如何看待燕郊实行首套首付降至 20% 政策？现在会是环京买房的好时机吗？

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户 虎嗅 APP​ 发表

什么时候看到买东西好时机的时候是以促销的形式了，但凡是类似于甩卖的情况，都是不看好的啊。

燕郊是一个 “睡城”，除了没产业，各种概念都全了，什么并入北京概念，半小时到国贸概念，地铁概念，北京户口概念……

好卖的话，还用炒这么多概念吗？

开盘就会有很多人排队购买，买不到还可能打起来，根本用不到降首付。

只能说，烟瘾太大的话，不是说戒就能戒的，复吸的话，来的更狠。

焚香抚琴：致职场人：除了 Excel，你还有这个项目管理软件可以用！

知乎用户 焚香抚琴​​ 发表

最初，燕郊的别称还仅仅只是 “睡城”[1]。

由于距离北京的 CBD 仅 30 公里，因此燕郊承接了大量的北京外溢人口与购房需求。而在燕郊 80 万的人口体量中，“北漂” 一族的占比则高达约 30 万人。

2015 年底，在房价比北京低、限购限贷政策也远比北京宽松，以及各种利好消息频出 [2] 的情况下，燕郊房价开始了一轮快速上涨浪潮，并很快就突破了每平米 2 万元大关，同比涨幅高达 100%。

而在当时的燕郊，最幸福的人就是售姐。用燕郊一位职业售姐的话说就是：

“燕郊从 2014 年到 2015 年 4 月份的库存量都很大，没人买、便宜都没人买，我们每天的销售压力非常大，拉不来客户。现在不一样了，闹房荒呢，很多项目没有预售证卖不了，其实开发商挺着急的，现在市场这么好，赶紧卖了赚钱呀。”

到了 2016 年 3 月，燕郊多个项目的价格已经开始直逼 3 万元大关。包括港中旅 · 海泉湾（24000 元）、以及临近潮白河 [3] 的某项目房源（27000 元）等。甚至，当时燕郊房价已经超过了北京部分区域；例如，北京平谷区在 2016 年 3 月的二手房均价还不到 15000 元。

到了 2017 年，北京市发布 “3.17 新政” 后，在市场的恐慌情绪下，更多投资需求被挤压到环京，从而进一步推高了成交量。用中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰的话说就是：

通州是北京楼市的风向标、燕郊则是通州楼市的晴雨表。北京楼市任何一点风吹草动，在燕郊都会被放大，进而造成剧烈的市场波动。

2017 年 4 月，燕郊个别项目的单价已经突破 4 万元大关，整体房价均价则逼近 3 万元。

可以毫不夸张的说，当时的燕郊楼市是国内 “涨价去库存” 最成功、地方政府操作成本最低的案例之一。

这时，燕郊不仅房子卖到脱销，而且别称也变成了 “1.5 线城市”。

当时，北京一位始终鼓吹房价会上涨的某知名教授，不仅多次组织自己的粉丝赴燕郊组团买房，而且该教授从燕郊开发商获得的红包（回扣）就高达千万元。

然鹅，后来发生的事实证明，这些在 2016~2017 年燕郊房价最高点 “上车” 的购房者，大多数都成了 2021 年燕郊断供房的主角。

用一位燕郊购房者的话说就是：

“河北的房子不像北京那样要封顶才能开始卖，都是一个坑就得交钱，等两三年房子才能下来、拿到房本还得再等。因此，很多购房者等到拿到房产证可以卖了，但房价已经跌掉了一半、甚至三分之二了。我在燕郊买的第一套房子才 8000 多元，后来一路飞涨，最贵的一套要 3 万多了。但如果现在出手的话，也就在 1 万 2 到 1 万 5 左右，还不一定卖得掉。整体算下来，我的投资收益率连余额宝都不如。”

与这位还能计算 “收益率” 的幸运儿 · 购房者相比，一大波燕郊购房者则是血亏到了怀疑人生。

2017 年 3 月，47 岁的一位北漂商人（老周）带着 550 万现金，以迅雷不及掩耳之势购买了当时均价高达 4 万多的燕郊网红楼盘：“首尔甜城” 洋房。

当时，距离燕郊限购政策出台还有 3 个月、距离新冠疫情爆发还有 33 个月。

2020 年 1 月，新冠疫情全面爆发，老周的生意停摆、资金链彻底断裂，这时，燕郊这套 550 万买的房子就成了他最后的救命稻草。

然鹅，残酷的现实却让老周的心理价位一降再降，但从 500 万一直到降 300 万，却依然找不到接盘者。当时，曾有客户给出了 260 万的价格，但老周并没有同意：“280 万已经是我最后的底线和尊严”。

实际上，当时处于人生低谷的老周甚至抑郁到连燕郊两个字都不敢听。直到 2021 年，老周的这种抑郁才被彻底改变。

2021 年 2 月，抖音上出现了一个网红视频，一位眼神呆滞、面容憔悴的中年男子在直播中称：

“我是首尔林荫大道 20 号楼 2 单元 201 室的房主，我因房款压力太大，房子想免费送给大家。只需要你把房贷给我还了就行，我对以上说的话负完全的法律责任”。

中年男子所说的房型是 123 平米、南北通透的三居室，尾款还有 230 多万，谁要接手可以免费送。而像他这样血亏之后资不抵债，扛不住房贷压力而在断供边缘疯狂试探的燕郊购房者，还有一大波。

这时，几乎已经没人还记得当初那位北京知名教授从燕郊开发商手中赚的千万元回扣究竟有多么轻松了。

那么，这一切的背后，究竟意味着什么呢？

由于涉及 sensitive 内容，【此处删除 1830 字】

马基雅维利说，操纵太多的结果，可能是丧失一切。

楼下保安说，不要动不动就把问题交给时间来证明，时间才懒得理你这个烂摊子。

⚠️以上内容节选自《2022 房地产沉思录》update 14，所有 sensitive 内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在公众号 [4] 或 new base[5] 中查看原稿。

参考

1. ^30 多万 “北漂” 住在这里，上班在北京，睡觉在燕郊。
2. ^ 尤其是京津冀协同发展、北京市属单位部分或整体迁至通州、轨道交通等消息。
3. ^ 燕郊位于潮白河东畔，西与通州区隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一个镇。
4. ^【zhenliguihuaju】
5. ^ 通过 WX（naibaodedashu）加入。

知乎用户 奶包的大叔 发表

绝户网网目仅 3 至 4 毫米，网面密如麻布，网高近 10 米，长约 1000 米，一次性可围上百亩水面，连小拇指长的鱼儿都会被赶尽杀绝。

“绝户网” 大小通吃：在洞庭湖水域，可捕捞青、草、鲢、鳙、桂花鱼、鲤鱼、武昌鱼、翘白、油刁、毛花鱼、沙鳅、青虾等 10 多种鱼类。

危害

这些如蚊帐布一般密的渔网，会让鱼虾断子绝孙。在丹东近海，一张长达 800 米的 “绝户网”，平平常常一天捕获的鱼虾数量可达三四百斤。而当地渔民表示，天气好的时候最多一天能打五六千斤，甚至达到一万斤。

中国的许多水乡，在以往几十年中，由于 “绝户网” 的泛滥，昔日渔舟唱晚的景象，只能在画家的笔下重温。随着渔业资源日渐枯竭，渔民被迫弃船登岸，远走他乡，另谋生路。上了岸的渔民，就像离开了水的鱼，举步维艰。其实，不留余地，只顾眼前利益的生产方式，在几十年中已成常态，众多自然灾害的发生，与此直接相关。

知乎用户 ZzVan 发表

还未开始便已结束——燕郊购房 20% 首付新政被叫停。

4 月 6 日，河北省三河市燕郊的房地产销售和中介都在传播一条消息：从今天开始，燕郊银行下调首付比例，首套首付 20%、按揭贷款利率 5.07%；二套 30%、按揭贷款利率 5.55%。

4 月 7 日，多个商业银行信贷人员及开发商销售告诉经济观察网，燕郊购买新房的贷款政策，部分商业银行确实计划执行 20% 首付，但由于该消息在网络和社交媒体广泛传播。为避免造成不良影响，地方金融监管部门已经叫停了该项政策。

四大行燕郊支行的某信贷人士表示，新房 20% 的首付政策是 4 月 5 日确定下来，4 月 6 日上午通知了部分开发商，当天下午，各家商业银行就收到地方金融监管部门的电话，要求仍执行原来的首付比例。

该人士表示，20% 首付政策一方面是为了贯彻 “满足购房者合理住房需求” 倡导，另一方面也是为了更好服务地方经济发展需求。

“但由于外界各种不符合实际的解读，已经背离了新政的初衷，所以夭折了”。

一日游

一位燕郊本地开发商销售人员告诉经济观察网，4 月 6 日上午，部分商业银行向部分在售新房项目口头传达了这一消息。

“点对点式传达，比如我们项目合作两家银行，这两家银行可能会通知我们”。

也有开发商会定期向合作的商业银行咨询银行放贷额度、利率及首付比例等事宜，银行会在开发商咨询时传达消息。

上述销售人员表示：“这个政策不是公开出台，找不到任何文字材料依据，就是告诉你以后开始执行 20% 首付”。

燕郊链家的一名中介人员告诉经济观察网，她所在门店代理销售燕郊多个新房项目，她从多家开发商处了解，在燕郊开设支行的多数商业银行均降低了新房的首付比例。

“根据我们的了解，应该是全面降低了”。

该中介表示，首付 20% 的政策不仅仅针对新房按揭，包括邮储银行在内的部分银行对二手房按揭也按照 20% 首付执行，但审核条件较为严苛。

然而经济观察网未能从邮储银行求证这一说法真实性。

据了解，20% 首付要求相对较为严格，一是以家庭为单位，购房者在燕郊没有住房，须从主管部门开具无住房证明；二是家庭名下没有房贷，如果有房贷记录且已经结清，需要开具结清证明。

上述燕郊开发商销售人员告诉经济观察网，对 20% 首付被叫停一事，他们没有收到银行的通知，但通过熟识的银行工作人员已经了解到消息。

“我也是今天上午通过朋友才知道的，太可惜了”。

在他看来，2017 年燕郊限购后，包括销售、中介在内的大批炒房客被套。

“这些炒房客急于解套，所以政策稍有风吹草动，就会到处传播，如果这次没有引起广泛关注，执行一段时间后，就可以一直执行下去了”。

虽然 20% 首付被暂停实施，但房贷利率下调并非传言，经济观察网从多方了解，目前燕郊已经在执行首套 5.07%、二套 5.55% 的放贷利率，上述链家中介介绍，此前燕郊首套和二套的放贷利率分别为 5.39% 和 5.93%。

影响

目前，燕郊新房价格普遍在 1.75 万 - 2.75 万元 / 平方米；二手房价格在 1.5 万 - 2.3 万元 / 平方米。与 2017 年限购政策出台前相比，跌去一半左右，成交量更是不足高峰期五分之一。

2020 年中，燕郊等环京地区陆续放开了新房限购，但不同新房项目对外地购房者要求不同，有的项目完全不限购，有的项目要求有北京三个月社保，但放松一手房限购并没有带动起燕郊楼市。

2021 年 7 月前后，燕郊进一步放松了二手房限购，加上地铁平谷线开工的利好政策加持，各界都认为燕郊楼市会出现上行，但由于疫情等因素影响，燕郊楼市成交有所增长，但并不明显。

降低首付是继放松限购后又一重大松绑政策，2017 年限购以来，燕郊一直执行首套首付 30%、二套首付 50% 的政策，这一次暂缓执行的是 “首套首付 20%、二套首付 30%”，首付比例大幅度降低。

燕郊本地一家开发商高管告诉经济观察网，与放松限购相比，降低首付对楼市带动作用更大，虽然只有 10 个点，但极大降低了购房者的门槛。

此前，燕郊部分新房项目销售时，开发商可以为购房者做首付分期或垫付部分首付，比如，30% 的首付，购房者支付 20%，剩余 10% 由开发商垫付，但通常购房者需要在一年内将垫付资金归还给开发商，同样面临不小压力。

上述燕郊开发商销售人员表示，目前他销售的项目，主流户型总价在 230 万元左右，如果按新政，首套首付只有 40 多万元，二套首付比例在 70 万元左右，“大部分刚需能负担起”，“首付比例高点，月供压力相对小些，但高首付过滤掉很多刚需，很多购房者就因为多出几十万上不了车”。

矛盾

在环京的市县经济发展中，房地产一直占据着重要的位置，2017 年，廊坊限购政策出台后，环京区域楼市成交大幅下滑，地方财政收入也持续下滑。

以三河市为例，2016 年财政收入一度高达 122.2 亿元，2017 年降至 104.5 亿元；2018-2020 年三年，一般公共预算收入有所增长的情况下，财政收入分别降至 98 亿元、90 亿元和 87.9 亿元。

不止是三河市，大厂、香河、霸州、永清等环京地区也面临着类似的压力，尤其今年以来的疫情影响，3 月中旬开始，环京多个市县实施全面封控措施，时间长达 20 多天，除了收入减少外，核酸检测等防疫支出大幅增加。

在上述开发商高管看来，房地产是为数不多可以增收的渠道之一，无论是土地出让，还是房地产交易税费，可以一定程度缓解地方政府压力。

在 2015 年、2016 年房地产火爆的年份，燕郊某小区二手房交易税费一年达到 2 亿元左右，这是一个让本地很多制造、服务企业难以企及的数字。

该人士进一步表示，由于环京地区楼市比较敏感，有些政策只能做不能说。

“如果这次没有炒作，执行下去，大厂、香河其他地区肯定也会跟进，但这次被叫停后，估计一时半会不会再实施了”。

上述链家中介人员表示，2021 年下半年，燕郊楼市有所好转，包括今年 1、2 月成交也不错，但 3 月疫情影响下，“基本没什么成交了，这次解封后出来这个政策，本来对楼市应该是大利好”。

知乎用户 经济观察报​ 发表

我去了，还有人抱着抄底的态度买燕郊吗？燕郊跟昆山能比吗？昆山有自己的产业，燕郊有啥？纯纯的一个大号版天通苑，而且还不如天通苑，因为天通苑还有地铁，燕郊那地铁喊了多少年了，也没见什么时候开通。你再看这两个地方人口多少，GDP 多少，平均收入多少。别看离着通州副中心近，检查站看看去，一小时能过几辆车？之前北京市政府搬到通州，后来又提京津冀一体化，再加上棚户区改造，燕郊直接疯长了一波。那时候就是燕郊的顶峰了，房价直奔 5 万了，但是时过境迁，腰斩的不在少数，首付亏没了那是正常现象，大多数不仅首付没了，剩余的贷款比房价总价还高，什么 0 元卖房在燕郊那不是空谈，想 0 首付的，可以买这种房主断供的，考虑清楚就行。

你住房山、平谷都比你住燕郊更早到国贸，这不是空谈，因为房山、平谷没有进京检查站。

知乎用户 一叶落而知秋归 发表

自北京认房又认贷的政策推出，二次贷款的上车压力越来越高，大家越来越珍惜首贷资格。

这样小户型，上车盘，过渡盘，环京遇冷。

这种情况下，越是打折促销，团购，降首付，降利息，送户口的，越不具备金融属性，是真正的房住不炒。

往周知，这玩意好入手，不好脱手。房住不炒。

知乎用户 碎碎念的杰哥​​ 发表

买房的好时机——楼市价格一天一个样。

买房的坏时机——所有利益相关都巴不得你去买房。

知乎用户 幻想乡的洛克马戏​ 发表

燕郊啊燕郊，说它什么好呢。暴涨也是它，腰斩也是它，难抢的也是它，卖不出去的也是它。

如果问什么，就答什么，那么大概这辈子都走不出思维茧房了。

所以，虽然题目问的是房，但我却要从工农剪刀差说起。

以下内容推演很多，而且也比较抽象，如果不想思考，只想要个结果的话直接翻到最后也行。

说起工农剪刀差，现在的年轻人可能都不知道是什么。说白了就是粮食官营，跟古时候的盐铁官营一个意思。当然，粮食官营的目的是用农业产能反哺工业，家里有 50 年代的老人的话，可以问一下，那个年代，工人这种职业，是不是人们都羡慕得不得了。

靠着当时几亿农民吭哧吭哧种地，新中国完成了基础工业建设。如果要把这个句子扩展一下，就可以说，新中国的基础工业建设是一次国家出面向农民融资补贴工人阶级和国有企业并来发展工业的建设活动。翻译成人话就是，广大农民扛起了基础工业建设的代价。

为什么要从这里说起呢？因为接下来的事情，基本上如出一辙。当工业产能超越农业产能之后，工人阶级就成了当时能够调动社会资源最多的阶级。这个时候发生了什么事呢？想想工人是从什么时候开始不被羡慕的，是的，工人拿不到足额工资，是因为工人阶级在市场经济建设阶段，扛起了发展的成本。可能很多人会觉得 996 依然在剥削工人，实际上现在工人的待遇已经有所改善了，不信的话去搜一些上世纪黑煤窑黑工厂的纪录片看看。

那这两个，跟房有什么关系呢？那是因为，随着生产力的逐渐饱和过剩，工人已经不是瓶颈资源了，所以，GOV 的融资手段和融资对象，就要相应发生改变。是的，就是现在已经被说烂了的土地出让金政策，我就不赘述了，一搜一大堆。

现在，把房的问题，放在历史的三个不同阶段中看，是不是显得那么的合理？这也是我说的，如果问房答房，那大概这辈子都走不出思维茧房的原因。

如果要问，房价会不会继续走高，不如去思考一下，剪刀差时代为什么会结束，工人什么时候开始慢慢有了保障。如果有可以一直薅的羊毛，为什么不一直薅？

但这也只是一方面的原因，其他方面的原因还有很多，首先是经济上的。

18 年的时候，我师弟问我房的问题，我说一定会管控，他问我理由，我反问道：“对于一个国家来说，是 GDP 重要，还是产能重要？” 师弟：“产能重要。” 我：“再想想？” 师弟：“还是产能重要。” 我：“那在工业社会下，真正限制产能的实际因素是什么？” 师弟：“需求。” 我：“再想想？” 师弟：“还是需求，除了火箭卫星原子弹这种尖端东西没法儿量产，其他东西机器一开有的是，所以是需求决定了产能。” 我：“那么，国家为了保护产能，就不得不保护需求，现在外需眼见要慢慢减少，所以刺激内需就势在必行，要保护内需，就要保护经济体的流动性。而现在，房地产蓄水池的属性已经渐渐超过了印钞机的属性，再刺激房价，经济体的流动性就会减弱，需求保不住，工厂停产就是破产，产能没有了，基本盘就没有了。” 师弟：“如果我刚才说 GDP 重要，你会怎么讲？” 我：“那我就说，你说的对，赶快去买房。” 师弟大笑不止。

很多人在争，房地产到底是印钞机还是蓄水池。我觉得这个非此即彼的争论很迷，房地产就是房地产，某些情况下能派生出很多流动货币，但是某些情况下能吸收很多流动性，它就不能既印钞，又蓄水么？

以上就是长远来看，房住不炒的根本原因，之一。

而另一个原因，可以从广州说起。不知道大家注意到了没有，广州是一线城市里面，房价最低的，甚至几乎没有什么存在感，如果把当年的青岛和厦门的房价抬出来，都能把广州比下去，甚至有段时间杭州也有一战之力。

乍一看，这一点儿都不合理，毕竟广州能给的机会，青岛和厦门给不了，而广州能给的房价，北上深给不了。但是稍微想想就知道，广州，虽然是一线城市，但是广州的基本盘，是低附加值的制造业和贸易。看看广州周围吧，佛山，中山，东莞，哪个不是制造业重镇，如果广州房价炒到北上深的水平，那制造业分分钟转移到其他城市。

而我国，虽然产业链全了，高科技公司也有了，但是不能否认的是，依然处于后发追赶阶段，而后发追赶，基本盘就是产能，制造业。广州的制造业可以流入东莞中山，那东莞中山的房价起来之后，又往哪里流呢？所以，于房价而言，神州大地这地方足够大，容得下一两个炒上天的，但是总不能城城都炒上天吧，总得有人做实业吧。

至于为什么后发追赶国家的基本盘是实业，以后我结合英国的衰败史详细说吧。

而短期因素，说来也简单，银行放了太多的款给房企和购房者，房企违约和断供潮的出现，都是银行承受不起的。这也是为什么最近那么多城市纷纷解除了限制的原因。

但是不要觉得短期因素就会推高房价，要知道，所有泡沫破裂的根本原因，都是因为它涨得太高了，刺破泡沫的那个契机，只是一个契机，甚至它一直都有，只是在泡沫足够大的时候才能刺破泡沫。不然的话，限购政策为什么没有刺破当年的房价，按照合理估值，当时的房价泡沫含量和不小呢。

所以，短期来看，房地产的主要调控目标，就是稳，这在各种会议上也说了无数遍了。

而怎么稳呢？山人自有两个锦囊：面多了加水，水多了加面。

现在这种局面，是加水还是加面，加的又是谁的水，谁的面，自己判断吧。

最后，我想大多数人关注的，都是房地产将来会是什么走向，而且大多数人也只想要一个答案。

其实答案挺无聊的，历史上那么多案例，就跟河里的石头一样，直接去摸就行了，估计读到这里的人都不需要，都能自己想出来。但是可能有人懒得思考，我就写出来吧：长期来看，房价会逐渐回归商品价值，并且房产税会逐渐替代土地出让金；而在短期，银行承压，政府缺钱，房价会经历很多波折，就像日本房价崩盘的时候，还屡创新高。

知乎用户 暴躁的小数据 发表

环京当然有价值，但价值大小要视北京态度而定。

如果北京愿意推动北京都市圈发展，哪怕只局限于通州与北三县的一体化，哪怕是简化进京流程，那也是巨大的提升。

不过，这只是问题的一方面，环京房价之所以与环沪、临广深有着天壤之别，原因是多方面的。

其一，环京地区楼市调控向北京看齐，远比环沪、临深城市更为严格。

如果说北京是我国楼市调控最为严厉的一二线城市之一，那么环京区域就是楼市调控最严的三四线城市。

早在 2017 年，环京调控就向北京看齐。在北三县、廊坊市区、永清、固安、霸州、文安等地，非本地户籍购房需缴纳三年社保或个税。

这一次，连南方省会都取消限购，而环京的松绑刚吹风就已胎死腹中，可见调控态度的差异。

与之对比，环沪的嘉兴，直到 2021 年才对外地人限购 1 套住房；而临深的惠州，至今未出台限购或限售政策。

不仅如此，当地还一度紧控落户，人口流动基本处于冻结状态。而同一时间，无论环沪还是临深，都还在零门槛抢人。

所以，不要低估政策的影响。

[

中国城市大趋势：未来 10 年的超级新格局

京东

¥59.30

去购买​

](https://union-click.jd.com/jdc?e=jdext-1495830072397848576-0-1&p=JF8BARcJK1olXg4FUlpbDUMQBF8IGV8SVAYBUW4ZVxNJXF9RXh5UHw0cSgYYXBcIWDoXSQVJQwYAUFlUCEgSHDZNRwYlOGFyKRU9ek5yYCtgSQdHIHIBUgg-TkcbM28BG1kdXAcCU11tCEoWA2sNGFgTXDYyVFttWiXPtdnQvuoJiayNgdbKOEonA2gNE14VXwELVVtUDnsXC2s4zfWBiI69je743uG51uK4ztK-ibiEZG5tC3tMVjtBXkcVWA4GXVxcCU0UAWcOEl4cWQAFSF9BCHsXAm4IHlwTXQQEOltdCUoQAGYPE1l7XwcDUV5eAU4fBF8IK1glA2gDB15dW0gXBQFVGxtFDl8ADTBZCU0TA2cPGGsXXAcAVm4)

其二，本地需求不足，环京地区承接的主要是来自于北京的外溢性需求，而投资需求又远远超过刚需。

数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达 8 成，其中绝大部分来自于北京。这一局面，将会带来诸多影响。

购房客中投资比例过高，同时投机情绪泛滥，楼市安全边际较低。同时，楼市走向易受政策影响，政策方向一旦发生转换，楼市毫无招架之力。

其三，本地是否有强劲的产业支撑，决定了基本面的好坏；而资源能否持续外溢，决定了环大城市都市圈发展的高度。

环沪的苏州是我国三大工业城市之一，临广的佛山、临深的东莞都是重要的制造基地。

即便是三四线城市，环沪的嘉兴经济增速也位居全列，而惠州也不乏电子产业和绿色石化等工业的支撑。

同时，沪深有关产业正在向周边地区疏解。这几年，深圳有大量电子制造企业，转向了东莞、惠州等地，华为终端总部从深圳龙岗搬到东莞松山湖就是典型案例。

而环京，从北京拿到的资源相当有限。

其四，发展模式的不同，决定了到底是虹吸还是溢出。

大城市的发展壮大，少不了对周边资源、人口的虹吸，但当发展到一定程度时，溢出效应又会大过虹吸效应。

广佛、深莞乃至沪苏，都已从虹吸转向了溢出，整个都市圈都能从中受益。

北京的特殊性在于，它不只是一线城市，也不只是直辖市，更是首都。

且不说政治功能一直被摆在首位，除非其有主动疏解的意愿，否则资源只会加速向中心集聚。

但北京以第三产业为主导，金融、科技服务、生物医药、互联网、文化等主导产业，很难向周边疏导，普通县市也承接不动。

北京能够疏解的，比如央企总部，也不会流向北三县。而一些相对低端的产业，周边又有一堆地市在争抢。

所以，种种因素，决定了北三县拿了最好的位置，却享受不到相应的辐射效应。

[

中国城市大趋势：未来 10 年的超级新格局

京东

¥59.30

去购买​

](https://union-click.jd.com/jdc?e=jdext-1495830100558323712-0-1&p=JF8BARcJK1olXg4FUlpbDUMQBF8IGV8SVAYBUW4ZVxNJXF9RXh5UHw0cSgYYXBcIWDoXSQVJQwYAUFlUCEgSHDZNRwYlDX1UDwY2EgN3a3VgXEF2CWRGHD0DTkcbM28BG1kdXAcCU11tCEoWA2sNGFgTXDYyVFttWiXPtdnQvuoJiayNgdbKOEonA2gNE14VXwELUl5bDXsXC2s4zfWBiI69je743uG51uK4ztK-ibiEZG5tC3tMVjtBXkcVWA4GXVxcCEoWB2sBGVgXWwYBSF9BCHsXAm4IHlwTXQQEOltdCUoQAGYPE1l7XwcDUV5eAU4fBF8IK1glA2gDB15eDEIVVwFVGxtFDloKFTBZCU0XBGwLHGsXXAcAVm4)

知乎用户 凯风​ 发表

热知识：

还款周期不变、利率不变的情况下，首付越低，月供越高，还息总额也越高。

他们不傻，他们只是单纯的坏。

知乎用户 我们又赢了​ 发表

真是刚需的话，买燕郊的新房不如买二手房。

2019 年，有个在燕郊某大地产工作的朋友失业了。他告诉我，他们公司原价 1.3 万的房子降到了 8600…… 降这么狠是因为大势不太好，外加上公司财务状况吃紧。降房价的同时，裁员也紧锣密鼓的展开，他和同事们都失了业。

他告诉我说，多亏他当初没买自家公司的房子，现在无债一身轻，靠一辆老汽车跑网约车还能维持生活，而他的另外一些同事的日子就难过多了。

当时他们公司做销售的同事都很看好燕郊的房子——各种借钱付首付、贷款买房子，全都买疯了。结果这一轮失业后，很多人不仅连房贷都还不起了，还因为房价下降亏光了首付。很多人要还的贷款的总金额比现在的房价还高。

甚至当时还出现过 0 元卖房的事情：

现在看到燕郊首付降至 20% 的消息，让我不禁又想起了三年前的这件事。

是不是买房的好时机，大家自己掂量吧！

知乎用户 唐宝儿​ 发表

一帮在大城市里混不下去的人，搬出来靠着政策优惠挤在大城市外的某特定区域集体将就一下，本质是什么？

说得直白一点，本质叫贫民窟

我不认为有任何投资价值

更何况只是降低了首付，贷款又不是不要了

现在这个宏观环境背贷款可要考虑清楚，不是经济衰退了贷款就不用还了，真出了问题银行也不会同情你

即便不出问题，以后领导再 pua，再逼你加班，你为了还贷款，敢说个不字吗

二线城市没什么不好，老家起码活着好舒服，为什么一定要住大城市的贫民窟呢

知乎用户 henry 发表

属实是羡慕了，一个接着一个的城市放松楼市，

结果成都卡着我这一个刚需要 4 成，MMP。

知乎用户 一株冬青​ 发表

赶紧抄底，

3 月上海、长沙、重庆、青岛、太原、天津、成都新房销售面积，准新房与期房的价格博弈结果是什么？

3 月份以上 5 个城市的新房销售面积并未出现反转，其中剔除掉疫情因素以后，天津的商品房销售增速重新回到了 - 24.9% 的区间。

按照《真假 “刚需”-1，以深圳新房、二手房成交数据为例，探讨我国真实的商品房需求数量？》我们的推断，实际天津的需求量应该在 2w-3w 套，目前的新房成交量依旧偏高。

真正的成交量反转还需要等待今年 7 月份全国楼市转折以后才可能出现，目前开发商仍可以降价促销提高销量。

成都整体新房成交量同比下跌 35.86%，而二手房成交量却创出了新高，成都新房的下一个周期就是郑州周期，而二手房显然议价空间比新房大。

新房降价幅度小于二手房，导致新房销量小于二手房，彻底进入存量市场，我们研究了保利、万科、龙湖的部分楼盘，严格意义上来讲并没有降价，这些开发商有部分特价房，但是新房价格仍旧偏高，因此准新二手房的成交量大于新房。交付 5 年内的二手房地段较好，且议价空间较大，好于目前几大开发商开发的楼盘，这些二手房的议价空间远大于新房，且安全有保障。

以龙湖为代表的企业本身拥有巨大的品牌溢价，在楼市下行周期，这些品牌溢价反而不被市场认可，相同位置的楼盘要比其他楼盘贵出 20w-30w / 套。

只有傻子才会去上当了，因此我们发现远郊新楼盘和近郊准新二手房有巨大的价格交叉，导致了目前这种情况的发生。

二手房的成交主要看买家，如果接盘侠太少，必然要降价，然而新房市场的定价却在开发商，购房者只能任人宰割。当存量市场足够大，抛盘足够多时，二手房市场就开始步入成熟期，二手房价格反映市场价格，新房反而具有滞后性。

**目前市面上有很多未住人的准新房，其议价空间远大于开发商的期房，在房地产泡沫的后期，前期获利的投机客必然要抛售出逃，而此时开发商的新房就被二手房套住了。**巧妙的是杭州利用新房与二手房价格倒挂，把二手房套住了，因此新房短期不愁卖，然而大多数地区恰好相反，是二手房价格把新房价格套住了。

在长期的价格博弈以后，二手房率先降价，而开发商的新房期房还做梦利用涨价去库存了，根本不优惠且地段较偏。我们分析了几大房企的操作套路，以某些楼盘为例，在远郊、近郊拿地，然后签约所谓的名校，把一个三流楼盘卖到一流的房价。

与市区房价几乎持平，结果后期配建的学校自然无法兑现，最终房价进入博傻阶段，前期业主只能傻傻的高位站岗。

即便后期学校建好了，一个冒牌、套牌、贴牌的学校，真的是学区房吗？

炒作学区不仅仅是二手房的通病，新房也存在这种情况，这种溢价幅度在 2000 元 / 平 - 5000 元 / 平，本质上就是一场骗局。这种远郊地皮异常便宜，非常不好卖房，因此开发商合谋弄个学区概念，既能够好卖，还能够赚取暴利，何乐而不为。

楼市已经进入到博傻阶段，愿者上钩，溢价过高的楼盘一定要小心，尤其是自诩高端物业、豪宅的房子，一定要避开。

[1] 诚然很多城市还存在惜售现象，比如深圳、杭州，这种情况下，没钱的肯定是熬不住的，需要套现就必须降价。

参考

1. ^3 月长沙、重庆、青岛、太原、天津、成都新房销售面积，准新房与期房的价格博弈结果是什么？ https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247487735&idx=1&sn=737560193aa69c0a47656dd1eb43fcf4&chksm=fb84b9cdccf330dbcb0452602f21185af35e71ba31427e92e30d662210ffcefae50f5e7dcc57&token=1811101939&lang=zh_CN#rd

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

别信那些一小时通勤、半小时生活圈的鬼话，看自己身边朋友，有多少个过的这样的生活，就知道这个事情现不现实！

临深、环京、环沪，都是炒概念，那些去买了的人，多少个抽身了？

说几点吧

1、高铁轻轨，早到至少 20 分钟等，错过了这一班，迟到，晚上最多 10 点结束。

2、开车，30 公里 +，每天来回，至少一周加一次油，可以开电车，但进市区一样塞车。

3、最要命的是，晚了喝点酒，叫代驾叫网约，出深要什么返空返程费，人家未必愿意去。

还有，看看之前的回答，希望题主三思。

深圳工作在惠州买房是什么样的感觉?17 年每平 1.6 万买的环京房，现在 0.7 万一平，贷的 100 万全跌进去了，月供 6000，怎么办？

知乎用户 平哥看地产​​ 发表

看过疫情期间检查站外排长龙的人，还会买燕郊大厂的房吗？

图啥呢？

是为了投资吗？准备将来收成北京户口？

那就随意吧，权当买个期权了。

反正我觉得这事有点悬。

知乎用户 塔哥 FRM​ 发表

性价比确实还可以，利率也低，就是不知道最近这几年比较艰苦的时期能不能熬下去。未来 20 年看，目前买绝对不亏。

知乎用户 张婷 发表

买燕郊先等等！不看这篇文章，大概率被割韭菜！

01

环京的遮羞布

长久以来，有很多人喜欢聊环京，很多大 V 喜欢推荐环京。

但非常可笑的是，

至少一半以上的人，不懂北京。

所有不懂北京，鼓吹环京的人，都是耍流氓。

所有不懂北京，却让人买环京的人，都是割韭菜。

是时候写下这篇文章，为大家重塑环京买入逻辑，以正视听了。

任何人，讲环京，必须先谈北京。

为什么？

京津冀和长三角、珠三角的逻辑，完全不一样。

长三角、珠三角，一线城市和周边的卫星城，不仅仅是区域关系，更是产业上下游的关系。

京津冀是什么情况？

除了北京、天津，其他城市都黯淡无光。

自身产业羸弱，支棱不起来，只能跪下唱征服。

这就是**级差地租**最生动的诠释。

大城市，是 “优质土地”，垄断了超额利润。

而周边的小城市，是 “贫瘠土地”，只能为大城市输血。

撕开环京那些漂亮的轨道交通规划，那些完美的产业、配套政策吧。

那些，都是买入的幌子，是环京的遮羞布。

环京买房靠什么，靠的就是北京刚需的无奈外溢。

谁不想买在北京，还不是房价太贵买不起。

居住在环京，工作在北京。一边是低房价，一边是高薪水。

看上去不错，但千万不要遇到

两会、

疫情、

重大活动、

刮风下雨

不然会堵到你怀疑人生。

环京房价幻象，只需一个进京检查站，就能打破！

环京的真正产业，只有房地产！

有人问我，燕郊有什么产业吗？

天啊。这说明你还没入门。你只是一个买房小白而已。

要什么产业。要什么自行车。

很多人对于环京都比较感兴趣，咨询了猫叔不少问题。

面对大家的热情，我有必要先泼一盆冷水。

朋友，环京买房，不是那么简单的，而是充满欺骗与风险。

这篇文章，详细告诉大家，燕郊乃至北三县的板块分析。

可以提前收藏或者转发。

至今为止，我没有看到，比我写的更清楚的文章了。

很多人不知道北三县的价值点。

其实一句话概括就好了：北京和环京，是吸血与被吸血的关系。

而通州和北三县，是共生的关系。

就像弓和箭的关系。

通州是弓，用来蓄力。有充足的蓄力，才能发展经济，以点带面；

北三县是箭，依靠弓才能发射出去。没有弓的力量支撑，板块价值就是一纸空谈。

以通州运河 CBD 为蓄力点，发出去三支箭，他们分别是燕郊、大厂、香河。

如果你去买北三县，很多人跟你聊通州的规划和发展前景。

但北三县的坑，99.9% 的人不会告诉你。

02

北三县血泪史

每一个要投资环京的人，我都会建议他了解一下，关于 “燕郊腰斩” 的新闻。

一是为了让他了解环京的楼市风格，充满风险。

二是为了给他建立，燕郊的估值模型。

什么是估值模型？为什么要做估值模型？

当然是为了规避房价下跌的风险，

为了尽可能找到最好的买入时机啊！

百度一下燕郊腰斩的新闻。

即使是确定性最强，最有价值的燕郊，90% 以上的需求来自在北京工作的外地人。

充满了投机性和炒作氛围。

腰斩的新闻更是常见。

从 2009 年开始，燕郊就经历过三次房价大幅度的下跌——

2010 年 9 月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价从 11000 元 / 平跌到 8000 元 / 平

2012 年，北京政策调整，通州房价下跌，燕郊从 8500 元 / 平跌到 7500 元 / 平

2014 年燕郊房价突破万元，一路上涨到 2017 年的 30000 元 / 平，最后一路调控，跌到 18000-19000 / 平

发现了没。

燕郊就类似于军工股，涨的时候很爽，跌的时候也很惨。妥妥的渣男。

所以买入时机很重要。

一是看政策宽松度，付款条件 二是看价格是不是低估

第一点网上随便都可以查到。现在燕郊新房买入不受限制，也可以贷款，5 年限售

第二点大部分人，是没办法获取这个信息的。

为了精准的的给燕郊估值

通过我们长期跟踪通州和燕郊，测算出一套精准的价格体系。

燕郊的价格，一旦超过通州的二分之一，就有风险了。

03

燕郊板块分析

燕郊两条主干路，把板块分成了三个。

京秦高速以北，是燕郊高新区，目前是个鸡肋。

京秦高速以南，是燕郊核心区，最适合 C 房的区域，

通燕高速以南，是燕郊南部新城，最有发展的地方。

先来说燕郊高新区，均价 2 万左右。

未来地铁 22 号线路过，有高楼站。

之前我劝一个粉丝不要买，奈何他被销售洗脑太严重，买了。

这个区最大的问题就是，压根不是燕郊范畴。燕郊北部新城其实是三河的另外一个镇—高楼镇。

这个镇的最大问题就是，没有任何配套。比如，早期的嘉都小区，水榭花城，快十年了连个进北京的公交都没有。

而且，目前只有个别楼盘是住宅，大部分是商住。

燕郊的主要租房市场，基本都在老城区，也就是燕郊核心区。

租房房源也非常多。

即使商住未来出租，也没有任何吸引力。

租不好租，涨更难涨。

坑中的大坑。

最近很多南方房 V 推荐这里。请君入瓮吧。其他不多说了。

**燕郊核心区，**均价 2.4-2.7 万，是燕郊老城区。早期野蛮发展，用地也没有规划，野蛮生长。

配套齐全，但经常堵车。

因为二手房体量大，流动性很好，适合投资。

22 号线站点分设两站，分别是神威大街站和潮白大街站。

神威大街站周边配套成熟，老房子比较多，新房有一定的稀缺性。

燕郊南城，2.3-2.6W，目前二手房较少，配套也没有核心区齐全。

但是这些都不是关键。因为板块的位置太好了。

这个板块的楼盘距离通州市政府直线只有 6-7 公里，

也是地铁 22 号线出京首站。

也是楼盘品质最好的区域。

未来这里也不会出让住宅用地。和通州统一规划。土地具有稀缺性。

所以燕郊板块价值，燕郊南城＞燕郊北城（核心区）＞燕郊高新区

关于燕郊，我们做了买入分析报告。感兴趣的朋友可以联系我获取。

知乎用户 猫叔聊地产 发表

这得看银行贷款的时候签的合同里面的具体条款。断供的时候是直接抵押房产不要求补足拍卖之后还不够还贷款的部分，还是拍卖之后不够还贷也不追偿了。

如果是前者，那根本就是逗你玩呢。到时候房价腰斩你能怎么地？只能继续还贷款了呗。继续还贷款只需要每个月拿出钱来，抵押好不好需要一下子还银行几十万……

知乎用户 赛赛 发表

想在燕郊买房的建议亲身去体会一遍早上挤公交的场景，每到重大会议那个超长的检查站，疫情期间更是放大了燕郊的缺点，进出北京相当麻烦，燕郊离北京再近也不是北京，平谷离北京再远也是北京，燕郊住着中国最能忍的一群人。

知乎用户 学海无涯 发表

当年多少朋友劝我，赶紧在燕郊买房吧，以后划入北京，就是北京银了。

现在想想，幸好，我当时……

买不起。

知乎用户 维森 发表

比广州接力贷 “一日游” 好一些，燕郊政策“三日游”。

4 月 7 日： 叫停

燕郊新房贷款政策确实计划执行 20% 首付，但由于该消息在网络及社交媒体广泛传播，避免造成不良影响，被叫停。

4 月 6 日：传播

河北三河市燕郊的地产销售及中介传一条消息：从今天起，燕郊银行下调首付比例，首套 20%、按揭利率 5.07%；二套 30%、按揭贷款利率 5.55%。

4 月 5 日：酝酿

新房 20% 的政策确定下来。4.6 一早通知开发商。

政策初衷，是 “满足购房者合理住房需求” 以及“更好服务地方经济发展”。

但外界各种不符合实际的解读，已背离新证初衷，就夭折了。

外界有什么不符合实际的解读？

1、是认为降低首付比例是鼓励炒房？

2、如果降低首付，就有人买，确实对当地是好事；降低首付就能吸引人，证明燕郊也不是那么差啊，对吗？

知乎用户 中山房哥 发表

投资客赶紧进场啊，一堆人等着解套呢。

以上是抖机灵，怕误人子弟，再补一句：如果是刚需，燕郊现在的价格还是可以接受的，毕竟自住，而且跌了五年了；如果是投资的话，还是要慎重。

知乎用户 any 夏天​ 发表

股市抄底抄在半山腰的见过么？

零首付见过么？

知乎用户 无愁眼下迟 发表

复吸的太狠了！

知乎用户 森美​ 发表

房地产是国家的支柱产业

在每一个城市出台松绑政策，我就说一次。

从郭树清主席表示房地产泡沫化、金融化势头得到扭转开始，就视为房地产重新转向的开始。

仍会有很多城市在申请审批放开松绑的路上

接下来，这种新闻会越来越多，我们会渐渐发现这种新闻会常态化出现。

不过，相信暂时没有城市敢触碰 “三套” 这种敏感词

基本都是围绕首套和二套开展工作

始终坚持 “房主不炒” 的中心思想

释放出让民众放心买的信号而已

置业信心是得重新建立的，也需要方方面面的结合

相信下半年的市场会相对好很多。

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

燕郊房价跌成那鬼样子，现在才意识到通过双重杠杆炒预期吗？晚了，永远涨的信心一旦被改变，就不好骗人上车了。

知乎用户 王克丹​​ 发表

大家都逛过超市，但你知道什么东西经常打折吗？

晚上八点后的肉和蔬菜以及快过期的奶。

你啥时候见过新宰杀的肉类和刚生产的奶打折啊？

你啥时候见过服装店的新品打折啊？

不都换季才打折吗？

在很多事情上，没资格参与便是一种保护。

没有参与游戏的资格便不会连裤衩都输掉。


知乎用户 肆惜​​ 发表

燕郊那种地方不能涨价你买它干啥…… 你要孩子在那落户念书吗？

现在阶梯进京不流行了，而且还是疫情期间，拉满杠杆小心砸手里。

知乎用户 岁寒时 发表

首付 20% 方便收割一批有刚需北漂的青年

平谷离北京再远也是北京，房产证上写着北京，身份证上写着北京，光是帝都房 ，可以实现光宗耀祖、荣归故里、超越同学朋友，再不说教育、医疗、产品、基础设施等都是一等一的。

而燕郊再环京，它是属于河北省廊坊市属于一个三线城市，就意味着它的教育、医疗、产品、基础设施等只是是非常一般的。

观点仅供参考

知乎用户 经传股事汇 发表

你得相信一线城市房地产的真实价值吧。

现在是不是一直有一只无形之手，死死的拉住北京的房价不让它涨。

如果你能承认一线房地产的真实价值，你就得允许有相应的溢出效应。

必然有买不起房的，在大城市打拼的人会退而求其次。

所以，环京城一定是有一定投资价值的。

但价值的高低，取决于性价比，取决于价格。

所以，还得看燕郊的房价如何。

个人觉得，如果是 6k~8k，我觉得值得考虑下。

如果价格在 10000 以上，我觉得还是不太合适。

知乎用户 毒舌的武藏​ 发表

不是。对比环京的燕郊、环沪的昆山。你就知道怎么选择了。

一句话：燕郊新房价格再跌 50% 可以考虑，猪油蒙心燕郊真爱粉也得一平米降价 5000 元再说吧。

一、比经济

昆山的 2020 年 gdp 好歹 4280 亿元，209 万人，人均 20 万元 gdp。

燕郊所属三河市 2020 年 gdp531.6 亿元，96.5 万人，人均 5.5 万元 gdp。其中，燕郊据说 gdp200 多亿，人口 69.55 万人，人均 3 万元 gdp。

比总量，昆山能排全国第 63；比人均，昆山能排进全国前 3。

二、比新房

同一平台、同一时间、同样的路径，查出来的新房价格。

燕郊新房价格 22238 元 /㎡。

昆山新房价格 18670 元 /㎡。

三、比二手

同一平台、同一时间，选择 “必看好房 + 住宅” 查出来的二手房价格。

燕郊二手房价格 17195 元 /㎡。

昆山二手房价格 18318 元 /㎡。

知乎用户 一丨 发表

之前买燕郊的可以加仓了。

假如你 3w 一平买了燕郊，现价 2w，跌了 33%。

加仓买一套，你只亏了 16.5%。

加仓买两套，你只亏了 11%。

假如 5 年后，燕郊房价涨 50%，重回 3w。

那么，加仓买 1 套，你就赚了 33%。

加仓买两套，你就赚了近 40%。

岂不美哉！

赶紧拿起电话订购吧！0316-8888888

知乎用户 白袍污师甘道夫​​ 发表

傻吗？

你玩过股票没有哦！

很多人看到股票跌了 50%，他们就很激动，他们觉得，是时候抄底了，因为价格已经跌到原来价格的一半了。

可是，真正玩过股票的人都知道，那不是底，那是半山腰，接下去还有山脚下，地板，地下室，地下 1 楼，地下 2 楼，地下 3 楼！

最后就是十八层地狱了。

非著名股票投资人巴菲特说过，在任何时候，任何情况下，对于企业来说，现金都是最好用的东西。

我想对你说的是，现金对于个人来说，也是非常重要的东西。在现在这样非常不确定的情况下，大家一定要手里握着现金，等待时机，这才是最成熟的表现。

具体几条建议给你！

第一，等待时机！

很多人觉得，我就该出手抄底了，现在已经是底了。

同时，我们根据事实进行判断，你有没有发现，上海的情况很复杂，一大群人都不能上班，他们都拿不到每个月该有的工资，这是非常恐怖的事情！

每个月的工资就像姨妈一样，如果没来，那就很危险了。

上海的那么多的人还不起房贷，更别说其他地方的了，我估计北京也是差不多，而且这样的现象肯定不是一天两天就能缓解的，接下去还会持续相当长的一段时间的。

17 年在燕郊买房子的都亏成马了，一辈子做牛马都还不起了，这样的人还少吗？

不要急，再等等，再等等！

第二，开源节流，增加收入！

用你手上的现金去做一些理财，用最稳妥的办法就行了！

千万不要去搞什么超额收益的东西，这些东西的风险很大，你就去买一些固定收益的产品就行了，保证每年的资金汇报率在 7% 以上就行了！

保护好自己的财富，过几年，你就会发现，你这些钱能买好多套房子的。

同时，减少不必要的开支，很多人看到东西，就忍不住下单，买回来以后，你就发现，这些东西没什么卵用。真是不该买这些那些的东西，太浪费钱了。

每次想起这些事情，心情都会莫名的不美丽！

总之

记住巴菲特说过的话，别人贪婪的时候，我很恐惧，别人恐惧的时候，我就该贪婪。

巴菲特的书看一看对你还是有好处的！

[

【官方正版】全 8 册 价值 张磊著 巴菲特之道 财富自由

京东

¥88.00

去购买​

](https://union-click.jd.com/jdc?e=jdext-1495742433237807104-0-1&p=JF8BAR4JK1olXgYEXV9YCEwfAF8IGloWWgUDU1tfD0ISA19MRANLAjZbERscSkAJHTdNTwcKBlMdBgABFksWAmwPGFoSWAQFXVtdFxJSXzI4QxNqHWZHABw4aAtzXB1JXBIXGEBQNFJROEseA20AGloVWgUyVF9cCE8SAGwOGmslXQMyFTBdCUkRAWoLEmsUbQYFUVZfAEgRCmsPHVklXQ4GZIjznJ6fvLa4vo2_89OP5IvUo5-phV84K1glBlNWHRtBCE4fB2kNGF4XXwUAUldcDksWBnMJB1slXgcCVFhdCEgTCwENG1oUXw8GUFdeZkkWAm0MHV8WWQcyVG5eOBV5AjwIGF0cWAFsCV4cQQxLWW1mHlITVQIAU1xtCkoWAW04)

没有必要的东西都丢掉，没什么可以留念的。

[

断舍离（新版，全新修订 50% 以上内容）宫崎骏、张德芬

¥45.00 起

​

](https://union-click.jd.com/jdc?e=jdext-1495742612808507392-0-1&p=JF8BARcJK1olXg4FUlpbDUMQBF8IGF4cXAcHUG4ZVxNJXF9RXh5UHw0cSgYYXBcIWDoXSQVJQwYBUVdcCU4THDZNRwYlBwcYPwI9d1F3dyd1TDlFK391ISAcaEcbM28BG1kdXAcCU11tCEoWA2sNGFgTXDYyVFttWiXPtdnQvuoJiayNgdbKOEonA2gNE1kdXg8BXVtbAXsXC2s4zfWBiI69je743uG51uK4ztK-ibiEZG5tC3tMVjtBXkcVWA4GUlteD0sUCm4BH1oTXw4BSF9BCHsUAm8IHVsVXgIKOltdCUoVCmsMElh7XwcDVlpbDEgTAl8IK1glA2gDB15dW0gVUwFVGxpcG11fAzBYAUIUAGgPE2sXXAcAVm4)

知乎用户 初中英语黄老师​ 发表

谢邀。

燕郊这种地方，当前完全不值得买。不会有鱼儿这么容易上钩吧？

看看最新常住人口数据吧，2021 年北京常住人口减少 0.4 万、天津减少 13.6 万、河北减少 16 万（其中石家庄减少 3.68 万、唐山减少 2.15 万）……

人口是最核心的，燕郊人口都这样了，还有什么可期盼的呢？

燕郊虽然房价普遍腰斩，但是仍然不够，还早着呢！17-21 年燕郊什么惨样还叫不醒某些人吗？送房子也是最先产自燕郊的热门新闻（实际上不是送房子，而是房价腰斩后不如房贷了）。

人口核心基本盘下，任何小手段都是螳臂当车，挡不住房价去泡沫价值回归的进程！

当下，凡是对房地产恋恋不忘甚至有意亲近的城市或者地区，都是在自曝其短！这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力！

对于当下的市场背景，任何的刺激，都可以理解为困兽之斗。可以想象，他们真的没有其他牌可以打了，才会继续打房地产这张灰色的牌。

最近很多经济不好的城市在打房地产这张烂牌，然后唯利是图的中介、大 V 为了赚高额佣金趁机煽风点火制造恐慌。

他们这种伎俩重复很多次了，历次降准、有关部门的发言没少被这群无良人断章取义，结果如何？还不是挡不住房地产泡沫瘪下去的大趋势。现在正常人都知道所在地房地产多么惨，唯有别有用心的人才会颠倒黑白。

每天我都可以收到来自全国各地朋友（一二三四线城市）的房价价值回归素材案例，我在知乎 / 微博也分享不计其数了。

当下，凡是对房地产恋恋不忘甚至有意亲近的城市或者地区，都是在自曝其短！这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力！

对于当下的市场背景，任何的刺激，都可以理解为困兽之斗。可以想象，他们真的没有其他牌可以打了，才会继续打房地产这张灰色的牌。

元旦附近开始，国家政策不少了，降准、降息，那又如何，我早就解读了国家不会走房地产老路，也不看看我国人口，管理层不像某些人认知轻薄，拧不清优先级（关键时刻，不要低估我国力挽狂澜能力），看看这——血流成海的壮丽景色：

房地产领域，请问还有比我更精准的分析么？我可能是少有的经受住了时间和事实考验的，我已经把房地产方方面面拿捏住了，如果还是有人信那种唯利是图、别有用心的人观点，祝您及家人平安快乐！

房地产领域：别人下断言可能是吹牛，我这里只能说是实事求是！

历史文章都是有据可查的，黑子想以某句话断章取义、颠倒黑白、造谣污蔑还是省省吧。

房地产从业人员，劝你们尽早及时止损，去与经济转型发展共振的行业发展，比如新能源、芯片、养老服务、医药医疗、数字经济产业。

各线城市房价下跌案例不计其数（举例很多了，感兴趣去评论区看），暴雷房企也不计其数、烂尾楼新闻此起彼伏……

如果这都无法证明我 18 年论断准确性，只能说您嘴太硬了 。我可是算准 2023 年这个时间点的，其他意见领袖敢不卑不亢亮观点和结论吗？绝大部分是墙头草！

我国依旧未来可期，大家大可不必消极甚至绝望！

我很不理解，为什么有的人那么容易被唯利是图中介、自媒体、大 V 毫无逻辑的话术欺骗！不懂逻辑不要紧，那就认真学习，而不是以讹传讹，更不能轻易相信利益集团忽悠之术。记住：分清敌友，是生存的首要问题！

提前打预防针：经常有人抨击我说文字 / 观点太刺了，不够温柔。这种人就是抓不住重点，不知道文字和观点的含金量不是温柔或者温和，而是逻辑是否完整自恰、知识是否具备系统性、观点有没有针砭时弊、一针见血道出真相。

你要记住一个基本的常识——骗子最温柔，是因为他们对你有所图谋。当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你 / 哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

而我对你无所图，自然不会花时间和心思在遣词造句上面。**我特反感情感 / 自封作家头衔大 V 写的无聊东西，通篇脑补臆想，说一些片面观点取悦特定人群。**凡是喜欢看这种情感类文章的，我觉得人生必然布满被欺骗的荆棘！

再次劝诫大家：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月​ 发表

这个问题应该改成 “如何看待燕郊房价降至 20%？”，这样回答就亮了！！！

知乎用户 邵小七 发表

燕郊房价是不是离前几年最高的时候都腰斩了啊？这几年看到燕郊买房断供的新闻还挺多的。在北京上班买燕郊房真的不是很有必要，近期连正常出入京上班都是问题。要是投资，都 22 年了还投资房地产真的没有必要了。

知乎用户 大润发杀鱼弟​ 发表

最新消息，燕郊首付 20% 的调控政策取消了！

我们都知道燕郊在 2016-2017 年到达顶峰，如今房价已然腰斩！

我们今天不聊燕郊，来聊一下与燕郊类似的昆山花桥；花桥距离最巅峰时候房价，在 2016 年 10 月前后买房的人已经站岗 5 年多了。今天我们来一起分析以下去过与现在的花桥。

小编在 2015 年开始在入行做房产，那时候花桥的房价在 6800-10500 元 /㎡；那时候的花桥几乎满大街都是卖房的同行，花桥高速出口、绿地大道的每个路口都是发传单的；那时候买在花桥的人 80% 都是投资的，所以空置率很高，花桥二手房的成交量非常差；那时候所有的人都不看好花桥，觉得花桥就是一座鬼城。不过也有人看好花桥，毕竟在当时花桥的上海 11 号线已经通车了。

我们当时给客户讲未来的花桥涨到 15000 应该没有问题的，但是没想要赶上去库存政策，花桥起飞了。

2015 年 12 月花桥全面突破 9500 元 /㎡；2016 年 2 月份首付可两成，花桥价格整体在 12500 元 /㎡上下；2016 年 3 月 25 日上海限购加码至 5 年社保，花桥价格全面突破 14500 元 /㎡2016 年 7 月 15 日花桥土拍两块地王（即现在的香逸铂悦、融创浦西玫瑰园），花桥所以开发商紧急锁盘；三天后房价从 14500 直接到 23000，那时候房价最高的是星汇兰亭，清盘价在 28000 左右。2016 年 10 月 4 日花桥开始正式限售，花桥的房价开始进入冰封期；2022 年 3 月 21 日（文章发布之日），花桥当时卖 23000 价格的小区，价格依然在 23000 左右；当时 28000 清盘价 28000 买星汇兰亭的人，现在星汇兰亭价格依然卖 28000 左右。2016 年 7 月 15 日是个节点，在这之前买房的人是赚的，之后买房的人都亏了。因为小编一直在花桥办公，对于花桥这几年的房价走势比较熟悉。

那么横盘了 5 年多的花桥是否还适合入手？

个人觉得看需求，如果你是打算投资建议你远离花桥；因为目前的花桥价格普遍都在 22500 以上了，入手成本高了；虽然未来的花桥还会涨，但是涨幅不会很大这样投入与收益不成正比。如果你是打算保值、自住、过渡目前的花桥都非常适合；如果从刚需的角度来看，花桥在众多环沪城市里面占据了 天时、地利、人和；下面我们从这三个方面来去解析花桥。

**天时：**从 2008 年花桥始终围绕 “融入上海、面向世界、服务江苏” 的总定位，主动对接融入上海，在招商引资、城市建设、人才集聚等方面积极探索，走出了一条独具特色的发展之路。而同期的嘉善从 2015 年才开始正式对接上海发展，太仓最近几年才开始重视与上海协同发展。在别的城市刚刚起步的时候，花桥在 2019 年的时候已经进入二手房存量市场了，发展开始逐渐完善。

花桥企业总部园

花桥国际博览中心

花桥国际创新港

轨交 11 号线

华东康桥国际学校

花桥网红楼

地利: 花桥与上海的嘉定区、青浦区交界，花桥到上海市区最近的距离在 34 公里；目前上海的 11 号线在花桥境内有三站地铁，地铁 50 分钟可以到上海市区；还有在建的苏州园区修过来的 S1 号线，在花桥境内有 4 站，可与上海 11 号线实现站内换乘。

**人和：**最近疫情花桥封控统计出了，目前花桥有将近 6 万多人在通勤上海上班；花桥目前的常住人口在 25 万左右，未来还在有源源不断的上海外溢过来的刚需选择花桥。花桥是目前上海周边城市里面唯一一个摆脱人口困境，开始进入二手存量市场的区域。现在花桥的房子一手还是二手的成交量都很好，花桥再也不是那个二手房挂牌半年出售不掉的鬼城了（前提是按照市场价挂牌）

以上是我对于花桥的一些看法，大家有什么不同的想法可以一起探讨！你是在是在什么时候买的花桥，多少价格买的？可以留言一起交流！

知乎用户 张冬 发表

不建议了，首先你要明白燕郊房价上涨的最大因素是什么，

燕郊那么大的人口其实就是北京那么多的人口分流压力过来的。所以要不要买那要看北京，的情况，

知乎用户 子明 发表

廊坊封城快 20 天了吧？

你品品。

知乎用户 西边的海平面 发表

不用如何看待了，政策一日游，已经暂停了！

环京楼市新动向：燕郊某银行降首付通知 “一日游”4 月 6 日市场有消息称，在燕郊买首套房首付降至 20%，二套房首付降至 30%。4 月 7 日，《证券日报》记者致电一家中介机构门店得到回复：消息属实。但该店经理同时强调，目前降首付的只有某银行一家，并未从其他银行得到相关消息。
“昨天 (4 月 6 日) 我们得到的消息是，燕郊地区二手房交易，如果买方是首套房，可通过 20% 的首付进行贷款买房；新房方面，只要有项目合作的银行都可以首套 20% 首付购房，二套房按 30% 首付购房。”位于燕郊的链家某营业部经理对《证券日报》记者表示。
随后，记者拨通了上述经理提及的某银行河北廊坊信贷中心客服电话。客服人员表示，4 月 6 日，信贷中心确实接到过降低首付的通知，但通知仅下发一天就被叫停，并未真正实行。
“也就是说，在二手房市场，4 月 6 日首套房首付从 30% 调降为 20%，4 月 7 日又改为原来的 30%。” 该客服人员介绍，以后会否再进行调整并不清楚。
事实上，在房地产市场周期性波动的过程中，不乏个别城市出台放松政策经历 “一日游” 而叫停的现象。但不同的是，此次燕郊楼市降低首付的动作是从银行发出而后被叫停。这背后是何动因？释放出哪些信号？
同策研究院研究总监宋红卫在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，降低购房首付的情况已在多地出现，其中一个重要背景是这些城市或地区的房地产市场在近 2 年至 3 年内，一直处于低迷状态。
据不完全统计，今年以来，全国范围内超过 65 个城市或地区发布了楼市相关新政，涉及降低购房首付比例、公积金贷款政策、松绑限购限售等。燕郊作为环京楼市中的重点区域，地产政策的一举一动备受瞩目。
宋红卫认为，近两年环京区域市场低迷，炒房投资需求被大量挤出，在 “房住不炒” 大背景下，投资客离场，虚高的价格回落，市场正在逐渐回归到以居住为主的理性状态。
事实上，正如宋红卫所说，相较前两年，环京地区的房价走势已经较为平稳。据上述营业部经理透露，今年春节前至今，环京地区的房价始终处于较低区间，以燕郊为例，部分新房价格已经以低于房管局备案的价格售卖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，在调控政策以及此前新房供应过剩的共同作用下，燕郊地区房屋成交量、成交价已经处于底部区域。至于燕郊楼市政策接下来是否会有所松动，则要根据环京区域规划、是否满足合理购房需求等因素进行调整。
宋红卫表示，预计短期内环京区域仍会保持目前的态势，下半年或受宏观利好政策影响出现小幅反弹。（证券日报）

知乎用户 三言两语 发表

一看到购房门槛降低，我就想到了次贷危机。。。

知乎用户 韵的影 发表

就说今年这疫情，让你进不了京，打不了工的房子，再便宜又有多少价值？

知乎用户 月亮和六便士 发表

不是

知乎用户 王旺旺 发表

悄悄的进村，打枪滴不要，

发现内鬼，终止交易。

知乎用户 乐呵呵 发表

烩面和拉面都放开了，地产政策诚意十足。

就差你买了。

只要你想买房，都有办法配合你。

燕郊是紧跟帝都行情的小弟，

如果钱多，无处安放，也没有更好的投资机会，买一套，也可以，毕竟离帝都近，出租，售卖方便。

如果还想努努力在帝都，或津门整一套，尤其是年轻人的首套房就别在这里浪费子弹了，看看疫情期间的封控管理措施，就隔一条河，是啥待遇？心里没点数吗？

别扯犊子，整虚的。*** 一体化，协同发展，

需要时，可以协同。

不需要时，自我隔离。

人啊，要有大局观。

关注公众号《鑫哥说》，让我们一起慢慢变强。

知乎用户 鑫哥说​ 发表

这次的疫情还看不明白吗？

燕郊的房价只会逐渐归于理性，到达 1w 左右的位置。

出行上的诸多不便已经彻底暴露其短板。

现在唯一能拯救燕郊房价的，只有地铁了。

只要地铁开通，你别 20 了，你就是 50 都一大堆人排队来买。

知乎用户 老魏 发表

谢邀。即使没有疫情，燕郊买房也绝对不是一个最好的选择，买燕郊还不如买廊坊市区或天津。

为什么呢？因为廊坊市区有高铁，20 分钟就能到北京南站，坐高铁从廊坊到北京无非就是安检、候车等耗费时间罢了；而燕郊进北京几乎只能坐 81x 公交，每天早高峰不仅人多，路上还贼堵，到了进京检查站更是会堵的你怀疑人生，怎么说也得一两个小时。很显然，在廊坊市区的居住体验是要比燕郊好得多的。天津同理，而且天津还有高考优势呢。

更何况有了这次疫情，充分体现出了 “环京再近也不是北京，远郊再远也是北京” 这一点。环京地区进京有多难就不用我说了吧，而平谷这个姥姥不疼舅舅不爱，进个城只能坐几个小时的公交的远郊区，没有进京检查，不用做核酸，也比环京地区要幸福。

所以啊，真想买房就别在环京地区买了，北京郊区它不香么？

知乎用户 汤米陈 发表

总价不变，首付降低，利息翻倍

真的好算盘

知乎用户 剑圣 发表

买房到祖安我是没太看懂。祖安的房子有价值吗？或者说买祖安享受皮城的蔑视吗？太 m 了吧？想好好生活的话，建议离皮城远一点，再远一点。

知乎用户 越上柳梢头 发表

环京还吃 highhigh 哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

知乎用户 北十东四车神 发表

原来你们嫌房价太低了，给我炒起来

知乎用户 guyuybuybuyu 发表

别磨蹭了。零首付我就买。

没啥理由，想把我在高点套现的那个房子再低价高杠杆的买回来。

你帮我一把，我扶你一下。

知乎用户 追求卓越​ 发表

水多了加面，面多了加水，面团越滚越大，一直到…..

知乎用户 犀利人师 发表

嗯，想不到这两天刚出来的消息，知乎上就有人问了，并且已经 45W+ 的浏览了（我们燕郊才 100 万人左右呀，好家伙都快是我们一半人口的关注度了）

我看了半个小时各路 “大神”“大 V” 的介绍，分析，预期，那我这个 “小白” 来和大家说说一个本地人，一个在本地从业了四年的房产人的真是看法，我打的文字可能比较多，请您耐心看完。

1. 首先我们证件上写的就是河北省三河市燕郊开发区 xxxxxx，所以首先不用抱有我们这边归北京的想法，这个事情从我父辈就听过（他们就是那帮过来的企事业单位的），并且回复一下某位 “大 V” 燕郊镇是原来的称呼，这个称呼比我岁数都大……. 大家知道燕郊的时候已经变成了燕郊高新技术开发区，所包含的范围就是燕郊 + 高楼。（手动滑稽）

2. 说一下近几年大家比较关心的（近几年尤其严重吧，之前也有检查站，也堵），因为疫情的原因堵车的问题。这个目前两地 ZF 推出的政策是，公交车在燕郊内部检查（我体验过两回，还是蛮快的，也可能是我去北京比较晚 8.30 坐车）坐车到哪 5 分钟左右，两位民警上来拿着设备刷身份证就好了。然后直接专用道就过了。自驾出行的朋友确实比较困难哈~ 我看那蛮堵的，这个目前没有解决方案，这个也是目前环京的价格，还有热度一直不温不火的最大的原因，但是要我们这进京不用检查站了…….. 目前来看想想就好（手动撇嘴），虽然这次两会提了一嘴检查站的问题，通州 14·5 也准备提上议案，但是目前没有准确消息。头两天香河那边一位领导说这次疫情会加速检查站的问题，不知道真假哈，只能说希望吧。

3. 那么说完上述两条目前我们解决不了的事情（这东西只能看对面脸色，手动撇嘴）剩下的就是我们这边的降首付比例的问题，目前我已知的是一部分新房执行了，二手嘛…… 再议。那么再说回来这次的影响：说句题外话，出这个消息我第一时间给我客户去了电话，一个认识了很多年的大姐，她在燕郊之前投资了一个一居室，准备卖了换个三或四居（她买的早挣得狠，她是北京二环里纯老北京，就是想在外面买一个大面积的，毕竟她手里就 350 万左右，在市里…… 她不考虑上学，他们在北京里上的是西城区的学校，最好的学校了，NND 真羡慕）她说那燕郊不得涨飞了？投资客不就进来了？ 我的回复是：如果单纯的只是想卖房，挣钱，铮完我就跑，那我会告诉您是的，快来买吧，燕郊房价又要涨飞了！！！ 然后她就笑了。

我们这边的真实情况是什么呢？

1. 目前没有大规模的成交量体现，目前体现的是本地住民（有房的换房，在燕郊租房的有一部分钱购买了，也在咨询，但是更多的还处于观望）因为这次疫情的原因，我们封城了超 20 天，这期间很难，但是都挺过来了，目前没有新增病例。我们本地人口密度也是非常大的！！！如果我们也像这次南方某国际大都市一样，在最开始不第一时间选择封城，我个人觉得不会低于他们的情况，因为我们这边人口确实比较太密集了…… 所以有利有弊吧。利：人民安全。弊：近一个月没有工资啦，哭死~ 但是上边能怎么办？也学某城市嘛？那我觉得他们就该挪挪座位了。

2. 那么我们燕郊这边就没有什么好处嘛？没有好处会有 05 年以后到现在有近 10 倍的人口增长了。但是弊病也凸显出来了，人多之后首当其冲就是乱！非常乱，早些年来燕郊的应该知道，那会是真乱….. 再加上人多，有住房需求，ZF 疯狂盖房，卖房买房，导致很多道路设计达不到目前人口的要求，但是我们小时候感觉真的还行……. 拿我们老家属院那边举例，冶金路我们上学那会路上真的没几辆车，现在可倒好，好家伙早晚高峰，还有接送孩子的…… 怀疑人生！ 但是相对应的是人口多了，配套，商业，公共交通就紧跟着起来了，什么东西都是有利有弊嘛，这东西没办法只看一面。

3. 再说回房价，总有人拿燕郊最高峰和现在的均价说事，当时全国都在炒，是光我们这里么？我想说北京难道就没降么？我一位很亲近的长辈家住慈寿寺那边，现在 10W 左右，大家可以去看看 16-17 年他们什么价格~ 当然我们这边的降幅肯定是超过的，但是也远远没有那些博眼球的自媒体说的那么严重，我本人身边的亲戚朋友，同事，现在的客户等等，高点买的 2% 左右吧。更多的是到目前为止没赔没挣的占到 40%，剩下的就是挣多挣少的事情了，但是在自媒体里我们这边就全是高点买的了…… 我们燕郊高峰期一个月网签也就是 1000 套左右，最高峰的势头也就是维持了半年，那么就算它 6000 套，是福成五期这一个小区的 4/1 多一点，那么燕郊有多少小区呢？ 感兴趣的朋友可以自己去地图数一数。

再说回现在的房价和头些天传的降首付，现在很多因为这个事情再次关注了燕郊，关注燕郊的房子到底能不能买的问题，我下面分 3 点说一下。

1. 大家最关心的通勤问题，能够影响的有其中以下几点可以参考下：1. 疫情 2. 北京的各种会议 3. 严打期。其中第一点是任何人都改变不了的问题，但是这次香河那边的领导说了一句话，如果能够实现……..（还是走一步看一步吧，说了怕被喷）剩下的两条在目前两地通过疫情的 “摧残” 后想出了不少办法，后期疫情过后应该会延续。还有就是今年开通的城际铁路，ZF 推出的通勤巴士等等，还有三年后的地铁，有人说后期会甩站，我真笑了，首先城际. 和通勤巴士都是实名认证直接就线上查了。地铁后期如果后期 ZF 想的话，也可以刷身份证进地铁，就和现在的火车站一样，一张身份证就什么问题就都解决了。并且我觉得疫情这个事情不会永远存在吧……. 哎希望早日过去吧，现在想去外地吃好吃的都不敢去…… 最后说下目前的通勤时间，这个目前真说不好，因为我近期没去过北京…… 不过看别人说的应该在 1-1.5 个小时的样子

2. 价格，目前燕郊房子两极分化比较严重，刚需的 70 年住宅一居室单价 1.3W，改善的两居室 1.8W，改善的三居室 2.2W，奢华享受的能到 2.7-3W 的价格（不是别墅哈）那么如果如果按照一居室或者开间 70 万总房款，正常 30% 首付 21 万，月供 2600 多（分征信），如果首套 20% 执行了（可以咨询我）首付 14 万，月供 3000 零点。这样的房子两口人没啥问题（刚处对象，或者是家里条件一般，只是想有一个自己的家）这样的房子面积基本都维持在 50-55 平米。那么就按照我们本地的工厂里的工资 5000，包住，有食堂，两口人基本上 3 年就够了。如果是送外卖，我们这边美团的一个月非常轻松的 4000，早 8 晚 5，6000 左右吧，跑晚上的一个月基本 9000-1W 吧（有同学跑）爱人再找一个比较轻松地 3000 工资（文职）两年吧就够了，刚需两居室我们这边 130-160W 吧，三居室 180-240W，各位可以自己换算一下哈。

题外话：燕郊房价从去年 7 月份到今年整体上涨了 8%（因为地铁，二手房的口子，现在燕郊一手房就没有几个特别值的！别听哪些大 V 忽悠，打比方夏威夷蓝湾这个小区，有一个 89 平米的小三居，一手 2.3W，二手 1.8W 左右，差了 40 多 W，这就是哪些那您们当家人的某些北京大 V……. 手动狗头保命）

3. 首套 20% 和二套 30% 的这个问题，目前来讲只是前些天宣传了一波，然后瞬间就炸了！！！不光是您们的朋友圈，新闻页。我当天下午就有不下 50 个客户问我真的假的…… 然后晚上就接到只是，禁止宣传……..

总结：燕郊房子能不能买？没来过燕郊的建议您来燕郊转一转，在燕郊租房住的，对于在北京买房不抱希望的可以考虑，在燕郊已经有房的，准备改善的可以出手。目前大两居，三居室的价格一直居高不下。

欢迎留言，指正，但是我个人没那么大的心脏，所以想喷的稍微轻点（手动狗头保命）

知乎用户 环京房产顾问 · 王 发表

继续炒房，炒着炒着，燕郊就成为了北京的远郊了，多魔幻！

知乎用户 wsyjack 发表

你不买，我不买，明天还能降 200

知乎用户 醉卧青牛 发表

凑不齐 30% 的首付的人，能在房价跟利率不变的情况下能稳定的还得起 20% 首付的月供吗？如果比较勉强或者不稳定的话我个人不建议买。

毕竟现在疫情这么严重，谁也不好说哪天自己的区域就被封控两三个月，两三个月没收入还要去还高额的贷款，我觉得日子会很难啊，难到想跳楼吧

知乎用户 DzY 发表

回答：主要侧重 “心智、思想” 方面的从幼儿时期的建立，有利于长大后的工作、进而有利于社会。

1，首要的是，教孩子：立志。立大志～为国家做贡献！如果你没有教孩子这个，其他的都是废柴（有点儿绝对，是为了引起家长重视），就像是 1，其他的都是 0。要想孩子好，必须从小立志，随时立志！

2，家长要学习 3 个文化：中华传统文化的优秀部分，红色革命文化，中国特色社会主义文化。这是灵魂，是 “立志” 的根。这不是套话、大坏，这些文化里，就有有怎么立志、怎么成功、怎么面对挫折、怎么团结同学同事… 这些文化里面有很多理论、思维、方法…

3，善于发现孩子的优点，特别是在孩子做的不好的时候，也要发最水的优点～吹毛求疵一样的发现孩子的优点，加以鼓励、引导，慢慢来，陪着孩子 几分钟、几天、几星期、几月、几年、十几年，就变好了。发现＋耐心陪伴。

4，家长要以身作则。要求孩子做的，自己首先做到。比如，让孩子看书学习，你却一本书不买、不看；不让孩子玩游戏，你却天天玩手机、玩游戏，你应该把游戏全部卸载，闲的无聊，可以学习专业、看小说名著、和孩子一天玩一个游戏或锻炼身体…

孩子，就是孩子，家长千万不能把孩子当 “大人” 来对待，更何况有的大人还不如孩子。如何教育孩子？用一个月的时间，天天看一遍上面的四条，直到深深记住了。

知乎用户 A 明天更美好​ 发表

还 TM 敢来燕郊买房

我告诉你这一个月燕郊的骚操作。

现在是半解封状

想去北京的话得办京津冀通勤证。(北京不认这个证件)

北京检查站外面又私设检查站 (不能出入燕郊)

通勤人员，做 48 小时核酸才能进北京。

知乎用户 布尔乔亚 发表

这两天各个城市都争相放开楼市

为什么呢 ？

各大城市都急了

毕竟能买得起房的且还没房子的

越来越少所剩无几了

适合的刚需的早已经买了

能买得起的且想买房的基本都有一套了

没房的 且想买的 且能买得起得所剩无几

因为想要买房子的且能买得起的人越来越少了

好比锅里的汤就剩这点了

少一个就真的少一个

下一个能买得起的培养起来至少得好几年吧 ？

短短三五年时间内，

好多城市房价都翻倍暴涨过 ，

十八线的小地方原来 3000 / 平 涨到了近 9000 / 平了 ！

而小地方的人均工资收入才 2000 / 月，

房价去年才刚开始下跌 ，

涨了这么多年现在才刚开始降价，

就算着急买，

至少等到 3000 翻倍涨到 9000 的房价，

再降到 4000 左右再出手，

除非来钱容易手头很富余 ！

现在刚需买房的越来越少了

少到每卖出一个房子，

市场上能买得起且要买房子的就少一个 ！

存量几乎快没了 ！

你再看很多城市一大片密密麻麻新建的房子，

还不算大量的空置房，

有的小区建好五六年了晚上亮灯入住的才三分之一！

反正身边该买房的几乎都买了，

哪里还有那么多需要买房的 ！

再加上出生人口越来越少，

买房需求也越来越少，

出生人口少，

结婚的少，

空置房越来越多了 ,

买房需求更少了 ！

再加上老龄化严重空出来的房子越来越多，

空置房越来越多了 ！

还有这两年经济差了些人们失业多收入少，

房贷断供的法拍房都多起来了 … …

知乎用户 分享给家人 发表

一定要稳住，不要轻易消费，甚至不要买房。

知乎用户 Time 发表

燕郊在 4 月 6 号当日确实有好几个售楼处发布了可以执行首套房 20% 首付，二套房 30% 的首付比例，消息应该是属实的，如果以后确实有在燕郊买房的需求现在确实可以出手购买，上次 20% 首付好像是在 2014 年了，政策发布以后 2015.16 年迎来了暴涨的阶段，经过这次疫情好多人对燕郊持观望态度了，真有需求的话可以等到 5.6 月份在出手。

知乎用户 燕郊嘉都顾问李磊 发表

？？？同事被关在燕郊很久了…… 骨干啊！

知乎用户 万能胶 发表

市场看涨不看跌

一直降首付比例，一看让人感觉就像是市场环境不好

刺激市场，还得是涨价去库存模式

通过涨价引起房子刚需人群的焦虑，然后被迫上车

然后炒房的人跟上，又是一番繁盛景象

祝楼市越来越好！

知乎用户 匿名用户 发表

呵呵，谁买谁上当。 首付降了，月供升了。总金额可能还更多的了哦。

知乎用户 毛毛 发表

快去抄！准备要暴涨啦！！！！！！5w 一平不是梦！

知乎用户 萝卜丝一丝 发表

那些房子，总价的实价，就是其首付。

知乎用户 jibuzhua 发表

这不是恩惠吧

知乎用户 伊利丹 · 怒牛 发表

好时机？大学同学在燕郊买的房子，一毕业去北京就买了。现在还不起房贷房子被收回了，白交了这么多年的房贷 + 现在啥也没有了，有的网友说不还房贷上征信会成为老赖。

钱和房子都打了水漂，还成了老赖，哪怕现在首付 10 好多人都不会买，万一哪天自己还不上房贷了不就和现在一个样了？

而且现在看来这疫情一时半会完不了事，经济只会越来越差，体制外打工的谁敢保证自己一直不失业一直有饭吃？那天自己工作没了房贷没钱还的时候可有你哭的。

知乎用户 天天天蓝 发表

丢～～～！

又不是房价降到 20%！

知乎用户 我就不说 发表

再等等吧！零首付 2.0 的利率的话可以考虑。

跳墙骂我的 们别急哈！不行咱就再等等！

知乎用户 东白 发表

是的，赶紧买

知乎用户 乘云 发表

又不是售价降低 20%，首付降低至 2% 又怎样，不用还了吗？烂尾了怎么办？

知乎用户 韭菜的自我修养 发表

不怕检查 2 小时，就买呗

知乎用户 狗头教主 发表

燕郊一个月了没法进北京了，房子再好有何意义？

知乎用户 zhanggaame 发表

看到了这是知乎的一个官网推送活动，参与问答卷可以免费领取现金、京东卡及免费盲盒的活动奖励，是真的吗？

拆盒专家：限时福利丨参与问答卷，一大波福利礼品免费领取！2 赞同 · 0 评论文章 2 赞同 · 0 评论文章

知乎用户 拾梦时景 发表

你们难道手里没有几套闲置的房子？？

知乎用户 麻烦你好好反思下 发表

如果你是刚需，那就可以果断一点；如果你是长期持有者，我认为也可以果断一点；如果你两者都不是，那就听听就行了。

如果可以轻松赚钱，也许我们都已经成为富人，所以做任何事都有机会，关键是我们做了什么。看一眼，听一句，就能赚钱，估计只能出现梦中。

未来什么最重要？能力，影响他人，为别人解决问题的能力，如果你没有，那就从现在开始，做任何事都需要这项能力。

是否现在可以做什么事情，那就去深入了解一下，转一转，走一走，听一听，聊一聊，学一学，思考、体验、尝试、再思考。

做任何事，若想成功，都不是一件容易的事，也许可以简单，但绝不会轻易成功，简单的事重复 100 遍去做的人毕竟是少数。

而成功者往往就是重复 100 遍之后，第 101 次时才成功。

知乎用户 我是刘北平​​ 发表

只有涨价才能去库存，降价不好使。建议多涨涨，我想看 烟花。

知乎用户 岳学东 发表

还没看到血，我是不会吃的

知乎用户 soul 发表

忽悠傻子呢。

燕郊的房子也就值 6000 元一平米

知乎用户 严重朱震 发表

燕郊 0 首付都不一定卖的出去。

知乎用户 移动开发小麦 发表

单价呢？单价卖 3500 才对

知乎用户 丝丝爱我 发表

是的，抓紧买。

知乎用户 大道我行 发表

任何时间，打开任何地图软件，看任何一个进京道路，你都能找到一个堵的红得发紫的路段。不用怀疑，那就是进京检查站。

如果有谁实在想不开想在河北居住北京工作，建议先准备北京车牌和北京护照

知乎用户 郭芯剑 发表

买，任何时候都不晚，showhand。

知乎用户 纸虎蛋二 发表

好时机，赶紧贷款炒房吧。哈哈啊哈哈

知乎用户 调皮小小马 发表

不久的将来，可以想象的有

1、0 首付，1％利率

2、房产税，空置税

3、除了一二线城市，荒无人烟，了无生气

知乎用户 七木 发表

不降价都没用。当然，降价就。。。。。

知乎用户 大耳朵图图 发表

从香河到北京要办通行证，除了港澳台还有一个地方要办通行证，没错，就是环京的香河

知乎用户 清风唯梦 发表

上网随便搜一搜，燕郊现在一万多，没人接盘。。。。还搁这上车

知乎用户 七窍玲珑心 发表

这东西就和显卡一样

知乎用户 Aris​ 发表

是，赶紧买，能买多少买多少，晚了没机会了

知乎用户 大鱼吃小鱼 发表

降首付又不是降价……

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金