专家称「预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者」，如何评价这一观点？

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知乎用户 中国经济周刊​ 发表

凡是不利于老百姓的，一定要与世界接轨，论证在全世界的通行性。

凡是有利于老百姓的，一定要强调国情，论证无法推行的客观缘由。

预售制在全世界通行不假，但是由于预售制导致的烂尾楼现象基本确是中国独一份。预售制可以让地产开发商的现金流迅速充盈，大幅提升开发速度和扩张速度，可以视为一种金融杠杆，有利于地产商的盈利、扩张；有利于银行系统赚取更多利润；有利于地方政府获取更多土地财政收入。有利于各方，但就唯独不利于老百姓。一旦烂尾楼风险爆发，购房的老百姓就会成为有且仅有的唯一受害者，而开发商、银行系统、地方政府部门等本应承担的相应责任竟然就也都不存在了。既得利益者们得到了实实在在的好处，老百姓得到的是实实在在的风险。

现在，这些既得利益者们竟然还花钱雇佣了专家来粉饰，继续淡化他们的责任，以世界各国情况为由，努力让受害者们接受当前的局面。将受害者的劳动果实瓜分干净后，还要宣扬整个过程的合理性，这是真的让人非常不可思议了！

知乎用户 今宵幽梦寒​ 发表

去年我在房产企业呆了一年，我只想说，没有十年脑血栓，给不出这样的结论。

期房最大的获利方是房企，ZF 和银行，ZF 需要快速的城镇化，房企需要空手套白狼，银行可以提前放贷款！

而作为这场交易的第四方，消费者几乎就是压上了自己的身家性命来赌。

赌的是什么？是房产企业的 “良心 “！

没良心的就可以在合同上跟你耍花样，比如延期交房，之前有个案例，延期一天赔偿金额不足三十元，而且不验收不给钱！

没良心的就可以在房屋质量上给你耍花样，反正没有尾款，到时候只要楼不倒塌，漏水什么的不是很正常的事情么？

没良心的就可以在房屋实际效果上给你耍花样，反正钱到手了，到时候阳台小一点怎么了？公摊面积大一点怎么了？

这本身就是不对的！

任何的谈判，是建立在双方资源对等的前提下，而实际上呢？

房企攥着你的房子，银行攥着你的征信。

而购房者呢？

攥着 6 个空空如也的钱包！

一个商业活动，为何要考验人性的方式来赌呢？

说个最简单的，现在的商业活动中，签个合同付个定金，合同完成后付尾款是最基本的商业逻辑。

外国确实有类似预售，但前提是阶梯式付款：

你决定买房，先交纳 10% 左右的预付款。

然后等地基打完了，满足标准后，付款 20%。

等你建了一半了，满足标准后，付款 20%

等你封顶完成，满足标准后，付款 20%

等你全部完成装饰，等待验收了，付剩余款项。

而这些所有的资金，全部都是需要购房者及银行，监管部门验收的！

而在此期间，所有的验收是有对赌协议的，如房企没有达标，会有非常严厉的处罚措施的！

反观国内呢？

房子没建完！监管账户没钱了！

消费者钱花完了，房没了，还要还贷款！

希望所谓的专家，不忘初心，实事求是！

知乎用户 枫林晚​​ 发表

个人破产全世界通行并且合理，弃贷把房子给银行后止损也是世界通行而且合理。

专家能不能先做个人吧

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

预售制度确实在世界范围普遍存在，如今引发质疑的，与其说是预售制度本身，不如说是这两点具有特色的不合理之处：

1、为什么工程烂尾后，风险全部压在了购房者身上？

2、为什么监管账户没能起到应有作用？

有一份来自海通证券的研究报告，列举了世界一些国家预售制度中的风险分配问题，可供参考：

http://www.invest-data.com/eWebEditor/uploadfile/2018111509395060891399.pdf

例如，在美国的预售制度中，按揭贷款要等到房屋建造完后再发放，金融机构要在见到证明房屋符合居住条件的入住证后才会发放抵押贷款，这就控制了购房者贷款购买烂尾楼的风险。而在日本，在房屋交付使用时，购房者才需要支付除定金以外的剩余房款，这也避免了购房者为自己住不进去的房子持续出血。

再例如，新加坡虽然也有房屋预售制度，但对于购房款拨付方式有所规定，银行按照工程进度分批拨付（而不是一股脑把钱打给开发商，让购房者一下子把房贷全都背在身上），虽然同样不能消除烂尾风险，但至少控制了购房者的损失额度。

按理说，中国的预售制度也是有一定风险预防措施的，就拿引发关注的河南烂尾楼事件来说，如果《河南省房地产业类企业风险管理暂行办法》得到了严格执行，本不会走到今天这个地步：

第九条 完善预售资金监管机制。各级住房城乡建设主管部门应当加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的, 要加快制定本地商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金应当全部纳入监管账户, 由监管机构负责监管, 确保预售资金用于商品住房项目工程建设; 预售资金可以按建设进度进行核拨, 但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付。

上述制度设计，看似考虑周全：既然有监管账户，总该有办法确保工程交付。然而，现实情况却表明，这笔钱可能已经找不到了。

银保监会说的是，将「引导金融机构市场化参与风险处置」、「这件事的关键在于 “保交楼”」，用大白话来翻译（仅为个人理解不一定对），就是需要从市场上再找钱来把楼盖完。

试想一下：如果监管账户里资金充足、留出了相关法律法规要求的「保证建设工程竣工交付」的金额，为何还要由银保监会出来号召苦一苦银行、大家摊派一下成本呢？难道不应当用监管账户里的钱解决吗？

这位专家是装糊涂的高手，无形之中改变了质疑的方向。人们质疑的不仅有预售制度合理性的问题，而是预售制度中的风险控制机制为何失效，还是要警惕「专家」搅浑水转移矛盾。

知乎用户 王瑞恩​​ 发表

人在德国金融中心，2 套房子业主

预售制全球通行

但银行贷款策略

对开发商的资金监管

以及针对延迟交房的惩罚

都需要 “与世界接轨”

以德国举例

法兰克福近期新开的楼盘都是提前 2 年左右预售

但购房者向银行的贷款

交房前的两年

只需向银行支付利息

而不用还本金

这样大大降低了贷款买房者的房贷压力

并且德国采用的是 10-20 年固定利率

例如我 2 套房的贷款分别是 15 年 1.2% 和 15 年 1.3% 的固定利率

首付比例均低于 10%

这样能在贷款期内锁定利率风险

还有一点也很关键

那就是这 15 年只需清还贷款总额的一部分

剩下的贷款

等 15 年贷款快到期时再和银行根据那时的利率签新的贷款合同

这样进一步降低了房贷压力

虽然德国最近因为疫情和原材料供应链等问题

交房时间也一再延后

但在购置预售房时

开发商基本都会签署合同

如果交房时间晚于 xx 年 xx 月

每个月需要向购房者支付 xxx 欧元的违约金

而这个价格基本是该套房的市场租金价格

这样万一出现了滞后

可以拿着每月的违约金舒舒服服地继续租房住

关于评论区德国利率的讨论：

德国最近半年上涨超 3%，目前 10 年期固定利率都超过了 3%，并且通货膨胀很厉害

哦，对了，德国房子永久产权，没有公摊面积一说~

关于德国烂尾了怎么办：

来德国近十年还真没有听说过

只能说德国金融监管严格，且非常保守

至今连信用卡都不是很普及，日常仍用现金消费

此外， 盗一张

@王瑞恩

回答中

新加坡期房银行分期支付开放商的时间节点

只能说和德国几乎一模一样

不知道这是否也是 “国际惯例”？

欢迎评论区海外侨胞们补充

关于我：

德国数学博士，毕业后没有选择国内一线城市百万年薪卷，而是留在德国大厂摸鱼

主业无人驾驶资深研发工程师，副业自媒体 & 三个社区

六分教育，四分科普，聚焦硕博 & 科研 & 留学 & 海外

点个关注

@留德华叫兽

再走吧~

[普通家庭十年留学史：飞跃美德全奖读博，为何最终成为德国打工人 18.2 万播放 · 267 赞同视频

​](https://www.zhihu.com/zvideo/1311705518415368192)

知乎用户 留德华叫兽​​ 发表

这年头一个松棍也敢当经济学家大放厥词了。看看现在房子的空置率有多少吧。

还什么取消预售房价会涨，取消公摊房价会涨。你房企有本事你倒是涨啊，撑住啊，房价 100 万一平涨起来啊。

什么叫买方市场，买方的需求才是老大，之前是卖方市场，房企拼了命的剥削我们，我们忍了。现在攻守易行啦！有没有看清你们房企现在的地位啊？

知乎用户 不懂才搞怪 发表

人生在世，从学习到工作诸多事务，不可避免要同专家与官员打交道，实属常态化再正常不过的事情了，但一定要有自己独立判断的能力。

因为只要稍有不慎，就会被专家甚至是专家型官员所误导，并非他们所讲的道理或建议有多好，而是他们伪装站在人民群众立场上说话。

当下，停贷危机蔓延态势猝不及防，在分析商品房预售制度存在的缺陷或过程存在腐败之时，各种利益派专家粉墨登场鼓动腮帮子巧言令色。

这不就有某教授坐井说天阔，什么取消预售制短期内不可行，什么预售制是全世界通行，取消预售制不利于购房者…… 狺狺狂吠，厚颜无耻。

专家经常片面的深刻，官吏往往全面的浅薄，不片面难以深刻，不浅薄怎会全面，但凡专家能顾及良知故，官员能以苍生故，何至于此哉。

因此，社会公众或人民群众的眼睛是雪亮的，应该本着良知良能就能辨别出何以浅薄、何以片面，当思深刻与全面做自己抉择之对策。

不同的阶层立场上的人，往往只为利益群体代言，不惜通过语言腐败包藏祸心，企图误导老百姓，其潜身谄谀苟图衣食，竞在国民面前妄称天数！

知乎用户 马牧之 发表

“全世界通行” 与 “符合我国国情”，这两者的一般判断标准是什么？

知乎用户 间歇性失智症 发表

确实有很多国家实行预售制。

但人家的预售制，是资金在账户里，建好一部分，划转一部分。

我们这个 “楼还没看到，监管账户里的资金就全没了” 的“预售制”，怕是全球独一份。

知乎用户 第七地区 发表

胡说八道、颠倒黑白！某些水货专家就是这么一步一步把 “专家” 二字搞臭的。

霍英东首创的期房将房地产风险转嫁给了最终消费者，导致风险和收益先天不公平，期房单方面有助于资本家空手套白狼，即借消费者的钱造房子然后卖给消费者，算是另类集资造房了。

期房就不该存在，先天存在漏洞，经济处于顺风局还好，经济一旦有风险就必出问题，最终损害消费者利益。预售资金集中管理根本不能防止资金被挪用，太容易被钻空子，各地烂尾楼无不是预售资金被挪用。【资金监管不到位，预售就对消费者非常不安全】

房子烂尾不能住，购房人却还要继续还贷，这明显脱离社会基本常识，非常不合理。期房这种不合理制度能够被人们广泛接受的核心在于房价上涨预期，如果不是担心房价过快上涨，大部分人不愿意买期房的吧。过去 20 年房地产高歌猛进也削弱了大家对期房风险的警惕性。

期房制度促成了我国房地产跨越式发展，20 年时间就把十几亿人居住的房子给造过剩了，但同时也助推了房地产风险，期房是我国房地产高周转的核心基础制度，没有期房，房地产就高周转不起来，杠杆也不至于拉得如此高。

让我们看看国内外预售制对比，来自海通证券：

下面也是某个专家的雷语——

专家谈为何房价不能暴跌，称「中国居民 75% 的财富都集中在房产上，稳住大盘是稳财富」，对此如何评价？

一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源，我从 18 年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

我的小目标：影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免接盘，未来希望引导更多的人正确地认识理财投资！

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，别想着炒房，别做梦房价永远涨）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】or【悟空价投】（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月​ 发表

可笑。

就所有人都明白一个道理，比起你的收益，最重要的是确保你本金的安全，有几率赔到你倾家荡产的投资不叫收益，叫赌博。

还取消预售制不利于购房者？

你说的是房企压力大，为什么不说业主压力大呢？

你不关心韭菜吧，倒还关心上镰刀了。

房企的压力大，前些年的中国首富为什么都是地产商，为什么能开这么多薪资？

资金压力大，为什么前些年土地出让金增长这么快，房价涨的这么高，待遇能发得这么足？

取消预售制不利于购房者？

不，他只是不利于地产商和地方。

不要老打着老百姓的旗号在这里搞这些有的没有的好吧，真的，我们跟你不熟。

知乎用户 曹多鱼​ 发表

上海圣约翰大学优秀毕业生，美国哈佛大学经济学硕士，哥伦比亚大学经济学博士，国民政府财政部长宋子文说：

信用货币是全世界通行并且合理的

如果取消信用货币，用金银或实物为基础发行货币，民间就会出现钱荒

币值会进一步上涨，更加不利于劳动者。

知乎用户 万乃石​ 发表

香港当年提议取消公摊面积，房产必须按照得房面积销售时，也有专家跳出来说：“取消公摊面积之后，房价会迎来上涨”“取消公摊面积更不利于购房者”。

2008 年，香港官方开始推动香港房地产使用统一的 “实用面积” 定义，相当于统一 “度量衡”，并要求从当年 10 月开始，新开楼盘必须在售楼书中采用统一的“实用面积” 定义，不得玩弄文字游戏。

2010 年，香港官方建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。当时，收到近 1000 份居民意见书，市民一边倒地叫好。

但当时有开放商和专家跳出来反对，理由和这位反对取消预售的专家如出一辙，发言特点也是一模一样——打着为百姓好的幌子，为房地产商站台，把百姓当韭菜割。

博弈一直进行到 2012 年 12 月，香港官方正式要求从 2013 年开始，二手房销售按照实用面积计价；2013 年 4 月，新房也必须用实用面积来计价。如果不按照实用面积计价注，罚款 100—500 万港币，判处 3—7 年有期徒刑。

从此，香港房地产销售彻底告别了 “公摊”。

对应上文提到的 2008 年、2010 年、2013 年 3 个时间点看上图香港的房价，房价整体一直在上涨，但斜率并没有在这三个年份都加大，也就是说，房价上涨的速率，并没有因为取消公摊面积而加快。

从而可知专家说 “取消公摊面积之后，房价会迎来上涨”“取消公摊面积更不利于购房者”，其实是在危言耸听。

大陆商品房制度，不管是土地招拍挂、预售制度，还是公摊面积，都是从香港学习过来的。

结果，老师都开始改弦更张了，学生还在原地动也不动。

连反对改革的理由，都和当年老师家族反对的理由一模一样，毫无新意。

关于中国预售制与美国、日本、新加坡等国的区别，王瑞恩在他的答案专家称「预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者」，如何评价这一观点？中有详细讨论。

说到底，其实人家搞预售制，政府及其监管部门是能严格监管开发商的，确保像不会像目前中国这样，出现楼盘烂尾了居民得不到房却还要全额还款的情况，把所有的风险全部转嫁给普通购房者。

而像中国这样，政府不能有效监管，甚至和开发商穿一条裤子，默许开发商通过缺乏监管的预售制度，把资金链断裂楼盘烂尾无法交房的风险，全部偷偷转移给了购房者——这样的预售制，不如干脆取消算了。

【回复评论】1、“我没搞懂，有没有公摊有啥区别。成本，利润摆在那，换不换说法都要那么多钱。没看到有说明白咋回事的。”

——只考虑购房的话，确实如你所考虑的，开发商只是换个计费方式而已。

但如果你考虑下供暖费、物业费、还有未来开征的房产税，都是按照你购房的建筑面积来收的，同样是 100 平的房，人家得房率是 90%，住着 90 平的房交 100 平的税费；而你的得房率是 70%，也按照 100 平来缴费……

因为国家并没有统一的公摊面积划分标准，所以小区用于出租甚至出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中，也是一笔糊涂账。对于那些把车库和内部经营场所算进公摊面积的小区而言，出租出售的收益理应由全体业主共享，但实际上，绝大多数小区并没有。

2、“香港那破地方就不要拿出来炫了，2013 年后香港的房价长成什么熊样了。香港房地产是标准的负面标本好吧！”

——香港的房地产有大问题是事实，但不代表人家取消公摊这事也做得不对。

知乎用户 李征义​ 发表

为什么没达到条件（比如未封顶），银行就放款了？

为什么银行放款没有放到指定监管账户？

为什么在监管账户的钱依然被随意划走了？

有制度不能严格执行有毛用？

光谈一个其他国家有预售制有啥用啊？**民众反对预售制的根本原因是事实证明你玩不转啊，既然没有那个能力，就老老实实取消预售制，不要让老百姓承担最大的苦果。**砸锅卖铁、6 个钱包、背上 30 年贷款，最后房子没看到、还要继续还贷款，从古至今环顾全球，有这种道理吗？

还人家也有 xxx 制，人家有的东西多了，

人家还有做空制度，你敢玩吗？

人家永久产权，你咋不跟呢？

人家没有公摊，你咋不学呢？

人家房贷利率几个点，你咋不调呢？

人家土地出让金占多少比例，你咋不改呢？

人家能干就代表你能干？

你要喜欢学人家，那你倒是学全了呀？

知乎用户 青山布衣 发表

任泽平连发 3 条微博评 “预售制”：对购房者非常不公平！到底该怎么改？专家们观点差异很大

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

不复工，不还贷！最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注，继而引发对商品房预售模式的探讨。有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。

有专业人士则提出建议，不妨先调整购房款付款方式，从购房人 “一次性全额” 付款，变成按工程进度分期付款。

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商品房预售模式一直存在争议

每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，预售制这个问题总会引发一番讨论。

据界面新闻报道，商品房预售制度从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是 “一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的 1/4 以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

严格一些的当属上海、北京，要求 7 层以下 (含) 的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8 层以上 (含) 的则分别需完成规划层数的 1/2、2/3 以上 (且不低于 7 层)后方可办理预售。

在 “停贷风波” 前，对于商品房预售制潜藏的风险其实早有预判。

今年两会期间，多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

在卢天锡看来，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。

卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人 “一次性全额” 付款，变成按工程进度分期付款。

和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了 4 年。

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预售制该不该取消？

从 14 日晚到 15 日早上，经济学家任泽平连发 3 条微博称，该取消商品房预售制了。

任泽平认为，98 年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过 1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。

任泽平表示，绝大部分商品是一手交钱一手交货。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。

据第一财经报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

7 月 14 日，北京建筑大学副教授蔡宗瀚对每日经济新闻记者称：“取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商‘没死也进太平间’ 。”

“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。” 北京盈科（上海）律师事务所赵然律师对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”

“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者 。” 赵然表示。

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多地新政直指商品房预售资金监管

7 月 14 日晚间，西安住建局等 5 部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（以下简称《措施》）。《措施》提出，要加强商品房预售许可管理，规定 “开发企业申请商品房预售许可，原则上地上 7 层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7 层以上的，须达到地上规划总层数的 1/3，且不得少于 7 层。”

《措施》还提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。

在商品房预售资金监管方面，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。

7 月 12 日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求 <沧州市商品房预售资金监管办法>（征求意见稿）意见的公告》（以下简称 “《意见稿》”）。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除” 字样。

编辑 | 卢祥勇 杜恒峰

校对 | 段炼

每日经济新闻自每经 App、澎湃新闻、第一财经、界面新闻、任泽平微博

知乎用户 每日经济新闻​ 发表

我国的住宅预售制度过于强调开发商的融资功能，它是特定经济环境下的一种安排。预售对于个人来说，是期房交易，钱是付了，房子没到手，只买了一个期待权，这个期待权是有可能变成一个寂寞的。预售对于开发商来说，是向个人的无息融资，算是预收款或者合同负债。虽然说期房比现房便宜，但个人却承担了不少风险。商品房预售制度是 1994 年正式引入的，当时房地产市场不发达，预售确实有助于改善供给。但是，多年了监管却不太跟得上。

目前期房的付款方式，对业主而言不是按进度分期付款（按揭贷款只是分成首付 + 放款两个节点），只是业主付款后，理论上由监管部门按进度拨付预售资金。也就是说，业主与开发商签订合同后，付全款的，会在约定时间内将款项转给开发商。按揭贷款的，会在银行审批后，由银行将贷款资金受托支付给开发商。

此前有人大代表建议改为购房人按工程进度分期支付。这样有助于购房人缓释风险，但不利于房企融资。

我国各地预售资金监管方法不一。

**预售资金监管方式之一：政府部门监管。**比如厦门由房地产交易中心对预售资金进行监管，青岛由国土房管局设立的交易资金监管机构进行监管。开发商根据施工方和监理出具的工程进度证明材料，申请使用预售资金，相关部门核准后通知银行划拨资金。审批权在相关部门，银行只是出纳。

预售资金监管方式之二：银行监管。政府进行政策指导和过程监督，银行负责预售资金的审批划拨。比如北京市由开发商和开户银行签订预售资金监管协议。符合资金使用节点条件时， 经监理确认，开发商向银行申请使用预售款，监管银行审核后决定是否划拨。这里审批权在银行。

预售资金监管方式之三：中介机构监管。由监理、担保机构等第三方负责预售资金管理和审批。审批权在中介机构。

总体看，目前预售资金监管对购房者依然不够友好。银行及中介机构与开发商有利益往来，其监管力度存疑。相关部门审批，其自身缺乏监督制约，容易引发渎职或者权力寻租。开发商的违法成本也过低，根据《城市商品房预售管理办法》，罚款总额不能超过 3 万元。这个数额对于开发商来说简直是个笑话。预售资金的流向也缺乏对公众的披露，无法开展有效的公众监督。实际操作中，甚至有的开发商狸猫换太子，把非监管账户写入预售合同作为监管账户。

美国有预售，自主协商的预付款项需要由律师事务所等第三方托管，剩下的钱按进度分期支付。虽然业主有预付，但开发商不能拿钱，只有房屋竣工且正式交房后，开发商才能拿到预售资金。所以对开发商来说，预售没有融资功能，自然也不存在烂尾跑路。

日本也有预售。开发商必须对预购方预付的资金购买保险或者提供担保，如果开发商没法交房，保险或者担保可以把钱赔付给业主，让业主弥补损失。业主的风险得到了转移。

新加坡的预售资金监管，责任在银行。购房者按比例分期付款，比如签合同后付 20%，地基 10%，整体结构 10%，水电水管线路铺设后 5%，砌墙安门窗后 15%，质量过关且产权无纠纷 25%，全部建成 15%，钱放到 “工程账户” 中。开发商使用款项由银行审核。如果开发商破产，相关部门接管并用账户中的钱继续建设。

我国房地产高度金融化，开发商高杠杆高周转运作，三条红线后资金链吃紧，前阵子为了缓解其资金紧张局面，不少地方甚至放松了预售资金监管。目前看，最终还是由购房者承受了这些。

来自：皮球研究所 https://mp.weixin.qq.com/s/65qAuh8cYtSycKhX-tsc1g

知乎用户 江左梅郎 发表

算了吧，某些专家已经是某些利益群体的发声桶了，一般来说专家的屁股都是歪的。

预售制本来挺好的，也没有人质疑预售制，问题在于，预售制的监管基本都扯淡啊，开发商随便就可以把钱卷走。

如果不是因为监管不到位，根本也就不会出现这个问题，监管账号的钱只要在，无论开发商欠债多少，房子依然都能建好。

很多开发商甚至骗业主的钱 ，钱根本没有进监管账号，这些业主有些是不懂买房流程，有些是贪图便宜被套路。

但是那些首付都付了，房贷都下来了，什么备案都有了，什么证件都有了，买的房子还会烂尾，这不是预售制的问题，这是监管的问题，究竟有没有走监督流程？哪里出问题了？谁也不敢说。

自从恒大暴雷以来，动摇了大家买房子的信心，有钱也不敢买，因为谁都不知道买的楼盘会不会烂尾，因此还是把预售制直接抛弃吧，建好房子后再卖，可能还会有人敢买房，现在买期房真的是几年都容易提心吊胆睡不好觉。

知乎用户 童毅​ 发表

期货交易确实是很合理的交易方法。

不合理的是期货交易违约竟然没有惩罚。何时见过合同里付钱（的甲）方这么委屈过？

—————

从评论区学到的知识。买房者虽然出钱，竟然还是乙方…

知乎用户 刘昕凝 发表

房企资金压力更大→房价会进一步上涨

这步我没看懂，赵然律师能展开讲讲吗？

知乎用户 摸鱼的王同学​ 发表

专家的门槛？

知乎用户 诗与星空​​ 发表

你跟他争论就陷入逻辑漏洞了，

因为任何人都无法证明预售制取消一定不会导致房价上涨。虽然大概率并没有什么影响并不会涨。

所以，只能用魔法打败魔法，比如

律师懂个屁的房价，这么懂房价，炒房了吗？08 年以来赚了钱了吗？
如果你没赚钱，你懂个屁的房价？
如果你赚钱了，炒房客会要 “房价不上涨”？

你看，这样他就没法回了。

当然你会说我这套驳斥有什么价值呢？

你问的特别好，这套驳斥的价值，好就好在跟他的「表示」是一个 level 的价值。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

专家是谁不重要

大家记住了：北京盈科（上海）律师事务所

北京盈科

北京盈科

北京盈科

喷专家是没用的，反正是卖脸赚钱。要喷就喷他的单位，这就好像 你跟人吵架，去他家门口吵没用，要去他单位吵。

至于房价

这么说吧，限跌令都能有，说明 地方 zf 完全有能力抑制房价上涨

知乎用户 谁还不曾是只猫 发表

不是？一个区区律师也叫专家？那我也可以当砖家了。（狗头）

至于存在，通行，就合理？

取消预售制不利于购房者？

哪来胡扯？预售制本来就是为了给房地产企业周转资金方便用的，至于买房，买现房和期房对买房者有差别么？

知乎用户 幻想乡的洛克马戏​ 发表

你瞅瞅把这些房地产商吓得

国家之前对房贷收紧，要求这帮房地产商降低杠杆率，控制扩张，保持房价那会

房地产商请的狗 P 砖家是怎么说的？

房价会大涨，三年涨一番，你现在不买，等房建好了一平要多花三千

全国所有房地产网站不约而同的编瞎话造谣说房地产对中国经济如何如何重要，房产市场倒了中国将国将不国，整个中国经济就应该围绕房地产转，连带着网上一帮大 V 也跟着论证房地产对中国经济影响如何如何重要，要是没有卖地收入地方政府给公务员都开不出来工资，整的好像中国改革开放几十年，中国经济是靠盖房子崛起的似的，要光盖房子能经济崛起，其他国家为啥不学？

当然，对收取房产税这事，这帮人又是另一套说法，张嘴闭嘴就是上海收那点钱不够征收成本的，现在不是征收房产税的最好时机，结果疫情一来，大家一算，上海一个小区可能房产税就得几千万，原来上海市不是收不上来，人家就是不收，就是个玩，其他地方有样学样，先定个极高税率，然后表示征收困难，大家就摆烂，实际呢？一个房子不管多钱一年先收一千块，先收着，培养中国人缴纳房产税的习惯行不行？征收成本高？直接算进房产债务里，哪个房子过户或者继承的时候直接抵扣行不行？我就不信一帮专家没我一个网上建政的蠢，不就是各个家里都真有头牛吗

真取消了预售制能怎么着？中国是没人盖房了？还是中国马上会崩溃？

都别把自己太当回事了

天天整这个吓唬谁呢？在房地产商单方面违约的情况下，停贷合理合法，不但要停贷，还要保留对房地产商违约的损失追讨权

还有，别以为我站谁那边，现在烂尾的楼盘，都是什么时候开建的？这帮被房地产坑了的，都是什么时候进场的？对，都是在国家三令五申的压房价去杠杆那会，不管是房地产开发商还是这帮买房的，当时各个都赌政府压不住房价中共迟早要认输房价依然会飙升，现在赌输了，又各种满地打滚摆烂哭惨叫国家管一管，房地产开发商的问题很大，这帮购房巨婴的问题也不小

知乎用户 hong zuo 发表

现实是部分开发商都建成快现房，许多购房者都不买账。

专家一般去下面调研调研再发言，随便说几句话，就是专家？？？？

现在情况是：

部分开发商都建成快现房，许多购房者都不买账？？？？开发商还在打折，

武汉郊区有许多这种情况，

广东也有这种情况，

建成现房消费者都不买，

而且打折，不是所谓 95 折，90 折。

折扣远远比这低。

销售不仅对客户热情，还对二手房置业顾问热情。

个别楼盘还给二手房置业顾问带看奖励，一个奖励多少。

烂尾楼我们要区分几种情况：

1 那些客户是真上当，

2 那些客户是投机想赚钱。

当年恒大房价打 5 折，多少人呼吁不要买恒大房子，危险非常大，可多少人跑去买。

因为只要交房，大概率是赚不少。

这种总不能国家出钱，政府出钱吧？？？

国家可不产生钱，这是我们交的税收。

有些事真心想买房，给的钱也充足。

当时楼盘真在建设，没有任何问题。

可开发商资金出现问题，监管账户钱还不见了。

这种问题谁负责，找谁，谁解决。

希望各位财源滚滚。

我面朝大海，春暖花开，希望你们有个温馨的家，

我是啊啊啊啊啊，有事咨询可以加 xiaojianghexiaochen，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转发

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

嘿嘿嘿，这个专家出得起律师费！

知乎用户 徐斌​​ 发表

类似于 “全世界通行”，“别人都是这样的” 等等这些屁话以后就不要说了。每个国家有每个国家的国情，别的国家怎样，我们就得怎样吗？完全没有逻辑的事情。

资本主义还是全世界通行，我们也要搞吗？

说出这种论据的专家就是水平低，买的文凭。

另外，全世界通行，对某些人有利的就是全世界通行，不利的就是国情不一样。我可去您母亲的吧。

知乎用户 像郭大侠一样 发表

全世界通行的还有民主选举，财产公式，个人破产，新闻自由。

知乎用户 爱国诗人马斯克 发表

这个言论是一位律师的，好像不能称之为房产领域的专家。

这个律师基本没有替烂尾房的受害者着想，他站在房产商和 ZF 的角度看问题。

“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。” 北京盈科（上海）律师事务所赵然律师通过微信对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”
“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。”

什么叫房价上涨不利于购房者？现在是烂尾啊 ~~~ 购房者本金利息全部搭进去却没有房子住。

房子没有，赵律师您和那些交着房租又交着贷款的烂尾楼受害者谈房价上涨不利于购房者？

有没有搞错。

这位赵律师其实还是提出了他的解决方案：

赵然律师指出：“保交楼险能够带来更强的资金监管，除房屋的预售款监管外，保险费用可以纳入专项账户监管，保证更多的开发资金；险资参与监管，账目由保险公司定期核查，对购买保交楼险的业主进行公示，这样可以形成监管机构 + 保险公司 + 业主一起监管的强监管模式，未来也可以将保交楼险作为楼盘安全性的新标杆。”

按赵律师说的，现在的模式下，理论上有 “监管机构 + 银行 + 业主” 三方监管模式。

问题是：

1. 苦逼业主啥都不知道，他们有权查询开发商监管帐户的帐吗？老百姓只能冒着当老赖的危险，声明停贷。
2. 有权力监管机构不知道在忙什么，他们也不说话，也不知道要不要追责 。
3. 银行监管帐户里本应造房子钱没了，银行不清楚、不知道、不晓得三连。

所以我不觉得保险公司的引入会有极佳的效果，ZF 先把监管落到实处就能解决一大半问题。

监管不力的抓几个判十年，银行渎职的抓几个判十年，房企非法套钱的抓几个判十年。

你们看会不会风清气正。

目前看来：

1. 监管没事。人家反正是公务员
2. 银行没事，反正贷款依法继续收
3. 房企没事，钱到手早转走了等 ZF 托底。
4. 韭菜有事，首付和房子都没了，贷款要交，房要继续租。

知乎用户 大海​​ 发表

我去你马币的预售制。

什么鬼砖家，睁眼说瞎话。

取消预售凭什么不利于购房者？

房子建好了再卖不行吗？非得玩赊账，非得先圈钱才能有利于经济呗？

咱老老实实做生意，诚信经营不行吗？

啊呸，还真不行。

房地产行业有个奇怪的规定，那就是当房子封顶的时候，开发商就有权调走监管账户里面的绝大一部分钱。

监管就失效了！

也就是说，只要房子一封顶，开发商就可以卷钱跑了，不给建筑方钱也没关系。房子烂尾了也没关系。

你一点办法都没有！

而且这个具体钱能用多少呢？

决定权完全在地方，不同的地级市就可以决定这个比例，从 60~90% 不等。

怎么样？惊不惊喜，意不意外？

目前房地产的政策本身其实就是偏向开发商的。

你能怎么办？

政策就是允许他们这么玩，所以很多房子一封顶，就烂尾。

你是购房者，管你是名校硕博毕业，还是做题家中的卷王，管你父母是体制内还是体制外，管你有没有什么关系，只要你买了房，那你就被坑住了。

你上知天文下知地理，拥有司法 A 证、CPA、ACCA 等各种证书。

你读了很多年书，相信现代社会的本质是合作。相信真善美，相信人与人之间存在信任。

你相信所有的纠纷可以通过法律途径来解决。

你爸妈还有头有脸有点社会资源和人脉。

在开发商面前，通通都是渣渣！

人家就是可以跑路，人家就是可以抽钱。

你相信有理走遍天下，无理寸步难行。

哪怕你是新时代的宠儿，你会运用自媒体，发帖，发文，吸引流量，引领热搜。

可是你的开发商文绉绉的告诉你：吾蛮夷也！你能拿我怎么办？我无理，我就是这么干了，略略略！

知乎用户 香樟连翘​ 发表

我建议专家少说两句，免得脸都被抽肿了。

事物是发展的，曾经的预售制，的确起到了促进房地产发展，快速增加供应的作用。

但是现在，我们还需要房地产高速发展吗？！

去年我们卖了 1700 万套房子，只出生了 1062 人，人口今年 100% 负增长，还要啥房地产。

如今的预售制，已经是万恶之源。

第一，放大金融系统杠杆，提升整个金融系统的风险。

第二，毁灭房奴财富。一旦烂尾，很多人六个钱包外加 30 年贷款，都砸到一堆烂尾砖头里面。

对于社会整体而言，可能是坏账、GDP 的下滑，但是对于一个家庭，那就是一切。

说实话，对这些人而言，什么 GDP 增长、就业，宏大叙事就是个 P，如果房子烂尾，自己家庭被毁灭的时候，就是世界末日，又何妨。

我建议，取消预售制度，早该退出历史舞台了，早该降开发商的杠杆了。

我是时代之，茫茫人海，我们终会相遇，欢迎关注，祝你幸福！

知乎用户 时代之 发表

市场的事情就交给市场来解决。

如果消费者已经不想被所谓的刚需话术忽悠了，或者被烂尾的事情吓到了，那自然就会用脚投票，你预售就没人买了，后面自然而然地也就没有商家敢搞预售了。

如果他们坚持预售，却还仍然有乌央乌央的人追着去买预售房，他们的销量和收益一点损失都没有，那还有什么好说的呢，只能说明他们预售是预售对了。

知乎用户 伏罗希洛夫射手​​ 发表

全世界通行就是合理的？全世界都有贩毒的，这也合理吗？

预售制，其实就是资本家拿老百姓的钱买鸡，买饲料，鸡蛋再高价卖给老百姓，如果鸡死了，蛋打了，风险还是老百姓的。老百姓得夜里不睡觉睁大眼睛监管着。我看这个预售制没有哪点合理的地方。

至于说取消预售制，房价会涨高，不利于购房者，又是黄鼠狼哭鸡假仁慈了。现在没取消预售制，房价就不涨了吗？老百姓就能买起吗？

专家拿的是主人的钱，不会替老百姓说话的。

知乎用户 郑庄公​ 发表

从全世界范围来看，虽然很多国家存在房屋预售制，但人家在采取售卖期房的同时也都各自有一套严格的监管保障措施。

据报道，英国期房的首付比例一般在 10%-25%，在双方签订购买协议的 21 天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24 个月再支付第二笔及第三笔各 5%-10% 的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

德国也是长期实行预售房制度，但会通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来保护购房者利益。

在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可之后才可以售卖期房。买家的购房定金和房屋贷款必须存入银行的专属项目资金账户，账户的所有提款都必须与房屋建设相关。

至于中国的预售制，你买的不是期房而是 “欺” 房。

知乎用户 阿琳说​ 发表

打个可能不太恰当的比方：

一开始，对处方类药物的监管措施形同虚设，药监和医院对有关规定都置若罔闻，医生开什么处方、患者拿到什么药，完全随机开盲盒，对不对症不知道，先把药费交了，甚至明知不对症照样批准开药。等折腾到患者奄奄一息、再也拿不出来医药费，逼得患者全家摆出架势要不死不休了，监管部门、官员、医疗机构、医生，一齐找了个专家出来对患者说：

“处方类药物的使用全世界通行并且合理，禁止会更不利于患者。”

应该怪患者不知道 “是药三分毒”，低估了治疗方案的风险，还是？

工作以来在加州目睹耳闻的出海赴美的中资开发商也上两位数了，各种背景都有，其中也不乏试图把国内那一套高周转的经验搬运过来的 “勇士”，不过尝试后的境遇都比较尴尬，最后也就都学乖了。于是我也就一直都有个疑问：让开发商们学乖，真的那么难吗？

知乎用户 司空白​​ 发表

预售制好不好，可以进行公开辩论。群众应该可以参与进行投票和评判。

知乎用户 臧大为​ 发表

“预售制” 不能立即取消，“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。”

然后呢？就让购房者去承担期房风险？然后加个保险？保费谁出？又是购房者？我就买个房，为啥都得我来承担？而且真觉得保险公司会随便接么？这一旦出状况烂尾，这赔付可不像车险、医疗保险之类的，对象少、总金额少，很可能一次就要上百甚至更多的购房者，按现在房价，动辄上亿的赔付金额，当保险公司傻？得多高的保费人家才敢接单。

现在预售制出问题难道根本原因不是银行的不作为？就该监管部门 + 银行对开发商进行资金和开发进度的监管，进行阶段性放款，做好审核，出了事也是银行去找开发商的麻烦，现在开发商一跑路，购房者作为弱势群体，直接没地方申诉，存了一辈子的钱没了，房子烂尾了，还欠银行一屁股债，维权难。

还有凭什么开发商就不能进太平间，所有烂尾的开发商必须全部榨干，连灰都扬了那种，挪用资金，故意违约，捅出天大的窟窿，触发全社会金融风险，罪孽简直罄竹难书。不管什么股权穿透，不管什么有限责任制，不管什么已经利用法律手段规避资金风险。这些地产老板不可能一点问题都没有，要是这些贪心开发商的老板要是还能舒舒服服的在下半辈子过奢华生活，那全国老百姓都不同意。

人民群众因为楼盘烂尾了，六个钱包被掏空了，很多普通家庭都是倾家荡产买房的，楼盘烂尾了，有些人甚至可能绝望自杀了。这些黑专家还要说什么绝对不能废除期房预售制度，绝对不能搞现房销售制度，否则有些房地产商可能要破产。这些黑专家是想拿房地产商破产来威胁大家吗？房价暴涨的时候，这些房地产商获得暴富，凭什么这些房地产奸商现在就不能破产跳楼自杀？真是岂有此理。

知乎用户 沉默驴子​ 发表

我曾经做过房地产策划，有的地产商只有几百万就可以做 10 个亿的项目。上个月我和广州一个教授喝酒的时候聊天，我们认为，相比房价下跌、地产商爆雷，烂尾楼才是更大的灰犀牛。

相比于地方政府、地产商和银行，购房者在整个产业链中是最弱势的一方。

购房者们在房子还没有建好，甚至只是刚刚打好地基的时候，就交纳了首付，并且在银行做了按揭贷款，却要在一年或者两年之后才能得到房子。而这前提是地产商运营正常，不会出现烂尾。

所以做一个购房者不仅要足额交纳款项，而且要祈祷房地产商经营正常，祈祷房地产商幸福安康！

从这点来说，当你交款之后地产商就成了你的祖宗，你要天天的祈祷他幸福快乐。

如果地产商出现问题，那么房子烂尾，购房者的购房款就将变成了肉包子打狗。

从法律和合同的层面来看，即使购房者和地产商签订了购房合同，但该房屋并不属于购房者。

如果地产商把同一个物业卖给多人，购房者只能单独向地产商争取权益。地产商只算违约，甚至连诈骗都不算。

如果在项目的后期资金出现了问题，房子实现了烂尾。购房者还要继续向银行交按揭贷款。

购房者的利益何在？

购房者的尊严何在？

普通工薪阶层凑足首付需要六个钱包，三代人，靠 30 年还贷。

大多数人一辈子最多能买得起一套房子，如果这套房子烂尾了，那么意味着他的一生就提前报废了。

预售制对于购房者一点都不友好。

预售可以帮助地产商快速获得现金流。获得资金回笼之后，地产商又可以拿着钱去买更多的地，还银行的贷款。政府卖了更多的地之后，可以拿钱去修公路，修公园，还可以提升编制内人员的福利待遇。

即使房子烂尾了，地产商，银行和政府的利益并不会受损失，因为他们已经收到了钱。

而预售制是最大的恶，让购房者承担了所有的风险。

二十多年来，房地产飞速发展，房价像飞机上天一样快速飞涨。但是公众舆论刻意回避了烂尾楼的话题。明知道床下有鬼，但大家只谈光明。

本市有一个烂尾楼，已经有二十多年历史了，有的购房者到死也没有住上新房。这样的话题是被刻意压制的。

我曾经做过一段时间的房地产前期策划。

在一些地级市，有些地产商只有几百万的本金，他们就可以开发几个亿的项目。买地是银行贷款，建筑是建筑商垫资。地产商最大的作用是搞关系，整合资源。

一旦项目亏了，地产商也就亏几百万而已。还有的人是以开发项目为幌子，把钱转走了。

取消预售制并不会影响地产商和政府以及银行的收益。但是能保证购房者的权益，让他们的风险降到最小。

但尽管如此，他们都不满意了。觉得韭菜割起来没那么痛快了。

樽粮与红浅学

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中国的飞船登月了。航母下海了，难道就不能解决一个烂尾楼和预售字的问题吗？

你可以割韭菜，

但不能连根儿给拔了吧？

吴京呢？吴京在哪里？

谁来心疼韭菜，谁来保卫韭菜，谁来为韭菜服务？

本文同步发布于今日头条，目前已被删除。

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为什么穷人总是遇不到贵人？如何判断一个男人将来是穷还是富?为什么说娶女教师不好？

知乎用户 樽粮与红浅学 发表

到目前为止：

全世界的主流发达国家都是资本主义国家，

这个要不要也与世界接轨一下？

知乎用户 八云社​ 发表

专家说取消预售制更不利于购房者，这个更字非常精妙，体现了专家仅存的一点良知，一针见血地指出预售制也不利于购房者，联合起来看就是——无论房地产商怎么卖，都不利于购房者。

这是一句大实话，真正戳穿了购房者与房地产商表面的买卖关系，直指问题的根源，坑害购房者的元凶不是房地产商，而是万恶的美方。

首先，当中国房地产商高杠杆举债建房时，美方不仅不阻止，还恶意赚取高额利息，导致房地产商利润大量流失。在房地产商无力偿还，善意违约时，美方不仅不免除债务，还恶意讨债，导致房地产商纷纷爆雷，影响十分恶劣。

其次，在科技、金融、军事、资源均大幅领先的情况下，美方依旧对我们进行大肆打压，为了什么呢？总不可能是石油吧，不就是想夺取我们的土地，再高价租给我们很多年，赚取我们的血汗钱吗？

综上，在美方主导世界霸权时，购房者无论购买期房，还是现房，都不利于自身的权益，所以最佳选择是不买房。

知乎用户 逆江小鱼​ 发表

中国的房地产本来就是一个不公平的游戏！

为什么这么多业主被逼上了断供的道路？谁不知道上征信黑名单的危害？黑了征信就意味着成了老赖，轻则无法坐高铁飞机、无法贷款，重则被村镇和法院屏幕滚动播放 *** 老赖赶紧还钱，甚至子女教育都要受到影响，不到万不得已谁愿意成为老赖？

之所以被逼上绝路，其中一个重要原因是房地产本就是一个不公平的游戏。像什么期房、公摊面积这些行业潜规则就不说了，我这里指的不公平是风险分配不公平。

1、利益分配不公平

房地产的产业链其实很短，就是政府卖地，开发商买地盖楼，居民购买，整个产业链也就两层，政府——开发商——购房者。

在这个产业链中享受最大利益的谁？毫无疑问是卖地的啊，基本上没有任何成本，拿走了最多的收益，人家开发商还有个拿地成本，还有个最高限价，你卖地的拿走了整个产业链 90% 以上的利润，是不是应该承担部分售后的工作？我买个电脑还有七天无理由退换，1 年保修呢，一个地块轻轻松松就是几十亿，承担 0 风险，这能说得过去？

2、风险承担不公平

整个产业链中，开发商唯一的风险就是利润风险，就是卖楼后利润是否能盖过最初的成本，这只是企业经营的日常问题，如果觉得无法覆盖，当初不要拍地就好了，对于稳健经营的企业，这个风险几乎不存在，所以承担风险的基本就只有购房者。

要知道，在这个链条中购房者可是最终给钱的，是消费者，是甲方爸爸，在正常的消费关系中是需要哄，需要服务的对象，但在楼市完全不这样，甲方变成了儿子，本该一手交钱一手交货的东西，变成了从购房合同到后期交付没有一项是你能把控的。

交房品质差的风险，你来担；烂尾风险，你担；货不对板的问题还是你担，整个产业链中，出最多钱的购房者，担最大的风险，就是现在楼市的畸形之处。

所以，当卖地的隐身，开发商跑路的情况下，购房者只能无奈把矛头转向另一个暴利的群体——银行，那么银行应该为烂尾盘背锅吗？

答案是该，风险是要绑定的，世界上没有保本保息的生意，特别是银行的监管账户，如果楼盘还没盖完就把所有房款打给了开发商，那银行甚至要负主要责任。

当初赚钱的时候，卖地的和贷款的拿走了利润的大头，现在爆雷的时候一个也别想跑！

最后，更多干货内容欢迎关注公众号：原来是凌乐

知乎用户 凌乐​​ 发表

我们是社会主义国家，又不是资本主义国家。

把全世界拿来压社会主义人民，这位专家看来是资本主义专家。

老百姓的苦，资本主义专家怎么能体会到。

不说贷款和断供，就说说房子质量。

我现在的房子如果是现房销售，塔酿的打死我，也不买。

房子在江边（不是江景房），连廊一开始就几个栏杆搁两边，玻璃都没有，后来在我们集体维权好几波后，给我们装上了玻璃。

连廊没有封（高层有规定），但连廊不封的结果，就是下雨天打湿大门，高层风一大，瘦弱的女生门都打不开。歪日，哪个设计搞出来的设计。

收房装修后，小区群里隔段时间就爆，哪家成了水帘洞，哪家墙面有裂缝。

小区外立面两年不到就开始掉落，是那种一掉一大把的那种。

说好的塑胶跑道，收房时就是红色水泥跑道，忽悠业主不懂啥是塑胶。

说好的游泳池，收房时就是一个草坪，四周搞得还真是泳池样，让业主草上飞。

物业天天忙着和业主扯皮，工作人员都换了好几波，物业直呼开发商是神坑。

不说了，说多了，头疼，专家哪知道我头疼。

知乎用户 听风​​ 发表

首先明白，房地产预售型确实合理，也确实全世界范围内可行。

预售可以大大降低开发商的开发压力，和购房者所需要承担的购房压力。

但是，问题并不出现在预售型上，而是出现在资金监管上。

我曾无数次在知乎中科普过，对于开发商来说，盖一个楼盘并不是暴利的行业。

如果单纯的，买地，建设，卖房。

这么一个销售周期以来，小楼盘大概总计 2 年左右的周期，大楼盘就是 10 年往上，上不封顶。

小楼盘来说，3 成左右吧。相对于销售周期来看，并不属于一个特别暴利的行业。

但是，为什么中国的大房企这么多，而且可以积累这么多资金呢？

因为他们并不是单纯的房企。

他们的流程是

贷款（一般来说是公司资产）拍地—然后用地做抵押—贷款盖房子—期房销售后收回资金—再去拍地重复这个流程。

这里面就是银行和购房者出钱，最后转嫁到银行和购房者之间的债务上。

给信用卡循环套一个套路，只不过他们是几个亿几个亿的套。

也就是每一次，只要运转起来，资金在基础够用的前提下，这是个闭环的循环，滚动资金。

所以你们能奇迹的看到，有些房企可以达到负债率超过 100%。

问题看到了吗？

这种建设模式，并不是单纯的销售住房。而是变成了一场金融游戏。

所以，像腾讯是一个披着网络公司的投资公司一样。

大多数的非国营或者国资背景的房地产，其实都是披着房地产公司皮的金融公司。

预售制，可以减轻开发商压力，使得烂尾楼的出现更少。

而开发商承受的压力更少，自然转嫁给购房者的压力就更少。

这应该是个双赢的事情。

但是，由于开发商不满足于单纯的建设，而想利用建设套现，或者搞金融。

导致资金链断裂，才会出现烂尾楼的情况。

其实，最典型的就是恒大，能扩展这么快的一家企业，想想就明白怎么回事儿。

这里，既然银行是受益方，还是两头通吃的受益方。

那么，你就应该有权利，也有义务，去监管预收款项是用于建设楼盘，而不是挪用于购置其他东西，或者套现。

这种监管缺乏，才是预售制最大的弊端。

换句话说。

如果天生自带监管机制的房企，那么安全系数会更大？

谁天生自带呢？

国企，央企，国资背景。

所以，推荐在这个风雨飘摇时期急需购房的购房者选择。

保利，远洋，中铁建等有国资背景的房地产企业购房。

当然，放心，我一个小知乎答主，可没实力让这三家企业让我打广告的。

知乎用户 蓝狐陛下​ 发表

全球通行的东西远不止预售制，可不敢乱合理。

知乎用户 第三行星的奇迹 发表

事实上，目前很多的期房楼盘，之所以会烂尾。直接原因其实是开发商和银行在操作中严重违规，银行违规发放的贷款，而开发商则撒了欢的跑马圈地，大批挪用了预售资金，在高风险的金融冒险之路上一路狂奔。

以目前停工风潮闹得最厉害的中部某城为例。在 2014 年开启的那波房地产大潮，该市大力推动 “棚改货币化”，恒大等开发商极度冒进，采取高周转的方式攻城略地。拿地、贷款、建房、销售、还贷，一气呵成。以每半年为一个周期进行高速周转。一个项目还没有完成，甚至工期还没进行到一半，开发商就可以拿着销售回款投入下一个项目当中，而很多银行在发放贷款的过程中审核非常松弛、缺乏监管，让开发商轻松的就将贷款拿出来，投入到了这种扩张冒险当中。

的确，房地产预售，让业主看着 PPT 就交钱买房，房子还没住进去就开始还贷款这个事儿，虽然奇葩了点，但却不是咱首创的。

很多国家，也有房地产预售。但期房预售其实只是房地产市场中的一个补充，且是需要银行小心操作、严格履行其监管责任。

比如在美国，购买预售房时，开发商要先与买房者达成预订意向书，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。而在建造过程当中，买房者在初期支付的订金通常是由第三方保管，开发商不能用这笔钱、而必须使用自己之前积累的资本来完成工程，随后才能拿到酬劳。

类似的制度，在德国、日本、法国、加拿大等一系列房地产业较为成熟的国家都有。

客观的说，这种严格的监管流程，本身就是房地产业的一个 “降速器”，在防止开发商寅吃卯粮、拿着期房业主们的钱肆意妄为的同时，有效的遏制了房地产过热的问题。

与之相比，我国的房地产预售制，不仅应用更为普遍，而且监管极为宽松。

的确，在房地产企业处于起步阶段的特殊时期，这确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献（也刺激了房市的火爆）。

但随着房地产市场日渐发展，它的问题也就暴露出来了：开发商为了加速跑马圈地，轻易的拿到期房业主的预付款。银行为了扩大业绩，缺乏监管的违规给开发商发放贷款。

这些行为的实质是什么呢？

实质就是开发商和银行，在拿着期房业主们的毕生积蓄，为自己的暴利冒险。

实质就是开发商和银行，在拿着期房业主们的毕生积蓄，为自己的暴利冒险。

实质就是开发商和银行，在拿着期房业主们的毕生积蓄，为自己的暴利冒险。

重要的话说三遍。

一旦遭遇信贷危机，房企资金链断裂，高周转无以为继，期房修成了烂尾楼。开发商可以摆烂躺平、甚至卷款跑路。银行可以棺材里伸手死要钱，说房子住不住的进去不关我事，房贷你必须还。

而期房业主们却成了唯一的受害者——当初开发商和银行这么玩的顺时候，得了利不曾让他们占过分毫，甚至还要为被推高的房价花更多的钱买单。如今他们的赌博亏了本，折的本钱却要业主们买单。

天下哪有这样不讲理的事呢？

可是业主们遭遇的这种窘境却又是真实的，“强制停贷” 虽然喊出来挺壮胆，但如果银行真的把这些业主告上法庭，在现行的法律制度下，业主们这官司是必输无疑的，这意味着他们 “个人破产”，他们的个人征信会被打上不良记录，做不了高铁、乘不了飞机、将来子女上学、就业、考公、从军都会受到影响。

当然有人会说，这些都无所谓了，疫情和房贷的双重夹击下，很多烂尾楼业主可能饭都吃不上了，谁还有心思管那个？

可问题是，期房烂尾业主停贷的危机是会进一步扩散的。因为如果业主手上有现房，一旦破产断供，银行好歹能把房子收回去法拍。可是期房却不行，银行总不能收回个烂尾楼将其法拍吧？这种事情闹多了，会导致涉事银行的坏账率急速升高。而这损害的将是那些把钱存在银行里的无辜储户们的利益

中国的房地产市场，是兴是颓也许非人力可控，但我觉得我们应该保证做到的，是稍微爱护一下房奴们——他们已经为了自己那套房子贡献了 “六个钱包” 了，已经为了供房子透支了余生的消费能力、吃糠咽菜了。

请至少，不要再让房奴替开发商和银行去挡金融风险的子弹了。至少不要让房地产业搞成 “兴，房奴苦；亡，房奴苦”，好吗？

我想，想开始做这件事一点都不难，叫停或者至少严格规范一下期房预售制度，就可以了。

知乎用户 守正出奇才 发表

预售制确实在全世界通行，但是，中国预售制的以下两点特征并非全世界通行：

1、住建部门纵容监管账户的资金被挪用；

2、业主在住宅满足交付条件之前就需要还贷。

知乎用户 七海千秋 发表

如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者

那你为什么不涨呢？房价涨，地价涨，明明应该是皆大欢喜啊。

为什么不呢？是不喜欢吗？

PS：

吐槽一下，定睛一看是盈科，那没事了（抖个行业包袱吧

知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

专家说没了预售制，不利于购房者，理由是取消预售制以后，房价会大涨。

彭叔就很好奇了，难道不取消预售制，国内房价就没有大涨吗？

虽然说在取消了预售制的短期内，楼市里面的确会出现一个新房供应量大幅度减少，大概时间持续一年的一个空窗期，这一年里面的确会因为新房供应减少而出现房价上涨，但只要熬过了那一年的空窗期之后，房价就不会涨了。

取消预售制就意味着现在房企拿到地以后，通常半年就能开盘卖房了，而改成现房的话，房企拿到地以后需要 1 年半到 2 年的时间，才能把房子修好，这里面的时间差，就是这个空窗期。

全国第一个取消预售制的省份，海南省，在取消了预售制之后，房价涨了一年，之后也就不涨了。

彭叔全国房产粉丝群第 25 次放开了，不卖房，不卖课，纯交流

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

预售没问题，但没听过全款预售的。

买个预售的手办都是先付定金，出了成品视情况再补尾款。不付尾款最多只是损失定金。

大几百万的房子都没竣工，本该在在监管账户里预收房款却出现在了开发商的腰包里。是谁在替业主们 “慷慨解囊”？

知乎用户 虾仁芝麻卷​​ 发表

预售不奇怪，违约没有罚则才是怪事。

如果取消预售，那么房地产铁三角：地方 zf，开发商，银行，利益受损。

消费者呢？当然笑哈哈了。

多说几句。

预售和高周转，是提高了房价，还是降低了？

事实是：会提高地价，进而提高房价。

为什么？

我有拿一个高周转的课程来分享。高周转的房企，可以靠无杠杆的首付款（0 息）、高杠杆的信托（12% 以上的利息）、高杠杆的集团借款（8-15%）来实现回款即转投其他项目。

五月份刚买的恒大的期房，24 年交房，恒大要是暴雷了，是不是就拿不到房子了？

同样是三年，同样是 3 亿的集团启动资金，可以复制 40 个项目。就是 40 倍的扩展规模，几百倍的资金效率。

这样子的地产公司，可以接受单项目净利低于 10%。说白了哪怕不挣钱，跑个量也不亏。

我套模型测算了一下，这意味着拍地的时候，这种房企可以把土拍价提高 30% 左右还保持盈利（取二线郊区或三线中心模板，地价 3 亿，销售 12 亿，净利 1 亿）。

那么地价水涨船高。其他效率没那么高的房企，就会把房价抬高。

这就是房价地价联动螺旋上升的又一个通路。

取消预售，必然是不利于地方 zf 的，必然是利于消费者的。

以上。

知乎用户 碎碎念的杰哥​​ 发表

预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者
北京盈科（上海）律师事务所赵然

这位专家也不怕闪了舌头。

世界上有 233 个国家和地区，这位专家张口就来 “全世界”，

他是去 233 个国家和地区做过实地调查吗？

还是说这位专家指的不是这个维度的地球？

这位专家说【预售制】全世界通行且合理——

国外的烂尾楼也像国内一样的比例吗？

国外的房产行业也有 “三道红线” 吗？

国外的房地产也有 “限跌令” 吗？

国外的房地产市场也不允许个人破产吗？

国外的房企开发商也存在监管账户吗？

国外的银行也存在监管资金不翼而飞吗？

不搞清楚这些问题，我不知道这位专家谈的 “全世界” 是哪里的世界，

难道是这位专家梦中的世界？

【如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者】

这意思是现行预售制度已经不利于购房者了呗。

这位专家也算是说了句实话，现行预售制确实不利于购房者，最近多地烂尾楼业主宣布断贷已经能说明一二。

后面专家说的取消预售制房企资金压力大，房价上涨，更加不利于购房者——

但凡能上涨一分钱，房企为什么不涨？难道是良心大回馈？

取消预售制，资金实力不够的房企就别来建设了，让资金充足的房企来承担建设住宅的责任，有多大锅下多少米，直接从根源上杜绝出现另一个负债两万亿公司的局面。

知乎用户 风承四海 发表

土地私有制也是世界通行，咱能不能买块地自己盖个房子？

知乎用户 krishna 发表

这位专家可能没有搞清楚现在的情况。

好比，某地频繁出现生吃海鲜中毒伤亡事件，大家不敢再吃海鲜，海鲜滞销。

然后，依旧吃海鲜的一些人，去当地饭店，都要求把海鲜做熟了再吃。

这时候来了个专家，称这些海鲜就得生吃才营养丰富，全世界都生吃并且合理，做熟了吃不利于食客营养。

你说这专家可笑不可笑。

大家都看见了那么多人中毒伤亡，所以才滞销的，这时候你还管那么多干嘛，赶紧把海鲜做熟了卖出去，至少能卖啊，这样才有食客愿意买单，这样才有利于饭店回本，这都啥时候了，还讲究啥呢？

专家这么说完了，继续生食，那就更没人吃海鲜了，这些海鲜都得放臭了，店家赔本赔死。

哈哈，可笑吧？这专家傻吧？比我们层数低吧？

别笑。

有一种情况下，就是人家专家层数高，我们低了。

就是专家心里很清楚，这些个饭店已经差到根本不具备把现成的生海鲜做熟的能力了。

所以，他只能继续鼓励生吃海鲜，多忽悠一个是一个。

知乎用户 追风月影​​ 发表

要脸不容易当这种砖家。合着你的钱没有被烂尾楼套住就可以肆无忌惮的大放厥词。

怎么感觉一手交钱，一手交货就像要你们的命一样。

猴子从森林里走出来抓个树叶遮羞丑，而有的猴子反其道而行，把树叶挡着脸，说，反正下面都一样，看不到。

关于强制停贷和风险：

强制停贷 | 房价不能暴跌？| 荔枝换房 | 小麦换房 | 大蒜换房 | 西瓜换房

垫付事件 | 河南村镇银行及暴力事件 | 安徽蚌埠 | 盛京银行 | 谭乔交通

知乎用户 阅读修身​ 发表

专家说的也没错了，预售制本来并没啥毛病，监管到位，各方往好的方向走，则开发商降低了资金成本；没啥更好的投资渠道的普通购房者也能从购买相对更便宜的期房中获利，提前进入有房人行列；银行也获得了贷款收益，而且个人住房贷款，在停贷风波之前，一直是银行最优质最安全的贷款品种。本来是个多方共赢的商业模式，结果好好的经被念歪了，购房者贷款并没有被用到建房子，而被开发商挪到别的地方用，甚至挪到了海外，导致了好的商业模式被骂。

用马克思的话说,“如果攒够钱才修铁路, 那铁路永远也修不起来”。现代经济是依赖信贷的, 现代商业本来就是以信用为基础的，有了信用这个基石，才能撬动资本和人的聪明才智，完成原本农业社会无法完成的项目，才能提前让我们享受。我们不能因噎废食，因为经念的不好听，而把经书烧了，我们要做的是惩罚不好好念经的人，或者换一批能念好经的人。

况且，目前出现的停贷并非 “恶意的停贷”。有网友总结道，这不是停贷，而是 “动态还贷”“你动我才还”。

再看看停贷业主们总结的停贷通知书，是因为过错方在先，把过错方的过错列的很清楚，现截取一段学习下：

知乎用户 山顶大树​​ 发表

预售制当然好啊，

出问题的是监督机制而不是预售制。

知乎用户 王四哥 发表

哇，预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者，所以购房者买到烂尾楼还要继续还贷算福报吗？

我认识的开发商说过这么一句话让我印象颇深。他说：“你能赚多少钱不算本事，你能从银行手里借到很多钱才是本事。”

取消预售制更不利于购房者，那预售制造成了什么后果？今天的热搜解释得很清楚了。


我只是新闻的搬运工。。。

知乎用户 忘川​ 发表

所有风险都由购房者承担

预售制曾经为中国房地产发展做出巨大贡献，可以说没有预售，就没有中国今天的房地产。但是，预售制也有巨大风险。所有的风险都转嫁给购房者

在预售商品房买卖合同中，存在三方法律关系。
一是王大爷和开发商买卖合同关系，王大爷交了首付款 200 万元，贷款 400 万元，支付了全部房款。但是，在房子没有办理房产证之前，房子是开发商的，王大爷仅仅拥有房子期待权与合同权。二是王大爷和银行贷款合同关系，王大爷从银行贷款 400 万元，要每月归还银行的本金并支付利息。三是银行与房产开发商关系。银行把钱给了开发商，取得了房子抵押权。

三方关系中，房产公司最有优势，房产公司实际占有使用王大爷支付的首付款及按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对王大爷的债权；王大爷未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

一旦楼房烂尾，房产公司、银行都没有损失，损失的只有王大爷。

如果断贷，停贷，银行可以起诉王大爷，要求支付按揭本金和利息，王大爷会被判决支付。

知乎用户 庞九林律师​ 发表

目前的情况下，取消预售制会导致土拍价格会下降，而不是房价上涨。

去年北京土拍尝试出让现房地块，结果连国企央企都不捧场，最后流拍。

逻辑就是在招拍挂制度下，假设全自有资金的房企要求项目有 15% 的毛利率，不到 15% 就不去拍地；而高杠杆房企会通过放大杠杆的方式放大 ROE，5% 的毛利率加了杠杆就是 15% 了。所以最后高杠杆房企能高价拿地，低杠杆的拍不到地就被卷死了。

预售制的确全球都有，但是像国内这样对银行非常宽松，对买房者非常苛刻的形成制度还是非常罕见的。

当然了，考虑到全球总是好的不灵坏的灵，不排除未来这套高周转的预售烂尾产业形态会向外输出（实际上就我个人而言，觉得这个发生的概率还挺大的）………… 但现在肯定还没有

知乎用户 天凤肥羊 发表

看看国内的专家，是不是和国内股市特别配？堪称狼才女貌、奸夫_妇。

股市为啥不行大家也懂了吧？

这就是（你们）教育出来的孩子，某些人是不是该反省了？

你们真觉得鲁迅骂的不够狠？还是觉得现代人写不了史记了？

时代是你们这些专家和专家的老师的，但是历史终究会把你们写上耻辱柱上的，甚至名字都不一定有。

你们可能理解错了，我不是在骂专家，我在骂专家的老师们：你们这群人年过 70 了吧？怎么培养出来这种东西的？一辈子学问学哪去了？你们有学问吗？

骂人不是本事，骂娘才行。

就一些人干出来的事情，骂他没用，骂他十八辈_或许才有用。

以后再有专家说这种话，看看他师傅是谁就行了，或许这样，专家就变少了。

知乎用户 当时明月在​ 发表

至少 14 个烂尾楼涉 4.6 万业主公告「强制停贷」，强制停贷能否解决问题？业主该如何维护自身权益？

这个答案下面的杠精赶紧出来抬杠啊。

很多答主说，预售制合理，不合理的是银行监管不力。

我想说的是，就算专家是个傻子，懂装不懂，说出这句话，你又能怎么样呢？

两个人吵架的时候，如果有一方试图解释某个逻辑，那么这一方就已经输了。因为这是吵架，是斗争是攻击，人家的目的就是和你吵架。人家就是人格侮辱，智商侮辱，蛮不讲理的攻击你。

如果是一个机构和一个人吵架呢？就没有这种必要了。

我有过一次买票的经历。那个时候还没有 12306，我需要改签两张票。结果，收票员直接退掉了。在我和他说改签的时候，他还问我改签到几点。但是，当他退掉我的票的时候，和我说的是，我最开始说的就是退票。这还说什么？就是售票员搞错了呗。但是，人家不认，人家就重复几句话。

1、我们这么多票，压根不在乎你这一两张。

2、我们这么多人，有的是人买票。

3、你就是说要退票，没有说要改签。

哪怕是，我在窗口问候他祖宗十八代，他依旧是这三句话。直到，我投诉他。

投诉之后，车站给我的回复是，他们会严肃处理。

直到今天，我也不知道人家是怎么严肃处理的。

买到烂尾楼的各位，你觉得银行，尤其是全国的银行，乃至 14 亿人口大国的全部银行的管理者，会在乎你这个钱？更何况，你们已经交了至少百分之三十的首付。

所以我敢说，你们在 github 上面的那几张图，那个表格，其实就是个自嗨的笑话。

看到了么，银行不仅仅站出来说，你们还钱与否对于银行不重要，仅仅对于你们重要罢了。银行还找了专家，出来说了一个最基础的了逻辑。

你们呢？还必须花大量的时间和精力来解释，这个专家说的不对。

不好意思啊，全国这样的专家多的是。隔两天说一个惊世骇俗的基础观点，你们就需要站出来解释，反驳，再一次的申辩。

我就问，你们的日子还过不过，你们还买房么？你们还买房么？你们还买房么？你们还买房么？

而且，我敢说，下周就会有新的事情出现了。

最开始的那个链接中，那个评论区的大多数人，都会被新的热点吸引。他们会如同喷我一样，去抨击那些新热点所产生的观点。至于你们，恐怕只有我这样的少数人会记得，房地产持续爆雷，还没有到抄底的时候。

人世间的悲喜并不相同。

陌生人，冷静下来，团结起来，有计划有目的。加油！

知乎用户 allen xun​ 发表

我国的房价上涨简言之是三个要素综合形成的：第一，高速城镇化；第二，商品房金融属性过重；第三，土地财政。

对于房地产开发而言，房企资金吃紧，要么在盖房子过程中吃紧，要么在一开始拿地时就吃紧。前者导致烂尾楼，后者则提高了市场准入门槛、增加了融资难度，说不定还能反向平抑地价（大家钱都不够，地便宜点也就卖了）。

我实在得不出房价还会因此上涨的结论。

另外，话说回来，国外预售制还配备有相应的贷款支付、保险制度、逾期交房惩罚制度。人家的制度设计逻辑是保护弱者，减少业主承担的风险。

这道理也很简单，一旦出现烂尾楼，开发公司财力雄厚，且是以有限责任来承担后果，但业主是以个人无限责任来给开发商买单，半辈子都搭进去了。

任何制度设计都要考虑公平性和正义性，我们抄了国外半套预售制度，没抄的那部分还是用来保护弱势方的，可以说现行的预售制度并不具备正义性。

而且在坚持和取消之间，现行预售制度还存在有明显的改良空间。现在的舆论导向，搞得就像只有两条铁轨，一条绑着一个人，一条绑着六个人，非逼着老百姓选一条压过去。

不好意思，业主们现在不想坐绿皮车了，我们想坐飞机。

知乎用户 张皓然律师​​ 发表

一个人犯法，触犯法律。

一群人犯法，法律有问题！

这真是应了前段时间那个热搜：建议专家不要胡乱建议。

怎么就不利于购房者了？

进行预售制，卖期房，如果担心开发商后期没钱，监管账户里面的钱足够支撑开发商将钱投入到房产开发中去。

看上去一切都很美好一切都很完善，对吧？

但是，银行具有不可推卸的责任！

大家查看一下爆雷的账户，几乎都存在着第三方的监管账户存在挪用的情况。

明明这笔钱应该用到房产开发方面，却被以开发商以各种形式挪用。所谓的监管账户等同于形同虚设。

只有账户，没有监管！

这个预售制真的好像不太适合我国的国情！

总有人喜欢钻空子！

以后建议进行现房买卖，没有房子你开发商就不要再出售了！

知乎用户 李铁柱之冠 发表

这个专家收了钱他是真干活！

别的国家预售制都是完工或者按期，银行把款子给开发商，不完工绝对监管账户里还有钱，顶多算是提前销售。（大部分国家预售制的房子不完工只需要还利息，不需要本金）

咱们这。。。。。反正那些停贷小区的监管账户里边一分钱也没有了。

十个锅，八个盖，没有新锅和新盖加入，那必然是盖不住。

我认识一位买了期房打算当婚房，结果烂尾 8 年（一共贷款 15 年，每月大部分人收入用于还烂尾楼贷款，并且坚信有一天会复工），领了证的媳妇都离了，这房子还没交工的。

经过他的事以后我宁可去买二手房，也不买期房，谁知道自己是不是他这种地狱倒霉蛋。

知乎用户 鸿雁复北翔​ 发表

北京盈科（上海）律师事务所赵然律师表示，“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。

首先，他是一个律师，不是什么专家。

就算专家再贬值，这个律师也是混不进专家队伍的。

其次，回到事情本身，律师的本事就是找漏洞，然后断章取义，把事情像对自己当事人有利的地方去引导。作为一种职业这没问题，但是在这里只说合理的一面，规避做不到的一面，就有点过分啦。

国外的预售制是不会允许监管资金逃离自己管控的，银行也不会听从领导安排来操作，那样要坐牢的，国内怎么样就不说了，大家都明白。

房子质量再糟糕，面积再小，也是要交到买房人手里面的。花钱不给货那是骗子，这一点毋庸置疑。

那样政策制定的时候都能找到根据，要不然不会施行，关键是是否按照政策来执行。国内的预售制在这一点上做的尤其差。某些利益群体酒桌上床榻间就把事情办啦，很多时候就是狼与狈。你能指望狼与狈吗？

有时候我们需要和世界接轨，有时候我们要适应国情，国情个人认为还是取消预售制好一点。

知乎用户 二民​ 发表

仅仅说题目这句话。

就好像说 “要彩礼是中华传统”，不要彩礼不利于文化传承一样。

属于忽略一百个前提条件，断章取义找一个词出来强词夺理。

古代婚姻制度是一大套东西，别的都是糟粕，要钱这一条好使就单独摘出来。对应的 “预售制是世界惯例” 一样，国际上管控开发商一大套东西呢？你要真的有诚意学习，能不能先把公摊面积也国际并轨了先？

据我的了解，国际上商业住宅对于开发商的账户会有一系列非常严格的管控，建设哪个阶段可以从开发账户支取多少钱都是严格程序，而预售资金直接冻结在开发账户里，提款跑路根本不可能。

这样风险无限降低前提下，预售才能叫有个良心。

现在当然没有了，曾经不规范地区的开发商，真的铁板圈一块地，找个酒店包个会议室就敢预售了。我身边朋友真的遇见八年了，圈的地收了玉米种小麦，连个坑都没见着的事。

不说城市，只能说就在开发区隔壁。

后来第一轮开发商跑路了，第二轮开发商倒闭，幸亏了地价一直疯长，第三轮南方某个开发商接盘，最后竟然出奇迹建起来了。

但是户型面积全部没办法根据，只是根据当年烂账合同去折算新的楼盘购买价钱…… 最后还得倒贴钱，好歹看见房子了。

再说一遍，现在真的不可能有这种事情，规范很多。但是和前面说的 “国外预售制开发商管理规范” 比？反正白纸黑字我就不说什么了。

还是那个观点，有好处就是国际惯例，有责任就是国内特色…… 这都是老掉牙的把戏。

商人啥时候有了良心，那才是真正的人间奇迹。

知乎用户 茶哥反鸡娃​ 发表

预售制的确是个不错的制度，这个无话可说，但是试图去拿一个良好的制度去达到一个最终完美的效果压根就是不可能的。

就如同法律一样，我就从来没见过哪个国家哪个制度哪个法律达到了最终的完美的效果，要不然，世界上天天的那么多违法犯罪的，哪儿来的，哪个制度没有，哪个制度又少了。

我一直说，谁要是告诉你，这天底下存在一个完美的制度，能达到最佳和完美的效果，那他一定是在骗你。

当然，预售制度也肯定存在问题，而且是很显而易见的问题。

我们的预售制度是哪里来的，甚至我们整个改革开放以来的改革的一系列制度是哪里来的，那都是学来的。

学新加坡，学日本，学马来西亚，学美国，学欧洲，你能想到的地方，当时我们的政府都派去了大量的中层干部去观摩、学习、参观、考察，有的甚至要到人家哪里待上个一两年，脱产学习。

可就是待那么一段儿，能学到什么内里的东西，无非就是看人家表面上是怎么干的，拿过来自己用。

往好听的叫借鉴移植，往不好听的就叫抄。

人家的什么样，只要跟我们的社会不出现大的矛盾和冲突，就原封不动，照搬。

严重的时候就差把红旗换了。

可他们的制度就一定是最好的吗，就不会出漏洞出问题吗，就一定适应我们的社会吗。

反正那时候我们认为是好的。

要不然怎么会照搬过来。

就如这个房地产预售制度，很多国家都有。

为什么会有，因为这往往是一种民事关系上的妥协和折中，甚至是最佳。

如果都不准房地产开发商预售，那可以毫无疑问的说，中国就不可能会发展出这个行业，因为房地产开发是件大事儿，需要的投资太大，大到了根本没有人愿意去出那个钱还占用这么长的时间。干点儿别的，可能挣不了这么多，但周期短，风险低，远比房地产要强的多。这也是我们的开发商想尽一切办法缩短开发周期的原因。

反过来，愿意出钱的肯定有，但往往又出不了那么多钱。一栋楼动辄好几亿十几个亿，有几个有这么多钱。

所以，只要是需要盖大楼的，通通都是预售。

反而是农村独门独院的那种小房子，那所有的开发商都垫的起，反而不需要预售。

可中国有条件能支撑的起让开发商都去建独院的两层小别墅吗。

都要盖成小院儿，那得多少地方，耕地怎么办，粮食怎么办。

所以给中国人盖房子，除了农村的宅基地盖房子，只要是在城市的，通通都得去盖大楼。只有盖成大楼，才不会占那么多地，才能保住我们的耕地，保住我们的粮食。

我曾不止一次的从多个地方的各个层级的领导嘴里听说过，说美国洛杉矶，在城市规划上，是个典型的失败案例，哪个中国城市要是想学洛杉矶那样的摊大饼，那就是中国人民的敌人，是中国历史的罪人。

所以，中国的房地产开发，必须是多建大楼少建小院儿，而只要是想都建成大楼，那必然就是预售。

只有预售，才能保证有大量的没那么自有资金但有意愿开发房地产的开发商进入这个行业给中国人造房子。

要不预售，那中国现在的房地产开发面积，最多，能有现在建设规模的二十分之一。

而且，在那种情形下，在这个行业里玩儿的，通通都只会是外国大资本或者人家的代理人，本土的企业想都别想。

而且，房价肯定只会更高不会更低，因为售房方是处在事实上的垄断状态。

预售制度不可能是完美的，但是大多数情况时运行良好的。

但是再运行良好，也会出问题，就比如这个，开发商违规挪用房款。

银行的人是怎么说的，说我们银行压根就没有去实质审核开发商建设进度的义务，也没有那个资格，银行对开发商放款，只能进行形式上的审查。

什么叫形式上的审查，就是只要有票，就给放钱。

然后银行定期把报告单，报到房管局。

而房管局呢，指望他们更是不可能了，他们才几个人，可能每天到处跑着看每个楼盘的建设进度吗，累死他们也查不完。

所以，监管制度，最后基本上就等同于一个空制度。

这制度可是我们学来的。美国的银行对待美国的房地产开发商，也是只进行形式上的审查的。

那在人家哪里怎么不出这样的问题或者出的少。很简单，国情不一样。

美国那样的，公务员比例比我们高，说白了就是干监督这事儿的人多，而且，他们是联邦制，地方事权比例更高，同样的，他们的地税也高，能支撑他们养那么的地方公务员。

但中国很大，人很多，这就意味着房子也要很多，占的地方也要很多。国税和地税分离给地税的就那么多，可地方要干的事情可不少，这就导致地方公务员规模就只可能那么多，不可能占过多的财政收入份额。所以，只要是要盖房子给老百姓住，那就别指望那寥寥几个监管人员能看的住看的过来的可能。

而像新加坡，日本，欧洲，这样的，就更好办了，他们要么是人少房子少，要么是地方小。根本不用担心监管不过来看不过来的问题。

我说的这还是最浅显的，更深层的都还没涉及到。

所以说，不是制度问题，也不是制度里的人的问题，而是直接把人家的现成的制度抄过来连改都懒的改直接就用的问题。

所以，同样的制度，在有的地方就很好用，但到了另外一个地方，那很可能就是矛盾问题很多。

而你要是不假思索不加分辨的拿来连个标点符号都不改的就直接用了，那出问题是肯定的，是早晚的事儿。

可长期以来，我们大多都是拿来就用的。美其名曰国际先进惯例和先进经验。

甚至还学人家搞一地一政，同样是房地产预售贷款资金监管，地方跟地方之间都不一样，这就是有的地方塌方式出问题而有的地方没出问题的原因。

就这个预售资金监管的事儿，我在很早之前就给人说过，甚至直接给当时相关管事儿的人提过建议，不能完全照抄人家的，它再好，可能就不适合我们这儿。

我还在很早之前就在公开场合说过，应该把资金监管权放到买房者手里，由买房者业主签字，按工期进度发放房款资金。

原因很简单，当我们遇到新的领域，新的问题，没有经验，是需要向别人学习，但是如果学来的东西一看就不对劲不合理，那何必还要硬抄，从别的地方找一找不行吗。甚至都不用把头扭太远，我们大型建设项目分阶段付款也是由业主发包方验收签字的，房地产跟大型建设在本质上有什么差别。

我们的大型建设项目的钱怎么就没总是被人挪走啊。

归根结底，这贷款是买房者业主以自己还没有到手的房子抵押的。

我们终归是要讲究一下民事关系中的公平原则。

买房者一边背上贷款每月还着不菲的房贷，一边作为抵押物的房子还在建设之中没有到手，自己却连向卖方支付自己担保的贷款的掌控权都没有。

那买房者还有什么权利，这跟买房者所负的债务相均衡吗。

当买房者在这种民事关系中没有任何博弈权和话语权的时候，那么不就是只能眼睁睁看着自己被对家欺负吗。

这不就是早晚的事儿吗。

可惜，人微言轻，没人搭理。

知乎用户 大鱼不吃小鱼 发表

什么玩意儿？

律师是房地产专家还是银行信贷专家？

律师还能对发改委指手画脚了？律师还能对银监会说三道四了？

某个律师说就是某个律师说嘛。

怎么就变成了 “专家称” 了呢？

这是哪门子的专家啊？

我还是种田的专家呢。

胡说八道！

知乎用户 江浩栾 发表

预售是全世界都合理，

但到期不给人家房子，

这在全世界都不合理吧。

没说不让预售，

但起码人家给钱，你得给货啊。

知乎用户 如水 发表

中国好多事的内核都是一样的。

不是无法可依，

而是有法不依。

一旦有法不依了，

很多事就没法说了。

————

比如我们的预售制，有没有风险控制机制？

其实是有的。

但是机制形同虚设，

这怎么办？

又比如说唐山事件，

如果按机制，

陈某志那个时候应该在牢里蹲着，

根本不应该出现在烧烤店，

但人就是出现了，

你能怎么办？

还比如说教材，

如果按照机制，

奇怪的图和文字也根本不应该出现，

但也就堂而皇之出现了，

你能怎么办？

——————

这就等于，

你想跟人讲道理，

人家撕破脸跟你耍流氓，

这种情况下，

你除了奋起反击，

或者直接往地上一躺，

没有别的选择

知乎用户 CCCBC 发表

中国的专家是如何失去公信力的？

PS：也就现在不兴打字煲、蚊子域，不然就冲专家您这话，我把 “预售制” 换成“多党制”、“资本主义”，妥妥滴一反 DD 反 XX 分子没跑了。

知乎用户 木头龙​​ 发表

好，很好。


知乎用户 码农派生​ 发表

这挺逗的。咱们就不说预售制让他们玩成掠夺人民财产的祸害，就说他觉得没有预售制房价会更高。

这都突破了一般百姓的支付能力了你再高该买不起的还是买不起。那么买的起的就逐渐成为了不是一般老百姓了。那么这种人就是富人了，富人你就全款买房就得了。

不过今天这一步，你还用买房威胁老百姓？你还不跪下来求老百姓买房？地方财政厅不想要了？

知乎用户 淼歌​ 发表

如果没有这位讼棍的嘴脸，不知还有多少人跪舔讼棍呢。

讼棍有很多本事，之一就是对钱的嗅觉。关于楼市，其中的各种猫腻他们早就清楚的很，但是站在购房者这一边能挣到钱吗？说实话，一般的老百姓根本接触不到大讼棍，因为这帮人判断对方经济价值，以及在各种案子中站队盈利的判断能力，不是一般人可以想象的，他们根本不会在草民身上浪费时间。

讼棍对于弱者的弱点，了解的也很清楚。他们可以让你走投无路，而且还让你无话可说。有多少人去仔细看过购房合同和贷款合同？我看的都快吐了。对房地产公司和银行的责任免除，以及对购房者的责任枷锁，那可真是想得无微不至。这都是讼棍的功劳。

概括起来，讼棍的本事就是，鸡蛋里挑出骨头，吃人不吐骨头。

而且讼棍最喜欢说，如果没有我们，谁为你伸张正义呀。他们是为钱伸张正义，没有钱也就是没有正义。最关键的，很多人可能不知道自诉这个词。没有律师，你照样可以自己去打官司，而且对判决没有一丝一毫的影响。

知乎用户 风语者 发表

预售制度是为了不让房价继续上涨的好制度，为了不让房价继续上涨所以中国应该和世界接轨不能取消预售制度。

我这么理解对吗？那这套说辞就是一个万能的公式。比如

公摊面积是为了不让房价继续上涨的好制度，为了不让房价继续上涨，更多人居者有其房，所以要顾及中国房地产固有特色所以不能取消公摊面积。

还比如房产税，子孙贷等都可以套上这个公式。

都说不能让资本绑架中国，如果房地产行业属于资本行业的话，资本已经绑架了国家，甚至已经控制了国家。

知乎用户 吴夜 发表

大致意思就是可以拿一百万到几千万来赌博，赢的话，按 2 年交付，运气好到时有 30% 的收益（看现在这鬼样子，2 年后涨 50% 的机会应该不太有可能吧），运气不好遇上烂尾，本金清空外加给银行 50% 左右利息或者被银行起诉上征信等等。

换我是不会去赌的，亏大了好吧

还是有能力的人上吧

知乎用户 何镐祺 发表

“商品房预售” 是由香港房地产大佬霍英东（郭晶晶丈夫霍启刚的爷爷）发明的，并由连续 21 年蝉联香港首富（并蝉联全球地产首富）、“四大地产商” 之一、现龄 94 岁的李嘉诚带入内地，并发扬光大。

值得一提的是，另一个害人不浅、令广大刚需购房者感到深恶痛绝的 “公摊面积”，据说也是由李嘉诚发明的（香港早在 2012 年就取消了 “公摊面积”）！

尽管李嘉诚在内地不受大家待见，但其旗下 “长实集团”（以及附属公司 “和记黄埔地产”）开发的项目，没有一个 “烂尾”！

李嘉诚凭借独到的投资眼光，即便旗下有部分项目停滞多年（十年八年都是经常有的），或重新开盘（比如上海真如项目），或找人接盘（比如广州国际玩具城项目，由 “佳兆业” 于 2017 年接盘）！

说到这里，不得不提的是，捂地、捂盘也都是李嘉诚发扬光大的，而李嘉诚也被称为 “囤地之王”，“捂盘” 时间最长的一个项目，是广州“黄埔御湖名邸”，捂了至少 25 年！

所以，还是**霍景良**说的对：你看外面的大楼，我敢说十栋有九栋是骗回来的，就看你是做骗人的那个还是被骗的那个！

知乎用户 雍和 发表

其实避免监管账户出问题的措施并不复杂。只要让购房者有权卡住放款就行了。

既然最后的交房验收需要业主签字确认，那么中间设定几个放款进度点，也让业主签字，没有业主确认，不放款，完全是可行的。

知乎用户 于禁 74 年 发表

现在这个断贷事件的影响已经远远超出房产纠纷本身了

前几天已经有人提问为什么风向转变了，刚开始转变是在知乎，本身这乎就生产 “刁民”，不意外，现在已经蔓延到短视频平台，可以去刷一下各种责任全在米方的视频，自备西瓜饮料观看。

断贷这个事让苦心经营多年的郭嘉信誉毁于一旦。

原来郭嘉这个人就会甩锅，责任都在球那头。

开发商烂尾他不管，你断贷他开始积极了。

荷兰银行贷款不知去向，郭嘉也不管。

瓷器镇老表带头表态，事开始解决了。存款人搞个集会，部分人也解决了。

大家明白了，得闹，你不闹根本不管你。

以前大家忌惮闹会被定性为 “恶意”，现在聪明了，先找律师咨询，那就不叫闹了，那叫合法维权。

我不用管预售制合理不合理，我只知道开发商他不给我交房就是不合理。我只知道不管合理不合理，你不闹就没人管。

这就够了。

知乎用户 TOM DIG 发表

别想了，“卖楼花” 当然对购房者不公平，但它是不可能取消的，而且还要继续支撑起整个国家的金融安全。

在最近的断供风波之后，网红经济学家任泽平喊出了 “取消商品房预售制”。这位情感博主，很懂得大家爱听什么话。

俗称 “卖楼花” 的商品房预售制，看上去的确是一种相当不公平的制度。在任何一种经济活动中，借钱人向出借人支付利息，都是天经地义的。但是在预售制下，相当于买房人把钱借给了开发商，开发商获得了利润，银行赚了中介费，买房人作为提供资金的一方，反而要支付高昂的利息。

难怪都说背负房贷的中年人最卑微。

可是为什么这种不公平的制度能够长期存在？

因为中国的房价一直在涨。

实际上，在一个上涨的楼市中，预售制反而是一种非常公平的制度——买房人不是在支付利息，而是在支付看涨期权的费用，未来从房价上涨中获得的收益，要远大于利息支出。

只有在一个下跌的楼市中，商品房预售制才是不合理的。

但是在一个下跌的楼市中，又恰恰最不可能取消预售制。因为预售制，几乎是如今整个房地产行业最后一根支柱了。

看懂了这背后的原因，你才能看懂中国这一轮房地产危机的本质。

1. 房地产本质：一场借钱游戏

众所周知，房地产在中国是一个资金密集型行业。

中国的土地属于国有，整个房地产链条的起点，是国有土地使用权出让。地产商需要一次性支付一笔土地出让金，才能够获得开发权。这笔出让金占最终住宅销售价格的比例逐年增长，目前一二线城市的这一比例大约在 60% 左右。

2021 年开始，全国 22 个重点城市实行了集中供地制度，把全年的住宅用地分为三批集中出让。以杭州为例，2021 年 5 月，杭州首次集中供地一共卖出了 32 块土地，土地出让金总额高达 716 亿。

当时有媒体的标题是：杭州 2200 年建城史上最赚钱的一天。

大致算一下，杭州这次供地，平均每块地的出让金是 22.4 亿元。按照最新一季财报，整个 A 股大约只有 20% 的上市公司，有足够的现金能够买下杭州一块土地。

如果想要在全国买下十块这样的土地，大约只有 2% 的公司能够做到。

因此，大部分的地产开发商，是不可能完全用自有资金进行经营的。借钱，贯穿于房地产开发的始终。

地产商的借钱过程大概可以分为三个阶段：首先要借一笔钱用于买地，这个过程叫做**前端融资（前融）；买下土地并进行了初步建设之后，可以将土地抵押，获得开发贷**；继续建设到一定程度，满足预售条件就可以上市销售，获得购房者的首付和按揭贷款资金。

除此之外，地产商还可以通过股票市场融资、发行信用债等等渠道获得资金。

总之，房地产就是一个借钱越多，赚钱越多的行业。人有多大胆，地有多大产，只要把泡沫越吹越大，政府获得了财政收入，银行获得了利息，购房者也享受着资产升值的快乐，没有人不满意。

2. 去杠杆大幕：确保政府、金融系统安全

但问题是，吹泡沫总有一个限度。就像我们之前聊过的，经历了 2015-2016 年的楼市疯狂之后，中国杠杆率已经来到了一个危险区间。为了整个国家的金融安全，政府决定不再允许泡沫继续膨胀。

现在中国的房价处于什么阶段？

2016 年下半年开始，中国就喊出了去杠杆的目标。

首当其冲的，是前端融资收紧。也就是说，地产商不能再大量借钱买地了。

前融是整个房地产融资链条中风险最大的一环，原因很简单，这时候地产商还没拿到地，没有资产作为抵押。

理论上，风控严格的银行是不应该参与这个环节的。

但在现实中，大量的银行、保险业资金，借道信托、结构化理财产品、私募股权等渠道，流入了房地产前融环节。毕竟超过 10% 利率，谁不爱呢？

2016 年以后，政府开始逐步收紧前融环节的监管。尤其是 2019 年的银保监会 23 号文，禁止任何形式的银行、信托机构资金进入土地款支付，地产商前融遭到重大打击。

过去，地产商支付的土地出让金中，往往只有 30% 是自有资金，其余 70% 都来自各种融资。然而到了 2021 年，很多城市甚至要求土拍保证金和土地出让金必须 100% 为自有资金。

地产商加杠杆拿地的路，被彻底堵死了。

财经奇谭：中央定调了，房产商这次真的凉凉！

为什么前融是遭受打击最严重的环节？很显然，在 100% 自有资金的要求下，政府土地出让环节的风险被排除了，再也不用担心地卖出去了，政府却收不到钱。

在保证土地财政的安全之外，政府还要保证金融行业不发生系统性风险。

2019 年，有消息称各大银行收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷的发放。开发贷超出一定比例的银行，不得再新增房地产开发贷款。

2020 年，又出台了著名的 “三道红线” 政策，切断了大量房地产企业获得银行贷款和发行信用债的渠道。

这些措施的目的，都是为了**降低银行业涉房地产贷款比例，保证银行系统安全。**在此之前，涉房地产贷款是银行放贷的主力，多家大中型银行的涉房贷款比例超标。

3. 房地产现金流的最后支柱

毋庸置疑，近年来政府对房地产行业的强力去杠杆，极大地保障了财政和银行系统的安全。

而资本市场对地产商的流动性危机，当然也有着清醒的认识。无论是境内还是境外，地产企业在还清现有债务之前，也别想再发债融资了。

房地产企业陷入了一个死循环：不还债就不能融资，不能融资就不能拿地，不能拿地就不能卖房，不能卖房就不能还债。

而且，作为一个关系到全社会稳定的行业——

还不能选择去死。

你死了，领导怎么办？谁来买地，谁来给财政续命？

这个死局怎么破解？有两个办法。

一是政府让利，土地出让金大幅降价，降低整个房地产开发环节的资金成本，让地产商一点点去降低负债。

但是这显然不会发生。我们前面说过，这些年土地出让金的涨幅，比房价要高得多，导致地价占房价的比重越来越大。

那么剩下的唯一办法，就是让地产商抠出手头能用的每一分钱，继续去高价拿地盖房，赚钱还债。

你看，从车行老板到祥子的距离，并不遥远。

继续拿地的钱从哪抠？

“卖楼花” 得到的预售资金，就成了最后的救命钱。

预售资金一直是房企的重要现金来源，而且近些年来，地位越来越重要。

在国家统计局的数据中可以看到，2017 年以前，房企自筹资金占据最大份额，其实这主要是各种金融机构资金掩饰身份流向房企。但是在国家整顿之后，房企自筹资金越来越困难，正规的金融机构贷款规模，也已经多年保持稳定甚至下降。

可是预售资金，却保持了高速增长，成为第一大资金来源。

这不难理解，在去杠杆的名义下，各地普遍提高了购房者的首付比例。杠杆是降下来了，但是刚需还是得买房，实际付出的首付当然就更多了。

而且，全国采取预售制的项目比例，还在 2017 年后有了显著提升。

理论上，每个项目的预售资金都被纳入监管账户，只能用于本项目支出。但这么一大笔免费的钱，谁不眼红呢？房企挪用预售金，在行业里早就不是秘密了。

尤其是在其它资金来源都被切断的当下，不挪用预售金，还有什么办法呢？地方政府的土地财政，银行系统的坏账回收，可都指望着这笔钱呢。

预售金大规模挪用，在建项目大规模烂尾，其实早已注定。“卖楼花” 不但不可能取消，还要继续支撑起整个国家的金融安全。

所以，请善待你身边的每一个还在买 “楼花” 的人吧，当整个金融体系都陷入悲观，抛弃地产商的时候，他们是这个世界上仅存的乐观者了。

可是，就像失去了一切的福贵大爷一样，除了乐观，他们还剩下什么呢？

时代也要求他们必须乐观下去。

知乎用户 财经奇谭 发表

其实这么多年，我们早就从 “砖家” 口中得出一个结论：

凡是需要专家发言的，其观点又与大众共识相悖的，那么这些专家所说的东西必然是错的。

知乎用户 82 年的贴吧老哥​ 发表

预售制当然是抬高了房价。

比如我有一个房地产公司，名为有节操房地产开发有限公司，每个项目都是盖好之后再卖，知乎宇宙看在我这么有节操的份儿上给我提供了 10 亿启动经费。

然后我在土拍的时候就会被各种碧 x 园、恒 x、融 x 按在地上摩擦。

因为我就有 10 亿总资金，盖个房子要 3 年，开销 3 亿，我最多能拿出 7 亿来买地。

可那些恒 x 融 x 们，虽然他们的启动资金也是 10 亿，但他们可以预售啊，拿着 10 亿做保证金和盖楼的起始资金，把地买下来，然后从业主那里收来购房款盖房子，所以他们能承受的地价远高于 7 亿。

我只敢给这个地块估价 7 亿，多一毛钱我就付不起，总成本 10 亿，盖 1000 套，每套只要高于 100 万我就有的赚。

但经过恒 x 融 x 们的几轮竞争，这块地 14 亿成交了，加上 3 亿建设成本，总成本 17 亿。同样是 1000 套，他得卖 170 万以上才有得赚。

于是房价不就上来了？

经过十多次去土拍捧场之后，有节操房地产还是一块地都没有，眼瞅着公司坐吃山空，知乎宇宙小管家看在我这么有节操的份儿上，大发慈悲又给我打了 10 亿，然后我顺利的以 15 亿拍到了一个差不多的地块，然后给包工头现款现结，包工头又死命压榨大猛子，3 年按时交了楼，市场反响极好，每套能卖 300 万。

现在我们有节操房地产也是资本 30 亿级别的带房地产商了，这一次土拍我们志在必得，许皮带也阻止不了我。。。。等等？恒 x 怎么都扩张到千亿级别了？

没办法，我就这 20 亿，15 亿买了地 3 亿盖了楼，手头就 2 亿现金，只能投点小买卖，经过海量专家精确投资 3 年赚了 60%，收益率堪比巴菲特，现在也只有 3.2 亿。

而恒 x 在这三年间极速扩张，那初始的 10 亿经过一轮一轮高周转，早就变 1000 亿了，虽然他还欠着 2000 亿外债，但购房款带来的现金流非常充沛，融资也非常顺利，还是这种 1000 套房子的地块，他能接受的地价高达 35 亿，我特么还是买不到土地。

焯，还给不给人民富豪活路了？这都是你们逼我的，我也融资 10 亿！梭哈！

于是我以 37 亿拿下了这块地，恒 x 则以 37 亿拿下了旁边的一块差不多的地。

可是我和许皮带都看走了眼，这个地段拿下来之后市场根本不买账，只能赔本低价甩卖，最终平均成交价 300 万，两个项目都净亏 10 亿。

许皮带表示没啥大不了的，恒 x 现金流充沛的很，1000 亿的公司还怕 10 亿亏损？

但我不行啊，还给金主爸爸 10 亿之后（金主爸爸如此仁慈，甚至没向我收利息），瞬间变回了只有 20 亿的憨憨，更无力跟恒 x 竞争土地了。

于是我把 20 亿还给知乎小管家，自己去考了个基层乡镇公务员，归隐山林，安心做妇女工作去了。而许皮带的恒 x 也在几年后暴雷，留下数百个烂尾项目，可谓一地鸡毛。

思考题：有人亏自然有人赚，我和许皮带狂砸 80 亿投的项目，最后是谁赚了呢？

知乎用户 花村妇联主席​ 发表

预售当然可以，但先收全款且不对资金进行管理就有问题了。

建议成立专门的商品房预售款管理部门或商品房资金管理部门，由住建部进行垂直管理，不与地方发生人事关系。

知乎用户 haha kim 发表

咋说呢？如果一步到位直接取消，肯定是会加剧暴雷，一方面产生更多烂尾楼，殃及更多买房人，另一方面势必推动房价继续上涨（现在已经很高了，如下图），确实是对买房人不利的，是大家都不想看到的。

但也不意味着取消完全没戏呀！不是已经有人提建议了嘛！开发商新房预售一步一个节点的进行，那买房人的购房款也一步步跟着施工进度来打款，盖到哪儿了我付多少的钱，盖好了、交房了，再付好全部的，这样才是我们理解的一手交钱一手交货最朴素的逻辑吧？

知乎用户 安安聊楼市 发表

现在取消预售制，就好比 1930 年大萧条的时候要求银行降杠杆，非傻即坏。

知乎用户 薛不破​ 发表

就算你说得再天花乱坠，出现那么多烂尾楼也是严重不合理的。

如果采用预售制，那就先保障百分百可以交合格有证的房子。

不然一切言论都是耍流氓。

你就算说破天，就算全宇宙通用预售制，

出现烂尾楼它也不合理。

知乎用户 道小忘​ 发表

预售制度全球通行，没毛病

预售制度有利于各方，也没毛病

但是监管账户发生问题，购房者承受损失，这里面毛病就大了

我的观点很简单，一旦发生烂尾楼，而监管账户里又没钱了，那么谁让房企把监管账户里的钱拿走了，谁负责把烂尾楼盖好

房管局批条子拨钱，房管局就去盖楼

没见到批条就打钱，银行就去盖楼

现在这么折腾，其实是在给预售房制度盖棺材板

预售房制度的基础有三个——房价上涨，信用良好，监管有序，

第一个基础已经不存在了，房价高速上涨已经成为历史了（除非恶性通胀）

第二个基础岌岌可危，开发商各种暴雷，房企的信用几乎已经破产了

这种情况下唯一能让预售房制度搞下去的就是监管有序，这样至少能保证购房者不承受太大的损失

现在监管账户问题频发，就是在摧毁预售房制度最后的根基

烂尾楼问题解决不好，以后就别想预售房了，大家都要买现房

贵点也比鸡飞蛋打要强

知乎用户 雍凉散人 发表

预售需要强有力、多渠道监督的资金监管体系

咱这儿资金监管什么德行你当我不知道吗？

我都知道了别人能不知道吗？

这帮所谓专家也就骗骗真不知道的人

知乎用户 无名医师 发表

预售制就和大型船舶的订货一样，生产周期长，风险高，厂商希望客户预付款来生产，可以理解。如果买方实力很强，卖方也只能现货，但买方比较弱势的时候，没办法。

但是你没交付成品把全款给占了是怎么说？没交付成品，资金挪用了，要清算债务的时候，对不起我们公司资不抵债了。

没有专款专用、没有债务担保，那么这样的预售制就不合理。

制造业人合同逾期交货还得赔违约金呢，你房地产商给人业主送个继续换贷三十年的烂尾楼大礼包，真牛啊。

预售制合理，**前提是能够保证买方的权益。**健身房、理发店预收钱，钱用在店租上，客人太少付不起租金，经营不善倒闭了，那没办法。你把资金挪用到别的地方，然后把收钱的店倒闭了，这算什么事？这不叫预售制，这叫骗子。

知乎用户 浩瀚星海 发表

是否全宇宙通行且合理，不得而知。

毕竟总说我们的预售制（卖楼花）是从香港传过来的，两位霍姓及李姓大佬屡屡因为这个问题被抨击。

李姓大佬被抨击更多，因为市占率更多。而实际上从相关资料了解到，是霍姓大佬引入的预售制。

彼时，图纸出来后，客户就可以认购了。

我入行的前几年（2008~2011）经常在全国各地看项目，每个地方都有拿图纸卖房。

那时候有烂尾楼？那时好像也不担心烂尾。

今日再想起，如果当年多买几套，或许今日已有可能财富自由。

当然，买到今日爆出烂尾项目的业主，相信很多人依然希望借着一套房实现财富的攀越。

别跟我说，所有人都是买了自住，没想过它升值。

但为何今日会有那么多烂尾？

主要是那一套玩法玩不转了，或者被无形的手阻隔了。

简单推演一个开发商的玩法：

1、1 亿买了一块地；2、地块抵押 0.7 亿回来；3、拿地到预售，快则 2-3 月，拿回 4 亿。

快的话，3 个月内可以用 1 个亿撬动 3.7 亿。

如果有 1000 个亿，全国同时动，那就是撬动 3700 亿现金流。

拿着巨量的钱在手，但实际交付是在 2-3 年后。

继续良性循环（买地、销售），那么是可以玩得转的。当然，前提是销售顺畅。

（这个中间，随着规模大了，又可以用信用发债，继续拿到现金流）

但谁知道这些钱是否全部投入到项目？

如果作为企业经营管理费用支出一部分呢？

比如总经理住五星级酒店要指定，喝什么水也要提前指定……

又如果投资其它产业亏掉了呢？比如油米矿泉水和足球？

就会导致窟窿出现，新预售资金回笼不顺畅，新发债发不出，就不能用 “新债盖旧债”，也就玩不转了。

就导致烂尾了。

正常情况，卖楼花的预售制是很好的，开发商能拿着少量的钱启动项目联合广大业主来建更多的房子。

前提是这些钱的绝大部分人是用在建项目上，是建立在开发商 “建房初心不变” 的基础。

可是，后面都玩脱了，都是资本周转游戏，房子只是玩金融的载体而已。

专家说的预售制从降低成本、降低房价角度，是没说错的。

可房价的变量因素太多了。

知乎用户 中山房哥 发表

打击高房价，打击炒房者，严惩不良开发商，严惩劣质楼，严惩断尾楼。保障刚需购房者的合法权益。

这才应该是合理的吧？

知乎用户 红尘破劫 发表

预售制可以呀，
你监管完全做到位了吗？
开发商拿了预售房款，做其它用途，导致房子延期或根本造不出来，谁来赔？


知乎用户 大嘴巴​ 发表

从来如此，便是对的吗？

奴隶制全世界流行过

这位专家，取消奴隶制还不利于奴隶生存呢

知乎用户 之乎 发表

他一个律师懂个坤儿地产。

预售制本身没问题，有问题的是款项监管。

根据一个做地产客户的消息，

受房价跟传统文化影响，全国每年至少有 500 万人有回农村搞别墅的打算，他们通常都是在一线城市经营获得一定财富的人。

有的是为了将来自己养老；

有的是为了 “孝顺” 父母，让他们从低矮的平房里搬进又高又大的别墅，不但给父母提供更好的居住环境，也给一家“长点脸”，所谓衣锦还乡。

还有的是做投资，**毕竟对于农民而言，宅基地是没有使用年限的，**只要满足 “一户一宅” 的基本条件，理论上你可以一辈子都拥有房子的产权，所以在农村有一套自建别墅，理论上就是有一套 “没有期限的不动产”。

说回数据，有这么庞大的群体有建房需求，那市场是多少？

按照如今市面上产品来看，一套 120 平左右农村自建别墅其价格通常在一百万左右。

（PS：包装修，根据材料设计不同价格有波动，而且波动很大）

因为都是按施工阶段不同分期付款，一般按 “3331” 付款，所以农村自建别墅算不上预售制，同时一套别墅打底百万起，算高净值人群的定制化服务了吧。

但很可惜，很少有人知道农村自建别墅暴雷的几率高达 70%

你可能会觉得不可思议。

毕竟相对城市住宅用地来说，农村宅基地是不要钱的；

城市住宅有预售制，农村自建别墅是分施工阶段付款；

城市住宅业主不会整天待在工地监督，而农村自建别墅是天天有人来看热闹，业主也会时刻盯着做事，就算没有业主盯着，都建别墅的人了，再花钱请个第三方工程监理也小菜一碟。

怎么都这样了，还会有 70% 的暴雷几率？

其根本原因就在于施工款挪用。

建房并不是一支施工队从头干到尾的。

它有砌墙浇筑的泥工、铺地板的瓦工、刮墙的漆工、做家具的木工、搞水电的水电工。

他们并不能同一时间进工地施工，而是先把框架做好后续施工队才能动手。

所以问题就是工地在做泥工的时候，瓦工、木工、漆工、水电都是在休息的。

可是休息是不可能休息的，施工队休息也是要发工资的，

所以地产公司为了利益最大化，一般都会选择多线程施工。

毛病就在于多线程施工它容不得半分失误，一失误就会导致后面全线延期停工。

你施工到一半，邻居宅基地有纠纷了，哦豁停工。

你施工到一半，预留尺寸不对了，哦豁返工，后面工序停工。

你施工一半了，业主发现不对了，哦豁返工，后面停工。

你施工一半了，业主要改图，你改不改嘛，一改，哦豁返工。

你施工完了，业主发现重大事故了。哦豁推倒重来。

返工的钱怎么来？只有从下个项目的施工款里来，下个项目施工款提前用了，那就再用下家的施工款。

所以必然会有暴雷烂尾。

不是没有互联网公司尝试解决这一问题。

深圳宝家别墅出过一本白皮书，专门从头到尾介绍了建房过程中的每一项细节要求和目的。并且广告语就是 “业主自用”，就是帮助业主发现建房问题的。

还有人会做一个第三方监理软件，搞上直播跟录像以及图文审批等功能。

把施工各项尺寸和要求的明细用视频的方式 “教育业主”，让业主成为一个既能管钱，又能管工程的专业监理。

把别墅建造的过程切分成几百个小项目，施工方完成一项就打一项钱，让业主从头监督到尾，爽的要死。

有人会软件，收集一大堆施工队信息，用算法帮助业主挑选附近口碑最好，能力最强的施工队。

可是有用吗？

没有。该烂尾的还是会烂尾。

因为最核心的 “钱” 的问题没有解决，这些措施管不住施工队挪用工程款。

哪怕业主及时发现问题，要求停工重来，施工队没钱不干，互相闹掰，最终吃亏的还是业主。

因为你钱已经投进去了，地也被占了，时间也花了，到最后却只拿到一个烂尾的框架。

这种事情处理起来很折磨人。

所以烂尾跟预售制有本质上的关系吗？没有。

哪怕现场有监理也有没用，他管不了资金。

PS：不是没有业主自己花钱请专业监理去看工地，专业监理公司老赚钱了，一个监理看两三个工地，一家公司只要两三个监理就能年入百万，人家没理由帮着隐瞒工程事故的。

农村自建别墅都是泥工进工地前业主付泥工的钱，瓦工进工地前付瓦工的钱，即便这样都会暴雷，

问题关键在于施工款的资金没有被挪用，哪怕你是全国最优秀的建筑团队，只要施工款被挪用就免不了项目会暴雷烂尾。

预售制唯一的区别在于，它就是明着告诉你要挪用后续工程的资金。

所以，问题的关键在于怎么把资金完完整整的钉死在保险柜里。

业主的钱交给银行，银行贷款给开发商建房，烂尾了房款全部退给业主，开发商自行想办法还款建房。

要确保在没有拿到房子之前，银行不得给开发商一分钱房款，让他只能贷。

做的快，能通过验收检测就早点给钱，开发商少付一天利息，多一点利润。

做的慢，能力不行就让他还债还到死。

只是银行自己本身就是做拆东墙补西墙的生意，拿着储户的存款给人放贷，他们怎么可能会让你的存款老老实实呆在保险柜里。

所以还得看监管给方案，谁来托这个底。

知乎用户 李宝真 发表

真是有病

没有金刚钻别揽瓷器活啊。。。

没钱你开发什么房地产

知乎用户 南瓜包子来俩 发表

老王：砖家来了，砖家来了，都快过来围观！

路人甲：请问这是在耍猴，还是在杂耍？


老王：砖家说做生意都是做期货，目前正在一帮泼皮围着打脸。

路人乙：切，泼皮摩擦骗子，都是一路货色。

老王：……

知乎用户 刘不是​ 发表

不论法理如何解释，太阳底下无新事。

预售就是国家以自己的财税收入担保的提前销售行为。

没这个胆子玩尼玛庞氏啊。

003 拿来做抵？

搞笑。

知乎用户 牛死了还牛的不行​ 发表

可笑。

不管是什么交易制度，违约了应该得到惩罚，可是现在的结果是怎么样呢？

付钱的甲方维权无门，被开发商拳打脚踢的事情司空见惯，为什么老百姓一辈子积蓄买一个窝要经受这么多委屈？

这些专家大概都是没有买到过烂尾楼的人上人吧，这种花掉老百姓全部积蓄却一无所有情况我只知道三种：癌症，赌博，烂尾楼。

开发商卷钱跑路，银行贷款逼死业主。

“活该你买期房，活该你烂尾” 的这种情况逼得各地业主不惜停贷做老赖。

最近甚至还出了一个新词：“动态还贷”

就是 “房子什么时候动工，贷款什么时候还贷，非必要不还贷。”

这些恶劣的现象还不够吗？还要一条路走到黑？

而且期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。

这个话怎么说呢？所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题，就这么简单。市场是自由的，有的行业就是先交钱，有的行业就是先交货，甚至有时候两种情况他就是同时出现，管他干什么呢？在大部分国家，商品房交易都是由律师、银行、保险公司参与完成，开发商几乎没有说从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。大部分情况下，这些偶然发生的期房预售，都是在律师与律师之间完成的合同。为了控制风险，除了定金部分给开发商之外，其他的购房款都是中立的第三方监管，最多是根据工程进度逐步放款。开发商拿到 100% 的购房款，基本都要等到工程完工的时候。

而我国的期房预售制度，往往是在楼盘正负零的时候，就一次性给开发商拿走了。所以我们打算取消的这个中国版本的 “期房预售制度”，它本身就非常独特。**这是一个开发商风险为 0，银行、施工方、民间借贷、融资机构，最终到购房人承担 100 风险的制度。**这么极端的制度只此一家别无分店。你们再想一想我们现在是一个什么样的司法大环境，这个制度被很多人说成了 “必需品”，说的理直气壮、理所应当，这是每天早晨被开发商用重拳锤头才能说出来的。。。

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知乎用户 子非瑜​ 发表

满地烂尾楼，闹了这么大动静，废除预售制，为什么还这么难？

预售制下，地方拿到了土地收入，增加了相关税收；开发商提前收到房款，锁定了收入；银行不管你拿不拿到房子，每月准时收本金和利息

只有付款的业主，承担烂尾的代价

可以说，这种预售制，责任风险主要由购房者承担，利益主要由开发商、地方、银行享有，权利和义务明显不对等

这是当下烂尾楼遍地的重要原因。毕竟，收益由自己享受，责任由别人承担，那烂就烂呗。自己犯错，别人买单，有这种好事，那改变错误，就有点难了，坚持错误倒变得很容易

面对这种明显不公平的制度，是不是需要及时给予废除或修正。然而专家竟然跳出来说：预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。

每次看到专家出来秀智商，我就头疼，这下脑袋又疼了

那我们来看看，这种明显不公平的预售制，是不是和专家说的，是全世界通行的做法

首先，目前采用预售制的国家和地区，主要是在香港和新家坡等东南亚国家，再一个就是我们内地。全世界很多国家和地区，并没有采取预售制。

欧洲、日本等一些经济发达国家，房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主。

所以说，预售制在很多国家和地区实行是不假，但说成是全世界通行的做法，不过是欺骗老百姓

其次，即使在实行预售制的国家，也是以保护购房者为主，没有像这样，把购房者的利益排在最后，甚至漠视购房者利益的

我们以预售制最广为人知的香港为例。现在一说预售制，国内一些脑残粉就大骂香港，大骂李嘉城，搞得我莫名其妙，好像是李嘉城把他的房款卷跑似的。按这样说，他要是买了伪劣汽车，出了人命，是不是要找德国人拼命，毕竟是德国人发明了汽车。

坐飞机出事，也得找莱特兄弟拼命，谁叫他们发明了飞机

再说，香港预售制几十年了，有人听说过香港出了几个烂尾项目吗，好像很少。仅有的一两例，最后全都由政府介入，给圆满解决了。卷款跑路的开发商，最后也被投进了监狱

有谁听说过，咱们这边的开发商，因为挪用监管资金被投入监狱的吗，好像没有，反正一切后果有购房者承担。

我们来看看，香港的预售制和咱们的预售制有什么相同点和不同点吧

相同的地方，就是房子还没建好，就可以开卖，所谓预售，就是这个意思。

公摊，也是一样，也是两者广受诟病的地方

还有一个相同的地方，就是业主都可以从银行贷款买房，购房者只要付个首付就行，其他的可以和银行贷款

购房者和开发商签的是购房协议，和银行签的是借款协议

以上是我们和香港预售制相同的地方，也没什么可说的，下面我们重点来说说不同的地方

1961 年的时候，为避免烂尾，香港管理部门要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自己有能力把项目完成。说白了，就是要开发商证明自己有钱把房子盖好，不管是用自己的银行余额来证明，还是找银行担保。没有这些证明，管理部门就不批准预售同意书。

请问，我们既然说抄香港的作业，这些个能保障业主利益的制度为什么不抄，能避免烂尾的制度为什么不抄

开发商不仅需要证明自己有钱把房子盖好，还得把售楼款放在指定的律所那里托管。要用钱，需要取得该律所许可同意，还要经过建筑师核准。

即使开发完成后，售楼款也得先还清银行贷款，最后有剩下的，才返给开发商

请问，我们既然说抄香港的作业，这些个层层保险措施，为什么一个都不抄

专家们说的世界通行做法，到底是个什么通行法

凡不利于业主利益的，我们的专家就来论证世界的通行性，强调和世界接轨

凡有利于业主利益的，我们的专家就假装看不见，或者强调中国国情

预售制在全世界很多地方存在是不假，但烂尾楼，却是中国独一份

为什么，因为，自己犯错，却由别人买单，当然，错了也无所谓

预售制与全球接轨，但对资金的监管，对开发商的惩罚措施，对监管部门的问责机制，却不与全球接轨。

我们既然说预售制是从香港抄过来的，把卖地，预售、公摊、期房，都抄了一遍。

为什么资金监管和问责处理等防范措施不抄，如何规避处置烂尾楼这样保障业主利益的制度不抄

在所有的环节里，但凡有人为业主的利益想一想，也不会出现这种大规模的停贷潮，让业主冒着损失首付和上征信的风险，搞出这么悲壮的抗议

让别人为自己的犯错买单，犯错很容易，坚持错误也很容易，想要改变，太难

具有特色的预售制，可以让开发商提前收回资金，迅速把规模做大，提高资金周转，增加利润；可以让地方快速拿到土地收入；可以让银行每月稳定的获得本金及利息收入；独独没有考虑购房者的利益

这种不合理的制度，为什么不及早废除，为什么专家们还在为之摇旗呐喊

可能恰恰因为，这种制度

符合开发商的利益；符合地方的利益；符合银行的利益；但不符合购房者的利益

我原本以为这是废除或修正预售制的原因

没想到

这才是有特色的预售制不能废除的原因，我终于明白了

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知乎用户 世间行者​ 发表

其他商品预售出问题，导致消费者拿不到商品，是可以无条件全额退款的

国内的期房能做到这点吗？

知乎用户 萧岳 发表

预售制可行，前提是不能只有预售没有监管，不能监管当儿戏资金随便挪用。

挪用这么大金额资金不追究刑责吗？开发商子公司也有法定代表人啊，有一个抓一个，按金额先判，看以后谁敢挪用？然后抓 “监管” 方的，有一个抓一个，按金额先判，看以后谁敢批条子？

你特么什么都不干，说预售制，那就是诈骗，就是诱人犯罪。

知乎用户 Eonian Gooner 发表

专家喜欢胡说八道；商品房预售制多数国家已摒弃。

知乎用户 徐剑​ 发表

有问题的哪是预售啊，有问题的是次贷。

动辄 5% 的三十年贷，是不是次贷专家心里没数啊。

知乎用户 John.L 发表

我们这其实不叫预售制，而叫 中国 特色 社会 主义 预售制。

我还记得华姐姐好像有一句经典名言来着，说啥不是可口可乐，不是全世界都一个味道。现在玩不动了，开始说我们是全世界都一个味道了，是不是有点幽默？

要我说也别让专家提建议了，赵然律师来参加新一届脱口秀大会吧，保不齐下一届冠军就花落你家哦。

知乎用户 乌合之子​​ 发表

最好的方法是符合入住条件并且收房才开始还贷款。

至于指望监管不靠谱。

容易太监，只有监没有管。

知乎用户 几率重组 发表

这届砖家不行啊，完全不能把我逗乐嘛

论搞笑，还得是老砖家们

这是 2018 年出的 专家级言论 top15

1、任正隆（全 G 人大 c 委）：

“起征点太高就剥夺了低收入者作为纳税人的荣誉。”

2、王炜（东南大学交通学院院长）：

“中国城市污染不是由汽车造成的，而是由自行车造成的。自行车的污染比汽车更大！”

3、邓亚萍（著名乒乓球运动员）：

“普通老百姓的政治觉悟和思想境界不高，很可能会被媒体放大，有损于我国的国际形象。”

4、李剑阁（中 G 社会科学院研究生院教授）：

“我们不能提高劳动者的工资，低工资是我们的优势，否则，外国投资都跑到越南等工资比我们低的地方去了。”

5、张曙光（B 京天则经济研究所理事长）：

“腐败和贿赂是利益转移及再分配的一个可行的途径和桥梁，是改革过程得以顺利进行的润滑剂，在这方面的花费，实际上是走向市场经济的买路钱，构成改革的成本费。”

6、顾云昌（中 G 房地产及住宅研究会副会长兼秘书长）：

“从数字上来看，居民收入涨的比房价涨的还快，房价涨的比收入要慢。如果按照全国平均的预算价，房价是下降了，也就是说买房更容易了。”

7、梁蓓（全 G 郑协 w 员）：

“我觉得 80 后男孩如果买不起房，80 后女孩可嫁给 40 岁男人。80 后男人如果有条件，到 40 岁再娶 20 岁女孩也是不错的选择。”

8、刘德（重庆市气象台台长）：

“重庆普遍 42℃高温实际上不热，是空调让人变娇贵了，人们皮肤耐热度也越来越差，是人的感觉出了错。”

9、何计国（中 G 农业大学食品科学与营养工程学院营养与食品安全系主任）：

“只有‘严重’的重技术污染或者是农药超标‘太多’才能叫做不安全食品，因为苏丹红毒鸭蛋中苏丹红含量‘非常’低，所以大家不必担心。”

10、孟凡超（桥梁专家，九江大桥坍塌事故技术安全鉴定专家组组长）：

“九江大桥的设计标准已超过了国家标准！”

11、谢百三（复旦大学金融与资本市场研究中心主任，教授）：

“中国虽然存在贫富悬殊、医疗昂贵、就业困难等问题，但这些都是次要的。几十个国家留学生在北大、清华、复旦等各大高校留学，这与盛唐当时情况极相似。”

12、吴博威（山西医科大学教授，副校长）：

“‘红包’也可看做医患感情交流的一种方式，这种可利于医患关系和谐发展的良性互动应被社会认可”。

13、魏翔（中 G 人民大学商学院博士）：

“在休息与休闲时间方面，中国人已经处于国际领先水平。在闲暇时间保有量方面，已经超过了美国和英国”。

14、田文昌（B 京市首届 “十佳律师”）：

“对于公费出国旅游，我认为很难轻易就说它完全符合贪污罪，现在这种公费旅游、公款吃喝的现象太普遍了，如果都简单地往贪污上靠，贪污罪的发案率得有多高啊？”

15、宗立成（全 G 郑协 w 员）：

“医改如果成功了，是全国人民的悲剧！”

知乎用户 冷鹿 发表

首先，这个专家说话部分是对的，全世界通行，并且引起购房价格上涨，是对的。全世界 通行这个就不用解释了，唯独价格为何会上涨呢？因为如果没有了预售制，相当于房地产开发商必须使用自有资金或者银行贷款资金来进行房子建设，而资金是有成本的，所以现房比起期房，其价格必然更高，当然，质量也必然更好，因为房子有了才卖，购房者可以充分识别房子质量问题后再做购房考虑，质量不过关就卖不出。其实你们也可以看到，二手房一般来说会比一手房贵一点，这里面不止是包含税的问题，更重要是一手房的购房者垫付了前期房子开发时候的资金成本。取消预售制，那么，房子的开发资金成本，房子的销售风险全部都压在了房地产商那里，所以更会推动房子价格上涨。

可是！不利于购房者的结论，这就是彻彻底底的睁着眼睛说瞎话，明确地站在了老百姓的对立面！房子价格上涨是一个不利于老百姓购房的原因我不同意，这个不解释了，反正房子越涨越多人买。重点是，我们也应该同时观察到，老百姓作为消费者根本就不需要而且不应该承担房子烂尾的风险。就算房子不烂尾，预售制度下的商品房建设或多或少都存在非常严重的房子质量问题。既然你都提前交钱了，我作为开发商，对于质量的把控就得过且过，甚至偷工减料！购房者完全丧失了对于房子质量把控的权利。房子质量不仅仅指那些钢筋水泥，还包括小区的绿化，管理，门禁等与小区相关的所有问题。在预售制度下，不止业主承担烂尾楼风险，还需要业主承担所有关于小区，房子质量问题的所有风险。例如房子漏水，例如更无耻的是在交房日期之后房子因质量问题进行长时间维修过程中业主竟然无论是否同意收房都对业主征收等额的物业管理费。可以这么说，预售制度下，国家，政府，银行，房地产商全部都是受益者，唯独老百姓承担了所有风险，并且在出现风险后根本找不到对问题负责的对象。

其实我们用常识来理解这件事就行了。就像你买车，其实一般车子都是做好了，只不过有时候因为一些手续上的原因你未能马上拿到车。再简单点，你去市场买菜，一手交钱，一手交货，这是常识啊！为啥就房子建设不能这样？就因为自己资金需求太大，所以就需要老百姓承担所有风险？如果一个国家政府真心为人民服务，就应该取消预售制度，让老百姓能安心购房，住得舒适。而不是像现在那样将老百姓的钱包掏空后给个烂尾房或者质量问题房后竟然找不到负责人，竟然没有任何赔偿。这是哪是什么好制度？什么时候党和政府竟然现在了老百姓的对立面？

同样的道理，公摊面积也是一个实实在在的坑老百姓的玩意。这玩意不止让老百姓多掏出物业管理费，也提高了老百姓购房的购房成本，因为明摆着公摊面积是收了多份钱的，得利的是开放商，以及地方政府和物业管理公司。更有征收智商税的人公然宣称取消公摊会提高房价！提高你妹！

知乎用户 雕兄 发表

取消预售制，房企能出得起这么一大笔钱来买吗？这个会拖累多少城镇建设进度。

还是人口更对房价重要，

当年放开二胎的时候，直接出生人口多了几百万。正好配合涨价去库存。

现在放开三胎，出生人口不增反减。

知乎用户 大明只有一个太阳 发表

预售可以啊

每个买房的都先交建筑成本的 80%

然后等交房了一起付全款呗

我们也不用先贷那么多钱。

凑个 80% 的建设成本，算是定金好了。

知乎用户 流云 发表

首先，在完全信息理性经济人的条件下，如果预售制仍然有人买，就说明预售制合理。其实在这种条件下，公摊、高房贷利息也是合理的，因为如果购房者掌握完全信息和完全理性，就能把预售、公摊、贷款等因素算进去，从房子的标价计算得到一个实际的房价，之后会不会买就取决于这个价格是否和市场价格匹配了。

在这种条件下，如果取消预售，房子的市场价值不变的话，标价就一定会因为抢购而上涨。

但是，实际上没有完全信息，也没有理性经济人，实际上的情况是，在房价暴涨的时候，预售制很合理，就算禁止预售，也照样会有人托关系走后门也要先买先赚；房价暴跌，经济衰退的时候，预售制就怎么看怎么不合理了。

知乎用户 走地鸡​ 发表

学人家画虎不成连猫都不像，人家在监守，你在自盗！

知乎用户 mark 发表

“预售制” 是和国际接轨的。

“房款监管以及如何 / 何时支付给房企” 是有 XX 特色的。

知乎用户 张雨辰 发表

专家的话，明显就是废话。

「预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者」？？？全世界通行合理的东西多了去了，但是问题的核心是否符合我们当前的国情和市场实际。（你觉得资本主义是不是全世界通行？？你觉得新冠躺平是不是全世界通行？？你觉得反环保在全球经济下行的事实之下是否即将世界通行？？）

这个才是核心点。所谓拿来主义，是应该跟自己的症状适合，并且具有实际的意义。你政策的正确与否是这东西可以给你带来正向的力量，而不在于他是否别人也在用。

马云人家坐自己的私人飞机到西班牙休闲，专家你咋不去呢？？

所以我认为 99% 的专家不是别有用心，就是被收买了，当某些人的话筒。

针对预售制是否应该寿终正寝？

其实要看看利弊：

有利的一面，很简单，预售制度可以让一些实力不济的有机会入场，有利于竞争，而竞争可以一定程度上降低价格。但是现实而言，最终能够降低多少不好说。毕竟就国人对于房子的情节，房地产的情节还是重。总之一句话，核心在于有利于房地产市场的繁荣。

但是在此之下，同样弊端也必然凸显。自然就是实力不济之下，自然就是自身抗风险的能力极为有限。那么最后的结果就是公司可以依法倒闭，但是买房人最终是否竹篮打水一场空？？也就是最终的风险承受，很明显预售制度的最大风险针对买房者就是风险连带，捆绑。

就当前国内房地产市场的情况而言，明显就是单位时间开放过度，以往对未来的透支过大，简单的就是过往对于行情预期太过良好，对于风险认识不足，当然这一些都是事后诸葛亮。

但是问题在于现在的绝大数公司而言都是有限责任公司，挂牌的房地产企业可以倒闭，而从司法上摘清自己的责任，而那些购房者却是无限的连带的责任。

其实，我个人觉得都不用讨论，至少现在的市场情况已经表明，预售制度至少现在的情况在我国肯定是弊大于利。

但是再想想看，其实现在的问题核心不在于是否继续预售制度的问题，而是因为以往预售制度的导致的烂摊子，该如何收场的问题。即使有更好的规范措施也罢，还是直接取消预售制度，那都是以后的事情。

当前的问题该如何解决？？就我国当前房地产的规模，涉及的房企在当前情况下，会有多少？？即使亡羊补牢，对现有账户将强监管，给人的感觉依然就是不够明朗。

想想看，已经烂尾的楼盘和即将可能烂尾的楼盘有多少，和如何解决才是问题的核心所在。

当然在解决的同时，因为涉及房地产，自然会对房价产生影响，那么对于已购房的人，自然也会产生涟漪，所以，整体来讲，不管怎么走，都是会影响深远的。

综上所看，预售制度是否可以存在与否，那是以后的问题，并且不是核心问题。核心的重点在于，以往预售制度之下，导致的当前烂尾楼盘不断暴增之下，如何善后的问题。

知乎用户 知幾 发表

预售制合理不假。

认识一些房产销售顾问，也见过他们挥金如土，只是因为钱来得太轻松。

开发商的暴利，从业者的狂欢，助长了房地产的无序扩张。这就为烂尾楼埋下了伏笔。

经历了近二十年的飞速奔跑，许多人以为会一直这样奔跑下去。

他们有所警觉，不过警觉的是，如果再不上车，就跟不上了，永永远远上不了。

危机意识是没有的。

开发商也玩出了经验。

知道如果经历一轮限购，忍一阵子，就能更好卖，且能卖得更贵。什么摇号，什么 “茶水费”，都是涨价的法宝。

开发商深知房地产对经济的深度绑定，知道万一出现问题，不会不管。所以，玩得更大胆。有限的资金，战线拉得更长。

所以，链条就断了。

这不，开发商想得没有错，已经鼓励金融机构来 “接盘” 了。

一方水土养育一方人，不同的办法在不同的地方，效果是不一样的。

就像许多人说的，预售款应该专项管理。不至于楼钱两空。

为什么现在抓经济抓得狠，并不是因为疫情，而是因为房子。

如果经济增长的速度不能按进度把泡沫填满，你们现在看到的只是一个开始。

知乎用户 宁一 发表

在房地产行业，相对于资本主义，社会主义的优越性就在于：

取消预售制，有利于保护购房者的权利！

知乎用户 一元​ 发表

**一切都是为人民着想，辛苦砖家们了。工资高不利于奋斗，房价低不利于奋斗。预售制的本质就是集资，比集资狠的是你可能还要贷款。**2004 年房地产开发共筹集资金 17168.8 亿元，其中定金和预收款就达到了 7395.3 亿元，占总开发资金的 43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的 30.8%。有这政策，有便宜谁不占。理想状态，房地产公司做大做强就该取逐步消预售了，结果是愈演愈烈。

知乎用户 陈圣 发表

说到底，关于房价和预售制的争吵愈演愈烈，主要还是前几年高位押宝后续继续大通胀被刚需骗上车的不愿意接受即将闪崩的事实罢了。

知乎用户 史皓东​ 发表

这位师爷，就是装糊涂的高手！

知乎用户 五号 发表

预售制只有在健全的法制社会中才是合理的。

从金融角度来看，预售制可以加快资金流动，充分利用金融杠杆，扩大市场规模，带动相关产业，从而促进经济发展。但是，由于预售的商品存在非常大的不确定性，所以如果想让预售制起到预期的效果，那与其相关的监管手段和法律条款都必须非常明确并严格执行。

但可惜的是，我们并没有处在一个我们所想象的法制社会。人情关系社会中的法律不健全和执法不严注定会让预售制成为风险之源。别的不说，连最基本的监管账户都只是充充样子，毫无监管可言，那注定会让预售楼盘成为定时炸弹，就如同击鼓传雷一样，最终会在某些人的手中爆炸。

知乎用户 阳光下的伦敦 发表

这个思路恍如房产税开征会涨房租……

捏嘛你现在没涨价是因为做慈善？

现在捏嘛是限涨吗？

限跌呢好吧。

知乎用户 铜墙铁壁方校长 发表

头条里好几个网红专家为一己私利迎合社会情绪圈粉，真要按他们说的去搞的话，每个字都是砸大家头上的砖。

预售制度不完美，但绝非一无是处。

主要是解决了快速发展中的国家住房需求很大，但同时又资金不足、资金使用成本很高的问题。

本质上是让施工方、材料商、买房人帮开发商分摊了部分风险和成本，但快速做大了市场，大家至少有房可买了，与此同时也带动了整个国民经济的发展。

搞现房制的话，前期巨大而漫长的资金投入会让房地产开发盘子急剧缩小，根本满足不了我们这种规模的市场需求。市场小、需求稳定、资本充裕的成熟市场可以搞搞。

知乎用户 望云山景 发表

好的不学，坏的变本加厉。

有好的不学，就是 “自有国情”。

坏的一学就会且变本加厉，就是 “世界通行”。

历来如此，别解释了。

知乎用户 大颗毛豆 发表

开发商不是敌人。

预售制度相当于购房者联合银行以个人信用为担保，借钱给开发商替自己盖房子。

开发商空手撬动市场，得以大规模快速建设，市面供应大幅提升，价格得以下降。

购房者的资金成本我们姑且以 7% 匡算，而开发商的资金成本大约 15% 起，理想状态下由于开发商之间的竞争因素，因为借钱给开发商，我们有可能省下大约 8% 的房歀，我们只借三年时间，以 150 万贷款计，大概房价能省 36 万，这就是为什么我们能接受预售制度的原因。

当然，如果开发商能以市价拿到贷款，那时购房者可能就不需要垫资买楼了，我们的风险能够相应下降一些。

可是，对于很多人来说，只要做生意，就是 js，只要是赚了钱就是剥削。

讲道理，没有用的。

知乎用户 首付 发表

笑死。

取消预售制，房企的资金压力更大，这句话是没有错的。

房价会进一步上涨，这是纯纯的扯淡。

看看现在房子的成本组成吧，占大头的是地价啊，你那点资金压力算个毛啊。

就算你资金压力大了，你敢涨价吗？

你卖得出去吗？

现在多少房企想降价都不让呢，房子都烂在手里了。还跟我这儿扯淡呢？

看看鹤岗的房子才多少钱？为什么鹤岗的房子那么便宜？

鹤岗取消预售制，房价能涨多少啊？

看看北京的房价多少钱了？为什么北京的房子那么贵啊？

北京取消预售制，房价还能涨多少啊？有几个买的起啊？

现在的房子成本，全看地价，卖地的钱谁收了大家都懂。

所以，取消预售制，房企老老实实盖房子，如果成本高买不出去，他们就不会拍地了。

地价自然会降的。

而且，地价有什么不可以降的呢？

说不好听的，你现在这个高位的地价那就是牺牲购房者的利益换来的。

这么多年了，还不知足呢？

对消费者来说，你有一个万全之策，有一个无敌的手段。

那就是，我不买。

你贵了我不买，你不好我不买，你不伺候好我我不买。

别被洗脑，别被绑架了，房子一定要买吗？孩子一定要生吗？婚一定要结吗？

知乎用户 乌麻布​ 发表

不同意专家的观点

首先纠正一下专家回答的重点

预售制世界通行与否，预售制合理与否不是重点，更不是为购房者争取利益，而是如何规避风险，这才是问题的重点。专家这是混淆概念，转移视线。

其次反驳一下专家表述的观点

专家说取消预售制不利于购房者，个人不赞同。

我们可以设想一下，如果取消预售制，会怎样？

1、迫使开发商进行洗牌，没有实力的开发商会被淘汰;

2、开发商准入门槛提高，整体提升开发商水平，使滥竽充数和顺水摸鱼的望而却步;

3、优化房产规划和布局，减少规划外的违规建设;

4、减少空置率;

5、减少炒房客;

6、房产纳入市场机制，价格根据市场行情和供求关系自行调节;

7、开发商进入市场化运作，优胜劣汰，参与竞争;

8、购房者不承担烂尾风险，烂尾是开发商自己的事;

9、银行不用承担购房者断贷的风险;

10、政府不用在花费精力协调三者的关系，节省了政府资源;

11、由于优化了开发商队伍，所以短期内房产可能会出现需大于求的情况;

12、由于供需关系影响，短期内可能会出现房价上涨的情况。

以上 12 点，只有 11、12 点会对购房者产生不良影响，但是随着产业结构进一步优化，房产供求趋于平衡，这两点很快就会得到解决。

最后结论

综上所述，取消预售制可以尝试。

知乎用户 传奇的侠客​ 发表

预售制确实没问题，存折本质上也是一种预售制。

但负责监管预售的人呢？

尔等视法度为无物，倒行逆施，

损不足而奉有余，激起民怨，民愤，

难不成还要一意孤行，激起民变吗？

法若不法民为法，天若不平民自平。

不要忘了，老百姓也有一次执法的权利。

知乎用户 李珂 leek​ 发表

经确是好经，都怪和尚嘴太歪。

知乎用户 匿名用尸 发表

但全世界即做裁判员，也做运动员的，也只有一家

知乎用户 爱死麦迪 发表

有问题的是监管

而不是预售

本来监管账户就是应对资金挪用才设立的

结果现在照样挪用

那监管了个寂寞啊

知乎用户 流星暴雨​ 发表

经是好经，但是歪嘴和尚念歪了。

预售制在咱中国，五证齐全，银行监管，居然就烂尾了。

不抓几个黑心的挪用业主月供地产商，几个故意装傻的监管人员，合理吗？

淮南为橘，淮北为枳啊。

知乎用户 秀如 发表

我觉得我这辈子当不了购房者，所以我觉得专家说的肯定是对的

知乎用户 风来运转 发表

无事国际惯例如此

有事自有国情在此

这事儿懒得再谈。

知乎用户 酱油七号​ 发表

很多全世界通行的合理制度，到了越南都会变味。或许，这就是 “橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳” 吧。

知乎用户 BioMedAdv​ 发表

北京盈科（上海）律师事务所赵然律师
也能叫专家了？

赵然 - 上海市律师行业信用信息服务平台
盈科上海刑事部赵然：藏在 TVB 律政剧中的律师梦
不知道是不是一个人，看起来是 [1]

部门在康烨主任、辛本华副主任、洪凌副主任、张捷副主任的带领下，秉承专业化、精细化辩护理念，不断发展壮大。部门现有成员近 40 人，其中教授 1 人，副教授 1 人，博士 3 人，硕士 14 人，司法工作、高校背景等 5 人

连个部门领导都不是……

参考

1. ^ 盈科上海刑事部是北京盈科（上海）律师事务所核心部门之一 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1699973140611873418&wfr=spider&for=pc

知乎用户 卡拉迦迪斯 发表

盈科的这位专家是为了驳斥任泽平发的那篇文章吧？

一家律所的静安区刑事部律师，反驳一个带薪离岗研究人口问题的情感博主，这俩人还都能叫专家，也是蛮有趣的。

中国媒体大多数时间不是失语，就是尽干一些无语的事儿。

任泽平的文章，不能说百分百马后炮吧，起码也是人在 ICU 了，他上去说两句 “早就叫你别晚睡、少抽烟，注意保养”，然后让医生给癌症末期的病人，开点 VC 泡腾片解解腻。

这个律师的说法，更是废话文学中的经典废话。不就是说 “刀没有错，错的是用刀的人” 这种朴实无华的真理吗？

当务之急是救火，却没人下场。

从银监会到各大国有银行，纷纷下凡发声明，都把自己摘得一干净，谁都不说自己有事儿，出了事儿也是别家的事儿。

火都烧到后院了。一屋子人，还在讨论不能让温室效应再严重了，要不会引发山火，另一拨人出来说，山火的主要因素不是太阳引燃的，而是人为纵火啊。剩下一拨人，反复强调这院儿的火，可不是自己放的啊，还得赶在火烧到自己前，不停往兜里装财产。

都这节骨眼上了，还转移视线呢？

知乎用户 曼特宁小妞 发表

房产预售制，在中国大行其道这么多年了，有些人赚的盆满钵满。

利益相关人员，地方政府，开发商，银行都说好。

现在地卖不上价钱，地方债务怎么办？

房产销量下滑，开发商资金链断裂，烂尾楼断供，房地产企业破产怎么办？

都不还贷款，银行怎么办？

都委屈，都有理，就购房者活该倒霉！

你是底层劳动人民，你掏空六个钱包，花钱买房子，却买了个空气！

知乎用户 观海听涛 发表

争论？
现让此人公开自己和家人有几套房再说

知乎用户 枢机​ 发表

这是个律师，你说他是法律专家没问题

但是你把他对取消预售制对老百姓和房价的猜测作为专业意见并发了新闻稿？对专业有啥误解吧…… 他搞经济的还是搞社会学的？

媒体真的是……

知乎用户 danya0971​ 发表

现在的房市主要难在取信。

没有人相信预售的不会烂尾。

没有人相信房子会涨价，会保值。

自然没有人消费。

买的起房的人有，并不少。

但谁敢买。

那么专家谈谈，怎么让人相信，某楼盘不会烂尾。

市场的信心毁了，市场就毁了

知乎用户 飞雪连天​ 发表

多年媳妇熬成婆。

一旦你的期房交付以后，卖可以至少赚二十万，租可以随意克扣租客押金，只要利润够高，别说赔钱，杀头的买卖都有人做。

知乎用户 ssjj 发表

一个律师是房地产行业的政策专家，这尼玛律师的本行都不做了吗？

知乎用户 囧囧 发表

新冠还全世界流行了，合理吗？全世界通行就合理吗？为什么不大胆改革？

知乎用户 Weryiqi 发表

预售制不是可口可乐，全世界一个味

知乎用户 依然范德彪 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

这狗屁言论一出，我们就知道他们已经慌了

连专家都请出来镇场子了，可见其黔驴尽穷

达瓦里氏，坚持住！

教员说了；

宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王！

知乎用户 热水宁宁​ 发表

人全世界都存在，并且合理，所以不应该杀人。

然而都是人，那还有死刑犯要枪毙不是么？不能因为名字一样就觉得是一个东西吧？

房子没盖好，监管账户里的钱就没了，这也算独一份了

银行：监管账户里的每一笔钱，转出去都是得到政府监管部门批准的。所以房子没盖好，监管账户里的钱就没了，是谁的责任，你不要问我，我建议您（购房者）去联系公安或者政府部门领导。

银行已经给出自己的说法了，要不哪个政府部门的实权人物出来表示一下：其实银行监管账户里的钱，银行自己可以随意转出去，我们政府根本不审批的？

知乎用户 咸鱼 发表

支持，错的不是预售制，是某些＊＊人员，某些地产商。

这些官老爷不作为，不监管，所以预售制是必须废除的，但这不是说预售制就错了，错的是人。

知乎用户 岁余 发表

天下兴，百姓苦

天下亡，百姓苦

我爱这片土地，而不是地主

知乎用户 科技松鼠会​ 发表

如果说全世界都很适合预售制，那是否可以认为在世界范围内预售制都是比较稳定没出啥事的？

那同样预售制，人家不出事你出事是不是该反思反思？

如果全世界预售制都会有烂尾楼，那还说什么全世界预售制合理？

知乎用户 温婉明媚香独秀​ 发表

快曝光专家啊

知乎用户 丁贞辰 发表

取消预售制会使房地价差变大，由于房价很大程度上是市场决定的，取消预售制会使政府卖地收入缩水。

杭州 21 年二批次就有一批现房销售的地，后来都流拍了，就是因为房地价差留得不够大，没有人去拍地。

知乎用户 仓鼠的兔子 发表

多党制全世界通行合理，废除死刑全世界通行合理，纯市场经济和私有制全世界通行合理，你怎么不学呢，知道有些东西学不了吧，一项制度是不是合理，要看能不能代表先进生产力，能不能代表广大人民的根本利益，能不能代表先进的前进方向，预售制只不过是一个敲门砖，预售制背后是整个房产制度的不合理，这时候取消不取消预售制度，只不过是细枝末节。

引用一个知乎评论的话，

如果一个人吃不胖，说明这个人肠胃里有寄生虫。如果一个民族很勤劳但不富裕，说明这个民族身上有寄生虫。

知乎用户 Julya 发表

你们压力大就不合理，我们压力大就合理，这合理么？

还有：

1、公摊面积是不是别的国家没有我们也应该取消啊？

2、我们的预售和国外的一样么？人家都交房还款

3、我们这恨不得今天交定金明天就还贷，你们家孩子都没这么乖？？？

知乎用户 安新蜂农​​ 发表

其实很好解决这个问题，就是把贷款还款的主体对象变更即可，把风险从购买群体转移到开发商和银行身上即可。

同样 10 个亿的项目，过去是银行不管，只要房子封顶了，开发拿预售，就批 10 个亿的贷款给购房者，开发商拿到 10 个亿去夜总会全世界买买买，不管了，房子盖不盖的完，银行也不管，就问你老百姓要每个月的还贷利息。

而其实完全可以不这么操作。

因为完全可以根据开发商拿地结合当地房价，预估这个项目及未来是 10 个亿，直接把 10 个亿先借给开发商，且不是一次性给借给开发商，根据工程进度一次批 2.3 个亿用来支持开发商建造以及销售。等项目完全交付后，10 亿完整借贷给开发商。然后开发商拿着现房卖光后钱给银行，那就啥问题没有。

但这其中涉及到几个问题，房子降价怎么办？房子没有 100% 卖掉怎么办？

于是就要求 10 个亿的项目开发商因该至少拿出 35% 自由资金来，因为只贷款项目的 65% 给开发商，即使这样，开发商上也是用 3.5 亿撬动了一个 10 亿的项目。杆杆率接近 3 倍。

这样这个项目即使只卖掉 65%，也足够先保证银行能回本，剩下卖光开发商才有钱赚。且如果真的卖的不好，开发商还不上银行的钱，那对不起，用剩下 35% 没卖掉的抵押给银行，银行拍卖，卖多少钱，银行拿多少！（现在对老板姓的房子不就是这么干的么）

中间可以设置监管账户，卖房的钱不直接交到开发商银行，先交到该项目监管账户。监管账户有限保证银行的借款顺利归还，剩下的再给开发商。

当然这个是理想情况。但是如果以这个为大前提，我相信开发商核心需求就是想着怎么把房子建好，卖掉。且卖光开发商才能保证自己收益。

那怎么房子才能卖好，卖光？就是只能提升品质，提升价格竞争力。

所以很多时候制度如何定的，下面人就如何办事，商人逐利本没有错。

知乎用户 FOX - 胡 发表

在这件事上，大多数民众的基础知识基本为 0。没有意识到以下这些基本问题：

1、房地产首先是一种商品，那价格首先就会遵守最基本的规律 “供求关系”；土地的稀缺性，导致房产 7 成以上是投资属性，剩下不足 3 成是使用属性（居住）；

2、除了供求关系之外，另外一种最基本决定价格的是成本；

3、即便按照之前备受诟病的 “高周转” 做法，高层建筑达到现房的开发交付周期长达 2 年以上；

4、中国的阶梯型土增税会导致高毛利的项目要交高额土增税（最高一档达到差额的 60%）当前的主流房地产开发企业，因此实际追求的是低毛利快周转，在之前相对比较好的年头，净利润率也就是 8%-10%，开发企业基本都是快速清盘，滚动开发，规避交高额土增的。

针对以上几条挨个推演：

1、取消预售制，直接会导致市面上在相当长的时间内供应大量减少；即导致严重供不应求，具备价格暴涨基础；

2/3、相比当前 6-8 个月开盘的情况，拿地到开盘（现房）改为长达 2 年以上，假定开发企业依然追求相似的 ROE 或 IRR（对非金融领域的同学，可以粗略认为这两个指标是每年股东投入资金获得的回报比率吧），则原有的利润率几乎要放大 3-4 倍（24/8-24/6）才能勉强做到。

而这个做法，还是在不加杠杆的情况下，如考虑之前房企在土地端通过股权、前融等加杠杆，以及开发阶段大规模抽逃监管资金和供应商押款的情况，则差距可能要继续放大，即至少 5 倍的利润率才能达到这些地产股东原有的利润预期。

4、考虑到这个问题，前面推导出的 5 倍利润率，即便考虑预售条件下，地产商的利润率仅有 6-8% 的预期，此时现房销售之后 5 倍结果至少要 30%-40% 的净利润。而此时必然面对土增的最高一档，要覆盖高昂的土增税情况下，实际的毛利放大倍数几乎是要再增加 1.4-1.5 倍，则价格的上调幅度基本上要达到 50%-80% 以上。

因此，取消预售，在这样一个静态推演模型中，购房者要多付出 1.5-1.8 倍的成本。

（以上都是粗略的推演，但是逻辑很清楚）

这里还没有考虑因为现房销售带来的竞争大幅减弱（必然大多数房企会退出这一市场），一个竞争更弱的环境，甚至是局部垄断的环境，必然使得剩下玩家会追求更高的利润。

这就是用专业、逻辑和理性来回答问题。结论跟大多数人想要的显然相反。

很显然大多数人既看不懂也不会接受。

知乎用户 esquire 发表

只要专家出钱帮我买房我就认

知乎用户 王子恒 发表

因为目前的大多数民企的融资压力很大，没有预售制的话，开发商盖房子的钱就没地方去找，开发商能拿的土地没那么多，盖起来的为数不多的房子也会很贵。

如果国有企业和央企能把所有民企收了，这样他们能低成本融资拿地，因为 “国字号” 背书没有人可以拒绝借款。

也许这么做可以解决，但前提是央企和国企把所有民企都收了，评估这些公司的难度又有多大呢？又需要多少时间呢？

但换个角度考虑这个问题，卖成现房的项目，难道价格都贵吗？呵呵，聊天止于呵呵。

知乎用户 胡 Sir 聊青岛房产​ 发表

一日三餐是全世界通用并且合理，不吃饭不利于广大人民生活。

—和大人关于广西地区饥荒流民饿死情况的答复

知乎用户 墙头草栽培家​ 发表

闭口不提其他国家的房贷，首付都有第三方保险机构背书。我国只能让最底层的老百姓承受风险。

知乎用户 火车头传 发表

预售制从诞生那一天起，目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题

说得好听，什么预售制是全世界通行并且合理的

既然房屋预售制能给消费者和开发商都带来好处，那为何取消房屋预售制的呼声却如此强烈

最大的导火索还是不能如期交房，由于房子在预售中，会存在开发商在收了购房者的款后直接跑路的情况，致使所建项目停工、烂尾、给购房人造成巨大损失，所以才致使预售制让人诟病

这里值得注意的是，最近由于烂尾楼盘交付无期，多地烂尾楼主开始联合要求强制停贷，直至相关项目完全复工为止
停止偿还贷款是非常不明智的行为，会给自己带来更严重的损失，进入法拍流程后自己的房产可能打 8 折或者 6 折售出，这样等于首期白交了，再加上诉讼律师费这些就更不说了

之所以商品房预售制度可以大行其道，最为关键的原因还是在于这一制度可以保证开发商提前回收资金，保证收益，这是房地产行业内普遍追求的一种结果

实际上如今的商品房预售制度从头到尾都有相应的法律法规进行监管，如果一切合理运行是不会出现 “烂尾” 的情况，一般出现这种情况，大多数都是因为监管不力导致的，因此造成 “烂尾” 的主要责任在于监管而不是商品房预售制度

如果取消商品房预售制度，那么开发商就无法提前回收资金，就会造成房屋建造周期过长，房屋供应数量减少，导致房价提升

如果取消了商品房预售制度，确实可以保证不再发生 “烂尾” 的情况出现，但就像是专家说的，如今的房地产行业确实不再像以前一样有较高的利润，取消商品房预售制度，可能会造成新房供应不足的情况

但是对于大多数城市来说，如果真的取消了商品房预售制度，那么按照如今房屋保有量来说，基本上都可以满足大家的需求，只不过大多数是二手房而已

想卖房的还是瞅瞅估值，看看几时能 run 了

知乎用户 呱呱 发表

监管账户要是严格了，土地出让的收入从哪里来呢？

知乎用户 caterpillar​ 发表

怎么这个律师被报道成了 “专家”？我还在想，这是哪个人又来给“专家” 摸黑，仔细看，原来是自媒体自己标题格式了一下。

这个 “大家都……”“据网传……”“专家称……”，都成掌握流量密码的标题格式了。

但我，中你圈套，给你加个流量吧！我要纠正一下：

一个律师的个人之言，怎么能冠以 “专家称” 呢？专家发这种言，一般立场会代表的广义一些。但律师，众所周知，尤其是做了某某某辩护人的律师，那就是拿钱消灾的立场，那能拿来冠以 “专家称” 吗？

律师闲的没事不会乱说话，一旦发言，一般都是基于所代理人的权益出发。仔细找漏，寻找一个切入点，来为代理人辩护。

普通老百姓是不是经常纳闷：怎么杀人犯还有律师为他辩护，这种人不用判了，直接炮决、犬决！其实，为了保障人权，即使是杀人犯，也是需要辩护的，这样才能尽量避免冤假错案的发生。

但如果一个律师，能真的把一个冤假错案给证白，这是非常非常有辩护能力的体现，当然非常非常难就是了！而辩护能力，最核心关键，就是如何找对一个新的角度，作为推翻铁证如山的切入点，从而实现程序翻盘。

那这里，这个律师，非常聪明，纵向对比，咱好像确实…… 伦理常识也确实…… 但横向对比一下，哦吼～这里可以切入，因为大家都 “一样”。当然，很多高赞已经揭穿了，根本不一样。

律师没有错，这就是律师的工作。自媒体嘛，这种话题，热一热，挺好。如果真的上了法庭，其实也是难以避免要面对这样的论点辩一辩的。

最后，不管怎么辩护，抛开高傲的法感，抛开冰冷的法条，伦理常识上，我不能接受我们现行的预售制。它的漏洞明显已经造成了极其恶劣的后果和影响，我们必须要鼓起勇气去面对它，解决它！而不能回避它，或者为它诡辩，更甚至解决掉提出问题的人。因为历史一粒尘，落在每个个人身上，那就是不可承受之重的一座山啊！

所以说，唉，把律师饿死算了…… 不给杀人犯辩护、不掺和两口子离婚家事、不给人三角债经济纠纷瞎逼逼，搞不好让人雪上加霜…… 这也受指责、那也丢面子、还要被骂没节操，唉，也体谅体谅律师吧～律师很多时候，其实，只是去凑三缺一的，听啊胡啊不还是人家的事吗？

知乎用户 一个船员 发表

照抄你都学不会…

知乎用户 宵夜运动员 发表

专家的意见是 “预售制没有问题，具有中国特色的社会主义预售制才是问题。”

知乎用户 源源 发表

劳动法也很合理。

知乎用户 一人一口酥 发表

有些平凡的东西一旦到了神奇的土地上，就变得神奇了起来

股市分两种，股市和中国股市

预售分两种，预售和中国预售

足球分两种，足球和中国足球

确实，错不在预售，开发商贪得无厌，监管形同虚设，政府蛇鼠一窝，罪不在预售。

但还是取消了吧，省得继续害人。

知乎用户 曙光 发表

我建议取消专家。

知乎用户 黄金蛮牛​ 发表

这种暴论，我好奇去查了一下是哪路专家提出来的。

结果，安徽大学，还法律硕士，这都能称为专家？专家门槛是不是低到地下室去了？

@中国新闻周刊

你们不会是抓个人就批发一顶专家帽子出去吧？

知乎用户 雨落长川​ 发表

敢把别人的预售制和我们的预售制一条条摆出来看看吗？只怕是除了名字都叫预售制，实际上差得比地球人和火星细菌还远咯。

知乎用户 浦壮实 发表

银行监管有漏洞就补漏洞，该出台法案就出，等不及法案修改就出条例，有什么必要犟嘴？

期房不是毒药，现房也不是解药，关键是制度建设啊！啥 x。

怕全现房，地产企业缺乏流动性，那是银行设计产品的事情，跟银行监管有什么关联？风险全由无限责任的买房者担？银行总不能老想着甘蔗两头都吃，两头都甜吧。。。。虽然一直都这样子。

知乎用户 火火大马车 发表

大家不要意会错了，律师的意思是，烂尾楼有利于房价的平稳，且利于购房者

知乎用户 伦起拳头 发表

秦一统天下后，为了防止楚国人与百越勾结复国，始皇派赵佗征发楚民南下平定百越，但这一举措引起了楚人的极力抗议:“我楚国有八百年历史，与百越通好亦不下百年。如何今日成了你们秦人，反而要去打百越人？”

赵佗心里知道朝廷理亏，但自己总要推进命令，于是请了一道令，让博士淳于越写了一封解释书:“百越虽是故楚之友，然非我大秦友邦，不知其心何如，怎能不监视之，镇压之？况且令故楚民南征百越，是为故楚民之安定繁荣着想，不南征百越才是害了你们。希望你们体谅朝廷的难处。”

这更引起了楚人的愤怒，同时也激发了赵佗的野心。

知乎用户 青冥 发表

专家请闭嘴。

知乎用户 黄裳 发表

他说不利于你，那一定是利于你的。

话要反着听。

知乎用户 素风迷 发表

看到没有，什么叫装糊涂的高手！不愧是专家啊。

知乎用户 南拳大师 发表

谁说预售制不可以呀！

现在重要问题是开发商跑路了，烂尾楼的责任谁承担的问题。

购房者为了买一套房子，掏空了全家三代人的积蓄。没想到，房没有，还要继续交房贷，这是那门子的规定？就逮一只羊薅到底了吗？

法律？你同我讲合同？对，我知道。但这贷款是给了谁？银行是给了开发商！如果开发商给了房，那么这贷款购房者还贷天经地义！

房款不是应该专用吗？不是还有监管部门吗？

如果一个好的制度被钻空子，那就还不如摈弃吧！这样购房者至少还有房可住。不会现在欲哭无泪！

专家应该对怎么解决烂尾楼问题问题提出解决方案，不要问东扯西！

知乎用户 法律人涂涂​ 发表

预售在全球都很普遍，但只有中国把这东西发展到极致。

房子都没有建好就可以抵押贷款的见过吗？

开发商跑路见过吗？

谁监管的？谁保证质量的？谁来扛损失的？

别以为屁民被社会制度裹挟就认为他们不会愤怒。

别用一些堂皇的话语来遮掩那让人呕吐的恶臭。

制度，总会变的。

在古代，田地制度经过了不知道多少次变迁，从井田制到汉代井田制被废除。

到唐代又变成了租庸调‘一种均田制度’、两税制。

宋代又把两税制把一切税务归并了。

明代又定了鱼鳞册登记田亩，清代雍正又弄了个摊丁入亩。

在不同时代，制度是需要改变的。

而同样的，在不同的地方，制度也是需要因地制宜的。

比方说，日本的垃圾分类，到了中国为什么就不受待见？

还不是因为日本是从小就开始培养这方面意识，并且有完整的处理系统。

而在国内，只会管管管，罚罚罚，使劲的折腾老百姓，没事找事。

这个预售制，如果只是用一些富丽堂皇的话来搪塞人，而不处理问题，那才完犊子。

知乎用户 猫南北 发表

我就不明白，高赞的那几个人，拿吸血的资本主义国家的预售制，和我们相比，是何居心？

资本主义国家的预售制，看起来合理，实际上不合理，因为这个会降低房地产企业的资金利用率，比如，一个企业卖完房子还拿不到钱，还要盖完房子，还要业主签收后，才能拿到钱，他就不可能用钱去做更多的事情，因为这个钱一直在监管账户里头。他不能拿着去买地，去盖新的房子。最终的后果呢，房价大幅上涨。资本主义国家为什么能这么干？因为他们通过战争和掠夺完成了原始积累，他们的企业更有钱，所以可以这么干。

但是我们不能这么干，我们是从一穷二白的基础上发展的，我们的企业才发展多少年？有几个企业能够等盖完房子再收钱的？如果我们这么干，最终结果就是绝大部分的房地产公司出局，变成只有几个寡头才玩得起。

而只有寡头才能玩的东西，最终都会形成垄断，房价就会不可控，普通人根本买不起房子。我们也不可能维持目前这种相对便宜低廉的房价。

简而言之，我们的预售制确实存在一点问题，但是总体是好的。虽然会有极个别的倒霉蛋买到烂尾楼，但是绝大部分人能够以非常便宜的价格买到自己喜欢的房子。

我们是为了绝大部分人的利益，不得不牺牲极个别倒霉蛋的利益。

你要记住，世界是公平的，你要收获就必须付出。我们能实现全球排名靠前的房子性价比，人均居住面积等，必须要牺牲极个别倒霉蛋的利益，这个是没有办法的事情。

这么解释你能理解吗？

知乎用户 有点蛋疼 发表

废话！

这世界上但凡能够拿出来白纸黑字写明白的东西，大部分都是合理的，最起码在当下看起来合理。

问题在于，任何合理的东西，会人为创造不合理！

预售制合理与否，无所谓，关键是有没有配合预售更合理的监管。

没有监管，你预售制再特么合理，管个鸡毛用！

说来说去，现在根本没有人敢指出监管部门的责任，没人去问：

为什么监管缺失？

是房产公司霸气无边，还是监管部门监守自盗，抑或是上级领导强势要求，还是什么原因？

没人敢问，没人敢答，更没人敢碰这最本质的问题。

就像莆系医院百度上做广告，整个国家的行政机器都不能纠正莆系医院各种恶行，却引导无知网友把矛头指向百度。

皇帝的新装而已。

我是老门，门老师，祝好。

知乎用户 老门 发表

没拿到货也不能退款的预售也能叫预售吗？胶泥。

知乎用户 开心超人不流泪 发表

从前有座山上，住着金角银角大王……

又用芭蕉扇煽风点火转移矛盾……

知乎用户 二蛋 发表

天天专家称专家称

真的没人爱听专家怎么说，能不能少让专家放屁了

买期房的又不是 tm 专家

知乎用户 阿饼 发表

很多人都在说我们的预售制度和国外的不一样，对资本有利的东西我们全学会了，保护消费者、购房者权益的却抛弃了。专家故意给出不透明不全面的信息来对大众进行误导，好比把一个完整的东西遮掩一部分，让你只能看其一，却不知其二、其三，看不清全貌。

很可惜现在这个预售制度面对的多数年轻个体都拥有较高学历，加上现在网络发达，随便一搜便知道个七七八八，所以预售制度还是把它抛进历史比较好，让人买的放心。

知乎用户 愚钝的工程师​ 发表

砖家又来了？这次是从法律界（律所）跨界而来，谈房产「预售制」的（涉及经济 / 金融 / 民生 / 社会领域）。

如何评价？

他以为的房产「预售制」只是一项法律领域的商品交易制度设计，事实上房产「预售制」背后，已经关联了一系列错综复杂的经济问题、金融问题、民生问题、社会问题。

他断言「预售制全世界通行并合理」？作为律师，公开发言可是需要非常严谨、有理有据的，不妨就请赵然律师严谨举证，充分论述一下这个观点，别忘了结合具体国情。（全世界 = 233 个国家和地区）。

知乎用户 谈一笑 发表

预售制不等于中国预售制

贷款的钱我就不说了，照理发放贷款也要派人或者委托他人实地勘查进度的，老百姓装修个房子都知道请监理或者自己没事去看着，一个小区的建造银行不知道的派人看的，莫不是银行都是文盲在上班。叫我们买 U 盾倒是很起劲，几个亿的贷款和贷款使用情况都不查的。

还有那么大一笔保证金在房屋未建成的情况下就被拿走了，资金是谁管理的谁允许移动的，就平时银行掉了 100 元都要反复勘查。我遇到过押运从外币兑换机取钱掉了 100 元在边上的杂志上，结果一天来了 3 波人，要看监控要问询，最后那个人还被调离岗位，罚了这 100 元十倍以上的工资。这几个亿就轻飘飘了？

违约金啦，赔偿金啦，因银行监管不利产生的费用啦。别的国家烂尾那是天价赔偿，每个月要给租房费的

知乎用户 安塔利亚蛙泳 发表

房价要继续涨，就能继续玩下去。

房价要是跌， 预付这么多钱， 等几年收房，还有烂尾的风险？谁还会买啊？

所以结论就是，房价还得涨！

知乎用户 话不投机半句多 发表

在所有的专家中，中介机构中的专家是最没有下限的；在所有的行业中，律师又是切换立场最自然的。所以，这位盈科律所的赵然律师，说了个寂寞？？

我国房地产的预售制度，来源于香港霍英东首创、李嘉诚发扬光大的楼花制度。而在引入国内的时候，各位老爷们取其糟粕，专门挑那些对购房者不利、对其他利益相关者有利的条款，然后还有赵然这样的流氓律师护驾。

在他们眼中，这制度当然是合理的。但对于购房者而言，这尼玛合理吗？

我只知道，单个业主停贷根本不能解决问题，几百人上千人也掀不起浪花。但如果上万人数十万人一起强制停贷，这就是一个社会问题了，当然会引起银行、监管系统、ZF 的反应。

烂尾楼停贷：美丽新世界的底层逻辑

在昨天的文章《烂尾楼停贷：它比烟花寂寞》中，我们指出：

在期房制度下，购房者近乎无限责任的合同约束，放大了他们未来可能面临的风险。

如果说前文分析的是期房烂尾风险，则本文讨论的是房价下跌风险，以及光怪陆离表象下的基本逻辑。

❶ 房价永远涨？

2009 年 6 月 25 日，上海市政府正式颁布《经济适用住房管理试行办法》，引起全市热议。据悉在公示过程中，相关页面的点击量就超过了：

1800 万人次。

之所以全市人民对该项政策展示出的极大热情，是因为上海市房价逆全球金融危机的大势疯狂飙升，2009 年，全市房屋成交单价突破 1.8 万元，比上一年增长 45.74%。

就是在这样的背景下，一部未作任何宣传的电视剧登陆上海电视台，只用了四天就创下了收视历史新高。

这么说吧，在这部叫做《蜗居》的剧中，人物仅用一句话就引发了观众的共鸣：

这房子涨得… 你见过这种涨法？

然而，这部神剧是如此 “狗血” 与“写实”，以至于引发了社会热议与官方关注。一位文艺战线的老同志向上海文广集团写了万言书，质疑该剧 “居心叵测”；时任国家广播电视总局电视剧管理司司长李京盛怒斥该剧：

社会影响低俗、负面。

为了让社会各界避免负能量的困扰，这部大热的神剧就此停播了。然而：

尽管我们站着不说话，但草在结它的种子，风在摇它的叶子。

以网传的上海市二手房房价为例，在最近 10 年间的基本走势如下（注：我们不使用上海市统计局的数据，因为它囊括了保障性住房，价格相对偏低）：

所以，颇具黑色幽默意味的是：

凡是认真看进去《蜗居》的观众，多半争取买房了；而批驳它甚至举报它的观众…

然而，房价的永恒增长逻辑是永远成立的吗？

经济学家海曼 · 明斯基认为，经济长时期稳定繁荣很可能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。**当投资者承受的风险超过收支不平衡点，资产价格就可能崩溃。**这个时点就称为：

明斯基时刻（Minsky Moment）。


对于我国房地产业而言，这个均衡点很难精确估计。但我们可以从如下信息中猜测一二。

首先，从最近几年的居民债务与居民收入的增长速度看，大规模透支未来现金流成为一种常见现象。


如上图所示，至少从 2015 年起，收支的差距就开始急剧放大。而 2015 年居民债务的猛增，恰好与放水救市后的房价存在某种 “巧合”。

其次，今年年初，社科院《中国家庭金融调查报告》公布的数据显示：

**30-40 周岁群体的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的 32 倍。**按照当前住房贷款的平均利率 5.6% 来算，这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的 2 倍。

如果生活在大城市，以 15-20 年的房贷期限计算，沉重的还贷压力持续性地压制了家庭支出（例如消费及投资），其中最主要的就是子女抚养及教育支出。

因此，“涨价去库存” 政策后，我国新生儿数量似乎也出现了明显的下降趋势。

众所周知，被众人口诛笔伐的网红经济学家任泽平，在不涉及立场时的专业水平还是不错的。例如他曾经说过：

房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。

因此，无论是家庭承受能力还是国家出于长期宏观政策考虑，“房价永远涨” 都是一个伪命题。

❷ 房价下跌时的断供危机

我们再来回顾一下 2008 年的金融危机，它的起因是经济实力较差的住房次贷者**因为房价下跌和利息上升而纷纷 “断供”，**从而导致了投资次级债的大型金融机构倒闭，使得金融危机席卷全球。

但对于中国人而言，拥有自己的房子不仅仅是生存的需要，它与户口、子女入学、医疗教育直接绑定，是家庭稳定存在的 “必需品”，因而不到万不得已，业主是不会放弃的。

而即使不得已而出现断供，因为期房预售制度中，购房者承担的是无限责任（不但房子会被银行收回，还要继续承担负债），他 / 她最理智的选择是：

卖出房子还债。

但是，为什么会出现数量越来越多的 “不理性” 断供者呢？

原因很简单，这些房子卖不掉啊。

首先是众多期房面临着重大的不确定性风险，它们是很难脱手的。别说烂尾期房乏人问津了，就连那些勉强能够交付的房子，事先承诺的配套设施与绿化啥都没有，你准备卖给谁？

其次是超跌预期下的流动性不足。买房子不是买大白菜，它需要掏空普通家庭的 “六个钱包”，动辄数十上百万的商品房，多少要带着一点投资属性去评价。在现行环境下，限制性下跌只会让接盘者更加谨慎。

最后是复杂的经济形势。无论是全球经济状况、复杂国际局势，还是国内疫情与经济增长、就业情况，对普通家庭的冲击都是实实在在的。老百姓在没钱的时候，首先想到的是过冬，而不是买房。

所以，愿意出售房子的人群因无法及时变现而不得不断供，这当然是购房者的悲剧；但对于银行而言同样如此，因为这意味着：

被期房制度与金融政策保护得很好的银行，将直面房贷违约率上升的压力。

显然，当数万甚至数十万以断供方对子虚乌有的 “期房” 表示否定时，这将成为一个社会事件，而不是纯粹的金融借贷案例。

更显然的是，这种 “新常态” 会倒逼银行的行为。例如银行出于隔离风险的需要，未来将降低甚至完全不提供期房的放贷，而只给现房发放房贷；例如逼迫银行重新计提坏账准备，对包含房贷的金融产品重新评级…

而这一切的底层逻辑在于：

基于期房房贷所形成的各项金融资产，已经不再是优质资产，而是后患无穷的有毒资产。

需要特别注意的是，自从碧桂园老杨同志践行、被恒大集团许老板发扬光大，并对众多房企做出行业示范以后，高负债、高杠杆、高周转、低成本的 “三高一低” 策略，已经成为我国房企开发的标配。这使得商品期房成为近年来全国商品房销售的主流。

华经产业研究院数据显示：

2021 年全国商品房累计销售面积为 179433 万平方米，其中期房销售面积为 156121 万平方米，占比为 87%；现房销售面积为 23313 万平方米，占比仅为 13%。

完全可以预测，购房者对烂尾楼主动断供将成为一个信号，它很可能引起购房者对同一开发商其他尚未烂尾期房的怀疑，进而导致对其他开发商、对整个期房市场的信心不足。而一旦占比超过 80% 的期房市场崩盘，开发商还有能力经营对资金要求更高的现房项目吗？

此时，整个房地产市场都将迎来一场信任危机，并可能进而导致金融市场的动荡。

❸ 停不下来的土地财政

如果房地产是一个可以通过防火墙实现有效隔离的系统，那么因预售制度的湮灭而出现的崩溃，似乎还可以通过数年的行业整顿而重现曙光。可惜，与房地产高度绑定的土地财政，完全等不起这个时间窗口。

由于话题过于敏感，这里就不省略多少字了。有兴趣的可以看看《中国式房地产：如何才能不倒在 6600 万年后的春天里》一文，这里只简单地说一下典型开发模式：

**自 1994 年分税制改革以来，房企竞拍土地、向地方政府缴纳土地出让金，就是地方政府获取用于投资、拉动经济的最主要收入来源。**至于另外的利益相关者中，银行向房企贷款及向个人提供房贷，好不快活；购房者透支未来若干年的现金流、换来 “薛定谔的期房 “：

不到最后一刻，你不知道它是不是真实的。


这个完整产业链得以蓬勃发展的 “基点”，就是购房者的现金流（家庭储蓄）和杠杆倍数（未来负债）。从某种意义上说，购房者的提前支出，不但造就了产业链各环节的高昂利润，还是当地经济发展的动力之源。

对房企而言，土地出让金约占房价的 30%，是房企最主要的成本之一；对地方政府而言，土地出让金的意义重大。尤其是中西部城市，土地出让金往往占到地方财政收入的一半以上，再加上其他相关税收，部分地区甚至会占到 2/3。

难怪有人一语道破天机地指出，土地出让金制度的本质，是一种包税制度的变形（注：出于强烈的求生欲望，这个论证过程还是省略吧）。

因此，我们很难评价土地出让政策，但地方政府依赖于土地财政，这一点是毫无疑问的。

事实上，即使在欧美，土地财政也是各级地方政府（如美国的州政府）的重要财源，这并不丢人——无论是一次性收取的我国土地出让金，还是欧美每年都要缴纳的房产税，它们的逻辑都是：

居民为土地的使用权支付一定费用，地方政府拿出收入的一部分改善公共福利（例如通过定期的市容建设、交通医疗教育资源的配套，让城市更加宜居），另一部分作为政府的长期发展资金。

那么问题来了，为什么我国一直在讨论房产税改革呢？

这是因为 “一锤子买卖” 的土地出让金制度有个最大的弊端：前期上车的购房者会把公共福利的成本转嫁给后期的购房者。

举个最简单的例子：

① 帝都核心区域（四环内）有很多千万元级别的房子。按照公共管理理论，这些居住在核心区域，享受了发达的医疗、教育、交通、公共休闲娱乐资源的业主，应当缴纳不菲的费用。 ② 但是，它们大多是企事业单位配或自建、拆迁所分的 “福利房”，当时的实际交易价格非常低廉，甚至还由单位给予了隐性补贴。例如，某些单位自建后，给房主一次性缴纳了数十年的暖气费… ③ 这些年来，帝都基础设施建设日新月异，却不可能向这些业主再收一遍土地出让金。只能向新开发的楼盘提高土地出让金。

可见，从本质上，后期开发的楼盘承担了更高的土地成本，卖得更贵（房价更高）也是有苦衷的。

而基于同样的 “苦衷”，长期以来，地方政府更乐意向外扩张建设，而不是在旧城区改建。因为“一张白纸好作画”，开发出来的楼盘都可以沐浴着“卖地收入” 的无差别光辉，而旧城改造必然漏掉原有业主（如回迁户），这对于当地的土地财政是相当不利的。

但我们都知道，无论是不断压榨后来的购房者，还是不断向周边扩大开发规模，这个 “通顺” 的逻辑都建立在 “房子不愁卖” 的假设之上。

我在《任泽平火速切割恒大瓜葛，为什么是最蹩脚的逃跑计划？》一文中指出， 任泽平多次提及中国农村常住人口基数高、城镇化率仅 60%（低于发达国家约 20 个百分点），所以城镇化水平还有上升空间。这个数据是没问题的，但根本逻辑却是错误的。原因就在于：

中国经济的蓬勃发展与计划生育政策前的最后一代 “人口红利”，导致了我国过去二十余年超高速的城市化进程；目前留着农村的常住人口，基本上是老人为主。指望今后城市化以相同速率继续提升，这是典型的前提假设错误。

同理，由于我国独特的经济、人口特征，基于 “不断涌现的购房需求” 逻辑的土地出让金制度无法可持续发展，且无法调动对现有购房者的积极性，因而从 “土地拍卖” 向“房产税”的转变，将是我国土地财政改革的必然趋势。

这条路很难，牵涉到太多阶层的利益，但它一定是要走下去的。

而对于刚需购房者而言，相对公平的房产税制度，显然比土地转让金下的期房制度更加公平。

1931 年，英国作家阿道司 · 赫胥黎发表了著名的《美丽新世界》。在这部与《1984》、《我们》共同誉为 “反乌托邦三部曲” 的伟大作品里，赫胥黎说到：

人们感到痛苦的，不是他们用笑声取代了思考，而是他们不知道自己为什么发笑以及为什么不再思考。

全文请参阅：

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247487120&idx=1&sn=469d4f05dd6630c1d134a79ddb67b025&chksm=ce461facf93196ba4093f72dc8f1126f2edc5a4afe0cd971c2d0d5906550a8003e71f96dfc25&token=136125859&lang=zh_CN#rd​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247487120&idx=1&sn=469d4f05dd6630c1d134a79ddb67b025&chksm=ce461facf93196ba4093f72dc8f1126f2edc5a4afe0cd971c2d0d5906550a8003e71f96dfc25&token=136125859&lang=zh_CN#rd

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知乎用户 deemer 发表

嗯，预售制全球通用，监管制度符合中国国情

知乎用户 墨染​ 发表

此图适用于任何场合

知乎用户 遵纪守法户 发表

房地产需要现金流，预售制度本来就没有问题，有问题的是那些砖家，和执行的人，脚趾头都能看到的问题，为什么没有去预防，真相只有一个，假装没看到呗，至于为什么没有发现问题，没有严格执行。

知乎用户 锐雯 发表

现在满地的专家，比我的屌毛还多，但是呢，一个个没卵用，还不如我的屌坚挺，我他么至少硬一个小时，他们呢？有没有三分钟不被大家喷的？

知乎用户 王八好大个蛋 发表

假如你是专家，你也会说 “合理”。因为圈养的专家，只是传声筒。

上层和底层已经割裂了。“何不食肉糜”，“把多余的房子租出去”，“下班了可以跑滴滴”。

上层给专家发工资，如果你是专家，你会怎么做？说真话，哪怕说到底层心坎里去了，工作还是丢了。说假话，说到上层心坎里去了，哪怕老百姓骂，但是工作保住了，那就随便骂呗。

都是为了挣钱。可以理解。

狗乱叫，该责怪狗，还是该责怪狗主人？

知乎用户 醒后沉默群 发表

主人的任务罢了

知乎用户 剑圣 发表

有些人屁股是歪的，说出来的话自然也是歪的，而且属于歪理邪说。一提预售制就与世界接轨，一提监管不严就国情不同，敢情公婆都没理，就你有理，还舔着脸说这是为大家好，真该给他来个大比兜。

知乎用户 黑色 de 枪火​ 发表

不是什么人都可称专家，难怪这些年专家贬值。

不可否认预售制全世界都存在，合不合理那就不一定了，还得看前提是怎样的。缺少严格的监管，预售制只是资本家筹集资金的工具和帮凶，对购房者就是个坑。

拿着购房者血汗钱跑路了找谁？房屋质量有问题咱办？按约定期限交不了房又咱办？

购房者就是一个弱势群体，东西都没见着，就把钱给了这些资本家，自己却过着提心吊胆的日子。

问题就在于现有的监管制度和执行监管制度的人。

如果不能有效监管资本家对购房预付款、银行购房贷款的使用，购房者本金都难以保证，取消预售制度还能说更不利于购房者吗？取消预售制度更不利于的应该是资本家吧。

不可置疑，预售制主要是为资本家筹集资金服务的，最大受益的是开发商。如购房者权益得不到保证，这样的制度对购房者来讲还有必要存在吗？

知乎用户 实语 发表

烂尾的症结不在预售上

因为烂尾问题，去苛责预售制，真的大可不必

同一个房子，现房和期房比，购房者必然付出更高的成本

但是对于那些烂尾高危区，花更多的钱，至少比买到烂尾楼强

吃亏的都是购房者

我已经上车，并且车况良好，大家随便什么观点都行

知乎用户 一日一碗 发表

这年头你说专家啊、代表啊啥的，我就想笑。

知乎用户 寂灭枫零 发表

啥玩意就专家

我从一级开发到验收维保干这行快 13 年了

预售公摊都是明明白白的恶政恶法

购房着独自面对开发商 银行。政府三重压力

而且没有任何议价维权能力

早点改了吧

我宁愿回到房管局管一切年轻人只能给房管局交租的年代

知乎用户 渊亭​ 发表

听那些砖家的话，早就被骗死好多次了，很多的国家里个人手里有还有枪，在中国完全放开枪支的后果，恐怕傻子也能想得出来，房屋预售制度在中国，跟放开枪支管理一样是，行不通的，危害极大，在国内放开枪支管理，死亡的人数和抢劫银行的犯罪肯定要比美国大的多。

预售制度风险太大了，根本就没有存在的必要，现在房子多的是根本就销售不了，还要采取预售的办法，这不是给一些不良的开发商骗钱以后跑路创造条件嘛，所以最根本的办法就是将房屋预售制度取消。

知乎用户 重生二舅影视写作​ 发表

那我可以预售艺术品给专家吗？

我现在手里有一件艺术品，但这个艺术品只有胚子没有成品，价值 100 万，现在你只需要 30 万就就要

知乎用户 灵芝 发表

咋在全世界都好好滴，到你这儿就成片地烂尾了？？

知乎用户 一直往南方开 发表

你说的 “预售制”，是那种“楼还没看到，监管账户里的资金就全没了” 的“预售制”吗？

知乎用户 凝渊​ 发表

预售制不是核心问题，预售制确实是世界通行。

核心问题是监管缺位，还有责任主体全甩给人民。

我支持保留预售制，前提是深挖重判重罚。该撤职的撤职，该枪毙的枪毙，该破产清算的就破产清算。

知乎用户 江萧忆 发表

亲亲这边建议专家不要建议

知乎用户 苏三 发表

监管的缺失除了责任制问题，最大的应该就是腐败问题了！！！

知乎用户 感受流逝的自己 发表

NMD 实行资本主义玩法实属世界通行，配套的福利制度则要符合国情是吧？

知乎用户 牧威 发表

事物是永恒发展的，而不是看它的试用范围有多大。世界通行就一定要做吗？世界通行曾经 的次贷危机不就是房地产的泡沫带来的信任危机？

有前车之鉴，加上眼下的各种暴雷情况，至少能说明有一定问题的存在吧。现在的首要落脚点应该是解决各种问题：暴雷、烂尾，避免更多问题的出现，而不是一味强调制度的合理性，证明没问题那不就是掩盖事实

知乎用户 爱学习的坏学生 发表

关于这位专家的说法，以下截图可以讲清楚。

讲清楚之后，我倒是有几点问题想请教这位专家。

1、全世界通行的东西多了去了，我们要不要全部学？

2、如果说不要全部学，要取其精华去其糟粕，预售制度是精华，请问那些预售的监管制度是不是都是糟粕，烂尾跑路是精华？

3、请大家把 #闭嘴吧专家# 打在评论区。

知乎用户 小小上上狼​ 发表

销售分摊面积，全世界通行吗？

知乎用户 Crosby 发表

知乎用户 Yoker 的枯燥生活​ 发表

新房的建设周期是 24 个月，那么首付 30%，贷款下来了，接下来每个月付余款项的 3% 给开发商，留 10% 等交房的时候再付清，这样是不是能防止开发商挪用款项，防止烂尾，防止降标。

这笔钱应该由业主们监督，而不是银行或者政府监督！

知乎用户 远贤 发表

其他各国确实大多都采用预售制，但此预售不同于彼预售。我们这叫学了个预售的皮，而把公平和风险控制这个核心骨架都丢了。

我们先来看看其他国家和地区的情况。

中国香港

估计大部分人都知道，我们大陆的房地产开发模式，师承香港地区。咱不说以前的香港房地产怎么开发的，直接看他们那边最新的买房流程，以及如何防止楼房烂尾。

自 2003 年后，香港就再也没有发生过烂尾楼情况。原因在于，香港进行了新楼销售改革，“预售楼花同意书”以及 “一手住宅销售条例” 为购房者带来了保障。

• 预售楼花同意书制度

所谓楼花，就是把将要盖起来的新楼比喻成一朵花，隐含着开发商和购房者对美好未来的期许，从另一个角度也说明从古至今，住上新房，对于大部分民众来说，从来就不是一件轻松的事。

“预售楼花同意书” 规定了，开发商预售时取得的买家订金，是要用于盖楼的，不能挪作他用。那开发商如何证明呢？

第一，开发商要确保地价已经全数支付；第二，要证明自己有能力支付建安费。

那问题又来了，一环套一环，开发商如何证明自己有能力支付建安费呢？这个建安费是在设计时就计算好的，问题是如何保证支付。

一般来说，有三种方法。

1. 开发商把自己的钱，或者找银行贷款，不管通过何种途径，必须凑够建安费这个数额，存入信托账户。
2. 银行承诺。就是银行向政府保证，一旦开发商躺平，我们会兜底，继续支付建安费直至楼房交付。
3. 财务公司担保。这种方式风险较高。开发商必须在信托账户存入一部分金额作为担保，向财务公司借钱。

取得预售同意书后，开发商把购房者的订金存放在信托账户，不能占为己有随意支配。根据楼房的施工进度，在完成一个节点后，开发商必须先把施工的费用结清。然后征得律师同意，才能从信托账户取回购房款订金。

这是一个完美的闭环，开发商完不成工程，就别想拿到钱，他还能不负责任卷钱跑吗？这才是保护购房者利益的好做法。

而且，在楼房交付之前，买家最多只用付全款的 15% 就行了，等房子交付取得房契后才开始按揭。这就大大降低了买家的风险和生活压力。

那要是开发商遇到不可抗因素，真的跑了留下烂尾楼咋办？

这个一点都不用担心，因为买家的首付都在信托账户，由律师看管，开发商跑了再找一个继续干就是了。即便没有一个开发商愿意干，那清盘人就亲自上场。不管咋样，楼盘最后都会被交付，区别仅在于交楼人不同，买家的权益不会受任何影响。

• 一手住宅物业销售条例

针对旧楼重建，香港也贴心地考虑到了买家的风险。虽然这类项目不是预售新建，也会采用类似于 “预售楼花同意书” 的方案，保护买家利益。

澳洲

购房者在签定正式合同的 2 周内只需支付房屋全款的 10% 即可。而且这个首付款也不是打给开发商，而是存入银行的信托账户，受政府监管。

而且，更有意思的是，你存入的首付款在房屋交割之前，还能获得利息。

在房屋交割前 3 个月，律师会贴心的询问买家是否需要贷款。如果要按揭，那也是等房子过户到买家名下才开始还贷。

美国

在美国，大部分的房产都是现房销售，而且在交房之前无法从购房者处拿到资金。开发商需要先和买家达成预定意向，而通常要有一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款，然后开始建造房屋。

双方签订正式的购房合同后，买家支付首付款，支付比例大概在 10%-20%。但为了防止开发商挪用买家的购房款用于非开发项目，法律通常会要求这部分资金由第三方代管，在房屋交付后才开始还贷。

新加坡

新加坡有一个房地产开发商条例，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。

每个新建的楼盘，都会开设一个建房户头。收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，开发商才能拿到这个阶段的钱。直到项目获取临时入伙证（TOP）后方可提取。

上述规条保障买家购买仍处于建筑阶段的物业，消除烂尾楼的可能性。

细心的朋友可能会发现，即使买房者已经拿到钥匙入住了，开发商仅拿到全款的 80% 左右。通常在业主入住一年之后 (这一年是开发商的保修期），买家验收完成，才会缴付尾款。这就有力的保证了施工质量，不像我们这，房子质量一言难尽，甚至还诞生了验房师这个职业。开发商和验房师的冲突时常可以看到，还不是因为质量问题嘛。

新加坡非常人性化，开发商根据工程进度收款，买房者也可以根据工程进度还贷。工程进度到 10%，买家就开始按照贷款总额的 10% 开始月供。工程进度到了 20%，买家就按照贷款总额的 20% 月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。

看看我们的友邻，看看发达国家，发现它们都有几个个共同点：注重资金监管，权利和风险对等。

开发商没完成交付，就无法拿到买家的购房款；房子眼见为实，业主入住，还贷关系才成立；或者根据工程进度还贷，开发商有索取权，买家有付款义务，买家风险可控。

看看我们这边，简直就是一地鸡毛，用取之糟粕来形容毫不过分。先进的监管办法你不学，预售、公摊倒是学了个遍，至于对群众是否有利我不管。

政府、开发商、银行、购房者是房地产市场的四方主体。

政府在卖地阶段就完成了获利，之后的监管大家心里都有数。

银行早早就完成了放贷指标，有的楼盘甚至还没封顶就违规放贷。毕竟房贷是优质贷款，早放早受益。后面可能发生的烂尾风险和我有啥关系。

开发商沉迷于高杠杆高周转，圈地圈钱接着圈地无限循环，谁还有心思好好盖楼，别提楼房质量，能给你交付了就要烧香拜佛了。

购房者呢？最老实最听话的一群人，毫无议价权。合同都是制式甚至空白的。房子还没影就早早开始还房贷了。至于能不能收到房子全凭运气，三大群体把风险完全转嫁给了购房者。

贷款的抵押物是房子，但是房子都没盖好没交付，为什么要让购房者早早背上房贷呢？房子连个影都没有，银行凭啥敢于接受这个虚无的抵押物？

一个市场里，如果老是同一个群体的利益受到侵害，那只能说明这个市场不合理，而不是怪这群人无能。

一桌麻将四个人，一个人老是输。如果这个人不是笨蛋，那么是什么问题让他一直输呢？

公众号 “寻找利基”，欢迎关注。

知乎用户 寻找利基 发表

“预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者。” 的前提是，监管到位，购房者的利益能够得到保障；预售方若出现违约，监管方有责任、有义务、有能力、有执行的将事情完美处理好。而如果不能，任由预售变烂尾，那还真不如就取消预售制。

“如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。” 这句，就是个笑话。房地产市场都这个样子了，空置都这么高了，开发商要降都不容许了，你告诉我房价会进一步上涨？

我真的会信你个小可爱！

知乎用户 路过的酱油 发表

你们这些韭菜太不听话了，快给镰刀赔礼道歉！！

知乎用户 白衣古剑 发表

凭什么一个律师回答预售制这种经济问题也配叫专家？

这个律师是专门打房产官司的还好说，但是根据媒体不会不提的尿性，这个律师就不是打房产方面的。

所以但凡有点社会地位就叫专家？但凡是个人都能叫老师？

我隔壁那个做水电的熊老师是不是也能上升到老师学历普遍处于小学阶段？

知乎用户 穷读书人​ 发表

什么经济制度下说什么话。以西方资本主义体制说这个话没问题，西方老百姓也认可。

然而悲剧的就是社会共识认为咱们是社会主义制度就要保护老百姓，社会共识认为学习资本主义市场经济才有今天美好生活。

那句话怎么说来着，你不可能只学人家的好，你会得到一切。

知乎用户 难得糊涂 发表

没说不能预售，但是您别烂尾啊

知乎用户 兔子议员 发表

关键在：法治社会和你法我笑社会的区别。

监管资金，必须房管部门盖章，银行才可能放给开发商。
这事能出问题，就是法律法规形同虚设的问题。

知乎用户 公民铁流 发表

放 you ma de P

预售制是合理

期房也合理

首先，人家有监管，能准确把控监管资金。

然而我们天朝呢？甚至银行或者政府部门都不能把控监管资金。

再者，大部分国家都是交房才开始月供，或者交房才要付完首付。

然而天朝呢？才开始建，就交了首付，然后月供两年才交房，交房不了呢？呵呵

知乎用户 终不似少年游​ 发表

B 恋不要了，

人家有预售也有兜底

你就学预售，把兜底忘？

特色？

知乎用户 intendment 发表

律师说：取消预售制不利于购房者，大家怎么看？

北京盈科律师事务所律师赵然表示：预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价进一步上涨，不利于购房者。

查阅了一下各国的预售制度，确实很多国家都有，但是没有一个国家的预售制度是让房地产开发商拿购房人的钱去做无本生意的，瑞典更是很明确 “建造房屋所需资金全部由开发商承担”。

大家对赵律师的说法怎么看？

知乎用户 张梓朕​ 发表

美元全世界通用，那你怎么不见你用美元当货币？

知乎用户 dark 发表

取消预售制，把地价降下来，房企资金压力不就不会大，不就有利于购房者了吗？

知乎用户 神龙天翔​ 发表

是不是这几句话更能说明问题？

知乎用户 孙可林​ 发表

贴一个之前的回答：

取消预售制肯定是老百姓最有利的举措，但为何迟迟没推行开来？

答案是在当下的市场里，要么地方政府不赚钱、低价出让地块，要么开发商不赚钱、亏本干公益，否则这本账就算不过来。

每一次的土拍背后，都有一大帮开发商的投拓们在通宵达旦的排着测算，碰头会、可研会、投委会，挨个过堂。但这本大账地方政府手里早已算得明明白白，该给开发商留多大的缝儿才会有开发商来拍地，行情差的时候还得找几家来兜底，再不济拿自己的城投平台来摘牌。所以地方政府自己不能亏钱，开发商也不可能来做公益，那就只能对中间的环节睁一只眼闭一只眼，预售证提前些给、资金监管上松松手，潜在的风险就留给最后的接棒者了。

所以最后的解决办法在哪儿呢？不言自明了

知乎用户 王云 发表

那看看世界通行的里面有公摊面积和 70 年租赁权么？

知乎用户 法天相地 发表

你等一下我捋一捋，专家说 “取消预售制房企的资金链会紧张，所以会推高房价”……

恕我愚昧，我怎么没看懂这句话的因果关系呢？房企的资金链紧张，难道不应该低价走量快速回款？为什么要提价？专家能不能解释一下这是什么原理？你提价还卖得出去房子？卖不出去还能回款？回不了款你难道不是要破产了？

之前房价上涨，就是因为房企都太有钱了，高杠杆高周转。房企没钱的时候，都是打折卖房以求回款，比如恒大的 5 折卖房，不就是因为没钱所以快速回款么？所以专家说取消预售制会让房企的资金链紧张，这不是应该导致房价大跌么，咋可能会推高房价呢？

以人类的常识，就当专家在放屁了。

花 5 块钱买根牙刷，七天无理由退货，极速退款先行赔付。花 500 万买套房子，不能钱货两清，不给房子还得按时还款。质量问题忍了，公摊面积认了，但盲盒也没这么开的。

您是不是搞错了，房价它要想涨怎么都能涨，人要是没钱怎么都不买。预售了这么多年，怎么没见降价。取不取消可以探讨，但监管账户的钱去哪了，要不要彻查一下。

照我看的话，取消公摊对半打折，半年无理由退换，这才是最有利的，能实现么？

知乎用户 21 号键盘车手 发表

就是因为这些专家，我一个机械出身并且从事相关工作的员工，对于公司里的所有专家，都是打个问号的。

知乎用户 yue sun​ 发表

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

不复工，不还贷！最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注，继而引发对商品房预售模式的探讨。有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。

有专业人士则提出建议，不妨先调整购房款付款方式，从购房人 “一次性全额” 付款，变成按工程进度分期付款。

图片来源：摄图网_501205024

商品房预售模式一直存在争议

每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，预售制这个问题总会引发一番讨论。

据界面新闻报道，商品房预售制度从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是 “一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的 1/4 以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

严格一些的当属上海、北京，要求 7 层以下 (含) 的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8 层以上 (含) 的则分别需完成规划层数的 1/2、2/3 以上 (且不低于 7 层)后方可办理预售。

在 “停贷风波” 前，对于商品房预售制潜藏的风险其实早有预判。

今年两会期间，多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

在卢天锡看来，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。

卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人 “一次性全额” 付款，变成按工程进度分期付款。

和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了 4 年。

预售制该不该取消？

从 14 日晚到 15 日早上，经济学家任泽平连发 3 条微博称，该取消商品房预售制了。

任泽平认为，98 年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过 1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。

任泽平表示，绝大部分商品是一手交钱一手交货。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。

据第一财经报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

7 月 14 日，北京建筑大学副教授蔡宗瀚对每日经济新闻记者称：“取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商‘没死也进太平间’ 。”

“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。” 北京盈科（上海）律师事务所赵然律师对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”

“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者 。” 赵然表示。

多地新政直指商品房预售资金监管

7 月 14 日晚间，西安住建局等 5 部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（以下简称《措施》）。《措施》提出，要加强商品房预售许可管理，规定 “开发企业申请商品房预售许可，原则上地上 7 层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7 层以上的，须达到地上规划总层数的 1/3，且不得少于 7 层。”

《措施》还提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。

在商品房预售资金监管方面，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。

7 月 12 日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求 <沧州市商品房预售资金监管办法>（征求意见稿）意见的公告》（以下简称 “《意见稿》”）。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除” 字样。

知乎用户 舆情大师兄 发表

以前还会想着反驳一下，现在。。。。

知乎用户 罗羽 发表

那让专家买预售的房子吧！多买点！

知乎用户 林霖 发表

不是这个制度合不合理，而是没了这个制度，国内 90% 以上大型房地产开发商就会直接暴雷。

启动资金拿地，然后开始认筹，建设，到预售标准，开卖，销售的钱继续建设，盖到交付。

注意，到预售标准拿钱的时候，主要销售到一定比例，是完全可以覆盖掉前期的所有成本的。

多出来的钱，立马是下一块地（或者还债去了）。

这里有人会问，监管机制呢？监管？是有监管，但是，真的那么严吗？

如果没有预售制，大家都老老实实房子盖完再卖，房开还有钱拿地？搞开发？加上银行贷款等等债务，就等着暴雷吧。

预售就是高周转的必要条件，你说监管？呵呵。

知乎用户 Aleesa 发表

律师事务所的律师是哪门子的专家，他的血盆大嘴一张，上嘴唇一碰下嘴唇 “预售制是全世界通行并且合理的” 他说全世界通行且合理就是全世界通行且合理的了。房产市场化以后，预售制是最不合理的，既然是市场化，那么就应该允许百家争鸣，百花齐放，但是预售制一经允许，就将消费者，买房人置于不利地位。任何交易都应该确保货真价实，公开公平透明，这种预售制唯一的好处就是上金融杠杆，盘活资金，将房地产市场迅速做大，但是预售制的弊端，恶果最后却由广大的购房者承担，楼盘烂尾了，购房者依旧需要背负贷款，自己的房子却不见踪迹并且维权艰难，被各方踢皮球，自己的首付款和银行贷款却早早的被各方瓜分干净。即使房子按期交付了，基本上都是各种问题，偷工减料，以次充好，卖房子的时候，样板房建的事金碧辉煌，等到楼房交付却才发现，原来是挂羊头卖狗肉，这时候想要维权依然是艰难。其实，预售制是房产维权艰难的罪魁祸首，如果都是现房交易，看着实物交易，那还会有什么烂尾，有什么挂羊头卖狗肉，那还会出现监管资金不翼而飞等等的咄咄怪事。预售制，如此坑爹的制度，在歪屁股 “砖家” 的嘴里是那么的冠冕堂皇，那么的理直气壮，好像冠以 “全世界” 就是真理似的。

取消预售制度，房价就会上涨么？我看未必，就算上涨，那也是你情我愿的事情，而不是在预售制度下的这种挂羊头卖狗肉，预售制度下的欺骗销售，虚假繁荣，泡沫破灭后留下一地的烂尾楼，一地鸡毛。

知乎用户 马力 发表

我的评价是，专家很专业啊，预售制全世界通行并且合理； 普世的东西失灵了， 所以你说这定是什么问题？

吃 9 分剩 1 分也就罢了，吃 18 份给百姓留 - 8 份！ 哪朝哪代也没这样的

知乎用户 NFRTWO 发表

不是，

前两天我看一帮人刷预售制度中国特有，是一个垃圾制度的。

怎么今天又全世界通行并合理呢？

知乎用户 电影大指南 发表

你这么厉害，想必已经更改国籍了吧

知乎用户 将枕云 发表

在中国，房产其实是一种税，你每年收一点点税，哪有一下吸几十年爽。

购房者？

其实中国和印度是一样的，只有一亿是人，剩下的都是耗材罢了。

取消预售制当然不利于老爷们敛财了。

贱民不是人。

知乎用户 青蚨 发表

每次有专家大放阙词，我都被狠狠的科普了一番。看了知乎高赞对国外预售的科普，我更懂了什么叫中国特色。

专家愚蠢到像内鬼一样，我本来不知道国外的情况，你这一说，我被科普了，瞬间我知道了。

知乎用户 我只是一颗棋子 发表

无论专家说得多么高大上，都不应该违背一个做人的最基本的道理，那就是一手交钱一手交货。现在是预售制完全是让房地产开发公司拿着老百姓的血汗钱去盖房，自己投入不多；如果能真心盖好房子交房，也就罢了，偏偏还有不少无良的开发商直接拿钱跑路。业主不但拿不到房，还得继续背负高额的还贷，谁来帮他们伸冤？谁又能体谅他们的绝望，以及由此而做下的种种自杀式悲壮事情？

这个专家一看就不是好鸟，妥妥的既得利益者，房地产的代言人，帮凶。

预售制也就是特殊时期的特殊产物，到了今时今日，还实行预售制，那就是真的不把广大人民群众的利益放在心上了。

取消预售制，正是时候。

知乎用户 wsyjack 发表

请问是哪位专家

知乎用户 此人已废 发表

我建议砖家不要再建议了，你们不傻，只是得了利益，就是单纯的坏！

知乎用户 怪我咯 发表

问题不在于预售，而在于监管没起到作用，如果民众信心丧失，认为监管不会有用，那么即便是不取消预售，民众也不会去买期房。

知乎用户 瘦了当网红 发表

预售制度的确对买房者更有利。

只是需要在严格的监管环境下。现在这种烂尾楼问题太严重，不是某个环节的问题，而是制度设计的缺陷。

知乎用户 甄叔 发表

我还以为哪位专家说出这么有水平的话呢

笑死我了

经济学家的事情 你说律师是专家

律师算什么？

律师最多算法律专家

预售制是什么？

经济问题

你让你一个搞法律的评价经济

如同一个纺织工人去指导钢铁工人

简直离谱妈妈给离谱开门

这个世界果然越来越魔幻了

知乎用户 妙木山豪傑物语 发表

割韭菜也是全世界通行的，为了有韭菜割，得先让韭菜长一点。韭菜长才不至于连根刨了。如果说割韭菜连根刨了，是为了韭菜好，更有利于韭菜，那么韭菜就不用重复挨刀了。所以，砖家也会说割韭菜连根刨了是为了韭菜。

知乎用户 寒桙​ 发表

笑话 啧啧

房价上涨不利于购房者，那 “涨价去库存” 一政策实行良好的市场逻辑是什么呢？

取消预售制，只不过不利于你们这些没良心的家伙找更多的冤大头罢了

没出息，就骗淳朴人

知乎用户 岂敢岂敢 发表

屁都不是的一个律师是什么专家？！

专家这个词大概就是这么被搞臭的！

知乎用户 雷安石 发表

跟着砖家反向买，别墅靠大海。

经历过小黄车押金，蛋壳公寓暴雷，恒大房子，以后就算是 Tony 老师，也别想让我预付费一分钱。

知乎用户 Summer 发表

分期付款本来就是自由资本家压榨的卑劣手段之一，房奴车奴是真正的字面意思，很多野蛮工人也都自不量力的去当房奴车奴，过于看重自己的赚钱实力，也过于乐观的无视未来不确定因素，总觉得自己一个有车有房的贵族胚子，，，

知乎用户 创人杨帆 发表

房价还能涨？那就一定会涨。

知乎用户 还好 发表

1。预售本身不是问题的关键！

2。拨付监管资金的监管才是关键！

为什么说预售制不合理？就是因为拨付监管资金的监管出现了重大问题，已经让购房者对开发商的期房失去信任了，所以才建议取消预售制。而现今的国内购房者更愿意实打实的购买现房，这样购房者才不至于被动挨打，购房者才能与开发商公平交易。

口碑被做坏了，想恢复可不是一朝一夕！那么多烂尾楼的受害者，搁着还想让潜在购房者承担烂尾楼风险，这不是坏是什么？烂尾楼问题没发生在专家身上，所以他才敢用国际视野把预售制问题讲的清新脱俗。

知乎用户 开心 de 蛋蛋 发表

它们急了，说明你们做对了

知乎用户 净江烟 发表

这是预售的问题？

监管

监管

监管

在房价稳定上涨的环境，预售房款能受监管把房子交付，肯定要买期房了。

知乎用户 充电表 发表

那么为什么取消预售制会导致房价上涨呢？

情况 1 我买了 3 年后交付的期房 100 万总价。30% 首付，利率 5%。我至交房为止实际多支付约 70x15%=10.5 万利息。

情况 2，我买现房，比期房贵 10.5%。

上下两者基本等价。甚至去掉租房三年费用以及烂尾风险，情况 2 更有利的多。无外乎这 10.5% 是给银行还是给开发商赚了。

另外，开发商利润大致等于售卖价 - 土地出让楼板价 - 土建运营成本 / 开发年限。你说开发商毛利太低，所以要提价。那就不能把成本里占 50-80% 的土地出让金让个 10% 出来？

你说开发商没有资金支持，3 年流转太慢。那银行体系都不肯贷款，反而让业主个人来贷款给开发商经营？是业主的风控水平比银行高？

其实我的态度是不怕涨，来嘛，搞到全国 1000 万一平。卖一栋楼造一艘航母，卖一个小区买下纽约才牛逼。谁怕谁啊。

知乎用户 zigma 发表

预售制其实是一种选择权，你可以选择买期房，也可以选择买现房，本来是一件好事。可是到了国内，变成只能买期房，因为期房没卖完，现房就建不起来。好的城市与地段，期房都还没开盘就已经全被预订了。甚至很多期房被拿来炒作，就像股票一样，预期的才是最好炒作的，要是变成现实的，就没法炒作，事实摆在那里，看得着摸得到怎么炒？

知乎用户 深度量化 发表

我来鹅城就三件事

知乎用户 紫色隐者​ 发表

期货能对冲风险，导致价格相对的更低。这个理论是存在，但不存在的是，期货是有市场的，是有一只手去兜底的。

对应的房地产，兜底的人呢？

作为甲方，出了钱，最后是否交货，可以还得看乙方的脸色。

那他妈的不成了跪着要饭的吗？

而且上升的房价，对比掏空 6 个钱包的血本无归，如果这是赌博，收益率低的简直令人发指。

知乎用户 小笨鸟 发表

资本国家的制度并不合理，一切都是为了资本服务，空手套白狼，只有平民承担所有风险和劳动付出，并不考虑民生，你像这位资本主义国家为资本发言的专家，它。。。哦哦，搞错了，原来是 sh 的，那没有问题了，合情合理，预售制是广大劳动人民的福报

知乎用户 曾经最帅 发表

那就涨呗

我们就想看看能涨到哪儿去

使劲儿 加油

千万别客气

你去看看 美国的脚都肿成啥样了 还搁那儿砸呢 歇会儿吧

知乎用户 赵百度 发表

想用就是全球惯例，不用就是中国特色

知乎用户 随便看看​ 发表

客观地说，预售制本身确实没啥问题。取消预售制，房地产行业的问题不会更少。

预售制的问题其实是监管的问题，没有监管，当然会有烂尾。

问题不在预售制，而在没有监管的预售制，重点是要落实房地产监管各方的监管责任。

知乎用户 lewis 发表

我问你一地的粑粑谁来收拾

你回答人类会拉屎很合理

知乎用户 何书尽 发表

笑死我了，全世界通行且合理的事多了，执行哪个了？

知乎用户 Yiya Qiu 发表

我是傻逼

知乎用户 星返 发表

哪个专家说的，生活能否自理？

能的话，请给它（/ 它们）个狗证，给我报销路费，让它 / 它们陪我玩飞盘，我扔它们捡

我牵引绳都准备好了，没办法，屎尿袋纸尿裤快不够用了，再牵着出去就挺不文明的。

知乎用户 小猫又 OvO 发表

贴一个新加坡的期房付款计划

简单点说，就是分阶段。房子建到哪个阶段，银行就给开发商划那个阶段的钱，买家还款额再相应增加

最后 15% 在入住一年后付。这一年内算是保质期。要修啥开发商免费修（违规装修的除外）。

知乎用户 馒头卡喉咙啦 发表

这个说法是对的。

原因也很简单，那就是如果取消预售制，那开发商的资金成本将非常高，成本高了之后，房价肯定就不是现在这个房价了。

其实预售制本身问题不大，问题出在制度过程的监管上，特别是银行作为资金监管以及房管局等作为政策合规监管的失职，导致了本该用于项目的资金被挪用，造成了烂尾的风险。

所谓，解决问题的关键是加强各方面的监管，只要各方面都能依法依规的行事，那么这个烂尾的风险就不会出现，至少不会出现现在这么多。

知乎用户 爱 life 桑​​ 发表

这位是律师，哪门子房地产专家啊。路人意见最多

知乎用户 塔中幽魂 发表

专家也要吃饭

知乎用户 仄的 发表

还有脸说全世界？我们和全世界不一样的东西多了去了，怎么不和全世界接轨呢？公摊，红马，期房，也跟全世界一样吗？

知乎用户 司空无生 发表

全世界还有社会主义国家吗？屁股歪了脑袋也就歪了

知乎用户 求道者​ 发表

在我朝，专家的话反着听，保证没错

知乎用户 安生 5050 发表

为什么不自信？咱跟人家不一样，咱的预售有概率倾家荡产的特色

知乎用户 玉隆斯坦森 发表

建议取消专家称号，这不是专家，这是资本家的传声筒，要不以后就叫大喇叭吧

知乎用户 张大锤 发表

专家的说法是对的，只是我们国家并没有严格执行预售制呀！

资金监管账户里钱都挪用了，违法了，再大家说这个制度是合理的，不合适呀！

规则是你定的，然后你自己出老千？

知乎用户 千江月 发表

一个律师评价房地产预售政策，然后媒体说他是专家？

这律师和媒体到真是一对卧龙凤雏。

知乎用户 喜新不厌旧 发表

预售制 主要把房子硬生生变成了期货，房价上涨时，这种制度非常好，房子不愁卖，大家都愿意投资房地产，开发商不愁资金，

但是现在被某些开发商玩坏了，某些监管措施也形同虚设

现在预售制就相当于正当的非法集资了，开发商集资到款，各种套出来，然后烂尾

你说有利于消费者 没看出来

知乎用户 喝果汁儿的汪犟 发表

很多好经事唱歪了。

我们是学到了精髓， 但改良了， 所有的对业主的合法权益保证都被开发商偷走了。

期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。

在中国大陆，期房阶段开始于开发商取得商品房预售许可证。当建筑完工，开发商在当地房屋管理部门完成房屋所有权初始登记并获得房地产权证（大产证）之后，房屋即成为现房。

在香港，该地产项目如果还未有政府当局发出的入伙纸，也定义为期房。

地产发展项目以期房方式发售，对地产发展商最有利，在现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货。 在物业买家方面，投资风险是最高，因为有 “隔山买牛” 的现象，除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。

买期房要看房地产商的资质信誉和实力， 经济好的时候， 我们没有那么多暴雷的。 但是当浪潮退去， 我们才知道谁再裸泳。

这次给普通老百姓敲响了警钟， 监管审批各种部门都成了摆设了。

专家只讲了合理性， 没讲如何保证普通人的合法权益。

专家就不是个东西。 为富人站台， 忽悠普通人的 SB.

知乎用户 一个 82 年的外贸人​ 发表

预售制全世界通行并且合理。

那说明还有什么是全世界通行却 “不合理” 的。

还有越南特色但合理的。

知乎用户 咕噜咕噜 发表

利于自己的，全世界通行。。。。不利于自己的，国情不同

知乎用户 辣小新 发表

有一群人，在街边烧烤摊吃着饭，突然就让一群不明身份的人给打了，全身粉碎性骨折。当地老百姓群情激愤，要求严惩暴徒，还社会公平正义。这时候，突然一家地方小报的记者跑到工商局，摄像机录音笔都准备好了，劈头盖脸就问，烧烤摊这种东西，实在可恶，把它取缔了吼不吼啊？

知乎用户 傻大哈鲁​ 发表

取消预售制，房价会进一步上涨？

好啊，你看看你这房价收入比，你再涨一个给爷爷们看看？

知乎用户 fiscal 发表

美国南方农场主（1860）：

“奴隶制是全世界通行并且合理的，如果取消奴隶制，农场主资金压力更大，粮食物价进一步上涨，更加不利于奴隶们。”

知乎用户 朴素的贝叶斯 发表

没说预售不合理。

什么不合理心里没点数吗？

不合理的是房子还没造好就开始还房贷，烂尾违约还不能退货还要继续还房贷，以及监管资金没被监管住！

这种问题就不要出来抖机灵找骂了。

知乎用户 蓝莓的铲屎官​ 发表

八小时工作制也是全世界通用且合理的，为什么还有 996 和 007 你心里没数么？

知乎用户 枭斐​ 发表

我们被专家坑的还少吗？

知乎用户 亿拜老许 发表

全世界通行并合理是因为人家是真的在建房，买房！

你打着建房，买房的口号私底下在干嘛心里真没数？

就别假装摸石头了，群众们早都上岸了。

知乎用户 Felix 发表

俺感觉还是有好，

这里是解决停贷问题办法。

这些汇总在网上，底下评论提醒俺，不怕麻烦就直接给你们加上，俺不是专业人士，请大家参考一下，用了 1 天，有些仓促，7000 字大家尽量看完，凑合看，就是想帮助大家，帮助国家和地方和银行和公司，现在稳定和经济和防止崩盘和控制疫情和最快发展高科技替代反卡脖子都同时重要，大家赞赏和点赞和关注，

什么是真正的最好稳定 - 现在国家前几个进度贸易顺差几千亿，证明大经济还是没事的，但是中小企业和个体户收到影响大，但地产公司的接不上段也可是个败笔，地产的收益大头，目前能公开资料查到的应该都在地方政府，开发商能倒闭能再开，可是当地经济不能覆灭休克等死，当地好不容易有了这些经济，不能发生这些人为助推覆灭，如果覆灭就是前面做的都完蛋，代价最小的就是立即按原来标准把楼盖完还钱就都自然稳定住了，钱也还了，开发商以后还可以再干，开发商的职业经理人成了物业和写字楼经理并发家致富还是没问题，就是不是大公司了，倒霉了业主和银行也都没事了，一个住上原有房子安家才能再乐业，银行收了原来借出的款，去掉了原有的麻烦，才能再投资兴业。

提前说下最好解决方法 - 这事情谁都不能靠着，只能靠当地政府和银行和地产公司立即按原来标准保交楼，链条开裂点是这，政府和银行和地产商其实是不想这样的，但是问题现在是卡在哪里呢，就是所有信用和链条和经济都限定的无法腾挪运行和完全断开了，绝对要稳定，不能产生任何风险和通缩和通胀，否则会当地有信用和所有资产流失（未来），经济都是相通的，只不过最后谁获利多，谁获利少，谁平，谁损失而已，一定不能有震痛，那不是烟火，那是地球裂开，都要死。业主有原来的房子，而资产都没有缩水，稳住经济都是事先都定好基调的，这么走没什么问题，至少不会要大家没有稳经济提升经济水平的信心和条件，这点必须重要必须完成，而盖楼其实很多当地的公司和人员就能干 - 成本绝对能完成并没有多大损失并这是现在最好方法了，关键是要做好立即原有标准交楼，不能资产流失的问题，先把按原来标准把楼盖完，然后盖好后，开发商躺平，就只能这些地方把开发商相关的楼地和其他都收走，自己经营，自己出租，自己卖掉，自己帮助居民解决人民的实际问题，这是最好的办法了，毕竟恒大是也不能买了房租和物业和汽车，毕竟现在这是唯一挣钱的东西了，而且收入足够稳定，什么心累都不再是心累，什么问题都不是问题。

业主集体停贷的事情，很多都进行了报道，一定要尽快完成保交楼并给出 1-2 年内彻底完成交楼时间表，2 年必须把房子按照原来的优良标准建完，否则就是最大麻烦，因为银行和地产都是要进行经济活动的，而经济活动最重要就是信用和信心。

尽量可以看的细节和原因 - 如果很多人停贷，最后银行承担最后麻烦的保交楼，如果都停贷所有的烂尾楼，业主都不还这个房贷，那这个就是着急的就是国家和地方政府了，这个可能就导致这个系统性金融风险，这个不是开玩笑的，底层经济决定上层建筑，看也有很多银行回应了，现在银行回应，那意思就是没有特殊原因，是不能停贷的，停贷就是违约么。现在很多业主，很多那个项目那个停贷告知书，那些业主的诉求，是非常合理非常正当的，虽然停贷是违约，但是人家理由也很正当，很充分，让政府和法律也没有办法，因为业主并不是说我无缘无故要退房，说我这房子不要了，对吧，他们所有的理由就是你能复工复产，按照原有的计划去施工，我们马上就要还贷，那如果你没有办法按原来的计划去施工，老是无限的停工，没有办法复工复产，没有信用，毕竟你们之前说要保交复么。可是现在只能业主扛，这叫什么事情。那我们就停贷，不管怎么说，从道义和法律上面，这个于情于理啊，这个都是可以理解的，虽然违反了，这个你按揭贷款的那个合同，银行没有办法应对这种局面，如果是几个人几十人可怜人，银行就起诉把你拉成失信，但是很多人呢？这么多业主银行怎么处理呢？因为这些业主他并不是逃债啊，他不是不还款的啊，他是暂停是因为你项目要烂尾你先不守信用，人家业主要暂停，你项目恢复了正常了，人家又要恢复还贷，那在中国就这样呢，你即便把他拉到失信黑名单里面，人家只要把钱一还，你就得把人家从黑名单里放出来，那钱都还完了他就不是失信了，这个最高人民法院都有解释的。

所以啊这次这么多业主集体停贷，这是业主没办法的自救，而且这个方式啊，认为能够达到效果，是目前来说啊比较好的一个方式，靠一个项目一个项目自己去维权，反正很心累啊，而且也很麻烦，效果也不会太明显，不会直接有效、现在形成一个大家共识，就一定要一直所有业主成为一股绳子，绝对永远不能分开，一定。

那政府就得出面解决了啊，如果这个事情再继续发展下去。相信，肯定近期，**政府可能就要出面协调按原有交楼，最快定出细则执行。**这个事情也看了网上有很多议论，有人说啊，这些业主你可以通过法院起诉，起诉什么呢，就是解除合同对吧，解除合同你就不用给银行还款了，这个道理是这个道理啊，而且你要去法院，解除这个购房合同的话，那相应的按揭贷款合同也能解除掉，这个法院应该能支持，因为这毕竟这项目烂尾了吗。

**但是这么做的话业主可能会有一定吃亏，要提醒一下，**因为业主是交了 30% 的首付的，甚至有人还 40%，这个钱已经给开发商了，那你即便合同解除了啊，法院判决，让开发商把你那 30% 的首付还给你啊，按合同约定应该这样的，但是开发商没钱还呢，钱不知道哪去了，开发商都自己一问三不知，项目都烂尾了，就是业主极有可能是赢了官司再投了钱，你的 30% 没有了，拿不回来，开发商没有钱退给你，而且啊有的法院可能还不支持，他可能把你跟，开发商之间的这个购房合同啊，帮你解除掉了，他要求开发商全款退给你，但是你跟银行之间的贷款还是存在。那你就麻烦了，变成你还是欠银行，这个你的按揭贷款的钱还供着，那开发商呢，欠你按揭贷款加上你首付的钱，开发商是给不了的，那你整个都赔掉了。所以说啊，很多这个网上有人不懂啊，建议业主去法院起诉解除合同，说明没有把这里面的关系搞清楚。

还有人说，说银行不在乎你们这个停贷，如果你停贷违约了到一定地步，银行就可以啊把这个楼啊都收走啊。一般的一个项目，那个都是一个银行做按揭，一般都是这样的。但也有特殊，如果这个楼所有的业主都停贷了，或者个别的没停贷不要紧对吧，大部分停贷了那这个银行啊，把这楼一收，然后他继续掏钱把这楼盖好，盖完之后再卖给别人，因为原来的业主都已经违约了，楼跟你们都没关系了，实现这个操作也行不通啊。为什么行不通呢，银行吃亏啊，哪那么容易啊，如果银行掏钱啊把这楼盖好，然后他还能把它卖掉赚钱，那就不存在保交楼的事啊，你看银行来参与这个事情，不就是有钱吗，银行参与这个事情，而且他不赔钱的话，无非就是贷款吗。

去借钱或者自己有钱交楼，反正干完了之后能卖掉自己也能回来，再把盖房子的钱就能支付掉，这都是想当然呢。

首先第一个，在这种行情下你房子能卖掉吗，房子因为没有信心都卖不动啊，都在打折啊，就是你出钱把房子盖好，你的房子不一定卖的掉，这是第一个。

第二个呢，原来的业主是掏了 30% 的首付，银行把这个项目拿到手相当于 7 折啊，因为他剩下的 70% 是银行贷款按揭的吗，给开发商了，那现在相当于银行把这个房子，拿到自己手上，无非啊你就占了业主啊那 30% 的便宜啊，因为业主是净身出户了吗，不可能他退钱，然后加上违约金啊，加上逾期乱七八糟的，估计他 30% 是没有了，那你银行相当于是，七折把这房子拿到手了，这是第一个，那你后续还要花钱盖啊，因为这房子有窟窿啊，资金如是不够的，他还要帮你垫付多少钱，这不知道多少合适才能把楼盖好，等你把楼盖好之后，谁能保证这个楼价格不变呢，如果他价格下跌了 30%，那就相当于这个银行还赔着钱呢，因为他盖完这个楼他是花钱的吗，这个钱他是要花掉的，那个楼的价格便宜了对吧，只有原来的 7 折了，那他把所有的楼卖掉，正好把他以前的按揭贷款的钱收回来，那不银行还赔着这个盖楼的钱，这银行是吃亏的，这个还说是，楼能卖出去啊，如果楼卖不出去呢，那银行亏大发了。

所以对银行来说，最好的办法是原来的业主啊，不要捣乱，按计划还按揭，然后开发商把房子也盖好，把房子的产权证啊，要办好之后压到银行去，这样银行的风险才能释放掉，因为他手上的抵押品是开发商的房，然后这边呢，业主要还贷，业主你不还贷，我就把你的现房拿到法院去拍卖啊。只要能拍 7 折这个银行就不赔，要拍 6 折，那银行就赔 1 折，这个账比较好算，所以说对银行来说啊，其他的都不是好办法啊，看上去很美好，实际上对银行来说，最好的办法就是开发商把楼盖好，然后把产权证啊给这些业主办好，然后再把证收到银行去，因为他抵押啊，按揭贷款是正要压给银行啊，这样的话银行就啥不用担心了，你要断供的话，我就卖你房子啊，所以现在啊这些这个业主停贷啊，确实很尴尬。

银行没有办法也没有正当理由，因为那个烂尾楼对银行来说也没用，他也没法处置，有风险很麻烦。所以银行很尴尬，但是他又不能把业主怎么样，因为业主又不是理亏和不是法亏，那么多可怜人，你能把业主都告了吗，所以他就变成一个社会和道德问题啊，加上业主的诉求也非常合理啊，他不是要退房啊，如果他要退房那银行又麻烦了，那这房子这么多房子卖给谁去呢。

现在房子不是卖不动吗要打折吗，人家业主不是要退房，人家业主要求你复工对吧，按你的工期按计划去盖房子，这个要求很合理啊，就算退了，也是因为你们这些机构折腾，才乱起来的，正常也没那么多事情啊，非常正当，所以无论是政府还是银行都没有办法，法没有理由去反驳这个行政，参与的人越成一股绳子越永久解决所有业主问题，这个事情就越有机会解决掉。

现在唯一不好是什么呢，但毕竟他们不是统一组织的，各自自发的，大家也知道一旦自发的，这个很容易个个击破，就是他们不一定很坚定，很容易被瓦解掉，有可能有一部分人啊反悔了，他要撒逼继续月供，没有统一的组织啊，如果这么多业主啊，业主全部团结起来就是停贷啊，什么时候交楼了对吧，什么时候还贷款，不要害怕失信，如果他把你列到失信名单，那你暂时可能就是失信，但是楼如果交了，你开始还贷款，那你的失信啊又要恢复正常，但是你可能要承担罚息什么的，逾期的这些违约金反正有点损失，这点损失以后都交楼后再告法院，就可能业主没有任何损失。

如果大家都这么干，银行没有办法要损失，法院也不支持啊，业主完全在理啊。实际上啊，这个房地产市场发展到现在，主要问题不是什么烂尾楼，也不是什么停贷，现在主要问题是新兴疫情的，问题是经济不好，没好未来预期，不愿意买房啊，很多刚需房的他就不愿意买，因为对未来预期不好，对未来预期不好，一个是他认为房价可能还要低啊。地方机构都不敢正常科学合理经营了，怕有乱子，第二个预期呢，就对未来收入的预期不高啊，可能要失业，工资可能还要下调，收入要下降。

那这两个预期，那就导致这些刚需房啊，买房的时候比较犹豫。没有信心，不愿意进去买房，这半年呢啊，多个城市啊，出台了多次这个什么措施，房子也没有卖太动，这些很能说明问题，是房子卖不动导致了一系列的问题。问题在哪呢，问题出在监管上面，就是大家把钱给开发商了之后呢，开发商见过这个钱，那你说本能是什么，本能是我想着把这钱弄走，是不是，或者把这钱去干个别的，因为现在，我这个项目用不了这么多钱啊，这个钱是一比一的负担，你们把 10 个亿交到我手上，那我这 10 个亿我现在只用花几千万吗，那我这还 9 个亿干什么呢，我赶紧去别的地方再拿一块地吗，是不是这样子。这是很浅显的一个道理啊，是因为没人监管，几乎我自己管自己，但实际上中国是有监管的，那就是监管不严啊，监管流于只向着企业，连正经经营买卖投收都不受保证，那就没人再这样了，经济就不好了，你监管的那些条条框框，可以绕过监管，我可以跟这个承建商，跟供应商合作啊，合谋，因为我是甲方啊，供应商都得听我的，不听我的工程不给你不给你干，对吧。

我是甲方，所以他都听我的，听我的。得配合我，俩一起把合同拿到监管部门来一看，监管部门接着同意付款，假如实际上可能只盖到 3 层，只用花一个亿，但是我去部门报备的时候，我说已经盖了 8 层了，那工程已经完成 70% 了，要接 5 个亿，供应商只要支持我啊，配合我，那住建部门也会配合，那 5 个亿啊或者八个亿我就拿走了，实现只花一个亿，剩下的 7 个亿干什么去了呢，又去别的地方拿地去了，我只有这么赚，你看资金利用率才高啊，然后我才能成为首富啊，我在别的地方玩法啊，我拿块地又开始找人来众筹啊，这就是中国房地产发展的路径，而且拿地的时候大家都知道吧，是交定金的，把定金交了就行，这地就是你的了。后面你开发 1 块交 1 块的钱，开发商完全可以做到空手套白狼。那个曹德旺他想不清楚啊，想不通许家印，注册资金只有 3 个亿，怎么负债两万亿，这负债不就这么来的吗。这个项目多了，最后是资金链断了，对吧，这个咱们众筹的这个项目，钱已经被我挪走了，挪到别的项目上面啊，最终资金链断，总之没有钱回来了，这不楼不就烂尾了吗，哎很多人说资金去哪了啊，资金就是这么流掉了，不知道了，地方的还好查点。

所以从这个角度说啊，你如果说把这资金追回来，基本上没有可能会很麻烦，没准可能到外国了，因为他这个资金啊，从 a 项目流到 b 项目，b 项目流到 c 项目，c 项目也不知道流到哪去了，民营公司查起来更加费劲。所以说我觉得这个集体停贷这个事啊，最后的结局是什么呢，啊如果大家齐心协力就这么硬杠到问题都解决是必须，因为起诉太容易了，就是不行恶心你，就是不还贷款。那么最后是什么结局呢就是中央呀，又把这个责任任务，到地方政府身上了，叫压实责任嘛，要地方政府要负起主体责任，你这个省内所有的项目，在建项目啊，已经预售了的，必须要确保他把这楼盖完，要交到业主手上，这是死任务。硬任务但是各地政府，他也没钱啊那么多烂尾楼，他也没钱怎么办呢，那么这个金融机构啊，就是介入，金融机构自己刚才说了，对银行来说啊，他现在迫切希望你把这个楼盖好，房产证办下来，把证压到他身上他才安全啊，所以现在大家的目标高度一致，只要把楼盖好，业主，银行，政府开发商都想把楼盖完还完，剩下的就是干活的了，承建商和供应商啊，这些人需要你把账结了，那地方政府肯定是账目算好，现在开始你把楼盖完，现在每天给你结账，新账日日结，但是这个有窟窿啊。钱从哪来呢，那就得想办法，有这些银行来解决这个资金，这个对那些窟窿小的项目，很快就能解决，窟窿大的项目，最终啊可能是地方政府要成立类似，房地产开发总公司啊，总之这么一个机构，地方政府可能拨一笔钱，然后再贷款一笔钱，

由这个机构去收购那些烂尾楼，把那烂尾楼收到手上进行处置，这个可以市场化，也可以法治化。法治化就是破产清算嘛，各个项目全部破产，然后由这个省成立的这个公司啊，出面去重整经营，这个重整的目的是，保证这些购房人的权益，这样这个公司把各个，烂尾楼的项目拿到手之后，他只要花少量的钱就能把它盖完，因为他的债务都被剥离掉了，都被法院了给他打折打没了，清算掉了啊。这样才能保证购房人的权益，那为什么说是有，各个省成立公司去做呢，因为如果说现在啊，你哪个项目法院给对他进行破产清算，我估计都没有重整人愿意参与，就没有人愿意出钱去擦这个屁股。因为我把这个项目揭下来之后，即便说以前的钱我不用管了，我只管后面保盖楼的钱，如果严格按破产法来搞的话，比如说这个烂尾楼项目要破产，把那资产一清算，首先要给这个职工发清算工资，清算交社保还要安置，然后国家的税你不能少，把这七七八八的付完了，最后才是购房人的来保这个楼，后面才是债权人的啊什么理财的，实际上把前面职工的债权解决完，国家的税收解决完，还有一些公益债权呢，解决完之后其实就已经没钱了，估计理财的只能要盖好的房子了，破产财产就没有了。

那你那个烂尾项目啊就烂在那，这个时候如果有人参与重整的话啊，新来的开发商参与这个烂尾项目重整，那他还得掏钱出来盖这个楼，所以法院肯定是判决什么呢，让你购房的人给你选择，要么你退出，要么你还贷款啊，大家再次把这楼盖完，清偿率你这事跟你没关系，大家还贷款，钱一补给新开发商接收的折价烂尾，把这楼盖完，大家每个人把自己的房子一拿交楼了，法院的破产轻松。就这么干，最终极有可能导致，业主再次多往里掏点钱啊，所以说这个对业主不公平啊，现在很少有法院这么干，所以说你看房地产项目破产的少，也有尽量不这么处理，因为这么处理会有社会矛盾呢，就是很多买房的人说，我 100 万我都已经交完了，现在你一破产清算，还得再掏 20 万，还接受不了啊。但是你接受不了又没人愿意来重整，这谁愿意给你白掏钱呢，帮当雷锋啊，所以这个事情就黄在那。

所以这是我说的，有各个地方政府成立公司，不走法院破产，然后政府可能要注资，然后再贷款一部分，由这个公司出面啊，每个烂尾楼项目重整清算，他去当这个充值重整人，最后缺点钱由这家公司掏钱，相当于政府啊变现的掏了点钱啊。

依我看啊，就是我刚才说的比较切实可行的办法。各地政府，要么就委托一家，资产管理公司来做这事，要么就地方政府成立一家设施产企业，专门收不良资产的，但是这个只能解决烂尾楼，就把楼给你盖好，但是就属于治标不治本，世界经济活动中最常见简约房事抵押他动不起来，你把这批楼和厂子给他盖完了，你下一批项目还得烂尾啊，这是没办法的事，因为你卖不动啊，所以说来说去啊，还得要给这些公司机构和个人地方啊，发购房券，一般的你市场价的 8 折的话，这是能走的动的啊，保持经济健康发展提升同等最重要，只有这样让流动起来，才有钱回来，才能还贷款，并再健康的这个流动起来，这个烂尾项目完才有意义啊，因为盖完之后能卖的掉啊，否则盖完之后只能空在那，你也卖不掉，用不了，提升健康发展不了经济，还是形成负债啊，我觉得不这么干的话没有别的好办法，你现在喊口号啊，要求很大主体责任啊，要求起来负责喊口号可以，怎么负责吗，又能怎么样，天天让他喊口号那不耽误事吗，耽误时间呢，解决不了问题还把时机耽误了。

简单点说啊，对这些项目啊，进行整理，然后由政府组织一个公司，或者委托一个公司去托底，然后再配套啊，发这个购房券打折，这样才能把一盘水啊把它盘活再健康提升经济，

让它动起来。这个也是根据这个视频里进行推断的大家一定要看完。

知乎用户 ICOM 发表

一个律师也能称为房地产专家？

知乎用户 也许 发表

众多周知，交易带来财富，合作产生共赢。

那么这个问题就可以这么看，取消预售制，是不是减少交易的行为？是不是减少合作的行为？

举个例子，我要生产轮船，就需要厂房、工人与资金。

建厂房要钱，招工人也要钱，买材料还是需要钱，在资金不足的情况下，就得去融资、去借钱。借钱是需要抵押物的，如果没有抵押物，谁会把钱轻易的借给你？

如果采取预售制，就相当于**先拿钱后办事，**即免去了借钱的时间，又降低了借钱的成本，还加快了资金的利用率，最终生产总成本降低。

显然，预售取消之后，**先拿钱后办事变成了先借钱再办事。**由于钱很可能会借不到，这交易或合作也就有可能就达不成。就算借到了，资金成本也不会低。

生产总成本提高之后，如果价格不能提高，那开发商就直接选择躺平了，反正挣不到钱，你们爱买不买，总之我没有任何积极性去建了。供应减少，价高者得或者大家依次排队，你们自己选吧。

所以，取消预售改为现货，只会有一个结果，涨！涨！涨！对购房者来讲，是买房更容易了，还是更困难了呢？

知乎用户 甜饼叔 发表

预售制是很合理，

但为什么很合理的预售制却被银行、开发商整的乱七八糟?

预售制是很合理，

但为什么在银监会和政府监管下，很合理的预售制却出现了一堆资金不到位导致烂尾的楼盘？

预售制是很合理的，

但为什么出现问题时的最后的压力都集中在了每月还贷的升斗小民身上？

如果预售制是合理的，那么出问题时候谁是不合理的一方？银行？开发商？银监会？或者说政府？还是你想说是升斗小民？

知乎用户 倾风望月 发表

【我看师爷就是装糊涂的高手】

知乎用户 CambridgeLv 发表

我感觉现在的专家就是鸦片战争那时只会写奏折的大将，沿海实际情况不管不顾，奏折是写的漂漂亮亮。

预售这个东西，远的不说，就拿香港来看，监管资金都是有担保的，谁同意挪用这些资金，将来出事了谁负责。类似咱们这的房管局，可是咱们这房管局只签字放款，可不用承担责任哦。

知乎用户 易山先生 发表

预售制就是不取消会不会名存实亡？在二线以下的城市没人敢买预售的房了。如果绝大部分人都不买预售房而是买现房，这和取消预售制有什么区别？另外这个专家怎么不知道中国有个省已经取消预售制了呢？

知乎用户 小女子拥护国父 发表

权力说合理就合理，说不合理就不合理，反正一句话的事，问题是这些断带的人是来跟你说合理不合理的吗？你们最好搞明白为何他们宁愿上黑名单也要断带。

知乎用户 看得见的风 发表

建议砖家不要乱建议。避重就轻没意思。

从全世界范围来看，住房预售制度并不是一个十分普遍的现象。即使目前有多个国家存在着房屋预售制，但放眼世界却并不普遍，在采取售卖期房的同时也都伴随着各自一套严格的监管保障措施。

在英国购买期房时，买卖双方会各有一名律师，双方律师会直接沟通来确定所有交易细节，包括：合同、房产、证件、资金等，只有在律师确认所有细节安全无误的情况下，买卖双方才会根据律师要求先付首付交换合同，再付全款来过户房屋完成交易。

在英国购买期房时，通常每一个项目都有一个付款规定的时间。“比如第一期付款是合同签订后一个月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房时间前 6 个月办单款，办下来贷款后把剩余部分付掉。”

英国期房的首付比例一般在 10%-25%，在双方签订购买协议的 21 天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24 个月再支付第二笔及第三笔各 5%-10% 的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

在美国，大部分的房产都是现房销售，而且在交房之前无法从购房者处拿到资金。开发商需要先和买家达成预定意向，而通常要有一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款，然后开始建造房屋。买家在初期支付的订金约为房屋总价的 3%，这部分的资金由第三方保管，开发商无法获取。在项目动工之后，开发商要把所有的文件交给买家，如果买家在反悔期内没有提出解约，双方才会签订正式的购房合同，买家支付首付款，支付比例大概在 10%-20%。但为了防止开发商挪用买家的购房款用于非开发项目，法律通常会要求这部分资金由第三方代管，在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。

而日本则是开发商和买家在签订预售房的交易合同时，开发商需要向金融机构申请买家定金的保险或者担保，金融机构要将担保书或者保险的保证书交给买家。

德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。

具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付 10%，主体封顶后支付 30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。

如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。

法国对于买家预付款的监管与美国和德国的做法类似。在买家和开发商签署购房合同之前，开发商不可以挪用、转让或者扣押定金，购买预售房时根据工程进度分期付款。在法国购买预售房的话，如果该工程不超过一年，买家可预付房屋总价的 5%；如果工程达到 2 年，买家需要支付房屋总价的 2%，超过两年的则不用支付定金。而且买家在支付预售房的房款时必须分期支付，即地基建好后支付 35%，房屋封顶交到 70%，所有的基本建设工程结束之后交到 95%，在房屋交付之后缴清余下的 5%。值得一提的是，这最后 5% 的款项主要是为了保证在交付房产发生纠纷时，用作抵押金以保证开发商按照规定执行合同，此外，开发商在交付房屋一年之内，要保证所建的房屋处于良好的状态。

在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可之后才可以售卖期房。买家的购房定金和房屋贷款必须存入银行的专属项目资金账户，账户的所有提款都必须与房屋建设相关。在支付进度方面，双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为 20%，完成地基后再付 10%，整体框架完成后交 10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等等完工时再交 20%，无人占用新房后交付 25%，最后确认所有项目建成后交 15%。

在韩国的情况是有样板间就可以销售了，首付款是总房款的 20% 到 30% 的样子，而且是一年内分期付款，也可以申请按揭付款。

目前最应该被谈论并落实的是监管责任制，长期的无问责漏洞才是导致预售制出问题的关键！

知乎用户 凯童 发表

建议专家不要建议

知乎用户 唐家源​ 发表

“真正的大奸大恶之徒，都是些道貌岸然之辈，平日里都被人叫做老爷的体面人，若是有灾荒，还要拿出钱米来救济大众――可是他们使起坏来，多少人家就此破人亡，还不知道是他使得坏――不知道且不说，他抢走老百姓一切，反手拿出来点残渣来施舍，百姓还要感激涕零。真是叫杀人灭户于无形之中呀。”

-/// 临高启明 - 黑尔分子 - 郝元

知乎用户 燎原千里 发表

这个都不需要网友来怼专家了，一个任就够了，专家怼专家

知乎用户 QFMF 发表

凡是法律没允许的，政府就不能做！

在越南，凡是法律没允许的，居民就不能做！

灵活的，善意的，动态的

知乎用户 至诚明心 发表

资本主义制度全世界通行并且合理……

？

知乎用户 木质 发表

在企业还有信誉的前提下，预售制确实是有好处的。然而这个前提有吗？

知乎用户 27 岁是颗仙人掌 发表

专家总是说一些正确的废话，预售制是好事，可是你开放商把它玩坏了。

知乎用户 霹雳大天邪神 发表

预售真正的问题是为什么要交全款，正常来说，一样东西还没有造出来，你觉得好先订下了，那肯定只需要交部分定金就可以了，完成交货后才需要付全款。

所以为什么房子这种东西，还没交货，却要求消费者付全款，这明显不公平。预售交房制度不应该是分期付款的吗，你造到哪个程度我付多少钱，最后完工交房付全款，这样才合理。

买卖钱货两清是最基本的商业道德，要求买家先给钱，卖家却不给货，这不是在鼓励卖家骗钱跑路嘛。

知乎用户 看云闷死 发表

本质上你不是在出售商品，而是在出售开发商的信用。

那么问题来了，这是一个不受人民银行辖制的信用扩张。

知乎用户 天涯野客 发表

本来就不太平的房地产行业，又来了一记重锤。

大多数房地产开发公司都是诚信的，可以交付。

烂尾楼不是一天两天，在这个节骨眼上被炒出来，还有这么多跟风者，真是耐人寻味，

知乎用户 赵文 发表

不是吧？经济周刊找个律师指导国家经济政策？

这真的不是来搞笑的么？还专家？

好歹搞个经济专家出来说话不行么？

现在媒体编辑都流行外包了是么？我现在开始好奇，以前见过的那些专家建议，都是些啥专家了。

知乎用户 飞行的痕迹 发表

一名律师而已，怎么就成专家了？

我从来不认为自己是专家！

知乎用户 叮当律师 发表

关于强制停贷，银行的声音缺乏温度

本次房主集体（抱团）停贷引发的事件（危机）与美国次贷危机是不一样的，美国人那是信贷作，投资机构作，把钱大量的贷给还款能力差的人，还把次级贷款本身做成产品，再次出售。跟房子本身没有关系，可以简单的理解成房主没有钱。

我们的这次集体断供不是因为没有钱，房主是有钱的，而是因为购房者花了钱却没有房。首付款给了，房贷继续供着，房子却停工了，而且看起来遥遥无期。要知道这是买房子，不是买裤子。很多家庭是掏空祖孙三代六个钱包付的首付；很多家庭为了房贷省吃俭用，生活质量直线下降；很多情侣的爱情等着这个房子来做温暖的窝；

因为烂尾，业主们又出了多少荒唐事，心酸事。有的人不得不住在烂尾楼里；有的情侣因为房子不能交付而分手；有的业主这边付房贷另一边付房租；个别业主停贷，左边没有房子住，右边被银行告又败诉。

个人的声音总是微弱的，抱团后的诉求往往能引起重视。 据报道，本月多地烂尾楼业主集体发布声明，要求强制停止还贷的包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。

目前，银行方面是有回应了，但是他们的回应总结起来就是四个字：风险可控。什么意思？翻译过来有两层意思：

1：我没事，都是小钱，实在不还影响不大，没什么风险，这叫风险可控。

2：我有合同，他们不还我就告他们，法律法院都会支持我，这也叫风险可控。

是的，银行没事业主知道了，业主有没有事银行知道吗？当然，这里还缺一个地方（当地）政府的回应，当初钱在银行里，政府银行都在监管。现在钱不见了，房子烂尾了，你们都准备摆烂了？而且有的银行是国有银行，你们不仅仅是个做生意的你们自己知道吗？也许股票如果稳定，回应都不想回应了。

还有房子烂尾不仅仅是资金挪用，资金链断裂那么简单，三角债，开发商高额利息的社会借贷等问题，都需要好好的解决。

让楼盘复工，及时交房，让业主住进家里，才是问题最终解决的姿势！

知乎用户 牧遥 发表

你咋不开个回答说资本主义也全世界通行？

知乎用户 小一休呀 发表

全世界是通行，但是人家的金融监管机构是在见到房屋符合居住入住条件情况下才发放抵押贷款！

我们了房屋主体工程还没建一半，贷款就下来了，就算不烂尾但是房还没住上，贷款就开始还上了，这合理吗？

然后你们专家告诉我们这 tm 还竟然有利于购房者？

你们就这样为人民服务了？要点脸吧！

人民群众们没骂银行、地方政府、监管机构和开发商穿一条裤子就够给你们脸了！

别 tm 蹬鼻子上脸！

知乎用户 韩博​ 发表

存在即合理不等于存在即正确！

世界这么大犯罪一直存在，但犯罪就是犯罪！

如果要 “存在即合理” 即是正确的前提是“度”！

控制好 “度” 是国家治理、公司治理的责任，

中国的预售制显然在 “度” 的控制上出了问题，监管部门甚至根本就没有控制，严重失职！

停贷事件就像是银行、开发商、监管部门和购房的女人进行了一夜的狂欢后诞生了个畸形儿，除了那个傻女人都他妈爽了还都他妈的不愿意负责任，是有点儿缺德！

知乎用户 流马木牛 发表

这位赵然是何方神圣？

他能解决什么问题， 被媒体拿出来挡枪口？

他能解决什么问题？ 他是哪家的话事人？ 为啥对大家反感的 “预售” 深情款款

他能解决什么问题？

知乎用户 IlVA 发表

只要和欧美的抵押贷款制度相结合就很合理。

企业都是有限公司、有限责任

居民都是无限责任

欧美房贷断供，交房清债

国内房贷断供，收房不说，差额继续还

玩呢？

知乎用户 宇宙边缘的大土豆 发表

所谓爹味，不过如此。

爹做什么事都是为了你好，你抗拒是因为你不理解。你再拒绝呢？那就是不识好歹，好心当成驴肝肺。

总之，决策这种事情就交给爹，你们学识普通，就不要想这种复杂的问题了。你要相信 “海量专，精确算”，是一定会让你什么也不用想什么也不用做，也能得到对你最好的结果的。爹是大公无私的，绝对不会谋私，也绝不会害你的。

知乎用户 迷途小书童 发表

高赞对于国外的预售制分析的很好，但在中国预售制要进行改变，首先要作出让利的是政府，有些钱和有些税开发商在开始建房子前都必须一次性上缴。并且这些钱的数额极其之多。在如此高房价的背景上占房价的总比例 1 也极多。可以说如果没有预售，提前回笼资金，开发商不一定有钱，把房子给建完。

知乎用户 星夏 发表

啥时候一个只认钱的讼棍也能被称之为专家了？？

知乎用户 沙 jaeid​ 发表

讲个笑话，资本主义制度是全世界通行并且合理的，如果取消资本主义制度，国家资金压力更大，物价会进一步上涨，更加不利于老百姓。你们说，是不是一个道理。

中华人民共和国是以共产主义为目标的现阶段的社会主义制度国家，人民代表大会有最高立法权，法律是可以根据社会的具体情况进行改进的，律师只是在现有的法律条文下进行工作，律师什么时候成了国家在房地产政策上的专家了，配？

知乎用户 MaxGuaGua 发表

知乎用户 大宋 发表

已知现在库存压力大，供大于求，取消预售制怎么可能会不利购房者？购房者有刚需完全可以先买库存房，没有洁癖的还可以看看二手楼房。

知乎用户 DOBBIN 发表

建议专家不要建议。

建议专家出口忽悠。

预售制有合理之处，但是绝对不利于购房者。

取消预售制购房者无需担心烂尾，可以实地看房，装修粗糙我不买就是了，一手交钱一手交货，对于购房者百利而无一害。

知乎用户 令狐小怂 发表

专家还说 爱国就要把钱花光

知乎用户 涨停板特训营 发表

我的评价是

定期没见到货，还不给退款。不还了还要给你进征信，世上哪有这样的道理？我的评价是还不如搞点资本主义。我的建议是断贷就断贷，不然填的越多你越亏。

和预售制有个几把关系，问题不是出在 TM 银行把风险转嫁给买房者了吗？

知乎用户 知乎牛逼球球你别封我 发表

你倒是监管啊。。。。。。。

预售制的确可以存在，问题在于钱都去哪了？？？

多年前我们一直喊着爸爸去哪了，时间去哪了。结果到了现在是钱都去哪了？？？

理论上来讲银行是这笔钱的监管者之一，所以银行没有责任么？最起码 XXX 不这么认为

知乎用户 清风白衣 发表

预售制的本质就是房地产企业和购房者风险共担。

取消预售制就是所有风险房企自担。

购房者不再承担风险。

按照高风险高收益，低风险低收益的原则来说。

取消预售制，必然会导致新房房价暴涨。

因为现在的舆论环境下。整个社会对房地产这个行业本来就非常不友好。不管是网上舆论。还是国家态度以及经济金融社会融资政策。全部都是负面的。

这种情况下再取消预售制，把全部的风险都转嫁到房地产企业身上。那么。资本将选择远离这个行业。也就是说大部分资本基于风险利益考究，将不再进入房地产这个风险高，收益低的行业。

由于房地产企业大幅减少。同时留存的房地产企业，全部承担造房资金。那么房地产价格必须暴涨。因为物以稀为贵。

如果因为社会舆论再强制这些留存的企业，低价供应房地产。那么中国将没有房地产企业存在了。因为资本存在的意义就是盈利。你不让人家盈利，那么人家就没有义务去造房子。

也就是说除非国有资本进场提供福利补贴房。否则中国将进入新房稀缺时代。

中国现在房地产的矛盾根本就不是在于价格上涨。因为鹤岗这些地区房价其实非常低。中国房地产的真正矛盾其实是在核心大城市。

那些抱怨房价高的人，他们根本就不会去买那些低价地区的房子。他们只想拥抱北上广深这些核心大城市的房产。他们抱怨的只是那些核心大城市的房价。

但是很矛盾的是，北上广深这些核心大城市，之所以拥有强大的吸引力。根本在于这些城市其便捷的医疗，教育，各种市政设施。可是这些城市建设各种设施的资金来源。恰恰是用高房价卖地收入建设的。

而现在很多年轻人并不愿意承担高房价。也就是说不愿意为核心大城市贡献自己的力量。但是还想享受这些核心大城市别人通过高房价贡献资金建设的市政医疗教育资源。

这就非常矛盾了。这些核心大城市，那些前期高价买房的人。怎么可能会接受自己辛辛苦苦通过买房这种形式建设的美好城市，让别人低价享受呢？

知乎用户 水平线 发表

这是什么牛鬼蛇神专家，不怕折寿啊

知乎用户 石头砸脚 发表

那为啥不能开放自建房呢？每人一到结婚的年纪就有权利选择一块 200 平的土地决定是否自建房。决定自建给土地，决定买商品房给贷款。人人一样。自建一样可以拉动很大的消费。

知乎用户 曹某某 发表

这个专家肯定没有经历过烂尾楼，经历烂尾楼维权无力，说不出这种话的。整个环境到了转型期，房企中比较稳健的排头兵万科都经小心翼翼，为什么要在支持房企拉平民赌博呢？

知乎用户 时空骑行跨海者​ 发表

把这个专家抄家，利好全国购房者。

知乎用户 看今朝 发表

我就放几张图，冷处理，再没消息是吧？

知乎用户 青青子衿 发表

一个律师而已，他说啥就是啥？

他说让你吃土你吃吗。

知乎用户 水户洋平​​ 发表

讲真的，除了都叫预售制以外，运作机制完全不是一回事儿。

就和 Dove 和 Dove 一样，这是一回事儿吗？

知乎用户 方程式 发表

质疑的是预售制么？我们老百姓是提出解决烂尾楼的方法。要是预售制搞得好，大家都开心谁还在呼那个。

专家说预售制世界通用，人家也烂尾了？开发商也跑了？银行也违规了？最后银行打电话催还款了？违规人员自罚三杯了？

世界通用我们就得接受？世界其他地方有病了咋么办？这是什么逻辑？ 避重就轻。专家说的废话真多，还讨论预售制？有什么讨论的。没有预售制之前房子不盖了么？取消怎么了？

知乎用户 李明 发表

这里的全世界是哪些国家？收房产税的那些吗？

知乎用户 世界 发表

都取消等于都不取消。所以全面取消有利于所有消费者。

知乎用户 大牛 发表

知乎用户 黑格尔 发表

烂尾也是全世界通行吗？

知乎用户 小书虫 发表

既然那么合理，索性反过来好了，搞个预买制。

房企把房子造好，再贷款给买家三十年分期买房岂不是更好？万一人家还不上，房子还是房企的，资产保本也实现了。

杠杆和流动性两个词不要一对上屁民就不给了嘛

知乎用户 年哥​ 发表

在现阶段取消商品房预售制，难度比较大，因为这背后关系到了各方错综复杂的经济利益（比如：政府方、银行方、开发商方），不是想取消就能取消的。除了商品房预售制度外，还有公摊面积也是国人诟病已久，现在不也是岿然不动，况且现在经济形势也不好，此种情况下进行改革，阻力可想而知的大。

先抛开商品房预售制度合理与否不说，作为咱普通老百姓最关心的是，如何在短期内解决自己所买房子烂尾的事情，这个才是最为迫切的。在现行体制下，政府是完全有能力解决此类事件的，比如：事前对预售资金进行严格监管和规范使用、事后积极协调处理此事等，只要设置了严格的监管制度，并予以严格执行，楼盘烂尾事件发生的几率就非常小了。

知乎用户 孙俊俊律师​ 发表

这次本来就不是因为预售制度引发的停工，毕竟预售制度从 0 到 1 发展到今天，规则逐渐趋于完善。

业主不要慌，等某大公司宣布破产，事情就能解决了… 不过，某大公司对违约行为是否还有赔偿能力，确实待议…

不破产，就不能重组，不重组就没办法开工…

知乎用户 此大虫非比寻常 发表


知乎用户 Oaixam 发表

你可别往自己脸上贴金了

你的预售制和别人的预售制是一回事？

吸血能力领先全球 500 年你怎么不吹？

知乎用户 提伯斯 发表

只要能保证购房者买的房子不烂尾，你别说预售了，你地还没卖就拿房子出来卖我都不反对。

知乎用户 黄叶枫了丶 发表

我要制作手機，資金壓力大，大家都預購好了。

我要制作手機電池，資金壓力大，請手機制造商預購材料。

我要生產制造電池的原料，資金壓大，請電池制造商預購原料。

我要拍一套電影，資金壓力大，大家來預購戲票。

我要開一家食店，資金壓力大，大家來預購食物。

我要開一家食物材料供應店，供應食店材料，資金壓力大，請各食店預購材料。

現在才發現，專家所言，真有道理。

知乎用户 ManInNet 发表

说的没错，欧洲也卖期房，问题是政府需要起到监督作用，避免烂尾。

而不是将风险放在老百姓头上，只谈期房合理而不抓监管，那是耍流氓。

知乎用户 Michael 发表

一位专家接受采访，表示取消预售制度不利于购房者。

一个愤怒的接盘了烂尾楼的小镇做题家绑架了该名专家并索要大额赎金否则就活埋。

媒体们纷纷谴责该暴徒的行为如果扩散可能造成巨大社会风险。

地方政府发出声明已经在研究对策，马上就有计划。

百姓们四处打听哪里可以捐赠，水泥砖头都准备好了。

知乎用户 一只大黄蜂 发表

哪里的专家？建议辞退，拒用聘用此专家的产品

知乎用户 公正的阿呆 发表

或许预售制全球通行并且合理。

但预售制所带来的风险完全由消费者承担怕不是独此一家。

这个合不合理他没提，我也不敢提。

知乎用户 浮珏 发表

简直是一派胡言！应该取消预售制才对！房子、汽车、手机都应该实习现售制，不允许搞什么预售制，这样可以避免很多问题。

知乎用户 朱老师​ 发表

怎么扯全世界了，全世界都是社会主义国家？

没有炒房的时候，房子都是单位分配的，只要出很低的价格就能买了。

这是什么未成年专家，怕是才 5 岁，所以不知道以前的房子卖多少钱。

知乎用户 一只柚子 发表

我们需要预售制，但是监管账户如果成为官僚主义捞钱的合法外衣，大家都不玩了。

非暴力不合作，是领先二十多个版本的套路。

知乎用户 齿轮与气缸 发表

兄弟们 你们真的没有看见富人都在套现跑路嘛 如果没看见那就算了 春江水暖鸭先知哦 奈何我现在跑不动

别搞这些有的没得 选择就不能买房

刚需买二手房 其他人爸钱存四大行 或者购置点其他

等着看烟花

知乎用户 横眉冷对千夫指 发表

预售可以，不可以的是把风险都给购房者

监管资金被挪用为什么就那么容易？

没有说预售不可以，预售业主的钱能否只到银行，不到开发商，银行可以等额贷款给开发商。如果烂尾了，银行把钱退给业主？

银行本身就是个中介，两头吃回扣，风险是一点都不担啊

知乎用户 最后一只鲸落​ 发表

预售制度没什么不对的。

细节有点不对。

第一，贷款应该交房时再开始还。发给开发商的购房款银行监管，如果没监管就银行拿烂尾房。购房人的损失就最多是首付。

第二，要强制房屋质量险，包含在房价里贷款里。保险公司监管质量，质量不过关就赔钱。

知乎用户 水军 发表

预售制国际接轨，

灿尾楼中国特色。

知乎用户 235710 发表

问题是你的预售制和人家的预售制是一回事么？买房者承担的是无限责任，卖房子承担的是有限责任还能再穿个马甲？银行有效的做了资金监管么？

知乎用户 Ryan​ 发表

预售制全球通行是没错。

可谁家监管不力导致烂尾的后果是由购房者来背负的呢？

美国的预售制一旦烂尾交付不了，后果由银行负担，因此美国的银行起到了很好的监管作用。

在越南，烂尾了，银行照样可以收回贷款，不用承担后果，把烂尾的后果转嫁到购房者身上了。而作为个体的购房者，又哪有能力与资格去承担监管的责任？

结果就是监管形同虚设，烂尾一片又一片。

知乎用户 左右横跳的过河卒 发表

众所周知，国内砖家都是嘴巴吃饭，菊花说话的生物。

知乎用户 狗叫汪汪碎冰冰 发表

建议专家不要建议

知乎用户 天阔逢鹰 发表

这律师不说法律问题，改行谈经济商业了？

可以说不是蠢就是坏了。

知乎用户 黄瓜瓜 发表

问题明明是监管渎职

引导舆论去喷预售制

焦点马上就给转移了

知乎用户 曾几何 发表

房贷，预售

都是为了透支老百姓的未来去建设城市，加速城镇化。

政府没钱修高铁地铁景观创城，卖地，如果没有贷款，那能卖多少钱？老百姓手里有多少钱？

贷款，可以贷出老百姓未来三十年的钱，就有钱去建设城市了。也炒高了房价，大家都贷款等于起点向前移动一米。

土地，房价也被炒高了。

适度没问题，城市建设好了，环境也好，房价高点也行。

但现在玩的太乱

看了郑州老百姓，质问关于银行监管账户的视频，为什么在房屋没封顶的情况下，就让房企把钱划走了。

银行代表回答，他们也是听令办事儿，对方拿着房管局盖章的文件来了，钱就划走了，他可以保证每一笔钱都有文件支持。

所以问题在哪呢。

http://b23.tv/aL4eWTO

知乎用户 听空 发表

这个结论本身认同，论据各有所见。
对于某网红经济学家不顾身份的 “哗众取宠”“蹭热点” 真是不敢苟同。

问题并不是在预售制上：预售和按揭也确实对楼盘开发、家庭置业带来便利。

问题只有一个：

为什么已经预见可能的资金挪用风险，并有监管账户这样的制度来规避，还是发生了烂尾的风险？

是购房人断供导致的吗？并不是！

是购房人同意结款的吗？也不是！

既然不把贷款给购房者、而是直接给开发商，就应该按约定履行监管责任。况且购房者用房产做的抵押，那起码也要对自己的抵押物负个责吧。

现在好了，抵押物烂尾、银行准备自己建吧。

知乎用户 余三乐​ 发表

我预售给你我接下来一辈子的劳动力，你现在就把 200 万打给我，钱归我妈来管，你看怎么样？

知乎用户 喵喵喵​ 发表

转移话题

预售制配套的资金监管制度呢

预售制是合理的，但是目前我们没有建立起合理的预售制啊。

这就好像你买了个坏冰箱，你说修不好我就退了了，店家嚷嚷着冰箱有利于消费者夏天避暑，退冰箱不利于消费者，却全然不顾冰箱已经坏了，这不是愚不可及么。

知乎用户 卡卡特罗 2 号 发表

记得郑渊洁的皮皮鲁系列里面有句话：

人吃鸡蛋能叫新闻么？鸡吃人蛋那才叫新闻。

什么时候专家能说人话才值得讨论，研究一下发生了怎样的奇迹。

知乎用户 穷酸居士 发表

能享受这么好的政策你就偷着乐吧

知乎用户 十三可汗 发表

我们真的需要这么多房吗？呵呵

知乎用户 仰望星空 发表

预售合理。

但监管机构不合理，狼狈为奸，监守自盗。

产权归属不合理，房地产公司欠钱还能把预售的房子当抵押物。离谱

如果按工程进度拨款，即使停工也能有剩余资金找其他企业接手，继续施工。拖延的工期和资金也能靠补一点差价继续施工。

结果房地产商和 xx 勾结一起，把房地产弄成赌场。买个期房都有傻子和水军出来大喊愿赌服输。

美国没有资本家说话的份，只有政治家。预售制服务地产商，实际是方便美国地产大亨交钱拿地。拿地越多越快，美国政治家越有钱，油水也越多。

美国银行家是政治家亲戚。为了地产大亨放心拿地，快速交钱给政治家，只能把债务风险转移给参与预售的底特律难民。三方合同，只要求难民无条件还贷。

一切本质是是用来孝敬当地政治家的手段。

知乎用户 404NotFun 发表

这件事情根本原因是预售制导致的吗？

这是监管问题好不好

在严格监管的制度规范之下，预售制有他的优点

但是一旦监管出了问题

就尽力把锅推到预售制本身上来。

注意问题的问题是监管，而不是预售制

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