马光远：必须高度重视烂尾楼“强制停贷潮”

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必须高度重视烂尾楼“强制停贷潮”

👉****文｜马光远

房地产市场最近最大的事是一些地方房地产烂尾项目的业主发布了强制停止还贷公告，在我写这个文章的时候，发布强制停止还贷公告的项目超过了100个，而这个数字，仍然在不停的变，而且在加速上涨。

｜********我看到有媒体用了“断供潮”的概念。

我认为，要准确界定业主强制停贷的风险，首先要把概念界定清楚。我们一般所言的“断供潮”大多指的是买房者没有能力继续还贷，或者因为房价的大跌导致还贷不合算。这次的业主强制停贷很显然和一般意义上的“断供潮”不可相提并论。

一般意义上的“断供潮”是业主没有了还贷能力或者因为房产价值的下跌不愿意，而“强制停贷”是因为项目本身的停工有烂尾风险，业主主动停止还贷，一旦项目复工，业主会继续还贷。

很显然，两种风险是不一样的。所以，我建议用“强制停贷”或“主动停贷”的概念。

界定概念之后，来分析这个事究竟大不大。目前已经发布停止还贷声明的项目超过了100个，从目前的蔓延情况看，超过200个应该没有太大的悬念。这个事大不大，首先要看全国目前究竟停工的项目达到了多少，以及有多少可能引发停贷。

因为目前我没有看到最权威的这方面的数字，有机构预测2021年销售的停工的项目可能达到全部项目的10%，2021年全年个人按揭贷款32388亿元，最粗略的计算，按照10%停工，涉及的贷款是3000多亿，如果加上2020年的，差不多是5000多亿到6000亿。放到个人按揭贷款的总盘子里，差不多就是1%多一点。

从区域看，这次出现主动停贷的区域比较集中，而不是全国性的爆发，主要集中在河南、湖南、江西、湖北、陕西等地，而河南占的比例最好。从涉及的开发商看，主要是已经出现债务违约的一些房企，如恒大、蓝光、融创、阳光城等。如果仅此这些情况看，事情并不大。

但很显然，强制停贷事件可能引发的风险不是以上数字能够概括的，在当前房地产市场信心不足，市场仍然在下行的情况下，任何风吹草动都可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，都可能导致脆弱的信心雪上加霜。现在最担心的是强制停贷对整个市场信心的摧毁。

本来是可控的，影响比较小的事件，由于传染和蔓延，一些舆情的渲染，使其恐慌指数加倍上升，从而整个市场产生重大的影响，并引发金融的系统性风险，这绝非夸张，从目前舆情的发酵和市场的表现来看，这件事引发的恐慌已经远远超过了事件本身，如不当机立断，果断采取措施，安抚市场情绪，后果很难预料。

｜********应该看到，引发强制停贷的根源有两个：

一是开发商由于资金链断裂导致无力继续开发，项目停工，引发烂尾风险；

二是房地产市场长期以来不合理的预售制度。

关于不合理的预售制度，我呼吁取消已经十多年了，对中国预售制度的种种弊端，我写了很多文章予以分析。可是，预售涉及的利益太大了，预售等于开发商房子没建成就把房款全部收到，利润兑现，等于获得了一笔免费融资，而买房者在没有拿到房子的时候已经支付了全部房款开始背上贷款，但他们的房子能不能最后交付却是有风险的。

这种不合理的制度早该废除，但我们一再错失时机，在房价上涨的时候，是废除这种制度最好的机会，可惜，可惜！关于预售制度，我后面会专门发文分析，现在最需要的是解决方案。

｜********我提出如下建议：

第一，相关部门一定要重视这次强制停贷潮，越主动，越第一时间解决，越能让风险在可控范围内。切不可鸵鸟政策，导致事情失控，导致舆情发酵，导致焦虑倍增。

第二，要看到这次强制停贷和一般意义上的断供的不同。强制停贷是业主的无奈之举，在项目可能烂尾的情况下，业主能做的只有如此，因此，不要动辄以征信，以强制执行等警示业主。要看到这件事在预售制度设计上的先天缺陷，以及开发商项目烂尾的风险，以建设性的态度解决。

第三，相关部门尽快对停工项目进行摸底，做好风险评估和应对方案。目前全国究竟有多少项目停工，可能引发停贷的项目数，并对项目停工原因进行分析和分类，为下一步制定复工方案打好基础。

第四，解决强制停贷的关键是项目复工，保交付，这是业主的核心诉求。相关部门、金融机构和地方政府以及项目的开发商要一起确定项目复工方案。对有开发能力但目前有资金困难的开发商，应该研究解决融资通道；对已经丧失开发能力的开发商，研究相应的项目并购政策，鼓励有能力的开发商接盘。

第五，应该看到，房地产市场的温度依然很低，确保房地产市场的稳定仍然需要政策层面继续加力，房地产的稳定攸关中国经济大盘的稳定，这点不需要再继续讲大道理。如何体现去年中央经济工作会议提出的“两个支持”。比如，在改善型需求的支持上，我们现有的金融政策、税收政策尚付阙如，全国二套房的首付比例普遍太高，有些城市高达80%，房贷利率也很高，这不利于改善型需求购买二套住房。

笔者认为，房地产政策需要加码的空间还很大，一定要抓住有限的时间窗口。我再次强调，在房地产未来的走势上，最不应该担心的是房价还会报复性反弹，房价再次出现大涨的概率等于零。

THE END

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