金融五道口｜一大批城市，都揭不开锅了…

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突然间，一大批城市的财政，都穷的几乎揭不开锅了。

因为口罩影响，因为核酸花费太多，因为收入在收缩。

但最主要的原因在于：地方财政里占大头的土地，卖不上价、卖不动了。

根据近十年财政部数据，

从 2017 年开始，我国土地使用权出让金占地方财政总收入的比例连年上涨，从没低于过 30%。

尤其是近两年，土地财政依赖度达到峰值，占比超过了 40%：

2020 年，土地出让金占比地方财政 43.59%；

021 年，占比 41.81%；

什么概念？

这意味着，地方财政几乎全靠卖地收入支撑，而各地卖地收入，又死死捏住了地方财政的命脉。

不幸的是，众所周知，因为行情、因为房企，过去一年全国卖地情况都相当差。

卖地收入骤降、财政收入大减，穷也就不足为奇了。

2

2022 年土地市场差到什么程度？全国土地成交量，近 10 年最低！

来看一组刚刚出炉的全年全国土地交易数据：

2022 全年，全国土地成交规划建面约 6.2 亿方，同比下降 31%，降至近 10 年最低点；

2022 全年，土地出让金收入约 3.4 万亿，同样同比下降 31% ；

其中，一线城市：同比下降 19%，二线城市：下降 35%，三四线下降 31%。

如图，这是从 2013-2022 年，近十年全国土地成交情况。

2022 年全国土地推出规划建面，近十年最低！

2022 年全国土地成交规划建面，近十年最低！

具体来看，

全年土地出让金 1000 亿元 + 的，全国只有 6 个城市：

——上海、杭州、北京、南京、成都、广州。

全国成交建面 1000 万㎡+ 的，全国只有 4 个城市：

——上海、杭州、成都、长沙。

平均溢价率较高的，超过 8% 的只有 2 个城市：

——深圳，合肥。

所以你看，全国除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外，其余城市土地市场都不乐观。

尤其是北方，北方除了北京之外都是重伤地。

比如天津、济南、青岛、沈阳、长春、武汉、郑州等，全年土地市场都极冷，溢价地块不到 10%。

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还有些城市，差到什么地步？土地根本没人要。

大动干戈搞一次土拍，组织土地推介会，但很多地块，还是挂一次卖不出去、挂两次依旧卖不出去。

看这张图，这是 2022 年全年 22 个城市集中土拍的供地完成情况。

1、表现最好的合肥：供地计划完成率全国第一、平均溢价率全国第二。

合肥这个城市，在控地方面一直非常牛，即便在过去行情大好、全国土地价格大涨、各个城市都在疯狂卖地揽金的时候，合肥的土地供应也一直不多，节奏把握的非常好。

这导致从 2017-2021 年，合肥主城卖地量一直不多，在售项目一直供不应求，楼市行情也最持久。

**2、全年超额完成供地计划的有 4 个城市：除合肥外，**还有无锡、厦门、上海，供地完成率均超 100%。**

3、2022 年全国供地计划完成率最差的几个城市：

青岛，供地完成率 46%；

郑州，供地完成率 38%；

北京，供地完成率 36%；

济南、武汉，供地完成率 35%；

沈阳，供地完成率 25%；

长春，供地完成率 16%；

重庆，供地完成率 16%；

此外，天津和长春，流拍率都出奇的高，超 33%，超过三分之一的土地都流拍了。

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最惨烈的长春，惨到什么程度？连地都不敢挂！

来看一组数据：

2022 年，长春一共推出 5 宗地，总面积 32.22 万㎡，规划建面 60.63 万㎡，推出楼面价 3613 元 /㎡；

实际成交了 3 宗地，成交用地面积 12.77 万㎡，成交建面 25 万㎡，成交楼面均价 3130 元 /㎡，土地出让金 7.8 亿；

全国 22 个集中土拍的城市里，长春处于什么水平？

全年土地出让金最低，也是唯一一个不足 10 亿的城市！

全年土地供应量最低、成交量最低，集中土拍只卖了 3 宗商住地！

成交楼面价最低，也是唯一一个楼面均价只有 3130 元 /㎡的城市！

流拍率最高，高达 40%！

这排面，你品，你细品。

别的城市一次集中土拍至少挂十余宗、甚至几十宗地，大不了摸底一圈儿，实在没有房企愿意买的地块，竞拍前匆忙中止下架，这种操作也很常见。

但长春怂到了什么程度？

别的城市一次集中土拍至少挂十余宗、甚至几十宗地，长春一年里集中土拍就挂出来 5 宗商住地，其中 3 宗都是底价成交，其余 2 宗都因无企业报名而流拍。

而这些没人要流拍的地块，并非远郊、并非指标不够好，比如二批次里的宽城长新板块土地，周边地铁 4 号线、3 号线都能辐射到，周边 3 公里范围内，省重点小学、市重点中学、三甲医院、万达广场等一应俱全，但即便如此，依然没有房企愿意买。

更关键的是，长春的土地财政依赖度，放在全国都是数一数二的。

再看一组数据：

2020 年，长春土地财政依赖度高达 155%，仅次于佛山，全国排名第二。

这一年，长春卖地收入 683 亿元，一般公共预算收入 440.4 亿元；

再回看这四年：

2019 年，长春商住土地出让 79 宗，面积 769 万㎡；

2020 年，土地出让 95 宗，面积 815 万㎡；

2021 年，土地出让 112 宗，面积 886 万㎡；

2022 年，土地出让 3 宗，面积 12.77 万㎡；

如今地卖不出去，钱袋子只能空空如也了。

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一个更残酷的事实是：

——各地真实的土地市场，远比数据展现出来的，要凉的太多太多。

这里面，有一个关键因素就是地方城投。

过去的一年，很多城市看起来也挂了不少地、也卖出去不少地，但事实上，除了地方城投入场兜底之外，其余基本就没有开发商进场拿地。

这才是潜藏在数据表象下，更令人发指的真相——

因为地方城投拿地不开发，毫无意义。

不信，你看：

2021 年，地方国资拿地一共有 430 宗，入市项目只有 42 个，入市率只有 10%；

2022 年 1-10 月，地方国资拿地公 580 宗，入市项目只有 8 个，入市率只有 1%；

为什么拿地不开发？

因为绝大多数城投进场，都是背着任务来的，为了土地市场看起来热闹些，为了地方财政收入最起码数据好看些，更为了……

算了，不多说了。

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2022 年，真不容易啊，辛苦了各位！

有些内容比较敏感，不宜公开聊，相信大家都懂。

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