资难的问题马上就解决了。

这几年美国印了太多的钱，未来还会往死里印。

下一波预计的国际热钱规模，会空前到…… 眩晕的地步，股票市场也好，资产市场也罢，到最后传导到的创投市场，不敢想象会疯魔成啥样。

而市场客观性不受任何人和机构的意志而转移，美联储降息是在表达市场，而不是调整市场。美联储不宣布降息，各大银行自己也会调整。不调整你没客户还做什么生意呢。

可能有人不理解热钱是怎么来的。

答案是我们的企业们自己去国际市场上融募来的。

地产公司不用说。国际融募价格较低的时候，很多上市公司也会选择在成本较低的时候进行回购股票操作。无数的渠道上都会来钱，最终形成热钱洪流。

知乎用户 知乎用户 F0UlVy 发表

房子的历史使命已经结束，金融属性也已经消失了。投资就别想着抄底了。自住就等房产税落地。

知乎用户 kim 阿斗 发表

看到很多其他回答，和我的建议是反的，呵呵，那些年国家让房住不炒的时候吧，全是建议你们早买早上车的，现在和你说没跌到底，呵呵。

经济现状相信大家都有看到，我只是告诉你们，如果在这种经济寒冬里，尽量保证自己的资产不会快速的贬值。

现在这种状态，不合适用租售比之类的办法去衡量房价，租售比是拿来投资用的，按租售比的算法，很多小县城里卖 2-3K 的房子，租售比算起来都可以买了，但！但实际根本不是这样。

长期看，这些小县城里的人口还会流失，经济活力下降后，房屋老化后，租金还会下降，当然房价本身也会降阿！那些和你只讲租售比的 2 货告诉你说 “你看，听我的没错吧，原来 5% 租金回报率，现在变成 6% 了哦”，你看着 30W 买进的房子，现在只能卖 5W 了。

房价的组成我们先搞清楚

土地 + 建筑 + 税金 + 房企利润 = 房价

建筑的成本你算 4000 一平方，一二线城市，如果你想买的房子已经在 4000-10000 单方价格的话，就基本已经是底了。

我个人的建议是手上有余钱的人，且你的钱不能转成外国资产的情况，还是可以买一二线城市能租能卖的出去的房产的。最少也是你附近的经济中心城市。

为什么我说还可以买房？ 货币实际是国家用信用发行的一种永不兑付的债券

我只想说，不要持币观望，不要持币观望，不要持币观望。

尽快换成资产，不管是房产（好租好卖的地段，不然就真变不动产了）、贵金属（黄金这两年涨的太高了）、手头真的钱少的，就买点保质期长的食品都行。

其实正常最好的资产配置是还要加上股票和保险，但国内的股票和保险，我个人是非常不建议买的，缅 A 现在不说全宇宙，最少整个太阳系里都知道，坑的一批。

经济状态现在已经很明显了，不敢通胀，现在就是在通缩。通缩的破坏性是很大的。

最终想解决现状，大概率就是要超大放水。

“09 年朝鲜换新币，旧币换新 100：1，而且每人有固定最高限额”，这种办法搞一下，手上的钱就缩水一大圈了，但你的资产是有固定需求属性的。

最近这两年，楼市普通房屋是在下跌，但真豪宅这块你可以关注一下，有些城市反而在上涨，贵金属如黄金，也在不停上涨，有钱人可不是傻子。

房子是有价值的，最基本的价值就是建造他的成本，大部分人只是出卖自己劳动力和时间换钱的，大通胀到来的时候，做为生活必需品的资产和一些货币锚定物（黄金类），也是会随着通胀相应的调整到他本身价值对应的货币金额。这才是我劝大家买一些能随通胀保价的资产的原因。

鹤岗这类地方的房价为啥不到建筑的成本价格，因为不好租不好卖，所以会跌破成本价。

陆家嘴为啥还能卖 10W 左右单方的价格，因为还是好租好卖，地段还有稀缺性，所以他能保证一定的资产属性。

当然大部份房产下跌是必然的，没有需求的生活必需品，他的成本再高，也只是垃圾。

两千块成本的包，卖 10W，因为有些人认为他是必需品，认可他的价值。

在大部分时间里，经济的真理只站在小数人的身边，某些银行披露出的存款结构已经说明了很多问题。

25.4.26

很多人看不懂核心城市和范围，我再解释下

北上广深之类的不用说了，大家可以看排前十，最多前十五的。

核心位置是半径范围内的，例

杭州原来的核心算武林广场，半径 10km，现在搞了多中心城西未科，城东奥体，我自己都晕，但如富阳，临安青山湖，大江东之类的，离原中心直线有多远。

超大城市建议也就到 20km 半径，不信你们自己打开地图看东京皇居或日本桥当中心，20km 半径的范围

上海如外滩

北京如天安门

环京沪的普通住宅都会扑街，这是必然的，有例外的只能是面积超大的别墅庄园，有钱人是没有通勤压力的且他们是有生产资源的，普通牛马只是生产资料，只能提供自己的劳动力或脑子的使用时间权利去换票子。

知乎用户 草明灭​​ 发表

在投资活动中，永远不要考虑抄底摸顶这种操作

这是一个浮沉二十多年的老家伙的忠告

这是一个天道的问题，天道就是顺势的

天下大势 浩浩汤汤 顺我者昌 逆我者亡

抄底 摸顶这种操作方式就是 逆我者忘

拐点是一定存在的

但是 并不是给游戏者准备的，这是给游戏开发者准备的

你是什么身份，自己应该心里有数的！

知乎用户 3rrr 发表

不是哥们，一年 500 万对结婚，就给你算上个 100 万亿的大放水。问题是，你卖给谁啊。

知乎用户 阿宅 发表

当初李嘉诚跑路的时候，网上一片笑声，嘲笑他走眼

我相信当时肯定有不少人紧跟大佬风向，开始出清手中的房产

同理，什么时候传出来李嘉诚类开始大笔购入内地房产的新闻时

【更新：编辑加粗备注，评论区好多人没看到我写的是李这类人吗，我说的肯定是一个群体做出的同类操作，富人群体逃离买入总能说明风向吧，怎么会理解成做决策只看李一人，他年纪的问题还用说吗？信息传导是要时效的，从他们开始逃离到真正全民共识跌跌不休有过渡的几年，同样我认为，从他们回归买入到达成全民共识房价要涨的过渡期才是所谓的抄底时间。15－16 年政策造就的短时暴涨的可能性很低，所以未来我们资金有限的普通人要抓住的就是那个过渡期。浅见，如有不同意见，欢迎评论区探讨】

我会马上开始看改善房，这之前不考虑，没有必要

大鸡窝小鸡窝，都是鸡窝谈不上多优质，还不方便工作流动，买了还折旧，还要交物业费取暖费，房龄上去维修成本持续增加，还有可能政策变动增加持有成本

这租售比，租房还包修包取暖包物业费，搬家公司方便快捷，租房多香

知乎用户 风语游历 发表

我们这一代父母辈，结婚三大件

缝纫机 自行车 手表还是啥的。

还有人抄底么？囤一堆缝纫机？

还是那种三八大杠凤凰自行车？

手表都快淘汰了。

近点说，座机，当初我家 3000 一台还是多少。

现在都很难看见座机了。

房子跟上面属性一样。

知乎用户 keith199 发表

先了解一下发达国家的地铁线路。

你能看出什么？

网状线路，随时换乘

再看一下北京 / 上海的是不是感觉几乎是线性的？

如果换成深圳的线性的就更加明显。

这种线性地铁的最大问题在于，各个线的末端无法形成有效联动，本质就是被核心区吸血的睡城，即：使用价值低廉。

关键的 bug 在于，正常人都知道，无论北京，上海，广州，深圳，哪怕现在发展的再不行，未来都能比肩国际一流都市，地铁成网成环是早晚的事情。

房价要考虑未来预期，而房租不用。

所以当下在中国买房是个（短期）性价比极低的事情。

什么时候地铁成环成网了，大量原来远离地铁的土地～房屋都能背靠地铁通勤了，房价自然会被平摊。

知乎用户 老李 发表

最好的抄底时间不知道，最好的卖房时间只有两个，两年前和现在

知乎用户 lucy20019312​ 发表

等到大多数人认为傻子才买房时可以买了

知乎用户 YzBli iolo 发表

超过股票的都知道，有这种心态的基本都是要接盘的命。

知乎用户 Moses 发表

我不吹涨，也不唱衰，只是觉得最搞笑的莫过于，前几轮楼市变动根本都没看懂的人这会来跟你说三道四，帮你预测未来，他要有这本事，这会不是忙着买房就是忙着卖房，你凭什么觉得他们都能看破未来走势？有这眼界的人现在估计早都财富自由了，也用不着来这帮你答疑解惑吧，反正房价无非两个下场，要么涨，要么跌，总有人会蒙对，评论区大概看一看，仔细想一想就能看出来没有几个靠谱的回答，都是网络上的千篇一律

知乎用户 魑魅魍魉 发表

每卖掉一套房，就消灭了一个有效需求，后面的有效需求只会越来越少，房子也会更难卖。现状是 1/2 线城市的新增挂牌量远大于成交量，房子越卖越多，可预见的不久楼市将发生更严重的泡沫破裂踩踏

知乎用户 HallucinatingBot 发表

二手商品房市场基本会冰封

往后 50 年，买房大概类似于买安全套，自用可以考虑，不用幻想可以转手

知乎用户 穿越会扑街吗 发表

至少跌到 2002/2003 年那个程度吧！

比如我这儿那会普通住宅 1500 左右，

高尚社区 2500 到 3000。

知乎用户 北京 Fund​​ 发表

这波房价下跌，还是给了一些中产家庭阶级跨越的机会。

打个比方说。

A 中产家庭有 3 套房子，市值 1800 万，一套自住，2 套投资。

B 中产家庭也有 3 套房子，和 A 的情况一样。

在 2021 年的时候。

A 选择把 3 套房子里面的 2 套给卖出去变现，获得 1200 万现金。

B 选择利用自己的 3 套房子做贷款，搞钱加杠杆，又搞了 6 套房子出来。

结果等到 2024 年。

A 看到房价跌了 30% 多了，用 1200 万出手，贷款收了 6 套房子回来。

B 这个时候已经爆仓了，9 套房子全部都割肉卖出去了。

那么这个时候。

只要房价能涨，或者止跌。

那么 A 就是从原来的中产家庭，跨越到了入门级的有钱人了。

而 B 就从中产滑落到了底层。

每次危机的时候，那些从中产爬到有钱人的，都是这种方式。

知乎用户 秋水它是水 发表

当你付完首付

每个月的贷款金额

差不多约等于你在当地城市租一套房子的价格

你就可以买了

比如你首付给得起 50w

然后你月供差不多在 3000 左右

你在苏州租一套差不多也在 3000 上下

这时候你是可以买房的

知乎用户 随风而舞 发表

我 19 年卖的，390W，半年不到最高到 580W，去年底成交的一套。你说这世界多么疯狂。

知乎用户 农民子弟祁同伟 发表

出台房产税的时候。

土地财政已经玩不转了，但是地方还是要运行下去，没有增量了，只能玩存量模式。

接下来要推进的是 “房产税 - 租售平权 - 房租上涨 - 地方当包租公” 模式了。

关于租金如何上涨，如下是我的思考：

一个房东涨房租，那是他脑袋被 Lv 踢了，是不想把房子租出去了，因为别的房东房子便宜，狍子才租你的；但是所有房东同时涨房租，这时候就是卖方市场了，租客租谁的都是比原来贵，只能被迫接受 or 跑路去其他城市 or 便宜一些的地方安租房。

众所周知，我们的租售比和国际水平是相差甚远的，国际一般 300 左右，但是我们能轻易干到四五百甚至更高，是因为我们的房子比国外质量更好，维护的更好，可以使用更久吗？

我们留给时间来证明。

那如果我们租售比要和国际接轨该如何呢？

很多人想到的只有房价降低，但其实房租上涨也是可以降低租售比的。

而且大概率这两种情况会在房产税出台后同时发生。

持有两套以上房产的人，多余的房子会在房产税影响下成为负资产，那么就只能降价急卖 or 涨房租覆盖房产税。

在市场动态博弈之后，大部分地区的租售比会和国际接轨，房价下跌的同时房租上涨了。

地方以低于市场的价格出租手中房产 or 政策福利来吸引人才，创造 “税收” 和布局地方的未来发展。

这是我想到的继土地财政之后补上地方财政的办法。

但让我想不通的是，房产税会以什么形式，以什么理由去征收。

不过这其实和小老百姓也没啥关系，我们应该想到的是肯定会征收，以及早做准备就对了。

知乎用户 Cindy​ 发表

上海的话，我认为是跌到峰值的 70%。

我审了八年房贷，我有一个观念跟网上的说法很不一样，我认为上海的房贷月供相当合理健康，哪怕是在房价最贵的时候。市场是能接受这个长期付出的。

现在能按揭 85%，以前是 65%，市场的支撑价就是 65/85，76%，算上降息，80% 左右，即月供不变，首付大减的状态。

要说可上车，我认为顶峰的 75 折到 8 折就可以。要说抄底，那要配上超跌，再往下一档，7 折左右。

补充一下，目前的跌幅也没有网上说的玄乎，上海一手房目前跌了 10% 都不到，二手房普遍在 15%-20%。

知乎用户 Mr 求明白 发表

到后年这个问题会改成失业如何才能找到一个好工作，房价大家慢慢不关注了

知乎用户 gingercat 发表

看一下 1970-2020 每年生育数

至少 至少要八零后都死了之后

才能抄底 也就是 25-35 年后

这一代人消失了 再也不能劳动了

中国人很容易就可以找到工作了

房价必然涨！

知乎用户 关原不嫉 发表

听哥的，股票有红绿轮回、金价有国际局势影响，但房子没有！

知乎用户 思哲​ 发表

今天和一个读者聊天，她说最近想出手北京的房产，

本来已经打了血折，结果发现买家太狠了，还要拼命砍价。

去年能卖 1500 万，结果现在买家砍到了 1000 万，损失了至少 500 个 W。

而且她的房产地段也很好，还有不错的学区，算是优质房源。

她本来以为一线城市优秀地段会更抗跌来着，结果却是跌的更凶。

再看那些四五线城市，这两年跌得反倒少些。

这就和价值股和成长股类似，四线城市的房价虽然没有上涨潜力，

但 100 万的房子可以一年租个 3 万块。

一线城市的房价 1000 万却只能租个 10 万出头。

显然前者股息回报率远高于后者，

现在股市不也杀成长股，红利抗跌么。

所以我就和她说，你先忘掉持有人的角色，

如果你手里有 1000 万，你会去买东京、纽约地区，

每年净收租 40 万的房产，

还是买北上广，每年净收租 15 万的房产。

是北上广比纽约、东京这些全球一些城市更有城镇化、人口流入的潜力？

还是未来 ZG 的经济增长率会比其他国家大得多？

凭哪些要素来支撑它的溢价？

很多人纠结的点在于，跌了这么多，舍不得卖，但也不敢继续买了。

但按照老巴的观念，买入就等于持有，

都下不去手，又为什么还要持有？

其实我这几年和很多读者朋友逢人就劝，

地产时代的红利已经没了，咱能变现就变现了，

甚至还在知乎写了这篇千赞回答：

2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

如果听进去的可能会印象深刻吧。

诚然，现在一二线城市一套房，能变现的财富，够下一代奋斗一辈子的，

能守住时代红利的成果，就偷着乐吧，

有个读者哥们也是持相近的观点，年初把上海的一套 1500 万房产给卖了，然后手里的钱就买买美元债，非常舒服。

现在估计也是庆幸自己的抉择，心里乐开了花。

但接盘他房产的大妈可能就欲哭无泪了，

据说也是在上海经营了很多年餐饮的外地老实人，

当时哥们在交付的时候也是胆战心惊，生怕对方中途反悔，

后来熬了半个多月银行成功批下贷款，完成交付。

现在回头看，接盘侠几个月下来亏损数百万，首付干没。

没法为任何一个人心疼，因为自由市场，总有人需要承担后果。

只能说运气有些成分，但认知确实也很重要。

知乎用户 杨小树 Ethan 发表

中国房地产这么恶臭的东西，偏偏有人要去碰，你能有什么办法？

知乎用户 一生有你 发表

房价的下跌趋势才刚刚开始。

这是典型的资产负债表衰退，只有当企业和居民手中的债务全部出清后才会见底。

这个过程漫长而痛苦，短则五到八年，长则十年二十年计。

知乎用户 追风 carl 发表

这个提问下充满太多滴笑皆非的回答。

比如从房价收入比出发的，注意哈，国际上通行的房价收入比是以家庭为单位。但凡遇到这样的回答，那请他先回答一个问题。鹤岗房价收入比大概在 3.5 倍，如果北上的房价收入比也是 3.5 倍，请问你会买哪里？也可以提高下难度，北上房价收入比是 7 倍或 10 倍或 15 倍，你会选哪里？

环京圈、环沪圈房价暴跌，肯定不是因为通勤距离突然大幅增加了。在北上做牛马，这两个圈的房价这么低，房价收入比远优于在北上买房，不是该被买爆嘛，怎么反而暴跌了？一定要记住城市是有门槛，撇开户籍制度，另一个就是房价，北上的房价高耸，从而阻挡着人口大量迁入。

同理有租售比，发达国家租房体系已成熟，还有房产税，能一样嘛？有的大聪明会说，说的是全国指标，那这几年，鹤岗化城市在不断增加还是减少呢？城市鹤岗化不就是在修复指标嘛，不断加入鹤岗化的城市形成一股强大的力量，从而修复全国指标。既然是全国指标，总不能光盯着北上吧。

用这类指标去理解楼市的，早在零几年就看空楼市了，结局是啥都知道。每个国家的国情是不同的，美国多少人，中国多少人？文化背景也不同，2023 年纽约市政府宣布有 1/3 家庭拥有自住房了，增长主力是华裔。杭州是内地仅有的五个拥有米其林城市版的城市之一，却被网民评价为美食荒漠，你还能指望中美百姓对房产的认知是一致的嘛？

所以，想正确理解中国楼市，必须按照客观规律来，这就是房地产是有周期性的。有些大聪明又搬出了日本，三十年是客观规律？日本失落的三十年，前期基本是人祸，过了十年才开始化债，但拖的越久，化债难度越大。美国次贷危机，本质也是债务危机，只用了六年就完成修复。周期性是规律，但时间长度取决于政策、经济等诸多因素。

这是杭州 2010-2024 年房价走势图，今年的数据肯定不对。值得注意的是 2013-2014 年，这是载入中国房地产的一个标志性的事件。2013 年，杭州房价开始反身向上，但 2014 年 3 月杭州房价突然下跌。这是次找不出任何原因的下跌，被视为中国房价第一次市场化调整，甚至有人认为，这将是中国房价市场化的转折点。

杭州也是中国楼市的风向标之一，杭州房价的下跌迅速蔓延，引发了中国房价的第二次大跌。到 2015 年，中央被迫出手了，后面的大家都知道。举这个例子，只是想说明市场是变幻莫测的，随着中国楼市的总盘子越来越大，政策的作用就越来越小。市场化前提下，底部是走出来的，而不是预测出来的。

最后，明年的房价指数和以往的房价指数不是一回事了，中国楼市进入下半场啦。2016 年，杭州新房进入限价时代，2024 年年底，杭州迎来了限价时代的最后一波开盘潮。目前，杭州有价值的限价项目还有 20 个左右，撑死 5000 套。扣除此次集中开盘，大概还能剩 3400 套，这就是限价房的全部家底了。

最关键的是，杭州的供应结构彻底发生了改变。首先，供应重心向主城区迁移，2024 年杭州共成交宅地 66 宗，其中 35 宗宅地均在主城区。而往年杭州的供应结构是以传统意义上的郊区为主，主城房价 vs 郊区房价，谁会更高呢？

其次，供应结构全面趋向改善。主城区，供应占比大幅度提升，当然你可以说主城区本就该属于改善群体。那今年，杭州共推出 15 宗容积率在 1.5 以下的低密地块，13 宗地块都在非主城区。低密 vs 高层，房价谁高呢？24 年乃至更早，都是限价房，现在不限价了，试问，明年新房价格指数会是涨或跌呢？

自杭州取消限价，土拍溢价率持续抬升。以安琪儿市场为例，最新一宗宅地，溢价率 35.3% 成交，楼面价 40479 元 /㎡。目前，安琪儿限价项目，产品为高层，售价为 46500 元 /㎡。而安琪儿最新项目，产品为高层和叠墅，高层单价有望冲 6 万，叠墅就放飞你的想象力吧，这就是主城改善的趋势。

面粉涨价，面包肯定涨价，但现在人家不仅做面包，还想着做蛋糕，别忘了房开商可是资本家哦。本月 19 日的土拍，萧山区拍出了一宗宅地，溢价率 76.5%，楼面价 3.7 万 /㎡，它肯定不属于刚需了，属于有钱有本地情怀的萧山人。这就是 2025 年杭州新房市场的写照，限价房库存快见底了，大概还有半个月的销量吧。

非限价新房，全都在涨价，刚需盘供应大幅萎缩，明年想买新房必然是地狱级难度，再看刚需，再无刚需。当然，这几年刚需盘客户心理趋于谨慎，但总有人买吧，那只能去二手房市场去淘金。目前，杭州二手住宅房挂牌量是十五万多点，没有新增，只有消耗，过几年房价是会涨还是跌呢？

牧民待牛马把一块草场吃的差不多了，就驱赶牛马去新的草场。这块草场修生养息后，又能再来了，政府早就昭告了这个阳谋。居民负债率过高是事实，但这是平均数据，你可能因为负债率太高，可能因为对就业前景不看好，但就认为马爸爸也和你一样，那就太幼稚了。这个阳谋的风险在于，完成财富积累或完成休生养息的客户够多嘛？

若阳谋得逞，杭州是浙江省耶路撒冷的神话金身不败。放开限价的新房市场如土拍一样热闹，供不应求的新房市场就会把更多的购买力赶到二手市场，最终完成从以价换量到量价齐涨的切换。二手房市场置换链条的打通，又将会进一步推动新房的热度，最终形成新房 - 二手房的正向循环。

如果阳谋失败，那就是新房、二手房统统兵败如山倒。这种规模的新房市场超出了购买力的承受极限，改善盘全面开启分销，展开艰难而漫长的去化过程。届时，新房市场反而要到二手房市场抢一波购买力。无疑，胜败的关键在于新房规模，但地方政府那那都缺钱又是实情，这就考验操盘手的智慧。

又或中央政府不是希望稳房价嘛，中国唯二的炒房之都深圳和杭州，深圳早就趴下了，就剩杭州这杆大旗了。如果能花点小钱，减免一点杭州的上贡，用来减少新房规模，助力杭州楼市走出拐点。既然 2014 年杭州能带崩全国楼市，那 2025 年杭州起码能增加点大家的信心，对吧。

很多大聪明非要我预测明年的涨跌，问题是很多政策都在抽屉里，怎么预测？假设杭州市政府明年突然宣布，25 年不卖地了，别说浙江老板了，炒房团都会卷土重来。虽然这是极小概率的事，但也是有可能的啊，力度肯定没这么大。涨跌不是重点，12 年你预测明年会涨，那有毛用，冲进去后，14、15 年不是狂跌了？

周期性，重点在拐点，高位拐点就是顶，低位拐点就是底。当拐点出现时，能看清就是天才了，事实是大部分人看不清。因为这时趋势已发生转变，但惯性思维还在延续，房价怎么会跌呢，或是不可能涨的。只有等市场走出来后，才明白杭州 15 年买房就是最佳时机，22 年就是逃顶的时机。看图说话谁都是绝顶天才，楼市如此，股市也是如此。

所以，看懂楼市的内在逻辑，等待政策的落地，观察市场的动向，便于理解拐点背后的逻辑，这才是该做的事。当然，这也只是短期趋势，至于长期趋势或者长周期，买个刚需盘就别费那劲了。长周期起码十多年起步，人的一生才多少年，毕业前也不用你考虑买房，这就减去二十多年了。五六十岁是购房主力嘛？知天命后就懒得折腾了。

你看，能让你折腾的也就二十多年，假设你能预测出这个长周期需要二十年，你到五十岁前一直租房嘛？人活一生，不仅只是赚钱，还需要生活的。如果非要执着于长期，那杭州市人口中期规划是 1500 万，远期规划是 2000 万。那怕不考虑通货膨胀，你有信心确定 20 年后，杭州的房价必然是跌的嘛？

至于说北上房价跌到几千，你的脑回路太惊奇了。上海的房价下一个大台阶，江浙沪皖人民都会冲进去捡便宜。上海房价再下一个大台阶，前面买入的统统套牢，但前赴后继的大有人在，因为性价比在不断提高。整个长三角都托不住上海，最终跌到几千，你觉得有多大可能？

知乎用户 BO 而不精 发表

在出现奇迹的情况下

跌到 年底

大概还有 10-20% 的下降空间

-—-

如果没有奇迹，那么大多数地方跌回 17 年之前

知乎用户 全国度人如度己​​ 发表

就拿广州来说吧，跌 我有一个朋友，前两年，说自己的资产有 1000 万，但今年，他们说剩下 100 万了。

原先说自己有 1000 万，是因为有三套房子，这市场价值就这么高，但说的时候，估计是没算 500 万是贷款。他们家庭年收入 40 万 (包括房子的租金收入），加上 3 套房还在升值中的底气，所以当时的规划是，过两年，让小孩去美国读书。

但这两年，房价跌了百分 40，同时家庭年收入降了 8 万。每年还 20 万左右的房贷，就剩下 12 万，过得很紧张。小孩的出国梦也不想了，原先想去美国花个 200，卖掉一套房绰绰有余，现在去美国变成 300，卖一套房都不够。而且他们意识到，减去贷款，家庭的也就只有 100 万，而且如果房价再跌，那么，明年会更少，所以开始精打细算过日子。到年轻人工作 5-8 年就可以买得起房，也就是说年薪在 30 万左右，按六年来计算就是 180 万，买个 100 平米的房子，也就是说房价要跌到 2 万上下才行。

​换一句话说，房价要跌到跟当地人均收入有个可以接受的范围才行。

如果房价涨到年轻人打工几十年都买不起房子，那么就说明房地产出现问题了，因为房价过高就意味少数人占有了房地产资源，而大多数人没有享受到城市居住的权利。

​现在房价的跌幅主要是房地产供给过剩，再加上经济转型带来的中低阶层收入的降低，导致买房的人欲望不高。因为房地产的预期没了，而想买房的人手里又没钱，所以供过于求，导致房价持续下跌。

​也就是说，房价只有跌到中低阶层的人都买得起房才是合理的。

知乎用户 MR - 白少 发表

房价已经抗住了，集体大跌的可能性，比发生第三次世界大战的概率还小。

个别低于市场价的，已经是抄底的时候了。

美联储已经开始降息周期，国内现在还没有明显大动作，理论上会有救市措施。

国家层面上，可能不会直接救楼市，但最近几年经济下行，确实压制了很多购房需求。

只要经济向好，购房需求就会被激发，那些人有的是办法，让买涨不买跌重演。

这次楼市冲击，给所有人降温了，楼市理论上不会恢复，核心地段小幅度增长，边缘老破小持续下降，趋势很明显。

国家下场收房，然后设置保障房，已经名牌。

核心地段的好楼盘，已经到了抄底时机。

老破小买了然后卖给国家，理论上可以保本。

偏大旧，会套牢最后一波韭菜。

知乎用户 知乎用户 FTX8Zs 发表

再等两年，现在高位接盘都是背叛工农阶级。

知乎用户 没钱还想娶我 发表

至少要等到房产税出完再说

知乎用户 Terminus 发表

跌到引发流通性危机导致你失业的时候

知乎用户 洋洋 发表

看 2 个数据：年租金收益率到 4%-6%，租售比到 300 以内，差不多就可以抄底了。

房价什么时候能止跌回稳，相关政府部门、业内专家、搞量化基金的人清楚的很。不夸张的说，如果能拿到数据，比如一手房成交数据、二手房成交数据、法拍房数据、人口数据、城镇化率数据、就业数据等，判断什么时候抄底，其实很简单。

问题是，有数据的人一般不会说，普通人又拿不到。偶尔有一些说真话的，要么被禁言，要么不发文了。之前关注过做对冲基金的，拿数据在模型上跑，2024 年 9 月时，预估上海止跌时间要 14-24 个月，北京 16-25 个月，深圳 20-31 个月，广州 22-31.5 个月。

对这个结论，我持怀疑态度，奈何作为普通人，拿不到数据。举个例子，拿到准确数据有多难，你查武汉市的去化周期，网上的资料大概率告诉你是 24 个月。看起来好像还不错，如果你根据去化周期的数据，判断楼市回暖了，跑去买房，那真是，一买一个不吱声。

因为，24 个月的去化周期是平均值，武昌中北路的去化是 7 个月，而新洲阳逻的去化是 63 个月，江夏藏龙岛的去化高达 101 个月。然后，武汉政府收购了大量存量商品房，作保障性住房 / 拆迁安置房，集采集备这个事情，有多少人知道？

@金陵小老头

的回答：“等央行降到零利率的时候，房贷利息也就 1.5 左右了，我会抄底的。”2025 年 3 月 13 日，央行开会重申：“实施好适度宽松货币政策，择机降准降息。”2025 年 3 月 20 日，5 年期 LPR 是 3.6%，武汉首套房房贷利率是 3.1%，武汉 5 年以上公积金贷款利率 2.85%，四大银行 3 年期大额存单利率是 1.9%。如果房贷利息真到 1.5 左右了，我也会去抄底。

我这儿有一个升级版的公式：房子收益成本均衡 = 房子持有收益 - 房子持有成本，公式展开后为：

• 房子收益成本均衡 =（年租金收益率 + 学区房溢价率和心理价值溢价率 + 房子年投资回报率）-（武汉首套房房贷利息 + 房子年折旧率）

其中：

• 年租金收益率 = 房子月租金 ×12÷ 房屋总价
• 学区房溢价和心理价值溢价，简化计算，有学区的取值 0.5%，没学区的取值 0。这个因人而异，一般好学区好物业，一套房子可能加价 20% 以上。
• 房子年投资回报率取值为 0，政府在房价涨的时候说”房住不炒 “，在房价跌的时候说” 止跌回稳“，实际上都是一个意思，让房子回归居住属性，不要有投资属性。现在房价一直在跌，炒房客都不炒房了，房子投资回报率为 0。
• 武汉首套房房贷利息 3.1%
• 房子年折旧率，房龄 0-4 年为 0.30%，5-9 年 0.70%，10-14 年 1.20%，15-19 年 1.70%，20-24 年 2.20%，25-49 年，2.70%

举例：

知乎用户 momo​ 发表

时间 2025 年 2 月 16 日。

昨天看了一下北京、天津、环京的房子，补充一下。

租售比的方法大家基本都说了，就是这个房子月租金 * 250 = 房屋总价，差不多就是这个房子总价。1000 元月租金的房子，它就值 25 万。1600 元租金的房子，它就值 40 万。按照这个原则来看，二线城市很多房产是可以入手的，但这个方法是相对比较和平、平稳时期的价格估算。

现在，有几个灰犀牛无法避开，有极大概率影响到房地产价格，新生儿急跌、中美对抗、统一台湾、房产税、科技吃人。这几个随便拉出来一个，都足以让房产投资喝一壶，现在是五个，集中在未来 4、5 年之内出现。

工程上有一个东西叫 “最不利组合”，现在买房就已经出现了这个情况。就是问你一句话：你所在区域人口减少 10％+ 公司倒闭 10%+ 你自己家庭收入减少 30%+ 非首套每年需要增加 1％的成本，这样的情况下你是否可以不断供，最终拿下这套房子。

2024 年 11 月，我自己的房子挂了中介，现在还在空置中，即便比前两年房租下跌 35% 左右。我租的房子，今年 6 月到期，计划到期就不再续住。这就是现实情况，房租也是可以跌的。

没底，底就是 0，甚至是负值。

多数城市，人口会越来越少，上世纪八十年代、九十年代那些老破小或者步梯房，送走现在住的这些人就完成使命了，没有后来人接盘了。甚至你需要担心，取暖、物业、鉴定、维修、加固、保险等等这些费用不要找你。

2020 年七普，全国人均住房面积 41.76 平方米，大家都有房，你抄谁的底？

过去十年，死亡人口主要集中在建国前出生的这批人，死亡人口连续三年突破千万，总共死亡人口 1 亿左右。未来十年，1949-1960 年这个年龄段的人会大量去世，死亡人口会迅速突破 2000 万，总共死亡人口大约 1.5 亿 +；再过十年，1961-1970 这个年龄段的人会大量去世，每年死亡人口都会超过 2000 万，峰值死亡人口甚至有可能突破 3000 万，总共死亡人口大约 2.5 亿 +。

未来二十年，出生人口能有多少？峰值出生人口都突破不了 1000 万，总共也就 1.5 亿左右吧。

郑州

天津

青岛

远郊？

天津宝坻京津新城，那叫远郊，一个屏幕里两三个幼儿园。

郑州上街区、青岛胶州这些可屏幕里至少二十家幼儿园，这样的人口密度，可不是荒地里边起一个大盘。

郑州荥阳、青岛胶州，住建部城市建设情况有单独统计。胶州市区人口 103.4 万人，建成区面积 91.8 平方公里。荥阳市区人口 71.2 万人，建成区面积 38.48 平方公里。

你就看你们省里有几个地方建成区、人口能比这俩地方强的？

知乎用户 李文杰​ 发表

如果问什么时间可以抄底，那就是年租金净收入，是 2 倍 20 年国债国债收益率。

也就是 100 万的的房价，现在 20 年国债收益率是 2.4%，那至少年租金收入 100 万_2.4%_2=4.8 万。扣除租房中介费，空置成本，差不多租金是 4500 / 月。

简化计算是，当前房价会跌到年租金的 20 倍左右。

也就是现在租 1 万 / 月的房子，合理房价约 240 万。租 5000 的房子，合理房价是 120 万。

纵观世界，基本都是这规律。

除非我们有中国特色的社会主义反市场经济规律，否则，基本会朝着这个价格靠拢。

当然，这里面有几个变量，一个是 20 年国债收益率，如果跌到 1.5% 的年化收益，那房价会是年租金的 30 倍。这样 1 万 / 月的租金，合理房价约是 360 万。

随着时间的推移，房子可能不再涨价，但租金会涨。所以如果房价理论上还要跌 50%，但可以只跌 30% 就达到了合理区间。

噢，人口增长和房价并不会成正比。

我居住在深圳，我相信未来 20 年深圳人口在 3000-4000 万是大概率的事件。但是租房意愿的人口，也会上升。

大家普遍倾向于租房，这时候，租金收入必然成为衡量房产价值的重要指标。

再谈一点，大家认为买房，是地段，是未来上涨，但实际上呢？

其实买房和买股票类似。我在这篇回答有写：

中国股市所谓分红就是一个大骗局，您认可吗？

中证红利低波指数，在过去 18 年上涨了 10 倍，算上分红，其实过去 18 年上涨了 20 倍。那么这个指数持有的是什么股票呢？其实就 50 只个股。

https://www.csindex.com.cn/#/indices/family/detail?indexCode=H30269 这个链接有相关的 50 个成分股名称。

其实归纳起来主要是银行、煤炭、公用事业（公路，燃气）。

在最近几年这么差的行情中，该指数也是一路上涨。

核心原因是什么，是这个指数 50 个成份股的平均股息率达到了 5%。使其有极强的规避风险水平。

买这些股票看似错过了 20cm，30cm 的涨停，但股价的基础其实是分红。分红代表了你公司有稳健的利润来源，你才可以分红。而以深圳目前的房租水平，看不出来任何房价有企稳的空间。

这就像买房子，你可以买房区房，比如深圳 在高锋期有些 2000 万的学区房，租出去的话租 1 万元 / 月。随着学区政策的调整，就跌到 1000 万。还有继续下探的风险。

我在 2019 年写过一篇关于深圳写字楼的租金下挫的知乎：

怎么看深圳写字楼租金大幅下挫？

而根据实际情况回测，情况证明了我说的一点。2024 年的消息称京东要退租华南最大办公地 “深圳卓越前海壹号”，被指租金太高。

知乎用户 猫哥读研报 发表

过去四年，中国楼市像坐过山车一样，一路下行。新开工量相比峰值下跌 75%，销售腰斩 50%，价格还远没见底。

很多人问：中国的房地产，这场下滑最终会怎么收场？它的结局，会不会像日本失落的三十年？

为了回答这个问题，高盛最近的一份研报，把中国的楼市放在全球视角里，对比了自 1960 年以来全球 15 个经济体、21 次房地产崩盘。答案并不乐观：历史经验显示，房价通常需要六年才能真正触底，平均跌幅 30%。中国已经走完了 4 年、跌了 20%，如果历史规律继续发挥作用，还可能要再跌 10%，要到 2027 年左右才稳定下来。

接下来，猫哥用大白话给你拆解清楚这份报告到底说了什么。

一：全球 21 次房地产崩盘，平均要熬六年

高盛的研究发现，全球历史上的房地产崩盘，有几个共同点：

第一，房价跌幅较大——从高点算起，房价中位数平均要跌 30%，而且要熬上六年才能触底。

第二，经济直接被拖下水。房地产崩盘期间，GDP 增长下滑 5 个百分点，通胀压力缓解甚至进入通缩，非住宅投资和住宅投资是经济的主要拖累原因

第三，外贸格局逆转。由于住房财富的减少，消费疲软导致进口减少，靠出口撑场面，净出口占比平均上升 2-3 个百分点。

最后，政府和央行通常会放水救市。历史上，财政赤字平均扩大 2%，央行利率下调 3 个百分点。

二、中国比较特殊，但也逃不过历史规律

中国这轮房地产下行，有三个特殊性：

1. 中国的封控，再到后来的重新开放，让经济增速和消费曲线被打乱，看起来不像典型的下行周期；
2. 政府拼命发展制造业和基建投资，使得非住宅投资反而逆势增长；
3. 政策上极度克制，比其他国家保守得多，不像国外那样大放水，而是刻意去杠杆、控制风险。

但不管特殊性多大，高盛提醒这些历史教训也同样适用于中国：

**第一，房价还没到底。**全球房地产崩盘，房价跌幅的中位数是 30%，平均要跌 6 年，中国这四年只跌了 20%，如果按照历史规律，还要再跌 10%，2027 年才有望稳定下来。

**第二，出口会持续强劲，进口会减弱。**未来几年，中国的贸易顺差会继续扩大，而制造业的优势让出口继续撑住经济。

**第三，政策需要更宽松。**现在的货币和财政政策，比历史上其他国家都谨慎。高盛认为，要想稳住信心、防止长期通缩，政府需要进一步宽松，特别是财政支出。

写在最后：那么，中国的结局会怎样？

简单总结一下：

• 房价不会无限下跌，但见底可能要到 2027 年前后；
• 在此之前，楼市对经济的拖累还会持续，内需疲软，消费靠不住；
• 出口是经济的支撑点，但长期靠外需不是办法；
• 政府可能最终会放出更多 “真金白银”，财政支出会成为未来几年的主角。

换句话说，中国房地产行业的出清还没结束，房价不会立刻止跌，经济要靠出口和政府支出兜底，普通人可能还得熬上两三年。

这份研报干货比较多，建议亲自看看原文，拓宽下视野，兼听则明。

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知乎用户 子楠​ 发表

近几十年都不能了。

3 个原因。

1 是房子是会折旧的，虽然这个周期很漫长，然而你看看涨价的时候，值钱的是新楼盘，还是老婆小？也就是说，就算房价回暖，你抄底抄到的，也可能是不值钱的资产。

2 是产业政策，国内政策一直在试点从土地财政转向股权财政，其中合肥政府试点做得非常成功，这导致各地都在转向股权财政。那么如果最大的多头换赛道了，你觉得你上去能喝汤？

3 是投资惯性。其实 18，19 年房地产已经见顶了，甚至 14，15 年房地产已经不该继续投了。然而无论是民间的投资惯性，还是国家的产业惯性，都没能马上转型，这导致房地产最后一次见顶。当然，那时候的投资惯性是做多。而现在房地产的主流舆论下投资惯性已经是空了，大部分投资人已经不倾向于投房地产了，这导致就算房地产产业回暖，也可能需要 5~10 年时间，扭转投资惯性。

综上所述，近几十年来，房地产都不适合抄底了。

知乎用户 水益万物​ 发表

2020 年还想通过房产来赚钱的，信息都太落后了。

但是抄底可以啊！

让我们先看一下房价长期走势。

中国要在十四五规划期间，让中国 20％的人住在保障房里面。也就是再建造 9000 万套公租房、人才房、廉租房。

什么是保障房，就是给没有买房的人群提供的住房。也就是 2.1 亿无房人群将解决买商品房的刚需。

在房地产已经严重饱和的情况下，直接减少约 2 亿刚需买家，这不是等于直接宣告死刑吗？

也就是让房子回到本身的价值，即让房产大量贬值。

中国的房价已经在 2020 达到了历史高峰了，房地产作为政府血包已经完成了它的历史使命，血宝用完就是丢弃的。

很多人说，我的一线城市的房子总还保值。

广州和深圳两个一线城市，要求

「保障性租赁住房占新增住房供应比例超 40%」

并且我可以负责任的告诉你，很多保障房的居住质量是比普通商品房要好很多的。以深圳的保障房为例，光明区新建的几个保障房小区，都是由多名院士团队联合设计的，房屋结构、小区环境、设施配套远超普通商品房。

保障房为什么现在建的这么多、建的这么好？

①为了畅通国内大循环体系

②以工代赈

③中国政府真为人民考虑。

有些人看到这个政策后，直接把房卖了住公租房。聪明。现在把房卖了，这笔钱 10 年后可能能买几套。

现在是 2025，中国大概有 2.5 亿套商品房。0.6 亿套保障房。2035 年这个数据将会是多少呢？商品房将增至 3 亿套，保障房将增至 1.5 亿套。

在商品房增加 5000 万套、保障房增加 9000 万套、买房刚需人群（一套房都没有的）减少 2 亿人的情况下，房子会回到房子本身的价值，也就是房地产去金融属性。

到时候人人几乎有房住，平均一家一套房的情况下，房子不再有任何稀缺属性，彻底去金融化。

而一个 100 平毛坯房子的建造成本，需要多少钱呢？

20 万。

那么房子周围公园配套设施的平均成本是多少呢？

三四线城市 8-15 万

二线城市 15-30 万

一线城市 30-50 万

也就是说，就算是深圳的房子，如果回到房子本身的价值，一套不会超过 100 万，这才合理。

也就是房价 1 万一平，是深圳房价的平均成本价。

现在深圳的房子你别看 5 年前 700 万，现在二手房挂个 400 万，你去看实际售卖价格。有没有这么多？多少比例的房子挂牌价 9 折卖？8 折卖？甚至 7 折卖？

这只是刚刚开始。这还是没有房产税出台的情况下。

现在买房、持多套房就是 49 年坚持国民党会赢的。

蒋介石在 1949 对党内训话说，国民党要撑到第三次世界大战，拖到美国来打共产党。

我们听到这个内容都会觉得很可笑，可是现在还在支持房地产涨的和这个有什么本质区别？

所以我们现在反过来看一下，房地产应该什么时候抄底？

根据 100 平房的建造成本来看。

当一线城市的二手房成交价，降到 70 万的 1-3 倍时，就可以抄底。平均二手房成交价，降到 2.1 万一平时，就可以买了，我们当然没必要等到降到理论的 70 万一平时才买。

自己思考，数据有待推敲。

二三线城市则是 1-2 倍，也就是在 1 万一平时。

县城现在已经是接近底价了… 县城二手房非常便宜，甚至有价无市。当然你也可以再等等，以后再买。

所以我们 5 年内，10 年内甚至都不用买房。

就等着房价跌，相信政府 9000 万公租房的力量！相信同时伴随的 5000 万套新商品房的力量，房价总体只会越来越低！

另一点是，人类正在第二次认知革命、第四次工业革命的时代。

未来 10 年内人类社会的物质总财富，会在 AI 带来的百倍生产力提升下，整体社会财富翻倍。

好，第一次工业革命使得人类 60 年内创造的财富，超过了过去 2000 年农业的总和。第二次第三次每一次都会让人类社会的总财富翻几倍。

中国现在是第四次工业革命。这一次中国社会的总财富会翻很多倍，以前中国社会科技、经济都不发达。人多，商品房少，商品房太稀缺，没有不贵的理由。

现在，科技大爆炸，经济大发展，房子根本没有任何的稀缺价值。以后中国人越来越少，房子又在科技加持下建造的越来越多，同时成本越来越低。

100 年前农村有土地是地主，现在农村有土地还能叫地主吗？

10 年前在中国有很多套房产是大富哥，10 年后在中国有多套房产还能叫大富哥吗？

20 年后小富哥都不算了。

通过房产维持阶级的，都远远高估了房产的价值以及阶级流动的速度。

所以马云很早说，中国 20 年后的房子会成为白菜价，就是这个原因。事实上不用 20 年。

因为房地产只有一种情况下有金融价值，就是房子稀缺的时候，有炒的价值。

当一个地区没发展起来，房少人多，房子具有稀缺价值，能涨。有稀缺价值的才有高价卖出的可能，一旦没有稀缺价值就一文不值。

一个国家怎么可能每个时代的硬通货都是一个固定的商品？

商品房的降价，是时代发展的顺势潮流。

也就是说，只有极少部分核心区域的房产，可以涨。其他都涨不了。

也就是很多人说的，这几年上海的房，1000 万以上的继续涨，500 万一下的只有跌。

让我们谈谈第二个房价降价因素。

②政治因素。

中国历代中央，都与地方豪强存在权力的制衡。中国地方豪强大部分资产都在房子里，中国的食利阶级、不肯让利于民的先富就是首要的打击对象。

所以有的聪明的先富，紧跟大队伍主动带动后富。

而中央的计划就是先富带动后富。怎么带动？先富们不是买了一堆房准备阶级固化，想靠房子成为食利阶级吸血社会吗？

那么政府就大力开造保障房让食利阶级连房租都收不到。

保障房一个月租才小几百元，约等于免费送。并且保障房是政府的，水电费完全按照国家标准收，租客只用和政府填资料申请房子，一个月多少钱就是多少钱。

住房不用看房东脸色，不要怕房东提高水电费。中国的小老百姓最痛苦的事情之一，就是本来没多少钱还被房东吸血，租房很多押金都不退。没有尊严也没有幸福。

这种情况下大部分小老百姓都会住公租房，不会找私人租房。食利阶级想靠收房租吸血继续成为钟鸣鼎食之家的可能性，几乎没有。

最重要的是，房地产一旦彻底去金融属性，搭配房产税。那些手握 200 套房，2000 套房的地方豪强，全部都会被瞬间蒸发 90％的财富，实现中央对地方豪强的打击。

历代中央都在干这事，而这一次是降维打击。

而一次，中 g 要做的，就是让这些地方豪强把原本 200 万、500 万的房子，以骨折的价格吐出来，卖给老百姓。房子是用来住的，不是用来炒的。

以前是打土豪分田地，现在是打土豪分房子。怎么打？用文明的方式打，完成财富的再洗牌。

中国政府不允许未来有人住不上房子。中国要建设的是社会主义共同富裕。并且中国政府真的就是这么做的。。

很多人对于中国的理解是，中国房价永远涨，中国永远维持现状。

中国历史永远在小洗牌和大洗牌中切换，没有停止过洗牌。而我们就在大洗牌，什么是大洗牌？简单来说就是把大部分高阶级的人，用各种方式震荡到低阶级。

中国已经更替了多少代王朝了？百代王兴衰变，中共要做的是跳出王朝更替的历史兴衰律。让国家成为一个可以阶级内部循环的圆圈，而不是一个无可逆转的阶级沙漏（阶级固化）。


当绝大部分沙都落到下面时，沙漏就可以重置了，也就是可以改朝换代了。

中国要做的是国家像一个圆，阶级流动是可逆向的循环。

在黑色箭头 (政府力量）的牵引下，形成阶级的自然更替，跳出王朝迭代的兴衰更替周期律，因为阶级更替本身就蕴含着旧退新替。

蓝色的是水，可以流动的，象征财富。

水在红点侧半圆，代表社会财富在穷人手里。

水在紫点侧半圆，代表社会财富在富人手里

而中国现在在做的，就是蓝色的箭头牵引，让水（财富）到紫色的点的那一侧。

让低阶级也有大量财富，也就是 2035 宏大规划要做的。

同时随着经济发展、第四次工业革命的社会总财富翻倍，在圆圈（国家）里面注入更多的水（财富）。

最终中国要实现整个圆圈都是水，形成共同富裕没有穷富之分。

然后形成太极

达到历代政治的最高艺术。

也就是说，国家里有不再有固化的阶级，阶级之间的流动在法制的基础上良性循环。跳出了兴衰更替王朝周期律，且达到共同富裕、天下为公、选贤举明的文明高级阶段。

也就是共同富裕是一个结果，也是一个过程。在实现共同富裕的过程中，房子必须回归房子本身的价值，是主动也是被动的。

这一步首先打的就是地方房产豪强，任何阻碍_实现政治理想的，阻碍历史上升潮流的_

结果都是一样的。

中国政府将用历代都从未用过的方法，用降维打击的方式剥夺地方豪强世世代代的食利权利。

解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

最后让人的地位回归到人本身的价值。应该富裕的富裕，不应该富裕的全部下降阶级！

我在想，很多人可能因为看了这篇文章，于是彻底改变财富配置，彻底改变人生。

因为选择完全大于努力，至于房产怎么弄，我已经给出思考方向的建议了。

③人口不确定性因素。

（已删除，因为不删发不出来）

这篇文章写的对不对，诸位自己思考，我觉得我的观点肯定有很多不足之处，谢谢大家的阅读。

有任何批评和建议，也欢迎指出。任何批评和建议我都欣然接受，因为真理经的起批判，追求真理的人应该兼收并蓄、海纳百川。

欢迎大家在评论区畅所欲言。差异是交流的基础，在您对我的批判中，我也能学到很多。

我写的任何文章都不会收费，因为我认为免费才能帮助到更多人。如果您觉得我的文章写的好有帮助，非常感谢您的赞赏。但是我绝对不会让这篇文章付费才能看到。

如果有人看的话，收藏量高，我就继续更。因为我写的东西老被直呼封，大家也可以加我的公众号水益万物，保存下来。

知乎用户 东沐易学 发表

我把房地产行业的未来给大家聊透，能明白多少就看自己了。

过去二十年，房产除了居住属性外，还有非常高的金融属性，也就是投资属性。因为二十年前，我国的城镇化率非常低。同时也是大学扩招的开始，大量的大学毕业生毕业后只有城市能提供就业岗位，毕竟读了大学不可能回家种地。所以这群大学生就想留在城市，这就是我国的城市化。城市化的过程就是乡村能人买房进城的过程。

为什么房产具有投资属性？那是因为供小于求，大量的乡村人口想要进城，想要娶媳妇儿，就必须买房。所以引来了一批炒房客将房价炒高，就是笃定这群乡巴佬肯定会来接盘。事实也不出所料，哪怕掏空六个钱包，绝大多数的父母也都为儿女买上了房子，落户到了城市，娶上了媳妇。这个过程其实是三赢：国家卖地获得了大量的财政收入，所以我国在过去的二十年发生了翻天覆地的变化；炒房客通过投机获得了不菲的收入，过上了幸福快乐的日子；接盘侠实现了农村人到城里人的身份转变，还娶上了媳妇儿。

本来一切欣欣向荣，结果到了 2018 年开始，中美贸易战打响，把这一切美好都打破了。我国曾经是美国最大的贸易伙伴，每年都要向美国出口大量的商品。突然有一天，美国说不买了。国内很多商家，公司突然没了甲方，于是只能减量生产，或者裁员，降低工资。于是就业受到冲击，人们收入降低之后自然对未来也不够乐观了，所以不太敢背上房贷上车，这是影响未来房产的一个因素。再者，过去二十年我国的城市化率已经达到了 65%，基本上能买得起房，能进城的人都进城了。剩下的 35% 都是实在买不起的，哪一个父母不想让孩子进城？实在没能力罢了。现在你说我给你优惠 10%，快来买房啊，他们缺的是那 10% 吗，他们缺的是那 90%！当然，对上层来讲，这部分人已经被放弃了，这部分人中的绝大多数都是最后一代了，要被淘汰。

谈谈未来。目前城市化率已经达到 65%，能买得起房子的早就买了，买不起的也就买不起了。这就是说未来不会有人接盘了，击鼓传花已经到了最后一棒。所以 2021 年买房的大部分人，确实是买到了顶点。未来房产行业必然要失去金融属性，回归居住属性本身。

几点影响因素：

1. 未来几年我国就业情况还是很难好转，收入普遍不如预期。

2. 我国目前所存在的商品房已经供大于求，人均居住面积已经超过 40 平方米，很多城市的楼盘根本卖不出去。

3. 我国人口已经来到拐点，未来人口下降是必然的。今后老人去世，将会有更多的住房空置出来。

另外还有一点，现在能买得起房子的不需要买，因为人家本身就有住房。买不起房子的你降价他也买不起。所以成交量很难上去。现在除了刚需，谁会买房上车？

以上这些特点就决定了房子必然要持续阴跌。或者阴跌到某个时期开始横盘，然后再阴跌。总之没有任何的有利条件还支持房产可以上涨。

一个关键线：

如果房价能跌到 2015 年的水平，刚需基本上就可以上车了。这是因为 2015 年之后房价几乎翻了一倍。如果短期内降到 2015 年以下，会引发集体断供潮，国家不会允许降低到 2015 年之下的。

说明：以上只是国内房地产的泛趋势，具体城市，具体小区，还有许多别的影响因素。凡是涉及投资类事件，自负盈亏。

知乎用户 张志航​ 发表

这是一篇技术性非常强的，关于房产市场的新闻分析方法的文章。所以我会配上相关的案例，仔细和大家讲讲，怎么判断一个地方房地产市场是否到达了底部，以及房产市场信心怎么被击穿。

这里面最典型的案例往往会选择惠州。惠州在深圳边上，本身经济基础相对深圳比较薄弱，但是规划上作为深圳经济发展的外延，一度被认为潜力卓越，房产市场整体规划的规模也比较大。之前房子也不愁卖，到现在算是市场崩盘。

我们用一套具体房产的挂牌销售信息来做了解。先是第一阶段，2021 年，这套房子被 210 万挂牌出售。接着到第二阶段，2022 年 10 月，房产降价 130 万。然后是第三阶段，2023 年 2 月也是之前著名的小阳春阶段，挂牌价一路从 130 万调价到了 152 万，到 23 年 6 月，这套房子挂牌价重新调整回到了 130 万。接着就是第四阶段，到了 23 年 10 月，信心被击穿，业主挂牌价一路从 130 万暴跌到 100 万，之后 59 万成交。

我们国家的房地产市场，从细分来看，这几年绝对不是一路上涨然后突然下跌的。最近几年其实出现了很多很特殊的时间点。我们先细化的来看一下这些时间点。

第一阶段就是惠州房价跟着深圳暴涨的时间点。从目前回顾，深圳二手房成交量是从 21 年 7 月开始缩量的。但是民众在那个时候其实并没有发现深圳的房价出了问题。很多提前跑路的人也不是有多厉害就是纯粹的运气好，因为房价最高点，往往都是要在市场出清一段时间后，才能分析找到。

深圳跌了，惠州的市场没有成交量，上文提到那套房子的房东也是在 22 年 10 月才意识到问题，开始下调房价到 130 万。从后期的挂牌数据来看，130 万就是他的心理 “底价”。

这就是一种很典型的假涨。房东以为房子很值钱，直接挂了一个高价。但是房子卖不掉，他没赚到钱。这个假涨的过程中，开发商是能赚到钱的。因为二手房挂牌价普遍高，民众认为一手房便宜，就会集中去买新房。

到了第三阶段，也就是 2023 年年初，市场开始出现严重问题的时候，新闻里宣传是小阳春。就是说房地产市场都在复苏。在这样的新闻攻势下，很多人都误以为房价要涨，所以开始集中买房。同时二手房的房东开始集中调价。房价 “涨了”。就像这位房东，把房价从 130 万调高到了 152 万。

成交了吗？没有。这也是一种假涨。而且这个过程中，因为市场其实不好，所以开发商也没卖掉房子。到了 2023 年的 10 月，惠州出现了一个击穿市场信心的事件。当时惠州房管局要求房企控制价格，不能降价卖房。可是保利作为一家全国性的国营房企，没有买惠州的账，开始带头降价。

降价的小区叫保利阳光城。开始的时候备案价 1.5 万一平，开售 1.7 万每平，直接降价到 8000 块一平，房价就是腰斩来换销量。

市场信心直接就崩溃了。虽然惠州的管理部门出手也算是及时，不让房子网签。但是大家看到全国性的国营房企都那么降价，自然而然就知道市场崩掉了。之后就是二手房房东，想卖房的开始拼命竞争性的降价。就像这位房东，最后 59 万把房子出掉了。

在这个过程中，老旧小区崩得特别快，次新房则是没有成交量。原因是获得房子的成本价格不同。老公房，之前因为房产改制，房东拿到手里的价格可能只有几万元，哪怕四五十万卖掉，他还是赚钱的。而新小区，成本价格就不低，房东自然而然降价幅度不可能太高。

但是市场是 “真跌” 了。

信心崩溃之后，什么政策都没用了。惠州的房地产市场基本算是崩盘了。

那么怎么去判断这里面的 “假涨” 和“真跌”呢？我们一起来看具体的操作案例。

通过惠州的案例，我们可以看出标杆性房企对市场信心的影响。保利，是全国性的国营房企，规模很大，而且不太买地方上的账。之前你看保利在惠州降价，再到成都和苏州。基本上哪里的保利开始大规模降价，哪里的市场信心就崩掉。

全国性的国营房企，它的降价判断，大众都相信。看到它大幅度降价要跑，大众就知道再不跑就来不及了。

但是在他们跑之前，信息其实就已经传出来了。

这里面涉及到 23 年万科的一个案例。以下是一组 2020 年的数据（互联网可查）：

“在上市房企中，恒大出手最为阔绰。年薪前三名高管的平均薪资最高，达到 8158 万元。其中最高的高管薪酬达到 2.04 亿元，包括 1.65 亿薪金和 3933 万元的购股权计划。执行董事史俊平和潘大荣分别以 2029 万元和 1994 万元位于 2、3 名，较 2019 年薪资涨幅分别约 33%、20%。”

这是恒大高管的收入。对比所谓的标杆性房企，也就是之前宣传没问题的碧桂园，数据是这样的：

“碧桂园高管薪酬合计 2.88 亿元，其中总裁莫斌最高，其 2020 年的年薪 1.33 亿元，较 2019 年大幅增长 93%，一人薪酬占据了碧桂园高管薪酬总额 46%，近乎半壁江山。实控人杨国强侄子、执行董事杨志成 2020 年薪资为 5788 万元，仅次于莫斌。”

如果这些房企不激进拿地，他们的高管凭什么拿那么高的收入？

那么同比万科的数据呢？

“万科的高管董事会主席郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武公布的薪酬分别为 1247.3 万、1123.1 万和 895.8 万，其中郁亮相较去年还减少 4.4 万，但加上经济利润奖金后，上述三人的薪酬达到了 3465 万、2468 万和 2411 万。”

如果万科真的是保守稳健经营，它的高管凭什么拿那么多的分红？高杠杆，高周转，是当时几乎所有房企共同的选择。万科只是相比而言，没有特别激进而已。它整体也不稳健啊。

那么为什么新闻里要说它稳健呢？这就是矛盾点。

道理很简单，市场萎缩，购买力整体少了。管理者不可能保住所有的房企，所以新闻舆论更多是在 “引导购买力”。你想想，恒大碧桂园融创这些企业都完蛋了，大家都不去买了。只要让大家认为市场上剩下的国营房企是稳健的，大家都去掏钱买他们的房子，他们是不是就有救了？

可是这里还涉及到另一个问题，就是二手房。二手房的房东是零散在市场上的。他们根本不受政策的直接控制。购买力也可以流向二手房啊。这里怎么办？

当时小阳春的宣传就特别的巧妙。二手房的房东在这个情况下，普遍行的开始高估自己房子的市场价值。他们没有及时降价卖房，甚至有的还逆向涨价。这样一来，购买力都流向万科保利这样的企业，就有可能把这些房企保住。

国企也是企业。国营房企也是卖房子为生的。它们拿到注资只是把问题延后，房子卖不掉，它也吃不消的。

接着你去看这个市场，是不是感觉到后怕？有没有觉得当时在 23 年小阳春买房的那群人，就像是被忽悠进入了一个不是他们操控的赌局？

市场稳住了，他们就不受损；市场没稳住，他们就是高点进入，很可能一辈子都没办法解套。

这就是房地产市场真正残酷的地方。你的钱进到房子里面，是要通过房产的交易或者说评估抵押，才能再把钱变出来的。

一旦你的房子丧失了交易价值，你的贷款可没有减少。这个时候你一旦没有钱去填坑，这个房子就出问题了。资产，成了负债，成了压垮你的负担。

像我上面介绍的这种方法，就是发现新闻宣传和现实间的矛盾。只要你找到了这个矛盾，你就会立刻清楚问题在哪里。像我们是对房产数据非常熟悉的人，你看新闻里面集体性出现了现实不符合的数据，那么你就自然而然知道出问题了。

但这个方法对于多数人来讲是非常困难的，而我接下去要介绍的，是一个简单的 “笨办法”。

大多数人判断房产的大趋势，方法都很简单。看管理政策。过去这些年只要市场好，就是限购越来越严格，同时还不断的涨利率。市场不好了，利率就下降，同时不断的放宽限购。哪怕是北京上海这样的城市，你看它把限购从五年变成三年，也能知道它是因为市场不好，才导致出现了现在的问题。

但是接下去呢？限购政策在多数地方都已经退出政策舞台了。你这个时候怎么再用政策判断呢？所以还是要用简单的笨办法。你是买卖具体的一套房子。

首先大家要清楚的一点就是过去这二十年，房地产市场是普涨的。所以大家获得房屋的成本差异巨大。同时大多数人目前还没有习惯或者没办法在房地产市场上亏钱。也就是说他们如果主动降价，降价的幅度并不会太大。三成首付的背景下，愿意降低 30% 全部亏光首付的人很罕见。

所以你就会发现次新房的挂牌价格往往不低，产生一种 " 房价还算稳定‘的错觉。

这里就需要一个笨办法了. 你千万不要舍不得花时间去看房子。看房，也不能只看自己喜欢的小

区。你选 f 地方，就要看它周边各个时段的小区。

你选定了一个购房区域，就要去走访周边的小区，看看这些小区是什么时候建成，当时的售价是多

少。再看看这个小区里面有多少房子挂牌，和多少房子出租。

一般来说，次新，也就是多数年轻人感兴趣愿意住的小区，往往之后成交的高点是在 3-5 年。也就是

说，年轻人去买套婚房，之后生孩子，孩子要读书，就要开始换房了。这个时候它的成交量往往比

较高。

接着你就会看到它的成交量有了很大幅度的下滑，尤其是现在，几乎全国这类小区都没有太稳定的

成交。这个时候信息控制也严格。如果没有一个像保利这样级别的国企开始大规模的甩卖，往往市

场情绪哪怕不好，价格也还算稳定。

这个时候合理的操作，就是等法拍和周边新房小区的报价销售情况。新房卖不掉，没办法回款，房

企就是要降价。法拍是强制降价，要是没人兜底，就是会一路击穿。这个时候你再去看的时候，看

见双重的叠加打击，市场就是一路走低。

慢慢看见成交量相比之前回稳了，就是可以考点出手了。

而今年，也就是 2025 年年初这一段是绝对不适合去购房的。因为法拍房往往会集中在 25 年年中左右

出来，等到那个时候，市场明朗一点再买房子肯定是个更好的选择。

知乎用户 墨尘讲项目 发表

你花三百万买的房子跌到了两百万，该如何弥补这波房价下跌所带来的亏损呢？

如果这时候你把房子以两百万的价格卖掉，然后再追加两百万现金，就可以再去买入一套现价四百万的房子。

对，它是当初从六百万跌到四百万的，就和你之前买的房子一样，跌幅都是百分之三十三。

这样的话，就等于你一共花了五百万买下了一套当前价值是四百万的房子，也就是说你的总亏损率是百分之二十。

这比你之前三百万买的房子跌到两百万的百分之三十三亏损率来说，减少了很多亏损比例。

有的朋友应该反应过来了，我说的这个方法其实就是资本市场里一种操作思路，叫做下跌补仓法。

就是当你买入了某个资产，结果它的价格跌了一波之后，你既没有办法放弃它，又对它抱有一定的期望值，就只能采取这种在低位加大投入的办法来摊薄自己的成本。

比如你给女生送了一个金项链，她对你的态度还是若即若离，这个时候你就会犹豫是不是应该再追送一个钻戒啥的来加大投入，博得一个成功的机会。

肯定会有朋友觉得这方法看起来有点蠢，只是在为自己的沉没成本而买单，但其实也并不完全如此。

真正有丰富经验的老手应该都知道，你如果补到了一个下跌周期的底部位置，那就是抄底成功了。

举几个例子吧，比如前段时间两千六百点的 A 股，又或者是 2014 年当时萎靡不振的楼市，这些都是阶段性周期的底部。

那时候的市场舆论也全是一片悲观与哀嚎，但如果你真的赶在那个节骨眼加大仓位补进去，就属于逆周期抄底成功的典范了。

所以这一期内容我要告诉你的是一个关于个人财富仓位配置的思考。

很多人从来都没有去想过这个问题，比如说为什么十年前买房的人获得了巨大的成功，其实并不是他们都没有先见之明啥的，而是买房这个行为对于普通人来说就是一个加杠杆的操作，三成首付七成贷款，就相当于你是放了三倍杠杆在投资。

一旦资产价格快速上涨，等于你所有的收益都是翻了三倍的。

但也正是由于这种比例的放大，让大多数人都冲昏了头脑，从而忽略了个人财富配置其实应该做好仓位管理这件事情。

你有多少比例的钱可以用来炒股，有多少比例的空间能够去买房加杠杆，这些都需要去认真思考。

而当你真的做好了这个仓位管理之后，就可以在一些优质资产下跌的时候进行补仓抄底，但这个种类和时机的选择其实都至关重要。

三百万买入的房子跌到了两百万，你把它卖掉之后添了两百万，再去买下一套四百万的房子。

对，它是当初从六百万跌下来的。这个补仓的操作到底有没有问题，其实取决于你后买入的这套房子，它是否完成了自身下跌周期的处理，以及会不会在下一轮增长周期中被淘汰。

这是什么意思呢？

日本东京当年的房价用了五年左右的时间走完了主要的下跌浪，然后在底部位置横了接近十年，后面才开始了新一轮周期的重新上涨。

但你要搞清楚，这可是东京的房价，而日本的其他地方，尤其是偏远地区，可就没有这么幸运了，至今都是远远跑输全球通胀和增长的水平。

你现在花个两百来万就可以在日本的大多数区域去买下一套不错的独栋，但这对于三十五年前在高位接盘的日本人来说，可就是噩梦一场了，因为既回不了本，也浪费了一辈子的时间周期。

所以下跌补仓这件事情不是不能干，但是有几个关键点是需要注意的。

首先是你要避开主跌浪，否则就会被埋进去出不来。

其次就是手里要留有资金弹药，不管是工作上的现金流还是存款之类的，都要让你能在真正低位的时候有钱去加仓，而不是只能干瞪眼。

最后就是你的补仓资产种类不能有大问题，房价下跌你非要去买鹤岗的房子，价格确实是便宜了，但它有可能几十年都无法反弹起来，因为那地方既没有人口流入，也没有成交量所需要的资金。

同样的，股市低迷的时候，你非要去博那些财务状况有问题、游走在 ST 边缘的上市公司，最后被准退市了，又或者是行业周期下行明显的企业，这些都是很难跟着下一轮反弹而重新涨回来的标的。

知乎用户 万基米满赛 发表

记得把前面的高赞截图

另外，告诉你一个秘籍

知乎是经典的反向风向标

而且精准度很高

所以。。。你懂吧？

高赞我截了几个图

留着当验证码

知乎用户 道别 发表

以下均为个人理解

在 24 年下半年和 25 年春， 因为有 24 年的 926 新政的支持，楼市出现了半年左右的价格平稳状态。

但是 到了 25 年 6 月 ，这个一年不到的政策利好就已经被吃尽， 房价没能再稳住 ，又开始有加速下跌的趋势 。因此下半年不出新政的话 ，房价还是会加速下跌。所以现在就等 7 月有没有政策利好 再不济 9 月有没有利好。但是现在政策利好都只是暂时稳住价格，能半年有效就不错。所以我们会经历即将暴跌 发布新政平稳价格 政策失效开始房价开始加速下坠 再次发布新政的 多次循环。

总结 现在上面的策略已经很明显，在楼市加速下坠前，来发布政策利好形成缓冲，进而保证房价不发生暴跌，而是周期性的缓慢下滑 平稳 再缓慢下滑趋势，这样来实现软着陆。

所以你问底在哪里？底在政策利好不再发布但一年没有再出现暴跌趋势，又或者 开始暴跌但是工具箱里再也没有工具的时候。等这时候，房子的价格差异会拉的更大，刚需住宅再也不会值钱。

知乎用户 pure 日月​ 发表

还记得 2019-2021 年那些不择手段忽悠你抄底的房地产诈骗犯吗？

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！

别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！

中国房价何时是个头？

五年过去再读 2019 年我写的万字系统性分析长文，字字见血。再看看评论区，当年有很多人多么无知无畏！

5 年过去，再读自己写的这篇文章，依旧历历在目，我当年的文字真的太锋芒毕露、横扫千军了，但是，唯有如此才能斩妖除魔房地产诈骗犯及其利益集团！

“我不相信人定胜天这种鬼话，我只坚信个人（或者团体）如果和历史车轮拔河的话，输的必定是人。”

中国的房价何时是个头？

大家不用担心房地产价值回归大势，国家说的的稳是担心房地产俯冲落地，以当下的人口结构和形势，高层也知道供需关系已经焊死了房地产价值回归命运，但是，不希望俯冲落地造成系统性经济金融风险。

当下的房地产也没必要说什么 “住房不炒”，也就没得炒，房贷利率从 6% 到 3% 式的腰斩、首付比例低至 15%，房地产利益集团绞尽脑汁颠倒黑白炒作也没见炒起来。

不存在炒的基础和预期，自然不用再喊 “住房不炒”，就像给 60 岁的人祝福 “长命百岁” 是合适的，如果给 99 岁的人祝福 “长命百岁” 就不合时宜了。

原本各地就有减免契税政策，1-2 个点减免就是皮毛政策，远不如房贷利率和房地产税影响力，房贷利率影响力也不如房地产税。

房贷利率腰斩，贷款 200 万利息节省就是至少 50 万。贷款 800 万仅利息节省就至少 200 万。

前面还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞 4 万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了哈！

我 25 岁研究透彻的东西，有些家伙 52 岁依旧一窍不通，他们的人生✖️10，人生厚度依旧白搭。

3 个月前还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞 4 万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了！

房地产诈骗犯自媒体中介诈骗套路现在和 4-5 年前没有变过，诈骗犯们为了赚巨额佣金什么离谱谎言都敢说，都是 “房价要涨赶紧买房”。

这群社会渣渣为了金钱不择手段、唯利是图，但是对经济一无所知。

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘高房价甚至烂尾楼啊！

2024 年人口继续负增长 139 万！出生人口 954 万低于预期！

人口负增长意味着空置住房会被动增加，想一想未来人口负增长规模！

今年前三季度结婚登记 474.7 万对，比去年大幅下降，第三季度登记数创下单季度新低，如何看待此数据？

分清敌友是生存的首要条件！

房地产，记住我下面这段话：

什么是真正的慷慨？

就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到 15%，过去 3 年这种政策不计其数，有改变什么吗？

网络（抖音、微信、微博、小红书等）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】，其欺诈手法就那几招。

过去几年，多少人因为房地产诈骗中介和大 V 忽悠上当，很多人买到烂尾楼，典型案例是中介曾经不择手段鼓动人们投资恒大房子，结果很多都烂尾了，而且，有的人还被忽悠购买了恒大理财产品，结果暴雷血本无归。

2021-2022 年，房地产利益集团其中做过比目前还恶劣的舆论炒作，他们甚至冒用《人民日报》名义断章取义诓骗消费者。

现在有些依旧叫嚣大利好房地产、房地产企稳要涨了的自媒体，基本上是最可恶的诈骗犯自媒体。有些人还是不懂这些诈骗犯的可恨之处：

当初为了恒大巨额佣金忽悠人接盘恒大烂尾楼的大 V、自媒体、中介一个也别放过。

他们首先为了恒大巨额佣金忽悠粉丝接盘恒大烂尾楼，然后等恒大暴雷继续忽悠粉丝国家兜底，背后是所犯的罪恶怕粉丝系统性清算，所以一条黑道走到底、欺诈到底，即便现在房地产暴露暴雷潮、所有城市房价均明显价值回归他们依旧明目张胆颠倒黑白欺骗。

他们不是在安慰高房价受害者，而是在自保，当年忽悠那么多人接盘高房价甚至烂尾楼，他们难道真的不怕被清算！？

最后，有些诈骗犯房地产自媒体大 V 骗不下去了，就甩锅给政府不兜底，也就是营销的白手套故事，其实都是房地产诈骗犯自保的手段。

这群财经诈骗犯自媒体 / 大 V 可恨至极，所作所为无异于缅北电闸。

就像最近播放的央视纪录片《反腐为了人民》介绍的一个案例，贪污的官员为了心理好过——“（受贿时）心理上的遮羞布”，每次接受贿赂的时候会装模作样返还一两捆钱给行贿者，还道貌岸然勉励行贿者高标准农田工程不能偷工减料。

还是那句话：你们要是分不清敌友，那就做好成为各种诈骗犯们幸福奢华生活的祭品！


我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。

2020 年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。

如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜 Top 10 之列了。

不仅如此，很多来自深圳的大 V 不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。

分清敌友是生存的首要前提。

诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。

你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。

当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你 / 哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

过去几年他们无数次炒作 M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷…… 诸如此类话题，结果如何？

改变了房地产价值回归吗？没有！房地产 / 房价价值回归更快了。

关于房地产所有问题，我 5 年前就系统性分析完了的问题，他们 2024 年居然还在问。

后知后觉，让人窒息。

我的【1.5 万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是 18-19 年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：

1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！/// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。

2018：为什么我认为房价要跌！

2、系统性论述《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年 /// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019 年就判定房地产只剩下最后 5 年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年

3、2019 年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？/// 链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了 4000 次，很精彩，感兴趣可以看看。

房价真的已经到顶了吗？

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。

疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰 “平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

截至目前全平台帮助近 10000 咨询朋友，文章全平台阅读超过 300000000 + 次，帮助百万计家庭、千亿级资金做出正确选择。

这样的金额也许已经不逊色于巴菲特，巴菲特帮助有钱人理财，而我帮助普通人生活更美好。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。

知乎用户 风月结弦 发表

等中国人彻底改掉卷这个臭毛病，房价就会恢复理性（数年的通胀和房价微跌，全国房价其实相当于跌了三成左右，理性是五成。）。

但目前看来，中国人的卷是天生的，厚礼蟹。

知乎用户 朱定好律师​ 发表

只要你还想着抄底，房价下跌就没底，什么时候你提都不想提购房，碰都不想碰的时候，可能房价的底部就真的出来了。

投资就是和人性、和自己博弈的过程。

顺着人性，从众，结果只能是被割的韭菜。

逆人性、反人性，往往能取得投资上的成功。

知乎用户 星夜 发表

对于很多城市来讲:

根本不存在抄底的概念，基本上未来房产价格会越来越低。

鹤岗一套房几万块钱，想抄底可以去，为啥不去呢？！

………………

一线城市可能有抄底的机会。

但是普通人没那个条件！

知乎用户 啥都能说 发表

苏州已经基本上七折了，就举个例子，园区 200 万以内都是垃圾，什么时候 150 万以内能买到地铁三房，还不是拆迁安置房，就到底了，但是这个可能吗？恒泰的公寓年年涨价，几乎爆满，不就是人多吗，降到一个限度就会有人进场买。还有一些甪直的房子，120 左右三房，为啥没人买，是不够便宜吗？

知乎用户 九三韩 发表

2015 年年均价格，居住可以购买。投资不用想了，因为房地产已经透支完了它整个大周期的资产价值了，直接自我结束了它的金融属性，只留下了居住属性。

大概说下这个价格的判断基础吧

因为这个价格是所有人能接受的底线：2015 年是涨价去库存开的头一年，所以如果价格一直跌回到 15 年份前，那就意味着那一招 “大棋” 里所有参与者全部亏损，没有赢家了。同时意味着一直防范的系统性风险将成为现实，那将是一种承受不起的代价和耻辱，是绝对不允许的。

大部分企业地产类资产将严重缩水到资不抵债的情况，个人涉房资产也会有相当比例出现资不抵债的情况，这两大类的基于房地产类的资不抵债的财务活动将使大部分银行会到事实上破产的地步，地方政府的财源也将基本枯竭。全社会都会被卷入债务黑洞的深渊，外部资本也会基于此趁火打劫或者趁虚而入，那将是首次因为中国自身的原因引发的全球金融危机。

基于全球主要国家多年来的债务驱动式发展模式，那这场金融危机所引发的经济危机的影响很可能将是史无前例的。

2015 年全年均价这个底线，就是说 15 年 - 16 年这两年期间置房的人，无论是从居住的属性或者投资的属性来算，基本都是持平或者小亏，至起码能保障相当大比例的有房阶层仍然不会选择坚定的抛房。再一方面，越接近这个价格，政府资金和国有资本将会不断加大投入规模来干预和托底，包括直接下场收房。

人的恐慌更多来自于灭亡、无尽和未知。我一直坚定认为从现实力量和相关各方的意志来看，2015 年全年均价将是坚定的支撑，是能够支撑人们最后的理性，来避免陷入大规模毁灭的恐慌里的。

知乎用户 薪火 发表

炒房客先破口大骂咱们是穷 x，骂咱们坏了它们的好事，然后空中飞人，我们就可以吃它们的尸体了

知乎用户 马博 发表

面向普通人征收的房产税全面落地前，最后一个月，天量踩踏时。

知乎用户 赛博用尸 发表

纵观历史，应该是跌到已经没人再敢抄底为止

知乎用户 跑调的厨师 发表

房价跌到什么程度可以抄底？？？？？？？
别做梦了！！！！！
房价至少 20-30 年内不可能翻身。
无论咋折腾，这政策、那优惠统统没用，人口骤降是硬伤。
别说房子，各类学校也将进入关门闭校状态。
一句话，没有人，就没有一切。
如果国家出台政策，生孩子国家给实际货币奖励且包养至小学毕业，房价才触底。

知乎用户 黑衣大葛戈 发表

如果全世界觉得都可以抄底了，那就别进，那只是另一个熊市的开头。

知乎用户 MathLover 发表

房子已经彻底沦为消费品了。

没有底。

mate60，如果降价，原因只能是要出 mate70 了。

以为自己抄底了，实际上人家新品更好。

房子和其他商品，唯一的差别就是还有地势、学区的牵累。

现在就是，思考有 500 万现金，你干啥？

存定期，利率一点几。

稳定收益 3% 已经快成做梦了。

如果就是喜欢那种拿着巨款蜗居的生活，也是可以的。

不喜欢，有去那种高大上的楼盘转转的冲动，也是很正常的。

现在就是不能高负债买房，喜欢就买，取悦自己，也是没问题的。

新房最小的 150 平，这不是跟手机前置 1000 万像素一个逻辑嘛。

房住不炒，抱着抄底的心买房，肯定是会吃亏的，因为没有底了。

能跌很猛的都是那些居住体验很差的房子。

房价高的时候，滥竽充数。

现在房价降了，主打一个改善升级。

新房总价 800 万能挡住的都算客气的，基本都破千万了。

越豪华，越好卖，讲究亭台楼阁，错落有致。

那种一个小区戳着一堆大板楼，早就淘汰了。

以后广告就是:

早买早享受，

十五年不换房你就 out 了，

地铁一公里内最后一个盘，

品质小区，私人管家，

……

知乎用户 清梦满船 发表

还抄底还抄底。你赶紧去囤小灵通吧，能有 bb 机的渠道也去抓紧抄底吧。

知乎用户 wang 发表

我预测几个标准，1. 新房彻底取消公摊；2. 新房取消预售；3. 全国放开一切购房限制，自由市场交易；4. 法拍房也全部放开交易；5. 租售比符合国际平均标准，200-300 左右；

这些标准到位，可以买房了，个人估计 2 年左右；全国均价还有至少 20% 降幅。一线可能降幅更大；

分隔线

注意，我说的是最少 20% 跌幅，最高参考日本，韩国，且人口流出城市不在讨论范围内，极端的城市没人在乎，本人黑龙江，人口流出城市房价没有底，编辑于 2024 年 10 月 30 日

最新新闻，广州新房使用面积大于 100%，事实上取消公摊。放松限购的新闻也挺多。上海花木新村安居客最新挂牌，84 平，300 万，已经回到 2016 年价格。个人认为中国此次房地产周期比日本快，暂时坚持 2 年到底。

编辑于 2024 年 12 月 2 日。

最新消息，全国开始推广第四代住宅，全国性取消公摊政策已经开始。南京取消限售政策，符合第三条自由市场交易预期。今年同样是上海花木新村，租金有下降 10% 的可谈空间。去年一年来看全国房价平均降幅在 10% 以上。个人估计 4 月以后房市会有一波类似于高点的快速下降阶段。最后补充一下数据，上海部分老破小租售比已经跌至 300-400 区间 (由于房价大幅下跌)，比如浦东上南二村周边区域，感兴趣的可以查查看。

最后推荐两个常用的查看房价微信小程序：趋势动物，好好选房。都是看其他知友推荐的，比较好用还免费。

编辑于 2025 年 3 月 31 日

最新消息，广州准备放开一切房地产限制，限购，限售，户籍限制等等，说明广州房市区域崩盘，一线挺不住，全国都挺不住，估计未来一年至少还有 10% 以上跌幅

编辑于 2025 年 6 月 20 日

知乎用户 财经龙门阵 - 刘祥 发表

最近大会开完，住建部也是紧跟着发布公告：坚决稳住楼市，推动房地产止跌企稳。说的这么硬气，我以为是央妈和财政要发钱救市了，结果看了半天还是口头上的精神支持。这就好比是拍着桌子强烈要求：儿子你今年要考清华~ 祖坟没冒烟之前，他肯定是考不上的啊，今天的龙门阵就来好生摆一下。

首先想要楼市企稳，最关键的因素就是一个字，钱。对房企来说，一屁股烂账解决不了，从 21 年开始陆续有 40 多家房企，境内境外的债务违约了，也就是实质性的暴雷。这些吊着一口气的房企想活下去，就需要钱还债。对于消费者来说，买房同样需要钱。但是 24 年人均可支配收入的中位数，也就 3.4 万元，年轻人交首付也得先干个 10 年，还有很多人给了首付拿不到房，一堆烂尾楼同样需要钱，才能完成保交楼的任务，但是钱从哪儿来喃？如果没人掏这个钱，你就是喊破喉咙也没得用。

**其次大哥高喊止跌企稳，那是不是就意味着楼市还没有稳、还在跌？**从数据端来看，24 年全国新房销售面积是 9.7 亿平米，同比下降是 13%，跌回了 09 年的水平。新开工面积下降了 23%，跌回了 05 年的水平。房地产开发投资下跌了 10.6%，从这一脸血的病历单来看，那还是跌的相当凄惨的。为啥子跌得这么惨喃？中国每一个老百姓心里应该都有答案。

截止 2 月底，我们市场的商品房库存达到了 8 亿平方米，同比增长是 5.1%，也就说去年一年又增加了 4560 万平方米的库存，可以说供需关系依旧是失衡状态，人家清仓大甩卖那是要打折的，你不打折，哼~ 哪个理你哦？而我们国家房地产市场的核心矛盾，恰恰是居民的收入水平和房价水平，是严重失衡的。

三四线城市老百姓一个月挣 2 千，房价 4、5 千；二线城市老百姓挣 5 千，房价干到了 1 万多，哪怕北上广老百姓能挣个大几千，结果房价 5、6 万，这种现象本身就是严重背离经济规律，不科学不合理，那你指望楼市咋个正常运行？**工厂生产了一堆 LV，老百姓只买得起蛇皮口袋，最后结果能咋样？**要么工厂卖不掉破产了，要么老百姓被逼着掏空家底破产，两头总有一头遭不住啊。

说到这儿在座各位也会发出最大的疑问：大哥为啥子一定要让楼市企稳喃？它该跌就让它跌嘛。某些砖家学者会说：因为房地产是中国老百姓财富最大的蓄水池，很多人毕生的心血都在一套房里，如果房价大幅下跌，老百姓的财富也会大幅缩水。**这话说的~ 特么的当初是谁把我们套牢的啊兄弟！**你把我腿打断了，然后说现在不能动了，动了会失血过多哟，搞得你还很关心我一样。

事实上房地产市场影响最大的是地方衙门和银行等金融部门，开发房地产，地方衙门就可以卖地，解决地方债务问题，而银行就可以给开发商、购房者两头放贷。反过来房地产不稳了，那地方衙门那个地就卖不出去，财政收入就减少了，很多债务就要暴雷。而银行也会失去大量的优质客户，甚至在楼市下滑阶段，大量地产商和按揭的消费者信用违约，还会造成银行一堆烂账，这才是他们不想看到的局面。

而对于普通老百姓来说，你也就一套房，不管涨跌，你也不可能卖了去住桥洞，仅仅是纸面财富的收缩，而且房价集体下跌后，老百姓反而有了改善住房的可能。房价 5 万，你只能买得起几十平的鸽子笼；房价 5 千，大平层也不是不能考虑嘛。当年房住不炒的时候，你喊破嗓子，该炒还是炒，尤其是有钱的、有权的带头炒。

**那现在房价下跌了，你喊破嗓子，估计也是莫法止跌的。**因为有些东西它还是要符合经济学规律，精神的力量可以鼓舞人多活一会儿，但没水喝，该死还是得死啊。按照高盛银行的最新预测，中国楼市稳定，要到 26、27 年，房地产对中国经济的拖累，可能要到 2029 年才能结束。这话是高盛说的，不是我说的啊，我个人很看好中国楼市，如果它价格再低一点，那就更好了。

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知乎用户 土豆仙人 发表

拜托了，别侮辱抄底这两个字了。

行不行？

炒股能抄底，是因为一波周期之后出清了，才有低价买入（抄底）可言 ..

然后等下一波周期到了，就赚钱了

房地产现在出清了没有？（价格下降不等于出清）

没有的话，那是不是还在同一周期内？

既然它不出清，你喊什么抄底？

至于为什么不出清？

因为设计了只能出清一次，不会有第二次 ..

只要你在出清前买入持有，皆都是接盘侠 ..

区别只在于你接盘的价格多和少罢了

回到本问题上，

没有周期性的玩意，根本配不上抄底二字 ..

建议修改一下题目：

“房价跌到什么时候可以接盘？”

什么？

我换了接盘二字，你又不想买了？

别啊 以上内容都是胡说八道的 别当真

知乎用户 颗粒 发表

我看好多回答都说过了，要锚定租金，毕竟房子最后还是要回归居住的，这是它的唯一用途。

我住在南京，以目前来看，主城区老破小，两室套，租金 3000 一个月比较普遍。

如果年收益率按 2%-4% 来计算，放银行或者自己弄一些保本也就是这个收益区间。这种面积在 50 平 - 80 平的两室套定价应该在 90 万至 180 万之间。

沿着 1-2-3 几个主要地铁选，四个主城区，这种老破小遍地走，而且都在 120 万 - 150 万之间。

老破小基本跌到位了，甚至 ZF 还进来搞旧换新收储。

改善 120 + 平的房没法判断价格，因为不适用租金定价模型。

个人觉得还是看地段和户型，有点投资属性了。

知乎用户 姚金 发表

为什么会有这么奇怪的思想。房子就是历史阶段性产物。你还想着抄底？未来房子的持有成本都远大于租金你还去买房子智商是个好东西。

知乎用户 圆桌骑士 发表

前段时间看好一个楼盘，是我看过所有的楼盘里性价比最高的，价格也是附近新开盘里最低的，附近有地铁、小学、幼儿园、医院、综合性商场和本市最大的菜市场，本来是打算入手的，在交定金的前一天，和几个朋友聊了聊，他们说：现在这种情况，谁买谁 SB，然后分析了一堆，什么出生率、利率、经济下行，然后我犹豫了一下，就退了。

然后，我看中的那套房子在一周后，涨价 20W 被卖掉了，整个楼盘都涨价了 10-20 万不等，前后就用了一周。

或许明年确实房价会降，但我看中的那套房子，现在就是没了……

你说我后悔吗？我 TM 现在悔得肠子都青了，或许我明年确实可以买更便宜的房子，甚至我现在就可以买比这个价格更便宜的房子，但和我看好的那套房子相比，差距真的不是一点点……

买房的大哥，明年可以把这套房子当二手房卖出来吗……

补充一下，这个盘周边都是新盘，价格在 2.5W 至 3W 之间，目前周边各楼盘还没有二手房资源，这个区是我们房价最高的区，均价在 2.3W 左右，我当时谈妥的价格是 2W 一平（当然不是好的楼层，好的楼层价格 3W 多一平）…… 目前为止这个区二手房的价格也在 2W 以上。

我现在就是以反正钱在我手里，以后会有更好的房子等着我，以及我就不信这个盘将来不出二手房来安慰自己

知乎用户 Thering29 发表

日本有很多别墅，距离城市很近，周边原始森林，但白送都没人要，这种房子适合抄底

知乎用户 八八 发表

其实很多问题就是一个简单的计算题。

现在定存利率一年期 1%，请问你有一套价值一百万的房子，你是把他卖了换现金存银行还是去出租。

一百万的房子一个月一千块能租到吧，一年就是一万二，正常人都会去出租。

有了这个租房收益，那些房东卖房的动力就会下降。

小夫妻两个人各挣四千一个月，够低了把，一个月八千，一套一百万的房子，商贷贷款 70 万，三十年每月还贷三千多，其中利息一千不到，请问你是选择花一千多一个月租房子，然后三十年后一无所有，还是多花两千块一个月买房子，三十年后有一套房。

有了这个考虑，买房的人动力就会上升。

杀头的买卖有人干，赔钱的买卖没人做。

利率持续下行，卖房的人就会越来越少，买房的人就会越来越多。

现在就是这么个情况。只要国家想，有的是办法让你买房子，存款利率可以降到 0，贷款利率降到 2，银行依然有钱赚。

国家在挤牛奶一样的降息，目的就是去摸这个市场底，我觉得基本上这个利率水平已经差不多了。

知乎用户 粉笔头 发表

再坚持坚持

你看现在卖不动房子了，他们急眼跳脚的样子。

不想看个大烟花吗？

知乎用户 风里菲菲 发表

这个底不好说，大部分人首套房在 27-30 岁买，目前这个年龄段对应就是 95 后。作为 90 初，明显感觉到 95 后的价值观不一样，我们那会不买房多是因为拿不出钱，而他们哪怕首付的钱绰绰有余，月入也完全覆盖月供，也都宁愿把钱花在他们认为更有趣的东西上。

相信都有这个年龄段的亲戚，不妨问一下了解下他们对买房的态度。想这波年轻人继续玩房地产击鼓传花的游戏，估计难。另一方面，出生率下滑也是他们的原因。

知乎用户 路过的小狗都会信 发表

不说打仗，要看外交真正破冰的那一刻，比如东大经过挣扎改革和努力，加入了现在的新的 CPTPP 贸易组织，这时候就到底了。

知乎用户 科幻作家王迪菲​​ 发表

跌到多少也没人抄底了

因为房价就像参加一战的法国

打光了整整一代中国人

到了二战法国直接躺平了

终于理解 00 后为什么躺平了

房价太过于惨烈

掏空了三代人的所有积蓄

于是大家都躺平了

骗我一次，羞辱在我。

骗我两次，当我傻逼？

知乎用户 嗒嗒 发表

有的喷子拿我 9 月之前的回答，也不看看我写那个回答的时间。我这里说一下，那是 2024 年 4 月的回复。2024 年 4 月，国家还没有新政，同时很多城市还在 “小阳春”。4 月我现在自住的家跌了 200 万，最近涨回来了，成交价和 2019 年差 20 万持平。

今年房价和爬过山车一样，1-2 月还没有跌，3-4 小阳春也没有跌多少。5-8 月成交量下跌。9 月很多楼盘直接打骨折。

深圳 9 月 29 日新政以后，我们从一直留意的房源打 7 折出售。7 折省下来接近 250 万。我们就买了，央企盘。每个时间点抓住机会就行。价格跌到心里价位，我们就会出手。

有这个时间骂人，还不如看看现实的情况。我可是只用节假日就把深圳接近 200 个新盘，二手盘从 2023 年初看到 2024 年 10 月。

有的人，自己做不到，就喜欢扯着别人一起往下掉。而大部分人，就喜欢跟着往下掉。

如果你们觉得骂就可以把房价拉下来，那就骂吧。如果你们觉得说生孩子没用，骂了大家就都不生，那就骂吧。

我的回答仅针对提问，不做建议。有的人说我骂他们喷子。那不好意思，陌生人说一句，自己这么在意，很抱歉。

网络上都是陌生人，以后涨了，我也没好处。看之前的经济周期，工资上涨会出现在房价上涨的两年后。工资永远是最后上涨的。

不管是涨还是跌，都不会因为人的意志转移。大家自己开心就好。

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今年可以。明年会回暖了。

那些说跌到大家都不关注了，才是底。大错特错。每个人对于底的幅度是不一样的，有的人可能觉得北上深均价 5 万是底，有的人觉得是 2 万。

一线城市所有的房子加起来都没有一亿。有钱人的底和普通人的底不一样。

所以就有了一些帖子，为什么我压价 20 万，业主不理我？

这也是为什么放开一点点限购以后，10 月 11 月，一线城市卖了很多房。

大家不要用自己的思维去思考这个世界，看有钱人在干嘛就知道了。杠精在现实中没赢过，网络上没输过。

至于美国总统那边。

接下来中国要崛起了，他当选以后，喜欢用钱解决问题。同时提高关税，美国物价会暴涨，美国产能不足，中国会赢。

如果认可中国，看好中国，那么持有中国一二线 + 省会，抑或是县城的房子，都没问题。最好多生孩子，未来人多真的可以赢。

刚需珍惜机会，别说国家不等你。一线城市等了好久，刚需没有珍惜。稍微放开，现在性价比高的房子基本上卖完。这波是 85-95 后上车的最后的好机会。75-85 那波刚需，之前听了网上的言论，错过了。反正涨回来，人家不亏，得了流量。可是自己呢？还是没有一个能住的房子。

千万不要和我扯全国多少套房，有多少人可以回老家农村 / 小地方找到工作？盯紧自己打工的城市的房子，能买就买。现实点。

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知乎上戾气重的人真的太多了，罢了，只渡有福气的人。穷不可怕，可怕的是听不进任何不同的意见。我就很喜欢听有钱人有权人给我指出问题，我太喜欢听他们说的了。我不一定认同，但是我一定会去思考。就像前一阵子李嘉诚抛售房产，那只是某一个旗下的楼盘某些房子搞特价，李嘉诚甚至李嘉诚的秘书都不会知道的事情。能不能用脑子去想问题，李嘉诚怎么会去管这些事。知乎上面很多人已经没有自己独立思考的能力了，这是时代的悲哀。

我和我老公靠自己一点点努力省吃俭用打拼分别在 2014 中山，2016 珠海（2024 卖出），2019 深圳，2024 深圳入手房子。评论区戾气重重，不是嘲讽就是谩骂。

我老公当年为了三菜一汤 + 6000 复读奖金，可以放弃 985211 重新复读。而我可以为了一个月多 1500 元放弃入公立医院，在私企。我们穷，怕了。

两个无依无靠的人来到大城市，第一感觉不是见世面，而是自卑。所以我们要深深扎根。只有努力买入一个城市的房产，才算是稳定下来。

如果问我涨跌重要吗？- 在我们眼里不重要，因为房子是家，是给家人温度的地方。

如果问我生孩子有用吗？- 在我们眼里非常有用，因为孩子是救赎，是牵挂，一次次从自己爱孩子中体验父母对自己的爱。

做人呢，最重要是有正确的三观。言尽于此。

知乎用户 阔叶十大功劳 发表

完全没有底，即使短期波动，勾引你上车，也会在长期跌到怀疑人生。

除了自住，不要买房，有多套房的，能卖抓紧时间卖掉。

库存存量太大，又没人结婚，没有人生孩子，房子会越来越卖不出去。

抄底？大 A 已经证明了，没有底。

知乎用户 东京牛叫兽 发表

当你一个月工资可以买 1 平米的时候就可以买了，无论是新房或者旧房都可以。

当然，也可以加杠杠，一般 2-3 倍可以接受。最好不要超过 5 倍，不然一旦失业或者遇到其他情况会很难受。

知乎用户 吕晨 发表

天津滨海新区，核心地段，一平米五千，100% 得房率，我觉得就可以入手了。

电梯洋房，房龄十年以内。

这个时候，不是抄底，就是自己觉得再降我也能够承受了。不是房价到底了。

知乎用户 双泉​ 发表

怎么判断房价是否到底？其实有一个尚未被大众观测到的指标，只要这个指标开始频繁出现在二手房的交易博弈中，房价就差不多逻辑上到底了。

这个指标就是贬值率，或者叫折旧。现在很多人买卖房子，都假装物理折旧不存在。

一个商品如果成交之后，购买者还带着增值预期去持有，那么增值预期就会折现一部分贴补给卖方，泡沫就不可避免。

只有当二手房的买方，在购买的过程中开始思考这个房子折旧带来的资产损益，进而影响报价和采购决策的时候，无数这样微观的交易才能真正构筑市场底部。

因为，这时候的成交价，才是买方用真金白银填起来的，而非买完之后想着五年十年后增值了，让下一个二傻子来接盘。

未来五到十年，实质经济增长率为负，接盘侠基数陡降的宏观环境下，买一个商品还在幻想增值，多少都有点不现实。

但，现阶段不可避免地还有人，还有从业者依然以再不买又会暴涨的逻辑参与市场，更不用说行政力量强干预的新房市场，在官方止跌回稳的命令指导下一直在修饰着备案价，这时候说底部还为时尚早。

当然，我说的这个底部的判断指标，只是交易逻辑上的强关联指标，以整个政治经济环境的特征观之，这片土地上也许永远都看不到这一天。

知乎用户 波比老师​ 发表

我就说两句，炒房的主力是 40-50 的中年人，面临两个问题：

1、他有多套房子，但是咧，他的爸妈和岳父岳母差不多七十左右，开始往医院跑了吧。你要是没钱，啥都好说，可你明明好几套房子，能说 “不治啦”？

2、70 岁左右的体制内离退休人员，往往还是有一、两套老破小的，房龄 20-40 年左右，和危楼差不多，这玩意儿不值钱，但能拉低租、售市场价格。

知乎用户 火星宏观​​ 发表

内容提要：

中国 6 月新房价格环比下跌 0.3%，二手房和租金持续下降，房地产市场低迷加剧。商品房销售面积和销售额同比下降 5.5% 和 10.8%，房企资金紧张，投资下滑 12.9%，库存积压严重。政策虽放宽购房限制、降低利率，但因城镇化率和出生率下降，需求触顶，救市效果有限。当前政策聚焦地方债务和出口稳定，难有额外措施扭转房地产颓势，需等待市场筑底。

周二的国家统计局公布的数据显示，中国 6 月份新房价格以八个月来最快的月度速度下跌，凸显出尽管一再采取政策措施和越来越多地提供额外支持，也难以恢复住房需求，房地产市场尚未出现转机，政策制定者恢复低迷的房地产行业的政策和措施的有效性也面临严峻挑战。

一是新房、二手房和租金价格继续全面下跌。

根据国家统计局发布的数据计算，6 月份 70 个主要城市的新房价格环比下降 0.3% ，延续了自 2023 年 5 月以来持续的疲软趋势，且比 5 月份价格环比下跌幅度 0.2% 扩大了 0.1 个百分点。

6 月份，有 56 个城市报告新房价格环比下降，比 5 月份的 53 个增加了 3 个。

与去年同期相比，6 月份新房价格下跌 3.7%。计算显示，在这 70 个城市中，有 67 个城市报告了年度价格下跌，与 5 月份相同。

6 月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7%，降幅与上月相同。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.6%，降幅均扩大 0.1 个百分点。

二手住宅销售价格同比，一线城市下降 3.0%，降幅比上月扩大 0.3 个百分点。二、三线城市同比分别下降 5.8% 和 6.7%，降幅分别收窄 0.3 个和 0.2 个百分点。

数据显示，所有城市的二手房价格同比和环比均有所下降。

根据中指研究院发布的数据，6 月份 50 城住宅平均租金为 35.0 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.27%，同比下跌 3.71%。

二是 6 月商品房销售面积显著扩大。

5 月份下调政策利率之后，商品房销售量并未如预期增加，反而继续下降，且降幅显著扩大。

国家统计局的数据显示，上半年新房销售面积 45851 万平米，同比下降 3.5%，可以推算出 6 月份销售面积为 10536 万平米，同比下降了 5.5%。

上半年商品房销售额为 44241 亿元，在 1 月至 5 月下降 3.8% 之后，今年上半年下降了 5.5%。可以推算出 6 月份新房销售额为 10150 亿元，同比大幅度下降 10.8%。

根据中指研究院发布的 TOP100 房企销售数据显示，2025 年上半年，他们的销售额同比下降 11.8%。其中 6 月单月，TOP100 房企销售额同比下降幅度扩大到 18.5%。

从居民贷款视角来看，家庭部门对商品房的需求也大幅萎缩。央行数据显示，2025 年上半年，家庭部门新增贷款 11701 亿元，同比大幅下降 20.5%。国家统计局数据显示，上半年个人按揭贷款 6847 亿元，同比下降 11.4%，其中 6 月份 1202 亿元，下降 22.9%。

三是房企资金更加紧张，房地产投资下降幅度扩大。

由于房地产在政策的反复刺激中并无明显起色，房企大都面临流动性压力。即使房企优等生万科房地产，也预测上半年净亏损将扩大至 120 亿元人民币，理由是项目结算量急剧下降、利润率低和额外拨备。

一边是销售继续下滑，一边是还未完工的楼盘必须继续投资建设，到期的债务必须还本付息，财务紧张的房地产开发商减少了投资。上半年新开工量同比下降了 20.0%。

房地产市场的低迷仍然拖累了整体增长，房地产投资在 1 月至 5 月下滑 10.7% 后，上半年同比下降 11.2%。因此可以推算出 6 月份下降了 12.9%。比上个月恶化。

待售商品房继续增加。6 月底，待售新房面积同比增长 4.1% 至 76948 亿平米，其中待售住宅面积同比增长 6.5% 至 40821 亿平米，相当于 11 个月的新房销售量。

四是货币与财政政策聚焦于置换地方债务和出口不确定性中确保制造业基本稳定，房地产难有扭转趋势的支持措施。

房地产行业在大约四年前崩溃之前，约占经济活动的四分之一，而目前自然是经济增长的沉重拖累。这使得政策制定者在生产者出厂价格紧缩、消费者需求低迷以及与美国的贸易紧张局势下实现 “5% 左右” 经济增长目标的努力变得复杂。

目前支持该房地产的措施包括：允许负债累累的开发商向地方出售住房库存和未开发的土地，促进城中村重建，以及降低抵押贷款利率和首付要求以刺激需求。

全国各地的城市也放宽了购房限制，并放宽了对个人抵押贷款的住房公积金计划的限制。

国务院在 6 月 13 日的一次会议上承诺，将在全国范围内对开发用地和在建房地产项目进行调查，以提高政策效果。

不少研究机构和研究人员呼吁加大努力遏制经济衰退，希望出台更多政策放松政策，继续刺激房地产需求，推动房地产复苏。

在去年 9 月 24 日的降息降准降首付之后，今年 5 月再一次降低了利率，实际上，房地产的货币政策空间已经较小，限购的城市屈指可数，长达三年半的救市措施未能推动房地产复苏，揭示了房地产市场需求因为城镇化率、出生率等核心需求指标下滑，户均住房、家庭债务收入比等需求基础指标迅速触顶，已不太可能回到几年前的状态。无论采取多少额外的支持措施，也可能无济于事。

目前住房扶持政策能做的，应该是制止房地产市场的快速下滑，所能增加的扶持措施，恐怕也仅限于此。我们需要耐心等待房地产市场寻找底部，并在一个规模较低的房地产供需平台上企稳。

【作者：徐三郎】

知乎用户 上海金融沈老师​ 发表

坐标上海，从业七年

我现在租的房子，售价在 600 万左右

租金只有 5500 / 月

也就是说大概需要租出去 1100 个月才能回本，也就是差不多 90 年……

600 万存银行，一年的利益都有十几万……

你说这房子它还能涨么?

从理论上讲，这房子也就值 150 万左右

知乎用户 妮黑猫 发表

租房子和买房子的居住成本差不多了，就可以买了。

知乎用户 长风几万里​ 发表

建议普通人不要热衷于买房。

Ai 正在快速发展，Deepseek、Manus 干起活来，比你我还麻溜。萝卜快跑害得的哥生意明显下滑。

说明什么？

未来已来，你们皆被新科技革命的浪潮淹没，未来要不转岗降薪，要不成为 Ai agent 的备份岗位，要不干脆失业。

机器又开始吃人了，带来的必然是普通人资产的通缩。

普通人的房子是什么宿命，打眼一望便知。

从哲学意义上， Ai 是对人的否定。

Ai 不需要住房，它需要算力、电缆、铜、机房、数据、算法模型。

知乎用户 负能量复读机 发表

别抄底了

除了一线城市好地段的商品房还有交易价值

其它的都会成为废墟

知乎用户 壹 尘 发表

胡乱猜测一下：人民币与日元 1:1 的时候，房价就差不多稳定了。

——————————————- 更

确切的来说，未来的趋势是没有底。

当一项资产的使用成本高过资产本身的时候，这项资产就是负资产。

现在用行政手段来强行干预房价，就是最好的说明。

一件衣服 1000 元，洗一次 20 元，可以接受；洗一次 200 元呢？比喻不一定恰当，大概个意思。

知乎用户 Ocean​ 发表

朋友 19 年买的 90w，今年他们小区同户型不同楼层 52 万成交。

知乎用户 舌头会打结 发表

你这个问题的本身就有问题

房子失去金融属性已经板上钉钉子了，何来抄底？

我两万六买的苏州城区板块，现在中介给我挂一万二，同位置的实际成交价不到一万一，你来抄吧

知乎用户 盛夏蝉鸣 发表

各个都不生仔，还抄底房地产，人才。

知乎用户 胖虎笑西风 发表

2008 年谢国忠说，房价应该大跌那年，就那个价格，应该算差不多的大底吧。北京那年也就 1 万左右，其他地方，2000-5000 元不等。

现在呢，相当于天堂的水平，如果想上天就现在买。

知乎用户 阿里哈密瓜 发表

差不多当前城市平均工资能买一平方的时候，我在苏州，平均工资就八九千最多，也就是说苏州大部分地区房价不超过一万才合理，基本还要腰斩一次。

你别急，等房价合理的时候，房产税就来了。

知乎用户 陆北友​ 发表

个人感觉，应该以 16 年左右为基准点。

如果当地有盘跌倒 16 年附近了，四舍五入能上就上了。

再往下，可能性真的很低。

知乎用户 十足的笨蛋 发表

房东在设计房租时其实已经替你考虑过年限、地段、配套、户型、楼层以及面积甚至装修了

房子七十年的产权，也就是 840 个月

但是实际的使用权说破大天也就 40 年到 60 年

也就是 600 个月左右

那也就代表，如果是二手房比较合理的价格顶天也就是房租的 550 倍左右，绝对超不过 600 倍

即便是新房的，较为合理的价格大概是月租金的 700 到 750 倍，就算往高了算也不能超过 800 倍超过 800 倍，实际上这套新的房子是不值这个价的

所以如果说抄底的话，相应的配套、地段等房租 ×300 或者房租 ×500 这个范围

但是房东在往外租房子的时候可能没有考虑过，物业、水电、供暖、维修这些问题

这也就代表房子出售的价格要比实际租金的三百倍或者五百倍高一些，但是又有房屋折旧问题

所以大多数人能看上的房子，一般都在 1:500 左右的价格

县城的房价很难再有大的跌幅，除了买卖双方是绝对刚需以外，还在于县城的房子无论新房还是二手房基本上都在 1:300 到 1:500 这个范围了，很少有超过 1:600 的

如果一套新房卖出的价格，超过每个月房租的 800 倍，很大程度上它不值这个价格

如果一套二手房房子卖出的价格超过每月房租的 600 倍，很大程度上它其实是不值这个价格的

很多时候就看你认为你所在的城市，它能支撑的房价顶峰大概是什么范围

这个价格决定了无论新房还是二手房的价格上限

比如石家庄这个地方，它无论是什么房子，这个城市所能支撑的房价无论如何都超不过 2 万 5，石家庄所能支撑的房价顶点在 2 万 3 左右

这是石家庄这个城市人口、收入、产业、配套以及日后五年内发展情况决定的

直到 2025 年的今天还没有买房子的，基本上都不是所谓的刚需

这些所谓的刚需基本上都在 2021 年以前，甚至 2019 年以前买房子了

非刚需看的是什么？看的是价值，简单来讲就是你值这个价，抄底也是非刚需

换句话来说，抄底是当你觉得它就值这个价，你就可以抄了

或者你就看你们那个地方二手房和新房均价

二手房价格如果高于新房，说明接下来房价要往上走

二手房价格如果低于新房，说明接下来房价要往下走

而目前，绝大部分城市的二手房价格都低于新房价格

当然，现在高层不好卖

但是，现在需要做一个抉择，好地段、好配套的高层和地段一般、配套一般的小高层之间的选择

十九大、二十大提出当前人们的主要矛盾是，对美好生活的需求以及发展不均衡不充分的矛盾

所以当前的人们，如果是差地段、差配套的新房，他更倾向于好地段、好配套的二手房，甚至那个二手房是个高层

所以你说什么时候抄底？

两个标准，

第一，铁刚需，年纪大了要结婚，就得买房，房价多少都得买

第二，非刚需

就看你们那个地方二手房和新房均价，什么时候二手房比新房均价高了，你可以买

最后，买房子最好不要有抄底思想

知乎用户 aa 老佛爷翡翠批发 发表

先说结论，在目前价格的基础上再降 30%-50%。

高盛预期我们房地产 2027 年见底。

按照国际惯例，房价等于 20-30 年租金综合是比较合理的。以我身边为例，目前一套不错的 100 平 3 房带家具一个月租金 3000，30 年大概是 100 万，目前房价在 150-200 左右，估值依然偏高。

我国的商品房产权年限是 70 年，但是大家可以去看看，房子超过 20 年就老化严重，30 年的老破小放以前因为学区因素可能还有价值，现在教育贬值，大部分房子已经没了学区房属性。

2018 年之后的房子质量也是很差，大家可以自行网上搜索。

加上资源错配，前几年建了太多太多的房子，目前房子过剩人口下降，供需已经完全逆转，只要是商品没有能违反经济规律。

大部分地区交易量大的，房价有 30%-50% 的下跌空间，一些四五六线城市房子交易价值已经没有多少，纯粹靠买家卖家自己谈了，现在有人接盘赶紧甩了吧过几年接盘的人都没有了。

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评论区大家理性讨论，本身这是个市场，允许你看多也允许你看空。你如果想找我做对赌我们可以立个字据没必要在这里逞口舌之快，每个人都有发言的权力。

如果市场只有一种声音那是不是更可怕？为什么会有做空机制，其实也是变相在遏制人类非理性的狂热。

至于我手头有没有房子，轮不到你指手画脚，我有地方住就行了，而且住的还不错。

知乎用户 千寻​ 发表

1. 跌到北上广不限购

2. 跌倒人口 10 亿

3. 跌到房贷可以抵社保

3. 跌到利息一个点

知乎用户 石峰交易 发表

都是没玩过投机的小菜鸡。抄底想赚钱是吧，啥叫底？起码涨过最近的新高了才叫底。

就现在这情况下跌浪都还没开始呢，想早点上墙的请随意。

知乎用户 大菠萝 发表

现在已经进入欧文费雪的：债务 - 通缩螺旋，凯恩斯的：流动性陷阱，卡恩的：乘数坍塌，辜朝明的：资产负债表衰退。至于什么时候抄底：第一步，等这种负反馈的动能消退，第二步，等租金回报率上升到 5%，第三步，等房价收入比下降到 8 年以内，这三步都完成之后就可以抄底了。

知乎用户 依然​ 发表

等 S3 赛季结束的时候，

只要你能活到最后，

就可以了。

知乎用户 公主 Wendy 发表

一个很重要的参考指标是租金回报率，欧美国家平均在 5％左右。国内 2％左右。。

计算方法：现金购买：租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价；贷款购买：租金回报率 = 每年房租净收入 / 自付额 ​​​

知乎用户 黄笑天​ 发表

纯粹个人观点，看中国的房地产市场，大概在 2035 至 2036 年，这两年是本世纪三十年代最佳的房屋抄底时间，未来的四十年代至五十年代房屋的宏观价格会出现新一轮的慢牛。当然这仅仅是针对房地产这个市场本身来看，从一个宏观经济的角度来看，除了房地产还有很多效率更高的投资渠道与手段，房地产并不是一种好的投资方式。更多的情况下它是作为一种家庭和个人的债务或者是社会税而存在的。通过持有房产而实现盈利的可能性极低。

当然抄底主要针对的是 2030 年至 2031 年后的新建住房及较新的二手房，之前的就不要碰了。注意，是 2030 至 2031 年之后开始修建，而不是建好。以 2030，2031 为节点，中国的房屋和建筑体系会有巨大的变化。之前的房子和之后的房子不论在设计，质量和定义及法律法规上都是截然不同的两种东西。

2030 至 2031 年之前的住房，除去具有特殊历史意义及特殊地段，或是极个别超一线城市核心地段的极少数房产以外。几乎所有其它的，尤其是二三四线城市的所有房产，在流动性完全枯竭的情况下，会长期贬值，最终在本世纪三十年代彻底归零，甚至归为负值，也就是说房产的持有者在物业，修缮，维护，房产税，违规拆除，违建等一系列的情况下，房产成为了在法律上极难换手和处理的需要不断投入的负债。

知乎用户 喷火战斗机 发表

你抄哪门子底？

要是这些房子，沦为野兽和乌鸦的巢穴，四周没有了人烟，你是否还愿意去” 抄底” 呢？

我建议所有炒房团集体去炒墓地去，活人买不起房了，还可以流浪，但是死人就不一样了，必须得被埋进墓地，这可是妥妥的刚需.

知乎用户 王三锤​ 发表

房产税征收的第二年，目前的价格再降 60%，为什么是 60%，因为目前北上广深的租售比是 1-1.5%，再降 50% 勉强到 3%，如果再收房产税，需要多 10% 的缓冲。

（租价是挂牌价，售价是成交价）

2024.09.22 更新

本来想靠房价跌，来平衡租售比，结果房租也跟跌。

知乎用户 幻尘 发表

我认为一线城市再跌 40％，二线再跌 30％就差不多了。

应该是一个缓慢的过程，政府不会让房价暴跌，但是会慢慢摆脱房地产对经济的负面影响。

未来，房产税如果执行的彻底，就会出现暴跌。

拉稀那种，止不住，必须拉完。

市场出现踩踏，预计会在几个月内腰斩。

其实把利空快速出清也有好处，就是跌到底之后只能上涨，大家信心会大增。

代价就是毁掉现在被套牢的人。

估计景象会非常惨烈。

走投无路的人容易做极端的事。

治安会乱一阵子。

抄底的话，就看那些被套牢的，有多少破产，多少跳楼的就可以。

别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。

知乎用户 李大天 发表

房地产真正的问题是

比如一套房子你刚买的是十万

但是如果你要是想卖出的话可能就只能 8 万卖出

这才是最大的问题

知乎用户 甜咖啡 发表

租售比是全球公认算法，发达国家经历的咱们会一样不少的经历，这边高的话就说明没有购入价值，国内有钱人也会跑去国外买房，走资会变成新趋势，毕竟咱们这里也不讲土地个人所有。

知乎用户 蜗牛 发表

如果房地产税不出，永远可以等，这么大利空不落地，就不用担心可能会涨；

如果房地产税出了，市场底是租售比 200 的时候，即 200 个月的租金可以买这套房，因为这时候即便投资租金收益都值得了，资本或收储都会出手进入；但适合的房子难得，且永远不要想着抄到最底，所以租售比 300 的时候遇到称心意的房子，就可以出手了。

知乎用户 ThaneAlex 发表

30% 首付条件下房租可以覆盖月供时。

知乎用户 没有昵称 发表

你还想着抄底？2020 年房地产就已发展到头。

未来 20 年都是还债，人口红利、房贷的债。

不要和大趋势作对，房子不再具备投资价值。

改革开放、农业化转向工业化、大量的农村人以及存款、人口的快速膨胀、入 WTO、城市化进程等等因素，造就了房地产这 30 年的发展奇迹。

这是在特殊时代背景下产生的，可遇不可求，上述的任何一项对国家来说都是重磅级别，何况是堆积到一起。

房地产走到这一步，你觉得凭某专家、博主一句话，某地方 ZF 一个鼓励政策就能反转的吗？

短期看政策，中期看土地，长期看人口。

政策和土地已经到头，往后就是看人口了，现在人口形式啥逼样，心里还没有数么，哈哈哈。

1950 年往后的 20-30 年，年均出生人口少则 1500w，多则 2900w。

中国人均 78 岁，1950 年出生的人 2028 年死亡，2028 年新生儿有多少？我估计个数 500w。

那么 2028 年开始，一年净减少人口 1000w，203x、204x 年还会出现年出生 500w 死亡 2500w、年净减少人口 2000w 的奇观。

2028 年后，每年人口大量减少，加上越来越恐怖的老龄化，你觉得房地产还有未来吗？

再次强调，房地产这 30 年的发展奇迹，是众多历史因素堆积到一起造就的，某专家、博主一句话亦或者某地方 ZF 一个鼓励政策不能逆天改命！

2021 年到 2024 年，各地房价跌了 30%-50%，已经有点惨了吧？恕我直言恐怕这还只是开胃菜。

或许 30-40 年后房贷还完了、老龄化问题解决了、每年出生人口和死亡人口平衡了、现在修的房子寿命到期了，又或许是一个不错的房地产发展契机！

知乎用户 饼干说医药与量化 发表

当你在任何高流动性的资产组合能够取得年华 8% 及以上的资产收益，你就很难看得上作为资产的房子。

流动性差，而且越来越差，价格一路下行，缺乏做空手段，宏观调控不明了，供应量空前，超总人口居住需求的那种供应量。

况且，就算房价暴涨的那 20 年，你年华收益（扣除各种资金成本，持有成本，交易成本）也达不到年华 8%

如果作为消费品看待，这就跟，你把买房看成买车就行了，你知道买了就是用的，过五年二手出售肯定折一半，然后反过来算自己持有这套房子一年花了多少钱。

这时候你就会发现，东大的房租是真的低啊，尤其是改善型的房子。

至于如何获取年华 8%，这是另外一个问题了。

知乎用户 一棵葱 发表

当地人均普遍月收入的 10%，乘以 30 年，大概就是这东西的价值。

知乎用户 朝廷败类 发表

房价是房租的 300 倍可以抄底，大多数人都接受这观点，但仔细一想，这犯了刻舟求剑的典型毛病。

房租由什么决定？由租房人的工资啊，国内的劳动报酬比海外压低了不少，但 300 倍这个数的说法源于海外。试想一下，国内卷，人工成本低，租房价格肯定被压低，而买房全靠工资么？靠什么？很大一部分靠热钱，靠炒家还有一箩筐上市公司都跟着炒，之前房价炒那么高，不全是打工人炒的吧，现在房价跌的厉害，也不全是打工人抛售吧，所以，并没有 300 倍这么确定的约束关系。

那么问题来了，多少合适？我认为是 300 倍的 1.5 倍～2 倍左右，当然，也要根据货币超发情况、市场风向、经济周期、相关政策，以及房产所处地段等诸多因素相结合来看，没有一个绝对数，但 300 倍这个数肯定不那么准。

总的说来，在这片土地上，持有不动产能够穿越经济周期，虽不唯一，但却一定。

一更：

感谢评论区 “沁水寒”、“瞎参活” 两位朋友提醒，补充一下：

1、欧美有房产税，好像美国的房产税在 1.5%～3% 之间，这个不太清楚，有知道的朋友可以说一下。粗略算来，持有 30 年 3% 的房产税就相当于房价翻了一倍，租售比 300 倍放到国内就应该是 600 倍了（国内没房产税）。同理，1.5% 房产税对应国内 450 倍。

2、评论有说 200 倍的，相当于 200w 的房子，月租金能到 1w。400w 的房子，月租 2w。太瞧得起打工人的那点收入了吧！？

3、评论区提醒说，十年期国债收益率 1.7，央行给地方 zf 收储备房的贷款利率在 1.75，之所以给这么低的利率，主要预防地方 zf 收储房出租后，租金不够覆盖利息还得另搭钱极性不高，所以你就可想而知实际租售比有多高了。

地方 zf 倒搭钱指的是持有成本（折旧、税费、物业、装修），以及管理成本（招租、空置）。

二更：

未来土地财政大概率从土地出让金，转型为 “保障性住房” 租金收入，因此，房价下降有利于地方 zf 收储 “存量房”，收储未完成房价很难上涨。然鹅，房价继续下跌则会引发系统性金融风险，这恰恰是银行的最大担忧。

说到底还是财政 vs 银行，现阶段银行可承受，就尽量压低房价完成收储。等目标达成，双方利益趋同，房价便会触底反弹。

三更：

房地产到底是不是政策市？涨的时候是，跌的时候是不是？当然是。没有哪个国家敢把自己的房地产玩死，这毋庸置疑。

之前，上世纪 90 年代社会上存款多，所以拉通胀，通胀让存款贬值，所以，与其贬值，居民倒不如负债上杠杆买房子应对通胀。

如今，市场上负债高，货币购买力见涨，所以拉通缩，居民就想办法提前还贷，省下利息支出，这不就加速了银行回款？缩表，降负债软着陆。

四更：

中房和缅 A 之所以这么肆无忌惮，无非拜两堵墙所赐。大部分人无法了解外面真实世界，货币无法自由兑换，这就导致中房和缅 A 没有实质性竞争者，普通人无法自由投资他国房产 or 股市，这就导致内地金融市场犹如堰塞湖，水位（租售比、市盈率）普遍高于境外，超出常理。

五更：

房地产很大程度上是通过土地财政对全民征收重税的一个过程。改开头四十年，为了迅速发展国力打造工业基础实现四个现代化，需向内增收重税，快速原始积累。等到 2020 年基本小康了，还没喘口气，不曾想美帝把川普赶鸭子上架，开启比美苏冷战级别更高的中美全面对抗，除了热战外的所有手段全都招呼上。然鹅，无论冷战 or 热战，战争都会导致加税，双方皆如此，表现形式不同罢了。

这就是为什么国内没法大规模财政赤字刺激经济，全民发钱更不要想了，加税都来不及还减税？减税是不可能的，这辈子都不可能。

未来，房租没法大涨，房价可不一定，地方政府 “收储存量房” 作为“保障性住房”，现在低价收，未来必高价卖，一切看形势允许否，或者必不必要了。没什么比房地产更适合作为征税的工具了。

六更：

今天银行股创了历史新高。分析一下：

1. 股市是经济的晴雨表，股价创新高说明银行业较为景气；
2. 银行非常依赖房地产相关业务收益，股价创了新高，难道房地产要复苏？or 银行维持着高息差，使劲吃存量房贷的老本？
3. 一般来说，房地产风险会向银行传导，看来，坏账并没怎么影响到银行。

上结论，银行维持着平均 275 个基点的存贷利差空间，远高于发达国家 150 个基点的平均水平，维持高息差使劲吃存量房贷的老本，所以，当年高房价买房的这一批人，这辈子难翻身了。银行拿着这部分人贡献的高利润，去填补地方债坏账，给房地产复苏营造必要空间，同时，也给下一代买房人打造相对轻松的环境。

不可能学小日子一潭死水干耗 30 年，肯定要人为制造波浪，必须要有起伏，起伏才有活力，才有流动的可能，才有资源盘活的空间。死水养不了鱼，没了起伏，资金不敢动，需求被压死，市场就真成了一潭泥沼。

人为制造波浪，不是瞎折腾，是让水流起来、让预期活起来——有涨有落，才有人敢进场布局，才有新的故事能开篇，才有超出预期的惊喜冒出来。半死不活地耗着，耗掉的是信心，是整个行业的未来。

知乎用户 不见不散 发表

猪肉八块钱一斤的时候你会去抄底吗？

以后的房子就和猪肉一样，是一次性刚需。

知乎用户 黑中介​ 发表

抄底？如果没有套利，便不存在抄底。

那么有多少人买房是想套利呢？至少目前是不多的，当下成交的主流，都是刚需。

刚需买房，很难抄底，因为狭义的抄底，大概率得买在债务出清的临界点，而这个临界点，刚需既没有条件去等，也没有能力去抓。

既然如此，我便认为刚需买房真正应该追求的是相对安全。

什么是相对安全呢？

以武汉为例，纯刚需不超过 150 万，改善伪刚需不超过 500 万，标的成交周期相对短，月供不超过劳动剩余的一半，那你便是相对安全的，那就够了。

对刚需而言，解决问题的重要性大于对购房盈利的极端追求。

至于其他城市，按自身相对武汉的购买力放大 or 缩小房价，非重点城市、成都西安这类补跌的城市除外。

刚需说完了，那么如果就是想要套利的呢？

首先我不会站在道德高地谴责你，买房投资这种事情，它就和资金盘一样，对老钟而言是永远不会消失的。

因为没办法呀，东大居民没有其他的投资手段了，再加上遥遥领先的社会兜底机制，不赚钱就是亏，亏了安全感嘛。

再说回套利本身，想套利，只能追求广义的抄底。广义的抄底，大多时候表现出来的其实是追高，是龙头战法。

还是以武汉为例，近几年这么玩的楼盘有云廷 3、嘉百道、武汉润府、长江中心、月亮湾、建发朗玥、光谷润府、保利涧山观奕、建发璞悦、铂雅府、星光城、创新天地、星河绘。

其中，嘉百道、武汉润府、长江中心、星光城、星河绘、创新天地已经确定扑街，建发朗玥、建发璞悦我目测大概率扑街，云廷 3、光谷润府、保利涧山观奕、铂雅府、月亮湾我看好部分房源。

很明显哈，扑街的占多数，没办法嘛，龙头战法就是火中取栗秀微操，然而神级微操和阴间操作往往只有一线之隔，拿捏不住才是常态。

最后点一下问题描述，北上广房价会跌到几千块吗？感觉这个问题步子迈得有点大了。

房价其实和 gov 的信用是强关联的，这个角度来看只要我们还讨论房价，北京就不会几千块。只要北京不会几千块，上海广州城区就绝不可能几千块，它们里面是客观存在置换链条的。

嗯，北上广我只能说成这样了，再细说我专家人设容易穿帮，万一影响我到处骗钱就不好办了。

以上。

知乎用户 海边的乌鸦 发表

这个是 ds 的判断，信不信大家看着办

知乎用户 alexliu 发表

反正现在大家都在说以后的房子一文不值，老破小房子白送都没人要

我就一直在等着北京二环内，上海内环，深圳滨海路的房子降到 1 万一平（毕竟高赞回答说的高于 1 万都是扯淡，8000 才能考虑），我好去买几套！！！

4-60 平大套一小套二的，几十万拿下

不炒房，就买来出租，不卖

你们看我不嫌弃老破小的，我也不指望白送，我甚至愿意花几十万买一个呢，跌了我也认了！

我觉得按照现在房价暴跌和大家对房坚持的不买趋势，这个时间不会久的，希望能尽快到来！！

知乎用户 早点睡觉 发表

长期房价永远看涨

前提是地段在共和国核心区域。

纵观上下五千年就没有一个时期房价便宜的。

知乎用户 王奕翔 发表

普通人，现在是 25 年 3 月

我认为可以抄底了，山东威海。

没什么理论依据，纯粹就是感觉。

现在大概的行情，好学区，好小区，带装修，观海，带电梯，也就是一万。

普通房子，各方面条件都还可以，主要是个新，带装修拎包入住，七八千。

市中心老破小，五六千。

也就是说，普通人，不奔着顶级房子，一万块钱预算就是挑。

如果预算有限，买个学区不错，生活方便的老破小 / 大，有五千预算也差不多了。

为什么感觉可以抄底了？

鹤岗知道吧，三五万一套房。

咱们做加法。

实际去过鹤岗买房的发现，三五万一套的房子有。但是不好，大多数真打算拿来住的最后都买在了十万上下。

三五万的房子是什么样？

一般是远郊，没有什么配套环境的多层顶楼，60-80 平，装修可能有简单的装修。但是真要入住一般还得收拾收拾墙皮，补补漏，买买简单的家具家电。

而且鹤岗的房子，每年必须要交供暖费两三千，以至于出现了有的房子只要有人肯交取暖费。免费住。

那么我加点预算呢？

比如八万块钱，那就能买到二三楼好楼层，家里装修也不错，家具家电都有的，拎包入住的房子。这些东西，三万块钱自己收拾肯定拿不下来，是不是划算？

但是问题是什么，附近没什么配套，买菜买肉买可乐都不方便，更别说什么环境和学区工作了。

那我加点预算呢？

十万块钱，附近最起码购物吃饭问题不大了，如果不需要在这附近上学工作，满足基本生存就没问题了，所以一般人最底也得买这么一套房子。

鹤岗也有一百多万的房子，基本上满足了普通人对房子的所有要求。

那么回到我们这，我们这有银滩，距离市区二十多公里。但是附近有海，有菜市场，还有高铁站。一套拎包入住的二手房，顶楼十万左右，好楼层不过二十万，十六七吧。

那么要是加上学区，虽然学区很快也不值钱了，再加上工作机会，再加上便捷丰富的生活设施，每一样加 10 万多不多？也还好吧。

三样一共加十万呢？我觉得挺划算。

那么二十六七万现在能在市中心，学区还可以的地方买到一套拎包入住好楼层的，60-80 平的老房子么，还真差不多了。

随手找了个例子

0

核心老市区范围

知乎用户 bjnewsdon 发表

看几个点，

一个是房价收入比，国际一般是 10，就是 10 年的总收入能买一套房，约一个月能买一平米。

一个是房价租售比，国际一般 3–5%，，就是一年的租金大约是总房价的 3–5%，

所以，要经济上行，大家收入增加，房价下行租售比上来。

时间上来看，短时间内没戏，日本是 30 年，

中国用不了 30 年，3，5 年内恐怕也没戏。

知乎用户 遥想当年少年勇​ 发表

股票 n 连板的时间，你发现你都买不进去

等哪天你发现你买的进去了

就开始杀猪了

知乎用户 西山绅士 J 发表

买不起 “房” 不丢人

老想着去占便宜就丢人了，而且不止是丢人。。。更是会被陷阱装进去

巨大的捕兽笼早就饥渴难耐

鸟为食亡。。。你们别上当了

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抄底？你照照镜子看看，

莫非这里的人已经全变成傻瓜，就剩您一位智者会抄了？

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“到年轻人工作 5-8 年就可以买得起房，也就是说年薪在 30 万左右，按六年来计算就是 180 万”，

有几个年轻人年入 30 万还能保持 5-8 年工作的？？？

实际的情况是年薪 10 万 - 12 万已经是烧过高香了，

省吃俭用拿一半 5-6 万还房贷，还 20 年，多少钱？120 万

你一套鸽子笼的造价不超过 20 万，真好意思收 100 万的税？

房价匹配收入，就要提高收入。。。

问题来了

怎么提高收入？召唤义和团，把外国人赶跑？

知乎用户 杨知潮​ 发表

中国房价不会有回归到合理区间那天，在 90 后老去之前都会如此。

价格是由情绪和认知决定的，而这代中国人的认知里，可以早买晚买，但唯独不能不买。正如和题主一样的人，考虑的是 “什么时候抄底” 而不是“房子还值不值得买”。

正因为必须买，所以房子是一种可以违背资产规律的资产，国际上的折旧、租售比、资金成本规律全都不适用于这种资产。作为投资，它的资本回报率会异常低下。如果用于自住，它的成本会远高于租房。我不否认住自己房子带来的好处，但这笔好处在中国的市场里会变态的高昂。

与此同时，已经有房子的人根本意识不到什么是持有成本，他们认为只要是自住，价格跌到 0 自己也不亏，供给端也无法释放出合理的价格。

如果你认为房子不是必需品，那最好的选择是永远不要抄底，在这代人彻底老去之前，任何时候，买房子都是笔亏本买卖。

知乎用户 五个橘核​ 发表

当你对这事心存疑虑，说明你的潜意识还是清醒的

知乎用户 正在输入​ 发表

什么宏观经济

什么就业环境

什么美联储降息

什么新生儿不足

想抄底愿赌服输就好，

或者说不管看涨还是看跌大家愿赌服输就好，不要闹事，凭什么你闹事要社会买单学学股民吧，

赚了钱的股民大家只会说他眼光好，赔了钱的股民人家自己上天台

只要大家愿赌服输，不找社会的麻烦就好

知乎用户 中正总是胡思乱想 发表

车买来就开始跌价，房买来却可以涨价。

你们真把房子当金融产品呢，除了北上广深几个几个特殊地段或者学区房有这种价值，二三线城市有个屁价值。

而且现在人口老龄化，长远来看无论是学区房还是普通住房需求都是下跌的。

知乎用户 MXX 发表

新房不断出，人口持续减；

经济在放缓，手里钱变少。

能买早已买，未买更难买；

此时问房底，为时尚且早。

知乎用户 冷暖自知 发表

房产税落地，随着人口老年化严重，出生率越来越低，国际环境越来越复杂，城镇化率越来越高，房子越来越多，未来房价必定越来越低，建议最近三到五年之内不要买房子不要买股票不要买基金不要买期货，否则很可能就是接盘侠，看看前几年漫天宣传的互联网普惠金融 P2P，你就知道了，十几个部委出政策，公安部工信部发三证，有正规的营业执照，正规银行托管，第三方保险公司担保，现在这些接盘侠冤大头变成非法集资参与者。还是多存点钱，前两年，我就这么说，有人还反驳我说，那钱贬值怎么办，我当时建议是买点黄金，兑点美元，鸡蛋放在多个篮子里面。对于手上现金几百万以下的完全可以放在多家银行吃利息，因为银行 50 万以内保赔，目前的形势不是资产增值多少，而是不能把本金都赔掉，或者被当做韭菜给割了。

知乎用户 Sfv​​ 发表

现在就可以抄底了，再不抄底就没有机会了。根据乐有家数据，深圳新房销售量已经突破 8000 套，已回复到历史较高水平，10 月份有望突破 10000 套，供求关系马上就要发生变化了，这是深圳的情况，深圳的朋友有想法可以下场了！

知乎用户 笑一笑 发表

房价跌倒什么程度可以抄底我不知道，但我知道中石油上市 48 元许多认为是底部，后来跌到 40 元、30 元、20 元，再到 16 元应该是底了，而且国家队都出来站队说中石油见底了，结果 10 元还未见底，买了中石油股票的人 90% 以上都亏了，而中石油董事长今年却被查出贪污受贿 9000 亿。

如果经济不好，就业不好，收入下降，房价下跌就是大概率的事情。反之，则可能是该抄底的时候。

知乎用户 deepriver​ 发表

25 年租金回本，也就是 4 个点收益，就可以下手了，但是房龄要在十年之内的，因为房子和人一样，真正看着不错也就是 20 年到 30 年，30 年之后，各方面都破败了所以 25 年回本，之后还能继续租十年到 20 年收益，现在市场上很多房子收益在 2 个点

知乎用户 无知者无畏 发表

这个月刚买完房子 山东的三线城市 感觉刚需盘新房 6000 基本到底。因为有人接，降到 6000 一个月一个盘基本就卖完了。市里好位置或者好学区新房太少了 挂牌都没多少。10000 是有成交的。

房价不大可能跌特别多，因为你工资在这里放着，你不买是真有人买了，本来我也不信。看见改善盘 1.2 万很多人全款 200 真给了。。。十个七个全款 只能说富人比我想的多吧。

但是老破小基本没价值了 可能 4000 块能卖掉吧。去年、今年基本没房企拿地了，等过了明年就是二手房市场了，价格估计更乱。

知乎用户 轻言淡苗 发表

最近，楼市各个大佬们纷纷出来发表言论，很多人说的还是煞有其事，我们一起来看看。

首先是万科郁亮表示，三年来，房价已经下跌到一个相对合理的水平，目前市场上新房供应不足，新房性价比突出。

言下之意是，房子可以买，现在是抄底的好时机。

很多人问，这话真的假的，其实要说这些话，可以说是半真半假。

从 2019 年到现在，全国房价确实下跌了 30%，有些地方甚至下跌了 40% 以上。

在一些城市，许多人说房价根本没有下跌。这些没有下跌的城市基本上是小地方。由于信息不透明，交易量相对较低，大多数人对房价的涨跌没有概念。

房子跌了 30%，收入缩了 40%。每个人都能理解这个账户。不是房子不想买，而是富人没想到，人们的六个钱包是空的，每个城市的收入和房价比都不一样。这就是事实。

其次，在新房供应方面，他表示，供应短缺实际上是在表达。在过去的两年里，开发商不愿意拿土地了，也不能出售土地。

接下来，自然会有更少的新房子。

推断新房稀缺，更受欢迎。但问题是新开工少，但不代表开工少。今年新房库存供应上升。

买房如果是刚需就可以直接下手，像我身边有个朋友月薪 1 万 2，下班搞副业每个月大概也有个 3 万左右，直接就在杭州入手了一套 400 多万的房子。

要是在之前估计他都不敢这么冲动，后面有次聚餐吃饭说是在刷知乎的时候看到博主

@清风晓陆

分享了几个互联网搞钱的野路子方法，每个月副业稳定的一批，心里没之前那么慌了。

7 月底，商品房待售面积达到 73926 万平方米，其中住宅待售面积增长 22.5%。库存已经达到历史顶峰。按照目前的卖房速度，五年就够了，房子也够了。

说完了，万科郁亮，再来看看专家高善文是怎么说的。

高善文表示，央行不扩表，房地产行业将团灭。
按照宏观经济调控的逻辑，这是真的。

扩张就是放水，但这种放水不是直接印钞，而是通过购买国债来扩大整体货币供应。

2015 年的货币棚户区改革在一定程度上可以被视为一种扩张行为。它可以跳过中间环节，政府直接向市场注水，并向企业和个人支付资金。

为什么说央行不扩表，房地产行业就团灭？

这是因为房地产行业仍然无法筹集资金。因为即使国家再次呼吁，银行也不愿意向开发商借钱，因为人们对房地产市场的预期普遍较差。

如果钱不回来怎么办？这就麻烦了。

很多人说房地产已经大势已去，为什么要说 “总体趋势已经过去了呢”？

也就是说，当前的环境与以前大不相同。让我们从供求关系开始。

过去，这是城市化的快速发展时期。大量农村地区涌入城市，带来了巨大的购房需求。在供应短缺的情况下，房价迅速上涨。

现在供过于求，房子严重过剩，新房还在进入市场。房子卖给谁？

还有开发商的情况，众所周知，房地产企业负债高。从土地拍卖到房屋建设、营销和劳动力建设，他们都依赖融资，杠杆率很高，所以负债很高。

如果房子卖不出去，也不能收回资金，后果可想而知。因此，为了生存和出售房屋，折扣可能会增加。

最后，让我们谈谈市场上的投机者。在大多数人看来，投机者实际上是投机者。他们低买高卖，赚取利润。

但要知道，过去房地产市场火爆，房地产投机者做出了巨大贡献，他们带着大量的资金涌入房地产市场，推动房价上涨。

很多刚需紧随其后，这就是氛围感，反过来，如果投资者不买房，那么市场就是一片寂静。

这就是当下市场的真实情况，你觉得房地产是已经到底了，还是大势已去了？

知乎用户 初见 发表

20240926

现在就是底，必然止跌企稳，政治局会议发言这叫政治定调.

别提什么人口经济规律，我就说一句, 一套无限 QE 下去，你手中的馒头都可能翻两翻两块一个

想想现在馒头普遍五毛一个， 谁还记得曾经一两毛的时候?

刚需该买的就买吧，因为整体来说这就是

底。最多局部下跌一丁点。投资不建议，感觉未来在股市。

知乎用户 刑事组之虎 发表

什么时候适合入手一堆钢筋混凝土垃圾？

您是蓝翔毕业的吗？

在学校实操机会太少吗？

知乎用户 aaron 君 发表

呵呵，我小孩后年要上学了，你说我买还是不买？

知乎用户 venom 发表

不可能一直跌下去的，今年年底过后就可以抄底了，个人见解。

知乎用户 山中无老虎 发表

看看纽约附近的房价，大深圳的鸽子笼可以直接换栋大 house 了

知乎用户 爱科普的米米 发表

现在房地产市场大量崩盘，我们看到房价已经跌得越来越低，而且目前还未触底，尤其是一线城市以外的地区，现在才刚刚开始下跌，仅仅是腰斩而已。从全球房地产崩盘的规律来看，房价下滑通常会伴随着三次 “海啸”。

第一次 “海啸” 是断供潮。前三年，房地产市场有价无市，虽说大家都意识到房子不好卖了，但开发商们都绷着，不肯降价。那房价究竟是什么时候开始拼命下跌的呢？就是断供潮来临之际。当时，许多银行将断供人的房子廉价大甩卖，引发了整个行业的恐慌，致使地产商纷纷开始抛盘，大家一个劲儿地比拼降价，房价直接腰斩。

然而，还有一次更大的 “海啸” 尚未到来。当下还没到地产商的断供潮，一旦来临，大量的房地产企业将会倒闭。在三四五六线城市，它们的很多项目都会被银行收走。像万科这样的公司，如今都出现了问题，碧桂园的情况则更为严峻。这在以往是难以想象的，无论是如今的恒大，还是碧桂园，它们都有大量房产积压在银行手中，而且都位于那些销售困难的城市。一旦这些房产出现断供，银行就会向市场拍卖，由于总量巨大，当这些房产同时涌入市场的时候，才是房地产真正的崩盘时刻。

当房地产泡沫彻底崩盘，市场一片废墟之时，便是我们在废墟中 “捡金子” 的时机。到那时，房价会跌到什么程度呢？核心地段的房子可能会低至三折，稍微偏远一点的地方甚至会跌到一折。到这个时候，或许才是可以出手买房的时候。

知乎用户 威廉姆斯​ 发表

一定要等房产税，遗产税，人民币自由兑换这三件事情，最少落实两个后，市场对这些政策充分定价以后再考虑买房，要么除非租售比变成 3.5% 到 4%（最低标准）。很多人都说中国以后永远不会征收房产税，但是我认为这个事情早晚要做，因为土地总有卖不动的那一天，所谓形式比人强，不能用主观愿望代替客观现实，现在地方财政早已入不敷出，土地出让金连年暴跌，这种情况持续到最后，房产税必收无疑。

另外还有一些所谓的微博地产大 V 一直在说美国收房产税啊，但是美国照样产生了房地产泡沫啊，所以房地产税阻止不了房价上涨。这帮人说话根本不经过大脑，美国的房产税收了 100 多年，美国从精英到贫民从上到下早就接受了这个既定的事实，美国的房地产市场早已为这个事情充分定价了。中国则从来没收过这个税，市场从上到下根本没对这个税进行过定价。美国房产税收了 100 多年，中国则从来没收过，房产税对后者的冲击显然要比前者大 N 倍。

知乎用户 MR.LEVEN​ 发表

我设置的两个观察点比较质朴

1. 观察体制内何时停止降薪

体制内主要包括 公务员、事业单位、国有企业。降薪停止了楼可以开始看起来，继续面临降薪压力，楼我看都不要看。 最近的观察点就是今年年关，观察年终奖、绩效奖金发放情况（是否降低、有无拖欠等）

2. 北上广深四个一线连续 6 个月环比回暖

未来除了四个一线和个别强二线，其他地方房子就只是房子，应当只作为消费品打算。

2024 年 11 月

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知乎用户 人类道德洼地​ 发表

利空出尽的时候才是底。

短期利空是房产税。

房产税这个大空头不落地，谁敢抄底去？

房产税就算出来了，在加码到房价百分之 3 之前也不到火候。

长期利空是人口。

常住人口数量稳定了，利空才算出尽。

有些地方可能就变鬼城了，房价为 0。

县城的人口流出对房价的影响已经开始，大概 10 到 15 年之后蔓延到三线，20 到 25 年之后蔓延到二线。中国人口还不至于在未来几十年填不满一线。

知乎用户 Hugo 发表

你就算房租就行了

假如一年房租 5 万

50000/0.035=142 万

差不多就是这么个数字

这个系数最高上下差 0.01

知乎用户 Amo 发表

房屋养老金，房产税，两个王炸摆在这。

非强刚需不要随便买房。

投资做好保本心理，不赔钱就是赚。

刚需自住的该买还的买，但要把买房当成消费品，而不是投资品。

现在可以捡漏，遇到物美价廉的可以买，遇不到就可以继续等一两年，甚至两三年再买。

可以看看需要买的地方在 2013 年左右的房价情况，这个就是参考物，现在的价格比 2013 年的高多少是你可以接受的价格，就是你当地的合理价格，我认为 1.5 倍到 2 倍之间还凑合，高于 2 倍的泡沫还是很大。

知乎用户 大黄猫​​ 发表

看租售比。

下跌的第一阶段，年租金 / 房价，至少得高于定期利率。按现在的利率，就是年租金的 50 倍左右，目前看北京部分地区的老破小已经差不多了，豪宅还能降。

再进一步，考虑到持有成本，折旧。我看了下北京 30 年的房子价格大约是同面积新房的 60%，那就按每年折 1% 算。再加上物业费，装修老化什么的成本，那么年租金 / 房价 至少要等于定期利率加 2% 的溢价，那么下一阶段房价可以看跌到年租金的 25 倍左右。

至于租金是不是还能跌，这个就不知道了

大家不要觉得不可能，这个过程可能很快，据我对历史上大量泡沫资产的总结，当泡沫破灭之后，资产会以极快的速度收敛到它的使用价值，而他的金融价值很快就会归零。

具体到房子，其实买它的原因就是它能涨，这个是 100% 的原因，其他什么刚需，什么落户，什么东亚文化，什么丈母娘需求，都是硬扯的，因为真正的原因不方便说。那些刚需买房，也说是上车，默认车会一直向前开，没什么刚需是必须马上买一套的，都是考虑到房价一直涨，只要能追上就赶紧买一套，然后再说什么刚需。

等到这东西一不涨了，金融属性就没了，马上刚需也没了，没什么是租房子不能解决的。丈母娘眼神也清澈了，看着几年就能跌她一辈子积蓄的房子，也能说出再等等了。

金融属性一消失，那就只能看使用属性了，使用属性当然就要和房租比了。什么时候你觉得，你买个房子和租个房子，钱包体验差不多，那房价就算到位了。

价值回归的速度很快，什么大手干涉都不管用，因为大家不傻。

知乎用户 wangwenxin 发表

我自己定的。

如果房价每年降价 10 万，不是必须，如结婚、入学，就再等等。

如果房价每年降 3-5 万，大体跟租房持平，没房的可以买了。

知乎用户 刀笔吏札记 发表

先来回答这个终极问题：北上广深房价跌到几千块一平？基本不可能。

你以为这是大甩卖？其实这是土地、财政和经济三座大山在保护着房价。

来，我们看看这几座 “大山” 到底有多稳。

首先，土地稀缺是房价的保护伞。 北上广深这样的超一线城市，土地资源稀缺得像中心城区的车位，天天供不应求。随着越来越多的人涌入这些城市，住房需求源源不断。而土地不会凭空增加，这也就意味着房价很难出现大规模下跌。想让房价跌到几千块？那可能还是去买彩票中大奖的概率更高一些。

这个图里面的两根线，是土地购置面积和房屋完工面积的年增速。在 2004 到 2005 年都下了一个大台阶。2005 年之前，土地购置面积大概平均每年增长 30%，房屋完工面积平均每年增长 20%；2005 年到现在，土地的供给的增速平均下来负增长，房屋完工面积最近 10 年，平均下来也是负增长。就是 2004 年下了个大台阶，为什么呢？
因为 2004 年 8 月 31 日，有一个文件生效了，在地产市场里面把它叫做 “831 大限”，从 831 大限之后，所有经营性土地出让必须通过 “招拍挂” 的手段进行。在 831 大限之前应该说，城镇的建设用地在供应的时候，垄断性没有那么强，很多土地可以通过政府的批文就批出去了，不需要去集中的拍卖。而 831 大限之后，土地的供给完全通过招拍挂手段进行，也就是说地方政府开始行使对土地供应的垄断权。
只要是垄断供应者，一定是减少供给推高价格，获取垄断收益。所以在 831 大限之后，土地供给的增速显著的下滑。当然土地供给收紧了，房屋完工面积肯定也收紧了，于是我们来看这个图里面浅色的这个柱状图，房价快速上涨也就大概从那个时候开始的。

其次，地方政府的土地财政离不开高房价。 城市建设、公共服务都靠土地出让金来支撑。如果房价真的跌到几千块一平，地方财政将会遭受巨大打击，政府提供的基础设施、教育、医疗等服务都会受到影响。试想一下，政府的 “钱包” 瘪了，城市建设和发展的速度会跟不上，社会运转都要出问题。我们的国家会允许这样的事发生吗？绝对不会！

最后，金融系统的稳定至关重要。 房地产和金融系统高度捆绑，房价大幅下跌会引发金融风险。想象一下，大量抵押贷款瞬间 “水下”，银行会面临巨大的坏账风险，整个金融系统可能都要跟着摇晃。为了稳定经济，政策会及时出手托底。

我国并不是没有房价大跌的先例。比如，曾经的温州和鄂尔多斯，就是房价暴跌的代表案例。

温州：在 2012 年，温州房价经历了暴跌，部分区域的房价甚至腰斩，主要原因是过度炒房导致泡沫破裂，加上经济结构单一，最终引发楼市危机。

鄂尔多斯：被称为 “鬼城” 的鄂尔多斯，房价从 2010 年的高点跌去 50% 以上，原因是人口稀少、产业结构过度依赖资源，导致供需严重失衡。

北上广深与这些城市不同，它们有着多元化的经济结构、强劲的人口吸引力和长期稳定的需求，因此房价出现温州、鄂尔多斯那种崩盘式下跌的可能性极低。

虽然大城市的房价不会大幅崩盘，但有些抄底时机还是可以把握的。这里有几个关键指标，可以判断市场的底部。

• 供需关系反转：如果某个城市的房源供给远远超过了需求，那房价可能会出现下行压力。但像北上广深这样的城市，供需关系长期紧张，人口不断涌入，市场供不应求，短期内很难看到供需关系彻底逆转的局面。
• 政策托底：每当房价下跌到一定程度，政府通常会出台政策托底，防止市场崩盘。比如，2015 年和 2020 年，全国房价曾一度面临下行压力，但政府迅速推出了购房政策调整，降低贷款利率、放宽限购。所以，政策放松往往是一个抄底信号。当看到市场政策开始转向宽松，那就说明，底部可能不远了。
• 去库存和市场情绪：当市场低迷、开发商为了去库存大幅降价时，这往往意味着抄底机会到了。房地产市场中，大家都不敢出手时，往往是聪明资金进场的时候。抄底关键不是在等 “最低点”，而是在恐慌中寻找机会。

抄底房价，其实并不是在等房价跌到一个极低的点位，而是要抄底未来的价值。

这意味着即使房价没有跌到大家心目中的 “便宜货” 状态，但如果你看到了城市未来的发展潜力、人口增长和经济活力，那就算是抄底了。

北上广深这些一线城市，未来的潜力巨大，即使房价短期有波动，长期看依然有稳固的升值空间。

换句话说，抄底不仅是抄房价的底，还要看城市的 “底气”。

知乎用户 羽下丶花开 发表

房子涨了二十年，哪一年的价格你满意，你就抄，狠狠滴抄

知乎用户 尼罗河世袭大祭司 发表

“租售比回归到 1：200 前看都不看”

这个是公司业务和本地供应商对接的一个 old white 说的

我告诉他这次我出差短租的房月均 3600 刀

该片区类似房源售价 800k

这大哥直接吐槽说

“From a historical perspective, it is not worth the price at all, all damn caused by this inflation”

1:250 的租售比大哥都嫌贵

反过来

国内动辄 1:300 甚至 1:800 的鸽子笼更没啥好关注的

知乎用户 陌上笑 发表

正常来讲，一个东西长期的租金太贵了，选择买会更划算，如果套用到房价上，就是用 20 年的租金，购买一套房，才能算正常，剩下的你自己算。

知乎用户 孟唐 发表

先说结论，未来不存在抄底一说。

房子剥离金融属性之后，回归价值。

那么房子作为普通商品，最重要的是什么？就是居住体验。

日本也好，美国也好，欧洲也好，房子的价格和面积，地段，新旧，装修，物业水平都是构成价格的要素。

以前很多人说参考香港，新加坡的房地产模式，我一度觉得奇葩，这种弹丸之地？

我们现在的居住体验怎么样自己心里清楚。老破小，老破大，韭菜楼，过度拥挤，噪音问题，电梯，环境，公共空间。这类房子会被抛弃。

恒大的落幕，是一个时代的终结。

知乎用户 辽 J·RTX4090TI 发表

等房价能抄底那天，就说明房子不再是刚需硬通货了

无论是买房还是租房，核心需求都是居住。 而租房和买房那个所谓的 “拥有一套属于自己的房子” 其实是被营销或是说被洗脑的一种伪需求。有多套房子的人肯定是有感同身受的，除了你现在主要居住的那套房子外，那些偏僻郊区的老房子在你眼里跟仓库没啥区别，你会把它当做是 “一套属于自己的房子” 么？ 食之无味弃之可惜，卖又卖不掉。 你换个地方再租个房子都不会想起那套属于你自己的房子的。 延伸说一句你也别信网上那我有 3 套、4 套房子的，好像很牛逼，实际三四个加一块不见得有人家一套房子值钱。

再回到马云曾经的那句话：未来的房价如葱。你就应该想到：房价是如葱了，但后面还会创造一个东西来接力房子的。然后继续引导舆论让老百姓以为 “这东西就是刚需，没有就不行。” 实际没有也无所谓。反正能忽悠一个是一个，只要忽悠的足够多，形成少数服从多数，那这个伪需求也会变成真理。

要记住，一个版本身上只能吊一个抽血泵，这种版本过渡期踩错了节奏容易两边挨巴掌

知乎用户 幼儿园立立 发表

等身边人都开始因持有房产而绝望。急不可耐的卖掉甚至抛弃时。就可以动了。

目前看应该快了，也就明后两年可以动手了

知乎用户 shy 发表

我怀疑有两个方向的靴子没有落地：

1，普遍性的持有成本，简单点说，房产税。

2，回收货币的别墅住房，配套一点古代的特定阶级的一些属性。现在一部分的特定户口就是这个属性，后续为了回收货币，这个方向的手段会更多一些。比如古代秀才见官不跪。

由此推测，大概率结果是两极分化。

留下来的少部分，是给自己人的自留地。

落地时间会越来越快。因为，越来越缺钱了。但现在不行，因为大战在即，不会再给自己上发条，要内部稳定。大概时间在 3-4 年之后，2029 年，差不多大赦天下的时间，动手，一为收买人心，二为长治久安。

还有个新因素要考虑，气候，粮食也会影响很多。

知乎用户 畿缂 发表

房贷利率开始反弹的时候 [滑稽] 银行是最精的，另外就是房产税落地，租售比 200-300 之间，否则就是接盘，预计还要 5 年左右，立贴为证

知乎用户 momo​ 发表

6 亿套楼房

把印度人搬一半过来都够住

现在多盖 1 块砖都是浪费

没底子

知乎用户 开局就是预期收益 发表

今天是 2025 年 5 月 22 日，但凡当时看了评论区没有买房子的人都赚大了。因为真的没有涨，而且成交价格也有下降。

当然如果当时有人听了那个卖衣服的 “大傻子” 的建议，恭喜，在四天后 924 行情，在 2024 年 10 月月国庆节结束后，抄底大 A 的资产基本上实现 40％以上的收益。

房子在加速失去金融产品属性，回归到消费品上，就跟手机和汽车一样，买入就是赔钱货。

知乎用户 MadMel 发表

一句话：开征房产税之后。

知乎用户 时灿灿 发表

最近，有人问我，觉得以后是通缩还是通胀？

我说必定是通缩，房价持续下跌、BYD 正式开启车价的内卷下降，大件的价格都在下降。

最近，618 买了个 mac 电脑，国补、教育补贴加 618 红包，5399 拿到手，这是之前不敢想象的。

而且这个通缩还要持续很长时间，5 年起步。

因为供给不变、需求减少，价格必定下跌。

中国是制造业大国，商品的全链条供给，对某些特殊行业，还有政府扶持，无法进行市场出清自动减少供给。

而需求只能来自于国内、国际和未来。

国内内需下降，国际需求由于贸易战也面临难题，透支未来制造需求也行不通，因为企业和住户都不愿意增加贷款（企业考虑到经济形势不佳，个人怕失业裁员风险等）。

所以通缩是必定的，大家以后可以多多参考日本经验。本国通缩时买美股、黄金和本国债券。详见日本崩盘的第一个十年，普通人如何自救？

房贷单月负增长，房价将继续下跌

先上央妈 4 月居民中长期贷款（房贷）数据，4 月居民中长期单月房贷增量为 - 747 亿元。房价从数据层面说没有任何止跌的迹象，估计还要迎来一轮下跌。

有人问，为何房贷增量还能为负？

以前的循环链条是：

A 凑首付 50 万，贷款 100 万，买 B 房。

B 拿到 150 万房款，再贷款 250 万，买 C 房

C 拿到 400 万房款，再贷了 200 万，买新房。

上面这一个链条下来，住户一共从银行贷款了 100+250+200=550 万，这就是成功放水的过程。

现在虽然利率下调了，但链条是：

A 凑首付 50 万，贷款 50 万，买 B 房。

B 拿到 100 万房款，不再贷款买房。链条断裂。

上面这个链条下来，住户一共从银行贷了 50 万，较之前缩水很多。

那什么情况这个数字能变成负值呢？

一是有大量住户提前还贷。

二是在二手房买卖中，有大量的贷款被置换了。比如一所 150 万的房子，A 持有时还剩 100 万的房贷，卖给 B ，B 买入时只贷款 20 万。这样银行体系的贷款也减少了。

不管怎么说，资金在流出楼市，这意味房价将继续下跌。

想买房的不着急，建议持续关注央妈每月发布的数值，看见居民中长期贷款月度增量大幅（至少超 2 倍）的增长，再实际去看看楼市，目前不要轻举妄动，还有下行空间。

知乎用户 近溪远山 发表

从这个问题的意思来看，提问网友的脑子里还想着买房投资吧？

我的看法，从今以后，千万不要再想什么买房投资了。说的不好听的，买点好股票反而更靠谱一些。如果是买房刚需，只要经济条件允许，那什么时候都能买。

中国新生儿出生率下滑之快速，已经超出了人们的想象。有网友已经比较过了，去年新出生的新生儿已经低于抗战时期最少的年份了。照这样的趋势，那人口负增长会越来越厉害。如果网友还想买房投资，指望谁来接盘呢？

知乎用户 游戏开发极客​​ 发表

只有投资品才有抄底，房子已经不再具有投资品属性。

而对于商品。

只有需要就买，不需要就不买。

知乎用户 擎天柱讲 AI 发表

最近几年，“房价还能跌多少？” 成了全民关心的热门话题。身边很多朋友总是感慨：要是房价再便宜点，我一定冲进去抄底！问题是，房价到底得跌到什么程度，才算抄底呢？今天，我们就来聊聊这个话题，顺便借鉴一下其他国家的例子，看看房价的底部是怎么回事。

一、买房这件事，别光看价格

买房抄底这事儿，就像股市抄底，看起来简单，其实有点玄学。什么时候是底部，得看市场有没有满足几个条件：

1. 房子没人买了：也就是市场供过于求，库存堆得像山一样高，开发商都快撑不住了。
2. 大家都不敢买了：市场情绪接近冰点，没人愿意交易了。
3. 政策开始疯狂救市了：政府觉得房价再跌下去不行了，开始拼命放水，比如大幅降息、零手付这种狠招。

咱们先对比下现在的情况：

• 一些三四线城市确实库存高企，房价也开始松动，但一线城市的刚需还在，价格只是微调。
• 大家虽然观望情绪重，但完全不敢买的阶段还没到，甚至热点城市还能看到抢房现象。
• 政策托底正在试探，比如降首付比例，但力度还没大到 “救命” 的程度。

所以说，现在这时候，距离真正的 “底”，可能还有一段路。

二、看看日本和美国是怎么 “见底” 的

1. 日本房地产泡沫的教训：一场漫长的下跌

上世纪 90 年代，日本的房地产泡沫破裂，结果房价跌了 15 年。别说腰斩，整整砍了三刀都不止，最终跌去了 70% 左右。那时候，东京不少房子直接打对折还没人敢买。为什么会这样？

• 需求没了：老龄化严重，年轻人越来越少，房子根本卖不出去。
• 信心崩溃：当时的人都觉得房价还会跌，谁买谁傻。
• 政策救市不给力：日本政府出台了一些政策，但力度远远不够，最后市场只能自己慢慢恢复。

这个例子告诉我们，房价见底，往往是一个漫长且痛苦的过程。

2. 美国次贷危机：救市靠 “猛药”

再看看美国 2008 年的次贷危机。房价从高点跌了 30%-40% 后才见底，但美国走出危机的速度要比日本快得多。为什么呢？

• 政府救市特别猛：美联储直接开动印钞机，搞量化宽松，房贷利率降到几乎零，还推了很多购房补贴政策。
• 库存消化得快：美国的房子主要是个人持有，银行快速处理不良资产，不像开发商那样扛着死守高价。

这两个案例其实说明了同一件事：房价触底的关键在于 供需关系和政策力度。日本是没人买，政策又软；美国是政策猛，需求被救了回来。

三、中国的房价可能不会像日本和美国那样跌得猛

很多人喜欢拿中国的房价和日本泡沫或者美国次贷危机做对比，但其实咱们的情况不太一样。

1. 中国的城市化还没结束
虽然人口老龄化问题确实存在，但一二线城市的吸引力还是很强。像北上广深这种地方，每年都有大量年轻人涌入，刚需还在。

2. 房地产对地方财政太重要了
中国的地方政府靠卖地收入过日子，房价要是跌得太狠，财政压力就会爆表。为了稳住经济，政府一定会想方设法托底。

3. 家庭财富过于集中在房产上
中国人的财富主要都在房子上。要是房价崩了，大家的消费能力会受到很大打击，这对经济的影响是致命的。所以政策上更倾向于 “稳字当头”，不让房价暴跌。

这些因素决定了，虽然中国的房价会调整，但不太可能出现类似日本的 “崩盘式下跌” 或者美国那种“腰斩”。更大的可能是，房价会根据城市分化调整：

• 一线城市价格调整幅度在 30%-40% 左右。
• 三四线城市价格可能会腰斩甚至个别的地方会出现脚踝斩。

四、什么时候才算 “抄底”？

总结一下，房价见底可能会有几个标志：

1. 市场成交量跌到谷底，房子没人买，开发商开始大幅降价回笼资金。
2. 媒体和朋友圈一片唱空房市，全民看空，可能就接近底部了。
3. 政策托底达到 “极限宽松” 状态，比如零首付、超低利率甚至直接发钱刺激购房。

从目前的情况看，中国的房价调整周期可能还得持续 2-5 年，尤其是三四线城市的风险更高。一二线城市相对稳健，可能率先企稳。

五、房价不是唯一的问题，需求才是核心

最后说一句，买房这件事，永远别只盯着房价的 “最低点”。因为你永远也不知道最低点在哪里，甚至很多人压根没法抓住。真正该考虑的是：

• 你有没有刚需？房子是用来住的，还是为了投资？
• 你的资金状况是否充足？未来几年有没有稳定收入支撑房贷？
• 当前市场环境下，这个价格是不是合理？

房价见底的时候，市场情绪通常也最悲观。你敢在所有人都不敢买的时候出手，这才是真正的 “抄底”。但别忘了，无论什么时候买房，适合自己的才是最重要的。

“房价的最低点只有买过房之后才能确认，但你需要的是在一个合理的时间，买到适合自己的房子。”

知乎用户 发丘中郎将 发表

推荐书籍《债务危机》Ray Dalio 著，跟人定胜天比起来，我相信客观规律，更相信人类从不会吸取历史教训，前人踩过的坑一定要再踩一遍才心满意足。

在此期间，谁要是胆敢阻止他踩坑，不但不会感激，还会视为最可恶的敌人嫉妒犯。

本书最经典的地方就在于世界历史上 48 场典型债务危机，看完之后发现没有什么新鲜事，都是老套路，但是上当的韭菜是一茬接着一茬源源不断。

这书还是 19 年疫情前在郑姆斯特丹买的，五年过去了，辗转奔波了几个城市一直带着，时常拿出来温习，常看常新。

知乎用户 一只设计汪 发表

抄底意味着有钱赚。

能赚钱的好机会还能让咱知道啊，那岂不是白花花的银子都散给穷鬼了，造孽啊。

知道为啥以前房子要限购嘛，肯定是让少数近水楼台先得月的群体吃饱了再说。

当年有多少盘根本就不开，直接内部消化，

再其次茶水，找关系，托熟人，

前几年房贷利率六点多，都抢着打破头要买，为啥，倒手就是赚。

而如今呢，除了北上深其余的差不多已经属于是敲锣打鼓，夹道相迎让你来买了。

房贷利率一年下调几回，首付一降再降。

你说这能抄底挣钱？韭菜根都给你刨了！

好事，普通人，抢得到，不可能成立三角。

小米 1 你抢到了吗，

口罩布洛芬抗原你当时买得到吗，

新国标电瓶车头盔你当时有货吗，

国庆节前 2600 点的大 A 你抄底了吗？

如果种田能挣钱，农民将无田可种！

知乎用户 花匠 发表

这年头，

如果还有人想入房市，或抄底房价的，

刚需不算（刚需三大理由：不买娶不到老婆，不买孩子上不了学，不买老婆就要跳楼）

那除了祝他（她）幸福，

已经没什么可说、可劝的了。

大道理一堆民间学者或者官方专家给你科普了，

真真假假，热热闹闹，

我就不絮叨了。

讲实例，那我为例。

我高中时候谈的对象，7 年啊，

大学毕业后第 2 年就把我甩了，

那是在 2007 年左右，

原因很简单，

咱工作不稳定，要结婚了也买不起房子。

她嫁了个什么技校的校长侄子，

家里有房，还能让她当老师，这事不提，

就说房价，

全国房价从 2000 年后开始疯涨，真的是涨疯了。

ok，我卧薪尝胆，

于 2010 年买了自己的第一套小两室，全款，

娶到了现在的媳妇。

2014 年，我琢磨着房价还涨啊，

就又买了套三室，全款，改善了下居住环境。

房价继续涨。

2016 年，房价仍然再涨，

我又在自己这个三室的小区，

又买了套全通透的两室，全款，

把自己双下岗的父母接了过来，

每天阳台对着阳台，我看着他们养花遛弯，安心。

之后，截止到 2024 年，我就没再买房。

而是现金为王，手里现金突破千万。

为什么不买了？

我胆小，当河北这个破地，房价涨破 2 万，

你怕不怕？

不怕？

哈哈，

那些 2017 年后不怕死的，不信邪的，上杠杆的，

现在全趴下了。

说句妻离子散，一辈子都缓不过来了，

一点不过分。

从 2018 年开始，房价从阴跌，到普跌，到狂跌不止。

2023 年年底，

我又买了套市中心一室一厅，全款，

前面说了，刚需，为了孩子上个一流初中。

五个月后马上满二，我会马上挂出去，多少都卖。

看懂了没？

房价疯涨，你可以买，

就当投资和理财了，同时自住改善。

房价现在跌成这样了，

除非刚需，你买个锤子？

到手先贬值 20%，然后继续阴跌。

有这钱，

干啥不香啊？

说点题外话。

咱们心里对于任何事物，

都要有个基本的逻辑判断。

房子过去能买，

就因为每年疯涨，堪比理财产品。

你的投资有回报。嘎嘎香。

现在跌的狗都不认识了，

各地的城发投为了救 ZF，

脸都不要了，四处举债，

遍地新房，什么住宅 3.0,4.0，

啥结局你想不明白吗？

那你还买个锤子？！

我们的观点要与时俱进，

房子已经不是合格的投资标的了。

现在商品房是什么？

已经和手机、电动汽车一样，是消费品了。

天啊，你想想，几百万的消费品啊，

耗尽你 6 个钱包和几十年消费能力的消费品啊，

你不是我开头说的三大刚需，

你什么入房市、抄底，

你图个啥子？

总结一句话：

“良言难劝该死鬼，慈悲不度自绝人”

大家且行且珍惜吧。

以上，

回答完毕，

我是花匠，

祝我们大家都幸福。

知乎用户 发表

短短几年的投资经验让我明白了一个道理，当你看到一个东西下跌而产生抄底念头的时候，这个东西往往都没到底，只有连续下跌到大家都不咋关注这东西了，可能才是真正的底

知乎用户 发表

小男孩楞次问他妈“我什么时候就可以不用跟你进女澡堂了？”

“你想进的时候就不可以进了”

所以答案就是

你不想抄底的时候就可以抄底了

以上现象称为“楞次定律”

知乎用户 发表

我现在租的房子，售价在600万左右。

租金只有5500/月。

也就是说大概需要租出去1100个月才能回本。也就是差不多90年…

600万存银行，一年的利益都有十几万…

你说这房子它还能涨么？

从理论上讲，这房子也就值150万左右。

知乎用户 发表

往下看看那三个图片，一个是23年财政收入。一个是24年财政收入。一个是24年财政支出

24年财政支出是28万亿。而税收只有17万亿。

也就是说每年我们把以后的钱都花了。而且还找不到新的财政来源。

其中税收收入每年是往下下降的。

而非税收入却一年涨了百分之25。什么是非税收。比如说交警罚款，违停啥的这种类型是非税收。

大家可以看到非税收收入一年增加4分之1。

达到4点5万亿，和税收收入17万亿比差不多4分之一都是非税收入

而且每年通货膨胀，非税收入还在增加。

说明什么问题，说明按照这个税收下去。很快，用不了两年三年。撑死5年。

公务员就得拖欠工资。福利降低。

也就说。23年开始财政恶化。最多4年到5年。由于通货膨胀，再加上税收减少。

地方财政收入就会崩，体制内就会发不出来工资。

23年往后数4年5年。我估计27年，28年，就得出房产税。

一般来说，房产税出来三年左右，房价就会崩盘。

这个是日本房产税出来的时候，差不多6年跌了一半。

中国只会更快，按照我的逻辑，还有3年到4年，也也就是28年29年左右，房产税就会出台。

房产税出来以后，大概三年到五年。房价还会跌一半。

也就是说2034年左右，现在一万一平的房子，等到2029年可能也就是只有7000。

然后再出台房产税，再持续五年，2034年左右，7000一平房子可能只需要3500。

如果持续性失业，或者造成踩踏性卖房。

我估计房产税出台两三年以后，就得腰斩。

快的话，2033年就可以抄底，

前提是出台房产税，而房产税出不出要看地方财政，现在国家没钱，别说打仗，就是给公务员发工资都发不下来。

未来两三年，公务员肯定得裁员。福利也得减少。交警也得罚款，城管也得抓人，大家都得自己找财政收入来源。

往后的日子，一个比一个苦。

听我一句劝

有房的赶紧卖房，没房的把钱看住了

有钱的千万不要买房和炒股，现在是化债期，房地产和股市，就是最高点，随时都可以炸。

千万千万不要炒股。买房你还能赔一半，炒股你一无所有

没钱的慢慢攒钱，千万别创业，别炒股。

股市早晚都得爆。

别炒股，别买房。

房产税出台三年内不要买房

房产税出台三年后再买。我估计2033年，就可以抄底，如果抄底，最好去二线或者新一线，以及一线城市。

就好比现在没人在农村盖房一样，因为农村没有就业，没有服务。

而杭州去年由于新生儿，入幼儿园生源不够，开了一个什么政策，好像是不需要户籍，农村人只要来杭州打工，或者租房都可以来杭州上学。

未来的县城，和三线城市，就会和农村一样。

劳动力和生源都会被二线一线城市虹吸。

今天的农村，就是明天的县城，就是后天的三线城市。

所以要抄底，我建议去二线以上城市抄底。

时间我推荐房产税出台三年后抄底。

当然你要是觉得价格合适，砍价幅度你觉得打，自身年龄等不了，自己还有点钱，你想买啥时候都可以，手头紧的，我推荐房产税出台三年五年以后你在买。

时间就是2033年到2035，房产税出台三年到五年，

知乎用户 发表

家里人不再催你买房子的时候。

社会风向默认“买房子是亏本买卖”的时候。

国家开始推出大量公租房，并且跟你说“租房子也可以过好一辈子”的时候。

知乎用户 发表

现在已经没有底了，孩砸。

什么叫“抄底”？

它能够涨回来才叫抄底。

国内房价为什么奇高，什么没征房产税不税的，都不是最主要。

最重要的，它以前是拿教育和医疗捆绑你。

以前孩子多捆得住是没办法，再苦不能苦教育。

但是现在最直观的：一年级入学人数已经开始崩了。

教育马上就绑不住你了，你都穷的不要孩子了，你还在乎什么医疗。

你就这样看，这个房价还会有底嘛？

还有说什么人口地段“永远不跌”的更是伪命题，

这种“砖家”千万别信。

你现在市中心是好地段，以前发达国家也是。

那你知道现在，人家发达国家，流行叫“逆城市化”，现在人家好的地段，在城市边缘地区的别墅区，市中心反而成了脏乱差。

你现在买了市中心的“好地段”，你敢保证他十年二十年之后，还能被定义为好地段嘛？

时代在变，思维逻辑也得跟着变。

知乎用户 发表

如果你现在在犹豫要不要抄底房地产，看完我的这个，你的内心将会无比清晰。

我们目前全国总负债是 237 万亿，住房贷款是 38 万亿，看上去好像占比不高，对不对？那么我问一个问题，请问我们身边有多少人买房靠的是另外两种贷款？

一个叫经营贷，一个叫消费贷。这两个各有 20 万亿的大盘。现在利率在不停下降，新增贷款也在萎缩。我们的贷款对于银行来说是他们的盈利点。

经营贷、消费贷一般都是五年期。而现如今，房地产跌跌不休。一旦经营贷和消费贷大规模到期，有能力或者搞到过桥资金还进去的人，可能会面临新的贷款额度瞬间被清零；没有能力还这笔钱的人，基本上就等着房子上法拍吧。

所以现在房价还能某种意义上维持住，说白了就是房东在硬撑。一旦经营贷、消费贷这 40 万亿的大雷爆了，法拍房就会成规模地一举摧毁现有的价格体系，到时候才是真正的人间炼狱，才是真正的冰点来袭。最可怕的是，这些负债的人大概率可能房子卖都卖不出去了，或者侥幸法拍出去了，还不够偿还他们原有借款的。到这个时候一定是哀鸿遍野。

我一直在告诫大家，收好子弹，现在还远远没有到开枪的时候。

知乎用户 发表

国内有一个倒闭了的网站叫天涯论坛。天涯论坛大概是99年创建，2023年关闭了.

他可能是因为一些言论啊，加上他本身经营的不好关闭了。但天涯上面我觉得出了很多神帖，包括什么对比特币，楼市的预测，

他为什么有那么多好像我们今天看起来很超前的观点，是因为你想20多年前那时候玩互联网的人是什么人，是中国有最高认知的一群人！20多年前，上微机课进入微机室都得脱鞋穿鞋套。当时电脑都是稀罕物。

天涯论坛留下了很多神铁，其中广为那个流传。就是KK大神。

我想如果你都不知道KK大神的话，我觉得那你错过一个好精彩的一个预测。在10多年他就写了一个帖子，就讲中国房地产的走势。他预测房地产的13步，如下：

第1步，开闸放水已完成

第2步，房价飙升已完成，

第3步，外地解决地方政府债务危机已完成，

第4步，驱赶人民币存款进入楼市已完成，

第5步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全已完成，

第6步，跟随美帝收紧货币已完成，

第7步，银行通过CDS转移大部分风险已完成，

第8步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌。

第9步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被。锁定基本实现，各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第10步，土地财政转型正在实行中。17年的租同权租赁土地共有产权，土地财政收入开始移交给税收。

11步，开征房产税，彻底套死乌海散户，后期执行，

12步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

13、人民币国际化越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程。

简单总结一下，有些太细节就不讲了。

他第一个讲中国房地产一定会崛起，先开闸放水，多印钱啊，让这个市场流动起来。

第二呢就是低首付，吸引大量的钱进来。中国房地产业的这个房地产市场你想想是不是从最早要全款到后来30%，到后来15%。

第三个阶段房价飙升，各地就靠土地财政，政府大量的卖地，地的钱呢用来基础建设，导致经济进一步繁荣。

房价的几步下来，再下来的时候开始限购。一限购呢其实让房地产涨得更快，他希望这个地不断的卖合理的高价，而政府站在他的角度，他肯定是希望这样嘛，一个稳定的可持续的土地财政收入。

然后再下来的就是等什么时候中国各地的政府不依赖于土地财政了，完全靠税收了，或者税收占比越来越高的时候，就开始真正的控房价。

但今天正好在这个阶段，这个各地城投的规模也得到了极大的压缩了。到最后一步就是政府一定会开征房产税，但房产税非常复杂，反正也呼之欲出。

房产税就完全摆脱地产财政的依赖，然后让这个在房地产的钱啊流向实体经济来保增长保就业，

天涯给我们留下了非常多的神贴。因为那时候都是一些高认知的人士里面在里面发表一些观念

附：「天涯神贴高阶合集」链接下方：

合集

知乎用户 发表

如果你是刚需，等待美联储第二次降息之后买！

如果你着急这一两年之内买，等待25年冬季之后买！

如果你不着急买，27年之后买！

可能看这短短百字文字不知所以，好多问题回复都在评论区，翻来评论区看看观点你是否认同！

刚才翻看旧帖子，没想到这个帖子阅读量这么大，其实买房子不管是买方还是买房，绝大多数时候都是预期，如果预期涨，就会捂着不卖，或者调高价格出手。如果预期跌，买家就会持币等待，卖家为了尽快出手就会降价出手。别天天听房吹或者大棋党忽悠，大势很难改变，哪怕贵如皇帝也会有无可奈何的时候。

话说回来，为啥我把不着急买的划在25年底，把彻底不着急的划在27年之后，还是预期，就是大家对这个国家未来预期的发展。

25年老美川普上台，如果你有心看他大选时候演讲，我预计他上台一定会掀起新一轮贸易战，然后两面就会像2018年左右拉锯，但这一轮一定会非常急，因为川普这一任期只有4年，所以我感觉他一上来就会放大招，其实你仔细看他18年的条件和拜登这几年来会拉扯的条件，这面很难让步，因为涉及深度改革和天龙人核心利益，所以25年外贸企业就要做出决定，彻底出海还是关门歇业，国家未来预期也会有初步判断，会好还是继续下行。这个时候，房东和买家会做出选择，房价也会做出新的趋势。跌！多的我也不敢说。

至于27年，会有一场会，到时候可能大家期盼改变的心会死了，所有卖家，资本，企业家…都会做出选择。跌！

知乎用户 发表

之前看过潘石屹的一段采访视频，彼时好像是18还是19年大家都把他的观点当笑话看，觉得他贼眉鼠眼的看衰中国活像个外资指路的内奸。

他在采访中表示，看房价合不合理最主要的一个指标是，租售比。他举了自己公司物业soho办公楼举例说自己物业每年的租售比是3%（大概这个数具体的忘记了），但是实际融资成本的年化利息超过3%，收益比通货膨胀还低。。。之类的云云。

他说之所以亏本还在运营这个物业主要是大家都在赌未来这个房产的价值带来的收益会覆盖这些亏损。

他那时候还拿东京的租售比举例来着。。现在你看东京的房价曲线

最后主持人问他看好我们房产投资吗。他说如果钱没地方投资的可以投资。拿来抵消通货膨胀。

现在看这段采访

再看看现在这些房产大佬的处境。。。

巅峰如上花车的皮带哥，拉下一坨大的现在人不知道在哪

一个亿小目标的国民公公，现在卖掉自己孩子一样的总部，和最拿得出手的自有物业管理公司。

18-19年潘石屹估计早就想好怎么润甚至已经润差不多了吧。

知乎用户 发表

我知道你们懒得算，直接给答案：

年租金的17倍到25倍之间。（好的城市好的地段就多算一点，八线小镇就少算一点）

比如某三线城市，月租1k的房子，年租金12k，姑且算个20倍年租金：240k。

如果是某一线核心圈，月租10k，年租120k，25倍系数，合计2900k。

这是个基准线，真的跌破这里的时候会有很强的踩踏和击穿效应，就是说，运气好的话再下浮50%都可以买到手。

知乎用户 发表

你要相信，租房市场才是真正动态博弈出来的真实房价。

这个地段，这个房子，它的稀缺性也好，便利性也罢，居住体验如何，到底值多少钱，租客和房东们会用真金白银投票告诉你结果。

如果一个地段，租一个100㎡的房子，月租金是3000元，那么它的总价在3000×12×30=1080000以下，也就是每平方米低于10800，就差不多可以买来自住了。

记住，上述价格是含了房东那套装修的噢。

至于现在的房价？但凡比10800高的部分，全都是扯淡。

**而如果你还想抄底，**那我建议在上述标准情况下再跌20％左右，再考虑出手。

当然，我更建议你还是别抄底房子了。

哪怕你抄底大a呢。

知乎用户 发表

房价下跌，不言底。

想买房的，急就等到2025年；不急就等到2026-2027年。

再次强调，今年不要买房，不要买房。

知乎用户 发表

24年10月30号：本文已被DY一名up主原封不动抄袭，希望有DY平台的朋友帮忙去举报下。

非常感谢

@黄毅超

@骑马者君迁

两位网友的提醒。

中国其实有一个和过去所有工业强国都不一样的地方，那就是期房和公摊。

为啥要把这俩拉出来，因为中国没有个人破产制度（严格来说其实有方法，只不过大多数人做不到），所以这就导致地方政府+银行+房地产公司联手可以无底线转移风险给居民。

期房应该很多人一眼懂，但是公摊这东西我也得拉出来是因为这玩意儿关联房地产税、保险、维修基金的标准，也就是说不仅仅在买房时要承担一次隐性差价，在未来税务改革后还得面临长期的公摊差价利润。

如此不公平的机制还能炒上天其实也是多个因素结合，首先是央地财政分离的历史因素，其次是宏观经济制度转型并推动人口进城潮，最后则是上一波婴儿潮的人口在多年的资产荒中终于遇到了属于个人的资产增值标的。

三者的共同结合导致了房地产的从国家（获得居民财富支持债务，开启大基建和全产业链开发）居民（个人资产升值）双赢，问题在于什么呢，问题在于短期是刺激吸上瘾了，08年的四万亿强行延缓了一波危机，但影响在后面数年逐步爆发，房地产逐渐进入失控轨道，本因建立的另一套机制也就是癌股因为各种原因被搁置或打瘸了腿。

由于中国独特的双轨制（成也萧何败也萧何），居民抗风险能力和杠杆被彻底透支，而无论是购房还是宏观经济，本质上都是建立居民的资产负债表是否合理以及可持续收入的增加，居民财富被购房的杠杆洗劫导致消费下沉，消费商品过剩导致企业利润下滑，企业进一步负反馈裁员，失去可支配收入的人消费下跌，造成了螺旋下降。

所以在非极端情况下，房价的修复必然得有个前提就是居民负债表得到修复，而自发性的修复又非常缓慢，再叠加天量烂尾楼导致公信力下降，而95后/00及更后面的新时代群因为信息渠道优于60/70/85前，所以购房动机会比较低。

所以当前最尴尬的是85-95为核心的人群，这一代人在房地产带来的负债被修复前是没办法再积极参与整个消费市场，而这批人反而是目前社会上生产力最高、消费也本应是最高的人，同时这又进一步加大了人口断代的长期危机，这也是为什么今年火急火燎的上了延迟退休。

更年轻的时代们看着巨雷自爆后需要衡量购房的必要性，以及参考其他国家的房地产模式和以日美为代表的房地产泡沫出清节奏。

所以后续房地产是长期的下跌通道，巨量的县城、偏远地级市都会因为人口原因自然消失，人口注定是走向东京城市群那种路径，但由于人口和地理的原因中国肯定不止一个大城市群（长三角、大湾区，京津冀区域比较特殊先不谈），换句话说等到目前的负债人口逐渐修复完负债表后，且叠加了旧时代的建筑老破和更新需求，在乐观的情况下2030后一二线城市的核心区新房是有可能重回上升通道。

像走强省会模式的二线里有几个会好点，比如武汉、成都、西安等因为地理因素会虹吸本省或附近弱省的人口，再加上离京沪港深都较远，所以容易吸引周边城市资产和人口比其他二线先复苏。

反例则是苏南浙北为代表的区域，由于整体相对平均且有上海虹吸富裕阶级，所以会导致除了南京（我知道苏州无锡要骂南京不是苏南了）杭州外的其他江浙城市恢复上升通道更慢。

所有二线最尴尬的就是天津和苏州，它俩确实经济或综合实力比很多省会强，但是上限都被自家隔壁的大块头卡着，这俩城的小资产阶层或富裕阶层都是重心靠拢京沪，而偏偏楼市复苏最优先的就是改善房、优质房，所以楼市复苏注定比其他二线更复杂也更慢。

毕竟要知道中国的长期人口结构很不乐观，这个锚点是永远无法绕过的，所以上述例子也只是先行脱离下跌通道进入止跌企稳，后面仍有数年的横盘，直到新一波年轻人口入市或城市旧基建翻新才有明显上涨。

当然还一种情况就是天量货币直接流入市场，由于基础货币增加可以抵冲债务压力，确实能加快修复速度，甚至带来纸面数额的上涨，但以货币购买力层面来说这种涨其实不是涨，反而货币大幅贬值导致的更多人更穷了。哪怕是这种下下策，大量的三线以下城市也回不到高点，因为人口和政策都会流入向大城市群和枢纽城市，同时货币先集中的也一定是股市（疯牛）而不是楼市。

何况这里还有个房地产税、房屋保险和维修基金的变量在，它们的落地才是楼市在货币购买力和纸面金额见底的必然要素。不要想当然的认为这些不会出，市场扩张走向市场维护必然需要可持续税源，房地产那么好的税源不可能不收。

所以在不考虑极端下下策的疯狂放水的前提下，想买房的起码得等到租售比进入国际平均水平、房地产税落地、新房去库存周期低于14个月，这三个条件必然得满足，且家庭收入稳健可以考虑购入一二线城市，除此外买房都将注定是消费而非投资（明确来说只有一线核心是投资，二线优质区域也只是跑赢货币贬值速度，三线及以下都是彻底的消费，根本不会增值，但是价格远比现在能让人接受）。

不过以上的几点在5年内恐怕都见不到，反倒是有了点开始抄当年日本央行和美联储作业的迹象，目前高层最核心的考虑恐怕是限制地方债越滚越大。

知乎用户 发表

最近，央视对知名经济学家朱民关于楼市的访谈被刷屏了。

在央视访谈中，主持人问朱民：“房子还有可能再涨起来吗？”

朱民直接回答：**很难。**原因很简单，人口老龄化。我们的人均住房 42平米，达到欧洲水平，中国的人均GDP只有欧洲一半不到，在这个情况下，房价要起来不那么容易。

但是中国的房子结构很不均衡，年轻人很困难，二十六七岁三十岁结婚了，必须买个房子，那怎么办？双方的父母都得凑钱，储蓄都下去了，怎么消费呢？所以现在政策是大力发展租房市场，所以这次专门有两万亿财政的资金，鼓励地方政府把一部分的存量房子，买出来转为租房，你每月承受租房的房租，是根据你的收入水平调整的，当你是个人选择的时候，你应该有信心。

另外，朱民还说：房地产的需求会减少，估值会减下降，我觉得我们现在的心态就是面对现实，我们得接受这个。

记者随后问道：会不会影响信心？

朱民回答：如果你认识到这个事情，就不会影响信心。如果你今天买房子还想像1990年一样，涨100倍，你永远没有信心，你一辈子没有信心，你的孙子都没有信心。

上述就是央视这次访谈关于楼市的全部内容。

这次访谈是很罕见的，因为说房价很难上涨被大家认为是唱衰楼市，央视报道这种说房价很难上涨的论调就没有过，所以背后传递出的是不一样的信号。

我们知道央视节目访谈包括视频肯定是通过审核才发出来的，而且作为央媒它的报道对社会会产生很大影响，这个访谈发出来本身就是一种舆论引导。

再看看本次被采访的经济学家朱民，和民间经济学家不同，他是一个重量级的人物，曾任中国人民银行副行长、国际货币基金组织副总裁、清华大学国家金融研究院院长，在官方任职过，某种程度上能代表官方的态度。

所以这次的访谈就是在告诉公众：房地产的需求是真的下降了，不要再幻想房价会再次大涨了。

关于房价不会上涨的原因，朱民说了三个点：人口老龄化，人均住房和人均GDP，句句戳中要点。

在未来相当长一段时间，人口断崖式减少及老龄化是不可阻挡的趋势。截至去年末，全国总人口14.08亿，比上一年减少139万人，连续第三年负增长。其中60岁以上人口达到3.1亿，占比21%。

房地产长期看人口，有足够多的年轻人才会有人去买房接盘。现在的人口情况就是今后老年人会越来越多，年轻人越来越少，最近一波婴儿潮是在1981年~1997年，年均出生人口约2200万，00后出生人口就大幅下降，00后比90后少了5000万人。

1997年出生的今年28岁，陆续会结婚，这两年还有需求，等1997年这波婴儿潮最后的一代人买了房，那买房新增需求便会断崖式下滑。

不到欧洲一半的GDP却撑起了和它们相同的人均住房面积，说明目前我们的住房需求已经不多了，过去20多年，之所以有巨大的住房需求，主要来源于农村人口进城引发的购房需求，来自于城镇化率，城镇化率目前也接近70%，增长空间非常有限。

此外，还有一点，就是居民杠杆率目前已经很高了，超70%，已经接近美国（75%）和日本（70%）的历史峰值水平。居民债务已经接近天花板，不可能再像过去那样高负债借首付买房了。

这就像一个人身高到20多岁左右就不长了一个道理，任何事物的发展都是有限度的，因为背后的资源是有限的，不因为过去20年从0长到1米8，就推断出未来20年还会长到3米6。

目前上面的目标的“止跌回稳”，也是要把房价拉回正常区间，绝不是止跌回涨。未来的方向就是发展租房市场，搞保障房，把房子这块的支出降下来，去扩大内需。

这是当下迫切要干的事情，为什么？因为形势不等人，外部川普贸易战不断，刚刚又把对咱们的关税加到了54%，今年的出口压力很大。内部投资疲软，债务高筑，所以今年的重点是消费。

要拉消费起来，一是要提收入，二就是房价不能太高，不然买了房背负高额债务就没钱搞其他消费了。

最后，总价一下，央视这次访谈，再次告诉大家一个真相：房价很难上涨了，房子正变成一个消费品。

所以对待房子的态度应该变了，应该像买车一样，有居住需求买来住可以，但还想靠它来改变人生，实现财富成倍增长，那就是痴人说梦。

知乎用户 发表

回到10年水平吧。

现在有个很不好的风气，搞房地产那一套转移到私家车上了。

房子割不动了，想在家用车上再继续割韭菜。

手段极其恶劣吃相极其难看。

知乎用户 发表

今天是2024年9月20日，我就这样说吧，你现在去抄底大A都比抄底房子靠谱!

知乎用户 发表

绝对不要抄底

大量的房子都是空置在那里

现在生育率暴跌

根本没人愿意买单

马云说十年后房子如白菜

那绝对不是空穴来风

知乎用户 发表

北京深圳不太清楚，上海今年基本上快跌到15年价格了，加上还利息，16年买房的基本上都血亏。所谓的软着陆，原来是老百姓硬着陆，他们软着陆啊，明白了，死道友不死贫道。

知乎用户 发表

我们这有条商业街，底下是铺面，楼上是住房，当初开卖时大概200万。

后来这条街实在太旺了，铺租一直涨，涨到一万多一个月，房价也就跟着涨，涨到五百多万，还没人肯卖。

再后来，大家也知道了，网购兴起，实体店大批倒闭，这条街很多商铺月租两千都没人要——再低，屋主也懒得租了，就一直挂着“旺铺招租”。

也有想卖房，一问价格，还要五百多万。

我就笑笑不语。

这就是现在楼市的现状：高价买家不肯买，低价卖家不肯卖，大家耗着呗。

这时候你想抄底？你会发现无底可抄。

那些人急需用钱，宁愿去借高利贷，都不会低价卖房，都幻想着有一天楼价能再涨回来呢。

你不想当韭菜，就别买，多低都别买。

不买没法生孩子，就不生。

不买没法结婚，就别结。

至少现在还没人因为楼价跳楼，那就说明现在楼价跌的都是利润，人家赚多赚少而已。

等到哪天房贷超过楼价，供房的人大批断供，炒房的人大批跳楼，那才叫到底。

就可以买了。

知乎用户 发表

我看了好多人说的，只能把大家的意见总结一下：

1、房产税落地后半年以后，因为房产税落地以后，很多人会砸盘，时间未知，不过感觉5,6年之内吧；

2、全国普遍租售同权实施以后，已经开始，全国实行时间未知；

3、开放外国人买房以后，目前上海有地区已经可以不用梯子翻墙上网了，未来开放网络以后，估计也快了，具体实行时间未知；

4、北上广深租金收益率，超过3%，达到3%到5%以上，二线城市，包含新一线城市5%以上，6%到8%左右，现在全国大概在2%左右，房租未有大的变化，上海，北京的房租貌似也在下降，时间未知，比较让人担心的是怕出现戴维斯双杀。一线价格，现在需要在目前价格的基础上再跌33%，二线价格需要在目前价格的基础上跌60%；

5、三四线城市，老老实实等一二线城市房价稳定以后再说，买不买的都是垃圾价；

6、等待完全放开土地开发限制，新房以低密度低层洋房，别墅为主以后；

7、首付比例更低，租金收益大于贷款，要考虑空置率；

8、平均房价在家庭年收入的15倍左右，家庭年收入为当地家庭年收入中位数，非平均值；

9、北上广深，彻底放开限购；

10、人口出生人数不再下降，维持在恒定值，以卡介疫苗数量为准，官方数量不可信；

11、每月贷款金额，要在个人收入的20%以下。

12、这是我自己想的，L3自动驾驶普及，当L3自动驾驶普及以后，通行时间和通行距离不再是问题，郊区环境市区无法相比，但是这个应该会比其他条件滞后。l4自动驾驶开始出现，非自动驾驶汽车淘汰。这个时间房价应该已经趋于稳定了。

说来说去，我还是比较迷茫，到底什么时候买合适。

个人意见是2027年下半年，不想等的就可以上车了，2027年5月份以后，2020年一年人口出生1200万，算是最后一批需要上小学的刚需需要上车。刚需基本枯竭。

纯属个人猜测，你们该买就买。

知乎用户 发表

其实不会再有底了，人口最多的有房一代是60后。假设平均寿命是80岁，那么到2040年开始就会到每年离开3000万人口，新成年的人口900多万。且彼时城市人口数量早已到达极限，不再具备从农村吸纳人口进城的可能。

巨大的人口下降会导致二手房永远是供大于求的状态，会持续下跌。

长期看人口，距离房价不可逆的下跌周期，仅剩15年时间了。从60后到10后，人口出生数都挺高。其中60-90这40年特别高，属于剧烈下降期。00后至10后，在未来出生人口率不再保持低位的情况下能到缓速下降期。也就是说15年后至少要经历40年不乐观的话要经历60年的房价长期下跌。

在这15年里，也许会有房价不再下跌，维持了数年价格的时期。但这些都不重要了，房价大跌的周期滚滚而来，没有抄底的机会了。

知乎用户 发表

广州增成我同事的一个小区

21年1.8万买的

24年1月份9800一平

24年9月份7300一平

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10月份更新

我另外一个同事的我现在才知道，20你2.3万上车的现在8700，还是黄埔的!

12月份更新，看到贝壳有一套房子238万挂了530多天最后129万出掉了，我在黄埔跟增城交界处，很多房子跌了50%以上还在持续跌，合景花漫里，金地香山湖，万科里享家，数不清的小区都可以去网上查有没有暴跌，我不知道为什么网上议论的贴那么少。你敢说房子跌了，就有人跑过来说你地段问题，现在就是打死不承认房子还会继续跌

--2025年，兄弟们还在跌，广州哦!下图是21年2万一平的，现在变成6000一平精装修!比很多人的老家n线城市还便宜了吧，今年听说新房子取消公摊，国外高盛机构预计还会继续跌25-50%!

都是泡沫啊

知乎用户 发表

2025年全面进入九紫离火运，虚拟经济，新能源，文化传播开始爆发。上一步代表基建房地产20年周期的艮八运彻底结束。

从流年来看，21年辛丑年金土为代表的大型机械动土是房产的回光返照。22 23两年进入水木为主导的后口罩时代，生物科技在资本市场迎来短暂的窗口期。我在这个时间创业时，周围在一级市场融到钱的多数集中这个领域。

我还是坚持之前的观点，24年甲辰可能是普通人下车房产的最后窗口。25 26 27年，房产继续三年阴跌。28年土金时代的进入横盘，有需要买房的宝子建议27年下半年开始计划购入。

至于澳洲飞奔的房价，无非是印钞票的通胀产物，走了我们10年前的老路。经济是个周期，历史亦然。

知乎用户 发表

1. 至少等21年高位接盘的房子五年限售到期；
2. 等法拍房爆炸：什么时候看到银行不拖着了，开始对断供房“应诉尽诉、应拍尽拍”；
3. 等租售比回落到国际合理水平，但是注意房租也会跌；
4. 等房地产税正式、全面开征且税率达到国际水平。这是最重要的。

知乎用户 发表

房产税不出，你跟我说到底我都想笑～

知乎用户 发表

第一点，盯死租售比

用房价除以月租金，如果是300个月或者200个月之间，就合理，如果超过300个月就不合理。

比如，你的房子租金是4500，房租是450万，显然都超过300个月了，超过了就不合理。

等房子什么时候，跌到租售比可以接受，大概150个月的时候，就能买了。

比如2000的房租，房子价值30万，就够了。

第二个，看新闻，

参考美国次贷危机的历史，什么时候银行经营不下去了，投行银行都开始大规模出问题，合并，关停，倒闭，裁员。

出现密集的这种新闻，说明房价就是到底了。

知乎用户 发表

现在就可以买，毕竟还没盖那，再不买就买不到这么贵的了……

知乎用户 发表

其他城市我不太懂，我说说广州的。

先说结论:目前租售比为600-1000个月。抛开顶豪，2年内无大事件后会降到500租售比，3年左右出房地产税会有短暂恐慌砸到300租售比，后续会稳定在400租售比。

现在广州房价顶流板块以珠江新城为核心，均价为20万左右。这些虽然看似和普通人刚需刚上车的没什么关系，但是顶部的价格稳不稳固会间接影响底部价格。

国庆前保利刚拍员村一块地，楼面成本（精装修）才8万不到。因为量大，为了快速出货，保利有可能会砸崩珠江新城的价格。

接着还有马场地块，超级大体量，能把整个天河甚至周边市区的改善需求都吸干，越早建开发商赚得越多，但是总体二手房崩得越快，越晚建，越没价格，但是广州的价格就还能坚挺多一点时间。

现在，黄埔的中建已经降价比价格屠夫保利还狠了，但是，消化完这一波刚需，后面有钱的更少新盘价格会更低，再导致土拍价格更低的死亡螺旋。

因为ZF变速箱要发工资，传闻很多大户都发不起工资了，其实工资不是最紧要的，最紧要的是城投债利息，以前一年卖1000多亿可以拿500亿给利息，现在全给出去不够利息的。所以保利，越秀这种自己人开发商要多拿地快回款的快周转模式，快回款就得砸价格，没有其他路子，今天砸砸黄埔，明天砸砸白云，量边引起质变。

棠下车陂的老破小小区租金2100，房价从250万降到150万，租售比还要700。

新塘官湖的次新房，最高从2万5跌到一万二，现售价95万，租金2200，租售比430稍微正常，这可能还得降价，所以租售比400甚至300不是做不到的事。

综上所述，买房就是等，越等越爽。没钱买也爽。

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我是纯投资小白，别的我不懂，但我懂一件事：

上层人的凶狠是没有上限的，如果他们需要，可以把空置房产全炸了。

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一个朋友去抄底了

那个楼盘最早卖1.45

降价到1.1

再降价到0.9，我朋友杀进去

现在0.4……

还不是海景房……

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你不想买的时候，就可以买了

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房子有个特性

跌倒一定程度

会先出清一部分炒房客

然后就没人卖了

买的不想买，卖的不想卖

交易量看上去贼小

什么底都看不出来

好像无止境的黑暗一样

就算真的有底，你到那天也不知道的

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快到抄底的时候了，再忍一忍，再等一等，现在是2025年6月。这几年我一直在密切跟踪观察房价走势，并且在2024年9月由于实际居住需求，已经入手了同小区的第二套房子，我想我有看房找房实战的经验和详实有力的数据图表来做出这个异常艰难的判断。

影响房价的因素太多了，网上各种言论各种看法各种角度，目前的阶段，大部分都是一致看跌的，大部分人被情绪左右，很难作出理性的判断。并且，人性的弱点就是追涨杀跌，涨的时候很慌，害怕还会涨，于是匆忙上车；跌的时候也一样，会不会继续跌？要不要卖掉？等等再买？空谈的人太多，实干的太少，不如我来整理数据探究分析。

以前，抄底的人通常都是炒房的人，在此，我真心祝愿他们永远抄不到底，过去的十多年，他们真的是太可恶了。

还有一部分等待抄底的人，都是普通百姓，辛辛苦苦省吃俭用手里积攒了点钱，结婚需要买房，孩子上学需要买房，想要在这个陌生的城市有归属感安全感需要买房，我写这篇文字就是希望能够帮到这样的人。

我们不仅要判断大概什么时候可以抄底，同时，还要知道如何抄底，抄哪里的底。

先说判断：我认为在过去两三年房价持续下跌的情况下，如果房价能够在某个价格区间连续震荡或稳住1年左右，我觉得差不多就是阶段底部，可以考虑抄底了。

以下是详细数据分析。以我曾经上学和工作过的体制之城南京，以及我现在工作居住的工业和经济最强地级市苏州，两个非常典型且有代表性的东部发达城市的房价数据和走势为例作出相关分析。

先说南京，我判断南京的房价还要继续下跌，但是跌势可能会比过去两年放缓很多。

我会展示南京3个小区的房价走势图，其中主要以江宁区一个位置普通的小区丹佛小镇为主。插播一下，本文中展示的所有数据图，以及相关分析，都是我手敲收集数据，并且时常观察思考的结论，如有转载，请务必注明转自知乎苏州少年游。

丹佛小镇的位置在江宁并不算很好，当然也不是很差，如下图红色水滴1所示。为什么这么说呢？不算很好是因为它周边的生活配套不是很丰富，不算很差是因为它距离南京南站不算远，并且东边就是地铁S1号线。所以我认为这个小区对于普通百姓来说，非常典型，非常适合用于观察房价走势。

下图是丹佛小镇过去11年的二手房成交价走势图，这是一个非常完美的数据走势图，几乎完整覆盖了房价保持平稳、快速拉升、振荡筑顶，连续下跌的一个周期。

2014年11月到2015年12月：如下图两条绿色虚线所示，这个数据图比较罕见的保存了这1年房价保持平稳的记录。

2016年2月至2016年8月：2016年初开始，由于众所周知的原因，房价开始由2月份的均价15000元飞速拉升至8月份的24000元，才不到半年，房价上涨60%左右。从各种颜色的圆点表示的成交量可以看出，由于房价一天一个价，几乎天天都在涨，这个时间段内大部分人都在惜售，当然，也有部分人在追涨。

2016年8月至2022年4月：房价在24000元与27000元之间振荡运行将近6年，值得注意的是，2017年3月至2018年3月间，有部分人以超高溢价购房，这大概率是历史天价了。

2022年5月至今：过去的3年多，房价连续下跌，成交量持续放大，已经跌破2014年底也就是11年前的价格。2024年10月至2025年4月，在这半年的时间内，由于政策干预，房价试图企稳，然而从5月份开始，貌似再次下跌。这也是为什么我说需要房价连续1年止跌企稳才能大致判断是可以抄底的底部。

下面再看江宁区的另一个小区，金王府。二手房成交价走势大致与丹佛小镇类似。但是，我发现了几个很有意思的差异：

1）金王府的房价大约是从2023年的5月开始下跌，几乎晚于丹佛小镇1年

2）金王府现在的房价大约只跌到2015年底的价格，而丹佛小镇现在已经跌到2014年底的价格

为什么呢？我认为这与地段位置关系很大！

金王府这个小区位于江宁的核心地段，距离南京南站非常近，并且坐拥地铁1号线的南北两个地铁站，西边和南边是江宁的商业中心，南边有百家湖幼儿园、百家湖小学、百家湖初中。

所以，各位想要抄底的家人们，在财力允许的情况下，请务必优先抄地段更好的房子。地段、地段、地段，非常关键！

第3个南京的小区，朗诗青春街区，非常有意思，从2018年12月二手房开局的20000多元，一路放量下跌到现在的均价不到8000元！与丹佛小镇类似，2016年10月这个小区的房价也曾试图稳住，目前看，应该是失败了。

为什么呢？还是地段！地段！地段！

这个小区离南京市区很远，就在禄口机场旁边。

这个小区也是我的重点观察对象，如此惨烈的杀跌，如果将来这个小区的房价能连续稳住1年，那房价真的差不多到底了！

再来说说苏州，我判断苏州现在的房价很可能已经触底了。原因如下：

首先来看苏州房价的高地苏州工业园区的一个位置很好的小区，九龙仓繁华里。这个小区的过去10年房价走势与南京的丹佛小镇很类似，但是，需要注意的是，从2024年5月份至今，如下图两条绿色虚线所示，小区房价基本算是振荡横盘稳住在28000元左右。

再来看苏州下辖的全国最强县级市昆山城东的一个典型小区，世茂东一号的二手房价走势，这个小区周围配套设施非常完备，地铁站、大润发、夏驾河公园、图书馆、医院、学校、奥体中心，是一个完美的房价观测对象。

这个小区从2023年8月的均价20000元，已经跌到现在的均价约10000元，近乎腰斩。但是从2024年9月至今，如下图两条绿色虚线所示，房价已经连续9个月稳住在10000元左右。

苏州虽然貌似触底，但是南京还没有，我认为最稳妥的抄底还是要再等等，等到南京房价也呈现出触底的迹象时，我会再发布数据分析。

这篇文字，我从晚上7点打开电脑开始构思，直到夜里11点才写到这里，如果你喜欢或者有幸帮到你了，有劳双击点赞，这也是我将来持续更新的动力。还有很多想要分享，改天吧。

另外，我会根据房价观察的动态不定期发布相关回答，如果真的到了大概率的底部时，我会提醒大家的。不介意的话，可以关注我，到时候喊你抄底，哈哈！

最后，键盘侠、杠精、喷子请不要评论。同时，也祝愿真心等待抄底的各位真的能心如所愿抄到一个大底！安居乐业，幸福美满！

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这么告诉你吧

美国一线二线大多数人工资两三千，一套房也就几十万；

中国一线二线大多数人工资也就几千，一套房都是几百万

你说什么可以抄底？

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我来告诉你们，为什么现在水放不出来。用具体数据来讲，李迅雷发表了一篇文章，提到这几年居民存款增加速度非常快。

大家知道，现在居民存款已经达到 140 多万亿，短短四年多，居民存款居然增长了 60 多万亿。但与此同时，从前两年开始，居民的中长期贷款反而是减少的状态。说白了，就是更多的人现在倾向于存钱，甚至还提前还贷，这说明大家的风险意识在不断增强，都认为未来具有很大的不确定性。

老百姓都不贷款了，楼市怎么涨得起来？老百姓不贷款重新买房，楼市没法涨。而且，我们新房的销量这几年大幅萎缩，大家知道吗？每年下滑幅度都超过 20%，从 2021 年的 18 亿平米，到 2023 年都不到 10 亿平米，几乎腰斩。我告诉你们，今年新房的销量还会继续萎缩。首先，一个东西要想涨价，成交量起不来，它怎么涨？

天天有人用通胀忽悠大家，说什么“你不买房，钱就贬值了，扛不住通胀”，其实这是最大的谎言。没有人从银行贷款，所谓的“300 万亿”这个水就流不出来，大家知道吗？所以银行才天天打电话让大家贷款。普通老百姓根本不看这些数据，就听“房吹”说楼市回暖、成交量大涨，其实全是偷换概念。看看现在新房和二手房的整体销量，跟 2023 年比一比，到底是涨了还是跌了，就知道没那么多人再冲进楼市当接盘侠了。

那些“房吹”信奉的信条是把杠杆拉满，多负债，一放水，负债就被稀释了。可我想问，再怎么稀释，钱不还得自己还？所谓放水稀释负债的前提是什么，大家知道吗？

前提是赚钱的速度加快，比如去年每月赚 1 万，今年能赚 2 万。但现在大家都知道，赚钱比以前难多了，以前经济高速增长无所谓，现在普通老百姓收入能普涨吗？收入普涨才是老百姓能加杠杆的大前提，现在是裁员降薪，根本不是收入普涨。

所以，大家稍微有点辨别能力，就能看穿这些“房吹”的鬼把戏。好多人连基本概念、常识都没有，还想赚钱，怎么可能？

现在想把房子套现、又问怎么投资的朋友，如果不懂，先投资自己的大脑。我们教的是大类资产配置。我跟其他“房吹”不一样，“房吹”只懂卖房子，其他啥都不懂，没法讲别的。我们的核心理念是把价格处在高位的资产卖掉，再去配置处在低位的其他资产，这样就能循环保值增值。

所以大家现在要学的，首先是搞明白有哪些大类资产，同时了解这些大类资产处在相对高位还是低位，这样才知道如何配置。

所有新粉丝注意，所有想买房的人，我告诉你们，今年肯定不是抄底的低点，今年买房只会买在半山腰。这几年讲楼市，宏观层面大趋势，没谁比我讲得更准。楼市是长周期资产，再次强调，它流动性很差，不是今天买明天就能卖的。很多人前两年买房，都吃了大亏，上了大当。

要买入资产，而不是负债，尤其是在经济下行的大周期。我的粉丝大多是卖房的人，他们知道楼市真实情况，据他们反映，周围一些人手头有好几套房子，现在采取鸵鸟策略。

什么是鸵鸟策略？

就是知道房价跌了，不敢面对现实，干脆像鸵鸟一样，头埋在地里，不看这个市场了。但我要告诉大家，如果周围很多人是这种情况，楼市就绝对没有到底部。

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我朋友19年宝华买的，18000，现在7000，每次最喜欢跟他谈的就是房价了

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坐标贵州省贵阳市。今天去了趟花溪大学城恒大文化旅游城，距市中心自驾40分钟左右。

总楼高5层楼的花园洋房，一楼带花园，120平方米左右，三室两厅两卫，精装无家电，租金1500元每月包物业（物业费300多），还可讲价。

我问中介，这个房现在房价多少？中介说，当初100多万的房子，现在下跌太多，很多人不愿卖。

你自己品一下，100多万的房子，拿来出租，月租金到手1000多一点点，多少年回本？要租100多年！震撼不？按租金来推断房价，你觉得这个房子多少钱可以入手？

知乎用户 发表

新房会不断提高品质，譬如增加室内高度，人车分流，铝板外立面等，但不会一次性释放全部品质，会慢慢释放，新房依靠品质不断抬价。

你能买的起的老破估计没有希望了，会一直横盘或者贬值，横盘每年也是2%的资金占用成本。大概率在品质新房的打压下，会一直跌。

1、你很少听到身边有人被裁员，即使被裁也能很快找到工作；

2、网上也看不到大批量的公司在裁员；

3、你觉得你们公司明年会涨薪，后面每年都有机会涨薪；

再过分一些：

4、租售比大于甚至远大于银行大额存款利息；

超级过分一些：

5、人民愿意生小孩，并愿意多生；

6、全社会不乐忠于卷教育，对未来家庭医疗费用不担心；

7、留学出去的人愿意回来；

哪些你觉得是可能的呢？

很多人对于最后一条有想法，其实最后一条主要想说润的富人和精英比较多，再者有能力留下来的很少回来了。

知乎用户 发表

我有个亲戚之前是金地地产的高管，他告诉我未来至少8年内不要买房，因为从现在开始每年房价都要下跌5-8个点，所以现在你买房，往后每年都会比现在低，你说你现在买房扎心吗

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房价走势一定是L型，有生之年看不到上涨，等跌不动了，没人讨论房子了，就可以买了，此时已经回归居住价值。

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任何想抄底的人都会抄在半山腰上，然后用自己的一辈子接盘。

到现在还在幻想房价能企稳甚至上涨的基本上已经魔怔了，我建议你们离他远一点需要接受王老师骂醒治疗。

房地产的生意本质是一个接盘的游戏，问题是，击鼓传花的游戏玩到今天玩了三十年了，还有余力的接盘侠已经根本不够用了。

绝大部分人没有赚过钱，没有创过业，没有任何真正意义上的金融逻辑、财务常识和货币知识。他们所理解的资产价格和经济学逻辑完全来自于网络大V的教育。张口闭口就是货币超发，张口闭口就是通货膨胀。

这些话术，根本就不是什么真正的经济学，也完全不重要。没有哪个经济学会告诉你，只要货币超发就会导致资产价格上涨的，包括房子。因为这根本不是底层逻辑。

第一个底层逻辑是——

房地产的本质是一个接盘的游戏。他和货币超发几乎没关系，不能说完全没有，但几乎没关系。本质上和炒股、炒币没有区别。是一个庞氏游戏。主要是需要接盘。

假设A一年赚20万，在2010年的深圳，均价不到2万的情况下买房，100平米，也就是200万，他存到了3成首付，实际上当年很多0首付盘或者1成首付、甚至一分钱不用掏、首付一年后掏的情况。

他只需要有70万，就可以贷款130万，每个月只用还款不到1万，100平的房子搞定。

假设现在这个房子是10万一平，那就是1000万了。但是问题是你工资依然只有20万，现在首付也需要300万了，而贷款700万，你至少每个月要还款将近4万，然后30年本金加利息要还款超过1400万。

这引申出第二个底层逻辑——

那就是无论怎么通胀，怎么超发，钱的分配是不平等的。招行2%的用户占了整个存款总额的80%多，我自己就是这2%的一员，甚至我可能是前1000分之1的储户，而且这只是我存款的很小一部分。

但问题是——大部分人，工资并没有上涨。但是房价翻了5倍。

钱的分配是不平等的，但是绝大部分房子，是需要老百姓去接盘的，对他们来说成本太高了，就会失去流动性和价格下跌。

相比于资产价格，普通人的工资上涨是非常慢的。

接盘游戏的问题在于——越后面的接盘侠，质量越差。越后面的接盘侠，成本越高。更何况，接盘侠也越来越少了。

你不可能让老百姓工资大幅度上涨，人力成本属于全要素成本，只要涨上去就降不下来，而且会导致所有成本飙升。

同时也会导致出口直接趴窝，没人再愿意创业，但又不可能让老百姓用普通人的工资去接这么贵的盘。

这又引申出第三个问题——

人口都拐点了，用工成本不能大幅度上升，资产价格已经起来了，怎么办？

唯一的办法是锁死。让流动性降低，让大部分人用未来30年的劳动力价值去为国工作，以可以给国家转型的时间。现在就是这个时间。

哪怕你放开也没用了。你完全没有流动性，又没人买了，你现在流动性高了，韭菜质量也不行了。无论是一线城市还是二线城市，质量都不行了。

一线城市虽然工资高，但是资产泡沫也太重，二线及以下城市虽然房价低，但是工资也太低了，去的都是更穷的人。人口拐点已经到了，无解了。

不要急着抄底房产，远未到底部。只要你相信财政必须要靠房产税来代替土地财政成为新的稳定税源，那包括北京在内的房价就还有的跌。至少要跌到租金收入能覆盖2%的房产税，让北京土著不至于因为房产税吐出祖产，不然社会矛盾可就大了。大家无需神话北京土著，有大量家庭月收入不足一万的因为资产泡沫化住着千八百万的房子，但这房子要是以千万计价来收房产税，他们完全没有支付能力。而未来房产税代替土地出让金是必然，达到2%也是必然，所以真正的地震还没有来。 看美国，陷入经济衰退的国家穷人都能轻松买得起房，但住不起，2%的房产税不能再低了。掏得出百八十万首付的非常多，但6万每年的房产税几个穷人交得起？只有房价一降再降，最终让穷人付得起房产税后房价才能停止下跌。

以这个逻辑判断，我估计这个底部至少要十年以后才能看到。我再次重申，今年是卖房的最后机会，因为还有些韭菜和魔怔人没搞清状况的，过了今年，就准备好为国接盘一辈子吧。

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珍惜带孩子的买房人，

他们可能是最后一波韭了

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现在是2025年4月，国内的房价距离21年的高点下跌不少了，很多城市的二手房甚至腰斩都不止，大家对房地产和土地财政的逻辑也有了充分的认识。

站在这个十字路口上，我尝试思考几个大家非常关心的问题，也算是我个人对国内房地产未来走势的预测：包括未来的房价走势，房地产的未来发展路线，生育率结婚率的影响、刚需人群的心态等……

首先是大家最关心的问题，国内房价是否真的到了底部，未来房价是否有扭转趋势上涨的可能？

我认为国内房地产已经到达了“政策底“，国家为了拯救房地产和房价，已经采取了除房产税外所有能用的办法，包括放开限购、降低房贷利率、房住不炒、保交楼等各种措施。

如今国家对房地产的政策刺激已经趋于极限，已经拿不出新的刺激手段了，这两年虽然多次提起房地产，但主要是老生常谈和旧事重提，人们对天天讲反复讲的内容已经形成了耐药性，提不起什么兴趣了。

估计只有掏出房产税这个大杀器，才能在政策上重新吸引人们的眼球了，考虑到房产税的推行太过于复杂，涉及大量的利益群体和保守势力，短期内针对富人的房产税估计很难落地。

也就是说，有关部门已经拿不出额外的政策手段了，如果未来房价继续下行的话，有关部门已经无力阻止房价的继续下跌，只能寄希望于已有的政策刺激能让房价企稳。

很显然这是不可能的，民众对“政策底”的房价并不买账，即使房价距离21年的最高位已经降了三四成的价格，大家还是觉得房价太高，距离自己内心的预期相差甚远。

这就是所谓的“市场底”和“信心底”，房价只有回归市场供需关系决定的正常价格，并且人们在信心和预期上认为房价真的到了底部，房价才有筑底和恢复上涨的可能。

先说市场底，受土地财政和土地金融的影响，国内的房价水平严重超出市场供需关系的正常价格，具体的内部逻辑大家也都知道了，现在已经不是什么秘密了：

地方政府把地价抬得过高，开发商高价获取土地后，为了赚取利润只好把房价抬得更高，人们高价购买房子，支持开发商、承包商等各方势力回收成本获取利润，然后把钱投入到再生产中，循环反复。

国内的房地产危机就是从大家没钱买房开始的，那么自然房价只有下跌到大家买得起的范围，才会有比较强的底部支撑。

这里所说的买得起，肯定不是指“6个钱包+30年房贷”，必须符合民众正常的承受能力才行，比如一个月不吃不喝能买一平米、夫妻二人10—15年能还清房贷这种。

甚至考虑幸福感和生育率的话，哪怕是按照不吃不喝一个月一平米、夫妻二人10—15年还清房贷计算，都已经是非常吃苦耐劳的情况了，房价必须降到不明显影响大众生活的程度，才能缓解内需不振、生育断崖这些动摇国本的问题。

很显然国内房价远远没有达到这个程度，即使房价距离峰值下跌了不少，大多数人收入也就几千万把块，省吃俭用几个月也攒不下所在城市一平米，这还得建立在白领天天加班、工人十二小时两班倒的基础上。

所以“市场底”本质上是收入差距和分配问题，要么大幅增加人们的收入水平，要么只能任凭房价跌到零头，现在匹配国民收入的“市场底”就只有零头，这就是残酷的现实。

大家可以参考一下东北地区的房价，由于经济发展的因素，东北地区受土地财政的影响相对小一些，房价更接近当地的收入水平和供需关系一些：

比国内其它同级别的城市起码便宜一半吧，省会均价七八千一平，地级市均价三四千一平，老破小几万一套，而且还在持续下跌中，未来国内大部分地区的房价也得到这个程度。

前面说的市场底已经很严重了，而“信心底”比“市场底”更严重，如果说市场底能让房价跌到零头，那信心底就是永远跌不到头的无底洞。

通俗来说就是“有钱也不买”，即使房价下跌到一部分人买得起的地步，人们也觉得房价有进一步下跌的空间，依旧保持观望情绪拒绝买房上车，没有资金注入的房地产就会继续下跌。

无论是大环境不景气还是社会福利不完善，都迫使人们持有大量资金当棺材本抵御风险，比如中年被裁员、四脚吞金兽出生、父母身体不好之类的，大家有点小钱也不会拿来买房。

尤其是土地财政和土地金融的影响下，很多人对房地产诞生了一种仇恨心理和看烟花心态：

人民苦高房价久矣，一旦土地财政和土地金融的内部逻辑被大众所知，人们就会把房价突破天际的根源归因到地方政府身上，有关部门的公信力崩塌不说，人们还会出现心理上的不平衡：

既然高房价是你们造成的，曾经老子用六个钱包+三十年房贷也买不起，如今房地产不行了却想让大家接盘，哪怕房价跌到天崩地裂随便捡的地步，大家都觉得不解恨，弥补不了高房价带给大家的巨大伤害。

然后很多人就会抱着看烟花的心态，即使房价跌到自己咬咬牙能上车了，也明知道社会动荡对普通人没什么好处，却还是巴不得房价天崩地裂，可能就是图个心理爽吧，房价失去了民心，也就失去了筑底企稳的一切动力。

所以我一直不太认可土地财政的发展模式，虽然实现了这十几年的高速发展，却消耗了国民的工作生活积极性和社会信心。

一旦人们的积极性和信心消耗殆尽了，社会发展的动力就彻底没了，未来很长时间都会陷入内需不振、低欲望社会、结婚生育断崖的内耗中，至少得牺牲一两代人来消化这些根本问题（比如90后和00后）

综上所述，国内房价相比峰值时期已经明显下跌，但距离真正的底部还有非常大的空间，甚至房价下跌可能是个无底洞，看不到头的那种。

其实有关部门也意识到，房屋过剩和房价下跌的趋势已经没办法逆转了，但为了财政收入和经济发展考虑，肯定不愿意让房地产跟土地财政土地金融彻底脱钩，也就不可能让房价真正回归市场的供需关系。

地方政府仍然希望用有形的手干扰房地产，让房价实现所谓的“软着陆”，在政策手段已经基本用尽的情况下，那就只能在房屋品质上做文章了：

从政策上不断引导新房的品质提升，通过房屋品质的提升吸引大家的买房兴趣，拯救房地产市场的消费活力，这么做也可以稳住房价，或者避免房价下跌的太快。

有点类似于电子产品“加量不加价”的策略，这几年无论是手机电脑、还是冰箱空调洗衣机，甚至油车和新能源电车，基本都是产能过剩的状态，厂商们都在打价格战，国家也在搞以旧换新和补贴政策。

在这种大环境下，如果新一代产品的外观材质做得更好，芯片屏幕内存摄像头等零部件的参数堆得更高，就能在价格不变或者不降价太多的情况下，吸引很多消费者为品质买单。

通过“提升品质”的做法，厂商可以在稳住价格和品牌形象的同时，缓解产能过剩和销量不佳的问题，而在房地产行业，国家最在意的就是“稳住房价”和“新房销量”，让房地产软着陆避免崩的太快。

我认为这将是未来房地产的新风向，国家会放弃二手房和存量房市场，用政策手段提升新房的建设品质，推出更有品质的新房吸引消费者，刺激房地产市场回暖并稳住房价。

比如更高的楼层高度，更大的小区楼间距、更好的小区绿化和造景、更多的赠送面积和得房率等。前段时间对房屋高度的要求，近期风传的取消公摊，已经可以窥见未来房地产新风向的一二了。

开发商为了赚钱，也会响应政策号召提升房屋的建设品质，诸如飘窗阳台之类的赠送面积、买房子送家具/送汽车之类的促销活动，乃至超大赠送+生态绿植为代表的第四代住宅。

当然这是“被迫”而非“主动”的结果，房屋品质提升了，开发商的建设成本肯定会上升，利润空间被进一步压缩了，但开发商为了赚钱只能这么做，有关部门也会在政策上倒逼开发商这么做。

这也意味着背刺了市面上的存量房和二手房。

随着新房品质越来越高，存量房二手房和新房之间的差距会越拉越大，国家在稳定新房价格的同时，就不管存量房和二手房的死活了，存量房和二手房的价格将会天崩地裂。

这么做也不奇怪，因为只有新房的建设涉及开发商拿地的环节，可以让地方政府在土地流转中获利，自然只关心和土地流转有关的新房，牺牲存量房和二手房市场，保新房和土地财政是必然的操作。

所以在未来，除了市中心黄金地段的房子外，存量房和二手房市场肯定会遭受毁灭性打击：开发商待售的房子会越来越便宜，个人如果从开发商手里买了房子，几年后想把手里的房子转卖的话，不血亏个几十万基本卖不出去。

这对普通民众反倒是个机会，虽说存量房和二手房的品质会被新房拉开差距，但架不住存量房和二手房越来越便宜啊，如果买存量房和二手房能少花几十万甚至上百万，那还要啥自行车啊。

这又类似于电子产品“早买早享受，晚买享折扣”的道理，高端人群被品质高的新房吸引，普通人入手越来越便宜的存量房和二手房，很多溢价高的新楼盘，几年后成为存量房和二手房，价格就会“飞入寻常百姓家”。

不过对于很多中产人群来说，通常会先买品质一般的保障房，等过几年手头宽裕了，就把手里的保障房卖了，再添点儿钱买改善型的住房，这类人群就比较难受了，卖房肯定要血亏一波，甚至房子砸手里卖不出去。

然后说一下结婚率和生育率对房地产的影响。

无论专家媒体如何辩解，有一点是绝对肯定的，结婚率生育率对房地产市场的影响是毁灭性的，直接决定了未来房地产市场的走势。

生育断崖的影响大家都知道了，未来人口数量下滑，购房人数和买房需求都会大幅下降，房屋过剩的问题会越来越严重，导致房地产的长期下跌，只有市中心的黄金地段（比如机关和学区周边）有一定的抗跌属性。

这两年国家确实有点着急了，在生育断崖和消费低欲望的深远影响面前，其它一切都是浮云，今年也是定下了抵制内卷式竞争、鼓励消费内需的主旋律，之前也有大厂强制到点下班的新闻，至于效果还得看后续。

如果说生育率影响的是未来的房地产，那结婚率影响的就是现在的房地产，因为结婚率决定了当前房地产的刚需数量。

国内买房的刚需无非就那么几点，年轻人购买婚房、父母投奔外地工作的孩子、老人上不去高层换房、农村人进城买房（包括拆迁安置）等等……

不过上面这些大都属于“伪刚需”：

就拿老年人换低层和投奔孩子来说，老年人对房屋质量没啥太大的要求，主要考虑房屋在生活上的便利程度，租个老小区一二楼，或者买个20年楼龄的低层老破小就行，消化不了多少市面上主流的新房和二手房。

这还是老人比较有钱的情况，家庭条件一般的父母，通常会选择留守家乡的一亩三分地，或者进城后跟孩子住在一个房子里，这就更消化不了市面上的房地产库存了。

再比如农村人进城，且不说很多农村人不愿意放弃农村户口和宅基地，大多数农村人的收入有限，市面上主流的新房和二手房根本买不起。棚改货币化收紧后，很多农村人也是以拆迁安置的方式进城，不涉及房屋交易。

那就只剩下年轻人购买婚房了，这类刚需人群对房屋品质有一定要求，父母给孩子置办婚房也愿意不惜财力，成为了市面上消化库存的主流群体。

结婚率降低，购买婚房的年轻人减少，买房仅剩的刚需需求也消失了，很可能成为压死房地产的最后一根稻草。

不过和生育下滑的重视程度相比，似乎结婚率下滑被社会各界低估了，尤其是在涉及彩礼文化、舔狗经济、男女对立的社会事件中，专家媒体始终对此避而不谈，有关部门在案件判决中也经常忽视潜在的社会影响。

这很可能让结婚率下降的问题继续加剧，直至造成更加严重的社会影响后，才会被社会各界引起重视。

最后说一下个人和家庭买房的心态：

虽然我个人一直批判高房价和土地财政，但宏观大环境和个例是不一样的，我不鼓励大家形成看烟花的心态：

买房完全是自己和家庭的事情，如果个人真的对房子有刚需，或者期待拥有一个属于自己和家庭的温馨小窝，还是要结合自己的需求决定买房上车，不要因为沉迷宏大叙事，耽误了自己和家庭。

至于房子涨了还是跌了，那不是刚需人群应该考虑的事情，刚需人群手里就一套房子拿来住的，房价涨了也不能卖了睡桥洞，房价跌了也得继续住着，总不能一边躺在房子里一边哭吧。

那还操心房价涨跌干嘛，对于刚需人群来说，只要看上的房子能承担得起首付和房贷就行了，并不需要思考其它复杂的问题，很多买房觉得血亏的人向我诉苦，我就是这么开导他们的，简单粗暴但有用。

这里包含了一个深层次因素：

虽然一直强调房住不炒，但无论是炒房客还是普罗大众，人们都会不可避免地注意到房子的投资属性，没办法把房子视为纯粹的居住场所，这是人之常情大方承认就好。

刚需人群的情绪受到房价涨跌的影响，就是因为不可避免地注意到房子的投资属性，即使自家房子无论涨价降价都得住着，大家还是会关心自家房子在市面上值多少钱。

当然了，那些未来要把手里的保障房置换成改善房的家庭，他们还是需要关心房价涨跌的，毕竟他们手里的房子未来会卖掉，按照目前的行情，亏几十万甚至上百万才能把二手房卖出去，还是很肉疼的。

因为本文的内容偏重于宏观环境的分析，关于个人买房选择的内容，我后续准备单独撰写一篇文章，聊一聊全款贷款、户型装修、中介售楼处方面的内容，不过我最近工作生活很忙，估计得鸽一段时间。

就到这里吧，个人观点，供参考。

知乎用户 发表

一、你们知道中国房价为啥会在短短两年跌这么严重吗？因为中国的富人早就抢跑了。

不知道为何知乎会有一股看空的人都是买不起房的言论，其实那些早期囤积大量房产的富人，他们才是做空房价的主力。

我去年玩比特币时候领悟到一个道理，币圈有个名词叫支撑位，指的是币价在下跌到某个价位的时候是很难再下跌的，因为有很多人是在这个价位买进的，是他们支撑起了币在这个位置的价格。

那么当支撑位被跌破的时候，说明当初这个价位以下买进的人正在大量抛售持有的币。

这个道理想必很多人是懂的，那么房子是不是也存在这么一个相同的原理？没人大量抛售，房价又怎么会跌？而且跌得这么快？

早在15 年后，这帮富人，就已经在陆续出清手头多余的房子了。

比较顶级的富人哪个不是全球配置资产的，普通人把房子当命，富人当投资。当房价收益到顶了就转移到别的资产去。国外房产，贵金属，美债，美股，艺术品。他们的选择性是非常多的。

棚改和涨价去库存，已经是中国房地产最后的伟哥了。所谓棚改，其实就是国家把钱左手倒右手的游戏，通过这种办法把房价抬高。

至于涨价去库存，连名字都已经在告诉你中国房子供大于求需要靠抬价吸引韭菜了，你们还看不明白么？

能看懂的人，以及消息渠道多的富人都知道该抛售了！

我朋友在某中介公司当店长，他就告诉过我，这几年经常有人上公司总部，直接要求公司帮忙卖自己手上几十甚至上百套的房子。

他见过最牛的一个人，手上房子三百多套，从老破小到大平层都有，包圆了让中介卖掉，作为房东中介费他愿意出一半。

我们这里有个钢铁厂老总，之前买房都是一层一层买，比如 8 楼，12 楼， 18 楼全包。手头房子大几十套，15 年后陆续全部出清。

我爸一朋友，之前是我们这边一个小炒房团的带头大哥，手头房价总价值大概十亿，也在 18 年清空了手上所有房子，去加拿大享清福了。

他炒房团里的人都是一些行业的老板，纷纷效仿这个大哥，也跟着清空了手头所有多余房子。

还有一位，17 年卖出了每年能收 200 万租金的整层写字楼。

这群人，正是中国房地产盛极而衰时候及时逃顶的富人的缩影。

中国人均持有 N 套房的富人群体才是房价的顶梁柱，如果他们至今还持有大量房产，房价会跌得这么严重吗？

人家压根不在乎之后还能涨多少，不赚最后一个铜板的道理就是这样，因为最后的那笔钱是吸引韭菜们的送命钱。

至于期盼房子还能涨价的人，你们应该明白商品价格是由购买力决定的。作为支撑房价中坚力量的富人都釜底抽薪了，你指望买一套房得掏空六个钱包的工薪阶层去顶？

二、给你算个算数吧。 一个人，按你一个月赚一万块钱。 二十四岁正式工作，六十岁退休。 你的工作时间是三十六年。 那么你一生能赚到的钱，12*36=432万。 这就是你一生的收入，如果正常的工作的话。

买房子，如果是全款，我给你按一百二十万，一个普通的一套二。 那么你在剩下的人生中还能结余312万。 但是如果你贷款的话，你的这套房子大概要两百万才可能拿下。也就是说你剩下的人生结余的资金就只有232万。 结婚养孩子，我给你按一百万算。 那么两种不同的选择，剩余的资金分别是212万和132万。

这两笔钱如果都投入固定的大额存单，至少能达到百分之四的利润，按照你人生十五年来计算，利滚利这笔钱可以变成。

212_1.04的15次方=212_1.8=381.6万。

132_1.04的15次方=132_1.8=237.6万。

237/381=0.622047

贷款的利息80万，剩余资金损失381*0.378=144.018万，两者加起来就是二百二十二。 这串数字代表了一个内容，一个人一生靠工资赚的钱是有限的。

当你按照别人设计好的内容，去按部就班的，买房，结婚养孩子，当你提前透支未来的资金的时候，其实你就损失了两百二十二万左右，大约是你本金的两倍。 你被无形之中吞噬了未来，这就是所谓的贷款买房最终造成的结果。

三、之前看到一个问题：各地刺激楼市招数频出，无理由退定、先住后买、首付低至 7.5％ 等，将如何影响楼市？是买房好时机吗？

坦白说，影响不了一点！

知道现在的刺激政策问题在哪吗？

就在于他总是刺激你去加杠杆，而且是在收入预期黯淡的时候加杠杆。

低首付、分期首付、先息后本、无理由退订……哪一条不是在请君入~哦不~请你加杠杆？

问题是，你现在还加得动杠杆么？

居民负债率到顶，就是房价到顶，这个逻辑我已经说烂了，再说下去，我自己都觉得没意思。

不要说什么房价是由富人决定的，如果真是由富人决定，那干嘛要低首付呢？

富人缺这个首付？

有这种思维的人，压根就没搞明白房地产的经济支柱功能，是怎么发挥作用的。

它是用来搞债务扩张的，

扩张的便是工薪阶层的负债。

工薪阶层扩张负债，获得购买力，把资产价格买高，

企业和地方便可获得授信，接着去扩张负债，去搞工程，搞三七分……

这一切，都体现为银行的资产负债表扩张，简称扩表。

扩表的源头活水，是居民负债，是工薪杠杆。

没有这个活水，后面那些趴在链条上吸血的各类机构，都会变成臭水沟、烂泥塘。

意思就是说，只要打工人不举债，购买力萎缩，那些习惯了借钱搞业务的土豪们，都会塌方。

现在的问题，恰恰就是打工人不举了呀，萎得不成样子，举不了一点。

举 or 不举，有两个原因。

一是没这个意愿了。

毕竟只要不蠢，都能看出房地产是个庞氏摊子。

郭锦程有段话是这么说的：

凭啥咱一个个的，有学历有能力还有文化，要给那些没文化没学历还没能力的老登接盘？

凭啥咱996、吃糠咽菜、一身毛病、内耗严重，背30年负债，去给他们的资产抬轿，让他们躺着收租，赚尽差价，岁月静好？

这事就™不正常！

觉得这事正常的人，也™不正常！这话有没有道理暂不去说，至少代表了一部分年轻人的思想状态。

我觉得国家如果想靠年轻人负债，来托举房地产，至少要做一些配套的改革，让大家感觉到更公平，而不是一味鼓励加杠杆，鼓励借债。

借了又不是不用还。

要还，但他有这个还债能力么？这便是打工人举不了债的第二个原因。

更高的债务，必须要更高的还债能力去支撑。

还债能力从哪来？

三个方面：

1）打工人收入上涨；

2）资产价格上涨；

3）真实利率为负，债务压力逐年降低。

想要回到债务扩张周期，这三股经济力量是必要前提。且他们互为因果，互相强化，是一个积极循环。注意，真实利率=名义利率-通胀率。

这里的通胀率，要综合计算资产通胀和消费通胀，只看cpi，你屁都算不出来。

你问怎么算综合通胀？

简单，算工资通胀就行了。

因为只有居民工资通胀，才有钱和心思，去购买资产，并消费。

现在工资通胀是负的，所以名义利率即便降到0，真实利率也大于0。

于是我们才说，2024年的3%不算低，2014年的6%不算高。

那些天天在网上问我该不该买房的人，我想反问一句——这三个前提还在不在？

还有一个问题，有些人总是担心，房价哗得一下，一夜就涨上去了，等看到这些信号的时候，黄花菜都凉了。

千万不要拿过去的经验说事，也用不着提醒我2009、2016年，房价都是嗖得一下涨上来的……

我只会说你刻舟求剑。

首先，这是债务扩张周期才会发生的事，而现在是债务紧缩周期。

周期就是周期，规律就是规律，没有什么人定胜天。

哪怕再有权威的人，只要借债不还，你也不会再信他，不会把钱交给他。

债务循环的本质，是信用流动。

不还债就没有信用，没有信用就丧失了共识基础。

权威是什么？权威是某种共识。

所以不管是谁，不管是机构还是个人，欠债都要还，否则接入社会的成本，会奇大无比。

而还债则意味着他必须要减少其他方面的支出。

一个人的支出是另一个人的收入……陷入通缩循环。

所以有债务扩张周期，就一定有债务紧缩周期。

在债务紧缩周期，房价是不可能一夜就涨回去的。

因为居民赌上未来，去加杠杆买房，得先有未来可赌，对吧？

也就是有稳定的收入增长预期，但什么叫稳定的预期？

简单说，就是银行认为你能还上钱，贷出去的款不会烂账。

你也觉得自己能还上钱，而且还会因为收入增长，还债压力越来越低。

请问这样的预期要怎么来？

不是你上个月挣一万，这个月挣两万，你就有稳定预期了，这样你只会觉得是这个月运气好，下个月就不一定了。

用“行为经济学”的逻辑，严肃地讲，只有收入持续增长2-3年，人们才会普遍形成收入增长的确定，才会觉得未来可期。

再一个，就是“35岁危机”这个概念，得从互联网上消失。

否则的话，即便你25到28岁工资一直涨，但预期到35岁就会失业，还是不敢赌未来。

现在知道为什么周期底部，最少都要磨2-3年了吧？这是美国2008年次贷危机之后，房价反弹最快的洛杉矶所花费的时间。

要知道美国当时的决策条件，咱是羡慕不来的。

首先，美元是世界货币。

其次，当时全球化上行，全世界都给美国输血，东大既给美国输入廉价商品，还输入资本去买美债。

用温铁军的话讲，叫一头牛身上剥两层皮。

再次，当时移动互联网处在爆发期，苹果手机就是那会儿开始风靡的。

有这样或那样的内外因素，决定着我们的反弹过程，要远比他们漫长。

何况现在讲反弹，还为时过早。

这才哪到哪，路径依赖都还在走，就说明南墙还没撞够。

从消费端来说，连预售和公摊都还在，也说明消费者吃的亏还不够多，还不够倒逼，只有再多吃几个亏，才能真正形成买方市场。

所以目前仍在肩部位置，维持周期节点处在债务危机前期的判断。

美国08年房价下跌用了6年，日本用了19年，我国高点在2021年，后面还要再跌几年，大家智者见智。

一个浅显的道理是——债务不会消失，只会转移。

说白了，现在的刺激政策，所打的主意，都是往打工人头上堆债务，去解套房企和地方。

但这里面有两个问题。

第一，打工人头上还有负债空间可堆么？

所谓路径依赖，就是说过去一直这么搞，涨价去库存也好，货币棚改也罢，本质都是扩表——扩张资产负债表——扩的是你的负债，涨的是他的资产！

你难道可以无限负债下去？

背一百万你能还，背一千万呢？

你就是想借，银行也不肯贷呀。

所以只要有常识，都能想到，负债有门槛。

三和大神问你借钱，你肯借吗？

现在门槛一降再降，那原本不是合格借款人的，也都变合格了喽？难免有次级贷之嫌，对吧？

而且之前创造了几轮购房狂热，恐怕能拿出六个钱包且不够理性的人，早就被薅完了吧？

现在局势如此明牌，我很好奇，这时候还加杠杆上车的，到底是什么样的人。

第二，让打工人加杠杆，到底是解决问题，还是制造问题？

如果是解决问题的话，那居民杠杆率从2008年的20%左右，涨到现在的70%，房企和地方上的债务早就应该解套了，债务危机怎么还越来越严重了呢？

涨价去库存，库存怎么越去越多了呢？

事实是居民在前头加杠杆，但后面的人更贪婪，杠杆加得更狠，结果谁也没解套，全是套上加套。

真正能解决问题的，是改革资金流向，切实提高居民的可支配收入，修复居民的资产负债表，而不是令其恶化。

居民有更多钱投入消费，生产端能赚到钱，才会有意愿扩大投资，进而扩大就业……经济才能进入正循环。

想想看深圳的经营贷和首付分期，是低利率、低首付吧？现在回过头去看，它是解决了问题，还是制造了问题？

不用很复杂，你只需记住一条——现在是去杠杆周期，任何形式的加杠杆，都不能解决问题，只会制造问题！

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悟透社会潜规则，提前300年改变命运~

知乎用户 发表

现在中国在全面日本化，你们可能没经历过这些事情。

在日本失去的 30 年里，房价近乎为 0，日本东京远郊的很多房子价格直接趋近于零。现在中国有大量的法拍房，因为算一下就会发现，按照当时买房的价格再去交贷款，还不如不要了。大量法拍房进入市场。

我是怎么做的呢？

在过去，我逼着我爸妈把我家东北的房子全卖了。我爸妈哭着喊着要跟我决裂，不想卖。我爸跟我讲了好多理由，什么俄罗斯要崛起，什么中国和俄罗斯建了大桥，什么东北振兴，什么哈尔滨最近有破天的富贵。我逼着我爸妈在三年时间里把我家东北的房子全部清空，只留了一套自住的。

三年过去了，当时卖的价格跟现在比还高了 30%。所以最近我家伙食明显变好。

我想明白了一件事情，东北三省十年流失了 1099 万人。黑龙江省流失了 600 万人。一个年轻人根本不在的地方，你告诉我房价会涨，你莫不是疯了？

所以你为什么在自己老家买那么多房？那是最不安全的资产。那天我在东北上课，在沈阳上课，有人告诉我在沈阳有 20 套房。你是疯了吗？

你那么喜欢家乡呢？喜欢家乡是情怀，返乡置业是情怀，它不是投资。返乡置业是个伪问题。过年回到家一看，老家真好，县城山清水秀，父母家人还在，买个别墅、买个房子自住可以。投资千万别扯这个事情，那都不叫投资！

知乎用户 发表

我最近在看这本书，而且我建议所有想投资固定资产的都去看看这本书，简直不要太熟悉。

我看完了这本书的第一感觉就是，房产税对中国人来说根本不是新鲜玩意，这玩意太好征税了，是天然征税对象。

一，你根本逃不掉，一联网塔一清二楚

二，房产是资产税对城市居民资产占比很高，中国自古以来对资产征税都没有任何心理负担

大家记得大明王朝那句话吗，塔怕泥腿子，可你都买得起一二三线的房产了你和泥腿子有啥关系，你还敢掀桌子？

三，这玩意是可持续性的，屋在税在

书里面，东京汴梁收间架税但是反而房子越来越贵了。或者说集中度越来越高了。

当然，这是腐朽落后的封建王朝宋朝。

所以我的判断是，广义房产税一定会出来，现在阻力大本质上还是没那么缺钱不敢动，等到 dfzf 缺钱 缺急眼了，这笔钱是一定会收的。

我觉得非刚需不妨等这个靴子落地再想想。

知乎用户 发表

日本的房地产有泡沫，但是日本还有高科技，所以这所谓的失去的30年，你感觉日本在原地踏步，其实人家赚了金山银山，现在全世界的高科技还是在美国，英国，法国，德国，日本的手里。

人家房地产崩溃了，还有其他的地方找回来，人家的老百姓还有消费力，

我们的地产崩了，其他的产业也完蛋，关键老百姓都成了穷鬼，没有消费力，天王老子来了，都救不了，除了打仗，真的是没有任何的出路。

知乎用户 发表

你们会去抄底吗？

知乎用户 发表

先说结论：尽快抄底！

先从黄金说起。

2004年，国内黄金价格是每克84元人民币，截至2025年3月9日，国内黄金价格升至的860元/克，增长了整整10倍多，年化复利增长率约10%。我们再看同期M2货币供应量（广义货币），年化增速超过10%。很巧合的是——黄金的增值的速度，竟然跟货币贬值（实际购买力下降）的速度一模一样！

真的只是巧合吗？

我们再看下一组数据，2010年以来，美元指数每下跌1%，黄金价格平均上涨0.7%-1.2%；2024年美联储降息周期开启后，美元指数下跌8%，国际金价同期上涨27%。这说明美元这个国际货币的贬值直接推升了黄金的价格暴涨。再看中国人民币贬值周期的黄金溢价——2022年人民币贬值期间，国内金价从380元/克涨至420元/克（涨幅10.5%），而国际金价仅涨12%；而2025年人民币汇率7.2时，国际金价1900美元/盎司对应国内金价666元/克，较汇率6.3时的594元/克上涨12%！

用人话简单表达，就是说无论是美元、人民币，虽然与黄金一样都叫货币，但哥俩本质属于纸币，伴随着纸币（美元、人民币）贬值购买力下降，黄金价格在不断地水涨船高！

有人要问了，标题明明是房价，你怎么扯到了黄金暴涨？

我再重复一遍，黄金增值的速度，实质上是纸币贬值的速度。**房价的计价方式，不是黄金，是纸币！**2024-2025年黄金在全球市场上的暴涨，实际上表明了——世界范围内的纸币短时间严重超发——的事实。当然，这个“超发”是广义上的，现实中它可以通过降息降准、减税、汇率等方式释放货币流动性，所以M2货币供应量（广义货币）是一个比较精准的衡量尺度。

又有人要质疑了，即便市场上流通的纸币大幅增多，但也不可能流入房市了，因为房地产周期见底，房价再也回不去了！

这里，就有必要澄清两个概念的混淆——房地产VS房价。先说**结论：“房地产”回不到过去不代表“房价”回不到过去。**因为房地产是一种基于土地试用权开发的国家产业，而房价代表的是每单位土地上所建造房屋所有权的价格！房地产更多体现地是未来围绕土地建造产生增量财富的过程，而房价则表现的是已有房屋的价格波动的过程。价格波动受供给与需求的影响，供给来自房地产业，需求来自于纸币的量。

先来看房地产业，发展到2025年，核心城区能开发的土地，基本已经开发完毕，这才有2008年至2020年的造新城运动，以及2023年以来的“旧城”更新改造计划，最新的2025年建设部甚至表示2000年以前的主城老房子全部纳入改造计划，更加说明核心城区房地产业的开发已经完全饱和了。就只有那么点土地、那么点房子了。而货币量呢，2008年全球金融危机后，主要经济体M2增速长期高于GDP增速，中国M2从2015年139万亿增至2025年400万亿。如果说，美国股市成了超发美元（纸币）的蓄水池，中国房市则成了人民币的蓄水池。美国如果不推高股市，纸币便大量涌入食品、日用品等领域，推高普通老百姓生活成本，加剧通货膨胀。中国同样是这个道理，海量人民币不涌入房市，猪肉、面粉、蔬菜的价格就会快速上涨，不断冲高CPI，影响人民群众的日常生活。

自2023年以来，全国房价开始出现30%-70%的普遍性下跌，甚至北上广深杭这些超一线城市都概莫能外。但伴随经济下行周期而来的是各种经济刺激政策，本质上都是积极的财政政策、宽松的货币政策，热钱在不断地涌入全社会，这才有了全国范围内蔬菜、水果价格明显上涨的现象（日用品之所以没有上涨，是因为日用品外贸出口严重受阻，国内库存畸高反而造成价格下降）。但这严重影响到8亿普通收入人口的生活基本面，势必不能持续很久，滔天洪水绝对不能被释放，因此2025年甚至把“稳楼市股市”放进了政府工作报告。因为无论是楼市、股市，都是纸币的大体量蓄水池。

但是，股市的蓄水池又有多大呢？根据2024年底数据，A股总市值已接近100万亿元人民币，即便2025年预计新增超6.5万亿元中长期资金，但是每年由于IPO再融资、股东减持，全民投资股票的入市热情并不高，显得杯水车薪。而国内房地产市场的蓄水池，2024年数据显示，中国房产市场总市值约450万亿元，即便是大跌了一轮，还是比股市蓄水池大了太多太多。因此股市如果不能实现总市值翻三倍的长期目标，房市仍然是承载天量流动性的最佳蓄水池。

最有力的反驳者，可能拿自2020年以来的新生儿锐减来当作房价还要持续下降的证据。但是，他应该很清楚地知道任泽平提到的三要素——短期看金融，中期看土地，长期看人口。金融相当于短期流动性；中期土地相当于5-10年土地供应。而**长期的人口，要看到15年以及更久之后。**但是，他没有想过最关键的一点——2020年出生的婴儿，购买第一套房产时，已经是2045年了。20年后的房子购买人口持续下降，很难成为5-10年内房价持续下降的核心证据。如果它有影响，只是对预期和信心有影响。但预期之所以是预期，就在于它随时可以被逆转，信心也随时可以被改变。尤其是我们中国正处于第四次科技革命（AI人工智能）的前端，将来的产业结构、生活方式将发生翻天覆地的重大变革，**20年后的世界格局、经济变化，是完全无法预料的。**预期和信心被扭转，是随时可能发生的事情。

最后补充说明的一点是，未来5-10年房价上涨是一个整体性结论，与2006-2020年的全面上涨、轮动上涨、持续上涨不同的是，市场将产生严重的价值分化。具体而言，一线二线核心地段由于产业人口的流入以及城市土地的稀缺性，将持续上涨；三线到十八线城镇房产，最保值的房产莫过于学区房，子女教育在国人心里面永远是第一位的，好学校永远是县城最稀缺的资源；其他房产价格将面临巨大的波动风险。

在这个信息爆炸却价值坍缩的自媒体狂潮中，无数“先知”正挥舞着数据的外衣，贩卖着精心炮制的精神鸦片！醒醒吧——那些追涨杀跌的“事后诸葛亮”，不过是给迷茫者递上甜蜜毒药的谎言家！他们用精心调制的“房价暴跌论”喂食你的焦虑，用躺平哲学麻醉你的斗志，却在你错失机遇时轻飘飘甩出一句“我早就说过”！真理往往掌握在少数（独立思考的）人手中。记住：每一次盲目追捧，都是对未来的透支；每一次情绪化跟风，都是与机遇的失之交臂。真正的王者，永远在众人犹疑时精准抄底，在舆论喧嚣中逆向而行，用独立思考的火焰照亮前进之路！

截至2025年3月10日，一二线城市二手房市场呈现​“触底企稳、分化复苏”​的特征，整体处于政策托底到市场自行回暖的初阶段，下手置换正当时！

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满足下列2个及以上条件的，说明房价基本到底了（满足条件越多，抄底的胜算越大）：

1、房产税开始征收。（说明房子卖不动了，房产税取代土地财政）

2、公务员们纷纷投资买房。（公务员是房地产界的雷达，他们探测到的信息都是第一手的，也是最准确的，跟着他们买房，大概率不会错）

3、人均可支配收入连续三年增长8%及以上。（兜中有钱，心中有底，消费才有力）

4、青年失业率连续三年下降5%及以上。（收入稳定了，预期才会拉满，需求才会提高）

5、年房产销售额在6亿平米左右。（6亿差不多是底线，随后会逐年抬高）

6、北京、上海等一线城市全部解除限购。（这是中国房地产政策刺激的最后一招，也是房地产触底的临门一脚）

7、年出生人口达到1200万。（新一拔韭菜即将入市）

8、民营房企开始纷纷拿地，并且溢价较高（30%以上）（国营房企拿地是左手倒右手，民营房企拿地才是晴雨表）

知乎用户 发表

看隔壁的日本。

现在的日本房贷利率才零点几。

而尽管国内昨天刚降了五十个点，但还是有三点三。

SO……

只要你等的久，就什么都能看得见。

不过无论怎么说，明年又可以省一笔钱了。

马上又是国庆。

加完班，去看看车，再整点烤肉。

想想就流口水。

知乎用户 发表

90年代的规定，国企职工的套一宿舍租金，含水电气物业等费用，不得超过月工资的5%。

知乎用户 发表

看李嘉诚是否回归大陆房产市场！有钱人没有傻子！

知乎用户 发表

不怕房价跌，因为跌说明这个地区还有房子在成交，有买有卖，是一潭活水。

就怕房价不动弹，一潭死水，连成交量都没有。

现在很多四五线小城市和县城已经是死水了

知乎用户 发表

大量的中年人失业，现金流断裂，房贷违约，银行拍卖，天量法拍房流入市场，这个时候可以大胆抄底

目前只是看到了青年人失业，中年人失业还没来，所以还不是底，青年人失业导致上涨趋势拐头向下，但还仅仅只是改变趋势，只有中年人大量失业才会来一波最猛的下跌，静待尾部行情

知乎用户 发表

有一些人，买个房子就盼着它涨，跌了住着就浑身刺挠。建议这种人直接去股市，不要来嚯嚯我们住的东西。

知乎用户 发表

北上广深，打三折，均价2万左右。

一线城市，打两折，均价1万左右。

二线城市，打两折，均价5千左右。

三线以下，别买了，刚需3千左右。

一线城市:

苏州杭州南京武汉成都无锡宁波重庆天津青岛。

二线城市:

西安长沙合肥济南等。

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年房租 x 20年 ÷ 产权面积= 房价下限。

年房租 x 30年 ÷ 产权面积= 房价上限。

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我在美国7成以上的家庭资产都在房子里面，所以感受较多：我个人认为中国房市的“不确定性”是很大的

先叠甲：如果你只有自住房，我觉得没必要读下去，本文主要讨论房子的投资价值（自住房也有投资和升值价值，但更重要的是使用、上学等）

房子跟股票最大的区别就是流动性差、增值慢，所以房屋更多的是看长期收益与价值——贷款都是贷30年的对吧，可见理论上是持有房子要30年以上的。股票则可以几个小时就交易一次，相比于房子流动性极大、暴涨暴跌，你看暴富的几乎都是炒股炒币的（但也有很多人暴亏），投资房子的也有赚有赔但多数比较稳和慢

考虑到房子，思路建议放宽到10年、20年、30年甚至70年这个尺度——有人说，70年后我已经嘎了啊！对，但是你的后代会继承——所以我不太建议单身贵族投资过多房产，因为最大的问题是自己挂了一个大房子留下没人继承，不能便宜了社会对吧？或者，提早指定一个继承人

我在美国看过最老的房子是1895年建的，或是1889年建的——真的不开玩笑，还在买卖中。但如今中国的房价有几个问题是悬而未决的：

1. 土地所有权问题。美国的房子非常明确地告诉你，估价中，有多少是土地的价值、有多少是房子（Additions）的价值。西海岸因为地少，有些地价能占房价的1/3甚至1/2，意味着一套老房子哪怕价值为零，这块地也能卖钱——投资房子本质是投资土地。但是中国我不知道土地所有权是怎么定义的，这也是70年产权一个的未解决问题
2. 维护和服务问题。很多人笑美国的房产税，但美国的房产税明确地表达了如何维护整个社区，如何服务，如消防警察学校图书馆公园等。国内高层建筑后面如何保证整个社区不会恶化、如何维护楼房，这些都不是非常明确的。包括上学问题，美国这边无论买还是租房子都可以上配属的公立校（是房产税养活的），国内好像不完全是？

你可能觉得我学究气但这两个问题不确定，在30年、70年尺度上就会有疑惑和问题出现，从而对房产的价值和预期产生影响

确实，美国的房产持有成本粗看起来是比中国高而且高很多的——房产税和HOA（如果有的话）；但，难道中国的房产和服务就不需要成本了么？其实只不过是从另一种方式（如地方出钱）而已。2024年我回国去别人家，看某个小区，草足有半米高，这在美国是不可想象的，因为那么多人的小区，出点小钱把草割了防止蚊子和害虫滋生是有必要的、很提高生活质量的，物业不作为会导致生活质量下降，进而引发价值下降

但美国的房产持有成本、翻新成本、交易成本、估价等，都是非常固定而且明确的，可以说2020年投资房产，跟1980年并无本质区别——这套运行了至少百年以上的机制是较为固定的，只要算一算，差不多就可预期收益；中国则不然，房地产兴起不过20年，有些事情反正我是看不清楚

说这么多不确定性，似乎跟题目无关？现在说有关的——因为不确定性大，所以价值和价格不好估算、不知道抄底应该抄在哪里，这是我个人的看法

乐观点想，像北京上海这种城市，房价再高也是有可能的。就时常被人嘲笑的印度而言，我查了下新德里，发现人家4个卧室的房子有的在360万美元左右——比湾区大部分普通区域还贵，北京上海再怎么，也比新德里强多了对吧？或说，新德里平均房价为一平米2277美元，约合1万5千民币。我个人认为北京上海的房子理论上应该高于这个价值（不少）的，所以北京上海房价不会民币几千那么夸张

但是悲观之处则在于其长期的不确定性——30年后谁知道经济会怎样，政策会如何，人口多少，以及房屋破损程度，这种风险是必须承受和去预期的，就难受得很了。中国过去40年发展速度太快，以至于很多现象不见得能复刻或是重复，房价会不会一蹶不振然后热钱涌向别的赛道，很难说

所以我个人看法是：如果是纯自住为了生活，那么其实跌到自己可以接受的程度就能抄底了，反正买完了就不看价格了，一直住着利用其使用价值，一般来说一个房子住个20年也差不多就够了；但如果抄底是为了投资，我觉得还是要意识到风险的——中房美股永远的神，国内A股是肯定不行的所以房子更好些，美国则是股票一般优于房产

这也许也回答了另外一个问题：为什么国内的有钱人喜欢在海外买房产（或是庄园、土地、酒庄等）？一方面，有钱人分散财产可以天然对冲和降低风险；另一方面，像美国的不动产固然比国内麻烦得很多（无论购买还是管理），但玩法相对成熟，风险小，有钱人的思路往往并不是继续增值而是保守

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什么时候全国开展大 doi 运动，什么时候就可以抄底。

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这房子塌了，你也不觉得心疼，就可以抄底了……

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我不跟你聊数据

我就跟你聊一个很简单的道理

为什么特么这么多人总是热衷于特么“抄底”啊

你是打算买一套房子对吧？

你不是打算买一个小区对吧？

那你在有很明显的房价上涨信号出现的时候再买，那你又能亏多少呢？

房价又不是股价，它上涨也不可能是一夜之间的啊，它是有一个很明显的周期的啊

不存在说这房子今天80万，一觉醒来，业主改卖180万了啊，他涨价也是一步一步来的啊

哪怕是2016年的房价大暴涨，武汉也是足足经历了10个月的上涨大周期才到顶峰啊（我作为从业者，其实早在2015年底，所有的房价暴涨因素都市场上已经集齐了，那时候库存的存量房基本卖空了）

我们就算你在一个楼市上涨的大周期下，花85万买了一套原先可以80万抄底的房子，你又能亏多少呢？

总特么好过你抄底抄到半山腰吧

至于房价明显的上涨信号，那可太多了啊

地方限购，房贷审批变严，银行贷款额度紧张，放款周期拉长，利率上浮，供需失衡，售楼部没房子卖了，多小区二手房源紧张，业主跳价等等等

以上这些才是明打明的上涨信号

说简单一点就是，你放心，如果房价真的开始上涨了，绝对不可能是暗搓搓的，你只要在看房，你绝对能看得到

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我要等第一批商品房的拥有者去世，子女拥有三四套的房子的时候，再考虑有没有跌到底。

估计是20年之后。

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看清楚现在的楼市是劫贫济富的手段，心态就会平和很多了。

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房产税必然会落地，看一下历史政策，永远都是国外好的不学坏的学。

延迟退休是，快乐教育也是，房产税迟早的事。

现在房子卖方有一大部分都是因为没有持有成本所以一直没卖的，为什么东北的房价比南方的更合理？就因为有个冬天的暖气费作为持有成本。

现在财政的非税收入比例在逐渐增加，但这是不可持续的，所以一定会开源，房产税一定会落地。

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这个问题其实非常有意思。一般来说，房地产市场有3种定价模型：

1，供求关系，这个很好理解。当市场因为监管被控制的时候，很容易发生过度上涨或者下跌。过度上涨的例子是香港北京深圳硅谷，过度下跌的例子是鹤岗和美国的铁锈带。另外商业地产也是典型供求关系决定价格的例子。这个定价基本上是以近期和类似的历史成交价为基准的。

2，重建成本。这个一般是那种监管比较松，土地供应几乎无限的市场里。那当地的房屋市场价格由开发商建新房的成本来决定，房价随着建筑成本缓慢上升。典型的例子是2010年以前的美国的德州北卡和佛罗里达，以前那里土地和水资源几乎无穷无尽，房价由建筑成本决定。但是如果最后人口持续迁入密集到填满了热门区域，那么就会进入第一种模式。所以到了2010年以后，这些地方的房价开始启动。

3，租售现金流折价。这个老生常谈了，但其实一般用在比较大的住宅楼比较合适。东亚很少有美国那种纯投资型房地产模式，所以其实……

从实际结果来看，房地产价格一般不会是上面这3个模型单一决定的，而是3个模型同时起效的结果。所以愿意选择哪个模型，或者说以哪个模型为最高权重，对定价的结果影响极大。世界上绝大多数地方的房价是上面1+3结合的结果，但是那些过度下跌的地方，如果没有人口问题，那么时间尺度足够长（30-50年出清），会回归到2。

事实上为什么美国的房地产会这么有参考价值，就是它的不同区域在以上各种模式都并存的情况下运行的足够久，以及有足够多的糟粕和历史包袱。如果你熟悉那个市场就会发现某个程度上你想算出什么样的合理房价都不难:)

回到题目的抄底问题，不外乎一个公允价格的计算。如果你执着于1，只看趋势和人口，那么目前可能过度悲观。如果你只看2，也要考虑中国并非一个房地产低监管的市场，而且中国在大基建时期的产能优势带来的畸低建筑成本不可持续。如果你坚持3，那么租金趋势和潜在的房地产税以及低于可持续性的维护成本也就导致你的公式有太多的噪音。

我个人对中国的房价不算太悲观，因为严格来说，对标其他国家，一平米5000的建筑成本是合理的（中国目前低于这个成本是因为过度基建压缩了生产力要素的成本）。那么3-4线城市可能已经在长期成本线附近。但是供需关系带来的影响可能太大，而且中国的强监管可能导致一个结果是房价能回归但是你的房子没法价格回归（看看东京）。

为什么不买房的人意识不到只有房子能跑赢通货膨胀呢？

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等出现大批量炒房客跳楼的新闻，就是抄底的时候

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2025年还在聊抄底，有些过于后知后觉了。但凡稍微对比一下国际成熟经济体的房价收入比，就不会来问这个问题了。但题主既然问了，我还是来回答一下，我把这个问题拆分为“有没有抄底机会？何时是抄底机会？”两个小问题回答。

我的理解，你说的抄底，就是价格跌到一定程度，值得长线或者短线投资，能有机会涨到比抄底点更高的水平，带来投资回报。如果按这个理解，我认为没有普遍意义上的抄底机会了。

其实，早在六年前，我就在自己的知乎专栏《近思轻行》写过多篇文章提示房地产的问题和不可持续性，提出了详细探讨和建议，此后也专门写过文章对比过新加坡模式和深圳模式，那时房地产好不热闹？可2018-2019这一波的狂欢中，听者几何？这几年看到多个曾经意气风发的所谓高收入群体，都因房地产，把怎么凭机遇赚到的钱又还回了市场。

这两年的价格下滑，大家都有清晰的感受，无论是持有者或者观望者，都有一种“泡沫破了、有便宜可捡了”的幻觉。需知，一线城市前几年的高点已经是透支未来数十年空间的价格峰值，现在依然还处于缓慢挤泡沫的阶段，市场交易主角依然来自于“老玩家”，很多在2018年前已经完成了套现上岸。这几年，如果不是金融稳定的需要，出台了多项稳市场操作（首付、利率、公摊，公共政策…），而是任由市场自由交易的话，大家身边可不会是这样的安宁祥和景象。

你细想，从宏观供给上，房子已经过剩，从需求上，人口绝不会有增长的可能，未来只会以平均每十年约3500万的规模在缩小，而人口是支撑房地产的根本。可以说，房地产的价值预期是等于人口和资本在单位空间的密集程度。除此之外，一线城市的高房价根本是资源错配、资本增值抢跑于真实需求的典型案例。

房地产短期价格可能是投机资本、大额贸易顺差、政策引导等多重因素的助推，但稍微拉长一些时间，稳健就业和收入增长预期，以及可持续的居住需求，才能支撑房价的根本，无论购买还是租住，价格都会跟收入高度相关。也就是说城市化的基础是经济产业的发展，而不是虚空造城，而且，从经济结构上看，除了本土的需求外，城市需要外向型的贸易（不管是与城市所在经济体的内部贸易和外部贸易），以及资本人才的输入与沉淀，才能支撑其自我维持和发展的动能，否则就是沉寂、凋敝。但这些经济增长，根本上需要有效需求，有效需求基础又取决于所有贸易对象的经济发展水平和收入分配水平。

就中期来看，除了外部发展中国家的增长机会外，很长一段时间内，本土人口、技术、经济结构、传统外部需求都不再支撑高速的、规模化的经济增长，更多的是缓慢的、部分单点式的增长。简言之，内外部需求来看，普遍性支撑房地产二次泡沫的机会没有了。

有人可能会说，房地产绑定了教育、医疗资源啊，这些都是过去推动房地产发展的配套工具和手段，弊端早已显现，能参与其中的和不能参与其中的已经泾渭分明，可以说，如今身处这轮经济中周期后半段的人，各自心里都很清楚，这条路已经不如曾经那么吸引人，何况教育体系和人们对教育的预期整体都在发生巨变。

还有人说，资本主义生产方式的内生分配逻辑，导致必然的经济周期，这么一看，似乎十几年后，又是春天啊。按照技术外溢、产业转移的发展规律，外部还有很大机会啊。但这些外部市场机会不会被一家独占，你说对不对？

如今，东大已经在高端领域与美日韩欧洲直接竞争了，无论从地缘还是各经济体自身的生存需要，外部机会不会落入某一单一大国，而是各家协商博弈后的力量平衡。这就意味着，即便外部增长，也不会是爆发式的，何况开放和外部经济交融，还会带来是更宽的视野，更开放多元的投资（包括房地产）选择，从而消解一线城市的稀缺性价值优势。

宏观长期视角下，近半个世纪以来，几乎所有经济体都是债务驱动型，债务压力和社会发展，必然会让“资产税、遗产税”排上日程，这在发达经济体早已成熟运转，这也是制约房地产投资积极性，影响增值的重要因素之一。何况还有人工智能+能源变革带来的更深的经济社会变革和不确定性。

话回主题，未来，本土房地产就是金融放宽支持长期横盘，等待收入追赶的阶段，逐步放开自由交易，缓慢无感地回归基本价值是一个符合各方既得利益的路线，也是一个漫长的过程。

所以，宏观基本面上看，除部分零星的机会外，短期内没有普遍意义的抄底“低点”，长期看没有抄底的价值。未来很长一段时间，本土房地产市场，更多的是基于理性和淡然的资本安全购买需求和自住消费需求。

如果站在这个角度理解“抄底”，且我们认定房子是具有投资和居住双重属性的商品，那么，不管在任何地方，自己拉一下当地房价中位数和工资中位数的比值，做个简单的国际横向对比分析，可以当成一个基础判断依据。如果国际横向对比，自己认为中位数上的房价收入比值还有上升空间，那么就可以当作合适的买入时机，如果没有，那就不是合适的买入时机。当然背后的详细考量因素可以是区位、人口、工资、产业、政策、时间等等，具体的标的还需要结合更多因素具体分析。

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BB机跌倒什么程度可以抄底？

小灵通跌倒什么程度可以抄底？

功能机跌倒什么程度可以抄底？

国内的高层住宅，甚至包括联排和叠墅，根本就不存在什么抄不抄底的可能性，这就是一个逐步淘汰的住房模式，它的归宿就是历史！

如果你就是想住着自己买的房子，那现在就可以入手了，毕竟房价跌了50%，利率也跌了50%；但是如果你是以抄底的心态去买房，那我劝你，千万别抄底，因为就™没有底！

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抄底成立的前提，是要有逆转的逻辑，

中国的房子越来越多，而人却越来越少，

此二者，哪个会逆转呢？

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等新版计划生育国策出台的时候就可以抄底了，各地开展轰轰烈烈的百日万孩运动

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理论上应该还没见底，坐标杭州，刚在临平买了一套顶跃，套内上下185平花了210万，高度足够，带俩露台，房本均价一万七一平，实际一万一，还送了楼下一个储藏室。

现在的房地产才叫市场，大批人杯弓蛇影，拿着资金不敢买，大a骨头早就折了，银行理财利率难看的要死。钱放在手里等通胀。

我本人做物流的，今年专线又倒闭了一大堆，制造业极端不景气，连带着车都运作不起来，运价低的要死，司机天天钓鱼。

资本市场投资一个比一个谨慎，个个都要签担保，谁也不敢轻易往外拿钱。

就这环境，国家想经济发展，在我有限的认知里面，只有一种办法，就是打仗，打出国门去，军工消化国内产能，战争消化国内人口，战时管制，瞬间解决绝大部分阶层问题，打输了万劫不复，打赢了盆满钵满。

当然了，这种活阎王方案还有plus版本，就是代理人战争，参考我国军阀混战时期，人口就不会消化了，只消化产能。

咳咳，偏题了，从我的行业来看，题主在老家附近找一个停车场，大一点的，应该停满了半挂货车，什么时候半年之内你都看不到停车场里面有空置的车头，就可以下手了。

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十年涨了三倍。二十年涨十倍。你说要跌多少才算低

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看了无数多的放屁一样的答案，又臭又长还说不明白。

多简单的一件事，你看看，如果买房，付了首付，剩余的每月还贷数=房租数，房子还会跌不

换一句话说，我手头有点钱，我去买了套房子，发现租出去，租金就能抵得上贷款，别人帮我还贷！那我是不是就会去买了。

经过这番计算，房价在现在2024年的基础上，还要至少跌去50%才能抵达这个线

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你想抄底？我劝你三思，国内这玩意饱和了，就是政府压着不让降价而已。

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我个人观点就是不想买。70年产权跟。最终解释权归gj所有。租房子不香么。到期后一纸文书的事。让你封控你得家里蹲着。让你jy行业死就得死。让你65退休就乖乖65退休。房子政策有什么不能改？改了你能怎样

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保利新房低价抛售，去年备案价5.8w/平，今年9月以成本价1.4w/平抛售。

9.13人民日报称：广州知名开发商为欢度中秋，以低价抛售68套，证件齐全，小区配置完善，近地铁。

相关部门：只要不影响市场发展，不会过多干涉。

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以现在到处裁员降薪的情况来看

可以说未来慢慢就不存在抄底这个概念了

只有你对自己未来有多大信心

愿意为自己的居住环境付出多少钱这个概念

买房子会逐渐变成一个纯消费行为

就像你买个肉夹馍，你能接受就买来吃一个

接受不了，那就不吃

不会有人打算抄底肉夹馍吧？

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我前段时间休假，想去沿海城市住一段时间，问了问惠州。

有个小区的房子，纯新房，租一年和租三个月是一个价钱。我吃了一惊，中介说，这边只有789三个月有人来度假，别的时候都空着。相当于租三个月送9个月

这是广州的边上

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是有多想不开要去抄一个看不见底的垃圾资产的？

我就问你一个问题，一个人口和人口结构都将崩盘的地方，房价还能涨吗？谁来接盘？

中国的房地产已经完成了它的历史使命了。如果你知道当初房地产为什么会暴涨，为了解决什么问题，你就不会还对它抱有任何幻想。

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最大的庞氏骗局

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我目标小区的巅峰价在7w，我觉得3.5w的时候我就准备入手了，现在报价5w。

3.5w的时候，我觉得再跌我也认了，我需要一套大点的好点的住宅。

————————

我看到了令我最迷惑的回答，为什么一个湖北IP的女的连两三百万都没有，会觉得3.5万一平的上海的房子太偏僻，不值得购买？

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以北京为例：

2024年北京的中位数工资为12507元/月，这里不要看平均工资，要看中位数工资，因为平均工资很容易被富人拉高，比如我和马云算平均值，我也是亿万富豪了；

在一个健康且稳定的‌房产市场中，通常认为合理的租售比应介于1:300至1:200之间，为什么是这个值呢，这个值反馈的是：月租金多少个月能收回这套房子的成本，通常是25年回收成本正常；

我们以一套100平的正常海淀三居为例，按均价10w来计算，需要1000w；月租你知道只要多少吗？月租能有1w就算多了的，实际按1:300租售比，它只值300w！

这里的水分还有70%；

但北京的收入的确是高，正常按平均工资的情况，正常按国际承认的租售比来计算，北京海淀一套房，正常房价是3w每平；

理性计算的话，北京海淀的房价很难跌到几千块一平，如果能跌到3w左右，是绝对值得抄底的，因为月租不变的情况下，25年收回所有投资，后面全是净赚，如果是我，跌到这个水位，满足国际承认的租售比，我会投资的

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来自央行的数据，中国城镇家庭拥有住房的比例超过96%。

农村就不用说了，大片的空心村，房子多得是。

也就是说，中国绝大多数家庭拥有自己的住房，没房子的只有4%，是极少数。

这其中，只有一套房的家庭大概占58%，两套房31%，三套及以上11%。

一套房的家庭肯定是刚需，没什么疑问。

两套房的，另一套给父母住，因为需要她们帮着带孩子，也是刚需。

甚至三套房，也有一些是给双方父母住，例如我家，也是刚需。

这么算下来，超过90%的家庭，买房都是刚需，只不过刚的程度不同而已。

这个住房拥有率，相比于美国来说，高出了不止一星半点儿。

尤其越是低收入群体，差异越明显。

美国拥有房产的穷人家庭比例，比中国少了大半。

当然，不能武断地说，中国做得比美国好。

这里面有经济因素，也有文化因素。

即便是最富的一批人里，美国有房一族比例仍然比不上中国。

应该说，毕竟人家是个商业民族，没有我们这种安土重迁的传统。

中国家庭平均资产300万出头，其中房产是绝对大头，占比将近60%，达到188万。

在美国，房子只占全部资产的30%左右，其余部分是金融资产，包括保险、债券、股票等。

而中国人的金融资产更加保守，大部分是银行存款，有些理财，股票只占百分之几。

而美国人持有股票占资产比例，甚至超过20%。

这也就解释了，为啥美国政府重视股市，而中国政府对A股则有点儿爱答不理。

因为绝大部分家庭，根本就不炒股，股市涨跌对人家没影响。

相反，房子是大头，这才是关乎国计民生的大事，国家盯得死死的。

你看美国，就不在乎楼市，2008年玩出个次贷危机，也没动摇根基，毕竟老百姓房子少嘛。

中国家庭的平均资产负债率超过56%，这其中，房贷占比超过3/4。

其实中国人不怎么愿意欠债，但凡借钱，十有八九是去买房了。

如果刨去平均房贷120万，剩下的房屋净资产，也就60万这个样子。

可以说，绝大多数中国家庭，几乎把宝全部压在了房子上。

一旦房价跌幅超过30%，那么绝大多数家庭就会陷入资不抵债。

到时房子的价值比不上贷款，谁还还钱？

美国次贷危机不就是这么来的吗？

我们之前讲过次贷危机，直接损失5万亿美元，间接损失不计其数。

造成800多万人失业，500多万人无家可归。

你觉得这里面穷人多，还是富人多？

除了倒闭的那几家银行员工外，对富人的影响可以说微乎其微。

毕竟富人的资产配置中，房产占比本来就不大。

而且，他们的房产也不是一般意义上流通住宅，而是属于奢侈品。

超市的包儿再便宜，也不会影响爱马仕加价卖，就是这个道理。

可对穷人的影响却是致命的。

他们大多只拥有一套房，日常还贷款都紧紧巴巴。

一旦房价大跌，家庭几十年的积累毁于一旦。

经济不景气，还不起贷款，房子被银行收回，全家流离失所。

那么是什么人天天盼着房子崩盘呢？

一大部分是没房的4%吧，想买又买不起，于是天天抱怨房价，盼着崩盘。

可问题是，有一天房子真崩了，你敢接盘吗？

买之前跌，一买就涨，有这好事？

退一步说，就算你敢接，楼市崩盘，必然导致经济危机，你觉着自己到时候还能有工作？

没工作，没收入，你拿什么买？

所以，这是自相矛盾的一群人。

还有一群人，他们不管自己有没有个好儿，只要别人不好，他们就满意了。

这是一种反社会人格，继续发展下去，就变成了去幼儿园，杀孩子出气的变态。

他们的逻辑也很好笑，以为自己跟富人住在一个屋檐下，那是不是只要把锅砸了，富人就要挨饿呢？

想到这儿，做梦都要笑醒。

于是他们不遗余力地砸锅，边砸边叫，老子看你怎么吃饭。

可问题是，他自己也没饭吃了呀。

但人家不在乎，反正现在还没饿着，砸了再说。

砸着砸着，他就发现富人也上来帮忙了，逐渐地砸得比他还起劲儿。

没多久，他饿了，想用锅做饭，不想砸了。

那时可就由不得他了，所有人都开始砸锅，过程已经不可逆。

等砸完锅，富人移民走了，去美国继续吃香的喝辣的。

穷人也想走，可人家要你吗？

回头再看看，自己家满目疮痍，当初砸锅有多爽，现在日子就有多惨。

这就是为什么说，只有穷人才有祖国，而富人没有。

因为富人有资本，而资本无祖国，所以富人也无祖国。

只要有利可图，他们甚至不惜阻击祖国。

你砸锅，人家的资本可以提前出逃。

等你砸烂了，再回来抄底。

到时，你那点儿家产全是人家的。

既然不能砸自家锅，那房价难道就不会跌了吗？

房子是商品，在市场上流通，就没有只涨不跌的道理。

中国的楼市，经过20多年野蛮生长，已经过了初级阶段，不会再有普涨普跌。

取而代之的，是房价分化，好房子涨，老破小跌。

任何商品，发展到成熟阶段，都会出现这种分化，房子也不例外。

所以，小破小就别买了，买了会砸在手里。

这部分市场，将来很可能会被政府的公租房取代。

而如果你是改善型刚需，那些一线城市的高端盘，该出手就出手。

中国城镇化率64%，欧洲80%多，美国95%。

也就是说，中国还有20%-30%的人口要住进城市。

像北京这种，依然到处是工地，一直在搞基建。

这都是大笔大笔的投资。

钱投给一座城市，人涌入一座城市，你说他的房价是涨是跌？

除了北京，那些人口大量涌入的城市，也会涨。

之前讲过，人口流动趋势，有兴趣可以翻出来看看。

但那些没地缘优势，人口流出的城市，就不要考虑了，房价会持续下跌。

最终依然遵循二八定律，强者愈强，弱者愈弱。

最后声明一下，我利益相关，自己就是按照以上思路投资的。

不但看中国，也看美国。

但我重仓中国，不只是感情因素，更是理性选择。

当然，你们也不用操心，万一有一天中国真的开始砸锅，我也不会坐以待毙。

躲出去，以图东山再起。

但我总要回来，因为坚信，共产主义，一定会在这个国家实现。

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跟一位研究学者聊了一下，感觉他说的蛮有意思，未来房价的软着陆不是房价猛降，而是这个房价你也得买，物价膨胀，以后租房成本和生活成本飞涨，让人不得不买

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24年9月

已入

一万个人喷我我也要告诉你

赶紧买

价格合适，利率合适，大事情上要相信国家

以前6.8%的利率劝退你你不听，拼命买。现在3.15%的利率邀请你你不来。你不当大冤种谁当。

不要买正正好好市场价的房子，那都亏了，站在买方角度，趁着风向不明，房东心里恐慌，捡捡漏。

当然，针对的是有需要有持续还款能力的人。首付都凑不齐，或者凑齐了也过着朝不保夕日子的就老老实实租房子。

当然，买不起的也没人说你什么，各过各日子。可千万别回头冷嘲热讽买了房子的

25年7月更新

无语死了，评论都回复不过来。想什么呢，24年到25年再打个骨折？

看清楚我说的有需求有首付有持续还款能力可以买，没钱没稳定的工作又没家里拖底买个der，老老实实租房又没人说你啥。

就怕没个房子还天天笑这个看那个，你天天看房子话题难道真的没一点感觉？你不需要房子你看个什么？

我买的140平150万的，捡漏买的，置换两套小房子（一套老公家买的，一套我家买的），添了几万块钱搞定，江浙地方大多都是两家托举新家，将来我儿子也是这样，全款车房+新家启动金，有些人真的要好好努力了

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居然有些人把房价看空到租售比的300倍以内吗，甚至150倍，为什么房价上涨的时候，能认识到房子的不动产属性，而在房价下跌的时候就把房子当做动产甚至消耗品来看待呢？

那些错过房价上涨期的，就是把房子当做消耗品，没有认识到房子的不动产属性，一波房价下跌印证了自我预期，然后就又迷醉了？我就说几个方面。

第一，不要和美国比。美国人的负债率接近100%，几乎靠信用卡活着，攒不下钱，所以美国人不会把大量的资金用于买房，他们能负担租房就已经攒不下任何钱去买房了。即使是买房，美国的住宅负担能力标准是20%首付情况下，贷款是月收入的25%，按照现在美国房贷利息6.8%左右计算，美国人的住宅负担能力不过是4倍年收入，目前美国的房价比这个水平高不到哪里去。而看租售比，美国的住宅租赁收益率一般是7%左右，这样房租和月供相仿。需要注意的是，看上去美国的房价很低，但是美国人自有住宅率仍然不高，就是因为美国人20%首付都攒不下，租房与购房的月度支出差不多，而购置不动产的法律程序多，税费多，很多美国人都会选择租房而不是买房，美国市场不具备参考价值。

第二，当考虑租售比或者房价收入比的时候，要注意中国是有住房公积金的，这是一种强制储蓄，与房地产价格密切相关，尽管政府没有强制要求社会各经济体必须足额缴纳住房公积金，但是我们就说正常比例的公积金，个人所得部分是应发工资的16%，政府对公积金政策执行是否严格，与住房市场是有非常大的联系的！要知道很多人住房公积金完全可以覆盖房贷，在计算任何房价收入比，租售比的时候，不考虑中国特色的住房公积金制度，都是可笑的！而且，现阶段没有任何公积金制度松动的理由，加强福利社会建设，提高劳动者待遇是发展方向，公积金制度只会越来越严格，而不会废止！

第三，不动产具备穿越周期的能力，动产不具备。好像房价一跌，大家就认为经济危机来了，房子不行了，其实动产才是最不行的，金融资产在经济危机时贬值速度最快，而不动产即使贬值，也会很快修复。

第四，收缩周期少借钱，扩张周期别不借钱。我们经历过扩张周期了，借钱的都赚了，我们也经历了收缩周期，借钱的都亏了，会不会一直收缩？不会，而且马上收缩就要结束了。不要考虑政府债务问题，当全世界都在金融扩张的时候，你不扩张就是丧失货币主权。政府没有还债的必要，美国借下这么多钱，考虑还钱了吗？日本借下这么多钱考虑还钱了吗？为什么总担心中国债务率过高？借新还旧是最好的方法，而扩张过程必然带来通货膨胀，稀释货币价值，也就稀释了过去的债务，这几十年，全世界都是这么玩的，中国才玩了20年而已。现在在化债，化债就是债没了吗？不是，债还在，信用没有破灭，短债变成了长债，长债变成了股权，中央债券为地方债券兜底，地方债券替换影子债务，全社会的信用都在加强，这意味着更多的债务会在未来出现，未来也必须有更多的货币出现来解决债务。MMT虽然邪恶，但是你不玩MMT，就是被人吸血。

第五，不要和日本比。虽然中国和日本一样，在房地产泡沫破灭的时候同时出现了少子化，老龄化，但是房地产泡沫破灭的时候，不就应该是城市化70%，老龄化，少子化吗？中国和日本社会相比，日本的社会阶层流动停止，银行将债券转为股份，导致新投资缩减，才是重要原因，银行买办阶层直接导致了日本社会的死亡。日本在泡沫最高峰的时候，已经是人均GDP超过美国了，现在中国的人均GDP只有美国的1/7，中国的社会劳动价值能力还有提升空间。

第六，注意市场在变得自由。过去10年，中国的市场变得越来越不自由，市场自由不是简政放权的问题，是政策对市场的扭曲。比如电动汽车过去是市场不自由的重灾区，我们用双减政策，电动车补贴，清洁能源补贴等，极大地扭曲了市场，这几年中国的电动汽车得到了极大发展，回想一下，早期的电动汽车是不是垃圾车很多，是不是骗补的很多，是不是双减政策把福特，通用都给干垮了。现在呢，电动汽车已经成为一个成熟的，可以独立发展的产业，针对电动汽车的补贴，有利政策在减少，只依靠自由市场就可以发展了。房地产也是市场不自由的重灾区，所谓房地产调控年年有，越调控越涨，多少城市的房地产限购限售政策多到得专门上课才能懂？现在呢，大量的地产调控政策在取消，市场正在变得非常自由。比如从大约2018年开始的，二手房限售政策，这个政策出台的时候，我就预计到会极大的刺激房价上涨，然后突然刺破泡沫，因为明面上买了房子几年内不准卖，好像会减少投资性买入，实际上是突然断掉了市场上的二手房供应，新房价格不断突破新高，然而大量的二手房堰塞湖在限售期到来时，会冲破市场。

第七，我单独写一个第七，就是说上面这个第六。大家要注意，这一波房价下跌，其实是跌到了2017年的水平，就是2018年一系列最严政策导致的市场扭曲的恢复阶段。那继续说市场变得自由了，对经济的影响。自由市场能吸引最优质的投资，这是最直接的结论。举几个反面例子，比如欧洲对中国电动汽车加征关税，中国可以立即惩罚性的加征欧盟的葡萄酒，牛奶，牛肉制品的关税，但是政府只是发起调查，并没有急于加征关税，一方面是政治影响，另一方面，其实今年以来，政府的政策基本上就是在各方面减少政策对市场的扭曲，因为扭曲会带来投机，投机进一步扭曲市场，最终伤害优质投资。那在这个自由风气之下，其实还有一个需要做的，就是对私产的保护。去年都说要搞共同富裕了，打土豪分田地了，不少有钱人就润出去了，几大富豪纷纷噤声，甚至存在任意查封私产，掠夺私营经济的问题。可以预计明年，对私产的保护会更进一步，对房地产市场减少市场束缚，加强产权保护是重要方向。那我们看，最近很多城市的政策是想买就买，想卖就卖，市场是瞬间垮了呢，还是体现出足够的韧性？

第八，以后房地产市场不是一个超活跃市场。作为不动产，购置和处置需要大量资金，需要时间，不可能像现在中国一二十年盖了五六十年的房子，今年买进明年卖出这种情况，房地产均衡以后，住房的买卖会变少，投资资金进入低换手率市场，投机资金进入高换手率市场，高换手率市场的风险自担。政府通过收储中低端住房，把中低端住宅从房地产市场上清理出去，把这些中低端住房当做公租房，包装成reits基金融资，利用公租房把已经达不到现在房地产市场门槛的中低端消费者从市场上引导出去。这个思路我在很多回答里都提到过，如果买不起房子不要急，后面有公租房，品质不差，但是以后的商品房市场会更加高端。

结论，我坚持认为房价在历史周期上永远增值，现在房价调整取决于城市的发展水平，局部区域的供求平衡，一段时间内的房价涨跌取决于经济环境的改善，目前可以看到2025年夏天之前情况不会有很大变化。我认为一个合理的房价，在家庭收入的15倍是没有问题的，租售比480倍，之所以这样，是住房公积金的印象，市场上的参与者更倾向于买房，而非租房，且能承受更高的买房成本，这样，一个在岗职工平均年收入6万元的二线城市，户均劳动力1.8个，一般住房的价格162万，对应房租3300元左右，视个人情况购买更高价值或更低价值的住房。一线城市的住宅价格更高，家庭收入比的20倍都没有问题，或者，一个发展不均衡的二线城市，拥有更多优质资源的区域房价可以更高。

看好中国经济的发展，共享发展成果。

补充：有说法说中国人的资产70%在房子，畸形，需要调整。我承认这话没错，但是发展中国家不就是这样吗？不要在这时又去和美国比，人家美国房子占比低，金融资产占比高，什么发展阶段不看吗？调整，怎么调整，钱没多赚，房价跌一半，好了，房地产资产占比从70%成功降到50%了，这不是脑残吗？另外，经济周期和房地产周期可能不一致，经济周期看债务负担（目前通过降息降低债务负担，看进一步降息的时间），看政府收入结构改变（土地财政的过渡阶段，政府目前选择了举债），通缩周期和人口拐点。不要机械的看待一些问题，比如，说中国的出生人口很快就要下降到4%的人都可以考上985了，朋友，20年以后985会不会招生的40%都是国际学生，还是只有2%的人能考上985，不要质疑社会的自由和开放水平会不断提高，中国是一个保守国家，但是发展方向并不是向着保守主义进发的。

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简单，看租售比。

经过房价的下跌和各路博主的普及，租售比估值概念已经深入人心，一线城市的租售比先跌到可以以租养贷为止。

现在大概1.6%，无风险利率大概2.1-2.2%，这个租售比看不到止跌的可能性。

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这个时候还在梦想房价可以抄底，只能说苦难配得上思维。

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1、个人认为房价还有20%左右的水分，可以往下挤。挤完的周期大概还需要2-3年。

具体什么依据就不说了，太复杂了，就是个人感受吧。

2、房价就和炒股一样，人人都想抄底，但是你不一定是在最低价上车的，情况差不多了就可以了。你也不能保证每次都是在最高点套现对吧，所以如果是自住想上就上呗，是投资客建议再观望观望。

3、租售比是非常重要的一个参数，发达国家都在3-5%之间，我个人认为国内有3%就很不错了。也就是你100万的房子一年租金有3万，基本上你这个房子就没有太大的水分。而北上广深的房子呢，很多租售比才1%出头，这种水分很大。还可以往下挤。

4、你需要关注的不是抄底的时机，而且是抄底的方式。如果不太能理解这句话，可以换个说法。在牛市的时候，人人都可以赚到钱，但是在熊市的时候，不代表赚不到钱。虽然亏钱的是大多数，但是真正能掌握技术的，他在任何市场下都能赚到钱。

5、那么无非是如何抄底买房，什么样的买房方式和手法，说难听的我们这几年快进快出几百套房子了，现在市场是很差，但是我们还是在盈利的。

6、所以长远来看，资产不值得长期持有，因为等到回暖，或者回到巅峰价格。可能8-10年不等。当下资产越多，越建议出售，当然有技巧的情况下正常卖，没技巧又恐慌的情况下，你就只能抛售咯，总之现金流不宽裕的情况下一定要降低持有风险，不要想着硬抗。

7、对投资客的建议当下不适合投资，最多适合快进快出，就和二手车市场一样。快进快出，因为二手车整体是会持续走跌的，但是快进快出还是没问题的。

8、对于刚需来讲，当下适合上车，但建议上车市场价8-9折房产，千万不要搞所谓的千金难买心头好。

9、当下不建议买新房，因为新房水分较大，很多新房佣金3-10%。买回来就亏一折，懂的同行应该都懂。大力出奇迹，重赏之下必有勇夫，所以现在还是有很多客户上车。但是血亏。

10、当下的房贷杠杆过高，以前首付3成，3倍杠杆。也就是你投30万买100万房产，涨价到120万，你拿30万搏了20万。而当下首付1.5成，杠杆接近7倍。变成了拿15万搏20万甚至是更多金额。所以目前很多炒房团饼子又画的飞起。故事编的好，听的投资人热血沸腾。

11、杠杆高是什么意思？为什么要允许高杠杆的存在，在赌博市场，或者是资金市场配资是违法的，是高风险的，现在居然大力支持。那就说明这玩意有猫腻啊，兄弟们。

12、降息是什么意思？物以稀为贵，买涨不买跌呀，兄弟们。要是一个东西好，他会降价吗？降息不就是款放不出去吗？所以不就是他不太好吗？

13、很多二手车中介都在唱衰房产，一是因为有流量。二是因为有共鸣，最终在有共鸣的情况下，一样会给客户推新房。但是千万，切记打死不要买新房。

14、四代住宅对三代住宅的冲击是巨大的，如果还不懂，自己去百度一下四代。

或者我简略说一下，一是没有公摊，二是公共区域更豪华，三是居住体验降维打击。

如果还不清晰，我换个思路，现在的四代就和萌芽期的电车一样，聪明的人已经预感到电车会改变未来车企结构。而傻的人还在唱衰。

15、如果还不清楚，再说的简单一点，现在的房企基本上都在做改善盘。不敢做刚需，因为刚需已经到瓶颈了，城市化已经完成了很高的进度了，很难再有人大批涌入城市了，最后这一波降首付就是让最后一茬韭菜割走。当下的改善盘中有实力的已经在尝试四代了，没实力的还在神吹鬼吹。但是结果必然是在5-10年后见证四代住宅的崛起。当然这个周期性可能会拉的更长，但是你买房10年之后，想卖的时候，正是四代崛起的时候。

16、要是还不懂，继续换个思路。你在16年买了一台油车，宝马740，当年落地随便100+的水平，美滋滋。现在到25年该卖了，不好意思不到20咯，卖十几万差不多了。

同理，大面积的改善盘就是这样，你买刚需未来还有市场，因为未来还有刚需可能还有接盘人。而改善的那群人，是偏向于讲品质的。

17、未来的房产会和90年代一样，有钱人住商品房，没钱人住单位福利房。接下来大力推广的必然是保障性住房和改善性住房。确实需要政策来给民众减负，一方面教育减了，二方面天价彩礼在严打。因为我D的政策一直是立国为民。所以将来必然是如此。

可以理解为，如果你不急，上改善一定要缓几年。（我当时为一套房算过账，持有5-8年，必然亏损100万+，你确定现在要买吗？把这位兄弟说懵逼了，太吓人了）

18、基数够大，选择性够多。巅峰时期我们从每天100个要卖房的客户里面做筛选，最终我们会按7-8折收购资产，甚至不到7折。每天只有那么1-2个客户能接受。同理，选房也是如此。圈10套作为理想目标，然后杀价，谁价低就买谁。说难听点，就和商K选妃一样，现在是买家市场。以后回暖了，就很难选妃了。

19、买房不要在意装修，装修已经开始变的廉价。买房最应该在意的是楼层和户型，装修过的房子拆除成本也就5K-1W。假设一套房95里面环境稀烂。另外一套100万装修一般。我会直接选95，然后重0开始。所以选房优先是选价，其次户型。装修啥也不是，具体为啥。参考一些以前的笔记

20、尽量多贷，甚至做零首付，现金流越宽裕，应急能力越强。大不了以后部分结清房贷，房贷是可以部分结清的。千万不要掏空N个钱包然后上车，或者是付高额首付。想着以后月供低，压力小。一定要保留足够的应急风险能力。

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租售比

出台房产税后，房价会逐渐跌到一个稳定价格，也就是房价=300个月房租的平衡点，这时就是可以买房的时刻了。

房子实际基本价值=月租*300，低于这个可以买，高于这个价格的，千万别接手。

比如，100平房子：

沈阳平均月租金2500，那么沈阳的合理平均房价为7500元。比9800的房价，还应跌2300元才能买入。沈阳房价泡沫为25%。

南京平均月租金4000，那么南京的合理平均房价为12000元。比32000的房价，还应跌20000元才能买入。南京房价泡沫为65%。

上海平均月租金8500，那么上海的合理平均房价为25000元。比70000的房价，还应跌45000元才能买入。上海房价泡沫为65%。

等抹去了房价泡沫，再买房子，方为上策。

当然，房租并非一直不变，只要掌握月租*300的平衡点就好。

租售比决不能超过1：300的警戒线，超过300的决不能碰。

这张表房价是23年的，稍作为参考，但租金变化不大，

比如合肥房价均价合理值=25*300=7500，合肥房价必须要降到7500元以下，才入手不亏。

比如大连房价均价合理值=30*300=9000，大连房价必须要降到9000元以下，才入手不亏。

比如厦门房价均价合理值=43*300=12900，厦门房价必须要降到12900元以下，才入手不亏。

比如广州房价均价合理值=55*300=16500，广州必须要降到16500元以下，才入手不亏。

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房价不会跌到几千一平，但名义利率可能会接近0，要抄底也不是看房价，而应该看利率。

对于当下的经济周期来说，观察利率远比观察房价准确的多。

如果利率持续下降，说明房地产不景气，而且这几乎可以肯定是必然发生的事，因为过去20年早就把购买力吃干抹净了。

从经济周期的角度讲，房地产从2021年就站在最高点准备俯冲向下了，下一个向上的周期预计是二十五年以后。

这个过程中新式住宅会越来越多，那些辛苦了半辈子还完贷款的普通人将会惊喜的发现自己当年买的新式小区现在不过就是个老破小，自己好不容易还完贷款又要帮下一代凑钱交首付。

牛马便如此往复一代接着一代，生生不息。

在这里我做一个预测，未来的新式住宅和公寓，将包含空中花园、公共健身房、游泳池，机器人管家将会定时清理楼道和生活垃圾、帮你收取快递，小区或者公寓还配备无人机送货区，然后由机器人负责分拣，由此作为抛砖引玉可以尽情的发挥想象力，因为这将成为新的经济模式，也是开发商的盈利模式。

在这个模式里将有效的增加内需和改善就业，现在的模式是雇一群保安看监控，小区里随处可见的摄像头产生了海康威视这种监控巨头，从设计研发到生产销售，再到安装维护，所有的环节都能创造就业和GDP，未来随着科技的发展新型住宅模式也必然产生同样的效果。

我以前和大多数人一样都有一个思维误区，误以为科技的更新迭代是为了让大多数人生活的更好，这是一种美好的幻想，事实是很多商品的生产和销售包括很多的职业之所以存在，仅仅是为了让这群猴子都有点事做，别跑出来瞎捣乱。

所谓的改善型住房不能仅仅通过增加居住面积来实现，这在东大是不现实的，因为人口密度太高了，美国豪宅模式走不通。

总结起来一句话，唯有魔法才能打败魔法，取代旧房地产地位的只能是更科技化和智能化的新房地产模式。因为只有这样才能刺激居民端再一次增加杠杆投入楼市，牛马加起班来才能没有怨言，更新系统以后的机器人管家新升级的大保健功能将会安抚每一个秃顶程序员空洞乏味又饥渴难耐的心。

但这种模式在东大会举步维艰，因为债务周期和大量的存量房没有办法消化，古有资本家倒牛奶也不给穷人喝，今有开发商炸楼也不给穷人住。

至于题主所谓的抄底，我更愿理解成英伟达新品发布会还没开始，就抄底买了20年前的小霸王学习机！

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小地方跌到建安成本附近，年轻人净流出的地区都算小地方，比如青岛：

这里曾经也是市中心，也是次新好房子，有过市北最好的初中、最大的农贸市场，后来都搬了，18年巅峰成交价到过3万，现在：

不要再拿新盘、次新、区位配套安慰自己了，你说的这些东西现在现在的老破小曾经都拥有过。

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耐心。

现在普跌20-30%。

在此基础上，价格还会腰斩。

也就是说还有50%的下跌空间。

统共下跌70%。

此预测很像日本当年的情况。

考虑的经济活动的逐年下降，不无可能。

耐心，耐心。

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南京大学商学院曾经邀请了波士顿大学商学院的金融系讲席教授Steven Kou做了一个科普类讲座，那个讲座蛮无聊的，讲的都是一些科普类的玩意，但Kou分享了一个小故事，引得全场大笑，这个小故事是这样说的：

Robert Schiller（罗伯特希勒），此君是耶鲁大学经济系讲席教授，房地产经济领域内的大牛，他在2013年靠他的“Schiller Index（希勒指数）”拿到了诺贝尔经济学奖，希勒指数其实就是一个美国房价的一个算法方面的指数….

Schiller拿到诺奖后，他的好友对他说“你可以把你的诺奖奖金投资到房地产里试试，亲自测试下你的schiller index有没有实际作用”，然后schiller照做了，最终结果是：这笔钱不到一年全部赔光….

kou教授讲完这个小故事后，语重心长地说了一番话大意是：我们商学院教书育人的目的不是教学生们去预测房价股价什么的，我们只是把金融市场上发生的现象的底层逻辑用科学地方法去客观解释出这些现象发生的原因是什么，至于你理解了这些底层逻辑后你会去怎么做那是你自己的事情，绝对不是商学院教给你的，商学院没有预测某件事能不能赚钱的功能………

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有这么几个指标，

当同时出现2个以上的时候，可以考虑抄底，

同时全部出现的时候，大概率轮不到你抄底了（或者没有抄底的必要了）。

1：全面取消公摊面积。

2：每个月的房贷金额＜房租

3：商业贷款利率≤公积金利率

4：房产总额＜（按平均收入计算的）6年总收入。

5：租售比≤1：200

6：绝大多数人（≥90%）都有信心未来5年收入倍增。

7：房地产税全面实行。

8：待补充

9：学区房解绑：一定比例留给片区，剩下的有没有房子都可以上，人数过多的话要么扩校扩班，要么就考试筛选。

以2024年11月的市场行情，预计还有30%的下降空间。

可能存在非理性的抛售潮，会使得房价在短期内进一步超跌，

但是这种非理性的超跌会在1年左右修复，重新回到合理区间。

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我们炒股的有个很是实际的理论

当韭菜还有钱可以抄底的时候

就不是真正的底

等你这种散户买家都被套得七七八八的时候

就是真正的底

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别看价格，看利率

卖房的纯利润，地产商不如地方政府，地方政府不如金融机构

而金融机构则看利率

利率的降低就是最大盈利方少赚钱了

他少赚的是你少付出的

我等零利率

等央行降到零利率的时候，房贷利息也就1.5左右了，我会抄底的

不光要自住改善型住房

还要尽量多买交通便利的便宜房子

给它们都装修成网红风出租

反正女人们都是看眼缘花钱的

好看是最舒服的利润来源

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补个图吧，直观一些

现在主要就是三种说法，第一是按照美国曲线走，那幅度就是70％，第二是按照日本曲线走，那幅度就是85％，第三是介于美国和日本之间的曲线走。会不会走出比日本还夸张的曲线，目前没有这么预测的，以后有没有不好说。不过不清楚他们说的是二手房还是新房价格或者是二者都包括的价格，我们郭嘉比较特殊，全世界独此一份，所以也不知道会怎么干预，有什么效果。目前看是新房跌幅很小，二手房普遍跌幅比较大，极个别的二手房也没怎么跌。

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现金流折现法不会骗人…定下一个自己能接受的收益率，比如3.5%，租金往往是公允的，比如你要买的房子是3000元/月减去物业费按一年2000计算，和预计可能产生的维修资金大约租金的3%，如果土地年限超过30年的。

那么大约这个资产价值就是（3000*（1-3%）*12-2000）/3.5%=94.06万。

如果低于这个价，可以考虑购买了。

如果你的融资能力很强，长期资金融资成本低于3.5%，你甚至还能获得不错的投资回报。

注意考虑按揭还本对现金流的考验。

经常收购固定资产的朋友可以看出…这就是一个EV=NOI/caprate的计算方式。

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今天在小区群里，有人分享了一张房屋出售的广告。

我看了，然后打电话过去，约着见了面，是一对老夫妻。

房子在二楼（总高5层），装修保养的还可以，都挺新的，南北朝向，采光好，燃暖都有。

于是就问了价格，老爷子很正派的说：

我们不赚钱，我们买的时候23.5W，现在就原价卖，一分钱不涨。

当时我心里就在笑，出于礼貌，我还是问了一下多少面积。

老爷子说我在手机里给你找找，存的有图。

他媳妇就在一边说，说什么这房子很耐住，要不是他们要回老家养老，真的不舍得卖。

过了一会儿，老爷子又去房间拿了房产证，我看了，58平。

然后就说，那我考虑一下，电话已经存了，想好了再给你们打电话。

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所以你们看到了吧。。。

房价不会抄底的，就目前来说，至少还有一大批房东抱着这种思想：

我原价卖就行，我不涨，不赚钱总行了吧。

可是，他们就不睁眼看看行情。

就以这套房举例，58平，23.5W，约4051一平了。

而这样的价格，在我这边，有很多新小区都才这个价。

那我为什么要花同样的价格，去买一个有着30年房年龄的老破小？

而且很有意思的是，

同样的楼层，同样的面积，同一栋楼，前几天才卖的一套，只要18.5W。

所以，他们不睁眼，房价就不可能抄底，毕竟卖多少是他们说的算。

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跌到和二手车一样就行了。

我当年46万落地的锐界，前天去市场，车贩子5万收。

房子和车一样就可以抄底了。

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大半年前，卖了海淀次新自住房，在同小区租了同户型的房子

年租金 = 房价的1.3%（租金也年同比跌了5-10%左右）

如果该比例跌到3%左右，我也许会重新考虑买房

但感觉3%对我而言还是不够高

个人觉得：在当前的人口形势 + 小区自组织能力 下，对我个人而言，楼房小区本不是什么“优质资产”，更多还是一种需求端有风险、且很难抵抗折旧的不太好的资产…

对我个人而言，可能要到4%+以上才有吸引力

PS：未来5年的人口形势，全国当前可能只有不到1%的人有正确认知，可以理解为还远没有充分披露的利空信息，还没有price in

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十年之内不要想抄底，不要再想靠炒房子发财了 。

自住的话，也要尽可能等几年再买。

几年之后，你就会发现省了好多钱！

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抄底？地方财政核心来源是卖地和从民营企业扒皮，现在民企全面凋零，拍地是城投在搞左口袋右口袋伎俩你看不到吗？这项收入马上就没有了，那么多编制人员怎么养？罚没收入24年上涨了多少你查不到吗？后面还是搞不到钱你觉得房产税还会远吗？想到房产税可能必然要来你觉得这个话题还有必要讨论吗？按照市场规律早就该大跌了，只是这里的人喜欢与天斗其乐无穷罢了。

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因为一套房子，我很好的哥们，快熬死在了工作岗位上。

“我已经3个月没有休息了，中秋国庆一天也没有歇，我真他妈想辞职不干了！”我哥们一边夹着锅里的涮羊肉，一边跟我抱怨着。

“有一天我睡醒，突然感觉半个身子的都是麻的，躺了好一阵子才有了知觉。我真怕自己哪天死到房子里都没人知道。”

2021年底，我哥们贷款买了一套200万的房子。他签合同的那天我还去了，看着他砸金蛋，满脸的笑容，似乎完成了一件人生大事。其实我想劝他，在等一年看看，但千金难买心头好，他既然已经认定，我还是别说扫兴的话比较好。

谁知这三年，整个全球的经济状况急转直下，每个人的日子都不是很好过。他们公司不断缩减成本，人力裁了一波又一波。但为了维持股价，又不得不去扩大营收。用他的话说，原来三个人的活压到了一个人身上。由于外企zzzq这套东西，开发岗位又不得不招聘比例不低的女性，于是就有了3个人承接了原来12个人的工作量，组里的女生都去做测试了。

“现在上面越来越不是人了，定期部署新项目的时候，如果出问题了，具体负责的人要写检查，还要在大会上念自己的检查。我真是日了狗了，活那么多，有要的那么急，怎么可能没有BUG！”

他抱怨了这么多，最后无奈地说了一句：“哎，要不是有这套房子，我是真不想干了。前一阵还有广州的公司联系过我，待遇比现在高多了，可到那我又要从头开始。”

贷款就等于把自己交了出去，你能确定自己未来几十年一成不变吗？就算被广泛认知的“师医公”铁饭碗，你能保证未来20-30年就一点毛病都没有？上世纪90年代以前，国企职工还是铁饭碗呢，铁饭碗的代价就是国企背上了巨大的负担，最后不得不搞大规模下岗潮。黄宏春晚上的小品，就忘了？


97年又不得不开启商品房时代，疯狂灌水，拯救危在旦夕的银行。是不是和现在发特别国债的补充国有银行的资本充足率很像？98年那次是跟着房地产政策开始的，这次是跟着股市上杠杆政策开始的，未来我国蓄水池就是股市！

你面对未来，没有100%的确定，但只要你背上了长期巨额贷款，就100%确定要还贷，无论你未来是好是坏。对了，还有一个100%确定的事情，未来至少10-20年的时间里，我国人口平均每年至少要减少1000w，新房+二手房的住房供给稳中有上升，需求持续下降，面对漫山遍野闲置房，房价和房租会不断下降，除非是超大规模的通胀，房价会在工资上涨之后，被动抬一抬。房价从来不抗通胀，是因为过去我国人口上行，供小于求才让房价显得抗通胀。2023年开始，人口下降了，整个环境就变了。

至于一线房子，人口减少的速度可能没那么快，但只要人口在减少，需求下降，房价就不用想跨越式发展了。

现在只要谁买房背上超规模的贷款，谁未来就是最难受的人。

苦是自己找的，自己含着泪也要咽下去。娶媳妇不是你买房的理由，俩人在一块是为了更好地生活，不是为了上更大的风险。一切经济上的困难，终将造就“大难临头各自飞”，东北的下岗家庭的故事将在巨额贷款买房人身上重演。

知乎用户 发表

自住的，出房产税的时候可以考虑买，到时房子多得随你挑，价格随你砍。

但房子只能当纯消费品，没有金融属性了。

知乎用户 发表

房价软着陆。上边人肯定比我们老百姓清楚。

跌到什么时候上边不控制房价的时候，就可以抄底了，只要还在控制，就还得降。

知乎用户 发表

之前下班了去旁边的海底捞、管氏翅吧这些店吃饭，过了18点就需要排位了。 现在18-19点，空三分之一到二分之一吧。

所以，等外面开始排队了就可以抄底了

知乎用户 发表

那些高位接盘的中产，真挺惨的。

这段时间很多人加入彭叔的星球，说他买的房子，房价跌了25%，原来自己是贪小便宜，想要博一个房价大涨，就用了那种见不得光的贷款。

结果现在三年期了，银行把房子的评估价下降了，现在贷款还不上。。。不知道怎么办。。。

他们这些人，就是当年对房价太乐观了。

就相信那些房涨涨，相信那种什么房价永远涨，只要你坚信房价永远涨，你就把贷款拉满，你就杠杆加足，你就使劲买房，反正房价会涨，到时候哪怕你还不起房贷了，你把房子一卖，你也挣钱了。

结果这些人就上当了。

他们不知道。

投资如果这么简单的话，那人人都是富翁了。

所有你看着很简单的投资大道理，背后都是有复杂的因素，然后很多复杂的因素，汇聚起来，导致了这个结果。而当这些复杂的因素产生变化的时候，那么这个投资的行为，也就是要发生变化。

就比如说。

房价永远涨是没错，你把时间拉长20年、30年，那房价的确会比现在高，但问题是，你能等到20年、30年吗？房价20年以后比现在高100，也是高，高1000，还是高。那如果说20年以后，只高了那么一点点，你说是不是还是亏了？

当年深圳楼市很多人听了这些理论，结果深圳房价就跌的那么惨。而且现在深圳房价都没止跌，深圳的新房、二手房继续往下跌。

实在是当年强行贷款买房的人太多了，结果现在房价一跌，都完蛋了。

就像深圳南山区的这个次新二手房一样。

大家看这个房子。

现在挂牌价是930万。

然后在金融公司那边，贷款了860万。

如果这套房子，再跌一些，就是负资产了。。。

深圳有很多的中产，都和这个房东一样，或者比这个房东更惨，直接已经是负资产了。

而且他们面临的结局，就两种。

降价卖房子，认亏，接受自己多年的积蓄打水漂。

不降价卖房子，死磕等法拍，想办法找保房的团队，把法拍房的时间延长到3年、5年，但是3年、5年以后，还是要法拍的。

不管是哪一个结局，都挺惨的。

这波房价下跌，真的埋了太多的中产。

彭叔就见过那种，手上200万，然后在2020年的时候，跑到深圳去搞了套1000万的房子，结果房价下跌，200万本金亏完了不说，还到欠人家150万。

现在外面压力最大的，就是这些大城市的新中产了。

彭叔知道很多人会说，房价下跌，伤害的是穷人。

这个话，就是扯淡的，认知低的人才会相信这个话。

你就想2个最基本的逻辑。

第一。

穷人能买得起大城市的房子吗？

第二。

外面保安、服务员、工厂工人等等的，他们降薪了吗？

这些是常识了，但凡到外面去看看的，就能知道，人家穷人因为穷，所以啥事都没有，反而，人家穷人看到房价跌了，他们还很开心呢。

你去看看那些餐厅的服务员，他们看到那些大城市中产的房价跌了，他们开不开心。

甚至别说这些服务员了。

就连很多公务员，尤其是那些年轻人的公务员，他们都觉得，房价跌了好。

哪怕说，房价跌了导致他们的奖金减少了，他们也愿意看到房价下跌。

就像深圳的公务员一样。

人家降薪的确是降了，科员一年的工资从原来的28万左右，降到了23万左右，降了5万元，但是呢，深圳的1000万房子，降成了700万，比他们的工资降的还要惨，你说他们开心不开心？

这些年轻的公务员，他们又没有房子，他们看到房价下跌，他们就很开心。

彭叔还和北京的一些公务员聊过，他们也希望房价下跌。哪怕他们还能分到房子，毕竟大单位，但是呢，他们也想房价下跌。

而且还有很多那种老公务员，就是那种房子不多的，就那么1套到3套房子的那种，他们也希望房价下跌。

因为房价上涨，对于他们来说，没有太大帮助，他们就那么点房子，自己又卖不成，然后房价涨了，他们以后想要换房子，就很难了，而且还有个扎心的事情，就是体制内炒房的相对来说没那么多，很多老公务员都没有炒房，所以那几年房价上涨的时候，他们就看着体制外的人炒房，一年动不动就挣个几百万，他们也眼红，各种不爽。

所以房价下跌，最伤的还是那些高位接盘的，其他的穷人，老中产之类的，人家都很淡定。

大家再想想。

如果说，房价下跌真的导致大部分人都不行了，那么外面的旅游行业，绝对不会那么火。

因为出去旅游一下，好歹也是要几千几万的。

虽然这个钱对比房价，不算什么，但是如果说中产欠了一屁股债，他大概率是没心情拿着钱出去旅游的。

现在房价下跌，惨的也就是那么一小部分人而已，大部分人都没啥的。

还有。

最近又有人说什么上面收购存量房当保障房，然后让房价上涨的事情。

这个事情，大家当个笑话听就可以了。

彭叔看那些人说什么收购存量房这么久，房价还没涨，是因为上面给的钱不够多，3000亿太少了，要搞个几万亿才行。

说这个话的人，他离房产核心圈子远的不得了。

因为但凡和那些部门打交道，都会知道，收购存量房，没把房价刺激起来，不是因为3000亿太少了，而是因为，上面对收购存量房的要求，太高了，审核太严格了。

收购存量房搞了那么久了，3000亿都没用完。。。。。

彭叔跟大家说一下，他们收购存量房的硬性标准。

首先是不能亏本，这是核心原则。

你每收购一个项目，你都要把计划向上面申请，如果说你的这个是亏本生意，上面是不同意的，审计那边你都过不去。

那么，怎么样才能不亏本？

彭叔跟大家说下成本。

这个收购存量房的钱，是央行先搞出来了3000亿，然后利率是1.75%，然后银行从央行这边，把这个钱拿走，贷款给那些收购存量房的企业，然后在这里面，银行也有成本，银行给企业的利率是3%左右。

也银行从央行那拿钱，是1.75%，企业从银行那拿钱，是3%左右。

那么你再算上，企业本身的运行成本，1%，那么收购存量房的资金成本，一年就是4%。

这是硬杠杠，低于这个4%，那就是亏的。

这也就意味着，收购的房子，房租回报率要达到4%以上。

大家想想。

4%的租金回报率，是什么概念？

你把现在房价腰斩了，都不一定有4个点的回报率。

然后呢，地方上没办法，为了去库存，有的城市，就自己出钱，补贴1%的利率，这样的话，本身4个点的成本，就能压到3个点。这样房租回报率超过3%，就还好了。

但是呢，因为房价太高，所以哪怕按照3%的回报率算，收购价格，也是房子的6折到8折。

那么你想想。

你是房企，或者你是房东，你愿意房子打6折到8折给地方上吗？

所以这个收购存量房为保障房事情，推动的非常慢。

大家可以把这个，看成是一个兜底，也就是给房价的最后到底，当房价跌成了租售比4个点的时候，房价就很难跌了，因为那个时候符合被收购的要求了。

但是在那之前，这个收购存量房为保障房，根本不是什么利好。

最后。

现在网上又有人说什么上海、北京限购要彻底放开，关于这个消息，彭叔只能说门都没。。。北京、上海的限购是最后的常规底牌了，现在房价还没那么惨，就把底牌打完的话，后面再跌，怎么办，所以短期内不可能放开上海、北京限购的。大家就稳稳的看着楼市继续挤泡沫吧。

写于2024年7月31日

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等房产税落地，就业率稳定，没有了短期利空，基本就可以买了。但人口趋势，会造成长期阴跌，靠买房赚钱在非一线城市核心区基本不可能了。

知乎用户 发表

出去相亲认识一个女生，聊的还挺好，平时微信联络。

我就经常跟她说现在房子降价，买了就赔钱。她反问我一句，买房是你家的事，赔钱是你家的钱，与她有什么关系。

自那以后，我就不再跟她联系了。

-———————————

11月7日晚上

统一回复一下，我们是相亲认识的，肯定是在谈婚论嫁，不是在闲聊。

————————————

11月26日

再补充一下，我不是没有房子，在天津有一套，在其他城市也有一套，我只是单纯的不看好未来的房价，不想再买而已，(´;︵;`)

知乎用户 发表

只要你没有经过完整的思考，那跌到什么程度都不能抄底。

普通老百姓，根本碰不上什么良性债务，包括房贷。

这些人之所以贷款买房，原因就是钱不够，因为穷，而不是因为自己有理财意识。

你如果真的懂理财，会混成今天这B样？

有钱人，只要不是暴发户，那么他对于自己的每一笔消费一定是会深思熟虑的，形成习惯之后，会在1秒钟之内判断出来，这笔消费值不值。

他们不会傻乎乎地为了面子而去购买某件商品，但是他们却愿意为优质服务买单，愿意为节省时间买单，为了心情舒畅而买单。

反过来想，如果你想赚有钱人的钱，也就很容易了。

有钱人的花钱逻辑很清晰，只要你能为他们解决麻烦，或者能为他们节省时间，他们就愿意给你付费。

有钱人最怕麻烦，他们最喜欢简洁、清爽、健康、舒适，不喜欢被占用太多时间，不喜欢被别人打扰，喜欢私密的空间，喜欢特殊的待遇。

明白了这个，你就会发现，赚富人的钱简直太简单了，都懂的。

下面我再从消费和投资角度，来聊聊创业者应该经历的三层改变，尤其是做互联网、做自媒体的老板，一定要记住我说的这三个成长阶段，看看你现在处于哪个阶段。

第一阶段，喜欢消费，这是穷鬼最喜欢做的事情，杀人不偿命。

你是个打工者，但特别热衷于买最新的iPhone, 买劳力士绿水鬼，买宝马，贷款买垃圾城市的非刚需房，你就是中了商家的营销策略，你觉得成功人士就应该拥有这些，你以为买了这些能让自己感觉非常良好，非常有优越感。

但是你一旦拥有了之后，你会发现，人生该狼狈的地方，还是很狼狈，自己事业的瓶颈没有因此而突破一丁点，反而高昂的消费会让自己越来越焦虑。

另外，给自己大脑输入信息，其实大部分也属于消费而已，压根谈不上投资，更谈不上学习。比如你喜欢看电视节目，喜欢看电影，喜欢看小说，这些本质上也是商家为了迎合你而创造出来的假象。

大部分畅销书、经典书，其实都是浪费时间、浪费钱的垃圾。它不仅不会让你思维提升，而且还会给你大脑植入毒瘤文化。

现实是很残酷的，但是这些文学作家、编剧导演，就给你营造出一个特别温暖、有人情味的环境，让你浸泡到里面，然后不断掏钱去供养这些作家和明星们。然后自己的宝贵时间就全部这样消耗了，自己获得的仅仅是短暂的满足感，而短暂的满足感的下一步，一般都是对现实的巨大失落感，以及空虚感。

你看那些整天闹抑郁的人，很多都是被垃圾信息侵入了大脑，乱了心智。他们相信感情，相信道德，相信人性本善，相信努力工作就能获得相应回报，相信自己真心付出也能获得别人的真心……

而现实是，你没有实力时，没有绝对的掌控权时，无论你怎么付出，外界给你的回报一般都是负面的，即使看起来是正面的，它的背后藏着的也是巨大的陷阱。

第二阶段，拒绝消费。

这个阶段的人，一般是进入社会几年之后，逐渐认清了现实：我他吗的贷款买的宝马3系，对事业屁用都没有，泡妞人家也看不上，以后再也不为了面子而消费了，血亏！老子以后就买比亚迪，支持国货。

去他吗的读书，在学校里读了本科，又读了硕士，出来之后发现这点工资连基本的生理需求都解决不了，连女人都找不到。同村的狗剩18岁就出来打工了，现在人家也混成了个小老板，连二奶都换过3个了！你告诉我，读书有什么用？

再说网上的新闻，都是骗我点击量的，Z爽代孕即使生20个孩子关我屁事？我抨击她你们又不给我发钱，老子才不费那时间呢。另外，所有在网上讲课的都是大忽悠，都是为了最终骗钱，我才不上你的当呢，天下没有免费的午餐。

这个阶段的人，已经具有了初步的独立思考能力，如果能加以正确的引导，就可以跨越到下一个阶段。

第三阶段：消费是为了赚钱。

就像我在开头说的那样，很多老板喜欢买贵的商品或者服务，因为他能非常清楚、非常理性地认识到，这次消费能给自己带来多少回报。

即使日常使用的东西，也尽量去用好的。

比如，你如果喜欢去吃必胜客，麦当劳，吉野家，你就会知道“干净的环境”“比较礼貌的服务态度”“标准化经营”是怎么回事。你喜欢用iPhone，用苹果系统，你就会知道，流畅、干净的产品是怎么回事。

而中餐馆，如果想达到餐厅干净、后厨干净、食材干净、服务态度较好，那至少得人均消费100元以上的餐厅了。跟麦当劳、吉野家同价位的中餐厅，后厨一般都非常脏，服务员态度一般都较差。

我非常喜欢世界性的产品，因为一个品牌如果能被全世界接纳，那么客观上它一定是非常不错的，定投基金我也喜欢投纳指，因为纳指里面的龙头公司，比如排名前几的苹果、微软、亚马逊、谷歌、英伟达、Adobe，这些都是我日常使用的，而且被全世界接纳的。我觉得人类的希望就得靠这些世界性的公司。

你如果喜欢拥抱好的产品或者服务，那么你在打造自己的产品或者服务时，它们会从根本上影响你的决策的。如果你用的产品都是好的，那么你做的产品也不会太差。

最后，再说说自媒体。如果你是做互联网的，做自媒体的，那么你上网的唯一目的，应该是抄袭、改编和复制。我在VIP群也都专门讲过这个事。

你看到一段话觉得非常有道理，立刻记下来，写作时就要用自己的语言把它表达出来。

你看到一本书里的某个观点非常有意思，你要立刻把它用自己的语言写出来，放到自己的素材库备用。

也就是说，读书的目的，是为了为我所用。

你看到一个人的收费模式特别高效，那么要立刻复制他，借鉴过来，他怎么收钱，你也怎么收钱。他建一个收费社群，我就报名，然后观察和学习，看看他到底是怎么运营的，然后我也弄一个一样的群，我也收费……

最终你会发现，你去浏览任何信息的目的，都是为了怎么样能更好地为我所用，花钱的目的也是为了赚钱。

这时候，你就走上正道了。

而且，老板的成就感一定是来自于事业的成长。

很多打工者就不这么认为，他们总会说，看点什么都想着赚钱，都想着变现，累不累啊？我就想安安静静地看一场电影，读一本小说，不行吗？没事跟朋友喝个酒，撸个串，他不香吗？

我想说，如果你不是富二代，那么你人生中的大多数困境和瓶颈都是来源于资金不足，你所有的焦虑和担忧应该也是来源于此。

过来人都应该知道，这些所谓享受生活带来的乐趣跟成就感，与事业提升带来的成就感相比的话，真的是不值一提。

另外，穷鬼特别喜欢嘲笑富人的斤斤计较。但是他们永远也不愿意相信的一个真相是：穷人只能小心翼翼的大方，而富人都是大大方方的小气。

如果你看懂了我今天写的东西，那么你去观察一下周围的信息和广告，字里行间全是星辰大海，诗和远方。但背后等着你的，却是消费主义血淋淋的大镰刀。

资本的刀光剑影下，正是普通人尸山血海的修罗场

我曾经也是像你一样，在摸索中前行。现在，我不想看到你也因为缺乏这些底层逻辑而踩坑吃苦。

如果你渴望找到一条更清晰的成功之路，我的攻众号「人生修炼之路」可能是你不容错过的地方。

真的，希望你能给自己一个机会，看看这里面的内容，或许会为你的未来打开一扇新的大门

知乎用户 发表

现在出现的房价下跌和通货紧缩。按照以往的经验来说，是需要中央政府救市的。例如2008年的四万亿。2015年7月的中央救市。

可是这一次，中央政府非常淡定，看着房价下跌和通货紧缩，就是不救。哎，就是不救。你要知道，中国的中央政府里面一定是有高人的。中国那么多智库专家，不可能全是饭桶。

中央的态度很明确。就是制造业兴国。不能走美帝金融误国的邪路。现在太平洋对岸的美帝就是活教材。亲身表演大力发展金融以后的结果。房地产作为中国明星级别的金融产品。体现了国家大力整治金融乱象的决心。

因此上，只要中央不救市。只要央行不释放流动性。房价就是要再跌。

知乎用户 发表

过去二十年的房价持续上涨给人一种错觉，就是房价早晚要涨上去的。其实房子和车子一样是耐用消费品，会老化，也会不断贬值。

我十年前就预言过，未来（到2028年左右）大部分城市（一二线城市核心区域除外）买房子会比装修房子便宜，房租会比物业水电费便宜。

经过这两年的走势，我更坚定了我的这个预测。

知乎用户 发表

房价会跌到房产税出台。那个时间是政府认为楼市已经跌无可跌的时候。

房产税出台以后还要再跌30%以上。因为中国的楼市是少数先富起来的人拉动的。这部分人的房子非常多。一个人至少几百套以上。出台房产税才能真正让他们抛售。否则没人着急。

所以，如果房产税还没出台。那就完全不要着急。

再说刚需。中国几乎没有人露宿街头。所谓的刚需是不存在的。婚可以不结，孩子可以不生，人也可以不活。这种现实在医院门口天天可以上演。哪怕是救命的药它也不是刚需。没钱就等死呗！没有钱什么都是空的。

现在的房价已经被推高到和发达国家核心城市永久产权房产一个价格了。买得起的早买了。买不起的腰斩再腰斩也买不起。击鼓传花总有人砸在手里。房价翻倍这几年，原来买了房的人现在也买不起了。目前的价位交易已经极少了。

房价是个有趣的东西，大多数人不参与交易，只要极少数人高价买房就能把所有人的房价拉起来。所以说，这个价格只能少量交易，市场上没有那么多钱可以按照这个价格把所有房子都交易掉。就好像东京的房价曾经可以把整个美国买下来，那是在少量交易的基础上算出来的错误结果。同理，如果是下跌趋势，你不卖房你的房价也会被卖房的人拉下来，全程不需要你本人参与。这就好像囚徒困境，你无法联合所有人都保证不低价卖房。

房地产在主要城市各方面设施明显更完备的年代会发展得非常好。现在中国二三四五线城市的生活条件日益改善。挤破头去大城市当奴隶的人会越来越少。上海房价是五线城市的二十倍，而平均工资没差几倍。性价比太差。这个房价是维持不住的。除非货币可以快速贬值。但货币贬值可不只是双刃剑，不是那么好用的，尤其不能速度过快。现在的目标应该是配合较以往更快的货币贬值速度和其他政策利好让房价可以缓慢的下跌。

而土地是最不值钱的东西。看看农民一亩地能产生多少利润就知道了。只要你不在乎住哪，房子就不会再有那么多人抢。未来居家办公，远程办公，大企业迁移到小镇小城市将会是趋势。员工生存压力变低，企业的薪资压力也会变低。只要小城市的基础设施可以快速发展，这种企业搬家的趋势就会越来越快。

如果给全球七十亿人每人建一个占地一百平米的别墅，那仅仅是德克萨斯州的土地就够了。就算把生活，购物，餐饮配套设施和相关道路都配齐，两三个德克萨斯就够了。所以说，全世界的人可以每人住自己的别墅里，生活在三个德克萨斯州那么大的土地上（不算耕种面积）。对于中国14亿人，东南沿海给每个家庭修一个一线海景大别墅，土地也是绰绰有余。所以不要听中介说房子有什么稀缺性。差别只在地段。而地段是什么？就是基础设施。明白了这一点，就会知道，随着基础设施在全国范围内越来越好，随着城市体量的不断扩大，地段对大多数人来说不是什么问题。只有少量精英需要去陆家嘴上班，他们住城市中心就好了。

未来房子的投资属性会越来越差。看看日本，只有少数几个城市的房子有投资价值，还不是来钱快的增值+转卖。都是靠算几十年的房租来回本和盈利。中国未来也会如此。绝大多数房子没有任何投资价值。就是个水泥和人工成本的叠加。

当你不确定房子再卖出去还能不能回本的情况下，买房投资就问题很大了。

知乎用户 发表

只讲方法思路，不列数据。

观点：

1.全球经济处于下行周期，国内经济处于转型时期

2.房地产的黄金发展时期具备了相当多的要素，如通胀、人口红利、城市化红利、经济全球化红利等，现在这些都不再具备，普涨时代结束

3.整体市场将处于分化状态：即稀缺产品、改善产品保持一定供需关系较紧，刚需产品供需关系较松。相应前者可能平稳或者保持一定增长，后者增长动力不足

4.能考虑投资或者持有的城市必须是人口净流入城市，基本为一线城市与新一线城市。逻辑是人口基数越大，潜在的流通能力更强，产业与配套越完善保值能力相对越强

5.现阶段的人口净流入城市的主要成交客户以置换人群为主，刚需人群为辅，投资意愿的话应该关注前者。

6.远期房产的目标一定是回归国际合理比值，这样才可能解放消费能力，但由于文化观念差异，很难低于国际水平，也许接近值可以作为入场的一个信号

7.热钱如果不进入房地产，可能去到哪里？国民可支配收入最大的蓄水池几乎一直都是存款、房产、股市、消费以及实业投资。这是一个总零关系，当其它主要点变强，房产就会变弱；反之，亦然

思路：

1.经济周期理论

康波周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期以及基钦周期，又分别称为技术周期、地产周期、投资周期、库存周期。大概时长持续50-60年，15-20年，8-10年，4-5年。

这是一种宏观视角，即大经济繁荣或者萧条影响相应行业的走势。

从这个角度说，从2021年算起，房地产筑底时间至少是5-10年。相对应的观点如高盛预测国内房地产2026年左右开始缓慢复苏。

个人看法更悲观一点，一在于全球贸易政治环境不稳定，二在于目前国内工业产品的库存仍然处于高位。即便中书出台各种政策，站在积极的位置考虑，市场表现对比前者仍然会有滞后期。

个人串联理解下周期理论：

第一段期间，库存周期政策与市场进行调节消化库存

第二段时间，库存处于低位以后供需关系变成卖方市场，投资资金开始进入市场进入所谓的投资周期

第三段时间，由于投资资金的进入，库存进一步消化，供需关系进一步紧张，开发商变多，并且抓紧买地卖房，带动上下游经济进入地产周期

第四段时间，地产泡沫加大，开始调解干预房地产发展其他实业，尤其是新技术革命带来的新质生产力进行产业变革，就是技术周期

当然，每一个大周期叠加了多个小周期，每个周期又包含繁荣、衰退、萧条、回升四个阶段，我只是为了便于理解小周期只列举了一次。

2.供需理论

前面说了从2021年起，数据显示国内的房产库存处于高位，之后的部分政策如国资收购楼盘改造成廉租房经适房人才房等、降首付降利率降资格门槛都是去库存的措施。

另外几乎所有人都提到过的“黄奇帆理论”，也就是城市化、人口增长、家庭持有房产数量、家庭负债杠杆等指标都处于瓶颈。

我再补充一点理解，真正潜在的有能力买房的核心人群是投资客和中产。在我看来刚需买房是一个伪概念，就像网友分析国家补贴买车只针对有车家庭换车而不补贴首购一个逻辑。首购需求的人群理论上数量庞大，但经济能力跟置换和追加的人远远没法比。

而事实是，成交主力投资客和中产都大面积停手了，甚至要抛售。刚需客经济能力在这种大经济环境下进一步变差。

这就是国内房产的整体供需逻辑。

细分来说，二三四线城市普遍处于人口净流出状态，供需关系基本是买方市场，房产没有支撑点。整体交易量小，流通性差，投资属性也就更差。想要房价涨，只有一点可能，就是居住人群收入普涨+通胀。

一线与新一线城市，有赖于人口净流入，特殊地段的产品稀缺性，可以看到局部的房价稳固或者增长。

划重点的是**“产品稀缺性”，**它们的目标客户依然是投资客和中产或者高净值的改善人群。

这种产品往往在核心区、核心地段拥有不错的配套，面积段不小或者房产新政赠送率很高。

这就是未来房产的特点：稀缺的改善型产品依赖供需关系保值或者增值，刚需产品因为潜在的目标客户收入不够选择过多迟迟不能成交。

这跟过去二十年普涨最大的不同是刚需产品依赖通胀也能获得稳定价值增长和债务稀释。

所以核心看的几个指标是人口净流入，稀缺或者改善型产品。以及经济处于通胀周期还是通缩周期。

改善不止意味着面积段的扩大，也可能是随着新政的变化，赠送更高，户型更好或者居住环境配套比同面积的旧产品更好。

比如部分城市出现的阳台不计容，阳台占比上限放松，高层住宅限高由100米改为80米，层高由2.8米+改为3米+。意味着随着同面积的新产品进入流通市场，旧市场的房子价值相较下降。

因而抄底时机只要关注产品的稀缺性和流通性。

以上是常见的产品与客户供需关系。换个更直接的视角，客户通过什么进入房产？货币，所以更本质的是货币的流入与流出关系。

我们常说的蓄水池，社会上的货币主要躺在银行的存款，躺在房市，股市（包括基金期货等），实业投资生产以及消费。

目前股市什么状态？所谓产业升级，新质生产力发展你是否有信心？

总和逻辑的前提下，消费要发展升级，同时意味着前置条件是存款要增加，产业要发展，股市要信心，房市还有多少空间能吸多少水？

3.房价收入比与租金回报率理论

与前两个视角比，这个角度具有明显的实操滞后性，但是也会更稳健。

我们需要知道的是国内经济正在转型，目标是由投资驱动转化为消费驱动。

消费的前提是手里有钱，所以“房住不炒”的主旨是不会动摇的。远期的目标一定是房价收入比回归到合理区间。

而提高可支配收入，只有两条路：一是提高收入，二是降低作为社会组成单位的家庭在刚性大宗商口的支出，也就是房子和车子。

关于经济形势方向分析更详细一点参阅下文

在当前经济形势下，哪些行业的就业前景较好？

我们一线城市北上广深的房价收入比与国际相较合理的比值6相比，在2021年一度高达20+。

哪怕现在明面上也还在8-10。

现在的情况是政策走向和市场表现都不支持“繁荣”再现，那么可能的筑底就要么是现在，要么是未来的“合理值”。

如果是未来，它的可能的支撑点在哪里？

房价收入比只是衡量合理值的问题，租金回报率则是具体衡量投资收益的问题。

就是不考虑短期换手，有能力持有的情况下，能够获得一些稳定收益。在这个大前提下，等待穿越周期。

有这种实力的朋友大多也会观察欧美日韩的房产，相比较而言，我只能说，国内这方面并不占优势。

2025/7/27更新：

什么是改善房？什么是刚需房？

绝对改善：

大面积、市中心、新房、配套好（教育、交通、医院、生活）、其他（物业好、低密度、高得房率、区内配套完善）

绝对刚需：

小面积、郊区、老破、配套差（教育、交通、医院、生活）、其他（物业差、高密度、低得房率、无区内配套）

排序逻辑：

位置＞配套＞新旧＞大小与其他

例子1：（位置）

市中心的老破小能不能买？

能。自住配套完善，位置交通方便不愁出租。

例子2：（配套）

郊区新房能不能买？

地铁、有学校、有商业配套的能买来自住。

三样缺一样都需要考虑未来规划是怎么样，三五年内不能补齐的坚决不买。能齐备可以自住。

如果还要考虑出租，还需要有产业集群，否则没有出租价值，持有成本过大，流通性也不是很强。

知乎用户 发表

哥们，我在南京从事贷款中介行业，也算是见过很多有房子的客户。

如果你特别有钱，买一套跟买白菜一样不痛不痒你随意。

如果你父母特别有钱能给你做的选择兜个底，你结婚需要买也可以，

但是如果真的你是普通家庭，而且不是收入特别高，我个人不建议你买。

债务的可怕程度是在于透支你未来的劳动支出，同时你还要应对着很多不可抗力的突发事件。

买房暴富的时代已经过去了。最起码在未来5年以内已经不可能了

我没有听说过真金白银放在手里会贬值的，我只见过投资真金白银出去都打水漂的居多。

知乎用户 发表

我个人认为，中国房价会持续下跌到2030年左右，当然，这只是保守估计，有极大可能会在2030年后还会继续震荡小幅度下跌，最终横盘企稳。

因此，如果你现在年龄超过40岁，那我觉得是没有必要抄底的。

知乎用户 发表

泡沫只会炸一次 炸完啥都不剩了

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这一波舆论宣传的威力，堪比核弹。短短几天，从内到外，现在都无比坚信，中国资产价格大反攻开始了。

天道里，丁元英让芮小丹带着格律诗新造出来的音响，去欧洲找世界级专业机构做测评，出评测报告，做质量背书。

结果丁元英的德国同学詹妮，给他整了把大的，直接找了九家世界顶级音响做对比评测。要的效果就是哪怕格律诗音响是第十名，有其他九家的衬托，也是与一流音响品牌并列的存在。

这就好像一桌十个人吃饭，一个是你，其他九个分别是马云，马化腾，雷军，李彦宏，任正非，王健林，张一鸣，黄铮，刘强东，哪怕大家听都没听过你，也会觉得你这人不简单。

格律诗的营销策略非常成功，他们的音响一下子就火了，疯狂抢购。

你回头看看这次对于股市和楼市的营销策略，是不是很像？找的不是内部人背书，而是一群老外，有中东富豪来抄底房地产，有达利欧谈中国资产很便宜。聊的全是外边人都馋哭了的故事。没办法，自己的专家没人信了，外来的和尚更会念经。

再看看这五年间，GDP前十城市新增的房子数量，被打压的不成样子。这五年间，GDP前十的城市，人口仍旧在增加。这五年间，居民存款涨了将近一倍。这意味着啥，确实是不言自明的。

接下来，大部分人还是会按照既定的人生剧本往下演好自己角色的。自古以来，人生的剧本就不复杂。

成家立业，结婚生子，养家糊口。只不过是在不同的年代，结婚生子和养家糊口所对应的配套不一样。

有些年代结婚，迎娶新娘是走路的，结婚三件套是锄头，箩筐，饭锅。

有些年代结婚，新娘是坐花轿的，结婚三件套是自行车，手表，缝纫机。

有些年代结婚，新娘开始坐轿车了，结婚三件套冰箱，彩电，洗衣机。

但不论哪个年代，有房子住，有孩子养，是没有变化过的。

至于婚姻有没有价值，生孩子是不是有意义？咱们分析问题的方式很简单，就是看是不是主流行为。

一个人是这样，两个人也是这样，一千个人也是这样。一年是这样，十年是这样，一千年还是这样。那这就是规律，规律的本质是否被定义清楚，并不影响规律发挥作用。规律，就是不以个人意志为转移。

再引申一层，没有成家立业，你这个人说话办事就没份量。因为作为管理者，在分配重点任务，培养下属的时候，这是一个重要的衡量标准。连面试的时候，都会拐弯抹角的问一问。为啥？因为稳定性，因为这也是能力判断的一个维度。

在资质相同情况下，重要任务安排给谁，优先培养谁，一般会有个排序。结婚且本地有房>本地有房>结婚没房但家人在本地>没结婚且本地没有房>结婚且外地有房。

没办法，结婚和买房，就是一个及其重要的衡量标准，是投名状。你都没交投名状，谁敢跟你背靠背？

你不稳定，就没人愿意在你身上浪费感情。如果要再多说两句，那就是先按照剧本把角色演好，再说优化剧本的事情。

这个世界一共生活过一千多亿人，你要坚信，他们几千年来优化出来的人生剧本，大概率是比只有十几二十年阅历的青瓜蛋子的想法要合理且正确的多。

世界运行的底层逻辑（高清版）

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别的不谈。不过以武汉收入水平，二环房价8000左右，才是比较合理的。

一套100平房子总价80万，首付20贷款60万，月供2500左右。武汉大多数人，一个月也就挣个4-5千之间。

用一半的工资拿来还贷，已经是承受的极限了。再多生活质量就没保证了。

而且这还不能保证35岁会不会被优化，后续收入能不能跟上。风险很大。

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不谈抄底，抄底是为了炒作，是为了获利，是为了提前占坑以便围猎后进场的人，吃人血馒头。

我们家手头的房子全卖了，现在房价跌也行，房价再涨十倍也行，我都无所谓；一切以制造焦虑为手段掏空我钱包的当我都不上，一切送上门的便宜都是陷阱。大不了我们全家躺平安安心心做普通人嘛，能花几个钱？

我下一次买房子肯定是纯以消费为目的，我就奔着买一个质量过硬、配套完善、价格合适的产品去。A城市不能提供这样的产品我就去B城市，A国家不能提供这个样的产品我就去B国家。

我还真不信这世上的好房子都要当地人6个钱包+30年996才买得起。

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房价跌到什么程度可以抄底，一般来说是大家都不讨论房子的时候。知乎上99%一致反对买房的时候，房子的性价比又会体现出来。

总体楼市表现预计

最近下图比较火，咱也不能免俗，也拷贝了一下。

这张图是高盛研报摘出来的，标题是中国房价下跌刚走了一半。

图中直线即为t时间点，这就是中国的2021年，美国的2006年，及日本的1991年。如果按照美国的走法的话，中国将在t+24季度（6年）即2027年的时候房价见底。如果是按照日本的走法的话，中国将在t+72季度（18年）即2040年的时候房价见底。

另外路透6月也给了一个预测

横轴是月数。如果按照西班牙（2006）发展模式走的话，当然会跌到几乎没有，将在t+80月（7年）即2028年见底。

一线城市会如何？

如果我们分地域来看的话，一线城市表现较好

新造房屋至今在有些一线城市还是可以维持价格的。而二三线城市就跌的比较厉害。

如果我们将北上深和东京类比的话

以下图是东京1956-2018新公寓（apartment）的价格推移图

横轴是年份，竖轴是价格。可见在12年后，也就是2002年后日本东京价格开始回升

大约跌了50%-60%

我的观点是中国大概率会和日本一样，后面的发展过程也是一样的。但是可能走的会比日本快的多。事实上我们的下降曲线已经远远快于当年的日本。

所以我觉得大约在6-8年后，也就是2030-2032年，北上深的房价见底，下跌幅度40%-60%，因为涨幅不一，深圳会跌的比较厉害，而北上则跌的不会很多。而二三线城市恐怕要到2035以后才开始触底回升。

希望2032年我能回来验证我的判断。

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作为多次抄底抄在半山腰上的人，我想说几句：

1，没有真正的底。

你以为此刻是最低谷，实际上还能再往下走。

哪怕跌到0元，也不是底。只要把xx税安排上，持有成本拉起来，它的价值可以是负数。

2，及时逃顶。

如果抄底了，涨了，达到预期马上卖掉。

不知道为什么，市场最近老这样，回弹一点点，然后，是永无止境的阴跌。

所以，赚了就跑很重要。贪了，就会被套牢。

3，投资有风险，入市需谨慎。

这句话是废话，也是真理。

这些，我是从哪里体验到的呢？

唉，大A啊。

哭了，真的。

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讲个"鬼故事". 我查了下数据 (来源自 ChatGPT), 墨西哥去年的人均 GDP 比中国还略高一些(几乎差不多), 差不多1万4千美刀 per capita, 墨西哥城中等地段的房价在 1000 USD - 1500 USD 每平方米. 也就是说买个 100 平米的房子(在墨西哥城中等地段) 差不多人民币 100 万出头就可以了. 我国的房价 / 人均GDP 简直太逆天了. 换我我也躺平了….

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房价会螺旋下跌，最后也不会触底反弹，因为人口不够了

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房地产市场

• 规模：房地产市场是人民币最大的蓄水池，约400万亿。
• 趋势：房地产市值在在2021年左右达到高峰，当年房地产销售额超过18万亿。房地产巅峰总市值预估超过600万亿。这几年因房价下跌，规模大幅缩水。与之相对应的房贷规模也开始收缩，今年一季度房贷余额是53万亿左右，同比微降。

股票市场

• 规模：A股总市值约100万亿，港股总市值约40万亿。
• 趋势：上证常年3000多点，但是总市值一直在增长。2010年上证也在3000点附近，但是总市值只有25万亿左右。15年过去，大盘还在3000点，总市值却翻了4倍。这75万亿都是股民为中国企业发展做出的贡献。港股市值规模也在持续增长。中国股市要从长胖的逻辑切换成长高的逻辑了。

居民储蓄

• 规模：约170万亿。居民储蓄率居全球前列。
• 趋势：居民储蓄几乎每个月都是上万亿地增加，储蓄是越来越高的，每个月都在刷新记录。

债券市场

• 规模：中国债券市场总规模约185万亿。国债市场规模约36万亿，地方债规模约51万亿，金融债约42万亿，企业债约34万亿，同业存单约22。
• 趋势：国债规模相比全球其他主要国家算是低的。但是从2024年开始，中央开始增加杠杆，预计后续国债规模会加速增长。地方债是中国金融市场的最薄弱环节，所谓化债，核心就是解决地方债的接续问题。

货币基金

• 规模：约14万亿。
• 趋势：余额宝之类的货币基金规模前几年快速增长，最近几年收益率大幅下降。但是由于存取方便，而且利率仍然高于一年期定存，所以仍然是众多居民心仪的理财首选，规模仍有增长但是增速放缓。

看完上面的数字，你大概就可以理解为什么这两年房地产下跌对居民的影响这么大了。房价这两年下跌，导致了超过200万亿资产蒸发。那相当于是A股跌没了，两次！相当于中国居民的存款全没了，还倒欠银行几十万亿。

从这些数据也可以看出来，房地产是中国的支柱产业。房地产不行，对整个经济的拖累太大了。但是，大家都知道，房价是不可能这样持续不合理地上涨的。中国这样的资产结构，是不健康的，在全球来说，也是不正常的。

对比一下美国就知道，美股市场以及美国债券市场的规模都超过美国房地产市场的规模。而中国房地产市场的规模超过了其他主要蓄水池的总和。这还是在房价下跌了1/3左右以后。

这种严重不健康的结构需要纠正，这里就诞生了巨大的机会。

A股市场需要大幅增长。现在是2025年，中国股市已经增长到约140万亿。到2035年的时候，中国股市总规模将超过400万亿，和房地产市场规模处于相当的位置。这也是我从2023年开始认为中国股市未来20年有大牛的原因之一。我们的M2都有320万亿，用十年时间达到美股的高度绝非天方夜谭。

参考文章：2024开启20年长牛

资本观测：美元的蓄水池有哪些？

写给新股民的一些心里话

干货：准备迎接大牛市正式启动

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只有刚工作前三年想买房，第四年时候已经清醒了

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房住不炒。

于是在你确有刚需，以及现金流/月供比相对稳定健康的情况下，何时都可以入手。

而在你并没有刚需，或现金流/月供无法保证健康的情况下，什么价位都不该买。

5

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寅吃卯粮的游戏已经玩不下去了

抄底 ？ 图书都论斤卖了，你想抄谁的底 ！

高尔基: ？ ？ ？

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非常严重的问题。

说了翻篇了就翻篇了。

房子只剩下了自住属性。

刚需就别犹豫，赶紧去买，比如说结婚之类的。

金融那个事儿翻篇了。

绝大多数人并不知道房子是金融品。

要是你要买个镯子，你需要贷款，而且要还20年，25年，或者三十年。

你肯定会认为疯了。

但是换成买房子就合理，为什么？

因为身边所有人都在干。但是所有人都在干，就一定对吗？

不一定吧。

你知道房贷到底是什么吗？

房贷就是加杠杆。按照30%首付，贷款70%，其实就是加了三倍杠杆。

最关键的是这累计的利息非常高。

有个人刚刚把原来高价买的房子卖掉了。首付全部贴上了，而且跌了很多。

还了60万的房贷，其中有40万是利息。

请问你买什么，要搭上六个钱包，还有你自己和老婆的青春呢？

你说，大家不都这样吗？

其实不是这样啊。

这个是个资本局。就是切割你的未来的局。

老一辈人在单位分的房子里面结了婚，没见到要压上自己的三十年的青春。

这个事儿，要回归了。

政府要收房，然后提供各种公租房和廉租房。这个模型叫新加坡模型。

当然，你真的有钱，可以去买很好的房。没有必要去抢这个社会资源。

不要想着买了房，叫做抄底，然后企图高价抛掉。这个事情没有了。切记切记。

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中国平均初婚年龄在28岁左右。根据人口数据在25年结婚的人口主要在97-20区间，这时候人口还在上涨期，受到结婚必须买房的影响房价或许有一波小反弹，但是仅限一二线城市因为其他城市人口普遍呈现出净流出状态，以后在家乡买房的人口会逐渐减少。

如果结婚必须买房的观念不被打破房价会在15年后到底，因为那时候适婚人口没有增量了。但是仅限于抄底如果想赚钱是不可能的，因为没有其他人接手，那时供大于求，买房群体会买新房而不是二手房。

大概二十后，结婚必须买房的传统必然会被打破，因为房子不值钱了，结婚需要新的锚定物，就像以前结婚从三转一响到冰箱彩电再到现在的楼房汽车，结婚买房不是因为房子刚需而是因为房子值钱，很像角牛会比谁的角大而争取交配权，角大说明身体强壮，有利于下一代的生存。同理买得起房说明经济条件尚可，更有利于养育后代。

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这个抄日本和香港。

在最高价1/3的时候。

至少要一半以下，才算有安全垫。

中原当年在香港有中原指数，在国内有吗？

1997年7月是100，1997年最高103，2003年8月最低32 左右。时间大约6年。

日本的话，1991年在100点，则2002年左右在35点。

中国所以可以在2028年左右试试。

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抱着抄底想法的，起码是最近三五年就有买房需求的。

而人口趋势叠加康波周期，房地产下行很可能以十年为单位，注意是单位，不是十年。

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跌到你没有抄底念头的时候

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租金超过银行利率一倍，肯定可以抄底了。比如现价100万的房子可以租4万块1年，超过银行利率1倍，必然可以抄底的。但是房价和租金必须要真实值。这个数据和2013年美国房价底部是基本特征。

北上广跌到几千块一平的概率极低极低。因为北上广的房子还是租的出去。有产业的地方就有人，有人的地方就能创造财富，有财富的地方房子就很难白菜价。这个道理很简单。

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十年前吧，我遇到一个叔叔，嗯个子不高，瘦瘦的，眼睛有点斜。

这个叔叔有三个孩子，两个女儿，一个儿子。

那个时候，正好是相亲市场，最活跃的时候，主要就是80后适婚的年纪，房地产也跟着水涨船高。

当时这个叔叔的两个女儿，都已经结婚，他的小儿子，处了一个女朋友，两个人也已经到了谈婚论嫁的地步。

当时女方的家里，要求的非常决绝，需要有一个新房，那时候房价是非常高的，这个叔叔没有正式工作，家里有个老房子，谈了半天，女方家里不同意。

他儿子想法是，把老房子卖掉，首付买个新房子——我听到过好几好多，也见过这种操作，本来老房子能住，卖掉老房子，首付新房子，还20年到30年的贷款。

这个叔叔也非常的牛， 说坚决不同意，这不是傻吗，就结个婚，老房子也不是不能住，然后背几十年的房贷，神经病一样。

女方的家庭也是死活不同，但是女孩对他儿子非常认可。

我说一下老头说的原话：你俩人如果真想在一起，哪怕是私奔，你们也在一起，但是当一辈子房奴，那就分开吧。

后来，还真见过这个叔叔，他儿子跟那个女孩也结了婚，就在老房子里，两个人现在也过得挺幸福，没有房贷。

为什么要抄底？抄底要干嘛？如果没有房子住，确实需要购置的房产，钱也够，那么就买一个。我为了让它增值，呵呵了。

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看租售比就行了，因为房租基本是正常市场博弈形成的价格，国外租售比大约是1：300，也就是说300个月即25年的房租大致等于房价。

考虑到我国没有普遍的房产税，可以再高一点，如果手头宽裕提高到400也可以入手。

如果确实着急买房，那最高500，高于这个数字就不值得买了。

这样算下来，假如一套房子月租2000，那低于70万入手绝对值，高于100万就没必要买了。

可问题是，现在国内房价相比租金明显偏高，别说500了，1000的都比比皆是，400以下的租售比基本只在小县城出现。

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所有这类问题，我只想说，参考前车之鉴。

比如霓虹，因为这方面真的是太像了。或者是因为，经济规律本身有很大相似。

日本利率当年一直降，想想我们

日本当年的工业汽车产业，当时很看重并大力发展，想想我们新能源汽车

还有日本当年卷学历到学历狂贬，想想我们

历史，这两个字，真的奇特

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很简单的，你什么时候看见房地产商等私营巨头企业合计一年花上万亿，下场买商品房作为自持，用于出租，说明房价到了合理区间。

以 2024 年 9 月为基数，大概需要全国整体再跌一半后能出现这种情况。

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二手房带装修拎包入住，十年以内房龄，月租金乘200，可买。如果实在刚需，至少也得是月租金乘300。如果高于这个价格，别买，宁愿租房住。

另外，还需要考虑自己的收入问题。需要考虑一个问题，就是今后二十年，收入不涨，失业概率大增。退休后退休金没有保障。

所以贷款买房的，别给自己30年还款期限，按照20年还款期限去考虑，月供占自己收入比例别超过40%，别超过租金的1.5倍。

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有粉丝说，就算政策落地对全国楼市也不会产生太大影响，
这一点我是认可的，因为万事万物发展都会有一个客观规律，
对于房产来说，本质上，就是看人口，
有人才有需求，刚需、改善，房价才有支撑，从而产生一些金融套利机会，没有人口支持，最后都会崩塌的。

但～看问题，还是要辩证看，
人不是平均分布，人不是待在一个城市永远不动，人是流动的，
那么，必然会出现这样的局面，
人口整体下降，局部增长！
大盘房价横盘，局部增长！

拿日本来说，
2008年，日本人口总量达到顶峰，约1.28亿，至今，日本人口负增长已经10多年了！

但东京都市圈呢？
人口一直保持强势净流入，截止2024年底，东京都市圈人口约为3866万，占日本人口约三分之一，

对应到房价上面，截止2023年，东京房价整体已经接近历史最高值了，反观日本房价，还在底部徘徊！

从日本经验可以看出来，
整体人口下降 和 整体房价下降有正相关性，
整体人口下降 和 局部房价上涨没有相关性，

再看下其他发达国家都市圈和人口之间关系，
英国伦敦
英国人口2007年约6100万，2024年约6900万，全国仅增加800万人，
大伦敦及周边人口长期上涨，占全国人口比约三分之一，

而伦敦房价则更是夸张，57年涨幅达117倍，尤其是2008年金融危机之后，伦敦房价涨幅远超英国房价大盘，在量化宽松背景下，资本全力拥抱核心资产！

法国巴黎
1960年，法国人口约4700万，
2024年，法国人口约6800万，
增长率为44%，
同期巴黎都市圈从约700万人，增长到1300万左右，增长率约85%，

换算到房价上，法国房价在2008年金融危机之后，没有明显上涨，而巴黎房价却大幅度上涨。

美国-洛杉矶-纽约
美国核心人口主要集中在东海岸城市群（比如纽约）、西海岸城市群（比如洛杉矶），

可以看到，在1980年，核心城市人口没有快速增长时期，其房价和大盘房价相差无几，
从1980年之后，人口开始往核心城市走，其房价指数和大盘房价指数开始拉开差距，期间虽然因为互联网泡沫回调过，但后续依然快速反弹，
即使经历08年次贷危机，核心城市房价和美国大盘房价差距越拉越大！
核心就是人口都在大城市！
为什么洛杉矶房价涨这么好，因为1950-2023年人口增长幅度为319%，远高于纽约的69%，这也是他房价能追上纽约的核心原因。

反观国内，
我们人口形势确实不乐观，但局部机会依然存在，
在人口增长见顶，房价高位背景下（2021-2023），超一线核心城市人口依然在增长，

当然，北京是个例外，因为北京特殊，
其核心定位是：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技中心，
没有：经济中心，
不搞经济，很多人都觉得北京房价完了，人也不留北京了，
其实，是北京不想留他不需要的人，
搞政治、文化、国际交往、科技这帮人，哪个不是精英？
精英就是购买力！
到这里，如果你认可，北京房价长期向上，那么你就继续往下看，否则，你就直接退出去，不用看了！
因为，救市之后，北京房价怎么走，对你来说，已经无所谓了！

这里，先总结一下，

1、整体人口下降，不影响核心城市人口流入，人口净流入的城市，长期看，房价有支撑，
2、从主quan完整的国家看，核心城市房价涨幅远高于全国房价，我们国家房价城市层面的分化，是从2016年那个阶段开始的。

小日子，和我们没有可比性，
其一，二战后他们zhu权不完整，
其二，他们体量不够，综合国力和我们没法类比，
英国、美国是更好的参考对象，一个是前世界霸主，一个是现世界霸主，虽然我们不想当，但是往后走，可能自然而然就是了，
大家看看，主权国家核心城市房价怎么走的，人口流动是什么趋势，遇到危机房价调整幅度，再对比一下，现在的北京，就知道现在能不能买了！

OK，看到这里，如果你的答案是，买！
那～北京到底怎么买？买哪里合适？
抓住北京四大定位，方向就明朗了，

政治中心、文化中心，这两个定位，主要就是依托5环内成熟板块，以改造为主，没啥房产增量，而且这两点，对房价影响不大。

按照自己正常需求买即可。

国际交往中心、科技创新中心，这两个定位，可以研究一下，

国际交往中心：

五环外，朝阳东坝，其定位有国际交往中心，第四使馆区、第二三里屯，现在已经是配套落地阶段了，值得看一眼，时间周期有点长。
科技创新中心：

其主要指，**三城一区，**分别是 中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、经济技术开发区，

中关村科学城 核心是在海淀，尤其是海淀北，长期看还会有大发展，尤其AI、人工智能、新材料、航空航天、大数据等前沿领取，而且这里主要以研发为主，所以这边高精尖人群密度是全国最高板块之一！

对应房产，永丰嘉华天珺，这是板块内品质最高的唯一在售楼盘，个别其他楼盘还有边角料。

朱辛庄板块，因为朱辛庄到这边很方便，尤其是13号线AB全部通车之后，到软件园也可以地铁直达了，这个板块虽然属于昌平，但是离得近，可以享受刚需外溢需求，房价也比较有保障！

未来科学城，核心是在昌平，主要以国央企单位为主，目前已经完全呈现，但国央企这两年也在缩编，且大部分企业还要搬到雄安，长期看，这块有点迷，

但，保值应该问题不大的，尤其是新房，加量不加价，得房率95%以上，小区品质还高，相比同单价的次新房，得房率会高出10-20%个点，竞争力很好，这个板块，建议以新房为主。
怀柔科学城，离主城区太远了，就不说了。

经济技术开发区，主要就是亦庄，3分钟卖20万台的小米汽车，就是在亦庄，这里有部分互联网企业，如京东，但主要以高端制造业为主，比如半导体龙头中芯国际，

经开区定位：具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心

因此，不用担心这里未来发展不好，

目前板块内也有几个品质楼盘，得房率很高，品质吊打之前的限竞房，值得关注！
从北京定位看，如果五环外放开限购，可以重点关注的板块已经给大家列举了，
预算从600-1000万，小三居，四居，都有合适的产品！

如果还有其他买房需求，可以从 找我哦。

聊聊 北京楼市真相

北京买房｜700-800万怎么选？

北京买房｜500-600万怎么选？

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绝大多数人都不再关注房价。

参考大a，股民从2亿降到5000万，现在5000万人里大多数也是轻仓观望，不敢轻易抄底。

这种情况才有可能是底，房地产还要等，卖房的比你急。

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拿欧美的200到300的租售比不能完全确定抄底的时机。因为欧美主要是郊区木质别墅。这类房产后期维护和装修成本巨大。别墅的装修成本通常是房价的1到2倍。300万的别墅装修要300到600万。即使精装修现房别墅，差不多10年左右也要翻修了。所以欧美的房产维护成本巨大。再叠加房产税。贬值速度要远远快于钢筋混凝土的房子。

以台湾为例，台湾的住宅以透天厝为主。建筑材料以钢筋混凝土为主的3到4层的联排别墅。租售比在400到500之间，这种别墅的维护费用远远低于木质建筑。使用寿命也远大过木质别墅。导致房屋持有成本非常低。房东宁可长期持有也不愿意低价出售。

而我们是20层到30层的高层公寓，或者7层以下的无电梯公寓为主。虽然使用寿命和台湾房屋类似。但居住环境远远不及台湾的透天厝。虽然持有成本远远低于欧美和台湾。恩台湾也有房产税即使很低。我们居住环境普遍不如欧美日本甚至台湾。公寓的麻烦在于后期维护，出问题很难解决，无论是电梯还是上下水。

还有一个更麻烦的事情，就是经济下行的时候租售比是无效指标。以台湾为例，房价下跌的时候租金并不是固定不变的。经济下行的时候房价和租金往往会一起下跌。这就导致即使台湾88年房价崩盘至今，台湾的租售比仍然很高。

在经济下行期间，主要考虑有长期持有价值的房产。首先排除木制房屋，因为使用寿命不超过20年的木质房屋，很可能等不到下次经济复苏就烂掉了。对于有长期持有价值的房产，比如类似台湾这种透天厝的联排别墅。地段好环境好交通便利，后期维护也方便的房子。你可以留意一下价格是否能够接受。对比一下马英九位于台北市的175平无电梯3层公寓就价值仅仅580万人民币。这个位置相当于北京3环外的无电梯大平层公寓，目前北京这类住宅的均价大概800万到1千万。

虽然台湾经济发展时间很短，面积小，体量小。但考虑到台湾的高经济开放水平和经济波动范围比较大。在经济危机中受到的冲击也大。但他最保值的房产还是配套完善的联排独立住宅“透天厝”。也就是我们通常说的城中村。这种在香港叫丁屋的，在台湾叫透天厝的房产保值率非常高。日本的木质一户建和美国的郊区木质别墅。虽然居住环境舒适，但建筑寿命太短了。几乎谈不上什么保值率的问题。

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房价跌到什么程度可以抄底？

除了碰运气，没有谁可以告诉你，真正的答案。

不管是地产行业的董事长，CEO，还是政策制度的官员，银行人员，炒房者，拆迁大户，以及各路大v，媒体记者，没有人可以掌握真正的真相。

否则，有钱人，要么会买走90%的房子，要么会抛掉自住以外的所有房子。

事实然而是：富人拥有品质房子，普通人随波逐流。

暴利的专职炒家，只是买下后坐等涨价，或者发觉房价暴涨的第一刻，迅速抢购市场中还没有反应过来的低价房。

至于别的，普通人都不要奢望了。

因为资金成本，不会惯着你。

大道至简，如果这几句，你都想不明白，那根本就不是炒房的料子，随波逐流就是福报。

至于反着来的那些，吹牛逼的占绝大多数，你真的相信了那些鬼话，坟头草都三米高了。

以下：开始闲扯！

看了一些回答，蛮搞笑的，满屏的租售比、房价收入比、库存周期、公摊了、期房了，一对比就是日本房价大跌30年。

有没有发现问题？

做对比的，只敢管中窥豹、盲人摸象、一叶障目。

就连举例，向来都是一些奇葩的孤单例子。

比如：房价只敢说东京大跌30年，从来不敢讲纽约、洛杉矶、波士顿、华盛顿、伦敦、巴黎、柏林、米兰、巴塞罗那的房价，反正这么多年了，就是揪着东京不放手。

为什么？因为其他城市，连续涨了几十年。

以至于，另外一个房价暴跌的城市，底特律，同样房价暴跌的底特律，都没有几个人提起。

毕竟随便思考一下，就能推出：凡是产业链雄起的地方，房价就暴涨，比如硅谷；凡是产业链倒塌的，房价就暴跌，比如底特律。

这要是让网友知道了，可不得了。

下一步就会看明白：北上广深的房价，以后还得涨。

超级庞大的互联网产业，新能源产业，以及欧美支柱的汽车产业链、造船产业链、机器人产业链、飞机产业链、手机产业链等等，都在北上广深富集。

财富汇聚的地方，有房价大跌的？

只有房价暴涨，暴涨，再暴涨。

暴涨到纽约、伦敦、巴黎、柏林等大城市的核心区，真实的住房拥有率，甚至都不到30%。

这些核心区的房子，大部分都掌握在土豪手里。

就犹如现在逛北上广深楼市的人，兜兜转转，就会发现，哪怕是这两年跌了那么多，市场里依然缺少核心区房子，缺少品质房子，缺少优秀户型房子。

市场上，大量都是歪瓜烂枣，陈谷子烂芝麻。

最贵的楼层和少数户型，挂牌的不但很少，挂出来也会很快消失。

持币待购的人，才知道市场里的辛酸。

只有嘴炮天天在网络上到处嚷嚷：房价要跌80%、90%，以后房价如葱，房地产市场要崩盘了……

日本估计有5-10%的房屋，是真的一文不值，房价如葱，还不如大白菜，这些位于日本偏远地区的房子，早已破败不堪，被屋主抛弃。

但是，东京的房价，这十年来，是一年比一年高，房价甚至高到了，网友都不敢说出真相。

换个问题：东京的房价，可以抄底了吗？

当然可以，过去十年来，每一年都可以抄底。

以及，未来十年，每一年都可以抄底。

东京大都市区，已经集中了整个日本三分之一的人口。

未来，要集中到至少日本一半的人口，甚至可以达到三分之二的日本人。

还可以拓展到美国、英国，法国，德国，意大利……所有你看到的地球上的每一个国家。

大城市的虹吸，将吸走这个国家80%的资源。

没有人可以逃得掉，科技的发展。

知乎用户 发表

两个关键指标：

1、租售比底线是4，最好是5。

意思是：一年的租金相当于房价的4%就可以入手。

2、**房地产税**全面落地之后的2年后。

这种大额资产、流动性变现能力差的资产的风险考虑绝对比收益来得重要无数倍。

要不然你能接受房价下跌也行，就当消费了，毕竟也有这方面刚需的。

知乎用户 发表

别做梦了。

你就记住一个道理。

“不用排队的好事轮不到你一个普通人。”

记住了，不用排队，好事，普通人，这三点不可兼得。

如果轮到你了，那你就要琢磨琢磨是天上掉馅饼砸到你了还是遇到杀猪盘了。

房价也是，疯涨能赚钱的时候各种限制，没有一定资源都买不到房，那会没轮到你；现在居然幻想着抄底然后疯涨赚大钱，你是有通天的关系还是被主角光环附身了呢？

安安心心做自己能控制的事吧，真到了抄底能赚钱的那会，就轮不到你了。

认清自己分量，别瞎掺和。

房地产会报复性上涨吗？

知乎用户 发表

记住一点基本不会错：官方宣传的好事绝对不是好事，传的沸沸扬扬的好事也绝对不是好事。

记住：好事轮不到你我，尤其是官方宣传的。如果全体公务员及其家属抢破头了，那才是真的好事。

越是宣传房价跌了可以抄底了，越不能买。

知乎用户 发表

房价涨的时候，不管它有多贵其实都是可以买的，但是一旦开始跌了，那就没有底可言了。

知乎用户 发表

你知道以前的房子有多贵吗

100平米一百万

你以为是一万一平米？

贷款七十万，二十年，算5的利息好了

这套房子等于170w，等于一万七？

当然了，公积金贷款便宜，那是少数人，加上通胀，通胀是有可你的房子十年后也成老房子随着房龄增长要贬值不是？

你以为你房子是一万七？一平？

算你良心点的开发商，算％15公摊，实际上是

你花了170w买了85平米房子

你算好账没呀

一个楼盘卖一百亿

xx收的税加上买房卖房乱七八糟的税，加上银行赚的利息

他们到手的钱恐怕远远高于这个一百亿

知乎用户 发表

免责声明，本文不构成任何投资建议。

明年的第一二季度各位就能明显的感觉到房价开始启动了，资产市场并不会和以前那样，一年翻一个跟头的那么涨（耕地红线已经解禁，房价起来后，下个周期就是逆城市化了）。但一个周期内，一线城市涨一倍的可能性依然存在。

然后可能不会出现类似以前的传导逻辑，一线先开始领涨，然后传递给二线，二线市场收缩，然后析出传导给三线。很可能是，全体一起涨。所以，最多到26年下半年，又要开始限购。

这一波上涨分二种情况，一是人口1000万人以上的一二线城市会涨下去。

二是人口在1000万以下的，除非是有核心产业的城市，会名义上涨，但实际会跌（就是房价上涨跑不过通胀速度）。很多县城的结局会是鹤岗。

扯什么生育，什么人均，都没用。

资本密度和价格呈正比关系，而不是和需求有关。

所以，二线以下城市因为缺乏资本进入，所以价格会下跌（相对通胀）。

所以，美联储降息的市场意义是巨大的，并且接下来的降息依然不可阻挡。（10月份降息开始以后，美国新增就业立马掉到1.2万，可真有意思）

不管是懂王上台还是三姐，他们都会走低利率，而懂王是要把利率打到负数的男人。

美元作为唯一的主导货币，美国市场的动向决定了全球金融市场的发展方向，也建立起了全世界对未来经济的期许和预期。美国的金融业的强盛，让预期可以转换为强大的市场共识，推动市场进行表达。

自从9月份降息预期出来以后，房地产企业的融资难的问题马上就解决了。

这几年美国印了太多的钱，未来还会往死里印。

下一波预计的国际热钱规模，会空前到……眩晕的地步，股票市场也好，资产市场也罢，到最后传导到的创投市场，不敢想象会疯魔成啥样。

而市场客观性不受任何人和机构的意志而转移，美联储降息是在表达市场，而不是调整市场。美联储不宣布降息，各大银行自己也会调整。不调整你没客户还做什么生意呢。

可能有人不理解热钱是怎么来的。

答案是我们的企业们自己去国际市场上融募来的。

地产公司不用说。国际融募价格较低的时候，很多上市公司也会选择在成本较低的时候进行回购股票操作。无数的渠道上都会来钱，最终形成热钱洪流。

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房子的历史使命已经结束，金融属性也已经消失了。投资就别想着抄底了。自住就等房产税落地。

知乎用户 发表

看到很多其他回答，和我的建议是反的，呵呵，那些年国家让房住不炒的时候吧，全是建议你们早买早上车的，现在和你说没跌到底，呵呵。

经济现状相信大家都有看到，我只是告诉你们，如果在这种经济寒冬里，尽量保证自己的资产不会快速的贬值。

现在这种状态，不合适用租售比之类的办法去衡量房价，租售比是拿来投资用的，按租售比的算法，很多小县城里卖2-3K的房子，租售比算起来都可以买了，但！但实际根本不是这样。

长期看，这些小县城里的人口还会流失，经济活力下降后，房屋老化后，租金还会下降，当然房价本身也会降阿！那些和你只讲租售比的2货告诉你说“你看，听我的没错吧，原来5%租金回报率，现在变成6%了哦”，你看着30W买进的房子，现在只能卖5W了。

房价的组成我们先搞清楚

土地+建筑+税金+房企利润=房价

建筑的成本你算4000一平方，一二线城市，如果你想买的房子已经在4000-10000单方价格的话，就基本已经是底了。

我个人的建议是手上有余钱的人，且你的钱不能转成外国资产的情况，还是可以买一二线城市能租能卖的出去的房产的。最少也是你附近的经济中心城市。

为什么我说还可以买房？ 货币实际是国家用信用发行的一种永不兑付的债券

我只想说，不要持币观望，不要持币观望，不要持币观望。

尽快换成资产，不管是房产（好租好卖的地段，不然就真变不动产了）、贵金属（黄金这两年涨的太高了）、手头真的钱少的，就买点保质期长的食品都行。

其实正常最好的资产配置是还要加上股票和保险，但国内的股票和保险，我个人是非常不建议买的，缅A现在不说全宇宙，最少整个太阳系里都知道，坑的一批。

经济状态现在已经很明显了，不敢通胀，现在就是在通缩。通缩的破坏性是很大的。

最终想解决现状，大概率就是要超大放水。

“09年朝鲜换新币，旧币换新100：1，而且每人有固定最高限额”，这种办法搞一下，手上的钱就缩水一大圈了，但你的资产是有固定需求属性的。

最近这两年，楼市普通房屋是在下跌，但真豪宅这块你可以关注一下，有些城市反而在上涨，贵金属如黄金，也在不停上涨，有钱人可不是傻子。

房子是有价值的，最基本的价值就是建造他的成本，大部分人只是出卖自己劳动力和时间换钱的，大通胀到来的时候，做为生活必需品的资产和一些货币锚定物（黄金类），也是会随着通胀相应的调整到他本身价值对应的货币金额。这才是我劝大家买一些能随通胀保价的资产的原因。

鹤岗这类地方的房价为啥不到建筑的成本价格，因为不好租不好卖，所以会跌破成本价。

陆家嘴为啥还能卖10W左右单方的价格，因为还是好租好卖，地段还有稀缺性，所以他能保证一定的资产属性。

当然大部份房产下跌是必然的，没有需求的生活必需品，他的成本再高，也只是垃圾。

两千块成本的包，卖10W，因为有些人认为他是必需品，认可他的价值。

在大部分时间里，经济的真理只站在小数人的身边，某些银行披露出的存款结构已经说明了很多问题。

25.4.26

很多人看不懂核心城市和范围，我再解释下

北上广深之类的不用说了，大家可以看排前十，最多前十五的。

核心位置是半径范围内的，例

杭州原来的核心算武林广场，半径10km，现在搞了多中心城西未科，城东奥体，我自己都晕，但如富阳，临安青山湖，大江东之类的，离原中心直线有多远。

超大城市建议也就到20km半径，不信你们自己打开地图看东京皇居或日本桥当中心，20km半径的范围

上海如外滩

北京如天安门

环京沪的普通住宅都会扑街，这是必然的，有例外的只能是面积超大的别墅庄园，有钱人是没有通勤压力的且他们是有生产资源的，普通牛马只是生产资料，只能提供自己的劳动力或脑子的使用时间权利去换票子。

知乎用户 发表

在投资活动中，永远不要考虑抄底摸顶这种操作

这是一个浮沉二十多年的老家伙的忠告

这是一个天道的问题，天道就是顺势的

天下大势 浩浩汤汤 顺我者昌 逆我者亡

抄底 摸顶这种操作方式就是 逆我者忘

拐点是一定存在的

但是 并不是给游戏者准备的，这是给游戏开发者准备的

你是什么身份，自己应该心里有数的！

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不是哥们，一年500万对结婚，就给你算上个100万亿的大放水。问题是，你卖给谁啊。

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当初李嘉诚跑路的时候，网上一片笑声，嘲笑他走眼

我相信当时肯定有不少人紧跟大佬风向，开始出清手中的房产

同理，什么时候传出来李嘉诚类开始大笔购入内地房产的新闻时

【更新：编辑加粗备注，评论区好多人没看到我写的是李这类人吗，我说的肯定是一个群体做出的同类操作，富人群体逃离买入总能说明风向吧，怎么会理解成做决策只看李一人，他年纪的问题还用说吗？信息传导是要时效的，从他们开始逃离到真正全民共识跌跌不休有过渡的几年，同样我认为，从他们回归买入到达成全民共识房价要涨的过渡期才是所谓的抄底时间。15－16年政策造就的短时暴涨的可能性很低，所以未来我们资金有限的普通人要抓住的就是那个过渡期。浅见，如有不同意见，欢迎评论区探讨】

我会马上开始看改善房，这之前不考虑，没有必要

大鸡窝小鸡窝，都是鸡窝谈不上多优质，还不方便工作流动，买了还折旧，还要交物业费取暖费，房龄上去维修成本持续增加，还有可能政策变动增加持有成本

这租售比，租房还包修包取暖包物业费，搬家公司方便快捷，租房多香

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我们这一代父母辈，结婚三大件

缝纫机 自行车 手表还是啥的。

还有人抄底么？囤一堆缝纫机？

还是那种三八大杠凤凰自行车？

手表都快淘汰了。

近点说，座机，当初我家3000一台还是多少。

现在都很难看见座机了。

房子跟上面属性一样。

知乎用户 发表

先了解一下发达国家的地铁线路。

你能看出什么？

网状线路，随时换乘

再看一下北京/上海的是不是感觉几乎是线性的？

如果换成深圳的线性的就更加明显。

这种线性地铁的最大问题在于，各个线的末端无法形成有效联动，本质就是被核心区吸血的睡城，即：使用价值低廉。

关键的bug在于，正常人都知道，无论北京，上海，广州，深圳，哪怕现在发展的再不行，未来都能比肩国际一流都市，地铁成网成环是早晚的事情。

房价要考虑未来预期，而房租不用。

所以当下在中国买房是个（短期）性价比极低的事情。

什么时候地铁成环成网了，大量原来远离地铁的土地～房屋都能背靠地铁通勤了，房价自然会被平摊。

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最好的抄底时间不知道，最好的卖房时间只有两个，两年前和现在

知乎用户 发表

等到大多数人认为傻子才买房时可以买了

知乎用户 发表

超过股票的都知道，有这种心态的基本都是要接盘的命。

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我不吹涨，也不唱衰，只是觉得最搞笑的莫过于，前几轮楼市变动根本都没看懂的人这会来跟你说三道四，帮你预测未来，他要有这本事，这会不是忙着买房就是忙着卖房，你凭什么觉得他们都能看破未来走势？有这眼界的人现在估计早都财富自由了，也用不着来这帮你答疑解惑吧，反正房价无非两个下场，要么涨，要么跌，总有人会蒙对，评论区大概看一看，仔细想一想就能看出来没有几个靠谱的回答，都是网络上的千篇一律

知乎用户 发表

每卖掉一套房，就消灭了一个有效需求，后面的有效需求只会越来越少，房子也会更难卖。现状是1/2线城市的新增挂牌量远大于成交量，房子越卖越多，可预见的不久楼市将发生更严重的泡沫破裂踩踏

知乎用户 发表

二手商品房市场基本会冰封

往后50年，买房大概类似于买安全套，自用可以考虑，不用幻想可以转手

知乎用户 发表

至少跌到2002/2003年那个程度吧！

比如我这儿那会普通住宅1500左右，

高尚社区2500到3000。

知乎用户 发表

这波房价下跌，还是给了一些中产家庭阶级跨越的机会。

打个比方说。

A中产家庭有3套房子，市值1800万，一套自住，2套投资。

B中产家庭也有3套房子，和A的情况一样。

在2021年的时候。

A选择把3套房子里面的2套给卖出去变现，获得1200万现金。

B选择利用自己的3套房子做贷款，搞钱加杠杆，又搞了6套房子出来。

结果等到2024年。

A看到房价跌了30%多了，用1200万出手，贷款收了6套房子回来。

B这个时候已经爆仓了，9套房子全部都割肉卖出去了。

那么这个时候。

只要房价能涨，或者止跌。

那么A就是从原来的中产家庭，跨越到了入门级的有钱人了。

而B就从中产滑落到了底层。

每次危机的时候，那些从中产爬到有钱人的，都是这种方式。

知乎用户 发表

当你付完首付

每个月的贷款金额

差不多约等于你在当地城市租一套房子的价格

你就可以买了

比如你首付给得起 50w

然后你月供差不多在 3000左右

你在苏州租一套差不多也在 3000 上下

这时候你是可以买房的

知乎用户 发表

我19年卖的，390W，半年不到最高到580W，去年底成交的一套。你说这世界多么疯狂。

知乎用户 发表

出台房产税的时候。

土地财政已经玩不转了，但是地方还是要运行下去，没有增量了，只能玩存量模式。

接下来要推进的是“房产税-租售平权-房租上涨-地方当包租公”模式了。

关于租金如何上涨，如下是我的思考：

一个房东涨房租，那是他脑袋被Lv踢了，是不想把房子租出去了，因为别的房东房子便宜，狍子才租你的；但是所有房东同时涨房租，这时候就是卖方市场了，租客租谁的都是比原来贵，只能被迫接受or跑路去其他城市or便宜一些的地方安租房。

众所周知，我们的租售比和国际水平是相差甚远的，国际一般300左右，但是我们能轻易干到四五百甚至更高，是因为我们的房子比国外质量更好，维护的更好，可以使用更久吗？

我们留给时间来证明。

那如果我们租售比要和国际接轨该如何呢？

很多人想到的只有房价降低，但其实房租上涨也是可以降低租售比的。

而且大概率这两种情况会在房产税出台后同时发生。

持有两套以上房产的人，多余的房子会在房产税影响下成为负资产，那么就只能降价急卖or涨房租覆盖房产税。

在市场动态博弈之后，大部分地区的租售比会和国际接轨，房价下跌的同时房租上涨了。

地方以低于市场的价格出租手中房产or政策福利来吸引人才，创造“税收”和布局地方的未来发展。

这是我想到的继土地财政之后补上地方财政的办法。

但让我想不通的是，房产税会以什么形式，以什么理由去征收。

不过这其实和小老百姓也没啥关系，我们应该想到的是肯定会征收，以及早做准备就对了。

知乎用户 发表

上海的话，我认为是跌到峰值的70%。

我审了八年房贷，我有一个观念跟网上的说法很不一样，我认为上海的房贷月供相当合理健康，哪怕是在房价最贵的时候。市场是能接受这个长期付出的。

现在能按揭85%，以前是65%，市场的支撑价就是65/85，76%，算上降息，80%左右，即月供不变，首付大减的状态。

要说可上车，我认为顶峰的75折到8折就可以。要说抄底，那要配上超跌，再往下一档，7折左右。

补充一下，目前的跌幅也没有网上说的玄乎，上海一手房目前跌了10%都不到，二手房普遍在15%-20%。

知乎用户 发表

到后年这个问题会改成失业如何才能找到一个好工作，房价大家慢慢不关注了

知乎用户 发表

看一下1970-2020每年生育数

至少 至少要八零后都死了之后

才能抄底 也就是25-35年后

这一代人消失了 再也不能劳动了

中国人很容易就可以找到工作了

房价必然涨！

知乎用户 发表

听哥的，股票有红绿轮回、金价有国际局势影响，但房子没有！

知乎用户 发表

今天和一个读者聊天，她说最近想出手北京的房产，

本来已经打了血折，结果发现买家太狠了，还要拼命砍价。

去年能卖1500万，结果现在买家砍到了1000万，损失了至少500个W。

而且她的房产地段也很好，还有不错的学区，算是优质房源。

她本来以为一线城市优秀地段会更抗跌来着，结果却是跌的更凶。

再看那些四五线城市，这两年跌得反倒少些。

这就和价值股和成长股类似，四线城市的房价虽然没有上涨潜力，

但100万的房子可以一年租个3万块。

一线城市的房价1000万却只能租个10万出头。

显然前者股息回报率远高于后者，

现在股市不也杀成长股，红利抗跌么。

所以我就和她说，你先忘掉持有人的角色，

如果你手里有1000万，你会去买东京、纽约地区，

每年净收租40万的房产，

还是买北上广，每年净收租15万的房产。

是北上广比纽约、东京这些全球一些城市更有城镇化、人口流入的潜力？

还是未来ZG的经济增长率会比其他国家大得多？

凭哪些要素来支撑它的溢价？

很多人纠结的点在于，跌了这么多，舍不得卖，但也不敢继续买了。

但按照老巴的观念，买入就等于持有，

都下不去手，又为什么还要持有？

其实我这几年和很多读者朋友逢人就劝，

地产时代的红利已经没了，咱能变现就变现了，

甚至还在知乎写了这篇千赞回答：

2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

如果听进去的可能会印象深刻吧。

诚然，现在一二线城市一套房，能变现的财富，够下一代奋斗一辈子的，

能守住时代红利的成果，就偷着乐吧，

有个读者哥们也是持相近的观点，年初把上海的一套1500万房产给卖了，然后手里的钱就买买美元债，非常舒服。

现在估计也是庆幸自己的抉择，心里乐开了花。

但接盘他房产的大妈可能就欲哭无泪了，

据说也是在上海经营了很多年餐饮的外地老实人，

当时哥们在交付的时候也是胆战心惊，生怕对方中途反悔，

后来熬了半个多月银行成功批下贷款，完成交付。

现在回头看，接盘侠几个月下来亏损数百万，首付干没。

没法为任何一个人心疼，因为自由市场，总有人需要承担后果。

只能说运气有些成分，但认知确实也很重要。

知乎用户 发表

中国房地产这么恶臭的东西，偏偏有人要去碰，你能有什么办法？

知乎用户 发表

房价的下跌趋势才刚刚开始。

这是典型的资产负债表衰退，只有当企业和居民手中的债务全部出清后才会见底。

这个过程漫长而痛苦，短则五到八年，长则十年二十年计。

知乎用户 发表

这个提问下充满太多滴笑皆非的回答。

比如从房价收入比出发的，注意哈，国际上通行的房价收入比是以家庭为单位。但凡遇到这样的回答，那请他先回答一个问题。鹤岗房价收入比大概在3.5倍，如果北上的房价收入比也是3.5倍，请问你会买哪里？也可以提高下难度，北上房价收入比是7倍或10倍或15倍，你会选哪里？

环京圈、环沪圈房价暴跌，肯定不是因为通勤距离突然大幅增加了。在北上做牛马，这两个圈的房价这么低，房价收入比远优于在北上买房，不是该被买爆嘛，怎么反而暴跌了？一定要记住城市是有门槛，撇开户籍制度，另一个就是房价，北上的房价高耸，从而阻挡着人口大量迁入。

同理有租售比，发达国家租房体系已成熟，还有房产税，能一样嘛？有的大聪明会说，说的是全国指标，那这几年，鹤岗化城市在不断增加还是减少呢？城市鹤岗化不就是在修复指标嘛，不断加入鹤岗化的城市形成一股强大的力量，从而修复全国指标。既然是全国指标，总不能光盯着北上吧。

用这类指标去理解楼市的，早在零几年就看空楼市了，结局是啥都知道。每个国家的国情是不同的，美国多少人，中国多少人？文化背景也不同，2023年纽约市政府宣布有1/3家庭拥有自住房了，增长主力是华裔。杭州是内地仅有的五个拥有米其林城市版的城市之一，却被网民评价为美食荒漠，你还能指望中美百姓对房产的认知是一致的嘛？

所以，想正确理解中国楼市，必须按照客观规律来，这就是房地产是有周期性的。有些大聪明又搬出了日本，三十年是客观规律？日本失落的三十年，前期基本是人祸，过了十年才开始化债，但拖的越久，化债难度越大。美国次贷危机，本质也是债务危机，只用了六年就完成修复。周期性是规律，但时间长度取决于政策、经济等诸多因素。

这是杭州2010-2024年房价走势图，今年的数据肯定不对。值得注意的是2013-2014年，这是载入中国房地产的一个标志性的事件。2013年，杭州房价开始反身向上，但2014年3月杭州房价突然下跌。这是次找不出任何原因的下跌，被视为中国房价第一次市场化调整，甚至有人认为，这将是中国房价市场化的转折点。

杭州也是中国楼市的风向标之一，杭州房价的下跌迅速蔓延，引发了中国房价的第二次大跌。到2015年，中央被迫出手了，后面的大家都知道。举这个例子，只是想说明市场是变幻莫测的，随着中国楼市的总盘子越来越大，政策的作用就越来越小。市场化前提下，底部是走出来的，而不是预测出来的。

最后，明年的房价指数和以往的房价指数不是一回事了，中国楼市进入下半场啦。2016年，杭州新房进入限价时代，2024年年底，杭州迎来了限价时代的最后一波开盘潮。目前，杭州有价值的限价项目还有20个左右，撑死5000套。扣除此次集中开盘，大概还能剩3400套，这就是限价房的全部家底了。

最关键的是，杭州的供应结构彻底发生了改变。首先，供应重心向主城区迁移，2024年杭州共成交宅地66宗，其中35宗宅地均在主城区。而往年杭州的供应结构是以传统意义上的郊区为主，主城房价vs郊区房价，谁会更高呢？

其次，供应结构全面趋向改善。主城区，供应占比大幅度提升，当然你可以说主城区本就该属于改善群体。那今年，杭州共推出15宗容积率在1.5以下的低密地块，13宗地块都在非主城区。低密vs高层，房价谁高呢？24年乃至更早，都是限价房，现在不限价了，试问，明年新房价格指数会是涨或跌呢？

自杭州取消限价，土拍溢价率持续抬升。以安琪儿市场为例，最新一宗宅地，溢价率35.3%成交，楼面价40479元/㎡。目前，安琪儿限价项目，产品为高层，售价为46500元/㎡。而安琪儿最新项目，产品为高层和叠墅，高层单价有望冲6万，叠墅就放飞你的想象力吧，这就是主城改善的趋势。

面粉涨价，面包肯定涨价，但现在人家不仅做面包，还想着做蛋糕，别忘了房开商可是资本家哦。本月19日的土拍，萧山区拍出了一宗宅地，溢价率76.5%，楼面价3.7万/㎡，它肯定不属于刚需了，属于有钱有本地情怀的萧山人。这就是2025年杭州新房市场的写照，限价房库存快见底了，大概还有半个月的销量吧。

非限价新房，全都在涨价，刚需盘供应大幅萎缩，明年想买新房必然是地狱级难度，再看刚需，再无刚需。当然，这几年刚需盘客户心理趋于谨慎，但总有人买吧，那只能去二手房市场去淘金。目前，杭州二手住宅房挂牌量是十五万多点，没有新增，只有消耗，过几年房价是会涨还是跌呢？

牧民待牛马把一块草场吃的差不多了，就驱赶牛马去新的草场。这块草场修生养息后，又能再来了，政府早就昭告了这个阳谋。居民负债率过高是事实，但这是平均数据，你可能因为负债率太高，可能因为对就业前景不看好，但就认为马爸爸也和你一样，那就太幼稚了。这个阳谋的风险在于，完成财富积累或完成休生养息的客户够多嘛？

若阳谋得逞，杭州是浙江省耶路撒冷的神话金身不败。放开限价的新房市场如土拍一样热闹，供不应求的新房市场就会把更多的购买力赶到二手市场，最终完成从以价换量到量价齐涨的切换。二手房市场置换链条的打通，又将会进一步推动新房的热度，最终形成新房-二手房的正向循环。

如果阳谋失败，那就是新房、二手房统统兵败如山倒。这种规模的新房市场超出了购买力的承受极限，改善盘全面开启分销，展开艰难而漫长的去化过程。届时，新房市场反而要到二手房市场抢一波购买力。无疑，胜败的关键在于新房规模，但地方政府那那都缺钱又是实情，这就考验操盘手的智慧。

又或中央政府不是希望稳房价嘛，中国唯二的炒房之都深圳和杭州，深圳早就趴下了，就剩杭州这杆大旗了。如果能花点小钱，减免一点杭州的上贡，用来减少新房规模，助力杭州楼市走出拐点。既然2014年杭州能带崩全国楼市，那2025年杭州起码能增加点大家的信心，对吧。

很多大聪明非要我预测明年的涨跌，问题是很多政策都在抽屉里，怎么预测？假设杭州市政府明年突然宣布，25年不卖地了，别说浙江老板了，炒房团都会卷土重来。虽然这是极小概率的事，但也是有可能的啊，力度肯定没这么大。涨跌不是重点，12年你预测明年会涨，那有毛用，冲进去后，14、15年不是狂跌了？

周期性，重点在拐点，高位拐点就是顶，低位拐点就是底。当拐点出现时，能看清就是天才了，事实是大部分人看不清。因为这时趋势已发生转变，但惯性思维还在延续，房价怎么会跌呢，或是不可能涨的。只有等市场走出来后，才明白杭州15年买房就是最佳时机，22年就是逃顶的时机。看图说话谁都是绝顶天才，楼市如此，股市也是如此。

所以，看懂楼市的内在逻辑，等待政策的落地，观察市场的动向，便于理解拐点背后的逻辑，这才是该做的事。当然，这也只是短期趋势，至于长期趋势或者长周期，买个刚需盘就别费那劲了。长周期起码十多年起步，人的一生才多少年，毕业前也不用你考虑买房，这就减去二十多年了。五六十岁是购房主力嘛？知天命后就懒得折腾了。

你看，能让你折腾的也就二十多年，假设你能预测出这个长周期需要二十年，你到五十岁前一直租房嘛？人活一生，不仅只是赚钱，还需要生活的。如果非要执着于长期，那杭州市人口中期规划是1500万，远期规划是2000万。那怕不考虑通货膨胀，你有信心确定20年后，杭州的房价必然是跌的嘛？

至于说北上房价跌到几千，你的脑回路太惊奇了。上海的房价下一个大台阶，江浙沪皖人民都会冲进去捡便宜。上海房价再下一个大台阶，前面买入的统统套牢，但前赴后继的大有人在，因为性价比在不断提高。整个长三角都托不住上海，最终跌到几千，你觉得有多大可能？

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在出现奇迹的情况下

跌到 年底

大概还有10-20%的下降空间

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如果没有奇迹，那么大多数地方跌回17年之前

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就拿广州来说吧，跌 我有一个朋友，前两年，说自己的资产有1000万，但今年，他们说剩下100万了。

原先说自己有1000万，是因为有三套房子，这市场价值就这么高，但说的时候，估计是没算500万是贷款。他们家庭年收入40万(包括房子的租金收入），加上3套房还在升值中的底气，所以当时的规划是，过两年，让小孩去美国读书。

但这两年，房价跌了百分40，同时家庭年收入降了8万。每年还20万左右的房贷，就剩下12万，过得很紧张。小孩的出国梦也不想了，原先想去美国花个200，卖掉一套房绰绰有余，现在去美国变成300，卖一套房都不够。而且他们意识到，减去贷款，家庭的也就只有100万，而且如果房价再跌，那么，明年会更少，所以开始精打细算过日子。到年轻人工作5-8年就可以买得起房，也就是说年薪在30万左右，按六年来计算就是180万，买个100平米的房子，也就是说房价要跌到2万上下才行。

​换一句话说，房价要跌到跟当地人均收入有个可以接受的范围才行。

如果房价涨到年轻人打工几十年都买不起房子，那么就说明房地产出现问题了，因为房价过高就意味少数人占有了房地产资源，而大多数人没有享受到城市居住的权利。

​现在房价的跌幅主要是房地产供给过剩，再加上经济转型带来的中低阶层收入的降低，导致买房的人欲望不高。因为房地产的预期没了，而想买房的人手里又没钱，所以供过于求，导致房价持续下跌。

​也就是说，房价只有跌到中低阶层的人都买得起房才是合理的。

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房价已经抗住了，集体大跌的可能性，比发生第三次世界大战的概率还小。

个别低于市场价的，已经是抄底的时候了。

美联储已经开始降息周期，国内现在还没有明显大动作，理论上会有救市措施。

国家层面上，可能不会直接救楼市，但最近几年经济下行，确实压制了很多购房需求。

只要经济向好，购房需求就会被激发，那些人有的是办法，让买涨不买跌重演。

这次楼市冲击，给所有人降温了，楼市理论上不会恢复，核心地段小幅度增长，边缘老破小持续下降，趋势很明显。

国家下场收房，然后设置保障房，已经名牌。

核心地段的好楼盘，已经到了抄底时机。

老破小买了然后卖给国家，理论上可以保本。

偏大旧，会套牢最后一波韭菜。

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再等两年，现在高位接盘都是背叛工农阶级。

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至少要等到房产税出完再说

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跌到引发流通性危机导致你失业的时候

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看2个数据：年租金收益率到4%-6%，租售比到300以内，差不多就可以抄底了。

房价什么时候能止跌回稳，相关政府部门、业内专家、搞量化基金的人清楚的很。不夸张的说，如果能拿到数据，比如一手房成交数据、二手房成交数据、法拍房数据、人口数据、城镇化率数据、就业数据等，判断什么时候抄底，其实很简单。

问题是，有数据的人一般不会说，普通人又拿不到。偶尔有一些说真话的，要么被禁言，要么不发文了。之前关注过做对冲基金的，拿数据在模型上跑，2024年9月时，预估上海止跌时间要14-24个月，北京16-25个月，深圳20-31个月，广州22-31.5个月。

对这个结论，我持怀疑态度，奈何作为普通人，拿不到数据。举个例子，拿到准确数据有多难，你查武汉市的去化周期，网上的资料大概率告诉你是24个月。看起来好像还不错，如果你根据去化周期的数据，判断楼市回暖了，跑去买房，那真是，一买一个不吱声。

因为，24个月的去化周期是平均值，武昌中北路的去化是7个月，而新洲阳逻的去化是63个月，江夏藏龙岛的去化高达101个月。然后，武汉政府收购了大量存量商品房，作保障性住房/拆迁安置房，集采集备这个事情，有多少人知道？

@金陵小老头

的回答：“等央行降到零利率的时候，房贷利息也就1.5左右了，我会抄底的。”2025年3月13日，央行开会重申：“实施好适度宽松货币政策，择机降准降息。”2025年3月20日，5年期LPR是3.6%，武汉首套房房贷利率是3.1%，武汉5年以上公积金贷款利率2.85%，四大银行3年期大额存单利率是1.9%。如果房贷利息真到1.5左右了，我也会去抄底。

我这儿有一个升级版的公式：房子收益成本均衡=房子持有收益-房子持有成本，公式展开后为：

• 房子收益成本均衡=（年租金收益率+学区房溢价率和心理价值溢价率+房子年投资回报率）-（武汉首套房房贷利息+房子年折旧率）

其中：

• 年租金收益率=房子月租金×12÷房屋总价
• 学区房溢价和心理价值溢价，简化计算，有学区的取值0.5%，没学区的取值0。这个因人而异，一般好学区好物业，一套房子可能加价20%以上。
• 房子年投资回报率取值为0，政府在房价涨的时候说”房住不炒“，在房价跌的时候说”止跌回稳“，实际上都是一个意思，让房子回归居住属性，不要有投资属性。现在房价一直在跌，炒房客都不炒房了，房子投资回报率为0。
• 武汉首套房房贷利息3.1%
• 房子年折旧率，房龄0-4年为0.30%，5-9年0.70%，10-14年1.20%，15-19年1.70%，20-24年2.20%，25-49年，2.70%

举例：

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时间2025年2月16日。

昨天看了一下北京、天津、环京的房子，补充一下。

租售比的方法大家基本都说了，就是这个房子月租金*250=房屋总价，差不多就是这个房子总价。1000元月租金的房子，它就值25万。1600元租金的房子，它就值40万。按照这个原则来看，二线城市很多房产是可以入手的，但这个方法是相对比较和平、平稳时期的价格估算。

现在，有几个灰犀牛无法避开，有极大概率影响到房地产价格，新生儿急跌、中美对抗、统一台湾、房产税、科技吃人。这几个随便拉出来一个，都足以让房产投资喝一壶，现在是五个，集中在未来4、5年之内出现。

工程上有一个东西叫“最不利组合”，现在买房就已经出现了这个情况。就是问你一句话：你所在区域人口减少10％+公司倒闭10%+你自己家庭收入减少30%+非首套每年需要增加1％的成本，这样的情况下你是否可以不断供，最终拿下这套房子。

2024年11月，我自己的房子挂了中介，现在还在空置中，即便比前两年房租下跌35%左右。我租的房子，今年6月到期，计划到期就不再续住。这就是现实情况，房租也是可以跌的。

没底，底就是0，甚至是负值。

多数城市，人口会越来越少，上世纪八十年代、九十年代那些老破小或者步梯房，送走现在住的这些人就完成使命了，没有后来人接盘了。甚至你需要担心，取暖、物业、鉴定、维修、加固、保险等等这些费用不要找你。

2020年七普，全国人均住房面积41.76平方米，大家都有房，你抄谁的底？

过去十年，死亡人口主要集中在建国前出生的这批人，死亡人口连续三年突破千万，总共死亡人口1亿左右。未来十年，1949-1960年这个年龄段的人会大量去世，死亡人口会迅速突破2000万，总共死亡人口大约1.5亿+；再过十年，1961-1970这个年龄段的人会大量去世，每年死亡人口都会超过2000万，峰值死亡人口甚至有可能突破3000万，总共死亡人口大约2.5亿+。

未来二十年，出生人口能有多少？峰值出生人口都突破不了1000万，总共也就1.5亿左右吧。

郑州

天津

青岛

远郊？

天津宝坻京津新城，那叫远郊，一个屏幕里两三个幼儿园。

郑州上街区、青岛胶州这些可屏幕里至少二十家幼儿园，这样的人口密度，可不是荒地里边起一个大盘。

郑州荥阳、青岛胶州，住建部城市建设情况有单独统计。胶州市区人口103.4万人，建成区面积91.8平方公里。荥阳市区人口71.2万人，建成区面积38.48平方公里。

你就看你们省里有几个地方建成区、人口能比这俩地方强的？

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如果问什么时间可以抄底，那就是年租金净收入，是2 倍20年国债国债收益率。

也就是 100 万的的房价，现在 20 年国债收益率是 2.4%，那至少年租金收入100万_2.4%_2=4.8万。扣除租房中介费，空置成本，差不多租金是 4500/月。

简化计算是，当前房价会跌到年租金的 20 倍左右。

也就是现在租 1 万/月的房子，合理房价约 240 万。租 5000 的房子，合理房价是 120 万。

纵观世界，基本都是这规律。

除非我们有中国特色的社会主义反市场经济规律，否则，基本会朝着这个价格靠拢。

当然，这里面有几个变量，一个是 20 年国债收益率，如果跌到 1.5%的年化收益，那房价会是年租金的 30 倍。这样 1 万/月的租金，合理房价约是 360 万。

随着时间的推移，房子可能不再涨价，但租金会涨。所以如果房价理论上还要跌 50%，但可以只跌 30%就达到了合理区间。

噢，人口增长和房价并不会成正比。

我居住在深圳，我相信未来20 年深圳人口在 3000-4000 万是大概率的事件。但是租房意愿的人口，也会上升。

大家普遍倾向于租房，这时候，租金收入必然成为衡量房产价值的重要指标。

再谈一点，大家认为买房，是地段，是未来上涨，但实际上呢？

其实买房和买股票类似。我在这篇回答有写：

中国股市所谓分红就是一个大骗局，您认可吗？

中证红利低波指数，在过去 18 年上涨了 10 倍，算上分红，其实过去 18 年上涨了 20 倍。那么这个指数持有的是什么股票呢？其实就 50 只个股。

https://www.csindex.com.cn/#/indices/family/detail?indexCode=H30269 这个链接有相关的 50 个成分股名称。

其实归纳起来主要是银行、煤炭、公用事业（公路，燃气）。

在最近几年这么差的行情中，该指数也是一路上涨。

核心原因是什么，是这个指数 50 个成份股的平均股息率达到了 5%。使其有极强的规避风险水平。

买这些股票看似错过了 20cm，30cm的涨停，但股价的基础其实是分红。分红代表了你公司有稳健的利润来源，你才可以分红。而以深圳目前的房租水平，看不出来任何房价有企稳的空间。

这就像买房子，你可以买房区房，比如深圳 在高锋期有些2000 万的学区房，租出去的话租1 万元/月。随着学区政策的调整，就跌到 1000 万。还有继续下探的风险。

我在2019 年写过一篇关于深圳写字楼的租金下挫的知乎：

怎么看深圳写字楼租金大幅下挫？

而根据实际情况回测，情况证明了我说的一点。2024 年的消息称京东要退租华南最大办公地“深圳卓越前海壹号”，被指租金太高。

知乎用户 发表

过去四年，中国楼市像坐过山车一样，一路下行。新开工量相比峰值下跌75%，销售腰斩50%，价格还远没见底。

很多人问：中国的房地产，这场下滑最终会怎么收场？它的结局，会不会像日本失落的三十年？

为了回答这个问题，高盛最近的一份研报，把中国的楼市放在全球视角里，对比了自1960年以来全球15个经济体、21次房地产崩盘。答案并不乐观：历史经验显示，房价通常需要六年才能真正触底，平均跌幅30%。中国已经走完了4年、跌了20%，如果历史规律继续发挥作用，还可能要再跌10%，要到2027年左右才稳定下来。

接下来，猫哥用大白话给你拆解清楚这份报告到底说了什么。

一：全球21次房地产崩盘，平均要熬六年

高盛的研究发现，全球历史上的房地产崩盘，有几个共同点：

第一，房价跌幅较大——从高点算起，房价中位数平均要跌30%，而且要熬上六年才能触底。

第二，经济直接被拖下水。房地产崩盘期间，GDP增长下滑5个百分点，通胀压力缓解甚至进入通缩，非住宅投资和住宅投资是经济的主要拖累原因

第三，外贸格局逆转。由于住房财富的减少，消费疲软导致进口减少，靠出口撑场面，净出口占比平均上升2-3个百分点。

最后，政府和央行通常会放水救市。历史上，财政赤字平均扩大2%，央行利率下调3个百分点。

二、中国比较特殊，但也逃不过历史规律

中国这轮房地产下行，有三个特殊性：

1. 中国的封控，再到后来的重新开放，让经济增速和消费曲线被打乱，看起来不像典型的下行周期；
2. 政府拼命发展制造业和基建投资，使得非住宅投资反而逆势增长；
3. 政策上极度克制，比其他国家保守得多，不像国外那样大放水，而是刻意去杠杆、控制风险。

但不管特殊性多大，高盛提醒这些历史教训也同样适用于中国：

**第一，房价还没到底。**全球房地产崩盘，房价跌幅的中位数是30%，平均要跌6年，中国这四年只跌了20%，如果按照历史规律，还要再跌10%，2027年才有望稳定下来。

**第二，出口会持续强劲，进口会减弱。**未来几年，中国的贸易顺差会继续扩大，而制造业的优势让出口继续撑住经济。

**第三，政策需要更宽松。**现在的货币和财政政策，比历史上其他国家都谨慎。高盛认为，要想稳住信心、防止长期通缩，政府需要进一步宽松，特别是财政支出。

写在最后：那么，中国的结局会怎样？

简单总结一下：

• 房价不会无限下跌，但见底可能要到2027年前后；
• 在此之前，楼市对经济的拖累还会持续，内需疲软，消费靠不住；
• 出口是经济的支撑点，但长期靠外需不是办法；
• 政府可能最终会放出更多“真金白银”，财政支出会成为未来几年的主角。

换句话说，中国房地产行业的出清还没结束，房价不会立刻止跌，经济要靠出口和政府支出兜底，普通人可能还得熬上两三年。

这份研报干货比较多，建议亲自看看原文，拓宽下视野，兼听则明。

关注我的账号 @猫哥读研报，获取本篇文章对应研报，以及更多一手资料~

知乎用户 发表

近几十年都不能了。

3个原因。

1是房子是会折旧的，虽然这个周期很漫长，然而你看看涨价的时候，值钱的是新楼盘，还是老婆小？也就是说，就算房价回暖，你抄底抄到的，也可能是不值钱的资产。

2是产业政策，国内政策一直在试点从土地财政转向股权财政，其中合肥政府试点做得非常成功，这导致各地都在转向股权财政。那么如果最大的多头换赛道了，你觉得你上去能喝汤？

3是投资惯性。其实18，19年房地产已经见顶了，甚至14，15年房地产已经不该继续投了。然而无论是民间的投资惯性，还是国家的产业惯性，都没能马上转型，这导致房地产最后一次见顶。当然，那时候的投资惯性是做多。而现在房地产的主流舆论下投资惯性已经是空了，大部分投资人已经不倾向于投房地产了，这导致就算房地产产业回暖，也可能需要5~10年时间，扭转投资惯性。

综上所述，近几十年来，房地产都不适合抄底了。

知乎用户 发表

2020年还想通过房产来赚钱的，信息都太落后了。

但是抄底可以啊！

让我们先看一下房价长期走势。

中国要在十四五规划期间，让中国20％的人住在保障房里面。也就是再建造9000万套公租房、人才房、廉租房。

什么是保障房，就是给没有买房的人群提供的住房。也就是2.1亿无房人群将解决买商品房的刚需。

在房地产已经严重饱和的情况下，直接减少约2亿刚需买家，这不是等于直接宣告死刑吗？

也就是让房子回到本身的价值，即让房产大量贬值。

中国的房价已经在2020达到了历史高峰了，房地产作为政府血包已经完成了它的历史使命，血宝用完就是丢弃的。

很多人说，我的一线城市的房子总还保值。

广州和深圳两个一线城市，要求

「保障性租赁住房占新增住房供应比例超40%」

并且我可以负责任的告诉你，很多保障房的居住质量是比普通商品房要好很多的。以深圳的保障房为例，光明区新建的几个保障房小区，都是由多名院士团队联合设计的，房屋结构、小区环境、设施配套远超普通商品房。

保障房为什么现在建的这么多、建的这么好？

①为了畅通国内大循环体系

②以工代赈

③中国政府真为人民考虑。

有些人看到这个政策后，直接把房卖了住公租房。聪明。现在把房卖了，这笔钱10年后可能能买几套。

现在是2025，中国大概有2.5亿套商品房。0.6亿套保障房。2035年这个数据将会是多少呢？商品房将增至3亿套，保障房将增至1.5亿套。

在商品房增加5000万套、保障房增加9000万套、买房刚需人群（一套房都没有的）减少2亿人的情况下，房子会回到房子本身的价值，也就是房地产去金融属性。

到时候人人几乎有房住，平均一家一套房的情况下，房子不再有任何稀缺属性，彻底去金融化。

而一个100平毛坯房子的建造成本，需要多少钱呢？

20万。

那么房子周围公园配套设施的平均成本是多少呢？

三四线城市8-15万

二线城市15-30万

一线城市30-50万

也就是说，就算是深圳的房子，如果回到房子本身的价值，一套不会超过100万，这才合理。

也就是房价1万一平，是深圳房价的平均成本价。

现在深圳的房子你别看5年前700万，现在二手房挂个400万，你去看实际售卖价格。有没有这么多？多少比例的房子挂牌价9折卖？8折卖？甚至7折卖？

这只是刚刚开始。这还是没有房产税出台的情况下。

现在买房、持多套房就是49年坚持国民党会赢的。

蒋介石在1949对党内训话说，国民党要撑到第三次世界大战，拖到美国来打共产党。

我们听到这个内容都会觉得很可笑，可是现在还在支持房地产涨的和这个有什么本质区别？

所以我们现在反过来看一下，房地产应该什么时候抄底？

根据100平房的建造成本来看。

当一线城市的二手房成交价，降到70万的1-3倍时，就可以抄底。平均二手房成交价，降到2.1万一平时，就可以买了，我们当然没必要等到降到理论的70万一平时才买。

自己思考，数据有待推敲。

二三线城市则是1-2倍，也就是在1万一平时。

县城现在已经是接近底价了…县城二手房非常便宜，甚至有价无市。当然你也可以再等等，以后再买。

所以我们5年内，10年内甚至都不用买房。

就等着房价跌，相信政府9000万公租房的力量！相信同时伴随的5000万套新商品房的力量，房价总体只会越来越低！

另一点是，人类正在第二次认知革命、第四次工业革命的时代。

未来10年内人类社会的物质总财富，会在AI带来的百倍生产力提升下，整体社会财富翻倍。

好，第一次工业革命使得人类60年内创造的财富，超过了过去2000年农业的总和。第二次第三次每一次都会让人类社会的总财富翻几倍。

中国现在是第四次工业革命。这一次中国社会的总财富会翻很多倍，以前中国社会科技、经济都不发达。人多，商品房少，商品房太稀缺，没有不贵的理由。

现在，科技大爆炸，经济大发展，房子根本没有任何的稀缺价值。以后中国人越来越少，房子又在科技加持下建造的越来越多，同时成本越来越低。

100年前农村有土地是地主，现在农村有土地还能叫地主吗？

10年前在中国有很多套房产是大富哥，10年后在中国有多套房产还能叫大富哥吗？

20年后小富哥都不算了。

通过房产维持阶级的，都远远高估了房产的价值以及阶级流动的速度。

所以马云很早说，中国20年后的房子会成为白菜价，就是这个原因。事实上不用20年。

因为房地产只有一种情况下有金融价值，就是房子稀缺的时候，有炒的价值。

当一个地区没发展起来，房少人多，房子具有稀缺价值，能涨。有稀缺价值的才有高价卖出的可能，一旦没有稀缺价值就一文不值。

一个国家怎么可能每个时代的硬通货都是一个固定的商品？

商品房的降价，是时代发展的顺势潮流。

也就是说，只有极少部分核心区域的房产，可以涨。其他都涨不了。

也就是很多人说的，这几年上海的房，1000万以上的继续涨，500万一下的只有跌。

让我们谈谈第二个房价降价因素。

②政治因素。

中国历代中央，都与地方豪强存在权力的制衡。中国地方豪强大部分资产都在房子里，中国的食利阶级、不肯让利于民的先富就是首要的打击对象。

所以有的聪明的先富，紧跟大队伍主动带动后富。

而中央的计划就是先富带动后富。怎么带动？先富们不是买了一堆房准备阶级固化，想靠房子成为食利阶级吸血社会吗？

那么政府就大力开造保障房让食利阶级连房租都收不到。

保障房一个月租才小几百元，约等于免费送。并且保障房是政府的，水电费完全按照国家标准收，租客只用和政府填资料申请房子，一个月多少钱就是多少钱。

住房不用看房东脸色，不要怕房东提高水电费。中国的小老百姓最痛苦的事情之一，就是本来没多少钱还被房东吸血，租房很多押金都不退。没有尊严也没有幸福。

这种情况下大部分小老百姓都会住公租房，不会找私人租房。食利阶级想靠收房租吸血继续成为钟鸣鼎食之家的可能性，几乎没有。

最重要的是，房地产一旦彻底去金融属性，搭配房产税。那些手握200套房，2000套房的地方豪强，全部都会被瞬间蒸发90％的财富，实现中央对地方豪强的打击。

历代中央都在干这事，而这一次是降维打击。

而一次，中g要做的，就是让这些地方豪强把原本200万、500万的房子，以骨折的价格吐出来，卖给老百姓。房子是用来住的，不是用来炒的。

以前是打土豪分田地，现在是打土豪分房子。怎么打？用文明的方式打，完成财富的再洗牌。

中国政府不允许未来有人住不上房子。中国要建设的是社会主义共同富裕。并且中国政府真的就是这么做的。。

很多人对于中国的理解是，中国房价永远涨，中国永远维持现状。

中国历史永远在小洗牌和大洗牌中切换，没有停止过洗牌。而我们就在大洗牌，什么是大洗牌？简单来说就是把大部分高阶级的人，用各种方式震荡到低阶级。

中国已经更替了多少代王朝了？百代王兴衰变，中共要做的是跳出王朝更替的历史兴衰律。让国家成为一个可以阶级内部循环的圆圈，而不是一个无可逆转的阶级沙漏（阶级固化）。


当绝大部分沙都落到下面时，沙漏就可以重置了，也就是可以改朝换代了。

中国要做的是国家像一个圆，阶级流动是可逆向的循环。

在黑色箭头(政府力量）的牵引下，形成阶级的自然更替，跳出王朝迭代的兴衰更替周期律，因为阶级更替本身就蕴含着旧退新替。

蓝色的是水，可以流动的，象征财富。

水在红点侧半圆，代表社会财富在穷人手里。

水在紫点侧半圆，代表社会财富在富人手里

而中国现在在做的，就是蓝色的箭头牵引，让水（财富）到紫色的点的那一侧。

让低阶级也有大量财富，也就是2035宏大规划要做的。

同时随着经济发展、第四次工业革命的社会总财富翻倍，在圆圈（国家）里面注入更多的水（财富）。

最终中国要实现整个圆圈都是水，形成共同富裕没有穷富之分。

然后形成太极

达到历代政治的最高艺术。

也就是说，国家里有不再有固化的阶级，阶级之间的流动在法制的基础上良性循环。跳出了兴衰更替王朝周期律，且达到共同富裕、天下为公、选贤举明的文明高级阶段。

也就是共同富裕是一个结果，也是一个过程。在实现共同富裕的过程中，房子必须回归房子本身的价值，是主动也是被动的。

这一步首先打的就是地方房产豪强，任何阻碍_实现政治理想的，阻碍历史上升潮流的_

结果都是一样的。

中国政府将用历代都从未用过的方法，用降维打击的方式剥夺地方豪强世世代代的食利权利。

解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

最后让人的地位回归到人本身的价值。应该富裕的富裕，不应该富裕的全部下降阶级！

我在想，很多人可能因为看了这篇文章，于是彻底改变财富配置，彻底改变人生。

因为选择完全大于努力，至于房产怎么弄，我已经给出思考方向的建议了。

③人口不确定性因素。

（已删除，因为不删发不出来）

这篇文章写的对不对，诸位自己思考，我觉得我的观点肯定有很多不足之处，谢谢大家的阅读。

有任何批评和建议，也欢迎指出。任何批评和建议我都欣然接受，因为真理经的起批判，追求真理的人应该兼收并蓄、海纳百川。

欢迎大家在评论区畅所欲言。差异是交流的基础，在您对我的批判中，我也能学到很多。

我写的任何文章都不会收费，因为我认为免费才能帮助到更多人。如果您觉得我的文章写的好有帮助，非常感谢您的赞赏。但是我绝对不会让这篇文章付费才能看到。

如果有人看的话，收藏量高，我就继续更。因为我写的东西老被直呼封，大家也可以加我的公众号水益万物，保存下来。

知乎用户 发表

我把房地产行业的未来给大家聊透，能明白多少就看自己了。

过去二十年，房产除了居住属性外，还有非常高的金融属性，也就是投资属性。因为二十年前，我国的城镇化率非常低。同时也是大学扩招的开始，大量的大学毕业生毕业后只有城市能提供就业岗位，毕竟读了大学不可能回家种地。所以这群大学生就想留在城市，这就是我国的城市化。城市化的过程就是乡村能人买房进城的过程。

为什么房产具有投资属性？那是因为供小于求，大量的乡村人口想要进城，想要娶媳妇儿，就必须买房。所以引来了一批炒房客将房价炒高，就是笃定这群乡巴佬肯定会来接盘。事实也不出所料，哪怕掏空六个钱包，绝大多数的父母也都为儿女买上了房子，落户到了城市，娶上了媳妇。这个过程其实是三赢：国家卖地获得了大量的财政收入，所以我国在过去的二十年发生了翻天覆地的变化；炒房客通过投机获得了不菲的收入，过上了幸福快乐的日子；接盘侠实现了农村人到城里人的身份转变，还娶上了媳妇儿。

本来一切欣欣向荣，结果到了2018年开始，中美贸易战打响，把这一切美好都打破了。我国曾经是美国最大的贸易伙伴，每年都要向美国出口大量的商品。突然有一天，美国说不买了。国内很多商家，公司突然没了甲方，于是只能减量生产，或者裁员，降低工资。于是就业受到冲击，人们收入降低之后自然对未来也不够乐观了，所以不太敢背上房贷上车，这是影响未来房产的一个因素。再者，过去二十年我国的城市化率已经达到了65%，基本上能买得起房，能进城的人都进城了。剩下的35%都是实在买不起的，哪一个父母不想让孩子进城？实在没能力罢了。现在你说我给你优惠10%，快来买房啊，他们缺的是那10%吗，他们缺的是那90%！当然，对上层来讲，这部分人已经被放弃了，这部分人中的绝大多数都是最后一代了，要被淘汰。

谈谈未来。目前城市化率已经达到65%，能买得起房子的早就买了，买不起的也就买不起了。这就是说未来不会有人接盘了，击鼓传花已经到了最后一棒。所以2021年买房的大部分人，确实是买到了顶点。未来房产行业必然要失去金融属性，回归居住属性本身。

几点影响因素：

1.未来几年我国就业情况还是很难好转，收入普遍不如预期。

2.我国目前所存在的商品房已经供大于求，人均居住面积已经超过40平方米，很多城市的楼盘根本卖不出去。

3.我国人口已经来到拐点，未来人口下降是必然的。今后老人去世，将会有更多的住房空置出来。

另外还有一点，现在能买得起房子的不需要买，因为人家本身就有住房。买不起房子的你降价他也买不起。所以成交量很难上去。现在除了刚需，谁会买房上车？

以上这些特点就决定了房子必然要持续阴跌。或者阴跌到某个时期开始横盘，然后再阴跌。总之没有任何的有利条件还支持房产可以上涨。

一个关键线：

如果房价能跌到2015年的水平，刚需基本上就可以上车了。这是因为2015年之后房价几乎翻了一倍。如果短期内降到2015年以下，会引发集体断供潮，国家不会允许降低到2015年之下的。

说明：以上只是国内房地产的泛趋势，具体城市，具体小区，还有许多别的影响因素。凡是涉及投资类事件，自负盈亏。

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这是一篇技术性非常强的，关于房产市场的新闻分析方法的文章。所以我会配上相关的案例，仔细和大家讲讲，怎么判断一个地方房地产市场是否到达了底部，以及房产市场信心怎么被击穿。

这里面最典型的案例往往会选择惠州。惠州在深圳边上，本身经济基础相对深圳比较薄弱，但是规划上作为深圳经济发展的外延，一度被认为潜力卓越，房产市场整体规划的规模也比较大。之前房子也不愁卖，到现在算是市场崩盘。

我们用一套具体房产的挂牌销售信息来做了解。先是第一阶段，2021年，这套房子被210万挂牌出售。接着到第二阶段，2022年10月，房产降价130万。然后是第三阶段，2023年2月也是之前著名的小阳春阶段，挂牌价一路从130万调价到了152万，到23年6月，这套房子挂牌价重新调整回到了130万。接着就是第四阶段，到了23年10月，信心被击穿，业主挂牌价一路从130万暴跌到100万，之后59万成交。

我们国家的房地产市场，从细分来看，这几年绝对不是一路上涨然后突然下跌的。最近几年其实出现了很多很特殊的时间点。我们先细化的来看一下这些时间点。

第一阶段就是惠州房价跟着深圳暴涨的时间点。从目前回顾，深圳二手房成交量是从21年7月开始缩量的。但是民众在那个时候其实并没有发现深圳的房价出了问题。很多提前跑路的人也不是有多厉害就是纯粹的运气好，因为房价最高点，往往都是要在市场出清一段时间后，才能分析找到。

深圳跌了，惠州的市场没有成交量，上文提到那套房子的房东也是在22年10月才意识到问题，开始下调房价到130万。从后期的挂牌数据来看，130万就是他的心理“底价”。

这就是一种很典型的假涨。房东以为房子很值钱，直接挂了一个高价。但是房子卖不掉，他没赚到钱。这个假涨的过程中，开发商是能赚到钱的。因为二手房挂牌价普遍高，民众认为一手房便宜，就会集中去买新房。

到了第三阶段，也就是2023年年初，市场开始出现严重问题的时候，新闻里宣传是小阳春。就是说房地产市场都在复苏。在这样的新闻攻势下，很多人都误以为房价要涨，所以开始集中买房。同时二手房的房东开始集中调价。房价“涨了”。就像这位房东，把房价从130万调高到了152万。

成交了吗？没有。这也是一种假涨。而且这个过程中，因为市场其实不好，所以开发商也没卖掉房子。到了2023年的10月，惠州出现了一个击穿市场信心的事件。当时惠州房管局要求房企控制价格，不能降价卖房。可是保利作为一家全国性的国营房企，没有买惠州的账，开始带头降价。

降价的小区叫保利阳光城。开始的时候备案价1.5万一平，开售1.7万每平，直接降价到8000块一平，房价就是腰斩来换销量。

市场信心直接就崩溃了。虽然惠州的管理部门出手也算是及时，不让房子网签。但是大家看到全国性的国营房企都那么降价，自然而然就知道市场崩掉了。之后就是二手房房东，想卖房的开始拼命竞争性的降价。就像这位房东，最后59万把房子出掉了。

在这个过程中，老旧小区崩得特别快，次新房则是没有成交量。原因是获得房子的成本价格不同。老公房，之前因为房产改制，房东拿到手里的价格可能只有几万元，哪怕四五十万卖掉，他还是赚钱的。而新小区，成本价格就不低，房东自然而然降价幅度不可能太高。

但是市场是“真跌”了。

信心崩溃之后，什么政策都没用了。惠州的房地产市场基本算是崩盘了。

那么怎么去判断这里面的“假涨”和“真跌”呢？我们一起来看具体的操作案例。

通过惠州的案例，我们可以看出标杆性房企对市场信心的影响。保利，是全国性的国营房企，规模很大，而且不太买地方上的账。之前你看保利在惠州降价，再到成都和苏州。基本上哪里的保利开始大规模降价，哪里的市场信心就崩掉。

全国性的国营房企，它的降价判断，大众都相信。看到它大幅度降价要跑，大众就知道再不跑就来不及了。

但是在他们跑之前，信息其实就已经传出来了。

这里面涉及到23年万科的一个案例。以下是一组2020年的数据（互联网可查）：

“在上市房企中，恒大出手最为阔绰。年薪前三名高管的平均薪资最高，达到8158万元。其中最高的高管薪酬达到2.04亿元，包括1.65亿薪金和3933万元的购股权计划。执行董事史俊平和潘大荣分别以2029万元和1994万元位于2、3名，较2019年薪资涨幅分别约33%、20%。”

这是恒大高管的收入。对比所谓的标杆性房企，也就是之前宣传没问题的碧桂园，数据是这样的：

“碧桂园高管薪酬合计2.88亿元，其中总裁莫斌最高，其2020年的年薪1.33亿元，较2019年大幅增长93%，一人薪酬占据了碧桂园高管薪酬总额46%，近乎半壁江山。实控人杨国强侄子、执行董事杨志成2020年薪资为5788万元，仅次于莫斌。”

如果这些房企不激进拿地，他们的高管凭什么拿那么高的收入？

那么同比万科的数据呢？

“万科的高管董事会主席郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武公布的薪酬分别为1247.3万、1123.1万和895.8万，其中郁亮相较去年还减少4.4万，但加上经济利润奖金后，上述三人的薪酬达到了3465万、2468万和2411万。”

如果万科真的是保守稳健经营，它的高管凭什么拿那么多的分红？高杠杆，高周转，是当时几乎所有房企共同的选择。万科只是相比而言，没有特别激进而已。它整体也不稳健啊。

那么为什么新闻里要说它稳健呢？这就是矛盾点。

道理很简单，市场萎缩，购买力整体少了。管理者不可能保住所有的房企，所以新闻舆论更多是在“引导购买力”。你想想，恒大碧桂园融创这些企业都完蛋了，大家都不去买了。只要让大家认为市场上剩下的国营房企是稳健的，大家都去掏钱买他们的房子，他们是不是就有救了？

可是这里还涉及到另一个问题，就是二手房。二手房的房东是零散在市场上的。他们根本不受政策的直接控制。购买力也可以流向二手房啊。这里怎么办？

当时小阳春的宣传就特别的巧妙。二手房的房东在这个情况下，普遍行的开始高估自己房子的市场价值。他们没有及时降价卖房，甚至有的还逆向涨价。这样一来，购买力都流向万科保利这样的企业，就有可能把这些房企保住。

国企也是企业。国营房企也是卖房子为生的。它们拿到注资只是把问题延后，房子卖不掉，它也吃不消的。

接着你去看这个市场，是不是感觉到后怕？有没有觉得当时在23年小阳春买房的那群人，就像是被忽悠进入了一个不是他们操控的赌局？

市场稳住了，他们就不受损；市场没稳住，他们就是高点进入，很可能一辈子都没办法解套。

这就是房地产市场真正残酷的地方。你的钱进到房子里面，是要通过房产的交易或者说评估抵押，才能再把钱变出来的。

一旦你的房子丧失了交易价值，你的贷款可没有减少。这个时候你一旦没有钱去填坑，这个房子就出问题了。资产，成了负债，成了压垮你的负担。

像我上面介绍的这种方法，就是发现新闻宣传和现实间的矛盾。只要你找到了这个矛盾，你就会立刻清楚问题在哪里。像我们是对房产数据非常熟悉的人，你看新闻里面集体性出现了现实不符合的数据，那么你就自然而然知道出问题了。

但这个方法对于多数人来讲是非常困难的，而我接下去要介绍的，是一个简单的“笨办法”。

大多数人判断房产的大趋势，方法都很简单。看管理政策。过去这些年只要市场好，就是限购越来越严格，同时还不断的涨利率。市场不好了，利率就下降，同时不断的放宽限购。哪怕是北京上海这样的城市，你看它把限购从五年变成三年，也能知道它是因为市场不好，才导致出现了现在的问题。

但是接下去呢？限购政策在多数地方都已经退出政策舞台了。你这个时候怎么再用政策判断呢？所以还是要用简单的笨办法。你是买卖具体的一套房子。

首先大家要清楚的一点就是过去这二十年，房地产市场是普涨的。所以大家获得房屋的成本差异巨大。同时大多数人目前还没有习惯或者没办法在房地产市场上亏钱。也就是说他们如果主动降价，降价的幅度并不会太大。三成首付的背景下，愿意降低30%全部亏光首付的人很罕见。

所以你就会发现次新房的挂牌价格往往不低，产生一种"房价还算稳定‘的错觉。

这里就需要一个笨办法了.你千万不要舍不得花时间去看房子。看房，也不能只看自己喜欢的小

区。你选f 地方，就要看它周边各个时段的小区。

你选定了一个购房区域，就要去走访周边的小区，看看这些小区是什么时候建成，当时的售价是多

少。再看看这个小区里面有多少房子挂牌，和多少房子出租。

一般来说，次新，也就是多数年轻人感兴趣愿意住的小区，往往之后成交的高点是在3-5年。也就是

说，年轻人去买套婚房，之后生孩子，孩子要读书，就要开始换房了。这个时候它的成交量往往比

较高。

接着你就会看到它的成交量有了很大幅度的下滑，尤其是现在，几乎全国这类小区都没有太稳定的

成交。这个时候信息控制也严格。如果没有一个像保利这样级别的国企开始大规模的甩卖，往往市

场情绪哪怕不好，价格也还算稳定。

这个时候合理的操作，就是等法拍和周边新房小区的报价销售情况。新房卖不掉，没办法回款，房

企就是要降价。法拍是强制降价，要是没人兜底，就是会一路击穿。这个时候你再去看的时候，看

见双重的叠加打击，市场就是一路走低。

慢慢看见成交量相比之前回稳了，就是可以考点出手了。

而今年，也就是2025年年初这一段是绝对不适合去购房的。因为法拍房往往会集中在25年年中左右

出来，等到那个时候，市场明朗一点再买房子肯定是个更好的选择。

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你花三百万买的房子跌到了两百万，该如何弥补这波房价下跌所带来的亏损呢？

如果这时候你把房子以两百万的价格卖掉，然后再追加两百万现金，就可以再去买入一套现价四百万的房子。

对，它是当初从六百万跌到四百万的，就和你之前买的房子一样，跌幅都是百分之三十三。

这样的话，就等于你一共花了五百万买下了一套当前价值是四百万的房子，也就是说你的总亏损率是百分之二十。

这比你之前三百万买的房子跌到两百万的百分之三十三亏损率来说，减少了很多亏损比例。

有的朋友应该反应过来了，我说的这个方法其实就是资本市场里一种操作思路，叫做下跌补仓法。

就是当你买入了某个资产，结果它的价格跌了一波之后，你既没有办法放弃它，又对它抱有一定的期望值，就只能采取这种在低位加大投入的办法来摊薄自己的成本。

比如你给女生送了一个金项链，她对你的态度还是若即若离，这个时候你就会犹豫是不是应该再追送一个钻戒啥的来加大投入，博得一个成功的机会。

肯定会有朋友觉得这方法看起来有点蠢，只是在为自己的沉没成本而买单，但其实也并不完全如此。

真正有丰富经验的老手应该都知道，你如果补到了一个下跌周期的底部位置，那就是抄底成功了。

举几个例子吧，比如前段时间两千六百点的A股，又或者是2014年当时萎靡不振的楼市，这些都是阶段性周期的底部。

那时候的市场舆论也全是一片悲观与哀嚎，但如果你真的赶在那个节骨眼加大仓位补进去，就属于逆周期抄底成功的典范了。

所以这一期内容我要告诉你的是一个关于个人财富仓位配置的思考。

很多人从来都没有去想过这个问题，比如说为什么十年前买房的人获得了巨大的成功，其实并不是他们都没有先见之明啥的，而是买房这个行为对于普通人来说就是一个加杠杆的操作，三成首付七成贷款，就相当于你是放了三倍杠杆在投资。

一旦资产价格快速上涨，等于你所有的收益都是翻了三倍的。

但也正是由于这种比例的放大，让大多数人都冲昏了头脑，从而忽略了个人财富配置其实应该做好仓位管理这件事情。

你有多少比例的钱可以用来炒股，有多少比例的空间能够去买房加杠杆，这些都需要去认真思考。

而当你真的做好了这个仓位管理之后，就可以在一些优质资产下跌的时候进行补仓抄底，但这个种类和时机的选择其实都至关重要。

三百万买入的房子跌到了两百万，你把它卖掉之后添了两百万，再去买下一套四百万的房子。

对，它是当初从六百万跌下来的。这个补仓的操作到底有没有问题，其实取决于你后买入的这套房子，它是否完成了自身下跌周期的处理，以及会不会在下一轮增长周期中被淘汰。

这是什么意思呢？

日本东京当年的房价用了五年左右的时间走完了主要的下跌浪，然后在底部位置横了接近十年，后面才开始了新一轮周期的重新上涨。

但你要搞清楚，这可是东京的房价，而日本的其他地方，尤其是偏远地区，可就没有这么幸运了，至今都是远远跑输全球通胀和增长的水平。

你现在花个两百来万就可以在日本的大多数区域去买下一套不错的独栋，但这对于三十五年前在高位接盘的日本人来说，可就是噩梦一场了，因为既回不了本，也浪费了一辈子的时间周期。

所以下跌补仓这件事情不是不能干，但是有几个关键点是需要注意的。

首先是你要避开主跌浪，否则就会被埋进去出不来。

其次就是手里要留有资金弹药，不管是工作上的现金流还是存款之类的，都要让你能在真正低位的时候有钱去加仓，而不是只能干瞪眼。

最后就是你的补仓资产种类不能有大问题，房价下跌你非要去买鹤岗的房子，价格确实是便宜了，但它有可能几十年都无法反弹起来，因为那地方既没有人口流入，也没有成交量所需要的资金。

同样的，股市低迷的时候，你非要去博那些财务状况有问题、游走在ST边缘的上市公司，最后被准退市了，又或者是行业周期下行明显的企业，这些都是很难跟着下一轮反弹而重新涨回来的标的。

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以下均为个人理解

在24年下半年和25年春， 因为有24年的926新政的支持，楼市出现了半年左右的价格平稳状态。

但是 到了25年6月 ，这个一年不到的政策利好就已经被吃尽， 房价没能再稳住 ，又开始有加速下跌的趋势 。因此下半年不出新政的话 ，房价还是会加速下跌。所以现在就等7月有没有政策利好 再不济9月有没有利好。但是现在政策利好都只是暂时稳住价格，能半年有效就不错。所以我们会经历即将暴跌 发布新政平稳价格 政策失效开始房价开始加速下坠 再次发布新政的 多次循环。

总结 现在上面的策略已经很明显，在楼市加速下坠前，来发布政策利好形成缓冲，进而保证房价不发生暴跌，而是周期性的缓慢下滑 平稳 再缓慢下滑趋势，这样来实现软着陆。

所以你问底在哪里？底在政策利好不再发布但一年没有再出现暴跌趋势，又或者 开始暴跌但是工具箱里再也没有工具的时候。等这时候，房子的价格差异会拉的更大，刚需住宅再也不会值钱。

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还记得2019-2021年那些不择手段忽悠你抄底的房地产诈骗犯吗？

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐/某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！

别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！

中国房价何时是个头？

五年过去再读2019年我写的万字系统性分析长文，字字见血。再看看评论区，当年有很多人多么无知无畏！

5年过去，再读自己写的这篇文章，依旧历历在目，我当年的文字真的太锋芒毕露、横扫千军了，但是，唯有如此才能斩妖除魔房地产诈骗犯及其利益集团！

“我不相信人定胜天这种鬼话，我只坚信个人（或者团体）如果和历史车轮拔河的话，输的必定是人。”

中国的房价何时是个头？

大家不用担心房地产价值回归大势，国家说的的稳是担心房地产俯冲落地，以当下的人口结构和形势，高层也知道供需关系已经焊死了房地产价值回归命运，但是，不希望俯冲落地造成系统性经济金融风险。

当下的房地产也没必要说什么“住房不炒”，也就没得炒，房贷利率从6%到3%式的腰斩、首付比例低至15%，房地产利益集团绞尽脑汁颠倒黑白炒作也没见炒起来。

不存在炒的基础和预期，自然不用再喊“住房不炒”，就像给60岁的人祝福“长命百岁”是合适的，如果给99岁的人祝福“长命百岁”就不合时宜了。

原本各地就有减免契税政策，1-2个点减免就是皮毛政策，远不如房贷利率和房地产税影响力，房贷利率影响力也不如房地产税。

房贷利率腰斩，贷款200万利息节省就是至少50万。贷款800万仅利息节省就至少200万。

前面还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞4万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了哈！

我25岁研究透彻的东西，有些家伙52岁依旧一窍不通，他们的人生✖️10，人生厚度依旧白搭。

3个月前还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞4万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了！

房地产诈骗犯自媒体中介诈骗套路现在和 4-5 年前没有变过，诈骗犯们为了赚巨额佣金什么离谱谎言都敢说，都是“房价要涨赶紧买房”。

这群社会渣渣为了金钱不择手段、唯利是图，但是对经济一无所知。

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐/某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘高房价甚至烂尾楼啊！

2024年人口继续负增长139万！出生人口954万低于预期！

人口负增长意味着空置住房会被动增加，想一想未来人口负增长规模！

今年前三季度结婚登记 474.7 万对，比去年大幅下降，第三季度登记数创下单季度新低，如何看待此数据？

分清敌友是生存的首要条件！

房地产，记住我下面这段话：

什么是真正的慷慨？

就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到15%，过去3年这种政策不计其数，有改变什么吗？

网络（抖音、微信、微博、小红书等）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】，其欺诈手法就那几招。

过去几年，多少人因为房地产诈骗中介和大V忽悠上当，很多人买到烂尾楼，典型案例是中介曾经不择手段鼓动人们投资恒大房子，结果很多都烂尾了，而且，有的人还被忽悠购买了恒大理财产品，结果暴雷血本无归。

2021-2022年，房地产利益集团其中做过比目前还恶劣的舆论炒作，他们甚至冒用《人民日报》名义断章取义诓骗消费者。

现在有些依旧叫嚣大利好房地产、房地产企稳要涨了的自媒体，基本上是最可恶的诈骗犯自媒体。有些人还是不懂这些诈骗犯的可恨之处：

当初为了恒大巨额佣金忽悠人接盘恒大烂尾楼的大V、自媒体、中介一个也别放过。

他们首先为了恒大巨额佣金忽悠粉丝接盘恒大烂尾楼，然后等恒大暴雷继续忽悠粉丝国家兜底，背后是所犯的罪恶怕粉丝系统性清算，所以一条黑道走到底、欺诈到底，即便现在房地产暴露暴雷潮、所有城市房价均明显价值回归他们依旧明目张胆颠倒黑白欺骗。

他们不是在安慰高房价受害者，而是在自保，当年忽悠那么多人接盘高房价甚至烂尾楼，他们难道真的不怕被清算！？

最后，有些诈骗犯房地产自媒体大V骗不下去了，就甩锅给政府不兜底，也就是营销的白手套故事，其实都是房地产诈骗犯自保的手段。

这群财经诈骗犯自媒体/大V可恨至极，所作所为无异于缅北电闸。

就像最近播放的央视纪录片《反腐为了人民》介绍的一个案例，贪污的官员为了心理好过——“（受贿时）心理上的遮羞布”，每次接受贿赂的时候会装模作样返还一两捆钱给行贿者，还道貌岸然勉励行贿者高标准农田工程不能偷工减料。

还是那句话：你们要是分不清敌友，那就做好成为各种诈骗犯们幸福奢华生活的祭品！


我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑“日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于“无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。

2020年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。

如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜Top 10 之列了。

不仅如此，很多来自深圳的大V不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。

分清敌友是生存的首要前提。

诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。

你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。

当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你/哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

过去几年他们无数次炒作M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷……诸如此类话题，结果如何？

改变了房地产价值回归吗？没有！房地产/房价价值回归更快了。

关于房地产所有问题，我5年前就系统性分析完了的问题，他们2024年居然还在问。

后知后觉，让人窒息。

我的【1.5万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是18-19年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：

1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！///链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。

2018：为什么我认为房价要跌！

2、系统性论述《站在2019年看——中国房地产最后的五年///链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019年就判定房地产只剩下最后5年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。

站在2019年看——中国房地产最后的五年

3、2019年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？///链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了4000次，很精彩，感兴趣可以看看。

房价真的已经到顶了吗？

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。

疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰“平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。