楼市暂停以后

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疫情将现金流紧张的房企逼到生死关口，业内期待调控政策松绑

2020 年开年，新冠肺炎病毒从湖北武汉暴发，向四面八方迅速蔓延。举国应急，九州闭户，疫情闪击各行各业。1 月 26 日，中国房地产业协会倡议，房企暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。此后，湖南、江西、广东、海南、黑龙江等多个省份纷纷发文，要求暂停线下售楼。

广发证券发布于 2 月 2 日的研报显示，暂停线下销售的省份，2019 年销售规模占全国的 50.98%；禁止举办大型营销活动的省份，规模占 30.29%。剔除政策叠加地区后，两者合计影响的全国市场份额为 73.07%。

「我从事房地产营销 20 年，从未见过类似的景象，一夜之间所有的售楼处都关门了。」海南悠家智选创始人柯敏对财新记者说，楼市按下暂停键，交易全部停止。

中国楼市几乎进入「零成交」状态，这是史无前例的「冰点」时刻。房地产是资金密集型行业。楼市调控已经持续三年有余，开发商各个融资渠道都被政策收紧。销售回款成为房企最重要的资金来源之一，占比往往达到四成以上。关闭售楼处，对资金链紧绷的房企而言，无异于雪上加霜。

阳光城(000671.SZ) 执行副总裁吴建斌在接受财新记者采访时称，如果售楼处迟迟无法开放，诸多中小房企的资金链或将在三个月内断裂。「这还只是开始，如果疫情得不到明显缓解，这种局面还会延续下去。」日前在一场行业探讨会上，易居企业集团CEO 丁祖昱说，开发商要对 2 月作「最坏的打算」。

作为国民经济支柱，房地产业「大而不能倒」。2 月 12 日下午，多地政府纷纷发文，推出诸多措施，给房企「纾困」。地方政府齐行动，源于当天中央政治局常委会会议释放出的明确信号：各级政府要努力把疫情影响降到最低，保持经济平稳运行和社会和谐稳定。

业内普遍预计，已经持续三年有余的楼市调控政策，近期或将出现边际松动。

售楼处关门歇业

开放售楼处确有人群聚集风险。中房协发出倡议后，多地政府加入「督战」。比如 1 月 28 日，海南省住建厅发布消息称，1 月 26 日该厅逐个打电话通知市县区，要求房地产企业、中介机构不得组织营销、现场看房等活动。

楼市成交额应声下跌。招商银行研究院发布于 2 月 6 日的研报显示：2020 年春节期间，全国 30 个大中城市商品房成交面积为 2.7 万平方米，较 2019 年同期 19.55 万平方米下滑 86.19%，和近七年的平均值 9.91 万平方米相比，也大幅下降。

春节期间，全国楼市成交多依赖三四线的返乡置业潮。新冠疫情冲击之下，营销旺季不复存在。一名龙头房企的营销人员告诉财新记者，往年房企一般会留下三分之一的营销团队在售楼处值班。2020 年春节前，该公司原本已将值班人员数量缩减至往年的半数。中房协发文后，值班人员全部放假回家。

据柯敏观察，海南个别房企和中介机构依然在「偷偷带客」，但效果不佳。

「售楼处不开门，我们没有事情可以做，很担心被裁员。」前述营销人员称，现在他每天都按照公司要求，努力在朋友圈里推介楼盘。当下诸多房企都通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道，搭建了「线上售楼处」，希望置业者足不出户就能看房选房。一些开发商甚至承诺线上交易「无理由退房」。

房产销售转至线上，不失为非常时期的营销手段，但效果并不好。前述营销人员对财新记者抱怨，「你每天给潜在的客户问好，客户也很烦。买房一下子就要花几百万元，谁会真的不看房就直接下单？」另一名房企营销条线的人士分析称，房企推出线上销售的主要目的是「蓄客」，线下看房和签约环节很难在短期内被替代。

毋庸置疑的是，面对新冠疫情，消费者没有买房的心思和欲望，这才是房企需要面临的核心问题。「现在公众普遍预期楼市会下滑，购房者要下单，一般也会等到疫情结束。」柯敏说。

业内人士多认为，新冠疫情对楼市的直接影响是导致购房需求延后，但间接影响尚难以评估。招商银行研究院研报指出，间接影响取决于疫情最终对经济、就业和居民可支配收入的冲击程度，以及购房者对自身收入预期、消费信心的恢复快慢等因素。

「购房群体全面萎缩，目前各家房企都没有应对办法。」中原地产首席分析师张大伟对财新记者说，从 1 月下旬至 2 月，全国房地产市场的成交量同比跌幅预计将在八成以上。

房地产研究机构克而瑞发布于 2 月 5 日的研报认为，短期来看，一季度甚至上半年的楼市销售将受到显著影响。但在疫情平稳下来后，市场会迅速复苏，疫情对房企下半年的影响有限。可是，房企能扛到下半年吗？

房企资金链承压

房地产是资金密集型行业。「高周转」是房企冲规模并实现高利润的法宝。「快拿地、快开工、快销售」的模式能够提高资金利用效率，亦要求企业保证现金回流速度，否则难以为继。

「停止售楼对房企影响巨大。」2 月 7 日，吴建斌在接受财新记者采访时举例称，一家年销售额为 1000 亿元的房企，如果三个月不售楼，其年收入就会减少 200 亿至 300 亿元。同时，这家企业的到期债务不能不还，土地款不能不付。仅这两项支出就在 100 亿元左右。「简单计算，这家房企三个月总体会减少三四百亿元的资金。」吴建斌说。

吴建斌曾在中海地产 (00688.HK)、碧桂园 (02007.HK) 等多家房企担任高管，长期分管财务。他介绍称，一般销售额千亿元规模的中型地产公司，如果采用高周转模式，其日常可动用的资金大约为 200 亿元，只够支撑一个多月。「如果三个月不售楼，中小房企肯定是扛不过去的。」吴建斌说。

吴建斌目前履职的阳光城，亦是典型的高周转房企。阳光城发布于 1 月 9 日的公告显示，该公司 2019 年的销售金额为 2110 亿元，权益销售金额为 1351 亿元。在克而瑞 2019 年房企销售全口径排行榜上，阳光城位列第 13，该公司 2019 年三季度财报显示，公司现金及现金等价物余额为 385 亿元。

「我们假设了在没有一分钱销售回款的情况下，如何安排现金流。」吴建斌说，他近期的核心工作就是：确保在 3 月底之前，阳光城的现金流能够支撑各项工作安全运行。

阳光城并非资金链最紧张的房企。中国指数研究院于 2 月 4 日发布了一份 12 家高周转房企的财务数据，并对其现金充足程度打分。这份名单包括碧桂园、滨江集团(002244.SZ)、<绿地控股(600606.sh)、融创中国(01918.hk)、泰禾集团(000732.sz)、万科(000002.sz>

真正让房企煎熬的是利息。「如果房企总体综合财务成本为 8 个点，一家千亿元规模房企假如拥有 500 亿元有息负债，其每天光利息支出就是 1096 万元。」广州房地产专家邓浩志对财新记者说，部分房企此前高息高额举债，快速拿地扩张，2019 年中央收紧房企融资之后，企业资金链就已紧绷。

「只要一天没有收入，这些企业都有可能陷入困境。」邓浩志说。他认为，疫情引发销售暂停，势必加速淘汰一批根基不稳的高周转房企。

工地难复工

楼盘在建项目人员密集，亦是重点防疫场所。

疫情暴发后，多地政府宣布，开工时间不得早于 2 月 10 日。这已比正常节后开工延迟了大约十天。随着疫情扩散，部分地区又进一步延长了假期。比如四川达州、广西南宁、河南郑州分别规定，房地产工程自 2 月 23 日、2 月 24 日、3 月 16 日才可复工。

出于防疫需要，很多县、乡、村均切断人员流动渠道，建筑工人暂时无法返回工地；即便回到工地，应政府要求也需隔离一段时间。在建工程项目因此面临「用工荒」。

目前正是防疫关键时期，地方政府设定了较为严苛的复工条件，企业复工难上加难。比如广东省要求，每名进入项目现场的工人都必须佩戴医用口罩。但口罩是当下紧缺的战略物资。据财新记者了解，政府投放市场的平价口罩限量供应，其他渠道一次性医用口罩的单价已经涨至 6 元，且要推迟数天发货。尽管部分生产类企业已转产口罩，但短期内「一罩难求」的局面仍将持续。

「工程复工可能会推迟一个月，这是比较乐观的估计。」中国指数研究院发布于 2 月 4 日的研报称，部分城市可能会推迟两到三个月。

房企头上悬着安监利剑。在成都，防疫工作被纳入市场主体信用评价管理体系。复工工地若出现 1 个以上确诊病例，即构成重大安全事故；出现 3 人，施工企业将在一定期限内遭市场禁入。其他城市亦发布法律风险预警，未按规定采取预防措施及消除隐患的企业，有可能被罚停产停业等。

据财新记者了解，融创中国、碧桂园、新城控股、佳兆业等大型房企均已下发通知，2 月 10 日至 16 日主要采取线上方式办公，2 月 17 日后恢复现场办公，但工地复工时间均未明确。「长三角一带，很多房企都已经作好了 2 月开不了工的打算。」一名房企人员对财新记者说。

施工是高周转的重要环节。目前绝大多数城市均规定，楼盘主体要建至过半或封顶才可获取预售证。房企通过预售收回大部分投资款，完成一轮资金周转。从拿地到获取预售证，碧桂园、万科等大型房企通常能够控制在八个月以内。

疫情延长了工期。对于已拿地、未预售的项目来说，延迟开工将直接影响开发商获取预售证的进度，导致房企的资金周转速度下降、资金成本增加。对于已经完成预售、正在后续施工中的项目，延迟复工影响交付，但却又不失为降低短期资金压力的「良策」。

「在暂停销售的情况下，开工延迟，建筑费支出减少，短期内对现金流管理有利。但从长期来看，这对未来交付及供货影响巨大。」吴建斌说。

中国恒大率先宣布延迟工地开工。该公司于 2 月 1 日下发的通知显示：全国 1246 个在建项目、1040 个售楼部在 2 月 20 日前不得开工和开业，具体的开工开业时间将根据疫情另行通知。

多地暂停土拍

一切都为防疫让路，包括土地招拍挂。

疫情最为严重的武汉市，从 1 月 13 日起，中止了若干土地挂牌，部分原计划于 2 月初进行的土拍延期到了 2 月 18 日以后。事实上，整个湖北省都暂停了土地交易。

克而瑞发布于 2 月 11 日的研报显示，不仅仅是湖北省，南昌、长沙、合肥、南京、苏州、厦门等多个二线城市均在 1 月底、2 月初宣布土拍暂停。在三四线城市中，连云港、盐城、新余、萍乡等迅速跟进，且未明确土地何时恢复交易。

疫情对市场的影响在持续发酵。在省级层面，东北三省、四川省已经发文，暂停各类公共资源交易。

克而瑞研报显示，截至 2 月 11 日，其监测的十个一二线城市宣布推迟土拍，涉及地块超过 80 幅，起拍价总额接近 800 亿元。这些城市多将土地出让顺延至 2 月下旬，约较原计划推迟两周。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财新记者，湖北、浙江、广东、河南等疫情相对严重的地区，防疫管控会更严。停工停售影响了房企原有的资金回笼节奏，致其没有能力和动机去购买土地，房企的土地投资计划需要调整，预计开发商会从二季度开始恢复拿地。

延迟土地出让给了房企一个缓冲期。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，推迟买地可以减少房企的资金支出，减轻短期资金压力。「房企没钱买地，土地就可能大面积流拍。暂停土地交易，有利于整个市场。」张宏伟说。

克而瑞研报认为，暂停或推迟土地出让会在短期内令地方财政承压，但对整体土地市场影响有限，土地延后出让也顺延了企业的投资需求。

2 月 11 日，北京土地市场率先「复工」，当日出让三宗地块，出让金额为 80.05 亿元，三宗地块均由国企获得。「国企和央企拿地优势明显。」严跃进认为，国企和央企资金实力较强，未来一段时间，或将成为土地市场上的主力军。

克而瑞研报认为，从短期看，土地市场有望在二季度出现「小阳春」。「财政压力之下，部分地方政府将加快推地节奏，甚至推出优势地块以提振市场。」该研报称。

不过，「地王」频出的景象或将不复存在。克而瑞研报认为，即便是疫情警报解除后，房企也需要一段修复期。在这段时期，房企的工作重心应为「促销售、抓回款、稳现金」，投资仍会谨慎，土地底价成交或将成为常态。

调控松绑预期升温

新冠疫情将现金流紧张的房企逼到生死关口。业内普遍预期，楼市调控政策或将于近期松绑。

邓浩志告诉财新记者，新冠疫情对中国经济造成巨大冲击，此前中央经济工作会议提出的「六稳」(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期) 目标亦遭遇挑战。作为支柱产业，房地产必须要有稳定发展的环境，才有助于全国经济的稳定。

「如果房企融资的『水龙头』依然紧紧关闭，又不给房企开放售楼处，房企的下一步动作就只能是暂停工地施工，」邓浩志说，「这样房企还能依靠节流来保住现金流。」

如果房企在建项目长时间无法复工，将显著影响农民工就业。一家房企的土建经理告诉财新记者，房企记录劳务公司提供的用工人员和出工天数，以此完成结算。劳务公司再按工人出工天数下发工资。仅中国恒大一家，就将直接或间接影响上百万人就业。

房企有必要苦练内功。吴建斌建议，此刻资金紧张的房企应强化现金流管理意识，努力开源节流，并延迟缴纳应付款。「比如去和银行洽谈，顺延还款；和土地出让方洽谈，顺延土地款；和税务局沟通，延期支付税款等。」吴建斌说。

中指院认为，现阶段金融机构资金充沛，房企在境外和境内都有机会融资。此外，房企应特别关注疫情严重地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会，以及各地政府在保证金、房企开发进度以及税收等方面给予的政策支持。

吴建斌认为，政府应该对房企进行多渠道纾困。他建议，政府对一季度到期的土地款免缴滞纳金，同时顺延两到三个月的付款期；放宽房企融资条件；放宽房地产预售条件等。

包括东北证券、国信证券、平安证券、民生证券在内的多家机构均预计，楼市调控政策出现边际宽松，将是大概率事件。

2 月 12 日，中央政治局常委会开会讨论疫情，提出要有序推动各类企业复工复产。当天一些地方政府就开始为房企「纾困」。

当务之急是放行线下售楼。广东佛山和四川成都于 12 日下午发文，宣布有条件开放售楼处，同时给出防疫指引。在佛山，楼盘必须分期分批销售，减少人员聚集，不得同时安排 2 组以上客户参观样板房；在成都，每个售楼处每天接待到访客户不得超过 80 人，且每批次接待客户不得超过 3 组，前后批次的间隔时间不低于 10 分钟。

此外，西安、无锡、上海、南昌、浙江等地均在 2 月 12 日发文，降低房企买地门槛。华创证券发布于 2 月 13 日的研报称，这些地方发布的主要政策包括：缓缴或分期缴纳土地出让金、下调土地保证金比例、土地款缴纳 50% 可预办理不动产登记、引导信贷合理适度增长、保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。

「上述政策显示地方政府希望缓解房企拿地的资金压力，推动土地市场回暖，进而缓解地方财政压力。」华创证券研报称，近年来，受宏观经济下行、政府减税降费等一系列政策影响，政府财政压力逐渐增大。新冠肺炎疫情对地方财政更是雪上加霜。当前土地市场趋冷，部分地方政府却一反常态，在疫情期间表现出强烈的供地意愿。华创证券监测数据显示，从正月初十到正月十八，17 个重点城市合计挂牌土地建筑面积 548 万平方米，较 2019 年同期翻了 1 倍有余。

「这显示出地方政府财政压力之大。」华创证券研报称，在楼市调控因城施策的背景下，后续地方政策放松力度或将进一步加大。

民生证券发布于 2 月 5 日的研报称，从宏观经济来看，目前政策层面在逐步释放流动性，对冲疫情冲击。即便没有疫情影响，房地产销售端的增速也将在 2020 年一季度由正转负，楼市政策调整迫在眉睫。

「给房企纾困的目的是激活房地产市场。只有房地产市场稳了，中国经济才能稳定下来。」吴建斌说。

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