30 年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的？

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知乎用户 日月大可 发表

我不是金融从业人员，不是很专业，仅从我自己知道的知识来分析

我的思路很简单 “不服来跑个分”？

做一个 EXCEL 表格拉一下公式，就知道情况了。

做表格之前，我们先假定一些基础条件，不然没有参考一切都是扯淡

假定 1：中国经济持续增长

假定 2：年通货膨胀率 2.5%（虽然中国这几年都到 5% 了，但是从长远 30 年看，还是要取一个温和的数值，一个比较公认的年通货膨胀率是 2% 是安全数值，但是 2% 太保守，4% 持续 30 年也有点夸张，那我就取一个比较保守的 2.5% 吧）

假定 3：中国房价不贬值

假定 4：每年贷款利率 4.9% 不变

假定 5：贷款 100 万，30 年

假定 6：不提前还款，老老实实每个月还到 30 年

假定 7：个人月收入 1 万年收入 12 万 30 年不变，除开月供以外的生活所需支出是 80% 占比

假定 8：30 年后退休，需要 60 万购买力的存款才能勉强养老

假定 9：通账应该按每月算更准确，但我按年算便于理解，会有误差但大体方向上没问题

好了，有了以上这些参考值，开算：

1：贷款 100 万，选等额本息，30 年总共要付给银行 191 万，但这 191 万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这 191 万实际等于今天的 137 万购买力。

2：选等额本金，30 年总共要付给银行 173 万，但这 173 万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这 173 万实际等于今天的 131 万购买力。

3：表面上选本金本息差距是 191-173 万 = 18 万，实际上是 137-131=6 万。选等额本金和本息的区别就是差 6 万而已，为啥? 因为等额本金初期要还款的金额大，而初期金钱购买力高。

4：假设月收入 1 万，年收入 12 万，还完月供后剩下的钱还需要负担 80% 的生活支出，那 30 年后自己剩下的钱购买力是 24 万。

5：当通货膨胀率在 2.5% 时，个人收入增长要达到 3.9%，才能在 30 年后退休了有 60 万购买力的积蓄。（这数据太悲哀了）

结论：

仅看利息和通胀：

1，如果不提前还款，贷款 100 万 30 年，选等额本金和等额本息的差距等于今天的 6 万块差距。本着现金为王，初期现金购买力更高的原则，我个人支持选等额本息

2，一切利息在通胀面前都是纸老虎

3，选你能选择的最长贷款期限，能 30 年不要 20 年，能 20 年不要 10 年

4，除非钱多，没必要提前还清贷款

结合个人收入增长看：

1，收入增长很可能跑不赢通胀，退休后手里没多少钱

2，要想退休后手里有 60 万购买力，年收入增长要达到 3.9%，这还是通胀才 2.5% 的情况下。绝大多数人做不到年收入增长 3.9%

最后，附上一张按 5% 通胀计算的结果，中国这几年基本都是 5% 左右:

惊不惊喜，意外不意外? 在 5% 通胀面前，选本息和本金没区别。等于借银行 100 万才需要还 103 万，3 万利息而已…

如果收入不增长，30 年后手里只有 18 万的购买力了。

要年收入增长 5.9%，退休才能有 60 万购买力。谁能做到年增长 5.9%？中国最牛的基金这 10 年我记得是 6.3%？巴菲牛逼的时候有 20%，但是二十几年下来平均是 8.6% 吧，记不清了。

这么算下来，我自己都有点悲哀了

知乎用户 知乎用户 eSTM8Q 发表

怎么看？分情况看呗。

譬如过去二三十年，货币贬值的如此之快，房价又在上升通道里，30 年如此低息的贷款就是国家给你的福利，看你有没有去抓住的眼光而已。你扪心自问，20 年前如果你有 10 万，那是什么水平，今天呢？当时按三成首付来看，10 万块可以从银行里再翘出 23 万来，那时候上海的房价约 3000 一平。让你三十年还银行 25 万利息，你怕是乐得打屁眼里笑出来了吧？

可是如果是发展放缓，收入增加也变慢了，甚至出现长时间负增长，那时候就是另一回事了。展望 2050 年，今天的 100 万，到那时候值多少？其实已经很难说清楚了，这要看国运，如果我们能跨过某些障碍，那没说的，光靠收割其他国家都能活的很滋润，放心去贷就是了。如果跨不过去，那就难说的很啦。

知乎用户 卯毛 发表

明确一个前提:

鹤岗的房子跟北京的房子，虽然都叫房子，但是其实不是一类东西。鹤岗的房子是金融理财属性趋近于 0％的有使用价值的商品，而北京的房子是金融属性趋近于 100％的有使用价值的商品。二者同样具有使用价值，但是北京房产作为中国的核心资产，具有极高的金融属性，就算你是在北京的刚需，用那些使用价值不卖房不炒房，但是你拿不掉你北京这套房子的金融属性。

我们只讨论 (大家也只会买) 有金融属性的房产。

结论：

你现在贷款 30 年买房子，比 30 年前贷款 30 年买房子的人，亏了老鼻子远了。(当然 30 年前是没有贷款买房这么一说的，是从 1997 年开始的)

因为这 30 年的发展，让很多地区房产的金融属性激增，房产在为他的主人赚钱，而且房产赚钱速度比房主的工资收入速度高多了。通俗来说就是人家有房子的，房子给他赚钱，他自己也赚一份钱。你没房子你只靠工资赚钱，那就比人少了人家房子替人家赚的那份钱，而房子给人赚的这份钱是凝结在房子价格里的，你现在只为了住房子就得把人家房子这 30 年给人家赚的钱一并补上，补到房价里才能获得住自己房子的资格。

讨论这个的前提是: 社会发展情况。(准确的说是 zbzy 的阶段)

大多数认为赚的回答，是基于:

30 后房子依然像现在这样值钱。(下文说明为什么会值钱)

人民收入像过去 30 年一样增长。(下文说明为什么会增长)

如何衡量呢？

现在一般二线城市的一平方价格是该城市人均月收入的两倍到三倍

如果 30 年后，房子的价格还是该地区二到三倍月薪。

那就是赚爆，因为 1990-2020 这 30 年人均收入翻了 10-20 倍。

收入为什么增长？

这跟货币政策有更大关系，毕竟钱是越印越多，收入翻倍不代表生产力和购买力跟纸面收入一比一翻倍。

如果房价 30 年后每平价格降到平均月收入水平，而且 30 年间社会发展速度降低，通货紧缩和通货膨胀不明显 (比如日本那样)

那就是血亏了，资产贬值，而且你光还贷的钱就能多买一套房子了。

房价为什么会涨？

我们的房价是通货膨胀的直接体现，虽然房价不构成 cpi，但是房价涨了相同的钱就是买不到对应的平方数了，这个原因主要是国内缺少核心优质资产作为投资渠道，通货膨胀下资产者最需要的是价值牟定物来让自己的资产不贬值，货币超发 10％，富豪一个亿如果贬值 10％是一千万没了，老百姓存款 100 万贬值 10％是 10 万没了，当然是富豪更接受不了，所以房价会上来

亏与不亏，看你是看多还是看空。(是相信房子继续作为核心资产价格牟定物继续涨，还是说金融性投资性会慢慢让位于居住使用)

知乎用户 匿名用户 发表

我发现了一个问题。不支持买房的，一般都把房子看成 “炒” 的，而并非拿来 “住” 的。

我很好奇，这租金也是钱啊。

我以我居住的长沙地段为例。我这样的房子，同地段，同样足够三口之家住，月租金大概最低是 2500，装修好一点带家具的我们不提。那么一年是 3 万。房租有涨有跌，我们就假设他以后会跌，就算以后 30 年平均每月房租 2000 吧，一年 2.4 万，十年 24 万。假设你二十岁出头，活到七十多岁没问题吧？五十年，五十年房租 120 万。然后你去世后，假设孩子也没买房，那么要继续租。。。

这租金国家不报销的吧？你不买房就付房租啊。你二十岁出头租个一室一卫没问题，但是结婚就不行啦呀。归根结底，这还是要住房子的呀。

我为啥强调：刚需可以买房，炒房不建议。因为房子未来会大涨吗？我也不确定啊。我对未来房价的态度是：国家会坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场的平稳健康的发展。 就是说，房子会小涨，也可以小跌，但是大涨大跌都不会。大涨，房子就会用来炒、大跌，就不是平稳健康发展。这也是为何我说建议刚需买房，不建议炒房的原因。刚需，你不买可以，那你要租房啊，你交出去的租金极有可能被房东拿去还房贷了，何必呢。如果你自己家里有房子住，那就不是严格意义上的刚需，你就可以不买啊。如果你迟早会买，那就不要犹豫了，除非房子跌幅超过你的租金，否则你就亏了。另外，不建议一辈子租房，看上去很轻松无压力。但是，你的孩子未来就成了刚需，我个人觉得没必要。

总之，你买房看跌涨，还是看需求，决定了你是站在炒房的位置上还是刚需的位置上。站在炒房的位置上说，不要买房啊房子必跌。我没意见。不是同意你房子必跌的观点，而是同意不炒房。

另外，我的房子价格是涨了，但是房子实质价值没涨。我最早的这套房子 60 万买的，现在价格大概是 120 万，你们感觉我好像赚了 60 万，但是我告诉你，我根本没赚。当初我周边房价也是 60 万，现在周边房价是 120 万。我把这套房子卖出去，别人给我 120 万，回头我还得去买一套，又要花出去 120 万。怎么赚？我是刚需，刚需就算房价涨了也赚不了。同理，假设现在房价跌了，跌到了 30 万，我把他卖了，别人给我 30 万，回头我得买一套，花出去 30 万。所以对于刚需来说，房价跌涨意义不大。另外，我贷款 40 万，利息差不多 36 万，三十年下来每个月利息 1000 块。可如果我没买房，我要住，就必须租房。我刚毕业那时候租的一室一厅，地段很我现在这里差不多，一个月 650，如果是租我现在这种 100 多平的房子，大概也要千把块。还要假设房租不涨。想现在，房租都接近三千了。就算当初房租一直不涨，永远是千多块，也比利息多了几块。没必要。所以，还是那句话：炒房没必要买，刚需赶紧买。

以下原文

———————

一个字，爽。

千万不要在乎那点利息，你现在看起来亏的很，但是时间会告诉你，什么叫钱不值钱。

我是 2009 年买的房，长沙市城区，现在可以说是老城区。那时候 5000 一平，买了个 120 平的，大概 60 万。家里拿出积蓄，给我首付付了 20 万，贷款 40 万，30 年。每个月还 2100 左右，还款全部由我自己承担。

我那时候刚毕业半年，我记得那时候一个月工资 2900 块，偶尔赚点稿费，这个月就多个一两百块钱。

那时候挺苦逼的。我本来不会做饭，为了省钱，我学会了做蛋炒饭，然后无师自通会做辣椒炒肉，胡萝卜炒肉。有时候赚的稿费多一点，就会去楼下吃个煲仔饭。那时候觉得煲仔饭真好吃。

我记得有一个月被公司扣了五百块钱，我又不想找家里要钱，于是疯狂省钱。长沙那时候没有地铁，去往我公司的公交车是根据站的数量计费的。为了省钱，我每天提前半个小时起床，走上三公里的路去另一个公交车站坐车上班。

我还记得有一次丢了一百块钱，尼玛都要哭了。那时候一百块，我能生活一个星期。

后来是 2010 年的 10 月，国庆节过后，我加薪了。同时，公司有个刚毕业的女生一直找不到房子租，于是我就建议他来我的房子住，租金 500，水电费 AA. 那个女孩子接受啦。 嗯，两年后，她成了我老婆，不仅不给租金，还每个月没收我的工资。

我是从她租进来以后，开始有存款的。因为收了租金，我每个月还款 1600 左右。自己工资已经 3600 了，其实年底还有奖金，大概是 5000 左右。自己花销大了点，但是 800 块钱绰绰有余。

结婚的时候是 2012 年，那时候和老婆一起又买了一套房，贷款 42 万，也是 30 年。但是压力不大。她那时候已经跳槽去了别的单位。我们俩每个月还 4000 多的房贷，但是我把之前的那套房子租了出去，一个月 1000。加上我俩的工资加起来已经到了八千多一个月，不生孩子，根本没压力。

再后来就是琐碎的生活和长沙的日新月异。前些年，长沙二号线从我家经过，我家两套房子都疯狂升值，经常有中介公司来问我，要不要卖出去一套。我拒绝了。但是看到周边二手房价格已经到了 1.4w，有时候还是想卖掉。可是想了一下，我卖掉了，手里的钱拿去干啥呢？股票我不敢投，银行利息太低，想来想去，不如卖了换新房？

于是走了一圈问了一圈，还是算了，新房价格挺贵的，就这样吧。

现在，我的年薪加奖金，一年大概 20 万。我老婆本来在报社，后面又辞职了，去了一家网络传媒公司，她月收入好的时候两万多，收入低的时候不到六千。

我平均算了一下，我现在个人收入没月 1.7 万左右。自己一套房（最开始那套）依然是还款 2100。想一想曾经压力山大，现在我都觉得好笑。

三十年，钱只会越来越不值钱。我记得小时候拿着五分钱去买东西，结果掉了，我哭的可伤心了，五分钱可以买好多冰棍。现在，五角钱的冰棍都看不到了。

你今天的 2100 元月供，可以买一台国产手机。但是三十年后，你可能只能买一个键盘。

我作为一个过来人的建议，能贷多久贷多久，能多贷款就多贷款。年轻时候苦一点没事，但是要有一天回过头来的时候，你能笑着看以前。

我家里那 20 万，知道怎么来的吗？我父母家在长沙岳麓区，2008 年搞开发，拆迁了，三层的房子，被拆了。那时候可以选，选择要一笔钱或者在岳麓区分两套房子。2008 年，那时候房子还在跌呢。我父母果断选择 60 万。那时候 60 万，在岳麓区买两套房子完全不是问题。

我爸妈压根就觉得房子没前途，后来是我表姑妈，某大学金融系教授，告诉我爸妈说基建搞起来了，房地产势不可挡。我爸妈才半信半疑给我买了房。我姑妈劝他们给自己买一套，他们不听，回了望城乡下。现在，我父母肠子都悔青了。最搞笑的时候，我父母现在还有 20 多万的积蓄存在银行，还是存折不是银行卡哦。他们后来用剩下的 40 万，买了一辆丰田车，把乡下的房子给装修了一下，剩下 20 万多一点全存银行了。现在他们已经傻眼了，20 万在他们原来居住的破烂岳麓区，已经连首付都不够了。

知乎用户 张我不 发表

看到很多人用通胀算，我笑了。

你不用自己工资涨幅和行业大致走向算? 钱是越来越不值钱，您工资不变或跑不赢通胀，那对你来说就是通缩。

程序员 35 岁失业 (开玩笑，其实没有)，收入断了。到时候通胀不会减轻你的压力，只会让你压力却山大。

而谁，又能保证自己 30 年内，工资总是跑赢通胀? 谁又能保证，你的打工之路，在什么时候断?

ps，这次疫情，多出来好多法拍房。

…………………… 分割线…………………………

自从 2019 年回答了这个问题，一直没人看也没人点赞，谁知道在 2021 年开始收到了四百多个赞，知乎小透明受宠若惊。

因为之前没人关注，所以写得有些不明不白，我就在下面重新详细说一点。

很多人说通货膨胀稀释了财富也稀释了债务，这是肯定的。

但是因为二八定律，有很大部分人现在月薪一万，五六年之后可能依然是一万，或者涨幅不大。

生活基本费用水涨船高（东西越来越贵，尤其是菜和生活必需品），这是通货膨胀，可是你的工资没有随之而来得膨胀（或者膨胀不明显），那么身上还背着债务的话，会越来越捉襟见肘，债务被稀释也是无稽之谈。

财富的稀释速度，因为二八定律，远远大于有些普通人债务的稀释速度。

知乎用户 呆呆小研究​ 发表

谢邀，临时看到这个回答，由于节后的第一天，事情比较多，我就简单说下吧，

资金存在的是时间成本，30 年的贷款利率看似很高，高达 30 年的贷款本金，实则基本上只看到了名义利率，没有算实际的现金价值。如果把将来的终值对比现值可能就觉得不贵了。乐观派考虑到通货膨胀、以及在这 30 年期间内工作能力不断增强、收入水平不断提高，月供将会变得越来越轻松，用银行的钱来提升现在的生活水平；也有悲观派觉得收入水平下降、工作能力停滞不前、月供负担则越来越加剧，无形的大山压迫下使得不得不紧衣缩食、精打细算。

我们回看 30 年前：

30 多年前上海的市核心好地段房价， 只需要 2000 多一平米，目前上海市中心核心地段房价基本 10 万 +

再看这 20 多年前的买房广告

其实按照近几十年房价的不断变化可以看出，贷款是划算的，完全跑赢房价上涨速度；而相比较存款存在银行则会觉得钱越来越不值钱。也有不少人觉得背负房贷压力大，而选择攒够了钱后再买房。还没攒够充足的资金已经完全被房价碾压了数倍甚至数十倍了。

合理的使用金融杠杆，可以在抵御通货膨胀的同时，提高自己的投资回报率，我一直相信，钱不是存出来的，省出来的、而是合理的支配现有资金和资源，赚取较高的回报。

但也有人说了，这几十年处于中国经济发展中高速阶段，未来可能相对平稳，则通货膨胀并没有那么高，甚至房价会不断下跌。对于这几年 ZF 出台的 “房住不炒” 等限价措施足以证明，大多数人对于房子的需求，特别是一二线城市的，几乎都是明显需求或者隐性需求。多数人对于拥有房产才有足够的安全感，拥有一个自己的房子可以免受搬家的痛苦，能够有一个安定的住所和归属感，更好的规划财务，并且给工作带来更高的热情和动力。

纯属个人见解！

知乎用户 深蓝保​​ 发表

房子从 60 平，到 140 平，到 300 平，再到现在两套 300 平。

从一开始贷 20 万觉得压力很大，到后来贷 100 万有点犹豫，到现在 300 万没有压力。我是实实在在感到了通胀的力量。——来自知友的评论

很多人把罪魁祸首归功于 “通货膨胀”，跑不赢通货膨胀，你就得乖乖付两份钱，跑赢通货膨胀，那你可能实现 0 元购房。

至于题主提到的 30 年的房贷利息几乎等于本金，真真切切，很正常啊。

分期看起来是自己占了便宜，事实上，等于自己借了一笔高息贷款。

买基金，大家都会提到：“会买的是徒弟，会卖的才是师傅”

买房其实也一样，买谁都会，但会还款的人寥寥无几。

这篇文章带你掌握房贷的技巧，轻松省出一辆宝马 5 系。

主要内容如下：

• 负债，可能会让你变的更有钱！
• 买房，哪种贷款最划算？
• 怎样还款最省钱？
• 贷款年限选多少年最好？
• 有钱了，要不要提前还款？

房贷就是负债，有的人认为越早还完越好，心里就踏实了；如果你也有这种想法，那就大错特错了。

1、债务并不是猛兽，也可能是机遇

在传统的观念中，大部分人觉得欠别人的钱并不是什么好事。所以有的人买房找亲友借了很多钱，能少银行贷款就减少银行贷款。还有一些朋友，有了一些积蓄后，首先想到的将银行贷款还清，这样看起来压力小很多。

其实这种心理深蓝君非常能理解，毕竟欠银行的钱总是心理有些怪怪的，而且每月的还贷也会让我们有些不爽，总是有些羁绊的。

不过深蓝君要提醒大家，不是所有的债务都是不好的，债务也有好坏之分：

不良债务：比如刷卡用来吃喝玩乐，过度的进行消费，这就是坏的债务。信用卡逾期不还还会造成恶性循环，而且我们消费的手机等产品，也会不断的贬值。
良性债务：通过负债，可以让我们的资产得到大幅的提升，常见的就是房贷，小资金撬动大杠杆，通过房产获得了较大的增值。

再比如很多精明的理财者，即使自己手中有足够的现金，遇到比较低利率贷款的机会仍然会选择贷款。然后将自己的现金储备投入到回报率更高的理财产品中，类似这样的例子还有很多，这些都可以被称为良性负债。

就像我们买房一样，就算有能力全款买房绝大部分人都会选择分期付款，因为只要自己的投资能力跑赢贷款利率就好了。比如房贷利率 3.25%（公积金贷款），拥有 100 万现金，即便是买利率较低的国债，都可以达到 4.17%，也就是说如果你选择负债，每年还可以白赚 100 万的 0.92%，也就是 9200 元。

所以从这个角度上来讲，负债并不都是坏的 ，有很多负债属于良性负债。

2、负债也是对抗通货膨胀的办法：

中国几十年来财富增长迅速，但是货币泡沫化和通货膨胀也是非常严重的。如果我们把自己的钱都存在银行，看起来是存钱，实际上财富已经被通货膨胀吃掉了一大半。因此利用货币的杠杆效应，放大自己的财富，是个人财富增长的第一要义。

通货膨胀虽然让货币贬值，但背负的债务也将变少。所以负债也是对抗通货膨胀的一种办法之一。

一个敢于负债的人，其实是一个敢于对未来负责的人。如果没有负债，那就表明我们现阶段所有的支出都是现金支付，而这些必将对我们的现金流造成一定的占用，资本不仅得不到升值，还将造成一定的浪费。

3、因为负债，我们能得到更多

首先我们看一个公式，总资产＝净资产＋负债，所以负债也是一种资产，需要我们好好加以利用，也能获得很好的回报。

其实社会是很现实的，金融机构大多嫌贫爱富，所以不是想负债就能负债的。负债从一定程度上也是个人能力和信用的体现。
对于普通人来讲，能享受到的银行贷款机会不多，不外乎房贷、车贷、公积金贷款等。所以如果有合适的机会，自己需要结合自己的实际情况判断一下，建议不要过分纠结。

另外我们知道无债一身轻，但是很多时候也失去了奋斗的动力，所以负债不仅是资产，有的时候也是助推我们向上爬的动力。

回到正题，不管你是因为丈母娘逼迫买房，还是自己做投资买房，掌握房贷的技巧，真的可以省下很多钱。

一、哪种贷款最划算？

银行的房贷主要分为两种，**商业贷款和公积金贷款，**具体看看利息差距有多大。

以深圳为例，5 年（不包括 5 年）以上的贷款：

公积金利率：3.25% 商业贷款基准利率：4.9% （不同银行会有利率上浮或折扣）

如果你想和心爱的姑娘一起在深圳安家，买套小房子分别用公积金和商业贷款利息差有多大？

（这里计算仅供参考，事实上很多人在深圳买房，90 万房贷是远远不够的，一般都得用组合贷）

如果贷的 90 万，分 30 年还清，具体情况如下表：

直接说结论：

公积金贷款的利率是商业贷的 7 折左右，贷同样的钱，30 年下来，你可以省下近 50 万，省出一辆宝马 5 系了。

可能会有观众邪魅一笑：我可以全款买房，算什么利息？

但即使你手头上有足够的现金买房，也可以做公积金贷款。

把贷款拿去理财，只要收益率比贷款利率 3.25% 高，那都是净赚的，白捡的福利不拿，有点憨了…

这是深圳的情况，如果在别的城市，比如说北京最高额度能到 120 万，那省出来的钱更多。

所以说你要确定在哪买房，得跟当地的社保公积金中心确认政策，也可以在一些平台上咨询一下房产代理。

说完了公积金贷款利率的妙，再说说其他妙用。

2、支付房租

对于一线城市刚出来奋斗打拼的年轻人，买房难，连租房也不容易；

每个月刚发的工资，还没捂热就交给了房东，成了一个没有感情的打工人。

其实只要满足条件，公积金是可以用来支付房租的。

3、父母给子女购房

公积金不仅可以自己用，还可以给子女使用，例如：

**提取余额：**当子女交完首付后，可以拿着购房合同等证明； 到公积金中心提取父母的公积金账户余额。 **申请贷款：**以父母的名义申请贷款，而购房合同可以写孩子的名字。

4、装修房屋

如果你家房子要装修，这种情况也有机会提取公积金使用。

不过，目前很多省市逐渐取消了这种用途。

我致电北、上、广、深四大城市的公积金中心，都回复说不能用来装修了。

在农村地区翻建或大修房屋时，仍然可以提取；

但必须提供镇政府以上层面的同意材料，比如用地批文、安全许可等。

5、支付医疗费用

看病住院报销，我们最先想到的是医保；

但有些地方的公积金，可以提取余额支付大病医疗费用。

举几个例子：

如上所示，只要满足一定条件，可以用公积金账户余额，支付本人或家属的医疗费用。

大病提取公积金会麻烦一点，深圳需要政务服务网上提交申请，审核通过后再现在办理相关手续。但也是可以操作的，不难，多跑一趟的事儿。

6、全额提取

公积金相当于我们的强制储蓄，一般在买房租房时才能使用。

不过也有一些特殊情况，我们可以拿完就走人：

• 离开工作地 / 退休注销公积金账户
• 去国外、港、澳、台地区定居
• 享受低保生活保障
• 完全丧失劳动能力职工死亡或者被宣告死亡，继承人申请提取
• 账户封存满 2 年，且失业满 2 年

如果满足以上条件，可以带着相关证明材料，到当地公积金中心办理提取。也有一些地区支持线上办理，例如深圳、福建、浙江、江苏、海南、安徽等。

说完了公积金的妙用，接下来我们就具体来看看公积金贷款究竟要怎么操作？

**二、**公积金贷款实操过程

张三奋斗多年，每个月都在交公积金，最近想和心爱的她安定下来，决定买房，结果到了真正用公积金的时候，两眼一抹黑，不会用，懵了…

其实不用懵，张三你听我说完，你就知道怎么用了，一点也不麻烦。

1、公积金能贷多少钱？

第一步，张三你首先得知道自己公积金能贷多少钱吧？

公积金贷款利率虽便宜，但不是你想借多少就能借多少的。

各地公积金贷款都会有最高额度限制，我整理了一线城市的限额：

如图所示：

这里以上海为例，单人最多可以借 50 万，夫妻两人最多 100 万。广州、深圳也是如此。

而帝都北京就比较特殊了，每缴 1 年社保，就增加 10 万额度；

如果你缴满 12 年，最高可以贷 120 万！

所以别再问我，哪里可以贷 100 万了；某些北京朋友，还真的可以。

如果夫妻两人都有交公积金，那可以按缴费年限更高的算。

最高可以贷款上百万，这个额度似乎也很不错。

但醒一醒，具体到你可以贷款多少钱，又得算一算了。

广州的计算公式如下：

可贷款额度 = 公积金账户余额 × 8 + 月缴金额 × 退休前剩余月数

其中，公积金账户余额可在 公积金中心官网，或 支付宝 / 微信 → 城市服务 → 公积金 查询。

假设 30 岁的 张三 在银行上班，目前每个月缴纳公积金 1667 元；

账户里一共有 6 万元，距离 60 岁退休，还有 360 个月。

那么，张三的公积金贷款额度 ：6 万 × 8 + 1667 × 360 = 108 万

但好遗憾，广州的最高额度为 60 万，所以 张三 最多也是只能借 60 万。

每个地区的公积金贷款政策都不相同，如果你确实是要去贷款了，还是建议打个公积金部门电话 12329 确认当地政策。

这里需要注意，异地买房和组合贷的情况里，公积金的使用方法又有些注意事项，我会在常见问题答疑里给大家列明。大伙接着往下看。

2、公积金贷款，应该在何时提出申请？

好了，知道自己能贷多少钱后，张三心不可耐就要申请贷款了。

但这急不来，很多地方对于提出贷款申请的时间点是有要求的的。

不同的房子申请贷款，时间不太一样。

这里以杭州的规定为例：

1）新房

**付完首付，提出公积金贷款申请，**如果销售楼盘跟公积金部门已经签订了合作协议，那买房签订合同的时候就可以直接像向行申请公积金贷款。

2）二手房

房产代理中介公司已向公积金中心备案，在签订合同支付首付款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请。

3）拆迁安置房

如果是拆迁回购安置房，需要全部房价款付清后，过户之前提出申请。

安置房在已由拆迁单位办妥权属证明，签订合同、全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请。

4）公有住房

如果你买的是政府和国企、事业单位建的福利房，如果需要用公积金贷款，需要先经房改部门审批同意，在签订合同，全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请；

5） 建造、翻建、大修自住住房的

如果你是回老家建大别墅，想用公积金，首先房子需要文件齐全，住房必须是属于国有土地性质，取得住房建设规划许可证或政府部门批准建、修住房文件后，在工程竣工、全部款项付清后 12 个月内提出贷款申请。

有一点需要注意：

职工家庭名下拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

3、公积金贷款流程

搞懂贷款金额、申请时间后，张三就要正式走贷款流程了。

这里以长沙公积金贷款为例，职工申请公积金贷款，从申请到放款，一般有 8 个步骤：

1）借款申请人提供资料

2）管理部前台收件、录入

3）初审、复审、审批

4）签订借款及抵押担保合同

5）担保公司复核

6）受委托银行复核

7）开发商或借款人办理抵押

8）中心放款。

虽然步骤比较多，但办理并不长。

比如说职工申请公积金贷款在 15 个工作日内就可以完成从收件录入到通知面签环节。“初审、复审、审批” 三级审批环节严格控制在 3 个工作日内完成。

不费事、不费时，所以买房真的可以试试公积金。

4、异地买房，怎么用？

现在很多年轻人在一线城市打拼，因为买不起房，只能暂时先考虑周边城市。

这种情况，公积金也能用得上。

目前很多城市都可以异地申请公积金贷款，比如在深圳交的公积金，东莞买房也能用。

这里也分享一个支持异地贷款的城市清单给大家。

不过政策时刻都在变化，你要买房的城市现在是否能贷，可以和当地公积金管理中心确认一下。

贷款流程也很简单，和前面的购买新房或者二手房基本一致。

只不过需要多提供一份《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及缴存明细，这个可以直接去缴存地的公积金中心办理。

对于很多人来说，拥有一套属于自己的房子，是人生的终极理想。

5、首付怎么用公积金？

对于很多人来说，首付真的要掏空家底，张三也不例外。

但张三你也不用太愁，

只要你有公积金，不管你是不是符合用公积金贷款买房，都可以把余额提出来支付首付。

虽然余额不一定能覆盖首付，但至少也能少借点。

提取公积金余额付首付需要准备一些材料，这里列举出来供大家参考：

1、一手房提取公积金：

（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；

（2）购房发票的原件及复印件；

（3）公积金提取职工本人身份证原件及复印件；

（4）公积金提取职工本人的银行储蓄账号；职工配偶公积金提取，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明原件及复印件、主买房人公积金提取记录单的复印件。

2、二手房提取公积金：

（1）房产证的原件及复印件；

（2）契税完税凭证的原件及复印件；

（3）公积金提取职工本人的身份证原件及复印件；

（4）公积金提取职工本人的银行储蓄账号；职工配偶住公积金提取，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明原件与复印件、主买房人的公积金提取记录单的复印件。

3、职工因购买公有住宅楼房首次公积金提取：

（1）单位房管部分出具的购房协议或者购房证明的原件及复印件；

（2）购房收据的原件及复印件。

关于这些文件，这大部分城市都差不多，但还是建议大家和当地公积金部门确认情况。

三、怎样还款最省钱？

第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：

• 等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。
• 等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？

直接说结论：

• 等额本金更划算：总利息可以少交 20 万，但前期每月多还 1000 多块，压力非常大。
• 等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。

两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。

如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。

如何使用房贷计算器？

现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。

所以深蓝君建议你提前做好准备，例如学会使用 “房贷计算器”。

这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。

使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。

房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：

计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。

建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。

常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问：

Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？

A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。

不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。

Q：贷款年限选多少年最好？

A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。

在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。

Q：银行说我还款能力不够，怎么办？

A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。

你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。

Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？

A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。

对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。

Q：房贷要不要提前还款？

A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。

但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。

提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。

写在最后

如果你买房，那公积金分分钟帮你省下一辆宝马的钱；

如果不买房，公积金的钱完全可以直接拿来交房租，甚至去潇洒！

当然，公积金贷款只是其中一种省利息的办法，也是我们打工人得天独厚的优势；

如果你的公司不给缴纳公积金，或按最低交，趁早跳出火坑，还是走在正确的道路上。因为你损失的不仅仅是公积金账户余额的钱，更可能是有房有车的小康生活。

此外，应对通货膨胀，很多人也会采取基金、股票、债券等投资方式去对冲，我们量力而为即可。

我是深蓝君，日常科普社保干货。如果回答对你有用，欢迎点赞支持！

任何关于社保的问题，**可以关注我的公号 “深蓝保” 留言；**或者直接给我私信，我会以多年来为上万家庭服务的经验，解答你的疑问。

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知乎用户 王喆​​ 发表

房贷这个事情隔三差五就被拿出来提问，什么 15 年好还是 30 年好，首付多好还是首付少好，早还好还是晚还好。其实只要你坐下来稍微算一算，如果是个程序员的话，写十行左右的代码，就能把所有事情都弄的明明白白的。

一句话回答这个问题是：

如果你的稳定理财利率能够高于房贷贷款利率，那么首付少付合适，年限长合适；

反之，如果你的稳定理财利率低于房贷贷款利率，那么首付多付合适，年限短合适。

因为从本质上来说，首付多少合适这个问题，只跟 “贷款利率” 和 “理财利率” 两个要素有关，和你最终要交多少房贷利息，你的年收入，当前存款，消费习惯，贷款时限长短等等都没有关系。

为什么这样说呢。这里再举个例子解释一下这个答案。

比如贷款年利率是 4.3%，理财年利率也是 4.3%。你现在有现金 100 万，你拿 40 万付首付和拿 100 万付首付会有什么区别呢？
100 万首付比 40 万首付显然少了 60 万房贷，这 60 万房贷一年会产生 60 万＊4.3%＝2.58 万利息，就是你一年要多还 2.58 万的房贷。
另一方面，100 万首付比 40 万首付多了 60 万现金可以理财，这 60 万理财一年会产生 60 万＊4.3%＝2.58 万理财收入。

看到了吗？理财产生的利息就是你多还的贷款利息，你拿理财利息去还多出来的房贷就好了，这相当于你首付多少都无所谓。当然，如果理财利率高的话，显然你就能在还完贷款的前提下能拿到更多的理财盈余；如果贷款利率高的话，理财的利息就入不敷出了，不够还贷款利息了。

像这个问题问的，说 30 年房贷利息总和是非常高，几乎相当于本金，这没错，但你总是盯着这个利息总额，明显是没有看清楚问题的本质。因为你如果少交一些本金，拿这些本金去理财，理财收入在 30 年间产生的复利照样是一个非常可观的数字。

可能有的人还是有疑问，我的房贷是一个月还一次不是一年还一次啊，我每个月还有工资入账啊，我的理财本金可能随着时间逐渐积累上升啊，我的房贷会逐月下降啊，等等等等问题。但在理财利率和贷款利率不变的情况下，这些都不影响最终你的资产总和。

如果你还不能确信这件事情，可以尝试一下我的这个计算房贷和理财结果的 python 小程序，其中考虑了每月净收入，每月还款，每月理财收入等各个因素的影响，计算 N 年后你的资产总和，你只要输入所有关心的参数，就会验证你的实验结果。

wzhe06/SmartHousingLoan

程序就十几行，随便试几组参数就知道了。

loan\_years = 30
loan = 40
cash = 10
financial\_yearly\_return\_rate = 0.05
lending\_yearly\_rate = 0.04067
monthly\_income = 0.5

financial\_monthly\_return\_rate = financial\_yearly\_return\_rate / 12
lending\_monthly\_rate = lending\_yearly\_rate / 12

monthly\_repayment = float(loan) \* lending\_monthly\_rate \* ((1 + lending\_monthly\_rate) \*\* (12 \* loan\_years)) / \\
    ((1 + lending\_monthly\_rate) \*\* (12 \* loan\_years) - 1)

print "Monthly repayment:\\t", round(monthly\_repayment, 4), "\* 10000 RMB"

last\_month\_cash = cash
for this\_month in range(0, 12 \* loan\_years):
    last\_month\_cash = last\_month\_cash \* (1 + financial\_monthly\_return\_rate) + monthly\_income - monthly\_repayment

print loan\_years, "years later, your cash:\\t", round(last\_month\_cash, 2), "\* 10000 RMB"

当然，首付少的话，还有一些其他好处，比如流动性资金会多一些，能够抓住未来更多的投资机会，能够有现金应对更多的不可知的应急事件等等。但如果只考虑未来 N 年的资产总和的结果，你的首付是应该多还是应该少，再次强调，只和贷款利率和理财利率有关。

理财利率高，理财能力强，少首付，长期限；理财利率低，理财能力弱，多首付，短期限。

另外你的稳定年化利率能有多少，这个跟每个人的理财能力关系太大了，跟整个经济形式也有关系。但如果你对各种理财渠道比较熟悉，把自己的稳定理财利率跑赢 4.35%（公积金贷款利率只有 3.25%）并不是一件难事。

个人还是建议大家选择少首付，长贷款，丰富自己的资产组合，毕竟作为一个现代人，关注家庭的财务安全和具备挑选多投资标的组成投资组合的能力是必不可少的。

知乎用户 叶洛曦​​ 发表

再看的时候，已经获得了 1.4w 赞。

感谢大家大方的手支持。

-———————————————————————————————————————– 这是一个有意思的问题，那我给你们一个有意思的回复。

我的回答里的故事是多少有点互相矛盾的，会增强你们对还款方式的认知，其中一部分可能会颠覆一部分人的认知，仅供参考，而且有不完善的地方，请多担待。

银行从业者，坐标北京，前苏宁银行房产抵押贷款大客户经理，现在自己公司运作一些个人和企业业务。

先不说专业术语。

讲几个段子，大家图一乐儿就行。

第一个：

40 年前的 2000 元的购买力。

全部买黄金 ————————- 现价超过 160 万元；

全部买可口可乐股票 ————— 现价市值 1600 万元；

北京市中心黄金地段买个院子 —– 今天起拍价过 1.6 亿元；

全部存入银行 ———————– 今天有 4473 元。

钱还是那个钱，但是，是越来越不值钱的。

这第一个您完全当个段子看就好。

第二个

2008 年，牛肉拉面 4 元一碗，我在银行存了 10000 元，相当于存了 2500 碗牛肉面。

可是，到了 2018 年，每碗牛肉面涨到了 10 元，我存的 10000 元连本带利应该是 13500 元左右，牛肉面只剩下了 1350 碗。

所以我得知道：我在银行存的另外 1150 碗被谁吃了？

今天是 2020/12/25, 还有 6 天 2021 年，京城普通面馆里的兰州拉面已经 18-20RMB / 碗。

我知道，我存在银行里的面条又少了。

这两个故事叫通货膨胀。

银行也避免不了通货膨胀，但是银行首先挣了个当期息差，然后拿着你们的钱去做了投资，（基金信托，等等很多方式）更高的回报率来生更多的钱，让钱流动起来，产生更多的效益。

关于通货膨胀，我在评论区给的几个回复。这个是我写的这篇有争议的地方。

有人的地方就有江湖，有经济的地方也会有通货膨胀，当然也会有通货紧缩。但是我不低估我们国家未来 10 年，未来 30 年的发展。

1 关于未来的经济危机，未来的通货膨胀，我写过一篇，关注我你们自己去找。

你和我没有过期就行，那就可以往上游，逆流的鱼，是天生的命运。

2 的确 59 分进步容易，90 分进步难；

但是，人生和历史，不是 100 分制。

还有，而且有些人的实力是 100 分的试卷测不出来的

3 关于经济危机，我有个回答，过万赞，如果遇到了该如何度过，希望对你们能有帮助。

叶洛曦：如果 2020 年发生了经济危机你会如何应对?

第三个

现在反过来了，我从银行这里贷款 N 金额，相当于银行在我这存了点面条，几十年后面条数量也会少很多。

你们说我是亏了还是赚了？

我的答案是赚了。你们的答案可能是赔了，亏大了。

你们也可以像银行一样去做一些合理的投资规划，跑赢这个 5.2% 的利息是没有太大问题的，比方说投资生产，比方说投资理财（当然我没说 P2P 类，利润越高，风险也就越高）。

再举个例子，2004 年左右工地上一个建筑小工的单天工价大概在 24-30 这样，现在一个普通小工一天大概 200 这样，这还没有说特殊技能的工种，仅仅是体力小工而已。工作收入提高了快 10 倍，是这些建筑工人的工作能力增长了吗？并不是，还是一群简单技能的小工，基本还是以前的简单体力工作内容，原因还是在于通货膨胀。再过个 15 年，除去人工智能化因素，如果还是需要同样技能的工种的话，这类人群的工资收入可能提高到 2000 元 / 天（通货膨胀）。印钞放水，是经济宏观调控的手段之一，有时候国家不想这样，但是人在江湖，身不由己。

对于你来说，当前收入可能在 1.5w，月还款可能在 5k，十几年后你的收入水平可能在五、七、八万、十几万，都非常有可能。你还记得你 10 年前的收入是多少么？

现在对你来说，月还款是 5k，可能对于现在的你来说，压力很大，但是对于 10 年后的你的收入来说，非常轻松。

而且，假如你贷 100w，对现在的你一次性结清 100w 很有难度，十几年之后，以你届时的工资水平，剩下的尾款部分 60-70w，一次性结清很大可能并不是什么难事儿儿。

所以，结论是房贷这个，在你可接受的还款能力内，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久。

这里还没算上房产增值的因素。

第四个

家父是那种有个十万八万喜欢存在银行里的人，这么多年一直没有变过。我劝说过很多次了，一点用都没有。

即使我事业已经有了起色，他还是那样。

他是个经历过 60 年代的人，体会过那个年代的苦。

也是经历过改革开放的第一批下海的人，只是下的海有点浅，因为家里原因，不得不中途放弃，也是遗憾。

为了你们刚才特意和老爷子求问了下这些年的存款利息。现在他存的基本都是 2.25% 一年定期（不是 3 年期，3 年期在 3.5% 这样），一年期的五六年前以前还能达到 3.3%，再久之前还能达到年化 4%。

注：各项贷款利率除公积金贷款，已调整为 LPR 模式，在 LPR 基准上加减基点的方式得到利息，每月更新 LPR，存量贷款按年更新贷款利率。当前国家政策实行放水减息政策，房产抵押经营贷款用户（贷款用途为企业经营或者提交的资料为企业经营 —– 具体的用途你们说了算）利率在 LPR 基础上减 N 个基点，也就是打折，这部分用户不必参考此表中贷款利率。

这部分用户参考基准是这个，而且做法合理合规合法的话利率打折很厉害。

说偏了，是为给你们增加个知识点。

接着说贷款，按你首房首贷来计算，贷款 100w，30 年期，利率 5.2%，（购买二套房产的话商贷利率是 5.7%），你将付的利息是等额本息方式付息 97w，等额本金方式是 78w。（所以，两种还款方式利息差 19w，所以，如果你们还款能力允许，做按揭贷款的时候首选等额本金方式，等额本金方式和等额本息相比大概节省 20% 的利息

其实，真实情况是这样的，等额本息是每月还的本金加利息 (剩余本金产生的月利息) 相等，等额本金是每月还的钱中本金部分相等（贷款总额 / 贷款年数 / 12 个月），利息还是等于剩余本金的月利息。两种还款方式银行都没有多收一分钱利息，你欠多少本金银行就收你多少利息）。

再说存款，假设 100w 金额，3 年期，年化利息 3.5%（不考虑部分商业银行上浮存款利率，假定 10 年利息不变），存 30 年按每 3 年一次复利计算，（这个逻辑里有一个问题，你每一个三年期结束的时候，再去存款的利息不是固定的之前的 3.5%，会政策调整，暂且以一个固定利率计算）

30 年后你能拿到的本金 100w 和利息 171w。

也就是说存 100w，30 年时间，你能拿到的利息会比你从银行贷 100w 等额本息 / 等额本金还款方式 30 年付的利息要多不到一倍这样。

这个问题我刚才也困惑了一下，贷款利息高，同样的年限和本金，为什么存款利息要比贷款利息要多那么多，我一开始以为我自己的计算是错误的。

我并没有错。

出现这个问题的原因，在于等额本金和等额本息的利息计算方式。这两种还款方式你每个月里都是还了一部分本金的，下一个月里的利息是按剩余本金计算的，而不是全部本金，大概是全部本金的一半这样；而你存款本金是按全额 100w 计算的。

综上，你不能说，买（贷款）的时候你嫌贵，卖（存款）的时候嫌便宜。

银行给你放贷的时候是解决了你的资金周转需求，否则，您连买房上车的基本资格都不够 —— 钱不够。

我写这篇东西，也不是为了给银行洗白，但也请不要说银行黑。利息相当于，你租了银行的 RMB，给这些 RMB 付的租金而已。

您去租赁某个行业的设备也不止这些钱吧。但是你没有能力，或者说没有必要去买整台的设备，那就租好了。

根据经济学中的国际经验，租售比为 1:200-1:300 的区间是比较合理的，，也就是说靠租金收入，需要 200~300 个月（17-25 年）才能把购买成本收回来。这么说吧，你在市场上租赁不同的设备，租个 3 年 36 个月 / 5 年 60 个月 / 10 年 120 个月的租金，是不是也够把该设备买回来了？按揭贷款是 30 年，360 个月，RMB 租给你 30 年 360 个月，才回本儿。

我不讲租售比的问题了，越聊越深，越聊越多。

反正，不要事事都想着自己怎么吃亏了，阁下可以权衡一下自己赚在哪里了，你会更开心。

本来打算这两天回去看看老爷子，北京这疫情又有了点动静，担心回来不方便，还是再等等的吧。

老爷子偶尔的会和我打电话说家那边哪个阿伯阿婶又没了。

我和老爷子说，你那点钱赶紧花吧，不够我再给您；儿子有出息你留着给我那点也用不着；儿子没出息，你那点也不够。该干嘛干嘛，想吃啥吃啥。别总那么谨慎了。

第五个

上一条我算了存款 100w 的利息，也算了贷 100w 的利息。并不是说存钱好，我也不愿意存。

事实是，有能力的人，有资源的人，有想法的人，敢做事情的人（哪怕贷款）很多都肥了，

很多存钱的 人都瘦了。

钱生钱，钱生儿子，子子孙孙无穷匮。

只有让这些资本运作流转起来，才能跑赢通货膨胀，才能制造更多的利润，才能让你看起来像个人上人。

我说的这些观点在我的头脑里并不矛盾，但是让我写出来，让你们都能理解，对我来说可能有点难度，或者说有些地方有点自我冲突，我也不想我写的东西任何人都懂，懂的自然就懂了。

评论区会有质疑，请理性，然后，哪怕你理性，可能我不回复，也请恕不回复，平日甚忙。

第六个：解决方案

之前你们申请的银行按揭贷款，是以基准利率 4.9% 为锚点，上浮或者打折一些，有一部分人的贷款利率会达到年化 5.88% 甚至更高。如果说你们觉得利息高了，现在完全蹭一波国家放水的车，可以置换为一些低利率，年限也不短的房产抵押经营贷款产品，比方说 3.6-3.85% 的 10 年期按 30 年等额本息还款，利息这块降低了很多，月还款降低了很多，其中一家银行，等额本息还款每 100w 的贷款金额大概月还款 4688 这样，等额本金的话，每 100w 第一期的月还款大概在 6000，最后第 120 期大概在 4900 元左右。

这个图表做的是以 1000 万为基数，如果你需要 100 万的话，息费月还款这块的数据乘以 0.1 就可以了，如果需要的是 300w，乘以 0.3 就可以了。

第七点:

既然说到第六点了，应该附送给你们一个第七点

叶洛曦：如何办理房屋抵押贷款?

鉴于评论区有很多争议，

补充个第八条，

尽量去做符合大家能力天赋性格等内的事情，

背你们还得起的负债。

乐观派 和 悲观者 ，不是天生的宿敌。

成年人了，自己的错自己担着，别把损失转移到别人头上。

——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

现在听的音乐是《处处吻》，爱你们，感谢关注，你们会看到更多我写的经典内容。

2020/12/26 ，圣诞后一天。

叶洛曦

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推荐给你们我的专栏，关于银行，征信，房抵，信贷，金融，这里都有，感谢阅读，感谢关注，别忘点赞。

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再次感谢大家的点赞支持，1w 赞是我想都不敢想的事儿。

信贷 & 房产抵押 & 征信维护，可关

知乎用户 DomHide 发表

乐观的人认为未来收入还能涨几倍，光通货膨胀就可以抵消利息的当前购买力。

过去这二十年的时间，我们国家取得了飞速增长，伴随着薪资水平也高涨。人总有一种错觉，会把过去发生的事情当作常态来预测未来的变化和发展。

据说，我只是听说，台湾人和日本人的年薪已经很久没有增长了。

假如未来三十年中国经济也不好了，收入也不涨了，甚至失业率上升了，滞涨。

不知道有多少人要破产。

知乎用户 铁壶喝水 发表

”30 年的房贷利息几乎等于本金 “这句话是没错的。

为了防止杠精，我专门用贷款利率计算器来进行实验。

贷款本金 100(万元)，参数设置为商业贷款：30 年，等额本金，等额本息，利率分别设置为初始利率（4.9%），上浮 10%，上浮 20%；为了进一步说明公积金贷款的优越性，对比试验组选择公积金作为对比（虽然绝大多数城市公积金不能贷 100 万这么多，但是由于最终计算的是利息与本金的比值所以其实本金值并不会造成影响）

1、等额本金

4.9% 利率，30 年：

100-173.704167，利息 / 本金 = 73.70%

5.39% 利率（上浮 10%），30 年：

100-181.074583, 利息 / 本金 = 81.07%

5.88% 利率（上浮 20%），30 年：

100-188.4450，利息 / 本金 = 88.45%

2、等额本息

4.9% 利率，30 年：

100-191.061619, 利息 / 本金 = 91.06%

5.39% 利率（上浮 10%），30 年：

100-201.926423, 利息 / 本金 = 101.92%

5.88% 利率（上浮 20%），30 年：

100-2130686.49, 利息 / 本金 = 113.07%

3、公积金贷款，20 年。(以我的经验来看，一般公积金都是要求 20 年，等额本息的)

100-142.293196, 利息 / 本金 = 42.29%

每月还款：5929 元，对比同等条件下商业贷款（4.9%，30 年，等额本息）5307 元，多出了 11.7%

结论：结合目前大多数人买房均为首套房且大多数均为商贷的条件，”30 年的房贷利息几乎等于本金 “这句话是没错的。公积金贷款由于其利率低的特点，虽然还款时间短，但是每月还款额并不比同等条件下商业贷款多出很多，因此在条件允许的情况下应优先选择公积金贷款。

这也是为什么我在 19 年的时候说出了这样的观点：当你们在欢呼 500 万的房价下跌了 10 万都感觉自己进场就是赚了的时候，却没想到贷款利率上浮了 10 个点，实际上自己买房还是亏了。（当然你们还是在骂我）

实际上就算 500 万的房子降 30 万，贷款利率上浮 10 个点，你依然还是亏，一方面亏在所需要的总钱数，另一方面亏在每个月的还完贷款所剩的流动资金，说真的，六个钱包重要，每月的流动资金更重要，那些看着个别地方房价稳中有跌就直接不看利率盲目进场的人才是真正的傻子。还是那句话，以上两段我不会给你解释为什么，我的文章有门槛，看不懂说明你门槛不够。

但是虽然”30 年的房贷利息几乎等于本金 “这句话本身没有问题，但是结合利率差就问题了。100 万，放在你面前是 100 万，放 10 年还是 100 万，但是由于金融杠杆的存在银行把这钱放给你，它每年的收益率是 4.9% 所以如果这 100 万给了银行，那十年后肯定比 100 万多。也就是说只要你能有收益率大于 4.9% 的法子，那么你能从银行贷的钱越多，你就能赚的越多，利率差啊。你做买卖难道只说自己投资了多少不看收益的么？收益 - 成本 > 0 那就是赚钱，房贷这里也是同样的道理。

加之固定收入的增长（你工资总会涨的吧，当然这也侧面说明 35 岁被裁员是一件很恐怖的事情），货币的贬值，只要你能做到克制欲望不瞎逼负债，你的投资池本金会越来越大，而你的负债池是固定的，你的收益只会越来越高。

因此大的结论来了：

1、”30 年的房贷利息几乎等于本金 “这句话本身没有错；

2、但是因此害怕负债就跟不想投资就像赚钱空手套白狼的想法没什么区别；

3、买房能用公积金就是血赚；

4、上浮利率要慎重；

5、家庭流动资金是极其重要的东西，用流动资金换房屋总价看似血赚实则血亏，而且很容易让你产生 “我赚了我最聪明” 的想法，这种想法对于知乎上绝大多数人来说都是很危险的。

6、但是，现在的理财收益情况，确实需要考虑自己能不能上大杠杆，这也是我为什么一直在说大杠杆要慎重的原因，我能做到吃利差，但是大多数知乎上的人不行却不觉得自己不行，所以这话我要提一句。

以上

知乎用户 紫鼎舰长 发表

看了很多回答，说实话有点儿搞笑。

首先谈谈为啥借房贷，相信大部分人是因为没钱买房才借房贷的，是不得不借。（少部分人是投资）而银行通过发放房贷获取利润，也只是正常的经营性行为。借几十几百万的房款，使用 20-30 年，说实话本金翻一倍不过分，这个其实就是资产增值，或者你也可以理解为复利的意义。（假如你借别人钱收利息，你也希望利息越多越好，只是普通人没有银行那么多本金，也没有胆量借给别人那么长时间）

不过想想，其实利息确实给的不少。有没有办法减少呢。方法很简单，每年还更多的本金。本金少了利息自然就少了。实际上就是申请房贷提前还款，还掉一部分就行了。借的钱少了，借的时间短了，利息自然少了。

我个人觉得：房贷是有很大益处的，这么低利息的贷款，最少让大部分人能有一套自己的房子，而且基本上都能还上贷款。让人能有一个安居之所。如果你体会过居无定所的感觉，你肯定不会说利息太高之类的。

当然，能早点儿还清更好。实际上不需要考虑通胀什么的，就很简单的理解，利息让你付出钱更多了，如果你的投资水平不够，赚不回利息，还是老老实实还钱吧，别想着投资什么的。

知乎用户 姑婆那些事儿​ 发表

我有一个事情，有点后悔：有一年把房贷提前还了。

那会房贷利息不到 5%，我的首套房。

提前还的原因是我算了一笔账，理财收益小于贷款（那会缺乏财商意识），我感觉我是给银行打工了。

现在想想，那个利息太便宜了，很多方式都可以跑赢房贷。

所以，你看，人是会成长的，事情是变化发展的，不能用一层不变的眼光去看事情。

当然，每个人阶段不一样，考虑事情的方式也不一样。现在的我和那会的我也不一样。

最后，结论是什么呢？

你自己算一笔账，如果你的理财投资收益高于或者等于房贷，那这个事情没事，可以干。否则你把房贷提前还了吧，如果有钱的话。

知乎用户 男神修炼手册 发表

我看了好多高赞的回答，几乎所有人都默认了：30 年的房贷非常合理。

几乎没有人思考过：

一个年轻人，就普普通通打工，只是想有个住的地方，为此就要承担 30 年的贷款。

这合理吗？这 TM 就叫公平？

我没什么文化，但是我接受不了！

大多数高赞的观点是：30 年房贷，利息跟本金差不多，非常合理。

主要论据是：

1. 利息划算，这个低息贷款是国家福利………..、

2. 通货膨胀，钱不值钱

3. 过去几十年房价一直涨

各种眼花缭乱的数据，都是在说一件事：买吧、买吧、买……..

过了这个村，没这个店了。这是一个人一生中最划算的贷款。

屁股决定脑袋，他们用各项数据证明自己观点的同时，也会加上自己的生活经历，一般是这样的：

那是 2008 年，刚毕业的时候工资只有 2000 多，收入很低，想吃顿好的都舍不得，但是自己咬牙付了首付，上了车，当时房价 4000 元 /㎡，每个月还贷 2000 元。

刚开始那段时间不管是工作还是生活，真的非常难，工作加班到 11 点，领导各种批评，其次就是加人的不理解，认为你干嘛买这个房子。

但是，但是，注意哈转折来了，14 年房价涨了，18 年房价涨了，房子翻倍了，恰好我的工资也翻倍了，还贷没有了压力，庆幸自己曾经买了房子。

所以，我今天来告诉大家，买房子很值得，30 年贷款很划算，你看看我，房子就翻倍了，年轻人怎么可以不买房呢？

小结：

不同的人，答案是不一样的，10 年前买房的人，确实赶上了国家发展、城市化的红利。

他们只会叫你买、买、买，很多东西又藏着掖着不会说。

比如你可以问他们：房价还会翻倍吗？工资还会翻倍吗？国家还会超快速发展吗？

他们答不上来的，他们会说：房子虽不能暴涨，也不会暴跌，买房可以避免通货膨胀，是保值的。

房间里的空气又快活了起来。

在说说我这个普通人的想法哈，没有数据，没有逻辑。

1. 我感觉很多人都在试图让我们认同 30 年房贷很合理，原因是房贷利息可以抵消通胀。

我不明白这个是什么逻辑，我只是感觉不太对劲。我是 96 年的，我爸妈那个年代，经济不发达，但是几乎没有房贷的说法，大家凭打工的钱，就有住的地方。现在经济发展了，我们却需要 30 年贷款，假如在一二线城市还需要掏空 6 个荷包。

2. 现在的年轻人靠自己，50% 人估计首付都拿不出来。

之前也讲过，我是 96 年的，18 年刚毕业，房价已经涨到天上了。周边买房的人，99% 的人都是靠爸妈的支持，或许是我的圈子窄吧。

我不敢想象 30 年贷款压在身上的感觉，因为自己很普通，收入不高，就算家里支持我首付，但是几千的月供，我得怎么赚这个钱啊，打工的话，老板能给你多少钱？

我还好，我不用花呗，不买奢侈品，没有负债，没有信用卡。

3. 这房价没有泡沫吗？感觉大家都认为房价会一直涨。

大家应该有一个共识：目前的房价是有泡沫的。

今年除了个别热点城市，大部分城市的房价都在跌，其中不乏一些新一线城市：天津、郑州…….，以及广大三、四线城市。

既然房价会跌，为什么买房还会绝对保值呢？拉横幅，大闹售楼部的新闻不在少数吧。

很多高赞的答主，用长篇大论、引经据典的数据告诉你，你把钱放在银行会有通货膨胀的风险，要买房子才能保值，30 年利息很划算的。

买房就没有风险？房价跌了你来赔钱？拉横幅，大闹售楼部就选择性看不见？

结论：

做什么都有风险，不管是把钱拿来买房子还是存银行。

屁股歪的人，只会天天说通货膨胀，买房子保险。

工资不涨，我坐看你房价能涨多少。

很多人还会说：房价上涨跟工资没有关系，是货币超发的蓄水池，房价不涨，物价就涨。

揠苗助长，杀鸡取卵的故事，我们小学就学过。

离婚率创新高，出生率创新低，你敢说没有房价的原因。

今年考研人数创新高，另一方面又裁员不断，这不能说明就业市场的不景气？

就业不景气，你工资翻倍？拿头翻。

不知道大家小时候有没有玩过捉迷藏，当大家都遵守规则，当鬼的不偷看，被抓的在限定范围内活动，这个游戏非常有趣，可以玩一整天。

但是，当你开始不遵守规则，违背客观规律，这个游戏很快就会解散，小伙伴们各回各家，各找各妈。

以上

知乎用户 温酒 发表

哪怕不通胀，现在的 100 块也比 30 年后的 200 块更有价值。

更何况还要通胀。

贷款，并且把钱用来上一辆正确的车，然后有能力还钱，就是致富秘方。

大多数人不能致富，没有死在上错车上，而是死在不敢 / 不能贷款 / 贷款还不上上面。

死在上错车上的人很少，因为只要人们努力学习多思考多观察，上错车了可以花点钱换。

知乎用户 小白说理财 发表

近期，网上一片名为《房贷 84 万，贷款 30 年，房贷利息 72 万，选择到底是对还是错？》的文章火了。这引起了不少人的共鸣，面对不高的收入和高企的房价，绝大多数人都沦为 “房奴”，每个月承担着月供不说，到头来仔细算算，房款算上利息还翻了倍。到底要不要背负巨额的债务买房，逐渐成了大家关心的问题。

**1、明确职业规划和人生目标。**听起来好像很宏观，很大，但这个目标的落地可以实实在在地影响你未来几十年的经济状况。以笔者身边一朋友小 A 为例吧。老家是中部某省省会城市，毕业 3 年，一直呆在深圳工作。目前薪资水平 15k，到手约 13k 左右。眼瞅着就快到谈婚的年龄，由于入了深户，于是便以母亲的名义于 2017 年在老家购房一套，贷款期限 18 年，月供约 3900。按照他的规划，一方面，他已在深圳申请安居房，等再工作几年批下来的话，卖掉老家的房付安居房的首付；另一方面，如果自己希望回老家发展，至少也有个新房，别等几年以后老家的都买不起了。

这样都规划好的话，购房与否就不再只是利息多少的问题了，而是关乎你未来的发展。假设你明确在深圳发展，那么月供肯定高，相应的利息也会不少，这是没有办法的；像小 A 在老家的房子，贷款本金约 62 万，利息约 21 万，总体来看压力并不大。所以不管你是在哪工作，在哪买房，笔者认为将购房计划纳入到自己的人生规划中，而不是无视当下经济压力匆忙上车的话，可以减轻不少房贷压力。

**2、货币具有时间价值，天经地义。**其实总体来看，房贷利率不算太高，以 3 月 1 日的基准利率，5 年期以上的贷款利率是 4.9%，而一般贷款加权平均利率缺高达 6.19%，如果算上 P2P 和民间借贷的话，成本就更高了。所以既然货币具有时间价值，那么贷款生息，时间很长的话，即使利息超过了本金，那也是你应当付出的溢价。

**3、货币在持续贬值。**30 年后的房产到底会升值还是贬值多少，我们不得而知，但我们确定的是以目前的贬值速度，30 年后的货币贬值程度是惊人的，而这还不算上经济危机造成的货币暴跌。数据说话，咱们以官方公布的 CPI 保守计算通胀，1978 年以来的 CPI 数据如下图：

假设以 1978 年为基准，基准点是 100，通过计算我们得知：到了 1988 年，通胀水平已经到达 176.78。简单点说，**原先只需要花 100 块就能买到的东西，10 年后需要花 176 块钱。**如果换成万元的话，反过来折算可知：

也就是说，如果你在 08 年以 1 万块每平买一套房的话，那么到现在不考虑房价涨跌，仅考虑贬值的话，“房价”也已经 “涨” 到了 1.22 万。放在房贷里，随着货币的贬值，相同金额货币的购买力也是在不断下降的，所以如果考虑实际通胀率的话，即使利息几乎等于本金，也不至于太亏。

好好做投资。刚刚说了那么多，虽然考虑到贬值，但银行也不是慈善机构，利息肯定是利润来源，在赌未来货币贬值和房产升值方面，你永远没有银行精明。所以，一旦你选择了按揭买房，那就必须要承担利息。因此，如果投资收益率能刚好赶上房贷利率的话，说明你的按揭买房还是比较划算的。

总结：**房贷利率是影响房价走势的最关键指标之一，它的多少直接决定了你未来几十年的经济压力有多大。**如今面临日益高涨的房价，购房者不得不利用金融杠杆，也就是房贷才能上车。那既然使用了银行的钱，银行自然也要分一杯羹。有人觉得利息太高压力大，其实只是你占用资金的时间太长，如果能在期间做好投资，再搭上通胀这趟顺风车，你的生活品质或许并不会因此而大幅下降。

各位，这个问题的回答就到这里，如果你想学习更多的金融知识（股市、楼市、债市、汇市），可以关注小白老师的微信公众号 ：小白读财经 （ID：xiaobaiducaijing），查看更多的原创文章和原创问答

知乎用户 青山布衣​ 发表

谈谈银行，给大家一点基本概念：

1、整个 A 股大约有 4 千多家上市公司，其中上市银行大约 40 家左右，数量上看，占了 1%。

而就这数量上只占 1% 的银行，利润占到了整个 A 股的 60%，其他 99% 的上市公司加在一起，还不到一半的利润占比。

银行板块撑起 A 股半边天，贡献总利润近 60% 券商险资双双折戟

2、2019 年，A 股银行上市公司，合计利润 1.67 万亿元。注意，这只是上市银行，还有许许多多没有上市的银行（若干股份制银行、城商行、农商行）

工商银行一家，净利润 3133 亿元。超过阿里 + 腾讯 + 百度 + 京东 + 美团 + 滴滴 + 头条之和。

上市银行 2019 成绩单：净利润共计 1.67 万亿元，近八成银行净利回暖_腾讯新闻

3、可能有人会说了，银行大多都是国企，钱最后都上交利润了。

OK，2019 年全国国有企业一共上交利润 2614 亿元，其中，整个金融行业（包括银行 + 保险 + 券商）上交利润，各种算一起高达——310 亿元。

大概是工商银行一家银行利润的十分之一，是 A 股银行利润的 1.85%

2019 年全国国有资本经营收入决算表 National State Capital Operations Revenue

以上全部是客观数字，给大家一些直观感受。

以下内容纯属虚构创作：

从你第一天到届满 30 年，这其中的 360 个月，请问银行做了什么？什么也没干。

然而你需要每个月给银行钱，包括利息和本金，最终除了归还本金，你还归还了大致等于本金的利息。不要去把自己陷入到什么利率，什么现金价值，什么通货膨胀等等词语概念和公式计算上面去。你就想一个问题，为什么银行什么都没干，你要 30 年来每个月挣钱当中掏一部分出来给银行，直到你把利息 + 本金还清了？

想明白了吗？对了，这就是知乎上最喜欢说的——bx。

什么叫做 bx？就是，我没有参与劳动，我就靠投入资本，然后占有你的剩余价值，这就叫 bx。

这个逻辑，不会因为利率的高低而改变，不会因为银行的股东是谁而改变。

知乎用户 Nikki 发表

举个例子，2005 年的时候，上海的房价 5000 元 / 平米，一套 100 平米的房子 50 万元，现在房价 6 万元，一套房子 600 万元。

情况一，如果当时你手上有 50 万元，全款付，买一套，现在资产 600 万元，房贷利息为零。

情况二，如果当时你把 50 万元分成 3 份首付，买 3 套，现在资产 1800 万元，就算房贷利息等于本息，也没啥。

情况三，如果当时你手上有 50 万，只付 3 成首付 15 万元，手上还有 35 万元，其实钱存在银行也有利息的，只是这个利息和房贷利息有个差价。所以你要算的是这个差价利息。

情况四，如果当时你手上只有 15 万元，那么你只能付首付按揭，但是你有了一套房，现在 600 万元。

情况四，如果当时你手上有 15 万元，算算利息太多不合算，没买踏空，那么现在很可能买不起。

……

当然，这个模型不适用于所有情况。因为这个是在房价上涨的情况是这样的。

知乎用户 邓铂鋆 发表

我有个朋友 2005 年在天津买房，背了三十年房贷。他爸说不想看儿子压力太大，想帮他多出一些首付。他说我现在一个月一千五的房贷，按照最近三十年的物价变化，三十年后一千五可能还不够买包烟，这算啥啊！

知乎用户 专打精铁的长老​ 发表

我看一个个各种能贷多少就带多少，人生中仅有的机会获得低息贷款，国家的福利云云……

一说利息就是通货膨胀，时间成本，都高大上牛哄哄的精英

就问一句

你们给个无风险年化 5% 的项目，或者有风险年化 15% 的也可以，股票基金什么的就算了，赌场归赌场，不算项目

如果说不出来，那你贷款留下的现金拿来干嘛？放家里撒着玩么

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

不少购房者都说现在房贷利率这么高，首付又那么多，让他们砸锅卖铁都买不成房子了。
其实这是为了保护这些砸锅卖铁才能买得起房的人，想想以后如果房价跌了，都不说跌太多，跌个 5%，这些砸锅卖铁买房的人都要每天愁眉不展，要死要活的。
现在楼市正是大调整的时候，变相地提高了买房的门槛，其实是为了保护那些买房比较吃力的人。

楼市调控的底牌被炒房客看穿了，房价还会上涨吗？ (qq.com)

知乎用户 dianshen 发表

另外看到有人说房贷二十年后还起来很轻松，五十年后一百万只能买厕所之类的，这种想法不还是建立在房价上涨的基础上么，如果 20 年后政府免费分房了不需要买了，你还觉得还贷很轻松么？怕是恨的牙痒痒了吧。

专家总会搞出一套理论来支持他想让你做的事，比如有个回答用 cpi 解释你借钱算上利息过三十年可能还的更少了。

也许你真的被他忽悠住了，因为他说的看似是合理的。

但是他的漏洞在于你借的本金也在贬值，也就是说，你现在借一百万如果 30 年后才花的话，你这一百万也在贬值，也只能买现在五十万就能买到的东西，而你要还的利息也仍然是那些钱，这是不变的。

那么问题来了，你为什么要 30 年后贬值了一倍才花呢？好的，你现在就花，你买的东西会不会贬值呢？如果你买的东西没长没跌，那么这个东西也是贬值了，价值上跟你三十年后再买是一样的。如果你的东西刚好涨幅等于 cpi 那么你的东西就是保值了，这样算下来就跟那些专家所说一致了，你借的钱以后还的更少了。如果不幸没跑过 cpi，那么价值上来看，就是亏的。

所以说，是否有的赚在于你的钱所投资的东西的涨价速度是否能高于钱的贬值速度加利息。那些专家所说的借的钱以后少还是以你投资的东西能跑过通胀和利息为前提，他们就是不说这个，然后单拿货币贬值来忽悠你，让你觉得借到就赚了。

如果买房的话，又涉及到自己享受了，不能单拿价值来说事。

知乎用户 溪山君​ 发表

很多，很心疼钱。

不过，有得贷，还是好的，其实也没有过于高，这是老百姓唯一可以低利率贷到钱的地方了，除了这里，你基本上没什么地方可以这个利率贷这么多。

没有任何人会不收取利息借你这么多，你说你就能不付利息去和好朋友借，但是这是个别人，不是所有人都可以从朋友那里借钱，甚至你多少利息都借不到的。

别把银行看成福利院，把它看成一个企业，看成一个商人。一个商人，在你需要钱的时候，能贷你那么多钱，只要 5.5 左右的利息，没有过分。

不信，你借我 1 万，我明年还你 10550，或者分三十年还你，一个月还你 60，你借吗。借十万一百万没有，一万总拿的出来吧，可是你肯定不愿意借给我，觉得亏了。

可是从银行借钱，也是这样子还的，怎么就觉得自己亏了呢，不能光吃不吐。

知乎用户 卡雷苟斯 发表

今天又看到这个，不免想怼某些人几句。话很难听，但目标只对那些掏空 6 个钱包强行 30 年房贷的嘴臭们。

说句抬杠的话，你敢贷 30 年不还是手里没钱？？？有几个人手里有几百万，不首付 70% 或者全款，或者少贷，为啥 20% 首付还 30 年心里都没点数？6 个钱包掏空了，你贷 30 年关我什么事儿？一股莽劲儿就看你手里那一堆水泥，不顾惜家人亲属的未来，把帐算的再好有什么用？几代人凭什么拿着自己一辈子的努力供你？上辈子你给他们当牛做马了，为啥他们的人生不重要了，你的才重要，你买房最重要，没有房你是活不起还是要上吊？你愿意赌上你爸妈后半辈？你确定将来到你儿女手里你也愿意把一辈子积蓄拿出来给他们，哪怕自己老无所依？你爸妈明知道你有 30 年房贷，你觉得他们心里有什么心思指望你养老？

再说句难听的，你打算贷 30 年房贷时候考虑过他们吗？考虑过 30 年后你爸妈身体状况是否健在？你家里的所有幸福都建立在一套房上吗？

在家里宝贝惯了没有接受过社会的毒打？还是出身好啊，一路中产小资，家里像别人一样有稳定企业收入？

真是这样犯得上贷 30 年？

那些鼓吹 30 年贷款收益大的不是坏就是蠢。

恕我直言，当你决定 30 年贷款时候，你就把你爸妈抛弃了，就当成了一个 ATM，他们还得帮你带孩子，帮你提前还款。

你也就只能盯着自己钱包，给他们洗脑说通货膨胀钱不值钱了，这些不算啥了，而到那个时候，跟着你累了这么多年的他们还有多少时日呢？上辈子跟你有杀父之仇夺妻之恨了这辈子这么供着你？谁供着他们？人跟人都是公平的，为啥你的父母这辈子就是做了孽了疯狂的给你赚钱，想着你的人生过的好他才过得好？你还恬不知耻引以为荣？整天算计着你那点破工资，算计着你爸妈的收入给你贷款，你咋那么牛逼呢，你是家的皇帝吧，他们就应该给你磕头？

之前的回答太温和了，有些人就是膨胀听不进去。

-———

补充：我就是个 0 贷款党，而且超这个目标奋斗，马上实现了。我就觉得没有贷款的人生才是最舒服的。

我给各位提的也是这个建议。不接受就愿意自己怎么玩就怎么玩。起码目前看来，除了这两年稍有压力外，我的长辈不用跟着我奔波，一天想怎么玩怎么玩。我一天工作开开心心，不管忙还是闲都没有什么心事。

有些评论区数学好，教我算什么是个人发展，什么是通货膨胀。谢谢，真的。但我宁愿把这些发展啦通膨算在自己身上。一个月多有余粮，我就可以应对风险时候多一份把握，真到了经济衰退，失业率高时候，我也不勉强。手里有几十万上百万，我躺几年怕什么。况且以老夫多年的游戏经验，我赚个生活费也没什么问题啊，或者接点私活。

我为什么要把自己绑在 30 年房贷上呢？

我在 1234 线城市都住过，1 线待了 6 年，其他最少 2 年（不多说暴露年龄，评论区说我幼稚，学生思维的我确实看到很开心了）同样 4 线城市的人根本不是我在一线城市想的那样，人家也过的很舒服。

人生苦短，为啥不给自己多点自由？

当然，身边不乏有还房贷的，典型就是我邻居家，条件一直都不错。现在一家子为了还房贷，为了他女儿上小学，60 多岁的爹还在外面打拼。一年不敢休息。起码我老娘每天想吃啥玩啥干啥都行，乐乐呵呵周末不上课遛个娃的。我不操家里的心，工作他们也不用操我的心。我也不用她工作。

生活对于我来说就是这样，有时候释然一些反而是一种自由。人都说知足常乐，知足是什么意思？就是这条路只够你一脚能过去。

评论关了。不想听什么个人发展，通货膨胀之类。说白了自我安慰比你想象要搞 70% 以上。等你到 30 以后，体力精力下降了，这里那里又掉不舒服小毛病时候，心态也能保持这样吧。

生活，不是跟别人比着过才舒服，有盼头，是自己怎么舒服怎么来。人生没有成功不成功，唯一的成功就是按照自己所想的生活。

多一份包容，少一份抱怨吧！

最后希望大家生活愉快吧！

-————————————-

20 年好日子，加上人口红利可以说绝大多数人日子过皮了。

30 年房贷，我这里不说本息怎么算。

我就想问一问，贷 30 年房贷的处于什么样的心理觉得自己能还 30 年？而出生到现在大部分贷 30 年的岁数都没到 30 吧？一下子就把 30 年规划进去了？要知道这是 30 年，360 个月，每个月固定上缴啊。就算现在不算多，没有什么压力，因为你才 20 多岁，没有多大生活压力，父母岁数也不大真有问题能帮忙。可以说 10 年内都没什么问题。

10 年后呢或者 20 年后呢，父母年老有些身体不好的可能也千秋万载了。你那时候上有老下有小。生活压力全在你身上，月月供。而没有谁，也没有那个公司企业能保证你 30 年收入稳定。少数人有这个能力能不断提升自己，游刃在事业中勉强度日，但绝大多数人是没有这个能力，而且很大一部分会受行业影响，这种时候跟你自己努力不努力关系就不大了。

30 年期间，你能保证，不说什么不好听的了，你不生一次大病，或者有一段时间身体心理不舒服需要休整几个月，1 年左右，或者家里突发什么事情时候，一时半会你无法回到工作岗位。这时候怎么办呢？或者说企事业单位裁员，一时半会儿找不到工作，加上家里日常开销，老小医疗教育费用呢？

个人建议，20 多岁的人，房贷 10 年 15 年的就是上限，前提还要保证月供是在收入的四分之一，五分之一，甚至最好或者较短时间能达到是十分之一。这样对于购房者来说没有什么压力，即使遇到各种问题，需要休整，疗养，短暂失业不会影响你的生活进程。

没有这些钱付首付怎么办？两条路，一是买房价低的地区，二是租房。有些又纠结了，没有房后代没法上 XX 学校。这是 XX 学校，不是没有学校不能上学。说白了，既然你能力不到那个地步，为啥要跟自己较真或者跟别人比把你家祖宗也送进去呢？

从知乎内测到现在，不少老用户岁数也差不多了，生活压力也慢慢来了，有几个在当年雄心壮志下真正达到了？难道真的是各个月薪过万，年薪百万，出门车接车送，回家大鱼大肉？

网络吹牛逼不上税，造谣没有成本，装逼不会遭雷劈反而还能获得一时的快感。

30 年房贷利息重要吗？重要？但更重要的不是去想着利息。贷 30 年的，建议不要买房了。真的没必要把自己往死里操。

知乎用户 咨询师裕悦​ 发表

我就想财务自由，全款随意买房……

知乎用户 Prometheus​ 发表

继续通胀的话，是赚的，你想，2000 年假如你买套房，贷了 10 万，本息加起来 20 万。到 2020 年，你亏了吗？10 万块钱？现在十万块钱够干什么？10 万在 2000 年可能是个天大的数字，但到了现在，可能是城市家庭父母随手给孩子练习投资的钱，或者学着存的钱。

如果转为通缩，钱越来越值钱。比如 500 块钱你参加婚宴随礼，过去觉得平平常常，而未来你还这么给的话，别人觉得你够意思，或者觉得你混得好。——————这就通缩了。通缩的话，这是个赔本儿的买卖，钱越来越值钱了。

而通胀还是通缩，不是个人意志可以左右，更不是个人可以预见。话说去年 9 月份，我能想得到出新冠这么大的事儿？搁 14 年，我能知道特朗普要上台？不可预见性非常大，这年头儿什么事儿都有可能发生。说真的，明天要是新闻上报道发现了外星人，并打算跟外星人座谈。我不会特别惊奇。

总的来说，本金与利息相等，在通胀预期下没什么问题。通缩就惨了。

所以，贷了长期放贷的人，一定要衷心的祈祷世界和平。

知乎用户 留德华叫兽​ 发表

德国博士毕业工作一年后

去年年底在德国法兰克福首付约 10%

买了套 100 多平的复式

（其实可以 0 首付，利率会高一些）

10 年和 15 年混合房贷

贷款了 30 多 w（欧元）

综合年利率 <1.2%

每月还款金额约是我税后工资的 40%

其中德国复兴银行 KFW

贷了 10w 欧元

利率 0.8%

因为我们有小孩

还分十年 “送” 我们 1w 欧元

在德国

只要有一份全职工作

过了半年的试用期转为 “终身合同”

年轻人就能 “轻松” 地几乎零首付贷款买房

假如回国

无人驾驶人工智能行业

大概率是要去北上广深工作的

我想我即使年薪 150w

也买不起房

即使咬一咬牙啃老 + 借钱付了首付

也还不起 120 平市区的房贷

（包含公摊面积）

知乎用户 清哥​ 发表

**30 年房贷利息几乎等于本金，这不过是变相交房租罢了，原来没买房是给房东交房租，现在买房了则给银行交房租。**原来押一付三不觉多，突然变成压三成付三十年，自然压力倍增，以 1500 元月租金计，押一付三才 6000 元，而长租三十年则租金就达 54 万元。

一、在按揭期间，房子是优先属于银行的，购房者相当于向银行租房

有句话不是这么说么：**租房是给房东打工，买房是给银行打工。无论租房买房，只要房子不是全部属于自己的，就得付房租。**租房只要押一付三，而买房是押三成付三十年。前者可能即使房租每个月定期付，也避逸不了会被转租，会被要求搬家，归属感和体验感差些。后者相当于同银行签了长期稳定的租赁合同，只要按时交租（月供），则不会随意涨房租和被要求搬家。当然不按时交房租，前者会被要求搬离损失一个月押金，后者同样会被要求搬离，房产被强行拍卖，拍卖金优先抵给银行，如果拍卖价不理想，那么损失的是三成首付以及追加还本部分。前者损失小，后者损失大。前者想退租可随时退租，后者随时间流逝，想退租也是不可能。

银行知道个人要买房，借钱给个人将房子买下，抵押在银行名下，将产权控制在手，将使用权以收取变异房租（利息）租给个人，做强做大房东角色。世界上最有实力最大规模的房东除了 ZF，就是银行。那么，将利息当做交房租，而且这房租要交多少，**至少心里有个数，**不像外面租房，房东要涨多少心里没谱，或许心理就能平衡些。

二、事实上首套房贷利息已带有政策福利照顾，其他途径利息甚至更高

1、30 年房贷的利息几乎等于本金，是以个人首套房的利率计算的，基准利率是 4.9%。

2、小额借贷和民间借贷年利率至少达 12% 以上，往往还按复利计算，至少高两三倍。

3、二套房以上，利率要上浮 5-10%；而办公楼、商铺的商业贷款利率也是要上浮 10% 以上，且最长只能贷 10 年。

4、房地产开发贷当下利率也比这个利率高：一至三年（含）贷款利率为 6.15%，三至五年（含）贷款利率为 6.4%，五年以上贷款利率为 6.55%。

从国家和银行层面来说，允许房贷最长三十年，确实降低个人买房的月供还贷压力，让中低收入的人群也能买上房；有利于扩大买房人群，做大买房蛋糕，才能持续充足为社会贡献个人财富和价值。财政和金融口袋能充实，有每一个购房者出的一份力。

看似利息很高，其实已然很合理；用人钱财，付人本息是天经地义的。如果不是买房且是首套房，通常根本享受不到这么低的利率照顾，也只有买房才能贷到这么长年限。这也侧面证明房住不炒的初衷，至少让普通大众能提前 5-10 年提前住到自己的稳定房。

三、义务和权利是同在的，想要提前享受就不得不承受房贷压力

1、只因个人名下无房，而又不愿一直租房，想拥有更好的居住环境和归属感，才想着买首套房，这是刚性需求；但自己又没有足够钱全款购房，不得不找银行贷款买房，所以自然就有了房贷。

2、只因个人经济实力一般，交不起高比例的首付，支付不了高额度的月供，所以很无奈的选择了贷得多贷得久，利息只好任由他吧。因此，对于欲购房的还得量力而行，垫下脚或稍微跳一下能买到房的可以去买，微压买房才健康；如果拿个梯子还够不着门槛，真得没必要去买房，让高压房贷给压垮。

3、贷了 30 年后，最终这套房子至少还是自己的，聊以自慰，满足了中国式购房情结。至少有这么一个梦想在鞭策着买房人，且行且珍惜。

四、人们已然让房价携势而绑架，为对抗通胀只能纷纷飞蛾扑火

1、房价高是原罪和通病，持续在涨是大势，今天不买，明天可能就买不起了，明知房贷高利息是坑，也得流着泪往里面跳。

2、数字贷币如果不能转化成固定资产，即使存在银行也在变相贬值和缩水，股票和理财风险更不可控，除了买房，基本别无乐趣。

五、个人可以结合自己的财力和具体情况，定制贷款方式节省利息

**怎么贷、贷多久及要还多少利息，完全取决于个人自己的选择。**同样以 50 万元为例，贷款年限 30 年和 20 年其实月供额相差的并不多，完全可以咬牙选择 20 年的贷款年限，至少可以节省三四成的利息。如果不得不选择 30 年的贷款，那选择等额本金贷款方式至少也能省上十万八万的利息。

当然如果有条件，选择公积金贷款，利息差不多接近省了一半，20 年的贷款月供和商业贷 30 年的月供额都差不多。所以买房前还是要提前做准备的，比如满足固定期限公积金缴交年限，为获取公积金贷款资格做准备，这样可为自己节省大量的利息。

而且真的觉得利息太高，心里觉得亏，完全可以选择提前还款，也能减少利息支出。

既然大势难逆，个人又想买房，那么就把买房还房贷：当作强制储蓄，当作节省房租，当作提前享受，当作财富保值，当作爱护家人等…… 不能太计较利息，否则只会让自己更难受。想想还有更糟糕的事呢，有的人买了房还了房贷和高利息，却住不了，只因那房子是烂尾楼呢。

知乎用户 未薇​​ 发表

30 年房贷是普通人能获得的最大金额的、最优质的长期贷款。

这句话，在过去 20 年轰轰烈烈的房地产大市里适用，甚至可以说是无往不胜，也被很多人当成真理。

可是往后呢，还成立吗？

还有效吗？

毕竟 30 年房贷利息和本金差不多呢。

我们来看份报纸

1989 年报道：上海房价高达 2300 元每平米，北京房价高达 1900 元每平米，令人乍舌！大学毕业生，不吃不喝每个月存 50 元，100 年才能买上 2 居室。房价猛涨，百姓望楼兴叹，势必调控，国家正在拟定法规。

这些数字改改就是，广州房价高达 4.48 万 / 方，一套 100 方房子就是 448 万，平均收入 6 万 32，100 多年才能买套三房！

贷款买房的本质，是做空纸币，做空软妹币。

并不是房子有多好，一定要买房子不可。

而是对普通人而言，只有房子刚好有长期低息贷款作为信贷配套，加上房子下面的土地是重要的生产资料，是有共识的、有金融属性的生产资料，让房子刚好成为了优质贷款的载体。

不过未来，“30 年房贷是普通人能获得的最大金额的、最优质的长期贷款。” 还能有效成立，前提是房贷对应的载体，是要有产业长期有人口流入为正的大城市房产。

只有大城市，才有房地产，才有和房子相关的金融。

没有产业、人口流出的三四线及以下，房子只是纯消费品，越来越只是消费品。载体出了问题，贷款优质也无用，侵蚀利息的一把利刀而已。

愿以上回答对您有所帮助，感谢你看到这里，原创不易，希望能得到你的 “赞同”。

更多房产买卖、信贷相关疑问，欢迎关注 @未薇 ，为你买房、贷款路上答疑解惑、保驾护航。

知乎用户 maomaobear​ 发表

过去三十年并不是一个普遍性的例子，而是一个特例。

港台、日本、韩国都有收入的高速增长期。

但是，这个快速增长期不是一定能永远持续下去。

我国是上图这个样子的，而日本是下图这个样子的。

如果，你按照上图的样子，预测未来 30 年，那么只要你未来 30 年还能工作，贷款是毫无问题的。

你的压力会越来越小。

2000 年，你首付 10 万，贷款 30 万，买一个一线城市 100 平方的房子。

一个月还款 1800 多元，当时双职工家庭总收入可能也就是 3000 元。压力还是挺大的。

但是，到了 2005 年，双职工家庭收入就突破 5000 元了，这个时候还款 1800 元已经是公积金可以解决的了。

2020 年，如果这笔钱没有提前还款的话，双职工家庭即使收入再不高，15000 元也有了。按照 12% 的极低公积金比例（单方 6%），已经有 1800 元了。已经足够覆盖房贷了。

2000 年，一线城市 40 万的房子，现在应该是千万级别了。

如果，未来 30 年，中国还是这种增长。

2020 年贷款，月还款 1 万元，家庭收入 1.5 万感觉很吃力。

2025 年，家庭收入 2.5 元，1 万元就不吃力了。

2040 年，家庭收入 7.5 万元，还是最低公积金就覆盖掉房贷了。

但是，如果中国未来是日本的情况，就没有那么乐观了。

2020 年，家庭收入 1.5 万，还贷 1 万

2040 年，家庭收入还是 1.5 万，还贷 1 万

房子从 300 万，跌到 100 万。

这就很痛苦了。

你看日本的数据，1980 年到 1990 年，收入也接近倍增。

但是 1990 年泡沫一破裂，收入增长基本就停滞了。

中国未来也要小心这种破裂。

知乎用户 H 艸 P 发表

这种看法是完完全全错的，

初一数学级别的错误，

错就错在：各年的利息不能直接加起来，而要折现。（中国教育失败在于，_这么重要又值钱的知识_不教，金融会计专业才会教到这点，而且很多人还学不会）

本质原因在于价格不是一个永远固定的参照系，

物价每年是有变动的，不同年份的物价不一样，

总体来看一般是上涨的，这个叫通货膨胀。

比如说国际通用麦当劳经典巨无霸，

2000 年的时候是 9.9 元，

2008 年的时候是 12.5 元，

2015 年的时候是 17.2 元，

2020 年的时候是 21.5 元。

东西还是那个东西，包包还是那个包包，每年的价格不一样。

就是因为每年的物价不一样，

所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣。

一般做法是选一个基准年，之后年份都价格除以一个数值（1 + 折现率）^ 时间差 来比较。

比如说，以 2000 年为基准，拿 4％来做折现率的话，

2000 年的 100 元，相当于 2001 年的 104 元，相当于 2002 年的 108.16 元。。。相当于 2010 的 148.02 元。。。相当于 2020 年的 219.11 元。

具体计算时候怎么选择决定折现率多少有些 tricky，大家可以参考存款利率，国债利率，通货膨胀率等。

绝大部分人借钱时候没主动想过折现率，但其实这个非常非常重要。

回到原问题，

如果折现率和贷款利率一样，都为 5％的话，

那么很容易算出，2020 年借 100 万借 30 年 5％利息，那么三十年后还款本息 432.2 万，（100 乘以 (1 + 贷款利息)^ 30，按现行民间说法就是本金 100 万，利息 332.2 万），

但是，其实 2050 年的 432.2 万折现后（除以 (1 + 折现率)^ 30）就相当于 2020 年的 100 万，也就是借多少还多少，一分不多一分不少。

简单数学推理可知，

如果折现率小于房贷利息，那还款额折算到 2020 年大于 100 万，钱越借还得越多。

如果折现率大于房贷利息，那还款额折算到 2020 年小于 100 万，钱越借还得越少。

很不可思议？

再仔细想想，其实钱不是实物，钱本身没有价值，而是一个浮动的虚的参照。

马云说：“我对钱没有兴趣”。其实大家都对钱本身没有兴趣 doge，只是喜欢用钱买来的实物和服务。

所以不妨抛弃金钱的参照系，选择实物作为参考系，也就是用以物易物的角度来分析。

比如说以巨无霸为参考物，将金钱数字换算为巨无霸数量来看看发生了什么。

假设一个人 2008 年借了 100 万，约定利率 4％，借 7 年，2015 年需要还 131.16 万。

换算成实物巨无霸后，

也就是 2008 年借了 8 万个巨无霸（当时 12.5 元一个，100 万 / 12.5=8 万），2015 年还钱的时候却只还了 7.6 万个（当时 17.2 元一个，131.16 万 / 17.2=7.6 万个）

嘿嘿，借了 8 万个巨无霸却只还了 7.6 万个巨无霸，这就是钱越借还得越少，越借越富的原理。

房贷同理。

等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年，道理一样。

房贷的效应更明显，在过去的中国经济黄金时代里，即使房价不涨，房贷其实是借了二三十年工资，却只还了不到十年工资。（tips：北京市职工平均年工资，2000 年是 15726 元，2010 年是 50415 元，2017 年超过 10 万元）

彩蛋给个应用题吧，只需要小学数学能力，可以用计算器 (ᵒ̤̑ ₀̑ ᵒ̤̑) 。

假设狗蛋在 2000 年借了 100 万，20 年等额本息，利息分 4％和 5％两种情况吧。找个房贷计算器可算月还款额。

请利用历史真实数据求解，

（1）当年借了多少个巨无霸？

（2）20 年一共还了多少个巨无霸？各年巨无霸价格可以下面链接查询：

http://bigmacindex.org

（3）当年借款相当于多少年的北京市平均工资？

（4）20 年一共还了多少年的北京市平均工资？工资数据可参考：

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知乎用户 汤有为​ 发表

现在欠钱的都是爹，能给银行当爹就不要客气

文中会有涉及 为啥需要多贷款？ 以及 **为啥需要贷款久一点？**以及 关于通货膨胀的知识 说明

建议收藏往下看。

进入 2021 年，不少 “房贷族” 在元旦假期收到了一份惊喜——房贷利率下调了。
大多贷款人会选择每年 1 月 1 日作为房贷利率重定价日，随着日历翻到了 2021 年，大批挂钩 LPR（贷款市场报价利率）浮动利率的存量贷款迎来了月供的变化。
查询了解到，2020 年 12 月的 LPR 相比 2019 年 12 月的 LPR 下降了 15 个基点（1 个基点等于 0.01%），因此这部分购房者从本月开始其房贷利率也将相应下调。

2021 年 LPR 还降了……

*** 我的建议是：

银行放贷能贷多少就多少，能拖多久就多久，全部拉满。

这辈子除了银行和你父母，再也没有人会以这么低的利息借给你这么大一笔钱。

不会再有了。

理财 3 万，5 万的盈亏，你可以不用听我的建议，但是买房贷款这件事儿，这段话建议你可以往下看。

金融杠杆一般来说，都是服务于有钱人的，而且是普通人补助有钱人。

普通人拼命攒钱把钱存进银行**（** 银行的工作人每个月拼死拼活拉存款你就知道了！存款利率最高才 2.75，某宝的一年才 3 点多，而贷款 5 年以上是 4.9 ），然后富人千方百计的把钱借出来，借出来就是买房子或者生产产品，然后再卖给普通人。

而房贷是普通人最大的一次能用金融杠杆的机会，利息极低，金额极大，还款极久。

房贷利率 4 点多，有公积金的甚至能压倒 3 点多，对于年轻人来说基本等于白送。

你不要拿你现在的收入去衡量，感觉这么大一笔钱压力很大。

其实在资产负债表里，这笔贷款它既是负债，又直接变成你的资产。

为什么呢？

90 后年轻人第一套房肯定会卖，你不可能二、三十岁买一套房，住一辈子吧（ 基本 90% 的家庭都会有一次换房的过程，或为了孩子上学，或收入增加换大房子…… 或是由二三线城市换到一线城市，又或者是一线城市回到三四线城市 ）。

这个房子你在住的同时，它同时还是你的蓄水池啊。

你就看你身边生活滋润的那些长辈，基本上都是在年轻的时候靠房子做大自己的负债，然后用时间和通货膨胀消解负债。几年下来债越来越少了，资产却沉淀下来。

二、三十年以前，十万八万是笔巨款，现在也就是普通人一年的收入，今天二、三百万的贷款，看着确实也不少，实际上二、三十年以后，就会缩水很多。

*** 这里要安利下通货膨胀的知识

1、中国近 10 年通货膨胀率是多少?

2018 年为 2.07%
2017 年为 1.59%
2016 年为 2.0%
2015 年为 1.44%
2014 年为 1.92%
2013 年为 2.62%
2012 年为 2.62%
2011 年为 5.55%
2010 年为 3.18%
2009 年 - 0.73%

一般来说，通货膨胀率也是平均价格水平的上升幅度。粗略计算，可以认为通货膨胀率是 CPI 的增长率。
中国近十年的平均通货膨胀率约为 2.29%。央行预测，2020 年中国的通货膨胀率为 5.0%~5.5%。

2、有哪些东西在高通胀下涨得更快?

1、生活必需品。在高通胀下，居民购买力将大幅下降。这时候居民的钱肯定会先用来买必需品，而且因为担心未来商品价格上涨，所以即使一时用不上，也可能会囤积尽可能多的必需品，从而推动必需品价格更快上涨。
2、黄金。在高通货膨胀下，货币迅速贬值，但对黄金这样的硬通货却有很好的保值效果，因为黄金是世界各国公认的资产，其价值由世界各国决定，即使黄金的价值没有改变，一个国家的黄金价格也会因其货币贬值而上涨。在高通胀下，将货币兑换成黄金可以保持货币的价值。正因为黄金具有保值功能，才会在高通胀下吸引更多人购买，从而推动金价快速上涨。
3、房子。通货膨胀率越高，货币贬值越快。这时候聪明人不会看着钱贬值，或者尽快花掉，或者转化为可以保值增值的资产。房子可以说既是消费产品又是投资产品，所以在高通胀下很容易得到资金的青睐，进而推高房价。

所以为什么买房致富的家庭多，不是因为房子涨得有多快，跟房子涨幅类似的投资产品还有不少，但是大家只记住房子，因为普通人买房能上杠杆，房价涨了一倍，实际你投资回报涨了两三倍。

理解这一点之后，贷款原则就很简单了。

就是能借多少借多少，能拖多久拖多久，能 30 年还完绝对不 29 年还完，等额本息把时间拉长。

不要觉得自己要去省利息，尽早把贷款还完，你手里的那些钱，是你宝贵的现金流，贷款晚还一天，就多占一天便宜，现金流保存好，说不定有能攒出一个首付你就又能去找银行借钱。（当然现在大部分城市都限购，在一线城市名字能有 2 套房已经很了不起了）

现在欠钱的都是爹，能给银行当爹就不要客气。嘿嘿

*** 当然这有两个前提：

第一个是房价不会大幅下跌，看我们国家的经济发展形势，这个问题应该不大（一线城市的强二线城市的房价还是相对坚挺的）；

第二个前提是，借的而是银行的钱，千万别去碰高利贷啊，网上有然叫人家刷信用卡，撸高利贷买房，在以前房价涨得凶，他这样赌算是赢了，那万一以后房价涨得慢了呢？或者家里有情况急需用钱呢？

我们追求美好的生活，一定要建立在安全踏实的基础上，千万不能玩火。

*** 自己亲身经历的 2 套房子上涨

【 第一套就是 20 年 9 月底我自己在北京买的房子 】

我是今年 9 月底入手的融泽嘉园 1 居，但是业主挂牌价是 355 万，但因为他的房子没满 5 年，税费很高，所以最后成交价是 353 万。具体我的买房经历可以直接看下面链接：

当时觉得回龙观现在也卖到 5.6 万 /㎡，真的贵啊，就怕就买在了高位！！！

大约过了 3 周还是 4 周交易还在走流程的时候，中介说恭喜我 1 个月就赚了 30 万，当时我还蒙圈，什么赚了 30 万啊。原来是我买的 1 居，现在同户型同面积的房子都涨了，挂牌价在 380 万以上。

真的就是 1 个月的时间，等于我 1 年的工资加上年终奖。

【 第二套是我爸妈在广州买的房子 】

15 年，我弟工作被派到黄埔，每天番禺区黄埔上班是真的远，于是就打算在黄埔附近买一套房子自助加投资。

当时知识城，就何棠下地铁站那边发展的比较好，万科又是大开发商比较放心，多以就买了一套 89 平米的 3 居，总价下来 85 万左右。

后来我弟工作又换了，没在黄埔，所以房子就一直丢空在那。

今天一查，一、二目前的均价已经到 3 万了……

5 年时间，这个涨幅，真的感激涕零……

————————————————————

所以请好好珍惜银行借给你的钱

：）

知乎用户 文欣​​ 发表

建议你能多贷就别少贷。人最有意义的二十年在 20/40 岁。这个时候压力尽量轻松一点。40 岁以后身体也走下坡路了，很多人的收入也上涨了，但是花钱的地方和欲望倒是少了。那个时候在慢慢还，也没什么压力。

在你最缺钱的年龄段要用好每一笔钱。过了这个年龄段，要钱也没用。辛辛苦苦攒了 20 年，房贷还清了，人也半截子入土了。要钱还有什么用？

知乎用户 广州融资邱泽宇​ 发表

现在流行消费主义，钱不够就分期支付，逐渐形成了一个怪象，有人宣称 24 分期等于不要钱。房贷 30 年等于 360 期，如果零首付的话，是不是相当于房子不要钱了呢？可能有人会说 24 分期买个手机等于不要钱，因为手机便宜，但是房子太贵。房子确实贵，但是对有些人来说，买套房就和大家买部手机一样轻松。。。所以限购限贷限售的调控政策是在保护普通人，限制有钱人。

知乎用户 方忠文 发表

如果能贷三百年，利息十倍本金，我会开心死。

每年的利息不能累加来看，没有意义，你咋不说三十年房租都够买房了呢？有的贷款是每月只还利息，到期一次性还本，你把利息当成本金的使用费就是了，还要怎么看？租用东西不用付租的？人家愿意一下子租给你三十年，你开心还来不及，还认为自己吃亏了？

我国的按揭，五年至三十年利率一样，对于期限长的借款人是有利的，实际上是对老百姓购房的一种福利，你不是因为买房，哪有机会从银行拿到一笔如此长期如此优惠还能提前还款的大额贷款机会？至于怎么看，这是国家给的福利，要充分享受，能贷多少贷多少（量力而行），能贷多久贷多久（能贷三十年绝不二十九）。

知乎用户 奉义天涯​​ 发表

能贷多久贷多久，能贷多少贷多少…

房贷利息真的是太低了…

我们现在存款，5 年大额存款利息都有 5%

100 万存 5 年，就是 125 万。125 万取出来再存五年，以此类推，30 年后这笔钱这笔钱将滚到 380 万！

100 万贷 30 年居然只需要还 200 万…

贷款利息居然远远低于存款利息… 这种羊毛不薅，这辈子还等什么呢？

你要买一处房产，价值 300 万，你手头只有 300 万，你全花掉？

怎么可能！肯定是撸出来 200 万的 30 年房贷，然后现金 200 万拿来用！

200 万假如说你要还 400 万，那么每个月还 11100 元。

但是你把 200 万存银行 5 年，每月利息都有 8000，接着复存，利滚利，后期的利息都会超过 11100。

而且你只需要拿利息去还，你这 200 万不会少。

当然，你不大可能靠存款利息去还贷款，因为你要是存一年，大额存单也一般只有 3%，那样的话每个月利息是 5000，距离 11100 差距不小。

但是通货膨胀是不会停下的，房贷虽然利息多，但是 5 年后可能这点钱就没什么了，10 年后你会后悔自己当初贷少了。

穷人拼命存钱，富人拼命贷款。富人如果能撸到房贷这样的贷款，他们愿意贷出来几千亿几万亿。

如果你是做企业的，你贷款 2 亿，每个月还 111 万，每年还款 1333 万，说实话别说 30 年，还 100 年你都愿意。

30 年后的 1333 万还能值几个钱？

像房贷这种可以大额贷、小额还、低利息、没有复利（没有利滚利）、不提前催收本金、一个人同时只能贷一次的好东西，居然还有人嫌弃…

我现在特别希望，能给我第二次背房贷的机会，如果可以，而且还是三成首付，我现在就去买第二套房…

知乎用户 光棱镜​ 发表

所谓银行家，就是晴天千方百计地把伞借给你，雨天又凶巴巴地把伞收回去的那种。

-- 辜鸿铭

讲真，中国现在的房贷利率高不高？

以前几十年的经验来看，不高！

毕竟经济增长速度是如此之快，帕累托改进持续了几十年，人人分享改革成果，个个收入大幅增长。

这样的大前提下，银行借你钱三十年却只收你接近本金的利息，简直就是雨中送伞啊。

可是这钱是三十年后才需要还吗？

并不！

你会按月分期还本付息，而多数人选择的贷款方式会导致他们还要继续还已经还本部分的钱的利息。我们姑且不去计算那复杂的公式来求得实际利息，那个去花呗回答下看看，就懂了。就单单我们会按月还本，银行的风险就是逐月减小的。

win win？

看起来真的是这样的！

银行赚赚取了利润；你得到了本不该这个年龄享有的生活；经济发达了，税收和各项收入也大幅增长了。

可这钱是借来的啊~

借钱是要还的~

还需要附上利息~

你的人生，有几个可以工作的三十年？

我想，应该是只可能有一个吧。

讲真~

我想懂的人，读到这里就该懂了。

身处黄金时代的人，请享受这样的时代。

以上

知乎用户 平老虎​​ 发表

30 年前，也就是 1990 年，青岛的房价好像是 800 元。

现在那个年代的老房子的房价一般是 25000 元。涨了 30 倍。

30 年房贷利息也就是一倍。

假如说 30 年前有 30 年的房贷，那么有多少来多少吧！

我不是金融人士，但是身边的事情还是令人感慨。

二十年前，我们公司开发部有位女大学生，因为开发部虽然加班多，但是一年收入几万、十几万，她早早买了房子，然后再继续贷款买房子。据说已经 4 套房子，现在青岛一般地脚房价是 25000 元 / 平方米，算起来价值千万。少奋斗半辈子。

如果当年的钱没有买房子，全部存下来，估计现在够买一套房子的吧？

父亲在 1990s 曾经动过心思到青岛李村买房子，20000 元一套院子，如果当年买了，现在增值恐怕 50 倍。

知乎用户 知乎用户 rXQLDb 发表

知乎部分网友现在挺浮躁的，你明明在当前城市买房压力巨大，生活质量受房贷影响直线下降，还要拼了命的上车，然后开启知乎新一轮提问 为什么现在的年轻人都不愿意生小孩？

我只想说你特么自找的，人贵在有自知之明，别被知乎焦虑的风气影响，买不起就不买，换个城市，有家更有生活，这很难吗？

现在买房杠杆拉满表面是赌国运，物价一直通胀下去，工作一直稳定，工资一直涨，其实也在赌国家房地产调控的决心，国运昌盛后资本转向实体经济，户籍制度改革甚至取消，就近入学变为入学摇号，公班学校教师流动执教等等。

其实还是看经济实力，我有钱，没地方投资，或许可以赌一赌。我掏空六个口袋，还给资本家卖 30 年命，严重降低生活质量去赌真没必要。

一线买不起，就二线，二线买不起，就三线。一百多平三室买不起，就七八十平两室，高级学区买不起，就普通学区，普通学区买不起，就没有学区上学交点择校费一样上。房子够住就好，贷款不影响生活质量就好，别跟自己较劲，那么拼谁知道活不活得到贷款还完呢？手动狗头。

至于房贷 30 年利息等于本金，你不会公积金贷款吗？

知乎用户 搬砖侠 发表

你看这个问题下面搞金融的几乎清一色都是在跟你谈通胀，能贷款就贷款能贷多就不要贷少，贷到就是赚到，不贷亏出翔来。

为什么呢？因为你不贷款他们怎么搞金融，你不贷款他们怎么跑赢通胀呢？

他们绝口不提 35 岁的失业危机，即便在阿里这样的头部企业都会面临成为被输送的社会人才。

他们绝口不提一个家庭但凡有一个至亲重疾会给无积蓄者带来怎样致命的伤害。

他们绝口不提一个普通人能拥有什么样的路径跑赢通胀。

他们绝口不提一个普通人如何薪资不断增长。

我国经济增速明显放缓的当前，大多数人面临的根本不是薪资增长，而是大概率的失业，收入减少，这部分人才是社会的大多数，用站在风口的金融互联网头部人士的投资 —- 复利跑赢通胀，贷款 —- 货币贬值等于白嫖的思路建立数学模型，得出的血赚结论，离劳苦大众相去甚远。

站在他们的角度不会明白的是：很多人穷极一生都赚不到本金加利息的总额，即便赚到也存不下那么高的金额，因为还有更多的消费贷、校园贷甚至裸贷等着他们去填坑。

知乎用户 龙哥语录 发表

给大家看一些数据，亚洲各国或地区买房贷款：

由低到高：（以下数据均相对准确，比如新加坡最低 0.8，最高 2.2，但供参考）

中国台湾：1.2%

新加坡：1.8% （浮动为 1.25%， 2021-4）

中国香港：2.3%

日本：2.5%

马来西亚：3.3%

泰国：3.5%

中国：公积金贷款 3.25%，商业贷款 4.9%

按照以上中国商业贷款算，以 100 万为例，30 年差不多是 90 万利息，本金 0.9 倍。

以台湾为例，100 万贷 30 年 19 多万利息，本金 0.19 倍。

你怎么看？

知乎用户 半耕半读​​ 发表

一、房贷是给年轻人的福利

一般来说，一个人的收入规律是年轻时赚钱少，随着年纪的增加赚钱越来越多。假如没有房贷，你的上半生会过得很惨，而下半生有钱了，然而需要花钱的地方也不多了。房贷无形中平滑了你一生的现金流，让你上半生就可以享用下半生的财富。

二、房贷是个杠杆

过去 20 多年，城市化和改善民生的需求使房价翻了好多好多翻。中国多少千万、百万财富的居民是通过房贷实现的？一个月赚几千块钱，却能拥有上千万的房产。如果没有这个造富运动，想都不要想。

当然杠杆能在房价上涨中放大你的收益，也能在房价下跌时放大你的亏损。别人吃到的肉不一定轮的到你。在房住不抄的政策之下，投资有风险，买房需谨慎。

三、在通胀下，贷款对债务人有利。

这是过去二十年房贷的又一个大好处，过去二十年中国经济的高速增长也伴随着高通胀。而世界上最完美的抗通胀的东西是劳动力。高通胀下，你的工资越来越高（即使在你能力不变的情况下），所以十几年前咬着牙贷的几十万，现在还起来异常轻松。

四、过去不代表未来

过去买房的成功是和中国经济的大环境分不开的。房贷的那点利息不足挂齿。但过去不代表未来如果是投资性购房，你要慎之又慎。

城市化走过大半，然而老龄化却加速到来。中国经济已不太可能重回 10% 的高增长了，人口红利和投资红利已经快吃完了。而中国居民 66% 的财富在房子上，房子成了促进居民消费的负担，而中国也再不会刺激房地产了。房地产的造富运动基本结束。

总结：30 年的房贷利息几乎等于本金，对于过去的二十多年，利息太少太少，不足挂齿。对于未来的三十年来说，呵呵，一看运气，二看你本事了。

关于大的趋势，建议看我下面的文：

90 后的一代真的还能通过攒钱改变现状吗？

知乎用户 信贷规划指引 发表

生平最鄙视一句结论出来炸鱼的

作为一名贷款从业人员，应好友邀请随便聊两句。

首先，购房办按揭（注：特指银行商业贷款，公积金可以改天另开话题再论）时，在等额本息，等额本金，这个还款方式上，没必要过多纠结；

原因如下：

1. 当前各家商业银行在审批按揭时，大多要求夫妻双方月收入 2 倍覆盖月供，如果都是知乎上年薪百万的，按揭金额很低且名下无其余在还贷款的，可以无视这条；

如果月收入在平均线附近的，其实没什么选择，为啥？因为等额本息月供低，是最容易达到被月收入 2 倍覆盖，符合银行审批政策的。伤人么？对不起，就是这么伤人。

或者说，中国的监管就是这么伤人！试想，如果家庭收入都用来偿还贷款了，请问你拿什么去开销，养老？育儿？正常消费？这才是家庭稳定，社会稳定的有力保障。2019 年强制各家银行将存量贷款从挂钩人民银行基准利率切换至挂钩 LPR，初衷是一样的，适当调低贷款月供，释放家庭消费能力，维持社会稳定；社会主义好啊…

2. 有的时候，人过于担心太久远的事，头发白的快；说不定 5 年后你这套按揭房涨疯了早已出手，说不定 5 年后子女教育学区来了逼着你换房子，我们务实点，先聊聊 5 年的吧，数据说话。

这两张性感的表格（任何商业银行官网都可以找到的贷款计算器），是以 100 万按揭金额，30 年期限，同样的利息计算，一个等额本息，一个等额本金，截取了 5 年的数据，一目了然，发现问题了么。

5 年里面两种还款方式利息差了多少钱？我个人认为几乎没差别，杠精起开。

3. 商业银行在办按揭时候，负责任的信贷员都会提醒客户 “我行 X 年后允许提前还款”，懂经的客户，也会主动问一下信贷员，请问你们银行多久后允许提前还款啊，有没有违约金啊（多么和谐的画面），提前还款是个非常非常非常重要的环节，大部分银行应该都接受部分提前还款以及全额提前还款；

因为银行是以剩余本金来计息的，假设 1 年后夫妻把今年发的横财拿出一部分，比如 50 万去归还了部分本金，则从扣款第二天开始，系统里对应计息的本金就少了 50 万，而且通常可以同步选择是缩期（保持月供不变，降低剩余期限）还是降低月供（保持贷款剩余期限不变，减少月供）。

经过这么务实的 3 个视角，上帝都被感动哭了吧… 百忙之中抽空码字

刚刚说了首先，下面说然后，贷款就是贷款，投资就是投资，合理调整自己 / 家庭的资产负债表无可厚非，每个成年人也应该尝试学着去做，不学那就适当支付学费咯，找专业的团队打理未尝不可，合理控制了杠杆，调整家庭资产负债表。

知乎用户 杭州房哥 发表

买房贷款给购房者带来了方便，但作为买房人，今后也不得不面对一个严峻的现实问题，那就是需要向贷款银行支付一大笔贷款利息。

不知道准备贷款的你，是否仔细计算过，20 年或 30 年房贷，到底需要支付多少利息？对于购房的你来说，当然是支付的利息越少越好。

房哥帮你捋一捋，选择贷款期限和还款方式怎么选？

贷款利率

首先要清楚房贷利率的确定。

对于准备买房的朋友来说，房子的价格与按揭的利率是拦在前面的两座大山。在房子价格方面，在国家强有力的调控政策之下，目前已经形成了房住不炒这一局面，疯涨的势头被遏制住了。

当前商业房贷利率已经不再是依据中央银行的基准利率实行了，LPR 利率改革以后，房贷利率是在最近一期的 LPR 利率报价基础上加点形成，加点一般是固定的（地区之间不同），LPR 利率则是每个月报价一次。

LPR 利率改革以后，利率并没有出现大幅度的波动。因为利率是波动的，整体上在一个比较窄的区间内震荡。最终的贷款利率虽然有波动，但是并没有比较大的变化。

我们不拿一二线城市做比较，一套 100 万的房子在小城市很常见，首套房按揭付款比例只需要 30%，所以首付款只需要 30 万就可以了，另外贷款 70 万元。

正是因为买房可以贷款，所以才有越来越多的人能够买房，买房才会变成现实。

30 年贷款利息

2021 年最新商贷利率 4.90%，但是允许各地根据实际情况加点，所以想用 4.9% 的利率贷款，基本上不可能，实际贷款利率都会比这个高。

根据房哥统计的数据表明，按照全国 41 个重点城市 674 家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021 年 3 月，全国首套房贷款平均利率为 5.26%。

以该房贷利率为例的话，房贷 70 万，30 年还清，可选等额本息或者等额本金。

还款方式为等额本息的话，需要支付的利息为 693114.57 元，每月 3869.76 元。

还款方式为等额本金的话，30 年需要支付给银行的利息为 553834.17 元，首月偿还贷款金额为 5012.78 元，以后每月递减 8.52 元。

通过计算我们发现，无论是等额本金还是等额本息，与贷款 70 万本金相比，都已经非常接近了，尤其是选择等额本息的话，利息基本上等于本金了。

20 年贷款利息

30 年的贷款期限，利息确实不低。那么如果在还款能力尚可的情况下，选择 20 年的贷款期限，又该支付多少利息呢？

以该房贷利率为例的话，房贷 70 万，30 年还清，可选等额本息或者等额本金。

还款方式为等额本息的话，需要支付的利息为 432996.93 元，每月 4720.82 元。

还款方式为等额本金的话，20 年需要支付给银行的利息为 369734.17 元，首月偿还贷款金额为 5985 元，以后每月递减 12.78 元。

如何选择贷款期限和还款方式？

如果房贷 30 年，选择等额本息还款，30 年比 20 年需要多还款 26 万元。

如果选择等额本金还款，30 年比 20 年需要多还款 18 万元。

这个利息差距，可不是一个小数目。

另外，等额本金与等额本息的利息差距也很大。

因此，房哥提醒那些按揭买房的人，在选择房贷期限的时候一定要根据自己的经济能力，尽量选择贷款期限短的还款方式，并且尽可能选择等额本金的还款方式。

如果有可能，你还可以选择贷款 10 年，选择每月两次还款的方式等，这样都可以减少房贷利息的支出。

知乎用户 乱乱的 发表

怎么看？反过来看，看看银行放贷的条件，审核的标准你就清楚了！

不是事业单位公务员这些的老百姓你还真不容易贷出款来！

说白了银行都对你的职业（事业单位公务员除外）收入不报那么大的希望！对你的房子都不报希望！

过去，那是过去！普通人再想靠房子来发家致富的这条路已经很难走了！

普通人能不贷款就不贷款；能多付首付就多付首付；能多找亲戚朋友父母借钱就多借钱；能提前还款就提前还款！别被那些营销文章洗脑了！

知乎用户 他乡异客 发表

谢邀！

30 年的房贷利息几乎等于本金，这是再正常不过的事情了。

但其实，房贷对我们买房的人来说，真的是一件巨大的金融福利。

（1）首先对于利息而言，房贷是普通人能从银行获得的、成本最低的资金。

一提到贷款，很多人都会说，贷款很吃亏啊，要还白付那么多利息。为什么说借钱反而是福利呢？

因为，不管如今再怎么限贷，首套房的贷款利率仍然很低，基准利率只有 4.9%，有些城市还能在这个基础上打折。

这不算最低的，每个上班族的五险一金里，有一个住房公积金。用它贷款买房，利率只有 3.25%，相当于银行房贷基准利率的 66 折，非常划算。

要知道，假如你用信用卡借钱，一年的利息差不多要 18% 呢！

试想，如果没有房贷的存在，所有的房子都要全款买，按照现在的房价，又有多少人能买得起房子呢？

尤其对年轻人来说，首套房的房贷，也被称作 “处女贷”。不论是贷款利率的优惠程度，还是可以贷到的额度，恐怕在很多城市都是一辈子仅此一次，好好珍惜这个机会吧。

（2）其次，对于 30 年的贷款期限而言，不仅能减轻压力，欠的钱也在慢慢 “变少”。

首先，当我们买第一套房时，经济压力往往特别大。

所以在同样的贷款额度下，拉长还款期限，可以减轻近几年的经济压力，将这份还款压力分摊到未来。这本身就是一个非常务实的选择。

并且，别忘了，未来你的收入会增长，而货币却会因为通货膨胀而贬值。货币贬值，意味着你欠银行的钱，也在贬值。从这个意义上说，你欠的钱在慢慢 “变少”。

这也是为什么前辈们的经验往往是三五年过后，发现这点还款压力，其实并没想象的那么大。更多反而会后悔，当初怎么不再多贷一点呢？

所以，不用太在意利息的问题，好好利用你的房贷福利吧。

如果我的回答对您有帮助，麻烦动动手指点个赞吧！

知乎用户 林章鱼 发表

彻彻底底的欺负广大人民群众缺少基本的金融常识。

是常识，常识，常识。

回过头去想想，今年的 10000 元人民币和 30 年前的 10000 元人民币购买力是否一致？

想明白这个问题了，就知道房贷是怎么一回事了。

货币的时间成本和利息之间的关系，百度一下，了解一下怎么算，就知道买房该怎么贷款了。要么就别买，租房也是一种不错的选择，多体验一点人生的悲欢离合不是也挺好。

知乎用户 呜莎花园 发表

这个事儿不能只算总数哇。

咱们举个例子看，比如说房贷月息 0.35%，年息就是 4.2%

这个利率的贷款，即便是你有支付全款的能力，我也会建议你不要支付全款，用买房子的钱去理财，然后分期还贷。你这笔钱 30 年后可以翻倍是一定的事儿。

知乎用户 zhiser​ 发表

30 年的房贷总利息和本金差不多，因为是按揭，相当于 15 年到期一次性还本付息的长期抵押贷款，年化 6.66%。

坦白说，这个利率在中国不高，因为大量信用贷款利率远比这个高，比如网商银行的借呗，可以年化 15-18%，各大信用卡也有这么高的利率。

但和欧美日比，这个利率是非常高的利率水平的。因为这是抵押贷款，不是信用贷款，不能和纯粹信用贷款利率来对比。对于银行来说，抵押贷款本身风险比较小，三成首付，几乎是零风险。

我们之所以觉得这个利率不高，是因为中国这些年的经济在高速增长，老百姓的收入上涨也很快；货币增发很厉害，导致物价上涨也很厉害。

所以，有人就会觉得这个利率不高。但实际上，中国近 30 年的经济增长速度，是人类奇迹，不可能一直这么快的。

知乎用户 辛十二 发表

经济的原理我不懂，我只知道 30 年后，本金翻番也不见得买得起现在的房子。

知乎用户 老陈​ 发表

这事儿其实特别简单，不用算什么劳什子费力的等额本金还是等额本息就能知道到底是赚了还是亏了。

你去银行存钱，是银行求着你对吧？你去贷款买房呢？是你求着银行对吧？一般什么情况才会要求着对方呢？好好想想？肯定是占对方便宜嘛对不对？不然也不会是 “求” 了。

如果以上还没琢磨明白，那你再想一个问题，你贷款 300W 买了套房，利率是 LPR+50bp，细想想你这辈子还有别的机会能在如此低利率的情况下借到如此多的钱吗？不可能！想都别想！

最后说一句，不要光看到要还的利息这部分小钱，更重要的是要看到被通胀稀释掉的那部分大钱！100 块钱 20 年前能花很久，现在够去趟超市吗？M2 增速如此高的今天，RMB 未来韩元化甚至日元化又有什么不可能呢？

知乎用户 童毅​ 发表

其实，人口规模变小了已经是确定的事实了。

如果你的房子是买在 北上广深或者是人口流入的强二线城市。

那么你的房子是可能还是可以涨的，但是如果你的房子是在四线城市，大概率等你还完房贷，房子也就是老破小了，根本也就卖不出去，也就不值钱了。对你来说，房子就是一个商品，跟车子一样，直接就贬值了。

如果说，你的房子是在核心地段，城市每年还是有不少的社畜涌入，随时都可以把房子租出去变现那种，或者随时都可以卖的，那你这个房子是肯定是可以一直给你带来收益的，那肯定是增值的。

房子抛开城市，地段，光谈收益有无，其实是扯淡的，反正要知道，核心地区的土地是和核心资源来的，也是稀缺资源，稀缺的东西才会有价值，再怎么说，二十年后北京的房子肯定是远远高于现在的，更可能高于你房贷的利息，其他的城市就难说了。

知乎用户 积极正能量​ 发表

作为金融从业者，我可以负责任的说！30 年的房贷，是国家能给你的最大福利！是无产者最大的潜在财富！

以下 2020 年 8 月新增

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挺多人不理解的，正好有时间，那就来补充一下

举个例子。等额本息购房贷款 30 年，共 500 万。假设利率 5.25%。计算得出每月还贷 27610 元，一年还贷 33 万出头。30 年还款正好接近 1000 万，既提问者说的利息等于本金！

那从有钱人的角度（有钱人是指我买房其实可以不用贷款，我手上其实有超过 500 万的现金可以全款购房），我如果每年的投资收益超过 33 万，我肯定会去贷款的呀！33/500=6.6%，是不是很神奇？我只要投资收益比贷款利率做高那么一点点，我就可以覆盖我的本息支出，同时 30 年后，我的 500 万还在手上！

所以从这个角度来说，按揭本身不是一个坑爹行为，利息总额高只是因为贷款时间太长的缘故

知乎用户 偏执不是奇葩 发表

房贷是一个普通人能接触到的最大的福利了，也是最大的金融杠杆了。

09 年我们单位团购，特别偏的小区，一平不到 1800，一百零几平。你只要点头，手续单位给办，不用交钱，直接给你贷款 20-30 年，每月供月供就行。给了 10 个名额，退回去 7 个，只有三个人买。那时候我工资 1500。我问我爸说要不要，我爸说太偏了没必要买。现在我工资乱七八糟加起来每月平均 6000 是有了。

你知道那个房子现在多少吗？一平 5500 起步，当时我们团购的楼层朝向都特别好，基本一套 60 万左右。这几年，我公金积存了 9 万。特么的当时要是买了，现在贷款也就剩个两三万吧。相当于每月交 1000 块，交了 10 年拿到一套 60 万的房子。你说房贷有没有用？

还有当时买的三个人之一，是我一哥们，也是发小。房子到手后找了个来我们这做装修的外地人，免 2 年房租换个基础装修加交房时翻新。14 年装修师傅交房子开始收租继续租给他，600-800 一月。贷款自己每月补几百，16 年公金积充抵一次后，基本房租就能还贷款了。19 年，公金积充抵加上发了 2 万奖金，人家把贷款还清了。20 年初我们这搞拆迁，房价又猛涨一波，他 59 万出了那套房子。然后买了辆 A4，拿 30 万定了套集资房。（就是开发商刚开始施工，要等两三年才能交房，先给 30 万，有贷款资质了再贷 45 万。总价 75 万不会变。）我跟他去咨询公积金贷款，他准备贷 20 年，开始每月好像 3500 左右，然后他跟他老婆每年公金积能充抵 3 万多，每年充抵一次，月供就会降几百。大概不到 7 年就能还清。3 年后贷款，7 年还清。这大概又是一个 10 年规划，我也估计十年后，那套房怎么也能卖个 200 万了… 而他每月出的也就 3000 多月供… 相当于交 30 万，再连着 7 年每月存 3500，存够 7 年一次性给 200 万，你说是不是福利？

我个人房子目前是第一套房。因为个人投资失败，所以没能力继续买。我计划 3 年内还清负债，再 3 年用公积金充抵加自己存款把这个房子贷款还清，然后马上换大房子，公金积贷款最大额度来买。我下半辈子我觉得基本就是贷款屯房了…

————更———————

不是，我没有什么要杠的意思，

我也知道房价不会跟前十年一样涨。

但是目前来说，确实没有好的投资方式

我的目的仅仅是涨幅冲抵通货膨胀。

不然咧？每年 3 万放在账户里贬值吗…

生意不会做，股票亏的一塌糊涂。

我按揭套房子，每月还点，公积金扣点

总得来说还是比较合理的理财了。

知乎用户 荔枝 发表

韭菜长再快，也只能一把刀噶，

双刃噶韭菜，韭菜齐根成高尔夫球场了，活不活都是个问题。

以往无产阶级的枷锁是资产阶级给的，不劳动不得食，

劳动就等于被剥削，

社会新闻香港老人一份工作干了 49 年，86 岁还在工作，

是因为李超人把剩余价值拿到无以复加，把一个人从壮年剥削到老年，永远住在棺材房里。

我们本来无数先烈前仆后继，人民英雄纪念碑上写得很清楚，从解放战争和人民革命开始，上溯到 1840 年，抗争了一百多年，

就是为了从农业国跃升为工业国的时候，不要大部分人附赠一条从生到死的枷锁，

这股力量不仅让法西斯军国主义闻风丧胆，也摧枯拉朽了国府代表的买办资本家的枷锁批发政权，进而打退了联合国军那些白皮刽子手，资本家的奴仆，

这一百多年，经历无数次试错，总结，阶段成就，今天的我们如神迹般建立出来一个秩序，这个体系里，人和经济社会匹配的程度，是历史最佳，是人类文明力量的峰值，

在普惠的温饱、教育、医疗上空前供给；

在抵抗自然灾害，应对威胁文明存续的危机上力量空前；

在个人价值实现上，也不会阻止一些有天赋有头脑的个体崭露头角，

但人总要面对自己的来路和源泉，

一百多年前我们就是农业国，

根植在内心对土地对房屋广厦的喜欢是甚至是基因层面的。

每一个大学毕业生想当老师，都得修教育心理学，因为我们早就认可，教育是心智层面的，是需要洞悉人性的，

同样、对消费、对劳动的心理探究也很重要，甚至不谈心理谈经济利益是很可笑的。

为什么有 30 年按揭这种逆天发明，有谁真正想过没有，

要知道文明史也不过数千年，工业文明不过二百多年，5000 年历史首尾相连，不到一百个人，

一个人可以经历大清国，也可以目送人类登月，

这么久的历史，这么大的变数，

谁要背 30 年，360 个月的月月贷呢？

月经都没这么准时好吗。

革命、解放战争的主要对象是三座大山，跟人们想要居所的传统思想并不直接矛盾。

当年宋庆龄先生为了支援我们革命，把孙先生留给她的房产都变卖了汇款过来。

《建国大业》电影里，主席劝她留在大陆，特意说了句就住在北京，也就是今天后海的宋庆龄故居。

当时弹幕说啥，说还是主席有办法，说二环里送一套大院子，国母就留下了。

所以根本不是半懂不懂金融通胀那些键盘诺贝尔经济学奖说出来那么冠冕堂皇，这就是纯粹的心理问题，

庆龄先生有崇高的革命理想，有对人民最好期盼，所以不在乎什么房子啊地的，能换成钱都换，

绝大部分老百姓，没那么崇高，或者没有机会投身伟大事业，没有机会崇高，

就像弹幕里虽然没有恶意，但暴露出来的就是对房产的看重，

说直白点，中国人，对居无定所的恐惧，远大于毕生还贷的恐惧。

虽然毕生还贷已然太恐惧了。

空腹吃早饭不健康，这是个冷笑话。

本来是无产者，一次变成负产，身背 30 年首套首贷当然很可怕，但那么多人硬着头皮上车了，

借 100 万还 200 万，借 180 万还 360 万，这种恐惧都有人无视，

其后才有什么房价起飞，才有什么通胀说、房价上涨说、城市化率提高说、

万川集海，房价要涨，

这个在朋友圈房产中介已经发烂了，什么都扯到房价是基本功。

银行这中间扮演的角色很有趣，是很复杂的。

本来先贤们是政治、军事、经济都满点的超一流人才，资本主义国家银行起到的作用和促进经济发展的功能，我们的银行都能完全做到，甚至远远超过，

商品房和房贷按揭这种 “狼狈兄弟”，

明显不是被发明出来的，初衷也不是为了扩大银行的收益，

其实就是为了应对广大人民最朴素的需求，对人居条件的基本需求，

从这一点上，30 年房贷的发明可谓功德无量，

第一批商品房，背上三十年房贷的，没有一个骂街的，要骂只会骂自己当初怎么没砸锅卖铁买更贵的，

一个月还个百八十的算事吗，今天肯定不算了。

所谓银行，最根本的，剥离所有花里胡哨，唯一的运行核心就是放出去，收回来，目的就明确，要放得出去，收得回来。

所以利息是必要的，至于多少，那是高学历的人算的，但有一条傻子也知道，刨去坏账得赚钱。

银行不是善堂。

很多人把房贷搞成算术题，或者搞成发改委还是键盘诺奖似的，黑天鹅灰犀牛一通胡扯，加上蚂蚁天猫分析个遍，不像在聊正事，像是开动物园，

你自己对房贷的看法，对房子的看法重要吗，其实根本不重要，因为你那点房贷在银行的系统亿牛一毛都算不上，

要站在银行的角度，就会发现问题很直接，首先要明确给谁放贷，

运营良好资金流充足利润好的企业，为啥要带利息的钱？所以银行求着他们贷款他们都不一定贷款。

最好收的贷款永远是大牛企业的，宁可利息低，大宗省事。

房贷甚至不如个人消费贷，

原因就是人一辈子遇到的事情太多了，不到三十岁的人，非典新冠遇到两趟了，谁能保证自己三十年后的事情？

银行更不敢保证，一断供，银行就拿到手里一个特别难变现的东西，全都断供，银行就拖垮了，抓一堆房子变成贝壳了。

所以当年不是谁都能办下来房贷的，如果公务员老师事业单位这种稳定收入群体，银行是开绿灯的。

很多人家里中心城市一堆房子，不是说人家就一定违法乱纪有灰色收入，其实就是沾了银行眼中优质客户的光，一套一套腾挪，越换地段越好，越换房子越大，是用了银行资金的杠杆拿到了经济发展的收益，这和大地产商道理是一样的。

那什么叫系统性风险，

就是放出去了，收不回来了。

蚂蚁为什么藐视监管一定被整治，就是他在给没有偿还能力的青年放贷，

很多人说蚂蚁的问题是让银行背锅，银行不高兴，其实三百五百花呗银行还真看不上这点小钱，

最大的问题还是遴选机制是成本高且不准的，

要知道买房子不是买特斯拉，抱着买完立马跌十万的心态图爷乐意，

买房是肯定盼涨才买的，背房贷肯定是觉得自己不会失业才背的。

但在银行眼里，所有人都拍着胸脯借钱但总有人就是还不上，这个是数据一清二楚的。

蚂蚁系芝麻信用那一套，很多人尬吹，说什么建立起新的社会信用体系，那是纯扯淡，

芝麻分只能说明这个人喜欢网购，消费能力旺盛，

出早点摊的阿姨可能芝麻分连白领一半都不到，但是人家月入白领好几倍，门面好几个。

银行出于成本不可能给所有人做更详尽的财产调查，

查一年流水，查征信已经是极限了，然而我们都知道，流水是可以做的，征信是要维护的，

那么问题就来了，一个连借呗花呗都还不起，征信里那么多条网贷记录的人，银行敢批款吗？

马云用一己之力，把原本还算有效的体系整得乱七八糟，还振振有词，这才是系统性风险，

前两年多的是这样的事，就比如一个 40 + 的小领导，换个华为手机，以前都用现金现在也学着支付宝扫码付了，然后一通瞎操作，把花呗用了还没管，年底一看欠了几百，赶紧让家里小孩帮着操作给关了，

刚进大学的小孩，兜比脸干净，没钱开房，以往只能抱着麦当劳互啃解解馋，现在有花呗了，开几次房发现还不上了。

这两种人就不算一类，但是很难区别，很多人觉得，这还不简单嘛，从年龄，从流水，从这从那的，但我们反观一下周围，有多少小年轻是咬牙上车的，有多少是银行怎么监管他们就怎么顺着，就是要批下来这一两百万的贷款，背上三十年债务的，

30 年的房贷利息几乎等同于本金，这是个非常可怕的事情，

对个人来说，这是小马过河，一个人一个体验，

还有一种风险是，明明自己是个蛐蛐，非觉得自己可以当小马，其实茶杯都能淹死自己。

30 年按揭初衷是惠民的，

放不放贷是要有规则的，

只有几个银行巨头能抵御我国如此多的城乡居民，可能出现的坏账还不起的种种风险，但随之而来的就是申请房贷的人何其多，真的没有什么模型来算出你连续 30 年收入稳定且无意外，阴曹地府黑白无常还不来找你蹦迪的这种概率。

假如一部分年轻人的觉悟，变成花 30 万买个 model Y，还两三年贷款就还完了，躺平了睡后排，平时想去哪去哪，一分钱债务都没有，就图个顺心，想喷老板喷老板，想不加班不加班，群里跟老板对骂，没房贷底气十足，

我感觉早早背上 30 年债务的人，其实是没什么资格瞧不起这些人的，也隐隐有些羡慕。

有赖于国家昌盛，长治久安，太多人高估了自己的还贷能力，也高估了国家遏制通胀，减少贫富差距的决心，

不管多少人鼓吹房贷是机会，首套首贷是千载难逢，是某种 “恩赐”，把房贷就差等于初夜，其实还是利息太贵，

真的贵，

为啥这么贵，因为还不起的人借了太多，不敢不贵，

一个二百万的账烂掉了，得多少家庭省吃俭用还利息能把窟窿堵上？

所以那些活得稀里糊涂或者装大明白的人，别跟我算什么 4.9 或者 5.1，兴高采烈还以为就自己聪明，别人都是白痴了。

自以为聪明的人何其多，房贷才利息高的。

大家都能还得起，有多大屁股就套多大裤衩，

当下的房价和利息都不会这么高，房贷也会回到一个普惠老百姓的本来面目。

只不过是贪婪的，恐慌的，自以为是的人太多了。

再加上马云这种我死后哪管洪水滔天的，

所有人都承受了这个无形成本，也就是高房价高利息给经济民生带来的巨大伤害。

知乎用户 山鸡村的 X 先生 发表

房贷这种事，就是华尔街资本家吃了肉后留给我们这种普通平民百姓的福报啊。

美帝这里的房贷利率都跌破 3% 了，30 年房贷，如果是家庭自住第一套房的话还可以用政府背书的贷款 FHA，只要 3.5% 的首付，当然，首付越高利率越低。如果是退伍老兵，也有相应的贷款福利政策。

It’s almost free to borrow. 对于打工人来说，还有什么比房贷可以用极少的资金让杠杆撬动资产增值？

加州这种地方居民住宅长期以来都是上涨趋势，能跑赢通胀是肯定的，作为资产保值是一个好方法。回报率就不敢说了，算上成本维护费 3% 的回报率就算满意了。某些地区都做到 10%。

华人很少会真的还 30 年房贷，存点钱在投资账户，就算买债券基金都有 3-4% 的回报率，还免税。美帝这种没落的二流国家看得见下限和上限，普通打工的随着工作时长收入也会慢慢增长，这就是现金流。然后自己还掉一点本金，等过个几年房屋增值后再用 HELOC 继续杠杆撬动。加州这里的华人小地主们就是这么积累房地产资本的。

不过我个人还是不太偏向在美帝这种地方投资房地产，毕竟交的地税和维护成本都不菲。当地警察局消防局包括学校老师的退休福利都指望着地税呢。除非精力旺盛并且自己会修修弄弄，不然不适合我这种懒人。

Purchase a home to live. Invest in the market. 要赚钱，想利滚利，还是要靠金融市场。

不过魔都和一些沿海大城市的地产市场属于一个例外。我长期看好。例如魔都，换算成美元对比全球大城市每平米平均房价，市区的价格仍然有上涨空间。而且房屋持有成本几乎为 0. 市区的老破小当年 2 万元成本，父母单位的福利分房然后回购。如今每年的租金也是同比上涨。唯一能想到的成本就是物业费。不过这种老破小房子只要一个楼里一家住户不交，慢慢的整栋楼都不会交了。靠着大马路和高架，也是算准了政府为了城市面子会兜底。什么平改坡，立面粉刷，装电梯，下水改造一个都没落下。反倒是小区内部不靠近主干道的楼现在还是当年老破小的样子。

知乎用户 刚需帮​ 发表

第一，没有足够的资金要买房那是不得不贷款的

第二，算下利息，以北京上海为例，首套按揭贷款利息在 5.1% 左右。只要自己的投资收益超过这个利率，你的钱就是非常值得，比如沪深 300 的指数型基金，年化能在 7-12%，以 30 年为周期的长线来看肯定是无风险投资了。

第三，你贷款了之后是可以选择提前还款了，不管你是后悔了，或者之后某个时点获得了比较大一笔资金，或者是任何的原因都是可以选择提前全部或者部分还款的，而如果你全款买了房子再想做按揭贷款，机会就很小了。

知乎用户 看看想想写写答 发表

也感谢小兔子邀。被邀请了两次，我认真写个答案，但毕竟只是会计专业，抛砖引玉吧。

这是个未来预期的平衡，都说金融市场有价值发现功能，这就是体现之一。

在金融产品定价的时候，有个问题通常回避不了，是利率。有时候 ta 叫 yield，有时候叫 required rate，有时候叫 IRR，名字很多，但统一下来，就是利率，一个比率，收益与本金之比。这个比率可正可负，可甜可咸，代表了我们（借款人 + 银行等市场参与者）对给定本金下投资对未来收益的期望。

所以，30 年房贷利息基本等于本金这一结果，是借款人与银行交易达成的、最终统一的预期交接点。但这并不代表双方预期，只是双方预期的平衡。当银行按揭贷款定价的底线预期低于按揭借款人承受定价顶点时，交易才会达成，统一的所谓 “市场预期” 才会出现。

看到有答主就未来通胀走势进行分析的，有的暗含了 “买卖双方对通胀走势预期能达成一致” 的假设，这个假设是否成立有待商榷，毕竟不少答主就走势也持不同观点。而正由于不同预期的存在，使市场更加扑朔迷离也更有趣。

具体到个人认为目前的按揭贷款定价究竟是高了还是低了，这与每个人所处经济环境、个人客观存在，主观判断力，甚至是禀赋（先天条件，通常投了个好胎）都有关系，我们需要允许大家有不同的预期。然后，有交易需求的个体参与交易，在市场上发表看法，最终形成一个预期的平衡。

最后，我怎么看？这是一个市场的结果，但只代表过去，不代表未来。如果市场参与者预期变化，这个对比也许会加大，也许会变小，最糟糕的情况莫过于市场交易无法达成，但，只要大家需求还在，也许会以新市场的形式而存在。如果要评价目前利率的合理性，我只能说，请以官方为准。

知乎用户 许小喵​ 发表

虽然从金额上看商贷 30 年利息接近本金了，但是还是划算，因为通胀一直在发生，而且局部通胀很严重。作为一个 300 家轻食店的餐饮老板，在生活和工作的多方面都体会到了：

1、工资整体在上涨，部分地区的部分行业上涨简直可以说是夸张。先说我们开餐饮店的吧，2017 年我在苏州转让了奶茶店，之后回到上海开了一家店，就在中山北路。那时候店里请了一个阿姨，才 3800 一个月。但是现在我们在上海的外卖店，基本上工资达到了 4500~5000 一个月还要包三餐。我们因为主要做外卖，对员工要求不高，工资还算相对比较合理的。我看到有一些奶茶店工资动辄给到 5-6k，而且工作时间还很短。我看有一些刚入行的老板沉不住气，招不到人，工资甚至开的更高，或者还要包住。但是想想我们餐饮行业已经是个行业当中对员工要求比较低的，都尚且如此。再说我身边互联网公司的朋友，有在 2019 年工资翻了一倍的，也有 2017 年硕士毕业，2020 年就拿到 40 万年薪的，还有拿着 30 多万年薪还在感慨被新开的应届生倒挂的。

再说我老家云南五线城市，我爸爸一直是在地方的国有银行上班，都快到退休了，一个月才 7k 多。工资这么多年涨幅不高，但是好歹单位包三餐，比较稳定，所以工资不怎么涨也还好。我堂哥比我大 3 岁，在民企工作的，建筑行业相关，也是在我们云南五线小城市，一个月拿 1 万多，在当地算工资中上了。但是他也才工作几年，你算算。我爸前两天和我说他们单位的小年轻大学生毕业进了银行，一个月才拿 2~3k，对比外面行情实在受不了，纷纷跳槽。但是要知道，在我上初中高中的时候，我记得我的很多叔叔伯伯都也只有 4-5k。所以老一辈基本已经错过工资被 “通胀” 的时代了，但是年轻一代的，在一些有发展势头的民企的，真的有了两极分化的趋势。

回头看看在我读大学的时候，想到要贷 100 万的贷款，每个月还 6000 多，这是很恐怖的事情，但是现在 6000 块钱在上海能买什么呢？未来 10 年，6000 还能买什么？不可能每个人都承受不起，总有一些人是承受得起，而且能承受超乎他以前想象的，所以这个市场有了存在的合理性。当然了，这里说的也只是一部分人，但是我们本来就不是讨论所有人每一步都要一致，所以大家应当结合自己的情况来看待。而且讨论买房的人当中相当一部分人是在这个工资在通胀的范围内的。

**2、物价一直上涨，我也从作为餐饮店主的工作和我的生活中感受来谈。**毕竟做餐饮，感受是最深的，毕竟成本需要捋清楚，个人生活的话其实感受还是相对比较模糊的。以前总有人认为餐饮暴利，认为一份餐成本没多少钱，但真正做了餐饮的人才知道，成本逐年上升。我们公司还好，做了自营供应链，有自己供应链的城市，店里成本可以维持在稳定状态。2018-2020 我们的成本经过努力控制，每份仅上升 1-2 元。但是没有自营供应链的同行，很多单份轻食成本比我们高出 3-4 元，这只是食材和包装的产品成本。所以我们供应链都是看到重要食材降价就会下大的订单，一次性锁定价格，某些食品甚至成了像期货一样的存在。

再说生活中，尽管一直再说物价维稳，温和通胀，但是这是整体情况，食品价格真没降过。小城市不好说，但是所有一二三线，应该都有体会。什么时候买个 300ml 以内的酸奶都动辄十多块钱了，买个猫罐头动辄十多元二十多元。当然便宜的东西也有，但是能买任何东西都花时间反复对比再选出最便宜性价比最高，这不是每个人都能做出的反应，大部分人是默默地习惯了。物价在涨，同样的钱购买力在贬值，至少对于大部分现在还在讨论要不要买房的人来说，确实是这样。

所以说虽然我们看利息接近本金了，但是总体来说，现在看还是划算的，当然利息如果能更低那最好。

知乎用户 白菜梆子​​ 发表

无需看，只需算。

利率和还款法一旦确定，在 lpr 不变的情况下，利息的数额就是确定的。

贷款利率是多少呢？最近办理的贷款 5.3% 左右的比较多吧。这样 30 年等额本息还下来，利息基本和本金一致。

好了，那么现在的问题就是你是否认可 5.3% 的年利率。如果对 5.3% 的年利率没有直观的概念，那我们换个场景来看。

现在有个你不认识的人，提供了一堆或真或假的材料，想找你借 10 万块，承诺一年之后多还给你 5300 块钱的利息。他能不能还上你也拿不太准，如果他一旦还不上或者不愿意还了，你有两个办法，一个是把他的逾期如实报告央行征信中心，一个是走司法程序拍卖他的财产。这种情况下，你愿意不愿意把自己的钱往外借呢？

如果你不愿意，那只能说明，这个利率一点都不高。

知乎用户 鱼蛋大人​ 发表

举个身边的列子：

四线小城市，2012 年我姐大学毕业参加工作，2014 年准备买房，当时房价 3400 / 平左右。120 平，首付 15 万，全款 40 多万。贷款 28 万一个月 1800，20 年，连本带息还 43 万多，利息 15 万左右。这个是基本情况。

我认为十分值得，不仅仅是因为买的早的缘故，我用以下几个方面来解释。

1，房价的确涨了，而且可以确定的说，房价未来不会跌倒白菜价。横盘震荡或者是小幅上涨。以 2014 年为列，2017 年这个四线城市达到了均价 8500 的价格。也就是一平米涨了 250%。今年房价下去了一点，均价也差不多在 7000-7500。

2，工资收入。公职人员，刚开始工资不多。2014 年她一年可能就 5-6 万块钱这样。今年已经差不多一年 10-15 左右了。刚开始很憋屈，日子过得不好，不过还好那时候公家可以蹭饭，所以抗过来了。但现在一个月 1800 块钱，可以说是小 case 吧。

3，通货膨胀。钱在越来越不值钱，基本上钱每年都在贬值。大概一年贬值 10% 左右，也就是 100 块钱一年后就只有 90 块钱的购买力了。房子还是不错的抵御金融风险的工具。

纵上，其实你要看长期，眼前的房贷确实苦，看你抗不抗的过去了。

但是，我不建议一个大学生，或者很年轻的人就背上房贷，我妈给我说了好多次，说给我在老家买个房子。我没同意，一是不想靠父母，二是自己还有梦想。我姐毕竟是个女孩子，也不是名牌大学毕业，她现在收入稳定，有个房子，买辆小车开一开很安逸，而且还是铁饭碗，在我们这里也还有一点点的社会地位。我不买房的原因也很简单。

1，年纪大小了。如果买房子了我每个月差不多要还 3500 左右的房贷，如果有公积金还一半。也就是差不多一个月扣 2000 左右。而且我并不想太早像我姐姐一样生活。而且，公务员并不是你们所说的混吃等死，养老职业，公务员也需要很强的实力和工作能力才可以做的，我未必考的上。我还有自己的一个小小理想，虽然没有改变世界那么大。但是也想发出自己一个普通人微弱的光。我一直在广州追梦，还没有对生活认输，还在跟生活较劲。这是我个人的一个原因吧。

2，家里也不是富二代，拆二代。虽然是四线城市，一个房子首付也得 20 多万啊，装修也得几十万啊。我老爸 40 岁才生我，今年都 60 多了。要是都拿来给我买房了，我将来只会压力更大。当然不是不想给他们养老，只是我现在收入也不稳定，我不敢保证以后能给他们更好的生活，如果不确定的话，让他们自己手里有一点钱可能会对他们更好吧。

3，我不知道自己未来会在那里生活。我 20 岁的时候跟自己讲，未来一定要去心中的 “应许之地”。我现在还在努力生活，努力赚钱。所以不想这么早定下来。

4，有喜欢的人啦。不是老家的

以上，如果你也是个理想主义者，心中有梦，有诗和远方不如先去看看，去读万券书，行万里路。但是我其实不喜欢嘲讽把那些买房还贷款的人叫做 “房奴”。我觉得很不尊重，买房子的人他们也在用他们的热情，态度，在努力的生活，没有人可以嘲笑他们。买了房子的人也不需要嘲讽像我这种理想主义者。我也和你一样在努力的生活。只是我们追求的东西不一样。最后，还是有钱买房，没钱加油。不管有房没房，都要活的漂亮一点，精彩一点，因为我们迟早要失去它。

The end

知乎用户 茶哥反鸡娃​ 发表

我的看法就是数学不好好学，对不起义务教育。指数增长这种基本概念，很多老师小学就开始引入了。

比如著名的 “一天进步百分之一，一年下来就是 1.01^365，就是 37 倍！”

还有各种啥啥贷的 “日息只要几块钱” 甚至还有“时息几分钱”。

疫情期间，无数次给评论钢筋解释啥叫指数增长。

然后现在又遇见这个问题。

我怎么看？

体育老师的数学水平亟待提高。

知乎用户 溜达 发表

问问你身边有二十三十年工龄的人，二十年三十年前工资和现在工资的对比。

然后，再问问二十年前房价多少？

趋势没有标志性逆转事件之前，不会改变。

知乎用户 鹰郡铁匠 发表

房贷利息确实不算高，相当于国家低息借给你一大笔钱而只要 20 或者 30 年之后还清本息；而钱是会随着通货膨胀贬值的，时间越久实际还款就越少。

但是！普通人抗风险能力太低，未来是不能预计自己一定能够维持现有的收入的。

作为普通人，首选的应该是选择匹配自己抗风险能力的风险。

可能有点绕嘴，说人话就是如果你是公务员事业单位收入至少不会降低端铁饭碗那就 30 年贷款，小型私企职员就选自己能力范围内时间短的贷款或者提前还款降低风险（但是说实话 20 年和 30 年区别也没那么大），大型私企和国企可以看自身考虑灵活选择。

作为普通人，中年危机难以避免（除了铁饭碗）；所有以未来的个人收入一定不会降低为前提的假设都是错误的。

知乎用户 撒小加 发表

我从各种角度写过房贷的利息利率贷款年限什么的，今天不做算术题了，算术题其他高赞答主写的特别好，说一点最近新的感悟。

起因是这样的，有一个咨询客户，他现在房贷欠 40 多万没还，消费贷欠 12 万，信用卡欠 25 万，每月套现倒卡还款，所有债务每月的还款加起来 6000 多，现在有个朋友愿意无偿借他 40 万，他问我是要先还掉房贷还是先还掉信用卡 + 消费贷。

我给客户算了账，建议他先还消费贷和信用卡，客户还是纠结一个问题，房贷总共贷了 47 万，还了很多年，本金现在还有 41 万，每年还的都是利息，而且房贷的每月的利息比消费贷高，应该先还房贷才是。

我说废话，你房贷欠了 40 多万，消费贷欠了 12 万，房贷利息肯定比消费贷高啊，利息和利率是两码事。

抛开那些利率利息计算，抛开客户本身是否能够合理的利用资金实现投资增值，抛开客户未来收入是否会提升，为什么我偏向保留客户的长期债务，我觉得很重要的一点，叫做选择权。

选择权就是人生的自由权。

同样的债务，贷款期限越长，每月还款就越少，还款少就等于更小的现金流压力，就等于你手头能留存有一定现金，就等于在需要钱的时候能有更多的自由。

翻译翻译什么叫踏马的选择权的自由。

自由就是对现在工作不满意可以换个工作不用担心收入下降，也可以裸辞学习考个职业资格证书实现转型逆袭，不用担心这个月离职，下个月就还不起房贷，每天被领导骂着还要忍气吞声不敢摸鱼。

自由就是 2020 年基金平均涨了 40%，可以用自己的现金赚够当年的汽油费，不用看着别人吃肉自己连口汤都没得喝。

自由就是给孩子报个学习班要调个条件好的，不用担心这个月交钱，下个月房贷没得还。

自由就是让你能够放眼于长远的远期价值，实现更好的人生成长，而不是每天盯着脚下的路，担心自己迈不出下一步。

时间也是有复利的，每个月多还几千块，好像压力也就稍微大了一点点，可是长时间的累计下来，对人生轨迹的影响也不可小视，尤其是几个关键节点。

更别提还房贷的头 15 年，基本上就是人生最重要的 15 年，为什么不轻装上阵呢。

最后再提一点，说到选择权，选择 30 年的房贷可以提前还款也可以不提前还款，选择 15 年的房贷对于债务期限，你就永远失去了选择权。

知乎用户 匿名用户 发表

哪怕我有一次性付清的钱，我也会选贷款，特别是现在的局势。

最近办下来了，本金贷款 340w，30 年，目前 5.88 息。

老老实还完的话，本息一共 640w，看似很多很吃亏，实际上思维放长远来看还是很有甜头的。

首先，不说房价增值，哪怕小范围贬值。只要我不卖不兑现，房子都在那。

第一，通货膨胀。就不说了，也是大家都提到的。但绝对不是主要因素。不考虑也罢。

第二，未来收益和机会成本。要一次性拿出接近 500w 来全款，然后把钱换成一套房子。那得多大压力。哪怕有这个钱，账户多有 300w 资金运作。不说什么项目稳赚，大部分资金都能产生它的价值的。你觉得是拿工资去赚个几十万有机会，还是拿几百万去投资赚个几十万更有机会。对公司和个人来说，这些钱，发展公司或个人，多做点投资，账户里的钱如果年化有个 6%，这不过分吧。这利息的效益早早就回来了。

第三，居住。满足了几十年居住和品质的追求。交房即精装，在外面能租这样的少说 6000k 一月吧。不想给银行利息，难道就想给房东打工了吗？一年就算 10 个月，利息就回来 1/3 了。

第四，流水（很多人容易忽略这一点）。现在是个信用社会，很多人没有信用卡没有过贷款，在真正你需要钱的时候，就贷不出来了。其实失信，信贷空白都是没信用。信用 = 钱。免费涨钱，成为银行 VIP 不香么。

第五，对完全是（注意这个完全）自己开公司的人来说，你还可以租给你公司的人（你自己不就是么）。其实很多都是这个做法，公司给自己总裁租个房多正常，好处不便细说，为国家主动纳税，并为公司合理合法避税，多好。

等等等等

最后，根据自己情况，适当的财富杠杆和理性的资金管理，将会大大的将死钱运作起来。

你得到的好处太多，实际上你也起到了为国家做贡献，为社会调控资源到需要的地方作用。有回报是正常的，但是这些都是建立在你能承受的风险和负担内，并且具有理性的规划前提下。

其实国家也希望如此，房市不是经济长久的动力了，国家更多的是希望钱流向消费和金融。

知乎用户 特里独行的猪 发表

其实这话题很简单，但是很多人却揣着明白装糊涂。

等额本息即：等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

假设贷 100 万，按照 5.5 的利率，30 年，360 期计算光利息大概在 104 万左右，再加上你贷款的本金 100 万，就等于说你连本带利要还 204 万！哈哈，是不是慌得一批！

贷款金额越大，还款周期越长，则利率越高。

如果这样计算那我想大部分人就直接退出了吧，这哪是贷款啊，简直就是抢钱！

但是，我们要抛开表面看本质！这是利率的事吗？

我们先把他拆解一下

问：为什么会产生房贷？

答：因为买房，钱不够所以…… 办贷款

那现在大家明白了吧，你要真在乎利息，那就去一次性付款啊，哪来的那么多事，或者继续去租房住呀。这个问题不就迎刃而解了吗。哈哈

大家别说我杠，事实就是这样。很直接

再来说这个利息，目前利率在 5.5% 左右，那么就是说，每 10000 块钱一年的利率大概是 550 元，

你可能觉得高，那我在银行的小额贷款 8 万，按季度清息一年的利息加起来是 8000 多，这个贷款只有两年的期限。显而易见每 10000 元的年化利息是 1000 左右……

你品，你细品！没有对比就没有伤害！

我不说什么未来通货膨胀钱不值钱的事！

只说一个本质问题，凭什么既想借钱，又不想付利息？出了家门没人给你当爸爸！

当然我这个回答不是针对于提问题的楼主，而是某些层主的偷换概念让人很气愤。不知道这些歪理是怎么想出来的。

什么掏空六个钱包，什么背房贷就是抛弃父母，什么未来通货紧缩……

我只想说，你想多了！大部分刚需只是想有套房子，能顺利的成家立业，将来老有所养，孩子有个成长环境，找一套合适自己经济实力，能承担的起首付和月供的房子，该买的赶紧买，房价涨跌与否与你无关，你是要住的，是要生活的，至于这个利息，大家都一样，不是针对某一个人！

对于投资来说，你会天真的以为他们在炒房吗，哈哈，人就算赔了房价，至少手里房子我在，那你一个连房贷都没有的人有啥资格说这个利率呢？

知乎用户 知乎用户 D8l2lT 发表

我从零岁到二十岁，长了 1.8 米。那么我四十岁应该是 3.6 米了。

是这样吗。

知乎用户 刘八一​ 发表

在买房子过程中，很多客户会被等额本息、本金，贷款年限所困惑，今天来讲讲。

银行有两种方式收息，一种叫等额本息（每个月相同）、另一种叫等额本金（越还越少）。

来算一下，如果按照 100 万，贷款 30 年来算的话（按照 IRP 加基点 5.39% 计算的）：

1、等额本息

100 万 30 年，利息为 1019264 元，一共还款为 2019264 元；

2、等额本金

100 万 30 年，利息为 810745 元，一共还款为 1810745 元。

所以，你看，等额本息还大于本金呢，那么哪种更合适呢？

等额本息的好处：

前期，如果说经济压力大的话，特别是刚工作没多久的年轻人，建议贷满 30 年，而且采用等额本息的方式来还款，会更轻松一些。毕竟买一套房子已经掏空 6 个钱包，还要生宝宝、孩子教育、买汽车、养老、医疗等其他的投入支出。

等额本金的好处：

1）随着还款期限的减少，等额本金还款也随之减少，后期的利息也会越来越少，还款负担逐月递减。

2）借款额、借款年限相同的情况下，相比较与等额本息还款法，如果选择恰当的时机提前还款的话，本金前期已经还了很多，后期随着本金的减少，可以节省大量利息支出。

所以更适合做生意的或者说收入比较高的家庭，30 年单利息就差不多少 30 万。

其实，如果这是你人生第一套或者二套房子，个人建议一定贷满 30 年或者最多的贷款年限，因为你住个 10 年左右基本上上需求就会发生了变化，从而有换房的打算。毕竟马斯洛老爷爷的需求层次理论，还是很贴近房地产市场的。

而且并不是说，你贷款就要还 30 年的利息，后面的本金是不生息的，银行是不会扣的（当然你提前还贷，会扣一个月的利息作为违约金）。

更何况，除了没有算通货膨胀，还没有算上你升职加薪、当上总经理、出任 CEO、迎娶白富美、走上人生巅峰的机遇呢！

想想是不是还有点小激动。

知乎用户 对酒当歌 发表

贷过 3 次房贷了，说下我个人的经验。

首先，我一般都选择 30 年。拉长到 30 年，是为了让每个月的还款额少一些，这样，在面对困境的时候，需要还的贷款没有那么多。

其次，我会选择提前还。由于工作家庭的不确定性，不定期的，在每个月的房贷之后，还是有部分剩余的。这种情况，我就会提前还。5 万，10 万这样的。

甚至在今年的时候，还选择了从蚂蚁借呗里借钱来提前还房贷（借呗利率万分之 1.5）。可能大家觉得，这么借不是本末倒置了吗？从借呗里（年利率 5.5%）去还房贷（5.39%），这不是傻吗？

插播一条常识：你从银行借 100 万，30 年还，30 年利息又是 100 万。那么，假如一个月以后你就还了呢？利息是多少？利息是 100 万 * 月利率（假设按照 0.5% 计算）=0.5 万元，连本带利你所需要还的就是 100.5 万元即可。

借呗呢？同样这个道理，我这么借，这么还，是基于我可以提前还款的前提，我借呗借 10 万，日利率万之分 1.5，我随有随还，有一次借了 9 万元，大概两个月还清，最后一算利息，大概是利息 900 多，不到 1000 的样子。这 9 万交到房贷里，按照上面的算法，如果选择缩短年限，可以缩短好几年；如果选择摊薄月供，月供可以等比例缩短（9 万除以你的现在欠贷款总额）。

所以纠结 30 年利息到底是多少没有意义。那是未来的利息，和现在的你没有关系。你现在的欠款就是贷款总额 - 已还款额度。提前还款， 这些事都没有了。

如果你不提前还款，这么低的利率，你还不满意啊？你家人借钱都不止这个利率。

知乎用户 丽茗​ 发表

直接说吧，这么看：买房要按揭不要一次性付款，按揭做长期，轻易不提前还贷。

货币具有时间价值：当前拥有的货币比未来收到的同样金额的货币具有更大的价值，因当前拥有的货币可以进行投资从而产生利息收益。

今天的 1 块钱比明天的 1 块钱更值钱，换言之，当前一单位货币比未来一单位货币的购买力更高。

今天我们从金融层面来分析一下买房子这件事。是租房还是买房？为何买车是消费买房是投资？买房要不要贷款？有钱了就提前还款？

如果认识到货币的时间价值，在碰到上述问题时我们就会做出适当的选择。

租房 or 买房？

知乎上有个问答很火爆，租一辈子房会不会后悔？大部分回答都说会后悔，那么，为何会后悔？因为租金会上涨而且必然上涨。

假设今年的月租是 1000 块，以时间价值论，今年的 1000 块比明年的 1000 块购买力高，那么明年的月租就应该高于 1000 块，否则即为变相降租。当然，现实中可能是 3 年租金不涨，但是拉长一点看，5 年不涨的就几乎没有了。你看，尽管房东老太太没学过金融，却一直在朴素地践行着这一标准，房租年年涨，涨幅还越来越大！

而买房呢，每月的按揭金额可是 30 年不变的。当然，说不变也不太精确，基准利率可能会涨，但是涨幅绝对跑不赢 cpi，更遑论房租了。

为何买车是消费，买房是投资。

如果把家庭比作是企业，我们来看资产负债表的资产类科目，汽车和房产都计入固定资产，都需要计提折旧。汽车折旧年限 8 年，残值率为 0，房产折旧年限 20 年，残值率 5%。同样是折旧，为何前者是消费后者是投资呢？

因为 8 年后汽车真的会报废，而房子依然还是那座房子啊（也因此，房产折旧就成了很多企业的利润调节手段）。

当初买房子的钱变成了一笔投资款，每年产生的房屋租金即投资收益。

买房要不要贷款？

这里我们引入另一个财务概念：现值！

现值是各类资产评估的最基本概念，也称折现值，是指把未来现金流量折算为基准时点的价值，用以反映投资的内在价值。

按揭贷款买房，也就是把你个人未来几十年的预期收入提前折现，贷款额度可视为你个人赚钱能力的价值体现。

刚需买房，相当于你提前预支了未来三十年的收入，用了三成首付款作为杠杆撬动了一项投资，并且这项投资还解决了结婚、落户、孩子上学等一系列的生活问题。

银行都无条件信任你三十年了，你还不自信吗？

按揭贷款要不要提前还？

以前经常有句话是这么说的，贷款买房就是给银行打工。100 万贷款 30 年等额本息方式需支付利息 91 万，哇！这都翻一倍了，真的是房奴给银行打一辈子工啊。

我们来分析一下，这 91 万是要分 30 年支付的，前面说到现值，我们来看看每年支付的利息折算到当期的价值是多少。

现值计算公式 PV=FVn/(1+i)n

PV：现值

FVn：终值

i：利率

n：折现期

90 万利息 30 年支付，简化计算为平均每年支付 3 万，利率取基准值 4.9%，简便一点，先计算 5 年利息支付的现值：

PV=30000/(1+4.9%)+30000/(1+4.9%)^2+30000/(1+4.9%)^3+30000/(1+4.9%)^4+30000/(1+4.9%)^5=130254

13 万 < 3 万 * 5

为了计算方便，这是个简化版例子，但足可以说明，按货币时间价值和现值论，未来的 90 万利息的价值肯定是少于当前的 90 万元的。

上述例子只计算了 5 年，折现期越长，相差额越大，所以站在贷款的当下看，其实这 90 万利息并不可怕，毕竟是要分期 30 年来支付。

那么，要不要提前还款呢？

如果我们手上并没有好的投资渠道，不能获得高于贷款利率的投资收益，比如现在的理财收益普遍不能超过 5%，贷款基准利率是 4.9%，部分提前还贷也未尝不可。但是，部分还贷就好，没必要全部结清。

为何？我们引入一个经济学概念：机会成本。从事某项经营活动而放弃另一项经营活动的机会，或利用一定资源获得某种收入时所放弃的另一种收入，即为机会成本。

机会成本可以用货币来衡量，你结清 30 年期 100 万贷款的机会成本就是放弃 100 万元投资可能带来的收益。人生在世，今日不知明日事，也许后天就碰上个投资机会，更遑论 30 年的无限可能性呢？

知乎用户 那一只狗子 发表

去问问 20 年前贷款买房的人不就知道了？

现在按照当年贷款价格，连本利一次付清，房子卖不卖？

再有，用谁钱不给利息？亲爹亲妈？

银行不考虑通胀？不考虑 CPI？不考虑货币现值与终值？不考虑经济上行下行？不用发工资的咯？

总归一句话，合适不合适不清楚，但是公平，3 月 1 日适用 LPR 之后，只要不遇到大规模的经济危机更公平。

嫌贵就全款买好了，买不起 100 米的买 40 米的可以了吧？

40 米全款都拿不出来还想买房的，那只能自己去盖了，更省钱。

只有 40 米的钱，想买 100 米的房子，贷款还觉得利息高的这种人，你可真是个小天才。

——————————————————

我说的是公平，不是划算或者赚钱或者合适。

麻烦那些告诉我什么是，通货膨胀的，房价不能涨的，机会没有以前好的就别回了，我不知道呗？我在说什么都看不明白还杠什么啊？

你有全款买 40 米房子的钱，贷款能让你买到 100 平米的，但是你得找银行帮忙，银行给你贷款按照利率收你利息难道不公平么？不想背房贷那你去买 40 平的房子就好了。钱在你自己手里谁还能去抢怎么的？

做生意的找银行贷款收利息就正常？轮到买房就不正常了？何况有公积金的贷款才不到 4 个点。除了买房，我就没见比这还低的利率能从银行贷来款的。

100 平的房子按照 40 平的价格卖给你，还让你分 30 年付款，一点利息不收就对了？白给你得了呗？

至于以后 2、3 十年的房价怎么走，那得看经济、政策、人口、国民平均收入、市场需求等等很多麻烦的数据，当然不排除降价的可能了，那你慢慢等呗。

房价涨跌，跟贷款利息多少有半毛钱关系么？

不过吧，你让 20 年或者 30 年之后连本带利把钱还完的人，按照无息的原价把房卖你，你看他卖不。

要是我的话，除非等着用钱，不然我宁可出租都不卖，租不出去烂手里我也不可能按照不带利息的原价卖你。

所以那些跟我杠房价的就别张嘴了，我说的是贷款公平不公平，又没说房价涨跌，麻烦看明白再回，谢谢噢。

知乎用户 薛定谔得理查德家兄弟 发表

显然是把通货膨胀考虑进去了，首先，钱随着时间推移确实是在贬值，但是钱贬值程度不可能有想的那么大，否则就说明出现了恶性通货膨胀，若持续在降息降准，说明经济出现大问题了，其次，就算考虑通胀的因素成立，但是你的工资增长，要持续跑赢通胀多的多，而且还要指望于房屋价格被一直被控制住，可谁又能保证自己今后一直都能保证高收入呢？除非你本身就不缺钱，今年这个疫情就可以看出来，高负债，加高杠杆的人生活有多脆弱，最后，我觉得抱着这种观点的人，都属于不懂装懂的人

知乎用户 华西智障收容总院​ 发表

很多朋友有不同意见，我觉得没必要杠，不管怎么说，房贷是普通老百姓能拿到的，通过门槛最低，利率最优惠的贷款方式，如果是在一二线城市，上车早的和现在还没上车的，百分之九十的人已经拉开了阶层差距，就是这么现实，各位还想杠什么？

我向你借一百块钱，三十年后还你两百块钱，你同意吗？

这种贷款跟做慈善一样好吗

知乎用户 匿名用户 发表

这个确实之前 15 年和最近 4 年的情况大不一样，举 2016 年之前的例子的，我觉得对今天很不具有参考性。

我家就是改善型购房小换大，2005 贷款 27 万，忘了多少年了，每月 1000 多，当时觉得还贷痛苦，没一两年就变得轻松，2010 年就提前还清贷款了。

2015 年再次小换大，还不是疯长的 2016 年，贷款 200 万，想着未来钱再次迅速贬值的想法，只贷了 15 年，当时还打了 9 折的利息，每个月有 16000 的本息和，这个钱绝对影响到生活了，但是想着重复 2005 年的美梦，结果到今天还是很大一笔开支，超过家庭收入的一半，2020 年到了，等额本息贷款本金部分几乎没怎么动。

这还是 15 年的贷款，更何况 30 年的贷款呢，谁又能说的清呢？拿 15 甚至 20 年前的例子基本没法预判未来情况。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

房价只要有超额收益（年化涨幅 15% 以上），那么利息只是小钱，因为根据杠杆原理，相当于年利率 45% 的收益。没错，房子是个理财产品。那么付出的每年 5% 左右的利息，就凭空给你多了 40% 的利差。中国大部分人是很看重且只有买房子这一种，自己懂且能投资的渠道。

虽然多了 40%，你会发现除了早期大量买房的，刚需和改善并没有赚到钱，为什么呢？

1 / 刚需买房，买了没法换，涨了 100 万又如何？还是这套房子。

2 / 改善买房，自己当初 500 万买的房，准备等以后改善那套 800 万的。等自己存了几年钱，自己的房子涨到了 1000 万，爽！赚了 500 万！但是回头一看，800 万那套现在 1600 万了。当初 300 万的差价现在要 600 差价了。真的赚了吗？很遗憾，很多买房人想不清楚这个道理。总是认为自己可以卖了房子住天桥底下的一样的开心。

但是房子一旦涨幅非常平稳，比如跟通胀差不多，那利息就会压垮理财属性了。大家自然会认真考虑利息这门事儿。

房地产尾大不掉，责任就在早期大量买房的，以及你懂的管理不力。

知乎用户 梅闻花呀 发表

已知：30 年房贷利息等于本金。

推出—＞利息太高！

推出—＞银行太赚钱、太狠了，吸血鬼！

逻辑没问题吧？不是我强词夺理吧？

OK，现在，一个赚钱的机会摆在你面前——你来坐庄，我来借贷 (年利率 5%)，咱们公证处做房产抵押公证，就问一句，你贱不贱？不好意思，说错了，你借不借？

第一：银行没逼着你借，主动权在你手里；反而，人家帮你解决了燃眉之急。

第二：从以往的经验来看，贷款买房是赚了的。

30 年前借 10 万买了房，如果是今天一次性还清的话，大概得还 40 万。就这个事情而言，今天的 10 万能和 30 年前的 10 万比吗？看起来还了三倍的利息，考虑通胀后其实一倍都不到吧。银行是赚了利息，但真没赚你三倍利息。本来，人家是商业机构，不是慈善机构。其次，哪怕只看房产，你也是赚了的。

第三：对未来的预期。

有人就说未来 30 年的发展很可能不如之前 30 年发展那么迅速，你也说了，是可能。那我还说肯定越来越好呢，不行吗？你的可能就是可能，我的可能就是不可能？凭什么？

第四：假如社会真的崩溃了。

都特么奔溃了还还什么贷款，饭都吃不上了还在意征信？再说，既然社会都奔溃了，覆巢之下，安有完卵？老子至少还享受了不是吗~

所以，房贷的利率是真心不高。

知乎用户 理财王子小猿​​ 发表

看看买房中的几个选择……

全款买房 VS 贷款买房

其实，全款买房，对很多人来说不太现实，因为很多人拿不出那么多钱。

所以，一般都建议贷款买房，因为贷款买房得到的收益，比全款买房的收益更大。

首先，全款买房，肯定就少了一笔利息，看起来很划算，但其实损失了很多资产增值的机会。

你拿着这笔钱去投资，或者买更多房，岂不是能赚更多钱？

而贷款买房所付出的房贷利率，要远远低于自身投资经营所得到的利率，这是富人固有的思维模式。

贷款越多越好 VS 还是越少越好

一般人的想法是：尽量少贷款，借的利息太多，还不如多花自己的钱。

想法很保守，也很保险…… 但它也不会给你带来太大的收益。

因为从长远来看，中国一直处于通货膨胀状态，钱会越来越不值钱。

同样 10 万元钱，10 年前的 10 万元和今天的 10 万元，有着天壤之别。

10 年前可以全款买套房，今天只能买个厕所……

而且，贷款买房的利率远低于其他贷款，这是每个国民享受到的最好福利。可以说，这是普通人一生中，能从银行拿到的最好的一笔贷款。

当然，也不是贷地越多越好，必须有个前提，那就是在你个人能力范围内贷款。

贷款时间越长越好 VS 越短越好

贷款时间越短，你的还款压力就会越大。

确实可以减少利息，但你也付出了代价，那就是 “提前占用了你的还款能力”。

但如果贷款时间长一点，就会降低你的经济压力。

等你经济能力增强，还款能力增强，你不仅可以提前还款，甚至还能买下一套房……

别忘了，房子是越来越值钱的！看看今天的香港、北上广深的房价，和十年前相比吧。

公积金贷款 VS 商业贷款

从利率的角度看，应该是公积金贷款更划算，因为公积金贷款的利率比商业贷款低。

但一般公积金额度相对大多数房子的总价来说，是远远不够的。

虽然商业贷款利率相对高了点，房贷利息也高，但大多数时候，很多人都会选择公积金贷款和商业贷款结合使用。

这不仅能降低买房的贷款利息和还款压力，还能让我们在贷款上拥有更多选择，获取更多收益。

小结

所以说，对于一般人来说，贷款是必须的，即使贷款利息等于本金，但 30 年后，房价不知道涨了多少，而你现在的现金，也不知道要贬值多少。

综合来看，还是非常划算的。

留个发财赞，将来定发财

知乎用户 工地保安灰小机 发表

一群孩子不用带的真空人在这讨论不要买房有什么好理会的？

之前在长沙天心区铁道学院旁边租房，月租两千多，小孩在边上上幼儿园。

19 年长沙房价高的时候贷款在新开铺那边买了房，月供 4000 零几十。

请问真空人们，你们算利息算来算去，有没有算过自己在新城市定居，只有租房和贷款买房可以选，社会没这么多学校宿舍给你们住，宿舍也不能给孩子上户口当学区房。

我买房比租房每个月多了一千五，但得到的是房子的所有权，以及小孩的户口和学位。以及不需要被房东各种理由赶走或者涨房租。房贷还款金额从贷款的时候就确定了，接下来三十年基本在 四千左右打转。租房，难道谁觉得十年二十年后这套房还是两千多的租金么？

更别说房子实际是以 30% 的资金撬动 100% 的盘，一万一平贷款买了 100 平方，出资 30 万，第二年房价涨了 10% 不考虑税房子增值多出来的 10 万就是你的收益了。

有人觉得万一以后利息提高收入不动会被房贷压死，我觉得做人呢，要相信党和国家，人民才是社会的基本盘，房贷可能会涨会跌，但一切都是出于国家让社会稳定的目的。收入二十年不涨银行为了利润提升利率，自己想想四大行姓什么，还是觉得小商业银行敢顶着国家压力逆流而上单独涨利率？

我举我的例子，如果有不同意见没问题，但记得我的假设前提是在新城市定居租房买房二选一之中，这也是当代八零九零零零后面临的一个实际问题，别拿个您家在当地有八套房觉得买房不划算来反驳我。

都 2021 年了这种问题还值得考虑么，刚需比如我这样小孩要上学的，或者准备在这个城市长期定居，毫不犹豫的入手就行了，只要确定自己以后收入稳定能稳定还贷就可以。

知乎用户 郭嘉 发表

两个方面看

一方面，房贷真的很便宜，便宜的离谱；比起企业贷款来说，超大型企业勉强能拿到和房贷差不多的资金利率，中型企业则要高 50%，小型企业则要付出超过一倍以上的利率。

另一方面，房贷利息的总金额又很大，让人望而却步。那是因为房贷如果不考虑房产增值，实际上是消费性贷款，在还款期限内他是不产出的。它不像经营贷款那样可以吃现金流的价差，房贷是纯付出。过去十年还有房产增值的属性来熨平心理预期，之后可能就没有了。这种活着就是为了金融机构打工的挫败感会越来越强烈。

年轻人，欢迎来到资本主导的社会。

知乎用户 Michael Li 发表

货币是有时间价值的。

实用金融商学罗攀：学习新金融第三课：吃透货币的时间价值

多了我不说。就说你买房子的事儿吧。

如果你觉得利息太贵了，选择不买。30 年后你再看看，你花当初本金的两倍能否买下相同的房产？只要不出现日本那种泡沫被吹到奇大，然后瞬间被刺破的情况。 你大概率是买不下来的。

我国已经多次提出房住不炒了，但是即使是这样，参考我国经济宏观发展趋势以及考虑三十年之间的贴现率，你还是应该现在背下这笔债买了房子。因为你真的无法在三十年后用现在利息加本金的总和的钱买下相同的房子。我假设你手上有二十万吧，今时今刻的二十万的购买力要比你三十年后的二十万的购买力要强很多很多。

知乎用户 KyleDuane 发表

非常划算。

作为对比，信用卡分期年化利率大概 10% 左右；银行理财利率大概 4.5% 左右；民间借贷利率大概 12%-24% 左右；各种消费贷利率大概 30% 左右。

按揭贷款利率是完完全全按照你的实际本金来计算的，而且每个月你的本金还款造成的本金总额下降都已体现在了总利息中。按揭贷款是实实在在的良心贷款，你觉得利息太多，完全是因为贷款年限太长。而除了按揭贷款，我们银行里没有任何一种贷款可以给到这样长的贷款期限，也没有任何一种贷款能够给到这样低的利率。甚至大多数股份制银行的客户经理其实并不想接你按揭贷款的业务，模拟利润太低了，基本等于白忙活。

知乎用户 设计 发表

美国的房产税是百分之 2 左右，有的差不多百分之 3，而且是每一年都要交的，算一下美国全款买房跟我们付个首付差不多。价格上纽约的均价也快 2 万美元一平米了，加上房产税的话，你算一下得到几万美元了。 还有就是中国城镇化太快了，所有人都挤着进城，一个二线城市口差不多都在 1000 万了，说实话没政府调控按市场经济的话，这泡沫还能再翻一下。

知乎用户 蹄髈​ 发表

这个利率如果是经营性的贷款，企业老板梦里都要笑起来的。

知乎用户 但丁 发表

我稍微的对一些头脑比较热的朋友说一点实话。

房产并不是一定就增值的，没人规定这一点。

很多人说什么通胀，问题就在于那是未来的情况，30 年的时间不一定就一直通胀，而落到自己的身上，也就是买了房子之后，这个房子不一定就增值。

许多人肯定会说我讲的是扯淡，可现在我就举几个实际的例子好了。

沈阳的两个楼盘，我举的全都是现实情况，沈阳其实最近两三年都是上涨的，房价涨的还不少，可以去查。

这两个楼盘是以前标准的豪宅，是真的豪宅，一点不假。

一个叫河畔花园，这个房子赵本山当年买过的，大概 20 年前不到的房龄，因为几期什么的，别太较真，至于赵本山是真的买过，这肯定了。

大家去查查现在这里的房子值多少吧。

这么讲吧，远低于周边价格，甚至在两年前，5000 块钱一平米无法出手，不是扯淡，可以查相关天涯的帖子，里面有讲。

不是凶楼，没有任何那方面的问题。

那么，为啥卖不上价？

很简单，房龄长，物业不行了，而且，房子都是豪宅，最小的 100 平左右，一般的在 150 到 200 平。

这个在当年绝对的豪宅，现在均价，安居客上我没有去查，但大概在 8 千到 9 千，其实有的更便宜，特别是面积大的。

周边多钱，大家也可以去看看，不远的就是春河里，什么嘉里城，都不太远，都有两万三万的价格哦。

另外一个，格林豪森，位置在北站 CBD，核心区，真的是核心区。

这个当年也是豪宅，大家可以去查，面积都在 200 以上，很少 100 平米的。

大家去看看现在的均价，9000 左右。

而且，我负责的讲，很难卖的出去。

我举的两个例子，都是当年的豪宅，特别是格林豪森，比河畔花园房龄新的多。

我没有别的意思，只是希望有些人不要总来忽悠大家，不要总是说什么一定增值，一定通胀，拿一些个看似高大上，但其实他们自己都不懂的词儿来骗大家。

现实里就有这样的例子，我给大家举出来了，30 年会发生什么样的变化，谁也不知道。

沈阳以前要打造 CBD 呢，北站那一块要重点投资，结果现在呢？

没哪一天，政策一变化，什么都完了。

30 年，会换多少个主政者？多少个市长，省长，你们自己算算吧。

知乎用户 张雨说房 发表

未来 3-5 年 “房产市场”70% 楼盘和房子能不能跑赢通货膨胀和房贷出的利息？

知乎用户 金小光 发表

很多人说你是在撸银行的羊毛。但实际上呢，银行几乎是稳赚不赔的。6% 以上的年利率，实在是不低。况且还有房产作为抵押，万一贷款人还不了贷款，可以获得房产。

总之，银行是稳赚不赔的。想占银行的便宜，想多了。

我要有钱的话，也想干这事。

知乎用户 广州贷款邱亮洪​ 发表

房贷计算器计算结果只是以目前贷款利率计算，并不预示未来需要支付同样的利息。所以，房贷计算器计算结果仅供参考，不作等数确认贷款利息。

　　如果房贷期限有 50 年，那么以目前的贷款利率计息，肯定是要高于本金。30 年的房贷利息几乎等于本金是没有多大联系，时间具有价值性，自然越长利息越高。

　　请注意，房贷不存在复利，不管贷款多少年，每个月归还的利息都是以年利率对应的月利率计算利息，未发生的时间并不预先收取利息。所以，房贷提前还款并不存在 “前期还利息后期还本金” 的说法，除相应的违约金之外，提前还款并不会造成资金损失。

房贷 50 万，贷款期限 30 年，贷款利率为央行基准利率（目前为 4.9%），选择等额本息还款，那么总共需归还本金和利息 955308.10 元。

　　但是仔细看，利息的产生是以年利率对应的月利率计算。比如年化利率为 4.9%，那么月利率为 4.9%/12。

　　第一个月剩余本金为 50 万元，第一期需归还利息：50 万 * 4.9%/12=2041.67 元。本金和利息（月供）为：本金 + 利息 = 611.97+2041.67=2653.63 元，如图所示。

　　第二个月剩余本金为：总体本金 - 已还本金 = 50 万 - 611.97=499388.03 元。第二期需归还利息：499388.03*4.9%/12=2039.17 元，本金和利息（月供）为：本金 + 利息 = 614.47+2039.17=2653.63 元，如图所示。

　　第三期……

　　以此类推，可以看出它并不是以复利计息，而是逐月的计算已发生期限的利息。总共息归还 95.5 万多，产生利息 45.5 万多，也仅是因为期限长和每期归还的本金较少造成的。

　　如果投资收益高于 4.9%，那么完全不用过度担忧高达 45.5 万多的利息，因为投资收益高于 4.9%，30 年可获得高于 45.5 万多的收益。

具体的利息是多少呢？它肯定不是计算器计算出来的 455308.10 元，因为房贷利率会随央行基准利率的调整而调整。

　　比如今年调整基准利率中的五年期限贷款利率为 5%，那么明年 1 月份起房贷年利率则为 5%，月利率为 5%/12，具体的每个月还款利息：剩余本金 * 5%/12，而非原先的：剩余本金 * 4.9%/12。

　　也就是说，在未来 30 年央行进行加息，具体的还款利息是要高于房贷计算机计算结果。相反，如果进行降息，具体的还款利息是要低于房贷计算器计算结果。

　　还有一点就是商业银行的上浮利率或者打折利率，比例是一个常数，不随央行基准利率变化而变化。

　　比如商业银行是上浮 10% 作为房贷利率贷款给你，那么目前你的房贷利率就为 4.9*110%=5.39%。如央行基准利率调整为 5%，那么你的房贷利率将会调整为 5%*110%=5.5%，这其中的上浮的 10% 是不变的。出现打折利率也一样，比如 9.5 折等等。

知乎用户 我唔系吴彦祖 发表

央行刚出法规，限贷，这帮老房地产销售就来鼓吹一波通胀。卖菜大妈都知道这些道理，关键是你这钱不是 30 年后还，而是月还款。买房只有现买现享受的好处，你那房子 30 年后，还值啥几个亿，老破小，zf 都造新城了，剩下的只是一帮你们这些老人家抱着老城养老，不要幻想自己现在买了房赚了，就不是韭菜，买不买房都是韭菜，刚需就买，按需上车

知乎用户 奥特瓜 发表

卖过房子，一手，二手都卖过。

当时我们经理是和客户这么说的：以后货币贬值，购买力下降，房价上涨一堆乱七八糟的。

意思就是过几十年之后钱就不值钱了，但是你的贷款不会变多，你还是还这么多。

上到可以用这笔钱去投资，下到以后赚钱容易。

后来我买房子，也在想这个问题，得出结论：都是废话！

即使钱在贬值，你的工资不也没涨多少？

三十年其实也没有翻倍，将近而已……
假设你贷款三十年，你也不是三十年之后再还吧？

你现在不就要还钱？

只是每个月都在还，钱贬不贬值不知道，最起码短期不会贬值。

假设我国经济景气，或者没什么贬值，那么你就是硬亏，这么理解没错吧？

有人会说：有这笔钱可以投资什么什么的！

其实这个说法没错，因为以房贷的利率从银行贷这笔钱出来是很划算的。但是前提是你有投资渠道，你就一上班族，这笔钱拿手上不还是贬值？

这还不只是贬值，贷款还多……

所以不妨换个角度看：

你本来要贷款三十年，但是你只贷款十年，你就省了 20 年的利息╮(￣▽￣"")╭

这不就等于变相给你的钱增值了么？

知乎用户 谵台八龙​ 发表

这问题贼有意思了，

这个问题下主流都是在说，现在贷款在通货膨胀下是国家福利，现在贷 100 万买房，30 年后就是一包烟钱之类的。

我就奇了怪了，知乎主流对中国房价是看衰的，既然你都对房价看衰了，为什么还要鼓励贷款呢

知乎用户 支浩宇 发表

你怎么不说你在没交齐本金的情况下白住了 30 年呢。

知乎用户 MXX 发表

有头发谁想当秃子！

我想应该问有几个人可以不加杠杆买房？贷款买房对于当下的多数人来说，不是自选，而是必选，不贷款几个能买房？

从金融层面来说，通胀是大概率，那么只要利息低于通胀率，那就是占便宜，但要是收入出现问题，或者房价出现大幅度的下降，那问题就很严重。

总的来说贷款买房是高风险透支性消费，年纪轻轻就背上长期巨额债务，发展将会受到极大限制，在事业上很难有所成就。

知乎用户 猪猪侠 发表

我得了房子

银行得了利息

开发商得了本钱

政府得了地钱

谁都没吃亏

仔细一想，我根本不需要支付这么多人的需求和利润

知乎用户 小楼卧听雨 发表

这就是金融最可怕的地方，钝刀子割肉般，让大部分人心甘情愿的给资本打工，所以，杠杆越高的经济体，往往贫富差距也越大。

假设最低首付买一套房子，考虑资金成本，如果房价的年化涨幅不超过 5% 以上，实际上只能勉强保本，甚至可能实际亏损的。目前 - 除了一线、二线省会之外，谁敢保证本地的房价能长期维持年化 5% 以上的涨幅？

但是，普通民众缺乏足够的投资知识，而国内的各种证券、基金只把股民、基民当韭菜，普通人除了买房，貌似没有其他更好选择。

知乎用户 知知为知之 发表

亏还是不亏，对于真正居住的人来说，有房即是王道，或许 30 年后站在一个居高临下的位置去回首，一部分人会发现自己赚了还是赔了，这段时间内的经历都是必经的。

知乎用户 无所不在 发表

银行不傻，国家不傻，你仔细想想劝你借钱的人都是什么人，你好好掂量一下自己的判断力。

几十年后才能验证的话，你要不要信，你到时候找谁去，谁给你负责，拿历史说事的人负责吗?

包 30 年后生男孩，无效退款。

知乎用户 jerry grant 发表

不是十分同意好多人说的，贷款时间越长越划算的说法。 从货物贬值和物价、工资上涨的角度来说，确实是这样的，10 年前的 3000 和 10 年后的 3000 确实有很大的区别。 但是，有贷款和没有贷款的心里预期是不一样的，你的收入也和货币的贬值速度关系不大。 你 28 岁，二线城市工资 10000，（达不到知乎的水平），贷款 80 万，15 年贷款每月大概 6200，20 年贷款大概是 5200，30 年贷款大概是 4200。 分别占工资的 60%，50%，40%，这个看上去贷款占比挺大。 10 年后你工资涨一倍（38 岁，每月 2 万工资，好像难度很大，各位 38 岁的知友每月工资多少钱？）贷款占工资比例变成 30%，25%，20%。 这个比例你认为还贷款占工资比 30% 和 20% 有多大区别？ 10 年后每个月占比差不多了多少，15 年贷款只剩 5 年了，30 年贷款还要还 20 年。 除此之外，38 岁可以拿两万，以后的岁月还有大概率工资不涨了，还有可能工作都没了。 43 岁我还清了贷款，刚好还赶上孩子正花钱的时候，这时候根据自身收入，可以调节一下消费，干的不好或者不舒心，还能有个退路。 要是 43 岁还要还贷款，大概率是工作憋屈了还要继续干，失业了只能靠积蓄，既然总是要花积蓄的，那为什么不把积蓄早点换贷款？ 还有说我拿钱投资，这个不是阳顶天，最好不要搞，亏了是心血。 为什么这么多人宣传大家延长贷款时间，基本都是银行的，理财的。为什么？你贷款的利息就是银行的利润，时间越长，银行未来 30 年的利润都已经锁定了，银行多开心，这是旱涝保收的利润。 还有大家的心里期望，我还完了贷款，在赚的钱就是全部可以消费的，生活质量可以上一个档次。为什么要把这个钱贡献给银行。

知乎用户 文礼​ 发表

身上正背着几百万贷款的我，应该可以回答这个问题吧？

在决定是否贷款之前，我也查过很多资料，正方反方观点看了很多，自己也想了很多。

最后我想通了，这个问题其实很简单：不差钱的话，就把钱贷给别人。或者，借别人的钱转手贷给别人。不要问我为啥，你只要知道资本家就是这样的人，资本家不比你傻就行。

但是，看这个答案的人很可能并没有那么有钱。那么，对于这些人来说，你怎么看其实并不重要。钱不够，那么要么等够了再花，要么就贷款，还有别的选项吗？

利息当然是越低越好。这个和什么通胀什么还款方式没有任何关系。因为对于欠债的人，没有资格考虑这个，真正有影响的就是利息是多少。

至于要不要早还，的确，目前会理财的要做到收益率大于贷款利率并不是太难的事情，至少我现在就做到了。但是差别也没有那么大：提前把钱还了，那么支付的总利息必然是减少的。而且还完之后你会有更多的收入用于理财，收益也自然增加。是的，因为通胀的存在 30 年后的钱购买力可能完全无法比，但是这个损失已经通过利息转嫁到你的头上而且，你的收入也是一样面临这个问题的呀。难道工资就能一直跑赢通胀？

不过别误会，我不是在鼓励提前还。我自己就没有提前还。因为手头没有一定的现金储备是非常被动的，仅此。

总的意思就是，既然没钱，需要贷款，那么就把精力放在如何把利息谈下来一点儿吧。其它的都是瞎操心。

知乎用户 王一 发表

当年我就是这么想的，然后刚出社会拼命消费各类信用卡，结果没到 30 年，大概 5 到 6 年就玩不转了，，，因为工资没涨，只能苦逼的还债

知乎用户 夏天的刺猬 发表

没问题，没法付全款只能这样。我 05 年 7800 一平米的房子 200 平，首付 60 万，贷款 140 万每月还 6000 多吧，房子交房后至今一直出租贷款已经还清，现在房子 12 万一平。

知乎用户 难医 发表

我在没真正买房之前（被知乎荼毒期间）也是 “能贷多少贷多少” 党，但真正结婚买房的时候，我老婆带给我另一个角度的思考，

1. 部分有能力贷款买房的家庭（未来的我和我老婆）不会真还 30 年，很可能 5～10 年就还清了。还清后继续买下一套房子，背更多的贷款。不断循环。我们可以 30 年一直背房贷，但不必 30 年只背一套。

2. 部分人（我）的收入只来自于工资，且工资跑不赢通货膨胀。少还 30 万利息等价于少还一年工资，有时候甚至是两年工资。利息能少就少。

3. 公积金贷款利息的确低，但商贷不是，商贷利息比大部分定期存款高。对于部分人（我）而言，并没有一种可以持续几十年，收益稳定高于商贷的理财方式。

如果我有钱全款，我肯定愿意把全款分成多个首付，背尽可能多的贷款。但如果我只能一套背完下一套，那我更愿意老老实实多付点本金。

知乎用户 东风夜放花千树 发表

房贷利息多少 和房价 股市涨跌客观存在那里的 你可以把它当作中性的

讨论一个问题 应该先划定一个范围一个背景，这里 30 年的贷款 首先就是默认了房贷 买房也有投资和刚需之分，你是家里本来就有 1000 万 然后想买 1000 万的房 要考虑是否要贷 500 万 500 万投资 还是本来家里 500 万 想住 1000 万房只能贷 500

知乎用户 Aaron​ 发表

毫无疑问，这太正常了。

首先，30 年这么长时间，翻倍是很正常的事情。算算下来，每年的收益并不高。在正常的区间。如果按 3% 年化的通货膨胀率计算，30 年通货膨胀，也就是 1.03 的 30 次方，等于 2.42，也翻倍了。所以说，仅通货膨胀都翻倍了，利率不亏。

其次，房价在 30 年内肯定不仅仅翻倍的，也就是说，仅考虑房子增值，你的收益就比利率高很多。这样的话，相当于你放了杠杆，收益高于成本，你自己的本金可以获得更高收益。如果算上租金、户口这些附件的要素，你的本金收益更高。

最后，对银行来说，因为有房子抵押，风险较低，所以利率也相对较低。对个人来说，能够用这种方式，拿到银行资金，不拿白不拿。

供参考。

知乎用户 aTao​ 发表

典型的

贷款 30 年利息相当于本金嫌高了

投资 30 年本金翻两番嫌低了

这帮人咋不上天

知乎用户 初善君​ 发表

这么说吧，房贷是很多人这辈子能贷到金额最大、最便宜的借款了

知乎用户 一路走来一路学 发表

这个问题在有财务知识的人看来，根本不成立。

很简单，你贷款自然要付利息啊，贷款贷得久利息就高，这有什么问题呢？

如果你想少付利息，要么别借钱，要么提早还钱，你不可能一面享受贷款的好处，另一面又不承担相应的成本。

另，我就算有钱也会选择贷款买房，并且是时间越长越好，因为我 100% 可以确定我的投资收益率大于房贷利率。

下面一堆算账都是没必要的，在确定要买房的前提下，房贷总是划算的（高利贷另当别论）。至于房价涨或跌，跟房贷没有关系。

知乎用户 地产狗 发表

供完 30 年的只有穷刚需，肯定不是投资客

买房子是从众心理下的 “假刚需”

以后户籍学位可能与房产脱钩。

说下老雷的自身的经验吧，

当年第一次限价的时候在西南地区入手了一套房子用于出租；

买入：

面积 108㎡ 净楼价 94 万 契税 + 其他费用约 2.5 万

首付：29 万 月供约 3360 元 / 月（30 年）

售出：

持有 4 年多 成交价 200 万 买家付交易费用及赎契

（赎契约 60.8 万）

实际成本：

首付 29 万 + 购入契税 + 其他费用约 2.5 万 + 月供总和 17.5 万 = 49 万

本人利润：

（售出价 200 万 - 买入价 94 万）÷ 实际成本 49 万 = 106 万 ÷49 万 = 116%

银行利润：

（赎契 60.8 万 + 月供总和 17.5 万）÷ 贷款 65 万 = 78.3 万 ÷65 万 = 20.46%

经验：

大部分人都不是选择供完 30 年的，投资客不用说，

就是刚需客也会换房，真正供完的只有穷刚需和 “最后一套大房子”

而转手的时候，大多数人的实际利润会比银行要高，

不然就不会有投资客这一回事了。

当然转手的利润是随行就市的，如果刚好踩了坑说不定还要血亏；

银行的利润是旱涝保收的，极端情况还能把房子收了。

而都说购房是刚需，老雷觉得并不是。

在不是很久之前，外出工作 - 儿童留守 - 回家盖房是绝大多人的选择。

只是后来户籍迁移容易了，大量外地人口以购房 - 落户 - 享受城市学位及配套为目的购房，

从而产生了所谓的 “刚需”

所以可以选择不买房的，特别是房贷外加杠杆购房，

预计今年会继续严查违规贷款流入楼市、继续查首付来源，

一旦被查容易造成钱房两空。

另外还有楼市下行风险。

近期与数位业内大佬聊天，都不约而同表示将户籍、学位从房子剥离可能未来调控的大方向。

大佬们提起的方式有两种：

其一是保障性住房

例如公租房、人才公寓、政策性租赁用房，其向外地户籍人口开放申请，并加入户籍学位属性。

解决底层人口落户及教育需，同时减少以落户为目的的远郊购房需求。

其二是房地产税改革

将户籍及学位从房产证移至房地产税下，提出 “业主授权，租客缴交并享受” 通道

这样一来租客可以在业主的授权下缴交房地产税，并享受城市的户籍及教育资源。

老雷觉得，如果以上两点能落地。

外地人口以后不需要拼尽六个钱包买房，也无须承担高昂的利息。

同时保持城市活力，可谓一举两得。

知乎用户 西城​ 发表

事实上，利息等于本金。

不是说，30 年，你借的钱的利息相当于本金。

因为你在这三十年中，要不停的还。

在这种情况下，还的利息总额还等于本金。

所以利息比你想象的还要高一点哦。

但是，房贷依然是个人能从银行用较低 (不是最低，但也接近最低了) 的成本拿到的资金了。

一些小企业融资的成本一年要 20%。

就是说这些小企业借钱，五年下来利息等同于本金。

而且中间可能还需要你不停的去拆东墙补西墙。

另外，如果，个人从 p2p 平台借款。

有演算发现，没有一家平台的年化成本是低于 36%。这基本上已经相当于高利贷。

知道为什么会短期涌出有几千家平台吧？

利润太丰厚了。

知道为什么短期会倒闭几千家平台吧。

根本就是涸泽而渔。

所以，有银行提供给你一笔优质贷款 (不会突然催你还)。利息 4-7 个点。

这基本就是个人能用最低成本从银行拿到的钱了。

知乎用户 琢璞 发表

这个问题已经讨论好多遍了。

假如贷款 100 万，贷款期限 30 年，年利率 5%，复利计息，30 年后还本付息金额多少呢？

我们看下复利终值系数 FV（0.05，30）大致为 4.3219，也就是如果到期还本付息，30 年后要还 432.19 万元。

感觉是不是很难以想象，其实复利计息就是这个特点，借款时间越短，复利影响越小，借款时间越长，复利计息影响越大。

假如我们采用每月还款方式，如果按年等额还款，我们现在每个月还多少呢，我们查下复利年金现值系数 P/A（5%，30）=15.364，用 100 万除以 15.364，每年还款 6.5087 万元，每月还款 5423.93 元。30 年还款额合计 195.26 万元。

为什么复利计息到期还本付息和每月等额还本付息累计还款额差别这么大，一个 432.19 万元，一个 195.26 万元。这其实两个原因：一个是每月还款还的借款本金不再产生利息，一个就是这种还款方式其实就是降低了实际借款时间，而这种对复利计息影响是特别大的。

以上都是基本的财务知识，在房贷复利计息情况下，贷款利率一般由无风险同期国债加上风险报酬率得出。如果和通胀比，一般和年度消费者价格指数比较，该比率和货币资金存量 M1 和 M2 的增长率没有直接的关系。

再就是讨论贷款提前还款，还是以 100 万为例，假如你自己还了两年房贷，如果有能力还 50 万的贷款本金，如果还 50 万，继续还贷的话，情况又回怎么样呢？

其实第一年偿还本金 15087 元，第二年偿还本金 65087.00-（1000000-15087）*0.05=15841 元，如果还款 50 万，还欠本金 469072 元。如果继续按现有政策还款，按照 28 年年金复利现值系数 14.898，28 年还款额 881596 元，全部还款额 151.18 万元。

所以如果选择第二年末还款 50 万元，也能节约还款额 44.08 万元。

知乎用户 傲气小貂 发表

这个问题下的回答都疯了吗？这本来就是不正常的啊，无论定价还是贷款，一个买地定一个借钱收，赚的谁的？还有说求人办事态度不好的，这是哪里来的野货…… 如果可以的话，这些待遇给他们加倍吧

知乎用户 丹爷​ 发表

你就想想一个问题，30 年的 20w 到今天是多少钱，如果到今天是 200w，那么你觉得以前有钱借 20w 给你的人，从 30 年前到现在收你一共才 20w 的利息，你觉得贵吗？

再换个角度，你拿着 20w 块，花了 30 年都没办法多赚 20w，这钱给被人至少比你用得好啊，而且银行借给的人都是有年龄要求的，23-60 岁，那是人一生的黄金时间，拿着 20w，30 年了，多给个 20w，一点都不过分好吗

知乎用户 糊涂​ 发表

我的看法是可以贷款，也应该贷款。

通胀是客观存在的，比如这次美元超发，如果不是我国足够强大，房价早就飞起了。发行货币的本质就是通过不断的通货膨胀掠夺财富，这是无法改变的。

当然一定要量力而行，生活怎么也给有富余，给自己保留足够大的生存空间。

知乎用户 风流氏​​ 发表

傻瓜式算法，看看 30 年租金等于房价的多少？

我在珠江新城租房子的时候，5000 一个月的房租，住的房子大概价值 400 万。

5000 一个月，假设 30 年就算一分钱房租 / 房价不涨不跌（毕竟现在房价也挺魔幻了），30 年也要支付 180 万，占总房价的 45% 。

买房 30 年利息相当于多了 100% 的房价，但是房子是自己的。租房 30 年利息相当于 45% 的房价，相当于帮房东还了 45% 的利息，而房东支出了 55% 的利息，继续完全持有这套房产，60 年产权不亏。

更别提当初我前房东买房的时候单价几千块一平，现在十几万一平了，前房东实际支付的利息，可能是我租金的一半不到，而且我一走，房租就涨了。

换个角度， 5000 块钱不租房，偏僻一点买小一点的房，拿来还月供，三十年后 我的天，等于白嫖三十年免息（逻辑鬼才）

其实不管是算通货膨胀还是这种傻不傻瓜式的计算都不重要，30 年利息是本金 100% 也不重要，重要的是买房首付 30% 从哪来？这才是真正刚需一族真正考虑的问题。

知乎用户 苹果酸脱氢酶 发表

本篇适用人群：无房；房住不炒；仅为满足住房需求

**前提，**公积金贷款是 3.25％，商业贷款是 5％，每年无脑理财利率是 4％。

一套房子 100 万，你拿 50 万作首付，剩余 50 万进行公积金贷款，30 年，按照等额本息的算法是共还 783370.8 元。

合计 1283370.8 元，买了一套房，外加提前的 30 年居住权（因为假设了房住不炒，也假设买了房子后不出租）

再次假设，50 万首付，50 万商业贷款。30 年，等额本息，共还 966276 元。

合计 1466276 元购买了一套房外加提前 30 年居住权。

如果你用你的 50 万首付进行每年的稳健型理财，30 年后你会拥有 1621698.76 元。

再次假设 30 年房价不变（不可能），假设 30 年人民币购买力不变（也不可能），我们原来手里的首付 50 万可以直接买下这套房子，并且还剩下 62 万元。所以我们得到的是 62 万元余钱，但是失去了提前 30 年居住权。

先不管房价 30 年的变化，30 年的居住权是一个难以衡量的价值。男人有了房子才算成家立业，有了社会地位；女人有了房子才有安全感；子女有了房子父母才能安心养老；孩子从幼儿园到高中的义务教育因为学区房受影响……

现在让我们做一道比较大小的题

解：贷款买房—理财买房 =

得：（房价上涨带来的利润）+（房子给自己与家庭带来的福利）+（30 年房子居住权）－（78 万～96 万）－（62 万元）

简化后得（房价涨幅）+（房子带来的福利）+（30 年居住权）－（140 万～158 万）

这么一看不够直观，我们再次把尝试把涨幅与居住权换算为数字

由于我们假设的人是没房子的，每个月租房生活，假设房租 30 年不变，租金 1500，则共付房租 54 万元。

关于房价涨幅，知乎 er 普遍不看好房价会涨，并且此前两次房价上涨均是特殊情况，并并且不知道你买的房子是 30 年前的北上广还是 30 年前的鹤岗，我们假设房价 30 年涨了 30 万（每年涨 1％不到，已经低到不可思议了），你们在自己计算的时候可以自由发挥这部分数字。

再次计算可得

（房子的福利）—（56 万～74 万）

换句话说，在假设 30 年间房租仅 1500，30 年后人民币购买力不变，30 年房价仅涨 30 万的情况下，你觉得 30 年房子给你提供的福利＞（56 万～74 万）的话，贷款买房是赚的；反之，（56 万～74 万）＞你觉得 30 年房子给你提供的福利的话，贷款买房是亏的。

在我心中答案很明显了，贷款买房的好处远远超过存款买房。

再举个我爸妈的例子吧，10 年前买房，总价是 90 万，分期 20 年，现在房价已经快 200 万了…… 虽然我现在刚毕业，但等我攒了首付以后我一定会选择分期 30 年买房。

知乎用户 国债 1573 发表

假设资本家和穷人的博弈中一定不亏，

则房价贵时租金低，穷人高息贷款高价买房接盘，没买房的穷人看着房价涨娶不到媳妇；

房价便宜时租金高，高价买房的穷人只能低价卖，还没买房的穷人看着房价跌不愿意买而房租不断上升。

富人怎么操作呢？

房价低时不断买，租金覆盖房贷按揭。

房价高时盯着居民信贷增速卖，居民信贷实在受可支配收入影响上不去了，就卖房子。

知乎用户 金融科技情报站 发表

这很正常啊！

就是一个数学公式，你可以计算一下啊。

贷款利息 = 贷款金额 * 贷款利率 * 贷款期限

假如你贷款 100 万元，贷款利率：4.9%， 分 30 年还清。

采用等额本息还款方式下：

每月还款：5307.27 元；

总支付利息：910616.19 元

30 年，总得支付利息约 91 万，也接近你的贷款本金了。

采用等额本金的还款方式下：

首月还款：6861.11 元

以后每个月还款递减：11.34 元。

总支付利息：737041.67 元

30 年，总得支付利息约 73 万，比等额本息的方式下，少还了 18 万的利息。

那是因为你每个月的还款金额变大了，每月归还的本金多了，后面的利息就少了。

所以，从数据上基本可以看到如果你是等额本息的还款方式，在基准利率，甚至基准上浮 10% 的情况下，30 年的房贷利息几乎等于本金。

这是数学计算得出的。

在实际银行贷款操作过程中，也基本按此执行。

如果你的贷款利息高于基准利率，而你的投资能力又相对比较弱的时候，投资收益率低于你的贷款利率时，建议你可以：

1. 适当提前还款，以减少贷款利息的支出。
2. 变更还款方式，为等额本金的还款方式，提高每月的还款金额，降低贷款利息。
3. 压缩贷款的期限，比如从 30 年，压缩到 15 年，每月还款金额增加一倍，贷款利息大幅降低。

希望能对你有所帮助。

知乎用户 import 潘多拉​ 发表

我必须承认，这过去的二十年来，最好的投资就是买房。

但是！

这不代表未来的二十年，最好的投资还是买房。

道理很简单，人家投资了几十年，投资是要变现拿收益的，难道一直把房拿进棺材啊。

巴菲特说，在赌桌上，如果你没发现谁是傻子，那就说明那个傻子很可能是你自己。

问题来了：

早期买房投资人，变现的收益谁提供？

谁提供？？

给你 10 秒，如果 10 秒内找不到答案……

知乎用户 知乎用户 Ko6W71 发表

看了这么多答案都在说通胀，这点利息跟通胀比起来不值一提。

问题是，钱是贬值了一倍，你的工资收入不一定能涨一倍，房价不一定还能涨一倍。

而你该还的利息，一分不少。

我们假设巨无霸就是一般等价物，

如果你 2020 年巨无霸卖 20 块钱一个。

500 万的房子，本息一共要 800 万。

30 年后巨无霸卖 40 块钱，而你的工资只涨了 50%，房产却不能卖超过 800 万，

那你还是没跑赢通胀，另外你的房贷压力也没有减轻多少。

有些人会说，你租 30 年房子不是也要付房租吗？你咋不问 800 万的房子 30 年后的质量还能不能住人？

知乎用户 听风 发表

最近准备买房了，特意研究了下贷款的事，通俗易懂的说 ：

1、如果手里有钱并且可以投资且投资收益高于贷款利率，建议能多贷就多贷，能贷多长时间就贷多长间（可事先与银行协商好提前还款事宜，防止后期投资失败风险）；

2、如果手里有钱并且不会投资或者投资收益远低于贷款利率，建议在留有足够的交房，装修，家庭备用金后，能多交首付就多交首付，能少贷就少贷（这里不建议借钱多交首付）

3、手里的钱刚刚够交首付的但是每月的工资很高，还贷能力非常宽裕并且能在短时间内攒够交房，装修的钱，建议选择等额本金（相对于等额本息来说，等额本金相当于每个月不贴息的进行提前还款）。或者缩短贷款年限。或者到时间提前还款（当然如果会投资并且收益较高的话参考第一条，否则参考第二条）

4、手里的钱刚刚够首付并且每个月工资不高，还贷后生活稍显拮据，还要攒钱交房，装修，建议等额本息，能贷多长就多长，这样每个月分摊下来的压力会小很多。当然不排除会有意外收入，所以提前与银行协商好提前还款事宜。

以上就是我一个即将面临房贷问题的小白对于房贷问题的理解了

知乎用户 郑州楼盘点评 发表

郑州买房 30 年房贷利息等于本金么？

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