疫情是最严厉的调控

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来源：康乐的博物馆

蝙蝠，史上最冤的生物，长期发着40多度高烧，以一己之力封印着100种病毒，为了不影响人类，跑到深山老林漆黑的洞穴里生活，还努力的把自己长成无法下口的模样，昼伏夜出，努力扮演一个孤独的潘多拉盒子，但万万没想到：还是被人类刺身了。

有一些信息说，这次的新型冠状肺炎跟蝙蝠没有关系。

但对于很多企业来说，是不是蝙蝠引起的肺炎已经不重要了，毕竟肺炎的确是散发了，负面影响也产生了，损失也难以挽回了。

与其说这是由一只蝙蝠引起的没有硝烟的战争，对企业来说还不如说飞来了一只黑天鹅。

因为为了阻止病毒进一步传播，政策采取了超级硬核且最直接的应对：全国性的隔离阻断网格管理。

就是：****“不出门”。

很多人万万没想到，“不出门”，这辈子还有这么一天躺在家里吃喝玩手机就是对社会的贡献。

而有很多企业也因为疫情而受益，医疗行业首当其冲，移动互联网进一步发展，老人家也学会使用智能手机、线上内容、游戏平台流量剧增，而在后期，防疫公共卫生行业会进一步得到政策支持。

但疫情，对于线下实体商业简直就是灾难。

切断病毒传播，“不出门”是重要的一步，但是也要付出经济上的代价：不出门意味着人不会流动，人不流动意味着没有消费，没有消费就没有收入，没有收入却依然在支出。

不出门导致的入不敷出，对于这下线下企业来说意味着什么，不言可喻。

例如，电影行业，今年本是多部大片神仙打架的格局被疫情搞得全部撤档。

例如，旅游行业，景点没人去，但比起景区，旅行社、酒店、航空公司的损失更大。

例如，娱乐行业，KTV、网吧、夜店、洗浴中心，有电竞大神想着，英雄池这么深，没想到会有BAN网吧这一招。

例如，线下商场里的店家。月租十几万的店铺，说关就关，说没有客人就没有客人。

不过对于某些店家来说，不幸中的小幸运就是得到了店东的免租。

1月28日，万达商管发布公告说，将对于所有商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。

截止2019年年底，全国已经有323家万达广场开业，按照以往万达商业披露的租金收入来估计，这次对商户的全免金额，可能高达40亿左右。

而在1月25日，万达商管的上述公司万达集团还曾向武汉市慈善总会捐赠1000万元，用于帮助武汉人民抗击疫情。

当然不只是万达如此，据康乐哥不完全统计，又捐款又免租的房企超过60家。

例如，还有新城控股1月26日向武汉捐赠1000万元，随后新城控股对全国64座已开业吾悦广场及在管轻资产项目自1月25日至2月13日期间实施租金减半。

以及龙湖集团在给武汉捐了3500万元 后，又对对在营39座商场在1月25日至3月31日期间租金减半。

还有一些大的企业，捐款超过亿的。例如、恒大捐了2亿，融创捐了1.1亿、碧桂园、万科都捐1亿。

当然还有一些花钱的流程、审批要很长的央企，例如华润虽然拿钱很不容易，但也号召了全体员工捐款，随后华润置地对全国各商业项目（包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰城）所有店铺，免除1月25日至2月9日（年初一至十六）期间租金。

不少人说，“还是房企有钱。”

但要知道，在这又捐款、又免租的背后，并不只是一张张拿出来炫耀的善款排行榜，他们是善，但是对于疫情以来说，这可是他们面临的最可怕的黑天鹅。

康乐哥一个在房企的朋友说，“疫情可是最严格的调控。”

一、房子卖不出去

对于房地产企业来说，所有的多元化业务都是绿叶，真正的主菜肯定是“卖房子”。

一直以来，在春节期间楼市一直是“金市”，大多数时期，春节都是在二月，所以二月是许多房企上半年销售额的峰值，什么返乡置业，什么度假置业都发生在二月。

但在疫情之下，基本上全国的售楼处都停止了销售活动，而且就算你开着也没什么人去看房，因此不少房企上线了网上看房，公众号看房，但是线上大宗交易的效果不佳显而易见。

今年二月份的销售额会大降。

在疫情面前，什么限售限购限贷限价对市场的影响，是不是都弱爆了。

二、债务

在春节前，不少房企扎堆发债。

例如，在1月8日，融创、旭辉、碧桂园、龙光、正荣、中骏等房企发行美元票据。

1月13日，禹州地产发行6.45亿美元2026年到期优先票据，利率7.375%。

1月14日，龙光地产发行3亿美元2025年到期优先票据，年息5.75%，旭辉发行于2025年到期的美债，年息6%，共计5.67亿美元；佳兆业发行2025年到期美债，票息9.95%，共计3亿美元。

1月16日，中国恒大发行10亿美元2023年到期的优先票据，利率11.5%；以及10亿美元2024年到期的优先票据，利率12%。

发债是为了把钱把到手，把钱拿到手的目的有很多，例如还旧钱，再例如扩张。

而对于疫情来说，用于换旧债还好，但对于扩张的企业来说，他们的钱却只能留在手里，眼看着时间流逝，自己的利息却不断在增加。

而这些债务不只是借贷上的债务，还有“未交付”与“人员成本”的债务。

对于房企来说，卖出去未交付就算债务，但是在疫情之下，大量的楼盘停工，未来交付时间一定要延期，又要面临不少的问题，疫情过去之后建筑工队的招标、建筑工人的招聘也是一堆难题。

而因为上班时间延长，人员成本却也在消耗，不过，还好毕竟也算手里的现金流，可以缓解下危机。

租户问房企，“能不能免一个月租金的时候”，房企老板们可能在想，“能不能免我一个月利息。”

你说什么，“限竞房”政策、保障房比例政策、什么“维权就禁止再入市场”等，在疫情面前是不是弱爆了。

三、股价

房子销售遇阻，另外，不少房企的泛地产业务也将因此受损，例如，万达的影院业务，融创、华侨城的文旅、酒店业务等。

疫情对于房企来说是大利空，股价下跌已是定事。

虽然股价下跌，不少房企控股股东可以低价再买入增加股份，也可以少分红，但是股价将反应在来年的融资成本上。

实际上，这些年来，房企的融资环境是越来越紧缩，银行贷款、房地产信托业务等业务相继失灵，房企也被逼海外高息发债，也被逼开始玩REITs、ABS和CMBS等资产证券化的产品。

超过10%的融资成本十分常见，并且，再怎么放水，水都流不到房企身上。

资本是趋利的，少有资本愿意投入在那些下滑的企业上，如果要去，也是要企业付出高利息。不少房企可能会因为这次疫情再也不能融到低利息的资金。

所以说，在疫情面前，什么房地产资金限制政策，房地产市场和金融风险防范政策，是不是都弱爆了。

在疫情过后，旅游需求、餐饮需求、娱乐需求大概率会因为被遏制而加倍释放。

但是对于房企来说，租户这个月的租金没有了就是没有了，这个月的房子没卖出去就是没卖出去了。

在疫情过后，很多企业会呈现扩张态势，提振向上，但房地产会面临一大堆乱七八糟的难题，甚至有可能导致破产。

我们别看房企又捐钱又免租那么大方，对于他们来说**，**疫情却是最严厉的调控，他们正面临着史上最凶狠的黑天鹅，但却贡献着最多的资源，来助力抗击疫情。

接下来房企急需解决的问题：

1）房企资金链条

2019年，众多房企已经因为现金流断链而崩盘，还多很多房企走在悬崖边缘。详情请见文章：《活下去，比其他房企活得久》

如果连续出现3个月销售低谷，回款大幅减少，同时错过一季度融资高峰期，必将引发更多房企资金链危机，也会加速房地产企业的并购进程。

2）施工进度

在疫情影响下，很多工人都不能及时回到工地，预计会有一大批项目交付要延期。

3）回款和土地出让
房企销售受到影响，那么参与土地竞拍的热情就会下降，政府的土地出让收入等都会受到影响

4）以价换量
疫情后，除非政策大面积、大力度放松，否则，大型房企将在部分城市有选择性的低价甩货，以缓解资金压力并调整存货结构，对区域型中小房企将产生巨大冲击。

短期内看，售楼处关闭，线上售楼会成为重要手段。但更多是推广引流的作用，对于促进实际成交，效果还有待观察。

因此，我听到不少呼吁，在疫情过后，给房地产行业放松调控，给房企放松融资环境的声音。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

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