多地官宣将「取消公摊」，专家透露取消公摊是 2025 年的一项重要工作，将对房地产市场带来哪些影响？

by , at 20 December 2024, tags : 公摊取消房价面积公摊面积 点击纠错 点击删除

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知乎用户古都闲云发表

为了保新房、保土地出让，就必然要先 “苦一苦” 二手房。但我们要看清楚所谓 “取消公摊” 是带引号的，因为其中的实质措施有区别。

现在所谓的 “取消公摊” 有两种实现模式，一是以广州为代表的、在容积率上做文章，实质效果是 “赠送实际可使用面积”；二是湖南衡阳为代表的，以套内面积与对应单价开诚布公进行销售，实质效果是 “明明白白消费”。

不过，这两种模式，都并不涉及取消不动产权证上的公摊面积记录。所以，目前所谓的 “取消公摊” 必须带上引号，因为不动产权证上依然要同时记录套内面积和公摊面积，而不是从法律层面真正取消公摊的概念。

我们也要注意，虽然手段同样是保新房、苦一苦二手房，但这两种路径的最终效果是有所不同的。

广州模式：改变计容规则

从去年开始，以广州为代表、越来越多城市出现了新楼盘的得房率迅速提升到 100% 甚至更高、形成事实上的 “零公摊” 的情况。

这种得房率提升的情况，并不是因为开发商卖不动房子而采取的创新，而是政策松绑之后开发商的就坡下驴——根本的原因，是地方改变了容积率计算规则，利用行政手段使新房取得明显优势，如此相对于存量二手房才形成了 “降维打击”。

比如，在广州，阳台这一类 “半开敞空间” 的面积只有一半计入容积率计算，所以阳台的面积越大，对应得房率就会越高。过去的标准是半开敞空间占套内面积比例不超过 15%，去年底放宽到 20%，个别地块甚至放宽到 25%。

又如，容积率新规把不纳入计容面积的飘窗宽度从过去的不超过 60cm 放宽到 80cm，考虑到飘窗本身就是可利用空间，一部分飘窗高度较低甚至是可以直接拆除，扩大飘窗面积就等于是多赠送面积。同样不纳入计容面积的设备平台与露台也是同理，一些 “设备平台” 和“露台”可以封闭形成额外的卧室。

由于在新规后开发的地块才适用新的容积率规则，所以在更大的阳台、飘窗、设备平台和露台的加持下，新开发地块上的住宅是通过 “实际可使用面积”（而非法定套内面积）扩大到“产权证上建筑面积” 的 100%-130%，实现所谓的 “零公摊” 或“取消公摊”效果。

综合而言，“取消公摊” 的广州模式的效果是（以 130 平户型为例）：

不动产权证记载套内面积 90 平、公摊面积 40 平；
计费计税面积 130 平；
实际可利用面积 130 平。

即广州模式的计费计税面积≈实际可利用面积＞＞法定套内面积。

衡阳模式：柔性倒逼开发商降价

衡阳的做法，仅仅是要求开发商按照套内面积报价销售，报价包括总价和单价，并且涉及所有在售项目。

虽然从理论上讲，这种新的销售模式的重点在于开诚布公、明明白白消费，但考虑到假设总价不变，以套内面积计算得到的新单价必然有较大幅度上调，这毫无疑问是不利于新房去化的，实践会倒逼开发商下调新单价。虽然以套内面积计的新单价很难与过去以建筑面积计的旧单价持平，但在事实上形成降低总价的效果是免不了的。

相对而言，这种 “零公摊” 实际上有些名不副实，仅是一种推动新房变相降价销售的手段，是在价格方面对买入成本较高的二手房形成优势。

综合而言，“取消公摊” 的衡阳模式的效果是（以 130 平户型为例）：

不动产权证记载套内面积 90 平、公摊面积 40 平；
计费计税面积 130 平；
实际可利用面积 90 平。

即衡阳模式的计费计税面积＞＞实际可利用面积≈法定套内面积。

两种模式的核心差异

我们应该注意到，虽然同样名为 “取消公摊”，在计费计税面积、实际可利用面积与法定套内面积的关系方面，广州模式和衡阳模式有明显的不同，这也是两种模式在最终效果方面形成差异的根本原因。目前是以包含公摊面积的建筑面积计费计税，无论将来是否改为以套内面积计税，广州模式下的新房都明显更具备优势，都能以同样的计税面积，做到了更大的实际使用面积。

广州模式的实质是通过容积率新政给新房增加了额外的长期的优势。由于国内房地产大规模开发阶段几乎是永久性地结束了，未来的新房占比会越来越低，所以广州模式之后的新房的优势将会长期保持，因为这些容积率新规之后的新房在成为二手房后，相对于现在的更广大的存量二手房所具备的优势依然存在。

所以，广州模式后新房的 “稀缺性” 明显提升，在短时间内促进交易、促进土地出让方面所形成的 “脉冲” 效果也会更加明显。但广州模式长期持续，必将导致新房市场与二手房市场的 “脱钩” 加速。

很多人用日本的数据举例说东京的新房最终还是涨回了当年的价格，大多数反驳观点首先考虑的是这种说法忽略了通胀和汇率问题，其实还有一个很重要的因素，那就是目前的新房市场更加偏向高端化，而过去的新房市场则更加偏向刚需化，这就是单纯比较数字变化时容易被忽略的一个点。

我们要注意，对于家庭部门来说，衡量家庭资产的重点实际上是二手房市场，而不是新房；新房市场与二手房市场 “脱钩” 的情况越是明显，只观察新房价格就越不具备参考意义——但媒体往往只着重引导舆论观察新房价格。

至于衡阳模式，实际上只是在柔性引导开发商降低总价，只是在利用存量二手房的成本价相对较高、降价空间不大的特征取得价格优势，现在的新房在成为二手房后，现有的优势就会消失。可以说，衡阳模式的最终效果相比广州模式是反其道而行之，是削弱了新房市场和二手房市场的 “脱钩”，长期看会起到通过新房市场降价指导二手房市场降价的作用。

当然，无论所谓 “取消公摊” 采取何种模式，未来新房市场的高端化、新房市场与二手房市场的脱钩都是大的趋势。总体上看二手房不仅是要由于近期的保新房而短期内“苦一苦”，而是要在长期都面临去化变难的问题。

知乎用户不才发表

既得利益者还在混淆视听，说什么取消公摊涨房价一样的云云，我真想祝福他去买螃蟹挑绳子最粗的那一家店买。

如果取消公摊结果是一样的，相关部门人员为什么一而再的阻挠取消公摊？为什么宁愿被骂也要保留公摊，他们是喜欢被骂吗？

公摊的存在就是为了利益，你买 100 平的房子，套内面积 60 平，开不开心？

中国房价已经那么高了，公摊是为了掩盖高房价的事实（虽然掩盖之后也是非常高）。

公摊贪污的不仅仅是居住面积，还有物业费、取暖费也是按照有公摊面积计算的。

现在房价涨不动了，又不想降价太多，取消公摊，然后保持房价不变，实际上就是变相降价，骗更多人上车。

⭐看看评论区既得利益者已经开始跳了，全世界几乎只有中国大陆有的东西，还能说出花来。

⭐我还想再问一下：你买螃蟹，挑绳子最重的那家店买好不好？按照你们的理论，总价应该一样。

朋友们！我都懒得跟这些人扯，这些支持公摊的，要么是既得利益者，要么就是蠢，否则我找不到其他原因。

知乎用户青山布衣发表

加油，加油，大家加油，

你不买我不买，才能一再便宜，

你不买我不买，才能取消公摊，

你不买我不买，才能取消预售，

你不买我不买，才能规范物业，

不到山穷水尽，谁愿放弃到手的利益？

——“第一次开出来的条件是最好的”

知乎用户王克丹发表

美化数据还是有用的。

这几年房地产高杆杆高周转降速以后，叠加需求下行，二手房市场挤压，其实有能力的房企确实开始关注品质了，本身建筑成本占总房价的比例就不高，提高 1%，那都是巨大的住房品质改善，也就是本来应该做的把房子设计好，把房子盖好，才有吸引力，资金艰难的房企不说，反而现在的准现房比高杠杆高周转时期的品质要好一些，这也是隐藏的福利，要知道那批要求几天内出设计的房子，着急忙慌拿预售，着急确定收入的房子，甚至造假提前确定收入，未来的房地产养老金预计要比现在有吸引力的放慢速度、普遍要求准现房的成本要大一些。

这几年大家静下心来，理性的对待房地产以后，反而获得了直接和间接的各类让利，设计和建造以及准现房要求等，这都是大家决策带来的，也不用感谢谁给你让利，都是大量潜在购房者自己争取来的。

公摊问题，说实话对现在的市场真实价格影响有限，之前的结论也很清晰，只要不是因此触及了高标准住宅的指标，也就是不涉税收差异，往往供需关系中就会反映到户型和实际得房率，公摊大的均价就要低一些，设计好的，公摊小的供需关系就会让其吸引力更强。

以前的公摊，纯粹就是愚弄居民的数学计算工具，让大家觉得自己的居住面积还不错，每平米与收入感觉差异那么大，实际上的房价均价要比公摊数学上的再高 20-30%。收税的艺术么，拔了鹅毛还要让鹅不要那么痛苦。

上行周期美化实际均价，让真实房价看起来不要那么高，下行周期，同样的道理，让新房的价格不要看起来不要跌的太厉害，以后统计 70 城数据，新房这块甚至均价还是上涨的，让大家重塑信心，当然本身新房市场价格就受到管制，不如二手房的价格那么接近市场的真实价格，宣传角度还是有用的，比如高得房率以后看均价，实际成本降低了，但表现的数据确实房价涨了。

至于阻碍新房市场健康发展的阻力，限跌令和预售制风险共担机制，道阻且长，光靠玩数字游戏，引导性是越来越差了，房价就是降了，对于居民收入也还是高的，属于人生最重要的支出之一，好歹把购房保障，房屋质量和品质提高一些，花不了总房价的多少钱。

知乎用户九乡河龙牙发表

这也是为什么我之前建议，如果能力允许，尽量尽早把城郊高层住宅置换为主城区的住宅…….

虽然这个取消公摊针对的是新房为主的销售市场，你猜这种取消公摊的概念会不会广泛在二手房市场中蔓延？

那么问题就来了，别人的 88 平是真 88 平，你前几年购买的 88 平呢？实际上可能只有 69 平……

你觉得这种房子竞争力如何？如果这种房子还是城郊那种高层住宅呢？

取消公摊，原先受公摊影响越小的住宅，在这种政策下负面影响越小，原先受公摊影响越大的住宅，在这种政策下负面影响越大。

如果你的住宅得房率还没有 80%，假如是个 33 层的高层，得房率 75%，买的是一套 80 平的房子……. 这一下子就只有 60 平了。

你总不会这时候还在幻想 “面积越小，单价越贵” 的乐观情形吧？

记住一点，面积小单价贵是房价上行的时候，因为小户型总价低门槛相对低，对于那些想要买一套房没条件选更大房型的人来说，这是一种 “充分榨干” 的溢价罢了。

可是现在地产下行，房价都在跌，大家都在追求越来越大的房子，房型小的有可能反过来，面积越小大家越不想要，单价有可能更低。

再次说一下….. 虽然取消公摊目前看着像是针对新房市场，但是不可能不向二手房市场传导的……

知乎用户 momo 发表

一般劳苦大众就记住——今年不买，明年政策就更好，明年不买，后年政策更好。

等所有人都认同傻子才买房的时候，你就可以买了。

知乎用户 Jimmy Chen 发表

我这里咬文嚼字一下，所谓取消公摊，其实是取消公摊面积计入到房价的单方里，即按套内面积计算房价。但是，修建公摊面积部分（楼梯，设备用房，电梯前室……）的成本，依然是算到房价里的。

取消公摊的目的，还是在于让消费者知道套内面积，知道自己购买户型的得房率，让房屋的面积指标透明化。而对市场信心，房屋品质，增加销售去化，并不会起到根本性的作用，对市场的影响也不会太大。

其实，面积指标的透明化其实很多城市已经在做了。在销售过程中，对于每一户都会有建筑面积、套内面积和公摊面积，以及对应的单价的公示表。原则上来说，销售总价是不变的，在这基础上套内单价和建面单价，分别除以各口径的面积。

当然，对于消费者的好处肯定是有的。如果以前某地在销售的时候只公示建筑面积（这种情况再近几年其实已经非常少了），购房者不知道公摊面积，不知道得房率，也就无法评判建筑面积下，各户型的优劣。而有了套内和公摊，至少让购房者能够进行竞品的比较，选择得房率相对较高的户型。

现在网络上有种说法是 “开发商故意增加公摊面积坑购房者”。其实而对于开发商来说，不管按哪种面积进行计价，都不可能故意增加公摊面积，这种让自己产品户型处于劣势，也不增加总货值的“损人损己” 的事情，开发商疯了才这么做。公摊面积大多数都是国家规范要求，比如防火，疏散，配套上的强制要求，必须得做的刚性的面积。

另外对于面积数据的权威性来说，最终销售时公示的各种面积指标都是由政府指定的房屋测绘公司进行图纸测绘的，且最终验收前也会进行实地实际的测绘，并且这些数据也又规划和房管局等部门背书认可的，并不是开发商想怎么输出面积，就可以输出的。

知乎用户简无缺发表

地不好卖后，他们会取消公摊，会加强开发资金监管，这不是因为他们良心发现，也不是因为他们变成了好人，而是因为地不好卖了。

——房 · 格瓦拉

知乎用户只道当时是寻常发表

我才签的合同，126 平的房子套内才 94 平，竟然取消公摊了。

也就是说，刚好我的首付就没有了，心酸啊

早知道，我就先不买了，继续等政策

我就想知道，那些取消公摊的房子，之前是不是 8000，现在 12000 了？

知乎用户曾谦发表

如果我生病去医院，大夫先是让我回家吃药，接着每天输液，现在住院治疗，用药还越来越猛，措施越上越多…… 你说我是快康复了还是快嗝屁了？

现在你打开五八同城定位 “衡阳” 搜二手房，就能看到许多房子“建面 120，实得 140”。

怎么多出来的？飘窗赠送、阳台赠送、阳光房赠送，阁楼不足 1.4 米不计面积……

所以衡阳打响 “商品房销售面积按套内计价” 第一枪，就是为了稳住明面上商品房价格不下跌（起码在宣传上不下跌）的措施而已。

2024 年按建筑面积计算房价平均 5500 每平米，2025 年按套内面积计算房价平均 6000 每平米。

———你看，房价上涨了啊！

对了，一般多层住宅（有电梯）的得房率能到 75% 就非常好了…… 大家自己算算。

降公摊，就是明晃晃地告诉你：我们一直在努力救治房地产啊！呼吸机都给你上了；房价要是再起不来，只能 ICU 了……

知乎用户 Gemfield 发表

“取消公摊” 的下限是信息透明，上限则是全流程计价方式的改变，包括：

中介交易机构、购房合同、房产证等领域，“扣除公摊后的面积” 全面代替建筑面积;
契税、营业税、供暖费、物业费的计价依据全部改为依据 “扣除公摊后的面积”;
统计局的相关统计数据（e.g. 商品房销售面积）改为 “扣除公摊后的面积”。

目前我看到的改革举措，是在下限的基础上（备注：至少信息透明了），在购房合同上采用了新的计价方式。不知道其它领域有没有改变（知道的可以讲讲）？

实际上我最感兴趣的是部分是第三点，也就是统计局的相关住房统计数据全部改为依据 “去除公摊后的面积”，这将带来两点有意思的变化：

横向比较各国房价时，口径终于一致了;
为房价的下行创造了 15% 左右的 “心理空间”，对，这个“心理空间” 很微妙。

要说公摊这个概念，咱们是从香港引入的，当然一并引入的还有 “鸽子笼”：

——《为什么中国没有类似美国洛杉矶似的的大城市规划？》

**但是香港呢，在 2013 年就取消了公摊。**其实也经历了一个过程：

2008 年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用 “实用面积”。当年 10 月，港府公布 “实用面积”，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的“实用面积” 定义，明确了哪些部分属于实用面积，哪些不属于实用面积需逐项列明，保障了购房者的知情权，增加了透明度。
2010 年，立法会的房屋事务委员会提出了取消公摊的意见，并进行民意咨询，收到的 1000 份公众意见书中，几乎百分之百支持取消公摊，为取消公摊面积制度提供了充分的民意基础。尽管代表地产商的利益集团表示反对，但在民意的推动下，取消公摊的进程仍在继续。
2012 年 12 月，香港 GOV 正式发布通告，要求二手房销售从 2013 年起用 “实用面积” 标价。2013 年 4 月，《一手住宅物业销售条例》开始实施，明确规定新房销售只能用 “实用面积” 来表达面积和售价，违反规定者将处以 100 万 - 500 万港币罚款，同时还将面临 3-7 年监禁。至此，香港正式告别了公摊面积模式。

这个过程给了我们一些启发：

民众几乎百分之百支持取消公摊;
代表地产商的利益集团表示反对;
目前我们 “取消公摊” 的进度相当于香港的 2010 年，那么意味着我们到 2027 年可以全面施行？

知乎用户 35 号庇护所发表

不是坏事，起码说明承认了房产销售难的局面。至于是不是好事，则要具体得看，先别忙着唱赞歌。

公摊为什么一直难以取消？

很多人认为是开发商的问题，其实跟开发商真没啥关系。根源在土地出让金的计费方式。

土地出让金 = 楼面价 * 建筑面积 = 楼面价 *(公摊面积 + 套内面积)。

也就是说开发商为公摊面积支付了巨额的土地出让金，所以开发商根本没有动机和意愿主动取消公摊项目。拿地的时候有容积率限制，这块地上可出售的面积早被限制死了。相反开发商是很有动机把公摊面积做小的，所谓的贪污套内面积其实是风险极高的行为。有人故意把主要矛盾转移到了购房者和开发商之间。

比公摊更逆天的有很多，比如精装房。你的精装修费用是按照包含公共区域的面积来付费的。但你买毛坯，那么公共区域是开发商要装好的。

所以取消公摊能否实现，除了上面讲的，根本是要看土地出让是否愿意对公摊面积对应的土地出让金、公共服务费等费用做让利。

想想 2023 年以来的财政收入增速，就知道这根本不可能。

已经有回答已经指出了取消公摊后的单价 / 总价，与同使用面积 / 同档次住房的当下单价 / 总价之间的对比关系，公摊并没有 “取消”，只是没有 “计入”。

其实还有就是要看物业费、以及物业服务包含的范围。辩经没啥用，还是算算实打实的经济账。

浙江这边在上半年吧，在整个房产销售明显萎缩的情况下，个别地方也短时间出现了内以 “取消公摊 / 无公摊” 为噱头的楼盘，以及所谓的第 5 代住宅智能化住宅社区；但很快就没动静了。

一是上面的经济账并不难算，二来五代住宅成本高昂并且在建筑和详细配置标准上没有相关法规法律可做参考。一句话，4 代住宅还没搞明白，硬把居住环境和 AI“杂交” 傻子才信呢。

进入 12 月，9 月份的刺激政策和 11 月楼市新政的效果 “余温” 已经很弱了：

12 月第一周，北上广深四大一线城市，新房成交面积环比全部下跌：北京环比下跌 19.9%、上海环比下跌 43.9%、广州环比下跌 19.9%、深圳环比下跌 13.4%。其中上海下跌特别严重，接近腰斩。

二线城市新房成交面积环比更是断崖式下跌，跌幅惨不忍睹：重庆下跌 64%，武汉下跌 58%，杭州下跌 53.8% 等等。

与其炒 “取消公摊” 的冷饭、保单价 / 地价，不如实在的降价销售，这也是唯一有效的办法了。

知乎用户李青年发表

取消公摊其实影响不大，因为总价在那里，无疑是单价提高了。

但对掏空 6 个钱包省吃俭用已买房的人来说，这就是政策背刺，

以后嘛，这些什么政策听着就就好，绝大部分都会被民众当放屁，

而且这么透支自己的公信力，要想忽悠老百姓买房，就更难了。

知乎用户内塔尼亚胡发表

我就喜欢公摊百分之 40 的，住着舒服。

大阪一套 60 平米，实际得房率百分之 110，还送装修才 180w 左右，我去你张家口干啥？

知乎用户 Jarvis 发表

果然还是得饿肚子，才能倒逼合理化。花多少平的钱，拿多少平的房，别给我搞公摊盲盒，这才是天经地义的事。

古早之前参加过一场官方直播，当时听到几个老专家说 “公摊制度没什么问题、挺合理的”。我都震惊了好吗？

咱们暂且不说动辄七八成甚至六成的得房率让人像吃苍蝇一样，光是公摊的存在对商品房价格透明化、标准化的影响就已经违背正常商业逻辑了好吗？

如果公摊率一样，那还可以直接给一个折算系数，也算是折中之法。问题是现在给的居然是一个区间，而且区间上下波动还非常大。良心的老一点的房子，得房率能到 80+%；坑爹、黑心的新房甚至也能干到 60% 多。

这个上下差异你觉得他们会按照统一折算系数给你吗？想都别想，问就是大家都有公摊。这种情况下，消费者也很难去辨别和精准计算，这不妥妥坑爹吗？

现在再看这玩意还需要讨论？天经地义，我就该 100%。

知乎用户漫天回旋标发表

各种花招不用看，会把你绕进去的，你只要关注他的动机是啥就可以了。

知乎用户 pure 日月发表

“取消公摊” 是房地产新发展模式应有之义。

不仅新房要取缔公摊，二手房也要跟进。

公摊面积的存在让我国居民实际购房成本增加了 30%，只获得了 70% 的实际居住面积。

取消公摊面积主要作用不是降房屋总价，最重要的目标就是整顿房地产乱象，打造一个公开、公正、透明的房地产市场，削弱资本的黑箱操作空间。

并为后续房地产税全面落地铺路！

最佳购房时机与公摊无关，但是公摊有助于房地产交易市场透明。

我五年前就告诉大家我国会取消公摊的，当时很多人还不敢相信。

如下是【悟空新之助】2022 年 2 月写的文章，取消公摊也在我系统性预判下逐一实现。

过去 6 年房地产完全是按照我的系统性分析结果演绎，包括顶层政策走向也预料之中。

不是什么人都能都敢把历史言论拉出来、摊开来接受时间和群众的检验和审判到底行不行，我就可以，有实力自然有底气。

很多人关注的非蠢即坏大 V / 自媒体不是不想回顾历史，是因为历史言论没有高光时刻，全是错误甚至诈骗割韭菜言论，怕回顾。

2022 年还有坏到彻底的专家妖言惑众 “取消公摊面积或给消费者埋下大坑”。

这是典型混淆视听、甚至颠倒黑白，黄鼠狼给鸡拜年，其心坏得很，这种专家真的是让人无语！

如果因为取消公摊计价，开发商就在居住舒适度上面做手脚，那么消费者也不是傻子，其房屋自然在市场大打折扣，因为消费者看不上啊。

这种以舒适角度来给公摊洗白，典型以偏概全甚至把消费者当傻子耍，消费者只想着花钱花得明白，不被黑箱操作，咋就这么难！？现实情况是有公摊，房地产暴利时期，也没见质量好到哪里去。

我是不理解为什么有人说取消公摊没有用的？公摊掩盖了我国高房价现实啊，属于黑箱模糊地带。

我国公摊面积巨大，有数据表明：一栋 6 层高的住宅楼，其公摊率一般在 18% 至 20%；一栋 10 层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在 20% 以上；一栋 20 层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设施等，公摊率会达到 30% 甚至更高。

新闻甚至报道过 50% 公摊率的房子。

中国房价何时是个头？

五年过去再读 2019 年我写的万字系统性分析长文，字字见血。再看看评论区，当年有很多人多么无知无畏！

5 年过去，再读自己写的这篇文章，依旧历历在目，我当年的文字真的太锋芒毕露、横扫千军了，但是，唯有如此才能斩妖除魔房地产诈骗犯及其利益集团！

“我不相信人定胜天这种鬼话，我只坚信个人（或者团体）如果和历史车轮拔河的话，输的必定是人。”

中国的房价何时是个头？

大家不用担心房地产价值回归大势，国家说的的稳是担心房地产俯冲落地，以当下的人口结构和形势，高层也知道供需关系已经焊死了房地产价值回归命运，但是，不希望俯冲落地造成系统性经济金融风险。

当下的房地产也没必要说什么 “住房不炒”，也就没得炒，房贷利率从 6% 到 3% 式的腰斩、首付比例低至 15%，房地产利益集团绞尽脑汁颠倒黑白炒作也没见炒起来。

不存在炒的基础和预期，自然不用再喊 “住房不炒”，就像给 60 岁的人祝福 “长命百岁” 是合适的，如果给 99 岁的人祝福 “长命百岁” 就不合时宜了。

原本各地就有减免契税政策，1-2 个点减免就是皮毛政策，远不如房贷利率和房地产税影响力，房贷利率影响力也不如房地产税。

房贷利率腰斩，贷款 200 万利息节省就是至少 50 万。贷款 800 万仅利息节省就至少 200 万。

前面还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞 4 万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了哈！

我 25 岁研究透彻的东西，有些家伙 52 岁依旧一窍不通，他们的人生✖️10，人生厚度依旧白搭。

前几天的 6 万亿是用于存量债务置换，不是增加额外债务，置换即将到期且利率较高的债务，减轻地方财政压力；最近些年都是中央加杠杆，地方化债去杠杆。

新增 6 万亿债务置换，减轻地方财政压力，不过债务还是要还的，没有国家可以靠债务发展，强如美国现在都快玩崩了。

不要理解成什么大放水！

债务置换，不是增加债务。

房地产税肯定上膛了。地方政府很多工资都捉襟见肘，所以才搞债务置换缓解的。

土地出让金 2020-2021 年是一年超过 8 万亿规模，2024 年前三季度累计不超过 2.5 万亿。

重复一下，要记住这是债务置换，不是增加债务。不要轻易被非蠢既坏自媒体欺诈。动不动就碰瓷 2008 年的 4 万亿（这可是新增基础货币，乘以货币乘数量很大，那还是 2008 年）。

疫情期间，美联储印钞也是释放的基础货币，应对疫情美联储就放水约 5 万亿美元，乘以美国货币乘数约为 3-4，那么释放的货币总量将高达 15-20 万亿美元，美国 GDP 才 24-25 万亿美元，他们就放水那么大规模，美国资产当然暴涨，包括房地产和股票，之后美联储暴力加息，才让泡沫资产缩小。

前面还有房地产诈骗犯造谣我国要印钞 4 万亿收购存量住房，这种低级谣言，就不要被骗了！

房地产诈骗犯自媒体中介诈骗套路现在和 4-5 年前没有变过，诈骗犯们为了赚巨额佣金什么离谱谎言都敢说，都是 “房价要涨赶紧买房”。

这群社会渣渣为了金钱不择手段、唯利是图，但是对经济一无所知。

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘高房价甚至烂尾楼啊！

今年前三季度结婚登记 474.7 万对，比去年大幅下降，第三季度登记数创下单季度新低，如何看待此数据？

分清敌友是生存的首要条件！

房地产，记住我下面这段话：

什么是真正的慷慨？

就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到 15%，过去 3 年这种政策不计其数，有改变什么吗？

网络（抖音、微信、微博、小红书等）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】，其欺诈手法就那几招，参考文章《房地产利益集团 “骗人话术” 变迁简史！》。

过去几年，多少人因为房地产诈骗中介和大 V 忽悠上当，很多人买到烂尾楼，典型案例是中介曾经不择手段鼓动人们投资恒大房子，结果很多都烂尾了，而且，有的人还被忽悠购买了恒大理财产品，结果暴雷血本无归。

2021-2022 年，房地产利益集团其中做过比目前还恶劣的舆论炒作，他们甚至冒用《人民日报》名义断章取义诓骗消费者。

我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。

2020 年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。

如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜 Top 10 之列了。

不仅如此，很多来自深圳的大 V 不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。

分清敌友是生存的首要前提。

诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。

你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。

当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你 / 哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

过去几年他们无数次炒作 M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷…… 诸如此类话题，结果如何？

改变了房地产价值回归吗？没有！房地产 / 房价价值回归更快了。

关于房地产所有问题，我 5 年前就系统性分析完了的问题，他们 2024 年居然还在问。

后知后觉，让人窒息。

我的【1.5 万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是 18-19 年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：

1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！/// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。

2018：为什么我认为房价要跌！

2、系统性论述《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年 /// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019 年就判定房地产只剩下最后 5 年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年

3、2019 年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？/// 链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了 4000 次，很精彩，感兴趣可以看看。

房价真的已经到顶了吗？

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。

疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰 “平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

截至目前全平台帮助近 10000 咨询朋友，文章全平台阅读超过 300000000 + 次，帮助百万计家庭、千亿级资金做出正确选择。

这样的金额也许已经不逊色于巴菲特，巴菲特帮助有钱人理财，而我帮助普通人生活更美好。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。

知乎用户杨一发表

说了多少年了，都没实质取消过。

这个不是像外国那样真正『没有公摊』了，计算面积的方式依然还是很春秋特色算法，阳台面积墙体面积依然计算在内，证上有两个面积，物业按老的公摊式来收，真的是挤牙膏式，牙缝里抠出来点的 “利”，真牛马小家子气。

2019 年就提过了，现在呢？还在提啊。

而且还是各地自己出台相关法律，没有全国统一规定，随时都能变。

就像浙江丽水的微小土地出让，直接被取消还点名通报批评。

地方和中央根本就是两码子事，各地计算方式不同也相当混乱。

知乎用户 Mr.G 发表

想起一句话

——我们走后，他们会给你们修学校和医院，会提高你们的工资

这不是因为他们良心发现，也不是因为他们变成了好人

而是因为我们来过

知乎用户磁爆步兵发表

我不理解，取消了公摊，我们不就和资本主义没有区别了？

知乎用户 Robot 发表

公摊是公摊，套内是套内，取消公摊不是把这部分直接消灭，是拿套内面积来销售，明明白白消费

什么取消公摊面积就小了，这不是弱智么

其次，什么时候取消预售

知乎用户毅种循环发表

什么！原来他们也知道老百姓不喜欢公摊啊

之前每次说取消公摊，就有一大帮专家学者出来解释说公摊是好事，公摊对购房者有利。专家学者说说也就算了，毕竟辟谷决定脑袋，收钱办事。

我最不懂的是一些普通人也在那痛心疾首地说：公摊面积是上利国家，下利人民的好政策，只有公摊才能保障买房者的权益。如果没有公摊，买的房子连楼道电梯都没有。如果没有公摊，房价会很高，一般人连房子都买不起。如果没有取消公摊，房产证都要重新做，又要花掉国家好多钱。

取消公摊对房地产市场有什么影响我不知道，但我知道那些自发维护公摊面积、宣称公摊政策永远不会变的人，以及天天说房价要涨回去的人，就真的很像小丑。

知乎用户木白发表

这简直就是对 “二手房” 的致命一击啊！

举个例子，我家房子买的时候面积是按 100 平方米计算的，实际使用面积大概是 80 平方米，每平方米售价 3 万，总价 300 万。

那么现在如果取消公摊，我房子如果出售，面积就只能按照 80 平方米出售了，在每平方米单价不变的情况下，总价一下子从 300 万变成了 240 万，那还怎么卖啊？不得亏死啊？而如果想要保持总价不变，那我就只能大幅提升每平方米单价，从 3 万每平方米提升到将近 4 万，但这恐怕更不会被买房者接受。

如果只是新房取消公摊、二手房不取消呢？那么在单价差不多、甚至新房单价略高于二手房的情况下，同一地段新房的总价就会大幅低于二手房，那谁还会去买二手房啊？

有人说取消公摊就是为了保新房，特别是在一些三四线城市，二手房交易本来就不多，牺牲就牺牲了，无关大局。

**但就算抛开二手房不谈，取消公摊也不是一件那么容易的事情。**即使是新房，取消公摊后同样要面对一个很关键的问题：每平方米销售单价怎么确定？

如果单价还是和取消公摊前一样，那开发商肯定不会答应，因为这意味着同样一栋楼，他的销售总收入将会大幅减少，而他的开发成本却和取消公摊前一模一样，毕竟公摊的那部分面积还是得和之前一样修建的啊，还是要和以前一样投入开发成本的啊。公摊面积不卖了，但不能不建啊。

更何况，现在大部分开发商的日子本来就不太好过，否则也不会出现大量烂尾楼，这个时候如果还要大幅减少他的预期收入，恐怕他就更干不下去了。特别是对于那些预售房来说，本来就是用未来的收入来进行开发的，现在收入减少了，开发还能保质保量的进行下去吗？

如果要弥补开发商的损失，那就只能大幅提升房屋销售单价。但这同样会有很大问题：

一是会造成房价快速上涨甚至是暴涨的假象，会对市场造成很大误导甚至是扭曲，甚至出现新一轮限购限价。

二是这样一来，实际上买房者要支付的总价还是不变，那对买房者而言又有什么意义呢？折腾一圈最后发现啥也没变，纯粹就是做了个数字游戏。这样一来不但不会起到任何正面效果，甚至可能会激起买房者更大的反感。

所以说，取消公摊虽然是一件好事，也是一件非常合理的事情，一件早就应该做的事情，但在这个时候贸然推出，真的是要做好方方面面的制度设计和衔接，否则很可能事与愿违。

其实这也是任何改革共同的规律：制度性改革最好在市场好的时候进行，那个时候出现任何问题，影响都相对较小也相对容易解决；反之，如果在市场不好的时候匆忙进行改革，一旦出现问题就会迅速放大，解决起来也难上加难。

知乎用户多由也发表

看到这消息真有点蚌埠住了

不敢想那些多花了十几万甚至几十万公摊费的购房者怎么看待

早就该取消的东西，现在才开始吹风

估计离落实还有很长段时间

知乎用户不吃香菜的土拨鼠发表

先把你的腿打断，再给你一副拐杖，你还得感恩戴德

知乎用户 Linxwan 发表

肯定不会真取消的，完全可以先赚足噱头，退而求其次的从套内赚回所谓取消的公摊费用。

越是大张旗鼓的宣扬，无非就是为了掩盖本就霸占的权益。

就像 FF 永远在路上一样，口号从未停止过。

知乎用户山城恋发表

总结俩字：急了。

伟人：美帝国主义是很不讲道理的，如果他们讲了道理，那一定是被逼的没办法。

这里同理。

取消公摊喊了几十年了没人理过，2024 年年终却突然多地官宣取消，说明什么？

说明房市数据已经烂到没法看了。

被迫取消的。

知乎用户落安发表

一群反对取消公摊的，说什么取消公摊后总价不变，简直搞笑，这明显就是卖不出去变相降价，你们信不信，即使没有公摊的房子，以后也比你有公摊的房子单价低。

还有就是锁死二手房，二手房就是新房最大的对手盘，你二手房想卖出去，还能按房本面积卖？

知乎用户 zinsser 发表

25 年是真的扛不住了，保守估计房价暴跌 25%

所以选择在这个时间取消公摊，总价跌 25%，面积也跌 25%，每平米价格几乎不变

这样就又给了无良媒体发挥的空间，说只要每平米单价没跌，就是房价没跌，我国经济一片大好，大家应该充满信心

知乎用户 YY YY 发表

这几天天气冷了，我家里的芦丁鸡开始不下蛋了，于是我把笼子清理干净，放上充足干净的水和食物，又放了取暖灯，现在一天一个蛋！

他们不是知道自己错了，他们只是知道自己要死了

知乎用户精神病院医师发表

我们之前买的公摊面积给补吗？？？？

知乎用户 woaimama 发表

天岂不是要塌了！

之前反对取消公摊的人告诉我：取消公摊计入面积等于，没有小区环境，没有楼道宽度。只能萎缩在狭小的楼梯里上上下下。电梯也会变超小。

还有人告诉我取消公摊房价会大涨。四舍五入取消不如不取消。

现在已经有试点取消公摊的城市了。我们来看看他们会不会大涨。

知乎用户左手发表

公摊这个概念本身就是个不应该存在的神奇存在，早应取消。

对现在的中国楼市而言，无非就是变相的降价，对房价的影响，微乎其微。

知乎用户白白发表

这些小地方就是直来自去，只会打直球！

时髦点，那玩意叫第四代住宅！

知乎用户星期天发表

中国房地产两个最不要脸的政策就是公摊和期房

公摊花钱就算了

TM 物业费也按公摊交，凭啥啊？

还有就是期房

交了那么多钱，连个坑都没挖

知乎用户 Art Hayek 发表

知乎用户山下小野猫发表

汽车撞墙你知道拐了

鼻涕流到嘴里，你知道甩了

早干嘛去了

知乎用户西子发表

过年的时候，猪看到又是热锅又是喂糠可高兴了，它却没看到磨刀霍霍。

而今取消公摊，也是这个道理……

唉，瞎高兴半天，为啥都想不明白呢，如果有公摊面积，怎么堂而皇之的收房产税，这税咋算按什么标准算？实住还是建筑面积？

知乎用户弹弓发表

建议把物业也取消，或者规范整治物业！

你光取消限购有个毛用，买房后不还得受物业鸟气？这一行好的物业没话说，但大部分的黑物业，为了收钱能直接不让你回家，不让你回车库！这样的房子买了有啥用？还不如不买！

让十万业主有家可回！给他们好好减负！

宁可让政府来管，把钱交给政府更愿意！

知乎用户 WHOAMI 发表

那些反对取消公摊的，是不是都是开发商的既得利益者

取消公摊意味着买房人可以明确知道自己买到多少面积，单位价格明确

少了开发商拿公摊做文章，公摊的一般都是连廊等，单位面积哪里有套内面积价格高

知乎用户明镜亦非台发表

为什么地产好的时候没人说公摊，而现在开始取消公摊？

大家都关注房价，而房价是可以拆分的，房价是实际得房的价值。有公摊你得房少，没公摊你得房多。同样一套 100 平的房子，谁的单价更低。。单看上去房价都一样。

好比：水果 7 两称一斤 10 元，1 斤称一斤 11 元，结论水果涨价了。

实际上就是不让房价看起来跌了。驴粪蛋子表面光，而已。而**大部分普通人是看不到更深一层含义的**。

只会觉得房价没有降，或许还涨了。继续入坑而已。。

知乎用户 momo 发表

只要继续不买房，

利好政策就会继续推出。

知乎用户手打柠檬茶发表

我家房产证 140 平，套内 109 平，牛皮不？

知乎用户赵小赵发表

哦，原来公摊是可以取消的啊？

知乎用户不想起名了发表

建议去看看天涯大神写的经济神贴：《你所不知道的冰冷的经济真相》
原出处天涯神贴：《你所不知道的冰冷的经济真相》
原作者：flp713
以下是原文内容:
下面再来谈谈房市，这是一个牵动很多文盲神经的问题。
要把房市说清楚，非得单独开个帖不可，兄弟这里就偷偷懒简单的输理一下房市的脉络以及房市为什么充当货币蓄水池的，文盲们如果看不懂，那也没办法，经济最精彩的是未来，兄弟还有很多东西要写啊，手疼。
第一个问题，中国房市是如何绑架地方经济的?
　　94 年，面对窘迫的中央财政，老朱弄了个分税制。何为分税制? 就把税收分为国税与地税，这可不是简单的多挂了个牌子的问题——它孕育的深刻变化至今还在影响着我们的生活。那么，分税制是怎么切割这个税收蛋糕的? 税收大致分为 4 块：所得税、关税、流转税、营业税，国税拿走前 3 块 (大致占总税收的 80% 以上)，地方就只留下可怜的营业税了。这个分税制一下子让中央富得流油，全国 80% 以上的地方政府立刻就变成吃饭财政——所谓吃饭财政，就是每年为吃饭而奋斗的财政。好吧，中央为了安抚地方 95 年又出台了个政策：地方出让土地时，土地出让金 90% 归地方所有——文盲们学习这段历史有点领悟没有?
　　但是，在商品房市场没有启动的时期，地方政府就是卖地也没几个买家啊，吃饭财政还是吃不起饭。与是 98 年国务院又取消了福利分房，同时又启动银行按揭——商品房市场正式启动。当时，老朱很清楚在分税制下这个商品房盒子打开会有什么后果，所以，还在这个盒子上设置了一道保险——当时设计的住房改革方案是这样的，低端人群用廉租房解决，普通老百姓政府建设经济适用房解决，高端人群才是用商品房解决居住问题。必须承认从 98 年—2003 年，中央投入好几百个亿，大致解决了 700 万人口的经济适用房的问题。到了 2003 年，住建部出台了一个文件：核心是用 “带保障性质的商品房 “替代了经济适用房，这下就是把盒子上的保险拆掉了，把所有的人都推向了商品房市场，人为制造了规模巨大的刚性需求——房地产一下子就火了起来。
　　房地产就这样绑架了地方政府，所以，每每中央一调控房市，地方第一反应就是抵制，能不抵制吗? 税收大头你都拿走了，地方就靠点卖地收入来吃饭了，你调控房市不就是调控机关干部职工的饭碗吗——这还真的一点不夸张，每次调控房市，只要房市一低迷，很多经济不发达的地方政府真的连公务员工资都发不出来了。
第二个问题，为什么中央宏观调控房市无用，反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨?
　　这个问题文盲们一定会抢着回答：因为房地产绑架了地方政府，地方抵制所以没用。那你们就又错了，兄弟可以很负责的告诉你，地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单，不仅地方的帽子在中央拎着，更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中，这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如，现在房市低迷是什么原因? 不仅仅是限购——那只是对那么几十个一线城市有影响，真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷！
好了，那么中央宏观调控房市为什么无用呢?
　　请看下面一组数据。2001 年我国货币供应量为 15.28 万亿，2002 年为 18.32 万亿, 2003 年为 21.92 万亿, 2004 年为 25.01 万亿, 2005 年为 29.6 万亿, 2006 年为 34.55 万亿, 2007 年为 40.34 万亿, 2008 年为 47.51 万亿, 2009 年为 60.62 万亿, 2010 年为 72.58 万亿。对比期间房价增长趋势，与货币增长趋势惊人一致。
　　文盲们现在明白了吧，调控房市为什么无用? 因为印钞机太厉害了，而且房市又要发挥货币蓄水池的作用——一方面超量发行货币，超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里，一方面又要宏观调控房市——抱薪救火，火不越烧越旺那才是怪事呢。
第三个问题最有意思，既然中央宏观调控房市无用，那为什么中央还要经常坚持调控房市呢?
　　首先，必须得承认，管理层一定比兄弟聪明 10 倍，那么，为什么连兄弟都知道中央宏观调控房市无用，还要坚持调控呢? 这个原因兄弟琢磨了很久才算明白。
　宏观调控的深层原因：增加房地产市场政策变数，抑制制造业资金过快流进房市。这个问题目前已经非常严重了，我们制造业的领头羊比如海尔、联想、首纲等等最近纷纷介入房地产，这在西方是不可想象的。大家都热衷参与财富分配而不是财富创造，大量制造业资金流入房地产，不仅推高了地产泡沫而且使产业空心化越来越严重，产业空心化后果是什么? 是经济沙漠化！后果可能比经济硬着陆更可怕。
第四个问题：房地产在经济中扮演什么样的角色?
　　这是一块硬币的 2 面，发展房地产好处是明显的，弊端也很明显。好处当然很多，首先是消费的主力，去年全国社会消费额是 12 万亿，房地产就占了 6 万亿，半壁江山啊，然后它可以直接带动 50 几个行业，保８中至少有２个点是房地产贡献的，最后房地产发展可以带动大量资源性产品 9 比如铁矿石) 的进口，一定程度上可以缓解目前进出口不平衡的现状。
　　弊端也很明显。高房价吞噬了老百姓那点可怜的财富，房市火爆的背后是消费愈加低迷，过去我们的消费在 GDP 比例好歹也有个 35%(美国是 70%)，去年已经跌到 27%。拉动经济越来越依赖投资和出口，形成经济上的恶性循环。
　　好了，第二个阶段 (2000――2011) 的货币蓄水池先就说这么多了，下面，我将谈谈文盲们最感兴趣的未来 10 年经济发展趋势的问题。哈，给点奖赏吧，兄弟熬夜打字也很不容易啊。
　　首先，严重鄙视一下论坛中那些打着所谓高手招牌的文盲，他们所谓预测经济走势不仅不靠谱，而且基本都是胡说八道。现在让老师教你们一个简单的常识，在，要研究经济首先要研究政治，要研究政治首先要学习中央文件，连起码的中央文件都没读过，奢谈什么未来经济走势——什么黄金啊、美元、股市什么的，不是胡扯吗? 我承认，国际经济形势对我们的经济走势有影响，但是，决定性的因素，特别是决定我们经济中长期的因素在我们内部，在管理层思路里，具体就是在中央各种文件中。
文盲们要跟上进度，下面要讲的非常重要，建议文盲们至少要学习 10 遍，因为下面写的每一句话如果你认真思考，反复思考，可能对你都是一次重大机遇。
　*** 未来１０年见将建立一个系统的货币蓄水池，事实上只要有足够的货币蓄水池吸纳超发的货币，在印钞机帮助下，保增长好象还真不是特别困难的事。
2011 年——2020 年货币蓄水池:
短期：房市 + 股市
　　中期：股市 + 土地 + 垄断领域向民间开放 (去年有个国务院 36 条大致讲的就是这个垄断领域向民营资本开发，但是这个兄弟很不看好，所以，基本可以无视这个货币蓄水池)
长期：人民币国际化。
　　这么写文盲们一定很难理解，那么老师就稍微展开一点，决定未来 10 年中国经济发展趋势的将是 3 个改革：股改、汇改与土改。
先来说说股改。
股改有 2 个方向：全流通与国际版。
　　何为全流通? 过去我们的股票市场颇具中国特色，一只股票上市分为法人股与流通股。法人股一般要占 70% 左右，但是却不准上市交易流通。真正流通的只是 30% 左右的流通股。这个特色导致股市出现一系列的问题。嗯，上市公司不分红，股民木有法；上市公司造假乱来，股民还是木有法；上市公司操纵股价剪股民羊毛，股民还是木有法；谁让股民只是没有决定权的小股东呢?
　　插一句：在 *** 做有限责任公司，公司法都是只保护大股东 (特别是控股股东) 权利，小股东被欺负，法律的潜台词只有 2 个字：活该！(所以，文盲们要去别人合作弄个公司，请记住，自己所占股份一定要超过 1/3!!!)
　　回到全流通的话题，这让中国股市真正与国际接轨。貌似西方媒介对此评价很高。但是，兄弟却并不这样乐观。在 *** 体制下，即使全流通你能真正指望收购优质企业资产不受方方面面干涉? 你能真正指望上市公司独立性加强，不受方方面面影响? 举一个例子，比如兄弟发财了，收购了茅台 51% 的股份，我能冲到茅台公司宣传兄弟担任董事长? 哈哈，没有贵州省委书记点头，没有中央国资委大佬点头，别说兄弟只是收购茅台 51% 股份，就是收购茅台 100% 股份，兄弟也只是一盘菜啊。
　所以，全流通核心还是把股市这个货币蓄水池做大，好吧，是把这口锅做大，以一个美丽的愿景吸纳更多的超发货币。
国际版更不用说了，让国外公司在 *** 上市圈钱，还是做大锅的思路。唯一的区别是以前股民听的是上市公司讲 *** 故事，今后也可以听听上市公司讲外国故事了。
　　这里兄弟耐着性子再给文盲们讲讲我对股市的个人看法。股票，兄弟是绝对不沾的，有闲钱兄弟宁愿去做慈善 (当然不是捐给郭 MM)，也坚决不买股票。
　　文盲们如果要炒股票，请一定先思考 2 个问题，第一，*** 股票本身有价值吗? 嗯，A 股市场股票市盈率一般是 50—60 左右，创业版就更高了。50 倍的市盈率是个什么概念? 就是你今天投资 100 元，大致要 50 年后才能收回投资。嗯，50 年后 100 元顶多就是买包卫生纸了，且慢！你能拿到卫生纸还有 3 个条件，上市公司能活 50 年 (中国企业平均寿命不到 5 年)；上市公司 50 年内都象上市报表那样一直赢利 (可能吗? 上市公司的赢利报表文盲都知道是怎么回事啊)，上市公司一直坚持年年分红 (猪都要笑了)。别说是 50 倍就是 10 倍市盈率也不能去啊——最后归结到一句话，*** 股票本身没有任何价值。
　　第二个问题，没有价值的股票，我能赢利吗? 没有价值炒股实际就是打麻将了，这是一个 0 和游戏，也就是股民 A 要赚钱必须是股民 B 亏钱。其实，如果纯粹打打麻将兄弟并不反对——问题是现在这个麻将桌上还坐着一个庄家或者上市公司，这家伙在我们只能打 13 张牌的时候，它要拿 15 张牌而且还可以无条件看我们的牌——嗯，如果这样的麻将你还要去玩，兄弟只好大声说一句：把钱给我吧，我一定比上市公司表现得更好。嗯嗯，我承认，我起了邪恶的念头。

知乎用户 GaimingJ 发表

公摊的出现，本来就是为了在房价疯涨期，做低纸面单价的手段。那么在房价向下狂飙的时候，取消公摊又可以在纸面上让价格再挺一挺。

可别小看了纸面价格的力量，对整体预期还是有一定的冲击的。青年失业率为了减小冲击，也在去年做了调整。取消公摊也可以让房价更透明，避免一些得房率 60% 甚至 50% 的诈骗房出现，总体来说是好事。

知乎用户钱坤发表

现在已经是软取消了，我现在做的四代宅，靠赠送露台（多地甚至不计实际得房率），阳台计半，飘窗，阳台花池，入户花园，设备平台，阳台加侧梁各种方法，南方地区可以做到 109% 得房率，湖南湖北可以做到 102% 得房率，合肥周边可以做到 100%，长江以北部分可以做到 98% 得房率，因为过一段时间公摊必定是取消掉的，所以，开发商都提前布置了。

不过这都是拼拼凑凑赠送出来的 100% 得房率，其实还不爽，建议再等等，后面就有真正的 100% 得房率，其他阳台，飘窗，花池，露台，是真送你，真不要钱。

土建成本一平 3000 块以内，豪宅 4500，顶豪七八千，其他都是什么钱，大家得有数。

躺，人家才能扶你，扶你，人家就要花力气。

你自己干劲十足地卷，不宰你宰谁。

还有一个，车位，除了中心城市主城区和部分节点城市的最核心区，其他但凡小区可以有空位的，自己重新按照新逻辑核算下，过几年也有新政策。

知乎用户达索发表

现阶段，房地产市场里面任何政策，任何措施，任何专家的话，只要不是直接降价，那么就全都是耍流氓，目的只有一条，为了让你接盘买房，然后背上 30 年房贷，为房企、政府减轻压力，为银行敛财，这条产业链里，房企——选择性可救可不救（干儿子），城投——得救（毕竟亲儿子），银行——吃得脑满肥肠（最讨喜的小儿子），只有买房者的死活完全没人在乎。。。

知乎用户大魔王发表

公摊一般 20%。如果降了公摊后，仍以当前的价格计算，那就相当于房价跌了 20%。

村里的意思是，房价可以跌，但不能明着跌。

你可以送公摊，送手机，送黄金，送装修，送老婆…… 但唯独不能明着降价。

这就是各种楼市政策的底层逻辑。

知乎用户梦焰发表

乐。

现在所谓的 “第四代住宅” 不是火的很嘛，各大开发商都在搞，什么真四代，什么准四代，搞得不亦乐乎。

市场么倒也愿意买账，第四代楼盘普遍销量都还不错。

但你以为老百姓真冲着什么 “第四代住宅” 来的？

咱实话实说

到底是第几代住宅，真四代准四代，其实不重要。

到底有没有什么大露台能不能在家里种树，也不重要。

第四代住宅普遍低公摊，甚至负公摊，这个很重要。

想踏踏实实买一套没公摊甚至负公摊的房子，这才是市场上本就不多的老百姓，给四代住宅投票的底层逻辑。

这时候您才姗姗来迟的宣布 “取消公摊” 呐？

瞧您这取消不取消的，嗨。

知乎用户一叶孤城发表

你不买我不买，明年还能降二百。

在我看来，公摊其实就是变相涨价，取消公摊，其实就是变相降价。

每个房子公摊值多少钱其实都是可以明明白白算出来的，这和买车一样，有些车企为了车价好看一点，都把优惠给到置换、免息、优惠上。

凡事有利有弊，本来该降的钱就不降了，把公摊成本算进房价里，还是得擦亮眼睛

知乎用户 doudousangsang 发表

取消公摊，取消预售，基本都是属于没多大意义的政策。或者说市场已经到了这个地步了，取不取消其实都一样。以后的新房公摊为了间接降价好卖，可能不仅给你 100% 面积，还可能再送你一些。预售也一样，期房都卖不出去，不卖现房也不行啊。

当然专家说的也对，把这些作为主要工作，反正都是顺势而为，大力宣传一下，又是一大政绩，简单又好推进，还可以给开发商光明正大的找点借口争取点利益，简直是多赢局面。政府不积极推进这个事，其实就是有些懒政了。

要我说，这玩意根本不需要那么大费周章。得房率为什么非得小于 100%, 把上限放开就行了，其实应该也没有规定 100% 的上限。以前买个 100 平的，实得 70 平，现在可以向上涨嘛！最后实得个 130 甚至更多都可以，间接降价，具体给你多少让市场决定好了。你要是取消公摊，那其实就是锁死上限 100% 了，当然也可以送阳台什么的面积，操作起来就不方便了。

知乎用户你说的对发表

现在的房产市场，降价都卖不出去，如果涨单价去公摊那根本没什么作用，最多降点物业费取暖费，更别提物业和取暖也有可能涨价。如果不涨单价，那二手房市场就彻底崩溃了。

去公摊肯定要在整个市场层面做整体性操作，相关的政策和措施应该会很复杂，具体到每个城市将来的情况谁都没办法准确分析。走一步看一步呗，你自己种下的因结出了不好解决的果，有什么办法。指望老百姓给你解决呢？

哎呀，恨的我牙痒痒，去年以为抄了底，结果还是抄在了山腰上。

知乎用户 wybzdjs 发表

我多嘴提醒一句，实在要买的话也尽量别贷款。买之前先做道算数题，假如房价再跌 20% 加贷款利息加存款利息，你会亏多少钱？能承受的了吗？首付 50% 的话，房价跌 20%，你差不多就破产了。前车之鉴，那些法拍房就是。

ps 买房基本前提是高通胀，然而现在以及未来很长时间都是通缩了

知乎用户我任我行发表

你不能只在房子卖不出去时，才想起原来我们公摊面积还没取消。

世界上仅有香港和大陆销售房子是有公摊面积的，而香港大约十年前，取消了公摊制度。

何况我感觉像是一种初步尝试，里面还有花样，距离全国性真正取消公摊这一制度，恐怕还有几年。

知乎用户加密洞察者发表

没什么用，取消公摊最多是给还有硬需求迫不得已买房的人一点点小红利，让他们心里面稍微爽一些，但是靠这个不可能把原来不买房的人忽悠着去买房了。就像一套 100 万的房子给你优惠 10 万，能付得起那 100 万的人当然开心，但这不意味着手上只有 10 万的人就会想着去买房了。

像 18 年以前是什么？最疯狂的地方两年房价翻一倍，那时候是有条件买一套房的勒紧裤腰带买两套房，没条件的贷款也要买一套房，看中的是房价的快速升值金融属性。现在房价永恒上涨的幻梦破灭了，金融需求直接全部干死，然后住房硬需求的话，中国人口负增长了，你说呢？

知乎用户有问题多看书发表

我忘了前几年房价高的时候，群众取消公摊的呼声很高，那时候住建局的专家说怎么说的来着？

知乎用户 Dreak404 发表

我衡阳的最近也是在看房觉得衡阳的这个取消公摊就是脱了裤子放 P

本来算上公摊 120 平方送个 40 平的房间实得 140

现在按实际面积的价格来卖了笑死还贵了

知乎用户脑袋疼发表

是否取消公摊，早就没有意义了。因为在实际操作中，房企早就通过赠送面积，扩大阳台等方式，把公摊面积消灭掉了。现在取消公摊，不过是顺应市场罢了。也就是说，是否取消公摊，并不影响房价。

真正影响房价的，是地价。以我老家为例，同样一个区域，四个开发商 ABCD

A 开发商拿地早，但是二期捂盘就是不卖，现在形势喜人，他急了，一出手就是王炸，9000 起，正常均价 1.3 万，同小区一期，按照市场价 2 万➕，这个开发商是不是把同小区一期二手房干趴下了。

他一开始就赠送面积➕大阳台，直接多送 15% 到 20%，你有的，他都有，他价格比你还低，你还怎么玩？

他新房卖这个价钱，同小区一期二手房跟着一期降价，一个平方相当于一万干没了，一百个平方一百万。

B 开发商，二年前拿地，正是地最贵的时候，一年前开工建设，今年刚刚开始卖，第四代住宅，1.7 万起，正常均价 2 万➕，对手卖 1.3 万，他卖 2 万，在绝对的成本优势，价格优势面前，让他怎么卖？

C 开发商，也是一年前开工建设，一开始主打所谓高得房率，各种犄角旮旯都给你算上，但是土地成本在这，公寓最低都得卖 1.4 万一平，他的住宅要卖多钱，他和 A 楼盘离得最近，人家住宅卖 1.3 万，他公寓卖 1.4 万，别说他的住宅了。

D 开发商，一年前拿地，土地成本比 BC 开发商还贵，房子还没有建好呢，一看 A 开发商这么玩，一下子吓住了，因为他完全没有办法定价了。

开始请一帮卖房中介吹假五大名校学位房概念了，等于开始炒作学校 IP 了，问题是截至目前开发商还没有搞定，只是放出风声。

是不是真的名校学位不提了，我跟这个开发商老板聊过，他给我说，他准备定价 1.8 万起，正常均价 2 万➕。

所以有人问我，这个 D 开发商到底是不是名校学位，我说前面那个没有名校学位的卖二万，中介说他有学位也卖二万，你觉得靠谱可能性有多少？

要是真的有学位，开发商还不铺天盖地满世界吹啊。那帮中介嘴里，假名校都能给你吹的和超级赛亚人一样，真名校他们能这么客气？

都不说现行政策规则下，他几乎不可能办成，如果他有信心，他能卖 2 万？同样有名校学位的房，现在 5 到 6 万一平。

所以了，在当下欣欣向荣的形式，在绝对的价格面前，什么第四代住宅，什么高得房率，都不顶用，哪怕第八代住宅都不顶用了

尤其是近五年拿地的开发商，高地价➕没赶上新规，只能按照旧规盖楼，那盖出来的房子，130 平，扣除 20% 公摊，实得套内面积也就 100 平。

如果附近开了一个新规下的楼盘，同样是 130 平，却能做到 150 平的套内面积。你说哪个更好卖？

卖不出去的那个楼盘，是不是就得降价？

但是他降价了，这个新开发商怎么办，要不要降价？会不会形成互相砸价？

作为新开发商，你再得房率高，再第四代住宅，在人家的价格面前，你的优势在哪里？

所以房价跟是否取消公摊，并没有联系。核心在于价格。价格的核心在成本，成本的大头在地价，还有开发商会不会被逼急了，断臂求生。

同样我们老家一个开发商，也是全国百强的存在，全国各大城市，包括一线，包括新一线到处都是他的分子公司和新楼盘，在大形势下，销量喜人，一屁股债，现在要给总包，供货商结账了，只能大面积工抵房吧。

首先，他的工抵房比正在销售的挂盘价低了二三千不等

第二，总包和供货商房子还没有拿到手呢，已经联系销售公司，准备率先要降价 20%，往外卖了

我看了一下，光在我们老家，他拿出来了 28 个盘的房子当工抵房。位置遍布各大新区，包括部分主城区

我说你这么干，不是把这几个区域房价影响了嘛，你砸价卖房，别人怎么玩？你的一期业主怎么玩？而且你这是绝对亏本亏大了啊

人家开发商说的很明白，当前已经不是亏本的问题

未来一个趋势，不是你出几个利好就能改变的，如果利好能够影响，早就影响了，也等不到现在了

可以说，在 2023 年以前，房地产还是某些因素主导下的房地产。但从 2023 年以后，房地产就真正地逐渐迈入市场化阶段了。

在刚需楼市场，就得主打性价比高，地段好，价格适中。

什么意思呢？就是我买这个房子，我要住得开心，住得舒服。至于房子是否升值，是否有潜力？我不太在乎。这个就叫降低金融属性，提高居住属性。

而且现在开发商降价，土地成本就不降吗？任何有标价的产品，最根本的属性就是价格属性，哪怕你挂十万一平呢，没人买，你挂的高有用吗？

市场行为，就是随行就市，该降价，一分钱都不会少，不降价，你就抱着你的商品自己开心吧

还是我们老家，某网红新区，去年楼面地价都一万多一平了，今年最新一块地六千多一平，你这个价格，让之前拿地的开发商怎么玩？让近三万一平站岗的韭菜怎么玩？

某非网红大饼新区，最新成交价楼面地价，3900 一平，同区域两年前，楼面地价他卖一万多一平

主城区某新区，最新楼面地价，五千多一平。

我们土地部门小伙给我说，这个地价便宜，是因为容积率高，我说对于普通人，不买劳斯莱斯是因为不喜欢颜色吗？在绝对的价格面前，容积率算个啥？人要首先保证基础需求，才能想其他。

所以当前大形势喜人，开发商喜迎大幅度让利降价，土地成本喜迎大幅度降价惠民。

一系列降成本的大形势下，未来房价走势会不会更喜人呢？

近五年高价站岗的人呢？尤其是被各种大饼规划➕假名校➕假价值忽悠的韭菜呢？

过去因为特殊的土地成本推高了房子成本，并不是房子值钱，更不是市场行为。

买房子最大的幻觉就是我喜欢这个房子，将来一定好卖，很多人忽略一个最基础的经济学常识，买房到底是投资还是消费？有疑问的话，可以看看经济学的书，或者查看一下国民经济统计报告，买房一定是计入投资的，消费是亏损的，投资一定是要增值的，钱花了就没有了，这叫消费，你买个房子，自己住，你可能不一定希望看着他涨，但是一定不会希望他跌，你可能不指望将来卖掉他挣钱，但是一定不希望该卖的时候赔钱，或者卖不掉，谁能确定一辈子不卖房吗？确定首付亏完了，还能继续还房贷吗？

所以任何人说买房子，不考虑卖，都是伪命题，明白了买房子是投资，是买资产，消费是自己爽，我喜欢什么就买什么，而投资是反人性的，是冷血无情的，是市场喜欢什么，经济规律喜欢什么，才应该买什么，用自己的喜好，代替市场的需求，大概率是要栽跟头的。

买房是要看实利的，买房不是买钢筋水泥，不是买喷泉，不是买大理石，钱只有一笔，一定要花在最抗跌的地方上，一定要花在最保值的地方上。

所谓房价不是看人家给你的画饼忽悠，而是要看到基本面，是产业配套，是经济前景，是学区医疗，是就业机会。

大农村的荒郊野外，卖到二线城市核心区的价格，那叫正常？

一个新建村校，给你包装一下，挂个名校羊头，告诉你这是名校，这可能吗？

你觉得他第四代住宅很牛逼，不好意思，明年第五代就出来，后年第六代就出来，你等不等？等等第八代住宅就出来，你要哪个？

你喜欢他的喷泉，可能到时候不出水了，你喜欢他的物业，可能到时候换人了，你喜欢他的大理石，到时候可能斑驳不堪了。

钱只有一笔，一定要花在刀刃上，所有新的东西，美好的东西，都是保质期极短极短的，一定要把钱花到保质期久，不会折旧，甚至还越来越贵的因素上面，那就是地段。

为了更好的居住，确实应该买更好的房子，但是钱只有一笔，永远没有一步到位，如果你希望未来可以置换更好的房子，希望可以保值升值，那么首选的应该是地段。

任何缺点都可以人工弥补，唯独地段不行，买房要懂得取舍，才是最重要的，房子再漂亮，钢筋水泥终有一天会变成建筑垃圾的，房子再新，卖的也是二手房啊。

新旧和地段永远只能二选一，永远没有完美解决方案，永远要舍弃一个，地段好，房子就旧，房子好，地段就差，钱一定要花在最保值的地方，但是这个世界，最不保值的就是新啊

房价从来和任何商品是一样，并不是他标价是多少就值多少钱，不是你觉得应该卖多少钱，就能卖多少钱的，一切要看市场觉得值多少钱。

房价＝砖瓦水泥➕区位配套，再新的砖瓦水泥都有变旧的时候，理论上只有地段区位配套才是恒定的价值，所以公摊也罢，第几代住宅也好，砖瓦水泥从来不是决定房屋价值的核心要素。

这已经不是无脑买房的时代了，不是买了就能赚钱的时代了，买错房子，买错区域，真的是会亏的。

错误到价格入场，进入错误的区域，真的可能会变成无人接盘的那一部分人，从来不存在理想兼顾一切的房子，从来只存在只存在想买买不到，想卖卖不掉的房子，这是完全不同的范畴，尽管这都叫房子

知乎用户桃竹村发表

大陆房地产开发商的平均利润是 10% 出头，但却承担了 90% 以上的骂名。李嘉诚就没少挨骂，网友罗列了李嘉诚不少黑料，其中之一就是说他把公摊面积带到了大陆，说的好像李嘉诚能决定大陆房地产政策似的。

知乎用户鲁迅发表

只要各位继续坚持，0 首付，0 利率，去除公摊，现房销售，房价下跌 50% 都不是梦。

知乎用户讲故事的石榴姐发表

我们农民都知道，卖花生，可以卖花生米，也可以带壳卖，反正同一个年景不会是一个价就是了。

以前花生带壳卖，有人骂娘，归根结底还是嫌弃花生卖贵了，带皮只是个借口。

不信你试试，花生带壳两块一斤，你看看有没人抢，说不定连老板娘都一块儿推着跑了。

对于想买花生的人来说，让花生价格落下来才是正经事。至于带皮不带皮，反而并不重要。放着重点问题不操持，净管些鸡毛蒜皮，有些人当官是把脑子都当没了，该扔个三粒果的花生让他们清醒清醒。

知乎用户枫林晚发表

怎么形容呢，这次调整感觉就像一个便秘了好多年的人，终于又放了个屁。

国内房产市场三大顽疾；预售制，公摊面积，限购；

最好解决，也是最容易解决的，就是限购，一张纸的事嘛，只要出台相关政策指示，房产公司就是有一万个不愿意，也放不出个屁来，而现阶段，除了背景，上海，广州，深圳，天津和西安外，都已经解除了限购；

而第二大顽疾，公摊面积也成为了过去时。

这时候，房产公司会面临单价的问题：

如果要清退所有库存，那就还维持原价，或者说微涨一些价格，从而变相的实现单价不变，总价下调的局面，也就是变相降价。

如果对产品有足够的信心，那就总价不变，调整单价，从而不影响整体方案。

在这个过程中，变相降价对老业主肯定会造成一些压力，甚至会出现一些冲突；如果选择总价不变，单价调整，那就有意思了，因为房价指数一定会有一波上涨（这应该也是大部分房企的选择），而在 2025 年这个比较有意思的关口，至少在数据层面，将会有一份比较不错的答卷。

接下来，就是最终 Boss——预售制了；

其实从 11 月 8 日；财政部部长蓝佛安在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

当时我个人写了一篇回答，戾气比较重，但是现在看，大的步骤终于要来了。

接下来，我们可能会见证房地产金融无序发展的盛大葬礼，至少现在来看，拔氧气管的手，已经在洗了。

知乎用户先森发表

有没有一种可能是变相的降价，房价直接降低那叫崩盘，取消公摊后房价每平米还能涨一涨，报道的时候可以说市场火热，房价从多少钱一平米涨到多少钱一平米，能提升广大愚民的信心。毕竟有些人可不关注房子的总价

知乎用户牛肉丸夫斯基发表

现在影响购房信心的地方在于消费者算不清面积？

作为一个地产从业者，我一直以为是失业导致的收入预期下降、价格雪崩、质量糟糕和期房交付无保障也无信用背书呢，原来是面积算不清啊？

取消公摊究竟取消了什么？目的是什么？

其实说明白了，就是悄悄降价而已，我一直强调的观点就是，取消公摊是一个降价的障眼法，对消费者的好处？拜托，好处是给开发商加速去化，是给大家长可持续卖地的，你那些？添头啊，因为有更好的实现方式。

要提振信心，增加积极性，提高品质。

光是强制改成现房销售，不就可以做到了吗？为什么不执行呢？因为这样玩房企现金流都被玩死了，也没钱拿地了，所以根本不用看取消公摊能给消费者带来什么好处，不客气的说，取消公摊，甚至加剧了市场的紊乱程度。

现在我们假设有 2 套相同的房子在取消公摊前后分别建设完成，都是计容面积 100 平，套内 80 平。

新政前这套卖 100 万，1 万 1 平，按照总面积 100 算的。

新政后的那套卖 100 万，1.25 万一套，按照新政取消公摊算的。

比吧，一套 100 平，一套 80 平。

所谓的消费者看得更清楚，搞得更明白呢？这不是更乱了吗？

直接公示套内面积不就好了吗，那取消公摊到底带来了什么？无非是保护新房和暗中降价而已。

现在取消公摊在不同的语境里存在 2 种截然不同的玩法，第一种是更改规划时的公摊的计量规则，把新的房子和老房子区分开来，类似于四代宅的玩法（这个最近会找时间聊聊，纯纯的智商税产品）。这种自然得房比例要比老算法过审的项目来得大；第二种是按照套内面积售卖，也就是原来产证 90 平方米的房子现在按照 75 平方卖给你。

第一种就是为了让新房这个故事可以继续讲下去，因为政策人为的放宽，导致新房具有政策上的计算优势，实际品质提升了吗？没有啊，在以前，只要花更多的钱，一样有这样的房子买。

聪明的读者可能会说，那不是便宜了吗？

对啊，但这个便宜，是市场下行带来的，还是成本降低改变带来的，还是有人发善心带来的？

本来就该卖这个价啊，不是新房划算，是老房子不配。

第二个模式能更好的说明这个问题。

原来计算是 90 平方米，现在明确告知套内 75 平方米，按照套内面积售卖，单价可能还和原来一样。

这不是实打实让利了吗？这难道还有坏处？不是公开透明了吗？

真的…… 吗？

也不是变相降价吗，名义房价都是 1 万 / 平方米，但是实际房价已经悄悄打了 85 折了，再送送物业费，返返现，贷款贴息整整，名义房价不变，真实房价直接冲着 5 折去了。

取消公摊，既没有节省开发商成本也没有让整个市场关注的痛点变得更透明，反而带来了新的混乱，当成本没有任何变动，甚至上升的时候（因为销售周期变长导致回款周期变长，导致财务成本极速飙升，为了保持流动性必须投入额外的成本），价格下降的唯一原因就是缺少需求。

和取消公摊有关吗？

毛关系没有，降价提质这件事情会自然发生。

所以为什么要对这种政策歌功颂德？

没有人让利的情况下，要你掏钱，为什么要感谢？？？？

很多人一看我的标签是地产从业人员，就要喷我中介懂个蛋，本人头部房企工程运营条线深耕十载，也在一线城市地产市场有交易经历，做大 A 韭菜年份也不短，自认为还有有资格来说这些话。你想问我哪里适合投资，我不能回答你，如果你对房产卖不卖买不买有犹豫，我可以给你做点心理按摩，可以请我喝杯咖啡，支持一下我的赛博乞讨业务~

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