2015 年的房价到底是怎么涨起来的？

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知乎用户 八千岁 发表

15 年之前因为房子滞销，国家面对以下几个难题：1. 房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险 2. 地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企 3. 少了房地产的拉动，GDP 的增速也不好看，马上破 7。

以上问题都是由于房子滞销引起的，如果房子重新变得抢手，都可以迎刃而解。但是房子本身价格已经很高了，而且大家并没有太大的需求，该买的都买了，所以也才会滞销，那怎么让房子重新变得抢手，把地产商手中的房子卖出去，还上银行贷款，政府拍出土地，有土地财政支持，同时也能拉动 GDP 呢？

最骚的一招出来了，棚改。把城市城中村的老房子拆掉，把土地拍卖，然后把拍卖的钱给到拆迁户，这样就人为造就了一堆既有钱，又有买房需求的群体。不过按照供需关系来讲，棚改区域拆掉新造的房子肯定是比原先的老房子要多的，因为以前的房子层数低，可以拆了造个高层。原先房子就不缺，你现在拆了还越造越多，房价不是更该跌嘛。但是一拆一造之间有个时间差，你这边房子没造好，供给还给释放出来，这边市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。一下子拆迁户们涌到售楼处，买房如买菜，花钱不眨眼。

当然，不能少了媒体的推波助澜。你每天打开新闻，看到的都是哪里房子又售罄，哪里的房子又涨价了，又翻翻了。原先准备卖房的，都纷纷撤下网上挂的房子，或者价格上调 20%，得，这会房子更稀缺了，价格更高了。原先你是有一套房子，跟老公儿子住着，房贷差不多快还完了，儿子才小学，根本是没有买房需求的。这房子一天一个价，不行，这儿子的婚房是刚需啊，现在不买，以后永远买不起了。咬咬牙，贷款高位又来了一套，买完半年，房价继续涨，儿子的婚房已经赚了四五十万了，看看老家房价低，有升值空间，再贷款投资一套。所谓一套自住，两套改善，三套刚需，四套投资，一时间，市场上涌出了无限的买盘，各个都是刚需，不买房活不下去那种。国家再配合推出房贷利率下调等政策，宣传口径上六个钱包买房都是政治正确，一句话，就是买。

地产商手中积压的房子卖出了，可以还上银行贷款了。政府也赶紧在城市边缘开辟这样那样的新区，卖了巨量土地，拿了巨额土地出让金，缓解了财政压力。GDP 也在房地产拉动下，稍微止住了一点下滑的颓势。人民群众也很开心，虽然辛辛苦苦积攒了几十年的积蓄都花了，而且还欠了银行一屁股房贷，但是每个人手中都有几套价值连城的房子，算算市场价值，不得了，自己也快成千万富翁。

以上就是国家在 15 年推行的涨价去库存政策。它虽然部分解决了当时面临的一些问题，但是也产生了很多新的问题，包括：1. 原本很多还有一些积蓄的家庭因为上杠杆买房，不仅积蓄没了，还背上沉重的房贷，当前经济形势不好，社会失业增多，部分杠杆较大家庭有断贷的经济风险 2. 因为人民群众钱都买房了，导致可消费的金额下降，国内消费不振 3. 房地产商并没有在积压的房子卖完后缩小规模，寻求转型，反而开始高周转，更疯狂地拿地，杠杆率也更高了 4. 地方政府虽然得到了巨额的土地出让金，但大家花钱也更卖力了，财政赤字情况并没有缓解。

综合来看，我感觉涨价去库存应该算不上一个成功的策略。它把房价从高估拉到了无限高估的一个位置，而且还消耗了人民群众手中的存款，让他们背上了沉重的房贷，这些都使我们相比 15 年之前处于一个更加危险的位置。而且他达成的效果非常非常有限，只是延缓了房地产商和地方财政的危机，并没有解决。现在国家的想法应该是尽可能撑住房价，让房地产商在一两年内把手上的库存清完，还上贷款，同时收紧银行，不给他们新的贷款，从而解决这部分经济风险。土地财政应该是通过新的税源，也就是说了好久的房产税来弥补土地财政的减少。

最后是大家最关心的房价问题。无论从租售比，房价收入比哪个指标说，15 年中国的房价都是贵的 高估的，而且那时大家就不缺房子，这从当时全国房子都滞销上就可以看出来。然后经过四年，全国大概卖了 60-70 亿平方米商品房，房价基本是当时的两倍以上，人民存款历史新低，负债历史新高，还有经济下滑，失业增多，人口出生率大幅下降等原因，坦白说，我找不出一个房价不跌的理由。或许 15 年大家还能抱着靠通胀去泡沫的美好愿望，现在是绝无可能的，而且我认为的跌幅，是腰斩起步的。至于时间节点，应该就是在房企还完大部分贷款，风险降低，然后国家安心推出房产税之后。

知乎用户 zc-brant​ 发表

严格的来说，是 2016 年开始涨的

2015 年金融市场发生股灾、汇灾。所有资金都拼了老命的往外逃，小到留学生，大到那几个姓王的。央行全力阻止资本外逃，于是逃不出去的资金就堵车在了北上深。2015 年的时候，我在陆家嘴还能看到房产中介举着 7 万 / 平的牌子站在马路边。2016 年那里涨穿了 10 万大关，全国老百姓都按耐不住了。

一边是人民币一年贬值了 10%，一边是龙头城市核心区域房价涨了 30%，谁能站得住？该怎么操作难道不懂？

不仅你懂，GJ 比你更懂。立即推出超级棚改计划，把农民的地给拆过来。央企特别是信达等资产管理公司，直接到处抢地皮。直接用高于楼面价的价格去抢土地：这些地还没建呢，就卖得比周边房价贵了，如果建成后，价格必须是现在周边价格涨一倍才能收回成本。

这一系列操作后，老百姓目瞪口呆，疯了一样抢房子。2016 年就出现了全国性的抢房潮。

我们再回过头看，2012-2015 的房价其实都是在跌的，成交低迷。实际上房价跟 GDP 的关联度几乎没有。微跌，猛涨，微跌，猛涨，如此循环，不仅仅是房价，很多市场的价格都表现出了这样的循环。包括今年的猪肉、水果，在猛涨之前，也是稳中有降了几年。

这种价格表现形态，是典型的 CZ 型态。在衰退中，为了阻止老百姓恐慌性抢资产抢房抢汇抢粮食，所以需要相当长时间的微跌（这里补一段，供给和需求一直被操纵着，就如楼市来说，目前供给取决于批地量，需求取决于银行放贷量。两端都不由老百姓做主，而老百姓向一线城市迁徙的需求却始终很旺盛）。长时间的微跌损害了中短期投资环境，使得任何行业的投资都大概率面临亏损，杠杆越大亏得越多。直到价格摁不住了，一次性放开价格，并且通过大幅波动和市场操作割韭菜，阻止民间投机。

说起来，自从 811 汇改到现在已经过去了四年，尽管成功地割了一茬，部落和联盟之间脆弱的协议却早已当然无存，震天的战鼓又一次响起。。。

知乎用户 刘八一 发表

潍坊上涨是 2017 年。

作为山东 GDP 第四的潍坊，房价当年倒数第二，当然现在也差不多。

怎么涨起来的呢？

1、新上任二把手，一看我靠，这么便宜吗？得涨钱，然后提高了土地招拍挂价格；

2、时年青岛、济南新房限购，作为仅一个小时动车行程的邻居潍坊，以优秀的教育、低房价、美味的肉火烧吸引了一批济青的客户；

3、火车站南广场拆迁，因为是商业，拆迁户全部给的安置款，新增了大量的购房需求；

4、顶峰去库存，银行利率时年在 4.7% 左右。

5、羊群效应，中国人买涨不买跌的习惯出来了，当时房子就是抢，根本不容你考虑。

2017 年是疯狂的一年，那一年，整个城市的中介从没有过如此的辉煌。

高新城市广场由最早的 3400，一下子翻了 2.5 倍，卖到了 9000 多

潍北花园由最早的 3300，一下子翻了 2.5 倍，卖到了 9000 多

北海旁边的金马家园，12 年的房子多层，3 楼以下卖到了 15000

当时的情景就是：

看房子，定不定？不定是吧，下一个。

我在看看这个小区其他的户型，中介：没空，等着签合同呢！

我回去想想，第二天涨了房价涨了 10 万，三个排队等的。

当时真的就和抢一样，仿佛买到了就好像第二年必涨。

那一年的销冠是歌尔绿城的一个漂亮妹妹，到手佣金 40 万。

当时北海学校斜对面的世嘉铭园，多层 3 楼 140 不到，精装修，房主要出国，当时的价格在 120 万，第二天连客户带中介去了差不多 40 人吧，房主一看，这愣了：全款，涨价，结果最后满足条件的还有 5 个人，房主挑了个看着顺眼的，卖到了 128.88 万。

那个时候的中介公司如雨后春笋，开的一片片的。

结果，第二年，倒的一片片的，比开的速度还要快。

2017 年傲娇的中介们，在 2018 年，一个个拿着宣传牌在路上拦客户。

到了现在，高新城市广场新房 8500，而且是秒拿证的那种。

那些买了大观镇的客户们，会发现 7000 多送车位，然后等着割韭菜，然后发现其实自己也是一波韭菜。

二手房直接有价无市。

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至于今年的房价，慢慢的开始呈现两极分化：

高新高创某楼盘开盘（对内），洋房 17000、11 层的小高 15000，当天售罄。

潍城万 XXX，33 层的 1 梯 2 户的纯刚需，5500 楼层随便选，开盘宣传售罄，其实只卖了一半，后期还有 5 栋这样 33 层这样的产品。

XXX 也不知道为什么能在没有挖槽的前提下拿到预售证，10 层洋房精装修 5XXX 清盘，顺便收了 200 多万的认筹金。

XX 第一个打破了 4XXX 以内的价格，在中介的忽悠下，很多人觉得交房百分百，必升值，大哥难道你不看新闻，不知道 XX 现在股价跌到只有 3% 了吗？

这个时代，买房子能不能涨和跌是很多人关心的。

唯独能不能顺利交房，关注的人倒不多。

哎，没办法，老左的中介大军越来越多，真实的信息已经被他们淹没在朋友圈里了！

知乎用户 江好课​ 发表

这三幅图，是中国房地产市场的限购城市的数量。从 2011 年到 2017 年

2011 年到 2013 年，限购数量的顶峰是 46 个城市。

2014 年，开始逐步放开限购。

2014 年年底，只有五个城市限购，分别是北京、上海、广州、深圳、三亚。

2015 年，政府提出去库存，仍然是这几个城市在限购。

2016 年，房价涨得太猛，陆陆续续的开始有一些城市在限购。到现在为止，限购城市的数量是 44 个。

这是我们看到的一轮一轮房地产市场的一个周期，就是限购的时候，一定是房地产市场非常热的时候。不限购的时候，一定是房地产市场非常冷淡、非常冷清的时候。这是政策的一个周期。我们来看一下这两轮政策的周期，第一轮政策周期的顶峰是 2011 年到 2013 年。这一轮政策现在还没到顶峰，至少是现在能够反映出来的，那就是 2017 年。这些限购的城市在哪里，你就可以知道哪里的房价压力最大；哪里的人口流入最大，就看他的压力来自于哪里。

看 2011 年到 2013 年限购的城市的地图。在那一轮房价上涨的时候，顶峰期间有 46 个城市在限购。这个那个期间所有限购的城市的地图，它集中在哪里？

第一个，集中在所有的省会城市，几乎都在里面；

第二个，有几个特点：最大的一个特点，就是江苏南部、浙江的北部，包括宁波、嘉兴这几个地方。

它对应的时间，是上一轮普遍的城市化的一个时间点。到了 2014 年、2015 年，开始逐渐的放开，只剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚在限购。到现在为止，又出现了一个限购，这一轮限购的区域在哪里呢？这一轮限购的区域图，跟我们下面看的春节期间人口流入图，以及小学生人口流入图，几乎是完全重叠的。

这一轮限购的地区（当然有政策的影响），几乎就在北京和天津的周边，环北京、河北所有的县和市，都已经限购了。还有合肥、南京、无锡、苏州等几个地方，再加上长江中下游的长沙、武汉等几个城市。南部，就是广州和深圳地区。东南沿海，就是福州、厦门。还有一个西安和成都。

从限购城市的地图，从小学生人口增长的地图，从刚才我们自下而上统计的人口流入的这些城市地图，你把这几幅地图一对比，它的区域几乎是完全的重叠的。这说明，这一轮的房地产市场的上涨，不能简简单单的把它理解为一个流动性的泛滥，这可能是一个过于粗暴的理解。它的背后有很强的基本面的支撑，就是人口从城镇化转向都市化的一个过程。它集中的表现，就是人口在集中地流向一些大的城市、特大型的城市。由此带来的是房地产市场的刚需，它有非常强的基本面的支撑。

这是我表达的第一个看法，就是房地产市场的需求到底来自于哪里。列举了一些数据，来印证我的这样的一个看法。毫无疑问，要理解一个市场，仅仅理解它的需求肯定是非常片面的。在正常的情况下，我们应该从供给与需求两个层面来理解这个市场，特别是像中国这样市场。

如果从供应的角度去理解，中国的房地产市场（其实在经济学的圈子里，或者在房地产圈子里，是有一定的讨论的），和国外大多数国家和地区的房地产市场，最本质的区别在供应层面。中国的土地是国有化的，而世界上大多数的国家和地区，土地都是私有化的。它所带来的一个最本质的区别，就是私有化的土地的供应是有竞争性的。因为土地的私有化，如果一个地方的房价在涨，一个人不供应土地，总有另外一个人愿意把土地供应出来，或者把楼盖得更高一些，或者把诸如仓储用地，其他别的用地都转移成为房地产的用地，这样会增加市场上房地产的供应，供应增加，相对相应的价格就会下降。

所以，在一个竞争性的土地供应制度之下，它的供应是很强，如果价格涨得很猛，它的供应是可以释放出来的。如果是国有土地的供应制度，所有土地的供应都来源于政府部门的审批，就有两种可能：如果供应多了，对房价是一个向下的压力；如果不供应，面对房价的上涨，它就完全表现在价格上面。

最简单的理解就是，假如这个城市有 100 个人，供应了 100 套房子，房子的最低价格是由这 100 个人里收入最低的人决定的。如果只供应一套房子，那房子的价格一定是由收入最高的人决定的。这是最简单粗暴的一个理解。

事实上，我第一次意识到这个问题的时间是在 2007 年到 2008 年的时候。

我们都知道，2008 年发生了一场全球性的金融危机，首当其冲就是美国，同样，对中国的冲击也很强。2008 年，北京的房价最低的时候（这不是官方数据所能衡量的），我的感受是差不多跌了 40%（至少部分地区跌了有 40%，可能一些郊区跌了一半不止的，50% 应该是绰绰有余的）。甚至央视的一个编导砸了通州的一个售楼处，因为他买的房子跌的太多，这是一个很广泛的报道。

2008 年金融危机期间，北京的房价跌了 40% 到 50%，全国绝大多数的城市房价都跌的一塌糊涂。而我的老家（北方一个小的地级市），房价一直没跌。我当时比较奇怪，究竟什么原因，让我的老家能够独善其身。后来我意识到，在金融危机之前，大约是在 2006 年年底到 2007 年年初的时候，我老家那个城市的市长因为贪腐被抓。当时报出来比较晚，其实他被双规是在 2007 年年初。

大家可以想象，一个城市的市长突然被拿下，与此相关的各种各样的项目，特别是房地产项目，无论是要开工的，还是在建的，一定会受到非常大的影响。更何况市长被双规的时候，最大的问题，就是和房地产、批地、卖地相关。以至于市长双规后，在一年的时间里，市场上没有房子供应。所有新建的房地产，要马上停下来，把各种各样的事情交代清楚；在建也要停下来，把历史的账目算清楚。

到 2008 年，北京的房价, 都在跌，但是我老家的房价一直没跌。后来，我很明确地意识到，一个城市的土地供应，对这个城市的房价是有极强的扭曲或者促进的，它的影响是非常强的。

所以，对很多城市而言，我们可以去看它的人口流入。但如果不讨论它的土地供应，不讨论它在供地上的一些特点，那么这个讨论一定是全面的。

2020 年 1 月 6 日更新

从这一张图表可以看得出来，国内房地产 2017 年 10 月前一直是销售面积当地同比增长率高于新开工面积，直到 2017 年 10 月达到同比，而至两条线相反。可以看得出来在 2015 年商品房销售面积一直在快速大量的增长，而前期的新开工面积还处于减少的负数阶段，从简单的供求关系就可以体会得到 2015 年开始明显的感觉增长的房价。

知乎用户 王克丹​​ 发表

仔细思考，查找数据

知乎用户 喜来福禄寿禧 发表

事后复盘，15 年真是风云诡谲的一年啊。

先是 gdp 破七，但大佬不甘心面对一地鸡毛的窘相。

于是，便有了轰轰烈烈的变态牛市，奈何蠹虫太多，好不容易支起来的大坝，被咬的千疮百孔。

接着，外汇疯狂挤压，索性单锚换多锚，再次放飞自我，内外受敌。

无奈，只好祭起房地产大旗，先棚改，创造刚需，再降息降准降首付，为韭菜们开绿灯。

最后，外汇稳了，债务稳了，库存稳了，gdp 稳了，cpi 稳了，朝局稳了。

后知后觉的屁民们，又一次完美诠释了乌合之众的能力。

时至今日，仍然看不破这场逆天棋局的意义，幻想着通过房产实现人生目标。

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀！

全国房地产有过两次 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代，最根本因素还是城镇化和改善型住房需求；2015~2016 年的飞跃直接得益于以 “330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。

下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2017 年我们国家的城镇化率是 58.52%，而全国总人口为 13.86 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2017 年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11 亿；

10 年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均居住面积为 22.6㎡，2017 年人均居住面积达到 37㎡。10 年人居居住面积增加 14.4㎡，要知道 1990 年人均居住面积都不超过这个数的啊。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.05 亿 * 37㎡ = 75 亿㎡；

由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 14.4㎡ = 87.3 亿㎡；

两者相加可知 08~17 年 10 年间新增住房居住面积为：

75 亿㎡ + 87.3 亿㎡ = 162.3 亿㎡；

**这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。**这 162.3 亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

可是 2015 年的时候，我们国家的城镇化率已经到了 56.1%，要知道发达国家的城镇化率是 70%，目前长三角 / 珠三角等沿海地区的城镇化率早已经超过发达国家平均水平。而且由图可知 15 年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。

但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：**农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。**这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%，；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文站在 2019 年看——中国房地产最后的五年，我们可以合理的得出一个推论：**2025 年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。**都 2019 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

知乎用户 花半楼​ 发表

泻药，这个问题恰好分析过，用数据说话。

我将从一个直白的角度来论证这个问题，提供一个分析房产价值的框架，同时穿插一些基础知识的讲解。

1. 前言

费雪方程式是描述货币和资产价格的基础依据，20 世纪初由美国经济学家费雪提出，其起初是用来描述国家宏观层面的货币创造和流通的理论。其表达形式也非常符合我们的直觉：

费雪方程式： M V = P T

其中: M 为货币总量，V 为货币流通速度，P 为产品价格，T 为产品交易总量。

货币流通速度 V 是受一国的经济政策制度限制，可以认为为常数。而从国家层面看，产品交易总量也不会发生明显变化。**所以，产品价格 P 与货币总量 M 成正比，货币总量增大，价格上升。**这也符合我们的常识，滥发货币导致通胀。

2. 对于房地产行业来说

具体到房地产行业，则情况有些许不同。现在成熟的房地产行业从拿地到销售周期在 3-15 个月左右，所以 T 可能会发生较为明显的变化。

我们对公式进行变形：P = M V/ T。

P 指的就是房价，M 为房产市场上的货币量，T 为房产市场上的存量房和新房。V 依旧保持不变。

2.1 M 的变化

讲到货币，就必然谈到货币政策，货币政策核心是货币创造。

货币创造现在有两种观点，

• 一种是货币是外生的，货币创造的逻辑是 央行调整基础货币 -> 信用创造 -> 贷款，其核心观点是央行可以控制货币总量。
• 一种是货币是内生的，货币创造的逻辑是 信用创造 -> 贷款 -> 央行调整基础货币，其核心观点是货币创造由经济活动开始，央行只是进行辅助，其不处于控制地位。

上述是简化的逻辑，现实中的货币创造逻辑相当复杂。在中国，不同时期，这两种逻辑分别发生着主导作用。

不过不管是哪种，货币创造的本质就是基于基础货币的信用创造，信用创造改变了货币总量和货币分布形态。

1. 基础货币量的变化受央行控制，由于人民币锚定美元，且加入 WTO 后外贸剧增，所以过去几十年外汇占款对基础货币的影响很大。基本逻辑是：你卖了一件商品给老外，老外给了你 100 美元，你找央行换了 700 人民币，这个 700 就是基础货币增量。

2. 央行调节整个社会信用创造的工具有多种种，归纳起来为三种，俗称央行三大法宝：

• 存款准备金： 用于限制商业银行可用于贷款的钱，老百姓存在银行的钱有一定比例不能用于贷款，其变化影响范围大。常说的降准指的就是降低存储准备金率，其意味着银行可以扩大贷款。
• **利率：**指的是基准利率，不同国家不同，一般指商业银行向央行存款和贷款的利率。一方面用于调整商业银行可用于贷款的钱，一方面用于调整其他利率，比如同业拆借（银行间互相借钱）、老百姓储蓄利率等。相对于存款准备金更为温和、见效慢，影响范围大。美联储说的降息，说的就是这个利率，也即商业银行向央行存款的利率。
• **公开市场业务：**指的就是逆回购，MLF（中期借贷便利，俗称麻辣粉）等，主要表现为央行公开购买商业银行的抵押品，以向其借钱，要明确到期期限。其也用于调整商业银行可以贷款的钱。见效快，影响范围相对小。

说的有点细，主要是方便小白也能看懂。总而言之，就是央行可以通过一些操作来控制总体信贷供给和需求。

3. 上面说的是央行和商业银行之间的逻辑，而市场贷款发生的行为更多的是是企业、个人和商业银行之间。具体到房地产行业，则为针对房地产企业、个人的贷款政策如何，能否贷款，贷款利率是多少。这影响着在此行业创造、流通的货币总量。

其主要体现为两点：

• 如果房地产政策友好，以房地产行业为支柱产业，则商业银行偏好对房地产企业贷款，导致实体经济被吸血，其本质是本来需要流通在其他行业的货币流通到了房地产行业。
• 商业银行偏向给居民部门办理房贷，居民也乐于买房，这样居民部门又创造了大量货币。

我们经常见到有人说房地产是水龙头、有人说是蓄水池，争论不休，其实说的都对。从货币总量来说，房地产行业信贷活跃， 大量创造货币，是为水龙头。从日常消费来说，居民存款和新增货币要么转移到了消费能力弱的少量有钱人手里（钱多不代表消费成比例增长，比如你有 10 款钱，花掉 5 块，有 100，花掉 30，有 10 亿，根本花不掉 1 亿。），要么还在房地产行业流通，从这个角度看，是为蓄水池。

那么，由以上内容，我们可以总结出房产市场货币量 M 的影响因素：

1. 国家层面货币总量的变化。
2. 房产市场政策（包括房地产市场政策），影响着货币向此行业的流通性，以及本行业货币的创造能力。

国家层面货币总量的变化

可是很明显的观测到，从 09 年开始到 16 年，M2 增速都保持在高速，M2 就增速意味着市场多出了多少钱，很明显，现金拿手里，一年贬值 10+%，相当恐怖。

M2 增速高不代表增速的都会流向房地产，不代表其都是房地产行业创造的，具体的还要看房地产行业政策。

房地产行业政策

由于房地产行业在 GDP 贡献中占据绝对地位，所以任何经济政策受到影响最大的都是房地产行业。

• 2008 年 四万亿计划，官方的说法是钱没有流向房地产，具体情况我也不知道。反正棚改、拆二代在这 10 年间成了热门词。

• 2015 年供给侧改革，提的三去一降一补，去库存，去杠杆，其实核心都在于房地产行业。

不过不管政策怎么变，你想影响经济活动，就要通过央行三大法宝货币政策，那我们就看下三大法宝中影响巨大的前两个，准备金率和贷款利率。

• 利率

• 准备金率

• 房地产行业本身没有其他任何限制政策

看到了啥？

15 年开始大降息，在 16 年达到最低。15 年开始降准。并且没有其他任何限制。

结论：15 年开始，由于降准降息，房地产行业将创造大量的货币，当然还有大量的其他行业的货币流向房地产（这图里看不到其他行业的钱流向房地产，但那种与房地产无关企业都去买地挣钱的新闻屡见不鲜，现在还有卖地续命的。）， 也即 M 在增加。

2.2 T 的变化

T 比较好理解的量为可交易的房屋数量，但更能反映本质的就是可销售面积。

• 施工面积指的是当年在施工的面积，是累计值。
• 竣工面积指当年新增的可用于销售的面积。
• 销售面积指当年销售的面积。

由上图知：

09 年到 14 年，销售面积远小于竣工面积，积累了大量库存。从 15 年开始，竣工面积逐渐减小。

结论：从 15 年开始，增量竣工面积在逐渐减少，且销售面积在迅速增加消耗掉增量和存量，导致总可销售面积降低，也即 T 在减少。

2.3 P 的变化

p = M V / T，货币总量 M 增加，产品数量 T 下降，显然价格 P 要涨。

如下图所示，从 15 年开始，房价果然一飞冲天。

3. 今年之后怎么走？

前面写的那么多不是写了填充版面的，而是基于 P = M V / T，逐个分析了各个因素的变化，以及其对最终价格的影响。

真理就在于其的普适性。未来怎么走，还是基于前面的分析逻辑来进行。

3.1 M 的变化

国家层面 M2 持续处于低位。

房地产政策

• 利率

• 准备金率

• 五限：限购，限卖，限贷，限售，限价。

由上图知：

17 年利率开始升高，目前房贷普遍要加点。17 年准备金率维持，19 年继续下降。但是有五限政策。

结论：虽然利率和准备金率相对都没怎么收紧，但是，房地产行业还是难以创造货币，因为这五个正在执行的限制政策给房地产行业上了枷锁。企业难回款，难以融资。个人更是难以买卖，没有买卖，就没有信用创造，就没有增量货币。另外，由于房地产热度下降，大量热钱开始跑路，典型的如李嘉诚 14 年就跑了。更明显的证据是二手房挂单量暴增，法拍房增多，降价、跑路，这是典型的信用湮灭也是挤泡沫的行为。https://www.zhihu.com/question/347278467/answer/846693196

3.2 T 的变化

由上图知：

竣工面积在降低，但是还有大量的在施工面积。

结论：18 年数据没看到，目前可销售面积变化趋势未知，假设维持不变。

3.3 P 的变化

p = M V / T，货币总量 M 持平或减少，产品数量 T 持平，价格 P 难以上涨。

4. 结论

房地产行业没有增量货币，且存量货币在减少，可销售量基本维持，导致房价难以上涨。

建议：由于目前房价可能处于拐头期，但还没有足够的数据进行确认，建议观望。

数据来源：国家统计局

宏观人人都要懂，建议阅读：

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ZC 中央银行与货币供给 (第二版) 中国金融出版社 盛松

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任泽平建议关注，他的宏观研究有完善的分析框架，我们可以仿照学习。

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全新现货现货区域 新周期：中国宏观经济分析框架 任

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知乎用户 Faulkner​ 发表

还记得供给侧改革吗？

知乎用户 他山之石​ 发表

**首先，我们必须清楚，中国楼市的发展并不是完全以市场运行结果为导向的。**2010 年到 2014 年，楼市持续低迷，最先挺不住的是政府，于是取消限购。取消限购是对的，因为限购是错的。限购限价限售没有一个政策是对的，全是反市场的。

回头看，在 2014 年底的时候，除北上广深以及三亚之外，其他 41 个城市实行限购全部取消限购，但市场并未买账，也未形成有效刺激。当然，限购也未形成打压作用，房价在限购中也依然持续上涨。（这也就是前边说的限购、限售、限价是错误的）

**如果说接触限售是隔靴搔痒，那么降息降准就是实实在在的刺激了。**2014 年到 2015 年，央行连续五次降准降息，商业贷款利率降至 10 年来最低值，搞大水漫灌式货币大宽松。这是本轮房价暴涨的主因，没有货币放水，就不会有这一轮的楼市大牛市。当然，不是降准降息之后房价马上上涨，市场有个反应和消化的过程。除了先知先觉者，人们还没从对楼市悲观的阴影中走出来。

2015 年 3 月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的 330 新政：首套房公积金贷款首付最低下降到 2 成，而二套房首付下降到 4 成，个人住房转让免征营业税的期限也由 5 年下调到 2 年。

其潜台词是：快来买房啊，便宜了优惠了补贴了。

在种种政策刺激之下，深圳厦门等少数城市楼市率先复苏，而大多数城市的楼市仍处在漫漫熊市中，库存高企，风险累如危卵。于是加大剂量，“去库存”。自此各大城市从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等全方位刺激楼市。市民购房热情复苏升温。

**本轮房价暴涨发始于 2015 年初的深圳。**到 2015 年底和 2016 年初，扩展和传导到上海、厦门、合肥、南京、苏州、合肥等热点城市。2016 年中至 2017 年初，北京及北京周边楼市暴涨。而三四线城市仍旧艰难地去库存。

于是政府又推出棚改货币化政策。棚改去库存模式，不在于棚改，而在于货币化。央行通过 PSL（抵押补充贷款）向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金，被动进入楼市，加入购房人群。自此，大中小城市的楼市被全面激活，各项楼市刺激开始发挥效应，市民争相入市，楼市疯狂。2017 年三四线城市房价暴涨。

通过去杠杆，将地方政府的债转为居民的房贷负担；通过去库存，将开发商的高库存变为居民的库存。

归根结底来说，密集的政策刺激也是本轮房价上涨的根本原因。

知乎用户 文蟆乐 发表

因为出台了一个政策，这个政策很牛逼，牛逼到什么程度？就好比笑傲江湖里面的葵花宝典，你练了你就牛逼了！至于后啥后遗症，那重要吗？

知乎用户 虚名而已 发表

主要是为了解决地方债问题，让央企带头拍地王，促使土地涨价，地方通过卖高价土地解决债务问题。

通过土地涨价，地方确实解决了债务问题，但同时带来了土地大涨价倒逼房价大涨的问题，毕竟面粉涨价面包必涨。

至今还看不清这个经济问题的，未成年学生还能说是阅历问题，成年人就真是智商问题了。

知乎用户 本道颇有些感慨​ 发表

2015 年涨价去库存和债务证券化，其绝妙程度可以媲美扑克牌的两张王，武林绝学黯然销魂掌。

黯然销魂掌一共十七式，分别是。。。（自己查去吧，否则我怕号没了）

知乎用户 赛勃朋氪 发表

2008 和 2015 两年一线城市房价涨得最多。

正好那两年股市崩了，几十万亿的资金总要找个地方去。

股市不赚钱了就去炒房，楼市不赚钱了就去炒股，轮回反复。

实体经济是不可能做的，这辈子都不可能做的。国家印了这么多钱，放在金融系统里空转，击鼓传花，超开心的。

知乎用户 匿名用户 发表

某人在棚户区画了个圈圈，两手一抬，说拆

下面人找了银行说，拿钱

棚户区的人屁颠屁颠的开开心心卷铺盖，走了，二手房市场一掷千金，买房买车还能炫个富

剩下刚需眼巴巴，看着楼房一点点涨起来，存银行的钱钱越来越不经花

性子急的就开始往套里钻了

现在还没出来

口袋越扎越紧

知乎用户 孔明老湿 发表

五次降息！数度降准！降低营业税（增值税）！降低首套二套首付比例！棚改货币化全面开放！

2015 年为了救市可以说是下了血本，全方位的放开了各项政策，就是要民众大量买房，消化库存。没钱买，也通过棚改，大量拆迁，给居民创造钱买房。

这些措施一举扭转了 2014 年房产交易中心门可罗雀的景象。

但也说明了另一个问题，想要刺激楼市，已经变得越来越难，一次比一次难，2015 年的大力度短期内是不会重现了。

所以说最近借各城市人才引进说楼市要放松的可醒醒吧，南京六合也就是放松了一个区而已，天津人才引进也仅仅放开了两个区而已，

燕郊更是只开放了特定人群，加起来 10000 都算厉害的，

当然海南是真放松，这也跟这个地方自古以来（住房商品化开始）就极度依赖地产有关，自身人口极少，经济基础薄弱，想发展只能依托地产。

除海南外，其他城市的放松动不了根本，只是让楼市活跃一些，但是！活跃一点并不代表就要涨啊！货币没放松，购买力没太大变化，想大涨简直天方夜谭。

别稍微有点政策动向就一惊一乍，心累。

最后，对房产感兴趣的有缘人欢迎关注我的公众号：**《诸葛找房》；zhugefangnews，**里面会有干货购房必须要知道的知识，也有全国各地的笋盘数据，也可以通过公众号加入各地买房卖房社群。

知乎用户 凤凰天 发表

涨价去库存后我的看法就是，德意志帝国已经耗尽了最后的元气

知乎用户 成都价值洼地 发表

2015 年，成都的房价还处于均价 7/8 千的状态，与之前相比这价格算不上大涨。

真正的大涨是近两年。

成都房价上涨的原因有以下几点：

一是天府新区和高新区两个新区的规划，让成都的一跃成为备受瞩目的最具潜力的新一线城市；

二是数据显示，成都是毕业生最想来的城市之首，人口的增量必定会有住房需求，大量的毕业生涌入成都，那么对于住房的需求量会极具增加；

三是地价 / 建材费的上涨，这是一个楼盘的两大基本也是占比较大的成本；

四是部分炒房团，此前了解到一些小中介买断几层楼，然后炒作后提高价格再出手，那个时候还没有限购政策，所以利用了这些漏洞进行炒作，也算是房价上涨的部分小小的因素。

等，当然还有更多因素。

知乎用户 倬彼昊天 发表

Après moi, nous le déluge.

知乎用户 知乎用户 wdI8an 发表

简单说，就是他们突然借了一大笔美元。他们组织之前是挂靠外贸美元印钞票的，他们组织之后也是挂靠美元印钞票，只是不再是外贸美元，而是一大批美元债，别灰心，他们组织不可能凭空印钱，你盯着粮食价格看就知道了。一般美元债期限是五年，所以你观察到了他们今年美元债暴雷。形象的说，以前他们组织靠储蓄卡生活，以后他们组织靠信用卡生活，而今年到了要他们组织还债的时刻。以前我不知道他们还可以这么玩，真以为是开着印钞机可以横冲直撞，五千块钱储蓄卡收入，五千块钱信用卡额度消费，给人感觉你有一万块，其实你还是个穷光蛋。没有任何一个国家借了美元债有好下场，你真以为 2015 那年之后他们组织就得救了？你是不是那时觉得你学的经济学都不管用了？你是不是已经在那时面对房价上涨已经不自信了？为什么你提着卖房得来的人民币还能换到他们组织给出的美元？错了，他们手里的美元是借来的他们只是延期了，而且制造了更大泡沫，为啥广场协议之后日本就是五年炸国了，因为美元债就是五年期限，五年之后美国人在收账，没有任何组织，没有人可以违背经济规律

知乎用户 无语​ 发表

外资离场 -》万亿救市 -》棚改吸钱 -》人人都想套利

嗯！没错。大概应该就是这样一个过程。然后其中在穿插点零零散散的小事件！

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

其实高层在 2015 年决定棚改去库存的时候，自己也没有想到楼市会变成这样。

当时的想法很美好，2015 年的时候全国大量新房卖不出去，房地产泡沫就要硬着路，看到这种情况，高层只能选择救一下房地产，搞了个棚改，这样既能翻新城市，又能凭空造出很多刚需拆迁户，变相的等于是砸钱给楼市。然后等把楼市的库存给降下来以后，再出台各种政策，限制住各地不能再把库存搞高了，然后再把楼市给锁住，让房价不涨，通过时间来换空间，让房价不涨，然后大家的工资慢慢涨，这样就能把这波涨价去库存的负面影响给消化掉。

但是后来事态的发展出乎了意料，首先是没有想到棚改去库存会把房价抬高 2、3 倍，原来是预期只是上涨不到 50%，但没有想到翻倍了，其次是国内制造业不景气，收入增加来化解高房价的办法没成功，最后又遇到了 2020 年天灾疫情，被迫又放水救了楼市，房价又抬高了一波。

最后就成了现在这样，几次想要化解房地产泡沫，但都无形中把泡沫吹的更大。

今天，学区房的格局彻底被改写，从此处处都是学区房

知乎用户 睿知投资​ 发表

这个很简单，当初 330 政策是降首付减利息，典型是给买房加杠杆。

知乎用户 木剑先生 发表

国家队发挥了重要作用，那年拼命拿地当地王的都是国企，当年信誓旦旦的说国企退出房地产成了一句空话，

知乎用户 花开花落花死 发表

说白了，就是有人觉得经济简单，雷厉风行，想一出是一出，折腾老白姓，把房地产烹小鲜了。

知乎用户 三叉戟 发表

当时地方债要爆，这个是政府认为的系统性风险，得兜住，然后把各个经济数据拿来一看，居民存款还有一些可以加杠杠的余地，然后就整出了涨价去库存的断子绝孙流。银行大规模放贷，降息给房贷，房价涨了，地价也就涨了，地方债以地块作为抵押物的债务也就解决了。

数据上居民确实还有些存款，但是那是针对社保医保体系不健全情况下的一种风险准备。而且还这还没考虑贫富分化剧烈的情况。结果这一波涨价去库存神操作下来，能上车和不能上车的贫富差距更大。作为大病保险存款的钱也进了房地产，买不起房的大概率不再可能买得起。结果就是生育率尿崩。

其实嘛……

知乎用户 资深地产投资汪 发表

供给侧改革。

知乎用户 凯思云 发表

2016 年房价大幅上涨与 2009 年那波房价上涨的资金来源有所不同。
1，2009 年那波房价上涨主要是居民加杠杆，炒房者加杠杆造成的，看看具体数据。
2008 年住户贷款余额仅仅 0,64 万亿，2009 年就增加到 2,46 万亿，暴涨近 280%.
2, 2016 年房价上涨居民加杠杆相对低得多，从 2015 年的 3,87 万亿增加到 6,33 万亿，增加幅度只有 63%，远低于 2009 年的 280%。
　　所以，单靠居民加的这点杠杆是难以触发房价如此大幅上涨的，很明显，还有其他资金推动，这个资金就是 PSL 棚改资金。
　　2015 年。16 年，棚改计划大幅增长，一年高达 600 万套，配套支持的 PSL 资金一年高达万亿，这几年因棚改增加的商品房销售额占到全部销售额的 20-25%，成为推高房价的主力军。
　　由于 PSL 资金属于定点灌溉，与 M2 的增加就相对隔离，所以即使 M2 增速不高，但对房地产的单项刺激仍然巨大，而 2009 年那波是货币大放水，所以全部体现到 M2 增加上了。

知乎用户 杨洋 发表

个人观点。

我觉得主要原因很简单，简言之：

2014 年开始外汇外流加速，外汇占款大幅下降，人民币基础货币被动剧烈紧缩。

2015 和 2016 年之交，开始用 MLF、PSL 等工具通过银行往社会投撒货币，补充基础货币之不足，数额巨大。

大多数货币猛烈涌进房地产，然后地价房价起飞。

涨价卖房子，卖房造货币。

知乎用户 匿名用户 发表

其实就是硬生生被上面抬起来的，主要一招就是棚改，什么是棚改？其实就是拆迁，把你旧房子拆了，你就要去买新房了，买的人多了不就把房价抬起来了，就是这样

至于超发货币，让货币贬值，都只是一直在做的常规操作罢了。

知乎用户 时间飞快要珍惜 发表

只能说。15 年买房的人。现在都是人生赢家了。

举例子摆事实，我同学。15 年在北京回龙观买房，2 万。现在 5 万多。

我一个朋友。15 年在杭州买房。8000 多，现在 4 万。而且贷款利率还打折。

再举个例子。杭州老余杭，15 年 6000 多的房很多，比如大华海派，英特学府。现在都在 3.5 万以上。

房价不可能涨了。但是一线和新一线也是不可能降价的。15 年之后不是翻倍，很多城市是 4 倍涨幅，比如合肥，南京，杭州。

降价的是三四线城市，这是国家给年轻人留的城市。

知乎用户 Alan 闲话聊房​ 发表

这是一盘很大的棋，看不懂的人未来还得被当弃子。

1）一线先起。

上海 15 年的房价靠着利率下调和放松信贷一下子就起来了，因为富人多，容易涨。

涨起来容易，关键要把价格稳住，防止大起大落的金融风险。所以大起之后，立刻限购限贷，把需求打掉，房价也就控制住了。


上海的房价放在全国看，内环均价 10 万起，苏州市区才两三万，内地省会不过万，这个房价是不稳的。

2）二线跟涨

接下来，京沪的富人赚了钱，只能拿钱去二三线等不限购的地方买房。同时棚改去库存，一下子创造了无数购房需求。靠着一线城市暴涨和二线城市送户口政策，大学生毕业就用六个钱包买房的意识也起来了。

17 年涨起来的二三线城市开始出了限售政策，就是怕房价大涨大落。

3）一线再涨

这时候反观上海的房价反倒是低的了，上海的郊区的不少房子比周边城市的还低。这个时候再慢慢放开一线城市的 限购，不但房价能涨，而且涨的很稳。

这整个过程中，一线城市涨起来后限购，帮助二线城市抬高了地价，增加了税收，导入了人才。二线城市上涨的房价又帮助一线城市巩固了房价。

知乎用户 猪猪侠 发表

是资本和政策在各个主要城市轮动和推动造成的

是人为制造的硕果。

知乎用户 先帝创业未半 发表

废话太多。在一个不完全市场经济国家里面，在决策面前，什么公式经济规律，都是扯淡。

知乎用户 王胖子 发表

1. 棚改，放款给穷人。刺激区县市场。

2. 降准，减少利息。有些前期贷款的打折下来比公积金还低。

3. 开放限购，上海有 4 个月左右购房不需要户口。

4. 基建发展。2014 年金融危机，我国采取大基建模式抗伤害，促进就业，城市交通，医疗环境大改善。

原因很简单，民生问题，失业率太高。

知乎用户 人无来世 发表

我只说一个

你去找机会看看纸质的百元大钞

哪个年份的最多

知乎用户 冷柯文 发表

们基本知道 15 年底的 16 年开始是房价暴涨的时候，以前都是上涨，但并不快，但是 16 年开始翻了一、两倍，为什么会这样，希望我讲完后能对您有所帮助。

01、地产是土五行，那土五行与两种五行有关，水和火、土自身生、五行火是生土。这 16 年猴年是土生土长的地方，纳音也是火，相当于土地两生，一次申生，一次火生，而在春天为相，所以火生土有力。这样就能增加到两倍。

后几年都是土生土长的年份，直到去年达到最高峰的鼠年，而且纳音是土人的最大福音，仿佛不可撼动，但不要被表象所迷惑，去年我就说，房价跌到今年最高点，今年的价格就是跌到了最高点。要买房子的人可以再等一下，明后年是虎兔年，寅卯为土的病死之地，跌幅将会非常大。而纳音为金泄土，木本身就是克土五行，所以是不能再支撑下去的，大家可以到时候看看是否如我所言。对于什么时候恢复，这里的文章暂时不作介绍。

一切运势都很顺利，要清醒。

现在的氛围对散户还算比较友好，年底了，惯例是走一波跨年短线行情，这个预期很多人提到了，不 YY，永远跟着强者走就不会错过。也回顾下半年的战果，成功抓住了德方纳米和华软科技，收获两个 100%，最近上车的启明信息，也入袋 70%，这就是实力的证明！随着利好落地，对做多信心带来提振，跨年行情值得期待。

这次跨年行情中，笔者心中已经有打算，上车一只强势中线（000XXX），主要看中四点逻辑：

1、曾经的 10 倍大牛，多次走出翻倍之势，市场就是强者恒强。

2、光伏行业 “隐形冠军”，背靠央企大树，常年稳居全国第一。

3、三季报大幅盈利，运营能力稳定，散户数量大幅减少。

4、技术面上，股价长期低位震荡，目前突破趋势，主升浪通道已打开。

很多人羡慕封板的个股，但是走势基本上都是游资所为，而中线（000XXX）属于稳健型，低位潜伏，预计会有 130% 的收获，机会 “军师柯文” 此的公 众 号 中交流，记得表明 “机会” 进场！任何的方向，永远都是先知先觉的吃肉，选对方向，后面只需要你在对的方向去坚持了就好！
02、近期一些券商也开始对干支进行了初步研究，但这只是最基础的统计，统计不是预测，统计是现象，现象无法描述每一次个别情况，所以我们说初探是更精确的，干支预测系统是庞杂的，干支预测系统不能把握，光记录干支涨跌是不能把握的。

**股票的原理，本质是让一只股票让尽可能多的人购买来维持股价的稳定。**因为就像一块木板压在一个钉子上，钉子无法承受，木板也会倒塌。现在木板下有一万个钉子，如此抽走一个钉子，几百个钉子，木板依然可以稳定。

很无奈，这是事实。也即每颗钉子都是用来承压的。承受压强，也就是亏损，不论钉子多少，都是用来承压的。所以才会造成绝大部分的人都是亏损的。

所谓利润只有一种情况，大势，大势相当于有人提起木板，压强变小了，大部分人这个过程中只是回本过程，而投机者在这个时期才是利润期。而这个时候随着购买股票的人陆续增多，形成了更多的钉子，而这个时候较大的投机者是脱身的最好时机。

03、股价的低点与高点

股票的低点不是低价，而是人的意识，当大众觉得还要跌的时候，他就是局部低点。因为大家觉得他还要跌的时候，大家不会购买，而卖的也早就卖了。

**没人买卖，自然就是该股的低点。**而觉得这个股票会回升的时候一定不是低点，因为大众的意识还抱有希望，抱有希望就不会抛，或者会补仓，这个时候内部人士早就开始抛盘，大众购买是不足以使得股价回升的。

所以知道了此点，不做似乎是最好的选择，但肯定没人信，因为都知道有一种神秘的东西，叫做运气。每个人觉得自己都拥有它。

但运气只是诸多因素的信息差，如果一个老千想掷筛子，想掷几点就几点的时候是不需要运气的，只有无法把控局势的人才需要 “运气”。有人会觉得股市的盘子是没有人可以操控的，所以“运气” 仍然存在，但这站到了不以人的意志为转移的 “看不见的手” 的对立面，结果不出意外仍然是不尽如人意的。所以不要执着这个市场方是正道。

知乎用户 人生如长梦 发表

那年股市牛市结束了，大量资金离开股市，然后。。你懂的

同样的可以参考 08 年牛市结束以后的楼市

知乎用户 宿居说 发表

中国的城市化是一直进行着的。假如有那么一年，开发商给你首付贷，央妈给你贷款利率打折，那些刚需们是不是就容易上车赶着上车了？既然刚需们蠢蠢欲动，我们炒房的是不是就应该先行布局入手几套，开发商是不是也应该涨涨价赚多点？

首先要感谢政策红利，其次要感谢自己手里有钱。

知乎用户 认识那个人 发表

15 年左右一直是有价无市，不止房地产，国内消费一直不行 严重以来外贸。为什么 08 金融危机美的可以一次次量化宽松，因为中国愿意兜底，无他，一方面是低头没实力去对抗，一方面要和美国人谈生意，15 年这次还是去跪舔了。被体制内骂的也很多，谈什么财政都是扯淡，国内有钱的不去消费要 777 农民工去消费吗

知乎用户 杭州房哥 发表

城市的棚改。

三四线城市房价上涨的核心不是人口流入，而是棚改货币化安置。

什么意思呢？棚户区改造就是拆危房，把这些老旧片区都拆了。以前拆迁给的补贴是安置房，后来是可以选择房子也可以选择拿钱，现在就是给钱让你自己去买房了。有的拆迁赔了好几套房子的钱，他们没有好的投资去处，只能用来买房，有的还利用银行贷款，又能多买几套房产，从而导致房价上涨。

长久来看，三四线城市的房价快速上涨并没有人口来支撑，一旦未来棚改脚步放慢，城镇化进程放慢，这些城市的人口处于流出状态，房价最后只会是空中楼阁。

知乎用户 青蛰 发表

没有陛下拍板谁敢涨

知乎用户 打酱油的大仙 发表

去库存。。。然后越去越多。。。

知乎用户 李四 发表

涨价去库存，货币化安置。

一条龙服务

知乎用户 熊童子 发表

股市崩盘，经济乏力，只好又从床底下把夜壶摸出来了。

知乎用户 路灯召唤你 发表

把杠杆从政府部门企业部门，转移到居民部门。顺便用征信等手段锁死居民的未来预期现金流。以降低政府和企业的风险。

知乎用户 海涛波浪 发表

我是 13 年年底买的，买的时候还遇到了建筑工人来要工资闹事的（刚好年底，快过年了。）

我买的楼盘，14 年跌了不少，14 年年底的时候我买的价格可以买个很好的楼层（但是价格差距不大）。cd 的房价 14 年没涨起来，16 年涨的，但是我们一起的同事，8 月要去出差，让他买没买，觉得有钱随时都可以买。出差到 16 年底，房价涨了 10 多玩，最后吓到了，打飞的回来买的。好几个运气好的都是 16 年中下旬买的。

平时打车的时候，当地人说房子涨得这么快都是那几爷子搞的。cd 说实话，大家生活都很悠闲，买房都是有套房子就可以了。而且有好多人有钱做生意都不会买太多房。16 年突然涨起来了，老百姓都是买涨不买跌，看到涨得这么凶，都把老人养老的钱，老家的房子买了来买，而且我们县城好多人都跑到 cd 来买，那时候的售楼部的兽兽牛逼的很。

知乎用户 红卫兵 发表

房价是永远会涨的。这是经济发展的必然。因为市场上的钱越来越多，房价自然就会上涨。

别相信房价会跌的话。2008 年就说房价要跌，这都 2021 年了。

谁信谁后悔。

知乎用户 Guangyi Gao 发表

背景：房地产发展过热，房地产库存过多，同时经济增长乏力，地方政府缺钱搞基建，房地产倒下的话可能会爆发一系列大问题。

措施：棚户区改造，放贷，去库存，涨地价，增加财政收入，大搞基础设施建设。国家 psl 贷款印钱，然后棚户区改造啦，棚户区的人拿到钱了，棚户区的人去抢房子啦，供需关系改变了，房价上涨一波，富人嗅觉灵敏，一看房价涨了，走，买了好几套房，房子更抢手了，房价上涨又一波，普通老百姓一看，不行我也得去买房子，现在不买将来更买不起了。。。。整个过程中，房地产商与地方政府也是先市场一步坐地起价，推波助澜。

结果：一部分城郊或城中村的拆迁人口不光有房了，还有了好几套另加现金。（我家坐标济南，我们家保姆济阳的，拆迁补了两套房子加一百万现金）。其实算是劫富济贫了，富人买房交的税，部分穷人也非常直观的享受到了。

房地产库存不光去掉了还刺激了 gdp 增长，各种地王层出不穷，地方政府财政收入增加了，钱包鼓起来了，大搞基础设施建设（王文涛书记在济南的时候高架快速路，地铁狂建），老百姓生活更加便利便捷。

老百姓背上了房贷，工作更加努力认真了，手里没闲钱了，也不想着换外汇出去了，也不会制造股市泡沫了，更减少了高消费少给外国人送钱了，珠宝奢侈品这种虚的东西买的少了。

不跟 d 走，没上车的人，和住在真正农村的人是一部分牺牲品了，可能建筑工地的农民工算是享受了一点房地产带来的工资上涨小红利。

贫富差距加大了。

国家收割了一把，房地产调控开始了，高位锁价，保证涨不上去，同时也不可能大跌，总体风险可控，皆大欢喜。

在城里没房的或者只有刚需住房的人就不太高兴了

在某些角度上来说房价的上涨体现了我国的社会主义属性，是我们这个国家一次巨大的财富再分配，但是有些人暂时没有享受到。因为国家施政的根本思想就是功利主义，即尽可能使大多数人的利益最大化，我们是社会主义国家公民，也应当有社会主义国家公民的觉悟，国家的调控是为了大多数人的利益。

结论：努力工作，听 d 的，跟 d 走。

知乎用户 ECHO 发表

涨了 3 倍吧？当时疯狂到两个小时涨了 3000 块，本来要签约的人当场变卦。

知乎用户 八百万 发表

货币化棚改

拆迁拿钱 又有购房刚需。

当时市面上房子一抢就少，老百姓手里还有拆迁款，能不涨吗

知乎用户 Mr zhan 发表

先保外汇，紧接着棚改。

知乎用户 咕咕找房 发表

新房不断提价，而引起的恐慌。

知乎用户 凯迪拉克 发表

涨价去库存有，以后可能就突然降价突然涨价，去库存。

知乎用户 吴某某 发表

降低首付比例，降低贷款利率

知乎用户 阿萨德 10086 发表

没有需求就人为制造需求，没有资金就发资金。主要货币化棚改带来了大量购房需求和手中大量拆迁补偿源源不断推高楼市。

知乎用户 猪能飞上天 发表

结合降杠杆，通过房产（老百姓心中的资产）涨价去库存的方式涨起来的

知乎用户 邱敏 发表

15 年 6 月中旬前股市到达最高点

15 年 3 月底后持续降利率

去库存

地方政府去债务杠杆疯狂卖地

买涨

知乎用户 leftright​ 发表

避免外汇储备急速下降。。。？

知乎用户 拉格 发表

08 年和政策埋下的果子

知乎用户 匿名用户 发表

2015 年 12 月美联储加息

知乎用户 蒸炸的毛豆 发表

这种问题，恐怕只有在知乎上才能问的出来。

午夜梦回，穿越到十年前。人们仍然在问，2003、2005、2007 的房价到底是怎么涨起来的。

关于即将出台的房地产政策：想了一下，还是个给各位有房没房的提个醒_房产观澜_论坛_天涯社区

江山代有才人出，各领风骚数百年。

夜深忽梦少年事，梦啼妆泪红阑干。

问：2015 年的房价到底是怎么涨起来的？

答：和以前一样，不知道。

是真的不知道，你问任何一个房产大 V，“明年房价会涨麽？” 他只能尴尬地笑一笑，与你悄悄对口型，“别讲了，别讲了”。

我们只知道楼市要涨，但鬼知道哪年会涨。

所以看空是最傻的选择。

任何一个看空楼市的，都是傻空。

为什么，究竟是为什么？

苍天啊大地啊，这完全违背了我所接受的合心价值观啊！！！

我是 CCTV 壹的忠实粉丝啊，你就让我死个痛快吧！！！

既然你诚心诚意的发问了，那么我就大发慈悲的告诉你。

我们不知道房价为什么会涨的原因，恰恰是因为——房价不是被炒高的。如果房价是被炒高的，那么它一定会有所预兆。

草蛇灰线、层层递进，万丈高楼平地起。

那么，做局的、撮合的、分成的，一个也跑不了。

可是，这么多年，你有在新闻上看到过活生生的 cf 客吗？

没有。

铐子都掏出来了，发现 TM 没人可抓。

你说气人不气人。

因为房价不是被炒高的。

房价是你爹、你妈、你家七大姑八大姨，你邻居你同事你同学，八仙过海各显神通，真金白银砸高的。

你若问他们为什么买房？得到的回答无非是 “孩子要上学”、“刚发了一笔年终奖”、“换套大的改善改善”。

没有理由，柴米油盐本身就是理由。

这是一个混沌市场，你只用知道，需求永远存在。

如果你不花钱买房，那总有别人要花钱。更何况，我们的传统是——你若不花，我就来帮你花。

所以，考虑到我们身处的环境，涨是必然，而大涨，只是时间问题。

什么人口论、股市论、库存论、棚改论。

都是狗屁。

知乎用户 TimeMagic 发表

知乎用户 匿名用户 发表

仅仅作观察分享，抛砖引玉。

以老家 18 线小县城为例。

在大概 2010 年前后，当时上了很多新城项目，征用了大量农田、还迁了不少祖坟，当时违规征地还上了央视焦点访谈节目。几年后项目陆续完工，开盘都是在省会或者外地进行，坊间盛传新城大部分住房已经被外地人抢购一空，还传出 xx 明星在新城也有买房子，当时还请了好几位国家队艺术家来各种表演。

但是新城实际上住的人很少，本地人都觉得新城远，上下班不方便，人都没有，不想跑那么远做冤大头。而且由于新城人少风大，各种盛传晚上闹鬼的小道故事。

后来到了 2014 年前后，先是前任主政官被抓，连带我们当地的矿场停工，本地地产老板进局子，当时新城的房子已经跌价了，新的工地也大量停工、烂尾。

之后就迎来了棚改，老城区的老居民先后被动员拆迁，原来的老城区基本被拆空，还把原来设在老城区里的政府部门基本迁了出去，大部分都迁往新城附近或者环城路附近，这样一来单位上班的交通也没那么麻烦了，而由于历史原因，老城区很多人都是一大家子兄弟姐妹住老宅里，拆迁也顺带分家，新城的房子就被大家抢购一空，价格还涨了不少，这个过程里外来人口并没有爆发式流入，但短期的供需不平衡已经让房价上涨

现在是融创、保利、雅居乐、华侨城等等跑到老家拿地上项目，估计是想着再复制一次成功？

知乎用户 winterfell 发表

转移风险到屁民头上

知乎用户 东北溜达鸡笨鸡蛋 发表

那个时候各地房价都在跌，寒风凛冽，为了解决房地产危机，防止硬着陆，央妈来了大放水，票子多了，不但阻止了下跌，经济硬着陆，还出现了经济繁荣，放假直接翻了一番多，房子多的发了大财

知乎用户 颜子晨 发表

08 年美国闹金融危机，我国开始四万亿基建，由于货币乘数高，导致 M2 很高。14 年六月美元指数开始走强，且当时美联储主席耶伦也放出话，要加息。加息导致热钱流出，流出一美元就要按照汇率相对应注销人民币，主要还是因为资金大规模流出，外汇储备顶不住，国家每年花在石油，粮食，芯片等领域的钱就有一万多亿美金，外汇储备才三万亿，所以为了锁住热钱，股市，楼市人为拉暴涨，套热钱。

知乎用户 王重阳 发表

主要是解决债务。之前手里的地价值 100，债务 200，综合来说负债 100，一波操作之后，地价值 300，债务 200，综合来说净资产 100。

完美解决债务问题。

知乎用户 荀彧 发表

有政策让涨的

为什么有涨价去库存的政策就不得而知了，但可以知道的是几家大开发商都在政策出来前提前布局了旧改和棚改

知乎用户 烟熏格调 发表

以老美资本家为首想做空兔子股市，两万亿美元大战，然后兔子托底，不让割韭菜，并打开楼市入口迷惑敌人，资金出不去以为楼市是机会就进了楼市，然后兔子锁死外汇，锁死楼市，资金依然逃不出去，然后就是老美急眼了，贸易战，要不川普老让兔子还钱呢。。川普搞了一堆事，本质就是想要钱，后来可能演变成不服输的心理等等，谁知道呢。

知乎用户 知乎用户 8H3QVq 发表

炒房嘛，首先就是炒地。

下面这几部蠢棋就是促使房价扭曲的根本原因：

1. 取消财政兜底。

众所周知，税务分为地税和国税。最终大部分的钱落入国税，然后地方陷入窘境。于是就有了财政兜底，但是这就像培养一个长不大的孩子。每年的三公经费荒唐的离谱，我记得曾经有一年一辆车用了三个轮胎。而财政兜底同时也是一条钱，拴着地方的脖子。到某人自作聪明取消了这个对地方的约束，于是地方疯狂卖地，并为房地产打开便衣之门。

2. 打压高利贷。

打压高利贷这件事是没有问题的，但问题是企业为什么要借高利贷？说白了是借款难，我们的金融机构不像银行，更像古代的当铺。银行是参与企业经济活动的，而当铺只想通过利润榨钱。于是高利贷断了，企业又筹不到钱，不等于把这些企业逼死吗？最终大量企业倒闭，仅仅 2015 年 6 月，福建就有上百家企业倒闭。我们有一个词叫经济转型，转型应该有新的，为什么只减不增？于是大量破产的企业涌入房地产，炒房在当时变得炙手可热。

三、人为制造刚需。

我们有一个词叫去杠杆，说不好听的就是资本转嫁。在城市进行大量的棚改，在农村进行大量拆迁和 “危房改造”。很多人的生活节奏被打破，原本安逸的生活变得负债累累。而很多人被欺骗式骗上楼，他们以为楼房与原来一样，高高兴兴上了楼。但不曾想到：楼房的使用年限只有 70 年，而且还得交物业费，鸡也不能养，地也没法种。大量农民陷入窘地，毕竟农村不像城市随时能找到工作。于是很多农民迫不得已而背井离乡，造成了留守子女泛滥成灾。

就是在这一系列 “神操作” 下，我们的房价起飞了：记得那时候我在上学，前半年西安的房价是 3-4000 多，一年就翻了三倍达到惊人的 12000 元。当时很多人也手里有钱，于是房价继续趁热打铁暴涨。我们由储蓄大国变成了负债大国，大量企业被房地产压垮，记得我刚来西安时我第一个公司在莲湖区业绩很好。后来被逼到长安区，再后来又被迫搬到蓝田。大概九月份，我和老板闲聊才知道企业已经破产了，老板早就回老家了。


有时候，我在想：很多人骂网购，难道不是房地产成就的网购？即使没有阿里巴巴，我们也会被亚马孙等垄断。那可是纯外资企业啊，如果大家有记忆，就会想起以前亚马逊等在内地有多疯狂了。而今，房地产发展到人人喊打、深恶痛绝的境地，某些人真的应该反思了。而不是一意孤行，把这些人当做 “少数人”，认为“正义” 路上的“绊脚石”。你扪心自问：你还在正义的路上吗？

知乎用户 时间机器 发表

唉，之前还笑美利坚透支未来，

知乎用户 深秋的黎明 发表

大环境不知道，也不是很懂。

小环境是链家的首付贷：

首付 3 成资金的百分之 90 由链家提供，1000 万房子，首付 300 万。300 万你只要掏 30 万就可以了，其余链家帮你搞定。你只要 30 万就能买 1000 万的房子，好多中介都发财了

知乎用户 长空孤月 发表

要正式批评这次的棚改货币化、涨价去库存的操作，恐怕也得 5-10 年以后

知乎用户 苏楠十年禁渔 发表

知乎用户 梅吸 发表

坐标武汉，没有了解过数据，就说说自己的感受吧，15 年左右正好是拆迁大热的时候，房子也属于商品，需求大了价格自然涨上去了，现在不允许随便拆迁了，老旧社区也流行改造了，需求降低了，价格自然就降下来了，疫情也帮了个大忙，让大家知道储蓄的重要性，现在的行情不适合投资，钱揣在荷包里才是最暖和的，当然我上面说的仅仅是一小部分原因

知乎用户 江湖人称 - 会嘞多 发表

制造恐慌，推波助澜

知乎用户 陈林 发表

2015 年存款利率、贷款利率都下降了 1.25%，国家每年都会多印钱，长期对股市、楼市都有利，对物价提升也有帮助。

知乎用户 亚铁氰化钾 发表

炒起来的呗，部分地方管事的能在其中大捞特捞自然乐于搭这趟便车。

可是你选择了市场经济就要接受市场的全部。

光要好地段好发展不想出钱

光要好人才好牛力不想给空间

人不能不要脸呐

知乎用户 地球炸我不炸 发表

上面的一句话

知乎用户 知乎用户 70G6Gb 发表

吃的肥头大耳嘴里冒油

人性这东西有啥说的

不过是历史的沧海一粟

知乎用户 二十四史 发表

逃避问题，看似解决了当下问题，没想到为日后的发展埋下巨大的隐患。

知乎用户 hary 发表

马上要爆炸，赶紧开闸放水，但是洪水也来了

知乎用户 知乎用户 9ZCoYv 发表

因为资本管控，通胀无法输出，这是角度之一

知乎用户 林绛臻 发表

但凡收入证明、银行流水之类认真执行一回，也不至于到如今地步。

知乎用户 格林 发表

身边的是因为建了万达文旅城，带动了房价。

知乎用户 李铭 发表

被那些卖房子的小姐炒起来的

知乎用户 如切 发表

犹记得 16 年，权威人士发文，中国不是 v 字型，也不是 u 字型而是 L 型。这才开始慢慢走上去杠杆之路。不然。现在就是 80 年代的日本

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