未来五年(2019 年 ~ 2023 年)房价何去何从?

by , at 12 July 2020, tags : 房地产 货币 M2 泡沫 贷款 点击纠错 点击删除
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知乎用户 王克丹 发表于 6/25/2019

更新:结合刚刚出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再回头看这篇回答,政策方向已定,但没料想这么快,并且讲的这么清晰!

…………………………………………………………………………………………………………………………………..

我们尝试从不动产对GDP的贡献进行讨论,

GDP,国内生产总值,用来标定一个经济体运行状态最好的参量,反映出某一阶段社会总生产(总支出),由于收入和支出必须平衡,我们后边讨论采用总生产作为计算GDP的参数,本章用一个简单的模型讨论房地产对于GDP的贡献以及过热时存在的相关问题,以预测未来可能的发展趋势,为大家投资消费等活动做其中一个参考。

假设经济体生产了n种商品,每种商品总生产数量为Q1……Qn,其对应的价格为P1……Pn,那么GDP的计算公式如下:

[公式]

即每年所有新增商品价值以货币衡量的总和,以07年为例,GDP约为24.6万亿人民币,而18年约为90万亿,不仅没有受到国际金融危机的影响,反而十年翻了接近三倍多,成就是不可否认的。当然政策逆经济周期是有副作用的,我们后边通过这个简单的模型进行分析问题出在哪,在之前还要引入另一个衡量经济体状态的参数,实际GDP值,这个值有个特点,是必须找一个往年作为基年,才能得出目标年份的实际GDP值,实际GDP的计算方法为:

[公式]

其中Pm_{0}表示选定的基年第m个商品的市场价格,也叫作基年价格,所以实际GDP即用来衡量除去价格上涨带来的影响,仅仅是社会产出量相对于基年给经济体带来的贡献,对大众来说实际GDP增长更有意义。这种情况在恶性通胀国家很好理解,举个例子:去年一公斤肉10元,去年社会总消耗为10吨,而今年是1,000元/公斤,社会消耗5吨,我们如果仅仅以名义GDP作为参考会得到此商品对GDP的贡献从100,000元上涨到了5,000,000元,是不是意味着经济进步了?答案是否定的,因为虽然人们在肉上面的消费额增加了,但对应享受到的商品数量却在下降,这种情况假设采用去年作为基年,计算出来的今年实际GDP仅为去年的一半,表明经济出现了严重的退化。同理,我们将房地产对经济的贡献带入到名义GDP和实际GDP中来看一下(以下GDP仅代表房地产的贡献):

[公式] 万亿

作为讨论,我选择07年以后我们开始实行政策逆经济周期作为参考年(08年由于货币政策的突变引起的各方面数据变化幅度较大,不适合作为基年),07年不动产总销售面积约为76193万平方米,销售均价约为0.39万/m^2;不动产对GDP贡献约为2.9万亿。

我们再来看看16年的情况,销售面积157349万平方米,均价约为0.75万/m^2,18年,销售面积约为170000万平方米,均价约为0.88万/m^2;

[公式] 万亿

[公式] 万亿

接着我们算一下实际房地产GDP贡献:

[公式] 万亿

[公式] 万亿

接下来引入另外一个,GDP平减指数定义是某年 [公式] ,是反映经济物价水平变动参数,也可以理解为享受同等商品需要付出的货币相比于基年的倍数:

[公式]

[公式]

也就是说,相比于07年你只需要付出约1.93倍和2.27倍的货币来购买房地产,相比于GDP增长了高于三倍,而房地产价格也只增加了两倍左右,对于社会购买力来说应该是更轻松才对,为什么会出现大众购房困难和所谓的房地产泡沫呢?

我认为可能是两个原因,1)GDP 增长很大一部分来源于债务扩张,2)社会资源分配畸形从08年之后迅速扩大。

1)GDP 增长很大一部分来源于债务扩张,大量有效资源进入利息偿还。

07年末广义货币供应量余额为40.34万亿,GDP为24.6万亿,06年末M2余额为34.56万亿,GDP为20.94万亿,也就是约市场新增1.58元货币供应,就可以促进1元的GDP社会产出。再看看2016年的情况,M2余额约155万亿,GDP为74.35万亿,,15年的M2余额139万亿,gdp为68.9万亿,2016年时就需要向市场投入约2.94元才能增加1元的GDP,这就是我文章中货币超发刺激经济发展中所提到的边际效应,用货币超发刺激经济的作用会越来越小,如果我们将名义GDP换成实际GDP的话,这个刺激效果更差,因为我们作为消费者更加倾向于看商品的质量和数量,大众更关注16年吃一个桃子和07年吃同样大小的桃子多需要多花多少钱。以2007年作为基年,假设GDP平减指数16年为2的话,那么每增加1元的实际社会产出需要投入约6元的货币供应量M2才能实现,远大于07年所需的1.58元。,也回答了一个知乎问题“我国近十年是否存在货币超发?**”答案是肯定的,货币超发带来了刺激政策边际效应,继续超发货币对于真实GDP增长贡献越来越小,还会带来严重的债务问题,**这也是我在M2等问题下的回答对未来情况判断的其中一个数据依据,不是国家不想继续超发货币刺激经济和房地产,逻辑是反过来的,是因为即使刺激了也没有多大的用处,所以只能选择长时间控制在8%左右。

我们知道广义货币供应量增额其实是建立在债务上的,当然讨论还是建立在数据计算上,以08年为例,社会负债率约占GDP的150%左右,而16年是GDP的260%左右,我们做一个简单的利息计算(假设5%的利息),

利息(08)=31.7万亿 [公式]150% [公式] 5%=2.3775万亿;

利息(16)=74.35万亿 [公式] 260% [公式] 5%=9.6655万亿;

08年货币供应增量约7.2万亿,利息占M2增量约为33.02%。

16年货币供应增量约为16万亿**,仅利息就占M2增量的60.4%。也就是说,货币增量一多半竟是去偿还之前所欠下的利息,你要说没有系统性金融风险的压力是不可能的,这也和这几年的去库存、去杠杆的政策对的上,如果继续超发货币,一方面对于实际GDP社会产出刺激越来越小,另一方面又会增加债务余额,社会产出的很大一部分利润都用于偿还债务余额带来的利息,等到GDP增额连债务利息都不足以偿还的时候,整个社会便会出现信用崩塌和违约,这就是典型的明斯基时刻**,从数据分析来看,我们即使在全球进入降息周期也不会跟的原因,因为在十年的政策逆经济周期不仅用掉了量化宽松的刺激效果,还累积了天量债务,债务黑洞吸食着经济所创造的价值,要此时再来一次量化宽松,你需要先计算一下现在每增加1元的GDP所需的M2增量,以及增加的债务要求每1元GDP中有多少进行偿还利息,值不值得去做是数学严格限制的,不会因为某些“专家”的屁股而改变的。

2)社会分配出现严重不均,主力消费层资源配置失衡。

从上述的计算我们知道,名义GDP增加约3倍左右,而中产阶级平均工资理论上要达到3倍左右,才能维持以名义GDP货币衡量下的社会产出的消费能力,否则会出现产能过剩。而我们从数据上可以看到,我们近十年平均薪资即使是发达城市也是达不到3,其他城市更是远小于3倍的,那就意味着社会资源分配出现了严重的失衡,流入中产阶层的资源相对于社会总产出的占比是变小了,财富越来越流入少部分手中(这个数据并没有做调研,网上有很多数据,我就不一一列举了,因为非官方数据只能作为参考),这还不是最糟糕的,最糟糕的是中产阶级不动产占到总资产的70%以上甚至更高,这就意味着收入在没有跟上社会产出的时候,还加大了不动产的投入比例,那么问题来了,其他行业的产出消费能力怎么办?少数人是财富的持有者,但不是社会产出的消费者主力军,这就是传统意义上的经济危机前兆,大部分财富被用于投资推高产能希望获得更多的收益,而大部分人只有少量财富且大部分用于投资不动产,整个经济体失去稳定基础,会变得极其脆弱(美国像限制日本一样,选择在这个阶段动手),非不动产行业的利润承压,便会进行裁员进而引发失业潮,失业潮引起通缩螺旋进入萧条,这其实也能对的上一些政策得发布,今年所有经济政策突出**“稳”而不是“进”,所有就业政策突出“保”而不是“增”,税收政策都是倾向于“降”而不是“涨”**,房地产定价要求“止降”而不是担心“上涨”。近几年不管是货币政策、不动产贷款政策和税收政策,都是和经济数据和面临的问题是对的上的。

以上两个因素可以解释即使名义GDP在十年间涨了三倍,房地产贡献的GDP平减指数只有2倍左右,但是中产的购买以及消费却在下滑的原因,一方面债务黑洞吸走社会有效产出和资源,另一方流入主力消费层的分配比例在逐步变小,居民负债率占可支配收入从08年的15%左右上涨到现在50%以上,不管媒体再怎么炒作,数据就在这里,居民高杠杆投入了房地产,之后又想舆论引导扩大内需是不现实的,也是逻辑和数学的限制的必然趋势。

所有的数据都不再支持量化宽松以及房地产泡沫的继续扩大,大家也可以多看看最新的重大政策发布内容,结合数据分析,你就会发现很多政策推出的必然,以及未来几年房地产和其他行业投资的走向,房价上涨很依赖货币供应量M2增速,而现在货币刺激边际效应已经非常明显了,不大可能再有大的货币刺激政策,房地产上涨即失去了M2的刺激的前提,又因为极高的社会及居民负债率所带来的接盘能力下降,估计长时间处于横盘状态,政策会在未来几年会通过限购限售政策,尽可能保持房地产持有者的信心,不出现大范围抛售恐慌引起资产价格急速下跌,又要通过严控银行不动产抵押及信用贷款,阻止泡沫进一步扩大。目前来看两者可以得兼,但不能保证钢丝跳舞时某一侧突然飞来一只黑天鹅。

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有兴趣扩展阅读可至《逻辑与现实经济》专栏及公众号。

知乎用户 青山布衣 发表于 8/15/2019

坐标北京,

我最近在观察学区房,某天看到一套不错的房子,不到600万,联系中介,告知我,这房子各个银行都无法给做贷款,建议我不要购买,将来也不好出手。

这是一个上世纪60年代的房子,其实我实地观察过,质量不是问题,短期内不存在危房的可能,

但我通过朋友在银行打听了,商业贷款超过50年楼龄的原则上不做了,如果是公积基金贷款要求更加严格。

对这些不能贷款的老房子,可能很多人还没有意识到,这意味着什么。

1、房子的金融属性丧失,

买家无法进行按揭贷款,而房东也无法做抵押贷款。

2、房子的流动性大幅降低,

全款买房的人,是少数,

能全款买房的人当中,也会有很多人在意房子的流动性。

3、如果没有学区房属性的老房子,看不到出路,

如果说学区房即便是全款也大有人去买,那么不是学区的老房子……

根据北京的未来规划,大部分情况都不会拆迁,

政府会定期对老房子进行加固修缮,尽可能不让老房子成为危房,你想住肯定能住下去。

但是拆迁?北京就别想了,现在提的都是疏解、限高,拆迁完全是和规划背道而驰。

你以为这就完了?

周边的学区房,也有70年代的房子,而70年代的房子是可以贷款的,

但是问题来了,等到我将来要卖的时候,彼时的70年代就是现在的60年代房子,届时买家无法贷款!

而且那么多年后,天知道那时候的学区政策如何,这房子还是不是学区房犹未可知。

因此,70年代的老房子,10年内就会面临现在60年代之前房子的情况。

80年代的会不会好些?

会好不少,

但,等到我卖80年代房子的时候,对买家来说,彼时的80年代就是现在70年代的房子,买家会担心等他将来卖房子的时候,届时的买家无法贷款。

是不是有点细思极恐?

当然,咱们也不能无限这么循环推下去得出新房也不能买的结论。

但,最起码,你买的房子,要能至少扛得住两拨交易周期,

一波让你自己脱手,

一波让你的接盘侠能脱手(否则他也不会接你的盘啊)。

因此,如果现在买房,最好是选择90年代之后的房子比价稳妥。

当然你要是能确信某个学区房政策可以十年二十年不动摇也行。

但就北京来说,这是不可能的,就这短短几年北京的学区房政策可谓是地动山摇。

东城区严格执行派位,导致如今几乎无人敢买东城学区房;

海淀区是全市第二严格执行派位,从而居然使得上地片区成为第一学区,不是因为这个学区学校最好,而是因为这个学区没有坑校;

朝阳区出了1730政策但没执行,天晓得哪天会执行;

西城区目前看对学区房最友好,但没人能保证未来会如何。

永远不要去和政府赌学区房的政策。

好了,我们来梳理下,

一个房子超过50年,则会被银行视为不可抵押的资产,失去金融属性,买家无法按揭贷款,房东无法抵押贷款。

40-50年这段时间,是最后交易周期,这段时间交易还能贷款,但买家的下一波接盘侠就无法贷款了。

30-40年这段时间,是倒数第二交易周期,这段时间买家的下一波接盘侠可以贷款,但接盘侠的接盘侠就无法贷款了。

以上是假设买房之后要持有5-10年的情况。

因此,一个房子从第一天诞生,黄金交易时段只有30年。

你以为你买了房子之后就永远跟着整个市场一起吃香喝辣了?其实你只有30年时间。

过去,一方面是房价一直在涨,另一方面是社会上还没有那么多老房子,

大家没有好好思考过这个问题。

长远看,房价是稳定往上走的,但是,这并不代表你的房子会一直往上走!

十年后的新房子肯定会比现在的新房子贵,

但十年后的老房子比起当前的价格,不好说哪个贵呢。

打个比方,北京东三环团结湖一带,地理位置没得说吧,

但是那里房子不是学区房,目前780年代的老房子,价格6万出头,

这个价格比起朝阳区五环外的很多同样不是学区房的新小区差远了。

打比方,某个小区的老房子,要1000万一套,必须全款,没法按揭,买了以后也无法做抵押贷款,房子也不是学区房。

那么请问我买这里的房子图什么?

觉得这里位置好、环境好、配套好,我愿意住在这里,我可以租啊,北京的租售比,1000万的房子一年租金也就是15-20万而已,我干嘛要掏1000万买这个房子?1000万买个理财产品都够支付租金绰绰有余了。

在过去,回答这个问题,你可能会说,这个1000万的房子将来会变成2000万,

但是看了我上面的内容,你有没有意识到,这个1000万的房子,也许将来变不成2000万呢?甚至可能还不如1000万呢?亦或者小区业主死扛,但没交易量呢?

一旦房价暴涨的预期消失,慢慢涨都不行,必须是暴涨;

一旦房子不是学区房,或者学区房政策不稳定,

那么房子这个50年的期限,所产生的连锁反应,大家就会慢慢重视起来,慢慢开始思考买房的意义。

很多人说不买房子钱贬值,

你以为你买了房子就不贬值了吗?

什么叫做贬值,购买力下降就是贬值,

你现在买一个09年的房子,十年后把你的房子卖了,你卖的钱不够你买一个19年的房子,

这也叫贬值。

以后,大家不要再简单的用一元论去看待房价,

未来房价的分化会越来越明显,

对于优质的,新的房子,价格肯定会越来越高,

而绝大多数房子,将遵循兴起、上升、平稳、衰落的规律。

别跟我说什么不买房没法落户上学这种问题,

解决落户和上学,你不能买个低总价的吗?

===================

2019-8-17更新

补充一下,70年产权和50年以上银行不给贷款是两码事情,

70年产权指的是房屋占用的土地使用权,土地统统是国家的,大家都是暂时占用,目前住宅普遍是70年,未来是不是到期自动免费续期,还是要交钱续期,大家可以到时候看不着急。

而住宅本身,即那些砖瓦钢筋,所有权是永久的,永远都是业主的,

但是,砖也好钢筋也好,都是会老化损耗的。

所有权是永久的不代表可以永久使用下去,就好比你买一辆车,车的所有权永远是你的,但是超过一定年限就不让你上路了,保险也不保了,一样的道理。

在银行的角度,房子是有折旧的。

土地,是不折旧的,但可惜,大家没有所有权。

银行不给50年以上的住房贷款,不是担心70年产权到期,

而是担心房子成为危房,或者房子被拆迁了,

因为你抵押给银行的抵押物,是房子本身,一旦房子成为了危房、垮了倒了或者被拆迁了,这个抵押物本身就不存在了,在银行的角度就是很大的风险。

无论将来政策如何变化,

在银行的角度,只关心一个问题,抵押物的风险如何。

北京某老小区改造表

知乎用户 盐选推荐​ 发表于 7/28/2019

2017 年有一个段子网上流传很广,叫做「十大败家行为排行榜」,分别是:第一名:卖房创业;第二名:卖房炒股;第三名:炒股;第四名:创业;第五名:吸毒;第六名:炒期货;第七名:赌博;第八名:买理财及 P2P;第九名:养宠物;第十名:淘宝。

而与此对应的则是「十大兴家行为排行榜」,分别是:第一名:北京买房;第二名:上海买房;第三名:深圳买房;第四名:广州买房;第五名:南京买房;第六名:杭州买房;第七名:厦门买房;第八名:天津买房;第九名:武汉买房;第十名:郑州买房。

**这个段子虽然好笑,但是却道出了过去 10 年国内资产配置的最大趋势,就是房价暴涨。**到了 2018 年,很多中小城市的房价开始回调,很多人开始疑虑,房价已经到头了吗?未来的房价还会涨吗?对于这个问题,需要从本轮房价上涨的逻辑来分析,寻找真正的答案。其关键原因有三个:城市化的推进;土地的供求关系和货币超发。

城市化的转折:从城镇化到都市化

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,可以将房地产市场划分为两个阶段。第一个阶段是在 2013 年以前,期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近,普涨阶段;第二个阶段是 2013 年至今,这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化,一线城市房价高歌猛进,一些二线城市房价明显上行,但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

为什么会出现这种情况呢?安信证券高善文团队使用一个有效的指标——小学生在校生人数。通过数据分析得知,2013 年到 2015 年,全国范围内的小学在校生人数增速为 0.02% 。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达 7% 以上,远超全国平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

对于孩子正在上小学的年轻父母而言,要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平,环境的质量,治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市,这些城市的人口流入就在上升,并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢,同时表现为小学在校生人数增速上升,房价上升,以及住宅新开工上升。

那么,在都市化过程中,人口集中流入了哪些城市呢?根据数据分析,在中国的北方,人口主要是流入北京和郑州;西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游,出现了一个密集的城市群,包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等。我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起,这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。从城镇化到都市化,这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。

城镇化与土地制度

知乎用户 susanna wang 发表于 8/28/2019

2020.5.22

11)补充我在这篇文章中的一个观点:

手头200万现金,是买房还是投股市?​www.zhihu.com图标

房子也是一种周期产品,在配置的框架里,可以算是一种特殊的商品。

我相信有生之年,房子肯定还会有好的买点出现,判断是否买入的标准,就是上文提到的投资收益率(租售比,对应股票的盈利收益率,但是股票投资更加复杂,不能只看这一个指标)和杠杆比。

但是目前,这是一个很糟糕的投资品,估值过高,杠杆也加不上去(二套首付六成),流动性还差。

这波股票牛市之后,按照历史经验,楼市应该会接着涨一波,比如08年和15年大水漫灌的时候,“水”都是先进股市,再进楼市的,所以07年股市大涨,09年房价大涨;15年股市大涨,15-16楼市大涨。但是考虑到现在的房价水平和投资收益率,不如拿债券,so…

总之,刚需买房和投资一定要分开考虑,就像买保险和投资属性千万不要混在一起。

从周期的角度来说,

基钦周期,也叫库存周期,长度一般为4年左右。

朱格拉周期,也叫资本性支出周期,长度在9~10年。

房地产周期,大概是18~20年左右,其中下降就应该占有4~5年,整个周期中包含4个基钦和2个朱格拉周期。

最后一个就是康波周期,50多年一次,从资本主义问世到现在一共没几次。

这些周期都有自己的扩张期和收缩期,目前这个阶段,正好是一个20年大周期的尾声,所以多个周期共振,去年2018年,权益类市场就特别熊,基本没有人赚到钱。

而中国的房地产,从1998年房改开始已经牛了21年了,从周期规律上来讲,本来应该已经到头,但因为2016年一波棚改,意外又上涨一波。

纵观历史,世界上任何一个国家,任何一个角落,都没有只涨不跌的资产。资产泡沫为什么会破裂,是因为这个社会的资源是有限的,你不可能让所有的资源,跟随泡沫一起膨胀下去,就比如货币,你不可能永远宽松下去,只要货币扩充的比例,低于了泡沫扩张的速度,泡沫就有可能被刺破。所以,崩溃只是早晚的事。

但是在民众心里,2016年的这波上涨反而是中国楼市永远涨的证明。他们看不见楼市拉动经济的边际效应已经递减,钱投到房地产行业中去再也无力拉动GDP的增长,而另外一边,居民端的杠杆夜已经上到顶格,一些热门城市如杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州等的“居民资金杠杆率”都超过了100%!!

哦对了,还有新出生人口断崖式的下跌。

乌合之众里面有句话,“群众从未渴求过真理,他们对不合口味的证据视而不见。假如谬误对他们有诱惑力,他们更愿意崇拜谬误。谁向他们提供幻觉,谁就可以轻易地成为他们的主人;谁摧毁他们的幻觉,谁就会成为他们的牺牲品。”

所以,房价从1998年开始到现在涨了21年,所有曾经唱空的专家都被pia pia打过脸,老百姓已经不相信房价会跌下来,就像日本80年代那样。

80年代,日本的地价跟股市几乎是同时开始上涨的,1983年东京都率先拉升,当年涨幅13.3%,1984年是24%,1985年是44%,涨幅不断扩大,而随后大板圈在1988年才开始上涨,名古屋圈的快速上涨,则还要晚一些。大概在1990年前后,此时距泡沫破裂只差了一年时间。这和我们的情况很像,一线城市率先上涨,在中后期二线城市启动接力,在泡沫破裂的前一两年,三线城市也开始暴涨。

其实1987年,日本经济学家野口悠纪雄就已经提出了泡沫论,所用的指标就是租金回报率和租金房价比,也分析了人口,利率和产业方面的情况,从而得到了结论,在首都圈以外,还好一点。而首都圈的地价,则已经出现了泡沫。

可想而知,作者当时被骂成了狗。

但是他不甘心,在1990年的时候进一步做了分析,得到的结论是三大城市圈,经过这几年的连续上涨,已经全部出现了泡沫的情况。但批评者就说了一句话,东京房价不可能跌,东京房价永远涨,政府是不会让房价跌的,至于道理就是,因为之前太低了,所以现在才是合理的。还有人恬不知耻的说,房价上涨是因为经济越来越好,引发的实际需求增加。至于租金回报低,他们认为不是问题,未来租金涨上来就好了。还有的人反驳了作者的这种理论,日本就是日本,不能拿国际标准来比较,日本有很强的特殊性,比如当时的税制就跟美国不一样,所以考虑到税制因素,现在的房价就是合理的。

这番论战的时点,已经到了1990-1991年,而日本股市在1990年已经崩盘,楼市崩盘是在1991年。

所以9102年了,中国还是有大量的“楼市永远涨”的看多者,这一点也不奇怪。

估计看多的还得有几年吧。

直到彻底被事实拉回到冰冷的世界来。

因为,这就是人性啊。

17世纪荷兰的郁金香泡沫,1719-1720法国的密西西比股市泡沫和英国的南海公司泡沫,1929年美国的佛罗里达炒房泡沫,都是历历在目,人类历史上首批记录在案的资产大泡沫。你翻阅一下Dalio的《债务危机》,看看近100年中48个案例中各个国家在各个阶段的各种泡沫,历史上其实从来没有新鲜的事情,可每次还是有大量的乌合之众坚信:这次是不一样的。

评论里有小伙伴表示希望用通胀来解决高房价的问题,现在房价这么高,那么多印10倍的钱,房价不就不高了吗?要知道这是一条经济的不归路,历史上没有一个国家敢用通胀去化解资产泡沫的,当年日本思前想后了很多年,宁可让楼市泡沫破裂,也不敢放出通胀的老虎。

历史上放出通胀的老虎会怎么样,想想一战后的德国,想想解放前的上海,想想10年前的津巴布韦,再想想眼前的委内瑞拉。即使你富得流油,只要敢放出通胀,分分钟翘辫子。中国不一样?这次不一样?建议不要这么想~

目前中国的房价有多贵?

中国房地产的总市值规模是65万亿美元(折合人民币450万亿),而美股总市值大概30万亿左右。也就是说中国房地产的规模可以买下两倍于所有美国上市公司的股权。

据统计,2018年全球股市总市值74.31万亿美元,中国房地产规模65万亿美元,可买下全球所有上市公司总股份的87.47%,这相当于中国房地产规模可以控制全球所有上市公司。

而目前国内流通中的货币总额,大概是20-30万亿。

所以,20/450~30%/450=4.4%~6.7%,当然不可能所有的钱都去托楼市,最终能从房地产市场上把钱拿走的人,不会超过5%。

如果你要问,中国楼市的下半场会如何?未来五年走势如何?我们能不能在这巨大的泡沫下全身而退?

历史上呢,不管是哪个国家和地区,十次危机九次楼市,而且房产泡沫往往比股市泡沫的程度更加剧烈、对社会经济的影响也更加深远,软着陆的例子,没有。

是的,你没有看错,没有一例先前经历了楼市大泡沫最后还软着陆了的成功案例,都是置之死地而后生。

我们再来看看历史上的资产泡沫对于经济的杀伤有多大?举个例子,如果一个资产价格涨到了GDP的6倍,然后掉头向下跌了三分之一,也就是说跌去了GDP的200%,这样的损失有多少呢?假设财富效应值是公认的4%,那么损失的200%X4%=8%,再假设每年GDP的增长率只有2%,那么也就相当于4年没有任何增长。如果泡沫膨胀到GDP的700%,之后损失了500%,那么再×4%,就相当于损失掉20%的GDP,也就相当于10年经济增长归零。所以资产泡沫对于经济的杀伤力是很大的。

像2000年美国的互联网泡沫,和1990年日本泡沫之后,都得用10年才能从坑里爬出来。而我们的股市2007年发生了6000点泡沫之后,已经11年了,还没从股市的坑里爬出来。

中国2018年的GDP是90万亿,也就是中国房地产的总市值450万亿是GDP的500%,如果泡沫破裂的过程中房产总市值跌去一半也就是跌去GDP的250%(回到一波棚改大涨之前也是2015年的价格),相当于损失掉250%X4%=10%的GDP,

目前中国每年GDP的增长率有6%,那么10%的GDP的损失也就相当于大概2年的增长归零。

但问题是,在这之后,经历了资产泡沫对经济的巨大负面影响之后,我们的GDP还能保持6%的增长率吗?

当年日本和美国都已经是发达国家,尚且用了十年来缓解当年的资产泡沫,而中国尚未达到发达国家的水平,泡沫比他们当年还大,10年缓得过来吗?

这10年当中,个人的命运会如何呢?

- 加杠杆有大量房贷的,资不抵债,个人宣布破产(详见下文平成流浪汉的例子);

- 收入现金流能覆盖房贷的,缩衣节食,一辈子为房子打工;

- 没有房贷的,也要想想,经济都不好了,工作也不好找了,工资很多年都没怎么涨,然而随着年纪的增长与家庭结构的变化,各种支出逐年上升;

- 因为生存压力变大,年轻人越来越不愿意生孩子,整个社会将会变得更加佛系。

像现在的日本那样,7%的租售比了,还是不想买房,父母更不可能给自己的孩子买房。

因为,经历了大泡沫的他们怕了,房子在他们观念里面,首先已经是债务,而不是能增值保值的资产了。

不过,历史不会简单地重复,

我们当然希望软着陆,通过科技转型提振经济,让楼市阴跌,用5-10年来消化这个泡沫,这是大家都愿意看到的最佳方案,伤害最小,前提是可以成功的话。

但是,危机的本质是类似的,类似的事件会一遍又一遍地发生,到最后,中国楼市到底会如何,与大的国际环境,楼市泡沫发酵的程度,以及政策制定者化解泡沫的水平都有很大关系。

这个结局会不会发生,什么什么时候发生,也都是在动态变化中的,

目前身在局中的我们谁也猜不到。

以下,是我对现有情况下年轻人购房的一些建议,尽量做到风险收益成正比吧:

1)房子的意义?

在发展了30多年之后,中国楼市的风向已经变天,通过政府最近的一系列骚操作来看,房子已经慢慢被剥离了金融属性,未来会成为一个纯消费品,进去容易,出来会越来越难。(有人说地方政府靠卖地赚钱,blah blah,我就问你,“房住不炒”下,要乌纱还是要收入,地方政府领导难道不懂吗?胳膊拧得过大腿吗?)

2)什么情况下才适合买房?

如果是刚需首套(落户、孩子上学),首付30%,利率上浮10%-20%,那该买的还是继续买(选LPR),但是要量力而行,不要拼死吃河豚,现在的房价,不值得你做到“掏空6个钱包、背负几百万贷款、一旦经济下滑失业没有收入来源、房子就要被银行收回”的程度;

如果是投资的,在租金收益明显无法覆盖房贷和利息、二套挂牌越来越多越难卖的市场环境下,已经买的赶紧卖,没有进场的就死了这条心吧;

如果是改善型需求的(小的换大的,远的换近的),那不能算刚需,家里没矿的在现有房价下换租就可以了,没有必要用几百万去解决几十万就能解决的问题。

(拿北京举例,现在一套1000多万的房子,只能算是中等住宅,你租下来一个月才1万2左右,一年15万,租售比才1.5%,房东需要租66年才回本。所以显然是房东在补贴租客。

租这套房子,你每月只花1万2,

如果要买这套房子贷款30年,首付30%,贷款700万,不但一笔要付出300万,而且每月还要还贷款4万元。

也就是说明明1万2能解决的问题,你却要先出300万,后面还要每月出4万。

有人说了,房租会涨的,确实如此,但房租基本涨幅就是一个城市的收入涨幅,差不多是每年5%左右,等1万2的房租涨到4万,大概也需要20几年的时间。

所以即便房租在涨,也显然是租房更划算。更何况你如果有300万首付,去做个保本理财,一年刚好产生15万的收益。基本够交房租了。

而如果你要贷款买房,贷款700万,最后多还的利息还要有700万。30年后你还完了贷款,这套房子基本也就成危房了。现在的建筑都是按照50年标准设计的,这就是说大家根本就漏算了一个指标,那就是折旧率。

之前有复旦大学按照4%去折旧,大家觉得不理解,以为25年以后房子就白送了,其实不是,是复利的概念,也就是0.96的n次方,30年后还剩下原值的30%左右,如果我们按照大家要求把折旧率降低,用2%折旧,那就是0.98的n次方,30年后,其实也只剩下了原值的一半,所以在这样的租售比之下,怎么算都是买房不划算。

当然,现在你唯一的念想就是房价继续涨,而且一年涨幅超过7%,也就是5%的房贷+2%的折旧,

如果按照高标准算那就得涨过9%,也就是5%的房贷+4%的折旧,如果一年房子涨价涨不到这个数,其实就是买房的亏了。

所以有的时候根本不用去猜高点和低点,拿起笔算算就已经很清楚了,只能等别人高价从你手上把房接走的时候,其实就已经陷入了博傻的时刻。

除了等孩子上学,或者当地落户的刚需,其他人都不应该再买房,能不买就别买。同样都是住房,没必要多花3倍多的钱,把租金变成房贷。)

如果几年后,租售比到了5%以上,你也许可以考虑买房了。

但到时候,除了那时候的市场环境(买涨不买跌)下你还想不想买值得疑问外,你手里这套,肯定是要做好准备大概率是卖不出去的,或者需要大幅降价才能出售,也就是买房变成单行线,你应该把它当成纯消费,只进不出,有去无回,只能靠房租来获得现金流回本,那么在你的持有和交易成本有可能会进一步上升的情况下,比如各种房产税出台(5年内必出,2019年全国人大重要立法事项中有房地产税法的制定),那么也许你期望的租金回报率还需要进一步提升,至6%,7%后再考虑入手了。

另外,民居一般是5年会革新一次,从户型到风格、流行趋势也在变化,继承了父母爷奶外公外婆n套房子的00后对你这套老房子是不感兴趣的。这一点也要考虑进去。

这样想吧,你消费升级了想换个吹风机了,你很喜欢新款的戴森,但对家里老的那只国产的吹风机,也不可能期盼着有人来买,以旧换新补点小差价就把戴森最新款拿下是不。

也许到时候,老房子的命运就是出租出租补贴家用吧。

3)买房要买在哪里?

现在的楼市,就相当于牛市末期,一线城市相当于绩优股,三四线城市就相当于垃圾股。市场普遍认为,垃圾股的价格是存在高估了,甚至有些垃圾股已经开始跌了,但绩优股还能有上涨空间,毕竟是有业绩支撑的,至少是能长期持有。

同样按照股市的规律,真等熊市到来,不管你绩优股和垃圾股,都是一块跌的。差别只在于,熊市惨烈的下跌之后会有反弹,反弹过后,绩优股会逐渐创出新高,但垃圾股会重拾跌势,甚至继续创新低。

从这个角度来说,如果一线和强二线城市楼市在未来出现三到五年的下跌,那可能还值得抄个底(买入底线:租售比达到5%,不低于债券的平均收益率;也就相当于你在工商银行PB0.7以下,股息率5%以上时买入然后长期持有,每年拿点分红(=你的租金收益)的意思)。

至于三四线城市,跌十年都未必值得抄底。

4)尽量不要买近两年建造的新房期房。

近两年开发商的资金压力大,房地产是靠资本驱动的行业,目前行业平均融资成本超过12%,君不见大量倒闭的小房企,尤其P2P暴雷后,实力弱的地产商们无后续资金补上,资金链断裂的更多了,连融创这种大企业也开始偷工减料降低成本,交付的新房频频被维权。

综上,房子成为贵价消费品,需要综合考虑性价比+量力而行(实在钱多的,比如你家有100个亿的资产,你想买个京城2-3个亿的非顶级别墅,那也请随便买)。

等想起来,仔一条一条慢慢罗列。。

2019.9.30补充一点:

5)拼死吃河豚的背后:投资要看未来,而不是延续过去十年的成功

最近有个身边的案例,我在上海的一个大学同学,用各种房抵贷、信用贷、信用卡套现出了首付,按揭了他们在上海的第二套房子。每个月的还贷金额,超出了他们夫妻二人的工资之和,目前处于到处借钱拆东墙补西墙的过程中。但是夫妻俩的心态还是很乐观的,觉得买到就是赚到,上海这种城市能回调就是机会,后面肯定还是会涨一波,就算不是大涨也会一直微涨,对他们来说,买二套房一方面可以把房票用足,给女儿买了个学区房;另外还可以跑赢通胀,哪天要用钱了就转手卖掉还赚一笔。

现在很多人的想法可能还是和他们一样。大部分家庭资产配置中,对实际上不能接受亏损的养老的钱、孩子的教育基金等等,其实并没有一个理性的规划,将希望都转移到了对所购产房未来的投资收益变现上。

很可惜,85后这一批人,等你人到中老年,真正要用钱、想要卖掉投资性住房(孩子出国留学、重大疾病发生、社保能提供的退休金不足要拿房子变现补充)的时候,房子已经彻底失去了流动性,其实到时候不管房价涨跌,房子早已变成了一堆空有市值的砖头瓦片,你几乎卖不出去,甚至因为房子太老连房抵贷都做不了,唯一的变现途径就是租金收益了。

但是,你最好的年华已过,所有的积蓄也都沉淀在了这一堆曾经汇聚了你对未来的诸多理想与期待的钢筋水泥之中。

你孩子要出国留学,没钱,你只有房子;

家人得了重病,昂贵的新型疗法保险不覆盖,没钱,你只有房子;

你即将迈入退休的年龄,随着年轻人越来越少退休金也逐渐被通货膨胀稀释到只能维持基本温饱生活的金额,而你本想着年轻时候辛苦攒下的钱可以用来环球旅行过上有尊严的生活,没钱,你只有房子;

你想想到时候你收获的是什么样的生活质量,而当初付出的又是什么样的代价?

人们总是以为高速的增长会自动解决掉所有的问题,比如房贷,随着工资的逐步增长,越还到后面越轻松。过去四十年的历史经验也教会我们这一代这么想:生活总是会越过越好。

然而回顾历史,日本昭和泡沫经济之后,随着股市和房产泡沫的破裂,涌现了一个叫做“平成流浪汉”族群。他们普遍是高素质、教育水平不错的中产阶级。然而日本迎来了失去的二十年,三十年,社会经济发展无力,工资也多年不见涨。

然而,你又要说,这次不一样?中国不一样?中国经济永远涨了?估计你也说不出口。

(建议大家看一下李迅雷老师最近写的一篇文章:

从流动性角度看经济减速下的投资机会​mp.weixin.qq.com图标

目前,融资难和融资贵的已经是一个全球性的难题,因为经济减速和资本回报率下降,即便采取宽货币的政策,效果也十分有限,这也是当年凯恩斯所指出的,全世界都陷入了“流动性陷阱”中去。

过去赚钱的方式已经逐渐失效。尤其是杠杆投资【买房】致富。)

在日本当时的政策下,男的可以和老婆离婚,进行财产分割,这样一个人背负债务,家庭的其他人不会受到影响。但是这样,一个本来充满希望前景的中产年轻人沦落为“下流人士”,他的人生也就基本毁了。

而且杠杆越大,越是危险。

所以想想,在确定的流动性陷阱的面前,你是否将像平成流浪汉一样,一辈子背负房贷债务,还贷到死,并老无所依?这是否是你想要的结局?

投资性房产,最终将会像P2P一样成为大面积收割中产的大Boss,立贴为证。

sigh…

6)固收市场的尾声,浮动收益市场的牛市开始

继P2P的后尘,最近身边听说了很多固收类的信托和私募产品的暴雷,

其中不乏很多中产,几乎是一辈子的积蓄都亏在里面了,

比如某个地方几乎是全村的拆迁户,几百万的拆迁款全部赔光,等于白拆;或者公务员家庭,两夫妻快退休了,这么多年来积攒的200多万积蓄在一个信托上都赔光(本来准备留给孩子的);还有做生意的个体户,450万的理财全部没有了,等等。。。

其实并不奇怪,现在P2P加速出清,对于很多行业可能都有致命的影响,比如信托这些非标资产,私募投非标的基金,都将产生较大的风险。因为有些公司借钱,什么手段都会用,民间P2P这块出问题被清算了,其他地方借的钱也就立马还不上了。所以大家手里的非标固收(私募、信托)类投资要格外小心,后面大家听到的暴雷声可能将会不绝于耳。

我想说的是,大部分人对于这些非标固收类产品暴雷的理解,可能以为是一个偶然,是个人投资的判断失误;其实这是一个必然,是时代财富投资逻辑转换的一个缩影,因为经济换挡,gdp下滑,所有资产的内在收益率都在下滑,所以之前投的高固收类非标资产现在暴雷了,其实并不是一件不正常的事情。

假如我有 500w 存进余额宝,那我可以每天坐着等吃吗?​www.zhihu.com图标

我在这个帖子的回答里说了,连交易所的门都进不了,只能在四五级交易所叫卖的称为非标资产。银行拿了那么优质的债券,坏账率还在2%左右,你投一个非标资产竟然0坏账,这科学吗?能发债的公司,肯定不会选择信托。那些利率比债券高出来的那部分,就是风险补偿。而且信托投资的额度还很大,一笔下去就是几百万,之前都是刚性兑付,但终究会有不能刚性兑付的一天,而这一天已经逐渐到来。

7)覆巢之下安有完卵

主要的原因,是因为我们所处的时代已经改变,经济发现模式正在改变,财富通道模式也在切换中。

以前的经济环境,是投资拉动的,谁胆子大,谁的资金+其他非货币生产资料投入大,谁就能赚钱,比如能从银行借到钱盖房子的人,能撬动资源的煤老板,或者工厂主撬动成千上万的人力,在之前的经济模式下,谁的投资(杠杠)大就能占到更多的便宜,就能赚到更多的钱。

但是现在的发展模式,像上面李迅雷老师文中所说的,全世界经济在“流动性陷阱”的格局下,是对资本使用效率高才能赚钱。

因为逐渐老龄化的社会,对资源/资本的需求量在下降,

那么,整个社会对资本/资源的需求没有那么大了,之前那种举债买资源加杠杆的模式就越来越难赚到钱了。

到投资市场上来说,大家很喜欢的固收类产品的**间接融资方式(私募,信托,很多银行理财产品,保证一定的高收益率)**会越来越不行。

因为,第一,GDP增长率一路下滑,国际环境也是美联储降息放水,全世界的利率都在降,欧洲几个国家的国债收益率都负的了,国内的十年期国债收益率虽然最近回升了一点但是长期来看也一直在降,未来固收的收益率必定一路下滑,就算之前测算过、做过尽职调查的项目,很安全的7-8%的信托产品都可能会因为大环境的利率变化而暴雷;

第二,以前我国主要是间接融资市场,所以银行们躺着赚钱,你是国企、你有固定资产地皮厂房机器之类的抵押物我就放贷,

在过去大力发展制造业的时候,这种思路没有问题,这也间接助长了一波楼市繁荣,

但是后来不行了。

这些固定资产的老制造业拉动经济的边际效用递减,贷款无法发展高科技,那些只有几个脑袋几台电脑没有任何固定资产的科技企业们根本不肯能从银行贷到钱,第一步融资活下去都难,更不要提能够华丽变身为伟大企业如腾讯阿里之类的新经济了,君不见人家即使做大牛逼了,也因为不符合A股上市的要求都去国外上市了吗?

所以要搞活新经济,就必须大力发展直接融资(发债,发股,但是不保证一定赚钱,或者换句话说,这个过程中,会有人赚大钱,也有很多人会亏钱),让这些银行看不上的代表新经济的企业们在小的时候就有其他正规的渠道融到钱,这样才能确保他们万一长大了能把胜利的果实留给自己人而不是跑到国外投资者手里呀。

现在的问题,是要给这些企业直接融资的渠道,不然他们即使拿到钱也去炒房去了,如何拉动实体经济?要直接融资,那就必须搞风险投资(不可能保本保息给你是不,不然怎么叫新经济呢,本来科技创新的路上就是九死一生),而风险投资,就必须有资本市场退出渠道,现在中国的二级市场比一级市场还便宜,谁还投风险投资呢?

所以,未来只要想发展科技,又不玩房地产,就必须做大股市。

历史也会从之前大家习惯了的间接投资直接投资赚钱切换。

所以不管是对投资还是被投资人来说,历史车轮再往前,会粘住很多人,很多通过过去的方式投资理财的人,如果继续按照之前的方式打理自己的财富,就必然会被消耗,洗劫,然后被历史所抛弃。

所以对中产来说,环境已经变动,投资思路一定要改变,固收类资产的收益率会一路下滑,如果要跑赢通胀,你的投资最终都会被赶到非固收(浮动收益)市场上去。

所以要做好心理准备,改变投资方式。

不学习,期望着靠固收,肯定是不行的,最终会跌到大坑里面。

2020.3.20更新:

**8)**这次美股暴跌,可以算是经济危机了,美联储不断降息之下,各国都会跟进,所以未来票子在手里毛掉是无可避免的。

现在可能还感觉不到,后面通胀会抬头,你会感到你的钱会贬值。

这种时候,就只能买权益资产来对冲。房子肯定是不行了(即使再涨一波,那也是加快暴力清算而已,不要妄想在上面赚钱),A股现在是全世界的价值洼地,即使美股掉下来了,相比之下还是这个点位的A股更具投资价值,这个时候可以贪婪了,越跌越买吧。

2020.5.12

10)关于买房,还是有很多知友问能不能买,我的回答一直都是一样的:

刚需就买,不要堵方向。

现在各大城市都在阴跌了,2015年的价格是比较合理的。但是你不一定等的到(落户,孩子上学)。

另外,现在有个很危险的信号出现,就是M2增长抬头,快要破12%了,

历史上4次房价大涨的时间,分别是2005年,2009年,2012年和2015-2016年,都有一个共同的特征,就是M2先涨,涨过12%,然后M1快速的跟上,甚至涨幅超过M2。

M2先涨说明了,央行率先释放流动性,大量的资金囤积在银行体系,这些钱都不去做生意,因为生意太难做,就等着楼市上涨,一旦楼市上涨的预期产生,M1马上就跟上去,也就是说银行体系的钱瞬间就涌向楼市,强化房价上涨的趋势。最后造成房价大涨。

现在M2已经起来了, 房价的预期如果控制不住,M1跟上去,那万一房价再涨一波,刚需的你心态会完全崩掉,高位接盘是大概率。

有同学问书单,关于经济周期的书,推荐大家可以去看这几本:

《周期》 霍华德马克斯

《逃不开的经济周期》 拉斯·特维德

《积极型资产配置指南》

《涛动周期论》周金涛

《债务危机》达利欧

想进一步知道投资理财如何学习,可以看下面这个书单:

知乎用户 V6.47​ 发表于 5/31/2019

政府调控的根本目的是为了降低换手率,控量而不是控价,阻止筹码在高位堆积。

股票市场里,热门题材股股价涨到高位之后横盘,最重要的就是看换手率。只要换手率不高,持股或追进就比较安全,还有继续拉升的可能。但是换手率高了,大概率表明庄家在出货,散户买进了只会接盘高位套牢,等庄家出货完毕之后股价一路下泻。

比如你十年前在上海以1.5w单价买了一套房用来出租,高的时候价格是8w,现在价格是7w。

对你而言,房价涨跌无所谓,因为反正不管怎么样不可能跌回1.5w,最坏情况也就跌到4w左右。这么多年租金一路上涨,以租养贷,之前买房的成本都收回一大半了,剩下的就是纯利。

但是如果你隔壁邻居是2016年以6w的单价买的二手房,他的压力就非常大了。只要房价再跌一点,甚至原地不动,他就会开始亏损,因为利息的成本也很高。

你楼下那个人更惨,2017年底以8w单价高位接盘,现在已经亏掉了几十万,欲哭无泪,自认倒霉。

整个社会上像你隔壁和楼下的人越多,房价对金融稳定性的考验就越大。**而政府之所以要在楼市过热的时候限购,就是避免楼市高位换手率暴增,导致大量筹码从低位转移到高位。**最后的结果就是低位买进的人拿着卖出的钱移民海外,新买的韭菜顺利接盘。

而韭菜很喜欢在亏损10%-20%的时候恐慌性割肉。自住的一般不会割,但是投资的会因为资金杠杆压力去平仓止损。如果不限售,这部分短线割肉的恐慌盘就又会继续把房价带崩。一旦下跌超过30%,投资客就不会割肉变卖了,而是选择断供,最后带着刚需一起完蛋。

只要大多数筹码均匀分布,房价就不会有太大的风险。如果筹码堆积在顶部,风险就会很大。但是有一个例外,那就是3年内的新房。买新房好比打新股,很难跌破开盘价,开盘价之下没有获利筹码。就算附近二手房大跌,新房的业主也更倾向于选择锁仓不卖。刚买的新房亏本卖掉心理上也过意不去。一般新房降价,都不是业主卖房降价,而是开发商承受不了回款压力主动降价。

目前M2的供应量约等于GDP增长率+CPI,也就是说房价增长只要低于8%,就是相对下跌的。但是名义价格不能有明显下跌,因为会影响银行抵押物担保,所以只能以时间换空间,以横盘的模式维持名义价格,同时租金相当于分红。

所以未来几年的走势很明显,政府会控制房价涨跌幅都在10%以内,只要你的收入增长每年能够跑赢房价,上车的机会就会越来越近。过去那种没来得及加杠杆上车就彻底踏空的事情不会再有了。

当然,还有一个更重要的因素没有考虑到,那就是90后消费观念的转变。大多数90后(尤其是女生)的消费观跟欧美接轨,没有存钱的习惯,有一部分甚至信用卡消费贷负债累累。80后自己存一部分钱,父母再给一部分就能上车,而90后很可能是自己一分钱存不下来,70后的父母自己房贷又没还完。很多90后根本就没有把买房纳入人生的计划之中,更不在乎结不结婚生不生小孩,这可能才是房地产市场最大的利空消息。

知乎用户 女设计师的温柔 发表于 9/12/2019

Bloomberg近日发布了一则有关中国房价的报道,内容真实,但还是觉得惊人。

厦门的套均总价已经直逼伦敦,后面几位的二线城市相比伦敦也差距不大(图1);不少城市的房价收入比远超伦敦的13.3倍,其中深圳36.1倍,三亚30倍(图2)。

另外,该报道还指出,近年来拥有房产在中国已经成为了一个国民痴狂(National Obsession),因为大家都寄希望于买房增值,过去有无数人因此致富(至少是纸面上),因此天量住宅也被空置,业主坐等升值(图3)。

在2018年5月,凤凰网财经有一篇主题为“英国的高房价之殇,多数年轻人穷尽一生或都买不起房…”(图4),对比一下图2的房价收入比,不经让人想笑

知乎用户 Angus Lu 发表于 6/27/2019

先说结论:未来五年房价如何走,取决于中小企业会不会大面积倒闭。

如果未来五年经济形势继续恶化,越来越多的中小企业经营陷入困境乃至倒闭,失业率节节攀升,或者薪资水平走低,那些强行上车的人还不起月供了会怎么办?只有降价卖房。一旦开了降价卖房这个头,就很容易引发楼市的踩踏,这和股票市场是一样的,强大如政府都会回天乏力。

如果未来五年经济形势还可以,中小企业的经营还可以维持下去,失业率和薪资水平没有明显恶化,只要大家能还得起月供,就不会大面积降价抛售住房。再加上政府的各种操作,继续使大家相信房产比货币更值得持有,大概率能维持住房价的基本稳定或小幅波动。

如果未来五年经济持续向好,中小企业效益节节攀升,失业率再创新低,薪资水平提升,那国家又可以放心的涨房价了,毕竟房地产部门和能源以及烟草部门,都是编外税务局啊。但目前来看这条路的希望不大。

理解了这个关系,你就能明白政府为什么拼命减税降费,还要推动各家银行给中小企业提供贷款,所有操作的目的,无非都是为了救中小企业。中小企业提供了全社会大部分的就业岗位,这些人不失业就不会抛售住宅,他们不抛售住宅就不会引发系统性金融危机。

搞笑吧,救中小企业就是救楼市,救楼市就是救银行救国家。

但是中小企业能不能救得活呢?要救活中小企业,无非是开源节流输血这三板斧。

先说开源,也就是给中小企业扩大市场增加销售收入。出口方面贸易战如火如荼,再大幅度增加出口应该不现实了。消费方面政府已经用减税降费方式刺激消费,目前看也许能保证消费继续温和增长吧。投资拉动消费也要重新启动了。开源应该是有效果的。

再说节流,就是给中小企业降低经营成本。减税降费的确给中小企业减负了,但我认为效果有限。因为中小企业以前也是偷漏税的,它最大的负担并不是税费,而是高昂的地价成本以及被地价推高的人力成本,还有异常高的融资成本,前者怎么降?不光降不了,房价稍有上涨,还会继续推高这部分成本,给中小企业补上致命一刀。

最后是输血,也就是让中小企业有继续维持经营的资金。中小企业往往依赖民间借贷,融资困难而且利率远高于我们所知道的银行贷款利率。所以给中小企业提供低息贷款,即是输血也是降低其经营成本的手段,国家对银行使用各种推动手段,银行还是不太积极给中小企业放贷款。毕竟面对的是一群生死未卜又不太看重信用的客户,银行一旦到期收不回贷款是要被追责的,谁敢那么慷慨呢。

还有很重要的一条因素我忘了说了,经济萧条的时候,往往是财大气粗的行业领头羊,血洗中小同行企业、以实现财富和资源进一步集中的最佳时机。巨型企业们磨刀霍霍,中小企业们自求多福吧。

所以未来房价走向,看中小企业会不会大面积倒闭吧。

知乎用户 花半楼 发表于 11/9/2019

高票答案

@王克丹

写的非常好,论证严谨、条理清晰,我给了专业徽章,建议阅读。

王克丹论证的角度是历史上房地产在GDP中贡献巨大,牵一发而动全身。但现在近年来刺激房地产的边际效益越来越低,且有引发系统性风险的可能。所以,结合国家的房地产政策(不在作为GDP增长的支柱,现在是先进制造业)可以看出,房地产的历史任务已经完成,现在它需要价值回归,回归到单纯的居住属性。体现在房价上应当是总体普跌、局部分化上涨,但由于二手房市场被锁死,购买力集中于少量增量新房,而新房和二手房互相参照,价格目前基本平稳,跌幅涨幅都不大。

我将从另一个更直白的角度来论证这个问题,提供一个房产价值的分析框架,同时穿插一些基础知识的讲解,方便大家理解。

花了大量时间准备数据,建议仔细阅读。

1. 前言

费雪方程式是描述货币和资产价格的基础依据,20世纪初由美国经济学家费雪提出,其起初是用来描述国家宏观层面的货币创造和流通的理论。其表达形式也非常符合我们的直觉:

费雪方程式: M V = P T

其中: M为货币总量,V为货币流通速度,P为产品价格,T为产品交易总量。

货币流通速度V是受一国的经济政策制度限制,可以认为为常数。而从国家层面看,产品交易总量也不会发生明显变化。**所以,产品价格P与货币总量M成正比,货币总量增大,价格上升。**这也符合我们的常识,滥发货币导致通胀。

2. 对于房地产行业来说

具体到房地产行业,则情况有些许不同。现在成熟的房地产行业从拿地到销售周期在3-15个月左右,所以T可能会发生较为明显的变化。

我们对公式进行变形:P = M V/ T。

P指的就是房价,M为房产市场上的货币量,T为房产市场上的存量房和新房。V依旧保持不变。

2.1 M的变化

讲到货币,就必然谈到货币政策,货币政策核心是货币创造。

货币创造现在有两种观点,

  • 一种是货币是外生的,货币创造的逻辑是 央行调整基础货币->信用创造->贷款,其核心观点是央行可以控制货币总量。
  • 一种是货币是内生的,货币创造的逻辑是 信用创造->贷款->央行调整基础货币,其核心观点是货币创造由经济活动开始,央行只是进行辅助,其不处于控制地位。

上述是简化的逻辑,现实中的货币创造逻辑相当复杂。在中国,不同时期,这两种逻辑分别发生着主导作用。

不过不管是哪种,货币创造的本质就是基于基础货币的信用创造,信用创造改变了货币总量和货币分布形态。

  1. 基础货币量的变化受央行控制,由于人民币锚定美元,且加入WTO后外贸剧增,所以过去几十年外汇占款对基础货币的影响很大。基本逻辑是:你卖了一件商品给老外,老外给了你100美元,你找央行换了700人民币,这个700就是基础货币增量。

2. 央行调节整个社会信用创造的工具有多种种,归纳起来为三种,俗称央行三大法宝:

  • 存款准备金: 用于限制商业银行可用于贷款的钱,老百姓存在银行的钱有一定比例不能用于贷款,其变化影响范围大。常说的降准指的就是降低存储准备金率,其意味着银行可以扩大贷款。
  • **利率:**指的是基准利率,不同国家不同,一般指商业银行向央行存款和贷款的利率。一方面用于调整商业银行可用于贷款的钱,一方面用于调整其他利率,比如同业拆借(银行间互相借钱)、老百姓储蓄利率等。相对于存款准备金更为温和、见效慢,影响范围大。美联储说的降息,说的就是这个利率,也即商业银行向央行存款的利率。
  • **公开市场业务:**指的就是逆回购,MLF(中期借贷便利,俗称麻辣粉)等,主要表现为央行公开购买商业银行的抵押品,以向其借钱,要明确到期期限。其也用于调整商业银行可以贷款的钱。见效快,影响范围相对小。

说的有点细,主要是方便小白也能看懂。总而言之,就是央行可以通过一些操作来控制总体信贷供给和需求。

3. 上面说的是央行和商业银行之间的逻辑,而市场贷款发生的行为更多的是是企业、个人和商业银行之间。具体到房地产行业,则为针对房地产企业、个人的贷款政策如何,能否贷款,贷款利率是多少。这影响着在此行业创造、流通的货币总量。

其主要体现为两点:

  • 如果房地产政策友好,以房地产行业为支柱产业,则商业银行偏好对房地产企业贷款,导致实体经济被吸血,其本质是本来需要流通在其他行业的货币流通到了房地产行业。
  • 商业银行偏向给居民部门办理房贷,居民也乐于买房,这样居民部门又创造了大量货币。

我们经常见到有人说房地产是水龙头、有人说是蓄水池,争论不休,其实说的都对。从货币总量来说,房地产行业信贷活跃, 大量创造货币,是为水龙头。从日常消费来说,居民存款和新增货币要么转移到了消费能力弱的少量有钱人手里(钱多不代表消费成比例增长,比如你有10款钱,花掉5块,有100,花掉30,有10亿,根本花不掉1亿。),要么还在房地产行业流通,从这个角度看,是为蓄水池。

那么,由以上内容,我们可以总结出房产市场货币量M的影响因素:

  1. 国家层面货币总量的变化。
  2. 房产市场政策(包括房地产市场政策),影响着货币向此行业的流通性,以及本行业货币的创造能力。

国家层面货币总量的变化

可是很明显的观测到,从09年开始到16年,M2增速都保持在高速,M2就增速意味着市场多出了多少钱,很明显,现金拿手里,一年贬值10+%,相当恐怖。

M2增速高不代表增速的都会流向房地产,不代表其都是房地产行业创造的,具体的还要看房地产行业政策。

房地产行业政策

由于房地产行业在GDP贡献中占据绝对地位,所以任何经济政策受到影响最大的都是房地产行业。

  • 2008年 四万亿计划,官方的说法是钱没有流向房地产,具体情况我也不知道。反正棚改、拆二代在这10年间成了热门词。

  • 2015年供给侧改革,提的三去一降一补,去库存,去杠杆,其实核心都在于房地产行业。

不过不管政策怎么变,你想影响经济活动,就要通过央行三大法宝货币政策,那我们就看下三大法宝中影响巨大的前两个,准备金率和贷款利率。

  • 利率

  • 准备金率

  • 房地产行业本身没有其他任何限制政策

看到了啥?

15年开始大降息,在16年达到最低。15年开始降准。并且没有其他任何限制。

结论:15年开始,由于降准降息,房地产行业将创造大量的货币,当然还有大量的其他行业的货币流向房地产(这图里看不到其他行业的钱流向房地产,但那种与房地产无关企业都去买地挣钱的新闻屡见不鲜,现在还有卖地续命的。), 也即M在增加。

2.2 T的变化

T比较好理解的量为可交易的房屋数量,但更能反映本质的就是可销售面积。

  • 施工面积指的是当年在施工的面积,是累计值。
  • 竣工面积指当年新增的可用于销售的面积。
  • 销售面积指当年销售的面积。

由上图知:

09年到14年,销售面积远小于竣工面积,积累了大量库存。从15年开始,竣工面积逐渐减小。

结论:从15年开始,增量竣工面积在逐渐减少,且销售面积在迅速增加消耗掉增量和存量,导致总可销售面积降低,也即T在减少。

2.3 P的变化

p = M V / T,货币总量 M 增加,产品数量 T 下降,显然价格 P 要涨。

如下图所示,从15年开始,房价果然一飞冲天。

3. 今年之后怎么走?

前面写的那么多不是写了填充版面的,而是基于 P = M V / T,逐个分析了各个因素的变化,以及其对最终价格的影响。

真理就在于其的普适性。未来怎么走,还是基于前面的分析逻辑来进行。

3.1 M的变化

国家层面M2持续处于低位。

房地产政策

  • 利率

  • 准备金率

  • 五限:限购,限卖,限贷,限售,限价。

由上图知:

17年利率开始升高,目前房贷普遍要加点。17年准备金率维持,19年继续下降。但是有五限政策。

结论:虽然利率和准备金率相对都没怎么收紧,但是,房地产行业还是难以创造货币,因为这五个正在执行的限制政策给房地产行业上了枷锁。企业难回款,难以融资。个人更是难以买卖,没有买卖,就没有信用创造,就没有增量货币。另外,由于房地产热度下降,大量热钱开始跑路,典型的如李嘉诚14年就跑了。更明显的证据是二手房挂单量暴增,法拍房增多,降价、跑路,这是典型的信用湮灭也是挤泡沫的行为。https://www.zhihu.com/question/347278467/answer/846693196

3.2 T的变化

由上图知:

竣工面积在降低,但是还有大量的在施工面积。

结论:18年数据没看到,目前可销售面积变化趋势未知,假设维持不变。

3.3 P的变化

p = M V / T,货币总量 M 持平或减少,产品数量 T 持平,价格 P 难以上涨

4. 结论

房地产行业没有增量货币,且存量货币在减少,可销售量基本维持,导致房价难以上涨。

建议:由于目前房价可能处于拐头期,但还没有足够的数据进行确认,建议观望。

数据来源:国家统计局


宏观人人都要懂,建议阅读:

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任泽平建议关注,他的宏观研究有完善的分析框架,我们可以仿照学习。

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微信公众号:业余扯淡。宏观经济、投资理财,你想要的我都有。

知乎用户 Yufeng Huang 发表于 7/19/2019

每次一提到房地产,大家给我的留言就会比平常多很多。

其实也很好理解,目前中国家庭的资产结构中,房子占了绝大部分比例。所以,不管你的房产是自住还是投资,房地产的轻微震动都会调动起大家的敏感神经。

我应该很久没提过房子的问题了。但应该一直强调,房子不再适合做投资品。只要房子的涨幅低于10%,那么刨去通货膨胀和银行贷款利率,就是负资产。

所以,你真的觉得你的房子能每年能涨10%吗?

刚需这时候就真的是尴尬了,我也给不出好的建议。如果真的要买,问问自己,是不是买了房子,幸福指数会显著提高;如果是,那就不要犹豫,毕竟这个世界很多东西是用钱买不来的。

好了,下面我要开始胡扯了。如果我的观点和你不一样,那一定是我错了,你是对的。

6月13日,陆家嘴讲话

郭树清:房子是用来住的,不是用来炒的。凡是过度依赖房地产发展的,最终都会面临问题,凡是依赖房地产投资的企业,最后都会发现很不划算。

7月6日,降温房地产融资,万向信托等10家信托公司被约谈警示

http://finance.sina.com.cn/roll/2019-07-06/doc-ihytcerm1800199.shtml

7月12日,发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月14日,扫黑除恶进入第二阶段,重点查处楼市8大问题!

http://www.sohu.com/a/326846498_181521

新城性侵女童的事情后,上面给房地产打上道德败坏的标签,再进行扫黑除恶。

高,高,实在是高。

目前的情况是房企所有的融资渠道都已经被封死了:银行贷款,发债,海外发债,信托,ABS,地方AMC。

不动房子,智障。动房子,链环爆雷。

北上广深的房子和无限膨胀的财政背后是什么?是房地产吗?是无数民营企业和13亿中国勤劳的人民。

高额的房价不仅仅是通货膨胀的结果。真正支撑高额房价的力量是世界工厂,老百姓有钱了,才有韭菜接盘啊!

世界工厂创造的资产和现金流支撑了负债和杠杆的扩张。

如果没有世界工厂,狂印钞票的结果只能是津巴布韦。

最近看到一个很有意思的公式:M2=GDP+房价增速+CPI。然后最近一年房子没涨吧,然后大家开始讨论水果自由,蔬菜自由了。

简单说,世界工厂能够创造现金流,系统就还能运行,上面就还能拖。

房子的背后是什么?是几亿为了幸福生活而拼搏工作的社畜啊。

真正关心房子的是市民阶级,或者说是中产阶级,是你们这些愿意来看我胡扯的客官们啊。

最底层的劳苦大众,他们的梦想是赚上十几二十万的回大山里盖房子娶老婆。

真正的大资产阶级其实已经不关心房价如何演变了,或者说关心的层面已经不在这个纬度了。

只有我们这些中产阶级,离买房还差那么一点点的,或者刚刚好买上房的人,才是支撑高房价的真正源动力啊。

朋友给我一串数据:二手房挂牌量在5月份后快速上升中,链家上显示南京二手房挂牌量已突破6万套,也是近二年的新高了,而今年三月份只有4万套左右,杭州二手房挂牌量也高达8万多套了。

还有一个数据,我找不到考据了,可能数字会有偏差。大概是说招商银行的信用卡逾期率已经达到3%了。

这是一个非常之恐怖的数据。信用卡不同于网贷,因为会上征信,只要不是万不得已,绝不对欠款不还的。

基于招商是全国最优秀的个人业务银行,那么全国的信用卡逾期率一定是高于3%的。这是一个多么恐怖的数据啊,全国的负债坏账可能已经要捂不住了。

再来结合最近的一条信息。

7月16日,国家发改委等十三部门联合印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》(以下简称《方案》)。《方案》明确提出,研究建立个人破产制度,逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责,最终建立全面的个人破产制度。据悉,下一步,我国将加速修改破产法,补充制定个人破产法将是重点。经济研究专家指出,现在住房、汽车、旅游、大众消费品贷款越来越多,个人破产法制度的实施能有效帮助那些超前消费而又没能还贷的人度过由信贷危机而导致的困难生活。

明确提到了住房,并且排在了第一位。

所以,明白了吗?马上就要有大批人因为房子要破产了,国家已经开始提早做准备了。

综上,我们其实已经没有选择了。房地产和世界工厂,只能选后者,上面也已经静悄悄开始做了,那我就再信党一回吧。

知乎用户 匿名用户 发表于 8/14/2019

我不知道未来五年房价何去何从,但我很清楚的知道目前美国已经彻底把中国定位为战略对手这个事实。未来五年我国和美国关系只会越来越差。

我们的经济体制事实上是半独立的。为什么说半独立,就是说我们的贸易一直和世界高度融入,但货币及金融政策却是一直独立于国际体系。

美国是现代国际体系的缔造者和建设者,不管军事(航母)还是经济(美元)都是这个体系的支柱。当然国际体系也有其他建设者,但这些建设者短期内暂时看不出对美国这两个支柱有什么撼动。

按照正常剧本走,以我们现在的实力和美国对抗是没有胜算的,但是我们的体量确实庞大,尤其是完整的工业体系,因此受到的影响短期内显现并不明显,可能到年底就有明显感受了。但是不管怎么样,现在美国铁了心要打压我们,所以没有胜算也是要对抗这是肯定的。只有认清现实差距才能制定对抗策略,因此边打边谈注定是对抗的常态。

由于核武器的存在,对抗并不是你死我活,更多的是边打边谈,极限施压,挑拨分化,终极目标是和平演变或者城下之盟。

虽然美国有衰落迹象,但是整个西方阵营在思想意识形态上和美国思想价值观还是高度一致的,因此西方合围之势会渐渐形成,各方面影响会越来越大。政治上你们看到了最近的热点事件越来越多,典型的hk。

由于美国战略目标是和平演变或者城下之盟。因此,边打边谈不但是中国这边的对抗策略,也是美国打压中国的战术策略,基本上都是在对抗中等待对方露出短板然后乘你病要你命。

因此你们才会看到美国的如此反复,事实上也许大概或许我们也有反复(哈哈我只是说也许)。可以这么说,边打边谈的策略和贸易政策的反复,两国是高度统一一致的,反正什么时候说什么话有利,就说什么话,什么时候做什么事有利,就做什么事。

所以才有了大阪G20见面会谈的美好结果。其实不用想,大阪会谈肯定会取得好的结果。你想啊,什么事情都答应,什么事情都好说,反正上面大佬表个态,作个什么都答应的姿势,想谈崩都难呀。可是关键是下面的细节还是需要下面的人去谈的,而真正谈判签合同的时候才发现,其实大家都没有让步的意思。总之一个字,拖字诀。

具体可以去关注一下剩下的3000亿美元的关税问题,上次谈完说不加了,过几天又说9月1号加,没两天又说推迟到12月。其实吧,这个事情不用关心了,10月份需要的话在突然直接宣布加税我是一点都不惊奇。总之,这个税是肯定要加,跑不了。但是在这样不断松紧的打压下,不但可以麻痹对手更可以造成市场恐慌,这才是最要命的。

同样,汇率破7,部分人分析说是刻意下跌。我支持这种说法,确实是刻意故意下跌。但是原因其实并不是小粉红理解的那样一切尽在掌握中。汇率下跌的根本原因就是撑不长久了,今天不下跌,过不了多久还是要下跌。与其被动下跌不如迅雷不及掩耳之势主动下跌,不给国外资本做空的机会。下跌之后找个机会高层之间释放一点让步的意思,汇率自然会涨回来一部分,涨不回来就人为操作涨回来。这样不但能释放市场紧张情绪,更能震慑国外资本做空的企图。所以这两天大家看到了利好,汇率反弹了,但是即使是这样,一点不都影响汇率的再次下跌,7.1,7.2,6.9,6.8,7.4,7.3,7.5………….既然守不住那么弹性下跌是最好的方式。

有一部分人可能疑惑,既然汇率下跌对我们没有好处,为什么美国会那么震怒,这边刚破7,那边马上把我们定为汇率操纵国呢?其实这个问题你反问一下自己应该就理解了:既然贬值这么好,为什么之前我们要一直保7呢。对于美国来讲,你破7也好,你升值到6也罢,汇率操纵国的帽子早就准备好了,只是啥时候找个理由给你戴而已。

认清现实。美国有自己的问题,但是哪怕特朗普明天就滚蛋,新上任的总统照样会继续这种打压围堵的战略,这是改不了的,美国的战略并不是一拍脑袋形成的,而是绝大部分顶层权贵资本意志的体现。那些老是说美国社会已经撕裂的说法,说说可以,但是当真幻想着短期内看到美国分裂真的要醒醒。

分析了这么多。其实可以这样理解,现在经济上正在重复当初的美苏冷战时的模式。一切的打压都是在削弱或者定位对方罩门的位置,一旦对方露出破绽,肯定是一击毙命。

在如此大的序幕下你要我去分析房地产,哈哈,我只关心物价。

更新一下,免得答非所问,有很多人说经济如果下行,那么肯定会再来一波放水,其实如果不是现在这个国际环境真有这种可能,但是我们毕竟没有完全闭关锁国,我们采取任何措施不仅仅要考虑到国内,更要考虑到国外。

美国打压其他国家的套路是一贯的、多维的

1,热战,经济战

2,挑拨对方内部阶级矛盾,使其内部分化制造混乱

3,挑动对方内部民族矛盾,使其分裂。

4,制造周边热点,挑动其邻国矛盾。

5,代理人战争。逼迫对方亲自下场。

好好看看吧,对照一下,除了热战,已经全面下手了。

其实认为房价会涨的群体算是对国家很有信心的一部分人,但是你这么有信心就好好想想,在这种国内外局势下,你是领导人,你还会要房价涨吗?好好看看最近关于房子的一些政策。

房子的买卖是依靠贷款的,不给你贷款你怎么交易?有几个全款买房的?就算你不了解国际形势,你关注一下住房贷款的政策就会对现在的房价有个清醒认识了。

知乎用户 匿名用户 发表于 2/17/2019

一线说一线永远涨,二线稳定,三四线以下跌。

二线说一二线涨,三四线稳定,以下跌。

三四线说房价横盘微涨,以下崩盘。

三四线以下说ZF锁死楼市,大城市横盘,热钱溢出导致小城市涨。

以前我是个看空房价的人,近几年让我改变了看法,我认为房价一定涨,

因为

前年我买房了。

知乎用户 匿名用户 发表于 5/3/2019

作为一枚合格得90后韭菜,也觉得房子一定会涨,所以一直默默努力赚钱攒钱,不吃不喝不玩不买衣服不买包不乱买化妆品,虽然赶不上房价的上涨,但想着慢慢来嘛。

但是这个五一回武汉,看到发展大道上的太子两栋楼烂尾了,江汉路的沃尔玛垮了,对面开了几年的大娘水饺换了,西园的米乐星停业了肯德基倒闭了,之前排队超级可怕的那不勒斯披萨也关了,六渡桥从初中开到我研究生的皇冠蛋糕也换了,老喜欢吃的康二姐大过节的也没人排队,旁边的米乐星也是,临时去唱小包,给换成了豪华party包,还没什么人;同学呆了八年的公司今年要降级降薪,另一出版社的同学也说今年要降薪。现在这情况有点魔幻,我也看不懂了。

知乎用户 王凡 发表于 6/29/2019

最近韭菜圈有人在讨论收租股,大体上就是他们发现了一个非常有趣的倒挂。

过去20年中国老百姓都是不相信股市相信楼市的,但是股市也有房地产股票,一些公司的市值是它们持有的房产价值的20%到50%,也就是说你买这些股票相当于不限购的以5折甚至更高的折扣买房。

其实我第一次听说这个脑洞的时候也是觉得妙啊。但推广来看相当多癌股上市公司不都处于“历史性低估”么?要这么说闭着眼睛价值投资不就好了?

这里就突显了我国市场的很大不同。房地产最优利率是拿大量银行的钱撬动房地产市场的,这样也意味着楼市是政策市,政府用一些行政手段就可以控制房价涨跌,但是政府多次干预都很难控制股市。再加上癌股大盘涨跌对地方政府没有直接的关联,他们还是要靠卖地的,这样才形成收租股和房价的严重倒挂(我们可以看到收租股的市值正好是你付出的首付比例,也就是说被杠杆放大前的真实本金)。

所以收租股虽然被低估,但是它还有可能继续跌。房地产被高估,但是暴跌的可能性倒比较小。

所以也许收租股的真正价值是体现一场螺旋通缩后的银行全面紧缩状态下的房地产真实价值(接盘侠能在不加杠杆的情况下拿出多少钱),就是现在房价的2到5 成。

97亚洲金融危机时银行虽然不是通缩但是放不出钱来的时候,香港房价就是高点的40%到50%。

这个判断和我去年说的13年以后买房都是潜在的风险玩家是相同的。

当然为什么我还是推荐买房,之前说了,房价就算真实不涨也会体现货币现象,货币多了名义房价怎么都不会低,那么你这辈子能拿到最低价最长期的贷款(首贷大礼包)依旧是抵抗滞胀的不二选择。

但是这时候就会出现21世纪最有趣的金融现象,就是说你买房不是为了房屋升值,而是为了赚“政府补贴”,在滞胀中保值甚至在极端情况下增值资产。

大概这是人民币资产唯一的保值模式。

当然这是非常粗糙的模型,还要考虑汇率变化,考虑城市的分化。如果人民币崩盘,美元计价的房价跌的太多你也还是亏的(所以我一直说配置避险资产)。如果你的城市是收缩型城市,以后连个人都没有,它一样不能保值,这时候你就得置换到一二线城市去(但这样你也是韭菜接盘侠,为套利者开了绿灯)。

所以人的一生,个人的奋斗是微乎其微的,主要还是历史的进程,其实我个人审美上非常不喜欢周金涛神神叨叨的宿命论气息,但你确实只是一个浮萍,能做到的只有洪水中调整姿势,选一个大概舒服的姿态接受一切罢了。

知乎用户 硬核大卫哥 发表于 10/28/2019

房价会大概率横盘,然后逐渐分化,回归商品属性。

本文不但告诉你影响房价的主要因素,还教你如何查看关键数据,选购房产。

关于房价走势

一句话总结,就是“长期看人口、短期看政策,具体买房看交通和配套”。

长期来看,房价由供需所决定的。说的直白点,你的房要有人肯来接盘,房价才有可能会涨。在人口红利逐渐消退时,我们就要来看人口到底会往哪些城市流入。

无论是与我们国情相似的日本,还是标榜地大物博、人口分散的美国,在过去的发展中都为我们揭示了一个普遍规律——人口会往大都市集中。道理很简单,因为大城市有更多的赚钱机会,有更好的教育医疗配套。 ​

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虽然我们的北上广深等一线城市一直在控制人口规模,但无法改变这个大的集聚趋势,人们还是会往都市圈靠拢。

要了解一个城市的发展趋势,我们可以在统计局网站上,查询城市近年来的GDP增速以及常住人口数量变化。

GDP增速查询

打开统计局的数据统计网站,http://data.stats.gov.cn/,在【地区数据】栏下,选择【分省年度数据】,便可以看到不同城市的一系列指标。

在选定了城市之后,在【国民经济核算】中选择【地区生产总值指数】,便可以看到当地最近10年的GDP增长速率。这里面的106.6就代表GDP增速为6.6%。

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​人口动态查询

在下方的【人口】栏中选择【总人口】项,便可从每年年末的常住人口数量中看出人口的变化趋势。我们可以看到,上海的总人口仅保持缓慢增长,缓解了房价上升的压力。

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在了解一个地方经济和人口的走势后,我们要来关注影响中短期房价的关键因素——政策。政策主要分为两类,**一种是货币政策,也就是看看政府有没有“放水”,一种是更为直接的房产交易政策,比如“限价”、“限购”。**货币政策的一个比较好的观测指标就是M2,这可以通俗理解为社会上有多少现金,M2的增速过快,往往就是“放水”的标志。从以下的统计中,我们便可以看出,M2超发的程度远超房价和收入的涨幅,从某种程度上,房价可能还是低估的。

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我们可以登录人民银行官网http://www.pbc.gov.cn/,在当年统计数据中的货币统计概览里,下载【货币供应量】的数据。

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从下载的表中,我们可以看到每月底的M2货币供应量,用同样的方法查出上一年的M2货币供应量后,我们可以计算得出M2的同比增速。目前,M2增速依旧高于GDP增速,但已经回落到了不到10%,说明高层有意转变通过放水刺激经济增长的方式。

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​除了M2,其他的货币政策也会影响房价。比如前段时间火爆的三四线城市房价上涨行情,就跟“货币化安置”政策紧密相关。通过改造棚户区,给棚户区居民一大笔补贴,促使他们去周边买房,从而提振房价。央行还推出了的专项金融工具——抵押补充贷款,简称PSL,放贷给那些棚改的居民购房。

我们可以看到,三四线城市大部分的购房需求是棚改促成的,这也极大拉动了三四线城市的房价。但棚改在2018年逐步退出,三四线城市房价增速便难以维持,于是我们又会经常听到政府出面干预,禁止房企降价的消息。

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​同时,我们要关注地方政府对于房产交易的一些短期政策,包括限购、限售、买房资格等等。一方面,我们可以找当地政府最新的购房相关政策文件,比对自己的资质;另一方面,也可以咨询几个房产中介,快速了解当地政策。

关于如何选房

在对大环境有了一个判断后,具体选房的艰苦工作才刚刚开始。

首先,我们要牢记任何一个地产商都挂在嘴边的一句话“地段,地段,还是地段”,房子最值钱的不是它的户型,更不是它的装修,而是它的交通位置和周边配套。交通便利带来生活便利,周边有好的学校和医院代表稀缺的社会资源,良好的社区环境和物业是生活品质的保证。这些都是房子增值的根本。

然后,**我们需要知道自己的需求是什么,是投资还是自住。如果是投资,那么我们可以选择被低估的房子,期待周边配套设施建起来后提升房价,或是选择有稀缺性的房子,**比如处在交通要道上、有独特周边配套(比如最好的学校和医院),虽然入手较贵,但保值功能很强。如果是自住,我们可以更多的考虑自己的个性化需求,比如工作地点,比如对户型的要求(二胎建议三房),最后再综合做决定。

购房时,还有些常见的行业“黑话”需要掌握:

1、建筑面积、使用面积和公摊面积

建筑面积是一套屋子囊括一切的总面积,也是我们谈论房价时用的销售面积,但这里面有不小的水分。首先就是公摊面积,也就是分摊到我们头上的公共面积,如走廊、电梯间;建筑面积扣除公摊面积,便是套内建筑面积,但这里面还存在水分,比如我们无法利用的墙体也占用了不少面积,扣除墙体和阳台所占的部分面积后,才是真正为我们所用的使用面积。

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2、得房率

得房率=套内建筑面积/建筑面积。得房率越高,说明公共空间所占的“水分”越少,但得房率过高,也会让人压抑。一般来说,80%的得房率比较理想。

3、容积率

容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积越大,土地利用程度越高,这会影响我们居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5。

4、绿地率和绿化率

绿地率是居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿化率是开发商创作的词,一般指绿化面积与规划建设用地面积之比,范围更加宽松。我们只需要关注绿地率,新区建设中绿地率不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%。

5、楼间距

楼间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。楼间距太近,会影响光照。

6、层高和净层高

层高是指包括上下两层楼面架构之间的垂直距离。一般住宅的层高为2.8米。净层高就是层高-楼板厚度,也就是你的地板到天花板的距离。

7、梯户比

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说,一层楼如果有2个电梯,4户家庭,那么它的梯户比为2:4。梯户比高,更有私密性,电梯拥挤程度更低,但公摊面积也会更高。

8、订金与定金

订金是一种预付款,是当事人中的一方向另一方付一定费用作为担保,可以退还。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额作为担保,不可以退还。

9、个人征信和银行流水

买房往往需要提供个人征信和银行流水。个人信用报告可以在人民银行官网上查询和打印,主要查看你的信用历史,包括个人货款信息(如房贷、车贷、助学贷款)和还款记录,以及查询记录,哪些机构于何时查询过个人信用报告。

申请个人住房贷款时,银行需要你提供近半年的银行流水,一般来说,当你银行流水的有效进账(包括工资和转账等)是房贷月供的2-2.5倍以上,银行才能提供个人住房贷款。

10、共有产权房

共有产权房是指两个或两个以上的人或主体共同享有所有权的房产。在我国,政府为了降低购房门槛,逐步推出了“合股买房”模式的共有产权房,就是**政府与购房人共有产权的政策性商品住房。**共有产权房5年内不得交易自己拥有的那部分产权,出售时也必须补缴房价上涨的部分给政府。同时这类房子不能落户也没有学区划分,所以要慎重购买。

11、设备层

设备层是指建筑物中摆放采暖、通风、管道等设备的那一层。高度在30m以下的建筑,设备层通常设在地下室或顶层。当建筑物层数较多时,设备层通常设在建筑物中间的某一层。靠近设备层的房间容易受到噪声、振动的影响,所以要问清设备层在哪一层,以免声响过大影响自己。

关于房价查询

以上这些都离不开一个基本功,那就是房价的查询。由于房产交易非标准化,且交易信息较为私密,我们很少能通过有效渠道去感知一个地区的整体房价。很多时候通过口口相传才得知房价的变化,这时候入场很可能已经错过了一波红利。

其实一个地区的房价,可以通过官方和中介商两种渠道来获取:官方层面,登录国信房地产信息网 http://www.crei.cn/ ,就可以看到每个月70个大中城市的房产价格变化情况。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

​由于官方数据存在一定滞后性,我们还可以通过大型房产中介,了解一个地区的房价变化。比如在安居客网站中的“房价”页面,https://anjuke.com/market/,我们便可以看到一个地区的房价变化。​

![](data:image/svg+xml;utf8,)

​至于想看具体房子的价格,我们可以在房产中介的APP中查询。为谨防不良中介肆意扭曲价格,建议选择链家等较大的房产中介。

知乎用户 pure日月 发表于 3/12/2019

2019.04.11更:关于放开落户对房地产的影响详见此篇文章:放开落户限制,那又如何呢?

这就是为我量身定制的题目吧,因为今年初刚好我深度研究过未来五年内房地产的走向。

结论:

  1. 对于手头有投资性房产的人来说,接下来的五年,每一年都是最好的逃亡之年。

2. 对于想要买房的人来说,接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点。

下面分析(比较长,请耐心看完!):

2018年年初我也写过一篇预测中国房价在18年必降的预言性文章。结论为:

全国范围内大概率涨不动,除了少数强二线城市,比如武汉、成都等,可能微涨(短期微涨,长期看跌,这里的短期是2019年以内),其他城市大概率开始跌。

总体而言并没有偏离预言预期,连武汉去年下半年房价都有略微下降,上海也跌了不少。近期通过对数据的研究,我有了一些新的结论,主要是对房地产“截止时间”的判断,所谓“截止时间”你可以理解为最终审判时间。我将站在2019年年初这个时间点来分析未来房地产(房价)的走向。

这次我同样不从国际汇率分析;也不从M2增速情况研究;也不从老掉牙的“租售比”论述~~~

不谈这些因素的原因有三:**一是我不擅长;二是这些也不是利好信息;三是这些只是周边原因,而非核心原因。**它们只能对房地产(房价)产生波动效应,而不能对房地产的发展方向产生根本作用。

今天,我就从经济学里面最基本的“供需关系”出发来谈未来房价的走势。

我们必须记住:**房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。**房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。

首先,我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策,长期靠人口。

其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析:

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计,如下图所示):

第一波婴儿潮:1949-1958;

第二波婴儿潮:1962-1975;

第三波婴儿潮:1981-1997;

(注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮)

以结婚年纪来算:

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》,目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:

1997+26=2023;

以读书时间来算:

考虑到大学生本科毕业就大约是23岁,研究生毕业大约25.5岁了,这个时候他们尚且没有积累足够首付款,假设大学生本科工作3年后开始购房,研究生工作1.5年后开始买房(为什么研究生是工作1.5年,因为研究生工资高啊),那么:

1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;

这是一个估计值,其中误差大概率在正负1.5以内,不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明,最后一个婴儿潮,亦即1997年出生的人,最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年,如果这样算,最迟购房年份为2017年。不管怎么说,我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。**未来购房目标客户会越来越少,所谓刚需来接盘,明显是一种忽悠人的胡言乱语,因为我们没有足够的接盘侠了。**也别期望于改善型购房者来填这个窟窿,即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子,并不存在增量。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁(最新值),以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:

1949+75=2024;

1975+75=2050。

2024~2050必定是我国最艰难的时间段,因为这27年间,每年我们国家都会逝去大约2000万人口,有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万,死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间,假定2024年去世人数为2000万,19年到24年逝去人口为等比例增长,未来6年出生人口保持在1500万(几无可能,必定少于这个数),则大约在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。这之后,我们国家的人口将开始负增长。

2022年后,每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算,2022年购房者假定为结婚者,依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁,从2022年向前追溯26年,即为1996年。这一年出生人口约为2000万,按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套,而逝去的人大约1600万左右,大约800万套房子,说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢?这一年去世的人大约2000万,而组建家庭的人由1998年出生的人决定的,这一年出生的人口大约1900万。这一年,意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。**这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子,而是想表明,这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。**从这年开始,我们的房子一年比一年剩余。到时候,马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现,落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后,中国最便宜的东西可能就是房子”,亦即2025年后,和我推算的2024年基本吻合。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

有朋友会说“随着医疗进步,我国平均寿命会增加啊”;

那我得告诉你:日本人平均寿命是80,我就假设我们国家医疗水平大幅提高,中国人平均寿命增长到80岁,那也就是延缓了5年;但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了75年,长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长,但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延缓了一下溶解的时长,并不能改变雪人注定被溶解的命运。

3、房产税

我们要承认:房产税直接目的不是为了降房价的,其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到,房产税会大幅遏制住炒房行为,因为房产税会大幅降低房子的增值属性,以及降低房子的投资属性,甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时,他们必然会想方设法补救,或是出租或是抛售;要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的;如果房产税出来了,他们还不出租,那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流;所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上,因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了,它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束,卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源,既然增量已经没了,那就打存量的主意吧,因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想,只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落,因此房产税会很快推出以履行它的历史使命,大概率两年内出台,因为根本没有时间拖延。

4.城镇化

很多朋友说中国城镇化会给大城市供应源源不断的购房目标人群;

我这就告诉你:你真的想多了,中国城镇化已经见顶了。发达国家的城镇化比例大约70%。下图为统计局的数据,最新到了2018年,目前城镇化率为59.58%。

国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示,2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家相比,我们国家更大、人口更多,基于中国特色我不认为我们城镇化率要和发达国家匹配。我们自有我们的国情,我们的城市难以提供那么多的就业岗位,如果不能提供那么多就业岗位,留着那些无业游民在城市,无疑增加了额外风险。

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如下图所示,这是武汉13~17年常住人口和户籍人口增长情况。净流入人口是常住人口减去户籍人口所得,其差值越大说明城市越具有吸引力,简单计算净流入人口最近五年很平坦。

武汉作为中国目前强二线城市中第一档的存在,17年常住人口增加居然不超过13万,户籍人口增长也不超过20万;净流入人口增长五年平坦如平原。17年户籍人口的暴增是因为武汉启动“百万大学生留汉”工程。不然武汉每年户籍人口增长不会超过5万。

从这里你就可以知道城镇化是不是真的见顶了。武汉作为优势如此明显的城市都这样了,其他二三线甚至四五六线城市则何如呢?

![](data:image/svg+xml;utf8,)

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基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出,且别寄希望于城镇化。

房地产结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动),目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子,即便是这些个城市,非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说,接下来的五年,每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去,必死无疑。对于想要买房的人来说,接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点,五年之后,房地产就是马云说的“白菜价”。

写于:2019年3月2日(两会前)

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