如何看待合肥二手房大面积停贷？

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知乎用户 El Facil 发表于 8/27/2019

中国人富起来的时间太短，对比私家车入户已经上百年的发达国家，很多问题都还没有遇到过。

最典型的问题，就是财产税。

财产税百分之一百会征收，不可能不征收。如果房子买了就会升值，就算不升值也能保值，还能收房租。长此以往，持有房产的人越来越富有，没有任何一丝风险和成本存在，然后依靠房租剥削租房的工作者，最后的结果只能是中国再重复一次土地革命。而现在很多人都觉得买房子就是上船，上了船就高枕无忧，像极了解放前的地主，没有一丝一毫区别。

对此我只想问问他们，如果真的开始收房产税，就例如像美国，每年1%。中国的房子市值计算来看，就算不考虑房屋折旧，**房租能哪怕回本吗？**而如果提高到能回本的房租，租房的人能付得起吗？

财产税百分百会收，尤其是随着各地土地财政枯竭的今天，问题只是今年还是明年。

第二个问题就是折旧。中国开始基建爆发也不过一二十年。各地的大城市逐渐发展成熟，贷款修建的高速纷纷竣工通车，哪怕是些三线小城市也有崭新的机场。哪怕是城区里大家口中所说的老破小住宅，房龄也就三四十年。

然而设备折旧永远是经济学中考量一个经济体发展最重要的因素。甚至一些经典的经济学模型会将其试做衡量经济体发展潜力的唯一关键指标。

例如Golden Rule of Capital Accumulation（资本积累黄金法则）模型里，长期来看

In a steady state since capital stock is not changing, investment is equal to depreciation. If we substitute f(k*) for y and δk* for i, we can express steady-state consumption per worker as c* = f(k*) – δk* suggests that steady-state consumption is what is left of steady-state output after making provision for steady-state depreciation. This equation makes one point quite clear—an increase in steady-state capital has two opposite effects on steady-state consump­tion.
One is favourable, the other is not. On the positive side, more capital means more output. On the negative side, more capital also means that more output must be used to replace worn- out capital.

一个经济体其增长的极限即为其替换设备折旧的极限。

当一个经济体的Saving全部需要用来替换Depreciation时，其发展也就被限制。

而据我所知，中国的基建建设是基于极其乐观的经济预期。也就是说，**中国很多地区是在超量建设不匹配目前生产能力的基础建设。**而当这种预期过于乐观而市场却无法响应时，经济体必然会陷入衰退，这是无数国家重复了无数遍的历史。而中国毫无疑问正走在这条路上，问题只是中国距离平衡点究竟还有多远。但今天，很多缺乏基础经济素质的百姓甚至领导都对此没有一丝一毫的概念，只觉得房子买了就会永久存在，不但不考虑房屋折旧，甚至对70年产权都天然乐观。

可惜的是，一个人的生命太过于短暂了，以至于一两年的变化都会无比重要。短期来看似乎是某种奇迹，然而即使是十年，也不过是宏观经济学统计表格上的一个小点而已。在后人看来，不过是曲线图上的一个对于回归曲线无关痛痒的小凸起罢了。

不识庐山真面目，只缘身在此山中啊

果然，认真写的答案没人赞…平时吐槽一句几百赞…心痛

欢迎加群讨论（qq 457743717

知乎用户 牧之 发表于 8/23/2019

话说从去年下半年开始合肥二手房在售数量猛涨，都想套现离场？做梦去吧！政府帮你们变成有房阶级！

知乎用户 烦恼风 发表于 8/26/2019

这不是好事嘛。

二手毛坯房基本是炒房团在卖，现在不让贷款，那么明显要么砸手里崩盘自己的资金链，要么超低价割肉离场。

大量二手房要么被银行回收低价拍卖，要么是炒房团自己低价割肉离场。

进而大量低价二手房冲击新房市场迫使新房也降价。

最后受益的不就是广大真刚需群体吗？

还有答主说与民争利的，你炒房东林党也配说自己是民？

知乎用户 匿名用户 发表于 8/25/2019

再补充点吧，我这几年在合肥做二房东，就是那种长租毛坯房，简装再把客厅隔成一间房出租的那种。

和我打交道的，那肯定是起码家庭两套房及以上的了，其中有一个是绝对炒房的，15年从上到下的同户型买10套，另外在那个小区还有些大户型的。有几家是中年人那种正常投资的，我知道的除了自住还有起码两套以上在出租的，还有些是改善或者为了学区或者给孩子买的。今年上半年我知道的有好几个已经出售了一部分房产了，因为出售的不是我租的，所以具体也不清楚，只有那个炒房的老板，把我租的那套卖了，这套具体讲讲。

因为我们签了合同，提前退租需要赔违约金的。这违约金大概抵的上这两年交给他的房租了。因为这套户型楼上楼下有10层都是他的，而且大多数都是毛坯空置的，所以我很有理由相信，大部分已经出售了或者同时在出售，否则不会单独拿这套楼层并不突出且需要赔违约金的房子来出售。

房子出手的很快，我记得应该三月份告诉我的，当月就签了合同，考虑到贷款还要段时间，为了给他减少损失，我就提出继续租着，什么时候贷款下来交易完成再算赔偿。这已经快九月了，交易还没完成。6月份的时候有个贷款的评估专员来现场拍照，我不太懂是什么意思，因为他不是银行里的，我卖房子时虽然贷款走了三个月，可也没有人上门评估。

就讲这点吧，供大家参考。

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2017年的时候，很多地方都在抢房，以南京杭州武汉这些强二线城市为多，主要原因是新房限价，和周边二手房形成价格倒挂，摇号抢到就是赚到，不过一般都会搭配两年限售这个政策一起使用。

那个时候我就隐隐的觉得，大部分二手房以后怕是没什么出路了，新房2万，周边二手房2.5万，想凭着摇上号就白挣几十万？恐怕一年拿产证加上两年限售共三年后，能卖到原价就算烧高香了。

毕竟国内城市大部分存量房已经够多了，都放给你二手房主脱手挣钱了，新房还怎么卖？新房卖不动，地还怎么卖？不卖地哪来钱？

17年八月份把我的房子卖了，成交单价1.4万，我觉得这价格已经到顶了，当时合肥也是贷款额度紧，上浮好像只有10%吧，11.1号过完户，一直到过年前一周中介告诉我银行才放款下来。中间总是看到安徽楼市和现在一样的腔调说要停贷什么的，还怕万一贷款下不来又得拖好久。

真没想到，合肥的房价坚挺的很，两年过去了，我看同小区成交价基本都涨了一两千的，当然我这两年的理财收入减去房贷利息算算还是和这点小涨差不多的。

这两年一直在关注着各种政策和动向，一直也没再下手置业，从年中开始，我觉得走向已经很清晰了。政治局的定调，各种大佬关于房子不挣钱，房贷利息不会降的发言等等，让我觉得房住不炒是可以实现的，时间就在17年那波抢的房到了可以出售的时候，那波抢的房应该是挣不到钱了。

资金和政策才是楼市的最主要影响，通过调节新房和二手房的贷款利率及额度，很容易的就能把不多的购房者引入新房市场来，再给新房续续命，尽量在大招出来前能再多卖点地。

这几年的走势嘛，个人觉得是这样的。15年通过降息降准降首付，棚改，涨价带动恐慌性购房这样的骚操作，迅速拉动房产价格，进而卖地。到1617年大涨时通过限购限售限价等精准调控各地区价格。18年二手房市场已经低迷了，19年小阳春嗨了一把也改不了命了，二手房以后肯定会回归到同区域新房的八折左右价格的，大概率还是有价无市。现在贷款收紧还只是开始，后面的交易增值税才是致命一击，会让大部分三年内炒房的无力可图，要么割肉离场，要么安稳的租房选择长期收益。对于有些杠杆比较高的，D也不会放弃你，出台个人破产制度，让你不至于走投无路引发某些qunti事件。后面再稳定的过渡到房产税发布，应该是普税，以替代地方财政的卖地收入。

收房产税我也是资瓷的，毕竟钝刀子割肉心不疼。如果能把300万的房降到200万，再每年收个2万的税收50年，还是蛮好的。

只是个人的一点小想法，格局和信息所限，只能等时间验证。

知乎用户 啥也不懂 发表于 8/25/2019

做的好啊，请推广到全国谢谢。

房住不炒啊，你买来住就行了，卖什么了，对不对。我地方政府和地产商合伙抬轿子把房价翻了几番，你一屁民啥也不做满2年交一点点税就躺着挣几百万，你配钥匙吗？配几把啊？

现在大环境不好，生产的东西卖不出去，美国又要搞我们，汽车买的人也少了很多。你继续房地产放水，那我等下一次利率打折继续买房吼不吼啊。

知乎用户 坏人卡 发表于 8/24/2019

一首《凉凉》送给当地五六套新房的“刚需”们。

2019，8，26。

现在，快过去3个月了，房地产好像真挺凉的，深圳政策扶持，经济还逆增长，办公楼空置率暴涨。

各位房多多，你们不慌嘛？

知乎用户 刘雨田 发表于 8/25/2019

房价还要涨得！！！二手房停贷是把没实力的散户踢出去，不让他们能上这艘通往金山的大船。只能有钱的大户拿到这么珍贵的资源。手上有钱的还不快去合肥全款买房！！！错过这个村就没这个店了。房价不可能跌的！！！马上就要大涨了！！！

很开心。滑稽

知乎用户 夜空中最丧的波 发表于 8/23/2019

被知乎折叠了，估计是说到地方政付，匪菜这些东西敏感了。那就换个角度长话短说。

卧底变成头目，炒股炒成股东，这次合肥，乃至之后全国大部分过去三四年房价飞涨的城市，15年开始这波上车的投资客，都会炒房炒成房东。

那些有限售的城市，销售解禁前肯定有花样等着这波人，慢慢熬吧，房东们。

还有房产税，到时候肯定不是制订时间表给大家踩踏，说着说着肯定就会迅速颁布实施。大幕拉开，好戏上演。

知乎用户 知乎用户 发表于 8/25/2019

这就显得合肥有关部门太low了，合肥一点都不机智

我们看下杭州的骚操作:

故意让二手房涨上天，

然后对新房实行限价，

新房二手房价格倒挂，

每平米几千块到上万块的差价，

新房到手转头卖出去就获利几十万上百万，

利润空间就来了，

新房的竞争力大大提高，

所以无论是刚需还是投资客，

都会乖乖地去摇号买新房，

没有人考虑二手房了，

毕竟他们感觉买到就是赚到，(其实倒挂后二手房竞争力不高，比较难卖，买来自住的也不会卖)

杭州已经出了十几个万人摇的楼盘

新房销售这么快，也不会再次形成14年天量库存，

开发商又可以开心拿地政府又可以开心卖地了

总结就是合肥有关部门的操作不够，要大力向杭州学习

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评论区很多人好奇推高二手房房价是如何操作的

很简单，无非是控制供需关系，让供小于求，则涨价

购房需求方面，杭州近几年各种拆迁和棚改，被拆掉的都需要买房，人为创建了很多购房的需求

杭州近些年再来人口净流入每年都是几十万，其中很大一部分是互联网从业人员，购房和潜在购房人群都有不少

再加上本地本省一些购房人群，整体购房群体还是比较庞大的;

新房供应方面，故意控制新房预售证审批速度，也就是控制新房供应量，人为减少新房供应量，维持市面供小于求的行情

但是这样供小于求，会有一部分购房群体开始考虑购买二手房，政府当然是希望购房群体买新房，这样子开发商才能去库存，才能有钱再去找政府拿地，政府土地财政才能维持，所以，新房审批预售证时对新房限价，让新房价格低于二手房一大截，这新房的竞争力蹭蹭的就上来了，对价格敏感的购房群体宁愿等新房入市也不会去考虑二手房了。新房二手房价格倒挂也意味着二手房价格高企竞争力下降，说白了也就是炒房客的房子不好出手了，虽然挂牌价高，但是不好出手没什么成交，相当于砸手里了，无法套现离场。

杭州为什么这样操作？

我的理解是这样的:

杭州甚至江浙地区本身是一个民企发达的地区，国企少，杭州又是一个旅游城市，政府财政收入低，每年城市形象建设投入不少，其实没有多少钱，2022年马上亚运会了，在亚运会之前，政府需要建设十多条地铁，建设亚运场馆，完善城市基础设施建设，这都需要天量的资金来运作，杭州没有多少钱，亚运国家又不拨款，所以只能靠土地财政收入去攒钱做这些事，近几年杭州土地转让金全国排名都是第一第二，也就是为了来攒钱。另外，10年到15年杭州楼市天量库存一地鸡毛，直到16年这波全国涨价去库存的操作后才解决掉这些积压的的库存，所以杭州再也不想累积出第二次天量库存了，所以采取控制供需关系，通过预售证加限价逐一让新房排队入市，快速消化库存。

不过，这几年为了给亚运攒钱卖的地实在太多，后续能不能消化完这天量的库存，真的很难说，亚运，对于杭州基建，确实是利好，亚运后杭州人民的出行和生活会更方便，但是对于楼市，我认为是利空，还是不要炒房吧

知乎用户 匿名用户 发表于 8/26/2019

作为合肥银行狗我说句实话吧。

1.不是停贷，而是人行要求房贷总额不允许增加。比如某银行房贷总额1000亿，月还款本金10亿，那么当月只能再放10亿。

2.不是二手房按揭控制总额，而是全部按揭（包括一手房商贷）控制总额。公积金贷不太清楚。

一开始我还以为全国人行都这样管控了，搞了半天只有合肥这样干？看来是定向挤泡沫？

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