开征房产税是否会导致房租上涨?

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知乎用户 一直住顶楼 发表

当然不会。

总有人很有趣,以为限电可以涨价,加房产税可以涨房租。

我是那种每年交房地产税的房东,而且每年房产税都要涨,从屁股角度倒是挺希望这些人做的梦是真的,那样我可就发达了。但是现实不是这么回事。当然,有人会抬杠说美国的房地产税和中国不一样,那新加坡和香港呢?和中国一线城市有没有可比性?要不要去问一下那些新加坡和香港的房东们有谁觉得房地产税会加房租?这两个地方的房东我也认识不少,这么天真的真没有见过。

作为一个房东,我想说知乎很多人压根不理解租房市场。下面是理论分析:

租房市场出售的产品不是房子,而是居住权,而每份居住权都具有时效性。

什么意思呢?假设你有一套房子,一年就可以产生 12 个月的居住权,你出租房子其实是在市场上卖出这个居住权,购买者就是租户。

而某个月的居住权一旦过期没有卖出,就会自动归零,你不能把它保存在仓库里。每个房子就像一个小作坊,源源不断的定时出产 “居住权” 这个产品。只要这个房子没有被摧毁或者因为某个原因退市,这个生产就不会停止。

这种时效性极强的虚拟权益类产品在供求关系失衡下的价格弹性很大,这也是为什么有些地方房价不贵,但是租金比起房价更便宜到发指的原因。难以储存的商品的即时售价和它的成本关联没有那么大。举个例子,管道天然气还有牛奶。甚至我们都记得之前石油结算出现过负价格。而居住权这个虚拟权益产品甚至不是难以储存,而是不能存储。

有人说天然气牛奶石油价格最后会回归成本,你说的对,那是因为生产商会降低产量。而居住权是从房子上产生的,你无法摧毁房子,供应量就不会下降,所以无法回归。如果这事放在美国,就会造成贫民窟,房东交不起税放弃房子,这些木头房子很快破败退出市场完成调节。但是中国的钢筋混凝土楼房会让房子短期坚固的多。导致在没有持续人口流入的情况下无法自我修正。

甚至房地产税会导致更多的房东把原本空置房子投入市场来覆盖成本,造成更强的竞争,一线以外城市租金会下降而不会上升。至于一线的租金是否下跌,这个取决于目前一线空置的房屋比例。

最后更新说一句成本,很多人把居住权的成本定义为房价或者房地产税,其实是错的。供求的价格底线是增量生产成本,就像有些公司赔本也在生产,因为厂房房租机器是沉没成本,如果不生产亏的更多。比如一个产品的物料成本 3 块,人工成本 2 块,固定资产成本 3 块,只要卖价高于 5 块,哪怕亏本也会继续生产。居住权的增量成本是多少?是 0,所以极其失衡的情况下它的下限可以极其低。

还有买家有个特别的选择优势,就是可以压缩需求。比如合租,一下子就需求减半了。从利好的情况看,合租意味着房客对房租的负担性上升,从利空的方面看,房客的需求其实是有很大的弹性的。

知乎用户 世袭上议员​ 发表

首先这个问题应该更加细化下,“征收房产税” 应该是指对商品住宅开征房地产税吧。毕竟目前已经有企业及商业地产的房产税。对商品住宅征收房产税 (以下简称开征房产税) 是否会导致房租上涨,这具体还得看是什么样的城市,以及什么样的房产以及房产税的税率具体是多少。

比如深圳就是非常特殊的,绝大部分市民都租住在城中村出租屋和工厂宿舍,住商品房的市民是少数,租住商品房的市民则更少,这些不同类别的房屋在开征房产税后会对租金产生的影响需要分开分析。

目前深圳土地 100% 国有,即原住民的房屋是以公司为产权人的形式存在,固深圳城中村出租屋一部分本来就在缴纳企业房产税,另一部分因历史遗留及敏感问题,产权过于复杂,真实产权人都找不到。总之开征房产税很难对深圳的城中村出租屋产生影响。

深圳工厂宿舍要么属于城中村房屋,要么是已经被财政部明确不征企业房产税的配套房产。因此开征房产税后,深圳绝大部分市民租住的房屋是不在征收范围内的。这时假设极少数商品房房东要把房产税转嫁给租客,那以城中村住房和工厂宿舍的存量完全可以吸纳这部分租客,所以开征房产税对深圳的房租不会产生多大影响。目前价值 1000 万的深圳商品住宅每月可能只能租 5000 元也足以证明深圳商品住宅房东对租金的定价能力不足。

而在全国大多数商品住宅为租赁市场主力的城市,情况就不太相同。以北京为例,大部分地区有许多可以拿出来出租的商品房房东主要是机关事业单位,国企总部,科研院所,公立院校及医院等体制内 40 岁以上的人员及其子女,其次就是一些拆迁户土著和极少数各行业精英。大龄体制内的多套房中部分靠自己购买,部分靠以前的房改售房。拆迁户和精英则分别靠上辈子的福分和这辈子的能力。如果征收房产税,这些有多套房的商品房房东必然是被征收的范围,他们也一定会试图把房产税转嫁给租客或准备出把房产套现,这时租客是否接受就完全要看房产所在城市的情况。

比如北京市区的空置房屋本来就不多,而北京又是作为世界最大中央集权制国家首都,全球世界 500 强总部最多的城市,数量众多优质的工作岗位及资源的集中度就是压不下去住房刚性需求。只要房产税税率不算直接掀桌子那样高,又没有免税的城中村及公租房对租客分流,那租客极有可能要同房东以直接或间接的形式共同承担部分房产税。目前北京这些大城市的购房信贷及限购政策倾向于无房的购房客,因此这些因为不想承担房产税而选择卖掉房产的房东把房子出让后,房子的状态还会由出租变为自住。在当下大城市合租非常流行的状态下,一套可以分开租给多人的房屋变成新房东的自住房,没有公租房或城中村填补需求,可能还会造成市面上可出租的房屋减少。因此开征房产税的如果税率不高(1% 以下)且还有首套及面积等免征条件,核心一二线这类城市核心区房价可能会有部分下跌,但房租反而可能会上涨,提高租金回报率。

而在工作机会较少或质量不高,年轻人口外流的三四五线城市,有多套房的房东坚定持有房产的底气很大程度上来自于空置成本低。一旦每年的房产税不算一笔小数目,各种空置的房屋会流向租赁市场,二手房市场的库存也会增加。三四五线城市租客和购房客的选择变多,房产税自然是转嫁不到租客头上的。

总而言之,供需关系才是决定房租的核心因素。深圳,北京,鹤岗是国内最典型的三个城市,如果要分析房产税征收后房租的走向,可以画个三角图评估下被评估的城市更接近哪一个。比如图上的广州离深圳近些,上海就离北京近些。当然,房产税可能对体制内房改售房的这部分商品房免征。

知乎用户 陈查理 发表

供求关系影响最终价格。

假如一个小区入住率接近 100%,还天天有人来打听有没有房租,那房产税是可以转嫁给租客。

但是如果小区有很大比例的空置率,以前房子搁那儿不会产生太高的实际成本,而且房子天天在升值。一旦升值放缓或者直接停止,还收房产税,那房屋持有者就开始真的滴血了,这个时候租出去就不是求赚钱,而是求少损失一点了。

知乎用户 虎虎的小尾巴​ 发表

利益相关:毕业十年买了 4 套房产,多年大宗商品交易和期货交易经验

首先回答:房租不会上涨

正儿八经的答案:

租房市场是一个完全竞争市场这点毫无疑问,那么决定价格的主要矛盾为供需

房产税上升会导致房东持有房产的成本上行,显然房东成本上行并不会减少供给,反而因为空置房产的持有成本上升而要考虑出售或者出租回笼现金流。

房产税上升会导致租房需求上升么?显然也没多少影响,该租房的还是租,不租房的还是不租。

成本不影响定价

成本不影响定价

成本不影响定价

吐槽式回答:

很多人以为房东的持有成本上行会导致转嫁给租客,按照这个逻辑链,房东还能在卖房的时候把成本转嫁给下家,猪肉价格暴跌,猪肉厂家是不是也能把猪肉亏损转嫁给消费者?开公司亏损还能把企业成本转嫁给打工仔,这种神逻辑居然特么还真有市场。

一点拓展:

什么样的情况下会增加房租,那就是收租房税

不论租房税对房客收还是对房东收,最终的结果都一样,税收由双方共同承担

房租税和房地产税不一样的地方在于,房地产税是资产税,属于沉没成本,不论房主出不出租房子,不影响他缴税,但是房租税就不一样了,房东不出租就可以避免,是交易税,属于边际成本。当然结果上面说了,交易税最终由交易双方共同承担,这就像买卖房产一样,看似对房东收税,实则买方买到的是含税价

我个人希望早日出房产税,最好不要有免征额,这样可以避免多套房产持有者通过分散家族成员,比如父母子女兄弟姐妹持有的方式避税,这事跟屁不屁股没什么关系,社会贫富差距扩大,导致社会阶层割裂不是什么好事情,我自己依旧记得毕业前夕面对就业市场和房价的那种窒息感,现在刚毕业的年轻人比我那个时候的无力感想必有过之而无不及,阶层撕裂导致整体社会效率下降最终伤害的还是组成这个社会的所有人。

所以我举双手赞成征收任何形式的资产税。

知乎用户 王克丹​​ 发表

如果要涨价,为什么非要等到房地产税开征?

从性质来说,房地产购买不管是刚需还是投资,都归于投资,投资就有刚性需求之外额外需求,改变供需关系来影响价格,尤其是扩张性货币周期导致市场热钱增加,投资需求旺盛,具有很高金融属性。

但租房是纯粹的消费,人们不会像投资那样租赁几套房空置起来,而是根据自身的居住需求来贡献供给端,所以影响一个城市房租的往往是租赁房源规模和当地的薪资就业环境。房租更加接近猪肉的性质,是计算 cpi 重要指标之一,饲料再贵,供大于求就会降价,饲料再便宜,供不应求就会涨价,不同的是猪肉周期更短,而房地产周期更长,表现出来的价格变化更加平稳,主要是看增速能不能跑赢本地平均薪资,与本地的经济发展状况和就业机遇密切相关。

假设房地产税不会影响地方经济的增长预期,也就是不直接改变收入水平,那么房地产税对于房租的影响更加取决于是增加了市场供给还是降低了市场供给。

房地产税能不能增加租赁供给,而这个又与空置率有关,我们拿不到水电使用数据,一般可以用水电使用情况来推算空置率。以前投资的多数看不上不到 2% 的租售比,加上装修家具等短期投入,毕竟只要大规模放水,加上政策层面的涨价去库存,增值预期远大于房租那点长期收益,所以过去十几年的三次大规模放水,尤其是 15-16 年的涨价去库存之后,预计有很多投资类的房子既不出租也不出售,坐等升值。拿不到核心水电数据也只能是到交付几年的小区晚上转转看看亮灯情况。

空置率高、二手房限售限贷阻碍变现,加上货币供应的收紧,房地产税有可能会逼出一部分流动资金有需求的群体投放租赁市场以创造现金流,降低空置的持有成本,这样的话改变供需关系让房租稳定或者增长长期低于通胀,关键的空置率真实情况只有归口部门知道吧。

题外话:信息本身就是价值,如果只有少数人和平台掌握房源和租赁需求的时候,就可以操纵市场的价格从中篡利,这也是租金的重要成本之一。房地产税推广后必然要稳定租赁市场价格,让波动处于合理范围内,所以大概率要对租赁平台动手,如果这些机构能自发规范最好,如果不能,我并不认为这类平台比课外培训机构更难以撼动,很可能只是一纸文书就可以让一个行业凋敝。毕竟我国分配改革的外部稳定环境窗口期非常宝贵,阻碍经济增长的硬骨头也很多,大刀砍向谁的利益都不奇怪。

知乎用户 温水宁宁​ 发表

租房定律: 如果房租还有上涨空间,那么它就会直接涨上去

你以为房东在做慈善吗……

征不证房产税,这是房东端的事

房东因为 “征房产税” 涨房租,和因为 “今天心情好” 涨房租,对租客来说没有区别

所以如果能涨,它早就涨了,没有必要等这玩意儿出来

税当然会往下转移,但也不是这么个转移法…… 逗呢

不过以很多人的思路,今天我吃顿牛排都能和明天拜登猝死扯上关系,这就没法聊了…… 想把两件已经发生的事情扯上关系就太简单了

知乎用户 想摘下金箍的猴子​ 发表

不但不会上涨,而且还会下降。

原因 1,刚和房东讨论过,因为深圳很可能会列入首批试点,他和朋友们都比较慌,希望我能继续长租,价格明年可以适当下调。

原因 2,房产税带来的直接结果是房屋持有成本上升,持有人的第一反应也是对外转嫁成本,其前提就是房屋必须出租而非空置。所以市场上将有大量存量空置房屋进入租房市场,供给增长,需求不变,价格下跌。

原因 3,房子出租实际上出租的是使用权,每年有且只有 12 个月,不可结余也不可复用。所以对房东来说,每个月租满比高租金更有意义,1k*12 月 > 1.1k*10 月,所以在持有成本固定的前提下,降价锁定长期租客更符合房东利益。

原因 4,在未来租房市场博弈当中,房东和房客未必是对立的,房东和房东才是。优质租客数量有限,谁先降价并通过协议锁定长期租客,谁就更能在税改中降低自己的损失,保障自己的收益。


感谢评论区

[@树懋]()

帮忙补充的数据,

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017 中国城镇住房空置分析》,中国 2017 年一线城市、二线城市、三线城市空置率分别为 16.8%、22.2% 和 21.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。

知乎用户 无志青年刘敬梓​ 发表

税收会转嫁到 bargaining power 弱的群体,比如消费税和土地出让金 / 增值税

那一二线和三四线自然不可同日而语

如果免征面积是由地方政府决定的动态范围的话,一二线免征面积很可能是大于三四线的。无他,税基有成长性的地方不会愿意过高的房产税损害当地的经济活力

并且当地方政府收入主要依赖于城市土地租金时,债务融资规模将受到土地市场存量的约束,地方政府举债行为的道德风险会得到有效抑制

当出让金 / 地方债边际收敛,税基无成长性、产业升级困难、人口流出的小城市有更大的动力开源节流,此消彼长之下核心城市的税收比较优势将更加明显,人口流动的马太效应也将进一步被强化

当几乎所有优质的经济政治文化资源都集中在一二线城市时,bargaining power 孰强孰弱不言而喻。地产税只会跟这些年的土地出让金一样,向无自有资产的新市民阶级转移

还是陆铭的那句话:“要看问题是在供给侧还是需求侧”。房地产税能否精准收在金融属性较高的那一部分是核心中的核心,但这目前在技术操作上难度很高。而如果收到了居住属性高的那一部分上,那就是灾难

btw,依旧看好现金流良好、融资成本低、核心城市土储量较大的头部地产商

知乎用户 纳西曼托 发表

空置率低的地方,收入高的地方,或许会上涨,诸如一线城市核心区域。一来房源少,房东有底气。二来租客收入高,还能再扒层皮。

二三线城市,尤其是各种炒得不亦乐乎的新片区,那是做梦。

不说别的,晚上去转一圈,看看亮着多少盏灯?想出租,租客从哪里来?空降么?

其实大多数闲置房业主都是普通老百姓,本地土著居多,收入不高但是上车早。一万买的,涨到二三万,反正血赚了,放着都不心疼。

现在,假如按一个点算,一年就两三万,心疼不?大批出租房源冒出来了,但是租客总共就那么多?靠什么抢过来,涨价么?

至于说房东宁可不出租也要挺价,纯属搞笑。哪个商家不愿意搞垄断?哪个房东不想多收租?以前怎么不挺价呢?

我手里就有出租的房子。各位房东举起手来,每年房子很好出租么?哪个租客不是讨价还价,到处比价,最后压到同类最低才成交的?

价格供需决定,就这么简单的道理。

知乎用户 fccdrhh 发表

让我们回到大一《微观经济学》的课堂。

微观经济学中有一个结论:当政府对某件商品征税时,无论是对买方还是卖方征税,实际的税赋均是双方共同负担,并且弹性更小的一方负担的更多。

其实就是说不管对什么东西征税,买卖双方一定是都要增加负担的,只是弹性更小的那一方会多负担一些。

可能有些非经济专业的同学不知道弹性是什么,简单解释一下,就是价格发生变动的时候,供给量(需求量)发生变动的大小。

举个例子,比如说水,如果水价上涨了,你用水的时候可能会稍微节约一点,但是不会大幅缩减用水量,因为水是生活必需品。如果水价下跌了,你也不会明显增加用水量,因为你需要的水就是那么多,再多也没什么用。所以对于生活必需品来说(水、蔬菜、粮食、电),弹性是比较小的,不管价格升降你都要用那么多,这也是生活必需品相关行业大部分由国家控制的原因。

再比如说星爸爸的咖啡,现在市场上大概是 30-35 块钱一杯。假如说现在美式涨到了 50 块,拿铁涨到了 55,星冰乐涨到了 60,你猜星爸爸的消费者还剩多少?应该会大量流失。如果降价到了瑞幸的价格,那消费者应该会显著增加。对于星爸爸这种生活改善品来说,消费者的需求弹性是比较大的。

回到房产的问题上来,先看房东的弹性。房东的供给价格弹性是很低的,你房租涨得再高,房东也只有那么多房子拿出来出租,再多了没有,房租降低了,只要没有低的很过分,房东该租还是租,毕竟多少也是一笔收入。

但是对租客就不一样了,大部分人在大城市打拼,最主要的目的就一个——攒钱。而且绝大部分人在一线城市或者新一线城市,一个月能攒下的钱数也就是几千块(工资扣除吃住行等必要开支就是能攒的钱数),而且大概率是小几千块。如果房租增加了哪怕 1000 块钱,对于攒钱大业都是很大的影响,就会有相当一部分人选择离开大城市,而如果房租下降了哪怕 1000 块钱,也会有很多人因为能攒下更多钱而来到大城市,所以租客的需求价格弹性是比较大的。

那么结论就好推了,房产税最终会由房东和租客共同承担,但是因为房东的弹性小,所以大部分还是落在了房东头上,导致的结果是房租会涨但是幅度比较小。

知乎用户 清徽 发表

中短期不会导致房租上涨,反而可能会因为持有成本提高,让更多空置房进入租房市场。

从长期来看,由于房产持有成本提高,那么愿意购入房产的意愿会下降,那么开发商也会减少房屋建设。这样新增房屋就少了,房租自然会上涨。

所以当房产税出台后,房租涨不涨,关键在于社会上房屋空置率高不高,越高房租越不会涨,甚至会降。如果房屋空置率不高,那么房租就有可能上涨。

知乎用户 懒懒 发表

房产税到底交多少? 从税收的性质来看,这个税应该属于房屋所有者来缴纳,因为属于拥有资产产生费用,但是业主肯定会薅羊毛,会对租户下手,会增加多少成本呢?看完视频就清楚了。

知乎用户 王纯迅​ 发表

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

我一直说了,房租是充分竞争市场,他没有涨价空间。

比如你现在一套房租 5000,难道是可以租到 6000,7000,房东为了做好人不涨只给你 5000?

是因为涨上去了确实没人租,或者空置期太长,每个月多租 1000 块,每次租约空置半年,

损失比多租的那部分多得多。

所以现在的房租就是房东能给的最高价格了,再高就要空置。

而且涨房租,不是光看涨房产税的,他主要是看租户的工资。

你房产税哪怕一个月只要交 1000 块,但是租户月工资三千,往年一个月 1000 房租,你涨价,他就一定会退房。无他,没钱吃饭了。

所以,房租只有可能在中高端房型上,稍微上涨一些,或者短期飙涨(有些业主总是觉得自己是天选之子)最后被空置率打脸回归均值。

至于低端房型,工资没动静,你想涨也不过是空置期长一点,租客难找而已。

当然了,为什么买了房的业主总认为世界上谁都不能阻碍他通过房子赚钱,任何税费都能转让给买家或者租户,那就是另外一回事了。

知乎用户 锐鸣 发表

开征房产税,对租房市场的影响,最终还是取决于这个城市的打工人数量、收入,和房子持有人的数量变化。

价格的控制是通过控制 “供求关系” 来实现的。

一、供给端:

如果房东要控制 “供求关系”,除非能形成垄断。目前的政策方向是:让房子的持有人变得更加分散。当房子的持有人越分散,就越难上涨。

当一个股票的股东人数很少时,他们可以把挂牌价慢慢提升,引诱其他人入局,抬升股票价格;当这个股票的股东人数已经很多时,这个股票价格就不受原有的那一小部分股东控制了,一旦出现利空,部分股东出逃,股票价格就会坍塌。

开征房产税之后,会有一部分的房主会涨租,也会有一部分房主选择把房子出售,但无论如何,房子的持有人都在变得分散,上涨的动力在下降。

需求端:

当一个城市打工人工资很低,但租金普涨的时候,因为打工人的时间不值钱,所以更会倾向于搬去租金更低的地段,租金低的地方,特别是大量空房地段,房子最多只能微涨,不会造成整体房租大幅上涨,而三四线的人口流出城市,房子不仅难出租,而且还需要交税,房租下降的可能性更高。

当打工人工资很高,时间变得宝贵的时候,他们更愿意多花点钱,也要住在公司附近。比如腾讯公司附近的房东,他们知道腾讯员工有钱,而且腾讯的员工时间也很值钱。当腾讯员工的工资上涨的时候,他们就可以大胆涨租金:

只要腾讯继续加工资(让腾讯员工的时间变得更贵)、扩招(租房人数增加),腾讯附近的租金就会继续上涨。

在未来,人口流出的城市,开征房产税之后,多套房子持有人会更倾向于卖房,租金会下降;在人口流入的城市;要看具体地段的打工人的分布、收入,以及房子数量。

最后提一下我的一个担心:三四线城市卖掉房的那些人,会不会把在一线城市置业,从而抬升一线房价?

知乎用户 叶泊枫 发表

哦?加税会导致房租上涨,让底层负担加重?

那要是减税,开发商会降价卖房、房东会让利给租客,降低底层负担吗?

不会,减税只会增加开发商和房东的利润。

既然减税不会降房租,那么加税就一定能涨租金吗?

如果成本可以任意转嫁,那做生意还有亏钱的吗?

教材里背烂了的话,为什么就不能活学活用呢?

在市场经济中,价格由什么决定?由价值决定,受供给和需求变动的影响。

这里面关成本什么事?

有些产品如水泥,成本增加了(收碳排放税),为什么会涨价?

是因为一部分产能退出了(关停限产),供给减少,所以才价格上涨。

但住房市场不同,征税是不会减少供给的,反而因为增加了持有成本,push 空置房进入市场,增加供给。

所以在租房市场,不论成本变高还是变低,最直接影响的都是利润,而非价格:

咱们把知识点学细一些,认真想想——价格由什么决定。

假设,你置身于一个类似《鱿鱼游戏》那样的大逃杀游戏中:

有编号为 1-9 的 9 个人,他们拥有的金币数与其编号相对应,即 1 号拥有 1 枚金币,2 号有 2 枚……9 号 9 枚。
要想过关,每个人都需要买到 1 张门票,多了没用,少了就死。
这时候你正好有 9 张门票,你打算怎么定价?
倘若你的目标是人人都过关,那你的定价就是每张票 1 枚金币,这样你一共可赚到 9 枚金币。
若是黄四郎,可就高明多了,他会当着 9 人的面,烧掉 4 张票,只留下 5 张,如此一来,你觉得每张票可以定价到多少?
5 金 / 票,因为这是有 4 个人绝对买不起的价。
黄四郎能赚多少钱?
5(金 / 票)×5(票)=25 枚金币,多卖或少卖,都低于这个数。
而 1 号到 4 号,注定买不起票。
在这个游戏中,门票有两个重要属性:一是刚需;二是稀缺
现在假设 9 号拥有的金币数不是 9 枚,而是 90 枚,会影响票的价格吗?
不会!
假设你烧掉 8 张,然后定价 90 金 / 张,没有票的人就会有 8 个,他们组织到一起,实力碾压你和 9 号两个人,他们就可以重新分配门票和金币了。
所以站在资本的角度,搞钱固然重要,但更重要的是搞平衡,要有依据中位数定价的意识,否则平衡被打破,就砸锅了。

透过这个简化模型,我们可以知道,决定房租的因素有哪些?

1)刚需,没门票就死——租住意愿;

2)稀缺,注定有 4 个人没有门票——租房供给;

3)5 号手里的金币数——居民购买力。

你再一次看,哪有成本什么事?

假设向黄四郎征税,他可以通过涨价转嫁成本么?

不能,因为 25 枚金币是黄四郎营收的最大值,涨价反而让黄四郎赚到的金币数减少。

也就是说,收税减少的是黄四郎的利润,游戏者的成本,依然是 1-4 号没有票,5 号倾家荡产买票,6-9 号有盈余。

假如 5 号手里的金币数变成了 5.5 枚,那么票的价格,就可以定为 5.5 金 / 票,否则就不行。

房租的定价也遵循同样的逻辑,由租客的需求程度,市场上的租房供给,及租客的收入水平决定。

所以,不管有没有房地产税,不论房东的成本是多少,租金都是卡着市场可接受的极限水平定的

深圳南山区涨租金,是因为租客的房补涨了;

上海涨租金,是因为外部就业形势恶化,毕业生涌入,导致租房需求更强烈。

再进一步思考,如果房地产税可以摊到租客头上,那租客能不能把房租摊到老板头上呢?

为什么不能?因为工资是由劳动市场上的供求关系决定的,而不是打工人的成本决定的。

当成本增高到打工人觉得打完工,除了一身疲惫,啥也没剩下的时候,他就躺平了。

同样的道理,当房东的成本越来越高,挤压了利润,导致收益低于银行存款的时候,他就把房子卖掉了!

任泽平说供不应求可以转嫁,对不对?

不对!什么叫均衡价格?就是经过了供求关系动态调整之后的价格!

也就是说,我们所看到的价格里,早已经包含了供求关系。供不应求,价格就在高位,比如深圳;供过于求,市场就在低位,比如鹤岗。

供不应求就可以转嫁,相当于说价格越贵越可以涨价,这有道理吗?

再回到上面卖票的游戏,是供不应求吧,黄四郎为什么不能通过涨价转嫁?

因为均衡价格就是他利润的最高点,他涨价反而会减少利润。

有网友问:“如果能涨价,为什么现在不涨价?”

房东答:“涨价得抱团,房地产税开征就是触发点,到时候全市一起涨,你躲得过?”

躲得过!

涨房租,但打工人由于无法要求涨工资来覆盖新增的成本,于是:

➯ 打工人成本上涨,有一部分打工人因不堪重负而被挤出去躺平;

➯ 租房需求下降;

➯ 有房东的房子租不出去;

➯ 他就会降价……

所以房东抱的团并不牢固,他们难道不是互为博弈的竞争对手?

我以前说过,随着房地产税的推出,租房供给会增大,除了空置房会因为税收成本而推向市场以外,最大的供给变数是公租房。

目前房地产最大的问题是什么?

一边是泡沫太大,债务危机在走钢丝,对伐?

另一边是房价太高,极大地增加了年轻人的生活成本,让他们看不到希望,不想结婚,不敢生娃,是不是?

于是,对于房地产的处置,就陷入了顾此失彼的两难境地:

一头,由于一直以来,房地产承担了最大规模的信用派生任务,所以房价是 M2 的锚。房价绷得住,用土地资产作抵押的债务,才能继续走钢丝。

另一头,房价如果始终横在高位,年轻人还怎么安居,怎么成家养娃?

按照撒尿擤鼻子,两头都拿的解决思路,既要交易中的房子维持高价,维持其高资产属性,好继续承担货币压舱石的功能,又要降低那年轻人的安居成本。

问题怎么解决?

公租房!

新加坡房子卖得贵不贵?也贵!但新加坡是世界公认的,在 “大庇天下寒士俱欢颜” 方面做得最好的国家:

新加坡 70%-80% 的居民租住在政府持有的公租房中;
而近十年,我国开发的房产中 90% 以上是作为商品房、产权房进行买卖的,真正用于租赁的不到 10%。
——《结构性改革》

所以根本不用担心租金上涨,因为公租房的推出会极大增加市场供给,降低年轻人的生活负担。

什么是大势?

从房地产三 dao 红线,到金融让利,再到互联网 fan 垄断、医药 ji 采、教培 shuang 减、房地产税推进试点,现在杭州和上海又在搞房产交易去中介化……

已经发生的一切,和即将到来的变化,都表明,决策层有志于减少非生产环节对民生和实体经济的压榨;有志于降低年轻人的生活成本,改善分配体系,改进经济结构,大力发展制造业、硬科技、实体经济,增加劳动收入的分配。

知乎用户 厉害财经 发表

确实不太会…… 因为房价是货币现象可以凭空涨跌,房租是经济的化身,只和平均收入有关。

知乎用户 匿名用户 发表

当然会了,作为一个在大城市供电的年轻人,我有必要替房东们说句公道话。


你们看下现在的租售比有多夸张,房东把钱存银行里收益都比房租高。

现在是亏着本租给我们,做慈善呢!

这叫什么?

这叫人情。


现在房产税临近,房东让租客替他缴税,

这有问题吗?

没有问题!


那房东抗议什么呢?房东当然是为了租客着想,毕竟大城市的年轻人不容易,

拿着 1 万的工资,交着 5000 的房租,房产税即便 1%,在多数城市,一年也得 3-5 万。

房东怎么忍心让租客每个月交 8000 块的房租啊,去掉个税和生活费,这些年轻人每个月可是得得贷款交房租的。

毕竟年轻人又没手没脚,离开大城市立刻饿死。

房东们对年轻人的这波操作叫什么?

叫爱的供养!


要知道,房东可是随时能涨房租的,他们有成熟且严密的组织,一声令下,早就全部涨起来了。

我国经济发展那么迅速,新生儿不断创新高,人口不断向大城市聚集。

日本 1 亿人口,东京就有 8000 万人,

这个比例换算到我们,14 亿人口,北京市需要住 11.2 亿人口呢。现在只有 0.2 亿,还有 11 亿的增量。

房子是供不应求的,迟迟没有涨,只是他们爱这个社会,爱人民,

这波叫什么?

叫大爱无疆。


没有房产税,房东不交税,赢了。

有了房产税,房东还是不交税,又赢了。

这波叫什么?

叫双赢。


年轻人,醒醒吧

“难道我们现在指望的是房价很低,然后工作到处随便找,然后一点压力都没有,然后只要喜欢的女孩,跟她一追求就同意?不会吧!”

  • 如果房价很低,租售比就合理了,那么房东们怎么用爱发电?怎么爱的供养?人性的光辉从何体现?
  • 如果喜欢的女生一追求就同意,那中国的结婚人一多,请问离婚的人是不是也多了?离婚率怎么控制?
  • 大家都安居乐业,人丁兴旺,劳工的内卷问题如何解决?

试问,一个

年轻人发展兴趣爱好而没有人愿意拧螺丝,

科学家住豪宅开豪车,科技巨头整天想着探索宇宙,而不愿意拿着 4000 块的工资在实验室里啃馒头,

明星走在大街上却没有粉丝们簇拥,

众多创业者欣欣向荣,却没有人在格子间里通宵。

的社会,有多可怕?

是你们希望看到的吗?不会吧不会吧?

知乎用户 七亢 发表

很简单的一个问题。最近几个月,我国 PPI 使劲上涨,但是 CPI 的涨幅却远小于 PPI。也就是说,商品的原料涨价了,但是商品价格却没有上涨。这难道是因为因为制造业都很有良心,愿意牺牲利润补贴居民消费吗?

当然不是!原因很简单,涨价了卖不出去 。用《让子弹飞》里的台词说就是,家庭负债(主要是房贷)把消费预支到了 2050 年,百姓都成穷鬼了。

房租也是一样道理。决定价格的永远是供需关系。房产税能减少供给吗?我看不能吧?相反还可能增加一部分供给。

所以,聪明的你,应该心里有答案了吧?

知乎用户 温水公爵 发表

这个问题搞不明白,可以问自己一个问题:一线城市是人多,还是房子多?

答案是:房子多。

因为没有人睡在大马路上,但是却有不少房子处于空置状态。

房产税一出,空置房屋进入租房市场,供给增加,而需求并不会成比例增加,所以,租金降低。

可以从租客与房东的刚性弹性变化来考虑,就清楚了。

房产税出来之前,租客相对于房东来说,更具有刚性,因为房东可以空着不租,租客必须要工作找个落脚点;

但房产税征收之后,形势反转。

房东比房客更具有刚性,因为房客可以换个远点的地方,但是房东的房产税可是每年都要交,这是刚性的。

房客可以收拾行李,连夜搬的远一点,但是房东的房子就在那里,不可能搬走。

只要房子在那里,每年的房产税就少不了。

所以,房产税会瞬间转换房东和房客的刚性弹性关系,让房东成为更具有刚性的一方。

到时候,怕是街边的招租小广告就多了起来。

房产税对于持有豪宅(核心区大平层,别墅)的人伤害很大。

因为这些房主往往不止一套房子,而且大多为好地段的大房子。他们往往爱惜房子,用高租金筛选高素质客户,即使租不出去,也不愿意降低租金租给一些低收入者。

房产税出台之后,这种房东颇为尴尬,要么降租金,要么降房价出手,都不是好选择。

在大城市,拥有好地段大房子的群体,往往都不止一套大房子,随便找一个豪宅楼盘的业主问一下,他们住的那一套都不是唯一住房。

其实可以到一些房产 app 上看一些出售的房产,清水房和毛坯房有不少,待租的房子也有不少。

以北京广渠金茂府为例,单价 14 万每平,总价几千万的房子,单月租金高达 8 万元。

在北京,每个月愿意出 8 万元的租金租房的人,他的月收入不会低于 20 万,年收入应该会超过 300 万。

而年收入能够超过 300 万的人,早都买房子了,怎么可能还租房子?

这就是这类房主的困境,有点类似于北京的大龄剩女,能满足条件的早都结婚了,谁还会花那么大的价钱谈恋爱?

所以,对于这类房主,有两种途径:

一是,挂出去降价卖掉,但降价少了也很难卖掉,因为市场上能够掏出几千万的人,大概率也不只一套房子,他们面临和你一样的困境——这种人不是你的客户,而是你的竞争对手——因为你们都在寻找下家把手里的房子卖出去。

二是,开辟成群租房。一个人付不起 8 万一个月的租金,十个人总能付得起吧?

这个时候,住在城市外围的部分租户,发现住在金茂府这种核心区的豪宅小区的群租价和城市外围的单套老破小租金差不多,就会考虑往市区搬。

这个时候,城市外围的租户大规模往核心区搬迁,老破小失去租客,但是老破小的房产税刚性约束还在,就会考虑降低房租。

而老破小的租金降低,又会对核心区的租金形成负反馈,带动核心区房租降低,整个租房市场的租金同步降低,动态调整。

其实想要看看核心区空置房有多少,很简单,几个方法:

(1)晚上到小区边上转转,多去几次,心里就有数了;

(2)看看各个房产 app 上挂出来出售的房子有多少是毛坯房,有多少是清水房。一般他们那上面都会有房产中介和业主拍的房内实景,如果你发现房子里面连一张床一件家具都没有,甚至还是毛坯房,那就是空置房无疑了。

(3)看看房产 app 上的招租信息,如果招租信息比较多,说明这个小区有很多空置房。

(4)考虑到上面这些之后,还要加上有一些不愿意挂出来的空置房。总数是多少,大概率就有数了。

而且还有一个尴尬的地方,现在每年还有那么多新盖的房子要入市,房产税出台以后,新房和二手房,都该怎么办?

尤其是有些城市,地已经卖出去了,楼面价很高,如果房地产税试点之后,二手房大规模出手,把房价压的比新房楼面价、销许价格还低,怎么办?

从明年开始,会出现一个奇怪的现象:房子除了大幅度降价,无论如何都卖不出去。无论新房二手房,一个样子。

经济降速,蛋糕一时半会做不大,还要共同富裕,你说该怎么分?

肯定有人要把蛋糕吐出来,就看谁吐吧。

有人说最后肯定是转嫁给底层,我倒是要问一个问题:如果底层还能承受这个成本?为什么不继续卖地了,而要开始收房产税了?

那你说这个蛋糕谁出?

知乎用户 娱乐人间 发表

全国房价十五年走势:北京 - 上海 - 广州 - 深圳 - 杭州 - 南京 - 合肥 - 重庆 - 成都 - 武汉 - 天津等 39 个城市最新数据

我们把中国各城市房价的绝对值涨幅和欧美对比,其实涨幅没有那么夸张,以北京为例涨幅为 400%,美国十年间涨幅也有 100%,去掉中国的高成长性因素以外,北京涨幅可能多了 100% 左右。

严格意义上来说,中国房价最严重的问题不是涨的多了,而是一开始的定价泡沫就很大,基数的泡沫就超越了普通人的购买力,而涨幅也不小,因此导致整个泡沫体量成为了世界第一。也就是类似于新股发行,刚开始估值就是 60 倍,十年后变成周期股了,估值还是 60 倍,涨幅 10 倍,请问下跌潜力是多少?

按照周期股 10 倍的估值,至少要下跌六分之五,也就是起步的高估值已经透支过了增长潜力,而增长过程中忽略了行业从萌芽期到成熟期的估值是不一样的,以成熟期的商品却被定价估值为成长期的估值,其泡沫程度可想而知。房价上涨需要杠杆推动,如今加杠杆已经接近尾声,我们看到全国房价近几年长期平稳,深圳房价短期冲高以后回落,套牢了一部分人。

我们顺便把香港和台湾的数据也加进来了,从绝对值来看,香港房价涨幅在 300%,台湾房价涨幅为 200%,均小于北京涨幅。且不论三个城市的房地产估值和居民收入比,单从涨幅来看就说明了一切。

有人说没有严格意义上明确收入比是多少才是合适的?!我们只能替这种专家感觉到惋惜了。人收入的黄金时期在 25-55 岁之间,也就是 30 年,如果 30 年不吃不喝那么还买不起房,那你说房子贵不贵?

人一辈子承担的作用很多,繁衍下一代,消费手机汽车,消费医疗教育,消费食物空气和水。

人的收入假设三分之一用于繁衍下一代以及衣食行,为社会做贡献,三分之一用于手机汽车教育旅游等消费,促进社会发展,三分之一用来买房,这个是最合适的比例。

如果这 30 年的时间有 20 年时间去买房,那么繁衍下一代或者消费高科技那就有一项无法完成。

一个社会没有消费,那么就没有科技进步,这是我们中国无法容忍的,一个社会没有下一代,也不行,也是我们中国无法容忍的,那么请问三分之一的收入买房是不是合理呢?

算笔账:一辈子的收入开支是 600w,享受了的有多少?被拿走了多少?

房价收入比超越三分之一也就是超过十年,那么就会挤压消费、挤压生育,这就是房价收入比 10 倍的由来,而不是某些狗屁专家歪门邪说鼓励买房的说辞。

知乎用户 脑袋有天坑的 Wind 发表

房产税对房租影响极小。也真是服了有些人长了脑子不好好想想,人家房东有可能本来能收你 5k 的房租偏偏只收 3k 吗?房租本来就是卡着社畜的支付极限收取的,出台房产税就算给了房东一涨租的共识,但人家社畜的工资没有因为你房东交了房产税而上涨啊,拿什么承担多出的租金?

我真服了评论区的某些人,毫无逻辑能力,拿涨租反驳我。你能涨租成功是因为租客能额外支付租金上涨的部分而不是因为你多交了房产税钱。房产税不过是涨租的理由而不是涨租的原因,我同样可以以我新买了房、我需要出国旅游甚至我心情不好为理由涨租金,但你能说房东心情不好导致了房租上涨吗?要是能涨租房东早就涨了,还需要等房产税?深圳腾讯涨了房补后周边的房租上涨几千是因为房产税吗?就算房东白莲花不愿意涨租那些职业二房东也是白莲花吗?要多想

知乎用户 东池阿志 发表

普通人就是家里有三套五套房子的,我也不知道你们在担心咋?

买不起房子的租房子的,我更不知道你们在担心咋?

房产税虽然叫房产税,但实际上,可以理解为资产税,房子越多交税越多,房子越少交税越少。哪怕最后房租上涨了,但政府的收入来源不是以穷人的税收为主,政府收入多了,还能在教育、医疗、基建等等各个方面给大家一个更好的社会秩序,这又何乐而不为?难道要政府还像以前一样,继续收割没房的年轻人?已买房的人则付出比后来人更少的代价,享受年轻人的奋斗?

我不知道这些人是怎么想的,二十年前买房的人才花了几十万,付出的那点钱都不够建设他家小区楼下的马路的一个平方米,就理所当然地认为自己享受升值几百万是正确的,让下一代人用一辈子时间奋斗几百万去买他们房子,去承担小区楼下马路的建设费用,然后他们拿几十万换来的几百万,说是自己的奋斗来的。

如果继续这样的模式,一代人用几十万买房,一代人用几百万买房,一代人用几千万买房,一代人用几亿买房,怕涨房租的人你们是觉得你们赚几百万几千万比人家房子无成本持有升值的速度快啊?

我是一直鼓励收房子税的,哪怕我自己也要承受。

因为我希望我下一代人可以享受这样的和平承久的盛世,而不是最后因为绝望而躺平,有这样的党和国家,我们都应该努力让每一代中国人都生活在这样和平昌盛的世代,也是我们中华民族最好的奋斗愿景。

我们每一个有良知的中国人,都应该为创造一个不用为子孙留财产的中国,都应该效仿教员不用为子孙留财产。如果我们每个人都想着为自己的孩子留财产,那实际上说明是我们的社会还远远不够公平,不能让我们的子孙正常生活得好,说明我们的社会还是吃人的社会,不能让我们子孙即使扫大街也能住房子,供子女教育,保障家人医疗。

房产税实施以后,人人都要交税,人人公平,有钱人多交,没钱人少交,人人享受税收的福利,社会财富分配会越来越公平,不管是何职业,只要愿意干活,人人都可以八小时上下班,人人都可以依靠一份工资养好家庭,子女等。

超级富豪不买房产无法执行房产税的,再设立遗产税包含其它的,总之,资本主义国家都在想办法杀富济贫,我们党不可能做得比资本主义国家还差劲,这样是不可持续的。

知乎用户 云蜀豸 发表

首先,增加的税负会在房东和房客之间分摊,具体的分摊比例取决于在特定的细分租赁市场内的供求关系和租客的价格敏感度。

租客的价格敏感度越高,那么房租稍微一涨,就会导致租客弃租,从而反向压制房租上涨的动力。

敏感度越低,房东就可以将更多的税负转嫁给房客。

而租客的价格敏感度在一定程度上取决于市场供求关系,当然也和收入、消费观念、不同细分市场的可替代性等等有关系。

如果租客面临的是供小于求的细分市场,并且很难转换到其他替代的细分市场,那么对价格的变化就不得不 “迟钝” 一点了,此时房租上涨也只能扛着。

就目前的现实来看,一线城市和热点地区的租客偏弱势,价格敏感度的天花板比较低,所以房东有更强的底气进行税负转移。尤其是深圳这种已经经过城市更新洗礼的城市,最近几年房租显著上涨,不少人已经被驱赶到更偏远的区域,退无可退,除非离开深圳,否则通过找寻替代市场而保持价格敏感度,因此不得不承受更高的税负转嫁。

至于三四线城市和二线城市的非热点区域,租客价格敏感度较高,房东需要承担的税负比例更高,所以即便涨价,幅度也相对有限。

其次,房租水平不仅取决于租赁供求关系,还和商品房市场、保障房体系等紧密相关。后者为租赁市场提供了 “泄洪区”,如果房产税真的能促使有房者出售闲置房,从而抑制房价上涨,如果公租房的获取难度进一步降低,那么房客自然会提高对租房的价格敏感度,从而拒绝税负转嫁。

而由于房客拒绝税负转嫁,导致房东收益率降低,从而增强房东出售闲置房的动力,便能像上面说的那样,将房客从租赁市场解放到销售市场中去,进一步弱化房东的税负转嫁能力。

但要明确一点,单靠房产税一己之力很难促使房东出售闲置房,房东卖房无非就是两个因素:1、预期收益率降低到一定程度;2、缺钱。这就需要金融和整体宏观政策发力了,在此暂时按下不表。

要特别注意,决定租金涨跌的是一个复杂动态过程,需要在不同层次的关键点发力才能控制住税负向房客转嫁的负面结果。这些关键点是层层递进和环环相扣的,并且有多条线构成,相互影响和作用,比如其中一条:房产税补充财政—> 削减地价涨幅—> 弱化房价上涨动力—> 让更多人买得起房—> 提高租客对租金价格敏感度—> 降低税负转嫁比率。

当然这只是其中一条,得综合其他路径结合起来看,还要看政策落地情况才能最终判断在特定区域市场内房租是涨是跌。

总之,最终着力点就是价格敏感度,租客对价格越不敏感,就越吃亏。

所以,大家把自己代入租客的角度,想一想如果房租因为房产税上涨,你会怎么办,就知道房租会不会真的涨了

知乎用户 Will Hanson 发表

举例:懂王对中国出口美国商品增加关税,刚刚开始的时候是中国供应商和美国的进口商共同承担,但随着供应链紧张、集装箱紧张、中国的海外订单越来越多,美国所施加的额外关税基本上都是美国进口商在承担了。

说到底,税增加的是交易成本,谁承担的多取决于议价能力。一个城市租房价格高,因为啥呢?因为租房市场供不应求,所以才会推高价格,这时候在双方交易中增加了房产税,你说谁承担的多?

但是,也有一种可能:一个城市存在大量长期空置的房产,原来房东几乎无成本的持有空房,不出租,但是有了房产税,逼得房东要赚房租交税。这时租房市场供给大幅增加,导致房租下降。

至于哪个效应强,取决于议价能力和空置率分别是多少。看疗效吧

知乎用户 pansz​​ 发表

开征房产税能不能导致房租上涨,我认为要看房屋能不能卖出去。

房屋租金收益本身,长期以来都是偏低的,租房本身就是个亏本生意,更多的人考虑的是:持有房产等升值,顺便出租。出租房屋这件事情本身就是依赖于「房价自身升值预期高,所以房子本身亏点钱出租也无所谓」来运作。

重复一遍:租房本来就是亏钱的,现在房东在租房方面的损失是靠房价本身的上涨预期来弥补。一旦房屋升值预期没有,房屋持有成本上升,那么持有多余房产的意义就基本没有了。

这些房产将会被出售给自住用户,一个三房两厅自住的情况下可以住三四口人,但如果隔成小间群租可以住七八个人。自住用户的居住密度小于出租,最终,意味着总体居住压力增加,出租房屋的供给会下降。

开征房产税如果的确导致了大家抛售多余持有的房产,最终结果大概率就是租房供给下降,房租上涨。而抛售多余房产,同时是会导致房价下跌。

因此,这个方案的结果就是:房租涨,房价跌。


当然,以上的前提是:不对二手房交易进行限制。

假如对二手房交易进行限制,让房屋根本卖不出去,完全没法出售呢?

如果完全断了房屋出售的渠道,一部分房东只能考虑装修房屋用来出租,这种情况下,租房供给会上升,导致房租下降。

于此同时,由于二手房作为房屋的供给来源消失,导致了新房价格上涨。

而这样的结果就是:房价涨,房租跌。


总的来说,前者与后者是两条不同的道路。

前者是房租涨,房价降;后者是房租降,房价涨。

要想要房价房租同时降。。。至少这不可能通过收房产税来实现。

知乎用户 El Facil​ 发表

我要是告诉你,房产税一开征房租 roro 地降,你信吗?

知乎用户 思考的水 发表

我相信你要是能提高租金你现在就提高租金了为何要等房产税呢?

租金更多是受到租房这个市场的供需决定,就像为何春节前租金更低一点,春节后租金要普遍上涨,房屋持有成本没有变化,变化的更多的是需求。

我自己亲自兼管的一个长租公寓项目,年初和 10 月份之前一个单间配套短租的租金是 2100 元 / 月,还需要排队入住,综合出租率超过 100%,这段时间的租金直接下降到 1700 元一个月,租金直接下降了 20%,还不是满租状态,年后租金肯定会恢复到 2100 元 / 月,甚至更高,这个过程中持有成本一点都没有变,变化的只是市场需求,只要总市场供给和需求没有变化价格不会有太多变化的。

房产税出台不光不太可能提升租金,甚至可能降低租金。

从供给来说,没有房产税大家炒房成本低,房屋集中度高,加上我国长期清水房销售为主,导致空置率偏高,房产税之后提升了持有成本倒闭控制房源要么出售要么出租,所以反而增加租房市场的供给;

从需求端来说,没有房产税,炒房太狠,很多地方有购买能力的人买不到房子导致租房,房产税出来后会压缩炒房行为,让真正有居住需求的人购房几率变大,所以会降低租房的需求;

从政府层面来说,有了房产税才有钱去走政策性租赁房,增加租赁供给,这才是降低租金价格保障租客权益的关键。

最后一条前半句是瞎说的,最后一半句是真实的。

关于房产税我们一直是摸着石头过河,可以看下石头什么样的。

[

盘点世界主要发达国家的房产税征收情况和经验

10.28 更新,评论区说房产税负担太重的,那是因为没有告诉你们系统的房地产税税率有多重,普遍的做法还是 “轻保有,重交易”,让大家见识一下更重的税率。 国务院被授权在部分地区开展房地产税改革试点工作,这意味着什么?会给房地产行业带来什么影响? ……

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](https://zhuanlan.zhihu.com/p/424892790)

知乎用户 塔斯马尼亚雨林​​ 发表

房地产四象限模型,五分钟给你答案。

知乎用户 卧牛​ 发表

我认为降的可能性较大,变数也大,观点在下面。这里我来做个大致计算,不具备科学意义的统计。

2020 年中国城镇居民是 6.356 亿人,户均 2.62 人(全部家庭),城镇家庭数量是 2.42 亿多户。

根据央行 2019 年城镇家庭资产调查,城镇家庭户均 1.5 套,估摸着城镇家庭共持有至少 3.62 亿多套房子。

有一套住房的家庭占比为 58.4%,有两套住房的占比为 31.0%,有三套及以上住房的占比为 10.5%。

也就是说两套及以上家庭是 1.01 亿户,也就是 2.21 亿套房子。

考虑到户均 2.62 人,一套房子一般情况够一个家庭居住,意味着剩下的房子都够出租。

那就是剩下 1.2 亿套房子空置。

有人讨论供需,基于供需在讨论会不会跌,我来说个基本供需。

全国人户分离的流动人口有 3.75 亿人,你觉得这 1.2 亿套房子够不够他们住?更何况不知道有多少房子在无人问津的小城市,而人口流动多是往大中城市聚集。

上述计算只是粗略估计,并不具备科学意义,可以当个玩笑。事实上有新闻是 2 亿人在租房住,大概率是能满足紧平衡。


我个人认为房租的话,如果这个地区城中村租房市场为主,基本不会变。商品房为主,中小城市会快速下跌,大城市多套住房事实上被垄断在少数人手中,恐怕很难说。

第一,两套及以上房产家庭买房一般是投资目的,基于租房市场增长停滞的前提,以及在折旧和税收压力作用下,很可能出现套现离场,导致房价和房租下跌。

第二,国家留了个宅基地的口子,城中村小产权房的物业费还极低。不管商品房房租怎么调整,都很难比城中村房租还便宜。

第三,大城市长期限购,只有早年吃了政策红利的人和能全款支付的人手上会有多套住房,剩下的多套住房多是集中在不限购的中小城市。

一旦收房产税,如果有免税面积或累进级别,很可能会导致中小城市的多套住房甩卖变现置换大城市的一套房,给了大城市的多套住房的人以最后一次套现离场的机会。面对这最后一波购买潮,开发商和房东可能会来一波降价竞价。

本来基于高价和限购就使大城市租房市场向少数家庭集中,一旦形成最后一波购买潮,把低收入家庭的多套房变现,使租房市场进一步向少数有经营性资产的家庭聚集,会不会降还很难说。

知乎用户 ALPHA I 发表

开征房地产税对一线城市的房租是短空长多。

结论不重要,先看看分析逻辑:

房租价格的直接决定因素是供需,也就是出租房的供给量 vs 租客的需求量,这一对因素。

先假设需求量不剧变,只按照正常的产业发展规律正常缓慢的变化。我们看看房地产税对出租房的供给如何影响。

短期内,的确有一批过去没有持有成本的空置房会被税收逼出来进入租房市场,快速增加出租房供给,所以房租会下降。

拉长时间看(2-3 年之后,房东们回过味儿来了),房地产税导致非自住房的持有成本上升,同时升值也会受到抑制,那么持有非自住房就变得无利可图,甚至是亏损的,就再没有人愿意持有非自住房租给别人住了。

有人可能会问,不愿意持有出租房的房东会把房子卖掉,不正好给租客们低价买房了吗?这不正好同时消灭了出租房的供给和需求?

这个问题已经有些贴近最终答案了。任何时点城市中每个人都是有房住的,即房子数 = 住户数,关键点是新增房屋供给和新增住房需求,边际才是重点。至于有人说的空置房,一方面在上一波房租房价下跌中会被消化,另一方面租客转化成自住房时人均住房面积一般也会增大,对冲下来影响可以忽略。

那么,因为持有亏损,这个城市再没有新增房东的供给了,谁也不愿意持有非自住房亏钱,所以会导致出租房的新增供给急剧减少;而租客需求数还是随着产业发展、工作机会增多而缓慢提升的。即边际供给为 0,甚至为负,边际需求还是有一定数量的正数,这时候就只能是用房租上涨来解决了。

涨到什么程度呢?将租客按支付能力排队,假设租客(北漂沪漂深漂)比出租房供给多出 10%,那就涨到排队最后面的 9%的租客用尽全力也租不起房为止。

或者,房租上涨到持有非自住房有利可图了,也可以达到新平衡。但这种涨法不现实,现在一线城市的租金回报率只有 1%,扣掉 1%左右的房地产税就没有回报了,除非房租能涨 4 倍,才能达到 3%的定无风险收益率,房租比 4 倍涨得更多才能叫有利可图,前提还得是房价不跌。过去之所以房东能忍受出租房 1%的回报率,是因为房价一直在涨,没在租客身上赚的钱,在房价身上赚了,最终还是转嫁给了新购房者。

以上分析都是针对人口持续流入、工作机会不断创生的一线城市的分析。

如果针对人口持续流出的三线城市,分析逻辑是一样的,但结论相反——短空长更空。

知乎用户 Mad Wiki 发表

不会。

确实有些人有钱又嫌搬家麻烦,捏着鼻子可以多交个 20% 甚至 100% 的房租。但是只盯着这些人看是没意义的。要整体去看。

大城市的外来人员收入是个纺锤结构,大众收入的每个层级人数不少的。而当前大城市房租处在一个动态平衡,以较小的空置率,以及很少集体住宿,保证总体市场的有效性。

当房租突然上涨 10%,而务工人员收入不变时,月薪低于 6k 的人群就直接打包回老家了;月薪高于 6k 低于 10k 的也有相当部分回家了;月薪高于 10k 的如果有异地办公机会,也有小部分也会回家。房子就腾出来了,房东开始虚耗现金流。

当房租突然上涨 30%,而务工人员收入不变时,月薪低于 8k 的人群待不住要回老家了;月薪低于 15k 的也会有相当部分回家,月薪高于 15k 的如果老家有不是太差的机会,也会选择回家。房子腾出近一半,近一半房东开始虚耗现金流。

人都赶走了,意味着空置率上升,然后房东就得努力上班赚钱交房产税。如果多套房的税收是累进的,那就更得好好努力了。毕竟辛苦事小,不让外地乡巴佬便宜租到房子事大,是不是呀?


哪有什么稳赚不赔的买卖啊。

我爸年轻时毕业分配到丝绸公司,工作好待遇高,最后还不是落得公司倒闭纷纷下岗的下场。后来他自己做蚕茧生意也是做不下去,为啥呢?因为丝绸拼不过材料学的进步,丝绸制作成本高,但是成本高不代表定价可以高。市场只看供需,有廉价合成材料可以替代,丝绸价格虚高也无用。

知乎用户 落萧​ 发表

你以为房东现在不涨房租是因为没有房产税?没有涨房租的心理动力?是因为涨不动啊

知乎用户 雷宇​ 发表

就以我眼见之狭窄来看看房产税如果发生在乐山市中区会怎么样?

在我多方调查之下,乐山市中区的住宅有 25 万套,还不算纯粹的商业公寓和集体宿舍。

备注:乐山纯粹商业公寓至少一万套。

市中区有 81 万人,在我继续调查之下,住在城市的人有 58 万左右,整体的城镇率有百分之 75,是的,城镇人口有 60 万。

这个数据多是官方数据,得到本人局部验证,完全可以相信。

住宅百分之 70 都是 3 房,其余是 2 房和大户型以及 1 室和单间。

那么,这些房子能住多少人呢?

平均下来,每一户至少可以住 3 口人。

可以住和住了多少不划等号,所以咱们取一个低的数值,就按照我这种家庭来算,3 口人。

也就是保守估计 25 万套 * 3,等于 75 万人。

咱们继续啊!

再经过我局部的统计后,发现:

2015 年以后的电梯房,整体装修率大概在百分之 60。

2008 年到 2015 年的电梯房,整体装修率在百分之 80。

2008 年以前的房子,我的小区具有代表性,基本趋近于百分之 100,找到一套没有装修的很难。

(当然,这类房子存量在整个乐山占比不多,撑死百分之 30,有所差错也无妨)

所以,整个乐山的装修率大概在百分之 80 左右。

入住率比装修率低,那么整体的入住率大概是百分之 75。

这个数据是可以相信的,因为中国整体的空置率是百分之 22.4。

好了,也就是说,整个乐山 25 万套房子,大约只有 18.75 万套住着人。

平均每户 3 口人,那就 56.25 万人,相比于 58 万人,这个数据大体不差。

以上只是只为验证我的数据没问题,也说明了很多和乐山类似城市的境况。

好了,如果房产税来了,那么这多余的百分之 20 的房产,也就是 5 万套,还有百分之 5 的装修空置房,一共是 6.25 万套房子,这些房东会如何呢?

房子肯定会降价,我不敢确定其他城市,但乐山这种人口流出的三线半城市绝对如此。(因为库存太大,供大于求,资本也不会流入,多少外地大开发商和投资客在乐山折戟沉沙啊!)

房东有多套,持有成本会增加,他们会有三个选择:

1,挺住,放着不卖,或者把其他城市的房子卖了以后回乐山居住。

2,卖房,本来乐山房价就不高,最近二手房就难卖,还阴跌了不少,之前是因为持有成本不高,赌以后会上涨。现在一面跌,一面还有额外费用,卖了一了百了。

3,出租,一套价值 50 万的多层小 3 房,再怎么着也得租 1200 吧,一年下来,抹平了房产税,还可以有点收入。

也就是说,会多出一部分租房流入市场。

我知道你们有疑问,一套清水,人家不可能装修了只为出租嘛?

确实这类人很少,但你别忘了那 1.25 万套的装修房,这里会有多少选择出租,5000 套没问题吧!

当然,还可能发生另一种情况,就是本身出租的房东,因为房子降价和房产税导致的收益减少,他们会不会卖点房子,使本身的出租房减少?

答案是肯定的。

也就是说,到时候会出现两种情况:

1,新的出租房流入;

2,旧的出租房以及另外的房产抛售。

所以,应该会导致一种均衡,出租房的数量不变。

但是,你们别忘了,供给不变。

需求有没有变化呢?

有,肯定有。

会有一部分有实力的租客,见到房子降价,然后选着买房。

备注:其实,每年买房的相当一部分人,都是这种情况,我在乐山卖房这么久,好多买房前就是租的房。我家之前就是这种情况,租个破烂货,一年才 2500,城边的农民自建房。

租客其实一直在减少,真的,我就是做中介的,上个月十 10 月份,我打了上百套租房,大约百分之 10 都空置着,按理来说,这个时间点,租客都在租期之中,空出来的房子极其少。

并且,每年的出租房也在增加,因为有好些新交付的房东因为暂时不住只得出租,还有很多搬去了新家,老房子卖不起价,挂牌出租。

其实,我入职到现在,4 年了,房租一直没涨,因为涨不动。

所以,以上,会导致,不得不继续选择出租的房东和不得不选择租客相比比例略微增加。

好了,如果,你们说所有的房东都涨租金呢?

会导致无数商品房租不出去。

因为,乐山有很多很多非商品房出租。

有哪些呢?

城里的自建房,这个数量真的不少啊!我估测起步 1.5 万套。

还有就是我家当时租的房子,郊区的农民自建房,40 平米的 2 房,很烂,但很便宜,比我们好的也就三四千一年。

这些地方有公交,离主城区很近,也就四五公里。

会导致什么情况呢?

租商品房的部分租客被逼着去租城里自建房,自建房需求多了,涨价了,租自建房的部分租客被逼着去租郊区农民房。(商品房均价 1000 以上,自建房均价 600,农民房均价 300)

商品房出租量减少,被迫降价,随后市场回到之前态势。

乐山应该能代表无数房产库存严重过剩的城市,出租房很多,租客选择广泛。

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房产税导致持有成本增加,会逼迫房东找回收益,随之涨租金。

这个逻辑是错的,一件商品的定价,决定因素根本就不是成本。

而是供求。

你们说房价的短期影响可以不遵从市场经济学,我认。

但租金的高低,绝对符合市场经济学,不会有其他因素。

也就是,仅仅是供求关系而已。

房租不会增加,三四城市房价降低,这是肯定的。

以后,绝大多数房产回归纯粹的居住属性,这是大势所趋,也是正义之举。

提醒一下,我不是房价降价的利益集团,反而房价降低,损害了我的利益。

我的房子目前值 55 万,房产税一来,以后房价基本按照租售比,我的房子直接垮 10 万。

但我坚定的支持打压房价,让努力奋斗的人不再漂泊无家。

知乎用户 田肥牛 发表

先讲结论:新增的费用一定会被博弈的双方分担,但不影响市场趋势

说人话就是:房东房客各承担一部分,房租该涨涨,该跌跌,完全看需求

历次的房地产调控,也都涉及到交易费用的变化,但从历史来看,交易费用的变化,永远是最小的那个影响因子

经历过二手房买卖的同学就会有体会

从政策来说,2 年房本的房子要交的税远高于 5 年的,同一户型朝向楼层的房子,假设裸房价 100 万,那么营业税就相差 5 万 6(理论上卖家承担),那么房主在报裸房价的时候,2 年房就会比 5 年房便宜 2-3 万,也就是 5 万 6 的营业税,是被双方平摊了。至于平摊比例,则根据这套房子的抢手程度来决定。在大多数情况下,大家一半一半。

也许有的同学要问:那我为什么不选 5 年房,非要选你 2 年房,白白多分担 3 万块的税?问题就在这里,二手房也好,租房也好,它都是存量房,并不是可以大范围挑挑拣拣的。买二手房,租房都是有时间和地理位置限定的,合适的小区一年可能也就出房几套,可能有 5 年房,但是楼层朝向可能不佳,看不上,看得上的就是 2 年房。。。所以就是一个博弈,结果就是大家分担。

但是房价涨跌,房租涨跌,最多就是一个短期波动,想要靠税这种费用来打压是很难得。其实现在二手房买卖中,营业税,个人所得税这二项并不低了,两项加起来 6.5% 左右,然而该涨还在涨,对吧?

有些同学说,租金涨了,我租不起我就跑了,租金自然会跌。。。但问题是,实际的情况就是租金目前年年就在涨啊,并没有出现想象中提桶跑路的现象对吧。所以房租的涨跌,其实跟收税也没多大关系,还是看需求。当然,多加的税,也是房东房客博弈一番,最终各自负担一部分。

知乎用户 xcgdgp 发表

正方观点 1:对食品药品收税会导致食品药品价格上涨,油价上涨会导致运输行业价格上涨,农副产品涨价会导致餐饮行业价格上涨。因此开征房产税必然会导致房租上涨。成本上涨必然导致经营者将成本附加到价格中,转嫁给消费者。房东面对房产税导致的成本上升,绝不会心甘情愿吃哑巴亏,肯定会把房产税全部话部分附加到房租里。油价上涨会导致整个社会的物价上涨,这就是铁证。

涨价去库存就表明房地产是一种金融商品,而不是一种消费品,甚至不是一种生产资料。猪肉会越涨买的人越多吗?越涨买的人越多,这是股票的特征,你听说过股票加税会增加每股派息吗?

正方观点 2:给房东发钱的确不会导致房租降价,但开征房产税必然会导致房租涨价。房东不是经济学家,大部分房东不懂经济学,更不懂什么 “供求关系”。房东是只吃不吐的貔貅,利益是自己的,损失是别人的。因此,如果给房东发钱,房东必然会将这笔利益占为己有,不会降房租。但如果开征房产税,房东决不会让自己来承受损失,因此必然把损失转嫁给租客。2019 年非洲猪瘟导致猪肉减产,进而引起了全国性的猪肉涨价。到了 2020 年 5 月,猪肉产量已经明显有所恢复,但猪肉的价格丝毫不减。资本家的本性是贪婪的,只吃不吐,房东也是一样,猪肉价格的只增不减就是最好的例子。如果给房东发钱,他们肯定会照单全收;但如果向房东征税,他们决不会让自己当冤大头。

确实房东群体整体上比较蠢,所以初期他们确实有可能会提高房租,但房东不懂供求关系并不等于不会被供求关系毒打,被毒打一顿就知道供求关系是何方神圣了。2019 年猪肉暴涨,2020 年产量恢复也价格不减,那现在呢?

正方观点 3:衣食住行是人的最基本刚需,其中的 “住” 对于外地人来说,指的就是租房。租房对于外来人口是刚需,对于无房户更是刚需,因此只要他们想在大城市立足,不论房租涨到什么程度,他们都只能接受房租上涨的事实。(题主被这个观点问住了,不知如何反驳)

在经济学学面前,没有什么是刚需,不懂经济学?被经济学毒打一顿就好了。房租低可以租一整套,高了可以合租,再高可以放双层铺,再高?再高不会走人吗?十年前蚁居就忘了?涨房租可以,但有更多的房子空置

正方观点 4:房东涨房租之后,就算你租不起,总会有别人来租。因此开征房产税一定会导致房租上涨,与你个人的购买力无关。(题主被这个观点问住了,不知如何反驳)

这个别人难道是有房人士,抑或没有房产税之前是睡桥洞的?这个别人租了你的房,意味着他原来住的房子要空置了。房租提高,合租群租会提高,会有更多的房子空置,你 1000 元不租,总会有别人 800 元就租,并不是所有的房东都不差钱

正方观点 5:经济学家认为,开征房产税不会导致房租上涨。但这一假设是建立在 “房东绝对理性,并且具备最基本的经济学常识,同时还要对租房市场行情完全了解” 的基础之上的。但现实中大部分房东不可能做到绝对理性,也不是所有房东都具备 “供求关系决定价格” 这一经济学基本常识,绝大部分房东更不可能对租房市场的行情了如指掌。理性的房东会意识到,涨价有租不出去的风险。但缺乏理性、缺乏经济学常识的房东则会认为,开征房产税会导致所有房东集体涨价,因此自己涨价也一样能租出去,不涨白不涨。只要有一部分房东以开征房产税为由涨价,即使另一部分房东不涨价,从整体来看,房租也确实上涨了。(题主被这个观点问住了,不知如何反驳)

不懂经济学,被毒打一顿就懂了。都涨价,合租群租增加,空置上升,以前空置是没有收入,现在空置会血亏。房东普遍不怎么样,以前空置他感觉不出亏损,不知道经济学中的机会成本,现在有房产税这个现金流出,他就知道疼了,知道疼就要租房子了,原来不出租的房子都要加入出租大军,还一起涨价,垄断是少数巨头能做的事,有几套房真当自己是资本了?

正方观点 6:如果开征房产税给房东造成的损失很小(例如每年 1200 元),那么引发的房租涨幅也会很小(例如从每月 1000 元涨到 1100 元)大部分租客会忍气吞声,接受房租涨价的现实。因为即使不征收房产税,房租也会随着通货膨胀而逐渐增长。房东将房产税转嫁到租金里这种行为,就会被通货膨胀掩盖掉。这种情况下,虽然供求关系没有改变,但租金的的确确涨了 100 元。也许你会辩称,这间房子的租金本来就值 1100 元,从 1000 涨到 1100 是恢复市场的正常价格。但原先的 1000 元难道就不是市场价格吗?如果这间房子的租金本来就值 1100 元,为什么房东不在一开始就把租金设定为 1100 元,而是要在开征房产税这个节骨眼上将租金涨到 1100 元?涨价的确发生在开征房产税这个节骨眼上,如果不开征房产税,那么房租就会一直维持在 1000 元的价位(除非发生新的通货膨胀导致房租上涨),那么完全可以认为,是开征房产税导致了房租上涨。(题主被这个观点问住了,不知如何反驳)

每年 1200 元,按预估的房产税税率 1%,房价 12 万,这是鹤岗的房子?您还涨房租?做梦呢。通篇在做梦,当然没有办法反驳

正方观点 7:我们之前分析租房市场的供求关系,只考虑到了房东和租客,但忽略了另一重要环节——中介。房东和租客对租房市场行情的了解都是片面的,但中介可以站在上帝视角上,对租房市场行情了如指掌。中介可以 “信息不对称” 的优势,大肆炒作 “房产税” 这一话题。一边对房东宣称 “将房产税转嫁到房租里会导致房子租不出去” 来阻止房东涨价;另一边向租客虚报市场行情,让租客误以为 “房产税已经造成了房租普遍性上涨”。这样做的结果就是,房东害怕房子租不出去而不敢涨房租;低端租客租不起房子退出市场,离开一线城市回老家;高端租客接受了“房租普遍性上涨” 的虚假事实,从而愿意支付涨价之后的新价格。最终,国家从房东手中收到了房产税,房产税由房东自己承担。但与此同时,由于中介利用 “信息不对称” 的优势炒作房产税话题,租客又承担了第二份与房产税等价的 “智商税”,这份“房产税” 被中介当做韭菜收割走。(题主被这个观点问住了,不知如何反驳)

中介是上帝,租客和房东都不上网,所以租客听不见房东的抱怨(加了房产税房租没涨,收点租还不够房产税),房东听不见租客抱怨(房租涨了一倍,提桶跑路了)。既然是傻子,被割韭菜不是正常吗?指望租客上街散步抗议房产税?这样的傻子租客才没有那么多心思

知乎用户 Cwan 发表

房产税又不是什么新东西更不是我们国家的首创,随便打开一本经济学科普读物或者西方教科书里面应该都有相应的知识以及案例,在这分析来分析去有什么必要呢。

When supply is more elastic than demand, the tax burden falls on the buyers. If demand is more elastic than supply, producers will bear the cost of the tax.

有那么复杂吗?就这么简单的经济学定理发达国家初高中就学了。

按照经济学来说,肯定是有涨有跌,有的地方,比如说大厂租房补贴覆盖的区域,供给基本上是确定的,这种情况有机会可以把税转租到租户身上,除此之外我想不到任何情况是有办法让租户来承担这个税费的。房东们可能都不知道绿皮中介花了多少心思巧言令色鸿蒙拐骗在网上挂多少假房源假广告才帮你们按照你设定的价格租出去吧。有的时候还得降价才有人来看房,想租得快一点还得在佣金基础上加五百一千的奖金给中介。就这,还想着涨房租?做梦吧,梦里啥都有。何况现在在深圳这种打工之城里管理租房的大部分都是二房东,别人不比你专业涨价动机不比你强十倍,能涨早就涨了别人全天候就在研究这个的可不想少赚一分钱。

再来也可以算算数,在深圳租房市场最抢手最畅销的房源房租大概是 5000 块左右(小,一室一厅,一个人住),这种房子的市场价大概在 4 百多万。按照发达国家的较低税率 1% 来算(一开始可能达不到怕把市场吓崩了,但是很快就会达到这个数以上不然连行政成本都收不回来),房产税也得 4000 一个月吧,想转嫁给租客房东得租到 9000 多,直接涨价百分之八十。你觉得有人会花接近 1w 去住你的房子么,在很多大厂程序员甚至能接受城中村的环境只为了存多点钱好在老家买房的情况下,想想别人会不会把到手工资的一半交给你。

当然了,房东可能还是会想在我们社会主义国家,经济规律不管用,可以联合起来控制市场。我觉得这些人也是挺会审时度势,识时务者为俊杰的。在这个印钱自由的 MMT 时代,为什么要增加一个新税种甚至还是直接税种,钱不够的话直接印就好了呀。镰刀都磨好了向着你走来,还在幻想有人能替你扛下这一切,你姓什么自己不知道么。你是不是觉得你辛辛苦苦靠资本增值躺着得来的财富也算来之不易,要受到他们最好的珍惜和保护不能蒙受半点的损失。你知道他们工具箱里面还有多少东西能拿出来对付你么,在这个连新冠这种天灾人祸都能控制得这么好的国家你们这又肥又大的群体还想心存侥幸,也是一个相对美好的愿景。

知乎用户 伊利丹 · 怒牛 发表

我在北京,拿我们单位来说,好多护士同事都是五六千的工资,他们有的合租房一月还 2 千多,在吃吃喝喝,每个月基本攒不下钱。如果你再涨房租,单位又不涨工资,她们大部分人可能就离开北京了,她们离开了,单位的那些基本的工作谁干啊?每个人都是零部件,缺谁这个机器就转不起来。就因为你涨房租,人都走了,基础工作没人干了,可能我们单位就得倒闭。涨工资?现在实体都是勉强维持,微利。涨工资就赔钱了,领导不干了,还是倒闭。现在发条都上的紧紧的,极限了,你稍微煽动一下翅膀,可能就崩了。涨点房租我能承受,干基础工作的他们能承受吗?难道给我涨不给他们涨?别又是这又是那的,房租这是真实生活,反应的是血淋淋的现实。

有的说租客还有承受能力,还可以在挤一挤。开征房地产税会使房东们统一战线,一起涨房租。我也同意。是每月还能挤出来个一二百的。但是你房地产税收多少啊?每年收个五六万,给房客每月涨个四五千?我去你的吧,让有能力的人伺候吧,谁爱待就待,我走我不配!

知乎用户 Moenova 发表

房租和租客的最大承受极限有直接关联

和房产税的相关度较低

房租不是房东涨起来的,而是租客为了租到好地段的房子竞争性的抬价。

如果要解决房租问题,你首先要让租客们成立工会,让打工人意见统一,不要只因为自己工资高就去抬高租金价格,这样伤害了其他外地打工同胞的利益。所以外来打工者应该团结起来,才是问题的关键。

但是这可能吗?现实就是资本比劳动更容易团结。房东可以攒着房子不出租,顶着房产税和空置都不愿意降低租金(事实上也确实没啥下降空间,很多城市的租售比已经跌到了 1-2%),但是外来打工人看到了租金较高的房子不会选择回家。

他们会更加努力的工作,接受剥削,然后把工资上交给房东,并认为这样才是成功的人生。

所以大厂的外地员工们,请想想你们的同胞吧,请拒绝公司的房租补贴,坚决抵制房租上涨。

可惜,年薪 50-100 万的外地打工人皇帝,并不认为自己是外来务工人员。他们会说,你租不起房子,是你不努力啊!房租这么低,我不但可以租房子,还可以给自己包养的小姐租房子,同时还能保证每年极好的流动性。

所以你看这问题怎么解决,是租房者内部出现了问题,里面有人靠着自己超高的年薪恶意抬价。这和房产税和房东有啥关系?

如果没人租房,房东的租金立刻就下降了,租售比跌破 1% 都不是问题。

知乎用户 萌之检事正 发表

不会,但某种特殊情况除外

特殊情况就是房租要涨是个弱共识(即人人都知道房租要涨了,但并不知道其他人是否知道),那么房产税就会把弱共识变强共识,即房产税的开征会成为涨房租的扳机

知乎用户 江左狂生 发表

房产税不会导致房租上涨,但 “租售同权” 可以。房租上涨只会有以下几种情况:1. 收入普增;2. 租房捆绑的权利范围变大;3. 租房市场运营改为电信石油类行业运营模式。

知乎用户 积分积不准 发表

高赞那几个说不会的怕不是忘了——炒菜馆涨价不一定需要提高单价,单价不变减少菜量一样可以达到效果

这帮子人忽略了一件事——房产税一出来,中心城市的人口流入是铁定会加速增长的。而人口的大量涌入导致房屋需求增加,地产商三道红线 + 限贷限购导致房屋供应骤减,必然导致供需失衡。供需失衡的结果是啥?不用我多说了吧?

结果就是三线以下没有规模以上企业的城市人口外流房价下跌,一二线城市人口大量流入房价房租齐涨。

至于高赞所谓的交不起租金?放心,人口大量流入 + 房屋供应减少,合租的比例会大大增大。未来绝对会看到一间卧室隔成两段出租,单价不变的景观

你要不信可以去看看北京上海甚至你们省会最好的三甲大医院附近的破房子是咋出租的。那些欠发达地区来的长时间治疗的病人家属,住不起宾馆,一个房间隔三段挤一张上下铺,人均面积三四平米一个月只要 300-600 块钱。掏不起?笑了,办法总比困难多,活人还能让尿憋死?

供需失衡必然导致涨价,价格涨不动就提高单价,以前你能 6k 整租一套房,到时候就是 6k 租一间卧室加半个洗手间,你不租?你不租有的是人租


为啥人口会向一二线集中?简单的很,问自己几个问题:

  1. 一二线城市和三四五线城市,哪个对土地财政的依赖度大?
  2. 这二者哪个为了增大对人才的吸引力、提高经济活力,可让渡的政府收入多?给予的人才补贴强?
  3. 如果普征房产税,各地区总体税收差距不会太大。一线城市 1000w 的房子可能只比你家乡 100w 的房子多交一两千的税,你猜这种情况下大家会干什么事?
  4. 如果设置免征面积,同样的免征面积,一线城市单位净资产是三四五线的五六倍乃至十倍,你猜这种情况下大家又会干什么事?

对于 3 可能有人会杠:“啊,不可能这么不公平!” 然而没啥不公平。你们难不成真以为上海会对市区房产每年征收 10w + 的税吧?且不说这个征收难度有多大,征收成本有多高。这种把人往外赶的蠢事,哪个一二线城市会干?你们自己都说了人口老龄化严重,生育率爆炸,你觉得那些领导者看不到未来最值钱的是人?去年前年各个城市的抢人大战,这么快就忘了?

麻烦你们搞清楚,一线城市提高房产税,收不上来几个钱还会影响治安,对人才的吸引力大大下降而且导致经济活力降低。唯一的作用就是让你们这些 “网络革命家” 爽一下,你觉得你们有这么大排面?

实话说,房产税一旦全面铺开,一二线城市 100% 会想方设法降低税率,提高人才补贴力度、降低企业成本、增大城市吸引力和竞争力以保持在全国范围内的产业领先地位

而没这个本钱玩的其他城市,如果土地出让金减少,势必没能力补贴降税,青年人口会不断外流,地区经济螺旋下降。

最后奉劝你们一句——任何政策的目的绝对不是让你爽,而是为了提高政府收入、增强经济活力、维持同治稳定。如果让你爽了,那也是完成目的后顺带的——过去的土地出让金是如此,未来的房产税也一样如此

知乎用户 黑暗中的韭菜 发表

有人说征房产税会导致房租上涨,依我看刚好相反,房东想涨房租难度还需要理由么?房东心情好也可以涨啊,前提是得有人愿意租。房租价格也是由供需关系决定的,房产税导致房租下降的理由非常简单,因为过去大把空置的房子原本持有成本为零,房产税后空置房得租出去才不那么亏,租客数不变、出租的房子数量多了,供需决定价格,就是这么简单。

至于房产税会不会导致房价下跌,这是送命题,房产税短期内一定会导致房价下跌,尤其是一线城市这种租售比和收入房价比奇低的地方。不过长期来看随着大城市房价和房租的下跌,会有大批的人口从小城市和乡镇涌向大城市生活,这样就会把大城市的劳动力单价拉低到和乡镇差不多的水平,中西部和东北地区随着劳动力的流出和缩减迎来振兴和繁荣,人均暴涨。日本、美国都是这样的,地缘气候劣势地区人口非常少,所以才能人均和大城市差不多高,前提是你得征房产税、遗产税,让小城市和乡镇的人民愿意挤到大城市抢饭碗。

知乎用户 Brody·Wilson 发表

去年一斤猪肉 30 元,是因为饲料价钱太高,猪肉价钱才这么高吗?

今年一斤猪肉 10 元,是因为饲料价钱太低,猪肉价钱才这么低吗?

去年养猪企业爆赚,是因为养猪企业心黑,猪肉定价高,才爆赚的吗?

今年养猪企业爆亏,是因为养猪企业心好,猪肉定价低,才爆亏的吗?

知乎用户 猎犬狐 发表

当房价涨到城市中产阶级也无法奢望的时候,中产阶级的工资就是商品房租房租金的标杆…………

体制内的有公租房,体制外没钱的去摇号公租房,申不上的退而求其次租条件差的房。

出现香港一样一床房也不是没有可能。

当然,以上前提是在一线和超一线城市。

知乎用户 宝贝请转身 发表

房产税和压价不一样。

房产税起码将一部分非经营的需求压缩或转换了。

原来房子空置等涨价,不到资产收益率不租售。

现在,得经营,那么就得看市场、看空置率了。

知乎用户 飞跃本屯 发表

房租上涨是收到多个因素影响的,如果其他因素不变只全面征收房产税,那房租价格会上涨。

可其他因素变动了呢?比如各一二线城市都根据《关于非住宅用房改建为租赁住房有关问题的通知》,开了本地商用房该租赁专用房 (公寓) 的口子。华为小米京东都已经自己开始自建员工公寓。这样一来,租房市场的供应量大涨,房租还能再涨吗?

知乎用户 糊面包 发表

更新:

我觉得有必要把我自己的最新情况做个通报。

房产税在深圳落地应该是板上钉钉的。不过这不是我更新的目的。因为我说过我有套房 3 月开始在放卖,当时是想换张房票回来,只是到现在这样的市场我想想就算了,还是长持等房产税彻底落地稳定了再说。所以想说,最近改回来挂租。

在香港没有开关的背景下,从挂牌开始,我的租金一直在被不同的寻价往上抬,我从头到尾都没有提过价格,我就说周边市场价走就行。没定租客是因为我怕租房麻烦,所以会挑租客,希望他没有宠物,看着不是坏人,正经营生,不能做企业也不做宿舍。不过这也就前后三四天吧。

租赁市场的水温有点怪异呢……

原答案……

建议翻一翻 kkndme 大神在 10 年的老帖。

看完醍醐灌顶。

如果说大家以后还能存买房的念想,和今天租房市场差不多的状况,那租金反正也是个供求决定的问题,跟房产税没关系。地产税落地前和落地后一段时间会有租金波动,但是长期还是回归价值面本身,和城市发展与总体物价有关系。

但是,如果就此之后,地产开发彻底垄断在 zf 手里,通过几年时间,彻底绝了普通人通过攒钱买土地获得资产的路径,那等于要全民租房,原本为了攒钱每个月合租不在乎居住质量的群体就会被释放出来,变成铁杆的租客。那释放出来的需求,自然也会推高租金。

dfzf 财政来源租金说,可真是我近年来见过相当大胆缺实在自洽,而且相当程度上被证实的解释模型了……

地产税更有可能是为了事实上抬高存量房租金,好让 dfzf 公租房更具竞争力的手段……

知乎用户 吴文泉​ 发表

首先,我们拉齐一下认知。

10 月 23 日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,决定的对象是房地产税,我想题主本身也是想问的是房地产税也就是这次《决定》涉及到的税种,对租房市场和租金的影响。

众所周知,房产税在上海、重庆试点了 10 年,为什么还要再做房地产税试点?房地产税并非上海、重庆的房产税的升级。房地产税,顾名思义是对房地产征收的一种税费,不仅仅包括房屋本身,它是一个综合性的概念,包括一切与房地产有直接关系的税,包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节。而上海和重庆试点的房地产税仅仅是针对房屋本身,从概念上看,房地产税包括房产税。

房地产税开征,持有成本增加租金收入大概率也会被课税,涨价肯定是房东的一个强烈的念头。就算在平时,大部分房东的心思不是在涨价,就是在预谋涨价。但能不能成功,要看两个然,一个是想当然,一个是实然。首先要形成整体意愿,房地产税增加持有成本,我们把每个房东看成经营主体,成本增加毛利降低,维持毛利的意愿增加,提高价格是方法之一,这是想当然。

供方意愿只是成交价格的影响要素之一,每一次成交又是一次多方博弈的结果,整个市场是所有交易的总和。整体上的成交价格上涨,才叫市场的上涨。所有实际影响成交价格变化的因素发生综合上涨的变化,才能导致价格最终上涨,这是实然。房地产税加增只是要素之一。

对标经典的波特五力模型,我们可以就租房市场存在的多个要素依次进行分析。这些要素可以初步归纳为:1,房东之间的竞争情况,即存量;2,潜在竞争者和替代品的情况,即增量;3,房东的议价能力;4,租客的议价能力。这些要素仅能作为很粗的一级要素,以免争议多解释一嘴,这里不是要用波特五力模型分析,而是借鉴五种力量的分类作为提纲,以便尽可能梳理清楚一些逻辑。

一, 存量房东的竞争情况

房东的利益除了和房客息息相关,还和其他房东紧密相连。在竞争关系当中,相似度越高的竞争者,关系越密切。在竞争中占据主动的一个做法常常表现为在价格、促销、产品、售后服务等方面追求差异化。一般来说,出现下述情况可能意味着供应方之间竞争的加剧。

第一:进入门槛较低,势均力敌竞争对手较多,竞争参与者范围广泛;2019 年开始,中国城镇人均住房面积就接近 40 平,有些城市能接近 50 平。大部分的城市租房者,日常居住面积肯定是达不到这个人均的,我只偶然见过一些住 70 平单套公寓的外派高管,但合租或单租小户型的年轻人俯仰皆是。从居住的角度来看,个人日常所需要占有的居住面积,是有明显上限的,额外的空置面积就是现存的或者潜在的可租空间。虽然特地入手一套加入出租行列的门槛较高,但存量空置面积加入的成本却很低。无论现有空置产权在谁的手上,处于什么状态,持有成本的增加,一定程度上会促使空置面积进入租房市场进行变现,以对冲持有成本的增加。

第二:市场趋于成熟,需求增长缓慢;自 2017 年开始(表 1 单位万人),可统计的逐年毕业生就业人数就开始下降。

这基本和另一个市场现象落霞与孤鹜齐飞,就是长租公寓从 2014 年开始热炒,到 2016 年进入癫狂的高峰,2018 年开始暴雷清退。波特五力认为,潜在进入额竞争者,是重要竞争力量之一,放在当年,长租公寓加入租房市场,说明投资者认为在那个时间点上租房市场尚处于具有吸引力的市场,但由于净就业人口的下降,需要围绕就业地进行居住分布的需求,是整体下降的。

第三:同质化,用户转换成本很低;以传统房叔房姐为主要控制人的传统租房市场,往往提供随机性的无差异化的租住空间,且无任何持续运维和服务可言,一年租期结束后,续租的概率很低,用户频繁转换。同时,刚刚提到的外部竞争者,长租公寓在经过一个小周期的调整后,目前已经在热门城市成为市场中不可小觑的存量竞争力量。根据仲量联行最新的长租公寓白皮书的观点,2020 年全国重点长租公寓品牌的存量房源总数较 2018 年翻番,达到 73 万套,2020 年市场头部长租公寓品牌开业 6 月以上门店平均入住率为 89% ~ 95%。租房市场分化的现象明显,传统房东和资本运营方,在优质资源获取、运维服务、行业联合等方面,都不具备可比性。最终导致在成本增加的背景下,整体议价能力也会出现较大差别。长租公寓由于资本的加入,最终会成为自由市场,早期扩张,中期合并,稳定期则出现集中,最终不断强化自身的议价能力。而分散的传统房东,则没有办法有效联合,在房地产税周期内是否有足够底气提价实在存疑。

整体上,无论个人还是机构房东,供给侧在市场竞争足够充分的情况下,价格上始终处于穷尽当前供需下的最高定价。需求侧的支付能力在工资性收益增长缓慢的情况下,也始终处于临界状态,形成不容忽视的抗涨压力,最终使得租房市场处于供需关系高度影响价格的状态。有个鲜活的例子是字节跳动上海办公室搬到某开发区,公司规定租住公司三公里以内的房租,可以享受每个月一定金额的补贴,最终导致周边房租价格普涨,涨价均值约等于补贴价格,周围房客组成字节员工成为主力,其他非大型和没有补贴的公司员工,逐渐搬离该区域。可见需求侧的支付能力,是能立竿见影地影响价格。

二,增量的竞争情况

一方面,市场化的专业物业管理者,会在中期盘整阶段,继续投入。仲量联行的研究表明,在政策扶持、需求释放,以及供应优化的多重作用下,中国长租公寓市场正快速成长。近期,银保监会表示 “将推动保险资金支持长租市场发展,会同人民银行推进 REITs 试点”。推动险资入局以及推进 REITs 试点意味着政策已为长租公寓市场的退出机制奠定了基础,“投融管退” 的闭环有望加速实现。投资人最关注的就是退出机制,资产公众化、社会化作为最健康的一种退出机制,其快速形成的行业预期是乐观的。未来年轻的单身或者小家庭的租房需求,会越来越多地被专业房东满足,散户压力会在未来几年进一步增大。

同时,房地产税也会面对机构房产持有者开征,从长期来看,专业房东毛利量化的能力和整体调控能力,都要更强一些,当满租率持续维持在高位后,专业房东会有较大的议价权,在当前竞争格局下,长租公寓实际价格会在成本增加后大概率相应增加。而散户房东则会在比较优势逐步丧失、差异化的能力无法建立起来的周期,价格上涨的支撑要素不足。

但,房地产税的开征,肯定不是终点。我们要从行政意图来看房地产税这个手段在整体系统中的勾稽关系。从已知的开征意图来看,官方的表述是指向分配的。中国以房地产为代表的资产规模到底在世界上处于一个什么水平,蛋糕有多大。根据任泽平团队最新发布的测算数据,2020 年中国住房市值为 62.6 万亿美元,明显大于美国的 33.6 万亿美元、日本的 10.8 万亿美元、英法德三国合计的 31.5 万亿美元。从住房市值与 GDP 的比例看,2020 年中国为 414%,高于美国、日本、德国、英国、法国的 148%、233%、271%、339%、354%。所有说房价不高的人,不知道是怎么得出这个结论的,当年日本刺破泡沫的前夕,这个比例也才 391%。所有的经济热门城市现有房价都大概率存在大比例泡沫,未来会不会如地方预期,价格稳住这个位置还存在极大的不确定性。所以,资产性收益的极端失衡,是建立在泡沫膨胀到人类历史最高水平的基础上的,整个社会是没有这么多实际财富的,也没有这么多现金来支撑这个市值。全体中国人辛辛苦苦干一年,不吃不喝不做其他投资,其他行业不分配任何利润,所有的产值拿出来都不够对价我们的房子。

如果不挤完这些泡沫,以分配为中心的行政目标,是很难实现的。怎么挤泡沫?和房地产税配套实施的,一定是从供给侧进行供给改革。光征收房地产税,根本不能影响现有的市场格局,上海 2010 年进行房产税开征试点,大方向也是增加了一个持有成本提高的变量,最终除了增加了行政成本,提高了居民部门的支付,对房价几乎没有起到任何影响,在暴烈的涨势面前,这点费用迅速被内花掉了。土地财政的根本模式没有改变,地方政府作为最终供给侧,其核心利益依然绑定在土地交易上。房产税这点钱,根本解决不了地方的财政渴求。

另一个方面,高房价又反噬地方的持续应收和城市改造。为什么上海规划新城,其中有一个很重要的原因就是城区的改造成本太高,根本玩不转了。前两天世贸集团抛售 93 套陆家嘴老破小,放弃对浦城小区的规划开发,证明开发商在市区也玩不转了。所以,未来如果仅仅只是开征房地产税,供给侧没有任何动作,那么,这个泡沫还会继续变大,因为仅仅只是增加了成本项没有改变市场格局,如果房地产的轮盘赌还剩余最后一枪,那么这一枪一定会被打响,停不下来。

根本不能指望地方有觉悟壮士断腕,中央只能将出让金预算审核权收回,力推房地产税试点,试点方案要审核,不行重写。核心其实就一点,税基培养及原有财政收入模式的替代。如果市场上最终不能形成围绕居住需求展开的市场化的高度活跃的住宅产品的供给,那么这个税就不可持续。所以,长期来看,整个市场将会出现更高周转率的居住产品,来满足核心行政目标即分配优化的实现。具体是什么,还在等进一步的消息。但长期对租金的影响,根本是利空的。

三、房东的议价能力

房东作为供给方,议价能力的高低取决于以下要素:1、客户多且分散,不会对任何一个客户都不会形成重要依赖。无疑不同的地区和城市,净人口的流入和岗位的变化会有所区别。无论是散户房东、专业物业管理还是政府的公共居住空间,都收到这个需求侧的实际需求量的影响。2、供给产品具有特定的优势,且转换成本高,有很强的不可替代性。比如核心办公区域周边出来一套智能化程度很高的全新装修的房子,居住这类房子不但可以体验更好的日常生活,还能积累碳排积分,积分可以在运营方的生态中进行商业变现。那么这套房子的议价能力就很强。反过来,毛坯房的房东,只能随行就市。3、供方能够方便有效地实现联合,最终形成价格联盟。很显然,专业物业管理公司,在第三阶段形成集中后,长租公寓或其他形式的资本投资的租住空间,会有大概率形成联合,最终实现更强的价格联盟。所以,出租市场的竞争,光靠散户房东参与并不能有效地组织资本的垄断,供给侧必须要更加丰富综合,才能保持合理的居住成本。

综上,散户房东在房地产税整体开征后的平均议价能力,并不会有明显上升。就业人数下降,自身产品标准化甚至可用程度普遍较低,产品差异化不明显,可替代性高,更不能形成同业联合。而专业物业公司等资本驱动的公寓运营方,如果市场快速切入合并集中阶段,在公共居住权益类型和流通效率还很差的窗口期内,运营方可以掌握优势地区的优势物业,通过多年积累的经验和对目标客群居住需求的把握,打造差异化的租住空间。同时,资本的加入能够有效地造成区域资源占有率超过一定的阈值,形成个体垄断或者多方事实联合,最终形成价格联合或者垄断。这类房东,具有较强的议价能力,这类产品也会逐年调高他们的价格。房地产税的开征,一定会成为他们主动纳入核算的成本要素,最终支持价格的上调。

四、租客的议价能力

租客作为购买者,其议价能力影响主要有以下原因: 1、购买者的总数较少,而每个购买者的购买量较大,占了卖方销售量的很大比例。整体就业人数的下降,整体毕业人数增长率的下降,生育率的下降等,未来都会影响租房市场的买家数量。加上新一代年轻人,对于居住需求的转变,原来的散户房东会遭遇整个市场的客户流失。2、供方供给分散。散户市场的供给是数量庞大且产权分散的,相对而言,租客可以横向比较的选择是很多的。3、定制化需求程度地,诸多供方的产品都能满足自身需求。4、购买者可以实现反向联合。这个好像目前看不太现实。字节跳动那个案例,目前看公司的人事或者行政,还没有精力站出来联合租房员工,最终把补贴真正留在员工的口袋中。

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稍微有点学识的人都瞧不起民科。因为民科就是一群无知又不自知的人,他们对所要探讨的问题几乎一无所知,但却喜欢用自己朴素的生活常识对一个科学问题指手画脚。

开征房产税会不会导致租金上涨,这是个纯纯的经济学问题,但看看各种讨论,你会发现,大部分都还停留在举例子的阶段。这样的一堆人提出的观点,和民科又有什么区别呢?

先说结论,全面开征房产税,会导致核心区域的核心房产价格上涨,租金也会上涨。但同时会导致非核心区域的非核心房产价格下跌,租金也会下跌。

很多人认为,国家迟迟不开征房产税是因为有权有势的人房子太多了。但真相其实恰恰相反,不盲目开征房产税,并不是在保护富人,而是在保护穷人。可以说,房产税并不会起到劫富济贫的作用。相反,盲目开征房产税,会加剧房地产市场的两极分化。而这种两极分化最终会导致,富人的房子更值钱,租金收入更高,而穷人的房子更不值钱,租金收入甚至无法覆盖房产税。

这个观点可能很多人都不爱听,但这个社会的残酷就在于,没人关心你爱不爱听。就像喝多了会吐,挨打会疼,你爱不爱听这都是真理。你不爱听也得听,不听,那你就等着被打死还不知道为什么呗。没人会真的同情你。

稍微有点经济学常识的就都知道,市场价格是供给与需求互相博弈平衡出的结果。供给与需求本身都是有弹性的。开征房产税不会直接影响价格,但会影响供给的弹性。

从房东的角度,最希望的是把房子租出去。价格是次要的,因为价格再高,租不出去也没有意义。所以其实房东做的事情是在能把房子租出去的前提下报个尽可能高的价格。

那到底什么能决定某个房东的房子租不租的出去呢?是租客数量,房东数量,租客的承受能力以及其他房东的报价间的平衡。

开征房产税不会影响租客数量,也不会影响租客的承受能力,但会影响其他房东的报价。因为持有成本上升,房东必然有提高房租报价的动力。而且长期来看,如果市场租金持续低于持有成本,很多房东会做出出售房屋的决定。

所以,房东不是善人,如果能涨价,为什么现在不涨,要等房产税来了再涨?因为房东不团结,房东之间是竞争关系。如果所有房东能达成共识,一起涨价,所有房东都能赚的更多,这就是所谓的垄断。但如果只有一部分房东涨价,另一部分鸡贼的不涨价,不涨价的那一批房子会更快租出去,而涨价的那一批房子租不出去,房东会死的很惨。这就是所谓的囚徒困境。房产税是个共识,如果没有这个共识,就无法保证其他房东一起涨价,那单个房东的最优选择就是也不涨价。

很多人提到的,租金上涨会导致租客租不起不租了,也是不存在的。因为逻辑上,房东和租客都不可能自发的团结一致,就像房东和房东是竞争关系,租客之间也是竞争关系。租不起就会走吗?知乎上一堆人是没经历过降薪还是没经历过房租上涨?你北漂沪漂,北京上海房租几乎每年都涨,房租一涨你就回老家啦?房租涨,你第一反应肯定是自己能否承受以及能否租到个更便宜的啊。与房东一样,面对这个市场,租客也是囚徒困境。如果所有租客能团结一致,肯定可以逼迫房东降房租。但现实却是,你们俩租客商量好,不降房租就是不租了。但结果第二天,别人就把合同签了,导致你没房子住。要问他为啥不守信用背叛你?因为他也怕你背叛啊,如果你先背叛了,不就换成他没房子住了吗?所以对于租客,在自己的承受范围内,接受市场给出的价格,也是最优选择。

逻辑简单解释清楚了,现在来说下我上面提到的结论。全面开征房产税,会导致核心区域的核心房产价格上涨,租金也会上涨。但同时会导致非核心区域的非核心房产价格下跌,租金也会下跌。

核心区域的核心房产,特点是什么?特点是稀缺,房东实力强,周围潜在租客数量多,收入高,承受能力也强。就像北京上海的核心商圈,随便一套房子都上千万,房东资金充裕,大多不至于因为房子一两个月租不出去就房贷断供或者交不上房产税。而房子周围全是大公司大企业,潜在租户收入高,能承受的租金也高,愿意为了懒得搬家以及上班少走几步而多花点钱。

非核心区域的非核心房产,特点是什么?就是房东实力弱,租客实力更弱。想想那些落后的三四线小城市,房子一堆,根本没人住没人租。哪怕没有房产税,房东都已经在比着拼着降房租,以求自己的房子能快点租出去了。因为再租不出去,房贷就快还不上了。这时候如果再来个房产税,房东只能比着拼着卖房子,房价会进一步下跌。而买了房子的,就不用再租房了,租房需求更少了,房租还得继续跌。至于卖了房子的,混不下去了,咋办?肯定是进城打工啊。进城需要干嘛?需要有地方住。所以这些原本的非核心区域非核心房产的房东,最终会变成核心区域核心房产的租客。当然他们可能租不起一整个房子,但他们会租一间,甚至租一个铺位,毕竟人活着得有地方住。

所以,全面开征房产税后,核心区域的核心房产租金会最先上涨。这些房子,租金涨了,租得起的租客也照样有的是。而那些租不起的,会被挤到核心区域的非核心房产,进而带动这些房产的租金上涨。而原本这些非核心房产的租客,一部分会被挤到核心区域的周边区域,进而带动那里的房租上涨。由于核心区域及周边的房租普遍上涨,这些房子的价值和保值增值功能会进一步被认可,这些房子的房价也会上涨。

而非核心区域的非核心房产,因为持有成本的增加,会导致原本大量空置的房东也会降价吸引租客,希望通过租金缓解房产税压力。这些房产租金会最先开始下跌。由于租金下跌,房屋持有入不敷出,大量房东会开始抛售房产。而由于恐慌性抛售,这些房子的房价会下跌。而同时,由于出售了房子,部分房东没了牵绊,会尝试去其他区域打工,进而形成核心区域租房市场新的需求。

道理讲完了,很多人喜欢听故事,那我就讲个故事吧。

你是个北漂,在公司周边走路 5 分钟的地方,租了一个还算不错的单身公寓,每月 5000,也还能承受。最近全面开征房产税,房东说明年租金要涨到 6000 了,你不太愿意,希望坚持坚持,如果 6000 没别人租,说不定房东就放弃涨房租了。

结果没想到,看房的人还挺多,你也私下跟几个人聊了聊。其中一个是宅男,收入也不高,但就想住的离公司近一点,租金贵,那就少买几件衣服,人家无所谓。另一个是最近入职的公司中管,收入不错,他完全没感觉租金高了,反而还感觉挺便宜呢。还有一个也是小年轻,收入比你还低,但人家是老北京,在东城自己有房子,租这完全是因为上班近。对于租金人家完全无所谓,这边租金涨多少,人家东城的房子对应涨多少就好了。聊完你突然发现,这房子你快租不起了,但租着毫无压力的人有很多。而且房东看着也完全不在乎换租客的那几天空置期。

没办法,你开始尝试看看周边能搬去哪。结果周末看了一圈,你发现,很多去年看的,房龄比较新,设施也不错,租金 5000 的房子,今年几乎都涨到 6000 了,有几个甚至更贵。没办法,你只能退而求其次,看看原来瞧不上的老破小。又看了一圈,好多房龄旧,没电梯,甚至还漏水的,原本只要三四千的,今年都要 5000 了。房东也实在,说最近都涨价了,就是因为看房的多了,还别说,好多都是你这种不想搬太远,又承受不了高房租的。

你不想搬太远,但老破小,你也真是受不了,毕竟你对生活品质要求还是挺高的。于是你对自己说,要不再往远点看看吧。最终,你搬到了一个到公司地铁半小时的单身公寓,租金依然是 5000。当然,那房子去年是用不了 5000 的,但今年房租也涨了。你去年租的房子是 5000,今年的还是 5000,但一个房产税,你从走路 5 分钟变成了地铁通勤 30 分钟。

同样的故事在这个城市的每一个角落上演,无数人,租金支出没变,大房子换成了小房子,新房子换成了旧房子,整租变成了与人合租,走路的变成需要坐地铁了,通勤半小时变成了一小时,一小时变成两小时。你还打听到,和知乎的不食人间烟火不同。公司好多北京的同事,单程通勤要两三个小时,有很多人在北京工作,但实际根本不住在北京,住在河北,因为北京住不起。

很多人总是骂政府不作为,但政府恰恰是考虑的太多,才不敢有盲目的作为。甚至很多时候,政府想保护的,恰恰就是那些骂政府的傻瓜。你希望政府劫富济贫,你骂政府不出台房产税是在保护富人,其实政府是在保护你。真按你说的出台了你脑子里的那种房产税,你会比富人死的快得多。

很多人想着把房产税搞成惩罚性税种,搞成劫富济贫,什么几个点,十几个点,甚至几十个点的税率张嘴就来。用脑子想想,可能吗?你说持有 50 套以上的房子,就按 100% 收取房产税,肯定可以打击富人。我告诉你,富人有一万种方法把你怼得哑口无言。富人都不用卖房子,他成立一家公司,把 50 套房子都装进去,你还要不要收惩罚性的房产税?你说收?那好,全中国干房地产的,干民宿的,干长租公寓的,干出租型物业的,甚至干酒店的,名下肯定都不止 50 套房子,你全都一次性让他破产倒闭?甚至很多大企业都有自己的职工宿舍,你也都按持有多套房产来惩罚性征税吗?

很多人总以为自己想个点子,就能不放过一个坏人,也不冤枉一个好人。你是上帝啊?就拿我上面最简单的例子来说,我在北京就是有 100 套房,我名下也确实有企业。你怎么认定我的房子到底是员工宿舍还是囤积的房子?按位置吗?很多大佬的房子都是一层一层在一起的,很多新企业的员工福利宿舍反而是一套套分开买的。按住没住人吗?那找 100 个农民工交社保就能规避惩罚啦?这是个最简单的情况,现实中还有无数复杂的多的例子,要不要惩罚性的收取我房产税?

任何一刀切的简单政策,最终很可能就是坏人都放跑了,好人都被你搞死了。

很多人希望房产税可以降房价降租金,可以搞死富人,尤其是搞死那些有几十套房的富人。但你有没有想过,如果他有几十套房,他哪怕硬挺着空置,卖个一两套,换的现金来抗房产税,他可以抗很多年。你呢?面对上面故事里的租金上涨,你能抗几天?

房产税之下,房地产市场必然两极分化。那些富人手里的房子,是会涨的好房子还是会跌的烂房子?你手里的呢?

一边替普通人着想,一边还要挨着普通人的骂,这年头,说点真话办点实事真是太难了。

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哎,当真是好言难劝。

有些人总是这样,接受不了对自己不利的未来。你告诉他即将生病,得尽早预防,不然会很严重,他永远会感觉自己没啥事,感觉你在危言耸听,甚至会嘲讽你,骂你,好像把你骂的怕了,服软了,他就不会得病了一样。

总是非要等到病入膏肓,症状显露,疼的翻来覆去睡不着觉,才知道来求你救他一命。殊不知症状显露便已很难救治。

这又是何苦来哉呢。

一个商品,成本上升是否会导致价格上升,你要考虑消费者的承受能力,更要考虑商品本身的可替代性。这个道理很难理解吗?

一个商品,在其他情况不变的条件下,价格上升,大概率会导致销量下降,这点常识没有吗?

房子是个很特殊的商品,因为每个区域的房子情况都不一样。

核心城市核心区域的租房市场,消费者承受能力就是更高。

核心城市核心区域的房子,就是只能被本区域的房子完美替代。如果换一套房子,距离越远,替代性就越差。你在北京上班,给你套黑龙江的房子,有啥用?你能拿来上班?你有瞬间移动技术?

所以说,核心城市核心区域的房子,成本上升会导致价格上升。

既然价格有上升空间,为什么要等到成本上升才涨价,而不直接涨价?

因为达成共识之后的涨价并不会降低特定房子的性价比,而自发的涨价很容易导致自身房子由于性价比大幅降低而租不出去。

比如核心区域有 80 套房子,该区域有 120 家租客。所有房子房租一起上涨,租客减少,变成只剩 100 家了,仍然是供不应求。

但如果不是由于成本,而是你自己一家要涨价,万一别人不跟风涨价怎么办?你就会成为 80 套中性价比最低的那一套。当然你会认为,租客有 120 家,哪怕性价最低,也是供不应求。

但对不起,当你在该区域性价比很低,你会突然多出一批竞品,那就是次核心区域的房子。次核心区域还有 100 套房子,如果这些也都没涨价,那你在这些房子里性价比可能也只能排名中等。租你房子的人会考虑,是不是稍微住远一点,搬去次核心区域,毕竟你的租金性价比太低了。

但如果是由于成本上升,涨价的诉求是共同的,次核心区域也会涨价,那每个房子的性价比是不变的,而由于核心区域仍然是供不应求,涨价就能成立。

上面说的是核心城市的核心区域的道理,这个道理放在落后城市,偏远区域就不适用。

因为供大于求,消费者承受能力低,房子替代性高。所以同样是成本上升,导致的结果却会是截然相反的。

很多人想要例子,其实了解市场,思考房租跟成本的关系,你看历史就行了。

房租是不是每隔几年都会涨,甚至有时候每年都会涨?你以为是因为啥?房东都串通好的?还是说租客每年的承受能力都有所提高?北京很多地方的房租年年涨,你的工资每年都涨了吗?你承受能力哪提高了?房租到底因为啥涨?

房租每年涨,因为房东的成本在逐年上升。这个成本叫通货膨胀。

任何一个施加在任何一方的成本,最终都会传导到整个社会的消费扩张上来,最终集中体现在通货膨胀上。

房东涨房租是为了什么?是为了多赚钱。多赚钱为了啥?为了吃香的喝辣的。所以肉涨价了,菜涨价了,房租就得涨。你说肉菜蛋奶价格和房子有啥关系?没关系。但经过一段时间,都会传导过去,因为房东得吃饭。房产税也是同样的道理,房产税用的就是原来房东吃饭的钱。不涨价,原来吃得起的饭菜,现在可能就吃不起了。而国家拿了房产税的钱,也会花出去,花出去就会有人能赚到,能赚到的人就能租更好的房子。这就是消费、成本和收入的传导,这就是通货膨胀。

观察一下,是不是越核心的城市,越好的地段,房租涨得越快。那些落后的城市,偏远的区域,是不是有可能房租不涨反跌?这就是在通货膨胀之下,租房市场最真实的表现。

短期来看,房产税只是房产税,但长期来看,只不过是多了一笔钱,慢慢流过整个经济系统罢了。而这笔钱由于最先在租房市场进出,所以会把租房市场在通货膨胀之下的表现更进一步放大而已。

对未来的判断,从来是仁者见仁智者见智的,我这一家之言,无所谓对错,你不认同,就当我胡说八道,你听一乐好了。这个回答不会删,大家拭目以待。

全面开征房产税,核心区域的核心房产,租金会上涨。而且不仅租金会涨,价格也会上涨。

全面开征房产税,非核心区域的非核心房产,租金反而会下跌,价格也会下跌。

不信的人,随你开心。信的人,早做准备。

知乎用户 匿名用户 发表

房东想太美了。你还记得北京 18 年自如囤房炒租吗?那时的北京房租全国最高,比上海要高不少,然后呢?19 年北京房租跌了,20 年也没涨。就是价格太高了,没任何其他原因。

一线城市房租也并不是只涨不跌的,只是收入一直在涨。但是作为体制内在编的告诉你,上海的收入近 3 年没怎么涨,现在的房租价格已经接近极限。我所在的金桥地块,中环附近地段不怎么好的老小区,一室的合租价格已经到了 3000 元左右,注意是合租,整租要 5000 以上。就算再远一点到曹路那边,一室的价格也要 2000 左右,但是地段已经算很偏了,再远通勤就有很大问题了。先不说那些高收入的人群,你要知道那些服务员、快递、外卖、临工都是在租房,而且服务员公司大部分是不提供住宿的,有的连饭都不包,他们租的很差租金也已经超过他们收入三分之一,而大学毕业的白领目前收入其实也并没有很高(上海整体收入水平低于珠三角),我认为平均 1 万左右比较普遍。但他们租房支出其实也占据了三分之一(位置稍好),如果你的租金转嫁他们必须降低居住标准,一旦超过心理承受底线就不会继续待在上海,因为这些人本来也不可能买得起房,早晚都要走的,但这样就等于给了他们更多想走的理由,连我这个上海人都想走,因为上海体制内收入太低了,比广东低很多,比周边二线城市也低不少,不信自己去了解一下。

很多事情不会马上产生结果,如果房东集体涨价跟租客博弈,那么肯定需要大概 1 年的时间才能看到博弈的结果,我认为极大概率是转嫁失败,因为每个房东要付的房产税都是不一样的,怎么个涨法?涨多少?对于 10 套的人和对 2 套的人那么付税差距巨大,怎么转嫁?假设全上海房东集体涨价,而且幅度很大,一旦造成大量打工人员以及白领流失,那么即使再降租也很难快速恢复原来的繁荣,人走起来其实很容易,但回来就很难了。

还有一件事,就是上海人口流入数量没那么多,前几年还有净流出的现象。今年上海有人炒作说房租暴涨,我看了下大概也就 10% 不到,根本谈不上暴涨。为什么?因为金桥附近整租一室 16 年价格 4000,现在 21 年价格暴涨后才 5000 多,5 年时间一共才涨 20% 多,平均一年不到 5%。还有一个事情很多人不知道而已,那就是上海今年大量拆迁,大量的拆迁户进入租房市场并且还补贴租金,这才是今年所谓房租暴涨的主要原因。

知乎用户 一条大河 发表

我是房东,我为自己带盐。

很希望把这部分成本转嫁出去,因为我只有一个破房子,每月租金也很少。

但是能不能转嫁出去房东其实也没有太多发言权。这是一个充分竞争的市场,我手上的资源也不优势。我想涨 200 房租,结果楼上的直接降了 200,那我一点办法没有。

楼上没啥还降价?因为没人来租房?为啥没人来?因为打工人收入不会因为收房产税就涨。反倒是有可能因为要收房产税,我觉得租出去不划算还想把房子挂出去卖掉。本来拿在手上等涨价的又拿出来租,市场上突然多出好多房源,租金更低了。

当然,不排除我这地方不好,本来就是价格洼地,有些好地段的想涨房租把人逼到我这来,房租还能涨一波。但现在这个大环境我不报这个希望。

租客收入不涨,房租是没法涨起来的。

知乎用户 赵树猪 发表

假设房产税可以打压房价,那部分大城市市区有可能是高级住宅房租下降,低级住宅房租上升。

(假设没有外来人口大幅度流入买房,也没有本地人大幅度被迫离开)

房价下跌,高级住宅的租客依然大概率买不起高级住宅,但可能会咬咬牙购买中级住宅自住。

高级住宅租客数量减少,出租房房源不变,供需关系改变,租金下跌。

中级住宅住宅的租客一部分会购买低级住宅自住。

低级住宅一部分出租房被原本中级住宅的租客买去自住了,房源减少,低级住宅租客数量不变,供需关系改变,租金上涨

需要注意的是:

第一,大城市市区本身空置率是很低的,尤其是中低级住宅,不存在空置住宅流入市场增加供给的可能性

其次,我假设的是没有外来人口大幅度流入买房,也没有本地人大幅度被迫离开。

但要实现这件事并不简单。需要很巧妙的政策。

例如,假如各地免征面积一样,那就会有人三线两套房换一线一套房避税;假如完全没有免征面积,那一部分一线人民很可能会逃离家乡,可能卖房,也可能以租养租。这两种情况的供需关系跟最开始的分析不同。

知乎用户 白羽石 发表

看什么房子。

比方说杭州滨江这块,很流行租商用公寓和 LOFT。好的房型实际上并不是供大于求,而是供不应求。

这两年也没少陪同事找房 (主要是上海杭州租了六七年房子租出经验了) ,好地段价格合适的房子是真的要排队,要么就得抢。能马上租到的房子要么太小,要么户型奇怪,要么就和同地区比贵几百。

滨江很多专门做公寓的,3000 上下一个单间那种 整栋楼有七八十间房子,但是只有四五间没住人能看,还都是刚搬走。有的看房还要预约。很多情况,你犹豫一天,第二天这房子就没了。而且合约最长只给签一年。如果房子难租,他会只允许签一年吗,巴不得你签三五年的。让你签一年无非就是为了方便他涨价。

然后真的每年都会涨价,小涨个五十到二百的都可能。很多租客觉得涨了一百也没涨多少,搬家还麻烦,也就继续租。但是年年这么温水煮青蛙,三五年后你发现原来 2500 的房子不知不觉都到 3000 了。你要说涨价了我不租了好了,对不起,所有同类公寓公司报团涨,别地也没便宜哪去。

比较好租的是两室一厅整租或者三室一厅整租,这个环境和价格还都划算些,但是这个前提是你得凑到一起住的小伙伴,或者你有把握自己能把剩的两间给租了。

这些公寓类的房子都是一栋楼一个管理公司,那么人家两年上浮个两三百很容易,各家口径一致涨就完了。就算是现在没有房产税,这种房子也在年年涨。房产税多么好的一个涨价理由啊,我才不信它会不涨。是真的你不租拉倒有的是人租。

不过自如那种合租的房子,好像就没有涨,我一八年住过一个房子 现在再去查价格,同小区同房型同面积,价格几乎没动,就少了二十块钱。而且同小区房源十七八套可以说是很不少了。

不过现在倒也是淡季,我租那个时候是旺季。但都三年了,即使涨价了看起来也不多。加上通胀和房价上涨,房租不涨的话那就相当于降了。

所以说涨不涨还得看是什么房子了。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

现在搞的这个保障性租赁房,核心用意是为了稳定了未来的房租。

很多人都觉得现在房租和房价比已经那么低了,应该不用调控了。有这种想法还是比较片面的,未来国内肯定会出台房地产税,税率多少我们不知道,但是肯定会对存量房进行收税,如果一旦对这些房子收税,房东肯定会试图把这个钱转嫁给租客,那么国内可以限房价,但是又不好限房租,那么现在就自己大力发展这种公有的保障性租赁房,到时候房东涨房租,当地可以用保障性租赁房来起到一个对冲的作用,再加上一些行政手段的配合,这样就算房地产税出台,房东想涨房租,也没那么容易。

知乎用户 Gator​ 发表

我认为会上涨。

有人认为不会上涨,理由是开征房产税,不会改变租房市场的供求关系。甚至会让更多房主把空置房拿来出租,以便填补税收成本。

但是这个逻辑有瑕疵:房产税会导致购买并持有房产的偏好降低,有人从买房转为租房,结果导致住房租赁市场需求增加。而购房偏好降低,还会导致开发商拍地建房的力度降低,减少房产的市场供应。

知乎用户 洋耗子 发表

我觉得这个事从整体上给出一个统一的结论是很难的。

大致来说,首先,房产税开征的话,一切结果要看税率,尤其是各种减免之后的实际税率。

如果实际税率很低,例如说平均一套房子一年三五千的话,那这笔钱大概率是会转嫁到租客那里的。

如果实际税率比这高,而且高不少,例如说过万。那这个增幅肯定超出租客的承受能力的,所以这种转嫁不现实。那么在这个前提下,很多房东,尤其是根本就懒得出租的空置房屋业主,会直接选择出售。

这个时候,一部分高收入的租客会选择购入自由房屋而离开租客行列。但是,要注意一点是:这些租客离开后,他们自住的房屋不再会处于合住状态。所以,按照比例来说,租房市场的供求比例会更趋于供小于求的——简单点举例就是:原来 100 套房子有 300 人合租(1:3),50 套房子出售后 100 人不再租房(假定夫妻两人都租房),那么剩下在租房市场里的比例,将会是 50:200(1:4)。

此时,情况可能会比较复杂:一方面,统计数字上,平均租房价格可能会下降(因为会买房的租客相对比较愿意花更多的钱换取更好的居住环境),而另一方面,此时依然留在租房市场内的租客,会感受到租金上升(供小于求)。

知乎用户 高安路老实人 发表

当然会

上海被中介托管的房源自然不必多说

不被代理的必然涨

房东租出去本来就是半福利性质的租出去

开收税了自然要好好算账了

知乎用户 辛洛斯 发表

说句难听的,那些信誓旦旦说会涨房租的 9 成没有第二套房子出租,或者家里有房出租但自己没经手过。房租价格最终是受供需关系影响的,作为房东,你要遇到一个好的租客(房子有些小问题自己搞掂,不会鸡毛蒜皮的事都来烦你,不拖欠房租等等),你是宁愿便宜一些也要留住这个租客的。收房产税又如何?除非你出租的房子是超级热门的地方,一空置就有人上门求租。作为房东最怕的就是租不出去,而不是因为房产税导致的持有成本升高。我自己亲身经历过房子几年没租出去,租给一家事妈儿,租给一群不讲卫生的打工男,和现在的比较穷偶尔拖欠一下房租但除了办证件完全不需要我操心房子的租客,最后这个租客到现在已经 5 年了,我完全没涨房租的意思,因为实在省心,特别怕他不租了。说真的,只有投资房出租才会想降低成本什么的,改善住房淘汰出来的房子,拿出去出租,只要不是空置没人租,价格合理就 OK 了,难道还指望租房发财?

知乎用户 两脚羊​ 发表

哎再来答一波吧真的不想再打字了

假定前提条件;1,房屋租赁市场是一个充分竞争的非垄断市场 2,部分房主没有将空余的房子推向租赁市场。

模拟开始,出租房屋和租客在一个地区内一定是相对平衡的,当市场开始变租客变多,房屋不变的情况下,房主为了获得更多利益(因为市场上房子相对较少房主有议价权),一定会提高房租将租房预算少的群体挤出房屋租赁市场从而使自己获得最大收益,间接性使租房市场和租客达到动态平衡,当房子数量增多,打工人数量不变的话,为了吸引更多的租房人,部分房主一定会通过降价来吸引租客(相对于房子来说 租客较少的时候。打工人们更有议价权)。

当引入房地产税的时候 1⃣️假设房屋较少,租房人过多的时候涨价也只会涨到与没有房地产税一样的租金,因为制约房租上限的是打工人的薪资(你总不能让我天天去垃圾桶里找吃的,每个月工资 + 贷款,赔钱去付房租吧?中和成本还不如回农村去地里刨食,因为至少还有剩下的农作物让我去卖 ),况且假设 2 里的房主也会因为税变相相当于持有成本上涨,为了降低成本只会产生两种行为一,卖出房子—房子挂牌数量增加—房价下降,二,将房屋推向租赁市场—客观增加房屋出租数量—租金下降。2⃣️假设房屋数量大于租客,房租自然会下降,因为房地产税的原因部分假设 2 里的房主会将房屋推向租赁市场—房租进一步下降。

结论 ;无论何种情况 无论何种条件推出房地产税后成本必然不会转嫁到租客身上,因为决定租金的最本质的基底是打工人的薪资与市场的供求关系。

评论区还有人在杠

看了的留个赞再走吧

知乎用户 Zign 发表

房产税是干什么的?

房产税就是用来涨房租的。

(上次仔细聊这个问题结果直接就被删了,这次粗略点说吧)

未来的发展方向一定是公租房的房租逐步替代月供成为地方政府的主要收入。

所以房租必然慢慢涨到现在月供的水平。

呃,不对,高情商的说法应该是,中国会逐渐挤出房地产的泡沫,让售租比降到正常的水平。挤泡沫并不一定需要降房价呀,还可以涨房租啊,房租也上来了现在的房价不就是刚需了吗?

这么做有很多很多的好处,

  1. 首付没有了,也不用套 6 个钱包了,年轻人可以直接根据自己现在的收入选择居住条件
  2. 年轻人重新燃起斗志,因为一定会推动售租同权,大城市进入门槛变低,一线土著的优势会被大幅度削弱
  3. 钱每月可以直接收上来了,不用再玩出让金→房贷→月供这样的金融游戏了
  4. 35 年的期限没有了,不用为明天考虑那么多了,大家可以大胆消费了。当然也改成终身要交钱了。(不过我们可以提供更人性化的选择,比如公租房交满 30 年房租则可以居住到去世。)
  5. 土地 70 年使用权问题解决了
  6. 泡沫被挤出,变成刚需了(售租比变正常了呀),社会负债和杠杆下降
  7. 其他各种好处不一而足

理解了现状和现在的趋势才能理解房产税。

房产税是什么?是用来干什么的?

总体来说有两个用途:

  1. 提升基础房租,削弱民间租房的市场竞争力,给公租房留出足够的价格空间。
  2. 普天之下房租都是郭嘉的,通过房产税把民间房租抽成抽上来。

比如日后年房租涨到房价的 3.3%(售租比 30 年),其中 1% 是房产税。

房子如果不租自己住可以免征,如果空置要加征,你觉得不划算就租给长租公寓喽,然政府来给房租定指导价。

皆大欢喜不是?就问你妙不妙?

这也是房产税为什么呼之不出的原因,因为条件还没成孰呀。

所以你说房产税会不会导致房租上涨?

知乎用户 温酒 发表

租房的多了还是少了?

出租的多了还是少了?

答案自明。

当然这东西和一些人说的,

所谓直接转嫁到租客头上不太一样……

知乎用户 haha kim 发表

据说腾讯一发补贴,当地的房租就上涨了。

知乎用户 小呆呆 发表

不会,决定房租价格的主要因素是工资收入,工资不涨,房租暴涨的话,等于说把外地打工租房人群都从这个城市赶出去,赶出去以后租房子的人少了,房租又会跌回原价。

知乎用户 羊迪​ 发表

开征房产税或许不会导致房租上涨,但房租依然会继续上涨。

需要注意的是:

我们不是在实验室里,用控制变量法来做实验。我们是在现实生活里,看到一个因推断它的果。但现实里,会有无数的因共同达成某一个果。就算是负向的因,也可能在其他正向的因的共同影响下催生正向的果,但我们依然不能说负向的因导致了正向的果。

举一个例子:

小明周一到周五在学校学习,但在周末的时候在家里连续玩了 2 天的游戏,然后最终在新的周一周二的考试中考到了 90 分。我们不能因为他考了 90 分就认为先于它的 “玩了两天游戏” 是原因。

不过,如果之前的小明因为考试压力太大,即便把所有的知识都已经记得烂熟于心,但还是无法发挥自己的实力,好在他的老师看到了小明的状况,于是让小明的父母陪他玩了两天,让他放松了心情,重拾了自信,从而让他在考试中取得了 90 分的成绩。那么我们可以把 “玩了两天游戏” 作为原因么?

又或许可以了。

再不过,如果小明只是单纯地玩游戏,他还是会忐忑不安,是因为和他玩的人是父母,他才能够放下重负。重要的不是游戏,而是父母的陪伴与关爱,是来自亲情的力量让他对考试不再畏惧。我们还能说 “玩了两天游戏” 是原因么?

或许又不可以了。

再再不过,如果小明在持续不断的高压之下,本可以让自己麻木地考到 99 分,但因为父母拉着他,不让他学习,他只能在焦虑之下应付着父母,且连续两天的没有备考也让他的水平有所下降,才导致了最终考试的 90 分。我们还能说 “玩了两天游戏” 是正向因素么?

大家看,这就是现实且复杂社会的复杂且现实问题。无法控制变量,只能用先验逻辑进行推断,也无法真正的证伪,即便最终房租上涨,也不能说明是房产税导致的,即便最终房租下降,也不能说房产税没有促进房租的增加。

以上,是把简单的问题,复杂化了。

接下来,我们试着把复杂问题简单化:

什么是房产税?就是国家对持有房产的人,以年为单位,每年都要征收的一类税费。但征收的城市不明确,征收的标准不明确,征收的持续时间不明确,征收的金额不明确。

现阶段,我们只知道要扩大房产税的试点,且知道不针对农民的宅基地等很少的因素,仅此而已。

好在,在这样的前提下,我们依然能够做出判断,因为房产税并不是一个陌生的税种,因为商住两用房、商铺早就每年都征收了,因为重庆上海,早就推行房产税了,因为美国英国澳大利亚,早就收了几十年的房产税了,我们有充足的 “前车之鉴”。

开征房产税的目的是什么?

当然是为了给地方增加税收来源,将曾经的土地出让收入转换为房产税的收入,从而让地方摆脱卖地 + 造城的模式,摆脱对房地产的固有依赖。与此同时,也具有平抑房价,调节居民财富的目的。

但房产税开征的官方目的中,没有说过要去影响房租,所以,我们可以做出的判断是:

对房租的影响,不是房产税开征的初衷。

而房地产调控与房产税开征的初衷,是 “房子是用来住的,不是用来炒的 “,是 “让居民住有所居 “。

从这个角度看问题,即便未来房租真的因为房地产税的开征而拉高了,按照国家的思路,也会出台补丁措施,从而压低租金价格。比如,鼓励长租公寓,比如,提供大量公租房,比如,和企业签订长期协议,让企业建设并运营自己的员工宿舍提供给员工们……

方法总比问题多。

退一万步来讲,真正影响房租的是什么?

在我看来,是工资。这个工资包括了当前工资和预期的未来工资。

我之所以要到北京租房住,不是因为我觉得北京的租金高,我又不是受虐狂。而是因为我在北京可以找到高工资的工作,而且我预期这样在工作个 2-3 年,我就可以达到知乎平均薪酬的年入百万,这才是我心甘情愿花着 5555 元 / 月,住在北京逼仄的出租屋内的原因。

(以上文字是举例,并不是真实情况,我可没有这么高的未来收入)

但是啊,但是。

我们的收入每年都在上涨,看个数据统计:

居民收入情况 前三季度, 全国居民人均可支配收入 26265 元, 比上年同期名义增长 10.4%, 扣除价格因素, 实际增长 9.7%; 比 2019 年前三季度增长 14.8%, 两年平均增长 7.1%

数据来源自国家统计局网站

所以大家看一下,工资是增长的,那么房租也是会增长的。

更何况,其他国家最近在拼命的放水印钞票,就算我国非常克制,但还是不可避免的要面对煤炭涨价、天然气涨价、石油涨价、原材料涨价等各种问题,作为一个贸易顺差国,我们想要不被薅羊毛,目前来看也只有跟随放水一条路,而放水之后…… 工资会涨,房租还是要涨。

但你能说是房产税开征导致的么?

你又能说房产税开征后,房租不会上涨么?

当然不能。

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