疫情是最严厉的调控

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来源:康乐的博物馆

蝙蝠,史上最冤的生物,长期发着40多度高烧,以一己之力封印着100种病毒,为了不影响人类,跑到深山老林漆黑的洞穴里生活,还努力的把自己长成无法下口的模样,昼伏夜出,努力扮演一个孤独的潘多拉盒子,但万万没想到:还是被人类刺身了。

有一些信息说,这次的新型冠状肺炎跟蝙蝠没有关系。

但对于很多企业来说,是不是蝙蝠引起的肺炎已经不重要了,毕竟肺炎的确是散发了,负面影响也产生了,损失也难以挽回了。

与其说这是由一只蝙蝠引起的没有硝烟的战争,对企业来说还不如说飞来了一只黑天鹅。

因为为了阻止病毒进一步传播,政策采取了超级硬核且最直接的应对:全国性的隔离阻断网格管理。

就是:****“不出门”。

很多人万万没想到,“不出门”,这辈子还有这么一天躺在家里吃喝玩手机就是对社会的贡献。

而有很多企业也因为疫情而受益,医疗行业首当其冲,移动互联网进一步发展,老人家也学会使用智能手机、线上内容、游戏平台流量剧增,而在后期,防疫公共卫生行业会进一步得到政策支持。

但疫情,对于线下实体商业简直就是灾难。

切断病毒传播,“不出门”是重要的一步,但是也要付出经济上的代价:不出门意味着人不会流动,人不流动意味着没有消费,没有消费就没有收入,没有收入却依然在支出。

不出门导致的入不敷出,对于这下线下企业来说意味着什么,不言可喻。

例如,电影行业,今年本是多部大片神仙打架的格局被疫情搞得全部撤档。

例如,旅游行业,景点没人去,但比起景区,旅行社、酒店、航空公司的损失更大。

例如,娱乐行业,KTV、网吧、夜店、洗浴中心,有电竞大神想着,英雄池这么深,没想到会有BAN网吧这一招。

例如,线下商场里的店家。月租十几万的店铺,说关就关,说没有客人就没有客人。

不过对于某些店家来说,不幸中的小幸运就是得到了店东的免租。

1月28日,万达商管发布公告说,将对于所有商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。

截止2019年年底,全国已经有323家万达广场开业,按照以往万达商业披露的租金收入来估计,这次对商户的全免金额,可能高达40亿左右。

而在1月25日,万达商管的上述公司万达集团还曾向武汉市慈善总会捐赠1000万元,用于帮助武汉人民抗击疫情。

当然不只是万达如此,据康乐哥不完全统计,又捐款又免租的房企超过60家。

例如,还有新城控股1月26日向武汉捐赠1000万元,随后新城控股对全国64座已开业吾悦广场及在管轻资产项目自1月25日至2月13日期间实施租金减半。

以及龙湖集团在给武汉捐了3500万元 后,又对对在营39座商场在1月25日至3月31日期间租金减半。

还有一些大的企业,捐款超过亿的。例如、恒大捐了2亿,融创捐了1.1亿、碧桂园、万科都捐1亿。

当然还有一些花钱的流程、审批要很长的央企,例如华润虽然拿钱很不容易,但也号召了全体员工捐款,随后华润置地对全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰城)所有店铺,免除1月25日至2月9日(年初一至十六)期间租金。

不少人说,“还是房企有钱。

但要知道,在这又捐款、又免租的背后,并不只是一张张拿出来炫耀的善款排行榜,他们是善,但是对于疫情以来说,这可是他们面临的最可怕的黑天鹅。

康乐哥一个在房企的朋友说,“疫情可是最严格的调控。

一、房子卖不出去

对于房地产企业来说,所有的多元化业务都是绿叶,真正的主菜肯定是“卖房子”。

一直以来,在春节期间楼市一直是“金市”,大多数时期,春节都是在二月,所以二月是许多房企上半年销售额的峰值,什么返乡置业,什么度假置业都发生在二月。

但在疫情之下,基本上全国的售楼处都停止了销售活动,而且就算你开着也没什么人去看房,因此不少房企上线了网上看房,公众号看房,但是线上大宗交易的效果不佳显而易见。

今年二月份的销售额会大降。

在疫情面前,什么限售限购限贷限价对市场的影响,是不是都弱爆了。

二、债务

在春节前,不少房企扎堆发债。

例如,在1月8日,融创、旭辉、碧桂园、龙光、正荣、中骏等房企发行美元票据。

1月13日,禹州地产发行6.45亿美元2026年到期优先票据,利率7.375%。

1月14日,龙光地产发行3亿美元2025年到期优先票据,年息5.75%,旭辉发行于2025年到期的美债,年息6%,共计5.67亿美元;佳兆业发行2025年到期美债,票息9.95%,共计3亿美元。

1月16日,中国恒大发行10亿美元2023年到期的优先票据,利率11.5%;以及10亿美元2024年到期的优先票据,利率12%。

发债是为了把钱把到手,把钱拿到手的目的有很多,例如还旧钱,再例如扩张。

而对于疫情来说,用于换旧债还好,但对于扩张的企业来说,他们的钱却只能留在手里,眼看着时间流逝,自己的利息却不断在增加。

而这些债务不只是借贷上的债务,还有“未交付”与“人员成本”的债务。

对于房企来说,卖出去未交付就算债务,但是在疫情之下,大量的楼盘停工,未来交付时间一定要延期,又要面临不少的问题,疫情过去之后建筑工队的招标、建筑工人的招聘也是一堆难题。

而因为上班时间延长,人员成本却也在消耗,不过,还好毕竟也算手里的现金流,可以缓解下危机。

租户问房企,“能不能免一个月租金的时候”,房企老板们可能在想,“能不能免我一个月利息。

你说什么,“限竞房”政策、保障房比例政策、什么“维权就禁止再入市场”等,在疫情面前是不是弱爆了。

三、股价

房子销售遇阻,另外,不少房企的泛地产业务也将因此受损,例如,万达的影院业务,融创、华侨城的文旅、酒店业务等。

疫情对于房企来说是大利空,股价下跌已是定事。

虽然股价下跌,不少房企控股股东可以低价再买入增加股份,也可以少分红,但是股价将反应在来年的融资成本上。

实际上,这些年来,房企的融资环境是越来越紧缩,银行贷款、房地产信托业务等业务相继失灵,房企也被逼海外高息发债,也被逼开始玩REITs、ABS和CMBS等资产证券化的产品。

超过10%的融资成本十分常见,并且,再怎么放水,水都流不到房企身上。

资本是趋利的,少有资本愿意投入在那些下滑的企业上,如果要去,也是要企业付出高利息。不少房企可能会因为这次疫情再也不能融到低利息的资金。

所以说,在疫情面前,什么房地产资金限制政策,房地产市场和金融风险防范政策,是不是都弱爆了。

在疫情过后,旅游需求、餐饮需求、娱乐需求大概率会因为被遏制而加倍释放。

但是对于房企来说,租户这个月的租金没有了就是没有了,这个月的房子没卖出去就是没卖出去了。

在疫情过后,很多企业会呈现扩张态势,提振向上,但房地产会面临一大堆乱七八糟的难题,甚至有可能导致破产。

我们别看房企又捐钱又免租那么大方,对于他们来说**,**疫情却是最严厉的调控,他们正面临着史上最凶狠的黑天鹅,但却贡献着最多的资源,来助力抗击疫情。

接下来房企急需解决的问题:

1)房企资金链条

2019年,众多房企已经因为现金流断链而崩盘,还多很多房企走在悬崖边缘。详情请见文章:《活下去,比其他房企活得久》

如果连续出现3个月销售低谷,回款大幅减少,同时错过一季度融资高峰期,必将引发更多房企资金链危机,也会加速房地产企业的并购进程。

2)施工进度

在疫情影响下,很多工人都不能及时回到工地,预计会有一大批项目交付要延期。

3)回款和土地出让
房企销售受到影响,那么参与土地竞拍的热情就会下降,政府的土地出让收入等都会受到影响

4)以价换量
疫情后,除非政策大面积、大力度放松,否则,大型房企将在部分城市有选择性的低价甩货,以缓解资金压力并调整存货结构,对区域型中小房企将产生巨大冲击。

短期内看,售楼处关闭,线上售楼会成为重要手段。但更多是推广引流的作用,对于促进实际成交,效果还有待观察。

因此,我听到不少呼吁,在疫情过后,给房地产行业放松调控,给房企放松融资环境的声音。

关于地产,希望能与大家有更多交流。

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