房地产的利润都被谁赚走了？

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知乎用户 豌豆射手 发表

2020-7-25 补充，解释一下本文结论与广大知友的常规认识有偏差的问题。

1、政府拿了大头为什么感知不强？

就像咱们的商品价格标签上不会标注税费一样，你买房子是不会看到每平里面有多少土地成本，有多少税费成本在里面的，政府是那个躲在幕后的操盘手，毕竟土地财政嘛，感知不强是正常的。

2、房企净利润率 8%，好像也不是很高，但他不是暴利行业吗？

首先我们明确，房地产行业是完完全全的金融属性，不是大家认为的建筑业、服务业巴拉巴拉。

房企（项目）净利润率 8% 是比较常见的，拿 8% 和实体企业比，好像也没有高多少？但我们要明白，8% 净利率的计算基数是针对项目货值（即项目所有可售业态总签约价，这里只针对可售项目，有自持的不考虑），不是针对房企的自有资金（下面细讲），而项目货值基本在拿地时就已经测算，可以认为，一个项目的利润额在拿地时就已经测算好了（不考虑市场变化、工程成本重大变化）。

在一个项目的利润额已经基本固定的情况下怎么做大利益最大化呢？是的，高杠杆 + 高周转，翻译下就是：我要用最少的出资，最快的时间赚到这个利润。

高杠杆体现在：①土地款可以找前融机构配资，一般 1：1.5，自己出 40% 土地款就能拿下一块地了；②地货比，一般 1：2.5，一块 1 个亿的地，可以开发 2.5 亿货值的项目；③**开发贷，**项目中开发过程中可以申请银行开发贷款，也是 1：1.5，不过这个基本上不能和前融并存，因为要土地抵押和在建工程抵押（前融机构接受二次抵押的除外），开发贷就是用来替换前融资金的，前融资金成本比开发贷高很多。

高周转体现在：项目开发追求极速，主要体现在拿地到开盘这个阶段，部分房企推行 456 模式，即 4 个月开盘，5 个月现金流回正，6 个月实现自有资金再投资。这样就能最快时间开盘，最快时间预售，最快时间回款，最快速的回笼房企**自有资金。**在这之后就正常开发正常卖就行了，销售回款能够覆盖工程支出就行。

所以掐指一算，最最最最理想的情况下，房企自己掏 1 亿自有资金，投资一个 7.5 亿货值的项目，用半年时间赚到 6000 万。四舍五入就是一年翻倍啊！

说明大家的认知还是有道理的。当然本文的结论也是对的，房企在一个项目里拿的利润额不是大头，但是相对于他掏的自有资金，收益率那是相当高。

2020-7-13 修改，回复评论中一位知友的疑问：

土地出让收入使用范围主要包括：①征地和拆迁补偿支出②土地开发支出③支农支出④城市建设支出⑤其他支出，其中①②③可以算作成本性支出，从 2015 年财政部公开数据可以得到成本性支出占比略低于 80%，就算把这部分全部刨除掉，政府在此过程中仍然拿走了 13.47%，是第二名 6.67% 的近 2 倍，说政府拿大头是没有问题的。

至本答案发出前，还没有看到有真真正正的房地产人回答。

该地块，可售单方（3）16426 元 /㎡，（4）-（16）列明了成本 - 利润的详细构成。

因此，房地产的利润都被谁赚走了？

一、政府

（4）+（10）+（11）+（12）占比 52.37%，房地产的利润被政府赚走了 52.37%。

二、施工单位

（5）工程成本占比 34.35%，注意这里只是施工单位的收入，净利润率估计个 8% 吧 = 2.75%。

三、银行及金融二道贩子

（9）财务费用占比 1.6%，银行及金融二道贩子拿走了。

四、房地产公司

（16）净利润率 6.67%。

以上都是基于项目的货值（与营业收入相差不大）计算的比例。

直观点：

上面的利润都是按照取得的绝对利润额计算及展示的，且基于以项目总货值为基数计算而来，可见除政府外，房地产公司的利润排第二，拿走了总蛋糕的 10%，并不算低。

懂行的朋友会提到杠杆率、周转率的问题，是的，房地产公司开发过程中并不全部使用自有资金，算上杠杆，其自有资金出资比例并不高。

知乎用户 使大劲 发表

2020.7.26 更新

其实本来是随手写的一个回答，也只是从开发商的角度去看待房地产利润的这个事情，对这个问题作了个简单的探讨。从没想过我这个潜水多年的知乎小透明，能几天时间收获这么多的赞与讨论。可能跟轮子哥几个大 V 点了赞？答主只是个地产行业里给老板们打工的小人物，只能站在自己的角度去探讨这些问题。

让我非常意外的是，居然还有自媒体来抄我文章的。。。。emmmm 不知道该咋说，也不知道该咋处理。本来就是开会摸鱼写的东西。。。。没处理经验，由他去吧

对于评论区里啥都没看完，就直接上来口吐芬芳的，看到一个拉黑一个。不作过多的解释了，就这样吧。

做点简单的解释吧

1. 土地成本的概念

土地成本乘以 1.8 这个概念，不具备普遍性。尤其是特别高地价的地方，这个公式适用的是楼面地价在 3 万以内的。我也讲了这个是个非常糙的算法。这里对这个土地成本作个简单的解释：地块的使用面积或者叫占地面积，是地块的平面面积。土地在政府规划的时候，会加入土地的属性，比如住宅用地，商业用地，商业服务设施用地，工业用地等等。就是对平面的土地面积进行二次认定，不同种类的土地面积。有不同区段的容积率，这个容积率简单说就是土地使用者，能够使用的最大的面积。比如容积率 2.0。简单讲就是你能在地块上整体盖 2 层楼。

因为政府还有别的限制，比如挨着道路的地块，要考虑退距。要满足楼宇间的日照，要满足规划条件内的绿化率等等。但是对于开发商来讲，如果不把容积率做满的话。实际上就是亏本的。因为计容面积就是这个土地最基本的成本单元。

2. 关于到底赚不赚钱这个事情

关于开发商赚不赚钱这个事情，单就某一个项目来看。开发商的利润其实并不高。这个意思跟航空公司是一样的，因为成本无法被摊薄。现金流来源少。开发商赚的是规模的钱，**一定需要足够大的量。其实对于任何行业来说都一样，这是个本质的商业逻辑。同类产品的需求足够大，成本就会被摊得足够的薄。**规模越大，利润薄点关系不大。特别是房地产这种行业能出现千亿级甚至有冲上万亿规模的产业。地产最最最特殊的点在于，巨型公司一年甚至半年的资金流水就能吊锤 500 强的前 3 名了。某大半年的销售额能到 3000 + 亿, 有几个行业能在现金流上跟它比肩的？行业内的头部公司，对利润的渴求并没有对现金的渴求这么大。

最近在做一个跟政府相关的东西，刚好跟这个事情有那一点点关系。我们找了一个总货值 100 亿的项目，简单点说就是某个楼盘总共能卖 100 个亿。我们测算了一下，ZF 能拿走多少。土地成本大概 20 亿，它要拿走。税赋交了 25 亿，它也要逐级分钱。我讲的是总货值的概念，没有算成本。类似于你从一个地方进了一个杯子，这个杯子能卖 100 块钱，但是 ZF 从里面抽了 45 块钱这样。

3. 关于咨询我买卖房子的朋友

我只能友情提示：房子是适合自己的，才是最好的。看行业数据，琢磨行业底层逻辑。跟买房是两码事，每个人有每个人的需求。就是家庭成员中，对于房子的需求是不一样的。小老百姓买房子，把一家人的需求琢磨透了，在经济条件算的过的情况下。该买就买。不要老是去纠结于 XXX 均价多少，XXX 未来怎么样。这个是我个人对于刚需客户的一点建议。

对于投资客来说，我只有 2 个建议。第一是跟着城市的发展方向去找房子，第二是分析城市的人口净流入还有净流入人口的年龄层级。

4. 对于让我分析某个城市什么情况的

我也只能说，我不是卖房子的，也不是什么专业的销售。地产在国内是个怪胎。一城一策，每个城市是不一样的，我也没办法给什么好的建议。

5. 开发商的问题

国内的开发商未来的趋势就是还会继续兼并融合，任何行业都是一样的。最终都是垄断 + 阻隔这是经济规律造成的。而且吃现金流饭的公司，只有做得足够大，才能保持它的活力。我不知道未来的行业的发展会怎么样，之前参加一个培训。一个老先生告诉了我一组数据，我也没法验证真伪。看官们权当一个茶余饭后的谈资。我国从开放商业化地产到现在，总共也没有建起来 100 亿平米的量。但是按我国 14 亿人口基数算。人均 30 平米的需求，就是接近 300 亿平米的需求，把这个需求砍掉一半。也是 140-150 亿平米。所以，地产真的泡沫吗？

利益相关，非常相关。俺就是专门给黑心开发商老板算他们想要拿的地能到什么价格的人。。。。

行业内的非常糙哥的算法是: 土地成本乘以 1.8 即为保本价。看清楚了，土地成本乘以 1.8 只是保本价。

地产行业发展这么多年，实际上已经进化成了金融行业。重要的事情说三遍！！！房地产是个金融行业！！

我们这一行跟别的行业最大的区别在于。

俺们没有 “应收账款” 这种困扰众多行业的框框。开发商卖房从来不会担心收不到钱。从来不会为收不到钱担心，国家有一整套的体系来约束买房的履约能力。给不起钱的就没有产权，做了贷款的横竖有银行和国家来兜底。

任何行业发展到最后，其实都会被会计师和律师给捣鼓成金融行业。尤其是垄断性质明显的那种。

拿波音和空客举例子，一台飞机大几个亿。还是刀拉结算。有几个航空公司这么牛逼，随随便便就给全款的？而且只是一架飞机，想要摊薄运营成本就得多买几台。那这钱从哪来呢？用借的，发公司债券，银行贷款，发信托，找金主爸爸入股，都是融资手段，就是弄钱来买到想要的飞机。既然是融资手段那就得讲利息。利息也得算进成本里去不是。最后成本会算到哪里去呢？

算到飞机的座位上，任何大件成本的东西最终都会依照会计师和讼棍们的办法，摊到大件东西里全部可以用来销售的最基本的单元格里。座位就是飞机最基本的单元格。

航司买飞机是因为要开发新的航线，新的航线需要什么样的飞机？大中小，对应分摊到单座成本。买飞机的时间有先有后，利息和本金支付的时间也是有先有后的。尤其是规模庞大的公司，几乎每天都在还本付息。

所以对于日常的现金流就看得特别的重。这种行业的资金密集度极高。外表也能套个高大上的皮。实际上都是给资本家粑粑们打工的主。这种类型的公司，财报的作用只是为自己，在金融市场上找寻更便宜的钱用的。真正现实的就得真金白银的现金流流水。一旦像类似新冠这样的疫情发生。两三个月就能把坐拥数百飞机的一众航司逼得破产清算。

地产和航司是一个意思，只是飞机换成了地。基本成本单元是可售物业的每一个平米。比航司更苦逼的是，国家对于购买土地的款项管控非常严格。

买地资金来源比买飞机的开源要窄很多。渠道少。资金成本就高。通行的资金成本 8-10 个点。买地的钱是股东粑粑 / 金主粑粑借来的，开发的钱是银行给的开发贷款，一般是 5-7 个点。期限三年，还款条件一般是销售超过百分之 80。用预售的房子作抵押。只要地拿到就疯狂赶工达到预售条件。半年卖光房子。然后还股东粑粑，金主粑粑。还银行粑粑。最后才轮到苦逼的乙方总包单位。

现行的套路是疯狂从银行搞开发贷款，让总承包单位虚报进度，银行放款多利息就多也默许这样的操作。因为开发贷款 5-7 个点。股东或者金主爸爸们的钱动辄 8 个点起跳。于是套出贷款还给金主们才是正解。。。。然后催着销售赶紧卖房，催着财务盯着银行的额度赶紧放按揭款就成了地产公司活着的核心逻辑。至于财务报表什么的，主要的用处跟航司一样。为了去资本市场找到更便宜的钱。只要钱便宜，哪来的不重要，现在很多大型地产集团跑海外去发债，今年整个行业要还的海外债是按万亿计算的。最大的金主爸爸就是欧美资本家们啊。。。。。

讲了这么多，这个行业最赚钱的是谁？金主爸爸们啊，躺着吸血。什么都不用操心。多好呀。地产跟航司还有一个不同的地方。就是对于地价和税没有议价权。航司们好歹有两个选择。地产只能听政府粑粑的。房价涨了，地价也涨了。买不买？就跟航司买飞机一样，妈的不买地开发毛线的房地产嘛。。。所以还得认。买了以后，政府粑粑让你卖多少，你就得卖多少。日头好的时候还能连哄带骗的忽悠批复价格。反正大都是成本法嘛，成本加计 10% 左右就是卖家。多在成本上忽悠忽悠政府粑粑就行了。但是！！！！

但是！！！政府粑粑是不跟你讲道理的，遇到风声一紧。就不给你讲什么成本盈亏的道理了，直接划拉一条线。均价不能过 xxxx 元一平米，随你怎么叫。就给你这个价。卖不卖由你。卖吧，亏死你。不卖，不卖拿什么还金主爸爸？

还有税费，这一行有个专属的税金。叫作土地增值税。意思就是你卖价减去成本以后，超过的部分 30% 的税起跳哟。你可以说你亏了，亏了就来查你个底掉。好好跟你说到说到。这个税占总卖价的 8% 左右还得预交。还不打折。确实有那种你真当了冤大头也不怕查细账的，讲道理。法律上写了真亏了可以退。嗯，答应得好好的就拖着。一直拖若干年你想注销公司了，让你自己公示一份放弃退税申明。。。。。

讲得够多了，就这样吧

知乎用户 El Facil​ 发表

应该是美国人挣走了，要不然纽约街头的超级跑车都是哪儿来的？

知乎用户 恩恩 发表

吃肉的：（）

啃骨头的：银行

喝汤的：开发商

舔盘子的：销售人员 / 供应商

知乎用户 娱乐人间 发表

给房企放贷款的，最终你发现利息费用是高于一切，你看到的 7% 是最低的利息，拿地从私募垫资公司拿到的资金利率都在 15% 以上，开发商一笔资金拿十个项目一年的地皮，利息就在 20% 以上。再加上银行、信托、理财资金等短期、长期的利息，开发商基本不赚盖房子的钱，都是赚囤地的钱。

一个房企到底有多少层杠杆，涉及的资金到底有多少，房企又是如何空手套白狼的呢？

开发内循环：

1 100 亿只能拍一块地皮土拍（本金 100 亿）— 抵押地皮给银行拿到开发贷（70 亿）— 打地基开发，支付总包费用（50 亿）—- 取得预售许可证 — 收取预售款（200 亿）— 封顶—拿到预收款还开发贷 - 结余为利润 50 亿。

三年开发周期，流入 100 亿，流出 150 亿，年化利润 16.7%。

2 100 亿可以拍三块地皮土拍环节找到私募基金垫资（30 亿，借 70 亿），拿地抵押后还掉垫资款（70 亿），开发贷还给了垫资公司—打地基开发，支付总包商业汇票 — 取得预售证 — 收取预收款（200 亿）— 封顶 — 拿到预收款还开发贷（70 亿），还掉总包钱（50 亿）— 结余为利润 50 亿。

三年开发周期，流入资金 30 亿，流出资金 80 亿，年化利润 55%。

3 100 亿可以拍 3*3*3…… 块地皮（想拍多少地拍多少，别人卖多少拍多少）

开发周期三年：土拍环节找垫资公司垫资（30 亿，借 70 亿），拿地抵押后还掉垫资款，开发贷（70 亿）还给垫资公司 — 打地基开发，支付总包商业汇票—取得预售证—收取预收款（200 亿）—- 挪用部分预收款 90 亿，去下一个土拍环节继续拿地（也就是可以拿三块地皮以此往复循环拿地）— 继续盖楼 — 封顶 — 拿到部分预收款还掉开发贷（70 亿），还掉总包钱（40 亿），欠总包 10 亿 —- 部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司—发行债券还掉总包钱。该项目现金流为 - 10 亿。

三年开发周期，流入资金 30 亿，流出资金 90 亿，欠总包 10 亿，单项目年化利润 55%，开发三个项目，盈利就是年化 1.5 倍，三十个就是 15 倍，这也是我们某房企如何五年内从 1000 亿做到 10000 亿的原因。

而烂尾的原因就出来，主要如下：

开发周期七年：土拍环节找垫资公司垫资（30 亿，借 70 亿），拿地抵押后还掉垫资款，开发贷（70 亿）还给垫资公司 — 打地基开发，支付总包商业汇票—取得预售证—收取预收款（160 亿留 20% 货值 40 亿的楼盘）—- 挪用部分预收款 90 亿（某些房企全部挪用），去下一个土拍环节继续拿地（也就是可以拿三块地皮以此往复循环拿地）— 继续盖楼 — 封顶 — 拿到部分预收款还掉开发贷（70 亿），还掉总包钱（0 亿），欠总包 50 亿 —- 部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司，结算为总包剩余的 50 亿欠款（当期实际上是少 10 亿货值）。

连续七年缓慢施工，第一等待地价上涨，第二缓结总包的费用，如果五年后地价上涨了，房价涨了，那么留存的 20% 好楼盘将暴赚，货值 40 亿升值到 60 亿，正好卖掉还总包钱。现金流结余 10 亿。（2015 国家救市，房企赚的盆满钵满）。

如果房价暴跌，结余房产货值不足 40 亿，变为 30 亿，最终欠总包 20 亿，现金流为 - 20 亿（环京楼市暴跌 – 华夏幸福 - 泰禾）。

囤地内循环：

假设开发储备 10 块地皮，也就是 100 亿的土地房企实际出资 30 亿，拿地后给银行抵押，拿到 70 亿的开发贷全部给了垫资公司，也就是每储备一块地皮，房企的现金流少 30 亿，那么账面显示是持平的，显示 资产—地皮 - 1000 亿，负债 - 银行借款 - 700 亿，大家看起来是不是很健康的财报呀？貌似我们资产大于负债，貌似账面还有 300 亿，实际上账面是现金流流出 300 亿。

也就是单纯的储备土地，意味着现金流的流出，流出比例就要看拍地时候的配资比例。只有土地进入开发阶段，才有现金流产生，此时大家发现，开发贷已经贷款完了，那么用什么资金开工呢？**信托理财和银行理财，此时信托理财把资金借给房地产代替开发贷，完成前面的内循环。**看起来是不是很完美的一个利益链条呢？那么土地储备时期用的资金来源于哪里呢？

当然一部分是自有资金（非常少），大部分是发行的债券，大部分的房企债券余额都在百亿和千亿级别以上。也就是 **300 亿的债券可以储备 1000 亿的土地，那么 3000 亿的债券，就可以储备 1w 亿的土地，**大家看到某科、某大负债都是超过万亿的，其中一项负债就是为了储存土地。

为什么要囤地呢？学习李嘉诚模式，房地产要想发展就必须每年上涨，而且土地增值的速度要大于债券的利息，而决定土地价值的就是土拍结果，所以开发商基本可以控制这个趋势，越拍越涨。一旦土地上涨，那么房企不仅赚盖房子的毛利，还赚土地翻倍的毛利。而买土地只需要 30 亿，获利的一倍的话是 100 亿，也就是还没有开发，房企就包赚 300%。开发商敢囤地赌政策的原因：捆绑银行，土地财政，大而不倒，房地产房子库存不足，教育与房子挂钩，婚姻与房子挂钩。

当下政策改变了哪些规则：

禁止信托、银行理财资金流入房地产，也就是房企必须用自有资金盘活土地储备，进行再开发和销售，如果一个盘子还好说，借高利贷也可以，但是某大全国上百个盘子，要盘活的话，需要的是海量资金，开始打地基的时候，总包会拿到最基础的一笔钱，房企也需要最基本的售楼部营销费用的开支，此时预收款还没有。

总包的材料费可能就要占到一半，其余是人工费，也就是总包肯定不傻，至少人家要保本。100 亿的土地，盘活资金至少需要 20 亿，其余 30 亿以房产抵押和商票的形式给总包结算。也就是 100 个楼盘，光盘活资金就需要 2000 亿，按照基建速度，6-12 个月后拿到大部分的预收款，这样的时候现金流才会产生。

利息费用，开发商总资产 1w 亿，总负债 7000 亿，有息负债 70%，按照 7% 利息计算，一年利息就 490 亿，债务周期一般是五年，单笔债务假设 100 亿，也就是账面每年还款 700 亿，借款 700 亿，还利息 490 亿，如果全部囤地的话，每年的净现金流为 - 490 亿，需要周转资金 1200 亿。也就是没有 1200 亿你就周转不开，此时还必须保证贷款利息稳定，而且借新还旧能够完成，信贷不紧缩（重要），一旦信贷紧缩，无法借新还旧，那就嗝屁了。（

**某大就是这样）**三道红线，导致开发商无法完成借新还旧的囤地内循环了，土地囤地模式最终就是崩溃。由于现金流奇缺，开发内循环也嗝屁了，工地停工，双循环资金链全部断裂。我们发现储存地块的模式为一个内循环，拍地开发现金流为一个内循环，决定了房企的生命。

三道红线后奄奄一息的企业，失去了再贷款借新还旧的资格，因此瞬间就休克了。而健康的企业，还能继续玩这个游戏，别提多高兴了。

这个游戏的致命缺陷在哪里呢？

1 信贷永远宽松，借新还旧不存在问题。

2 利息极端便宜，很多房企发行美元债就是这个原理，某大请了任泽平写文章，去掉猪肉后都是通缩，号召降准降息就是这个原理。

3 土地持续升值，韭菜连绵不断，土地财政永久下去。

信贷不会宽松了，美联储本来就是要在 2020 年加息（假设没有疫情），这些房企迟早崩溃。现如今推迟到了 2023 年加息，但是总归避免不了。利息便宜会刺激房价，和日本当年一样，社会资本进入楼市，最终把泡沫放大，毁了银行和国家，咱们国家绝对不允许。

土地价格确实是房企拍地决定的，但是房企拍地资金都是来源于债券和银行，也就是银行不给你抵押土地了，你还能玩土地储备内循环吗？肯定不行了，银行要撤了，必然要减少涉房贷款而房价一直上涨，韭菜总有一天割完，2023 年年底房子供过于求，韭菜很可能撑不到那一天，储存这么多地块，何年何月才能开发完。

**韭菜断层出现，房价绝对暴跌，房企的这种开发模式还是要完蛋。因此国家去房地产泡沫决策是对的，是前瞻性的，银行撤退也是正确的。**银行撤退导致信贷缩水，借新还旧无法运行了，咋办？先减少二手房贷款，再减少新房贷款，提高首付资质，降低坏账风险。

2021 年底杭州韭菜就要割完了，开发商储存了那么多地块，明后年咋办？高位横盘出货，能出多少呢？天津阴跌了这么几年了，库存越来越多，咋办？韭菜不仅仅是总资金买不起房子，韭菜的数量随着少子化越来越少，咋接盘，还不是暴跌？

能救他们吗？

能。

所有土地储备，一年内开盘，不允许跨项目资金拆借，一年卖完，两年封顶，三年交房，不会烂尾的。

但是几千家开发商愿意吗？

不愿意。

李嘉诚囤地的思维深入人心了，房价虚涨刺激了他们的想法，不愿意和某达一样，壮士断腕，还继续玩游戏。

那怎么办呢？

1 银行先撤，房地产税准备，提高购房资质保护韭菜，降低坏账率。

2 最后清理房企土地库存和坏账，指导其快速出货，不听话的心、存幻想的，就让其自生自灭即可。

眼下房贷集中管理制度和土地集中管理制度，就是为了清理房企的土地库存准备的，明年房地产土地出让金正式划分给国税局征收，此刻新的一波去房地产泡沫开始上演。

知乎用户 狗小猫 发表

温哥华，纽约，巴黎，香港的爱国人士吧

知乎用户 Deep Van​ 发表

只放图，其余不说了。说了答案无。

哦对了，建安成本全国差别不大（和结构有关，砖混低框剪高），所以一二线城市，第一项和第三项成本是大头

知乎用户 夜闯莲花山 发表

我在深圳从事工程造价行业，所以房屋成本我是比较了解的了。

如图，是深圳市住建局发布的房屋工程造价指数，以 2021 年 8 月高层住宅为例，建造指数为 205.15。所以高层住宅建造成本 = 205.15*1961/100=4022.99 元 / 平方

当然这个 4022 元 / 平方是全市综合平均成本，一般实际过程中建造成本在五千到六千元（其中差异大的原因是我推测是各区情况不同影响施工工艺，比如罗湖、福田人多地窄，所以基坑支护、桩基、园林绿化等要求比较高）

钢筋混凝土、园林绿化等建造成本按 6000 元 / 平方计算，加上设计、勘查、管理、开发商中间的利息等等费用，满打满算，按 7000 元 / 平方计。

那么问题来了，深圳的 2020 年平均房价在 5.5 万 / 平方。那么中间差了个 4 万多的块是谁拿走了呢？

答案显而易见，房子最大的成本是土地，也就是说政府暂时不收房产税，但是已经把这个税以土地出让金的形式一次性收上去的。

——————分割线，暂时说这么多，有空再把详细的数据贴上来———————

知乎用户 温酒 发表

公教，拆了修修了拆的百万曹工。

哦当然了，还有那个敢把脑袋别裤腰带上的同时，运气特别好的老王。

我只列举了能列举的一部分。

知乎用户 renee 发表

知乎用户 打工人李田所​ 发表

日常装外宾。

知乎用户 郑庄公​ 发表

年年月月日日时时都在上演分蛋糕的盛会，参加盛会的都是西装革履的成功人士。

zf 卖地要拿走一块蛋糕，税收又要拿走一块蛋糕。各个原料供应商，卖钢筋的，卖水泥的，卖装饰材料的，都要拿走一块蛋糕。各个包工头、分包商也都要拿走一块。介绍人也要拿走一块。房地产商也要拿走一块。一大块蛋糕就被分完了。

由各个利润堆起来的房价，最后要由买房者来承担。他们分的蛋糕，都是买房者提供的，羊毛出在羊身上。买房者成就了一批成功人士。

下面就靠他们带动后富的了。

知乎用户 春树 发表

当然是卖地的和收税的，多看看内谁的演讲

知乎用户 叫番茄的西红柿 发表

如果单独算利润，那毫无疑问是被政府赚走了，开发商能留下的利润很有限。

但是，大开发商根本不靠利润赚钱。

一个项目涉及到的工程款几十个亿，如果我是开发商老总，一定让自己家里人成立个工程公司，事实上有很多开发商都是这么做的，而且他们还会把造价提高，最后以次充好，我说的可是全国性质的开发商啊，绝对是你听说过的那种，都这样干。

然后一个项目涉及到的融资也有几十个亿，如果我是开发商老总，除了银行之外，一定找给我返点多并且能帮我把钱洗干净的公司来融资，这个说的还是全国性质的大开发商。

如果我是开发商老总，一定把可以肯定赚钱的项目承包给自己的亲戚，比如商场的地下车库等，这个说的还是全国性质的大开发商。

你看，房地产企业根本就不在乎利润，只要公司还能运转下去，那老总们就能源源不断的赚钱，赔钱也是赔股民的钱，就算公司破产了，也是银行兜底，说实话，没有别的什么行业比开发商更爽的了。

其实从很早以前，房地产就是这么个玩法了，除了用自己的钱做项目的小开发商之外，其余靠银行玩的公司都是有原罪的，这也是为啥房地产和金融是跑路的重灾区。

这行业正常的逻辑是百姓的钱三七分账，老爷们的钱如数奉还。很多开发商没摆正自己的位置，动了老爷们的钱了，然后就被教育了。

这也是为啥一般大开发商之前很多都要往国外跑，

知乎用户 匿名用户 发表

自从恒大要完蛋，站出来好多理中客大专家开始跟我们分享 “房地产的利润其实都被政府拿走啦巴拉巴拉……”

诚然，政府卖地拿了不少这谁也不能否认。但是你房地产就那么干净？？？

本人不才在临沂某地头蛇公司工作，了解自己企业一些基本状况其他地产公司的情况。我就这么说吧：我的公司通过一些交换手段拿到了一些地，其中一块是我目前服务的。这块地打算搞一期二期高端些的，一期交房后预算部跟工程部相关人跑去跟副总掰扯了下，算了个账，“即便扣除应付尾款等费用以后，一期已经把整块地全部回本了，二期等于白送……”

更大的平台咱没混上去，跟业内朋友沟通后得到的回答基本都是 “复杂的利益交换年薪百万的精算师也算不明白，更何况还有水面下的东西。但是粗略的表现乃至决策层的脸色谁都会看，笑的跟 tmlgb 一样……”

咱们老百姓挣口饭吃，也没啥谁高谁低，但是千万别被人坑出血妈了，还乐呵呵给人说好话，这年头谁也不比谁干净…

知乎用户 令狐冲​ 发表

这个问题算是我的专业领域，你要看房地产利润被谁赚走，只要看房地产开发公司的成本构成就可以了：

第一道：土地出让金

收款方：zf 爸爸

这个算是房地产公司的成本大头，你想想看，面粉都卖 3 万一平了，面包怎么可能便宜。

土地出让金，扣除掉拆迁成本、土地平整成本以后，就是 zf 爸爸的利润。

第二道：财务成本

收款方：各类金主爸爸

房地产行业，是一个超级资金密集型的行业。几乎所有的房地产公司，都有着超高的资产负债率。

房地产的融资链条，大概是中国最大最长的，每年这个领域的融资，是一个庞大的天文数字。房地产行业的融资，已经非常专业化和细分化，简单可以分为以下几类：

1. 土地款前融

成本：15% 以上

出资人：各类民间资金

2.432 前融

成本：12% 以上

出资人：各类资产管理公司

3.432 融资

成本：10% 以上

出资人：各类信托公司

4. 开发贷

成本：7% 以上

出资人：各类银行

各类风险偏好的资金，都能在这里面分一杯羹。那么大头属于谁呢，自然是超大型金融企业，那么超大型金融企业属于谁呢，自然是我们的 zf 爸爸。

第三道：开发成本

收款方：各类建设公司、材料商

第四道：销售成本

收款方：各类小哥哥、小姐姐的提成

第五道：公司自生的运营成本

收款方：苦哈哈的地产公司上班族

第六道：税务成本

收款方：zf 爸爸

大头是前面两道，后面几道成本，占比不大。

这么几道斧头砍下来，在房子限价的情况下，地产公司利润率其实是不高的。某种程度来说，房地产公司其实就是个加工企业，赚的其实是一道加工费。

地产公司的核心竞争力：

简单说就是，赢家通吃，大鱼吃小鱼，以后小地产公司基本没有生存空间，玩票性质的民营老板必然亏掉裤衩。

1. 规模要足够大

利润率不高的情况下，规模越大，利润总额就越高。

2. 资金成本要足够低

土地款属于刚性成本，成本大头里面，就是资金成本，资金成本越低的，利润越高。

大部分民营老板，就是死在这里。

3. 建设周期要足够快

不同的地方，预售条件不一样，总而言之，建设越快，回款越快，资金成本越低，周转率越高。

所以你知道某桂圆为啥疯狂缩短建设周期了吧。

说地产商囤积房子涨价的，基本属于外行的误解，这种是炒房团干的事。

4. 去化要足够快。

同理，周转率越高，越赚钱。

综上，越大型的房地产企业，资金成本越低的地产企业，越具备竞争力，市场规模会进一步提升。那么超大型的房地产企业属于谁呢，自然还是。。。

知乎用户 空一格 发表

不要忘了拿走利益的还有美国、欧洲。

很多房企玩的都是高杠杆，借了银行很多钱，收了买家很多钱，压着供货商很多钱。

然而，他们拿了这些钱就老老实实拿地、建楼了吗？

并不。

而是把这些钱中的相当一部分，转移到境外，主要是美国，欧洲。给人家的大学捐款，在人家的赌场包房玩，买人家的酒庄、字画、庄园，原本值一亿的，两亿抢过来。等到国内资金链断了，急需资金，又 0.5 亿给卖了。

新兴国家的买办向发达国家输送资金是造成绝大多数新兴国家无法跨越中等发达陷阱的主要原因。

知乎用户 匿名用户 发表

答案是国家，国家通过房地产把广大人民群众的存款和后几十年的部分劳动收入通过等价交换的方式转到银行，然后再利用这些钱搞基础设施建设，地产商利润并没有大家想的那么夸张。如果把中间一些乱七八糟的省去，大概就是，国家各地政府把手上一部分地建成房子的形式用以交换人民手里的存款和之后几十年劳动收入，再用这笔钱搞基础设施建设，而这些基础设施建设又使得所有人都能受益，地产商充当的就是中间盖房子的角色，拿的是幸苦钱。如果中国房地产总市值涨了二百多万亿人民币的话，大概就是全国买房的老百姓凑了二百万亿人民币交换房子，钱交给国家来给自己建设家乡，给家乡修公路铁路、修水库、修水电站，这谈不上输赢，因为这是等价交换，同时国家也并没有把他们的钱收入私库，而是又把金钱用在了他们的身上。国家让你安居，你为国家乐业。

以下是粘贴自网上的一段（非原创，不保证这位作者说的完全准确，但是可从他这个角度看一下房价问题）：

2018 年基建投资约 18 万亿，2019 年基建投资约 18.6 万亿，2020 年基建投资约 18.8 万亿。加上过去 11 年的投资，过去 14 年基建累计投资约 155 万亿。

过去 14 年中国商品住房销售面积大约是 157 亿平米，保障性住房 70 亿平米，共计 227 亿平米，每平方米住房平摊的基建投资大约是 6900 元。

城市总住房面积约 350 亿平米，每平方米城市住房平摊的基建投资大约是 4500 元。每平方米的房屋建造成本是 2500，装修费是 500 到 1000，管理费 500 到 1000，税费成本 500 到 1000，利润率 6%，那么全国合理的平均房价是 9000 到 10600 元。

目前全国的房屋销售均价是 10300 左右，这个价格基本是在全国合理房价的范围内，因此中国房价并不高估。

2016 年后房价猛涨，基本上翻倍了，与 2016 年开始继续基建投资有关。譬如 2007 年到 2015 年累计基建投资 67 万亿，而 2016 年到 2020 年仅仅五年时间，基建投资 88 万亿，增长了 131%。基建翻倍增长伴随的是房价跟谁翻倍。

今后 10 年中国大概率维持每年 18 万亿到 20 万亿的基建投资规模，今年房价增长率大约是 11.6%，明年房价增长率大约是 9.4%，23 年房价增长率是 8.6%，24 年房价增长率是 8%，25 年房价增长率是 7.3%，26 年房价增长率是 6.8%，27 年房价增长率是 6.4%，28 年房价增长率是 6%，29 年房价增长率是 5.7%，30 年房价增长率是 5.4%。

由于房贷利率大约是 4.9 到 6.1，也就是说从 2028 年开始房屋价格上涨幅度比银行贷款利率要低，贷款买房将变的不合算。

综合分析，房地产要崩盘的可以洗洗睡了，中国房价总体还是合理的，只是上海等超大城市部分地段泡沫较大。

知乎用户 广州融资邱生 发表

深圳地铁营收超 7 成来自房地产

深圳地铁常年处于地铁公司营收榜榜首，2020 年也不例外。去年深圳地铁实现营业收入 209.28 亿元，净利润为 111 亿元，远远超过其他地铁公司。深圳地铁之所以录得极高的收入和利润，就是因为其 “站城一体化开发”（即轨道 + 物业）收入极高。深圳地铁 208 亿的营收中，将近 150 亿元来自房地产收入，占比超过 7 成。

地铁造价高，但为了满足公共交通属性，票价又相对较低，所以客运收入很难覆盖运营成本。根据界面新闻记者统计，有 18 家地铁公司在财报列出了运营或票款收入，其中 14 家公司的运营 / 票务收入占营业收入比例不到 50%，宁波轨道交通、苏州轨道交通、南昌轨道交通的比例不足 10%。

这一方面说明单纯靠票务收入难以维持公司运营，另一方面也说明地铁公司拓展了更多的收入来源，其中房地产是重要途径，甚至是不少地铁公司的支柱收入。为解决城市交通问题，越来越多的城市开始采用 TOD（transit-oriented developmen）发展模式，即以公共交通为导向的城市发展方式。中国的 TOD 基本上跟轨道交通相结合，借鉴港铁 “轨道 + 物业” 的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业，为地铁公司带去了可观的收入

一个行业只要规范了，就不会有暴利了，也不会有一战崛起的枭雄了。所有行业野生野长的年代一过，草莽前辈就会出局，行业供应链透明，利润固定，监管到位，一切规范就代表风险减少，没有过度利润，以及不明操作空间。

房地产，金融，初级电商，接下来的直播带货和医美，都是。 ​

总听到有人说房地产投资回报大导致钱都到了房地产，实体经济不行，其实在我看来实体经济不是不行，而是实体经济利润空间被极大压缩，导致之前享受从制造或经销实体商品的行业中赚到巨大利润的人不习惯失去坐着赚钱的快感，先进制造及智能化营销方式。

将之前可以层层捞钱的大宗商品价格透明化，将一众中间分销商的活路断去，这本是社会更先进的趋势，只有创新才能带来新的可期利润，还是好好想想如何开创新的技术或者营销方法，不要抱怨房价对经济发展产生的弊端，社会进步不等你。

如果拿现在房地产的利润空间与以前诸多大宗商品的利润比较，各人认为房地产的利润空间还是正常水平。

社会上太多既得利益者只想着如何利用资本赚更多的快钱，又有多少精力放在研发与创新上。没有技术创新，便没有项目可投资，变相导致实体经济投资变弱。在没有找到新的可投资项目时，不妨先考虑把现有商品质量做好，也算是脚踏实地做实体经济了。

知乎用户 王克丹​​ 发表

如果从成本来说，土地直接成本将占到总成本的一半以上，所以房地产涨价受益最大的无疑是地方政府。

但政府部门不会把钱留在手上，而是多用于公共支出，反过来基本年年都有财政赤字，那么利润最终去了谁手上，可以参考财政的支出名目，来自百科 “财政总支出主要包括基本建设支出、企业挖潜改造资金、科技三项费用，流动资金、农林水利气象等部门事业费、工业交通等部门的事业费、支援农村生产支出、文教科学卫生事业费、抚恤和社会救济费、行政管理费、公检法司支出”，所以原则上受益的是城市的所有人或者部分人，具有特色的是房地产为名目的进城税来的早的人交的少，来的晚的人享受同等生存条件交的多。

知乎用户 马俊 发表

你是房地产商

手头资本 100，借款 900

买地投入上面的 1000

买入后，用土地贷款 800，

拿出上面 800 的一部分建楼，大约是 300

最后楼盘卖出 2000

===

整个过程开发商实打实的投入资本就 100

那最后 1900 的差价是哪儿来的呢？购房者未来的现金流折现。

===

资金在复杂的交换过程中流动，但凡过过手的都要得利。卖地的，给地产商贷款的，交易过程中抽税，建筑实体企业…

知乎用户 江良 发表

拿地开始，招拍挂的话要支付土地款，大头。有些项目楼面价可以占到房价的一半以上。收并购的话溢价也要缴税，而且很重。

前融开始，资方比如地产基金（大地产好一点，中小地产往往都要 12% 的利率）、信托（这两年不好做了）、民间借贷（这个就没上限了，我见过四千万借半年多一年不到，利息一千万的。合法的话最高应该是 24%）

然后银行贷款，银行拿一部分。大房企有个好处，四证到手就可以拿到开发贷，4.9% 的利率，基本相当于白嫖。小房企就得自己硬扛或者找其他更高融资成本的方式了。

zf 还有各种税，契税土增税土地使用税房产税。这个不避税的话税负很惊人的。

几层下来肉基本被吃完了。

开发商喝汤，5-10% 的收益率，10 以上已经是很好的项目了。碧桂园是测算出 8% 就能做，实际能赚多少还不好说。大房企融资成本还好，小房企更惨。

然后勘察设计施工监理舔点骨头。

然后中介闻闻味道。

————————————————————————

很多人说开发商杠杆高，实际利润率很高。其实不是这样的，杠杆高是没错，但这只意味着很低的自有资金就能够拿下一个项目，但剥去层层利息（很多融资是亏本做的，特别是前融，动不动上 10% 的利率比项目最终的利润率高，选择前融只是迫于无奈让自己至少能入场，赚的少总比不赚好）最终开发商自己的利润也少。

比如碧桂园（纯属举例）8% 的项目利润率，假设 8 个月资金回流，一年算一个半项目，就是 12%。事实上 10%-20% 的年利率在大房企算是比较主流的数据了，其他答案有人发图。只不过有的周转率高，项目利润率低；有的周转慢，溢价高项目利润率高而已。

知乎用户 sleepless 发表

胡说八道的太多了，单独开个帖子说说吧。

说句不中听的，假如是市中心拆迁而不是郊区征用农地，房地产的绝大部分利润其实被拆迁户挣走了。

郊区征用农地肯定是卖地的挣走了。卖地的是谁不用多说了，大家都懂。说说市中心拆迁。

为什么北上广深有无数城中村拆不动？为什么用地指标富余的二三四五线城市热衷于开发新区？原因就在于征地拆迁成本实在太高，拆不起。以这轮棚改为例，如果不是国开行批低息贷款 + 地方政府政绩，绝大多数的棚户区，拆迁几乎不可能。

老城的房子，在卖地的人眼里，一点用没有。

我几百万一亩郊区收的地，转手卖几千万上亿不香吗？为什么要趟拆迁的浑水？万一有钉子户咋办，万一上访咋办？何况又不挣钱。除非，地块容积率太低，地块位置太好，否则能不拆就不拆。

人家要修路架桥，还要搞教育医疗，钱总不能大风刮来。除非收房产税，否则永远郊区建新城合算。

对于开发商来说，人家不靠 5000 的成本卖 10000 这样挣钱，因为根本卖不到，5000 一平的成本能卖 6000 就不错了。

资本追求的，是利润最大化，不是利润率最大化。

简单的看，利润率确实不高，但实际呢？

房地产商的钱都是借的，表面上 10% 的纯利润，实际 10 块的本金干 100 块的项目，赚 10% 就是翻倍。那 90 块哪来的？银行贷款，发的债券，甚至买房的预付款。哪个房企不是几百几千亿的负债？

只要高周转，就能玩的转，比如碧桂园。

房地产本质上是金融，盈利的核心关键指标是杠杆率，不是利润率。任泽平都去恒大上班好几年了，你说许家印找个搞金融的是去干嘛的？

知乎用户 杨晓怿 发表

房地产作为资本密集型行业，赚的是投资的钱；也就是说，谁出资，谁赚钱。

为了探究这个问题，我们可以来看看房地产开发的过程。

房地产的投资开发可以分成两个部分：

• 一级开发是指把土地完成征地拆迁、修建对应的市政道路和管线、达到在土地市场进行交易的过程。通常所说的 “毛地出让”、“片区开发”，实际上就是一级开发的过程。目前一级开发大多由政府主导完成，由土地储备中心出资进行征地拆迁，然后把土地进行 “招牌挂”，收回投资。也有一些地区在做的产业新城、片区开发是由企业投资。
• 二级开发是指开发商通过 “招拍挂” 获得土地，然后建造、出售房产的过程，也就是通常意义上的房地产开发。

接下来我们进行假设，看看一块土地从拆迁到变成商品房出售的过程。

首先是一级开发

A 市在市区有一块土地，经过评估拆迁、安置要花 5 个亿，修缮附近道路和管线要 3 个亿，因此就投资 8 亿进行了一级开发，然后收储到土地储备中心，预备挂牌出让。

在这个开发过程中，政府花了两年时间，投入资本金 2 亿元，剩余资金缺口 6 亿元可以由地方政府发行土地储备专项债来解决，两年产生的资金成本为 8%；最终土地收储的成本为 8.48 亿。

随后，A 市将土地公开出售，最终成交价为 10 亿元。等于政府用 2 亿元的投资、6 亿元的债务，赚到了 1.52 亿元，年化收益率 36%。当然，这是一个比较理想的情况，因为成本比较低的土地储备专项债不是每个地方都有机会发的，发不到的话资金成本会高一些，但还是个不错的投资。

既然一级开发这么赚钱，是不是也有很多企业想去做？自然是有的，华侨城、华夏幸福等企业就非常爱做一级土地开发，以产业新城、文旅片区开发等方式来运作。但企业的成本会比专项债高一些，成本区间会在 6-8% 之间，但总的来看，毛利率还是能做到 20-30% 之间；企业还需要考虑一些额外的税收。

但是，有一点是非常关键的；实现项目贷款和相对较高的毛利润的前提是，企业 / 政府需要具备足够的资本金（类似首付）。如果没有足够的资本金，这部分资金要去融资的话，成本就非常高了，成本需要在 10%-18% 左右；虽然相对毛利率来说依然是存在利润的，但会使自己的投资回报率出现下降，也会出现更高的风险——一旦拆迁时间延长、土地市场不如意，那么产生的资金成本就会慢慢把利润吃掉。

接下来进入二级开发环节。

开发商 B 以 10 亿元摘得土地，并向银行贷款 10 亿元、自身出资 5 亿元开发项目，经历了 2 年的投资后，项目销售所得 35 亿元。其中银行贷款按 6% 考虑的话，那么开发商是投入了 15 亿元的资金、花 2 年的时间、获得了 10 亿元的利润，再扣除 1.2 亿利息，年化收益率为 29.33%，看起来和企业从事一级开发差不多。

但是，里面有两个核心问题，企业是否能够拿出 15 亿元资金？因为目前国家规定，购买土地的资金必须是企业自有资金，不得向银行贷款；房地产开发也必须出资足够的资本金。

如果房地产企业拿不出这些资本金，这部分资金也不能够向银行贷款，就不得不再次向市场高息融资，这部分资金成本将在 12%-20% 之间。这些投向资本金的资金也可以认为是一种股权投资，回报可观，但存在一定的投资风险。

好，我们重新来算一下，开发商自有资金 5 亿元，举借成本 18% 的资本金 10 亿元、6% 成本的银行贷款 10 亿元，最终获得 35 亿元的销售收入；最终获得的利润减从 8.8 亿元减少到了 4.2 亿元。

看起来亏了？但从具体投入的资金来看，出资 5 亿元、最终得到了 4.2 亿元毛利润，年化毛利率达到了 42%。

当然，如此大的杠杆是有风险的，但这也解释了为什么资本金融资成本如此之高，各路房企还在前赴后继；因为真的赚钱嘛。只要真的赚钱，总有人去赌高杠杆；当然赌输了，房地产企业就非常脆弱，一触即溃。

所以，房地产作为一个高度商业化的过程，纯粹是谁出钱谁赚钱，非常符合投资的逻辑。

其中最大的区别在于，政府 / 城投赚到的钱拿去修路造桥、修地铁等城市基建了；而开发商则变成了企业财富、私人财富。

知乎用户 花猫哥哥​ 发表

毫无疑问当然是地方政府。

我们做过测算，一套房子如果售价是 100 万，政府拿走的部分要超过 60 万——包括土地、几十项规费、各种税收等等。与发达国家有所区别的是，因为发达国家是土地私有化，所以，发达国家政府与中国政府最大的区别就是高额的土地收入是不同的对象所获取——中国是政府，发达国家是私人老百姓。

看到这两条你是不是开始有点义愤填膺，准备拍案骂娘？

别急，先喝口水。等我慢慢讲下去。

每年地方政府卖地收入几万亿，加上各种规费与税费又是几万亿，两者相加就是 7 万亿以上——这是一个惊人的数字，不仅如此，政府还准备加快房产税立法，准备征收房产税了！是不是有点贪得无厌？

且慢！

开骂之前你得想一想——政府拿着这每年几大万亿干什么去了？

敲黑板，讲重点。

首先是基础设施建设。

城市内是道路、地铁、地下排水排污系统、城市广场、城市公园、城市体育馆、机场，城市外是高速、高铁、甚至是光纤网络、4G 基站、电网等等（电网、光纤网络、4G 基站等表明上是央企直接建设，其实每年国家都要给这些提供公共产品的央企提供大量的补贴，特别是前期基础设施建设，你基本可以认为就是政府买单）。

最近 20 年，中国的城市形象、基础设施不仅是翻天覆地的变化，而且冠绝全球——这么巨大的投入，资金是从天上掉下来的？

城市主干道含管网绿化人行道一公里造价 1000 万，地铁一公里造价 1 亿，桥梁动辄几十亿等等——这些都要有人来买单。

谁来买单？

当然是卖地收入买单！如果从根源上讲，就是买房者为这个买单！房价越高，买房越多，为中国城市建设与基础设施建设买单越多！

在中国大部分地方，政府那点税收能够把公务员工资、居民医保、社保覆盖掉就要谢天谢天地了，基础设施没有卖地收入是绝对干不了的。

经常出国的朋友可以比较一下，中国二线城市基本可以秒杀全世界 90% 以上国家的首都，中国基础设施的完善程度可谓世界第一。

基础设施建设的意义还远远不止这些，先按下不表。

卖地收入其次就是为制造业补贴。

知道我们国家工业用地出让价格吗？5 万，10 万最多不超过 20 万！这简直就是倒贴的白菜价！政府从农民收储土地，加上三通一平，加上道路路网建设，至少也要 60——70 万！，10——20 万的价格卖给制造业，政府自己得补贴几十万 / 亩。

在中国投资一个大型制造业，1000 亩廉价土地拿到手——什么都不干至少也赚了好几个亿。如果条件谈的好，再配套点建设用地，土地溢价收入 10 个亿以上都很正常。这就是中国招商引资最大的筹码；这也是中国制造业能够从小到大，从弱变强，搞出全世界独一无二的全产业链的重要原因。

没有房地产的火爆，哪有制造业的发展？

地方政府凭什么能倒贴制造业？不就是靠着那点商品房卖地收入来平衡成本吗？

靠着卖地收入，地方政府不仅能给制造业补贴，还给其它实业、优质的公共资源提供补贴。

举两个例子。

某市有家 IT 行业经过十几年发展有了一定的规模，然后市长直接特批在城市最好地段——土地价差不多达到 1000 万 / 亩，直接以 10 万 / 亩给了 20 亩，让企业在这块地上盖办公大楼，有了优质的资产，企业也就可以通过抵押获得急需发展的资金。这么运作表面上政府亏了 2 个亿，但是后期的税收 3 年几收回来了。

几年年前，我在某省某县谈了一个项目。大致是给这个县城引进一所优秀的大学艺术院校，政府给的条件是，院校占地给 500 亩，单价 10 万，再配套给 500 亩建设用地，单价是 30 万。我们了解了一下，当地土地政府征收与整治成本是 50 万 +，当地土地招拍挂价格是 120 万 / 亩 +。

一个城市可持续发展，优秀的产业、优秀的公共资源都是不可或缺的，这些都不是天上掉下来的，是得有人买单的——毫无疑问，最大的买单者就是买房者。

所以，说句诛心的话——土地私有化让卖地收入进入个人腰包还真不如象中国 “特色土地制度” 进入政府财政盘子更好，前者是少数人受益，后者通过基础设施建设 + 产业补贴是让整个经济受益，是绝大多数人受益。

想一想，为什么全世界只有中国能大干基础设施建设？特色土地制度就是基础。

基础设施建设 + 制造业补贴意味着什么？

如果你再把视角抬高一点，你会看到什么？

意味着中国产业可以逆袭全世界独一无二的优势！

我们建立了覆盖 14 亿人口的国家电网，才有了全球最大的电子产品消费市场，比如全球每最大空调消费市场在中国，中国空调渗透率与美国相当，才能通过产业政策 + 制造业补贴培育出世界级的家电企业——比如格力、海尔、美的等等。

你以为是有了董明珠才有格力，有张瑞敏才有了海尔？

我们建立了全球最大的 4G 基站网络，全球每 100 个 4G 基站中国要占 40 个，才有了全球最大的智能手机消费市场，才有了华为、OPPO、小米等等世界级的手机企业。

你以为是有了任正非才会有华为？有了雷军才有小米？

我们建立了覆盖全国的光纤网络，才有了全球最大的互联网消费市场，才培育出阿里与腾讯这样世界级的 IT 企业。

你以为是有了马云才有阿里巴巴，有马化腾才有腾讯？

我们建设了世界最长的高速公路，最长的高铁网络，才有了世界顶级的物流系统——每天可以处理 3 亿个包裹，才有了领先全球的网络消费与移动支付。才有了像京东、淘宝以及美团、滴滴打车等等电商巨头的崛起。

没有这些基础平台，能有今天冠绝全球的数字经济吗？

所以，

全国经济一盘棋，房地产行业绝对没有常人想象中那么不堪，它是为这个国家的经济发展做出巨大贡献的。

那么扶贫与房地产有什么关系？

很简单，房地产的卖地收入主要就是农村的土地，农村与农民为城市化发展，为基础设施建设，为中国产业的发展提供了巨额的启动资金！

这个贡献执政党没有装作没看见。

所以，才要反哺农民，特别是贫困的农民。

所以，才会有最高领导亲自挂帅，动用各种国家资源的扶贫工作。

宏观经济是环环相扣的一盘棋，只有站在更高的层面，系统地治理，才能取得成效。

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《土地财政的终结？这只是复杂难解经济局面的冰山一角》

知乎用户 科比布菜恩特 发表

房产百分之 80 的利润都被政府和银行搞走了

现在的房地产就是一个夕阳行业 垃圾行业

巨额的现金投资，产出微弱的利润

再也不是从前那个暴利行业了，玩法也逐渐同质化。

从拿地起，利润的测算和最终的偏差很难超出 2 个点，只要不遇到大的行情变化。

利润的减少主要在以下几点:

1、地价飙涨，由于房地产开发的热潮推动地价猛涨，卖地成为政府收入的大头，市场目前凉了下来，地价却未见回落，但初步估计随着流拍土地增加，意向公司变少，地价也会逐步回落。

2、建安成本，材料、人工一直在涨，从未下跌。

3、银行收紧资金，目前的形势是两头收紧。银行回款额度低、时间长，开发贷款利率高、审批困难。稍微上点规模的企业，实际上都是被银行的贷款逼着高周转，实际就是在省资金成本。

4、销售难，上市公司不计成本撤离三四线，根本不考虑亏不亏，亏多少，只抓现金流。导致了本地的房企被迫跟着降，不然根本是降维打击。

知乎用户 渊亭​ 发表

税务局，工商局，住建委，规划委，发改委，土储。

到底谁最代表政府？大头拿走了？

我之前回答里举过这个例子。

北京某地招拍挂出让土地，某公司联合体以 60 亿摘得该地并签署相关文件准备进行开发。

毫无疑问，这笔 60 亿是土地开发过程中最大的一笔开支，不夸张的说占总开发成本百分之八十以上。

这么大一笔钱是怎么得出来的，我才疏学浅提一些我接触的成本点。

第一，招拍挂的土地来自于哪里，要给所在地一笔补偿费用，比如国企土地置换，一级开发，旧村改造，棚户区改造等。

第二，土地从毛地开发成净地的费用。以北京常见的三通一平举例的话，会有土地平整，树木伐移，临水临路临电的敷设，地上居民和构筑物的拆迁，地下管线或相关设备的拆迁，线杆架空线路的改移等等。

第三，给与负责开发成净地的组织一定的利润及管理费用，该组织要承担开发过程中的各种税费等等。

由以上三项作为基准，土储部门会进行相关测算决定是否收储，或者以何种形式收储。

收储后经过一定时间或者一定的考量以一定的形式拿出来到市场上拍卖。同时决定起拍价。比如 25 亿，需要注意的是不是说成本 25。

然后各房企业经过 x 轮角逐后，某企业以 60 亿价格取得某块土地。

需要注意的是有时候这 60 亿并不是价格竞争的上限，而是最多只能卖到 60，价格封顶了，之后竞争的是开发方案，比如自持啊，还建啊，这里不展开了，因为我也不太懂。

一般情况下，这 60 亿里边一级开发成本不会超过 6 亿，也就是百分之十，剩下的就是占地本身的费用一般不超过百分之二十，剩下的百分之七十可以认为是政府收益一般由土储或国土牵头，各级政府按比例分成。不考虑税。大约收入 40 亿。

然后开发商组织进行开发工作按两年封顶三年验收，大部分情况下开发成本加工资不会超过 10 亿。

三年期间占用 70 亿资金，一般资金成本会超过 80 亿

按全部可售面积都售尽考虑，因为住建委和规划委会对售价和可售面积进行限制，一般销售收入不会超过 85 亿。

到此为止可以说，卖地的主管部门，不管是土储还是国土，是主要收益部门，占比接近一半，这笔收入也是地方政府开支的主要来源。

开发商的收入主要取决于融资成本，因为固定投入占比太高了。

知乎用户 我是一只好猫 发表

如果你问的是房屋价格的构成成分，那么这张从半斤八两兄弟那里盗来的图完美回答问题。

但更直接的关系没有这么复杂，主要是政府，房地产商和银行。如果考虑到征地，加上个原土地所有者。其中政府得到了一大笔，是明面上的最大获利者。但银行或许是背后的最大赢家，它不仅从房地产商那里获得了利息，还从买房人那里获得了另一笔利息，简直就是双向收费。房地产开发商反而是得利最少的。

但是，这些都是从 “技” 的方面来说的。我们不妨从社会财富分配的 “道” 来讨论一下，房子的利润究竟被谁赚走了。

先抛出结论，利润被有钱人赚走了。看到这里先别急着骂娘，先思考一个问题：一个人究竟是因为赚的多而成为了有钱人？还是因为是有钱人所以赚的多？还有一个兄弟问题：究竟是存款创造了贷款，还是贷款创造了存款？

火车到站了，以后接着更。到家了，再更一段。

带着前面的问题我们捋一捋到底谁赚到了卖房钱其实我觉得如果以机构为单位看谁赚了钱其实是很没有意义的，因为机构只是工具，而人才是目的。再者机构也有成本，这些成本最终都可以归结为人力成本。

以政府为例子。政府赚了钱，但政府不是一个人，赚钱也不是政府的目的。政府赚来的钱拿去给公务员，老师等发了工资，于是公务员老师赚到了卖房的钱；政府投资基础设施建设，于是施工队赚了钱，但施工队也要给工人发工资，于是工地工人赚到了卖房的钱。施工队要买建筑原料，于是采矿工人，炼钢工人等等赚到了卖房钱。他们甚至赚到了双份，因为盖房子也需要施工队施工原料。诸如此类所有产业链上的人都赚到了卖房钱。看上去房子多贵都无所谓是不是，毕竟一个人的支出就是另外一个人的收入，贵也不过是取之于民用之于民。所以赚钱根本不是讨论点，该讨论的是：谁赚到了超过自己应得的钱？

那么一个人能够活着并且劳动的成本究竟有多高？其实以现在的技术水平其实是不高的，就算作 3000 块一个月吧，其实算作多少并不重要，只是当个基准而已。

知乎用户 智友社 发表

恒大借壳深深房失败，原因是爆出恒大欠了很多钱。

中国恒大净负债率是 159.3%，融创中国净负债率是 172.9%

这张房地产公司负债排行榜上，名气越响负债率越高。

根据人民银行发布的《2020 年二季度金融机构贷款投向统计报告》来看。

金融机构房地产开发贷款余额是 11.97 万亿元。

个人住房贷款余额是 32.36 万亿元，这组数据的意思是说。

过去这么多年的累计，房地产开发商欠下银行 11.97 万亿元。

而我们买房的老百姓开发商欠下银行 32.36 万亿元。

钱最终给卖地的政府赚走了。

看这组数据截止到 2020 年 8 月末全国地方政府债务余额是 25.1 万亿元。

地方政府也是欠钱的，我更加迷惑了，房地产商欠钱，老百姓借着钱买房。

房企和地方政府债务和我们理解的债务不是一个意思。

建多点房子这样利润就会更高，但手中净利润不够啊。

那就拿着净利润的钱跑去和银行说我今年靠开发赚的全部利润。

地方政府在拍卖土地中获得土地出让金，还获得了一部分地方税收资金。

但是地方政府摊子大花钱地方多，公务员工资、教师工资支付。

城市供水、供电系统建设维护成本需要钱，为了经济后面更好的发展。

需要修路等基础设施也需要大量的钱，还有退休金医保系统支付。

包括农村建设这些都是钱啊，在地方政府眼里，钱永远是不够用的。

所以，地方政府也要去借钱，他们借钱的方式和房企差不多。

知乎用户 龙一 发表

中国的房价在过去的 20 多年时间里不断上涨，房企却欠了 11.97 万亿元的债务，钱究竟被谁赚走了呢？

目前我国 90 后的人均负债已经达到 13 万元左右的规模，这其中有很大一部分是房贷的缘故。

不仅如此，我国如今的房地产贷款余额也已经达到了 48.83 万亿元，可以说买房子的人已经欠了一屁股债，但是卖房子的人日子真的好过吗？

根据 2020 年前三季度的数据显示，我国房地产行业的贷款余额达到了惊人的 12.16 万亿元，也就是说我们眼中房价的万恶之源——房企负债累累。

而我国房企的负债规模相较于 2019 年同期已经上升了接近 10%。

2020 年，由于新冠疫情的影响，各行各业都受到了前所未有的打击，但是我国的房地产商对此却毫不在意，仍然在努力地扩大着自己的商品房面积，这的确是一个令人称奇的地方。

但是与此同时，我们的困惑也产生了，房地产商在不断增加商品房面积，房价还在不断上涨，虽然近两年房价上涨的速度有所放缓，为什么到头来看似赚钱的房企却欠了一屁股债？

相信我们不止一次听到 2021 年的房价相比于 2020 年，将会上涨 5% 左右规模，这并非是无稽之谈，中国社科院此前发布的《中国住房发展报告》就曾有所预测。

那么中国目前的房价究竟处于一个什么水平呢？

早在去年十月份的时候，我国的房价已经正式迈入万元时代，对比前两年的平均数据，我国的房价的确是在上涨，但问题是开发商还负债累累，暴利的中国房地产业钱都被谁赚走了呢？

第一个想到的对象肯定是银行，因为从购房者和开发商的贷款规模来看，中国的银行才是最终的赢家。但问题是房地产企业已经负债累累，银行每年又能从这些企业中收回多少资金呢？

当然对于我们普通的购房者来说肯定不是赚钱的一方，首付加上每个月的房贷已经掏空了两个家庭数代人的口袋，可以说购房者是被赚钱的存在。

中国的房企借了那么多钱究竟用来做什么了？

这需要涉及到房地产行业的开发过程，拿地、雇佣工人以及建筑材料这些过程都需要巨额的成本进行支撑。我们经常会在新闻上看到某某房企花了几十亿买了一块地，但是大多数房企真的能拿得出这么多的资金吗？

所以说中国的房地产企业很多都是通过贷款的方式来完成拿地等一系列的成本支出，不排除有些大型房企能够独立完成这样一套流程，不过为了继续扩大自己的规模，从银行贷款似乎也成为了一种必然的选择。

对于房地产企业来说，如果能够快速地完成资金回笼，借银行的钱都不是一回事。

但是事实却是从拿地到房子卖出要经历一个极其漫长的周期，不过员工的工资，股东的分红甚至是政府的税收则需要提前支付。

等到上述一系列流程都走完之后，剩下的钱才会落入房地产企业的腰包，所以说中国的房地产企业在自己的房子卖出去之前基本是不存在收入来源的，不然像碧桂园、万科这样的头部房企又为何在 2020 年对于养猪如此热衷呢？

从市场的逐利性角度来看，一个企业要想占据有利的地位，必须不断地扩大自己的市场份额。

对于房地产行业来说同样如此，为此不惜向银行借贷来扩大自己的规模。

更进一步来说，很多房地产企业第一波回笼的资金甚至还没有到手，就已经进入了下一轮的开发之中，而在此过程房产企业的负债会再一次增加。

众所周知，向银行借钱必然是需要抵押的，于是乎房产企业的自有资产就成为了抵押的对象，只有这样房企才能不断在银行手中获得新一轮的资金。但是根据最新的数据显示，我国一线城市住宅的空置率已经达到了 20%，所以现今中国的房地产市场总体来说已经是供大于求。

这就导致部分房企的房子很难卖出去，更不用说资金流通了，而在此情况房产企业的成本依然存在，为了维持企业的生存，房产企业又会开始新一轮的负债。

对于银行来说这并不是一门亏本的生意，因为在银行的手中持有房产企业的大量资产，而他们要做的只是等着房产企业变现。

同样对于房产企业来说，一旦自己的房子卖了出去，就可以快速地偿还银行的债务，并且还可以获得丰厚的利润，至于为什么还会继续欠银行的钱，那是因为房产企业想要获得更大的利润。

银行看似一年收不回多少资金，房地产企业还负债累累，造成这种现象的原因是因为现今中国的房价的确有些过高，所以银行和房地产企业无法快速完成变现这一过程，但是实际上他们真的不缺钱。

不然请看中国的富豪历年排行榜，在马云和马化腾两位互联网行业的大佬出现之前，中国首富位置曾多次被房地产行业的大佬占据，所以说房地产行业的巨额利润究竟流入谁的腰包里，自然不用多说。

而对于普通的购房者来说，如果在早期购买多套房产，随着中国房价在过去 20 年的时间疯涨，还是能获得不菲的财富。但是现如今要想凭借买房来获得财富的暴增，无疑是一件困难的事，因为现今的进入门槛相比于过去已经提高太多。

或许最值得悲哀的是，过去 20 年的房价大涨，这使得无数人努力工作的价值一贬再贬！

知乎用户 信之汤汤 发表

历朝历代皇帝本人都是很苦的，虽然过着锦衣玉食的日子，每天和一大群高智商斗智也心力交瘁，命长的都没几个

《大明王朝 1566》里把皇帝和地主阶级、官僚阶级的斗争表现的很突出，皇帝要花钱，只能去打商人的主意，却要被官僚们拿走大部分

地主阶级不断土地兼并，爆发增长的无地百姓食不果腹、衣不附体

这些都是让皇帝头疼却无能为力的事情

我自己也是地主，难道要拿刀子割自己吗？

就算我想割点肉，那帮财大气粗的家伙可是希望我割我的头啊

大型企业的组织形式和一个国家没有太大差别（垄断除外）

利润都被各种各样的实权派拿走了呗

要不资产阶级为什么要发明一个证券市场来平摊他们的风险

韭菜不背锅谁背锅嘛

知乎用户 iBankSavage 发表

我们先围绕房地产企业来说一下：

早年五千、一万拿地，开盘卖两万，捂盘 10 年，现在单价卖 10 万的这种操作我们就不细说了，赚个百亿玩儿似的。而且房地产公司现在都是上市公司，还是有一定的披露义务，并且地价还高了，所以就围绕当今的房地产高管的骚操作聊一下吧。

1。茶水费，一线城市三四百万的茶水费，很正常，俗称 “一手更名”。

2。样板房，装 10 套样板房，作价 5000 万，高管个人从设计公司和施工公司那儿需要 20 个点，一千万到手。

3。当然还有皮带哥差旅应酬挥金如土的玩法。

最后这钱都被谁赚走了呢？

你就看看皮带哥的皮带吧！

地产富豪的主要消费方向是：

• 奢侈品高端服装鞋帽、化妆品、珠宝、包包、豪车、名表、
• 高端消费电子产品
• 烟酒茶
• 子女留学，目的地英美澳加瑞德
• 海外旅游

仔细看可以发现，其实这里面发达国家占掉了 90% 以上。

所以，这钱还是被洋大人赚走了。

知乎用户 刘一斯 发表

这个题目不太好理解，利润被谁赚走了，如果有利润，肯定被开发商赚了啊。

先说到底房地产赚多少钱。几个数据。

1. 利润率，一般现在房地产的拿地指标，利润率控制在百分之 6-12，根据不同的项目考虑，比如市中心，可以提升品牌影响，规模大盘，周转快，可以接受利润率低，反之要求利润率必须高。

2. 房地产衡量赚钱的最重要指标 IRR，这个指标讲起来不好理解，我一般给别人解释都这么说，irr 就是你的借钱利息，假如你的 irr 是百分之十，意味着你用百分之十的利息从银行借钱做这个项目，你正好不亏不赚。房地产的 irr 一般在百分之 20 左右，房地产的融资成本一般在 5-8，我们最好做过百分之四点几的融资，再对比 irr，这个资金收益率非常可观。

以上都是平均水平，当然有亏本的也有更高的。

房地产的成本来源于哪几方面呢？

1. 土地成本，这个不用说，各地不一样，这个也是影响最大的，因为其他成本是慢慢来的，这个一般要一次性第一时间付清。

2. 建设成本，一般建设成本单方在 3500 左右，不同地市有区别。装修一般最低那种 500，好的上不封顶。

3. 管理费，包括工资，办公场所等等甲方需要花的，一般在百分之 2.5。

4. 营销费用，打广告，佣金，等，一般在百分之 2-2.5。

5. 税费，这个根据你的产品，地区，户型面积，收费都不一样。

我们怎么赚钱？

一般来说，先拿地，交土地款，然后做前融，这里就会借来一大笔钱，然后做方案设计报规，获取施工证，获取施工证以后可以做开发贷，这里又借一大笔钱，开工建设，尽快开盘，回款。

这里面影响房地产赚钱的几个点。1. 融资成本，2. 资金监管，资金监管就是政府怕你跑路烂尾，你卖房的钱会先被监管起来，根据你的建设进度一步步给你，这个各地要求不同，这个影响非常大。3. 多收少支，多收不用说了，卖的越快周转越快，少支，少付款，一般地产给施工付款会用各种融资手段，保理，商票等等，减少现金支出。4. 成本控制啥的其实都是小头了。

房地产利润怎么提高？

最重要当然是拿对地，放假涨了，傻子都挣钱。这个不用说，这个占百分之八十

其次，或者说管理上最重要的是做对产品，前面也有人说了，土地有容积率要求，说白了，拿一万平米的地，能盖多少平米房子是死的，一平米也不能多盖，但是盖的这些房子，货值多少，就看产品定位的水平了。洋房是不是比高层贵？别墅是不是最贵？大户型是不是比小户型一般单价高？如何在定死的面积和各种条条框框下做出最大的货值而且还能结合市场保证能卖出去，这是最提现水平的地方，也是左右房地产挣不挣钱的最重要环节。这个占百分之十五

剩下你的成本管理，节约费用，管理税务等等，都是日常管理了。

知乎用户 yangke 发表

多套房拥有者才是最大获利者

知乎用户 地产小老鼠 发表

知乎用户 凯叔聊地产 发表

从事房地产开发这几年，经常要受到亲戚朋友的灵魂拷问：

盖房子一平米才几个钱，你们要那么贵？

你们至少得挣一半以上吧？

你说房地产是不是很暴利？

……

我其实是很痛苦的，说不怎么挣钱吧，别人又不信。说很挣钱吧，利润真的没有多高。

后来索性就是笑笑，反正再怎么解释都是在掩饰，我们又不跟你借钱！！

宝宝的心里很苦啊，房地产真的没有那么挣钱！

据新闻报道，2019 年房企公布的利润来看，前百强房企的平均利润率不超过 8%。

今天我就简单的从测算角度来分析，房价那么高利润都让谁赚去了？

房地产开发是资金密集、人员密集的行业，它的开发过程比较复杂，涉及的成本主要包括：土地出让金、工程施工费（前期工程费、建筑安装费）、三项费用、税务成本等。

1. 土地出让金

土地是房企的命根子，也是盖房子的基础，最要命的是土地获取只有一个卖家。

土地有极大的稀缺性。

因此房企们必须各凭本事，在土地市场拼个你死我活，最后才有可能在落袋为安。

土地出让金约占整个销售额的 20%-40%，越是一线城市，土地出让金的占比就越高。

这也是土地财政的来源。

2. 工程成本。

这里的工程费包括前期工程、建筑安装成本等等，一般来讲四千多基本上就能包住。

工程成本是最没有弹性的费用，各家基本上相差无几。

3. 三项费用。

①管理费：俗称人工成本，房地产行业的工人工资相对其他行业是高的，约占整个销售额的 2-3%。

②营销费：营销费包括广告费、电商费等等，正常是 3 个点左右。现在市场行情不好，点位也在增加。

③财务费用：房地产行业是一个高杠杆行业，通过拿地配资、抵押贷款、开发贷、预售等方式，实现借鸡生蛋的目的，因此财务费用各家差别较大，从 5%-15% 不等，甚至有的房企挣得钱都不够还利息的。

4. 税务成本

房地产税的征收是由政府主导，尤其是地方政府税收的主要来源。

与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

约占整个房地产销售额的 15%-25%。2014 年，这七类房地产税收收占地方财政收入的比重约为三成。

从数据我们能看出来，一个楼盘的销售额有 35%-50% 是上交国库。再加上各行业不景气，地方政府对土地财政的依赖程度越来越高。

由此可见，哪个政府都不希望楼市低迷。

纯手打的，如果还有帮助，麻烦给个赞吧！！

知乎用户 硅基生物 发表

美国有人建议：

除了军事用途，所有美国人公布持有资产，在美资产必须有持有者。不公布所有者的资产任何人均可占有。

拥有千亿刀资产的贝索斯表示并不介意自己的财产数被公布。

知乎用户 少武大王 发表

大头是土地出让金，房地产商本身类似于组装工，整合各种资源赚个组装费罢了。

知乎用户 秦始皇 发表

这几年高铁地铁公路机场学校不要钱似的修，知道被谁拿走了吧。

知乎用户 404 诺尔特福德 发表

地产商啊！

醒醒吧各位，还舔着脸说利润都叫政府吃了。

还有人相信资本家在做不挣钱的买卖。

公开披露的地产商高管薪酬都 8 位数了，再加上乱七八糟分红甚至违规分红。还相信那套 “我们不挣钱，钱都去买地了被政府挣走了” 的说法。

唉

知乎用户 黄律师 发表

150 万的房，120 万的毛利润，你说钱谁挣了呢，你不信我给你计算一下。

**购房者出款 150 万:**100 平方住宅，1.5w / 平方，30 层，每层 4 户，一套房总价 150 万。

政府挣 15 万附近: 以一二线往高的算，土地出让金 1w / 平，1.2 容积率，各种税。

30 层，每层 4 户，100 平的商品楼，每户土地使用面积按照 10 平方计算。总土地使用面积 = 10＊30＊4=1200 平方。

开发商建筑成本 15 万附近。

剩下的 120 万就是毛利润。

知乎用户 黑衣大葛戈 发表

反正开发商挣得不是最少的，银行挣的不是最多的。

知乎用户 浪子背包客 发表

房地产属于事实的垄断产业。房地产业链条上，趴着许多许多利益相关者。

第一个层次的，所谓官方，说党政也可以。直接地，通过卖地提前拿走房地产利润（通常计入成本），在有些地方，地价高得惊人。然后，是各种层层税费，也包括对其它相关产业的税费。还有国企水电气等的配套费。至少，还有一些依附机构有利益要求，比如勘测、监理，默认受控官方。

因为作用之重要，银行单独拿出来说。国内主要银行为官控，是房地产业贷款的主要来源，而且按照现行发展模式，搞开发必需巨额贷款。银行从房地产业取得大量受益，直接的贷款利息，消费者购房贷款，相关产业的贷款受益，等等。

官方拿走这些钱，要养官员和相关依附者，要养军队，要发射火星飞船，搞大工程…

第二个层次，就是房地产开发商本身。房地产企业的利润相当可观，红火年代大型房企每年可轻松赚数百亿（净利润）。默认房企某种程度上接受官方控制。

第三个层次，是房地产产业链条上的某些参与机构和个人，包括间接参与的。某些基金和民间金融机构（默认某种程度上受控），建筑商，材料供应商（沙石水泥混凝土钢材铝合金水暖材电材塑料玻璃装饰材料等），运输商，工程机械商，工具商，装修商，中介及房产销售机构，等等。

大概来说，相关参与机构的利润多少未必是市场化的，而是通过圈子内部协商和交易确定。

炒房者单独拿出来说。在某些城市，炒房是一项大生意，往往和开发商和官方有关联。个人、企业、财团都有参与。房地产，经常可以作为一种金融工具被使用。

不专业随便说几句，仅供参考。

知乎用户 惠州房产 发表

其一 主要政府，地是政府部门竞拍开发商的，谁竞标高地就是某开发商的，

房地产税收是政府，尤其是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种

其二，被银行和金融机构赚走了。

其三，开发商赚的一部分。

其四，被投资者与业主赚走了。其实不如炒房者、长线投资者。

知乎用户 搬砖搬砖搬砖 发表

先买房的和拆迁的。

很多人说是政府，可政府的钱干嘛了？修路修地铁，城市基建，政府还不是把钱又还给这个城市的原住民了吗，城市发展了，环境更好了，道路更宽了，这些房主有付出一分钱吗？没有，甚至还享受了房价上涨带来的收益。

再来说拆迁，政府的数字是，拆迁收益的 80% 都给拆迁户了，甚至很多城市拆迁就是赔钱买卖，完全是用财政的钱补贴拆迁户。

所以我说中国房产是全世界最最最最最优质的资产。国外城市的基建钱哪里来？靠的都是原住民的房产税来维持，所以你看很多国家很发达，那路灯都不舍得开亮点，那可都是自己交的钱。

中国城市的房产有多优质呢？一次性买入后不需要再交任何费用，修路地铁，收过你钱吗？城市盖个啥建个啥，收你钱了吗？买入坐享城市发展红利不说，几年后房价涨了资产还增值了，全世界哪里找这种优质资产？？？所以中国房地产就该享有更高的估值。

当然既得利益者太多也不行，所以许多城市才爱去建各种新区，新区寄生虫少哇。所以我要为政府正名，政府才不背这黑锅。

中国房地产有强烈的劫贫济富属性，可以说是中国贫富分化的罪魁祸首，哪怕是臭名昭著的资本家，他们起码凭借自己的企业家才能为社会创造了一定的价值，创造了一定的就业。但即使这样，绝大多数上市公司利润不够买一线城市几套房。可以说中国绝大多数的财富都沉淀在了土地上，如果资本家赚了钱却没买房买土地，那就是白赚，破产倒闭只在转念之间。

最需要补贴的城市无产者反而需要去花费一辈子的积蓄补贴富裕的有产者，后富补贴先富，导致后富永远贫穷。设计这个制度的，牛逼 plus。

知乎用户 修行 发表

地方当家的要财政收入，才能再投入到公共基础建设，社会保障建设，哪么这个钱来自哪里呢？部分来自企业税收，大部分来自于卖地，卖地到了一定程度没人买单了，于是增加个房产交易税，增加收入。

你会发现每个城市都要炒作几个新区出来，其后面的逻辑很简单，当家的希望炒热才能卖地，房地产开发商希望炒热才能卖房，炒房团希望炒热房子才能涨价。结果有的地方热了，有的地方热不起来，因为没有产业链。

以贵阳为例，先有个新区，金阳新区，成功了，没地卖了，又再搞个新区，贵安新区，完全一片荒地，距离城区几十公里，于是炒成国家级新区，哪里的地就值钱了，但是没有产业支撑，炒不起来了，于是再炒个叫双龙经济特区，炒得挺热，地卖了，房卖了，然后没人，承诺的基础设施啥都没有。

当家的拿大头，开发商拿部分，炒房团拿部分，工程承包单位拿部分，建筑材料商拿部分，就这么简单。

当然，没有什么好喷的，按照主流欧洲经济理论，工业化的发展，城市化是必然，高房价也是必然，这些都是都是正常，是非对错，仁者见仁智者见智吧。

知乎用户 地产大风车 发表

利益相关：央企房地产投资部员工

多角度分析，房价的逻辑是什么。看完你就会对房地产的利润流向有了认识。

和房地产归属相关的，无非就是地方政府，开发商，已经千千万万个你。地方政府卖地，开发商买地卖房子，你是买房子的人也是卖掉自己的二手房的人。你们都享受到了利润。这篇文章将讨论一下几个问题，来看清楚这条绑架了买房人，开发商，地方政府的交易链。

我们将从以下几个条件来讨论：

1. 几轮房地产周期中，谁吃到了房产增值最大的红利？

2. 什么推动了房价上涨？

3. 地方 government 在房地产行业里扮演了什么作用？

4. 根据近期政策，推演一下未来房地产的走势。

一：房地产行业上升期的受益者是谁：

先说答案，是普通民众。

和香港房地产行业不同，屯地的模式在中国房地产市场里面现在很难走通。这是因为内地房企的经营依赖杠杆：首先预售制度就为房地产企业提供了三倍杠杆。其次银行贷款及其他融资又将房地产企业杠杆放大。市场上行时，这种模式是完美的，**可以利用杠杆的乘数，实现规模的跃迁。**比如碧桂园，比如中梁。

市场平稳时，问题就出现了，民营企业杠杆的资金成本在 10 个点以上，而很多地产项目都没有十个点的利息。此时开发商手中的地就是资金的利息，存一天，亏一天。

杠杆是中性的工具，可以提升收益，也可以加剧亏损，它是市场的放大器。

在这种情况下，开发商企业天然会有快周转的动力，他不会捂货等到市场好的时候再买，那样的话他早就会破产了，所以开发商等不到涨价就会倾销掉。

可以长期持有享受房屋增值的人，除了李嘉诚**，就是中国的普通国民了。**根据相关部门透露数据，大概有四亿中国人享受到了房地产红利，如果你赶上了一波市场上涨，实现了增值，未来维持房价稳定的就是你，因为你仍然有钱去置换。

二：什么推动了房价上涨？

答案是短期靠信贷，长期靠购买力

很多人认为这个道理很扯，因为房价的提升总是充斥着炒作。

但是实际情况好像不是这样。因为购房本身也是一个杠杆的过程，国家给了开发商预售制度加杠杆，同时给了购房者首付制度加杠杆。

如果一套房子一百万，如果全款支付，相信很多人都掏不起这个钱。但是如果是首付两成呢？只要 20 万就可以锁定一套房，后面每个月只要还个几千块就好了，是不是就可以接受了？

这个过程本身就是一个金融化的过程。如果此时信贷放松，你连首付的钱都可以贷款搞到，自己实际上不花钱，是不是就蠢蠢欲动了？实际上很多房地产周期启动都是这么来的。

当你用上杠杆的时候，你的需求就对价格并不是很敏感了，因为涨价的部分只有很少一部分涨到你的首付里。

价格短期内就这么推高了。

长期来看要靠购买力：房屋最大的特征是不动产，这个房企建好了就会一直在这里，不会凭空消失，这就意味着房子的购买力枯竭时（有可能是买房的人已经都是二次置业，也有可能房价贵到很多人连首付都交不起，或者按揭还不起），库存会积压 ，炒房客和房地产企业的库存无法出清，短期内看房子可能会有价无市，长期来看房价就会下跌。

在短期来看，购房人和开发商都是信贷宽松的奴隶。

三：地方 government 在这个周期里面扮演什么作用？

对于大部分地方 government 来说，优质企业是很宝贵的资源，是地方经济的动力源泉。可依赖的税收收入很少。公务人员发工资，基础建设基本都靠卖地。

如果房价两万块，government 肯定卖不出两万块的地，但是如果房价涨到五万块，government 有可能卖出三万块的地。government 收益翻番。

因此 government 为了卖地，也要保证房价不跌。

刚性的政府支出，也让赚了房产增值的钱的地方政府并没有更富有。

四：推演未来的局势：

我们上面讨论的是房地产的杠杆在房企和居民手中的体现，也讲了地方 government 对利益相关。那我们就可以根据近期的一些事件来讨论市场未来走势：

1. 恒大暴雷导致很多业主无家可归。

2. 地方 government 调控房地产政策出现放松迹象，但二手市场并未放开。

3. 房企的去杠杆化已经到了极限状态。

第一个事情说的是：房地产行业金融化已经太严重，完全忽视了房地产是一个民生行业。

**第二个事情的背景是：**全国出现流拍潮，房企没钱拿地，地方 government 也没钱。

**第三个事情的背景是：**房企完全躺平。

好了，我们来分析下未来局势：

1. 未来开发商要确保不烂尾，同时也要确保有钱拿地。这就意味着未来开发商要降低杠杆，同时银行对于信贷端的按揭放款要加速。保证居民购买力，房价肯定不会大幅下跌。

2.government 鼓励买新房，因为买了新房才和 government 有关系。但是不鼓励炒作二手房，会把房地产变成一个资金只入不出的蓄水池，维持价格稳定，减少炒作，不会暴涨。

3. 大家工资水平其实已经上涨到瓶颈，能承受的首付其实已经是极限了，未来上涨的概率不高。

结语

分析完这么一大通，我想说的是，丢掉幻想，上了车的不要想着暴涨，没上车的不要想着暴跌。抓住躺平的房企祈求回款清仓甩卖的机会，短期内可以撸一波羊毛，但是注意房子不要有烂尾风险。

知乎用户 米扑 发表

总的来说，是被 “地” 赚走了。

房地产是暴利行业，这可能是很多人因高房价而产生的固有印象。想想一线城市动不动就要上 10 万一平，地产商不是血赚吗？

虽然很难相信，但地产行业真的只是个薄利行业，行业平均利润率不到 10%。就好比你自己做生意，一年下来收到了 100 万，合计了一下成本，到手 10 万不到。

这是什么概念，格力电器做空调的，净利率 12%。

金禾实业做化工的，净利率 18.5%。

贵州茅台做酒的，净利率 46%。

一个房地产企业，成本真正的大头是购地成本。这一点在地产商经营过程中有着很好的体现，当地产商拿地成本很低的时候，就有明显的利润空间，而拿地价格高的时候，利润就被极大的压缩了，如果是地王级别，再遇到调控之类的地产下行周期，就很有可能亏损。

拿地成本很低时，就会出现一种情况，就是大家熟知的炒地皮或捂盘。针对这种情况，国家专门会对地价大涨的土地按阶梯征收 30%-60% 的土地增值税。就目前的政策来说，ZF 还会进行限价，你地价越低，卖价越低。

炒地皮或捂盘这个模式还有一个弊端，就是不利于企业的发展。大家喜欢调侃地产商的另一个点就是地产商的皮包公司属性——上游借银行的钱、占供应商的钱，下游预收业主的钱。正是因为这种 “皮包公司” 的模式，地产商往往是高杠杆经营，即拥有大量负债。因此炒地皮或捂盘这种行为其实是要承担大量的资金压力，因此在发展规模和资金上就会受到限制。

而现在主流龙头开发商都是实行高周转策略，比如之前崛起的融创中国。以低价拿地快速出货为策略，提高周转速度，虽然赚的少些，但项目周转快，量上来一样可以赚到钱。

正是因为地价对利润的绝对影响，地产商最好的节奏就是在楼市低迷时低价大量拿地，而在经济宽松时少拿地甚至不拿地，始终将拿地成本压低。龙头地产商一般就会保有可供 3-5 年的土地储备。但现实是残酷的，高场低迷时，往往融资困难，地虽然便宜，钱却很贵，另一方面，当经济宽松时，大家都有钱，地价必然便宜不了。这也是为什么每当行业周期下行，就会有很多中小地产商资金链断裂，因为中小地产商往往拿地成本高，遇到困难时融资成本也高，就会造成资金链断掉。

知乎用户 KrisT​ 发表

利益相关，目前在某湖地产投资岗实习，负责拿地。

看题主意思，应该对房地产的整个投资逻辑不太了解，以下简单介绍下一个房地产项目是怎么落地的以及预期收益

一、前期

在经过前期土地踏勘后，会进到深入的测算环节。但是测算测算总得有东西才能算吧，这时候研发部门就要上场了。

研发负责输出预案及强排总图。下面高糊图（保密图 谅解）就是这个阶段的成果

二、中期

有了大致的方案后，成本部门就要登场了。

成本部需要在《研发预案指标表》的前提下，落实成本测算所需信息，若有些数据无法获取按照经验值预估进行测算。

三、后期

预估成本有了，那么项目收入呢？此时客研部门开始接手。

客研部门负责收集和分析周边房价地价、板块供销存以及对标竞品，在此基础上输出《客研分析报告》，并提出建议价格及排期。

四、终期

最后有投发部门收尾，完成项目的投资模型测算。具体投模长什么样，因为涉及到公司机密就不做进一步展示了，大家只需要知道投模就是把之前的一二三步进行整合，得出预期的项目利润，比如毛利率、净利率、irr 等。举个硬性指标，一般一个项目要求毛利率 20%，净利率 12%

那么最后房地产公司到底能赚多少呢？现在的投模已经是经过多次更新换代了，准确率非常高，如果销售部门表现一般的话，那么最后的净利润一般就维持在 15% 左右。

什么？房地产公司才赚 15%？大头被谁拿走了呢？建议大家关注一下当地财政收入，一般土地成本 + 税费占了就有至少 50%，那么为什么会这么贵？看一下买一块地要花多少钱吧：

土地成本 + 扣除 30% 费用（超额部分）+ 土增税 + 土增税预缴额

所以为什么房价降不下来，大家心里有数了吧。房地产公司也并不想把价格抬那么高，我们也只能赚 12% 我们也很无奈呀～

知乎用户 王小星 发表

房地产的利润的的确确都被地产商赚了。

利润是剩余，地方政府收的钱哪有剩余? 全国只有上海财政盈余，别的都得问中央要钱，等于说完全没有利润，卖地的钱还不够养活自己的。

在这个产业里面，谁真正赚到了放在自己兜里的钱? 只有地产商，政府只不过是苟延残喘，发发工资而已。

知乎用户 譬如朝露 发表

2000 年，全国财政收入 1.3 万亿。2019 年，全国财政收入 19 万亿。19 年间增加了 14.6 倍。

你再看看百姓收入，2000 年，江浙地区职工平均年收入 9100 元。2019 年，53000 元，19 年间增加了 5.8 倍。

明白了？

知乎用户 云梦 发表

问的是 “房地产的利润都被谁赚走了？”；

而不是 “房地产最大的成本是什么？”

咋了，现在注册知乎不需要 zh1shang 检测了么？？

知乎用户 安师叔 发表

从经济角度看，房地产的利润大部分被银行赚走了，银行一方面贷款给地产商，一方面贷款给购房者，等于买方卖方都赚，数额之大可想而知。单凭中国企业利润榜，中国各大银行纷纷上榜可见一斑。

**其次实际上是政府而不是企业。**为什么是政府？这不符合市场经济啊！没错，我国本来就不是西方经济学意义上的完全市场，各行各业都有政府部门的监督，最近高层推动政府退出诸多领域，强调以法治国，后续如何，诸君可以继续观察。

但是这又符合市场经济的，因为土地供给方实际上是政府，而我国土地国有，对于非拆迁户的地块，几乎零成本，而对于拆迁户地块，也是羊毛出在羊身上，政府在房地产市场实际上做了无本生意，你要说有成本，就是政府各部门的开支，相对于房地产市场的庞大规模，真是可以忽略不计吧！

再次才是房地产企业，其实如果大陆企业都像李嘉诚那样，动用自有资金拍地建房销售，肯定能赚得盆满钵满的，奈何几乎全部不是啊！（之前出现过小的房产公司是自有资金运营的例子，简单说，就几个股东凑足几亿，上亿，到小县城建楼卖的，但是相比整个房市来说，量很小，这里不做细说。）

我们所熟知的大型房地产公司，都是持续高杠杆维系运营，一旦银行 “不输血”，分分钟容易倒闭。它们不可能长期持有楼盘，毕竟利息太高，清盘回笼资金才是重中之重，然后就一直这样循环往复。

说个题外话，借用某领导的话，所有买房者都分到了房地产发展的红利，但是这跟房地产的利润本身不是一个概念，所以略去不谈。

而从社会角度看，产地产的利润最终还真是大多数回馈了社会，我们二十多年来疯狂基建，城市市容市貌的改变，这钱从哪里来的？财政税收，而房地产贡献了很大比例。

最后从政治以及军事的角度看，房地产的红利给国家的强大起到了关键作用，虽然说只谈 GDP 有被广大知友鄙视的可能，但是 GDP 本身无罪，确实是衡量国家强大与否的一个重要指标。不遑多论，不是因为我们早早全球第二了，美国估计也不会这么快地改变对华战略。

而房地产红利也给我国军事实力加强助了一臂之力，不然没钱买航母啊！还有登月、北斗、“天问一号” 火星探测器，大飞机，东风导弹…… 真是数不胜数。

当然这些钱肯定不是房地产一行业之力，我也说了，是助一臂之力，只是这个臂比较强壮。

综上所述，房地产利润大体是国家赚取了，而就目前来看，房地产发展大体上来说，利国利民，只是在发展过程中，多多少少损害了一部分人（特别是未买房者，也就是后富和未富者，而他们大多数是农民或者农民出身）的利益，此诚要国家深度关切。

而由于过快高速发展，造成了如今的系统性风险被频频提及，这不得不说主要是房地产市场带来的。

知乎用户 flbean 发表

自由主义说，都是政府的错，是政府破坏了均衡，打破了价格机制，是政府的控制提高了消费者的需求，降低了地产商的供给，最后导致价格提高。一切都是政府的错。

都 2020 年了，政府一直在推进房住不炒，稳房价，地产一直在哭惨，这时有人说利润都被政府拿走了！屁股要放好，不要被人带着走。

另外，对于政府来说，卖地是收入，你要把支出也算上，看看这个利润是给了政府搞公共品建设好，还是给了地产企业好。

知乎用户 linoox 发表

现在房价同地段价格是十年前的 4 倍到 5 倍，那么现在用的钢铁水泥人力等是十年前的 4,5 倍吗，其实钢铁水泥等的消耗和 10 年前是差不多的，人力虽然上涨了比较多，但大量使用机械替代人力基本上也控制了人工成本，电力价格基本没有多少上涨。地块的道路绿化等配套也没有多出很多。根据各大造价网站的房屋造价指标今年的居民楼造价基本是毛坯房别墅 1500 元左右，多层住宅 2000 到 2500 元，高层 3000 到 3500 元。比十年前没有涨多少，上涨幅度远没到 50%。

那到底是什么让房价飞涨呢？是钱都进了开发商口袋里了吗？

房价高，高出来的部分被 zf 拿走了。全国大半房地产公司是不怎么赚钱的，可以查上市公司的数据。

比如一平方米房子造价 3500 元，这是建房子和小区配套绿化等所用的物料人工成本，加上财务成本和开发商的利润，每平方房子不超过 4000 元。而这房子卖出去卖到 15000 元。这多出来的 11000 元就被政府以土地出让金等税费等形式拿走了。政府要支出征地的钱，大概每亩耕地的征收费 30~50 万分摊到房子面积每平方米 300 块钱。政府要负责房子所在的地块的配套设施，比如地铁，公路等。但如果只是负责房子所在地块的配套设施，那么这也用不了多少钱，按一平方公里的地块有 100 万平方米土地，建 250 万平方米的楼房。每平方米的楼房收税费 1000 元，可以收到 25 亿元。足以建 2 公里的地铁，5 公里的公路和管道绿化等了。这样 11,000 元减去 300 元，再减去 1000 元。还剩接近 1 万元。这 1 万元去哪了呢？原因是旧区的那些城市建设城市服务费用要由新楼房来承担的。现在的城市搞得越来越漂亮，搞地铁公路，还有河边也搞得很漂亮，这都要花钱的。这些钱从哪里来呢？原来的旧区住房的承担的这部分费用是很少的，要新房子来承担这部分费用。而新房子因为土地是限量供应的，每年开发的新房子很少。所以每平方米的新房子就要分摊很大的费用。

在高通货膨胀的时代，房子已经有金融的属性，只要房子的价格不断的涨，所以就算价格高人们还是愿意购入房子的。但是长期高通胀对经济是非常不利的，一旦国家决定加息或者其他的因素使得这个高通胀的环境不再继续，那么人们的购买意愿就降低这个房子就可能不涨价了，然后就卖不出去了，然后呢就出现城市建设维护和城市服务就没有钱了，那就出现很大的问题了。这时候当局就会考虑征收房产税，也就是说让那些旧房子也承担城市建设维护和城市服务的费用。这时候新房子的价格就降了下来。

现在城市搞的越来越漂亮地铁业越来越多，这些城市建设维护和城市服务每年都很花很多钱，钱从哪里来，大部分从新房的费税来。由于土地供应量非常小新房每年销售面积很少，这些费用分摊到每平方米房子的费用就很大使得房价非常高。公平来说应该旧房也应该承担城市建设维护的费用，房产税建议改名为城市建设维护服务税

https://www.zhihu.com/answer/1836685184 （大量卫星图）纽约东京和上海北京的卫星地图对比，图上看美国纽约和日本东京的别墅真的多，从市中心外围十几公里就往外连绵不绝延伸几十公里到上百公里。而北上广离市中心不到 20 公里就有大量农田。

知乎用户 linghugoogle 发表

1、新房

新房的成本大概分为买地、建安、财务、营销、税费几个部分。

买地是从地方政府手里买下国有土地，（农村土地不允许直接买卖，必须先卖给政府，政府再卖给开发商）；建安即建筑安装，钢筋混凝土，成本比较固定，一般三五千一平米；财务即财务费用，房地产开发商从银行贷款，要支付利息（当前的银行绝大多数都是国企）；税费包括土地相关的增值税及系列附加费用，企业相关的所得税等。

实际上，大部分钱进入了（地方）政府的口袋。

2、二手房

新房供应有限，城市的大多数房子是二手房；新房房价上涨带动二手房房价上涨。

二手房的受益者是买房早的人。

谁买房早呢？

3、最后

回到这个问题：地方政府获得了更多的财政收入，却拉高了二手房的整体房价，城市的有房（地）原住民成为最大的受益者。

4、延伸

在某种程度上，房地产并不能创造财富，而是从财富的重新分配。

有人受益，总要有人买单，是谁呢？

知乎用户 广龙先生 发表

这个问题，不敢说不敢说。

知乎用户 正午马天尼 发表

城市里的国有土地出让，那么自然是地方 zf 赚走卖地的钱，开发商赚走开发的钱。

如果是农村集体土地和企业用地，有一个地方 zf 征收的过程，这个过程地方 zf 实际上扮演的是开发商角色，换句话说土地用途变更这种情况，有两级开发商参与，地方 zf 是第一级，开发商是第二级，实际运作当中两级是合并运行的，各自分成。

我们稍微思考一下房地产开发的各个环节就会发现，炒地皮是利润最高的。有人说开发商利润率不高，这话明显说的绝对了。比如王石自己在采访中就说过，万科做过 2 倍利润的生意，但现在只做 20% 以下利润率的生意。比如李嘉诚在上海捂地，我记得是赚走了 5 倍的利润，这个新闻上都有的。所以开发商利润高不高，完全取决于他炒没有炒，碧桂园那种高负债高流转的开发模式，利润率在开发商当中是很低的，走的是量大的路线，不过他们房子质量据大家都说不好。

由于土地不可再生，越卖越少，显然捂地惜售就可以炒作了，根本不用脑子。很多地方也是因为看到这一点，为了 “避免” 开发商炒作，也开始自己储备土地。

所以一概而论房价的钱被谁赚走了不是很准确，可能每个楼盘情况都不同，综合起来看的话，一半一半吧。

知乎用户 李丹华 发表

土地财政了解一下？

房地产商不过是端肉上桌的丫鬟，最多手上沾点油水，他们还没吃肉的资格

想想在一个视劳动法若无物的人均 996 做六休一的国家，那些个阶层群体朝九晚五，福利待遇碾压那些普通劳动者

另外高效高质的公共服务和行政效力也是极度奢侈的，这些也是需要耗费大量资源的，人口数量越多的国家越是如此

至于那些疫情下奢侈品消费暴涨的阶层就不说了

知乎用户 caige 发表

卖地的人 银行 开发商 建材企业 工人 顺序应该没错

知乎用户 imba​ 发表

新房的话利润是被政府和开发商赚走了，这个都好理解。

我来说说二手房，二手房房价上涨的利润是被谁赚走了？

同学可能会说那不就是被房主赚了嘛！房主一万一平买的新房卖我两万一平，这一万一平的差价不就让房主拿走了吗？

这话对也不对，对的是差价确实是被房主赚走了，不对的是不单单是房主赚走了。那是谁赚走了呢？咱们举个例子吧。

假设某地土地拍卖，5000 一平米，某开发商拿了地盖好了房子，卖 10000 一平米，然后这 10000 一平米的房子被业主张三买走了，到这里开发商和政府都赚了钱。

然后过了五年房价涨到了 20000 一平，这时候张三又把房子以 20000 一平的价格卖给了李四，到这里张三赚了 10000 一平的差价。

但是事情到这里就结束了吗？并没有！咱们知道房子本身是不会增值的，它只会越来越老，增值的是房子下面的土地，也就是说在上面的例子中，张三房子下面的土地增值了，那土地增值的钱是都被张三赚走了吗？不是的！

咱们继续假设，现在李四（也就是买张三房子的那个韭菜）家旁边又有一块土地拍卖，拍卖价是 10000（土地增值了啊，二手房都卖 2w 了），开发商拿了地盖好了房子卖 2w，被业主王五买去了。在这里，李四家房子下面土地增值的部分，被政府通过王五家下面的土地拿走了。

所以结论就出来了，二手房房价增值的利润也被政府拿走了。

这里想表达的是，二手房房价增值的利润政府不止拿走了税收的部分，地价增值的部分也被拿走了，只不过是通过另外的地块拿走了。

知乎用户 我是一个人 发表

我不是很懂，按照我自己最近买房来说，贷款 80 万贷款 30 年，基本是 2 倍了，银行赚大头，各大银行还是给国家打工，地产公司赚我的按照 100 万房子算，赚我 30 万走，国家最少赚我 80 万，不过这个 80 分摊 30 年，然后我给工资缴税，生活和养育无时无刻不在纳税，以上就是我的人生，也是每个人的人生，国家这些钱又要世面上大流通，所以是每个人都收益，据我了解，现在的地产公司其实就是政府绑架了，不做也要做，他们只有部分人收益，养活一大片相关产业人员，政府借钱他们通过他们开展，悲催但是人生就是这样，只是或者有了目标，这到底是人性的压抑还是思维爆炸不好说，就我个人来说，我最现在这种有车有房，有爱人有工作生活还满意，确实累，但是在这种大环境下，我努力了，道德层面的生活，希望下一代可以为了其他东西烦恼，人生来就是为了生存，希望他更多的是最求真的梦想，也希望我或者到那个时代，周围的环境给他们多点异想天开的空间。不排斥这种赚钱方式，资金不流通，大家手上都没有钱，但是这样人越来越压抑，现在国际形式，和国内产业竞争，很多行业几度危险，希望国家大方向调控，保证绝大多数人利益，现在可以少资本家，又少不了他的公司，我相信我党。

知乎用户 小王在酒店​​ 发表

房地产的利润都被谁拿走了？我们可以从它的成本进行分析：

**土地费用：**土地费用包括土地的使用权出让金、城市建设的配套费用等其它的开发费用。旧改的楼盘，涉及到拆迁安置的补偿费，其他的开发费用。拆迁楼盘，部分地区要涉及到给政府的公共资源的面积，比如说社区医疗站、学校等，这部分面积是无偿的。

**前期工程费用：**包括可行性的研究报告、勘测的设计费用，七通一平的费用。

**房屋开发费用：**主要是包括建安成本，精装修的房子，还会涉及到房子的内部的装修等，工程费啊，室外的工区的费用。

**销售费用：**在房子销售过程中产生的各项费用，包括渠道的流量费和成交的销售代理或者佣金的费用。

**财务费用：**房地产是属于重资产投入，房企需要向各大银行或者第三方的金融机构借钱，这个借款部分产生会产生融资成本，我们统一称为财务费用。

现在房地产利润会越来越低，分析其成本结构，不难发现利润和总价高低并没有直接的关系。

以上是我的回答，希望可以帮到你

我是一个在深圳创业的酒店人

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知乎用户 xiaoppdo 发表

拆迁户，二手房东，还有银行，包括资金掮客赚走了。

反对主要是政府赚走的观点。

利益相关：城投债融资十年行业经验，经济学硕士学位，常年研究地方政府土地财政模式。

主要观点：银行为主的金融体系追求可计量的抵押物，城市化过程人为限制了大城市供地，大城市规划问题导致供地位置严重职住分离，学区政策导致学区房刚需出现，缺乏房产税房屋持有几乎无成本。以上是背景。

上述背景直接导致了如下后果：大城市因为年轻人口大量流入 供地不足以及供地规划问题 学区问题导致严重供不应求。催生房产投资价值。

投资需求旺盛导致房屋升值，银行接受作为主要抵押物，产生货币派生信用，超发货币以房地产为抵押，依靠投资需求持续推高房价。期间各种调控，通过资金掮客完成监管规避。

房屋持有无成本，以及各种限售政策，涨价预期，导致投资房产长期持有，未形成有效二手房供给。长期维持供不应求局面。

房价高涨导致拆迁成本持续上升，政府发展成本越来越大，新房供给难度上升，或者考虑拆迁价格只能在偏远新城供地，进一步拉大供需差距。

这个自我强化的循环基本无解。政府卖地收入减去拆迁成本，基本只能覆盖债务利息，政府发展越来越依靠举债。而房价上涨的收益通过拆迁给到了拆迁户，银行提供资金支持赚到利息，包括规避监管掮客的收益，炒房客赚到了二手房上涨的收益。

以上具体数据可以从政府公告，城投债募集，年报等获得数据进行验证。

知乎用户 养仓鼠的拔拔​ 发表

房企啊，这还用问？？

一帮不知道什么利益集团的人替房企喊冤，什么 “正常行业利润”….

金融企业，你不能去看他的销售净利润，而是其资金回报率，我自己拿出 1 块钱做资本 借了 9 块钱，一共 10 元投入，最后扣掉全部费用，剩余 1 元利润，从全部投入 10 元来看，净利率也就 10%，但问题是真金白银我拿出来的，就 1 元，这 1 元对应的回报率的 100%。

本金一点点，全是负债，杠杆风险留给系统，利润全部吃干抹净，这就是房企。

知乎用户 一诺 发表

开发商啊！

有人说土地成本占了一半！我完全赞成！

拿成都来说，热门地块地价 1 万。容积率高层 5.0 甚至不止，6 层楼差不多 2.7（但是现在新建的没有 6 层小区了）很多人不知道容积率什么含义，意思很简单！全小区平均起来每一平米土地上都生产了 5 平米商品房。（ps: 有些小区为了满足容积率要求把别墅和高层楼房混建以此平均容积率但实际享受的容积率很难受……）

在此以一个内行人的身份告诉你们，一平米商品房的建筑成本（包括材料人工杂七杂八）一般民宅一平米 600。政府楼一平 1000

那你很简单可以计算出来了。地王！一万一平的土地。每平米商品房成本 2600

你看确实一点错都没有！土地成本占了大头！但是这个大头你懂的……

一边地价高涨，一边开发商疯狂买地。然后告诉你我疯狂买地！建房！卖房！但是我没赚你钱啊！钱都让政府赚走了，我是做慈善的！

你信吗？开发商是傻逼吗？你信了你才是傻逼！钱当然是开发商赚走了。

知乎用户 牛刀用在牛市上 发表

政府最轻松，拿的最多。

1，土地出让金

2，各种企业所得税，个人所得税

3，各种审批费用

1000 万的房，其实应该有 600 万给了政府

知乎用户 资本市场极左 发表

拆迁户

知乎用户 贝叶思 发表

深度解析，《房地产等我钱都被谁挣走了》

https://www.zhihu.com/question/423119750/answer/1495947687

知乎用户 三十 发表

五地（50%），两税（20%），两费（20%），一利（10%）。

地：指开发商拿地成本，税：开发商后期开发及销售过程中的税费，费：工程建设费，利：利润。

二线省会城市的房价可以参考这个分配，大致了解房价的各部分组成。

作为一个建筑设计人员，这个分配方式没法讨论，但是让我感觉比较神奇的是：购房者对于一利的受益者狂喷，开发商对于两费的设计者死扣……

知乎用户 阿尔法 发表

房地产的利润被开发商群体拿走了呗。

利润等于总收入减去买地支出、工资支出、奖金支出、营销宣传支出、水电费场地支出，还有一些杂七杂八，例如出差吃饭住宿，例如公务宴请，可能还有一些事故赔偿支出，还有一些罚款支出，可能还有一些走后门、、搞关系、暗箱操作支出。

知乎用户 匿名用户 发表

地方政府，土地成本占了房价的一半，然后各种税。

地产商赚的是房价升值的钱，房价从一万涨到两万，利润就暴涨。

知乎用户 答打大​ 发表

你细品，这房地产和师爷说的捐款它是不是有点像

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

呼吁立即取消居民住宅用地竞价拍卖制，收编所有无良资本主义房企成立国家住房，主营住房，装修，物业业务，对标国家电网。

0. 开发国家住房 app, 买房卖房，拍卖，房产税，装修，物业，一个 app 全搞定。每年变更城市基础房价，[以此作为基准扣税]房价为城市第 [房屋供给套数] 富有的家庭能接受的最高价格。贷款未还完禁止再买房。

1. 用房产税代替卖地收入，家庭前二套 1%，三套 3%，4 套 5%，5 套 10%，6 套 15%，阶梯递增，上不封顶。套数顺序按从贵到便宜排列。

2. 超过 180 平的住房，面积除于 120 算套数，小产权在被拆除之前 * 0.6 的系数交税。

3. 家庭综合收入低于最低工资 * 2，且只有一套房的，的首套房税率减免 80%，[由于高位接盘，未还贷款可以再买一套房的，且只有一套房的接盘侠们公式放宽到: 家庭收入 - 每月还贷金额 <最低工资 * 2] 申请时需提供近 5 年银行流水，消费记录，旅行记录，发现诈骗国家的拘留 30 天，上征信。

4. 欠税一年以上拍卖房子 [唯一住房除外，只上征信]，拍卖所得扣去滞纳金罚金，拍卖佣金，欠款后剩余的钱给房主，拍卖所得低于上面费用的一笔勾销，如果降到均价 25% 还卖不出去，政府收购房产，用于商业运作补贴财政。

5. 代持没收房产，代持双方拘役 6 个月，上征信，根据实际出资人，银行流水，持有人，入住人，邻里证言居委会证言判定代持，举报成功奖励罚金 10%。买房时签署代持后果告知书。

6. 假离婚罚款家庭资产 * 0.2，夫妻双方拘役三个月，上征信。根据房产套数，离婚时间，婚姻破裂证据，邻里证言，居委会证言，银行流水，来判断是否假离婚，举报成功奖励罚金 10%。离婚时需签署假离婚后果告知书。

市场经济的唯一致命缺陷是富人可以通过投机人为控制供需关系，房产税可完美解决这一致命缺陷。

生活必需品竞价拍卖制属于冷酷的资本导向论，还会催生地产公司为了拿地剑走偏锋，疯狂极限加杠杆，加到房价不涨就会倒闭那种，同时把房价抬到畸形危险的高度，降低人民幸福度，降低内需，阻碍制造业升级，降低实体产业投入，扩大贫富差距，造成巨大资源浪费和经济危机。成立国家住房可以完美解决这个问题。

目前状况已经到了不改革就耽搁发育的地步了，就像一个年轻人身上的肿瘤一样，吸收了本该属于其他部位的营养，埋下健康的地雷。

如果成功按照上述方案改革后，中国将会贫富差距缩小，人民幸福度提高，资本流入实体产业，内需扩大，制造业升级，经济科技飞速发展，我国将快速跻身发达国家行业，超越美国，成为新的世界霸主。

知乎用户 蓑衣人​ 发表

谢邀~~ 前面好多大神都已经做了极好的回答了，看了也学习不少东西，很牛！

我简单补充一下自己的感受吧：过往做房地产投资拓展工作，或繁或简，做了不同形式拿地的房地产开发全周期测算表，不难发现…. 整个开发建设、营销推广、物业交付，到后期物业服务流程中，能稳妥的走完的项目，攫取利润大头、且稳赚不赔的始终是 ZF 和金融机构，其中大多数房企收入的 60% 以上，都要用来交税费…. 更别提日益高企的土地成本了….

房企也早就确实过了暴利时代了，往后注重人才储备，敢下功夫苦练内功，精细化管理的房企才有出路吧~

知乎用户 路人丙 发表

一线城市拆迁户，二线城市拆迁户，三线城市拆迁户，四线城市拆迁户等

啥也没干，变成了亿万富翁，千万富翁，百万富翁

知乎用户 顾北景 发表

无限兜底的政府一定对应着无限税收。

它们是权利和责任，利益和风险的一体两面。

正是对父母官的绝对依靠，才有成为工具人的基础。

知乎用户 一丁一丁 发表

政策性资金：

国家的出让金和拆迁户的补偿款是最大头。

越热门的区域越高，旅游地产会非常低，所以很多开发商在低谷时期做旅游地产养团队，结果旅游地产更卖不出去，一命呜呼。

配套费：用于本地各种配套建安，被其他承建商赚走。

杂费：规划、设计、防雷之类，被政府部门拿走。

税赋：开发税、商铺税赋据说高得多，我 12 年接触开发行业没卖过商铺，全是公司自留，如果开发商从公司提现，还有个人所得税。

这些税赋是契税之外开发商自己承担的。

开发商端：

融资成本：一般来说前期成本一分利，中期补充资金两分利。

融资一个亿，一年 1200 万。

按两年周期算，一个亿成本 2400 万。

后面补的钱，利息翻一倍，但是这些钱一般快借快还，拖久了马上死。

前期一般是银行和担保公司赚走，中后期补钱只有民间借贷敢做。

建筑部分：

承建商：建筑材料、设备租赁、人员工资，承建商垫资的来源一般也是融资，会被赚走一部分利息。

可以理解为承建商垫资约等于无抵押融资，想让人老实垫资就要额外付出利润点，好处是不用抵押物，一般抵押物是建好的房产，还不上钱就以房抵债，谈的好利息比银行还低。做实事的人最好欺负。

其他设施安装：水电气闭路网络供暖，绿化监控等等等等，各自赚走一部分。

开发商利润：

正常情况下，因为政府人为控制出让金价格，上面的所有成本基本上等于当前房价，房价不涨，开发商一分不赚。

开发商赚的钱就是两年周期以后上涨的那一部分房价，有时候一边销售一边还会涨价。

所以开发商有十足的动力写丈母娘小作文推高房价，什么你不给女儿买新房就是不负责，学区房都买不起就不要结婚了。跟几十亿的开发成本比起来，小作文的钱根本不是钱。

一般来说开发商一亿本金，借贷或者垫资一亿，房子卖个四亿，预期就先赚翻个倍。

但是就前面二十年的局势，除了 14-16 年去库存之前这段时间横盘，每一年房价都在疯涨，实际利润可能是两三亿。

自己等比放大。

知乎用户 漫谈日本投资​ 发表

我是上海人，前两个月出差去了一趟鞍山。

有天我很无聊，就在他们那的立山区看路边房产中介的广告，很新的楼盘，看上去什么都很好，1 万多一平米。

我下意识滴在想，我靠，卖那么便宜，开发商能挣钱吗？

这感觉好比你逛多了天猫，忽然看到一样的东西拼多多 9 块 9 包邮。

但我也马意识到，自己这想法是多么愚蠢。开发商又不是做慈善的，怎么可能盖了房子亏本卖呢？要我瞎操什么心？

那为什么上海的房子 8 万一平，这里只要 1 万多？

这 8 倍差距在哪里？人工成本？材料成本？绿化成本？

都不是。最重要的原因是上海拿地成本比鞍山高。

所以，你说房产的利润被谁挣走了呢？

知乎用户 环沪房产经纪人 发表

环沪投资买房怎么选？太仓昆山嘉善哪里更适合投资？

知乎用户 猫博士 De 情报馆 发表

有钱你也接不到的工程，只有有关系的才能接到，利润可以说是暴利

知乎用户 有风自南​ 发表

看看地价和税费就知道大头在哪了。

知乎用户 儒雅随和老阴阳师 发表

银行 zf 再说号就没了

知乎用户 钟国仁 发表

房价的大头是土地出让金以及相关税收，这些当然是被地方政府赚走了，所以究其本质，房价是一种地方性税收，或者说地方政府发行的地方性债券。

中央的税收财政体系一直做的相当规范，而地方税收财政体系不说是一塌糊涂，至少也是混乱不堪，收取了巨额土地税费后大多依然财政赤字，多少都能给花的一毛不剩还倒欠债一大笔，可谓欲壑难填。

中央直管地方土地出让金刻不容缓，否则任由地方挥霍养成惯性，卖地收入多还行，卖地收入不可持续时，那可真就完了，后果不堪设想，这绝不是危言耸听。

目前体制内公务员收入，有人说太高了有人说低，主要原因就是地方差别巨大，长三角等发达地区基层公务员待遇已是不发达地区数倍，背景就是这个土地财政，拉大了本已存在的地区差。

地方政府炒高地价的手段是控制供应，比如最近中央政策打压房地产，地方的土地拍不上高价，就直接宣布未达预期流拍，甚至直接取消原计划供应的土地项目。

这简直就是耍流氓，只准许土地溢价数倍，却不能接受土地跌价，面粉卖不了高价就宣布不卖了，人为造成供应稀缺，这才是高房价最大的推手，今年很多城市宣布土地流拍，引得很多空军沾沾自喜自以为胜利，殊不知这是人家在从源头减少土地供应制造供应紧缺，明年你们再看看后果吧。

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