目前不少城市土地财政依赖度超 100% ,长期以往你觉得会有什么隐患?

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据《财经》记者 报道

近日,农业农村部相关负责人说:“严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等”,“也不能以各种名义强制农民退出宅基地和强迫农民‘上楼”,引起广泛议论。土地,乃国之命脉,民之根本,因而,涉及到土地问题的话题总会引起较高的关注度,也十分敏感和复杂。土地改革也是今年全国“两会”的热点,多个代表委员带来了诸多有关土地制度改革的议案、提案。

一个时期以来,中国经济增速与土地供给同向而行。2001年-2019年间,全国实际GDP年均增长8.9%,全国国有建设用地供应量从2001年的16.37万公顷增长至2019年的62.4万公顷,年均增长8.9%,GDP增速与土地供应高度相关。

在过去十几年中,卖地收入已经成为大多数城市最主要的财政收入来源,甚至比税收占的比重更高。数据显示,2019年,中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元,是税收收入的120%,一共有12个城市的土地财政依赖度超过了100%,有些城市患上了严重的“土地依赖症”。

“十四五”规划专家委员会委员刘守英认为,在过去数十年中,这些急剧膨胀的“土地财政”帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时,这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设,有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。但是随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断累积,土地作为经济增长发动机的功能将不再继续,新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。

在过去的十多年时间里,土地问题一直是一个热点问题,一方面快速的城市化需要占用大量的土地。另一方面城市化资本的来源主要依靠土地出让和土地融资。但是如今面向“十四五”,当我们在讨论土地问题的时候,其大的背景已经发生了巨大的变化。

“十四五”时期,中国整个城市化的速度会降下来,不可能再继续靠快速的城市化来拉动经济增长。

其次,城市化的发展方式已经发生变化,城市化正从原来数量的扩张转向城市质量的提升。过去很长一段时间,城市化主要靠土地的资本化来推动,但在上一轮城市的扩张里我们已经把整个城市的体系基本建立起来,过去靠土地资本化支撑整个城市化的发展方式将发生变化,目前的城市化已经开始转向以土地内部的结构调整和土地更有效利用来提升城市的品质水准。

第三, 我们目前解决的重点已经不是城市化的速度问题,而是城市权利问题,例如,越来越多的人进入城市,这些人的城市权利如何保障?

知乎用户 黄老师​ 发表

什么隐患?没什么隐患呀。建议全国今后只留师医公和给师医公做饭扫地种田打下手干杂活的编外服务人员和给这些服务人员服务的服务人员。卖地建房主要是盖给人数占比压倒性的后两者,钱收上来用于给前者发绩效、做一块钱高档自助餐、开学习会、精神传达会、理论培训会、组队外出考察、正能量节目排练和汇演。

如果还差钱?瞧你笨的。再多架些交通摄像头,马路给一些路段增加限速要求,多划点实线,城市里还没划线的停车位都划上线装上收费,城市总停车位增加慢一些,所有没划线的地方不允许停,每天高峰期全域巡回给违停贴条,再多派几队人每天巡查街道和市场,商品摆放占道的、装卸货占道的、消防方案不好的、油烟直排的等等都开上罚单,过路过桥费再升个五块十块,钱这不就找出来了嘛,比从地里长出来还快,割之不尽,谁叫这些百姓犯错在先的,有理有据。

这不就是现在很多三四五线城市的运转现状吗。当地那些由资本家掌控的无编单位,又没自助餐,又没三小时午休,又要加班,职工还惨兮兮的只有两三千块钱,着实太剥削人了,而且从事生产还会给环境带来污染,给职工带来身体危险,所以建议以后尽可能把所有这些不带编的行业都从本地淘汰、取缔、铲除掉,这些吃人的无编单位才是社会根本症结之所在。大家一起来打磨 A4 纸雕花工艺,一起反复改稿几十遍,多制作出一些大气磅礴、鼓舞人心的好文章,多创作出一些芳香四溢、街巷流传的好句子、好排比、好押韵、好成语,这才是更有利于社会经济发展、国家强盛的正事儿。

知乎用户 咖啡因给我力量 发表

只要是个正常人都知道土地财政过度依赖要完犊子……

但是对于绝大多数的做决策的人五年之后自己在哪都不知道,自己优先级只有解决当前的事!再说了就算出问题,全国都有问题,又岂是某个城市的问题?

知乎用户 Onlytest 发表

没有任何隐患

国内土地使用权最高是 70 年,不是永久

第九条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。年限:土地使用权出让最高年限:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年

法理上有的是办法,连改都不用改。

毕竟建国才 72 年,好多问题还在后头呢

大的还没来

知乎用户 sjdvtbov 发表

不敢觉得有隐患。

知乎用户 陈风暴烈酒​ 发表

看到这个消息,全身都是满满的正能量,真为这些城市感到高兴。

中国的问题,没有什么是房价上涨解决不了的。如果问题解决不了,只能说明房价上涨的还不够。

我一直不明白国家为什么还要搞什么高科技,土地出让价乘以 3 - 4 倍,使目前的房价再上涨 2 - 3 倍,有什么问题解决不了呢?

房价上涨 2 - 3 倍之后的好处如下:

1、经济总量轻松超过美国,不再受美国霸权制约,还可以以房价抵御美国的滥发美元。

2、人民群众收入稳定增长,特别是建筑行业和装修行业的农民工,房地产相关行业如家具、家电等等众多行业受益

3、地方政府有了钱,可以使城市管理更上一层楼

4、进一步巩固扶贫工作

5、加大对国外的支持力度,增大国际影响力

6、国家有了钱,可以大规模购买国外优质资产,什么澳洲铁矿、苹果公司、微软公司,统统买下来

7、

……

知乎用户 比知乎压迫的人 发表

一个无法回避的现实问题是:一旦房地产商破产倒闭(皮之不存),那么土地财政将如何维持(毛将附焉)?

就在市场都在猜测谁会成为下一个恒大的时候,融创却向绍兴市政府发出了一封耐人寻味的求助信。

融创在求助信中称,在目前的调控背景下,融创 “绍兴 8 个项目的预售资金监管已达 40 多亿,加上已经投入的资金,合计将近 117 亿资金沉淀,同时,网签进度受限、积压严重,我们有近 600 套没有网签,涉及按揭资金近 10 亿。[1]

最后,融创在求助信中 “迫切” 表示:项目资金的来源本来“一直是集团给予资金支持”,但目前集团的现金流性也出现了很大障碍和困难,政策和环境的急剧和迅猛变化,导致融创经营节奏被严重打乱,“项目的收支已经完全失衡、陷入绝境,项目已经难以为继”,恳请政府给予政策上的专项支持。

这也意味着,不仅仅只是绍兴分公司,目前整个融创集团的财务状况和资金链都面临着严峻考验。

消息一出,融创立即就出现了股债双跌。

9 月 24 日,融创 2024 年 4 月到期美元债的跌幅就创下了新高纪录。而融创的港股价格当天跌幅也达 7.55%,至 14.20 港元;比 2020 年初 46.21 港元的高位已经暴跌了近 70%。

这个画面,也与在孙宏斌融创 2021 年中期业绩交流会上 “除了我们以外都有可能暴雷” 的豪言壮语形成了鲜明对比。

9 月 28 日,融创发表官宣声明,尽管一再强调 “从未有过、也没有任何需求和意愿向 ZF 提交类似报告”,但却承认了有关绍兴项目的文字内容属实,并且是 “因误操作发至了绍兴本地的一个房产交流群,造成了信息的外泄。”

10 月 4 日晚,花样年发布重大信息及短暂停牌公告。公告显示,于要约收购完成及注销购回票据后,花样年控股本金总额为 5 亿美元、于 2021 年到期的优先票据,剩余未偿还本金额为 2.06 亿美元。根据规管 2021 年票据的契约,2021 年票据的所有未偿还本金均于 2021 年 10 月 4 日到期。花样年控股并未在该日付款。

消息一出,不仅导致 10 月 5 日的港股地产股开盘暴跌(融创一度跌超 9%、富力地产跌超 8%),而且还花样年总部还被 “特别工作小组” 进驻。

根据不完全统计,2020 Q4~2021 Q3,已经有包括华夏幸福、泰禾、蓝光发展、恒大、新力控股、阳光 100、花样年在内的 8 家知名房企均出现了债务危机。

显然,在恒大债务危机愈演愈烈的情况下,国内房地产泡沫已经进入了真正的 “多事之秋”。用中信证券的话说就是:

房地产本轮周期和历史有相似之处,却也有较大不同。稳房价、稳地价、稳预期,促进行业健康平稳发展,意味着需求侧的逆周期调节政策可能似曾相识。但逆周期调节的目标不是为了推动历史简单重复,而可能真正推动产能出清(一部分企业主动或被动退出历史舞台)。

用国家金融与发展实验室理事长李扬的话说则是:

2020 年,国内居民的杠杆率已经超过德国和日本。房地产贷款需求增长是居民债务上升的主要原因,所以居民债务与房地产市场存在风险互溢。而自从 2010 年以来,国内居民债务的上升趋势和美国次贷危机爆发之前的趋势相似,尤其值得警惕。目前最担心的,就是国内房地产市场已经出现了 “负资产”(即房产的市场价格低于未清偿的贷款余额)。

甚至,连 HK 金融管理局也坐不住了。

由于担心恒大债务危机会冲击和影响到 HK 的金融体系并导致潜在的系统性风险,HK 金管局不仅询问了 HK 的银行和贷款机构,还下令它们在 24 小时内就对与恒大有关的金融业务做出全面申报,范围包括贷款、衍生产品两方面。


根据最新的统计数据显示,9 月份,全国百强房企实现销售全口径金额 8443.4 亿元,同比下跌 36.6%;百强房企中 6 成企业同比降幅超过 30%(全国 Top 50 房企中有 28 家房企的销售额同比降幅在 30% 及以上),逾半数企业同比和环比出现双降。

其中,销售额同比降幅 Top 8 的头部房企分别为:

恒大(同比降幅 96.26%[2])、绿地(55.54%)、中海地产(37%)、碧桂园(34.07%)、万科(30.33%)、融创(33%)、保利发展(30%)、招商蛇口(20%)。

显然,以往的 “金九银十” 早已消失。

9 月份,全国 28 个重点城市商品房成交面积环比下降 7%、同比跌幅则扩大至 25%。其中,一线城市楼市 9 月整体成交新楼面积环比下跌 23%、同比下降 36%;二三线城市分化持续加剧,佛山、南宁、东莞等城市的成交规模同比腰斩。

尤其是二手房。9 月份,北京、深圳、成都、大连、杭州、南昌、南京、青岛、厦门、苏州 10 个重点城市的成交面积同比、环比分别下降 48%、23%。其中,深圳的二手房成交规模同比骤降 78%,青岛、杭州的同比跌幅也超过了 70%,北京、厦门、青岛、大连、成都、杭州的同比降幅则超过了 30%。

其中,最引人注目的则是在 8 月份曾因 “二手房成交量创近 10 年新低” 的深圳。

根据最新的成交数据显示,深圳 9 月份的二手房成交量从 8 月份的 2043 套降至 1765 套,不仅跌破了 2000 套关口,而且还是 “六连跌”(连续第 6 个月下跌)。

今年 1~8 月,深圳楼市累计成交面积 301 万平米,与去年同期相比已经超过腰斩。整个 9 月份,深圳合计成交 3343 套新房住宅、环比减少 43.2%,1765 套二手住宅、环比减少 13.6%;成交面积环比减少 13.4%。

10 月 5 日,数据宝、腾讯财经联合发布了《城市负债率排行榜》[3]。很快,国内各大网站和平台上有关这个内容的帖子就被全网删除。


30 多年前,日本政府为了遏制日元升值和维持贸易优势,在货币政策上实行了低利率政策,从而推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

1990 年,东京、大坂、名古屋、京都、横滨、神户 6 大城市的地价指数比 1985 年飙涨了约 90%。当时,仅东京都的地价就相当于全美国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

而与日本泡沫时期的资金不仅流入房地产、还流入了股市不同的是,国内的资金主要流入的都是房地产。这也意味着,目前国内房地产泡沫的规模,已经远远不是 “银河系第一泡沫” 这么简单的问题了。

当时,在股市与房市双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫、采取了非常严厉的税收和货币政策,最终,日本股市泡沫比房地产泡沫更快的破裂。

1990 年 1 月 12 日,日本股市暴跌 70%,导致几乎所有日本银行、企业和证券公司出现了巨额亏损。随后,所有金融机构和企业都开始大规模抛售不动产,从而引发房地产泡沫破灭(从东京开始破裂,然后迅速蔓延至全日本)。

而为了处理房地产泡沫导致的金融机构坏帐和 “负资产”,日本人当年花费的时间成本超过了 10 年。

30 多年后的今天,作为 “过来人” 的日本则直白的指出,恒大债务危机凸显了 CN 房地产泡沫的黑洞,CN 的房价收入比、居民负债率等指标已经超过了泡沫时期的日本。2021 年,深圳、北京、上海、广州的房价收入比分别为 57.97、55.80、45.55、40.76,远远高于 1990 年的日本京都、东京、神奈川、大阪(分别为 18.36、18.12、15.32、13.87)的水平。

目前,国内居民债务占 GDP 的比重已高达 220%,不仅超过了 1990 年代初期日本在房地产泡沫之后创下的峰值(218%),而且国内目前的房地产贷款余额占整体贷款余额的比重已达 30%,远高于日本泡沫时期的水平(21%)。

2005 年,日本的土地和住宅市值比 1990 年的 2685 万亿日元,蒸发了 1000 万亿日元以上,相当于日本 2005 年 GDP 规模的 2 倍。

事实上,目前最严峻的问题在于,国内应该如何维持庞大的房地产泡沫规模、从而维持全球第二的 GDP 规模。

对此,高盛认为,2021 年 1~8 月,CN 住宅的新增开工面积比上年同期减少了 1.7%,如果 2022 年出现同比减少 30% 的骤降,那么将导致 CN 的 2022 年 GDP 下降 4.1%。

用 IMF 前首席经济学家、哈佛大学经济学教授 Kenneth Rogoff 的话说就是,恒大危机最终的结局可能并不是演变成 CN 版雷曼事件,而是整个 CN 经济依赖房地产增长的模式即将破灭;BJ 也许有办法强行快速处理恒大破产问题,不像正常民主国家破产诉讼常要缠讼数年,但恒大带走的房地产经济动能难以仅靠中央指令就可补上。

如果说,30 年前的日本房地产泡沫只是 “地球级别”,那么,几乎没人敢想象“银河系第一” 的房地产泡沫一旦破灭,将会是什么样的画面和结局。

约瑟夫 · 迈斯特说,让我们来看看大炮吧:在一定的限度之内,你把它造得越长,它的威力就越大,一旦超过这个限度,它的威力就会下降。让我们再来看看望远镜:在一定的限度之内,你把它造得越大,它就越有力;超过了这个界限,不可抗拒的自然就会使你希望它完美的一切努力违背你的初衷。这就是权力的天然形象。为了保存自己,它必须自我克制、必须永远与那个界限保持距离,它最极端的努力一旦达到这个界限,就会导致自身的毁灭。

楼下保安则说,如果你总是对高房价感到失望、甚至绝望,那么你应该反思一下,究竟是谁给了你勇气、让你觉得有希望的,梁静茹吗?


⚠️以上内容节选自《2021 房地产沉思录》update 44、45,感兴趣的童鞋可以在公众号或 new base 中查看。

参考

  1. ^ 同时,融创还在求助信中举例称,“黄酒小镇项目,是我司在绍兴投资力度和金额最大的产城项目,目前已投入资金 77 亿,项目在今年 6 月份产业地块基本全面开工,但 8 月份住宅地块销售开启至今,截至目前,受惨淡低靡的市场行情影响,目前仅收回 2 个多亿资金,每周只能卖出一两套房子。”
  2. ^ 恒大 9 月份的销售额仅 120 亿元。
  3. ^ 这份债务排行榜是以一线、新一线、二线、省会等 86 座城市为对象进行分析,并通过对 2020 年地方政府债务余额 + 城投债,来计算地方政府负债率和债务率。结果显示,全国 85 座城市 2020 年的债务率超过 100%,75 座城市的债务率比 2019 年翻倍。其中,债务率 Top 10 的城市分别为:贵阳(929.1%)、哈尔滨(764.6%)、昆明(676.9%)、西安(663.4%)、南宁(600.8%)、天津(580.7%)、武汉(577.5%)、长春(563.4%)、重庆(558.6%)、兰州(519.9%)。而 3 个一线城市的负债率也分别高达:广州(281.7%)、北京(201.8%)、上海(122.7%)。

知乎用户 奶包的大叔 发表

我看到很多人说房地产税,客观说,房地产税这个东西全世界也就是只有美国人才拿来当作一个地方政府的主要收入工具,多数发达国家的房地产税虽然都有,但是规模占比都不算大。美国的乡镇一级是完全由房地产税支撑的,特别是 12 年义务教育。

美国人能接受那么可怕的房地产税是因为它以地方自治为基础自下而上的建国过程,其实在世界上是唯一的。而且它的基础设施水平在全国范围内的差距不大, 美国这种维持一个广大国土上低密度人口区域的高水平教育系统,其实整体上看资源利用是非常低效的。

回头看亚洲,日韩台新等地区,其实没有土地财政也一样能过(房地产税比例非常低。新加坡虽然也卖地,但是对财政没有不可替代的支柱性)。

回到土地财政本身,它的问题在于每年都要卖掉至少和前一年一样多的土地,这个本质上等于在问一个不挣钱的公司如何在股市上每年都大额增发一次同时保证长期股价不崩盘

所以问题的关键是收缩并控制政府支出,而不是一味追求寻找一个相同量级的替代财源,这是不可能持续的。现在这种一味拖延,迟早又逼出一次财政断崖 vs 涨价去库存的二选一。

知乎用户 一直住顶楼 发表

土地财政本身不是问题,土地财政实际上是将居民储蓄向政府转移的过程,那么只要土地财政的扩张速度能够与居民收入增长的速度相匹配,土地财政也可以作为一项长期政策存在,当然每年创造的财政收入就要小的多。

但是像过去这些年一样土地财政规模不断扩张,居民收入增长缓慢,这就是涸泽而渔了。当居民储蓄的羊毛被薅秃之后,土地财政是无以为继的。更大的危机在于,土地财政和地方债是相互依存的,当土地财政无以为继的时候,地方债危机也会相应爆发。

为什么我坚信中央现在对房地产的调控不会放松呢?并非出于任何政治的,理想的,信念的原因,而是居民储蓄的羊毛已经被薅秃了,土地财政已经无以为继了。现在调控,还可以借着最后一点碎羊毛把银行等金融机构解脱出来,否则的话,到债务危机最终爆发的时候,只会让金融系统承受更大的打击。

那么土地财政为什么会走到今天这一步呢?个人认为,这是土地财政的制度性缺陷导致的。中央对土地财政是有意为之的一种制度安排,还是默许了地方政府对规则的过度利用,我无法揣测,但是中央长期以来对土地财政缺乏有效监管是毋庸置疑的。

再加上组织对地方官员长期以来 GDP 第一的评价标准,导致地方领导非常有动力通过炒地皮来堆高 GDP。一方面通过土地出让来增加财政收入,然后把钱用于各种不管有必要还是没必要的城市建设,这些城市建设是计入 GDP 的,出让的土地由恒大这样的房地产公司进行开发也是计入 GDP 的。至于未来的债务问题,反正到时候还不知道是谁在台上呢,关我什么事?

这种发展模式的问题在于,一旦有一个地区的领导通过这种方式获得了政绩,周边地区的领导就很难坚持通过招商引资等方式来发展经济了(所以中国真他妈是个内卷社会,连这都能卷)。

如果说早期的土地出让还是和城市开发的需要相一致的,顺便搞搞土地财政的话,近两年很多地方政府就简直魔怔了,疯狂炒作各种新区,各种概念,甚至到了每隔两年就炒作一个新板块的程度。以我所居住的某二线城市为例,从 2018 年至今短短几年,就炒作了某某信息产业园,某某科技产业园,中央创新区,滨江区,滨江湾区(对,你没看错,滨江区和滨江湾区不是同一个板块)。这你要说不是为了炒地皮,打死你我都不信。

今年国家把土地出让金改为由税务部门收取,我相信就是因为这一制度漏洞,希望加强监管,可惜这种监管来的太晚了。长期来看,靠土地出让金来维持地方政府运行的制度已经走到头了,未来中央必然要为地方政府开辟新的财源,我想房产税是最有可能的选择。

===== 后记 =====

客观的讲,土地财政并非一无是处,不靠土地财政,中国过去几十年这种狂飙突进的城市建设不可能发生。但是这种制度透支了未来的发展潜力,本来应该在一个更加恰当的时刻,以一种更加平稳的方式退出历史舞台,代之以更加具有可持续性的制度,但是可惜,我们没能抓住这样的机会。

知乎用户 匿名用户 发表

真不是我非要 “抖机灵”,但这个提问完全就是引蛇出洞。

在官媒或者更高层次的声音发表鲜明、正式意见定调之前,你们这些发言全都叫 “财经黑嘴”。

只有他们表达意见之后,你们才能确定哪个方向算正能量发言。万一官媒说没事,你说有事:那你就是恶意唱衰;万一官媒唱衰,你却说没事:那你就是低级红高级黑大棋党。

说话慎之又慎吧朋友。

知乎用户 Deceiver 发表

我相信政府,海量专家精确计算已经把咱们都安排明白了。

知乎用户 El Facil 发表

曹公公:这是海量顶级专家精确计算的结果,他们当然比我懂,更比你懂

知乎用户 立党 发表

隐患? 实在是太乐观了。

我国房地产市场总值 60 万亿美元,大家都知道有泡沫,假设泡沫为 50%,那么虚高 30 万亿美元。除去这 30 万亿,请问我国历年来引以为自豪的 gdp 增长率真实值为多少?我数学不好,算不出来,请数学好的朋友算一算。

我国历朝历代,真正亡于外患的就宋朝而已,其余都是内部蚌埠住了,关键就在于大一统国家中央集权和地方事权的矛盾,一管就死,一放就乱。这个太大,咱不去说,就现在这样的局面,大家都能想到的是,地方花钱太多,土地依赖太高,但是,地方为什么要花这么多钱? 到底那哪些事该做,哪些不该做? 都说形式主义官僚主义,大家手机上的某软件算不算? 我敢问你们敢答吗?

现在让我感到担忧的是,有两个互相矛盾的倾向,一是限制地方的财政收入,一是增加地方的事务,也就是增加地方的财政支出。前者是集中供地,统一土地收入,后者是教改,医改,教育限制甚至剥离私营资本,这个坑只有地方政府来填。更不要说疫情防控,我粗粗计算了一下,如果一个地级市闹一次疫情,基本全年白打工,乐观一点,两次。

我不大懂经济,但是我始终相信,政府不是变魔术的,钱不能无中生有,要做事,就要给钱。

还有,欠下的钱,总是要还的。

知乎用户 sdstar 发表

怎么可能有隐患!

严重怀疑题主是 50 万

知乎用户 nyu nga 发表

已经不是隐患了。我以前在工业镇干过的,多少厂子老板被房地产勾红了眼,把厂子玩儿垮球的。

先说近的。为了帮助疫情期间生产困难企业渡过难关,政策支持下企业更容易贷款。然后老板们把贷款扔往房地产里扔了。

因为房地产利润就离谱,有的厂就看起来 3000 万,2500 万丢房地产里,拿 500 万运营一个外层的壳子。全部设备,土地都给抵押出去了,别人越投资空洞越大。因为这样运营产生的利息更是重量级,然后一查老板就进去了厂就垮了,股东们一脸愤怒地懵逼。

政府脸丢尽了,信誉扫地地帮他们贷款做担保,企业们还是要死不活,根本填不了那个坑,什么时候利息都亏到银行不忍了,什么时候找个人进牢房。

至于他们买的房地产,整个镇子的新房快被买空了,而仍然像个鬼城。还有某一个老板的儿子带我一起去看房子,他们和我没听说过的一些人达成交易,异地买房互相打掩护。

房子都张嘴 200 万往上跑,同配置带家具你去租,一个月用不了 1000 块,三个人住还有余。房价多少含有泡沫,相比下房租真实很多。

一业兴,百业衰差不多就是这个景象。如果房地产泡沫不要这么离谱,这样铤而走险的人会少很多。

知乎用户 Shakes.Bi 发表

顺手答一下。

土地财政依赖度这个指标普通人的理解有误。

确切说,不是财政依赖土地,也就是不是庞大的财政开支不能被收入满足,不是入不敷出。

而是,原本没钱去完成很多宏伟目标的城市,因为有了土地财政,才有钱去做这些事。

所以大家应该考虑的事那些土地财政依赖度超 100% 的城市在未来几年里面还能否维持过去十几年那些表象上看起来繁花似锦的日子。

地方财政最终也不会出多大问题,不要替政府担心,出问题的是蹭车的人。

多担心担心自己。

知乎用户 观星老道​ 发表

反正不管怎样,伟大、光荣和正确的中国政府都会带领中国人民走向注定的胜利。

众所周知,在这个充满危机、充满风险的世界上,中国政府从来就没有任何一丝一毫的私心杂念,每一个中国政府的工作人员,从工作的那一刻起,就像拧紧的发条,从未有过松懈。“松懈是不可能松懈的,” 一名公务员说,“我要将所有的精力和全部的生命,投入到为人民服务中去。”

怪不得,如此多的大学生兴高采烈、积极向上、喜气洋洋地报考公务员。

走在大街上,中国人从来就不会因为未来的不确定性而感到担忧。是的,未来的确存在着风云莫测的部分,然而,不确定性中又包含了确定性,这是因为,不确定性和确定性是对立统一、辩证统一的关系。把握好历史规律,顺应历史规律,就能将不确定性转化为确定性,更得以拨开不确定性的迷雾,看到不确定性中的确定性——中国政府和中国人民的双重胜利——前途,中国政府和中国人民的前途,一定是光明的。这是历史必然。

关于土地财政的问题,也是如此。中国政府是处理财政问题的能手——只要每一个人紧紧地跟着中国政府的脚步,紧抓中国政府的、马克思主义的人生观、价值观和世界观,从而实现个人价值和社会价值的坚强统一,将勤劳精神、奉献精神,落实到生活中的每一个细节里。

“长期以往,” 著名瑞士学者铿锵有力地说,“中国政府和中国人民将会越来越水乳交融。从互联网上,你就能发现这一点。你看,现在整个互联网上,中国人都纷纷对中国政府表达感激之情。”

“这就是中国。” 另一名瑞士学者笑着说。

知乎用户 女人的刚毅 发表

出来混都是要还的。

土地财政就像吃药一样是应急手段,不可能一直吃。

本身这二十年公务员变成 yyds,国考成为全中国人追捧的对象很大程度上就是依赖土地财政,让任何地方的公务员都成了当地的香勃勃。

以下内容不带主观感情色彩。

地方政府有大把的银子的时候作为分配者的公务员自然是喝到饱。

可是如果土地财政不可持续,大多数地方并没有充足的税源维持现有的待遇。工资不用担心中央肯定管,其他的奖金福利中央大概率不会给你包。体制人员降待遇是必然的。

分税制下地方政府的收入来源大概如下

地税系统:营业税、城市维护建设税(不包括上述由国家税务局系统负责征收管理的部分),地方国有企业、集体企业、私营企业缴纳的所得税、个人所得税(不包括对银行储蓄存款利息所得征收的部分),资源税,城镇土地使用税,耕地占用税,土地增值税,房产税,城市房地产税,车船使用税,车船使用牌照税,印花税(除证券交易印花税),契税,屠宰税,筵席税(2008 年停征),农业税(已停征)、牧业税及其地方附加,地方税的滞纳金、补税、罚款。

对于中国的大部分地方,这些钱根本不可能在维持现有的体制人员待遇的情况下,同时维持城市建设维护。

往好的一方面看,中国这些年不正常的公务员热潮会降温到合理水平,把人才往做蛋糕而不是分蛋糕的地方引。往不好的方向看,相当多的地方真的会进入自我维持都做不到的地步。

你们自己可以看看多少县市这些年的土地财政依赖超过七八成,这么大的比重一旦出现土地财政供应不上而没有新的财源,整个系统根本没办法维持,甚至有的地方将被迫放弃部分设施城区,因为没钱维持。

我能想到的正常流程如下

地方收入锐减是必然的,因为过去十几年的土地财政才是不正常的»地方体制人员降薪,设施设备维护建设变差»人员进一步外流 (中国好多小城市就是靠医师公水电气和地方政府投资来拉动经济运转的)» 大量小城市虚假繁荣破产,就业消费双双拉爆»部分城市找到新的产业重新发展,部分城市直接打回原形»新平衡。

但现在怕的就是大家都不愿意走这个漫长而痛苦的流程。

而其他的流程。。。。。你们自己想吧。。。

知乎用户 eternal 发表

长期来说我们都死了,一时卖地一时爽,一直卖地一直爽。

土地财政本身就是现有条框下的无解问题,不用谈什么隐患,就是明患,不改变无非是利益相关和没有办法。

知乎用户 水管爆裂 发表

这种财政依赖度和「分税制下地方 “常规” 财政收入与地方政府提供的服务不匹配」相关。

所以这道题下面建议把桑弘羊之问安排上。

知乎用户 库尔沃塔森林​ 发表

如果政府的土地卖不出去,应该会造成如下影响:

短期讲,有三点。

第一,影响政府投资,主要是城市的基本建设。去年 8.4 万亿土地出让金,结余了 8000 亿用来弥补一般公共预算,其他的 20%、1.5 万亿用于土地收储和拆迁等,绝大部分 80%、6 万亿用于城市基本建设。

第二,影响政府的一般预算,如果教育医疗花钱不能少,那就会影响公务员的福利(比如广州有几个区公务员的年终绩效没有发),2020 年与房地产直接相关的税收大概 1.9 万亿,是地方政府一般预算收入的主要来源,间接的税没法算(房地产上下游产业链涉及 60 多个产业)。

第三,影响就业。房地产业直接解决了 4~5000 万农民工和城镇人口就业。政府用土地出让金和配套资金的基本建设投资解决了 1~2 亿农民工就业和城镇人口就业。其他的就业也没法算。

中期看,房地产是印钞机,近 10 年以来,是中国天量 M2 的创造者,房地产价格下行叠加制造业过剩和人口老龄化,表现就是去杠杆和通缩。

长期看,可能会影响中国 GDP 大概 2%左右的潜在增长。房地产是中国城镇化的主要推手,是中国经济发展的主要动力之一。房地产上下游产业链涉及 60 多个产业,从日本房地产泡沫破裂情况来看,对 GDP 的潜在增长大概就是 2%。

如果房地产价格步入下行通道,那将是一个 10~20 年漫长的过程,2~3%的 GDP 增长率对中国来讲应该是无法想象和难以接受的。

知乎用户 流云飞袖 发表

没有隐患。

知乎用户 为谁零落为谁开 发表

就随便说个故事好了。

故事发生在一个村子里,村长叫张三,新官上任三把火,他年轻力壮,决心要让村子致富。

但是说得容易,做起来却难如登天。

想要致富,首先要有钱,钱从哪来呢?

张三尝试多种方式,但无一例外,全部都以失败告终。

他想不到出路,也找不到致富的方法,满心忧愁的他在外跑步时,偶然间听闻村民的闲聊,得知有一种叫 “贷款卖地” 的方式,来钱又快,又可以快速使得村子致富。

说者无心,听者有心。

张三细细一合计,发觉这方法或许行得通,心中动容,连夜召集村干部开会商讨,很快就讨论得出一整套完整的计划:

计划的主体是利用村民们签订几十年的卖身契去换取他们自己应得的房子。

这个方法可以提前获取未来几十年的钱,可以快速让村子富起来,好处是很明显。

但坏处也是很明显的——房子都属于村民们的,要怎么收回呢?

张三身边的狗头军师李四琢磨出了个主意:首先,张三以村长的名义宣布征地,从村民们手上拿回土地。当村子里的全部土地归属到村长手里时,再宣布新规,要求村民们只能以租赁的形式入手土地,并且土地的最终所有权归属村长。

到那个时候村民们就算不满意也不管用,签了出售土地的合同,张三就立于不败之地。

完成以上步骤后,张三就可以提高土地价格,以竞价方式让村民竞拍,价高者得。

村民没钱又想卖地怎么办?

哎,这一点张三也想到了,他找了财务丙伍,以丙伍的个人名义开了一家钱庄,为各位村民提供贷款服务。

以物抵钱可以,以人抵钱也可以。

以物抵钱好理解,以人抵钱也好理解:… 你现在没钱不打紧,我相信你以后有钱。有钱那不就能还的起贷款了么?

总而言之,村民们被这一套组合拳打懵了,总觉得村长推出的政策似乎挺划算的,在某些村民的怂恿下,稀里糊涂的拿着透支未来几十年的钱去买回高几十倍价格、原属于自己的土地。

张三一看,行啊,这方法好使,加大力度,如此反复运作了几遍,赚了大发,村子还没富起来,他跟李四、丙伍先富起来了,天天大鱼大肉,穷奢极侈。

但很快,他们发现问题了。

这土地… 没人要了?

张三是百思不得其解啊,这套政策运营体系好得很呐,怎么就失去作用了?

他不信邪,亲自到村里走一遭,一瞅,嚯,好家伙,村民们都不愿意干活了。

他走上前问一个年轻力壮的小伙:“有那么多的田可以耕,为什么你坐这儿乘凉偷懒?”

年轻人瞟了他一眼,满不在乎,:“田是不少,终究不是自己的,而且买了田,不还得跟他们一样,把一辈子都搭在田里像我这样潇洒一些,不更好?”

听到这种暴论,张三鼻子都气歪,回头在村里开会严重批评年轻人的不作为。

批评得很响亮,振振有词,但说者有心,听者无意,当事人根本不在乎村长的评价。

并且不在乎的,不止是一个年轻人,而是一大批年轻人。

他们意识到了过去和未来的差别,宁愿选择忙中偷闲,躲到树荫底下歇息,哪怕只有几分钟,也不愿意做牛做马,活不如狗。

年轻人的坏影响越来越大,张三看在眼里,急在心里。

年轻人不肯买田,村子就没有钱,没有钱,财政收入就要大幅度减少,这就意味着他这村长得挨穷吃土。

回到以前靠耕田为主的时代?

不不不,开什么玩笑,好日子才刚来,哪还有回到穷日子的道理?

张三能当村长,终究主意还是有不少的。

不买田,要罚款,名义是不劳动。

买田,要缴纳手续款项,名义是工作人员的服务费

贷款买田,要给利息。

租田期到了,再加收部分费用,逼着他们给。

另外还要引进人口,让更多的人给钱,嘿嘿,这样的话,赚到的钱就更多了。

张三想得很完美。

殊不知,事实总是事与愿违。

村子的高压生活之下,逼迫越来越多的年轻人出走,他们品尝到了村子以外的甜头,见识得到开阔,对张三的行为越发不耻,鼓励身边的人也离开村子。

并且在重重影响之下,张三的名声变得糟糕,他终于感到害怕,改变策略,尝试降低贷款利息和购田价格,可惜,留在村子的年轻人只有寥寥几个。

最后,看到败局已定的张三,收拾了一屋的金银细软,看着 10 米高的西式风格碉楼,摇头叹气,颓然地离开了故土,前往新的领域。

多年以后,新任村长上任,看着一地鸡毛的村子,不禁摇头叹气,并决心要重振村子,恢复往日荣光,一如… 当年的张三。

知乎用户 澄城铖成歌 发表

长此以往,美国将会彻底倒闭

而我们将会彻底成功

毕竟,成功,是人的本性

相信我,就能获得成功!

————全球唯一指定成功学代言人

知乎用户 来生再见 发表

《关于开展如何做好遵纪守法合格纳税人的活动》

遵纪守法不用多提,相信大家都是遵纪守法的好公民,那么该如何做好合格纳税人呢?

我这里有一个小方法推荐给大家

找到并打开所在地区的 gov

找到你所在地的乡镇街道办

关键字搜索财政,预算

看一下他们当年的预算,就知道了

重点看看人员工资这里

因为这里反映的是比较真实的数据

详细且全面,有些地方会精确到分角

其他的支出明细里水分比较大,一般到十

有的单位经费多,花不完想着法的花

因为今年不花完,明年上面就给你缩减

(人都一样,别管以后有没有反正现在得先占着,占住了,起码心理上不吃亏)

经常发指定地方的购物卡等等

有时候你们在大街上看到的那些一个顾客都没有的特产店,那都是购物卡的指定消费地点……… 这个就说来话长了,说实话这种店谁也能开,这就要看你语言的艺术怎么样了

或者你想了解更多

百度搜索 XX 省(你家)财政预决算公开平台

一定要选带 gov 的,这才是官方

用华为手机随便打开一个南方省份的

如果你想定位

点开找到自己对应的城市对应的部门

或者直接搜索部门

这么多,你随便挑一个点开

…………………

都是 PDF 文件

另一个地方的 PDF 文件在手机上就可以打开,人家的非常直观

这个就打不开,还得需要一些操作

这网站谁做的…… 一言难尽,真是太棒了!

个别单位的公开信息还停留在 2018 年

迟迟不更新

貌似各地都应该成立一个平台监督局

级别怎么也得是正处以上

专门负责监督他们及时更新网站信息

违规者诫勉谈话,给予警告处分 hhh

跳过

看另一个经济强省的

麻雀虽小,五脏俱全

哪怕这个辖区里的居民所剩无几

该有的部门机构,人员编制也一个都不会少

你说机构冗余,也不是

毕竟要让每个人都有幸福感,获得感

所以万万不能减人,减了人,获得感幸福感可能就会大大降低,甚至变成无感

例如科技馆,图书馆,展览馆,群众文化艺术馆,xx 公园管理处(这个爽),博物馆,这些单位里有大量的事业编~

再忙,有窗口单位忙吗?

经济发达地区,人口流动频繁,各项工作都需要稳步开展,需要大量人员无可厚非

偏远地区呢?位置又远经济又落后

上大学出来的年轻人都快跑光了

企业也没有,似乎除了向上要加卖地,好像别无他法

地方不精简合并机构就那么养着

养人需要钱,基建需要钱,扶贫也需要钱,政绩工程还是需要钱。经济一时半会又搞不起来,手里没钱只好卖地,只好向上要,上面刚给了钱,这钱还没捂热乎,发完这些人的工资,再象征性的搞几个幸福感获得感的利民工程(比如在人都快跑光的地方盖个大型体育馆,免费都没人,他还收费 hhh)

这不就又没钱了,再继续规划开发

继续卖卖卖

现在卖不动地了

不是开发商没钱,也不是开发商贷不出款

是经济不景气,百姓手里没钱买房啊

体制人再多,能消化多少房子?

何况体制人手里大部分人都有住房,暂时也不需要,即便再买还挑三拣四的

远的不买,环境差的不买

那城郊剩下的只有底层买

现在底层又没钱,谁还敢轻易拿地贷款?

就像南方的小厂一样

不能停,停了麻烦更大,借债也要开下去

可是债,早晚都要还的

就看怎么还了

知乎用户 W 先生 发表

对他们来说没有什么隐患

他们用这个方法搞到了钱,然后把自己的资产和亲属都弄到海外去爽歪歪,对他们来说有什么隐患?

知乎用户 崖上迎风雨​ 发表

“请问你为什么要润,是因为这里有什么隐患吗?”

“没有,什么隐患都没有。”

“那你为什么去水深火热的锅外?”

“因为那里可以有隐患。”

知乎用户 鼠兔二象性 发表

依赖土地财政不是问题。问题是依赖 70 年后的土地财政就有问题。应该推行土地税,房产税,每年收价值的百分之一,取消七十年土地使用年限。现在的做法是一次性收七十年,应该改成每年收,以杜绝寅吃卯粮。

知乎用户 臧大为 发表

这岂止是隐患啊!这是危机啊!

最近我写房地产的文章实在太多,今天剑走偏锋,说一说我在的城市,从事房地产行业相对于其他行业,工资差距有多大。

乐山平均工资也就 4000 左右,好多大学生回来找不到工作,一些只能去考公务员,事业编制,还有教师,再怎么着,五险一金有嘛!年终奖不少啊!混个几年,年入近十来万嘛!

但除去这个这些岗位少、挤破头还得早早看到一辈子命运的工作之外,还有啥挣钱的营生吗?

互联网?笑话,这么给你说吧!你在成都当程序员,一月 1.5 万,来乐山找个月薪五千都够呛,我高中同学做平面设计,在乐山只能去广告文印,另一个无奈做了文员,前者 4000 出头,累的要死,福利仅有社保,后者不到 4000。

科技?乐山有啥科技?我没听说过。

工厂?有,的确有,但占比实在太小,也都是些没落的产业。

制造业?身边老的少的一起算,以及每年认识的几十个客户,没一个从事制造业。

旅游业?乐山靠这玩意根本挣不了钱,留不住人啊!

只有餐饮,对乐山是个养老城市,房价不高,新楼盘也就 5000 到 7000,大家喜欢吃喝玩乐,厨师的工资比较高,中等餐馆厨师工资能上 6000。

其余工资不错的,我能看的到的,只要房产行业人员,当然,医生别算在内,这个和城市无关,全国无论哪,熬到三十多,都是高薪。

你知道乐山售楼部置业顾问一年可以赚多少钱吗?

业务比较熟的,除了少数问题大的楼盘,一年二十万没跑,曾经有一个楼盘待遇实在太好,那个二十出头的女大学生,第四个月就二十几天,挣了 5 万,而她的水平很差,除了亲和力,一无是处。

房产中介差别巨大,但平均工资能上六千,但一年能挣 20 万以上的,占比百分之 10 完全没问题,挣 10 万以上的占比百分之 30 没跑。还有一大波人,熬个几年,能力强,会来事儿,做了领导层,遇到好的行情,一年 50 万加的真不少。

置业顾问还有学历要求,一般得大专文凭,少数大学文凭。

房产中介完全不要,是个正常人都能做。

看懂了吗?

我想说明什么?

在房地产这趟水里,就拿工资来讲,已经极其不均衡了。

一旦房地产崩了,这批人会何去何从呢?以前挣惯了大钱,以后去干五千的活,会怎么想 呢?

这和地方财政一样,以前严重依赖土地财政,一旦没了,财政哪来呢?

财政哪来呢?

财政哪来呢?

财政哪来呢?

靠停车收费吗?

乐山近几个月,增加了上万个停车收费点,只要停在城里,要么出钱,要么赌一把会不会有罚单。

也不算贵,上班族满停 12 块,只要超过 20 分钟就 3 块,两个小时 5 块,我同事一个月花两三百,我一月消耗才一千呢!

保守估算,一年能入账一个亿!这还是几个片区还没收费的情况下呢!

知乎用户 雷宇​ 发表

15 年的时候,苏州地方债突破了 1 万亿大关,被中央点名,同期无锡地方债 100 亿内。

地方解决不了了,中央出头帮地方免地方债,怎么免? 房价这不起来了吗? 苏州房价蹦的多欢快呢?

至于地方债怎么会这么多的?

参考一下正在建设中的无锡高浪路快速路改造,由原先的高架方案改为隧道,多!支出了多少 XX 亿? 顺带说一句这条路创造出了全国道路建造每公里之最,感兴趣的可以查查。

这只是各地地方债的一个缩影。

目前的主要矛盾是相对收入并不高的人民群众 和 花钱大手大脚的管理层。

从无到有,从有到优,这需要这个过程。目前第一步还没有实现,却已经在扯蛋负巨债玩第二阶段了。

再苦一苦百姓直接实现第二阶段?

实际是要表子不要里子!

知乎用户 匿名用户 发表

房产税、个人所得税(収租)才应该是城市税源!谁在城市里的房产多,谁就该交税多。这个理都懂 可是房产税落地咋这么拖延?既得利益者在作怪!

知乎用户 坡刘 发表

有的人说我们国内不需要靠房地产税就能摆脱对土地财政的依赖,彭叔对此是真不太相信。纵观全球各国,发展到了中后期的时候,财政的主要来源基本上都是靠房地产税,因为只有房子,才可以持续源源不断的征收到税费。

靠卖房撑不了多久的,人口红利消失以后,一二线城市的人口也很难再像过去十年一样快速增加,再加上各地搞的那些新城,只有对存量房征税,才是一劳永逸的事情。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

都 2021 了才来谈隐患就好比火都已经烧到头发上了才来注意到火的存在一样。

土地财政从来就没有什么隐患,不需要砖家们的高瞻远瞩去发现什么深刻问题,因为它所有的问题自始至终都是明牌,有的只是自欺欺人掩耳盗铃罢了!

另外很多人对房地产对土地财政有一个根本性的误解,以为房地产和土地财政是发展的问题,但实际上房地产也好土地财政也好实质上是一个权力分配收益的问题。用一句话简单的概括一下:

有能力和权力决定房价的都是希望房价上涨并能从房价上涨中获得收益的,而希望房价下跌并能从房价下跌中获得收益的却没有能力和权力决定房价。

就好比你对一个控场出老千而赚得盆满钵满的庄家说赌博的危害是毫无意义的。

知乎用户 北宁 发表

其实这个问题的本质非常简单。

就是之前大概 20 年的发展,其实是通过透支未来的方式,获得了与生产力不匹配的生活水平。然后现在能借的都借完了,透支不下去了。

解决办法其实也比较明显,就是把生活水平降低到和生产力匹配就行了。至于怎么样算匹配,看看人均 GDP 和中国差不多的国家,巴西、墨西哥、马来西亚之类的,照着来就行。

但是很可惜,大部分人是不会选择这种解决办法的,一方面是牛已经吹出去了,现在认错不等于打自己脸吗,另一方面这么多年的宣传下来也让很多人产生了中国应该在各方面对标欧美发达国家而不是第三世界发展中国家的错觉,让他们认为中国的生活水平就应该达到欧美水平的。

归根结底还是之前运气太好,发展的太顺利了,以至于让人把不合理当成常态了。所以说,现在就需要一次足够严重的,能让以上两种人都损失惨重的失败,才能让他们认清事实,知道中国只是一个普通的发展中国家。然后事就好办了。

知乎用户 燃素 Oxygen 发表

任何的改朝换代离不开土地。谢谢!

知乎用户 「已注销」 发表

只要债务是内循环,控制在国内,债务上限就可以继续往上加,还不上就印钱,这是现在有势无恐的加债务,土地收入能覆盖利息就行的根本原因。

今天繁荣了再说,儿孙自有儿孙福。这个是有前提的,就是技术一直发展,资源源源不断,现在是技术发展瓶颈,资源有限,就造成内卷,内部间各部门间的内卷,现在和未来的内卷。

隐患现在已经体现出来一部分,就是躺平,先是年轻人躺平,不买房,不结婚,不生娃,开发商也要躺平了,不拿地,多地土地流拍。

躺得越多,躺得越久,危害也太,勤劳才能致富,懒虫迟早被唾弃,一个人,一个民族,一个国家,一个世界都是这样。

知乎用户 小石头​ 发表

从依赖度不高的城市抽钱就完事了,一盘棋罢了。

我们市每年 270 亿税收,自己只能留 110 亿,返还 70 亿,剩下 90 亿不都支援其他地方了嘛。我们四线城市都要支援出三分之一税收,有什么大不了的。

知乎用户 Andy 发表

从我国外贸的贸易额结构来看,美国仍旧是第一大国家,日本、韩国、澳大利亚、德国、越南、巴西次之,香港和台湾与我国大陆的贸易额也非常的大。越南、马来西亚、泰国和印度是我国贸易的第二梯队,我国未来的贸易增加额很可能来自于这些地区。

这是我国 2000-2020 年全球贸易额的走势图,也就是在 2000-2014 年间,我国的 GDP 与外贸结构有很大关系,2014 年以后我国提出了 GDP 增速保 7、保 6 的口号,实际意义就是外贸达到了历史峰值,经过短暂回调以后 2018-2020 年的外贸总额稍微增加,但是斜率已经低很多了。2014 年我国的贸易额大概是 4.3w 亿美元,2018 年为 4.62w 亿,2019 年为 4.57w 亿,2020 年为 4.647w 亿美元,也就是我国的近三年贸易额合计增速几乎为 0,侧面告诉我们,外贸市场已经进入存量时代(毛衣战背景)。

我国进出口商品中,机电、服装、高新产品是三大类,此外纯进口的就是原油、铁矿等能源。

我们看到我国的能源进口在 2017 年以后也处于稳定状态,也就是外部市场潜力耗尽的情况下,内部市场也开始出现见顶迹象,表现为人口购买力峰值 2017 年见顶,空调、手机、汽车的消费峰值纷纷在 2018 年前后出现顶部。

在这种情况下,只有房地产处于突飞猛进的阶段,而此时我国的经济也大体依靠房地产和大基建完成。

什么是新能源和电力革命呢?

完整意义上的说法就是存量替代,新能源汽车替代燃油车,光伏风能替代火力发电,表面上是大发展,实际上是存量革命。

什么是增量革命呢?单位商品的市场份额扩大,产值扩大,而新能源革命只不过是把猪肉扔掉改吃牛肉,本质上一天还是吃一碗饭,并没有创造新的消费增长点。

**新能源革命好比电商经济替代实体经济,电商扩张几万倍,实体消亡几百倍,此起彼伏,存量是不变的。**增量革命是人均耗电量、耗能量提高,收入增加、就业增加、社会大循环增加,而目前从外贸、内贸数据来看,不是增加,而是存量替代。

我国外贸企业中外资企业占比 39.9%,国企 16.9%,民营企业 42.7%,也就是毛衣战背景下,外资企业是最容易脱钩和转移生产力,民营企业也可能在越南布局,两者外贸份额占比为 82.6%。

外贸企业结构导致了我们必须慎重应对外贸危机,必要时启动出口退税和产业保护政策,甚至要干预汇率,我国的贸易往来基本都是顺差,这一点比一些东盟国家要好很多。

**中国目前是外贸第一大国,美国是第一大消费国,其次是德国、日本、荷兰、韩国、英国、印度。**外贸第一大国意味着就是世界工厂,负责全世界商品的组装周转,侧面显示出对外贸依存度高,对世界贸易格局有重要意义,几乎是所有国家都与我们有贸易往来,而贸易额度还排在前面,表明我国的国际影响力仅次于美国。

我国中西部地区地区的外贸总额占比只有 18%,东部地区占比 82%,也就是外贸结构导致了我国的东部地区就业和收入情况好于西部,西部地区开发潜力巨大。

在于东盟各国的贸易额中,越南占比 30%,属于第一贸易国,可见越南正在承接我国的一些低端产业。

芯片 + 原油历年的贸易额大概是 5500 亿美元以上,占进口金额的 27.5%,我国目前每年的贸易盈余为 5000 亿美元,占进口金额的 25%,实际上外贸顺差并没有这么大,主要原因在于我国资产市场一直处于逆差状态。

而印度、越南、韩国这些国家顺差并不大,越南本身外汇结构主要是外资流入,而不是贸易盈余,我国的外汇结构比较健康,但是长期的贸易盈余也会导致毛衣战的产生。

因此未来有限度的保持贸易平衡,实现人民币亚洲化非常重要。

在外贸结构中,出口机电占比 42% 以上,其次就是纺织品占比不到 10%,进口产品中矿物能源占到了 12% 以上。

因此制造业兴国名不虚传,我国的发展必须紧密依靠制造业,在全球产业链下有自己的优势产业和立足之处。

知乎用户 娱乐人间 发表

没啥隐患,继续

知乎用户 关关 - 运营狗​ 发表

由于我国特殊的财政体制,地方政府的土地财政依赖度低于 50%,就可以叫做低土地财政依赖度城市,属于极为健康的水平,高于 50% 是高依赖度城市,而超过 100% 则属于超高依赖度城市。

网上找到的资料​

知乎用户 学无涯​ 发表

政府的开支需要严格审计,其实每年政府怎么花钱这个账,很多地方是不清不楚的

在城市的高速建设期,政府花钱多可以理解,毕竟要修地铁,路,绿化,配套设施

但在建设后期如果还花很多钱,这个就得好好算算了,到底用于哪些方面。

土地财政收入就像 xd ,指望地方政府自身去进行自我约束是不太可能的。只能是由中央政府进行强制的行政干预,比如把 “有效控制每年的土地财政依赖率” 作为地方官员政绩的考核指标之一

不然如果人口增长趋势稍微放缓,城市化进程又接近结束,卖地这件事就变成了不可持续的事情,大范围的地方政府财政崩盘也不是危言耸听。

减少优化开支看来是唯一可行的路子,想寻找可替代的优质税源,个人觉得比较难,房地产税即便开征,也很难弥补土地财政留下的大窟窿。另外如果没有转移支付,国内很多地方政府的财政可能早就崩了。

知乎用户 宛陵公子 发表

十年内 gdp 增长率可能会低于美国。老美 80 年代基建就差不多停滞了,作为第三次科技革命的唯一策源地才维持了中速增长,已经是发达国家增长最快的了。你猜中国基建停滞后没有第四次科技革命以及产业升级的情况下 gdp 增长率会不会高于美国。

知乎用户 阪泉君 发表

土地财政意味着张居正和严嵩双赢,无法实质上持有土地的稻农桑农双输。

而大明和和美美 gou 下去的关键是国库不能空→东南沿海可以用海上丝绸之路换汇→那么关键就是要不停外循环

知乎用户 Erika 发表

15 年是解决这个问题的最佳时期,我们错过了,来了一把涨价去库存,彻底扭转了攻守之势。

目前只能广积粮高筑墙,严防死守系统金融风险。

美国佬不是吃素的,两年后的美元加息我们怕是也躲不过去。

天佑中华吧。

知乎用户 阿难 发表

无论什么主义,什么制度,财政都是关键!纵观古今中外,帝国的衰败都是从财政开始的,越到后面越难以为继,无论是古代王朝的覆灭(大清除外,大清在快亡国的那几年收入是一年比一年高,主要是因为贩卖鸦片)还是苏联的解体还是美国的衰落,财政都是关键!

从建国开始到改革开放初期,中国的城镇化和工业化都是通过工农业产品的剪刀差,将农业的积累转移到工业部门的方式初步奠定了工业基础,从而推动城镇化!而改革开放后,与西方接触,国外各种低成本高效率的商品冲击着国内市场,导致经济停滞徘徊不前,依靠农业反哺工业也难以持续! (关注公众号:乐乐的瓜店 ;完整内容在那里)
所以深圳等经济特区开始尝试通过卖地,增加财政为基础设施建设融资。从此开创了一条以买地为财政收入 ,积累城市化原始资本的独特道路,即 “土地财政” 。 94 年 我们开始实行分税制改革,极大减少了地方政府的财政收入的支配,但是却将当时规模还很少的土地收益,划给了地方政府,为以后地方政府实行 “ 土地财政 ” 埋下了伏笔。
1998 年 住房制度改革, 停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,推进住房商品化,促使住宅业成为 新的经济增长点 。 土地财政成为政府的主要收入,同时加大了城市的基础设施建设和公共服务。
起初还处于正常发展水平,土地财政的收入与城市的发展形成了一个稳定的相互作用的正反馈!
一开始,我们的理想状态是: 卖地获得收入,然后加大基础设施建设,接着固定资产升值,吸引资本涌入,于是乎无限套娃,收入与资产齐飞,地皮与房价一色! 87 年的土地出售变现, 98 年住房制度改革和 03 年土地招拍等一系列制度创新 ,城市化的发展速度进入了快车道。 因此所未有的速度积累了城市化所需要的原始资本 !在 08 年之前,一切都还处于理想状态!
那年,房价没那么高,债务也没那么大 ……

地方债问题出现是在 2009 年。2008 年金融危机爆发以后,为了应对来势汹汹的美元洪水,开始大规模释放 QE, 前后总计 4 万亿。2008 年年底到 2012 年这个时间段,这个时间段差不多是整个四万亿释放流入国民经济的过程, 从那时候起,我们开始感受到了房价的上涨!
当时各大银行都无差别提供流动性支持,而这些钱大部分都流入房地产和旧基建配套的基础设施建设上,铁工基指的就是这个。平心而论,当时的放水还是产生过优质的实体资产,例如高铁,但演变到今天明显弊大于利!
印出来的这些钱是怎么进入地方债市场的呢? 地方融资主要通过地方债务平台, 这些债务平台主要是是私人成立的; 华尔街通过大量的影子银行和民间资本开始疯狂涌入这个市场。中国开启 4 万亿的时候,华尔街的资本开始通过地下钱庄和虚假贸易进入中国境内,他们也是地方债务资金的主要来源,也就是说美国开启 QE 以后印刷出来的钱飘洋过海进入中国市场,在中国地方债和房地产市场赚得盆满钵满。
对于这些钱,当时我们利息给的很高,几乎接近 8%。所以在 2009 年开始的时候地方债就具有三个特点: 融资平台非国有,融资额度巨大以及高额利息。从那时候开始积累到 15 年的时候,将近有数十万亿左右!
在 2009 年到 2015 年,地方大规模基建的同时,房价也在开始不断上涨,这段时间恰好是在大宗产品价格上涨的过程中,很多地方项目其实是在成本最高的时候建成,最后肥了影子银行背后的资本,而刚需买房的老百姓成了最后的接盘侠。

依靠债务借钱的驱动模式是无法长久的,从 2009 年到现在地方债扩张速度平均每年 20%。在 14 年下半年开始变得越来越严峻了,因为输入性通缩再次面临大规模失业和资金紧缺。地方收入因为企业收入减少而减少,同时抵地方债每年高达 8% 的债务利息也压得喘不过气来,许多地方债已经到了危险边缘。
为此,2014 年下半年,我们开始进行地方债甄别工作,哪些改承担,哪些不该承担开始划分清楚!15 年 1 月份,地方债甄别工作完成,当年统计地方应该承担的债务大约为 13 万亿,并且明确允许地方可以破产,接着就开始出存款保险以及允许银行破产,这是防止区域性金融风险外溢的重要举措。
同时,我们还做了其他措施,在 14 年下半年到 15 年上半年,开始连续降准降息,降准降息不是为了股市,而是为了进行地方债务置换。置换方法是谁举债, 谁承担,这样整理以后,地方农商行和城商行就成为了地方债主要买家,也就是说地方基础设施扩建的债务背到了地方政府身上,以资产形式存在于地方商业银行的资产负债表上。
除此之外,我们还明确要求地方融资平台必须国有化才有资格举债, 同时大规模降低地方债利息,国家规定地方债融资利率不得高于同期国债利率。
一波未平一波又起!

2015 年股灾爆发前三个月,也就是 2015 年三月,国家给所有国有制企业发文,文件要求只有一个,现金为王。文件发布以后,包括国企在内所有上市公司开始疯狂套现,股市也从 4450 上涨到 5100 这三个月是历史上套现规模最大的时候,接着就是昏天黑地的股灾。
然后特朗普上台以后,不仅开始加紧加息,而且还开始打毛衣。强通缩的输入让地方债形势继续恶化,地方债总额也从 15 年的 13 万亿扩张到近 28 万亿,2020 年一年新增地方债融资超过 7 万亿,比 2015 年地方债总额的一半还高。
19 年的时候,许多大型城市的财政依赖都超过了 100%。 20 年,随着新冠疫情给全球经济的打击,实体经济 不振,所以一二线城市只能靠卖地才能维系生活!而高房价吸引着资本从实体经济里面脱离出来而去涌入地产,从而导致了经济债务的失衡!于是我们再次提出让房地产回归居住属性,去除金融属性!
事物都是辩证的,目前来讲土地财政一方面使得我们可以快速的推进城市化完成原始积累,另一方面也使得债务激增,经济脱实入虚,而这其中最关键的就在于一个度!
如果我们没能找到一个比土地财政更好的途径,那么土地财政依然是我们目前唯一能走下去的路! 只有当我们中国制造 2025 去冲击欧美的高端产业的时候,当我们的整体收入开始提升的时候,同时土地财政不再那么疯狂扩张的时候,我们才能消化的这些年以来的苛症!

知乎用户 爱你们的乐乐 发表

转载的镜像贴,如果大佬贴没了还能存个档

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什么隐患?没什么隐患呀。建议全国今后只留师医公和给师医公做饭扫地种田打下手干杂活的编外服务人员和给这些服务人员服务的服务人员。卖地建房主要是盖给人数占比压倒性的后两者,钱收上来用于给前者发绩效、做一块钱高档自助餐、开学习会、精神传达会、理论培训会、组队外出考察、正能量节目排练和汇演。

如果还差钱?瞧你笨的。再多架些交通摄像头,马路给一些路段增加限速要求,多划点实线,城市里还没划线的停车位都划上线装上收费,城市总停车位增加慢一些,所有没划线的地方不允许停,每天高峰期全域巡回给违停贴条,再多派几队人每天巡查街道和市场,商品摆放占道的、装卸货占道的、消防方案不好的、油烟直排的等等都开上罚单,过路过桥费再升个五块十块,钱这不就找出来了嘛,比从地里长出来还快,割之不尽,谁叫这些百姓犯错在先的,有理有据。

这不就是现在很多三四五线城市的运转现状吗。当地那些由资本家掌控的无编单位,又没自助餐,又没三小时午休,又要加班,职工还惨兮兮的只有两三千块钱,着实太剥削人了,而且从事生产还会给环境带来污染,给职工带来身体危险,所以建议以后尽可能把所有这些不带编的行业都从本地淘汰、取缔、铲除掉,这些吃人的无编单位才是社会根本症结之所在。大家一起来打磨 A4 纸雕花工艺,一起反复改稿几十遍,多制作出一些大气磅礴、鼓舞人心的好文章,多创作出一些芳香四溢、街巷流传的好句子、好排比、好押韵、好成语,这才是更有利于社会经济发展、国家强盛的正事儿。

知乎用户 空明灵镜 发表

左手耕地红线,右手碳中和,现在鼓励三胎。

你竟然在问土地财政依赖 100% 有什么隐患?耕地红线跟你有关系,你为什么会觉得碳中和跟你没关系?

知乎用户 RAY 发表

不止啦,现在 20 个了

跟 2019 的数据对比下

感觉这数据年度变化太大,动不动五成以上的涨跌幅,没什么讨论价值。重庆已经快跌到及格线以下,快成低土地财政依赖了,其实今年第二轮流拍还不是急得跳脚。

知乎用户 麻花鱼 发表

从国际视角来看,房产税是绝对不可持续的,全世界除了美国之外几乎所有国家的房产税都很低。

美国的房产税也很特殊,它是百分百的社区税,严格说起来也不是房产税,是一个包含了教育安全和医疗保障的物业费。中央是不插手的。所以当地人也乐意交。

我对房产税是绝对不看好的,因为只要成为被中央拿走的财税,那地方绝对可以坐视房价下跌,说难听点,南京苏州上海就算明天房价直接断崖称一万一平,靠自己辖区内的企业依然可以维持运转。但那些三四线没有企业公司的咋办,全靠转移支付吗?那些三四线现在已经是无编即是两三千的私企痛苦人了,以后咋办?

现在一二线还在努力限制房子涨价,三四线在限跌就是最好的注解,我国的核心问题其实是年轻富有创造的力高素质人口全面集中的问题。

最直接的话,真收房产税一二线集体房价崩盘,他们还是人口流入地,租房价格依然年年涨,但对于三四线就是烂尾楼大爆发了。

伴随着天才般的房地产政策,未来没人关心房价了。可能只会关心下 2000 万现有的烂尾楼受害人,和即将产生的 4000 万期房购房会不会也加入维权大军。

补充一下,懒得回那么多评论里。最后现实主义视角,如果只收大城市人口的房产税,那你不如继续搞卖地,征收简单,抗税手段和意志还低。因为本来三四线卖地就不挣钱。而上海深圳北京这种只要把耕地红线拿掉,还能再卖三十年,粮食安全也不会指望大城市市郊那几十亩绿地吧。

知乎用户 没救了自动出院吧 发表

不用长期了,卖不出土地的城市没有长期,或者说就没打算搞什么长期发展战略。

都说美国总统 4 年一换,政策不稳没有连续性。但美国就一个总统,中国有 2800 多个县级单位,除去边远地区和少数民族地区的,还有 2000 多个县级单位,都在想办法搞 “短期面子工程” 和“GDP 竞赛”。最具有代表性的和最具破坏性的,当然属贵州独山县这类。

所以,不用说长期,短期就有巨大隐患,独山县欠的 400 亿债务,根本不可能靠本地财政偿还,要么贵州省帮忙,要么全国老百姓一起还钱。而如果全国都这么搞,那系统性金融风险说来就来。

我是认为应该严刹地方政府金融权力了,而且应重新评估央地关系,政府的职责首先是提供公共服务。

知乎用户 Gaarmat 发表

房地产本质上是在掠夺广大人民群众财富,至于谁在利用房地产掠夺财富。问题已经回答了,至于炒房的和开发商,只是搭了掠夺者便车罢了。

知乎用户 美国特斯拉刹车失 发表

透支消费

知乎用户 尽我的颜值去努力 发表

国家把主要税收都拿走了,所以地方政府要正常运转,就得有自己的进账,而土地财政就是这种体制背景下最好的选择。

目前,很多地方土地财政收入已经占比超过了 50%,肯定是不可持续的,但地方收入要有来源,所以房产税开征只是时间问题。

大城市,土地是稀缺的,所以房价一直领涨;小地方外面可以不断扩张,所以只要房价一涨,马上会有更多的供给进去,涨也虚涨,根本没有稀缺性。所以,大城市的地会越卖越贵,无非只是不断把成本转移给老百姓;小地方卖地就会变成空城,最后会变成地方经济滞胀。

但是,并不需要太过担心泡沫破裂的风险,因为我们国家并不是完全的市场经济体制,很多领域是有隔离的,很难发生连锁性的金融危机。比如,高铁欠债一堆,但再怎么欠债,高铁也不会破产。房价,更不会像香港那样大起大落,因为那是卖地推高的,并不是被地产商赚走的,再贵也是政府信用在担保。

虽然,现在人的幸福感还不如以前,面对各种经济的压力,但至少生活是好很多的,所谓压力也是来自于更高要求的结果。

知乎用户 未来战士 发表

现在一二线的城市房价,大部分人大学毕业工作十年也是买不起的。房价这个事,调控力度很大,但为什么效果一般。一个最主要的原因是地方政府不想跌,不信你可以去看看地方财政对土地财政的依赖程度。 ​

一手新房价格不会跌的太多,第一土地成本在那呢。

第二杠杆大的开发商已经弄死不少了,现在还能苟活的要么是负债率优秀的民企要么是国企,

二手房已经锁定,蓄水池功能完成。

不放新贷,涨跌已经不重要了,随意。

价格可能会涨也可能会跌,但如果你想套现,一种是总价低不愿意背贷款买新房压力大的小房子。

一种是有钱的改善需求不在乎房贷不房贷的品质好的大房子


[广州是不是很难买房了现在?18 赞同 · 6 评论回答

](https://www.zhihu.com/answer/2131285596)

我的收入是 2 万每个月,想在广州买房,是不是很幼稚?4 赞同 · 0 评论回答

[坐标广州,手头有 40W,夫妻月入 15K ,考虑广州买房,能买到哪里的住宅?0 赞同 · 0 评论回答

](https://www.zhihu.com/answer/2142330475)

知乎用户 广州融资邱泽宇​ 发表

依赖土地财政说明当地政府除了要求个体贷款并向其要钱之外,缺少其他收入来源。

而房产税在 2035 年之前是不现实的,2015 年这次房价上涨几乎是波及范围最广的,也导致了更高的杠杆率。因为你不可能让人一边每个月几千还房贷,然后每年再交一笔房产税。

房产税收多了就会导致杠杆崩溃,收少了杯水车薪。

知乎用户 加百列 发表

短期过渡到房产税是不可能的事情,很多人买这天价房的时候,内心默认就是把七十年房产税一起交了,或者每月还贷就是房产税了。

如果从新房开始征收房产税,那就意味着短期内土地收入大减,不能修东西不能拉动鸡的屁。

这不论哪个官员在任都是不愿看到的事情。

知乎用户 岁寒时 发表

但凡有点 IQ 的,都考到外地大学去再也不回来了。谁来带领家乡创造高附加值产品?所以不卖地怎么维持开支?所以根本隐患,就是平均 IQ 下降的隐患。(对不起啊,直白了一点。)

知乎用户 硕鼠 发表

在土地财政之前,分税制之后,地方公教系统其实过了一段时间的苦日子,甚至在分税制改革之前,中西部省份的公教系统也不好过,县财政没钱给教师发工资是常事。

但是发现了土地这个财富密码之后,公教系统的待遇简直是起飞,已经成了就业第一选择了。

但是财富密码不能持续是显而易见的,但是这个系统对这个收入的依赖性实在是太高了,阻止了相当多的软性改革。地产会不会硬着陆不好说,但是我有九分把握土地财政会在五年内硬着陆。

至于硬着陆之后无非是开源节流两种选项。

知乎用户 walle 发表

我语文和数学不好。我想知道什么叫做 “依赖度超 100%”?

知乎用户 还我漂漂拳 发表

真搞笑,什么叫依赖土地财政?

你家里有几亩田,明明可以种田苟活,突然有一天来了一群人说,以后你家田里的收成全都是我的。你不把田卖了,你靠什么活?

知乎用户 地公将军 发表

目前不少城市土地财政依赖度超 100% ,长期以往你觉得会有什么隐患?据央视新闻客户端消息,中国共产党人精神谱系的伟大精神是:建党精神;井冈山精神、苏区精神、长征精神、遵义会议精神、延安精神、抗战精神、红岩精神、西柏坡精神、照金精神、东北抗联精神、南泥湾精神、太行精神(吕梁精神)、大别山精神、沂蒙精神、老区精神、张思德精神;抗美援朝精神、“两弹一星”精神、雷锋精神、焦裕禄精神、大庆精神(铁人精神)、红旗渠精神、北大荒精神、塞罕坝精神、“两路”精神、老西藏精神(孔繁森精神)、西迁精神、王杰精神;改革开放精神、特区精神、抗洪精神、抗击 “非典” 精神、抗震救灾精神、载人航天精神、劳模精神(劳动精神、工匠精神)、青藏铁路精神、女排精神;脱贫攻坚精神、抗疫精神、“三牛”精神、科学家精神、企业家精神、探月精神、新时代北斗精神、丝路精神。这些精神,集中彰显了中华民族和中国人民长期以来形成的伟大创造精神、伟大奋斗精神、伟大团结精神、伟大梦想精神,彰显了一代又一代中国共产党人 “为有牺牲多壮志,敢教日月换新天” 的奋斗精神。

要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻习近平总书记 “七一” 重要讲话精神,在全党全社会大力弘扬伟大建党精神、深入宣传中国共产党人精神谱系,将其作为党史学习教育和 “四史” 宣传教育的重要内容,更好地鼓舞激励党员干部群众弘扬光荣革命传统、赓续红色血脉,不断增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,为实现中华民族伟大复兴凝聚起奋勇前进的强大精神力量。

编辑 辛婧

来源: 央视新闻客户端

知乎用户 匿名用户 发表

woshiyu

知乎用户 面包只是面​ 发表

首先说,这里的关键词不是土地财政,而是财政

根本问题是分税制引发的

当然分税制相比较而言,还是调动了市县发展的积极性的

功不可没

这里还有一个追根问底的设问文章

[是否真的存在 “土地财政”?​mp.weixin.qq.com/mp/appmsg/show?__biz=MjM5MDE2MDYxMg==&appmsgid=10000931&itemidx=2&sign=428a1b726e55202fcd444dd429632ab3&uin=&key=&ascene=1&devicetype=Windows+10+x64&version=63030532&lang=zh_CN&fontgear=2

](https://mp.weixin.qq.com/mp/appmsg/show?__biz=MjM5MDE2MDYxMg==&appmsgid=10000931&itemidx=2&sign=428a1b726e55202fcd444dd429632ab3&uin=&key=&ascene=1&devicetype=Windows+10+x64&version=63030532&lang=zh_CN&fontgear=2)

导致土地财政成为当地可支配收入的重要组成部分

[“土地财政” 的难言之隐​mp.weixin.qq.com/mp/appmsg/show?__biz=MjM5MDE2MDYxMg==&appmsgid=10000547&itemidx=1&sign=823aaf041495683dc7012a52dd6c8b58&uin=&key=&ascene=1&devicetype=Windows+10+x64&version=63030532&lang=zh_CN&fontgear=2

](https://mp.weixin.qq.com/mp/appmsg/show?__biz=MjM5MDE2MDYxMg==&appmsgid=10000547&itemidx=1&sign=823aaf041495683dc7012a52dd6c8b58&uin=&key=&ascene=1&devicetype=Windows+10+x64&version=63030532&lang=zh_CN&fontgear=2)

[被土地收益绑架的政府——城镇化陷阱(8)​mp.weixin.qq.com/s/PX4JJaC5Jq8epwDMQiFYmg

](https://mp.weixin.qq.com/s/PX4JJaC5Jq8epwDMQiFYmg)

接下来,土地财政问题更加明显

当然仍然不是土地财政本身的问题导致的

不能展开说

能看懂的自然懂

[最近,市县主要领导的 5 转变​mp.weixin.qq.com/s/Fu-vZkngKyMHzsJX6f0vgQ

](https://mp.weixin.qq.com/s/Fu-vZkngKyMHzsJX6f0vgQ)

知乎用户 啊呸服​ 发表

土地财政这个东西,就得从 90 年代分税制改革说起了……

那场改革本身还是有很大积极意义的,但我国改革中有不少善后工作没做,才使得衍生物发展成了后遗症。

我提两点:

1. 分税制是一种联邦主义的财税体制。

2. 土地财政问题的解决必须靠地方的**主动探索。**无论是不动产税也好,别的方案也好。

万一有的地方解决得好,有的地方解决不好,会有什么风险呢?

知乎用户 Seine Freiheit​ 发表

这个问题下被喷最多的师医公群体成员来为自己诡辩一下。本人曾在三四线城市工作,因工作原因接触过政府序列下各部门、地方平台公司、国企驻地方机构,结合我自己的工作经历和某些道听途说之论,还是想说说自己的看法。 首先,地方财政的缺口确实是在不断扩大的,财政供养人员支出也确实在增加,这个不可否认,但各级地方政府正在逐年减少编制数量也是不争的事实,同时,隐性地方债务所造成的支出也不可忽视(实话是财政人员供养支出与之相比不值一提)。 第二,隐性债务的影响有多大呢,隐性债务采用的是地方平台公司不断高成本融资来维持运转的,高成本融资的弊端即为高利息,即很多答主笔下的借新还旧,但地方政府本身的偿还能力又有限,所以这个雪球越滚越大。

第三,地方政府为什么要借债呢,每年的地方政府固定资产投资硬性指标是其一(注意哦,这项指标一般只会增加不会减少),地方政府非必需且计划之外的投资是其二(这一点应该很多人有所耳闻,比较敏感),这两点导致政府出现了融资需求。

由此出现了一个闭环,政府融资需求 - 拍卖土地 - 推高房价 - 城市规模扩大 - 基础建设投资扩大 - 政府融资需求。

其实想讲的还很多,我承认三四线师医公群体的收入及工作环境相对当地很多工作岗位有一定优势,但将土地财政的屎盆子扣在普通师医公人员的头上确实有失偏颇,土地财政不仅是顽疾,也是成千上万建设领域上下游从业者的饭碗(这部分人很多都没有互联网发言权),大家压力都很大,地方债务危机之下,管理者面临百万漕工衣食所系,公职人员面临自身收入骤减,普通群众面临生活成本提高及失业危机,倾巢之下焉有完卵,大家不过是在比惨比烂,但愿天降猛人,能想出真正的解决办法。

知乎用户 匿名用户 发表

税收的大头:

1、增值税

2、企业所得税

这两个都是 “直接收归中央” 的——原来有个营业税,是归地方支配的,后来“营改增”,地方连这点盼头都没了。

地方政府也要吃饭,那么多公务员,不让收税、不让经商、不让卖地,靠啥吃饭?靠上面拨款?你能靠零用钱活一辈子?

“强干弱枝” 有什么隐患?

为什么陈胜吴广 “斩木为兵” 就能瓦解秦朝的极权统治?

本来,非民选政府由于无视了 “量化民意” 的重要性,从而缺乏“对民意的利用和妥协”,完全就是“依靠蛮力来威慑、压服老百姓”。

中央政府把地方政府的权力全部收缴后,地方政府 “动用暴力的能力” 必然会被大幅削弱。

这种情况下,遇到本分老百姓还能吓唬吓唬,碰到恶的,非露馅儿不可。

知乎用户 戴汉君 发表

焚琴煮鹤。

知乎用户 巨多 发表

本来想趁着仲秋节假期再加上国庆节假期,回家找一下婚姻介绍所,看看能不能在家乡找到未来的结婚对象。

没想到啊,家乡的婚介所里面,优质男女出不了师医公的大圈子。基本上相亲女是本地的公务员和事业编为主,当然也会有本地国企的。相亲男除了公务员和事业编以外,大量的是在央企工作的,要么就是创业成功的小老板。

小城市里面,就连相亲会所也是地方财政食物网里面的一环。在大中型城市里面,相亲会所可是大量的私企员工啊。

知乎用户 倬彼昊天 发表

一个地方如果有比较像样的支柱产业,就算是土地财政全没了,政府照样正常运转。但城市建设的速度会变得很慢,领导口中的哪些宏伟计划就没了。

知乎用户 特林布莱克曼 发表

这么高大上的题目邀请到我…… 有点受宠若惊。

但是这个题我不会啊~~ 一个小老百姓,对于国家政策,说其 “隐患”?
这事儿得国家高层考虑啊!
平头百姓,不是说 “不在其位”,关键是当你不在其位的时候,你的眼光只能看到眼前这一点点地方根本看不到全局,你以为重要的可能只是小事,你没看到的可能才是大势~~ 所以我评不了啊……

我老爸年纪大了头脑有点模糊,多次问我:你怎么看房产权 70 年这个问题?我说:70 年后别说您老人家,我都不知道在哪儿,我去想这问题干吗呀,您老安心住着,党和国家不会坑我们就是了!
都是经过苦日子的,现在这日子够吃够穿(坐标魔都)就行了,70 年以后我看不到,只管相信:

党和国家不会坑我们老百姓!

知乎用户 张三李四 发表

宏观层面不谈

微观层面,回四五线老家体制内是一个稳定的选择,这几年各种绩效也不少。但如果老家产业单薄,地产超前发展,可能未来体制内待遇会下降,日子过得紧巴巴

知乎用户 追风大魔王 发表

针对新闻:有钱有保障,没钱…… 再等等…… 我们尽力。

针对问题:房贷绑架了百姓未来二三十年的生活,绑架了银行,也绑架了地方 ZF,如果没有地产可咋办,就想资源型城市陷入资源陷阱一样。因为一个行业废掉其他技能,当初怎么躺着怎么舒服,现在就怎么站起来怎么痛苦。至于 996.007…… 投胎技术不行下回好好投。

知乎用户 差不多小姐 发表

何谓 “隐患”?

已经显现的东西不叫隐患吧

一般称之为 “恶果”

知乎用户 簡中網路魔怔人 发表

没有隐患,有啥隐患,当年严打不比这个动荡,当年失业不比现在严重,当年还没有满大街摄像头呢,当年群众动不动就武斗呢,隐患在那里。现在温顺的像小绵羊,街上哪里有打架的,一个个热闹都不看,死不死人闹不闹事跟我有毛关系,就这,还隐患。自豪伟大乌拉

知乎用户 神经执念携带者 发表

还没有到曾经日本 70,80 年代的黄金岁月

已经闻到了 80、90 年代的泡沫味儿了

知乎用户 BruceSilent 发表

没有隐患,吃点好的,放松点,想吃就吃,该吃吃该喝喝

知乎用户 钱馥​ 发表

没有隐患,搞烂了城市,下一步是农村,土地财政还可以玩。

牛逼死了。

知乎用户 小猫咪 发表

历史进程,没卵隐患。

所谓土地财政是地方政府财政税收之外独立存在的土地出让金收入。按照占地方政府所有可支配收入的比例,土地出让金收入是发达地区地方政府的 “第二钱袋子” 和非发达地区地方政府的“第一钱袋子”。

土地财政问题是二十年来城市化扩张,地方政府举债建设后仅靠基本财政税收无力偿还地方债务的历史产物,必然随着城市化进程的结束趋于缓和。

从实践中看,城市化过程中地方政府举债建设的主要成本包括两部分:

**1. 征地拆迁成本。**这个主要与区片综合地价挂钩,各地差异比较大,原则上征地拆迁的成本不允许发政府债,必须列入公共预算。

**2. 土地三通一平成本。**这个主要是征地后基础设施建设的支出,各地差异不大。三通一平的成本就复杂了,地方政府可以委托城投公司代建,城投再发政府债,这也是地方债的主要来源。

三通一平后,生地变成了熟地。各位大佬马上懂了,这下政府该卖地回血了。但作为坚持树立以人民为中心发展理念的党和政府,显然不会做这些扒皮喝血的事。【狗头】

我国土地一级市场的供地方式主要分为两种:

**1. 划拨用地。**其中一类是用来建医院学校等公益设施,另一类是能源交通水利等基基础设施。划重点,划拨用地是无偿使用的,对于这部分的土地,政府只有投出,没有土地出让金收入,完全的亏本买卖。

**2. 有偿使用。**这一部分政府是要收土地出让金的,也就是所谓 “土地财政” 的问题。然而这一部分同样最复杂,简单来说又可以分三大类: 第一类是工业用地,就是招商引资项目,这类项目也象征性的收一点土地出让金,但是与征地和三通一平成本比起来微乎其微,工业用地出让时一般会附带各种条件,比如投资就业税收等,地方政府美好的初衷是通过短期 “亏钱” 的土地出让,带来长期稳定的经济发展。**第二类是商服旅游等经营性用地,**包括工业用地和住宅用地之外的所有用地类型。这一部分用地的土地出让金比工业用地高,但是仍然远远低于征地和三通一平成本,政府依然期待通过较低的地价吸引更多的投资者推动本市的第三产业发展。**第三类是住宅用地。**通过前面说的,大家应该很清楚的认识到,绝大多数情况下地方政府在土地一级市场的供应端完全是赔本买卖,而征地拆迁和三通一平过程中产生的大量亏空应该如何弥补?毫无疑问,聪明的你们一定也会想到这条路径。而这就是所谓 “土地财政” 问题的由来。

为何说土地财政仅仅是历史的进程?因为城市规模不可能永远在无限扩张发展的。而一个城市如果没有新增土地供应的需求,就没有了举债征地拆迁和三通一平的必要,也就没有了所谓 “土地财政” 的生存土壤。

知乎用户 黑水伊人 发表

土地供给方式的改变,对中国这些年城镇化建设、工业化发展以及各类民生的改善发挥了巨大的作用,这是不容质疑的。通过土地拍卖的收入,地方政府也筹集了大量的发展资金。

可是,当土地收入持续扩大成为地方主要的财政收入来源,说明这个地方的经济结构也发生了变化,随之带来的问题也越来越显现出来。

首先是地方的经济结构出现了问题。公共财政中税收收入不理想,带来的是制造业、商业的发展缓慢,各类真正的工业投资比例减小。经济结构的转型已经是迫在眉睫。

其二是生活成本的高增。为了应付每年的财政投入,以及受土地招投标政策的制约,土地价格不断地被推高,再加上社会不理智的炒房行为,从而造成房价也是高居,尤其是在一二线城市。这些给刚刚工作或是创业的年轻人带来不小的压力。此外也抑制了制造业的投资欲望。

其三是城市管理的压力不断增大。由于过快的城市化使得大量的人员涌入,从而带来各类的社会管理问题,教育、医疗等公共资源的有效分配、社会各阶层诉求的平衡都带来极大的挑战。

其四是地方社会经济发展的考验。土地收入的不断增高伴随着的是粗放式的发展模式,资源浪费、环境污染都是目前所面临考验。在这个时候,转变思想就成为地方政府的关键,也只有这样才能够去实现社会管理的精细化、经济发展结构的合理化、以及科技创新的深入推进。

随着国际形势的复杂多变,国内环境的结构调整的压力加大,国家也提出了加快科技创新发展和经济结构调整的整体规划,以及住房不炒的控制要求。其目的就是要在稳步推进的基础上,慢慢减少对土地财政的依赖。要是想实现这一目标,关键是人,这是起决定作用的。因为,这项工作的难度会很大,如果没有一个正确的执政理念、不忘初心的工作韧劲和压茬推进的工作定力是无法实现的。

谢谢。

知乎用户 水影 发表

长期以往不可能有任何问题,杞人忧天而已,我相信国家,相信政府,这种事情国家和政府有那么多专家,早就安排得明明白白的。

知乎用户 magicnight 发表

拖着慢慢消化,以时间换空间。

经济缓增长,慢慢解决分配问题,保就业,保吃饭,半死不活就是最好的战果,等待新的经济增长点。

知乎用户 路德维希圣​ 发表

这两年财政入不敷出,土地财政饮鸠止渴,但依然动辄进行整体性暴锤,借口多了,环保、去杠杆、供给侧、减负,制造业、教培哪个不是合法行业?昨天你鼓励我办这个行业,明天这个行业不对胃口了,就灭门性的对某个行业进行暴锤,人在家中坐,锅从天上来,说你落后就落后,要你关门就关门。消灭了多少税源和就业岗位?直接把企业卖了吃利息得了,财政怎么办是他们的问题,爱咋咋地

知乎用户 我赶时间 发表

用不着长期以往,更不是什么隐患。

知乎用户 大脸盘子有村架纯 发表

【土地财政依赖度】这个指标很少在统计局官方文字里看到,民科们为了片面渲染土地财政依赖,用土地财政收入除以一般公共预算收入,而不是除以总收入来表示 “依赖程度”,超出 100 的比率数值给人以“透支” 土地的错觉。土地收入的增加触顶和减少至零,不是个一蹴而就的现象,地方会通过合理预期来决策对其的使用,中期上来看,隐患不大;或者说,虽然有些隐患,但比起不搞土地财政的恶果来看,隐患可以忽略不计。以下是专栏系列文章原文。

二三十年来的房产价格持续上涨,牵动着每一个人的神经,也自然而然地追溯到其上游的土地价格上涨,再加上对于 “泡沫”、“腐败” 的联想,促使土地财政成为了二、三十年来最旷日持久的争议话题。

忽视对于城镇化和基础设施建设筹资过程的客观深入分析,完全抹杀土地财政的客观贡献,陷入跟风的挑剔和攻讦当中;或者,严重低估土地财政的或有风险,陷入盲目的迷恋和乐观当中,都是极其危险的。

对于地产相关领域的歧视思路,甚至在很大程度上影响了全社会的发展方向。客观的说,在房地产业发展的同时,的确伴生了一系列经济和社会问题,但是如果没有土地财政或者相类似的机制,也将没有今天城镇化建设的飞速发展:大多数城市的大多数基础配套设施都不会产生,不会有立交桥,不会有二三四五六环,也不会有地铁,也不会有人买汽车,因为没有路,走的人多么多,也没有路,因为路很贵。

一、旷日持久的争议——土地财政

(一) 土地财政的主要概念

土地财政是指土地使用权出让收入形成的财政收入,属于政府性基金收入。土地财政是土地使用权市场流转、土地利用效率提升与财政体制改革等多种综合因素共同作用的结果,是一定社会发展阶段必然产生的过渡性产物。

土地财政中的资金收入,或存在于地方政府、或存在于中央政府、或二者兼有,随着进入市场经济时代,已不可能走回无偿划拨的计划经济老路了。

(二) 土地财政与房价上涨

当社会公众关注到某些地方政府热衷于土地出让以用于搞房地产开发,提出很多批评意见,同时也把土地房屋价格上涨的原因,归结为土地财政。应该说,土地财政受益于房产价格的攀升:交易踊跃、价量齐升的房产交易市场,必然会拉动稀缺资源土地的价格攀升。

不过,房价上涨不是土地财政造成的,反而,房价上涨成就了土地财政。这是因果和果因的逻辑,土地财政不是推动房产价格上涨的根源,希望某事发生和导致某事发生是两个概念,因果不应倒置。相反的,土地不是卖多了,而是卖少了,经济学规律告诉我们,稀缺的东西才会变贵。

客观地说,大多数地方政府也没有那个能耐。囤地待价而沽,大部分是出现在小说里超一线城市的桥段,一般地方政府,本市囤地会造成他市地价上升,本届囤地会造成下届地价上升,还有最重要的就是,都会造成本年度本届政府财政歉收。

(三) 土地财政的发展余量

土地财政能不能可延续?这个问题争论很大,看多看空或折中的观点都大有人在。我们的观点,土地财政是否延续,取决于城镇化进程。简单的说,有了进城的人,而且这些人能够创造 GDP 获得高收入,从而吃得好穿得好,自然会饱暖思买房;反之反是。

所以土地财政,将发展成为人力财政。下好了人力资源的大棋,土地财政至少还能受益于新增进城的 3 亿人口,每人消费 50 万,就是 150 万亿;如果可能的话,再加上小城镇的 3 亿人口,还是 150 万亿。总和就是 300 万亿,客观上说,50 万是个比较保守的数值,因此,在不断新增人力资源情况下,土地财政的潜在发展余量是远远大于这个数值的。

反之,如果没有人进城,再怎么城镇化也没有用。

(四) 土地财政与失地农民

有些观点提出,地方政府在农村低价征地之后高价出让土地,而失地农民并未分得土地出让溢价收入。

也有些观点认为,这是由于农民在之前无偿获得耕地时,其前提条件是该土地是用来耕作农田的,而不是用于商业住宅用途。因此,转为国有建设用地之后,之后的利润分享,并没有其法理依据。

虽如此,在客观现实中,这种利润分享,仍然体现在征地的区片价格标准上;另外,在某些类似于一二级联动的开发项目中,地方政府还向村集体承诺并支付了土地出让后的定额或分成补偿。

也有一些客观折中的观点指出,农用地转为国有建设用地后,首先,并不是所有的土地都获得了盈利,例如采取划拨方式的公共基础设施用地本身,包括必要的公园、绿地,肯定是一种净投入,在很多情况下,工业仓储物流教育研发用地的出让是持平甚至亏损的,能够确保盈利的,一般只有商住用地;而且,地方政府还要投入资金进行七通一平的基础设施建设和提供邮政、消防等公共服务,然而基础配套费的收取,在时间上是后置的,在金额上又往往不足以覆盖,也会发生亏损;这些综合原因也造成了失地农民无法分得土地出让溢价收入。

或者说,如果失地农民的福利提升,没有像其原有被征用土地的升值那样快速,那么,其原因并不在于土地财政。

(五) 土地财政与户籍制度

将农村集体土地征为国有土地并开发出让,农民依照土地管理法规获得相应补偿后,土地财政仍然会有收益,在这一过程中,户籍制度并不是人口进入城市的主要障碍,城市生活成本才是。

解决问题的核心在于吸引到或者培育出更高技术能力的劳动者,以及在一定期限内,提供有利于这种吸引和培育的过渡性安排;否则,即使投入资金进行基础设施建设,也无法实现人才和产业的引入;然而,核心的困难在于,对于金融机构来说,吸引或培育人才的交易结构远不如土地财政那么清晰可见和易于测算,这也是我们正在致力于研究的课题。

(六) 土地招拍挂违规行为

在土地一级开发的招拍挂过程中,常见的违规情形主要有毛地出让、一二级联动、收益分成、定向摘牌等等。随着土地和土地财政日益成为社会关注的热点,土地交易程序也日益完善和严密,上述做法已经基本上被禁止了。

(七) 土地装入与平台公司

基于现行土地管理制度下,将土地装入平台公司的做法,是平台公司发展过程中区别于其他一般公司而获得支持的重要差异,因此也产生了很多争议。

现行土地招拍挂制度已经相当严密,各种漏洞空子已经被堵得差不多了,而网上仍在探讨一些向平台公司注入土地,甚至如何低价、定价、溢价分成等方式取得商业和住宅用地,并装入平台公司的方法。

可以肯定的说,并不存在广泛可复制的绕开招拍挂的装入土地办法,不要再浪费心机来讨论这个问题了;而招拍挂方式装入土地,除了前期土地成本仍然未能得到覆盖以外,主要还有各种税费成本比较高的弊端,如果不是要进一步利用该地块,单纯为了充实规模,而将土地注入平台公司,其性价比是比较低的。

二、土地财政是什么?关于土地财政的延伸探讨

(一) 土地是财政还是金融

对于土地是财政还是金融的争论,来自于对于土地出让收入的思维角度。土地财政这一说法的出发点,来自于土地能够为地方政府提供财政收入,以缓解某些观点提出的分税制引致财事权不一致而造成的缺口,用于基础设施建设支出;直观的说,对于基层工作人员来说,当一块地出让后,他就仿佛看到了年底绩效奖金,虽然,从四本账的核算原则来说,并不能这样串用,但由于两本账之间存在一些公用的往来,因此在效应上,是会产生这样的感觉的。

土地金融的角度,来自于在若干年前,能够以土地作为抵质押和以未来收益作为还款来源而获得融资的特性,土地开发的拓展实现了类似于公司扩股的效果,以及土地收入并未给地方政府带来结余的现状。不过在另一方面,也许,类似于,我们不能因为忽略了信贷业务盈利,而只因为存款业务亏损,而判定银行业务是总体亏损的一样。我们在对土地财政的研究中,完全可以暂时忽略其是财政还是金融的划分,而不以土地财政的收益多寡来判定它属于什么样的名词范畴。

(二) 固投与远期 / 近期 GDP

2018 年以来,尽管 PPP 项目落地规模逐步增加,专项债加大发行,但是基建投资增速依然保持低位,不及市场预期。

对此,市场从多方面探寻其缘由所在。有些学者从数据分析方面提出,PPP 与专项债在一定程度上形成竞争关系,此消彼长过程中抵消了一部分效果。市场人士亦从实操角度指出,基建投资增速困境症结在于 “缺项目” 而非“缺额度”。

我们综合各家观点,进一步得出的分析结论是,投资项目的非生产性,是造成 “缺项目” 的深层原因,片面强调所谓的外部溢出效应,而忽视了项目本身的营利性,就割裂了经济增长引导机制的内在联系,终于陷入了 “投资必举债” 的泥潭。

从技术角度来说,如果在数学上不能够精确计量基础设施建设的效益数值,就难以有效地开展基础设施建设投资的必要性和可行性分析论证。

当基础设施建设能够通过土地提效、七通一平、交通便利、服务高效、环境友好等新型城镇化建设途径,实现产业导入进一步派生 GDP,有效地拉动经济增长时,对于这种 “近期即可有效拉动经济派生 GDP” 的固定资产投资所产生的 GDP,我们称之为“近期 GDP”。

反之,在没有实现上述效应的情况下,拉动经济的效果,可能需待到 “远期才有可能实现”,或者不能进一步拉动经济,则我们称之为 “远期 GDP”,虽然起到了创造就业的作用,但是除了项目本身有可能存在的不良影响,宏观上还会引起投资与物价等一系列扭曲变化。

在筹资手段选择运用中,如果缺少经济增长的科学引导机制,往往会犹豫于在 “近期 GDP” 与“远期 GDP”项目之间进行盲目选择,或者由于 “近期 GDP” 项目的困难,而陷于 “远期 GDP” 中而不能自拔。“远期”与“近期”GDP 的选择困难,也是以土地财政为基础的城镇化建设陷入争议的重要原因之一。

(三) 土地财政遇到的问题

毋庸讳言的是,土地财政本身存在着一些不利的影响因素,如不加以重视和严控,甚至存在发生严重金融风险的可能性。

在土地财政的交易结构基础之上,随着房地产市场的繁荣,难以避免地造成了土地、房产等生活成本的上升,不仅拉大了收入差距,也增加了新进入城市生活的生活成本,成为了进入城市的客观障碍。土地财政进而房地产市场积累的巨额账面财富,也增加了金融市场的风险,以及占用其他产业资源的可能性 [注]。

[注] 对于房地产业挤占其他产业资源的观点,存在较大的争议,观点认为,房地产业做大的同时,将全社会生产潜力引向更广阔的边界,或者说,不是 “占据了大饼的更多份额,而是做出了更大面积的大饼”。

同时,由于房地产市场的总量巨大,也导致通过税收等其他调节手段,难以有效地弥补因限制或终止房地产市场及其上游土地财政而形成的缺口。

在土地财政的宏微观计量技术不先进的情况下,城镇化建设在总体上或局部地区,是否存在着超前过度发展,或者,滞后不足的情况,客观上难以得到及时有效的测量和预判。进而,土地财政的余量,这个争议最大的问题,自然也难以测算和预判。对此,我们的观点是,城镇化建设进而土地财政还有多少余量,取决于新增城镇化人口有多少,城镇化建设是新增人口的必然要求。相反的,如果城镇化人口没有新增,就难以拓展城镇化建设,土地财政就很难为继。土地财政的持续取决于新增城镇化人口带来的城镇化建设需求的增长。因此,土地财政的持续,说到底是城市吸引人才的持续。

三、土地财政的帕累托意义

城市的功能,在于提供农村所缺少的公共服务的聚集。这种聚集,可以表现为更多更好的公共服务的提供,包括更多更好的基础设施——道桥、七通一平硬件建设,和更多更好的教育、医疗以及其他服务的软件设施。

同时,这种聚集,源于高技术能力劳动者聚集,推动了更高的劳动生产率,无论从生产还是生活上,都为更高支付能力聚集的实现,进而公共服务聚集的实现,提供了可行性和必要性。

高技术劳动者聚集和公共服务聚集,形成的良性循环运转,加速了城市生产力水平的提高。

(一) 供给侧改革意义

城镇化建设提出伊始,作为地方政府出让土地下游的房地产业一直相随左右,房地产业招致的批评,也一直围绕在城镇化建设的周围,甚至使人忽略了城镇化建设所真正发挥的提高土地供给效率的供给侧结构性改革意义:

这个意义就是通过征用农村土地建设工业园区,新建工厂投资下降了 10-20% 左右,从而带动生产成本下降的竞争优势;其次是基础设施建设良性拉动投资和房地产业繁荣,以及增加土地收入;农民获住房、补偿,以及就业可能性,进而刺激消费。

(二) 城镇化建设政策

在朋友圈里经常看到的无人驾驶大数据、电动汽车石墨烯、量子通信治基因、人工智能机器人、VRAR 爱慕阿的研究进展,如果说总结一下他们目前的特点,那就是:全是赔钱货。

在科技进步尚没有能够达到撼动生产力水平的当前阶段下,城镇化建设政策的功能,在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的前提下,在不损害其他方利益条件下推进实现帕累托最优:一是降低工业用地成本,包括以较低成本增加出口竞争优势,增加的竞争优势创造就业。二是农民获住房、补偿,以及就业可能性,进而刺激消费。三是基础设施建设良性拉动投资,增加土地供应推动房地产业繁荣,以及地方政府通过土地财政增加收入用于基础设施建设等。

以前我们搞基建的时候觉得,这个拉投资很厉害,但是如果消化不掉的话,通货膨胀就会跟着来得很厉害;现在我们搞城镇化建设时,下到低矮村民住宅区域去看一看,每一户居民住进新房的同时,要装修、要买新家具、买电视,买碗买桌买蒸锅,儿子女儿都敢结婚了,这是什么?这就是我们一直梦寐以求的:拉动消费。有些观点从国家的棚改和汽车消费政策的推动力度大小,来分析和推测国家层面希望刺激消费政策的力度,是有一定道理的。

(三) 简单计算一笔帐

根据参与的十几年城镇化工作,简单算一笔账:①支付征地农民 300 元 / 平方米 (及需支付养老保障金),相当于一次性支付了这平方米土地 50 年以上的收成。②把新工厂迁到农村刚才那块地上,原来 2000 元 / 平方米左右的工业地价,现在支付给政府 500 元 / 平方米就可以了,可能还有各种招商引资政策。③把商住建在刚才工厂那块地上,地价随行就市,应该可以在 5000 元 / 平方米以上;如果能够产城融合,当然效果会更好一些,产城可以互养。

测算可知,工厂的土地成本下降了 1500 元 / 平方米,无论是招商引资的新企业,还是以拆迁补偿的形式获取资金或是置换到了更大厂区的原有企业,企业都得到了实惠;按照北方的重工业厂区经验数据,不考虑搬迁摩擦损失负面因素和新厂设施便利正面因素的简易假设条件下,企业建厂投资下降了 10-20% 左右。于是,这是在科学技术没有本质提升条件下,提高中期 GDP 的帕累托最优的现实最好办法。

(四) 可能的弊端不是没有,而是很多

有可能发生的弊端不是没有,而是很多:粮食安全、滞胀腐败、社会波动,而且还要有一个数量限制,它不可能无限制城镇化下去。

改革进入深水区,好比给行驶的汽车换轮胎,需要操作员具有高超技术和宽广胸怀、稳健心态的伟大意志。

(五) 从产城融合到特色小镇

新型城镇化建设理念,已从最初的城市基础配套设施建设,逐步发展到 “城乡统筹、城乡一体、产业互动” 的产城融合阶段,并提出了 “产业特色鲜明、服务便捷高效、文化浓郁深厚、环境美丽宜人、体制机制灵活” 的特色小镇小城镇方向。

无论是特色小镇、美丽振兴,其核心都是城镇化建设,在实质上,其主要利润只能来源于将耕地及其周边低效建设用地转变为高效建设用地,从而通过转变土地性质而实现的生产力水平提高。之前的主要途径是征用农村集体土地并整理为国有建设用地,土地新法颁布实施后,农村集体经营性建设用地也能通过入市交易的方式,实现向高效土地的转化。

(六) 城镇化建设,特色小镇与土地一级开发

从产城融合到特色小镇,不同升级版本的城镇化建设,都必须包含把低效土地转化为高效土地,通常是把农村建设成城镇的过程。不涉及一级土地整理的产城融合或特色小镇项目,虽然可能本身并不违规,但该项目并不属于城镇化项目;而是竞争激烈的房地产业与其他低利润行业的复合产物,无法享受土地供给效率提高而产生的利润空间,激烈竞争和利润空间狭窄导致了项目举步维艰,这一原因是小镇类项目倒下的主要因素。

在最近的几年中,我们回顾了多个小镇类项目的失败原因,其核心原因只有一个:忽视了城镇化建设环节中的土地效率提升作用,没有土地一级开发的参与,导致了利润率低,甚至有些特色小镇项目,从策划开始,就是亏损的,这才是有些特色小镇项目失败的核心原因。

四、【经典辟谣】成片开发, 土地新政, 农地入市并未影响政信领域

写在前面

2019 年以来,土地管理领域法规和文件体系发生了巨大的变化。多个重要文件法规的发布,初学者往往会形成错觉,以为土地财政的基本逻辑发生了变化,甚至产生土地储备制度会发生变化的误解。随着我们的解读,较多读者理解了文件内容,但仍有很多读者在后台和微信群中提问,为此,我们再次重发这篇汇编文章。

2019 年 3 月财政部发布《关于推进 PPP 规范发展的实施意见》(财金 10 号文),

2019 年 6 月发布财预 [2019]89 号 (关于印发《土地储备项目预算管理办法 (试行)》的通知),

2019 年 8 月土地管理法做出了重要的修改,增加了集体经营性建设用地入市方面的内容,

2020 年 4 月发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,

2020 年 9 月中办 国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,要求到 “十四五” 期末,以省(自治区、直辖市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村比例达到 50% 以上。

2020 年 11 月,自然资源部印发《土地征收成片开发标准 (试行)》,对《土地管理法》第四十五条规定的土地开发的“成片征收” 标准作出了规定。

内容提要

本篇简述以上文件对于土地管理和政信领域的主要影响,并且重申正确观点:土地财政的基本逻辑并未发生改变,在政信领域,目前尚无其他收入来源能够取代土地财政的地位。

一、成片开发对片区开发几无影响

2020 年 11 月,自然资源部印发《土地征收成片开发标准 (试行)》,对《土地管理法》第四十五条规定的土地开发的“成片征收” 标准作出了规定。

文件的主要内容有,“基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例一般不低于 40%。方案应当经集体经济组织成员三分之二以上同意” 等。

**由于,文件的要求限于 “土地征收” 过程中的 “成片开发” 工作的标准,**是指土地管理法第 45 条中所述的,“为了公共利益的需要,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收” 中的,“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的”,并非完全适用于现有城市国有建设用地的开发标准;

而且,成片开发的范围,与,片区开发的范围,往往并不相同;

另外考虑到,目标导向进而时间安排上的差异:成片开发,地方政府的目标和宗旨是社会福祉,红线是土地管理法,尤其是耕地保护和农民权益;片区开发,社会资本投资人的目标是获取投资收益,红线是禁止违规举债,时序安排以收益获得为主要线索;由此,在二者的时序安排上,能够实现通过以时间换空间,满足土地征收中成片开发的相关要求;

加之,文件的相关规定,在之前的实践要求中已有不同程度体现;

因此总体上来说,这一试行标准的出台,对片区开发几无影响。

二、89 号文指引社会资本参与一级开发

财预 [2019]89 号(关于印发《土地储备项目预算管理办法(试行)》的通知), 是从 10 年 19 号文到 19 年 10 号文一系列文件精神的延续,是主管部门加强土地收支管理的进一步举措。89 号文提出的土地储备资金“全部纳入” 预算和在预算中遵循 “先收后支” 的总体原则,主要意图还是在于切割政府和企业的债务关系,防范违规举债风险,避免地方政府在土地储备项目或基础配套设施建设项目中发生违规举债行为。

操作模式的合规边界为:社会资本投资当中用于征地拆迁以供 (政府) 收购收回土地的资金,必须是以不附带偿还责任单向支付的形式,支付给地方政府,成为地方政府财政收入的一部分,列入地方政府财政预算;而不允许是以债权债务、BT 等形式存在,不得变相违规举债。

89 号文的发布,规范了土地一级开发行为,彻底封死了地方政府违规举借征拆资金的暗道,促使土地一级开发趋向于发展成为以区域发展中社会和经济效益为绩效考核标准的综合开发,是土地一级开发规范发展的综合利好政策。

三、集体建设用地入市影响几何?

2019 年 8 月 26 日上午,十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕。会议表决通过了全国人大常委会关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。自 2020 年 1 月 1 日起施行。

土地一级开发是政信项目的主要内容,集体经营性建设用地入市,非农建设用地不再必须国有的相关措施,有可能促使农村集体组织新增为土地一级开发主体中的重要组成部分。

由于农村集体组织缺少土地一级开发的相关经验,因此与具有相关经验的社会资本方合作,可能也自然会水到渠成。

同时,在未来相当长的时间里,地方政府有可能还将在土地一级开发领域发挥重要的领导作用。

金融机构和社会资本投资人应当密切注意政策走势,关注有可能产生的新的土地一级开发的主体,以及新的土地一级开发项目结构。

在政策区域方面,要关注其与土地财政的关系。集体经营性建设用地入市,非农建设用地不再必须国有的相关措施实施后,金融机构和相关投资者应密切关注新政策区域土地市场的变化情况,了解地方政府相关项目在土地出让收入、债务化解等方面所做出的相关安排。

在具体操作环节,集体经营性建设用地入市,仍需符合区域规划和土地部门的相关规定,需要在每年的土地利用年度计划中要作出安排,金融机构和社会资本投资人还应密切关注这一类型项目需要经过哪些审批环节,其中的操作细则和条件要求等等,以确定项目能够顺利实施。

另外,工业、商业等经营性用途用地的开发,在很大程度上取决于七通一平基础配套设施的落实,进一步取决于配套费的收入情况;配套费收费权归属于地方政府,在以往新区建设的实际操作中,往往是地方政府垫资投入基础设施建设在先,土地出让和配套费收入在后。

因此,在集体经营性建设用地入市改革中,金融机构和社会资本投资人应密切关注入市的具体操作细则规定,从项目可行性出发,论证地方政府、农村集体组织及社会资本等是否有能力建设相关配套设施,以及基础配套设施建设投入和回报的可行路径,从而保证项目顺利实施,按期获得土地出让收入等。

四、土地仍然是最快最好途径

《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》文件第二部分 “推进土地要素市场化配置”,第 3-6 条简明扼要,要求 “建立健全城乡统一的建设用地市场”。特别提出 “加快修改完善土地管理法实施条例,完善相关配套制度,制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革,扩大国有土地有偿使用范围。建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相关制度规定”。

除了最受关注的上述三块地改革的相关内容,还有我们耳熟能详的产业用地市场化配置改革,包括先租后让、弹性供应、作价出资等,以及盘活存量建设用地、完善土地管理,包括用地指标下放到省级政府等。

要素市场化配置文件将土地改革的内容,排在最前面突出强调,显而易见的是,土地改革仍然是提高生产力总体水平最快最好的途径,这一途径是,在较低的成本下,通过规划用途生产力水平较高的土地置换较低的,例如,以工业用地置换农业用地,以商业用地置换工业用地,等等。

五、预计土地财政新规影响趋缓

2020 年 9 月中办 国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实,文件提出到 “十四五” 期末,以省(自治区、直辖市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村比例达到 50% 以上。业内多有称之为“土地财政新规”。

文件发布之后,很多读者在后台留言,咨询土地财政新规对政信领域的预计影响情况。

可以肯定的是,土地财政的逻辑没有发生变化,虽然新七公政信也一直在致力于 “人力财政” 等土地财政替代问题的前沿课题研究,但是到目前为止,尚未取得突破进展,土地财政收入在现实中仍是不可替代的。

1. 土地财政的逻辑没有发生变化

土地出让收入仍然是政信领域基础设施建设项目在中短期内所直接相关的唯一主要收入来源,其他直接收入来源不及十分之一。在某些地区,该项收入主要用于基础设施建设支出,而在另一些地区,土地出让收益,也可能是二三线以下城市区县保工资、保运转、保基本民生的重要来源,因此,我们有理由相信地方能够对于土地出让收益做出适宜的安排。

2. 乡村振兴日益成为重要内容

同时,显而易见的是,受政策引导,乡村振兴建设内容将趋于成为土地一级开发项目中的重要内容。

从大趋势上可能也对经营性集体建设用地入市是一个侧面的推进。

3. 政信项目收益率要求被提高

文件的要求实际上是对于土地出让收入的收益部分作出了一些支出安排,结合实操中的乡村振兴建设内容的收益情况,相当于是对政信项目的收益率要求有所提高。

原稿首发于 新七公政信公众号

知乎用户 新七公政信 发表

土地税,转移支付,收入再分配,企业注册地税收,人口税收,都强调了政府也是市场的经营者,要长期经营城市,城市发展土地才有价值。土地出让金,提前支取,确实不是可持续之道。但支出不是投入好的市政建设,也产不出可出让的土地,两者收支做到平衡就可持续。

还是要回到政府之间的竞争,有的地方政府发不出工资的地方可能合并,迁移,再就业。而在竞争中成功的城市,完成产业资本的积累,需要输出扩张,人口增加,这才有了土地财政的基础。

总之,土地能卖出去,还有希望,只是不要把希望弄成失望!

知乎用户 提示盲道 发表

In the long run, we are all dead.

- John Maynard Keynes

知乎用户 大威天龙 bot​ 发表

事实证明了,追求短期效益,尽快拿到业绩刷履历才能爬的快。且几乎无风险(针对个人而言)的 BUG 设定下,是每个入场玩家都会这样干。

只要这套 BUG 机制不改变,那所有看起来 “抑制声明” 都是短期的。毕竟凭什么你刷上去了,我得老老实实去熬?

知乎用户 卡卡 发表

在中国政府收紧民营开发商贷款的情况下,城市土地拍卖的需求下降,这可能挤压地方财政,迫使地方政府寻找其他财源来支应投资和扶持经济。

2020 年中国土地出让收入飙升至创纪录的 8.4 万亿元(人民币,下同,1.77 万亿新元),相当于澳洲年度国内生产总值(GDP),在疫情之年支撑了地方财政预算。

但自去年夏季以来,中国收紧了民营开发商的贷款规定,而此举正在日益侵蚀对土地的需求。根据路透对财政部数据的计算,8 月份全国土地出让价值同比骤降 17.5%,这是 2020 年 2 月以来最大降幅。

如果进一步下滑,可能迫使地方政府削减开支和投资,因为土地出让平均为地方政府贡献五分之一的收入。由于房地产市场降温以及中国地产巨头恒大债务危机蔓延的风险,许多经济学家已经下调了中国 2021 年的 GDP 增长预期。

为了提高收入,一些地方政府可能会发行更多债券,从而增加了债务负担。分析师说,他们甚至可能加速推动征收备受争议的房产税。

澳新银行(ANZ)驻香港的资深中国经济学家王蕊说:“一般来说,中国地方政府的土地出让收入比例相当大,超过 20%,所以如果土地收入下降,或者增长放缓,地方政府的支出将面临一定的压力。”

需求下降

为了更好地控制中国最贵地段的地价,以连带控制现房价格,政府机构在 2 月份公布,中国前 22 大城市今年只能进行三次土地拍卖。

此后,当局还对最高出价设置了上限,以控制地价,这是中国为纠正中国经济和社会的过度与失衡而在各领域进行的大规模整顿的一部分。

但是,自 3 月至 6 月的第一轮土拍以来,由于资金紧张的开发商不参加拍卖,需求就下降了。

路透对 1000 多份公告的分析显示,正在进行的 6 月至 10 月这轮土拍中,截至 9 月 30 日,约有 40% 的拍卖地块被撤回或没有投标者。相比之下,第一轮中的流拍比例仅为 5%。

路透的分析显示,中国天津挂拍的 61 块土地中有 40 块售出,而辽宁省省会沈阳只卖出了挂拍的 46 块土地中的 19 块。

穆迪预测,2021 年的土地销售增长将在低个位数,然后在 2022 年呈现下滑。去年的销售增长了 16%。

穆迪在一份报告中警告指出,为了抵消土地销售欠佳,地方政府可能发行更多债券,但这可能加重债务负担。

穆迪表示,如果土地销售情况恶化,高负债的天津和辽宁政府可能难以偿还债务。

国家支持

国有企业在土地出让中占主导地位,而民营开发商则持观望态度,但不确定这是否足以确保地方政府的收入。

到目前为止,在 6 月至 10 月的出让中,国有企业的得标总值是民营开发商的三倍,这标志着与过去的趋势不同。但是截至 9 月 30 日,他们的总体投标价值比 3 月至 6 月的出让下降了 45%,为 2772 亿元。

位于西南部的超大城市成都,国有控股的中国铁建对 15 块土地进行投标,并支付了 42.8 亿元的高额保证金。

根据路透的分析,相比之下,花样年控股和华夏幸福等民营开发商今年的购地支出低于 2020 年,或者根本就没有购地。分析显示,恒大仅于 6 月通过一家地方开发商买了一块地。

这些公司没有回应评论请求。

在中国 22 个最大的城市中,有七个城市要在 10 月底前拍卖土地,包括北京、上海和杭州。

澳新银行的王蕊说,长远来看,地方政府可能会寻求其他财政收入来源,如房产税,以抵消房地产市场的波动。

中国酝酿在全国范围内征收房产税已有 10 多年,但面临着包括地方政府本身在内的利益相关者的阻力,他们担心这将侵蚀房产价值或引发市场抛售。

她说:“从试点开始,规则可以做相应的调整。”

知乎用户 文刀 发表

只要允许农民出售 0.1 亿亩共 66 亿平方米耕地建 100 亿平方房子,每平方米房子 zf 收土地出让费、建筑材料建筑工程增值税、契税等税费 2 千元,总收入可达到 20 万亿元,足以还掉所有债务。中国现在有 20.2 亿亩耕地,拿 0.1 亿亩耕地建房子,只占耕地总面积的两百分之一,不会危及到粮食安全。

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有说 20 万亿元不够还债。那么可以允许农民卖 0.5 亿亩耕地共 333 亿平方米建 500 亿平方米房子(现有城镇住房占地面积 0.15 亿亩共 100 亿平方米,住房总面积为 260 亿平方米)。按每平方米收税费 2 千元,zf 可以收到 100 万亿元的税费,还掉所有债务还能剩 20 到 30 万亿。按现在的高铁每公里 1.5 到 2 亿元计算,用剩余的钱可以修十几万公里的高铁。

这样我们的住房总面积可以增加两倍,城镇人均住房面积达到 100 平方米。而高铁里程也增加了 5 倍。

唯一不足的是拿 0.5 亿亩耕地建房子,那么耕地就减少了 2.5%,减少到 19.7 亿亩。粮食也相应减少 2.5%。虽然耕地减少了 0.5 亿亩但仍然没有危及到 18 亿亩耕地红线。当年设定的 18 亿亩耕地红线的根据人口峰值达到 16 亿设置的。也就是说必须要守住 18 亿亩耕地才可以保证 16 亿人口的粮食安全。

https://www.zhihu.com/answer/1836685184 (大量卫星图)纽约东京和上海北京的卫星地图对比,图上看美国纽约和日本东京的别墅真的多,从市中心外围十几公里就往外连绵不绝延伸几十公里到上百公里。而北上广离市中心不到 20 公里就有大量农田。

现在房价同地段价格是十年前的 4 倍到 5 倍,那么现在用的钢铁水泥人力等是十年前的 4,5 倍吗,其实钢铁水泥等的消耗和 10 年前是差不多的,人力虽然上涨了比较多,但大量使用机械替代人力基本上也控制了人工成本,电力价格基本没有多少上涨。地块的道路绿化等配套也没有多出很多。根据各大造价网站的房屋造价指标今年的居民楼造价基本是毛坯房别墅 1500 元左右,多层住宅 2000 到 2500 元,高层 3000 到 3500 元。比十年前没有涨多少,上涨幅度远没到 50%。

那到底是什么让房价飞涨呢?是钱都进了开发商口袋里了吗?

房价高,高出来的部分被 zf 拿走了。全国大半房地产公司是不怎么赚钱的,可以查上市公司的数据。

比如一平方米房子造价 3500 元,这是建房子和小区配套绿化等所用的物料人工成本,加上财务成本和开发商的利润,每平方房子不超过 4000 元。而这房子卖出去卖到 15000 元。这多出来的 11000 元就被政府以土地出让金等税费等形式拿走了。政府要支出征地的钱,大概每亩耕地的征收费 30~50 万分摊到房子面积每平方米 300 块钱。政府要负责房子所在的地块的配套设施,比如地铁,公路等。但如果只是负责房子所在地块的配套设施,那么这也用不了多少钱,按一平方公里的地块有 100 万平方米土地,建 250 万平方米的楼房。每平方米的楼房收税费 1000 元,可以收到 25 亿元。足以建 2 公里的地铁,5 公里的公路和管道绿化等了。这样 11,000 元减去 300 元,再减去 1000 元。还剩接近 1 万元。这 1 万元去哪了呢?原因是旧区的那些城市建设城市服务费用要由新楼房来承担的。现在的城市搞得越来越漂亮,搞地铁公路,还有河边也搞得很漂亮,这都要花钱的。这些钱从哪里来呢?原来的旧区住房的承担的这部分费用是很少的,要新房子来承担这部分费用。而新房子因为土地是限量供应的,每年开发的新房子很少。所以每平方米的新房子就要分摊很大的费用。

在高通货膨胀的时代,房子已经有金融的属性,只要房子的价格不断的涨,所以就算价格高人们还是愿意购入房子的。但是长期高通胀对经济是非常不利的,一旦国家决定加息或者其他的因素使得这个高通胀的环境不再继续,那么人们的购买意愿就降低这个房子就可能不涨价了,然后就卖不出去了,然后呢就出现城市建设维护和城市服务就没有钱了,那就出现很大的问题了。这时候当局就会考虑征收房产税,也就是说让那些旧房子也承担城市建设维护和城市服务的费用。这时候新房子的价格就降了下来。

现在城市搞的越来越漂亮地铁业越来越多,这些城市建设维护和城市服务每年都很花很多钱,钱从哪里来,大部分从新房的费税来。由于土地供应量非常小新房每年销售面积很少,这些费用分摊到每平方米房子的费用就很大使得房价非常高。公平来说应该旧房也应该承担城市建设维护的费用,房产税建议改名为城市建设维护服务税

https://www.zhihu.com/answer/1836685184 (大量卫星图)纽约东京和上海北京的卫星地图对比,图上看美国纽约和日本东京的别墅真的多,从市中心外围十几公里就往外连绵不绝延伸几十公里到上百公里。而北上广离市中心不到 20 公里就有大量农田。

知乎用户 linoox 发表

说个具体的,本币债是债么?

好了,不是债的话那又要大水灌了,又要 “割韭菜了”。问题是,现在开始灌了吗? 恒大开始救了吗?地方财政开始连续暴雷了吗?

如果都没有,说明风险可控。一个个在这儿盼着经济危机,社会动荡干嘛呢?以为自己是小指头,把混乱当梯子往上爬么?

不好意思,我们国家财政金融都有国家队,不会有经济危机,不会有社会动荡,让您失望了。

另外,土地财政让小城市的人超前享受了堪比发达国家的基建,现代化生活不是没有成本的,小城市回归本身产业位置是必然的事情。生活在小城市的人应该知道柏油路,水电系统,城市公园绿化都是怎么来的。

土地财政结束,基建(优质资产)留了下来。天底下还有此等善事。

知乎用户 Austin 发表

什么隐患?城市化结束,不开发不就行了,真以为征地拆迁和七通一平很便宜?

若把这些税收与土地转让收入加起来算作 “土地财政” 的总收入,2018 年 “土地财政” 收入相当于地方公共预算收入的 89%,是名副其实的 “第二财政”。土地转让虽然能带来收入,但地方政府也要负担相关支出,包括征地拆迁补偿和“七通一平” 等基础性土地开发支出。从近几年的数字看,跟土地转让有关的支出总体与收入相当,有时甚至比收入还高。2018 年,国有土地使用权出让金收入为 62 910 亿元,支出则为 68 167 亿元。光看这一项,地方政府还入不敷出。

注意:这支出是对所有建设用地,包括工业、商业、科教文卫公益性、住宅。但收入里面 70% 是住宅,近 30% 是商业,其他微乎其微可以忽略,但是住宅和商业出让面积仅占 50% 不到。

简单的说就是买房人用自己的购房款支撑了工业企业、大中小学、医院图书馆等各类土地征收和平整的钱。所以城市政府有意果盘式供给住宅用地,让住宅涨价,让住宅用地升值,获取土地出让收入搞建设。

知乎用户 夏夜​ 发表

问题的关键是收缩并控制政府支出,而不是一味追求寻找一个相同量级的替代财源,这是不可能持续的。现在这种一味拖延,迟早又逼出一次财政断崖 vs 涨价去库存的二选一。

知乎用户 小名 发表

人口出生数量减少就是结果。

知乎用户 木子鱼 发表

击鼓传花,鼓停了,花在谁手里,谁倒霉。

知乎用户 善治财者 发表

最常见的误区就是把土地出让金当成地方政府的纯收入,忽略了其中还包括大量征地拆迁、基础设施与公共服务等投入成本。

阶段性的土地财政依赖度高,本质是为了偿还之前投入的开发成本,当开发速度减弱减缓,这个问题自然也就不再存在了。

知乎用户 杨晓怿 发表

决定地方政府财政收入的四大系数,财税收入,土地储备出让金,国有上市公司流通股份,中央转移支付!题主看看对于经营性各级政府运营,还有啥隐患?如果搞明白这四大系数关系,就明白中国特色社会主义制度背后可持续发展的底蕴逻辑!

知乎用户 彼得杨 发表

还会有隐患?

知乎用户 李永菜 发表

首先强调以下都是个人的胡思乱想和观察,仅供参考和批判。

回答上面这个问题,大概首先有一个前提就是有哪一个人或者是哪个群体会考虑长期呢?如果他考虑长期他当然会忧虑,如果人家根本就没有考虑长期,而是考虑我这一任干完我就走人,那这种依赖别说 100% 了,500% 又有什么关系呢?

也就是理解一个问题,大概是需要一个架构的,如果这个前提不成立,那谁管他以后咋样呢。这种事情除非下一任的手里出现了暴雷。那就算他倒霉。反正上一任已经基本上能干的都干完了。这在历史上这种事儿是屡见不鲜的,古往今来都没啥例外。也就是说在某种架构下就一定会出现某种问题,而且这种问题还是没有答案可以解决。这就是传说中的纠错机制失灵的一个表现。

至于说有什么隐患,那还真没人知道。或者是没人愿意知道,没人想知道也没人在乎。投资客买房子不是也是买的不亦乐乎吗?然后那些卖房子的不是也是卖的开心不已吗?无非是大家击鼓传花,看看最后传到谁家呗。

知乎用户 时杰​ 发表

沒有任何隐患,一切都是最好的安排。

知乎用户 BERTMAN 发表

谁能解释一下,超过 100% 是什么意思?

知乎用户 阿杰 发表

土地财政弊端很明显,就是靠着房地产的繁荣撑起来地方财政收入,这种收入非常不稳定。

但是,怎么说呢

人不能端起筷子吃饭,放下筷子骂娘

现在都说土地财政不好

然而,如果不是靠着土地财政

三四线城市哪里来的钱搞基建?

凭什么又让公务员拿各种福利各种奖金?

又哪里来的钱支撑那么大规模的各项社会福利开支?

吹 “基建狂魔” 的时候不想弊端、公考日渐狂热的时候不想弊端、享受各项社会福利的时候不想弊端

现在看到弊端了,其实挺好的,但是都做好把这些福利都还回去的准备了吗?

知乎用户 李大哥​ 发表

不存在隐患,因为隐患已经变成了现实。

知乎用户 QUEEN 发表

土地财政依赖度高是一个生产方式的问题,尽管内地各种城市的工业园遍地开花,但实际上仍然是农业区,三大城市群 + 少量内地省会是工业区,除此之外就是零星的矿产城市。工业的效率是远胜农业的,二者不是一个维度的事物,但工业区和农业区的人口资金等要素是自由流通的,换一种不是那么准确的说法,农业区是作为原材料和劳动力的提供者和产品的销售市场而存在的。

一个地方的财政是该地经济实力的体现,80 年代财政大包干,沿海地区承接日韩台转移过来的产能财税能力非常好,中央都要向沿海省份借钱,而内地还是依靠农业税吃饭,没钱社会秩序都没有,三保一个都保不了,就是 90 年代的社会各种现象。不患寡而患不均,分税制后通过转移支付内地的很多问题得到缓解,各种尖锐而普遍的矛盾逐渐消弭。更好的日子还在后面,通过政府层面的转移支付和沿海农民工的转移支付,内地的房地产和服务业蓬勃发展,财税能力进一步向好,基建和房地产互相强化,但不适合发展工业的地方仍然没有工业,那些地方的房地产和基建就是扭曲了资源配置本身也是一个泡沫。

现在城市化接近尾声,大基建基本成型,内地城市面临的最大问题并不是财政问题,现在的财政供养开支以我们国家的经济实力和政府的绝对领导并不是多大的问题,最大的问题是经济模式的可持续性,各种要素大概要重新配置了。

这种重新配置的背景一是人口萎缩总需求下降,二是在经济增速下降的情况下人们的注意力会从生产转向分配,由此造成的分利集团会进一步阻碍经济增长,那么是不是会在房地产泡沫后再来一波工业投资的泡沫呢?除此之外仅依靠目前低效的农业和文旅业是不足以支撑如此多的人口的,如果放任,那么肯定的医疗教育资源也会跟随人口流动重新分配,会进一步改变经济版图。

知乎用户 韩青​ 发表

危险性确实挺大。。

政府的土地依赖度确实很高。

很多地方政府也试图采取别的办法来增加财政。

但是由于各种各样的原因,往往收入没怎么增加,支出还多了,又不得不卖地。

造成一个很诡异的现象:在中央政府三令五申加强土地监管的大背景下,土地财政竟然又创新高。

知乎用户 明月当空​ 发表

长期来说,需要尽快找到新的财政收入,隐患是这是癌变的土壤,需要尽快手术。

知乎用户 一往情深深几许​ 发表

你去东北看看不就什么都知道了

知乎用户 caige 发表

没有长期以往了

最近两年这套部分地区就玩不下去了

百姓不买房,开发商不拿地

已经开始蔓延了

知乎用户 长颈鹿先森 发表

没有。

知乎用户 南市老弹簧 发表

你管这叫隐患?还得长期以往??

你说的是中国吗???

这分明就是个眼见的定时炸弹,是定时的

知乎用户 五水合硫酸铜 发表

土地财政没问题,缺乏监管的土地财政问题就大了,为了挣钱,政府手握权力,当然有动机把房屋弄的无限高,而且这部分钱可以找个理由随便花,只要动起来就可以落入个人口袋,然后大家可以看到一条路今年挖完明年挖,今年修下水道,明年修天然气,再然后光缆,多少钱够这帮老爷们花,永远不够,所以即使房价已经天价了,政府债务比起涨价去库存前还多了。这就是挣绝户钱了。

知乎用户 木剑先生 发表

赶快涨价去库存。你不搞我就看不起你。

知乎用户 Miku spark 发表

我觉得香港最近这波是国家在试验。

为什么选香港? 因为香港底子厚,是中国目前地方财政最良好的地区,经得起试验过程中的波动

知乎用户 GOPE 发表

中国是公有制,土地归政府所有。因此土地政策没啥隐患。恒大欠债两万亿,让它去死好了,保住银行不出问题就行。

知乎用户 匿名用户 发表

实业兴邦。

知乎用户 Jerry 发表

1,理想不能当饭吃

2,任何组织都需要获取资源

3,掌握巨大资源就可以在一定时间和范围内扭曲规律

4,资源拥有者倾向于持续掌握更多资源,而不是失去对资源的控制

5,越南自认法统来自于一代的血契和社会弱契约(不刚性兑付的空气饼,代天牧之,九筒大哥名字可不会乱取)

所以所以集权只会自我强化,不会自我削弱

所以不叫的羊只会被薅秃冻饿至死(清初抗税案)

所以敢叫的羊最好有一口尖牙并努力提高统战层面的价值(清末东南互保)

知乎用户 RE. 惹得哙 发表

这个问题我决定屁股决定脑袋的说一句,感恩。

土地财政是基建资金的重要来源,包括但不限于,拆迁费,修路费等等。

说白了,是一种转移支付手段,转发达地区的钱到落后地区。可惜的是发达地区买房的人也有很多来于落后地区。

至于为什么感恩,因为我家是落后地区且最近拆迁。。。更重要的是,我不打算在发达地区买房。

傻孩子,房子是坑人的,快跑,如果继续涨当我放了个屁。当然跌肯定不会怎么跌,不然我觉得银行能被搞破产。

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