兽爷丨融创这一年

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滇池湖畔，景色秀丽的融创文旅城内，有栋用于接待贵宾的会所，名叫国宾府。规格最高的包厢，家具陈设都是意大利品牌，并装配了六七个麦克风。

2020年末，心情低落的乡村教师马老师重回云南。这间包厢内，他和好朋友、融创老板孙宏斌喝酒唱歌到深夜，老泪纵横：

悔不当初。

除了两位老板，包厢当时还有位陪酒人，融创西南区域副总裁、昆明城市总经理王志刚。

王志刚出生在辽宁，顺驰时代就在天津跟着老孙打天下了。2016年，升任重庆嘉德庄园项目总经理的老王，空降春城，担任融创昆明一把手。

融创昆明公司当时刚成立，一穷二白。四年后，王志刚创造了奇迹，融创以241亿元的销售额，成为云南第二大房企。

2020年也是融创西南区域的巅峰，卖掉1000多亿的房子，超越华北，成为融创集团第二大区域。西南区域总裁商羽甚至为接下来的2021年，设下一个雄心勃勃的销售目标：

3000亿。

当时，中国只有8家房企销售额超过了3000亿。

1

今年年初，融创集团第二大区域西南被分为三部分。川渝、云贵单独成立区域，王志刚升任云贵区首。

但他没能像过去那样，再次创造奇迹。

10月25日，融创集团高级副总裁时宇跟随执行总裁马志霞前往昆明。在那里，他接过了云贵区域头把交椅。王志刚随后会调任北京，协助马志霞在集团工作。

今年前九个月，融创整个集团的销售额是1433亿，同比下降了8成多。这其中，曾经要冲3000亿的西南区域，川渝区域销售额60来亿，云贵区域的销售额是30来亿。

云贵山沟里的文旅项目太难卖了。员工们的工资发不出来，且这些项目大都是合作项目，王志刚背负巨大压力。

集团这时派来了时宇，稳定军心，处理问题。

许多人认为，融创的滑铁卢是百亿收购彰泰。但我之前就写过，收购彰泰的资金大头来自境外财团华平，对融创自身现金流伤害很小。

融创真正的隐患，在2019年底，从云南城投手中接手环球时，就埋下了。

2019年创造了百亿销售额的昆明融创文旅城，是老孙从王健林那里摘来的果实。吃到了文旅甜头的老孙，开始往文旅行业大踏步地前进了。收购的成都环球世纪和成都环球会展2390万方的可售货值，都分布在西南区域。

百亿交易之外，融创也在加强和当地民企合作。这里有在大理、昆明有大量土地的云南实力集团；有云南最有名的土地一级开发商云安，仅双方在普洱合作开发的国际健康城项目，就占地八千多亩；还有红河州的项目合作方，公司老板号称：

红河半山。

很多人都好奇过，为什么老孙每到一个地方，都能找到当地最好的资源。这离不开孙宏斌的个人魅力。

融创员工说，董事长每到一地见领导，不管职位大小都是亲自出面接见。随后才是商羽、王志刚等高管负责签订协议。

西安朋友讲过一个更典型的故事。孙宏斌去西安考察项目时，曾亲自陪当地村长喝酒。手下有点看不过去，提醒他只需要见这位村长一次，以后应该都见不到了，没必要那么给面子。孙宏斌回答：

正因为只见一次，才要这样。

2

2020年上海外滩金融论坛之前的几个月，王志刚陪着马老师、老孙以及邓鸿在云南见了很多村长，看了很多项目。

在滇池西岸，融创打算用湖畔大学勾下近两万亩的小镇土地。在弥勒市，融创签约了太平湖和甸溪河两个文旅项目……

原本这份投资计划规模高达数百亿，如果最后成功，融创增加土储的计量单位，要从平方米换成平方公里。

孙宏斌在西南倾注了很多心血。整个2020年，老孙在西南区域：

待了91天，去了70多次。

随着马老师一场“醉话”，这些都变成负担。老马重回云南后，在昆明大醉三天。

现在回看融创并购环球那份价值152亿的收购方案，除了近2400万方的可售面积，还有大约3600万方已签订协议，还未履行正式土地出让手续的潜在货值。

这些土地加起来，大概相当于72个故宫。

邓鸿拿地秘诀简单。就是对当地城府承诺大规模配建：博物馆、商业、产业园等等。融创接手后发现，很多项目住宅已经卖光了，就剩下这些不计成本的承诺了。

市场上行时，这些问题或许不太大。但一旦下行，文旅游戏基本玩不下去了。

2021年4月，云南置地公司总经理吕锋在昆明召开了一次季度营销会。会上他拿出了一堆困难项目，让大家做头脑风暴。

打开名单一看，基本都是合作的文旅项目。很多土地稀里糊涂，甚至连规划都有问题。

更直接的成本，是规划问题带来的环保风暴。云南城投的领导评价，邓鸿的项目都在风景很好的地方，容易出问题。

后来的滇池南湾五渔邨小镇、黑龙滩项目、三岔湖项目，都出了一些问题。融创地方大员们，怨声载道很久。孙宏斌去和当地官员沟通，甚至在酒桌上跟对方吵起来了。

后来，云南一位融创高管给我描述过手中的项目：

拆了一个，剩下的都可以扔进垃圾桶。

据说西南区域拆分的其中一个原因，是一个区域已经管不了那么多文旅项目。

坑总要一步步填下去。最近两三个月，融创在做的一件事就是梳理邓鸿的项目，将其剥离出融创西南，挪进邓鸿担任董事长的环球融创。

3

融创暴雷后，这半年很少听到孙宏斌的消息了。

连在东直门集团总部工作的员工，也极少能见到他。每个月只有个把次见到一楼有一台电梯不开了，保安从两个变成三个。大家才知道，老板来了。

这个月12号，很久未现踪迹的孙宏斌出现集团总部。他和华融、中信信托、上海浦发银行签订框架协议，要拯救融创箱底最好资产之一：

上海董家渡项目。

董家渡在外滩最好的位置，还有几乎三分之二没有资金开发，项目二手房已涨到25万一平了。

一旦外滩壹号院能开发，融创肯定能获得一大笔资金。不过协议过后，进展一般。融创的几家合作方，正就利益分配问题扯皮。

融创另一个箱底资产，就是东四环的泛海国际一号地了。大概有10万方的住宅，传说开盘单价不会超过13万。

现在泛海国际最差的二手房源，都能卖到12万。项目一旦开盘，应该会秒光。

但项目开盘的消息，已经传了很久。售楼处和样板间都建好了。北京的房地产项目现在有施工许可就能很快拿到预售许可。但泛海的问题，就卡在项目签约的施工方身上。

据说融创在其他项目还拖欠这家央企施工方数十亿款项，对方要求融创直接用泛海项目的房子抵债。急于获取现金流的融创，不同意。

虽然中央不断有楼市的利好政策出来，保交付不保房企的方针，让融创和其他暴雷房企一样，自救举步维艰。

现在，融创账上一堆烂尾项目。只有有后续土地或货值可以抵押，才能得到国开行的低息贷款，且只能各地政府向上申报。

放款后，也要受项目、银行、政府平台、施工单位等五方监督，每一分钱都不可能被挪用。

其他质地比较差的项目，只能慢慢等待。

最近，华融信托发现，自己和融创共同保管，存放武汉塔子湖项目章证照等物品的保险柜打不开了。芯锁被换，监管账户11.4亿资金被划走。

中融信托是项目资金方，拥有项目公司9成股份。他们马上报警，查封了融创10%的股权和项目剩余的一千多套房子。

其实11.4亿监管资金，有11.2亿多都划转进了武汉政府设立的项目专户，融创只转给了自己1343万。

为了这1000多万，曾经“不知道钱从哪来”的融创，亲自动手换锁芯了。

国产商战剧中常用的情节是窃听、争夺股权、官商勾结。实际上商战到最后只有一种：

抢公章。

4

2021年初，融创集团总部向孙宏斌提交了一份市场预期研判，整体基调谨慎且悲观。

看完研判后，孙宏斌要求将2021年的年度目标定到7000亿，并将这一点写进内部报告。

内部都知道，7000亿是老孙的保守数字，内部最激进的目标是一万亿。而之前一年，融创销售额是5753亿。

所以孙宏斌当时前往上海区域开会时，直接告诉下属：

拿地、拿地、拿地……

所以后来才有了西南、华北在去年首批次集中供地时的疯狂。

融创危机爆发后，老孙将责任归咎于西南区首商羽和华北区域的迟迅。俩人一位被老孙当众指责，一位离开了西南区首的职位。

商羽后来在集团的头衔是负责投资工作的执行总裁，只不过他一天也没有去过。

这位跟了孙宏斌20多年的老兄弟，去了美国。本来融创内部认为，只有43岁的他，是有可能要当接班人的。

这一年，融创的多元化板块也陷入停滞。

去年，融创集团人力负责人薛雯被调往康养板块，当时康养板块大概有44个项目，其中30个是政府要求或项目配套，真正的产业布局很少，基本都是为拿地而存在的。

薛雯去年招了七八个手下。但今年这些人很多都离开了，现在融创内部通讯录已经查不到康养部门了。

文化板块投资的《四海》、《长空之王》先后亏损和撤档，融创文化集团不得不从原先的办公地点融科望京中心退租，搬到了融创总部工作。老孙的儿子孙喆一基本每天都去上班。

经历了暴雷前一年多的冲突、质疑和决裂，在这忽然销匿的半年里，孙宏斌修行到了什么，可能永远只有自己知道。

以前闲下来的时候，这位传奇商人喜欢跟大家一块追热播剧，夜宵，喝酒到天明。

暴雷后，老孙也努力过，他基本绕开汪孟德领导的投发部门，自己在谈引进战投。

很多国央企开发商和融创谈过，都没什么后续。上一次季度会，老孙告诉大家会有一家非地产主业的国企要进来：

用大约200亿资金收购融创部分股权。

这只是一种可能。因为直到今天，地产股还没有跌到底。半年前四块的旭辉，现在每股五毛。上个月股价还接近三十块的龙湖，今天只值13块。

2020年的前四十强房企，今年已经有23家违约，32家失去了融资能力。27家民企只剩两家还能正常融资，连金地、绿地这种半国企都负面缠身了。

孙宏斌能做的就是通过这点希望，把大家团结起来，人心不能散。调高层的时宇去云贵，也有给员工打打气的意思。

这半年，他似乎和手下和解，和自己和解，就像顺驰的后期。

融创正打算从东南区域开始，尝试做代建业务。目的不是为赚多少钱，而是要给还留下的老人们找点事情做。团队不能散了。

前段时间，沉寂很久的迟迅突然活跃起来，号召华北的手下们管管事。

商羽也出现在了国庆节前重庆一场美术展览上。他跟在邓鸿身边，头衔是四川壹号坊公司总裁。

这家公司属于融创西南公司，负责卖老孙喜欢的恒昌烧坊酒。

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